時間：2023-08-28 16:56:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇關于土地征收的法律法規，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】土地征收；利益分配；法律保障；補償方式多元化
一、我國農村土地征收補償制度現狀
土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批準權限，并依法給予農村集體經濟組織及農民補償后，將農民集體所有土地變為國有土地的行為。依據我國現行的土地征收法律法規征收具有以下特征：
（一）依照土地原有用途制進行補償
依據《土地管理法》第四十七條之規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！?《物權法》第四十二條都規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益?！蓖ㄟ^具體法條我們看到，在土地征收上是以土地原有用途作為補償依據。
（二）“產值數倍法”彌補農民損失
依據《土地管理法》第四十七條第二款的規定：“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算……但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍?！边@種“產值數倍法”在實踐中，顯現出明顯的不合理性和不公平性，不同地域的農業生產結構不同，農業產值也存在很大差異，通過制定產值標準雖然可以解決地方政府在產值標準上的隨意性問題，但卻偏離了“產值數倍法”對農民損失的土地收益補償的本來意義。
（三）由行政機關依據土地所有權來確定補償對象
依據《土地管理法實施細則》第二十五條、第二十六條之規定：“征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施。”根據實施細則，在土地征用補償方案是行政審批的方式，農民并不享有前期參與的權利。并且補償費是下發到村集體，由村集體管理和使用。在安置補償上，或是交付安置單位或是支付被安置人的保險費用。接受統一安置的才能領取安置補助金，實際上農民獲得的僅僅是地上附著物補償費及青苗補償費。
二、我國農村土地征收補償存在的問題
（一）政府主導下“公共利益”界定范圍不明確
《憲法》規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”但何為“公共利益”，憲法并沒有明確規定。大量營利性商業項目，都以公共利益的名義強制征用土地，從而引發農民的群體性上訪和干群沖突，嚴重影響農村的社會穩定和發展。我國的土地征收前提“公共利益”的判定機關與征收執行機關都是“政府”。實質上在我國土地買賣的一、二級市場上政府形成了“壟斷”。
（二）補償局限于直接經濟損失，且行政救濟局限性大
2004年，國務院下發了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》對農民最關注的征地補償作了新承諾；土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼。但是在現實的執行中仍然是僅保障最基本的生活，而且補償的范圍也僅僅是直接的經濟損失，對于因征地產生附加損失的補償卻鮮有關注。
（三）土地流轉承包之后補償費分配不到位
土地在租用后，為了形成規模生產，轉化為現代農場模式經營，會有大量的資金投入。再者流轉后的土地在使用性質上發生變化。經過改良由低產變為高產，由旱地變為水田，這些改良的基礎是大量資金、技術、人力等方面的大量投入。然而在現行的土地征收補償對象是單一的，對于這種新產生的所有權、使用權分離的情況缺乏保護與關注。在征收補償上對這部分投入如何補償沒有規定，水田、旱地的改變后增值部分的收益如何分配，也是缺乏制度的約束。如果立法與政策無視這種新型關系，必將極大的損害的農民的生產積極性，嚴重阻礙農業現代化的進程。
三、完善土地征收補償分配政策、健全土地征收法律法規
（一）土地征收嚴格區分“公共利益征收”與“商業征收”
土地作為稀缺資源，現行僅僅允許“公共利益受益”的制度不能滿足經濟發展的需要。將商業征收納入到合法的增收途徑中更有利于對土地的利用與保護。在立法的思路上可以將“公共利益征收”與“商業征收”嚴格區分開來，讓政府在土地征收的問題上回歸到宏觀調控與監督保障的軌道上去。為失地農民謀取更多的社會保障，以政府力量保障失地農民的基本生活水平。
（二）明確征收補償原則，法律保駕護航
明確土地征收補償基本原則，用土地征收補償基本原則作為補救具體法律法規不足。在法律法規缺失具體規定的情況下，法官可以依據基本原則的精神做出判決，確定當事人權利義務及各方責任劃分。
（三）土地承包經營權流轉后，明確征地補償的歸屬與分配
最高法院關于《農村土地承包法》司法解釋第22條涉及到青苗和附著物的補償分配，但對于土地補償費以及安置補助費卻沒有明確規定。對于這一問題應該依照土地流轉的性質做出不同的區分，保障農村經濟發展，保護農民切身利益。
總而言之，在很長一段時間內，農民土地權利的狀態是不穩定和不確定的?；谠谡鞯匮a償中的問題，筆者認為應該改革征地補償分配政策，規范土地征用法律法規。以實現以下兩個目的：首先，明確征地補償各項基本原則。在分配土地補償款上的規定，應符合我國基本國情，切實反映被征地農民的生存和社會保障的價值。其次明確征地補償方案的內容，通過一套合理的土地征用程序，合理的救濟途徑，以及各種法律責任的規定，并監督政府的行為，為了征地補償制度在保障農民利益方面的實體內容和程序內容相一致。
參考文獻
關鍵詞：“城中村”改造；土地征收補償
一、“城中村”改造概述
1.土地的城市化
因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經被城市化，然而農村的存在仍然沒有改動。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉變成城市建設的用地，這樣將會為城市的發展建設與提升城市化水平等目標的實現做好充足的準備工作。
2.居住環境的城市化
按照城市規劃的要求和標準切實改善人居的環境質量、提高城市形象。同時，保護好歷史文化和古跡等，切實做好周邊環境友好型工作，與城市融為一體。
3.生存生活方式的城市化
城中村雖占據著一定有利的地理位置，但村民在本質的生活與思維方式方面發生改動變化的事例較少，導致其生活社交居住等相關方式和城市整體的基調不和諧，且城中村公共綠化、學校、醫療健康與公共服務等相關配套的基礎設施也不齊全，市政配套設施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴峻，須將城中村進行全面改造更新，才能使得其本質的生存生活方式進行根本性的轉變[1]。
4.規劃發展管理的城市化
對城中村的規劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現狀的直接原因。因此，在城市化進程中，必須對城中村實行更新改造，進而促使其能真正融入進城市當中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關的城市總體規劃規定與相應的規劃管理程序和制度等。
二、“城中村”改造中土地征收補償制度存在的問題
1.“城中村”房屋拆遷的補償依據不明確
按照我國的現行法律規定，“城中村”改造的房屋拆遷補償的直接法律依據是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規定的征收土地的補償標準并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補償問題，并且其中規定的征收耕地的補償與征收宅基地的補償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關于補償標準的規定，主要是針對國家重點工程建設征收集體土地，并且是為了保護農民集體的利益而不是個人利益而制定的。
2.補償的主體不明確
從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時也是拆遷補償的主體。
根據建設用地使用權的流轉順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設用地使用權，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應當先行收回己經出讓給他人的建設用地使用權，并為相應補償及退還出讓金，因此補償人應當是國家而不是開發商或領取拆遷許可證的其他人[4]。
西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發給區“城中村”改造辦公室的，但是在區“城中村”改造辦公室并沒有對被拆遷者進行補償，而是由房地產開發商進行補償。
三、“城中村”改造中土地征收補償出現問題的原因分析
（一）立法上的缺失
對于土地征收補償費用的分配，國土資源部、農業部及最高人民法院都有部門規章、司法解釋進行規范和指導，但由于制定的部門不同，側重點不同，各個條文之間存在許多不一致的情況。這導致作為最基層的農村集體經濟組織不知道究竟該如何適用法律法規來進行“城中村”土地征收補償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補償費主要給農村集體經濟組織，那么之后征地補償費用能否合理地分配給失地的農民？如何才能合理地分配？這些問題，法規當中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規定。在法規政策缺失的情況下，農村集體經濟組織只能按照本村的實際情況自行制定分配方案。這樣農村集體經濟組織就擁有了更大的自由決定權，進而容易造成補償費用分配的混亂現象，也埋下了社會矛盾的隱患。
（二）法律和政策貫徹不到位
近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動的不斷開展，國家對各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務院陸續出臺了《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，以規范集體和國有土地的征收和補償。與此同時，國務院法制辦、住房和城鄉建設部以及國土資源部也聯合出臺了《關于做好有關征地拆遷的規章和規范性文件專項清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優化相關的立法和政策，健全征地補償工作制度。
但在現實的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據仍然是過去制定的法規和政策。在這種情況下，有的村民就對地方法規和政策的有效性提出了質疑，并要求政府依照現行有效法律法規的規定進行征地拆遷工作。有關部門對于這些質疑的解釋是地方立法和文件的廢止應當由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執行部門在實施拆遷補償工作時所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區范圍內就是有效的。村民對此十分不滿。
四、完善我國“城中村”改造中土地征收補償制度的對策
征地補償原則規定了被征地者的合法權益受到侵害時是否需要做出補償的問題。我國《物權法》第四十二條第二款雖然規定了政府征收了農村集體所有的土地后，應當依法足額支付土地征收補償費用，維護農民的合法權益，但這并不是土地征收補償的原則，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應當對基本的問題作出規定，對土地征收補償的原則也應進行規定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經驗，在憲法中規定“公正補償”的征地補償原則。
關鍵詞：企業資產重組;涉稅問題;影響;問題;解決策略
一、關于企業資產重組的概述
所謂資產重組，其實就是企業將自身的資產重新進行評估與整合，對企業的資源進行合理配置，實質就是一種提升企業經濟效益的經濟活動。在進行資產重組的過程中，主要要進行整合的是企業資產庫存、負債、產權結構等，資產重組的效果主要通過企業的資源結構得到優化進而生產效率得以提高，以及促進社會資源的流動與重組進而使得社會經濟效益得以提高來反應，而且企業進行資產重組必定會牽連到法律問題以及稅收問題。企業進行資產重組的方式多種多樣，其中有股權轉讓、資產換置、企業并購、資產脫離等，同時我國的資產重組方式還有其他方式，如國有股回購、業務分拆以及債務重組等，與我國的社會主義市場經濟模式相適應。
二、稅收在企業資產重組中產生的影響
（一）稅收對資產重組動機產生的影響
我國對企業進行資產重組提供相應的稅收優惠政策，這就使得部分企業一開始進行資產重組的動機變得不單純，主要為了獲得稅收政策的好處或者是為了躲避納稅，進行資產轉移，使得企業進行資產重組真正主要的動機被忽略。企業在對資產進行合并、調整與規劃的過程中，以及資產交易過程和資產結構調整時，也會將稅收納入在其中，企業確實會有意識的進行避稅，但是其前提是不違背法律，可以進行避稅以使企業能夠將經濟效益最大化。
（二）稅收對資產重組行為產生的影響
1.企業利用兼并的手段進行重組，在兼并虧損企業的過程中，企業可以依據國家相關政策獲得一定的稅收抵效以及減免優惠。
2.企業在進行兼并重組的過程中，許多被兼并企業的實際資產市值比賬面上的價值更高，企業在對資產進行新的評估時盡量增加折舊額在其價值中所占的比率，并以此利用折舊額只需繳納較低稅款的稅收政策，使得企業的能夠減少稅務負擔。并且被兼并的企業將會得到實施兼并企業認購的高于賬面價值那部分的利益。
3.利用稅收政策影響，將部分常規生產中的收益轉化為資本性的收益。隨著企業成熟期的臨近，企業的投資機會逐漸減少，企業已經積攢了大筆的利潤，若不采取相應的措施，國家將會對該部分利潤征收一定的所得稅，致使企業利潤減少?，F今我國多數企業都是先對資產進行評估重組，后將公司上市，對于公司的部分股份進行出售，促使稅負得以減輕。
三、現今我國企業資產重組中涉稅方面的問題
（一）其相關法律法規不夠健全
（二）企業對資產進行評估的流程不夠規范
企業的資產包括企業的房地產、股權投資、設備機械等有形的資產，同時也包括企業商標、專利、品牌等無形的資產，對企業的資產進行評估，同時企業也應該對影響未來發展的原因進行相應的評估?，F今我國對于資產評估的體系仍舊不夠完善，企業在進行資產評估時，沒有一個權威的評估機構，這就使得在企業重組過程中，易出現一定的暗箱操作，企業的資產在評估過程中被縮水，使得國家的稅收資金出現流失。其中，企業只對固定資產以及土地使用權等進行依價評估，卻把其中的市場升值部分遺漏了，這就會出現企業的部分資產被低估的現象，使得國家的征收的稅金減少，稅收急劇流失。
（三）稅收流失嚴重現象在企業進行資產重組的過程中頻繁出現
