時間：2023-09-04 16:55:31
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地使用稅法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、我區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅管理現(xiàn)狀
近年來，我區(qū)局以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹執(zhí)行《稅收征管法》，堅持依法治稅，夯實稅源基礎(chǔ)，強化征管措施，大力組織城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅收入，07、08、09三年分別實現(xiàn)城鎮(zhèn)土地使用稅XXX萬元、XXX萬元和XXX萬元，實現(xiàn)土地增值稅XXX萬元、XXX萬元和XXX萬元。城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅持續(xù)穩(wěn)定增長，對促進我區(qū)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展起到重要作用。我區(qū)局在城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅管理中，嚴(yán)格執(zhí)行國家稅收政策，加強征收管理，各項工作基本到位，取得了較好的成績。
二、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅管理中存在的問題
(一)企業(yè)占地多、利用率低、負(fù)擔(dān)重的現(xiàn)象比較突出
我區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)占地多、利用率低，用地不規(guī)范，有的以租賃為主，有的是混居方式，有辦廠，有居住，造成很難準(zhǔn)確確認(rèn)征稅面積。近幾年來土地使用稅單位稅額的增幅偏快，使許多企業(yè)稅負(fù)猛增，無力承擔(dān)相應(yīng)的土地使用稅。
(二)房產(chǎn)建造成本判定有困難
房產(chǎn)建造成本包括前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項，稅務(wù)人員在判定房產(chǎn)建造成本時發(fā)現(xiàn)成本過高，但由于企業(yè)提供了完整的票據(jù)，就無法找到依據(jù)對成本過高進行論證。雖然有關(guān)文件規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)辦理清算所附送的成本資料不符合清算要求或者不實的，地稅部門可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定四項開發(fā)成本并據(jù)以扣除。但事實上，由于時間的推移與市場行情的變化，建設(shè)部門無法及時提供成本造價資料，稅務(wù)人員沒有相關(guān)資料，在判定房產(chǎn)建造成本上有困難，造成稅款流失。
(三)普通住宅銷售價格判定標(biāo)準(zhǔn)不明朗
我區(qū)的房地產(chǎn)項目開始銷售到進行清算，一般要經(jīng)歷1-2年的時間，有的還要更長一些，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中低于當(dāng)時市場價售房的現(xiàn)象比較普遍。稅務(wù)人員碰到這種情況，在確定上述低價售房的價格時，由于上級沒有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，拿不準(zhǔn)是以清算時的市場價為主，還是以當(dāng)時的市場價為主，給稅收征管帶來一定困難。
(四)企業(yè)清算時間難把握
房地產(chǎn)企業(yè)售房到85%或取得銷售許可證滿3年時要進行清算，但這時房地產(chǎn)企業(yè)仍有許多款項未結(jié)算，要等很長時間甚至一二年才能結(jié)算完畢。稅務(wù)機關(guān)進行土地增值稅清算，確定成本時應(yīng)按照實際發(fā)生扣除，但目前做不到，只能以票據(jù)作為扣除依據(jù)。而碰到房地產(chǎn)企業(yè)項目已完成，但款項未結(jié)、票據(jù)未開時，稅務(wù)機關(guān)很難要求企業(yè)進行清算，如果強行進行清算，就拿不出真實的建造成本，這給征收帶來很大矛盾。
(五)數(shù)據(jù)真實性不夠
土地增值稅數(shù)據(jù)真實性不夠主要源于清算計算方式較為復(fù)雜，清算工作涉及復(fù)雜的扣除項目，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。再加上房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般較長，投資活動比較復(fù)雜，如果是滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，對其進行查賬核算往往需要投入大量的人力、物力，要做到每項目必清算確有難度，這樣給稅收帶來實際困難。
三、解決問題的對策和辦法
(一)加強規(guī)范城鎮(zhèn)土地使用稅管理
1、強化綜合治稅，做到應(yīng)收盡收
從目前的征管工作來看，協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)建設(shè)還不夠健全，存在偷稅、漏稅的現(xiàn)象。當(dāng)前，還有一些納稅人對國家稅法理解不夠，偷稅、漏稅的現(xiàn)象依然不同程度存在。有些企業(yè)納稅申報不實，加上社會協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)尚不完善，部門信息交換與數(shù)據(jù)共享制度不夠健全，一些部門和單位配合仍欠到位，社會化綜合治稅體系還沒有真正形成。比如土地的調(diào)查工作涉及國土、建設(shè)、規(guī)劃及相關(guān)鎮(zhèn)村等各個部門，單靠地稅部門一家的努力難以見效。為此，必須強化相關(guān)部門綜合治稅的力度，落實稅收政策法規(guī)，做到應(yīng)收盡收。
2、規(guī)范土地管理，提高土地使用效率
在城鎮(zhèn)土地使用稅管理中，發(fā)現(xiàn)土地浪費嚴(yán)重，我區(qū)是人多地少，要珍惜土地，加強土地的科學(xué)化和集約化利用。為此，要進一步規(guī)范土地管理，加大土地后續(xù)管理的力度，防止盲目征地或租地，使土地能夠得到更有效合理地利用，杜絕土地資源的浪費，真正造福于子孫后代。
3、嚴(yán)格控制、認(rèn)真清理城鎮(zhèn)土地使用稅減免稅
要按照總局的要求，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)土地使用稅減免。要每年對各企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅情況進行一次全面清理檢查，屬于越權(quán)減免的要立即糾正并恢復(fù)征稅，確保城鎮(zhèn)土地使用稅征收公平合理，做到應(yīng)收盡收。
4、適當(dāng)考慮小企業(yè)及低附加值企業(yè)的稅收政策
小企業(yè)及低附加值企業(yè)在發(fā)展就業(yè)中具有重要作用，過高的稅負(fù)必然影響其正常發(fā)展，從而影響就業(yè)，給社會發(fā)展帶來不利影響。因此，在城鎮(zhèn)土地使用稅管理中，要看到小企業(yè)及低附加值企業(yè)的稅負(fù)過重問題，對他們征收城鎮(zhèn)土地使用稅時，適當(dāng)考慮這部分群體的利益，靈活使用政策，給予某種優(yōu)惠，促進小企業(yè)及低附加值企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
(二)加強規(guī)范土地增值稅管理
1、加強稅收法治建設(shè)，進一步優(yōu)化稅收環(huán)境
在加強土地增值稅征收管理中，要牢固樹立稅收法治觀念，真正做到依法治稅、依法征管。要加大稅法宣傳力度，突出宣傳各項稅收法律法規(guī)和政策，進一步增強全社會依法誠信納稅意識、提高稅法遵從度，引導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)依法經(jīng)營、照章納稅。要加強財務(wù)和納稅輔導(dǎo)，不斷完善發(fā)票管理制度和信息系統(tǒng)，督促房地產(chǎn)企業(yè)及時建帳，從源頭上堵塞監(jiān)管漏洞。要改進和優(yōu)化納稅服務(wù)，切實增強為納稅人服務(wù)意識，規(guī)范納稅服務(wù)內(nèi)容，完善納稅服務(wù)措施，構(gòu)建和諧的征納關(guān)系。要進一步完善協(xié)稅護稅機制，增進信息交換與數(shù)據(jù)共享，廣泛開展綜合治稅活動，全面提高稅源監(jiān)控能力，不斷強化社會化征管功能。
2、細(xì)化項目四項成本扣除標(biāo)準(zhǔn)，增強可操作性
稅務(wù)機關(guān)要改變以往房產(chǎn)建造成本判定模糊的情況，要通過調(diào)研，掌握房產(chǎn)建造成本的第一手資料，據(jù)此按照當(dāng)?shù)亟ㄖ杀舅剑Y(jié)合項目規(guī)模，企業(yè)使用的建筑安裝材料等因素按照高、中、低檔類進行細(xì)化，形成項目四項成本扣除標(biāo)準(zhǔn)，逐年予以調(diào)整完善。這樣增強扣除項目四項成本的可操作性，達到規(guī)范化、合理化、公平化要求。
3、加強低價售房的管理
稅務(wù)機關(guān)要切實加強低價售房的管理，對于企業(yè)低價售房的價格，要求企業(yè)按照當(dāng)時市場價格進行開票，據(jù)以計算房產(chǎn)銷售收入，否則按照清算時的市場價格進行核定征收，防止企業(yè)利用低價轉(zhuǎn)讓來減少銷售收入達到偷漏土地使用稅的目的。
(三)完善稅收征管機制
1、加強部門配合，強化稅源動態(tài)監(jiān)控
稅務(wù)部門應(yīng)進一步完善城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅重點稅源的管理，建立納稅評估機制，加強與房產(chǎn)、國土、城建等部門的配合，掌握城鎮(zhèn)土地使用面積和情況，掌握房產(chǎn)開發(fā)項目底數(shù)，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況和工程進展情況，建立房地產(chǎn)業(yè)分戶臺帳，對房地產(chǎn)企業(yè)征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實行動態(tài)管理。
2、加強稅收政策的宣傳，形成良好稅收環(huán)境
在當(dāng)前城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的稅收征管相對薄弱，納稅人對相關(guān)政策了解不深不透的情況下，稅務(wù)部門要加強稅收政策的宣傳。一是召開政策宣講會，向各企業(yè)負(fù)責(zé)人和財務(wù)人員宣講城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的稅收征管政策，提高企業(yè)負(fù)責(zé)人和財務(wù)人員的納稅意識；二是稅務(wù)人員應(yīng)深入各企業(yè)就城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的征管問題進行認(rèn)真的講解、輔導(dǎo)，送政策上門，規(guī)范企業(yè)涉稅行為，提高企業(yè)的申報質(zhì)量和納稅自覺性。
3、強化稅務(wù)干部隊伍建設(shè)，適應(yīng)新形勢稅收征管工作需要
要加強稅務(wù)干部隊伍建設(shè)，著力提高整體素質(zhì)和依法行政能力，努力打造一支靠得住、有本事、過得硬的稅務(wù)干部隊伍，更好地為經(jīng)濟社會發(fā)展服務(wù)。要強化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，尤其要加強基層一線征管人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作，進一步掌握現(xiàn)代技術(shù)和管理知識，不斷提高業(yè)務(wù)水平。要建立健全監(jiān)督制約機制，嚴(yán)格落實考核制度，加強黨風(fēng)廉政和職業(yè)道德教育，強化執(zhí)法人員的公仆意識，堅決杜絕和嚴(yán)肅查處稅務(wù)人員辦人情稅、關(guān)系稅等各類違紀(jì)違法案件，切實提高稅務(wù)干部隊伍的政治素質(zhì)與業(yè)務(wù)技能。
一、礦產(chǎn)資源開發(fā)稅收法律政策研究的必要性
對于礦業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的投資者或潛在投資者，了解并熟悉現(xiàn)行法律法規(guī)甚至是地方性規(guī)定對于礦業(yè)稅收的具體要求，是極為重要的。因為這在很大程度上決定或影響著投資者投入成本與資本回收之間的比例，資金壓力大小，以及收回成本時間等諸多方面，進而左右著投資者是否進入礦業(yè)領(lǐng)域或具體進入哪個礦種領(lǐng)域。
礦山企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，需要繳納多項稅收。歷經(jīng)多次稅收政策改革，對于礦業(yè)領(lǐng)域內(nèi)稅收的征收種類，征收范圍，征收幅度等，我國已經(jīng)建立了相對完備的法律體系。盡管相關(guān)政策從理論層面仍然存在諸多爭議，實踐操作上也受到眾多質(zhì)疑。然而，從實務(wù)角度來講，相關(guān)法律政策并不因為爭議或質(zhì)疑而不被執(zhí)行。一旦在稅收方面出現(xiàn)漏洞，礦山企業(yè)將會面臨巨大的法律風(fēng)險。
