時間：2023-09-08 17:14:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇代征土地管理辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
——關于新體制下××區項目建設及其稅收管理情況報告
一、當前××區項目建設概況
××區是由原××市的兩縣三區的部分鄉鎮、街道組成，發展空間廣闊，具有綜合發展優勢，是石家莊市發展的主要方向和重點區域。幾年來，該區圍繞“加快發展，富民強區”戰略目標，按照“商貿服務發達、科技工業領先、文化教育繁榮、綠色居住怡人”的功能定位要求，充分發揮區位優勢、土地資源優勢和特殊政策優勢，狠抓項目的謀劃、跑辦和建設。今年前九個月全區固定資產投資保持了快速增長，經濟發展后續能力明顯增強。據有關部門統計，今年，全區計劃建設項目共計183項，計劃投資568500萬元，千萬元以上項目78項。其中：省級重點項目9項，市級重點項目13項，區級重點項目31項。截止9月底，全區社會固定資產投資完成407000萬元，同比增長71.7%。其中：國有及其他投資完成349000萬元，增長84.7%。在全部投資中,房地產開發投資181863萬元,占全部投資總額的45%。2004年項目建設預計新增產值26億元，實現利稅 1.17億元。
二、新體制下項目建設稅收控管機制和主要措施
從××區項目建設概況可以看出，基建投資和房地產投資占有較大比重，而基建和房地產投資在建項目納稅人在稅收管理上涉及納稅地點、稅種歸屬、經營形式（工程分包轉包）、內建外建等情況十分復雜。根據新的戶籍管理辦法，我局主要從以下幾方面對項目建設進行跟蹤管理。
(一)按照屬地管理的原則，嚴格實行項目建設稅務管理責任制。我局把項目建設列為管理部門重點稅源監控的內容之一，對開工在建項目實行信息采集按月專報制度，準確鎖定項目目標；建立村委會、辦事處（鎮）、政府部門（計劃局）三級項目建設信息傳遞機制。
(二) 實行源泉控管。一是建立房地產開發、建設信息傳遞制度，實現對房地產業的稅源監控。城建局發展計劃部門對房地產開發的立項批復，土地管理局對土地出讓的批復等各種資料報送地稅機關備查。二是嚴格實行以票管稅。城建局、土地管理局在辦理土地、房屋產權手續時，向房產開發商索取銷售不動產完稅證明和專用發票。三是委托代征稅款。由于付款方與收款方有著項目合作上的經濟利益關系，稅務管理部門與項目建設的付款單位簽訂委托代征協議書，能夠更為有效地防止稅款流失。四是聯合城建局、土地管理局組織房地產業稅收大檢查。
(三)健全和完善協稅護稅網絡，堵漏增收。注重發揮協稅護稅組織的優勢，彌補稅務征管力量不足，取得最佳的結合效果，防止個體、私營投資項目稅收流失。
（四）強化分期收款納稅人按正常戶進行管理。對分期收款納稅人按正常戶進行管理，由稅務機關提供發票，納稅人提供發票保證金或納稅擔保，并責令其按期納稅。
（五）創造良好的稅收征管環境。叫響：“人人都是投資環境，個個都是地稅形象”的口號。把文明禮貌、熱情服務、規范操作貫穿于稅收執法的每個環節和崗位，堅持“在執法中服務，在服務中執法，一切為納稅人著想，簡化程序，提高工作效率”的思想，初步形成全方位、零距離的納稅服務網絡。
三、項目建設稅收管理存在的問題及建議
從目前情況看，在實際工作中，項目建設稅收管理還存在一些問題：
（一）政府經管部門和社會團體對稅源的協管作用還有待于發揮。一些相關部門對稅收法律責任缺乏足夠的認識，主觀上對稅源的協管責任意識不強、配合較差；個別單位或相關部門在職權范圍內從事或管理涉稅事項，內心缺乏稅收法律觀念或與稅務機關貌合神離，往往在強調自身發展的同時犧牲國家稅收利益，有時還會成為制約稅收發展的阻力。
（二）對項目建設納稅人使用發票的管理問題。現行《戶籍管理辦法》規定，市內各區不能代開發票，若讓其使用原籍發票如何控稅，項目所在地稅務機關對其所使用的發票有無檢查權？若由項目所在地稅務機關供票，如何管理？如何控稅等等還存在很多問題。
（三）現行體制與戶籍管理辦法的銜接上存在問題。比如說離開機構所在地到外區經營的納稅人在經營地需辦理登記或登錄,但是《登記管理辦法》已經無登錄的規定而戶籍管理辦法依然存在；境外企業在中國境內承包的項目建設稅收管理在《戶籍管理辦法》中沒有體現；還有外出經營報驗登記在《戶籍管理辦法》中沒有明顯體現。
針對以上存在的問題，我們提出以下幾點建議：
（一）加強宣傳，促進規范管理。稅法宣傳要注意在廣度和深度上下功夫，把突擊宣傳、重點宣傳同日常宣傳結合起來，充分發揮社會輿論的監督作用，選擇正、反兩個方面的典型曝光，樹立納稅光榮、偷稅可恥得社會風尚，增強企業的守法經營意識。
（二）加強部門聯合，形成治稅合力。一方面要加強與工商、城建、土地、公安等部門聯合，互通信息，有效地對重點項目進行監督控管。另一方面，要充分發揮社區服務管理中心、居委會和各級民間組織管理范圍比較廣，觸角比較深的的優勢，形成強大的協稅護稅網絡，從源頭堵塞稅收漏洞，實現稅收的應收盡收。
（三）強化重點項目動態管理。一是對重點項目明確專人負責，實施動態跟蹤管理，及時掌握各項目建設情況；二是加大檢查力度，以查促收；三是加強部門協作。定期向城建管理、國土資源、房產管理等部門了解建設項目涉稅信息，加強源泉控管。
第二條 我市行政區域內土地出讓金的征收管理，均按本規定執行。
第三條 土地出讓金包括：
（一）國有土地使用權出讓時，土地使用者依法交納的土地出讓金。
（二）國有土地使用期滿后，土地使用者需要續期而交納的續期土地出讓價款。
（三）原通過行政劃撥獲得國有土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。
（四）土地合作者未按合同約定期限對土地進行投資建設而依法交納的土地閑置費。
（五）依法獲得土地使用權的土地使用者，在承租年限內，按規定向政府交納的土地使用費或土地租金。
（六）土地出讓金的存款利息。
（七）土地出讓金征收管理的罰沒收入和土地出讓金收入。
第四條 市財政部門是土地出讓金的主管機關。
市土地管理部門是土地出讓金的代征機關，其他部門和單位一律不得代為征收。
第五條 土地基準地價、標定地價應由市規劃、土地管理部門會同市財政、國有資產、房產、物價等管理部門，依照國家有關規定共同制定，報市政府批準后實施。
第六條 土地出讓金必須全部上繳財政，由財政列入預算管理，專款專用，用于城市基礎設施建設、土地開發和發展農業。
土地出讓金緩征、減征由市財政部門負責辦理。
第七條 國有土地使用權有償出讓合同簽訂后，市土地管理部門根據土地出讓合同，負責填發“繳交國有土地使用權出讓金登記單。”
第八條 土地受讓方必須根據交款通知單規定的金額、開戶銀行和帳號，按規定的時間將土地出讓金直接繳入“土地出讓金財政專戶。”
第九條 土地受讓方按合同規定全部付清地價款后，市財政部門應為土地受讓方開具“土地出讓金專用票據。”市土地管理部門根據“土地出讓金專用票據”及有關規定，辦理土地產權登記手續，填發土地使用證。
