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【摘要】改革開放以來，隨著我國經濟建設發展的不斷深入，房地產市場快速快速發展，房地產企業作為地產市場發展的主要推動力量也迎來了蓬勃發展時期，伴隨著房價上漲過快和資產泡沫化、杠桿化問題，房地產企業的財務狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產企業的一系列調控政策不斷收緊，房地產企業面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務狀況出現預警的可能性。本文主要通過觀察調控政策下房地產企業的發展環境、可能引發財務預警的因素、財務預警對策分別進行分析，進而得出研究結論。
【關鍵詞】調控政策 房地產 財務預警
一、調控政策下房地產企業的發展環境分析
房地產企業具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環境影響的特點，因此財務上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業利潤波動大、財務杠桿率高等突出問題。加強財務信息的分析工作，防范企業財務風險是房地產企業的必修課。對國家宏觀調控政策的關注和分析，可以及時規避調控政策對企業財務狀況與現金流的影響，從而盡量減少政策對企業財務狀況帶來的負面影響，避免不必要的財務危機。
本文通過分析認為，國家宏觀調控政策對房地產企業的政策調控效果很明顯。自2008年世界性金融危機以后，中國房地產企業迅猛發展，寬松的貨幣政策更是給房地產企業提供了大量的貨幣源，導致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關部門于2009年末出臺了最為嚴厲的房產調控政策，16個城市出臺了限購令，房產市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準入、限制土地供應、調整金融杠桿等一系列房產調控政策，對我國樓市投資、投機行為進行了嚴厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調控最為嚴厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。
二、調控政策下影響房地產企業財務預警因素分析
影響房地產企業財務狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經濟因素、市場因素、利率因素、技術因素、經營因素等，總結歸納起來可以分為內部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產企業財務預警的內部因素而言，公司股權結構、公司治理、企業經營和發展戰略、財務制度、財務人員素質等都對企業財務狀況有重要影響。第二，就影響房地產企業財務預警的外部因素而言，國家宏觀調控、金融政策、土地資源政策、市場環境、稅收等政策環境，能夠直接引發房地產企業財務風險問題。
三、調控政策下房地產企業財務預警對策分析
在調控政策的影響下，房地產企業要做好財務預警，需要從融資、決策、長期規劃等方面著手，以規避財務風險，為房地產企業健康良性發展打好財務基礎。
（一）完善融資政策
融資是房地產企業發展面臨的關鍵財務問題。企業主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務費用，但起本質上還是一種資產負債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產企業必須根據政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務風險。具體來說，一是嚴格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權益融資和負債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據企業實際發展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業運營成本。
（二）降低決策風險
考慮到房地產企業存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉率低的特點，科學的財務決策對企業的生存發展至關重要，所以，必須充分預防決策風險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調研，對購房者的年領、階層、消費習慣、價值觀念、住房環境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學決策程序，分散股權制衡，防止一股獨大，充分發揮公司治理的作用，利用外部機構牽制，嚴格執行股東大會程序。三是要分散投資風險，利用組合投資降低房地產企業的財務風險。
（三）制定長期規劃
要提高房地產企業應對財務風險的能力，企業除了從完善融資和優化決策等眼前著手，更應該制定合理的長期發展規劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應收賬款財務管理制度，加強應收賬款的回收管理，提升企業流動資金周轉率；二是要加強應收賬款管理，降低應收賬款壞賬率，為企業資金使用提供有利條件。三是要進一步加強人力資源管理，提高企業的競爭軟實力。
四、研究結論
通過以上分析可以得出，在調控政策下，對房產企業進行有效財務預警是保證行業健康穩健發展的必要手段。隨著國家宏觀調控政策對房地產企業的調整和限制不斷增多，給房地產企業的生存和發展提出了更高的要求，隨著調控政策對房地產企業資金鏈和財務狀況的影響不斷增強，企業建立及時有效的財務預警機制，短期來看，一定程度上保證了房地產企業的財務安全，長期來看，對我國國民經濟發展也將持續起著積極正面的影響。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業，財務風險，風險預警機制
一、財務風險的內涵
財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險轉變為損失，導致企業盈利能力和償債能力的降低，這種觀點從財務本質角度出發來界定財務風險，外延廣泛，包括了所有財務活動的各種不確定性因素。
二、房地產企業財務危機出現的原因
(一)自身經營特點，從房地產業的經營特點看，房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。從土地獲得、市場調研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，涉及多家合作單位，并接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監督，從而使得開發商對開發工程的進度、質量、營銷控制的難度增大。一旦某個環節出現問題，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。
(二)資金結構，主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業不能控制各類風險，出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。
(三)財務管理水平，我國的房地產企業，特別是大型房地產企業都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。
(四)決策的風險意識，財務決策失誤是產生財務風險的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統地分析和研究，加之決策所依據地經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業帶來巨大的財務風險。
三、房地產企業財務危機預警指標的確立
本文在廣泛考察了在以往的國外和國內相關研究中對最終預測模型有顯著貢獻的預測變量，參考了在實證研究中目前廣泛采用的財務和現金流變量，并結合我國實際情況，初步確定了24個預測變量。這24個預測變量主要反映了房地產企業五個方面的財務狀況，即：償債能力、經營能力、獲利能力和未來成長基礎及能力。具體指標見表1。
四、房地產企業財務危機預警系統的對策
(一)房地產企業財務預警系統的架構
1.財務信息收集――傳遞機制
良好的財務預警分析系統必須建立在對大量資料統計分析的基礎之上。這些資料包括房地產企業內部財務數據和外部信息(例如政府的政策、競爭對手的相關信息等)、房地產行業等相關數據，并形成一個資料系統。而且，這個系統應該是開放的，不僅包括內部信息，還包括外部信息，最為關鍵的是，系統信息要不斷更新以確保信息的及時性、準確性和有效性。財務信息收集的對象主要是企業內部財務信息和外部相關信息，而且數據資料系統可以通過信息的收集、剔出得到及時更新。
2.財務預警分析的組織機構
為使預警分析的功能得到正常充分的發揮，房地產企業應建立健全預警組織機構。該機構成員有企業經營者、企業內部熟悉管理業務，具有經營管理知識和技術的管理人員組成，并聘請一定數量的企業外部管理咨詢專家。該機構相對獨立于企業的組織體系，獨立展開工作，但不直接干涉企業經營管理過程，只對企業最高管理層負責。
3.財務危機分析機制
高效的風險分析機制是房地產企業財務預警系統的核心和關鍵。通過風險分析可以迅速排出對財務影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預警分析一般有兩個要素：即預警指標和扳機點(即預警指標的臨界點)。一旦評測指標超過臨界點，局部危機或者全面危機發生，應急計劃則應隨之啟動。在財務危機分析機制下，最為關鍵的就是預警指標的選擇和扳機點的確定。財務預警模型中的變量是關鍵財務指標，是形成預警結果的關鍵依據，診斷過程就是財務預警模型的應用，而其他指標知識幫助輔助判斷。對于扳機點的確定，不同的指標類型有著不同的設定，可以確定為行業均值或者歷史均值，甚至可以是一個區間。
4.財務危機處理機制
