時(shí)間：2023-08-28 16:56:51
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房屋產(chǎn)權(quán)檔案；信息化管理；特點(diǎn)；策略
房屋產(chǎn)權(quán)是房屋所有者根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，享有房屋的所有權(quán)益，是所有者對(duì)房屋的占有、使用、出租等的權(quán)利的總和。中國(guó)的民用住宅類的房屋的房產(chǎn)權(quán)有70年的期限，而商用的房屋的房產(chǎn)權(quán)只有40年的期限，到了時(shí)間政府就可以對(duì)房屋無(wú)償收回。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市中的民用住宅建筑越來(lái)越多，房屋產(chǎn)權(quán)變化的形式也是越來(lái)越多。根據(jù)我國(guó)的法律，房屋產(chǎn)權(quán)的獲取方式有很多種，其中最為普遍的是通過(guò)購(gòu)買獲得，就是說(shuō)購(gòu)買者以金錢的方式向房屋的產(chǎn)權(quán)所有者進(jìn)行購(gòu)買交易活動(dòng)，然后辦理相關(guān)的手續(xù)來(lái)獲得房屋產(chǎn)權(quán)。還有一種比較普遍的方式是建設(shè)獲得，就是建設(shè)者投入一定的資金，所有的都自己進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，建成之后的房屋就是自己的，享有對(duì)房屋的所有權(quán)。當(dāng)然，房屋產(chǎn)權(quán)的獲得還有抵押獲得、繼承獲得、受贈(zèng)獲得。比如說(shuō)，某人向銀行貸款，將房子作為抵押物，到期無(wú)法歸還銀行賬務(wù)的時(shí)候，銀行就對(duì)房屋享有所有權(quán)，有對(duì)其進(jìn)行拍賣處理的權(quán)利。在我國(guó)的《繼承法》中，房屋是可以作為繼承物品的，所以當(dāng)被繼承人死后，房屋產(chǎn)權(quán)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。
1、房屋產(chǎn)權(quán)檔案的重要性
房屋產(chǎn)權(quán)檔案是一種交易的原始數(shù)據(jù)資料，在我國(guó)有以下幾個(gè)作用：
第一，解決糾紛和查處的有效資料。隨著社會(huì)主義建設(shè)進(jìn)程的加快，城市化的不斷發(fā)展，商品房越來(lái)越多，房屋交易也越來(lái)越多，這樣不可避免的就會(huì)產(chǎn)生一些房產(chǎn)糾紛事件。人們法律意識(shí)的逐漸增強(qiáng)，維權(quán)意識(shí)也在增強(qiáng)，在房產(chǎn)糾紛事件中，房產(chǎn)檔案作為最原始的數(shù)據(jù)資料，可以起到一定的作用，促進(jìn)糾紛事件的快速解決。在越來(lái)越昌盛的今天，在查處是需要對(duì)官員的名下房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，房產(chǎn)檔案就可以知道這房子是通過(guò)什么手段獲取，進(jìn)而查處是否有的行為。
第二，促進(jìn)城市中棚戶區(qū)的改造。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，優(yōu)化城市環(huán)境的大潮下，對(duì)于成為邊緣的棚戶區(qū)的改造成為城市建設(shè)發(fā)展的一個(gè)方向。對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行拆遷改造，既能擴(kuò)大城市規(guī)模，又能美化城市環(huán)境。但是拆遷改造的過(guò)程中又會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，例如說(shuō)：拆遷改造的范圍多大，如何跟當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行協(xié)調(diào)進(jìn)行拆遷改造。在這一過(guò)程中，房屋產(chǎn)權(quán)檔案能夠起到一定的作用，政府拆遷就需要對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褡龀鲅a(bǔ)償，而補(bǔ)償是要依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)的，房屋產(chǎn)權(quán)檔案在這時(shí)就又成為了原始的資料數(shù)據(jù)。
2、房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理特點(diǎn)
2.1產(chǎn)權(quán)形式的變化復(fù)雜
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。以前的住宅類房屋產(chǎn)權(quán)是全民、集體、私人所有這三種形式，而今天，可以分為（l）國(guó)家所有住宅；（2）勞動(dòng)群眾集體所有住宅；（3）公民私人所有住宅；（4）其他經(jīng)濟(jì)組織（如中外合資企業(yè)等）所有住宅。也就是說(shuō)，在原來(lái)的基礎(chǔ)上又多了合資、外資、經(jīng)濟(jì)適用房等形式的產(chǎn)權(quán)所有制。產(chǎn)權(quán)形式的變化要求相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)要跟上步伐，對(duì)于新出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)形式要納入到相關(guān)的法律體制中去，進(jìn)行規(guī)范的管理。
2.2產(chǎn)權(quán)形式變化的速度加快
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日益活躍，房產(chǎn)所有權(quán)也是在不斷的變更之中，前文提到的房屋產(chǎn)權(quán)獲取的五種方式是目前產(chǎn)權(quán)變化的主要方式。在城市中，尤其是一線城市中，想要買一套房是非常不容易的，房?jī)r(jià)居高不下，這種形勢(shì)又使得房屋出租、二手房的交易市場(chǎng)非常活躍，房子的買賣、租賃使得產(chǎn)權(quán)形式的變化速度加快。房地產(chǎn)的活躍使得房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理工作越來(lái)越多，分類也越來(lái)越細(xì)。
2.3房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理專業(yè)性強(qiáng)、利用率高
房屋產(chǎn)權(quán)檔案的管理非常重要，而相關(guān)的法律法規(guī)又特別多，所有的行為都必須在相應(yīng)的法律下進(jìn)行，所以管理起來(lái)更加的專業(yè)，對(duì)于管理人員的要求也越來(lái)越高。而利用率高就體現(xiàn)在房產(chǎn)檔案作為最原始的數(shù)據(jù)資料，在很多時(shí)候發(fā)揮著獨(dú)一無(wú)二的作用，就像前文中提到的協(xié)調(diào)房產(chǎn)糾紛、調(diào)查官員的、處理棚戶區(qū)的補(bǔ)償問(wèn)題上。
3、房產(chǎn)檔案信息化管理概述
計(jì)算機(jī)自出現(xiàn)到今天，得到了迅猛的發(fā)展，計(jì)算機(jī)技術(shù)也在快速的更新?lián)Q代。計(jì)算機(jī)所擁有的存儲(chǔ)、檢索等是人無(wú)法企及的。在檔案的管理上，許多行業(yè)都早已用計(jì)算機(jī)對(duì)檔案進(jìn)行存儲(chǔ)、檢索了。計(jì)算機(jī)技術(shù)使得存儲(chǔ)量更大，占空間更小、檢索利用起來(lái)更加方便。在房產(chǎn)檔案的管理上，計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用早已深入人心，隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)檔案的信息化管理開(kāi)始在一步步的得到實(shí)現(xiàn)。
房產(chǎn)檔案信息化就是運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)，將紙質(zhì)的檔案信息轉(zhuǎn)化成電子信息存儲(chǔ)到計(jì)算機(jī)中去，利用某些計(jì)算機(jī)軟件，對(duì)這些信息進(jìn)行有序的管理，實(shí)現(xiàn)資源的管理便利、利用率高。計(jì)算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用使得房產(chǎn)檔案管理得更加的方便，工作效率得到了大大的提高。房產(chǎn)檔案信息化有以下的特點(diǎn)：
第一，檔案資料存儲(chǔ)的數(shù)字化。計(jì)算機(jī)語(yǔ)言與我們常用的語(yǔ)言是不一樣的。房屋產(chǎn)權(quán)檔案信息化就是將紙質(zhì)的文字、圖像、圖形等轉(zhuǎn)化成電子信息，計(jì)算機(jī)可以通過(guò)一定的技術(shù)識(shí)別這些信息，自動(dòng)將這些信息進(jìn)行分類、歸檔、存儲(chǔ)、計(jì)算機(jī)可以存儲(chǔ)的資料非常的多，這離不開(kāi)計(jì)算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展。在人們需要這些信息時(shí)也能夠快速的進(jìn)行查閱利用，人們?cè)诓殚啎r(shí)需要耗費(fèi)的精力更少了，工作效率更高了。
