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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地產權制度，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】土地產權；；改革
一、農村土地產權制度的內涵、功能
（一）農村土地產權的內容。產權理論自形成以來就取得了蓬勃發展。應用于土地問題上，它規范了如何分配產生于使用土地的收益，解決了集體勞作時均攤成果的懶散問題。從法律上講：產權指財產所有權，這種所有權包括依法對財產享有的占有權、使用權、收益權和處分權。土地產權是有關土地財產的一切權利總和，其中以所有權為基礎，使用權為核心。
（二）農村土地產權的功能。產權具有明顯的三大功能：優化資源配置、激勵以及約束。在交易費用不為零時，不同的權利配置界定會帶來不同的資源配置以及經濟效益，因此要想最優化的土地資源配置，需要有合理的產權安排，從而更有效的利用資源；產權會影響激勵和行為，它使產權主體能排他性占有、使用土地并取得相應的報酬，形成有效激勵；產權有界在確定產權主體可以做什么，在什么范圍做，怎樣做的同時，也就確定了他不能做什么。
二、我國農村的產權分析
（一）我國農村的產權現狀。我國在1978年開始施行，至今，其已成為我國農村土地產權制度的基礎。家庭聯產承包即：土地在名義上歸屬集體，但使用權卻在一個滿足國家和農村經濟集體稅負要求的合約下歸屬農戶。家庭生產責任制使農民成為獨立的農地使用者，農業經營者，全面確立了農民家庭為基礎的耕作體系。
（二）我國農村下的產權制度的績效分析。所有權與使用權分離的家庭經營模式是有效率的，它較好地解決了生產經營活動中的激勵和監督問題。通過使家庭成為自身經濟活動剩余索取者、家庭成員成為財產的擁護者，并賦予家長配置資源、協調生產和應用激勵手段的權利，對勞動努力程度進行監督的成本會大大降低。
（三）我國農村下的產權制度弊端。（1）產權主體模糊。我國現行法律確定了鄉鎮、村、村民小組三個層次和社區自治組織、鄉村集體經濟組織兩種類型的農村土地產權主體，但這些法定的產權主體均具有模糊特征。這種模糊構架導致兩方面后果。其一，作為“農民集體”組成部分的個體農民事實上被割斷了與土地所有權的內在聯系，不能履行土地所有權。其二，由于法律規定的土地所有者是一個抽象的“農民集體”，它不具備法律人格，也無法具體地行使土地監督和管理職能，這就產生所有權虛置現象，使集體土地的法律保護難以實施。（2）土地產權權能的殘缺。以集體所有的農地產權還表現出權能的嚴重殘缺。一方面，政府對土地所有者的權利作了嚴格限制，如集體不能買賣土地產權，只能出租或讓渡使用權；也不能隨意改變用途，實際上集體雖是土地所有權的主體，但卻缺少占有、使用、收益和處分等重要權利；另一方面，由于農地產權不清及土地最終處置權由政府掌握，農民的使用權、處置權、收益權受損。確切地說，農戶沒有支配土地的權利，僅享有使用權，這種現象使土地的流轉、抵押受阻，限制土地的高效利用和要素資本化的轉變。（3）土地的流轉能力弱。我國土地流動性不容樂觀，由于農戶與農地并不是絕對意義上的支配與被支配，他所擁有的農地還附有國家和社區的多邊利益，在實施流轉時就不能傷害其他主體的利益，這使得他們顧慮重重，難以實現真正的物權支配，而土地的流轉恰恰是優化資源配置的有效手段，實現帕累托最優的必由之路。
三、我國農地產權制度改革的路徑研究
（一）國外的借鑒。土地產權出現的問題將改革提上日程，改革往哪走，借鑒國外經驗或許能給我們啟發。以美國為例，美國農業高度發達，除了自然、環境等客觀因素外，更與其獨特的農地產權制度有關。美國國土面積中58%歸私人所有，32%歸聯邦政府，10%歸州及地方政府，可見其土地以私有制為主。同時其法律保護私有土地所有權，土地可以自由買賣和出租，價格交由市場決定。這種模式具有兩個重要特征：產權清晰、完整且有保障，土地所有者在法律范圍內享有充分的自主經營權、并且在土地轉讓、租賃、抵押、繼承等方面完全不受外界干擾和侵略；地產市場發達，制度健全，美國土地買賣是私人之間的事，手續十分簡單，在雙方自愿簽訂協議之后，只需向政府繳足規定的稅金，進行注冊登記即可，且價格完全由買賣雙方協商，也可由私人估價公司幫助雙方達成協議。
（二）改革的建議。（1）放寬對土地的物權權限，實現產權的完整性。農地產權應是“一束權利”并非單方面的擁有，任何成分的殘缺都會引起不必要的損失，所以我國的農地產權改革應該考慮使農民享有占有支配權、經營使用權等一整套權利，而政府退出對農地的管制，放任自由，只充當土地最終所有者和處理土地糾紛的角色，這樣既不會改變我國農地公有制的本質，又具有像美國農權私有的激勵效能，從而解決下“農村集體”的所有權虛位和農戶的經營權受限問題。（2）建立法律保障體系，維護合法農地產權。有效的產權保護是現代產權制度的重要組成部分，有效的產權制度必須保護產權的功能和結構，使產權主體具有穩定的收益預期，能夠自主的形成契約，有效地解決權利糾紛，從而形成積累和投資，促進經濟的發展。國家立法機構應從法律法規上進一步理清農村產權的歸屬問題，并進一步細化相關條文，使得每一步執法都有理可依，從法律上確定農權租賃、抵押、繼承等方面完全不受外界干擾和侵略。
參考文獻
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【關鍵詞】產權制度英國土地流轉日本土地流轉臺灣土地流轉
1、英國農村土地產權制度
（1）國王所有，領主持有，領主或農民耕種：封建莊園制的形成
1066年諾曼底公爵威廉渡海侵入過后，沒收了貴族的土地，國王成為一切土地的所有者，然后把土地分封給親屬和隨從使用。此外，教會的地產也不斷擴大。英國形成了由世襲領地和教會領地所構成的封建領地制。莊園是封建領地制的經濟細胞，莊園中耕地分為領主自營領地和租佃領地即份地兩部分，實行"敞田制"，即耕種時不分歸屬一起耕種，收獲時只在自己的地上收獲。此外，還有公地即莊園村民共有的森林、荒地等。公地名義上屬領主所有，但使用權歸莊園農民。
（2）土地集中化程度進一步提高，租賃業及其發達：圈地運動時期
14紀初，英國的農奴制解體，工商業慢慢興起。隨著養羊業的發展出現了圈地現象。哥倫布的地理大發現以及世界市場的迅速擴大，進一步推動了毛紡織業的發展，圈地現象更加普遍。17世紀中葉，英國資產階級取得政權后，制定一系列法令（EnclosureAct），使圈地運動合法化。18世紀中葉以后圈地運動加強，1865年至1875年，圈地運動基本結束。一是已沒有多少地可圈；二是政府為保護公用地，開始對圈地進行限制。圈地運動之后，土地的產權主體是地主和雇工經營的租佃場主。此外，仍然存在大量不雇傭工人的小租佃農場，但其所占份額甚小。如1887年，全英國只有14℅-15℅的耕地是擁有10-20英畝耕地的小業主和兼業農戶。
（3）現代農村土地產權制度
二戰至后，英國政府鼓勵和支持農地經營者買進土地。1960年，英國租佃農場占農場總數的46℅，自營農場占54℅。到1977年，租佃農場的比例下降為38℅，自營農場的比例上升到62℅英國的全部土地自1066年以來在法律上都歸英王（或國家），即英王是唯一絕對的土地所有人，個人、企業和各種機關團體僅擁有土地的使用權或占有權。擁有土地使用權者在英國法律上被稱為土地持有人或租賃人。
政府鼓勵和支持農地使用者購買土地，充分體現了"耕者有其田"的思想。土地征用費，主要是根據征用之前的市場價格計算。為了避免強制手段，有權征用土地的部門更多的是采用同土地所有者合作或商議的形式獲取土地。國家對佃戶的租賃權利給予了法律的保護，以保障佃戶的應有權，防止土地所有者對租佃者土地權利的侵害。因此，以法律規范土地產權有利于土地產權擁有者權利的保護以及土地的高效利用。
2、日本的農地產權制度
日本現代的農村土地產權制度主要由所有權與使用權兩束重要的土地產權構成。所有權的產權主體主要有三種，即國家、公共團體、個人或法人。土地的個人與法人都具有私人性質，這二者構成土地所有產權的主體。建筑用地和農地多為個人和法人所有。從法律而言，國家、公共團體、個人和法人都處于平等的法律地位。占農村土地主體部分的農地及宅基地，其所有權屬于私人。
日本與世界上其他資本主義國家一樣，也經歷了由地主制的土地產權制度過渡到農民私人所有的土地產權制度。1946年前后的農地制度改革實現了平均地權和"耕者有其田"，形成了廣泛的小土地所有制。長子單獨繼承的土地繼承制度使得除長子以外，其他孩子不能分得土地，從而也迫使他們從那個村落共同體中被"驅趕"出來，成為城市化的重要力量。在農民土地產權制度的建設過程中，比較注重土地法權的建設，如土地的登記制度、《民法》對土地產權的規定。日本允許土地依法買賣、出租、抵押、繼承、贈與等。土地使用者使用的土地可能是自己的，也可能不是自己的；可能是租用的，也可能是免費借用的，構成復雜的土地使用關系。私有的土地可以自由買賣、交換、租佃，但須到政府法務省的不動產登記所進行登記，否則得不到法律的承認和保護。
3、中國臺灣地區的農村土地產權制度
臺灣的兩次奠定了臺灣現代農村土地產權制度的基礎。即是一種"平均地權"的土地制度，也是"農地農有"制度。所謂"農地農有"，是指農地歸農民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農民所享，是即"耕者有其田"，不耕者不得有其田。
與日本鼓勵農戶進行規模經營一樣，臺灣當局也出臺了一些鼓勵農戶進行規模經營措施。但不同的是，除采取促進土地流轉措施以外，還鼓勵農戶進一步購買公共用地，以擴大土地規模。為防止出租地主的再次出現，臺灣對農地持有者的土地最高限額作出了規定。
從各國或地區的農村土地產權制度來看，農地以及宅基地一般為私人所有，而其他用地為公有。發達國家一般比較注重對農民產權的保護，而且以一套比較健全的法律法規來保障土地產權制度的實施。發展中國家或地區一般對農民的土地所有權給予了高度關注，"耕者有其田"思想幾乎成為發展中國家或地區土地產權制度變遷的目標。而發達國家認為"土地私有"乃天經地義，發展土地產權市場（如促進土地產權流轉等）常常成為這些國家土地制度變遷的重點。
綜上，本文研究了英國、日本和我國臺灣地區的土地產權制度變遷和土地流轉的經驗，這將對我國當前土地產權制度改革研究，探索土地所有權流轉和土地使用權流轉的改革思路，有著重要的理論意義和現實意義。
參考文獻
關鍵詞:集體土地產權 制度 問題 對策
中圖分類號:F321.1 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)10(c)-0246-01
自從1979年我國實行政策以來,中國農村經濟發生了巨大的變化。農業和農村的快速、穩步發展,不僅解決了全中國人民的溫飽問題,還帶動了整個國民經濟的迅速發展,為中國經濟的騰飛奠定了堅實的基礎。綜合國力以及國民生產總值的穩步攀升,使中國由貧窮落后走向繁榮富強。但是,隨著經濟的飛速發展和社會主義市場經濟體制的進一步完善,中國農村集體土地所有制度也面臨著新的問題和挑戰。在城市化及工業化的進程中,農用土地被大量占用,土地所有權的矛盾和糾紛也日益突出,一系列社會問題也隨之產生。對于失去了生產資料,卻又缺乏再就業能力的農民來說,僅靠數量有限的補償金來維持生活是十分艱難的。另外,的實行,使得每個家庭擁有的土地數量受到制約,很難形成規模化的生產經營模式,農民抵御自然災害和市場競爭的能力相對不足,很難滿足市場經濟的發展和人們生活的需要。
任何一種制度都應當隨時根據生產力發展狀況不斷加以調整和改進。現行的集體土地產權制度經過30多年發展之后,已經逐步顯現出其弊端。同時,我國正在建立和發展社會主義市場經濟體制,這種明顯帶有計劃經濟體制色彩的集體土地產權制度難以適應新體制發展的要求。
