時間：2023-09-12 17:12:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃；實證
前言：
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進行籌劃的過程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。
1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運營有著密切的關(guān)系，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益以及發(fā)展方向等都會產(chǎn)生影響。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產(chǎn)企業(yè)進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領(lǐng)域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅款繳納的過程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經(jīng)營效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業(yè)所得稅籌劃的方式，對企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。
通過對日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個人所得稅的數(shù)額也會進行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財務(wù)風險上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。
3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
對上述案例進行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過對企業(yè)所得稅進行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過進一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同的經(jīng)營階段進行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。
3.1準備階段
我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規(guī)定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)設(shè)立的過程中，首先應(yīng)對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務(wù)，通過對相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運營模式，經(jīng)濟發(fā)展等，同時也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構(gòu)的形式進行把握。企業(yè)的分支機構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構(gòu)我國法律在企業(yè)所得稅方面進行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行分支機構(gòu)建立的過程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。
3.2開發(fā)階段
房地產(chǎn)的開發(fā)是一個比較復(fù)雜的過程，對房地產(chǎn)開發(fā)過程進行合理的把握對于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段首先，應(yīng)嚴格按照國家相關(guān)規(guī)定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發(fā)過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財務(wù)風險上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都會進行房地產(chǎn)的預(yù)售工作。因此一般在對房地產(chǎn)銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產(chǎn)的預(yù)售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預(yù)售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預(yù)算以便進行企業(yè)所得稅的繳納。而對于現(xiàn)售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應(yīng)著重考慮可實現(xiàn)的經(jīng)濟收入以及經(jīng)營過程中的資本支出以及經(jīng)濟虧損等因素，對應(yīng)該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4.總結(jié)：
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進行發(fā)展的過程中，應(yīng)從多個角度出發(fā)對企業(yè)內(nèi)部的資金支出進行控制。通過加強房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進行合理的控制，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學院）
參考文獻：
[1] 杜敏.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃分析[J].當代經(jīng)濟，2012，13（14）：56-57
關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃
稅收籌劃的內(nèi)容主要包括節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負，也就是納稅人以遵紀守法為前提，通過合理的安排與科學的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經(jīng)濟利益。當實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，還能成功避免重復(fù)征稅問題，使企業(yè)的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負受到的影響
長時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑業(yè)和不動產(chǎn)銷售都需要繳納營業(yè)稅這種價內(nèi)稅，而營業(yè)稅作為一個價內(nèi)稅，極易發(fā)生重復(fù)征稅問題，無論是建筑業(yè)或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是營銷企業(yè)，房地產(chǎn)鏈條上的分工越明細，重復(fù)征稅就越嚴重。這使房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了稅收負擔。當營改增在房地產(chǎn)行業(yè)得到實施后，由于每個環(huán)節(jié)就其新增價值額征稅，避免了重復(fù)征稅，在一定程度上降低了企業(yè)稅負。同時，營改增進項抵扣的方式能促使房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營流程重新進行設(shè)計，將以往的粗狂式管理轉(zhuǎn)化成精細化管理，達到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產(chǎn)企業(yè)的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業(yè)作為以提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)，其進項購進業(yè)務(wù)非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負不至于過重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進項，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，不同的房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的納稅人，可能會給企業(yè)的稅負帶來不同的影響，不同的企業(yè)不能盲目選擇，而應(yīng)根據(jù)自己的實際情況以及稅法的相關(guān)規(guī)定申報不同的納稅人。
二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義
在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是根基，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，更是人民生活改善的一項基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。當實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能成功避免重復(fù)征稅問題，還能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，使企業(yè)的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
