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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產法律法規知識，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產法；課程建設；措施
中圖分類號：G4
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）09-0136-02
1房地產法課程教學目標
“房地產法”是我校房地產開發與管理專業的專業基礎課，也是本專業的核心課程之一。本課程的教學目的在于培養學生在房地產方面的相關知識，了解房地產法的體系；熟悉房地產法的基本知識，基本理論和基本方法；掌握房地產法的調整范圍和特征，房地產開發的主要環節及相關法律的規定，房產交易的主要法律制度制度。從而培養學生運用所學房地產法律、法規、政策來分析和解決現實生活及工作中的實際問題的能力。
房地產法是國家制定和認可的，用以調整房地產社會經濟關系的法律規范的總稱。房地產法課程的教學內容主要包括以下幾方面：房地產權屬法律制度、建設用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規劃管理法律制度、房地產開發建設管理法律制度、房地產交易法律制度、房地產權屬登記法律制度、房地產稅費法律制度、物業管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產法教學不僅涉及民法基礎知識，還廣泛涉及經濟法、稅法等法律知識。因此，提高房地產法課程的教學效果不僅要求教師具有淵博的法學知識，還應加強課程資源建設，改進教學方法。
2房地產法課程建設的必要性
2.1房地產行業的人才需要
過去十幾年，我國房地產業高速發展，成為國民經濟的重要支柱產業之一。目前我國城市化水平約為50%，而發達國家普遍超過70%，如果在21世紀中葉可以達到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉入城市，這需要相應規模的城市基礎設施、商業設施，特別是住宅建筑，形成了對房地產開發管理人才的大量需求。隨著房地產市場的發展，房地產企業對人才的需求迅猛增長。從近幾年對各行業職位需求的分析來看，房地產行業的職位需求數量居前列。作為當今的房地產專業人才，不僅僅需要具備相關的專業知識與技能，還需要掌握一定的相關法律知識，這樣才能適應房地產開發、房地產策劃及房地產經紀工作。在以往的教學中，通過對一些畢業生的跟蹤調查，我們發現在從事諸如房地產銷售等中介行業工作時，經常會涉及到相關法律知識?？梢娢飿I管理法規課程教學的實用性，因此在物業管理教學的過程中加強行物業管理法規課程的建設革，幫助學生更好的學習相關法律知識有很大的必要性。
2.2從房地產法課程的教學內容分析
我國當前的房地產行業正在飛速發展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產管理方面的法律法規也在不斷地進行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學內容難以適應現實需要。我國的房地產專業起步相對較晚，相關的專業教學設備及教學資源也不完善。在實際教學工作中，相應的教學教材和案例都比較少，這就給房地產法教學帶來了很大的困難。
2.3從房地產法課程的教學方法上分析
我國目前的房地產法課程主要是通過課堂講授的方式進行教學，這種傳統的教學模式忽視了房地產法學習中的實踐的重要性。同時單一的教學形式造成學生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學生走向社會實踐后會感覺手足無措。在學校的考核教學工作中，只重視理論知識的閉卷考試并不能對學生的實際應用能力進行考核，這就不利于學生實踐技能的提高。
3房地產法課程建設措施
3.1建設教學團隊
專業是興校之基石，而師資是強專業的根本保障，優秀的師資團隊應該由具有較強的學習能力、良好的科研素養和先進的專業教學水平的成員組成。而建設這樣一支專業教師隊伍，可以采用“走出去，請進來”的辦法。走出去”是指學校現有專業教師到房地產開發企業、房地產估價事務所、房地產中介機構掛職，深人企業一線?！罢堖M來”是指從房地產開發企業或房地產估價事務所引進熱衷于教育事業的行業專才或與企業合作共同開展專業建設研究和實施工作。同時制定相應的鼓勵政策，支持資源專業教師參加房地產執業資格考試。
3.2拓展教學內容
房地產經濟活動涉及的社會關系復雜，房地產法課程框架體系應該是一個以調整房地產法律關系的法律法規為主，其他法律法規中的相關條款內容也要參與適用。因此，我們在教學中拓展教學內容，以房地產策劃、房地產經紀和房地產估價相關工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產開發的主要環節及相關法律的規定和房產交易的主要法律制度來安排教學，建構了“以法理為基礎，以房地產法律為核心，以房地產部門規章為主干，以其他有關法律規范為補充，以房地產業務內容為主線”的框架體系。在教學中，既講法律對房地產經濟關系的規范，又把法律、法規與現實政策結合起來針對現實生活中的具體應用具體剖析、講解。進而調動學生的學習興趣，培養學生解決實際問題的能力。
3.3改革教學方法
房地產法不是一門很強理論的學科，更重要的是實踐，與人們的生活息息相關，房地產法的教學按照一般的法律法規的傳授方法，很難讓學生真正理解掌握，必須使用案例教學法將干澀的房地產法律知識和理論與生活中發生的事情相結合，是學生能夠將原本抽象法律運用變成形象具體的運用，從而更好理解掌握所學到的法律知識，更主要的是在今后的生活之中學生能夠用這樣的法律知識解決生活之中的問題。一般現在的教學主要是以教為中心，整個課堂教學都是以教師為中心，應當轉變過去的教學模式，變成學為中心，將學生變成課堂的主體，增加教師與學生的互動頻率，從而能激發學生對知識學習的熱情和興趣，最終使學習變成輕松的事情。
3.4建設教學資源
房地產法規課程教學內容不斷拓寬，而課時數量有限，我們必須改變傳統教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態，充分運用現代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網絡視頻等現代教學手段。同時在教學過程中還應加強案例庫、試題庫等教學資料的建設。
3.5完善考核評價
由于房地產法課程實踐性較強，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學生對于法律法規的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規的現實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數法規的一部分內容進行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學生對生活中的現實案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結合的方式進行。對于理論性較強的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應用性較強的現實案例采用實訓的方式，即讓學生結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告?？荚嚦煽兊臉嫵砂ㄒ韵氯矫妫海?）平時成績占總成績的20%，由作業、出勤和課堂表現等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據報告質量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進行。
參考文獻
[1]劉遠山，余秀寶.房地產法教學中案例教學法的運用[J].中國電力教育，2011，（12）.
[2]湯臘梅.房地產法規課程教學改革探討[J].湖南城建高等?？茖W校學報，2002，（9）.
隨著中國房地產業的快速發展，物業管理行業越來越發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。伴隨著物業管理服務的市場化，物業管理中涉及的法律主體十分廣泛，法律關系非常復雜，因此，物業管理法規與政策課程要求掌握的法律法規種類也非常多。除了要重點掌握物業管理條例、物權法，還要掌握與物業管理相關的合同法、城市房地產管理法、招標投標法；物業管理企業資質管理辦法、住宅室內裝飾裝修管理辦法、物業服務收費管理辦法、前期物業管理招標投標暫行辦法等與物業管理活動密切相關的法律法規。因此，要在有限的課時內完成教學任務，并使學生掌握且能在實際中靈活運用，必須結合本科生的特點，采取恰當的教學方法。
一、物業管理法規與政策課程傳統教學模式存在的問題分析
“物業管理法規與政策” 是我校物業管理專業的專業必修課，是專業核心課程之一。通過本課程的學習，要求學生熟悉物業管理中的有關法律法規和規章制度，明確物業管理中的法律關系、法律行為和法律責任；掌握業主自治管理的內涵，物業管理法律實務以及糾紛處理的方式和程序，幫助學生維護自己在涉及有關物業管理事務中的合法權益，以及提高學生就業后從事有關物業管理方面工作的業務水平。這是物業管理專業人才必備的素質，但傳統物業管理法規與政策課程的教學模式存在許多弊端，難以適應物業管理活動所涉及的社會經濟關系。（1）課堂教學采用封閉的理論教學的方式，學生對現實社會經濟環境，對實際房地產經濟活動缺乏感性認識，學生實習時目的性差，很難做到有的放矢地主動參與。（2）課堂教學中，教師作為傳授知識的主角，把學生僅僅當成一個受教育者。學生被動接受教師所教的知識，其主要目的是完成考試的任務。學生把學習的目的放在追求高分上，而不是今后實際工作需求的，陷入了記筆記―抄筆記（甚至復印筆記）―考筆記―忘筆記的不良循環，學生不主動參與，這樣的教學束縛了學生的思維，難以培養其發現問題、分析問題、解決問題的能力，社會適應性差。（3）教學手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學內容主要以解釋法律條文的為主，教學內容缺乏生動性、實際性，學生容易產生厭學情緒。（4）滿堂灌教學，重理論輕實踐，課堂上技能操作訓練很少，課后的社會實踐更是缺乏，學生只有理論知識，但運用知識解決問題能力弱，受不到法學思維和物業管理法律實務的基本訓練，難以培養自覺的法律意識，很難達到課程教學目的。
綜上所述，我們必須以實際工作需要為前提，根據物業管理專業執業素質不斷變換的要求，穩步推進教學改革，培養出知識、能力、素質協調發展的能夠滿足時展需要的應用復合型人才。
二、物業管理法規與政策課程教學改革探索
1.拓展教學內容，增加現實問題處理的內容。本課程總體設計思路是以物業管理專業相關工作任務和職業能力分析為依據確定課程目標，設計課程內容，以工作任務為線索構建任務引領型課程。課程結構以物業管理各主體的法律關系為主線，主要是以物業管理的各個主體在物業管理活動中的權利與義務為核心組織內容，重點簡述物業服務公司、業主、業主自治組織在物業管理中形成的法律關系、法律行為各個環節中的權利義務關系，以及由于權利義務處理不當而引發的糾紛與解決方法。在教學過程中，根據上述思路針對現實物業管理工作中物業公司于業主常見的物業糾紛，采用討論的方式與學生共同進行法律分析，并提出解決問題的措施。以此來提高學生的學習興趣，增強學生解決實際問題的能力。
2.改革教學方法，引用案例教學法。案例教學法是根據教學目的要求，將已發生或將來可能發生的問題作為案例，組織學生對案例進行調查、閱讀分析、討論交流研究活動，提出各種解決問題的方案，并對之進行論證說明，促使學生加深對知識的理解，從而提高其發現問題、分析問題和解決問題的能力。
物業管理法規與政策是一門實踐性很強的學科，與人們的生活密切相關，物業管理法規與政策的教學僅僅依靠教師對一般理論和法律規范的講授很難起到理想的效果，在物業管理法規與政策教學中運用案例教學法，能將干澀的物業管理法律知識和理論與經濟活動中活生生的事例結合起來，使學生更加直觀地感受法律在生活中的運用，從而更好地理解所學法律知識，提高學生解決實際問題的能力。同時，傳統教學模式以教師為主，學生往往沒有參與到教學活動中，導致很多學生對課堂教學沒有積極性。運用案例教學法將法律知識和理論與現實生活有機聯系起來，教學過程中讓學生積極參與對案例的討論，在師生互動的過程中激發學生的學習熱情和興趣。
3.改善教學手段，運用現代教學手段。物業管理法規與政策課程教學內容不斷拓寬，而課時數量有限，我們必須改變傳統教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態，充分運用現代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網絡視頻等現代教學手段?，F代教學手段的運用，在有限的課堂時間中大大增加了課堂教學的信息量；在有限的課堂空間范圍內，擴大了學生的視野，提高了學生的學習興趣。
三、物業管理法規與政策考試改革探索
關鍵詞：中小城市；房地產；經紀；問題；對策
一、當前中小城市房地產經紀行業存在的問題
隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉變為市場化以及城鎮化水平的提高導致的房地產業的快速發展，房地產經紀行業應運而生。近年來在全國各中小城市出現了大量的房地產經紀機構及隊伍，這為中小城市的房地產交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產經紀機構――房屋中介公司來為其服務。應該說，房地產經紀行業對降低房地產交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等方面能發揮重要作用。從未來的發展趨勢來看，房地產經紀行業將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當事人的合法權益。但是，當前中小城市房地產經紀行業卻存在較多問題，若列其大端，主要表現在以下幾方面：
（一）從業人員專業素養低
房地產經紀及其從業人員持證人數比例低，是當前房地產經紀行業從業人員職業道德、知識結構和執業能力等專業素質低的重要表現之一。據中國房地產估價師與房地產經紀人學會不完全統計，到2012年底，全國中小城市房地產經紀從業組織達11多萬家，但有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構只有1.2萬多家，房地產經紀行業從業人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構是不規范的，有的只是取得了《營業執照》，但未取得《備案證書》的機構，甚至有90%的還是“三無”機構（即是無營業執照、無備案證書、無從業執業資格證書）。因此，當前房地產經紀行業從業人員的專業素質大體有如下特征：1.從業人員的知識結構有待完善。掌握經濟、法律、信息等知識的綜合素質較高的專業人員的匱乏。房地產經紀行業中很多人并沒有專門接受過房地產專業的教育，對房地產專業知識的掌握不足。2.從業人員職業道德整體水平不高。房地產經紀人員服務不規范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現象更是屢見不鮮。不少經紀機構還利用信息和自己的優勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當事人；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同
不規范等違規操作等，給當事人造成不小的損失。3.從業人員的執業能力有待提高。房地產經紀行業的從業人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。
