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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發會計核算辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產業具有基礎性、先導性和產業關聯度高等特點，是我國支柱性產業部門。房地產業的運行、發展及變化情況，直接影響相關產業的發展，從而影響整個國民經濟的運行。房地產業的發展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯系。房地產開發所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發企業必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此,針對房地產開發企業會計核算中暴露的問題，在對房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發企業會計核算的相關對策不僅關系到房地產業的健康發展，也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。
1 房地產開發企業的經營特點
1.1 經營風險大
房地產開發企業所實施的每一個計劃、建設，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產開發企業經常會陷入負債問題當中，這無疑為房地產開發企業的運作、經營帶來了非常大的風險，如果任何一個環節出現問題，都將會直接的影響到企業的資金周轉，從而影響到房地產開發企業的正常運作以及發展。
1.2 建設周期長
房地產開發企業產品的推出，往往需要經歷很多的步驟，比如說預期的市場調查、具體的建設考核、建筑的安裝、產品的環境建設等等，而一個項目的完成往往需要花費幾年的時間。建設周期的時間過長，既會受到市場變化的威脅，又使得房地產開發企業難以在短期內收回成本。
1.3 經營比較復雜
房地產開發企業的經營，不僅僅只是產品推出后的銷售，更包括了建設過程中眾多企業之間的合作、交易，例如材料的購買、建設單位的承包等等，而這當中都牽涉到了過多的經濟問題，既加劇了房地產開發企業自身的會計核算工作難度，又造成了經營復雜的現象。
1.4 產品具有商品性
房地產開發企業所推出的產品具有一定的商品性，也就是產品在進入到市場之后，必須根據供需雙方的合同來進行市場價格的協定以及相關的轉讓、銷售等等工作，從另一個角度來看，房地產開發企業的產品又不是一般的商品，因為其消費的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時，還具有一定的銷售難度。
1.5 開發、經營具有計劃性
房地產開發企業產品的推出涉及到眾多的問題，比如說企業的資金、企業的能力以及項目的發展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作，不僅僅會影響到企業的效益，甚至會威脅到企業的生存。正是因為這樣，房地產企業在開發、經營具體的項目產品之前必須嚴格的做好相關的計劃，以確保企業的利益。
2 房地產開發企業會計核算工作中存在的問題
2.1 會計科目不完整，無法準確反映會計信息
房地產行業從另一方面來說，也是產品加工廠，只是生產的產品比較特殊，雖說商品房也是房地產企業的庫存商品，但是僅憑“生產成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產企業商品開發流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產會計制度以外，都沒有專門用于房地產開發企業的會計科目及核算辦法，這給這些企業的會計核算帶來很大不便。
2.2 執行會計核算制度五花八門
自2006年頒布了企業會計準則以來，新的準則對企業會計核算規定了具體的執行標準，方便了會計業務的實際操作，加上各級財政部門多次對企業會計人員進行培訓，因此對新的準則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準確的會計信息。但是對大多房地產企業會計來說，不知道房地產行業該執行何種會計制度，可以采用的有新準則、《小企業會計制度》、《企業會計制度》、行業會計制度《房地產開發企業會計制度》，這些都涉及房地產開發企業的，但是究竟應該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規定究竟應該執行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準確性，也是房地產會計核算的難點之一。
3 加強房地產開發企業會計核算的有效措施
3.1 提高信息的披露含量
從本質上來分析，房地產開發企業要想從源頭上加強自身企業的會計核算工作，提高工作的質量以及效果，就必須及時的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預期的目標得以實現。具體的實施措施包括了以下幾點：第一，重視質量保證金及風險的披露。房地產開發企業的運作會面臨各種各樣的風險，而這些風險必須在自身企業會計工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業規避這些風險；第二，增加分項目現金流量信息的披露。企業的資金是企業運作的靈魂，而房地產開發企業如果能夠良好的披露每一個項目的現金流量信息，就能夠使企業的資金更加透明化，從而提高房地產開發企業的資金使用率，加速企業的發展；第三，增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發企業的發展與土地有著直接的關系，而土地也同樣是房地產開發企業中的重要內容，占據著企業財務中的很大一部分，只有增加了土地的儲備量以及相關的成本構成信息，才能夠使企業更及時的了解市場的動向以及確保自身的利益，對于企業的運作有著非常重要的作用。
3.2 完善收入確認
作為房地產開發企業，在進行會計核算建筑物以及土地使用權的時候，應該同時的滿足下列條件時才能夠予以確認：第一，作為房地產的建筑物和土地使用權，應該能夠單獨的計量并且出售，也就是說該房地產的產權可以單獨的進行劃轉或者交割；第二，房地產開發企業的具體房地產成本應該能夠可靠地計量；第一，企業能夠取得與該項房地產相關的租金收入或增值收益。除此之外，房地產開發企業還可以采用排除法確認投資性房地產；企業用于生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及房地產開發企業作為存貨的房地產不屬于投資性房地產；企業出租給自身企業工作人員居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產；母公司以經營租賃方式向子公司出租房地產，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產，但是在編制合并財務報表的時侯，則應該作為企業集團的自用房地產。除此之外，企業持有的房地產應作為投資性房地產。
4 總結
總而言之，會計核算工作是房地產開發企業的重要構成內容，關系到房地產開發企業的生存、發展，特別是在激烈的市場競爭下，房地產開發企業要想真正的獲得可持續發展，就必須及時的加強自身的會計核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業的利益，提高企業的核心競爭力，促進企業的發展。
參考文獻：
[1]邊霞，趙業猛.房地產開發企業會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).
