開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)銷售建議方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià);核心課程;軟件教學(xué)

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的人才需求日漸增加，高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需，顯得尤為重要。職業(yè)技能導(dǎo)向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來(lái)確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進(jìn)的課程，是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)的一種，高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)核心課程適當(dāng)融入軟件輔助教學(xué)，對(duì)提高學(xué)生興趣，增強(qiáng)實(shí)踐動(dòng)手能力具有重要意義。

一、職業(yè)技能的構(gòu)成

從高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來(lái)看，畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房地產(chǎn)測(cè)繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作，也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的工作。過(guò)于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)該先對(duì)適應(yīng)市場(chǎng)所需的典型工作崗位進(jìn)行分析，針對(duì)崗位所需的核心職業(yè)技能進(jìn)行課程設(shè)置。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)估價(jià)公司＼&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，撰寫(xiě)相關(guān)報(bào)告并歸檔＼&房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建專員＼&房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程;負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等＼&房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專員＼&房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設(shè)計(jì)的形象力和創(chuàng)造力，較強(qiáng)的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營(yíng)銷方案的組織和實(shí)施工作。＼&][房地產(chǎn)銷售代表＼&房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售部

房地產(chǎn)中介公司＼&開(kāi)展樓盤資料調(diào)查，搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識(shí)、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。＼&房地產(chǎn)估價(jià)師助理＼&房地產(chǎn)估價(jià)公司

土地估價(jià)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線。＼&]

二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建

根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個(gè)主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)估價(jià)方法、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷和房地產(chǎn)銷售技巧，各門課程和職業(yè)能力的對(duì)接情況見(jiàn)表二。

表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)核心課程技能考核項(xiàng)目與要求

[課程＼&主要教學(xué)內(nèi)容＼&技能考核項(xiàng)目與要求＼&房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理＼& 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理策略＼&能編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建計(jì)劃＼&房地產(chǎn)估價(jià)方法＼&房地產(chǎn)估價(jià)的一般原理和估價(jià)方法＼&能正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，測(cè)算房?jī)r(jià)＼&房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研＼&市場(chǎng)調(diào)查和分析的方法，熟悉本地房地產(chǎn)市場(chǎng)＼&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和分析方法進(jìn)行調(diào)研＼&房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷＼&房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本原理和方法＼&能編制房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案＼&房地產(chǎn)銷售技巧＼&房地產(chǎn)商品推銷活動(dòng)的基本規(guī)律和實(shí)用技巧。＼&能運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧＼&]

三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實(shí)現(xiàn)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理課程的軟件輔助教學(xué)

房地產(chǎn)報(bào)建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，可以采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實(shí)際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位，體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實(shí)訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競(jìng)標(biāo)、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計(jì)、建筑工程、市場(chǎng)營(yíng)銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運(yùn)營(yíng)、資本管理，模擬房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作，體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報(bào)表業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)分析，對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析。系統(tǒng)地模擬政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控工具，包括首付比例調(diào)整、貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整、限價(jià)房、土地供給調(diào)控等，在實(shí)驗(yàn)中具備良好的互動(dòng)性，可以對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果互相挑錯(cuò)打分，指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí)，共同提高。

具體實(shí)施如下：全班同學(xué)分為6～8個(gè)小組，分別組建一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開(kāi)發(fā)公司在給定的市場(chǎng)規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個(gè)開(kāi)發(fā)程序。最后通過(guò)分析各公司財(cái)務(wù)報(bào)告業(yè)績(jī)，并結(jié)合學(xué)生實(shí)驗(yàn)表現(xiàn)，對(duì)學(xué)生進(jìn)行成績(jī)?cè)u(píng)定。該沙盤模擬共分兩期進(jìn)行，一期開(kāi)發(fā)普通住宅，二期開(kāi)發(fā)別墅，各期開(kāi)發(fā)的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目見(jiàn)圖一。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)沙盤主要訓(xùn)練項(xiàng)目包括組建團(tuán)隊(duì)和角色分配、市場(chǎng)調(diào)查、獲得土地、項(xiàng)目定位、投融資預(yù)算、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)與工程管理和市場(chǎng)推廣銷售等八項(xiàng)，涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容，實(shí)踐性和趣味性較強(qiáng)。這種類似于競(jìng)爭(zhēng)游戲的體驗(yàn)式教學(xué)方式，有助于提高學(xué)生的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力和溝通能力，學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段，在使用過(guò)程中需注意學(xué)時(shí)分配，建議分3天連續(xù)進(jìn)行，每天6學(xué)時(shí)。

2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)

房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識(shí)、客戶服務(wù)技巧和較強(qiáng)的分析判斷能力，可以通過(guò)某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來(lái)實(shí)現(xiàn)。以樂(lè)天租售管理軟件校園版為例，先由教師對(duì)要樂(lè)天租售系統(tǒng)的每個(gè)模塊的功能進(jìn)行實(shí)際操作演練，使學(xué)生在觀摩、了解、認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際操作，教師通過(guò)反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生，使學(xué)生熟練掌握樂(lè)天租售系統(tǒng)的各個(gè)功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個(gè)模塊：

一是通過(guò)房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計(jì)規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。

二是通過(guò)客戶資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過(guò)客戶資料快速查看客戶購(gòu)房檔案、查詢等日常操作。

三是通過(guò)員工資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細(xì)資料的新增、修改、刪除操作。

四是售前策劃模塊，通過(guò)付款方式模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過(guò)定價(jià)試算模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過(guò)定價(jià)試算給各個(gè)單元設(shè)置單價(jià);通過(guò)調(diào)價(jià)模塊的學(xué)習(xí)，掌握對(duì)現(xiàn)有房屋的價(jià)格進(jìn)行調(diào)價(jià)操作。

以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的，在輔助教學(xué)過(guò)程中，注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的，更貼近實(shí)踐，可以考慮設(shè)置單獨(dú)的一個(gè)實(shí)訓(xùn)周來(lái)完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。

信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法，通過(guò)對(duì)銷售拜訪流程的逐步展開(kāi)和仿真場(chǎng)景視頻的嵌入式教學(xué)，模擬真實(shí)場(chǎng)景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動(dòng)式教學(xué)為主，讓學(xué)生在現(xiàn)場(chǎng)演練中體會(huì)到銷售的樂(lè)趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營(yíng)銷典型職業(yè)任務(wù)，培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力，讓學(xué)生在真實(shí)業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過(guò)程;學(xué)會(huì)并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實(shí)商務(wù)溝通過(guò)程，有拜訪準(zhǔn)備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢(shì)、獲得承諾、拜訪評(píng)估五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時(shí)授課中，注意增加討論和互動(dòng)環(huán)節(jié)。

3.關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，撰寫(xiě)報(bào)告的職業(yè)技能，可以選用市場(chǎng)調(diào)研實(shí)踐教學(xué)軟件，學(xué)生以教師設(shè)置的實(shí)驗(yàn)要求為目標(biāo)，以市場(chǎng)調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的整個(gè)過(guò)程，根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實(shí)驗(yàn)任務(wù)。確定調(diào)研課題，設(shè)計(jì)調(diào)研方案、調(diào)研問(wèn)卷、抽樣方案，培訓(xùn)調(diào)查人員，搜集并分析資料，見(jiàn)圖二。流程設(shè)計(jì)貼近現(xiàn)實(shí)生活，讓學(xué)生積極動(dòng)手的同時(shí)也增強(qiáng)了未來(lái)實(shí)習(xí)工作的適應(yīng)性，建議單獨(dú)安排實(shí)訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。

4.關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程的軟件輔助教學(xué)

學(xué)生分小組分別組建公司，系統(tǒng)提供全國(guó)市場(chǎng)分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競(jìng)爭(zhēng)，在全國(guó)不同的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)，制定自己的市場(chǎng)開(kāi)拓計(jì)劃，公司需要尋求最大市場(chǎng)份額和實(shí)際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點(diǎn)，尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場(chǎng)份額最大，可實(shí)際模擬價(jià)格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤(rùn);在銷售途徑上，系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標(biāo)的方式，增加實(shí)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)性。可分四個(gè)季度進(jìn)行，學(xué)生可以進(jìn)行多個(gè)產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品促銷的過(guò)程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊，便于學(xué)生查看前一個(gè)季度或者前幾個(gè)季度的產(chǎn)品詳細(xì)銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場(chǎng)活動(dòng)，將市場(chǎng)營(yíng)銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化，如產(chǎn)品等級(jí)指數(shù)、品牌知名度、市場(chǎng)開(kāi)拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽(yù)度，并提供相關(guān)合理算法，學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷的影響，并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷，合理地制定各項(xiàng)營(yíng)銷戰(zhàn)略。

市場(chǎng)營(yíng)銷模擬軟件的使用很像一場(chǎng)比賽，學(xué)生激發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力，同時(shí)對(duì)參加高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ)，建議穿插在平時(shí)授課中。

5.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)課程的軟件輔助教學(xué)

例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評(píng)估軟件，業(yè)務(wù)員承接項(xiàng)目之后在系統(tǒng)中錄入項(xiàng)目的基本信息，勘察人員接收到項(xiàng)目信息實(shí)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行勘察，估價(jià)師根據(jù)勘察報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測(cè)算方法來(lái)測(cè)算得出結(jié)果，系統(tǒng)提供了5種基本方法（包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法與基準(zhǔn)地價(jià)法）來(lái)輔助測(cè)算，測(cè)算完成后出具技術(shù)報(bào)告。測(cè)算房?jī)r(jià)的職業(yè)技能主要通過(guò)課堂講授來(lái)完成，較少使用軟件教學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)公司使用估價(jià)軟件的也不多。

高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)途徑之一，基本上學(xué)生對(duì)于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合，真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇

房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展，不過(guò)也產(chǎn)生了很多的泡沫，導(dǎo)致全球金融危機(jī)到來(lái)之后我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機(jī)。為了應(yīng)付這次危機(jī)，我們相處了很多的辦法，但是都是治標(biāo)不治本，所以我們一定要相處一個(gè)號(hào)的辦法和計(jì)劃來(lái)。

一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案必須有一個(gè)好的銷售計(jì)劃書(shū)，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。

1.房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷計(jì)劃十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃包括：

1.計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。

4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5.市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。

6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么？誰(shuí)去做？什么時(shí)候做？費(fèi)用多少？

7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支。

8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。

一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1.市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買行為的趨勢(shì)。

2.產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)的資料。

3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析

應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；銷售環(huán)節(jié)；財(cái)務(wù)內(nèi)控；管理方法

前言

在現(xiàn)階段，我國(guó)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有一個(gè)共性的問(wèn)題，就是在銷售環(huán)節(jié)都存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，究其原因是由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化和改革，很多的經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)政策都發(fā)生了一定的變化，在新形勢(shì)下，由于房地企業(yè)沒(méi)有對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行深入的把控和了解，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法適應(yīng)新形勢(shì)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，從而導(dǎo)致一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了非常不利的影響，導(dǎo)致與企業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在不穩(wěn)定的因素，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的必要性分析

我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和預(yù)算審計(jì)方面都普遍的存在不科學(xué)的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制和管理制度上都缺乏一套科學(xué)的管理方法，與企業(yè)相關(guān)的各項(xiàng)制度也不夠完善，往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算上達(dá)不到企業(yè)的需求標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段，我國(guó)的財(cái)務(wù)功能相對(duì)比較單一，很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)職能的認(rèn)識(shí)上還停留在簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算上，所以失去了財(cái)務(wù)本身的職能和意義。所以加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，提高財(cái)務(wù)人員工作效率和職業(yè)素養(yǎng)，是非常必要的。（1）房地產(chǎn)行業(yè)的銷售環(huán)節(jié)存在一定的特殊性，它不同于其他行業(yè)資金回籠的方式，在銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)商品具有期房和現(xiàn)房?jī)煞N形態(tài)，本身具有高風(fēng)險(xiǎn)和高價(jià)值等特點(diǎn)。所以在銷售環(huán)節(jié)，預(yù)售的銷售方式是房產(chǎn)企業(yè)主要的銷售方式，買家可以先交預(yù)付款，房產(chǎn)企業(yè)可以先不用交付房產(chǎn)，通過(guò)簽訂相關(guān)的合同，進(jìn)行商品的銷售。由于特殊的交易方式，致使在資金回收方面也存在一定的特殊性，有些買家可以全款購(gòu)買，很大一部分買家需要通過(guò)銀行貸款的方式進(jìn)行分期付款，所以在房產(chǎn)企業(yè)資金回籠的過(guò)程中，經(jīng)歷了很多環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)的不可控因素也隨之增多，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，都可能導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)資金回籠緩慢的現(xiàn)象發(fā)生。所以加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義[1]。（2）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理制度形成的必要手段，科學(xué)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，可以促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)和健康的發(fā)展，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷的提升，從而提高企業(yè)在眾多房產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)健全的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理制度，可以使企業(yè)內(nèi)部各部門職能的考核和管理具有一定的科學(xué)性和規(guī)范性。對(duì)部門的責(zé)任和職責(zé)進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，加強(qiáng)工作人員之間的工作聯(lián)系，明確企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，從而提高企業(yè)各個(gè)部門的工作效率。（3）加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，保證務(wù)會(huì)計(jì)資料具有一定的真實(shí)性，對(duì)于加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的資料管理具有一定的積極意義，同時(shí)提高了資料的審核力度，確保公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性，規(guī)范的財(cái)務(wù)控制管理制度，對(duì)于提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素養(yǎng)方面都有一定的作用[1]。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理中存在的一些問(wèn)題分析

（1）在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)職能得不到應(yīng)有的體現(xiàn)

我國(guó)目前房產(chǎn)銷售部門的職能普遍都有被放大的現(xiàn)象，在財(cái)務(wù)收款和其他的銷售環(huán)節(jié)，銷售人員過(guò)多的干預(yù)導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員的職能被弱化，僅僅是依據(jù)票據(jù)進(jìn)行收款，對(duì)于收款的性質(zhì)和其他因素沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督和復(fù)核，對(duì)于合同價(jià)格的審核往往都是事后審核，不具有代表性。由于銷售人員的流動(dòng)性相對(duì)很大，對(duì)于事后審核出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，已經(jīng)無(wú)法找到相關(guān)的責(zé)任人，從而給企業(yè)帶來(lái)的巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（2）房產(chǎn)企業(yè)對(duì)于收復(fù)款項(xiàng)的控制環(huán)節(jié)相對(duì)薄弱

房產(chǎn)行業(yè)在銷售過(guò)程中，需要經(jīng)歷很多款項(xiàng)的收復(fù)，過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，由于缺乏相應(yīng)的控制和管理，無(wú)法確保每個(gè)應(yīng)收款環(huán)節(jié)的及時(shí)性，這也是制約相關(guān)房產(chǎn)企業(yè)工作效率提升的一個(gè)重要因素，由于一些資金的回收不及時(shí)，直接導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)行上存在一定的壓力，使企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常的運(yùn)行。基于以上的情況分析，需要加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，使內(nèi)控管理具有一定的科學(xué)性和規(guī)范性，從而實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款的及時(shí)回收。

3實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的方法簡(jiǎn)析

（1）完善企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的相關(guān)的制度

建立一個(gè)完善的企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，使企業(yè)更加適應(yīng)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的有效管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的培訓(xùn)，對(duì)新的政策和法規(guī)進(jìn)行有效的把握和了解，使會(huì)計(jì)人員在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)明確自身的職責(zé)和功能，嚴(yán)格把控銷售環(huán)節(jié)每個(gè)關(guān)鍵工作的控制點(diǎn)，樹(shù)立精細(xì)化管理的理念[2]。所以構(gòu)建一個(gè)完善的會(huì)計(jì)管理體系，對(duì)于房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)管理，具有積極的意義。同時(shí)對(duì)于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理，也具有一定的促進(jìn)作用。

（2）培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，建立財(cái)務(wù)與銷售部門的有效合作關(guān)系

財(cái)務(wù)部門與銷售部門的合作在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是非常普遍的，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)，促進(jìn)部門間的合作和互助工作關(guān)系，是非常關(guān)鍵的。團(tuán)隊(duì)意識(shí)對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)而言，具有重要的意義。企業(yè)需要從各個(gè)方面對(duì)企業(yè)的員工進(jìn)行團(tuán)隊(duì)意識(shí)的建設(shè)，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)，注重培養(yǎng)員工之間和部門之間的合作意識(shí)和互助意識(shí)，在具體工作工，以公司的利益為主，嚴(yán)格遵守相關(guān)的財(cái)務(wù)制度，形成和諧的工作氛圍，更有利于房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度的執(zhí)行和推廣。

（3）對(duì)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)兩部門進(jìn)行有效的責(zé)任劃分

建立明確的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)職能劃分的前提是，具有一個(gè)規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行方案，規(guī)范的組織方案，對(duì)于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制具有重要的作用。在建立方案的過(guò)程中，需要遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)，必須保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)安全，確保企業(yè)的財(cái)務(wù)安全。加強(qiáng)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)兩部門的責(zé)任劃分，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制具有決定性作用，在具體的劃分中，使會(huì)計(jì)部門和財(cái)務(wù)部門的職能與責(zé)任更加的明確，使日常工作的分工更加具體，同時(shí)形成了兩者之間互相合作和互相監(jiān)督的工作模式。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)職能的劃分，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)范經(jīng)營(yíng)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（4）培養(yǎng)財(cái)務(wù)專業(yè)型人才

專業(yè)型人才的招募和培養(yǎng)，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)規(guī)范的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理具有重要的意義。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)對(duì)人才的依賴，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，所以培養(yǎng)相關(guān)的財(cái)務(wù)專業(yè)型人才，可以有效的提升企業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)水平，專業(yè)型人才對(duì)于企業(yè)的相關(guān)工作的規(guī)范性具有一定的促進(jìn)作用，可以加強(qiáng)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，提出合理化建議，采取相應(yīng)的預(yù)防措施[2]。在企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理上，使相關(guān)法規(guī)和制度有效的執(zhí)行下去，實(shí)現(xiàn)最終對(duì)財(cái)務(wù)的有效控制。

（5）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)合理的運(yùn)用銷售軟件

房地產(chǎn)銷售軟件的應(yīng)用具體意義在于可以有效的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，提高房產(chǎn)銷售工作的效率，合理的運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶相關(guān)信息的統(tǒng)一存貯和管理，建立房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式對(duì)于擴(kuò)大房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的作用，真正的實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)營(yíng)銷與消費(fèi)者的有效互動(dòng)，使房產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望和需求進(jìn)行全面的了解，消費(fèi)者可以根據(jù)自身的需求，對(duì)購(gòu)買的房產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行更多的咨詢，銷售軟件的運(yùn)用，使銷售和購(gòu)買者建立了有效的交流平臺(tái)，對(duì)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易起到了關(guān)鍵的作用。另一方面，銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立，對(duì)于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)控的管理具有一定的積極作用，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)的建立，可以節(jié)約大量的銷售成本，比如降低采購(gòu)費(fèi)用、人員資訊費(fèi)用、廣告費(fèi)用等等，使財(cái)務(wù)更加快捷和方便的對(duì)營(yíng)銷成本進(jìn)行管理和控制，大大的提高了企業(yè)的營(yíng)銷效率。

4結(jié)束語(yǔ)

銷售環(huán)節(jié)對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，具有重要的意義，它是保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)更大利潤(rùn)空間的基本前提和保障，保證銷售環(huán)節(jié)相關(guān)的工作順利進(jìn)行，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的意義，通過(guò)以上關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)控管理相關(guān)問(wèn)題分析，我們總結(jié)了一些有效的應(yīng)對(duì)措施，不斷的完善企業(yè)相關(guān)的規(guī)章制度，建立規(guī)范的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)管理體系，培養(yǎng)員工的綜合素質(zhì)，提高他們的職業(yè)素養(yǎng)，最大限度的發(fā)揮財(cái)務(wù)內(nèi)控的作用，確保房產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)更加科學(xué)化和規(guī)范化，使房產(chǎn)企業(yè)得到更大的進(jìn)步和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]陳新.完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的探討[J].江蘇商論，2012（21）：251~252.

