時(shí)間：2022-10-31 16:04:04
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)成本控制，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；成本控制
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、房地產(chǎn)成本管理控制概述
1、房地產(chǎn)成本管理的概念。 房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的重要組成部分，它的管理控制對(duì)象是成本，然后憑借管理會(huì)計(jì)的形式對(duì)成本信息進(jìn)行管理的一種形式。主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力而采用的一種管理措施。
2、房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容。（1）土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費(fèi)用是開(kāi)發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當(dāng)大的份額。同時(shí)土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（2）廣告營(yíng)銷(xiāo)成本。當(dāng)今任何一項(xiàng)商品的推廣都離不開(kāi)廣告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期就是廣告營(yíng)銷(xiāo)的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶(hù)外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費(fèi)用等；平面媒體的報(bào)紙、雜志等費(fèi)用。（3）管理成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。（4）其他不可預(yù)見(jiàn)財(cái)務(wù)成本。根據(jù)對(duì)一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項(xiàng)目的開(kāi)始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、工程施工運(yùn)行成本、廣告營(yíng)銷(xiāo)成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見(jiàn)成本不會(huì)占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。
二、房地產(chǎn)公司成本管理中的問(wèn)題
1、成本核算對(duì)象的設(shè)立不規(guī)范。 在成本的管理中要實(shí)現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的核算內(nèi)容來(lái)確定相應(yīng)的核算對(duì)象。
2、 成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?。 房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對(duì)其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無(wú)形浪費(fèi)。
3、賬物不一致。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及到多個(gè)方面，因而其財(cái)務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對(duì)于實(shí)現(xiàn)其合理高效的財(cái)務(wù)管理有著非常重要的作用。
4、工程成本核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程成本的核算中要取得真實(shí)有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行核對(duì)。
三、對(duì)房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應(yīng)方法及設(shè)想
1、獲得土地使用權(quán)成本管理。 獲得土地使用權(quán)的成本相對(duì)固定，主要包括購(gòu)買(mǎi)土地的成本、補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、土地契稅等。這部分成本主要受當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)影響和房?jī)r(jià)影響，沒(méi)有太多的波動(dòng)空間，但也要加以重視。
2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設(shè)計(jì)費(fèi)用和調(diào)研費(fèi)用等，設(shè)計(jì)費(fèi)用是控制管理的重點(diǎn)。對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格重點(diǎn)的管理控制，同時(shí)兼顧其他費(fèi)用，在一定程度上控制好這部分成本的預(yù)算和管理。
3、工程建安運(yùn)行成本管理控制。（1）大于 10 萬(wàn)元的項(xiàng)目采用公開(kāi)招標(biāo)的形式，小于10 萬(wàn)元的項(xiàng)目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標(biāo)前一定要對(duì)標(biāo)書(shū)中的主要材料做市場(chǎng)調(diào)查，標(biāo)書(shū)中主要材料一定要約定三個(gè)左右的品牌。（2）關(guān)于鋼材價(jià)格的控制，對(duì)于一年開(kāi)發(fā)大于 40 萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按 2 萬(wàn)多噸計(jì)算，如果將鋼材價(jià)格和經(jīng)銷(xiāo)商鎖定，鋼材一項(xiàng)的成本降低就會(huì)超過(guò)1000 多萬(wàn)元，因此在控制甲供材上嚴(yán)格把關(guān)，節(jié)約資源消耗。（3）關(guān)于稅收，我們國(guó)家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請(qǐng)稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個(gè)稅務(wù)籌劃的話(huà)，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低成本提供新的亮點(diǎn)。（4）關(guān)于樓盤(pán)的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)于樓盤(pán)外觀(guān)及戶(hù)型在不斷完善的同時(shí)定要固化，形成自己的風(fēng)格，對(duì)降低成本、縮短開(kāi)發(fā)周期、降低廣告成本會(huì)起到事半功倍的作用。（5）要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當(dāng)?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會(huì)各盡其能、各施所長(zhǎng)，把工作做得更好。
4、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)成本管理控制。 這部分成本也是波動(dòng)較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)用、銷(xiāo)售人員費(fèi)用、管理人員費(fèi)用、售樓處費(fèi)用等。首先要進(jìn)行各項(xiàng)銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)的成本預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)，將產(chǎn)品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機(jī)制；使銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)成本得到良好的管理控制，是對(duì)整個(gè)成本良好控制的不可忽視的因素。
5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個(gè)運(yùn)營(yíng)周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見(jiàn)及管理成本。這部分財(cái)務(wù)成本，主要受項(xiàng)目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過(guò)程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓勵(lì)機(jī)制 。 首先，要在思想上重視。領(lǐng)導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強(qiáng)，同時(shí)所有員工都加強(qiáng)主觀(guān)認(rèn)識(shí)。其次，還要建立一定的鼓勵(lì)機(jī)制。對(duì)在成本管理這項(xiàng)工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績(jī)突出的部門(mén)或個(gè)人加以重獎(jiǎng)，充分調(diào)動(dòng)所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵(lì)制度外，一個(gè)企業(yè)的文化建設(shè)也會(huì)對(duì)成本的管理控制有一定的激勵(lì)作用。
7、制定完善的成本計(jì)劃。 房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開(kāi)展之前就必須有一個(gè)明確的目標(biāo)和完整的控制計(jì)劃以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。
8、實(shí)行全程成本控制。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不是一個(gè)短期的投資行為，其往往是一個(gè)長(zhǎng)期的投資過(guò)程，因此在其成本控制中要實(shí)行全過(guò)程的成本控制管理，以達(dá)到成本支出最小化的目的。
[關(guān)鍵詞]成本控制 房地產(chǎn)企業(yè) 必要性 措施
房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產(chǎn)的價(jià)格屢創(chuàng)新高,但房地產(chǎn)企業(yè)也備受指責(zé)。與此同時(shí),國(guó)家也重視這一問(wèn)題,開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控。這意味著,房地產(chǎn)的高價(jià)格將會(huì)得到抑制,如何從成本控制的視角提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力就是一個(gè)亟待解決的重要課題之一。本文從房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的必要性入手,進(jìn)而給出了房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的相應(yīng)措施。以期為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本控制水平的提高獻(xiàn)策獻(xiàn)力。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性
1、成本控制是提高投資效益的重要前提
利潤(rùn)是銷(xiāo)售收入扣除成本費(fèi)用的余額。這一個(gè)簡(jiǎn)單的公式讓我們明白,在其他條件保持不變時(shí),降低成本是提升利潤(rùn)的最有效方法。經(jīng)濟(jì)效益是衡量一個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力重要標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。因此,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為其目標(biāo),而成本控制就是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要手段。
2、有效的成本控制可以增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
2010年5月31日公布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》中,“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài),被認(rèn)為是最高決策層對(duì)于樓市調(diào)控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺(tái)的房貸政策一起分析,可以合理的推斷出房地產(chǎn)價(jià)格一路走高的趨勢(shì)可能性是比較低的。因而,成本控制就成為企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要的砝碼。從該角度出發(fā),成本已從影響企業(yè)利潤(rùn)高低的一個(gè)因素發(fā)展到影響企業(yè)生存與發(fā)展,進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略問(wèn)題。
3、成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)重中之重
項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)是由成本、質(zhì)量與進(jìn)度控制三個(gè)組成部分構(gòu)成的。當(dāng)然不同性質(zhì)的項(xiàng)目,對(duì)三大目標(biāo)是有不同側(cè)重的。譬如說(shuō),對(duì)于如搶險(xiǎn)抗洪、救災(zāi)工程等有特殊意義的工程,進(jìn)度往往是項(xiàng)目最重要的目標(biāo)。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,將成本控制在既定的范圍內(nèi)是項(xiàng)目管理最重要的目標(biāo)。
4、成本控制是提高管理效率的重要手段
我們說(shuō)成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點(diǎn)提出的,其一成本控制是成本管理的重要內(nèi)容,成本控制水平的高低關(guān)系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生產(chǎn)管理效率的重要手段。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要措施
項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)重頭戲,從某種意義上說(shuō),能夠控制住項(xiàng)目的成本無(wú)疑解決了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的大部分。
1、項(xiàng)目前期策劃階段的成本控制方法
項(xiàng)目前期的估算是非常重要,這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)后面業(yè)務(wù)進(jìn)展能否順利的執(zhí)行。主要方法有歷史數(shù)據(jù)法、定額材料法和合同價(jià)格法。
(1)歷史數(shù)據(jù)法
歷史數(shù)據(jù)法是采用企業(yè)過(guò)去發(fā)生的類(lèi)似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)來(lái)估算現(xiàn)在的項(xiàng)目的成本的一種方法。該方法由于簡(jiǎn)單方便,因而在房地產(chǎn)企業(yè)間得到了廣泛的使用。
(2)定額資料法
定額材料法是按照相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙來(lái)計(jì)算耗用材料的數(shù)量,然后再根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù),乘以現(xiàn)行的材料價(jià)格,得出成本總額的一種方法。這一種方法的優(yōu)點(diǎn)就是與市場(chǎng)保持一致,具有時(shí)效性。
(3)合同價(jià)格法
合同價(jià)格法就是利用已經(jīng)簽訂的合同的價(jià)格扣除合理的利潤(rùn)率,最后估計(jì)出成本限額的一種方法。該方法的優(yōu)點(diǎn)是有跡可循,合同規(guī)定的價(jià)格可以提供一個(gè)可靠的參考價(jià)格。該方法可以與第二種方法結(jié)合使用。缺陷在于,如果合同價(jià)格過(guò)低,可能會(huì)致使偷工減料的現(xiàn)象產(chǎn)生。
(4)前期策劃主要以目標(biāo)成本編制為準(zhǔn)
在介紹了上面估計(jì)成本的方法后,企業(yè)可以選用方法,計(jì)算出總的成本限額,進(jìn)而規(guī)定各個(gè)部分的目標(biāo)成本。這些目標(biāo)成本主要分為六大項(xiàng):土地成本、前期成本、建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本、開(kāi)發(fā)間接成本。
2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段控制與施工階段控制
(1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制
項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對(duì)于大型房地產(chǎn)公司而言,它們經(jīng)過(guò)多年累積大部分會(huì)有設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù),可較大幅度的降低成本。如果此階段出現(xiàn)問(wèn)題,可以出現(xiàn)設(shè)計(jì)不能滿(mǎn)足需要,回頭重新修改設(shè)計(jì)的可能,如此導(dǎo)致費(fèi)用不斷增加。
(2)設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選
招標(biāo)是一種有效控制設(shè)計(jì)成本的方法。首先開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其它媒介招標(biāo)公告。這樣的方法可以更大可能將有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司吸引并參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選,從而可能以獲得眾多經(jīng)濟(jì)、適用、美觀(guān)的設(shè)計(jì)方案。進(jìn)而房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用限額設(shè)計(jì)的方法來(lái)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的施工圖紙。限額設(shè)計(jì)是在資金一定的情況下,盡可能提高工程功能水平的一種設(shè)計(jì)方法,也是優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的一個(gè)重要手段。設(shè)計(jì)階段的投資控制,說(shuō)到底就是編制出滿(mǎn)足設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求、造價(jià)又受控于決策投資的設(shè)計(jì)文件。限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中,設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合,做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。
