時間：2022-05-30 11:35:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
受委托方（以下簡稱乙方）：
根據《中華人民共和國經濟合同法 》、《深圳經濟特區物業管理條例》等國家、地方有關法律 、法規 和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對龍城工業園實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業基本情況
座落位置：
總建筑面積：
物業類型：工業園；
第二條 委托管理事項
（一）房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理；
（二）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯等）的維修、養護、管理和運行服務；
（三）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等）的維修、養護和管理；
（四）公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；
（五）車輛行駛及停泊（不包括車輛保管責任）；
（六）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，（但不含人身，財產保險保管責任）；
（七）社區文化娛樂活動；
（八）物業及物業管理檔案、資料；
（九）法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項；
（十）甲方要求符合法規和政策規定的其他事項；
第三條 合同期限
本合同期限為——年。自——日起至——日止。
第四條 甲方的權利和義務
（一）與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；
（二）對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；
（三）委托乙方對違反物業管理法規政策的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取繳催改措施；
（四）本物業規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理；
（五）甲方在合同生效之日起按政府規定向乙方提供管理用房 （其中包括辦公用房、員工宿舍、等其它管理用房），由乙方無償使用；
（六）甲方在合同生效之日起按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；
（七）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
（八）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛及有關歷史遺留問題；
（九）協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育；
（十）甲方承擔自用面積及配套服務場所的管理費、水電費、公共水電費等其他公共分攤費用；
（十）法規政策規定由甲方承擔的其他責任。
第五條 乙方的權利和義務
（一）根據有關法律，法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法，規章制度，實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益。
（二）遵照國家，地方物業管理服務收費規定，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。
（三）負責編制房屋及附屬設施，設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。
（四）有權依照法規政策，本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；
（五）有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；
（六）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督，指導，并接受甲方和業主的監督；
（七）至少每3個月向全體業主公布一次管理費用收支賬明細。
（八）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（九）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（十）開展有效的社區文化活動和便民服務工作；
（十一）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及有關財產，各類管理檔案及有關資料。
（十二）不承擔對業主及非業主使用人的人身，財產的保管保險義務。
（十三）完成甲方符合法規和政策規定的其他要求事項。
第六條 管理目標
1、房屋及公共設施完好率85%以上；（不包含設備設施老化及非管理責任造成的損壞）
2、每年進行不少與兩次物業用戶滿意度調查，用戶滿意率達不低于80%； 3、管理人員專業培訓合格率100%；
第七條 管理服務費用
1、本物業已出租給企業的面積按0、00元/㎡/月由乙方直接向企業計收物業管理費；
2、甲方承擔空置物業面積的物業管理費，乙方按0元/㎡/月計收；
3、房屋本體維修基金的收取以物業主管部門的指導標準執行：電梯房按0、25元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金、樓層房按0、15元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金；房屋本體維修基金的使用只涉及公共部位及公用設施設備的日常維修和養護；如龍城工業園房屋及設備維修費用超過人民幣壹仟元整或當本體維修基金已提前使用完畢的情況下，則由乙方提出申請，經與甲方議定方案后實施，所需費用由甲方承擔；
4、甲方應于每月5日前通過銀行直接轉賬或到乙方辦公場所繳納現金等方式，向乙方繳納當月物管費、房屋本體維修基金和上月水電費，甲方逾期不能正常轉賬或繳納現金的，則由乙方按日收取0、5%的違約金；
5、管理服務費標準如有調整則按雙方議定的標準執行。
第八條 收款收費項目約定
1、甲方委托乙方與龍城工業園所有入園企業簽訂物業管理合同，并負責向企業進行相關的解釋工作及協助乙方辦理相關手續，由乙方直接向龍城工業園所有入園企業收取物業管理費、房屋本體維修基金、水電費、電梯使用費、垃圾清運費、停車費和相關保證金；
2、乙方無法處理的收款收費問題，由甲方協助乙方進行處理。
第九條 違約責任
1、若各級政府對龍城工業園的政策有變動需要解除本合同的，或因政府采購、招標等原因需要更換物業公司而解除雙方合作關系的，甲方在得知消息后應提前三個月告知乙方；
2、若發生上述情況后，甲方不能及時通知乙方，所造成的一切后果、經濟責任、法律責任均由甲方負責承擔；
3、如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
4、如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。
5、因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）
6、甲，乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條 其他事項
（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
（二）合同規定的管理期滿，甲乙雙方如解除合同應提前六個月書面通知對方，本合同自然終止。如無疑義則合同自動順延。
（三）本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
（四）本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交仲裁委員會依法裁決。
（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律，法規和政策執行。
（六）本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲，乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
（七）本合同自簽訂之日起生效。
隨著住宅管理的專業化與規范化，物業管理正逐漸成為一個新興的朝陽產業。物業管理服務的水準直接影響著住宅小區的環境、安全、及配套，甚至間接影響到樓盤的品位與質量。但由于目前物管行業剛剛起步，無論是在理論上還是實際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。
俗話說，無規矩不成方圓，民事責任是按照法律規定，民事主體違反民事義務時所必須承擔的法律責任。在物管合同中進一步明確物管責任，對于物管合同關系的進一步規范與成熟，具有積極的意義。
下面筆者將從物管合同的性質、主體、民事責任幾方面，分別對物管合同責任做出闡述，以期有益于在司法實踐中對于物管案件的正確認識。
一、物業管理合同性質
對于物業管理合同在我國合同法中尚未有規定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為“物管公司受業主委員會委托”。
但就物業管理服務義務的內容來看，物業管理公司所提供的大部分物管義務不需要對業主言聽計從，他們只需要依據合同約定以及物業管理的法律、法規提供衛生、環境、保安等物管義務，達到一個大致的標準即可，而這個目標的實現則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認定將物管合同的性質認定為委托合同，按照委托合同的性質，委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。這樣的結果就導致業主可能要為物管公司的物管行為承擔民事責任，這顯然是違背物管服務的目的的。從合同目的進行解釋，就可以確定物管合同的性質并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。
筆者認為，在物管公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業主的公共物業的管理，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務中所涉及的性質比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關系。
在物管活動中涉及的物管義務的種類多、范圍廣，使得對各種責任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責任的承擔。因而在對物管案件的審理中，認識到物管合同性質的復雜性非常有必要。只有明確認識物管合同的特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質做出認定，才能夠正確援引相關法律法規對責任做出判斷與度量。
二、物管合同的責任主體
在物業管理法律關系中，有業主、業主委員會、物業建設單位和物業管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業建設單位依法應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。而業主委員會是由物業管理區域內全體業主組成的業主大會選舉產生的，執行業主大會決議的機構。業主大會在業主入住達到一定比例時，由房產行政管理部門召集。
在物業管理法律關系中，物業管理合同一般是由業主委員會或物業建設單位和物業管理公司簽訂的，然而物業管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當事人，物管合同的雙方是作為委托方的業主和受托方的物業管理公司。對于與物管公司簽訂物管合同的業主委員會或建設單位，筆者認為其法律地位比較類同于代表人，他們簽約的后果最終歸結為全體業主，與簽約方并無關系。對于業主不履行合同義務的，違約責任人為業主本人，而非業主委員會或建設單位。
明確了物管合同的當事人，就可以對于物業管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認識。司法實踐中出現過由業主委員會作為原告對物管公司提訟的案例，說明我們目前對于物管合同主體的認識尚不明確。2003年杭州市中山花園業主委員會認為所委托的物管公司未如約履行物管義務而向法院提訟，法院經審查后認為，因業主委員會不是獨立的自然人或法人，本身并不具備承擔民事責任的組織機構或財產，不具備當事人的民事權利能力，因而不屬于民訴法所規定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業主委員會的因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業主委員會不僅不是物管合同的當事人，從其性質上分析，它也不符合訴訟主體的要求。
那么要追究物管公司的責任，應如何確定訴訟主體呢？筆者認為應以公共利益還是業主個體利益為區分標準。如果是出于公共物管事由而提訟的，其訴訟主體資格就應為“某小區全體業主”，因為該訴訟是為維護全體業主的利益而提出的。此外我們還應當認識到，物管服務的性質特殊，由于每個業主對于公共物管服務標準的期待值不盡一致，將對公共物管事務的訴權歸于全體業主，也可以盡量使物管服務標準符合公眾標準，而避免公眾服務的個人意志化，使得物管公司在公共物管服務上的無可是從。這樣對于促進與保護物管行業的正常發展是必要與有益的。
鑒于全體業主人數眾多，在由小區全體業主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業主委員會在全體業主書面授權或經業主大會的決議確定后，也可以作為代表人參加訴訟。但如該業主委員會必須提交相關的文件證明其資格，否則其就會被駁回。[3]
當然，如果物管公司在物管服務過程中，違背了對業主個人的義務，侵害了業主個人的利益，如車輛保管義務、安全保障義務等，那么訴訟主體就應為業主個人。這里區別的標準就在于物管公司所提供的是公共服務還是可劃分為個體的服務，被侵害的利益是全體業主的還是個體業主的。
此外，筆者認為目前在業主對于公共物管服務的維權渠道上尚存在困惑：業主需要怎樣的途徑才能夠贏得業主大會的召開，使“下情上達”，需要怎樣的方式才能夠啟動維權程序，對于業主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實效，對于保障業利、監督物管活動非常重要。
三、物管責任的確定
合同法第一百二十二條規定，“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。”對于因物業管理而產生的民事責任，當事人同樣可以在違約與侵權中自行選擇責任的追究。[4]
1、違約責任
物業管理中的違約責任，可以來自雙方當事人在合同中的約定，沒有約定的則應按照實際損失確定違約責任。物管合同主要是一方提供勞務服務，另一方支付物管費用的合同，實踐中雙方當事人在合同中對于業主一方未按約繳納物管費用的違約責任約定比較明確，而對于物管公司未全面、妥善提供物管服務的違約責任的約定則較不明確。以杭州為例，雖然目前并未象
商品房預售合同一樣要求對物管制定統一的格式合同，但實際中當事人雙方對于的物管合同內容的約定幾乎都取材于《杭州市物業管理條例》。對于物管公司的違約責任，很多合同照搬了《杭州市物業管理條例》第五十四條第三款的規定，即“對物業管理企業違反本條例的行為，業主委員會有權予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業主委員會可以終止物業管理服務合同。情節嚴重的，物業管理部門可以降低其物業管理資質等級。”。這樣的約定，使一些物管公司據此認為合同雙方對于違約責任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔的違約責任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門處罰，而毋需承擔其他責任。
筆者認為，上述關于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責任，在這里對不解除物管合同的違約責任合同雙方是未做出約定的。對不解除合同的違約責任仍應按照雙方當事人無約定的來處理，而不能以此排斥業主對于物管公司其他違約責任的追究。至于上述關于由物業管理部門進行處罰的約定更屬于行政責任的范疇，與違約責任無關，更不能以此免除違約責任。
若物管公司雖然服務欠當，但業主認為尚不必解除合同或者解除合同后業主仍存在其他損失的，應明確業主仍有權追究物管公司的其他違約責任。若物管公司不履行物管服務或履行合同未達到規定標準，致使業主拒絕交費的，應認定物業管理公司違約在先，業主拒絕交物業管理服務費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，可根據物業管理公司提供服務的質量狀況，按質定價，適當減少業主的應交物管費用，以體現對物管公司違約責任的追究。對于物管公司要求業主支付滯納金的訴訟請求則不應支持。
2、侵權責任
違約責任是無過錯責任，而侵權責任則大部分為過錯責任。在物管案件中，并不是業主所有的損失，物管公司都需要無條件承擔責任的。在物管活動而引起的糾紛中，不分清責任類型，勢必將無謂地加重物管公司的責任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。
目前在人民法院所審理的業主對物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業主認為物管公司提供的物業安全服務有瑕疵，導致其人身、財產受損而提出的。物業安全服務主要有以下兩種情況：一業主住宅被盜、被搶；二存放在停車場的車輛被盜、被損。因為侵權人無從查找，業主則依據物管合同的約定轉而認為物管公司存在物管安全方面的服務瑕疵，故而要求物管公司承擔責任。筆者認為，對該類責任的性質應確定為過錯責任，而不能認定為無過錯責任。業主只有證明物管公司物管安全方面的服務存在瑕疵，而該瑕疵對于業主人身、財產的損失具有直接關系的，責任的構成要件才得以成立，其請求才能夠被支持。
在筆者的司法實踐中，近年來接觸到兩個案件較有代表性。
案例一、某小區業主在寫字樓內遭遇持刀歹徒搶劫，經該業主防衛，歹徒反被刺死，但該業主也身受重傷。該業主對該寫字樓的物管公司提訟，請求其對該事件中該業主所遭受的人身、財產損失進行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據證明，公司對該物業有完備的人員出入登記審查制度，所實施的安全服務并無瑕疵。
案例二、某小區業主在家中發生竊案后，認為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔安全防范的職責，對該小區存在缺陷的監控系統不進行維修，導致竊案結果的發生，訴請判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。
對于上述兩個案例，因為案件一的業主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區監控系統破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業主損失1000元。上述兩個案件宣判后，當事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。
