開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性,這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。

1.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始,經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段,經(jīng)過一段相當(dāng)長時(shí)期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風(fēng)險(xiǎn)也就越大。首先,房地產(chǎn)開發(fā)周期越長,各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大,產(chǎn)品的成本和售價(jià)的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價(jià)格變化變動(dòng)越大,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)變動(dòng)越大;隨著利率水平的變動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)也發(fā)生相應(yīng)變動(dòng)。其次,隨著社會(huì)的進(jìn)步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對(duì)房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來越高,房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿足人們要求的風(fēng)險(xiǎn);如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長久性,其適應(yīng)性能和替代性也差,一些設(shè)計(jì)過時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿足人們?nèi)找孀兓男枨蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)。

土地與房屋同屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇,房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是其區(qū)別其他商品的一個(gè)重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個(gè)別性,造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區(qū)域、地段未來發(fā)展的趨勢(shì),未來發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。因此,房地產(chǎn)商品價(jià)格與所處的地區(qū)、地段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān),而這些條件的變化非常復(fù)雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗(yàn)收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個(gè)存貨價(jià)值巨大,存貨的成本按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)算,隨著土地成本的變化,建筑成本、房屋售價(jià)的變化,存貨成本隨之變動(dòng)。這說明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)受市場影響較大,資產(chǎn)價(jià)值具有相當(dāng)程度的不穩(wěn)定性。

3.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資,房地產(chǎn)每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高,需要不斷地投入大量的資金。對(duì)一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說,預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力的提高,房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多,投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。因?yàn)橥顿Y額越大,投資周期越長,資金周轉(zhuǎn)也越慢,資金流動(dòng)性也越差,同時(shí)變現(xiàn)性能力也就越差,房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式越復(fù)雜,資金成本控制越困難,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。高負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)之一。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目資本化的經(jīng)營模式,通過對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)之后再進(jìn)行融資,而融資的方式多種多樣,但是負(fù)債占有相當(dāng)大的比例,主要是銀行貸款和房屋預(yù)售款。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最初的開發(fā)中,自有資金不到30%。所以,房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)。

在組織結(jié)構(gòu)上,大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來一定的好處,同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)。總公司和項(xiàng)目公司也存在委托――關(guān)系,項(xiàng)目公司是人,在空間上具有相對(duì)的獨(dú)立性,總公司和項(xiàng)目分公司之間存在比較嚴(yán)重信息不對(duì)稱,總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性,這削弱了總公司對(duì)項(xiàng)目公司的控制。在經(jīng)營上,項(xiàng)目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則,在財(cái)務(wù)上,總公司也很難有效地對(duì)項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。

在對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)充分評(píng)估、測度的基礎(chǔ)上,為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況,制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先,應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息,找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu),與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較,評(píng)估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低公司的綜合資本成本。同時(shí),公司也應(yīng)該比較資金籌集的來源、方式、成本和風(fēng)險(xiǎn),以降低本公司各種籌資來源的成本和風(fēng)險(xiǎn)。其次,公司應(yīng)該對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)進(jìn)行管理,優(yōu)化每個(gè)投資項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。最后,公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理,比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng),分析評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和成本。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。

(1)做好投資項(xiàng)目的可行性分析。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的金額大,資金占用時(shí)間長,企業(yè)的投資決策都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學(xué)的投資決策程序,認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析,財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容,包括:對(duì)收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析;對(duì)資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程的預(yù)測和分析;對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析;預(yù)測和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對(duì)投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證,運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo),以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。

(2)制定后備措施。

影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多,如價(jià)格的變動(dòng)、市場的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等,因此,收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性,收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足,如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營費(fèi)用較預(yù)算增加,市場利率的波動(dòng),建設(shè)期的延長。此外,投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源還有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度,項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平,技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。在風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案中可制定后備措施,如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi),即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯(cuò)、疏漏和其他不確定性,對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金,專款專用。

3.日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范。

(1)加強(qiáng)對(duì)日常現(xiàn)金流量的預(yù)測。

控制日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn),編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財(cái)?shù)膶?duì)象是現(xiàn)金及其流動(dòng),就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此,編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對(duì)現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測。現(xiàn)金流量預(yù)算就是通過對(duì)現(xiàn)金持有量的安排,使企業(yè)保持較高的盈利水平,同時(shí)保持一定的流動(dòng)性,并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用水平?jīng)Q定負(fù)債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)。現(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成,因?yàn)橥ㄟ^現(xiàn)金流量分析,可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財(cái)務(wù)政策,將企業(yè)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流動(dòng)情況全面的反映出來。如通過現(xiàn)金流量分析,企業(yè)的經(jīng)營者就能看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強(qiáng),營業(yè)現(xiàn)金流量是正值還是負(fù)值,原因何在及企業(yè)是否有能力通過營業(yè)現(xiàn)金流量來履行其短期償債能力,扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此,準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算,可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào),使經(jīng)營者能夠及早地采取行動(dòng),防范風(fēng)險(xiǎn)。

(2)采用資金集中管理模式。

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制,通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司,一般會(huì)形成集團(tuán)公司模式,集團(tuán)公司不是幾個(gè)公司的簡單組合,為了公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用,提高公司日常資金運(yùn)作效率,集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益,防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為;也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策,能最大限度的拓展內(nèi)部融資的渠道,降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池,以提高資金的使用效率,增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。資金的集中管理還包括對(duì)于貸款及擔(dān)保等或有負(fù)債的統(tǒng)一管理,由于集中管理具有較大的規(guī)模和實(shí)力,在和銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時(shí)可處于有利地位,如可爭取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。

(3)重視經(jīng)營性現(xiàn)金流。

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；完善財(cái)務(wù)管理；財(cái)務(wù)管理體系

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-01

經(jīng)濟(jì)全球化的今天給房地產(chǎn)企業(yè)帶來機(jī)遇也帶來了挑戰(zhàn)。面對(duì)變幻莫測的市場作為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理工作職能應(yīng)當(dāng)給予加強(qiáng)，提升企業(yè)自身的市場競爭力，從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)，是以盈利為目的專門從事房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營、管理及服務(wù)活動(dòng)，并進(jìn)行獨(dú)立核算的一種經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是企業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)經(jīng)營過程中對(duì)各種所需資金的籌集與使用、盈利和分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)，進(jìn)行的相關(guān)預(yù)測規(guī)劃、約束控制以及核算分析，正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象是會(huì)計(jì)反映和監(jiān)督的資金運(yùn)動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容主要包括對(duì)企業(yè)資金籌集、資金運(yùn)營、成本費(fèi)用、納稅籌劃以及利潤分配的管理。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

首先，開發(fā)周期較長，資金占用比例大。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營要經(jīng)歷征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，這個(gè)過程需要經(jīng)歷至少三年甚至更長的時(shí)間。在工程前期企業(yè)要投入的資金較大，而資金周轉(zhuǎn)率卻相對(duì)較低，所以籌資的任務(wù)會(huì)十分的繁重。

其次，成本管理的工作復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等成本項(xiàng)目組成。但是各成本項(xiàng)目內(nèi)容因產(chǎn)品不同而不同，這樣就會(huì)使房屋的成本變得十分繁雜。

第三，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)很多不確定的因素，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)增加經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這就需要企業(yè)在經(jīng)營期內(nèi)的決策一定要慎重，以避免或者減少企業(yè)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。

第四，財(cái)務(wù)管理的難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營會(huì)涉及到諸如政府部門、土地被征用人、被拆遷人等單位和個(gè)人。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理關(guān)系到對(duì)象與工作性質(zhì)的多樣性，企業(yè)在管理工作中要協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

(一)企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理薄弱

當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還停留在基本會(huì)計(jì)核算階段，對(duì)于控制分析還做得不夠，這種方式變成了一種被動(dòng)型的財(cái)務(wù)管理。還有的企業(yè)內(nèi)部核算制度也不夠完善、財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制環(huán)節(jié)也比較薄弱，這就有可能導(dǎo)致企業(yè)管理層不能清晰地掌握項(xiàng)目的資金流向。

(二)成本管理不到位

一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)低，對(duì)于財(cái)務(wù)工作流程不了解，也不熟悉地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理處于較低的水平。特別是成本管理，許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員存在財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)在項(xiàng)目的前期階段，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中的財(cái)務(wù)成本則不需要控制這樣的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