第4篇

一、明確檔案管理的主要對(duì)象

我們首先要明確一個(gè)概念，房地產(chǎn)企業(yè)管理的檔案不等同于房地產(chǎn)檔案。房地產(chǎn)檔案是指在房地產(chǎn)發(fā)證登記、房地產(chǎn)交易買賣、房屋動(dòng)拆遷、建設(shè)用地及批租用地活動(dòng)中，經(jīng)過(guò)收集、整理、鑒定，形成的反映產(chǎn)權(quán)人、房屋自然狀況及使用土地狀況，應(yīng)當(dāng)歸檔保存的文字材料、計(jì)算材料、圖紙、圖表、照片、錄像帶、錄音帶、磁介質(zhì)軟盤等各種載體內(nèi)容的文件材料。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因而，注定會(huì)產(chǎn)生大量建設(shè)工程類檔案與經(jīng)營(yíng)管理類檔案，它們構(gòu)成了檔案管理工作的主要對(duì)象，這也是本文論述的對(duì)象。

建設(shè)工程類檔案即基建檔案，也屬科技檔案范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是建設(shè)單位，對(duì)于施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位來(lái)講是業(yè)主單位，保管的檔案最多。根據(jù)2002年起施行的《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》要求：在組織工程竣工驗(yàn)收前，應(yīng)提請(qǐng)當(dāng)?shù)氐某墙n案管理機(jī)構(gòu)對(duì)工程檔案進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收；對(duì)列入城建檔案館（室）接收范圍的工程，工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)，向當(dāng)?shù)爻墙n案館（室）移交一套符合規(guī)定的工程檔案。換句話說(shuō)，最后公司內(nèi)部檔案管理員整理歸檔的工程檔案，主要是向城建檔案館（室）移交后剩余的檔案。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理檔案是企業(yè)在房屋經(jīng)營(yíng)、租賃，辦理產(chǎn)權(quán)登記，交易轉(zhuǎn)手過(guò)程中形成的。原來(lái)房屋產(chǎn)別只有直管房產(chǎn)和單位自管房產(chǎn)，而現(xiàn)在私房房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、股份制房產(chǎn)不斷增多，出現(xiàn)了多元化的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)形式的變化頻率加快，房地產(chǎn)買賣、租賃等交易活動(dòng)越來(lái)越多，所涉的部門也越來(lái)越多。筆者現(xiàn)在于成都市房管局下屬的一個(gè)國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作，現(xiàn)在局下屬的單位就有房地產(chǎn)交易中心、房產(chǎn)登記中心、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等不同的企事業(yè)單位。這些單位由于業(yè)務(wù)不同，所以保管的房地產(chǎn)檔案，特別是經(jīng)營(yíng)管理類房產(chǎn)檔案大不相同。

關(guān)于建設(shè)工程類與經(jīng)營(yíng)管理類檔案具體包括哪些檔案，將在第二部分講到。此外，房屋在幾十年的管理過(guò)程中，還涉及很多物業(yè)管理檔案，這些也屬于房地產(chǎn)檔案范疇。由于現(xiàn)在房屋都有專門的物業(yè)公司管理，所以本文就不再做專門論述。

二、檔案管理應(yīng)注重動(dòng)態(tài)性

眾所周知，房屋從準(zhǔn)備修建到竣工，以及產(chǎn)權(quán)的辦理、轉(zhuǎn)移，時(shí)間跨度是很長(zhǎng)的，期間不斷有新的檔案形成。這決定了建設(shè)工程類檔案與經(jīng)營(yíng)管理類檔案不可能像文書(shū)檔案那樣按年度歸檔。動(dòng)態(tài)性管理關(guān)鍵就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的工作進(jìn)行中就重視檔案工作，注重檔案產(chǎn)生時(shí)間上的連續(xù)性。

先談建設(shè)工程類檔案。剛才講到，最后公司內(nèi)部檔案管理員整理歸檔的工程檔案，主要是向城建檔案館移交后剩余的檔案，當(dāng)然這部分檔案數(shù)量也不少，這就意味著我們不能只重視管理日后移交進(jìn)館的檔案。各項(xiàng)目部的檔案資料員應(yīng)該認(rèn)真執(zhí)行《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》，檔案收集應(yīng)按建設(shè)程序劃分為工程準(zhǔn)備階段文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工圖、竣工驗(yàn)收文件五部分。工程檔案管理的動(dòng)態(tài)性，關(guān)鍵就是檔案要持續(xù)性收集，分階段存放。像在工程準(zhǔn)備階段，就要把關(guān)于工程立項(xiàng)的會(huì)議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)講話，專家建議文件，拆遷安置意見(jiàn)、方案，國(guó)土證等收集齊全。準(zhǔn)備階段完后，工程進(jìn)入施工階段，該階段的文件資料最多。項(xiàng)目部有關(guān)人員在制定、填寫(xiě)、審核這些文件時(shí)就應(yīng)特別仔細(xì)，以便檔案資料員收集保管到齊全、有效的文件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是建設(shè)單位，在工程進(jìn)行過(guò)程中，除了本單位產(chǎn)生的檔案外，施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位也應(yīng)該向其移交一些檔案資料。筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)在與施工單位、監(jiān)理單位簽訂有關(guān)合同時(shí)，在合同中寫(xiě)明對(duì)方有義務(wù)提供有關(guān)文件資料。公司項(xiàng)目部有關(guān)人員平時(shí)也應(yīng)主動(dòng)向其他單位征集所需的文件檔案。另外，工程竣工驗(yàn)收合格后，并不意味著就沒(méi)有工程檔案了。比如一些住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格后還涉及路燈安裝、大門修建或某些局部改造，這些工程也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的檔案，并且它們可以不移交進(jìn)檔案館。因此，項(xiàng)目部人員也應(yīng)注意收集這類檔案，日后向公司檔案室移交。筆者所在的公司還專門成立了檔案巡檢小組，堅(jiān)持每季度一次到各項(xiàng)目部檢查指導(dǎo)檔案、文件的管理工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。總之，各項(xiàng)目部的人員要努力做到在工程徹底竣工后，既能向當(dāng)?shù)爻墙n案館（室）移交一套符合規(guī)定的工程檔案，又能向公司內(nèi)部檔案室移交一套完整規(guī)范的檔案。

再談?wù)劷?jīng)營(yíng)管理類檔案的動(dòng)態(tài)管理。當(dāng)今很多房屋還未竣工就開(kāi)始準(zhǔn)備銷售了，所以這類檔案雖產(chǎn)生時(shí)間一般晚于工程檔案，但也必須盡早開(kāi)始重視這類檔案的收集工作。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有專門從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房屋營(yíng)銷工作的人士。所以這部分人士應(yīng)注重經(jīng)營(yíng)類檔案的動(dòng)態(tài)性管理。但筆者認(rèn)為不必把問(wèn)題搞得太復(fù)雜，其實(shí)對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，某個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理類檔案主要就分為兩部分。

第一部分是項(xiàng)目管理類文件。主要由研發(fā)策劃、前期配套、營(yíng)銷策劃等文件組成。項(xiàng)目研發(fā)成果，包括可行性分析、報(bào)告、評(píng)審資料等文件；項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告；項(xiàng)目廣告，包括公司整體形象廣告及相關(guān)報(bào)道，載體形式包括剪報(bào)、刊物等；項(xiàng)目銷售價(jià)格方案、銷售分析、銷售總結(jié)；宗地情況，包括自然條件、社會(huì)條件、競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息等；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)草案相關(guān)文件，概念設(shè)計(jì)相關(guān)文件及項(xiàng)目設(shè)施指導(dǎo)書(shū)，方案設(shè)計(jì)文本及相關(guān)文件，房產(chǎn)證，預(yù)測(cè)報(bào)告，預(yù)售許可證；資產(chǎn)、法務(wù)等相關(guān)合同，等等。

第二部分是房產(chǎn)銷售和租賃檔案。其主體是房屋銷售或租賃過(guò)程中雙方形成的合同。銷售一套房屋就有與之相應(yīng)的一份產(chǎn)權(quán)，就有一套合同及相關(guān)資料，一套合同及相關(guān)資料就組成一卷檔案。因此，合同在房地產(chǎn)檔案數(shù)量中占了很高的比例。這類檔案雖然數(shù)量多，但同一項(xiàng)目的每卷檔案組成基本相同，一般包含房屋買賣合同、買賣合同補(bǔ)充協(xié)議、業(yè)主公約、戶型圖、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、戶主身份證復(fù)印件、定購(gòu)書(shū)等。當(dāng)然還有一些特殊情況，比如某位客戶親筆承諾書(shū)，承諾他首次在本地購(gòu)房，那這份承諾書(shū)最好也應(yīng)放入銷售檔案中。由于同一樓盤中不同房屋購(gòu)買時(shí)間不同，辦理產(chǎn)權(quán)的時(shí)間也不同，這些不確定因素使房產(chǎn)銷售檔案的形成和收集也有時(shí)間上不確定的特點(diǎn)，營(yíng)銷部門人士必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)性管理。所以，一般應(yīng)該是一個(gè)樓盤所有房屋銷售完畢，有關(guān)證件辦理完畢，才能將這些檔案移交給檔案室。

三、檔案管理應(yīng)注重整理環(huán)節(jié)

在檔案管理工作若干環(huán)節(jié)中，整理工作是核心，不僅花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，而且直接關(guān)系到以后的統(tǒng)計(jì)、檢索、查閱等。剛剛講到的動(dòng)態(tài)性管理主要是企業(yè)中相關(guān)職能部門人員的工作，而整理肯定是專職檔案工作者的工作。關(guān)于整理，筆者只談?wù)撊c(diǎn)。

首先是涉及分類。其實(shí)剛才講到的前期有關(guān)部門對(duì)檔案動(dòng)態(tài)性管理，即收集、鑒定等工作搞好了，就已經(jīng)將不同檔案的大類分好了，如此，檔案管理員整理起來(lái)就會(huì)比較順暢。檔案的分類方法有多種，通常有兩種方法：一是按種類分類，即將建設(shè)工程類檔案和經(jīng)營(yíng)管理類檔案分為一級(jí)類目。不同項(xiàng)目的建設(shè)工程檔案都放到一起；不同項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理檔案都放到一起。二是按房地產(chǎn)項(xiàng)目分類，即把具體一個(gè)項(xiàng)目劃分為一個(gè)大類，形成一級(jí)類目，然后將此項(xiàng)目的建設(shè)工程類檔案與經(jīng)營(yíng)管理類檔案作為二級(jí)類目。無(wú)論按哪種方法分類，同一項(xiàng)目的建設(shè)類檔案肯定都是按工程進(jìn)行的時(shí)間先后順序排序，即分階段排序，經(jīng)營(yíng)類檔案應(yīng)把項(xiàng)目管理類與房產(chǎn)銷售類檔案分開(kāi)整理。

第5篇

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心

在買方市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的一切營(yíng)銷活動(dòng)必須以消費(fèi)者需求為核心，以消費(fèi)者為核心，并非單指在營(yíng)銷活動(dòng)前期進(jìn)行消費(fèi)者研究和目標(biāo)市場(chǎng)選擇，更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格確定、渠道選擇和促銷策劃活動(dòng)中滿足消費(fèi)者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面：

1.1分析顧客的服務(wù)需求

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)應(yīng)符合客戶使用的要求。重視物業(yè)的可靠性和完善性，并為購(gòu)房者提供各種附加服務(wù)，包括向客戶提供貸款、質(zhì)量擔(dān)保等服務(wù)。

1.2顧客渠道偏好調(diào)查

最好的顧客渠道偏好調(diào)查應(yīng)涵蓋不同細(xì)分市場(chǎng)的客戶，分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的客戶購(gòu)買方式。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的客戶的考察和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶的考察。客戶渠道偏好對(duì)渠道選擇以及運(yùn)營(yíng)結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響

1.3考慮顧客購(gòu)買準(zhǔn)則

在評(píng)估新的渠道機(jī)會(huì)的時(shí)候，重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客，分析顧客真的需要什么，即顧客的購(gòu)買準(zhǔn)則。通常沒(méi)有一種渠道能滿足顧客所有的需求，所以需要幾種渠道進(jìn)行搭配。

1.4監(jiān)控顧客購(gòu)買行為的變化

企業(yè)需要隨時(shí)監(jiān)控顧客購(gòu)買行為和準(zhǔn)則的變化，隨著消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知和了解的提高，客戶的購(gòu)買行為也會(huì)慢慢發(fā)生改變。錯(cuò)誤地估計(jì)客戶行為和渠道偏好，沒(méi)有及時(shí)調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險(xiǎn)的。

1.5提供靈活的渠道選擇

不同的用戶，他們的購(gòu)買準(zhǔn)則也不同，所以需要給客戶提供相應(yīng)的選擇機(jī)會(huì)，如果客戶覺(jué)得自己沒(méi)有別的方式可以選擇，他會(huì)覺(jué)得自己受到限制，客戶滿意度也就大打折扣。

2、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位

當(dāng)市場(chǎng)被細(xì)分為不同的用戶群體后，每一個(gè)群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求，渠道管理者要為每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)確定最優(yōu)的渠道形式，即渠道定位。優(yōu)化渠道設(shè)計(jì)被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項(xiàng)工作，因此必須要執(zhí)行這一步驟來(lái)滿足細(xì)分市場(chǎng)對(duì)服務(wù)產(chǎn)出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價(jià)值的所有活動(dòng)，即，產(chǎn)品的促銷、談判、財(cái)務(wù)、訂購(gòu)和支付等等。渠道結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)包括兩個(gè)重要的方面。首先，渠道設(shè)計(jì)者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個(gè)層面上渠道伙伴的角色定位。一個(gè)公司在不同的情況下為其產(chǎn)品進(jìn)入的市場(chǎng)選擇渠道時(shí)，關(guān)鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產(chǎn)品銷售至市場(chǎng)。這個(gè)分銷商必須與渠道伙伴在目標(biāo)市場(chǎng)中有非常好的關(guān)系，能夠?qū)Ξa(chǎn)品成功進(jìn)入市場(chǎng)有非常明顯的影響。

設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)的另一個(gè)重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應(yīng)有多少，也就是渠道密度的決策。在一個(gè)給定的市場(chǎng)中，消費(fèi)品的銷售是應(yīng)該利用密集分銷，或是利用選擇性分銷，還是獨(dú)家分銷？對(duì)這一問(wèn)題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產(chǎn)品很容易地接近目標(biāo)市場(chǎng)的終端消費(fèi)者。設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)時(shí)對(duì)渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎(chǔ)。即每一個(gè)渠道成員都被分配一定的渠道任務(wù)，理想的任務(wù)分配應(yīng)使得在總成本最小化的前提下，所有渠道流得以可靠運(yùn)行。因此，渠道管理者需要決定以哪些細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)市場(chǎng)。因?yàn)檫@樣可以將渠道重點(diǎn)放在那些可以通過(guò)銷售取得利潤(rùn)的細(xì)分市場(chǎng)上。

當(dāng)某一特殊細(xì)分市場(chǎng)的服務(wù)產(chǎn)出要求并沒(méi)有更具競(jìng)爭(zhēng)力的提供物來(lái)滿足時(shí)，渠道管理者就應(yīng)意識(shí)到存在著一個(gè)尚未被開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并建立新的渠道服務(wù)于這些細(xì)分市場(chǎng)。在市場(chǎng)上，搶先滿足那些未被滿足的服務(wù)產(chǎn)出需求，是建立一個(gè)忠誠(chéng)的、可帶來(lái)利益的顧客群的一種強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。因此，企業(yè)必須了解消費(fèi)者對(duì)渠道流的性能和渠道結(jié)構(gòu)的反應(yīng)。

3、房地產(chǎn)渠道與顧客購(gòu)買行為

順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購(gòu)買行為及其對(duì)渠道選擇的影響。

3.1房地產(chǎn)銷售點(diǎn)的選擇原理

房地產(chǎn)銷售點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)營(yíng)目的的前沿陣地，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否最終銷售出去以及能否最終實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)效益，都直接與銷售點(diǎn)的選擇和經(jīng)營(yíng)有關(guān)。因此，作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)特色的銷售點(diǎn)，然后通過(guò)有效的銷售渠道管理來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售點(diǎn)的選擇要考慮消費(fèi)者的購(gòu)買心理和購(gòu)買行為的變化及其規(guī)律性，對(duì)銷售點(diǎn)的選擇主要取決于：①商品最充分展現(xiàn)，讓更多人認(rèn)知的地點(diǎn)要求。②樹(shù)立商品形象的地點(diǎn)要求等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的特征及競(jìng)爭(zhēng)狀況、自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)品特點(diǎn)、公關(guān)環(huán)境、市場(chǎng)基礎(chǔ)等特點(diǎn)，以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、市場(chǎng)購(gòu)買力水平等因素，經(jīng)過(guò)綜合權(quán)衡選擇出直接面向顧客的分銷點(diǎn)。

3.2消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)的認(rèn)知

銷售現(xiàn)場(chǎng)上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設(shè)施的先進(jìn)程度，開(kāi)發(fā)商所采用的促銷手段，以及其他配套設(shè)施的完善程度等都會(huì)作用于每一位前來(lái)光顧的消費(fèi)者，當(dāng)一個(gè)消費(fèi)者對(duì)自己的心理活動(dòng)進(jìn)行整合之后，就形成了自身對(duì)開(kāi)發(fā)商的看法和態(tài)度，這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費(fèi)者的購(gòu)買行為。

4、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品

在現(xiàn)實(shí)生活中，識(shí)別產(chǎn)品本身的復(fù)雜性以及與渠道的良好適應(yīng)性，對(duì)于企業(yè)選擇渠道至關(guān)重要。

因此，房地產(chǎn)分銷渠道的選擇必須考慮產(chǎn)品的特性。

4.1產(chǎn)品識(shí)別

房地產(chǎn)屬于低識(shí)別度產(chǎn)品。這類產(chǎn)品沒(méi)有解釋是很難了解的，通常需要專業(yè)化的服務(wù)，特別是要有經(jīng)過(guò)訓(xùn)練的專業(yè)人士參與銷售過(guò)程。這類產(chǎn)品需要直銷，或者有附加值的商業(yè)伙伴，它們很少通過(guò)大規(guī)模市場(chǎng)分銷渠道銷售。

4.2服務(wù)要求

產(chǎn)品服務(wù)性越強(qiáng)，渠道越短，而服務(wù)性差的產(chǎn)品則需要長(zhǎng)的渠道。房地產(chǎn)屬于服務(wù)性強(qiáng)的產(chǎn)品，需要提供專業(yè)性的服務(wù)，因此適合采用短渠道結(jié)構(gòu)。

4.3客戶購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，需要直接銷售隊(duì)伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體，需要一個(gè)有知識(shí)的經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的人介入銷售過(guò)程解釋這種風(fēng)險(xiǎn)，幫助客戶明白如何克服風(fēng)險(xiǎn)事件。