營改增以后對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高其經(jīng)濟效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產(chǎn)企業(yè)支出稅費增加利潤。二是幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收風險。當出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員務(wù)必要熟練掌握一系列稅收政策，增強納稅意識，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務(wù)風險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業(yè)避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員獲得良好的培訓空間與個人發(fā)展空間，為房地產(chǎn)企業(yè)依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規(guī)的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。
三、基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議
（一）科學合理申報納稅人身份
在房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關(guān)規(guī)定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，劃分的標準是經(jīng)營規(guī)模的大小和會計核算是否健全，一旦認定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進項抵扣計算繳納增值稅而小規(guī)模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規(guī)模納稅人使用的是征收率3%。
經(jīng)過測算我們以為企業(yè)的購進業(yè)務(wù)達到一定比例有必要按照規(guī)定申報一般納稅人，否則稅負會遠遠高出小規(guī)模納稅人的平均稅負。并且需要提醒的是，按照現(xiàn)行增值稅納稅人管理規(guī)定，對于年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準的納稅人，沒有按照規(guī)定期限申報一般納稅人的，稅務(wù)部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發(fā)票，如果企業(yè)的財務(wù)管理發(fā)生了這樣的申報失誤，企業(yè)的稅負將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都被認定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)和以不動產(chǎn)銷售為主的企業(yè)由于進項稅額很低，認定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進項抵扣，那么同樣會大大增加企業(yè)的稅負。這種情況下不如按照小規(guī)模納稅人的征收率繳納增值稅。
（二）加強管理增值稅發(fā)票，及時獲取可抵扣發(fā)票
對于認定為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)將使用增值稅專用發(fā)票，要求專人開具、專人保管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)使其內(nèi)部管理水平得到提高，并促使財務(wù)人員加強學習稅務(wù)知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發(fā)票的開具和管理，另一方面加強管理各項購進業(yè)務(wù)，包括固定資產(chǎn)購進的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。尤其是在與大多數(shù)建筑公司或銷售公司發(fā)生業(yè)務(wù)往來時，由于對方可能是小規(guī)模納稅人，要積極協(xié)調(diào)獲取稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票以期正常完成抵扣。而作為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)競爭將更加激烈，由于難于實現(xiàn)外部稅負轉(zhuǎn)嫁，致使一些建筑企業(yè)選擇從工程質(zhì)量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管和外部質(zhì)量監(jiān)控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規(guī)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，既能保證工程質(zhì)量，又為后期抵扣進項稅打下基礎(chǔ)。
筆者可以預(yù)見，基于增值稅避免重復(fù)征稅促進社會化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業(yè)會發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質(zhì)缺失、質(zhì)量不過關(guān)的游走型建筑施企業(yè)會大批淘汰。
（三）科學利用稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)減稅免稅目的
增值稅減免稅條例有諸多規(guī)定，比如利用摻兌廢渣在生產(chǎn)原料中且比例不低于30%的生產(chǎn)的特定建材產(chǎn)品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土，且在生產(chǎn)原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)企業(yè)要科學利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極稅收籌劃實現(xiàn)減稅免稅。
（四）注重經(jīng)營活動管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動籌劃
一是對供應(yīng)方的資格和價格進行比較。房地產(chǎn)企業(yè)到底應(yīng)該在一般納稅人處購進貨物還是在小規(guī)模納稅人那里購進貨物？在質(zhì)量相當?shù)那疤嵯乱龀杀九c稅收的聯(lián)動籌劃，比如從一般納稅人處購進一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進項稅額為17萬元；從小規(guī)模納稅人處購進同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發(fā)票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業(yè)的預(yù)期成本才不會改變，低于100萬元企業(yè)獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業(yè)成本費用增加。二是利用稅率差異。當同一納稅人的同一項業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時候，一般物資的稅率是17%，建筑業(yè)的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業(yè)的稅務(wù)負擔；
（五）加強稅務(wù)機關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法
在企業(yè)進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準則。所以，企業(yè)必須嚴格遵守我國法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，在合法的范圍內(nèi)進行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業(yè)還應(yīng)充分關(guān)注國家法律環(huán)境的變化，考慮國際相關(guān)法規(guī)及行業(yè)準則的約束。
另外，由于稅務(wù)執(zhí)法機關(guān)擁有自由裁量權(quán)，因此，企業(yè)應(yīng)當加強與當?shù)貒囟悪C關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，熟悉當?shù)氐亩愂照鞴芴攸c和具體要求，對稅務(wù)部門的指導(dǎo)要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發(fā)展動態(tài)，并進行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務(wù)部門的征收管理方法要時刻關(guān)注，以取得本地部門的認同。實施方案的后期階段，倘若與稅務(wù)部門在理解上存在不一致的問題，企業(yè)應(yīng)予以合理解釋。
四、結(jié)語
“營改增”的最終目的在于協(xié)調(diào)社會負擔和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負。雖然，在“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨很多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進行稅收籌劃，營改增必定是推進企業(yè)發(fā)展的重要保障。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 階段性
一、我國當前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析
