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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產稅務籌劃方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：“營改增”；稅務風險；影響因素
一、基本理論
（一）“營改增”的基本理論
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進，并在我國落實中，財政部門及稅務部門頒布了有關政策法規，對改革行業及計稅方法進行了明確規定，同時還對稅種稅率進行計算。
（1）房地產企業稅務風險定義。房地產企業稅務風險隸屬于風險范圍內，稅務風險實際上就是稅務責任所具有的隨機性，在企業所作出的涉稅行為內，沒有按照稅法規章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產企業稅務風險。“營改增”稅收政策在落實前后，房地產企業需要面對稅務風險。“營改增”在房地產企業內開展，必然對房地產企業運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產生不同程度稅務風險，進而對房地產企業價值最大化目標造成影響。所以，房地產企業對稅務風險進行管理，提升對稅務風險防范意識。
（三）將稅務風險管理歸納到公司治理層面上
調整企業治理結構，提高稅務風險管理能力構建專門稅務風險管理機構，可以有效對“營改增”之后房地產所應對的稅務風險進行管理。房地產企業決策在制定中，必須從企業戰略層面進行研究，充分認識到稅務風險管理在房地產企業發展建設內重要性，將稅務風險管理歸納到企業戰略層面內，設置稅務風險專門管理機構，承擔起對稅務風險管理制度監督職責。按照我國房地產企業原有部門結構，筆者認為房地產企業在董事會下面應該設置稅務風險管理機構，主要承擔稅務風險監督管理職責。
（四）完善稅務風險管理人員結構
（1）稅務風險管理委員會內人員構成。房地產企業稅務風險管理委員會內人員主要由兩部分構成，分別為企業內部稅務風險管理工作人員及社會內專家。首先，稅務風險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經理層決策制定起到監督作用。因此，稅務風險管理委員會內成員必須包含企業董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務方面專業管理人員；其次，為了能夠對稅務風險管理規章制度進行完善，提升稅務風險管理質量，房地產企業稅務風險管理委員會需要積極了解企業運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產企業稅務風險管理委員會在具有企業內部稅務管理人員情況下，還可以向社會內聘請專業稅務風險管理人員。（2）稅務籌劃科人員。稅務籌劃科是稅務風險管理落實主要機構，需要對企業涉稅事項進行全面管理，進而稅務籌劃科工作人員必須了解稅法內容，進而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產企業稅務籌劃科需要具有掌握稅務有關知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務風險管理工作有著一定了解，直接由房地產企業稅務風險管理委員會進行統一管理；其次，房地產企業可以借助人員培訓或者是外聘等方式，提升自身復合型人才數量，分配到稅務籌劃科不同稅務崗位上面，從源頭對房地產企業所存在的稅務風險進行管理。
（五）明確稅務風險管理崗位職責
房地產企業為了能夠保證稅務風險管理工作順利開展，提升稅務風險管理質量，就必須對稅務風險管理不同工作崗位職責進行明確。（1）稅務風險管理委員會職責。稅務風險管理委員會作為房地產企業稅務風險整體管理部門，必須從企業戰略層面上，對房地產企業稅務風險進行管理，提升房地產企業經濟效益。首先，稅務風險管理委員會需要參與到企業決策制定上面，為房地產企業管理活動運營提供稅務風險管理數據，幫助房地產企業獲取更高價值；其次，房地產稅務風險管理委員會需要對稅務風險管理制度進行制定及完善，定期對有關管理人員進行培訓，構建完善稅務風險管理制度，自動對房地產企業稅務方面所存在的風險進行識別及評估，進而采取針對性解決措施。（2）稅務籌劃科崗位職責。稅務籌劃科崗位工作人員需要提升對稅務風險管理工作重視程度，積極參與熬稅務風險管理制度編制內，并且向稅務風險管理委員會遞交有關運營情況及處理結果，為稅務風險管理委員會提供有關數據依據，同時對稅務風險管理委員會進行監督管理。明確稅務籌劃科不同工作崗位職責，從源頭對稅務風險進行防范管理，增加稅務籌劃科與不同部門之間的關聯，聽取房地產企業內其他部門的意見。
摘 要 近年來，房地產行業的快速發展為我國國民生產總值的增長做出了很大的貢獻。但仔細研究，我們不難發現該行業的稅收收入一直在我國稅收收入總額中所占的比重與該行業的行業地位很不協調。本文就房地產企業的避稅行為問題對企業避稅進行了概述，介紹了房地產企業的幾種避稅行為，并從制度改進的角度提出相應的對策。
關鍵詞 房地產企業 避稅行為 會計思考
我們知道，近些年來，房地產行業一直是我國十大暴利行業之一。同時，一個很顯著的問題就是，該行業的稅收收入一直在我國稅收收入總額中所占的比重與該行業的行業地位很不協調，這說明了房地產企業的避稅有很大的運作空間。本文就房地產企業的避稅行為問題主要介紹了以下幾個方面的內容。
一、房地產企業避稅概述
所謂避稅，就是指納稅人在稅收相關的法規法律許可的范圍內，通過利用稅法的減免政策、各種優惠以及稅種間的稅率差異，在多種不同的納稅方案中進行一定的選擇與規劃，最后達到企業經濟利益的最大化或稅負最低的一種財務上的管理活動。較低的稅負就往往意味著較高的收益，從這個角度上看，避稅的關鍵環節就在于怎樣利用會計核算的手段來獲得比較低的稅負。對于房地產企業來說，籌劃得當的話會對減輕稅負很有利，對于增加房地產企業抗擊市場風險的能力以及提高其降低房價的空間選擇都有很大的作用。當然，因為房地產企業本身涉及到的稅種比較多，有土地增值稅、營業稅、企業所得稅等，這使得房地產企業產生避稅變行為的機會比較，同時也比較復雜。
二、對房地產企業避稅行為的介紹
（一）通過利用銷售定價的選擇和開發支出進行巧妙的安排來減少稅收。在我國，對于土地增值稅的規定是這樣的：開發普通的商品住宅時，在增值率低于20％的情況下，可以免征其土地增值稅。所以，在制定普通商品房的銷售價位時，在以包含有稅收的價格進行交易或銷售中，綜合考慮到市場競爭力及稅收本身的一些特殊因素，其銷售價格并不是越高越好；此外，在銷售價格不變化的情況下，通過運用膨脹成本的方式來加大納稅前的成本額，以此來降低應納的稅額，最終就可以達到減少企業稅負的目的。由此可以看到，在核算成本時，房地產企業完全可以通過虛開或多開發票等手段來加大工程的成本，通過這種加大成本的方式來逃避稅收，減少應納稅額，達到避稅的目的。
（二）通過利用對于銷售收入不同的“配比原則”及確認方式方面的缺陷來達到避稅的目的。我們知道，房地產企業在銷售環節上并不是統一的價格定位的。在多數情況下，商品房的銷售價格是完全可以分解的，通過這種對于價格的分解能夠降低房地產企業的納稅額。另外，在配比原則上，房地產企業在結轉銷售成本時，可以通過利用稅收的一些政策對收入與時間的關系配比比較注重，對收入與對象的關系配比比較輕視；而且還可以通過利用會計的“配比原則”來對當期成本費用確認其存在的空間，這樣就可以人為地調整企業的收入及成本費用，最后達到避稅的目的。這也是為什么絕大多數的房地產企業對于其開發成本的會計核算都不是按照開發房屋的具體數量來設置賬目的，而只是設置了總的賬科目。