3、物管糾紛中的舉證責任
對于物管糾紛中的舉證責任，法律并無專門做出規定，一般是依據民訴法關于“誰主張，誰舉證”的規定。但物管合同相對其他案件具有其特殊性。對于物管公司所履行的物管義務有無承擔或義務履行有否到位，往往要經過一段時間才能夠反映出來，對于業主來說，要證明物管公司有無全面、妥善地履行物管服務，對于業主而言在舉證上存在困難。此外因為相關的物管資料通常是由物管公司進行保管的，業主要證明物管公司的服務存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業益無法得以有效保障。
乙方（受托方）：_________（物業管理公司）
為加強_________（物業名稱）的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》等國家、地方有關的物業的管理的法律、法規和政策，在平等的、自愿的、兩方都贊同的的基礎上，就甲方委托乙方對_________（物業名稱）實行專業化的、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業管理內容
1.物業基本情況
（1）物業類型：_________.
（2）座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號。
（3）四至：東_________，南_________，西_________，北_________.
（4）占地面積：_________平方米。
（5）建筑面積：_________平方米。
2.委托管理事項
（1）房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、）的維修、養護和管理。
（2）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。
（3）本物業規劃內附屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養護和管理。
（4）本物業規劃內的附屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點）的維修、養護和管理。
（5）公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
（6）交通、車輛行駛及停泊。
（7）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。
（8）社區文化娛樂活動。
（9）物業及物業管理檔案、資料；
（10）法規和政策規定及授權由物業管理公司管理的其它事項。
第二條 委托物業管理形式
承包經營，自負盈虧。
第三條 物業管理服務費用和住宅公共維修基金
1.本物業的管理服務費按下列第_________項執行：
（1）按政府規定的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（2）按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（3）由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元。
2.管理服務費標準的調整按下列第_________項執行：
（1）按政府規定的標準調整；
（2）按每年_________%的幅度上調；
（3）按每年_________%的幅度下調；
（4）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；
（5）按雙方議定的標準調整_________.
3.住宅共用部位共用設施設備維修基金
（1）共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。
（2）共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產
行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌或由產權人按實分攤。
（3）產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
4.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執行：
（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付；
（2）由乙方承擔；
（3）在_________費用中支付。
5.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第_________項執行：
（1）由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元；
（2）由甲方承擔上述管理成本費用的_________%.
第四條 其他有償服務費用
1.車位及其使用管理服務費用：
（1）機動車：_________；
（2）非機動車：_________；
2.有線電視：_________；
3._________.
第五條 代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用），收費標準執行政府規定。
第六條 物業管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條 雙方權利、義務
1.甲方權利義務：
（1）根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理；
（2）監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
（3）按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的_________%）_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續；
（4）給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
（5）負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
（7）對乙方的管理實施監督檢查，就物業管理的有關問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
（8）負責確定本住宅區管理服務費收費標準；
（9）委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改；
（10）協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系；
（11）政策規定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方權利義務：
（1）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度；
（2）遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；
（3）根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；
（4）接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；
（5）對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員；
（7）建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（8）負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；
（9）有權依照甲方委托和業主公約的規定對物業主公約和物業管理規章制度進行處理；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料；
（11）開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；
（12）有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第八條 物業管理目標和經濟指標
1.各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后_________年內達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。
第九條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第十條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元（全國）、_________元（省）、_________元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_________元至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。
第十一條 合同更改、補充與終止
1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，補充協議與本合同具有同等效力。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前的_________個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第十二條 聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1.乙方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條 保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業秘密（技術信息、經營信息及其他商業秘密）予以保密。未經該商業秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
第十四條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預見，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在_________天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條 通知
根據本合同需要發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
各方通訊地址如下：_________.
一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
第十六條 爭議的處理
1.本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解；協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院。
第十七條 解釋
本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本合同的附件和補充協議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方（蓋章）：_________
乙方（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________
代表（簽字）：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
簽訂地點：_________
為加強_________小區（大廈）的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據_________市物業管理方面的法規和政策，經雙方友好協商，達成如下協議，以便共同遵守。
第一條 物業管理內容
1.甲方將位于_________區_________路的_________范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務。
2.管理事項包括：
（1）房屋的使用、維修、養護；
（2）物業范圍的公用設施、設備及場所（地）（消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養護和管理；
（3）清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；
（4）公共生活秩序；
（5）文娛活動場所；
（6）便民服務網點及物業范圍內所有營業場所；
（7）車輛行使及停泊；
（8）物業檔案管理；
（9）授權由物業管理公司管理的其他事項。
第二條 物業管理形式
承包經營、自負盈虧。
第三條 物業管理期限
管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第四條 雙方權利、義務
1.甲方權利、義務：
（1）根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理；
（2）監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
（3）按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的_________%）_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續；
（4）給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
（5）負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
（7）對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
（8）負責確定本住宅區管理服務費收費標準；
（9）委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改；
（10）協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系；
（11）政策規定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方責任、權利、義務：
（1）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度；
（2）遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；
（3）根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；
（4）接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；
（5）對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員；
（7）建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（8）負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；
（9）有權依照甲方委托和業主公約的規定對物業主公約和物業管理規章制度進行處理；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料；
（11）開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；
（12）有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第五條 物業管理目標和經濟指標
1.各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后_________年內達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。
第六條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第七條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元（全國）、_________元（省）、_________元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_________至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。
第八條 合同更改、補充與終止
1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第九條 其他事項
1.本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。
2.本合同自簽訂之日起生效；附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業管理部門各執一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對合同發生爭議，協商不成的，可提請物業管理部門調解，或訴至人民法院。
甲方（蓋章）：_________
乙方（蓋章）：_________
代表人（簽字）：_________
代表人（簽字）：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
附件
1. 《_________住宅區物業情況一覽表》（略）
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：
組織名稱：________________________
代表人：__________________________
地址；____________________________________________
聯系電話：______________
受委托方（以下簡稱乙方）：
企業名稱：______________
法定代表人：______________
注冊地址：______________________________________
聯系電話：______________
根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一玫的基礎上，甲方將_______（牧業名稱）委托乙方實和行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：______________
座落位置：____市____區____路（街道）____號
四至：______________________________
占地面積：____平方米
建筑面積：____平方米
（委托管理的物業構成細目見附件）
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院____.