在財務危機分析清楚后，就應立即制定相應的預防、轉化措施，以減少危機帶來的損失。財務危機處理機制主要包括應急措施、補救方法、改進方案。其中應急措施主要是面對財務危機，應該采用何種手段去規避，控制事態進一步惡化；補救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內；改進方案主要是如何改進企業經營管理中的薄弱環節，杜絕和避免類似的財務危機再度發生。
(二)財務危機預警系統的日常監控
1.財務危機監測財務危機主要表現為財務支付風險和財務結構風險
財務支付風險可以通過以下幾個方面加以監測：(1)現金流動能力。企業年度現金流入總量能否保證房地產開發項目的各項強制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要則應引起管理層的注意。
(2)資產變現能力。房地產企業相對于制造業之類的企業，固定資產比例較少，主要表現為暫時未能出售的物業，開發商能否按照既定的銷售節奏，即開發期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個階段完成銷售工作是房地產企業資產能否順利變現的關鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產變現能力就越強，如果發生滯銷，則開發商就需要注意了。
(3)逾期負債率。包括未能在法定、約定期限內付款而欠繳的稅費、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業發生財務危機最直接表現，所以應密切關注企業是否存在大量逾期負債。
2.經營風險監測
經營風險是導致企業發生財務危機的深層次原因。一般指企業因經營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經濟效益低下。經營風險大小反映了企業經營者管理水平和市場預測能力的高低，它對企業經濟效益具有決定性的作用，也最終影響了企業財務危機的程度。它可以通過以下幾個指標加以監測：(1)市場需求的變化。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性，導致供需的動態性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險；反過來，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩定，經營風險越小。
(2)產業政策的變動。國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化，決定著房地產業興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮；政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。這種損失不一定體現在房地產商品的絕對價格降低上，主要體現為市場交易活動的減少。
(3)房屋銷售價格的變動。目前我國房地產商品價格雖然面臨國家更嚴格的宏觀調控，但漲勢不見回落。這對于房地產企業來說是一把雙刃劍，如果房地產價格漲得太高太快，極有可能導致消費者購買力下降，從而導致樓盤不能按既定計劃銷售。
(4)管理者的素質和經驗。一個擁有豐富經驗和科學管理的領導就比沒有經驗、盲目管理的領導者風險要小。
3.日常監控與年終財務狀況的結合
會計電算化的廣泛應用使企業的信息傳遞方式已從桌面財務轉變為網絡財務，這就為企業的日常監控，提供了實現的可能。具體來說，房地產企業財務部門可運用財務信息實時報告系統軟件對其進行財務支付風險和財務結構風險的監控，管理部門可在日常生產經營管理過程中監控管理風險，而市場銷售部則時時監控市場營銷風險。企業內部局域網的發展在某種程度上可使這些財務危機監控和經營風險監控的信息更加及時準確地反映到企業管理當局。
五、結論
房地產企業在經營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導致財務危機的發生，尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產法律法規不健全的環境下，房地產企業時刻需要警惕企業財務狀況會陷入危機。為此，房地產企業在經營過程中，需要隨時監測自己的財務狀況，如發現有財務危機的征兆存在，則運用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財務狀況，找出處于惡化趨勢的項目和原因，及時調整其財務活動，有效地阻止和抑制不利事態的發展，將企業的財務危機降到最低程度，從而保證其生產經營活動正常進行。
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關鍵詞：房地產；財務風險；防范
近年來，隨著我國經濟的不斷發展、城市化進程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購房消費也興旺起來，因此我國的房地產市場也得到了快速的發展。但是大量的房地產企業也存在著許多的問題，尤其是財務風險防范方面的問題。因為房地產企業的開發需要巨大的資金投入，另外由于我國的的宏觀環境的在不斷的變動以及房地產企業自身的活動也較為多變、復雜和人們對于未來認識、控制的也存在局限性，房地產企業的財務風險存在于房地產企業財務管理的每個環節之中，這是現代房地產企業面對激烈的市場競爭的一個必然的產物。因此，如何有效地對房地產企業的財務風險進行有效的防范是房地產企業面臨的一道難題。
一.房地產企業財務風險的含義
財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以預料和難以控制的因素，使得企業在一定的時期、一定的范圍內所獲得的最終財務成果和預期的經營目標發生了偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或是更大的收益的可能性。企業的財務活動貫徹與企業生產經營的整個過程之中，企業在籌措資金、投資項目、分配利潤等過程中都可能產生風險。財務風險是企業在財務風險過程之中必須要面臨的一個較為現實的問題，財務風險是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業的管理者可以通過采取有效地措施來降低財務風險。
從房地產企業的資金活動的內容來看，房地產企業的財務風險，主要包括籌資風險、經營風險、投資風險以及存貨管理的風險和流動性的風險等，關于房地產企業的財務風險的涵義在理論界主要持有兩種觀點：在第一種觀點中認為財務風險是指房地產企業受各種不確定風險因素的影響，使得房地產企業的實際財務收益與企業預期的收益發生偏離的可能性，如果房地產企業在財務活動的任何一個環節和方面出現問題，那么都有可能使這種風險加劇；在第二種觀點中認為財務風險是指房地產企業無法到期償還債務的可能性，我們把這種情形稱為是融資風險或是籌資風險。
二.房地產企業財務風險存在的問題
（一）企業資本結構不當，資產負債率過高
據統計，目前房地產開發企業投資的資金杠桿率平均高達75%以上，而一般制造業企業的資金杠桿率僅達50%，房地產企業在資金的穩定性方面有著很大的潛在風險。這是由于房地產企業的開發建設過程中需要大量的資金，因此房地產企業在項目開發過程中往往會存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業的資本結構不當。
房地產開發企業一般會用企業內部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時的抵押物，最后有介入資金開發項目。目前，我國房地產開發企業45%左右的投資資金是來自銀行貸款，對于銀行的信貸房地產企業有相當高的依賴程度。因此，如果一個房地產企業的開發項目出現了問題，那么該企業的項目風險就會轉嫁到銀行，這將會對國民的經濟會帶來非常嚴重的不利影響。企業借入的資金越多，其資產負債率就越高，那么企業的財務杠桿效應也就越大，同時企業的財務風險也會進一步增大。近年來，由于房地產市場面臨的競爭壓力日益激烈、政府部門對房地產企業的監管力度不斷加大，企業貸款的約束也越來越大，導致房地產企業的資金鏈日益緊張，一旦房地產企業的資金鏈發生斷裂，此時房地產企業將陷入財務困境。
（二）企業忽略了資金的日常管理工作
目前，由于很多的房地產企業沒有編制關于資金使用的詳盡計劃，很多的房地產企業日常的庫存現金過多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉無法取得盈利而是企業遭受到損失。另外，企業內部的管理人員和財務人員往往普遍缺乏現代的企業資金管理觀念，雖然對于樓盤項目的銷售非常重視但是卻忽略了對項目資金的管理。很多企業的財務管理工作沒有從根本上對于資金的使用與成本管理等問題進行嚴格的管理，都僅僅停留在簡單的財務核算方面上，企業面臨的潛在財務風險十分巨大。
三. 房地產企業財務風險產生的原因分析
（一）外部性財務風險
房地產企業的外部性財務風險指的是存在于房地產企業所處的外部環境中的各種各樣的風險，這些風險房地產企業通常都難以預料和難以控制，并且這些外部風險往往是通過影響企業的內部風險因素而發生作用。如果企業所處的外部環境中的各種風險因素發生變化，那么此時房地產企業將會面臨著巨大的投資風險。外部性財務風險一般包括自然風險、社會風險、經濟風險以及政治風險，是一種間接性的財務風險。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動所帶來的風險。
通貨膨脹對房地產企業帶來的最明顯的影響是企業的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因為：由于物價不斷的上漲，同樣數量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時期，企業為了盡量減少原料漲價所帶來的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進貨，大量儲備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業之間相互拖欠貨款的現象較為嚴重，企業的應收賬款數額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個因素；另外，由于會計一般按歷史成本進行核算，這就會造成產品的成本虛低，利潤虛高，資金的回包不足，企業若要維持簡單的再生產的正常進行，必須追加資金。