（三）通過利用當下稅收政策上的不完善或缺失來轉嫁和沉淀稅收。首先，房地產企業通過利用股權的轉讓達到繳納流轉稅的目的。現行的稅法規定，對于股權的轉讓行為不征收其流轉稅，只對其收益征收房地產企業的所得稅，這一政策為房地產企業規避應繳的營業稅創造了很好的機會。其次，是通過利用無形資產的入股達到不繳納營業稅的目的。在房地產的行業中，很多房地產企業通過合作建房在兩種合作方式的差異性上來尋找空間，規避稅收。所謂的合作建房，就是由一方來提供資金，另一方來提供土地的使用權，雙方在雙贏的基礎上共同開發房屋的行為。根據稅法的相關規定，合作建房目前有兩種主要的形式，一種是純粹的“以物易物”的形式，另一種是通過成立“合營企業”的形式來合作建房。這兩種方式由于具體情況的不同產生的稅務義務也就不同。很多房地產企業通過合作建房在兩種合作方式的差異性上來尋找空間，達到避稅的目的。
三、遏制房地產企業避稅，完善相關制度和政策，加強征管力度等方面的建議
（一）強化房地產的產權登記制度。一方面，要合理清查土地，建立土地在權屬、位置和面積上的臺賬；另一方面，實行房屋與土地產權證書合一的制度，這樣能夠很好地避免房地產的私下交易，有效打擊房地產市場一些違法交易行為，對于增強房地產稅收課征的嚴肅性和有效性有積極的作用。
（二）完善房地產價格的評估制度，建立房地產的評稅機構。首先，加強對于房地產在價格上的評估理論與方法的研究，為我國房地產稅收的計征提供較充分較科學的依據；其次，還要在稅務相關部門內部建立健全相應的評稅機構，提高評稅人員的專業水平和綜合素質。
（三）加強對房地產信息的有效管理與使用。建立以計算機科學技術為依托的相關房地產登記、評估、稅收征管等的信息資料庫，有效降低稅收的征管成本。
（四）完善城市土地與房屋管理的體制建設。一個“權威、精簡、高效、統一”的管理體制還沒成型，還需要不斷完善城市土地與房屋管理的體制建設。
（五）減少稅收的優惠政策。顯然，一些稅收的優惠為房地產企業避稅提供了較多的機會，這導致了較多的稅收的流失。對于一些特殊群體或行為稅收的減免應該交由財政在支出環節上進行專項解決。
結束語：隨著我國社會經濟的不斷發展，稅務問題將與企業自身的發展結合的越來越緊密。由于房地產企業自身在行業上的特殊性，其納稅問題會變得更加的復雜多變。我們要看到真正的問題所在，對癥下藥，制定出合理有效的政策或措施來減少房地產企業避稅行為的發生。
參考文獻：
[1]杜一峰.從稅收增長及宏觀調控看房地產稅制改革.稅務研究.2008(4).
關鍵詞：房地產；企業稅收風險；內控管理
隨著國家房地產行業規模的不斷擴大，其在我國的GPD中所占比重已經非常大，這在帶動國家企業發展方面起到的作用是非常大的。當時房地產企業因項目投入資金較大，且經營過程較為復雜，其本身就具有一定的風險性。特別是在稅收方面，如果房地產企業無法根據自身的企業運營發展進行有效的稅收風險內部管控，將會給企業發展帶來比較嚴重的障礙，所以。房地產企業應該加強自身內外部稅收風險的綜合因素分析，以努力探尋房地產企業稅收內部管控方式為手段，通過有效的稅收控制來提升企業的經濟效益，同時不斷地實現稅收風險的化解。
1房地產當前的稅收風險分析
從當前房地產企業稅收出現的風險因素分析來看，其很大一部分原因都是由于房地產企業沒有對內部的稅收風險管控加以重視。房地產企業的稅控管理重點往往在稅務申報工作和單個環節的稅費避讓，普遍缺乏對國家當前稅控政策的徹底分析和了解，沒有形成與之對應的稅務管控方案。同時很多房地產企業的稅務專崗都是兼職，在專業知識和行業經驗方面都比較欠缺。從房地產所面臨的稅收風險來看，其主要有政策、財務、企業經營及法律等方面的風險。房地產企業對這些稅收風險缺乏連續性的總體方案規劃，特別是當前變化較快的稅收政策也提升了稅控風險。基于這些情況，房地產企業要想實現自身經濟利益的合法提升，就應該結合稅收政策進行稅收籌劃和內控體系的完善。
2房地產企業當前的稅收風險內控現狀
2.1企業普遍缺乏稅收籌劃管理理念
房地產企業的稅后籌劃基本定位在如何有效地降低納稅方面。實際上，企業的稅收籌劃是稅收工作的重要指導依據，對于房地產企業來說，稅后風險的內部管控除了關系到納稅金額之外，還涉及企業營銷，發展及財務，法律等多個環節。為此，在房地產企業的稅收風險管理方面，如何能夠將其有效地貫穿到整個企業發展運營管理各個環節中就成為比較關鍵的問題。在這方面，很多房地產企業還處于比較被動的狀態，缺乏針對性的管理規劃，這就導致了企業成本管控不合理，稅負得不到有效降低等問題的出現。
2.2房地產企業針對稅收風險的內部管控機制不健全
要想實現房地產企業的稅收風險合理管控，就必須有完善的稅收風險管控機制來加以約束。隨著國家稅收政策的不斷升級和發展，多數房地產企業都已經能夠形成針對自身稅收風險管控的相關約束機制。但從機制的管控來看，普遍存在稅控與經營脫節，稅收讓步于服務的現象。而且很多稅收風險管控機制在日常公司運營中，因為缺乏執行監管，也很難得到有效的落實。同時加上缺乏針對稅收風險管控的考核和評價，使得很多已經沉穩的稅收風險管控制度很難得到真正地實施。
2.3普遍缺乏對稅務政策的研究而出現稅控不到位的情況
(1)國家的稅收政策也是變化比較快的，在房地產企業還沒對一個政策進行完全吃透的基礎上，新的政策一出臺，使得企業財務對新舊政策難以進行很好的理解和貫徹。(2)企業管理層對稅收風險管控思路有問題，他們普遍認為延遲繳稅、偷稅漏稅是好事，其實這其中可能會導致很多會計角度的核算問題出現。再加上房地產的增值稅和企業所得稅清算比較困難，施工過程較長且立項手續復雜，使得財務稅收經常出現跨年的問題，這對企業保稅及內部管控來說就困難重重。(3)企業普遍認為稅控問題是財務專業角度問題。在實際的企業稅收風險內控管理方面，其他部門很難主動地去配合財務部門進行稅控考慮。這就使得土地增值稅和所得稅清算工作難度較大。
3優化房地產企業內部稅后風險管控的相關策略
3.1成立專門的風險識別體系
針對房地產行業涉及稅種較多，繳算繁雜的情況，應該以公司角度來形成風險識別體系，對事前及事中進行風險警示。提升管理層及稅收專業的稅控管理意識，清楚企業內部的業務流程及制度建設，在不違背稅收政策的基礎上實現稅收風險因素的合理識別和管控。
3.2進行有效的稅收風險評估
企業要根據不同的稅收風險進行等級分類。這樣就可以結合等級評估來進行稅收事件的具體分析，然后可以指定合理的解決方案。同時有利于稅收風險的縱向比較和稅控風險經驗積累。
3.3不斷完善風險應對體系
面對房地產稅收方面的各種風險，雖然無法通過單一的方式來進行處理，但是我們可以在總結風險等級及結果分析的基礎上，進行對應方案的規劃。常用的風險應對主要遵循：結合以往風險規避經驗進行針對性措施制定；以降低誘發風險的不確定因素來降低稅收風險帶來的損失；進行高風險的有效業務轉嫁，比如，可以以外購商品房的形式來處理安置房的復雜稅務問題。
3.4完善關于稅收風險的內控管理機制
很多房地產企業的內部管控機制存在漏洞，同時缺乏執行監督。針對這種情況，建議房地產企業實行稅收風險內部管控機制的執行監督常態化，讓稅收的合理規劃和依法納稅成為一種內控正確觀念。并構建與之對應的考核監督機制，實現稅收風險內控管理機制的全面落實監督。
3.5形成稅收規劃與風控兩相呼應的局勢
稅收規劃主要是進行事前的稅務安排，而稅收風控則是一種預警，兩者之間存在交叉，所以，企業稅務管理部門應該實現對兩者的呼應統籌。以實現對房地產稅收政策的合理了解為原則，及時進行與稅法相對應的稅收籌劃。同時監理會計核算制度，確保稅收籌劃能夠統籌大局。
3.6針對土地增值稅的風險控制
房地產企業日常運營中涉及的主要稅種之一就是土地增值稅。在土地增值稅的風險控制方面，首先應該結合當前的稅收減免政策進行靈活的納稅規劃。對于房地產行業來說，主要目的是及時盈利，而繳納的土地增值稅金額又與企業的盈利額成正比。所以項目初期的增值稅納稅籌劃就顯得非常重要。這時還應該考慮如何通過將一些費用轉移到房地產開發成本費用里，來適度實現行業內部產業鏈的延伸，增強跨行業的利潤轉化，來實現對房地產繳納土地增值稅的有效降低。
3.7針對企業所得稅的有效管控
房地產企業所得稅的控制，首先應該避免違法稅控導致的稅務風險，在納稅之前先進行內部申報信息的稽核。另外還應該通過稅后的總體籌劃，以利潤轉移法的綜合利用和收入調節，來最大可能地降低企業所得稅繳納壓力。