第二，檔案?jìng)鬏數(shù)木W(wǎng)絡(luò)化。在互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)之前，遠(yuǎn)距離之間傳遞資料需要通過(guò)郵寄系統(tǒng)，這樣的話時(shí)間就變長(zhǎng)了，而且郵寄的過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)損壞或丟失的情況。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展之后，人們之間傳遞信息可以在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行，聯(lián)網(wǎng)就可以進(jìn)行信息資料的傳遞，還可以通過(guò)一些技術(shù)手段來(lái)加密信息，避免第三方截取信息。房產(chǎn)檔案的信息化使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、需求者、房產(chǎn)管理部門之間可以在網(wǎng)上獲取相關(guān)的信息，交流更加方便，房產(chǎn)檔案的價(jià)值更加明顯，房產(chǎn)檔案的利用率更高。
第三，檢索的智能化。檢索的智能化是在信息資料的數(shù)字化實(shí)現(xiàn)下衍生而來(lái)的，數(shù)字化實(shí)現(xiàn)了檔案管理的便捷、分類、存儲(chǔ)等，這是運(yùn)用了計(jì)算機(jī)技術(shù)達(dá)到的，而人們?cè)诶脵n案信息時(shí)，也是根據(jù)計(jì)算機(jī)技術(shù)，有著特定的程序，查閱檢索更加的方便快捷。
4、房產(chǎn)檔案信息化管理的策略分析
在目前，我國(guó)房產(chǎn)檔案信息化管理正在快速的發(fā)展中，信息化管理給房地產(chǎn)事業(yè)帶來(lái)了活力，工作效率更高，但是目前我國(guó)房產(chǎn)檔案信息化管理還存在一些問(wèn)題。由于信息化管理很大程度上依靠計(jì)算機(jī)技術(shù)，這就要求管理人員具有一定的計(jì)算機(jī)水平，能夠處理一些常見(jiàn)的計(jì)算機(jī)故障，這對(duì)管理人員無(wú)疑是提出了更高的要求。信息化管理既然是依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，而計(jì)算機(jī)不可能永遠(yuǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)下去，它總是會(huì)出現(xiàn)一些故障、毛病，這就需要人們?cè)谌粘９芾碇羞M(jìn)行維護(hù)，管理人員要與時(shí)俱進(jìn)，不斷的學(xué)習(xí)創(chuàng)新，提高自身的專業(yè)水平、職業(yè)能力。計(jì)算機(jī)技術(shù)是不斷的發(fā)展的，在房產(chǎn)檔案的管理上也需要跟進(jìn)時(shí)代步伐，采用最新的技術(shù)手段，促進(jìn)工作效率的提高和房產(chǎn)檔案管理的更加方便快捷。
4.1提高思想認(rèn)識(shí)
當(dāng)前社會(huì)下房產(chǎn)檔案管理部門工作人員不重視房產(chǎn)檔案信息化管理，對(duì)于房產(chǎn)檔案
的管理也停留在傳統(tǒng)的思想觀念上。許多管理者并不接受信息化管理，他們不了解計(jì)算機(jī)技術(shù)，不認(rèn)同互聯(lián)網(wǎng)，這嚴(yán)重的影響到了房產(chǎn)檔案的信息化管理進(jìn)程，所以要提高他們的思想認(rèn)識(shí)水平。房產(chǎn)檔案信息化管理需要先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)和設(shè)備，需要建設(shè)綜合的網(wǎng)絡(luò)，這些都需要投入大量的資金，沒(méi)有資金所有的都只是紙上談兵。提高大家的認(rèn)識(shí)水平尤其是上級(jí)重要的管理者的認(rèn)識(shí)水平，得到他們的支持，將信息化管理工作落實(shí)到位，建設(shè)房產(chǎn)檔案信息化管理，提高工作效率。
4.2提高管理人員的計(jì)算機(jī)水平和職業(yè)素質(zhì)
房產(chǎn)檔案信息化管理是依托計(jì)算機(jī)技術(shù)和設(shè)備的，這就要求管理人員具有一定的計(jì)算機(jī)水平，能夠?qū)τ?jì)算機(jī)出現(xiàn)的一些故障進(jìn)行維護(hù)管理，在日常的使用過(guò)程中進(jìn)行維護(hù)，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
房產(chǎn)檔案管理人員要積極主動(dòng)的去學(xué)習(xí)，不斷的擴(kuò)寬知識(shí)面，學(xué)習(xí)到更多的計(jì)算機(jī)技術(shù)，提高職業(yè)水平，在工作中運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)解決出現(xiàn)的一些問(wèn)題。對(duì)于信息化系統(tǒng)不斷的進(jìn)行更新?lián)Q代，促進(jìn)信息化系統(tǒng)的更好更快速的運(yùn)轉(zhuǎn)。
管理人員的計(jì)算機(jī)水平和職業(yè)素質(zhì)的提高需要給予一定的壓力，要進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，運(yùn)用一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，讓管理人員充分認(rèn)識(shí)到工作的重要性，認(rèn)識(shí)到計(jì)算機(jī)技術(shù)的重要性，促進(jìn)他們自我提高、自我完善。
4.3運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)
房產(chǎn)檔案的信息化管理依托先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，必須采用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)。這需要引起上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視，根據(jù)社會(huì)的發(fā)展，不斷的對(duì)信息化系統(tǒng)進(jìn)行更新?lián)Q代，運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，不斷完善信息化系統(tǒng)，使得系統(tǒng)運(yùn)行的效率更高，系統(tǒng)出現(xiàn)故障的情況更少，更好的提高工作效率。
計(jì)算機(jī)技術(shù)是不斷發(fā)展變化的，社會(huì)經(jīng)濟(jì)也是不斷發(fā)展變化的，這就要求信息化系統(tǒng)也是要不斷的發(fā)展變化，要與時(shí)俱進(jìn)，不斷的運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)，提高系統(tǒng)的運(yùn)作效率。
4.4做好制度建設(shè)
制度建設(shè)是政府相關(guān)部門需要做的事，政府部門出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)房產(chǎn)檔案信息化管理作出一些強(qiáng)制性的規(guī)定，促進(jìn)各級(jí)部門進(jìn)行規(guī)范管理。隨著房產(chǎn)糾紛事件的增多，人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，做好制度建設(shè)，促進(jìn)房產(chǎn)檔案信息化關(guān)林的規(guī)范化。
5、結(jié)束語(yǔ)
房產(chǎn)檔案的信息化管理是房產(chǎn)檔案管理的革新，是時(shí)展的必然趨勢(shì)。我國(guó)目前在房產(chǎn)檔案信息化管理上還存在很多問(wèn)題，這需要社會(huì)各界的不懈努力，促進(jìn)房產(chǎn)檔案的信息化管理。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；檔案管理；重要性；人員水平；具體措施
所謂“房地產(chǎn)檔案”是指：各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門在開(kāi)展公房、私房、產(chǎn)權(quán)登記和管理過(guò)程中，經(jīng)過(guò)收集、管理、鑒定，按照一定的程序和手續(xù)形成的反映房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系和狀況的有保存價(jià)值的文字材料、計(jì)算材料、圖紙、照片、影片、錄像帶、錄音帶、磁介質(zhì)磁盤(pán)等各種載體內(nèi)容的文字材料，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歷史及現(xiàn)狀的真實(shí)歷史記錄。房產(chǎn)檔案是整個(gè)房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，它的作用主要是為房產(chǎn)權(quán)屬登記、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)糾紛仲裁、物業(yè)管理、房屋拆遷、住房制度改革、城市規(guī)劃、城市建設(shè)和保障房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益等各項(xiàng)工作提供服務(wù)。如今，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房產(chǎn)檔案管理工作愈發(fā)顯得重要，這也為搞好房地產(chǎn)檔案的管理工作者提出了更高的要求，那么如何房地產(chǎn)檔案管理工作，讓房產(chǎn)檔案工作更好地為企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)服務(wù)、滿足社會(huì)需求呢？本人結(jié)合自己對(duì)房產(chǎn)檔案的管理實(shí)踐談幾點(diǎn)看法：
一、準(zhǔn)確把握和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)檔案管理的重要性