1 我國集體土地產權制度存在的問題
1.1 集體土地所有權主體缺位
我國《憲法》和新的《土地管理法》對集體土地所有權作出了明確的規定:“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有,由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。已經屬于鄉(鎮)農民集體經濟組織所有的,可以屬于鄉(鎮)農民集體所有。村農民集體所有的土地已經分別屬于村內兩個以上農業集體經濟組織所有的,可以屬于各該農業集體經濟組織的農民集體所有”。通過這樣的規定我們不難看出,農村集體所有的土地在實際操作中,已經交給村民委員會及村民小組經營管理,但村民委員會和村民小組都屬于基層行政組織,而非經濟組織,無法擁有土地所有權,這就無法切實保障農民的權益,也就導致了在征用農民土地時出現的大量的糾紛,因此,建立能夠保障農民利益的經濟組織來管理集體土地是勢在必行的。
1.2 集體土地產權體系不合理
按照一般的產權原理,產權應包括所有權、使用權和它項權利,其中它項權利又包含經營權、租賃權、抵押權等。但是,在農村集體土地產權制度中,土地產權關系較為混亂。具體表現在以下兩方面:一是按照土地用途將集體土地分為建設用地和農用地,區分為集體土地建設用地使用權和集體土地承包經營權,這種產權劃分是不科學的,這是因為這兩種權利都直接來自于土地所有權,按照一般產權理論,均應當稱之為使用權;二是管理體制無序化。在現行的土地登記辦法中,對集體土地建設用地使用權是進行法律登記的,而對集體土地承包經營權是通過其它途徑進行管理的,人為地將集體土地承包經營權排斥于《土地管理法》管理的范圍之外。這就會導致產權體系混亂,造成農村集體土地的管理無序化。
1.3 集體土地產權流轉制度不健全
在集體土地產權的流轉問題上,國家制定了一些相關的政策。但相對于國有土地產權的流轉相比,集體土地產權的流轉受到的限制更多。農民集體土地的使用權是不能夠出租或轉讓給城鎮居民的,也不能用于非農業建設;對于戶口遷入城鎮的農民來說,其原住宅也不得自行擴建和轉讓。隨著市場經濟的發展,集體土地所有權的流轉又是不可避免的,這就導致了大量農民以及農民集體的土地轉讓都是非法進行的,國家每隔幾年就要對土地市場的秩序進行整頓。由此可見,單純地限制集體土地所有權的轉讓是無法從根本上解決問題的,也無法適應社會主義市場經濟發展的需要。另外,由于是按人按戶承包的,土地被分割成零散的小塊,限制了大規模集約經營的發展,許多農民還延續著落后的生產方式,新的技術和設備無法被普及和應用,這也限制了農業資源的充分開發和合理利用。
2 完善我國集體土地產權制度的對策
2.1 重構集體土地所有權主體
我國集體土地所有權的主體,往往都是基層的行政組織,無法真正代表農民行使土地所有權。想要落實集體土地所有權,就必須把行政組織同集體土地所有權進行分離,可以參照經濟組織的形式,賦予農村社區法人資格,組建一定的經濟組織代表農民行使土地所有權,這樣才能夠形成自治與自主的集體土地生產與經營的模式,使集體土地所有權的行使機構真正發揮經濟實體的作用,避免流于形式。另外,農村集體在法人化之后,應該組織代表機構,運營財產,按經濟規律辦事,對全村土地的利用方式、分配或承包規則、土地利用的變動等作出最高決策,使它真正成為能夠代表農民利益、反映農民意志的機構。
2.2 集體土地所有權內容明晰化、法定化
我國《民法通則》第71條規定:“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利”。農民集體所有的土地由農民集體占有就是指農民集體能夠實際控制這些財產。民集體所有權的實現過程中,應當完善他物權的設定,保障承包經營權物權化。我國法律應明確規定承包經營權的內容,使其法定化,而不是由當事人雙方約定,如確認承包經營人依法享有承包土地的經營權、收益權和產品處置權,有權自主組織生產經營等。
2.3 健全集體土地流轉機制
將集體土地使用權界定為物權,享有轉讓、出租、作價入股、抵押等權利,不僅有利于土地產權的流轉,而且有利于使土地真正成為資產,為農民增收和進入城鎮奠定堅實的基礎。集體土地使用權同樣應當實行有償、有限期、可流動的使用制度。集體土地所有者也可以以出讓、出租、作價入股、劃撥的方式將集體土地使用權讓渡給本集體經濟組織內部成員使用,若讓渡給非本集體經濟組織內部成員使用,則必須征得本集體經濟組織內部2/3以上成員同意。
參考文獻
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摘 要：隨著我國經濟體制改革的不斷深入,農村集體土地產權制度改革已取得重大突破和進展，但仍存在集體土地所有權價值難以實現、土地承包權流轉有待規范、集體建設用地使用權流轉混亂、土地收益分配關系紊亂和土地產權制度改革配套措施不健全等問題。這些問題的解決,需要通過一系列措施來實現。
關鍵詞：集體土地所有權 土地承包經營權建設用地使用權產權改革
土地是我國最重要的資源。馬克思說過:“土地是一切生產和一切存在的源泉”。農村土地產權制度一般是指農村集體土地所有權及其派生出來的集體土地使用權和其他土地權利形成的相關制度。30多年來，隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立，我國各級政府采取了一系列措施深化農村土地產權制度改革，推動農村穩步發展。以農地承包、集體建設用地流轉等為標志，農村集體土地產權制度改革和建設取得了很大進展，但也暴露出一些深層次的問題。
一、我國農村土地產權制度改革中存在的問題
（一）集體土地所有權價值難以實現
農村集體土地所有權,指農村勞動群眾集體經濟組織在法律規定的范圍內占有、使用、收益和處分自己所有的土地的權利,是我國社會主義土地所有權的一種重要形式。在我國農村，有相當一部分農民只知道集體土地屬于農民集體所有，但沒有所有權概念，對集體土地所有權價值知之甚少。導致如下結果：一是土地權屬不清，糾紛較多。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，土地界限拐點位置無證可查，導致部分土地界限長期存在爭議。二是集體土地所有權主體不明確。我國《民法通則》雖然規定了集體所有權,但沒有明確規定集體所有權的主體。該怎樣認識集體所有權的主體在立法上和法學理論上都存在著困惑。三是農民行權意識差，在行使所有權時農民“集體”很難成為實踐層面上的所有者主體，實際權利由鄉鎮政府、村民委員會的村干部或者村民小組長代替所有權人行使，這在土地發包、集體土地征收中，體現尤其突出。
（二）集體建設用地使用權流轉混亂，缺乏法律規制
長期以來，集體非農建設用地的自發流轉在客觀上對農村經濟發展、農民集體組織財富積累、提高農民收入等起到了促進作用，但是，這種流轉在政策和法律上未得到明確認可，在雜亂無序和隱蔽狀態下進行，引發了諸多問題，影響農村社會穩定與城鎮化的健康發展。
在農村集體建設用地使用權流轉方面存在諸多問題，一是集體土地隱形交易活躍，使耕地保護受到沖擊。隨意占用耕地并出讓、轉讓、出租、轉租用于非農建設，或者低價出讓、轉讓農村集體土地等現象層出不窮。二是集體非農業建設用地使用權自發、無序流轉，導致政府難以有效控制建設用地供應總量，沖擊土地利用總體規劃及城市規劃的有效實施，使土地市場秩序受到嚴重沖擊。三是農村集體建設用地使用權流轉缺乏法律保障，交易不安全。由于法律對集體建設用地使用權流轉的條件、用途、權益、程序等缺乏明確規定，難以依法進行土地登記，對建設投資者不利，還會波及到其他利害關系人，使交易安全得不到保障。四是集體建設用地流轉收益分配關系混亂。由于缺乏法律監管與市場機制，土地的市場價值及資產資源屬性在流轉中不能得以充分體現，加之農村土地產權關系混亂，使得本屬于農民集體及農民的土地流轉收益難以得到法律的切實保障。
二、繼續推進農村集體土地產權制度改革的對策
對于集體土地所有權，主要是通過確權頒證的方式予以確認，對于集體土地使用權，則由《土地管理法》、《物權法》等一系列法律法規加以規范，逐步建立有
農地資源作為一種有限的和有條件的可更新資源，不僅是農業生產最基本的和不可替代的生產資料，也是地球生態系統中最基本的構成要素。不同的農地產權制度對農民的農地利用行為具有不同的激勵效應，使活動于不同農地產權制度框架內的理性的農民選擇不同的農地利用方式，而不同的利用方式必將導致不同的利用后果。因此，農地資源能否實現可持續利用，其關鍵在于農地的產權制度。
一、農地產權制度與農地資源可持續利用的理論分析
農地資源可持續利用是指人們如何以一種合理的方式利用農地資源，使農地資源的生產能力在利用中不僅能夠得到保護，而且有所增強，其主要表現為農地資源在利用中的“數量”、“質量”和“生態環境”的可持續性，具體來說包括四個層次的含義：農地數量結構（特別是耕地在農地中所占的比例）的可持續性、物質生產能力的可持續性、農地生態系統的可持續性和農地利用經濟效益的可持續性。農地資源可持續利用的實質是對稀缺的農地資源如何進行符合可持續發展目標的優化配置問題。從產權經濟學的角度看，農地資源的配置問題實質上是依附在農地資源上的權利的配置問題，而農地資源能否實現優化配置則主要是由農地產權制度決定的。不同的農地產權制度對農民的農地利用行為具有不同的激勵效應，使活動于不同農地產權制度框架內的理性的農民選擇不同的農地利用方式，而不同的利用方式必將導致不同的農地利用后果。因此，農地資源能否實現可持續利用，其關鍵在于農地的產權制度。合法有效的農地產權制度可以促進農民以可持續的方式利用農地。
首先，合法有效的農地產權制度為農地的可持續利用提供法律保障。法制化的農地產權制度其意義在于：一是農地權力主體對體現其權力的農地具有排他性的使用性，即農地權力主體在法律規定的范圍內，對其所擁有的農地具有不受限制的使用選擇權。二是農地產權主體可以通過法律途徑獲得因侵權損害之補償。三是農地產權關系的法律化具有較強的穩定性。四是能夠完整地保護農地占有者合法的占有權和完全的剩余索取權。因此，如果擁有了合法有效的農地產權，農民在農地利用中就會有穩定感和安全感。為了不斷地增加收益，農民十分愿意從長遠的角度來考慮如何在現有農地上持續提高農地生產率，在法律的保護下穩定、持續地加大對農地的各種投入，包括生產性投入和保護性投入，實現農地的可持續利用。
其次，完整的農地產權有助于激勵產權主體不斷提高農地生產率，獲得經濟收益。農地產權的核心是收益權，因而具有激勵動機、激勵行為、調動積極性以形成動力的機制和作用。農地產權制度的激勵效應主要體現在兩個方面：一是對農民努力的激勵程度，其高低取決于這一制度所內含的農民努力供給與收益報酬結構的一致性。如果一項農地產權制度安排使農民付出的努力與他所得到的報酬一致，其努力供給量就大。二是對農民努力的激勵導向。不同農地產權制度所內含的規則對農民的行為具有不同的激勵導向，這種激勵導向的差異誘導著農民的農地利用行為向不同的方向發展，從而產生不同的農地利用后果。在農地開發利用中，物質利益的驅動會激勵農地產權主體努力從事財富創造和積累。在市場經濟條件下，農地產權主體必然千方百計地去收集信息，選擇資金流向，確定農地利用的最佳方向，盡量減少利用成本，以實現投資最小化、收益最大化，從而提高農地生產率，增加經濟收益。一般而言，農地開發利用的收益大于投資成本的方式，就能持續存在，而這正符合農地可持續利用所要求農地經濟效益的可持續性。
