時(shí)間：2022-10-07 01:50:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇定金合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
住所：_________________________________________ 郵編：______________
法定代表人：________________________ 聯(lián)系電話：___________________
委托機(jī)構(gòu)：_____________________________________________
住所：______________________________________ 郵編 ： ______________
法定代表人：___________________ 聯(lián)系電話： ______________________
乙方 ( 預(yù)購方 )：_____________________________________________________
住所 ：__________________________________________ 郵編 ：_____________
證件名稱：______________ 證號(hào)：______________ 聯(lián)系電話 ：______________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂《 _____________ 》商品宜，訂立本合同。
第一條 乙方預(yù)訂____________________ 《____________》____________ 幢 ____________ 層____________ 室（以下簡稱該房屋）。甲方已領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權(quán)證 （證書號(hào)：________________ ），并經(jīng)_____________ 測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測 ，該房屋建筑面積為 ___________ 平方米。該房屋定于 _______ 年 _______ 月 _______日交付。
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第二條乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價(jià)為人民幣_(tái)_____________________________ 元，乙方預(yù)訂的該房屋總房價(jià)為人民幣 ______________________________ 元，乙方采取________________ 方式。
第三條 乙方同意簽訂本合同時(shí)，支付定金人民幣_(tái)_________________ 元，作為甲、乙方雙方當(dāng)事人訂立商品房出售合同的擔(dān)保，簽訂商品房出售合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款。
第四條 甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為 ______天，乙方于______ 年______月______ 日前到 ___________________________________________ 與甲方簽訂《上海市商品房出售合同》。
第五條 甲方同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房出售合同的附件。
第六條 在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房出售合同的，雙倍返還已收取的定金；乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第七條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。
1、甲乙雙方在簽訂商品房出售合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致；
2、 甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房出售合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。
第八條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：
1、 甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的；
2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)的。
第九條 本協(xié)議一式 份，甲乙雙方各持 份，
_____________________________ 、___________________________各執(zhí)一份。
房產(chǎn)買賣定金合同范文一
甲方(賣 方)：
乙方(買 方)：
丙方(中介方)：
第一條 甲方自愿將坐落于 的房屋出售給乙方，屬性為 房，房屋面積為 ，證號(hào)： ，丘號(hào) ，乙方充分了解此房，并自愿購買。
第二條 該房屋總價(jià)款為人民幣 (￥ 元)。乙方于 年月 日前支付甲方定金人民幣 元(￥ 元)，定金最終沖抵房款。房價(jià)款的支付方式如下：
第三條 甲乙雙方約定本合同生效后 日內(nèi)，共同申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第四條 甲方應(yīng)于 日前將上述房屋正式交付給乙方，并于 日前將上述房屋名下的戶籍遷出，于 日前將水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用全部結(jié)清。甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理相關(guān)證件的變更手續(xù)。
第五條 甲乙雙方約定總房款已包括 等固定設(shè)施及固定裝修的費(fèi)用。雙方對(duì)于其他電器及家具的約定：
第六條 甲乙雙方對(duì)有關(guān)房屋權(quán)利問題作如下約定：
1、租賃：若本合同簽訂之前，該房屋已出租他人，甲乙須保證已在合理期限內(nèi)通知該承租人房屋轉(zhuǎn)讓事宜，并提供該承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)書的書面承諾，因此產(chǎn)生的一切后果由甲方承擔(dān)。
2、抵押：若本合同簽訂之前該房屋已抵押他人，甲乙雙方?jīng)Q定采用以下第 種方式解決抵押問題：
(1)乙方的第一次付款用于甲方抵押權(quán)人償還債務(wù)，注銷抵押。
(2)其他方式：
第七條 三方約定本合同簽訂之日，按照下第 種方式支丙方傭金。
1、乙方按照總房價(jià)款的 %支付，即為人民幣 元(￥ 元)
2、甲方按照總房價(jià)款的 %支付，即為人民幣 元(￥ 元)甲方任何一方不履行本合同，或不完全履行致本合同終止的，違約方須在違約行為發(fā)生之日起三日內(nèi)向丙方支付本合同約定的全部傭金，守約方已繳納的傭金將予以退還。甲乙雙方惡意串通，損害丙方利益的，對(duì)上述傭金的支付承擔(dān)連帶責(zé)任。
第八條 甲方違反本合同第四條之規(guī)定的，每逾期一日，按總房價(jià)款的萬分之五支付違約金;逾期交付房屋超過十日的，乙方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)要求按照總價(jià)款的百分之二付違約金。乙方違反本合同第二條之規(guī)定的，每逾期一日，按總房價(jià)款的萬分之五支付違約金;逾期支付房款超過十日的，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方按照總房價(jià)款的百分之二付違約金。甲乙任何一方違反本合同第三條之規(guī)定的，每逾期一日，違約方應(yīng)按照總房價(jià)款的萬分之五支付違約金，逾期超過十日的，守約方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求違約方按照總房價(jià)款的百分之二支付違約金。甲乙任何一方違反本合同第七條之規(guī)定的，每逾期一日，違約方應(yīng)當(dāng)按照總房價(jià)款的萬分之五向丙方支付違約金。因甲乙任何一方過錯(cuò)致本合同無法繼續(xù)履行，過錯(cuò)方按總房價(jià)款的百分之二向丙方支付違約金。
第九條 其他約定：
第十條 本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，簽字簽章后生效。
甲方： 乙方： 丙方：
身份證號(hào)碼： 身分證號(hào)碼： 經(jīng)辦人：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
簽約日期：
房產(chǎn)買賣定金合同范文二
甲 方：(賣方)_____________________ 身份證號(hào)：_____________________
乙 方：(買方)_____________________ 身份證號(hào)：_____________________
根據(jù)中華人民共和國合同法 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定,在平等,誠信,自愿,協(xié)商,的基礎(chǔ)上,甲乙雙方為實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易目的,就關(guān)于房地產(chǎn)買賣事宜,雙方達(dá)成如下協(xié)議。
第一條：私房銷售依據(jù)：
甲方名下私有房一套.房屋權(quán)屬證明材料_______________________________ __________________出賣人保證該房屋產(chǎn)權(quán)100%獲得手段合法。
第二條：買賣人所購私房的基本情況：
甲方自愿將座落在___________市_____區(qū)_____________ ________ 單元____樓____戶(共____層)的房產(chǎn)(建筑面積_______平方米;房產(chǎn)證號(hào)： )一套住房，出售給乙方。內(nèi)部設(shè)施包括:水、電、 氣開口費(fèi)及單獨(dú)車棚. 費(fèi)。
第三條：記價(jià)方式及價(jià)款：
甲乙雙方約定按套計(jì)算該房總款,該房產(chǎn)成交總價(jià)款為人民幣(大寫)___________ _______萬元整,小寫 ( ) 該房款包括內(nèi)部設(shè)施：水 、電 、氣及單獨(dú)車棚 _________費(fèi)用，屬100%房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，乙方已對(duì)甲方所要出售的房產(chǎn)做了充分了解,愿意購買此房產(chǎn)。
第四條：付款方式及期限：
(1)：乙方同意于_____年______月____日簽定合同之日起，向甲方支付首付房款：人民幣(大寫)____________元整,小寫(_______________) 為定金。
(2)：付款期限：甲乙雙方同意于_________年________月________日至________年________月________日時(shí)間內(nèi)到房產(chǎn)局辦理相關(guān)手續(xù)，甲方及共有人對(duì)該房產(chǎn)出售簽字無異議后。同時(shí)，乙方將上述剩余房款：人民幣(大寫)________________元整，小寫(_____________)，一次付清，交付給甲方，定金一并充抵房款。總房款共計(jì):人民幣(大寫)_______ _____萬元整,小寫(_____ _______)。
