時間：2023-09-15 17:40:34
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發企業會計核算，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產開發；會計核算；企業；有效措施
房地產業具有基礎性、先導性和產業關聯度高等特點，是我國支柱性產業部門。房地產業的運行、發展及變化情況，直接影響相關產業的發展，從而影響整個國民經濟的運行。房地產業的發展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯系。房地產開發所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發企業必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此,針對房地產開發企業會計核算中暴露的問題，在對房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發企業會計核算的相關對策不僅關系到房地產業的健康發展，也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。
1 房地產開發企業的經營特點
1.1 經營風險大
房地產開發企業所實施的每一個計劃、建設，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產開發企業經常會陷入負債問題當中，這無疑為房地產開發企業的運作、經營帶來了非常大的風險，如果任何一個環節出現問題，都將會直接的影響到企業的資金周轉，從而影響到房地產開發企業的正常運作以及發展。
1.2 建設周期長
房地產開發企業產品的推出，往往需要經歷很多的步驟，比如說預期的市場調查、具體的建設考核、建筑的安裝、產品的環境建設等等，而一個項目的完成往往需要花費幾年的時間。建設周期的時間過長，既會受到市場變化的威脅，又使得房地產開發企業難以在短期內收回成本。
1.3 經營比較復雜
房地產開發企業的經營，不僅僅只是產品推出后的銷售，更包括了建設過程中眾多企業之間的合作、交易，例如材料的購買、建設單位的承包等等，而這當中都牽涉到了過多的經濟問題，既加劇了房地產開發企業自身的會計核算工作難度，又造成了經營復雜的現象。
1.4 產品具有商品性
房地產開發企業所推出的產品具有一定的商品性，也就是產品在進入到市場之后，必須根據供需雙方的合同來進行市場價格的協定以及相關的轉讓、銷售等等工作，從另一個角度來看，房地產開發企業的產品又不是一般的商品，因為其消費的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時，還具有一定的銷售難度。
1.5 開發、經營具有計劃性
房地產開發企業產品的推出涉及到眾多的問題，比如說企業的資金、企業的能力以及項目的發展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作，不僅僅會影響到企業的效益，甚至會威脅到企業的生存。正是因為這樣，房地產企業在開發、經營具體的項目產品之前必須嚴格的做好相關的計劃，以確保企業的利益。
2 房地產開發企業會計核算工作中存在的問題
2.1 會計科目不完整，無法準確反映會計信息
房地產行業從另一方面來說，也是產品加工廠，只是生產的產品比較特殊，雖說商品房也是房地產企業的庫存商品，但是僅憑“生產成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產企業商品開發流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產會計制度以外，都沒有專門用于房地產開發企業的會計科目及核算辦法，這給這些企業的會計核算帶來很大不便。
2.2 執行會計核算制度五花八門
自2006年頒布了企業會計準則以來，新的準則對企業會計核算規定了具體的執行標準，方便了會計業務的實際操作，加上各級財政部門多次對企業會計人員進行培訓，因此對新的準則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準確的會計信息。但是對大多房地產企業會計來說，不知道房地產行業該執行何種會計制度，可以采用的有新準則、《小企業會計制度》、《企業會計制度》、行業會計制度《房地產開發企業會計制度》，這些都涉及房地產開發企業的，但是究竟應該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規定究竟應該執行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準確性，也是房地產會計核算的難點之一。
3 加強房地產開發企業會計核算的有效措施
3.1 提高信息的披露含量
從本質上來分析，房地產開發企業要想從源頭上加強自身企業的會計核算工作，提高工作的質量以及效果，就必須及時的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預期的目標得以實現。具體的實施措施包括了以下幾點：第一，重視質量保證金及風險的披露。房地產開發企業的運作會面臨各種各樣的風險，而這些風險必須在自身企業會計工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業規避這些風險；第二，增加分項目現金流量信息的披露。企業的資金是企業運作的靈魂，而房地產開發企業如果能夠良好的披露每一個項目的現金流量信息，就能夠使企業的資金更加透明化，從而提高房地產開發企業的資金使用率，加速企業的發展；第三，增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發企業的發展與土地有著直接的關系，而土地也同樣是房地產開發企業中的重要內容，占據著企業財務中的很大一部分，只有增加了土地的儲備量以及相關的成本構成信息，才能夠使企業更及時的了解市場的動向以及確保自身的利益，對于企業的運作有著非常重要的作用。
3.2 完善收入確認
作為房地產開發企業，在進行會計核算建筑物以及土地使用權的時候，應該同時的滿足下列條件時才能夠予以確認：第一，作為房地產的建筑物和土地使用權，應該能夠單獨的計量并且出售，也就是說該房地產的產權可以單獨的進行劃轉或者交割；第二，房地產開發企業的具體房地產成本應該能夠可靠地計量；第一，企業能夠取得與該項房地產相關的租金收入或增值收益。除此之外，房地產開發企業還可以采用排除法確認投資性房地產；企業用于生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及房地產開發企業作為存貨的房地產不屬于投資性房地產；企業出租給自身企業工作人員居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產；母公司以經營租賃方式向子公司出租房地產，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產，但是在編制合并財務報表的時侯，則應該作為企業集團的自用房地產。除此之外，企業持有的房地產應作為投資性房地產。
4 總結
總而言之，會計核算工作是房地產開發企業的重要構成內容，關系到房地產開發企業的生存、發展，特別是在激烈的市場競爭下，房地產開發企業要想真正的獲得可持續發展，就必須及時的加強自身的會計核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業的利益，提高企業的核心競爭力，促進企業的發展。
參考文獻：
[1]邊霞，趙業猛.房地產開發企業會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).