再次，農地產權的約束力能有助于約束產權主體的用地行為，降低農地利用風險，防止農地質量下降。如果單有激勵是不夠的，會促使產權主體為追求經濟利益最大化而盲目、無節制地利用農地，造成農地生產能力下降和生態功能退化。約束功能正是彌補了激勵功能的這一不足。農地產權的約束功能來自經濟的、法律的和道德的三個方面，但主要是經濟利益的約束和法律約束。通常說來，農地產權主體出于對自己經濟利益的考慮，必然會約束自己的農地利用行為。法律約束是一種強制性約束，由國家規定處理產權關系的規范和準則，產權主體必須遵守，不得違反。因此，農地產權關系也是一種責任關系。法律約束使農地免遭來自產權主體本身由于追求經濟利益最大化而可能出現的短期行為，起到了防止農地的再生能力或生態功能衰退、保護農地質量、提高農地生產能力的作用。
二、實現農地資源可持續利用的農地產權制度安排
所謂農地產權制度，是指制度化的農地產權結構和產權關系。在人類社會的不同發展階段上，農地產權制度具有不同的內容。在現代市場經濟條件下，能保證農地資源可持續利用的農地產權制度至少應包含以下三個方面內容。
首先，農地產權明晰。為了實現農地資源的可持續利用，一是必須確保農地各項產權的權能和利益明確有界。現代產權經濟學認為，產權是由權能和利益兩部分基本內容構成的，利益是權能的目的，權能是獲取利益的手段，產權是權能和利益的有機統一，單純的權能不構成產權，無利益的產權也是不存在的。所以農地產權有界就包括其權能和利益兩個方面。農地產權權能有界就是指各項農地產權權能之間有明確的邊界，不能“你中有我，我中有你”，否則農地產權就不具有排他性，不能對其行為主體產生有效的約束。農地產權利益有界就是指在界定各項農地產權權能空間時，各項農地產權的利益要明確界定，否則，農地產權將喪失其對行為主體的激勵功能。二是要求各項農地產權必須有明確的主體。由于農地產權是行為主體對農地地產的一組行為性權利，它反映的是人與人之間的經濟利益關系，所以農地產權不能離開其行為主體而單獨存在。各項農地產權有明確的主體，就是產權的行為性屬性的基本要求，其具體含義就是在一定的農地產權結構中，每一項農地產權（包括權能和利益）都對應一個特定的產權主體。農地產權明晰化，有助于明確交易界區；有助于制定公平且有效率的交易規則，并有效地約束和規范行為人的交易行為；有助于行為人在同其他人的交易中形成穩定的預期，從而最大限度地節約交易費用；有助于強化產權制度的激勵和約束功能。 其次，有效的農地產權保護。這包括合約各方可通過行使退出權保護自己的權益，以及法律制度能通過強制措施懲罰一切破壞現有農地產權關系的行為和由此產生的威懾力量來實現對農地產權的保護。有效的農地產權保護能夠給當事人一個穩定的預期，以使當事人能夠對未來做出收益與成本分析，從而做出長期投資決策，對土地實行集約經營。反之，若一項產權制度不能給當事人形成一個穩定的預期，則當事人的短期行為與投機行為就不可避免。現行的農地產權制度正是由于農民預期到土地會不斷地調整，才引發他們對土地進行掠奪性、粗放型經營，而不注意用養結合，致使土地質量下降，水土流失，嚴重破壞了土地生態環境；也正是由于現行農地產權制度對農地產權保護的弱化，使不少地方政府只顧眼前利益，以推進城市化之名而不顧后果地大量征收農地，致使農地數量銳減，大量的農地荒蕪或低度利用。再次，農地產權的可轉讓性。農地產權的可轉讓性是指在產權明晰化的基礎上，農地產權可以作為特殊商品通過市場機制在不同的經濟主體之間合理流動。農地產權可轉讓性的直接效率意義是實現資源的動態優化配置。因為只有允許合理流動，才能使稀缺的農地資源在比較利益的驅使下和市場機制的作用下，不斷地從低效率的使用者流向高效率的使用者，使農地使用者的能力與其擁有的農地資源數量、質量相一致，做到人盡其才、地盡其力，從而實現農地資源的動態優化配置；農地產權可轉讓性更長遠的效率意義是能夠對產權提供有效的保護，使農地資源的價值在流動中得到真正體現，農戶對農地的投資在流動中得到合理的補償，進而極激勵農戶更好地利用和保護稀缺的農地資源，提高農戶對農地投資特別是中長期投資的積極性，從而實現農地資源的可持續利用。
三、完善現行的農地產權制度的建議
自改革開放以來，我國農村普遍實行了農地集體所有、家庭承包經營的農地產權制度。這種產權制度改變了傳統制度下農地產權高度集中的弊端，實現了農地所有權與承包經營權的分離。這種分離有效地解決了搭便車和監督問題，并使農民擁有了剩余索取權，真正體現了“多勞多得、少勞少得”的按勞分配原則，極大地調動了廣大農民的生產積極性；同時，農地所有權與承包經營權的分離又在一定程度上克服了傳統農地產權制度的權利、責任和義務與風險脫節的弊端，提高了農地資源的配置效率和利用效益。但隨著市場經濟體制的建立和農產品的市場化，這種產權制度日益暴露出其自身的不徹底性和不完善性，并開始制約農地資源的可持續利用。分析起來，其主要原因是：農地的集體所有權的產權主體不明晰，導致農民無法直接與土地征收者——政府直接進行談判，而各級政府出于自身利益考慮容易與企業形成共謀關系，強制征收土地，而以最低補償價補償農民，最終導致耕地的大量流失；農地承包經營權不穩定，導致農民進行掠奪式經營，影響了土地利用的生態持續性；農地處置權難以落實，導致農地流轉困難，限制了農業經營的規模化和現代化，從而影響了土地利用的經濟持續性。因此，進行農地產權制度創新，是實現農地資源可持續利用的必然選擇。
完善現行農地產權制度的核心可以概括為“弱化所有權、強化和細化承包權、放活使用權”。造成農地所有權主體不明晰的原因是多方面的，既有種種復雜的歷史因素，也有
我國地域的遼闊性及其差異性方面的原因，因此，要從法律上明確界定全國統一的農地所有權唯一主體在實踐上不具有可行性，而且還有可能造成農地所有權主體的更大混亂。現階段，與其在“誰是農地所有權唯一主體”上爭執不休，還不如暫時擱置爭議，維持現狀，以通過法律法規和必要的行政手段來嚴格限定農地所有權主體的權利和義務，來減少所有權主體對農戶生產經營活動的不合理干預和侵權行為，強化農戶的微觀經濟主體和民事主體地位，即通過弱化所有權和強化承包經營權來最大限度地減少由于所有權主體的模糊性所造成的耕地流失。“弱化所有權和強化細化承包權”是相輔相承的，只有弱化所有權，把所有權的一部分權能賦予承包權，才能夠強化和細化承包權。具體講，強化和細化承包權就是進一步擴大土地承包經營權的產權權能，賦予農戶對承包土地的永久使用權、抵押權、有償退出權和有條件的買賣權。也就是說，農戶除了不具有土地的終極所有權即土地不能隨意買賣外，土地的其他產權權能都已具備。“放活使用權”是指為了建立符合市場經濟規律的農地使用權流轉機制，促進農地的適度規模經營，取得規模經濟效益，在弱化所有權和強化細化承包權的基礎上，放活農地使用權，積極推進農地使用權的市場化流轉。農地作為最重要的農業生產資料應該具有完整的商品屬性。商品的一個重要特征就是可交易性，通過交易實現資源優化配置和資產增值。在市場經濟體制下農地應該具有一般的商品屬性。如果對農戶承包的土地賦予抵押權、有償退出權和有條件的買賣權等相關權利，對于緩解農村金融供給不足、激活土地等生產要素市場、加快農業資源整合、促進土地規模經營和土地價值提升等將起到很好的促進作用。
參考文獻：
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內容摘要:農業發展史表明,現代農業發展過程是改變傳統粗放型農業增長方式,將現代科學技術應用于農業生產,從而實現農業發展形態的變革,即由過去的自然農業、經驗農業轉向科學農業、生態農業的過程。這一過程本質上是一個要素集約化或者說是一個土地集約經營的過程,因此土地集約化經營成為現代農業的重要特征,也是推動農業發展的一種內在力量和自然趨勢,代表了現代農業發展的方向。
關鍵詞:現代農業 土地產權制度 集約化經營
農村土地產權制度的現狀分析
土地是農村之根本。我國30年前確立的家庭聯產承包經營責任制產權制度的核心是“土地所有權歸集體,使用權歸農戶”。 然而,在30年后的今天看來,這種土地產權制度已阻礙著農戶土地集約經營積極性的發揮,已經不能適應現代農業發展的要求。
首先,原有產權制度中土地所有權虛置,影響農民對土地集約經營的積極性,制約現代農業發展。土地所有權虛置容易造成政府與村委在共同管理、支配和處置土地過程中違背農民這一真正所有者的利益。《憲法》第10條規定:“農村和郊區的土地除由法律規定屬于國家所有外,屬于集體所有”;《土地管理法》也規定農村土地屬于三級即“鄉集體、村集體、村民小組”所有。這些規定雖然明確了農村土地集體所有權的代表,但“農民集體”在法律上具體內涵模糊,由誰來代表集體實施其權利與義務卻難以確定,“集體”有鄉鎮、村、村民小組三個層次,在不同程度上都是農村集體土地產權的所有者代表,其產權在某種程度上是虛置的。從所有權主體來看,1998年頒布的《村民委員會組織法》第2條規定,“村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織”,不是農村集體經濟組織,基本上不可能在市場經濟條件下認定這種社區共同體可以做為農地所有權的人格化代表。而事實是村民委員會充當了集體土地財產所有者的代表,“農村和農民實質上是被農村干部所控制”。因而,有的基層政府借土地集體所有之名,違背農民意愿進行土地大面積流轉;有的政府部門動用行政手段圈占耕地,未批先占、少批多占、越權批地、擅自改變土地用途,致使農戶權利受損,農戶土地權益無法得到有效保障,阻礙農戶對土地的集約化經營和現代農業的發展。
其次,農戶承包經營權期限延長和“長期不變”,未能很好消除農戶“恐變”心理,制約農戶在土地上進行更多的投資,集約經營難以實現,現代農業無法發展。上個世紀80年代初期,中央規定土地承包期為15年;1993年中央做出決定,原定的土地承包期到期后,再延長30年不變。由于規定了土地使用權年限30年,致使農戶享有的土地使用權是有限的、不完善的,土地產權界定的變化,使農戶無法實現土地利用的長期利益最大化。正因如此,農戶對未來土地使用權獲利的預期具有很強的不確定性,導致農戶對土地投入的沖動減弱,尤其是現代農業發展所需要的大批量投入難以落實,土地集約經營難以推動。
第三,從產權的權益效能來看,農戶僅有有限的使用權,而不享有占有、收益和處置權。由于產權不完備導致農戶的財產權利不充分,農民投入與獲利存在某種程度的不對稱,影響農戶通過對土地的投入來實現土地的養護,制約農戶對土地集約經營的積極性。與此同時,土地流轉在十分有限的使用權的情況下,農戶不具有完整的經營權和相對獨立的土地財產權力,不具備在市場上進行經營權交易談判的財產權利基礎。因此,農民土地承包權也難以得到很好落實,農民也很難擁有真正的土地流轉權力,影響到土地承包經營權的市場化配置和土地流轉中農戶的獲利機會,土地流轉的“沖動”趨于減弱,規模化經營難以實現,土地集約化經營也不可避免的受到影響。從這種意義上講,要推進現代農業建設,加快農村發展,改革土地產權制度已成為必然。
土地產權制度改革與發展現代農業的關系
從國際農業發展史看,推動土地集約經營促進現代農業發展大致有兩條道路:一是建立在專業化、商品化、市場化、機械化基礎上的規模型的大農場經濟,即規模化土地集約經營;二是建立在生物化、技術化、勞動密集型基礎上的家庭制小農經濟,即家庭制土地集約經營。目前,我國在人多地少情況下只能選擇后者,因而生物化、技術化、生態化、勞動密集型的土地集約化經營方式正成為我國現階段的改革焦點問題。從長遠看,隨著工業化的發展我國有可能實現某種程度的規模化土地集約經營,即農場化、公司化,實現大農場經濟條件下的土地集約經營。如何科學合理地利用以上兩種做法推進土地集約經營,加快現代農業發展,十七屆三中全會提出對農村土地產權制度改革和創新,指出要“賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權,現有土地承包關系要保持穩定并長久不變”,“完善土地承包經營權權能,依法保障農民對承包土地的占有、使用、收益等權利”。既保障的土地集約經營,推進現代農業發展,同時也通過完善土地承包經營權權能,加快土地流轉來推進土地適度規模經營條件下的土地規模型集約經營,推動現代農業發展的進程。由此,土地產權制度改革實現突破,為家庭制和規模型兩種土地集約經營方式的同時發展創造良好條件。