（四）資產重組會導致稅收管理的要素發生變化，使得稅收征管的難度加大
（一）加強立法，健全相關法律法規
我國征稅部門應該對企業資產重組有較清晰的認識，認清形勢，結合實際情況，加強對于企業資產重組工作的征稅工作的立法。主要應該是立法部門積極行動，召集相關專家，通過謹慎的調查與研究，編訂與我國現實相符的關于資產重組征稅的的法律法規。而對于已有的相關法律法規，如《國有企業破產法》等，則應該針對其不符合社會發展現實的條例進行修改，以使得其適應時展的步伐，也使得其與其他法律能夠相協調。
（二）對于已有的與資產重組相關的稅務政策進行深入的確定
國家稅務部門應該積極采取行動，對于與資產重組相關的涉稅政策進行確定，對于其稅種，如營業稅、增值稅以及資本利得稅等進行確定，對于不同的稅種的征收范圍，征收稅率以及征收對象等等都一一進行確定，確保征收工作的準確性，避免稅收真空的現象發生。如現今我國稅務局已經對企業資產重組中的全部以及部分資產的轉讓做出規定，規定納稅人不得將該部分歸入營業稅的征收范圍之內，對營業稅的征收范圍進行界定，避免出現重復征稅或漏稅的情況發生。
（三）對資產評估水平進行提高，同時對資產評估工作進行規范
資產評估工作是整個企業資產重組工作的核心，同時它也對涉稅問題的解決有著極其重要的意義。因此，我國應該對企業資產評估的相關法律法規做出明確的規定，建立健全與企業資產重組相配套的資產評估管理工作制度，使得資產評估水平不斷得到提高;對于我國已有的資產評估機構進行整頓，對其工作流程予以規范，并且促使資產評估機構的執業水平以及職業道德得以提升，促使其在進行資產評估時不代表哪方利益，做到公平、客觀、公正。
（四）對稅收征管方式進行完善
市場經濟的發展，使得企業規模不斷擴大，企業進行資產重組已是正?，F象。我國稅務部門應該具有長遠的眼光，認清形勢，在不斷的征稅工作中提高自身稅務征管能力，并對稅務征管方式進行完善。應對國有企業資產重組中的稅負問題予以重視，學會利用稅務部門的稅收監控系統對企業進行監督，并對稅務發票管理工作進行加強，嚴厲打擊偷稅漏稅行為。
一、××土地市場建設的現狀
近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲備交易工作成為經營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統一部署，創新工作思路和方法，在改造舊城、開發新城工作中，為實現政府壟斷土地一級市場，在完善土地儲備交易制度方面結合縣情做了大量艱苦細致的工作。
（一）成立機構建章立制
土地收購儲備制度的產生是政府壟斷土地一級市場、調控土地二級市場的內在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結果。由于我縣城鎮規模較小，布局分散，城區基礎設施不完善，城市建設資金短缺，過去長期實行無償、無期限的土地使用制度，大部分存量國有土地以劃撥方式進行轉讓，非法入市現象嚴重，應征土地出讓金隨意減免現象時有發生，造成大量國有土地資產流失，政府難以發揮宏觀調控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對這一情況，為全面貫徹落實國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)和國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）等文件精神，依法規范土地市場，確保政府對土地一級市場的高度壟斷。2003年8月，我縣成立了土地儲備交易中心，隸屬××縣國土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲備、國有建設用地出讓等工作。
確定土地收購儲備中心是接受縣政府委托實施國有土地資本運營工作的法定機構，代表縣政府對城鎮國有土地實行統一征收、儲備、經營和管理，做到“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。同時，結合我縣實際，制定出臺了《××縣國有土地收儲運營管理暫行辦法》、《××縣國有土地收儲運營程序》和《××縣土地使用權交易市場管理暫行辦法》等制度，為規范有序地實施土地儲備交易提供了保障。
（二）清理整治土地市場，優化土地儲備交易環境
2003年2月20日，國土資源部召開土地市場秩序電視電話會議，下發相關通知，針對一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場混亂問題，決定在全國范圍開展土地市場秩序治理整頓。為優化土地儲備交易環境，我縣以進一步治理整頓土地市場秩序為契機，抓好土地市場秩序治理整頓，促進土地市場建設，進一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實抓好經營性土地招標拍賣掛牌出讓工作。自2003年以來，我縣就完善土地儲備交易機制，加大土地市場配置力度，連續推出了一系列舉措。結合我縣實際，下發了《××縣人民政府關于加強國有土地資產管理的通知》，堅持統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓的土地管理“五統一”的原則；根據土地市場的變化，及時修改我縣的城鎮規劃區基準地價，并就土地儲備范圍、土地儲備工作程序、儲備土地的處置程序等內容進一步明細化、規范化；相繼出臺《關于加強城鎮規劃區內土地管理的通告》、《關于加強土地市場秩序管理、嚴禁非法買賣土地轉讓土地的通告》，堅決凍結縣城區內建設用地的供應和審批，查處非法買賣、轉讓土地。一系列文件的出臺，為搞好土地收購儲備和規范土地市場提供了法律法規支持。
（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規
為使國土資源法律法規家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標語、出動宣傳車、利用網絡、廣播電視、舉辦專欄板報、演講比賽、印發資料、召開座談會等貼近實際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動，使全縣人民特別是各級領導干部充分認識到我縣國土資源保護與利用的現狀及所面臨的嚴峻形勢，明白土地是不可再生的資源，以此增強土地憂患意識，全面提高耕地保護和合理利用土地的自覺性。這樣，使國土資源法律法規更加深入人心，干部、群眾的法律意識有了明顯提高，也為我縣推進土地儲備工交易工作和規范土地市場營造了良好的氛圍。
（四）認真履行職責，實施土地交易“陽光工程”
招拍掛出讓國有建設用地是《土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）及相關法律法規要求的公開土地出讓的方式。法律規定，經營性用地必須實行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經營性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經營性用地掛牌出讓一律實行市場化運作，堅持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過《中國土地網》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對外公告，實施陽光交易。參加競買土地者有縣內、縣外，州內、州外，也有省內、省外的投資商、開發商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現場競價，均由縣政府牽頭組織新區建設指揮部、國土資源、建設、紀檢監察、財政等部門聯合舉行現場競價會，在媒體上交易結果，接受社會監督，取得了良好的成效。
土地儲備交易中心成立以來，嚴格按照規定對國有土地實行統一征用、儲備、經營和管理，依法按程序對全縣經營性用地實施了招標拍賣掛牌出讓工作，自土地儲備交易成立至今的5、6年時間，××縣土地儲備交易中心在××縣國土資源局的領導下，以盤活存量國有建設用地、合理流轉土地資源為工作出發點，供應國有建設用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬元，為××縣城新區基礎設施配套建設提供了必要的資金保障，解決了72個黨政機關及社會團體單位的辦公用地問題，為××縣城特別是縣城新區的建設發揮了積極的作用。
二、××土地市場建設存在的主要問題
我縣的土地市場建設正處于發育起步階段，經過五年多的培育和規范，雖然取得了一定的進展，但也存在一些問題。
一是市場機制配置土地資源的基礎性作用還未得到充分發揮，出讓供地、招標拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅動，在發展經濟、企業改制和招商引資等方面供地操作不夠規范，低價出讓、甚至減免出讓金的現象依然存在，影響了市場機制配置土地資源作用的充分發揮。
二是土地市場管理的法律法規和各項制度有待進一步落實，政府對土地市場的宏觀調控還有待加強。土地市場發展的前提是政府控制土地供應總量,但社會上部分人員國土資源政策、法律意識淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現象屢禁不止，少數開發商與鄉（鎮）、村違法私自簽訂用地協議圈占土地搞建設，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對土地供應宏觀調控的實施和耕地保護。
三是由于我縣是一個較為貧困落后的山區縣，年供地量不大，競爭力不強，加上收購土地的資金無來源，財政提供不了專項周轉金，銀行貸款困難，造成收儲資金無著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。
四是土地私下交易行為比較突出，少數單位和個人為逃避稅費，不依法申報辦理變更手續，部分企業、行政事業單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經營性房地產開發，造成土地交易市場混亂。
上述問題的產生，既有國土部門內部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實。建設項目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規劃進行選址，在項目用地不符合土地利用總體規劃時，往往實行規劃跟著項目走，隨意調整規劃。多數情況下，用地單位或個人忽視城市規劃，認為只要獲得政府批準的土地，建設過程中隨意性較大，不嚴格執行供地過程中的規劃設計要求；部門間的相互協調不夠，宗地管理無法實現，違規現象時有發生。二是土地收購儲備中心的職能不到位，政府不能集中統一供地，多頭供地現象依然存在，使“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則得不到真正的落實。三是一些單位和個人對土地政策、法律法規意識不強，違法占地現象時有發生，部分鄉鎮過分強調發展經濟，隨意提供工業用地，只顧當前利益，不顧長遠計劃。為引進資金，興辦企業，一味遷就企業不合理要求，以犧牲土地和農民利益為代價，不要求企業主嚴格地完善依法用地手續，造成農村土地市場混亂。四是缺乏土地儲備資金，從而對老城區企業改制、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大，無法按照相關法律法規進行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級要求管理、分配使用，致使在應對上級檢查時捉襟見肘。
三、解決××土地市場建設問題的對策措施
規范土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地，通過運用市場機制和市場規律，最大限度地優化配置土地資源、資產，實現土地的經濟、社會和環境效益的行為，它對于促進可持續發展有著至關重要的作用。針對上述我縣土地市場建設存在的問題，我們堅信在縣委、縣政府的正確領導下，在縣人大、縣政協的監督指導下，通過自身的努力一定能逐步加以解決。
一是繼續深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發展和規范土地市場、完善社會主義市場經濟體制的高度，大力宣傳規范土地市場、實施經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。
二是進一步健全和完善土地公開供應制度。建立土地市場集中統一供應制度，國有土地招標、拍賣制度和依法行政工作制度。促進土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。
三是要同相關協作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規劃、供地后期管理的基礎工作和驗收工作；建立統一協作關系，共同促進和培育規范的土地市場。
【關鍵詞】農村土地；土地征收；補償；對策
Analysis on the Legal Problems and Countermeasures of Rural Land Expropriation Compensation
Xie Peng，Zhang Da-jiang
（Jinan City Land Reserve CenterJinanShandong250099）
【Abstract】With the speeding up of the process of urbanization and the construction of public facilities， the rural land expropriation is becoming an important problem in land management. On the one hand， rural land， which includes agricultural land， housing plot and construction land， is the most basic means of production， which is the foundation of farmers' social stability and stability； on the other hand， the continuous development of urbanization causes rural land Conflicts of Interest Distribution. So， how to deal with rural land expropriation in the compensation problem？ The author believes that further improve the laws and regulations， is the basic solution.