4.4產(chǎn)品的生命周期

產(chǎn)品處于生命周期的不同階段對(duì)房地產(chǎn)渠道選擇有本質(zhì)的影響：在導(dǎo)入期，房地產(chǎn)銷售量較小，增長(zhǎng)緩慢。產(chǎn)品在引進(jìn)期需要很高的客戶教育，一個(gè)直接銷售隊(duì)伍或有附加值的商業(yè)伙伴是必需的。在成長(zhǎng)階段，隨著市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，開(kāi)發(fā)商需要擴(kuò)大規(guī)模，渠道結(jié)構(gòu)也會(huì)隨之調(diào)整，這時(shí)分銷商進(jìn)入，并且數(shù)量可能會(huì)逐漸增加，從獨(dú)家轉(zhuǎn)為多家制，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始變得激烈，渠道呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，各種渠道開(kāi)始相互沖擊。在成熟期，利潤(rùn)開(kāi)始下降，在高成本渠道中的產(chǎn)品支持能力受到了影響。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，只有最有效率的、最有規(guī)模的分銷商才能生存下來(lái)，分銷商的數(shù)量也不會(huì)很多。在此階段的關(guān)鍵措施是精簡(jiǎn)渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個(gè)措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產(chǎn)品。在衰退期，利潤(rùn)和銷售量都在下降，產(chǎn)品對(duì)渠道成員的吸引力日益下降。如果沒(méi)有得到持續(xù)地渠道支持，產(chǎn)品很容易退出市場(chǎng)。

5、渠道與溝通

來(lái)自銷售渠道的信息，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的指南。沒(méi)有了這些信息，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意收集信息，加強(qiáng)與經(jīng)銷商、消費(fèi)者及其他相關(guān)主體的信息溝通。

5.1收集與銷售有關(guān)的一切信息

（1）宏觀信息。政府的經(jīng)濟(jì)管制、優(yōu)惠政策、法律措施、經(jīng)濟(jì)周期性變化、消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢(shì)、科學(xué)技術(shù)、行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息。渠道戰(zhàn)略、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力、市場(chǎng)份額、資金、人員、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及目標(biāo)市場(chǎng)定位。

（3）客戶信息。銷售能力、忠誠(chéng)度、信用度、渠道貢獻(xiàn)、合作誠(chéng)意和需求等。

（4）公司信息。渠道現(xiàn)狀、營(yíng)銷政策、產(chǎn)品知名度、營(yíng)銷資源、市場(chǎng)份額、市場(chǎng)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)威脅等。

5.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握信息溝通的方式或途徑

（1）內(nèi)部報(bào)告制度。公司產(chǎn)品開(kāi)發(fā)部門、人事管理部門、銷售部門和財(cái)務(wù)管理部門等都有責(zé)任提供本部門運(yùn)作信息，形成內(nèi)部報(bào)告制度。

（2）客戶數(shù)據(jù)庫(kù)。客戶數(shù)據(jù)庫(kù)是近幾年在國(guó)外大型企業(yè)中剛剛出現(xiàn)的客戶資料保存形式。運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展成果建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，具有在客戶信息存儲(chǔ)內(nèi)容、規(guī)模和查詢使用等方面的強(qiáng)大功能。

（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開(kāi)發(fā)商都設(shè)有銷售代表職位，承擔(dān)區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)銷商管理、市場(chǎng)助銷等項(xiàng)職責(zé)。銷售代表是公司在區(qū)域市場(chǎng)的代言人，負(fù)責(zé)向客戶傳達(dá)公司營(yíng)銷政策；同時(shí)，定期將市場(chǎng)開(kāi)況、競(jìng)爭(zhēng)情況報(bào)告給公司。

（4）渠道成員會(huì)議。會(huì)議是房地產(chǎn)公司與客戶正式會(huì)晤的方式，通過(guò)定期或不定期會(huì)議，公司與客戶應(yīng)進(jìn)行有效的溝通。

（5）互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的建立可以促進(jìn)渠道成員之間的快捷溝通，使企業(yè)的渠道政策有效地傳輸給渠道成員，提高渠道整體運(yùn)作的效率。經(jīng)銷商、商、各網(wǎng)點(diǎn)的銷售情報(bào)、競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)、需求和建議等也可上溯到企業(yè)，便于企業(yè)做出正確的決策。

（6）公司簡(jiǎn)報(bào)。房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)報(bào)作為渠道信息管理的得力工具，房地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)將簡(jiǎn)報(bào)送給公司的經(jīng)銷商及重要客戶，并將他們的意見(jiàn)反饋給決策層。

6、利潤(rùn)：渠道選擇的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)

營(yíng)銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應(yīng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是追求利潤(rùn)而不是僅僅追求對(duì)企業(yè)銷售渠道的控制性。經(jīng)濟(jì)分析可以用許多企業(yè)經(jīng)常遇到的一個(gè)決策問(wèn)題來(lái)說(shuō)明，即企業(yè)應(yīng)使用自己的推銷力量還是應(yīng)使用銷售商。判別一個(gè)方案好壞的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)是該方案能否使企業(yè)取得最大利潤(rùn)。

渠道贏利能力通常可以通過(guò)費(fèi)用收益比率（c/R）來(lái)考察。在任何一個(gè)單個(gè)市場(chǎng)中，一個(gè)渠道的費(fèi)用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費(fèi)用收益比率支付的銷售成本較低，從而每筆交易獲得的利潤(rùn)也就較高。

渠道贏利能力分析的三個(gè)主要組成部分包括：

（1）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數(shù)量。

（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎(chǔ)。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后，就可以計(jì)算市場(chǎng)上每種渠道的費(fèi)用收益比率。在選擇分銷渠道時(shí)，不一定是費(fèi)用收益比率最低的，但必須是企業(yè)能夠接受的。

（3）營(yíng)銷渠道選擇的收益能力。在評(píng)估銷售渠道時(shí)不僅要考慮渠道成本，而且要考慮渠道獲取期望收益的能力。看新的渠道是否能夠在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷售目標(biāo)。忽視渠道達(dá)到收益目標(biāo)的能力會(huì)在渠道選擇中產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

總之，每一個(gè)單個(gè)渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中，可選擇的渠道的經(jīng)濟(jì)效果是渠道選擇決策的最后裁決者。

參考文獻(xiàn)：

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[2]　紀(jì)寶成。市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)教程（3版）[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002.

[3]　姚玲珍。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.

第6篇

房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問(wèn)策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場(chǎng)變化，不斷創(chuàng)新。下一個(gè)十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，并憑借本地智慧和全國(guó)共享的知識(shí)平臺(tái)，為客戶跨地域和細(xì)分市場(chǎng)下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國(guó)設(shè)立并運(yùn)營(yíng)的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司)，員工人數(shù)超過(guò)14000人，基本完成顧問(wèn)業(yè)務(wù)的全國(guó)布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個(gè)城市、顧問(wèn)業(yè)務(wù)成功植入16個(gè)分公司。已為全國(guó)200多個(gè)城市的客戶、超過(guò)5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開(kāi)發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國(guó)共享的知識(shí)平臺(tái)。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對(duì)外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個(gè)國(guó)家,擁有逾200個(gè)分公司，2013年度業(yè)務(wù)營(yíng)收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價(jià)值990億美元的物業(yè)出售、并購(gòu)和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)超過(guò)50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個(gè)國(guó)家擁有80個(gè)分公司，員工總數(shù)超過(guò)27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過(guò)1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)及服務(wù)遍及中國(guó)的80多個(gè)城市。

2014年在馬來(lái)西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國(guó)際物業(yè)獎(jiǎng)”亞太區(qū)頒獎(jiǎng)典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國(guó)最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號(hào)。此次，除中國(guó)市場(chǎng)外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個(gè)國(guó)家的五星級(jí)“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎(jiǎng)項(xiàng)，以及5個(gè)類別的“最佳推薦獎(jiǎng)”。

自2011年RCA開(kāi)始此類數(shù)據(jù)以來(lái)，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問(wèn)公司總體排名中一直位居第一，同時(shí)在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場(chǎng)中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)在亞太地區(qū)為總額超過(guò)215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場(chǎng)份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡(jiǎn)稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問(wèn)、全案策略、營(yíng)銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場(chǎng)研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營(yíng)銷服務(wù)

項(xiàng)目營(yíng)銷策略制定、項(xiàng)目推廣體系建立及實(shí)施、項(xiàng)目營(yíng)銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項(xiàng)目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項(xiàng)目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營(yíng)銷顧問(wèn)服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃方案顧問(wèn)、市場(chǎng)研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告、營(yíng)銷推廣方案、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷售動(dòng)線組織等。營(yíng)銷顧問(wèn)服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問(wèn)服務(wù)、銷售管理顧問(wèn)服務(wù)、營(yíng)銷推廣顧問(wèn)服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)研究、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等。

土地市場(chǎng)研究服務(wù)

第7篇

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響分析

（一）“營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

對(duì)于任何一家企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)成本都決定了企業(yè)所能獲得利潤(rùn)的多少，“營(yíng)改增”政策的逐步實(shí)施給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本帶來(lái)了不可忽視的影響。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)中建筑的施工需要使用大量的建筑材料，但這些材料并不能在一家建材公司全部買到，加上其他因素的限制，這些建筑材料往往需要從多家公司分別購(gòu)入。但由于有不少材料都是從小公司、小商家購(gòu)入，但這些小企業(yè)并不能夠提供專用的增值稅發(fā)票，因此房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅款時(shí)也無(wú)法將這些增值稅予以扣除，從而在無(wú)形之中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)中的建筑施工工作人員大多都來(lái)自于我國(guó)農(nóng)村地區(qū)，這一類人群沒(méi)有專門的勞務(wù)公司代為管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)在人力成本上也無(wú)法開(kāi)出專用的增值稅發(fā)票，當(dāng)然也沒(méi)有方法加以扣除。需要注意的是，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠與較大的企業(yè)展開(kāi)合作則能夠扣除相應(yīng)的增值稅稅款，從而降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，總體來(lái)看，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生影響，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)也起到了巨大的作用力。

（二）“營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

近年來(lái)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，我國(guó)政府也對(duì)方方面面的管理機(jī)制不斷加以完善，為進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府“營(yíng)改增”政策的提出并先于房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)試行，其目的在于通過(guò)“營(yíng)改增”政策的實(shí)施來(lái)減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，那么此項(xiàng)政策實(shí)施以來(lái)，這項(xiàng)政策給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的減負(fù)作用有多大呢？自我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”政策以來(lái)得到了社會(huì)各界的普遍關(guān)注，因此這項(xiàng)政策的實(shí)際作用與意義也逐漸在試行當(dāng)中得以體現(xiàn)。在實(shí)行“營(yíng)改增”整車以前，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，政策實(shí)施之后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，作用的體現(xiàn)本文下面將以實(shí)例展開(kāi)說(shuō)明。

假設(shè)某房地產(chǎn)公司年銷售收入為1000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)成本為400萬(wàn)元，增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)稅率為17%，在不考慮其他因素的前提下：

“營(yíng)改增”前：1000×5%=50萬(wàn)元。

“營(yíng)改增”后：1000/（1+11%）×11%-400/（1+17%）=40.97萬(wàn)元。

由此不難看出，“營(yíng)改增”對(duì)于小規(guī)模的納稅企業(yè)而言這項(xiàng)政策的實(shí)施必然是利大于弊的，這些小規(guī)模企業(yè)的稅收壓力將會(huì)隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施而隨之較少。但對(duì)于一般納稅人而言，通常年銷售額超過(guò)500萬(wàn)元或是通過(guò)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方可提供準(zhǔn)確納稅資料的企業(yè)只有進(jìn)項(xiàng)金額大于營(yíng)業(yè)收入較大比例時(shí)，才能夠保證“營(yíng)改增”政策實(shí)施達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的最終效果。正因如此，隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來(lái)了巨大的影響，甚至在實(shí)際當(dāng)中并沒(méi)有真正達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)，以前在稅務(wù)工作中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)部分稅上加稅的問(wèn)題從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)大大增加，但“營(yíng)改增”的實(shí)施落地則有效避免了房地產(chǎn)重復(fù)納稅的問(wèn)題，從而也在間接減少了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)、提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對(duì)策

（一）開(kāi)發(fā)成本的稅收籌劃對(duì)策

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段耗時(shí)較長(zhǎng)，鑒于這一特殊性房地產(chǎn)往往需要在開(kāi)發(fā)階段付出巨大的成本，因此在工程項(xiàng)目的施工之前就必須對(duì)各環(huán)節(jié)做好相應(yīng)的籌備與策劃工作，只有將成本預(yù)算、施工管控做好才能夠切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。此外，由于“營(yíng)改增”主要是扣除增值稅，因此如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目建設(shè)期間就能夠?qū)⑦@些成本攤開(kāi)便可平均抵消增值稅，從而起到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。從某種程度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要影響，一旦稅務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重就很可能給房地產(chǎn)企業(yè)增加許多不必要的成本，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本控制上一定得做好籌劃與控制工作。

（二）重視對(duì)“營(yíng)改增”制度的學(xué)習(xí)，完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)的管理

之所以將“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)企業(yè)試行，其目的就在于其他領(lǐng)域都能夠發(fā)揮“營(yíng)改增”在稅務(wù)征收上的杠桿作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要高度重視“營(yíng)改增”制度，在企業(yè)內(nèi)要積極組織相關(guān)的財(cái)務(wù)人員、管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，首先必須要讓大家對(duì)“營(yíng)改增”有著充分的認(rèn)識(shí)與了解，并通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)來(lái)讓企業(yè)內(nèi)每一位員工都主動(dòng)投身于“營(yíng)改增”政策的實(shí)施中去。

“營(yíng)改增”主要是在企業(yè)納稅時(shí)抵扣增值稅部分，因此房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅的管理和控制上必須要認(rèn)真、嚴(yán)格對(duì)待。通常增值稅發(fā)票由供貨商提供，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)工采購(gòu)前就不許對(duì)供貨商納稅人類型加以識(shí)別，確保供貨商為一般納稅人后方可與之合作，也只有這樣才能夠在最大程度上抵扣進(jìn)項(xiàng)款項(xiàng)，避免稅收增加的現(xiàn)象。另外，“營(yíng)改增”整車實(shí)施之后房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)增值稅發(fā)票引起充分重視，有一些供應(yīng)商經(jīng)常會(huì)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)拒絕為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，因此房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不可緊盯眼前利益而接受供應(yīng)商不合理的建議，只有充分管理好進(jìn)項(xiàng)款項(xiàng)才能夠在“營(yíng)改增”政策實(shí)施過(guò)程中最大程度的減小企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

（三）物資及銷售方式的稅收籌劃

1、物資材料的稅收籌劃

在選擇建筑材料供應(yīng)商時(shí)最好通過(guò)招投標(biāo)的方式來(lái)予以確定，招投標(biāo)能夠?qū)⒐?yīng)商所提供的增值稅發(fā)票作為參考依據(jù)，同時(shí)根據(jù)競(jìng)標(biāo)企業(yè)的材料報(bào)價(jià)、質(zhì)量等方面做出全方位的考量，最終再選擇綜合條件最優(yōu)的建筑廠商。同理，在勞務(wù)人員的選擇和聘用上，也應(yīng)當(dāng)盡量減少零散勞動(dòng)力、流動(dòng)人員的出現(xiàn)，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得勞務(wù)派遣公司或公司的專用增值稅發(fā)票。

2、銷售方式的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售一般只會(huì)設(shè)計(jì)兩個(gè)水中，分別為營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅。單從土地增值稅來(lái)看，如果房地產(chǎn)的增值率越高那么相應(yīng)的稅率也隨之提升。而如果將房地產(chǎn)銷售與此分開(kāi)，將房產(chǎn)銷售額與裝修費(fèi)用分解，那么無(wú)疑在某種程度下擴(kuò)大了稅收籌劃范圍，從而起到降低房地產(chǎn)增值率、減小土地增值稅額度的良好效果，下面本文將以具體的實(shí)例來(lái)做出具體分析。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)了一期精裝修商品房，假設(shè)其售價(jià)為100萬(wàn)元、增值額為60萬(wàn)元，那么依照我國(guó)稅法的現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)所需繳納土地增值稅約24萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)稅為5萬(wàn)元，再加上教育附加費(fèi)、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、市政所需費(fèi)用等其他費(fèi)用，企業(yè)利潤(rùn)不多。但如果將房地產(chǎn)銷售與土地增值稅分開(kāi)展開(kāi)工作，若商品房售價(jià)70萬(wàn)元，再扣除30萬(wàn)；裝修費(fèi)用為30萬(wàn)元，再扣除10萬(wàn)元。那么相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅只需3.5萬(wàn)元、土地增值稅稅額約15.5萬(wàn)元，裝修費(fèi)用稅額僅為0.9萬(wàn)元，同時(shí)之前相比企業(yè)稅負(fù)減少約9萬(wàn)元。正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變自身的銷售方式、銷售模式能夠在一定程度上擴(kuò)大企業(yè)稅收籌劃范圍，從而給企業(yè)自設(shè)能帶來(lái)更多的稅收優(yōu)惠與利潤(rùn)空間。

第8篇

房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。下面小編為大家?guī)?lái)房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板，但愿對(duì)你有借鑒作用!

房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板1在不知不覺(jué)中，20__年已經(jīng)過(guò)了，加入公司的時(shí)間拼拼湊湊也有不少的時(shí)間了。在這段時(shí)間里，從一名置業(yè)顧問(wèn)一步步晉升為銷售經(jīng)理，我不斷的學(xué)習(xí)的知識(shí)并積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，也同時(shí)鍛煉和提高了業(yè)務(wù)能力，這讓自己的人生多了一份激動(dòng)，一份喜悅，一份悲傷，最重要的增加了一份人生的閱歷。可以說(shuō)在九陽(yáng)的這段時(shí)間中，收貨頗多，感觸頗多。在這里，非常感謝公司的每一位領(lǐng)導(dǎo)和同仁的幫助和指導(dǎo)，現(xiàn)在已能獨(dú)立完成本職工作，現(xiàn)對(duì)目前的工作做以下總結(jié)。

一、任務(wù)完成

今年實(shí)際完成銷售認(rèn)購(gòu)簽約回款傭金的情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手易居的對(duì)比的情況。

二、團(tuán)隊(duì)管理方面

1、招聘面試方面

自己在招聘面試的時(shí)候缺少精心的設(shè)計(jì)和安排，有時(shí)候自己也不加重視，總是奔著你情我愿的想法，沒(méi)有必要跟著面試者講太多，正是因?yàn)樽约旱牟恢匾晳?yīng)聘這個(gè)環(huán)節(jié)從而導(dǎo)致一部分優(yōu)秀人員的流失，也給人事部部門增添了不少麻煩。

2、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)工作

沒(méi)有計(jì)劃的培訓(xùn)，培訓(xùn)目的的不明確，培訓(xùn)前沒(méi)有系統(tǒng)的準(zhǔn)備對(duì)團(tuán)隊(duì)的打造目標(biāo)不夠明確比較籠統(tǒng)，培訓(xùn)的計(jì)劃做的也比較籠統(tǒng)，因此在培訓(xùn)工作開(kāi)展時(shí)想到什么就培訓(xùn)什么，感覺(jué)團(tuán)隊(duì)缺少什么就培訓(xùn)什么，有的時(shí)候很少培訓(xùn)，有的時(shí)候天天都在培訓(xùn)也達(dá)不到預(yù)期的效果。不但增加了置業(yè)顧問(wèn)的負(fù)擔(dān)更影響大家的心情。

對(duì)于培訓(xùn)沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期統(tǒng)籌安排和布置，自己也沒(méi)有提前做好充足的準(zhǔn)備工作。自己不但沒(méi)有得到鍛煉，更使整個(gè)團(tuán)隊(duì)褒足不前。也沒(méi)有研究過(guò)老的置業(yè)顧問(wèn)和新人進(jìn)行區(qū)別培訓(xùn)，導(dǎo)致新人學(xué)習(xí)難度增大，老的置業(yè)顧問(wèn)也感覺(jué)付出了時(shí)間卻得不到較好的效果。

