時間：2023-09-06 17:07:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋評估法律依據，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
70年產權到期房子拆了是有補償的。根據我國《中華人民共和國民法典》，是保護公民的財產權圣神不受侵犯的，所以即使是到期的產權也是應該受到保護的。房屋七十年產權到期后會自動續期，所以如果拆遷的話是會有補償的。房屋拆遷的貨幣補償等于合法擁有的房產評估的價格，加上房屋裝修裝飾商定的補償金額；房屋拆遷的補償差價等于合法擁有房產的評估價格，加上房屋裝修裝飾商定的補償金額，減去被拆遷人獲得的調換產權的房屋的評估價格。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百五十九條【建設用地使用權的續期】住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
（來源：文章屋網 ）
商鋪拆遷商戶的補償有：
一是拆遷資產的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等；
二是停產停業損失，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失；
三是拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；
四是基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
【法律依據】
依照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
（來源：文章屋網 ）
買房遲遲不交房，可以先催告。合理期限內仍然不交房，要求對方根據合同約定承擔違約責任。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準來確定。
法律依據：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條
商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
（來源：文章屋網 ）
需要注意下列問題：
1、房產是否合法。房地產的合法性是房地產評估的前提，只有符合規劃、用途合法的房地產才能進行評估。
2、房地產的估價時點。
3、建筑物的折舊。
【法律依據】
《城市房地產管理法》第34條，國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
（來源：文章屋網 ）
1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權人的所有權問題。所謂房屋所有權是指權利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權利。該項權利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質上講應該屬于對公民則-產的征收。我國法律中雖沒有明確規定“私有則一產神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統中，公法文化一直占絕對優勢，私權利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發生沖突時，強調犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調對公民私有財產的保護?！肮駛€人的土地，皇帝的馬也不許跑?！倍谖覈?，拆遷實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關系，暴露出立法理念之落后。
2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領域尚沒有一部統一的《拆遷法》這方面的法律依據主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關于拆遷補償方法，規定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現象。
3.執法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構，執掌著拆遷人權。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執法方式粗暴單一、執法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。
二、行政法視野中的拆遷問題
1.關于拆遷抽象行政行為的可訴性問題
現代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權限，法院都可行使審查權。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現有的行政法律制度有關。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關于貫徹執行<行政訴訟法>若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區政府在上位的拆遷法規已修改多年的情況下，不及時修改當地的拆遷法規，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關系出發，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。
2.《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性
(1)《條例》尚未規定被拆遷人有權利參與拆遷的決策過程及監督拆遷過程。飛政府行政公開是現代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規定被拆遷人有權利參與監督拆遷過程。
(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規定:“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見?！?/p>
(3)《條例》第十六條規定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行?！边@一規定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經濟利益的目標相結合，于是政府和開發商之間有了更多的默契，由此產生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執行”的規定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就,,致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。
3.其它法律法規存在的問題
我國尚沒有系統地規范房地產評估方面的法律法規。目前多數房地產評估機構依附于行政權力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關部門有必要盡快制定相關措施。另外，有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。
三、解決拆遷矛盾之法律構想
要想徹底解決城市建設中的盲目與無序狀態，從根本上保護公民的權利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發生，需要從立法理念、法律體制、執法方法等層而解決拆遷矛盾。
1.樹立正確的立法理念
國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當地的群眾提供好的公共物品和公共服務。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒?；谄降然A上的拆遷法律法規才能得到群眾的擁護。
2.完善我國現行的有關拆遷的法律法規
(1)規范建設項目的審批程序
對涉及拆遷的，在規劃審批前應以適當的形式予以公示，充分聽取被拆遷人等利害關系人的意見。建設上程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更;確需變更的，必須經過規劃部門審批;城市規劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。
(2)應明確提出聽證程序
《行政復議法》第四條規定:“行政復議機關履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規的正確實施?！薄缎姓幜P法》專門對行政機關作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關應就組織聽證的程序作硬性規定?？梢姡犠C有一定的法律依據。在此基礎上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見?！敝挥谐浞煮w現透明度原則，才能提高行政效率。
(3)確立合理貨幣補償機制
公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現代社會的共識。因此，對城ili建設中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償。《條例》規定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府制定或規定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償的程序。
3.就政府而言，應嚴格依法行政。
依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權。依據相關法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數額人的糾紛應舉行聽證。根據拆遷行政程序規定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關和利益關系人參加，一般公眾經允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結束后，行政機關負責人應對聽證結果進行審查，作出相應決定。
依法行政，需要注意方式方法現在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經濟規律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優勢克扣、減損補償、安置數額，侵害被拆遷人的利益;一是依據法定程序拆遷，對不能達成協議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服的且拆遷人提供周轉用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執法方法。這方面也有一些成功的經驗。據報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。
另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。
4.應暢通被拆遷人的權利救濟渠道。
現實中，被拆遷人權利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。
拆遷本來是為人民樣眾創造更好的生活環境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現有法律體制再加上有關部門依法行政、人性化執法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。
【參考文獻】
[1]秦平.城市拆遷，司法何以缺位[J].中央政法管理干部學院學報，1995,(6).
[2]沈陽今報[N]2003-9-3.
