時間：2023-09-06 17:08:26
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇新土地管理法處罰標準，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、整治范圍和對象
凡頒發宅基地證以來在全鎮范圍內的違法用地，具體整治對象是：
1、農村集體土地上宅基地未經批準修建的房屋和臨時建筑物。
2、經批準拆遷新建房屋后，原有住房未拆除還耕，違反“一戶一宅”規定的。
3、報經批準修建房屋，但超過批準占地面積的建筑物。
4、國有土地上未按規定取得建設用地批準書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證或未按規定許可內容建設的建筑物，以及未經批準、未按批準內容建設、超過批準期限未拆除的臨時建筑物。
二、工作任務
（一）宣傳動員階段（2013年4月8日至4月10日）組織鎮村組干部會，做好宣傳動員。
（二）自查自拆階段（2013年4月11日至4月30日）
由各聯系村干部負責組織各村，開展集中清查，對違法建筑物登記造冊建立臺賬，并告知當事人，動員其積極自行拆除。涉及有違法亂建的黨員干部要不講條件、不講特殊，積極帶頭自行拆除。凡在規定期限內（4月30日前）自行拆除的，不再追究當事人違法亂建的法律責任，由鎮國土辦登記備案。因為家庭人口增多無法滿足居住需求，未經批準在原有宅基地對舊房進行改造或異地建設的住房，只要符合“一戶一宅”政策的，暫不列入本次集中整治拆除范圍，但要按相關規定進行處罰。
（三）依法處理階段（2013年5月1日至6月30日）
凡在規定時間內未拆除的違法建筑物，區分情況和性質，依法處置。
1、吳路沿線和金快速通道兩邊300米內有下列違法建筑物的必須依法：
（1）未經批準擅自修建的建筑物。
（2）新房建成后，拒不拆除的舊房。
（3）因項目建設，已享受拆遷安置補償，未拆除的舊房及違法新搭建的建筑物。
（4）超過規劃許可范圍建設的建筑物。
（5）未經批準、未按批準內容建設，超過批準期限未拆除的臨時建筑物。
（6）非農業人口未經批準在農村集體土地上修建的建筑物。
（7）未經批準的支棚搭架。
2、場鎮規劃區外的違法建筑物按土地管理相關法律法規依法處理。
3、在違法建筑物內從事生產經營活動的，由相關職能部門按規定吊銷其證照。
4、參與違法建筑物建設的施工單位和個人，由建設主管部門責令其停止施工，拒不配合的，按相關規定吊銷其證照。
5、對違法建筑物，有關部門不得為其提供用電、用氣、用水、通訊、電視等相關服務，不得為其辦理工商、稅務、衛生等證照。
三、鞏固成果階段（2013年7月1日以后）
鎮上成立集中整治違法亂建工作領導小組，由黨委書記擔任組長，由鎮長和分管領導任副組長，成員由和各聯系村干部組成，辦公室設在鎮國土辦。
領導小組成員負責對全鎮整治違法亂建工作進行技術指導和政策宣傳。
各村由聯系村鎮干部、村支部書記、村主任和村文書等參加成立自查清理工作小組，開展自查清理工作。
（二）分工安排
每小組由組長負責，繪圖1人，收費1人，丈量1人，宣傳政策1人。
（三）丈量標準
農戶房屋丈量以滴水（天溝）為標準（場鎮建房戶以臨街面以墻壁為丈量標準）。
（四）已批準的農戶，在清查處理完畢后給農戶換發新的土地使用證。
（五）該項工作納入目標考核，實行獎懲。
四、處理的依據及標準
根據《中華人民共和國土地管理法》76、77條之規定和《中華人民共和國土地管理法實施條例》42條之規定及省《中華人民共和國土地管理法》實施辦法52、53條之規定，凡報經批準的農戶超出批準面積或未經批準占耕地的農戶，每平方處以30元的罰款，占未利用地每平方處以20元罰款，原基超占每平方處以10元的罰款，舊基未還耕的每平方處以20元的罰款，直到還耕為止。
五、工作要求
1、嚴肅工作紀律。凡涉及有違法亂建的黨員干部要不講條件、不講理由、不講特殊，積極帶頭自行拆除；對包庇違法亂建、、執法不公的一律按照黨紀政紀嚴肅查處；對不支持、不配合，行動遲緩、執法不力的，嚴肅追究相關單位主要負責人和直接負責人的責任。
1．農村土地的產權制度不夠完善，由此誘發了大量土地違法行為，農民的合法權益得不到保障
主要體現在三個方面：首先是集體土地所有權很模糊，《土地管理法》第六十二條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者用于非農業建設”。一方面法律規定土地歸村民集體所有；另一方面村民對自己擁有的土地沒有處置權。缺乏處置權的所有權，不是真正意義上的所有權，正是這種土地所有權的被弱化，導致了農民集體在許多征地過程中處于弱勢地位，合法權益得不到保障。其次就是農村集體土地所有權主體不明確，《土地管理法》第十條規定，“農村集體所有的土地可由村集體經濟組織或者村民委員會管理，也可以由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理，也可以由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”由村民居委會經營、管理的，很難避免缺乏監督機制的村干部為了自己的私利，不做出損害農民土地權益的違法行為；由村民小組經營管理的，大多數村民小組無組織機構、法人資格和獨立帳戶，而且“集體”一詞不是我國民法上的主體概念，本身在法律上就無主體地位，管理者自身也就不硬了。第三就是被弱化的所有權對所有權主體內部成員的約束也是軟弱無力的。據調查，還有不少農民認為農村土地是屬于國家的，雖然同為公有制的所有制形式，但國家與集體所有的制度本質仍是大有不同。正是由于忽視了這種不同和集體觀念的淡薄，導致農村集體土地幾乎成了農民的私有財產，誰占到了就是誰的，強行割占宅基地，土地權屬糾紛層出不窮。而作為集體土地所有者的農民集體經濟組織卻無法處置自己的土地，嚴重喪失了所有權主體的所有權利，對內部成員的管理也就必須是松散的。
要改變這一現狀，必然要觸及我國土地產權制度的改革，強化農民集體土地所有權的權能，確立農民集體土地所有者的法律主體地位，強化農村土地集體所有的觀念。土地是農民集體的，管理也是農民集體應盡的職責，充分調動所有權主體的主觀能動性。
2.農村集體土地管理是一種靜態管理，沒有建立土地市場機制，土地缺乏流動性，土地的資產價值不能顯化，土地利用效率很低
導致這一現狀，有其立法上的主要原因，《土地管理法》第四十三、六十二、六十三條規定，“農村村民只能使用本集體經濟組織農民集體所有的土地；農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準”。所以在法律上是禁止農村集體土地流轉的。這種靜態管理模式阻礙了農村經濟的發展：第一，它不利于農村城鎮化建設的發展，小城鎮建設需要大量農民向建制鎮、集鎮、中心村集聚，而缺少農村集體土地的供給，城鎮化建設是不可能進行的。我國在加快城鎮化建設步伐的同時，農村集體土地市場建設卻滯后了。第二，它不利于發揮市場在資源配置中的基礎性作用，土地作為生產要素，當然也離不開市場的優化配制。農民的集體土地的資產價值要顯化，必須要通過市場運作，農民的土地收益才能得以體現。第三，允許農村集體建設用地依法流轉，是農民集體最大限度實現所有權的強烈要求。只有讓土地所有者和使用者在流轉中獲得土地收益，他們的積極性就會發揮出來，對土地管理、保護和利用就會重視，土地利用效率自然會得到提高。第四，允許農村集體建設用地依法流轉，有利于形成農村土地市場，土地供應、需求的增加，必然加速土地資產的流通，從而促進土地交易市場化的建設。
由于我們現行法律禁止農村集體土地流轉，時下城市郊區、集鎮的農村集體土地只能隱形交易。因無規范的程序和標準的價格體系可參照，隱形交易就成了沒有規則的交易，交易者的利益難免遭受損失，引發諸多土地權屬糾紛，給社會帶來不安定因素。農村集體土地流轉還有一個非常重要的問題要解決，就是要防止借“流轉”之名，行商品住宅之實，為切實保護耕地，必須要嚴格執行土地用途管制制度，嚴格按照土地利用規劃確定的用途使用土地。土地利用總體規劃就是農村集體土地能否流轉的決定性門檻，要嚴把規劃關。
3.農村集體土地的利用嚴重缺乏規劃，管理很不規范，是土地管理中存在的另一個非常嚴重的問題
大部分的農村村莊，宅基地沒有規劃，房子不整，樣式、座向不一，村莊里的道路彎彎曲曲，東抹西拐，兩邊又沒有排水設施，污水滿地橫流，一到下雨天就根本無法行走，居住環境十分惡劣。這里面有其歷史原因和體制問題，我認為主要有以下四點：
（1）盡管我國現行《土地管理法》花了很大篇幅強調土地利用總體規劃，規定地方各級人民政府都要編制本級的土地利用總體規劃，但到了鄉一級的建制鎮、集鎮規劃，村一級的村莊規劃的編制幾乎是空白，農村土地管理根本就無規劃可依，也無規劃可言。要想從根本上改變這個現狀，必須要加強、加快農村集體土地利用規劃的編制，加大規劃的執行力度，樹立規劃的嚴肅性、法律性。
（2）農民的土地“私有”觀念還根深蒂固，認為誰使用的土地就是屬于誰的，許多村莊的宅基地都劃分為一塊一塊，每戶都“霸占”了一塊，沒有一個統一的規劃。建房時宅基地界址不清，隱藏和出現了大量土地權糾紛，甚至大打出手、對簿公堂者也為數不少，這種無序的“霸占”導致農村村莊建設非常混亂。
（3）還有許多農民的封建迷信思想很嚴重，建房時都要請風水先生來選地址、定座向，時興避邪，本來規劃好好的宅基地，被分割的支離破碎。國土資源部門的科學規劃執行嚴重受阻，從另一方面正好反映農村基層國土資源部門無得力執法措施可采用，執行力度也不大。
（20__年11月2日）
同志們：
這次全市查處土地違法違規案件專項行動電視電話會議，是市政府研究決定召開的，主要內容是傳達市政府辦公廳轉發的市監察局、市國土資源局《關于開展查處土地違法違規案件專項行動的意見》，安排部署全市的專項行動工作。剛才，＊＊同志作了重要講話，各級各有關部門要認真學習傳達，抓好貫徹落實。下面，我再強調幾點意見：
一、要高度重視，認真組織。各級各有關部門要充分認識加強土地管理工作的重要性，深刻理解查處土地違法案件專項行動的必要性和緊迫性，切實加強組織領導，明確任務目標，落實工作責任，把專項行動的各項措施和要求落到實處。監察、國土資源等部門要密切配合，聯合執法，加強信息交流與溝通，確保專項行動達到預期效果。
二、要分類處置，真查實糾。要嚴格按照會議要求開展專項查處工作，堅持自查自糾、查糾并重。在全面排查的基礎上，要按照“自查為主、突出重點、重在整改、區別對待”的原則，對清查出的各類違法違規用地進行研究分析，對符合土地利用總體規劃的，依法處罰后補辦用地手續；對不符合規劃的，要區別不同情況，按照有關規定予以消化解決，妥善處理好歷史遺留問題。對清查出的問題要不等、不靠、不攀比、不觀望，積極主動地解決和糾正。[本文文秘站網--文秘站網，幫您找文章]要通過這次全面的自查自糾，切實澄清底數，使違法違規用地問題得到依法處理，歷史遺留問題得到妥善處置，用地手續得到基本完善，典型案件得到有效查處，違法違規問題無一遺漏，為我市經濟社會健康發展提供良好的環境。對于違法行為嚴重、社會影響較大和造成嚴重后果的重大典型案件，尤其是違反國家土地政策、屢禁不止、群眾上訪反映強烈又影響社會穩定的惡性案件，要公開調查、公開處理，依法追究相關人員的責任。