4結語
總而言之，企業的內部稅收風險控制是一個非常關鍵的效益把控方式，它可以幫助企業有效地進行風險規避，提升企業經濟效益。如果內部稅控得不到有效的控制，房地產企業將會給自身帶來比較高額的稅收壓力。所以，房地產企業必須能夠緊緊抓住當前的國家的各項稅后政策，并進行深入的分析解讀，以正確稅收觀念的樹立，來優化企業資金結構管理和成本運營機制，并加強差異化風險策略的應用，有效提升企業稅收內部管理水平，促進房地產企業能夠獲得更好的發展前景。
參考文獻
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[3]劉蓉.企業稅務風險及其管理理論的研究興起與理論框架構建[J].光華財稅年刊,2013(00).
納稅籌劃是在遵循國家相關法律法規的前提下，納稅人為了實現經濟效益的最大化，根據政府部門制定的納稅政策導向，對企業所涉及到的納稅行為進行合理的優化與安排，降低企業的納稅負擔的一種財務管理活動。納稅籌劃具有以下原則：①合法性。稅收是我國依據我國法律實施的對社會經濟進行宏觀調控的重要手段，納稅籌劃是在遵守我國法律法規的前提下，企業為降低稅務負擔而采取的一種合理調整納稅行為，因此其具有合法性，受到我國相關法律的保護，它與偷稅漏稅有著本質的區別。②超前性。納稅是企業的基本義務，國家對企業進行稅收的依據主要是根據企業的各項行為發生了應稅事項，而納稅籌劃是企業在沒有發生應稅事項活動之前，對企業的各項活動進行科學的規劃與安排，從而實現企業少納稅或者提高經濟效益的目的，因此納稅籌劃具有一定的超前性。③時效性。納稅籌劃的目的是企業利用現有的法律法規對企業的行為進行科學的安排，如果社會環境發生變化，而企業的應稅事項行為卻沒有相應的做出調整可能就會造成企業出現偷稅漏稅行為。
2房地產企業納稅籌劃的必要性與可行性分析
2.1房地產企業納稅籌劃的必要性分析
房地產由于其建設周期時間長，涉及納稅環節多，因此房地產企業的納稅成本比較高，在我國房地產業盈利空間不斷下降的情況下，實施對房地產企業的納稅籌劃對國家和房地產企業本身而言都是必要的：首先，通過納稅籌劃可以合理的引導房地產產業結構調整。基于房地產在整個國民經濟中的重要位置，通過國家宏觀調控手段對房地產企業進行必要調整是保證社會穩定、經濟健康發展的基礎，通過納稅籌劃能夠及時的調整房地產企業的經營結構。其次，納稅籌劃有利于避免企業的偷稅漏稅現象的出現。納稅籌劃是在法律允許的范圍內對房地產企業的行為進行合理調整，這樣能夠實現降低企業的涉稅風險，避免企業采取違規的手段偷稅漏稅。最后，納稅籌劃有利于房地產企業的健康發展。通過納稅籌劃可以降低房地產企業的稅負負擔，降低企業的納稅成本。從而降低企業的融資成本，保障企業有更多的的資金用于施工建設過程中，并且通過納稅籌劃也實現了企業的規范化管理。
2.2房地產企業納稅籌劃的可行性分析
根據我國房地產企業所處的市場環境來看，實施納稅籌劃已經具備完善的條件：①房地產企業所處的外部環境已經非常成熟。一是納稅籌劃已經得到我國法律法規的認可，國家鼓勵企業進行納稅籌劃，納稅籌劃是企業優化管理的重要內容；二是我國稅法法制環境不斷優化，比如我國在2014年出臺了房屋交易稅收政策保證我國房地產稅務的進一步完善。稅務法律的不完善為企業的納稅籌劃提供了法律保障。②房地產企業的內部環境有利于納稅籌劃的實施。一是房地產企業生產周期比較長，涉稅生產環節比較多，根據對房地產企業生產環節分析，幾乎房地產企業在每個生產環節都有涉稅事項，因此較多的稅種為企業實施納稅籌劃提供了空間；二是納稅成本已經構成房地產企業成本支出的重要內容，因此房地產企業非常注重納稅籌劃，為此他們引進與培養了大量的懂稅務的專業人才，這就為房地產企業實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
3房地產企業各階段的納稅籌劃分析
3.1開發建設階段的納稅籌劃分析
①籌資方式不同所導致的企業納稅金額也就不同，目前我國房地產開發建設階段的籌資主要有權益籌資和負債籌資。不同的籌資方式對企業產生的納稅影響也不同，比如：假設以房地產企業計劃籌資4500萬元，借款年利率為10%，項目預計利潤為1000萬（扣除各種經濟費用），企業的籌資方式選擇不同的籌資形式：第一種：向社會以公開發行股票的方式融資4500萬，企業的所得稅率為25%。第二種：采取權益融資和負債融資相結合的辦法，但是權益融資比重要大，向社會發行360萬股股票，每股發行價格為10元，剩余的900萬元向金融機構借款。第三種：仍然是采取上兩種方式進行，但是負債比例要大，公開發行股票融資1800萬，其余的2700萬向金融機構借款。通過對上述三種方案進行分析發現：隨著權益資本比重的下降，企業應納所得稅稅額分別為250萬、227.5萬、182.5萬，呈遞減趨勢。通過對這三種方案的對比，第三種企業的應稅所得稅最少，投資效益最高，由此可見企業通過合理的配置籌資方式可以降低企業的應稅比重。②利息費用的納稅籌劃。土地增值稅是房地產開發建設中涉及到的一個重要稅種，對于土地增值稅的計算主要是根據增值率的大小進行征收，因此合理的去除項目費用是降低增值額，減少企業納稅金額的重要途徑。由于開發階段對稅收構成影響的主要是籌資資金的利息，因此房地產企業可以從降低利息角度入手，比如企業通過負債形式獲得融資，那么其支付的利息比較高，因此需要金融機構提供利息證明，以便扣除相應的利息項目金額。
3.2銷售階段的納稅籌劃分析
①房屋定價策略的納稅籌劃。隨房屋進行定價是房地產企業實現利潤的主要手段，由于受到稅收政策的約束，以制定高房價的策略并不能為企業帶來高額的利潤，相關還會增加企業的負擔，因為高營業收入預示著高額的稅負。因此需要企業按照銷售計劃合理的進行納稅籌劃，將一部分房屋以低價格銷售，以此實現土地增值稅的稅率控制在稅率的低檔次內。②促進方式的納稅籌劃。隨著國家宏觀調整政策的不斷出臺，樓市在經過快速上升階段，已經處于相對低迷的狀態，造成房地產企業的銷售不理想，為此企業為了回籠資金，房地產企業選擇促銷的方式，但是房地產選擇的促銷方式不合理就會增加房地產企業的納稅，房地產企業制定了購買商品房贈送實物的方式，其結果就是該企業要將實物的銷售市值納入到企業應繳納稅款事項之中。
3.3現有階段的納稅籌劃分析
在房屋銷售一部分之后，企業為了投資以及對外出租他們選擇預留一部分商品房，這樣一來就會產生營業稅、房產稅等稅費，這些稅費的存在會對房地產企業的經營產生重要的影響。①閑置房產投資納稅籌劃。房地產企業將沒有銷售出去的或者計劃中不銷售的商品房以對外出租或者以房屋作為入股資金進行利潤分紅的方式進行投資，經過大量的實證證明，房地產企業采取對外租賃的方式能夠實現經濟效益的最大化。②合理分解租金收入的納稅籌劃。房屋在選擇對外租賃的方式之后產生的營業稅、房產稅將以房屋對外租賃的價格為稅收依據。因此房屋的租金高低直接決定房地產企業的稅負，通過合理分解房屋租賃價格是減輕房地產企業稅負的重要首選。比如房地產企業可以采取將房屋租賃價格中的水、電以及物業費等進行單獨核算的方式。
4房地產企業納稅籌劃的風險及應對措施
4.1房地產企業納稅籌劃的風險
房地產企業納稅籌劃的風險主要有：稅收政策的變化、預測生產經營活動的變化、與稅務部門信息溝通的不及時、沒有從企業的整體戰略進行合理安排以及財務人員綜合素質缺乏等方面的風險。
4.2房地產企業納稅籌劃風險的應對措施
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；注意問題
房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進企業進一步發展，促進稅收制度的完善。筆者從多年的財務工作中，對房地產稅務籌劃有一些實踐經驗，供大家交流。
一、房地產企業稅務籌劃
房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于籌劃性、合法性、多維性。