(三)資產(chǎn)的流動(dòng)性差導(dǎo)致短期償債壓力大

由于房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)存貨，而房地產(chǎn)的變現(xiàn)周期較長、變現(xiàn)能力差，而且多數(shù)房地產(chǎn)公司又有較多的長短期債務(wù)。對(duì)于長期債務(wù)來說可以通過長期的銷售來應(yīng)對(duì)債務(wù)的償還，而對(duì)于那些短期的債務(wù)來說，可能由于無法在短期內(nèi)籌集到足夠的資金而導(dǎo)致較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極易使公司陷入短期資金不足的危機(jī)中。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

(一)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理工作的核心環(huán)節(jié)，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)要想做財(cái)務(wù)管理工作就必須理順財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作薄弱的現(xiàn)狀，要通過先進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作來強(qiáng)化財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作。在做好具體工作的前提下，注重對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作做出科學(xué)的預(yù)測，以便為經(jīng)營者提供決策支持。

(二)不斷提升成本管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行的培訓(xùn)和人力資源開發(fā)工作，通過對(duì)員工的專業(yè)培訓(xùn)，進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)管理水平，促進(jìn)員工綜合素質(zhì)的提高。在此基礎(chǔ)上，要對(duì)企業(yè)的成本管理有高度的認(rèn)識(shí)，實(shí)行全員、全過程、全方位的財(cái)務(wù)成本管理。在成本控制上，把好工程進(jìn)度款支付關(guān)與工程竣工決算關(guān)，使工程投資得到合理的控制，最大限度地降低成本。

(三)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。

(四)資金管理作為重點(diǎn)

知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，通過強(qiáng)化企業(yè)信用的管理，做好資金籌措的計(jì)劃來強(qiáng)化資金管理。一個(gè)信用好的企業(yè)可能獲取條件優(yōu)厚的長期性低息貸款，從而保證可以擁有更多項(xiàng)目的資金。此外，根據(jù)資金籌措計(jì)劃，擴(kuò)大項(xiàng)目資金比例、加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)，強(qiáng)化資金運(yùn)用管理。

(五)積極拓展籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道才能更好地完成籌資任務(wù)。比如可以通過發(fā)展除銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)；尋找資本市場的最佳途徑；嘗試融資新元素。

(六)完善企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理

企業(yè)自身只有構(gòu)建良好的管理文化，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的管理作用，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前提下得到促進(jìn)，與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也得到更大的經(jīng)營空間。為了更有力地去應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)市場競爭的實(shí)力。

參考文獻(xiàn)：

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[3]黃芬華.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)策劃[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008.

第3篇

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理體系；完善研究；

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系概述

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的內(nèi)涵

企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一種經(jīng)濟(jì)管理行為，其內(nèi)容主要包括組織企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和處理企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系的管理。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)營過程中保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠籌集房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要的各種資金，以及根據(jù)項(xiàng)目分配籌集的資款，合理使用每一筆資金，核算、記錄和再分配房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中產(chǎn)生的各種成本耗費(fèi)和收入，履行好企業(yè)財(cái)務(wù)核算、分析、控制、考核等職能而形成的一套有效的管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與一般企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有很大區(qū)別。其內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃投資前所需要的項(xiàng)目資金進(jìn)行籌措的管理，對(duì)于投資對(duì)象的投資資金分配的管理，對(duì)于用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的資金的營運(yùn)管理以及項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)于所獲得的利潤的分配管理。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的功能

財(cái)務(wù)管理體系的建立對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：

（1）運(yùn)用科學(xué)的現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理方法收集企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，根據(jù)市場需要和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、信息管理等多種手段，注重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的預(yù)測、評(píng)估以及平衡等，幫助企業(yè)制定一些有效的措施和制度，并在實(shí)踐中不斷地調(diào)整和完善。

（2）企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系建立、實(shí)施，能夠有效的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)方針、財(cái)務(wù)目標(biāo)、財(cái)務(wù)管理方案、財(cái)務(wù)管理環(huán)境以及資金的籌措等問題。

（3）企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系的建立能夠?yàn)槠髽I(yè)提供大量的會(huì)計(jì)核算資料，通過對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)及資料的整理、計(jì)算、分析，對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略具有積極重要的價(jià)值。

（4）企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建立有助于在房地產(chǎn)行業(yè)建立誠信機(jī)制。企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系能夠保證企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中的規(guī)范化操作，盡量避免因人為的原因而帶來的各種弊端，要求房地產(chǎn)企業(yè)的操作和執(zhí)行者嚴(yán)守規(guī)則，建立誠實(shí)、可靠的信譽(yù)。

二、新形勢(shì)下中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理呈現(xiàn)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)極其特殊的資金密集型的行業(yè)，相比較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)一般都需要投入極其巨大的資金，企業(yè)資金的管理對(duì)企業(yè)的發(fā)展尤為重要，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理普遍具有以下特點(diǎn)：一，房地產(chǎn)企業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈較長、中間環(huán)節(jié)多、所需的資金量大、投資周期長等特點(diǎn)，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有很大的復(fù)雜性和難度；二，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受種種不確定性因素的影響，具有高風(fēng)險(xiǎn)性，因此為了最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)要求較高，需要財(cái)務(wù)管理人員提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息以滿足經(jīng)營決策的需要；三，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要合理的處理復(fù)雜的各種關(guān)系，需要處理與投資者、債權(quán)人、居民等之間的財(cái)務(wù)關(guān)系，財(cái)務(wù)關(guān)系處理稍有不當(dāng)，都會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營帶來不利的影響，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容十分復(fù)雜。

而隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：

1.財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)加大。隨著經(jīng)濟(jì)快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)獲取了極大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的廣泛開展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量變大、籌資任務(wù)加重，財(cái)務(wù)管理周期隨之變長。在相對(duì)較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目成敗、經(jīng)濟(jì)效益大小等都面臨雙重結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)極具風(fēng)險(xiǎn)威脅。

2.財(cái)務(wù)管理難度大大增加。房地產(chǎn)開發(fā)還涉及到多方面問題，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系同樣出現(xiàn)復(fù)雜性選擇。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系要處理開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、內(nèi)部職工的關(guān)系，還有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、單位以及上下級(jí)管理部門之間的關(guān)系，由此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理難度就大大增加了，需要耗費(fèi)大量的精力去處理各種關(guān)系

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系存在的問題

在我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中主要存在以下的問題：

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)投資決策者有較大隨意性，其缺乏對(duì)整體的開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只關(guān)注項(xiàng)目工程決算，在判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值時(shí)，往往憑借自己的主觀判斷，缺乏科學(xué)的、完整的市場經(jīng)濟(jì)分析和可行性研究，甚至對(duì)有項(xiàng)目的可行性研究，也僅僅針對(duì)單一的項(xiàng)目。

第4篇

摘要：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場競爭的必然產(chǎn)物。闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義和基本特征，分析了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，提出了應(yīng)培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理意、建規(guī)立章、分析財(cái)務(wù)管理外部、完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

“企業(yè)的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)并存”。現(xiàn)代財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營戰(zhàn)略，在全面認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下，預(yù)防和避免各種不應(yīng)有的損失，使企業(yè)在競爭中不斷發(fā)展與壯大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境的變動(dòng)性及企業(yè)自身活動(dòng)的復(fù)雜性、多變性和人們對(duì)未來認(rèn)識(shí)和控制的局限性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場競爭的必然產(chǎn)物，如何控制風(fēng)險(xiǎn)，用何種策略對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別衡量、分析和控制，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理理論和實(shí)踐工作中急需解決的課題。

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從資金活動(dòng)的內(nèi)容來看，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、存貨管理風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義持兩種觀點(diǎn)：第一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于各種不確定因素的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)加劇；第二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，也稱融資風(fēng)險(xiǎn)或籌資風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從狹義上看，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上看，是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金營運(yùn)及利潤分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，要完全消除風(fēng)險(xiǎn)及其影響是不現(xiàn)實(shí)的。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