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯、____、____、____.
第六條 公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、____、____、____、____.
第七條 公共綠地的養護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所____、____、____.
第九條 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、____、____、____.
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、____、____、___.
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1. 物業管理費：________
2. 保潔費：________
3. 保安費：________
4. 房屋設備運行費：________
5. 維修養護費：________
第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。
第十五條 對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、____等措施。
第十六條 其他委托事項
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為____年。自____年____月____日____時起至____年____月____日____時止。
第四章 雙方權利義務
第十八條 甲方權利義務
1、 代表和維護產權人、使用人的合法權益；
2、 制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約；
3、 審定乙方制定的物業管理方案；
4、 檢查監督乙方管理工作的執行情況；
5、 審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
6、 在合同生效之日起____日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房（產權仍屬甲方），由乙方按下列第____項執行；
（1） 無償使用；
（2） 按建筑面積每月每平方米____元租用，其租金收入用于____.
7. 負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內向乙方提供；
8. 當業主和物業使用人不按規定交納牧業管理費時，負責催交或以____方式償付；
9. 協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；
（1）________
（2）________
10. 協助乙方做好牧業管理工作和宣傳
教育、文化生活；
第十九條 乙方權利義務
1. 根據有關法律、法規及本合同的約定，制定牧業管理方安；
2. 對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；
3. 按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；
4. 選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
5. 負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃， 經雙方議定后由乙方組織實施；
6. 向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；
7. 每___個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況；
8. 對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；
9. 本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料；
第五章 物業管理服務要求標準
第二十條 乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到___%
1. 房屋外觀：________________________
2. 設備運行：________________________
3. 房屋及設施、設備的維修、養護：______________________________
4. 公共環境：_________________________________
5. 綠化：_________________________________
6. 交通秩序：___________________________
7. 保安：___________________________
8. 急修：_________________________________
小修：_______________________________________
第六章 物業管理服務費用
第二十一條 物業管理服務費
1. 管理費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主收取；
2. 保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；
3. 保安費由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；
4. 高層住宅電梯、水泵、___運行費按實結算，由乙方向業主收取；
5. 管理服務費標準的調整，按___調整；
6. 對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。
第二十二條 住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的___倍收取。
第二十三條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取；
1、 露天車位：______________________________
2、 車庫車位：______________________________
第二十四條 乙方對業
主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付。
第二十五條 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：
1.__________________________________________
2.__________________________________________
第二十六條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止保同的違約方應賠償對方___元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。
第八章 附則
第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起___天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。
第三十二條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有相同等效力。
第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十四條 本合同正本連同附件____頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第三十五條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十六條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十七條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請____市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院）。
第三十八條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該事同期滿____天前向對方提出書面意見。
第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：
乙方簽章：
代表人：
委托方（以下簡稱甲方）：
組織名稱：________
代表人：________
地址；________
聯系電話：________
受委托方（以下簡稱乙方）：
企業名稱：________
法定代表人：________
注冊地址：________
聯系電話：________
根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一玫的基礎上，甲方將_______（牧業名稱）委托乙方實和行物業管理，訂立本合同。
第二條物業基本情況
物業類型：________
座落位置：____市____區____路（街道）____號
四至：____________
占地面積：____平方米
建筑面積：____平方米
（委托管理的物業構成細目見附件）
第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。 第二章 委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院____.
第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、 電梯、____、____、____.
第六條公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、____、____、____、____.
第七條公共綠地的養護與管理。
第八條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體場所____、____、____.
第九條公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛、垃圾的收集、____、____、____.
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、____、___、___.
第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1. 物業管理費：________
2. 保潔費：________
3. 保安費：________
4. 房屋設備運行費：________
5. 維修養護費：________
第十四條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。
第十五條對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、____等措施。
第十六條其他委托事項 第三章 委托管理期限
第十七條委托管理期限為____年。自____年____月________時起至____年____月____日____時止。 第四章 雙方權利義務
第十八條甲方權利義務
1、 代表和維護產權人、使用人的合法權益；