【Key words】Rural land；Land expropriation；Compensation；Countermeasures
1. 農村土地征收的立法現狀
土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置的法律行為。我國征收集體土地的所依據的法律法規目前，是在國家根本大法《憲法》的指導下，以《中華人民共和國土地管理法》等為主，同時根據各省、市級人民政府制定的一些法律規章、地方法規。
2. 農村土地征收存在的問題
2.1公共利益界定不清，土地征收濫用嚴重。
我國《憲法》第10條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。然而何為公共利益？我國相關法律并沒有作出規定，這無疑擴大了政府的自由裁量權，易造成濫用土地征收權力的現象。
2.2補償收益主體不明確，補償分配不合理。
首先，我國的《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等規定，中國農村的土地歸農村集體成員共同所有，同樣“集體”的具體內容也沒有明確規定，這就導致了農村土地的集體產權實際上是“一種無確定主體的產權”，進而導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題。[1]；其次，農村集體經濟組織成員資格認定的標準不統一，補償費在被征地農民個體之間分配混亂。村委會根據村規民約確定被分配人員資格及分配辦法。在發放數量上，有的全部發放，有的村集體先提留一部分，提留的比例各不相同。[2]
2.3土地征收程序不完善，缺乏有效監督管理。
我國土地征收程序主要包括征收土地公告和征地補償、安置方案公告，以及辦理征地補償登記等，但從實際操作上看仍存在諸多不足：
（1）征收補償程序可操作性不強，關于土地征收程序的一些重要事項上規定的模糊不清。例如《土地管理法實施條例》第 25條規定：“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內全部支付”，但在實踐中，并未參考這一期限，大都滯后發放。
（2）補償糾紛發生后，缺失救濟程序。對于補償決定，《土地管理法實施條例》中規定由政府行使裁決權，缺乏應有的中立性。
（3）農村土地征收補償標準偏低，失地農民社會保障堪憂。土地對于農民而言具有生產資料和社會保障兩種功能，征地與拆遷補償定價時應當引入市場機制充分考慮土地自身價格和未來社保價格，應當按照市場基本價值規律科學確定征地與拆遷補償標準。[3]現有的征地a償標準在于用過去的物權數值測算未來的物權權益，沒有包含未來社會保障價值。
（4）據國家統計局對2942戶的農民調查，耕地被征收前人均純收入平均為2765元，土地被征收后人均純收入為2739元，約下降了1%。再看支出，土地被征前農戶的家庭消費支出相對較低，有些農產品如糧食、蔬菜等還可以自給自足；土地被征后農戶面臨與城鎮居民相同的消費環境，生活支出大大增加，不僅所有商品都需要從市場購買，一些大項消費如住房、子女入學、大病就醫等更增加了普通農民的生活負擔。由此可見，征地后農民的生活水平總體是下降的。[4]
（5）補償方式簡單趨同，缺乏長效性。我國現行的法律中，關于土地征收的規定主要體現在《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國憲法》中，但兩法對于土地征收補償問題僅一筆帶過，沒有明確規定，造成以下問題：各征收補償單位在實踐中基本上都是以現金補償為唯一方式，未考慮到被征地人的長遠利益。一夜暴富后的失地農民的生存都將面臨嚴重困難。
3. 對我國農村土地征收過程中出現問題的對策
筆者認為，解決上述問題，可以從以下幾個方面入手：
3.1界定“公共利益”的范圍。
筆者認為，應當通過概括的基礎上加以列舉的方式明確“公共利益”的范圍。梁慧星在其主編的《中國物權法草案建議稿》中，對公益作出了列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護、公共水源及引水排水用地區域的保護、森林保護事業，以及國家法律規定的其他公共利益?！?[5]
3.2嚴格土地征收程序與監管。
（1）建立土地征收部門對征收是否符合公共利益需要的認定程序。以法律形式大致明確其內涵和外延。
（2）提高征地信息的公開程度。征地政府應當通過多種渠道普及征地法律政策和征地公告。公告內容應包括征地原因、征地單位、征地范圍、征地時間、補償方式等，以增強征地工作的公開性和透明度。
（3）引進司法救濟程序。在土地征收法律制度中應賦予在征地糾紛案中保持相對中立的法院或其他仲裁機構對案件的管轄權，在案件的審理中，確保農民的合法權益的到保護，確保審判結果的公正。[6]
3.3提高補償標準。
就補償標準而言，應充分考慮被征地農民的基本生活要求確保其原有生活水平不降低。
（1）提高補償標準最根本的是需要建立市場化的土地評估制度，制訂區片綜合地，考慮地類、產值、地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等市場因素合理確定土地價格。
（2）創新農地使用制度。嘗試讓集體經濟組織保留部分土地產權進行流轉，通過辦市場、建標準廠房和商業用房、造停車場等予以出租，也可以在國家、省、市重點工程及企業集團用地中，把集體土地產權作價入股收取年租金，使農民有穩固的收入和就業機會。[7]
3.4S富土地征收補償方式。
豐富土地征收補償方式能夠進一步確保農民獲得充分的安置。筆者建議采取以下幾種補償方式：
（1）貨幣安置。主要有分期、一次性和終身貨幣安置。相比于一次性貨幣安置方式，終身和分期貨幣安置更適合農民利益的保護，采取終身和分期貨幣安置方式能夠避免由于物價上漲而產生的問題，按照物價變化情況定期調整補償費用。
（2）農業安置。劃分一定面積或質量較好的土地給農民，使其能夠繼續開展農業活動，自給自足，或者轉變為其他農業方式。
（3）提供免費的職業技術培訓或提供工作崗位。只有將生存技能教給農民，才能實現真正的脫貧。
（4）企業補貼安置。若是為了建設鄉鎮企業而占用農村土地，可以提供當地農民就業機會。
4. 結語
土地征收事關失地農民之生存，事關社會之穩定。在不斷推進城市化、加速推進和諧社會的進程中，我們必須從根本上保障農民權益，結合本國國情，結合各地實際情況，通過完善法律法規、政策調整，彌補和改進當前土地征收制度中存在的缺陷和不足，構建具有中國特色的土地征收補償制度。
參考文獻
[1]農村土地征收問題研究 [期刊論文]《建筑工程技術與設計》，2015年 張雅娜.
[2]農村土地征收補償費用分配存在的問題及法律規制 [期刊論文]《法制與社會》，2015年 黃洪強 等.
[3]農村集體土地征收補償問題、原因及對策 [期刊論文]《武漢商業服務學院學報》，2013年 余鑫 等.
[4]非理性征地補償的制度誘因 [期刊論文]《改革與戰略》，2009年 左靜.
[5]《中國物權法草案建議稿》梁慧星 社會科學文獻出版社2000-03.
[6]科學發展觀視域下的農村土地征收補償制度思考 [期刊論文]《湖南科技大學學報（社會科學版）》，2011年 吳傳毅.