（二）監督法規不完善
目前國家出臺制定的《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等，對房地產經紀業的行為主體責權利規范不完善，對于房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。如《房地產經紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業執照》可以從事業務作出具體的規定，也沒有對是否必須成立機構方可從事業務做出具體規定。《辦法》只對房地產經紀機構作了相應的規定，但未對個體經營者方面作出具體規定。而現在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續、看房、租房等業務，基本未取得房地產經紀從業資格證、《營業執照》和《房地產經紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業人員資格證書，無法達到取得《營業執照》和《房地產經紀機構備案證書》的條件?！掇k法》對未取得《營業執照》從業的，未明確其法律責任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業務投入的人力、物力、財力等成本也低，導致房地產經紀行業營業場所不規范，甚至無營業場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構，特別是中小城市比較突出。
（三）政府部門監管難度大
當前，導致政府部門監管難度大的因素主要有：1.房地產交易業務是一項專業性、復雜性強的業務，政府部門相關人員對其相關的稅收、交易政策和程序及法律法規等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構（多數是不規范的機構）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規范的房屋中介機構提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度。許多房地產中介機構，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續經營。3.政府管理政出多門，也是導致其監管難度大的重要原因。在對房地產經紀行業實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責職能交叉，行業管理多處出證。如民政部門向社區頒發社區服務證書中服務內容也含有房屋中介等業務，而工商部門也在參與經紀人員的資格頒發，使得房地產經紀行業及其從業人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發的是合法、有效的。
（四）行業內部管理混亂，規模小、粗放經營
當前，我國還沒有出臺關于房地產經紀行業的完整的配套的法律法規，因而房地產經紀機構內部管理缺乏制度性、規范性約束，其市場行為不規范。由于房地產經紀企業開辦門檻低，成本少、風險較小，一些創業者紛紛踏入這一行業領域。按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了房地產經紀行業內部管理混亂，規模小、粗放經營的狀況。
二、規范中小城市房地產經紀行業的對策
（一）加強專業知識培訓，提升從業人員綜合素質
房地產經紀行業是知識密集型服務業，為了適應新時期房地產市場經濟活動的需求，需要培養一批知識結構完善、職業道德良好、綜合能力強的房地產經紀人才。一支高素質的房地產經紀行業從業人員隊伍對于保障房地產交易雙方的聲譽，促進房地產市場發展有重要作用。在專業知識培訓上，加強對房地產經紀人員對房地產市場調研、市場預測一些基本方法的培訓，掌握市場營銷中的產品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產經紀人員的房地產管理知識培訓，主要包括：房地產經紀、房地產估價、房地產經營、房地產金融、房地產投資、物業管理等房地產管理等知識，同時還要要熟悉城市規劃、環境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產經紀人的專業化水平日益提高。隨著經紀活動的復雜化、專業化和經紀活動領域激烈的市場競爭，將促使房地產經紀人努力學習專業知識，提高專業技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結構。同時，適應經紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業化經紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權法》、《合同法》、《城市房地產法》、《房屋權屬登記管理辦法》等法律法規和權屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養房地產經紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業人員道德素質。
（二）完善監督法規
要進一步明確《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等對房地產經紀業行為主體的責權利規范，對房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也應有對應的處罰措施?！斗康禺a經紀管理辦法》要對未取得《營業執照》的機構不能從事該業務作出明確規定，《辦法》還應針對個體經營者作出具體規定，因為當前在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體經營者。
（三）采取措施提高政府管理效用
目前，中小城市房地產經紀行業發展還處在初級發展階段，提高政府管理效用是行業規范發展的重要制度保障。一是該行業涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯合機制、協調機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業納入本地房地產市場監管重點；三是充分發揮行業行政部門職能作用，同時必須將職責職能落實到實處； 四是指導和引導房地產經紀機構組織成立行業協會。
（四）整頓行業內部秩序
建立秩序井然的行業內部秩序是行業市場化的前提和基礎。一是房地產經紀機構的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業自律，積極組織行業協會，促進行業交流，提高行業執業水平；三是房地產經紀機構經營場所應公示《營業執照》、《備案證書》、規章制度以及辦理程序、收費標準。機構服務人員做到持證上崗并掛牌服務。在服務工作中，應公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當事人，同時，不得亂收費、重復收費，做到質價相符；四是服務合同的簽訂，合同內容、條款等應遵《合同法》等法律法規，不得存在不平等和欺騙當事人等條款。
在房地產市場日益繁榮的背景下，房地產經紀機構逐漸凸現其重要性，并將全面引導未來行業的發展方向，但剛剛起步的中小城市房地產經紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業人員的專業素養低、法規監督不完善、政府部門的監管難度大以及行業內部管理混亂、規模小、粗放經營等問題。因此，建立規范有序的中小城市房地產經紀市場依然是任重而道遠的事。當前應加強房地產經紀行業人員專業知識的培訓，提升從業人員綜合素質；應完善相關監督法規；應采取措施提高政府監管效用以及應整頓行業秩序等，以促進中小城市房地產經紀行業的健康發展。
參考文獻：
【1】內江市房地產管理局《2012年房地產經紀機構調查報告》
【關鍵詞】房地產；證券化；發展現狀
一、我國房地證券化發展的現狀
（1）房地產抵押債權證券化的發展現狀。隨著住房體制改革的不斷向前發展，我國住房抵押貸款開始出現并快速發展起來的，由于我國經濟發展現狀，抵押制度和抵押擔保保險制度建設相對滯后等一系列問題，導致與住房抵押貸款證券化發達國家相比較，我國的住房抵押貸款證券化只算是剛啟蒙，需要適宜的發展條件和更努力的探索。其現狀主要表現為：第一，我國債券市場的規模小，流動性不足以及信息披露失真等現狀制約著我國住房抵押貸款證券化的發展。住房抵押貸款證券主要是金融債券，目前，我國債券市場的規模較小，主要品種是國債，普通企業債券和金融債券的規模都不大。并且，目前我國債券市場缺乏流動性，大多數債券只能以私募的方式發行，不能公開上市交易。第二，住房抵押貸款信貸資產的規模小。作為銀行向居民個人發放的貸款中最適合證券化的資產之一的住房抵押貸款，由于目前我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，銀行為了減少信貸風險，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，這無形中就限制了信貸市場的規模，由于沒有相當規模的住房抵押貸款的積累，難以形成有相似條件的抵押貸款組群，體現不出抵押貸款證券化的規模經濟效益，由此約束著我國住房抵押貸款證券化的發展。第三，投資者的結構性缺陷。抵押貸款證券是一種結構非常復雜的證券，大多數個人投資者因難以進行深入的分析和預計而導致其購買熱情不高，所以主要依靠機構投資者參與投資。但是，我國機構投資者參與證券市場的領域和參與程度都受到法律的嚴格限制。所以，必須培育機構投資者，擴大市場需求。（2）房地產投資權益證券化的發展現狀。我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發育，房地產投資權益證券化也得到了一定程度的發展，并成為我國當前房地產證券化發展的主體格局。其現狀主要表現為：第一，房地產股票市場的發展。我國目前股票市場的上市公司中，大部分企業從股票市場上發行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產業。有條件的房地產企業，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這都為房地產融資業務的進一步擴展創造了極為有利的條件。第二，房地產債券市場的發展。我國目前的債券市場上，為房地產開發而發行的債券已有兩種：第一種是房地產投資券。第二種是受益債券。沒有債券市場就沒有準確的定價，就沒有中介機構，就沒有真正的金融衍生品。大力發展債券市場，是我國擴充投資品的重中之重，也是發展中國式金融衍生品和必經之路。有了發達的債券市場，房地產作為重要投資品種的作用自然會有所下降。但是目前我國房地產債券的發行規模還是很小，房地產債券基本上還處于初步發展階段。
二、我國當前房地產證券化運行存在的一些問題
（1）缺乏專業性人才，在房地產證券化認識上很局限。房地產證券化業務是一項綜合性強、涉及面廣并且專業分工又極其細致的一種業務，其需要專門的證券化組織機構和高精尖的專業人才。但是，我國房地產資產證券化起步較晚，對其認識還處于初級階段，我國現有的這些人才在數量和質量上都比較缺乏，目前的金融從業人員整體水平在短期內很難達到要求。（2）個人信用制度不健全。房地產資產證券化的順利進行要以良好的信用基礎為前提條件。而目前我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，銀行為了減少信貸風險，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，這無形中就限制了信貸市場的規模，而萎縮的信貸市場和房地產證券化的推行是背道而行的。（3）相關法律法規的不健全。房地產資產證券化是一項極其復雜的系統工程，房地產證券化過程中涉及眾多的市場主體，包括原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務和證券投資者等，并且房地產證券化的過程就是調和他們利益的過程。但是，我國現行的《證券法》相關條款中缺乏對資產證券化在融資業務應用的規定，這勢必增加資產證券化的推進難度。同時建立風險隔離機制所需要的相關法律《破產法》和《信托法》出現的時間不長，實施過程中難免存在諸多困難。（4）配套的金融中介設施不完善。房地產證券化整個實施過程中需要配套的完善的金融中介組織通過會計、審計和稅收等方式為之服務，可是我國當前階段市場主體水平還未達到如此的完善階段。特別是我國的資信評級機構獨立性差，投資者對資信評級機構認識不足，這些問題導致現有的評級機構做出的評級結果在投資者心日中沒什么影響力，資信評級無法發揮其應有的作用。（5）房地產金融市場的一級市場不夠發達，交易不夠活躍。長期以來我國實行福利住房制度，金融市場又有國有四大商業銀行壟斷，因此，我國房地產金融市場形成了以非專業房地產金融機構的商業銀行為主體的市場體系，房地產金融市場缺乏為其解決一級市場發展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾的二級市場，從而導致房地產金融市場沒有獲得真正發展，一級市場交易不夠活躍。
三、推進我國房地產證券化的順利發展的建議
（1）加強專業人才的培養。我國房地產資產證券化起步較晚，對其認識還處于初級階段。一方面，我國國內的相關機構要加強與國際機構的合作，或者設立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養有關人才并對人才定期進行相關培訓，促進更多人學習國外先進的經濟技術，借鑒國外的豐富經驗，提高我國經濟監管和發展水平，建立一支既懂先進的金融知識，又了解我國國情的專業化隊伍，這樣才能更好的服務金融業務。另一方面，可以對相關證書進行嚴格的年審制度，來滿足證券化的實踐需要。（2）建立并完善個人信用制度。我們應盡快建立包括個人信用登記、評估、風險預報及規避在內的一系列個人信用制度，對借款人就業和收入變動狀況及財產增減情況實行動態監控和跟蹤調查，以利于銀行擴大個人住房消費貸款規模。（3）完善房地產證券化的相關法律法規。房地產證券化過程離不開政府的適度管理和法制的保障。政府必須對房地產金融體制的建立和發展房地產證券化給予大力支持并加強有效管理。要求對我國現行《證券法》等進行修改，還要對《土地法》、《房地產法》等基礎性法規進行完善，而且人民銀行、證監會、銀監會等也要對各個法律法規以及資本市場的運作進行監督和管理，做到最大限度地保護房地產證券發起人、中間人和投資人的權益，以促進房地產證券化在我國健康、有序地發展。（4）規范和完善金融中介機構。規范房地產證券化涉及到的房地產開發商、銀行、擔保、保險、信用評級等中介服務機構，嚴格遵守法規，提高中介機構的服務質量，幫助廣大投資者在受到不斷變化的經濟大環境、信息源、自身的知識結構、判斷能力等因素的制約時，能夠及時、準確、完整地得到有關信息資料，提高證券化的透明度和效率。（5）大力發展房地產金融市場的二級市場。根據西方發達國家的經驗和我國的實際情況，我國要迅速改變單一的房地產開發信貸，大力發展個人消費信貸，同時，必須大力發展房地產抵押貸款市場，建立和發展房地產金融二級市場，增加證券品種，有步驟地實行抵押貸款證券化．活躍房地產流通市場。
縱觀我國經濟發展之迅速，房地產泡沫現象之嚴重，房地產證券化的良好發展已逐漸成為我國經濟發展不可忽視的一步。相信我國通過逐步的健全各項體制法規、竭力開發并發展各種經濟技術等，房地產證券化在我國的全面發展指日可待。
參考文獻
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Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.