近些年來，伴著國家經(jīng)濟體制不斷地成熟，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，緊接著房價日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會的不穩(wěn)定因素。？縱觀高房價的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房價的重要原因，可以看到其中稅費較高且最具籌劃降低的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復(fù)雜。其幾乎涉及現(xiàn)在所有稅種。并且房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理過程中存在很大的風險，企業(yè)財務(wù)方面也在稅務(wù)稽查面前屢屢出現(xiàn)問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃專業(yè)技術(shù)人員的缺失也是該行業(yè)面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理需要對房地產(chǎn)行業(yè)性業(yè)務(wù)知識和稅法知識都較為了解。
二、房地產(chǎn)行業(yè)的階段性稅收籌劃
首先介紹一個簡要的流程：簽訂土地出讓合同――設(shè)立項目公司――立項――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設(shè)計審查審批――施工圖審查備案――工程招投標及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預(yù)售許可――專業(yè)驗收――竣工驗收辦證、備案――交房
通過簡單的房地產(chǎn)開發(fā)完工流程，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)階段性明顯，財稅人員按照階段性發(fā)展進行稅收籌劃適合大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。
（一）設(shè)立階段
1.注冊資本的選擇。注冊資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期長，資金需要量大，因此借款、融資對房地產(chǎn)企業(yè)來說是必不可少的。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)資金主要有銀行信貸、外資投入、發(fā)行股票、內(nèi)部積累等四個來源，即負債籌資和權(quán)益籌資。權(quán)益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據(jù)盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計算中扣除，又可作為所得稅的抵減項，而股息支付不能作為費用列支。所以在籌劃角度來看，權(quán)益籌資效果是不如負債籌資的。
2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨立法人資格的，對子公司和分公司的稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策方面我們國家有不同的稅法規(guī)定，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建立之前作出合適的選擇。
設(shè)立分公司，好處就在于：首先，稅務(wù)機關(guān)對其監(jiān)管力度相對子公司來說更?。黄浯危陧椖康慕ㄔO(shè)初期公司基本會處于虧損狀態(tài)，分公司的虧損對總公司的稅前利潤可以有一些減少以達到減輕總公司企業(yè)所得稅負擔的作用；最后，分公司和總公司之間的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)變，因而是沒有納稅義務(wù)的。然而在分公司的開發(fā)建設(shè)階段總公司是負有連帶的稅務(wù)責任的，因而會給總公司帶來一部分的危險。對于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設(shè)立相反。
（二）銷售階段
1.銷售價格的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售價格的確定依賴各個因素，對銷售價格的合理確定對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價格的確定主要依據(jù)是土地增值稅的計算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠政策和土地增值稅的四級超率累進稅率。可見，房地產(chǎn)企業(yè)若提高房地產(chǎn)售價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅后利潤可能增加、也可能減少，此時就要考慮如何做到利潤最大。
2.銷售收入的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立銷售公司對新開發(fā)的項目進行代銷或是轉(zhuǎn)銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產(chǎn)企業(yè)銷售其產(chǎn)品，同時向企業(yè)收取一定的傭金作為報酬。由于雙方的關(guān)聯(lián)關(guān)系，傭金的多少便存在調(diào)整的空間。房地產(chǎn)企業(yè)向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費用的范圍，可以在計算土地增值稅時項目作為扣除項目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營業(yè)稅，但可作為企業(yè)所得稅的扣除。轉(zhuǎn)銷就是銷售公司先取得項目之后以自己名義銷售出去，此時同樣由于關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在，可以調(diào)整銷售價格，因而減少土地增值稅的計稅依據(jù)。同時，由于銷售過程中的交易成本費用增加，可以在計算企業(yè)所得稅時增加扣除數(shù)額，使企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅方面都達到節(jié)稅效果。
（三）保有階段
關(guān)鍵詞：稅收籌劃；房地產(chǎn)開發(fā)；保障房安置
一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優(yōu)惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃提供了空間。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經(jīng)營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：
（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實現(xiàn)最大化，提高競爭力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復(fù)雜，例如營業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的有效途徑。
（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高會計核算水平，規(guī)范財務(wù)管理水平。進行稅收籌劃是一種財務(wù)手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。
（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風險，提高企業(yè)自身形象。特別是對于房地產(chǎn)開發(fā)這樣高風險的企業(yè)來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略
（一）對營業(yè)稅進行籌劃
在競爭日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)在銷售過程中通過贈送產(chǎn)品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設(shè)銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬元的營業(yè)稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的營業(yè)稅負擔較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對其實施了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規(guī)定：對政府或經(jīng)批準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應(yīng)；（3）銷售價格經(jīng)價格主管部門按相關(guān)規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；對不能同時符合上述條件，被加以經(jīng)濟適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項政策。由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當?shù)氐臓I業(yè)稅優(yōu)惠政策進行稅收籌劃，降低營業(yè)稅成本。
（二）對契稅進行籌劃
契稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)所繳納的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設(shè)兩個或者兩個以上投資主體的相同企業(yè)，對新設(shè)方承受的房屋、土地的所有權(quán)，免征契稅。
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規(guī)定，對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的保障房用地無免征契稅優(yōu)惠政策。
（三）土地增值稅的籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
（四）企業(yè)所得稅的籌劃
企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現(xiàn)了雙贏。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則
1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。