“公共利益”的提法由來已久,按照字面來理解,應當是指公眾的、與公眾有關的或為公眾的、公用的利益。在我國,公共利益既是政治概念,也是一個法律概念。但法律上對何謂“公共利益”,無論是《憲法》,還是《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》,都沒有明確的界定,學理界的解釋也各不相同。2010年1月29日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》(征求意見稿)試圖用列舉的方式對公共利益的幾種情形進行概括,但列舉的七種情形仍然不能完全窮盡公共利益的全部內涵,并終因爭論激烈沒有了下文。本文擬通過中外法理法律的比較研究,從法學理論角度對公共利益做進一步闡述,以期對這一領域的研究有所幫助。
一、國外對“公共利益”的相關規定
在法國,《人權宣言》第十七條使用“公共需要”的概念,1804年的《民法典》將其擴張為“公用”,并逐步擴大公用的范圍。最初主要指公共工程建設,到了20世紀,擴大到社會經濟生活的各個領域。不僅公共大眾的直接需要,而且間接的能夠滿足公共需要的領域,以及行政主體執行公務和政府進行宏觀調控的需要都被視為公共需要。法國行政法院對公用目的的解釋,也持極其寬松的態度,只要公用征收行為具有公共利益性質,就認為是合法的征收。但是,如果行政機關的征收不是為了公共利益目的,而是在公共利益的掩蓋下滿足其行政上的利益或者個人利益時,這種征收即被認為不符合公用目的。[1]
美國憲法通常用“公共使用”一詞來表達其公共利益內涵。聯邦憲法第五條修正案規定,聯邦政府非經“正當法律程序”不得剝奪公民的財產權,非經“合理補償”和“出于公共使用的需要”,不得征用公民的財產。[2]在美國,財產私有制是其社會結構的基礎,但政府仍可以通過公共權力如國家征用權的行使對私有財產權進行某些實質性限制。如何對聯邦憲法修正案中的“公共使用”進行合理解釋,美國法院總是力求依據不同時期的社會經濟政策發展需要,在政府與私有財產者之間找到最佳平衡點。通過近年來關于“公共使用”判例可以得出“公共使用”應以“公益性目的”標準來衡量,是指政府行使權力的目的是出于公眾利益的考慮,以造福于公眾的健康、安全、倫理及福利。
德國憲法中有“公共福利”和“重大公益”之分?！爸卮蠊妗敝饕w現在德國憲法的“財產權的保障及征收”這部分條文中,這與德國憲法注意保障財產權的理念有關。德國憲法中用“公共福利”這一概念來表達“公共利益”的涵義,它和“重大公益”有何區別呢?臺灣公法學教授陳新民認為:一般而言二者無所軒輊,但在“質”的程度上有差異。其中“公益”概念范圍較廣,屬于上位概念,國家任務等皆可包涵;“而公共福利是公益廣泛概念中‘質’上要求較嚴格的,也就是說,是經過選擇的、重大的、特別的公益,才屬公共福利之概念”。[3]因此,德國憲法對于私人財產征收的限制,并不是一般的“公共利益”,而是所謂的“重大公共利益”。德國憲法之所以這樣規定,其意義主要在于保障公民對現存財產的擁有權,這也是德國的社會市場模式決定的。
日本憲法的公共利益思想是通過“公共福祉”這一術語表達的。日本憲法中的“公共福祉”條款在其《土地基本法》和《土地征收法》中進行了具體規定。其中,《土地基本法》第二條明確規定:“公共福利事業用地應該優先供給?！睘榇?日本社會根據社會利益排定土地利用順序,即公共福利事業用地優先供給,第二順序才是保證企業用地?！锻恋卣魇辗ā芬矊ⅰ肮怖妗弊鳛橥恋卣魇盏奈ㄒ荒康?并認為“公共利益”的涵義是“解決公共事業建設”,同時該法第三條還采用列舉的方式,詳細列舉了35種可以實施土地征收公共利益的項目。[4]根據日本法律,只有符合《土地征收法》第三條列舉出的事項的項目,才允許采用征收土地的方式。通過項目認定程序,判斷確定相關土地房屋、項目計劃以及為此該項目征收或者使用相關土地房屋的公益性?！盵5]總之,日本憲法的“公共福祉”條款經過部門法律具體化后,對于政府行為有了嚴格的約束,即政府行為必須具有“公共性”,才能對公民的私有財產加以限制。
從上述可以看出,各個國家對“公共利益”的規定都有各自的特點。法國和美國對公共利益的理解,都是從被征用財產的利用目的上進行解釋的,在具體適用時限制較少,美國對公共利益的解釋更為寬泛,甚至認為“有想像得到的公共特征存在即可”[6]。而德國對公共利益的理解和適用就有所限制,日本更是用列舉加單行法的形式對公共利益進行了嚴格的限制。
二、我國理論界對公共利益的幾種觀點
我國理論界有關公共利益的爭論也是由來已久,最具代表性的觀點主要有十種[7]:一是認為公共利益是一種特殊利益,但對何為“特殊利益”的概念模糊不清;二是認為公共利益是排斥商業利益的利益,但對商業利益的解釋又非常寬泛,外延無法確定;三是認為公共利益是最大多數人的最大利益;從理論上來講似乎該理論很完美,但實際應用中無法操作。四是認為公共利益就是一種公共需求,這里“公共需求”概念本身就不嚴謹,無法給他下一個準確的定義;五是認為公共利益就是一種價值;六是認為公共利益就是一種整體利益;七是認為公共利益是社會活動的根據;八是認為公共利益是一種代表統治階級的政府利益;九是認為公共利益是一種由個人(團體)利益構成的非真正的整體利益;十是認為公共利益是一種綜合利益。從上述這些觀點就可看出,每一種觀點從表面上看都具有一定的解釋力,但實際上都存在著明顯的缺陷,根本無法涵蓋公共利益的內涵。
理論上對“公共利益”無法有一個統一的認識,在立法中目前也僅僅是停留在立法模式的探討當中。對“公共利益”到底應該如何界定,民法、憲法、行政法的著名法學家們都曾提出過明確的方案。中國社會科學院梁慧星教授認為:“公共利益必須是全體社會成員都可直接享受的利益,如公共設施、國防、環保等,而像經濟開發區、城市改造、商品房開發等屬于間接利益的則不在此列。”北京大學法學院姜明安教授則提出我國立法可以借鑒日本、韓國和我國臺灣地區等的做法,通過列舉加概括的方法對其來界定,并且這種立法技術在我國行政訴訟法中已有應用,即通過列舉的方式,再設一兜底條款作概括性規定,加上排除性規定,解決了行政訴訟受案范圍的問題。[8]正在起草中的《國有土地上房屋征收與補償條例》就采用了這種模式。但是討論終歸討論,專家學者們對如何界定“公共利益”至今仍未達成一致意見。
三、我國現行立法中關于“公共利益”的不同表述
1、憲法和法律中關于“公共利益”的規定
在我國,“公共利益”的法律地位在立法中得到確立的首先是《憲法》。憲法第十三條第三款規定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償?！逼浯问恰段餀喾ā??！段餀喾ā返谒氖l規定:“為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?！痹俅问恰锻恋毓芾矸ā?。該法第二條第二款規定,“國家為了公共利益的需要,可以依法對集
體所有的土地實行征用”,并同時在第五十八條第一款第(一)項規定,國家因為公共利益需要使用土地的,可以依法收回國有土地使用權。第四是《城市房地產管理法》。該法第十九條規定,在特殊情況下,國家可以根據社會公共利益的需要,依照法律程序提前收回出讓土地使用權。
2、行政法規、規章中關于“公共利益”的規定
主要有《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該條例第四十二條規定,在特殊情況下,國家根據社會公共利益的需要,可以依法收回土地使用權。另外,2010年1月公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》(征求意見稿)也對“公共利益”用列舉的方式進行了概括。該征求意見稿所稱“公共利益的需要,包括:(1)國防設施建設的需要;(2)國家重點扶持并納入規劃的能源、交通、水利等公共事業的需要;(3)國家重點扶持并納入規劃的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;(4)為改善低收入住房困難家庭居住條件,由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要;(5)為改善城市居民居住條件,由政府組織實施的危舊房改造的需要;(6)國家機關辦公用房建設的需要;(7)法律、行政法規和國務院規定的其他公共利益的需要?！憋@然,從憲法、法律到行政法規,“公共利益”都成為了征用土地、征收房屋、收回國有土地使用權的前提條件,但對什么是“公共利益”,沒有一部法律法規或規章做出明確的規定或說明。
四、對公共利益理論的完善與構想
從上述情況可看出,公共利益的界定,是一個非常嚴肅的也是非常嚴謹的工程。我們應當借鑒國外已經成熟的理論和立法經驗,結合我國的實際情況,全面系統地對該問題進行研究,用適合我國的理論來指導立法、司法實踐。在理論上應當從以下幾個方面進行綜合考慮:
一是必須結合具體的事項判斷。在立法時對哪些事項屬于公共利益進行事先列舉是不可能全部周延的。但是在當前我國公共決策機制不健全的情況下,對公認的屬于公共利益的事項進行列舉有助于限制政府的不正當決策。
二是必須結合特定的歷史條件來判斷。不同的歷史時期,公共利益的內涵是不同的。計劃經濟時代,以公有制為基礎,公共利益至上,個人利益讓位于公共利益,公共利益的意義被無限拔高了。市場經濟時代,公共利益是以個人利益為出發點和終點的,沒有個人利益的地方,也就不存在公共利益。
三是在具體操作時還應當注意如下幾個問題:
第一,明確界定“公共利益”的判斷標準。如果“公共利益”完全沒有客觀標準,任憑公權力主體解釋和界定,公民的權利和自由將不復存在?！肮怖妗钡幕緲藴适瞧洹肮嫘浴?即公共利益是指不確定的多數人的利益,具有整體性、不確定性、相對性、非盈利性和必要性,而不是個別成員或少數成員的利益。要通過分析其行為內容、行為過程和行為客觀結果(是否為相應社會共同體全體成員或大多數成員提供福利)來判斷是否屬于公共利益。
第二,明確認定“公共利益”的方法和程序。政府或政府部門在認定公共利益前,先通過一定方式、途徑(如網絡、媒體、座談會、聽證會、論證會等)征求和聽取相應社會共同體的意見,最后綜合各方意見后由政府報請縣級以上人大或人大常委會審議決定。
一、定點征收
（一）定點征收的概念與特征
定點征收是指國家為了公共利益的需要，依法強制取得特定范圍內集體、單位和個人財產所有權的一種行為。其特征為：1.主體的單一性。定點征收的主體只能是國家，在實際中表現為政府。2.目的的唯一性。定點征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能適用征收。3.范圍的特定性。定點征收只適用于征收特定范圍內的集體、單位和個人財產所有權。4.權限和程序的合法性。定點征收必須依照法律規定的權限和程序進行。5.手段的強制性。定點征收是國家以公權力為手段而采取的一種行為。6.相應的補償性。國家定點征收后應按市場價給予被征收人相應的補償。