第十條 市土地管理部門應當依法行政，對未依法足額交納土地出讓金的單位和個人，市土地管理部門應解除土地使用權有償出讓合同，不予辦理土地產權登記手續，不發放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責任。
第十一條 外國投資者為獲得土地使用權所支付的土地出讓價款，需用外幣支付，也可將外幣兌換成人民幣支付。
第十二條 市財政部門應在銀行開設“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和核算。并在每月份終了五日內和市土地管理部門核對，清算當月的土地出讓金收入支出。
第十三條 市財政部門應根據市土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付有關費用，并按2%核撥土地出讓業務費。
第十四條 清算核撥有關費用后的土地出讓金凈收益，應按季繳入財政金庫，納入當年的全市城建投資計劃，專項使用。資金的使用由市財政部門根據有關部門申報的具體開發建設項目所需費用，審核后下達預算支出指標，撥款并監督使用。
第十五條 沈陽經濟技術開發區、沈陽市南湖科技開發區、沈陽商貿金融開發區、沈陽市輝山風景區開發和沈陽市沈河開發區的土地出讓金收入，由市財政部門委托開發區的財政部門負責統一征收管理，全額納入開發區的財政預算管理，專項用于基礎設施建設和土地開發。
上述開發區的財政部門，應在每季度終了十日內，與市財政部門和市土地管理部門辦理土地出讓金的繳撥手續。
第十六條 市土地管理部門和開發區財政部門，應在每季度終了后十日內，向市財政部門送土地出讓金收入和支出季報表。
第十七條 新民市、遼中縣、法庫縣、康平縣，要根據本規定，結合本地實際情況，制定本縣（市）的國有土地使用權出讓金征收管理辦法，報市財政部門備案。
北京市固定資產投資項目《建設用地規劃許可證》申辦程序如下。
一、申報
建設單位或個人經有關部門批準后，持相關材料到建設項目所在地的轄區規劃部門申請辦理《建設用地規劃許可證》。填寫《建設項目報建服務申請表》。
申報時需附帶以下材料：
1、建設單位出具的申報委托書和填寫完整并加蓋單位印章的《建設項目規劃許可及其它事項申報表》；
2、規劃部門核發的《規劃意見書》及附圖各1份(復印件)，以及規劃意見書注明申報《建設用地規劃許可證》時需準備的有關文件、圖紙及模型；
3、市發改委批準的可行性研究報告或其它批準文件(中央和部隊在京項目，為市發改委的批復文件)；
4、新征(占)集體用地的建設項目，需有市政府批準文件1份；新征(占)國有土地的建設項目，需有市國土資源主管部門的批準文件原件l份；翻建工程需提交房屋產權證明文件和其上級主管部門的意見；
5、持具有資質的設計單位繪制的設計方案圖1套(以A3規格和A4規格
6、依法需要進行環境影響評價的建設項目，需持經相應環保部門批準的環境影響評價文件；
7、依法需要進行國家安全事項審查的涉外建設項目，需要有市涉外項目審查辦作出的國家安全事項審查同意意見；
8、勘察設計招標、投標備案表；
9、由北京市測繪院生產經營處按用地釘樁成果及繪圖要求繪制的基礎測繪基本比例尺地形圖4份(用地單位為多個的，需多提供相應份數的地形圖)。
10、需要使用地名作為項目名稱的，須提交地名命名(建筑物名稱核準)行政許可決定文件復印件l份；
11、規劃意見書提出規劃設計要求的相關文件。
12、其他法律、法規、規章規定的相關要求。
二、受理
規劃部門收到申報材料后，按照受理條件的標準進行審核，
1、符合審查標準的，即時收取申請人申請材料，填寫“建設用地規劃許可證收件表”。將“建設用地規劃許可證收件表”第一聯加蓋受理專用印章后交申請人；將申請材料和“建設用地規劃許可證收件表”第二聯順序裝袋，填寫移交單，轉交規劃委有關管理部門。
2、申請事項依法不屬于委職權范圍的，應即時作出不予受理決定書(加蓋受理專用印章)，并告知申請人向有關行政機關申請；
3、申請材料存在可以當場更正錯誤的，申請人當場更正錯誤后，受理填寫“建設用地規劃許可證收件表”。
對申請材料不齊全或不符合法定形式的，應在5日內將需要補正材料一次性書面告知申請人；逾期未告知的，申請人的“建設用地規劃許可證收件表”即被視為“建設用地規劃許可證立案表”。
三、審查
1、實體審查。審查內容包括：
(1)市規劃委員會批準的該項目的《規劃意見書》；
(2)符合各類城市規劃(《城市規劃法》和《北京市城市規劃條例》)；
(3)綠化及綠地率符合《城市綠化條例》《北京市城市綠化條例》《北京市公園條例》《城市古樹名林保護管理辦法》《北京市古樹木名木保護管理條例》和《北京市建設工程綠化用地面積比例實施辦法》；
(4)建設項目與城市規劃道路相鄰的，應滿足《北京市人民政府關于在城市道路兩側和交叉路口周圍新建、改建建筑工程的若干規定》；
(5)建設項目與城市規劃道路相鄰的，應按規定代征城市道路(《北京市城市規劃條例》)；
(6)建設項目與城市綠地相鄰的，應按規定代征城市綠地(《北京市城市規劃條例》)；
(7)建設項目與城市干道、鐵路干線、河道、城市自來水廠地下水源相鄰的，應符合《關于在城市干道兩側劃定隔離帶的規定》、《關于城市干道兩側隔離帶內現有村鎮建設管理的若干規定》、《北京市鐵路干線兩側隔離帶規劃建設管理暫行規定》《北京市密云水庫懷柔水庫和京密引水渠水源保護管理條例》和《關于劃定市區河道兩側隔離帶的規定》《北京市城市自來水廠地下水源保護管理辦法》。
(8)建設項目位于或相鄰風景名勝區等特定地區的，應符合《北京市長城保護管理辦法》《北京市人民政府關于加強八達嶺―― 十三陵風景名勝區規劃管理的規定》、《北京市人民政府關于嚴格控制頤和園、圓明園地區建設工程的規定》；
(9)居住建筑(含居住區、居住小區、居住組團)的公共服務設施應符合《北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標》；
2、形式審查，審查內容包括：
(1)市發展改革部門批準文件(含土地年度供應計劃內容)；
(2)用地證明文件合法有效；
(3)環保部門批準的環境影響評價文件；
(4)市涉外項目審查辦作出的國家安全事項審查同意意見；
(5)市水務主管部門對在水利工程管理范圍、保護范圍、清障范圍內及城市自來水廠地下水源保護區范圍內的建設項目的審查同意意見；
(6)文物主管部門對文保單位及建控地帶內建設項目規劃設計方案的審查同意意見；
(7)體育主管部門對新建、改建、擴建公共體育設施的規劃設計方案的審查同意意見；
(8)市交管部門對大中型公共建筑停車場設計方案的審查同意意見；
(9)交通影響評價合格報告；
(10)機場管理機構對在機場凈空保護區內、符合機場凈空保護要求的建設項目的審查同意意見；
(11)衛生主管部門對新改擴建供水設施或新改擴建食品生產經營企業的審查同意意見；