上訴人（原審原告）張恩華，男，54歲，漢族，北京市鐵路局西直門車段乘務長，住北京市海淀區善元橋28號。
委托人方揚，男，49歲，中國社會福利教科文中心基金部法律顧問，住北京市海淀區車道溝南里14樓807室。
委托人丁思慧，北京市鐸聲律師事務所律師。
上訴人（原審原告）張寶慶（上訴人張恩華之子），29歲，北京市市政易程公司三分公司職工，住北京市海淀區成府路大石橋23號。
委托人高顧，（上訴人張恩華之兒媳），女，33歲，無業，住北京市海淀區成府路大石橋23號。
委托人都金榮，女，53歲，無業，住北京市海淀區成府路大石橋9號。
被上訴人（原審被告）北京市海淀區房屋土地管理局，住所地北京市海淀區榆樹林18號。
法定代表人侯志新，局長。
委托人韓青，女，北京市海淀區房屋土地管理局干部。
被上訴人（原審第三人）北京清華科技園發展中心，住所地北京市海淀區清華大學華業大廈4層。
法定代表人梅萌，主任。
委托人史維強，男，北京清華科技園發展中心項目經理。
委托人楊勇，女，北京市聯酋城市房屋拆遷有限責任公司部門經理。
上訴人張恩華、張寶慶城市房屋拆遷糾紛裁決一案，不服北京市海淀區人民法院（2000）海行初字第96號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，審理了本案?，F已審理終結。
2000年9月28日，原審判決認為，北京市海淀區房屋土地管理局（以下簡稱海淀房地局）裁決認定張恩華、張寶慶一家在拆遷范圍內的人口結構、正式住房的基本事實清楚，證據確實。該局根據該戶在拆遷范圍內的人口結構、正式住房的惰況，認定其不屬于住房困難戶，并根據張恩華、張寶慶一家在拆遷范圍內正式房屋的面積予以貨幣補償，符合《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的規定，且補償價格的確定合法，補償款總金額準確。裁決適用《條例》和《辦法》的條款正確。張恩華、張寶慶認為海淀房地局對其院內的自建房屋應按正式房屋認定并予以補償，且該局裁決對其正式房屋作價補償違法，要求撤銷該裁決沒有事實和法律依據，不能支持。但上述裁決認定對張恩華、張寶慶的原非正式成套住宅房屋及地上附屬物評估作價款為32 089.23元的事實不清，證據不足。故依照《條例》第四十二條，《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款、第五十四條第（二）項第1目，參照《辦法》第四條、第五條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十一條、第三十二條、第三十九條、第四十四條的規定。判決維持上述裁決的第一、三、四、五項內容，撤銷該裁決的第二項內容。張恩華、張寶慶不服，認為該判決認定事實不清，證據不足，北京清華科技園發展中心（以下簡稱清華科技園）未與其就拆遷有關問題進行協商；對張恩華所有，張寶慶使用房屋的評估作價，違反《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，原判認定的“區位價格”沒有法律依據；清華科技園建設用地規劃許可證和建設用地批準書的取得均不合法；清華科技園提供的北京市聯酉城市房屋拆遷有限責任公司的拆遷資格證書系偽證，原審不應采納；海淀房地局未向法院提供其作出裁決的全部事實和法律依據。故上訴至本院，請求撤銷該判決及海淀房地局上述裁決。海淀房地局及清華科技園均同意以上判決。
海淀房地局在原審期問向法院提交了（1998）京房地建字第11號建設用地批準書及附件、97－規地字－0193號建設用地規劃許可證及附件、附圖、京政會（1999）185號會議紀要、京房海拆許字（2000）第039號房屋拆遷許可證、10207192－6組織機構代碼、注冊號11503689企業法人營業執照、京房地拆資字［1997］第115號北京市房屋拆遷資格證書、委托協議書、城市房屋拆遷分戶登記表、張恩華、張寶慶及其親屬對祖業產析產的書面協議、北京市房屋拆遷估價結果通知單、海淀派出所的戶口證明材料、北京市建設房屋拆遷暫停辦理戶口函、拆遷糾紛裁決申請書、立案登記表、送達回執、談話筆錄等書證材料。
張恩華、張寶慶在原審期間向法院提交了戶籍證明、京郊十三字第零柒肆貳伍號北京市郊區土地房產所有證等書證材料。
原審期間，上述證據已經過法庭質證。
本院在審理期間，查閱了原審案卷，聽取了各方當事人的訴訟意見，經全面審理，同意原判的認證意見?，F對本案事實作出如下認定：被上訴人海淀房地局經對被上訴人清華科技園的土地使用證明文件、城市房屋拆遷資格證書、拆遷人的資信證明等文件進行審查，認為該單位具備拆遷條件，故向其頒發了《房屋拆遷許可證》，批準其自2000年4月4日至2000年10月31日，在北京市海淀區東至現狀小河溝；西至清華大學西北小區圍墻；南至清華大學北圍墻；北至萬泉河范圍內，進行大學生公寓等項目建設的拆遷活動。經北京市海淀區人民政府有關部門確定，并報北京市國土資源和房屋管理局備案，北京市海淀區成府路大石橋地區的區位拆遷補償價格為3400元／平方米。上訴人張恩華在上述拆遷范圍內的海淀區成府路大石橋23號，有正式非成套住宅私房1.5間，建筑面積為24.01平方米（實際測量面積），另有無證自建房若干間。上訴人張寶慶（張恩華之子）在此有常住戶口，并使用該房屋。