時間：2023-09-06 17:07:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產評估法律依據，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：商業房地產評估；現存問題；對策
近些年來，我國經濟高速發展的同時，商業房地產行業也呈現出一種高速發展的狀態。這也為我國的商業房地產評估行業帶來了更多的發展機會。在國家相關部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業房地產評估，經歷了十多年的創新與發展的歷程，也逐漸走向了正常發展的軌道。然而，縱觀我國商業房地產評估的現狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業房地產評估行業的發展，商業房地產評估尚不能完全地適應商業房地產市場發展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業的發展規律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業差距，進一步健全、完善我國現有的商業房地產評估業，就必須正視商業房地產評估行業的發展現狀及現存問題。
一、商業房地產評估現存的問題
從發展的角度來看，商業房地產評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規范的管理制度，在這種環境下，商業房地產評估不可回避地存在著很多問題。
1.商業房地產評估方面的法律制度欠缺
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章構成，以房地產評估師注冊兩項行政許可和房地產評估機構資質標準為核心的房地產評估法律體系，對房地產評估人員、評估機構的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則，同時，關于商業房地產評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業房地產評估的程序、規范以及執業的道德標準等提供系統和權威的法律依據的各種規范性文件以及規章制度中也缺乏相關的規定。因此，使得房地產評估師由于沒有充分的法律保障在執業過程中往往受到很多限制，不能充分發揮其在評估過程中的作用，導致很難獲得社會認可的評價結果。
2.商業房地產評估中易出現連帶責任
雖然評估機構已經實現了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業務來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔任職務，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責任的出現。
3.商業房地產評估師執業資格水平欠缺
房地產估價師執業資格考試，是嚴肅和權威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領悟到商業房地產估價的基本理論和方法也沒有商業房地產評估方面的相關經驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質的人員也并不一定是可以從事商業房地產評估工作的專業人員，像不是專業從事商業房地產評估工作的評估師也可以取得房地產估價師執業資格，這就使得行業管理的難度增大，從而影響了整個行業的整體形象。
4.商業房地產評估中存在不正當競爭
伴隨著房地產行業的迅猛發展，商業房地產評估在整個商業房地產市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當的競爭在我國商業房地產評估行業存在，這就使得委托方經常在評估業務中制約著評估人員或機構的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業房地產拆遷補償過程中，經常會出現委托方“給商業房地產估價師回扣”的現象，從而導致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構準入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構數量逐漸增加，進而導致眾多評估機構之間的不正當競爭增多，背離了評估行業的一些基本原則，從而使執業風險增加。因此，商業房地產評估風險成為影響商業房地產行業的健康發展的關鍵。
二、商業房地產評估中現存問題的原因
我國商業房地產評估行業起步較晚，并且各方面的建設和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現這些問題的原因也是多方面的。
1.商業房地產評估行業發展時間較短
改革開放以后，我國才開始發展商業房地產評估業，所以相對來說發展歷史較短。因此目前，還沒有相關的各項法律法規，來對商業房地產評估的實施細則進行完善地規定。同時，針對評估師工作的相關法律法規也是同樣匱乏。目前，商業房地產估價的盲點隨著商業房地產交易種類地增多也逐漸增多，從而導致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。
2.商業房地產評估管理體制欠缺
主要表現為兩個方面。其一，機構管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責任公司制這兩種組織形態可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔無限連帶責任，在現實社會中，大多商業房地產評估機構都采用有限責任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，評估過程中的連帶責任便會大大增加。其二，行業管理體制欠缺。目前“政府主管、協會自律管理”成為我國商業房地產評估行業的主要管理模式。因此，作為非自發性的行業自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業房地產評估市場的紊亂。
3.商業房地產評估的準入門檻較低
目前我國相關的法律法規也還不夠健全，尚未形成一套科學和完整的針對人才培養、準入以及晉級的機制。這導致了許多并非相關專業出身，學歷層次也相對較低的人員進入商業房地產評估行業，對商業房地產評估的嚴謹性和科學性并沒有足夠的認識，職業道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現，因此很多評估師都不愿繼續學習和深造以提升業務水平或執業資格。
三、解決商業房地產評估現存問題的相關對策
在我國市場化經濟的快速發展中，商業房地產評估行業面臨著巨大挑戰的同時也迎來了許多機遇，要想戰勝挑戰，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當前商業房地產評估中存在的問題。
1.建立健全商業房地產評估行業的法律體系
有法可依是商業房地產評估行業存在和發展的保證。為了確保商業房地產評估的健康順利發展，國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《商業房地產估價法》。該法除了應該綜合現有的法律法規的相關規定，還應該完善以下幾個方面：一是強化行業標準。制定商業房地產評估行業的操作規范和規程并強制推行。二是規范收費標準。應該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當調整其收費標準。三是制定職業道德標準。出臺《商業房地產估價師守則》等相關規定來規范評估機構和評估師的評估行為。四是提高商業房地產估價人員的風險意識和責任意識。因此要解決評估結果與社會發展不相協調的問題，就必須對商業房地產評估方法和程序進行規范和完善。
2.加強對商業房地產評估市場的監管力度