關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則
一、引言
房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。
在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
二、房地產行業會計信息質量問題
由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。
（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大
房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：
1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。
2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。
3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。
4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。
上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。
（二）企業各期的業績信息可比性較差
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。
（三）現金流量信息披露不全面
根據《企業會計制度》及《企業會計準則——現金流量表》的規定，現金流量表應以企業為編制主體。但是，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性。在現金流量方面，房地產開發企業的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的，但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出，開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。
（四）風險披露不足
房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種行業高風險性狀況，要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。2001年中國證監會的《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》第三條要求企業披露質量保證金的核算方法；第八條規定，發行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結清的擔保金額，并說明風險程度。
三、完善房地產會計核算、提高會計信息質量的對策
從我國目前情況看，要加快會計規范國際化進程，按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架，包括：加快具體會計準則的制定、頒布和實施，盡早實現從國家統一的企業會計制度向具體會計準則的轉變；參照國際會計準則體系的構成，補充和完善我國會計準則的相關內容，如物價變動會計準則、施工合同會計準則、租賃會計準則、外幣匯率變動影響會計準則、金融工具會計準則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準則如建造合同會計準則、租賃會計準則等臺。但是，對于房地產行業所具有的特殊性，本人認為仍然有許多改善的空間。
（一）建立完善的房地產行業的會計規范體系
現時學術界對房地產企業銷售收入的確認原則亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學術界對《企業會計準則——收入》中的四個收入確認標準（條件）在房地產開發企業的具體運用問題上，還存在下列不同的觀點：
產權過戶是不是“確認收入實現”的必要前提?《房地產開發企業會計制度》規定房地產企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產業務的現狀，辦理產權關系是購銷雙方共同的責任和義務，其間涉及多家政府有關部門，何時取得產權證書非房地產開發商所能控制。在房地產開發企業的實際銷售業務中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產權過戶通常并不能構成退房的依據。因此，一些人認為產權過戶并非主營業務收入實現的充要條件。若以該時點為作為“確認收入實現”的時點，則會導致確認收入的時間滯后。
簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明（或款項己劃入公司賬上）是否即可“確認收入實現”呢?因此，一些人認為此時判斷商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，且公司不再對該商品實施與所有權相關的繼續管理權和控制權的理由不充分。比如，存在由于房屋實測面積與合同差異超過3%而可能導致退房的后果，就不能認為是次要風險。若以該時點為基準，將會導致收入確認的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點，認為收取了部分房款是確認銷售收入的基礎。
（二）完善房地產開發企業內部會計核算
現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等，而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范，而無完善的內部會計核算， 其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。
（三）全面與國際會計準則趨同
目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業來說比較重要的準則——遞延稅項準則及投資物業準則，但是我國企業會計準則中卻還沒有。由于會計規范的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展。本人亦覺得監管機構應考慮將遞延稅項準則加入現有的會計準則中，這項準則對房地產企業有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結算的，房地產企業如果想（下轉第95頁）（上接第63頁）避過清繳土地增值稅，可以預留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當的負債。理論界及學術界部份學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。
四、結束語
基于以上的種種因素，我國房地產會計信息的質量必須提高，以配合經濟的發展。然而，我國現行的《企業會計準則》和《企業會計制度》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等，部份會計分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和一致，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此本人的建議是應在現行的常規會計準則基礎上，建立完善的房地產行業的會計規范體系，以及補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。如:房地產銷售收入確認準則指引，配套工程會計核算準則指引等。
參考文獻
[1]步丹.我國會計與國際化會計的對比分析[Z].天潤財經網站，2003，(05).
[2]崔學剛.上市公司財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究，2004，(01).
關鍵詞:地產企業 會計處理 會計核算 風險防范
一、地產企業會計處理納稅問題探討
(一)收入方面會計核算在稅收方面存在的問題
會計準則與稅收法規在收入的確認上存在差異。其差異主要表現在預售銷售和按揭銷售，首先是預售銷售。房地產企業只有取得預售許可證之后才能夠正式投入市場銷售，該銷售所得價款為暫收款、預收款性質、不確定收入，待工程完全竣工之后才可以將預收賬款轉變為主營業務收入，即房地產所得實際收入，而稅法規定預收款同樣交納相應的稅務；其次是按揭銷售。銀行要求按揭款支付給開發商之后，由會計確定收入，而稅法規定首付款與實際收入日確認收入實現。
房地產開發企業開發的項目存在同項目、同樓棟、同時間銷售的商品房價格差異較大的情況，其主要原因是項目拆遷戶回購房價格較低。在進行該項目土地增值稅和企業所得稅清算時，可能會對偏低的價格進行調整。
房地產開發企業在原來取得的土地上，進行了兩種性質的項目開發。如一種是住宅開發，一種是酒店，這兩種性質的開發建設，為酒店的經營帶來了一定的困難。可以根據財稅[2009]59號文件規定采取公司分立的辦法，將酒店開發和住宅開發分拆開，酒店開發與住宅開發可分解開成不同的開發主體。
(二)成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題
房地產企業成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題主要表現在四個方面，第一，成本劃分不明確，即諸多成本開支沒有計入成本預算；第二，將違規發票入賬。第三，成本核算對象不明確，提前列支成本；第四，尚未按照房地產開發的產品對象設置各類明細核算科目。