清華科技園因未就拆遷補償有關問題與張恩華、張寶慶達成協議，故向海淀房地局申請裁決，該局于2000年6月21日，根據《條例》第四十二條、《辦法》第四條、第五條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十二條、第三十九條、第四十四條、京房地拆字（1998）第1126號文件第十六條、第二十條的規定，作出海房地裁字（2000）第049號北京市城市房屋拆遷糾紛裁決，即：一、清華科技園對張思華、張寶慶進行區位拆遷貨幣補償，補償款為：人民幣166634元（不含搬家補助等費用）；二、清華科技園對張恩華、張寶慶原正式非成套住宅房屋及地上附屬物，按海淀區房地產價格評估所的評估結果32089.23元進行拆遷補償；三、張恩華、張寶慶自接到該裁決書之日起，在未購到住房之前，由清華科技園向張思華、張寶慶提供臨時房暫住。地點為北京市海淀區清河寶盛里小區18號樓401號（商品房一居室1套），暫住期限為2個月。待張恩華、張寶慶2個月內購到住房后，其應將臨時暫住房交還清華科技園，并按規定交納臨時暫住房房租、水電等費用；四、若張恩華、張寶慶收到該裁決書之日起2個月內，未購到住房或不購買住房，仍占用上述臨時暫住房，清華科技園應在上述2個月購房期限屆滿后工個月內，按張恩華、張寶慶臨時暫住房的商品房價款結算差價（房價款為190143元）；五、張恩華、張寶慶必須在該裁決送達之日起5日內，將北京市海淀區成府路大石橋23號院的非成套住宅房屋（含無證房）騰空交給清華科技園拆除，后其與清華科技園辦理有關拆遷補償手續。張恩華、張寶慶不服，以該裁決認定的事實不清，證據不足，適用法律有誤，違反法定程序等為由，訴至原審法院，請求撤銷上述裁決。
本院認為，清華科技園在北京市海淀區成府路大石橋地區進行大學生公寓等建設拆遷合法。海淀房地局對清華科技園與張恩華、張寶慶之問的拆遷糾紛所作裁決中第一、三、四、五項符合《條例》及《辦法》的有關規定，亦不違反其他有關法律規范；但該裁決對張恩華、張寶慶的原非正式成套住宅房屋及地上附屬物評估作價款額的認定，事實不清，證據不足。因此原判維持該裁決第一、三、四、五項，撤銷該裁決第二項是正確的，本院應予維持。張恩華、張寶慶所提上訴理由事實及法律根據不足，其請求本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費八十元，由上訴人張恩華、張寶慶負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
就在舊歷新年的鐘聲即將敲響之際，廣受矚目、倍受爭議的《國有土地上房屋征收與補償條例》(下稱“新條例”)終于出臺。新條例曾于2010年1月29日和12月15日兩次向社會公開征求意見，受到社會各個層面的普遍關注。歷時一年之久，兩次征求意見，在我國立法史上尚屬罕見，足見其對社會影響之大。
較之同時廢止的《城市房屋拆遷管理條例》(下稱“舊條例”)，新條例有諸多進步之處，尤其是對拆遷活動中一些模糊性問題給出了比較明確的規定，這就為今后的拆遷行為設定了一個法律標尺，有助于規范拆遷過程中的各種行為。
可以說，我國的城鎮建設一直在糾結與矛盾中進行，要保證發展，又要關注民生。而拆遷則因涉及民眾切身利益而成為矛盾的焦點，于是上訪等事件頻發。特別是在新舊條例的銜接階段，更是出現了很多惡性事件，造成了極大的社會影響。究其原因，主要是涉及房屋征收與補償的法律體系不完善，在執行中缺乏法律依據。
新條例在修改過程中，秉持了規范公權與保障私權的基本立法理念。正是基于這一理念，新條例在規范拆遷行為上體現了如下進步。
一是明確了房屋征收補償的主體是政府?？此坪唵蔚囊粋€拆遷主體問題，卻是造成很多拆遷糾紛的根源。在以往的拆遷中，建設單位也可以作為拆遷主體實施拆遷，因利益驅使容易產生各種社會矛盾。國有土地上的房屋征收由政府作為主體來實施，是順理成章的。
二是取消了行政強制拆遷?；仡櫧鼛啄甑牟疬w突發事件，幾乎都與野蠻拆遷、暴力拆遷有關。既然政府作為拆遷行為的實施主體，自然不能進行強制拆遷。新條例明確規定，被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不履行補償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
三是擴大公眾參與程度。新條例規定的“廣泛征求社會公眾意見”和“進行社會穩定風險評估”，體現了其進步性。在房屋征收中，被征收人不再是被動的、不能選擇的，而是可以充分表達自己的意愿。
此外，新條例在公共利益的界定、補償標準的確定等方面也有進步。當然，新條例也存在一些不足，比如，只規定了對被征收房屋所有權人給與補償，而沒有規定對承租人如何補償；沒有對房屋征收后土地使用權的補償做出規定，等等。這些問題在今后的配套法規中都應給以解決。
應該說，新條例的出臺，為破解拆遷難題提供了一條法律路徑，但要使拆遷真正走上法制化、規范化的正軌，還需要看各級政府及相關部門的執行力。
【關鍵詞】房地產價格鑒定；合法性；條件；原則
司法鑒定是為司法機關或當事人提供證據材料的最有效的科學技術手段。司法鑒定涉及的科學領域寬，專業門類多，是一種科學的實踐活動，是為司法機關或當事人提供事實證據材料的科學實證活動。隨著我國經濟和社會的發展，司法鑒定的地位越來越重要，鑒定結論應用的領域也越來越廣泛，保證當事人的合法權益和司法公正的作用越來越顯著。但是，在司法鑒定的種類中沒有房地產價格鑒定，而是將民事或行政訴訟中的房地產價格鑒定列入司法會計鑒定范疇。 在一定程度上損害了當事人的合法權益，影響了司法公正，制約了司法鑒定行業的健康發展。因此，不斷地探討和研究司法鑒定的理論問題和實踐問題非常重要。
1、房地產價格司法鑒定的主要作用
房地產價格司法鑒定，是由司法機關委托房地產估價機構對房地產價格做出鑒定的一種活動。具體說，就是案件中涉及爭議的房地產（包括土地、建筑物、構筑物和地上附著物）的范圍價格、成本、租金、補償金額和估價結果以及房屋質量缺陷損失等進行科學的鑒定， 并提出客觀、公正、合理的意見，為司法機關調解，裁判提供參考依據或為確定房地產拍賣提供保留價，其鑒定結果具有專業性、合法性和權威性。