二、現(xiàn)行礦產(chǎn)資源開發(fā)稅收法律政策體系概覽
對于礦山企業(yè)來說，其需要繳納的稅種既包括一般企業(yè)可能面臨的企業(yè)所得稅，增值稅以及營業(yè)稅等稅種，也包括只有本行業(yè)內(nèi)企業(yè)才需要繳納的資源稅，
具體來看，礦山企業(yè)需要繳納的主要稅種包括：企業(yè)所得稅，增值稅，營業(yè)稅，資源稅，城鎮(zhèn)土地使用稅等，筆者將于下文這些稅種的征繳的范圍以及征繳標(biāo)準(zhǔn)等諸多問題進行詳細(xì)闡述。
（一）企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅，顧名思義，只有取得所得，才需要繳納該稅種。詳細(xì)來講，就是企業(yè)就其每年的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，向稅務(wù)機關(guān)繳納企業(yè)所得說，目前內(nèi)外資企業(yè)的稅率統(tǒng)一調(diào)整為25%。
如果外國企業(yè)在華從事礦產(chǎn)資源的勘探開發(fā)，持續(xù)時間超過該外國企業(yè)所在國與中國在雙邊稅收協(xié)定中約定的期限，則從稅法角度來看應(yīng)視其已在中國設(shè)立了機構(gòu)場所，適用的企業(yè)所得稅稅率同樣為25%。有一點需要注意的是，外國企業(yè)在華從事礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)等生產(chǎn)經(jīng)營活動，通常應(yīng)到區(qū)域主管的海洋石油稅務(wù)分局而不是普通的稅務(wù)機關(guān)進行稅務(wù)登記。
（二）營業(yè)稅
根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》，對于礦產(chǎn)勘查企業(yè)來說，如果接受委托對外提供除鉆孔打井之外的簡單勘探服務(wù)，則應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)—其他服務(wù)業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，稅率為5%。如果企業(yè)接受委托從事地質(zhì)鉆探、打井、爆破等其他工程作業(yè)以及為礦山企業(yè)提供建筑物、構(gòu)筑物、礦井、與礦山不可分割的采礦機電和其他機器設(shè)備修繕?biāo)〉玫氖杖耄瑧?yīng)當(dāng)按照“建筑業(yè)”稅目來繳納營業(yè)稅，稅率為3%。
（三）增值稅
根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，只要在境內(nèi)銷售貨物，就是增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，普通稅率為17%。如果銷售的產(chǎn)品為煤氣、石油液化氣、沼氣或者居民用煤炭制品，稅率則為13%。
國家為了鼓勵某些行業(yè)的發(fā)展，還專門制定了增值稅的減免政策。例如，自1994年稅收體制改革以來，我國對黃金礦山、冶煉企業(yè)生產(chǎn)、銷售的黃金一直免征增值稅。
（四）資源稅
根據(jù)《資源稅暫行條例》的規(guī)定，從事特定礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人，需要繳納資源稅，征收范圍包括：原油，天然氣，煤炭，金屬原礦，鹽等。現(xiàn)行政策對上述不同的礦種實行不同的稅率政策，從量征收，銷售產(chǎn)品的量越大，需要繳納的資源稅越多。
資源稅稅率一覽表
礦種
稅率
原油
14—30元/噸
天然氣
7—15/千立方米
煤炭
0.3—5元/噸
其他非金屬礦原礦
0.5—20元/噸或者立方米
黑色金屬礦原礦
2—30元/噸
有色金屬礦原礦
0.4—30元/噸
固體鹽
10—60元/噸
液體鹽
2—10元/噸
盡管，根據(jù)《資源稅暫行條例》規(guī)定，只有國務(wù)院才能決定資源稅稅目以及稅額幅度的調(diào)整。但是現(xiàn)實中，很多地方稅務(wù)部門都向國家財政部以及國稅總局申請調(diào)整某一種或多種礦產(chǎn)資源的資源稅稅額。例如，山西省境內(nèi)的煤炭資源稅稅額于2004年就已經(jīng)調(diào)整至3.2元/噸，今年新疆境內(nèi)的煤炭資源稅稅額也調(diào)整到3元/噸。
此外，資源稅改革已經(jīng)引起多方關(guān)注及討論。在國務(wù)院批準(zhǔn)的國家發(fā)改委《2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》中明確提出：研究制定并擇機出臺資源稅改革方案。從現(xiàn)有跡象來看，資源稅改革的趨勢在于擴大征收范圍并將資源稅計征方式由從量計征變?yōu)閺膬r計征，這些都是值得礦業(yè)領(lǐng)域投資者密切關(guān)注的。
（五）城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。其中，工礦區(qū)是指工商比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地，具體征稅范圍須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定，征收標(biāo)準(zhǔn)為0.6—12元/平方米新晨
盡管有上述標(biāo)準(zhǔn)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府有權(quán)在該稅額幅度范圍內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。不過，最終稅額不能低于上述最低稅額的70%，如果高于上述稅額幅度，則須報財政部批準(zhǔn)。由此可見，不同地區(qū)的城鎮(zhèn)土地使用稅繳納稅額標(biāo)準(zhǔn)并不相同。
此外，國家對礦山企業(yè)使用某些土地免征或暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。例如，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于對礦山企業(yè)免征土地使用稅問題的通知》（國稅地[1989]122號），礦山的采礦場、排土場、尾礦庫、炸藥庫的安全區(qū)、采區(qū)運礦及運巖公路、尾礦輸送管道及回水系統(tǒng)用地，免征土地使用稅；對礦山企業(yè)采掘地下礦造成的塌陷地以及荒山占地，在未利用之前，暫免征收土地使用稅；低于礦山企業(yè)的其他生產(chǎn)用地及辦公、生活區(qū)用地，應(yīng)當(dāng)征收土地使用稅。當(dāng)然，還有專門針對煤礦企業(yè)、鹽礦企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策。
相關(guān)法律政策：
1、《企業(yè)所得稅法》
2、《營業(yè)稅暫行條例》
3、《增值稅暫行條例》
4、《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》國稅發(fā)[1993]149號
5、《資源稅暫行條例》
6、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》
7、《2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》國發(fā)[2009]26號
5、《新疆自治區(qū)地稅局關(guān)于礦產(chǎn)資源勘查開發(fā)和礦山資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知》新地稅函[2008]362號
6、《關(guān)于黃金稅收政策問題的通知》財稅［2002］142號
1、房屋出租業(yè)涉及的稅種較多，納稅人特別是個體納稅人對此知之甚少。按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，納稅人出租房屋應(yīng)納以下幾種地方稅費：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅或個人所得稅。另外，凡在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)出租房屋的還應(yīng)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，凡簽訂房屋租賃合同的還應(yīng)繳納印花稅。據(jù)我們調(diào)查統(tǒng)計，個人出租房屋的，70以上的除出租房屋外不從事其他經(jīng)營活動。稅務(wù)部門在進行稅法宣傳時，往往忽視了對這個群體的宣傳，他們也根本不關(guān)心稅收，好象稅收與他們無關(guān)。正因如此，他們一般不能積極配合稅務(wù)部門的征稅行為，更談不上主動到稅務(wù)部門申報納稅。
2、房屋出租雙方簽訂的房屋出租合同稅務(wù)部門很難掌握，這給稅務(wù)機關(guān)確定計稅依據(jù)帶來了一定的難度。還有幾種情況，其一，納稅人拒不提供出租合同；其二，納稅人單方面?zhèn)卧煲环菁俸贤峁┙o稅務(wù)機關(guān)，故意降低合同載明的房屋租金；其三，出租雙方在簽訂出租合同時首先達成口頭協(xié)議，在正式合同中故意降低合同中載[本文轉(zhuǎn)載自[文秘站網(wǎng)-找文章，到文秘站網(wǎng)]明的房屋租金，專門用于欺騙有關(guān)部門，而承租方在支付租金時卻按雙方達成的口頭協(xié)議約定的金額；其四，有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同，只達成口頭協(xié)議，這種情況為數(shù)不少，約占30，多見于出租雙方是熟人或者有中間人擔(dān)保。不管屬于以上哪種情況，雖然稅務(wù)機關(guān)都有權(quán)核定其營業(yè)額，但因核定的營業(yè)額往往會有偏差，致使征納雙方矛盾加劇，給稅務(wù)部門的征管工作帶來了被動。
3、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)不好確定。房屋出租雙方一般沒有在出租合同中單獨注明出租房屋占用的土地面積，只注明幾間房屋，使得稅務(wù)機關(guān)難以掌握城鎮(zhèn)土地使用稅的確切計稅面積。有房屋出租行為的個人，一般是將自己擁有使用權(quán)的、閑置的臨街房地產(chǎn)出租出去，往往只是其擁有使用權(quán)的土地的一部分。其土地使用證上不可能單獨注明這片出租土地的面積，這就使稅務(wù)機關(guān)在征收城鎮(zhèn)土地使用稅時無據(jù)可查，給征收工作造成困難。
4、部分納稅人故意抬高房屋租金收入中的扣除費用以少繳稅款。現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對房屋租金收入中包含的水電費、電話費等，凡單獨計價的可予以扣除。部分納稅人正是看準(zhǔn)了這一規(guī)定，在簽訂房屋出租合同時，故意抬高這部分費用的金額，想用此方法達到少繳稅的目的。但事實上，據(jù)我們了解，大約90的承租人的水電費、電話費等都是由其自己直接交到有關(guān)部門，與出租人和房屋租金沒有關(guān)系，出租合同中約定的金額根本不包括這些代墊費用。
5、某些出租人和承租人在結(jié)算房屋租金時不采取貨幣結(jié)算方式，這又給稅務(wù)部門的征稅行為設(shè)了一道坎。有的承租人對出租人的房屋進行了修理、裝修，以修理和裝修費用抵頂一部分房屋租金；有的承租人為出租人提供了某種勞務(wù)或支付了某種商品，以勞務(wù)和商品價值抵頂一部分房屋租金。這些情況，承租人一般不能向稅務(wù)部門提供準(zhǔn)確無誤的憑據(jù)以證明其支付的勞務(wù)、商品的價值或費用的金額。稅務(wù)部門需要核定房屋出租業(yè)的計稅營業(yè)額，這無形之中就給稅務(wù)部門增加了工作量。
6、相當(dāng)一部分個體納稅人采取“軟抗稅”的方式來對付稅務(wù)人員。他們不以實施明顯的暴力為手段而以各種借口拒絕繳納房屋出租業(yè)應(yīng)納的各項稅款，與稅務(wù)人員軟磨硬泡，或者托關(guān)系、找門路向稅務(wù)人員說情，或者通過社會各個方面向稅務(wù)人員施加壓力，想方設(shè)法、千方百計，能拖就拖，能漏就漏。象這樣在無明顯暴力事實的情況下，公安機關(guān)也拿他們沒辦法，況且我們的日稅工作也不可能都靠公安機關(guān)的配合。不管怎么說，這種“軟抗稅”現(xiàn)象往往會造成欠稅甚至死欠卻是不爭的事實。
針對目前房屋出租業(yè)稅收征管過程中存在的問題，在以后的工作中應(yīng)著重采取以下措施：
1、進一步加大稅法宣傳力度，全面增強全體公民而不僅僅是納稅人的納稅意識。這是一個老生常談的問題了，稅法宣傳我們年年搞，當(dāng)前，納稅人的納稅意識較過去有了一定的提高，但畢竟還很淡薄，與我國社會主義市場經(jīng)濟法制化的要求還相差甚遠(yuǎn)，稅法宣傳工作依然任重道遠(yuǎn)。在稅法宣傳方面，在注重對納稅人宣傳的同時，還要注重對非納稅人的宣傳；在注重于稅法宣傳月中宣傳的同時，還要注重日常工作中的宣傳；在注重于電視、報刊等媒體上宣傳的同時，還要注重于各種網(wǎng)絡(luò)媒體上的宣傳；在注重對普通公民宣傳的同時，還要注重對各級領(lǐng)導(dǎo)干部的宣傳；在注重對成年人宣傳的同時，還要注重對少年兒童的宣傳。總之，要通過多形式多角度的稅法宣傳，全面增強全體公民的依法納稅意識，增強稅法的威懾力。