第五條:甲方保證該房產(chǎn)權(quán)屬清楚：
1: 甲方與原開發(fā)單位無產(chǎn)權(quán)糾紛,因糾紛的該由甲方負(fù)責(zé)。
2: 甲方保證共有人對(duì)該出售的房產(chǎn)給乙方無異議。
3: 甲方未與除乙方外的第三方發(fā)生任何以該標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)糾紛,保證在本合同有效期內(nèi)不再反悔出售給其他人。
4: 若發(fā)生與甲方有關(guān)的債務(wù)債權(quán)糾紛的概由甲方負(fù)責(zé)清理，因此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第六條: 產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的約定：
原始產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)依據(jù)甲方提供的__________________________________為依據(jù),雙方同意于過戶所產(chǎn)生的費(fèi)用有____________方承擔(dān)。
第七條: 違約責(zé)任:
合同生效后,在_________年_______月_______日至________年_______月______日過戶期限內(nèi)。甲乙雙方依資共同約定，在本合同有效期內(nèi)任何一方中途違約的,則視為違約，違約一方向守約方賠償違約金：人民幣大寫__________________萬元整，小寫____________________元。
第八條: 本合同雙方當(dāng)事人的個(gè)人材料及交接手續(xù)或復(fù)印件為合同附件,合同附件與本合同具有同等法律效力,本合同及合同附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷的文字具有同等的法律效力。本合同自甲乙雙方簽字,蒽指印之日其生效,至該房產(chǎn)過戶到乙方名下后廢止，本合同一式兩份，均有同等法律效力。甲乙雙方各執(zhí)一份。
第九條: 附增設(shè)施及雙方約定其他事項(xiàng):____________________________________________
第十條: 本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，構(gòu)協(xié)調(diào)不成的,依法向所在地的人民法院起訴。
甲 方 (簽字) ： 乙 方:(簽字)
蓋 章: 蓋 章: 甲方共有人(簽字)：
______年____月_____日 ______年____月____日
房產(chǎn)買賣定金合同范文三
賣方(以下簡稱甲方)： 身份證號(hào)：
買方(以下簡稱乙方)： 身份證號(hào)：
甲乙雙方在自愿、平等、誠實(shí)守信的基礎(chǔ)上協(xié)商一致訂立本合同，條款如下：
一、房產(chǎn)詳情(以下簡稱該房產(chǎn))
1、地址：2、建筑面積2產(chǎn)權(quán)證號(hào)：
二、成交價(jià)及付款方式：
1、該房產(chǎn)成交總價(jià)為人民幣(小寫： )該款已含房價(jià)，配套設(shè)施，維修基金及現(xiàn)有裝修。
2、乙方于月__________(小寫： )給甲方，此定金過戶時(shí)沖抵房款。
3、付款方式：乙方于辦理完該房產(chǎn)買賣公證，取得產(chǎn)權(quán)處收件收據(jù)時(shí)付首款人民幣 (小寫： )給甲方，其余款共計(jì)人民幣 (小寫： )乙方辦理銀行按揭支付給甲方。
4、該房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需交納的費(fèi)用由承擔(dān)。
三、合約方義務(wù)：
1、甲方保證上述產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清楚且對(duì)該房的詳情描述及現(xiàn)況說明屬實(shí)，并對(duì)出售之房有出售之權(quán)利且該房屋依法可以出售，且承諾已取得共有權(quán)人的同意，有權(quán)簽定本協(xié)議，可依法配合乙方交付該房產(chǎn)。
2、甲乙雙方應(yīng)備齊過戶時(shí)所需資料，到公證機(jī)關(guān)訂立統(tǒng)一的房屋買賣合同，屆時(shí)甲乙雙方和其他共有權(quán)人必須到場簽字。
四、違約責(zé)任：
1、甲方在簽定本合同后不履行本合同條款，或甲方的過錯(cuò)導(dǎo)致乙方無法履行本合同的，甲方除將乙方已付定金如數(shù)退還外，還應(yīng)按雙倍的金額(即人民幣 )賠償乙方。
2、乙方在簽定本合同后不履行本合同時(shí)，甲方不退定金。
3、甲方在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后應(yīng)將該房交付給乙方。若甲方逾期交付該房屋，則每逾期一日，甲方應(yīng)按房屋價(jià)格的千分之五向乙方交付違約金。
4、在房屋移交給乙方時(shí)，其該建筑物范圍內(nèi)的已有設(shè)施一并移交給乙方，同時(shí)甲方必須結(jié)清交房前該房所有產(chǎn)權(quán)的物管費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、水、電費(fèi)、稅收費(fèi)、收視費(fèi)等一切費(fèi)用。
五、補(bǔ)充條款
通訊地址： ______ 郵編 ：
證件名稱：___________證號(hào)：________ 聯(lián)系電話 ：____
乙方 （ 買方 ） _________
通訊地址：_________ 郵編 ：________
證件名稱：____證號(hào)：________聯(lián)系電話 ：_______
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方定購房產(chǎn)事宜，簽署本合同。
第一條 乙方定購甲方以下房屋：（以下簡稱該房屋）
（本條描述的該房屋之條件與實(shí)際情況不符或不詳盡，則以該房屋權(quán)屬證明或相關(guān)法律文書的記載內(nèi)容為準(zhǔn)；
選擇劃“r”，不選擇劃“t”，以下選擇方法以此相同）
第二條 乙方對(duì)該房屋進(jìn)行了實(shí)地勘查，查看了該房屋所有權(quán)人（即甲方）及其該房屋的相關(guān)手續(xù)、和證件，明確知悉該房屋的權(quán)屬情況，了解并遵守北京市相關(guān)管理部門對(duì)存量房交易的相關(guān)規(guī)定，自愿與甲方進(jìn)行房產(chǎn)交易。
第三條 甲方保證該房屋可進(jìn)行市場交易，手續(xù)齊全；房產(chǎn)無任何權(quán)利瑕疵、不受他人合法追索。甲方出售該房屋已取得共有權(quán)人同意；甲方房屋已設(shè)立抵押權(quán)的，甲方出售該房屋已取得抵押權(quán)人的同意；甲方房屋出租的，承租人已放棄對(duì)該房屋的優(yōu)先購買權(quán)。甲方向乙方介紹房屋情況，真實(shí)、準(zhǔn)確，沒有任何重大遺漏，不存在影響乙方?jīng)Q定購買該房屋做出判斷而未向乙方進(jìn)行披露的情形或事項(xiàng)。甲方出售該房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以及該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
第四條 甲、乙雙方約定該房屋的交易價(jià)格為人民幣（大寫） 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（小寫￥ 元），房屋交易所產(chǎn)生的交易稅費(fèi)由甲方承擔(dān)、乙方承擔(dān)、雙方另行規(guī)定（見本同補(bǔ)充約定）
第五條 甲方同意乙方購房款的支付形式采取全款支付商業(yè)貸款支付。如乙方貸款購房，預(yù)計(jì)貸款金額為人民幣（大寫） 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（小寫￥ 元），實(shí)際貸款金額以銀行批準(zhǔn)貸款金額為準(zhǔn)，乙方據(jù)實(shí)際貸款金額自行備齊首付款，以確保甲方如數(shù)收齊房款。
第六條 乙方在簽署本合同時(shí)，向甲方支付購房定金人民幣（大寫） 拾 萬 仟 佰 拾 元整（小寫￥ 元），甲方收到乙方交付購房定金后，向乙方出據(jù)收款憑證，以作為本定金合同生效依據(jù)。
第七條 甲、乙雙方商定，自本定金合同簽署之日起______日內(nèi)，甲、乙雙方簽署《房屋買賣合同》。《房屋買賣合同》中的定金條款除另有約定外，所述定金即為本定金合同簽署時(shí)甲、乙雙方收付的定金。
第八條 甲、乙雙方約定，自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起______日內(nèi)，甲方向乙方交付房屋；在房屋交接日以前，使用房屋所發(fā)生的一切費(fèi)用由甲方承擔(dān)，交付后（含當(dāng)日）發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。該房屋專項(xiàng)維修基金隨房屋權(quán)屬一并轉(zhuǎn)移。甲方保證在房屋交付乙方驗(yàn)收前，對(duì)房屋原有附屬設(shè)施設(shè)備及裝飾裝修保持原有狀態(tài)（除雙方在《房屋買賣合同》中另有約定外），并承諾在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方 日內(nèi)，辦理完成戶口遷出手續(xù)。
第九條 在本合同的第七條約定的《房屋買賣合同》簽署期限內(nèi)，甲方不遵守本定金合同約定事項(xiàng)，拒絕簽署《房屋買賣合同》的，要向乙方雙倍返還已收取的定金；乙方不遵守本定金合同約定事項(xiàng)，拒絕簽署《房屋買賣合同》的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。甲、乙雙方須告知對(duì)方有效聯(lián)系地址、固定電話、手機(jī)等聯(lián)系方式以及互留身份證復(fù)印件，若任何一方聯(lián)絡(luò)地址變更的，應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方。甲、乙雙方中的其中一方拒絕履行本定金合同時(shí)，另一方要通過快遞、以書面形式通知對(duì)方履行本合同，若因受送達(dá)方拒收或因聯(lián)絡(luò)地址錯(cuò)誤無法送達(dá)的，則按照付郵日（或郵局郵戳為準(zhǔn)）或快遞送達(dá)回證為準(zhǔn)，視作通知方已依本合同給予對(duì)方書面通知。
二手房購房定金合同閱讀
甲方：(賣方)
乙方 ：( 預(yù)購方 )
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方預(yù)訂的房屋位于鹽城市 區(qū) ，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號(hào)：)，該房屋建筑面積為： 平方米，產(chǎn)權(quán)人： 。
第二條：乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價(jià)為人民幣
元，乙方預(yù)訂的該房屋總房價(jià)為人民幣 元。甲乙雙方一致同意乙方先支付 %的房屋首付款，其余的房款通過銀行以按揭貸款的方式一次性支付。(以雙方簽訂房屋買賣協(xié)議為準(zhǔn))