(3)施工階段的成本控制
施工過(guò)程是整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中非常重要的階段,大部分的成本費(fèi)用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。
①現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。項(xiàng)目管理者必須做到以下幾點(diǎn)以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證的優(yōu)異管理:其一要求相關(guān)人員必須熟悉合同及工程計(jì)價(jià)的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定。只有相關(guān)管理人員能夠熟練的掌握相關(guān)知識(shí),才能夠做到合理的分析現(xiàn)場(chǎng)簽證的必要性和合理性。其二,為了避免參見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)參加簽證的人員的變動(dòng)的影響,相關(guān)人員必須做到每一項(xiàng)工作及時(shí)簽證并編號(hào),及時(shí)審核和填寫(xiě)簽證費(fèi)用審定表,計(jì)算費(fèi)用;上報(bào)有關(guān)部門(mén)做后期處理,以免到結(jié)算時(shí)發(fā)生補(bǔ)簽現(xiàn)象,引起糾紛。
②現(xiàn)場(chǎng)索賠的管理。在工程量清單計(jì)價(jià)模式下,房地產(chǎn)商對(duì)工程變更和工程索賠觀(guān)念與應(yīng)對(duì)能力的缺乏是他面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。為了做好工程反索賠工作,建設(shè)單位必須強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)和合同管理,增加反索賠能力。
③采購(gòu)是成本控制的重點(diǎn)。材料成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本的重要組成部分,大概占到60%左右。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中必須采取招標(biāo)的方式。同時(shí)在招標(biāo)過(guò)程中一定要發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)部門(mén)的作用和積極性,要求專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)必須設(shè)有專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng),事業(yè)心強(qiáng)的人員共同參與。
3、項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算的階段必須按照合同的要求及時(shí)支付相關(guān)施工單位的貨款,同時(shí)還要嚴(yán)格按照工程量清單或者定額計(jì)價(jià)方式計(jì)算工程量及綜合單價(jià)分析,材料調(diào)差,取費(fèi)。匯總出整個(gè)工程各單項(xiàng)工程結(jié)算造價(jià),作為工程款支付依據(jù),即為該項(xiàng)目最終建安成本數(shù)據(jù)。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的整個(gè)成本過(guò)程總結(jié)出以后企業(yè)成本控制的重點(diǎn)所在,爭(zhēng)取在下一個(gè)項(xiàng)目的成本控制的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)新的突破。
三、制定合理的期間費(fèi)用計(jì)劃
房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。它們不計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本,而直接計(jì)入當(dāng)期損益。
其一,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度,按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)偂９芾碣M(fèi)用的控制可以直接落實(shí)到個(gè)人,實(shí)行“超支懲罰,節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)”的方法。其二,在一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售費(fèi)用主要是廣告費(fèi),大概是商品房銷(xiāo)售價(jià)格的2%～4%,數(shù)額是比較大的。銷(xiāo)售策劃的高低直接決定了銷(xiāo)售費(fèi)用的高低。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量的采用一些有實(shí)力的銷(xiāo)售策劃公司進(jìn)行銷(xiāo)售策劃,以控制銷(xiāo)售費(fèi)用。其三,合理最大化降低資金成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)占用了大量的資金,資金的利息支出就是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要組成部分。
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一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本
(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡(jiǎn)稱(chēng)SCM)是指在滿(mǎn)足一定的客戶(hù)服務(wù)水平的條件下,為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來(lái)進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷(xiāo)售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對(duì)成本的考量,無(wú)疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。
(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類(lèi)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括六大項(xiàng):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來(lái)加以管理和控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本控制存在的問(wèn)題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí),僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來(lái)測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬(wàn)元,這無(wú)形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。
(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問(wèn)題有:
1、設(shè)計(jì)人員由于專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計(jì)手段較落后,工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。
(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問(wèn)題是:各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。
(四)施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過(guò)分依賴(lài)絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問(wèn)題。
2、沒(méi)有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過(guò)程中,對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
(五)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)的銷(xiāo)售由本公司成立的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問(wèn)題有:
1、銷(xiāo)售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過(guò)大,造成大量資金占用成本。
2、各項(xiàng)銷(xiāo)售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷(xiāo)售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來(lái)管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問(wèn)題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開(kāi)發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
(一)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1:X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等;下游成本包括銷(xiāo)售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
(二)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在成本控制方面存在的問(wèn)題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷(xiāo)售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性?xún)r(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例約為15%左右,可見(jiàn)土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價(jià)的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí),系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為65%,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn):
(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。
(2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽,可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更,保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo),在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí),有效控制工程造價(jià)。
(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是,讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”,及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時(shí),就可以?xún)?yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低,對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡,設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí),嚴(yán)格審核工程變更,從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀(guān)等多角度確定變更的必要性。
(3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查,減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。
(4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算,節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì),超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。
(5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃,并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。
6、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷(xiāo)售方案,在銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用,做好各種促銷(xiāo)禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié),參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類(lèi)產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán),此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)做好備品備件的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用管理,提高實(shí)物使用率,減少物料浪費(fèi)。
關(guān)鍵詞：成本構(gòu)成；外部調(diào)控；全面成本控制
中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí):A文章編號(hào):
Abstract: With the increasing proportion of real estate investment, commercial housing prices continued to rise, caused widespread concern in all sectors of society. According to the social hot issues, this paper discusses in detail the structure of real estate property as a special commodity costs, and the cost in a comprehensive analysis of the main factors affecting the real estate property cost increases and the two aspects of the external control and internal management to control cost, in order to achieve a smooth development of truly effective implementation the real estate market.
Key words: cost; external regulation; the overall cost control
自1997起福利分房制度開(kāi)始退出歷史舞臺(tái)，商品房便成為居民消費(fèi)支出的重點(diǎn)和投資領(lǐng)域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動(dòng)型”需求，房屋拆遷帶來(lái)的“被動(dòng)型”需求，農(nóng)民進(jìn)城帶來(lái)的“自動(dòng)型”需求，按揭貸款的金融支持，以及商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中本身成本的不斷上漲，造成房?jī)r(jià)的居高不下。現(xiàn)從房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成出發(fā)，對(duì)房?jī)r(jià)作一探討。
一、房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。
1、土地費(fèi)用
土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓?zhuān)袠?biāo)出讓?zhuān)馁u(mài)出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀(guān)管理政策趨緊，通過(guò)拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%左右，有些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地拍賣(mài)取得以后，土地費(fèi)用已達(dá)到總成本的40%-50%，因此，可以這樣認(rèn)為，土地價(jià)格決定了房子的基礎(chǔ)價(jià)格。
2、前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)5%。
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的道路、供水、供電、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用約占成本的10%。
4、建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱(chēng)為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從目前來(lái)看，約占整個(gè)成本的30%左右。
5、公建配套設(shè)施費(fèi)
公建配套設(shè)施費(fèi)指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，居委會(huì)，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如商店，銀行，超市等）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電所，車(chē)庫(kù)等室外工程等。
二、房地產(chǎn)物業(yè)成本居高不下的影響因素
1、土地供應(yīng)價(jià)格上升，交地進(jìn)程緩慢
據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003 年開(kāi)始，全國(guó)很多地區(qū)土地交易價(jià)格持續(xù)保持較高上漲幅度，原因有三：一是市場(chǎng)需求趨旺，二是調(diào)整土地基準(zhǔn)地價(jià)，三是土地交易中主要采用招標(biāo)，拍賣(mài)方式形成。以福州市為例，在均屬于鼓樓地區(qū)的同一地段，2006 年取得土地每畝約需388 萬(wàn)元，按容積率為2.3 計(jì)算，樓面地價(jià)為2524 元/ 每平方米。到2007 年9月則需1088萬(wàn)元/畝計(jì)算，按容積率為2.3 計(jì)算樓面地價(jià)為7096 元/每平方米。漲幅達(dá)181%，漲幅之大令人吃驚。