關鍵詞： 房產；不動產；房產登記
Key words: estate；real estate；real estate registration
中圖分類號：C916 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0162-02
0引言
房產，是指依附于土地上的各種建筑物、構筑物，與地產一同構成不動產的主要部分，具有不動產的一切特征。它是人類最重要的財富之一，是財產的重要表現形態，也是任何社會的法律制度最為關注的調整對象。房產登記是現代房產制度的基礎，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容的房產登記制度，在政府各項職能中居于基礎性地位。在我國大力發展社會主義市場經濟的今天，房產交易對于整個社會經濟的運行影響極大，保證房產交易的安全對于維護經濟秩序、促進社會和諧意義重大。我國的房產登記制度一直由行政機關以行政確認方式明確房產權屬，以保障行政相對人權利義務的實現。從總的情況看，我國房產登記制度仍處在初建階段，有待于規范和完善。
1我國現有的不動產物權登記制度及存在的問題
不動產物權登記是權利人申請將有關申請人的不動產物權之事項，記載于國家指定部門的不動產登記簿，并能供第三人查詢記載的活動。登記故然能起一定的管理效果，但登記本身是公示的方式，它是物權設定和轉移的方法。
我國目前的不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與不動產登記立法德國模式的“產權登記制度”極為相似。我國法律規定不動產實體權利的登記范圍包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而廣泛存在的土地租賃權、地役權、承包經營權、地上權、采礦權、空間利用權等諸多不動產權利卻沒有被列入登記范圍。
當前，不動產物權登記有幾個新的發展趨勢：一物之上權利的設置越來越復雜；同一不動產之上可能同時存在著數個物權；越來越多的物權的增加（地上權、使用權）。這就要求不動產程序權利登記制度的建立和規范。
我國至今尚未制定不動產登記法，已制定的法律法規中雖有不少關于不動產物權登記的規范，但這些規范比較零散，主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中；這些零散的法律法規相互沖突、不合法理的規定很多，而且在實際工作中缺乏可操作性，因此造成了不少問題。
1.1 目前我國對房地產業務仍然有許多地方實行由房屋與土地兩個部門分管，所以房地產權屬登記一般是土地使用權和房屋所有權登記分別在土地管理機關和房產管理機關進行。而分別登記恰恰違背了法律設立不動產物權登記制度的初衷。一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，部門利益相互沖突，甚至產生房屋土地重復抵押的現象。
1.2 由于不動產物權登記立法的不完善，各法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突以及銜接不夠緊密，加之各個職能部門過于強調本部門利益，造成了不動產物權登記呈現出登記程序不統一、登記機關不統一、登記效力不統一、房產和地產不統一、登記權屬證書不統一的狀況。
1.3 目前我國農村中與房地產有關的經濟交易活動日益頻繁和活躍，登記中城鄉管理不統一的矛盾相對突出。我國農村的房地產登記工作主要由村鎮建設管理部門負責，由于登記機關的不統一就以及村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員和知識，使城鄉登記管理水平有較大的差距。
2對建立和完善我國不動產物權登記制度的思考
2.1 為了保護第三人利益和財產交付的秩序，應通過不動產物權法定原則使一切權利具有一定效力和長期穩定的財產權利，使財產成為恒產，保護人們的利益期待。西方各國的不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，輔之以不動產登記法，這樣更具有實際操作性。我們應該吸收國外的先進經驗，適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，完善我國的不動產登記制度。
2.2 為了加強農村集體土地房屋的不動產登記管理，減少城鄉登記管理的水平差別，應統一登記機關，實現不動產物權登記規范化、統一化。房地產權屬登記的一個特點是登記機關應當法定。我國《城市房地產管理法》規定了縣級以上地方人民政府房產管理部門為房地產權屬登記機關?！冻鞘蟹康禺a管理法》的適用范圍是在城市規劃區國有土地范圍以內；在城市規劃區外的，只要屬于國有土地，也可以參照執行。目前，在集體土地上進行權屬管理的主要執法依據，是國務院1993年的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》。由于該條例不夠完善，造成目前對村鎮房產登記管理有的是市、縣人民政府，也有的是市、縣人民政府建設或房地產行政主管部門。近年來各地設立了開發區、高新產業區，還有一些縣或縣級市撤縣改成了城市的區，一些地方政府由于對權屬登記工作不夠了解，從局部利益出發，允許這些單位自行發證；在建設部控制權屬證書印制后，又指令登記機關委托這些單位自行發證。這種“證”出多門的狀況對權屬登記工作是十分不利的。因為國際上通行的不動產權屬登記的一項原則是“簾幕原則”，即只能透過這一個窗口來了解房地產權屬狀態，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來源。為保證這種唯一性，就只能由一個機構來管轄不動產的權屬登記，而不能以土地所有權性質的不同對管轄進行區分。
2.3 目前我國建立的各種不動產分別登記，就是將各種不動產登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤。但是，從財產法即從民法、物權法的角度看，這種做法是有爭議的。因為，不動產登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權變動、進行物權公示、提供統一的不動產物權的法律基礎。在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎不統一，產生理解上概念不清和實際操作中的“相克”。例如，按照我國擔保法，在不動產上設定抵押權時，如果土地上無建筑物，該抵押權的設立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則抵押權的設立在房產部門登記。同樣按照擔保法，在土地權利上設定抵押權時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設定抵押權時，土地物權也同時納入抵押。在實踐中，由于土地和房產兩部門的登記資源和信息不能共享，假設一土地上有建筑物，則在房產部門登記設定了抵押權，同時又到土地登記部門設立了土地抵押權；由于土地登記部門設立這個抵押權時未查看該土地上房屋是否已在房產部門登記設立抵押，就會為該物權又設定一個土地抵押權，從而造成土地部分重復抵押的現象。按照擔保法中房屋占用范圍內土地同時抵押的原則，這兩個抵押權的支配范圍是重合的，故它們存在由于登記的原因造成重復抵押，造成權利重復實現。這是分別登記造成的當然后果。分別登記的理論基礎是土地、房屋、森林等不動產的行政管理理論，而不是市場經濟需要的民法物權法原理。
綜上所述，根據筆者在房產登記工作中遇到的問題，本人認為對我國的不動產實行統一登記、統一管理，勢在必行！
參考文獻：
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【關鍵詞】房屋產權；檔案管理
一、房地產權屬檔案管理存在的主要問題
（一）對于房地產權屬檔案的管理，缺乏統一的規范性文件
1.現行文件過于籠統，缺乏操作性。隨著房地產業和住房商品化的迅猛發展，房地產權屬檔案變得越來越重要，檔案數量也越來越多，單靠傳統的管理方式和管理手段已遠遠不能適應新形勢發展的需要。利用現代化技術設備、服務手段和科學的管理方法，實現房地產權屬檔案管理現代化已是必然趨勢。而標準化是現代化的基礎，在房地產權屬檔案管理工作中推行標準化，是房地產權屬檔案實現現代化管理的首要前提，也是做好房地產權屬檔案管理工作的必要條件。目前，在實際工作中，房地產權屬檔案管理的依據仍然是2001年建設部頒布的《城市房地產權屬檔案管理辦法》?！冻鞘蟹康禺a權屬檔案管理辦法》從房地產權屬檔案的收集、整理和利用等幾個方面對房地產權屬檔案的管理工作進行了規定，但只限于宏觀層面，缺乏對具體工作的指導。目前的實際工作情況是，服務中心窗口受理業務時收什么材料，檔案室就存什么材料，對于檔案材料是否齊全、是否規范、是否準確，還缺少統一的標準。
2.保管期限不明確，致使檔案庫房緊張?！冻鞘蟹康禺a權屬檔案管理辦法》規定：房地產權屬檔案應以丘為單元建檔，以房地產權利人為全宗立卷。但在實際工作中是以房號為單元建檔，將權利人的所有權登記檔案、所有權轉移登記檔案、他項權登記檔案、他項權注銷登記檔案都集中在一起，合并組成一卷。由于房地產權屬檔案保管期限的不明確，無法開展鑒定、銷毀工作。如他項權注銷登記、拆遷房屋注銷登記、房改房注銷登記等利用率不高的注銷檔案材料也會占用一定的空間。因此，房地產權屬檔案出現了有增無減的現象，必將導致檔案庫房空間的資源短缺。
（三）對房地產權屬檔案管理人員業務培訓不到位
由于房地產交易與權屬登記是流程式服務，按規定一般的流程是“受理-初審-繳納稅費-審批-發證-歸檔”。每個環節都有各自的職責、相應的業務規范。因此，每一宗不同類型的業務所形成的文件材料也各有不同。所以，房地產權屬檔案的內容和管理方法具有不同于其他檔案工作的專業性。這就使得房地產權屬檔案管理人員既要具有一定的檔案管理知識，又要了解一些測繪、法律等相關的專業知識，還要懂得每一類權屬登記流程中要形成的文件材料。因此，針對檔案管理人員的業務培訓工作是非常重要的，但現實情況卻是這方面培訓工作不到位。
二、現階段怎樣好房屋產權檔案管理
（一）充分認識房屋產權檔案的特點
第一，政策性。目前，我國房屋產權類別眾多，包括全民所有、集體所有、個人私有、共有房產以及軍產、外產、中外合資產、股份制房產等。在這些房產中，產權來源、實用性質、使用人、管理方式等各不一樣，使用的政策也各不相同，不僅涉及到所有權、適用權政策，涉及到國家、集體、個人三方面的利益，還涉及到僑務、統戰、對外關系、宗教、民族等各方面的政策。因此，房產檔案具有鮮明的政策性。第二，法制性。房產檔案管理是一項法制性很強的工作，要求遵循《憲法》、《房地產法》、《土地管理法》、《民法》、《婚姻法》、《繼承法》、《企業法》、《合同法》、《城市規劃法》、《檔案法》等法律法規的相關規定。因此，房屋產權檔案在利用過程中，必須依法辦事，嚴格遵從以法制指導工作實踐的工作要求。第三，動態性。房屋及房屋所有權不是一成不變的，而是隨著房屋的改擴建、拆遷、房屋的繼承、贈予、買賣等在不斷地變化，尤其是住房制度改革后，房屋已由福利性分配逐步轉向社會化、商品化，房屋和房屋產權的變化日趨頻繁。房屋產權檔案作為房屋變化中的原始記錄，必須隨著房屋及房屋所有權的變化而變化，全面真實地反映房屋變化的全貌，保證其利用價值的實現。這就決定了房產檔案的動態管理，檔案利用的動態性。第四，時效性。房屋產權檔案中記載的房屋所有權人取得房產的時間、房屋轉移時間、房屋權屬證件載名的確權日期為發生法律效力的權屬確立日期；辦理房屋初始登記和產權轉移及房屋變更登記時的時間是法律效力時間，這些都即為劃分權益歸屬的法定時效依據。
（二）拓寬房屋產權檔案的收集渠道
綏化市房產管理處檔案室是具有科技事業檔案管理國家二級資質的綜合性檔案室，館藏房屋產權檔案15萬卷，包括房屋買賣、贈與和交換檔案、房屋仲載檔案、房產接管檔案、經營租賃檔案、房屋拆遷檔案、房屋登記發證記錄薄冊等。多年來，綏化市房屋產權管理處加大收集力度，拓寬收集渠道，將分散在各機關、團體、企業事業單位和個人手中的具有保存價值的房屋產權文件材料收集齊全完整。主要通過房產登記，全面收集產權檔案資料；通過辦理產權轉移、變更登記，收集產權移動與變更材料；通過辦理商品房產權登記，收集產權資料；通過房地產開發和拆遷城市規劃部門，收集房屋拆遷、安置及房屋增籍和注銷登記資料；通過司法、仲裁等部門，收集具有法律憑證的房屋產權檔案資料。
（三）以開展房屋產權檔案公開查詢為切入點，促進房地產檔案事業的全面發展
隨著計算機技術在房屋產權檔案工作中的普及應用，建立房屋產權檔案信息網絡，開展房屋產權檔案公開查詢，構建開發房屋權檔案信息資源的社會性形式，是提高房屋產權檔案管理、促進房地產檔案事業發展的必然結果。
首先，房屋產權檔案的利用工作對整個房地產檔案工作有著帶動和檢驗的作用。開展房屋產權檔案公開查詢工作，必然向其他房屋產權業務工作提出相應的要求，只有提高房屋產權檔案整理、鑒定、保管工作的質量，才能滿足社會各方面利用房屋產權檔案的需要。通過利用工作反饋的要求，發現檔案工作的薄弱環節與不足之處。其次，開展房屋產權檔案公開查詢是對檔案工作最有效、最實際的宣傳。利用工作是檔案工作聯系群眾、服務群眾、密切群眾的紐帶，通過開展房屋產權檔案公開查詢，可以提高人們對房屋產權檔案的價值和房屋產權檔案工作重要性的認識，擴大社會影響，為爭取各方面的重視和支持，給檔案工作的發展創造了客觀條件。再次，房屋產權檔案的公開查詢，有利于反映房屋產權管理部門的實際工作水平和工作成果。房屋產權檔案作為房地產行政管理工作的一部分，直接反映了房屋產權管理部門在進行房地產管理活動中的工作水平，是房地產部門的“臉面”工程。利用者通過對檔案的利用，可以了解到該單位實際工作的情況，反映出該單位的工作作風與工作水平。
