時間：2023-08-29 16:43:45
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業行業的財務管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：物業公司；物業管理；會計核算；財務管理；人才管理制度
引言
物業公司隸屬房地產行業旗下的企業，其發展具有明顯的房地產行業發展特征，屬于時下新興的朝陽企業。服務是該行業的最基本又是最重要的發展特征。我國物業公司介于我國城市房地產的綜合開發和我國城市住房制度改革背景下，通過實行住宅商品化發展管理應運而生的。我國物業公司的發展具有新時期社會主義發展的時代氣息。隨著物業管理行業在我國不斷新興和發展起來，物業公司也在中華大地上如雨后春筍般建立起來，并得到不斷發展壯大。
物業公司的運行與發展，會計在其經濟管理中扮演著十分重要的角色。物業公司的會計核算和財務管理，直接關系到物業公司的發展大計，因為物業公司的會計等方面的財務管理直接影響到物業公司的經濟效益。在公司財務管理中如果能夠做到科學化管理，會計核算工作將會得到更大的發展空間，這不僅能夠簡化會計核算工作，而且還能夠更大程度地實現物業公司各部門工作效率的提高。文章將針對物業公司的會計核算及財務處理方式進行剖析，旨在提高物業公司的財務管理活動。
一、現階段我國物業公司會計核算及財務管理的發展現狀
新時期發展視域下，我國物業公司會計核算及財務管理當下發展不明顯。物業管理作為新時期社會發展中不可或缺的服務性經濟發展行業，其發展時間雖然短暫，但是它不等同于其它服務行業，它具有其獨特的發展特征。對于物業公司本身的發展特點來說，其發展要求必須加強該公司的會計核算管理和財務管理，確保物業公司在經濟發展中具備高效性、安全性和準確性。會計核算和財務管理是物業公司財務管理的重要組成部分。同時，二者又是企業經濟發展和經濟監督的重要組成部分。
物業公司會計人員和財務人員在工作中綜合素質能力有待提高。當前，不少物業公司員工主要是直接從原企業的一些行政總務部門以及內退返聘人員，加之還有不少員工還是一些企業競爭上崗失敗的富余人員通過關系走后門手段而成為物業公司的管理骨干員工。介于歷史發展的原因，大多數會計人員和財務管理人員管理理念落后，平均年齡偏大和文化水平偏低的發展狀態。在工作綜合能力評定方面，有待提高。然而，就算是財務人員的組成隊伍，大多是原來公司的一些老財務管理人員，沒有專業的高素質的文化水平。對企業財務管理認知程度不得而知，即便是財務人員也多是沒有經過財會理論和專業知識系統學習的“半路出家”人員，僅能應付日常的會計核算工作，要求他們做好財務管理的確勉為其難。
財務管理基礎工作需要規范。物業公司加強財務規范化管理基礎工作的主體是企業的客戶和職工。由于物業公司的客戶大多是個體私營者，與公司發生的業務，不愿簽署合同或協議、提供合規票據。這既不符合財務規范化管理要求，又從反面耳濡目染地影響到職工，使他們對不規范的做法習以為常，而對正常的財務管理反而感到不適，認為是財務人員有意制造麻煩。這既不利于財務管理工作的規范進行，也阻礙和影響財務管理水平的提高。
二、當前我國物業公司會計核算和財務管理存在的問題
（一）會計人員的專業技能和職業道德素質偏低導致會計核算失真
就如上面一節所述，現階段不少物業公司員工質量以次充好以假充真的現象頻頻出現，沒有嚴格的員工準入制度和員工績效考核制度的制約，給物業公司員工濫竽充數式的經驗工作以發展契機。會計核算是一項系統的艱巨而復雜的審計方面的工作，沒有具備堅實的專業基礎和過硬的職業道德素質，是很難勝任的。然而，現階段我國不少物業公司的會計人員和財務管理人員專業素質偏低，職業道德素質能力有待加強。例如，某物業公司在一年度核算中因會計做賬不謹慎，出現死賬和漏賬情況，導致整個會計核算過程無法正常進行，給會計核算工作帶來不可估量的損失。
在財務管理方面，由于財務管理的相關工作人員職業道德偏差，導致財務管理不嚴，拉幫結伙貪污現象嚴重，給公司經濟發展帶來極大的影響。
（二）財務管理的松散性導致公司財務混亂
松散的財務管理促使公司財務混亂。受到傳統的財務管理的影響和公司傳統人事管理方式的制約，當前我國物業公司財務管理方面存在諸多問題，尤其是當下松散的財務管理方式，給物業公司一些一直覬覦公司資金的不法人員更多進行違法行經的機會。比如財務人員在財務管理中與會計人員相互串通，故意弄虛作假，虛報瞞報賬目等等，致使公司財務出現混亂。
不嚴格的財務管理方式，給財務管理帶來不同程度的影響。財務管理與會計管理糾結不清，制度界限和權責不明導致公司財務管理一片混亂，相關部門和相關管理成為財務管理混亂的主要替罪羊。
（三）物業公司人才管理和人才引進方面存在問題
物業公司人才方面的管理一直是該類公司進一步發展的一塊絆腳石，如何解決好物業公司人才引進成為物業公司高層們共同關注又很難解決的問題。物業公司是現行企業中的朝陽企業，誰不想往里頭鉆。眾人的覬覦和公司在人才引進的松散性成為物業公司優秀人才引進的障礙。而作為物業公司肥肉部門的財務管理部門，更是大家眼紅的關鍵部門。由此，財務管理部門的人才引進方式往往是關系式引進方式，或者是一些老員工拉關系直接進入財務管理部門，這為企業人才的發展埋下了隱患，從而導致人事管理和企業發展根基不牢。
三、加強物業公司會計核算和財務管理的優化管理措施
（一）嚴格會計從業人員和財務管理人員的準入制度
物業公司會計從業人員和財務管理人員的準入制度無小事，會計人員和財務管理人員引進不當，很可能導致整個公司的發展受到影響。所以必須嚴格會計人員和財務管理人員的準入制度。從根本上杜絕公司員工聘任的關系化發展毒瘤，澄清公司發展的污垢，凈化公司發展的環境，為公司經濟和核心發展方向奠定堅實的基礎。
（二）加強物業公司會計核算和財務方面的優化管理
物業公司的會計核算直接關系到物業公司的發展，它是物業公司經濟發展的晴雨表，有效反映公司經濟的發展狀況，從而為公司管理層和決策者提供可靠的研究數據和進一步調控物業公司的發展方向。會計核算以后的數據的真實度與公司經濟的發展方向息息相關，會計核算的真實度越高，就越有利于公司的發展，并為公司高層對企業在市場競爭中發展方向的有效調整提供堅實可靠的資料。會計核算何其重要，不可能在只言片語中說得清楚的，故而，優化會計核算的管理，提高會計核算的質量是物業公司應該關注的課題之一。
財務方面應優化管理部門結構，嚴格控制財務人員的數量和質量，從嚴處理財務方面存在的問題，杜絕無制度無責任下的私人財務關系，做到權責分明，同時并劃清各部門的權責界限，做到責任到人，責任到財務管理中的每一細節。
（三）革新人才管理制度，加強公司員工績效管理
人才是公司發展的根據，尤其是管理方面的人才，直接關系到公司發展的根本大計。革新公司人才管理制度，實現任人唯賢，杜絕任人唯親的人才引進歪風。可以通過公平公正的人才引進方式，真正做到提高公司財務管理方面人才的優化發展。同時，在長期的發展中，公司應通過高效率的員工績效管理方式，鼓勵優秀人才發展，提高公司的綜合競爭力。
結語
綜上所述，物業公司的會計核算和財務管理，在發展中相互依承、共同促進。辯證地處理好兩者的關系，優化物業公司人才管理結構，實現物業公司全新的變革式的發展管理。只有從人才引進和員工素質方面優化管理，從根本上杜絕財務蛀蟲的出現，凈化物業公司發展環境，才能更有機會提高物業公司的綜合競爭力，促使物業公司在當今激烈的市場經濟競爭中立于不敗之地。（作者單位：湖南省國立投資（控股）有限公司）
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關鍵詞：物業公司；會計核算；財務管理
隨著市場經濟的持續、健康發展，物業管理行業之間的競爭也變得日益激烈，物業公司需要積極開展經濟管理工作，提升自身會計核算和財務管理的整體水平。會計核算和財務管理是經濟管理工作的重要組成部分，將會直接影響到企業的總體經營和發展情況。因此物業公司需要積極采取切實有效的措施，加強會計核算和財務管理工作。
一、物業公司會計核算和財務管理工作的主要內容
會計核算和財務管理是物業公司經濟管理工作的重要內容，其中財務管理主要是以價值形式對于企業內部各個部門生產經營活動中產生的各項資金使用情況及經濟效果進行核算、監督的一種手段。物業公司開展會計核算和財務管理工作的主要內容包含如下方面：一、資金管理工作，這主要是針對物業公司自身經營管理過程中的流動資金進行管理。
二、全面控制好
公司自身的資金成本。三、積極開展對于公司收入和利潤方面的管理工作。會計核算和財務管理涉及到了公司運行過程中的各項資金流動情況[1]。二、物業公司會計核算和財務管理過程中存在的問題物業公司積極開展會計核算和財務管理，取得了良好的效果，但還存在著一些問題。首先，會計核算和財務管理的基礎相對還較為薄弱。物業管理行業本身的發展時期較短，很多物業公司采用的經營管理模式較為粗放，不夠先進，在會計核算和財務管理方面缺乏完善的制度作為保障，會計管理方面也存在著不夠規范的問題。其次，成本核算的方式較為單一。現階段物業公司在開展會計核算和財務管理工作的過程中，采用的成本核算方式較為單一，容易出現成本核算不夠準確的問題，同時物業公司管理的小區數目較多，不能夠根據實際情況開展精細化核算工作，難以給公司提供準確的財務數據[2]。最后，收入和支出不匹配，難以準確反映效益情況。大部分物業企業都將收入與成本直接計入損益，如企業按提供服務的期限和合同約定確認收入，但發生的各項費用，直接計入營業成本，這樣導致收入成本嚴重不配比，造成利潤忽高忽低的現象。
三、物業公司改進會計核算和財務管理的有效方式和措施
物業公司在開展會計核算和財務管理工作過程中，要有效改進和提升自身經濟管理的工作水平，積極采用切實有效的方式和措施，提升會計核算和財務管理的實際效果，為公司決策工作提供良好的支持。
(一)強化會計核算和財務管理基礎建設效果
物業公司需要積極加強會計核算和財務管理的基礎建設工作，彌補和改善管理基礎薄弱的現象。首先，加強基礎制度建設工作，為會計核算和財務管理提供良好的制度支撐。物業公司需要不斷健全和完善各項管理制度，重點包含會計核算制度、員工責任制度以及憑證管理制度等方面，為會計核算工作提供良好的規范依據。其次，物業公司需要積極加強財務會計人員的管理工作，提升財會管理人員之間的協調性，培養綜合素質較強的財會管理人員，同時還需要積極開展職業道德的培訓工作，提升會計人員自身的職業精神。
(二)不斷創新成本核算方式，有效提升會計核算和財務管理的工作效率