房地產(chǎn)檔案既是房地產(chǎn)“權(quán)屬”登記的真實(shí)歷史記錄和重要可靠依據(jù)，又是城市建設(shè)發(fā)展檔案的核心和主要數(shù)據(jù)。它作為一種信息資源，與企業(yè)同步發(fā)展的無(wú)形資產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、科研、技術(shù)經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的真實(shí)記錄和基礎(chǔ)性工作，在房地產(chǎn)企業(yè)管理等各方面正積極地發(fā)揮其應(yīng)有的重要作用：它不僅能夠強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)，而且還是把房地產(chǎn)企業(yè)推向市場(chǎng)的工具。它在維護(hù)企業(yè)真實(shí)面貌，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益和經(jīng)濟(jì)利益方面都起著相當(dāng)重要的作用。房地產(chǎn)檔案管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理是否科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的重要標(biāo)志，是不斷提高企業(yè)基礎(chǔ)管理水平的需要，并在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。檔案管理工作的好壞，充分體現(xiàn)了公司的基礎(chǔ)管理水平。
二、加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)檔案管理人員的管理水平
（一）提高理論知識(shí)水平以及相應(yīng)的操作技能
規(guī)范化、制度化、科學(xué)化的管理檔案，是房地產(chǎn)企業(yè)必須做好的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，這向管理人員提出了較高的要求，干好這項(xiàng)工作不僅需要有熱心，更要求細(xì)心和耐心，而且還需要掌握檔案管理和相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)。提高認(rèn)識(shí)水平，認(rèn)真做好檔案工作，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理等各項(xiàng)工作服務(wù)。隨著檔案信息化管理的日趨完善，檔案管理人員需要掌握現(xiàn)代化技術(shù)和科學(xué)的管理方法。因此，檔案工作者應(yīng)該積極主動(dòng)地學(xué)習(xí)相關(guān)的理論知識(shí)以及相應(yīng)的操作技能，做到規(guī)范治檔、制度治檔、科學(xué)治檔，使檔案管理達(dá)到保管安全和利用科學(xué)。
（二）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高管理業(yè)務(wù)水平
檔案管理人員，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，明了檔案管理的法律、法規(guī)，及時(shí)了解和貫徹、落實(shí)有關(guān)檔案管理的新規(guī)定、新規(guī)范，密切注意國(guó)內(nèi)外檔案工作的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)一些先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)并加以借鑒利用，只有這樣，才能夠不斷提高管理水平，促進(jìn)檔案事業(yè)逐漸實(shí)現(xiàn)法制化、規(guī)范化，推進(jìn)檔案工作的發(fā)展，提高工作質(zhì)量和工作效率。
（三）提高業(yè)務(wù)人員檔案管理的現(xiàn)代化水平
實(shí)現(xiàn)檔案管理的現(xiàn)代化，這就要求管理人員要熟練掌握計(jì)算機(jī)與檔案管理軟件操作，力爭(zhēng)做到對(duì)檔案的收集、存檔、查找、借閱、統(tǒng)計(jì)都能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)代化的規(guī)范管理，以便提高檔案的存儲(chǔ)和處理能力，為相關(guān)部門提供方便、快捷、及時(shí)、準(zhǔn)確的參考信息，充分發(fā)揮檔案的信息服務(wù)功能。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理的具體措施
（一）要建立完善的檔案信息化管理系統(tǒng)
隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，檔案內(nèi)容越來(lái)越呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，檔案載體也發(fā)生了較大的改變，由過(guò)去手工記錄和制作的傳統(tǒng)模式，向現(xiàn)代化的信息管理化模式轉(zhuǎn)變。隨著計(jì)算機(jī)、多媒體、光盤(pán)以及縮微技術(shù)等在檔案管理中越來(lái)越廣泛地加以應(yīng)用，利用計(jì)算機(jī)、縮微機(jī)、掃描儀、互聯(lián)網(wǎng)等對(duì)檔案進(jìn)行檢索、存儲(chǔ)和管理，不僅方便快捷地進(jìn)行檔案錄用、檢索、匯總，更能做到收集文件完整齊全、系統(tǒng)科學(xué)、優(yōu)質(zhì)精煉、及時(shí)迅速。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)檔案的信息化管理
具備了完善的檔案信息化管理系統(tǒng)以后，還要強(qiáng)化信息化的管理。在檔案的建立、檔案的管理、交易及審批、綜合調(diào)查、統(tǒng)計(jì)匯總、數(shù)據(jù)的變換、系統(tǒng)的維護(hù)等方面加強(qiáng)管理。使檔案變化與房地產(chǎn)的變更信息相一致，能準(zhǔn)確、全面地反映出房產(chǎn)的各種相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及信息，力爭(zhēng)設(shè)計(jì)出不同的版本，使信息交換得以全方位發(fā)展。要建設(shè)有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和區(qū)域網(wǎng)，開(kāi)發(fā)有關(guān)房地產(chǎn)交易、記錄及有關(guān)業(yè)務(wù)方面的應(yīng)用軟件，以便實(shí)現(xiàn)資料能存取統(tǒng)一，隨時(shí)查閱。
（三）加強(qiáng)不同形式、不同種類檔案的收集工作
舊的檔案管理模式往往是文書(shū)檔案多而專門檔案、信息化檔案較少，從而導(dǎo)致檔案散亂，因檔案問(wèn)題而導(dǎo)致的糾紛不斷發(fā)生。因此，要對(duì)房地產(chǎn)檔案內(nèi)容門類不齊全、結(jié)構(gòu)不合理、成份不充實(shí)，難以滿足企業(yè)的需求的問(wèn)題進(jìn)行加強(qiáng)整頓。這就要求，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)檔案進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整和接收尤其對(duì)于各房地產(chǎn)企業(yè)存在的不同形式、不同類型的檔案。在收集此類檔案時(shí)，要注明這些檔案反映的時(shí)間、工程、地點(diǎn)。
（四）檔案收集工作要實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化
檔案收集工作方面的歸檔原則、歸檔時(shí)間、歸檔范圍、歸檔要求等都要有詳細(xì)的說(shuō)明。例如：商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)書(shū)；商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)；住房公積金專項(xiàng)政策性貸款申請(qǐng)審批表；處理合同糾紛的民事調(diào)解書(shū)、判決書(shū)；房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；權(quán)屬人身份證復(fù)印件；歸檔的文件材料必須做到完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)，字跡工整清晰，簽字等手續(xù)完備，便于長(zhǎng)期保存。房產(chǎn)檔案，以簽訂《商品房買賣合同》時(shí)間為準(zhǔn)，區(qū)分所屬年度；房產(chǎn)檔案整理的要求，與企業(yè)管理檔案整理要求基本相同；房產(chǎn)檔案的編號(hào)，按公司制定的《檔案分類編號(hào)方案》執(zhí)行等等，從而使檔案收集工作有章可循，有法可依，并逐步走上規(guī)范化、科學(xué)化的軌道。
總之，作為一名房地產(chǎn)檔案管理人員，只有不斷提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，充分利用現(xiàn)代化的管理手段，才能提高自身的管理水平，才能使房地產(chǎn)檔案管理工作更好地為城市建設(shè)服務(wù)。
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Abstract: in order to realize the ownership of the distinction between buildings in our country, the property law, introduced the first building owners concept, this law is our country ownership of buildings of the involvement of the first time. Before this our country in this respect only simple rules to protect the related rights owner. But in the commodity house increase gradually, rely on the land registration rules "is not enough, property company with the developers, the contradiction between owner growing discontent. According to this problem, this paper "matter right law" issued by the new building owners distinguish issues were discussed.