房地產價格鑒定在訴前、訴中和訴后有著不同的作用。訴前是作為證據提訟；訴中是作為證據對當事人進行調解或裁判；訴后是作為對債務人的房地產進行強制變現來實現債權人的債權。其主要作用是調解依據、裁判依據和證據依據。
1.1 調解依據
一般涉及訴訟或財產分割，合并的房地產價格鑒定意見，作為證據能夠證明案件事實情況的已知事實，是法律規定的表現形式和能夠證明案件事實的內容。例如，子女繼承父母財產（指房地產），就應將房地產進行價格評估。然后，子女按份額分別繼承屬于自己的一部分?？梢哉f，客觀、科學、公平的房地產價格鑒定是司法機關調解糾紛的重要依據。
1.2 裁判依據
遇到因無償還能力需要將抵押或查封的房地產拍賣，用拍賣的價款償還債務的案件。司法機關要經過合法程序選定的房地產估價機構進行司法鑒定，然后拍賣。如無人競買，一般情況下法院就將鑒定的標的物裁定給債權人。
另外，就是建設方或投資方和承建方因工程款所發生的糾紛，向法院提訟，要求法院執行投資方的財產（一般是承建的建筑物、構筑物或地上附著物）也要進行房地產價格鑒定，其鑒定結果作為法院裁判的依據。因離婚、分割、合并事宜訴至法院，案件中涉及到房地產價格問題就一定要進行司法鑒定，并依據鑒定結論進行裁判。
1.3 證據依據
司法機關在案件偵察期間，因案件涉及房地產價格問題影響到案件的偵查或訴訟，對涉案的房地產進行價格鑒定，為案件的偵查和審理提供法律依據。無論是民事、刑事還是行政訴訟都會涉及房地產價格鑒定，都要依法定的程序，委托合法的估價機構對標的物進行價格鑒定，其鑒定結果為訴訟、調解和裁判提供證據。
2、判斷房地產價格鑒定合法性的必要條件
房地產價格鑒定是估價人員借用一定的科學手段，評估股價標的物的公開市場價值的一種專門活動，其對價格的測算和判斷應具有客觀性、公正性和專業性。然而，司法機關采信的房地產價格鑒定結果必須符合法定要件。
2.1 估價機構執業的合法性
法律明確規定，國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，結合當地的市場價格進行評估。從事房地產估價活動必須是依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。業務范圍包括土地、建筑物、構筑物、在建工程，以房地產為主的企業整體資產，企業整體資產中的房地產等各類房地產價格評估，以及因轉讓、抵押、城鎮房屋拆遷，司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產價格評估。另外，還明確了房地產估價機構實行三個等級管理（即一級可在全國范圍執業，二級可在省內執業，三級可在市內執業），同時規定三級資質房地產估價機構不能接受司法鑒定委托。執業人員必須是國家注冊的專職的房地產估價師（非專職的房地產估價師不能執業，不能在估價報告上簽字）。
目前，在司法鑒定中出現兩類問題，一類是越級鑒定。三級資質的機構從事二級資質的業務。一類是跨行業鑒定。不屬于法定的房地產價格鑒定機構，卻從事房地產價格鑒定業務，即損害了當事人的合法權益，又影響了司法公正。所以，司法部門在委托估價鑒定業務時，可參考估價機構允許職業范圍的規定來選擇估價機構作為鑒定機構。
2.2 鑒定目的的唯一性
房地產價格鑒定的鑒定目的具有唯一性特征。它必須是一個估價結果的期望用途。即司法鑒定，拍賣或供委托方處理案件參考，其它用途不能作為司法鑒定證據用于訴訟、調解或裁判。鑒定目的是房地產價格方面的鑒定報告只能用于訴訟、調解，或裁判和確定拍賣底價，這樣的報告用作其他用途無效。
2.3 鑒定結論的時間性
房地產價格鑒定的估價時點，反映的是鑒定對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 鑒定報告應用的有效期是指報告的使用期限。假如鑒定標的物的價格不是在委托方委托的估價時點上，或鑒定報告超過了應用的有效期，那么繼續使用這樣的鑒定報告就有失公允。
2.4 鑒定依據的有效性
房地產價格鑒定報告的依據主要有法律依據、技術依據和信息依據。法律依據是指因影響估價結果合法性的法律、法規和規章。技術依據是指報告的規范格式，選用參數的依據和計算過程。信息依據是指委托方提供的信息和鑒定人員調查獲取的影響鑒定結論的相關信息或資料。如果依據不合法，方法不科學，制作不規范，信息不準確。那么這個報告的客觀性和科學性就會大打折扣。這樣有瑕疵的鑒定結論一旦采信就會引來許多麻煩，甚至由此發生新的訴訟。
3、房地產價格鑒定報告使用的基本原則
房地產價格鑒定報告有較強的專業性，司法鑒定機關和當事人在閱讀和使用時，還要確認出具報告機構的資質等級，報告內容和制作過程是否符合合法原則，結論是否符合客觀原則，估價人員是否遵循了公正原則。所以，在使用房地產估價鑒定的報告時，一般要遵循以下幾個原則。
3.1 回避原則
回避原則就是要確保鑒定機構出具的鑒定報告具有客觀公正性。這就要求鑒定機構和鑒定人員要保正在受理、鑒定、出庭的過程中充分保持中立性，如果遇有自己親屬和其它有利害關系的鑒定活動要主動提出回避。
3.2 時限原則
鑒定報告有估價時點、作業期和報告的有效期三個時間概念。估價時點可以是過去、現在或未來。作業期包括接受委托、現場查看和報告制作期間，不能弄虛作假。有效期一般不宜超過一年。若設定時間過長，其鑒定結論會因市場的不斷變化而影響鑒定標的物客觀價格或價值。
3.3 方法原則