由于在不同的部門壟斷和行業壟斷，使得商業房地產評估行業間的競爭一直處于不平等的狀態。為了使房地產評估機構能夠成為真正獨立的中介機構，今后應加快評估機構的脫鉤改制工作，使得各評估機構在平等的競爭環境中靠質取勝，這樣才能使商業房地產評估行業的估價水平得到整體提高。對于商業房地產評估機構和評估人員的工作，房地產主管部門應當避免干涉，以防止保評估結果完整性或規范性的缺失。商業房地產主管部門要組織對商業房地產評估市場的調查研究，制定評估市場監管規則，明確評估的違規性質，制定評估的懲罰機制，追究違規人員的行政或法律責任。
3.加強商業房地產評估從業人員的資格認證和后續教育
要想使商業房地產評估從業人員的自身素質和行業的整體水平都能得到提高，一方面，應該結合我國的客觀實際，加強對商業房地產評估從業人員的資格認證工作，實行動態的兩級管理體制，即根據商業房地產估價師職業道德的好壞、執業能力的強弱、等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。同時，要提高商業房地產估價人員的綜合素質。具體措施包括：（1）適當地提高從業人員的準入門檻，將報考人員的學歷要求提高。規定報考房地產評估師的專業人員應該至少具備大學本科以上的學歷；（2）嚴格執行注冊制度。加強對該制度的執行力度；（3）適當加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優錄取。最后，為了能夠提高從業人員的業務水平，以及及時地更新專業知識，相關從業人員的后續教育工作也將成為房地產評估行業協會的重要任務。
四、結論
商業房地產行業的快速對發展我國社會經濟的發展起到促進作用。作為我國房地產行業的重要組成部分，商業房地產評估對我國社會主義市場經濟的健康、全面的發展起到關鍵作用。在推動商業房地產經濟趨于規范化和穩定化的進程中的價值也不可替代。我國商業房地產評估作為新型產業，發展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結合我國的國情采取適當的措施加以規范，商業房地產評估會日趨成熟，將在推動社會經濟快速協調發展方面發揮更大的作用。
參考文獻：
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1、可以協商。讓對方做出賠償。
2、如果協商不成，可以采用合法的形式索要賠償。
3、沒有催告也是可以直接要求賠償的。
【法律依據】
《最高法院關于商品房買賣合同糾紛的司法解釋》第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：房地產；稅制；改革
abstract：current real estate tax system of china can not accord with the market economy development and has the problems such as emphasizing circulation but overlooking holding，heterogeneous taxation system，low level legislation，narrow taxation scope，incomplete matched system and so on. as a result，based on the current economic development situation and social demand，healthy development of real estate market can be promoted by integrating taxation coverage，devolution of management right，levying idle tax for immovable assets，completing all kinds of matched reform measures，completing taxation system as soon as possible and alleviating social contradiction.
key words：real estate；taxation system；reform
一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾
我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
(一)重流轉，輕持有
房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
(二)稅制不統一，內外兩套有違公平
內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。
二、房地產稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅
把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權限
中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。
參考文獻：
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發CAMA。綜合國外房地產稅發達國家開發CAMA的經驗做法，無論何種CAMA系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。
關鍵詞：房產測繪；質量管理；問題；措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言
我國的房產測繪工作起步較晚，其發展還處于規范化建設的起步階段。在目前的房產測繪管理工作中還存在著較多的問題，因此有必要加強對房產測繪質量管理。
1、房產測繪特點及作用
房產測繪是一項政策性極強的專業測繪，在測繪行業中與其他專業測繪有較大的區別。該成果最終為法律依據提供基礎數據，它服務于多行業行政管理領域，具體包括以下方面的作用：
①法律方面的作用。房產測繪為房地產的產權產籍管理、房地產開發提供房屋權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和產權糾紛的依據，確認以后的房產測繪成果資料具有法律效力。
②財政經濟方面的作用。房產測繪的成果包括房地產的數量、質量、利用現狀等資料，是為進行房地產評估、征收房地產稅費、房地產開發、房地產交易、房地產抵押，以及保險服務等方面提供數據和成果。
③社會服務方面的作用。房產測繪服務的對象著重點和主要目標是滿足產權和產籍管理的需求，以及房地產其他管理方面的需求，但隨著市場經濟的形成和發展，房地產測繪也進入市場，房地產測繪的服務將面向社會，它不僅為房地產業服務，而且也可為城鎮規劃、建設、財政稅收、金融、保險等提供基礎資料和有關信息。這是保證信息共享，避免重復測繪，重復投入的重要措施。
2、我國房產測繪的現狀
我國的房產測繪都是由房地產管理部門來進行的，房地產主管部門下屬都有專業從事測繪的測繪隊，專業進行房地產測繪工作，從而使房地產產權產籍能夠實現科學化的管理。由于我國房地產測繪工作起步較晚，在發展中還面臨較多的問題，特別是在當前城市化建設進程不斷的加快的情況下，對房產測繪工作的要求更高，但由于在測繪操作規范和制度上都存在著嚴重的不足之處，所以當前房產測繪工作的發展受到了較大的制約。
3、影響房產測繪的因素
3.1、法律法規的不健全
房產測繪的專業性、技術性很強，但其領域內的規范和標準卻不夠完善。目前房產測繪的主要依據是2000年8月1日實施的GB17986-2000《房產測量規范》1、2單元，由于此規范自出臺至今未經修訂過，很多內容只是粗略的概括性說明，已經跟不上現代復雜大型建筑發展的數據量的處理要求了，所以各地紛紛出臺了適應當地實際的地方細則，解決了一部分技術上的問題，但還有沒制定細則的地方，只能按原規范的內容執行，依靠技術人員的理解來進行日常房產測繪工作了。
3.2、資質等級的限制