成本核算方式較為單一，是影響到物業公司會計核算和財務管理工作順利進行的重要因素之一，需要積極開展有效的應對工作。對成本核算方式需要不斷的創新，使其能夠良好的適應當前市場經濟的運行情況，滿足不同小區的實際狀況。物業會計核算和財務管理工作涉及到的財務會計信息在逐漸增加，市場信息變化情況也十分明顯，物業公司需要全面掌握到更加充分的信息，才能為后續的會計核算和財務管理工作奠定重要基礎。物業公司可以積極引進和使用ERP系統，將公司及其下屬的各項部門、小區的信息全面納入到管理系統之中，從信息出發，積極選擇合適的成本核算方式，提升會計核算和財務管理工作的整體性和效率性。為切實解決物業公司收支不匹配的現象，公司可設置“勞務成本”等成本類科目對物業成本進行歸集，對各項收入及成本按所接管的物業項目分別進行輔助核算。月度終了，根據各接管項目的收入完成情況，按比例結轉成本，準確反映效益情況。
(三)積極開展精細化會計核算和財務管理工作
精細化管理是當前經濟管理工作中的重要要求和工作方向。物業公司可以將精細化管理的理念積極融入到會計核算和財務管理之中。首先，物業公司需要從自身財務管理工作的情況出發，結合財務管理制度的實際運行情況，提升會計核算和財務管理工作的精細化效果。其次，針對企業經營過程中的每一筆成本、費用進行記錄，將其納入到企業監督考核管理系統中，推進全面的監督工作，減少失誤問題的出現。利用EPR系統，增設資金輔助賬，對每個接管物業項目進行單獨核算，實時對各物管項目經營情況，資金使用情況進行日常監督與全面考核。另外，還需要積極健全考核機制，將財務管理人員的工作表現情況納入到考核體系，從而激發員工的主觀能動性，不斷提升工作水平。
四、結束語
物業公司會計核算和財務管理過程中還存在著一些問題，影響到了工作效率的不斷提升，影響到了經濟管理工作的實際運行效果。針對這種情況，需要積極采用切實有效的應對和解決措施，強化會計核算和財務管理基礎建設效果，不斷創新成本核算方式，有效提升會計核算和財務管理的工作效率，積極開展精細化會計核算和財務管理工作，從而提升實際效果，促進物業公司財務管理和核算水平的不斷提高。
參考文獻：
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一、物業企業財務管理工作的現狀分析
（一）財務管理不規范
大部分物業企業缺乏科學合理的財務管理手段，沒有健全的物業企業財務管理制度，有些公司雖然有比較健全的財務管理制度，但多數是房地產企業的管理制度，沒有專門針對物業企業的管理制度，并且行業間不同制度也不完全適用。財務報表的類型過于籠統，絕大多數的物業企業作為房地產企業的一個業務板塊，需要納入母公司的核算體系，所以無論從報表格式還是科目設置都無法體現物業企業的行業特性。并且報表只有常見的三大財務報表（資產負債表、利潤表、現金流量表），數據過于簡單、表面，缺少系統和詳細的各種財務分析報表。大多數物業企業還沒有實行全面預算管理，預算編制方法過于簡單，對一些指標也沒有做有效的分解，所以部分指標與實際經營計劃完全脫節，導致業績指標跟項目的經營情況不匹配，無法調動員工的積極性，導致企業沒有活力。
（二）管理層意識淡薄、知識匱乏、觀念陳舊導致會計監督力度不夠
多數物業管理層人員對財務管理工作認可度不夠，沒有正確的財務管理意識，認為財務管理單純是財務部的事情，加上管理層和公司員工把財務部看作是一個相對獨立的部門，使之財務管理成效大打折扣。大部分的物業企業管理層來自于房地產公司開發商內部，多年的房產建筑行業經驗，物業服務的概念停留在“物業服務就是收取物業費，配套維修做小區保潔和綠化”等。認為財務工作只是收費、記賬和寫報告，輕視了財務管理工作，沒有把成本控制和財務分析的理念提升到一個高度。企業內部員工對企業的財務管理的認知更是模糊。對于部分物業公司還存在物業公司和房地產公司雙重領導的情形，把財務部門作為一個后勤部門，使得物業企業財務部的財務管理職能未能得到應有的重視，更談不上財務監督功能作用的發揮。還有一些領導重業務輕財務管理，經常是等業務完成后再補個財務手續，財務監督功能形同虛設。
（三）物業企業收益水平不高，且融資困難
物業企業收入來源單一，主要是物業費收入以及相應的廣告收入，加上物業公司能進行投資的項目較少，資金的營運水平不高使之產生的短期運營風險較大。相對于房地產收入占比來說，物業公司的收入占集團收入的百分比就很小了，因此未能引起股東的重視。物業公司的融資渠道少，除了取得股東投資外，主要依靠銀行進行借款融資。例如購物中心，近幾年來非常流行的商業體，前期的投入大，后期還需不斷地增加投入，銀行融資極為艱難。
（四）財務部建設薄弱，財務管理力量不強
由于項目經營規模及成本方面考慮，項目人員配備不足，導致財務部出現人手短缺的情況。多數物業企業對財務部的定位是出報表、記賬、收支，主要表現有入職財務部人員業務水平偏低，無法勝任財務管理工作；人員配置不合理，各財務人員忙于處理財務核算工作，無暇參與財務管理工作；部門分工不合理，主要是以會計工作為基礎進行分工，而忽視財務管理人員的配置。所以即使有的企業設置了內審、內控崗位，但往往因不能發揮其財務管理職能而形同虛設。
二、提高物業管理公司財務管理水平的幾點建議
對物業企業財務管理的現狀進行分析，要從物業公司它本身的財務管理的特點出發，并且從提高服務工作、強化企業財務管理，提高物業企業財務管理的質量與高度。提高物業企業財務管理需要取得外部的大力支持，有關部門在了解、分析物業公司業務特點的基?A上，建立一套適用于物業企業財務管理的會計準則實施意見，保證各物業管理公司在會計體系建設過程中“有法可依”，使各個物業企業管理公司會計賬簿、會計報表具有可比性，同時要努力提升自身的財務管理水平。
（一）提高物業企業財務管理人員素質
各公司要把人才建設放在企業發展的首要位置，提高人員素質是提高公司管理水平的重要條件之一。首先，要提高財務人員入職門檻，提高財務人員的薪資待遇跟職業發展前景，引入高素質人才。其次，加強對財務人員進行培訓，定期不定期舉辦財務管理相關知識及的培訓。財務管理工作不單單是財務部門的工作，而且關系到公司整體利益，財務管理活動不僅僅涉及到公司籌集、分配資金，同時會受到公司經營規模與經營狀況的影響。企業的生產經營成果最終會體現在財務報表上，財務管理需要全盤考慮，實現企業經營成果最大化。服務是物業企業的生命，“以人為本”是物業管理服務的永恒主題，為了實現這個目標，要求物業管理人員不斷提升自身的專業素質和工作能力，不斷提升物業管理水平。
（二）完善物業企業財務管理制度，提高財務預警功能
企業的財務管理制度的制定，要依據國家相關的稅法政策及各相關財經法規，根據企業自身的行業特性、管理要求而制定，并在實施過程中根據管理要求及時修改完善。對物業企業的預算和計劃的執行過程進行跟蹤監督、對執行過程中出現的問題及時進行調整和改正，以保證公司預算的正常執行。在物業公司管理控制過程中，由于企業各個部門的經營及預算的完成情況都會以價值的形式體現在財務報表上，所以也必定會對企業資金的運作結果產生影響，這需要企業全體員工共同參與企業預算的落實和執行，以便實現企業的經營高效運轉、企業價值增值。物業企業要對財務活動的各個環節進行風險控制和管理，做到“事前和事中控制”，確保企業目標和預算的有效達成，同時需要制定規避企業風險的預警方案，采取更為有效的規避措施，減少風險所帶來的危害。
（三）物業企業要加強資金管理、拓寬融資渠道
資金問題一直是制約企業發展的一個重要原因，物業企?I的收入比較單一，僅靠物業管理費收入難以維持公司的正常運作。所以物業公司要加強資金管理，開辟新的融資渠道，包括規范收款流程、收費標準、交款時間、記賬要求，增強應收賬款的催收力度，減少壞賬損失、加快企業資金回籠，縮短應收賬款的周轉時間；對于已收的資金由集團集中管理，采用資金池管理方法由總部統一調配，加強對閑置資金的充分利用，降低企業自身財務風險；物業公司要采用多種經營方式增加收入，為公司創造更大的收益。比如增加廣告位租賃收入、停車場租賃收入、保潔費收入等等。物業公司在取得集團股東追加的投資的同時應積極探索外部的融資渠道，銀行作為物業企業主要的融資途徑之一，物業企業想要取得更多的銀行貸款主要取決于自身的經營情況，提高自身經濟效益、降低經營風險，方可逐步建立起良好的銀企關系。
（四）加強物業企業財務預算管理，提升財務監督權威
一、物業公司財務管理現狀及存在問題
1物業企業領導者理財觀念落后．不重視財務管理企業領導者對財務管理的重視程度直接決定著一個企業的財務管理水平。由于我國的物業管理行業起步較晚，行業發展初期的從業者普遍素質不高而現有物業企業特別是中小型物業企業的領導者多是早期的物業企業從業者，經過長期的實際工作后，晉升到現在的領導崗位。他們實際工作經驗豐富．但缺乏現代管理理念沒有科學的經營戰略．重視項目拓展和日常物業管理而忽視財務管理，對財務管理在企業管理和發展過程中的作用沒有足夠的認識不重視財務管理人、財、物、信息等資源未能優化配置甚至存在嚴重浪費．致使企業經濟效益低下。
2會計基礎工作薄弱，缺乏有效的科學的財務管理手段沒有建立健全企業的財務管理制度，或雖然有比較健全的財務管理制度，但是實際工作中未能真正按照制度規定執行，制度形同虛設。會計核算程序和核算方法不規范，資產管理混亂，財務信息不真實。財務報表過于籠統，大多數物業管理公司只有資產負債表、利潤表、現金流量表數據過于籠統和宏觀缺少各種財務分析報表，未按物業服務項目進行核算，無法知道每個項目的經營情況。大多數物業企業未實行全面預算管理，未對年初經營指標進行有效分解實際執行與年初經營計劃脫節，實際經營與業績考核脫節，員工積極性不高，企業沒有活力。
3財務組織結構設置不合理，人員素質較低下屬單位的財務機構與總部財務中心互相獨立，下屬單位財務人員聽命于單位領導，獨立性很難保證下屬單位的領導與財務人員很容易產生串通舞弊。物業企業財務人員素質普遍較低，一方面是因為物業管理是微利行業薪資普遍較低．難以吸引優秀人才。另一方面，受傳統觀念的影響，一些物業企業的領導認為物業企業是服務性行業，只需進行簡單的收支和記賬對財會人員沒有較高的要求，使得企業所聘用的財務工作人員素質較低，業務水平差．無法滿足管理需要。
4營運資金管理效率低下資金管理是財務管理的核心資金管理得好則企業資金循環越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。但大多數物業企業在營運資金管理過程中由于自身管理不善資金使用效率低，資金回報率不高。有些物業企業未實行資金集中管理資金分散在各個項目的各個銀行賬戶企業對資金的使用重視不夠．不能把資金集中起來進行低風險的投資組合，使得企業的資金回報率一直處于較低狀態。有些企業資金管理不善，資金流失或循環不良，不僅影響了企業正常的資金周轉，也為產生腐敗提供了溫床。還有的物業管理企業只重視服務質量對應收款的追收不予重視，使得應收賬款越積越多．從而使企業資金循環不良給企業生產經營帶來嚴重困難。