（1）客觀存在性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在。

（2）不確定性。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（3）分散轉(zhuǎn)移性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的這一特征使風(fēng)險(xiǎn)組合、遠(yuǎn)期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財(cái)務(wù)工具在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中進(jìn)行運(yùn)用，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成為可能。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

（4）預(yù)測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（5）收益共存性。即風(fēng)險(xiǎn)與收益并存且成正比關(guān)系，一般來說，財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)越大，房地產(chǎn)企業(yè)要求的收益也就越高。

（6）激勵(lì)性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因很多，既有房地產(chǎn)企業(yè)外部的原因，也有房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一般原因有以下幾點(diǎn)：

3．1外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，并往往通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。

3．2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，只要有財(cái)務(wù)活動(dòng)，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。對(duì)財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤。財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一主要原因。避免財(cái)務(wù)決策失誤的前提是財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策都存在經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，一言堂的工作作風(fēng)在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中仍然普遍存在。由此導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系沒有理順

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財(cái)務(wù)關(guān)系中，很多集團(tuán)公司母公司與子公司的財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制。

3．4資本結(jié)構(gòu)有待改善

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表可以把財(cái)務(wù)狀況分為三種類型：一類是流動(dòng)資產(chǎn)的購置主體由流動(dòng)負(fù)債籌集，輔以長期負(fù)債籌集，固定資產(chǎn)由長期自有資金和大部分長期負(fù)債籌集，也就是流動(dòng)負(fù)債全部用來籌集流動(dòng)資產(chǎn)，自有資本全部用來籌措固定資產(chǎn)，還是正常的資本結(jié)構(gòu)型。二類是資產(chǎn)負(fù)債表中累計(jì)，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負(fù)債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。

4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

4．1培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

領(lǐng)導(dǎo)要具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感，采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理順內(nèi)部各種財(cái)務(wù)關(guān)系，明確各部門在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中所具有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，真正做到權(quán)責(zé)分明。強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使其認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性和重要性，調(diào)動(dòng)其參與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的積極性，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。

為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把化解風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作首要責(zé)任和目標(biāo)。以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從工作環(huán)節(jié)上，把重心放在事前防范。房地產(chǎn)企業(yè)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)，贏利能力就越強(qiáng)，因此，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)的主題。

4．2建規(guī)立章

房地產(chǎn)企業(yè)通過規(guī)范內(nèi)部制度，完善法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制引入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，使管理者、職工、房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使財(cái)務(wù)管理人員將風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿于財(cái)務(wù)管理工作的始終，以控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4．3分析財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境，完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應(yīng)變措施，根據(jù)對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測，調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力，盡量減少外部因素對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響。對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境進(jìn)行分析研究，還可以進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的功能有：信息收集、預(yù)知危機(jī)、控制危機(jī)。

4．4以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系為指導(dǎo)，建立長效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

建立長效財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對(duì)于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長短期負(fù)債比率。

4．5引進(jìn)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)有機(jī)過程，通常包括：一是識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測和全面估計(jì)，認(rèn)清房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境，剖析財(cái)務(wù)系統(tǒng)中的不利因素，劃分出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度和可能的損失程度。二是預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和分析的基礎(chǔ)上，確定應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的方案和措施，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和計(jì)劃，優(yōu)化財(cái)務(wù)決策和控制方法，健全財(cái)務(wù)信息的控制系統(tǒng)等。三是風(fēng)險(xiǎn)的損失處理。通過事先防護(hù)性安排，對(duì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失迅速作出積極有效的反應(yīng)，以最少的損失和最快的途徑排除風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)機(jī)制的正常運(yùn)行。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，也是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分。只有房地產(chǎn)企業(yè)全員、全方位重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能使財(cái)務(wù)管理有序、有效進(jìn)行，保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)基于風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。

4．6利用信息手段支持有效的財(cái)務(wù)管理

用信息化進(jìn)行采購管理，利用合同控制降低產(chǎn)品成本，保證產(chǎn)品質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品競爭力，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。用信息化進(jìn)行生產(chǎn)管理，以銷定產(chǎn)，按市場供應(yīng)，按訂單生產(chǎn)，克服傳統(tǒng)方式的缺點(diǎn)，變房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)為市場用戶的拉動(dòng)。用信息化進(jìn)行庫存管理，可以加快房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金自轉(zhuǎn)，減少庫存積存，防范庫存管理不善而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過信息技術(shù)手段，動(dòng)態(tài)地掌握分析房地產(chǎn)企業(yè)和市場的平衡點(diǎn)，減少庫存積壓。

4．7大膽而謹(jǐn)慎地利用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

以期貨、期權(quán)、互換為風(fēng)險(xiǎn)管理手段的衍生金融工具本身就有規(guī)避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達(dá)到套期保值的作用，回避市場的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。但由于期權(quán)、期貨具有高杠桿率會(huì)使其本身風(fēng)險(xiǎn)程度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)特別謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制，風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，敢于冒風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)充分利用有利時(shí)機(jī)，往往從高風(fēng)險(xiǎn)中獲取高收益。房地產(chǎn)企業(yè)高管人員應(yīng)充分識(shí)別和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理定位到房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重，把握多變的市場機(jī)遇，發(fā)揮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的職能，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟(jì)效益。

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第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)報(bào)表；報(bào)表分析；特殊性

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是財(cái)務(wù)信息的的需求者通過財(cái)務(wù)報(bào)表了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營狀況的有效途徑，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容包括對(duì)企業(yè)償債能力、營運(yùn)能力，盈利能力及發(fā)展能力等方面。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析理論基于普通的企業(yè)設(shè)計(jì)出了一系列指標(biāo)來衡量企業(yè)的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過財(cái)務(wù)報(bào)表的分析可以對(duì)企業(yè)的上述能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，以獲取自己需要的信息。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于其經(jīng)營特征顯著區(qū)別于其他一般企業(yè)，決定了其財(cái)務(wù)核算具有特殊性，因此在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)，必須考慮其特殊性。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及其對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經(jīng)營存在兩個(gè)顯著的特點(diǎn)，即經(jīng)營周期的長期性和經(jīng)營的高風(fēng)險(xiǎn)性，這兩個(gè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不同于一般的其他企業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品是房產(chǎn)，房產(chǎn)需要較長的建設(shè)周期，因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期較長，一般一個(gè)項(xiàng)目從開始購置土地到最后完工銷售需要數(shù)年的時(shí)間。而企業(yè)會(huì)計(jì)的核算一般是以一年為周期來進(jìn)行的，對(duì)于經(jīng)營周期小于一年的企業(yè)，其經(jīng)營周期并不會(huì)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生影響，但對(duì)于經(jīng)營周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段對(duì)會(huì)計(jì)核算會(huì)產(chǎn)生顯著的影響。首先，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，收入的確認(rèn)是以產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產(chǎn)品的銷售并實(shí)際轉(zhuǎn)移了產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)才能確認(rèn)為收入，并按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則將產(chǎn)品成本確認(rèn)為當(dāng)期的成本。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收益只有等到項(xiàng)目建成并完成銷售以后才能夠得以確認(rèn)，收益的確認(rèn)與企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收益無法真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營效果。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營周期長的特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售更多地采用預(yù)售的方式來進(jìn)行，但是按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)法規(guī)，預(yù)售方式下的產(chǎn)品銷售并沒有將產(chǎn)權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移，因此在預(yù)售時(shí)并不能確認(rèn)銷售收入，企業(yè)預(yù)售得到的收入一般作為預(yù)收賬款處理。但實(shí)際企業(yè)在預(yù)售時(shí)產(chǎn)品相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)移給購買者，預(yù)售時(shí)企業(yè)取得的收入已經(jīng)相對(duì)確定，未來只存在很小的風(fēng)險(xiǎn)，因此這樣的處理會(huì)低估企業(yè)的收入，高估企業(yè)的存貨及預(yù)收賬款。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)價(jià)格受到多種因素的影響，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期長，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收益具有很大的不確定性。同時(shí)，會(huì)計(jì)計(jì)量方法和會(huì)計(jì)估計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。作為在建中的房地產(chǎn)工程及完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)一般企業(yè)來講是以固定資產(chǎn)的形式列報(bào)于資產(chǎn)負(fù)債表中，其價(jià)值計(jì)量一般采用歷史成本法，因此其市場價(jià)值的變化對(duì)其會(huì)計(jì)期間的收益并不會(huì)產(chǎn)生直接的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的易變性對(duì)一般企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其在建的工程和完工的項(xiàng)目均作為企業(yè)的存貨計(jì)入流動(dòng)資產(chǎn)，存貨計(jì)價(jià)方法的選擇企業(yè)具有一定的靈活性，不同的計(jì)價(jià)方法會(huì)得出不同的期末資產(chǎn)價(jià)值，并對(duì)當(dāng)期的損益產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)價(jià)格的易變性和存貨計(jì)價(jià)方法選擇的靈活性會(huì)增大房地產(chǎn)企業(yè)收益的波動(dòng)性，并且其可靠性也會(huì)受到影響，這會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的難度。