（二）定點征收所面臨的問題
由于定點征收是一個新鮮事物，在法律與實踐方面面臨諸多問題。
1.合法性問題
定點征收是否合法？有人認為，目前沒有任何法律法規明確規定定點征收，因此，實施定點征收缺乏合法性依據。我們認為，盡管目前沒有法律法規明確規定定點征收，但仍有相關法律法規可循?！吨腥A人民共和國物權法》（下稱《物權法》）第四十二條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）第二條規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償?！稐l例》第八條列舉了屬于公共利益需要，可以作出征收決定的六種情形，其中第五種情形為“由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要”。從上述規定可以看出，法律規范未限定房屋征收必須對特定范圍內的所有房屋實施整體征收，也未禁止對單套房屋實施征收。從文義解釋的角度看，相關規范是允許基于公共利益的需要對特定房屋實施征收的。因此，定點征收是有合法性依據的。
2.相關部門出具證明材料問題
按照現行房屋征收法規政策，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。房屋征收決定作出前，發改、規劃、國土部門應當按照《條例》的規定出具證明材料。在征求意見中，有人認為發改等各項證明文件只能針對整個地塊作出，不可能具體到零散的房屋，因此定點征收在證明材料的出具環節走不通。我們認為，相關證明材料是政府在進行房屋征收決定程序中的階段性記載，其目的是為了闡述對該地塊上的房屋進行征收是基于公共利益需要，從而證明房屋征收的合法性。既然整個地塊的房屋征收活動都符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，那么該地塊中部分房屋的征收活動也自然符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，相關部門也自然可以出具征收部分房屋的證明材料。房屋征收部門在向發改等部門申請出具相關證明材料時，需將房屋的具置、所處方位、門牌號等內容進行明確，并附上圖表，以確定定點征收的房屋征收范圍。
3.被征收人是否同意改造的問題
按照《成都市人民政府辦公廳關于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關問題的暫行意見》（成辦發〔2012〕42號）的規定，因舊城區改建需要征收房屋的，應當將模擬搬遷作為房屋征收的重要環節，充分尊重民意。大多數被征收人不同意改建的，不得作出房屋征收決定?！冻啥际谐青l房產管理局關于印發〈關于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導意見〉的通知》（成房發〔2012〕36號）規定：在調查摸底階段，如果同意改造戶數未達到改造范圍內總戶數95%的，房屋征收部門終止模擬搬遷。在模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數不足改造范圍內總戶數95%的，終止模擬搬遷；簽訂模擬搬遷協議的戶數達到95%的，征收部門可申請房屋征收決定；簽訂模擬搬遷協議的戶數達到100%的，當事人雙方按照約定履行協議，征收主體不再作出房屋征收決定。有人提出，自治改造、市場收購改造剩余的5%住戶在自治改造、市場收購階段都不簽訂補償協議，在實施定點征收時他們會同意改建嗎？如果他們不同意改建，按照《成都市人民政府辦公廳關于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關問題的暫行意見》（成辦發〔2012〕42號），就不能作出房屋征收決定。即便他們都同意改建，如在模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數不足改造范圍內總戶數95%的，將終止模擬搬遷，最終也不能作出房屋征收決定。
我們認為，在自治改造、市場收購階段，95%的住戶都同意改造且95%的住戶都已簽訂了補償協議，對剩余5%未簽協議住戶可直接啟動征收程序，且《條例》并未規定實施舊城改建必須征求被征收人改建的意愿，只是規定“因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案”。
（三）定點征收的操作程序和應注意的問題
1.操作程序
按照《條例》的規定，我們認為，定點征收需經下列操作程序：
（1）申請征收決定
房屋征收部門就定點房屋向征收主體提出作出房屋征收決定的申請。申請時，應提交國民經濟和社會發展年度計劃文件、發改部門出具的符合國民經濟和社會發展規劃的證明、規劃部門出具的符合城鄉規劃和專項規劃的證明、國土部門出具的符合土地利用總體規劃的證明等相關材料。
（2）公布定點房屋登記結果
房屋征收部門及時公布定點房屋登記結果（之前征收部門已組織登記）。定點房屋權屬人對房屋登記結果有異議的，可在公布之日起3日內以書面方式向房屋征收部門提出。
（3）擬定征收補償方案并組織論證
征收部門擬定征收補償方案，并組織相關部門進行論證。
（4）征求對補償安置方案的意見
報市、區（市）縣人民政府同意后，征收部門以征收主體的名義在改造范圍內公布補償安置方案，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。
征求意見情況和根據公眾意見修改后的征收補償方案應以征收主體的名義及時公布。
（5）風險評估
房屋征收部門按照相關規定組織項目所在地部門、街道辦事處等單位及人大代表、政協委員等對定點征收進行社會穩定風險評估。
（6）作出征收決定并公告
征收主體對房屋征收部門提交的相關材料進行審查，具備征收條件的作出房屋征收決定并及時公告，公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
（7）選定評估機構
被征收人應在政府征收決定公布之日起15日內協商確定房地產價格評估機構。協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。若該程序在自治改造、市場收購階段已進行，在本程序可省略。
（8）征收評估
房地產價格評估機構，按照相關規定進行征收評估，并向房屋征收部門提供委托范圍內被征收房屋及安置房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
（9）簽訂征收補償合同
房屋征收部門與定點房屋所有權人簽訂征收補償合同。
（10）補償決定
房屋征收部門與定點房屋權屬人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請征收主體按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，公告時間不得少于30日。
（11）強制執行
被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由征收主體依法申請當地人民法院強制執行。
2.定點征收應注意的問題
（1）明確定點征收的適用對象
根據《條例》的規定，只有“為了公共利益的需要”才能對城市房屋進行征收。從《條例》第八條列舉的屬于公共利益范疇的情形來看，只有舊城區改建項目，才能滿足既充分尊重住戶的改造意愿，又符合公共利益的條件。因此，定點征收只適用于以自治改造、市場收購改造進行的舊城區改建收尾工程。
（2）確定定點征收的房屋征收范圍
為保障定點征收的順利進行，房屋征收部門在向發改委等部門申請出具相關證明材料時，應當將房屋的具置、所處方位、門牌號等內容進行明確，并附上圖表，以確定定點征收的房屋征收范圍。
（3）確保定點征收的補償標準與自治改造、市場收購改造的補償標準基本一致
在自治改造、市場收購改造階段，拒絕簽訂補償協議的住戶絕大多數都是要求更高的補償，如果定點征收的補償標準高于之前的標準，那么對以前簽訂補償協議的住戶就顯得不公平，可能引發已簽約交房的住戶反悔，導致工作的被動。同時，對以后自治改造、市場收購的項目勢必造成不利的影響，很多住戶勢必持觀望的態度，造成項目無法正常推進，甚至半途而廢。因此，定點征收的補償標準不能高于自治改造、市場收購階段的補償標準，而且搬遷獎勵的標準還應低一些。此外，對在自治改造、市場收購階段簽訂補償協議的住戶，改造業主可在補償協議中確定“就高不就低”（對被改造房屋）和“就低不就高”（對安置房屋）的原則，以充分保障他們的利益和激發他們簽訂協議的積極性。
（4）加強對定點征收的宣傳
定點征收是一個新鮮事物，它以自治改造、市場收購改造為前提和基礎，是保障舊城改造順利進行的有力手段。在實施舊城改造中，要充分宣傳定點征收，讓廣大群眾知曉它的內涵與適用程序，促使拒不簽約的住戶轉變態度，最大限度地促成其自愿簽訂補償協議，保障改造項目盡快收尾。
二、業主大會調解與訴訟
業主大會調解與訴訟是自治改造、市場收購等舊城改造項目的重要收尾方法。其特點是充分尊重大多數住戶的改造意愿，充分發揮業主大會的職能，通過業主大會的調解與訴訟，促使未簽訂補償協議的住戶及時簽訂協議，從而保障改造項目順利實施。其理論依據是建筑物區分所有權。
（一）建筑物區分所有權的概念與特征
1.建筑物區分所有權的概念
建筑物區分所有權是我國《物權法》專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建筑物區分所有權，指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。
2.建筑物區分所有權的特征
（1）建筑物區分所有權的客體具有整體性。建筑物區分所有權是建筑在整體的建筑物上區域所有的所有權形式。
（2）建筑物區分所有權的內容具有多樣性。建筑物區分所有權是由專有權、共有權和管理權（成員權）三個部分組成。
（3）建筑物區分所有權的本身具有統一性。建筑物區分所有權不是權力的組合，而是一個獨立、統一、整體的權利。
（4）建筑物區分所有權中的專有權具有主導性。建筑物區分所有權的權利人擁有了專有權就必然擁有共有權、管理權。
3.建筑物區分所有權的內容
根據《物權法》規定，業主的建筑物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利；對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建筑物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉讓。
（二）業主大會調解與訴訟的法律政策依據