三、以這次專項行動為契機，進一步強化土地管理工作。各級各有關部門要通過開展這次專項行動，集中時間和力量查處一批違反土地管理法律法規和政策規定的案件，改善我市土地管理和土地執法環境。同時，要以這次專項行動為契機，進一步推動土地管理工作，積極做好全市土地利用總體規劃修編工作，完善土地利用政策。繼續抓好新開工項目用地情況的清理。健全節約集約用地制度，大力推進集約用地，努力提高土地利用效率。切實維護被征地農民的合法權益，深化征地制度改革，依法合理確定補償標準，確保依法、足額、及時補償到位，維護社會穩定。
為依法處置閑置土地，優化配置土地資源，提高土地利用效率，根據《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》等法律、法規、規章的規定和《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發[20*]3號）等文件精神，經市政府研究，現就我市開展工業閑置土地處置工作提出如下意見：
一、實施閑置土地公示制度。對涉及工業土地閑置的企業，其土地閑置面積、土地閑置原因等情況定期向社會公示，接受群眾監督。
二、召開閑置土地企業業主會議。向企業主宣傳土地管理相關法律法規和上級有關文件精神，使企業業主提高對節約集約用地的認識，盡快開工建設，自覺糾正土地閑置行為。
三、閑置土地處置措施
（一）簽訂補充協議。對于因自身原因閑置土地的，責成簽訂補充協議，限定在3個月內開工建設，并根據用地規模限定6-18個月內竣工投產。對因政府原因閑置土地的，所在地鎮鄉、街道、工業園區（功能區）須說明原因并提出整改方案，同時落實專人負責，限定時間予以解決。政府閑置原因消除后，企業主應簽訂補充協議，限期開工建設。鼓勵將閑置土地用于建設標準廠房。
（二）政府折價收回。對于因自身原因或政府原因閑置土地的，如果業主主動與政府（市土地收購儲備中心）簽訂折價收回協議，將土地使用權交還政府的，市政府依照原取得價格給予原土地使用者補償，并按年息7%給予利息補償。地上建筑物和構筑物按評估價予以補償。
（三）依法無償收回。對于因自身原因閑置的土地使用者既不簽訂補充協議，又不與政府簽訂折價收回協議或簽訂補充協議后不履行協議的，由市政府依法無償收回。地上建筑物和構筑物按評估價予以補償。
四、收回的土地（廠房）納入*市土地收購儲備中心儲備，由市國土局依法公開重新掛牌出讓。
五、擅自改變用途或閑置廠房用于出租的按照東政發[20*]68號文件規定作出處理，即：工業企業不得擅自改變土地用途或違反規劃改變建筑使用功能。未經批準擅自改變用途的，按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鄉規劃法》的有關規定，由規劃行政執法部門責令其限期恢復規劃原狀，如不能限期恢復規劃原狀的，由國土部門責令其交還土地，并處以每平方米20-30元罰款。逾期仍不交還土地，申請人民法院強制執行。企業的閑置廠房用于出租的，出租方除按約定繳納入庫稅收額度外，承租方應在本地辦理工商注冊登記，除照章申報增值稅、營業稅等相關稅費外，還應承諾企業所得稅在*申報繳納。承租方與出租方日供稅可合并計算，承租方要按每畝不少于2萬元的標準繳納，否則按違約處理，交納違約金。土地違約金由市國土部門收取，納入市財政專戶。禁止將閑置廠房分租給非生產性企業。擅自出租的，市國土部門可根據情節給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權的處罰。工業用地改為經營性用地的，應由市規劃行政部門責令其限期糾正；不能糾正的，一律由市國土部門收回重新出讓。
改變土地用途符合東政發（20*）59號文件第七條規定條件的，由土地使用者提出申請，經批準補交土地出讓金后予以辦理土地用途變更手續。
就在游同普開工建房的10天前，在澧縣縣紀委的會議室，含縣國土資源局在內的7個部門和鄉鎮的負責人因為土地違法問題被紀委誡勉談話。
游同普違法占用耕地從發現到被制止不到10天時間，誡勉談話使得相關政府部門負責任人對土地違法異常警覺。2012年，澧縣縣委縣政府先后多次出臺文件，強化土地執法，重拾土地快速執法機制，建立巡查每日一報制度，通過誡勉談話，完善共同責任機制，探索建立破除土地執法的“發現難”、“制止難”、“查處難”三難機制，建立“防范在前、發現及時，制止有效、查處到位”的澧縣土地監管保障機制。
土地執法“三難”困局
所謂“三難”，是土地執法遭遇的全國性困境。難以第一時間發現違法，將違法遏制在萌芽狀態，有效降低執法成本，此謂“發現難”；由于執法監察缺少手段，力量單薄，對違法違規行為難以及時制止，此謂“制止難”；對人對事很難處理到位，地方黨委領導、政府負責、部門協同、公眾參與、上下聯動的共同責任機制尚未真正落到實處，此謂“查處難”。
國土資源部網站公布的數據顯示，2012年全國立案查處違法用地案件3.7萬件，涉及土地面積41.1萬畝。有1124名責任人受到黨紀處分，825名責任人受到政紀處分，200名責任人被依法追究刑事責任。
國土資源部法律評價工程重點實驗室副主任鄒謝華表示，執法監察發現難、查處難、制止難的問題沒有得到根本解決，土地督察內部體系有待進一步協調，有必要全面完善國土資源執法監察法制、體制、機制，不斷推進土地督察制度法制化，繼續提高執法監察和土地督察工作效率與效能。
澧縣也不例外。伴隨澧縣縣域經濟不斷發展的是土地違法的愈演愈烈。游同普案只是以單個農民為主體的土地違法，而更多的則是本應保護耕地的鄉鎮一級地方政府，卻成為土地違法的主體，而且違法的手法花樣翻新，層出不窮。
正因為此，據常德市2012年度土地礦產衛片執法檢查警示約談通報顯示，2012年，國土資源部下發給澧縣疑似違法用地圖斑139個，占地801.39畝，耕地528畝。經核實，違法占用耕地面積達261.5畝，為常德市違法占用耕地面積最多的縣級行政單位。
總結上述澧縣土地違法的原因，常德市土地礦產衛片執法檢查小組認為：一是土地執法監管不到位，違法用地問題突出。墨池公園占地達192畝，項目開工兩年多，到現在還沒有組卷報批，也尚未依法處理相關責任人。二是集體建設用地管理混亂，鄉鎮違法用地量多面廣，主要涉及安置點、工業用地、幼兒園，液化氣站、水廠等項目用地。據統計，6宗安置點監測面積75.2畝，耕地74.88畝，據了解今年新開工建設用地面積又有數百畝違法用地。三是違法案件查處不到位，44宗違法用地絕大部分案件查處不到位，其中6個安置點用地、墨池公園用地、澧陽變電站等對當事人均為處理到位。特別是墨池公園在衛片下發時占地只有62.6畝，現已達到120畝以上，不但違法用地行為沒有制止，而且違法用地愈演愈烈。
動態巡查機制：破解“發現難”
土地違法的居高不下由于無法驅走的陰霾一直圍繞澧縣土地管理部門的四周。而國土資源部的衛片執法則如達摩克利斯之劍隨時可能落到澧縣土地管理者們的頭上。
8月份， 常德市衛片執法檢查領導小組利用土地執法監測系統對澧縣規劃區進行一次巡查，發現澧縣在衛片執法檢查期間，又有百畝違法用地，形勢非常嚴峻。
澧縣國土資源監察執法大隊副隊長周乃柏的手機會在每天下午5點準時響起。這是隊員們上報當日縣城內土地動態巡查的結果。
9月25日，澧縣國土資源局出臺了實施城市管理“三年行動工程”工作方案。根據該方案，澧縣國土資源監察執法大隊成立了兩個巡查組對縣城城區進行動態巡查。每天5點電話報告巡查情況，及時發現違法。
澧縣國土資源監察執法大隊也取消了節假日，進行全天候巡查。巡查結果同時要上報給縣政府的“三年行動工程”指揮部。“發現問題當場制止不了的，立即報告給縣政府的創建指揮部，縣政府城鎮組、督查室、監察局及分管副縣長直至縣長。”周乃柏對記者表示。
而對于城區以外的地區，國土資源所聯合鄉鎮政府及村委會進行巡查。發現違法行為當日內必須上報縣國土資源監察執法大隊。
一旦土地違法行為被發現，則引入澧縣獨創的快速反應機制，對土地違規案件早發現，早制止，早查處。
游同普違法占用耕地建房就是甘溪鎮國土資源所在巡查中發現的，上報情況后，迅速啟動快速執法機制，及時查處到位。
快速反應機制：破解“查處難”
在縣城房地產市場不景氣的情況下，很多的地產商下沉至鄉鎮一級市場，違法占地建房現象異常嚴峻。使得澧縣縣委縣政府重拾澧縣2008年首創的“土地執法快速反應機制”。這一機制也被國家土地督察局重點推薦給各級國土資源執法部門。
早在2008年，澧縣人民法院和澧縣國土資源局就聯合下發《關于建立查處國土資源違法案件快速法院機制的實施意見》。這一意見對查處國土資源違法的時間節點做了明確的限定。然而，這一意見卻因各種原因被擱置。
按照《土地管理法》第七十七條規定，農村村民違法占地建房，只能限期拆除，沒有其他處罰措施；而且處罰必須通過一定的法律程序以后，才能申請人民法院強制執行。行政執法部門全部走完法律程序需要的時間少則兩三個月，多則半年。而違法建房戶可能已經搬進新居居住多時了，再去強行拆除，造成執法成本增加，建房農戶也因損失巨大而產生抵觸情緒和報復傾向，往往導致矛盾更加尖銳和激化，也給社會帶來不安定因素。
而快速反應機制則利用法院的財產保全措施彌補了《土地管理法》的這一不足。
所謂財產保全，是指人民法院在受理民事訴訟案件和行政執行案件中，為了保證民事案件當事人和行政機關或具體行政行為確定的權利人的合法權益，保證將來發生法律效力的法律文書和行政執行文書能夠順利執行，而對有爭議的標的物或有關財產采取一種限制處分的臨時性法律保護措施。
這就意味著法院可利用財產保全采取查封、扣押、凍結或者法律規定的其他方法。法院凍結財產后，應當立即通知被凍結財產的人。財產已被查封、凍結的，不得重復查封、凍結。
游同普的違法占用耕地建房被巡查發現后，正是快速執法機制，引入法院財產保全的條款，對攪拌機等施工設備進行封存，才得以及時制止違法，迅速查處到位。
“在查處違法占地中引入財產保全措施，可以有效防止違法占地行為的進一步擴大，有效制止繼續施工、突擊搶建行為，減少違法用地既成事實。這樣，既節約了執法成本，提高了執法效果，也減少了違法當事人的損失，有利于緩和執法與被執法之間的矛盾，消除了一些影響社會和諧穩定的不安定因素，體現了‘以人為本’的執法理念。”澧縣國土資源局副局長楊復凡對記者表示。
共同執法機制：破解“執行難”
澧縣方石坪鎮副鎮長虞釗對9月27日縣紀委的誡勉談話記憶猶新。2013年4月的衛片執法檢查發現方石坪鎮宜居新村建設項目占用耕地面積50畝。該項目雖符合土地利用規劃，但卻未辦理用地審批手續。虞釗作為分管國土的副鎮長因此被約談。