房地產開發企業承擔政府保障房建設（限價房）以及公共設施建設（如公園等）換取周邊土地開發權。在與政府簽訂相關協議時，應考慮如何按照財務稅務規范性要求核算，目的是把真實的成本支出，按照符合稅務會計法規的要求進行核算。
二、房地產開發成本的核算及控制
(一)成本項目的設立正確劃分
成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發地產企業會計制度規定開發成本作為一級成本核算科目，地產企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個配套費用“明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如是分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
(二)利用套期保值轉移鋼材漲價風險
在某一特定時期，期、現貨價格同時受共同的經濟因素影響和制約，兩者的價格變動方向一般是一致的，由于有交割機制的存在，在臨近期貨合約交割期，期、現貨價格具有趨同性。如某工程與承包方簽定合同時鋼材價格為4500/噸，根據施工進度計劃，6個月后要用鋼材3000噸，材設部應在合同簽定后按照4500元/噸到期貨市場采購鋼材3000噸，6個月后鋼材的價格漲到了6100元/噸，由于期貨價格與現貨價格的趨同性，到了交割期，鋼材的期貨價格與現貨價格差異不大，這樣可以在期貨市場將3000噸鋼材賣掉，獲得1830萬元，然后立即用這1830萬元到現貨市場采購3000噸鋼材，這樣不管鋼材漲價多少，采購這3000噸鋼材的實際成本為4500元/噸加手續費915元和保證金利息成本8.10萬元（上期所鋼材期貨在購買時需要支付合約總值8%的保證金，占用資金108萬，另需支付手續費915元，為成交額的萬分之0.5，保證金利息暫按資金成本利率15%計算，3000×4500×8%×15%/2=8.10萬元）。
(三)項目的竣工決算
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便地產企業結出經營利潤。可是現在房地產開發地產企業較普遍存在的現象是重視工程結算而忽視項目決算。如何解決這個問題，可以通過預提費用科目根據施工圖預算將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。設計變更和簽證這部分工程支出，在實施限額設計和管理良好的企業通常在項目總投資中所占的比例較小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。
三、完善房地產企業會計核算及加強內控的有效對策
(一)不斷完善房地產企業收入核算
房地產企業商品銷售主要包括四個步驟，即簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產權過戶手續。以上四個環節在房地產商品銷售收入確認過程中缺一不可，一旦出現四環節的缺失，勢必會給房地產企業帶來諸多風險。
(二)在房屋市場行情上漲時應關注企業內部的舞弊行為
在市場行情上漲時，房地產開發企業所開發的商品房也會進行調價，現場財務審核這時應關注認購書的簽訂時間及內容。簽訂的時間可以判定是按照調價前還是按照調價后的價格來確認收入，而填寫的內容則應包括認購人身份證號碼、聯系方式、聯系地址等，填寫不齊全的現場財務應不予辦理認購手續和收取訂金，同時房屋銷售認購應該實行實名制，認購與簽約人名字不一致時應提交相關證明并完善審批手續。
客戶認購的商品房因各種原因退訂，如不能辦理按揭、無法繳納合同首付款等，如此時進行調價，則退回的商品房是按何種價格進行再次銷售的應成為財務控制和關注的重點。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產企業 會計核算 收入 成本
房地產企業經營具有計劃性、商品性、復雜性的特點，開發建設周期長，投資數額大，風險大。目前，房地產企業會計核算中存在一些問題，尚需進一步完善。
一、房地產企業會計核算存在的問題
（一）會計科目設置不科學
按照規定，房地產開發企業設置會計科目，應根據會計記賬辦法規定，即所有賬簿均應在年終結賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規定并不適合房地產企業會計核算。由于房地產開發企業建設周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬。這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這不利于投資分析，同時也增加了會計的工作量。
（二）收入確認復雜
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，如何確認商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移，要求會計人員具有較高的職業判斷能力。
（三）商品成本與售價不配比
房地產企業的生產周期較長，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。而且，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層、朝向或戶型的售價明顯與其成本不配比，得出的經營成果不具有真實性。
（四）財務風險披露不夠充分
對于房地產開發企業而言，財務風險是指房地產開發企業由于財務狀況惡化，而致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產開發企業高風險性就要求更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。
二、完善房地產企業會計核算的對策
（一）改進會計科目設置
房地產企業設置會計科目時，應根據企業自身開發項目的多少、公司的規模大小及內部管理需要來進行成本的核算，體現直觀、明細等特征。應當設置成開發成本項目，房屋開發成本（土地、安裝）。其中房地產開發包括土地開發和房屋開發兩類，對于開發成本的二級科目設置為土地開發成本、房屋開發成本，土地開發成本又包括商品性土地開發成本，主要是作為土地一級開發。開發成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成。最后一級是開發成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、開發間接費等六個成本項目。在實務會計核算中，可以按核算對象設立成本卡片，并且可以連續記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結轉項目建案歸檔。
（二）規定收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標準。法律標準是專業標準的前提條件，是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標準:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準。由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。實務操作中，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，也不能確認收入。購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，由于房地產企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。
（三）規范銷售收入與成本配比
當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。實際操作中，可采用兩種方法。一是實際售價成本率法，即在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。二是計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。
（四）擴大信息披露內容
一是在財務報告附注中披露土地儲備量、取得成本及其構成等信息。二是增加分項目現金流量信息的披露。建議以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。三是重視質量保證金及風險的披露。一方面應由企業根據所開發項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，提高風險的透明度。
參考文獻
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關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則
一、引言
房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。
在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
二、房地產行業會計信息質量問題
由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。
（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大
房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：
1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。
2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。
3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。