第三條：乙方同意簽訂本合同時(shí)，向甲方支付 萬元的定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款。甲方在收取定金后，應(yīng)當(dāng)向乙方開具收款憑證，并注明收款時(shí)間。乙方逾期未支付認(rèn)購定金的，甲方有權(quán)解除本認(rèn)購書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。
第四條：甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為 天，乙方于200 年 月 日前到 與甲方簽訂《房屋買賣合同》。
第五條：在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第六條、第七條約定的情形外，甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第六條：有下列情形的，乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。
甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的。
第七條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。
第八條：本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字生效。 、
甲方：(簽章) 乙方：(簽章)
身份證號(hào)碼: 身份證號(hào)碼：
地址 : 地址：
二手房購房定金協(xié)議
甲方(出售方)：
乙方(買受方)：
依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),甲乙雙方在自愿、平等互利的基礎(chǔ)上，友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：
一、該房屋坐落于: 市 區(qū) 小區(qū) 號(hào)樓 單元 室，房屋權(quán)屬面積 平方米，房屋成交價(jià)格為 萬元 ,甲方收取乙方定金 元。
二、甲方確保產(chǎn)權(quán)清晰，所有權(quán)明確，無權(quán)益糾紛。
三、甲乙雙方約定于 年 月 日之前簽定正式買賣合同并進(jìn)行交易，簽定與交易地點(diǎn)為 ，甲乙雙方如不按時(shí)簽定正式買賣合同并進(jìn)行交易，則作違約處理。如遇不可抗力因素，導(dǎo)致無法履行本協(xié)議，則不作違約處理。
四、違約責(zé)任：
甲乙雙方如有一方不能遵守本協(xié)議所約定的條款，則視作違約。
1.甲方若違約，則應(yīng)退還乙方已付的定金，并再向乙方支付相當(dāng)于定金金額100%的違約金;
2.乙方若違約，乙方則應(yīng)放棄收回定金的權(quán)利，所付的定金視作違約金。
五、甲乙雙方其他約定事項(xiàng)：
六、甲乙雙方在此聲明，均已認(rèn)真閱讀本協(xié)議，已全部知曉所有條款所約定的內(nèi)容，并自愿遵守及依照所有條款履行本協(xié)議。
七、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字后即產(chǎn)生法律效力，一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等的法律效力。
甲 方 ： 乙 方：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
二手房購房定金合同參考
甲方：(賣方)：_____________________________________________________
住所：_________________________________________郵編：______________
法定代表人：________________________聯(lián)系電話：___________________
委托機(jī)構(gòu)：_____________________________________________
住所：______________________________________郵編：______________
法定代表人：___________________聯(lián)系電話：______________________
乙方(預(yù)購方)：_____________________________________________________
住所：__________________________________________郵編：_____________
證件名稱：______________證號(hào)：______________聯(lián)系電話：______________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂《_____________》商品宜，訂立本合同。
第一條乙方預(yù)訂____________________《____________》____________幢____________層____________室(以下簡稱該房屋)。甲方已領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權(quán)證(證書號(hào)：________________)，并經(jīng)_____________測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測，該房屋建筑面積為___________平方米。該房屋定于_______年_______月_______日交付。
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第二條乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價(jià)為人民幣_(tái)_____________________________元，乙方預(yù)訂的該房屋總房價(jià)為人民幣_(tái)_____________________________元，乙方采取________________方式。
第三條乙方同意簽訂本合同時(shí)，支付定金人民幣_(tái)_________________元，作為甲、乙方雙方當(dāng)事人訂立商品房出售合同的擔(dān)保，簽訂商品房出售合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款。
第四條甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為______天，乙方于______年______月______日前到___________________________________________與甲方簽訂《上海市商品房出售合同》。
第五條甲方同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房出售合同的附件。
第六條在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房出售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第七條有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。
1、甲乙雙方在簽訂商品房出售合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致;
2、甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房出售合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。
第八條有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：
1、甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;
2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)的。
第九條本協(xié)議一式份，甲乙雙方各持份，
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乙方(買方)：
甲、乙雙方本著自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方預(yù)訂甲方受托出售的二手房屋事宜，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條預(yù)訂房屋
1.該房屋坐落：________市________區(qū)________路_________號(hào)__________室
(產(chǎn)權(quán)證號(hào)：_____________________)
建筑面積：__________平方米，產(chǎn)權(quán)人：___________
2.產(chǎn)權(quán)及限制狀況：
(1)共有狀況：_____________(2)抵押狀況：___________
(3)租賃狀況：_________(4)其他限制狀況：________
第二條預(yù)訂條件
1.房屋總價(jià)：____________人民幣_(tái)________________元;2.付款方式：______________;
3.交房日期：_____________;4.戶口遷移：________________;
第三條預(yù)訂期限
預(yù)訂期限為本協(xié)議生效之日起__________天。乙方應(yīng)于___________年______月_____日之前到甲方營業(yè)場所(本市__________區(qū)__________路________號(hào))與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《房屋買賣合同》。
第四條意向金條款
1、乙方同意簽署本協(xié)議時(shí)。向甲方支付意向金人民幣_(tái)____________元，作為甲乙雙方履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)和承諾的擔(dān)保。
2、有下列情形之一，乙方拒絕簽署《房屋買賣合同》的，甲方應(yīng)承擔(dān)全額返還乙方已支付意向金的責(zé)任：(1)乙方與房屋產(chǎn)權(quán)人在簽署《房屋買賣合同》時(shí)，就本協(xié)議第二條預(yù)訂條件以外的房屋買賣主要條款不能達(dá)一致的;(2)本協(xié)議簽署后《房屋買賣合同》簽署前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。
第五條生效及其他
本協(xié)議一式_________份。甲乙雙方各持________份，自甲、乙雙方簽章之日起生效。
甲方(蓋章)：________________乙方(簽字)：_______________
經(jīng)紀(jì)人(簽章)：__________________
日期：____________日期：_____________
有關(guān)二手房購房定金合同
甲方(出售方)：
乙方(買受方)：
依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),甲乙雙方在自愿、平等互利的基礎(chǔ)上，友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：
一、該房屋坐落于: 市 區(qū) 小區(qū) 號(hào)樓 單元 室，房屋權(quán)屬面積 平方米，房屋成交價(jià)格為 萬元 ,甲方收取乙方定金 元。
二、甲方確保產(chǎn)權(quán)清晰，所有權(quán)明確，無權(quán)益糾紛。
三、甲乙雙方約定于 年 月 日之前簽定正式買賣合同并進(jìn)行交易，簽定與交易地點(diǎn)為 ，甲乙雙方如不按時(shí)簽定正式買賣合同并進(jìn)行交易，則作違約處理。如遇不可抗力因素，導(dǎo)致無法履行本協(xié)議，則不作違約處理。