房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：
1.1土地的開發與經營。
企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。
1.2房屋的開發與經營。
房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。
1.3城市基礎設施和公共配套設施的開發。
1.4代建工程的開發。
代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。
2房地產開發企業的經營特點
房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：
2.1開發經營的計劃性。
企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。
2.2開發產品的商品性。
房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。
2.3開發經營業務的復雜性。
所謂復雜性包括兩個方面：(1)經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。
2.4開發建設周期長，投資數額大
開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。
2.5經營風險大
開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
3房地產開發項目投資費用估算
經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。
由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。
3.1開發成本
共有八項：
3.1.1土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補償費。
(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3.1.3前期工程費
前期工程費主要包括：(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。3.1.4建安工程費
它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
3.1.5基礎設施費
它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
3.1.6公共配套設施費
它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
3.1.7不可預見費
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。
3.1.8開發期間稅費。
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。
3.2開發費用
開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
3.2.1管理費用。
可按項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3％左右計算。
3.2.2銷售費用
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。
3.2.3財務費用。
它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費用估算結果的匯總
為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。
4房地產開發項目投資估算的作用
一是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據；二是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據；三是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。
5、房地產開發企業會計核算特點
由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況：產成品的種類多，核算方法不同；產品成本的核算復雜；經營收入及其相關稅金的核算不同。
關鍵詞：房地產開發企業會計核算稅務處理
一、房地產開發企業的財務核算
房地產業的興起也標志著一個新的會計的形成，雖然房地產業會計不如工業會計或者商業會計那么成熟，但是其主干與核心內容是基本一樣的，存貨的成本核算以及企業收入核算便是房地產企業財務核算與其他會計的最大不同之處。房地產業的存貨核算科目并不如其他會計一般相對固定，其核算內容也主要是工程成本（費用）的核算。作者根據稅法中的相關成本扣除的要求也為方便稅務的清算設置了成本科目，其具體為：
（1）為獲得土地使用權而付出的金額，包括納稅人為獲得土地使用權所要支付的土地價格款項還要按照國家統一規定所要繳納的所有費用。
（2）開發土地的成本、費用；指的是納稅人在獲得土地使用權的土地上所耗費的人力、物力和財力構成的成本和產生費用，其中包括前期籌備費用，土地在征用以及拆遷時候的補償費，基礎設施的費用，建筑安裝工程費。
（3）新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格：新建房及配套設施的成本以及費用是指在房地產項目開發過程中產生的所有費用包括：銷售、管理和財務。舊房及建筑物的評估價格指的是由政府批準設立的房地產評估機構評定轉讓已使用的房屋及建筑物時的重置成本價乘以成新度折扣率后所得的價格，其評估結果必須由當地的稅務機關確認。
（4）與轉讓房地產有關的稅金指的是在房地產轉讓的過程中繳納的各個稅種，如：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、因轉讓房地產而繳納的教育費附加，也可以視作扣除的稅金。
（5）財政部門規定扣除的項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
（6）開發過程中間接發生的費用
二、房地產業的稅收與核算對稅收所產生的影響
（一）土地增值稅、企業所得稅及營業稅
（1）土地增值稅
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
（2）企業所得稅
企業所得稅是指對中華人民共和國境內的企業（居民企業及非居民企業）和其他取得收入的組織以其生產經營所得為課稅對象所征收的一種所得稅。企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。就房地產企業而言，主要是集中在土地的銷售或者在土地上的建筑物所得收益，其計算應稅所得額時預售的收入可以用作一些費用的扣除依據，如項目宣傳費、招待費等，而房地產的稅務的特殊性也在此體現。
（3）營業稅
營業稅是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅屬于流轉稅制中的一個主要稅種。房地產企業中的營業稅是指在收取預售賬款時，將預售收入計算按月繳納，結轉收入時不再繳納。
（二）稅收相關的核算方式
在房地產企業的成本控制是房地產項目管理的核心內容，項目開發成本的控制貫穿于項目管理的整個過程。成本對房地產的發展具有較大的影響，而影響成本控制的因素又是多方面的，其工程成本（費用）在房地產企業的成本稅收中占據著較為重要的地位，不過在當下對于房地產企業的部分預售款項轉結入營業收入的時候，其對應的相應成本的歸集和扣除方法里稅收核算沒有統一規定的方法，但一般常用的方法有以下幾種：
1、估計推算法
就根據房地產企業以往核算的成本的數據以及其他信息等一系列的綜合因素，套用一些銷售價的比例，用不完全科學的估算得出相關的銷售成本的手段。
2、計劃成本法
就是按照預算的成本和開發的總面積比值來確定已出售的面積成本，又或者是根據預算的總成本以及計劃收入的比值來規定已經取得的銷售收入，等項目完成后再進行成本的差異調整的方法。
3、單位成本法
單位成本法即除去不能用作售賣的公共面積后可用作售賣以及出租之用的面積作為成本的核算對象，單位成本按照開發項目的建造本金在商品房面積中來進行分配，在確定銷售獲利之時按照確定的商品房面積來轉結產品的成本的一種手段。
4、分類系數法
分類系數法就是按照房地產的開發工程來歸集開發中的各種費用，按照價值的系數來進行分配各類不同的價值開發的產品成本的方式。具體的計算方法即在依照開發產品項目的歸集生產費用的基礎上，按照不同的價值開發的產品之間的價值系數的計算成本分配率且按照這個計算出各種不一樣的價值開發的產品單位開發的成本運算方法。
（三）核算對稅收的影響
現在對于商品房的開發成本的相關核算一般分樓盤或分期來進行，但從嚴格的意義上來說，無論采取哪一種核算成本的方式，其中至少有一點是不會改變的，那便是必須按照相關的規章制度來把房地產開發過程中的成本開銷集中到樓盤的成本里，然后再進行下一步的核算步驟，等到開發的項目完成后，各種支出集中完成后便可轉到相關科目，一般步驟是開發產品的科目，然后按照一些方法來算出各個成本的具體對象，這樣便組成了開發的成本。最后也就是說原則上不管采取什么樣的方法，最后也要按照這個工程所發生的費用（成本）來作為稅收上扣除的根據對整個項目進行稅收清算。不過在實際中，因選擇成本的核算方法不一樣，難免會影響帶開發產品成本轉結的準確性，也會影響到存貨成本的準確性和銷售的每一個階段的效益反應，更甚者會影響到征繳所得稅的準確性。
三、選擇核算方式的建議
對于房地產企業的核算方法的特殊性，筆者建議有：對于大型企業選用分類系數法；中型企業可選用收入百分比法；其他的可以用單位成本法或者計劃成本法，不做強烈推薦。
四、總結
房地產這個特殊的行業有比較多的核算方法，其中主要以營業稅、所得稅和土地增值稅幾個稅種為主，但選擇的核算方法不同產生的影響也不同，本文以房地產的成本稅收為起點，描述了核算方法對稅種的影響，希望能為我國房地產業提供良好的幫助。
參考文獻：
[1]陳宗強，房地產企業會計核算和稅務處理研究[J]，《中國經貿》，2012(18):231-232.