許多房地產企業在開發項目時都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的眾多財務風險中最為重要的。企業負債經營，比如向銀行等金融機構借款或者在證券市場上發行債券，那么如果銀行的貸款利率發生波動時，企業的負債所承擔的資本成本也會發生相應的變化。
（二）房地產企業的財務管理人員對企業的財務風險特性認識不足
在開放的市場經濟條件之下，由于企業的財務風險是客觀存在的，并且企業的財務風險是難以消除，企業只要實施財務行為，那么必然就會有財務活動發生，同時伴隨著財務風險的產生。風險意識淺薄是財務風險產生的主要原因之一，目前房地產企業的很多管理人員和財務人員的風險意識都十分淺薄。由于在進行項目的決策開發之初，對風險并沒有做出充分的預期，導致決策失誤或是缺乏科學性。決策失誤是產生財務風險的另一個主要原因，財務決策的科學性是避免財務決策失誤的重要前提。目前，經驗決策和主觀決策現象普遍存在于許多的房地產企業，另外，在許多的房地產企業的管理還普遍存在一言堂的工作作風。這些現象都會導致決策失誤，引起財務風險。
（三）房地產企業的內部關系沒有理順
目前，對于許多的房地產企業其內部的各種關系并沒有得到很好的處理。長期以來，由于房地產企業內部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統性，致使房地產企業內部的各個部門之間、房地產企業與其上下級企業之間，在企業資金管理、利潤分配等方面存在較多的問題，比如權責不明與管理不力等問題，這就造成了企業資金使用的效率較低，企業資金流失現象較嚴重，資金的安全性與完整性均沒有得不到保證，使得房地產企業的內部財務關系十分混亂，嚴重的影響了其財務管理水平。
四 房地產企業財務風險的預測和防范措施
（一）建立合理的財務預警體系
對于企業來說，發現企業財務風險的制度指的就是企業的財務風險預警體系。企業的財務風險預警體系貫穿于企業的所有經營活動之中，企業通過比較分析所收集的與經營相關的產業政策、市場競爭狀況以及企業本身的財務和生產經營狀況信息，企業可以判斷出是否需要預警。如果可能危害企業財務狀況的關鍵因素出現，企業的財務風險預警系統就能夠根據對大量相關信息的分析預先發出警告來提醒企業經營者提前做好準備或采取應對措施，使企業防患于未然，避免使企業的潛在風險演變成現實的損失。另外當企業的財務發生潛在的危機時，企業的財務風險預警系統不僅能夠發出預警，而且還能及時的尋找出導致企業財務狀況不佳的最根本原因，使企業的經營者能夠及時的采取有效的防范措施，阻止企業財務狀況的進一步惡化。
（二）樹立生存意識，建立嚴格的風險防范措施
由于目前國家了一系列的政策來打壓房價，房地產行業的“冬天”已經來臨，對于處于“過冬”時期的房地產企業，其首要目的是要“保生存”。房地產企業應當把防范企業的財務風險作為工作的首要任務，針對企業自身的實際情況認真的分析企業所處的內外部環境，及時的調整企業的經營理念和經營預期，對一些可能出現的財務風險進行科學的預測，并且為企業設立多項風險防范機制，努力提高企業自身的生存適應能力。首先，企業的全體員工，特別是企業的領導層應當具有風險意識和強烈的責任感，對于潛在的發現的問題以及提出的合理意見應當給予重視和采納，并且積極采用科學的財務決策方法。為了范企業的財務風險，應當明確企業內部各個部門在財務管理中所享有的權利以及應當承擔的責任，理清企業內部的各種財務關系，努力使企業內部各個部門各個崗位做到權責分明。其次，要調整企業的銷售策略，縮短企業銷售資金的回籠周期。三是收縮戰線，減少企業的項目開工數。四是對企業的土地存貨進行清理。對房地產企業來講應當保留一些的較好的土地儲備，但是并不是保留的越多越好，因為存儲大量的土地，將會占用大量的資金，這就減弱了企業資金的利用效率。最后，企業應當在積極運作銀行信貸的同時，還應當盡量拓寬融資渠道，通過其它的渠道進行融資。
（三）建規立章，完善內部制度
在如此復雜多變的經濟政策環境之下，房地產企業需要通過不斷的增強企業自身的抗風險能力，強化企業的風險管理水平，不斷規范企業內部制度，完善企業的法人治理結構，建立一套綜合全面系統的的財務內部控制制度，使企業能夠有效地控制財務風險，提高房地產企業的財務管理水平。首先，要設立合理的激勵與約束機制，使企業管理者、一般員工與企業三方共同的承擔企業的風險責任，對每個崗位實行崗位風險責任管理，使企業努力做到責、權、利三位一體，提高企業全體工作人員的風險意識。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業應當建立關于客戶的信用檔案，對于不同信用等級的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級評估客戶的償債能力，確定合理的應收賬款比例，建立健全收賬的責任制，用以加強對應收賬款的管理。
（四）提高管理者以及財務人員的素質與能力
管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業管理者的素質關系。決策作為企業管理過程中最重要的活動之一，它的正確與否直接關系到企業的生存與發展，并且企業的發展水平也直接取決于企業決策水平的高低。管理者作為企業決策層組成人員，其最重要的職能就是對企業的經營活動進行決策，另外企業管理者的素質決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業的經營成果和經濟效益也取決于企業管理者的素質。企業管理者的能力、素質對于企業的管理活動、企業經營成果的好壞以及經營效益的好壞都有著直接的影響，對企業的經營活動起著主導性作用。因此，努力提高房地產企業管理層與財務人員的素質和能力的意義十分重大。
首先，企業應當努力提高房地產企業的管理者的財務管理水平。具體來說可以對企業的決策者進行培訓指導，使決策者對本企業的資產負債表、損益表和現金流量表有一個大概的了解和科學的認識，使管理者能夠客觀真實的信息，本企業自身情況以及企業所處的外部環境做出科學的決策，徹底摒棄過去其主要依靠經驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣就可以降低企業發生財務風險的可能性。其次，要加強對企業財務人員的管理與培訓。一方面，企業要吸收具有較高專業素質的財務人員，使其能夠參與到企業財務活動中來；另一方面，要加強對企業現有的財務人員的培訓，主要是專業知識和相關政策培訓，努力確保現有財務人員的知識和能力能夠勝任目前的財務工作。
（四）、應當建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來源
房地產企業不僅應當在用好企業內部的留存資金，而且還要充分利用企業自身的各項優勢，實施多渠道多元化的融資策略，為企業籌集到充足的資金用以進行項目開發和建設。目前企業的貨幣資金、墊付款、預收款收入以及銷售款收入等是大多數的房地產企業的主要資金來源。近期，由于國家關于房地產的政策收緊，上述資金的來源已很難滿足房地產企業的資金需求，因此對房地產企業而言努力尋找更多的融資渠道已經迫在眉睫。可以通過發行股票與債券、信托融資、房地產投資基金融資、等方式，房地產企業可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產企業不需要通過提高資產負債率的股權融資形式更加受到房地產企業的青睞。通過多元化的融資，可以使企業的資產結構得以優化，不僅發揮了負債的財務杠桿作用，又使企業的財務風險控制在可以承受的范圍內，實現了房地產企業的長期穩定的發展。（重慶市莉雅房地產開發有限公司；重慶；404100）
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［2］ 劉茜 房地產企業財務風險的預測和防范 財經界(學術版) 2009年12期
關鍵詞：房地產 財務預算 管理
所謂預算，就是在企業依據財務狀況編制合理的、符合企業發展前景的財務企劃書。財務預算管理的成敗直接決定企業是否能夠持續發展以及財務狀況的正常運行。因此，基于財務預算管理的核心地位，企業應在其引領下，遵循合理規劃、統一部署、大膽設想、保守實踐等原則，規劃出一條實效性強的企業發展之路[1]。
一、預算管理在房地產企業的重要性
（一）有利于企業建立完整的管理模式
在當今經濟快速發展時期，企業的最終目的就是發展、增加利潤收入，而財務預算管理的主要任務則是幫助企業和管理者取得經濟變動的第一手信息，使其獲得最大程度上的財富，用以滿足利潤最大化的最終目標。要想使房地產企業的利潤最大化，就要建立一套完整的財務預算管理模式、恰當對經營機制體系進行調整，整理規劃出一條以提高財務預算管理水平為主的企業管理之路。
（二）有利于企業降低經營風險
房地產企業的基本特征主要是：運轉資金強大、消耗時限冗長、風險性能高漲等。這就需要一套全方位的規劃設計理念，在資金投資階段準確估量、計算投資成本與費用，做出一份合理的經濟效益報告和投資企劃書，將房地產投資的風險降到最低。比如，現金是經濟學里流動性最強的一項科目，已成為了財務預算的核心依據，精確的現金預算能夠為房地產企業亮起紅色信號燈，為管理者提供充足時間進行整改，免受經濟風暴的侵襲[2]。
（三）有利于完善企業資金管理
合理科學的財務管理預算在房地產企業資金管理中處于不可小覷的重要位置：①是籌措工程資金以及政府部門和金融機構批準貸款的主要依據；②是進行可行性探究和進行建設項目技術要點剖析的理論證據；③為任務企劃書中投資額的計算以及初步構想提供了核心依據。換言之，房地產企業的開發與工程的順利運行離不開財務預算管理的準確估量，企業管理者理財目的的實現更加離不開預算管理的指引。
二、目前財務預算管理在房地產企業中的缺陷與不足
（一）認識不透徹
房地產開發商對于全面實行財務預算管理工作的認知還不強烈，多數企業家仍然停留在經濟表層現象上，只在乎成本、費用的低消費，進而忽略了財務預算管理的重要性，究其原因在于缺乏對價值管理觀念以及系統管理觀念的理解和重視。同時，部分財務預算管理人員失衡地將重點放到了財務管理上面而看輕了其他部門的管理作用，把資金預算和項目企劃混為一談，單純地看作財務報表，所以就導致了其它管理部門對財務預算的模糊與陌生。
