時(shí)間：2023-09-11 17:41:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地增值稅稅務(wù)籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中可能存在的問題
就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來看，主要存在以下問題：（1）土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒有得到實(shí)際的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)自身不同的實(shí)際情況開展稅務(wù)籌劃工作，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)設(shè)計(jì)方案都輕視了業(yè)務(wù)實(shí)際特點(diǎn)，違反了具體分問題具體的實(shí)際原則，甚至違背了房產(chǎn)企業(yè)的特有屬性（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅規(guī)劃過程中，沒有按企業(yè)具體實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作，也不注重個(gè)體的稅務(wù)規(guī)劃工作，其中在稅務(wù)籌劃中缺失科學(xué)化分析，因此難以給企業(yè)增值稅稅務(wù)籌劃方案提供必要的參考信息。（3）同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)規(guī)劃中，實(shí)行的是超額累計(jì)稅率，根據(jù)增值額占比進(jìn)行累計(jì)稅率。在《土地增值稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定中，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出中，能提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明并且按房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目份額計(jì)提利息的，準(zhǔn)許按實(shí)扣除，但不應(yīng)超過銀行同期貸款利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)政策優(yōu)惠上進(jìn)行具體相關(guān)性稅務(wù)籌劃工作，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作
（一）明確稅務(wù)籌劃空間
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅額主要是以其收入與可扣除項(xiàng)目為主要依據(jù)，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，即加大了房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程時(shí)間周期性長(zhǎng)，工程建設(shè)資金數(shù)額較大，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)復(fù)雜繁多，使得房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程難度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)自身經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)稅務(wù)涉及范圍有明確的規(guī)定，了解土地增值稅稅務(wù)籌劃空間臨界，及時(shí)規(guī)劃財(cái)務(wù)預(yù)算，保障稅務(wù)工作的合理有序進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
（二）合理選擇土地增值稅籌劃方法
稅務(wù)籌劃工作的質(zhì)量共同依賴于稅務(wù)籌劃空間的合理界定和稅務(wù)規(guī)劃的合理化與科學(xué)化，所以增值稅的稅務(wù)籌劃工作要合理有序開展就必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)際情況，加以相應(yīng)科學(xué)化的稅務(wù)籌劃方案，方可給房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇。由于土地增值稅的稅務(wù)籌劃是以控制或減少相關(guān)納稅額為目標(biāo)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析土地增值稅納稅額的影響因素，在保證按法律相關(guān)規(guī)定的情況下，結(jié)合其實(shí)際納稅份額分析增值稅占比，并在規(guī)劃增值稅額的前提下，通過增加稅額扣除和收入分散法，選擇合理化、科學(xué)化的土地增值稅籌劃方案，給房地產(chǎn)企業(yè)降稅，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
1.分散收入法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按法律相關(guān)規(guī)定，在兩個(gè)及其以上納稅人間分擔(dān)應(yīng)納稅額，以此實(shí)現(xiàn)減少企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加大與其它相關(guān)企業(yè)合作力度，分散資金納稅額，同時(shí)還可以通過分散地產(chǎn)模塊來獲取政府稅務(wù)優(yōu)惠，比如開發(fā)性地產(chǎn)、租賃類地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等等，分散企業(yè)投資模式，以此獲取超額利潤(rùn)，一定程度上能降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)通過不同的銷售合同確定相應(yīng)的收入，由于商品房毛胚房銷售收入需要繳納土地增值稅金，裝修收入則不需要，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以降低毛胚房售價(jià)，提高裝修費(fèi)用，這在一定程度上也可以降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅額。
2.增加扣除項(xiàng)目法。增加扣除項(xiàng)目法是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下通過適度增加扣除項(xiàng)目，以此調(diào)整稅務(wù)扣除額，給企業(yè)減少相關(guān)納稅額，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。由于增值稅額與扣除項(xiàng)目額的合計(jì)比率是影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的重要因素，因此在土地增值稅率不變的條件下，對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，充分利用扣減項(xiàng)目對(duì)土地增值稅額進(jìn)行調(diào)整，在扣除項(xiàng)目額的實(shí)際調(diào)整過程中，不斷對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行合理的規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)減少稅費(fèi)的目標(biāo)。按照我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目分別是取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及其他扣除項(xiàng)目。在其他扣除項(xiàng)目扣減的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人可以按照土地使用權(quán)所支付的金額及房地?a開發(fā)成本之和的20%進(jìn)行扣減。作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的期間費(fèi)用的扣除并不全是按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，而是按照企業(yè)支付土地所有權(quán)的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%進(jìn)行扣除。在企業(yè)的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費(fèi)用進(jìn)行合理的籌劃，將一部分期間費(fèi)用直接的轉(zhuǎn)到成本中，一旦在稅收籌劃之后進(jìn)行轉(zhuǎn)移，就屬于偷稅行為，因此在事前進(jìn)行相關(guān)籌劃是十分重要的。
3.稅率臨界法。稅法規(guī)定了土地增值稅納稅比例，對(duì)實(shí)際納稅超出部分，實(shí)行累計(jì)稅率，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要重視稅率臨界點(diǎn)，并將土地增值稅額控制在預(yù)算范圍，這有利于企業(yè)稅務(wù)籌劃，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
本文對(duì)土地增值稅的稅務(wù)籌劃主要從扣除項(xiàng)目額、收入和稅率三方面進(jìn)行了分析比較，僅以此為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃提供一定性參考，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)所涉及到的稅務(wù)問題較為復(fù)雜繁瑣，因此企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際充分考慮稅務(wù)籌劃的實(shí)際可操作性。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅務(wù)籌劃 稅負(fù) 降低
一、問題的提出
無論何種企業(yè)類型，稅務(wù)籌劃都具有著積極意義，是企業(yè)的一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。良好的稅務(wù)籌劃手段，能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，降低企業(yè)的稅務(wù)成本?，F(xiàn)階段，稅收籌劃已成為企業(yè)發(fā)展中不可忽略的一項(xiàng)重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國(guó)的發(fā)展較晚，很多方式方法還需進(jìn)一步探索。但是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的財(cái)務(wù)人員和企業(yè)管理者都已深刻認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃的重要性。
房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國(guó)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。我國(guó)財(cái)政收入的很大一部分都來自于房地產(chǎn)業(yè)。一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都被視作一種“暴利行業(yè)”。然而，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際中面臨著諸多稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。不僅擁有一般企業(yè)的企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅負(fù)。在此其中，土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)最重。
研究房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的途徑，對(duì)土地增值說進(jìn)行稅收籌劃，不失為一種有利于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與運(yùn)營(yíng)的有效措施。
二、土地增值稅概述
（一）土地增值稅的內(nèi)涵
土地增值稅的征稅主體是國(guó)家地稅局。征稅對(duì)象主要是針對(duì)房地產(chǎn)（地上建筑物及其附著物）的轉(zhuǎn)讓行為。征稅客體是具有轉(zhuǎn)讓行為的單位和個(gè)人，并能從該轉(zhuǎn)讓行為中獲利。轉(zhuǎn)讓行為不包括以繼承、贈(zèng)與等無償轉(zhuǎn)讓行為。計(jì)算依據(jù)是征稅客體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
（二）土地增值稅的計(jì)算
納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計(jì)算的數(shù)值。該數(shù)值不包含可扣除項(xiàng)目金額的速算扣除數(shù)。增值額是增值數(shù)額（收入額）與可扣除項(xiàng)目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實(shí)物收入和其他收入等。用公式可表達(dá)為：
應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)；
增值額=增值數(shù)額（收入額）-可扣除項(xiàng)目金額；
（三）其他
1、土地增值稅的可扣除項(xiàng)目
土地增值稅的可扣除項(xiàng)目共包含五種，詳見表1。
2、土地增值稅稅率
我國(guó)土地增值稅根據(jù)增值額與速算扣除數(shù)的比率不同而執(zhí)行不同的稅率和速算扣除系數(shù)。目前，土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。分別為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率Q50%的，執(zhí)行30%的稅率，速算扣除系數(shù)為0；在50%-100%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行40%稅率，速算扣除系數(shù)為5%；在100%-200%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行50%稅率，速算扣除系數(shù)為15%；超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為20%。
3、稅收優(yōu)惠政策
目前，我國(guó)政府對(duì)土地增值稅規(guī)定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，對(duì)外出售時(shí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；宏觀經(jīng)濟(jì)建設(shè)中需依法收回、征收的房地產(chǎn)。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略
（一）從尋求稅收優(yōu)惠政策入手，實(shí)施稅務(wù)籌劃
目前，我國(guó)《稅法》對(duì)土地增值稅規(guī)定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且用于對(duì)外出售的，如果增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，則可對(duì)該納稅人免征土地增值稅”。同時(shí)規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分開核算土地增值稅。未分開核算的，不享受免稅優(yōu)惠，統(tǒng)一征收土地增值稅”。
對(duì)此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以采取增加可扣除項(xiàng)目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率控制在20%以內(nèi)。這樣做，實(shí)際對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者都有好處。既能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)免繳土地增值稅，又能通過增加可扣除項(xiàng)目金額而使房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等有所提升和改善，并最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。該稅收籌劃方式下，房地產(chǎn)企業(yè)需控制好普通住宅的增值率，并計(jì)算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點(diǎn)。
（二）結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格