摘 要：我國的經濟水平在不斷提高，房地產作為拉動經濟的一個重要的方面也得到了極大的發展，但是對于房地產的開發來說工程的時間周期比較長，投資的財力和物力較大，因此在我們房地產的會計核算方面的任務較重，并且在我們核算的時候，由于上述所描述的情況會面臨較多的問題，鑒于此本文將會著重來探討房地產公司會計核算的相關問題。
關鍵詞 ：房地產 會計 核算
在我國最近幾年房地產產業取得了非常巨大的進步，房地產企業作為帶動社會經濟發展的一個重要方面，受到了各方媒體和人員的密切關注，是否能夠完全做到會計核算和賬目設置的準確合理是公司發展和社會監督的重要方面。
我國對于房地產的生產、銷售的獨特性決定了我國房地產會計核算與其余的商業商品會計核算的不同。所以在我國的房地產市場逐漸發展壯大并且逐步趨于成熟的條件下，很多會計的核算問題也逐步暴露。在這種情況之下，對于房地產會計核算工作的準確性將會關系到房地產企業是否能夠健康發展，因此我們應該加大對于房地產會計的核算工作和解決問題的探討工作。
一、房地產開發企業會計合算的現狀和特征
1.對于房地產開發企業來說其收入比較復雜。商品銷售主要有開發銷售一體化和合同性開發兩種。對于后者來說是根據預先制定的合同開發項目，按照合同內容的標準進行收款確認工作，而對于企業自己開發的房地產項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發周期較長。所以房地產項目產品采取很多的收款方式進行結算工作，比如預售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產開發企業來說是一個比較復雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業會計準則-收入》和《企業會計制度》中規定風險和報酬的轉移必須要以確定的實質性的資產轉移為準，因此對于一名高素質的會計人員來說必須在工作中分清實質的收入。綜上所述房地產開發企業在進行核算的時候其收入具有較高的復雜性。
2.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長，所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位，而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業產生一定的影響，因此無論對于內部的審查還是外部的認知，現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設置會計科目
在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業對于開發項目的數量，項目的具體規模，并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發成本一級賬適當的取消，并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬，然后根據相應的一級科目設置明細賬。
在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬，然后根據我們進行的核算的不同對象，設立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現金收付實現制
房地產開發企業因為在一個會計期間內，可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體，但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑，權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷，能夠導致我們會計信息的不準確，進而導致資金的流失。
再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況，這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確，如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題，在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。
3.擴大信息透明度
在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤，如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監督；
二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督。主要的監督內容應該有購買工程物資款，對工人的工資發放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；
三是注重質量保證金及風險信息的透明度，我們房地產開發企業有一定的高危險性，為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產品的質量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長。
基于此種情況企業應該就開發的具體情況提取質量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。
結語：
隨著經濟的發展和企業管理水平的提高,對于會計的核算制度和體系趨于完善，我們應該進一步加強對于房地產企業會計的核算問題的探索,讓企業的經濟效益更進一步提升,從而可以有效地帶動我國的經濟發展。
參考文獻：
[1]李映蘭. 中小房地產企業會計核算應關注的問題[J].理論月,2009,(02).
1.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長，所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
2.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位，而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業產生一定的影響，因此無論對于內部的審查還是外部的認知，現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設置會計科目
在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業對于開發項目的數量，項目的具體規模，并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發成本一級賬適當的取消，并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬，然后根據相應的一級科目設置明細賬。在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬，然后根據我們進行的核算的不同對象，設立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現金收付實現制
房地產開發企業因為在一個會計期間內，可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體，但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑，權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷，能夠導致我們會計信息的不準確，進而導致資金的流失。再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況，這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確，如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題，在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。
3.擴大信息透明度
在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤，如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監督；二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督。主要的監督內容應該有購買工程物資款，對工人的工資發放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質量保證金及風險信息的透明度，我們房地產開發企業有一定的高危險性，為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產品的質量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長。基于此種情況企業應該就開發的具體情況提取質量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。
三結語
[關鍵詞]房地產企業 會計信息質量 會計準則
一、前言