首先,土地產權制度創新,重塑了較為完善的承包經營權,形成相對獨立和完善的土地財產權利,激勵農戶大力推進土地集約經營,促進現代農業發展。產權清晰程度是決定農地產權制度經濟績效的前提條件,十七屆三中全會指出:“依法保障農民對承包土地的占有、使用、收益等權利”。與過去相比,農戶不僅享有土地的使用權,而且享有占有、收益權,又由于“按照依法、自愿、有償原則,允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權”,因而農民實質上享有了土地承包經營權的支配或處置權。從占有、使用、收益到承包經營權的支配或處置權,農民對土地產權的擁有更充分、更完備,形成相對獨立和完善的土地財產權利。同時,農地產權的界定更加清晰,權利義務的邊界更加明確,農戶在土地上的投入就會獲得更加明析、確定的投資回報,激勵農戶在土地上投入更多的勞動、技術、資金,運用更多的科學知識,走農業專業化、科學化、生態化、產業化的道路,推動土地集約經營,加快現代農業建設。
其次,農民土地承包經營權的長久不變使農戶擁有時間跨度上的排他性權利,農戶通過對土地保值增值而獲利的心理期待變得更加容易實現,激勵農戶大力推進土地的集約經營。眾所周知,農地產權制度經濟績效與產權實施機制有關,過去的土地承包經營權盡管強調“長期不變”,所謂“期”就是講期限,在具體實施過程中需要合同的續簽,導致農戶“恐變”心理產生,不愿長期投入。十七屆三中全會提出,土地承包經營權“長久不變”,從承包經營權的時間跨度上看,農民與土地的承包關系不再設置年限限制,也就是說在社會環境沒有重大質的改變的情況下要保持土地承包關系的穩定,不做輕易的“變更”,土地承包經營權的實施機制得以完善,給農民土地承包權在時間跨度上的完整性,其實質是農民可以把承包地當作自己的土地去經營。農民在土地的投入上不再有后顧之憂,對農戶更多的增加資金、技術等生產要素的投入,推進土地集約經營,將起到強烈的激勵和推動作用。
關鍵詞：農業經營體系；農地產權結構；法律邏輯
中圖分類號：F306 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20160333143
根據相關資料顯示，建設新型的農業經營體系能夠有效的解決當前我國農村面臨的相關問題。在新興農業經營體系下完善農地產權機構，主要目的就是優化農村土地的資源配置，促使農業產權的合法化與規范化，創建健全的法律監督系統，深化農村土地產權的改革，進一步的提升農村經濟的發展進程。
1 新型農業經營體系下農地產權結構中出現的問題
1.1 農村土地產權制度與土地所有權不夠明確
農村土地除了國家所有權外，其他都歸農村集體組織所有，并由這一組織進行相應的經營及管理。在實際的發展運營過程中，通常是由農村村委會進行統一的規劃及管理，按照人口進行土地的分配，但是這一組織通常會忽略農民自身的經濟來源，從而導致土地產權及所有權不夠明確[1]。
1.2 農村田地的分化趨于細碎化
隨著經濟建設進程的不斷發展，我國的農業土地產權制度制約了現代化新型農業經濟發展進程，使得農業用田逐漸呈現分散化。因為農業經濟的發展形勢較為單一，所以農村無法對農田基礎設施進行綜合化的管理，從而導致在農業生產過程中出現“靠天吃飯”的問題。
1.3 農村土地逐漸呈現荒廢化
近幾年我國大力推行了城鎮化的建設，深化了農村經濟發展的改革，使得國家的經濟發展水平逐漸的呈現工業化與城鎮化。但是根據相關資料表明，現如今，我國很多農村地區的經濟發揮仍然沒有變化，人口呈現老齡化，缺乏勞動力，土地呈現荒廢化。隨著國家勞動力發展水平的不斷提高，農村經濟水平得到提高，因而導致了農村生產投入力度降低。
2 新型農村經營體系下農地產權結構的法律權益
新型的農業經營體制下農地產權管理制度的原則受到了農業用地產權制度的制約，同時也是農地使用權及所有權的問題。主要問題就是農業用地財產與財產管理體系問題，這也是農業用地管理制度中最重要的問題，因為這一問題涉及到了土地產權的的規定與管理，以及關于農村用地相關經濟法規所屬權的問題。采用合理的圖例產權管理制度能夠科學的分配農村土地資源，這樣既能改善農業生產要素的分配原則，也能促使農村土地所有權趨于合理化。嚴格的規范農村土地的使用權與收益權，能夠有效的調整農地產權管理制度。根據我國《土地管理法》與《農村土地承包法》的相關規定，只有完善農地的承包管理權以及住宅基地的使用權，才能進一步的促進農村經濟的綜合發展。
深化農地產權制度改革，可以確保農民合法權益不受侵害，可以進一步的健全農村經營及管理制度，明確農村用地的產權關系，達到保護農民的目的。提升對農村土地的使用效率，不僅能確保農村土地資源的合理化應用，還能深化農業產業化改革。
3 新型農村經營體制下農地產權結構的法律邏輯
3.1 明確農地產權制度
農村用地產權指的就是農村土地的占有權、所有權、使用權以及處理權，屬于農民財產的主要權利。在貫徹落實土地集體所有權的同時，應確保農民具有土地處理權以及使用權，從而達到減少土地集體所有權的問題的目的，加快農村土地流動要素的重組，明確農村用地主體。
3.2 健全農村用地的法律法規
盡管我國制定了與農村土地集體所有權相關的法律法規，但是在很多方面仍然存在著制約問。在征用農地時需要確保土地市場能夠正常運行，健全新型農村土地管理制度，確保農民的合法權益，面對相關問題應及時予以解決，不能阻止農民進行土地交易，不能減弱農民合法權益。
4 結 論
當前我國的新型農村經營體系在土地產權制度方面存在著相關的問題，因此需要了解產權結構，明確土地所有權的主體，確保土地等農業經濟發展要素能夠正常運行，充分發揮農村經濟市場中資源分配的合理化，健全相關法律規定，促使農村相關土地問題能夠得到有效的解決。還需要創建完善的監督管理系統，確保農民的合法權益，并進一步的提升農村經濟的發展進程。
關鍵詞：農用地；內部流轉；再次流轉；城市流轉；外部環境
1.農用地內部流轉的內涵
農地產權的內部流轉的內涵包括：農村土地的所有權和承包經營權在集體和承包經營人之間內部的“初次流轉”和在承包經營權人在自愿的基礎上將所承包經營的土地在一定的期限內轉移給其他單位或個人的“再次流轉”。
2.我國農用地內部流轉存在的問題
（1）流轉行為不規范，無規范合同契約。就算農戶與業主簽訂了書面土地流轉合同，簽訂雙方也由于知識的局限性使得合同文本也不規范，內容歸于簡單，對流轉雙方的權利、義務以及違約責任都缺乏明確具體的規定，沒經過村委會簽證、蓋章，也未報鄉鎮府農村承包合同管理處備案。
（2）缺少必要的合同保障。農用地的內部流轉不同于城市流轉，主要是周圍的鄰居或者親戚之間發生流傳，由于彼此之間長期形成的穩定關系，增加了互相之間的信任度，再加上土地在農村的價值比較低廉，往往就采用口頭協議，很少訂立書面合同，也不會要求相應的物質擔保或者抵押。這樣形成的流轉關系不受法律保護，一旦中途出現土地糾紛，牽涉到流轉土地的使用權或收益權問題，由于當事人無法提供相關的書面證明，自己的合法權益得不到相應的保障。
（3）流轉合同期限短。農用地的流轉周期一般是一年，由于農業生產周期較長，如果進行規模化種植或者養殖，在短周期內難見效益，合同周期短不利于土地內部流轉的長遠發展。
（4）農村土地產權不明晰。由于農村發展滯后于城市發展，農村的各項制度建設也相對滯后，農村土地的產權制度不完善，使得農用地出現產權模糊，而土地作為農民生產生活的重要保障，農民迫切需要完善的產權制度來保障自己的合法權益，避免在土地流轉過程中產生糾紛，損害自己的經濟利益。所以，土地產權制度的不明確在很大程度上阻礙了農用地的內部流轉。
（5）農村土地產權市場很不完善。農村土地產權市場的不完善主要表現在以下幾個方面：第一，農用地價值不公平。農村土地由于其自身的特殊性，它的價值度量方式不好把握，導致農用地的市場價值得不到公平的確定，出現非等價交易。第二，產權市場平臺缺失。農用地的交易大多是農民之間的私下交易，沒有一個中間平臺，為農用地交易的雙方服務，及時披露待流轉土地的相關信息以及供需雙方的要求。第三，行政干預強。農村土地流傳大多數情況下是由政府主導的，政府根據農業發展規劃確定當期的土地流轉規模和土地流轉價格。而土地流轉過程中行政手段敢于過多，往往出現違背土地市場經濟規律，忽略市場基本供求狀況，導致土地供求失衡，阻礙土地流轉的正常運行。
3.農用地內部流轉應遵循的原則及建議
（1）規范合同契約農村土地流轉過程中應該規范土地流轉合同制度，明確流轉合同的內容形式、流轉雙方的權利義務，明確土地的流轉期限，以及在流轉期內產生的各種收益的分配問題。建立規范的土地流轉合同制度有利于農村土地流轉的有序進行，有利于保障土地流轉雙方的合法權益，有利于維持土地流轉市場的長遠發展。
（2）堅持依法原則
農村土地產權的內部流轉，必須堅持的首要原則就是依法原則。以現存的法律法規為產權流轉的準繩，堅決杜絕、懲治非法流轉。
（3）堅持自愿原則
農村土地產權的內部流轉，必須堅持平等協商、主體自愿的原則。農村土地的所有權主體（集體）在出讓土地使用權時，首先必須經過與所轉讓地上的承包者協商，在平等的基礎上，先由占地農民將其承包經營權以合理的價格轉讓給集體，再由集體轉讓給土地需求者。自愿原則不僅表現為主體雙方自愿，而且表現為包括農村土地的所有權主體在內的任何第三方都不得干涉流轉雙方的意愿。
（4）堅持公開、公平、公正原則
土地流轉要公開是指土地流轉過程中，待流轉土地的相關基本信息要充分披露，不能肆意隱瞞土地的情況，不準誤報土地的面積和質量，要在土地信息充分公開的前提下完成流轉。土地流轉要公平是指土地流轉過程中，要根據流轉土地夫人具置、面積、產量綜合制定土地流轉的價格，必須按照等價原則進行交易，不得私下串謀抬升土地價格，導致土地交易的無序競爭，破壞土地流轉市場的公平性。土地流轉要公正是指土地流轉要在當事人自愿的前提下進行，政府應該充分尊重土地流轉雙方的基本意愿，不得以行政手段強制推動土地流轉進行，不得偏袒一方利益而損害另一方的合法利益。只有堅持公開、公平、公正的原則才能為土地流轉提供一個公正的交易環境，保證土地流轉市場的健康持續發展。
（5）建立農村土地市場。
農村土地交易需要交易的基本場所，必須建立農村土地交易市場為土地交易提供基本的交易場所，為供需雙方搭建交易平臺，提高土地流傳的效率，優化農村土地資源的配置，提高農村土地的使用效率，增加農民的經濟收益。
（6）完善農村土地產權制度。
沒有完善的農村土地產權制度，農民的合法權益就得不到相應的保障。在市場經濟條件下，明確土地產權制度，可以明確土地流轉雙方的權益，可以保證土地的所有權和使用權的歸屬問題，可以規范土地流傳過程中產生收益的分配問題。進而進一步規范土地流轉，加快農村土地流轉的進程，提高土地流轉的效率。
結論
綜上所述，我國農用地流轉過程中主要存在流轉行為不規范、流轉過程之中缺少必要的合同保障、流轉合同的期限較短、土地產權不明晰以及農村土地交易市場不完善等問題，為了進一步規范農村土地流傳，保證農村土地流轉的長遠發展，必須完善農村土地流傳的流程、明確土地產權、建立農村土地流傳市場和建立土地流轉基本原則，建設一個健康、完善、公平的農村土地流轉市場。
參考文獻
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關鍵詞：農地產權；土地承包經營權；土地用益物權擔保
中圖分類號：F830.58
文獻標識碼：A
文章編號：1009-9107(2012)04-0018-06
