時間：2023-09-06 17:08:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業財務報表分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、會計信息的模糊性
客觀世界的不確定性分成兩種：隨機性和模糊性。會計作為以提供財務信息為主的人造的經濟信息系統，在生成會計信息的過程中充斥著這兩種不確定性。
現有的文獻較多的是討論會計的隨機性，并針對隨機性引入了概率，而對會計模糊性的認識則不夠。盡管會計中許多程序和方法都體現了人們追求精確性的思想，如復式記賬、財產清查，但這種精確性是相對的，包含著大量的模糊判斷。會計在確認、計量和報告環節充斥了大量的模糊判斷。
二、財務報表分析與模糊數學方法
1.基本思路
經典的集合論認為，一個元素要么屬于某個集合，要么不屬于某個集合，沒有介于二者之間的其他情況。查德則設法用一個隸屬度(即隸屬于某個集合的程度)的概念，來描述那些處在“屬于”和“不屬于”之間的模糊事物，并記為μA(X)。當μA(X)取“0”時，就是“不屬于”集合，當μA(X)取“1”時，就是“屬于”集合，這時的集合A就是一個經典集合。當μA(X)取“0-1”之間的小數時，A就成為一個模糊集合。如0.9表示隸屬于集合A的程度比較高，而0.1則表示隸屬于集合A的程度比較低。這樣，對那些模糊事物的性狀就有了一種可靠的定量分析方法，也為財務報表分析開辟了一條新的思路。
2.指標體系
要有效地評估企業的某項能力，如償債能力、盈利能力等等，就必須設計一套指標體系。該套指標體系要能很好地反映企業的該項能力，并能將不同企業財務報表的特殊性與普遍性很好地結合起來。
3.評估模型
運用模糊數學中的隸屬度進行測量。調查了解各項實際指標的后進水平點(低值)和先進水平點(高值)，并將后進水平點設定為“0”，先進水平點設定為“1”，建立起區間[0，1]，然后，分別將各項指標的實際數據映射到對應的[0，1]區間上，得到各項實際指標的隸屬度。
為了簡化運算過程，我們通過簡單的線性插值法來求得各項指標在[0，1]區間上的隸屬度。根據平面上的兩點決定一條直線，設后進水平點的坐標為(x1，y1)，先進水平點的坐標為(x2，y2)，則能夠建立直線方程式：
(x-x1)/(x2-x1)=(y-y1)/(y2-y1)(1)
在(1)式中，已經規定y1=0，y2=1，(1)式可以整理簡化為(2)式：
y=(x-x1)/(x2-x1)(2)
利用公式(2)，近似地求出各項指標的隸屬度。
事實上，由于各項實際指標的重要程度并不完全一樣，所以還必須給出它們的隸屬度在分配上的不同權重。權重也是一個模糊集合問題，具有多種不同的計算方法，如冪法(也稱幾何平均法)較科學但計算較復雜，主觀概率設定法計算過于粗糙等。為了兼顧科學和簡便，在這里，設計了一種“排序打分法”。具體做法是，邀請若干專家，讓他們根據自己的理解和判斷，對各項實際指標從重要到次要進行排序打分。最重要的指標打10分，次重要的指標打9分，以此類推，排在最后的一項指標打1分，隨即得出每位專家對各項實際指標的打分總和為相同的常數，之后再將各項具體指標的得分分別求和，并分別除以上述打分總和專家人數的乘積，得到各項實際指標的權重：
其中，μi為某項指標的隸屬度，Qi為某項指標的權重，Pz為各項指標隸屬度的加權平均值。考慮到人們評判的習慣，采用百分制將企業的能力指數Pz擴大100倍，得出：企業某項能力分值：P1=100Pz(6)
三、模糊數學方法在財務報表分析中的實際運用
為了使財務報表分析更有效，我們以同行業企業的財務報表作為分析的對象，以企業的盈利能力為例。考慮到數據的可采集性，我們在深圳證券交易所上公開上市的地產類企業2000年年報作為分析的對象。考慮到地產類企業受地區因素影響較大，故以地產類企業中控股股東為北京地區的房地產企業為例，運用模糊數學法為這些企業的盈利能力打分。經整理，在深圳證券交易所公開上市控股股東為北京地區房地產企業共7家，如下：新晨
1.建立評估指標體系
我們提出了5個評估企業盈利能力的指標，如下：每股收益(A)、每股凈資產(B)、凈資產收益率(C)、主營業務利潤率(D)、股東權益比率(E)。
2.采集相關數據
根據巨潮咨詢網提供的資料，采集、計算出有關數據，見表1、表2：
Abstract： Financial ratio analysis is one of the important financial statements analysis methods.Along with the changing of enterprise business environments and business scopes，some traditional financial ratios can not accurately reflect the enterprise financial situation.This paper based on Vanke 2011 annual report data，use 2 improved financial ratios（core profit rate， business asset turnover rate） to briefly analyze the financial statements，in order to do some useful exploration in financial statements analysis.