當前我國的房地產行業受到越來越多的關注,房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則,但是從在房地產行業實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證,而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。
二、房地產企業會計信息質量存在的問題
(1)風險信息披露內容不完整
房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點,所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地有關風險的企業財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規制度來看,房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。
(2)會計核算準則指引不夠完善,業績評價信息不夠客觀
對于地產開發企業來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現,而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況,這也會在很大程度上使投資者產生誤解。
(3)企業內部會計核算不完善
當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度,使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定,企業現金流量表的編制主體是企業自身,然而,現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說,房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的,而在另一方面,企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的,由于房地產企業的開發期限較長,其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產企業的會計體系不規范,收入確認制度有待改善
當前在我國的房地產企業中,相關的財務會計體系仍然不規范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發票確認收入;第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說,上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體,在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。
三、提高房地產會計信息質量的對策建議
針對上述房地產會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:
(1)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
在提高房地產會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況,由于各房地產企業的預售政策不同,往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響,而在很多房地產會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據目前預售政策規定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規定往往與此不同,所以,披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業每一個項目為基本單位,披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量,這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。
(2)完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定,然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說,假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用,而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債,這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規范房地產行業的會計信息管理。
(3)完善企業內部會計核算,整合現金流量統計
針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題,相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度,也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范,整合現金流量統計,通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。
(4)完善房地產企業的會計規范體系
近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范,以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。
四、結束語
由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范,這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產企業信息披露中的信息質量,這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。
參考文獻:
[1]崔學剛.上市企業財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009;1
一、房地產開發企業會計合算的現狀和特征
1.對于房地產開發企業來說其收入比較復雜。商品銷售主要有開發銷售一體化和合同性開發兩種。對于后者來說是根據預先制定的合同開發項目，按照合同內容的標準進行收款確認工作，而對于企業自己開發的房地產項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發周期較長。所以房地產項目產品采取很多的收款方式進行結算工作，比如預售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產開發企業來說是一個比較復雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業會計準則-收入》和《企業會計制度》中規定風險和報酬的轉移必須要以確定的實質性的資產轉移為準，因此對于一名高素質的會計人員來說必須在工作中分清實質的收入。綜上所述房地產開發企業在進行核算的時候其收入具有較高的復雜性。
2.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長，所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位，而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業產生一定的影響，因此無論對于內部的審查還是外部的認知，現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設置會計科目在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業對于開發項目的數量，項目的具體規模，并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發成本一級賬適當的取消，并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬，然后根據相應的一級科目設置明細賬。在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬，然后根據我們進行的核算的不同對象，設立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現金收付實現制房地產開發企業因為在一個會計期間內，可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體，但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑，權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷，能夠導致我們會計信息的不準確，進而導致資金的流失。再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況，這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確，如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題，在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。