3、監(jiān)督、督促工作方面的

很多事情都是及時(shí)的安排下去，但是沒(méi)有給予及時(shí)的督促和監(jiān)督，導(dǎo)致安排下去的事情做的不理想甚至是基本上沒(méi)有完成。例如置業(yè)顧問(wèn)的約電約客問(wèn)題，自己很少去督促和檢查他們的來(lái)電來(lái)客，導(dǎo)致置業(yè)顧問(wèn)在這方面的工作開(kāi)展的不是很理想。有的置業(yè)顧問(wèn)甚至很長(zhǎng)時(shí)間對(duì)客戶都不進(jìn)行約訪，損失了公司難得的客戶資源。

4、及時(shí)總結(jié)學(xué)習(xí)方面的

當(dāng)工作期間遇到一定難題的時(shí)候，自己很少去總結(jié)學(xué)習(xí)更談不上將自己總結(jié)的東西傳授給團(tuán)隊(duì)，有時(shí)候難題過(guò)去就過(guò)去了，不再過(guò)多的進(jìn)行回顧總結(jié)和傳授。當(dāng)遇到問(wèn)題客戶的時(shí)候，總是想盡一切辦法給予解決但總是忽略產(chǎn)生這些問(wèn)題的根源在那，因而重復(fù)的問(wèn)題不斷出現(xiàn)，如何將該問(wèn)題在前期解決掉或避免該問(wèn)題的產(chǎn)生自己卻不做總結(jié)和傳授。

5、公司制度的執(zhí)行和落實(shí)方面的

例如有的工作人員偶爾遲到三五分鐘，但出于不忍心就不再嚴(yán)格按照公司制度給予其罰款，從而導(dǎo)致了其它置業(yè)顧問(wèn)心理不平衡，給管理工作帶來(lái)了一定的困難。究其原因做為一名銷售部負(fù)責(zé)人首先必須嚴(yán)格按照公司的管理制度進(jìn)行相應(yīng)的處罰，對(duì)其違紀(jì)行為視而不見(jiàn)于心不忍不給予其進(jìn)行罰款可實(shí)際上就是在縱容其行為，因此對(duì)于我來(lái)說(shuō)是一種失職行為。公司最基本的管理制度自己都因?yàn)榉N種原因執(zhí)行和落實(shí)不到位，更談不上讓自己的團(tuán)隊(duì)按照制度去嚴(yán)格要求自己。

6、銷售一線工作出現(xiàn)的問(wèn)題敏感性。

由于銷售一線工作靈活多變，因此需要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)制定出相應(yīng)的制度策略。在這方面自己的主動(dòng)積極意識(shí)存在很大的欠缺，總是習(xí)慣于領(lǐng)導(dǎo)將工作安排完事以后自己才去執(zhí)行，不動(dòng)腦子去想過(guò)多事情，從而使很多工作做起來(lái)很被動(dòng)。

7、團(tuán)隊(duì)之間的溝通。

曾經(jīng)也認(rèn)真制定過(guò)與工作人員之間的溝通計(jì)劃，但是實(shí)施一段時(shí)間后便拋向腦后，因?yàn)楦鞣N原因落下了，在置業(yè)顧問(wèn)提成方面因?yàn)闆](méi)有事先溝通，向團(tuán)隊(duì)說(shuō)明公司的情況，導(dǎo)致了一些小的情況發(fā)展，不僅僅影響了團(tuán)隊(duì)的士氣也影響了正常工作的進(jìn)行。通過(guò)這件事才讓我深刻的意識(shí)到及時(shí)的溝通是多么的重要。

三、案場(chǎng)管理方面的

1、案場(chǎng)談客監(jiān)督及把握方面當(dāng)問(wèn)題客戶出現(xiàn)的時(shí)候，自己都想辦法及時(shí)給予解決，在案場(chǎng)自己也時(shí)常全程并及時(shí)的給予置業(yè)顧問(wèn)的談客進(jìn)行指導(dǎo)，同時(shí)提示或組織其它置業(yè)顧問(wèn)給予適當(dāng)?shù)脑靹?shì)來(lái)創(chuàng)造氛圍，常組織置業(yè)顧問(wèn)交流談客過(guò)程的關(guān)鍵點(diǎn)把握，從而提高了部分置業(yè)顧問(wèn)的成交率。

尤其是對(duì)新的置業(yè)顧問(wèn)談客自己都及時(shí)給予點(diǎn)評(píng)，并組織其它置業(yè)顧問(wèn)給予及時(shí)的旁聽(tīng)來(lái)提高談客技巧。

2、案場(chǎng)問(wèn)題客戶處理方面

當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題客戶的時(shí)候自己都很有耐心的給予解釋和解決，減少了異議客戶，增加了客戶對(duì)公司的信任感和認(rèn)同感。

四、執(zhí)行力方面的

我深刻的意識(shí)到自己辦事比較拖沓，總有一種不到最后一刻絕不完成的想法，因此對(duì)領(lǐng)導(dǎo)安排或者其其它的事情總是能往后拖就往后拖，深知自己拖沓的習(xí)慣害人害己，自己也要努力改掉這樣拖沓的壞毛病。

在公司工作的這段時(shí)間里，深知自己身上存在各種各樣的問(wèn)題和不足，在以后的日子里我要給自己進(jìn)行重新定位，振奮信心、保持本色、重燃_，在改掉自己不足的前提下努力學(xué)習(xí)知識(shí)提高自身各方面的能力，并做出了以下工作計(jì)劃。

1、首先在個(gè)人心態(tài)方面不僅好好調(diào)整，無(wú)論在任何的困境下都要和公司和團(tuán)隊(duì)榮辱與共，共渡難關(guān)。

用自己的良好的心態(tài)去影響身邊的人和公司的團(tuán)隊(duì)。

2、其次對(duì)于個(gè)人在團(tuán)隊(duì)管理上存在的不足自己要制定出詳細(xì)的團(tuán)隊(duì)管理目標(biāo)和實(shí)施方案。

3、學(xué)習(xí)招聘面試方面的技巧，重視每次的招聘面試工作，每次在面試之前都要設(shè)計(jì)出面試的方案，盡可能為公司吸納和留住優(yōu)秀人才。

4、在培訓(xùn)工作方面，制定出詳細(xì)的培訓(xùn)方針和大綱，每個(gè)月末都要根據(jù)實(shí)際情況做出下個(gè)月詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，針對(duì)新人和老人區(qū)別做出培訓(xùn)計(jì)劃。

并盡努力嚴(yán)格按照培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行。落實(shí)項(xiàng)目部日常的管理制度，并嚴(yán)格按照管理制度去執(zhí)行，無(wú)論任何人只要觸犯公司的原則問(wèn)題都一視同仁絕不姑息，牢牢記住"管理即是嚴(yán)格的愛(ài)"。

5、針對(duì)自己的溝通不足問(wèn)題。

每周固定兩次和置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行有效溝通。及時(shí)的了解并掌握置業(yè)顧問(wèn)的心態(tài)和動(dòng)態(tài)。

6、關(guān)于監(jiān)督督促工作在春節(jié)前也要形成制度，有獎(jiǎng)有罰獎(jiǎng)罰分明。

7、關(guān)于執(zhí)行力不足問(wèn)題，制定出關(guān)于執(zhí)行力不到位的獎(jiǎng)罰措施，爭(zhēng)取任何事情達(dá)到第一時(shí)間，高質(zhì)量的去完成。

關(guān)于做事拖沓問(wèn)題，自己要從每天上班開(kāi)始鍛煉，要求自己每天上班必提前20分鐘到項(xiàng)目部，制定出處罰措施由秘書(shū)監(jiān)督進(jìn)行處罰。

都說(shuō)公司是自己的第二個(gè)家，既然是家，沒(méi)有誰(shuí)有理由不愛(ài)自己的家，在這個(gè)家里我一直都是，忠誠(chéng)可靠，樂(lè)于奉獻(xiàn)，一切以公司利益為出發(fā)點(diǎn)，忠于職守，不以權(quán)謀私，敢于管理，盡心盡力，盡職盡責(zé)，管的公平、公正、一視同仁，心胸寬廣，寬容善待他人，任人為賢。積極熱情、充滿活力。用自己的熱情去感染自己的下屬，關(guān)心他們的工作和生活。當(dāng)然沒(méi)有誰(shuí)是十全十美的，我也有很多的不足之處，在執(zhí)行力方面的欠缺，有時(shí)候性格的過(guò)于溫和，對(duì)團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)的不足，以及和下屬溝通的欠缺，都給工作的進(jìn)行帶來(lái)了一定的困擾。作為一名銷售經(jīng)理，想好更好的發(fā)展，這些缺點(diǎn)和不足都需要一一的克服和解決，我有信心能夠很好的解決。

學(xué)習(xí)猶如逆水行舟，不進(jìn)則退，深刻的認(rèn)識(shí)到自身知識(shí)水平有限及能力的不足，對(duì)未來(lái)我充滿著期待和信心，相信在公司領(lǐng)導(dǎo)不斷的批評(píng)和指導(dǎo)下我會(huì)進(jìn)步的更快，變的更加成熟。

房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板2房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展，不過(guò)也產(chǎn)生了很多的泡沫，導(dǎo)致全球金融危機(jī)到來(lái)之后我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機(jī)。為了應(yīng)付這次危機(jī)，我們相處了很多的辦法，但是都是治標(biāo)不治本，所以我們一定要相處一個(gè)號(hào)的辦法和計(jì)劃來(lái)。

一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷的工作計(jì)劃。

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷計(jì)劃十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃包括：

1、計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。

4、目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5、市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。

6、行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?

7、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支本文來(lái)源：

8、控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。

一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1、市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買行為的趨勢(shì)。

2、產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)的資料。

3、競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4、宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析

應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

只要按照上面的銷售計(jì)劃來(lái)工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時(shí)候，也會(huì)回到一個(gè)不錯(cuò)的境界，因?yàn)槲覀兪歉鶕?jù)我們最實(shí)際的情況來(lái)工作的，這樣我們的銷售工作才會(huì)做到。相信我們的國(guó)家經(jīng)濟(jì)一定會(huì)很快的恢復(fù)過(guò)來(lái)，而我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)恢復(fù)繁榮!

房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板3一、業(yè)務(wù)的精進(jìn)

1、加強(qiáng)團(tuán)體的力量

在團(tuán)體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時(shí)對(duì)提升個(gè)人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個(gè)月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時(shí)也有很多的不同，其中有許多是我要學(xué)習(xí)加強(qiáng)的，這種性格上的互補(bǔ)，在具體的工作中可以幫助我們查缺補(bǔ)漏，提升自己。在新年中，我更要加強(qiáng)隊(duì)員的團(tuán)結(jié)，團(tuán)結(jié)是我不斷成長(zhǎng)的土壤。

2、熟識(shí)項(xiàng)目

銷售最重要的是對(duì)自己所從事項(xiàng)目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過(guò)程中，對(duì)本項(xiàng)目有了深度的了解，但在接待顧客的過(guò)程中，還是不斷的有新問(wèn)題的出現(xiàn)，讓我無(wú)法流利的回答顧客的提問(wèn)，主要是對(duì)項(xiàng)目及相關(guān)房產(chǎn)知識(shí)的不夠了解，在新年之后，對(duì)項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的了解，是熟識(shí)項(xiàng)目的首要。調(diào)盤，新年后又新起了幾個(gè)樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強(qiáng)對(duì)自己銷售對(duì)象的信心，在不斷的學(xué)習(xí)中充實(shí)自己，在不斷的實(shí)踐中提升自己。

3、樹(shù)立自己的目標(biāo)

有目標(biāo)才會(huì)有方向，有方向才會(huì)有不斷努力的動(dòng)力。在每個(gè)月的月初都要對(duì)自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開(kāi)始，即獨(dú)立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎(jiǎng)勵(lì)下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。在每月的月初訂立下自己當(dāng)月的銷售目標(biāo)，同時(shí)記錄下當(dāng)天接待顧客中出現(xiàn)的問(wèn)題及解決之道，不時(shí)的翻動(dòng)前期的工作日志，溫故而知新。

二、自身素質(zhì)的提升

銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實(shí)物換成錢。因我從未正式的接觸過(guò)銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開(kāi)始。首先，書(shū)籍是活的知識(shí)的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書(shū)籍，同時(shí)不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時(shí)的充實(shí)自己，總結(jié)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。其次，實(shí)踐出真知，所有的理論只有與實(shí)踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，

提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對(duì)銷售流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，在演練中對(duì)項(xiàng)目加深印象，同時(shí)對(duì)顧客關(guān)心的合同條款進(jìn)行熟讀并學(xué)習(xí)。了解的法律法規(guī)知識(shí)。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在團(tuán)隊(duì)的交流中，解決問(wèn)題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學(xué)到，前期先照搬他人在銷售過(guò)程中，遇到問(wèn)題后的解答方式，經(jīng)過(guò)后期的語(yǔ)言加工，再遇到問(wèn)題時(shí)就能有自己的方式解答。

最后，感謝公司所有的領(lǐng)導(dǎo)和同事，因?yàn)槲覀€(gè)人的進(jìn)步離不開(kāi)大家的幫助和支持。20__年我會(huì)不斷學(xué)習(xí)，努力工作。我要用全部的激情和智慧創(chuàng)造效益，讓事業(yè)充滿生機(jī)和活力!我們是一個(gè)整體，奔得是同一個(gè)目標(biāo)!我會(huì)和大家一起齊心協(xié)力，從新的起點(diǎn)開(kāi)始，邁向成功!

房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板4一、全面啟動(dòng)招商程序，注重成效開(kāi)展工作

招商工作是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。該工作開(kāi)展順利與否，也直接影響公司的項(xiàng)目銷售。因此，在新的一年，招商應(yīng)有計(jì)劃地、有針對(duì)性地、適時(shí)適量地開(kāi)展工作。

1、合理運(yùn)用廣告形式，塑造品牌擴(kuò)大營(yíng)銷

新的一年公司將擴(kuò)大廣告投入。其目的一是塑造品牌，二是擴(kuò)大樓盤營(yíng)銷。廣告宣傳、營(yíng)銷策劃方面，應(yīng)在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、效果評(píng)估、周期計(jì)劃、設(shè)計(jì)新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫，避免版面雷同、無(wú)效重復(fù)、設(shè)計(jì)呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生。

2、努力培養(yǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍，逐步完善激勵(lì)機(jī)制

目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。

配銷渠道：主要通過(guò)各大房地產(chǎn)公司銷售。

服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。

廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。

研究與開(kāi)發(fā)：增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到的滿足。

市場(chǎng)營(yíng)銷研究：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。

二、提高個(gè)人綜合素質(zhì)和工作能力

1、首先在個(gè)人心態(tài)方面不僅好好調(diào)整，無(wú)論在任何的困境下都要和公司和團(tuán)隊(duì)榮辱與共，共渡難關(guān)。

用自己的良好的心態(tài)去影響身邊的人和公司的團(tuán)隊(duì)。

2、其次對(duì)于個(gè)人在團(tuán)隊(duì)管理上存在的不足自己要制定出詳細(xì)的團(tuán)隊(duì)管理目標(biāo)和實(shí)施方案。

3、學(xué)習(xí)招聘面試方面的技巧，重視每次的招聘面試工作，每次在面試之前都要設(shè)計(jì)出面試的方案，盡可能為公司吸納和留住優(yōu)秀人才。

4、在培訓(xùn)工作方面，制定出詳細(xì)的培訓(xùn)方針和大綱，每個(gè)月末都要根據(jù)實(shí)際情況做出下個(gè)月詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，針對(duì)新人和老人區(qū)別做出培訓(xùn)計(jì)劃。

并盡努力嚴(yán)格按照培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行。落實(shí)項(xiàng)目部日常的管理制度，并嚴(yán)格按照管理制度去執(zhí)行，無(wú)論任何人只要觸犯公司的原則問(wèn)題都一視同仁絕不姑息，牢牢記住“管理即是嚴(yán)格的愛(ài)”。

5、針對(duì)自己的溝通不足問(wèn)題。

每周固定兩次和置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行有效溝通。及時(shí)的了解并掌握置業(yè)顧問(wèn)的心態(tài)和動(dòng)態(tài)。

6、關(guān)于監(jiān)督督促工作在春節(jié)前也要形成制度，有獎(jiǎng)有罰獎(jiǎng)罰分明。

7、關(guān)于執(zhí)行力不足問(wèn)題，制定出關(guān)于執(zhí)行力不到位的獎(jiǎng)罰措施，爭(zhēng)取任何事情達(dá)到，高質(zhì)量的去完成。

關(guān)于做事拖沓問(wèn)題，自己要從每天上班開(kāi)始鍛煉，要求自己每天上班必提前20分鐘到項(xiàng)目部，制定出處罰措施由秘書(shū)監(jiān)督進(jìn)行處罰。

房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板5隨著11月份的結(jié)束，也意味著進(jìn)入下一步的實(shí)質(zhì)性工作階段，房產(chǎn)銷售每月工作計(jì)劃。回顧這一個(gè)月的工作，非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)和各位同事的頂力支持，使我掌握相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)。基于本人是第一次接觸房產(chǎn)銷售行業(yè)，面臨困難和壓力較大，針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)、現(xiàn)狀，結(jié)合本人這一個(gè)多月來(lái)對(duì)“房產(chǎn)銷售”的理解和感悟，特對(duì)12月分工作制定以下房產(chǎn)銷售工作計(jì)劃。

本工作計(jì)劃包括宗旨、目標(biāo)、工作開(kāi)展計(jì)劃和計(jì)劃評(píng)估總結(jié)，日計(jì)劃，等五部分。

一.宗旨

本計(jì)劃是，完成銷售指標(biāo)100萬(wàn)和達(dá)到小組增員10人。制定本計(jì)劃的宗旨是確保完成指標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

二.目標(biāo)

1.全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢(shì)并做到應(yīng)用自如。

2.根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個(gè)。

3.鎖定有意向客戶30家。

4.力爭(zhēng)完成銷售指標(biāo)

三.工作開(kāi)展計(jì)劃

眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的競(jìng)爭(zhēng)，就是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù)，而我們房產(chǎn)銷售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因?yàn)槿绱耍业墓ぷ鏖_(kāi)展計(jì)劃也是圍繞“售前服務(wù)”來(lái)進(jìn)行。

1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過(guò)程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識(shí)，使自己在對(duì)房產(chǎn)銷售特點(diǎn)掌握的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的深入體會(huì)，做到在客戶面前應(yīng)用自如、對(duì)答如流。

2.對(duì)有意向的客戶盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時(shí)通知房原和價(jià)格等信息)，目的讓客戶了解房源和價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，與客戶進(jìn)行互動(dòng)溝通。

其次給客戶一種無(wú)形的壓力，比如：房源緊張，價(jià)格要上漲，等。挑起其購(gòu)買欲望.