政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)，而土地的供應(yīng)量未跟上市場(chǎng)需求量，引發(fā)了新一輪的地荒。作為成本轉(zhuǎn)嫁對(duì)象，地價(jià)的上漲，最終由消費(fèi)者埋單。
2、市政公共設(shè)施由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，加大企業(yè)成本開(kāi)支
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校，幼兒園，居委會(huì)，衛(wèi)生站，公園等各種非盈利性的公用設(shè)施。這些本應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目移嫁由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，在加重成本開(kāi)支的同時(shí)，無(wú)形增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。這些配套設(shè)施的投入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)贏(yíng)利目的，只有通過(guò)提高商品房售價(jià)的方式以確保投資的回收。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦偏重
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按收入額的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%交納城建稅，按營(yíng)業(yè)稅的4%交納教育費(fèi)附加，按實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額的33%交納企業(yè)所得稅，按0.3—10 元標(biāo)準(zhǔn)/M2 交納城鎮(zhèn)土地稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按營(yíng)業(yè)收入的1.0%預(yù)征土地增值稅，按土地交易額的4%交納土地契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費(fèi)，車(chē)船使用稅種，按這些稅種綜合計(jì)算，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到15%左右。況且，現(xiàn)在稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收采取預(yù)征的政策，即稅收不是從房屋竣工交付，并開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票起征收，而是從收到預(yù)收房款之日起就開(kāi)始征收。例如：預(yù)收到100 萬(wàn)元房款，就必須將11.80 萬(wàn)元先交稅，剩下88.20 萬(wàn)元才能用于工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)。具體比例為營(yíng)業(yè)稅及城建、教育附加5.55%；土地增值稅1.0%；按15%的利潤(rùn)率預(yù)交企業(yè)所得稅4.95%(15%*33%=4.95%)；其它各種基金0.3%，合計(jì)11.80%。雖然說(shuō)依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任，但交納時(shí)間提前，稅收偏高，負(fù)擔(dān)加重。企業(yè)要保證合理的利潤(rùn)，唯一有效途徑就是提高房屋售價(jià)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 整體成本控制
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在21世紀(jì)后進(jìn)入一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，是地方財(cái)政收入的支撐力量。房地產(chǎn)的價(jià)格關(guān)乎我國(guó)國(guó)計(jì)民生，是牽動(dòng)國(guó)民和中央神經(jīng)的焦點(diǎn)。保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)步地發(fā)展是我國(guó)目前的一項(xiàng)重要任務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已取得較大的成就，萬(wàn)科和保利等優(yōu)秀的全國(guó)性的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)相繼出現(xiàn)。但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍然是小型企業(yè)，受外資加入和國(guó)家調(diào)控政策的影響，競(jìng)爭(zhēng)顯得更為激烈。特別是2008年國(guó)際金融危機(jī)的影響，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已結(jié)束了暴利階段，由粗放型發(fā)展模式進(jìn)入集約型的發(fā)展模式。由于房地產(chǎn)具備高投入、工程建設(shè)的周期較長(zhǎng)、受相關(guān)政策和市場(chǎng)等因素的影響較大等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)大、行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入規(guī)范化管理，房地產(chǎn)企業(yè)在保證其項(xiàng)目的質(zhì)量合格外，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，因此需要不斷進(jìn)行有效地管理與成本控制。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要性
尤其目前房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，開(kāi)發(fā)過(guò)程日益復(fù)雜化，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中決策水平與專(zhuān)業(yè)操作技巧有更高的水準(zhǔn)。即在成本控制的多個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，會(huì)抓住主要的矛盾與節(jié)點(diǎn)，使得房地產(chǎn)成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)都具有科學(xué)性、合理性，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)決策之時(shí)所定的預(yù)期利潤(rùn)值。我國(guó)近幾年房地產(chǎn)發(fā)展歷史過(guò)程當(dāng)中證明了一個(gè)事實(shí)：成本超出預(yù)期和工期過(guò)于延長(zhǎng)等是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所面臨的難題。房地產(chǎn)企業(yè)如何用最少的付出，在所預(yù)期的時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)出適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的主要問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)成本的管理與控制貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目，成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)的責(zé)任，伴隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)成本控制存在的缺陷
（一）成本控制體系尚未形成全面系統(tǒng)性
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通常實(shí)施靜態(tài)成本控制手段。即是以計(jì)劃價(jià)格為根本，以工程結(jié)束后的核算作為重點(diǎn)。以此同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)成本核算是由開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的科學(xué)預(yù)測(cè)，確定最終的銷(xiāo)售價(jià)格，為確保滿(mǎn)足期望利潤(rùn)之下，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前所指定的成本指標(biāo)，這個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)是企業(yè)所付出最高投資的最高限額。由于財(cái)務(wù)人員對(duì)于成本的控制是根據(jù)合同進(jìn)行制定的，無(wú)法從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全過(guò)程對(duì)成本進(jìn)行系統(tǒng)地控制與把握。與此同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從項(xiàng)目的確定到工程的竣工一般需經(jīng)過(guò)策劃準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)定型、施工和竣工等4個(gè)階段，存在較多的不確定因素。可是，因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制體系尚未形成全面系統(tǒng)性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理、控制嚴(yán)重脫離實(shí)際，導(dǎo)致了只注重建筑安裝成本的控制，卻忽略了設(shè)備與器具費(fèi)用等成本的控制，有的只是關(guān)注項(xiàng)目主體工程的項(xiàng)目成本，卻忽略了對(duì)其他項(xiàng)目成本進(jìn)行有效地控制。
（二）成本控制過(guò)程過(guò)于形式化
由于當(dāng)前我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)于成本整體控制工作當(dāng)中，事前的控制環(huán)節(jié)較為薄弱，過(guò)于注重事后的總結(jié)，缺乏項(xiàng)目施工過(guò)程當(dāng)中的成本控制。導(dǎo)致成本控制工作過(guò)于形式化，只是一種事后行為。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)即使于職能部門(mén)上獨(dú)立地設(shè)置審計(jì)部，可它的職責(zé)也只是事后審計(jì)項(xiàng)目的工程造價(jià)，未能發(fā)揮其原本的功效；一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算與控制，可缺乏了實(shí)際的操作力與客觀(guān)解決問(wèn)題的能力。
三、房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制措施
（一）土地成本的控制措施
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目于建設(shè)與土地元素密不可分，必須占用一定的土地。因此必須付出土地的使用費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身的實(shí)際，對(duì)收益與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的考慮后，制定出科學(xué)合理的競(jìng)買(mǎi)策略，最終確定了土地的競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)，努力用最小的代價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)獲取利益最大化，從而打敗對(duì)手？這便需要得當(dāng)?shù)拇胧\(yùn)用靈活的競(jìng)買(mǎi)策略和技巧、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，將會(huì)取得更大的勝算。
1.不平衡的報(bào)價(jià)措施。倘若土地進(jìn)行招標(biāo)時(shí)采取評(píng)分法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)認(rèn)真、科學(xué)地分析，并且結(jié)合企業(yè)本身的優(yōu)勢(shì)，使得自身的綜合評(píng)分比其他企業(yè)還高。倘若房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)于招標(biāo)的工程造價(jià)具有比較大的把握，便報(bào)短期的建筑周期，出讓的土地金額可較高，從而獲取較高的評(píng)分。
2.高低的報(bào)價(jià)措施。如果建筑項(xiàng)目要求較高的專(zhuān)業(yè)水平，而潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較少時(shí)，便運(yùn)用較低的報(bào)價(jià)措施，如果企業(yè)所參與的項(xiàng)目發(fā)展的前景較好，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手比較多，便采取較高的報(bào)價(jià)措施。
3.合縱連橫的投標(biāo)措施。倘若房地產(chǎn)企業(yè)由于競(jìng)買(mǎi)的需要和互補(bǔ)之間存在不足，為了避免行業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)當(dāng)采取合縱連橫的投標(biāo)措施。
4.志在必得的報(bào)價(jià)措施。倘若房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的發(fā)展需求，甚至不惜用微利或者是微虧進(jìn)行較高的報(bào)價(jià)，以確保項(xiàng)目的志在必得。房地產(chǎn)企業(yè)于土地競(jìng)買(mǎi)的工程當(dāng)中，先對(duì)土地進(jìn)行詳細(xì)、認(rèn)真地分析，然后做出一份詳細(xì)的策劃，再依據(jù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況以及企業(yè)自身的發(fā)展需求，與上述的措施進(jìn)行有效地結(jié)合，在競(jìng)買(mǎi)的過(guò)程當(dāng)中保持穩(wěn)定的心理，從容地應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，使得土地的使用權(quán)志在必得。
（二）財(cái)務(wù)成本的控制措施
房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本當(dāng)中最主要的是資金成本，房地產(chǎn)資金成本指的是企業(yè)為了籌集以及使用資金所付出的代價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)均想用最少的資金成本獲得企業(yè)本身需要的資金額，而對(duì)財(cái)務(wù)成本的分析有利于房地產(chǎn)企業(yè)正確地選擇籌資方略，有助于企業(yè)選擇籌資方案，以獲得籌資效益的最大化。在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的高低受多方面因素的綜合作用。
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境。總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中資本的供給以及需求有著直接影響。房地產(chǎn)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的直接反映。倘若貨幣需求有所提升，但是供給卻沒(méi)有隨著增加，投資人的投資收益率就會(huì)相應(yīng)地提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本相應(yīng)地得到上升。倘若貨幣需求有所下降，投資收益率便會(huì)有所降低，企業(yè)的資金成本也相應(yīng)地下降。
2.證券市場(chǎng)因素。證券市場(chǎng)因素對(duì)證投資的風(fēng)險(xiǎn)有著直接的影響，證券市場(chǎng)因素即是證券的市場(chǎng)流動(dòng)的難易程度與價(jià)格的波動(dòng)。倘若證券市場(chǎng)的流動(dòng)性較差，會(huì)導(dǎo)致投資者的交易行為相對(duì)地困難，其風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)加大，收益率便會(huì)相應(yīng)地提高。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)狀況與融資情況。其指的是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大小的變動(dòng)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)投資決策所體現(xiàn)出的結(jié)果，具體表現(xiàn)于其資產(chǎn)收益率的更變上，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)籌資決策所體現(xiàn)出的結(jié)果，具體表現(xiàn)于普通股收益率的更變上。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，投資者將會(huì)提出提高投資收益率的要求。
（三）工程成本的控制措施
1.在項(xiàng)目前期進(jìn)行成本控制。項(xiàng)目前期指的是項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等階段。依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的程度,并且結(jié)合以往的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)價(jià)格、該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位等因素，并且根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整與修正，確定出合理、科學(xué)的成本控制目標(biāo)。
2.確保成本控制具體化房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的目標(biāo)確定之后，相關(guān)管理部門(mén)（比如：合約與財(cái)務(wù)部門(mén)）必須及時(shí)地進(jìn)一步分析成本測(cè)算值，使得成本控制具體、細(xì)節(jié)化。
3.充分地對(duì)建材市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研,掌握相關(guān)的新工藝與新材料。廣泛地收集本行業(yè)市場(chǎng)和產(chǎn)家單位的信息，以能夠協(xié)助相關(guān)部門(mén)設(shè)計(jì)更多的設(shè)計(jì)選樣,以實(shí)現(xiàn)較多的材料可替代,從而降低工程的成本。
4.完善工程設(shè)計(jì)的變更程序和現(xiàn)場(chǎng)簽證的制度。對(duì)工程設(shè)計(jì)變更之前的相關(guān)成本評(píng)審制度進(jìn)一步地完善,對(duì)簽字權(quán)限的相關(guān)工作人員進(jìn)一步明確。
5.建立并且完善房地產(chǎn)企業(yè)整體成本的預(yù)警制度。成本的預(yù)警制度即是成本的管理部門(mén)和相關(guān)部門(mén)之間的合作，在項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段過(guò)程當(dāng)中，依據(jù)項(xiàng)目具體的發(fā)展情況及時(shí)地調(diào)整其成本臺(tái)賬，并對(duì)相關(guān)的成本變動(dòng)進(jìn)行及時(shí)的反饋，從而有效地消除導(dǎo)致成本發(fā)生異常波動(dòng)的不利因素。