2.稅收籌劃活動應(yīng)遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程涉及到土地購買階段、建設(shè)階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動應(yīng)貫穿于各個階段，做到全面監(jiān)控。
四、 總結(jié)
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。面對現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）
參考文獻：
[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式與稅收[J]；財會通訊（理財版）；2006年03期.
關(guān)鍵詞：稅種聯(lián)動關(guān)系；房地產(chǎn)項目；稅收籌劃
1引言
房地產(chǎn)項目是一種總投資成本高、風險高的投資經(jīng)營項目，房地產(chǎn)項目建設(shè)的全程，會涉及到很多種類的稅種，比如土地增值稅、城建稅、企業(yè)所得稅等多個稅種，在營業(yè)稅改征增值稅的政策實行的背景下，房地產(chǎn)項目稅收籌劃工作又有了新的標準。鑒于此，本文針對房地產(chǎn)項目稅收籌劃做出了較為詳細的研究，并且討論了房地產(chǎn)項目中稅種聯(lián)動關(guān)系稅收籌劃的應(yīng)對方法，以帶動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
2房地產(chǎn)項目所涉及的稅收種類的聯(lián)動關(guān)系分析
房地產(chǎn)稅收是國家是國家憑借政治權(quán)利，依法強制、無償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配而取得財政收入的一種形式。房地產(chǎn)稅收具備了國家性質(zhì)、法律性質(zhì)以及規(guī)范約束性特征，有益于房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)稅收涉及的種類有很多，比如契稅、印花稅以及土地增值稅等，一般情況下，房地產(chǎn)項目所涉及的稅收稅種主要體現(xiàn)在以下幾點：
（1）根據(jù)房地產(chǎn)項目的城建稅、增值稅的定義來講，房地產(chǎn)項目是不動產(chǎn)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)把房地產(chǎn)項目作為產(chǎn)品銷售出去以后，就應(yīng)該繳納增值稅和城建稅，所繳納的稅收金額應(yīng)該按照以下兩點確定：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納增值稅時，繳納的增值稅金額應(yīng)等于房地產(chǎn)項目所銷售的金額減去房地產(chǎn)企業(yè)購買各類商品以及勞務(wù)當中涵蓋的可抵扣的進項稅金額。第二，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納城建稅時，應(yīng)嚴格按照國家規(guī)定，企業(yè)或個人根據(jù)實際情況進行稅額繳納。
（2）針對房地產(chǎn)土地增值稅來講，其是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)所獲取收入的企業(yè)或者個人對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取的增值金額所應(yīng)繳納的一種稅，房地產(chǎn)企業(yè)在上繳土地增值稅的過程中，應(yīng)該嚴格遵循土地增值稅金額等于增值金額和適用稅率的乘積與扣除項目金額和扣除系數(shù)乘積兩種結(jié)果相減的計算方式，所得即土地增值稅的金額。運用這種計算方法便能夠確保所上繳的土地增值稅金額在標準的規(guī)定范圍內(nèi)。
（3）針對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅來講，房地產(chǎn)企業(yè)在上繳所得稅的過程中，應(yīng)該嚴格遵循，企業(yè)所得稅金額等于不含稅收入金額減去項目開發(fā)成本金額減去期間費用減去稅金及附加費用，應(yīng)注意的是其中項目開發(fā)成本金額與期間費用金額都是不含稅金額，以保證所上繳的所得稅金額準確。
（4）針對房地產(chǎn)契稅來講，契稅中包含了國有土地使用權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋置換、房屋贈與等多方面的內(nèi)容，在這種情形下，開發(fā)商企業(yè)上繳契稅的過程中，繳納的金額應(yīng)根據(jù)不動產(chǎn)價格進行計算，以保證上繳契稅的金額在規(guī)范標準范疇內(nèi)。通過以上對房地產(chǎn)項目所涉及到的稅收種類和應(yīng)該上繳的稅收金額做出的分析，能夠明確的理解各種稅收之間的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)企業(yè)為了可以確保獲得一定的經(jīng)濟凈利潤，就應(yīng)該將房地產(chǎn)稅種聯(lián)動關(guān)系作為鋪墊來高效的進行稅收籌劃工作，可以適時創(chuàng)建關(guān)于稅種聯(lián)動關(guān)系的房地產(chǎn)項目獲取凈利潤的模型，進而高效提升房地產(chǎn)項目的凈利潤，以帶動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
3稅種聯(lián)動關(guān)系下的房地產(chǎn)項目稅收統(tǒng)籌計劃方案提高方法
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過稅收統(tǒng)籌計劃工作，不但能夠加強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，使企業(yè)獲取延時繳納稅收的優(yōu)勢，加強可支配的收入，而且還能夠全面發(fā)揮稅收的杠桿功能，讓國家相關(guān)稅收政策落到實處，以擴增國家資金收入。因此，稅收統(tǒng)籌計劃工作是非常關(guān)鍵的。經(jīng)過相關(guān)數(shù)據(jù)分析得出，在土地增值稅率實行四級超額累進稅率的情況下，項目開發(fā)成本金額的系數(shù)也從負數(shù)轉(zhuǎn)為正數(shù)，項目開發(fā)成本資金中能夠相抵的增值稅進項稅金額的系數(shù)便從正數(shù)轉(zhuǎn)為負數(shù)，同時土地增值稅率達到百分之二百時，房地產(chǎn)的變量與房地產(chǎn)凈利潤之間的變化趨勢也發(fā)生了改變，因此，土地增值稅率為百分之二百時，便可作為分界點，詳細情況如下：
（1）若土地增值稅率不高于百分之二百時，房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的提升會決定房地產(chǎn)項目所獲得的凈利潤，兩者之間會成反比的關(guān)系，但房地產(chǎn)項目的凈利潤卻同土地的出售轉(zhuǎn)讓金額、項目銷售金額成正比的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了可以提升房地產(chǎn)項目的凈利潤收益，就應(yīng)該在實行稅收統(tǒng)籌計劃時，加大土地出售轉(zhuǎn)讓金額、項目銷售金額，同時減少房地產(chǎn)項目的開發(fā)資金。
（2）若土地增值稅率高于百分之二百時，房地產(chǎn)項目的凈利潤因項目開發(fā)成本金額的干擾，兩者之間會成反比關(guān)系，但房地產(chǎn)的凈利潤卻同土地出售轉(zhuǎn)讓的金額與項目開發(fā)相抵的進項稅金額、項目銷售金額的關(guān)系成正比關(guān)系。就此來講，房地產(chǎn)企業(yè)在實行稅收統(tǒng)籌計劃時，應(yīng)該增加房地產(chǎn)項目開發(fā)時可相抵的進項稅金額、項目銷售金額，同時降低項目的開發(fā)資金，并且應(yīng)該適時做出相應(yīng)的調(diào)整。比如，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與建筑材料供應(yīng)商之間互相溝通流程，經(jīng)過相互之間的溝通來熟悉建筑材料供應(yīng)商所提供的材料報價情況，若在進行材料報價時發(fā)生小規(guī)模納稅人的金額等同于一般納稅人報價的金額，那么房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該選擇小規(guī)模納稅人。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點及稅負情況
（一）經(jīng)營特點
對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經(jīng)營特點：
1．開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。
2．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。
3．經(jīng)營風險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
（二）房地產(chǎn)公司稅負情況
從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種
在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
1．營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如
果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實現(xiàn)雙贏。
（二）企業(yè)所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009] 31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。
（三）營業(yè)稅的籌劃
1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。
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張卓，王紅春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[j].應(yīng)用能源技術(shù)，2007，(11).