（四）提高房屋產權檔案管理人員的綜合素質
第一，房屋產權檔案管理人員必須要具有馬列主義理論知識，了解掌握黨和政府在房屋管理方面制定的各種法律法規和政策；具有良好的職業道德，樹立全心全意為經濟建設服務的思想，愛崗敬業，扎實工作。第二，房屋產權檔案管理人員既要熟悉檔案專業知識和技能，又要有法律、測繪等相關學科的專業知識；密切與產權部門、交易部門、測繪部門等業務科室的聯系，做到嘴勤、多問，眼勤、多看，腦勤、多思考。第三，房屋產權檔案管理人員要有相關的房地產管理基礎知識，熟悉和掌握本單位管理工作的任務。既要熟悉家底，做到心中有數；又要介紹家底，了解利用者的需求，抓住利用者的心理，根據利用者的需求，不斷改變服務方式，迅速而準確地為利用者提供利用線索，提高查全率和查準率，促進檔案利用工作。第四，房屋產權檔案管理人員要加強知識更新，強化自身素質，用現代科技知識來武裝自己，學習掌握現代化管理知識和應用技術，改變過去的經驗型管理方式，實現向科技型管理方式轉變。
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關鍵詞：房地產開發企業；檔案管理；對策。
作為專業檔案之一的房地產檔案，是企業在生產、經營和管理活動中的真實記載，具有重要的保存價值和利用價值。房地產檔案是其生產經營的必備基礎資料，更是其長遠發展、掌握市場主動不可缺少的參考依據，因此越來越受到開發企業的重視。
一、房地產檔案的基本特點
房地產檔案有其一般檔案的共性，也有其特殊性【1】。一是綜合性強，范圍與內容廣。從歸檔范圍看，有前期準備過程中形成的材料，包括可行性論證、勘察設計、征地動遷等；有建設過程中形成的材料，包括施工建設、竣工驗收、交付使用等；有服務過程中形成的材料，包括銷售、售后等。從檔案內容看，涵蓋了文書檔案內容、工程技術內容、經濟核算內容、科技檔案內容等。二是關聯性強，歸檔時間跨度大。房地產檔案的歸檔時間較長，時間跨度較大。一個普通的單體項目，從立項、定點、決策等前期工作到施工建設、竣工驗收、銷售及售后服務，要經過兩年左右時間，分期分批開發的綜合項目時間則更長。每個項目的資料，不論是哪一年形成的，都必須歸到該項目的房產檔案中，不受時間限制。三是資料來源廣，歸檔涉及部門與人員多。房地產產品是房屋【2】，既涉及生產領域，又涉及流通領域。從涉及部門看，涉及發改、土地、規劃、房管、市政、管網配套等多個部門。從涉及人員看，購房者在獲得房屋后，對房屋的結構、產權關系、水電氣暖、寬帶等配套設施的基本信息都要掌握，以便日后維修。從開發企業內部看，涉及各個科室或相關的下屬企業、合作單位等。四是利用率高，價值性大。房地產屬于不動產，價值高，在單位或個人財產構成中都占有重要地位。因此，房地產檔案的有無，記載是否準確全面，保管的好壞，都將對產權人產生一定的甚至是巨大的影響，因一紙檔案而免受損失幾百元甚至是幾十萬的實例，就是房地產檔案價值性的最好例證。
二、檔案管理在開發經營中的作用
“檔案的價值在于利用”。房地產檔案具有多重作用，這是該檔案本身屬性所決定的【3】。一是有助于化解糾紛。房地產檔案是產權產籍管理活動中形成的權證、契約、文件、圖表、賬冊等不同形式和載體的記錄，其內容具有客觀的證據作用，具有法律效力。這些檔案資料可為日后的糾紛處理提供具有法律作用的重要證據，這也是房地產檔案最重要的作用。二是有助于規范管理。房地產檔案管理是企業管理的重要組成部分，涉及對內對外兩個方面，對外涉及政府部門和有經濟往來的合作單位，對內是企業內部和員工。在日常管理中，加強檔案管理的科學化和規范化，能夠準確掌握基本數據、理清各方面關系、高效解決存在問題。三是有助于開發決策。房地產市場作為一個周期性強的市場，其發展呈階段性，開發企業只有充分掌握市場周期和階段規律，才能有預見性作出科學決策。一份年代較長、整理規范的房地產檔案，反映了市場的真實情況及變化規律，可以幫助企業理清發展規律。四是有助于市場定位。房地產產品具有明顯的地域特點，區域內的經濟狀況、消費水平和生活習慣對房地產品類的需求起重要作用。開發企業如果長期堅持做好市場信息的檔案管理工作，就會從中發現產品變化的特點，開發出受市場歡迎的產品。五是有助于樓盤定價。價格通常是影響房地產交易成敗的關鍵因素，也是營銷組合中最難以確定的因素。只要開發企業注重檔案管理，就可從歷年的比較定價法中，總結出最理想的區位差、層次差、戶型差，定出科學價位，保證企業的良性循環。
三、強化房地產檔案管理工作的措施
目前，開發企業特別是中小企業，大多認識不到檔案管理的重要性，對檔案材料疏于管理，出現了無檔可查、資料不全或檔案斷層的現象。開發企業必須要正視存在問題，提高認識，強化措施，實現檔案的“五化管理”：
（一）重視組織領導，實現檔案管理的全員化。房地產檔案管理工作是一門管理科學，開發企業領導要進一步轉變觀念，高度重視檔案管理的重要性，牢固樹立起“抓檔案管理，就是抓經營促發展”的理念，把檔案管理作為一項基礎性、常態化工作，納入到單位工作的重要日程。要進一步加大檔案管理的資金投入力度，改善房地產檔案的保管條件，為檔案管理工作創造良好環境。要通過組織學習檔案法律法規以及檔案管理知識，樹立起全員參與管理、全員重視檔案的觀念，在房地產開發的各個部門、各個環節強化檔案意識，形成良好的管理氛圍。
（二）加強制度建設，實現檔案管理的規范化。俗話說：“不以規矩，不成方圓”。開發企業應根據《中華人民共和國檔案法》和《檔案法實施辦法》，對檔案實行集中統一管理的原則，使之能夠適應經營管理的需要，在檔案管理上實行三級管理制度。建立檔案管理領導小組，由其負責統籌、協調、組織和管理檔案工作。中層科室應有分管檔案工作的責任人，并配備專職（兼職）檔案員，由其負責所在科室的檔案搜集、整理、編目、立卷、移交等。要建立起綜合檔案室，作為檔案工作的專業管理部門，實現其輸入（搜集、接交）和輸出（利用）的雙重功能。同時，要制定出臺《檔案管理責任制》、《檔案資料收集、保管制度》等規章制度，嚴格考核獎懲，確保工作有章可循。
（三）注重工作質量，實現檔案管理的標準化。檔案實用價值的大小，在某種意義上講，取決于檔案質量的高低。在工作中，要把抓檔案質量貫穿于檔案形成的每個階段、每個環節。一是要建立立卷審核制。各部門應匯集立卷的材料須經過部門負責人審核，經綜合檔案室審核后再辦理入檔移交。二是要符合案卷質量標準。如案卷要求、卷內文件材料的質量要求、文件材料的排列要求、案卷編目要求及裝訂要求等，都要一層一層檢查，環環把關。三是加強信息管理。開發企業在搜集施工技術檔案時，要求施工單位把資料完整齊全交給開發企業，可在合同條款中，增加移交檔案一項，規定檔案移交的質量、時間和套數。四是搞好信息資源的開發利用。圍繞開發企業的中心工作，積極開展檔案資料編研工作，把零散的“死”檔案加工成系統的活信息，不斷提高檔案的利用率。
（四）加大資金投入，實現管理手段的現代化。要強化硬件設施，如庫房溫度、濕度以及防塵、防潮、防蟲、防光、防火、防污染等設備必須配備齊全，使其共同作用于案卷載體。對聲像檔案，還必須采取特別措施加以特別保管。要依托計算機、網絡技術和數字化手段，對檔案實體管理逐步轉向符合業務規范和技術標準要求的信息化管理，實現檔案信息采集現代化、存儲現代化和網絡管理的現代化。要建立檔案信息數據庫，將開發項目的策劃、立項、開發建設、銷售等各種信息集為一體，編制各種檢索工具，形成計算機檢索與手工互補的信息檢索體系，提高查詢與管理的效率和準確度。
（五）強化培訓提高，實現管理人員素質的過硬化。房地產檔案管理是一項專業性較強的工作，檔案工作人員素質的高低，直接影響到檔案工作的優劣及檔案潛在價值的有效轉變【4】，要從以下三方面提高管理人員素質：一是提高文化素質。要通過崗前培訓等多種方式，提高其邏輯思維能力和文字表達能力，使得能夠從大量檔案中提煉有用信息。同時，還要熟練掌握計算機操作知識，具有較強的現代化運用能力，可以用計算機對各種數據進行對比分析。二是提高專業素質。加強業務培訓，使檔案管理人員能夠熟悉房地產法律法規、政策制度和開發經營的運作流程，明確信息開發利用的方向，熟悉檔案管理業務，掌握檔案開發利用的基本方法。三是提高職業道德。要充分調動管理人員的積極性和主動性，給予相關的保障，引導其樹立起高度的事業心和責任心，具備兢兢業業的工作態度和無私奉獻的工作作風。
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【1】孫振輝，淺談房地產檔案的特點及管理中必須注意的問題，中國房地產，2002
【2】趙玉杰、劉學才，談房地產檔案的特點及管理，城建檔案，2010
關鍵詞：房地產；中介服務；問題；對策
房地產中介服務是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀活動的總稱。近年來，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，樂清的房地產經紀業得到了迅速發展，房地產經濟制度也相應建立，經紀人隊伍不斷擴大。他們對樂清房地產市場的發展起到了很大的促進作用，但由于房地產中介機構發展太快、數量太多，而且企業規模小，大部分房地產中介機構只有2個人，于是他們在房地產交易市場中形不成規模效應。對此，本文就樂清的房地產中介服務存在的問題及對策談點淺見。
一、樂清市房地產中介服務存在的主要問題
從業人員素質差，加劇房地產市場的混亂。
1.房地產中介人員的專業素質低下
根據《城市房地產中介服務管理規定》，凡從事房地產經紀活動的人，需具備一定學歷，懂專業知識，經過考試合格，并通過注冊登記，取得《房地產經紀人資格證》。但我市房地產中介人員的素質差，文化水平幾乎沒有大專以上學歷，年齡結構偏高，既沒有房地產專業及其相關的經濟、法律等方面的知識，又沒有固定的經營場所，可以說是無固定資產的個人“電話公司”，相當比例的從業人員是沒有受教育的自由職業者，而且只是單一從事房屋中介，他們僅從親戚、朋友處得到一些信息或者從報紙廣告中尋覓房屋信息，通過打電話拉生意，靠介紹雙方見面看房、撮合促成交易，收取傭金，嚴重影響了整個行業從業人員的素質。
2.房地產中介管理體制滯后
房地產中介行業是一個新興行業，交易額巨大，對交易雙方來說，都是一件大事，能不能做到公平交易，切實保障雙方利益，房地產管理制機是否健全，至關重要，但是從樂清的房地產中介管理體制的情況來看，最大的弊端是沒有明確的管理分工和管理方法，房管局作為行業管理部門，管理力度有限，工商等其它部門有些地方也力所不及，管理力度嚴重不足，使致房地產交易市場混亂。無照、無上崗證開業的情況屢見不鮮，不少中介機構單純追求高報酬而違背職業道德，嚴重損害了交易雙方的合法權益。
3.法制條例太籠統
94年以前我國房地產經紀方面的法律法規幾乎是空白。1994年7月國家頒布《城市房地產法》，才開始為構建房地產經紀業的法律框架打下基礎。其后建設部《城市房地產中介服務管理規定》（即50號令），國家計委下發《關于房地產中介服務收費的通知》（即36號令），我省頒布了《浙江省經紀人管理條例》，上述法律及規章為房地產經紀業的起步和運行奠定了基礎。但是。在實際工作中，這些法律和法規太過于籠統、抽象，不能細化，可操作性差?？梢?，為房地產經紀業創設適宜的法制環境，是迫在眉睫的任務。
4.信息不暢通
在國外房地產經紀人靠信息運作，信息的集中儲存與分別使用都有固定渠道。據報道，在美國，人們約定俗成，要賣房一般先找經紀人，各種信息都通過經紀人源源不斷地傳送給經紀人協會，協會匯總后每兩個星期出一本信息供經紀人使用。如果一個經紀人將信息壟斷，一旦查出就會被開除出協會，所以經紀人不敢壟斷信息。在2000年樂清成立了房地產交易中心，對房地產經紀行業進行劃行歸市，房地產經紀人進駐交易中心市場，實施統一管理，為了更好地掌握信息，由交易中心發給每一個經紀人若干卡片，通過經紀人填寫、集中后，分門歸類，防止重復信息和一些非法信息的泛濫，便于管理。但一些經紀人出于自身利益，不愿填報房源信息，這樣既沒有形成統一的大容量的信息儲存，又無法實施統一管理，對整個樂清的房地產經紀業發展明顯不利。
5.管理機制不完善
管理部門職責不清，管理力度薄弱，阻礙著房地產經紀業的發展。工商局的《經紀人管理辦法》，由工商管理部門負責管理，而建設部的《城市房地產中介管理規定》，由房地產管理部門負責管理，兩者管理職能交叉。按理兩個部門應該密切配合，但由于執法依據不同，導致各行其政，管理不善。
二、規范樂清市房地產中介服務的幾點對策
1.清理整頓中介機構，加強中介資格資質審查
按照建設部50號令的要求，房地產交易中心應聯合工商等相互部門對中介機構的設立、營業的資質經紀人的條件等進行經常性清理整頓，對那些無證經營的“地下中介”機構堅決予以取締，對那些不符合條件的中介機構限期停業整頓，使現有中介機構進入良性運行狀態。建立房地產中介機構資質審批制度，嚴防無資質條件的中介機構進入中介市場。在一些城市里，對中介機構的管理，房產管理部門和工商管理部門相互配合，相互協調。特別是工商部門核發營業執照時，將房地產部門核發的資質和咨詢證書作為前置條件，沒有經過房產管理部門同意批準的不發給營業執照。我們樂清應該根據實際的情況，比照上述做法，嚴把中介資質資格關。
2.鼓勵正當競爭，優勝劣汰
競爭是經濟發展的動力，通過競爭使有限的資源得以最佳配置，中介市場也應鼓勵正當競爭。目前我市的房地產中介機構林林總總，良莠不齊，極大地阻礙了三級市場的發展。房管局和其他部門應采取措施，鼓勵正當競爭，讓適者生存，不適者淘汰，扶強扶優，使缺乏競爭力的中介機構自然淘汰。
3.規范中介服務行為，提高服務水平
(1)首先必須提高房地產中介人員的素質，通過建立和完善房地產中介人員執業考試制度，從業人員培訓持證上崗制度，房管局和工商局對房地產中介人員實施嚴格的資格認證與管理。通過資質審查，具備了從業資格的人員才允許進入市場進行營業，否則就不允許其進行房地產中介活動。另外，還要加強對中介人員的培訓，特別是專業知識培訓和職業道德教育。