2、做好與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，使之能積極配合我們稅務(wù)部門的工作。聯(lián)合房管部門和工商部門做好房屋出租合同的管理工作，要求出租雙方必須要簽訂正式的真實的房屋出租合同，從源頭上堵住房屋出租業(yè)稅收流失；聯(lián)合土地管理部門搞好出租房屋所占用土地面積的認(rèn)定。在基本掌握了出租房屋的座落地點、租金、出租房屋占用土地面積、出租人等資料后，再逐一進行分析，分類別為其建立
關(guān)鍵詞：個人自有住房；涉稅問題；稅務(wù)籌劃
中圖分類號：D9 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198（2015）14-0179-02
1 用于出租時涉稅問題及稅務(wù)籌劃分析
案例1：張先生在遼寧省沈陽市某區(qū)擁有一套100平方米的住宅，房產(chǎn)原值為100萬元。張先生于2013年1月1日起出租給劉先生用于居住，雙方簽訂了租賃合同，月租金3500元，租期一年。
1.1 涉稅問題分析
（1）房產(chǎn)稅。
根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。因此張先生房屋在自住期間不繳納房產(chǎn)稅。個人出租房屋取得租金收入應(yīng)從租計征房產(chǎn)稅。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定，對個人按市場價格出租住房，不區(qū)分用途，以房屋出租取得的租金收入作為計稅依據(jù)，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。因此張先生應(yīng)以每月房屋租金收入乘以4%的稅率計算繳納房產(chǎn)稅，其應(yīng)納稅額=3500×4%=140元。
（2）營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。
根據(jù)財稅〔2008〕24號文件規(guī)定，對個人按市場價格出租住房，不區(qū)分用途，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，即以1.5%的稅率計算繳納。
《遼寧省財政廳、遼寧省國家稅務(wù)局、遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整全省增值稅、營業(yè)稅起征點的通知》（遼財稅〔2011〕942號）規(guī)定，個人月營業(yè)額未達到20000元的，免征營業(yè)稅。張先生每月營業(yè)額（租金3500元）未達到營業(yè)稅起征點標(biāo)準(zhǔn)，免征營業(yè)稅。
由于城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加是以納稅人當(dāng)期實際繳納的增值稅、消費稅和營業(yè)稅稅額為計稅（費）依據(jù)，對本案例由于張先生免征營業(yè)稅所以其無需繳納城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。
（3）城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。
根據(jù)財稅〔2008〕24號文件規(guī)定，個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。因此，張先生出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅，租賃雙方就住宅租賃所簽訂的租賃合同，均不需要繳納印花稅。
（4）個人所得稅。
根據(jù)《個人所得稅法》、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）規(guī)定，個人按市場價格出租住房，以房屋出租取得的租金收入在計算繳納個人所得稅時，應(yīng)依次扣除以下費用后的余額為計稅依據(jù)：①財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，應(yīng)持完稅憑證扣除）；②由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用（以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直到扣完為止）；③稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)（每次收入不超過4000元，定額減除費用800元，應(yīng)納稅額=[（每次（月）收入額-財產(chǎn)租賃時所繳稅費-修繕費用）-800元]×適用稅率；每次收入在4000元以上，定額減除20%的費用，應(yīng)納稅額=[（每次（月）收入額-財產(chǎn)租賃時所繳稅費-修繕費用）×（1-20%）]×適用稅率。財產(chǎn)租賃所得適用稅率為20%的比例稅率。自2001年1月1日起，個人按市場價出租的居民住房，取得的所得暫減按10%征收個人所得稅。
假設(shè)張先生出租房屋期間未發(fā)生修繕費，則每月應(yīng)繳個人所得稅=（3500-140-800）×10%=256元，全年應(yīng)納個人所得稅=256×12=3072元。
綜上，張先生全年應(yīng)納稅140×12+3072=4752元，稅后收益為3500×12-4752=37248元。
1.2 稅務(wù)籌劃分析
從以上分析可知，張先生將自有住房用于出租時，當(dāng)月租金低于20000元時其實際繳納的稅費僅涉及房產(chǎn)稅和個人所得稅，而兩稅稅額的大小直接與該房租金的高低相關(guān)。
（1）對房租收入進行籌劃。
在對個人租賃收入進行稅務(wù)籌劃時，可以在保持實際收入不變的前提下，適當(dāng)?shù)亟档妥赓U的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。
案例2：如果張先生出租房屋每月租金3500元包括水電費（雙方約定為每月200元為限），則張先生每月在繳納房產(chǎn)稅、個人所得稅和負(fù)擔(dān)水電費后實際收入為2904元（3500-140-256-200）。
假設(shè)租賃協(xié)議約定張先生不負(fù)擔(dān)水電費而是將租金降為3300元且未發(fā)生修繕費用的情況下，每月應(yīng)納個人所得稅額為（3300-140-800）×10%=236（元），每月實際收入為2924元（3300-140-236），每月比原來增加20元，全年取得稅務(wù)籌劃收益240元。
（2）對出租房屋維修時間進行籌劃。
由于個人所得稅在計稅時允許將房屋出租期間發(fā)生的修繕費用以每次800元為限稅前扣除，一次扣除不完得，準(zhǔn)予下次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。因此可以合理安排房屋的維修時間，而為房屋出租者節(jié)約一筆不小的稅款。
案例3：如果張先生在出租時與劉先生約定房屋出租后對房屋進行必要的維修，維修期間對劉先生補償200元。假設(shè)共發(fā)生修繕費用5000元且取得相關(guān)合法有效的票據(jù)。則張先生個人所得稅計算如下：
1-6月共繳納個人所得稅=（3500-140-800-800）×10%×6=176×6=1056元；
7月應(yīng)納個人所得稅=（3500-140-800-200）×10%=236元；
8-12月共應(yīng)納個人所得稅=（3500-140-800）×10%×5=1280元；
全年合計繳納個人所得稅=1056+236+1280=2572元；
張先生少繳稅款=3072-2572=500元，考慮對劉先生的200元補償后，張先生取得稅務(wù)籌劃收益300元。
2 用于經(jīng)營時涉稅問題及稅務(wù)籌劃分析
案例4：承案例1，如果張先生2013年1月1日開辦有限責(zé)任公司并將該房作為公司的注冊地址。
2.1 涉稅問題分析
（1）房產(chǎn)稅。
在創(chuàng)業(yè)初期為節(jié)約有限的資金，創(chuàng)業(yè)者大多會選擇將自有住宅作為公司經(jīng)營無償所用。很多人認(rèn)為是無償使用自己的房屋無需繳納相關(guān)稅費，而這種認(rèn)識是錯誤的。我國房產(chǎn)稅法規(guī)定：個人自有住宅用于開辦學(xué)校、圖書館（室）、文化館（室）、體育館、醫(yī)院、幼兒園、托兒所、敬老院等時免稅，用于其他公司經(jīng)營則需要繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]128號）規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人應(yīng)依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，因此張先生個人自有住房無償用于其公司經(jīng)營時其房產(chǎn)稅應(yīng)由公司負(fù)責(zé)繳納，即年應(yīng)納稅額=100×（1-30%）×1.2%=8400元。
（2）營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。
由于公司無償使用張先生的房子，因此張先生無需繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅和個人所得稅。
根據(jù)我國城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)規(guī)定，無租使用房產(chǎn)的使用方應(yīng)代繳城鎮(zhèn)土地使用稅。假設(shè)該房產(chǎn)所在地土地使用稅21元/平方米，則應(yīng)由張先生的公司繳納土地使用稅=21×100=2100元。
（3）企業(yè)所得稅。
按企業(yè)會計準(zhǔn)則要求，公司代繳房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)計入“管理費用”科目，允許企業(yè)所得稅前扣除，將降低企業(yè)利潤10500元（8400+2100），減少企業(yè)所得稅2625元（10500×25%）。
綜上，張先生及其所辦公司共承擔(dān)稅費=8400+2100-2625=7875元。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)稅；土地稅；難點
近年來，隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占財政收入的比例逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款中，房產(chǎn)稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對相關(guān)政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規(guī)范和不正確的問題。
一、目前房土兩稅的常見疑難問題
（一）土地稅的納稅義務(wù)截止日期
目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷售合同的時間為截止日期：2、以商品房銷售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產(chǎn)證辦理完畢的日期為截止日期。
（二）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)問題
即房產(chǎn)原值的確定依據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)原值的確定較為隨意，往往以暫估價值入賬，缺乏合理的證據(jù)。還有一種情況，即物業(yè)公司使用的辦公場所中，存在自用和出租的現(xiàn)象，這時房產(chǎn)稅、土地稅的納稅主體、房產(chǎn)原值及占地面積的合理劃分等問題成為焦點。
（三）地下車庫（停車場）的房土兩稅是否應(yīng)繳納？應(yīng)如何繳納？
二、關(guān)于房土兩稅的分析和建議
要解決和規(guī)范上述問題，需從以下幾方面進行分析和梳理。
（一）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生與截止時間判定
根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，一是對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間.由納稅人從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：二是合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務(wù)發(fā)生時間的依據(jù)。
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務(wù)機關(guān)爭執(zhí)的焦點。一是如果合同約定了交房時間，以交房時間為截止日期：未能履約時，則以實際交付時判定終止繳納：二是如果合同沒有約定交房時間，則按房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末終止納稅。具體判定，則應(yīng)從開發(fā)商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。三是如果購房人遲遲不交接，也可以公告交房時間為準(zhǔn)。在實際計算過程中，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求開發(fā)商提供具有政府有關(guān)部門批準(zhǔn)資質(zhì)的單位出具的實測建筑面積。
還有兩個問題須注意，1、在開始確定應(yīng)稅土地面積時，應(yīng)扣除企業(yè)自用的房產(chǎn)占用的土地面積。2、如果物業(yè)用房有對外出租的房產(chǎn)，應(yīng)合理劃分并扣除實際占地面積。以上兩條占地面積需另行計算繳納土地稅。