5內部控制缺乏大多數物業企業缺乏行之有效的內部控制制度究其原因一方面是領導不重視。部分領導認為．企業的業務活動非常簡單，沒必要專門設置內部控制部門和機構。另一方面物業企業缺少有內部控制工作經驗的人員。內部審計制度不完善，大多數物業企業沒有建立自身獨立的內部審計機構，內審負責人通常是由企業的財務負責人兼任，這樣既不符合制度規定，也造成管理層和會計人員對內部審計的不重視削弱了內部審計的獨立性與嚴肅性影響財務內部控制的質量。
二、完善物業企業財務管理的措施
1完善財務組織架構，提高領導及財務人員素質總部設立財務中心，總部所在地的物業服務項目實行報賬制，由總部財務中心統一按項目進行核算外地設立子、分公司的，財務人員實行垂直委派制各子、分公司的財務人員由總部財務中心委派外派財務人員隸屬于總部財務中心服務于各下屬單位，完成并監控下屬單位的財務會計活動，其工資、獎金、調動升遷由總部財務中心統一安排。實行財務人員垂直委派制可有效提高下屬單位財務人員的獨立性，加強總公司對下屬單位的財務監控。提高領導及財務人員素質，不斷提高各級領導的財務管理意識，加強領導者的財務管理知識的培訓，使之認識到財務管理是企業管理的核心。嚴把會計從業人員的準入關堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務部門。加強會計從業人員的職業道德教育鼓勵財務人員進行會計繼續教育和學習及時更新自己的知識和技能，使企業財務部門成為一個思想覺悟高、專業技能強的部門。
2實行全面預算管理實行全面預算管理，建立健全企業的全面預算管理制度。通過全面預算管理將企業的年度經營指標層層分解，落實到每個單位、每個部門、每位員工做到人人頭上有指標，個個肩上有任務．每一個層面每一個環節的經濟活動都要以預算為執行標準。在預算執行過程中，定期對預算執行情況進行分析，找出差異產生的原因有針對性制定糾正、改進和預防措施，調整策略提高公司的經營能力和運營質量。將績效考核與預算執行情況相結合通過預算考評，把預算執行情況與管理者、員工的經濟利益掛鉤，獎懲分明依據預算的執行結果實施績效考核既可以確保全面預算管理的各項工作落到實處又可以及時發現預算執行過程及執行結果與預算標準的偏差，確保預算目標的實現。
3資金集中管理資金是企業的血液，是企業賴以生存的根本。由于物業管理行業的特殊性，物業企業一般有大量的現金流。首先．建立資金投入保證機制，抓好資金的源頭管理，要大力加強各項有償服務管理費的收費工作，做到應收盡受提高回收率。其次．實行資金的收支兩條線，清理銀行賬戶，設置收入賬戶和支出賬戶，總公司根據下屬單位的年度資金預算排定各單位的資金使用規模，要求各單位按照年度資金預算編制月度資金預算并將資金使用額度分解至每天總公司據此劃撥資金。下屬單位的所有資金流入則通過收款專戶按照規定的路徑上劃至總公司的賬戶內由總公司統一調配使用．從而保證了總公司對所有資金的有效控制降低了資金的91、流及沉淀風險最后總公司可根據公司發展戰略充分籌劃調度集中起來的資金，在確保企業正常運營的情況下合理投資．將可利用的資金投到回報大安全性高的領域，實現企業總體利潤最大化。
關鍵詞：物業管理企業；財務管理；策略
在現代物業管理中，業主通過選聘物業管理企業并與其簽訂服務合同，由物業管理企業對房屋及配套的基礎設施進行維修、養護、管理的活動。物流企業隨房地產行業發展而迅猛發展起來，其主要收入來源于所提供的物業服務。目前，物業管理費標準較低，欠繳滯繳現象嚴重，所以大多數企業為微利型企業，再加上經營過程中不注重財務管理，造成營業成本增加，使得利潤更加微薄。下面對財務管理面臨的問題進行分析。
一、財務管理面臨的困境
1.財務管理意識參次不齊。物業管理所提供的服務涉及社區生活的方方面面，具有全方位、多層次的特征，具體工作簡單卻十分繁瑣、細致，這要求財務管理工作做到具體全面。在現實中，企業各個層次的員工的綜合素質不同也就導致了他們對待財務管理的態度不盡相同。雖然領導層會注重企業的財務管理，但基層員工卻會忽視財務對于企業發展的重要影響。例如：基層員工認為清潔工具、維修工具等與自身和企業發展關系不大，由此造成的浪費較為嚴重，甚至有些員工私自占有這些工具。這方面的原因主要是財務管理的重要性沒有得到重視，員工財務意識薄弱。公司的其他管理者和員工僅僅把財務管理當做一個與自身利益無關的孤立的部門開看，所以并不會在工作過程中考慮公司的財務，這也就削弱了財務管理工作的意義和價值。
2.管理體系不規范，執行力低下。近期，一份關于物業管理公司的調查顯示，大部分的物業企業并沒有明文規定的管理制度，預算管理等財務管理不夠規范。尤其是中小企業，在企業管理上僅僅依靠相關人員的經驗和自覺性，這就造成了不必要的失誤。另外，缺乏完善的管理制度必然造成執行力的低下。企業部分管理人員的工作隨意性大且缺乏監督機制，對內部的控制活動僅僅停留在表面。例如：對于一些工具的使用缺乏監督，造成物資流失現像嚴重，增加了企業的營業成本。從物業的整體情況來看，我國的物業企業財務管理并沒有一個統一的標準，這也造成了企業財務管理工作難以落實。
3.財務管理手段有待創新。當今社會，隨著網絡和電子信息技術的涌入，各行各業都在積極利用這一技術來提高工作效率，物業企業想要在社會競爭中占取有利地位，就應該積極利用這一趨勢，提升自身的信息化管理水平。傳統的物業企業工作效率低下，在信息收集、傳遞和獲取方面效率低，難以及時了解到企業的市場信息和業主反饋，這些都制約了企業的健康發展。
二、加強企業財務管理策略分析
雖然物流企業財務管理越來越受到重視，但我們必須看到目前存在的嚴重問題。財務管理是一項重要的工作，它涉及到方方面面，必須要求做到“精益求精”。同時，物業公司收入來源有限，增長空間小，因此，加強財務管理就顯得至關重要。下面，我就如何加強企業的財務管理，結合上述的問題提出一些策略和建議。
1.提高財務管理意識。在今后企業的財務管理應該做到全員參與，因為員工在為業主提供服務的過程中也是財務管理的而執行者。在物業管理企業中，基層員工主要做一些保潔之類的工作，年齡偏大而學歷較低，對于知識的接受能力較弱。所以，企業應該加大在財務管理方面普及宣傳工作，力爭讓每一位員工都能意識到財務管理的重要性。企業在普及過程中可以根據部門開進行，結合員工的只是素質制定不同的普及內容。例如：對于基層保潔人員，應該盡量使內容簡潔易懂。通過對財務知識的普及，力爭使每一位員工都能提高財務意識，從而在工作中提高效率，為企業謀取利益。只有全體員工的財務素質得到提升，才能從根本上提高財務管理的執行力度，為企業的發展提供一個良好的環境。
2.完善企業文化。當前，企業文化在企業發展過程中的作用越來越重要，物業企業構建自己的企業文化不僅僅使自己的員工信心增加，更能轉變自身在業主心中的形象。類似于品牌效應，企業可以在文化中創造一種“節約”意識，實現財務管理的精細化。例如：通過在工作場所懸掛“節約”條幅，通過口號等來提醒員工要有節約意識等。當一個良好的氛圍形成時，每一位員工就會通過要求自己的行為來融入到這樣的氛圍中。另外，好的企業文化使員工之間更加團結，把公司當做“家”，自然也就會更加合理地使用工具，盡心工作。所以，構建企業文化也是加強財務管理工作的一部分。
3.制定規范的管理制度。加強財務管理，除了要提高員工意識外還應該制定成文的制度來約束員工。企業可以借鑒相關法律法規制定總體上的制度，然后根據經營過程中的經驗來將制度具體化、通俗化。我國的物業管理企業起步較晚，可供借鑒的相關經驗較少。在這方面，可以借鑒國外企業經驗或者國內較為成熟的企業經驗，不斷將財務管理的更進一步地規范、細化。物業公司應該結合自身實際情況制定財務管理規范，根據不同的業務內容劃分相應的板塊。另外，要把握好板塊之間的銜接，在制度方面一定要避免出現矛盾或者與物業管理實際工作不相符合的地方。成文的、規范化的制度體系為實際操作提供一個依據，對于強化財務管理是必要的。
4.運用信息化技術規范操作。企業的財務管理工作主要涉及兩個方面，一是財務人員的人工操作，另一方面是信息化的應用。因此，強化財務管理工作應該在提升員工素質的同時注重信息化軟件的合理使用，避免出現財務混亂的現象。在中小型物業企業中，收費管理系統的進入權限存在問題，部分非收費人員也可以通過密碼進入收費系統，這對于加強財務管理是十分不利的，因此，企業應該做好信息化軟件的安全使用和維護。另外，要適應信息化時代的特點，不斷完善企業的網絡建設，提高財務部門與各部門之間信息傳遞的效率。這樣能夠使管理者更加及時地了解到公司的運營狀況，從而做出科學合理的決策。
5.建立監督機制，加強執行力度。一個規范的財務管理制度應該涉及執行和監督兩個方面。通過“不相容崗位相分離”、“重大財務事項聯審、聯簽”等來規范內部人員的工作范圍、職責，完善企業的預算結算制度。可以通過“責任承包”來將責任明確到人，對物資及時進行登記、盤查。另外，通過預算來監管采購部門，避免采購人與其他人員串通，造成企業經營成本的增加。約束機制的建立對于規范員工行為作用顯著，另外，建立激勵機制對于提高員工積極性也有重要作用。企業應該建立分層次的財務激勵機制，全員參與企業財務管理工作。例如：通過獎金、提高報酬、外出旅游等對基層人員進行激勵，這樣有助于提高員工的工作效率，進而實現財務的精細化管理。
三、結語
近年來，有關物業公司的相關理論取得了一些突破，說明公司的業務水平在不斷提升、財務管理意識覺醒。但是，僅僅依靠傳統的模式是遠遠不夠的。物業管理與業主的日常生活質量有著密切的聯系，只有通過不斷加強財務管理，使業主感到所繳費用得到相應回報，業主利益得到保障，才能保證企業的長期平穩運作。企業應該從公司文化、員工素質、財務制度、獎懲制度等方面去不斷規范企業的財務管理，以此來降低經營成本，提升競爭力。只有財務工作的順利進行，才能確保物業公司的健康發展。
參考文獻：
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近幾年來，中國市場機制的日益完善和城市化進程的不斷加快，既給物業服務行業帶來了良好的發展機遇，也帶來了嚴峻的挑戰。現代物業服務企業生存發展面臨著一個復雜多變的內外部環境，這對物業服務企業財務管理提出了更高的要求。企業越發展戰略越重要，而作為一名財務管理人員，更加認識到財務戰略對于現代物業服務企業的重要性。財務戰略是指為了謀求企業的長遠發展和提升核心競爭力，根據企業財務戰略目標和戰略思想，結合財務戰略主體外部環境的變化和內在條件，在分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動影響的基礎上，采用一定的方法和技術，對企業未來各層次財務活動的發展方向、目標以及實現目標的基本途徑和策略所作的全局性謀劃過程。而物業服務企業的財務戰略又有其獨特性。為此，本文主要研究了目前物業服務企業在財務戰略方面存在的問題及解決這些問題的對策，希望這些對策與建議能給物業服務企業財務戰略的完善與創新提供借鑒。