2、 制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約；
3、 審定乙方制定的物業管理方案；
4、 檢查監督乙方管理工作的執行情況；
5、 審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
6、 在合同生效之日起____日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房（產權仍屬甲方），由乙方按下列第____項執行；
（1） 無償使用；
（2） 按建筑面積每月每平方米____元租用，其租金收入用于____.
7. 負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內向乙方提供；
8. 當業主和物業使用人不按規定交納牧業管理費時，負責催交或以____方式償付；
9. 協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；
（1）________
（2）________
10. 協助乙方做好牧業管理工作和宣傳教育、文化生活；
第十九條乙方權利義務
1. 根據有關法律、法規及本合同的約定，制定牧業管理方安；
2. 對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；
3. 按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；
4. 選聘專營
公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
5. 負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃，經雙方議定后由乙方組織實施；
6. 向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；
7. 每___個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況；
8. 對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；
9. 本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料； 第五章 物業管理服務要求標準
第二十條乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方管理滿意率達到___%
1. 房屋外觀：______
2. 設備運行：______
3. 房屋及設施、設備的維修、養護：______
4. 公共環境：_________
5. 綠化：_________
6. 交通秩序：_________
7. 保安：_________
8. 急修：_________
小修：_________ 第六章 物業管理服務費用
第二十一條物業管理服務費
1. 管理費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主收取；
2. 保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；
3. 保安費由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；
4. 高層住宅電梯、水泵、___運行費按實結算，由乙方向業主收取；
5. 管理服務費標準的調整，按___調整；
6. 對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。
第二十二條住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的___倍取。
第二十三條車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取；
1、 露天車位：______
2、 車庫車位：______
第二十四條乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付。
第二十五條乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定下：
1.______
2.______
第二十六條房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。 第七章 違約責任
第二十七條甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止保同的違約方應賠償對方__元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。 第八章 附則
第三十一條雙方約定自本合同生效之日起___天內，根據甲方委托管理項，辦理接管驗收手續。
第三十二條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，充協議與合同具有相同等效力。
第三十三條本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十四條本合同正本連同附件____頁，一式三份，甲乙雙方及物業理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第三十五條因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十六條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方按有關法律規定及時協商處理。
第三十七條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，請____市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院）。
第三十八條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該事同期____天前向對方提出書面意見。
第三十九條本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
乙方：北京XX物業管理有限公司
甲、乙雙方友好協商，訂立本協議如下：
一、物業管理協議簽訂
1、甲方使用區域為 座 單元，本單元的建筑面積為 平方米。(此面積與甲方簽定的《商品房買賣合同》或《租賃協議》中所提及建筑面積為同一面積)。
2、甲方應按照本協議，在與《租賃協議書》簽約同時與乙方簽訂《創業大廈物業管理協議》，協議期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。
二、物業費及其它
1、甲方根據本協議規定，同意自本協議簽訂之日起向乙方繳納物業費(此費用不包含用戶自用電費、電話費、網絡費、工作時間以外空調使用費等在內)，物業費收費標準為人民幣 0.5 元/建筑平方米日。
2、甲方應于本協議簽訂之日即日將物業費( 個月)，計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，及物業費保證金(相當于 個月物業費)人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，共計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求辦理各項手續。
3、物業費保證金在本協議終止后10日內，并在甲方無違約的情況下，由乙方退還給甲方(不包含利息)。若乙方在協議期內扣除相應損失費或違約金，應書面通知甲方。若物業費保證金不足以抵償損失費或違約金，乙方有權繼續向甲方追償。在合同期內，甲方在乙方自物業費保證金中扣除損失后，須立即將物業費保證金數額補齊至原數額。
4、物業費為每 個月支付一次，在協議有效期內，甲方須于收到乙方書面通知后7日內將物業費交到乙方或指定銀行帳號。
5、乙方開戶行：建行清華園支行
乙方賬號：11001079900053000177
6、其它費用：
甲方除須繳納物業費外，還須承擔下列費用：
(1)自用電費(1.0元/度)
(2)電話初裝費及資源占用費
(3)網絡初裝費及使用費
(4)工作時間以外的空調制冷使用費(詳見空調加時收費標準)
加時空調收費標準
a、1300平方米以上按：每天(8小時)每平方米0.32元收費，但最高收費不超過3900元
b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小時)每平方米0.1681元收費
c、1000平方米以下按：每天(8小時)1200元收費
d、無特殊情況加時空調開啟時間為8：30分-17：30分
(5)其它
三、甲方的權利和義務
1、甲方有權根據本協議及乙方制定的一切有關該房產的規章制度的規定，使用該房產協議區域及按規定使用公共區域及公共設備。
2、甲方有權監督乙方各項管理規章的實施。
3、甲方有權向乙方投訴管理服務方面問題。
4、甲方有義務
服從乙方的管理，同時甲方須保證其雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內的人員在使用、管理、維護該房產過程中遵守本協議及大廈的相關規定。甲方的雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內的人員在使用、管理、維護該房產過程中的失責行為、違約行為、侵害行為，均視作甲方自身的行為，并由甲方承擔相應的責任和費用。
5、甲方置于該房產內財產的相關保險事宜由甲方自行解決或委托乙方協助辦理，費用由甲方承擔。
6、甲方同意乙方(或乙方授權的人)在合理的時間內，經事先通知(或在緊急情況下，未經事先通知)進入該房產巡視，檢查該房產內部各部分狀態或處理緊急事項。需由甲方負責進行的維修，甲方應根據乙方(或乙方授權的人)的要求立即自行出資予以維修;否則乙方(或乙方授權的人)有權代為維修，所需費用由甲方承擔。如甲方拒絕承擔此費用，乙方有權從物業費保證金中扣除。需由乙方負責進行的維修，乙方應立即派人進行維修，由此對甲方置于該房產內的財產造成損壞的，乙方承擔相應賠償責任。
7、甲方進駐大廈后，不得私自改變建筑原貌，未經乙方允許不得在樓外及樓內公共空間、墻面張貼設置廣告、標牌等，不得影響建筑物內外景觀，不得以任何形式占用樓內公共空間。
8、如果甲方對使用單元進行裝修，應提前向乙方申請，經審核通過，并與乙方簽訂相關的裝修管理文件后，方可施工。
9、因甲方對該房產使用、管理、維護不當等原因而致他人財產或人身受到損害時，甲方應自行解決由此而引發的糾紛，并自行承擔由此而導致的損失及后果。
10、甲方不得在大廈內進行非法活動，不得進行任何妨礙或侵擾其他用戶的活動。如有上述行為，乙方有權終止與其的一切協議。
11、甲方有義務保持樓內整潔，不得在公共區域內堆放貨物或雜物。如發生上述情況，經乙方書面警告2小時內不予清理，乙方有權予以制止、清理，并向甲方征收清除費。如甲方拒付清理費，乙方有權從物業費保證金中扣除。如甲方因特殊情況，需臨時占用公共空間，甲方須提前向乙方提出申請，得到乙方批準后，按乙方批準的物品存放地點和存放期限統一存放。
12、甲方不得在樓內存放任何易燃易爆、劇毒等危險品，以及進行任何危害樓宇和人員人身安全，或引致投購保險失效或使保險費增加的活動。
13、未經乙方批準，甲方不行擅自更改、遷移或增大用電水裝置或空調的負荷。用電量超過大廈提供的基本電量，甲方應交納空調及超出部分的電貼費及相應的工程改造費用。
14、甲方須服從大廈廣場管理人員的管理，按規定存放車輛。違反規定者，廣場管理人員有權以糾正和制止。
15、甲方有義務愛護使用單元和樓宇內外的一切設備設施，因甲方的責任造成的損失和由此引發的一切費用由甲方承擔。