(12)市安全生產監督部門對危險化學品儲運或者礦山項目的審查同意意見；
(13)市市政主管部門對環境衛生設施的審查同意意見；
(14)符合《招標投標法》和《北京市招標投標條例》。
今年以來，國民經濟繼續保持平穩較快增長，經濟效益進一步提高，總體形勢良好。但是，當前經濟運行中的一些矛盾和問題還比較突出，必須引起高度重視。特別是新開工項目數量多、規模大，固定資產投資增長過快，投資反彈壓力加大。1-5月，全國新開工項目6.7萬個，同比增加1.1萬個；新開工項目計劃總投資2.6萬億元，同比增長23.6％；城鎮固定資產投資2.5萬億元，同比增長30.3％，增幅提高3.9個百分點。這種狀況任其發展下去，勢必加劇相關行業的產能過剩，加大金融風險，增加資源環境承載壓力，影響經濟結構調整和增長方式轉變。為保持經濟持續平穩增長，提高經濟運行的質量和效益，必須采取有力措施，加強固定資產投資調控，從嚴控制新開工項目，遏制固定資產投資過快增長的勢頭。為此，提出如下意見：
一、全面清理新開工項目
各地區要從是否符合國家行業規劃、產業政策、項目審核程序、用地政策、用地標準、環境保護、安全生產等方面，對今年以來的新開工項目在自查基礎上進行全面清理。對不符合上述市場準入條件以及有關法律和政策規定的新開工項目，要認真進行整改，該停止建設的要停止建設。對清理工作搞形式、走過場的地方，一經發現，追究領導和相關人員責任。發展改革委要會同有關部門做好組織實施工作，加強對各地區清理工作的跟蹤指導。
二、嚴格審查各類擬建項目
對各類擬建項目，各級發展改革部門要按照國家產業政策、發展建設規劃和市場準入標準嚴格審查，嚴格執行項目審批、核準、備案等程序；國土資源、環境保護等部門要按照土地管理、環境影響評價等規定從嚴把關。對不符合產業政策、發展規劃、城鄉規劃、環境標準和要求等市場準入條件及建設程序的擬建項目，土地管理部門不得批準用地，銀行不得提供貸款，發展改革、城市規劃、建設、環保和安全監管等部門不得辦理相關手續。不符合法律和政策規定、未履行完必要程序的項目，一律不得開工建設。國務院有關部門要加強對各地區執行產業政策、發展規劃、市場準入標準和建設程序的監督檢查，對執行不力的地區要予以通報批評。
三、進一步改進和完善土地管理
嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃，嚴格新增建設用地審批管理，控制好供地總量，掌握好供地節奏，優先保證重點建設項目以及加強經濟和社會發展薄弱環節建設項目用地。對投資和新開工項目增長過快的地區，要適度控制土地審批進度。地方各級土地管理部門要加強對利用灘涂、鹽場、荒地等進行投資建設的管理，防止過度、無序開發。國土資源部要加強土地督察，堅決查處違法和違規用地，嚴禁建設用地“以租代征”；抓緊研究制訂開發利用灘涂、廢棄曬鹽場、荒地、宅基地等土地的管理辦法。對超額使用農用地轉建設用地年度計劃的地區，要采取必要措施予以糾正，并相應扣減下年度農用地轉用計劃。
四、從嚴控制基本建設貸款投放
各地區、各有關部門要按照發展改革委、財政部、建設部、人民銀行、銀監會《關于加強宏觀調控整頓和規范各類打捆貸款的通知》（銀監發〔20**〕27號）要求，抓緊做好對銀行各類打捆貸款的整頓和規范工作。商業銀行和政策性銀行審查和發放項目貸款要依法從嚴審核，注意防范風險。人民銀行和銀監會要加強指導，督促有關銀行控制中長期貸款總量和投放節奏，著力調整貸款結構。銀監會要加強風險提示，嚴肅查處各類違法和違規發放貸款的行為，同時督促商業銀行和政策性銀行加強貸后管理，防止貸款企業擅自變更貸款用途以及“短債長用”。
五、嚴格限制產能過剩行業新上項目
各地區、各部門要認真貫徹落實《國務院關于加快推進產能過剩行業結構調整的通知》（國發〔20**〕11號），從嚴控制鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車、水泥、煤炭、電力、紡織等行業新上項目，提高環保、土地、安全、能耗、水耗、質量、技術、規模等方面準入門檻，淘汰落后生產能力，加快推進產能過剩行業結構調整。國務院有關部門要完善統計、監測制度，做好對產能過剩行業運行動態的跟蹤分析，建立定期向社會披露產品供求、產能規模、價格變化等相關信息的制度，引導市場投資。
六、切實規范各類招商引資活動
近幾年，我省各級政府和各有關部門嚴格執行國家關于土地使用權出讓金征收與管理的有關規定，全省土地出讓金征收與使用管理工作總體情況較好，但個別市、縣政府和部門存在違規減免、擠占和挪用土地出讓金等問題。為落實《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，進一步加強我省土地出讓金的征收與管理，現就有關事項通知如下：
一、切實加強土地出讓金的征收管理
（一）明確土地出讓金的征收管理部門。按照國家有關規定，市、縣財政行政管理部門是土地出讓金的主管部門，市、縣土地行政管理部門是土地出讓金的代征部門。其他部門或者單位（含各類開發區管委會）一律不得征收土地出讓金。各市、縣人民政府應當重視和加強土地出讓金的征收管理，支持財政、土地行政管理部門規范土地出讓金的征收管理。
（二）嚴格履行土地出讓合同，按照規定征收土地出讓金及滯納金。各市、縣土地行政管理部門在出讓國有土地使用權時，應當按照土地出讓合同確定的土地價款，向土地受讓人送達繳款通知書。土地受讓人應當根據繳款通知書規定的金額、開戶銀行和賬號，按照規定時間將土地出讓金直接繳入“非稅收入財政專戶”。未按照合同約定足額繳清土地出讓金的，市、縣土地行政管理部門一律不得印發用地批準文件和辦理土地使用證書，并按照規定追繳土地出讓金及滯納金。土地受讓人拒繳土地出讓金及滯納金的，市、縣土地行政管理部門應當及時解除與其簽訂的國有土地使用權出讓合同，并要求其給予違約賠償。
（三）各市、縣財政行政管理部門應當設立“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和清算；應當將“非稅收入財政專戶”中征收的土地出讓金全額劃入“土地出讓金財政專戶”，并按照出讓土地逐宗進行明細核算。
（四）不得違法壓低地價供地。各市、縣以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權，應當按照國家的有關規定確定標底或底價，競價低于標底或底價的，國有土地使用權不得出讓；以協議方式出讓和出租國有土地使用權，出讓金和租金不得低于按照國家規定所確定的最低價；以國有土地使用權作價出資或入股的，其作價不得低于按照協議出讓方式所確定的最低價。
任何單位和個人不得減免土地出讓金。對已經出讓的土地，凡改變土地用途、容積率的，應當按照規定收取不同用途和容積率的土地差價。但對工業用地、社會公益事業用地在符合規劃、不改變原用途的前提下，經依法批準提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或者調整土地出讓金。