關鍵詞： 財務比率；財務報表分析；核心利潤率；營業性資產周轉率
Key words： financial ratios；financial statements analysis；core profit rate；business asset turnover rate
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）36-0113-02
0 引言
財務報表分析是企業經營活動利益相關者了解企業狀況的重要手段，重要性不言而喻。瀏覽目前文獻，關于比率分析指標學界已做了不少探討與研究，有的學者側重局限性分析，有的學者側重新指標的建立。目前，關于指標運用方面的探討還較少，本文基于萬科2011年年報中的數據，借鑒張新民、錢愛民老師提出的改進比率進行分析，以期在財務報表分析方面做一些有益的探索。
1 改進比率的介紹
本文借鑒張新民、錢愛民老師的主要觀點[1]并做適當擴展，采用以下2個改進的財務比率指標：
1.1 核心利潤率 核心利潤率是基于營業利潤率引申而來，理論基礎是07年實施的《企業會計準則》。該準則下，營業利潤的計量范圍已經包括了資產減值損失（收益）、公允價值變動收益（損失）與投資收益（損失），而這三項與當期企業的營業收入無關，是企業前期投資活動獲得的收益。因而在衡量企業管理者的經營能力時，使用營業利潤率指標會出現偏差。特別是當投資收益、公允價值變動占比例較大時，這種偏差更明顯。為了較準確反映企業營業活動獲得收益的能力，張新民、錢愛民老師提出了核心利潤的概念，其中核心利潤為營業利潤扣除投資收益、公允價值變動損益等后的數額。則核心利潤率的公式為：
核心利潤率=■×100%
1.2 營業性資產周轉率 營業性資產周轉率是基于資產周轉率引申而來，其中營業性資產是資產總額扣除交易性金融資產、持有至到期投資、可供出售金融資產、長期股權投資后的余額。將企業總資產修正為營業性資產是因為隨著企業經營范圍的擴大，資產負債表中資產科目下長期股權投資、持有至到期投資等所占比例逐漸增加。而這兩項資產企業持有的目的更多的是基于控制與影響的需要，所以有必要引入營業性資產周轉率指標，以反映企業當期營業性資產管理質量與使用效率。營業性資產周轉率的公式為：
營業性資產周轉率=■×100%
2 改進比率在報表中的運用
本文根據公布的萬科2011年年報，嘗試通過改進比率的計算與分析，探究改進比率在應用中的效果。
2.1 核心利潤率的應用
核心利潤=營業利潤—投資收益—公允價值變動收益。經計算，2011年萬科母公司核心利潤=-156，643，237.80；
2010年萬科母公司核心利潤=-72，288，650.62。2011年母公司核心利潤率=（-156，643，237.8）/608，443，858.12=-25.7%；
2010年母公司核心利潤率=（-72，288，650.62）/544，050，592.51=-13.2%。2011年母公司營業利潤率=4，366，491，904.84/608，443，858.12=718%；2010年母公司營業利潤率=3，075，290，483.59/544，050，592.51=565%。2011年萬科股份核心利潤=15，066，370，254.04；2010年萬科股份核心利潤=11，132，008，561.64。2011年萬科核心利潤率=15，066，370，254.04/71，782，749，800.68=21%；2010年萬科核心利潤率=11，132，008，561.64/50，713，851，442.63=21.9%。2011年萬科營業利潤率=15，763，216，697.19/71，782，749，800.68=21.9%；2010年萬科營業利潤率=11，894，885，308.23/50，713，851，442.63=23.4%。
通過計算比較可以發現：