引言
20世紀80年代以來，我國完成了農村產權制度的一次重大變革，不僅重新界定了集體土地的農戶使用權和經營權，而且確立了以家庭聯產承包為核心的經濟體制。在30年的改革進程中，農地權利制度建設始終是農村改革及立法變革的核心問題，隨著我國市場經濟的發展以及工業化、城市化進程的加快，農村產權制度的缺陷和負面效應逐漸暴露出來，由于土地產權不明晰導致的農村金融信貸困難重重。如何突破制約農村金融發展的瓶頸是解決“三農”問題，也是統籌我國城鄉發展的關鍵。因此本文擬從產權的視角出發，運用法經濟學的分析范式，對我國農地產權結構及信貸擔保融資制度進行分析，在此基礎上探索農村土地用益物權擔保融資制度的改革和創新。
一、我國農地產權制度的歷史變遷
產權經濟學的創始人科斯在其經典之作《企業的性質》一文中，首次探究了不同的產權安排在資源配置中的作用，并將產權的作用看作是效率問題的中心。
《羅馬法》最早關于產權的定義為對物的使用權、收益權和轉讓權在內的處置權。因此，無論是西方經濟學家還是現行的法律和經濟研究，都將產權看作是一系列的權利束，即并非一項單一的權利，而是法定主體對其財產擁有的各項權利的總和。自改革開放以來，就以中國農村基本經濟制度的形式存在，這一產權制度的基本目的在于提高農民收入，改善農民生活條件，加快農村經濟的發展。因此，其產權結構為所有權歸農民集體所有，使用權歸農民所有，收益權為農民和集體共有，處置權為集體和農民共有。根據我國30年來對的調整內容和相關政策的特點，大致可以將改革分為五個階段，據此來考察我國現行的農地產權制度的歷史變遷。
第一階段為1978～1983年。在這一時期，農民獲得了農地的承包經營權，收益權的配置實行按照實現的產量獲得勞動報酬，同時國家提高了農產品的收購價格，1978-1983年間農產品的價格提高了53.8％。此時農地的所有權歸集體所有，處置權中農民對使用權的處置有所增加。
第二階段為1984-1989年。在這一階段，所有權仍舊沒有變化，在農民自身使用權方面，收入中對土地投資的部分減少，同時農民的收益權和處置權也在逐漸降低。
第三階段為1989-1996年。在收益權方面，國家于1994年、1996年兩次提高農副產品的收購價格，1992-1996年間農民收入中約40％來自于農產品價格的提高，農民的人均純收入年均實際增長5.6％，從1992年的783.90元增加到1996年的1926.07元。
第四階段為1997-2003年。2000年《土地管理法》和2002年《農村土地承包法》陸續頒布實施，在農民使用權方面，明確作為農村基本制度長期不變，并賦予農民穩定而有保障的權益。在所有權方面，除由法律規定屬于國家所有的之外，屬于農民集體所有。
第五階段為2004年至今。我國自2004年起，連續出臺了六個“一號”文件。在使用權方面，規定了通過家庭承包取得的土地承包經營權，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式的流轉。2007年3月16日新頒布的《物權法》對我國集體土地所有權、土地承包經營權做出了相應的規范。確認了農民集體實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，土地承包經營權的屬性應為用益物權。
二、我國現行法律關于農村擔保物范圍的規定
1、土地產權制度存在缺陷
土地產權制度缺陷是影響土地出讓市場發展的首要因素。土地出讓市場運行狀況，取決于土地市場機制能否發揮作用及其發揮作用的程度。城鎮土地使用制度改革以來，城鎮土地產權制度由土地產權行政化向市場化轉變，形成土地行政劃撥制與土地批租制并存的二元體制。這種城鎮土地配置方式既是一種進步，但這種產權制度存在缺陷，并阻礙了城鎮土地出讓市場的快速健康發展。城鎮土地產權缺陷主要體現在以下幾個方面：
（1）城鎮土地產權的權能空間和利益大小不明確
第一、產權的排他性體現不足。
依據《城鎮國有土地使用權有償出讓和轉讓暫行條例》第四條規定“土地使用者獲得的土地使用權可以出售、交換、贈予、出租和抵押”，這意味著“土地使用者在獲得使用權的同時，亦獲得該土地的某種處分權，土地使用權在一定情況下包括了所有權的占用、使用、收益三項權能，具有十分明顯的土地財產權屬性和廣泛的使用范圍”。即出讓土地使用權包含了土地的部分處分權，可見城鎮土地產權權能空間界定不明確，與產權的有限性和排他性屬性不符。
第二，城鎮土地產權的利益大小不明確，收益分配不合理。
雖然法律規定通過出讓方式獲得土地使用權應支付土地出讓金，但對出讓金的性質和數量未曾規定，使城鎮土地收益不合理分配不可避免。在土地收入分配中，常常是地方政府占大頭，中央占小頭，體現在哈爾濱市，就是區縣政府占大頭，市政府占小頭。根據《哈爾濱市國有土地使用權有償使用收支管理辦法》規定，區縣土地出讓的收入80%以上歸區縣政府所有，市政府獲得的土地收益十分有限，尤其是新征用農村集體土地為國有用地出讓的，在收入分配上市、區縣政府比例為1:9，如此的收益分配不合理，導致地方區縣政府存在短期利益沖動而違規供地和違規批地。
（2）城鎮土地所有權行使主體不明確
城鎮國有土地所有權行使主體不明確，主要表現為城鎮土地所有權主體缺位。我國《憲法》明文規定城市土地屬國家所有，新修訂的《中華人民共和國土地管理法》第一章第二條和第五條同樣規定了“國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使”，“國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作”，雖然規定了國務院代表國家行使土地所有者身份，但沒有具體界定中央、省、市、縣各級政府的城市土地所有權。現實中，國有土地所有權的主體由中央人民政府和地方城市政府構成，中央政府名義上擁有所有權，而地方政府通過對國有土地產權的實際控制，形成了事實上的所有。地方政府特別是縣級以上政府實際在行使土地所有權，掌握著國家土地的處分和收益權。這種不合理的土地管理政策，刺激了地方政府多賣地、低價賣地行為的大量發生，導致大量耕地流失。同時，國有土地產權在中央政府與地方政府之間缺乏明確的劃分界定，上下級政府各自在土地資產上的事權、財權模糊不清，演化出上下級政府之間的權利之爭或討價還價，人為地加大了交易成本。
（3）土地產權沒有完善的法律保障
到目前為止，我國城鎮土地產權分配還缺乏正式的法律形式，導致土地產權沒有形成完善的法律保障體系。在此背景下，土地尋租機制便發育起來。對于尋租者來說，一旦獲得了排他性的土地產權，實際上就得到了一種類似法律上的壟斷產權，這種壟斷產權可以通過交換而獲得巨額租金。政府部門在進行土地產權安排和重新分配的過程中，往往通過尋租活動來追求自己的利益。從這一角度來看，設租者即政府部門本身也是尋租者，他們可以從自身利益出發視不同的對象來設定租金水平，目前，城鎮土地出讓領域的尋租活動主要表現在以下幾個方面：一是在土地出讓活動中，盡可能采取協議方式，以便在政府價格和市場價格之間設定租金。二是由于上下級政府和同級政府不同部門對國有土地產權的權利界定不清，現實中大量存在為獲得土地審批權和土地出讓收益而進行的各個利益團體的尋租活動。三是地方政府從地區利益出發，利用對土地產權的實際控制權獲取實物地租，或壓低地價甚至“零地價”以吸引投資。尋租既得利益者的陣容不斷擴大，增大了產權市場化的阻力。
2、土地出讓制度不完善
盡管近年來我國己制定了一系列相關的土地出讓法律法規，也對土地市場的健康良性發展起到了重要作用。但是由于立法本身具有其滯后性，加之土地出讓制度在立法上的不完善，以及人們對于客觀事物的認識有局限性和逐漸深化過程，使現行的土地法律法規還難以適應土地資源市場化配置的要求，從而亟待加快立法，并修訂已有的法規。
目前，與土地出讓相關的全國性高層次法律法規有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》等法律法規。但這些法律法規對于規范和發展土地出讓市場，還是遠遠不夠的。對于一些具體問題，法律規定尚不夠明確，比如只規定土地出讓的最高年限而沒有具體年限，對于不同地塊采取不同的出讓方式也只是籠統的規定，雖然有條件具備的土地應用招標拍賣方式、條件不具備的可用協議方式等條文，但所謂“條件具備與不具備”則法律未作規定，這是立法不嚴密所致。因此如果不將例外適用的條件具體化，容易使一些人鉆制度的空子，造成不必要的損失。
3、土地稅制不健全
關鍵詞：英國經驗；產權制度；農地流轉；征地補償
中圖分類號：F301.1文獻標識號：A文章編號：1001-4942（2013）03-0146-04
伴隨著英國資本主義經濟制度的建立及工業革命的完成，英國的土地制度也經歷了一個不斷改革和完善的過程，目前已經形成了包括產權制度、登記制度、征地制度、補償制度、收益分配制度等合理有效的制度體系。英國的土地制度使土地能夠充分實現其資本價值和作用，對市場經濟快速發展提供了動力源泉，為社會經濟的發展做出了重要貢獻。我國社會經濟發展正處在要求快速轉變經濟增長方式，積極完善市場機制及大力改革經濟體制和相關制度的關鍵時期，急切要求對存在諸多問題的農地流轉制度進行改革和完善。總結英國土地制度的經驗，并對比分析我國農地流轉中存在的產權界定、補償支付、收益分配三方面的問題，對于我國農地流轉制度的建設具有重要意義。
1 英國土地制度及其流轉
1.1 土地產權制度
英國的土地產權制度大約可以追溯到1 000年以前。在中世紀時期，英國實行的是敞田制，其土地產權具有公權力的特點。到中世紀晚期，敞田制的弊病逐漸暴露出來，在向資本主義生產方式轉變過程中通過“圈地運動”建立了大農場制。
英國現代土地產權制度建立的基礎是1925年頒布的《財產法》。英國現代農業制度實施的是所有權與使用權分離的模式，按照財產法的規定[1]，擁有土地使用權者被稱為土地持有人或租借人，土地持有人所保有土地的權利總和，被稱作地產權，包括土地的使用權、發展權、維護權和處分權。 地產權分為自由保有權和租借保有權。自由保有權即為土地持有人長期所有，一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎來確定，如，在他人土地上居住或使用滿12年，該土地就視為使用者保有； 租借地產權是一種具有期限的地產權，一般期限為125、40、20、10年等。大部分租借地產權依協議產生，按照租賃協議或合同來確定土地權益和內容，在租賃期內不能任意改變。
1.2 強制征地制度
英國針對城市發展過程中地價高昂、地產權分散等問題，在1942年出臺了厄斯瓦特（Uthwatt）報告，由政府向現有的土地業主支付補償金額后統一征用土地的開發權，補償金額由政府制訂，即所謂的“發展權國有化”[2]。政府為公益事業需使用私人土地時，由征地機關和當事人以協商購買的方式獲得土地。若當事人（指被征土地原所有者、占有者、使用者等相關利益者）不愿出售，征地機關將動用征地權“強制”征收土地，強制征購的法律依據是《 強制購買令》。
1947年《土地規劃法》規定，私有土地所有人或其他任何人如想變更土地的使用類別，在實行開發建設之前，必須向政府購買發展權[3]。英國的土地發展權具有公權力的特性，這與我國土地公有性質相似，基于發展權之上的土地流轉制度設計，值得我們借鑒以完善我國土地流轉制度。
1.3 征地補償制度
英國對征地補償有詳盡的規定，包括補償原則、補償標準和范圍、補償爭議處理等。
1.3.1 補償原則 強制征用補償以當事人在公開土地市場交易能夠獲得的價格為基礎， 補償以相等為原則， 損害以恢復原狀為原則[4]。