3.擴大信息透明度在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤，如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監督；二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督。主要的監督內容應該有購買工程物資款，對工人的工資發放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質量保證金及風險信息的透明度，我們房地產開發企業有一定的高危險性，為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產品的質量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長。基于此種情況企業應該就開發的具體情況提取質量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。
隨著經濟的發展和企業管理水平的提高,對于會計的核算制度和體系趨于完善，我們應該進一步加強對于房地產企業會計的核算問題的探索,讓企業的經濟效益更進一步提升,從而可以有效地帶動我國的經濟發展。
作者：沈文豐單位：福建紫金房地產開發有限公司
關鍵詞:地產企業 會計處理 會計核算 風險防范
一、地產企業會計處理納稅問題探討
(一)收入方面會計核算在稅收方面存在的問題
會計準則與稅收法規在收入的確認上存在差異。其差異主要表現在預售銷售和按揭銷售，首先是預售銷售。房地產企業只有取得預售許可證之后才能夠正式投入市場銷售，該銷售所得價款為暫收款、預收款性質、不確定收入，待工程完全竣工之后才可以將預收賬款轉變為主營業務收入，即房地產所得實際收入，而稅法規定預收款同樣交納相應的稅務；其次是按揭銷售。銀行要求按揭款支付給開發商之后，由會計確定收入，而稅法規定首付款與實際收入日確認收入實現。
房地產開發企業開發的項目存在同項目、同樓棟、同時間銷售的商品房價格差異較大的情況，其主要原因是項目拆遷戶回購房價格較低。在進行該項目土地增值稅和企業所得稅清算時，可能會對偏低的價格進行調整。
房地產開發企業在原來取得的土地上，進行了兩種性質的項目開發。如一種是住宅開發，一種是酒店，這兩種性質的開發建設，為酒店的經營帶來了一定的困難。可以根據財稅[2009]59號文件規定采取公司分立的辦法，將酒店開發和住宅開發分拆開，酒店開發與住宅開發可分解開成不同的開發主體。
(二)成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題
房地產企業成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題主要表現在四個方面，第一，成本劃分不明確，即諸多成本開支沒有計入成本預算；第二，將違規發票入賬。第三，成本核算對象不明確，提前列支成本；第四，尚未按照房地產開發的產品對象設置各類明細核算科目。
房地產開發企業承擔政府保障房建設（限價房）以及公共設施建設（如公園等）換取周邊土地開發權。在與政府簽訂相關協議時，應考慮如何按照財務稅務規范性要求核算，目的是把真實的成本支出，按照符合稅務會計法規的要求進行核算。
二、房地產開發成本的核算及控制
(一)成本項目的設立正確劃分
成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發地產企業會計制度規定開發成本作為一級成本核算科目，地產企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個配套費用“明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如是分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
(二)利用套期保值轉移鋼材漲價風險
在某一特定時期，期、現貨價格同時受共同的經濟因素影響和制約，兩者的價格變動方向一般是一致的，由于有交割機制的存在，在臨近期貨合約交割期，期、現貨價格具有趨同性。如某工程與承包方簽定合同時鋼材價格為4500/噸，根據施工進度計劃，6個月后要用鋼材3000噸，材設部應在合同簽定后按照4500元/噸到期貨市場采購鋼材3000噸，6個月后鋼材的價格漲到了6100元/噸，由于期貨價格與現貨價格的趨同性，到了交割期，鋼材的期貨價格與現貨價格差異不大，這樣可以在期貨市場將3000噸鋼材賣掉，獲得1830萬元，然后立即用這1830萬元到現貨市場采購3000噸鋼材，這樣不管鋼材漲價多少，采購這3000噸鋼材的實際成本為4500元/噸加手續費915元和保證金利息成本8.10萬元（上期所鋼材期貨在購買時需要支付合約總值8%的保證金，占用資金108萬，另需支付手續費915元，為成交額的萬分之0.5，保證金利息暫按資金成本利率15%計算，3000×4500×8%×15%/2=8.10萬元）。
(三)項目的竣工決算
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便地產企業結出經營利潤。可是現在房地產開發地產企業較普遍存在的現象是重視工程結算而忽視項目決算。如何解決這個問題，可以通過預提費用科目根據施工圖預算將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。設計變更和簽證這部分工程支出，在實施限額設計和管理良好的企業通常在項目總投資中所占的比例較小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。
三、完善房地產企業會計核算及加強內控的有效對策
(一)不斷完善房地產企業收入核算
房地產企業商品銷售主要包括四個步驟，即簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產權過戶手續。以上四個環節在房地產商品銷售收入確認過程中缺一不可，一旦出現四環節的缺失，勢必會給房地產企業帶來諸多風險。
(二)在房屋市場行情上漲時應關注企業內部的舞弊行為
在市場行情上漲時，房地產開發企業所開發的商品房也會進行調價，現場財務審核這時應關注認購書的簽訂時間及內容。簽訂的時間可以判定是按照調價前還是按照調價后的價格來確認收入，而填寫的內容則應包括認購人身份證號碼、聯系方式、聯系地址等，填寫不齊全的現場財務應不予辦理認購手續和收取訂金，同時房屋銷售認購應該實行實名制，認購與簽約人名字不一致時應提交相關證明并完善審批手續。
客戶認購的商品房因各種原因退訂，如不能辦理按揭、無法繳納合同首付款等，如此時進行調價，則退回的商品房是按何種價格進行再次銷售的應成為財務控制和關注的重點。
參考文獻：
關鍵詞：房地產開發企業；會計核算；收入成本；審計；確認
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）08-0-02
21世紀以來，全國房價連續上漲，特別是高位運行的房價在2009年又一次全國性高漲，房開企業實現巨額稅利。然而，在房地產開發巨額利潤空間下，房開企業會計核算存在不少問題，會計信息失真比較嚴重。2006年10月財政部會計信息質量檢查公告(第十二號)披露：2005年檢查了39戶房開企業，共查出資產不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%。部分房地產企業存在較為嚴重的偷漏稅問題。
一、房地產開發企業會計核算存在的問題及建議
虛計利潤和資產是房開企業會計信息失真重要方面。房開企業普遍存在推遲確認收入、存貨資產不實、高估成本、隱瞞利潤等情況。在會計核算上主要體現在以下方面：
1.在預售制下沒有及時確認開發產品銷售收入。延遲確認收入很普遍，有的項目房屋交付使用數年了，收入不確認，購房款長時間掛在預收賬款，導致資產、負債和利潤不實。
2.沒有完整、正確地計算開發產品成本，按計劃成本或估計成本計算結轉經營成本，甚至隨意變動。在巨額利潤空間下，更多的是高估成本。有的開發項目的房子沒售完，開發成本或開發產品余額已是紅字，且金額較大。
3.沒有核算開發產品結存數量和金額，財會部門對開發產品失控嚴重。工程竣工后沒有對開發產品進行金額、數量核算，銷售開發產品的成本直接從“開發成本”賬戶轉至經營成本。
4.與開發項目相關工程結算不及時，預付賬款、其它應收款長期掛賬，開發成本不實。
5.開發成本與期間費用、與其它支出界限不清。工程竣工后有關費用繼續列入成本，罰款支出、施工水電費、代收代付款項支出列入成本等。
上述種種，究其原因和動機主要有：①房地產開發業務比較復雜，會計制度規定比較原則、簡單，會計人員傳承前任會計的做法，未能很好理解和執行會計制度。②投資者或管理當局出于某種動機，少計收入，高估成本，如應對稅務征管和檢查、體外流轉資金。③企業內部管理不完善，會計基礎工作薄弱，難以有效地組織核算。
無論出于何種原因和動機，上述現狀都與會計制度、稅收法規等相違背的。在當前對房地產行業宏觀調控之下，有關部門將加強對房開企業的監管，企業應正確對待，切實做好會計核算，正確地核算收入和成本，提升會計信息質量。
二、淺談審計中如何確認房地產開發企業的收入成本
在當前房地產行業狀況和會計環境下，我們面對房開企業年報審計項目，應當按照審計準則的要求，編制和實施符合房開企業的審計程序，切實審查財務報表的重要項目，發表恰當審計意見。
在房開企業年報審計中，收入和成本審計確認問題是個重點，也是一個難點。對此，我談談粗淺認識和體會。
1.開發成本、開發產品的審查
(1)開發成本