房地產(chǎn)的銷售價(jià)格不僅影響企業(yè)的房產(chǎn)收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產(chǎn)企業(yè)若要做好稅收籌劃，便應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價(jià)格。作為銷售一方的房地產(chǎn)企業(yè)，都想制定較高的銷售價(jià)格。然而，在價(jià)格制定過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能一味追求高定價(jià)，除了要結(jié)合市場(chǎng)行情，還應(yīng)充分考慮價(jià)格提高的收益是否能夠完全抵消無法享受土地增值稅優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，做好二者之間的平衡，找出臨界點(diǎn)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則房地產(chǎn)企業(yè)可以在收益增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率不足20%的情況下適當(dāng)提高房?jī)r(jià)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為豪華住宅或者其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則無論增值率高低，都無法享受免稅政策。這種情況下，只要市場(chǎng)剛性需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)還是具有漲價(jià)的空間。該漲價(jià)空間除了考慮市場(chǎng)的剛性需求，還應(yīng)結(jié)合人們的購(gòu)買力，防止價(jià)格過高造成房產(chǎn)空置。
（三）有效劃分車位、車庫(kù)銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入
目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)車位和車庫(kù)都沒有“產(chǎn)權(quán)證”。很多房地產(chǎn)銷售企業(yè)在銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還會(huì)將小區(qū)內(nèi)的車位/車庫(kù)銷售給業(yè)主。但是，由于這些車位/車庫(kù)并沒有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的實(shí)際只是一種有限期內(nèi)的“使用權(quán)”，嚴(yán)格來說只是一種“出租行為”，并不符合我國(guó)《土地增值稅暫行條例》中所規(guī)定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產(chǎn)銷售企業(yè)對(duì)外銷售車位/車庫(kù)的收入不需考慮增值額和扣除項(xiàng)目等問題，不需繳納土地增值稅。
對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，不妨將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售行為與車位/車庫(kù)的銷售行為區(qū)分對(duì)待。在清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將車位/車庫(kù)的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠?qū)崿F(xiàn)增值額和增值率的降低。
（四）將銷售收入與裝修收入相區(qū)分
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于在房產(chǎn)正式銷售前，進(jìn)行維護(hù)和裝修。而且，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將房產(chǎn)進(jìn)行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費(fèi)用并入房產(chǎn)銷售價(jià)格，無疑會(huì)大大增加土地增值稅計(jì)算中的增值額和增值率。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開核算?？梢詫⒎慨a(chǎn)的裝修、維護(hù)、設(shè)備安裝等作為企業(yè)的獨(dú)立業(yè)務(wù)，各業(yè)務(wù)間獨(dú)立核算和計(jì)稅。如此一來，不僅能夠大大降低房屋的銷售價(jià)格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)力的日益加劇，越來越多的企業(yè)都希望通過有效的稅收籌劃手段實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)成本的目的。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是我國(guó)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性行業(yè)，其還一直都是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。然而，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅種較多，稅負(fù)也較重。在眾多的稅種稅負(fù)中，土地增值稅最為嚴(yán)重。對(duì)此，筆者圍繞目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)現(xiàn)狀，提出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要實(shí)施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優(yōu)惠政策；結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格；有效劃分車位、車庫(kù)銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區(qū)分。這些手段的實(shí)施能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內(nèi)涵和計(jì)算要求，結(jié)合目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所提出的相關(guān)建議。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中還應(yīng)結(jié)合房屋性質(zhì)、實(shí)際情況等進(jìn)行靈活分析，有效運(yùn)用稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策，在合理合法的范圍內(nèi)為企業(yè)節(jié)省稅收負(fù)擔(dān)、有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。
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土地增值稅是由國(guó)家有關(guān)部門征收的基本稅務(wù)之一。其清算流程大體上包括申請(qǐng)、提供證明或發(fā)票、審核等三個(gè)方面。這些工作看似簡(jiǎn)易，卻往往需要企業(yè)多個(gè)部門配合共同完成。以下是房地產(chǎn)企?I土地增值稅清算過程中需要注意的地方。
首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分收集需要征收稅務(wù)的土地面積、地段、價(jià)格等信息，妥善保管相關(guān)發(fā)票或憑證。準(zhǔn)備多份與合作公司企業(yè)的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展一個(gè)項(xiàng)目時(shí)要在多個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃，注意及時(shí)向上級(jí)報(bào)備房源信息。若一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性項(xiàng)目，其所有稅務(wù)將在一個(gè)時(shí)間內(nèi)全部繳清；若其是分期項(xiàng)目，那么稅務(wù)就以房地產(chǎn)開發(fā)的期限為單位分期繳清。
第三，在進(jìn)行稅務(wù)核算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可參照國(guó)家稅務(wù)總局的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知里面總結(jié)的土地增值稅扣除項(xiàng)目對(duì)符合項(xiàng)目扣除土地增值稅。這些項(xiàng)目可極大程度上減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)內(nèi)部人員需對(duì)這些知識(shí)多做了解。
第四，不同的項(xiàng)目具有不同的特點(diǎn)，那么其進(jìn)行的稅務(wù)清算方法也不盡相同。一些項(xiàng)目是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃將土地整體計(jì)算增值稅，在確定相關(guān)稅率后，按不同的面積計(jì)算增值額度；一些項(xiàng)目是先按照面積計(jì)算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計(jì)算整體的增值額度。這兩種方法各有優(yōu)劣，根據(jù)實(shí)際情況選擇適合的方法也是至關(guān)重要的。
第五，在企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)做好土地增值稅的計(jì)算后可將相關(guān)材料呈遞給稅務(wù)機(jī)構(gòu)，由這些稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行增值稅的認(rèn)證，在政府有關(guān)部門下發(fā)材料后便可進(jìn)行清算工作了。
二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難
（一）對(duì)納稅籌劃意識(shí)不足
納稅籌劃，顧名思義，就是在企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)核算進(jìn)行相關(guān)策劃，以盡可能的在合法范圍內(nèi)減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)收益。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋期的新環(huán)境下，我國(guó)的稅務(wù)制度逐漸完善并積極推進(jìn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅。這些環(huán)境的改變雖然都對(duì)企業(yè)有一定的益處，但若企業(yè)沒有積極去適應(yīng)這些政策，很容易導(dǎo)致企業(yè)賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個(gè)新名詞，早在20世紀(jì)30年代它就被英國(guó)法律所認(rèn)可，而中國(guó)在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時(shí)至今天，我國(guó)仍有許多企業(yè)納稅籌劃意識(shí)薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯(cuò)誤的將納稅籌劃歸為企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，認(rèn)為納稅籌劃無非是一種財(cái)務(wù)規(guī)劃策略，并不能給企業(yè)帶來直接利益。同時(shí)，有的企業(yè)人員將節(jié)稅規(guī)劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認(rèn)為用納稅籌劃的方式減少稅負(fù)是在損害國(guó)家集體利益。這些錯(cuò)誤的觀念使得許多企業(yè)不愿意做納稅規(guī)劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業(yè)在主觀上納稅籌劃意識(shí)不夠，即使在進(jìn)行納稅籌劃也只是做表面任務(wù)，沒有發(fā)自內(nèi)心的積極參與納稅籌劃任務(wù)，所以導(dǎo)致許多節(jié)稅策略沒有發(fā)揮其應(yīng)有的效果。
（二）土地增值稅核算工作要求更高
眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有稅務(wù)繁多且復(fù)雜的特點(diǎn)，本來在計(jì)算稅務(wù)就具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)工作不僅是核算應(yīng)繳納稅務(wù)額度，而且包括層層遞交的繳納申請(qǐng)、計(jì)算收入額度等。對(duì)于一般的房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算能力要求更加嚴(yán)苛。而且一般來說，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員不僅是稅務(wù)管理人員，他們常常被賦予企業(yè)預(yù)算、財(cái)務(wù)入賬、財(cái)務(wù)支出確認(rèn)等多項(xiàng)工作。另外，近年來不同的國(guó)家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復(fù)雜的會(huì)計(jì)工作又帶來了更大的壓力。拿稅務(wù)改革做個(gè)例子，許多企業(yè)在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務(wù)管理方法，這自然是行不通的。為使房地產(chǎn)企業(yè)跟上時(shí)代的腳步，企業(yè)財(cái)務(wù)必須進(jìn)行大幅度調(diào)整，結(jié)合外部環(huán)境特點(diǎn)重塑財(cái)務(wù)體系，這種變化也會(huì)使得財(cái)務(wù)預(yù)算與管理復(fù)雜化，需要更高的技術(shù)和能力。
（三）稅務(wù)繳納風(fēng)險(xiǎn)加大
一方面，為適應(yīng)不同的市場(chǎng)條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理，在調(diào)整過程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會(huì)出現(xiàn)一些紕漏，對(duì)一些人員的管理也會(huì)較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時(shí)，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須低于其預(yù)期評(píng)估價(jià)格，而且若在轉(zhuǎn)讓時(shí)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行銷售且超過15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時(shí)收入減少，還要承擔(dān)這個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來了極大的考驗(yàn)。
三、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)策略
（一）增強(qiáng)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)
增強(qiáng)納稅籌劃意識(shí)首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)選取適當(dāng)?shù)那逅惴椒?、利用?guó)家優(yōu)惠政策的等方法減少稅負(fù)的內(nèi)部管理方式。國(guó)家為促進(jìn)中小型企業(yè)發(fā)展，是鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的，所以企業(yè)不必以此為恥。另外，為提高各員工對(duì)納稅籌劃的重視程度，企業(yè)高層管理人員要起到表率作用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，加大對(duì)納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個(gè)人的義務(wù)，鼓勵(lì)全員參與執(zhí)行。除思想上要多強(qiáng)調(diào)納稅籌劃意識(shí)，在行動(dòng)上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業(yè)名詞打印成冊(cè)，這也不失為一種好的宣傳辦法。
（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作