二、房地產開發企業應從以下幾個方面入手進行稅務籌劃
（一） 營業稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產稅率皆為5%。房地產開發公司營業稅的計稅依據是房地產開發公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發公司收取的傭金。營業稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據業務特點進行稅收籌劃：1.減少營業稅應稅項目的流轉（轉讓）次數。我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據營業稅法的規定，甲企業以土地使用權，乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。（2） 甲企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業稅。3.在房地產企業中，如果企業在開發之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業適用的3%低稅率繳納營業稅，而且還不需繳納土地增值稅。
（二）土地增值稅的稅務籌劃
1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發企業在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產開發企業與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產開發企業可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。
2.增加扣除項目金額：（1）選擇適當的利息扣除標準，一種情況是依靠負債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據實扣除；另一種情況房地項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或提供金融機構證明，以多扣除房地產開發費用，達到實現企業價值最大化。（2）慎重選擇銷售時間。
3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規定，代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
4. 利用稅收優惠政策的稅收籌劃。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。
5.利用銷售比例進行稅務籌劃。根據（國稅發（2006）187號），擴了對于開發商征收土地關于房地產開發企業稅務籌劃的思考。增值稅的清算條件規定：“已竣工驗收的地產開發項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。
（三）企業所得稅的稅務籌劃分析
企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。
1.合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。
2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。
三、現代房地產開發企業稅務籌劃注意的問題
（一）加強稅法法律、法規學習。
現代房地產企業進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業自身的實際情況，才能達到預期效果。
（二）稅務籌劃要規范化。
房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。
（三）戰略與戰術相結合進行稅務籌劃。
房地產企業雖然不能從對單個項目、單筆業務或單個環節進行籌劃，但還應構建整體的稅費籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。
（四）提高企業財務管理水平和財會人員的業務素質。
四、小結
總之，隨著房地產市場的競爭日益加劇，現代房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；加強對
自2000年以來，我國房地產行業表現出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產行業涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產企業土地增值稅由先前的“預征制”轉為“清算制”后，使某些房地產企業利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產企業的稅收負擔、改善其經營環境具有重要的作用。本文試就房地產企業土地增值稅的籌劃現狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。
一、房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特征：（1）開發產品的單件性及不可移動
性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。
土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等。
近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出臺了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
1．過去大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，
以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用
或用于商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃
1．利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。
2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，此項收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進行納稅籌劃
1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。
例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。
例如，某房地產公司建成并待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。
例如，某房地產開發企業同時開發A、B兩幢商業用房，且處于同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
第一，分開核算時：A房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，并將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。
第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要并入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一并計算扣除。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出并提供金融機構證明；如果前者小于后者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。