房地產開發通常經過投資決策分析、前期工程、建設和租售四個階段。在開發經營過程中企業將發生各種耗費和支出，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、拆遷補償費、規劃設計費、勘察設計費、七通一平費用、建筑安裝費、以及組織和管理開發項目而發生的各項費用和支出。有的直接計入開發成本，有的在不同項目分配后計入開發成本，有的計入期間費用，有的不能計入開發成本。
在審查開發成本時，應重點把握：①區分開發成本與期間費用、其它支出的界限。②審查開發成本是否真實發生。③分析開發成本的完整性。
對具體開發項目而言，不同企業對開發成本核算的狀況不同，不同開發項目所處的開發階段不同，對其開發成本審查的著重點和方法也是不同的。總體來講，對項目開發成本審查，應做好以下幾方面：其一，了解開發項目的基本情況和工程特點，形成初步認識；其二，查閱開發項目有關文件，審查建設工程合法性；其三，了解和實地察看工程形象進度，與工程財務支出進度對比分析；其四，重點抽查當年度發生的重要的開發成本支出，延伸核對相關合同、協議、文件；其五，審查需要分配的重大成本支出在不同項目(成本對象)之間分配的合理性。成本分配標準根據開發項目的特點及實際情況來確定，如建筑面積、工程預算、完成投資額，分配標準一經確定就不能隨意改變；其六，審查有無施工水電費等代收代付款項列入開發成本支出；其七，在工程竣工完成的年度終了前，是否按工程預算預提應實施未實施零星工程成本或未完成掃尾工程成本，計入開發成本。
(2)開發產品
在審查開發成本的基礎上，對開發產品審查應突出計價和存在問題。就具體開發項目而言，對項目開發產品審查，應做好以下幾方面：
首先，驗算項目開發產品成本計算單，審查其準確性。對此并注意以下問題：
①獲取房屋面積測繪報告、規劃文件，了解物業管理用房、公共配套設施，核對可銷售面積。
②了解住宅、商業用房、非配套實施的可出售車庫的成本計算方法，審查其一致性，有無隨意變動。
③了解有無已完成的、款項已支付沒有結算的、與開發項目工程相關的零星事項。
④審查是否合理預計掃尾工程成本，分析開產品成本的完整性。
⑤與同區域相似項目開發產品的成本水平相比較，分析開發產品單位成本合理性。
其次，審查結存開發產品單位成本有無變動。
(一)土地成本為取得土地使用權所支付的款項，包括：土地出讓金、土地補償款、大市政配套費、土地契稅、土地交易費等；
(二)前期工程費是指在項目前期準備階段發生的各項支出，包括規劃、設計、項目可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費用；
(三)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給建設承包單位的工程費，包括：土建工程費、安裝工程費、精裝修工程費等；
(四)市政基礎設施費是指建設各項基礎設施發生的費用，包括開發小區的道路、供水、供電、供氣、排污、燃氣、環境等費用；
(五)公共配套設施費是指為開發項目服務的，不能有償轉讓的開發小區內的公共配套設施費用，包括：人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區體育設施等費用；
(六)開發間接費用是指工程或開發部門為組織和管理開發項目而發生的工資福利費、辦公費等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設施建設費也應在本科目中核算。
二、房地產開發企業成本會計核算中存在的問題
(一)成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目不一致目前，很多房地產開發企業項目竣工驗收后的完工產品成本結轉是以目標成本為依據，目標成本往往是由預算部門編制，財務部門審核完成的。此外，在成本執行與控制中，很多房地產開發企業對目標成本執行情況的監督與控制工作，都是由財務部門完成的。因此，財務部門的成本類會計科目與預算部門的目標成本科目一致，有利于成本結轉時的核對、經營管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產開發企業沒有做到成本科目的統一，造成成本核算與審核工作的脫節、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。
(二)成本費用的歸集與分攤欠缺規范性與統一性“房地產行業會計準則”在各大類成本的歸集和分攤方面沒有給出明確的界定，只是給出了指導原則，由于成本分攤的方法很多，有些企業對于成本歸集與分攤工作不重視，沒有制定相關的規范與制度，所以導致了一些企業在成本歸集與分攤方面的隨意性，導致成本信息不準確。
(三)會計人員對于稅法中關于成本的規定不熟悉或者混淆，影響企業稅收籌劃對于房地產開發企業來說，成本會計核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會給企業帶來稅收風險。成本核算對于稅收籌劃作用，主要是針對企業所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業的財務人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財務人員的綜合專業水平不高，影響了企業的成本控制、成本分析以及項目可行性分析工作由于房地產行業的特殊性，房地產企業的成本會計人員不僅僅要掌握會計核算的知識，還要掌握目標成本的制定流程、成本的分攤、成本控制、成本分析等相關知識，這樣才能適應企業的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產企業都需要財務部門來配合完成的，財務部門要審核發生的成本是否含在目標成本之內、有無超支情況，對成本執行情況加以監督與分析。一些成本數據需由財務人員配合完成，這些數據會應用于成本分析與項目可行性分析之中，為企業中高層領導者作出決策提供依據。很多房地產企業的成本會計人員在專業層次上比較單一，專業知識集中在成本會計核算上，業務視野狹隘，缺乏拓展專業知識面的積極性，組織協調能力差，從而造成了企業的成本管理水平落后，影響了企業的整體管理水平。
三、加強房地產開發企業成本會計核算的對策
(一)做到成本科目的統一成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目一定要統一，在設置或修改成本科目時，可以召集相關部門一起討論確定，最后把統一的科目同時下發各相關部門。保持科目一致性既能滿足成本會計核算、成本結轉、成本核對的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項需要各個相關部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節，按照合理的流程進行，有利于提高工作效率。
(二)制定統一的成本歸集與分攤制度，正確合理歸集、分攤共同成本，保證成本數據的準確性針對成本歸集與分攤的隨意性問題，企業可以依據有關法規，并借鑒房地產標桿企業的管理經驗制定相關的成本管理制度，讓企業的成本核算與管理工作依據一定標準執行。在成本的歸集方面，可以按照性質、經濟用途等進行成本歸集。下面對于在成本歸集上容易混淆的幾個方面予以舉例說明：一是開發貸款利息依據房地產行業的慣例與“房地產行業所得稅處理辦法”規定，是要資本化處理計入“開發間接費”科目，而非計入“財務費用”科目。二是在公共配套設施的界定問題上，有的企業容易含糊不清，公共配套設施的界定最簡單的辦法就是從兩個方面來判斷：第一、是非營利性且產權屬于全體業主的設施；第二、無償贈與地方政府或者公共事業單位，為廣大業主服務的，就可以視為公共配套設施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點要求就應按建造開發產品或者固定資產處理。三是售樓處建設等營銷設施建設費按稅法規定應作為開發成本計入“開發間接費用”科目，有些企業將營銷設施建設費作為費用處理，或者作為固定資產、通過折舊的形式轉入銷售費用，這種處理方式都是錯誤的，成本會計應該加以注意。四是“開發間接費用”科目中的人員工資福利及辦公費等明細科目應該與“管理費用”科目的性質相區分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發項目的人員發生的工資福利或費用，總部或行政職能部門人員發生的費用應歸入“管理費用”科目。在成本分攤方面，對于不能直接歸屬于某類開發產品或者某個單位工程、需要在多種類型開發產品或多個單位工程之間分攤的成本，企業可以按照占地面積或者建筑面積進行分攤。但一定要合理確定各成本科目的分攤方法，土地類成本按照占地面積分攤比較合理；前期工程、建筑安裝、基礎設施、公共配套、開發間接費按照建筑面積分攤比較合理。這個分攤原則，只是一個指導框架，具體明細科目的分攤規則會有一些例外情況，各企業還要根據各成本科目的特點結合開發項目的特點來確定，比如：大市政配套費是屬于土地成本的，但大市政配套費按建筑面積繳納，這個科目按占地面積分攤就不合理了，而應該按照建筑面積分攤。由于成本歸集與分攤的復雜性，在實際工作中，成本會計人員在成本歸集與分攤上遇到問題，應及時與相關部門勾通，依據有關制度找到合理的解決方法，保證成本數據的可靠性、準確性。