4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。
上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。
（二）企業各期的業績信息可比性較差
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。
關鍵詞：房地產 成本 問題
一、成本核算對象的確定問題
合理確定成本核算對象，是正確組織開發產品成本核算的重要條件，劃分得過粗過細都不好。過粗可能無法反映單項開發工程的實際成本水平，不利于考核和分析成本升降的原因；過細則會出現過多的共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作量。實際工作中，成本核算對象的確定主要存在過粗，過細，或者是隨意確定，沒有章法等問題。
一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（ 預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能，不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，在這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。
二、成本項目歸集核算的規范性問題
房地產開發企業的成本項目包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等6 項。不少房地產開發企業恰恰在成本項目歸集核算方面沒有引起足夠的重視，認為只要項目的總體成本核算正確，至于它的組成結構關系，不會影響項目經營成果的核算。筆者認為，為了給企業管理當局提供進行項目開發成本分析的可靠資料，規范地進行成本項目的歸集顯得十分重要，它是成本分析結論正確性的基礎和前提，因此，必須規范成本項目的歸集。現實中，比較容易出錯的主要是“ 基礎設施費”與“ 公共配套設施費”“、建筑安裝工程費”的混淆。如室外水歸安裝，應列為基礎設施費項目，誤為建筑安裝工程費或公共配套設施費；綠化、環衛設施等基礎設施費誤為公共配套設施費；有的把應在開發間接費歸集的周轉房攤銷誤列為土地征用及拆遷補償費等；還有的將應計入前期工程費的預算費、招標費、臨時設施費，應計入建筑安裝工程費的工程監理費誤記入期間費用等等，這些都需引起房地產開發企業會計人員的注意。
三、成本分配問題
實務中成本分配的方法較多，不少會計人員不是服從于成本分配的目的，亦即成本分配的意圖，而是隨意分攤；或者是沒有按照一貫性原則，隨意改變分配分攤方法，而且沒有按照充分披露的原則予以處理。例如，項目的土地成本按照房地產面積分攤，符合合法性原則；按照房地產收入分攤，符合配比性原則，兩種分配方法都是可以的。但有的房地產開發企業出于種種意圖，以前年度采用按面積分攤，今年卻按收入分攤，報表中對此會計政策變更的影響又無充分披露，這就違反了一貫性和充分披露的原則。筆者認為，成本分配的目的主要是提供經濟決策信息、客觀公平計算成本、激勵成本中心努力降低成本等，為了實現這些目的，在確定分配方法時可依據以下四個標準來進行：
（一）因果關系法，即追溯成本發生的原因據以分攤成本。如基礎設施費的分攤。
（二）受益程度，即以受益比例將成本分攤至受益對象。如分攤公建配套費，按預算面積分配。
（三）公平合理，即有時盡管與某項特定成本并無直接聯系，但為顯示公平合理，仍將間接成本分配給無關聯的對象，其依據為從公司角度出發，該間接成本是大家“ 應接受”的成本。
（四）承受能力，即按成本對象的負擔能力分攤間接成本，要求贏利能力高的獨立核算項目吸收更多的成本，這樣能產生納稅收益，對整個企業集團有利。
四、成本控制中的一些特殊項目的列支問題
一、房地產開發企業的主要工作及業務特點
（一）主要工作業務范圍劃分 房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。房地產企業所主要從事的業務有：土地的開發與經營，涵蓋企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。房屋的開發與經營，涵蓋房屋的開發指房屋的建造。
（二）房地產開發企業的經營特點 房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點： 首先是開發經營的計劃性。企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。其次是開發產品的商品性。房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。第三是開發經營業務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多。第四是開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。第五是經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（三）房地產開發企業商品房預售行為的稅收繳納相關法律依據 房地產開發企業的商品房預售實行“預售許可制度”。根據原建設部《關于修改（城市商品房預售管理辦法）的決定》（建設部令第131號，2004年）的規定，開發商開發的商品房只有同時符合以下條件，才能開盤預售：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持建設工程規劃許可證和施工許可證；按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
二、房地產開發企業商品房預售收入會計確認與稅務要求
（一）會計確認 房地產作為一商品，由于其建設周期長、商品價值高、法律在物權轉移上規定以“登記”為要件等自身存在的特有性質，“現房銷售”占比較低，而多以預售為主。因此，對于房地產企業商品房預售收入的會計確認就尤其值得關注。《企業會計準則第14號――收入》規定，當企業的銷售商品收入同時滿足下列條件時，才能予以確認：一是企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；二是企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；三是收入的金額能夠可靠地計量；四是相關的經濟利益預計將流入企業；五是相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。顯然，房地產企業商品房預售收入在會計上不符合銷售收入的確認條件。因此，預收房款應暫時掛賬“預收賬款”科目。
（二）稅務要求 稅務會計遵循法定性原則，即只要符合稅法規定的應稅收入，不論其會計上如何處理，也不論其業務金額的大小，一律按稅法規定計征稅款。房地產開發企業商品房預售收入涉及如下稅種：第一，營業稅金及附加。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收賬款方式的，其納稅義務時間為收到預收款的當天。因此，房地產企業必須按預售收入計繳營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加，繳納印花稅；第二，土地增值稅。“土地增值稅”的核算不同于“營業稅金及附加”，因為土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發［2009］91號）第九條規定：納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。第十條規定：對符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。第三，企業所得稅。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發［2009］31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，按規定繳納企業所得稅。
三、房地產開發企業商品房開發過程中的項目投資費用估算
由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。
（一）開發成本 主要包括8項：（1）土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆遷安置補償費。土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。（3）前期工程費。前期工程費主要包括：項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。（4）建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。（5）基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。（6）公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。（7）不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%～5%計算。（8）開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。