各房產測繪單位的資質等級也是影響房產測繪的一項重要因素。一般房產測繪單位的等級都是丙級屬于最低等級，人員、儀器設備、技術力量等相對比較薄弱，再加上測繪單位的質量保證體系不健全，測繪成果的出錯率相對會高一些，嚴重影響了測繪成果的質量。
3.3、人員的技術水平不足
房產測繪工作是近幾年興起的一項技術性要求很高的工作，測繪成果質量的好壞，其中之一主要取決于工作人員的技術水平，目前大型建筑越來越多，情況特別復雜，而測繪市場的技術人員嚴重缺乏，技術水平亟待提高，建議上級主管部門每年組織房產測繪技術的學習和培訓，來不斷提高測繪人員的技術水平，從而提高房產測繪的成果質量。
4、提高房產測繪質量管理的措施
4.1、增強人員質量意識
優秀的測繪成果是一個單位技術水平的象征，保證優秀的測繪成果必須嚴把質量關，從測繪工作的各個環節進行質量控制，建立良好的質量運行體系和質量保證體系。測繪單位應該要形成至上而下的質量管理的高度認識。從最初的任務下達開始，接收各種相關資料，對已有資料進行分析從而制定可行的技術實施方案。這一過程中需要嚴格審查影響質量的因素，排除不良因素，奠定良好的作業基礎。
4.2、完善房產測繪的作業流程及質量控制
按照房產測繪目的劃分包括：房產項目前期規劃預算、預售的分戶預算、后期辦證實地測繪、竣工測繪，根據房產測繪類型不同，相應技術標準也不同，房產測繪的作業流程包括分析設計、實施測繪、檢查驗收的程序進行作業，測繪、檢查驗收三個環節的作業質量直接決定了房產測繪成果的質量。
①分析設計過程的質量管理。分析設計就是依據測繪委托合同及委托人提供的規劃、設計、房屋產權來源等申請資料，查詢房產測繪檔案后，對施測房屋的基本情況進行分析，確定測繪依據、測繪方法及共有面積的分攤方案。
②作業過程的質量管理。作業過程就是具體實施測繪的過程，包括測前準備、外業調查、數據采集、內業圖形處理及分攤計算、成果資料的組成，是保證測繪質量的重點工作。
③檢查過程的質量管理。房產測繪產品實行二級檢查一級驗收制度。一級檢查是在全面自查以及互查的基礎上，由專業人員或兼職檢查人員對產品的質量進行檢查，以保證無誤。二級檢查是在一級檢查的基礎上，由測繪單位的專職檢查人員在一級檢查的基礎上實行的最終檢查。產品的驗收工作應在測繪產品最終檢查合格后進行，一般由測繪項目的委托單位組織實施。
4.3、不斷提高人員的綜合素質、合理調動其積極性
要抓好職工的素質教育，經常對職工進行思想、道德、法制和質量意識的教育，不斷提高職工的思想道德觀念，法制觀念和質量意識，增強他們的社會責任感和集體榮譽感，讓職工清楚的認識到要做好工作必須從我做起，抓好細節，把測繪工作的質量作為己任，從而培養一種高素質的測繪隊伍。
要不斷的提高技術人員的專業水平，積極參加各項技術培訓，只有具備了高水平的技能，在房產測繪中才能提高和保證測繪成果的質量。
工作人員要職責分明各司其職，建立一定的獎懲制度，一旦測繪成果出現了質量問題，視情況的嚴重程度對工作人員進行懲罰，目的是增強作業人員的責任心，避免今后的測繪成果再出錯，從而保證測繪成果的質量。對責任心強，測繪成果優秀的人員要進行獎勵。在獎懲制度分明的情況下，能更好的調動員工的工作積極性，進一步提高測繪成果的準確度，保證測繪成果質量。
4.4、完善測繪成果公示制度
房產測繪成果最終為產權發證提供基礎數據，所以經市交易中心房產測繪復審小組審核通過的測繪成果資料目錄應公示于房地產交易服務中心政務網站上，讓相關權利人及時了解完工后的房屋是否依法測繪，同時便于到建設單位查閱相關測繪成果，這樣給各相關權利人帶來方便。
4.5、要發揮政府部門的監督管理作用
為了提高房地產的測繪質量，承擔房地產測繪工作的單位必須主動和征服部門保持聯系，辦理質量監督的相關手續，接受政府的監督和管理。這樣，政府可以更好的屐行宏觀管理的職能并開展監督機制，另外，還能夠保證房地產測繪結果的全明性和正確性，防止個別人員實施損害國家和人民利益的行為。
結束語
隨著市場經濟的不斷發展，房地產業也獲得了較大的發展空間，已經成為了我國國民經濟發展的支柱性產業。房地產測繪起著越來越重要的作用，因此房產測繪部門需要加強技術人員的專業知識培訓和實踐經驗的積累，從而大大提高房產測繪水平，樹立良好的社會責任感和較強的職業道德，測繪中嚴格的按照相關標準進行，使房產測繪質量管理得到不斷發展。
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1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權人的所有權問題。所謂房屋所有權是指權利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權利。該項權利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質上講應該屬于對公民則-產的征收。我國法律中雖沒有明確規定“私有則一產神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統中，公法文化一直占絕對優勢，私權利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發生沖突時，強調犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調對公民私有財產的保護。“公民個人的土地，皇帝的馬也不許跑。”而在我國，拆遷實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關系，暴露出立法理念之落后。
2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領域尚沒有一部統一的《拆遷法》這方面的法律依據主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關于拆遷補償方法，規定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現象。
3.執法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構，執掌著拆遷人權。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執法方式粗暴單一、執法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。
二、行政法視野中的拆遷問題
1.關于拆遷抽象行政行為的可訴性問題
現代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權限，法院都可行使審查權。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現有的行政法律制度有關。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關于貫徹執行<行政訴訟法>若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區政府在上位的拆遷法規已修改多年的情況下，不及時修改當地的拆遷法規，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關系出發，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。
2.《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性
(1)《條例》尚未規定被拆遷人有權利參與拆遷的決策過程及監督拆遷過程。飛政府行政公開是現代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規定被拆遷人有權利參與監督拆遷過程。
(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規定:“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”