二、物業服務企業實施財務戰略的必要性
在當前形勢下，物業服務企業只有在有限的資源條件下明確了自身發展目標，并圍繞著這個目標進行戰略的規劃與實施，才能適應復雜多變的市場經濟發展的要求，這就涉及到企業發展戰略問題。而發展戰略的實施歸根到底是要靠包括財務戰略在內的若干個子戰略的實施來實現的。從某種意義上講，財務戰略的主要作用就是貫徹落實企業發展戰略、明確企業財務管理與決策的發展方向、指導企業各項財務活動。因此，對于物業服務企業來講實施財務戰略是十分必要的：
(一)它是物業服務企業積極應對市場變化、貫徹落實發展戰略的需要
無論是企業外部的政治、經濟、金融、技術、市場等方面的變化，還是企業內部的生產、組織、人員、管理等方面的變化，都會直接或間接地影響到企業的發展戰略，進而影響到企業的財務戰略。而近幾年來，物業服務企業面臨的內外部環境復雜多變，這就要求物業服務企業管理層能站在戰略的高度，對企業總體發展目標進行謀劃，從而更好地指導物業服務企業的經營活動。發展戰略是企業管理和內部控制的最高目標，有助于企業強化風險管理，提高決策水平，提升企業經營效率、效果和效益，但是發展戰略只是從全局的角度解決諸如市場競爭地位、組織結構、社會責任等方面的重大問題，換句話講，發展戰略的落實與執行必須依靠像財務戰略之類的子戰略系統的實施才能實現。在這種情況下，制定和實施財務戰略就有了可能和客觀需要。財務戰略雖然是從屬于發展戰略的一個子戰略，但財務戰略是任何企業發展戰略里面最重要、最核心的一個子戰略。財務戰略要求各級財務管理人員從戰略的高度看待財務管理，用戰略的思維進行財務管理工作。它要求企業財務部門及全體財務人員不僅要做好企業生存發展所需資金的籌集、使用、分配，更要在深入分析內外部環境的基礎上不斷創造價值，維持企業的長期生存與發展，從而逐步實現企業的發展戰略。
(二)它是物業服務企業適應行業特點，提升財務管理水平的需要
眾所周知，物業服務企業有其行業特性，這些行業特性包括：勞動服務密集、管理密集、人力資源密集、客戶分布廣泛。勞動服務密集是服務企業所共有的特征；管理密集是指物業服務企業提供諸如網絡、消防、監控、門禁對講等具有一定安全保衛管理功能的技術系統，并對這些系統負有管理職責：人力資源密集是指由于業務上的需要，物業服務企業一般需要諸如網絡技術人員、保安、后勤服務人員等各種技術和管理人才；客戶分布廣泛是指物業服務企業的服務對象有可能是別墅、高層住宅和辦公樓等商務大廈，也有可能是大型高尚商住小區、醫院、學校、工業區、政府機關等，客服對象廣而雜，對物業服務的需求也不盡相同。物業服務企業的這些行業特性對其財務管理提出了更高的要求。因此，物業服務企業的財務戰略既要體現企業發展戰略的要求，又要適應企業生產經營活動的特點。這就要求企業應當在全面評估當前財務狀況和生產經營能力的基礎上，分析與既定財務戰略目標之間的差距，然后制定出企業為達到目標應當采取的措施和行動，并做出相應的財務規劃，從而提高企業的應變能力和防范風險的能力。正是通過結合企業特性的財務戰略的實施優化了企業資本結構，強化了資產負債匹配及其管理，提高了企業的財務管理水平，盡可能地避免了企業經營業績的大起大落，最終實現發展戰略，促進企業長期可持續平穩發展。因此，物業服務企業按照企業發展戰略的要求，制定一套適應行業特點的財務戰略，從而提升現代物業服務企業的財務管理水平顯得十分有必要。
三、目前物業服務企業財務戰略管理方面存在的主要問題
財務戰略管理主要涉及到財務戰略的目標確定、規劃、實施等方面的內容，雖然目前我國的物業服務企業的服務水平與管理模式有了一定的發展與進步、財務戰略也得到逐步的認可，但從整體而言，大多數物業服務企業的財務戰略管理還不能滿足企業發展戰略的需要，還存在這樣那樣的問題：
(一)財務戰略意識不強
目前，我國許多物業服務企業的財務戰略意識不強，其表現為：有些管理者認為物業服務企業就是提供物業服務的，只要把服務做好，其他方面都不重要，什么發展戰略、財務戰略都是紙上談兵，他們不能從戰略高度理解物業服務活動與管理之間的客觀聯系，因此當他們面對日益激勵的市場競爭時，就把大量的人力、物力、財力都投入到物業服務業務的拓展方面，認為只有業務出效益，沒有發展戰略意識，也就更談不上財務戰略意識了；有些物業服務企業雖然認識到財務戰略的重要性，但在制定財務戰略時缺乏創新，有的就是直接照搬照抄其他企業的財務戰略，沒有意識到財務戰略也是有其特性的，部分企業只是為了制定財務戰略而制定財務戰略，并沒有結合企業發展戰略目標和行業特點來制定企業的財務戰略；有些物業服務企業的財務戰略沒有做到與時俱進。隨著物業服務需求的不斷擴大，物業服務已經逐步市場化、專業化、規模化和智能化。但很多物業服務企業的管理者并沒有意識到這些外部變化給企業財務戰略帶來的影響，因而沒有及時改進、完善企業的財務戰略。
(二)財務戰略的定位不準
有些物業服務企業并沒有真正領會財務戰略的意義及其特殊性，因而在財務戰略定位上沒有做到準確定位，這些表現主要有：有些企業的財務戰略未能體現發展戰略的要求，有的甚至與發展戰略相抵觸；有些企業的財務戰略不能與發展戰略中的其他子戰略相配合，難以形成一個系統，沒有保持與企業其他子戰略系統之間的動態聯系；有些企業缺乏對財務戰略的動態管理。在企業所有戰略系統中，財務戰略的規劃與制訂較發展戰略下的其他子戰略而言，往往更為復雜與艱巨，這也就直接或間接地增加了財務戰略實施的復雜性與艱巨性，而有些物業服務企業沒有意識到財務戰略這種規劃、實施、反饋的動態管理需要，最終使得財務戰略的規劃、實施、反饋都相互脫節，未能真正反映企業發展戰略的需要。
(三)財務戰略的執行力度不夠
目前我國許多物業服務企業的內部管理方面的制度建設相對落后，甚至很多物業服務企業沒有制定相應的內部財務管理制度，這對于物業服務企業的財務戰略實施造成了很大的困難；另外，我國大多數物業服務企業的財務組織管理模式并不能滿足戰略管理的要求，致使企業財務戰略執行力缺乏組織保證。有些企業在財務戰略實施過程中，既沒有對財務戰略實施情況進行及時快速的監督檢查和動態監控，也沒有定期收集和分析明顯偏離財務戰略的信息，也就更談不上對財務戰略做出及時正確的調整了。這些現象的存在，大大降低了財務戰略執行的效果，使得很多企業的財務戰略成為一紙空文。
(四)財務戰略的基礎信息太滯后
在全球網絡化日益普及的環境下，物業服務企業本身的日常管理以及服務對象信息化的要求也越來越高。因此，無論是企業做出正確的財務戰略決策還是滿足服務對象信息化的要求，都極度需要大量準確、及時、客觀的信息。另一方面，財務戰略的目標確定、規劃、制定、實施等一系列過程都離不開信息的支持，這些信息包括財務信息和非財務信息。而目前我國大多數物業服務企業普遍存在信息系統建設不完善的問題：在財務信息方面，有些物業服務企業的會計基礎管理薄弱，會計信息不能得到真實、客觀的反映。物業服務企業所提供的財務信息大部分都是按照歷史成本原則進行計量、確認、報告的，這些財務信息存在一定的時效性方面的問題。另外，大多數物業服務企業的資產負債表、利潤表、現金流量表都是按相關準則要求統一編制的，缺少財務戰略管理需要的一些特定信息；在非財務信息方面，像諸如各業主的基本情況表、客戶信用檔案等各種非財務信息并沒有采集完善或在更新補充方面沒有及時跟進，因而無法滿足財務戰略管理的需要。
四、解決物業服務企業財務戰略管理方面存在問題的對策
筆者認為針對物業服務企業在上述問題，應從以下幾個方面加以改進：
(一)努力培養財務戰略意識
物業服務企業要努力培養全體員工的財務戰略意識，要上至企業最高領導者，下至普通員工都能明白財務戰略的必要性與內容，學會用財務戰略的眼光來看待問題、認識問題。培養財務戰略意識成功與否的關鍵還是在企業的最高管理者，因為企業的最高管理者是發展戰略及財務戰略的倡導者、設計者、制定者，對企業發展戰略以及財務戰略有著重大的影響。因此，物業服務企業的管理者要充分認識到自身在財務戰略的規劃、實施過程中的“領導示范作用”，做到以身作則，通過自己在企業中所處的地位，為廣大職工做出表率，從而推動財務戰略意識的不斷形成與發展。與此同時，物業服務企業也要不遺余力地在企業內部反復進行財務戰略的宣傳、教育、指導，幫助全體員工充分認識到財務戰略的現實意義與作用，確保財務戰略目標得以實現。
(二)準確定位財務戰略
財務戰略作為發展戰略的子系統，它既是發展戰略的重要組成部分，又有其獨特性。因此，在財務戰略的定位方面，物業服務企業首先要認識到財務戰略相對于發展戰略的從屬地位，財務戰略應體現企業整體發展戰略的要求，為其籌集到適度的資金并合理有效地投放、使用，以實現企業整體戰略的目標。物業服務企業在制定具體財務戰略的內容時應當根據實際情況和發展戰略要求來確定，特別是在籌資戰略、投資戰略、收益分配戰略和并購戰略等方面要注意與發展戰略的配合與支持。另外，物業服務企業也要認識到財務戰略與發展戰略中其他子戰略的關系，要努力將財務戰略融合到整個戰略體系中去，從而構建一個完整的戰略系統，并且注意財務戰略與其他子戰略之間的動態聯系，努力使財務戰略支持、配合其他子戰略的實施。也就是說，企業要正確選擇財務戰略的定位，清楚財務戰略是整體發展戰略體系中一個子系統，與其他子戰略存在著相互配合、相互支持、相互關聯的關系。
(三)不斷加強財務戰略的執行力度
為了加強物業服務企業財務戰略的執行力度，首先要建立一套科學、完整、規范的財務戰略實施制度，從制度上保證財務戰略得到有效實施。企業應當根據財務戰略來制定年度財務計劃、編制全面預算，將財務戰略分解、落實到物業服務企業生產經營活動的各個方面，確保財務戰略的有效實施。其次，物業服務企業要建立健全相應的組織機構。財務戰略的實施從某種程度上講必然會影響到原先各種利益關系，為了防止利益沖突導致的個別內部組織或人員抵制財務戰略的實施，就必須建立健全相應的組織機構。在建立健全財務戰略組織機構時要分考慮發展戰略的要求、企業所處的內外部環境、企業進行物業服務的技術水平、人員素質等方面的因素。與此同時，企業內部也要建立通暢的協調與溝通機制，對財務戰略實施過程中出現的各種情況或問題能及時、順暢地進行溝通協調，使各級組織、員工都能理解并支持財務戰略的實施。最后，建立有效的內部激勵機制。企業要努力激勵員工，要將員工個人價值的實現企業與財務戰略的落實聯系起來，使全體員工樂于接受財務戰略，從而在行動上真正成為財務戰略的執行者。
(四)優化財務戰略的信息系統