（二）管理體系不完善
房地產開發企業光是進行財務預算是不夠的，還要組建機制體系對其加以管理，沒有權威的機制體系對預算管理內容加以管制、協調和監督，就失去了財務預算管理的意義和價值[3]。比如，法人機構體系的不完善和對財務預算管理知識體系的欠缺等都會致使房地產企業開發的落后和停滯不前。因此，直面財務預算管理體系的漏洞才能更好的進行有針對性的完善，為房產企業的發展提供有力保障。
三、加強房地產企業財務預算管理的措施
（一）建立完整的預算管理體系
完整預算體系的存在能夠保守性的將投資風險降到最低，使房地產這樣一個龐大企業免受經濟風暴的侵襲。一套完整的預算體系應該包含四大程序：1、積極探索市場需求，了解房地產市場的經濟走向，迎合消費者的需求，探尋投資機會、開拓投資市場、降低投資風險，為財務預算提供真實市場數據，為準確捕捉動態經濟發展數據打下堅實基礎[4]。2、歸納整理采集的市場數據，對資金需求量進行準確估量。3、依據估量結果作出詳細計劃數和評估報告，便于對建設過程中投資額的掌控。4、在建設房產時，將實際金額耗用與評估報告相比較，靈活處理數據變動，將投資損失降到最低值。
（二）保證資金鏈的順利銜接
1、對于固定資產應該各司其職，涉及相關部門申請領取必要財務支出，費用申請部門也要與房產施工人員相分離。2、每筆資金的取得都要根據購貨合同等相關文件證據證明實際資金的需求量，經不同部門的負責人員審查、監督，有效地進行財務預算管理的實施。3、在增設資金新支出的同時，折舊庫房相關落后設施以及閑置裝備，增加財務預算，完善資金管理制度[5]。
（三）加大預算管理的實施力度
房地產企業的財務預算經常會缺乏客觀性和理論性的有力證實，我們應杜絕延用以前年度數據標準決定新一年度的預算總值，而要根據實際情況和房地產市場實際前景，謹慎分析、歸納相關數據，對生產經營狀況進行深刻剖析，進而有助于財務預算管理的實施和經營活動的有機結合，達到提高經濟效益的目的。對于房地產開發企業而言，要深刻意識到銷售戰略的影響是十分重要的，要具有危機意識，樹立多個階段的預算指標，使其進行良好銜接，達到互補、互利的效果，最大程度上減少預算管理實施與經營活動的出入系數。
四、總結
各房地產企業應根據本企業的經濟狀況和自身特征，使財務預算體系更加具體化、實際化。同時，在預算管理執行的過程中，不僅需要管理者的長遠眼光，更需要其多年累積的豐富經驗和閱歷，進而將資金運用掌控在一切經濟變動之中。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產集團企業；下屬企業；財務控制
中圖分類號：F275.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）04-0153-02
一、引言
在中國市場經濟體制的逐步發展之下，企業的規模日益擴大，分工逐步細化，功能逐步強大，合作逐步頻繁，這就對現代企業的管理能力提出了新的要求。加強集團企業對下屬企業的財務控制是一個具有現實意義的話題，也是當今房地產企業集團所面臨的問題。客觀來看，中國的房地產行業起步較晚，基礎薄弱，規模化程度低，同西方經濟發達國家相比還有著較大的差距。中國很多房地產企業都背負著很高的資產負債率，有的甚至高達90%，這類房地產企業面臨著極大的財務風險。由于房地產行業具有高風險高投入的特點，對政策的敏感性極強，其收益也面臨著較大的不確定性，這些因素要求房地產企業集團必須實施高效率、嚴標準的財務控制制度，才能在最大程度上保障集團項目的順利開發和資金的合理利用。隨著中國社會主義市場經濟發展的不斷深化，不少本土房地產開發企業，已經開始進行跨地域的房地產開發項目，鑒于此，強化房地產企業集團對下屬企業的財務控制十分必要。對于多項目、跨地區進行項目運作的房地產企業集團來說，亟需建立起一套具有實際可操作性、能夠進行有效監控的財務控制體系。通常，很多房地產企業集團在實際經營運作過程中，為了進一步控制財務風險，提高投資的可靠性、可行性，大多會從成本控制、財務人員管理、資金控制、財務信息控制等角度入手，對房地產企業集團的財務控制工作進行整體考量。
二、強化房地產企業集團對下屬企業財務控制的策略
（一）建立資金結算中心，確保資金得到合理運用
資金控制是房地產企業集團對下屬企業財務實施控制的最主要方面。資金控制主要是指集團公司對子公司的資金流量、存量進行的控制和管理。為了在最大程度上確保資金能夠在集團企業內部正常流動，更全面地發揮資金的整體效益，房地產企業集團可以建立資金結算中心。資金結算中心能夠將企業集團分布在多個銀行上的各個賬戶里的資金集中起來，實現統一籌融資、統一決策、統一調動資金、統一辦理結算業務等資金控制的目標，繼而樹立起有借必還的市場經濟運作原則，保障集團企業能夠將各個環節上的閑散資金都能夠得到最優配置，提高資金的使用效率，在充分化解資金供應緊張狀況的同時，也降低集團企業的閑散資金量。通過資金的合理歸集與安排，使企業整體、各項目之間的資金實現集約化使用，降低財務成本。
（二）進一步整合企業內部的財務資源，實現財務統一控制
隨著現代網絡技術的高速發展，很多技術成果都可以在財務管理領域中得到應用，充分將企業各個職能部門經濟活動的信息進行整合，從而將科學的財務控制理念深入貫徹到集團企業組織管理的各個環節。具體來說，首先，企業集團財務資源的整合可以借助已經較為成熟的信息辦公系統，實現集中化的財務管理模式，幫助企業實現對下屬企業的跨地區控制。其次，推行財務業務的一體化控制，引進ERP系統，房地產集團企業可以同步生成信息流、物流、資金流的相關信息。最后，打造網上結算系統和遠程計算機網絡，強化企業集團對下屬企業資金的調控能力，提高企業資金的流動效率，同時也能將下屬企業各個項目的資金流轉、預算執行等情況都全面集中于計算機網絡平臺上。通過這樣的技術措施，集團企業能夠隨時查詢、調用下屬企業的財務狀況、經營成果和現金流量，全方位掌控下屬企業的項目開發進度，及時發現生產經營活動當中出現的錯誤和問題，盡可能降低經營風險，減少資金流失。
（三）建立預算控制制度，完善集團企業的財務信息網絡系統
所謂預算控制，是指企業通過編制涵蓋企業整體經營活動的全面預算，對集團企業下屬的各個企業的經營活動進行嚴密控制，以便幫助集團企業實現自身經營目標的一種管理手段，是企業內部控制工作中的重要組成部分。企業集團在充分分析行業發展狀況的基礎上，結合自身的規模大小、母子公司的組織結構進行預算的編制，工作的重點主要涉及以下幾個方面：首先，如果集團企業的規模較大，那么可以考慮設立專門的預算管理委員會，主要負責制定預算目標和具體的管理制度。如果集團企業的規模較小，那么可以由經營班子成員行使預算管理委員會的職能，來替代預算管理委員會。其次，通過完善的預算編制，能夠幫助下屬企業更進一步明確自身的經營管理目標和所擁有的權力和責任，促進下屬企業進行更加完善的自我控制和調整。最后，針對產品較為單一的房地產企業集團，可以考慮采用“自上而下”的集中型預算編制方法；針對資本性控股的房地產企業集團可以采用“自下而上”的分散型編制方法；針對產業型企業集團則可以將“自下而上”、“自上而下”相互融合的折中型預算編制方法。
三、結語
房地產行業屬于資金密集、風險較高的行業，做好財務控制工作對降低經營風險、控制成本，對于整體房地產行業的健康發展，有著深遠的意義。總的來說，有效的財務控制策略是保證企業集團實現平穩運行的重要前提。越來越多的企業開始意識到，要想建立完善的財務控制體系，就必須加強資金控制、成本費用控制、財務信息控制等，使得集團企業能夠全面了解下屬企業的資本結構、信用政策、資金流向、投融資決策等核心信息，從而最大限度地降低企業集團面臨的財務風險，切實提高其財務控制能力。
參考文獻：
[1] 連宏偉.論房地產開發項目中的成本控制[J].財經界，2010，（2）.
關鍵詞：房地產企業 全面預算管理 財務戰略
我國房地產企業在不斷地發展過程中，跟隨國家改革開放的大潮迎來了蓬勃發展的機遇。現今隨著房地產業市場的逐步飽和，以及國家對土地出讓的限制加強，使房地產企業的建設成本逐步提升，給企業的運營和未來戰略發展產生強大的阻力。這些問題促使我國房地產企業必須審時度勢，用精細化的財務運作管理代替傳統的粗放管理模式，使企業可以在房地產業競爭的大潮中站穩腳跟。基于此，全面預算的財務管理模式被很多房地產公司應用到日常的財務管理過程中。全面預算管理是房地產企業未來長期戰略規劃的重要支撐，是將企業當前績效管理和未來戰略經營有效結合的管理工具。有效的探討全面預算管理的應用問題，可以進一步促進房地產企業財務管理的戰略發展。
一、全面預算管理概述
（一）全面預算管理界定
企業預算實際是一種系統的財務管理方法，可以對企業的財務、人力資源、物力資源等進行有效分配，從而可以更好地實現企業的戰略發展目標。企業也可以利用預算有效地對戰略目標的實施過程和進度進行實時監控，有利于控制企業的財務收支平衡，并進一步對企業未來的現金流量以及經營效益進行預測。全面預算管理則是對企業未來的某一特定時間內的經營狀況（通常在一年以內或者企業一個季度內的所有生產和經營活動的財務收支狀況）進行合理反映。從而有效地實現企業的戰略目標，以進一步為企業未來的發展提供戰略奮斗目標，進而可以為企業的目標利潤制定合理的作業指標，以一個時期的銷售預測為起點，進一步對企業的現金收支情況和生產成本狀況等信息制定預計損益表、預計的資產負債表和現金流量表等，以正確的反映企業未來發展的財務狀況和經營效益[1]。
（二）全面預算管理的特點
1.全面化
全面預算管理涵蓋了企業的經營狀況、財務運用狀況、未來投資效益等企業幾乎所涉及的全部內容，并涉及企業運營的多個部門，從業務發展部門到財務部門再到投資管理部門等幾乎包含了整個企業的管理系統。因此從系統性的發展特征來說，全面預算管理中每一項預算的構成都有著千絲萬縷的關系，通過環環相扣的特征，按照一定順序在編制預算的基礎上連成一體。包括業務、財務和專項預算，它們相互促進、相互影響，并形成一個全面性的統一的整體。
2.全員化
全員性的特征主要是指在企業實施全面預算管理時需要所有管理人員的共同參與。全面預算管理的實施不再把財務管理歸結到單一財務部門的身上，而是需要企業對多個預算的目標進行分層，讓每一個公司成員都樹立起財務管理意識，這需要企業各個部門同財務部門一起對企業各項資源進行合理分配。這也有利于企業財務運作的透明化和程序化。
3.全程化