四、違約責(zé)任：
甲乙雙方如有一方不能遵守本協(xié)議所約定的條款，則視作違約。
1.甲方若違約，則應(yīng)退還乙方已付的定金，并再向乙方支付相當(dāng)于定金金額100%的違約金;
2.乙方若違約，乙方則應(yīng)放棄收回定金的權(quán)利，所付的定金視作違約金。
五、甲乙雙方其他約定事項(xiàng)：
六、甲乙雙方在此聲明，均已認(rèn)真閱讀本協(xié)議，已全部知曉所有條款所約定的內(nèi)容，并自愿遵守及依照所有條款履行本協(xié)議。
七、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字后即產(chǎn)生法律效力，一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等的法律效力。
甲 方 ： 乙 方：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
二手房購房定金合同參考
甲方：
乙方：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號(hào)：**)，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價(jià)格為人民幣元.此房價(jià)為凈價(jià)，稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下：
第三條：乙方同意簽訂本合同時(shí)，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第五條：甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章)
身份證號(hào)碼：
年 月 日
乙方：(簽章)
身份證號(hào)碼：
年 月 日
二手車買賣合同范本
甲方：(賣方姓名) 身份證____________________________電話________
乙方：(買方姓名) 身份證____________________________電話_________
甲方愿將________________________________車(車號(hào)。車型)，發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)_________車架號(hào)____________。以人民幣_(tái)_____________(大寫)________￥(小寫)轉(zhuǎn)讓給乙方，具體協(xié)商如下：
1：甲方必須保證此車手續(xù)的合法性，如手續(xù)有任何問題，乙方有權(quán)退車，甲方并賠償乙方的所有損失。
2：自___年___月____日___時(shí)____分起以前，此車所產(chǎn)生的任何債權(quán)，債務(wù)及產(chǎn)生的任何費(fèi)用，由甲方承擔(dān)，自___年___月____日___時(shí)__分以后，有關(guān)此車產(chǎn)生的任何費(fèi)用有乙方承擔(dān)。
3：此車如需過戶，提檔，甲方必須提供所有手續(xù)，費(fèi)用由__________承擔(dān)。
4：付款方式為____________________________________
5：________________________________________________________(補(bǔ)充不盡事宜)
6：本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，擔(dān)保人一份。
甲方：(簽名并按手印) 地址：______________________________
一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
二、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定,并一定要加蓋中介公司的印章。
三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前,購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
四、收到委托書后,在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行,一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個(gè)步驟付定金,下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求雙倍返還定金。
本文淺析定金合同的概念及特征，定金的種類，定金合同的適用范圍，定金合同的成立、生效和與效力，簽訂定金合同應(yīng)注意的以及實(shí)踐中把握定金合同糾紛的處理規(guī)則。
《中華人民共和國擔(dān)保法》第六章規(guī)定了作為債權(quán)擔(dān)保的定金制度，《中華人民共和國合同法》第一百一十五條、第一百一十六條又規(guī)定了定金制度的適用，這是定金適用的法律基礎(chǔ)。在實(shí)踐中定金的適用是以定金合同為表現(xiàn)形式的。隨著市場的和定金合同的大量運(yùn)用，定金合同形成的法律關(guān)系日益廣泛，作用越來越突出，但由于定金合同其特殊性和復(fù)雜性及合同雙方當(dāng)事人簽訂定金合同時(shí)對(duì)相關(guān)條款約定不明確等原因，造成近年來因定金合同引起訴訟糾紛案件逐年成增加趨勢，而民事訴訟涉及到合同雙方切身的利益，如何避免風(fēng)險(xiǎn)和減少定金合同糾紛的發(fā)生，是一個(gè)需要進(jìn)一步探討和規(guī)范的問題，本文就“定金的適用”作初步探討。
關(guān)鍵詞：定金特征 適用 區(qū)別 處理規(guī)則
一、定金的概念及特征
定金是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)，或訂立后、履行前，按合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其他代替物。定金屬于金錢擔(dān)保。合同擔(dān)保分為人的擔(dān)保、物的擔(dān)保和金錢擔(dān)保。定金是通過一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人交付一定數(shù)量的金錢或其他代替物，履行與否與該金錢或其他代替物的得失掛鉤，使當(dāng)事人心理產(chǎn)生壓力，從而積極而適當(dāng)?shù)芈男袀鶆?wù)，以發(fā)揮擔(dān)保作用。它與人的擔(dān)保和物的擔(dān)保有不同的機(jī)理，屬于金錢擔(dān)保。
定金是以定金合同的形式出現(xiàn)的，定金的價(jià)值又是靠合同的形式實(shí)現(xiàn)的，是合同的一種，它具有合同的特征，同時(shí)它又是一種特殊的合同，又具有合同共性以外的特征：（一）從屬性，作為從合同的定金合同從屬性質(zhì)表現(xiàn)為定金合同的有效以主合同之有效為前提，主合同無效，定金合同必然無效，而定金合同無效，主合同并不因此無效。（二）實(shí)踐性，定金合同是實(shí)踐合同，它是以定金的交付為該合同的成立要件。定金的成立，不僅須有雙方當(dāng)事人的合意，而且應(yīng)有定金的現(xiàn)實(shí)交付，具有實(shí)踐性。主合同可以是實(shí)踐性的，也可以是諾成性的。定金合同必須是實(shí)踐性，僅有設(shè)立定金的合意，而無定金的實(shí)際交付，不產(chǎn)生定金合同，定金之債不成立。（三）要式性，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定（《擔(dān)保法》第90條）。以確保定金合同簽定后所體現(xiàn)的證約作用、違約懲罰作用，以促使主合同雙方當(dāng)事人的誠實(shí)履行。
二、定金的種類
定金制度，古已有之，中外皆用。但、場所及交付的不同，其性質(zhì)和效力也不一致。舉其要者有如下五類：（一）立約定金。立約定金，是指為保證正式締約的定金。我國1949年以前，即有出賣土地先成立押議后訂立正式合同的習(xí)俗。于此場合，應(yīng)解釋為交付定金的當(dāng)事人若拒絕立約，則喪失定金；接受定金的當(dāng)事人若拒絕立約，則應(yīng)加倍償還定金。（二）成約定金。成約定金，是指作為合同成立要件的定金，因定金的交付，合同才成立。成約定金是德國固有法的制度，稱為手金。德國的現(xiàn)行已未規(guī)定這種制度，但因其奉行合同自由原則，所以允許不發(fā)生效力。（三）證約定金。證約定金，是指以定金為訂立合同的證據(jù)。這種定金不是合同的成立要件，僅以證明合同成立為目的。在羅馬法，定金通常有證約定金的性質(zhì)。德國普通法及近代多數(shù)國家的立法，多承認(rèn)這種定金。（四）違約定金。違約定金，是指交付定金的當(dāng)事人若不履行債務(wù)，接受定金的當(dāng)事人可以沒收定金。這種定金和違約金都有間接強(qiáng)制債務(wù)履行的效力。違約定金通常兼有證約定金的作用。（五）解約定金。解約定金，是指定金為保留合同解除權(quán)的代價(jià)，也就是交付定金的當(dāng)事人可以拋棄定金以解除合同，而接受定金的當(dāng)事人也可以雙倍返還定金來解除合同。在羅馬法上，除當(dāng)事人另有約定以外，定金不當(dāng)然具有解除保留的效力。普魯士法、奧地利民法、德國民法、瑞士民法都承繼了羅馬法的上述思想，只是法國民法和日本民法規(guī)定解約定金有定金通常的性質(zhì)。我國現(xiàn)行法規(guī)定的定金，因交付定金的一方不履行合同，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；接受定金的一方當(dāng)事人不履行合同，必須雙倍返還定金，符合違約定金的基本要求。在我國現(xiàn)行法上，定金不是合同的成立要件，沒有成約定金的效力。法律無明文規(guī)定交付定金的當(dāng)事人放棄定金或者接受定金的當(dāng)事人雙倍返還定金而解除合同，所以我國現(xiàn)行法上無解約定金。定金的交付時(shí)間應(yīng)在合同訂立時(shí)，或者訂立后、履行前，而非合同訂立前，不同于立約定金。總之，我國現(xiàn)行法上的定金具有違約定金的性質(zhì)。但我國關(guān)于定金的現(xiàn)行法律規(guī)范，在合同實(shí)踐中并未禁止當(dāng)事人特別約定其他性質(zhì)的定金，例如成約定金、解約定金、證約定金或立約定金。
三、定金合同成立、生效與法律效力
定金的成立必須有書面定金合同（《擔(dān)保法》第90條前段）。定金合同不僅需要當(dāng)事人雙方的意思表示一致，而且需要現(xiàn)實(shí)交付現(xiàn)金。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效（《擔(dān)保法》第90條）。關(guān)于定金交付的時(shí)間，證約定金通常與主合同成立同時(shí)交付，以確實(shí)起到證明合同的作用；違約定金既可以在主合同成立同時(shí)交付，也可以在主合同成立后、履行前交付，因?yàn)樵谶@段期限內(nèi)的任何時(shí)刻交付，違約定金的功效都是同樣的。定金的標(biāo)的，一般為金錢，少數(shù)情況下是其他代替物。在金錢以外的物作定金標(biāo)的的場合，之所以要求為代替物，是因?yàn)榻邮芏ń鸬漠?dāng)事人不履行債務(wù)時(shí)，必須雙倍返還，而特定物為定金標(biāo)的時(shí)無法雙倍返還。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%（《擔(dān)保法》第91條）。定金的交付是僅轉(zhuǎn)移定金的占有權(quán)還是轉(zhuǎn)移定金的所有權(quán)？對(duì)此尚有爭論。本文贊同后者。因?yàn)樵诙ń鹨越疱X為標(biāo)的時(shí)，法諺有“貨幣屬于其占有者”之說，意指貨幣的所有權(quán)與占有融為一體，取得貸貨幣的占有即取得貨幣的所有權(quán)，喪失貨幣的占有即喪失貨幣的所有權(quán)，這是由貨幣的本質(zhì)、貨幣的價(jià)值和交易的需要決定。定金由接受者收取后可任意處分的事實(shí)也證明了上述結(jié)論的正確性。這一結(jié)論也選用于代替物為定金標(biāo)的場合，因?yàn)榇嫖镉山邮芏ń鸬漠?dāng)事人收取后，可以任意消費(fèi)和為法律上的處分，顯現(xiàn)出所有權(quán)的性質(zhì)和效力。定金合同是主合同的從合同，因?yàn)槠涑闪⒁灾骱贤拇嬖跒榍疤幔骱贤瑹o效或被撤銷時(shí)，定金合同不成立，主合同因解除或其他原因消滅時(shí)，定金合同也消滅。