3.在用電話與客戶交流的過(guò)程中，實(shí)時(shí)掌握其心理動(dòng)態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶分類。

4.在交流的過(guò)程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶對(duì)我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進(jìn)一步了解的情況下，可以安排面談。

5.在面談之前要做好各種充分準(zhǔn)備，做到對(duì)房源，面積，單價(jià)等。

了如指掌

6..對(duì)每次面談后的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)分析，并向上級(jí)匯報(bào)，聽(tīng)取領(lǐng)導(dǎo)的看法。

克服困難、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。

7.在總結(jié)和摸索中前進(jìn)。

四.計(jì)劃評(píng)估總結(jié)

在一個(gè)月后，要對(duì)該月的工作成果、計(jì)劃執(zhí)行情況做一次評(píng)估，總結(jié)得失，為下個(gè)月的工作開(kāi)展做準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板6一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買行為的趨勢(shì)。

2.產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。

3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析

應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。

機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。

3.問(wèn)題分析

在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。

四、目標(biāo)

此時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。

有兩類目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)需要確立。

財(cái)務(wù)目標(biāo)

每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。

2.市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)

財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10%，那么，必須確定一個(gè)銷售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必須售出90套房屋。

目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)

?各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。

?各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。

?如果可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。

五、市場(chǎng)營(yíng)銷策略

應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營(yíng)銷的主要策略。

策略陳述書(shū)可以如下所示

目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。

配銷渠道：主要通過(guò)各大著名房地產(chǎn)公司銷售。

服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。

廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。

研究與開(kāi)發(fā)：增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。

市場(chǎng)營(yíng)銷研究：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。

六、行動(dòng)方案

策略陳述書(shū)闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作回答：將做什么?什么時(shí)候去做?誰(shuí)去做?將花費(fèi)多少?等等具體行動(dòng)。

房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板7一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20__年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20__年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20__年的房產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是__公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。我將結(jié)合上一年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過(guò)對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成。我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

六、針對(duì)銷售工作中存在的問(wèn)題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識(shí)做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。

房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板820__年，在集團(tuán)公司董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)和決策下，全體同仁通過(guò)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)真分析當(dāng)前的形勢(shì)，努力克服各種不利因素，齊心協(xié)力，扎實(shí)工作，基本完成了年初工作目標(biāo)計(jì)劃。現(xiàn)將分公司一年來(lái)的工作總結(jié)如下：

一、20__年主要工作情況：

(一)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況：

全年共完成銷售任務(wù)1630萬(wàn)元(主要為存量商鋪，其中回款900萬(wàn))。__項(xiàng)目融資2500萬(wàn)元，既滿足了分公司發(fā)展的需要，也在力所能及的范圍內(nèi)支援了總公司。

(二)__小區(qū)遺留問(wèn)題的處理

在20__年分公司著重抓地一件大事就是__小區(qū)項(xiàng)目的分成核算。在集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)及關(guān)注下，分公司全體員工齊心協(xié)力的努力下，最終與七紡物業(yè)公司就項(xiàng)目分成達(dá)成協(xié)議，并進(jìn)行了最終結(jié)算。也在經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益上達(dá)到了雙贏。

20__年是項(xiàng)目的所有工程質(zhì)量保修期的最后一年，在春天分公司要求項(xiàng)目部對(duì)歷年來(lái)的一些老問(wèn)題、難問(wèn)題進(jìn)行了統(tǒng)一剖析，提出來(lái)徹底解決問(wèn)題的施工方案。經(jīng)過(guò)請(qǐng)示總公司后，專門拿出專項(xiàng)資金，對(duì)屋面防水、安置樓地下室地面下陷、下水道斷損等問(wèn)題進(jìn)行的徹底返修。經(jīng)過(guò)兩個(gè)季度實(shí)踐檢驗(yàn)，房屋質(zhì)量維修問(wèn)題數(shù)量急劇減少，且再未發(fā)生重大質(zhì)量維修事故。

金華聯(lián)超市明年1月份搬遷，估計(jì)3月份可回款100萬(wàn)元。

(三)項(xiàng)目推進(jìn)方面：

經(jīng)過(guò)壹年的艱苦工作，__項(xiàng)目拆遷在14月份正式啟動(dòng)，目前開(kāi)始動(dòng)遷工作。房產(chǎn)分公司已初步完成項(xiàng)目的前期策劃及產(chǎn)品功能定位、規(guī)劃方案等前期工作。

但對(duì)照年初工作計(jì)劃，__項(xiàng)目總體推進(jìn)進(jìn)展相對(duì)緩慢。究其原因，主要有以下方面：一是國(guó)家拆遷政策在20__年初進(jìn)行調(diào)整，烏市地方拆遷政策遲遲不能出臺(tái)，二是9月份亞歐博覽會(huì)的舉行影響了拆遷的具體實(shí)施。盡管項(xiàng)目整體推進(jìn)時(shí)間有所滯后，但對(duì)項(xiàng)目下步的運(yùn)作還是利大于弊。首先，項(xiàng)目的產(chǎn)品和功能定位更加準(zhǔn)確。20__年的政策調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)不太好，而20__年整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)必將好轉(zhuǎn)，將更利于項(xiàng)目的建設(shè)和銷售。其次是通過(guò)努力，項(xiàng)目容積率有可能進(jìn)行調(diào)整，由5、0調(diào)高為5、2(目前正在審批)，將增加建筑面積5000多㎡，潛在經(jīng)濟(jì)效益增加可觀。

(四)企業(yè)管理方面

在今年的工作中，我們對(duì)公司自成立以來(lái)在行政管理、機(jī)構(gòu)設(shè)置、制度建設(shè)及運(yùn)行機(jī)制等方面所存在的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真剖析，經(jīng)過(guò)梳理，針對(duì)剖析出的主要問(wèn)題及時(shí)采取措施加以整改。首先根據(jù)集團(tuán)公司的酬薪政策，調(diào)整分公司的薪酬分配方案，調(diào)整了部分員工的工資。對(duì)一些老員工及技術(shù)骨干，激發(fā)員工的工作熱情，也緩解了物價(jià)上漲對(duì)員工心理的影響。

同時(shí)，通過(guò)對(duì)公司現(xiàn)有的管理制度進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善，并及時(shí)組織全體員工集中學(xué)習(xí)，以及在工作中進(jìn)一步加強(qiáng)了管理。通過(guò)積極引導(dǎo)，20__年分公司共有五人參加的工程類基礎(chǔ)再教育，并積極開(kāi)始申報(bào)技術(shù)類中級(jí)職稱。

上述成績(jī)的取得，是分公司全體同仁共同努力的結(jié)果，當(dāng)讓也離不開(kāi)集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)懷。在客觀的總結(jié)成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，我們分公司在工作中還存在許多問(wèn)題和不足，主要是員工素質(zhì)水平和業(yè)務(wù)技能參差不齊，團(tuán)隊(duì)整體創(chuàng)新意識(shí)不夠，企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行力度不夠。以上問(wèn)題必須引起高度重視，并在今后的工作中加以改進(jìn)。

二、20__年工作計(jì)劃

20__年，宏觀政策將繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府亦將根據(jù)調(diào)控的效果適時(shí)推出跟進(jìn)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。但同時(shí)我們也清楚認(rèn)識(shí)到，市場(chǎng)的發(fā)展及消費(fèi)者的目趨理性，已經(jīng)催生了品質(zhì)時(shí)代的來(lái)臨，只有以“品質(zhì)”作為核心競(jìng)爭(zhēng)力才能成為末來(lái)市場(chǎng)真正的贏家。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能否在新的一年里繼續(xù)保持強(qiáng)盛的發(fā)展勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)公司跨越式的發(fā)展，工作再上新臺(tái)階，將是對(duì)我們工作的嚴(yán)竣考驗(yàn)。20__年工作計(jì)劃如下：

(一)指導(dǎo)思想

以經(jīng)濟(jì)效益為中心，通過(guò)認(rèn)真研究產(chǎn)品、研究技術(shù)進(jìn)步、研究市場(chǎng)，加大創(chuàng)新力度，使項(xiàng)目品質(zhì)具有前瞻性和差異性，使公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益得到提升。公司將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)__項(xiàng)目，并且將以精品社區(qū)、精品戶型為主，并提升項(xiàng)目的整體定位水平，打造一個(gè)高品質(zhì)、現(xiàn)代化的小區(qū)

(二)目標(biāo)計(jì)劃

計(jì)劃全年新開(kāi)工房屋總建筑面積約14萬(wàn)平方米，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售1億元。__項(xiàng)目爭(zhēng)取在20__年6月份前完成土地掛牌手續(xù)，8月份前基礎(chǔ)部分開(kāi)始施工，15月底裙房部分主體封頂。

(三)工作措施

1、進(jìn)一步改革和完善企業(yè)管理體制和經(jīng)營(yíng)機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目及公司發(fā)展的需要，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)班子，合理調(diào)整和完善現(xiàn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員力量的配置。

2、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作。

__項(xiàng)目前期工作大的障礙已在20__年基本掃除，在20__年的工作中，我們必須集中精力，將項(xiàng)目作為公司的形象工程進(jìn)行打造，全力以赴抓好項(xiàng)目的建設(shè)、銷售及市場(chǎng)招商工作，并力爭(zhēng)運(yùn)作出一兩個(gè)亮點(diǎn)出來(lái)，使企業(yè)品牌及公司形象能得到較大提升。

首先是圍繞項(xiàng)目品質(zhì)的打造進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品的研發(fā)工作，加大與設(shè)計(jì)單位的碰撞和溝通力度，并采取各種有效措施加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研究及產(chǎn)品的自身研發(fā)，確保項(xiàng)目品質(zhì)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力;其次是要組織強(qiáng)有力的班子，加強(qiáng)項(xiàng)目施工過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)的建設(shè)管理，保證項(xiàng)目高質(zhì)、高效按計(jì)劃推進(jìn);三是要加強(qiáng)和做好市場(chǎng)調(diào)研，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷推廣及市場(chǎng)招商方案，搭建好營(yíng)銷及招商隊(duì)伍，加強(qiáng)營(yíng)銷及招商人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大銷售及招商工作力度，保證項(xiàng)目銷售及招商計(jì)劃的順利實(shí)現(xiàn)。

3、切實(shí)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)整體戰(zhàn)斗力。

進(jìn)一步完善企業(yè)規(guī)章制度，加大企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行及監(jiān)督檢查的工作力度，使公司日常工作更加有序，更加有效。同時(shí)，繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)全體員工的教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，切實(shí)提高員工的思想意識(shí)和業(yè)務(wù)技能水平。

4、加大資本運(yùn)作力度，千方百計(jì)想辦法盤活資產(chǎn)，爭(zhēng)取在__項(xiàng)目增加融資5000萬(wàn)元，以保證項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

總之，20__年工作，時(shí)間緊，任務(wù)重，但我們相信，只要公司全體員工能夠統(tǒng)一思想齊心協(xié)力，與時(shí)俱進(jìn)、努力拼搏、扎實(shí)工作，就一定能圓滿完成集團(tuán)公司下達(dá)的全年各項(xiàng)目標(biāo)工作任務(wù)。

房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板9一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過(guò)對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸，使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)講是一大缺陷，希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來(lái)更加得心順手。

1、在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開(kāi)張期間，部門的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期，我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;

通過(guò)到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過(guò)上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。

2、在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)小小的高峰期，在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開(kāi)單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。

并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長(zhǎng)起來(lái)。

房地產(chǎn)銷售計(jì)劃模板10一、市場(chǎng)方面

1、做好市場(chǎng)調(diào)研，分析周邊各樓盤的優(yōu)劣勢(shì)，做詳細(xì)對(duì)比表，做到知己知彼，百戰(zhàn)不殆;

2、有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳，固定時(shí)間讓置業(yè)顧問(wèn)出去發(fā)單子;

二、銷售方面

1、改變銷售策略，運(yùn)用假銷控進(jìn)行后期銷售;

2、調(diào)整說(shuō)辭，讓置業(yè)顧問(wèn)統(tǒng)一口徑，先說(shuō)服自己再說(shuō)服客戶，在談客戶時(shí)不要因?yàn)檎f(shuō)辭使客戶產(chǎn)生誤解和不信任;

3、對(duì)于老客戶和潛在客戶，要經(jīng)常保持聯(lián)系，爭(zhēng)取帶來(lái)新客戶;并能從與老客戶練習(xí)過(guò)程中獲得更多客戶信息和市場(chǎng)行業(yè)信息;

4、做好售樓部日志記錄工作;

三、人員方面

1、置業(yè)顧問(wèn)要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高自己的專業(yè)知識(shí)水平，并端正自己的管理與被管理意識(shí);

2、改變每天早會(huì)方式，置業(yè)顧問(wèn)每早匯報(bào)昨天的成績(jī)和今天的工作計(jì)劃，讓每個(gè)人的生活工作都有計(jì)劃有規(guī)矩，匯報(bào)完后要無(wú)條件按計(jì)劃執(zhí)行，

3、要有好業(yè)績(jī)就得加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，開(kāi)拓視野，豐富知識(shí)，采取多樣化形式，除專業(yè)知識(shí)外更要注重銷售技巧的培訓(xùn)與鍛煉，把專業(yè)知識(shí)與銷售技巧相結(jié)合。

4、不定期抽查專業(yè)知識(shí)，90分過(guò)關(guān)，不過(guò)關(guān)者罰款十元充為售樓部公費(fèi);

四、回款方面

本月必須把首付款全部催回，若有怠慢催款工作導(dǎo)致不能及時(shí)結(jié)賬的后果自負(fù);

五、七月份對(duì)自己有以下要求

1、每天做好工作計(jì)劃，按計(jì)劃執(zhí)行工作，一刻也不能懈怠;

2、一周一小結(jié)，每月一大結(jié)，看看有哪些工作上的失誤，及時(shí)改正下次不要再犯，并根據(jù)總結(jié)改變工作方式，自身管理水平要盡快提高;

3、置業(yè)顧問(wèn)接待客戶時(shí)要旁聽(tīng)，適時(shí)幫助職業(yè)顧問(wèn)談客戶，必須每次想辦法留下客戶聯(lián)系方式，以便做好回訪工作才有可能不會(huì)丟失這個(gè)客戶。

4、要不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)方面的學(xué)習(xí)，多看書(shū)，上網(wǎng)查閱相關(guān)資料，與同行們交流，向他們學(xué)習(xí)更好的方式方法。

5、及時(shí)向上層領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作及工作狀態(tài)，不能與公司斷絕聯(lián)系，以免讓公司誤會(huì)我們有“天高皇帝遠(yuǎn)，不服天朝管”的思想;

6、和開(kāi)發(fā)商多多溝通，爭(zhēng)取讓開(kāi)發(fā)商重新建立起對(duì)我們的信任;

7、客戶遇到問(wèn)題，不能置之不理一定要盡全力幫助他們解決。

要先做人再做生意，讓客戶相信我們的工作實(shí)力，才能更好的完成任務(wù)。

8、自信是非常重要的。

要經(jīng)常對(duì)自己說(shuō)我是的，我是獨(dú)一無(wú)二的。擁有健康樂(lè)觀積極向上的工作態(tài)度才能更好的完成任務(wù)。

9、和公司其他員工要有良好的溝通，工作中遇到各種各樣的困難，要向公司請(qǐng)示，向同事探討，抓好細(xì)節(jié)共同努力克服。

為公司做出自己的貢獻(xiàn);

第9篇

[關(guān)鍵詞] 齊齊哈爾；建華房地產(chǎn)；營(yíng)銷策略；改進(jìn)建議

[中圖分類號(hào)] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A

房地產(chǎn)營(yíng)銷以滿足消費(fèi)者需求和欲望的出發(fā)點(diǎn)，以提高消費(fèi)者價(jià)值和滿足程度為中心，以提高社會(huì)福利和改善人居環(huán)境為使命，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任為宗旨，以完善城市功能為動(dòng)力，作為企業(yè)獲得利潤(rùn)的來(lái)源。為了讓廣大的購(gòu)房消費(fèi)者入住理想的房子，滿足消費(fèi)者的需求，就必須對(duì)企業(yè)樹(shù)立良好的形象，提出讓群眾滿意的方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)的同時(shí)，保障消費(fèi)者的權(quán)益。

一、建華區(qū)房地產(chǎn)在營(yíng)銷策略上存在的問(wèn)題分析

1.銷售經(jīng)理業(yè)務(wù)水平不高。銷售主管是銷售隊(duì)伍中的管理者，不僅要具備一定的業(yè)務(wù)水平、良好的溝通能力和組織能力。由銷售主管領(lǐng)導(dǎo)的銷售團(tuán)隊(duì)直接影響著公司的利潤(rùn)，決定著是否能最終實(shí)現(xiàn)公司的財(cái)務(wù)目標(biāo)。對(duì)于銷售主管來(lái)說(shuō)，企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)的實(shí)力才是最重要的，銷售主管要做的工作時(shí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的規(guī)模，將適當(dāng)?shù)娜朔诺胶线m的崗位，使大家在快樂(lè)和諧的氣氛下有條不紊的進(jìn)行各自的工作，創(chuàng)造出良好的內(nèi)部環(huán)境。建華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售經(jīng)理的管理水平比較落后，由于只注重銷售業(yè)績(jī)，致使員工在一種忙亂無(wú)序且低效率的狀態(tài)下工作。房地產(chǎn)銷售主管要對(duì)自己樹(shù)立堅(jiān)強(qiáng)的信心，確定了有價(jià)值的目標(biāo)，就果敢制定計(jì)劃并執(zhí)行，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)克服困難，走向成功。

2.銷售人員的專業(yè)業(yè)務(wù)水平低。銷售人員是代表企業(yè)與消費(fèi)者直接面對(duì)面交流的人員，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)強(qiáng)烈的認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。沒(méi)有專業(yè)素質(zhì)的銷售人員就無(wú)法從客戶自身的角度來(lái)向客戶介紹住房的技巧，更加無(wú)法揣摩客戶的需求，這樣的銷售團(tuán)隊(duì)容易讓消費(fèi)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)生質(zhì)疑，使消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的欲望降低。建華區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就是這樣，銷售人員水平比較低，在客戶面前跟背古詩(shī)一樣毫無(wú)二致的講述樓盤的賣點(diǎn)，很容易給消費(fèi)者留下死板的印象，同時(shí)頻繁的更換銷售人員使得公司的人才外流，減少的客戶對(duì)企業(yè)的信譽(yù)度，也使咨詢的用戶受到損害。建華房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有加強(qiáng)對(duì)銷售人員的管理及培訓(xùn)，使得銷售環(huán)節(jié)效率提升緩慢，而且對(duì)于銷售員工的報(bào)酬也沒(méi)有很好的制度來(lái)完善，使得員工對(duì)待工作沒(méi)有熱情，這也是其中的一個(gè)重要問(wèn)題。

3.日常管理制度存在問(wèn)題。一個(gè)企業(yè)日常管理制度對(duì)企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，相對(duì)來(lái)說(shuō)建華區(qū)的房地產(chǎn)管理制度相對(duì)薄弱，對(duì)管理層人員的要求也不是很高，同時(shí)對(duì)于銷售部門也是一樣。一個(gè)好的企業(yè)一定要有過(guò)硬的管理制度，只有建立了一個(gè)有力度的管理制度，才能在平常更加有效的開(kāi)展工作，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)精神、運(yùn)用好有效的激勵(lì)措施等，這樣才能對(duì)整個(gè)企業(yè)有所提升。

二、對(duì)建華區(qū)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的改進(jìn)建議

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策略

1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營(yíng)銷。對(duì)于這個(gè)崇尚個(gè)性發(fā)展的社會(huì)，消費(fèi)者更注重生活在屬于自己個(gè)性，自己品味的居室里，因此，個(gè)性或別具風(fēng)格的設(shè)計(jì)可以成為衡量商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)買房子與購(gòu)買普通的商品不同，它是人們想安頓下來(lái)對(duì)未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，消費(fèi)者都是在思量后做出的慎重的決定，開(kāi)發(fā)商只有采取人無(wú)我有，人有我優(yōu)，只有特色才能吸引更多的消費(fèi)者的關(guān)注，受更多消費(fèi)者的青睞。房地產(chǎn)商只有追求不同個(gè)性、特色、打造出消費(fèi)者理想的住房生活區(qū)的同時(shí)，并遵循以消費(fèi)者的滿意度為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)理念，才能真正的搶占市場(chǎng)，贏得消費(fèi)者的認(rèn)可。針對(duì)特色的要求主要有，小區(qū)建筑物的外觀，如色彩，涼臺(tái)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)等。例如：其實(shí)王子花苑、東市場(chǎng)小區(qū)、青云小區(qū)等都具有小戶型住房功能齊全，打造出僅有建華區(qū)房地產(chǎn)的特色風(fēng)范，獨(dú)特品格。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌營(yíng)銷。品牌有著其獨(dú)特的文化，它反映著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)管理水平和發(fā)展方向等。一個(gè)優(yōu)秀的品牌能夠保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益不受到侵犯，使產(chǎn)品得到消費(fèi)者信賴的保障。購(gòu)買效率，維護(hù)消費(fèi)者的利益；促進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的不斷提高，促使生產(chǎn)者在競(jìng)爭(zhēng)中不斷產(chǎn)生新的想法，更好的將產(chǎn)品銷售出去并保護(hù)著消費(fèi)者的權(quán)益。越來(lái)越多的銷售者在認(rèn)可品牌，隨著經(jīng)濟(jì)時(shí)代的飛速發(fā)展，消費(fèi)者在注重價(jià)格的同時(shí)更加注重商品的質(zhì)量，品牌是企業(yè)文化的重要象征之一，是質(zhì)量的保證，是值得消費(fèi)者信賴的平臺(tái)，因此，打造一個(gè)品牌，是對(duì)企業(yè)文化的加強(qiáng)，是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，是企業(yè)能夠贏得消費(fèi)者追隨的必備戰(zhàn)略武器。隨著銷售市場(chǎng)的不斷發(fā)展，品牌形象已逐步成為了消費(fèi)者認(rèn)知的首要考慮要素，房地產(chǎn)也是其中的不可忽視的重商品之一。