（四）提高房地產(chǎn)整體成本控制的工作人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制質(zhì)量的優(yōu)劣，很大程度上與相關(guān)的工作人員的綜合素質(zhì)密切聯(lián)系。提高成本控制工作人員的綜合素質(zhì)，有助于提高成本控制的有效性；有助于提高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的確定性；有利于提高房地產(chǎn)資源的使用率，以達(dá)到預(yù)期成本控制的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)成本控制工作人員的選聘上進(jìn)行嚴(yán)格地把關(guān)，并且注重對(duì)其的培養(yǎng)與管理。必須重視其職業(yè)道德水平，特別是對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作人員，在注重其技術(shù)專(zhuān)業(yè)水平之外，更應(yīng)當(dāng)注重培養(yǎng)其自我約束的能力和責(zé)任感，以滿(mǎn)足企業(yè)整體成本控制的要求。
四、總結(jié)
在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈化的條件下，只有不斷地對(duì)整體成本控制進(jìn)行創(chuàng)新，建立健全并且規(guī)范整體成本控制體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的管理，才能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，得到進(jìn)一步的發(fā)展與壯大。在整體成本控制的管理上，應(yīng)當(dāng)建立并且完善企業(yè)的成本控制措施，在預(yù)期成本的指導(dǎo)之下，充分地發(fā)揮企業(yè)相關(guān)部門(mén)之間的合作，與此同時(shí)，必須保證成本控制能夠伴隨于項(xiàng)目的每一個(gè)階段，以有效地控制成本、降低工程費(fèi)用，使得企業(yè)在保證施工質(zhì)量前提下實(shí)現(xiàn)效益的最大化。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；問(wèn)題及決策
為了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、良性發(fā)展，政府近幾年來(lái)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，可以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的暴力時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，未來(lái)的市場(chǎng)經(jīng)常將會(huì)日趨激烈，在這樣的時(shí)代背景下，如何做好成本控制工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有重要的作用。
一、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性
成本控制是指：針對(duì)產(chǎn)品全生命周期業(yè)務(wù)過(guò)程，以成本節(jié)省和成本避免這兩種基礎(chǔ)思想為原則，它是以實(shí)現(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)，提高資本增值效益為目的，運(yùn)用現(xiàn)代化信息科學(xué)的基本原理，綜合工程方法，組織措施和工程計(jì)量和多樣化手段，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本消耗過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)節(jié)、促使成本按預(yù)期方向發(fā)展的過(guò)程，并對(duì)資本運(yùn)動(dòng)及其結(jié)果進(jìn)行全過(guò)程、全方位分析，使產(chǎn)品的實(shí)際成本被限制在規(guī)定的目標(biāo)范圍內(nèi)。成本控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，科學(xué)有效成本控制能夠給企業(yè)帶來(lái)巨大的成本效益。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革和全球經(jīng)濟(jì)化的步伐的逐步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境也應(yīng)改進(jìn)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)列了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向公開(kāi)化，透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取得成功，必須結(jié)合自身實(shí)際，加強(qiáng)成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅經(jīng)是一個(gè)財(cái)務(wù)管理的概念，而更是一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略感念，降低企業(yè)的成本是企業(yè)增長(zhǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障，也是每一個(gè)企業(yè)永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。如何以最低的成本，在規(guī)定的時(shí)間里開(kāi)發(fā)出能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中需要關(guān)注的重要問(wèn)題。因此成本控制管理應(yīng)伴隨每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的每一個(gè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門(mén)，貫穿在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨者前所未有的挑戰(zhàn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的主要問(wèn)題
成本控制方法不合理，科學(xué)技術(shù)日益迅猛發(fā)展，企業(yè)的成本控制與管理中的各個(gè)方面都必須要先進(jìn)的方法進(jìn)行，以達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)最大化。而目前企業(yè)的成本分析方法過(guò)于簡(jiǎn)單，片面強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)過(guò)程中的成本控制，過(guò)于依賴(lài)目前的成本管理體系，而忽視招標(biāo)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)前期的成本控制，銷(xiāo)售階段等一系列環(huán)節(jié)的成本控制，使企業(yè)的生辰發(fā)展中受到嚴(yán)重的局限。成本控制的意識(shí)淡薄。由于受各種傳統(tǒng)因素的影響，目前不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理存在著過(guò)度重視“事后”成本的管理，輕視“事前”的成本控制，過(guò)度關(guān)注眼前的利益和短期利益卻忽視整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，辦事情，僅僅靠擴(kuò)大投資規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)，這與企業(yè)追求最大利潤(rùn)的目標(biāo)相悖，例如；成本控制范圍和內(nèi)容上僅限于施工和財(cái)務(wù)領(lǐng)域。忽略了前期選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位包裝過(guò)程、銷(xiāo)售過(guò)程的成本控制；事后成本控制，只注意建設(shè)后的成本控制，忽視建筑前合理組織的成本控制；企業(yè)參與成本控制主體只有財(cái)務(wù)人員，實(shí)際上財(cái)務(wù)人員只能看到事后的成本，不能控制全過(guò)程項(xiàng)目的成本，企業(yè)的質(zhì)量成本意識(shí)較差，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。隨著經(jīng)濟(jì)全球化不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也不斷提高，企業(yè)內(nèi)部的管理也越來(lái)越重要。但是，企業(yè)內(nèi)部的部分管理人員的思想還不先進(jìn)，質(zhì)量成本思想較差，嚴(yán)重制約的企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的若干思考
建立、健全成本控制監(jiān)督機(jī)制。建立信息化支持平臺(tái)，充分利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行成本控制推進(jìn)企業(yè)成本管理信息化工作，充分運(yùn)用科學(xué)技術(shù)方法，綜合加強(qiáng)制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，建立以財(cái)務(wù)部門(mén)為中心，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，人力資源，監(jiān)察審計(jì)等相關(guān)部門(mén)一起參與成本管理信息系統(tǒng)，對(duì)各項(xiàng)成本下達(dá)的指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，考核實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)對(duì)相關(guān)成本的控制。此外，還要推廣應(yīng)用先進(jìn)的檢測(cè)手段和顯示監(jiān)控裝置，加強(qiáng)對(duì)物資消耗和流向的控制，為成本核算和控制創(chuàng)造條件，統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目的成本控制，以降低企業(yè)成本。樹(shù)立成本控制的效益思想。現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營(yíng)必須要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)應(yīng)要經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)，以適應(yīng)社會(huì)注意市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。現(xiàn)代成本管理意識(shí)是企業(yè)管理人員應(yīng)該充分重視成本的控制與管理，充分意識(shí)到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本降低的潛力是無(wú)限的。因此，企業(yè)的管理人員應(yīng)重視成本的效益思想，加強(qiáng)成本控制，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強(qiáng)企業(yè)的成本效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期土地成本、施工圖紙等、項(xiàng)目運(yùn)行期間、項(xiàng)目竣工決算等方面要有成本控制的觀(guān)念，只有這樣才能降低企業(yè)的總成本。走出誤區(qū)，轉(zhuǎn)變觀(guān)念，建立科學(xué)的質(zhì)量成本控制制度。質(zhì)量成本是指為保證和提高工程質(zhì)量而發(fā)生的一切必要費(fèi)用，以及因未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而蒙受的經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的失敗大部分是源于企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)節(jié)的薄弱，企業(yè)內(nèi)部控制力度不強(qiáng)，企業(yè)員工就有可能偷工減料，造成產(chǎn)品質(zhì)量不良。因此，必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的質(zhì)量成本控制，努力提高企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量，以?xún)?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，建立科學(xué)的、健全的質(zhì)量成本控制制度，首先要分清職責(zé)，做到權(quán)責(zé)明確，將企業(yè)質(zhì)量成本的管理的職責(zé)明確到各個(gè)相關(guān)部門(mén)中去，其次，制定有關(guān)質(zhì)量成本控制的計(jì)劃，實(shí)施質(zhì)量成本分析，為質(zhì)量成本控制的考核和評(píng)價(jià)“鋪路”。
四、結(jié)語(yǔ)
總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)和成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，不僅需要企業(yè)的管理層人員具有開(kāi)闊的眼界，高度的智慧，也需要高效率的成本管理團(tuán)隊(duì)的支持，只有在現(xiàn)代企業(yè)管理制度的基礎(chǔ)上，做好制度的完善和貫徹落實(shí)，注意細(xì)節(jié)，對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制，才能取得良好的運(yùn)營(yíng)效益，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，獲得長(zhǎng)期的，健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目 成本控制
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日漸成熟、土地供應(yīng)制度的規(guī)范化及同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。面對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的新形勢(shì)，各房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始迫切關(guān)注如何加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的永恒話(huà)題也是首先要解決的問(wèn)題之一。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述
項(xiàng)目成本控制主要是指項(xiàng)目管理者在項(xiàng)目成本形成的過(guò)程中，根據(jù)事先制定的成本計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目日常發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按一定的原則進(jìn)行控制。項(xiàng)目成本控制的主要目的是采用專(zhuān)門(mén)的方法對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程和各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟進(jìn)、指導(dǎo)和反映，對(duì)發(fā)生的問(wèn)題或偏差進(jìn)行分析和研究并采取相應(yīng)的解決措施，對(duì)可能發(fā)生的問(wèn)題采取預(yù)防措施，以保證既定項(xiàng)目成本目標(biāo)的達(dá)成，是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的重要管理舉措。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本一般由開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用構(gòu)成，前者一般包括土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和公共配套設(shè)施費(fèi)用等，后者則指的是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的特點(diǎn)一般有以下幾方面：全面性，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制包括設(shè)計(jì)階段、施工階段等方面的成本控制，進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，全面做好成本控制工作；系統(tǒng)性，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制涉及決策、設(shè)計(jì)、發(fā)包、施工、銷(xiāo)售、使用等各個(gè)階段，包括成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核等各方面，項(xiàng)目成本可控制自成一個(gè)體系；綜合性，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制需要綜合考慮成本、質(zhì)量和進(jìn)度三者之間的關(guān)系，三者需要協(xié)調(diào)和統(tǒng)一；主動(dòng)性，以主動(dòng)控制為主；動(dòng)態(tài)性，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目從前期決策到竣工交付所經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)，期間受到多種因素影響會(huì)加大成本控制的難度，因此需要定期對(duì)成本情況進(jìn)行檢查、分析和考核，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)存主要問(wèn)題
第一，項(xiàng)目各階段的成本控制問(wèn)題突出。總體來(lái)說(shuō)，龐大的成本支出、較低的收益是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的共同難題。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾方面。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)于重視項(xiàng)目施工階段發(fā)生的顯性成本控而輕視其他階段的隱性成本，例如前期工程費(fèi)用中的投資決策成本，實(shí)踐表明，通過(guò)技術(shù)措施及施工組織節(jié)約工程造價(jià)的可能性在15%以?xún)?nèi)。企業(yè)決定是否進(jìn)行某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，往往要對(duì)市場(chǎng)的供需情況、內(nèi)外部可利用的資源、技術(shù)和資金、項(xiàng)目本身的地理位置、土地拆遷情況、環(huán)評(píng)情況、規(guī)劃的容積率、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)可接受的產(chǎn)品售價(jià)等影響因素進(jìn)行分析，以此判斷項(xiàng)目是否可行，這就會(huì)形成決策成本，一旦決策失誤就可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。其次，沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的項(xiàng)目規(guī)劃，事前項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成本控制的重要節(jié)點(diǎn)。目前部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，或多或少的存在輕視項(xiàng)目規(guī)劃的現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)外數(shù)十年大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，在初設(shè)階段，影響工程造價(jià)的可能性為70%―90%，在施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)的影響可能性為30%―70%，為趕工期而不進(jìn)行事前詳細(xì)的項(xiàng)目規(guī)劃，對(duì)成本控制非常不利。由此可見(jiàn)控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵因素在于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段和投資決策階段對(duì)項(xiàng)目成本的重視程度。再次，項(xiàng)目的招投標(biāo)階段，是否有合理的定標(biāo)原則，施工階段發(fā)生的顯性成本中，因施工條件、完工工期的調(diào)整、是否存在大量的工程變更。