在全國層面，政績驅動下的“招商引資”、城鎮化建設，加劇了對土地的非法占用，造成諸多政府部門成了土地違法的主體。
對此，11月1日，澧縣縣委出臺了嚴禁違法規劃、嚴禁未批先用、嚴禁亂占耕地、嚴禁違法程序、嚴禁處置遲緩的“五個嚴禁”通知，對政府各部門的土地違法行為作了明確的責任界定和處罰措施。
根據該通知，鄉鎮轄區內因管控不嚴，出現違法用地的，按照每宗地1萬元標準扣減鄉鎮財政撥款。出現3處以上、5處以下違法用地的，按照相關程序給予分管負責人警告處分；出現5處以上、7處以下違法用地的，分管負責人責令辭職，鄉鎮長給予警告處分；7處以上違法用地的，鄉鎮長責令辭職，鄉鎮黨委書記給予警告或記過以上處分，情節嚴重的責令辭職；構成犯罪的，依法移送司法機關追究相關刑事責任。
全縣范圍內因管控不嚴格，出現違法用地的，按照每宗1萬元標準分別減扣國土資源局、規劃局財政撥款。出現違法用地，被省市約談問責的，視情節輕重按程序給予縣國土資源局、規劃局分管負責人警告或記過以上處分，情節嚴重的責令辭職；縣國土資源局局長、規劃局局長給予警告或者記過以上處分，情節嚴重的責令辭職，構成犯罪的依法移送司法機關追究刑事責任。
第一條為了規范和加強農村宅基地管理，合理利用土地資源，切實保護耕地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規和政策規定，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民合法使用或依法批準，用于建造住宅（包括附屬用房和庭院等，下同）的集體所有土地。
第三條本辦法適用于本縣行政區域內農村的宅基地管理。
第四條縣土地行政主管部門主管本行政區域內農村宅基地的管理和監督工作。
鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村宅基地的管理和監督工作。
第五條農村村民建造住宅必須符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，城鄉規劃。鼓勵自然村向中心村，下山移民、脫貧小區集聚；鼓勵統建、聯建和建造公寓式住宅，控制獨立式住宅。
嚴格控制用地規模，人均建設用地指標應當符合有關規定。
嚴格控制地質災害易發區內和利用山體切坡建房，確實無法避讓的，應治理達到安全要求后方可建造。
第六條農村村民建造住宅應當與舊村改造、土地整理、宅基地復墾相結合，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴格控制占用耕地建造住宅，不得在基本農田保護區內建造住宅。
第七條農村村民建造住宅（包括新建、擴建、移建、拆建）應當依法辦理用地審批手續。涉及占用農用地的應當依法辦理農用地轉用報批手續；涉及交通、林地、水利等用地的，還應分別取得有關部門的許可或同意。
第八條農村村民宅基地的所有權屬于集體，個人只有使用權，未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。
第二章申請條件和審批程序
第九條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積標準（包括附屬用房、庭院用地），使用耕地最高不得超過125平方米；使用其他土地最高不得超過140平方米；山區有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過160平方米。
宅基地的用地面積限額為：三人及三人以下的農戶75m2以內，四人的農戶100m2以內，五人的農戶110m2以內；六人及六人以上的農戶125m2以內。
使用非耕地的，每檔最高可增加15m2；山區有條件利用荒坡、荒山建房的，每檔最高可增加35m2。
實施舊村改造、下山移民拆除面積超出用地限額20m2以上的，可放寬一個檔次的用地限額。
第十條建房農戶人口計算：
（一）建房人口計算以本戶農村常住戶口為準。已領取獨生子女證的，可增加一人計算建房人口；
（二）現役軍人（不含軍官）、在校大中專學生、服刑人員可計算建房人口。城鎮居民的配偶是農村戶口，又沒有享受房改政策的，經其所在單位核實并出具證明，可在其配偶申請建房時計入建房人口；
（三）違反計劃生育政策規定未依法接受處理的，不計算建房人口。
第十一條宅基地面積計算：
（一）建筑物和構筑物以墻外包為界，接拼的以墻中或柱中為界；
（二）挑出的陽臺和樓梯等以突出部分垂直投影計算占地面積，但底層不得構筑；
（三）由二戶或二戶以上使用同一宗土地的，用地面積按房屋產權的建筑面積與總面積的比例分攤；弄堂用地，使用樓上的農戶分攤面積為一半，其余為共用面積；
（四）通過購買商品房和以公開有償出讓方式取得國有土地使用權或集體土地有償流轉取得的集體土地使用權不計入宅基地面積。
第十二條符合立戶條件的子女在申請宅基地計算限額時，父母除留足合理限額外，超過部分應合理計算到子女戶。
現有宅基地面積超限額的農戶，在按規劃申請舊房拆建、遷建時，應核減超限額部分。
第十三條有下列情形之一的，可申請宅基地：
（一）因國家或集體建設、移民、災毀等需要遷建、重建的；
（二）實施城市、村莊和集鎮規劃或舊村改造，需要調整拆遷的；
（三）現有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的；
（四）已具備分戶條件且原有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的；
（五）經縣人民政府批準，農村集體經濟組織引進或招聘的專業技術人員，確需在農村安家落戶的；
（六）離休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居的；
（七）法律、法規、規章另有規定的。
第十四條有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準：
（一）宅基地面積已達到本規定的標準再申請新宅基地的，但為實施村莊和集鎮規劃進行舊村改造的除外；
（二）出租、出賣或者以其他形式轉讓宅基地及其地上建筑物（缺房戶合理調劑的除外），或者將住宅改作他用，再申請宅基地的；
（三）以所有家庭成員作為一戶申請宅基地并被批準后，不具備分戶條件或不合理分戶申請宅基地的；
（四）子女已立戶且符合立戶條件，其父母再單獨申請宅基地的；
（五）擬實施舊村改造的區塊或實施規劃撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的；
（六）對不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集體的；
（七）違法建房未依法處理結案的；
（八）其他不符合申請建房條件的。
第十五條有下列情形之一的，報經縣人民政府批準，可以注銷其土地使用權證或有關批準文件，由村集體收回宅基地使用權：
（一）自批準宅基地之日起滿二年未動工興建的（特殊情況除外）；
（二）報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的；
（三）經批準實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居（村）居住的原宅基地的；
（四）騙取批準或非法轉讓宅基地的；
（五）其他應收回宅基地使用權情形的。
第十六條為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設或者實施城市、集鎮和村莊規劃進行舊城、舊鎮、舊村改造，經依法批準收回土地使用權的，對土地使用權人給予適當補償；地上建筑物，可根據其實際情況予以合理補償。
第十七條農村村民申請宅基地，應當向常住戶口所在地的村民委員會或村集體經濟組織提出書面申請，經村民委員會或村集體經濟組織討論同意，并將申請宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數面積、申請建房占地面積、位置等張榜公布后無異議的，取得鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證后，報鄉（鎮）人民政府審查，縣土地行政主管部門審核，由縣人民政府批準，其批準結果由村民委員會予以公布。
第十八條經批準回鄉落戶的職工、軍人和其他人員申請建造住宅的，應當持有原所在單位或者原戶口所在地鄉（鎮）人民政府出具的無住房證明材料，并經戶口所在地村民委員會或村集體經濟組織同意后，方可申請建房，其宅基地面積標準與村民同等對待。
經批準回鄉定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人申請建造住宅的，應經戶口所在地村民委員會或村集體經濟組織同意后，方可申請建房，其宅基地面積可按照本辦法第九條標準參照執行。
第十九條農村村民建造住宅，應嚴格按照批準的宅基地面積、規劃層數、高度及質量標準進行施工。各鄉（鎮）人民政府應加強農戶建房過程中的監督管理，縣土地行政主管部門對農戶建房要做到審查、放樣、驗收三到場。
第二十條個人建造住宅依法取得的宅基地應當按有關規定辦理土地使用權登記。農戶在建房竣工驗收合格后30日內向縣土地行政主管部門申請土地登記，領取集體土地使用證。
因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移依法改變土地使用權的，在合同生效后30日內向縣土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記手續。
第三章監督管理
第二十一條農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過本辦法規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。
第二十二條縣土地行政主管部門對非法占用土地或者超過批準的面積多占土地建造住宅的，應當責令其停止建設；對拒不停止、繼續施工的，有權拆除繼續違法搶建部分的建筑物和其他設施，并可以查封、暫扣用于施工的工具、設備、建筑材料等。各鄉（鎮）人民政府和有關部門予以協助配合。
第二十三條在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第二十四條違反本辦法第十五條規定的，由縣土地行政主管部門責令其限期交還土地使用權，逾期仍不交還的，申請人民法院強制執行。
第二十五條違反本辦法第二十條規定，不及時辦理土地使用權登記的，由縣土地行政主管部門責令限期辦理；逾期不辦理的，給予警告，并可處2000元以下的罰款。不及時辦理土地使用權變更登記的，由縣土地行政主管部門責令限期辦理；逾期不辦理的，給予警告，并可處每平方米10元以上20元以下的罰款。