16、甲方入住時對房屋有裝修要求，應向乙方提出書面申請并同時報送裝修方案，經乙方同意后方可進行裝修。進場裝修的施工隊伍應具備合格資質條件，經乙方同意后方可入場施工，并接受乙方的監督檢查。甲方
租賃合同期滿或終止后，甲方退出房屋時，裝修應保持完好，不得破壞或拆走，否則乙方有權要求甲方賠償。 17、由于甲方系統設備出現故障而對甲方設備財產造成的損壞或損失，由甲方自行保險承擔。乙方不予負責。
四、乙方的責任和義務
1、乙方有權對大廈進行有效的管理，制定管理規章和收費標準、違約處理標準，建立健全財務管理制度，并根據日常管理運伯，建立一套完整的工作程序，并在實踐中不斷完善。
2、乙方有權檢查、視察大廈。乙方(或乙方授權的人)在合理的時間內，經事先通知(或在緊急情況)可以進入該房產巡視，檢查該房內部各部分狀態或采取各種措施處理緊急事項，甲方不得以任何理由進行阻擋。
3、如果甲方未征得乙方的允許私自裝修，或裝修時違反裝修規定，要求甲方將裝修單元恢復原貌，由此發生的修復費以及對乙方造成的損失費全部由甲方承擔。情節嚴重或拒不服從管理者，乙方有權終止與其簽訂的一切合同并無償保留甲方所付物業費保證金及利息，甲方裝修期間，乙方有權進入裝修單元，檢查裝修是否按規定正常進行。
4、乙方負責大廈內部公共區域和外部周邊環境的清潔衛生。
5、乙方負責大廈的保衛、消防工作，定期組織有關方面的宣傳教育，做到發現問題及時處理。
6、乙方負責大廈公共設備設施的維護、保養工作。其中所有高檔儀器設備由專人負責，制定標準的操作程序，對有關人員定期培訓。非由大廈或物業管理公司提供的設備設施，乙方不負責其維護、維修。
7、乙方負責大廈的綠擺綠化，創造優美、舒適的工作環境。
8、乙方有權清除、拆除任何不符合管理規定的建筑物、安裝物以及公共區域擺放的貨物或雜物，并向有關單位或人員征收清除費或違約金。
9、乙方負責控制和安排大廈廣場內所有車輛的停放，并有權拖離所有違反規則停放車輛。
10、發生緊急情況和突發事件時，乙方有責任采取應急措施，保障樓內員生命財產安全，最大限度減少各方面的損失，
11、乙方應認真對待客戶投訴，凡屬管理責任問題要及時解決，并將解決結果通知客戶;凡近期無法解決的，乙方負責向甲方解釋。
12、乙方應做好各項配套服務。
13、乙方須接受甲方的監督檢查。
五、違約責任
1、雙方均應遵守本協議的各項規定，任何一方違反本協議的規定，應承擔違約責任;給對方造成經濟損失的，還應賠償損失費。
2、若甲方未能按期繳納各項費用，乙方有權書面通知甲方立即繳付。甲方逾期7日未能繳付，甲方須按延遲繳納天數，按每日1%的標準向乙方繳納滯納金;一個月未付，甲方的物業費保證金乙方不予退還。
3、甲方未經乙方許可，進行的裝飾、裝修造成了對原建筑物的改動，甲方須按原建筑物造成的2-5倍支付違約金。
4、甲方違約在公共區域堆放貨物、雜物或加建建筑物，乙方除有權向甲方收取清理費。
5、若乙方在甲方未有違約的前提下，單方面提前終止協議，則乙方需向甲方雙倍返還所收保證金;若甲方提前終止本協議，乙方不予返還甲方所繳納的保證金及利息。
六、不可抗力
由于地震、臺風、暴雨、火災、戰爭以及其他不能預見情況，并且對其發生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影響任何一方不能履行本協議或不能按本協議約定的條件履行本協議時，遇有上述不可抗力的一方，應立即以電報或傳真的方式通知一方，并在15日內提供不可抗力詳情及本協議不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效證明文件。此項證明文件應由雙方協議解決是否解除本協議，或者部分免除履行本協議的責任，或者延期履行本協議。
七、法律適用與爭議的解決
1、本協議的訂立、效力、解釋和爭議的解決均受中華人民共和國法律管轄。
2、因執行本協議發生的或與本協議有關的一切爭議，雙方應通過友好協商解決;如果協商不能解決，任何一方可提交由所在地海淀區法院解決。
八、附則
1、若本協議部分條款根據法律規定成為無效、非法或不能執行，則本協議其他條款的有效性、合法性和可執行性不受影響。
2、未盡事宜，由甲乙雙方另行簽定補充協議作為本協議的附件。本協議及相關附件和乙方關于管理該房產和廣場的各項規章制度是本協議不可分割的組成部分。
3、本協議以中文為準。
4、本協議一式四份，甲乙雙方各執二份，具有同等法律效力。
5、本協議自簽字蓋章之日起生效。
甲 方： 乙 方：北京XX物業管理有限公司
授權人： 授權人：
電話：________________________
委托人（業主）：______________
棟層號：______________________
電話：________________________
受委托人/公司：_______________
電話：________________________
為加強莊園裝修管理，保證裝修質量及居民的居住安全和正常生活，特制定雙方的責任、義務如下：
管理公司：
一、負責莊園樓內的裝修管理。
二、保證裝修期間正常水電供應。
三、協助業主定期對室內裝修進行質量、安全的檢查。
四、合理收費，嚴禁向施工隊吃、拿、卡、要、亂罰款。
五、投訴電話：
裝修負責人/裝飾公司：
一、 開工之日起，采取必要防火措施，并指定專人負責，自備滅火器，確保戶內的安全，并接受管理分公司檢查和指導。
二、 破壞建筑結構，不擅自拆改水、電、暖氣、電信等各種住宅配套設施。
三、 廚房、廁所等部位需要改造時，嚴格按施工規范操作，避免造成漏水、滲水等質量問題。
四、 裝修、裝飾住宅時，不得影響建筑物整體外觀及周邊環境，不得影響附近居民的正常生活，裝修、裝飾住宅時，所產生的廢料、雜物渣土等垃圾應自行及時清運，不得倒入垃圾桶，不得堵塞排水道。
五、 對其他業主和公共設施設備（建筑、電氣、給排水、采暖、空調、消防、電梯、門禁系統、監控系統等）造成損壞的，責令恢復原狀，或賠償經濟損失。（賠償經濟損失的額度按受損失的設施或零部件的市場價及安裝價格的和來考慮），設施恢復期限及賠償期限從事發之日起計三日內結束，事故第一責任人為裝修負責人，如業主和裝修負責人有約定的，按約定的責任人執行。因設施設備被損壞而且影響其它業主的正常生活及給物業管理造成的不良影響而帶來損失的賠償問題由物業公司、業主、裝修負責人三方來協商解決。
六、 室內空調機和安裝要做到樓上樓下保持橫平豎直。需要重新打洞的，請先到管理公司部協商，并由管理公司確定位置，空調支架必須采用不銹鋼或噴塑支架，
委托人：
一、 按規定對住宅進行裝修，并事先對裝飾公司進行全面評價。
二、 對受委托方的行為負有連帶責任。
以上各項雙方認真遵守，如有違反，請按物業管理有關規定處理。
【關鍵詞】 物業管理 業主委員會 物業公司 關系
隨著房地產市場的發展，物業管理在我國得到了迅猛發展，但同時也暴露出許多問題。2003年9月1日起施行的《物業管理條例》澄清和解決了一些問題，但有的基本性問題即便在2007年10月1日《物權法》實施以來仍然存在。正是由于這些基礎性問題遲遲不能解決，因此，盡管《物權法》第84條、85條和第87條就物業管理進行了專條規定，且《物業管理條例》已根據《物權法》進行了相應修訂，但物業管理方面的糾紛仍然不斷。所以，對物權法規范下物業管理主體及其關系做一剖析，對于我國目前的物業管理乃至整個房地產市場的發展均具有重要意義。
一、物業管理涉及的相關主體
物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理關系是一種典型的民事法律關系，這可以從修改后的《物業管理條例》將物業管理企業更名為物業服務企業中體現出來。從最微觀的層面看，物業管理關系僅僅是業主與物業公司之間的關系。然而，業主數量眾多以及建筑物區分所有權的存在，客觀上決定了業主只能通過業主大會、業主委員會表達自己的意愿，故而又產生了業主與業主委員會、業主委員會與物業公司之間的關系。另外，房地產開發企業在物業管理中發揮著重要作用，同時，房地產行政主管部門、居民委員會在物業管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業管理活動，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛公司等也與業主發生著或近或遠的關系。然而，除業主、業主大會、業主委員會和物業公司外，其他單位均不是物業管理所直接涉及的主體。
綜上，厘清物業管理主體關系，實質上是要厘清業主、業主大會、業主委員會、物業公司這四者之間的關系，其中又以業主與業主委員會、業主委員會與物業公司間的關系在整個物業管理中最為重大。
二、業主與業主委員會
業主即建筑物區分所有權人，是物業管理中最重要的主體。接受物業管理服務的是業主，交付物業管理費用的是業主。然而，由于建筑物區分所有權與一般意義上的所有權不同，既包含了對專有部分完整的所有權，又包含了對共有部分的共有權以及由此派生的社員權即對物業的共有部位、共用設施設備和相關場地的知情權和監督權，對物業的共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用的監督權。因此，眾多業主區分所有權相互搏弈的結果必然是業主大會以及業主委員會的產生。
業主大會是一個物業管理區域內全體業主組成的機構。根據《物業管理條例》的規定，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政部門的指導下成立物業大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。可見，我國現行物業管理制度下的業主大會是同一個物業管理區域的最高權力機關。然而，一個物業管理區域內的業主，少則幾十，多則成百上千，凡事均由業主大會決定并由其從事對外的各種活動顯然不具有可行性，因此業主委員會也就應運而生。
業主委員會是指由業主大會選舉產生，作為業主大會的執行機構，代表業主實行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責。業主委員會作為全體業主的代表，其法律地位至關重要，因為只有明確業主委員會的法律地位，在對內關系上才能確定業主委員會與業主、業主大會的關系，才能擺正業主委員會在執行公共物業管理事務時的位置，以至當業主委員會或其成員由于過錯或不作為給廣大業主造成損害時才能確定應承擔的責任類型。然而，如此重大的問題，《物業管理條例》并未對其加以明確。就實務中大量存在的業主與物業公司、業主與業主委員會的糾紛，學界的主張也各不相同。有的主張應賦予業主委員會以物業管理合同主體的資格，有的主張取消業主委員會，改由業主大會內設的管理處或事務處行使目前由業主委員會履行的職責，有的則主張業主委員會盡管不具有實體法上的主體資格，但應作為“其他組織”享有訴訟主體資格。
要正確認識業主委員會的法律地位，就必須從物業管理實務出發，看業主委員會在現實生活中是如何運作，現行法律法規對業主委員會的活動又是如何規定的。《物業管理條例》規定，業主在物業管理活動中享有選舉業主委員會委員的權利并享有被選舉權。業主大會選舉產生業主委員會，并負責選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作。由于業主委員會是從業主中選舉產生的一個機構，它代表全體業主同物業公司進行一系列的活動。因此，凡不具有業主資格和身份的人，都不能成為業主委員會的委員。從目前來看，絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業的“委員”，一般說來，業主委員會委員的工作是無償的，并沒有相應的報酬。同時，業主委員會的活動費用從業主交納的物業管理費中提取并由物業公司單列開支，其辦公用房也為全體業主共有，其掌握的公共設施專用基金（由房地產開發商繳納）和物業維修基金（由業主繳納）等也屬于全體業主所有。業主委員會只有在取得業主大會授權后才能代表全體業主的利益從事物業管理范圍內的活動，而業主大會授權的基礎又來源于業主對物業的所有權。業主委員會所從事的活動包括代表業主與業主大會選聘的物業公司簽訂物業管理合同，了解和反映業主的意見和建議，監督和協助物業公司履行物業管理合同等。業主委員會的上述行為，其收益并不屬于業主委員會，而是屬于全體業主，當然責任也歸于全體業主。