全面預算管理的全程化特征主要是指，企業在實施全面預算管理時所需要工作的項目不再只是停留在預算編制和預算目標的下達上，而是增加了企業對預算執行力度的監控，對預算運行合理的分析以及對預算實施的考核和評價上。因此全面預算管理可以有效引導企業未來的戰略經營活動，通過預算的執行監控可以迅速地查找執行過程中容易產生的問題，并利用預算考核的形式，確保企業的經營計劃可以順利進行。
二、全面預算管理與房地產企業財務戰略發展的關系
企業發展戰略通常是指企業對未來發展的總目標和總任務的制定，是企業為了可持續化的運營和發展，對當前的經營狀況和企業的資源占有實際等各種影響企業未來發展的要素進行充分的估計，并根據預算的數據，所確定的一系列的行動目標和未來發展規劃。主要內容包括企業未來經營領域變化、市場發展狀況、自身競爭優勢、發展成果和未來行動的戰略等。而企業財務發展戰略則是企業各項發展目標實現的基礎，有利于全面的掌握企業資金流動的過程，確保戰略規劃的有效性、可實施性和長期性。因此企業為了適應未來經濟發展的趨勢，就不得不對起到基礎性的財務管理進行預算規劃。所以說財務預算的實施對企業戰略目標的制定具有非常重大的影響作用。
（一）財務戰略目標是全面預算的出發點
全面預算管理要以企業的財務戰略目標為出發點，為企業未來發展戰略提供合理的財務預算計劃，以保障企業擁有足夠的資金支持戰略目標的實現。企業的戰略管理始終占據企業發展的核心地位，企業內部任何運營系統都要在戰略目標的基礎之上合理的運行，并且內部的各個系統都要盡可能的服從和服務于戰略發展的需要。對于全面預算管理來說也不例外，缺乏戰略引導性的財務預算就好比失去靈魂，不能從根本上提升企業的核心競爭力。
（二）全面預算管理是實現戰略計劃的手段
全面的預算管理是企業財務管理中所運用的一項科學性的財務控制模式，是實現企業未來發展目標的重要手段，尤其對企業短期發展目標的實現更具有現實的促進作用。全面預算管理是一種具有科學性、系統性、程序性的財務管理手段，可以有效地對企業的經營目標進行事先安排和計劃，實現企業內部資源的合理配置，最大限度的實現企業的未來戰略發展的意圖。
（三）全面預算管理是戰略目標實現的保障
全面預算管理是一個統一的財務管理系統，與整個企業的業務狀況、資金流向和信息發展等基本要素的構成保持一致。房地產企業在制定未來發展戰略時，必須要以房地產業的市場需求為目標導向，通過全員的有效參與，將企業內部的全部經營活動劃分到一個統一的財務管理體系中。通過預算編制行動來確定企業未來的發展目標和行動計劃。所以企業戰略目標的制定必須要以合理的預算作為支撐，并通過全面預算的發展，保障房地產企業財務戰略的合理運行和實現。
三、全面預算管理在房地產企業財務戰略中的運用
（一）財務戰略實施前的準備工作運用
房地產企業在制定戰略目標時，要根據企業現有的各項發展數據合理地制定未來戰略發展策略。在戰略目標實施之前也要做好充足的事前準備工作。房地產企業的管理者應該堅持企業全局發展的戰略，通過合理的內部咨詢策略的運用，為企業內部全面預算管理的體系建設制定階段性的發展目標和實施流程，努力地將全面預算管理的工作提升到企業財務戰略實施的全局性發展的高度，并積極做好以下幾個方面的工作：合理的分析當前企業內部出現的財務預算管理的缺陷，并根據存在的問題，提出有效解決的對策；根據企業財務戰略的發展規劃制定全面預算管理的有效執行框架；科學的、細致的對全面預算管理的實施流程進行規劃，并通過企業制度的完善保障全面預算管理的有效實施；充分認識到財務預算管理實施過程中可能出現的問題和阻力，調動企業內部的一切積極力量實施全面的預算管理體系；房地產企業要根據未來財務戰略發展目標，制定以全面預算管理為核心的企業財務管理體系，通過財務管理人員素質的培養和提升，保障全面預算的合理運行。
（二）房地產企業財務戰略實施的流程
房地產企業實施財務戰略發展的目標可以有效地保障企業經濟效益的發展。而全面預算管理模式的運用則是企業財務戰略實施的重要保證。財務戰略的實施是企業財務戰略管理的重要組成部分，需要企業各個部門共同支撐的統一體系，具體的實施流程如下所示：
1.財務戰略目標的確定
財務戰略目標是房地產企業財務管理目標的細致化的體現，是企業財務戰略規劃、財務戰略制定以及財務戰略運行的首要前提。合理的財務戰略目標制定可以為企業財務管理指明未來發展的方向，并有效地對企業未來財務管理工作進行指導，對企業的可持續發展提供戰略支撐力量。
2.財務中期計劃制定
財務的中期戰略計劃制定，通常是指在企業未來發展的長期計劃和總體計劃實施之間的計劃。在時間上，企業短期財務發展計劃通常在1-3年之間；在內容上，比短期計劃的行動方案更具有全面性，如果財務戰略實施的跨度不是很長，那么所指的企業財務中期計劃就是指企業發展的年度計劃。
3.行動方案的制定和全面預算的編制
制定行動方案的過程就是對企業財務發展戰略不斷細化的過程，是企業某一項財務計劃實施的具體安排。全面預算編制的實施主要是指企業通過貨幣和資金的數量的構成對企業一定時期內的經營和生產活動的成果所進行的預算，全面預算主要包括企業的業務預算、財務預算、戰略預算等多方面的內容，涉及企業發展的各個部門。財務預算通常由現金預算和預計利潤表、現金流量表、負債表等方面組成。全面預算使企業的財務戰略實施更具可行化、具體化和定量化。
4.程序確定和戰略宣傳控制
財務戰略實施工作的程序確定是指對某一財務戰略行動所做出的具體的流程安排，企業在實施財務戰略程序時，要根據戰略目標的制定，合理的配置內部的人力、物力和財力等資源。同時要積極地做好財務戰略宣傳工作，將財務戰略目標真正的付諸實踐，將財務戰略進行層層分解真正地落實到內部各個管理部門和全體工作人員的工作中。并在財務戰略的實施過程中對財務戰略的執行狀況進行合理監控，利用全面財務預算的編制的控制分析策略，讓企業財務戰略始終沿著正確的軌道運行。
全面預算管理對企業財務戰略管理的實施具有強大的推動作用，能對企業的財務戰略發展進行全方面地控制。因此房地產企業要以全面預算管理為企業財務管理的核心，建立科學高效的財務發展戰略和未來經營戰略，從而全面提升企業可持續發展的水平和房地產市場競爭力水平，真正的適應社會主義市場經濟的發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業 內部控制 風險 管理
作為與國民經濟與金融安全息息相關的支柱性產業，房地產行業將其整體風險水平控制在合理區間內是保證其自身安全發展需要和維持整個經濟穩定的必要舉措。然而，房地產業相比其他行業，具有企業經營規模大、資本投入高度集中的特點，這使得本行業企業的經營情況經常受制于諸多影響因素，除企業本身的經營管理模式與戰略決策水平外，還有國家的宏觀經濟政策和地區的經濟發展狀況等，這加大了房地產企業進行有效的風險管理的難度。在房地產行業相對發展成熟的各國，對于房地產企業的個體和全行業的整體風險都有系統的研究和嚴格的控制規范，但我國房地產行業起步晚，對這方面的研究相對稀缺，房地產企業普遍風險控制水平有限，這引發了學界和業界的諸多擔憂。
一、企業內部控制與財務風險管理的關系
企業的內部控制與風險管理的共同目標是保證企業的合理、健康發展，避免或最小化因為外部或內部因素的影響而使企業遭受不必要的損失。然而，就兩者之間的關系的討論在國內外都沒有產生過明確一致的結論。國外的相關研究者對兩者關系一般持三種觀點：其一是認為企業的內部控制體系是風險管理工作的基礎，而后者是對前者的拓展應用；其二認為企業的內部控制包含了風險管理，風險管理是內部控制工作內容之一；三是認為內部控制與風險管理相互融合，互為補充。而在理論文獻和業界工作之中，兩者的界限正變得越來越模糊，很多時候表示同樣概念。
相較國外文獻，國內對企業內部控制與風險管理關系的探討起步相對晚，但近些年發展得較快。總結國內學者在這方面的研究，大概觀點與國外類似。另外結合我國房地產行業的特有情況，國內學者提出：對風險暴露的指示工作比關注企業經營控制細節更重要，設計執行科學的風險管理體系比單純關注于內部控制體制的建立更有意義。從《配套指引》中可見，企業的風險管理往往伴隨著內部控制策略的實施，而內部控制框架的建立很多時候是為了更好地進行風險管理。很多房地產企業和其他企業經營失敗的教訓也告訴我們，企業所承受的財務風險很大一部分根源于良好內部控制的缺失，如企業沒有實現內部職務的合理分離，或存在大量的尋租、舞弊等現象。所以，若企業不能根據自身財務風險管理的目標設置、建立并嚴格執行合理的內部控制框架和方案，則可以認為該企業的內部控制是失效的，不但無法進行有效的財務風險管理，還會使得企業處于不必要的風險暴露之中。
二、房地產企業面臨的主要財務風險類別分析
在設計內部控制體系以實現風險管理目標之前，首先要分析影響房地產企業財務狀況的主要風險因素，經總結包括以下幾種：
（一）日常運營的財務風險
主要包括房地產公司日常運營中的事務性支出，不少房地產企業因為預算制度不完善，財務報表制度與會計、審計制度建設不成熟，導致運營過程中費用過高，效率低下，形成持久性的財務風險。
（二）債務風險與利率風險
此兩類風險來自于房地產企業的資金來源的不確定性與利率的變動。房地產企業資金需求量大，我國房地產企業普遍存在過度依賴債務融資現象，這使得房地產企業的資金來源具有脆弱性與不穩定性，一旦銀行信用窗口收緊或者出現利率的持續性上漲，房地產企業的資金成本必將大幅度提升，資金來源縮小，財務風險激增。
（三）財務投資風險
房地產公司的特性決定其每一個項目的資金占用量是巨大的，則單個項目的成功與否有時候可能直接決定著房地產公司的財務安全，無論是選擇錯誤的投資項目，或者從合作方或客戶處承受高的信用風險，都可能給房地產公司的財務風險管理帶來巨大的負擔。
三、從內部控制的角度實施風險管理的措施
從上文的分析中可見，為應對房地產企業所承受的不同類型的財務風險，在對這些風險進行分門別類之后，針對性地設計內部控制策略提示并解決來自各個方面的風險因素，最終形成一個相輔相成、全面應對各類風險的內部控制框架。基于這一思想，我們對我國房地產企業基于內部控制的財務風險監測與管理給出以下建議：
首先，應該加強對房地產企業財務資金的管理與控制。企業的內部控制體系應當同時保證資金使用的透明與資金調度的高效，同時建立定期的財務報告制、會計審計制與全面預算制度，監控資金狀況。針對自身行業特性，房地產企業還應用本公司數據定期計算財務風險指標，如損失率，在險價值等；其次，房地產企業應在內部控制體系中建立嚴格的成本核算體系，考慮利息率和原料采購成本價的變動；第三，房地產企業應該構建財務信息資料庫并及時更新，對于合作銀行、合作伙伴與客戶的信用狀況等因素都要考慮在內。通過建立穩健的財務決策系統。在新上馬項目與研發過程中，使用合適的財務手段如對沖或分散投資的方式，防止大的政策風險為房地產企業招致難以承受的損失；最后，加強房地產公司財務人員的挑選與培訓，以保持合理的治理結構和自上而下的高執行力，這可以幫助房地產企業避免由于財務人員任用不當和執行力不足、運行效率低下造成的財務風險。