(三)加大稅收制度的學習，熟練掌握企業所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規定稅法中關于成本抵扣的規定，在企業企業所得稅和土地增值稅中是有區別的，而對于房地產開發企業成本核算來說，主要涉及的就是這兩個稅種。下面針對容易出現問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業所得稅方面，開發產品竣工、結轉完工產品成本時，稅法規定出包工程未最終辦理結算取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法，即國稅發（2009）31號文”中規定的。有些企業會誤認為按照合同或者結算金額結轉成本就可以，忽略了取得發票情況，多抵扣了成本。為了解決這個問題，企業可以在完工前要求一些長期合作或者戰略合作單位提前提供發票，成本會計在賬務中做預提處理，盡量把發票不足額度控制在規定范圍內。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時，財務人員應避免把有關質保金抵扣的規定與在企業所得稅中完工產品結轉按10%計提成本的規定相混淆。在“國稅函[2010]220號關于土地增值稅清算有關問題的通知”中明確規定：房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同規定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為質保金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質保金對房地產開發企業開具發票的，按發票金額予以扣除，未開具發票的，不得扣除。這一點會計人員應該注意，只有質保金并且開具發票可以進行成本抵扣，可以采取要求施工企業在支付質保金前提前開具質保金發票，這樣可以使成本得到抵扣。關于房地產開發企業的所得稅與土地增值稅的稅法規定很多，會計人員應該加強稅法的學習，理解稅法的每一個條款，避免稅收風險。
(四)增加培訓，提高成本會計人員綜合專業水平在房地產開發企業中，成本會計人員不僅需要熟練掌握會計核算技術，還要熟悉有關預算、目標成本的編制、成本控制、經營分析等方面的知識。隨著房地產行業整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項目可行性分析方面的工作是需要各個相關部門配合來完成的，當然也少不了財務部門的參與。因此，企業應該多組織相關的專業培訓，提高成本會計人員的綜合素質水平，以適房地產行業的快速發展。
四、結束語
關鍵詞：房地產；出租業務；會計核算
一、出租業務會計核算的現狀
（一）房地產開發公司實際狀況房地產開發企業出租業務主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業所出租。按照5%的比例來征收房租費和車位費，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業費。房地產開發公司將整棟大廈的物業管理交由第三方來承包；第三方物業公司會在每個月向房地產開發公司開具物業管理費發票。此外，諸如大廈的日常維修、維護工作也不能抵扣。
（二）出租業務收入金額及時間點會計核算當今世界是一個多元化的世界，充滿著機遇和挑戰，房地產開發企業也是看準了商機。1.企業開發的房屋和土地不僅有對外出售或者轉讓的功能，還有對外出租的功能，也就是我們所說的出租業務。房屋和土地出租經營業務收入，它的具體表現是將房屋和土地的使用權暫時轉讓，從而獲得應有的租金收益。租金收入應按照出租合同、協議規定日期收取租金后作為當期經營收入的實現。一般來說，房地產開發企業按照規定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時間，作為出租產品收入的實現時間和經營收入的確認。2.有一些房地產開發公司不以簽訂合同的時間作為收入的確認點，而是以收到租金的時間作為收入的確認點。收到資金時，貸記“預收賬款——出租產品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方沒有按照規定的期限繳納租金，企業就有權按照合同規定收入確定的條件，符合全部條件的，就應該按照相應程序即按照拖欠租金處理，借記“應收賬款”科目，貸記“預收賬款——出租產品租金收入”科目，當收到拖欠的租金時，沖減“應收賬款”科目。不符合收入確認的規定條件，不核算出租產品租金收入。房地產開發公司在新建房屋交付使用之前，應該和承租方簽訂相關協議，此時獲得的預租資金按照“預收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設工作，再辦理正式租約手續。
二、房地產開發公司出租房屋的計稅方法
根據《財務部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的明確規定，假設房地產開發公司是小規模納稅人，應當對其使用簡易計稅的方法；假設房地產開發公司是一般納稅人，那么，對其使用的計稅方法，要根據取得不動產的時間來決定，具體來說要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不動產，屬于“老不動產”，可以選擇使用與小規模納稅人相同的簡易計稅的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不動產屬于“新不動產”，應該在出租的時候采用一般計稅的方法。當通過不同的計稅方法進行會計核算時，應該按照不同的標準確認收入實現，如果某項房屋建筑物需要預售，應該按照不低于預售15%的利率來計算將要獲得的利潤。按照這種方法，會出現下列情況：會計沒有將收益進行確認，但企業需要繳納所得稅；會計已經將收益進行確認，但是企業還沒有繳納所得稅，諸如此類的時間、操作不能統一的現象。房地產老項目，也就是所說的“老不動產”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產”與“舊不動產”，在房地產開發企業的已出售房屋與出租房屋，界定標準是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的問題
與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業增加的利潤并不占多數，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數額以及租金的入賬時點，通常是由開發商來操縱，而使得房地產開發企業陷入了一種被動的境地，為租金的監管帶來了很大的困難。
四、辦公樓出租業務與新會計準則中的投資性房地產業務
（一）新會計準則中的增設科目
將“投資性房地產”科目設為新會計準則中的增加科目，何為“投資性房地產”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物、（二）投資性房地產的范圍1.已經通過租賃的方式轉讓了的土地使用權，以及已經出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉讓了的土地使用權指的是企業以轉讓的方式取得的土地使用權；已經出租了的建筑物是指該建筑物的產權歸企業所有。2.如果有一項房地產，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產商品或者用于生產管理，能夠作為一個獨立的個體出售的那一部分，應該計入被投資性房地產中去。不能夠作為一個單獨的個體計量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產。房地產開發公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協議中所起到的作用不重大的附屬服務，諸如提供安全保護、維護公共設施等附屬服務，也應該被認定為投資性房地產。
（三）企業會計中的融資租賃
根據《企業會計制度》的相關規定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認定是融資租賃。第一，當租賃合同期滿之后，承租人變為房屋建筑物的主人，擁有所有權。第二，承租人有權利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價預計遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值。第三，在很大一部分上，租賃資產的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現值幾乎相當于租賃開始日租賃資產原賬面價值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據稅法條文可以看出，房地產開發企業出租業務分成三種不同的形式，即臨時租賃、經營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。
五、收取辦公樓租金的會計處理及預收租金的會計處理
關于投資性房地產租金的賬務處理：
（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉出借：投資性房地產（原值）貸：固定資產（原值）借：累計折舊（辦公樓累計折舊）貸：投資性房地產累計折舊（辦公樓累計折舊）
（二）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷借：管理費用（折舊）貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預收賬款
（四）提取稅金借：營業稅金及附加貸：應交稅金-城建稅應交稅金-教育費附加
（五）結轉租金收入、成本、稅金借：預收賬款貸：主營業務收入借：主營業務收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業務支出
（六）上繳稅金借：應交稅金-城建稅應交稅金-教育費附加貸：銀行存款（或現金）
參考文獻：
[1]王洪濤.《淺析營房地產開發企業的會計核算問題》.[J]鄭州至遠物業管理有限公司，2016.