1.3.2 補償標準和范圍 強制征地補償由征地機關支付，補償范圍包括：土地的價值、契約中止和損害傾向補償、干擾補償、費用補償。土地的價值是對土地（包括構筑物和附著物）的補償，補償標準為土地的市場價值，即以被征用土地的所有者在公開土地市場上能得到的售價為計算標準，其計算以土地原用途為基礎，適當考慮其近期潛在用途，即征地項目提出前已被或可能被許可的土地開發用途[5]。契約中止和損害傾向補償是針對被征土地所有人因土地被征而使所有的其他土地受到損害的賠償，其標準是土地在市場上的貶值部分；對于因部分征收而導致剩余土地的改良或升值，補償將扣除所增加的價值。干擾補償指征地執行過程中對當事人造成損失和補償，如作物損失、被迫出售的資產、遷移費以及重新確權時的測量和產權登記的花費等。費用補償指征地前期準備和談判階段發生的測量以及法律服務費用等。
1.3.3 補償爭議處理 如果對征地本身存有異議，需要在征地令批準前舉行聽證會，而在征地令批準后則可以訴諸法院裁決。土地產權人對補償數額有爭議，可以申請土地仲裁庭進行裁決。 土地仲裁庭既不屬于法院，也不屬于行政系統，組織上與行政機關聯系，活動上保持獨立性[4]。
1.4 收益分配制度
1.4.1 改善金制度 當征購土地用于建設后使一些人得益，應該向得益者收取費用以示公正，這部分費用就稱為改善金。因此，所有的房地產所有者都需支付一種定期的改善稅，地方當局定期對純地產（不包括建筑）進行估價，如果地產增值，則按增值的75%征收。
1.4.2 規劃收益 規劃得益（planning gain）是由于土地發展權國有，地方規劃部門在授予規劃許可時，從規劃申請人（通常是開發商）身上尋求的規劃條款中規定義務以外的利益，規劃申請人付出這一利益的方式可以是實物的、現金的（支付），或是某種權益[6]。具體途徑有：（1）修建道路、供水排水等基礎設施；（2）提供公園、綠地、游憩、娛樂、體育運動用地，建設體育運動場館、文化場館、社區活動站等社會公共設施；（3）從居住用地中遷出工廠；（4）修復有歷史價值的名勝古跡；（5）按規劃意圖滿足城市景觀方面的特殊設計要求[7]。
2 我國農地流轉中存在的問題
目前我國農地流轉的內容有所有權流轉和使用權流轉，所有權流轉即地方政府通過征用的方式將農地的集體所有權轉變為國家所有權。本文僅對這種所有權流轉中存在的問題進行分析。
2.1 農地產權主體不明
《土地管理法》規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的”。對于“集體所有”的模糊規定導致在現行農地產權制度安排下，“誰”是土地真正的所有者并不明晰。首先，“集體所有制”最基本的特征是每一個集體成員的“退出權”被剝奪。農民作為集體組織的成員，平等地擁有對集體土地“人人有份”的成員權，但在離開所在集體組織時，誰也無法拿走任何一份集體財產。這種集體產權使得集體與農民在權益關系上顯得很模糊，形成“人人有權，人人無權”的尷尬局面。其次，現行法律規定，農村土地屬集體所有，但這個“集體”實際上包含鄉（鎮）集體、村集體和組集體三重含義。
2.2 征地補償不合理
2.2.1 補償標準太低 《土地管理法》規定：征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的6～10倍；安置補助費標準為該耕地被征收前3年平均年產值的4～6倍，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍；地上附著物和青苗的補償標準由省、自治區、直轄市規定。如果按照上述標準支付不足以保障被征地農民原有生活水平，可適當提高，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過平均年產值的30倍。由此可以看出我國征地補償費的多少與土地的年產值直接相關，土地年產值受自然條件和經濟環境的影響較大。合理的土地價格受其所處的地理位置、地區經濟發展狀況、地區基礎設施建設狀況、土地本身的屬性等因素的影響，所以以土地年產值為標準計算征地補償費是不合理的。
2.2.2 補償范圍過窄 我國耕地補償的內容包括三項： 土地補償、安置補助以及地上附著物和青苗的補償。參照英國的征地補償內容，可以看出我國征地補償內容過窄，并不能包括所有因征地帶給農民的損失。雖然《土地管理法》規定征地補償以不降低被征地農戶原有生活水平為原則，但以這樣的標準對農民實施補償，在現有的社會經濟發展水平下很難保障失地農民的生活水平不會由此而降低。
2.3 收益分配不合理
征用土地收益被分為四部分：第一部分是中央和省收取的各項稅費，主要有農業重點開發建設資金、耕地開墾費、建設用地有償使用費、用途變更費和征地管理費；第二部分是市、縣財政部門征收的稅費，主要有耕地占用稅、建設用地有償使用費；第三部分是鎮村組集體經濟組織收取的各種稅費，主要有基本農田建設資金和土地補償費；第四部分是失地農民的補償，主要有土地補償費、地上附著物補償費、青苗補償費、安置費等。土地收益分配集中于市縣級人民政府，以四川省為例，2007 年四川省土地使用權出讓金占地方財政比重為 67%，中央和省收取的各種稅費占總額的21.4%[8]。再以江蘇省昆山市、安徽省桐城市和四川省成都市新都區為例，上述三地工業用地土地增值收益分配中，扣除征地管理費用后，可用于公共投資的土地增值收益歸市縣支配使用的比例分別為昆山 92.7%、桐城81.3%、新都89.3%，歸中央和省級人民政府支配使用的比例不到 20%； 在商業、商品住宅、旅游和娛樂等經營性用地土地增值收益分配中，扣除征地管理費用后，可用于公共投資的土地增值收益歸市縣支配使用的比例分別為昆山98.1%、桐城95.4%、新都91.2%，歸中央和省級人民政府支配使用的比例不到 10%[9]。
3 借鑒英國經驗完善我國農地流轉制度
3.1 重設我國農地產權體系
產權制度是土地市場交易的基礎。英國土地產權制度對土地所有者、保有者等產權主體有明確規定，使任何一塊土地的產權主體都非常明確。我國農地產權的集體所有使產權主體不明晰，借鑒英國產權制度重設我國農地產權制度體系，可以采取以下措施。
3.1.1 農地所有權收歸國有 我國農地的所有權歸集體所有，現實中的集體又存在多個層次，將農地所有權收歸國有不但可以解決所有權主體多重的問題，同時可避免將土地所有權私有化而引起的社會動蕩，因為這種所有權性質與我國社會主義性質相符。
3.1.2 明確農地產權權益主體 英國的地產權是一種權益產權，是附著于土地的各種權益，包括使用權、占用權、發展權、維護權、處分權、收益權。各種權益相互分離能夠充分體現土地價值，促進土地市場交易的蓬勃發展。我國農地權益中農民只具有使用權、經營權，其發展權、處分權、收益權被剝奪。借鑒英國經驗可將我國農地發展權也收歸國有，但前提條件是國家應該采取有效途徑將發展權權益回饋社會，而不是成為政府部門謀取部門利益的手段。土地使用權、經營權、收益權、處分權應該賦予農民個體所有，并依法對其進行保護，嚴格查處侵犯農民土地權益的行為。
3.2 完善征地補償制度
3.2.1 完善土地征用補償立法， 規范土地征用行為 現階段農民征地補償成為社會關注的焦點，主要因我國的相關立法滯后，對土地征用中出現的新問題法律沒能與時俱進地提出具有可操作性的具體措施，沒有成為解決土地征用問題的準繩和依據。因此， 要完善土地征用補償立法。我國于2011年頒布實施了《國有土地上房屋征收與補償條例》，但關于農村土地的征收及拆遷補償還沒出臺新的法律法規，還是依據原有的《土地管理法》進行調整。我國應在憲法相關規定的指導下制定系統的土地征用補償法，使補償標準更明確、補償形式更合理， 更能防止出現漏洞或沖突。
必須規范土地征用補償程序，建立起土地價格評估制度、征地補償方案聽證和審批制度、征地補償民主決策制度、征地補償爭議司法救濟制度等程序制度，賦予被征地農民參與權、知情權和監督權， 以便使公民的合法權益得到更加充分的保護。
3.2.2 遵循市場原則， 合理制定補償標準和項目 應該采用市場價格或以市場價格為基礎，合理確定征地補償標準。同時可以借鑒英國關于土地補償的原則即補償以相等為原則、損害以恢復原狀為原則，補償由于征地帶給農民的所有損失。補償內容應該包括：土地價值補償、地上附著物及農作物補償、安置補償及其他損失補償費（如遷徙費用、誤工費用、征地引起的其他地產損失補償以及相關費用補償），使征地補償內容能夠充分體現保護農民權益的原則。
3.2.3 建立土地評估和仲裁機制 按照市場經濟規律確定征地補償是中國現階段征地補償制度改革的方向[10]。隨著市場機制的引入和補償范圍的擴大，迫切需要建立一套完善的評估體系能夠對土地的市場價值以及征地中產生的各種損失進行準確評估。建議引入市場機制，由第三方評估機構對土地價值做出評估。評估機構的選擇由被征地農民和征地機構協商，或采用隨機抽取方式選出具有權威資質評估機構。在征地過程中政府兼具了受益者和仲裁者雙重身份，這容易導致政府利用公共權力尋租，嚴重損害被征地農戶權益，建議在人民法院成立獨立的土地司法仲裁機構，協調和裁決征地過程中的各種爭議和糾紛。
3.3 理順和統一收益分配關系
針對土地收益分配集中于市縣級人民政府的弊端，應當改革現行土地征收收益分配制度，適當增加中央土地收益分配比例，使土地使用權出讓金向中央集中。一是可以均衡地區財力差異； 二是可弱化地方政府收益動機，減少其土地出讓中的短期行為和對土地財政的依賴； 三是有利于加強中央的宏觀調控能力[11]。
土地收益也應該在國家、集體和農民之間合理分配，可以采取以下方式來確定三者的分配關系[5]：首先依據投資收益原則剝離出國家因投資應獲得的份額；其次評估出土地發展價格，在農民和集體之間進行合理分配；最后，剝離出土地發展價格剩余的部分即為農地價格，農地價格根據地租理論分為絕對地租價格和級差地租價格，根據誰投資誰收益的原則，分析產生地租的不同因素與國家、集體、農民三者之間的關系，確定土地價格在三者之間的分配比例。
參 考 文 獻：
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關鍵詞：界畔糾紛；機會主義；合法權威；制度經濟學；法律社會學；土地征用；土地價值顯性化；土地產權劃分；農村土地產權制度；法律秩序的經驗效力
中圖分類號：F301.1；F069.9 文獻標志碼：A 文章編號：16748131（2012）06000109
一、問題的提出與概念的界定
近年來，隨著中國城市化進程的推進以及高鐵、高速公路等大型項目的實施，對農村土地的征用迅速增加，圍繞土地征用而產生的“界畔糾紛”也呈井噴式的增長。“界畔糾紛”是一個比其它類型土地糾紛更為嚴重的社會問題，因為“界畔糾紛”的負面效果往往并不僅限于直接糾紛的土地權益本身，更可能引致傳統農村社區的原始性社會資本（primordial social capital）“原始性社會資本”是與“現代制度性社會資本”相對應的概念，由美國社會學家詹姆斯·S·科爾曼（James Coleman）提出，他認為之所以要創建新的社會科學，原因之一就是“原始性社會組織的衰落造成一種真空狀態……為了重建社會，填補因社會資本以及社會組織遭到侵蝕而留下的真空”。我國農村社區作為一種傳統社區，家庭、家族、宗族、鄰里和村落等初級群體提供了原始性的社會資本：各個行動者之間的社會互動富于情感化，鄰里之間互借有無、守望相助，正所謂“遠親不如近鄰”，每逢婚喪嫁娶，鄰里之間都會通過“隨禮”和“換工”等方式相互提供物質和人力方面的支持，以解決物質性資本和人力資本不足的缺陷。 遭到破壞，進而不利于和諧社會以及社會主義新農村建設。有鑒于此，本文將集中關注土地糾紛的特殊類別——“界畔糾紛”。