由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業主委員會具有自己單獨的名稱，但是其完全不具有獨立性，它只是全體業主的授權人而非獨立的法律主體。從訴訟的角度看，將業主委員會理解為業主的訴訟代表人似乎更為恰當。業主委員會作為訴訟代表人有先天的優勢：首先，業主通過參與業主大會來選舉的業主委員會成員的訴訟權利是有限的，必須經得全體業主的授權。其次，一般說來，管理規約可以明確約定業主委員會在一定范圍內行使某一方面的物業管理訴訟或仲裁活動，那么只要業主委員會的活動未超越該范圍，均可以不再重復授權，保證了訴訟或仲裁活動的效率。
綜上，業主與業主委員會的關系其實是以委托授權為基礎的被人與人的關系。業主委員會基于業主授權所為的行為視為業主所為，由業主承擔法律責任。當然，當業主委員會超越授權故意或過失給業主造成損害時，業主委員會應就此承擔責任。
三、業主與物業公司
如前文所述，物業管理關系最終體現為業主與物業公司之間的關系，二者以物業管理合同為紐帶。對于物業管理合同歸類于哪種民事合同，目前學術界還存在著不同的觀點。第一種觀點認為，物業管理合同是一種新型的合同類型，表現在合同一方的物業公司屬于新興的第三產業，而合同另一方的業主又是通過業主委員會這個特殊的代表機關來從事簽訂合同的行為，因此，它不歸屬于目前《合同法》所規定的任何一種合同類型。第二種觀點認為，物業管理合同應歸屬于承攬合同，它是物業公司按照業主一方的具體要求完成特定管理工作的合同。第三種觀點認為，物業管理合同是一種委托合同，委托人是業主，受托人是物業公司，物業公司基于委托合同即其受業主之托處理相應的事務就是物業管理。就這三種觀點而言，第一種顯然并不可取，點出物業管理合同是一種非典型合同，并無益于點明業主與物業公司間的關系。第二和第三種觀點說出了物業管理合同的一些特點，但似乎都不能涵蓋物業管理合同的所有特性。而要真正把握物業管理合同的類型，必須先弄清楚該合同的特征，然后根據該特征與《合同法》規定的有名合同進行一一比對，才能得出最終的結論。
所謂物業管理合同，其實是業主委員會代表全體業主與業主大會選聘的物業公司簽訂的，有關物業管理和提供勞務事項的協議。在物業管理合同中，業主大會選聘的某物業公司是基于對該公司的資信、管理能力、服務質量的信任，并且只有物業管理區域內全體業主所持投票權的2/3以上通過才能最終選定。因此，物業管理合同是一種典型的信賴合同。其次，物業管理合同是一種提供服務的合同。物業公司要為業主提供物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理以及維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，所有這些，均體現為物業公司為業主提供的服務。最后，物業管理合同是有償、雙務合同。物業管理是物業公司在收取物業管理費的前提下向全體業主提供的一系列服務，且合同雙方均負有一定的義務。根據以上對物業管理合同的分析，不難發現物業管理合同應該不是承攬合同，因為承攬合同的承攬人在依照合同完成特定工作后還須交付工作成果，其工作成果在交付前后還有著意外毀損滅失的風險，而物業管理合同全然不具有這樣的性質。
我國《合同法》規定的提供服務的合同包括了運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同、居間合同等合同類型。兩相比對，物業管理合同與委托合同最具有相似性。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務的合同。當然，二者只是根本上的相似，在許多地方仍然存在差異。如委托合同既可以是有償合同，也可以是無償合同，而物業管理合同一定是有償合同。此外，對于物業管理合同來說，無論什么時候物業公司與第三人從事行為的后果均由物業公司承擔，對于業主并不直接發生效力。
所以，業主與物業公司間的關系是一種特殊的委托關系，二者由這一特殊的委托關系相聯系，共同構成了物業管理法律關系中最重要的兩個主體。
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一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
第一條 為保障住宅小區房屋及其設備和公用設施的正常使用，為房屋產權人和使用人創造整潔、文明、安全的生活環境，加強住宅小區的物業管理，規范物業管理活動，根據國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 凡本市市區內的新建住宅小區，必須根據本辦法實行物業管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區，應當積極創造條件，逐步實行物業管理。
第三條 本辦法所稱住宅小區是指以住宅為主，經統一規劃、綜合開發、配套建設以及機關、企業事業單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區。
本辦法所稱物業是指住宅小區內的各類房屋、公用配套設施及住宅小區使用范圍內的公共場地。
第四條 長春市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，其主要職責是：
（一）宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章；
（二）負責住宅小區物業管理委員會組建的指導工作；
（三）會同有關部門制定住宅小區物業管理專用資金的收取辦法、標準及管理規定；
（四）制定物業管理有關合同，公約等示范文本；
（五）負責物業管理企業的資質審查；
（六）參與新建住宅小區開發建設方案的論證和竣工驗收；
（七）監督、檢查、指導物業管理活動。
建委、計委、規劃、城建、公用、民政、衛生、環保、公安、財政、物價、廣播電視、電業、電信等部門（以下簡稱有關部門）及住宅小區所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區物業管理有關工作的監督、指導。
第五條 物業管理企業應當逐步推行社會化、專業化的管理模式；遵循經營自主、有償服務、自負盈虧、微利經營的原則。
第二章 住宅小區物業管理委員會
第六條 住宅小區應當成立住宅小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會由住宅小區內房屋產權人、使用人在物業管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數為單數。管委會選舉辦法由市人民政府另行規定。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
本辦法實施前成立的住宅小區管理委員會應當在物業管理行政主管部門批準的期限內，直接改組為住宅小區物業管理委員會；改組確有困難的，經物業管理行政主管部門批準，可以重新選舉管委會。
第七條 管委會決定問題，采取少數服從多數的原則。
第八條 管委會的權利：
（一）制定管委會章程，維護房屋產權人、使用人的合法權利；
（二）決定選聘或者續聘物業管理企業，代表房屋產權人、使用人簽訂住宅小區委托管理合同；
（三）審議物業管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；
（四）審議物業管理企業制訂的年度管理計劃，決定住宅小區維修和管理服務的重大事項；
（五）檢查、監督物業管理企業對住宅小區物業管理工作。
第九條 管委會義務：
（一）維護房屋產權人、使用人的合法權益，并接受其監督；
（二）不得選聘不具備物業管理資質的企業管理住宅小區；
（三）保護和改善住宅小區環境質量；
（四）接受物業管理行政主管部門、各有關部門以及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）協助物業管理企業落實有關管理工作。
第十條 管委會應當通過住宅小區房屋產權人、使用人大會制定住宅小區公約。
住宅小區公約對全體房屋產權人、使用人具有約束力，由管委會和物業管理企業共同監督執行。
第三章 物業管理企業
第十一條 物業管理企業根據本辦法和住宅小區委托管理合同對住宅小區實施物業管理。
委托管理合同應當包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權利和義務、合同期限用違約責任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經管委會續聘的，應當重新簽訂委托管理合同。
委托管理合同由物業管理行政主管部門制定示范文本。
第十二條 物業管理企業應當具備下列條件：
（一）有固定的辦公、經營場所；
（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有進行物業管理所需相應數量的有關專業技術人員；
（五）物業管理行政主管部門規定的其他條件。
第十三條 成立物業管理企業必須持申請書及有關資料到物業管理行政主管部門辦理資質審查手續，經審查合格、領取《物業管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區物業管理業務。
本辦法前成立的物業管理企業，應當自本辦法之日起九十日內到物業管理行政主管部門申請資質審查，領取《物業管理資質證書》。
《物業管理資質證書》實行年審制度。
第十四條 新建住宅小區在工程開工前，由物業管理行政主管部門、各有關部門、住宅小區所在地街道辦事處組成物業管理監督；機構對住宅小區的物業進行前期管理。
第十五條 物業管理監督機構在住宅小區工程建設中，應當配合有關部門對住宅小區的工程質量、配套設施建設及環境保護情況進行監督；開發建設單位應當嚴格按照批準的規劃和設計方案進行建設。
第十六條 住宅小區竣工時，物業管理監督機構應當參與住宅小區工程建設綜合驗收。
物業管理監督機構應當向驗收主管部門提交住宅小區工程建設情況書面意見。
第十七條 住宅小區選舉產生管委會后，物業管理監督機構應當將小區移交給管委會，由管委會選聘物業管理企業對住宅小區進行物業管理。
第十八條 開發建設單位和房屋產權人出售房屋或者出租房屋時，在合同中應當具有產權人或者使用人承諾遵守該住宅小區管理規定的條款。
第十九條 物業管理企業的權利：
（一）根據有關法規、規章制定住宅小區物業管理的具體規定；
（二）依照委托管理合同和管理規定對住宅小區實施管理；
（三）依照委托管理合同和有關規定收取相關費用；
（四）制止違反住宅小區管理規定的行為；
（五）選聘清潔、保安等專業承擔專項管理業務；
（六）在住宅小區內依法開展為房屋產權人、使用人服務的多種經營項目，以其收益補充小區管理費用。
第二十條 物業管理企業的義務：
（一）履行住宅小區委托管理合同，依法經營；
（二）接受管委會和房屋產權人、使用人的監督；
（三）物業管理企業年度管理計劃、住宅維修儲備金使用計劃和住宅小區維修管理服務的重大事項，應當提交管委會審議批準；
（四）接受物業管理行政主管部門、有關部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）為住宅小區內的房屋產權人、使用人提供各項優質服務。
第二十一條 住宅小區委托管理合同和住宅小區物業管理規定應當報物業管理行政主管部門備案。
第二十二條 物業管理企業可以享受國家對第三產業的優惠政策。
第四章 住宅小區房屋、設施的管理和維護
第二十三條 新建住宅小區竣工后，開發建設單位應當通過物業管理行政主管部門，向小區管委會移交下列資料：