我國現行企業會計制度，除《農民專業合作社財務會計制度》外，共分《小企業會計制度》、《企業會計制度》、新準則和行業會計制度等四個會計制度體系，其中涉及房地產開發企業的：
1.《小企業會計制度》。所謂小企業，就房地產開發行業而言，是指根據國務院國資廳評價函［2003］327號文件的規定，不能同時滿足從業人員數100人以上、年銷售額1 000萬元以上兩個條件的房地產開發企業。按照財政部和國家稅務總局的規定，自2005年1月1日起，凡符合上述標準的包括房地產開發企業在內的各類小企業，除已按規定要求或規定程序執行《企業會計制度》或新準則的企業外，都應執行《小企業會計制度》，不得再執行《房地產開發企業會計制度》。
2.《企業會計制度》。按照財政部的規定，《企業會計制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業等單位施行，其他企業經適當程序也可以執行該制度。2006年財政部了新的38項具體會計準則（以下簡稱新準則），規定自2007年1月1日起在上市公司范圍內執行。據此，現有股份有限公司、外商投資企業中的房地產開發企業，除按規定執行新準則的企業外，均應執行《企業會計制度》。
3.新準則下的會計制度體系。新的38項準則及其《應用指南》，包括具體準則、對準則的解釋、財務報表格式、會計科目和主要賬務處理等，是一個完整的會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內執行。因此，如果房地產開發企業為上市公司，或者按上市的母公司要求執行新準則的，都應當執行新準則規定的會計制度。
4.《房地產開發企業會計制度》。該制度屬于舊的行業會計制度體系，按照有關規定，房地產開發企業中的大中型企業，如果達不到執行新準則的條件，也沒有相關規定要求其執行《企業會計制度》，則仍可執行《房地產開發企業會計制度》。
二、應增設的會計科目
本世紀已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產開發企業的會計科目及核算辦法，這給這些企業的會計核算帶來很大不便。但是，現行所有會計制度涉及會計科目設置的說明中都規定：在不影響對外提供統一財務會計報告的前提下，企業可以根據實際情況自行增設某些會計科目。根據這一些規定，執行《小企業會計制度》、《企業會計制度》或新準則的房地產開發企業，在執行各自適用的會計制度規定的基礎上，增設以下專門核算房地產開發的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規定的：
1.“開發成本”科目。本科目核算房地產開發的費用和成本，包括：（1）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關稅費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設備費等費用；（2）開發采用出包方式的，根據預付給承包商的款項和工程進度估價的開發成本；（3）工程采用自營方式發生的各項成本費用；（4）分配應由開發產品承擔的公共配套設施費、計提應上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發費用；（5）應予資本化計入產品成本的借款費用等；（6）結轉開發完工并驗收合格的房地產成本。
購入已拆遷平整的土地準備用于房產開發，可先計入“無形資產――土地使用權”科目，待開發時再以適當的分配方法，分攤到“開發成本”的明細科目。
2.“開發間接費用”科目。本科目相當于工業企業的“制造費用”，核算為開發產品而發生除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項間接費用。
3.“開發產品”科目。本科目核算已開發完工、經驗收合格的房地產。
4.“出租開發產品”科目。本科目核算用于出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋。
5.“周轉房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。
編制資產負債表時，以上增設的5個會計科目的期末余額，均應計入報表的“存貨”項目。
三、房地產開發企業建筑成本、土地成本的計算分攤
房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發產品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。
建設一幢房屋或者在同一地塊上建設若干幢房屋，往往因為用途不同、建筑結構不同，甚至因為樓層不同而有不同的售價，而且，開發房地產的成本，特別是土地成本，往往是籠統的。因此，如何盡可能合理地計算分攤完工產品的建筑成本和土地成本，是房地產開發企業核算的一個難題。
當然，對于開發的房屋如果用途相同、建筑結構也大致相同，例如，一個小區若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分攤建筑成本和土地成本。具體做法是，將小區可售房產連同歸全體業主共有的道路、休閑場地等的全部開發成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分攤產品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售項目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分攤不盡合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分攤產品成本。這種成本分攤方法，叫做可售房屋面積比例法，簡稱面積比例法。
但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區內開發的結構、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開發不同用途、不同結構的房屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。
第一步，用估價修正法計算分攤開發房屋的建筑成本。估價修正法是通過對建筑成本的估算數額進行修正，計算出各種不同結構房屋建筑成本的方法。這種方法也應分步實施：
首先，應估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實際為每平方米可出售房屋應分攤建筑成本，內容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）應分攤小區內道路、圍墻、休閑場地、休閑設施等附屬設施的建筑成本；（3）應分攤其他間接費用構成的開發成本等。
單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發產品建筑總成本，即：開發產品估算的建筑總成本=∑（不同結構的房屋面積×該結構房屋估算的單位建筑成本）；如果可出售開發產品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除。
接著，應計算修正系數。修正系數=已決算（或按合同及招標預算）的建筑總成本÷開發產品估算的建筑總成本。如果可出售產品中有少量項目單獨計算成本的，應將已單獨計算的成本從公式中“÷”號前后的“總成本”中扣除。如果總成本無法確定或預估，則不計算修正系數，而以上一步驟“開發產品估算的建筑總成本”為建筑總成本。
最后，計算不同結構房屋應分攤建筑成本和單位建筑成本：各類結構的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數；該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數。
如果竣工決算或預算對不同結構的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分攤時則應只計算包括配套設施費、附屬費用等間接費用，且應根據具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。
第二步，采用售價比率法計算和分攤土地成本。售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高于住宅房，主要原因是門面房“地勢好、地價高”。因此，計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。售價比率法也需分步實施（以同時開發住宅房和非住宅房為例）：
首先，應計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。
接著，應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時，應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：超額成本售價=超額成本×（1+成本毛利率）；各類非住宅房超額成本售價=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）×該類非住宅房總面積×（全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額）。
然后，再計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權價值）÷（全部房屋售價總額-超額成本售價合計）×100%。
最后，再計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：（1）住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率；（2）非住宅房應分攤的土地成本=（該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價）×土地成本率。