謝秋山，馬潤生：機會主義、土地產權、合法權威與農村“界畔糾紛”檢諸以往，卻未能發現有學者直接關注過處于發展轉型期的中國社會“界畔糾紛”問題。已有的研究文獻（張靜，2003；李紅波 等，2006；周艷波，2008；譚術魁，2009；胡勇 等，2009；孟宏斌 等，2010）大多是在土地糾紛的寬泛概念框架下隱含地涉及這一主題，認為農村土地所有權不明確，即中國農村土地產權制度缺陷是土地糾紛和土地沖突爆發的重要原因。此外，張靜（2003）意識到法律經驗效力的重要性，認為法律經驗效力的缺乏是中國土地使用規則不確定和鄉村社會土地糾紛的重要原因。只有少數經濟史學者（步德茂，2000；孫守朋，2007；把增強，2011）關注了中國古代的“界畔糾紛”問題，其中尤以步德茂（2000）的研究最為出色，他認為農村社會經濟自利與社會正義的競爭性在步德茂看來，所謂社會正義的競爭性指當糾紛各方認為制度變遷不公正時，爭議者很少尋求調節；直到制度變遷被調試以反映變遷中的現實，直到被廣為接受為公平的制度，糾紛、爭端才會避免。 乃是包括“界畔糾紛”在內的諸多糾紛的核心所在，即經濟和社會變遷引起的不適應，進而帶來的挫折感和憤怒感是農村“界畔糾紛”產生的深層社會背景，農民追求私利的耕地收益最大化行為則是農村“界畔糾紛”的直接原因。步德茂的研究為本文的分析提供了很好的研究思路，有助于我們理清處于社會發展轉型期的中國農村社會“界畔糾紛”的性質和爆發的機制。
由于少有文獻專門關注本文的研究主題，所以在展開分析之前，筆者首先對“界畔糾紛”也有文獻稱之為“田界糾紛”。 的概念予以界定。“界畔糾紛”是與“土地糾紛”相關聯的一個概念，土地糾紛是包含“界畔糾紛”的更寬泛的概念。本文將“界畔糾紛”界定為：兩個或兩方土地權利要求者，為爭奪相鄰土地的產權歸屬和附加利益而發生的糾紛。“界畔糾紛”與其它類型土地糾紛的最大區別在于權利主張的焦點在于相鄰田界的歸屬，一般不涉及第三方。本文的研究目的是嘗試辨識這類糾紛，并就當前中國農村“界畔糾紛”爆發的原因提出一個清晰、簡明的解釋框架。
二、農村“界畔糾紛”的解釋框架：制度經濟學與法律社會學
面對人類的機會主義行為傾向，制度主義經濟學認為制度規則是最重要的，主張通過制度的事前設計和事后獎懲來約束人們的機會主義動機和行為，認為人類的相互交往需要以秩序為基礎的信任作為前提，而要維持這種秩序，就要依靠禁止不可預見行為和機會主義行為的規則（科武鋼 等，2000）。有些學者（Barnard，1938；Galanter，1981；Williamson，1996）則主張重“私人合約安排”（private ordering）而輕“法律中心主義”（legal centralism），他們在研究組織（organizations）行為的過程中輕率地得出結論，認為私人合約安排比法律中心主義在現實世界中更為有效。實際上，對于“法人”之間的交易而言，由于法律的經驗效力深入（法人組織）人心，私人合約安排是比強調“法庭強制貫徹法律規則”的法律中心主義更為有效的糾紛解決機制，合約法往往只是當事人最后的訴求（ultimate appeal）；但對于有“自然人”，特別是“自然人”之間的“交易”而言，私人合約安排往往難以解決問題，因為對于自然人而言，法律只存在于立法者“應然”的世界，而不存在于他們內心的“實然”世界。同時，法律也是私人合約安排得以順利實現的最終保障。所以，私人合約安排的有效性是有前提、有條件的，法律才是“交易”順利展開的最關鍵因素。
因此，僅僅從制度經濟學的視角去理解中國農村的“界畔糾紛”是不夠的，還要從法律社會學的立場來看待農村社會的“界畔糾紛”。制度主義經濟學也注意到社會習俗、習慣、風俗等非正式制度的重要性。如果非正式制度與正式產權制度發生沖突，正式制度的效力將大打折扣，因為代表統治階級的意志的正式制度是外在強加給個體的，但社會習俗、風俗卻是個體內心認可的價值規范，二者之間往往是不一致的。馬克思·韋伯則更為明確地認識到：正當的合法性不僅來自于權威，也需要行動各方的自愿合同作保障。為此，韋伯式的法律社會學立場注意區分法學意義上的法律秩序和社會學意義上的法律秩序，法學強調法律秩序所適用的事實以及這些事實發生關系的方式，即關注法律的內在效力，視法律命題的經驗效力為當然；而社會學則不然，它強調法律秩序的實際承認（Einverstandnis），即關注于法律的經驗效力。用韋伯自己的話說就是“一個存在于‘應然’的王國里，另一個則存在于‘實然’的世界。”（Weber，1978）韋伯的法律社會學立場對于研究我國農民問題尤為重要，對于處于從農業社會向現代社會轉型中的農業人口而言，傳統社會習俗比正式制度規則更“深入人心”，法律的內在效力和經驗效力存在更大的背離。
三、農村“界畔糾紛”的發生機制
1.案例陳述
本文接下來所陳述的四個案例都有一個共同的背景，即土地征用和城市化進程的推進。案例的收集地位于內蒙古X市的一個小鎮，該鎮處于遠郊區。根據《X市2002—2020城市總體規劃》，該鎮的大部分地區將納入未來新城區建設規劃和新農村重點建設范圍之內，同時，正在規劃中的大（慶）廣（州）高速公路、國道306線一級公路以及赤凌高鐵（赤峰到凌源）都將經過該鎮。
（1）模糊的農村土地承包合同
案例一：內蒙古DYZ村的村民肖某，幾十年來一直在自己住宅旁邊的一塊土地上打曬糧食（當地叫“打場”），雖然沒有正式頒發的土地產權證書，但是祖祖輩輩就是這樣沿襲下來的。在肖某“場院”（就是農村居民打曬糧食的地方）下方是該村郭某的林地，兩家人向來和睦相處。但是隨著征地測量人員的到來，整個村子沸騰起來，他們得知赤凌高鐵的規劃建設經過該“場院”所屬土地，每畝補償標準為42 000元。郭某找到肖某，并聲稱“場院”是郭家所有，已經給肖某免費使用了幾十年了，現在要求肖某歸還，并拿出原始的《農村林地承包權證書》作為證據。證明書內容如下：“甲方（內蒙古XX村委會）將X平方米的林地發包給乙方（郭某），東至墻，西至大路，南至大路，北至大路。”肖某則堅持認為郭某的《農村林地承包權證書》是自己私下修改的，不予承認。為此兩家人經常相互吵罵，爭執不下，甚至大打出手。
在這個案例中，按照農村傳統“打場”的土地是歸屬打場人的，但是郭某出示的《農村林地承包權證書》卻顯示“場院”土地屬于他家所有；而肖某則認為原始的農村產權證書是手寫的，可以隨意修改，郭某的《農村林地承包權證書》也是私自修改的，不予承認。事實上，該案例中兩位村民之間的“界畔糾紛”暴露了農村土地產權界定不清的制度性缺陷：一方面，土地承包合同對土地歸屬登記含糊不清，邊界沒有明確地界定；另一方面，農村土地承包合同是手寫體，加之行政村管理松散，有些承包書上的內容是農民自己填寫的，然后到行政村去蓋章，這就為農民私下修改農村土地承包合同留下了可乘之機。對于土地產權的明確界定是現代市場經濟的前提和必然要求，如果沒有產權的明確界定，糾紛和沖突就不可避免。正如Ensminger（1997）在肯尼亞所看到的困境：“正式土地產權制度變遷失敗的原因在于登記過程的交易成本、互補性要素市場的缺陷，特別是重要的社會規范和制度之間的矛盾，沒有它們人們無法創造和實施任何事情”。
更為有趣的是，一年以后，原本規劃測量過的施工路線卻由于某些原因予以修改，赤凌高鐵不再經過該爭執的“場院”地塊，兩家人暫時緩和了下來。但郭某聲明，若是再次征地拆遷，這塊“場院”仍然歸他所有，肖某則繼續予以否認……在案例中我們看到，伴隨著“未征地—可能征地—暫時不再征地”的情境變化，兩戶村民之間的關系也經歷了“和諧—沖突—沖突緩和”的變化。這兩條線索展示了土地價值顯性化和農村“界畔糾紛”之間的正向關聯。
（2）農民追求自身利益的機會主義行為
案例二：單某和姜某是同村村民，兩家宅院本不相鄰，其間還有楊某的宅院。在單某和楊某兩家宅院之間有一塊長約40米、寬約20米的“空地”，單某多年來一直在該空地上曬晾糧食。但2009年姜某要建設一個小型養牛場，購買了楊某的宅院，如此，單某和姜某就成了鄰居。為了盡可能地擴大自己養牛場的范圍，姜某要把“空地”納入他家養牛場的范圍，單某作為“空地”的實際使用人，當然不會做出讓步。為爭奪此“空地”的歸屬權，兩家人經常吵架，爭執不下，村干部、鎮政府干部都曾試圖調解兩家糾紛，均未成功。2011年當得知規劃修建的國道306線經過該地，此塊“空地”可能帶來巨大的經濟利益，兩家更是都不肯讓步，最后，單某和姜某相互到法院對方。
該糾紛案例最后以法庭外調解結束，姜某補償單某人民幣1 000元，“空地”由姜某使用。實際上，“空地”產權并不歸屬于二者中的任何一方，從法律上看，“空地”的產權應屬于村集體，而從農村社會習俗來看屬于單某。但姜某為了使自己“養牛場”面積最大化卻想“強占”此塊空地。我們看到姜某的機會主義行為在兩家的糾紛中起著關鍵的催化作用。
（3）農村社會“權威”的真空
案例三：DYZ村的謝某和王某有一塊耕地是相鄰的。在20個世紀90年代初，當地啟動坡地改梯田工程，將原有的土地劃分打亂。村小組組長（謝某的親屬）做出判斷，以田埂為界，對兩家的土地進行劃分，王某家的耕地比謝某家的耕地在寬度上少了15公分（長度為210米）。王家當時出于各方面的原因（特別是王家的戶主當時是市糧食局的職工，家庭相對富裕，而當時土地產出和產值有限）也放棄了缺少的15公分耕地的要求權。但是由于大廣高速公路經過兩家承包的耕地，涉及拆遷補償款，王某在2010年再次提出對那15公分土地的要求權，遭到謝某的拒絕。謝某的根據是兩家土地的劃分早在十幾年前就已經由村小組組長確定；而王某則認為兩家人口相同，應該均分耕地。兩家各執一詞，為此還找村小組組長和村委會干部進行協調，村小組組長和村干部都互相推脫，不愿意處理此類糾紛。經過王某的多次要求，村干部最后才勉強出面來協調，但協調并未見效。謝某還覺得村干部偏向王某，辱罵了村干部。
在上面的案例中，面對土地“界畔糾紛”，當地村民分別引用不同的“權威”作為自己的證據。十幾年前，當時的村小組組長以“權威”身份出面，單方面界定了兩家土地的界限劃分；王某則不承認村小組組長的權威，要求按照土地承包有關法律規定來平分土地；現在，謝某則不承認村干部的“權威”。同時，從村小組組長到村委會干部，面對村民因土地歸屬權界定而產生的糾紛，往往是采取回避的態度，不作為；村小組組長和村干部即使出面干預，其“權威”也難以得到認可，這既是農村土地沖突難以調解的原因之一，也是我國農村原始性社會資本喪失的重要表現。張靜（2003）的研究也證實了這一點：“村干部的處理原則是兩邊做說服工作，‘哪邊好做做那邊’，這等于哪邊堅持且力量大就聽哪邊的。”根據該村的村委會主任敘述，村委會即使公正地作出判斷，沒有達到自己期望的村民往往也不會聽取村干部的意見，甚至對村干部打罵，村干部往往也很無奈。下面的案例則更好地體現了農村社會“權威”真空現狀。
在本案例中江某用村民、媒體和法律界人士為其“作證”，劉某則請村小組組長作為“證人”，但實際上，二者的“作證”都是難以辨識的，二者所引用的“權威”也是與“合法權威”相悖的。韋伯區分了三類權威的理想類型，即基于規則合法性信仰的“合法權威”（legal authority）、基于傳統神圣性信仰的“傳統權威”（traditional authority）和基于“個人的罕見神性、英雄品質或典范特性以及為他所啟示或創立的規范模式或秩序”（Weber，1978）的“超凡魅力型權威”（charismatic authority）。在案例四中也存在三類力量：村委會、鎮政府和區政府干部代表合法權威系統；媒體和律師代表非政府組織力量，近似于超凡魅力型權威；村民和村小組組長代表傳統民間力量，近似于韋伯的傳統權威。在案例三中，政府及其相關部門的“合法權威”得不到謝某的認可；在案例四中，政府的合法權威甚至未進入姜某和劉某糾紛調解的“權威”系統之內。同時，相對于政府和法律的權威，江某更愿意借助于私人網絡求助于媒體和律師，乃至村民作證，這說明了代表合法權威的政府部門和正規產權制度在農村社會是缺位的。