除了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有的周期長和高風(fēng)險(xiǎn)性外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品還具有產(chǎn)品成本核算的統(tǒng)一性和產(chǎn)品銷售的分割性。房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品一般是以套為單位對(duì)外進(jìn)行銷售，但房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般是以工程項(xiàng)目整體進(jìn)行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產(chǎn)的銷售過程中必然會(huì)造成成本和售價(jià)的不配比。由于房產(chǎn)的售價(jià)與其樓層、朝向、戶型均有很大的關(guān)系，因此每套房產(chǎn)的單位售價(jià)可能存在很大的差異，但在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)按照相同的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，使得銷售取得的收入與其成本并不能實(shí)現(xiàn)配比，得出的企業(yè)收益數(shù)據(jù)的可靠性也會(huì)受到很大的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表構(gòu)造了一系列指標(biāo)對(duì)企業(yè)的盈利能力、償債能力、營運(yùn)能力和發(fā)展能力進(jìn)行分析，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于受其經(jīng)營特點(diǎn)的影響，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析存在一定的局限性。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤數(shù)據(jù)對(duì)其盈利能力的反映具有片面性。企業(yè)的盈利能力應(yīng)該反映其利用資產(chǎn)不斷創(chuàng)造價(jià)值的能力，而這種能力是通過收入減去相應(yīng)的成本費(fèi)用后的余額即利潤來表現(xiàn)的，對(duì)于經(jīng)營周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價(jià)值的創(chuàng)造在各個(gè)會(huì)計(jì)期間保持相對(duì)的平衡，因此利用利潤指標(biāo)基本可以反映出企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其經(jīng)營周期長于會(huì)計(jì)周期，在整個(gè)經(jīng)營周期內(nèi)，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造在不斷地進(jìn)行，但其收入與成本的確認(rèn)具有階段性，因此利潤數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。除了收入與成本確認(rèn)的階段性對(duì)利潤產(chǎn)生影響外，企業(yè)的銷售成本一般以單位面積成本平均計(jì)入各套房屋，而為整個(gè)產(chǎn)品完工和銷售而支付的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用也以會(huì)計(jì)期間計(jì)入各期，造成成本、費(fèi)用與收入的不配比，這會(huì)進(jìn)一步扭曲利潤指標(biāo)，影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)盈利能力的判斷。

2.2 房地產(chǎn)預(yù)售制度下企業(yè)大量預(yù)收賬款的存在，導(dǎo)致報(bào)表反映的企業(yè)償債能力不實(shí)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，我國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售實(shí)行預(yù)售制度，企業(yè)在預(yù)售時(shí)一般會(huì)按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價(jià)款，但按照收入的確認(rèn)原則，只有等到房地產(chǎn)開發(fā)完成并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)才能確認(rèn)銷售收入，在此之前，預(yù)售取得的收入以預(yù)收賬款的形式存在。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期相當(dāng)長，因此預(yù)收賬款的掛賬時(shí)間少則幾個(gè)月，多則幾年。從性質(zhì)上來說，預(yù)收賬款是企業(yè)的負(fù)債，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，其在簽訂完預(yù)售合同后就意味著合同的履行已經(jīng)變得相對(duì)確定，根據(jù)項(xiàng)目的完工程度應(yīng)該將相應(yīng)的預(yù)收賬款確認(rèn)為收入，并結(jié)轉(zhuǎn)完工成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)大量的預(yù)收賬款中包含了企業(yè)實(shí)際已經(jīng)完工履約部分，同時(shí)也包含企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)的利潤而增加的所有者權(quán)益部分。所以直接按照企業(yè)報(bào)表資料分析企業(yè)償債能力會(huì)因高估企業(yè)負(fù)債而影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。

2.3 企業(yè)開發(fā)成本計(jì)價(jià)不準(zhǔn)確，造成資產(chǎn)賬實(shí)不符。企業(yè)的開發(fā)成本的計(jì)價(jià)主要采用歷史成本法，但由于在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)其各種資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，導(dǎo)致以歷史成本計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值不實(shí)，尤其是對(duì)土地成本的核算，賬面價(jià)值會(huì)與其實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生較大的差額。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，有相當(dāng)部分的開發(fā)成本由施工單位墊付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)入工程成本的支出也會(huì)與在建項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本有較大出入。這些都會(huì)影響報(bào)表使用都對(duì)資產(chǎn)項(xiàng)目的判斷。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特殊性要求

根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的局限性的分析，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法進(jìn)行改進(jìn)，以正確判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況。

3.1 充分利用表外信息。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于報(bào)表數(shù)據(jù)構(gòu)造了多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)的各項(xiàng)能力，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，由于其報(bào)表數(shù)據(jù)存在著局限，因此其對(duì)企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實(shí)。而包括財(cái)務(wù)報(bào)表附注在內(nèi)的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性提供參考。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)利用表外信息，充分考慮會(huì)計(jì)方法的選擇、期末資產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和收益的計(jì)量產(chǎn)生的影響。

3.2 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析并做出調(diào)整。鑒于會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約束而可靠性受到影響，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)對(duì)其相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。分析企業(yè)盈利能力時(shí)應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合項(xiàng)目完工進(jìn)度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費(fèi)用和稅費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業(yè)償債能力時(shí)，將對(duì)屬于已實(shí)現(xiàn)收入部分的預(yù)收賬款進(jìn)行調(diào)整，合理估計(jì)企業(yè)的負(fù)債水平，并結(jié)合資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整資產(chǎn)項(xiàng)目，正確判斷企業(yè)的償債能力。

3.3 重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析。與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表項(xiàng)目的編制基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來編制的，數(shù)據(jù)具有客觀性。而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講現(xiàn)金流量的獲得相對(duì)利潤指標(biāo)對(duì)其生存和發(fā)展具有更重要的作用，因此對(duì)現(xiàn)金流量表的分析就顯得更為重要。

參考文獻(xiàn)：

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[2]金珊.談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性［J］．財(cái)會(huì)月刊，2003(A12)：20-21．

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)可以分為如下階段：項(xiàng)目拿地、項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建、項(xiàng)目開工建設(shè)、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目竣工及交付、項(xiàng)目清算注銷，企業(yè)的經(jīng)營管理既是分布于這六個(gè)階段之中。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楝F(xiàn)行法律的規(guī)定，在開發(fā)經(jīng)營階段，均需在事前取得政府機(jī)構(gòu)的審批。而且，不同的階段對(duì)應(yīng)不同的業(yè)務(wù)往來對(duì)象。所以房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理具有兩個(gè)顯著特征，既計(jì)劃性強(qiáng)、復(fù)雜性大。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分，擔(dān)負(fù)著企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、決策和控制的重要職能。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、解決企業(yè)實(shí)際存在的財(cái)務(wù)問題與風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的作用

房地產(chǎn)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期久、風(fēng)險(xiǎn)高、供應(yīng)鏈長和地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的作用如下：

首先，從長期投資的角度來看，財(cái)務(wù)管理可以合理安排房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模、控制投資風(fēng)險(xiǎn)、提高投資收益。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目拿地時(shí)，需要結(jié)合項(xiàng)目土地所在區(qū)域的房產(chǎn)市場行情，對(duì)項(xiàng)目土地的開發(fā)方案進(jìn)行可行性研究與敏感性分析，通過評(píng)估不同方案及敏感條件下的現(xiàn)金流及盈利能力。從而，選出符合市場需求及企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略的投資方案，并且在日后的執(zhí)行中，結(jié)合政府宏觀政策、市場行情和企業(yè)自身經(jīng)營狀況，對(duì)方案偏差進(jìn)行及時(shí)的修整。