(3)《條例》第十六條規定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”這一規定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經濟利益的目標相結合，于是政府和開發商之間有了更多的默契，由此產生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執行”的規定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就,,致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。
3.其它法律法規存在的問題
我國尚沒有系統地規范房地產評估方面的法律法規。目前多數房地產評估機構依附于行政權力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關部門有必要盡快制定相關措施。另外，有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。
三、解決拆遷矛盾之法律構想
要想徹底解決城市建設中的盲目與無序狀態，從根本上保護公民的權利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發生，需要從立法理念、法律體制、執法方法等層而解決拆遷矛盾。
1.樹立正確的立法理念
國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當地的群眾提供好的公共物品和公共服務。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒。基于平等基礎上的拆遷法律法規才能得到群眾的擁護。
2.完善我國現行的有關拆遷的法律法規
(1)規范建設項目的審批程序
對涉及拆遷的，在規劃審批前應以適當的形式予以公示，充分聽取被拆遷人等利害關系人的意見。建設上程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更;確需變更的，必須經過規劃部門審批;城市規劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。
(2)應明確提出聽證程序
《行政復議法》第四條規定:“行政復議機關履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規的正確實施。”《行政處罰法》專門對行政機關作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關應就組織聽證的程序作硬性規定。可見，聽證有一定的法律依據。在此基礎上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”只有充分體現透明度原則，才能提高行政效率。
(3)確立合理貨幣補償機制
公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現代社會的共識。因此，對城ili建設中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償。《條例》規定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府制定或規定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償的程序。
3.就政府而言，應嚴格依法行政。
依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權。依據相關法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數額人的糾紛應舉行聽證。根據拆遷行政程序規定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關和利益關系人參加，一般公眾經允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結束后，行政機關負責人應對聽證結果進行審查，作出相應決定。
依法行政，需要注意方式方法現在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經濟規律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優勢克扣、減損補償、安置數額，侵害被拆遷人的利益;一是依據法定程序拆遷，對不能達成協議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服的且拆遷人提供周轉用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執法方法。這方面也有一些成功的經驗。據報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。
另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。
4.應暢通被拆遷人的權利救濟渠道。
現實中，被拆遷人權利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。
拆遷本來是為人民樣眾創造更好的生活環境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現有法律體制再加上有關部門依法行政、人性化執法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。
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一、不動產登記制度的相關理論
不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。①作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產物權變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力，但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者；登記的公信力是指不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。
研究不動產登記制度，對于搞好涉及不動產案件的執行具有重要意義。作為物權公示手段的不動產登記在財產權保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施。”研究不動產登記制度，掌握物權法關于不動產登記的新規定，正確理解物權變動法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產案件的執行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。
二、物權法出臺前后關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響
（一）物權法出臺前不動產登記的規定及主要缺陷評析
物權法出臺之前不動產登記規定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權和債權法律性質的區別，混淆了物權變動和債權變動在法律根據方面的區別”②，違背了物權變動的區分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”言下之意是，不動產交易要以登記為要件，具體來說就是不動產交易是“合同不登記不生效”，不是“物權不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權法出臺之前不動產登記規定還存在的一個重要缺陷是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容，有待進一步完善。