在網絡全球化背景下，信息已成為當今社會經濟生活中的一項重要資源，這已是一個不爭的事實。物業服務企業要想進行財務戰略的目標確定、規劃、實施以及改進，必然需要各種有效及時的信息。因此，信息是否準確、信息傳遞是否及時、信息系統是否通暢，這些不僅關系到日常物業服務活動能否正常進行，而且關系到企業財務戰略的規劃、實施、分析。因此優化信息系統已成為現代物業服務企業推行財務戰略的基礎工作。化優的信息系統可以將大量準確有用的數據及時地收集起來，形成實施財務戰略所需的信息流，從而為發展戰略提供服務。為了更好地支持企業財務戰略的實施，物業服務企業應在條件允許的前提下，努力實現物業管理信息系統與企業現有內部財務信息系統等多種信息系統之間的集成，讓各種信息進行有序流動的同時形成一個閉環的實時網絡信息系統。通過這樣的信息系統就可以將物業服務企業內外發生的全部情況都按實時記錄下來，使物業服務企業能及時、準確地做出反應并指導企業的物業服務活動，從而有效地配合財務戰略的實施，加強對財務戰略的監督與反饋。
關鍵詞：“營改增” 物業管理行業 影響 對策
自從增值稅在法國開始實施以來，已經先后在170多個多家和地區開征了增值稅，征稅的范圍也越來越廣泛，涉及到了所有的貨物與勞務。我國于1994年開始了增值稅與營業稅共存的局面。隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展與完善，全球經濟一體化發展進程的加快，各種新的經濟形勢不斷涌現，各種貨物與勞務之間的界限變得越來越模糊，增值稅、營業稅共同存在的格局已經對我國經濟的發展產生了嚴重的阻礙效果，同時，由于我國在稅收征管方面存在著一定的缺陷，這對我國社會主義市場經濟的發展極為不利。物業管理行業稅負較高，增值稅與營業稅并存的局面使得該行業重復征稅問題明顯，這不利于物業管理行業的專業化分工，更不利于物業管理行業的全面發展。
一、“營改增”對物業管理行業的影響分析
隨著“營改增”在我國的深入實施，2016年作為“營改增”的收官之年，如何使物業管理行業順利面對新形勢的到來，還必須經過深入思考才能正確面對。做好應對“營改增”為物業管理行業帶來的影響的具體措施，這是物業管理行業在今后的工作中必須正視的問題。
（一）“營改增”對物業管理行業財務管理的影響
在實施“營改增”后，物業管理企業被正式納入到增值稅體系改革中，這對于促進企業的發展，進一步規范企業的財務制度、統一財務核算的口徑、保證物業管理行業財務統計數據的真實與完整、保證財務信息的準確性等財務管理行為等有著積極地促進作用。在實施“營改增”后，物業管理企業原來面臨的重復征稅問題避免了，這不僅進一步彌補了征稅中存在的漏洞，更使很多企業在稅制改革中獲利。可見，“營改增”的實施對物業管理行業的產業結構調整與升級、擴大市場規模有著重要的作用。
（二）“營改增”對物業管理行業持續發展的影響
在我國稅制改革中，“營改增”是重頭戲，它的實施對于推動我國經濟結構調整、大力發展現代物業管理行業有著重要的意義。由于現行的物業管理收費中尚未形成良性、有序的價格機制，使得物業服務企業出現了稅率偏高、行業稅負過重的問題。實施“營改增”后，物業管理行業在新形勢下，將進一步促進物業管理行業加強企業內部管理、逐漸解決企業營業稅與增值稅并存時存在的抵扣鏈條斷裂而使稅收增加的難題。從長遠的發展角度來看，“營改增”的實施使得抵扣鏈條逐漸得到延伸、逐漸被打通，可抵扣的進項稅額也會不斷增加，“營改增”為物業管理行業帶來的減稅效應更是惠及更多的企業。可見，實施“營改增”后將促進物業管理行業的持續發展和經營，在增強物業管理行業發展能力的同時推動物業管理企業的可持續發展。
（三）“營改增”對物業管理企業稅負的影響
在實施“營改增”前，我國增值稅的稅率是17%和13%這兩種，“營改增”后，在原來的基礎上又增加了11%、6%這兩檔稅率。同時，在實施“營改增”后，物業管理企業原來繳納的5%的營業稅改成了6%的增值稅。在物業管理企業中，其主要經營成本就是人工成本和固定成本，這兩項所占的比例較高，其中，人工成本所占成本的比例高達70%，這些成本并不能為企業帶來可抵扣的進項稅額，這也在無形中增加了物業管理企業的稅負。可見，“營改增”的實施在短期內將使物業管理企業的稅負不降反增。隨著“營改增”的深入實施，如果能對商品房與保障房的物業管理分別采取不同的稅率進行征收，并使其享受一定的稅收減免政策，再加上“營改增”財政專項資金補貼的實施，物業管理行業在未來一定時期內將會改變稅負增加的情況。
（四）“營改增”對物業管理企業利潤變化的影響
物業管理企業在取得的收入中需要支出日常的維護耗材費、人工費、期間費用等，在實施營改增后，小規模納稅企業在稅率下降的情況下利潤增加了；而對于一般納稅人而言，在實施“營改增”后由于收費結算模式的不同將導致利潤發生了變化，有的增加、有的減少，例如：對于實行包干制結算的物業管理企業將會使利潤得到增加，對于實行酬金制結算的物業管理企業又會由于稅率的上升、無法抵扣進項稅額將導致稅費的增加，最終造成企業利潤的下降。可見，在實施“營改增”后，對小規模納稅人性質的物業管理企業利潤的增加有利，而對于酬金制結算的物業管理企業將使其利潤減少。
二、應對“營改增”對物業管理企業產生影響的措施
我國物業行業的“營改增”已經接近尾聲，在新形勢下，我國物業行業應如何應對才能實現減輕增值稅負擔降低的目的？物業企業只有充分了解“營改增”的基本情況，了解增值稅的基本情況，充分利用稅收政策才能實現這一目標。
（一）做好稅收籌劃工作
物業管理企業在實施“營改增”的過程中，必須及時、準確掌握相關的稅收政策，提前進行稅收籌劃。例如：對于那些小規模納稅企業而言，必須采用酬金制的收費模式來降低經營風險；再例如：對于一般納稅人而言，必須采用包干制的收費結算模式，在國家法律法規允許的政策范圍內爭取最大限度的稅收優惠政策，在降低企業稅負的同時做好稅收籌劃，并及時處理好企業的各種納稅事項，避免稅收風險的發生。
（二）加強對增值稅專用發票的管理
這就要求物業管理企業的財務人員一定要嚴格遵守《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》中的相關規定，增值稅專用發票不同于其他發票，因此，必須加強對增值稅專用發票的管理，獲得的發票必須辨明其真偽，并加強對發票的傳遞、作廢等流程的嚴格管理。例如：如果增值稅專用發票出現遺失的問題，必須要到相關的稅務機關備案；提高對增值稅專用發票開具、管理、傳遞等各環節的意識，加強對稅收風險的管理。例如：目前我國大部分物業公司采取收據的方式來取代水電氣的費用，一般都未開具增值稅專用發票，物業公司這種采取收據的方式直接導致物業企業的一般納稅人客戶無增值稅進項可以抵扣，嚴重損害了客戶的經濟利益。因此，必須加強對增值稅專用發票的管理。
（三）提高企業的內部財務管理水平
在新形勢下，物業管理企業要想得到可持續發展就必須擁有與時俱進的先進管理理念。任何一家成功的企業都會通過提高企業的財務管理水平及時發現其經營管理中存在的問題和不足，并采取相應的措施來對漏洞和問題予以糾正，從而實現提高企業內部管理的目標。不完善的財務管理體制是無法幫助企業來應對瞬息萬變的經濟環境的。因此，只有不斷適應市場的變化才能確保企業戰略發展目標的實現。例如：在一些物業管理企業中，發生了一些不規范的經濟行為和違法活動，收入存在“跑、冒、滴、漏”的現象，有的企業甚至出現了等行為，不僅為企業的發展帶來了困擾，更造成了企業財產的流失。因此，要想正確應對“營改增”對物業管理企業的影響就必須加強企業的財務管理、完善企業的財務管理體制，加強財務監督力度。
三、結束語
總之，在實施“營改增”后，對于物業管理企業而言是一次重大的改革事件，隨著我國物業管理行業向著規范化、合理化、科學化方向的發展，為了使物業管理行業能夠在市場經濟中更快地適應經濟環境的變化，各物業管理企業必須緊緊把握時機、抓住機遇，為促進物業管理企業的健康、穩定、可持續發展奠定基礎。
參考文獻：
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我國的物業管理目前還處于初級階段，會計核算和財務管理仍然是物業公司在新時期發展的重點和難點。目前我國大多數物業公司的會計核算和財務管理水平都不高，沒有在全行業建立起完善的會計核算和財務管理體系，因此各個公司各自為政，導致很多物業公司的會計核算和財務管理還存在一些問題，難以適應新時期的發展要求。
（1）會計核算和財務管理的制度不完善
當前我國很多物業公司都沒有建立起與新時期的市場經濟體制相適應的會計核算和財務管理體制。會計核算和財務管理的基礎資料不完善，財務人員沒有嚴格按照相關制度對賬目進行分類，也沒有及時的建立賬目，導致原始資料的真實性受到了很大的影響。在物業公司中經常出現打白條的現象，沒有完善的會計資料和手續。特別是一些重要的物業服務業務都沒有簽訂相關合同，很難入賬。由于體制的不健全，會計科目中的收益性支出和資本性支出難以區分，沒有對公司財產進行定期的盤點或者盤點不仔細。這些問題都會造成物業公司內部的賬目不清，影響會計核算和財務管理的規范性。
（2）對資金的管理缺乏力度
物業管理離不開資金的支持，因此資金的合理利用和充足的流動性對于物業公司的正常運轉和發展有著至關重要的作用。這就要求物業公司必須對資金進行高質量的管理。物業公司資金的來源主要是樓房建設的啟動資金和維修資金，還有向委托人收取的管理服務費，以及一部分經營性收入，這些收入的數量相對有限。物業公司總體上的規模較小，資金實力有限，而物業公司對資金的重視程度不夠，對資金的管理缺乏力度，沒有形成資金的合理流動和優化配置。
（3）成本核算方式不合理
目前我國很多物業公司都沒有建立起合理的成本核算方式，大部分都是由公司的財務部門來對成本進行集中核算，設置出成本的明細科目。而相關的管理處和職能部門都沒有參與成本費用的核算。物業公司的服務范圍和管理區域較廣，一個物業公司通常要管轄多個小區，這就要求對成本核算進行精細化管理，根據項目的不同類別設置更為詳細的成本賬目，包括明細分類賬目以及輔助核算賬目。合理的成本核算能夠為物業公司提供更優質的管理，并為公司的決策層提供更為準確的決策依據。
（4）會計核算體系不統一
物業公司沒有建立起統一的會計核算體系，難以吸收先進的會計核算理念和經驗。目前大多數物業公司的會計核算體系都比較松散，大多根據物業公司的經營情況來決定。這種不統一的會計核算體系阻礙了物業公司的進一步發展。
（5）陳舊的成本管理模式
當前物業公司對成本的管理無非是依靠企業的規模效益、與供貨商進行談判、控制運營費用，降低預算等幾個辦法。這些都只是從初級階段來降低成本，沒有觸及成本降低的根源。這種成本管理模式只在物業公司的內部管理中進行，而沒有涉及到物業公司的對外服務上，沒有充分考慮物業公司的品牌和市場形象，影響物業公司的全面發展。在整個成本管理的過程中容易出現管理漏洞，造成財產損失。