（二）自用房產(chǎn)的計稅依據(jù)判定
稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供自用房產(chǎn)真實合理的建筑成本和建成時間，建筑成本應(yīng)以建設(shè)方和施工方結(jié)算的工程金額做為參照，由具有資質(zhì)的中介機構(gòu)出具審定結(jié)論。
根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第8號）規(guī)定，自建房屋，自建成次月起繳納房產(chǎn)稅。委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)次月起繳納房產(chǎn)稅：在辦理驗收手續(xù)前已使用的，自使用次月起繳納房產(chǎn)稅。
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規(guī)定，“對按照房產(chǎn)原值計稅房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。”房產(chǎn)原值不僅包括地價，還應(yīng)包括開發(fā)成本及費用。文件最后規(guī)定“本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”。執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)，地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的原則和新文件是一致的，應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。換句話說，執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)，原來地價如未計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅本身就是錯誤的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整追征，要注意并不是財稅[2010]121號文公布之后才執(zhí)行。執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)，地價和房產(chǎn)原值分開核算，財稅[2010]121號文件公布前地價不計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，文件公布后才需按規(guī)定將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，也就是和執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)適用稅法得到了統(tǒng)一。這與《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財稅（2008）152號文件第一條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”中的第一項“房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算”的規(guī)定并不矛盾。
（三）地下停車場應(yīng)區(qū)分不同情況判定是否繳納房土兩稅
1.地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬界定問題，有三種情形：
（1）停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售或出租。
（2）如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
（3）地下停車場是利用人防工程建造的，開發(fā)商無權(quán)出售。
2.地下停車場的建造形態(tài)，有兩種情形：
（1）單獨建造的，獨立于整體建筑之外的地下停車場。
（2）與整體建筑連為一體的地下停車場。
3.根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財稅（2005）181號文件和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財稅[2009]128號文件的規(guī)定，結(jié)合上述情況加以說明：
（1）房地產(chǎn)企業(yè)能辦理地下車庫產(chǎn)權(quán)證，擁有完全產(chǎn)權(quán)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品處理，除非房企將地下車庫轉(zhuǎn)做自有資產(chǎn)對外出租，否則不征房產(chǎn)稅。如果是獨立的地下車庫，不論是出售或出租，按照應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。
（2）地下停車場應(yīng)作為公共配套設(shè)施處理，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，如果小區(qū)業(yè)主需要使用該停車位，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，根據(jù)財稅[2005]181號的規(guī)定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。此時，應(yīng)比照商場出租柜臺的處理方法按建造成本征收房產(chǎn)稅。同樣道理，如果是獨立的地下車庫，應(yīng)征收土地使用稅。
關(guān)鍵詞：城市軌道交通；稅收優(yōu)惠政策；稅負(fù)；壓力
1研究城市軌道交通行業(yè)稅收優(yōu)惠政策的重要意義
城市軌道交通項目以其速度快、運量大、安全、準(zhǔn)點、節(jié)約用地等特點成為城市公眾交通的首選。根據(jù)中經(jīng)未來產(chǎn)業(yè)研究院的《2017-2021中國城市軌道交通行業(yè)發(fā)展模式與未來前景分析報告》顯示截至2016年末，中國大陸地區(qū)有48個城市（部分地方政府批復(fù)項目未納入統(tǒng)計）在建、30個城市開通運營。建設(shè)周期長、投資成本高，嚴(yán)重制約了城市軌道交通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為鼓勵和支持公共基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，國家出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策，如果能夠合理運用稅收優(yōu)惠政策，減輕稅負(fù)的同時緩解資金壓力。
2城市軌道交通行業(yè)適用的稅收優(yōu)惠政策及存在的問題
2.1適用的稅收優(yōu)惠政策
（1）企業(yè)所得稅“三免三減半”政策。為支持和鼓勵公共基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十七條和《企業(yè)所得稅法實施條例》第八十七條的規(guī)定企業(yè)從事國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目投資經(jīng)營的所得即從事《公共基礎(chǔ)設(shè)施項目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》（以下簡稱《目錄》）范圍內(nèi)的港口碼頭、機場、鐵路、公路、城市公共交通、電力、水利等項目投資經(jīng)營所得，自項目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，給予“三免三減半”稅收優(yōu)惠。同時，國稅發(fā)〔2009〕80號明確了第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入，是指公共基礎(chǔ)設(shè)施項目建成并投入運營（包括試運營）后所取得的第一筆主營業(yè)務(wù)收入。同時從事不在《目錄》范圍的生產(chǎn)經(jīng)營項目取得的所得，應(yīng)與享受優(yōu)惠的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營所得分開核算，并合理分?jǐn)偲髽I(yè)的期間共同費用；沒有單獨核算的，不得享受上述企業(yè)所得稅優(yōu)惠。
（2）房產(chǎn)稅困難減免。為減輕鼓勵類和扶持類產(chǎn)業(yè)納稅人的負(fù)擔(dān)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例實施細(xì)則》第八條的規(guī)定納稅人納稅確有困難，可向房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請，經(jīng)縣（市）稅務(wù)局批準(zhǔn)，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。
（3）免征城鎮(zhèn)土地使用稅。為支持公共交通發(fā)展，根據(jù)財稅〔2016〕16號的規(guī)定自2016年1月1日至2018年12月31日，對城市公交站場、道路客運站場、城市軌道交通系統(tǒng)運營用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
2.2執(zhí)行稅收優(yōu)惠政策時存在的問題
（1）企業(yè)所得稅“三免三減半”政策優(yōu)惠期短且較難操作。“三免三減半”政策出臺的目的是提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，緩解建設(shè)期間的資金壓力，但在實務(wù)中，對城市軌道交通行業(yè)而言猶如“空中樓閣”。一般運營前期都會處于虧損狀態(tài)，而“三免三減半”政策從項目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度算起，期限太短。此外，財政補貼是否屬于項目投資經(jīng)營所得各地稅務(wù)機關(guān)對政策的掌握存在不同意見。
（2）難以滿足房產(chǎn)稅困難減免條件。針對房產(chǎn)稅困難減免，不同城市制定了各自的困難減免稅條件，如青島市地方稅務(wù)局公告〔2014〕5號規(guī)定符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄下的鼓勵產(chǎn)業(yè)且屬于國家、山東省、青島市重點建設(shè)項目，在建期間沒有經(jīng)營收入的，可申請減免房產(chǎn)稅，但申請減免的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅稅額不得超過其稅款所屬年度利潤總額實際發(fā)生的虧損額。上述條件對城市軌道交通行業(yè)而言過于嚴(yán)苛，特別是“在建期間沒有經(jīng)營收入”這一條。因各條線路完工進度不一致，一條線路運營雖會存在經(jīng)營收入，但其他線路仍處于建設(shè)期，而且運營期間受限于票價低、運營成本高等原因，資金仍然非常緊張。另外，建設(shè)期、運營期人力資源需求高，控制中心、辦公用房等都需要繳納房產(chǎn)稅，稅負(fù)較重。
（3）城鎮(zhèn)土地使用稅免稅存在優(yōu)惠期限。財稅〔2016〕16號的文件執(zhí)行期限為3年，2018年之后是否出臺新的稅收優(yōu)惠政策無從得知，若后期免稅政策不再延續(xù)，城市軌道交通行業(yè)將面臨沉重稅負(fù)。
（4）免稅政策終止執(zhí)行，增加企業(yè)稅負(fù)。2015年12月為提高我國裝備制造業(yè)的核心競爭力及自主創(chuàng)新能力國家發(fā)改委及財政部等6部門聯(lián)合財關(guān)稅〔2015〕51號文明確對重大技術(shù)裝備進口稅收政策有關(guān)規(guī)定和目錄進行調(diào)整，原免征進口關(guān)稅和增值稅的大批技術(shù)設(shè)備不再免征。
（5）PPP項目未出臺專門的稅收優(yōu)惠政策。目前城市軌道交通項目建設(shè)多采用PPP模式，涉及多方主體且業(yè)務(wù)特殊，我國尚未針對PPP項目形成專門、成體系的稅務(wù)法律法規(guī)。在實際操作中PPP項目在增值稅、企業(yè)所得稅等稅種上都存在不明確之處。
3未來減輕城市軌道交通行業(yè)稅負(fù)的建議
3.1爭取稅收返還政策城市軌道交通建設(shè)
對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展具有放大及引領(lǐng)作用，對稅負(fù)重且無稅收優(yōu)惠政策的印花稅等稅種向地方財政申請予以返還。
3.2適當(dāng)放款減免稅條件，延長減免稅期限
目前國家稅務(wù)總局下放了城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種減免稅的審批權(quán)限，建議地方稅務(wù)機關(guān)在出臺減免稅公告時充分考慮軌道交通行業(yè)的特殊性，適當(dāng)放寬減免稅條件。財稅〔2016〕16號文件到期后，再次延長城鎮(zhèn)土地使用稅的免稅期限，切實減輕城市軌道交通行業(yè)的稅負(fù)。
3.3隨時關(guān)注政策變化，及時做出應(yīng)對措施
在進口設(shè)備免稅政策取消后，改為購置國產(chǎn)化設(shè)備可大幅降低建設(shè)成本。
3.4明確PPP模式下各方的稅收優(yōu)惠政策建議
考慮建設(shè)模式發(fā)展趨勢，對PPP項目各方給予一定的稅收優(yōu)惠政策。
參考文獻
[1]李莫.從城市軌道交通免稅政策變化看城市軌道交通行業(yè)的發(fā)展[J].中國經(jīng)貿(mào)，2016（23）.