第二十六條阻撓、干涉、妨礙工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關規定予以處罰；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。
第二十七條縣土地行政主管部門的工作人員，，的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四章附則
一、指導思想
堅持以“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發展觀，按照實事求是、務求實效的原則，全面清理房地產開發建設、經營、銷售、物業管理等方面的違法、違規現象，按照邊檢查、邊整改的原則，進一步樹立企業誠信、規范的良好形象，保護廣大干部群眾的切實利益，推動我縣房地產開發業持續、快速、健康發展。
二、目標任務
這次房地產市場專項整治工作要緊緊圍繞開發建設、商品房預銷售、房地產中介、房地產權屬登記、物業管理等環節，重點解決掛靠資質、土地審批、報建程序不規范、方案不合理、違規開工施工、違規預售商品房、物業管理隨意性大等問題。通過集中整治，達到糾正房地產開發企業的違規行為，規范房地產市場、穩定商品房價格的目的。
三、具體內容
（一）強化審查管理，完善準入機制
按照《城市房地產管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》和企業登記管理的有關規定，加強對房地產開發企業和房地產中介服務機構的審核登記，把好市場主體準入關。對不符合條件的，一律不予登記。對未取得營業執照或雖有營業執照但超范圍從事房地產經營活動的要嚴肅查處。
（二）嚴格規劃審批，完善服務功能
住建部門對開發企業報批的開發項目規劃設計方案初審后，組織國土、房產、環保等相關部門和單位對照土地出讓合同的內容，對開發項目規劃設計方案進行會審，不符合要求的，責令改正，不改正的不予辦理規劃審批手續。非因基礎設施建設，嚴禁對已預售的商品房項目的建筑容積率、戶型、結構、環境整體布局作變更審批。并做好房地產開發項目的房屋建筑、基礎設施等工程施工圖設計文件的審查管理工作，切實完善住宅小區服務功能。
（三）加大質量監督，確保工程質量
規劃站、質監站、房管站在規劃設計、勘察設計、施工許可、招標投標、材料準用、建設監理、市場監管、質量評定、項目驗收等各個環節上要層層嚴把質量關，各司其職，各負其責，違反有關規定的，要追究相關人員的責任。質監站應突出抓好項目開發建設過程中的工程質量管理，按照國家有關法律法規，加大對工程建設各方違法違規以及降低工程質量行為的處罰；做好工程現場的建筑材料、構配件和設備監督抽查；抓好建筑節能驗收、房屋建筑工程和項目基礎設施工程竣工驗收的備案管理，并應將竣工驗收備案情況及時向社會公布；落實建筑工程質量保修制度，做好房屋售后質量保修管理工作；建立和完善工程質量投訴處理制度和工程質量信用檔案，將建設過程中違反工程建設強制性標準和使用后投訴處理等情況進行記錄，并向社會公布。
（四）嚴格價格管控，保障群眾利益
房地產開發企業在新建商品房時,須將配套的各項基礎設施（包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監控系統、信報箱等）建設費用計入開發建設成本。要對商品房的開發建設成本進行如實核算并上報縣房管站進行審查，并會同縣物價局對上報的成本和銷售價格進行進一步審核，符合規定的將予以備案，嚴格杜絕開發商隨意提高房價。
（五）加大售后監管，提升物業檔次
加強合同的行政監管，嚴格規范商品房買賣行為，減少和防止商品房買賣爭議的發生。積極引導督促房地產自覺使用《商品房買賣合同示范文本》，監督、指導房地產經營企業按照約定的期限、面積和質量履行合同，按規定向住房消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。房地產開發建設項目竣工驗收后在交付使用時，開發企業不得擅自采用協議方式選聘物業服務企業，自行管理小區物業服務。應由縣房管站審核并征得業主同意后，方可接管。嚴格杜絕管理不到位、服務不規范、收費不合理等問題的發生。
在此基礎上，我局將面向社會公開舉報投訴電話：，并充分利用電視、網絡等媒體，對房地產市場違法、違規問題和大案要案予以公開曝光，形成強大的社會輿論監督聲勢，確保整頓和規范房地產市場秩序工作的順利進行。
四、實施步驟
本次房地產市場專項整治工作分四個階段進行：
（一）宣傳發動階段（3月1日―3月10日）
各房地產開發企業要切實做好學習宣傳、動員部署和調查摸底工作。通過學習《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規，自覺提高思想認識，充分認清宣傳整頓和規范房地產市場秩序的重要性和緊迫性，切實做好有關法律、法規的宣傳，為整頓和規范工作順利進行做好充分準備。
（二）自查自糾階段（3月11日―3月20日）
開發商、施工企業、監理企業及物業公司要認真對照《縣房地產管理暫行規定》，自覺查找企業存在的問題，認真剖析，制定切實可行的整改方案，查找問題要實要準，切實切斷問題源頭。
（三）集中整治階段（3月21日―3月底）
開發商、施工企業、監理企業及物業公司要根據整改方案抓好落實，切實將改工作放在心上、抓在手上，大到規劃設計，小到人員管理，逐項逐條狠抓落實。
【關鍵詞】小產權房 博弈 相關主體
一、小產權房的界定
1、小產權房的概念
“小產權房”是相對“大產權房”而言的。狹義上小產權房即“鄉產權房”,是指在農民集體土地上建設的,未繳納土地出讓金、耕地占用稅等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村委會頒發的商品性住宅。這種產權必然沒有國家頒發的產權“大”,也就顧名思義被稱為“小產權房”。廣義上講,“小產權房”則泛指在農民集體土地上違規或違法建設與銷售、租賃的房屋。
2、小產權房的現狀
我國《土地管理法》第四十三條規定“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請國有土地”,同時我國《土地管理法》還規定農村宅基地上的房屋不允許出售給城鎮居民,所以小產權房不管是從建設還是交易方面來說都是違法的,但是受居高不下房價的影響和各參與主體利益的驅使,在北京、天津、鄭州、杭州、廣州、昆明等各大中城市出現了大面積連片建設的小產權房,由于價格便宜,出現了供需兩旺的局面。就全國范圍來看,小產權房在城市房屋開發中,占了相當大的比例。截止到2009年底全國小產權房面積已經超過66億平方米,相當于2009年全國商品房銷售面積總額的近7倍(據國家統計局統計,2009年全國商品房銷售面積為93713萬平方米),目前小產權房已經從個案發展成為普遍性、全國性現象。
二、以博弈視角分析小產房產生原因
博弈行為中參與博弈的各行為主體都有著各自不同的利益目標,他們在達到各自的利益目標的過程中會考慮到對手的各種可能性行動方案,并力圖選取對自己目標利益最大化的決策。小產房的存在和發展實際上就是各方對于土地增值收益分配的利益博弈的產物。政府三令五申地發出禁止建設和購買小產權房的通知,而集體經濟組織和開發商依然大規模“開發建設”,購買者明知是辦不到產權證的違法建筑卻依然進行購買。在這個建設、購買、禁止的三種行為之間已構成一種典型的博弈關系。
1、建設行為主體與禁止行為主體博弈
(1)房地產開發商與政府博弈。政府是整個博弈規則的制定者也是博弈行為的參與者,政府一方面要保障自身利益又要考慮社會的穩定和可持續發展。開發商開發小產權房,沒有經過政府征用為國有土地然后招牌掛的法定程序,因而規避了土地出讓金等費用,造成國家利益流失,同時也擾亂了正常的商品房市場,不利于社會的穩定和可持續發展,所以政府會嚴格禁止開發商開發小產權房。雖然政府禁止小產權房開發的態度明確,但是由于正規房地產市場獲取用地的高門檻以及開發小產權房的高利潤,使得開發商在政府出臺對小產權房處理的切實可行的具體細則和強有力的執法行為之前,依舊會選擇進行小產權房的開發。
(2)村委會、農民與政府博弈。近幾年農村土地流轉雖然在逐步放開,但是由于城鄉土地二元產權結構為特征的土地管理制度及其相關法律滯后于城鄉快速發展的需要,使農村集體土地與城市國有土地同地不同權、同權不同價,特別是農村集體土地只有被征收為國有土地以后才能作為合法的房地產開發用地,導致村委會和農民難以獲得土地增值的利益。
一方面農地被征后,最高補償為前三年平均年收入的15倍;另一方面,即使村委會和農民不進行小產權房開發,規劃范圍內的農地也遲早會被政府征收或征購為建設用地。以武漢市為例,從事農業生產年收入3000元/畝計算,一畝地獲得的補償不足5萬元,而一畝地(約666.7平方米)建成小產權房出售,獲得的收益將高于政府征地的補償費用的數倍。所以村委會和村民會有強大的驅動力去開發小產權房,以獲得更高的增值收益。而政府為了防止土地財政收益的流失,以及國家18億畝耕地紅線被動搖而威脅到國家的糧食生產安全,會選擇對村委會和農民的違法行為進行管制。
2、購買行為主體與禁止行為主體博弈
國土資源部于2004年下發的《關于農村宅基地管理的意見》中也明確規定:“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地”,建設部于2007年6月18日也了購房風險的提示,提示消費者不要購買小產權房。多省市地方政府也采取了一些強拆的行動。雖然政府明令禁止購買小產權房,但是消費者對購買小產權房仍有著強大的驅動力和無奈。
小產權房的購買者多為農村集體經濟組織以外的村民或城鎮居民,他們由于經濟能力有限而承受不了當前的商品房市場持續高漲的高房價而只能“嘗試”小產權房。如武漢市商品住宅2007年底均價為4300元/m2左右,而到2010年二季度均價就已經漲到6325元/m2左右,漲幅達47%。住房價格的快速上漲嚴重超過了一般家庭的支付能力,據粗略估計一般家庭25年的可支配收入,才能勉強購置一套住房。而小產權房的價格只相當于周邊商品房價格的30%―60%,例如武漢市小產權房較為集中的洪山區的熊家咀惠安“小區”的房價僅2000元/m2左右,而周邊的正規商品住宅均價高達7000/m2。因此,小產權房在售價上對城市中低收入家庭有極大的吸引力。此外,政府對于中低收入群體的經濟適用房等保障性住房的建設和監管力度不夠(全國多個城市出現的經濟適用房連號現象就是其諸多問題的典型表現),造成中低收入群體的居住問題得不到切實可行的解決。加上政府對購買者還沒有具體可操作性的處罰措施,使購買小產權房的“安全”預期大于風險預期,實際需求依然不減。
3、建設行為主體與購買行為主體博弈