四、結束語
有效地進行財務風險管理是房地產企業內部控制的目標之一，而同時合理的內部控制框架也有利于房地產企業有效地監控財務風險與應對財務風險。本文通過分析房地產企業財務風險的主要來源，從內部控制框架構建的角度，提出科學的內部控制體系的建立應充分考慮企業的風險暴露，與風險控制科學地相結合，達到統一的目標，即保證企業的健康、長遠發展。
參考文獻：
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[2]德勤華永會計事務所有限公司.中國上市公司內部控制調查分析報告. 2010
一、房地產企業財務風險管理存在的問題
財務管理意識薄弱的問題。我國的房地產企業大多都是家族式的企業，企業的所有權和經營權完全操作企業的最高管理層，從而導致效率低下，管理水平偏低等缺陷。同時，多數房地產企業內部財政管理大權掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現象及其嚴重。很多往來業務都沒有記錄在冊，基本都是走形式，大多數房地產企業的企業賬簿都是“兩套賬”，其中一本賬是應付檢查。以上因素導致了企業在核算方法上停留在簡單的收付記賬法，最終使得企業財務管理停滯在較低水平。
房地產企業成本管理意識淡薄。我國很多房地產企業受傳統成本管理理念的影響，一味的追求企業經濟效益，減少前期的過多開支，但是現代成本管理認為企業不能因為一味的追求降低成本開支，這樣一來不但不會做好企業成本控制還會降低企業效益。但目前我國房地產企業管理層對于成本管理的認識還存在不足，市場競爭意識與效益觀念淡薄。只注重結果，并不關注產品生產的過程。普通職工仍然只關注生產的安全性，對于自己所從事的工作對企業整體的成本與效益方面的作用認識并不充分。
企業內部財務監控機制不健全。財務是企業資金進出的總閘門，通過財務控制可以幫助預防和化解金融風險。但在現實生活中，一些房地產公司由于管理體制、人員素質等因素的制約，財務控制往往顯得非常乏力。主要表現在企業內部財務管理無法統一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務，使得中央的調控措施和政策法規不能認真貫徹下去，資金周轉緩慢，財務信息不能及時、準確傳遞，從而削弱了企業財務的集中統一管理，增加了企業財務風險。
不重視預算管理職能。一些房地產企業雖然口口聲聲說重視財務管理，但在實際管理過程中，由于對突發事件預期不足等原因，從而導致預算額度偏離實際需求，有一些企業沒有從土地成本成本、資金周轉、投資回報率等方而進行財務分析，不能將實際情祝與企業財務管理相結合，只是將預算停留在具體數字和表格層而上，預算管理職能未能充分的發揮作用，從而影響了企業預算的執行效果，降低了企業管理效率。
房地產企業績效考核制度沒有的有效落實。企業員工對績效目標的完成情況，直接決定了企業的效率和總體戰略目標，要提高員工工作的積極性和主動性，搭配合理的激勵體制是非常有必要的。通過激勵體制，員工才能夠有動力和壓力完成績效目標，并且在此基礎上繼續努力，超額完成目標，使得組織的總體戰略目標超額完成。但對目前的國有企業而言，激勵體制非常的不健全。也就從一定程度上降低了國有企業內部員工的工作積極性和主動性，影響了企業工作的開展。
二、做好房地產財務管理工作的有效措施
完善房地產政策。針對我國房價上漲過快的情況，近幾年國家出臺了不少房地產政策，日前我國房價與銷售量在多種因素的影響和調控下已經有所下降，基于這種已經改變的情況，政府同樣要改變自身的政策政府應該在加息的同時對存款準各金率進行上調，還應該對房地產政策進行完善，對信譽比較好的房地產企業，國家應該在信貸政策上給了他們一定的鼓勵和支持
提高財務管理風險水平，加強銀行信貸管理。作為人人皆知的資金密集型行業，房地產企業財務管理的重心工作事做好資金管理，因此，對資金進行統籌安排，合理利用，是房地產企業所必須做好的工作。房地產企業應該對資金進行統籌安排，使貨幣的價值有充分的發揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產企業在財務風險管理中移動要認真地對相關賬目認真進行審核，對賬目及時登記，并在有需要的時候及時和認真地清查，對出現的問題及時追查；再次，要加強銀行的信貸管理，對稅費體系進行完善，這樣能更好地對房地產信貸風險進行分散，除此以外，房地產企業還要對融資風險做好防范，盡可能地避免財務風險問題
強化房地產財務管理的監督及激勵。良好的監督激勵機制有利于激發企業職工的工作積極性與主觀能動性。所以，企業應該建立完善的績效考核機制和獎懲制，真正實現“有功必獎，有過必罰”，也可以給與職工有必要的相關知識培訓，能夠及時提高企業職工自身從業素質，推動我國企業的長期穩定發展。只有企業各個部門踴躍參與，一起做好財務預算管理工作，協調一致，這樣才會確定財務預算管理職能得到充分的發揮。嚴格監督激勵機制能夠幫助企業找出內部存在的一系列問題，并且分析其出現的原因，以便于對企業以后的各項工作制定有效的經營策略。
健全企業考核手段。要解決企業內績效管理的困境和問題，必須完善績效管理的相關工作，在開展和落實績效管理的過程中，還要加強對績效管理的建設。從績效管理的各個環節入手，比如加強績效考核評估的公正性和科學性，只有一個良性的、完整的、科學的績效管理體系才能夠獲得企業內部管理者和員工的認同和支持。
從細節上對財務管理風險進行控制，加強對單個項目的投資管理。房地產是種資金密集型的行業，對于房地產企業的每個項目來說，資金投入集中且數額較大，尤其是此比較重大的項目，涉及幾個億的資金都是很普遍的。所以，對每個項目房地產企業必須進行可行性研究和充分的科學論證，要做詳細的經濟效益測算后再做決策，而不能一邊做著測算，一邊辦著手續，以便更大限度的降低房地產項目風險。更大程度地降低房產項目上必要的損失。同時，從細節上對項目投資風險進行分析、控制，對市場需求和市場供應及市場競爭力進行預測，真正提高房地產企業在項目投資決策的抗風險能力。
企業財務風險管理不僅僅是企業管理手段，更是一種機制，對于提升整個企業的管理效率具有非常中央綜治委的作用，是企業其他管理機制所沒有辦法代替的，但是就當前我國房地產業財務管理現狀來說，還存在著很多的不足，還需要我們進一步的完善和改進，做好房地產企業財務風險管理，創建以科學化為基礎的預算管理體系。
關鍵詞：房地產企業；全面預算管理；制度優化；財務預算
中圖分類號：F812.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
隨著我國市場經濟的迅猛發展以及城市化進程的加快，房地產業進入到一個快速發展的階段，房地產企業不僅數量增多，而且企業的規模發展很快，市場競爭實力不斷擴大。在經濟活動中，房地產企業主要以營利為目的，根據政府部門的規劃及政策要求，在相關土地上開展基礎設施以及房屋建設等，并實施轉讓房地產開發項目或銷售、出租商品房等行為。房地產企業的生產經營活動有著顯著特點，主要包括：首先，建設開發周期長，很多房地產項目持續兩到三年的時間，且容易受到外部因素的影響；其次，房地產項目的投資額較大，需要大量資金作為開發和經營成本，企業在項目開發及經營過程中面臨著較大的財務風險；最后，由于容易受到國家宏觀調控政策以及金融市場因素的影響，房地產項目的銷量以及價格的波動較大，企業面臨的經營風險比較大。因此，房地產企業必須高度重視全面預算管理工作，以有效規避經濟活動中的財務風險。
一、房地產企業加強全面預算管理的必要性
首先，有助于從全局出發對企業目標進行綜合規劃，引導房地產企業將經營目標更加具體化，促進房地產企業員工全面認識企業的發展目標與自我工作任務。其次，通過加強全面預算管理，有助于協調和促進房地產企業內部各部門的工作，確保各部門的工作目標和房地產企業的總體發展目標的一致性。最后，通過加強全面預算管理，對預算實施情況進行分析和糾正，可以對房地產開發企業的生產經營活動進行有效控制，消除財務風險隱患，促進房地產開發企業順利實現經營目標。總之，全面預算管理已經成為當前我國房地產企業加強財務管理的重要內容，有助于房地產企業建立起科學有效的管理控制體系和績效考核體系，促進房地產企業的經營管理活動順利進行，推動房地產企業科學、健康和可持續發展。
二、當前房地產企業全面預算管理中存在的問題
近年來，我國很多房地產企業已經開始重視全面預算管理工作，并且取得了一定的成績。但是，應該看到，我國的房地產企業由于起步晚、基礎差、規模普遍偏小等特點，加上房地產項目的開發周期長、容易受到不確定因素的影響，造成很多房地產企業在發展過程中全面預算管理存在著很多問題，面臨著一定的財務風險。具體來說，主要有以下原因：
（一）管理制度不夠完善。雖然很多很多房地產企業認識到全面預算管理工作的重要性，并且也制定出了相關的管理制度。但是，在制度實施的過程中，預算管理就呈現出松散型狀態，預算管理目標與制度實施之間缺乏實質的合作與交流。所以，當前的房地產企業在全面預算管理過程中還沒有建立起一個完善的預算管理制度體系。制度體系的確實，造成房地產企業缺乏整體規劃，不能有效落實預算編制目標，也無法對預算執行情況進行嚴格的考核與監督，造成預算管理的作用難以得到發揮。
（二）對全面預算管理的重要性認識不足。一般來說，全面預算是企業財務活動的重要內容，但是又不能把預算僅僅看作是企業的一種財務行為。實際上，在很多房地產企業員工看來，全面預算管理只要企業財務部門負責制定和控制就可以了，與其他部門無關。實際上，房地產企業的全面預算管理與企業員工以及房地產項目工期管理等密切相關，是房地產企業各項管理活動及行為的集中體現。
（三）預算執行沒有充分發揮作用。在當前我國房地產市場中，很多房地產企業采用的是項目公司制度。企業為了節約成本，并沒有嚴格設置預算機構，往往把預算編制和執行等職能都劃入財務部門。在實際工作中，由于財務部門工作性質的局限性，造成對房地產企業的資金使用無法進行全面科學的判斷，而只能根據財務預算處理，引起企業財務部門和其他部門之間的矛盾，導致預算管理無法有效發揮作用。
（四）預算執行缺乏有效監管。在我國預算管理中，預算執行情況的管理及監督主要采用的是業績考評體系，也就是以財務指標為主要依據，而缺乏對非財務指標進行評價。隨著市場經濟的快速發展，這種傳統單一的財務評價指標已經無法滿足全面預算管理的要求，不僅不能全面客觀地評價企業及相關人員的經營業績，甚至造成很多企業員工采取與企業長期發展相背離的短期行為，對房地產企業的發展產生不利后果。