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有項目審批文件多、開發(fā)項目周期長、開發(fā)環(huán)節(jié)復(fù)雜、開發(fā)產(chǎn)品固定、涉稅復(fù)雜等特性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般業(yè)務(wù)流程
（一）前期準(zhǔn)備階段，注重項目策劃
1、取得相關(guān)證件，歸類入檔，以便在項目開發(fā)期間、清算期間供管理者及政府相關(guān)部門調(diào)閱，其中：
文件、證書：發(fā)改委立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、人防建設(shè)審批文件、土地使用權(quán)證等。合同類：土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、建設(shè)工程施工合同、設(shè)計合同、勘察合同、監(jiān)理合同、測繪合同、審計合同。其他類：可行性研究報告、策劃方案、環(huán)境評估報告、規(guī)劃設(shè)計總平面圖、預(yù)算審計報告等。
2、及時入賬、正確核定稅種
按照財務(wù)制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的取得土地使用權(quán)所支付的價款（土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓價款）和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費（契稅、土地登記費）記入“開發(fā)成本-取得土地使用權(quán)所支付的金額”，入賬時應(yīng)結(jié)合土地使用權(quán)證、出讓合同、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）票據(jù)、契稅票據(jù)、銀行付款單等審核受讓土地面積是否正確，是否有政府事后返還土地價款因經(jīng)辦人員問題，造成未計入收入總額情形。若受讓土地屬分期分批開發(fā)，按占地面積法或建筑面積法合理或稅務(wù)部門確認(rèn)的其他方法計算分?jǐn)偂？赡苌婕岸惙N：契稅、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅。
（二）開發(fā)實施階段，真實、合理、正確核算開發(fā)成本、統(tǒng)籌運作資金、規(guī)避稅收風(fēng)險
1、統(tǒng)籌運作資金，控制經(jīng)營風(fēng)險
房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金前期投入較大，籌集資金渠道形式主要為：金融機構(gòu)貸入、投資者投入、非關(guān)聯(lián)企業(yè)（個人）借入，關(guān)聯(lián)企業(yè)（個人）借入，集團公司統(tǒng)借統(tǒng)還等。企業(yè)可按貸（借）入資金記入“短期借款”，入賬時應(yīng)結(jié)合貸款（借款）合同，銀行進賬單，確認(rèn)還款期限，做到資金既不短缺也不冗余。
借款利率方面，投資者投入的機會成本最低，但向金融企業(yè)以外借款因涉及票據(jù)問題，在實際操作中，實際發(fā)生利息費用與計稅金額會產(chǎn)生差異：在企業(yè)所得稅方面，關(guān)聯(lián)企業(yè)利息扣除按照財稅（2008）121號文件規(guī)定，“第一條，在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除，接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：2：1”。在土地增值稅清算方面，凡不能提拱金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。若企業(yè)既有金融機構(gòu)貸款，又有非金融企業(yè)借款，則土地增值稅清算時扣除金額只能按金融機構(gòu)提供的利息費用，據(jù)實扣除，增加企業(yè)稅負(fù)。
從購入土地使用權(quán)開始，到項目竣工驗收為止，利息費用作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，竣工驗收后發(fā)生的利息支出作為企業(yè)期間費用。
2、真實、合理、正確核算開發(fā)成本，控制財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程環(huán)節(jié)復(fù)雜，周期長，涉及外部監(jiān)督管理部門眾多，有必要結(jié)合所在行業(yè)要求和企業(yè)自身特點，建設(shè)與實施內(nèi)部控制制度。
開發(fā)成本分四項：“開發(fā)成本-前期工程費”主要核算規(guī)劃費、設(shè)計費、勘察費、測繪費、報批報建費、七通一平支出等建造前發(fā)生的費用；“開發(fā)成本-建筑安裝工程費”主要核算樁基工程、土建工程、門窗工程、水電工程、工程監(jiān)理、裝修工程等建筑與安裝工程支出；“開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費”主要核算開發(fā)區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、排污、道路、照明、綠化等必要設(shè)施費；“開發(fā)成本-公共配套設(shè)施費”主要核算開發(fā)區(qū)內(nèi)居委會、會所、物業(yè)場所等公共設(shè)施；“開發(fā)成本-開發(fā)間接費”主要核算直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，如工資、折舊費、辦公費等支出。按照企業(yè)財務(wù)制度，財務(wù)入賬時需關(guān)注：
根據(jù)簽訂的工程合同、工程結(jié)算報告、工程決算報告、工程造價審計報告，結(jié)合“預(yù)付賬款”、“應(yīng)付賬款”查看已取得發(fā)票已入賬或已實際支付工程款未取得發(fā)票情況；杜絕多付款、提前付款和不按規(guī)定付款；付款方、發(fā)票開具方、合同方需同一主體；已開具的發(fā)票是否符合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)對工程發(fā)票的規(guī)定；采用甲供材方式的，取得施工方開具建筑安裝發(fā)票時是否包含了甲供材料的材料款，應(yīng)核實甲供材清單，避免重復(fù)列支，一般來說，開發(fā)企業(yè)提供甲供材，施工方應(yīng)作為營業(yè)稅計稅依據(jù)，按照現(xiàn)行稅法，建筑安裝工程不論合同如何簽訂，必須以工程所用的原材料，人工工資，其他費用合計為營業(yè)稅的計稅依據(jù)，若施工方未實際繳納，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)扣繳義務(wù)風(fēng)險。
可能涉及稅種：印花稅、土地使用稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅。
（三）銷售環(huán)節(jié)，提高資金利用效率，正確核算收入，合理安排稅款
1、取得相關(guān)證件，歸類入檔，為清算提供依據(jù)
證件類：商品房預(yù)售許可證、工程竣工驗收備案表、公共配套設(shè)施移交證明、分戶房產(chǎn)證。其他類：面積測繪計算報告、房地產(chǎn)銷售合同等。
2、正確、及時核算產(chǎn)品銷售收入，按期納稅，防止稅收風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品取得收入，包括貨幣收入、實物收入、工程款抵頂、視同銷售收入、其他收入。前期籌劃時先確認(rèn)合理的銷售方式，對不同的銷售方式確認(rèn)銷售收入應(yīng)作出具體規(guī)定，如：內(nèi)部單據(jù)轉(zhuǎn)移流程、合同簽訂、收款方式、入賬時點等。
銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)銷售部門提供的臺賬、不動產(chǎn)預(yù)售發(fā)票、銀行進賬單，分列明細(xì)計入“預(yù)收賬款”科目，賬面不結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)“主營業(yè)務(wù)收入”，會計與稅法產(chǎn)生差異，稅法作為收入計算稅金，按照國稅發(fā)〔2009〕31號，第八條“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進行確定，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%”。“預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款-定金”當(dāng)期增加金額作為營業(yè)稅及其附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計算依據(jù)，也作為業(yè)務(wù)招待費 、廣告及業(yè)務(wù)宣傳費計算依據(jù)。
銷售完工開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)銷售部門提供的銷售臺賬，測繪報告、銀行進賬單，審核銷售面積與銷售單價，開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)銷預(yù)售發(fā)票，轉(zhuǎn)出“預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款-定金、應(yīng)付賬款-工程款抵頂”科目計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。可能涉及稅種：營業(yè)稅及其附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。
3、合理安排資金，提高資金利用效率
及時、正確確認(rèn)收入，規(guī)避稅務(wù)核查風(fēng)險，減少現(xiàn)金流出，有利于企業(yè)管理層統(tǒng)籌資金，增加股東財富。