房地產價格鑒定因標的物的用途不同，采取的鑒定方法不同。常用的方法有市場法、收益法、成本法、基準地價修正法。對同一估價標的物宜采取兩種以上的方法進行鑒定。有條件選用市場法要以市場法為主。收益性標的物應選收益法作為兩種方法中的一種方法。不宜采用其它方法的，采用成本法作為主要方法。但要對未采用兩種方法的原因進行說明。
3.4 檢查原則
鑒定報告在使用前要對鑒定結果進行檢查。檢查計算過程和基礎數據的準確性，參數選擇的客觀性，鑒定原則的合法性，公式選用和鑒定方法的選用對鑒定對象和鑒定目的的針對性。還要檢查報告中簽字的鑒定人必須是注冊的專職房地產估價師，且必須是兩人以上。通過上述檢查來確定是否使用該鑒定報告。
參考文獻：
[1]杜心全.基于司法鑒定中連環鑒定相關問題的思考[J].2012（03）
【關鍵詞】房屋拆遷；糾紛解決機制；行政法治
一、我國房屋拆遷現狀
房屋拆遷是指拆遷人在獲得房屋拆遷許可證的前提下，進行的相關土地上房屋與附屬物的拆遷行為，包括對拆遷房屋的所有人做出的補償與安置。當前，房屋拆遷逐漸轉變為商業拆遷，外部矛盾不斷激化，由內部矛盾轉變為拆遷戶與地方政府、開發商之間的矛盾。雖然，國家對策出臺了相關的糾紛解決機制，并進行了大力整治，從拆遷糾紛整體形式上看已取得一定效果，但在制度中存在的深層次矛盾并沒有從根本上得到解決。
二、房屋拆遷糾紛特點
拆遷涉及地區廣泛，拆遷糾紛數目龐大
隨著城市化步伐的加速，從我國沿海地區至中西部，許多城市都著力于進行城市建設，致使土地資源增值，讓所在地房產開發在利益的驅使下，加大了開發力度，使拆遷的范圍不斷擴大，而隨之出現的拆遷糾紛事件也不斷增多，數目龐大。
拆遷戶多
由于拆遷范圍的擴大，拆遷所涉及人數也迅速增長，集團訴訟與群體上訪事件出現越來越多，拆遷戶中所存在的釘子戶現象增多。
拆遷糾紛復雜程度高
房屋作為人們賴以生活的物質空間，是其作為寶貴的財產之一。而拆遷通常都會影響到拆遷戶的生活、工作、學習環境，一些經濟來源不穩定或老弱病群體，可能因為房屋拆遷的原因，而導致其經濟來源被阻斷，生活無著落，這類糾紛復雜程度較高。
違法、野蠻拆遷造成糾紛怨大、易激化
許多房地產開發商為了節省拆遷時間，盡快開工，在沒有進行證據保全辦理公證的情況下，以停水斷電、恐嚇威脅等手段，逼迫被拆遷人同意拆遷活動，這一類違法拆遷、暴力拆遷的事件出現越來越多，并且由于拆遷所引發極端事件的增多，社會群體對拆遷制度的不滿越來越深，拆遷制度飽受質疑。
三、房屋拆遷糾紛產生原因
拆遷立法不完備
關于拆遷的法律依據不充足，在2008年以前，只有國務院所頒發的《拆遷條列》作為拆遷的法律依據，而根據《憲法》、《物權法》、《立法法》等規定，在公民私人房屋的征收方面，其無權進行規定，明顯違反了相關規定。在2008年對《城市房地產管理法》作出的修改中，提到在拆遷中需保障被拆遷人的合法權益，并由國務院規定其具體辦法?，F階段，關于《拆遷條例》的調整與修改還在進行中，拆遷缺乏有效而完整的操作依據。
拆遷性質錯位
我國實行土地公有制，城市土地的所有權是國家，而城郊與農村土地則屬于集體所有，土地征收是將農村土地轉變為國有，城市房屋拆遷是對私人房屋的征收，其拆遷的真正目的是取得需用地的土地使用權，在此基礎上進行新的開發建設，而非取得被拆遷人的房屋與其它地上附屬物，拆遷的核心是確保政府能對城鄉土地與空間資源進行再次分配與利用，拆遷制度的設計從性質上看，與正確方向存在較大偏差。
公益拆遷和非公益拆遷混為一談
現階段，由政府統一進行土地供應，以委托的形式，讓有關單位開展前期的拆遷、土地平整工作，并以招標、拍賣方式將凈地出讓給開發商，即使是非公益拆遷，開發商雖然擁有了土地的使用權，并需要支付相關的房屋拆遷補償金，但從實質上講，政府才是真正的拆遷人，使得公益拆遷與非公益拆遷混為一談。
補償不公正
目前，對于我國拆遷的補償原則，還存在較多爭議。在現有拆遷補償中，只結合被拆遷房屋的區位、用途、面積等因素，通過房地產市場評估價格，作出了相應的貨幣補償金額規定，而未提及土地的使用價值，致使房屋補償不公正現象產生，進而引發拆遷糾紛。雖然在《拆遷條例》中，作出了相關的市場評估價格機制規定，但并沒有被很好地執行、貫徹于實際中，拆遷評估價格過低，被拆遷人較難購置滿意的新房屋，而調換也存在各方面問題，對被拆遷人的生活產生了很大影響。
拆遷程序不完備，被拆遷人參與不夠
房屋拆遷涉及到不同主體，需要行政機關進行相互協調。但是，管理是政府服務民眾的方式，而不是立法的目的。再現行的房屋拆遷制度中，許多制度的設計是以行政管理角度出發而制定的，缺乏拆遷程序，忽略了被拆遷人的知情權與參與權，同時被拆遷人也無法進行申辯與提出質疑。
強制拆遷設計不合理
現階段，對于房屋的強制拆遷未作出公益拆遷與非公益拆遷區別，而被拆遷人也沒有權利反駁拆遷。在訴訟期間，關于補償協議，如雙方達成一致，拆遷人便可申請進行房屋拆除活動的先予執行，而雙方未達成協議時，也不停止房屋拆除活動的執行。
拆遷救濟渠道失效
行政裁決機構缺乏獨立性，政府既是拆遷人，也是拆遷行政裁決機構，不能為被拆遷人提供有效的合法權利保障；行政附帶的相關民事訴訟制度還有待完善；行政復議制度作為內部監督與救濟程序，并不能完全解決拆遷糾紛中存在的眾多問題。
四、房屋拆遷糾紛解決機制的改革和完善
明確區分公益拆遷和非公益拆遷
首先，在立法上將兩類拆遷區別開來，明確政府作為公益拆遷中的拆遷人，而開發商則為非公益拆遷中的拆遷人。其次，在程序上對公益拆遷進行公益目的與補償方案的聽證會論證，在對其公益目的與補償方案獲得一致認可后，再頒發拆遷許可證。而對于非公益拆遷，先進行開發商與房屋所有人的補償協議，在雙方達成一致協議后，才能申請土地使用權。第三，在拆遷補償方面，公益拆遷的補償標準必須在完善的法規下，由政府制定出合理、科學的基本計算方法。非公益拆遷的賠償標準，必須由開發商與房屋所有人共同商定，并且保證高于國家規定的最低補償標準。第四，在強制拆遷的設置上，作為公益拆遷的拆遷人，政府必須申請人民法院強制執行而非自主執行，作為非公益拆遷的拆遷人，開發商需通過訴訟申請，讓法院進行判決，并避免政府參與其中。