業主大會調解與訴訟的法律政策依據主要有：《物權法》第七十五、七十六、七十八、八十三條；《物業管理條例》（國務院令第504號）第八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六條；《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）第一、二十二、三十五條；《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2009年3月23日最高院1464次會議通過）第八、九、十二條。
（三）業主大會調解與訴訟的程序
1.申請對小區進行改造
小區住戶、業主大會或業主委員會向社區或街道辦事處提出對小區進行改造的書面申請。
2.對改造意愿進行調查
社區或街道辦事處根據小區住戶、業主大會或業主委員會提出的對小區進行改造的書面申請，組織小區住戶對改造意愿進行調查（也可由業主委員會進行調查）。若同意改造戶數未達到小區范圍內總戶數95%的，終止改造的相關工作。
3.確定改造模式
同意改造戶數達到小區范圍內總戶數95%后，由社區或業主大會確定小區改造模式（含確定改造業主或收購單位）。在實踐中，可引進開發企業或其他單位進行自治改造、市場收購。
4.模擬搬遷或房屋收購公告
采取自治改造的，由改造業主在改造范圍內模擬搬遷公告，公布改造業主（含改造業主委托的實施單位）、模擬搬遷期限、改造范圍、啟動條件、工作步驟、咨詢等相關事項；采取市場收購的，由收購單位在收購范圍內房屋收購公告，公布收購單位 （含收購單位委托的實施單位）、收購范圍、收購事件、收購協議生效條件、工作步驟、咨詢等相關事項。
5.對擬改造房屋進行調查登記
改造業主或收購單位對改造范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，并在改造范圍內公布調查結果。
6.選定評估機構
社區、業主大會或業主委員會組織改造范圍內居民協商確定房地產價格評估機構，對安置房屋及改造范圍內房屋進行初次評估，協商期限不少于7日。協商不成的，由社區、業主大會或業主委員會組織改造范圍內居民按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
7.房屋市場評估
選定的評估機構按相關評估技術規范開展評估工作，并按規定出具評估報告。
8.制定補償方案并征求意見
改造業主或收購單位根據調查登記和評估結果按照現行征收補償標準擬定補償方案，并在改造（收購）范圍內公布，征求住戶意見，征求意見期限不少于7日。改造范圍內95%以上戶數認為補償方案不符合現行征收法規政策的，社區、業主大會或業主委員會組織由居民和公眾代表參加的聽證會，改造業主或收購單位根據聽證會情況修改方案。
根據公眾意見修改后的補償方案應及時公布，提前搬遷獎勵的期限從補償方案公布之日起開始計算。
改造業主或收購單位應將補償方案及時報項目所在地的房屋征收管理部門備案，中心城區還需將補償方案報市房屋征收管理辦公室備案。
9.簽訂補償或收購協議
在簽約期內，改造業主或收購單位根據補償方案與小區住戶簽訂補償協議或收購協議。簽約期限根據項目實際情況確定。
10.公布簽約情況及相應結果
簽約期屆滿后，改造業主或收購單位將協議的簽訂情況以及相應結果在改造范圍內及時公布。
簽約期限內，簽訂協議的戶數達到改造范圍內總戶數95%，且協議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上時協議生效，但暫不履行；未達到上述條件，協議無效，改造行為同時終止。
11.召開業主大會臨時會議
簽訂協議的戶數達到改造范圍內總戶數95%，且協議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上時，經20%以上的業主（被改造住戶）提議，業主委員會組織召開業主大會臨時會議，形成改建或重建決議并表決通過。決議主要內容包括：（1）改造業主或收購單位對小區范圍內建筑物及其附屬設施按照規劃進行改建或重建；（2）簽訂的補償協議或收購協議視為簽訂的改建協議或重建協議；（3）按照補償方案簽訂改建協議或重建協議；（4）之前未簽協議的業主（被改造住戶）在規定時間內簽訂改建協議或重建協議并將房屋騰空交給改造業主或收購單位；（5）違約責任。
12.向法院提訟
業主（被改造住戶）在規定時間內未簽訂改建協議或重建協議，業主大會組織業主進行調解，在調解無效的情況下，委托業主向法院，要求法院確認業主大會形成的改建決議或重建決議有效，并要求之前未簽協議的業主（被改造住戶）在規定時間內簽訂改建協議或重建協議并將房屋騰空交給改造業主或收購單位。
13.申請法院執行
少數業主（被改造住戶）在法院判決（裁定）規定的時間內仍拒絕簽訂改建協議或重建協議，業主大會申請法院強制搬遷這些住戶。
法院裁定住戶強制搬遷后，改造業主或收購單位與住戶履行改造協議或收購協議。
（四）業主大會調解與訴訟應注意的問題
1.適用范圍
業主大會調解與訴訟只適用于存在共有權的小區，對不在小區內的房屋則不能使用。
2.簽約比例
為謹慎起見，除整個小區占總人數95%以上的住戶簽訂了補償協議或收購協議，且協議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上外，建議小區內每一棟房屋簽約比例也達到上述要求。
3.會議組織
為保障會議的順利召開，同時配合做好宣傳工作，建議由社區協助組織及召開業主大會臨時會議。
4.改建或重建方案
對小區的改建或重建應依照小區新的規劃方案，必要時屬地街道辦事處可協助改造業主或收購單位辦理相關手續。
經過多年努力，浦瑞所已經在公司證券、建筑工程與房地產、金融、企業改制與并購重組、國際投資與貿易、知識產權、勞動與人事等多個專業領域形成了核心優勢，并與來自全球60多個國家和地區的200多家律師事務所建立了緊密合作關系，可為全球范圍內的客戶提供優質的、持續性的法律服務。浦瑞所是歐洲律師聯盟EUROJURIS INTERNATIONAL 在中國大陸地區的唯一一家聯盟成員。
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一、企業資產重組涉稅處理
1、企業所得稅
關于資產重組企業所得稅的法規，目前主要是財政部財稅〔2009〕59號《國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（下文簡稱《通知》）。資產重組是否涉及所得稅，關鍵在于根據該《通知》的規定判斷重組事項屬于特殊性稅務處理還是一般性稅務處理規定的范圍，符合特殊性稅務處理的重組各方獲得的股權或資產的計稅基礎，可以按照被轉讓資產的原有計稅基礎確定，即重組事項不涉及所得稅；否則，則需要確認交易所得或損失，獲得的股權或資產的計稅基礎要以公允價值為基礎確認，即重組事項涉及所得稅。
2、營業稅
《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第51號）規定：“自2011年10月1日起，納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。同時應注意，即便企業資產整體轉讓符合不繳納營業稅的規定，但是資產整體出售時包含土地使用權的轉移行為屬于土地使用權轉讓，應按土地使用權轉讓的規定辦理變更登記。
3、契稅
《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）規定：“自2012年1月1日至2014年12月31日止，公司在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅?！蓖瑫r第三條規定：“兩個或兩個以上的公司，依據法律規定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續的，對其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。”第四條規定：“公司依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。”第五條規定：“國有、集體企業整體出售，被出售企業法人予以注銷，并且買受人按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。”
4、增值稅
關于資產重組涉及增值稅的最新稅收政策為自2011年3月1日開始執行的國稅〔2011〕年第13號文，原國稅函〔2002〕420號文、國稅函〔2009〕585號文、國稅函〔2010〕350號文同時廢止。
國稅〔2011〕年第13號文對不屬于增值稅范圍的資產轉讓方式做了進一步明確：“納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅?！庇纱丝梢姡Y產重組中轉讓的資產是否屬于增值稅征收的范圍，關鍵在于判斷是否將與資產有關的勞動力和債權、債務一并轉讓，若包含勞動力則轉讓的資產不涉及增值稅，否則需要交納增值稅。
二、案例分析：
2012年7月，上市公司A重大重組預案公告稱，公司將通過定向增發股票，向該公司的實際控制人公司B（B為非居民企業）發行34，780萬股A股股票，收購B持有中國境內有限公司C的50%的股權。增發價6.50元/股。收購完成后，C公司將成為A公司的控股子公司。C公司成立時的注冊資本為615，754，200元，其中D公司的出資金額為153，938，550元，出資比例為25%，B公司的出資金額為461，815，650元，出資比例為75%。根據法律法規，B公司本次認購的股票自發行結束之日起36個月內不上市交易或轉讓。
1、稅務規劃前的稅負分析：
此項股權收購完成后，A公司將達到控制C公司的目的，因此符合財稅〔2009〕59號規定中股權收購的定義。盡管符合控股合并的條件，盡管所支付的對價均為上市公司的股權，但由于A公司只收購了水泥有限公司C的50%股權，沒有達到75%的要求，因此應當適用一般性稅務處理：
①被收購企業的股東：B公司，應確認股權轉讓所得。
股權轉讓所得=取得對價的公允價值-原計稅基礎=6.50×347800000-615754200×50%=1952822900元
由于B公司屬于非居民企業，因此其股權轉讓應納的所得稅為：1952822900×10%=195282290元
②收購方：A公司取得（對C公司）股權的計稅基礎應以公允價值為基礎確定，即2260700000元（6.50×347800000）。
③被收購企業：C公司的相關所得稅事項保持不變。
2、稅務規劃方案
如果其它條件不變，B公司將轉讓的股權份額提高到75%，也就轉讓其持有的全部C公司的股權，那么由于此項交易同時符合財稅〔2009〕59號中規定的五個條件，因此可以選擇特殊性稅務處理。
3、稅務規劃后的稅負分析：