(1)小產權房開發者與購買者博弈。由于政府對小產權房的叫停和多種風險提示,使小產權房的銷售已經不能以前那樣“名正言順”了,只能由公開轉為地下。購買者對小產權房的選擇會更加的謹慎,但是由于無力購買正規的商品房,購買者為了居有定所,會權衡考慮一些他們覺得相對安全的小產權房,在購買時也會要求相對苛刻。小產房的開發者為了打消購買者的顧慮,一方面會提高小產權房的建設質量和完善相關的配套設施,另一方面會通過“以租代售”、“法律公正”等方式來誘導消費者進行購買。在無力購買高價的正規商品房的情況下,購買相對安全的小產權房也不失是一個無奈中的“選擇”。
(2)村委會、村民與購買者博弈。政府對小產房明確叫停,雖然部分消費者在無力購買高價的正規商品房的情況下會選擇相對“安全”的小產權房,但是購買者會利用政府對小產權房的打壓政策在購買時討價還價。作為但是村委會、村民是農村集體土地的真正管理者和具體的使用者,也是最有權力與購買者直接對話的群體。村委會、村民可以利用這個特殊的身份與購買者進行私下“公正”和頒發“集體產權證”等方式來讓購買者誤以為購買行為安全、公平。
三、基于博弈分析的解決路徑
1、針對建設行為主體與禁止行為主體博弈的解決路徑
建設行為主體在與禁止行為主體博弈中之所以還有發展空間,一方面是我國土地流轉的相關法律制度不健全,很多地方與我國目前改革的進程和市場經濟的發展不相適應,另一方面是在土地用途轉變的利益分配機制中農民的利益得不到切實的保障。所以政府應該采取有效的辦法,結合當前的具體情況加強立法工作和不斷完善相關的法律法規,保障農民的切實利益。
首先,完善集體土地流轉的立法工作,創新土地產權制度。尊重農村集體對土地所有權的主體地位,加快研究農村土地直接進入市場的途徑和相關制度,完善和整合現行的立法,統一農村宅基地的劃分標準及流轉辦法。在保證農民的土地收益足以解決農民生存問題的同時,確保農民通過土地收益改善生存與發展的環境,以促進城鄉統籌的實現。盡快完善集體土地流轉的立法工作,使集體建設用地和國有建設用地享有真正同等地位,逐步達到“同地、同權、同價”,確保在集體土地流轉中農民的利益得到實現,使農村集體建設用地的流轉有法可依、有法必依、規范有序、逐步推進。
其次,完善集體土地用途轉變的利益分配機制,保障農民的利益。現在土地出讓的利益基本上由國家控制,由于土地長期計劃征用,土地用途轉變增值的收益分配中,農民只能得到5%―10%,甚至更少。在既保護當地農民利益又要實現公平的基礎上,集體組織所收取的土地收益當以稅收的方式上交國家一部分,剩下的收益應用于農民的基本社會保障,從而使農民的利益得到充分的實現。
2、針對購買行為主體與禁止行為主體博弈的解決路徑
購買行為主體在與禁止行為主體博弈中有強大的驅動力的原因在于,一方面小產權房的購買者都為中低收入人群,無力承擔商品房市場的高房價。另一方面是政府對保障性住房的執行管理不到位。
(1)采取嚴厲措施抑制高房價。政府規范房地產市場降低準入門檻以提高商品房供給的同時,要采取嚴厲的措施抑制高房價,如2010年4月國務院出臺的二套房貸政策在一定程度上抑制房價的瘋漲。但是僅這一政策很難真正解決房價繼續走高,國務院、相關部委和各地方政府也必須出臺配套措施,給予遏制高房價以強大的政策支持。
(2)加大保障房建設的力度以消除小產權房的需求“市場”。由于住房制度改革中住房保障的不完善,以及經濟適用房、廉租房供應較少等原因,城市中低收入者為了解決自己的住房問題不得不購買低廉的小產權房。在現行土地制度短期內無法改變的前提下,政府部門應建立有效的社會保障體系,大力完善城鎮居民住房保障制度,加大廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房的建設力度,滿足城市中低收入居民的住房需求,只有緩解了中低收入者的購房需求和壓力,小產權房問題才會真正得以解決。
3、針對建設行為主體與購買行為主體博弈的解決路徑
建設行為主體與購買行為主體的博弈主要在于“地下市場”的博弈,要解決這一問題要從購買者的心理進行分析,并對供地行為的源頭實行有效監管。
(1)消除購買者的僥幸心理。政府在切實有效地解決中低收入人群的住房保障問題的同時,要加大對小產權房違法行為制止的宣傳和執行力度。一旦發現小產權房建設和購買行為就要進行查處,真正做到一案一處理,加大購買者的博弈成本。對需要拆除的小產權房進行“高調”地拆除,傳遞政府對小產權房違法處理的決心和信心,以消除購買者的僥幸心理。這樣在一定程度可以阻止潛在的購買者進入小產權房市場,遏制了小產房的進一步發展。
(2)嚴格執行城鄉規劃管理制度以控制小產權房供應“市場”。為了控制小產權房的供應市場,各級政府(尤其是鄉鎮府)不僅要嚴格貫徹執行城鄉規劃管理制度,確保農村土地的合理利用,維護農民的合法權益,而且要健全土地供給監督管理機制,確保對城市土地的合理供給。對違反用地規劃的單位應該加大處罰力度、明確相關責任人的責任;對行政劃撥用地單位所使用的土地要加大監管力度,同時幫助其制定合理的土地利用規劃,這樣就有可能從源頭控制小產權房的供應“市場”。
四、結束語
小產權房的產生是各方利益主體博弈的結果,有著經濟、社會和制度層次的原因,在短期內很難得到根本的解決,國家解決小產權房問題也不可能一蹴而就。對小產權房治理,從近期來看應該針對各博弈主體從需求和供給方面通過市場調節加以緩解;從遠期來看則必須完善相關立法和創新土地產權制度。只有這樣,小產權房問題才可能最終得以解決。
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今天，縣委、縣政府召開全縣規范土地管理工作會議，主要是貫徹落實省、市土地利用年度計劃執行責任制工作會議精神，研究部署我縣規范土地管理工作和清理非農建設閑置土地及違法占用土地建房等有關工作。剛才，縣國土資源局利鵬同志對制訂我縣耕地保護與土地利用年度計劃執行責任書及其考核辦法作了詳細說明，我完全同意，請同志們對照責任書和考核辦法的要求，認真抓好貫徹落實。下面，我簡要傳達全市規范土地管理工作會議精神，并就如何規范我縣土地管理、做好非農建設閑置土地及違法占用土地建房清理等工作，談幾點意見。
一、傳達全市規范土地管理工作會議精神
7月12日，市委、市政府召開全市規范土地管理工作會議。會議要求，堅決嚴格執行全市土地利用年度計劃，下決心開展清理非農建設閑置土地工作，確保全市土地管理工作法制化、規范化。市委、市政府主要領導，各縣區委書記、縣長、分管國土資源工作的副縣區長，政法委書記、公安局局長、國土資源局局長及分管用地工作的副局長、執法隊隊長參加了會議。市委陳建華書記就全市規范土地管理工作作了重要講話。劉小華市長就貫徹落實全省土地利用年度計劃執行責任制工作會議精神，研究部署全市土地管理工作作了主題報告。
陳建華書記在講話中強調，加強和規范土地管理，嚴格執行土地利用年度計劃，是促進我市經濟社會可持續發展的必然要求。規范土地管理的目的是促進經濟社會可持續發展，而發展的唯一目的是為了讓人民群眾過上好日子。在規范土地管理工作中，尤其是在依法征地過程中，必須從群眾利益無小事的高度，維護好群眾的合法權益。要切實提高招商引資質量，多引進用地少、稅收多的項目，珍惜每一寸土地，切實提高土地使用效率，為未來留足發展空間。同時，要扎實做好新一輪非農建設閑置土地的清理工作。
劉小華市長在講話中明確要求，各級、各有關部門要切實增強規范土地管理工作的政治責任感，嚴格執行土地利用年度計劃；要貫徹落實省委張德江書記“三句硬話”和黃華華省長“六個一律不批”，實行最嚴格的耕地保護制度；要嚴格執行市委、市政府已下發的《關于進一步規范征地管理工作的通知》（河委發〔*〕11號）的相關要求，嚴格落實征地責任追究制度。要求市直和各縣區近期要對準備和正在征用的項目建設用地進行一次全面檢查，凡是征地手續不完備和與農民分歧未解決的，一律暫停征用。同時在會上，劉小華市長代表市政府與各縣區政府簽訂了土地利用年度計劃執行責任書。
為充分盤活和合理利用非農建設閑置土地，會議還明確要求，從現在起至明年5月，對全市非農建設閑置土地進行一次拉網式的清理，依法對閑置土地、擅自改變用途的土地、注冊資本未到位的項目用地、非法轉讓的土地進行處置。
二、認清形勢，從嚴要求，堅決執行最嚴格的耕地保護制度和土地利用年度計劃
土地是民生之本，發展之基。土地問題始終是我縣經濟發展進程中一個帶有全局性、戰略性的重大問題。嚴格土地管理，堅決執行土地年度利用計劃，實行最嚴格的耕地保護制度，既是貫徹落實科學發展觀的必然要求，又是確保當前我縣經濟保持持續快速發展勢頭的重要基礎和前提。推行土地利用年度計劃和耕地保護制度，重點要做到“三個強化”：
（一）強化憂患意識，進一步加強和規范土地管理工作
近年來，我縣在土地管理、利用和保護方面做了大量工作，總的形勢是好的。全縣單位建設用地GDP產出從*年的9408元上升到*年的13786.21元，增長率31.76%。但也存在不少突出問題：一是國土資源供需矛盾十分突出。人多地少已經成為制約我縣經濟發展的最突出、最嚴峻問題之一。二是土地利用總體規劃的編制嚴重滯后。按照《紫金縣土地利用總體規劃（*—2010）》中確定的主要控制性指標規劃，到2010年建設用地增量為10440畝，現在實際用地達34158.9畝，突破23718.9畝，如果新一輪規劃修編工作跟不上，不僅歷史遺留問題無法消化好，而且今后我縣發展空間將會受到嚴重限制。三是違法違規現象仍然存在。目前，全縣沒有批文的用地有2292.8畝。四是土地利用效率低。*年我縣單位用地GDP產出僅13786.21元，而全市平均達29.62萬元，對比差距巨大。針對以上存在的各種問題，我們必須站在堅持科學發展觀的高度，切實增強土地管理工作的責任感，創新思路，研究對策，進一步加強和規范土地管理工作。
（二）強化責任意識，狠抓規范土地管理工作落實
按照市下達計劃，今年我縣新增建設用地總量不得超過35公頃，新增建設占用農用地不得超過25公頃，新增建設占用耕地不得超過14公頃，其中，城鎮村建設占用耕地不得超過12公頃，獨立選址項目建設占用耕地不得超過2公頃；補充耕地數量不少于94.25公頃，其中土地整理（復墾）補充耕地不少于12公頃，土地開發補充耕地不少于82.25公頃。執行這個年度土地利用計劃，必須做到“五個堅決”。
一要堅決實行最嚴格的耕地保護制度。去年，我縣制訂出臺了《紫金縣耕地保護責任目標考核辦法》，各鎮要按照考核辦法做好耕地保護工作。至*年底，我縣耕地保有量達42.52萬畝，基本農田保護面積40.44萬畝，其中各鎮劃定的保護區面積38.90萬畝，代深圳、中山兩市代保面積1.54萬畝。可以說現在全縣基本農田保護區面積已占耕地總面積的95%左右，保護任務重。為此，鎮長作為第一責任人必須對《紫金縣土地利用總體規劃》確定的本行政區域內的耕地保有量和基本農田保護面積負責，要堅決執行基本農田保護“五不準”。即：不準除法律規定的國家重點建設項目之外的非農建設占用基本農田；不準以退耕還林為名，將耕作條件良好的基本農田納入退耕范圍，違反土地利用總體規劃隨意減少基本農田面積；不準占用基本農田進行植樹造林，發展林果業；不準以農業結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚和進行禽畜養殖，以及其他嚴重破壞耕作層的生產經營活動；不準占用基本農田進行綠色通道和綠化隔離帶建設。