（二）開發費用 主要是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。（1）管理費用。可按項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3%左右計算。（2）銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：廣告宣傳費，約為銷售收人的2%～3%；銷售費，約為銷售收入的1.5%～2%；其他銷售費用，約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%～6%。（3）財務費用。指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
四、房地產開發企業商品房預售的涉稅處理
由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況：產成品的種類多，核算方法不同；產品成本的核算復雜；經營收入及其相關稅金的核算不同。經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由于房地產開發企業預繳稅費的會計處理，制度上并沒有做出明確的統一規定，作者結合實際工作中的做法，對主要稅種談談自己的看法。
（一）科目設置 房地產開發企業應設置“應交稅費”、“營業稅金及附加”、“管理費用”、“所得稅費用”等科目，核算各類預售收入應繳納的稅費。其具體核算內容可按照《企業會計準則》的對于會計科目的一般界定實施。
（二）營業稅費核算 由于樓盤尚未開發完工，財務會計遵循實質重于形式原則，預售房款不符合商品銷售收入的確認條件，暫作“預收賬款”入賬。但是，稅法在確定計稅基礎時采取的是“形式主義”，往往遵循“形式重于實質”原則，稅務會計更重視發票、索款憑據、合同等形式。按稅法規定，納稅人采取預收款方式銷售開發產品，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。即房地產企業收到預售房款，即負有納稅義務，次月征稅期內必須繳納營業稅及附加。根據收入、成本配比原則，收入不能確認，按預售款計算的營業稅金及附加也不能計提計入成本。按預收房款計算應繳的營業稅金及附加時，借記“應交稅費――（營業稅、城市維護建設稅、教育費附加）”，貸記“銀行存款”。樓盤開發完工，預售收入符合確認條件，此時，應根據結轉的“預收賬款”按相應比例將“待轉稅費”轉入“營業稅金及附加”科目。借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入”；借記“營業稅金及附加”，貸記“應交稅費”。
（三）土地增值稅核算 房地產企業預繳上地增值稅，應根據完工和結算竣工的工程項目，及時對土地增值稅進行清算。企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預繳的土地增值稅。借記“應交稅費――應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。待該房地產營業收入實現時，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“營業稅費”，貸記“應交稅費――應交土地增值稅”。該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”，貸記“應交稅費――應交土地增值”。補繳土地增值稅，借記“應交稅費――應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。
（四）企業所得稅核算 國稅發［2009］31號關于《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。這種“預計毛利額”在會計上并不做賬務處理，只是在企業所得稅納稅申報上作為“調增項目”專項反映，計入應納稅所得額。作者認為，以預計毛利額計繳的那部分企業所得稅額，在會計上作為“應交稅費――應交企業所得稅”借方反映，作為完工結轉銷售當期應繳企業所得稅的抵扣項。
關鍵詞：營業稅 增值稅 營改增 房地產
營業稅作為我國稅種體系中一個重要的組成部分，發揮過積極的作用，但也存在一定的弊端。營業稅重復征稅，打破了增值稅抵扣鏈條，對整個國民經濟特別是第三產業的健康發展十分不利。因此，推行“營改增”勢在必行。2012年1月1日，“營改增”首先在上海的交通運輸業和部分現代服務業進行試點，并逐步推廣到其他地區和行業。2016年3月24日，財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》等相關文件，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開“營改增”試點，房地產業、建筑業、金融業、生活服務業等納入試點范圍，至此“營改增”全面推開。
一、房地產企業“營改增”政策分析
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》及其他有關規定，國家稅務總局制定并下發了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規定房地產企業適應增值稅基本稅率為11%。
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可選用簡易計稅方法計稅，以銷售額為全部價款和價外費用。土地價款不得扣除，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額為取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額。小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
二、“營改增”給房地產企業的帶來的挑戰
房地產“營改增”的推進，長期開看，將有效調節房地產企業稅負水平、對改善房地產行業經營環境和提升企業積極投資開發的信心都有積極意義，同時，也勢必將給房地產企業帶來一定的挑戰。
（一）房地產企業稅負短期或上升
我國推行“營改增”的目標是通過完善流轉稅體系，避免營業稅所帶來的重復征稅問題，從而實現企業稅負的降低。但自2012年起，“營改增”試行情況以及先期進行“營改增”的企業所反饋的意見來看，大部分的企業的稅負水平有所下降，但也有一部分企業出現了稅負增加的情況，出現這一情況的原因主要是企業生產的周期性、可抵扣增值稅進項稅額的成本占總成本比重較小等。房地產業的上游產業包括建筑業、金融業等，這些行業或因“營改增”稅負水平不同程度的上升，將成本轉嫁到下游的房地產企業，因此，部分房地產企業稅負水平短期內不降反升或將不可避免。
（二）賬務處理難度增加
“營改增”初期，房地產企業財務人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發票管理、具體業務核算方法發生變化等問題。一方面，“營改增”增加了會計核算的難度。營業稅的計算簡便，需要設置的會計科目較少，會計核算也較為簡單。而增值稅稅金的計算較為復雜，當期應納稅額等于銷項稅額減去當期準予抵扣的進項稅額，且需要設置的會計科目較多，會計核算更為復雜。另一方面，“營改增”不僅使房地產企業的稅金會計核算體系發生了改變，同時發票的開具、發票的認證抵扣、稅金的申報繳納等等方面也發生了重大變化，財務人員必須對“營改增”后的稅收政策充分理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等必須按照新的規定正確處理，否則將給房地產企業帶來風險。
三、房地產企業應對“營改增”的有效措施
（一）抓緊評估“營改增”對企業的影響
房地產企業財務人員應當將“營改增”相關政策研究透徹，并結合本企業的實際情況，科學測算和評估“營改增”對企業稅負水平、盈利水平、現金流等各個方面產生的影響，以便對企業的經營、會計核算、納稅申報等方面的決策提供可靠的依據。
（二）加大財務人員培訓
“營改增”對房地產企業的會計核算、納稅申報等方面產生巨大的影響，企業財務人員將面臨業務會計核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接“營改增”帶來的挑戰，房地產企業的財務人員有必要通過自學和參加培訓班等形式，積極學習相關的政策，充分掌握“營改增”后房地產企業增稅稅核算、申報繳納、發票管理等業務處理。相關部門和領導對財務人員的學習、培訓也應當予以必要的支持和配合。
（三）適時轉變開發模式
隨著行業競爭不斷加劇，房地產業逐漸走向了強調品質和差異化的階段。精裝的品質和產品的創新都成為消費者考量產品的重要因素。“營改增”后，建筑安裝成本的進項稅額可以抵扣，因此該項成本占比越高將越利于企業稅負抵扣。高檔住宅、商業、辦公樓等產品由于精裝修費用等建筑安裝成本占比較高，進項稅額可以抵扣，將獲得更多稅收利益。因此，房地產企業可以考慮由簡單開發銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉變。
1房地產行業成本核算中存在的問題
現代市場經濟體制下,房地產企業的成本核算工作開展是保障企業持續盈利能力以及利潤最大化的關鍵。受施工材料與人工成本價格的上漲,房地產開發過程中的成本逐年提高。另一方面,傳統建筑工程施工過程的成本管理、投資企業的成本管理等工作也是造成成本過高的關鍵。由于房地產企業規模和項目開發周期的不同,很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算,其存在的主要問題是:
(1)成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等,屬于成片開發,分期進行,產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象,是以整個開發項目為成本核算對象,還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象,這些在會計準則中并未明確。