其次，從長期籌資的角度來看，財(cái)務(wù)管理可以合理安排籌資時(shí)間，規(guī)劃資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)及股利分配政策。一是，房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)規(guī)劃報(bào)建時(shí)，立項(xiàng)申報(bào)的投資總額，來確定企業(yè)最終的注冊(cè)資本金及對(duì)外融資金額，以符合相關(guān)法律法規(guī)的要求。二是，通過對(duì)比不同籌資方案下資本成本對(duì)項(xiàng)目凈現(xiàn)金流及凈利潤的影響，從而選出符合企業(yè)自身經(jīng)營戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的籌資方案。

最后，從營運(yùn)資本管理的角度來看，財(cái)務(wù)管理工作可以提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的營運(yùn)效率。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)與銷售期內(nèi)發(fā)生的資金流量都是巨大的。企業(yè)從自身實(shí)際情況出發(fā)，通過建立全面預(yù)算體系并結(jié)合業(yè)績考評(píng)，來提高預(yù)算的準(zhǔn)確率。從而，確定合理的資金流向，以盡可能少的營運(yùn)資本，來支持同樣的營運(yùn)現(xiàn)金流。

通過上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理作用的闡述，可以看出財(cái)務(wù)管理工作實(shí)質(zhì)內(nèi)容即是對(duì)企業(yè)資本的效益管理。所以房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠有效的開展財(cái)務(wù)管理工作，勢(shì)必為控制企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)起到積極的作用。但是現(xiàn)實(shí)中企業(yè)往往存在各種財(cái)務(wù)漏洞及風(fēng)險(xiǎn)，從而造成公司的經(jīng)營損失，追其原因還是財(cái)務(wù)管理工作的缺失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問題

（一）企業(yè)經(jīng)營管理者缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者對(duì)財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識(shí)還停留在日常報(bào)銷、付款、記賬、編制財(cái)務(wù)報(bào)表等會(huì)計(jì)核算的事后管理工作，未能讓財(cái)務(wù)人員更多的參于到企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營中去。例如：企業(yè)在制定項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)計(jì)劃時(shí)，如果財(cái)務(wù)人員缺位，則無法有效測算項(xiàng)目的籌資時(shí)間點(diǎn)、期限與金額。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的對(duì)外籌資金額一般在投資總額的50%-70%，存有較大的工作難度，且籌資時(shí)間長。而且這部分資金的使用將貫穿于企業(yè)的整個(gè)開發(fā)建設(shè)與部分銷售階段。等到企業(yè)管理者事后提出資金需求時(shí)再進(jìn)行籌資安排，這勢(shì)必將影響項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。如此，則原定的一級(jí)開發(fā)計(jì)劃也就失去了存在的意義。這個(gè)現(xiàn)象在中小民營房地產(chǎn)企業(yè)尤為嚴(yán)重，其本質(zhì)原因還是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分，無法在內(nèi)部對(duì)管理者形成有效的業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)體系，

（二）各職能部門對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的忽視

從房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門的外部角度來看，其時(shí)常存在財(cái)務(wù)管理即是財(cái)務(wù)人員的工作與我們無關(guān)的觀點(diǎn)。這使財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)得不到外部的有效配合，很多財(cái)務(wù)管理工作所必需的外部數(shù)據(jù)存在時(shí)效性與準(zhǔn)確性差的情況。例如：在編制每月的資金計(jì)劃時(shí)，需要各職能部門上報(bào)次月的資金使用額度，但是為了工作方便，職能部門往往會(huì)多上報(bào)資金計(jì)劃或是照抄上月的計(jì)劃。這樣的做法缺乏對(duì)各類合同付款節(jié)點(diǎn)的監(jiān)管，會(huì)使得上報(bào)的資金計(jì)劃缺乏準(zhǔn)確性與時(shí)效性。然而，財(cái)務(wù)部又需要使用這些數(shù)據(jù)計(jì)算次月的資金余額，從而安排相應(yīng)的資金額度。當(dāng)大家無法在同一體系下達(dá)成共識(shí)時(shí)，便會(huì)使資金計(jì)劃與實(shí)際產(chǎn)生重大的偏差，其直接后果就是增加了企業(yè)的資本成本。

（三）財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理工作缺乏科學(xué)性和規(guī)范性

從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部角度來看，其在從事財(cái)務(wù)管理工作時(shí)多憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)與直覺進(jìn)行財(cái)務(wù)決策，這使企業(yè)的長期投資、長期籌資和營運(yùn)資本管理得不到有效的規(guī)劃與控制，出現(xiàn)了極大的隨意性。從而無法有效的在企業(yè)中，發(fā)揮財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)決策與財(cái)務(wù)控制的管理職能，這忽視了財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)性、整體性及重要性。

尤其是在項(xiàng)目投資前，對(duì)多個(gè)互斥方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，如果忽視了財(cái)務(wù)管理工作的內(nèi)容，普遍會(huì)出現(xiàn)單以項(xiàng)目的銷售凈利率、成本收益率等指標(biāo)進(jìn)行盈利分析，從而做出不利于企業(yè)發(fā)展的決策。例如：預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期9年、資本成本率5%、總收入9.5億、總投資額（含稅金）7億、凈利潤2.5億。因設(shè)計(jì)、施工方案不同，將會(huì)影響項(xiàng)目的預(yù)售時(shí)間，所以有A、B兩套現(xiàn)金流的評(píng)估方案，見下表（單位：人民幣億元）：

通過計(jì)算可以得出，A方案內(nèi)含報(bào)酬率8.95%、凈現(xiàn)值0.9億；B方案內(nèi)含報(bào)酬率10.51%，凈現(xiàn)值1.07億。對(duì)上述兩個(gè)方案進(jìn)行評(píng)估可以發(fā)現(xiàn)，兩套方案的凈現(xiàn)金流、凈利潤率均相同，但是因?yàn)楦髌诘膬衄F(xiàn)金流發(fā)生不一，造成了兩者內(nèi)含報(bào)酬率與凈現(xiàn)值的差異。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期長，在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下，容易對(duì)企業(yè)的實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生錯(cuò)誤的估計(jì)，從而對(duì)經(jīng)營決策產(chǎn)生不利的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問題的對(duì)策分析

（一）樹立企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中具有計(jì)劃性強(qiáng)與復(fù)雜性大的特點(diǎn)，需要財(cái)務(wù)人員在經(jīng)營管理中充分發(fā)揮其財(cái)務(wù)管理的職能，通過對(duì)企業(yè)資本的效益管理，來實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和收益的管控，所以樹立企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)是首當(dāng)其沖。

首先，企業(yè)的經(jīng)營管理者要確立財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)管理中的核心地位，以身作則增加財(cái)務(wù)人員在企業(yè)內(nèi)部的話語權(quán)。其次，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該積極參加各類財(cái)務(wù)管理的培訓(xùn)，增加自身財(cái)務(wù)知識(shí)的積累、提高管理水平。最后，財(cái)務(wù)人員要定期在企業(yè)內(nèi)部開展各類財(cái)務(wù)知識(shí)與業(yè)務(wù)流程的培訓(xùn)，并定期回訪各職能部門了解其對(duì)于培訓(xùn)內(nèi)容的訴求，有真對(duì)性的制定培訓(xùn)計(jì)劃。

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過上述工作內(nèi)容的開展，增加企業(yè)內(nèi)部的交流，增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的了解，從而達(dá)到提高企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理意識(shí)的目標(biāo)。

（二）建立完善的財(cái)務(wù)管理體系

因?yàn)樨?cái)務(wù)管理工作其本質(zhì)是對(duì)資本的效益管理，其目標(biāo)是通過對(duì)資本的管控從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，這就需要其與企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)緊密結(jié)合方能起到作用。然而房地產(chǎn)又是典型的資金密集型行業(yè)，其投資大、周期久，這又需要房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行更為嚴(yán)苛的資本管理，以防范各類經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。所以企業(yè)內(nèi)部各職能部門與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的忽視，是對(duì)企業(yè)生存的致命威脅。這迫切的需要房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部建立一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理體系，對(duì)企業(yè)資本進(jìn)行管控。