①被收購企業的股東：B公司，暫不確認股權轉讓所得。
②收購方：A公司取得（對C公司）股權的計稅基礎應以被收購股權的原有計稅基礎確定，即461815650元（615754200×75%）。
③被收購企業：C公司的相關所得稅事項保持不變。
【關鍵字】農村土地征收；利益問題；解決途徑
中圖分類號：G812.42 文獻標識碼：A 文章編號：
0引言
由于我國城市化進程加快，工業化也隨之快速的推進，在農村中，大量的土地被征用，由于它涉及到關系復雜的利益，農民土地權益被侵害的現象也日益明顯，倘若解決不好就會引起利益沖突，是矛盾加劇，同時也會影響到農村社會的發展和穩定。農村土地征收主要糾紛從本質上講是與土地征收相關的各個主體方的糾紛。由于這些主體所處的位置不同，他們的價值目標和利益需求也會有所區別，所以就產生了相互之間的利益博弈，在利益博弈中獲益和受損的程度也是有差異的。因此想要從根本上解決土地征收中的利益問題，我們就必須嚴格遵照黨的指導，對征地制度改革繼續深化，對政策調適機制要逐漸完善，對相關的法律法規要建立健全，這樣才能使人民的利益得到保證。
1農村土地征收中存在的問題
土地征收是指為了適應社會的發展需要，國家按照法律法規程序，把農民集體所有土地權轉讓給國家，并給予個人補償，它實質上是國家和農民集體土地所有權之間的轉換，并給予農民相應的補償。同時，土地征收也是一項國家的基本法律制度。自從1982年頒布了關于土地征收的管理法后，近幾年來，相應的法律不斷出臺。這些法律不但保證了農民的基本生活，而且維護了農民的基本權益[1]。
由于我國社會的不斷發展，城市化水平不斷提高，對土地需求量也越來越大，使得土地征收形成熱潮。但是，它所存在的問題也越來越嚴重，過度征收、違法征收、暴力征收的現象不斷發生，導致土地征收矛盾沖突不斷加劇，其主要問題有以下幾個方面：⑴由征地矛盾而引發的進京上訪告狀的事件越來越多，并成為影響農村社會發展和穩定的首要因素。有些被征地農民不僅是到各地上訪告狀，而且這種上訪就有反復性和持續性。例如廣西上林縣上塘狂莊征地糾紛案件在持續了36年后才被解決。⑵由征地拆遷引起的群眾性沖突問題日益明顯，由于關系到很多人的利益問題，能引起他們的共鳴，所以在沖突時常常會出現一人呼叫萬人響應的局面。由于在群體沖突中，主要的參與人員是村民，但是迫于村民的壓力，村級組織不得不站出來成為抗爭的主體，這就使群眾沖突具有了一定的組織性。同時，出于各種原因和目的而介入的社會精英，使群眾性、組織性的征地沖突不斷提高。⑶強制性的征地使得對抗性的沖突越來越明顯，并有向暴力化發展的趨勢。同時，在征地過程中，農民的法律意識不斷增強，使得上訴越來越向法律方面發展。
2農村征地中存在的利益沖突
農村土地征收的糾紛主要是各個與土地征收相關的主體間的利益之爭。與征地相關的利益主體包括：
第一，中央政府與地方政府。他們作為土地政策的制定者、管理者和執行者，因處在不同的管理位置上，所以在對農村土地轉用和補償中，存在著嚴重的目標沖突。從中央政府的方面看，他們所具有的的目標是全局性、戰略性的，他們更注重的是對耕地的保護，對糧食安全的保障，對農民利益的維護，同時為了使經濟、社會穩定發展，而進行適當的建設用地。但是從地方政府的角度看，他們更注重的是自己政績，為了使經濟高速增長，地方財政收入和融資規模增加，他們加快的對農用地的征收，用于建設用地。這種不顧后果的發展方式，與中央政府所提倡的背馳，使得矛盾增加。由于地方政府可直接負責征地轉用，并直接管理農地和農戶，所以與中央政府相比，他們更容易實現土地目標，但也導致了農地轉讓的規模大大超出實際控制范圍，使中央政府和國家的長遠利益受到侵害。由于耕地面積的減少，使得國家的糧食安全受到威脅[2]。
第二，地方政府與被征地農民。在征地過程中，農民處于弱勢地位，使其無力與地方政府抗衡。被征地農民希望政府在征收土地后，為他們提供長期的、不低于務農的生活保障，并希望得到合理、公平的補償，但是事實并非如此。地方政府在制定、落實征地政策時，往往把農民排除在外，農民不僅在土地征收中沒有得到增值收益，而且也無法抵抗地方政府對他們的權益侵害。再加上我國社會體系的不健全，現代化的社會保障制度還沒有在農村中建立起來,使失去土地的農民在生活上得不到保障。
第三，開發商與被征地農民。盡管在征地過程中，被征地農民并沒有與開發商進行直接交易，但作為土地的使用者和擁有者，與開發商的矛盾是不可避免的。開發商為了使利益最大化，降低成本，希望村民能夠盡早的把土地交給他們，并完成搬遷。但是仍存在著侵害被征地農民的利益問題，從而引發農民的不滿，并用滯留、拒搬等方式來維護自己的利益。這種現象不僅增加了開發商的投資成本，而且給社會帶來不良影響。
第四，村集體與村民。在農村中，由于管理制度不完善，使得在征地過程中發生村干部的情況，嚴重侵犯了被征地農民的權益。
3農村土地征收利益沖突解決辦法
農民的生存之本就是土地，解決征地矛盾沖突的關鍵就是維護和保障農民的土地權益。當前，那我們應按照黨和國家的精神好要求，不斷深化征地制度改革，逐步完善征地補償制度，建立健全相關的法律法規，使征地所引發的問題從根本上得到解決。
⑴征地的使用范圍要明確，政府征地行為要規范。征地權是具有強制性的行政權力，它是在維護被征農民的利益前提下進行的。政府必須是基于公共利益的需要來行使這一權力的，但是，我國現在并沒有相關的法律規定公益性用地和經濟性用地的范圍。所以就需要有關部門盡快出臺相關規定，明確規范公益性用地。
⑵土地征收程序應作出規范，同時保證農民享有對土地的知情權和參與權。在土地征收實踐中，侵害農民土地權益現象發生的原因與征地程序不完善是密不可分的，所以要嚴格規范土地征收程序。同時，也不能忽視建立被征地農民的協商程序，使農民能夠充分的行駛參與權、知情權和申訴權。對土地征收的目的和補償方式，應向社會進行公告，并設立專線來聽取農民群眾的意見，對征地目的和補償方式有異議時，可以向上級法院進行上訴[3]。
⑶對征地補償機制要加以完善，制定出合理的補償標準。在征地過程中，由于農民為社會的公共利益做出了相應的犧牲，所以理應得到相應的補償，這是對公民權益的保障，同時也體現了公平公正的原則。但是在目前為止，我國對征地補償僅限于安置補助費。地上附著物和青苗補償費，這些不償并沒有使農民的實際生活得到保證。因此，政府部門應加大對征地的補償范圍，將殘余地分割損害、正常營業損害以及其他各種必要的征地支出費用等列入補償范圍中，以維護被征地農民的權益。
3結語
在我國，三農問題關系到黨和攻擊事業發展全局，土地對于廣大農民來說，既是他們最基本的生產資料，也是他們的生活保障。在征地問題中，常常出現農民的基本保障問題得不到解決，從而引起沖突、矛盾的發生。這就需要政府部門加強對征地的管理，制定出征地法律、規范征地范圍，加大對農民的補償，使農民積極配合征地工作的執行。
【參考文獻】
[1]陳小君.農村土地制度的物權法規范解析——學習《關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》后的思考[J].法商研究，2009（1）.
為了加強建筑業和房地產業的稅收管理，規范建筑業和房地產業稅收秩序，減少稅收流失，增加地方財政收入，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定，結合我縣實際，現就加強我縣建筑業和房地產業稅收管理的有關事項通知如下：
一、凡在本縣范圍內經營建筑業和房地產業的單位和個人，必須依照稅收法律法規的規定繳納各項地方稅、費。
二、本縣范圍內的任何單位和個人在預付或結算建筑安裝工程款時，必須按稅收法律法規的規定憑我縣地方稅務機關開具的發票付款，如有以異地發票或不合法憑證付款的，一經查實，由地方稅務機關或審計機關按稅收法律法規或財經紀律作處理；縣財政撥款的單位，財政部門予以扣回撥款。
三、各有關部門應當按照下列規定積極協助地方稅務機關加強稅收管理：
（一）縣國土資源局:在辦理土地使用證時，應憑地方稅務機關開具的轉讓（出讓）土地使用權完稅（或減免）證明方可辦理《國有土地使用證》。
（二）縣住房與城鄉規劃建設局:在核發《建筑工程施工許可證》時，應要求施工單位或個人提供經地方稅務機關確認的《建筑業工程項目情況登記表》；每半年根據地稅機關提供的重點工程項目納稅情況，對欠稅的施工單位或個人作勒令停工或吊銷施工許可證的處理；每半年會同有關部門測算本縣工程最低造價，并報縣人民政府確定后予以公布；在工程質檢和竣工驗收時，應要求施工單位或個人出具稅務機關開具的建筑安裝完稅(或減免)證明方可簽發《單位工程竣工驗收證明書》。
（三）縣房產管理所：每半年會同有關部門，測算本縣住房平均交易價，并報縣人民政府確定后予以公布；在對銷售房產或個人建房辦證時，應憑地方稅務機關開具的銷售不動產或建筑安裝完稅（或減免）證明方可核發《房地產權證》。
（四）縣水務局：在水利建設工程項目質檢和驗收時，應憑地方稅務機關開具的建筑安裝完稅（或減免）證明方可質檢和驗收。
四、財政、地稅、審計、國土、住建、水務等部門要加強聯系、認真履責、嚴格把關，將完稅(或減免)證明與該項業務的相關資料合并裝訂歸檔備查。
一、適用范圍
本《辦法》中涉及的臨時用地特指用于采礦工程（包括礦產地質勘探、開采、選礦工程，以及相關土地復墾和開發利用工程等）需臨時占用的土地，以及因采礦工程建設而必須使用的堆料場、停車場、運輸通道和其它臨時設施等占用的土地和取棄土用地。
二、臨時用地合同
根據《省臨時用地管理辦法》，臨時使用集體土地的，由臨時用地者與集體土地所有者簽訂臨時用地合同。
三、臨時用地期限
根據《省臨時用地管理辦法》有關規定，臨時用地的期限一般不超過2年，國家和省重點建設項目期限一般不超過3年，復墾工程期限一般為1年。若有權威部門設計的復墾方案，則以主管部門審批期限為準。
四、臨時用地批準權限
按照《省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第三十條的規定執行。
五、臨時用地補償原則
采礦工程臨時用地致使原土地所有者或使用者遭受損失，由縣土地行政主管部門向臨時用地者收取臨時用地補償費。土地行政主管部門在收取臨時用地補償費前，根據相關政策以及所占用土地類別、面積、期限等，按照實際損失（依現階段土地實際年產值計算），制定臨時用地補償方案和合同。
根據采礦工程、復墾和環境保護的相關要求，臨時用地前一次性補償相關損失費用，此后不再額外支付其它補償費。
六、臨時用地補償標準和依據
（一）臨時用地補償標準
按照省人民政府《關于公布省征地補償標準的通知》（政發[]43號）和縣人民政府《關于公布<縣征地補償區片劃分>的通知》（政發[]5號），確定臨時用地補償標準（見下表）為：
（二）青苗和地上附著物補償標準
1、青苗和地上附著物補償標準按照縣人民政府《關于印發<縣征地拆遷補償安置實施細則>的通知》（政發[]6號）執行。