Keywords: building owners legal rights real estate
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
前言：為了明確業(yè)主、開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)之間的權(quán)利和義務(wù)，我國(guó)新頒布的《物權(quán)法》中對(duì)建筑物所有權(quán)的劃分做出了有關(guān)規(guī)定。但由于我國(guó)建筑物所有權(quán)方面的法律法規(guī)的起步較晚，法律條文還較為粗糙，尚處于初級(jí)階段。因此，本文針對(duì)我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的民法規(guī)定進(jìn)行研究和闡述，之處其中仍存在的幾點(diǎn)問(wèn)題，希望為我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)法律的制定和完善提供有益意見(jiàn)。1闡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 矛盾是人們工作生活中所不可避免的，但矛盾也有主次之分，并且主次矛盾之間是可以互相轉(zhuǎn)換的，這是長(zhǎng)期不變的真理。雖然近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)有起有落，但是這并不影響它對(duì)我們生活的重要性。不論其經(jīng)濟(jì)價(jià)值怎樣變動(dòng)，都難以改變它是我們?nèi)嗣裆罨A(chǔ)住房的事實(shí)。因此，從法律角度出發(fā)，房產(chǎn)始終是我們需要關(guān)注和完善的領(lǐng)域。在此需要說(shuō)明的是房產(chǎn)交易過(guò)程并不是本文關(guān)注的重點(diǎn)，如果用專業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)講就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。
《物權(quán)法》首次將建筑物區(qū)分所有權(quán)這一概念引入中國(guó)，在商品房越來(lái)越暢銷的時(shí)刻，房產(chǎn)糾紛也逐漸增加，這主要是由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分混亂。大多時(shí)候權(quán)利和義務(wù)無(wú)法明確，為了區(qū)分建筑物所有權(quán)使業(yè)主的合法權(quán)益得到保證，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中做出了較為明確的規(guī)定。2區(qū)分建筑物所有權(quán)的必要性 二戰(zhàn)后期，各國(guó)均出現(xiàn)了不同程度的住房危機(jī)。要使人們基本的住房問(wèn)題得到解決，各國(guó)均掀起了建房熱潮，因此建筑所有權(quán)區(qū)分問(wèn)題也就越加突出。而作為世界人口大國(guó)的中國(guó)，這一問(wèn)題則更加明顯，高層建筑的建設(shè)可以解決這一問(wèn)題，但建筑物所有的劃分問(wèn)題也越加突出激化。如何協(xié)調(diào)人民生活，已經(jīng)成為我國(guó)法律將要面臨的重要問(wèn)題。
我國(guó)為協(xié)調(diào)建筑物所有權(quán)人的關(guān)系，制定了區(qū)分建筑物所有權(quán)法律或?qū)υ械拿穹ㄟM(jìn)行修改。例如：香港《多層大廈條例》和臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》。但我國(guó)在該方面并沒(méi)有制定專門的法律對(duì)業(yè)主的建筑物所有權(quán)進(jìn)行區(qū)分，僅在《土地登記規(guī)則》做出部分規(guī)定。終于在人們的殷切期盼中我國(guó)的《物權(quán)法》于07年10月出臺(tái)了 ，并在第一章十三條中對(duì)建筑物所有權(quán)區(qū)分做出簡(jiǎn)單規(guī)定，但將其與其他國(guó)家或我國(guó)臺(tái)灣香港相比仍較為單薄。
3我國(guó)在該方面存在的幾點(diǎn)問(wèn)題
在《物權(quán)法》的第七十一條中對(duì)業(yè)主的權(quán)利和權(quán)限做出了規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物的專有部分享有使用、占有、處分以及收益的權(quán)利，但業(yè)主的權(quán)利要以不危害建筑物本身安全為基礎(chǔ)上方可行使，同時(shí)業(yè)主在行使權(quán)利時(shí)也不得使其他業(yè)主合法權(quán)益受到損害。在第七十二條中規(guī)定，業(yè)主不僅對(duì)建筑物專有以外的共有部分享有同樣的權(quán)利和義務(wù)；業(yè)主不得以放棄權(quán)利作為理由而不履行義務(wù)。業(yè)主具有專業(yè)建筑物內(nèi)自有經(jīng)營(yíng)性用房和住宅，以及共有部分的管理的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。
在物權(quán)法中僅有以上兩條對(duì)建筑物的專有和共有部分進(jìn)行規(guī)定，這兩條是物權(quán)法中關(guān)于共有部分和專有部分的全部規(guī)定，七十一條雖然明確了建筑物專有部分的占有使用和收益，但該條例卻未明確建筑物專有部分的具體內(nèi)容，甚至沒(méi)有相關(guān)的抽象規(guī)定。這給法官留有過(guò)大的操作空間，雖然看上去具有一定操作靈活度，但連抽象的界定都沒(méi)有，就使法官的判定缺乏一定的法律依據(jù)。業(yè)主是極為關(guān)心建筑物專有部分界定問(wèn)題的，因?yàn)閷Ｓ胁糠质顷P(guān)系業(yè)主的切身利益的，這是關(guān)系到建筑物有關(guān)法律立法后是否能夠終止糾紛的關(guān)鍵。專有部分界定過(guò)大就會(huì)使小區(qū)資源無(wú)法做到合理利用，界定的專有范圍過(guò)小呢，又會(huì)影響業(yè)利的行使。比方說(shuō)建筑物的頂樓平臺(tái)和外墻面，是應(yīng)該規(guī)定為專有還是共有才更合理呢？如果將外墻界定為專有部分，業(yè)主就可根據(jù)自身喜好與需要來(lái)粉刷墻面顏色、懸掛各種裝飾物、廣告牌等等，這難免會(huì)影響其他業(yè)主的居住環(huán)境；若要將其規(guī)定為共有呢，那不論是粉刷墻面還是在墻體上懸掛物品都必須經(jīng)由全體業(yè)主的一致同意，相當(dāng)麻煩。從這個(gè)例子我們可以看出，對(duì)于專有部分的界定在生活中就會(huì)被無(wú)限放大，從而引發(fā)各種各樣的麻煩。因此，我們只有盡量提升法律規(guī)定的可操作性。
我國(guó)臺(tái)灣的相關(guān)法律條例中對(duì)專有部分是這樣規(guī)定的：公寓大廈之全部或一部分，具有使用上獨(dú)立性，且為區(qū)分所有之標(biāo)的者。怎樣理解“使用上的獨(dú)立性”呢，可以理解為由業(yè)主單獨(dú)使用，具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)價(jià)值的建筑物。例如，無(wú)需經(jīng)他人許可，就可以使用的走廊樓梯，業(yè)主具有獨(dú)立使用的權(quán)利，這就是業(yè)主專有部分。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，王澤鑒先生看法則略有不同：專有部分不僅應(yīng)有“使用上的獨(dú)立性”，也必須擁有“構(gòu)造上的獨(dú)立性”。就拿建筑外墻來(lái)說(shuō)，它擁有獨(dú)立使用權(quán)，但是在構(gòu)造上并不能獨(dú)立，這樣的就不能成為專有部分。
該條例中的四十四條和四十五條也是非常重要，前一條注明大廈建立之初到申請(qǐng)執(zhí)照期間就應(yīng)當(dāng)對(duì)住戶的共有部分和專有部分有明確的標(biāo)注說(shuō)明，向住戶提供相關(guān)規(guī)章和草約，在設(shè)計(jì)變更時(shí)也應(yīng)同樣處理。建筑物所有權(quán)的第一次登記辦理時(shí)應(yīng)對(duì)所有權(quán)人的區(qū)分應(yīng)按照公寓大廈的建立之初的測(cè)量規(guī)定：首先墻壁要獨(dú)立于建筑物的所有權(quán)之外，以墻的外緣作為邊界。其次，共用的建筑物墻壁，應(yīng)以墻壁中心為界。然后以附屬建筑物的外緣作為邊界進(jìn)行登記辦理。最后，共用的隔墻墻壁，應(yīng)遵照四十四條的第二款的規(guī)定，沒(méi)有隔墻設(shè)置的，根據(jù)其使用執(zhí)照的竣工平面圖來(lái)劃分使用邊界。其中包括墻壁的面積。而四十五條中規(guī)定未取得建造執(zhí)照，不允許其進(jìn)行銷售等等。也就是在臺(tái)灣的法律中，共有和專有部分的劃分是以標(biāo)示圖的方式確定的，借此預(yù)防糾紛的發(fā)生。
通過(guò)上述闡述，說(shuō)明專有部分與共有部分在建筑物所有權(quán)中的劃分十分重要，但其并不具有絕對(duì)性，它們是相互制約和限制的。無(wú)論是建筑物所有權(quán)的專有或是共有，在其權(quán)利的行使上均存在一定的限制。
結(jié)束語(yǔ)：
通過(guò)上述分析說(shuō)明，《物權(quán)法》中建筑物所有權(quán)這一最新概念的分析和引入，并不精確，尚不能滿足我國(guó)人民的住房要求。如果不能確立明確的共有部分和專有部分規(guī)定，那么很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題將不能得以解決。以建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)上，不僅要區(qū)分所有權(quán)，同事也要保證小區(qū)環(huán)境的整體性，對(duì)所有權(quán)加以限制，以使我國(guó)在建筑所有權(quán)方面的法律法規(guī)更加健全完善。
對(duì)“婚姻法解釋三”第七條、第十條的積極反應(yīng)