（五）嚴格控制劃撥用地范圍。各市、縣人民政府在確定以劃撥方式供地時，應當嚴格執行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》以及國土資源部關于劃撥用地范圍的規定，任何單位和個人不得突破范圍劃撥用地。對于經營性基礎設施用地要逐步實行有償使用、取消以劃撥方式供地。
經依法批準利用原劃撥土地進行經營性開發建設的，應當按照市場價補收土地出讓金。經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補收土地出讓金。
二、嚴格土地出讓金的使用管理
（一）嚴格執行土地出讓金“收支兩條線”管理制度。土地出讓金必須足額繳入市、縣財政行政管理部門設立的“土地出讓金財政專戶”，不得設立“賬外賬”。各級財政行政管理部門要嚴格按照規定管理好“土地出讓金財政專戶”，不得違反規定轉移“土地出讓金財政專戶”資金。
（二）嚴格執行土地出讓金專款專用制度。土地出讓金必須按照以下范圍列支，不得挪作他用：
1.土地取得的補償性支出，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費、青苗補償費和拆遷補償費等支出。
2.農業土地開發費。農業土地開發費的提取比例和用途按照省財政廳、省國土環境資源廳印發的《海南省用于農業土地開發的土地出讓金收入和使用管理辦法》（瓊財建〔20*〕288號）執行，即各市、縣土地出讓平均純收益的20%用作農業土地開發費，其中25%上劃省財政集中使用，75%由市、縣留用。提取的資金要專項用于土地整理和復墾、宜農未利用地的開發、基本農田建設以及改善農業生產條件的土地開發等農業土地開發項目。
3.新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、植被恢復費等依法應當向國家繳交的費用。
4.上繳省級土地出讓金。各市、縣人民政府應當將土地出讓金的10%上繳省財政，由省政府安排用于可讓全省各市、縣共同受益的重點基礎設施項目的建設。
5.土地出讓業務費。各市、縣財政行政管理部門應當按照財政部印發的《國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》（財綜字〔19*〕1號）的規定，給土地行政管理部門核撥土地出讓業務費。
6.扣除上述5項費用后的政府土地出讓金余額部分，各市、縣人民政府可以用于城市基礎設施建設等開發性支出。
國家和省政府對于土地出讓金的使用另有規定的，從其規定。
（三）嚴格土地出讓金的清算核撥。市、縣土地行政管理部門應當根據土地出讓情況及時向財政行政管理部門送交土地出讓金清算單，列明土地開發費用、土地出讓業務費用和土地凈收益。市、縣財政行政管理部門應當根據土地出讓金清算單及時清算，并從“土地出讓金財政專戶”中撥付有關費用。土地出讓金凈收益應當按季繳入財政金庫，納入財政基金預算管理，按照規定使用。其中，用于農業土地開發的土地出讓金應當按照規定比例分別劃繳省財政金庫和市、縣財政金庫。
（四）不得違規以國有土地使用權作價抵償政府債務。各市、縣人民政府不得違反國家關于國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓的規定，將應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓的國有土地使用權以協議出讓方式作價抵償政府所欠的債務，也不得違反土地出讓金的規定用途、將以協議方式出讓應當收取的土地出讓金直接沖抵政府所欠的債務。
（五）嚴格基礎設施建設綜合補償的范圍和程序。各市、縣人民政府不得直接以土地出讓金抵頂基礎設施工程款。以土地為條件綜合補償基礎設施建設項目的，應當嚴格按照《海南經濟特區基礎設施投資綜合補償條例》的有關規定，只適用于本經濟特區公路網的骨架及干線公路、鐵路、公用港口碼頭、民用機場和大型水工程項目，并應當報經省政府批準。補償地塊的供應不得違反國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓的有關規定。
三、明確職責，加強監督
各級財政、監察、審計和土地行政管理部門應當按照各自的職責，加強對土地出讓金征收和使用工作的監督管理。土地行政管理部門要嚴把國有土地出讓價格關，依法向國有土地受讓人催繳土地出讓金，嚴格按照規定用途使用土地出讓金；不得違反國家規定低價出讓、出租土地，不得減免土地出讓金，不得違法核發國有土地使用證，不得挪用、截留或者坐支土地出讓金。財政行政管理部門應當加強對土地出讓金收繳入戶的管理，不得批準其他單位設立政府土地收益專戶。同時，要嚴格按照法定用途核撥土地出讓金，對未及時將土地出讓金繳入政府“土地出讓金財政專戶”的，應當及時催繳；對不符合規定用途使用土地出讓金的申請，不予以核撥；對挪用土地出讓金的，應當及時糾正。監察部門和審計部門要將土地出讓金的征收和使用列入重點監察和審計范圍。
各級財政、監察、審計和土地行政管理部門要建立和完善對土地出讓金違規案件的聯合辦理以及通報、移送制度，對在檢查中發現的有關土地出讓金違規案件，需其他部門依法處理的，應當及時通報、移送相關部門。
四、嚴格依法查處違規行為
對侵占、挪用征地補償費用的行為；非法低價（包括無償）出讓國有土地使用權的行為；隨意減免地價、擠占挪用土地出讓金或者違規核發國有土地使用證，造成國有土地資產流失的行為；違反國家關于國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓等規定，擅自以國有土地使用權作價直接抵償市、縣政府債務的行為；設立“賬外賬”，不將土地出讓金繳入政府財政專戶的行為；違反土地出讓金“收支兩條線”規定的行為；以及違規核算土地出讓金的行為等，一經查實，將嚴格按照國土資源部、監察部《關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》等有關規定，對相關責任人給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。同時，根據違規情況，給予經濟處罰。
五、加強監督檢查，發現問題及時整改
為了貫徹《國務院關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）和《國務院批轉國家計委關于加強房地產價格調控加快住房建設意見的通知》（國發〔1998〕34號），充分發揮價格杠桿在引導消費、啟動住房市場方面的調控作用，促進住宅業成為新的經濟增長點，現就進一步規范經濟適用住房價格管理的有關問題通知如下：
一、建立成本約束機制，努力降低經濟適用住房價格