二物業公司會計核算和財務管理工作方面的改進措施
（1）建立完善的會計核算和財務管理的制度
物業公司要滿足新時期的發展需求，就必須建立完善的會計核算和財務管理的制度，嚴格按照國家的相關規定進行建賬，重視財會人員的業務培訓，提高財會人員的業務水平。建立并執行嚴格、科學的會計管理制度和會計監督體系。提高對原始憑證的重視，加強審核和稽查工作，做到保質保量。
（2）對資金進行科學的財務分析，合理使用資金
資金對于物業公司的發展非常重要，物業公司要對資金和收益進行合理的財務分析，合理調配，確保資源利用的最大化。物業公司的收入主要有幾個方面：物業公司向委托人收取的服務費用；物業公司實行多元化投資所得到的投資收益。其中物業公司收取的服務費是物業公司的主要日常收益，也是維系物業公司日常運轉的資金。物業公司必須對資金進行科學的財務分析，對財務情況進行調查并及時向委托人公開。物業公司要對自己的資產和負債情況進行了解和核算，以判斷未來的運營風險，以決定未來的發展走向。
（3）完善公司內部的績效考核制度，提升管理水平
物業公司提供給委托人的不是產品而是服務，這就離不開人才的作用。物業公司在運營的過程中，人工成本占據了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物業公司的服務水平，減少運營成本就必須降低人工成本，提升公司內部的管理水平。物業公司要建立起科學的績效考核制度，不僅對財會人員要進行績效考核，更要將績效考核的范圍擴展到所有員工，提高員工的工作效率以及整個公司的管理效率，節約人工成本，從根源上提升財務管理的水平。
（4）加大資金管理的力度
物業公司要適應新時期的發展趨勢，提升會計核算和財務管理的水平，就必須加大對資金的管理力度。對資金的運作水平進行提升，對資金要實行跟蹤管理，資金的使用和調度必須規范，絕不能出現挪用和貪污行為。對于應收的賬款要及時催收，促進資金的回籠速度。特別是在新時期市場經濟環境下，物業公司要對資金的使用情況和分配進行了解，及時將閑置資金用于他用，提高資金的利用率，控制公司的運轉成本。
三總結
一、現代物業管理企業財務管理綜述
（一）現代物業管理企業財務管理的基本內容 具體包括：一是財務制度管理。財務管理的有關制度是物業管理企業各項財務管理工作正常、有序運作的基礎。物業管理企業是以管理及服務為中心的經營性企業，大多通過維修、養護、商場、餐飲、家政服務等多種經營途徑擴大資金來源。因此，其財務管理比經營單純業務的企業要復雜，有關規章制度的建立與實施也就顯得更加重要。二是資金籌措管理。物業管理企業籌措資金時，應當根據國家及當地有關法律法規的要求，通過不同的籌資渠道、籌資方式去籌措資金，以滿足企業各項活動的需要。同時，還要降低資金成本，減少財務風險，提高企業經濟效益，實現財務管理的預期目標。三是成本費用管理。成本費用是物業管理企業在為用戶提供管理與服務過程中發生的資金消耗。通過預算、控制等環節實施的成本費用管理，對于合理降低成本，提高經濟效益等具有重要意義。四是利潤及分配管理。利潤及分配管理一般包括企業營業收入管理、利潤管理以及利潤分配管理等內容，尤其是企業收益的分配會直接涉及到各方面的近期和長遠利益，以及未來的積極性等問題。物業管理企業應當通過搞好經營決策、利潤計劃與分配，確保各方利益。
（二）現代物業管理企業財務管理的任務 具體包括：一是籌集和管理資金。籌集資金是為了保證物業經營需要，管理資金是為了加快資金的周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。二是經濟核算。通過財務管理活動加強經濟核算，改善經營管理，降低修繕、維修、養護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經濟效益。三是實行財務監督，維護財經法律。物業管理企業的經營、管理、服務，必須依據國家的方針、政策和財經法律以及財務計劃，對企業的各項開支和各項經濟指標都要進行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果也不斷提高。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。四是多元經營。積極組織資金，開辟物業管理企業的多種經營市場，“一業為主，多種經營”，不斷尋求物業管理企業多種經營的新的生長點，不斷拓展物業經營的新領域，形成新優勢。
二、現代物業管理企業財務管理完善措施
（一）加強固定資產管理 物業管理企業固定資產管理要做好以下工作：設置專門管理機構，配備相應管理人員，建立健全各項管理制度。建立健全管理帳卡，實行帳卡制度，即財會部門負責總賬；財產管理部門負責明細賬；使用部門負責建臺賬。實行責任制管理。物業管理企業的貴重儀器、設備要指定專人管理，制訂操作規程，建立技術檔案和維護、保養、交接以及使用情況報告制度。財產物資管理部門與財會部門要定期對固定資產進行清查、核實，做到賬實相符、賬賬相符。固定資產的購置和修繕要充分考慮工作需要和財力可能，根據任務、技術條件和配套設施確定。特別是對萬元以上大型設備的購置要進行科學論證，防止盲目性。新建房屋要按照基本建設程序報主管部門審批。新增加的固定資產要及時組織驗收入賬并及時投入使用。固定資產的拆遷、調出、報廢必須報主管部門審批。固定資產的變價收入應轉入專用基金，用于固定資產的更新。對盤盈、盤虧的固定資產，均應查明原因，按規定進行賬務處理。同時，定期開展清產核資，可以明晰各類資產特別是經營性資產產權，有利于推動物業管理企業企業資產的優化配置，促進閑置資產的有效使用。盤虧報損的固定資產，屬于不可抗拒的原因造成的，要按照有關規定和資產報廢的審批權限，及時辦理核銷；屬于人為原因造成的，要追究責任，并按價賠償；屬于貪污盜竊，有意破壞公共財產的，應當依法追究，嚴肅處理。同時，加強各物業管理企業固定資產科學化管理意識。要求各部門重視對固定資產管理工作，建立固定資產科學化管理程序，該記入固定資產的及時記入固定資產，該對帳的各部門及時做好對帳工作，確保企業資產的不流失。
（二）加強財務核算 物業管理企業的財務核算是以價值形式反映和監督企業及企業內部各核算單位生產經營過程的勞動消耗、物質消耗和資金占用及其經濟效果的方法。
財務核算的作用：其一，它用一系列價值指標為考核和評定物業管理企業及企業內部各核算單位的經營管理成果提供了系統和完整的資料。其二，通過財務核算程序對物業管理企業及企業內部各核算單位的管理服務過程的活勞動消耗、物質消耗和資金占用等實施有效的監督。其三，通過提供現狀及未來的各種經濟信息，使管理者做出正確的決策，并盡快采取措施，以實現既定的目標。
物業管理企業財務核算方法，一般包括：設置與運用會計科目，以便對各種管理與服務業務進行分類。復式記賬，既每一項業務發生后，在兩個或兩個以上的會計科目中相互關聯地進登記；填制、審核會計憑證，確保記錄的可靠、完整、合理、合法。登記賬簿，確保全面、系統、連續地記錄經濟活動；成本計算，在計算經營過程中全部費用的基礎上，按照一定的成本核算對象進行歸集，確定各個核算對象的總成本和單位成本。財產清查，通過盤點實物，核對賬目，查明財產物質、資金的實有數額和占用情況。編制會計報表，以一定的表格形式，定期總括地反映企業經濟活動的過程和結果，考核預算的執行情況。
物業管理企業財務核算時應注意的問題主要有：要按財務核算單位和部門分別建檔核算；會計賬目要以人民幣為記賬單位；要明確核算時效；實現規范化核算；財務會計人員要認真審核各種原始憑證；一切未使用的重要的空白憑證，并由主管會計清查核實，定出核算制度。
（三）確定精細管財觀念 科學管理的保障是民主管財。民主管財的科學性體現在“管財決策者”。陽光透明的民主管財是實現精細管財科學化的重要保障。充分發揚民主，不搞“家長制”，不搞“一言堂”，對重大財務決策堅持民主討論，集體研究；經費管理從嚴，在民主集中制的基礎上，堅持“一支筆”、“一本賬”、“一盤棋”。科學管理的前提是專業管財。專業管財的科學性體現在“管財執行者”本身，高素質的財會專業隊伍是實現精細管財科學化的首要條件，要滿足現階段物業管理企業財務管理的發展需求，財務人員除傳統的財務核算能力外，還應該具備預測決策能力、溝通協調能力、開拓創新能力。現代物業管理企業要高度重視財務工作，對財務人員必須加強政治修養、增強法制觀念、強化職業道德和誠信教育，營造出良好的職業道德氛圍；必須對財務人員加強后續教育、加大培訓力度，營造出濃厚的業務學習氛圍；必須穩定財務隊伍、關心財務人員成長，營造出和諧的財務工作氛圍。
（四）強化經營風險意識加強風險管理是現代物業管理企業管理體系中不可或缺的重要組成部分，就當前來看，在許多物業管理企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損，風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。從實際來看，由于風險意識不足導致的風險或者潛在風險占相當比重。有的單位施工不訂合同；訂立合同時不仔細推敲；有的對合作方資質和業務實力毫無所知；有的合同本身和法律相悖，屬于無效合同；有的對經濟文書、契約保管不善，造成損壞或者遺失，諸如此類都與風險意識淡薄有關。面對這種狀況，必須強化風險意識，進行風險意識的全員滲透。在激烈的物業管理企業間競爭面前，風險意識必須滲透到物業管理企業各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部，一定要樹立風險觀念，每―個經濟行為和經濟過程都要想到風險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。
關鍵詞：物業管理企業；財務；內部控制
一、前言
歷經十幾年發展，我國物業管理業進步長足，但物業管理業總體分散，很小部分企業實現了行業內快速發展，大多企業在迅速發展的同時，存在很多生存危機。近年來，市場競爭及勞動力成本上漲的日益加劇，更加大了物業管理企業生存壓力。內部財務控制匱乏或弱化，是物業管理企業喪失市場競爭力的主要原因。
二、物業管理企業財務內部控制的現狀及主要問題
1.財務內部控制重視不足
物業管理企業的內部控制部門及內部控制制度作用發揮不佳，其管理者首先并未充分重視企業管理和發展過程中財務內部控制體系的重要作用，大多認為內部控制即內部會計控制，只是簡單地內部財務記錄和檢查，企業內部控制只是財務部門的事，主觀縮小了內部控制范圍和功能。其次，普遍只認為財務內部控制只是簡單地匯總各規章制度，制定程序控制及其配套措施沒必要。再次，對員工業務培訓及思想教育不重視，員工素質無法同日益提高的崗位要求相適應，財務內部控制執行失效。