二要堅決執行“六個一律不批”。凡是不符合土地利用總體規劃的，一律不批；凡是沒有土地利用年度計劃指標的，一律不批；凡是沒有通過建設用地預審的，一律不報批；對城市規模已經達到或突破土地利用總體規劃確定的建設用地規模的，年度計劃指標已用完的，未依法及時繳納新增建設用地土地有償使用費的，一律不受理新增建設用地申請；對未按國家有關規定進行建設用地預審的，未按預審要求完善相關內容的建設項目，一律不受理建設用地申請；對不符合國家產業政策的禁止性項目、不切實際的“形象工程”項目、別墅項目、高爾夫項目，一律不得報批用地。同時，要強化用地合同管理，完善建設用地供應公示制度，從源頭上控制土地供應總量，決不能突破年度土地利用計劃指標。“六個一律不批”是規范土地管理工作的重要紀律，各鎮和國土資源部門要結合我縣實際，認真抓好貫徹落實。一是完善征地制度，各鎮、工業園區引進各類建設項目用地的報批，一律報縣國土資源部門按照預審程序把好預審關，不符合土地利用總體規劃的不給予預審上報。二是征地實行“二公告一登記”制度，即征地征地公告、征地補償標準公告和土地丈量登記；嚴格執行省批轉我縣征地補償標準最低保護價：縣城2.2萬元/畝，古竹、龍窩、藍塘1.86萬元/畝，其它鎮1.66萬元/畝。三是土地出讓實行招拍掛制度。凡經營性土地使用權出讓、工業用地一律進入縣土地交易機構進行招標拍賣掛牌。工業用地出讓嚴格執行省政府批轉我縣每平方米不得低于120元的標準。
三要堅決保障重點項目建設用地需求。規范土地管理的主要目的是保障重點項目建設用地，促進社會經濟可持續發展。各鎮和國土資源部門要在嚴格土地管理的同時，優化土地布局和結構，充分發揮土地對經濟社會發展的支撐作用。一方面要按照切實保護耕地、優化城鄉土地利用結構、合理安排各業用地、提高土地利用效率的要求，認真做好新一輪土地利用總體規劃修編工作。各鎮要根據本鎮規劃要求，調整好今后20年經濟發展所需建設項目用地計劃。縣國土資源部門要在完成土地利用總體規劃修編前期“七大”專題調研的基礎上，全面轉入縣、鎮兩級土地利用總體規劃的修編工作，使修編后的縣、鎮規劃更加適應我縣社會經濟的發展，更富有操作性和合理性，為今后20年我縣建設項目用地審批打下良好基礎。同時，以縣國土資源部門為主，各鎮配合，在年底前完成全縣20個鎮所有行政村的集體土地登記發證工作。另一方面要從實際出發，堅持有保有壓，根據全縣經濟發展布局和各鎮發展實際，區別不同情況，集中土地保重點、保發展，確保重點項目、重點產業、重大工程建設的用地需求。
四要堅決推進節約集約利用土地。推進節約集約用地是破解我縣土地資源瓶頸的迫切要求和重大舉措。各鎮和國土資源部門要積極研究探索促進轉變用地觀念和用地方式的辦法和措施，堅定不移地走節約集約利用土地資源的路子。堅持成本體現補償、價格反映稀缺的原則，加大土地取得、使用和保有成本、遏制新增建設用地擴張的利益沖動，充分利用經濟手段提高土地使用效率。要通過建立健全“嚴控增量、盤活存量、管住總量、集約高效”的機制，拓展節約集約用地的新路子。要按照“產業集聚、布局集中、用地集約”的原則和必須符合土地利用總體規劃的總要求，建設產業轉移工業園，杜絕“規劃跟著項目走，土地任由投資者圈占”的現象。要提供項目“入園”的條件，多引進占用土地少、內銷比例大、創造稅收多、科技含量高、帶動能力強、環境污染少的項目，切實提高招商引資質量，推動土地利用率實現重大突破。著力挖掘潛力，盤活消化存量土地。通過拆遷改造、整體搬遷、整理等方式改造城中村和舊村莊，增加城市建設用地，促進房地產健康發展。加強與金融機構的協調，加快處置抵債土地，顯化土地價值，盤活閑置土地。健全完善建設用地定額標準和土地集約利用評價指標體系。加快研究制訂集體建設用地使用權轉讓增值收益收繳和使用管理、建立國有土地收益基金等辦法，促進節約集約用地。
五要堅決嚴肅查處違法違規用地。各鎮和國土資源部門要認真落實國家土地督察制度。進一步加大國土資源執法監察力度，強化執法監察隊伍建設，形成上下聯動，統一有效、堅強有力的執法監察網絡。切實加強鎮國土資源管理隊伍的建設。建立健全聯合執法監察協調機制，聯合紀檢監察、公安等部門進行專項執法檢查。各鎮要積極創造條件，支持國土資源等部門切實履行職責，相關部門要對國土資源違法案件的查處工作給予配合和監督，確保國土資源執法監察取得實效。剛才，縣政府與各鎮分別簽訂了耕地保護與執行土地年度利用計劃責任書，定下了軍令狀。大家務必保持十分清醒的頭腦，這不是圖形式走過場，而是實實在在的責任，是鄭重嚴肅的承諾。同時，縣根據省、市的要求，已正式出臺考核辦法，年終統一考核，凡是做得好的將給予獎勵，凡是違法違規的，將嚴肅查處。
（三）強化發展意識，消除土地管理認識誤區
加強土地管理，嚴格執行年度土地利用計劃，最根本目的是要更好地保障我縣經濟持續快速發展和人民生活不斷改善。必須正確處理好土地管理工作過程中的兩種主要關系，切實消除思想認識上的誤區。
一要正確處理好加快發展和加強土地管理的關系。當前，部分干部群眾認為嚴格土地管理，就是要少上項目，少搞招商引資，消極地理解土地管理工作。我們要正確認識到，嚴格土地管理，不是限制我們發展，而是為了更健康地發展，特別是要求我們一定要轉變經濟增長方式，走土地集約化利用的路子，促進土地資源可持續利用。我們一定要按照科學發展觀的要求，正確理解國家政策，尊重經濟發展規律，順應經濟發展要求，采取積極的措施，在盤活存量土地、挖掘土地潛力、提高利用效率上下功夫，使土地管理步入法制化、規范化的軌道。
二要正確處理加快發展和維護被征地農民利益的關系。推進工業化、城鎮化進程不可能不征用土地，而征地就必然涉及農民的利益，就有可能產生一些糾紛。但我們要清醒認識到，農村集體土地征用問題，不僅是經濟問題，更是政治問題，事關社會穩定大局；同時，農村集體土地被征用的過程，
就是農民分享工業化、城鎮化成果的過程。各級政府和有關部門一定要站在以人為本、執政為民的高度，嚴格按照省委書記張德江同志“三句硬話”的要求，完善征地制度，統一補償政策，嚴格依法辦事，在開發利用土地資源、促進經濟發展中切實維護好人民群眾的利益。要深入細致做好群眾思想工作，多渠道籌集征地補償資金，及時足額支付被征地農民的土地補償費、安置補助費，要妥善安置好被征地農民，保證被征地農民的生活水平不因征地而降低，從而實現加快發展與維護農民利益、改善農民生活相統一。
三、明確目標，落實措施，全面開展清理非農建設閑置土地和違法占用土地建房工作根據市委、市政府的工作部署，結合我縣實際，縣委、縣政府決定于*年8月至*年7月底，對全縣非農建設閑置土地進行一次拉網式的清理，依法對閑置土地、擅自改變用途的土地、注冊資本未到位的項目用地、非法轉讓的土地進行處置，充分盤活和合理利用非農建設閑置土地；同時，從*年8月起至*年12月，對*年1月1日起至*年7月違法占用土地建房進行一次全面清查，嚴厲查處違法占用土地建房、亂搭亂建、未批先建等行為，規范建房報建審批程序，增強全縣人民對土地管理的法制觀念。要做好這兩項工作，做到“六個必須”。
（一）必須統一思想
統一思想，是做好清理非農建設閑置土地和違法占用土地建房工作的重要前提。當前，我縣土地利用總體水平較低，利用方式較為粗放，項目用地的投資強度偏低，大部分項目達不到國家規定的標準；土地利用率偏低，不少企業項目土地利用率不到30%，最低的不到10%，建筑容積率基本上小于1.0，最低的只有0.5；土地浪費現象較嚴重，截至今年6月份，全縣仍有在冊登記的閑置土地384宗，面積531.6畝。在當前我縣土地供需矛盾十分突出，違法占用土地建房、亂搭亂建、未批先建等現象時有發生的情況下，開展清理非農建設閑置土地和違法占用土地建房工作，已經成為緩解土地供需矛盾的迫切需要和提高土地利用率的必然要求。因此，我們必須充分認識做好此項工作的重要性，做到“決心一次下足，政策一次完善，措施一次到位，問題一次解決”，確保非農建設閑置土地和違法占用土地建房清理工作扎實開展，并取得實實在在的成效。
（二）必須摸清底數
這次清理行動的目標任務是徹底清理全縣范圍內取得合法使用權的非農建設閑置土地和違法占用土地建房。因此，要準確摸清全縣范圍內已依法征用為國有的建設用地和經依法審批為建設用地的集體土地出現閑置，及違法占用土地建房的基本情況，決不能因為工作馬虎而出現“漏網之魚”。對清理出來的閑置土地和違法占用土地建房戶，要逐宗（塊、戶）定性，做到一宗（塊、戶）一檔，為依法處置提供依據。
（三）必須依法辦事
經核實確認為閑置土地的，要嚴格按照有關文件精神和《紫金縣閑置土地管理辦法》（紫府〔*〕79號）有關規定作出處理；對因違法用地造成土地閑置的，要按照有關法律法規作出處理。凡發現未經審批，違法占用土地建房的按照《土地管理法》有關規定標準處罰。各鎮、各有關部門一定要不折不扣地執行有關清理非農建設閑置土地的決定和《土地管理法》有關規定，在清理工作中，不管涉及到哪一個單位，不管事關什么背景的人，都要堅持用一個標準來嚴格要求，決不搞法外施恩，不搞人情標準，不搞標準外的標準。黨員干部要帶頭配合清理非農建設閑置土地工作，主動登記，主動接受處置。對在這次閑置土地和違法占用土地建房專項清理工作態度不認真，馬虎應付，甚至弄虛作假的單位和個人，縣委、縣政府將嚴肅追究其責任，絕不姑息。
（四）必須強化宣傳
加強宣傳，是做好清理非農建設閑置土地和違法占用土地建房工作的重要手段。在行動期間，縣廣播電視臺要充分發揮宣傳主渠道的作用，做到電視有畫面，電臺有聲音；對各鎮清理工作的好做法、好成效進行跟蹤報道；對清理工作不力的單位和違法違規的負面典型要進行曝光，營造濃厚的輿論氛圍。各鎮和國土資源部門要組成精干的工作隊伍，深入做好相關單位、企業和群眾的思想工作，堅持講規矩、講道理、講發展，使有關清理對象的思想從抵觸轉向配合，從誤解轉向支持，確保清理工作順利進行。
（五）必須講究方法
在清理非農建設閑置土地和違法占用土地建房專項工作過程中，既要堅持依法行政，又要注重依情依理解決問題。要堅持說服教育在前，依法清理在后，把道理給群眾講清楚，把疏導措施落到實處，把各種矛盾化解在萌芽狀態之中。要在堅持依法行政、按程序辦事的基礎上，處處注重以人為本，區分不同情況，采取不同對策，既達到清理的目的，又想方設法解決企業、群眾的實際困難，從而贏得廣大群眾對清理行動的支持與配合。
（六）必須加強協作
上下聯動，部門合作，是做好清理非農建設閑置土地和違法占用土地建房工作的內在要求。為切實做好此項工作，縣政府分別成立了閑置土地專項清理工作領導小組、清理違法占用土地建房工作領導小組，由本人擔任組長，辦公室設在縣國土資源局。各鎮也要成立相應的領導機構和工作機構。在清理行動中，要做到上下聯動，各司其職、密切配合、形成合力。領導小組成員要始終堅持在第一線，指揮每一次大小行動，深入做好“難通戶”思想工作；要對照工作計劃，及時掌握清理進度，強化督促檢查，加強指導服務，促使清理工作高效推進；要嚴格按規定要求如實組織申報，確保清理結果真實可靠。