劉丹
（ 西南民族大學 四川省成都市 610041 ）
摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷增長和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個節(jié)約成本的重要領(lǐng)域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過對該類企業(yè)各個主要的環(huán)節(jié)進行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)用
一、 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性
（一）稅收籌劃對企業(yè)的財務(wù)管理有極大的促進作用
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開對現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進行改善,對企業(yè)的發(fā)展起到促進作用。
（二）納稅人對稅收進行籌劃有利于提高納稅的意識
稅收籌劃是少繳費、緩繳費,并不會違反國家的法律。它是依法根據(jù)國家出臺的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達到稅收零風險,保證自己經(jīng)濟和名譽方面的健全。
（三）稅收籌劃能夠促進房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展
運用稅收籌劃,能夠正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵政策對資金進行合理的運用,對企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行重新組合來減少賦稅,這樣對資源適當配置與資本流動都有極大的促進作用。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應(yīng)用
（一） 準備環(huán)節(jié)籌資
房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。
（二） 建設(shè)環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較?。黄浯?，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其收入只是勞務(wù)報酬，屬于營業(yè)稅的征收范圍，其中并沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負；最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權(quán)的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負獲得利益。
（三） 銷售環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設(shè)維護稅及教育費附加等，而房屋的銷售價格則是各開發(fā)商和購房者最關(guān)心的問題，并且直接影響繳納企業(yè)營業(yè)稅和土地增值稅的多少。
1、營業(yè)稅籌劃
案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開發(fā)公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時確認收入，應(yīng)交營業(yè)稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業(yè)稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認收入都是交營業(yè)稅15萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。
2、土地增值稅的籌劃
案例2：X房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。
如果不分開核算，X公司應(yīng)繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元
如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應(yīng)納土地增值稅合計金額=600+650=1250萬元。
分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率超過20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。
（四） 保有環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來了較重的稅負壓力，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為。這種行為將不征收營業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔一定投資風險的基礎(chǔ)上，只需要繳納企業(yè)所得稅。
案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中甲公司所占份額為400萬元。
①采取出租方式應(yīng)承擔的稅負
營業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，按租金的5%征稅，應(yīng)交營業(yè)稅為90萬元：
房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負為21.6萬元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，則城稅稅負為6.3萬元；教育費附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅稅負為0.18萬元；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負為42.53萬元。最終總體稅負為163.31萬元。
②采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔的稅負
房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負14萬元；所得稅;稅負為100萬元；最終總體稅負為120.72萬元。
由以上計算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營方式所承擔的稅負要少42.59萬元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。
三、小結(jié)
現(xiàn)階段伴隨著我國經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的發(fā)展趨勢，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來越復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時，使得企業(yè)利益最大化。
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摘要：我國土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)收益的主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；而從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費用相關(guān)的稅收籌劃。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃
一、土地增值稅的清算制背景
土地增值稅是針對單位或個人有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開始實施以來，土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益的主要稅種。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，國家稅務(wù)總局為了對房地產(chǎn)行業(yè)實施有效的宏觀調(diào)控，于2006年12月了相關(guān)文件，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅自2007年2月1日起由預(yù)征制變更為清算制。伴隨著2010年新國十條的，關(guān)于土地增值稅清算的一系列文件也相應(yīng)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)土地增值稅的清算事項再次受到廣泛關(guān)注。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重大支出，在清算制的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當更加重視土地增值稅，做好相關(guān)的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。
二、從收入角度進行稅收籌劃
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應(yīng)當完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項目的審核標準，進而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統(tǒng)性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標出發(fā)，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營發(fā)展目標為出發(fā)點，進行合理定價，是房地產(chǎn)企業(yè)對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營目標是利潤最大化，那么就可以據(jù)此來計算有效的定價區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個臨界點以及相關(guān)稅收政策計算出相應(yīng)的最高定價系數(shù)，然后根據(jù)利潤最大化原則計算出最低定價系數(shù)，從而確定有效的定價區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區(qū)間，再參考市場銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
三、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃
土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應(yīng)當對土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營計劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發(fā)項目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發(fā)項目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗做出一個初略的估計。在做初步預(yù)算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)椖康挠宰龀龈訙蚀_的預(yù)測，使企業(yè)的選擇更加合理。
2.利息支出相關(guān)籌劃
根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按照取得對應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算分攤，并且能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得對應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算并分攤相應(yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項目對其利息支出進行恰當?shù)挠嬎惴謹偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機構(gòu)的貸款證明時，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發(fā)費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關(guān)籌劃
房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售往往涉及眾多業(yè)務(wù)和事項，房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中經(jīng)常會代其他單位或個人向客戶收取一些費用，比如維修費用、城建配套費用等。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前此類代收費用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價的一部分向客戶收取，進而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項目金額和扣除項目金額會有所不同，因而房地產(chǎn)企業(yè)可以據(jù)此來對土地增值稅進行相關(guān)的籌劃。一般來說，只要符合相關(guān)規(guī)定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費用，因未計入房屋售價，從而在計算土地增值稅時不作為收入項目金額，相應(yīng)地，其支付的成本也不作為扣除項目金額。第一種方式則恰好相反，在計算土地增值稅時，與代收費用相關(guān)的收入和支出應(yīng)當計入收入項目金額和扣除項目金額。而代收費用是確定的，因而主要考慮的應(yīng)當是其對扣除項目金額的影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當準確計算出兩種方式下的扣除項目金額，再結(jié)合相應(yīng)的稅率計算出稅收支出，從而判斷哪種方式對企業(yè)更加有利。如果將代收費用納入收入項目金額能夠為企業(yè)帶來更多的扣除項目金額，進而節(jié)約土地增值稅支出，那么就應(yīng)當采用第一種方式來核算為其他單位或個人代收的費用。
土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項目。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合稅法的相關(guān)規(guī)定從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費用相關(guān)的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營發(fā)展目標，因此房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在清算中的稅收籌劃應(yīng)當盡可能地從企業(yè)整體層面的經(jīng)營發(fā)展目標出發(fā)，從而制定出更加有利于企業(yè)長遠發(fā)展的稅收籌劃方案。
參考文獻
[1]李曉愫.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究[J].當代經(jīng)濟，2014(02).