2.財務內部控制執行不利，內部審計不完善
一方面，物業企業受內部控制制度制約無法靈活處理業務，實際上，很多物業企業只是形式化內部控制，內部監督作用失效。其次，有的物業企業普遍內部控制制度完善，執行良好，但財務內控制的關鍵性作用卻無法發揮于日常管理和重大決策中。再次，弱化財務內部控制制度執行，未建立并制度化評判考核和獎懲。各職能部門間協調、監督匱乏，信息閉塞。大多并未設內部審計機構，財務負責人普遍兼任內審負責人，管理層和會計人員輕內部審計，并使獨立、嚴肅的內部審計弱化，使財務內部控制質量受影響。
3.財務內部成本控制不科學
成本管理方面，物業管理企業普遍偏產品成本數量變化的提供，而輕反映為何變化，因此而不利于企業成本的控制和效益的提高。物業企業收入的主要來源是物業管理費，會計部門受制于內部控制制度而進行的監督控制普遍失效。各會計期間大多以收付實現制法結算物業管理費的收入的當期損益，因而所反映的收入不真實、客觀，甚至經銀行調節表在下個會計期間轉入當期物業管理費收入，從而實現調節企業利潤的目的。
4.財務人員業務素質較低
當前，我國物業管理企業的財務人員的綜合素質一般都不高，或無證上崗，或不具相應的會計技術資格證。首先，物業企業領導或認為該企業屬服務行業，只完成簡單收支、記賬即可，而不需過高地要求財會人員，因此，所雇用的財務人員素質普遍低，常無法深入體會財務內部控制程序或措施，而無法實現內部控制基本要求，很難發揮財務內控制度作用。其次，很多物業企業領導任命財會人員脫離了選賢任能，公平競爭的原則，大多任人唯親，從而導致部分財務內部控制人員為領導之命是從，而輕財經紀律。
三、物業管理企業加強財務內部控制的若干措施
1.基于資金管理，強化財務內部控制
物業管理企業完善內部財務管理制度，才能便于充分落實理財自，形成財務管理體系和自我約束機制，促進企業的可持續發展。物業管理企業必須遵循國家規定，并立足于自身實際，制定規范內部財務活動的管理辦法。筆者以為，集權式管理是物業企業資金管理的最佳辦法，免于資金使用散亂的同時，便于以閑散資金獲得短期資金收益。物業企業控制資金使用，可經企業財務部門集中支付代收代付項目及調撥內部資金；或經現金收支日報表，強化日常監控各下屬企業現金流，以節約使用資金。
2.建立健全物業管理企業的會計制度
物業企業的成本會計科目，因其特殊的生產經營而需在其下把共性、個的營業成本分清。不同與其它企業，物業企業接受管理業主大量固定資產，需承擔很大的風險和責任。物業企業管理中，會計核算應加強真實、及時、準確的資產核算。為維護資產安全，物業企業應加強幾方面的會計核算，如財產保險會計事項、預提和待攤費用，企業財務管理應分戶核算各業主包括分戶收取住房修繕基金明細核算在內的應收款項賬目。
3.合理制定收費標準并掌控成本
物業管理企業以服務為主的行業特殊性，使其成本管理對象也是其服務功能。一方面，物業管理企業成本的確定可選用作業成本法，并將成本核算范圍進行拓展。作業成本法中，可在成本中準確地分攤計入間接費用，以使物業管理企業的難題得到有效解決。另一方面，物業管理企業應對其有效的物業管理成本核算系統進行完善，科學地劃分、分析物業管理服務各部分投入成本，理順企業整體作業流程，以便于帶給企業更大地效益。
4.提升會計人員素質
物業管理企業有必要健全會計機構，適時地培訓會計人員，不斷提高其業務素質。遵循國家規定，正確設置、使用會計科目，按法規和財務制度要求進行會計核算和會計監督；及時填制和審核會計憑證、登記賬簿、編制財務報表，保障所提供的會計信息合理、合法、真實、準確。
物業管理公司財務管理的問題
(一)重視程度不高，內部控制意識薄弱。因為物業管理本身在我國屬于新生事物，致使很多物業管理公司對內部控制這一方面不是很重視，潛意識里認為簡單的解決好財務問題便是做好了內部控制，對其的思考也沒有上升到戰略的層次。抱著內部控制與企業關聯不大的心態，一些物業管理公司對相關人才的內部控制培訓工作也缺乏了積極性，導致他們的自身素質不足，知識不過硬，便難以適應這愈來愈復雜的財務管理工作，處理不得到，久而久之，員工的積極性也隨之被消磨殆盡，內部控制的效果微乎其微。這樣長此下去，內部控制工作跟不上財務的繁雜演變，一些物業管理公司也將必然面臨著生存危機。
(二) 物業管理成本與費用控制的缺失。在進行公司財務管理工作中，成本管理工作的基礎地位不可動搖，在日常的公司賬務處理中，物業管理公司不同于其他一些類型的公司，所發生的費用沒有完全顯示出來，不能全面顯示費用，相關成本也盡皆隱含起來。因此這也導致公司財務信息披露的失真或遺漏，大大的削弱了內部控制的有效性、科學性。大部分物業管理公司都僅注重在成本數量上有何大的變化，對于為何會有這么大的變化卻并沒有去深入追究或分析，在成本控制方面存在著嚴重的缺陷，急需加以改善。
(三)會計核算不規范，忽視監督考核。對于公司內部的會計控制制度和考核相掛鉤的監督機制，大部分物業管理公司都不予重視，這便導致公司重考核，輕內控的一幕上演。雖然公司里的財會系統體現出極強的內控作用，但也同時有著其一定的缺陷與局限性，這在兩個方面加以體現出來，一方面事前控制作用差，在處理公司財務問題之前，對其控制力度不夠，難以有效防止或抑制相關問題的發生。另一方面事后考核力度弱，沒有一套有效的考核機制，無法有效的進行事后考核評估。
(四) 公司內部資金管理的力度不夠。難以籌集到所需正常發展的資金是我國物業管理公司在目前普遍存在的情況，為保證物業管理公司的正常運作，便要采取措施及時開辟新的資金來源渠道。在當下，我國物業管理公司的來源渠道非常有限，一般包括：物業管理公司開創投入的資本金，物業維修資金，然后便是日常提供的綜合管理服務所獲得的一些經營性收入，也有一些公司轉向銀行貸款，但也是受限頗多，由于物業管理公司大都屬于中小型企業，注冊資本少，資本實力不足，銀行貸款時所認可的不動產資產數量不多，信用保證大打折扣，便很難得到銀行所發放的貸款。
物業管理公司財務管理的加強建議
(一)提高公司內部財務人員素質水平。在每個公司內部，財務人員的素質水平關系到信息披露工作的質量，進而影響到公司的正常有效運作，物業管理公司也不例外。第一，公司在聘用財務工作人員時必須要杜絕任人唯親的現象發生，要堅持德才兼備、以德為先的原則，可以從應聘者是否具有相關從業資格、專業技能以及最高學歷等多方位全面考評，為公司引進一批優秀拔尖的財務人員。 第二，公司也應該對財務工作人員的培訓力度予以加強，實行月度或季度考核制度，在壓力環境中可以使員工能及時掌握最新的財務知識，然后用于工作中來，也使員工自身業務素質有所提高。公司還可以通過培訓向員工灌輸內部控制對于提高公司財務管理水平、實現企業價值最大化的重要性思想，時刻讓員工謹記內部控制的具體要求，按章辦事;通過職業道德培訓還可以確保員工能夠對提供的會計信息質量要求負責。第三，公司還需建立一套科學的獎懲制度，更好的調動財務人員認真工作的積極性。
(二) 加強財務成本管理， 完善公司會計制度。物業管理公司通常從事的都是服務業，所以其對應的財務成本管理應該也根據服務功能作對象。公司可以采取作業成本法來確定服務所發生的實際成本，擴大成本核算范圍，此外，該核算方法也能夠將間接費用準確地分攤計入成本。設立一套完善并具備可操作性的成本核算系統，認真核算每一部分的投入成本，保證整個核算過程的通暢。物業管理公司在經營服務時，為客戶進行大批的固定資產管理，在設置的成本會計科目下，準確無誤的將營業成本劃分成所提供的共與個成本，在公司會計核算時，還必須確保資產核算的及時性、準確性以及真實性。
(三) 會計核算和財務監督并重。正確及時的財務信息貫穿于物業管理公司整個的經營業務及其價值流轉過程的每個環節中。內部正確的會計核算以及嚴格的財務監督，更是事關企業內部經營管理的成敗，因此，可以說這在物業管理公司中相當于“神經中樞”的核心地位不可動搖。公司在進行財務控制時要時刻關注防范經營風險以及財務隱患，以實現公司規范性的經營以及企業價值最大化的目標。要設立一套完善并且獨立的財務控制體系，要考慮全方位，多元化，多層次的財務監督，也就是要涉及到公司內部的各個部門、組織以及經營業務等，并且對所有崗位以及員工也加以覆蓋，確保公司正常有序的運作。
(四)高度重視并加強資金管理。首先，開辟新的資金來源渠道，僅靠物業管理服務收入顯然難以支撐公司持續發展的龐大需求，當前需要拓寬服務范圍，開展獲得多種經營的其他收益。其次對資金的運作要規范科學，做好日常監控工作，從嚴管控資金使用，保證每筆資金都用在“刀刃”上。最后對于外面的應收賬款等款項，加緊催收或清理，將壞賬程度減到最低，加快收入的回籠，物業管理公司方可得以持續長久的發展。此外，和一些地產金融機構合作，開展社區金融服務，如通過APP等方式，為業主提供接入或網點支持，獲取業主享受相關服務的中介費或傭金。
物業管理公司的性質
物業管理公司的性質是由物業管理的性質決定的。物業管理具有服務性，因而物業管理公司也具有服務性。物業管理公司不生產產品，而是提供服務，享受第三產業的優惠政策。物業管理公司的性質具有以下特點：
第一，物業管理公司是獨立的企業法人。物業管理公司是按合法程序建立，從事物業管理活動，為業主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理公司作為企業的主要標志是：擁有一定的資金和設備，具有法人地位，能夠獨立完成物業的管理與服務工作，自主經營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。因此，物業管理公司除了本行業自身的專業特色以外，在市場地位、經營運作、法律地位等方面和其他企業一樣，都要遵循企業法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說，物業管理公司是一個獨立的企業組織，它在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。
第二，物業管理公司屬于服務性企業。物業管理公司的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，為業主和租戶創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。物業管理公司作為非生產性企業，主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此，從本質上說，物業管理公司的“產品”只有一個，那就是服務。物業管理公司的服務是有償的，是帶有經營性的，是屬于企業性的經濟行為。