四、加強領導，狠抓落實，確保全縣土地管理工作法制化、規范化
目標任務已定，關鍵在于抓落實。各鎮、各有關部門一定要高度統一思想，把規范土地管理作為一項重要工作任務擺上議事日程，切實加強領導，加大力度，強化措施，抓出成效。
（一）責任落實要到位
市政府與各縣政府簽訂責任書，明確提出在土地管理和耕地保護工作中，縣長是第一責任人，縣分管國土資源工作的領導是直接責任人。今天，縣政府與各鎮簽訂責任書，鎮長是第一責任人，鎮分管國土資源工作的領導是直接責任人。各鎮和國土資源部門要高度重視，制訂執行責任書的具體方案，做到有部署、有檢查、有落實。各鎮主要負責人要對土地管理和耕地保護負總責、親自抓，分管領導要具體負責、著力抓，國土資源部門要履行職責、具體抓，一級抓一級、層層抓落實。
（二）督促檢查要到位
一方面，要加大執法監察力度。認真落實國家土地督察制度，加強執法監察隊伍建設，形成上下聯動、統一有效、堅強有力的執法監察網絡。建立健全聯合執法監察協調機制，聯合紀檢監察、公安等部門進行專項執法檢查，強化執法查處手段。另一方面，要加大督促檢查力度。把耕地保護和年度土地利用計劃的執行情況作為干部政績考核評價的一項重要內容，對出現問題的有關責任領導一律不得提拔重用，并作出嚴肅處理。在清理閑置土地和違法占用土地建房工作中，要建立工作情況通報制度，充分發揮人大代表、政協委員及輿論的監督作用，確保清理工作取得實效。
（三）隊伍建設要到位
要切實抓好國土部門的領導班子和干部隊伍建設，增強業務能力，提高執法水平。縣國土部門要切實承擔起土地管理工作的責任，發揮好土地管理工作的參謀助手作用，履行好土地利用的審查、監督、指導的職責，特別要增強主動把關的意識，發現問題，及時解決，屬重大問題，務必及時向縣政府報告，并提出處理建議，真正為政府管理土地放好哨、站好崗，守住我縣耕地“紅線”。
五、把握要求，密切配合，全面啟動第二次土地調查工作
國務院已決定自*年7月1日起開展第二次全國土地調查，用兩年半左右時間，在全國范圍內利用遙感等先進技術，以正攝影像圖為基礎，逐地塊實地調查土地的地類和面積，掌握全國耕地、園地、林地、工業用地、基礎設施用地、金融商業服務、開發園區、房地產以及未利用土地等各類用地的分布和利用狀況；逐地塊調查全國城鄉各類土地的所有權和使用權狀況，掌握國有土地使用權和農村集體土地所有權狀況；調查全國基本農田的數量、分布和保護狀況，對每一塊基本農田上圖、登記、造冊；建立互聯共享的覆蓋國家、省、市（地）、縣四級的集影像、圖形、地類、面積和權屬為一體的土地調查數據庫；建立土地資源變化信息的調查統計、及時監測與快速更新機制。為全面貫徹落實國務院、省會議精神，進一步動員部署做好我縣第二次全國土地調查工作，各鎮、各有關部門必須高度重視，密切配合。
（一）提高認識，增強做好第二次全國土地調查工作的緊迫感和責任感
開展土地調查是我國法定的一項重要制度，是一項公益性、基礎性的重大國情國力調查；是落實科學發展觀，全面貫徹耕地保護基本國策的重要基礎；是加強土地調控，促進土地節約集約利用的重要手段；是理順土地權屬關系，促進和諧社會建設的重要保障。各鎮、各有關部門一定要充分認識第二次全國土地調查的重要意義，進一步增強工作的緊迫感和責任感。要站在全局的高度，周密部署，精心組織，采取有力措施，切實抓緊抓好，抓出成效。
（二）廣泛宣傳，營造良好氛圍
土地調查社會關注度高、牽涉面廣，涉及到各行各業、千家萬戶和每一個用地單位，需要社會各界的支持配合。要采取多種形式的宣傳活動，特別是要利用電視、報刊等新聞媒體擴大宣傳影響，宣傳第二次全國土地調查的重要意義、目標要求和主要任務，動員全社會參與和支持調查工作，消除各方面的疑慮，使用地單位和廣大人民群眾真正了解土地調查的重要意義，積極支持、配合做好這項工作。
（三）加強領導，協調推進
一、調查取證工作難，暴力抗法的情況時有發生：在國土資源違法行為調查取證工作中，當事人往往不配合調查機關進行調查，而國土資源主管部門缺乏強有力的強制手段。在查處大要案時，國土資源執法監察人員的人身安全經常受到威脅。例如：筆者所在的縣局在查處一煤礦非法轉讓采礦權的案件，在聽證過程中，有人當面威脅執法人員；在查處我縣城區一居民非法開發房地產一案，沒收該居民房產時，該居民開始是采取找人拉關系，被執法監察人員毫不留情的拒絕后，就采取打威脅電話、實行恐嚇、在辦公室糾纏等手段對我局分管執法監察的副局長進行威脅。象這樣事例還很多，嚴重影響執法監察人員的身心健康和正常開展工作。
二、查處重大違法案件地方政府干擾大：在查處重大或招商引資違法案件過程中，來自地方政府的行政干預較大，少數領導以言代法、以權代法的現象時有發生。由于機構編制和財政權仍由同級人民政府管理，國土資源局做為人民政府的職能部門，在執法中就難免出現尷尬的地位。
三、法律法規的有關規定過于原則，較難操作：國土資源法律法規，雖然幾經修改，但仍沒有賦予國土資源部門任何強制執行權。《土地管理法》第八十三條規定：“責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設施的，建設單位或者個人應立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰的機關有權制止。”但對有什么權力？如何制止？法律無明文規定，因此很難實施。法律賦予我們的強制權十分有限，即使個別條款有執行權，都不便于操作。例如：《湖南省礦產資源管理條例》第三十二條規定：無證開采礦產資源的，所在地人民政府應當予以取締，依法追究有關人員的責任，并通知相關部門和單位不得提供電、火工產品。國土資源部門作為真正實施行政執法的主體，只能責令停止開采，而通知停電、停供火工產品的只能是同級人民政府。操作性不強！
四、履行依法行政的經費保障不足：在當前的國土資源管理體制上，上級國土資源部門只管下級國土資源部門的領導干部，錢、財、物都是由地方政府管理，能真正用到國土資源執法監察上的費用相當有限。再加上市級國土資源執法支隊雖然已提升為副處級單位，縣級國土資源執法大隊提升為副科級單位，但都無單獨的核算體系，且執法監察的交通工具極為落后，從而對預防國土資源違法行為顯得心有余而力不足。
五、執法監察人員待遇在同類執法單位中偏低：國土資源執法監察人員最辛苦、最得罪人，常年處在國土資源管理最不好干的第一線工作，還要經常下到最危險的礦井等地實地勘察。雖然要以“執法為龍頭，全面促進國土資源管理全面到位”口號提得響，但涉及到具體問題時往往走樣。全國各地的國土資源執法監察機構大部分都有一定的經濟目標任務，真正用于防范國土資源違法行為方面少。測繪人員和征地拆遷有外勤補助，監察室人員有監察津貼，連人員僅對案件進行分類或轉批，每月都有80元津貼，而具體處理落實每件案件和違法案件的國土資源執法監察人員，卻什么也沒有。國土資源部最近出臺了真正具體落實的執法人員連一分錢的津貼也沒有，于情于理都說不過去。至于原國家土地管理局對辦案有功人員給予獎勵的政策，既無標準，又不具有操作性。
建立長期有效的國土資源監察體制，必須分析新形式下國土資源違法案件的特點和規律，在各地實行省級以下國土資源管理體制改革的基礎上，建立起符合我國基本國情，能獨立行使國土資源執法監察職權，具有高度影響力、約束力、管制力的現代執法監察體制。結合我們基層工作實際，提幾點解決問題難點的建議：
一、建立國土、公安和監察部門聯合執法機制：林業、稅務、海關等部門早就引入公安機制，使這些部門的行政執法力度與手段大大的加強。事實上，國土資源執法監察無論在數量上，還是對抗性上，都不亞于這些部門。現階段，公安部門介入對有效制止毀壞耕地、違法用地、非法采礦等行為，起著不可替代的作用。但就現行體制，目前筆者所在的縣局與公安部門聯合執法雖然取得一定的效果，但也付出很大的代價（每年要給公安部門提供5萬元的辦案費用，對派出的干警還要支付工資補助），不便開展工作。同時，與監察部門聯合執法，可以對黨員干部特別是領導干部起著一定的制約作用。
二、建立完善的火工產品供應制度：在礦山
企業進行生產的過程中，需要采購炸藥的，必須由國土部門簽署意見，公安部門才能發放炸藥，違者將追究相關人員法律責任，這樣有利于制止亂挖濫采行為。建議由省國土資源廳與省公安廳聯合發文，制定具體實施方案。
三、實行省以下執法監察人員人、財、物、事由省國土資源監察總隊統一收編、統一管理：省級國土資源部門成立監察總隊、市級成立支隊、縣級成立大隊。但這次體制改革，上級部門只實行業務領導，人員編制和經費等屬于地方管理，在執法過程中，放不開手腳，不敢碰硬，導致執法處于被動狀態。建議實行省以下執法監察機構的人、財、物、事等都由省國土資源監察總隊統一收編、統一管理，完善執法監察體制。并向地方派駐國土資源監察專員，省級向市級、市級向縣級派駐2名國土資源監察專員，一段時間后，再實行異地交流。國土資源監察專員的工作主要是向各級國土資源部門負責，當他們發現地方政府有違反國土資源法律法規行為或行政干預國土資源執法時，可以要求基層國土資源執法監察人員調查處理，或者自已依法處理，確保國土資源違法案件查處到位。
關鍵詞：房地產；矛盾普遍性；成因分析
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
0引言
隨著我國社會經濟的持續穩定快速發展，城市化進程不斷加快，作為城市化的基本標志之一，房地產的開發建設如火如荼，一個個新的住宅小區（本文主要以商品房住宅小區涉及的問題為研究對象）建成銷售并交付使用。但是，在城市房地產開發建設和交付使用及管理過程中，房地產開發商（以下簡稱“開發商”）和業主地位不對稱等問題，存在不少矛盾和糾紛，甚至引發不安定因素和，影響社會治安秩序，妨礙和諧社會建設，已成為新形勢下影響城市社會穩定的一大隱患。因此，有關職能部門必須對這類問題予以高度重視，
認真履行職責，加強對城市房地產市場的監督和管理，盡量減少矛盾糾紛的產生;同時，要運用法律及其他有效手段，及時化解和處理矛盾糾紛。
一、城市房地產矛盾普遍情緒的原因分析
根據對近年因房地產引起矛盾普遍情緒的情況進行了專門調查，并對其中的原因進行了分析探討，歸納起來主要有：
（一）相關的法律法規不夠完善，操作性不夠強。在我國《合同法》、《土地管理法》等法律、行政法規相繼頒布施行后，法律體系已經初步形成。然而，由于我國處于社會的轉型期，房地產市場發展迅速，運行機制復雜，利益群體出現多元化，現行法律法規日益顯得不夠完善，房地產涉及的需要調整的各種關系，并未能完全納入法律規范之中。
（二）征地過程不透明，補償不到位、被侵占挪用甚至貪污私分，補償安置標準偏低，而且標準不一致，重復要求補償現象突出。征地是房地產開發建設的首要環節，特別容易引發矛盾糾紛。補償款，補償款被侵占挪用甚至貪污私分，導致群眾群情激憤[1]。