合同法上合同成立的要件：（一）要有兩個(gè)以上合同當(dāng)事人；（二）當(dāng)事人意思表示一致。定金合同除需具備一般合同的成立要件外，定金的成立須由當(dāng)事人訂立書面合同。一般合同的生效要件：1、當(dāng)事具有相應(yīng)的民事行為能力；2、意識(shí)表示真實(shí)；3、合同內(nèi)容合法。定金合同的生效除具備一般合同的生效要件外還需具備以下特殊要件：（1）定金合同以主合同的有效為前提。主合同無效或被撤銷時(shí)，定金合同不能生效，已交付定金的一方有權(quán)要求返還定金；（2）定金合同為實(shí)踐性合同，以定金的交付為要件；（3）定金的數(shù)額應(yīng)少于合同應(yīng)給付的款項(xiàng)，其具體數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不能超過主合同標(biāo)的額的20%。
定金合同生效后，發(fā)生如下法律效力：（1）定金是主合同成立的證據(jù)，交付定金的書面證明可以證實(shí)主合同的存在。（2）定金合同生效后任何一方不得擅自變更或解除合同，除非使雙方協(xié)商一致并達(dá)成書面協(xié)議。（3）定金于合同履行后，應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。（4）當(dāng)事人不履行合同時(shí)須承受定金罰則，既交付定金一方違反合同所付定金不予返還，收受定金的一方違反合同應(yīng)雙倍返還定金。
定金的效力因定金的種類不同而不同。我國現(xiàn)行法上的定金為違約定金。其在違約定金的一面有預(yù)付違約金的性質(zhì)，它是為制裁債務(wù)不履行而交付的。正因?yàn)檫`約定金系制裁債務(wù)不履行而交付的，所以當(dāng)合同因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因而不能履行時(shí)，任何當(dāng)事人都不應(yīng)受到制裁，定金應(yīng)當(dāng)返還。違約定金必須在因當(dāng)事人一方的過錯(cuò)而不履行債務(wù)時(shí)才發(fā)生制裁效力，或者說定金罰則生效；給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金（《民法通則》第89條第3項(xiàng)、《擔(dān)保法》第89條后段）。違約定金是否在任何類型的債務(wù)不履行中都發(fā)生上述效力呢？一般認(rèn)為，違約定金僅在債務(wù)人拒絕履行和不能履行兩種情況下發(fā)生罰則效力，逾期履行和不完全履行發(fā)展到不能履行時(shí)產(chǎn)生罰則效力，否則不發(fā)生不再返還或雙倍返還的效果。但也有例外，如原《農(nóng)副產(chǎn)品購銷合同條例》第17條第6款和第18條第6款規(guī)定，供方不完全履行預(yù)購合同的，應(yīng)加倍償還不履行的部分的預(yù)付定金；需方不完全履行預(yù)購合同的，無權(quán)收回未履行部分的預(yù)付定金。最高人民法院《關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)合同中具體選用＜經(jīng)濟(jì)合同法＞的若干問題的解答》第8條第3款后段規(guī)定：“其他允許給付定金的各類經(jīng)濟(jì)合同不完全履行的，也可以照此辦理”。《合同法》生效后，上述規(guī)定雖被廢止，但這種精神仍有生命力。有人主張、不完全履行、遲延履行給債權(quán)人造成重大損失時(shí)，也發(fā)生定金罰則生效的后果。
四、定金合同的適用范圍
定金這種對(duì)債的履行擔(dān)保方式是否采用，是由合同雙方當(dāng)事人的自行約定的。定金合同適用于哪些種類的合同？《中華人民共和國擔(dān)保法》第六章及最高人民法院通過《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔(dān)保法＞若干問題的解釋》關(guān)于定金部分的解釋對(duì)定金所作專門規(guī)定，《合同法》第1151條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保”。《民法通則》第89條第3款規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金”。該條款中的“法律規(guī)定的范圍”就是定金的適用范圍。筆者認(rèn)為根據(jù)以上法律及司法解釋對(duì)定金的適用范圍的有關(guān)規(guī)定，定金合同可以廣泛于多種合同，在買賣合同、貨物運(yùn)輸合同、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人要求以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依照主合同規(guī)定設(shè)立定金擔(dān)保合同。
五、實(shí)踐中適用定金合同應(yīng)注意的問題
實(shí)踐中簽訂定金合同時(shí)為減少糾紛和避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生，主要應(yīng)注意以下幾方面問題：
（一） 嚴(yán)格審查主合同效力
定金合同是主合同的從合同，主合同無效，則定金合同無效。定金合同屬于擔(dān)保合同的一種，《擔(dān)保法》第5條第一款規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。因此最好在簽訂定金合同時(shí)注意審查主合同是否有效，以保證所簽訂的定金從合同有效。
（二） 定金合同應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂
如果訂立定金合同未采取書面形式，而是采取的口頭形式，沒有相應(yīng)的證據(jù)予以證明，則不能確定定金合同的成立。為了避免這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，要在交納定金時(shí)合同雙方應(yīng)做出特別的書面約定，特別對(duì)違反主合同條款或補(bǔ)充合同條款如何處理定金做出約定。簽訂書面定金合同主要目的是避免定金合同糾紛發(fā)生，并且有利于糾紛發(fā)生后作為提供區(qū)分責(zé)任的依據(jù)，以有效地維護(hù)雙方的合法權(quán)益。
（三） 定金的數(shù)額必須在合同標(biāo)的額的20%以內(nèi)約定
合同中對(duì)定金的具體數(shù)額的約定，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，定金的數(shù)額約定應(yīng)適宜。若約定過高，就有可能使得守約方獲得的損害賠償過分地高于其實(shí)際損失額。若約定過低，則起不到擔(dān)保合同履行的作用；《擔(dān)保法》第二十條規(guī)定定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同總額的20%。法律明確規(guī)定給付定金數(shù)額的上限，在上限以內(nèi)所確定的具體數(shù)額由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，如果定金的約定數(shù)額超過了主合同標(biāo)的額的20%，則超過部分應(yīng)視為無效。
（四） 應(yīng)當(dāng)在合同中約定交付定金時(shí)間期限
合同當(dāng)事人應(yīng)在定金合同簽訂之日起一定期限內(nèi)交付定金，交付定金的期限就是定金合同的履行期限，是定金合同的最基本條款，在約定交付定金的期限時(shí)，必須明確、具體。由于定金合同為實(shí)踐合同，不僅要有當(dāng)事人的合意還要以交付為要件，故定金合同應(yīng)從定金給付方實(shí)際支付定金之日起生效。約定交付定金的時(shí)間期限可以防止因合同對(duì)定金交付期限約定不明確，拖延交付定金，導(dǎo)致糾紛發(fā)生。
（五） 預(yù)付款、違約金、押金與定金的區(qū)別
（1）預(yù)付款和定金的區(qū)別。首先，定金合同是要式合同，是一種從合同，而約定預(yù)付款的合同為諾成式合同，是主合同的一部分。其次，定金的主要在于擔(dān)保主合同的履行。而預(yù)付款的給付構(gòu)成債務(wù)的部分履行。其三，當(dāng)主合同履行遲延或履行不能時(shí)，屬于定金給付方違約時(shí)，無權(quán)要求返還定金，當(dāng)定金收受方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。此時(shí)，定金發(fā)揮著制裁違約方、補(bǔ)償守約方的雙重功能，在支付預(yù)付款的情況中，無論是給付方違約或者收受方違約導(dǎo)致解除合同的，收到預(yù)付款的一方均應(yīng)將預(yù)付款退回。
（2）區(qū)別違約金與定金的關(guān)系。違約金與定金的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、違約金則是對(duì)違約的一種補(bǔ)償手段，主要是彌補(bǔ)或補(bǔ)償因違約行為而給合同債權(quán)人所造成的損失；而定金是債的一種擔(dān)保方式，目的是為了確保合同債務(wù)的履行與合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。二、違約金不具有證明合同存在和先行給付的性質(zhì)，而定金則具有證明合同存在和先行給付的性質(zhì)作用。三、違約金則是在發(fā)生違約行為后交付的，而定金是在履行合同前交付的。四、違約金則不具有懲罰性定金既是履行合同的擔(dān)保形式，也是對(duì)不履行合同的制裁方式，定金具有懲罰性。五、違約金則具有補(bǔ)償性，而定金不具有補(bǔ)償性。
（3）定金與押金屬于金錢擔(dān)保范疇，都是當(dāng)事人一方按約定給付對(duì)方的金錢或其他代替物，在合同適當(dāng)履行后，都發(fā)生返還的法律后果。但它們?nèi)詾椴煌膿?dān)保方式。其一，定金的交付通常是在合同訂立時(shí)或者履行前，具有預(yù)先給付的特點(diǎn)；押金的交付，或與履行主合同同時(shí)，或與履行主合同相繼進(jìn)行，不是預(yù)付。其二，定金擔(dān)保的對(duì)象是主合同的主給付；押金擔(dān)保的對(duì)象往往是合同中的從給付。其三，定金的數(shù)額低于合同標(biāo)的額，且不得超過法定的比例；押金的數(shù)額往往高于或等于被擔(dān)保的債權(quán)額。其四，定金具有在一方違約時(shí)發(fā)生定金喪失或雙倍返還的效力；押金沒有雙倍返還的法律效果。