例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計準則——借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。
2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。
四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的征收管理
1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變“多稅調節”為“主稅調節”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。
2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。
（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。
2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
參 考 文 獻
[1]江為鳳．房地產開發企業的納稅籌劃分析[J]．時代經貿．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產開發企業為例[J]．會計之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃[J]．經濟研究導刊．2010（2）：87～88
[4]張瑋．淺談房地產企業土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174
關鍵詞：國有房地產企業；稅收籌劃；財務管理；策略
房地產行業項目開發建設時間較長，資金回籠較慢，因此，在項目開發建設過程中，房地產企業會面臨較大的資金壓力。而加強稅收籌劃，提高財務管理的水平，能夠有效地實現資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對公司的運營產生積極影響。國有房地產企業也認識到了財務管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來看，很多國有房地產企業對財務管理在稅收籌劃方面所發揮的作用還認識不足，還存在一系列的問題。因此，開展國有房地產企業稅收籌劃對財務管理影響的研究就顯得尤為重要。
一、相關概念介紹
（一）稅收籌劃
很多學者對稅收籌劃的概念進行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統一的認識。有學者認為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規的前提下[1]，通過對企業的內部資源的合理配置和調整，提前做出的和稅收活動相關的籌劃活動，以達到節省稅收，延遲納稅的目的。有學者認為稅收籌劃的主體是企業的管理者，籌劃的客體是企業的稅收負擔[2]，而稅收籌劃的工具則是現有的稅收法律法規和會計核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業稅負。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質上的區別，其是在法律的框架范圍內進行的。稅收籌劃在促進企業經營發展方面有兩個方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業的利潤。當前房地產行業的競爭激烈，企業要想占據競爭的先機，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產企業在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業稅負。另一方面，可以提高企業的競爭能力。房地產企業面臨的外部環境日益復雜，存在一系列的風險因素。如果房地產企業可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實自身的現金流，從而保障房地產企業的正常運營。
（二）財務管理
財務管理，顧名思義是針對市場主體的財務活動進行管理的過程。財務管理是和市場經濟的發展相伴而生的，其目的是對市場主體的經營業務相關的財務活動進行管理，從而提升市場主體內部資源配置的效率[5]。財務管理通常體現為財務預算、財務決策、財務協調和財務控制。而財務管理活動的內容主要包括三個方面：首先，籌資活動的管理。籌資活動指的是市場主體為了擴大生產規模，通過多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運營活動管理。很多企業在運營的過程中會出現資金的收入和支付，比如支付應付賬款、收回應收賬款等，而這種因企業經營產生的和資金有關的財務活動，被稱為資金的運營活動。而資金運營管理就是針對資金運營過程的管理。最后，投資活動管理。企業為了達到預期的收益率，會對各種項目進行分析，從而開展項目投資活動，比如常見的企業購置固定資產、無形資產，購入其他企業的股權等。
二、稅收籌劃對財務管理的影響
（一）規范企業的財務分析手段
財務分析指的是財務人員對企業的業務進行梳理后，結合企業財務管理的目標，通過不同的計算方式對數據進行分析，為之后的財務決策提供依據的過程。在企業的籌資活動階段，企業稅負影響較大的是土地增值稅和企業所得稅。土地增值稅的影響主要體現在稅前利息的扣除上，因為根據稅法的規定不同的籌資方式所產生的利息可以在限額內扣除。在企業所得稅方面，企業債務融資所需要支付的利息可以用費用的方式在稅前扣除。而房地產企業要想做好關于土地增值稅和企業所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規范財務分析手段。在傳統的模式中，房地產企業總是主觀分析財務數據，這種方式得出的結論客觀性較差。而企業完全可以采取定量財務分析的手段，通過建立數據模型得出企業最優的資本結構，然后尋找最優的籌資方式，也可以對不同籌資方式所產生的利息支出進行量化分析，從而確定籌劃方案。
（二）提高企業財務控制意識
財務控制指的是對企業不同業務的運營過程進行分析和控制的過程，其目的是提升企業的運營效率。同時，財務控制意識也可以對財務活動進行控制，可以反作用于企業稅收方案的制定。舉例來說，在資本運營活動的銷售環節，可扣除項目的加計扣除能夠對土地增值稅的稅額產生較大的影響。如果企業財務管理部門缺乏財務控制的意識，沒有將項目的加計扣除費用進行區分，那么就會導致加計部分無法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負。如果企業的財務人員具備較強的財務控制意識，那么就可以細化銷售環節可抵扣項目的管理方式，從而提高加計扣除的額度，進一步降低土地增值稅的稅負。與此同時，企業可以對房產稅進行籌劃。房地產企業的出租環節會涉及大量的房產稅，財務管理人員需要對房產稅中涉及的非房地產納稅范圍的費用進行區分，這樣才能夠合理降低房產稅稅負。
（三）提升財務預測能力
財務預測指的是財務管理人員能夠以過去的財務信息和業務信息為基礎，利用科學的財務分析手段，對信息進行處理，進而對未來的財務和運營活動做出科學的推斷的活動。財務預測能幫助企業制定預案。企業的稅收籌劃活動是為了降低企業稅負，優化資金配置，充裕企業發展的現金流。而房地產企業在開展投資活動時會受到各種因素的影響，如果不能夠對投資活動進行預測，那么就很可能會降低企業稅收籌劃的有效性。舉例來說，很多房地產企業會在不同的區域建設分支機構，使之對投資活動進行籌劃。在分支機構成立之前，財務人員需要對分支機構面對的法律風險和財務風險進行分析，并經過評估以后，決定是否成立新的分支機構。