（二）物權法關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響
物權法在總結我國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節14個條文作出了明確規定，完善和發展了我國的不動產登記制度，主要體現在以下方面：
（1）對不動產變動原則的完善和發展。一是物權法貫徹區分原則理論③，明確規定不動產物權變動采登記對抗主義。規定登記不是法定義務，不登記，也可以發生物權變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區分物權變動和債權變動，將物權變動合同的效力與物權變動的效力相區分，不動產變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產是否發生變動的影響。《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。《物權法》第129條和第158條也規定不動產物權變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權法》第9條的規定，不動產物權的變動，經過依法登記而發生效力，也是我國不動產物權變動的主要方式。三是合同生效，發生物權變動。這是《物權法》第127第第1款的規定，農村土地承包經營權通過合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規定。三是非因法律行為引起的不動產物權變動。這種情況指的是《物權法》第28條、第29條和第30條的規定。
（2）增加規定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類型。
更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系的不一致狀態，對既存登記的部分內容進行修正而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟 途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”
異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權利人有可能處分不動產，從而使真正權利人的權利受！到損害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權利。
預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記⑤。我國物權法亦規定了預告登記制度，該法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記的目的就在于保護關于未來發生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。
（3）物權法關于不動產登記的規定對不動產執行之影響
物權法有關不動產物權變動的規定對傳統的不動產執行方式和執行理念有較大影響，主要體現在以下幾個方面：
一是物權法的實施對涉及不動產的執行既帶來機遇，也有挑戰。這種機遇主要表現為對不動產的執行提供了明確的法律依據和有力的理論支撐。如執行中處理不動產登記名義人與實際權利人不一致的問題時，可結合物權法關于異議登記的規定，及時解決爭議，恰當處置不動產；還例如物權法關于預告登記的規定，使執行人員在查封前對不動產的相關權利人了如指掌，為及時采取預查封措施提供了便利。同時，物權法的實施也使執行工作面臨較大挑戰，需要執行人員深入學習和研究物權法的相關規定，準確把握物權法的立法宗旨，深刻理解物權變動的內涵，依法及時執行涉及不動產的案件，維護權利人的合法物權。
二是對傳統執行方式和執行理念產生較大影響，要求執行人員在執行中及時調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行。《物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”。該條規定從根本上區分了不動產和動產物權設立和變動的公示方法。對于不動產，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。執行人員執行中要認真貫徹物權法規定的不動產變動規則，在采取強制執行措施前應認真調查不動產物權變動的情況，不能簡單地以登記確定權屬，還要看該不動產上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執行措施。
三是要求執行人員在執行中注重保護執行當事人的合法權利。既保護申請人的合法債權，又要保護被執行人的合法不動產物權，做到二者的統一。執行實踐中，對當事人合法權益產生侵害的行為主要為有關機關的協助執行行為和法院的執行行為本身。對于一些行政機關在協助執行時拒絕協助、縮小或擴大協助范圍或違法采取措施造成其損害的，執行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，拒不履行職責造成損失的，承擔行政賠償責任。法院執行人員違法執行，侵害當事人的合法權益的，法院要承擔行政賠償責任。
三、貫徹物權法，執行涉及不動產的案件應注意的幾個問題
1、關于國有劃撥土地使用權的執行
實踐中，對于能否強制執行被執行人擁有使用權的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執行中應當本著既有利于最大化實現債權，又不違反現行法律規定的原則，依據《物權法》、土地管理法律法規和《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋[20__]6號）的有關規定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應告知權利受讓人辦理國有土地使用權出讓手續。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應當通過房地產評估將土地使用權與房屋所有權價值分離（僅限執行房產），并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權，由國土資源部門依據土地管理和城市規劃等有關法律規定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。
2、關于集體土地使用權的處理問題
在我國，集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權屬也存在事實上的交易。如《擔保法》第34條第（5）項、第36條第3款規定，農村“四荒”土地的使用權和鄉鎮企業廠房等建筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押，那么該抵押權人在行使抵押權時，必然牽涉到集體土地使用權的處分問題。對此應當如何處理？本人認為，法院執行案件涉及集體土地使用權時應與當地國土資源管理部門進行協商，取得一致意見后予以執行。依照《土地管理法》第63條的規定，人民法院執行集體土地使用權僅限于用地單位因破產、兼并等情形。執行土地成交前，人民法院應當會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，完成地籍調查，責成集體土地所有權單位簽訂征地補償協議書，并書面告知權利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。按照《土地管理法》第62條、第63條之規定，權利受讓人應僅限于該集體經濟組織內符合宅基地審批條件的農戶。執行農村房屋涉及集體土地使用權的處置時，應會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，并完成地籍調查，并對該集體組織范圍內符合宅基地審批條件的農戶進行審查，確認權利受讓人的資格；人民法院應當責成該集體經濟組織出具相關證明材料，協助權利受讓人依法辦理土地變更登記手續。