規范成本構成，健全約束機制，是降低經濟適用住房價格、擴大住房消費需求的有效措施。當前，各地經濟適用住房建設成本不規范，缺乏約束機制，在一定程度上妨礙了經濟適用住房建設和流通，影響了住房制度改革的深入發展。各級政府價格主管部門要會同有關部門和單位建立經濟適用住房成本約束機制，嚴格控制其成本構成。實行經濟適用住房定價審價制度，對向中低收入家庭供應、享受政府優惠政策、并按國家住宅建設標準設計建設的經濟適用住房，實施政府指導價管理。
經濟適用住房的成本包括征地拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等七項因素。管理費按不超過成本費用前四項之和的2％計算；貸款利息按當年人民銀行公布的法定貸款利率、工程建設平均貸款周期（七層及以上為18個月，七層以下為12個月）和成本費用前四項之和的40％計算。
利潤以成本費用前四項之和為基數，按最高不超過3％計算。
進一步加強地價管理，降低住房建設成本。各級政府價格主管部門、土地管理部門要在當地政府的領導下，切實做好城鎮國有土地基準地價、標定地價的定期確定公布工作，以基準地價為依據調控引導地價水平。要認真落實經濟適用住房建設用地年度供應計劃，確保經濟適用住房建設用地要求，嚴禁將用于經濟適用住房建設的行政劃撥土地有償轉讓或用于高標準的商品房建設。城區改造拆遷，對拆遷戶實行拆除房作價補償、安置房政府定價有償提供的辦法。具體管理辦法由省物價局會同有關部門制定。
加強對建安工程定額的管理，增強制定建安工程定額的透明度，保證制定工程定額的合理性、科學性。今后調整建安工程定額，建設行政主管部門必須按照有關規定組織物價、計劃、財政、勞動等部門論證。要加強對住房建設中供水、供電、供氣等附屬設施建設費用的管理，各項費用要公開標準，嚴格執行預算定額。
住宅區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費），必須按國家技術監督局、建設部《城市居住區規劃設計規范》（國標GB50180－93）規定執行，不得自行擴大配套規模，加大開發成本。
小區內經營性配套設施按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則投資建設，不得計入經濟適用住房建設成本。
二、繼續清理涉及經濟適用住房的收費，努力減輕經營者和消費者的負擔
本著大力扶持和加快經濟適用住房建設的原則，各地要進一步加大清費治亂的力度，堅決取消各種不合理的收費和重復收費，取消企業資質審查、工程竣工驗收、產權審核等收費及各種押金、保證金；整頓、規范征地管理費、供電貼費和各種證照收費；降低過高的收費標準，對經濟適用房一律實行減半征收。涉及經濟適用住房的收費項目和標準的審批管理權限，集中在中央和省兩級，各地不得越權出臺收費項目和擅自提高收費標準。
經認真清理，現對國家法律、法規和省以上人民政府以及省物價、財政部門批準的涉及經濟適用住房建設和流通環節的22項收費予以公布（其中，減半收費17項）。凡本通知未公布的其他合法收費項目（含各種合法基金、資金、保證金和附加費等），各地、各部門一律不得再向經濟適用住房建設、開發企業和購房者收取。凡本通知予以公布、各地尚未開征的各項收費，一律不得再重新開征；凡具體執行標準低于公布收費標準的，也不得重新提高收費標準。
對重大建設收費項目開展專項治理。取消對經濟適用住房收取商業網點建設費，商業網點按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則經營或實行有償出讓和轉讓。配套建設的商業網點，未經商業主管部門批準，不準擅自改變用途；對需要實行政府定價出售、出租的商業用房，應按保本或微利的原則核定價格標準。規范人防工程易地建設費，對設防城市經濟適用住房的開發建設，按規定同步配套建設人防工程，不得收費；因地質等原因不能同步配套建設，必須易地建設的，按規定收取易地建設費；嚴禁向非設防地區經濟適用住房收取人防工程易地建設費。免收城市基礎設施配套費。
規范壟斷行業和行政管理部門的收費行為。供水、供電部門按規定收取水增容費、電增容費（貼費）后，不得再向經濟適用住房建設或開發企業重復收取相關的建設費用。停止向住房開發建設收取用電權費。對舊城改造的經濟適用住房建設項目，應扣除原有水電容量部分后，繳納水電增容費。有關行政管理部門在辦理征地和批準建設項目手續時，不得代其他部門收取費用，也不得收取代征手續費。
全面清理房地產交易環節的收費，取消各種名目的管理費、監證費，降低交易手續費等收費標準，促進房地產流通。
建立和完善房地產開發企業負擔卡制度，加強對建設項目收費的監審。實行《建設項目收費登記卡》制度。收費單位收費時，必須按省政府公布的涉及經濟適用住房建設收費項目和標準收費，并按規定在《建設項目收費登記卡》上如實記載。拒絕記載的，房地產開發和建設單位有權拒繳。
三、規范經濟適用住房價格行為，維護市場正常交易秩序，促進經濟適用住房的建設和流通
各級政府價格主管部門要積極指導、幫助房地產開發企業建立健全價格行為自我約束機制，監督企業銷售住房實行明碼標價，禁止虛假標價。對違反國家規定亂加費用、短給面積、價格欺詐等不正當價格行為，要依法查處。
凡銷售價格未經物價部門審批的住宅不得冠以“安居房”、“解困房”、“平價房”、“成本房”、“微利房”和“經濟適用住房”等名稱，防止以此誤導和蒙騙購房者。銷售經濟適用住房不得在公開標明的住宅價格外加價，不得加收任何費用，也不得在經濟適用住房交付使用時委托物業管理單位追加房價外的任何費用（國家調整的稅收除外）。
經營者必須在經濟適用住房銷售點掛牌或以售房說明書等形式顯示以下內容：
（一）每個具體住房售賣單元的座落位置、結構、形狀、面積、朝向、樓層、售價、付款方式及優惠折扣率；
（二）房價外代收代付的選擇項目與收費標準。
經濟適用住房交易的合同售賣面積應與實際面積相符。售房契約中所列的建筑面積或庭院土地使用面積與房地產管理部門核發的《房地產證》記載面積的誤差值在測量規范允許范圍（正負1％）以內的，交易雙方可不作任何補償；誤差值超過正負1％的，按照契約規定的售房價格多退少補。
經濟適用住房交易必須做到質價相符。經營者應按建設部門制定的《商品房購銷合同示范文本》的要求簽訂售房契約（合同），明確標示住房的結構、材料、設備、裝修質量標準。并嚴格按售房契約的標示交付購房者質價相符的住房，不得變相提高房價。
規范政府定價行為。省物價局統一制定《安徽省經濟適用住房價格審核申請表》，在出售（或預售）前，由房地產開發經營企業按要求如實填報，報送當地價格主管部門、建設或房地產行政主管部門審核，由價格主管部門行文執行。對申報手續、資料齊全的，物價等部門在接到書面申請30日內要審核、審批完畢。
各級政府價格主管部門核定經濟適用住房價格，除審核成本外，還要兼顧審核住房的建設質量、地理位置、供求情況等因素，在利潤率不超過3％限幅內，明確開發企業的具體定價權限。
四、加強經濟適用住房價格的管理，加大監督檢查力度
各級政府要加強領導，統籌組織安排深化住房制度改革和加快住宅建設發展的各項政策措施的實施工作，切實保證經濟適用住房價格各項政策的落實。