（一）住宅小區規劃圖，竣工總平面圖；
（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）《城市規劃驗收合格通知書》和《 工程質量檢查合格證》；
（五）住宅小區房屋產權明細表；
（六）其他必要的資料。
第二十四條 住宅小區內的房屋產權人和使用人應當遵守下列規定：
（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結構；
（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設備及附屬設施；
（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網設施；
（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環境、噪聲擾民；
（五）不得占用、挖掘綠地和道路；
（六）按照規定及時交納各項費用；
（七）法律、法規禁止的其他行為。
第二十五條 住宅小區內異產毗連房屋的共用部位、共用設施由物業管理企業統一管理和維護。
第二十六條 住宅小區的供氣、電信、有線電視，有關管理單位應當加強專項管理，根據實際需要可以委托物業管理企業管理；住宅小區的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應當按其管理范圍加強專項管理，根據實際需要也可以委托物業管理企業管理。委托管理的，應當在住宅小區委托管理合同期限內簽訂專項委托合同，并承擔相應費用。
有關單位應當與物業管理企業密切配合，作好相應的維修、養護工作。
第二十七條 住宅小區保安服務的具體內容由管委會與物業管理企業在住宅小區委托管理合同中約定。物業管理企業的保安人員應當在派出所的指導下加強小區值勤巡邏，積極配合派出所做好小區內治安工作。
第二十八條 住宅小區內的綠地，游園，樓道衛生，環境衛生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業管理企業統一管理和維護，根據實際需要，垃圾收集、運輸也可以委托專業單位管理和維護，有關管理部門有權監督檢查。
第二十九條 住宅小區內禁止下列行為：
（一）亂拋垃圾、雜物；
（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；
（三）飼養家禽、家畜；
（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設攤點；
（五）排放有毒、有害物，發出超過規定標準的噪音、振動；
（六）損毀、涂刻園林藝術雕塑；
（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；
（八）住宅小區物業管理規定禁止的其他行為。
第五章 住宅小區專用資金和相關費用
第三十條 新建住宅小區、單體商品樓房的開發建設單位，應當按照多層建筑安費2％、高層建筑建安費4％的比例，向物業管理行政主管部門劃撥住宅小區物業管理專用資金。專用資金由物業管理行政主管部門代儲，并實行專戶管理，專項用于該小區在實施物業管理后購買管理、服務用房和住宅小區公用設施更新、大型設施的增改以及環境保護工程建設。
開發建設單位繳納專用資金，應當在拆遷前與物業管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規定繳納專用資金。
本辦法前已建成的住宅小區，其物業管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設施的，凡是未按照規劃、設計配套的，由原開發單位按照物業管理行政主管部門規定的時間一次性補交所需資金；原規劃、設計中未包括，但又屬于必須增設的公用配套設施，補建資金由政府在城市建設維護費、教育專項資金和小區網點費同中調劑解決。
第三十一條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按住宅小區總建筑面積0.5％的比例，以成本價格為小區提供管理用房和服務用房。該管理用房和服務用房為國有直管房產，按民宅租金標準出租給物業管理企業使用和經營，嚴禁改變其用途。
第三十二條 住宅小區應當按照市人民政府的有關規定設立異產毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產權人按規定分攤、分期繳納，由物業管理企業統一收取，用于房屋本體共用部位、共用設施的維修養護。
第三十三條 物業管理企業可以按照規定向住宅小區的房屋產權人和使用人收取綠化費、清潔衛生費、保安費等公共服務費，用于小區內的公共服務項目支出。
公共服務費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業管理行政主管部門制定。
第三十四條 物業管理企業在住宅小區內為房屋產權人、使用人開展的特約服務，可以收取特約服務費用。
第六章 法律責任
第三十五條 因故意或者過失造成住宅小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十六條 物業管理企業違反本辦法第十三條第一、二款規定，未取得《物業管理資質證書》從事在住宅小區物業管理的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處以經營收入一至三倍的罰款。
第三十七條 物業管理企業違反本辦法第十三條第三款規定拒不辦理年審的，由物業管理行政主管部門吊銷其《物業管理資質證書》。
第三十八條 開發建設單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規定的，物業管理行政主管部門可以責令其限期改正，在規定期限內仍不履行的，有關部門不予辦理建設工程開工、房屋拆遷、房屋產權登記及房地產交易手續。對違反本辦法第三十條規定的，物業管理行政主管部門還可以向開發建設單位按日加收應繳資金總額3％的滯納金。
第三十九條 住宅小區房屋產權人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規定的，由物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。
第四十條 住宅小區房屋產權人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規定的，物業管理企業可以要求其限期交納并按照規定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。
第四十一條 房屋產權人和使用人違反本辦法第二十九條規定的，物業管理企業除有權制止、批評教育外，還可以提請相應行政管理部門依法予以處罰。
第四十二條 當事人對物業管理行政主管部門和有關行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規定申請復議和提起訴訟。
第四十三條 管委會與物業管理企業因委托管理合同發生糾紛，物業管理企業在物業管理活動中與房屋產權人、使用人發生糾紛，可以向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
第四十四條 對于干擾、阻礙物業管理行政主管部門、管委會和物業管理企業的工作人員執行公務的，由公安機關依照治安管理處罰條例的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 管委會和物業管理企業工作人員應當秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責，做好住宅小區物業管理工作。
第七章 附則
第四十六條 各縣（市）住宅小區和本市市區的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規定實行物業管理。
第四十七條 本辦法由市人民政府法制局負責解釋。
第一條 為提高城鎮住宅區的物業管理水平，明確業主、物業管理公司、開發建設單位及有關管理部門的權利和義務，規范物業管理行為，創建整潔、文明、安全的居住環境，根據國家有關法律、法規，結合本經濟特區實際，制定本規定。
第二條 本規定下列用語的含義：
住宅區是以住宅為主，有相應配套的公用設施及非住宅房屋，并經竣工驗收合格的居住區。
物業管理是指對住宅區內各類房屋及配套的公用設施進行修繕，對住宅區的公共場地、環境衛生、治安秩序等進行維護、整治服務的活動。
業主是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
第三條 本經濟特區逐步實行社會化、專業化、市場化、服務經營型的物業管理模式，實行政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務相結合的管理體制。
第四條 業主有參加住宅區物業管理的權利，并有合理使用房屋和公用設施、維護住宅區公共秩序、遵守住宅區物業管理規定的義務。
非業主使用人的權利和義務除與業主另有約定外，在參加住宅區物業管理活動方面有與業主同等的權利和義務。
第五條 住宅區應當依照本規定成立業主管理委員會（以下簡稱管委會），代表住宅區全體業主的合法權益，依照本規定和管委會章程履行職責。
第六條 物業管理公司根據本規定和管委會的聘用合同對住宅區的物業實施管理。
第七條 開發建設單位應當按照本規定，為其開發建設的住宅區提供必要的物質條件。
第八條 省、市、縣、自治縣人民政府房產行政管理部門是本轄區內物業管理的行業管理部門，按照屬地管理的原則，負責本轄區內住宅區物業管理的指導、檢查、監督和調解糾紛等事項。
第二章 業主大會及業主管委會
第九條 住宅區已交付使用且入住率或房屋出售率達到50％以上的，開發建設單位或已經實施管理的物業管理公司應當及時向縣級以上人民政府房產行政管理部門報告，由房產行政管理部門組織開發建設單位或物業管理公司召集第一次業主大會，選舉產生管委會。業主也可以依照本規定自行召開業主大會，選舉產生管委會。
選舉產生的管委會，應當經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。登記確認日期為管委會成立日期。
第十條 業主大會由本住宅區的業主組成。
業主大會必須有持過半數以上投票權的業主出席才能舉行。業主可以委托人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定人出席。
第十一條 業主大會由管委會負責召集，每半年召開一次，業主大會召開前7日，管委會應當將會議日期及內容告知業主。
業主大會閉會期間，經持有30％以上投票權的業主提議，可以召開臨時業主大會，以解決某一方面的問題，管委會應當在接到該項提議后15天內召開臨時業主大會。
第十二條 業主大會的決定，必須由出席會議的業主所投票數的過半數通過方有效。
大會表決可以采取投票方式或其他方式。投票方式實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋建筑面積100平方米以上的，每100平方米的建筑面積一票，建筑面積100平方米以下的有房地產權證書的每證一票。
第十三條 業主大會是住宅區物業管理的最高決策機構，行使下列職權：
（一）選舉、罷免管委會的組成人員；
（二）監督管委會的工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）批準管委會有關業主利益的重大事項的決定；
（五）制定、修改業主公約及住宅區物業管理辦法；
（六）改變和撤銷管委會不適當的決定；
（七）批準或修改管委會章程。
第十四條 業主大會應當根據國家法律、法規，結合住宅區的實際，制訂包括物業管理、治安、生活秩序維護和文明道德行為規范等內容的業主公約，由全體業主共同遵守。
業主公約經過半數以上有投票權的業主簽訂后生效。