一個(gè)完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：

（1）投融資決策體系，這一體系是房地產(chǎn)企業(yè)購地及項(xiàng)目開發(fā)前的資本管理，在這一體系中應(yīng)按照公司戰(zhàn)略管理目標(biāo)，制定相應(yīng)的投融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)、股利分配政策、利潤及現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)等。通過對(duì)這些指標(biāo)數(shù)據(jù)來分析評(píng)價(jià)不同地塊的投資價(jià)值，從而做出最符合企業(yè)自身經(jīng)營情況的決策；

（2）預(yù)算管理體系，這一體系是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入經(jīng)營階段后的資本管理，是在一個(gè)假設(shè)周期內(nèi)（一年或整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期），對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況進(jìn)行預(yù)計(jì)，并編制出預(yù)算金額，為企業(yè)的經(jīng)營管理者設(shè)定目標(biāo)值。

（3）業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)體系，這一體系是上述兩個(gè)體系的保障，他的主要作用就是比較上述兩個(gè)體系設(shè)定的目標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行結(jié)果的差異。通過分析找出差異的原因所在，一是對(duì)原目標(biāo)進(jìn)行修正、二是對(duì)相關(guān)的執(zhí)行人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所具有的計(jì)劃、指引及總結(jié)等特點(diǎn)，是企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營效益。所以在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)直面財(cái)務(wù)管理中存在的各種問題，深入分析其形成的原因及對(duì)策，通過科學(xué)合理的方法將其解決，從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫艷平，張帆.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題與對(duì)策.合作經(jīng)濟(jì)與科技[J].2012（445）：48-49

第7篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場變動(dòng)

從某種意義上說，利率和市場變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時(shí)了解市場房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競爭對(duì)手、潛在競爭對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法研究[J].西部財(cái)會(huì)，2007（9）：40

第8篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng) Zeta模型

一、建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的必要性

1、房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定的重要性要求建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的行業(yè)范圍非常廣泛，其下游涉及到建材、水泥、鋼鐵等行業(yè)，上游又跟銀行業(yè)有密切關(guān)聯(lián)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，將會(huì)牽連為數(shù)甚多的行業(yè)，甚至危害整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，美國的次貸危機(jī)就是明證。因此，建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，可以及時(shí)監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，針對(duì)財(cái)務(wù)狀況的情況，采取相應(yīng)的對(duì)策，以防范和化解房地產(chǎn)危機(jī)，為國民經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展保駕護(hù)航。

2、房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)要求建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，因此在很大程度上受制于政府的控制，國家為保證國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運(yùn)用稅收、金融、財(cái)政等多種手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，如2005-2007年國家就針對(duì)過熱的房地產(chǎn)市場，相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策規(guī)范其的發(fā)展。建立企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就可以很好地監(jiān)測國家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所造成的微觀影響，從而為今后的政策制定提供依據(jù)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)需要建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，資金需求十分巨大。而由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模較小，自有資金十分有限。因此我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直都偏高，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率72.7％，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家的水平。財(cái)務(wù)危機(jī)往往都是因?yàn)榈狡趥鶆?wù)無法償還而造成的，我國房地產(chǎn)企業(yè)如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，為財(cái)務(wù)危機(jī)埋下了隱患。因此，需建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，以及早防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。

進(jìn)入2008年，在信貸政策從緊、購房者持續(xù)觀望的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張已是不爭的事實(shí)。為了彌補(bǔ)資金缺口，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不惜為了資金周轉(zhuǎn)而承受高利率，進(jìn)行民間借貸。在資金鏈緊張的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)還要背上20%-30%年利的沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，一旦回款不利，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)“多米諾”效應(yīng)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中釋放。為保持我國房地產(chǎn)市場和金融市場穩(wěn)定，必須建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，及早防范風(fēng)險(xiǎn)，避免危機(jī)發(fā)生。

二、基于Zeta模型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

Zeta模型實(shí)際上是一個(gè)多變量線性函數(shù)模型，通過對(duì)企業(yè)多個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個(gè)總判別值來預(yù)測企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基礎(chǔ)上提出了著名的Zeta模型，并運(yùn)用Zeta模型對(duì)1969-1975年53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70％和91％，而且越接近財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的時(shí)間，預(yù)測精度越高。其模型介紹如下：

Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4

其中：X1―營運(yùn)資本/總資產(chǎn)；

X2―留存收益/總資產(chǎn)；

X3―息稅前利潤/總資產(chǎn)；

X4―股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Zeta

三、基于Zeta模型對(duì)我國上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警分析

1、樣本的選擇

有些企業(yè)可能注冊(cè)登記時(shí)的主營業(yè)務(wù)的是房地產(chǎn)企業(yè)，但實(shí)際經(jīng)營過程中可能轉(zhuǎn)行或者引進(jìn)其他的投資項(xiàng)目，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目不是主營業(yè)務(wù)，這類企業(yè)便不是真正意義上的房地產(chǎn)企業(yè)。為此，本文通過向?qū)＜易稍儯x取房地產(chǎn)類收入占主營業(yè)務(wù)50％以上的房地產(chǎn)企業(yè)為樣本（見表1）。

2、運(yùn)用Zeta模型對(duì)我國上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)警分析

運(yùn)用Zeta模型對(duì)各房地產(chǎn)公司2007年至2008年一季報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出我國上市房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)警狀況（見表2）。

從表2可以看出，2007、2008兩年，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況良好，財(cái)務(wù)安全的企業(yè)占所有樣本企業(yè)的84％以上。對(duì)比兩年的情況可以看出，國家的宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，部分適應(yīng)能力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)開始惡化。2008年新增1家陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，另外兩家是已經(jīng)被ST（特殊處理）的房地產(chǎn)企業(yè)，需要予以高度重視，積極防止財(cái)務(wù)危機(jī)由個(gè)別現(xiàn)象向整個(gè)行業(yè)蔓延。

四、結(jié)論與建議

第一，從整體上看，預(yù)警模型能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)企業(yè)起到較好的預(yù)警效果。因此建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警系統(tǒng)可以有效地監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)變動(dòng)情況，并可以讓決策者根據(jù)監(jiān)測的結(jié)果，制定相應(yīng)的政策，更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場，避免經(jīng)濟(jì)大起大落。

第二，預(yù)警系統(tǒng)的建立，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高自身防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。尤其在當(dāng)前貨幣政策從緊，居民又大多數(shù)選擇持幣觀望的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身的問題，及早防范風(fēng)險(xiǎn)。

第三，根據(jù)我國國情，完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。包括Zeta模型在內(nèi)的大多數(shù)學(xué)模型都是在借鑒國外模型的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國的上市公司的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)得出的。雖然部分指標(biāo)在不同國家也一樣具有有效性，但仍然可能存在“水土不服”的情況。如目前我國股市現(xiàn)在還沒有實(shí)現(xiàn)全流通，這樣就會(huì)導(dǎo)致計(jì)算出的Z值偏低，從而會(huì)增加誤判的概率。

【參考文獻(xiàn)】

[1] Altman E I，Haldeman R G，Narayanan P. ZETA analysis：a new model to identify bankruptcy risk of corporations[J].Journal of Banking and Finance，1977.