另外，在合同中不能將定金寫成預(yù)付款、押金、違約金、留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，而不約定定金性質(zhì)的，否則起不到定金的效力。實(shí)踐中還出現(xiàn)這樣的情況，在交納定金時(shí)，沒有書面協(xié)議，而在開具的收據(jù)上卻標(biāo)明“訂金”、“押金”、“保證金”等。對(duì)于這種情況，該司法解釋第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等， 但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”如果確定所交付的款項(xiàng)是定金性質(zhì)，那么合同中應(yīng)當(dāng)明確“定金”二字，并明確說明在何種情況下不予返還或雙倍返還等，以免因約定不明而出現(xiàn)糾紛。
六、實(shí)踐中把握定金合同糾紛的處理規(guī)則
根據(jù)定金合同糾紛經(jīng)常遇到的有關(guān)，發(fā)生定金合同糾紛應(yīng)按以下處理規(guī)則解決。
（一）定金罰則的適用規(guī)則。我國合同法第115條對(duì)定金是這樣規(guī)定的：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”
（二）實(shí)際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。定金合同簽訂后，如果應(yīng)當(dāng)交付定金的一方實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第119條規(guī)定視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。擔(dān)保法規(guī)定，定金合同自從實(shí)際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以當(dāng)然不能強(qiáng)制支付。但定金合同作為買賣合同的從合同，交付定金又是主合同項(xiàng)下的義務(wù)。筆者認(rèn)為對(duì)未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。
（三）遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。最高人民法院通過《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第120條規(guī)定“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。因此，實(shí)踐中如果當(dāng)事人一方延遲履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照延遲履行部分所占合同約定的比例，適用定金罰則。
（四）合同部分履行時(shí)的處理規(guī)則。定金是擔(dān)保的形式之一，作用是指擔(dān)保主合同債務(wù)的履行，那么，其擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)是全部債務(wù)。全部不履行的，當(dāng)然適用定金罰則，部分不履行，其不履行的部分仍在擔(dān)保范圍之內(nèi)，定金的效力對(duì)其仍具約束力，依照公平原則，部分不履行部分，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分與占整個(gè)合同的比例，未履行部分的定金額，適用定金罰則。所以，筆者認(rèn)為那種認(rèn)為合同部分履行不適用定金罰則的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。
（五）未按合同交付定金的處理規(guī)則。雙方當(dāng)事人確定了定金條款和數(shù)額后，定金合同并不立即生效，以當(dāng)事人實(shí)際交付金為準(zhǔn)，但在具體執(zhí)行過程中一方未支付定金，該合同不可強(qiáng)制執(zhí)行，那么拒絕交付定金的當(dāng)事人是否應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任呢？筆者認(rèn)為當(dāng)事人不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過失責(zé)任。同時(shí)也不能認(rèn)定當(dāng)事人違約，更不能裁判當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。如果另一方當(dāng)事人也未主張定金，由于定金合同不生效，則視為雙方均放棄定金約定的條款和數(shù)額擔(dān)保的權(quán)利。
（六） 合同中既約定定金又約定違約金的處理規(guī)則。《合同法》第116條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約，又約定定金的一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。”從本條規(guī)定可以看出，合同當(dāng)事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對(duì)方當(dāng)事人可以選擇適用違約金或者定金條款，即對(duì)方享有選擇權(quán)，可以選擇適用違約金條款，也可以選擇適用定金條款，但二者不能并用。現(xiàn)實(shí)中，有些當(dāng)事人在合同中既約定違約金，也約定定金，在一方違約時(shí)，對(duì)方要求違約金與定金條款并用。選擇適用違約金條款或定金條款，就可以達(dá)到彌補(bǔ)因違約受到損失的目的；違約金相當(dāng)于一方由于對(duì)方違約所造成的實(shí)際損失。一般說來，守約方根據(jù)違約金條款，就可以補(bǔ)償自己因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。當(dāng)然，在定金條款對(duì)守約方有利時(shí)，守約方也可以適用定金條款，按照定金罰則彌補(bǔ)自己的損失。
（七） 訂約定金的處理規(guī)則。主合同成立與否，定金合同均有效。最高人民法院通過《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔(dān)保法＞若干問題的解釋》其中對(duì)訂約定金問題做出了詳細(xì)、明確的規(guī)定。該解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”本條是對(duì)立約定金作的解釋，立約定金也被稱為訂約定金，實(shí)踐中如果當(dāng)事人違反立約定金的應(yīng)當(dāng)按照擔(dān)保法第89條的規(guī)定進(jìn)行處理。
（八） 解約定金的處理規(guī)則。關(guān)于解約定金的適用，實(shí)踐中存在疑問。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。筆者認(rèn)為實(shí)踐中一些當(dāng)事人以承擔(dān)定金為代價(jià)要求解除合同的應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。如果另一方當(dāng)事人起訴到法院要求實(shí)際履行合同，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回，此時(shí)，對(duì)主合同不能強(qiáng)制履行。而適用定金處罰后，并不排除有損失的一方要求對(duì)方損害賠償，在守約方當(dāng)事人損失大于定金收益的情況下，承擔(dān)了定金的當(dāng)事人仍然應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，可以根據(jù)合同法第97條規(guī)定確定合同解除后的賠償責(zé)任。
（九） 不適用定金罰則情形。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。本法所說的不可抗力，是指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)上述法律條文體現(xiàn)的原則，如果合同完全因不可歸責(zé)雙方當(dāng)事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行時(shí)，定金應(yīng)當(dāng)返還。既然雙方皆無過錯(cuò)，均應(yīng)免責(zé)，互不賠償亦不需懲罰，故定金應(yīng)予返還。如果是不可抗力或意外事件部分合同的履行時(shí)，應(yīng)對(duì)其作部分免責(zé)，其余則按一方過錯(cuò)未履行合同的規(guī)則處理。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力或意外事件的，不能免除責(zé)任。
（十） 第三人的過錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行適用定金罰則。凡當(dāng)事人在合同中明確約定給付定金的，在實(shí)際交付定金后，如一方不履行合同除有關(guān)法定免責(zé)的情況外，即應(yīng)對(duì)其適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的，除該合同另有約定外，仍應(yīng)對(duì)違約方適用定金罰則，合同當(dāng)事人一方在接受定金處罰后，可依法向第三人追償。總之，只有準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)和全面掌握法律及司法解釋關(guān)于定金合同的規(guī)定有關(guān)規(guī)定，并在實(shí)際交易中依法簽訂、履行定金合同，才能避免定金合同漏洞，預(yù)防定金合同糾紛發(fā)生，這對(duì)促進(jìn)資金流通和商品流通，保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)和交易安全，均具有十分重要的意義。 論文目錄：
1、沈貴明主編：《合同法精要》 鄭州大學(xué)出版社2002年版；
2、魏豐云主編：《中華人民共和國合同法實(shí)務(wù)全書》 人民公安大學(xué)出版社1993年版；
3、趙旭東主編：《合同法學(xué)》 中央廣播電視大學(xué)2003年版；
4、王利明著：《民商法》 法律出版社1998年版；
在合同糾紛中，定金、違約金和賠償金（以下簡稱“三金”）的糾紛較為常見。為最大限度的保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，筆者擬參照擔(dān)保法、合同法及其司法解釋，談?wù)劇叭稹痹诤贤械倪m用。
所謂定金，是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依據(jù)法律和合同的規(guī)定，由一方按合同標(biāo)的額的一定比例預(yù)先給付對(duì)方金錢或其他代替物。我國《合同法》第115條規(guī)定，當(dāng)事人為保證合同順利履行，一方可以向?qū)Ψ浇o付定金作為擔(dān)保，給付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還；收受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這里的“雙倍返還定金”即為合同法上所稱的“定金罰則”。同時(shí)，我國《擔(dān)保法》第91條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額百分之二十。”如甲乙訂立房屋買賣合同，甲出售給乙的房屋價(jià)值50萬元，甲要求乙給付的定金不得超過50萬元的20%即10萬元。
違約金，是指由當(dāng)事人通過協(xié)商預(yù)先確定的在違約發(fā)生后作出的獨(dú)立于履行行為以外的給付。違約金的約定雖然由當(dāng)事人自由約定，但這種自由不是絕對(duì)的，而是受限制的。我國《合同法》第114條規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。由于違約金是在訂立合同時(shí)事先約定的，因此，它與違約發(fā)生后所造成的實(shí)際損失不可能完全一致，約定的違約金過高或過低，當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以減少或增加，以更好的維護(hù)自己的合法權(quán)益。