(一)高校后勤稅收政策的特點高校后勤稅收政策是隨著高校社會化改革的政策下達的，財政部、國家稅務(wù)總局先后聯(lián)合下達過六個文件，即財稅[2000]25號文件，國稅函[2000]635號(答復(fù)福建省地方稅務(wù)局)、財稅[2002]147號文件，財稅[2003]152號文件，財稅[2006]100號文件，財稅[2009]155號文件。通過分析上述六個文件的內(nèi)容，可以看出高校后勤稅收政策具有以下特點：(1)稅收政策的文件下達形式。現(xiàn)行高校后勤稅收政策更多的是各項稅收優(yōu)惠措施的簡單羅列，均以通知形式或批復(fù)形式下達，沒有總體上的規(guī)劃，缺乏嚴(yán)肅性、系統(tǒng)性和規(guī)范性。(2)享受優(yōu)惠政策時間的縮短和不確定性。財稅[2000]25號，自2000年1月1日起執(zhí)行。國稅函[2000]635號，執(zhí)行期限在2002年年底前。財稅[2002]147號，自2002年10月1日起至2005年12月31日止執(zhí)行。財稅[2003]152號，將財稅字[2000]25號規(guī)定的有關(guān)稅收政策，繼續(xù)執(zhí)行到2005年年底。財稅[2006]100號，自2006年1月1日起至2008年12月31日止執(zhí)行。同時其他三個通知同時廢止。財稅[2009]155號，自2009年1月1日起至2010年12月31日止執(zhí)行。同時財稅[2006]100號相應(yīng)廢止。由此可以看出，高校后勤稅收政策的優(yōu)惠政策時間不斷縮短，而且日后政策走向不明，不僅不符合稅法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，也不便于高校后勤企業(yè)從長期角度考慮問題。(3)享受優(yōu)惠政策稅種的減少。具體而言：一是企業(yè)所得稅。財稅[2000]25號“對高校后勤實體的所得，暫免征收企業(yè)所得稅。”財稅[2002]147號“對按高教系統(tǒng)收費標(biāo)準(zhǔn)向高校學(xué)生出租學(xué)生公寓所取得的租金收入，免征所得稅。”財稅[2006]100號與財稅[2009]155號沒有企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策。二是城鎮(zhèn)土地使用稅。財稅[2000]25號“高校后勤實體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。”國稅函[2000]635號對社會投資興建的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)、并按高校系統(tǒng)統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，可在2002年年底前，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅；對利用學(xué)生公寓向非高校學(xué)生提供住宿服務(wù)的，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。”財稅[2006]100號“對高校后勤實體自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅”。財稅[2009]155號沒有城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策。三是房產(chǎn)稅。財稅[2000]25號“高校后勤實體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。”財稅[2002]147號“對為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。”國稅函[2000]635號對社會投資興建的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)、并按高校系統(tǒng)統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，可在2002年年底前，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅；對利用學(xué)生公寓向非高校學(xué)生提供住宿服務(wù)的，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。”財稅[2006]100號“對為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅；對高校后勤實體自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”財稅[2009]155號“對高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅”。四是耕地占用稅。財稅[2000]25號“對在高校后勤社會化改革中因建學(xué)生公寓而經(jīng)批準(zhǔn)征用的土地，暫免征收耕地占用稅。”財稅[2006]100號和財稅[2009]155號沒有耕地占用稅的優(yōu)惠政策。由此可見，高校后勤稅收政策不僅在享受優(yōu)惠時間上縮短，而且享受優(yōu)惠政策的稅種也在減少，稅收政策不斷緊縮，挫傷了高校后勤改革的積極性。削弱了改革動力。
(二)高校后勤的特殊性及困境具體包括：(1)高校后勤具有公益性、服務(wù)性、微利性的特點。高校后勤的主要服務(wù)對象是沒有經(jīng)濟來源的接受教育的高校學(xué)生，從教育的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)看，要求高校后勤必須具有公益服務(wù)的性質(zhì)。對直接關(guān)系到學(xué)生的切身利益和學(xué)校穩(wěn)定的項目，必須最大限度地贏得學(xué)生的理解和滿意，即不可能占有高利潤，同時高校后勤也同樣具有教育學(xué)生的義務(wù)，這就注定高校后勤在企業(yè)經(jīng)營的理念上和其他企業(yè)有本質(zhì)上的不同。但是從企業(yè)的盈利性質(zhì)看，作為一個自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體，它必須要有償服務(wù)，追求利潤最大化，否則便無法經(jīng)營和發(fā)展。高校后勤稅收政策的緊縮讓高校后勤陷于兩難的境地。(2)高校后勤社會化的模式不規(guī)范，進度不統(tǒng)一，各高校后勤改革的具體情況不盡相同。高校后勤社會化改革后，許多高校后勤企業(yè)進行了工商注冊，但仍有相當(dāng)一部分仍未進行注冊，仍為原來的后勤管理部門。在注冊的高校后勤企業(yè)中，從表面上看，高校已經(jīng)完成了后勤系統(tǒng)的剝離，但實際上，這些后勤企業(yè)并未真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度運行，其中最關(guān)鍵的制約因素是體制上的。現(xiàn)代企業(yè)制度要求產(chǎn)權(quán)明晰，而高校后勤資產(chǎn)的所有權(quán)在國家，占用權(quán)在高校，后勤實體對后勤資產(chǎn)只有不完全意義上的經(jīng)營權(quán)。后勤實體不是真正的法人主體，也就不可能做到自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨立核算，這從根本上妨礙了高校后勤改革。同時高校后勤稅收政策的緊縮和不確定性使一部分已經(jīng)注冊的后勤實體感到壓力，注銷工商注冊后又退回到原來的后勤管理部門。在沒有注冊的高校后勤企業(yè)中，學(xué)校的領(lǐng)導(dǎo)為了后勤便于管理，后勤員工不愿意從大鍋飯中撤出來，因此都不愿去承擔(dān)真正改革意義上的風(fēng)險，改革仍舊僅僅是維持現(xiàn)狀。
二、高校后勤稅收的完善建議
(一)從根本上給高校后勤“定性”高校后勤社會化改革已經(jīng)運行了近十年，即使是過渡期，時間也已很長，幾年來的發(fā)展實踐已經(jīng)證實了一些問題。雖然高校后勤所處的特殊環(huán)境使其身份不好界定，但仍應(yīng)盡快確定身份，不能拖泥帶水，這樣不利于高校后勤的長期發(fā)展。借鑒國外高校后勤的管理模式，許多國家都從法律上明確規(guī)定了后勤體系的非盈利性質(zhì)。例如在餐飲方面，德國高校食堂工作人員的工資、能源消耗由州政府承擔(dān)，學(xué)生餐飲的營業(yè)收入無需繳納稅金，每年各州還向?qū)W生食堂補貼，學(xué)生就餐只付飯菜成本費，政府一般給補貼50％左右。美國高校食堂伙食也比社會上便宜15％-20％，主要原因是不需繳稅，批量進貨，成本較低；在住宿方面，在法國大學(xué)住宿的學(xué)生，每月只需繳納103-320歐元不等的租金，在社會上同類型的房子月租金約在250～800歐元，另外學(xué)生每個學(xué)期還要支付39歐元的管理費用，用于運轉(zhuǎn)費用的開支。日本學(xué)生房租價格較低，主要用于宿舍管理及水電費用；在財務(wù)制度上，后勤單位沒有盈利，只有結(jié)余。美國公立大學(xué)全年基本上不出現(xiàn)賬面盈余，若有盈余，也在財務(wù)年末通過添置固定資產(chǎn)和改善辦公條件等方式予以填平。又如幕尼黑大學(xué)生后勤管理服務(wù)中心1999年年終總結(jié)余達到0.89億馬克，結(jié)余用于擴大中心的資產(chǎn)，該中心1992年僅擁有大學(xué)生宿舍6995間，到2000年底則擁有大學(xué)生宿舍8500間。許多國外后勤服務(wù)系統(tǒng)的非盈利性都在稅務(wù)制度上
予以了保證，我國無論是教育發(fā)達程度還是高校的后勤服務(wù)保障水平和以上國家都有明顯的差距，因此在稅收政策上給予大力扶持，以提高我國高等教育水平顯得尤其重要。由此可見，高校后勤具有非盈利性質(zhì)是無可爭議的，國家在制定各種政策時均要考慮到這一點，為了高等教育的進一步健康良性的發(fā)展，對高校后勤在各個方面都應(yīng)予以政策上的扶持。
(二)理順高校后勤內(nèi)外關(guān)系因為高校后勤的特殊性，為了高校的穩(wěn)定，保障學(xué)生的利益，在進行進一步高校后勤體制改革后，各項配套政策應(yīng)馬上跟上。首先是理順內(nèi)部關(guān)系，即與學(xué)校之間的關(guān)系，在進行徹底的社會化改革之后，各高校后勤均要同步進行工商注冊，同時進行實質(zhì)性的產(chǎn)權(quán)剝離和人事制度改革，以便和學(xué)校成為真正的甲乙方關(guān)系。其次是理順外部關(guān)系，除了財政方面可以用多方面的政策予以調(diào)節(jié)外(例如財政補貼、酌情減免各項規(guī)費)，稅收政策作為重要的政策之一，也必須出臺有利于相關(guān)高校后勤的內(nèi)容。高校后勤的稅收政策應(yīng)以法規(guī)的形式制定相應(yīng)長期政策，政策應(yīng)相對寬松。國家稅務(wù)部門應(yīng)按照高校后勤服務(wù)對象制定稅收政策，而不是按照稅種制定稅收政策。對高校后勤所有對內(nèi)服務(wù)項目均應(yīng)實行免稅政策，如校內(nèi)接待與運輸、校內(nèi)建筑安裝和零星維修、校內(nèi)物業(yè)管理、校內(nèi)綠化管理、校內(nèi)印刷及復(fù)印等項目，對高校后勤承接對外業(yè)務(wù)則應(yīng)繳納稅金，對內(nèi)對外項目在會計上應(yīng)分開予以核算。
(三)高校后勤應(yīng)加強內(nèi)部管理，搞好稅收策劃盡管國家在各個方面包括稅收政策上給予許多支持，為了企業(yè)更好地發(fā)展，使高校后勤最終實現(xiàn)組織架構(gòu)法人化、經(jīng)營模式產(chǎn)業(yè)化、管理方式產(chǎn)業(yè)化、服務(wù)工作市場化的目標(biāo)，仍應(yīng)加強管理，提高管理效益。稅收政策作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的手段，必須受到重視，高校后勤人員應(yīng)熟悉稅收政策，針對高校后勤發(fā)生的業(yè)務(wù)，進行有效的納稅策劃。首先必須按照服務(wù)對象的劃分，嚴(yán)格區(qū)分對內(nèi)服務(wù)項目和對外服務(wù)項目。在有些項目同時進行對內(nèi)服務(wù)和對外服務(wù)的情況下，對每個項目其收入、支出、利潤分別進行單獨核算，這樣可以避免稅務(wù)部門在檢查時，因無法區(qū)分對外納稅金額而要求統(tǒng)一納稅的問題。其次為了對企業(yè)所得稅進行策劃，對收入支出的核算。要依據(jù)企業(yè)會計制度，同時也要考慮到高校后勤的特殊性。在收入方面，不能把政府、學(xué)校的撥款作為納稅收入處理；在支出方面，要把能列支的項目全部進行列支，例如高校的品牌資源經(jīng)評估后，應(yīng)作為無形資產(chǎn)，可進行攤銷，以增加費用；計提固定資產(chǎn)折舊時，采用加速折舊法等。
參考文獻：
[1]劉光富：《新稅制下高校后勤實體的稅負(fù)探討》，在全國高校后勤管理分會北海會議上的發(fā)言，2006年11月29日。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革
Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.