第9篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場變動(dòng)

從某種意義上說，利率和市場變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時(shí)了解市場房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競爭對(duì)手、潛在競爭對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

第10篇

摘 要 財(cái)務(wù)內(nèi)控制度在企業(yè)管理中有著關(guān)鍵性的地位，對(duì)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和保障企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展有著重要意義。相對(duì)來說，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史并不長，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系也不健全，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有著極大的阻礙，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度是一項(xiàng)必要而重要的工作。本文針對(duì)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)內(nèi)控中存在的問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的創(chuàng)新研究進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)內(nèi)控制度 創(chuàng)新

一、財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的概述

企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度指的是為了加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理，實(shí)現(xiàn)有效的經(jīng)營組織活動(dòng)，而建立的一種在企業(yè)內(nèi)部相互制約、職責(zé)分工明確的制度體系，這種制度的建立，能有效避免企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)錯(cuò)誤，并能防止一些非法業(yè)務(wù)的發(fā)生，保證了企業(yè)金融資產(chǎn)的安全完整性，降低了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)快速良好發(fā)展。企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度在制定和實(shí)施的過程中必須要遵守合法性、一貫性、適應(yīng)性和整體性這四大原則，要切實(shí)按照國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在其規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，并且內(nèi)控制度要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況和所處社會(huì)環(huán)境來制定或優(yōu)化調(diào)整，使內(nèi)控制度符合企業(yè)現(xiàn)狀，適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)環(huán)境，而且企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度要保持連續(xù)性和一致性，同時(shí)還要用發(fā)展的眼光來規(guī)劃制定，并要與其他制度相互協(xié)調(diào)，保證企業(yè)管理制度的和諧統(tǒng)一。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不足之處的分析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)內(nèi)控制度上的不足之處可以從以下幾個(gè)方面看出：

1.財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展時(shí)間較短，也缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度相應(yīng)的理論研究，企業(yè)在管理過程中的工作重點(diǎn)放到了對(duì)房產(chǎn)的開發(fā)和銷售上，而忽視財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，并且在對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的理解上有很大的片面性，這種淡漠的財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)，會(huì)使得企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系很難有效發(fā)揮在企業(yè)的發(fā)展過程中。

2.企業(yè)管理結(jié)構(gòu)不合理

股權(quán)和管理結(jié)構(gòu)不合理是當(dāng)前我國大多數(shù)公司存在的問題，具體體現(xiàn)在企業(yè)高層管理者們?nèi)我獍l(fā)揮權(quán)利，集控制、管理和監(jiān)督于一身，使企業(yè)呈現(xiàn)“一股獨(dú)大”和“內(nèi)部人控制”等問題，這種不合理的治理結(jié)構(gòu)，會(huì)直接降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制能力。

3.企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度在建立和執(zhí)行上還不夠完善，變現(xiàn)在很多企業(yè)還沒有建立起系統(tǒng)完整性的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，有的即使有，也只是停留在書面規(guī)定的層次上，而沒有做到規(guī)范實(shí)施，并且所制定的制度沒有結(jié)合企業(yè)的實(shí)際，存有不合理性，沒有細(xì)化到控制的目標(biāo)，致使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)常有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生。盡管我國一些企業(yè)制定了較為完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，但卻不能很好的貫徹執(zhí)行在實(shí)施的過程中，一些部門雖然設(shè)立了專門的內(nèi)控機(jī)構(gòu)，但賦予它的權(quán)限又很有限，使得不能及時(shí)有效的處理在財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問題，而有些部門根本沒有設(shè)立專門的內(nèi)控機(jī)構(gòu)，無法執(zhí)行和落實(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，制約財(cái)務(wù)管理中的違法違規(guī)行為。

4.財(cái)務(wù)管理人員的思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)均有待提高

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史較短，且內(nèi)控理論研究不夠深入，企業(yè)忽視了對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，如對(duì)先進(jìn)財(cái)務(wù)內(nèi)控理念和財(cái)務(wù)管理知識(shí)的培養(yǎng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏財(cái)務(wù)內(nèi)控管理知識(shí)，內(nèi)控制度的觀念也相對(duì)落后，在內(nèi)控管理工作中缺乏主動(dòng)性和積極性，同時(shí)有些財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平不熟練，造成在工作中常會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)賬的情況，影響工作效率和質(zhì)量，這種綜合素質(zhì)的低下使得房地產(chǎn)企業(yè)無法提高自身的競爭力。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的幾點(diǎn)創(chuàng)新研究

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)內(nèi)控管理上的不足之處，提出了提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的幾點(diǎn)創(chuàng)新研究：

1.增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者應(yīng)積極學(xué)習(xí)先進(jìn)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理方面的知識(shí)，摒棄掉自身傳統(tǒng)落后的財(cái)務(wù)內(nèi)控觀念，倡導(dǎo)先進(jìn)的符合社會(huì)發(fā)展的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制理念，提高自身在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制上的意識(shí)，努力構(gòu)建出科學(xué)合理的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系并加以完善，并且要與傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，將房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行成本將至最低，提升企業(yè)市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資較大、運(yùn)行周期較長、社會(huì)影響較大的特點(diǎn)，為了避免和消除企業(yè)因種種因素引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須要提高整個(gè)企業(yè)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并融入到財(cái)務(wù)管理的實(shí)際工作中去，同時(shí)還應(yīng)建立出符合企業(yè)實(shí)際情況的財(cái)務(wù)內(nèi)控預(yù)警系統(tǒng)，使企業(yè)在出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)兆時(shí)，就能及時(shí)有效的予以防范。

2.優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度

很多房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)分配和人事管理上存在不合理現(xiàn)象，在企業(yè)進(jìn)行投資或經(jīng)營決策時(shí)，不是按照股權(quán)持有人共同決定而是由“一股”說了算，并且在財(cái)務(wù)管理工作中，又常常由“內(nèi)部人”來決定和執(zhí)行的。為了避免這些情況的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮出企業(yè)監(jiān)管部門和董事會(huì)的作用，建立出一個(gè)專門的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督體系，確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠，使企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理更完善而合理，同時(shí)還應(yīng)將企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理機(jī)構(gòu)授以相應(yīng)權(quán)限，管制和監(jiān)督在財(cái)務(wù)活動(dòng)中的相關(guān)人員和其行為，使企業(yè)在執(zhí)行財(cái)務(wù)內(nèi)控管理時(shí)更加有效而獨(dú)立，能充分發(fā)揮出財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的作用。

在企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)完整性和經(jīng)營業(yè)績的有效監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度起著重要作用，為充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)控制度的監(jiān)督管理，應(yīng)建立和完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控監(jiān)督系統(tǒng)更加規(guī)范有效。而在房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度時(shí)，要根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》和《會(huì)計(jì)法》等相關(guān)法律法規(guī)來制定，同時(shí)還要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，從資金管理、項(xiàng)目管理到利潤分配和財(cái)務(wù)分析等各個(gè)方面來綜合考慮，制定出健全的企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，并在實(shí)際工作實(shí)踐中不斷予以完善。

為了使企業(yè)管理者充分重視在財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作中反饋的信息，并及時(shí)有效的解決財(cái)務(wù)管理中發(fā)現(xiàn)的問題，就應(yīng)該使企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的工作更具有獨(dú)立性和權(quán)威性，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的效果。要想使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的作用充分而有效的發(fā)揮出來，就必須要完善企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理程序，使其更科學(xué)而合理，從而來規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。構(gòu)建和完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控流程管理系統(tǒng)，建立管錢人員和管賬人員的相互配合、相互監(jiān)督和相互制約的關(guān)系，使房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)一體化。在完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控流程上，企業(yè)的各部門在工作過程中應(yīng)相互協(xié)調(diào)積極配合，共同促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

3.提高財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作中涉及到的內(nèi)容極為廣泛，因此就要求企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理人員具有較高的綜合素質(zhì)，不僅要提高財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也要提高他們的職業(yè)道德水平。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的綜合素質(zhì)進(jìn)行培訓(xùn)，并建立起合理的獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度和考核制度，切實(shí)提高企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的工作積極性和主動(dòng)性。

四、結(jié)語

本文通過對(duì)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)內(nèi)控中存在的問題進(jìn)行了分析，并針對(duì)這些問題提出了相應(yīng)的解決措施，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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第11篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因 對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因

財(cái)務(wù)作為一個(gè)開放的系統(tǒng)，在按照自身軌跡進(jìn)行運(yùn)作時(shí)，也在不斷地和外部的市場進(jìn)行聯(lián)系，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)地形成主要來自企業(yè)的內(nèi)部和外部，進(jìn)而產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)楣就獠匡L(fēng)險(xiǎn)因素變化而引起整個(gè)財(cái)務(wù)環(huán)境的不確定性，被稱為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其他公司的財(cái)務(wù)經(jīng)營也會(huì)產(chǎn)生影響。而從性質(zhì)上看系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)形成的原因主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、資源環(huán)境、政策法律環(huán)境。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期和國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，會(huì)經(jīng)歷不同的發(fā)展階段。我國房地產(chǎn)業(yè)周期和GDP的增長有關(guān)，兩者的波動(dòng)大致相同。我國房地產(chǎn)周期頻率隨市場發(fā)展和行業(yè)的成熟而變化，我國房地產(chǎn)發(fā)展周期中衰退期和低谷期較短，增長期和繁榮期的時(shí)間較長，由此可見，我國社會(huì)大眾對(duì)房地產(chǎn)市場的需求在不斷提升，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和發(fā)展需求明顯高于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)。從房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)投資的關(guān)系角度分析，房地產(chǎn)的銷售增長刺激了房地產(chǎn)投資的增長。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了與房地產(chǎn)相關(guān)的周邊產(chǎn)業(yè)的興起，從而促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相對(duì)的這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格以及產(chǎn)品更新速度等也影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.市場環(huán)境