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關(guān)鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟目標。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃的部分方法
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
四、充分關(guān)注稅收的籌劃風險
風險管理是經(jīng)濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經(jīng)濟手段及技術(shù)手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
參考文獻
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,2003年第5期.
關(guān)鍵詞：地產(chǎn)行業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）09-0-01
土地增值稅是就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)所取得的增值額征收的一種稅，根據(jù)稅法規(guī)定的四級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。它在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負中占有相當大的比重，對房地產(chǎn)企業(yè)收益有著重大影響。通過合理籌劃降低稅負，始終是企業(yè)不斷追求的目標。近年來國家進一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢必對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求，為此探討地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃具有重要的意義。
一、地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，為盡可能地取得節(jié)稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來組織企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財活動的一種籌劃行為。土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，是個稅負較重的稅種，再加上國家輪番出臺的政策，更使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壓力變大。因此對土地增值稅進行合理地稅收籌劃，有利于降低企業(yè)的營業(yè)成本，增加企業(yè)凈收益；有利于完善稅法，填補漏洞。有利于提升地產(chǎn)企業(yè)的會計管理水平與經(jīng)營管理水平；有利于推動地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，樹立企業(yè)良好的社會形象。
二、地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法
筆者認為地產(chǎn)行業(yè)把握好增值率的節(jié)點，降低增值額，達到節(jié)約稅金的目的，可以通過以下幾個方面來進行納稅籌劃：
（一）適度加大建造成本增大扣除項目金額
房地產(chǎn)企業(yè)為提高產(chǎn)品競爭能力，在市場接受的范圍內(nèi)，適當加大公共配套設(shè)施的投入，改善住房周邊環(huán)境，增加房屋賣點，提高開發(fā)產(chǎn)品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價得到補償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低。如：某公司在開發(fā)產(chǎn)品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業(yè)主停車的需要。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十二條：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。其建造成本可列扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到了不繳或少繳土地增值稅的目的。
（二）對不同的增值率房產(chǎn)進行籌劃
此方法主要是針對可能同時進行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同，這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率，使稅負下降。
（三）合理定價
根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在出售普通標準住宅的時候，就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的權(quán)重。
（四）將房地產(chǎn)開發(fā)與銷售分離，成立銷售公司進行納稅籌劃
通過設(shè)立房地產(chǎn)銷售公司來運作，不會造成重復(fù)繳納營業(yè)稅。同時，還可以將土地增值額一分為二，分段計算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達到降低土地增值稅的目的。此外，設(shè)立銷售公司后多了一道銷售環(huán)節(jié)，增加了廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等稅前扣除額，還可以減少應(yīng)納稅所得額，降低所得稅稅負。但需要注意的是，房地產(chǎn)的定價一定要適當、合理。如果房地產(chǎn)銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，還要注意稅法對關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交易的限制。
（五）利用代建房進行籌劃
代建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業(yè)適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負明顯較低，因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料、設(shè)備，注意從最終形式上來看房地產(chǎn)權(quán)屬一定不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。實際運用本方法時，必須具體問題具體分析，這樣才能減少納稅風險，降低稅負。
以上是地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過上述籌劃方案可知，任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性，在實際操作中，房地產(chǎn)應(yīng)具體問題具體分析，靈活運用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。
三、結(jié)束語
總之，隨著國家稅務(wù)總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細化，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作，需要同時高度熟悉企業(yè)運營和稅收法規(guī)。企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業(yè)目標和實施成本，控制風險，才能減輕企業(yè)稅負，增強自身競爭力。