省房產行政管理部門可以制定業主公約范本。
第十五條 管委會委員由業主大會在業主中選舉產生。受聘的物業管理公司同時又為住宅區業主的，公司主要負責人不得成為該住宅區管委會委員。
管委會委員名額由業主大會根據需要確定。
管委會委員應當由熱心公益事業、責任心強，有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。
管委會主任在委員中選舉產生，根據工作需要，管委會可以設置專職工作人員。
第十六條 管委會應當制訂章程，管委會章程必須經管委會2／3委員同意，并經業主大會批準。
第十七條 管委會是業主大會的執行機構，向業主大會負責并報告工作，每屆任期兩年，委員可以連選連任。
第十八條 管委會行使下列職權：
（一）召集和主持業主大會；
（二）審議公用設施專用基金的使用；
（三）采取公開招標或其他方式，選聘物業管理公司、物業管理人員或其他專業服務機構對本住宅區進行物業管理，并與其簽訂聘用管理合同；
（四）審議本住宅區物業管理方案、配套工程和重大的維修工程項目；
（五）審議本住宅區物業管理服務費的收費標準和使用情況；
（六）監督物業管理公司對本住宅區的管理工作。
前款第（二）、（三）、（四）、（五）項規定的事項，應當經業主大會批準。
第十九條 管委會討論決定問題，必須執行少數服從多數的原則。
第三章 物業管理公司
第二十條 物業管理公司的設立，依照《中華人民共和國公司法》和《海南經濟特區企業法人登記管理條例》規定辦理。
物業管理公司在領取營業執照后一個月內，應當報所在地人民政府房產行政管理部門備案。
第二十一條 物業管理公司應當根據與管委會簽訂的聘用管理合同對住宅區實施物業管理。
聘用管理合同應當包括以下內容：管理事項、管理服務標準、管理權限、監督檢查、違約責任及權利義務等。聘用管理合同范本，由省房產行政管理部門統一制訂。
第二十二條 物業管理公司的從業人員應當接受行業管理部門的業務培訓；物業管理公司應當加強對員工的業務培訓，提高管理服務水平。
第二十三條 物業管理公司應當遵守國家的價格法規，向業主提供質價相符的服務，不得少服務多收費或不服務也收費。
第二十四條 開發建設單位在管委會成立前已自行聘用物業管理公司或人員對住宅區進行物業管理的，管委會成立后，聘用管理合同應當改由管委會與原物業管理公司或人員重新簽訂。對于不能履行聘用管理合同的原物業管理公司或人員，管委會可以終止聘用管理合同，重新選聘物業管理公司。
第二十五條 物業管理公司根據聘用合同管理下列事項：
（一）房屋的管理、維修、養護；
（二）消防設施和機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的維修、養護；
（三）園林綠化；
（四）環境衛生；
（五）車輛行駛及存放；
（六）行業管理部門規定和聘用管理合同規定的其他物業管理事項。
第二十六條 物業管理公司的權利：
（一）根據管委會的管理方案，制訂本住宅區物業管理的具體辦法；
（二）依據聘用管理合同和有關規定收取物業管理費用；
（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（四）選聘專營公司承擔專項經營業務。
第二十七條 物業管理公司的義務：
（一）按照住宅區物業管理行業管理部門規定的標準和聘用管理合同對住宅區實施物業管理；
（二）接受管委會、業主以及有關部門的監督；
（三）依照法律、法規和有關規定從事經營活動，但不得妨礙住宅區正常的生活秩序，不得占用公共設施或公共場所。
第二十八條 物業管理公司對住宅區的管理未能達到聘用管理合同規定的標準或違反聘用管理合同規定的，管委會或聘用方有權終止合同，解除聘用關系。但應當提前3個月通知物業管理公司。
第二十九條 物業管理公司管理人員或專業服務機構在物業管理公司的授權范圍內實施管理服務行為。
第四章 開發建設單位
第三十條 開發建設單位應當創建環境優美、功能完善的住宅區，施工質量必須符合國家規定的驗收標準。
第三十一條 開發建設單位將住宅區交付使用后至管委會成立前，應當聘用物業管理公司或自行實施物業管理。
第三十二條 管委會成立后，開發建設單位應當向管委會移交下列住宅區工程建設資料：
（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。
管委會應當將上述資料復印件委托物業管理公司保管，由物業管理公司使用。
第三十三條 開發建設單位應當在住宅區綜合驗收時按照住宅區建筑總投資1.5％的比例，一次性向管委會繳交住宅區的公用設施專用基金。管委會未成立前，該基金由房產行政管理部門代管。
公用設施專用基金，屬住宅區全體業主共有，其使用必須經業主大會批準。
第三十四條 開發建設單位應當在移交住宅區時，向管委會無償提供住宅區物業管理用房，其產權屬業主共有，由管委會管理。
住宅區物業管理用房的面積按照總建筑面積的5‰計算，最高不超過500平方米，最低不得少于30平方米。
第三十五條 本規定施行前移交使用的住宅區，未按照規定設計要求建設的，開發建設單位應當按照建設主管部門規定的時間完成全部工程項目；未按照規劃標準設計或缺少便民服務網點的，由原開發建設單位予以配套完善或補建。
第五章 住宅區的使用及維護
第三十六條 住宅區建成后，由房產行政管理部門會同有關部門對住宅區物業管理相關的內容進行綜合驗收，驗收合格方可移交使用。
第三十七條 業主及非業主使用人使用房屋應當遵守下列規定：
（一）未經有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；
（二）未經有關部門批準，不得鑿、拆房屋的內外承重墻、梁、柱和樓板；
（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；
（五）不得侵害他人的正當權益。
第三十八條 房屋的維修責任，按照下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由受聘的物業管理公司組織定期養護維修。
第三十九條 住宅區的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、公廁、垃圾處理等住宅區公用設施，由受聘的物業管理公司組織定期養護和維修；屬于人為損壞的，由損壞者負責修復，造成損失的，應當賠償損失。
第四十條 住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由產權單位負責，維修養護費用由產權單位支付。其使用費，住戶可以直接向各專業部門繳交，小區自備水源的，水費由物業管理公司按照規定的標準收取。
第四十一條 住宅區內禁止下列行為：
（一）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、綠地、停車場、自行車房（棚）等公用設施影響其正常使用功能；
（二）亂拋垃圾、雜物或影響觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
（三）隨意停放車輛，鳴喇叭或以其他方式發出超出規定標準的噪音；
（四）排放有毒、有害物質；
（五）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。
第六章 住宅區物業管理收費
第四十二條 物業管理收費必須嚴格執行國家物價管理的有關規定，接受物價部門的管理、監督和檢查。
第四十三條 住宅區物業管理費構成：
（一）開發建設單位繳交的住宅區公用設施專用基金；
（二）業主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；
（三）業主繳交的住宅區公共費。
第四十四條 住宅區公共費包括：
（一）管理、服務人員的工資和按照規定提取的福利費；
（二）公用設施、設備維修、保養費和公用設備日常運行費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛生費；
（五）保安費；
（六）辦公費；
（七）法定稅費。
業主個別需求的特約服務費屬非公共費，由業主與物業管理公司依照物價部門的規定確定。
第四十五條 業主應當按照規定按時繳交物業管理費。
對拖欠費用的業主，物業管理公司可以責令其限期交納。逾期仍不交者，可以采取停止供電、供水、供氣等措施，但應當提前5天書面通知當事人。
對長期拖欠費用的業主，物業管理公司可以依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，向人民法院申請支付令或起訴。
第四十六條 住宅區物業管理服務收費項目和收費標準，應當根據住宅區的規模檔次、服務管理水平以及房屋類別綜合確定。屬于國家列為管理的收費項目和標準必須報物價部門審批；屬于市場調節價的，由物業管理公司提出方案，商管委會同意，報物價部門備案。
第四十七條 住宅維修基金和公用設備更新儲備金屬于住宅區全體業主共有，其收取和使用辦法，由管委會和物業管理公司協商確定，并經業主大會批準。
第四十八條 住宅維修基金由管委會以房屋本體為單位設立專帳管理，用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。
第四十九條 公用設備更新儲備金根據設備的使用期限、價值并考慮物價上漲因素，由業主按照建筑面積分攤并分期繳交，管委會應當設立專帳管理，用于公用設施的更換，不得挪作他用。
第五十條 業主大會及管委會應當建立健全有關制度，加強住宅區的財務監督與管理，物業管理基金應當存入房產行政管理部門指定的銀行，按照物業名稱設立專帳，與房產行政管理部門共同監督，實行專款專用。
第五十一條 物業管理收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所或收費地點公布。
物業管理公司和管委會每6個月應當公布各項收費的收支帳目，接受業主的監督。
第七章 法律責任
第五十二條 物業管理公司和管委會不按照規定向業主公布各項維修、養護、管理費用收支帳目的，房產行政管理部門可以根據業主的投訴，對主要責任人給予警告，并責令限期改正。
第五十三條 物業管理公司違反本規定，對住宅區房屋及公用設施、設備管理、維修、養護不善或不履行物業管理聘用合同規定義務的，業主有權投訴，房產行政管理部門可以視情節給予警告，責令賠償損失，并可處3000元以下罰款。
第五十四條 物業管理公司違反本規定，擅自設立收費項目和提高收費標準的，由物價管理部門按照分級管理原則，依照國家有關物價管理的法律、法規和本省有關規定給予處罰。
第五十五條 物業管理公司和管委會成員擅自挪用住宅區物業管理費的，業主有權向房產行政管理部門控告，由房產行政管理部門責令改正；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
違反本規定第三十七條、第四十一條規定的，物業管理公司有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可以進行強制恢復；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關法規的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十六條 物業管理公司不服房產、物價行政管理部門的行政處罰，可以依照法律、法規的規定，向作出行政處罰決定機關的上一級行政機關申請復議，或向人民法院起訴。
第五十七條 開發建設單位違反本規定第三十三條、第三十四條的規定，不按照規定履行提供住宅區物業管理用房和繳交住宅區公用設施專用基金義務的，由房產行政管理部門責令限期履行；逾期仍不履行的，房產行政管理部門可以申請人民法院強制執行。
第八章 附 則
第五十八條 住宅區范圍以外的寫字樓、商住樓及自然形成的居民聚集區的物業管理，參照本規定執行。
第五十九條 本規定施行前交付使用的住宅區公用設施專用基金和物業管理用房的劃撥等，參照本規定執行。
第六十條 本規定的具體應用問題由省建設廳負責解釋。