第三，物業管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能，因此它是現階段城市現代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發展中，某些管理的職能和職權并沒有完全轉軌和明確，所以物業管理公司在向業主和租戶提供服務的同時，也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能，例如大廈的質量安全、住宅小區內的市政設施等等。
2007年10月1日起施行的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，這在本質將物業公司的職能由管理轉變為“業主”服務。
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1、物業管理公司資源是指包括物業管理公司的人力資源、財力資源、物力資源，簡單的說，即人、財、物；按照獲取的方式又可分為內部固有資源、外部可利用資源兩大類。內部固有資源即為創立或維持公司運作的基本資源，外部可利用資源意即無產權有托管期限內使用權資源和因接管新物業隨之附加的資源成潛在資源。
2、物業管理公司資源的整合。
簡單的說就是針對物業管理公司不同發展階段的運營狀況，以保證物業公司持久經濟收益為目的，重點以人、財、物三個方面資源為對象進行科學地、合理地組合，以促使物業公司能夠在各個發展階段持續發展和經濟效益穩定增長態勢的內部組合調整的手段。
3、關于資源整合的說明。
資源整合是企業為獲取持續穩定的經濟收益，通過對可利資源的不斷調整以達到或接近達到內部、外部資源的最佳使用的目的，以期最大可能的適應市場的變化，在市場變化前變化，最大可能的有效利用資源，最大可能的降低成本費用，最終達到持續穩定獲益的目的。
二、不同物業管理公司在不同的發展階段對于資源整合的需求，粗略的分為3大類；
1、市場規模型的物業管理公司；
1此類型的物業管理公司的特點是：
A、管理面積大，如上千萬平米管理面積的物業公司，已完成管理傭金固定、相對穩定的收取模式，有較穩定收益，盡管純利潤目前不高；
B、由于規范效應，現金流量較大，資金總體可利用率較高（相對于其他現金流量大的行業而言），有可利用空間；
C、由于現金流量大，必然導致資產及其可利用附加值增大。
②由于上述特點，該類型物業管理公司實際上已基本完成規模管理的基本框架，以提高效益為目的的轉型的特點，是以充份利用資源，如現金流投資（通過經營將業主同意投資的經營盈余用于金融投資等），大規模管理的物業的整體商業行為（如在各個住轄物業內開辦連鎖經營項目）為手段，達到擴充資產的目的，以彌補物業公司相對其他有關行業而言資產比例較低的不足，最終通過資產運營完成物業管理公司進一步發展的道路。
2、擴張過渡型；
1、為什么叫擴張過渡型呢？
這是由此類物業管理公司特點所決定的。
A、擴張過渡型的首要特點是基礎好。一般在擴張前有較好或相對穩定的經濟效益，所轄物業在相當長的時期內有較好的管理基礎，人員素質基礎好，規模不大，但所管理物業收益較好，有擴張的基礎。
B、由于企業自身發展的需要和市場的逼迫，力圖拓展管理面積以提高經濟、社會效益，如深圳有些乙級物業公司或未到100萬平米的甲級物業公司。
C、開始明確追求社會效益的同時，重點追求經濟效益，確保種“一棵樹活一棵樹”，較二、三年前片面追管理面積而言進入比較理性的管理階段。
②由于以上特點，擴張過渡型物業公司往往在轉型中在確保現有收益的情況下，充份利用已相對富余資源進行“一邊搶盤、一邊調整”，以求擴大收益規模。此類型物業管理公司在這個階段，人、財、物等資源的重新分配最大，對企業原有機制，故有觀念調整最頻繁，難度和“痛苦”程度最大。同時，在這個過程中，如果調整的目標、手段和效果不能適應市場和企業自身的要求，經營風險也就相對增大。
3、固定穩定型。此類型物業管理公司由于管理規模不大但收益相對穩定，或自有物業能不斷補充或吃“阿爺”飯，暫求偏安。相當一部份國有企業的物業管理公司就屬于此類型。其他不夠競爭力的丙級或過小的物業管理公司不在此列。針對以上個人見解。下面就擴張過渡型物業管理公司做內部資源整合的簡單分析。三、淺談擴張過渡型物業管理公司的內部資源整合。擴張過渡型內部資源整合的目的在不同的階段表現不同。
（一）階段一，全面資源比例調整。
1、將各轄物業管理處經營目標明確為經濟效益和保證持續服務質量，制定量化考核標準。
2、對各轄物業管理處實行獨立核算，以確保各管理處具備獨立的運營能力和創收能力。
3、在實行各管理處獨立核算的基礎上，形成物業公司的職能管理部門，建立由職能部門對管理處日常工作進行督導的管理架構。
4、部門重組；首先將各管理處組織架構調整為適應于獨立核算、具備自負盈虧和保持穩定收入的結構；其次，將現有職能部門清晰的分割為日常行政管理，財務管理，內部協調三大工作模塊，并在此基礎上建立拓展部門開展前期準備工作。
在這個階段是人員內外流動，日常管理機制變動，財務管理方式變化，以及管理質量波動最頻繁的一個階段，要完成以上調整，最終將人、財、物
三方面的有效資源調整到適應于組織結構、考核方式、管理機制等等的變化；同時，應在開展具體工作中有針對性的進行資源調整。
針對人力資源的調整：
1、將日常培養的管理人員統籌安排，先內部考核各管理處管理人員的工作能力各崗位情況，根據獨立核算、保證收益、保障服務水準的原則，針對各管理處所轄物業所處不同的接管狀態進行新的定崗定編。
2、核定新的崗位分布及編制后，先從基層進行人員調整，再根據基層人員增減變化后的情況，核定管理人員的調整方案。
3、通過基層員工及管理處管理人員的調整，將適于崗位要求的員工保留，能力突出的適于職能部門管理工作的人員抽出，將不適于崗位要求的人員分流。通過以上3個步驟須達到的目的：
A、基層崗位適于獨立核算下的運作。
B、管理人員完成工作重新分配，做好職能部門人員儲備。
C、分流不適用人員。
操作中須關注的問題：
A：人力資源調整方案必須反復推敲，確保科學和合理性；
B、人員調整思想工作要扎實，避免不必要的人心浮動影響工作質量；
C、人員調整要“短平快”，忌下“毛毛雨”以致影響團體士氣。
D、考核和聘用管理人員，應以能力和工作穩定性為主，應由物業公司管理層綜合評比。
G、調整后的崗位培訓要更新，以滿足新情況的需要；
H、調整后的各管理處情況，物業管理公司應及時了解，調整不足之處，以確保服務水準，工作質量的穩定。
針對財務管理資源的調整：
1、確定物業管理公司轉型的總體方案后，內部資源整合的詳細內容應第一時間通知財務部門，以保證開展資源整合的過程中帳務和經濟關系的真實性、準確性、科學性；在開始整合前，配套的帳務調整和科目設置就要先行到位。由于現在推行會計電算化管理，甚至還需要調整財務軟件。
2、財務部根據各管理處以往的帳務情況，完成獨立核算的帳務單列，將物業管理公司和管理處帳務關系調整為管理處上繳管理收益的方式。
3、重新設立基層財務工作的操作方法和開支權限以滿足各管理處日常工作的需要。
4、重新核定年度財務預算的分配額度，將各管理處的收支指標量化執行。5、將各管理處上繳的收益以物業管理公司的角度重新制定物業管理公司的年度財務預算方案。
完成以下5個步驟須達到目的：
1、物業管理公司與管理處分別核算，管理處轉型為上繳收益型，物業管理公司進行自身的管理核算；
2、管理處完全按照量化指標運作，財務目標明確；
3、管理處財務工作科學化、安全化、合理化；
4、財務管理工作與資源整合相匹配，真實反映資源整合過程中收入和支出的變化。
操作中須關注的問題：
1、資源整合往往都有要帶動財務數據的變化，必須讓財務部做到充分準備，以避免帳未變，機制已變的不同步行為；
2、公正、合理的制定管理處的財務指標；
3、管理處日常財務工作必須保證能與財務部銜接。
針對可利用物資源的調整：
1、現有固定資產的庫存，使用情況重新登記清查；
2、庫存材料、配件和低值易耗品實行月度核查制，在保證各管理處正常運行的同時，做到資源共享，避免重復采購和庫存積壓浪費。
3、對固定資產的狀態進行核定、即對使用年限、使用效果，大中、小修情況、日常使用單位、使用頻率進行跟蹤統計
4、辦公用品進行量化控制，降低庫存積壓，對辦公設備實行專人專控，確保使用狀態和使用情況有記錄，有跟蹤。
完成以上4步驟達到目的：
1、固定資產，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件帳務清晰，帳實相符；2、固定資產、低值易耗品、使用材料、配件少積壓；
3、提高資源共享的利用率；
4、完善健全固定資產，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件的管理制度，查漏補缺。
操作中須關注的問題：
1、清查人員的工作責任心；
2、科學、有機地資源共享；
3、長期堅持是做好使用物資源管理和整合工作的基礎。
（二）階段二，轉型后擴張過渡型物業管理公司資源整合重點轉移到利用內部資源獲取外部資源。這里談到的階段二的利用內部資源，主要是以下幾個：1、階段一完成后相對穩定的經營收益；
2、組織結構調整后，節約的人力資源，和重新開發的人力資源；
3、管理模式上形成物業管理公司職能部門完成各管理處的監督管理，各管理處獨立完成自身運作，物業管理公司日常工作重點轉向拓展開發的時效資源；4、管理模式上調整后產生的綜合效益資源；
5、固有的品牌資源。
完成階段一的
資源整合，階段二的資源整合的重點轉向在進一步增加內部資源的同時進而獲取外部資源。進一步增加的內部資源重點如下：
1、品牌資源；物業管理公司應在固有品牌的情況下，通過多種認證和對外宣傳，建立完整的CI形象體系等，當然最有效地最有接方法是通過在知名物業競標中獲勝來全面樹立社會公眾型物業管理公司的形象；
2、人力資源；持久的內部培訓和合理科學地外聘管理人員進行人員儲備；3、固有物業日常管理深化，使現有管理的重點物業持久品牌化形象化。
通過內部資源的反復提煉，最終完成向外部市場要效益，即利用外部資源完成資本擴張。這里的外部資源包括兩個層面的理解，一個是利用外部公共關系等資源獲取樓盤資源，一個是直接利用內部資源獲取樓盤等外部資源。
階段二操作須達到目的：
1、擴大管理面積，樹立社會公眾型物業管理公司形象；
2、通過擴大管理面積，進而擴大經濟收益；
3、擴大管理面積達到國家級物業管理水準，為成為物管理公司打下基礎。操作中須關注的問題：
1、品牌化樹造過程中費用的合理性、有效性問題；
2、隨著管理面積的擴大，財務管理的及時、監控性問題；
3、隨著管理面積的擴大，人力資源穩定再生的問題；
4、管理模式為適應管理面積的擴大進一步調整的問題。
