時間：2023-09-07 17:43:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產稅收籌劃思路，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
近年來，房地產企業偷漏稅情況嚴重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產開發企業進行了納稅檢查，被查出有問題的企業725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發的罰金總額也已經突破千萬，達到1817萬元。
稅務機關已將房地產行業納稅情況確定為監管重點，并且正積極探索建立房地產行業納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產開發企業與應納稅額有關數據的采集、監控和分析能力,同時在行政程序上規范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務機關還將加大對房地產涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預見，房地產企業涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產企業如何對其經營活動進行稅收籌劃提供一些思路。
（一）從節稅空間大的稅種和納稅人構成入手
房地產企業在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產企業而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業的某種類別身份為基礎。因此房地產企業進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現節稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。依據混合銷售按照“經營主業”劃分只征一種稅的原則，企業有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業和產品特點的納稅方式。設有一房地產開發企業兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據《增值稅暫行條例》的規定，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業稅收負擔。企業可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
（二）尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發現并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據和稅率，計稅依據越小，稅率越低，應納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現減輕納稅成本的目的，房地產企業應尋找在相關稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產業涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業務收入相對于房地產銷售收入，涉及的稅負主要是營業稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業務進行核算，分解房地產價格，這樣還可能有效降低房地產的增值率。
選擇性條款。稅制設計和稅收政策中規定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據《房產稅暫行條例》第3、4條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。
優惠性條款。我國土地增值稅法規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行稅收籌劃。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規定的通知》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營企業中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。
（三）遵循成本收益原則
房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻
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[2]崔榮春.從減肥原理到稅務籌劃[N].中國稅務報，2004，8，31
從房地產財務會計專業崗位群入手，在實際調研的基礎上梳理出核心崗位群所需的七項關鍵技能，即出納、會計核算、稅務籌劃、財務預算、財務分析與監控、資金管理和融資管理。以職業技能為導向歸納出房地產財務會計專業崗位群所需的財務核算模塊、會計電算化模塊、財務分析模塊和融資管理模塊四大專業課程模塊，以及相互之間的銜接關系，并從該模塊化課程體系的構建、教學方法的改進創新、課證融通教學制度的制定實施和模塊化課程體系的保障措施等方面進行探索性實踐。
關鍵詞：職業技能；房地產；財務會計；課程建設
中圖分類號：G42307 文獻標志碼：A 文章編號：
10052909（2013）04009304
20世紀90年代以來，中國房地產業發展迅猛，無論對改善城鄉居民住房條件、拓展城市空間、改變城鎮面貌，還是對啟動內需、促進經濟增長都起到了巨大的作用。
隨著國際對房地產行業的調控引導和扶植，未來中國房地產行業的發展必將沿著更為健康的軌道前行。培養大批能夠在國內外房地產開發建設領域參與項目決策和全過程管理的高素質技能型人才已成為行業之必需。目前，絕大多數高職院校財會類課程均以制造業為主安排教學，而房地產行業屬于第三產業，其資金高度密集的產業，它的資金運動過程和財務核算與制造業差別很大。在就業崗位和職業要求上與制造業也大不相同[1]。房地產行業就業主要面向房地產投資、開發、經營、管理、服務等領域，但無論在房地產產業鏈哪一環節就業，除了具備土木工程、工程造價、管理學等知識外，還需要掌握財務管理、會計核算、投資等方面的基本技能，學會應用計算機輔助工具分析企業經營狀況，協助決策。筆者通過對房地產開發公司的調研，結合房地產行業對財會人才的具體要求，梳理出相關崗位群應具備的關鍵職業技能。在這些課程模塊中，筆者以房地產開發企業財務會計核算與分析為重點，從課程體系的構建思路、構建過程、實施重點及質量保障措施四個方面開展了探索性實踐。