①萬科母公司的主要利潤來源于投資收益，而不是當期的營業活動，而且，投資收益對母公司利潤影響很大。因為核心利潤率為負，營業利潤率為正，而且利潤率很高。若僅用營業利潤率作為評價標準會得出母公司經營效益異常出色的結論，其實不然。將核心利潤率與營業利潤率結合比較才會得出較為準確的結論。
②投資收益在萬科股份合并報表中所占份額不大。2011年核心利潤率為21%，營業利潤率為21.9%，基本符合萬科房地產企業的性質。
③較2010年來說，萬科母公司核心利潤率變化較大，從2010年的-13.2%到2011年的-25.7%。進一步查看母公司報表發現，主要原因是管理費用的大幅度增加，從2010年的614，028，758，52增加到2011年的960，125，527.42，而且沒有再附注中說明。對萬科來說，一方面，有必要審查母公司管理費用出現大幅增加是否合理，是否存在違制；另一方面，有必要檢查母公司是否存在機構臃腫的問題。
2.2 營業性資產周轉率的應用
營業性資產總額=資產總額—交易性金融資產—持有至到期投資—可供出售金融資產—長期股權投資。經計算，2011年萬科母公司營業性資產平均余額=78，076，160，161.04；2010年萬科母公司營業性資產=71，621，280，384.98；2011年萬科母公司營業性資產平均余額=74，848，720，273.01；2011年萬科母公司資產平均余額=88，096，741，748.26。2011年母公司營業性資產周轉率= 608，443，858.12/74，848，720，273.01=0.81%；2011年母公司總資產周轉率=608，443，858.12/88，096，741，748.26=0.69%。2011年萬科股份營業性資產=289，340，683，960.4；2010年萬科股份營業性資產=210，739，036，510.67；2011年萬科股份營業性資產平均余額=250，039，860，235.53；2011年萬科股份資產平均余額=255，922，995，885.92。2011年萬科營業性資產周轉率=71，782，749，800.68/250，039，860，235.53=28.7%；2011年萬科資產周轉率=71，782，749，800.68/296，
208，440，030.05=24.2%。
通過計算比較可以發現：
①萬科母公司的營業性資產周轉率顯著低于萬科股份的營業性資產周轉率。說明萬科母公司營業性資產的管理質量與利用效率顯著低于萬科股份，可以推論萬科母公司的主要作用是管理和控制各子公司，那么其營業收入占萬科股份營業收入的比重一定較小。查閱母公司利潤表與合并利潤表發現，萬科母公司營業性資產占萬科股份營業性資產的29.9%，但母公司營業收入只占萬科股份營業收入的0.85%，凈利潤占萬科股份凈利潤的37.7%，可知推論正確。
②萬科股份的經營能力上乘。資產周轉率與營業性資產周轉率均為25%左右。2011年萬科股份營業性資產周轉率與總資產周轉率相當，差距不大，說明萬科股份中股權或債券資產所占比例不大。查閱萬科股份合并資產負債表發現，在萬科股份的總資產中，可供出售金融資產與長期股權投資占資產總額的2.3%，可知推論正確。
3 總結與結論
對財務報表的分析一直是財務管理工作的重要內容，財務比率分析又是財務報表分析中被廣泛運用的方法。本文借鑒學界提出的核心利潤率與營業性資產周轉率這兩個修正后的財務比率，結合比較分析對萬科股份2011年年報進行了簡析，以期在修正財務比率在報表分析中的應用方面做一些有益的探索。當然，這兩個修正指標也不足以為報表使用者全面準確了解企業提供幫助，比如，對于房地產企業來說，在計算營業性資產時投資性房地產是否也應一并扣除等問題，還需要學界更深層次的研究。
參考文獻：
[1]張新民，錢愛民.財務報表分析[M].中國人民大學出版社，2008：218-238.