通過對企業相關經濟指標的分析，可以準確掌握預算執行進度，并可以根據經濟形勢的變化進行調整，以順利實現企業的經營目標。由于市場競爭的加劇以及國家宏觀調控政策的不確定性，房地產企業必須要通過進一步優化全面預算管理制度，及時做好風險防控準備工作，切實提高房地產企業應對財務風險的能力。
三、通過制度優化落實房地產企業全面預算管理的主要措施
全面預算管理作為貫徹房地產企業發展戰略的重要機制，通過制度優化，有助于實現企業財務治理及資源的合理配置，協調并控制各財務主體的財務活動，有助于優化房地產企業的管理體制，提高房地產企業的經濟效益。主要有以下措施：
（一）構建起完善的分級預算管理體制
為了在激烈的市場競爭占據有利地位，房地產企業應當加強全面預算管理。而全面預算管理作用的發揮就需要科學完善的預算管理體制。根據房地產市場的情況，房地產企業應當構建起各級全面預算管理體制，分別組織各級預算的討論、報批、下達以及考核等，確保房地產企業預算活動順利進行。同時，各級預算管理部門要把預算與企業發展戰略結合起來，合理分析市場形勢，全面制定收益目標，以有效規避財務風險。除此之外，企業各級預算管理部門應當根據企業的整體目標，結合部門實際情況對預算進行細化，準確評價房地產項目的經營預算與企業發展目標之間的差距，然后提出可供選擇方案。通過建立起科學完善的分級預算管理體制，對各種項目預算進行匯總，結合房地產企業的資源狀況以及企業發展目標，進而確定企業預算方案。
（二）優化房地產企業全面預算管理制度
一方面，對房地產企業的全面預算管理制度進一步細化，主要進一步明確相關部門及企業的權責，合理確定預算目標，并對預算進行編制與匯總。同時，要根據預算管理原則、方法以及程序等，編制并且實施預算管理等。另一方面，在房地產企業預算管理制度方面，要結合企業管理模式以及房地產行業的特點，建立起完整的房地產開發成本體系，并將其作為計算企業項目成本及相關費用的依據，科學指導房地產企業的財務預算工作。
（三）合理選擇房地產企業的預算編制方法
在傳統的企業財務預算中，主要以年度作為預算周期。而對房地產企業來說，由于房地產項目開發周期長，容易受到很多不確定性因素的影響，因此，在編制財務預算過程中，不僅要考慮到企業自身的財務狀況，而且著眼于整體經濟形勢等情況。首先，要做好項目匯總分解工作。不僅要認真做好企業財務總體構成的分解，更要按照年度、月等進行細化，落實預算責任。其次，要加強企業部門之間的合作。由于房地產企業的財務預算涵蓋到項目前期研發、項目策劃、工程建設以及物業管理等部門，因此，企業各部門要同理合作，各部門分 工編制預算，最后進行匯總和分析。再次，合理確定預算編制周期。房地產企業要充分考慮到各種因素，保證各項目順利進行和資金鏈的正常運轉。最后，要加強現金流量預算管理，有效控制現金流量，確保企業持續穩定發展。
（四）重視加強房地產企業預算預警管理
面對激烈的市場競爭，房地產企業準確應對各種挑戰，必須重視預算預警機制建設，隨時防范財務風險，及時調整財務預算。要依據全面預算的制度要求，對相關財務項目設置預警控制指標，針對不同情況設定相應的預警級別，并根據實際運行情況與預算目標之間的偏差，對企業財務運行狀況進行實時監控，系統分析企業各部門預算的執行情況，并提出應對措施，以有效化解財務風險，推動企業戰略目標的順利實現。
四、結語
在市場經濟條件下，實行全面預算管理有助于提高房地產企業的經營管理水平，提高房地產企業的市場競爭力。因此，必須高度重視房地產全面預算管理中存在的問題，通過對相關制度進行優化，不斷提高財務預算編制的科學性，加強對各部門預算執行情況的監督檢查，從而進一步整合企業的各種資源，提高企業的經濟效益，順利實現房地產企業的發展戰略目標。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產 上市公司 財務績效
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）07（a）-0148-01
房地產上市公司務績效評價是財務管理的重要組成部分，科學、客觀地評價方法有助于改進和完善財務管理工作。研究房地產上市公司財務評價的重要性主要體現在以下幾個方面：第一，科學客觀地財務績效評價可以反映企業經營的業績，也可以對企業今后的戰略目標提供積極的導向。第二，財務績效評價可以對企業經營狀況進行有效的監督，使企業及時發現問題，并提出改進的方案，及時的調整經營戰略。第三，有利于增強房地產企業的風險意識。隨著國民經濟的增長，房地產行業經濟行業持續增長，取得了輝煌的業績，但是各地房地產企業缺乏面對危機的意識和應對風險的舉措。因而，研究房地產上市公司財務績效評價有利于企業正確的面對風險。
1 房地產行業財務績效現狀
財務績效評價作為當前上市公司間財務指標的橫向比較方法。通過上市公司各項指標與行業平均值的比較分析，給予綜合評分，并按檔次評定其財務水平級別，從而反映企業位于行業中的經營管理水平。財務績效評價作為公司績效評價體系的重要內容，其較直觀和客觀地為投資者判斷企業財務狀況的總體水平、揭示其所面臨的風險大小和成長空間[1]。目前，我國房地產上市公司財務績效評價現狀表現在以下幾點：第一，房地產上市公司資產負債率較高。由于房地產企業投資回報率高，企業經營績效良好，較易從銀行獲取貸款。然而，股票融資過程中程序較復雜，導致資產負債率偏高。此外，房地產上市公司財務績效波動較大，企業放行新股困較大，致使房地產行業從股市中獲取的資產總量占總資產的比例低于其他行業。第二，房地產上市公司生產周期長，流動資產和存貨周轉速度較慢。受地域、公司規模、購買力等因素的影響，各個房地產上市公司運營情況有所差距。第三，房地產上市企業凈利潤增長較快，但各個公司發展水平不平衡。近年來，房地產行業凈利潤增長較快，有著良好的發展潛力，持續保持增長的趨勢。
2 房地產財務績效評價的思路
根據現有房地產上市公司發展現狀，結合房地產上市公司資產負債率高、房地產上市公司生產周期長，流動資產和存貨周轉周期慢等特點，設計以下評價指標。分別包括定量評價指標和定性評價指標兩個部分。定量評價指標包括：短期償債能力、長期償債能力、運營能力、盈利能力等。定性評價指標包括：財務管理能力和企業基本素質兩個方面[2]。短期償債能力包含速動比率。速動比率作為短期償債能力的核心指標，它能反映房地產企業運營時債務支付的速度和效率。長期償債能力包含資產負債率和已獲利息倍數。資產負債率是體現房地產上市公司償還債務的承擔能力與保障能力，資產負債率較小說明企業經營較保守，財務穩定性較高，債權人資本的利用率較低。反之，如果負債率較高，說明財務風險較大，財務穩定性較低。已獲利息倍數可以體現對債務償還的保障能力。如果已獲利息倍數越高，長期償債能力就越強。運營能力包含流動資產周轉率和存貨周轉率，如果流動資產周轉率和存貨周轉率低則反映了房地產企業周轉速度慢的特點[3]。盈利能力包含資產報酬率和資產凈利率等。他們能夠反映房地產上市公司對資產進行綜合利用的情況。公司的盈利不僅可以為接下來的投資提供資金支持也可以用作對股東的回報。盈利能力指標是房地產上市公司財務績，效評價中最直觀的體現。定性評價指標中的財務管理能力包含籌資能力和投資水平兩個部分，籌資能力是增強利潤的重要因素，同時也是擴大房地產企業市場的關鍵的所在。企業基本素質包含管理者素質、員工素質和技術裝備素質等。管理者素質高低對企業財務績效有一定的影響，例如管理者的知識結構、經營理念、發展方向、組織協調能力等。
3 結語
本文根據房地產上市公司財務績效現狀，提出了財務績效評價的定量指標和定性指標并對其進行分析，目的在于及時發現房地產上市公司營中存在的風險，進行戰略調整，建立科學客觀地評價指標，為企業的良好發展提供保障。科學合理的財務績效評價有利于房地產上市公司的企業財務管理，正確的分析企業實際經營狀況，從中找出不足，不斷完善和優化財務結構，實現企業效益的顯著提升。
參考文獻
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關鍵詞：房地產 企業 財務 管理
我國的房地產業市場是起步于80年代中期的新型行業，到目前為止是發展最為迅速的行業之一，為國民經濟的快速發展增長做出了很大的貢獻。但當下，房地產企業財務管理工作體系的建設和完善相比房地產行業本身發展處于相對滯后。面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭了，就必須提高財務管理水平。
1.房地產企業財務管理的現狀
對于房地產企業，財務管理是企業管理的關鍵，主要內容是進行經濟管理。所謂房地產企業的財務管理工作是指，房地產企業在運營過程中需要大量的資金，要體現各種資金籌集過程，及時反映資金的運用情況和消耗情況，企業的收入情況以及收入如何進行合理分配，另外房地產企業的資金需要進行預測，做出合理的規劃和預算，并且按照計劃對資金進行控制，定期進行核算和考核，對其存在的現象和問題進行分析，財務管理分析和考核，是一個系統的經濟管理工作。由于受到行業性質的影響，房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業。開發周期長，籌資金額大，籌資任務重；開發風險大，投資決策分析責任重、要求高；開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜。而現在的財務管理觀念及財務方法落后，“分權與集權”權限的分配不合理，資金管理制度不健全，控制手段單一，財務監控力度不夠，信息不暢現象嚴重。因此，房地產業的財務管理必須得到健全和改善。
2.房地產企業加強財務管理的重要意義
房地產企業加強財務管理具有重大意義，首先它有利于優化資金配置，通過預測和分析，找到增收的渠道和節支的途徑。可以實現企業內部的資金流動與優化配置，從而達到企業整體的資本結構最優化，降低資金成本和財務風險。其次，它有利于發揮財務控制作用，組織財務計劃的實施，以達到不斷改進工作、提高效率、降低成本、節約支出的目的。重視平衡財務收支，及時根據實際情況，積極調度、合理組織資金，以保證生產的合理要求。從而實現降低消耗、節約開支以平衡收入。另外它有利于科學進行資本運營，資本運營不采用財務會計中記賬、算賬、報賬的方法，也不采用管理會計中預測利潤的量本利法，而是采用管理會計中投資抉擇的理論和方法，將投資、融資和盤活存量資產作為主要內容。最后，房地產企業加強財務管理有利于建立現代企業管理制度，它對理順產權關系，規范企業投資者、經營者的行為，帶動企業管理水平的全面提高，實現投入產出、速度與效益的最優化具有重要意義，既有利于企業強化自主制度，自我約束，自我發展的經營機制，又實現資本的保值增值。