3.消費(fèi)者居住環(huán)境的打造。面對(duì)現(xiàn)代社會(huì)不斷惡化的環(huán)境污染，人們的環(huán)保意識(shí)逐漸興起，僅僅對(duì)生活的環(huán)境和質(zhì)量要求越來(lái)越高已經(jīng)不能夠滿足消費(fèi)者的消費(fèi)欲望了，房地產(chǎn)商應(yīng)該在環(huán)境上和規(guī)格上加大改進(jìn)的空間，更多的汲取消費(fèi)者的需求，并且有效的相應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，合理地配置資源，有效利用有限的空間的同時(shí)要營(yíng)造消費(fèi)者滿意的住房。當(dāng)下消費(fèi)者的要求有：對(duì)于房屋內(nèi)的要求，室內(nèi)的陽(yáng)光照射每天至少的四五個(gè)小時(shí)以上，方向最好是向陽(yáng)的，室內(nèi)的通風(fēng)效果和室內(nèi)的濕度等；對(duì)于室外的環(huán)境，小區(qū)的綠化面積要在可是范圍內(nèi)，要有適合老年人運(yùn)動(dòng)的休閑健身廣場(chǎng)，要有相應(yīng)的對(duì)各個(gè)門洞的林蔭小道，方便出入，對(duì)小區(qū)公園的建筑要有一定的人性化標(biāo)識(shí)，對(duì)小區(qū)內(nèi)安全措施要求等。為此，房地產(chǎn)商應(yīng)制定出行之有效的計(jì)劃，從而使企業(yè)從可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)滿足消費(fèi)者的需求，提高消費(fèi)者的滿意度，響應(yīng)國(guó)家和群眾的綠色環(huán)保，人與自然融洽相處的局面。

（二）房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷策略

在房地產(chǎn)界萬(wàn)科的“萬(wàn)客會(huì)”、中海的“海都會(huì)”等等都是比較知名的。拿深圳萬(wàn)科是已經(jīng)成立了六周年的房地產(chǎn)的俱樂(lè)部，總會(huì)員數(shù)已經(jīng)發(fā)展成接近十萬(wàn)人，俱樂(lè)部在會(huì)員的較多考慮，辦理會(huì)員卡，而且找到相應(yīng)的加盟商和連鎖，擁有會(huì)員卡的消費(fèi)者可以享受俱樂(lè)部的優(yōu)惠，如優(yōu)先選擇購(gòu)買的房地界，會(huì)員不僅僅享有這些權(quán)利，還會(huì)對(duì)不同時(shí)期提出的不同的優(yōu)惠方案優(yōu)先選擇的權(quán)利，這是會(huì)員與普通的消費(fèi)者的主要區(qū)別之一，俱樂(lè)部是非常重視信譽(yù)的的，對(duì)會(huì)員的承諾都會(huì)按時(shí)的兌現(xiàn)，并且，相對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，能看到真實(shí)的優(yōu)惠就在手中這種滿足感是非常重要的。對(duì)于這種會(huì)員俱樂(lè)部的銷售方式，這是值得我們學(xué)習(xí)的，在當(dāng)今劇烈變化的市場(chǎng)環(huán)境下，幾乎沒(méi)有任何一個(gè)方面能夠成為長(zhǎng)久的優(yōu)勢(shì)，只有最大限度的滿足消費(fèi)者的要求，才會(huì)成為企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地的法寶。

（三）房地產(chǎn)促銷策略

1.銷售人員促銷。銷售人員的挑選對(duì)房地產(chǎn)的銷售是至關(guān)重要的。優(yōu)秀的員工的專業(yè)素質(zhì)水平要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通的推銷人員，企業(yè)要進(jìn)行謹(jǐn)慎的挑選，避免有潛質(zhì)的推銷人員的流失。優(yōu)秀專業(yè)的推銷人員在具有很高的辦事效率；與客戶面對(duì)面交談，有利于同客戶溝通并傳達(dá)感情，獲取信息反饋，以此來(lái)對(duì)同行業(yè)的策略進(jìn)行有效的估計(jì)。對(duì)于銷售人員，素質(zhì)是至關(guān)重要的，同時(shí)要掌握不同地域的房地站的相關(guān)信息，對(duì)各個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，以完成對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景預(yù)測(cè)。還要具備良好業(yè)務(wù)素質(zhì)，如對(duì)商圈內(nèi)的顧客的資料包括姓名、家庭住址、聯(lián)系方式等存檔，以便隨時(shí)追蹤。并且要有高水平的溝通能力和表達(dá)能力，如促銷員應(yīng)對(duì)于突發(fā)事件的處理方式、技巧等。

2.網(wǎng)絡(luò)促銷。將網(wǎng)絡(luò)促銷運(yùn)用到房地產(chǎn)的市場(chǎng)上這種營(yíng)銷手段，已經(jīng)慢慢的被廣大的消費(fèi)群眾所接受，在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的以房地產(chǎn)為主導(dǎo)信息內(nèi)容的網(wǎng)站越來(lái)越多，如搜房網(wǎng)，中房網(wǎng)等，在房地產(chǎn)的促銷上，許多房地產(chǎn)商利用全國(guó)信息網(wǎng)的及時(shí)互動(dòng)來(lái)掌握信息。對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)促銷的內(nèi)容也可圖文和聲音表現(xiàn)出來(lái)，可以對(duì)房子全面的展示，并且可以采用裝潢軟件對(duì)室內(nèi)裝飾和家具布置進(jìn)行模擬裝修，為許多消費(fèi)者提供了便利，因此網(wǎng)絡(luò)銷售缺的一種營(yíng)銷策略。

3.廣告促銷。一是印刷廣告。利用印刷廣告鞏固的記憶廣告內(nèi)容，記憶比較深刻、持久，并能促進(jìn)相關(guān)信息的理解，有助于信息的普及，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，相應(yīng)的在報(bào)紙、雜志、專業(yè)書(shū)籍訂刊或房地產(chǎn)商自行印刷的宣傳材料等，都將是有效的載體。二是視聽(tīng)廣告。利用電影，錄音機(jī)等圖片和聲音相結(jié)合的方式，容易記憶，注意率高，并且使人既能清晰的看到實(shí)物，又有聲音做載體，往往會(huì)使人產(chǎn)生較豐富的聯(lián)想。另外，電視廣告中演員的表演，都能起到解說(shuō)的作用。三是現(xiàn)場(chǎng)廣告。在工地現(xiàn)場(chǎng)做廣告，主要面對(duì)的消費(fèi)者是行人，可以通過(guò)這種方式不知不覺(jué)的進(jìn)入消費(fèi)者的腦海之中，借助其力來(lái)擴(kuò)大宣傳的廣度，知名度，利用較低的費(fèi)用來(lái)達(dá)到最大的宣傳效果。

第10篇

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的基礎(chǔ)性，從1978年改革開(kāi)放至今，歷經(jīng)三十多于年的發(fā)展，與其他產(chǎn)業(yè)間聯(lián)系密切，已然成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展在一定程度上影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。根據(jù)這幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相較于其他行業(yè)而言則要更加緊張。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品具有單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點(diǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)稅制設(shè)計(jì)不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而且多是以預(yù)繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費(fèi)用，使的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。因此，科學(xué)有效的稅務(wù)籌劃，能夠縮減企業(yè)稅收成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高其競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

在利潤(rùn)率普遍趨同的當(dāng)今社會(huì)，降低成本很顯然是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一大法寶。而稅務(wù)籌劃工作的實(shí)質(zhì)是指納稅企業(yè)在依照我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國(guó)家相關(guān)稅收規(guī)定）基礎(chǔ)上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)企業(yè)的投融資、經(jīng)營(yíng)管理等活動(dòng)進(jìn)行合理的分析和決策，充分利用國(guó)家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化，從而使企業(yè)達(dá)到利潤(rùn)最大化這一經(jīng)營(yíng)目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

2015年隨著全國(guó)兩會(huì)閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。國(guó)家在政策上加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，在短期內(nèi)限制了其經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。隨著我國(guó)稅收制度的逐漸完善，國(guó)內(nèi)學(xué)者和專家近幾年開(kāi)始了稅務(wù)籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績(jī)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

第一，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅務(wù)籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時(shí)合法的稅務(wù)籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對(duì)企業(yè)而言，有效的稅務(wù)籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財(cái)務(wù)管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

第二，我國(guó)的稅收環(huán)境逐漸國(guó)際化。我國(guó)自加入WTO以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸與國(guó)際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)與借鑒國(guó)外稅收法律法規(guī)。在國(guó)際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國(guó)各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)施稅務(wù)籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺(tái)。

第三，隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨復(fù)雜，相關(guān)稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務(wù)籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，負(fù)債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，企業(yè)除了土地、房屋的開(kāi)發(fā)以外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了征地、拆遷、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售到售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)，當(dāng)然各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)牽扯到涉稅事宜。其中在建設(shè)環(huán)節(jié)會(huì)涉及繳納耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、附稅以及可能還會(huì)涉及印花稅等等。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的稅種比較多，進(jìn)行稅務(wù)籌劃的稅種主要有4種：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營(yíng)業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級(jí)超率累進(jìn)稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。

（一）營(yíng)業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程的不同環(huán)節(jié)所涉及營(yíng)業(yè)稅稅率和計(jì)稅依據(jù)會(huì)有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營(yíng)業(yè)稅的不同稅率進(jìn)行稅務(wù)籌劃，二是利用營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃：

1.營(yíng)業(yè)稅稅率差異――不動(dòng)產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構(gòu)筑物裝修從而獲取的價(jià)款，需依照“營(yíng)業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。

例1：當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)，收到的全部?jī)r(jià)款中包括因提供裝修服務(wù)的費(fèi)用，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額時(shí)，這部分裝修價(jià)款會(huì)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入到營(yíng)業(yè)額中，按照“營(yíng)業(yè)稅――銷售不動(dòng)產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無(wú)法適用“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營(yíng)業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)建議采取商品房銷售與提供裝修服務(wù)相互分離的方式，也就是說(shuō)企業(yè)在銷售毛坯房時(shí)，與客戶獨(dú)自核算裝修服務(wù)費(fèi)用，即同客戶一方面簽訂不動(dòng)產(chǎn)裝修和不動(dòng)產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價(jià)款按照“營(yíng)業(yè)稅―銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目稅率5%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價(jià)款將按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開(kāi)發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負(fù)責(zé)建筑工程的組織和協(xié)調(diào)事宜，對(duì)于承包方將按照“營(yíng)業(yè)稅―服務(wù)業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應(yīng)按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計(jì)稅，節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

2.營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)差異――降低價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額等于全部?jī)r(jià)款加上價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價(jià)外費(fèi)用方面已達(dá)到減輕稅負(fù)的效果。

例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在收取全部?jī)r(jià)款時(shí)大多連帶收取一部分其他費(fèi)用，譬如：采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水和電的初裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)置的配套費(fèi)用等等，按照規(guī)定這部分費(fèi)用全部作為價(jià)外費(fèi)用一并收取營(yíng)業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開(kāi)立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來(lái)處理和收取這一部分價(jià)外費(fèi)用，因此代收的這部分費(fèi)用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價(jià)外費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）土地增值稅

1.分散有關(guān)經(jīng)營(yíng)收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價(jià)為1000萬(wàn)元，進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修和必備的基礎(chǔ)實(shí)施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬(wàn)元的費(fèi)用，也就是說(shuō)該筆交易中實(shí)現(xiàn)的房屋增值額為600萬(wàn)元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應(yīng)納稅額是實(shí)現(xiàn)的增值額除以允許扣除項(xiàng)目的金額的比率，按照超率累進(jìn)稅率，找到相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收。換句話說(shuō)，增值率越高，按照超率累進(jìn)稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級(jí)累加的。通過(guò)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬(wàn)元）。

如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個(gè)合同，也就是一個(gè)是房屋買賣合同，另一個(gè)是房屋裝修合同。前者不包括裝修費(fèi)用，合同總金額為700萬(wàn)元，可允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用為300萬(wàn)元；后者合同金額為300萬(wàn)元，允許項(xiàng)目扣除費(fèi)用100萬(wàn)元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬(wàn)元）。

因此，通過(guò)上例分析，通過(guò)將經(jīng)營(yíng)收入分開(kāi)計(jì)算，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的關(guān)鍵。分散經(jīng)營(yíng)收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減少85萬(wàn)元（240-155=85萬(wàn)元）的稅額。

2.巧用扣除費(fèi)用扣除項(xiàng)目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)增加可允許扣除項(xiàng)目金額這種途徑以達(dá)到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的又一關(guān)鍵方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房屋，支付800萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，花費(fèi)1400萬(wàn)元用于土地開(kāi)發(fā)和配套必備設(shè)施的安裝，在公司的財(cái)務(wù)賬上財(cái)務(wù)費(fèi)用中針對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)當(dāng)期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對(duì)于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用為：（800+1400）*10%=220萬(wàn)元；如果提供證明，可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬(wàn)元。

因此，通過(guò)上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機(jī)構(gòu)證明是明智選擇，增加可允許扣除項(xiàng)目金額，以減輕稅負(fù)。

3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，將土地增值率控制在20%以內(nèi)，獲得免稅待遇。

（三）企業(yè)所得稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，只有當(dāng)房屋的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時(shí)，企業(yè)才確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合理合法適當(dāng)推遲房房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移時(shí)間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間點(diǎn)，延遲繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認(rèn)時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通常會(huì)發(fā)生房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但實(shí)際上卻還有一些基礎(chǔ)等配套工程還未最終完全辦理竣工結(jié)算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法準(zhǔn)確地確認(rèn)和核算房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成本、費(fèi)用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以通過(guò)合理延遲房屋銷售成本的最終確認(rèn)時(shí)間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（四）房產(chǎn)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計(jì)稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會(huì)計(jì)核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價(jià)，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。也就是說(shuō)，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額成正比例關(guān)系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以將能與房屋主體分隔開(kāi)的建筑部分分離出去，單獨(dú)確認(rèn)其價(jià)值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達(dá)到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)采用從價(jià)計(jì)征以房產(chǎn)余值作為其計(jì)稅方式。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅按征稅對(duì)象劃分屬于財(cái)產(chǎn)稅類，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)存在和表現(xiàn)的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立于房屋之外的有關(guān)建筑物不包括在內(nèi)。準(zhǔn)確掌握稅法規(guī)定中對(duì)房屋的定義，對(duì)獨(dú)立于房屋之外的建筑物是不征收房產(chǎn)稅的，所以企業(yè)財(cái)務(wù)人員在核算房屋原值的時(shí)候，要將房屋與可分隔開(kāi)的建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，分開(kāi)確認(rèn)和核算。

第11篇

伴隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，開(kāi)展納稅籌劃降低稅負(fù)意義重大。鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中僅次于開(kāi)發(fā)成本的第二大資金支付壓力的客觀實(shí)際，本文在概要描述土地增值稅重要法規(guī)政策的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)法增加允許扣除項(xiàng)目金額以降低土地增值率進(jìn)而降低稅率檔次，最終實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的技術(shù)原理，并專門列舉實(shí)例分析了該方法實(shí)踐應(yīng)用的具體操作。

關(guān)鍵詞：

扣除項(xiàng)目；房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅

地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工期時(shí)間長(zhǎng)，一次投入資金量巨大，而資金回收時(shí)間漫長(zhǎng)，資金鏈一旦斷裂會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。稅負(fù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金占著很大的比重，每年繳納的稅費(fèi)可以占到營(yíng)業(yè)收入的30%—40%。自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的空間受到限制，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要承受較高的稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間進(jìn)一步被壓縮，納稅籌劃迫在眉睫。

一、土地增值稅的計(jì)算方法與優(yōu)惠政策

（一）土地增值稅計(jì)算方法土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物行為所征收的一種稅。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)土地增值稅采用4級(jí)超率累進(jìn)稅率的方法征收：增值率未超過(guò)50%的部分，稅率為30%；增值率50%未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；增值率100%未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值率超過(guò)200%的部分，稅率為60%。其中，增值額=銷售收入-扣除項(xiàng)目金額。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，扣除項(xiàng)目金額包括5大項(xiàng)，分別是：（1）取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的相關(guān)稅金；（5）根據(jù)（1）（2）合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。

（二）土地增值稅相關(guān)優(yōu)惠政策1.不征收土地增值稅的范圍。房地產(chǎn)的繼承；房地產(chǎn)的贈(zèng)與（限直系親屬及直接贍養(yǎng)人）；房地產(chǎn)的出租；抵押期間內(nèi)的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建行為；房地產(chǎn)的評(píng)估增值。2.免征或暫免征收土地增值稅的范圍。個(gè)人之間互換自由住房；合作建房中一方出地，一方出資金，建成后按比例分房自用；以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，其中投資方和被投資方均不是房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)兼并中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；國(guó)家建設(shè)需要被依法征回的房地產(chǎn)；國(guó)家需要搬遷，居民個(gè)人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的房地產(chǎn)；企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織轉(zhuǎn)讓舊房或公租房，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃思路

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思路很明確，充分利用國(guó)家現(xiàn)行的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，并結(jié)合土地增值稅的計(jì)算方法來(lái)進(jìn)行。