現(xiàn)行土地增值稅的核算工作主要由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，那么人才的篩選與培養(yǎng)就顯得尤為重要。首先，企業(yè)管理者應(yīng)在人員招收與考核上下足功夫，完善內(nèi)部考核評(píng)價(jià)體系。同時(shí)可定期組織相關(guān)人員培訓(xùn)，以挑選核算會(huì)計(jì)人才，為后面繁瑣復(fù)雜的會(huì)計(jì)工作提供保障。其次，為保證稅務(wù)工作的有序進(jìn)行，企業(yè)部門可分別細(xì)化財(cái)務(wù)人員的工作，將工作分為稅務(wù)核算、清算申請(qǐng)等多個(gè)工作重心，增大工作覆蓋面，平攤?cè)藛T工作以減輕人員工作負(fù)擔(dān)。最后，企業(yè)也應(yīng)協(xié)調(diào)好與合作方的稅務(wù)分?jǐn)偣ぷ?，這項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)在與合作者的合同書上體現(xiàn)，從而避免重復(fù)繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產(chǎn)生。當(dāng)然，新時(shí)代新的會(huì)計(jì)體系的構(gòu)建并非個(gè)別人或個(gè)別單位就能完成的，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算工作上尋找切實(shí)可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。
（三）做必要風(fēng)險(xiǎn)防控工作
在稅務(wù)繳交過程中，總會(huì)有不可避免的與籌劃內(nèi)容相背的風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防控就十分重要了。首先，在內(nèi)部管理出現(xiàn)調(diào)整期間，企業(yè)管理員仍應(yīng)堅(jiān)守監(jiān)督稅務(wù)籌劃的崗位，嚴(yán)格杜絕有人私自更改房?jī)r(jià)降低稅基的情況。其次，若房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓，那么企業(yè)自身要保存好交接時(shí)的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源減少風(fēng)險(xiǎn)，若風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在且產(chǎn)生威脅，那么企業(yè)人員可成立相關(guān)稅務(wù)分析小組，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行?A估，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)分析測(cè)算，舍棄掉一些收益小沒有發(fā)展能力的土地，控制風(fēng)險(xiǎn)蔓延趨勢(shì)。另外，及時(shí)清算已經(jīng)審核通過的稅務(wù)既可以在一定程度上減少風(fēng)險(xiǎn)，避免因時(shí)間太久證據(jù)不明帶來的麻煩。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、稅務(wù)籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務(wù)籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅的意識(shí)提高而出現(xiàn)的，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，稅務(wù)籌劃將具有更廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)納稅活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。
所謂稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。
在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收進(jìn)行籌劃之前，有必要先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法整體情況。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售（轉(zhuǎn)讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政、稅收部門的規(guī)章、通知、批復(fù)等。
因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必須是在充分了解國(guó)家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行。稅務(wù)籌劃的分類主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種類別進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及區(qū)分不同稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
一、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃
一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營(yíng)業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個(gè)稅種簡(jiǎn)單介紹一下稅種的稅務(wù)籌劃。
（一）、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對(duì)象，同時(shí)還包括對(duì)外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務(wù)籌劃
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土地增值稅。該稅種是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
1、根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃
土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來?yè)p失。
陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入693萬(wàn)元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建造此樓投入了300萬(wàn)元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)40萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用40萬(wàn)元），房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計(jì)扣除（100+300）×20%=80萬(wàn)元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為690萬(wàn)元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為690-100-300-40-80-55=115萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬(wàn)元。
3、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃
計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項(xiàng)目，因此適當(dāng)增加分母，即扣除項(xiàng)目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達(dá)到降低稅負(fù)的效果。
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。
假設(shè)2011年1月份陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要資金1000萬(wàn)元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對(duì)公司的稅負(fù)影響也必然不同。
如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計(jì)算，每年需要支付利息60萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費(fèi)用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對(duì)公司利潤(rùn)的影響額為60萬(wàn)元，可以為公司節(jié)稅60×25%=15萬(wàn)元；如果陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對(duì)社會(huì)公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費(fèi)用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對(duì)公司利潤(rùn)的影響為100萬(wàn)元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬(wàn)元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過不同的投資方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營(yíng)收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會(huì)產(chǎn)生同樣的投資收入所對(duì)應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。因此出于對(duì)節(jié)稅利益的追求，可以通過將不同性質(zhì)的收入進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換達(dá)到稅收籌劃的效果。
譬如陽(yáng)光房地產(chǎn)公司有500萬(wàn)的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司A進(jìn)行合作，至于采用什么樣的方式進(jìn)行合作很有講究，畢竟采用何種方式進(jìn)行合作將直接對(duì)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司的今后取得的合作收入的納稅活動(dòng)產(chǎn)生決定性的影響。
陽(yáng)光房地產(chǎn)公司主要可以采取三種方式與A公司進(jìn)行合作：第一種是直接將500萬(wàn)作為出資與A公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過金融機(jī)構(gòu)將500萬(wàn)資金出借給A公司參與房產(chǎn)開發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。
假設(shè)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與A公司協(xié)商，分得現(xiàn)金100萬(wàn)。第一種方式下，100萬(wàn)收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于陽(yáng)光房地產(chǎn)公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?00萬(wàn)元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給A公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為600萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為33萬(wàn)元，企業(yè)所得稅16.75萬(wàn)元，稅后收入為50.25萬(wàn)元。第二種方式下，假設(shè)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司通過金融機(jī)構(gòu)將500萬(wàn)借給A公司。1年后陽(yáng)光房地產(chǎn)公司同樣收回100萬(wàn)元，其作為利息收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加5.5萬(wàn)元，企業(yè)所得稅23.625萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)70.875萬(wàn)元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利100萬(wàn)元。由于兩個(gè)公司的稅率相同，公司100萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即陽(yáng)光房地產(chǎn)公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為100萬(wàn)元。從以上三種投資方式看第三種稅負(fù)最輕，但要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負(fù)較重，但是陽(yáng)光房地產(chǎn)公司直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際操作中，由于經(jīng)營(yíng)收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以結(jié)合自己公司的實(shí)際情況、實(shí)際需求來確定經(jīng)營(yíng)投資方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。
（三）、合作建房的稅務(wù)籌劃
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 稅務(wù)籌劃
根據(jù)國(guó)家建設(shè)部統(tǒng)計(jì)資料，房地產(chǎn)企業(yè)各類稅費(fèi)約占產(chǎn)品成本的三分之一。通過稅務(wù)籌劃來規(guī)避或減輕自身稅賦，能獲取最大的稅后收益。近年來，土地使用權(quán)價(jià)格連年上升，新地王層出不窮，直接轉(zhuǎn)讓土地會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來大額稅賦。因此，通過合理安排日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，采取各種措施化解或防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的一項(xiàng)重要工作。本文將使用如下案例來分析土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅籌劃。
案例：A房地產(chǎn)集團(tuán)擁有B地塊土地權(quán)證，賬面成本2億元，計(jì)劃出售以便獲取集團(tuán)經(jīng)營(yíng)所需現(xiàn)金，轉(zhuǎn)讓價(jià)為8億元?，F(xiàn)擬定下述三種轉(zhuǎn)讓方式：
方案一：A房地產(chǎn)集團(tuán)直接出售B地塊
此方案直接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，所需繳納的稅種如下：
1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部令第52號(hào)），需要繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金。營(yíng)業(yè)稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)×5.65%=80 000×5.65%=4 520（萬(wàn)元）。
2.根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的規(guī)定，其土地增值部分需要由A房地產(chǎn)集團(tuán)繳納B地塊增值部分相應(yīng)的土地增值稅。根據(jù)測(cè)算，增值率未超過200%，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%。
土地增值稅=（轉(zhuǎn)讓價(jià)-扣除數(shù)）×超率累進(jìn)稅率-扣除數(shù)×速算扣除率=[8-（2+8×5.65%+2×20%）]×50%-2.852×15%=2.1462（億元）。
3.根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定，需由A房地產(chǎn)集團(tuán)繳納B地塊增值部分相應(yīng)的企業(yè)所得稅。
A房地產(chǎn)集團(tuán)土地轉(zhuǎn)讓所得稅=（轉(zhuǎn)讓價(jià)-賬面成本―營(yíng)業(yè)稅―土地增值稅）×25%=（80 000-20 000-4 520-21 462）×25%=8 504.5（萬(wàn)元）。
稅賦成本合計(jì)=4 520+21 462+8 504.5=34 487（萬(wàn)元）。
方案二：以土地使用權(quán)注入項(xiàng)目公司并轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)
稅收籌劃方案：A房地產(chǎn)集團(tuán)注冊(cè)成立C公司，并將B土地以3億元的價(jià)格注入C公司，將C公司股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)8億元。所需繳納的稅種如下：
1.根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)），以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納營(yíng)業(yè)稅。