完全不同于上述對(duì)“婚姻法解釋三”第七條、第十條的消極反應(yīng),社會(huì)反應(yīng)的另一面則是對(duì)這一司法解釋可能導(dǎo)致的社會(huì)效果的歡呼與期待。這些熱議和爭(zhēng)辯、批評(píng)和期許,是那樣的殷切和沉重,有意無(wú)意間有點(diǎn)一廂情愿地賦予了“婚姻法解釋三”第七條、第十條過(guò)多的社會(huì)承載和使命。1.新解釋將會(huì)起到打擊“騙婚”現(xiàn)象的良好社會(huì)效果。“騙婚”意指不良女子以對(duì)方財(cái)產(chǎn)或主要是房產(chǎn)為目標(biāo),以結(jié)婚為手段的一種婚姻欺詐行為。客觀地講,這種現(xiàn)象不是絕對(duì)沒(méi)有,但在現(xiàn)實(shí)中占的比例不會(huì)太大,或者少之又少。新解釋對(duì)打擊騙婚現(xiàn)象即使有作用,也不會(huì)像人們想象的那么大。所謂“婚姻法解釋三”對(duì)于房產(chǎn)權(quán)屬的配置有益于阻止“騙婚”的看法,在相當(dāng)意義上是一個(gè)想象成份居多的偽命題。2.“有助于解決婚姻競(jìng)爭(zhēng)中的平等問(wèn)題,保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)中的弱者”。這一命題假設(shè):房產(chǎn)權(quán)屬歸購(gòu)置者所有,覬覦他人房產(chǎn)的另一方在沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)可能的情形下,相當(dāng)于事實(shí)上的“無(wú)房”。進(jìn)而假設(shè),“無(wú)房者”即可能與“有房者”具有同等的競(jìng)爭(zhēng)性。事實(shí)上,大多數(shù)情形下,無(wú)房者沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)上的優(yōu)勢(shì)。退一步講,即便房產(chǎn)不是自己的,至少還有一個(gè)棲身之所。而無(wú)房者只能通過(guò)租房,或者暫緩結(jié)婚。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是,女性(當(dāng)然,不只是女性)更愿意并有可能在“有房者”中找到自己的人生伴侶。期許“婚姻法解釋三”的相關(guān)條款能達(dá)到解決婚姻競(jìng)爭(zhēng)中的平等、保護(hù)弱者的效果,基本上是不現(xiàn)實(shí)的。3.“改變畸形的婚姻觀,有利于家庭的穩(wěn)定”。該看法認(rèn)為,“現(xiàn)在婚姻過(guò)于看重金錢”,“婚姻法解釋三”對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的配置,有利于鼓勵(lì)獨(dú)立精神,促使婚姻雙方共同努力,改變一些受房產(chǎn)擠壓以至變形的婚戀觀、擇偶觀。我們當(dāng)然希望“婚姻法解釋三”對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的配置能對(duì)社會(huì)起積極引導(dǎo)作用,只是這種期待忽略了人性的因素或社會(huì)因素可能所具有的影響力量,超出了法律解釋可能的負(fù)擔(dān)。必須指出的是,房產(chǎn)是成立婚姻的一個(gè)重要要素,但在絕大多數(shù)情形下,不會(huì)是婚姻的充分條件。4.“有利于男女平等”。該說(shuō)法假定:婚姻析產(chǎn)的結(jié)果是,對(duì)方的房子、轎車僅僅是一種暫時(shí)的使用。一旦婚姻變故,自己可能會(huì)走出家門,一無(wú)所得。“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的資本原則引入到婚姻或家庭的可能結(jié)果之一是,女方也可能購(gòu)房。婚姻析產(chǎn)或者相應(yīng)的AA制,可能使女性不得不重新思考自己的婚姻定位,激勵(lì)女性自尊、自強(qiáng),這樣有利于性別間的平等。
生活的邏輯與“婚姻法解釋三”房產(chǎn)權(quán)屬的限度
婚姻法是私法,婚姻關(guān)系為私法法律關(guān)系。人們可以通過(guò)各種方式,妥當(dāng)?shù)匕才抛约旱纳睢．?dāng)事人可以選擇、處分自己的私權(quán)利。可以選擇婚姻中的財(cái)產(chǎn)(包括房產(chǎn))為一方或另一方購(gòu)置,也可以選擇共同出資購(gòu)置。可以選擇雖一方購(gòu)置但通過(guò)明示的方式確定為夫妻共有,或者通過(guò)贈(zèng)與的方式為另一方所有。這一立法意旨在“婚姻法解釋三”第十條體現(xiàn)得更加明顯。對(duì)于一方婚前按揭的房產(chǎn),原則上雙方協(xié)商。而在協(xié)商無(wú)果,達(dá)不成協(xié)議的情形下,“誰(shuí)按揭,房產(chǎn)歸誰(shuí)”。試圖調(diào)控或改變具有深厚底蘊(yùn)的社會(huì)傳統(tǒng),法律恐怕力有未逮。美國(guó)的“禁酒令”,北京“禁放煙花爆竹”的地方性法規(guī)的未成就預(yù)期立法效果,即是明證。“唯有進(jìn)入社會(huì)生活的規(guī)范,才是活的規(guī)范”,“法律規(guī)則至少被人普遍地承認(rèn)并加以遵行,它們才創(chuàng)造團(tuán)體的秩序”[3],法律規(guī)定不可能輕而易舉地改變生活的邏輯。“在當(dāng)代以及任何其他時(shí)代,法的發(fā)展重心既不在于立法,也不在于法學(xué)或司法判決,而在于社會(huì)本身。”[3]現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)看見(jiàn),另一方要求在房產(chǎn)證上加自己的名字,房產(chǎn)“共名”將會(huì)成為一種趨勢(shì)。甚或可能出現(xiàn)以房產(chǎn)“共名”作為雙方婚姻成立的一個(gè)條件。作為一種規(guī)避,現(xiàn)實(shí)婚姻中的彩禮轉(zhuǎn)移到婚房上去了。以前是要房子,現(xiàn)在改要彩禮,而且要求漲彩禮的標(biāo)準(zhǔn)。女方要那么多彩禮其實(shí)也是買房子,只不過(guò)是用自己的名字,或者加上自己的名字。多元方式解決婚房在一定程度上會(huì)成為趨勢(shì)。“婚姻法解釋三”在房產(chǎn)權(quán)屬上把所有權(quán)與出資聯(lián)系在一起,這在一定程度上可能改變男方提供住房,女方準(zhǔn)備生活用品的基本格局。盡管,從夫居仍然是多數(shù)人的婚居方式,女方購(gòu)置房產(chǎn)作為婚房,數(shù)量還不是很大。而且,在短期內(nèi),預(yù)計(jì)也不會(huì)很大。在“婚姻法解釋三”對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬作了明確的界分之后,一個(gè)可能的趨向是:對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)條件較好的女方也會(huì)考慮到購(gòu)置房產(chǎn),或者雙方共同承擔(dān)首付,甚至女性承擔(dān)更多。也可能先租房,經(jīng)濟(jì)能力許可時(shí)再購(gòu)房。女性可能更多地走出家庭。傳統(tǒng)意義上的女性婚后操勞家務(wù)、贍養(yǎng)父母、撫育孩子,男方在家庭勞動(dòng)中付出較少,這可能也是性別角色的一種必然。然而,財(cái)產(chǎn)過(guò)分清晰化的一個(gè)結(jié)果,則是女方要更多地考慮自己的未來(lái)。“在現(xiàn)實(shí)生活中,夫妻雙方共同生活多年之后,承擔(dān)家務(wù)勞動(dòng)較多的一方,其職業(yè)發(fā)展和其他方面可能會(huì)受到較大的牽制,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和謀生能力相對(duì)較弱;而配偶他方則基于對(duì)方的奉獻(xiàn)和犧牲而獲得較大的利益,如學(xué)業(yè)的進(jìn)步、事業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)地位的提高。”[4]一種假設(shè)是:這種與生理或心理相適應(yīng)的家庭分工,可能會(huì)因此而有所改變。
“婚姻法解釋三”房產(chǎn)權(quán)屬條款的真正使命
1.家庭糾紛案件呈逐年增多,離婚率不斷攀升。我國(guó)第一代獨(dú)生子女開(kāi)始進(jìn)入婚姻期,而隨著逐步加快的城市化進(jìn)程,社會(huì)聚合力的弱化,婚姻觀念的變化,離婚程序的簡(jiǎn)化等,離婚率的持續(xù)上升成為中國(guó)離婚狀況發(fā)展的大勢(shì)。在眾多離婚者中,年輕人所占的比率越來(lái)越大。而且,婚姻不穩(wěn)定,持續(xù)時(shí)間較短,有些結(jié)婚僅一年左右。閃結(jié)閃離的情況增多。民政部2010年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示:2006年粗離婚率為1.46‰,比上年增加0.09個(gè)千分點(diǎn)。2007年粗離婚率為1.59‰,比上年增加了0.13個(gè)千分點(diǎn)。2008年粗離婚率為1.71‰,比上年增加0.12個(gè)千分點(diǎn)。2009年粗離婚率為1.85‰,比上年增加0.14個(gè)千分點(diǎn)。2010年粗離婚率為2.0‰,比上年增加0.15個(gè)千分點(diǎn)。從近五年情況看,離婚人數(shù)逐年上升,年平均增幅為7.0%[5]。2.離婚財(cái)產(chǎn)糾紛的主要指向是房產(chǎn),高房?jī)r(jià)是“婚姻法解釋三”出臺(tái)的另一個(gè)重要原因之一。自1998年以來(lái),尤其是2003年至2008年的6年間,我國(guó)商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)呈快速上漲態(tài)勢(shì)。同比指數(shù)分別為104.8%,109.7%,107.6%,105.5%,107.6%,106.5%。2009年房?jī)r(jià)指數(shù)回落為101.5%,2010年房?jī)r(jià)同比指數(shù)卻高為110%[6]。尤其在一線城市,房?jī)r(jià)與人均收入比遠(yuǎn)不協(xié)調(diào),畸高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為婚姻不能承受之重。許多人一輩子就圍繞一套房子在轉(zhuǎn),或者說(shuō)買一套房成為一生的追求。