3、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致時的處理
實踐中，不動產登記名義人與實際權利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執行的房地產登記在案外第三人名下，卻被被執行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過以下幾種渠 道尋求救濟，一是依照物權法的規定向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據合同法中的撤銷權訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果法院發現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執行人通過繼承、判決和執行等合法途徑已經得到了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記的，可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。第三種情形是：登記在被執行人名下的不動產，并非屬于被執行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權的，可提出執行異議，法院應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執行錯誤。
雖然無形資產的作用日益為人們接受，但無形資產的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產重要作用的認識。特別是對無形資產評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩健的態度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產這一特殊資產的公允價值以反映在企業資產負債表中。而對于企業自行開發的無形資產則將其開發費用在各期作為費用處理，即使該企業所創造的無形資產是企業的主要利潤來源。其結果導致企業大量寶貴的無形資產無法在資產負債表中反映，企業財務報告中的凈資產不能真實反映企業的資產狀況，企業財務信息的相關性和真實性受到嚴重質疑。國外經濟界、學者對會計制度中無形資產會計處理的質疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產資本化處理，無形資產的費用化處理；(2)無形資產的攤銷；(3)無形資產的確認。
2.資產評估的影響因素
無形資產是企業的重要經濟資源，是知識產權與工業產權相統一的結晶，是維持企業生存和發展的重要支柱，具有巨大的經濟價值和增值效能。據有關統計資料，西方發達國家企業的無形資產占總資產的比重達35％，高科技企業則達60％－70％。它不僅能使企業在生產經營活動中取得經濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業要生存發展，最終將體現于無形資產的競爭。無形資產對企業有著非常重要的作用。
2.1企業改制中無形資產及其確認。新企業會計準則中規定“資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業或其他權利和義務中轉移或者分離”。無形資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產有關的經濟利益很可能流入企業；(2)該無形資產的成本能夠可靠地計量。新企業會計準則第6號--無形資產(2006)第十一條規定：“企業自創商譽以及內部產生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產”。但在現實的經濟生活中，無形資產評估包括商標、專利技術、非專利技術、商譽、營銷網絡、計算機軟件、著作權中的財產權、特許經營權、土地使用權、資源性資產、集成電路布圖設計等無形資產價值及品牌評估等。
2.2企業改制中無形資產價值的法律依據。從元形資產本身看，如專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產起到了一定的積極作用，有利于企業維護其合法權益。如商標權評估后，在商標的侵權訴訟和行政保護中，可依據《商標法》對假冒侵權行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權人打假維權提供索賠依據，而且有利于維護企業的合法權益，提高其知名度。
2.3評估方法對企業改制中無形資產價值的影響。無形資產主要有三種評估方法：重置成本法、現行市價法和收益現值法。評估方法對無形資產價值的影響主要表現為：首先是評估方法選擇不當造成的影響--沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。
(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現實條件下，按功能重置資產，并使資產處于在用狀態所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產進行估價，即按照評估無形資產全新狀態的重置成本減去該項資產功能性貶值和經濟性貶值估算無形資產價值的方法。由于無形資產具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產的評估值時，會存在數據資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結果的真實準確。
(2)市價法也稱現行市價法，現行市價評估法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產與比較對象逐個進行對比調整，估算資產價值的方法。由于無形資產的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業無形資產由于其在同業中的壟斷地位和優越程度不同，為企業帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產，其價值是不同的。因此當無形資產在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。
(3)收益法也稱收益現值法，收益現值是指企業在未來特定時期內的預期收益折現的總金額。收益法是把被評估無形資產剩余壽命期間內的預期未來收益，按照一定的折現率折成現值，來確定被評估無形資產價格的方法。
3.資產評估指標的重要性及措施
3.1防止國有資產流失。企業改制中無形資產價值的公正性、合理性為方方面面所關注。首先應明確的是資產評估價值的合理范圍其內涵應是資產評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產評估結果在具體數字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國有無形資產低于正常價格出售和大量流失的現象，避免企業主管部門與原企業經營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業改制工作的透明度。
[關鍵詞]無形資產；資產評估；評估指標
一、企業改制中的無形資產評估存在的問題