2.根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅的一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，因此土地注入需要繳納土地增值稅。根據(jù)測(cè)算，增值率未超過50%，稅率為30%。
土地增值稅=（注入價(jià)-扣除數(shù)）×超率累進(jìn)稅率=[30 000-（20 000+20 000×20%）]×30%=1 800（萬(wàn)元）。
3.根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕4號(hào)）第八條規(guī)定，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。
4.根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定，計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅。
A房地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅=（轉(zhuǎn)讓價(jià)-賬面成本-土地增值稅）×25%=（80 000-20 000-1 800）×25%=14 550（萬(wàn)元）。
稅賦成本合計(jì)=1 800+14 550=16 400（萬(wàn)元）。
方案三：以在建工程注入項(xiàng)目公司并轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)
稅收籌劃方案：A房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)B地塊進(jìn)行前期設(shè)計(jì)開發(fā)建造，建安成本花費(fèi)2億元，A集團(tuán)注冊(cè)成立C公司并將B在建工程以6億元的價(jià)格注入C公司，將C公司股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)8億元。所需繳納的稅種如下：
1.根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)），股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納營(yíng)業(yè)稅。
2.根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的規(guī)定，在建工程注入需要繳納土地增值稅。根據(jù)測(cè)算，增值率未超過50%，稅率為30%。
土地增值稅=（注入價(jià)-扣除數(shù)）×超率累進(jìn)稅率=[60 000-（40 000+40 000×20%）]×30%=3 600（萬(wàn)元）。
3.根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕4號(hào)），免征契稅。
4.根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》，計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅。
A房地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅=（轉(zhuǎn)讓價(jià)-賬面成本-土地增值稅）×25%=（80 000-40 000-3 600）×25%=9 100（萬(wàn)元）。
【關(guān)鍵詞】 土地增值稅清算； 納稅申報(bào)； 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警
中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）10-0071-05
自房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅管理進(jìn)入土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)（以下簡(jiǎn)稱“清算申報(bào)”）時(shí)代以來，稅務(wù)機(jī)關(guān)前所未有地配備骨干力量、強(qiáng)化征管手段，引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建造、銷售、清算開發(fā)產(chǎn)品的全過程實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)控，凡是符合條件清算的房地產(chǎn)企業(yè)，都要進(jìn)行清算。當(dāng)清算申報(bào)表送達(dá)稅務(wù)機(jī)關(guān)，其將用職業(yè)質(zhì)疑眼光審視報(bào)表，如果審核發(fā)現(xiàn)有重大疑點(diǎn)，將及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查，對(duì)涉及逃避土地增值稅稅款的重大稽查案件還要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)壓力倍增，為了保證土地增值稅清算質(zhì)量，有效控制及化解申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，在Excel函數(shù)及計(jì)算功能的支撐下，應(yīng)用指標(biāo)分析法、定量分析法，在土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿的基礎(chǔ)上創(chuàng)建土地增值稅清算納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，在報(bào)送土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)表之前，應(yīng)用該模型，簡(jiǎn)單、直觀、方便、快捷、準(zhǔn)確地預(yù)警清算申報(bào)項(xiàng)目的之間的勾稽關(guān)系、把脈納稅健康狀況，及時(shí)自糾自我防范，確保送達(dá)稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值所清算納稅申報(bào)表嚴(yán)密、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合法。
一、建立土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方程式
（一）納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取的途徑及案例描述
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品從項(xiàng)目立項(xiàng)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工，從銷售到竣工驗(yàn)收工程結(jié)算至少經(jīng)過3—5年時(shí)間，如果開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行土地增值稅清算，會(huì)計(jì)人員很難駕馭全過程，一般聘請(qǐng)稅務(wù)師公司來完成。因此，清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取的途徑一般直接引用土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿，或從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。從該清算項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局入手，厘清清算項(xiàng)目的基本情況，確定可售面積和已售面積。在這里以委托清算的貴州民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在貴陽(yáng)某項(xiàng)目為模型案源，如圖1-a、圖1-b。
1.從該清算項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局入手，厘清清算項(xiàng)目的基本情況，確定占地面積和可售面積。該項(xiàng)目總占地面積為27 431M2，其中普通住宅占地面積為 18 533.56M2，非普通住宅占地面積為2 060.77M2，其他商品房占地面積為1 267.18M2，車庫(kù)占地面積為 4 074.33M2，學(xué)校等公共設(shè)施占地面積為1 495.16M2?？偨ㄖ娣e為88 745.34M2，允許分?jǐn)偟墓才涮自O(shè) 施面積3 816.84M2，總可銷售面積為84 928.5M2 （88 745.34M2-3 816.84M2），其中根據(jù)黔地稅〔2005〕123第三條的規(guī)定，符合條件的可售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積59 960.15M2占總可售建筑面積70.60%，可售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積6 667.15M2占總可售建筑面積7.85%，可售其他商品房建筑面積4 099.61M2占總可售建筑面積4.83%，可售地下車庫(kù)建筑面積13 181.34M2占總可售建筑面積15.52%，可售醫(yī)務(wù)院警務(wù)活動(dòng)室建筑面積1 020.34M2占總可售建筑面積1.2%。
2.確定已售面積。該項(xiàng)目總已售建筑面積55 094.19M2， 占可售建筑面積64.87%，已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積53 697.58M2占總可售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積89.56%，已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積1 396.61M2占總可售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積20.95%，已售商業(yè)用房建筑面積0M2占總可售面積0%，未售建筑面積為29 834.31M2。不可售建筑面積為3 816.84M2，其中公共配套設(shè)施面積為869.22M2。
（二）確定本次項(xiàng)目清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)
1.確定本次清算項(xiàng)目的土地成本扣除率及扣除額
（1）土地面積分?jǐn)偮?（總占地面積27 431M2÷總可售建筑面積84 928.5M2）×100%=32%。
（2）本次清算項(xiàng)目占地面積=土地面積分?jǐn)偮?2%×已售建筑面積55 094.19M2=17 630.14M2，其中本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占地面積=已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積53 697.58M2×土地面積分?jǐn)偮?2%=17 183.23M2，本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占地面積=已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積1 396.61M2×土地面積分?jǐn)偮?2%=446.92M2。
（3）本次清算項(xiàng)目土地成本扣除率=本次清算項(xiàng)目的占地面積17 630.14M2÷總占地面積27 431M2=
64.27%，其中本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地成本扣除率=（本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占地面積17 183.23M2÷總占地面積27 431M2）×100%= 62.64%，本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地成本扣除率=（本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占地面積446.92M2÷總占地面積27 431M2）×100%=1.63%。
（4）本次清算項(xiàng)目已售面積應(yīng)分?jǐn)偟娜〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額=已審核確認(rèn)該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額×本次清算項(xiàng)目土地成本扣除率64.27%，其中本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積應(yīng)分?jǐn)偟娜〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額=該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額×本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地成本扣除率62.64%，已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積應(yīng)分?jǐn)偟娜〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額=該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的總金額×本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地成本扣除率1.63%。
2.確定本次清算項(xiàng)目建筑面積、開發(fā)成本費(fèi)用的扣除率及扣除額
（1）本次清算項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用扣除率=已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本費(fèi)用扣除率63.23%+已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本費(fèi)用扣除率1.64%=64.87%，本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本費(fèi)用扣除率=（可售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積59 960.5M2÷可售建筑面積84 928.50M2）×（已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積53 697.58M2÷可售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積59 960.5M2）=63.23%，本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本費(fèi)用扣除率=（可售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積6 667.0M2÷可售面積84 928.50M2）×（已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積1 396.61M2÷可售其他商品房面積 6 667.06M2）=1.64%。
（2）本次清算項(xiàng)目建筑面積=總建筑面積88 745.34M2×本次清算項(xiàng)目開發(fā)成本64.87%=57 569.10M2，其中本次清算項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積=總建筑面積88 745.34M2×本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本扣除率63.23%=56 113.68，本次清算項(xiàng)目的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積=總建筑面積88 745.34M2×已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本扣除率1.64%=1 455.42M2。
（3）本次清算項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用扣除額=審核確認(rèn)的開發(fā)成本費(fèi)用扣除額=審核確認(rèn)的開發(fā)成本費(fèi)用×本次清算項(xiàng)目開發(fā)成本扣除率64.87%，其中本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本費(fèi)用=審核確認(rèn)的開發(fā)成本費(fèi)用×本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本扣除率63.23%，本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本費(fèi)用=審核確認(rèn)的開發(fā)成本費(fèi)用×本次清算已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本扣除率1.64%。
3.本次清算項(xiàng)目加計(jì)扣除額
本次清算項(xiàng)目已售住宅加計(jì)扣除金額=本次清算項(xiàng)目已售住宅分?jǐn)偟娜〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額+本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本）×20%。
4.本次清算項(xiàng)目稅金
本次清算項(xiàng)目已售住宅與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金=已審核確認(rèn)已售住宅收入×5.7%。
5.本次清算項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅
本次清算項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅=本次清算項(xiàng)目土地增值稅增值額×土地增值稅稅率-扣除項(xiàng)目×速算扣除數(shù)系數(shù)，本次清算項(xiàng)目土地增值稅的增值額=本次清算項(xiàng)目收入-本次清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額合計(jì)，增值率=（增值額/扣除項(xiàng)目）×100%。
6.本次清算項(xiàng)目土地增值稅負(fù)擔(dān)率
本次清算項(xiàng)目土地增值稅負(fù)擔(dān)率=本次清算項(xiàng)目住宅應(yīng)納土地增值稅÷本次清算項(xiàng)目的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%。
（三）稅務(wù)預(yù)警值、稅務(wù)預(yù)警值偏離度及預(yù)警
1.稅務(wù)預(yù)警值
（1）開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)稅務(wù)預(yù)警值是該納稅人近期同類產(chǎn)品的平均售價(jià)或參照當(dāng)?shù)赝谕愋褪袌?chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)格或組成計(jì)稅價(jià)格。
（2）前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)即“四項(xiàng)成本”稅務(wù)預(yù)警值是來源于省、市房地產(chǎn)造價(jià)網(wǎng)公布的同期同類樓盤造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)?！八捻?xiàng)成本”是房地產(chǎn)開發(fā)中最大的一項(xiàng)支出，是土地增值稅清算中存在問題最多、涉及內(nèi)容最繁、查證難度最大的項(xiàng)目，是稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中關(guān)注的重點(diǎn)。
（3）土地增值稅負(fù)擔(dān)率一般參照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的公布。
2.單項(xiàng)（綜合）指標(biāo)偏離預(yù)警度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警
（1）開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度及預(yù)警。開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度=（申報(bào)的開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)-開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)預(yù)警值）/開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)預(yù)警值，當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度為≤-10%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度10%，申報(bào)正常；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度為≤-20%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度20%，申報(bào)較正常；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度為≤30%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度40%，疑隱瞞收入有被稅務(wù)一般評(píng)估約談；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度為≤-40%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度60%，疑隱瞞收入有被稅務(wù)重點(diǎn)評(píng)估約談；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度為≤-50%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度80%，疑隱瞞收入有被稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)特重評(píng)估約談；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度≤-60%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度100%，疑隱瞞收入有被稅務(wù)特重現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估約談移交稅務(wù)稽查；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度≤-200%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度100%，疑隱瞞收入有被稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)特重評(píng)估約談移交稅務(wù)稽查立即稽查。
（2）扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度及預(yù)警?？鄢?xiàng)目指標(biāo)偏離度=（申報(bào)的扣除項(xiàng)目單價(jià)-扣除項(xiàng)目單價(jià)預(yù)警值）/扣除項(xiàng)目單價(jià)預(yù)警值，當(dāng)扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-10%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度10%，申報(bào)正常；當(dāng)扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-20%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度20%，申報(bào)較正常；當(dāng)扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-30%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度40%，疑數(shù)據(jù)虛列重列有被稅務(wù)評(píng)估約談；當(dāng)單位扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-40%，該項(xiàng)指標(biāo)預(yù)警度60%，疑數(shù)據(jù)虛列重列有被稅務(wù)重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估約談；當(dāng)單位扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-50%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度80%，疑數(shù)據(jù)虛列重列有被稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)特重評(píng)估約談?lì)A(yù)警稅務(wù)稽查；當(dāng)單位扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-60%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度100%，疑數(shù)據(jù)虛列重列有被稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)特重評(píng)估約談移交稅務(wù)稽查；當(dāng)扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-200%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度100%，疑數(shù)據(jù)虛列重列有被稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)特重評(píng)估約談移交稅務(wù)稽查立即稽查。
3.節(jié)稅申報(bào)籌劃數(shù)據(jù)
當(dāng)銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2881倍時(shí)，企業(yè)既享受免稅優(yōu)惠又獲得較高價(jià)位。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，就其全部增值額按規(guī)定納稅①。假定開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)為a，除營(yíng)業(yè)稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為？茁，則全部扣除項(xiàng)目金額=？茁+5.7%a，[a-（？茁+5.7%a）]/（？茁+5.7%a）
二、建立土地增值稅清算納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型
（一）構(gòu)建土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型
新建一個(gè)Excel，并命名為土地增值稅清算納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作簿，分別把已經(jīng)完成的土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿中與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表、項(xiàng)目基本情況鑒證表、扣除項(xiàng)目匯鑒證匯總表、土地增值稅清算稅款審核明細(xì)表（一）和表（二）這五表引用到該工作簿Sheet1、Sheet2、Sheet3、Sheet4、Sheet5中，以此作為模型鋪底基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源，然后將這五表空白表合一在Sheet6中并改擴(kuò)圍，創(chuàng)建一張土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型表，該表囊括整個(gè)土地增值稅清算全過程，該表上葵反映該清算項(xiàng)目基本情況及土地成本、開發(fā)成本費(fèi)用分?jǐn)偮始斑壿嬯P(guān)系，下葵反映土地增值稅清算納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及稅收籌劃。
（二）建立土地增值稅清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型表
1.錄入及計(jì)算模型上葵所需基本數(shù)據(jù)
綜上所述案例，如果該清算項(xiàng)目選擇零清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)采納健康申報(bào)數(shù)據(jù)，如果開發(fā)商有稅收籌劃偏好，就必須諳熟稅收政策，提前備賬，夯實(shí)項(xiàng)目清算資料，提供已審核準(zhǔn)確無誤的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，同時(shí)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)多溝通，征納雙方達(dá)成共識(shí)力爭(zhēng)清算數(shù)據(jù)得到采信，最終享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅 7 218 565.68元=134.43×53 697.58元。
【參考文獻(xiàn)】
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[7] 李錦玲.準(zhǔn)確掌握?qǐng)?bào)告內(nèi)涵降低是審核風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，2011（6）：16-18.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 合作開發(fā) 涉稅業(yè)務(wù)
一、房地產(chǎn)合作開發(fā)方式與涉及稅種
房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。在實(shí)踐中，主要有三種方式。第一種是甲方提供土地，乙方提供資金，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享;第二種是甲方提供土地，乙方提供資金，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，甲方分配固定利潤(rùn)或提取固定比例的銷售收入;第三種是甲方提供土地，乙方提供資金，以甲方為主體開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方按約定比例分配房屋。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（2008年11月10日國(guó)務(wù)院令第540號(hào)），《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（1993年12月13日國(guó)務(wù)院令第138號(hào)），《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（2007年3月16日中華人民共和國(guó)主席令[2007]63號(hào)），房地產(chǎn)合作開發(fā)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。
二、房地產(chǎn)合作開發(fā)涉及的土地增值稅探討
據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)），對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但是投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。對(duì)于一方出地、一方出資金雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
在第一種方式下，甲方作為土地的投資方，且甲乙雙方成立了房地產(chǎn)企業(yè)，所以甲方在投入土地時(shí)應(yīng)該繳納土地增值稅。合營(yíng)企業(yè)將建成房屋出售時(shí)也應(yīng)該繳納土地增值稅。
在第二種方式下，與第一種方式類似，甲方同樣應(yīng)該按照增值額計(jì)算繳納土地增值稅，待合營(yíng)企業(yè)建成商品房銷售時(shí)參照第一種方式計(jì)算繳納土地增值稅。
在第三種方式下，甲乙雙方一方出地，一方出資金合作建房，建成后按比例分房自用，則根據(jù)財(cái)稅字[1995]048號(hào)，甲方在初始投入時(shí)無需繳納土地增值稅。若分房后轉(zhuǎn)讓，則按照轉(zhuǎn)讓收入減去取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、有關(guān)稅金及其他扣除項(xiàng)目之和據(jù)以計(jì)算繳納土地增值稅。
三、房地產(chǎn)合作開發(fā)涉及的企業(yè)所得稅探討
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]第031號(hào)）規(guī)定：
在第一種方式下，甲方將土地投資入股時(shí)，應(yīng)將其投資業(yè)務(wù)分為轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、投資這兩個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入一次性計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額中，如果甲方的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。合營(yíng)企業(yè)銷售房屋時(shí)按銷售收入計(jì)入應(yīng)納稅所得額中。
在第二種方式下，甲方在投資時(shí)的稅務(wù)處理和第一種方式相同，甲、乙從合營(yíng)企業(yè)分配固定利潤(rùn)或提取固定比例的銷售收入時(shí)按股息、紅利計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。合營(yíng)企業(yè)接受土地使用權(quán)投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。
在第三種方式下，甲方應(yīng)當(dāng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。合營(yíng)企業(yè)應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。
四、房地產(chǎn)合作開發(fā)納稅籌劃――以土地增值稅為例