由于子女的經(jīng)濟(jì)條件有限,很多父母往往可能傾其畢生的積蓄為自己的子女購(gòu)買了婚房。不難理解,婚姻中房產(chǎn)的出資者理所當(dāng)然擔(dān)心因可能的離異而使其房產(chǎn)流失一半。3.離婚案件中的房產(chǎn)分割,不同程度存在“同案不同判”現(xiàn)象。案件的基本情況、司法中不同標(biāo)準(zhǔn)或習(xí)慣,法官的素質(zhì),沒(méi)有努力追求案件處理結(jié)果確定性義務(wù)等,都可能成為“同案不同判”的重要原因。但不可忽視的一個(gè)重要方面是相關(guān)法律規(guī)定的不明確,操作性不強(qiáng),或者根本不具備操作性。“同案不同判”無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致司法不確定,有損司法權(quán)威,影響司法公信力。“婚姻法解釋三”有關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定,尤其是第十條關(guān)于婚前購(gòu)置房產(chǎn)的權(quán)屬分配,為法院離婚中的房產(chǎn)糾紛提供了可操作性的法律依據(jù),有益于規(guī)范、統(tǒng)一司法裁斷,保障司法公正。4.“婚姻法解釋三”還有著著眼未來(lái),有一定的前瞻性的考慮,意圖適應(yīng)市場(chǎng)化或國(guó)際化情勢(shì)下婚姻的可能發(fā)展。因?yàn)?隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,自由、平等理念的傳播與接納,權(quán)利意識(shí)尤其是物權(quán)理念的提升與強(qiáng)化將成為不可避免。而且,事實(shí)上,對(duì)于已經(jīng)接受了“婚前財(cái)產(chǎn)公證”“夫妻AA制”人們而言,“婚姻法解釋三”第七條、第十條是他們樂(lè)于接受的。“婚姻法解釋三”對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的配置無(wú)非是財(cái)產(chǎn)AA制在房產(chǎn)上的一個(gè)具體體現(xiàn)而已。
結(jié)語(yǔ)
綜上所述,人們有理由擔(dān)心,“婚姻法解釋三”第七條、第十條對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的配置,不可避免地沖擊了婚姻的“情感”性本質(zhì),沖擊了通常情形下或絕大多數(shù)人們所希望的并真實(shí)存在的“百年好合”的善良愿望。但要看到,私法自治為房產(chǎn)權(quán)屬的變通提供了各種可能。雙方可以協(xié)商或約定財(cái)產(chǎn)包括房產(chǎn)的權(quán)屬。“婚姻法解釋三”的相關(guān)條款只是假定了最壞情形下的房產(chǎn)的可能處理方式。法律只是行為的底線,在底線之上,還有更廣闊的空間來(lái)享受生活的甜蜜與幸福;當(dāng)夫妻生活到達(dá)底線時(shí),法律只是一個(gè)定紛止?fàn)幍墓ぞ吆妥詈笫侄巍?duì)于財(cái)富在婚姻締結(jié)與家庭生活中的位置,“婚姻法解釋三”相關(guān)條款無(wú)能為力。功利主義、理性計(jì)算、趨利避害,只能靠市場(chǎng)或社會(huì)自身的自然過(guò)程來(lái)引導(dǎo)。任何規(guī)則,包括法律,試圖對(duì)人性進(jìn)行改變,可能注定不能成功。試圖改變功利或利己的趨向,只能是沒(méi)有效果的一種努力。“婚姻法解釋三”沒(méi)有也不能在很大程度上改變?nèi)藗兩畹倪壿嫛６?這也遠(yuǎn)非司法解釋者的本意。“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”是民事法律的基本原則。“婚姻法解釋三”只是附帶性地又作了一次價(jià)值的宣示,有點(diǎn)“重復(fù)”地表明了自己的態(tài)度。我們不能強(qiáng)求“婚姻法解釋三”承擔(dān)太多的使命,司法解釋的基本目的著眼于法律的適用。也許,“婚姻法解釋三”第七條、第十條真正的使命在于,直面和解決當(dāng)前的司法困境,為離婚率居高不下、房?jī)r(jià)呈現(xiàn)畸高、司法判決缺乏統(tǒng)一、明確規(guī)則的現(xiàn)實(shí)情勢(shì),提供一個(gè)高效、公正、統(tǒng)一的司法判準(zhǔn)。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，個(gè)人財(cái)產(chǎn)逐步增加，婚姻關(guān)系也面臨著新的考驗(yàn)。房子、孩子、財(cái)產(chǎn)、“小三兒”等諸多因素從不同方面影響著婚姻家庭關(guān)系的和諧穩(wěn)定。2011年8月出臺(tái)的《婚姻法》司法解釋（三）共19條，涵蓋了婚前貸款買房、夫妻之間房產(chǎn)贈(zèng)與、親子關(guān)系認(rèn)定、生育權(quán)糾紛等諸多焦點(diǎn)問(wèn)題，使我們對(duì)一些問(wèn)題有了新的認(rèn)識(shí)。
一、明確規(guī)定在親子關(guān)系訴訟中，一方當(dāng)事人拒絕鑒定，法院將推定另一方當(dāng)事人主張成立
親子關(guān)系訴訟屬于身份關(guān)系訴訟，主要有否認(rèn)婚生子女和認(rèn)領(lǐng)非婚生子女兩種訴訟類型，即否認(rèn)法律上的親子關(guān)系或承認(rèn)事實(shí)上的親子關(guān)系的訴訟。當(dāng)今社會(huì)獨(dú)生子女普遍，孩子往往是是一個(gè)家庭的核心。隨著性觀念的不斷開(kāi)放，夫妻之間的信任指數(shù)急劇下降，孩子便成為彼此戰(zhàn)爭(zhēng)的武器，是否進(jìn)行親子鑒定，成為一個(gè)重要問(wèn)題。
現(xiàn)代生物醫(yī)學(xué)技術(shù)的高度發(fā)展，使得dna鑒定技術(shù)被廣泛應(yīng)用于子女與父母，尤其是與父親的血緣關(guān)系的證明。親子鑒定技術(shù)簡(jiǎn)便易行，否認(rèn)親子關(guān)系的準(zhǔn)確率幾近100%，肯定親子關(guān)系的準(zhǔn)確率達(dá)到99.99%。高準(zhǔn)確率使得dna技術(shù)在親子關(guān)系訴訟當(dāng)中起到了極為重要的作用，全世界已經(jīng)有一百二十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)采用dna技術(shù)直接作為判案的依據(jù)。
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無(wú)正當(dāng)理由拒不提供，如果對(duì)方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立。”
《婚姻法解釋（三）》第二條對(duì)此予以了確認(rèn)。第二條規(guī)定：“夫妻一方向人民法院起訴請(qǐng)求確認(rèn)親子關(guān)系不存在，并已提供必要證據(jù)予以證明，另一方?jīng)]有相反證據(jù)又拒絕做親子鑒定的，人民法院可以推定請(qǐng)求確認(rèn)親子關(guān)系不存在一方的主張成立。當(dāng)事人一方起訴請(qǐng)求確認(rèn)親子關(guān)系，并提供必要證據(jù)予以證明，另一方?jīng)]有相反證據(jù)又拒絕做親子鑒定的，人民法院可以推定請(qǐng)求確認(rèn)親子關(guān)系一方的主張成立。”
本條是基于親子鑒定已經(jīng)是一項(xiàng)成熟的科學(xué)技術(shù)，且絕大多數(shù)人在意識(shí)當(dāng)中已經(jīng)能夠接納，同時(shí)其又具有一定的人身屬性，需要行為相對(duì)人的配合，所以運(yùn)用證據(jù)規(guī)則當(dāng)中的舉證責(zé)任倒置及推定原則確定更為公平合理。
二、首次明確夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后產(chǎn)生的孳息與自然增值不屬于共同財(cái)產(chǎn)
一般而言，夫妻一方財(cái)產(chǎn)的婚后所得收益主要包括孳息、投資經(jīng)營(yíng)收益及自然增值。《婚姻法》解釋（三）第五條規(guī)定：夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
此規(guī)定將自然增值和孳息一律排除在共同財(cái)產(chǎn)之外，該做法值得商榷。首先，依據(jù)《婚姻法》第十七條及司法解釋（二）第十一條，直接投資和間接投資所取得的收益應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；其次，依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第116條對(duì)孳息歸屬的認(rèn)定，并非一律為原物所有人所有，而是區(qū)分天然孳息與法定孳息，考慮所有權(quán)人和用益物權(quán)人雙方的意愿，分別對(duì)孳息的歸屬做出認(rèn)定。
自然增值即非人為的增值，屬于不需要人為操作、價(jià)值自然增加的部分。比如由于通貨膨脹、供求關(guān)系等因素造成的物價(jià)變化等。因此，對(duì)于婚前個(gè)人出資所購(gòu)置的房屋在婚后產(chǎn)生的自然增值，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。
如果是婚前購(gòu)買，不需要人為作操、自然增值的孳息，應(yīng)當(dāng)歸原所有人所有。但是如果婚前購(gòu)置的房產(chǎn)配偶在婚后也支付了一定的金錢、提供了勞力或智力，因配偶一方的貢獻(xiàn)而增值的部分應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為投資營(yíng)利所得，歸屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這樣既符合“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的經(jīng)濟(jì)原則，同時(shí)也避免了過(guò)于保護(hù)房產(chǎn)所有權(quán)人利益、忽略配偶方利益的弊端。
三、明確婚后一方父母出資為子女購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)