賠償金，是指一方當(dāng)事人因?qū)Ψ竭`約而造成損害，從而要求違約方賠償與損害結(jié)果相當(dāng)?shù)慕疱X或財(cái)物。事實(shí)上，定金和違約金都具有賠償金的性質(zhì)，只不過定金和違約金都是當(dāng)事人事先約定的，而賠償金則要以實(shí)際發(fā)生的損失為前提。在賠償金中，非違約方對(duì)損害后果證據(jù)的收集是十分重要的，如果非違約方在違約發(fā)生后不能證明違約所造成的實(shí)際損害，則不能適用賠償金。因此，當(dāng)事人在選擇適用“三金”時(shí)，最好是事先根據(jù)情況約定違約金或定金，這樣就可以減少一些不必要的麻煩。
在“三金”的關(guān)系中，除定金和違約金不能同時(shí)并用外，定金和賠償金、違約金和賠償金是能夠并用的。我國《合同法》第116條規(guī)定，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。”由此可見，定金與違約金雖然都具有制裁違約的性質(zhì)，但是，針對(duì)同一違約行為兩種責(zé)任是不能同時(shí)并用的。由于定金責(zé)任是一種獨(dú)立的責(zé)任形式，其適用不以實(shí)際發(fā)生的損害為前提，所以，定金不能替代賠償金，也就是說既不能將定金作為賠償金的最高限額，也不能在計(jì)算賠償金時(shí)將定金列入其中，定金和賠償金是可以并用的。如甲收乙10萬元定金，后甲違約給乙造成50萬元的損失，根據(jù)定金罰則，甲須返還給乙20萬元，另外的30萬元損失，乙可以賠償金的方式要求甲賠償。違約金也不以實(shí)際損害為前提（即不管是否發(fā)生了損害，只要違約違約方都應(yīng)當(dāng)支付違約金），但由于違約金本身可以視為約定的賠償金，因此，一般情況下，在同一合同中適用違約金后就不能再適用賠償金。當(dāng)然，如果違約金的支付不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失，受害人還可以要求賠償損失。
定金和違約金雖然不能同時(shí)并用，但在合同同時(shí)約定定金和違約金的情況下，是選擇適用定金還是選擇適用違約金其結(jié)果卻大不相同。筆者試舉一例來說明這一問題。如甲乙簽訂房屋買賣合同，雙方約定甲在2004年11月28日前交付房屋，乙在交付房屋時(shí)付清房款50萬元。乙向甲支付10萬元定金，如任何一方不履行合同應(yīng)支付違約金15萬元。后甲將房屋賣給丙。在這種情況下，乙如果選擇適用定金，則根據(jù)定金罰則甲須返還乙20萬元；乙如果選擇適用違約金，他就可以請(qǐng)求甲支付違約金15萬元，同時(shí)他還可以要求甲返還自己已支付的10萬元定金，這樣乙就可以得到25萬元。
適用“三金”后合同是否還應(yīng)繼續(xù)履行呢？那要根據(jù)不同的情況而定。在適用違約金的情況下，由于違約金的支付是獨(dú)立于合同履行之外的，因此違約金的支付并沒有給予債務(wù)人一種違約的權(quán)利，債務(wù)人支付違約金后還應(yīng)繼續(xù)履行合同。在約定定金的情況下，如果雙方約定的是違約定金（指當(dāng)交付定金一方不履行合同約定的，另一方可以沒收定金；反之，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金），則違約方承擔(dān)定金責(zé)任后，還應(yīng)繼續(xù)履行合同；如果當(dāng)事人特別約定定金是解約定金（以定金作為保留合同解除權(quán)的條件，即交付定金的人可以拋棄定金來解除合同，收受定金的人也可以雙倍返還定金來解除合同），則當(dāng)事人可以在拋棄定金或雙倍返還定金以后解除合同，不再履行合同。支付賠償金后合同是否應(yīng)繼續(xù)履行，法律沒有明確規(guī)定，可由當(dāng)事人協(xié)商而定。
宋會(huì)譜
購房者與開發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購協(xié)議書，該協(xié)議書約定了房屋面積、價(jià)格等合同內(nèi)容。購房者以定金的形式繳付了一部分款項(xiàng),并約定七日后雙方簽訂正式預(yù)售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時(shí)，購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認(rèn)購書時(shí)知曉的情況不一致，經(jīng)協(xié)商不能最終達(dá)成購房協(xié)議，購房者要求開發(fā)商退還已繳付的定金，但開發(fā)商認(rèn)為是購房者不履行購買義務(wù)，而拒絕退還定金。
分析本案有兩種不同觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)返還定金，因?yàn)檫@是由定金的性質(zhì)決定的。定金分為五類，一類是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據(jù)，即定金的交付則證明合同成立。四類是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權(quán)沒收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。五類是解約定金，這種定金為當(dāng)事人一方保留解除合同權(quán)利的代價(jià)。即交付定金的一方得以喪失定金為代價(jià)而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價(jià)而解除合同。在本案中，購房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第一百一十五條關(guān)于立約定金的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。故本案中購房人拒絕訂立合同，則無權(quán)要求返還定金。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，因?yàn)槎ń鹆P則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應(yīng)當(dāng)返還定金。即前提條件為必須雙方存在過錯(cuò)。在我國司法實(shí)踐中多理解為，當(dāng)事人不履行合同，條件即具備。而其它各國民法規(guī)定，只有在不履行合同方有過錯(cuò)時(shí)，才適用定金罰則。當(dāng)事人雙方非因其過錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國民法典》第338條第1款規(guī)定，“因可歸責(zé)于付定金的當(dāng)事人的事由致其負(fù)擔(dān)的給付不能時(shí)或者契約因付定金人的過失而撤銷時(shí)，受定金人有權(quán)保留定金。”我國臺(tái)灣現(xiàn)行民法第249條第4款規(guī)定，“契約因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之事由，致不能履行時(shí)，定金應(yīng)返還之”。為了適應(yīng)各國及社會(huì)發(fā)展趨勢，我國《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。故認(rèn)為，在本案中，認(rèn)購協(xié)議書中約定的是雙方應(yīng)于七日后協(xié)商簽訂合同。其核心內(nèi)容是購房者前往開發(fā)商處與開發(fā)商協(xié)商合同的具體事宜。由于在協(xié)商過程中，存在分歧，達(dá)不成協(xié)議，并非任何一方的過錯(cuò)，故不應(yīng)適用定金罰則。
筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無過錯(cuò)的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點(diǎn)忽略了開發(fā)商的過錯(cuò)。故不贊成上述兩種觀點(diǎn)。筆者也主張開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，其原因是購房者在簽訂認(rèn)購協(xié)議書時(shí)已了解到相應(yīng)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)施，而在簽訂正式預(yù)售房合同時(shí)，開發(fā)商對(duì)此卻不予認(rèn)可。購房者是基于信任開發(fā)商所述的具體情況才愿意繳納定金，購買開發(fā)商的房屋。但由于開發(fā)商缺乏最基本的誠信，將小區(qū)規(guī)劃任意更改，從而導(dǎo)致購房者不愿意購房。根據(jù)《民法通則》中的誠實(shí)信用原則，由于開發(fā)商的不誠信，違反了民事行為中的帝王原則即誠實(shí)信用，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，應(yīng)當(dāng)返還購房人的定金。又根據(jù)《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如果開發(fā)商不按照相應(yīng)的說明履行義務(wù)，則存在對(duì)購房者的欺詐。按照《合同法》的規(guī)定，欺詐行為是一種可以撤銷的行為，故購房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。
二、定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因
由于房屋都是期房，在我國現(xiàn)階段，又是賣方市場，因此，買受人在并未完全了解房屋及周邊配套設(shè)施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購房人自身權(quán)益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來，解除合同的后果就有可能是喪失定金。或者由于補(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成，開發(fā)商就以買受人的原因而不退還定金。因此，在房屋買賣合同中開發(fā)商慣以格式條款的形式約束購房人。根據(jù)合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定，格式條款一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。而開發(fā)商的一些不誠信行為導(dǎo)致格式條款并未恪守誠實(shí)信用及公平原則。故定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，開發(fā)商的不誠信。現(xiàn)在房屋還處于賣方市場的環(huán)境下，購房人往往看到開發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購房人缺乏對(duì)樓盤的了解，最多只能通過開發(fā)商沙盤模型、置業(yè)顧問的介紹來進(jìn)一步了解樓盤。并且開發(fā)商還會(huì)在不起眼的地方附加注明“以規(guī)劃為準(zhǔn)”。當(dāng)購房人定下房屋后，發(fā)現(xiàn)與開發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時(shí)，開發(fā)商會(huì)引用“以規(guī)劃為準(zhǔn)”作為借口，不會(huì)返還購房人定金。實(shí)際上一開初開發(fā)商就是做的一種虛假廣告，騙取購房人的眼球，引購房人進(jìn)入圈套。在預(yù)售合同中出現(xiàn)不利于購房人的條款，而在購房人繳付定金時(shí)，購房人一般是不了解合同的具體內(nèi)容的。在民法通則中，總則第四條明確規(guī)定“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用”的原則。在合同法第六條也規(guī)定了“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則”。誠實(shí)信用在民法領(lǐng)域是帝王原則，是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是不能動(dòng)搖的。因此，開發(fā)商在購房合同中對(duì)定金制定的目的只為了限制購房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。