（三）行政管理缺位，有法不依或監管乏力。商品房是一種特殊的商品，涉及眾多消費群體，對這一領域，行政的管理和指導必不可少。然而在施行管理和指導過程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的現象。
（四）開發商缺乏自律，違法違規操作。
相對而言，開發商和業主地位是不對稱的，開發商是強者，處于強勢地位，業主是弱者，是弱勢群體。因此，開發商在房地產開發、商品房預售合同簽訂及其履行過程中缺乏自律，為追求最大的利益，甚至無視消費者的合法權益，違法違規操作，導致糾紛產生。主要表現在以下幾個方面：
1．一些開發商違法開發、建設、銷售商品房，使消費者無法取得合法房屋產權。
2．部分開發商擅自改變小區規劃、小區配套設施和公用場所用途，引起業主集體采取維權行動，甚至引發其他社會問題。
3．開發商在銷售宣傳、合同簽訂及其履行過程中缺乏自律，甚至故意設計陷阱欺騙消費者，直接侵犯購房者利益。
（五）物業管理不規范。隨著城市新建住宅小區的迅速增加，物業管理行業也方興未艾。由于多種原因，物業管理企業與業主之間的糾紛頻頻發生。目前業主集中反映的物管問題主要是：開發商與物業公司存在“裙帶”關系;物業管理收費缺乏透明度，執行的收費標準一律是物價部門指導價的上限;物業管理收費與服務不符，物業管理公司服務不到位;物業維修基金被挪用等[2]。
二、解決房地產矛盾糾紛的主要對策
城市房地產矛盾糾紛的存在是客觀事實，而且糾紛一旦產生，由于利益關系復雜，涉及的人數多，持續的時間比較長，解決的過程也相對困難。因此，要努力探尋有效的途徑和辦法，使矛盾糾紛減少發生和把可能產生的危害最大限度降低。筆者認為，解決因房地產引發的矛盾糾紛，應注重從以下幾個方面入手：
（一）完善房地產相關法律法規。隨著房地產市場的進一步發展，房地產法制化建設必須加快進程，特別是對房地產權的保護是當前房地產法制建設急需解決的問題。
（二）制定征地補償保護標準，提高征地透明度。按我國現行的法律規定和一般做法，農村集體土地并不能通過市場交易直接變為建設用地，必須先經政府征用，再行轉讓。在這一過程中，往往是政府代農民行使其權利。因此，政府理所當然地要承擔起保護農民利益的責任，并應根據城市社會經濟發展情況和當地居民生活水平，設置比較合理的征地補償保護標準。
（三）強化服務意識，嚴格行政管理，加強信息公開。國土、房管、規劃、建設和物價等行政部門嚴格依法行政，是房地產市場健康有序發展的重要保障。從我國實際情況看，保護消費者權益，相比司法途徑及社會監督，行政保護的實際效果會更好。在進一步完善有關法律法規的同時，要充分發揮行政機關的監管職能。如房管部門統一制定的格式化合同要注意保護購房者合法權益;工商部門應依《合同法》賦予的職權，主動加強對房屋買賣合同進行監督管理，對不執行規定，侵害消費者利益的要予以嚴厲處罰;建設部門對擅自變更規劃的行為要依法處理;物價部門對物業服務收費實行政府指導價管理的同時，細化物業服務和標準等。
（四）建立誠信監督機制，促進房地產業自律。有必要在政府部門指導下，通過房地產協會、物業管理協會等行業組織，建立行業誠信監督機制。具體措施包括：一是行業協會建立誠信評級制度，以此代替當前行政部門的資質等級評審制度，設立企業誠信檔案，對故意侵害消費者全法者權益的企業，及時向社會披露。當前，房地產主管部門有必要對各小區物業管理企業的資質應進行一次全面檢查審核，對不符合資質標準的物管企業，加以整頓或清除出市場，以消禍患。二是在行業內推行服務規范等級標準，使行業自律有章可循。三是在比較成熟的小區試行由業主評選開發商和物業管理企業的制度，促進開發商和物業管理企業真正樹立以人為本的服務理念，提高服務質量。
（五）提高司法效率。隨著各種涉及房地產開發、銷售、管理等法律、行政法規的施行，當事人的合法權益有了基本的法律保障。事實上，開發商和業主之間的糾紛大多屬于商業合同的糾紛，也是民事糾紛的一種，正常情況下，事主雙方應該通過法律途徑，將對方當事人的違約行為向人民法院提訟。但是，由于上法院打官司的訴訟成本較高，存在程序復雜、時間長、贏了官司執行難等問題[3]，使許多業主感覺得不償失，望而生畏。于是，有的就干脆采取游行、示威、靜坐等極端方式來向開發商、政府施壓，在爭取自身合法權益的過程中，卻又觸犯其他法律法規，破壞社會秩序，影響社會穩定。因此，應提高司法效率，采取一些切實措施（如建立巡回法庭，定期到各社區，特別是有房地產糾紛較多的社區處理法律糾紛），簡化訴訟程序，深化執行管理體制改革，解決因現行法律欠缺而造成的執行難問題，努力提高執行效率，在群眾心中真正樹立起法律的權威和尊嚴，使當事人能自覺通過法律途徑解決矛盾糾紛。
（六）強化社區居委會的調解功能，構建矛盾糾紛調解機制。在我國傳統習慣上，當矛盾糾紛產生后，人們首先考慮的并不是通過法律途徑去解決，而是求助于行政主管部門。因此，強化政府職責，構建矛盾糾紛調解機制是迅速化解矛盾糾紛的有效途徑。政府要提高管理社會的能力，必須充分組織和利用好社區資源，強化社區居委會的功能作用，因為社區居委會是一個自我管理、自我教育、自我服務、自我監督的基層群眾自治組織。涉及房地產的政府各相關職能部門要積極參與矛盾糾紛調解機制的構建，加強社會監控，發揮職能作用，當前重點是要加強鎮街綜治維穩中心建設。
參考文獻
[1]四川省公安廳.關于當前四川省征地拆遷引發的調查報告[J].公安研究, 2004, (1).
一、公路建設在農村經濟發展中的作用
要得富，先修路，公路通，百業興。建好農村公路，拉動農村經濟大發展，其主要表現在：
1、是農村公路建設帶動了農業農村產業結構調整，實現了農民增收致富的目標。農村公路的快速發展，促進農村人流、物流、信息流的快速發展，農民傳統種養殖業的觀念得到了轉變，資源優勢得到了合理開發利用，城郊型農業逐漸形成，農副產品的商品率不斷提高。
2、是農村公路建設帶動農村客貨運輸業大發展，群眾說：“公路修到家門口，趕場運物不用愁”，村級公路的修建極大地方便了人民群眾的生產生活，改善了農村運輸環境。
3、是農村公路建設帶動農村旅游、礦產資源、綠色食品的加工利用。
4、是農村公路建設帶動農村兩個文明建設，促進經濟社會的全面發展。改善農村交通運輸條件，促進機動車輛的增長和運輸業的發展，縮短運力時間，活躍城鄉經濟。
二、我國農村公路建設中存在的資源環境問題
1、耕地資源流失問題
當前，我國農村公路建設目前已進入一個高峰期，“十一五”期間投入了數千億元用于農村公路建設。在實現“村村通”公路建設熱潮中，中國農村村鎮建設缺少規劃，人口居住分散，自然村布局零亂等現狀，造成我國農村公路建設的較大土地資源壓力。
目前，農村公路建設中耕地資源浪費的現象屢有發生。其原因主要有：某些施工責任方違法或違規，使得施工主體工程濫占和分割土地，由此增加了填挖土方工程量，造成對耕地資源和施工場地地質地貌的破壞；第二，某些地方政府為了打造其表現政績的所謂“形象工程”，在當地公路規劃和設計階段，未能做到因地制宜，不顧環保因素和經濟因素，盲目追求建設的高標準。在規劃和設計公路時往往廢棄舊道，甚至有些施工者，為減少土石方、減少用工、節省資金投入而多占良田沃土，增加臨時用地，導致不必要的耕地浪費。這不僅影響到我國農村經濟發展，也會引發其它經濟發展環節的連鎖反應，為我國的經濟建設帶來額外的壓力。因此，必須采取可行措施，確保耕地資源不流失少流失。
2、水土資源保持問題
隨著我國農村經濟建設取得突出成就，逐步凸顯的環境資源問題也正在破壞著我國農業的基礎條件。公路建設對水土資源的破壞表現為：違反水土保持規定，在施工過程中使有害物質進入土中，干擾地表水、地下水流向，改變地下水資源埋藏和運動的條件，導致水流與數量的變化；在公路建設過程中，由于承包商或施工方在設計規劃、資金籌措或不嚴格執行相關法規等因素，不顧及路域地形地貌，任意挖砂、采石、取土，使得工程所在地的地形地貌和地質結構遭到破壞，極易形成塌方、泥石流等安全隱患。加之對水土流失疏于防護，流失的棄渣、礫石、棄土、廢水等又對路域耕地造成侵蝕。
3、動植物資源保護問題
我國農村公路的建設和運營還可能導致周邊自然景觀失去原始狀態，破壞生態系統的功能結構和多樣化物種的生存環境，打破相對穩定的生態系統，導致生態平衡的喪失。因此，在山區地帶的開辟新道過程中，應注意保護當地動植物資源，特別應保護珍貴樹木和古木。在山區公路建設工程中，應結合當地實情，遵循人與自然的和諧發展觀，制定切實可行的方案保護當地動植物資源。我國《森林法》對于森林保護也有詳細的規定：對于建設過程中需采伐林木的，應向縣級以上地方人民政府林業主管部門申請采伐許可證，并按照許可證規定的范圍和數量進行采伐。公路建設對自然生態系統的擾動，對動植物資源的負面影響，應納入我們制定對策的范圍，以有效扭轉當前農村公路邊建設、邊破壞的被動局面。
二、必須堅持農村公路建設與資源環境保護協調發展
1、科學規劃并制定環保評價制度
堅持科學發展觀，改變農村公路與環境保護脫節的現狀，就要把生態保護觀念融入到建立科學的環境影響評價制度中去。公路建設應實施規劃環境評價，把環境目標作為農村公路項目規劃和項目決策要素之一加以考慮，從建設伊始就對當地農村交通發展決策和布局做出環境影響評價，最大限度避免和減少因公路建設造成的負面環境影響。評價細則應包括：生態工程評價、土地資源評價、礦物資源評價和科學管理評價等指標體系，抓好公路建設事前評價和營運期事后評價，建立全程動態評價系統。對于環境影響評價體系的設立，應做到理解和尊重當地農民的意愿和選擇，使他們能夠在環保評價體系制定、施工過程監管和環保資金監督等方面充分發揮作用。
2、落實環保資金確保技術支持到位
當前，我國農村公路建設資金主要來源于國家投入、地方政府配套、社會捐助及群眾集資等，而實際情況是國家投入資金有限，其余渠道資金數量難以保證，造成修建環保型公路標準難以達到。基于此，應從資金規劃階段著手，使環保用資金專款專用，并要求各級財政撥出資金設立污染防治、生態保護專項基金，同時注重完善環保資金使用監管流程。其次，應從保證公路建設生態資源保護的技術支持角度著手，確保農村公路施工的技術水平。注重引進公路環境工程專業人才，逐步提升環保技術開發和實際應用能力。
3、加強法律法規宣傳，切實制定當地實施條例
目前，我國環境資源保護的法律體系已基本完善。這些法律法規使環境資源保護有法可依，對公民和法人造成環境損害必將承擔的法律責任給以明確的規定。我國農村公路建設中破壞環境資源的違法違規現象屢有發生，其主要原因即是對環保法律法規掌握不夠，環保意識淡薄。因此，相關交通部門及責任者應提高宣傳意識，加強環保法律法規的教育和宣傳。目前道路交通部門應特別加強對《森林法》、《土地管理法》、《水土保持法》、《建設項目環境保護管理條例》、《基本農田保護條例》等相關法律法規的學習，明確公路建設中的各項法律義務，做到有法可依，有法必依。
4、加大對資源環境破壞行為的執法力度