本通知下發后，各級政府要組織有關部門定期對本地區經濟適用住房價格和涉及經濟適用住房的收費進行專項檢查。對不按本通知規定的各種價格和收費違法行為，一經查實，要依照《中華人民共和國價格法》從嚴處罰，并按規定將罰沒款上交財政；同時追究直接責任人和有關領導的責任。
各地要及時總結經驗，不斷完善扶持經濟適用住房建設和流通的政策措施，協調處理好出現的新矛盾、新問題，并將執行中出現的重大問題及時報告省政府。
附：
涉及經濟適用住房建設和流通環節的收費項目和標準表
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 序 ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 收 費 項 目｜ 收 費 標 準 ｜ 收費依據 ｜
｜ 號 ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜土地補償費 ｜按新修訂的《土地管理法》規定執行。 ｜ ｜
｜ ｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜《中華人民共和 ｜
｜ ｜ ｜安置補助費 ｜同 上 ｜國土地管理法》 ｜
｜ ｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜
｜ ｜土｜地上附著物和青｜ ｜ ｜
｜ ｜地｜ ｜同 上 ｜ ｜
｜ ｜安｜苗的補償費 ｜ ｜ ｜
｜ ｜置｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜
｜ ｜補｜拆遷補償費 ｜由市、縣政府規定 ｜ ｜
｜ ｜償｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜
｜ ｜費｜新蔬菜基地開發｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜征用蔬菜基地，征多少補多少 ｜ ｜
｜ ｜ ｜基金 ｜ ｜ ｜
ス丶詞：土地流轉；制度創新；統籌城鄉
ブ型擠擲嗪牛F127 文獻標識碼：A 文章編號：1007-5194（2008）05-0104-05
收稿日期：2008－07－20
作者簡介：丁瑤（1968-），女，重慶市綜合經濟研究院經濟咨詢研究中心主任，副研究員。研究方向：宏觀經濟；區域經濟。2.鄧蘭燕（1982-），女，重慶市綜合經濟研究院農村經濟研究室副主任，經濟師。研究方向：農村經濟。
近年來，國家大力推進區域協調發展，但西部與東部地區發展差距仍然較大，西部地區城鄉發展不平衡是導致經濟發展水平不高的主要原因。目前，西部地區正處于工業化、城市化加快發展的起點，處于發展的歷史機遇期，國家又批準重慶、成都成為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，全面探索新的發展路徑，其中創新土地流轉制度是實現城鄉統籌發展的關鍵因素。在工業化、城市化、市場化、開放化進程中，如何正確運用好國家政策，積極探索土地利用上理論和制度創新，處理好供需用地的矛盾，提高集約節約用地的水平，按市場經濟規律建立健全城鄉土地資源配置機制，已是西部地區面臨的一個不容回避、迫在眉睫的問題。
ヒ弧⒌鼻拔韃康厙推進土地合理流轉的必要性
ィㄒ唬┩平城鄉統籌發展，需要在要素流動上有所突破，尤以土地、勞動力人口的流動性上需要創新，這也是“三農”問題解決的關鍵
ネ吵锍竅綬⒄怪饕是建立和健全城鄉統籌的商品市場體系、要素市場體系和社會保障體系，其中要素市場特別是土地市場是城鄉統籌的重要內容。西部地區城鄉二元結構特征突出，統籌城鄉的壓力大、任務重。同時，由于長期行政手段的“均田制”以及現行集體土地使用制度的僵化，西部地區耕地過于分散，許多建設用地未得到充分利用甚至閑置，大量農民進城務工伴隨的耕地撂荒問題突出，土地利用效率偏低。而作為連接城鄉發展的主體――中小企業在城市舊城改造、“抓大放小”的政策實施過程中正面臨無地可用的困境。推進土地等生產要素在城鄉之間自由流動是解決“三農”問題的關鍵，一方面有利于農村集體利用土地資產參與經濟建設，通過推進農村居民住宅集聚和進城農民市民化，盤活鄉鎮企業用地，提供城市化、工業化進程中所需要的建設用地，增加單位土地經濟總量和財富創造量，提高城市發展反哺農村的能力，同時，因為集體存量建設用地的流轉減少閑置土地數量，減少建設用地增量的增加，有利于保護耕地和節約耕地。另一方面有利于以土地為主要載體的農業加快產業化進程，實現規模化、集約化經營，提高勞動生產率，提高附著在土地上的產品的經濟效益；有利于在土地流轉過程中，逐步提高農民土地承包經營收益和宅基地預期收益，提高農民的收入水平和財富水平。
ィǘ）西部地區正進入工業化、城市化快速發展時期，發展需要與土地利用矛盾更加突出
ジ母錕放以來，東部沿海地區城市發展、工業化建設過程中，土地開發和利用作為帶動經濟發展的一項重要措施為沿海發達地區經濟繁榮提供了強勁動力。據有關資料，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區，城鎮建設用地總面積中約有80%左右為集體非農建設用地（周建春，2007）。沿海發達地區在工業化、城市化快速發展期基本未受土地要素的制度制約。總體上，西部地區工業化、城市化進程落后于沿海發達地區，目前剛剛進入工業化、城市化快速發展的起點，面臨承接國際國內產業轉移的良好機遇，工業化、城市化對土地利用的需求十分迫切，用地需求增大與供地有限之間的矛盾突出。以重慶為例，1997年~2010年，重慶市獲批的規劃用地總量為4萬公頃，截至目前已經用地3.47萬公頃，今后幾年可作為開發、建設用地的土地相當緊張。但同時，為了保障糧食安全和穩定經濟發展，近期我國土地“閘門”進一步收緊：“以租代征”、擅自擴大建設用地規模被嚴格禁止；新增建設用地控制指標納入土地利用年度計劃等，從緊的宏觀土地政策環境使西部地區在發展的關鍵期土地利用矛盾和問題更為突出。
ィㄈ）引導集體建設用地使用權進入市場進行有序流轉，是規范土地流轉市場的現實需要
ノ韃康厙尤其是城鄉結合部市場水平較高的區域，因發展需要在土地開發過程中涌現出多種多樣的土地經營模式，部分地區出現了與沿海地區早期發展過程中類似的土地隱性市場。如以農業結構調整為契機，將農用地轉變為非農建設用地后直接出租、轉讓；在辦理土地轉用手續時違規操作，上報合作、合資合同，實際卻是土地使用權租賃、轉讓合同；采取“自征自用”方式直接轉為國有土地后，“無證用地”；城鄉結合部出現小產權房等，土地非法出租或以其他形式非法轉讓，或未經批準非法占用。例如，四川省清理出新《土地管理法》實施以來非法入市的集體土地3210畝，貴州省清理出非法圈占土地1.89萬畝（王名揚，2002）。究其原因，一是土地利用方式的比較利益差距巨大，農用地的經濟效益遠不如轉為建設用地，辦工廠、開商店或住宅出租。二是征地補償水平過低，而用地成本很高。農民和村集體更傾向于采取不征自行轉用流轉的方式，而土地使用者也因為轉用后的土地用地成本很高傾向于直接使用集體土地，尤其投資于集體建設用地的主體多是中小企業，采取這種方式可以降低其創業初期的資金壓力。實際上，這部分農村集體建設用地已以出租、轉讓、入股聯營等方式變相進入市場流轉，建設用地流轉已成既定事實不可逆轉，政府僅靠強行的“堵”、“禁”無益于問題的根本解決，而需要建立制度規范，將之納入土地有形市場，才能有效解決集體建設用地流轉中的“市場黑洞”，防止集體土地收益的流失，保護農民的切身利益。