甲公司和乙公司共同成立丙房地產(chǎn)公司，專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2014年普通商品房的總面積10000平方米，平均銷價(jià)4200元/平方米，售價(jià)總額為4200萬(wàn)元。取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額為450萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本2025萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用225萬(wàn)。假設(shè)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5‰、教育費(fèi)附加征收率為3%、營(yíng)業(yè)稅稅率5%。假設(shè)在計(jì)算土地增值稅收時(shí)，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息費(fèi)用均可列入扣除項(xiàng)目金額。
（1）籌劃前
銷售普通商品房收入：4200萬(wàn)元
允許扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+其他扣除項(xiàng)目
=450+2025+225+4200×5%×（1+7%+3%）+（450+2025）×20%=3426萬(wàn)元
增值額=4200-3426=774萬(wàn)元
增值率=774/3426=22.59%
應(yīng)納土地增值稅額=774×30%=232.2萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅<房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)入管理費(fèi)用>）
=4200-450-2025-225-4200×5%×（1+7%+3%）-232.2=1036.8萬(wàn)元
（2）籌劃方法1
現(xiàn)丙公司將房?jī)r(jià)由每平方米4200元降低到每平方米4125元，其他資料不變。
銷售普通商品房收入：4125萬(wàn)元
允許扣除項(xiàng)目金額：450+2025+225
+4125×5%×（1+7%+3）+（450+2025）×20%=3421.88萬(wàn)元
增值額=4125-3421.88=703.12萬(wàn)元
增值率=703.12/3421.88=20.55%
應(yīng)納土地增值稅=703.12×30%=
210.94萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金
=4125-450-2025-225-4125×5%×（1+7%+3%）-210.94=987.19萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)比籌劃前降低1036.8-987.19=49.61萬(wàn)元
雖然單價(jià)下降，總收入下降75萬(wàn)元，但實(shí)際稅前利潤(rùn)只比原來降低了49.61萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)降低的金額低于銷售收入的減少額，主要是由于籌劃后比籌劃前繳納土地增值稅少。
（3）籌劃方法2
現(xiàn)丙公司將房?jī)r(jià)降到每平方米4100元，其他資料不變。
銷售普通商品房收入：4100萬(wàn)元
允許扣除項(xiàng)目金額：450+2025+225
+4100×5%×（1+7%+3%）+（450+
2025）×20%=3420.5萬(wàn)元
增值額=4100-3420.5=679.5萬(wàn)元
增值率=679.5/33420.5=19.87%
<20%
應(yīng)納土地增值稅=0萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金=4100-450-2025-225-4100×5%×（1+7%+3%）=1174.5萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)比籌劃前增加1174.5-1036.8=137.7萬(wàn)元
雖然房屋單價(jià)降低100元，總的銷售收入降低100萬(wàn)元，但實(shí)際稅前利潤(rùn)反而比原來增加了137.7萬(wàn)元，其中籌劃方法2比籌劃前少交土地增值稅232.2萬(wàn)元，對(duì)稅前利潤(rùn)產(chǎn)生積極影響。
（4）籌劃方法3
現(xiàn)丙公司將房?jī)r(jià)提高到每平方米4275元，其他條件不變
銷售普通商品房收入：4275萬(wàn)元
允許扣除項(xiàng)目金額：450+2025+225
+4275×5%×（1+7%+3%）+（450+
2025）×20%=3430.13萬(wàn)元
增值額=4275-3430.13=844.87萬(wàn)元
增值率=844.87/3430.13=24.63%
應(yīng)納土地增值稅額=844.87×30%
=253.46萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金
=4275-450-2025-225-4275×5%×（1+7%+3%）-253.46=1086.42萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)比籌劃前增加1086.42-1036.8=49.62萬(wàn)元
所謂納稅籌劃，是指納稅人通過對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。就企業(yè)來說，納稅籌劃有助于提高企業(yè)的的財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)水平，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析
在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中，從土地使用權(quán)出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等各個(gè)環(huán)節(jié)，共涉及11個(gè)稅種，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅（外資和外國(guó)企業(yè)所得稅）、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅和契稅。本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的籌劃進(jìn)行相關(guān)介紹。
（一）營(yíng)業(yè)稅籌劃
1.計(jì)稅依據(jù)的稅務(wù)籌劃
營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)額×稅率，顯然，合理降低營(yíng)業(yè)額可以降低應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，仍需將其包括在營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，也就不用征收營(yíng)業(yè)稅。
2.利用稅率不同的籌劃
營(yíng)業(yè)稅有九種稅目，稅率各不相同。銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以為房地產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。
3.利用營(yíng)業(yè)稅相關(guān)優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)業(yè)稅的主要優(yōu)惠政策有：
（1）企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接收投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅；（2）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅；（3）房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。
（二）土地增值稅籌劃
1.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃
土地增值稅的優(yōu)惠政策中規(guī)定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。納稅人在實(shí)際操作中可以通過降低售價(jià)來降低增值率的方法，使其降至20%以下，從而達(dá)到免稅的目的。
2.利用加計(jì)扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行納稅籌劃――借款利息扣除方法的運(yùn)用
目前稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金五個(gè)部分。除此之外，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。扣除項(xiàng)目中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)來對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃。
3.利用土地增值稅優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的其他優(yōu)惠政策：
（1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的，免予征收土地增值稅。
（2）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值稅。
此條優(yōu)惠政策的補(bǔ)充說明是：建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成之后向客戶收取代建收入的行為，免予增收土地增值稅。
除了上述三個(gè)優(yōu)惠政策以外，還應(yīng)知道：因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)和在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中去的，免征土地增值稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中應(yīng)注意的問題
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實(shí)際效益。一個(gè)切實(shí)可行的籌劃方案必須是和企業(yè)的實(shí)際情況相聯(lián)系，并且在某個(gè)時(shí)點(diǎn)或某個(gè)時(shí)期進(jìn)行的，而不是隨意生搬硬套一個(gè)完整的籌劃方案。對(duì)于籌劃方法的實(shí)際應(yīng)用，主要有以下三點(diǎn)思考：
第一、通過上文分析營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅籌劃的方法，我們知道納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種，還應(yīng)該考慮各稅種之間的關(guān)系，要結(jié)合企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)進(jìn)行整體籌劃，提高企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)，保證企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。
第二、房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)，還要進(jìn)行必要的成本收益分析，做到稅收成本最小化，整體收益最大化，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行各方面的考慮，充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。例如本文中利用土地增值稅臨界點(diǎn)籌劃的案例，就需要綜合考慮各方面因素，使收益大于成本，否則，籌劃就失去了意義。
第三、我國(guó)稅法改革一直在穩(wěn)步前進(jìn)，稅收政策不斷完善，必須及時(shí)學(xué)習(xí)和熟悉稅法、相關(guān)條例和實(shí)施細(xì)則的具體內(nèi)容，做到與時(shí)俱進(jìn)，使稅收籌劃方案與稅收政策時(shí)刻保持一致。
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，除本文講到的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅的籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說也是非常關(guān)鍵的，在這里就不過多闡述。通過本文分析可以知道，做好納稅籌劃工作是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的必修課，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的有力保證，必須予以重視。
參考文獻(xiàn)：
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【摘要】 土地增值稅,是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人,就其取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額(轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額)和稅法規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。
【關(guān)鍵詞】 土地增值稅;免稅待遇;納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,增值額小,計(jì)稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負(fù)就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性,不能不考慮成本。
一、下列房產(chǎn)免征土地增值稅
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅;(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅;(3)對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資聯(lián)營(yíng)的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅,投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅;(4)企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅;(5)對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅;(6)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。
二、納稅籌劃的基本方法
(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn),通過防止適用稅率的爬升來降低稅負(fù),這種方法計(jì)算比較復(fù)雜,因?yàn)槎惵什町惼毡榇嬖?所以適用范圍較大。(2)扣除法?？鄢ㄊ峭ㄟ^增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對(duì)節(jié)減稅額的納稅籌劃方法,這種方法既可以實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對(duì)額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對(duì)收益的納稅籌劃方法,這種方法利用延緩納稅,取得資金的時(shí)間價(jià)值,幾乎所有企業(yè)都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。
三、充分計(jì)列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出
現(xiàn)行土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除,同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開始成本之和(以下簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”)的5%計(jì)算扣除;二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,可按上述“合計(jì)數(shù)“的10%計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出。在實(shí)際操作中,以上兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”必然存在差異。因?yàn)榈谝环N方法中允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息和第二種方法中“合計(jì)數(shù)”的5%(即因包括利息費(fèi)用而增加的部分)不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃,就要比較這兩者的高低,選擇其中扣除利息較高者對(duì)應(yīng)的方法,作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息費(fèi)用較高,應(yīng)選用第一種方法,單獨(dú)計(jì)算利息支出;否則,應(yīng)選用后一種方法,按“合計(jì)數(shù)”的10%扣除全部費(fèi)用。