市場環(huán)境作用下的市場風(fēng)險(xiǎn)主要包括：價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)、再投資的風(fēng)險(xiǎn)以及購買力的風(fēng)險(xiǎn)等。隨著我國房改制度的實(shí)施，在銷售方面?zhèn)€人的購買者正在成為購房的主要力量，因此對(duì)個(gè)性化的需求越來越高，對(duì)產(chǎn)品的細(xì)分以及客戶群體的細(xì)分要求也越來越高。如果產(chǎn)品開發(fā)前沒有做好項(xiàng)目的定位、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及銷售策略等方面的工作，會(huì)給產(chǎn)品帶來滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段我國房產(chǎn)的產(chǎn)品差異性越來越小，因此開發(fā)商面臨著產(chǎn)品的同類化和同質(zhì)化的競爭問題，從而引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)難度，同時(shí)也增加了銷售的費(fèi)用。

3.資源環(huán)境

房地產(chǎn)的開發(fā)基礎(chǔ)是土地資源，但是土地資源作為不可再生資源，給房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)帶來了資源環(huán)境上的風(fēng)險(xiǎn)。土地的儲(chǔ)備受國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國家土地政策、土地市場供求關(guān)系和土地本身位置的影響。其中土地政策的變化和土地價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有重要的影響。土地作為房產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，占用了前期投資的大量資金，土地資源影響著開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)和資金收益，如果開發(fā)商不能及時(shí)的對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行開發(fā)，需要交納土地閑置費(fèi)，甚至可能出現(xiàn)無償交回土地使用權(quán)的情況。因此在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)時(shí)要考慮到資源環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

4.政策法律環(huán)境

國家通過使用稅收、金融、財(cái)政等多種經(jīng)濟(jì)形式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以此保證國民經(jīng)濟(jì)能夠換得健康有序的發(fā)展。宏觀調(diào)控的政策手段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收益有重大的影響，其影響主要表現(xiàn)為：首先，國家和政府對(duì)土地資源的開發(fā)、使用計(jì)劃會(huì)直接影響土地的市場供應(yīng)關(guān)系，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)。其次，國家和政府制定的各項(xiàng)稅收會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)的銷售情況有重要的影響。再次，國家和政府所采取的房地產(chǎn)交易政策，對(duì)房地產(chǎn)的流通情況有很大的影響;最后，國家和政府對(duì)金融政策的調(diào)整和更改，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有重要的影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

由特定經(jīng)營環(huán)境變化引起的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，稱為非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可對(duì)個(gè)體產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)影響。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要來自各公司自身的營業(yè)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)，屬于公司特有的風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的角度看，非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要的表現(xiàn)形式是：籌資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，企業(yè)自身經(jīng)營特征、資金的結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)管理水平以及決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等是引發(fā)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的主要因素。

1.房地產(chǎn)企業(yè)本身經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期長、過程復(fù)雜、涉及部門多以及環(huán)節(jié)多等。房地產(chǎn)的完整開發(fā)程序是獲得土地、調(diào)研市場，投資決策、施工建設(shè)、推廣銷售、物業(yè)管理等，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中所涉及的合作單位較多，同時(shí)要接受多個(gè)政府部門的監(jiān)督和管理，主要包括規(guī)劃部門、國土部門、建設(shè)部門、環(huán)保部門等。這些方面加大了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營銷控制的難度。如果其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，例如：設(shè)計(jì)變更、施工條件變化、環(huán)境條件變化等，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期延長，同時(shí)增加營業(yè)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)的收益下降，甚至出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的全部資金來源中，權(quán)益資金和負(fù)債資金的比例關(guān)系構(gòu)成了企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要有自由資金、銀行信貸、銷售預(yù)付款以及經(jīng)營性欠款組成，其中房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例較小，而負(fù)債資金占房地產(chǎn)企業(yè)全部資金來源的60%以上，甚至有的已高達(dá)90%左右，因此企業(yè)如果不能有效的對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，會(huì)提高本息到期支付的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力

我國房地產(chǎn)企業(yè)中的大型房地產(chǎn)企業(yè)是由國有資本控制的，或者大型房地產(chǎn)企業(yè)的前身就是國有企業(yè)。因此國有企業(yè)中存在的一些問題，例如：工作效率低、管理水平差、內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制不完善以及內(nèi)部約束機(jī)制不健全等問題也會(huì)出現(xiàn)在大型房地產(chǎn)企業(yè)中。同時(shí)企業(yè)在進(jìn)行資金管理和使用時(shí)，不能有效的進(jìn)行資金使用和利益分配的管理和責(zé)任劃分，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率低，以及資金的安全性差等問題，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力無法提高。

4.房地產(chǎn)企業(yè)決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策是造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面，在決策中由于企業(yè)缺乏對(duì)投資項(xiàng)目可行性的研究和分析，對(duì)經(jīng)濟(jì)信息收集上的失誤以及決策者的決策能力低下等問題，造成投資決策的失誤，不但使投資項(xiàng)目的收益受損，而且使投資的成本無法及時(shí)收回，給企業(yè)帶來了嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)治理

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，在進(jìn)行融資時(shí)按照國家的法律法規(guī)進(jìn)行。對(duì)于企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)決策問題，既要勇于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，同時(shí)又要避免盲目投資和冒險(xiǎn)投資，盡量降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)了解最新的市場資源信息，以此提高市場競爭力。對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資源要進(jìn)行合理的配置，對(duì)企業(yè)的資金使用和分配要進(jìn)行合理的計(jì)劃，因此要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)的管理，使企業(yè)的收益分配可以科學(xué)合理的進(jìn)行。

（二）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

通過編制現(xiàn)金流量的預(yù)算，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來更好的對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行管理和監(jiān)督。現(xiàn)金流量編制的準(zhǔn)確性關(guān)系著企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是否能正常發(fā)揮作用，因此企業(yè)要將具體目標(biāo)進(jìn)行匯總處理，制定全面的企業(yè)預(yù)算計(jì)劃。以此來預(yù)測未來現(xiàn)金收支的情況，以周、月、季、半年以及1年為期限，建立滾動(dòng)式的現(xiàn)金流量預(yù)算計(jì)劃。同時(shí)要確立長期的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立財(cái)務(wù)的預(yù)警模式，企業(yè)的信息化為財(cái)務(wù)預(yù)警提供了基礎(chǔ)信息，可以對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)督，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部和外部理財(cái)環(huán)境的分析和研究，可以及時(shí)地發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)的危機(jī)信號(hào)，從而可以根據(jù)危險(xiǎn)信息的提示找到風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的源頭并及時(shí)解決。建立財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以為企業(yè)的決策提供依據(jù)，對(duì)企業(yè)的資源可以進(jìn)行合理的配置，可以有效地對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行檢測，保證企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作的安全性和有效性。

三、結(jié)束語

現(xiàn)階段我國的國民經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，而這種發(fā)展決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)率和廣闊的發(fā)展空間，吸引了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的加入，同時(shí)也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一些問題。為了防范和解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)自身的企業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行分析，找到原因并制定相關(guān)的解決措施及時(shí)解決問題，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展水平和整體的利益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]周愛霞.后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的思考[J].中國商界（下半月），2010，（8）：65-90.

[3]周文生.對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)策略思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010，（22）：52-110.

第12篇

摘要:本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀,針對(duì)存在的問題提出構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系,以此改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,使財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息,促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn),使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說明構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問題:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。

2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。

6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。

7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對(duì)象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過責(zé)任中心績效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善