(2)成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識,屬于生產產品直接發生的費用,應直接歸集到該產品成本中;屬于多種產品共同發生的費用,應通過一定程序先歸集費用并采用適當方法進行分配,間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬于直接開發成本,而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬于間接開發成本,需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配,間接開發成本歸集何處,按什么標準來分配,沒有給予明確的解決方法。
(3)任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全,財務核算比較規范,經營管理比較到位,很少有張冠李戴隨意調劑成本現象,各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下,房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標,房地產企業往往在建安成本上下工夫,一般在年末突擊虛列并結算工程成本。
(4)成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行,房地產開發產品由于開發周期長,只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本,以便企業結算出經營利潤和應交稅金,恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確,工程竣工驗收后即可進行竣工結算,但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施,進而影響項目結算。
(5)張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發,由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同,使得各項目利潤空間也不盡相同,如有的是經濟適用房,有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅,想方設法壓縮各項目當期利潤空間,有意將以后項目應攤銷的成本提前確認并結轉,造成各項目間成本張冠李戴,趁機渾水摸魚。
2存在問題的原因分析
(1)部分房地產企業管理者的素質不高,成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下,企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體,這在一定程度上影響了企業的主觀能動性,但在市場經濟條件下,房地產企業已經成為市場競爭的主體,但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化,不能及時樹立市場競爭的觀念,照走過去的老路,造成目前有許多房地產企業成本管理落后,成本核算水平低。
(2)成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統房地產企業成本管理,主要是根據財務部門的決算報告,這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯后而無法發揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制,只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務賬面上成本失控,已是既成事實,則無可挽回。
3提高房地產成本核算水平的途徑
(1)制定相應的成本控制措施。控制成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。
①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本,首先,應從設計開始,因為設計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設的靈魂,是控制基本建設投資規模,提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低,設計質量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且影響到項目建成投產以后的經濟效益的高低。其次,要合理安排施工順序,減少施工費用,還要做好工程招投標工作,通過招投標形式確定完施工企業后,在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段,還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后,應合理地確定工程造價,做好結算審核工作。
②拆遷安置費用的控制。在項
目立項之后,業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口,嚴格控制分戶,減少代征土地,增加城區居民外遷,按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積,做好新區開發原有人員的安置工作。 ③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款,很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資,使部分企業的資產負債率在80%以上。有貸必有還,如何償還使付出的利息最少,資金成本最低,要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說,償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大,只有在資金量很大的情況下才有可能,對于同時投資于多個房地產開發項目的企業,實行的是滾動開發,在總的開發過程中,一方面要投入資金,另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款,可以選擇本金均等償還辦法,以免過多占用資金造成利息損失,把企業資金的利息損失降低到最小。
(2)加強制度建設,強化會計監督。
①建立和健全企業的規章制度。加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章
隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。
房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：
1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。
2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。
3、在房地產項目竣工驗收后，發出了入伙通知書并開具銷售發票確認收入。
4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。
上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。
根據《企業會計制度》及《企業會計準則現金流量表》的規定，現金流量表應以企業為編制主體。但是，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性。在現金流量方面，房地產開發企業的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的，但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出，開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。
關鍵詞：房地產 過程控制 財務管控從上世紀八十年代末至今，房地產行業作為一個新興產業開始誕生于中國大地，經歷了二十年的市場化的發展，如今已成為國民經濟體系中極為重要的一個產業，為國家經濟發展作出了巨大的貢獻。目前，因國家宏觀政策的調控，“調價”、“限購”、“限貸”甚至“限利”等多方位已出臺或即將出臺的政策，給整個地產行業罩上了一層陰靄。地產行業如何拓寬自己的生存空間，取決于地產企業的項目運作水平，而成本管控又是企業項目運作中極為重要的管理手段。
一、目前大部分中小型房地產企業財務成本管控中的真空
房地產行業屬于資本密集型行業，項目投資額度大，開發周期長，開發過程中成本因素發生變動的情況多，從財務角度看，成本核算及管理是實務工作中的重點、難點。很多中小企業對此認識不足，財務管理尚處于基礎會計核算階段 ，在成本管控中存在以下工作盲點：
1、在會計核算方面，限于“見單做賬”式的基礎會計核算及財務報表的編制，缺乏支持管理和決策的信息。
2、在開發過程上，各工作承擔者提供的信息，缺乏協調一致性，各工作承擔者基于完成自身目標責任的角度出發，不能經濟有效地配置企業經濟資源。，財務管理未能對各職能部門的工作進行項進行協調。
3、財務管控職能缺失，預測、控制、分析等功能弱化甚至處于空白，盡管不少企業不同程度上建立了工程預算及財務預算機制，但其內容和方法離實現企業成本管控目標差距尚大。
4、資金管理分散、多頭，未能從多個環節、多個項目甚至整個企業集團進行有效管理，加大了企業的財務成本。
二、房地產開發動態成本簡介
簡單地劃分，房地產開發過程包括拿地、研發、設計、規劃報建、建筑開發、預售、竣工結算、產權辦理等過程，出于總結開發經驗，還可以包括項目后評價。整個開發周期需2-3年以上。從過程控制的角度講，大致可以劃分為事前、事中、事后三個大的階段。