一、課程建設目標
根據教育部《關于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》（教高[2006]16號）、《教育部關于推進中等和高等職業教育協調發展的指導意見》（教職成[2011]9號）、《關于支持高等職業學校提升專業服務產業發展能力》（教
職成[2011]11號）有關文件精神，高等職業教育培養的是生產、服務一線的應用型技術人才和高素質勞動者，應具有較高的解決生產實際問題的能力及較強的崗位適應能力。培養目標主要通過以課程為載體的教學及實踐活動得以實現[2]。
以高職會計專業看，其目標是培養具有職業道德和職業素養，具有敬業精神，面向生產管理和服務第一線的高端技能型人才。而面向房地產行業的高職類合格人才又同時要求專業教育應從培養學生適應行業職業能力的宗旨出發，教學工作應緊密結合行業職業核心能力要素重新構建新的課程體系。房地產財務會計崗位群課程建設的目標就是通過課程教學，培養具備房地產開發項目會計核算能力、開發項目資金投融資管理能力和財會軟件及相關ERP系統運用操作能力的人才。
二、房地產財務會計崗位群課程體系構建
（一）人才需求與課程改革調研
房地產行業財務管理、會計核算基礎知識與專業課程改革調研是課程開發的一項基礎性工作。依托地產集團及房地產產業鏈相關企業，從中觀把握行業對財經類人才的需求以及學院人才培養現狀，組織專家論證分析，并在此基礎上確定課程教學改革思路，優化培養方案。
（二）核心崗位群特征與課程模塊開發
房地產財務會計崗位群課程是基于關鍵職業技能設置的，包括財務核算、成本管理、現金出納、房地產稅收籌劃、按揭服務、資金管理等崗位，相對應的職業資格證是會計電算化證、會計從業資格證、企業ERP財務認證、房地產策劃員證、金融服務師證、理財規劃師證、財稅專業等級證等。
（三）房地產財務會計崗位群關鍵技能分解
關鍵技能分解是對某一職業崗位所需要掌握的專業實踐技能進行分解的過程。經過討論，上述崗位群關鍵技能分解如表1。
（四）房地產財務會計崗位群課程模塊內容設計
根據核心崗位群對關鍵職業技能的要求，以及跨學科、跨專業知識在從業實踐中綜合應用的需要，將專業群平臺課程按照一定的接續關系分為4個模塊。4個模塊功能各不相同但又互為補充，學生在學習過程中能通過工作情景的模擬掌握相應的職業技能。4個課程模塊及其相互關系如表2。
三、課程體系教學實施
（一）重視“課證結合”的教學內容改革
教學安排和課程設置應緊跟職業技能與就業崗位要求，實現教學內容和職業資格考試的有機結合。通過3年的學習既要達到會計行業的入門資格，又要符合房地產財務會計崗位群職位的特定要求[3]，為學生順利入職鋪平道路。將財務核算模塊中的理論和基礎課及部分計算機操作內容與會計從業資格考試相關內容結合，使其達到從業要求；針對房地產行業資金運行特點為學生開設ERP沙盤實訓課程，并進行ERP財務認證講授，使學生能獲得更多的職業技能，取得更多的職業資格證書。基于行業準入的專業資格認證課程如表3。
（二）創新課程教學方法
高職學生應注重培養實踐能力，在實訓課堂引入房地產開發企業的實際案例及理財游戲，提高學生的動手操作能力，并結合啟發式教學，開發適應高職學生的項目化教材。
（三）貫徹“課證融通”教學制度
目前，房地產行業缺乏大量適應一線崗位工作，具備從業資格、綜合能力強的應用型人才。會計從業資格證、企業ERP財務認證、房地產策劃員證、金融服務師證、理財規劃師證、財稅專業等級證書等都是財會專業畢業學生就業的“綠卡”。設置與其國家相應職業標準相銜接的課程體系結構，是深化高職房地產財務會計崗位群課程改革，與就業市場接軌，培養與房地產業相適應的財會崗位人才的“高速通道”。
（四）落實房地產財務會計崗位群課件研發
“工欲善其事，必先利其器。”房地產行業的財務核算區別于工業企業，因此，對崗位群對應的財務核算、會計電算化、財務分析和融資管理四大模塊所有專業課程群進行教學內容改革、課件開發是當務之急。
四、課程保障措施
（一）加強師資隊伍建設
高職學院專業教師有三重身份：教學活動的組織者、學生實踐的引導者和校企合作的溝通者[4]。高職教育以培養高端技能型人才以適應不同崗位群為己任，建設高素質的教師隊伍是以職業能力為導向的課程體系構建得以實現的關鍵因素。學校要
重視培養“雙師型”教師，依托行業辦學背景鼓勵教師到企業掛職鍛煉；實行以
老帶新的師資培養機制，強化實踐課程訓練；加強培養教師科研能力和社會服務能力，提升教師綜合素質。
（二）編寫項目化的專業教材
房地產行業多學科交叉融合的特點要求學校適應行業發展需求，對房地產財務會計類教材進行改進。要打破傳統的以知識結構體系為基準的模式，按照工作任務和技能要求進行項目化教學，并編寫相關教材。注重圍繞項目技能環節，編寫以房地產（案例）為背景的《會計職業基礎教程》《會計職業技能實訓》和《房地產財務會計電算化實訓教程》教材、系統軟件和課件，幫助學生更好地掌握知識點，提高解決實際問題的能力。
（三）逐步建立專業化的校企合作機構
為保證新的課程體系順利實施，需要逐步建立由學院領導、系部負責人、企業領導和相關行業協會負責等共同組成的校企合作管理機構。主要職責是積極推進人才培養方案的改革和適合于房地產行業課程體系的實施與改進，負責校企合作中的人力、財力和物資的保障，共同研究重大教改課題，提高行業人才培養質量。
參考文獻：
[1]馮浩.房地產開發企業會計[M].上海：復旦大學出版社，2011.
[2]姜大源.職業教育學研究新論[M].北京：教育科學出版社，2007.
[3]于政紅，李孔月.基于工作過程的高職教育課程體系研究——以會計專業為例[J].當代教育科學，2012（5）：59 - 62.
[4]楊興華，任愛珍.高職教育內涵建設的路徑分析——基于課程建設的思考 [J].南通紡織職業技術學院學報，2012（2）：90 -92.
Reform and practice of accounting curricular system of real estate industry
SUN Jia， LIAO Zhongyou
（Department of Real Estate and Finance， Chongqing Real Estate College， Chongqing 401331， P. R. China）
Abstract：