雖然無形資產的作用日益為人們接受，但無形資產的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產重要作用的認識。特別是對無形資產評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩健的態度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產這一特殊資產的公允價值以反映在企業資產負債表中。應當說無形資產評估與無形資產會計處理是兩個緊密相聯的問題，對無形資產進行合理評估是進行無形資產會計處理的必然要求，也是企業改制順利進行的必要保證。傳統經濟中發展而來的會計體系從穩健的角度出發，不傾向于將計量難度較大的無形資產反映在企業的資產負債表中。一般只將外購獲得的無形資產予以確認，并按其經濟壽命或一定期限進行攤銷，而對于企業自行開發的無形資產則將其開發費用在各期作為費用處理，即使該企業所創造的無形資產是企業的主要利潤來源。其結果導致企業大量寶貴的無形資產無法在資產負債表中反映，企業財務報告中的凈資產不能真實反映企業的資產狀況，企業財務信息的相關性和真實性受到嚴重質疑。以美國為例：由于美國企業間購并現象較為普遍，尤以美國通用會計準則受到的抨擊最大。有關美國經濟界人士指出，在許多企業購并行為中購并方看重的是被購并企業所擁有的，但并沒有反映在資產負債表中的無形資產，而并不是看重企業在資產負債表中反映的有形資產，并以“在21世紀中采用20世紀30年代的財務報告模式”的評估，批判傳統會計制度對無形資產的忽視。國外經濟界、學者對會計制度中無形資產會計處理的質疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產資本化處理，無形資產的費用化處理；(2)無形資產的攤銷；(3)無形資產的確認。
二、企業改制中無形資產及評估的影響因素
無形資產是企業的重要經濟資源，是知識產權與工業產權相統一的結晶，是維持企業生存和發展的重要支柱，具有巨大的經濟價值和增值效能。據有關統計資料，西方發達國家企業的無形資產占總資產的比重達35％，高科技企業則達60％－70％。它不僅能使企業在生產經營活動中取得經濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業要生存發展，最終將體現于無形資產的競爭。無形資產對企業有著非常重要的作用。
1．企業改制中無形資產及其確認。新企業會計準則中規定“資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業或其他權利和義務中轉移或者分離”。無形資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產有關的經濟利益很可能流入企業；(2)該無形資產的成本能夠可靠地計量。新企業會計準則第6號——無形資產(2006)第十一條規定：“企業自創商譽以及內部產生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產”。但在現實的經濟生活中，無形資產評估包括商標、專利技術、非專利技術、商譽、營銷網絡、計算機軟件、著作權中的財產權、特許經營權、土地使用權、資源性資產、集成電路布圖設計等無形資產價值及品牌評估等。
2．企業改制中無形資產價值的法律依據。從元形資產本身看，如專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產起到了一定的積極作用，有利于企業維護其合法權益。如商標權評估后，在商標的侵權訴訟和行政保護中，可依據《商標法》對假冒侵權行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權人打假維權提供索賠依據，而且有利于維護企業的合法權益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關無形資產的法律、法規尚不能完全適應WTO的要求。wTO規定的無形資產除上面提到的還包括版權與鄰接權、地理標志權、工業品外觀設計權、集成電路布圖設計權、未披露過的信息專有權(商業秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關于知識產權的內容，其涉及評估的一些法律規定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律當中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律在無形資產評估中也發揮著重要作用，如企業的股份制改造、合資、聯營、兼并、拍賣、轉讓、無形資產抵押貸款等經濟活動，有利于企業認識自己品牌的價值，有利于被消費者所認可，但對其他類無形資產尚未制定特別法律或行政法規，嚴重滯后于當今實踐。
3．2001年9月1日起施行的《無形資產評估準則》作為資產評估行業規范，在企業改制中無形資產價值的確定應該遵循此項基本準則。《無形資產評估準則》是中注協擬定，財政部印發的規章制度性文件，其依據是國務院行政法規9l號令和《資產評估操作規范意見》。無形資產評估至今尚未立法。使得評估的法律依據不足，這也決定了《無形資產評估準則》只能側重技術層面，忽視了評估、披露、使用是資產評估三個環節的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應目前我國多種經濟體制并存的客觀需要。體現到現實當中最突出的問題是：在涉及無形資產評估業務時，《無形資產評估準則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產評估的最終目的是使用，不能只強調和規范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產評估準則》中，強調注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明有關使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標，缺乏可操作性。
4．評估方法對企業改制中無形資產價值的影響。無形資產主要有三種評估方法：重置成本法、現行市價法和收益現值法。評估方法對無形資產價值的影響主要表現為：首先是評估方法選擇不當造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現實條件下，按功能重置資產，并使資產處于在用狀態所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產進行估價，即按照評估無形資產全新狀態的重置成本減去該項資產功能性貶值和經濟性貶值估算無形資產價值的方法。由于無形資產具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產的評估值時，會存在數據資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結果的真實準確。(2)市價法也稱現行市價法，現行市價評估法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產與比較對象逐個進行對比調整，估算資產價值的方法。由于無形資產的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業無形資產由于其在同業中的壟斷地位和優越程度不同，為企業帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產，其價值是不同的。因此當無形資產在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業從80年代中期才開始逐漸重視無形資產，無形資產的交易時間短、數量少，可使用的無形資產交易的歷史資料有限，采用市價法對這些行業的無形資產進行評估，必須面對數據選用的風險。(3)收益法也稱收益現值法，收益現值是指企業在未來特定時期內的預期收益折現的總金額。收益法是把被評估無形資產剩余壽命期間內的預期未來收益，按照一定的折現率折成現值，來確定被評估無形資產價格的方法。運用收益法對無形資產進行評估的風險主要體現在評估參數收益額、收益期和折現率等因素的確定上。收益額選取的風險是：無形資產的具體類型不同，其使用價值表現不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風險是：無形資產收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業控制的無形資產中相當一部分是因為受到法律和合同的特定保護，如商標、專利權等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內是否還具有剩余經濟壽命是評估時應考慮的重要問題。更新周期法是指產品更新周期和技術更新周期。在一些高技術和新興產業，科學技術進步往往很快轉化為產品的更新換代。折現率選取的風險是：根據折現率的概念可確定折現率的計算方法即以無風險報酬率加上風險報酬率作為折現率。無風險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。