關鍵詞：杜邦分析體系；股東權益報酬率；魯商置業
一、杜邦分析體系簡介
美國的杜邦公司在二十世紀二十年代首創了傳統的杜邦分析體系，這一體系以股東權益報酬率為核心，經過對股東權益報酬率的多重拆分，可以將其分解為銷售凈利率？總資產周轉率和權益乘數，這三個指標相互影響，相互聯系從而反映企業總體的財務狀況？其中，銷售凈利率受企業營業收入和利潤的影響，能夠反映出企業的獲利能力，此比率越高說明企業盈利能力越強；總資產周轉率能夠反映一個企業運用資產的效率，即企業的營運能力，該比率越大說明資產的周轉次數越多，企業資金的使用效率越高，企業的營運能力越強；權益乘數受企業資產負債率的影響，能夠反映企業的償債能力，權益乘數越大，說明企業負債越大，股東權益越小，相當于經營者把風險轉移給了債權人？通過對這三個指標的分析可以幫助報表使用者更好的了解企業的財務狀況和經營成果？
二、案例分析
（一）魯商置業股份有限公司概況
魯商置業股份有限公司作為山東省的一家上市公司（股票代碼600223），注冊資金為人民幣10億元，下設22家子公司，現開發項目近30個，開發業態涵蓋了大型購物廣場、商業步行街、住宅、寫字樓、酒店等，經過多年的發展，現已形成“魯商城市廣場”、“魯商花園住宅”、“魯商生態別墅”三種產品系列、魯商置業以“專業、創新、精品、誠信、共贏”的開發標準，致力于塑造“品質地產供應商”的企業形象；以專業視角精耕細作，構筑最有價值的生活空間；以責任姿態共襄和諧，在提升產品品質和企業價值的同時，最大限度實現企業、客戶、投資者和社會的多方共贏。
（二）杜邦分析體系在魯商置業股份有限公司中的應用
本文運用杜邦分析體系，以魯商置業2014年和2015年的財務數據為對比，對其財務狀況進行合理分析，具體情況如下：
股東權益報酬率下降
股東權益報酬率作為杜邦分析體系的核心，主要受銷售凈利率、總資產周轉率和權益乘數三個指標的影響，其具體公式如下：
股東權益報酬率=銷售凈利率×總資產周轉率×權益乘數
魯商置業2014年股東權益報酬率：4.29%×18.44%×13.68=10.82%
魯商置業2015年股東權益報酬率：2.40%×16.90%×14.41=5.84%
股東權益報酬率的變動數：5.84%―10.82%=-4.98%
魯商置業2015年股東權益報酬率比2014年下降了4.98%，通過表中數據和公式可以看出，主要原因是銷售凈利率和總資產周轉率的下降，雖然權益乘數有所上升，但不足以彌補前兩個指標下降所帶來的影響？為了更具體的了解各個指標對股東權益報酬率影響程度，下面采用連環替代法進行分析：
2014年股東權益報酬率：4.29%×18.44%×13.68=10.82%
1.銷售凈利率的影響
第一次替換：2.40%×18.44%×13.68=6.05%
6.05%-10.82%=-4.77%
由此可見，企業銷售凈利率的下降使股東權益報酬率下降了477%，應該足夠引起管理者的重視，銷售凈利率主要受凈利潤和營業收入的影響，企業2015年營業收入比2014年提升了3.21個百分點，而營業成本，管理費用，財務費用分別提升了6.42、7.36和258.38個百分點，這使得企業的銷售凈利率嚴重下降，究其原因，主要是企業為了擴大規模導致成本增多，而財務費用相比去年同期增加258.38%，主要原因系完工項目組團的利息計入當期費用影響所致，所以，企業要想提高銷售凈利率必須擴大營業收入，嚴格控制營業成本。
2.總資產周轉率的影響
第二次替換：2.40%×16.9%×13.68=5.55%
5.55%-6.05%=-0.5%
總資產周轉率的下降使股東權益報酬率下降0.5%，對其影響相對較小。總資產周轉率可以反映一個企業的營運能力，總資產周轉率的下降說明魯商置業對資金的使用效率降低，要想提高企業運用資產的效率就必須完善資產管理體系，提高資產運營管理水平和利用效率。