第二，沒有健全的資金監(jiān)管體系。開發(fā)商在房屋還未開工的時(shí)候就以賣號(hào)的形式獲取一部分資金。這種買號(hào)有叫認(rèn)購金的，也有叫定金的。獲取的資金由開發(fā)商自由支配。這部分資金如果用于開發(fā)房產(chǎn)還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買的房號(hào)能夠變成房屋。前一種，購房人在不愿意簽正式合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還，后一種如果非因購房者的原因造成不能簽訂合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但如果開發(fā)商將這部分資金另作他用，根本無力返還購房者認(rèn)購金或者定金，從而造成購房者利益受損。因此，在開發(fā)商的預(yù)售收入全都自由支配，使預(yù)售款收入與開發(fā)商自有資金帳戶混為一體時(shí)，而沒有相應(yīng)的監(jiān)管部門進(jìn)行監(jiān)管，這樣就導(dǎo)致開發(fā)商只要有地而無須資金就可以空手套白狼，最終導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p害購房人的利益。
第三，購房人缺乏相關(guān)的購房知識(shí)。作為購房者，沒有專業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)，認(rèn)為廣告或者沙盤模型就是開發(fā)商的承諾，而未注意開發(fā)商的附加注明“以規(guī)劃為準(zhǔn)”這樣的用語。在簽訂認(rèn)購合同或者預(yù)售合同時(shí)，對(duì)開發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產(chǎn)生糾紛時(shí)，才意識(shí)到合法權(quán)益受到剝奪。
三、完善商品房買賣合同中定金條款的對(duì)策
定金的各種效力與作用說明定金在當(dāng)今的社會(huì)生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買賣中的缺陷。現(xiàn)針對(duì)不足之處提出以下建議：
第一，加快開發(fā)商的誠信制度建設(shè)。開發(fā)商應(yīng)恪守誠實(shí)信用原則，將真實(shí)信息披露給購房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設(shè)施，房屋基本情況等。購房合同中應(yīng)明確如下內(nèi)容：簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;有定金條款的，應(yīng)約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當(dāng)合同不成立時(shí)，將按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買賣雙方權(quán)利與義務(wù)，一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外，加快開發(fā)商的誠信制度建設(shè)，購房者投訴多、不守信的開發(fā)商由相應(yīng)的主管機(jī)關(guān)建立“黑名單”，使其信譽(yù)度彰顯于世，購房者根據(jù)開發(fā)商的誠信度決定購房。
定金屬于一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí),對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定,同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù),無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù),需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后,依照約定,定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。保證金沒有雙倍返還的性質(zhì)。
定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式,在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一,其基本法律性質(zhì)是違約定金,并具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。“定金”的作用有兩種情形:
第一、合同正常履行時(shí),定金充作價(jià)款或由交付方收回;
第二、合同不履行時(shí),適用定金罰則:即交付方違約的,無權(quán)收回;接受方違約的,應(yīng)雙倍返還。
目前我國現(xiàn)行法律中對(duì)定金的規(guī)定主要有《民法通則》第89條、《擔(dān)保法》第二章、《合同法》第115條、116條、128及《最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋》。單從擔(dān)保的角度看,定金主要有以下法律特征:
1、定金擔(dān)保是有懲罰性的,《擔(dān)保法》第89條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ筋A(yù)付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或著收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金,收受定金的一方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”其中“無權(quán)要求返還定金和雙倍返還定金”的規(guī)定都是定金擔(dān)保的懲罰性的具體表現(xiàn)。
2、定金擔(dān)保的主體具有特定性。即債務(wù)人只能自己為自己提供債的定金擔(dān)保。這種擔(dān)保方式較為便捷,較為有效。
3、定金擔(dān)保的標(biāo)的物具有特定性。即法律規(guī)定為金錢的償付。
4、定金擔(dān)保有最高限額的規(guī)定。《擔(dān)保法》第91條規(guī)定“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超過主合同標(biāo)的額的20%”。《擔(dān)保法解釋》第121條規(guī)定,“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的,超過的部分,人民法院不予支持。”
2004年12月，原告與被告張清簽定購房合同。雙方約定：原告將自有的住房一套出賣給被告，價(jià)款8萬元。被告先付定金1000元，同時(shí)預(yù)付房款2 萬元，余款在原告辦妥房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后3日內(nèi)付清。雙方當(dāng)日簽定合同后，被告依約將預(yù)付款、定金共計(jì)2.1萬元給付原告，原告也于當(dāng)日將房屋交付給被告，被告隨即遷往入住。2005年1月，被告因?qū)λ彿课莶粷M意，就搬了出來。并向原告明確表示，自己不要房屋了，只要求原告退還預(yù)付房款2萬元，定金就算了。原告以辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)過程中已產(chǎn)生稅、費(fèi)等3000余元，要求被告賠償。雙方協(xié)商未果，原告訴至瀘縣人民法院。
如何處理本案有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，原被告簽定的房屋買賣合同及其中的定金條款真實(shí)合法有效，合同履行過程中，被告以犧牲定金為代價(jià)拒絕履行合同，原告只能獲得被告的1000元定金，被告的2萬元預(yù)付款應(yīng)予以退還，而對(duì)原告產(chǎn)生的稅費(fèi)等損失，被告不應(yīng)賠償；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，原被告簽定的房屋買賣合同及其中的定金條款真實(shí)合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自的義務(wù)。合同履行過程中，被告明確表示將不履行合同，被告已嚴(yán)重違約，被告除無權(quán)要求退還定金外，還應(yīng)賠償原告辦證過程中產(chǎn)生的損失3000元；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，定金罰則和賠償實(shí)際損失不能同時(shí)適用，但是如果定金罰則不能完全彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失時(shí)，可以適用賠償實(shí)際損失的責(zé)任。具體到本案，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告造成的實(shí)際損失3000元。
筆者贊同第三種觀點(diǎn)，分述如下：
根據(jù)我國《合同法》的有關(guān)理論，定金作為一種債的擔(dān)保方式，分為立約定金、訂約定金、證約定金、解約定金、違約定金等。我國《合同法》上規(guī)定的是什么性質(zhì)的定金？法律未明確規(guī)定。大多數(shù)人認(rèn)為是解約定金和違約定金。上述第一種觀點(diǎn)就是把定金作為解約定金看待的。被告以犧牲定金為代價(jià)，取得解除合同的權(quán)利。但當(dāng)雙方約定的定金較少，而守約方因違約而產(chǎn)生的損失較大時(shí)，采取這種觀點(diǎn)處理，顯然對(duì)守約方不利；第二種觀點(diǎn)把定金作為違約定金，認(rèn)為被告已嚴(yán)重違約，被告除要犧牲定金為代價(jià)外， 還應(yīng)賠償原告的損失。這種觀點(diǎn)在讓被告承擔(dān)定金罰則責(zé)任的同時(shí)，又讓被告賠償實(shí)際損失，其實(shí)是使被告受到了雙重處罰，顯然于被告不公；第三種觀點(diǎn)在確認(rèn)被告違約的同時(shí)，不是簡單地適用定金罰則或者同時(shí)適用賠償實(shí)際損失，而是根據(jù)實(shí)際情況具體分析。當(dāng)定金與實(shí)際損失相當(dāng)時(shí)，由原告選擇適用。當(dāng)造成的損失較定金較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)以賠償實(shí)際損失為限。采用這種觀點(diǎn)處理本案較為妥當(dāng)。
四川省瀘縣人民法院·鄭紅英 毛啟軍