第二，成本控制責(zé)任制的缺失。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目成本控制方面的制度和措施過(guò)于粗獷，表面上成本控制人人都有責(zé)任，各部門(mén)都有分工，但實(shí)際上成本控制卻未能落實(shí)到具體項(xiàng)目中。相關(guān)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)只是停留在公司層面，形同虛設(shè)，缺乏管理需要的實(shí)效性和可行性，無(wú)法在成本出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)確認(rèn)責(zé)任主體和處罰依據(jù)。成本責(zé)任控制制度的缺失使得成本考核體系也必然是“水中月，鏡中花”，無(wú)法體現(xiàn)成本控制措施的效益，無(wú)法提升經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的成本管理水平。從另一個(gè)角度說(shuō)，成本管理的隨意性變大了，成本的增加不需要個(gè)人承擔(dān)責(zé)任，降低也不會(huì)給個(gè)人帶來(lái)利益，因此項(xiàng)目相關(guān)部門(mén)和人員也不愿意在成本控制方面花時(shí)間、耗精力，成本控制只能停在原點(diǎn)，無(wú)法充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的作用和潛力，企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力也無(wú)法得到提升。
第三，缺乏健全的全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效率的一項(xiàng)重要內(nèi)容。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立系統(tǒng)、完善的預(yù)算管理體系和預(yù)算管理機(jī)制，整個(gè)預(yù)算管理體系仍比較松散，上層的預(yù)算目標(biāo)和基層的操作實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系及實(shí)質(zhì)的合作和交流，預(yù)算管理作用得不到充分發(fā)揮。例如，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算內(nèi)容不全面，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，所以企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算規(guī)劃時(shí)應(yīng)以長(zhǎng)期計(jì)劃為宜，綜合考慮經(jīng)營(yíng)預(yù)算、投資預(yù)算，將產(chǎn)供銷(xiāo)和人財(cái)物全部納入其中，而在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算大多是財(cái)務(wù)部門(mén)具體承擔(dān)，專(zhuān)業(yè)水平有限，容易導(dǎo)致預(yù)算內(nèi)容過(guò)于短期化和片面化，不能反映項(xiàng)目的總體情況；全面預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，實(shí)施效果不理想，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常邊改圖紙邊增加簽證，導(dǎo)致設(shè)計(jì)概算突破估算指標(biāo)，施工圖預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算，竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算等現(xiàn)象頻頻發(fā)生。
第四，項(xiàng)目資金管理不善。成本控制的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是對(duì)資金的管理和控制，然而目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理上仍存在許多問(wèn)題。對(duì)資金管理意識(shí)不強(qiáng)，項(xiàng)目責(zé)任人更多的是重視工程的質(zhì)量，而對(duì)資金的籌措和使用缺乏必要的控制，缺乏完善的項(xiàng)目資金管理考核制度，大大增加了資金的籌集和使用成本；資金預(yù)算結(jié)算管理模式需進(jìn)一步優(yōu)化，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本高、周期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，企業(yè)不同項(xiàng)目往往分散在不同區(qū)域，不同項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立賬戶(hù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，上級(jí)不能及時(shí)了解資金使用情況，資金結(jié)算管理模式落后使得房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重的帳外循環(huán)資金，同時(shí)由于相關(guān)部門(mén)對(duì)資金預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不到位，沒(méi)有建立完善的資金預(yù)算管理制度，缺少對(duì)項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)等各環(huán)節(jié)資金管理的控制，增加成本控制難度，導(dǎo)致項(xiàng)目成本和各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用超支。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)缺乏前瞻性預(yù)測(cè)，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中開(kāi)支激增，造成資金浪費(fèi)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的對(duì)策
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制需要全程進(jìn)行，即全面、系統(tǒng)的控制，同時(shí)加強(qiáng)重點(diǎn)成本控制，重點(diǎn)控制就是對(duì)不同階段對(duì)成本的影響程度，對(duì)重點(diǎn)階段進(jìn)行重點(diǎn)成本控制。
第一，樹(shù)立成本控制理念。堅(jiān)持以下幾點(diǎn)原則：經(jīng)營(yíng)原則、全員參與原則和管理層推動(dòng)原則。
第二，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制。在投資決策階段，對(duì)擬建項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)周期、資源價(jià)格、市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析及重要的成本目標(biāo)進(jìn)行分析和測(cè)算，進(jìn)而決定決策是否可行，同時(shí)在投資估算的基礎(chǔ)上制定目標(biāo)成本和資金計(jì)劃；在項(xiàng)目定位和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定階段，必須充分比較各種方案的成本，通過(guò)多方案的成本比較和篩選來(lái)逐步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。明確設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度，提出成本控制的目標(biāo)：總造價(jià)及單方造價(jià)，限額指標(biāo)（包括含鋼量、含量；控制裝飾用量），針對(duì)各種設(shè)計(jì)方案從施工管理的角度提出施工方案（如樁基工程中的樁徑和樁長(zhǎng)、基坑圍護(hù)方案的優(yōu)化），通過(guò)合理調(diào)整施工方案、工藝及流程，最大限度地降低項(xiàng)目的建安造價(jià)；在施工階段，建立動(dòng)態(tài)成本控制制度，定期對(duì)實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行比較，避免成本目標(biāo)發(fā)生偏離，例如加強(qiáng)合同管理，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，避免施工索賠，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，切實(shí)把好設(shè)備、材料的質(zhì)量和價(jià)格關(guān)，強(qiáng)化工程招標(biāo)階段的成本控制，如采用公開(kāi)招標(biāo)，通過(guò)綜合分析與比較，篩選投標(biāo)隊(duì)伍。評(píng)標(biāo)階段實(shí)施商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)分離的原則，全面分析比較子項(xiàng)工程的報(bào)價(jià)，推斷出各投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)原則及技巧，作為合約詢(xún)價(jià)的基礎(chǔ)；在工程竣工結(jié)算階段，在確定工程造價(jià)時(shí)，認(rèn)真核對(duì)結(jié)算口徑與工程招投標(biāo)口徑是否一致，工程量的計(jì)算是否正確，市場(chǎng)價(jià)的計(jì)量是否正確以及計(jì)價(jià)取費(fèi)口徑是否明確等。
第三，建立成本預(yù)警體系，強(qiáng)化成本的事前控制、動(dòng)態(tài)控制。主要包括兩個(gè)方面，一是強(qiáng)化設(shè)計(jì)變更的動(dòng)態(tài)控制，二是強(qiáng)化工程變更的動(dòng)態(tài)控制。
第四，建立相關(guān)的流程制度，完善內(nèi)控體系。建立工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程、工程質(zhì)量管理流程、工程變更限額審查制度、材料設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)制度、甲供材的采購(gòu)管理制度、施工及監(jiān)理單位檢查評(píng)估作業(yè)指引、項(xiàng)目成本后評(píng)估作業(yè)指引等管控體系。
第五，完善項(xiàng)目成本控制責(zé)任制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立成本責(zé)任中心，完善監(jiān)督考核機(jī)制。首先，項(xiàng)目成本控制應(yīng)圍繞成本管理計(jì)劃展開(kāi)，利用目標(biāo)成本管理分解成本控制目標(biāo)，明確各部門(mén)和主控人員的權(quán)責(zé)關(guān)系，將成本控制責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，并做好后評(píng)估工作，從而全面、有效的推動(dòng)成本控制工作的進(jìn)行。其次，明確相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于成本控制有貢獻(xiàn)的部門(mén)或個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)，而對(duì)未能按計(jì)劃執(zhí)行成本控制的部門(mén)或個(gè)人則給予相應(yīng)的懲罰，充分調(diào)動(dòng)相關(guān)人員的主動(dòng)性和積極性。再次，采用有效方法，提高成本控制效率。例如在項(xiàng)目成本控制過(guò)程中可采用清單報(bào)價(jià)模式對(duì)項(xiàng)目整體成本進(jìn)行控制和管理，或是在項(xiàng)目實(shí)施中采用工程量清單對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的各種成本進(jìn)行監(jiān)控等。
第六，完善全面預(yù)算管理體系，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制。完善全面預(yù)算管理體系，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，首先，要樹(shù)立正確的全面預(yù)算管理觀(guān)念，讓項(xiàng)目管理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)成本控制目標(biāo)和企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開(kāi)展，按要求嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算計(jì)劃，提高預(yù)算的控制力和約束力。其次，建立全面預(yù)算管理制度，與成本控制責(zé)任相結(jié)合，明確預(yù)算責(zé)任，建立預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)督控制和預(yù)算考核指標(biāo)等一系列全面預(yù)算管理制度，制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)的積累，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過(guò)程中，不斷改進(jìn)和完善，逐步形成企業(yè)自身的成本和費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。再次，加強(qiáng)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作，例如原始記錄、定額、計(jì)量工作等，為全面預(yù)算和成本控制提供鋪墊，同時(shí)改進(jìn)全面管理預(yù)算編制方法，綜合利用零基預(yù)算和滾動(dòng)預(yù)算，以保證預(yù)算編制的科學(xué)性和可行性。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；成本全過(guò)程控制
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本管理現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在前些年發(fā)展迅速，但是這幾年在政府的宏觀(guān)調(diào)控下，房地產(chǎn)發(fā)展越來(lái)越困難。這跟管理也存在一定關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的全過(guò)程成本控制是管理的重中之重，但是存在一些問(wèn)題，主要如下：
1.目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本控制大多還是事后控制，即只注重項(xiàng)目后期的成本控制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前期進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)卻忽視了成本的控制，這一環(huán)節(jié)反而是最應(yīng)該進(jìn)行成本控制的環(huán)節(jié)。另外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的是為了收到高額的利潤(rùn)，但是開(kāi)發(fā)商往往忽視了對(duì)成本的控制，導(dǎo)致在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大量資金和資源的浪費(fèi)。財(cái)務(wù)管理人員也只是根據(jù)合同來(lái)控制成本的預(yù)算，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)過(guò)程進(jìn)行一個(gè)完整的成本控制。
2.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，大部分員工認(rèn)為對(duì)成本控制是成本控制部門(mén)的工作，自己沒(méi)必要參與，這種思想也導(dǎo)致極大的成本浪費(fèi)。一個(gè)完整的成本控制系統(tǒng)是需要所有人共同努力和參與才能很好的執(zhí)行下去并達(dá)到理想效果的。
3.現(xiàn)如今，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增大。房地產(chǎn)業(yè)也一樣，競(jìng)爭(zhēng)下不斷增大，但是企業(yè)效益卻在下降。導(dǎo)致有很多房地產(chǎn)企業(yè)為了爭(zhēng)搶市場(chǎng)和工期，忽略了企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，沒(méi)有形成系統(tǒng)科學(xué)的管理系統(tǒng)，走一步看一步。反過(guò)來(lái)，又因?yàn)槿狈侠砜茖W(xué)的管理模式，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本控制脫離預(yù)算，沒(méi)有規(guī)范的規(guī)章制度做指導(dǎo)，很難很好的實(shí)現(xiàn)成本控制，最終會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程。
4.我國(guó)目前大多數(shù)房地產(chǎn)的成本控制沒(méi)有運(yùn)用先進(jìn)的管理方式，大部分公司沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的成本控制部門(mén)，這樣的話(huà)就很難進(jìn)行準(zhǔn)確完整的成本控制管理。
5.工程變更會(huì)導(dǎo)致工程量的增加或減少、工程質(zhì)量類(lèi)型或用途的變化、工程施工順序或時(shí)間的變化。這些變動(dòng)都會(huì)造成工程造價(jià)的變化。
強(qiáng)房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制的內(nèi)容和方法
成本控制貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工、工程完成結(jié)算、營(yíng)銷(xiāo)、期間費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用等等。
1.投資決策的成本控制