完善拆遷補償制度
公益拆遷與非公益拆遷，在拆遷補償方面都應做到公正補償，應以公平的市場價格進行計算。并且，在完善拆遷補償標準時，需考慮土地使用權的價格，補償范圍應包含拆遷房屋、房屋附屬物、臨時建筑物、土地使用權以及被拆遷人的其他費用與利益損失等。在進行拆遷補償時，應特別關注補償安置款的發放問題，拆遷人必須建立拆遷專用賬戶，委托銀行進行監管，確保在拆遷工作完成后，補償款能及時、完整轉入被拆遷人賬戶。
重新設計拆遷程序
對公益拆遷的程序進行重新設計，具體為：先進行城市拆遷規劃與拆遷立項，再確定評估機構完成對拆遷補償價格的評估、簽訂補償協議、建立拆遷專業資金、頒發拆遷許可證，最后進行拆遷行為。對非公益拆遷的程序，則調整為：審核開發項目、溝通協調、確定評估機構與評估價格、簽訂補償協議、繳納土地出讓金、獲取土地使用權、領取拆遷許可證、拆遷。
改革強制拆遷
進行制度的改革，只有公益拆遷才能申請強制拆遷，而政府作為拆遷人，不得行使強制拆遷權。作為非公益拆遷，拆遷人只能以訴訟申請方式，讓法院進行判決，通過判決執行完成拆遷。
完善被拆遷人權利救濟制度
發揮行政行政裁決的作用，需設立獨立的行政裁決機構，完善裁決程序。按照拆遷糾紛的不同屬性，進行行政訴訟與民事訴訟的區分解決。同時，對糾紛事件開展一定程度的類型化研究，在便于法益衡量的同時，重視對適法者法律適用性論證過程的監督與審核。
參考文獻
[1] 劉杰. 我國多元民事糾紛解決機制的優化[J]. 法制博覽（中旬刊）. 2014（04）
關鍵詞:房屋征收；制度管理；問題與對策
中圖分類號：TU8 文獻標識碼： A 文章編號：
引言：
城市房屋拆遷作為一個敏感又復雜的社會問題，由于涉及到公民私權利而備受關注，同時也需要得到廣大人民群眾的理解和支持。要把維護被征收人的利益作為立黨為公、執政為民的大事來抓。不能因征收而降低老百姓的生活水平，要讓老百姓真正地感受到城市建設給他們帶來的溫暖和快樂。為此，我們要不斷探索房屋征收中的新情況、新問題，逐步規范征收行為，依法征收。本文結合2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》就城市房屋征收中的若干問題加以分析，以求能夠豐富征收管理理論，指導征收管理實踐。
一、制約房屋征收進程的原因
1. 不寬松的社會環境
城市房屋征收，既有不容質疑的法律法規，又有地方規章等政策依據，但是，理想與現實的反差、理論與實際的脫節，實在是一個不爭的事實。由于一些單位征收補償不到位、征收安置不落實，工作方法不當，加上一些被征收戶要求過高，滿天要價，造成因房屋征收引起的糾紛和集體上訪事件，影響著正常的生產生活秩序和社會的穩定。
2. 不健全的權屬管理
城市房屋征收的矛盾和沖突的背后，其本質反映的是利益問題。而不同的房屋性質將使征收補償價格產塵天壤之別”。在房屋征收實施過程中，房屋權屬不清晰、房屋用途的不確定性是造成征收難的一大癥結之一。那些因歷史原因或城市管理不到位造成的，既無合法產權和土地使用證明，也無其他合法建房手續的房屋，還有已被規劃主管部門認定的違章建筑，在征收中其合法性待定，但大多數無證照房屋都是困難群眾的安身之所。另外，還有違反規劃用地、用地手續不全、欠交土地出讓金和規費、施工資料不全、無法竣工驗收、非法補辦用地手續等等，嚴重制約著房屋征收進程。
3． 待理順的管理體制
在以前的城市房屋拆遷管理中，我們一再強調要規范拆遷行為，依法拆遷。根據《行政許可法》第二條規定:“本法所稱的行政許可，是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，經依法審查，準予其人事特定活動的行為”。顯然，房屋拆遷許可行為是一種行政行為，行政行為必須由行政機關作出。而在《國有土地上房屋征收與補償條例》公布實施之前，各地房屋拆遷管理辦公室均隸屬于建設部門或房管部門，拆遷管理辦公室的行政執法主體資格不具備，因此，在實際操作中拆遷許可證的發放、拆遷聽證會的組織、拆遷的行政判決及違法拆遷的查處等都面臨著種種被動和尷尬的局面，這不僅與行政許可法的規定不符，而且也有悖于體制改革的潮流。2011年1月21日，國務院公布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，長期來倍受詬病的《城市房屋拆遷管理條例》被廢止，政府從以前的拆遷補償安置糾紛的裁決者變為房屋征收與補償法律關系的當事人，直接與被征收人就房屋征收與補償安置問題進行協商并簽訂補償協議。此種法律關系主體結構的變化被認為是對房屋征收法律關系客觀現實的一種真正意義的回歸，國有土地上的房屋征收與補償關系正逐步得到理順。
二、用科學發展觀端正城市發展上的指導思想
要承認，城市房屋征收中的種種矛盾和困難，是同房屋征收的力度過大有關的。而征收力度過大，同城市發展思想上的急于求成有直接的聯系。思想上的急于求成，總體上說出于盡快改變城市面貌的良好愿望。但是，需要以科學發展觀來糾正、來統領，應把握三個方面。