參考文獻：
[1]中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].經(jīng)濟科學出版社，2011.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 籌劃
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得到的增值額度而征收的稅，對象是在有償轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)以及建筑物等的單位和個人等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是其稅收支出的重要組成部分。對于企業(yè)來說，通過稅收籌劃，能夠在法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定下，提出符合企業(yè)經(jīng)濟利益最大化的納稅方案，是企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容。通過合理地籌劃增值稅稅收，能夠有效提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，對于提高企業(yè)的市場競爭力具有重要的意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義
（一）有利于完善稅收法律
目前我國在土地增值稅征收方面還沒有形成正式的法律，通過相關(guān)的政策、條例等形式進行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土體增值額的計算方法不科學，減免稅條例不規(guī)范，稅率設(shè)置不合理等。稅收籌劃是對現(xiàn)有的土地增值稅稅收政策進行研究和應(yīng)用，從而能夠了解和發(fā)現(xiàn)稅收政策中的不合理之處，為完善我國的土地增值稅政策提供良好的建議和依據(jù)，最終完善我國的稅收法規(guī)。同時也能夠完善相關(guān)稅收的相關(guān)法律，使相關(guān)的法律相互協(xié)調(diào)，最終形成一個整體。
（二）有利于宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的重要組成部分，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的影響。加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有利于促進我國經(jīng)濟的發(fā)展。稅收政策作為宏觀調(diào)控中的重要措施，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的引導(dǎo)和激勵作用。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策等，進行投資和開發(fā)，從而減少企業(yè)的經(jīng)濟負擔，有利于實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。稅收政策還有利于國家進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)市場資源的優(yōu)化配置，最終實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標，促進經(jīng)濟的發(fā)展。
（三）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益
稅收籌劃能夠幫助財務(wù)人員深刻地理解土地增值稅的相關(guān)政策；對于稅收籌劃來說，其本身比較復(fù)雜，為了保證稅收籌劃的順利進行，也應(yīng)當嚴格地按照相關(guān)的規(guī)定進行，從而加強企業(yè)的財務(wù)核算等。通過進行土地增值稅稅收籌劃，不僅提高了企業(yè)的納稅意識，也提高了企業(yè)的財務(wù)管理水平，從而提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本、收入等條件一定的情況下，納稅金額與稅前利潤之間是彼消此長的關(guān)系。通過加強相關(guān)的研究，能夠幫助企業(yè)采取合理的避稅措施來降低企業(yè)的納稅金額，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益具有重要的促進作用。
二、土地增值稅籌劃和清算技巧研究
（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策
土地增值稅在稅率方面應(yīng)用了累進稅率的方式，根據(jù)納稅人增值率的不同而選擇相應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠政策中，明確地規(guī)定了可以免于征收的相關(guān)條件，例如增值率20%是一個重要的門檻。當增值率超過20%時，就不能進行免稅。對于普通住宅來說，可以在稅收優(yōu)惠政策下進行稅收籌劃。例如對于某住宅項目來說，可以通過稅收籌劃合理地降低銷售價格，不僅不會極低企業(yè)的稅前利潤，還可能實現(xiàn)稅前稅前的增加，這主要是在不同的籌劃方法中，減少土地增值稅額不同。這種特殊的稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃提供了空間，因此在籌劃的過程中應(yīng)當合理地應(yīng)用。在籌劃的過程中，應(yīng)當明確其使用條件，例如建筑必須是符合普通標準的居民住宅，在出售房屋時的增值額扣除項目金額的比例應(yīng)當?shù)陀?0%。當企業(yè)房地產(chǎn)項目屬于混合項目時，應(yīng)當分開計算其增值額，否則不能享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。
（二）合理選擇清算的時機
目前國家在土地增值稅征收的過程中，采取了預(yù)征的辦法，通過選擇合理的預(yù)征率，在項目結(jié)算之后進行土地增值稅清算的方式。房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售資質(zhì)得到的銷售收入按照一定的預(yù)征率繳納土地增值稅，在項目滿足增值稅清算條件時再進行匯算清繳。目前我國地方各級政府在土地增值稅預(yù)征率規(guī)定方面存在比較大的差異，在進行土地增值稅預(yù)征時，當應(yīng)納稅額大于清算時的應(yīng)納稅額時，應(yīng)當盡早進行清算；當土地增值稅預(yù)征應(yīng)納稅額小于土地增值稅清算應(yīng)納稅額時，應(yīng)當推遲清算。在具體的籌劃過程中，企業(yè)應(yīng)當對房地產(chǎn)項目的清算時間進行選擇，當土地增值率小于土地增值率的平衡點時要早些進行清算；反之，應(yīng)當推遲清算。土地增長率越高，清算的應(yīng)納稅額大于預(yù)征稅額，應(yīng)當推遲進行清算。在籌劃清算時間時，應(yīng)當在項目達到清算條件之前，只有這樣才能提高企業(yè)在清算時間上的自主性，合理地維護企業(yè)的利益。
（三）合理確定可扣除項目金額
土地增值額和土地增值稅應(yīng)納稅額的確定，都與扣除項目金額具有密切的關(guān)系。通過合理地確定可扣除項目的金額，能夠有效減少土地增值稅稅收。通過稅收籌劃，能夠有效增加稅前利潤；雖然在籌劃的過程中，可能出現(xiàn)扣除項目金額增加的情況，但是由于整體稅收利潤比較大，仍然達到了籌劃的目標。對于可扣除項目金額來說，應(yīng)當根據(jù)企業(yè)的實際情況，選擇合適的金額，實現(xiàn)稅前利潤的最大化，達到稅收籌劃的目標。
三、結(jié)束語