Keywords：realestate；taxationsystem；reform
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。
(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時候了。
(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當(dāng)時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，擴大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。
2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產(chǎn)閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險，需要采取稅收強制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，稅務(wù)籌劃，稅率
稅收籌劃對企業(yè)具有重要的作用。對企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護企業(yè)權(quán)益，使自身價值達到最大化，促進企業(yè)良性發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有投資額大，建設(shè)周期長等特點。從項目立項到施工再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀
在我國稅從項目立項到施工再到銷售的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有投資額大，建設(shè)周期長等特點。涉及到眾多稅種，這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。
（一）規(guī)避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。
（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現(xiàn)技術(shù)
主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。
三、房地產(chǎn)稅收籌劃方式
（一）利用臨界點進行稅收籌劃
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以進行房地產(chǎn)稅收籌劃。
（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)公司對于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的房地產(chǎn)稅收籌劃空間。
1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
營業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)**房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
總體稅負(fù)T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。
2、采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。
總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
尋求稅負(fù)均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預(yù)測聯(lián)營收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。
（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀評估收入的實現(xiàn)，對估計價款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價款只將收回部分確認(rèn)為收入。
四、結(jié)語
以上討論了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的技術(shù)及方案。但在實際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨立的，各稅種之間存在著聯(lián)系。所以我們在對某一稅種進行籌劃時，應(yīng)考慮其對別的稅種的影響，以達到降低企業(yè)整體稅負(fù)的效果。
參考文獻：
摘 要 今天的投資就是明天的發(fā)展。為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)按照發(fā)展戰(zhàn)略，滾動編制長期規(guī)劃，有序推進項目建設(shè)。稅收環(huán)境、涉稅政策是項目可研、運營管理的決策依據(jù)，涉稅管理貫穿工程項目建設(shè)全過程。學(xué)習(xí)研究工程項目中涉稅政策，防范經(jīng)營風(fēng)險，用好用足政策，服務(wù)投資控制，是工程財務(wù)管理的重要內(nèi)容。筆者結(jié)合參與項目建設(shè)經(jīng)驗，圍繞工程項目中涉稅內(nèi)容進行歸納和分析，僅供讀者參考。
關(guān)鍵詞 工程項目 涉稅政策 應(yīng)對措施
一、增值稅管控
1、不動產(chǎn)進項稅管理
2009年，我國增值稅轉(zhuǎn)型改革，固定資產(chǎn)進項稅允許抵扣，同時明確，一般納稅人不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程的購進，其進項稅不準(zhǔn)予抵扣。不動產(chǎn)包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物。根據(jù)財政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于固定資產(chǎn)進項稅額抵扣問題的通知》（財稅〔2009〕113號）之規(guī)定：以建筑物或者構(gòu)筑物為載體的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會計處理上是否單獨記賬與核算，均應(yīng)作為建筑物或者構(gòu)筑物的組成部分，其進項稅額不得在銷項稅額中抵扣。附屬設(shè)備和配套設(shè)施是指：給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備和配套設(shè)施。
鑒上，實際操作中，為防范涉稅風(fēng)險，筆者認(rèn)為應(yīng)把握以下原則：一是界定動產(chǎn)和不動產(chǎn)。國家已頒布固定資產(chǎn)分類與代碼新標(biāo)準(zhǔn)，采用GB/T 14885-2010代替 GB/T 14885-1994，作為建筑物、構(gòu)筑物確認(rèn)的參考依據(jù)。二是需要對建筑物、構(gòu)筑物的獨立性和設(shè)備的附屬性進行甄別。按照與主體設(shè)備配套、不獨立形成建筑物或構(gòu)筑物的材料可以抵扣；以建筑物或者構(gòu)筑物為載體的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，不直接參與生產(chǎn)、安裝使用后與建筑物形成不可分割的整體，不可以抵扣的原則，準(zhǔn)確核算進項稅轉(zhuǎn)出；三是外接可移動設(shè)備。有些設(shè)備雖然通過端口與附屬設(shè)備和配套設(shè)施連接，但可以獨立為一項資產(chǎn)，能夠移動，不符合不動產(chǎn)的定義，進項稅額應(yīng)予抵扣。
企業(yè)運用ERP/PS模塊開展工程項目管理，項目WBS（工作細(xì)分結(jié)構(gòu)）元素為工程項目中設(shè)備和材料準(zhǔn)確劃分創(chuàng)造了條件。投資管控部門應(yīng)參考工程詳細(xì)設(shè)計，合理劃分建筑工程、安裝工程，在其項下提報材料、設(shè)備需求，以便財務(wù)人員準(zhǔn)確核算進項稅轉(zhuǎn)出。
2、“營改增”進項稅管理
2012年以來，全國陸續(xù)實行營業(yè)稅改增值稅，本輪“營改增”覆蓋交通運輸及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。運用好這一結(jié)構(gòu)性減稅措施，可降低投資成本。一是優(yōu)先選擇已實施“營改增”地區(qū)的服務(wù)商，為企業(yè)提供勘探、設(shè)計、軟件等服務(wù)，變營業(yè)稅價內(nèi)稅為增值稅價外稅，降低工程建設(shè)中二、三類費用。二是優(yōu)化工程承包合同，將施工作業(yè)中，有形動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)劃分出來，享受增值稅抵扣政策。
二、營業(yè)稅管控
1、化解多計繳營業(yè)稅風(fēng)險
材料、設(shè)備計稅依據(jù)分析。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條之規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。企業(yè)工程采取EPC（設(shè)計+采購+施工）管理模式的，鑒于EPC總承包單位既是設(shè)備供應(yīng)商，又是工程承包商，按照上述之規(guī)定，EPC采購中設(shè)備部分將作為工程營業(yè)稅的計稅依據(jù)，無形中增加工程成本。對此，可將物資采購合同從兩方（建設(shè)方、EPC總承包單位）變更為三方（增加供應(yīng)商），從源頭規(guī)避多繳納營業(yè)稅、增加投資成本風(fēng)險。
如上所述，建設(shè)方提供的設(shè)備，不計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。現(xiàn)實中，企業(yè)會出現(xiàn)材料采購、現(xiàn)場預(yù)制設(shè)備的情況，如該部分材料用途劃分不清，易并入工程營業(yè)稅的計稅依據(jù)。針對這點，首先，要對材料和設(shè)備準(zhǔn)確界定。原則上參照《建設(shè)工程設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》（國標(biāo)GB/T 50531-2009），并結(jié)合地方稅務(wù)部門的具體規(guī)定執(zhí)行。其次，材料需求源頭要界定清楚。投資控制部門應(yīng)嚴(yán)格按照工程概算，準(zhǔn)確劃分預(yù)制設(shè)備所用材料和一般材料，并體現(xiàn)于WBS的不同網(wǎng)絡(luò)之中。確切地講，要將預(yù)制設(shè)備所用材料需求提報反映在設(shè)備購置費的網(wǎng)絡(luò)之中；將一般材料需求提報反映在主要材料或建筑、安裝工程的網(wǎng)絡(luò)之中，以便財務(wù)人員分別統(tǒng)計、計提稅金；最后，財務(wù)人員要對照網(wǎng)絡(luò)成本歸集情況進行動態(tài)監(jiān)控、對標(biāo)分析，防止超需求計劃發(fā)貨、預(yù)制材料和一般材料相串等，防范投資超概或少計稅收風(fēng)險。
2、化解重復(fù)計繳營業(yè)稅風(fēng)險
工程分包、轉(zhuǎn)包風(fēng)險分析。一是《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。換言之，安裝、裝修、裝飾和其他工程的總分包之間不可以差額抵扣營業(yè)稅。二是《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法》（建設(shè)部124號令）第十三條規(guī)定：禁止將承包的工程進行轉(zhuǎn)包。不履行合同規(guī)定，將其承包的全部工程分包給他人或?qū)⑵涑邪娜抗こ讨夂笠苑职拿x分別分包給他人的，屬于轉(zhuǎn)包行為。轉(zhuǎn)包不同于分包，在建筑工程總分包之間，如果總承包商將工程轉(zhuǎn)包的，總承包方必須繳納全額營業(yè)稅，不可以差額抵扣營業(yè)稅。地方稅務(wù)部門劃分轉(zhuǎn)包、分包的一個重要標(biāo)準(zhǔn)是，總承包方承攬主體工程應(yīng)超過總工程的50%，否則，認(rèn)定為轉(zhuǎn)包行為，不可以差額抵扣營業(yè)稅。
綜上，筆者認(rèn)為，工程分包原則上，建筑工程可以分包，而安裝、裝修、裝飾及其他工程原則上不予分包，確系資質(zhì)等因素需要分包的，可由建設(shè)方直接與分包商直接簽定工程承攬合同。具體操作中，一是要嚴(yán)格審查總承包方的資質(zhì)，嚴(yán)禁工程轉(zhuǎn)包；二是準(zhǔn)確劃分建筑工程和安裝工程。按照主體工程的性質(zhì)，將與建筑物相連的各種設(shè)備或支柱、操作平臺等工程劃入建筑工程；而與設(shè)備相連的工作臺、梯子、欄桿工程以及被安裝設(shè)備的防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)劃入建筑工程。三是滿足工程分包條件，實行差額計征營業(yè)稅，即總承包方應(yīng)承攬主體工程，占總工程的50%以上；總承包方將分包合同到地方稅務(wù)部門登記備案、申報納稅；總承包方應(yīng)向地方稅務(wù)部門提供分包商開具的建筑業(yè)發(fā)票和完稅證明。
三、所得稅管控
1、項目轉(zhuǎn)資后折舊費處理方式
工程項目完工并達到預(yù)定可使用狀態(tài)后，企業(yè)可根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，辦理工程項目預(yù)轉(zhuǎn)資，暫估資產(chǎn)計提折舊，將來工程決算后，正式轉(zhuǎn)資與預(yù)轉(zhuǎn)資有出入的，折舊費不再追溯調(diào)整，而《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，可暫按合同規(guī)定的金額計入固定資產(chǎn)計提折舊，待發(fā)票取得后再作調(diào)整，但該調(diào)整應(yīng)在固定資產(chǎn)投用后的12個月內(nèi)進行。
有關(guān)工程項目預(yù)轉(zhuǎn)資中會稅差異，企業(yè)層面傾向于：工程項目一年內(nèi)能完成工程決算的，按合同金額暫估轉(zhuǎn)資產(chǎn)；否則，按在建工程賬面價值辦理轉(zhuǎn)資，每月動態(tài)調(diào)整。筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)工程項目預(yù)計成本辦理轉(zhuǎn)資，一年后，比對工程項目賬面價值與暫估價值不同形成的折舊差異，做遞延稅款處理，并做好動態(tài)臺賬，以便后續(xù)轉(zhuǎn)回處理。
2、“三項設(shè)備”政策處理方式
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第一百條規(guī)定，對企業(yè)購置并實際使用優(yōu)惠目錄規(guī)定的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等“三項設(shè)備”的，該專用設(shè)備的投資額的10%可以從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅額中抵免。
由于“三項設(shè)備”優(yōu)惠目錄范圍過窄、審批手續(xù)復(fù)雜、內(nèi)部責(zé)任主體不清晰、工程流程不順，等等，企業(yè)落實效果不盡理想。為最大限度落實該優(yōu)惠政策，筆者認(rèn)為，要積極推動國家稅務(wù)總局修訂、擴大專用設(shè)備目錄；要完善落實“三項設(shè)備”稅收優(yōu)惠政策管理辦法，明確責(zé)任主體、理順工作關(guān)系，建立跟蹤機制，實行激勵引導(dǎo)。一是安全、環(huán)保、機動等采購需求部門是責(zé)任主體，在設(shè)備選型、技術(shù)談判時，優(yōu)先選擇優(yōu)惠目錄產(chǎn)品；二是采購部門關(guān)注收集采購合同、產(chǎn)品性能參數(shù)、合格證明等資料；三是生產(chǎn)、技術(shù)部門要全面評價設(shè)備投入運行效果；四是財務(wù)部門收集資料、整理歸檔，聘請中介開展稅務(wù)鑒證，并落實于所得稅清算中。企業(yè)要根據(jù)落實政策情況予以一定獎勵，建立責(zé)任主體為主導(dǎo)、聯(lián)動部門分享的分配機制。
3、政府補助的業(yè)務(wù)處理。
為招商引資，推動項目建設(shè)，地方政府會在新征土地等方面給予企業(yè)發(fā)展建設(shè)支持。按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，地方政府財政返還屬政府補助，如費用性返還，當(dāng)期直接確認(rèn)為營業(yè)外收入；而資本性返還，于收到款項時確認(rèn)為遞延收益，后續(xù)依據(jù)資產(chǎn)的使用年限，分別確認(rèn)為當(dāng)期營業(yè)外收入。稅法不同于準(zhǔn)則，要求資本性返還于收到款項時調(diào)增應(yīng)納稅所得額，待后續(xù)分期確認(rèn)收入時做轉(zhuǎn)回處理。實際工作中，企業(yè)收到政府補助時，不論費用性、資本性返還，應(yīng)全額調(diào)增應(yīng)納稅所得額，后續(xù)根據(jù)返還使用情況、受益年限，再調(diào)減應(yīng)納稅所得額。
四、其他稅種管控
1、房產(chǎn)稅政策
附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。筆者認(rèn)為，新建房屋的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如安裝使用后與房屋形成不可分割的整體，應(yīng)并入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。
2、土地使用稅政策