1. 城市發展和房屋征收的動機(目的)是造福于民，而不是其他，比如說首先是為了城市的美觀、發展規劃的實施、GDP的增長等。城市的美觀、發展規劃的實施、GDP的增長等都是需要的，但只是服從于造福于民這個首要目的。當同造福于民這個目的相矛盾的時候，其他的要求要讓位或暫時讓位。同時，造福于民是全局和局部的統一長遠和當前的統一。城市房屋征收不僅是要造福于城市全體，也要造福于被征收人;不僅要有利于長期發展，也要兼顧眼前的現實利益。一定要防止以全局的需要忽略或否定局部人群的利益，防止以長遠利益來忽略或否定眼前利益。以全局利益和長遠利益為理由忽略局部利益和眼前利益，是工作中最容易犯的常見病，在城市房屋征收中也屢見不鮮，是特別需要防范的。
2. 城市發展和房屋征收的動機(目的)是造福于民，它的過程和結果也要達到此一目的，使動機、過程和結果三者統一。
3. 城市發展和房屋征收的進度，不僅要同客觀需要相適應，還要同客觀條件的可能相適應。之前，地方政府為吸引外資和增加土地財政，形成了惡性競爭、盲目征收的現象。在這種情況下，房屋征收的強度理應放緩。但是，某些城市為做表面文章，樹立形象工程，繼續大興征收之風，導致后續資金投入跟不上，造成安置工作嚴重滯后，就是典型的不顧客觀條件違背科學發展觀的行為。
三、房屋征收管理中，要善于利用法律武器和借助法律手段
房屋征收過程實質上是一次利益重新分配的過程，尤其涉及財產權的調整和分配，在多方面需要法律部門介入，依法征收是保證征收質量和速度的有效武器。主要的做法有:
征收之前的法律宣傳
在征收之前進行充分的法律宣傳，包括征收過程中涉及的征收條例、征收的法律依據、房屋征收部門和被征收人的權利義務、糾紛發生的處理程序、行政訴訟和行政仲裁程序內容等，應該由專職的法律人員進行此項工作，使被征收人從心理上接受征收帶來的變化，讓被征收人充分了解自己的權利和責任，明明白白配合征收。
2. 在征收過程中的法律保障
在房屋征收過程中經常會遇到征收滯留戶、上訪專業戶、生活困難戶等特殊群體，以及因不能按時回遷、安置房不符合標準等損害被征收人利益的現象，在征收過程中的政策執行情況、落實政策情況、合同不能兌現等情況，都需要有充分的法律依據和政策尺度，在合適的環節應該請有關法律部門提供法律保障，依法征收。
3. 征收過程中的法律介入
每一個房屋征收項目，應該聘請征收律師提供全程法律咨詢和法律服務，尤其是涉及有產權糾紛的房屋、有遺留問題未解決的房屋、涉外財產和無主財產、特殊房產、處于訴訟過程中的房屋等情況，有專職的法律顧問可以免除許多法律隱患，使征收工作經得起被征收人的法律考驗，減少上訪行為的出現。
四、堅持依法征收，規范解決征收矛盾
在《拆遷條例》中，將拆遷補償安置協議視為民事合同，房屋拆遷當事人對房屋拆遷補償安置達不成協議的，拆遷當事人可以向房屋拆遷主管部門申請裁決，裁決不執行的，由拆遷主管部門向市、區、縣人民政府申請強制執行。協議簽訂后一方不履行的，通過申請仲裁和民事訴訟解決。《拆遷條例》的規定完全體現了民事合同糾紛的解決思路。與之相對，《征收與補償條例》對房屋征收補償協議得不到履行的糾紛解決途徑規定了與《拆遷條例》不同的機制。取消了選擇仲裁的規定，而只是規定在補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的，另一方當事人可以依法提訟；取消了行政裁決和行政強制拆遷等一系列不合理制度，明確了“先補償、后搬遷”， 從制度上保證了征收、補償工作的規范化，保護了被征收人的合法利益。
據上分析，《征收與補償條例》中的房屋征收補償協議與《拆遷條例》中的拆遷安置補償協議在締約主體、目的以及糾紛解決機制等方面都有質的區別，在糾紛的處理方式上也作出新的規定，在今后的房屋征收實施過程中，應按照《征收與補償條例》規范解決爭議和矛盾。
五、轉變工作作風，樹立良好形象
房屋征收屬利益再分配，涉及到千家萬戶的切身利益，也是被征收群眾最關心、最實際、最容易引發各種矛盾的焦點問題，它從一個側而體現了工作作風的好壞和工作水平的高低。在征收管理過程中，轉變工作作風在一定程度上有利于矛盾的化解，促使工作水平提高。我們只有保持優良的工作作風，才會得到廣大被征收群眾地理解和支持，使這項工作有序推進;反之就會遭到部分征收群眾的抵觸，使工作受阻。為此我們要急群眾所急，想群眾所想，以群眾利益為我們工作的立腳點，從而樹立起征收工作者的良好形象。
關鍵詞：房地產；稅制；改革
abstract：current real estate tax system of china can not accord with the market economy development and has the problems such as emphasizing circulation but overlooking holding，heterogeneous taxation system，low level legislation，narrow taxation scope，incomplete matched system and so on. as a result，based on the current economic development situation and social demand，healthy development of real estate market can be promoted by integrating taxation coverage，devolution of management right，levying idle tax for immovable assets，completing all kinds of matched reform measures，completing taxation system as soon as possible and alleviating social contradiction.