三、完善無形資產評估指標的重要性及措施
1．防止國有資產流失。企業改制中無形資產價值的公正性、合理性為方方面面所關注。首先應明確的是資產評估價值的合理范圍其內涵應是資產評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產評估結果在具體數字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國有無形資產低于正常價格出售和大量流失的現象，避免企業主管部門與原企業經營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業改制工作的透明度。
市依法治市工作領導小組：
根據“五五”普法依法治市規劃，市政府法制辦認真貫徹落實國務院《全面推進依法行政實施綱要》和省政府《關于貫徹全面推進依法行政實施綱要的通知》，切實加強法制宣傳和依法行政培訓，深入開展“依法行政示范單位創建活動”，“五五”普法依法治理工作取得階段性成果。現將有關情況報告如下：
一、履行職責，認真貫徹落實《綱要》
市政府法制辦充分履行“綜合協調、督促指導、政策研究、情況交流”的工作職責，不斷加強全市貫徹落實國務院《綱要》工作的動員和部署。3月23日，組織召開全市政府法制工作會議，傳達貫徹全省政府法制工作會議精神，安排部署全市政府法制工作。會后，提請市政府出臺了《市政府推進依法行政工作安排》，印發了《市人民政府法制辦公室工作任務分解》，將年度工作目標任務細化，明確責任領導、責任科室和責任人，形成了一級抓一級、逐級抓落實的工作機制。10月11日，召開各縣（區）政府法制機構負責人會議，傳達貫徹全國市縣政府依法行政工作會議和全國市縣政府行政復議工作座談會精神，總結交流、安排部署政府法制工作。11月2日，召開全市依法行政工作電視電話會議，對依法行政工作進行再動員、再部署。年底，督促各縣（區）政府、市政府各部門及時向市政府報告本級本部門依法行政工作情況，同時將全市依法行政工作向省政府報告。通過一系列會議及相關活動，在全市形成了依法行政的良好氛圍。
二、開拓創新，扎實做好當前政府法制工作
一是加強規范性文件制定和管理。編制并實施了《市人民政府規范性文件制定計劃》，組織召開座談會、聽證會18次，堅持通過報紙、網站公布文件草案，廣泛聽取意見，收到了良好的效果。全年共審核各類規范性文件草案60件，較去年增長11%，提出審查意見200余條，確保規范性文件符合科學發展觀和建設法治政府的內在要求。向省政府、市人大常委會報送備案規范性文件94件，較增長57%。審查各縣（區）政府和市政府各部門報送備案的規范性文件204件，較增長278%。對其中6件擅自設定行政許可、行政處罰項目的規范性文件提出了糾正意見。選擇《市燃氣管理辦法》、《市城市房地產評估管理辦法》等部分涉及面廣、影響較大的規范性文件開展了效果評估，進一步積累了規范性文件制定經驗。組織力量對建市以來以市政府、市政府辦公室名義出臺的4453件文件進行認真排查，對其中969件規范性文件實行開門清理。經過清理，廢止264件（包括歷次規范性文件清理廢止和宣布失效的142件），宣布失效252件，修改13件，從制度層面加快法治政府建設進程。先后就《河南省人民政府擬定地方性法規草案和制定規章程序規定》等15件立法事項提出了修改意見，有效參與、服務了我省的立法工作。
二是加大行政執法監督力度。審查各縣（區）政府和市政府各部門報送備案的重大具體行政行為40件，較增長135%。轉發了《河南省行政執法責任追究試行辦法》，出臺了《市行政執法監督辦法》，為規范行政執法行為、提高行政執法水平提供了系統且便于操作的制度依據。先后就公安交通管理部門使用“電子眼”、范縣國土資源局違法頒發土地使用證等案件啟動了行政執法監督程序，向責任單位發出《行政執法監督案件調查通知書》，督促整改。從9月份起，組織力量深入到各縣（區）和市直30余個主要執法部門，采取聽取匯報、查閱有關文件和資料、抽查行政執法案卷及走訪相關單位或相關人員等方法，開展專項執法檢查。對檢查中發現的問題，經市政府批準后，逐一向被檢查單位反饋，并督促整改。嚴格行政執法人員資格管理，完成了全市1700余名行政執法人員信息采集 及錄入工作，通過河南省政府法制網向社會公布，廣泛接受監督。
三是推行行政執法責任制工作向縱深發展。提請市政府成立了市推行行政執法責任制工作領導小組。針對行政執法責任目標考評中發現的問題，及時下發《行政執法監督檢查處理通知書》，督促整改。進一步完善了行政執法責任目標考評體系，年度考核順利完成。認真落實《市行政執法主體公告管理暫行規定》，健全行政執法主體資格制度，完成了全市67個行政執法主體執法依據、執法事項的梳理工作，經市政府第57次常務會議審定通過后，分5期通過《日報》和政府法制網向社會公告，全面規范行政執法主體依法行使職權。10月18日，印發了《關于在政府部門內部進一步推進行政執法責任制的通知》，督促有關部門進一步修訂行政執法依據，清理規范性文件，實施部門內部行政執法責任目標考評，推行行政執法責任制工作全面深入開展。
四是努力開創行政復議工作新局面。共收到行政復議申請127件，較增長21%。符合受理條件決定受理98件，加上上年轉來7件，共計105件，年底前全部辦結。在行政復議案件辦理過程中，不斷完善行政復議辦案程序，創新行政復議審理方式，實行行政復議簡易程序制度、質證辯論制度、公開審理制度，注重運用和解、調解等手段化解行政爭議，努力實現“定紛止爭、案結事了”，收到了良好的法律效果和社會效果，開創了政府滿意、專家看好、社會滿意的工作局面。5月份，組織召開全市行政復議工作研討會，開展了對企業改制、房屋權屬等熱點領域行政爭議的調查研究，努力提高行政復議工作的針對性。
五是認真做好應訴工作。共辦理應訴案件6件，其中包括縣渠村鄉王芟河村委會訴市政府撤銷縣政府違法更改其土地使用權證案、蘇棟武訴市政府撤銷縣政府為其頒發的集體土地使用證案等部分重大、復雜、疑難案件。應訴過程中，詳細掌握案情和法律依據，及時確定應訴思路，積極答辯，最終全部勝訴。
三、注重實效，加強法制宣傳和依法行政培訓
組織開展了紀念《綱要》頒布實施三周年和“政府法制信息月”專題活動。通過在《日報》刊登答記者問和理論文章、在電視臺播放滾動字幕等形式，深入宣傳《行政復議法》和《行政復議法實施條例》的基本內容、制度創新和現實意義，努力使行政復議制度做到家喻戶曉。編發《政府法制》22期，在中國政府法制信息網、新華網、《日報》等媒體發表反映我市依法行政動態的信息88篇，及時為領導決策提供了信息參考。7月和9月，先后組織人員參加國務院法制辦和省政府法制辦組織的《行政復議法實施條例》培訓班。全國市縣政府行政復議工作座談會召開后，經請示市委組織部同意，將《行政復議法》、《行政復議法實施條例》等內容納入了市委黨校主體班課程體系，使行政復議制度培訓制度化、常規化。10月17日，舉辦“依法行政暨行政復議制度”報告會，國務院法制辦行政復議司副司長、法學博士方軍應邀主講，各縣（區）政府、市政府各部門正、副縣級干部，法制機構負責人共計450余人參加了報告會。12月10日至18日，舉辦全市行政執法人員綜合法律知識培訓班，分4期將市直1700余名行政執法人員輪訓一遍。通過培訓，提高了廣大行政執法人員依法行政的自覺性和主動性。
四、以點帶面，深入開展依法行政示范單位創建活動