三、國有企業房地產稅收籌劃方式
（一）籌資活動的稅收籌劃方式
國有房地產企業在運營過程中很難不產生籌資活動，而不同的籌資活動所帶來的資本成本具有很大的差異。因此，國有企業籌資活動的首要問題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發行債券、融資租賃和發行股票等方式。基于國有房地產企業的產權性質，其在金融市場上具備較強的實力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發行債券和信托融資。房地產企業較多地選擇債務融資的方式，因此，債務融資所產生利息費用可以在計算企業所得稅時，在稅前扣除，而且，債務利息費用同樣是土地增值稅的重要扣除項目。而權益融資方式所產生的股息起不到“稅盾”的效應。但是，國有房地產企業也應該認識到房地產項目的建設周期長，資金回收慢，因此，較高比例的債務融資很可能引發債務違約風險，導致資金鏈斷裂。所以，企業應該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。
（二）資金運營活動的稅收籌劃方式
國有房地產企業在資金運營階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產銷售環節和出租環節。一方面，在房地產銷售環節會涉及契稅、城市建設維護稅、土地增值稅和房產稅。其中土地增值稅和房產稅的占比較大，是稅收籌劃的重點關注領域。在房地產商品的銷售環節，由于其開發的商品具有多樣化的特點，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國有房地產企業在計算土地增值稅時，應該根據商品的類型分開核算。根據土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發總成本-加計扣除-稅金及附加-期間費用）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對應的稅率和扣除系數是不同的，因此，國有房地產企業通常會分開核算。另一方面，在房地產出租環節，涉及較多的稅種是房產稅，而房產稅的計稅依據存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產余值作為計稅依據，那么再按照政府規定比例扣除后，以余值的1.2%計算。如果以租金收入為計稅依據，那么房產稅的金額為年租金收入×12%。在對房地產出租行為進行稅收籌劃時，國有企業常見的手段是明確合同，區分合同中的業務內容。舉例來說，國有房地產企業在出租住宅配套時，應該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權的租賃合同，另一份為房屋物業服務費的合同。因為，物業服務費不屬于房產稅的征收范圍，所以，在計算出租項目的房產稅時，會降低稅基，從而達到節稅的目的。
（三）投資活動的稅收籌劃方式
由于房地產的開發周期較長，因此，項目在開發建設中非常容易受到外在因素的影響，導致商品出現資產減值的情況，但是，由于開發時的賬面價值過高，企業以賬面價值為基礎計算房產稅時，得到的房產稅額過高。針對這種情況，國有企業的稅收籌劃方式如下。國有房地產企業在開展PPP項目時，可以用商業用地出資成立一家控股子公司，而根據中國會計準則的規定，投資者投入固定資產的成本應該按照合同或者協議約定的價值確定，但是，協議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產使用權所有者，因此，并不繳納房產稅，而控股子公司應該繳納的房產稅可以按照減值后地產的公允價值入賬，這就降低了房產稅的計稅基數，從而降低了房產稅稅負。此外，國有房地產企業可以通過在三四線城市成立物業公司的形式，享受區域的優惠稅率，從而降低企業所得稅稅額。
四、國有企業房地產財務管理的優化策略
（一）引入定量化的財務分析手段
企業的稅收籌劃方案會影響財務管理的方法，而財務管理方法又會反過來影響稅收籌劃方案。隨著房地產市場環境和政策環境的不斷變動，依靠定性化財務分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強，所以，國有房地產企業要想通過稅收籌劃提升企業的財務管理水平，就必須引入定量化的財務管理方法，提升財務管理決策的科學性。首先，財務管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實的財務數據基礎之上，因此房地產企業應該提高財務數據的真實性。其次，在企業籌資過程中會存在不同的籌資方式和資本成本。國有房地產企業在制定稅收籌劃方案時會考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財務管理人員能夠從完善企業資本結構角度出發，對資本成本進行量化分析，從而取得投資成本和財務風險的有機平衡。最后，在計算利息所產生的節稅效應時，也應該運用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。
（二）增強財務控制意識
國有房地產企業的稅收籌劃方案也會受到市場環境、法律環境和政策環境的影響，所以，國有房地產企業應該提升財務控制意識，優化稅收籌劃的方案。首先，國有房地產企業在針對土地增值稅制定稅收籌劃方案時，應該對稅前扣除的項目做細致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發成本、利息費用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過對成本的控制達到降低稅負的目的。其次，國有房產企業還應該完善發票的管理制度，加強對發票的管理，尤其是做好增值稅進項發票的管理工作。財務人員要提升發票的完整性和規范性，確保在規定時間內抵扣進項稅額。最后，國有企業還可以結合實際情況延遲收入確認，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務的發生時點，從而達到延遲納稅的效果。
（三）發揮財務預測的作用
國有房地產企業的稅收籌劃工作，本質上是一種事前的控制，因此，房地產企業的財務部門必須發揮財務預測的作用，在涉及房地產的各種業務類型時，應該做好稅收籌劃的預案。首先，在投資活動中，國有房地產企業可以通過設立控股公司的方式或者在不同地域開設分支機構的方式來降低企業稅負。其次，國有房地產企業還應該完善會計核算制度，加強會計準則的落實工作，明確各個財務崗位的職責，杜絕各個崗位職責權限相互交叉重疊的情況。最后，國有房地產企業還應該梳理各項業務流程、完善內部控制制度、加強內部監督，降低各個財務崗位或者各個分子公司出現財務違規行為的概率。
（四）提高財務人員的綜合素質
國有房地產企業的財務管理工作和稅收籌劃工作都是由財務人員直接負責的，因此，稅收籌劃和財務管理的有效性都與財務人員的綜合素質有著密切的聯系。首先，國有房地產企業在人才招錄環節，應該嚴格把控招聘的質量關，選擇那些既具備過硬的財務理論知識，同時又具備豐富稅收籌劃經驗的人才。其次，企業要督促財務人員積極學習。一方面，財務管理人員要樹立終身學習的意識，提前做好財務決策的知識儲備。同時，還要積極學習有關的稅務知識，提高稅務籌劃的能力。另一方面，由于國家的稅收政策處在發展和變化當中，財務人員必須及時關注國家的稅收政策，并能夠根據稅收政策做出財務方面的迅速反應。最后，財務管理人員要提升道德修養，遵守會計準則和法律法規，確保稅務籌劃工作在法律的框架內進行。除此之外，國有房地產企業還應該將財務人員的稅收籌劃工作納入績效考核體系中，獎優罰劣，起到良好的激勵作用。