key words：real estate；taxation system；reform
一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾
我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
(一)重流轉，輕持有
房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
(二)稅制不統一，內外兩套有違公平
內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。
二、房地產稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅
把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率?，F行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權限
中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。
參考文獻：
北京市億嘉律師事務所執業律師
北京律師協會刑事訴訟專業委員會委員
中華全國律師協會會員
中國法學會會員
婚前，我從父母處受贈的財產在離婚時如何認定？
問：我是北京市一家外資企業的總經理。戀愛時，妻子看到北京市的房價不斷上漲，就主張提前購房，于是，在還沒有結婚的前提下，我從父母家里拿出20萬元交付了全部首付款。由于當時感情融洽，我把妻子的名字也登記在了房產證上。3年來，房價已經翻了一倍多?；楹螅业母改笇@20萬元也從未提起。由于我常年在外，今年有一次回家后發現妻子竟然有了外遇，我憤怒之下提出離婚，但妻子提出應該分得一半房產。我認為應該扣除當年自己支付的首付款，但由于當時妻子前去付款，付款憑證上寫的是她的名字，房產證上也是兩個人的名字，因此沒有任何證據證明這20萬元是我父母贈與的。這種情況在法律上該如何處理？
[分析與解答]口頭陳述也是證據的一種，如果你的妻子承認20萬房屋首付款發生在結婚之前，且是從你父母處取得，那么就可以成為證據。法律意義上，借款的有效期限為兩年，而你父母給予你的20萬首付款已經超過三年，已經成為贈與財產，屬于你的個人財產。根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋二 》第22條規定：”當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與?！币虼?，本案中應該將目前的房價扣除掉你的20萬元以后再進行分割。如果該房產還有銀行按揭貸款，則由受房人按照目前評估的房產價值，將贈與款、按揭款扣除之后，支付給對方一半的房屋款項。
[法律貼士]這種案例在目前非常普遍，要避免這種矛盾，有兩條途徑可供選擇。一是在結婚后，把夫妻雙方的名字均寫到房產證上，這樣房屋就是夫妻共同財產。萬一離婚，雙方可以平分房屋，包括平分房屋的增值收益。需要在房產證上增加名字，雙方到交易中心辦理變更登記手續即可。另一條途徑是結婚前，雙方對房屋做個婚前個人財產公證，明確房屋歸某一方所有，因房屋發生的債務、收益與另一方無關。
婚后父母贈與財產如何分割？
問：我叫王萍，2002年5月經朋友介紹，我與丈夫張鵬建立戀愛關系，同年12月登記結婚。2003年，我和丈夫因購置房屋缺少資金，接受了我父母的資助款15萬元。后因張鵬有了外遇，我決定與他離婚。但我們就房屋的分割問題產生了分歧。張鵬認為應將房屋折價后，由兩人平分；我認為我父母資助的15萬元房款必須扣除后，再平分。不知道在法律上我的要求是否會得到支持？
[分析與解答]從你所述情況看，你父母為你倆購置房屋出資15萬元是在你倆結婚后，且當時沒有明確表示這15萬元購房款是贈與你個人，還是你們夫妻共同的。因此，這15萬元應視為夫妻共同財產，你的觀點是沒有法律依據的。當然，有一個前提是例外，如果你能夠收集到張鵬有外遇的證據，證明他對婚姻的破裂有過錯，那么，作為無過錯的一方，在分割夫妻共同財產時，你可以享受多分的優待。
根據我國《婚姻法》第17、18條的規定，夫妻關系存續期間因贈與所得的財產，只要贈與合同中沒有確定只歸夫或妻一方所有，便應歸夫妻共同所有，而夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。同時，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋二 》第22條規定：“當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”
[法律貼士]在現實的婚姻生活中，許多夫妻對于夫妻任何一方父母的贈與或借款等都很少達成書面的協議，沒有達成書面協議的主要原因是怕影響夫妻關系，傷害夫妻之間的感情與和氣。這些事情在夫妻關系和睦期間似乎是很小的問題，孰不知，婚姻關系一旦破裂時，這些曾經忽略的“小問題”才真正成了“傷害夫妻和氣”的大問題。理智的夫妻，在重大的財產問題上，還是提前達成書面協議說明比較好。這樣一來，一旦離婚，在處理糾紛時也比較容易，才能真正做到“分手以后也是朋友”。