1、事前控制的內容
從企業對擬開發項目進行研發、設立項目公司到獲取相關土地前，這一過程，可以作為項目開發的事前階段，在此階段，財務人員應積極介入到項目研發的財務決策之中，通過建立項目開發大綱模型，對項目成本進行估算，同時對市場銷售進行模擬，估算項目開發利潤（利潤率）或項目開發凈現金流量，如果項目開發利潤或凈現金大于企業預期值，則該開發項目在經濟決策上是可行的，能夠為企業創造價值。
關于開發大綱模型的內容，下文將有詳細的介紹。
2、事中控制的內容
從企業取得土地，對所開發項目進行規劃設計、項目開發建設、項目竣工結算、項目的銷售等過程，為房地產企業開發經營的重中之重，可以作為項目開發的事中階段。在此階段，財務人員應當根據規劃條件、施工圖設計、營銷方案等，會同工程及預算人員、營銷人員等對項目開發大綱進行完善、更新，即項目開發事前控制，主要利用的數據是預期的估算，此時，隨著規劃、設計的結果逐漸明確，開發大綱可以做到概算、預算的程度，即開發成本、項目利潤逐漸明晰。此時，開發大綱是對整個項目的各項經濟指標的標桿，公司一切經濟活動都應圍繞開發大綱所設定分解的指標努力。
3、事后控制的內容
從企業項目工程竣工、進行工程竣工結算、銷售產權辦理、財務結算項目開發總成本以及土地增值稅等過程，是所開發項目進入收官階段，可以作為項目開發的事后階段。在此階段，財務人員應從會計、稅收角度，及時、完整、合規地作好會計核算工作，配合工程、預（決）算人員完成項目工程結算，準確、及時地完成項目成本財務決算，準確核算項目盈虧。此外，應對項目開發的各項指標進行綜合評價，以歷史的觀點，重新審視項目開發大綱制定的科學性、合理性、各項指標的完成情況，總結經驗、查缺補漏，為公司后續項目的開發提供參考數據。
三、動態成本管控體系的建設
（一）動態成本管控體第的建設應遵循收下基本原則：
1、科學性原則，即成本管控體系應符合公司整體戰略，符合公司對項目管控的需要，各項指標的制定應具備可考核性。
2、完整性原則，即成本管控體系的建立，應覆蓋項目開發全過程，各項成本、費用項目的設計以及數據的預計，應綜合考慮項目開發所需支出，不得有重大的重復或遺漏
3、動態性。開發大綱是在項目正式建設前就建立的，在項目進入開發期以后，隨著規劃、設計以及材料建安等主要因素，會與之前的預期發生一定的偏離，對此需對開發大綱及時進行必要的修正及完善。工程管理是由估算、概算到預算、結算最終到決算的一個過程，開發大綱也要與之相適應。
3、全員參與原則，開發大綱與各項考核指標一經制定，公司員工自上而下，都應圍繞各自職能目標努力。
（二）開發大綱內容簡介
動態成本管控體系的建設為“一個中心，二項基礎工作”，“一個中心”是指建立開發大綱的模型，根據（擬）開發項目的各項指標，所開發項目的物態，由項目前期部門、工程部門、預算部門、銷售部門、財務等部門共同組成工作小組，由財務部門組織，對項目開發成本，按工程預算口徑編制成本控制表及項目管理費用控制表、根據物業類型，結合市場情況編制銷售預計表及銷售費用控制表，根據銷售、及成本費用情況編制各項稅費測算表，之后再綜合編制項目利潤測算表及現金投資回收情況測算表，作為對項目總體效益評價的標桿。
二項基礎工作是指：第一，根據企業對（擬）開發項目的開發計劃，開發進度，結合開發大綱，對相關指標按時間、進度進行分解，作為年度各責任主體的目標責任，具體的可以通過業務預算的方式來實現；第二是強化目標考核體制，公司應組成業績考核委員會，定期對各責任主體所承擔的目標責任的實際情況進行考核，考核的過程，既是對開發大綱制定的科學性合理性進行修正的過程，同時，對開發過程中存在的問題進行糾偏、修正。通過考核，確保公司各期計劃能按及時按預期完成。
開發大綱作為房地產企業項目開發的綱領性文件，是以公司發展戰略為基礎，以項目開發為管理對象，把開發過程貨幣化的一種一種管理工具。其內容覆蓋項目開發全過程，由財務部門組織研發、前期、工程、預算、營銷等部門共同完成的一種管控模型。若內容應當包括以下幾個方面：
1、項目開發總成本
根據《企業會計準則》及國稅發[2009]31號文《國家稅務總局關于房地產企業所得稅若干問題的通知》的規定，房地產項目開發成本由以下幾個大項組成：①土地價款支出；②房地產開發前期費用；③建筑安裝工程費；④基礎設施建設費；⑤公共配套設施建設費；⑥開發間接費用。上述六個大項，和會計核算體系中開發成本的二級子目完全一致。
需要說明的是，在事前編制項目開發大綱，上述六項開發成本的估算、根式算及預算，主要由研發、前期、工程、預算等部門根據規劃條件、施工圖設計方案以及各項工程定額按工程預算口徑細分編制，各細項匯總后得到六個大項的成本數據。
2、為組織項目公司運營、項目銷售發生的管理費用、銷售費用和財務費用，即會計核算口徑中的“期間費用”。雖然從會計核算角度看，此三項費用不能直接計入項目開發成本，但從整個項目開發管控來看，亦是因項目開發而發生的需由開發企業承擔的支出，從“相關性”角度來看，亦構成項目開發的成本要素。一般情況下，管理費用根據企業人力資源配置情況及項目開發的綜合能力，按開發成本的一定比例進行估（預）算，銷售費用則根據銷售額的一定比例預計，財務費用根據項目開發所需資金，結合開發周期及各階段資金投入情況，參照銀行同期貸款利率予以估算， 需作補充的是，即使項目開發所需資金，完全是企業的自有資金，企業也可以根據“機會成本”理論，估算相關的財務費用（由企業自行選用）。
3、不可預見費，系根據工程預算的慣例設置，因開發大綱的相關數據是估（預）算數據，按開發成本總額的一定比例預計。實際發生的成本支出，在開發大綱預計范圍之外的，在核算體系中，計入相關的成本費用項目，在對比分析時，作相應的調整，以確保大綱成本的完整性和可操作性。
上述1至3項構成項目開發的總成本，企業可根據盈虧平衡理論建立盈虧平衡模型，盈虧平衡點上的成本總額，是項目開發成本的上限，項目開發應力爭項目成本低于盈虧平衡成本。
4、收入預測，根據企業開發項目的規劃條件、物業類型，預計可售面積，結合市場情況及公司定價政策，預計總體銷售收入額及現金流入量。收入的預測可根據銷售價格的變動情況作敏感分析，但應計算項目的盈虧平衡點，盈虧平衡點下的銷售價格，是項目銷售價格的底價。
5、相關稅費，系指企業在項目開發、銷售過程中承擔的相關稅費，主要包括營業稅（及附加稅費）、土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等。相關稅費用的測算由財務人員進行，營業稅（及附加稅費）根據收入總額測算、土地使用稅根據開發土地的面積及開發周期測算、土地增值稅根據項目銷售收入及開發成本，結合土地增值稅相關的規定進行測算，項目銷售的初、中期，可根據預交政策結合銷售額進行預計，項目后期則按清算規則預計；企業所得稅根據利潤實現情況予以預計。
6、項目利潤預計，項目利潤等于銷售收入減除項目開發成本、項目開發費用、項目相關稅金予以估計。項目利潤在項目開發前作為公司是否開發該項目的依據，也作為企業開發該項目努力的方向。
（三）開發大綱的動態調整
開發大綱作為項目開發的指導性文件，是公司項目決策的依據，同時也作為考核的直接依據，在項目開發決策中起核心作用。但因房地產開發項目具有周期長、受制因素多的特點，在開發過程中，內、外環境因素及主、客觀條件均有可能較之企業之前的預計發生很大的變化，所以，企業原先制定的開發大納需要在按研發計劃編制的基礎上進行二輪更新、調整。
1、根據設計及施工圖紙，結合工程預算，對原各項目的估算數據進行更新、替換。在此階段，項目開發的各種因素已經基本明確，更新后的大綱數據，根據不同時間段的工作目標，結合工程進度計劃，作為日常各部門的目標任務及考核的依據，各部門應向此方向努力。
2、根據工程結算數據，更新開發大綱，因開發項目由若干個單位工程、單項工程所構成，各項工程也是陸續完工的，完工部分，根據其結算結果實時更新。不斷地更新數據，開發大綱的結果越接近實際情況，越能夠為公司提供及時、有效的決策數據。
四、企業建立動態成本管控的意義
動態成本管控體系作為企業項目開發決策的直接依據，同時也作為企業控制 成本、挖掘潛力的工具，在房地產企業開發過程中發揮著巨大的作用，主要體現為以下方面：
1、通過開發大綱這一工具，企業能夠對所（擬）開發項目做到事前算賬、事中控制、事后總結，對開發項目過程能夠全和監控，有利于完成企業的各項預期目標，也對企業后續開發項目積累經驗，提供可資借鑒的案例。
2、建立動態成本管控體系，有利于企業在項目開發過程中設立考核指標體系，確保業績考核有的放矢，具有針對性和可操作性。
3、建立動態成本管控體系，能夠避免企業財務單純“見單做賬”式管理模式，使財務作業和業務作業有機地結合，提升財務管理的職能。
4、建立動態成本管控體系，有利于企業配置經濟資源、協調各職能部門工作步伐，提高工作的效率與效果。當然，因各企業所處地區政策的不同、開發模式的差異以及人力資源配置程度的不一樣，動態成本管控體系的建設并非能夠一蹴而就，它需要相關部門 和人員不斷地探索和完善，是企業為提升管理水平努力的一個方向。（作者單位：云南城投置業股份有限公司）
參考文獻：
關鍵詞：房地產開發企業；財務管理；融資管理
如何確認銷售收入成為房地產企業工作的重心，對房地產的發展以至國民經濟的健康發展有著重要意義。在全國房地產市場逐漸走向成熟和局部出現過熱的情況下，國家加強了對房地產市場的宏觀調控，使得房地產企業面臨著越來越多的問題和挑戰，特別是房地產企業的財務和成本控制管理等問題。因此房地產企業銷售收入的確認同一般的生產企業相比具有特殊性，房地產開發企業會計銷售收入同稅法銷售收入的確認有存在一定差距。
一、房地產開發企業銷售收入的確認
1.房地產銷售收入確認的范圍
房地產銷售收入通常可以理解為開發商公司自主進行房產的開發并且進行自主的進行售賣，而獲得的經濟收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關設施的售賣利益收入等。房地產開發公司進行自主售賣的房產存在這樣的情況，售賣之前并沒有和購房者進行相關合同的簽訂，或者是開發商公司在房產還沒有進行開發之前就已經和購房者簽訂好了協議，然后根據協議進行房地產的開發建設。一般情況下，開發商公司進行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產銷售收入”核算范圍內，同時，用于開發商固定資產的房產是一般不會被納入“房地產銷售收入”的核算范圍。