3.權益乘數的影響
第三次替換：2.40%×16.9%×14.41=5.84%
5.84%-5.55%=0.29%
權益乘數的提升使得股東權益報酬率提高了0.29%，魯商置業權益乘數的提高說明企業使用的債務資金比重增大，在給企業帶來杠桿利益的同時也會給企業帶來較大的財務風險，降低企業的償債能力。所以，企業不但要合理利用全部資產，而且要妥善安排資本結構。
三、結論
杜邦分析體系作為一項綜合的財務分析方法，不僅能夠反映企業各項財務指標之間的結構關系，還能幫助管理者合理分析企業的經營成果和財務狀況，從而做出有利于企業發展的決策。本文以魯商置業股份有限公司為例，對其進行了杜邦分析，從分析結果可以得出，魯商置業要想實現股東權益最大化，必須在擴大營業收入的同時嚴格控制成本費用的支出，同時要合理利用資金，提高資產使用效率，完善資本結構，只有這樣才能在房地產競爭日趨激烈的今天始終占有一席之地。（作者單位：山東女子學院）
參考文獻：
[1] 蔡柏良，季健，邱素琴.財務報表分析[M].南京：南京大學出版社，2014.1.
[2] 王化成，支曉強，王建英.財務報表分析[M].北京：中國人民大學出版社，2014.4.
關鍵詞：杜邦分析法 房地產 投資評價 權益凈利率 銷售凈利率
引言
房地產行業在我國已日益成為一個焦點產業，而關于這個行業的各種爭論也是越來越多。尤其是自二零零八年金融風暴以來，中國房地產行業公認的平均凈利率已經降至八個百分點，給公眾留下房地產行業日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，卻有越來越多的企業投資房地產行業，到底是什么動力使得各投資資本對這個似乎利潤微薄的行業如此鐘情呢？如果我們能用杜邦分析法來分析一下房地產行業的真實收益率，便就不難理解其中的奧秘了。
一．杜邦分析法
杜邦分析法（DuPont Analysis），是利用幾個主要財務比率之間的關系，綜合分析企業的財務狀況，是基于財務角度評價公司贏利能力及股東權益回報水平和企業績效的一種經典方法。其基本手段是將企業凈資產收益率逐級分解為各項財務比率乘積，從而有助于深入分析比較企業經營業績。因為這種財務分析方法最早為美國杜邦公司所采用，故而被命名為杜邦分析法。為簡單起見，我們只截取杜邦系統圖中跟本文相關的頂層關鍵指標部分，見圖表一。
從圖表一中我們可以看出，在杜邦分析原理中，權益凈利率是財務分析的核心內容，直接代表了企業凈資產的獲利能力，而上面提到行業公認僅僅用銷售凈利率來衡量一個企業的獲利能力顯然有失偏頗。
二．案例分析
1. 典型案例
我們選擇中國某具有代表性的上市房地產公司的經營收益狀況進行分析，并簡化處理其二零一零年度的資產負債表和利潤表，分別見圖表二和圖表三。
2.杜邦分析
我們對幾個關鍵指標進行計算，得出如下結果：
通過計算發現，如果單純看銷售凈利率，該企業為8.9%，略高于目前房地產行業通行的8%的銷售凈利率，而根據國家稅務總局二零一零年公布的行業凈利率顯示，我國的全部行業平均凈利率為10%，顯然房地產行業的銷售凈利率低于平均凈利率，更是遠遠低于餐飲、娛樂、交通運輸等行業的平均凈利率。同時我們發現，其總資產凈利率為2.7%，也遠遠小于全國其它行業平均水平。這與眾多資本者熱衷于投資房地產開發看似有些矛盾，似乎也成為房地產行業的業內人士抱怨利潤微薄的有力證明。