（一）選擇恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)核算方式土地增值稅計(jì)算方法來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃可操作的空間比較大，而關(guān)鍵是控制決定土地增值稅稅負(fù)的增值率。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)銷售額相對(duì)固定，所以影響增值率的主導(dǎo)因素便是扣除項(xiàng)目。土地增值稅的增值率=（營(yíng)業(yè)收入-扣除項(xiàng)目金額）÷扣除項(xiàng)目金額×100%實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)通常在同一年度內(nèi)既建造豪華住宅與建筑面積超過(guò)140㎡的住宅和別墅，又開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅即建筑面積不超過(guò)140㎡的中小戶型住宅。通常情況下，會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)銷售兩類住宅可以合并進(jìn)行統(tǒng)一核算收入、成本費(fèi)用和稅金，也可以分別兩類住宅進(jìn)行單獨(dú)核算，從而為開(kāi)展納稅籌劃提供了空間。例：河北省安居房地產(chǎn)有限公司2014年出售商品房取得銷售收入10000萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售6000萬(wàn)元，別墅銷售額為4000萬(wàn)元。當(dāng)年發(fā)生總扣除項(xiàng)目金額為6400萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為4400萬(wàn)元，豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為2000萬(wàn)元。從會(huì)計(jì)核算角度開(kāi)展籌劃步驟如下：1.普通住宅與別墅銷售統(tǒng)一核算納稅：銷售稅金及附加=10000×5%×（1+7%+3%）=550（萬(wàn)元）全部可扣除項(xiàng)目金額=6400+550=6950（萬(wàn)元）增值額=10000-6950=3050（萬(wàn)元）增值率=3050／6950×100%=43.88%，適用稅率30%，則：應(yīng)繳土地增值稅稅額=3050×30%=915（萬(wàn)元）2.普通住宅與別墅銷售分開(kāi)核算納稅。（1）銷售普通住宅：銷售稅金及附加=6000×5%×（1+7%+3%）=330（萬(wàn)元），全部可扣除項(xiàng)目金額=4400+330=4730（萬(wàn)元），增值額=6000-4730=1270（萬(wàn)元），增值率=1270／4730×100%=26.85%，適用稅率30%，則：應(yīng)繳土地增值稅額=1270×30%=381（萬(wàn)元）。（2）銷售別墅：銷售稅金及附加=4000×5%×（1+7%+3%）=220（萬(wàn)元），全部可扣除項(xiàng)目金額=2000+220=2220（萬(wàn)元），增值額=4000-2220=1780（萬(wàn)元），增值率=1780／2220×100%=80.18%，適用稅率40%，速算扣除率5%，則：應(yīng)繳土地增值稅稅額=1780×40%-2220×5%=601（萬(wàn)元）。（3）兩項(xiàng)銷售共繳土地增值稅額：381+601=982（萬(wàn)元）。3.兩種納稅方案進(jìn)行比較。不分開(kāi)核算需納土地增值稅915萬(wàn)元，分開(kāi)核算應(yīng)繳納982萬(wàn)元，兩者差額為67萬(wàn)元。即企業(yè)財(cái)務(wù)將普通住宅與豪華別墅分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出67萬(wàn)元土地增值稅款。因此，從會(huì)計(jì)核算角度分析，應(yīng)選擇各種類型住宅統(tǒng)一核算納稅。

（二）適當(dāng)擴(kuò)大扣除項(xiàng)目范圍和金額依照土地增值稅法規(guī)定，允許扣除項(xiàng)目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財(cái)政部規(guī)定按土地價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%扣除金額；開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等；開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理、銷售和財(cái)務(wù)等三項(xiàng)費(fèi)用）允許扣除額為建造成本的10%。加計(jì)扣除20%的基數(shù)也是建造成本。因此計(jì)算公式可表示為：土地增值稅的增值率=[營(yíng)業(yè)收入-（1.3×建造成本+稅金）］/（1.3×建造成本+稅金）如果企業(yè)加大建造成本，就會(huì)拉動(dòng)整個(gè)“扣除項(xiàng)目金額”增大，從而使增值率的變動(dòng)呈現(xiàn)乘數(shù)效應(yīng)。為此，如何加大扣除項(xiàng)目金額就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)財(cái)務(wù)操作的關(guān)鍵點(diǎn)。1.成本擴(kuò)張法。房地產(chǎn)企業(yè)可以在綜合考慮促銷功能、購(gòu)買力水平等條件下，適當(dāng)加大基礎(chǔ)性建設(shè)和公共配套設(shè)施投入，力圖在美化園區(qū)、凈化環(huán)境等方面下功夫，既能提高小區(qū)檔次，增加房產(chǎn)賣點(diǎn)，樹(shù)立品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又能使成本投入通過(guò)社會(huì)樂(lè)于接受的較高價(jià)得到補(bǔ)償，更重要的是使可扣除項(xiàng)目金額增幅達(dá)到建造成本增幅的1.3倍，從而又拉動(dòng)了增值率的降低。2.費(fèi)用位移法。從制度層面看，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的“三項(xiàng)費(fèi)用”———管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用形同工程建設(shè)項(xiàng)目中的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”。而稅法對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)規(guī)定為10%，這也為納稅籌劃提供了一定空間。例如，企業(yè)在人力資源安排上可適當(dāng)向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)A斜，盡量將能劃歸開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人員劃入工程建設(shè)項(xiàng)目之中，把本應(yīng)由三項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，從而加大建造總成本口出份額，并借此降低土地增值率和稅率檔次。3.利息扣除法。按照規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，并能出具從金融機(jī)構(gòu)取得證明文件屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入相關(guān)成本對(duì)象。也就是可以將借款費(fèi)用直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。這樣做就以1.3∶1的倍數(shù)加大了扣除項(xiàng)目金額，降低了增值額和增值率。而財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)同期商業(yè)銀行貸款利息計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)成本之和的5%比例計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和10%比例計(jì)算扣除。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，應(yīng)計(jì)算比較兩種方法計(jì)算的利息支出數(shù)額，選擇對(duì)企業(yè)有利的扣除方法。

第12篇

工作計(jì)劃以項(xiàng)目計(jì)劃為主。所謂項(xiàng)目計(jì)劃指在項(xiàng)目確立后，為保證項(xiàng)目順利開(kāi)展，在項(xiàng)目實(shí)施之前所作的工作安排，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)展的文書(shū)。今天小編整理了房地產(chǎn)銷售年度工作計(jì)劃書(shū)格式模板五篇供大家參考，共同閱讀吧!

房地產(chǎn)銷售年度工作計(jì)劃書(shū)1__年以來(lái)，我公司在佳能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司和董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全體員工的努力，各項(xiàng)工作按部就班的全面的展開(kāi)，為使公司各項(xiàng)工作上一個(gè)新臺(tái)階，在新的一年里，公司在確保20__年底方案報(bào)批的前提下其工作計(jì)劃如下：

工程方面

(一)以“山水城”項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌安排，切實(shí)做好建設(shè)任務(wù)

(一)__年底前力爭(zhēng)方案報(bào)批通過(guò)

11月份：參與制訂規(guī)劃方案，配合公司領(lǐng)導(dǎo)完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過(guò)。

12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的市長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)，辦理環(huán)境保護(hù)意見(jiàn)表的工作。

(二)__年度工作安排

1月份：組織編制環(huán)境評(píng)估報(bào)告及審核工作;辦理項(xiàng)目選址(規(guī)劃局)，參與項(xiàng)目的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，并完成項(xiàng)目場(chǎng)地的地質(zhì)勘察報(bào)告。

2月份：參與工程的施工圖設(shè)計(jì)及圖紙審查;編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)(發(fā)改委);完成樁基礎(chǔ)的工程招投標(biāo)工作，工程監(jiān)理招標(biāo)工作，并組織場(chǎng)地的地下排水工作。

3月份：辦理工程規(guī)劃許可證工作(報(bào)市規(guī)劃局)，并進(jìn)行場(chǎng)地周圍的止水帷幕、護(hù)壁樁的施工。

4月份：完成工程主體的招投標(biāo)工作，辦理樁基礎(chǔ)工程的施工許可工作。

5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊(duì)伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作。

6-9月份：基礎(chǔ)工程完成。

10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。

(三)報(bào)建工作。

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的設(shè)計(jì);二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過(guò)程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開(kāi)工。另外，工程部應(yīng)加強(qiáng)工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

(四)工程質(zhì)量。

“特洛伊城”項(xiàng)目是市重點(diǎn)工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將“特洛伊城”項(xiàng)目建成為優(yōu)質(zhì)工程。

(五)預(yù)決算工作。

工程部、財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無(wú)據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款，在20__年工程進(jìn)展的同時(shí)做好以下兩項(xiàng)工作：

1、認(rèn)真編制工程預(yù)算，配合工程部及時(shí)做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，及時(shí)掌握材料的變動(dòng)情況，配合工程部做好工程進(jìn)度的控制工作，做好工程的兩表對(duì)比，限度的節(jié)約使用資金。

2、制定工程資金使用計(jì)劃，“特洛伊城”項(xiàng)目工程估算需用資金4.6億元左右;

其中基礎(chǔ)部分需用約0.8億元;地上商業(yè)部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)起著關(guān)鍵性的作用，工程部、預(yù)決算部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部以及招商部等職能部門必須緊密聯(lián)系、團(tuán)結(jié)協(xié)作，使各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

財(cái)務(wù)方面

(一)切實(shí)完成開(kāi)工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)

公司確定的二0__年工程啟動(dòng)資金約為2億元。融資工作的開(kāi)展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。故必須做好融資、招商營(yíng)銷這篇大文章。

1、拓寬融資渠道，挖掘社會(huì)潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會(huì)融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道。通過(guò)產(chǎn)權(quán)預(yù)售、租金預(yù)付等辦法擴(kuò)大資金流，以保證“特洛伊城”項(xiàng)目建設(shè)資金的及時(shí)到位。

2、采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房號(hào)的形式，回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流。

為了使工程建設(shè)項(xiàng)目快速回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流，考慮在工程開(kāi)工同時(shí)在公司內(nèi)部采取認(rèn)購(gòu)房號(hào)銷售計(jì)劃，比列約為公寓面積的10-15﹪。

3、實(shí)行銷售任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。

20__年公司建設(shè)工程款總需求是4.6億元。按“特洛伊城”所簽協(xié)議書(shū)，招商銷售任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。全面完成招商銷售任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進(jìn)。在營(yíng)銷形式上努力創(chuàng)造營(yíng)銷新模式，以形成自我營(yíng)銷特色。

房地產(chǎn)銷售年度工作計(jì)劃書(shū)2在過(guò)去的一年里，__?__中心經(jīng)歷了開(kāi)盤前積累期、開(kāi)盤期、后續(xù)穩(wěn)銷期;在項(xiàng)目組全體工作人員的共同努力下，項(xiàng)目客戶經(jīng)歷了從無(wú)到有，從少到多的積累，逐步實(shí)現(xiàn)了預(yù)期銷售進(jìn)度值，實(shí)現(xiàn)為開(kāi)發(fā)公司回籠資金1000萬(wàn)，上客320組，現(xiàn)將本公司進(jìn)駐新安?鄰里中心項(xiàng)目部以來(lái)截至20__年1月15日主要營(yíng)銷活動(dòng)及銷售工作總結(jié)如下：

一、營(yíng)銷總結(jié)

1、20__年10月3日：本公司進(jìn)駐新安?鄰里中心

注：進(jìn)場(chǎng)之前已完成售樓部物料準(zhǔn)備、人員及車輛配備等工作

2、20__年10月6日：新安?鄰里中心售樓部盛情開(kāi)放注：活動(dòng)當(dāng)天來(lái)客14組，并在10月6日前完成各媒體、媒介推廣工作。

通過(guò)此次活動(dòng)，將__?__中心售樓部開(kāi)放信息有效傳達(dá)，并引起一定的市場(chǎng)關(guān)注度。為后期一系列的營(yíng)銷推廣活動(dòng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安?鄰里中心開(kāi)盤前系列活動(dòng)

注：活動(dòng)期間客戶積累達(dá)150余組，為開(kāi)盤工作順利的推進(jìn)起到關(guān)鍵的作用。期間主要采取以售樓部

門前演出活動(dòng)及單頁(yè)發(fā)放并重的營(yíng)銷方式，取得了良好的效果。并在此期間完成保安及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)同類項(xiàng)目的調(diào)研工作，并寫(xiě)出詳細(xì)的調(diào)研報(bào)告

4、20__年1月10日：新安?鄰里中心一期首批房源正式開(kāi)盤

注：__?__中心正式打開(kāi)銷售的序幕，開(kāi)盤當(dāng)天定出房源17套。在此之前完成開(kāi)盤前所有的廣告及準(zhǔn)備工作。開(kāi)盤達(dá)到預(yù)期效果，為后期資金的回籠及項(xiàng)目能夠很好地延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也為新安?鄰里中心在保安地產(chǎn)界奠定龍頭老大的口碑。

5、20__年1月25日：?jiǎn)?dòng)__?__中心春節(jié)營(yíng)銷計(jì)劃

注:此期間主要推出針對(duì)保安當(dāng)?shù)馗鞔逵杏绊懥?各村村支書(shū))的人物發(fā)放優(yōu)惠卡活動(dòng)并為他們帶去油、酒等新春禮品，并鼓勵(lì)其為本項(xiàng)目介紹客戶，若介紹成功獎(jiǎng)勵(lì)其2000元/套。事實(shí)證明此種推廣方式效果還是有一點(diǎn)的，但作用不是太大，還有一點(diǎn)點(diǎn)的負(fù)面影響，就是有的客戶先到售樓部交過(guò)定金后才找的他們。

6、20__年4月20日—20__年五一期間：推出“首批商鋪完美售罄，房源應(yīng)急加推”活動(dòng)

注：將7#號(hào)樓正式推向市場(chǎng)并接受預(yù)定，但由于7號(hào)樓的工期一再延期，導(dǎo)致銷售工作沒(méi)有很好地

推進(jìn)。此期間前期房源的價(jià)格首次調(diào)整，8號(hào)樓上調(diào)20元/㎡。此次活動(dòng)首次采用短信的推廣方式，可能是由于對(duì)號(hào)段的掌握并不準(zhǔn)確，短信的效果并不明顯。

7、20__年7月16日—8月30日：推出“清涼一夏”買房送空調(diào)活動(dòng)。

注：因7、8月份是房地產(chǎn)銷售的淡季，且新安?鄰里中心銷售進(jìn)度緩慢，適時(shí)推出“清涼一夏”買房送空調(diào)、看房送涼扇活動(dòng)，并配合農(nóng)村村口電影放映等營(yíng)銷方式，打破市場(chǎng)僵局。此期間的7月31日也是首批房源的合同約定交房日期，但由于8號(hào)樓剛剛封頂，水電及道路遲遲不到位，交房延期，也對(duì)銷售工作產(chǎn)生一些負(fù)面影響。

8、20__年9月10日—10月7日：推出“慶中秋，迎國(guó)慶”活動(dòng)

注：期間推出看房送月餅及憑__?__中心宣傳單頁(yè)購(gòu)房可在其他優(yōu)惠基礎(chǔ)上再優(yōu)惠1000元活動(dòng)。中秋國(guó)慶假期相連，推出的活動(dòng)也很順應(yīng)市場(chǎng)，但由于開(kāi)發(fā)公司與施工方關(guān)系處理不當(dāng)，導(dǎo)致10月12日施工人員對(duì)售樓部打砸，此次影響惡劣。致本項(xiàng)目前期精心、努力所建立的良好口碑毀于一旦，樓盤形象一落千丈，而且此惡劣影響也沒(méi)有在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)。保安地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辭，事實(shí)證明此影響在短期內(nèi)是無(wú)法根除的，也為后期的銷售推進(jìn)帶來(lái)一定的難度。且在此期間國(guó)家推出整治小產(chǎn)權(quán)，對(duì)本項(xiàng)目也有一定的影響

9、20__年11月2日：__?__中心一期二批商鋪房源盛大公開(kāi)

注：將D區(qū)、E區(qū)新建商鋪房源推向市場(chǎng)，推出商鋪交1000抵3萬(wàn)活動(dòng)，市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈。當(dāng)月售出商鋪6套，住宅3套。此月為新安?鄰里中心除開(kāi)盤外單月銷售量最多的一個(gè)月。但當(dāng)月由于開(kāi)發(fā)公司的張總與丁總在安置房源等方面問(wèn)題互不溝通，致可銷售房源較少，也導(dǎo)致后期釋放房源失去銷售時(shí)機(jī)。

10、20__年12月27日：新安?鄰里中心正式啟動(dòng)針對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)潮營(yíng)銷計(jì)劃

注：因私家小院銷售進(jìn)度緩慢，主要推出購(gòu)私家小院送10件品牌電器活動(dòng)：液晶電視、空調(diào)、洗衣機(jī)、太陽(yáng)能、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⒏邏哄仭㈦妱?dòng)車、微波爐、豆?jié){機(jī)。并降低購(gòu)房門檻，將私家小院的首付定為5萬(wàn)元，但由于本項(xiàng)目的私家小院樓距較近，只有5米，且價(jià)格相對(duì)較高，市場(chǎng)反應(yīng)一般。

11、20__年元月6日：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正式搬遷至__?__中心，農(nóng)貿(mào)大街正式啟用。

注：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正式搬遷至本項(xiàng)目的菜市場(chǎng)內(nèi)，市場(chǎng)攤位正式搬遷至農(nóng)貿(mào)大街，為本項(xiàng)目的繁華奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，將__?__中心又推向另一個(gè)高度。

小結(jié)：__?__中心整體營(yíng)銷活動(dòng)能夠整體連貫及很好地銜接，能夠根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)做出調(diào)整，順應(yīng)節(jié)點(diǎn)，做出不同的有針對(duì)性的營(yíng)銷計(jì)劃，并能夠很好地實(shí)施執(zhí)行到位。

二、銷售總結(jié)

1、新安鄰里中心多層住宅房源共4棟

注：從已售住宅來(lái)看，8號(hào)樓銷售最多，因?yàn)?號(hào)樓的戶型是本公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)為開(kāi)發(fā)公司精挑細(xì)選的戶型，面積為97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事實(shí)證明本公司給予開(kāi)發(fā)公司的建議是正確及非常明智的。14、15號(hào)樓是開(kāi)發(fā)公司在本公司進(jìn)駐之前就確定的，由于開(kāi)發(fā)公司的丁總盲目自信，對(duì)本公司的建議有所保留，不能夠完全采納，導(dǎo)致14、15號(hào)樓的兩室房源一直滯銷。

2、____中心私家小院房源共2棟

注：本項(xiàng)目的私家小院在原有規(guī)劃上并沒(méi)有此房源，開(kāi)發(fā)公司的丁總不顧本公司的建議只考慮項(xiàng)目的容積率，認(rèn)為增加房源，就是為項(xiàng)目增加利潤(rùn)。事實(shí)證明此決定并不成熟，因?yàn)榇藘蓷潣鞘呛蠹臃吭矗跇情g距、陽(yáng)光照射的采光度及舒適度等問(wèn)題上并沒(méi)有過(guò)多的考慮，導(dǎo)致此兩棟樓采光受影響且視覺(jué)壓抑，所以銷售進(jìn)度一直緩慢。

3、____中心商鋪房源150套注：本項(xiàng)目的商鋪可售房源較少共40套，此40套房源大多為位置稍差的房源，除菜市場(chǎng)門口的9套外，其余大多為拆遷戶挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套為轉(zhuǎn)角且面積多為200㎡以上，面積較大，另有2套為通道房源，市場(chǎng)接受度較低。

小結(jié)：本項(xiàng)目雖擁有專業(yè)的營(yíng)銷建議及培訓(xùn)有素的銷售人員，但也并不意味著可以不顧市場(chǎng)需求，與市場(chǎng)背道而馳。保安市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地產(chǎn)項(xiàng)目較多，大大小小地產(chǎn)公司總共8家，市場(chǎng)存量房較多，____二期、__小區(qū)二期及__小區(qū)的二期都將在20__年春節(jié)之前集中推向市場(chǎng)，推出房源較多，而且價(jià)格相對(duì)較低。在保安，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好人員都已經(jīng)選擇在市區(qū)購(gòu)房，而留守人口經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，百姓投資意識(shí)更差，大部分人由于經(jīng)濟(jì)原因，暫無(wú)購(gòu)房計(jì)劃或延緩購(gòu)房計(jì)劃。后期__?__中心面臨的競(jìng)爭(zhēng)威脅依然激烈，____中心如何在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展都將是后期要面臨及要解決的問(wèn)題。

三、后期計(jì)劃

1、案場(chǎng)管理方面

一個(gè)科學(xué)、系統(tǒng)而簡(jiǎn)約的管理制度和管理方式是凝聚團(tuán)隊(duì)走向成功的基石，作為銷售部門尤為重要，為了打造更優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)，計(jì)劃將從績(jī)效、激勵(lì)、行為、心態(tài)、獎(jiǎng)懲等銷售人員最困惑的問(wèn)題及因素出發(fā)，制定更為完善的銷售管理制度。