2、房屋拆遷補償標準按照永州市人民政府《關于印發<永州市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法>的通知》（永政發[]9號）執行。
七、臨時用地數量控制及復墾
根據國務院《土地復墾規定》和省財政廳、省物價局、省國土測繪管理局聯合下發的《省耕地開墾費土地復墾費征收使用管理辦法》，按照“誰破壞，誰復墾”和“土地復墾費用應當根據土地被破壞程度、復墾標準和復墾工程量合理確定”的原則,確定臨時用地數量控制及復墾標準：（一）單項采礦工程控制臨時用地數量，鼓勵大型采礦工程實施滾動式發展與用地模式；（二）森林植被恢復費與土地復墾費合為復墾保證金，由縣林業主管部門和縣土地主管部門收取，報縣人民政府批準后方可使用，資金實行專戶管理，?？顚Ｓ?；（三）各用地單位的復墾保證金總額具體標準由縣物價、財政、國土部門根據土地損壞程度、復墾工作量確定。
土地復墾費由縣土地行政主管部門收取，縣國土部門辦理臨時用地審批手續，并負責管理、監督、驗收土地復墾工作。施工單位負責臨時用地復墾工作，復墾要與改良土地、造地、改渠、挖塘和生態保護等結合起來。
廣東土地資源利用的特點
廣東地處華南沿海,人均土地資源量少､耕地后備資源不足｡改革開放的前沿省份地位以及毗鄰港澳的地理位置優勢,在給廣東帶來經濟高速發展的同時,土地資源的開發利用也形成了自身的特點:
一是非農建設用地需求量大｡近幾年非農建設占地以每年新增4000多公頃的速度增長,平均每年GDP每增長1個百分點,需用地4140.36公頃,平均每億元固定資產投資需用地13.35公頃｡同時,由于后備資源有限以及用地指標難以滿足用地需求,清理閑置用地､開發整理土地工作成為彌補建設用地缺口､緩解用地矛盾的重要手段｡
二是社會經濟發展所引起的土地市場需求促進了城鎮發展中的規模擴展｡廣東從上世紀90年代開始,城鎮化建設進入了快速發展時期,僅1997年～2003年間城鎮建設用地規模就增長了620多平方公里｡
三是有形土地市場建設取得初步成效,土地資產的價值得以充分顯化｡1998年8月～2003年12月,全省共招標拍賣出讓土地使用權2442宗,面積3860.8公頃,政府獲取土地收益264.5億元｡
四是外資利用土地比例居全國首位,土地成為廣東吸引外資和高新技術產業的重要手段｡據不完全統計,1991年～1997年,外資企業用地占同期全省建設用地的20%以上,個別地市甚至高達70%｡2003年全省外資企業用地約占全省建設用地的25.61%｡
五是推進土地資源的集約節約利用,有效降低經濟發展對土地資源的依賴程度,成為實施土地資源可持續利用戰略的重要措施｡而在實施土地資源可持續利用戰略､最大限度滿足廣東用地需求的同時,以農民與基層政府沖突為表象的社會問題愈演愈烈｡近年來,廣東省農民､上訪的數量和人數有增無減,并呈現出上訪頻率加快､上訪規模越來越大等特點｡僅2003年,省國土資源廳就受理群眾來信2512件,接待群眾來訪1086批共3324人次｡維權重點主要集中于失地農民安置､補償､養老保障以及集體土地收益處置等幾大方面｡
征地矛盾擠壓農民生存與發展空間
實施土地資源可持續發展戰略,加快城鎮(市)化建設和推進農村集體建設土地使用權流轉是兩條重要的應對途徑｡可是,那些經濟發展較快,有條件加快城鎮(市)化步伐的市縣,往往正是農民與地方基層政府沖突比較頻繁,社會穩定問題較為突出的地區｡在大規模農轉非的過程中,沖突的導火索通常由征地補償問題點燃,并由于一些政策和體制等方面的多重因素而加劇｡允許農村集體建設用地流轉也帶來了有關農民權益保障的新問題,這些問題包括:
1.現行土地征用制度剝奪了農民實現集體土地所有權的權利
我國實行土地的社會主義公有制,根據物權法的理論,農民集體成員應擁有直接支配集體所有土地的權利,包括對土地的占有､使用､收益和處分權利｡當然,“國家為了公共利益的需要,可以依照法律對土地實行征用”｡但何謂“公共利益”,不論《憲法》還是《土地管理法》都沒有明確界定｡《土地管理法》甚至還進一步規定了“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”,“依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體的土地”｡從而為包括非公共利益需要在內的一切用地項目的征地打開了方便之門｡作為集體土地的所有者,農民只有按照圈定的范圍拱手交出土地的權利｡在征地程序上,農民也完全處于被動和不平等地位,從土地征用的認定到補償費的確定和勞動力的安置等,都是政府和用地單位說了算｡不論農民有什么意見,生活出路問題有沒有解決,只要征地方案獲得政府部門通過,就可以實施征地行為｡《土地管理法實施條例》規定了“征地補償､安置爭議不影響征用土地方案的實施”｡“征地公告”實質上成了叫農民到指定單位辦手續的“通知書”｡在土地征用制度下,農民所擁有的某種程度上僅剩下配合政府完成土地所有權性質轉變手續的權利｡
2.征地和供地之間巨大的利益空間,擠壓著農民生存和發展的空間
我國現行的征地制度形成于計劃經濟時期｡上世紀90年代初,國家雖然調整了供地政策,但實施征地卻依然沿用計劃經濟的強制征地辦法｡在“滿足公共利益需要”的旗號下,農民被排斥在公共群體之外,不僅失去了長期賴以生存的土地,還失去了對土地實際價值的收益權｡批租一塊土地,政府一次性地收取50年～70年的土地收益,給予農民的卻是按照每畝2萬～3萬元甚至數千元的標準核算的補償｡一些地方土地出讓金已經占到當地財政收入的50%以上,而農民獲得的補償卻可能連新建房屋的費用都不夠｡土地批租制的巨大利益空間,成為各級政府以各種名目“圈地”的動力｡有資料表明,我國城鎮用地80%是征用農村集體土地｡農民從屬于農村特定環境下的生存和發展空間在征地浪潮中逐步萎縮｡
更為嚴重的是,有些地方政府為了降低招商引資門檻,為了積累“城市經營”所需資金,以地生財,千方百計壓低征地費用,一些被征地農民因無一技之長在城市化快速發展的進程中成為種田無地､就業無崗､社保無份的“三無”游民｡
3.現行農村土地制度的缺陷導致農民土地使用權的不完整
根據《農村土地承包法》,農民擁有對所承包土地的占有､收益､處分的權利,但在現實生活中,很多時候農民喪失了對自己土地的處分權｡地做什么用,種什么,都要受到政府的制約,農民不能自行改變自己的土地用途｡而政府改變農民的土地用途,有借助于市場調節手段完成的,但更多的是通過行政手段強制進行的｡
土地利用總體規劃是各級政府部門管地､用地的主要依據,在落實規劃的旗號下,農民往往失去了與政府平等對話､為自己的土地討價還價的機會和平臺｡目前大力推行的農村居民聚居點和中心村建設,涉及大量的農村集體土地流轉和用途改變,從形式上看雷同于土地的征用但不是征用,農民在交出土地使用權的同時無從要求失地補償｡而從規劃角度看,農民可以要求土地置換和交易,只是沒有相應的法律支持｡
對宅基地的使用權是現行農村集體所有制下真正落實到農民個體手中的使用權｡在一些經濟發達地區,農民通過房屋出租獲得的收益很大程度上彌補了征地補償的不足｡《廣東省農村集體建設土地使用權流轉管理辦法》規定了“集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉讓､出租和抵押時,其占用范圍內的集體土地使用權隨之轉讓､出租和抵押”,但同時又限定了“農民宅基地不得流轉”｡農民仍然沒有宅基地的收益､處分權｡
農民土地權益受侵害的歷史和現實因素及其對策
從根本上說,農民權益問題的主要根源在于產生于計劃經濟體制下的農村､農業政策以及“城鄉分治､一國兩策”的二元社會結構對于農民集體土地所有權性質､農民生產經營自､國民平等待遇權的侵害｡長期以來,上自中央下至地方政府都將推進工業化和城市化作為實現我國現代化的主要動力,制定的有關社會經濟發展的政策和綱領性文件也大都是圍繞著工業化和城市化兩個中心議題｡各級地方政府在此社會背景下形成的發展觀和管理理念對農村､農業､農民的輕視才是造成對農民權益侵害的根本性原因｡除此之外還包括:
現行政策法規仍帶有計劃經濟的色彩,與市場經濟發展嚴重脫節｡土地管理法規定,征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償｡其中,占補償費用大頭的“土地補償費”和“安置補助費”標準分別為“該耕地被征收前三年評價年產值的六至十倍”､“該耕地被征收前三年評價年產值的四至六倍……但是,每公頃的安置補助費標準,最高不得超過被征收前三年評價年產值的十五倍｡”按照此規定,農民在土地被征收后得到的補償費用是個相對固定的數額,與土地進入市場后所獲得的收益沒有任何關系,農民無法從土地的市場增值中獲取應有的收益｡
土地對于農民而言,不僅是生產經營的基礎,更具有保障功能和依附功能｡但現行的政策法規對于被征地農民社會保障問題卻沒有相應的規定｡農民進入城市后帶來的社會成本和生活成本以及生存､發展風險的增加,只能由自己承擔｡
現行法律法規賦予了征地關系人不對等的權利和義務｡從政府的角度看,征地是為公共利益的需要而實行的征用｡而對農民來說,征地則是在市場條件下對他們土地使用權進行經營的一種行為｡在征地行為上,現行的法律賦予雙方的權利､信息､利益是嚴重不對等的:①用地單位可以以政府的名義,借助國家的力量強行征用農地,農民沒有拒絕的權利,甚至連討價還價的機會都沒有;②何時征用土地､征用范圍如何､規劃怎樣以及是否符合規劃,都沒有相關法律規定農民有事先知情或參與規劃的權利｡信息不透明,農民往往在知曉征地方案的同時,失去了應變的機會;③通常情況下,用地單位所提出的征地范圍都是區位條件相對較好的區域,現行的法律法規在確定補償標準時卻沒有考慮區位因素,也沒有賦予農民可以申請調換區位條件相當的地塊或以區位條件論價進行補償的權利｡
農村土地產權制度建設的不健全和滯后,以及相關政策法規間的沖突,影響農民產權主體作用的體現｡《土地管理法》雖然對所有權歸屬作了原則規定,但由于我國的農村土地產權登記立法的滯后以及權能的殘缺,農民的產權主體地位并沒有得到真正明確,農民集體土地產權主體資格難以在社會經濟生活中得到充分的體現｡現實中以行政手段替代產權人行使土地權利的現象比較普遍｡在土地所有權和使用權轉移的過程中,產權人的利益難以真正得到法律保護｡
2005年10月1日,《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》正式頒布實施,從發展的眼光看,這是順應民心的好事,有利于保障農民集體的土地收益和建立城鄉協調發展新機制｡但合法流轉的前提是土地確權和使用權登記的完成｡目前,我國對于集體土地管理尚無比較完整､規范的法規｡就廣東而言,一些地市的集體土地所有權的登記發證工作基本完成,但全省范圍內使用權登記尚未啟動｡不完成法定的登記程序,農民對土地的承包權､使用權就無法得到法律保護｡另外,當根據這個管理辦法規定進行集體建設土地流轉的雙方發生矛盾或問題上訴法院,而法院根據《土地管理法》第63條規定進行裁決,農民將很難保障流轉的權益｡