投資決策的成本控制包含投資項(xiàng)目的選擇、項(xiàng)目的規(guī)劃、投資決策和土地選擇等階段的成本控制。這些成本控制直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目投資的正確與否。這就要求開(kāi)發(fā)商要準(zhǔn)確把握整個(gè)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，對(duì)市場(chǎng)、國(guó)家相關(guān)政策、經(jīng)營(yíng)等等有一個(gè)完整的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知。從而全面的了解市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況，做出正確的判斷。投資決策不僅需要投資者的主觀(guān)判斷，更需要有關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士的意見(jiàn)作為指導(dǎo)。這樣能降低投資的風(fēng)險(xiǎn)性，增大項(xiàng)目投資的收益。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制
規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中占據(jù)至關(guān)重要的地位。規(guī)劃設(shè)計(jì)又包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)和施工圖的設(shè)計(jì)。
2.1開(kāi)發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段不僅要遵循專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)，更要把自己的思想體現(xiàn)在設(shè)計(jì)里面。
2.2在設(shè)計(jì)過(guò)程中敢于運(yùn)用新技術(shù)設(shè)計(jì)創(chuàng)新的產(chǎn)品，以此滿(mǎn)足現(xiàn)今社會(huì)人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求。
2.3嚴(yán)把裝飾設(shè)計(jì)關(guān)，摒棄一些沒(méi)有必要、占用時(shí)間和金錢(qián)、施工難度大的裝飾性設(shè)計(jì)。
2.4在選擇設(shè)計(jì)單位上要嚴(yán)謹(jǐn)，設(shè)計(jì)單位的好壞直接影響設(shè)計(jì)的好壞，又影響整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。所以在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)不僅要考慮設(shè)計(jì)單位的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)水平，還要考慮他們的法律法規(guī)知識(shí)水平和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。
3.控制房地產(chǎn)工程在招標(biāo)環(huán)節(jié)中的成本控制
3.1對(duì)于招標(biāo)書(shū)中條款的確定相關(guān)企業(yè)單位應(yīng)該本著嚴(yán)謹(jǐn)和全面準(zhǔn)確的態(tài)度，盡量把工程造價(jià)以及相應(yīng)的費(fèi)用包死，盡量不留或是少留活口。
3.2要把招標(biāo)控制價(jià)編制好，對(duì)于條件好的單位可以盡可能的自行安排編制，房地產(chǎn)的招標(biāo)控制價(jià)保證質(zhì)量，盡量把招標(biāo)控制價(jià)做到在合理造價(jià)控制的下限內(nèi)。
3.3對(duì)于造價(jià)的水準(zhǔn)需要進(jìn)行反復(fù)的審查，保證其合理性，以及其是否在投資可控的范圍。
3.4在施工的招標(biāo)中標(biāo)后，對(duì)于合同條款應(yīng)該在簽訂時(shí)嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致，盡可能的減少雙方在日后可能發(fā)生糾葛的可能。
3.5對(duì)于招標(biāo)的文件應(yīng)該要將主要的條款置于合同中，并且要有較詳細(xì)的規(guī)定。
3.6需要由承包方來(lái)進(jìn)行采購(gòu)的比較貴重特殊的設(shè)備和材料，要求將規(guī)格、廠(chǎng)家和品牌以及質(zhì)量都列出清單，同時(shí)將相關(guān)材料價(jià)格的調(diào)整方法事先確定。
4.控制工程在施工環(huán)節(jié)的成本控制
工程資金被大量需要的環(huán)節(jié)就在于房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)階段，如果不對(duì)其加大控制力度，將極大可能造成投資的失控，從而產(chǎn)生目標(biāo)成本超預(yù)期，投資浪費(fèi)。具體的控制方法如下：
4.1 變更工程的管理
房地產(chǎn)工程由于其建設(shè)的周期長(zhǎng)，并且涉及的相關(guān)法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜，各種影響因素多等原因，致使相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際與招標(biāo)的情況產(chǎn)生不符，所以，在工程的施工環(huán)節(jié)中將會(huì)很容易出現(xiàn)這種工程變更的現(xiàn)象。因此，需要企業(yè)在變更出現(xiàn)時(shí)，盡快的適應(yīng)變更，變更以后，盡快的落實(shí)變更，不然當(dāng)變更擴(kuò)大后肯定會(huì)帶來(lái)一定的成本耗損。
4.2 管理簽證單
簽證的現(xiàn)場(chǎng)簽發(fā)是工程建設(shè)中一項(xiàng)普遍的工作。但是管理人員和簽證人員都要牢記成本控制，嚴(yán)格簽證手續(xù)。
4.3 合理的處理索賠
在房地產(chǎn)工程進(jìn)行過(guò)程中如果一方因?yàn)槟承┰驔](méi)有完成合同所屬內(nèi)容，要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而損失要向另一方索賠時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照正當(dāng)賠償程序和正當(dāng)數(shù)目來(lái)處理索賠事宜。
5.工程完成結(jié)算的成本控制
房地產(chǎn)工程完成結(jié)算時(shí)要審核整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全部文件，包括：合同、房地產(chǎn)招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)圖紙、工程聯(lián)系單、竣工圖等等。除此之外，還要檢查核對(duì)文件內(nèi)容和實(shí)際發(fā)生情況是否相符，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、水電余款是否結(jié)余等。并在結(jié)算報(bào)告中寫(xiě)清楚。
6.營(yíng)銷(xiāo)成本控制
6.1銷(xiāo)售費(fèi)用的控制。銷(xiāo)售費(fèi)用包括：產(chǎn)品模型費(fèi)用、宣傳資料和贈(zèng)品費(fèi)用、銷(xiāo)售場(chǎng)地包裝費(fèi)用、銷(xiāo)售器具費(fèi)用等。現(xiàn)場(chǎng)管理人員要做好這些費(fèi)用的控制。
6.2裝修費(fèi)用控制。根據(jù)房子售價(jià)來(lái)選擇合理的裝修材料、家具及其他設(shè)備。合理利用和保管這些物品。做好裝修費(fèi)用的的控制。
6.3嚴(yán)格把關(guān)銷(xiāo)售承諾和資料。當(dāng)買(mǎi)家提出要更改房子的設(shè)計(jì)時(shí)，銷(xiāo)售人員一定要向公司相關(guān)部門(mén)和人員報(bào)告，經(jīng)過(guò)他們嚴(yán)格的專(zhuān)業(yè)審查，確定方案安全合理才能給客戶(hù)承諾，以免造成日后糾紛。
7.期間費(fèi)用成本控制
期間費(fèi)用包括：財(cái)務(wù)費(fèi)用、人工費(fèi)用和管理費(fèi)用。
7.1對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。制定總的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，結(jié)合計(jì)劃選擇合理的融資方式，采用財(cái)務(wù)費(fèi)用最低的一種方式。
7.2對(duì)人工費(fèi)用的控制。此項(xiàng)包括：?jiǎn)T工基本工資、獎(jiǎng)金、出差費(fèi)用、加班補(bǔ)助等。應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)政策發(fā)放工資獎(jiǎng)金，出差費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)更要嚴(yán)格。
7.3對(duì)管理費(fèi)用的控制。此項(xiàng)包括：通訊費(fèi)用、車(chē)費(fèi)、交際費(fèi)用、辦公用品采購(gòu)費(fèi)用等。這些一定要見(jiàn)發(fā)票報(bào)銷(xiāo)，實(shí)行嚴(yán)格的成本控制。
8.物業(yè)管理費(fèi)用控制
在選擇物業(yè)時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎，選擇可靠、信用度高的物業(yè)。保證物業(yè)和開(kāi)發(fā)商的密切關(guān)系，權(quán)責(zé)分明，互相合作，為住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)良好的住宿環(huán)境。
結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程時(shí)間長(zhǎng)、投資大、管理復(fù)雜。要做好整個(gè)房地產(chǎn)過(guò)程的成本控制，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]劉麗卿．新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討[J]．商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2009，（24）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目成本；控制；對(duì)策。
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)起著重要作用。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理、項(xiàng)目建設(shè)成本的控制都具有較高的要求。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，特別是近幾年的迅猛發(fā)展。房?jī)r(jià)上升幅度較大，使得老百姓對(duì)房?jī)r(jià)頗有微詞。在這樣的社會(huì)背景下，一方面政府部門(mén)出臺(tái)了一系列平抑房?jī)r(jià)的宏觀(guān)調(diào)控政策；另一方面（因近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲，使開(kāi)發(fā)商有比較可觀(guān)的利潤(rùn)空間，行業(yè)進(jìn)入者大量增加，但土地作為不可再生的資源不斷減少）使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。
本文擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要意義出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的意義。
現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加之國(guó)家房地產(chǎn)政策的深入改革，給房地產(chǎn)企業(yè)都帶來(lái)較大挑戰(zhàn)。通過(guò)控制成本就成為房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)是銷(xiāo)售收入與成本費(fèi)用的差額。目前，我國(guó)正通過(guò)多種手段來(lái)控制市場(chǎng)房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業(yè)減少費(fèi)用支出，因而為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提供重要保證。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在的主要問(wèn)題。
1、項(xiàng)目成本管理意識(shí)較薄弱。
當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有樹(shù)立全面的成本管理理念，成本控制意識(shí)薄弱。一些項(xiàng)目經(jīng)理只關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度問(wèn)題；技術(shù)人員則認(rèn)為自己的任務(wù)是解決施工難題，保證技術(shù)的有效利用和工程質(zhì)量，而導(dǎo)致項(xiàng)目超支嚴(yán)重；而項(xiàng)目的實(shí)際施工人員則關(guān)注項(xiàng)目的施工及工程進(jìn)度。從表面上看，整個(gè)項(xiàng)目的施工分工明確、各司其職，但實(shí)際上并未將成本控制的目標(biāo)分解到項(xiàng)目中的相關(guān)人員，違背了項(xiàng)目成本控制的全員性原則，造成項(xiàng)目成本管理的無(wú)序散亂，項(xiàng)目成本控制失效。
2、缺乏系統(tǒng)的成本控制組織體系。
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有同步設(shè)置專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施成本管理控制，大多數(shù)都是由財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)，缺乏進(jìn)行成本控制的組織體系，導(dǎo)致管理控制與實(shí)際施工脫節(jié)。
為了更好的配置資源，不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分工程分包出去，導(dǎo)致工程施工建設(shè)過(guò)分分散，成本控制標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法統(tǒng)一，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。
還有的管理者單純認(rèn)為成本控制主要存在于施工階段，致使忽視了對(duì)決策、設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)，造成前期大量的資源浪費(fèi)。
3、資金管理手段較落后，有待優(yōu)化。
資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液。雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制訂了相應(yīng)的資金管理計(jì)劃以及各項(xiàng)費(fèi)用的開(kāi)支計(jì)劃，但是，真正按計(jì)劃實(shí)施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在很大程度上降低了計(jì)劃、方案的可行性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理控制過(guò)程中與預(yù)期計(jì)劃發(fā)生脫離，使企業(yè)的資金管理無(wú)所適從，阻礙了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)運(yùn)行。
由于缺乏先進(jìn)技術(shù)，資金計(jì)劃不能根據(jù)人力、物力、資金的市場(chǎng)環(huán)境變化而及時(shí)調(diào)整，造成實(shí)際項(xiàng)目的成本費(fèi)用超過(guò)資金使用計(jì)劃，資金計(jì)劃流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，執(zhí)行效率低。
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對(duì)合同管理缺乏成本管理的意識(shí)，沒(méi)有形成全面管理的思維。在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，合同隨著工程進(jìn)度的推移而涉及內(nèi)容及工序越來(lái)越紛繁復(fù)雜，導(dǎo)致在合同拆分時(shí)出現(xiàn)關(guān)于時(shí)間進(jìn)度、用料成本等問(wèn)題。同時(shí)，在一些合同中對(duì)項(xiàng)目施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目的工程造價(jià)支付方式等缺乏明確規(guī)定，導(dǎo)致在審核時(shí)項(xiàng)目不能順利通過(guò)，執(zhí)行力度較低，導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本消耗過(guò)高，給成本管理帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
1、建立項(xiàng)目成本控制責(zé)任制，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制意識(shí)。
項(xiàng)目成本控制的責(zé)任分配不清是導(dǎo)致成本控制意識(shí)薄弱的一個(gè)主要因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的項(xiàng)目成本控制責(zé)任制，建立一套科學(xué)合理的項(xiàng)目成本控制體系。首先，明確成本控制的主體，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為成本控制的中心，對(duì)其發(fā)生的收入、成本和費(fèi)用都進(jìn)行獨(dú)立核算，反映項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生或即將發(fā)生的成本，動(dòng)態(tài)的調(diào)節(jié)和控制可控成本。其次，確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，并以此作為考核的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以預(yù)算計(jì)劃為出發(fā)點(diǎn)，保證計(jì)劃與實(shí)際的可比性，以合適的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)而確定項(xiàng)目成本控制的標(biāo)準(zhǔn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)既定的成本目標(biāo)和控制標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量項(xiàng)目成本控制的完成情況，審核員工的業(yè)績(jī)情況，并作為責(zé)任者獎(jiǎng)懲的依據(jù)。
2、實(shí)施全過(guò)程的項(xiàng)目成本控制。
全過(guò)程項(xiàng)目成本控制體系，主要包括：