ザ、我國現行的土地制度對西部地區土地流轉的制約
ノ夜現行的農村集體土地使用制度是建立在計劃經濟體制基礎上形成的，這種土地使用制度在當時的歷史條件下曾經發揮過積極的作用，國家通過對農村集體土地的支配、征用，積累了大量資金，用于發展工業、搞基礎設施建設，推動了城市經濟的快速發展。但隨著社會主義市場經濟體制的建立，城市經濟、工業經濟的擴大和農村經濟的發展，這種土地制度對現階段西部地區經濟發展的制約越來越大，引起了土地流轉不暢、土地收益分配不合理、土地利用效率偏低等問題。
ィㄒ唬┫中姓韉刂貧戎圃劑伺逋戀厥諧〉男緯
コて諞岳矗農村與城市分割的二元性土地制度以及國家對城市土地一級市場的壟斷，造成土地市場的“價格雙軌制”，扭曲了市場功能。根據《土地管理法》，集體所有的土地如果要進入市場，或通過轉變用途獲得增值，只有一種途徑，即將集體土地征用為國有土地。這將《憲法》規定的征地范圍由“公共利益的需要”擴大到包括非公共利益需要的一切用地項目，甚至一些私人經營性項目。現行的征地制度，由于國家壟斷土地一級市場造成過低的征地補償標準，而農民沒有法律許可的“討價權”，對于土地在城市市場所產生的增值收益農村土地所有者和使用者也不能參與分配，目前農村集體土地征用中的收益分配政府所得與集體和農民所得之比約為17:1（沈飛等，2004）。因此，無論集體經濟組織還是農民，都不愿意通過征地將集體土地轉為國有。并且，過低的征地費用，為降低出讓金提供了較大的空間，造成城市、工業用地粗放式擴張，降低了土地利用效率。
ヅ逋戀氐惱饔彌貧仁羌蘋經濟的產物，建國初期，由于農村土地所有權缺乏法制化，且國家經濟實力有限，對農村土地只能推行土地征用制度，對城市土地只能實行無償劃撥制度。目前，我國已建立了城市土地市場配置制度，但農村土地市場仍沒有得到法律正式確認。顯然，建國初期建立的征用制度與市場經濟不相適應，主要表現為：一是在市場經濟條件下土地使用者已經發生了根本性的變化，與計劃經濟條件下任何用地單位都是依附于政府的從屬機構不同，每一用地單位都是獨立的利益主體，城市經濟與農村經濟利益不可能完全一致。而城市化、工業化依靠農村和農民的低成本發展之路也是不可持續的。二是在市場經濟條件下，土地不僅是資源，而且是重要的資產，農民的土地具有更多的功能。城市獲得農民的土地必須考慮農村土地的多種功能，尤其是社會保障功能。三是城市用地與農村土地是兩種不同的土地所有權，在法律上是平等的，在經濟上也應該加以實現。西部地區集中了全國大部分的農民和集體土地，建立統一的城鄉土地市場在一定程度上會提高工業化與城市化的成本，但他會從制度上解決長期存在的城鄉發展不協調的問題。
ィǘ）現行土地用途管制制度制約了土地在地區間的合理配置
ハ中小鍛戀毓芾矸ā飯娑ǎ任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，土地轉讓一般只能在同村甚至同村民組進行，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。《農村土地承包法》規定，土地發包給本集體以外的單位或者個人承包，應當經本集體村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。可見，非本集體經濟組織成員受讓集體土地承包經營權也受到了嚴格的限制。這種受讓主體身份限制造成了土地流轉的封閉性，土地使用權無法按照市場方式自由轉讓，在很大程度上限制了集體組織之間、城鄉之間、區域之間在土地利用上的余缺調節，對土地資源的合理配置制造了障礙，這不僅對農村剩余勞動力的轉移產生不利影響，也會使農村土地流轉局限在封閉的小范圍內，以至形成十分零散的農村土地流轉市場，阻礙農村土地利用效率的提高。
ハ質抵校部分農村集體土地事實上突破了現行法規的限制，集體建設用地、農用地自發的通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用的現象大量存在。就集體建設用地而言，本身主要就是為了發展鄉鎮村工商業經濟用地，如果限制取得和流轉，不能最大化實現集體建設用地的效益，同時，由于各地區之間、各集體經濟組織之間的生產能力各異，如果限制取得和流轉，各地發展差距可能越來越大，不利于實現統籌發展。現行法律規定在經濟學上明顯是無效率的制度安排，相反自發流轉雖然承擔巨大法律風險成本，卻是理性的、符合財產效益最大化原則的。并且，因為這種法律規定直接導致農村地價低估，尤其是與城市相鄰地帶的農村住宅價格低估，使得城市近郊買賣農村宅基地的現象頻繁。盡管目前國家出臺了各種條例法規阻止，但無論從城鄉居民權益的公平性或市場經濟規則來說，這都是無法治本的辦法，無法適應與解決大批農民“非農化”的現實需要。現行的用途管制等法律規定與現實的尖銳沖突體現了現行立法的制度缺陷。
ィㄈ）現行土地使用權抵押制度制約農村土地有效流轉
ハ中小噸謝人民共和國擔保法》規定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押，“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。” 可見，在現行的制度下，農民既不能抵押自己所承包的耕地，也不能抵押自己的宅基地，而鄉鎮企業在抵押時不得將土地使用權單獨抵押。但事實上，無論是外出務工和遷居城鎮的農民，還是繼續留在農村的農民，出于生產或生活的需要，由于往往借貸無門，土地的價值實現對于他們都是極其重要的。對準備進城的農民來說，如果限制承包地或宅基地抵押，他們進城購房或自主創業的資金就得不到有效補充，不利于農民及其家屬進城工作和生活，不利于城市化進程的有序推進。對繼續留在農村中的農民來說，由于農村經濟結構調整、農村非農產業發展、農村消費市場的擴大都與農民的經濟狀況密切相關，如果限制承包地或宅基地抵押，農民會因為缺少資金及可靠的融資渠道無法加大生產投入、提高勞動生產率，進而實現持續增收，推動農村經濟發展，這也必將制約農村土地流轉。
ト、促進西部地區土地流轉的制度創新設計
ピ詡岢峙寮彝コ邪經營制度和穩定農村土地承包經營關系的原則、堅持“依法、自愿、有償”的原則、堅持有利于資源優化配置的原則、堅持因地制宜、形式多樣的原則的基礎上，在確保耕地基本農田總量、糧食綜合生產能力提升前提下，通過推進土地制度創新試點工作，引入農用地發展權市場交易模式，探索提高新增建設用地平衡指標的方式，創新土地流轉制度，增強西部地區土地流動性和利用合理性。