(2)規范房地產中介服務行為，房地產中介服務的傭金，應按政府部門的有關規定收取，收取傭金必須用稅務部門制定的統一票據；房地產中介服務機構向委托方提供經紀服務時，應當與委托方簽訂中介服務合同，合同內容應當寫明服務事項、內容、擁金及支付方式、違約責任等，簽訂合同后，雙方應共同遵守，認真履行；建立社會監督機制，對已核準營業的中介機構，分布監督電話，便予社會監督，對無照從業，賺取差價，虛假和不實信息，不履行告義務及違法違規行為要進行處罰，并將處理結果向社會公示；建設部50號令要求房地產主管部門對房地產中介機構實行年檢制度，通過年檢，對上一年表現不好或有違法違規的中介機構不予年檢，以規范整個房地產中介市場。
4.加強房地產管理與理順房地產關系
【關鍵詞】房地產；項目管理
1. 引言
以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產業進入了一個新的發展時期，隨著國家經濟大環境的變化，圍繞著行業是否有“泡沫”，業內、業外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚，結果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴厲控制措施的“協議轉讓”，迎來了中國人民銀行 121號文件對房地產更為嚴格地貸款規定和銀行利率的增調，迎來了一系列規范建設行為，提高行業自律水平要求的政策。業內的“一個前提、兩條鏈”都出現了與以往區別很大的變化，風險因素不斷增多，風險存在于整個項目開發過程，使中小房地產企業更是處于極為艱難的處境。因此，加強開發項目的風險管理，保證項目目的、目標的實現，是實現企業突出包圍、穩步發展的關鍵過程。
2. 房地產開發項目的風險分析
風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險，在現在的經濟大環境中，主要表現在以下幾個方面：
（1）項目的定位風險。房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。
（2）項目的投資支持能力風險?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗烦雠_前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。
（3）項目的質量風險。包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。
（4）項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。
（5）項目建設的 “創新”風險。當前的經濟大環境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。
（6）項目的“政府”風險?！罢憋L險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。
3. 開發商項目風險管理的內容
風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。因此，開發商風險管理的主要內容為：
（1）合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。
（2）合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。
（3）編制《項目管理規劃》，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規律拿出解決問題、規避風險的方法、措施，用《項目管理規劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。
（4）根據實現目標的外部環境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照《項目管理規劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當地、合理的調整、優化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。
（5）強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監控。過程中，利用動態管理，合理配備資源，按照目標管理、節點考核、專業監督的方法，減少項目執行過程中不確定因素導致的風險，規避潛在風險轉化成顯性風險的可能。
（6）合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。
（7）加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合同約定內容開展工作，避免沖突造成的履約風險，控制建設成本；利用現行相關法律法規，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉移。
（8）在項目內部加強實施行為的監督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務監督和計劃實施的專業監督，強化企業規章制度、工作標準、工作流程的執行情況監督，對計劃執行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據，向計劃實施層提示計劃執行的偏離情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。
4. 開發商規避項目風險的對策建議
4.1建立或附設企業經常性信息收集和處理機構，研究國家和區域經濟政策、行業政策，對本地區各個區（段）域的規劃、土地、項目（包括在建和意向）、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業經營決策提供準確依據。經常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據會更科學，規避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。
4.2合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養知識面寬、具有科學態度又有主動工作熱情的“研發”隊伍，結合企業文化建設，結合企業規章制度制定，用支持、鼓勵、監督、檢查、改進等方法，把企業產品的研發作為“龍頭”對待。
4.3由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業專業、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，熟悉行業工作的基本規律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規、規范性文件規定。簡單地說就是會經營、懂管理、知法規，唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。
4.4積極推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設，逐步實現企業的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于ISO9000：2000族質量管理標準的企業標準、工作程序、和工作流程，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則（（1）以顧客為關注焦點；（2）領導作用；（3）全員參與；（4）過程方法；（5）管理的系統方法；（6）持續改進；（7）基于事實的決策方法；（8）與供方互利的關系。）規范企業管理行為，真正地實現工作質量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規范職業行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。
4.5加強企業從業人員的現行法律法規和企業規章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業的部門規章、規范性文件、強制性標準，了解政策規定，提高“違法、違規”行為的識別能力，規避“政策風險”，避免出現投機風險、政府風險（按照《建設工程質量管理條例》處罰）。
4.6加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質量環境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規的規定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規規定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。
4.7利用計劃管理、目標管理、過程監督、節點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規律制定規避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監督，按照目標管理、節點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態度，科學地調整計劃和應對措施，及時總結、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。
4.8重視“過程控制”，加強關鍵部位和關鍵環節的管理，消除“質量風險”、“協議、契約履行風險”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業發展的規律，客觀地進行項目可行性評估、建設環境評價和經濟技術分析，準確進行市場調查和企業投資支持能力分析，正確決定項目的產品定位、品質定位，合理確定投資額度，避免出現品質與投入矛盾的風險；在設計階段，堅持按照產品的市場定位要求、規范標準要求監督設計，進行設計評審，把投資控制（一般占項目產品投資的90%～95%）的最關鍵一步控制好； 在招標、簽訂合同階段，準確編制標的，合理把握投標優惠條件，簽訂一個有效且有利的協議（合同），作好投資控制的關鍵的第二步（一般占項目產品投資的5%～！0%）；在項目實施階段，加強“投資、質量、工期、安全”控制，加強“合同、信息”管理，強化建設過程與項目相關單位的關系協調，對關鍵部位和容易產生“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資、小區環境質量有重要影響的過程加強監督，把實施過程的風險作有效的控制。
4.9重視項目完成過程中階段性工作（過程、活動）、實施結果的評價考核，及時總結經驗、關閉階段性計劃，為企業正確認識自身的管理水平和下步工作持續改進創造基礎。階段性工作的考核評定有項目管理層組織進行，也可以由職能主管領導組織分階段或者按照計劃的節點控制目標進行，考核的內容是計劃的節點控制目標完成管理情況和階段性目標完成情況，考核的結果是決定是否調整計劃、調整目標，是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業管理層或者是組織結構中的部分，考核評價的對象是項目管理層（主要是項目經理），考核的內容是按照《項目管理目標責任書》規定的目標和指標，對項目實施情況（包括節點關閉情況）、項目管理水平、管理績效進行終結評價，確認階段性考核的結果，確認最終結果，確認項目管理組織（項目部）的職能是否具備“解體”。
5. 結束語
關鍵字：商品房買賣；法律問題
一、格式合同的利弊問題。商品房買賣中，合同作為保護當事人權益的法律依據，成為引發爭議的焦點，涉及工程質量、計量、廣告、交付等。對于專業知識和法律都相對欠缺的消費者，購房合同無疑是房產交易的重要法律依據，如何通過買賣合同來體現《民法》所賦予的公平原則，真正體現消費者的知情權，真正讓消費者明明白白購房。采用格式合同詣在免除當事人反復磋商的麻煩，使當事人減少與每個締約人單獨磋商的過程，節約了個別交易成本；格式合同因其條款漏洞少，切實保護了缺乏相關知識的一般消費者的利益；格式合同作為要約形式，其內容一經確定，便相對穩定，給消費者以平等、無差別的待遇。但是，由于格式合同缺乏專門機關進行管理，沒有同一法規進行有效規范，因而某些行業便利用自己本身的經濟技術優勢或行業壟斷地位，在格式合同中規定一些不合理的侵害消費者利益的規定，具有地位的不平等性；以格式合同形式發起要約的服務行業，其同行之間不同行業之間為了在市場競爭中占據有利地位，在缺乏相應的約束機制的情況下，很容易滋生附條件交易行為，強迫易行為等不正當競爭行為，具有非協商性，給消費者正當權益的實現設置了巨大的障礙；格式合同運用的本行業專門術語，給普通消費者正確全面理解合同內容并真實表達自己的意思造成了困難，很容易導致消費者在并不真正明曉合同內容的情況下作出錯誤的意見表示，具有一方事先決定性，最終損害了消費者合法權益；格式合同形式的相對固定，內容也相對固定，對消費者的意見缺乏反饋機能，對消費者的要求更是缺乏針對性。