2、銷售培訓(xùn)方面

一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，離不開(kāi)硬件建設(shè)(地段、資金、戶型、配套、建筑品質(zhì))，也離不開(kāi)軟件塑造(物業(yè)、推廣、銷售)，作為軟件環(huán)節(jié)中直接面對(duì)客戶的先鋒，銷售人員綜合素質(zhì)的優(yōu)劣在一定程度上成為客戶訂房簽約的關(guān)鍵因素，為此，塑造一流的銷售團(tuán)隊(duì)尤為重要，針對(duì)20__年的銷售計(jì)劃和市場(chǎng)情況，將在培訓(xùn)中添加針對(duì)性的培訓(xùn)內(nèi)容，同時(shí)更加細(xì)化，培訓(xùn)涵蓋市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目知識(shí)、銷售技巧、銷售基本流程與特例操作方案等7大項(xiàng)，以循序漸進(jìn)、優(yōu)勝劣汰的培訓(xùn)方法提高置業(yè)顧問(wèn)的專業(yè)水準(zhǔn)。

3、營(yíng)銷策劃方面

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)產(chǎn)品的包裝及計(jì)劃性的經(jīng)營(yíng)，顯得尤為重要。針對(duì)新安?鄰里中心的營(yíng)銷方式要更好的“閏土”及“接地氣”，適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，將新安鄰里中心的銷售工作在平穩(wěn)中更好的推進(jìn)，適時(shí)利用節(jié)點(diǎn)推出適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的營(yíng)銷活動(dòng)，把新安?鄰里中心在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再推向另一個(gè)高度。

四、個(gè)人總結(jié)

回顧20__，一切歷歷在目，時(shí)間在不知不覺(jué)中飄然而過(guò)。在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)幫助下，嚴(yán)格要求自己，按照公司的要求，較好的完成了自己的本職及其他工作，通過(guò)近一年兢兢業(yè)業(yè)的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了較大的改觀，人生最可怕的就是虛度光陰，20__年過(guò)去了，在這一年里，我看到了公司的進(jìn)步，公司的成長(zhǎng)，我自己也渴望成長(zhǎng)，我希望公司能夠向中國(guó)大地產(chǎn)企業(yè)看齊，我也希望自己成為一位名副其實(shí)的地產(chǎn)精英。20__，我要和公司一起努力，一起成長(zhǎng)。在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，迎接挑戰(zhàn)，創(chuàng)造輝煌。

房地產(chǎn)銷售年度工作計(jì)劃書(shū)3不知不覺(jué)，進(jìn)入公司已經(jīng)有1年了。也成為了公司的部門經(jīng)理之一。現(xiàn)在20__年將結(jié)束，我想在歲末的時(shí)候?qū)懴铝?0__年工作計(jì)劃。

轉(zhuǎn)眼間又要進(jìn)入新的一年20__年了，新的一年是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)、機(jī)遇與壓力開(kāi)始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作壓力驅(qū)使我要努力工作和認(rèn)真學(xué)習(xí)。在此，我訂立了本年度工作計(jì)劃，以便使自己在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績(jī)。

一、銷量指標(biāo)：

上級(jí)下達(dá)的銷售任務(wù)30萬(wàn)元，銷售目標(biāo)35萬(wàn)元，每個(gè)季度7.5萬(wàn)元

二、計(jì)劃擬定：

1、年初擬定《年度銷售計(jì)劃》;

2、每月初擬定《月銷售計(jì)劃表》;

三、客戶分類：

根據(jù)接待的每一位客戶進(jìn)行細(xì)分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對(duì)各級(jí)客戶進(jìn)行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來(lái)，滿意而歸。

四、實(shí)施措施：

1、熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開(kāi)展工作。

公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必須以身作責(zé)，在遵守公司規(guī)定的同時(shí)全力開(kāi)展業(yè)務(wù)工作。

2、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。

學(xué)習(xí)，對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。專業(yè)知識(shí)、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3、在客戶的方面與客戶加強(qiáng)信息交流，增近感情，對(duì)a類客堅(jiān)持每個(gè)星期聯(lián)系一次，b類客戶半個(gè)月聯(lián)系一次，c類客戶一個(gè)月聯(lián)系一次。

對(duì)于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

4、在網(wǎng)絡(luò)方面

充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)資源，做好房源的收集以及，客源的開(kāi)況。做好業(yè)務(wù)工作。以上，是我對(duì)20__年的工作計(jì)劃，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20__年，我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取更多的單，完善業(yè)務(wù)開(kāi)展工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù)，能迎接20__年新的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)銷售年度工作計(jì)劃書(shū)4__年以來(lái)，我公司在佳能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司和董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全體員工的努力，各項(xiàng)工作按部就班的全面的展開(kāi)，為使公司各項(xiàng)工作上一個(gè)新臺(tái)階，在新的一年里，公司在確保20__年底方案報(bào)批的前提下其工作計(jì)劃如下：

工程方面

一、以“山水城”項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌安排，切實(shí)做好建設(shè)任務(wù)

(一)__年底前力爭(zhēng)方案報(bào)批通過(guò)

11月份：參與制訂規(guī)劃方案，配合公司領(lǐng)導(dǎo)完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過(guò)。

12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的市長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)，辦理環(huán)境保護(hù)意見(jiàn)表的工作。

(二)、__年度工作安排

1月份：組織編制環(huán)境評(píng)估報(bào)告及審核工作;辦理項(xiàng)目選址(規(guī)劃局)，參與項(xiàng)目的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，并完成項(xiàng)目場(chǎng)地的地質(zhì)勘察報(bào)告。

2月份：參與工程的施工圖設(shè)計(jì)及圖紙審查;編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)(發(fā)改委);完成樁基礎(chǔ)的工程招投標(biāo)工作，工程監(jiān)理招標(biāo)工作，并組織場(chǎng)地的地下排水工作。

3月份：辦理工程規(guī)劃許可證工作(報(bào)市規(guī)劃局)，并進(jìn)行場(chǎng)地周圍的止水帷幕、護(hù)壁樁的施工。

4月份：完成工程主體的招投標(biāo)工作，辦理樁基礎(chǔ)工程的施工許可工作。

5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊(duì)伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作。

6-9月份：基礎(chǔ)工程完成。

10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。

(三)、報(bào)建工作。

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的設(shè)計(jì);二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過(guò)程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開(kāi)工。另外，工程部應(yīng)加強(qiáng)工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

(四)、工程質(zhì)量。

“特洛伊城”項(xiàng)目是市重點(diǎn)工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將“特洛伊城”項(xiàng)目建成為優(yōu)質(zhì)工程。

(六)、預(yù)決算工作。

工程部、財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無(wú)據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款，在20__年工程進(jìn)展的同時(shí)做好以下兩項(xiàng)工作：

1、認(rèn)真編制工程預(yù)算，配合工程部及時(shí)做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，及時(shí)掌握材料的變動(dòng)情況，配合工程部做好工程進(jìn)度的控制工作，做好工程的兩表對(duì)比，限度的節(jié)約使用資金。

2、制定工程資金使用計(jì)劃，“特洛伊城”項(xiàng)目工程估算需用資金4.6億元左右;

其中基礎(chǔ)部分需用約0.8億元;地上商業(yè)部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)起著關(guān)鍵性的作用，工程部、預(yù)決算部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部以及招商部等職能部門必須緊密聯(lián)系、團(tuán)結(jié)協(xié)作，使各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

財(cái)務(wù)方面

(一)切實(shí)完成開(kāi)工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)

公司確定的二00八年工程啟動(dòng)資金約為2億元。融資工作的開(kāi)展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。故必須做好融資、招商營(yíng)銷這篇大文章。

1、拓寬融資渠道，挖掘社會(huì)潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會(huì)融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道。通過(guò)產(chǎn)權(quán)預(yù)售、租金預(yù)付等辦法擴(kuò)大資金流，以保證“特洛伊城”項(xiàng)目建設(shè)資金的及時(shí)到位。

2、采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房號(hào)的形式，回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流。

為了使工程建設(shè)項(xiàng)目快速回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流，考慮在工程開(kāi)工同時(shí)在公司內(nèi)部采取認(rèn)購(gòu)房號(hào)銷售計(jì)劃，比列約為公寓面積的10-15﹪。

3、實(shí)行銷售任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。

20__年公司建設(shè)工程款總需求是4.6億元。按“特洛伊城”所簽協(xié)議書(shū)，招商銷售任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。全面完成招商銷售任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進(jìn)。在營(yíng)銷形式上努力創(chuàng)造營(yíng)銷新模式，以形成自我營(yíng)銷特色。

房地產(chǎn)銷售年度工作計(jì)劃書(shū)5在不知不覺(jué)中，20__年已經(jīng)過(guò)了，加入公司的時(shí)間拼拼湊湊也有不少的時(shí)間了。在這段時(shí)間里，從一名置業(yè)顧問(wèn)一步步晉升為銷售經(jīng)理，我不斷的學(xué)習(xí)的知識(shí)并積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，也同時(shí)鍛煉和提高了業(yè)務(wù)能力，這讓自己的人生多了一份激動(dòng)，一份喜悅，一份悲傷，最重要的增加了一份人生的閱歷。可以說(shuō)在九陽(yáng)的這段時(shí)間中，收貨頗多，感觸頗多。在這里，非常感謝公司的每一位領(lǐng)導(dǎo)和同仁的幫助和指導(dǎo)，現(xiàn)在已能獨(dú)立完成本職工作，現(xiàn)對(duì)目前的工作做以下總結(jié)。

一、任務(wù)完成

今年實(shí)際完成銷售認(rèn)購(gòu)簽約回款傭金的情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手易居的對(duì)比的情況。

二、團(tuán)隊(duì)管理方面

1、招聘面試方面

自己在招聘面試的時(shí)候缺少精心的設(shè)計(jì)和安排，有時(shí)候自己也不加重視，總是奔著你情我愿的想法，沒(méi)有必要跟著面試者講太多，正是因?yàn)樽约旱牟恢匾晳?yīng)聘這個(gè)環(huán)節(jié)從而導(dǎo)致一部分優(yōu)秀人員的流失，也給人事部部門增添了不少麻煩。

2、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)工作

沒(méi)有計(jì)劃的培訓(xùn)，培訓(xùn)目的的不明確，培訓(xùn)前沒(méi)有系統(tǒng)的準(zhǔn)備對(duì)團(tuán)隊(duì)的打造目標(biāo)不夠明確比較籠統(tǒng)，培訓(xùn)的計(jì)劃做的也比較籠統(tǒng)，因此在培訓(xùn)工作開(kāi)展時(shí)想到什么就培訓(xùn)什么，感覺(jué)團(tuán)隊(duì)缺少什么就培訓(xùn)什么，有的時(shí)候很少培訓(xùn)，有的時(shí)候天天都在培訓(xùn)也達(dá)不到預(yù)期的效果。不但增加了置業(yè)顧問(wèn)的負(fù)擔(dān)更影響大家的心情。

對(duì)于培訓(xùn)沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期統(tǒng)籌安排和布置，自己也沒(méi)有提前做好充足的準(zhǔn)備工作。自己不但沒(méi)有得到鍛煉，更使整個(gè)團(tuán)隊(duì)褒足不前。也沒(méi)有研究過(guò)老的置業(yè)顧問(wèn)和新人進(jìn)行區(qū)別培訓(xùn)，導(dǎo)致新人學(xué)習(xí)難度增大，老的置業(yè)顧問(wèn)也感覺(jué)付出了時(shí)間卻得不到較好的效果。

3、監(jiān)督、督促工作方面的

很多事情都是及時(shí)的安排下去，但是沒(méi)有給予及時(shí)的督促和監(jiān)督，導(dǎo)致安排下去的事情做的不理想甚至是基本上沒(méi)有完成。例如置業(yè)顧問(wèn)的約電約客問(wèn)題，自己很少去督促和檢查他們的來(lái)電來(lái)客，導(dǎo)致置業(yè)顧問(wèn)在這方面的工作開(kāi)展的不是很理想。有的置業(yè)顧問(wèn)甚至很長(zhǎng)時(shí)間對(duì)客戶都不進(jìn)行約訪，損失了公司難得的客戶資源。

4、及時(shí)總結(jié)學(xué)習(xí)方面的

當(dāng)工作期間遇到一定難題的時(shí)候，自己很少去總結(jié)學(xué)習(xí)更談不上將自己總結(jié)的東西傳授給團(tuán)隊(duì)，有時(shí)候難題過(guò)去就過(guò)去了，不再過(guò)多的進(jìn)行回顧總結(jié)和傳授。當(dāng)遇到問(wèn)題客戶的時(shí)候，總是想盡一切辦法給予解決但總是忽略產(chǎn)生這些問(wèn)題的根源在那，因而重復(fù)的問(wèn)題不斷出現(xiàn)，如何將該問(wèn)題在前期解決掉或避免該問(wèn)題的產(chǎn)生自己卻不做總結(jié)和傳授。

5、公司制度的執(zhí)行和落實(shí)方面的

例如有的工作人員偶爾遲到三五分鐘，但出于不忍心就不再嚴(yán)格按照公司制度給予其罰款，從而導(dǎo)致了其它置業(yè)顧問(wèn)心理不平衡，給管理工作帶來(lái)了一定的困難。究其原因做為一名銷售部負(fù)責(zé)人首先必須嚴(yán)格按照公司的管理制度進(jìn)行相應(yīng)的處罰，對(duì)其違紀(jì)行為視而不見(jiàn)于心不忍不給予其進(jìn)行罰款可實(shí)際上就是在縱容其行為，因此對(duì)于我來(lái)說(shuō)是一種失職行為。公司最基本的管理制度自己都因?yàn)榉N種原因執(zhí)行和落實(shí)不到位，更談不上讓自己的團(tuán)隊(duì)按照制度去嚴(yán)格要求自己。

6、銷售一線工作出現(xiàn)的問(wèn)題敏感性。

由于銷售一線工作靈活多變，因此需要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)制定出相應(yīng)的制度策略。在這方面自己的主動(dòng)積極意識(shí)存在很大的欠缺，總是習(xí)慣于領(lǐng)導(dǎo)將工作安排完事以后自己才去執(zhí)行，不動(dòng)腦子去想過(guò)多事情，從而使很多工作做起來(lái)很被動(dòng)。

7、團(tuán)隊(duì)之間的溝通。

曾經(jīng)也認(rèn)真制定過(guò)與工作人員之間的溝通計(jì)劃，但是實(shí)施一段時(shí)間后便拋向腦后，因?yàn)楦鞣N原因落下了，在置業(yè)顧問(wèn)提成方面因?yàn)闆](méi)有事先溝通，向團(tuán)隊(duì)說(shuō)明公司的情況，導(dǎo)致了一些小的情況發(fā)展，不僅僅影響了團(tuán)隊(duì)的士氣也影響了正常工作的進(jìn)行。通過(guò)這件事才讓我深刻的意識(shí)到及時(shí)的溝通是多么的重要。

三、案場(chǎng)管理方面的

1、案場(chǎng)談客監(jiān)督及把握方面當(dāng)問(wèn)題客戶出現(xiàn)的時(shí)候，自己都想辦法及時(shí)給予解決，在案場(chǎng)自己也時(shí)常全程并及時(shí)的給予置業(yè)顧問(wèn)的談客進(jìn)行指導(dǎo)，同時(shí)提示或組織其它置業(yè)顧問(wèn)給予適當(dāng)?shù)脑靹?shì)來(lái)創(chuàng)造氛圍，常組織置業(yè)顧問(wèn)交流談客過(guò)程的關(guān)鍵點(diǎn)把握，從而提高了部分置業(yè)顧問(wèn)的成交率。

尤其是對(duì)新的置業(yè)顧問(wèn)談客自己都及時(shí)給予點(diǎn)評(píng)，并組織其它置業(yè)顧問(wèn)給予及時(shí)的旁聽(tīng)來(lái)提高談客技巧。

2、案場(chǎng)問(wèn)題客戶處理方面

當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題客戶的時(shí)候自己都很有耐心的給予解釋和解決，減少了異議客戶，增加了客戶對(duì)公司的信任感和認(rèn)同感。

四、執(zhí)行力方面的

我深刻的意識(shí)到自己辦事比較拖沓，總有一種不到最后一刻絕不完成的想法，因此對(duì)領(lǐng)導(dǎo)安排或者其其它的事情總是能往后拖就往后拖，深知自己拖沓的習(xí)慣害人害己，自己也要努力改掉這樣拖沓的壞毛病。

在公司工作的這段時(shí)間里，深知自己身上存在各種各樣的問(wèn)題和不足，在以后的日子里我要給自己進(jìn)行重新定位，振奮信心、保持本色、重燃_，在改掉自己不足的前提下努力學(xué)習(xí)知識(shí)提高自身各方面的能力，并做出了以下工作計(jì)劃。

1、首先在個(gè)人心態(tài)方面不僅好好調(diào)整，無(wú)論在任何的困境下都要和公司和團(tuán)隊(duì)榮辱與共，共渡難關(guān)。

用自己的良好的心態(tài)去影響身邊的人和公司的團(tuán)隊(duì)。

2、其次對(duì)于個(gè)人在團(tuán)隊(duì)管理上存在的不足自己要制定出詳細(xì)的團(tuán)隊(duì)管理目標(biāo)和實(shí)施方案。

3、學(xué)習(xí)招聘面試方面的技巧，重視每次的招聘面試工作，每次在面試之前都要設(shè)計(jì)出面試的方案，盡可能為公司吸納和留住優(yōu)秀人才。

4、在培訓(xùn)工作方面，制定出詳細(xì)的培訓(xùn)方針和大綱，每個(gè)月末都要根據(jù)實(shí)際情況做出下個(gè)月詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，針對(duì)新人和老人區(qū)別做出培訓(xùn)計(jì)劃。

并盡努力嚴(yán)格按照培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行。落實(shí)項(xiàng)目部日常的管理制度，并嚴(yán)格按照管理制度去執(zhí)行，無(wú)論任何人只要觸犯公司的原則問(wèn)題都一視同仁絕不姑息，牢牢記住"管理即是嚴(yán)格的愛(ài)"。

5、針對(duì)自己的溝通不足問(wèn)題。

每周固定兩次和置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行有效溝通。及時(shí)的了解并掌握置業(yè)顧問(wèn)的心態(tài)和動(dòng)態(tài)。

6、關(guān)于監(jiān)督督促工作在春節(jié)前也要形成制度，有獎(jiǎng)有罰獎(jiǎng)罰分明。

7、關(guān)于執(zhí)行力不足問(wèn)題，制定出關(guān)于執(zhí)行力不到位的獎(jiǎng)罰措施，爭(zhēng)取任何事情達(dá)到第一時(shí)間，高質(zhì)量的去完成。

關(guān)于做事拖沓問(wèn)題，自己要從每天上班開(kāi)始鍛煉，要求自己每天上班必提前20分鐘到項(xiàng)目部，制定出處罰措施由秘書(shū)監(jiān)督進(jìn)行處罰。

都說(shuō)公司是自己的第二個(gè)家，既然是家，沒(méi)有誰(shuí)有理由不愛(ài)自己的家，在這個(gè)家里我一直都是，忠誠(chéng)可靠，樂(lè)于奉獻(xiàn)，一切以公司利益為出發(fā)點(diǎn)，忠于職守，不以權(quán)謀私，敢于管理，盡心盡力，盡職盡責(zé)，管的公平、公正、一視同仁，心胸寬廣，寬容善待他人，任人為賢。積極熱情、充滿活力。用自己的熱情去感染自己的下屬，關(guān)心他們的工作和生活。當(dāng)然沒(méi)有誰(shuí)是十全十美的，我也有很多的不足之處，在執(zhí)行力方面的欠缺，有時(shí)候性格的過(guò)于溫和，對(duì)團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)的不足，以及和下屬溝通的欠缺，都給工作的進(jìn)行帶來(lái)了一定的困擾。作為一名銷售經(jīng)理，想好更好的發(fā)展，這些缺點(diǎn)和不足都需要一一的克服和解決，我有信心能夠很好的解決。