結束語
房地產企業的稅收種類較多，稅負較高，因此房地產企業在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質是在法律規范范圍內合理地減少企業稅負，延遲納稅時間。而稅收籌劃和財務管理之間具有密切的聯系，二者是相互依存、相互統一的。稅收籌劃可以推動企業財務管理水平的提升，而財務管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對財務管理和稅收籌劃的概念進行了介紹，并且分析了二者之間的關系，進而介紹了國有房地產企業稅收籌劃的主要手段，最后，從多個角度提出了提高國有房地產企業財務管理水平的策略。
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關鍵詞：稅收籌劃；節稅；成本效益
在現代勘察設計企業經營的過程中，稅收籌劃是重要的管理內容，因為新時期企業面臨著更多的稅務風險，而國家稅收政策的改革使得企業的納稅變成一個更加復雜的過程，為了保障企業的稅務風險得到有效控制，稅收籌劃是必不可少的。對于企業經營而言，稅務直接影響著企業的現金流、經營利潤和商業信譽等，這些都會對企業的經營產生嚴重的影響，而另一方面，當前我國對于企業經營的稅收制度建設還不夠完善，所以容易出現企業偷稅漏稅或者多繳稅的情況，這兩者對于國家利益或是企業經營利益都會產生不良的影響。因此企業的稅收籌劃需要更加系統、科學和全面，但是在當前的實際情況中，企業的稅收籌劃還存在著很多的問題。
一、稅收籌劃的必要性
（一）減輕稅收負擔
對于企業而言，稅收是現金流支出的重要內容，在企業完成一個經營周期之后，需要對營業收入進行分配，這個時候就需要繳納稅金，而且納稅是無償且帶有強制性的，也就是企業不能通過納稅獲得直接的經濟收益，也不能逃避納稅。但是自從我國實施營改增以來，對于企業的稅收制度建設并不完善，對于不同的營業行為采取的稅率和稅收方法沒有進行針對性地設計和分類，這就使得很多企業會重復納稅，導致企業的資金支出增多，影響企業的利益。而稅收籌劃通過對企業的收益和支出情況進行分析，根據我國現行的稅收法律制度，設計企業的納稅方案和金額，避免企業重復納稅或者偷稅漏稅，在保障國家利益的前提下盡可能減少企業的稅收負擔。［1］另一方面，國家對于很多企業和行業在稅收方面有著很多優惠條件，尤其是高新技術企業和計算機企業，都有一定的稅收優惠政策。因此通過稅收籌劃可以讓企業提前分析自身的經營情況，從而提前制定合適的經營策略，比如將部分業務轉移到子公司，利用稅收優惠政策，減少企業的負稅情況。比如對于勘察設計企業中的軟件開發部門，可以將部門成立一個新的高新技術子公司，仍舊為公司提供業務，還能夠接受其他的業務，同時該公司享受政府的稅收優惠，從而減少母公司的納稅金額。
（二）降低企業涉稅風險
涉稅風險指的是企業在納稅的過程中由于對自身經營收入需要納稅的部分了解不充分對于國家的稅收制度理解不透徹，從而導致納稅金額出現錯誤，導致企業出現被動的偷稅漏稅情況。在現代勘察設計企業經營中，因為缺乏專業的稅務人才，因此經常出現被動偷稅漏稅或者多繳稅的情況。而偷稅漏稅無論主動與否都會對企業的商業信譽造成嚴重的影響，并且會影響企業在銀行的貸款以及上市融資等多種信用活動的開展，而多繳稅又會導致企業的凈利潤進一步減少。
（三）加強經營管理
稅收籌劃不僅僅涉及企業的納稅和財務工作，對于企業的經營管理同樣起著重要的促進作用。因為企業納稅的金額取決于企業的營業收入，而稅收籌劃更需要將企業的資金情況進行全面地清點分析，同時對企業的經營成本和財務管理進行優化，建立企業完善的投資計劃、業務計劃、稅收計劃等。同時，企業的稅收籌劃會對企業的經營狀況進行科學系統的評估和分析，這有助于企業發現自身經營過程中的問題，包括制度建設和管理策略以及財務管理和業務能力等多個方面的問題。因此稅收籌劃能夠提高企業的經營管理效果，保障企業更高質量的經營。［2］（四）推進企業改革對于勘察設計企業而言，稅收籌劃還能夠有效地促進企業改革，尤其是對于企業內部的資金使用改革，而薪水就是勘察設計企業中一項重要支出，而企業的稅務管理中也涉及員工的個人所得納稅部分，企業需要幫助員工代繳個人收入中的稅款。薪水是一個寬泛的概念，當前社會普遍認知的工資分為兩種形式，一種是稅前工資，同時沒有扣除“五險一金”的所謂“毛工資”，另一種是員工能夠拿到手的凈工資，即公司代繳了稅費和保險費用以及住房公積金，此外員工的工資還包括有資金資助的培訓福利和津貼。
二、稅收籌劃必須遵守成本效益原則
隨著勘察設計行業的不斷發展和升級，越來越多的勘察設計企業對于稅務籌劃的重視程度不斷提高，稅收籌劃已經成為很多企業經營管理中的重要內容，在這樣的情況下，需要明確企業稅務籌劃所必須要遵循的原則，即成本效益原則。成本效益原則指的是在企業進行稅收籌劃的過程中，不能僅僅以降低企業的納稅金額作為目標，而忽略了企業的效益，即企業在進行稅務籌劃的時候，需要兼顧企業的納稅成本和企業收益。從理論上講，如果企業沒有營業收入，那企業繳納稅金是最少的，但是這對于企業經營而言是不能接受的，所以企業的稅務籌劃需要服務于企業的經營目標，即企業的稅收籌劃的目的是使企業的凈利潤達到預期的目標，而不是一味追求低納稅額。同時，企業的稅務籌劃所遵循的成本效益原則還包括企業進行稅收籌劃的成本要低于企業減少的負稅額，因為當前很多企業都是找專業的稅務公司進行稅收籌劃，而這些稅務公司收費往往都是較高的，對于勘察設計企業，尤其是中小型的企業而言，如果這些公司的收費情況超過了帶給企業的稅收節約情況，那么就有必要考慮稅收籌劃的必要性和合理性。另一方面，企業的稅收籌劃還需要遵循合理合法原則。企業的稅收籌劃是利用國家的稅收優惠和稅收政策，避免企業重復納稅或者超額納稅，造成企業的納稅負擔，但是并不意味著企業可以利用稅收籌劃偷稅漏稅，在企業稅收籌劃的過程中必須嚴格遵守國家的法律法規，在法律允許的范圍內合理減少企業納稅金額，而不能采取不法手段，比如“陰陽合同”等，這些行為都是對國家利益的直接侵害，對企業的商業信譽會造成嚴重的損害。［3］
三、研究稅收籌劃的幾種方法
稅務籌劃是一項實踐性和技術性很強的業務，涉及財務決策、會計核算、投融資、生產經營、法律等多個方面。如果談論稅收籌劃脫離實際情況，顯然是行不通的。但具體操作需要理論指導，否則就會成為空中樓閣。因此，有必要了解一些稅收籌劃的方法。稅務籌劃主要有三種方法：
（一）分稅種籌劃法
納的稅種主要包括增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房地產稅等。這些稅種適應的納稅制度和稅率都是不相同的，因此需要采用不同的稅收籌劃方法，降低企業的負稅額。比如企業所得稅，國家對于軟件行業的基本稅率是10%，遠低于一般的企業所得稅率，因此將勘察設計企業中軟件開發部門分隔成新的企業，能夠顯著降低企業所得稅的金額，同理對于其他稅種也可以采用針對性的方法。
（二）分行業籌劃法
國家的稅收制度針對不同的行業存在著很大的差異，尤其是對于計算機軟件開發行業和國家扶持的高新技術行業，很多的產業甚至在一定期限內實行免稅制度，這些稅收制度都能夠成為稅收籌劃的對象，將原本的母公司劃分為多個不同行業的子公司，從而不同的公司采用不同的稅收方法，就能夠通過組合的形式，降低母公司的納稅金額，這個方法對于大企業較為適用，而對于中小企業，采用抵稅方法更加實用。
（三）經營活動籌劃法企業的經營活動指的是在企業經營的過程中所采取的一系列經營措施，包括資金的融通和支出、產品的生產和出售，服務的提供等，這些企業的經營活動也有著不同的稅收制度，在稅收籌劃的過程中需要根據具體的經營活動設計不同的納稅方案，比如勘察設計企業融資的時候，通過多元化的融資方式降低所需要繳納的稅務金額。企業的稅收籌劃要求企業經營過程中的所有業務活動都更加合理有效，這就需要加強企業的經營管理，所以企業的稅收籌劃和經營管理是相互影響的關系，稅收籌劃提高經營管理的質量，而經營管理決定了企業的稅收籌劃所能夠操作的內容，為企業的稅收籌劃提供空間，同時利用企業的經營活動，獲取更多的收益，就能夠降低納稅帶給企業的資金風險。［4］以上三種規劃方法主要是努力做好稅收工作，了解稅法的相關政策，然后充分利用。了解稅法、稅收是籌劃設計的重要一步。