契約作為確定交易雙方權利義務關系的依據，其重要性不言而喻。但交易雙方在選定示范文本后可以就未盡事宜達成補充協議。一些開發商出于對自己利益的“嚴密保護”而在協議后加了不平等條款，或是在條款中出現了雙方的違約責任不對等的現象，還有不少房地產商拒絕買房人寫或修改補充協議，霸王條款由此產生。這不僅侵犯了購房者的合法權益，實踐證明對開發商自身的信譽，形象起到了負面影響。由此可見，以公平原則制定補充協議才是對雙方權益的最好保護。
二、因房屋質量引發糾紛問題。上海塌樓事件，給建筑行業敲響了警鐘，房屋質量糾紛成為投訴的焦點。開發商所交付的物業如存在質量問題，一般視不同情況予以處理：即對于存在嚴重質量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同；如果物業僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細微裂縫等，可通過修補、給付違約金的方式補償購房者的損失，即屬一般瑕疵，買受人還是要履行合同義務。如果雙方對物業是否存在質量問題存有爭議的，仍需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據。這將涉及到兩個問題，即費用承擔的問題和鑒定機構鑒定結論的效力問題。對此，雙方當事人最好事先在預售合同中予以約定，否則，一旦發生質量問題的爭議，雙方不能就鑒定機構的選擇和費用承擔等問題達成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當事人訴訟成本。實際上，質量問題往往成為一方推卸責任的借口，對此，為了防范法律風險，一定要在簽訂買賣合同時約定質量異議期。顯然，雙方沒有約定質量異議期，也沒有國家規定的質保期，理應遵守法定期限。
三、延遲交房的問題。出賣人應當將具備經綜合驗收合格或規劃驗收合格的商品房交付買受人使用，實踐中延遲交件導致業主集體維權的事件屢見不鮮，開發商都是用所謂的“不可抗力”來逃避延期交房法律責任，使消費者蒙受損失。把施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；政府頒布新法規或修改原法規而影響樓宇按期交付；市政配套的批準與安裝的延誤等等客觀理由視作“不可抗力”。我國《民法通則》第153條對“不可抗力”作出明確規定，即不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，必須同時具備這“三個不能”，如地震、火災、戰爭等不可抗力造成延遲交付，可適用免責；如是人為因素為表現形式，或自然現象屬于的慣常氣候現象引起的延遲交付，抗辯理由都不成立。房地產開發過程環節多、周期長，確定交房期限時必須綜合各種因素作出決策，客觀上反映出開發商對履約狀態的一種責任承擔，才能保證合同的順利履行。一些開發商其自身專業程度不夠，又受到調控政策影響，延遲交房期間一旦出現資金鏈斷裂，企業破產或重組、轉讓和收購等情況，給購房者帶來違約責任承擔等諸多方面的困難和問題。
四、買賣合同締結過程中的欺詐行為問題。近期杭州某個樓盤，預售時說800米內有地鐵在建，但事實上，地鐵規劃已經取消，最近的地鐵距離樓盤約4公里；“住宅科技體系”在宣傳冊上一時有一時取消，30多位業主紛紛要求退房。事實上，即便地鐵屬于開發商紅線之外，也不能無中生有，如符合欺詐的構成要件，出賣人應承擔責任；“住宅科技體系”為產品帶來附加值，一旦是要約就要具體確定。商品房大多通過廣告形式向社會公開出售，出賣人為了獲得高額利潤，就會在宣傳廣告上夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現，上述問題涉及到商品房銷售廣告和宣傳資料內容的性質認定。對于開發商為促銷提出的很多承諾，不僅要以書面方式確認下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性，并對商品房周圍環境質量作出具有明確的公建指標的說明的廣告內容直接寫進購房合同，以具有法律約束力。
五、小區車庫的歸屬問題。近年來房地產開發公司、物業管理公司和業主之間，由于小區車庫、停車位的買賣、租賃、使用、收費產生的糾紛已成為物業管理糾紛中的主要問題?！段餀喾ā返谄呤臈l對此做出了明確規定，這就為解決小區車庫、停車位的歸屬問題提供了明確的法律依據。《物權法》還規定，對外出租小區車庫、停車位產生的收益屬于全體業主共有，至于如何分配這種收益，有約定的從約定，沒有約定的根據各業主房屋所占比例進行分配。實際上小區停車難的問題非常突出，目前，住宅小區規劃內建造的地下車庫，歸屬于業主還是開發商仍存在重大爭議。車庫歸屬問題不僅僅是私法主體之間的利益博弈，而是涉及到了對業主利益的強制性保護。因為業主由于其信息和經濟弱勢，無法與開發商在車庫的歸屬甚或價格方面平等地進行協商，所以應當通過強行性規范對其利益進行傾斜和保護。《物權法》第七十四條的規定，是一個原則性規定，還需具體明確來保證其施行?；谏鲜龇梢幎?，房屋買受人在簽訂商品房買賣合同時，應當在合同中明確約定小區車庫、停車位的歸屬和取得方式，并約定小區建筑區劃內的共有收益的分配方式。
綜上，針對商品房買賣中出現的問題，2003年6月1日開始施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，是人民法院正確及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益的法律支撐和依據。但是，有些解釋條款與行政法規還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。針對以上問題，結合實際提出幾點思考：
（1）、為了避免上述糾紛發生，切實保護弱者的利益，并根據舉證的難易程度，解決由誰來承擔“舉證責任”的問題刻不容緩。參照我國行政訴訟法對舉證責任的要求，強化房產公司的舉證責任。因為對于個人而言，房產公司具有更優越、更現實、更充分的舉證條件，而公民個人本身就處在需要救濟的弱者地位，取證難訴訟成本高。如果司法者加重他們的舉證負擔，無異于拒絕對他們實施法律保護。顯然，利用舉證責任這個訴訟中調節雙方當事人權益的杠桿，才能避免看上去公平，但實際上不公平的現象發生。
（2）、懲罰性賠償責任的適用。懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展?？筛鶕吨腥A人民共和國消費者權益保護法》第四十九條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經濟的交易安全秩序，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。懲罰性賠償理論上有依據，實踐中具有良好的社會基礎，商品房買賣數額巨大，依法有效維護買受人的合法權益，是符合國際立法趨勢和我國當前社會發展需要的。
（3）、政府加強房地產開發過程監督機制。市場是追求效益的，房地產商為了所謂的經濟效益，往往不顧住戶的利益，表現在：不按城市規劃規范，樓群密度過大；有的面積“短斤缺兩”，從中盤剝消費者；“粗制濫造”，安全隱患四伏；消防、水、電等設施達不到原有承諾的要求，質量低劣；隨意擴大公攤面積，變相抬高房價；履約過程中惡意隱瞞規劃情況、不能依約交付配套設施。諸如此類不規范或欺詐行為，視乎與監督制約機關毫無關系，更沒有責任可追究。因此，政府這只看得見的手應發揮著重保證社會公平交易上，利用行政許可與行政強制維護市場秩序保護消費者權益，加大行政執法監督力度，嚴厲打擊違法違規行為，采取處罰、曝光等手段依法淘汰一批信譽差、銷售不規范的企業，提高企業的自律意識，發揮政府的監督職能，如預售監管、質量保障、規劃審批、面積測繪監管、權證監管等等，最大程度化解期房預售制度帶來的后遺癥。
（4）、不斷完善《商品房買賣合同格式文本》。隨著房地產市場發展所帶來的新的法律問題，在目前《商品房買賣合同》中很難全面地體現出來，而僅僅依靠補充協議，其“亡羊補牢”作用畢竟有限。因此，結合一些新的相關法律法規，進一步修改、完善和補充《商品房買賣合同格式文本》非常有必要。如：開發商義務與責任捆綁約定，提高違約的成本；購買精裝修的房屋，買賣雙方要對裝修材料、裝修質量、裝修標準等內容在補充協議里進行約定等等?？傊?，對于合同中開發商的很多義務應該相應地約定好明確、具體的違約責任；對購房過程中消費者利益相對容易損害的地方,合同中應增加規范市場、限制開發商和加重開發商責任的條款，保護購房者的利益。
（5）、落實商品房質量保證金的具體措施。根據住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》要求，各省市相應出臺了實施細則，開發商預留商品房質量保證金交由金融機構托管，以解決因房地產開發企業破產、解散、離開本地等原因怠于或無法履行保修責任時的商品房維修問題。這一質量保證機制在實施過程中若能發揮正真的作用，無疑對開發企業、施工單位提高工程質量起到制約作用，更使廣大業主的切身利益得到保障。
隨著房地產調控的不斷深入，如何確保購房者作出安全的選擇？商品房動輒價值幾十萬，對于每個購房人來講，都是一筆不小的數目，要學會保護自己，在買房前做好功課，減少后期的諸多風險。由于我國法律制度需要有一個完善和發展的過程，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個問題上加強認識，提高自己的法律素養，搞清合同中的細節問題或由專業律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關機構，只有進一步完善我國的房地產法律制度，盡量使用準確的語言，確立精確的數字標準，房地產權利人的合法權益才能得到有效的保護。
參考文獻：
[1]中華人民共和國《合同法》、《物權法》
[2]最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
[3]浙江省實施《中華人民共和國消費者權益保護法》辦法
[4]杭州市城市房地產開發經營管理若干規定
[5]城市房地產開發經營管理條例
[6]杭州《都市快報》
作為房產局綜治維穩第一責任人，我的主要職責：一是定期主持召開黨政領導班子會議，聽取綜治維穩工作情況匯報；二是根據我局各個時期的治安狀況作出正確決策，對涉及的重大工作和重大問題，親自部署，研究解決；三是對突發性影響社會穩定的重大事件，立即趕赴組織指揮，果斷而妥善處置，并按規定及時上報發生和處置情況；四是支持綜治維穩機構和紀檢委、組織、人事、監察部門對發生嚴重危害社會穩定重大問題的地區、部門、單位實施一票否決和責任查究。
為了搞好綜治維穩工作，我主要做了以下幾個方面的工作：
一、嚴格實行綜治維穩工作領導責任制，在強化組織領導上下功夫。
抓好綜治維穩工作，落實領導責任制是關鍵。我把綜治維穩工作作為局重點工作來抓，以落實領導責任制為主抓手，常抓不懈。局黨總支會堅持每月聽取一次全局社會治安情況匯報，及時研究解決人員配備、機構設置、經費投入等事關綜治工作長遠發展的重大問題。局綜治辦每月召開一次專題會議，每半月召開一次社會治安形勢分析會，研究把握特點和規律，制定對策和措施，本稿件版權是517878秘書網，請登陸原創網站查看提高工作的針對性和實效性。局屬各單位從強化工作責任制入手，定期分析治安形勢，采取有效措施，狠抓組織落實。年初，我與局屬各部門、各單位簽訂綜合治理責任書，各部門、各單位層層分解任務，量化指標，落實綜合治理工作目標任務。為使綜治措施真正能夠落到實處，我局嚴格實行綜合治理目標管理責任制，制定和出臺了領導責任追究的有關措施和辦法，對綜治工作責任不實、社會治安狀況不好的部門、單位實行一票否決，保證了綜治責任制的落實，推動了綜治工作的深入發展。
二、廣泛開展法制、綜治宣傳教育和依法治理工作。
為增強公民的法律意識，調動公民學法、用法的熱情，在全社會營造濃厚的法制輿論氛圍，今年我局開展了一系列有規模、有影響、效果好的普法活動。一是年初在全市“千名干部送法下鄉”活動中，我局購買法律書籍二百多本，派出三名干部進駐文坊鎮虹橋進行法律宣傳，廣泛宣傳與農民生產、生活密切相關的法律法規，進一步提高了廣大農民群眾的法制意識，極大地激發了廣大群眾參與社會治安綜合治理的主動性；二是開展了房地產法律法規宣傳月活動。在主要街道、各物業小區、各開發企業售樓處共展出圖文并茂的宣傳圖板60余塊，同時出動宣傳車，設立咨詢臺，散發宣傳資料2千余份，現場解答群眾咨詢近萬人次。
三、正確處理城鎮房屋拆遷突出問題及，消除不穩定因素。
我局今年主要房屋拆遷工作是東門貨場改造建設項目，其他還有遺留的和準備動工的拆遷項目近二十處，都存在很多不穩定因素。對此我局把矛盾糾紛排查調處作為維護社會安定團結、構建和諧穩定社會的基礎工作，抓在手上，落實在行動上。在拆遷工作中堅持定期排查調處制度，建立長效機制，推動工作發展。按照“屬地管理”原則和“發現得早，化解得了，控制得住，處置得好”的總體要求，對排查出的矛盾糾紛，分級管理，歸口負責，現場調處。對于,制定應急方案,研究處置辦法,形成了反應靈敏、運轉高效的應急處置機制。今年來，全市未發生因矛盾糾紛排查調處不及時而引發的重大治安事故和問題。
四、針對社會治安熱點難點問題，充分發揮職能作用。
流動人口管理、已成為新形勢下社會治安工作的熱點難點問題。我局在這些方面進行了積極的探索，因地制宜，突出重點，有效地消除了影響社會治安的隱患。在流動人口管理方面，我局主要有房地產交易市場和房屋租賃市場兩大塊，按照社會治安綜合治理“屬地管理”原則和“誰主管誰負責”的原則，嚴格實行目標管理責任制，建立流動人口管理工作協調機構，指導落實流動人口管理各項措施，進一步規范了流動人口管理工作。
五、規范綜治辦公室建設，完善綜治工作機制。
述職報告是任職者陳述自己任職情況，評議自己任職能力，接受上級領導考核和群眾監督的一種應用文，具有匯報性、總結性和理論性的特點。下面就讓小編帶你去看看房地產主管的年終工作述職報告范文5篇，希望能幫助到大家!