決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段等。決策階段，策劃書(shū)的關(guān)鍵內(nèi)容就是項(xiàng)目成本的控制方案。對(duì)整個(gè)投資的全過(guò)程進(jìn)行分析，做出充分分析和判斷，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、土地開(kāi)發(fā)支出、前期工程預(yù)算、建筑安裝工程造價(jià)成本以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等多個(gè)方面。設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)就是降低建筑安裝成本。完善工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。招投標(biāo)階段，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。嚴(yán)格、謹(jǐn)慎審核單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況，避免魚(yú)目混珠的行為，以及加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核，避免一些投標(biāo)單位盲目低價(jià)給工程結(jié)算帶來(lái)的困難。在施工階段應(yīng)主要是控制建筑材料和設(shè)備的成本，按設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)規(guī)定進(jìn)行施工，有效、合理底節(jié)省施工成本。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的預(yù)算管理和集中管理。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的全面預(yù)算管理，要求追蹤和監(jiān)督項(xiàng)目各環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)支出，分析預(yù)算與實(shí)際的差異，以利于預(yù)算部門(mén)掌握整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行情況，便于及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出改進(jìn)措施或建議，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目資金的集中管理，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的資金結(jié)算中心，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用，提高企業(yè)資金使用效率，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4、加強(qiáng)合同管理。
加強(qiáng)合同管理的目的在于增強(qiáng)合同的嚴(yán)密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。其中，應(yīng)嚴(yán)格控制合同的變更，如施工條件變更或進(jìn)度的變更等，即使有變更也應(yīng)按變更合同程序辦事，并及時(shí)辦理增減預(yù)算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，同時(shí)盡量減少索賠事件的發(fā)生，嚴(yán)格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產(chǎn)生投資失控。
總之，項(xiàng)目成本控制是一門(mén)集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科，只有做到各方綜合評(píng)衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程的管理、控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益，才能使房地產(chǎn)企業(yè)立足于這個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目成本管理的內(nèi)涵和意義，重視房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本控制，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化和企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；施工成本控制
隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)家不斷深化市場(chǎng)改革，建筑行業(yè)在不斷發(fā)展的過(guò)程中遇到了一些瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下降，行業(yè)發(fā)展不景氣。控制房地產(chǎn)工程的施工成本是行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。在此，筆者就房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及控制對(duì)策談?wù)勛约旱南敕ā?/p>
1房地產(chǎn)施工成本控制的概念
1．1房地產(chǎn)施工成本
房地產(chǎn)成本分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資兩個(gè)部分。房地產(chǎn)成本類(lèi)似于建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)，一般包含購(gòu)買(mǎi)工程項(xiàng)目所含的各種設(shè)施的費(fèi)用，建筑施工和安裝的費(fèi)用，地質(zhì)工程勘探的費(fèi)用，購(gòu)買(mǎi)土地的費(fèi)用以及企業(yè)自身項(xiàng)目管理的費(fèi)用。
1．2房地產(chǎn)施工成本控制
房地產(chǎn)施工成本控制，是指在系統(tǒng)工程理論的指導(dǎo)下，采用預(yù)定制定的，科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，在企業(yè)項(xiàng)目施工過(guò)程中，產(chǎn)生的成本費(fèi)用和成本消耗控制在預(yù)算范圍內(nèi)，進(jìn)行預(yù)算，決策，計(jì)劃，核算，管理以及監(jiān)督，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不斷調(diào)控，把建設(shè)成本和消耗使施工成本最小化，在施工質(zhì)量和安全的控制下，使企業(yè)利益最大化。
1．3房地產(chǎn)施工成本控制原則
房地產(chǎn)施工成本控制的過(guò)程中，要遵循成本最低化原則，成本整體控制的原則，動(dòng)態(tài)控制原則，目標(biāo)管理原則，權(quán)責(zé)利相結(jié)合原則，例外管理原則，創(chuàng)收與節(jié)約相結(jié)合的原則以及因地制宜原則。只有嚴(yán)格遵循這樣原則，才能更好的控制施工成本，提高企業(yè)利潤(rùn)，保證住戶(hù)的安全，推進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。
2房地產(chǎn)施工成本控制中的問(wèn)題
2．1成本控制體系不健全
在整個(gè)施工的過(guò)程中，雖然進(jìn)行管理和控制，但并不是施工成本控制，施工成本控制只有在項(xiàng)目完成后，企業(yè)做出決算才能得知項(xiàng)目的盈虧，并不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)盈虧狀況，并進(jìn)行改善。各部門(mén)各司其職，技術(shù)部門(mén)只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)工程施工生產(chǎn)和施工進(jìn)度。材料管理人員只負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)和發(fā)放。從表面上來(lái)看，這些部門(mén)與施工成本控制關(guān)系不大，但卻給施工成本控制造成很大的困擾，所以不能簡(jiǎn)單地將施工成本控制的責(zé)任歸結(jié)于成本管理部門(mén)。施工成本控制需要各個(gè)部門(mén)之間的配合與溝通，因此，一個(gè)健全的施工成本控制體系是施工成本控制的前提。
2．2施工成本控制的難度不斷加大
建筑施工行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是不斷加大的，在這樣的社會(huì)環(huán)境下，一個(gè)有序，公平的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)顯得尤為關(guān)鍵。但卻存在著先天的不平衡的市場(chǎng)主體地位，使承包商處于一個(gè)被動(dòng)的地位，產(chǎn)生了很多的不良現(xiàn)象。各個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，都企圖展示出自己的優(yōu)勢(shì)和綜合實(shí)力，以求可以承包這個(gè)項(xiàng)目。競(jìng)爭(zhēng)的附加條件不斷增多，國(guó)家對(duì)承包商的競(jìng)爭(zhēng)成本進(jìn)行規(guī)定，例如，計(jì)劃利潤(rùn)和期間費(fèi)用。但企業(yè)往往為了中標(biāo)，經(jīng)常會(huì)放棄其中的一部分乃至全部。
2．3在施工成本要素管理中存在問(wèn)題
在施工成本中，材料成本是施工成本的重中之重，占施工成本的百分之七十左右，但材料成本往往存在很大的問(wèn)題。一方面，在采購(gòu)材料之前，沒(méi)有健全的采購(gòu)計(jì)劃或者計(jì)劃的實(shí)施不到位，可能造成材料不足而停工，增加了人工成本，或是采購(gòu)過(guò)量，造成大量材料的浪費(fèi)，不利于成本控制。另一方面，在材料的領(lǐng)用和入庫(kù)管理過(guò)程中，沒(méi)有指定的材料領(lǐng)用人，材料領(lǐng)用混亂，造成不必要的浪費(fèi)。在材料入庫(kù)管理時(shí)，沒(méi)有指定專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行管理，使材料堆放凌亂，清點(diǎn)不到位，材料可能出現(xiàn)腐蝕等情況甚至存在丟失的可能性。一次性材料的領(lǐng)用和管理無(wú)人問(wèn)津，使用特別混亂。除此之外，在材料合算的過(guò)程中，材料消耗無(wú)準(zhǔn)確計(jì)量，卻將重點(diǎn)放在材料核算的財(cái)務(wù)賬要與材料部門(mén)的臺(tái)賬核算相符，不進(jìn)行實(shí)地盤(pán)點(diǎn)，經(jīng)常使用當(dāng)月入庫(kù)和月末庫(kù)存倒算的方式計(jì)算材料消耗數(shù)量的操作方法，故意掩蓋材料運(yùn)輸過(guò)程和入庫(kù)過(guò)程中材料消耗量以及由于現(xiàn)場(chǎng)管理不當(dāng)而造成的不正常損耗，造成成本控制不合理。還有材料成本控制不及時(shí)，是施工成本波動(dòng)大。材料成本的浪費(fèi)造成施工成本控制不良。
2．4施工成本控制方法不合理
施工成本不規(guī)范，比如在施工過(guò)程中將一部分施工項(xiàng)目分包出去，只進(jìn)行費(fèi)用的收取，沒(méi)有做具體的記錄，造成未轉(zhuǎn)包的部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)資料不完善，使成本核算不準(zhǔn)確以及盈虧狀況不明確。成本控制手段落后，不隨著社會(huì)的進(jìn)步逐漸發(fā)展，未進(jìn)行完善的信息管理。
3房地產(chǎn)成本控制的對(duì)策
3．1加強(qiáng)施工生產(chǎn)管理要素
在施工之前，相關(guān)單位要制定健全的計(jì)劃，對(duì)單項(xiàng)工程進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算，相關(guān)材料保管齊全，內(nèi)容完整。在分包合同中，要對(duì)物資消耗進(jìn)行規(guī)定，將責(zé)任劃分給分包單位，明確供應(yīng)范圍，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施，完你善物資領(lǐng)用的制度，及時(shí)進(jìn)行物資消耗計(jì)算。
3．2進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)成本控制
在施工之前，企業(yè)要組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審，避免返工造成的人力，物力的浪費(fèi)，加快施工進(jìn)度。在會(huì)審圖紙的過(guò)程中，盡量多發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，通知設(shè)計(jì)人員進(jìn)行及時(shí)修改，將施工成本將至最低。要隨著工程的進(jìn)度，不斷結(jié)算工程款，在工程完成后進(jìn)行對(duì)工程款進(jìn)行結(jié)算，避免不必要的糾紛，造成責(zé)任索賠或者信譽(yù)受損。建筑工程中，對(duì)成本有影響的因素多種多樣，施工人員應(yīng)該根據(jù)具體情況做出決策，盡可能的減少成本。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)日益激烈的情況下，相關(guān)企業(yè)和施工單位應(yīng)該不斷提高施工人員的相關(guān)素質(zhì)，加強(qiáng)施工管理，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)成本控制，對(duì)各個(gè)生產(chǎn)要素進(jìn)行規(guī)范，減少余料廢料的產(chǎn)生。在保證工程質(zhì)量和安全的基礎(chǔ)上，進(jìn)行施工成本控制，使企業(yè)利益最大化，在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中擁有的一席之地。
作者:劉曉艷 單位:大連鴻瑋置業(yè)有限公司
參考文獻(xiàn):
［1］劉方遠(yuǎn)．建筑工程管理中施工成本控制［J］．黑龍江科技信息，2015(9):127－127．
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；設(shè)計(jì)；成本控制；
中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言：
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈‘供’’大于‘求”的狀況，商品房空置率逐年攀升，一方面購(gòu)房者覺(jué)得房?jī)r(jià)居高不下；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為開(kāi)發(fā)成本上升，利潤(rùn)空間不大。如何使商品房?jī)r(jià)格下調(diào)，讓更多的消費(fèi)者買(mǎi)得起房，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又能使開(kāi)發(fā)商有利可圖，有較好的資金回報(bào)率和投資收益，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的事。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的意義
成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量，開(kāi)發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高臨下的緣故。從宏觀(guān)上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少?lài)?guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本特點(diǎn)分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地購(gòu)置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。簡(jiǎn)言之是一種投入，在其銷(xiāo)售時(shí)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值的轉(zhuǎn)移。成本在一定程度上反映了企業(yè)的管理水平和經(jīng)營(yíng)水平。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，與其他一般商品生產(chǎn)成本相比，具有‘產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，投入量大，成本控制變化大”等特點(diǎn)，給企業(yè)的成本管理帶來(lái)了一定難度。其特點(diǎn)如下：
開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜
成本項(xiàng)目從實(shí)物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線(xiàn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本內(nèi)容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用又不具備可比性。成本計(jì)量沒(méi)有統(tǒng)一依據(jù)，易發(fā)生亂攤亂擠成本的現(xiàn)象。
2、開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的影響因素多。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)、國(guó)家的有關(guān)政策、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大。其配套條件、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會(huì)對(duì)成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平也是影響開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問(wèn)題
1、開(kāi)發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠
在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，一般而言項(xiàng)目的工期都會(huì)比較長(zhǎng)的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監(jiān)督開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對(duì)項(xiàng)目的盈虧進(jìn)展有個(gè)清晰地顯示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒(méi)有設(shè)置這樣的機(jī)制。對(duì)于單個(gè)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的記錄和考察只是一個(gè)大概的情況，很多時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本只是按照項(xiàng)目來(lái)記賬，一些項(xiàng)目像土建費(fèi)、安裝費(fèi)、拆遷費(fèi)比較清晰明了。而對(duì)于項(xiàng)目期間的費(fèi)用比如管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用的支出情況則沒(méi)有做具體分?jǐn)傆涗洠蛘叻謹(jǐn)偟臅r(shí)間不夠及時(shí)，這種方式造成了很大問(wèn)題。
2、合同管理不嚴(yán)密，難以及時(shí)了解工程合同的執(zhí)行進(jìn)度
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項(xiàng)的計(jì)算和審核難度基本上都很大，進(jìn)而使得很多企業(yè)對(duì)于這方面的管理過(guò)于疏忽，不夠嚴(yán)密。尤其是項(xiàng)目規(guī)模比較大、工期比較長(zhǎng)的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執(zhí)行過(guò)程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種變更的情況。
3、由于管理不善導(dǎo)致的不可預(yù)見(jiàn)因素使得控制成本加大