充分利用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除實(shí)施稅務(wù)籌劃,《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè),可按“合計(jì)數(shù)”的20%加計(jì)扣除項(xiàng)目金額,其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí),不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目,應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除,實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃,而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。
綜上所述,土地增值稅是一個(gè)比較新的稅種,其稅負(fù)比較重。對(duì)于土地增值稅的納稅籌劃主要圍繞兩個(gè)方面:一是盡量地分解收入,包括將裝修收入從中分解出去,也可以適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格;二是適當(dāng)?shù)卦黾佣惽翱鄢囊恍┏杀竞唾M(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)商可以靈活運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策,根據(jù)市場(chǎng)行情和自己的實(shí)際情況,采取適當(dāng)降低房地產(chǎn)售價(jià),提高資金利用率,增加稅法規(guī)定范圍內(nèi)的扣除項(xiàng)目金額來控制、降低增值額(如加大公共設(shè)施投入、改善住房環(huán)境,提高房屋質(zhì)量)等方法,減少稅金支出,使自己在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中贏得市場(chǎng)。
關(guān)鍵詞：土地增值稅;納稅籌劃;對(duì)策建議
一、引言
納稅籌劃有著長(zhǎng)久的歷史，西方發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于納稅籌劃有著較為深入的研究。目前對(duì)于納稅籌劃的概念并不統(tǒng)一，一般認(rèn)為納稅籌劃是在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，通過合理的手段，對(duì)納稅主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅收方面的事先安排，最終達(dá)到少繳或者不繳稅的目的，從而降低企業(yè)整體稅負(fù)。納稅籌劃的主要特點(diǎn)包括合法性、事先性和風(fēng)險(xiǎn)性。土地增值稅的籌劃可以從納稅人身份、納稅時(shí)間、稅率選擇等方面進(jìn)行。
二、土地增值稅的籌劃方式
（一）稅率選擇方面的籌劃
我國(guó)的稅法對(duì)于土地增值稅的稅率有著明確的規(guī)定，該稅的起征點(diǎn)為增值率20%以上，分為四檔，不同的增值率對(duì)應(yīng)著不同的稅率，最低的稅率為30%，具體的稅率及企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)水平統(tǒng)計(jì)如表1所示。
通過表1可以看出，企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)與土地增值值率呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，即增值率越高，企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)越大，可以通過控制增值率的方式來進(jìn)行稅率籌劃，對(duì)于增值率低于20%的，將免征土地增值稅。尤其是一些企業(yè)商品房的增值率剛剛超出20%的，可以通過籌劃的方式來免交土地增值稅。但是，并不是為了免繳土地增值稅而刻意把增值率控制在20%以內(nèi)，這一做法帶來的減稅效益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)的整體收益。可以通過對(duì)收入進(jìn)行分拆的方式，控制增值率，即把一些收入從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，如把房屋的一些設(shè)施進(jìn)行分離，分開確認(rèn)收入，從而減少房屋轉(zhuǎn)讓的收入，降低轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額。此外，可以在成本方面進(jìn)行籌劃，對(duì)一些稅法允許抵扣的支出，通過合法的手段，擴(kuò)大成本的支出，降低整體的增值額，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
（二）稅收優(yōu)惠方面的籌劃
在土地增值稅方面，有一些免稅的優(yōu)惠條款，企業(yè)可以通過合理利用這些條款，達(dá)到免稅的目的。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以入股方式進(jìn)行投資的免征土地增值稅，具體包括以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或者聯(lián)營(yíng)的，在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的過程中，投資方免征土地增值稅。這一條款對(duì)于有計(jì)劃進(jìn)行投資的房地產(chǎn)企業(yè)來說可以適當(dāng)利用，和直接銷售商品房再以現(xiàn)金的方式來投資入股相比，企業(yè)的稅負(fù)大大降低。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對(duì)于捐贈(zèng)有著免稅的規(guī)定，可以通過我國(guó)境內(nèi)的非營(yíng)利組織、國(guó)家機(jī)關(guān)單位等，將房屋的產(chǎn)權(quán)或者土地使用權(quán)贈(zèng)與民政、教育及其他社會(huì)福利事業(yè)等，在稅法的規(guī)定中，這不需要繳納土地增值稅。雖然捐贈(zèng)不能帶來直接的經(jīng)濟(jì)利益，但是企業(yè)的社會(huì)效益有時(shí)候要大于一定的直接經(jīng)濟(jì)利益，企業(yè)可以通過這一方式，提升社會(huì)美譽(yù)度，和當(dāng)?shù)卣愫藐P(guān)系。
需要注意的是，每個(gè)地區(qū)對(duì)于土地增值稅的優(yōu)惠政策有所區(qū)別，在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，要明確當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，從多個(gè)方面對(duì)稅收優(yōu)惠政策加以利用，以期獲得最大的稅負(fù)減免。房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)調(diào)整的情況下，需要積極地進(jìn)行納稅籌劃，降低企業(yè)的稅負(fù)水平。總之，企業(yè)可以通過稅法的優(yōu)惠政策來進(jìn)行相關(guān)的籌劃，最終達(dá)到降低稅負(fù)或者不繳稅的目的。
（三）納稅時(shí)間方面的籌劃
延遲納稅是納稅籌劃的重要組成部分，表面上延遲納稅無法為企業(yè)帶來直接的稅負(fù)減免，但是可以為企業(yè)帶來間接的利益。在通貨膨脹較為嚴(yán)重的情況下，企業(yè)可以獲得可觀的時(shí)間價(jià)值。一方面，延遲納稅可以為企業(yè)提供短期的流動(dòng)資金，降低企業(yè)的短期籌資成本;另一方面，企業(yè)可以在使用資金期間獲取時(shí)間價(jià)值，即一段時(shí)間后對(duì)稅款進(jìn)行折現(xiàn)，明顯地小于現(xiàn)在的價(jià)值。因此，企業(yè)要盡可能地延遲繳納土地增值稅。我國(guó)稅法對(duì)于企業(yè)延遲納稅有著明確的規(guī)定，對(duì)于客觀原因無法按時(shí)核算或者繳納稅款的，獲得相關(guān)部門的批準(zhǔn)后，可以在一定時(shí)間后在繳納稅款。
此外，納稅時(shí)間的籌劃可以通過預(yù)繳的方式進(jìn)行，在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的第七條中，對(duì)于預(yù)繳土地增值稅有明確的規(guī)定。對(duì)于建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按照0.5%～1%計(jì)征土地增值稅;對(duì)建造的普通住宅，按收入的1%～2%計(jì)征土地增值稅;對(duì)建造的營(yíng)業(yè)用房、寫字樓、度假村、別墅等，按收入的2%～4%計(jì)征土地增值稅。如果企業(yè)預(yù)計(jì)當(dāng)年的土地增值率大于前一年，可以考慮按照上一年的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行土地增值稅的預(yù)繳，差額在年底補(bǔ)繳，這就等于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了差額一年的免費(fèi)使用權(quán)。由于房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款金額較大，如果企業(yè)通過納稅籌劃能夠從中獲得一年的使用權(quán)，等于是一筆無息貸款，對(duì)于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)十分有利，同時(shí)還獲取了其中的貨幣時(shí)間價(jià)值。因此，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，要活用政策，通過合法的手段，適當(dāng)?shù)匮舆t納稅，盡可能地獲取應(yīng)納稅額中的時(shí)間價(jià)值。
三、土地增值稅籌劃案例分析
（一）控制增值率方面的納稅籌劃案例
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2014年8月商品房的銷售額為1.5億元，其中普通住宅銷售額為1億元，別墅銷售額為0.5億元。按照稅法的要求，可以進(jìn)行抵扣的全部金額為1.1億元，其中普通住宅可以抵扣的金額為0.8億元，別墅可抵扣的金額為0.3億元，試對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃。
從該案例可以看出，籌劃的關(guān)鍵在于別墅是否分開進(jìn)行土地增值稅計(jì)算。
如果不分開核算，則整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的增值率為■×100%=36%，適用的土地增值稅稅率為30%，則企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅金額為（1.5-1.1）×30%=0.12億元。
如果把普通住宅和別墅分開核算，則計(jì)算如下。
普通住宅的增值率為■×100%=25%，大于20%的增值率，因此使用30%的土地增值稅稅率，應(yīng)繳納的土地增值稅為（1-0.8）×30%=0.06億元。
別墅的增值額為■×100%=67%，適用的土地增值稅稅率為40%，應(yīng)繳納的土地增值稅為（0.5-0.3）40%-0.3×0.35%=0.065億元，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計(jì)需要繳納的土地增值稅為0.06+0.065=0.125億元，通過與合并計(jì)算對(duì)比，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用合并計(jì)算能夠降低稅負(fù)，減少50萬(wàn)的土地增值稅金額。
該案例還可以通過控制土地增值率來進(jìn)行籌劃，進(jìn)一步降低企業(yè)的應(yīng)納稅額。首先，把普通住宅的增值額控制在20%以內(nèi)，可扣除的金額為x，則■×100%≤20%，得出x=0.8333億元，即只要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本增加330萬(wàn)元，便可以到達(dá)減免稅的目的，減少了企業(yè)600萬(wàn)元應(yīng)繳納的土地增值稅金額。企業(yè)可以考慮在某些環(huán)節(jié)增加企業(yè)的成本支出，在合法的范圍內(nèi)，把成本提高330萬(wàn)元，將為企業(yè)帶來600萬(wàn)元的稅收減免。
（二）購(gòu)房送裝修的納稅籌劃案例
某家房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快回收資金，推出“購(gòu)房送裝修”的促銷方式，以此來吸引購(gòu)房者。該房地產(chǎn)公司目前銷售的總面積為7.8萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目的其他扣除總金額為1.5億元，其他成本費(fèi)用支出為1.7億元，該地普通住宅銷售標(biāo)價(jià)格不超過2.6萬(wàn)/平米，目前有三項(xiàng)銷售方案可供選擇。
方案一：公司按照3000/平米的價(jià)格銷售毛坯房，送精裝修，進(jìn)裝修的費(fèi)用為400/平米，該公司共計(jì)花費(fèi)3120萬(wàn)元裝修費(fèi)用。
方案二：公司直接建成精裝修的房屋，按照3000/平米的價(jià)格直接銷售。
方案三：公司按照2600/平米的銷售，裝修費(fèi)用由該公司的關(guān)聯(lián)物業(yè)公司單獨(dú)收取，然后按照同樣的價(jià)格銷售。此外，房地產(chǎn)公司還在開發(fā)成本中增加700萬(wàn)的投資，多興建商品房的基礎(chǔ)設(shè)施。
分別對(duì)三個(gè)方案的納稅情況進(jìn)行分析。
1. 方案一
應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為78000×0.3×5%=1170萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加為1170×（3%+7%）=117萬(wàn)元。
應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算：增值額為23400-15000-1170-117-3120=3993萬(wàn)元;土地增值稅金額為3993×30%=1197.9萬(wàn)元。
企業(yè)的凈利潤(rùn)為23400-17000-1170-117-3120-1197.9=795.1萬(wàn)元，企業(yè)所得稅金額795.1×25%=198.8萬(wàn)元。
該房地產(chǎn)公司合計(jì)需要繳納的稅款為117+1170+1197.9+198.82683.7萬(wàn)元。
2. 方案二
土地增值稅的增值額為23400-15000-1170-117-3120×（1+20%）=3369萬(wàn)元。
應(yīng)繳納土地增值稅為3369×30%=1010.7萬(wàn)元。
應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅為（23400-17000-1170-117-1010.7-3120）×25%=245.6萬(wàn)元。
企業(yè)共需繳納稅款為117+1170+1010.7+245.6=2543.3萬(wàn)元。
3. 方案三
公司增加投資，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)享受稅收優(yōu)惠，加計(jì)扣除投資金額的20%，則該方案實(shí)際的增值額為20280-（15000+1014+101.4+700+700×20%）=3324.6萬(wàn)元，增值率為■100%=19.61%，小于20%的增值率，因此免交土地增值稅。
該房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)：20280-17000-700-1014-101.4萬(wàn)元，應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅為1464.6×25%=366.2萬(wàn)元。
公司一共需要繳納的稅款為1481.6萬(wàn)元。
通過這三個(gè)方案的比較可以看出，采用方案三能夠最大限度地降低企業(yè)的應(yīng)納稅額。該方案不僅可以降低企業(yè)的應(yīng)納稅額，還可以提升商品房的價(jià)值，能更加有效地吸引購(gòu)房者。
四、結(jié)語(yǔ)
通過兩個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃案例可以看出，合理的納稅籌劃可以有效降低企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的效益。土地增值稅的納稅籌劃要和其他納稅籌劃相結(jié)合，如營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，從企業(yè)的整體出發(fā)來降低稅負(fù)。每個(gè)地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策有所差異，在利用稅收優(yōu)惠政策時(shí)，要結(jié)合實(shí)際情況，最大限度地利用政策，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
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[2]胡亞元.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃[J].財(cái)經(jīng)界，2010（12）.