房地產主管的述職報告1在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為__企業的每一名員工，我們深深感到__企業之蓬勃發展的熱氣，____人之拼搏的精神。
我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于____年與____公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合____公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為____月份的銷售奠定了基礎。最后以________個月完成合同額________萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
下旬公司與____公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房地產主管的述職報告2在房地產行業工作也已經半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發現得到提高，也可以從中找到自己需要學習的地方，完善自己的銷售水平。
經歷了上次開盤，從前期的續水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認識。從自己那些已經購房的客戶中，在對他們進行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。
第一、最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。
第二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。
第三、經常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態。加強客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。
第四、提高自己的業務水平，加強房地產相關知識及最新的動態。在面對客戶的時候就能游刃有余，樹立自己的專業性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進銷售。
第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。
第六、學會運用銷售技巧，營造一種購買的欲望及氛圍，適當的逼客戶盡快下定。
第七、無論做什么如果沒有一個良好的心態，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態度決定一切，當個人的需要受挫時，態度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結為個人能力、經驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀者則怪罪于機遇、環境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態度決定什么樣的生活.
第八、找出并認清自己的目標，不斷堅定自己勇往直前、堅持到底的信心，這個永遠是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現在現實生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力。現實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果領先靠的是機會，運氣總有用盡的一天。
對工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個腳印堅定的向著我的目標前行。
房地產主管的述職報告3人生天地之間，若白駒過隙，忽然而已，在這段時間的工作中我們通過努力，也有了一點收獲，想必我們需要寫好述職報告了。怎樣寫述職報告才更能吸引眼球呢?以下是小編整理的房地產主管述職報告范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
20____年，對房地產行業來講是極不尋常的一年，從20____年持續進行的“抑制房價過快上漲”為主要目標的宏觀調控政策的打壓下，消費者的心理預測期受到抑制，而緊隨著20____年的國際金融危機的蔓延影響，市場觀望情緒進一步加重，全國房產成交量出現急劇下滑，使得市場營銷難度加大，今年，在成績的背后，從企業本身及全體員工到我個人都經歷了諸多的困難考驗，我遵照公司的經營策略，在保證企業收益的同時把工作重點放在尋找土地資源的重大問題上。現將我這一年來的工作情況向各位簡要匯報如下：
一、了解落實土地信息
根據公司當前的總體思想和工作重點放在尋找土地資源的重大問題上。20____年我與公司其他部門的密切配合：
一是參與了十多個市內及周邊地區的項目談判，其中包括等，從談價格包括合作模式，每一步都界入的非常仔細小心。其中對宗地意向性較大的土地進行了實地踏勘，對個地塊參加了拍賣，落實了市政管網及城市市政配套設施到位情況，通過對市場調查收集和對項目周邊的市場價格及銷售情況了解，對其做了投資估算及經濟分析，并對重點項目做了項目初步可行性分析并上報了集團領導。
二是辦理項目的確界手續、土地證、立項批文、設計方案審查、消防審查意見、規劃許可證、防雷、開發項目備案、人防、防震、效果圖審查等手續的辦理，項目已具備了開工條件。
三是整理匯總并分析各區市房地產市場情況，重點對開發區市場做了調查，認真清理各項治理方面的管理制度，檢查校核公司內部管理制度，關注外部監管法規和部門規章的變化，對照相關要求，修改與現行法規不相適應的內容，刪除與現行法規沖突或已失去市場管理價值的內容，增加現行法規修改增添的新內容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，強化對公司治理制度執行的內部監督檢查與考核，健全內部責任追究機制。并根據市場情況做了項目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項管控制度。
二、集思廣益，制定各項管控制度
由于綜合因素的影響，的房地產投資和開發得到了快速的發展，從而引發價格的上漲，20____年我按照上級的部署安排，成立領導小組，調研市場的發展情況，整理、匯總并分析了市各區市房地產的市場情況，重點對開發區市場做了調查，并根據市場情況做了項目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項管控制度，以確保項目在實施過程中能夠流暢。
三、提倡加強團結，營造和諧氛圍
團結出凝聚力，出戰斗力，出生產力，出經濟效益，只有全體干部員工心往一處想，勁往一處使，才能優勢互補，減少內耗，形成合力，共謀發展。在日常工作中，講究大局意識。自覺把企業的利益擺在第一位，做到局部利益服從整體利益，眼前利益服從長遠利益，個人利益服從集體利益，顧全大局，“不謀萬世者，不足謀一時;不謀全局者，不足謀一域”。用全局的視角對企業生存發展的問題進行認真思考，積極付諸實踐，使企業走上健康的發展軌道。講究和諧環境。各負其責，各司其職，抓好分管工作，使全體干部員工在思想上“合心”、在行動上“合拍”、在工作上“合力”，增強“一榮俱榮，一損俱損”的整體觀念。同時，維護團結和諧的基礎，堅信友誼、諒解和支持比什么都重要。增強團結協作意識，相互信任，相互尊重，相互關心，大事講原則，小事講風格，顧大局、識大體，胸懷開闊，善于容人、容事、容委屈，努力塑造團結和諧的工作環境。講究表率作用。領導干部是企業凝聚力和戰斗力的核心，是維護企業團結和諧的表率。工作中自覺主動地要身先士卒當好先鋒、當好榜樣、當好表率。以黨性、制度、原則、紀律為根本，以講感情、友誼、緣分為劑。把與企業員工相互溝通作為最基本的工作方法，與員工多交流、多談心、多換位思考，增進了團結，取得了支持。團結和諧的工作氛圍使企業上下形成了思想上相互學習、政治上相互幫助、組織上相互監督、作風上相互促進、利益上相互謙讓、感情上相互尊重，創造了一個既有民主又有集中，既有統一意志又有個人心情舒暢的戰斗集體。
四、堅持學習，端正工作作風，提高執行能力
20____年在集團公司安排下，還參加了房地產法律、法規知識的學習，重點學習了前期取得土地階段的相關法律知識，通過學習提高了本人防范法律風險的能力，并能規范行為，能自覺依法維護公司權益。尤其在辦理手續的過程中，常和行政主管部門協調溝通，只有熟知各種法律、法規，才能和政府部門很好的對接，少走彎路;隨著國家土地、規劃、建設、工程等部門法律、法規完善配套后，就需要我們更快抓緊學習，提高熟知法律、法規的能力，才能適應“科學執政、民主執政、依法執政”新形勢的要求，以利于提高辦事效率。因此，當進一步增強加強作風建設的緊迫感和責任感，只有工作作風過得硬，才能保證公司的路線、方針、政策和上級重大工作部署順利貫徹落實，于是年內，我緊跟上級要求，增強轉變機關作風的針對性，端正自身工作作風的同時，努力建設了一支學習上勤奮刻苦、政治上立場堅定、思想上與時俱進、工作上銳意創新的班子隊伍，使發展意識不斷強化、發展思路不斷創新、服務職能不斷完善、群眾觀念不斷增強、協調配合不斷密切、廉潔自律不斷嚴格，群眾滿意度不斷提高，保證了公司各項工作的順利進行。
五、嚴格信息披露，加強監督管理
按照國家有關規定規范信息披露行為，促進公司依法規范運作，維護廣大股東的合法權益;本年度，公司根據相關的法律法規修訂完善了《管理制度》，并嚴格執行，保證披露信息的真實、準確、完整、及時、公平。作為公司的總經理，對公司信息披露情況等進行監督和核查，積極有效地履行了總經理的職責，維護了公司和中小股東的合法權益。同時通過學習相關法律法規和規章制度，加深對相關法規尤其是涉及到規范公司法人治理結構和保護社會公眾股股東權益保護等相關法規的認識和理解，以切實加強對公司和投資者利益的保護能力，形成自覺保護社會公眾股東權益的思想意識。年內勤勉盡責，忠實履行獨立董事職務，凡經董事會審議的重大事項，都事先對公司提供的資料進行認真審核，若有疑問會即向相關負責人員詢問以了解具體情況，并在自己的專業領域方面提供相關的建議和意見。公司能夠及時向我們匯報董事會決議執行情況、公司的生產經營、財務管理、關聯交易、對外投資、募集資金使用、業務發展和相關重大項目的進度以及信息披露等情況。平時工作中詳實地聽取公司管理層人員的匯報，主動進行了現場調查、獲取做出決策所需要的情況和資料;及時了解公司的日常經營狀態和可能產生的經營風險，在董事會上發表意見、行使職權，對公司的規范運作持續開展全面、深入、細致的自查自糾活動，誠懇接受公眾評議和監管部門的檢查，認真落實整改計劃與措施，對董事會決策的科學性和客觀性以及公司的規范運作起到了較好的作用。
回顧過去的一年，自己各項工作的完成是靠班子成員的通力合作和廣大干部員工的支持、是靠集體的`智慧和全體員工的汗水，我個人只是做了一些方向把握、組織協調和督促落實的工作。對照上級領導的要求和企業面臨的市場形勢，還有許多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是對部分政策的把握度不夠，做事缺乏前瞻性，不注意細節，在工作落實過程中不夠細致，還需要進一步拓展思路，加強學習。
六、20____年工作計劃