對于房地產(chǎn)來說，其投資周期長，資金密度比較高，特別是隨著土地增值稅清算政策的實施，為了提高企業(yè)的避稅能力，減輕企業(yè)的稅負，提高企業(yè)資金的利用效率，應(yīng)當加強對土地增值稅稅收籌劃和清算方法的研究。由于土地增值稅籌劃涉及到了房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，對于企業(yè)財務(wù)管理來說，應(yīng)當制定合理的籌劃控制目標，為企業(yè)的管理和決策提供科學性的依據(jù)，最終減少企業(yè)資金的壓力，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】營改增 房地產(chǎn) 稅收籌劃
稅制改革是當前中國經(jīng)濟社會的一個熱門話題?？偫矸磸?fù)強調(diào)，要用好財稅體制改革這一利器，頂住當前經(jīng)濟下行壓力，推動穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)，更大地激發(fā)市場主體活力。把握好改革的政策取向，通過全面推開營改增等改革舉措為企業(yè)減負松綁。
2016年是“營改增”稅制改革的收官之年，今年5月1日起營改增全面覆蓋建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)，這是我國稅收體系自1994年財稅體制改革以來的一次重大變化，也將因帶動中央和地政府之間財政關(guān)系的調(diào)整而使我國整個財稅體制發(fā)生根本性變化，是朝著建立健全現(xiàn)代財政制度邁出的重要一步。
“營改增”之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%?！盃I改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來看，“營改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進項抵扣的話，將面臨稅負加重的稅務(wù)風險。加強“營改增”之后的稅收籌劃，以有效應(yīng)對可能的稅務(wù)風險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急。
增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅實行價外稅，有增值才征稅沒增值不征稅。在實踐中，商品新增價值或附加值在生產(chǎn)和流通過程中是很難準確計算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計算出銷售稅額（銷項稅額），然后扣除取得該商品或勞務(wù)時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額，這種計算方法體現(xiàn)了按增值因素計稅的原則。用公式表示即：應(yīng)納增值稅額=銷項稅額-進項稅額?？梢?，在遵守稅法的前提下，要有效控制應(yīng)納的增值稅稅額，納稅人要么降低銷項稅額，要么增大進項稅額。針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，無論采取何種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷項稅額也就相應(yīng)確定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃重點就在于如何擴大進項抵扣上。以下是兩種關(guān)于進項稅額的稅收籌劃方法：
一、供應(yīng)商選擇
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金量大，“營改增”之后，身份以一般納稅人居多，也就是實行稅款抵扣的辦法來計算應(yīng)該繳納的增值稅。因此，當期有多少的進項稅額可以抵扣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負。而我國對于可以抵扣的進項稅額有嚴格的明確規(guī)定，就是必須從供應(yīng)商處取得增值稅專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對供應(yīng)商的選擇來進行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商對企業(yè)的凈利潤沒有太大影響，一般建議從一般納稅人處采購。因為供應(yīng)商作為一般納稅人，可以開具增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)取得該發(fā)票可作為進項稅額予以抵扣。反之，如果供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)只能取得增值稅普通發(fā)票，就不能抵扣進項稅額。當然如果作為供應(yīng)商的小規(guī)模納稅人能夠取得由稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票的話，房地產(chǎn)企業(yè)也可抵扣進項稅額?？傊?，盡可能的擴大可抵扣的進項稅額。當然，稅收籌劃要全盤考慮，而不僅僅考慮一城一池的得失，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果向小規(guī)模納稅人采購能帶來凈利潤增加，而且增加的利潤大于不能抵扣進項稅額的損失，那么處于利潤最大化的考慮，應(yīng)該選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商。
二、結(jié)算方式選擇
企業(yè)之間購銷活動的結(jié)算方式主要有：現(xiàn)金采購、賒購、分期付款三種。不論選用哪種結(jié)算方式，在取得增值稅專用發(fā)票后就應(yīng)盡早到稅務(wù)機關(guān)進行認證，認證通過的當月進行申報之后就可作為當期的進項稅額進行抵扣。在現(xiàn)金采購方式下，經(jīng)過認證申報可以在付款當期就抵扣進項稅額，但是此種結(jié)算方式?jīng)]有充分利用購銷活動中的信用政策。如果采用賒購的結(jié)算方式，根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，盡管材料已經(jīng)驗收入庫，但是在貨款尚未全部付清之前，供應(yīng)商不能開具增值稅專用發(fā)票。因此，賒購時又只能在結(jié)清所有貨款的當期才能抵扣進項稅額。從稅收籌劃的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)可通過與供應(yīng)商簽訂分期付款合同，分期取得增值稅專用發(fā)票，利用結(jié)算方式對進項稅額抵扣時間進行稅收籌劃。根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，分期付款方式購買貨物的，其進項稅額的抵扣時間為分期付款的每個付款日的當期，這樣就可以在用足信用政策的同時又能夠分布抵扣增值稅進項稅額，以獲得資金的貨幣時間價值。
除了以上的稅收籌劃方式外，在具體實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)綜合考慮其他因素，如從不同納稅人處購入貨物的質(zhì)量差異、購貨的成本以及合同條款等。
“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業(yè)管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務(wù)管理、會計核算等重要方面，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應(yīng)對，加強“營改增”之后的稅收籌劃，使“營改增”能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過渡。
參考文獻
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