然而，通過進一步觀察我們發現，由于強大的財務杠桿，資產負債率達到了70.6%，使得權益乘數高至3.4，根據杜邦分析，權益凈利率等于總資產凈利率與權益乘數的乘積，使得在資產凈利率低至2.7%和總資產周轉率僅為0.3的情況下，權益凈利率一下升高到9.2%，這在資本密集型行業中屬于不低的水平。根據杜邦分析法原理，這個指標才是房地產行業投資收益水平最真實的體現！
三．杜邦分析法在房地產行業投資評價中的應用
1. 建立以權益凈利率為核心的投資思想
從杜邦分析法原理不難看出，銷售凈利率、總資產周轉率和權益系數（即財務杠桿）共同影響著權益凈利率。盡管就單個項目而言考察銷售凈利率是合理的，但是從企業整體盈利角度和最終股東回報角度來講，一味追求銷售凈利率是片面的。對銷售凈利率的過分追求往往會在投資決策時錯失投資機會，導致企業整體投資效率下降，同時降低總資產周轉率，結果使得真正衡量企業經營價值的權益凈利率降低。
因此，從整個企業運營的角度來評價房地產投資，應該追求權益凈利率的最大化，而不是銷售凈利率最大化。
2. 總資產凈利率的提高應當多從總資產周轉率入手
根據杜邦分析法原理，從運營的角度看，企業的權益乘數是相對穩定的，從而總資產凈利率便成了影響權益凈利率的最重要指標，而總資產凈利率的高低取決于銷售凈利率和總資產周轉率。在房地產行業的利潤率幾乎已經公開透明的今天，房地產企業應該把重心放在總資產周轉率的提高上，以提高總資產凈利率，從而提高權益凈利率。從上面的案例中可以看出，該企業的總資產周轉率僅為0.3，資產周轉效率低下，若能提高該項指標，必然會大大提升權益凈利率。
房地產項目開發的周期相對較長，影響資產周轉的諸多因素較多，對總資產周轉率的分析，需要對各項因素進行研究，以判斷影響企業資產周轉的主要問題出在哪個環節，從而去進行改善。
3. 努力提高銷售凈利率不容忽視
從杜邦系統圖中可以看出，銷售凈利率與總資產周轉率共同影響著總資產凈利率。
在銷售凈利率公開透明的今天，有競爭力的企業應當積極提高銷售收入，降低成本費用總額，提高企業凈利潤，以提高銷售凈利率，增強企業競爭力。
4. 權益乘數對房地產行業的影響
權益乘數體現企業的負債程度，反映出公司利用財務杠桿進行經營活動的程度。資產負債率高，權益乘數就大，公司會有較多的杠桿利益，但風險也隨之增高；相反，資產負債率低，權益乘數就小，公司會有較少的杠桿利益，但相應承擔的風險也低。
通過前面的案例可以看出，該家房地產企業是一個典型的利用高權益乘數獲取杠桿利益的例子，在過去的若干年里，這幾乎也成了所有房地產開發企業獲取高額投資回報的公開秘密。隨著國家最近針對房地產行業出臺的法律法規，以及銀行存款準備金的不斷上調，市場上可供應貨幣減少，同時對于售房預付款的各種限制，房地產企業獲得這種財務杠桿的能力也越來越小。通過杜邦分析原理可以看出，一旦權益乘數減小，而銷售凈利率又不能得到有力提升的話，對于權益凈利率的影響將非常大，這種嚴峻的形勢對于房地產行業的發展將是極大的挑戰。
因此，房地產開發企業當務之急應當轉變以銀行信貸為主的傳統融資渠道，積極探索新的融資方法。可選擇的新的融資方法有信托基金、發行債券、發行優先股等，最近在北京等地區又衍生出開發商貼息委托貸款等新型的融資方法。
四．結論
隨著國家各種法律法規的出臺以及銀根縮緊的趨勢，企業的權益乘數將越來越小，而同質化的激烈競爭使得銷售凈利率處于一個低水平狀態，房地產行業面臨著前所未有的嚴峻考驗。
根據杜邦分析法原理，一方面，企業當努力降低開發成本，另一方面，積極打造品牌，實行差異化營銷，打造精品房，提升項目的溢價能力，同時保持良好的運作效率，最大化提高資產的周轉率，通過這些可控因素的運作，積極彌補不可控因素帶來的影響，最大化提高權益凈利率，才能獲得企業最大化的投資回報。
參考文獻:
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