20____年已經過去，公司給我們提出了更高、更新的要求，公司遠景規劃，明年是發展最重要的一年。根據公司的長遠規劃，制定了自己明年的工作重點：
(一)提高個人綜合素質，勝任總經理工作。
嚴格按照自己的工作職責，把職責范圍內的工作做好。
房地產業是一個業務分類極其廣泛的.行業，充滿矛盾和爭斗，每個參與者都應具有相當的綜合素質才能適應新形勢下的要求，這就更加要求我們20____年要加強學習，嚴格要求自己，嚴守職業操守，先做人后做事，樹立正確的人生觀、價值觀，在頭腦中樹立服務意識。只有提高我們個人的綜合素質，努力使自己成為一個“一專多能”的復合性人才，才能更符合工作的要求。
(二)按照公司計劃做好項目工作。
一是土地信息取得方式
從報紙上獲得招、拍、掛的公告信息;從土地局交易中心及土地儲備中心取得信息;通過投資公司、拍賣公司等其他中介機構獲得信息;通過各施工單位和周圍朋友的介紹取得信息。
二是工作重點
明年的工作中一定要與大家在土地信息上廣開言路，集思廣益。在順應發展思路的前提下和城市總體規劃的基礎上，看準市場、把握機遇、創新思想，切實做好短期發展目標和投資方向的同時，也在尋找著新的經濟增長點和可持續發展之路。在努力工作的同時，也在尋找土地的工作上尋求著新的發展思路：
1、有針對性的尋找土地，不盲目，尋找適合我們的。
2、尋找土地的面要寬，放眼二三級市場，因為這些地區存在著信息不暢，很多政策性、文件性的東西不很完善，土地和規劃方面的規范標準還未形成一定的態勢，再加上個別地方性的政策、法規等，使得很多房地產企業開發運作行為都可以打擦邊球，從一定程度上可以減少建設中的成本投資。
3、房產與地產兼顧的發展思路。
房地產公司的開發，不僅局限于房產的開發上，應該使房產開發與土地投資儲備二者兼顧，共同發展。在房產開發不景氣的時候，公司可把重點放在土地投資儲備上;當房產開發有所好轉后，再有側重點地進行房產開發，二者能相互兼顧，共同發展，使企業很好地平穩過度、持續地發展下去。
(三)在物業管理方面
我們要嚴格以市場為導向，根據市場、項目及公司的情況做出合理化建議，尋找適合項目自身的物業公司。
做為公司的主要負責人之一，不僅是公司領導的參謀，也是協調公司內外關系的窗口?？偨Y一年的工作，更多的還是在一些方面存在的不足。只有提高個人的綜合素質，才能更好的完成公司交辦的各項任務，提高執行能力。20____年我一定要在公司領導下，嚴格按照公司的戰略部署，緊緊圍繞公司的總體發展戰略，認真學習各項政策法規、規章制度，努力使思想覺悟和工作效果全面進入一個新水平，做好本職工作，抓好各個工作的推進落實，加強經營管理，提高服務質量，抓機遇，闖市場，創品牌，求效益，與公司共同發展，共同成長，為穩定的發展、謀取利益最大化貢獻自己的力量。
以上是我的述職匯報，請各位領導評議，歡迎對本人工作多提寶貴意見，并借此機會，向一貫關心、支持和幫助我工作的各位領導和同事表示誠摯的謝意。
房地產主管的述職報告4不知不覺中，20____年已經接近尾聲，加入公司已有些時間，這這段時間的工作中，我學習并積累了很多知識和經驗，鍛煉和提高了業務能力，更讓自己的人生多了一份激動，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生閱歷?？梢哉f，在建華的這段時間中，收獲頗多、感觸頗多。在這里，非常感謝公司的每一位領導和同仁的幫助和指導，現在已能獨立完成本職工作，現將今年工作做以下幾個方面報告。
一、學習方面：
學習，永無止境，來到公司的時候，對于新的環境，新的事物都比較陌生，在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質和操盤模式，通過努力的學習明白了銷售經理的真正內涵以及職責，并且深深的喜歡了這份工作，同時也意識到自己的選擇是對的。
二、心態方面：
進入____之后，回頭再看，感覺在公司中每時每刻都會學到東西，主要在于自己有沒有去發現、去學習。在公司領導的耐心指導幫助下，我漸漸了解心態決定一切的道理，要以一顆平穩的、寬容的、積極的心態去面對生活和工作，隨之心境也是越來越平靜，更加趨于成熟。
三、完成的主要工作任務：
1、____共計銷售____套，銷售面積________平米，銷售額__________________元，回款額__________________元;
2、到______后，對項?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽敝匭孿低撐嘌盜朔康夭ㄒ抵逗拖奐記傘?/p>3、修改和重申了案場制度，制度更加細化。
4、制定早、晚會簽字制度，分析市場、客戶以及銷售中遇到的問題，提升團隊士氣。
5、在公司領導的指導下，參與制定12月的月團購計劃，聯系團購單位，選房、簽約，最終成交____套，銷售額______________元，回款額為______________元;
四、工作中存在的不足
1、對業務監督執行力度不夠
2、對項目整體把控有待于提高。
3、需要進一步增加管理方面的經驗。
4、與甲方缺乏有效溝通。
在學習公司完善的操盤經驗，發掘自己工作中的不足的同時，計劃在去年工作得失的基礎上取長補短，重點做好以下幾個方面的工作：
1、進一步提高自己的管理水平;
2、及時完成領導交給的各項任務;
3、與甲方及時有效地溝通，保證銷售工作的正?；?
4、不斷改進工作中所存在的問題，及時調整策略，保證明年銷售任務的順利完成;
5、同時努力學習策劃推廣方面的技能，給項目銷售提供更好的可行性方案。
6、加大工作的檢查力度和計劃的可執行性，努力增強團隊的執行力。
7、制定月可行的銷售計劃分級管理，執行目標確立到個人，分工和責任明確，使銷售工作系統化和正規化，提高團隊工作效率。
8、工作從細致性出發，做到掌握銷售上的一切相關事務。
20____年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的一年，雖然我來______公司時間不長，但是在這里真正體會到了團結協作，互幫互助，共同創業的一種精神，同時感謝各各領導、同事對我工作方面的支持和幫助，我相信公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，更好的發展，項目在公司的領導下，會以更好的業績回報公司。
房地產主管的述職報告520____年是緊張的一年，也是忙碌的一年，也取得了一定的收獲?；仡欉@一年的經歷，經歷了公司從來沒有的策劃模式，也完成了開始覺得不太現實的銷售任務。讓我對營銷策劃有了新的認識，也看到了大膽的廣告推廣方式。回顧這一年的工作，我在公司領導和同事們的支持與幫助下，提高自己的工作要求，按照公司的要求，認真的去完成了自己的本職工作，一年轉眼即將結束，現對一年的工作情況總結如下：最重要的是工作重心的轉變，其次是自己心智的成熟。
今年的銷售任務從年初的11億銷售目標下達下來，就覺得確實是一個重擔壓了下來，為了去實現這一個目標，我全力以赴的去配合公司的每一個銷售節點。我把自己的銷售業績放到了一邊，重點放在了整個銷售團隊的銷售業績上面，我們把每一天都當成了開盤日，慶幸的是今年公司的策劃部門為我們銷售做出了強有力的銷售宣傳，保證每天我們的銷售中心的人氣都非常的旺，而這個時候我的工作就放到總控上面，做好現場的銷售氛圍，而自己確實在今年也沒有賺到錢，有的時候心里確實感覺到不平衡，拿不到錢(我沒有銷售總提成)，有時候確實想放棄這個工作崗位，說實在話干銷售就是吃的青春飯，拿高工資，別的同行也覺得今年我們賣這么好，我應該賺好多錢，但事實我根本沒有，而幸運的是林總、劉經理真的也很理解我，對我關懷和幫助，同事們也非常配合我的工作，我應該感謝他們。
20____年的主要工作內容如下：
一、銷售部日常管理工作
銷售部門是公司對外展示的形象窗口，代表的是一個公司外表，也是公司最賺錢的一個部門，是一個先鋒部隊。銷售部工作也是最直接的，拿業績說話。天天跟形形的人打交道也是最難的一件事情，特別有些客戶不講道理，死纏爛打。面對這些工作，為了完成任務目標，自我強化工作意識，提高工作效率，細化工作內容，冷靜處理客戶問題，力求達到客戶的滿意度，創造良好的客戶口碑，力求各項工作準確，避免疏漏和差錯，至今基本做的還是比較完善。
1、認真做好市場調研工作。
對洛陽市場的信息掌握，對競爭對手的產品細致分析，每周調研做好記錄，及時和團隊分享，給公司產品定價提供依據，做到知己知彼百戰不殆。
2、營造火爆的銷售氛圍促進銷售。
配合策劃部門的活動作出應對調整，在銷售現場做好總控，盯緊銷售案場的每一組客戶做出調整，應對突況，核對房源、價格、優惠等確保準確，避免疏漏和差錯。(我把自己的時間全部放在了為團隊服務上面，而自己卻沒有了客戶，沒有提成，收入也是在這個團隊里最低的一個人)。
3、做好客戶問題的處理。
客戶多了什么樣的情況都有，要退房的、要優惠的、有對合同條款不滿意的等等。在保證公司的利益不被侵犯的前提下，與客戶周旋，洽談，不但要完成簽約，還需要客戶滿意，提高公司的美譽度，提升老客戶推介率。
4、做好與其他部門的工作協調。
加強與公司各個部門的溝通，向行政部申請辦公用具，車輛使用計劃等;與客服部做好合同備案，貸款政策信息等相關信息的及時掌握;請工程部工程師為銷售人員解答專業知識等工作，提高工作效率，掌握更全面的知識。
5、做好臵業顧問的培訓學習工作。
及時捕捉政策信息，專業知識，課外知識等信息給銷售人員分享。組織召開專題分享會使銷售團隊共同學習，共同進步。新員工的培訓學習安排，考核。
二、加強自我學習，提高自身素養
在20____年里，公司加大了推廣力度，更新了推廣方式，不同新異的推廣方式讓我目不暇接，在這一年里我不斷加強自身的學習，專業非專業知識不停地學習，為自己充電。向周圍的領導、同事進行學習，尤其是______老總和______經理的循循善誘、孜孜教誨下，感覺到了今年自己還是有點進步。經過不斷地學習充電，不斷地積累，我在日常的管理能力、問題客戶的處理能力、銷售案場的銷售氛圍營造能力等等，在這一年里又有了新的提高，保證了本部門各項工作的正常運行，能夠以正確的態度對待各項工作任務，熱愛本職工作，認真努力貫徹到實際工作中去。積極提高自身各項業務素質，爭取工作的主動性，具備較強的專業心，責任心，努力提高工作效率和工作質量。
三、工作中存在的問題
在這一年來，取得了一些成績，但也存在一些問題和不足，主要表現在：
第一，脾氣太急躁，個人心理承受能力不是很好，對某些事情個人感觀較濃，說話的尺度把握有所欠缺，辦事的分寸掌握的不夠完美。這中性格會造成本部門和其他部門的同事造成誤解，亟待改之;
第二，不細心，考慮問題太少不夠精細，該考慮的問題沒考慮到，有些工作還不夠過細，一些工作協調的不是十分到位;
第三，管理方式有些“粗獷”，不夠細膩，管理制度的嚴密性與連續性沒有監管到位。
四、今后努力的方向
新的一年開始了，20____年的任務目標15億也已經下達，又是一個挑戰，一個新的開始。自己決心認真提高業務、工作水平，為公司跨越式發展，貢獻自己應該貢獻的力量。我我應努力做到：
1、加強學習，拓寬知識面。
努力學習房產專業知識和相關法律常識。加強對房地產發展脈絡、走向的了解，加強周圍環境、同行業發展的了解、學習，要對公司的統籌規劃、當前情況做到心中有數;
2、本著實事求是的原則，做到上情下達、下情上報;
真正做好領導的助手;做好臵業顧問問題的解決者“拆彈專家”。
3、注重本部門的工作作風建設，加強管理，團結一致，勤奮工作，形成良好的部門工作氛圍。
4、不斷改進銷售部團隊成員工作積極性，團隊凝聚力，做好部門任務分解，并全力以赴去完成年度任務指標。