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2005〕186號）規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。現(xiàn)實中，由于政府規(guī)劃、拆遷不及時等客觀因素，導(dǎo)致企業(yè)雖然受讓取得了土地但卻無法使用。筆者認(rèn)為，企業(yè)在簽定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中，應(yīng)明確土地交付時間為地上建筑物和其他附著物拆除完畢、具備使用條件時為基準(zhǔn)日，對土地不具備使用條件的，請國土部門出具的無法使用該宗土地的有效證明，報請主管地稅機關(guān)核實、減免該期間的土地使用稅。
3、采購設(shè)備關(guān)稅處理
根據(jù)《關(guān)于部分進口稅收優(yōu)惠政策調(diào)整涉及的相關(guān)執(zhí)行問題》（海關(guān)總署公告2008年第103號）規(guī)定，企業(yè)符合條件的進口設(shè)備及隨上述設(shè)備進口的技術(shù)及配套件、備件，可免征關(guān)稅。企業(yè)應(yīng)編制政策應(yīng)用方案和計劃安排，列出了政策依據(jù)、注意事項、工作步驟、時間節(jié)點等，取得國家發(fā)改委出具《國家鼓勵發(fā)展的內(nèi)外資項目確認(rèn)書》，送達地方海關(guān)備案、提請減免關(guān)稅。
參考文獻：
[1]中華人民共和國增值稅暫行條例.財政部 國家稅務(wù)總局.中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則.2009.
[2]中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例.財政部 國家稅務(wù)總局.中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則.2009.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制 房地產(chǎn)稅收體系 房地產(chǎn)保有
一、國外房地產(chǎn)稅制的特點
各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國的經(jīng)濟發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。
（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主
目前，許多國家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：
第一類是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動產(chǎn)來設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產(chǎn)稅，包括一般財產(chǎn)稅和個別財產(chǎn)稅。
一般財產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動產(chǎn)和其他各種財產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產(chǎn)課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。
個別財產(chǎn)稅是相對于一般財產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產(chǎn)分別課征。國外對房地產(chǎn)課征的個別財產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產(chǎn)稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動產(chǎn)稅等。
第二類是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得。現(xiàn)今各國設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。
第三類是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對經(jīng)營、交易房地產(chǎn)的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。
各國對房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國相對更重視對房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設(shè)計合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產(chǎn)保有的不動產(chǎn)稅、經(jīng)營性不動產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產(chǎn)的流動，又能夠刺激土地的經(jīng)濟供給。與此同時，通過對保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財產(chǎn)，刺激交易活動，從而使房地產(chǎn)各要素達到優(yōu)化配置，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源
各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產(chǎn)稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個環(huán)節(jié)。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國的一般財產(chǎn)稅（主要是對房地產(chǎn)征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。
（三）稅率形式靈活、稅率水平合理
各國的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數(shù)國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)（中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產(chǎn)稅（包括不動產(chǎn)財產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會財富公平分配的基本原則，達到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達到保護土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機的目的。
（四）房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)明確
各國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國家選擇了以房地產(chǎn)的價值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據(jù)。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)價值的提高而穩(wěn)步增加。
（五） 房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一
綜觀國外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展?fàn)顩r，各國的房地產(chǎn)稅制都同時適用于內(nèi)外資企業(yè)。
（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度
各國都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數(shù)發(fā)達國家和一部分發(fā)展中國家還建立了財產(chǎn)登記制度。同時，由于各國對房地產(chǎn)課稅一般都以其評估價值作為計稅依據(jù)。評估業(yè)在國外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系，如美國1935年成立了房地產(chǎn)評估師協(xié)會。
二、對我國的啟示
我國房地產(chǎn)市場正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認(rèn)為，此次擬開征的物業(yè)稅，可以理解是進行房地產(chǎn)稅制改革的一個試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評價，這是因為物業(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導(dǎo)思想是對房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財產(chǎn)稅。而我國目前很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說法，是含有水分的。
當(dāng)前，我國正處在經(jīng)濟高速發(fā)展時期，稅制改革的目的首先要促進經(jīng)濟的發(fā)展，考慮我國現(xiàn)階段的實際，筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅的時機還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產(chǎn)稅制存在的問題，應(yīng)在借鑒國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：
（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類作為課征的重點
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：
1.房地產(chǎn)保有稅類。 我國房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點是：房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多、負(fù)擔(dān)重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。如房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中就涉及營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費嚴(yán)重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負(fù)，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。
為此，應(yīng)借鑒國際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。
房地產(chǎn)保有稅類可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對象，對房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據(jù)，向土地的實際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。
2.房地產(chǎn)取得稅類。 房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈與稅。遺產(chǎn)贈與稅對財產(chǎn)擁有人的財產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會財富。
3.房地產(chǎn)收益稅類。 房地產(chǎn)收益稅類的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產(chǎn)經(jīng)營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時征收。
（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的主體地位
借鑒國際慣例，我國房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當(dāng)然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負(fù)。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。
（三）合理確定計稅依據(jù)
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理，計稅依據(jù)既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長和物價指數(shù)的變動，房地產(chǎn)的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實的市場價格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據(jù)，同一個稅種，有兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營業(yè)稅，再按租金收入計征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計稅依據(jù)比較陳舊，因為面積不會隨著地產(chǎn)的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。 因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國家的一般做法。
（四）靈活設(shè)置稅率
在稅率設(shè)計上，應(yīng)借鑒國際上一些國家的經(jīng)驗，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自主權(quán)。在適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率。可由中央政府規(guī)定一個稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級差收入，又能夠根據(jù)用途對使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實施調(diào)節(jié)。
另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。
（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對內(nèi)資企業(yè)和個人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和個人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場經(jīng)濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴(yán)肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀(jì)50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。
建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價稅，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。
（六）建立健全財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度
目前，由于我國尚缺乏嚴(yán)密的財產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。而且，我國房地產(chǎn)評估制度剛剛形成，評估機構(gòu)、評估人員的素質(zhì)及評估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。 為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內(nèi)開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評估制度。合理的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負(fù)的一個重要內(nèi)容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評估價值來征稅。國務(wù)院于1991年頒布了《國有資產(chǎn)評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進一步明確了房地產(chǎn)估價的作用。我國在房地產(chǎn)的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經(jīng)濟的國家，在對房地產(chǎn)課稅時均以評估價值作為計稅依據(jù)，很多國家在稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當(dāng)?shù)娜藛T和機構(gòu)進行評估工作。為完善我國房地產(chǎn)稅制，提高我國房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評稅或估價專業(yè)人員。
參考文獻
（1）李進都《房地產(chǎn)稅收理論與實務(wù)》，中國稅務(wù)出版社 2000年版。
（2）鄧宏乾《國外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國家庭網(wǎng)2001年7月9日。