《婚姻法解釋（三）》第七條規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”
應(yīng)該說(shuō)本條規(guī)定比婚姻法司法解釋（二）更合理，更符合中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念和實(shí)際。一般來(lái)說(shuō)，父母為子女婚后購(gòu)房出資時(shí)，雖然沒(méi)有明確說(shuō)明是直接贈(zèng)與給自己的子女或者是子女配偶雙方，但都是希望子女及其配偶能夠和睦相處，只要子女夫婦白頭更老，歸誰(shuí)并不影響。本條規(guī)定比較合理，也有利于解決上述問(wèn)題。而且“產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下”，而沒(méi)有
登記上子女配偶的名字，這足以說(shuō)明父母出資時(shí)就沒(méi)有將該出資視為是對(duì)子女夫妻雙方的贈(zèng)與。這一規(guī)定從我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際情況出發(fā)，將贈(zèng)與表示的真實(shí)意愿與房屋產(chǎn)權(quán)的登記主體相聯(lián)系，切實(shí)保護(hù)了婚姻雙方當(dāng)事人及其父母的權(quán)益。
四、首次明確一方婚前貸款購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，在離婚時(shí)若無(wú)法達(dá)成協(xié)議，應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有
在離婚案件中，如果僅把取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間作為判斷按揭房屋歸屬權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，就可能會(huì)出現(xiàn)一方權(quán)益顯失公平的情況。因此，如何對(duì)按揭房屋進(jìn)行分割是一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。
《婚姻法解釋（三）》第十條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”
對(duì)此規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)上相當(dāng)多的觀點(diǎn)認(rèn)為這實(shí)質(zhì)上是“誰(shuí)首付，離婚后房子歸誰(shuí)”，忽視了婦女對(duì)于家庭的貢獻(xiàn)，保護(hù)了在婚姻中處于強(qiáng)勢(shì)地位的一方，損害了弱者的利益。一方婚前購(gòu)房并登記在個(gè)人名下，向銀行貸款也是以個(gè)人名義進(jìn)行，在婚后仍然以其個(gè)人名義還貸，在本質(zhì)上就是個(gè)人的行為。在雙方結(jié)婚后，既有可能仍以該個(gè)人收入還貸，也有可能以其他夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，但并不能改變?cè)摲渴腔榍皞€(gè)人決定購(gòu)入的事實(shí)，如果說(shuō)沒(méi)有結(jié)婚該房仍然作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的話，那么結(jié)了婚參與還貸也不能改變?cè)摲康男再|(zhì)，只可說(shuō)是幫助該方還貸而已。
一方婚前財(cái)產(chǎn)為該方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在《婚姻法》第十八條中早已明確規(guī)定，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，在婚后不論是以購(gòu)房方個(gè)人婚后所得財(cái)產(chǎn)還貸，還是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，還貸部分都應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。《婚姻法》司法解釋（三）完全沒(méi)有否定婚姻關(guān)系存續(xù)期間婦女在家所作出的貢獻(xiàn)，比如男方在外工作，婦女在家照顧小孩忙家務(wù)，男方所得的財(cái)產(chǎn)，仍屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
因而，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方是合理的。我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是：雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分如何合理補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，這才是主要的。
合理補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是考慮“不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”及“共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例”。比如，男方婚前購(gòu)房一套總價(jià)50萬(wàn)元，首付10萬(wàn)元，婚后雙方還貸付款40萬(wàn)，簡(jiǎn)單計(jì)算女方付款數(shù)20萬(wàn)元，占50萬(wàn)元的比例為40%，現(xiàn)該房?jī)r(jià)為200萬(wàn)元，男方應(yīng)按房屋市場(chǎng)價(jià)200萬(wàn)元的40%即80萬(wàn)元補(bǔ)償給女方；我們?cè)倏茨蟹剿茫耗蟹绞赘?0萬(wàn)元加上婚后付款數(shù)20萬(wàn)元合共30萬(wàn)元，占50萬(wàn)元的比例為60%，現(xiàn)該房?jī)r(jià)為200萬(wàn)元，實(shí)際上男方得120萬(wàn)元，并無(wú)不當(dāng)。
司法解釋（三）并沒(méi)有忽視女方權(quán)益，因?yàn)橘?gòu)房方可能是男方，也可能是女方。最主要是人民法院在司法實(shí)踐中，一定要考慮“不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”及“共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例”，而不是只簡(jiǎn)單按還貸的數(shù)額的一半補(bǔ)償。同時(shí)，在房屋判歸一方時(shí)，可以考慮付清
對(duì)方補(bǔ)償款后才取得完全所有權(quán)；女方無(wú)房居住的，可以根據(jù)《婚姻法》第四十二條規(guī)定由男方給予適當(dāng)幫助。只要人民法院綜合考慮了上述因素，得到合理補(bǔ)償?shù)牧硪环骄涂梢约磿r(shí)按市場(chǎng)價(jià)格另行購(gòu)置，從這個(gè)角度上說(shuō)，誰(shuí)分得房地產(chǎn)都是一樣的。只要司法實(shí)踐處理妥當(dāng)，相信本條規(guī)定是可以取得大家都比較滿意的結(jié)果的。
五、明確規(guī)定當(dāng)事人協(xié)議離婚未成，則事先達(dá)成的附協(xié)議離婚為條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議不生效
在實(shí)踐中，部分當(dāng)事人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間達(dá)成了離婚協(xié)議，并對(duì)子女撫養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)分割、債務(wù)承擔(dān)等問(wèn)題做出了相關(guān)約定，其中主張離婚的一方當(dāng)事人在簽署協(xié)議時(shí)可能會(huì)做出一定的讓步，以達(dá)到順利離婚的目的。《婚姻法解釋（三）》第十四條規(guī)定：“當(dāng)事人達(dá)成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議沒(méi)有生效，并根據(jù)實(shí)際情況依法對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。”離婚問(wèn)題事關(guān)重大，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人反復(fù)考慮與協(xié)商。本條表明法律對(duì)于該類附條件生效的離婚協(xié)議不予保護(hù)，但前提是未辦理離婚登記手續(xù)即協(xié)議離婚未成。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)交易； 檔案管理； 法治觀念； 熱忱服務(wù)
中圖分類號(hào)： G271.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1009-8631（2012）03-0063-01
1 依法管檔是時(shí)代的需要
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長(zhǎng)，交易事項(xiàng)日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進(jìn)而，檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加具體。而且這項(xiàng)工作不僅涉及到單位的自身管理問(wèn)題，更關(guān)系到國(guó)家和人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門在開(kāi)展工作過(guò)程中，應(yīng)具備依法管檔的法制觀念、制度健全的剛性約束、細(xì)致無(wú)誤的工作質(zhì)量、熱忱服務(wù)的工作態(tài)度。
2 依法管檔的法制觀念
2.1房產(chǎn)檔案提供利用以《中華人民共和國(guó)檔案法》、《中華人民共和國(guó)檔案法實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》為服務(wù)依據(jù)。