關(guān)鍵詞：土地增值稅 征稅對(duì)象 增值收入 納稅籌劃
一、引言
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。征收土地增值稅首先要發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，非國(guó)有土地（如集體土地）的轉(zhuǎn)讓以及國(guó)有土地的出讓行為都不征收土地增值稅。增值性收入包括貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入，對(duì)于不產(chǎn)生增值收入的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為不征收土地增值稅。
二、土地增值稅概述
國(guó)家推行土地增值稅的主要目的是抑制房地產(chǎn)投機(jī)，限制濫用耕地行為，同時(shí)調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，保障人民的根本利益。土地增值稅采用超額累進(jìn)稅率，增值收入多的多繳納，增值收入少的少繳納。超額累進(jìn)稅率要求：土地及地上附著物增值額小于等于相關(guān)扣除項(xiàng)目百分之五十的部分，按照百分之三十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項(xiàng)目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項(xiàng)目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的稅率繳納稅金；增值額大于百分之二百的部分，按照百分之六十的稅率繳納稅金。
另外，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還頒布了一條特別規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對(duì)外出售，增值額不超過扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十的部分免征土地增值稅。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理控制土地及地上附著物的增值率，詳細(xì)計(jì)算扣除項(xiàng)目，找出項(xiàng)目增值臨界點(diǎn)，為企業(yè)的合理避稅做出相應(yīng)籌劃。稅務(wù)總局頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》有效的彌補(bǔ)了過去稅法中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收漏洞，但也為房地產(chǎn)稅收籌劃提供了新的利用空間。對(duì)于土地增值稅，我們認(rèn)為還有很大的避稅空間可以利用，其經(jīng)濟(jì)效益還是較為可觀的。
三、土地增值稅的核算與納稅籌劃
（一）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)我國(guó)《稅法》的相關(guān)規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅用于出售時(shí)，倘若房屋增值額在扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十以下，那么無需征收土地增值稅；倘若大于百分之二十，則應(yīng)就其全部增值額征收土地增值稅。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用該稅收優(yōu)惠政策，在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，應(yīng)首先測(cè)定盈虧平衡點(diǎn)，以保證預(yù)期盈利為前提，以遵循市場(chǎng)規(guī)律為原則，合理設(shè)置房產(chǎn)的銷售價(jià)格，爭(zhēng)取將房屋增值額控制在扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十以下，以獲得免征土地增值稅的優(yōu)惠待遇。
（二）采取多元化房產(chǎn)處置方式進(jìn)行納稅籌劃
此處的“多元化”方式主要是指，對(duì)所開發(fā)的房產(chǎn)以出租、銷售、租售并存（先出租后銷售，售后返租）、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資入股、轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（自用自營(yíng)）等。
根據(jù)我國(guó)《稅法》規(guī)定，倘若房地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的房產(chǎn)用于出租或自用，只要產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不予征收土地增值稅。并且所收受的款項(xiàng)和付出的支出在清算時(shí)不列入收入和成本。根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所附屬的物業(yè)開發(fā)商無需繳納土地增值稅。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身實(shí)際情況，并在不違背未來發(fā)展戰(zhàn)略的情況下適當(dāng)選擇自行管理物業(yè)。既可以降低企業(yè)所需承擔(dān)的稅務(wù)成本，也可延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。 而延遲土地增值稅的納稅時(shí)間需要與所獲得的資金時(shí)間價(jià)值和資金風(fēng)險(xiǎn)因素等共同考慮，以及兼顧衡量房產(chǎn)隨市場(chǎng)而產(chǎn)生的增值。
由于將開發(fā)產(chǎn)品改為自用自營(yíng)所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移而無需繳納土地增值稅。因此，除物業(yè)之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)市場(chǎng)前景較佳時(shí)選擇適當(dāng)留取部分房產(chǎn)自持，不僅可以不繳納土地增值稅，還可以坐享房產(chǎn)升值。而此項(xiàng)選擇的前提，需要首先服從于企業(yè)的實(shí)際情況與未來發(fā)展要求；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)此進(jìn)行充分調(diào)研，研究此項(xiàng)舉措的實(shí)際可行性。
（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)我國(guó)《稅法》的目的和要求，為了充分調(diào)動(dòng)納稅人的納稅積極性并在一定程度上減輕其納稅成本，允許在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)從其收入中扣除部分項(xiàng)目和金額。從征稅對(duì)象上可以大致劃分為以下幾類：土地使用權(quán)的取得成本；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅金（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等）；舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的評(píng)估價(jià)格等。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時(shí)可以對(duì)此加以利用，以減輕稅負(fù)。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)開發(fā)時(shí)適當(dāng)采取合理方式增加收入中的可扣除項(xiàng)目和金額。比如，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中可以適當(dāng)增設(shè)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共配套費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、前期工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，通過增設(shè)扣除項(xiàng)目和相應(yīng)扣除金額以降低土地增值額，從而減少土地增值稅的納稅成本。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的房產(chǎn)可能不僅涉及普通住宅，還會(huì)有其他類型用房。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)可扣除成本進(jìn)行分?jǐn)?。通常的分?jǐn)偡椒ㄓ袃煞N，即“建筑面積分?jǐn)偡ā被颉皩痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ā薄＞烤惯x擇哪種方式，房地產(chǎn)企業(yè)還需根據(jù)自身實(shí)際狀況，進(jìn)行合理選擇。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國(guó)非住宅房屋增值額較大、毛利較高，企業(yè)稅負(fù)較重。對(duì)此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在分配可扣除項(xiàng)目和成本時(shí)，盡量使車庫(kù)、店面等非住宅部分（多分?jǐn)傄恍?，以減少其增值額，從而降低土地增值稅納稅成本。
（四）利用加計(jì)扣除政策進(jìn)行納稅籌劃
在我國(guó)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在允許扣除土地使用權(quán)的取得成本和房產(chǎn)開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加計(jì)百分之二十予以扣除。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時(shí)可以對(duì)此加以利用，以減輕稅負(fù)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，開發(fā)間接費(fèi)是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個(gè)重點(diǎn)。該費(fèi)用主要是指房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的一系列直接費(fèi)用支出，比如房屋修理費(fèi)、累計(jì)折舊、工資及福利費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。前文已述，房地產(chǎn)開發(fā)成本是土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)的可扣除項(xiàng)目之一，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以將其扣除。除此之外，根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》，該部分費(fèi)用還能再享受百分之二十的加計(jì)扣除。
對(duì)這部分房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，企業(yè)在賬務(wù)處理時(shí)很容易將其與管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用相混淆。而根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》，只有當(dāng)管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用不超過土地使用權(quán)的取得成本與開發(fā)成本合計(jì)數(shù)的百分之五，方可扣除。倘若房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理時(shí)誤將房產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入了管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用，一旦超過百分之五的限額規(guī)定，就無法享受全額扣除，需要多交土地增值稅。反之，倘若房產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用被正確歸集計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，那么不僅能夠獲得全額扣除，還能再行享受百分之二十的加計(jì)扣除。因此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)此嚴(yán)加把握，爭(zhēng)取降低土地增值稅納稅成本。
（五）利用借款利息扣除進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)借款利息的扣除可以通過兩種方式來計(jì)算：
（1）第一種方式要求納稅人能夠?qū)⒔杩罾⒅С銮逦姆謹(jǐn)偟礁鞣慨a(chǎn)項(xiàng)目中，并且可以提供銀行的貸款證明，那么在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，可以扣除的費(fèi)用為：
可扣除部分*=借款利息+（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×5%
（2）第二種方式是納稅人在無法滿足第一種方式所要求的條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可以扣除的費(fèi)用為：
可扣除部分**=（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×10%
兩種方式之間的差額=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×5%-（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×10%=借款利息-（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×5%
所以，當(dāng)借款利息大于（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×5%時(shí)，企業(yè)應(yīng)該采用第一種方式進(jìn)行扣除；反之則應(yīng)該采用第二種方式。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，關(guān)于土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種方式進(jìn)行合理的納稅籌劃。至于究竟選擇哪一種方法，企業(yè)則應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身特點(diǎn)和未來發(fā)展戰(zhàn)略靈活選擇。有效的納稅籌劃并非等價(jià)于偷稅漏稅，而是一種在不違背我國(guó)稅法要求的基礎(chǔ)上的合理籌措。選擇最合宜的土地增值稅納稅籌劃方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，從而爭(zhēng)取盡可能多的經(jīng)濟(jì)利益，是我們堅(jiān)持不懈的方向和目標(biāo)。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)我國(guó)土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅的。3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營(yíng)行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤(rùn)。（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)我國(guó)房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。鑒于全國(guó)推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開始。我國(guó)房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。
房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問題
（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門相對(duì)于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國(guó)家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個(gè)過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化目前，我國(guó)的稅收法律制度尚且不完善，國(guó)家各個(gè)部門不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國(guó)家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。
在長(zhǎng)達(dá)兩年甚至持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)家宏觀調(diào)控中，國(guó)家明確要抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。
本文作者：孟琦工作單位：上海越商企業(yè)發(fā)展股份有限公司