值得注意的是，在案例四中，江某和劉某都未想找鎮政府和區政府的干部作為調解人，后來經筆者詢問，江某曾因其房屋拆遷補償標準問題與鎮政府和區政府的干部有過爭吵其實，江某的房屋拆遷本身就是一個典型的機會主義行為。當得知拆遷路線經過該鎮水泥廠以后，江某伙同該村村委會干部一起出資在水泥廠院墻外搭建了17間簡易的門面房，想套取拆遷補償款。在村委會干部的推波助瀾下，這類套取拆遷補償款的行為在當地十分盛行，比如還有村民得知拆遷可能經過其耕地時就連夜加班，在耕地上鉆水井或搭建簡易蔬菜大棚。 ，江某也辱罵過鎮政府和區政府工作人員。通過這個案例，我們看到，在傳統道德約束力下降的情況下， 法律制度沒有很好地起到約束村民機會主義行為的作用。現實中鄉鎮政府、村民委員會等基層政府及其派出機構不作為、亂作為、無能力作為嚴重損害了合法權威在農村居民中的信任度，使得包括土地產權制度在內的諸多法律制度停留在“應然”的世界里，法律的經驗效力甚微，出現權威真空狀態。
2.農村“界畔糾紛”的發生機制
根據以上案例，至少有三種因素有助于我們清晰地認識當前中國農村“界畔糾紛”的爆發：一是人類追求自身經濟利益的機會主義行為傾向，這也是農民內部的主要因素；二是農村土地產權，特別是土地承包歸屬權劃分不明確，產權證書語言表述模糊，難以在實踐中得到準確執行；三是農村社會“權威”喪失，無論是傳統的道德規范、社會習俗，還是村干部，乃至國家的法律法法規，在今天的農村都難以成為村民心中的絕對“權威”，農民的機會主義行為未能得到有效地約束，即韋伯所說的法律經驗效力的缺乏。后兩者是農村“界畔糾紛”爆發的外部影響因素。
當然，在這四個“界畔糾紛”的案例中，最重要的還在于農村土地承包歸屬權劃分相對不清“農村土地承包歸屬權劃分相對不清”是農村土地產權不清的一種表現，它指稱的是農民個體層次上，同一行政村或村小組內，不同農戶之間，特別是所承包土地相鄰的農戶之間，因為歷史遺留因素和農村承包合同設計的失誤，缺乏準確和一致的標準度量所致的土地在不同農戶之間的劃分界限不明，某一小面積土地在相鄰的兩個農戶之間歸屬劃分上的不清晰。同時，對農村土地的承包權明確后，政府相關部門還需要頒發證明或證書。但據了解，目前全國還有相當一部分農民沒有取得這類法律依據；已辦理的土地承包手續的也是五花八門，有合同、證明、經營權證書等等，而且缺乏統一規范，發證機構也不統一，這就造成了一定的潛在產權爭議隱患。 。一方面，相鄰地塊之間沒有固定的界址，只選擇其中某一點作參照物，而且隨著時間的推移或人為等因素，參照物很容易自然遺失或被毀（把增強，2011）。另一方面，也是最重要的，傳統的農村土地承包合同只有一個總體的概述，并沒有每塊土地的詳細度量劃分，也就是說沒有像城市房屋產權證書那樣有一個精確的面積界定，其一般形式如下“甲方將XX畝土地（田）發包給乙方，該地位于XX，東至XX西至XX，南至XX，北至XX。其中一等地XX畝，二等地XX畝，三等地XX畝，四等地XX畝……”。我們看到，四邊的界限都是用本身易變和非固定標記作為分界的，如東至大路、西至荒地、北至耕地、南至大路等。這里有一點需要明確指出的是：在農村，林地、耕地、荒地和路的寬度和界限本身缺乏嚴格的度量規定。一條三米寬的土路，如果平時人流量較大，路面很可能逐漸變寬，比如說擴展到6米寬；反之，如果出于某種原因，車流量和人流量比較少，乃至廢棄，3米寬的田間小路可能會縮小為1米寬；同樣，如果路邊耕地和林地所有者逐漸擴張，原本屬于公用的土路還可能被完全侵占。這種非嚴格度量就成為農民之間爭議的起點。還有一些農民通過開荒和植樹等方式把屬于國家或集體的土地（原來本是過路或者荒草地等）也化為己有，這些原本屬于國家或者集體所有的土地也成另外一個利益爭奪的焦點。
此外，征用土地時，政府往往采用一次性經濟補償的辦法，這就使得原本每年收益甚微的土地價值集中化為一筆農民心目中的“巨款”。面對驟然而至的幾萬乃至幾十萬、上百萬的金錢誘惑，向來手頭拮據的農民往往震動較大，為了爭奪土地資源可能帶來的價值，村民往往完全以經濟利益為取向，從吵架到大打出手，全然不顧鄰里之情，乃至血緣之親情。換而言之，城市化進程，特別是征地補償所帶來的農村土地資源價值顯性化激發了農民的機會主義行為。當然，也要看到，當前農村“界畔糾紛”的爆發還存在其它影響因素，特別是我國“耕地細碎化”的因素。耕地細碎化增加了農村土地界畔的數量，自然也就增大了農村“界畔糾紛”爆發的可能性。但出于本文的研究目的，在此不再贅述。
四、農村“界畔糾紛”的治理路徑
對于當前中國農村“界畔糾紛”的解讀，必須從人類機會主義行為動機的本性出發。人類的機會主義行為取向是與物質價值貨幣化和資本化相關聯的，Simmel（2004）稱之為“貨幣宗教”即貨幣成了現代社會的宗教。 或“貨幣功能化”，馬克思則稱之為“貨幣資本化”。事實上，在社會生產力水平較低的階段，機會主義行為往往是得不償失的。廣為引用的Malinowski（1922）在原始部落觀察到的“庫拉圈”儀式，只是物化世界沒有轉化為貨幣化世界，傳統權威和超凡魅力型權威充斥社會的特殊產物；同時，庫拉儀式近似巫術或者一種象征性儀式，只是傳統權威和超凡魅力型權威的表現形式，并非社會交換。換而言之，機會主義行為動機是社會生產力發展到一定階段的產物。當社會生產出現剩余，為競爭“剩余”的所有權，人類的機會主義行為動機就開始出現了；而當進入貨幣符號化的市場經濟以后，“剩余”成為普遍存在的事實，人類的機會主義行為也隨之更普遍。就農民而言，城市化的推進，特別是“土地征用”使得土地資源從實物形態轉化為土地資產的價值形態成為可預期的事件（即顯化土地資產，或土地資產顯化），土地資源價值顯性化激發和刺激了農民內心的機會主義行為動機，爭奪土地資源價值而爆發“界畔糾紛”就不難理解了。
在認清農民機會主義行為動機之后，我們應該考慮的是如何約束農民追逐私利的機會主義行為。Hart（1961）的評述也許有助于我們對機會主義動機和行為的理解和控制：“對長期利益和善意力量（the strength of goodness of will）的理解都并非是被所有人所認同的。有時，所有人都偏好的是他們自己眼前的利益……制裁并非需要一般的服從動機（the normal motive for obedience），而是保證那些自愿服從者不因違規者的機會主義行為而受到傷害”。Williamson（1996）認為“可能遭受到事后機會主義行為（expost opportunism）的交易（transactions）將能夠從事前（ex ante）恰當防護設計中受益”。這也就是說需要通過多維度的制度設計和社會治理來建立對機會主義行為的懲罰機制和對“服從者”的獎勵機制。具體而言，建立一個有效地約束農民機會主義行為的規則連續統，關鍵要在以下兩個方面做出改進：
1.建立劃分明確、易于執行的產權制度
張五常（2009）認為“一個發展中國家，決定土地使用的權力最重要”，步德茂（2008）指出“就土地而言，這包括劃定出一塊土地的物理邊界線”。但是我們看到在中國農村土地承包權歸屬問題上，最缺乏的就是這種明確的土地使用權邊界，一紙土地承包合同的小失誤，在機會主義行為動機下可能導致大問題。產權界定不清，個體行動者行動的后果就充滿了不確定性風險，成本與收益就不能理性計算，當事人之間的相互侵權行為也就不可避免。為了抑制機會主義行為傾向，產權必須是排他的或專一的。產權的排他性所謂產權的排他性即對特定財產的特定權利只有一個行為主體，從而使他能阻止其他行動者進入特定財產權利的領域。 是現代產權制度的基礎，如果農村土地承包權不具有排他性，也就難以解決“搭便車”問題和杜絕農民的機會主義行為。所以，當前要繼續做好農村土地的確權工作，并在此基礎上對農村耕地、林地和宅基地界限做明確劃分，以有效防止農民在土地歸屬問題上的機會主義行為。
2.建立產權制度的經驗效力，樹立農村社會“權威”
這一點也是最重要的，在產權劃分明確的基礎上，還需要將產權制度規則在行為人內心進行內化，即實現法律秩序的經驗效力。從韋伯的法律社會學立場來看，明晰的產權制度加上法制權威的社會承認才是一個有效地約束機會主義行為的規則系統。步德茂（2008）通過對中國清代史料的研究也發現：當倫理規范面臨壓力，或者說道德經濟逐漸喪失約束力的時候，法律體系很難再對農民構成嚇阻，“無論官府對土地爭訴的判決再怎么公平公正或是符合經濟效率，這些弱勢的農民也已無暇冷靜思考”，土地暴力沖突隨之失控；但隨著產權契約的革新被民眾廣為接受，暴力糾紛就會逐漸減少。實際上，無論是正規法律規范還是傳統社會習俗都需要個人的“服從”（obedience），“‘服從’應該被理解為服從者的行動要遵循這樣的路線：出于自身利益的需要，而把命令的內容當作行動的依據”（Weber，1978），即服從法律規定是符合行動者自身利益的。相反，如果對法律規定的遵守不符合行動者的自身利益，那么，“服從”必然成為問題，人們的機會主義行為就會甚囂塵上。正如美國學者Scott（1985）在東南亞農村所觀察到的那樣，農民會把作為弱者武器式的“行動拖沓，假裝糊涂，虛假順從，小偷小摸，裝傻賣呆，誹謗，縱火，破壞，等等”發揮到極致，采取表面服從、背地反抗的雙重文本Scott（1990）在Domination and the Arts of Resistance ： Hidden Transcripts一書中區分了雙重文本，即“公開的文本”（public transcript）和“隱藏的文本”（hidden transcript），公開的文本是農民的一種表演策略，表面的附和，隱藏的文本則是農民意愿的真實表達。 。當然機會主義者不僅僅是采取“表面服從、背地反抗的雙重文本”，在很多情況下，他們也會采取公開的反抗形式。如何讓農民服從“合法權威”，貫徹具有經驗效力的產權制度，是約束其機會主義行為的關鍵，機制設計理論稱之為具備激勵相容和自我實施特征的規則。
當前我國農村社會“權威”缺位，法規也并非是指導人們行為的唯一準則。要有效約束農民機會主義行為，控制“界畔糾紛”的發生，需要在制度設計，特別是農村土地確權上下工夫；更需要在農村社會法制權威和政府信任的樹立上下工夫，讓土地產權規則從立法者“應然”（ought）世界走入農民“實然”（is）的世界。具體而言，有以下幾方面的工作需要展開：（1）考慮到人們敢于違反法律和政府的公正裁決的可能原因之一就是農民處于“裸資狀態”，即他們覺得自己沒什么可怕的，沒有什么資源、資本會失去，法律也不會因為自己的機會主義行為而制裁自己。因此，政府需要加快建立和健全農村土地產權相關規則，特別是要建立懲罰和約束農民機會主義行為的法律法規，比如采取“通報”的形式對機會主義行為人進行道德譴責。雖然采取過分的民事懲罰措施是不當的，但作為生活在現實社會的個人，個人尊嚴的污名化、村民間相互評議等道德譴責在一定程度上還是能起到約束人們違規行為的作用。（2）要加大各級政府廉政建設力度，樹立政府管理部門的廉政形象，贏得人民群眾的政治信任；同時，加大國家關于農村土地管理法律法規的宣傳力度，在農村社會樹立法律的權威地位。（3）還要采取切實有效的措施，提高農村居民的法律文化素質，特別是要學法、懂法，樹立法律權威不可侵犯的信念。
總之，土地資源價值顯性化是一個不可避免的市場化趨勢，我們應當把它作為一個“常量”；我們可以把歸屬劃分明確的“正式產權制度”和法律規則的“合法權威”地位作為兩個可變的變量來處理。此外，要認識到僅有現代產權制度是難以有效約束人類的機會主義行為的，還需要社會“權威”。因為貨幣功能化以后，傳統權威和超凡魅力型權威與人們追求自身利益的內在需求是相互沖突的，需要“合法權威”來對機會主義行為進行約束。在市場化社會，建立明確清晰的產權制度，并樹立“合法權威”的威信，實現法律的經驗效力，才是約束人類機會主義行為的最優路徑選擇，這也是控制當前我國農村“界畔糾紛”的關鍵。
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