ィㄒ唬┩平國家土地管理制度創新試點工作
ピ諼韃康厙，選擇正推進國家統籌城鄉綜合配套改革試驗區建設的重慶市和四川省成都市開展國家土地管理制度創新試點。在土地征用方面，政府征地權嚴格用于純公益事業或準公益性事業，非公共利益性質的用地交易應限制政府動用強制性征地，盡量交由市場機制加以解決；在土地利用的規劃上，根據國家審批的土地利用總體規劃，在確保耕地和基本農田總量不變的前提下，允許根據統籌城鄉發展的實際，局部調整土地利用規劃，報國土資源部備案；在土地利用的年度計劃上，國家一次性下達5年指標，允許根據統籌城鄉發展的實際，跨年度滾動統籌安排；在項目管理上，賦予部分土地項目管理權限，開展農村建設用地“減量”與城鎮建設用地“調增”掛鉤試點；在土地產權上，嚴格界定集體經濟組織與農民在土地權力和流轉收益上的分配，允許和鼓勵農民以土地入股、產權交易、租賃等方式進行土地開發與建設，允許集體建設用地在不改變集體土地所有權性質的前提下，在符合土地規劃和用途管制下進入市場進行交易，適當允許宅基地的轉讓、抵押，促進農民宅基地的商品化。
ィǘ）引入農用地發展權市場交易模式
ス家對建設用地總體上采取耕地總量動態平衡和異地置換政策，主要操作手段是利用規劃機制和土地用途管制機制，這種做法帶有很強的計劃性，缺少靈活性。在西部地區，可以選擇試點地區引入農用地發展權市場交易模式，推動農地向非農地合理置換，雙向流動。農用地發展權即指農業用地轉變為非農建設用地的權利。農地發展權是與農地所有權相分離的一種物權，農地發展權歸農地所有者所有，發展權可以在市場上自由交易。隨著經濟持續發展，建設用地的需求量逐步增加，農地轉為建設用地將產生更大的收益，農地發展權的價格也將逐步上升。允許農地保護區的發展權向發展區轉移，允許開發者通過使用發展權提高預先規定的開發強度進行額外開發。經濟發展條件不成熟地區，通過發展權（若干年期）的出讓，得到比從事農業生產更高的收益；經濟發展前景好的地區，可通過多支付費用獲取更多的農轉非指標，通過市場機制調節抬高用地門檻，促使其節約、集約使用土地。此外，通過農地供求市場的公開交易，有利于平衡非農用地與農用地邊際收益差額，從而減少征地過程中的尋租腐敗及濫用征地權等現象，有利于節約耕地和保證糧食安全。
ィㄈ）探索多種方式提高新增建設用地平衡指標
ヒ皇槍睦新增耕地潛力較大的地區加大土地開發整理力度，加強對采煤塌陷地、礦山廢棄地、廢河灘地、舊村莊的復墾開發，適度開發荒山等未利用土地，進而提供新增耕地指標儲備。二是積極引導農村集體建設用地的集聚，通過土地置換等辦法，在建設工商業集聚區時，充分考慮將周邊農村零散的建設用地通過置換等方式集聚在一起。三是改革農村集體建設用地管理制度，逐步賦予集體土地與國有土地同等的權利，在堅持土地有償使用和嚴格用途管制下，允許集體建設用地使用權通過出讓、轉讓、出租、作價出資或者入股、合作或聯營等方式直接進入小城鎮土地市場，盤活存量建設用地。四是完善農村建設用地使用制度，對農業產業化中圈、舍改造等建設占用耕地可以與耕作層剝離的，盡量采用剝離，對耕作層進行保護和利用。五是出臺農村自愿退出的宅基地的管理辦法，由農村集體經濟組織或農村土地管理機構組織復耕，進行統一登記管理。
ィㄋ模┙立新型農村土地流轉制度
ヒ皇墻立統一規范的土地流轉市場，培育流轉市場主體。建立土地管理服務中心，規范流轉市場管理。各級土地管理服務中心承擔流轉、托管、仲裁、登記、中介等職能。建立統一的農村土地承包、流轉管理信息系統。放寬農村土地流轉經營主體的范圍，允許各種組織、企業和個人通過農村土地流轉，從事農業規模經營；允許各種金融資本、工商資本和民間資本參與農村土地流轉。各類經營主體在稅收、融資、用地、經營等方面予以支持。培育農村流轉中介服務組織。
ザ是在不改變土地所有性質和承包地用途的情況下，推進農民承包地采取多種形式流轉。形式包括轉包、轉讓、出租、互換、入股等。方式可以是農民自發流轉、托管組織流轉、委托流轉、集中連片流轉、再流轉等。
ト是適當放寬農村土地的農業用途范圍。在不損害土地耕作條件和基本農田保護情況下，農作物種植、畜禽養殖、水產養殖、農業科學試驗等可視為農業用途。允許農村土地流轉經營主體開展與經營主業相關的農產品加工、物流配送、農業技術咨詢服務和農業觀光旅游等經營活動。鼓勵土地流轉經營主體投資興建農田水利等基礎設施，所占土地不占其臨時建設用地指標，并免收各種手續費。
ニ氖峭黃婆寮體建設土地的用途限制。拓寬土地使用范圍。支持工業化、城市化程度高、經濟較發達、有條件的地區開展試點，除不允許開發商品住宅外，集體土地可通過土地市場公開交易，用于商業、旅游等經營性項目建設；經依法取得的集體建設用地可設定抵押權；適當放寬宅基地流轉、繼承、利用方式上的限制，因轉讓、出租、抵押地上建筑物導致村民住宅用地使用權轉移的，村民住宅用地隨之流轉。此外，打破分村審批制，新宅地申請者，在一定區域內統一規劃居民點。對于確實沒有經濟實力或農業勞動不方便的農戶，允許購買已搬遷農戶的老宅基及其房屋作為過度。即嘗試農戶的老宅基地有條件的流轉，規定購買的最長年限――比如10 年，同時規定對房子只能維修而不能翻修，到期前可以依法買賣，到期后政府只補償房屋殘值，土地無償收為國有。
ノ迨譴蔥鋁髯模式。首先，普遍推廣“田保姆”模式。對因出外打工缺乏勞力而無法耕種、可能撂荒的農田實行代耕、轉包、轉讓、出租等多種靈活有效的方式，優化人地資源配置，提高土地收益。第二，積極推廣“五統一分”模式。將農民手中不能流轉的分散的土地資源進行互換，根據市場需求，“統一規劃、統一耕作、統一技術、統一種苗、統一銷售、分戶管理”，形成優勢產業區域化布局、規模化生產、產業化經營的局面，以降低生產成本，提高農民收益。第三，擴大推廣“招投標”模式。在承包經營制度基礎上，將農民閑置的承包地、未利用地、四荒地等采取項目招投標的機制進行流轉。第四，完善推廣“股田制”模式。農民以土地承包經營權折資入股組建農民專業合作社或股份制公司等市場主體的形式。五是強化農村土地使用、流轉的監督管理和風險防范。妥善解決撂荒土地，對撂荒一年以上的承包土地，集體經濟組織要按規定組織代耕，代耕收入歸代耕者；對舉家長期外出且失去聯系農戶的撂荒土地，集體經濟組織有權收回承包地進行流轉，流轉收益歸集體經濟組織。其中50％以上應當存入銀行（農村信用社）專戶，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，繳納有關土地增值收益。加強土地流轉的風險防范。有條件的地方，設立土地流轉風險資金，建立農村土地流轉保證金制度和土地復墾保證金制度。推進農村農業保險試點，降低規模化經營的流轉受讓方的自然風險。
ゲ慰嘉南祝
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