《中華人民共和國(guó)檔案法》是我國(guó)檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關(guān)貫徹實(shí)施檔案法的實(shí)施細(xì)則，引領(lǐng)著所屬檔案管理部門的管理活動(dòng)，國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產(chǎn)交易部門的制度規(guī)定是實(shí)現(xiàn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。
2.2依法管檔的法制觀念即體現(xiàn)于房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行部門建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。
2.2.1依法管檔的法制觀念是從學(xué)習(xí)中來(lái)，知法才能執(zhí)法。
2.2.2是從實(shí)踐中來(lái)，體驗(yàn)勝于感知。
2.3從學(xué)習(xí)中來(lái)，要求各級(jí)房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)該組織所屬工作人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、正確理解這些法律法規(guī)知識(shí)，作為檔案管理人員應(yīng)該自覺(jué)的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)這些法律法規(guī)的內(nèi)容。
2.3.1明確房地產(chǎn)權(quán)屬檔案工作的性質(zhì)是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分，增強(qiáng)依法管檔的意識(shí)。
2.3.2明確房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖；房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料；其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊(cè)、表、卡等是法律和法規(guī)確定給房地產(chǎn)檔案管理部門必須履行好的責(zé)任。
2.3.3明確房地產(chǎn)檔案人員的工作需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；違反本辦法第九條規(guī)定，不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。
3 細(xì)致無(wú)誤的工作質(zhì)量
細(xì)致無(wú)誤是工作要求的高標(biāo)準(zhǔn)，也是房地產(chǎn)檔案管理工作的特點(diǎn)所決定的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)檔案管理者手中的檔案關(guān)系著城市建設(shè)和人民生命財(cái)產(chǎn)的大計(jì)，差之毫厘謬以千里。實(shí)現(xiàn)細(xì)致無(wú)誤的工作質(zhì)量需要依賴以下途徑：
3.1強(qiáng)化業(yè)務(wù)管理手段
房產(chǎn)檔案雖不是商品，但卻是珍貴的信息資源，既有歷史價(jià)值也有現(xiàn)實(shí)價(jià)值，既有地方價(jià)值，又有全局價(jià)值。房地產(chǎn)檔案保存了大量基礎(chǔ)資料，并擔(dān)負(fù)著采集、管理與提供房產(chǎn)信息的責(zé)任，長(zhǎng)期以來(lái)，為房地產(chǎn)管理提供了準(zhǔn)確而可靠的基礎(chǔ)性資料。可是從業(yè)務(wù)上看，房地信息管理具有量大、復(fù)雜、更新快、用途廣的特點(diǎn)，適應(yīng)這一特點(diǎn)，就必須注意強(qiáng)化業(yè)務(wù)手段，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理新突破，進(jìn)一步完善產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息化建設(shè)。完善“數(shù)字房產(chǎn)”框架，構(gòu)建和完善權(quán)屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產(chǎn)籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產(chǎn)權(quán)平面數(shù)字控制系統(tǒng)，徹底改變傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式，不斷創(chuàng)新管理手段。
3.2做好檔案編研工作
產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務(wù)為主體，不斷地、及時(shí)地對(duì)檔案史料進(jìn)行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據(jù)不同的編研內(nèi)容，把分散的資料，按照利用規(guī)律有機(jī)的編制起來(lái)，以利于檔案資源的開(kāi)發(fā)利用，建立積極向上的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制，建設(shè)高素質(zhì)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理隊(duì)伍。要勇于創(chuàng)新、努力培養(yǎng)出一支思想品德好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)、廉潔高效的高素質(zhì)隊(duì)伍。實(shí)現(xiàn)權(quán)屬管理規(guī)范化、信息化的發(fā)展。圍繞服務(wù)于市場(chǎng)，服務(wù)于百姓，服務(wù)于發(fā)展，進(jìn)一步簡(jiǎn)化、規(guī)范流程。對(duì)一些不利于當(dāng)前發(fā)展的環(huán)節(jié)予以調(diào)整，盡可能縮短辦件時(shí)限，提高辦事效率。
3.3嚴(yán)格日常工作管理
如建立嚴(yán)格的庫(kù)房管理制度，每天記錄檔案室溫濕度，定期進(jìn)行安全檢查，尤其是逢節(jié)假日更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫(kù)房管理科學(xué)，庫(kù)內(nèi)有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規(guī)范，庫(kù)內(nèi)清潔衛(wèi)生，無(wú)火災(zāi)、水淹事故，無(wú)霉變、褪色、污損、蟲(chóng)蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷、詳細(xì)的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進(jìn)館詳細(xì)無(wú)誤，借有憑還有據(jù)。及時(shí)對(duì)檔案進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)，成立檔案鑒定銷毀領(lǐng)導(dǎo)小組，以利于對(duì)已過(guò)期的檔案展開(kāi)銷毀鑒定工作，銷毀過(guò)期的不必要文件。利用現(xiàn)代化設(shè)備資源，實(shí)現(xiàn)各種音像、圖片、資料電子化管理。
4 熱忱服務(wù)的工作態(tài)度
房產(chǎn)檔案提供利用的方式包括：設(shè)置閱覽室接待查檔，按規(guī)定提供電子檔案在閱覽室查閱；根據(jù)利用者需求出具查詢結(jié)果證明；為權(quán)利人提供所繳交房屋原始登記材料的復(fù)印件；以房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案為依據(jù)，為利用者提供咨詢服務(wù)；向城市建設(shè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位提權(quán)檔案信息。房地產(chǎn)檔案工作人員應(yīng)以履行這些職能為基礎(chǔ)，滿腔熱忱的提供服務(wù)。
4.1強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)
在全面落實(shí)社會(huì)服務(wù)承諾制的基礎(chǔ)上，堅(jiān)決做到“一與二從三不讓”，即：與服務(wù)對(duì)象換位思考；從群眾最滿意的地方做起，從群眾最不滿意的地方改起；不讓工作在我手里延誤，不讓差錯(cuò)在我手里發(fā)生，不讓形象在我這里受損。真正做到權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀。以創(chuàng)新管理理念為主線，使窗口建設(shè)再上新臺(tái)階，規(guī)范服務(wù)程序考核、職業(yè)道德教育；進(jìn)一步完善工作制度、辦事程序，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)服務(wù)方式，全面、系統(tǒng)的規(guī)范服務(wù)工作程序要求，抓好工作檢查和督查，通過(guò)抓管理，進(jìn)一步提高工作效能。
4.2強(qiáng)化服務(wù)規(guī)范
作為房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門，產(chǎn)權(quán)檔案利用工作就是通過(guò)多種方式為利用者實(shí)際需要提權(quán)檔案資料，進(jìn)行咨詢和服務(wù)工作。產(chǎn)權(quán)檔案的服務(wù)性也集中表現(xiàn)在利用上。
4.2.1明確服務(wù)方向，努力為城市建設(shè)和管理服務(wù)。為保障房地產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益服務(wù)。
4.2.2了解客觀需要，化被動(dòng)為主動(dòng)，取得利用者滿意的效果。