3.房地產企業加強財務管理對策
3.1強化基礎工作
財務管理得到加強的前提條件是企業做好財會基礎工作。小型房地產企業要有一名總會計師，實行會計師職責，大中型房地產企業要建立總會計師責任感。要建立良好的管理體制，分級管理、分級核算，這對大型房地產企業尤為重要。按照開發經營管理體制和核算體制適應的原則，給予不同地區開發經營單位相應的權利，以便其對財務管理中出現的問題進行及時的處理。在企業內部建立崗位責任感，對審核、登記、報表的填制、賬簿、保管等要分工明確，安排專人負責各種核算工作。
3.2建立信息化管理系統平臺
信息化是現代企業重要管理工具，更是房地產企業重要的管理支撐點。運用信息化管理手段建立以集團組織架構為基礎的網絡管理體系，將所有業務能搭建在一個平臺，集團所有數據在同一數據庫集中處理，對房地產企業集團管理的各項業務進行集成應用，實現財務管理、預算管理、資金管理、數據分析和人力資源管理一體化，從而形成集團統一的數據流和信息流，為公司決策提供準確、完整的信息。信息管理平臺的應用能有效提高房地產企業的效率、降低成本、加快發展并實現精細化管理，從而提高產品質量，控制運營風險，提升競爭力。
3.3加大力度規范房地產企業的財務管理，提高企業經營決策的科學性
房地產企業在對其經營過程進行決策時，要運用科學的方法，分析企業的財務能力、技術能力結合周圍的市場情況，開展企業的經營活動。房地產企業的經濟行為要遵循相應的財務管理規范，杜絕主觀意志來進行決策，對于資金量大的投資工程，對項目的前期工作做充分，做好可行性研究。房地產項目的期房收入，按照規定只能進行房屋的建設。另外建設項目進行整片開發時，要合理計劃資金的投入和運用，保證收支均衡，使項目按部就班的施工。可以說財務管理對房地產企業是一臺加速器，如果能夠良好運用財務該杠桿，則可以協助房地產企業快速成長，但是不當地財務管理，也會加速企業的破財滅亡。
3.4集約化管理資金
房地產以外的行業企業，進行資金集約化管理的方法是通過資金結算中心進行。房地產企業是資金密集型產業，在運營過程中，會經常出現資金分散在各個項目部和各個部門，有些部門的資金閑置找不到出入，另外一個項目部的資金缺口較大，資金調度出現較大問題，為了實現資金的預期目標，更需要提高其資金的管理水平，也需要參照其他企業的辦法來成立資金結算中心，對資金進行集約化管理。資金結算中心的集約化資金管理方式，主要功能是為企業的資金建立一個蓄能裝置，作為該企業的專用賬戶，它能夠集合房地產企業的各部門以及下屬的各項目部的資金，提高了資金管理的效率。另外，房地產企業的下屬單位經常會有自己的賬戶，屬于企業的帳外資金，導致資金帳外循環，總公司對其進行管控低效率，建立資金結算中心，能有效控制這些問題的出現，對資金統籌使用，保障了房地產企業資金的安全性，企業也能較為迅速和準確的掌握企業的運行情況。
3.5完善內部控制機構
內部控制是企業正常運轉的制度基礎和財務管理的重要手段。一是要建立內部控制結構。根據內控制要求，建立決策、經營、監督三者相互制約、協調運轉的內部控制機制。企業集團要建立董事會在內控框架中的核心地位，并充分發揮外部董事和專業委員會的作用，自覺接受監督會監督。二是建立健全內部控制制度。集團統一制定《投資管理制度》、《財務決策制度》、《風險控制制度》、《擔保管理制度》等控制制度，嚴格規定全資、控股的二級子公司授權。三是發揮內部審計作用。強化對重大財務收支、投資項目、經濟和效益、經營決策及重點部門的專項審計。
3.6提高房地產從業人員的財務能力
房地產企業的財務人員提高專業水平和增強職業道德素質，這是房地產企業首當其沖的任務。除此之外，房地產企業作為資金密集型企業，有別于其他企業，房地產的從業人員除了必備的專業知識外，還需要對有關資金控制和管理的知識有所熟悉，比如經濟評價、項目管理、造價控制、財務管理等，都成為房地產從業人員不可或缺的專業知識構架的一部分。提高從業人員的財務意識和能力，不僅僅是簡單的學習財務管理的方法，更能促進從業人員的業務水平。對于房地產企業來說，從業人員財務水平的提高，亦能使房地產企業的財務管理水平更加合理，企業決策更加科學，節約投資和成本。因此，需要定期或者不定期的組織財務人員和從業人員進行財務培訓，能夠使其熟悉企業的財務狀況，分析遇到的財務問題并合力應對。
4.總結
總之，針對房地產企業屬于資金密集型的特點，對于企業的資金和財務管理顯得尤為重要，房地產企業也要特別重視其財務管理水平。通過六個方面的對策研究，有效改進目前房地產企業財務管理存在的問題，提高房地產企業資金的效率，降低企業運營過程中的風險，保障房地產企業的健康發展。房地產企業分析企業自身的財務能力和狀況，降低風險，提升企業的財務整體控制能力。
參考文獻：
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【摘要】隨著我國市場經濟的大力發展，使得我國房地產市場不斷的擴大發展，因此不少房地產企業紛紛涌入市場，促使我國房地產市場突飛猛速的發展。但隨著市場經濟機制的變革，以及國家對房地產市場的調控，使得房地產企業面臨著越來越多的問題和挑戰，特別是房地產企業的賬務和成本控制管理等問題。企業的賬務管理和成本控制，對企業的生產、銷售以及發展規劃等多個環節意義重大，這使得房地產企業的管理層必須重視起來，加強賬務和成本控制管理工作。本文簡要分析房地產企業的賬務管理和成本控制工作中存在的問題，探討促進房地產企業賬務管理和成本控制的協同管理措施。
【關鍵詞】賬務管理 房地產企業 成本控制管理
一、賬務管理和成本控制的關系以及重要性
（一） 項目建設決策和成本控制
房地產企業從項目決策，到拿地建設，最后開盤銷售，項目時間較長，這一時間段的市場變化、利率等隨時可能改變，有一定的風險存在。所以房地產項目的決策，會直接影響企業的成本控制，這使得企業的項目負責人員專業素養能力要求很高，包括項目人員的自身能力和他的項目。
（二） 財務監督管理和成本控制的關系
房地產企業的財務系統體制對于成本的控制也有一定影響。企業領導和管理人員對賬務系統的重視度，會相應的制約企業的成本控制、核算。財務工作人員專業水平高，財務系統完善，有助于企業的成本控制管理工作效率和質量提高，最終促進房地產企業的經濟效益。
（三） 房地產企業賬務管理和成本控制的重要性
完善企業的賬務管理系統，并運用科學合理的工作手段，能提高企業財務管理工作的質量。通過成本的有效控制，能降低成本損耗，實現企業資源效益最大化，最終提高房地產企業的經濟效益，促進房地產企業的綜合發展。
二、房地產企業賬務管理和成本控制中存在的問題
（一） 缺乏成本的管理意識
房地產市場初期是一個利潤高，風險小的行業，所以多數房地產企業都沒有意識到賬務和成本管理的重要意義。而隨著市場經濟改革，市場競爭逐漸激烈，原來的低成本、高利潤現象已經過去，使得房地產管理人員必須轉換思想，創新成本管理模式，把成本控制和企業的賬務管理結合起來，改進創新管理方法，才能促進房地產企業的經濟收入。
（二） 前期工作準備不夠
不少房地產企業在項目前期準備中，過于關注成本控制，缺乏成本預算、核算以及財務計劃制定等工作。企業沒有根據實際情況進行分析，過度控制成本，致使后期工程建設時成本超標，使得最終效益不理想。沒有正確的進行成本預算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務管理不夠科學合理，最終給企業造成經濟損失，甚至可能造成企業的賬務體系崩潰，不利于企業的穩定發展。
（三） 成本控制體系不夠完善
房地產的項目工程建設，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進行。而我國的房地產企業對于成本控制和賬務管理，多數是分開管理，這使得最終效益和預計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預算要統計分析的，而多數房地產企業的成本控制體系都不完善，無法科學管理建設項目的成本控制。
三、房地產企業賬務管理和成本控制協同管理的方法措施
（一） 加強成本控制制度建設
首先要加強成本控制制度的建設，才能促進賬務管理和成本控制協同管理的順利M行。加強成本控制，第一要加強成本預算工作。成本預算一定要結合實際情況，綜合分析各項數據信息。并且這個過程中，要確保各部門提供的資料是準確并完整的，然后根據成本控制制成表格，確保成本的預算科學合理。第二要加強成本的監控管理。成本的各項采購，都必須根據成本管理部門制定的標準嚴格執行，確保質量、規格、數量和金額符合規定，嚴格控制各個環節的成本投入。第三要合理管理項目工程。各項物資采購要及時上報財務部門，確保賬務管理和成本控制的有效連接。并且材料款和工程款的結余，一定要按照合同規定執行，根據流程辦理，確保企業的資金順利運作。
（二） 完善企業賬務管理體系
建立一個完善的房地產企業賬務管理體系，才能加強基礎的財務工作管理，并提高財務工作效率和質量，強化企業的賬務系統管理。賬務的管理，是房地產企業的基礎性工作，也是企業項目建設的重要工作。因此，要轉換賬務管理的理念，不斷改進創新管理體系，以科學的方法處理賬務信息數據，使賬務管理和成本控制管理工作更加有效，才能確保企業資金的正常運作。
（三） 制定合理的協同管理規劃
房地產企業可以根據自身的財務狀況，結合市場特點，建立一套賬務管理和成本控制有效結合管理的體系，促使成本控制和賬務管理有效連接起來，實現賬務管理和成本控制協同管理的高效性。并且定期對財務會計人員進行專業的培訓，使他們不斷提高專業素養，全面了解新興技術，有助于及時發現賬務管理和成本控制管理中的問題，確保企業資金安全，而且還能推進賬務管理和成本控制的協同管理工作，促進系統的快速建立。
四、結束語
房地產企業賬務管理和成本控制的協同管理，能促使企業部門間的積極合作，充分利用企業資源，實現房地產企業的經濟效益。而且協同管理還能確保房地產企業的賬務安全，促使資金的運轉順利。因此房地產企業要不斷加強賬務管理和成本控制的協同管理，促進經濟收入，推動房地產企業的發展。
參考文獻：
[1] 周宇光，蘇光義，陳春源等.房地產企業協同管理模式研究與系統應用[J].施工技術，2008，37（7）：81-86，108.