當(dāng)前我國(guó)的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都屬于規(guī)模較小的類(lèi)型，而房地產(chǎn)的項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)管理的時(shí)間周期比較長(zhǎng)、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業(yè)的管理還沒(méi)有達(dá)到科學(xué)化的控制階段。所以開(kāi)笈企業(yè)經(jīng)常要面臨著很多不可預(yù)測(cè)因素的影響，例如：氣候變化、自然災(zāi)害、與勘察報(bào)告不同的地質(zhì)條件等因素。這些不可控制因素都會(huì)使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本增加。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的對(duì)策
1、主動(dòng)做好成本控制的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作
企業(yè)應(yīng)該高度重視成本控制的實(shí)際工作，要在意識(shí)上充分認(rèn)識(shí)到良好的成本控制預(yù)算、結(jié)算等工作會(huì)給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。在此基礎(chǔ)上，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的建設(shè)過(guò)程是一個(gè)周期長(zhǎng)、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過(guò)程，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員不能夠只憑經(jīng)驗(yàn)做預(yù)估和結(jié)算總結(jié)，應(yīng)該著力設(shè)置一個(gè)科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和臨督成本控制體系。
2、從多方面把握好項(xiàng)目投資成本的控制
根據(jù)項(xiàng)目投資過(guò)程中的不可控制因素情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從多方面努力，爭(zhēng)取將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)。一方面，可以從技術(shù)上把握，對(duì)主要的施工技術(shù)方案要做好充分論證，預(yù)測(cè)各種可能產(chǎn)生的因素的防御措施，爭(zhēng)取使各個(gè)環(huán)節(jié)的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經(jīng)濟(jì)上要嚴(yán)格控制一些費(fèi)用支出，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)等一些細(xì)節(jié)費(fèi)用的支出問(wèn)題，爭(zhēng)取最大限度地降低靜態(tài)投資的開(kāi)支。
3、利用行為控制對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)控
采用成本行為分析和行為控制能調(diào)動(dòng)每個(gè)人的智慧和潛力，把企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞、成本的高低，同每個(gè)人的行為連接在一起，將每項(xiàng)責(zé)任成本落實(shí)在每個(gè)管理人員身上，使其在實(shí)施中經(jīng)常對(duì)成本行為進(jìn)行分析，從成本行為的分析中找到成本偏高的原因，尋找修正標(biāo)準(zhǔn)的有效途徑，及時(shí)采取有效的控制措施，只有這樣成本的控制才有可能落到實(shí)處，開(kāi)發(fā)成本的計(jì)劃才有可能完成，達(dá)到成本控制的最終目的。
4、利用設(shè)計(jì)階段控制成本
1）推行工程設(shè)計(jì)發(fā)包。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)發(fā)包由開(kāi)發(fā)商主持，項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)包有設(shè)計(jì)招標(biāo)方式、方案競(jìng)選方式、協(xié)商或指定承包方式三種，前兩種設(shè)計(jì)發(fā)包形式更能加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制，降低成本。保證工程質(zhì)量，但是由于時(shí)間更長(zhǎng)，因此可能對(duì)工期進(jìn)度造成影響，所以在選擇設(shè)計(jì)發(fā)包方式時(shí)要分析各方式的利弊。
2）切實(shí)落實(shí)設(shè)計(jì)監(jiān)理制度。目前，我國(guó)工程建設(shè)監(jiān)理主要停留在施工階段，而設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理進(jìn)展比較緩慢。國(guó)內(nèi)外的監(jiān)理實(shí)踐證明，監(jiān)理如在設(shè)計(jì)階段就介入，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資效益的影響極其重大，實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，可以避免設(shè)計(jì)過(guò)程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效控制工程造價(jià)。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)招標(biāo)形式選擇一家資質(zhì)水平高、信譽(yù)好、責(zé)任心強(qiáng)的設(shè)計(jì)監(jiān)理單位，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計(jì)的高質(zhì)量，控制好工程造價(jià)成本。
3）改進(jìn)限額設(shè)計(jì)。運(yùn)用價(jià)值工程原理對(duì)限額設(shè)計(jì)進(jìn)行改進(jìn)。以最低的全壽命周期費(fèi)用可靠地實(shí)現(xiàn)必要的功能。與通常按類(lèi)似工程資料進(jìn)行設(shè)計(jì)限額分配方法相比，價(jià)值工程的應(yīng)用使投資比例更加合理。
結(jié)束語(yǔ)：
長(zhǎng)期以來(lái)，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；措施
0 前言
隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)控的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想進(jìn)一步擴(kuò)大利潤(rùn)空間，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，除了市場(chǎng)的推廣和開(kāi)拓之外，降低開(kāi)發(fā)成本、進(jìn)行嚴(yán)格的成本費(fèi)用控制也成為一個(gè)關(guān)鍵因素。成本管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱(chēng)。一般包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。
1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本管理
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，為達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)企業(yè)需高度重視項(xiàng)目成本控制，改變粗放式開(kāi)發(fā)模式，向集約式開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型。項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，開(kāi)發(fā)企業(yè)要做到全過(guò)程成本控制，就要在項(xiàng)目投資決策、施工建設(shè)、結(jié)算評(píng)審等各個(gè)階段，采取適時(shí)和全過(guò)程的控制措施。
1.1 房地產(chǎn)成本管理
傳統(tǒng)的成本管理片面的強(qiáng)調(diào)節(jié)約，主要從降低成本乃至力求避免某些費(fèi)用的發(fā)生入手，強(qiáng)調(diào)節(jié)約和節(jié)省，其目的可簡(jiǎn)單地歸納為減少支出、降低成本，這就成了成本論成本的狹隘觀(guān)念。現(xiàn)代成本管理更注重從戰(zhàn)略高度，從市場(chǎng)全局，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等角度進(jìn)行指揮和協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本管理是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所進(jìn)行的成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱(chēng)。
1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理目的
充分調(diào)動(dòng)企業(yè)全體員工的積極性，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行科學(xué)合理的成本管理，從成本入手來(lái)降低房?jī)r(jià)并保證企業(yè)利潤(rùn)，增加企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段構(gòu)成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的階段構(gòu)成有：決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工階段、竣工結(jié)算階段。
2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容一般地，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容包括的比較多。在這個(gè)內(nèi)容里筆者認(rèn)為，首先要明確房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的種類(lèi)和內(nèi)容。我們先分析它的種類(lèi)：第一類(lèi)，土地開(kāi)發(fā)成本。這是房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法逃避的事實(shí)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地的開(kāi)發(fā)，這里主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，這是比較大的一項(xiàng)支出。第二類(lèi)是房屋開(kāi)發(fā)成本。這里是指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。第三類(lèi)就是配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。這是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上三類(lèi)是房企成本最大投入的地方，也是無(wú)法規(guī)避的成本，在成本控制上也是較為難以把握的。筆者經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐，逐步總結(jié)出了以上成本控制的主要內(nèi)容。了解了這些內(nèi)容才能較好地控制成本。具體如下：首先是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。其次是前期工程費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。再次是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、排洪及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。第四是配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用。第五是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。
3 建立科學(xué)的目標(biāo)成本控制管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品成本組成是企業(yè)建立成本管理的基礎(chǔ)，工程項(xiàng)目成本管理是項(xiàng)目從建立到完成全過(guò)程的管理，它包括大量具體目標(biāo)和各不相同的工作內(nèi)容。制度的建立和完善是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管理的依據(jù)和保障，而全過(guò)程的目標(biāo)成本管理制度是控制項(xiàng)目成本的有效措施，通過(guò)完善的全過(guò)程目標(biāo)成本管理，由之前的事后成本核算改為事前和事中的成本控制，將目標(biāo)成本作為項(xiàng)目的成本控制準(zhǔn)繩。通過(guò)全過(guò)程的目標(biāo)成本管理，使得項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)成本控制在一定范圍內(nèi)，并且通過(guò)責(zé)任追究的原則，及時(shí)對(duì)超出目標(biāo)成本的部門(mén)提出成本預(yù)警。同時(shí)，全過(guò)程目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)變動(dòng)，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本不一致時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分析原因和修訂目標(biāo)成本，從而使得目標(biāo)成本真正發(fā)揮意義，防止目標(biāo)成本發(fā)生失控現(xiàn)象。
對(duì)目標(biāo)成本確定這一環(huán)節(jié)，首先應(yīng)關(guān)注成本水平?jīng)Q策的管理程序及決策過(guò)程的規(guī)范性。在約定的操作流程中內(nèi)控制度是否健全，是否存在著有效執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制，把握項(xiàng)目成本確定的合理性，詳細(xì)而科學(xué)地進(jìn)行分解，排除目標(biāo)水分，是這一環(huán)節(jié)的審計(jì)要點(diǎn)。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中以目標(biāo)成本為最高限額，全力降低運(yùn)營(yíng)成本。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身具有不可重復(fù)這一特殊性，即產(chǎn)品的單件性、地理位置的唯一性、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的復(fù)雜性、使用功能的多樣性、材料選擇的差異性等，這些因素使得項(xiàng)目成本的確定復(fù)雜多變，難以簡(jiǎn)單參照其他樓盤(pán)的成本水平來(lái)生搬硬套。項(xiàng)目建設(shè)管理的不同階段對(duì)成本確定的影響不同，以往的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)顯示，初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為75%～95%；技術(shù)設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資的可能性為35%～75%；施工圖設(shè)計(jì)與項(xiàng)目施工階段影響項(xiàng)目投資的可能性則為5%～35%。很顯然，控制目標(biāo)成本的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)，要想有效的控制目標(biāo)成本就應(yīng)把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到建設(shè)前期，尤其是抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵階段。因此在項(xiàng)目運(yùn)作之初加入項(xiàng)目組，參與設(shè)計(jì)單位的招投標(biāo)，了解并掌握開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位所確定的項(xiàng)目定位成本。確保初步設(shè)計(jì)總概算不超過(guò)可行性研究報(bào)告估算，施工圖預(yù)算不超過(guò)初步設(shè)計(jì)概算。具體地說(shuō)，審計(jì)人員可以以項(xiàng)目成本估算是否以設(shè)計(jì)方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計(jì)為依據(jù)。
技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)是否以設(shè)計(jì)預(yù)算為依據(jù)；目標(biāo)成本的相應(yīng)項(xiàng)目是否以施工圖預(yù)算或建安工程承包合同價(jià)、分解后的子目標(biāo)成本為計(jì)算依據(jù)，加以判斷相關(guān)本確定的合理性。通過(guò)合理的預(yù)測(cè)對(duì)工程項(xiàng)目總成本水平和降低成本的可能性進(jìn)行分析，這也是目標(biāo)成本確定審計(jì)的關(guān)鍵所在。在設(shè)計(jì)方案上，明確要求設(shè)計(jì)單位應(yīng)遵循限額設(shè)計(jì)原則，優(yōu)化設(shè)計(jì)，在同樣滿(mǎn)足功能要求的前提下，采用技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，切實(shí)抓住設(shè)計(jì)這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。另外，審計(jì)人員應(yīng)廣泛的收集、訂閱各種建造成本信息資料，走訪(fǎng)市場(chǎng)，實(shí)地詢(xún)價(jià)，充分利用以往工作經(jīng)驗(yàn)所形成的成本信息庫(kù)；涉及工程定額的成本確定，應(yīng)重點(diǎn)審計(jì)其定額套用的合理性；對(duì)項(xiàng)目的管理費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)率的確定，均應(yīng)依照國(guó)家計(jì)委規(guī)定的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)過(guò)上述各個(gè)環(huán)節(jié)的審計(jì)介入，有助于審計(jì)人員提出切實(shí)、合理的預(yù)防性和建設(shè)性的意見(jiàn)，真正達(dá)到事前控制的目的，以確保項(xiàng)目成本確定的合理性和客觀(guān)性。
4 結(jié)束語(yǔ)
總之，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視項(xiàng)目的成本控制，在實(shí)際操作上也要有所改變，要堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專(zhuān)業(yè)性，領(lǐng)導(dǎo)也要明確成本控制的目標(biāo)，把成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上。加強(qiáng)成本控制的思想建設(shè)，明確目標(biāo)，減少一些不切實(shí)際的工作，從而使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。
【參考文獻(xiàn)】
[1]夏冬艷.試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011.18.