關鍵詞：外資企業避稅關聯企業
不久前，商務部公布了一串令人振奮的數字：2004年1至5月，全國吸收外資259億美元，比去年同期增長11％；新設外企17359家，比去年同期增長14％；合同外資額572億美元，比去年同期增長近50％。中國成了外資的一片熱土。
然而在這些閃光的數字背后，卻是另一番景象：55％的外商投資企業虧損。一方面外企大面積虧損，另一方面大量外資不斷涌入，面對這一現象，經濟專家一針見血地指出：不少外資企業虧損是假，避稅是真。本文擬就外資企業避稅的形式及原因做一些探討。
1外資企業避稅的現狀
我國國家稅務總局官員日前指出，目前在華的外資企業偷逃稅的情況很普遍，許多跨國企業的避稅行為致使中國每年稅收損失約300億元，許多企業屬于非法避稅。由于個人所得稅、營業稅等方面的稅收沒有計算在內，所以，實際避稅要遠遠超過300億元。
2003年4月。在廣州市，首例“境內關聯企業間融資”反避稅案件中，廣州市國家稅務局對外公布，該局對著名的跨國企業寶潔公司涉及境內關聯企業間巨額免息融資溫暖體進行調查，調增企業應納稅所得額共5．96億元，應補交企業所得稅8149元。這是迄今為止廣州市反避稅調整單個案件補繳：稅額最大的案例。
據北京地稅稽查分局公布，被檢查的外資企業中80％以上有違法行為，其中涉外稅收違法案件主要集中在個人所得稅、營業稅和城市房地產稅等稅種上，僅2003年前8個月，北京地稅第、二稽查分局審查了47個涉外稅收案件，查補稅款1．5億元，這只是他們受理的半數案件的查補數額，其中有兩個公司的涉案值就達到了1．3億元。
在福州市，每年外商轉移的利潤就在10億元左右，流失稅款1億元左右。據國家統計局在第三次工業普查中公布，全國41％的三資企業都在虧損。吉林某市曾經有98％的三資企業在虧損；廣東某市87．5％的三資工業企業虧損；天津62％的三資企業虧損，如此大面積的虧損。令人觸目驚心。
這些合資企業的虧損，在很大程度上是一種避稅手段，其結果嚴重侵害了中方利益。由于利潤被轉移到境外，中方投資人不但無法獲利，而且需要賠錢彌補虧損。對外方來說是明虧實贏，對中方來說是實實在在的虧本生意。在無力出錢彌補虧損的情況下，中方只能出售股權減少損失，從而逐步喪失對公司的所有權，造成國有資產的大量流失。蘇州的一家合資造紙企業就是一個典型的例子，在與外方合資的七年當中，每年虧損將近1個億，結果中方不但一分錢沒有賺到，所持股權卻幾乎全部被外方收入囊中。
外資避稅正使中國蒙受著重大損失。
2外資避稅的主要方式
避稅分兩種，即正當避稅和非法避稅，二者有本質的區別，進行合理避稅的人是尊重稅法，只不過他們靠自己的智慧，利用了稅法的漏洞獲得了利益。外資在進入前，大多都認真研究過中國稅制，對如何避稅有一套相對的方案，避稅方法高招百出，防不勝防，主要有以下幾種方式：
2．1轉讓定價：所謂轉讓定價是指集團內的關聯企業之間，為了確保集團利益的最大化，在集團內部人為的控制定價。這其中包括產品價格、貸款利息、無形資產轉讓價格、勞務費用等。據統計國際貿易總額中有60％是通過這種跨國公司的內部交易所形成的，跨國公司在制定內部交易價格時，往往可以便利的應用轉讓定價的方法，達到減少賦稅從而增加利潤的目的。在中國，其往往表現為“高進低出”，即用高于國際市場的價格進口設備、進口材料，而用低于市場的價格出口產品。這樣外企很容易形成賬面上的虧損，而利潤轉移到稅負低的國家、地區，如此一來，跨國公司是一舉兩得：增加利潤，減少匯率風險。因為屬于跨國公司關聯方交易，因而具有很強的隱蔽性和靈活性，不易被察覺。據珠海涉外稅務部門的檢查表明，那些表面顯示虧損的企業大多是購銷“兩頭再外”。多以“高進低出”等方式將利潤轉移出境。轉讓定價行為的存在是造成其普遍虧損或微利的重要原因之一。
耐克公司在國內市場不斷發展，每年以兩位數的速度增長，很快成為僅次于李寧體育公司的體育巨子。據蘇州海關調查，耐克公司營業額很高，成本很低，利潤非常高，實際效益也很好，但是賬面上卻虧損，其中原因就在于大量特許權使用費支出掏空了企業利潤。
一臺彩電才賣50元到100元，這種驚人的低價，說出來誰也不會相信，可是在跨國外資企業關聯方的交易中的的確確發生了。
2．2增大負債。目前外商投資中國的資金中，自有資金比例并不高，即便是一些實力雄厚的大公司也向境內外的銀行舉借大量的資金，這不僅僅是缺少資金，也是一種避稅的辦法。廣州某外企就是通過與其境內的關聯公司借貸資金轉移利潤避稅的。這家公司在境內的關聯企業主要有所屬紙品有限公司、口腔保健用品有限公司等。2002年，該公司關聯企業中部分公司出現連續虧損，失去了向銀行借貸的能力。這家外企便以公司本部的名義向中行廣東省分行尋求巨額貸款，總額高達20億元左右。與正常企業行為相違背的是，該公司又撥出巨資以無息借貸的方式借給其關聯企業使用。根據稅法規定。利息支出可以在稅前扣除。廣州某外資企業利用稅前列支利息，以此減少所得稅；此外，提供巨額無息借貸給關聯企業，也回避了正常利息所得稅的稅賦。同時，作為該企業的關聯企業，也為巨額借貸在賬目上表現為負債而規避了大量所得稅。
2．3利用國際避稅港注冊公司。在稅收籌劃日漸興起的今天，國際避稅港也便成為了跨國稅收籌劃的“熱土”。國際避稅港也稱“離岸綠洲”，是指一國或地區確定一定范圍，允許外國人在此投資或從事各種經濟貿易活動，取得收入或擁有財產而可以不必納稅或只需支付很少稅款的地區。它們的共同點都是很小的國家和地區，甚至是很小的島嶼，自然資源稀缺、人口數量較少、經濟基礎薄弱。但由于它具有稅收的優惠，逐漸吸引了大量國外公司來此注冊。這樣的國家和地區主要有英屬維爾京群島、格林納達、塞舌爾群島、巴拿馬、瑙魯、湯加……全球匯集于國際避稅港注冊的70萬多家企業中，至少有80％以上徒有其名，它們在此完成了必要的注冊登記手續，卻在別處從事商業活動，財務運作，把利潤轉移到避稅地，靠避稅地的免稅或低稅收減少稅負。在這里注冊的公司中約有1萬多家與中國有關。在長江三角洲．許多人會對一些外資企業究竟屬于哪個地方投資的感到困惑，它們的投資方往往標明是英屬維爾克京群島等地方，而實際上這些公司許多是由臺商投資控股。
2．4鉆稅法漏洞。利用稅法漏洞進行避稅，是目前外企最有安全感的避稅手段。比如，現在中國對消費稅是按照出廠價進行征收，于是，一些外企紛紛成立自己的銷售公司，然后再用較低的出廠價把產品賣給自己的銷售公司，以達避稅的目的。另外，根據稅法規定：外商投資企業和外國企業所得稅和地方所得稅。按年計算，分季預繳，季度終了后{一五日內預繳，年度終了后五個月內匯算清繳，多退少補這樣，在同一個納稅年度內，納稅人可以根據資金運行狀況，自行選擇預繳稅款的日期，從而使稅款入庫的時間人為地延長了，遞延了應納稅款。
當然，除此之外，利用稅收優惠政策、工資發放的次數等也是外資避稅的備擇途徑。
3外企避稅的原因
3．1資本的逐利性應是外企避稅的最根本原因。每一個企業、每一個個人都在追求本身利益的最大化，我們知道，價格=成本+利潤+稅收，在價格和成本不變的前提下，利潤和稅收就是怎樣的公正合理，都意味著納稅人直接經濟利益的一種損失。所以在利益驅動下，使得一些企業除了在成本和費用上做文章外，也打稅收的主意，以達到利益最大化。
3．2我國地方政府的縱容也是造成避稅的重要原因。許多外企在本國都很守法，而卻在中國違法，這只能說明，外企在中國的逃稅成本大大低于國外。改革開放后，為了發展本地經濟，各地都實行了多種多樣的優惠政策。其中x~J’l-資的稅收優惠往往被列為重要內容之一。另外，一些地方政府把引進外資作為政績的考核指標，但這種指標卻往往只注重了數量，忽視了效益。有的人生怕破壞了本地的“軟環境”，一旦處理外戚涉稅案就會聽到各種奇談怪論。以為加大稅務查處力度會產生負面影響。理由是，將會造成外資企業流失，而潛在的客戶也會不敢來中國投資。于是“軟環境”過軟，外商投資企業順水推舟，在稅收問題上，能逃則逃。能避則避，能漏則漏。