2.房地產行業收入確認的原則
進行房地產銷售收入的確認工作應該達到以下幾點標準要求：第一，開發商公司沒有對于房產商品的風險承擔以及報酬所得的權利，而是將其一并給予購房者；第二，開發商公司已經不具有商品房屋的管理以及保留的相關權利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計量；第四，所得到的經濟利益可以在公司內部進行流轉使用。開發商公司進行出售的房屋可以簽訂購銷合同，而簽訂時間也沒有十分嚴格的要求，在房屋進行竣工驗收之前之后都可以完成簽訂。依據國家相關法律法規的內容，房地產開發公司在沒有獲得房屋的相關銷售或者預售的證件之前，使不得將房屋進行售賣的。若進行預售，那么預售的價錢只可以符合預收性質的價款，這是因為所進行售賣的房屋沒有進行有效的驗收，所以預收價款不可以等同為銷售收入。只有當相關的驗收手續以及證件齊全以后，才可以進行預收款的轉換，將“預收施款”轉為“銷售收入”。
3.房地產開發企業收入確認的時限
（1）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發公司使用預售的手段將商品進行售賣，售賣所得的經濟利益應該按照相關規定，進行利潤率計算，并且計算出預計營業利潤額，然后將所得數據加入同一時間段內的企業應該進行的收入計算，等到所售賣的房屋徹底交工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率，預售收入的利潤率是需要相關稅務單位依據當地的具體經濟情況進行確定。當進行預售的產品竣工以后，開發商公司需要將所得的經濟效益進行及時的計算，并且依據相關內容將成本進行計算，并且要將實際所得的經濟利潤進行結算，同時要將納稅所用數額進行計算，最后計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額。
（2）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的，以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：采取一次性全額收款方式售房的，應于實際收到價款或取得了收款憑據時，確認收入的實現；采取分期付款方式售房的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，應在實際付款日確認收入的實現；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現；采取委托方式售房的，應按以下原則確認收入的實現：采取支付手續費方式委托售房的，應按實際收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現；采取視同買斷方式委托售房的，應在收到代銷單位代銷清單時按合同或協議規定的價格確認收入的實現；采取包銷方式委托售房的，應在付款日按包銷合同或協議約定的價格確認收入的實現，如包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
二、房地產開發企業的財務管理
1.房地產開發企業財務管理的含義
眾所周知，房地產行業對于整個社會的經濟發展來說占據著飛鏟重要的影響作用，房地產行業的運行并不是孤立進行的，與其有直接或者間接關聯的行業以及領域是很多的，這就使得影響房地產公司的財務管理的因素也非常的多。房地產公司的財務管理不僅包括對于外界公司的經濟統計，同時其主要的內容是自身公司內部的經濟財務的管理活動，以及公司內部未來經濟的發展變化情況，總的來說，房地產開發企業的財務管理內容包括內外兩個內容，一個是相關公司的財務來往情況，一個是自身公司的財務情況。這就使得房地產行業在其財務管理方面要做的科學并且合理，這樣才可以將復雜的財務情況進行有效的管理，并且取得很好的預想成果，進而獲得更好的市場發展需求。
2.房地產開發企業財務管理目前存在的主要問題
（1）缺乏財務預算經驗和管理意識
很多開發商企業總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權，并且在該土地上組織人員進行工程的設計以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進行售賣，最后便可以得到預想的經濟效益，但是實際進行中，卻并不是如此的。若房地產開發公司在進行土地的收購已經相關事項方面沒有進行應有的預算以及統計，便開始進行工程的建造，那么這就會導致經濟目標沒有辦法十分準確并且正確的確定，這樣就會影響開發商公司對成本的指標分解以及合理的預算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運行，而財務管理工作也就只能單純的落實在會計核算方面，對于成本的控制難以進行把握，最后加大成本投資。
（2）前期工作準備不夠
不少房地產企業在項目前期準備中，過于關注成本控制，缺乏成本預算、核算以及財務計劃制定等工作。企業沒有根據實際情況進行分析，過度控制成本，致使后期工程建設時成本超標，使得最終效益不理想。沒有正確的進行成本預算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務管理不夠科學合理，最終給企業造成經濟損失，甚至可能造成企業的財務體系崩潰，不利于企業的穩定發展。
（3）成本控制體系不夠完善
房地產的項目工程建設，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進行。而我國的房地產企業對于成本控制和財務管理，多數是分開管理，這使得最終效益和預計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預算要統計分析的，而多數房地產企業的成本控制體系都不完善，無法科學管理建設項目的成本控制。
3.加強房地產開發企業財務管理的措施
（1）完善房地產業金融市場
根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產開發企業的融資成本，提高了融資市場的效率；適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程；加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。
（2）提升對房地產開發行業對市場的洞察和判斷能力
房地產行業需要其對未來市場有準確并且長遠的預見以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財務管理方面，這需要相關專業能力及其強并且富有十分豐富經驗的財務管理人員，這要求他們能夠對于市場的實際發展現狀以及將來的發展方向進行準確的判斷以及定義。同時，還要求管理人員對于自身公司的財務情況有一個全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發生公司能夠對于進行的項目有一個十分明確的認知。總的來說，加強房地產開發公司財務管理人員的市場判斷以及洞察能力是企業發展的必然所需，這就要求公司以及財務管理部門等相關人員的同時切實的努力。
（3）制定合理的協同管理規劃房地產企業可以根據自身的財務狀況，結合市場特點，建立一套財務管理和成本控制有效結合管理的體系，促使成本控制和財務管理有效連接起來，實現財務管理和成本控制協同管理的高效性。并且定期對財務會計人員進行專業的培訓，使他們不斷提高專業素養，全面了解新興技術，有助于及時發現財務管理和成本控制管理中的問題，確保企業資金安全，而且還能推進財務管理和成本控制的協同管理工作，促進系統的快速建立。
（4）推行全面預算模式
依據房地產開發公司的本身的特點，采取按照資金預算以及項目作為基礎依據，同時進行公司年度責任的預算管理方式，這樣可以很好的實現預期效果。項目預算指的是房地產開發公司將進行開發的工程項目當作預算目標，同時對于建設過程中的項目對其建設過程中可能出現的規劃設計費用、開發的投資成本以及其他可能產生的相關費用進行事先的預算以及整體的把控。
（5）明確房地產開發企業的開發目標
明確房地產開發企業的開發目標其中較為重要的內容便是對于施工項目地點以及施工時間的準確認定，然后才是進行一次的施工以及銷售環節。房地產開發公司進行一個項目的開始，最先便是進行項目地址的選擇與確定，通常情況下，開發商對于進行住宅或者是辦公項目的地址選擇時時并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發商需要考慮的內容，對于購房者來說，其也是十分重要的考慮內容，只有購房者對于相關條件因素感到滿意，開發商進行項目的建設才是有意義的。不僅如此，項目地址的確定對于相關投資商來說也是非常重要的，只有地點選的科學合理，那么才會吸引更多的投資商。另外還有科學的項目選址，能夠幫助開發商企業進行接下來的一系列工作，對于財務管理來說，企業成本的核算和財務處理的效率都會有所上升。
三、結束語
房地產行業和其他行業有著明顯的區別，一定程度上來講，房地產開發行業的收入確認的客觀性要低于其他行業。當前的市場經濟發展迅速，對于房地產開發行業來說既是一個機遇，但同時也是一個挑戰。企業想要在激烈的競爭中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場的發展需求。進行成本控制以及財務管理的有機結合，不僅可以保障企業內容更加和諧的發展，同時還可以將企業的各項資源合理的分配優化，進一步提升企業的經濟效益。
參考文獻
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