時間：2023-08-25 17:10:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇業主委員會管理制度，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
本議事規則經_______年______月______日業主大會會議審議通過，專為本區域召開業主大會會議及業主委員會會議使用。
第二條 業主大會的議事范圍
（一）業主公約、業主大會和業主委員會議事規則的制定、修改；
（二）物業管理企業的選聘和解聘；
（三）專項維修資（基）金的籌集和使用；
（四）業主大會的訴訟和仲裁；
（五）業主委員會委員的選舉、罷免；
（六）物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案；
（七）物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；
（八）業主委員會的工作報告；
（九）業主委員會不當決定的改變和撤銷；
（十）業主委員會的活動經費；
（十一）______________________________________________________。
第三條 業主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式，具體形式由會議召集人確定。
第四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議
業主大會每年至少召開一次定期會議。
有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：
（一）以上業主提議（特區內指經持有物業全體業主百分之十以上投票權的業主提議；寶安、龍崗兩區指物業管理區域內百分之二十以上業主提議）；
（二）發生涉及全體業主共同利益事項，需要及時處理的。
第五條 業主大會會議由業主委員會負責召集
在下列情況下，業主大會會議由所在社區工作站（社區居民委員會）負責召集。
（一）業主委員會逾期不召集會議，經區主管部門責令，仍不召集的；
（二）因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會委員集體辭職的；
（三）業主委員會被區主管部門責令解散的。
第六條 業主大會會議召開前，召集人應做好以下準備工作
（一）提出本次業主大會會議需要表決的事項；
（二）確定會議召開的時間、地點、形式、會議議程；
（三）印制表決票或選票；
（四）在業主中推選若干表決票和選票的發票人、計票人和監票人；
（五）核實業主身份；
（六）將業主委員會候選人簡歷表、業主大會會議表決事項及議程公示，公示時間為7日。
（七）在會議召開15日前向全體業主送達會議通知并在小區公告欄或其他顯著位置公告；會議通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等；
（八）其他會務準備工作。
第七條 業主大會以集體討論形式議事的程序如下
（一）會議召集人就本次業主大會會議召開目的、會議召集情況及業主到會情況等進行說明；
（二）會議召集人對本次會議需要決議事項進行說明；
（三）參加會議的業主對需要決議事項逐一進行投票表決；
（四）會議召集人計收有效票；
（五）會議召集人公布投票結果，并依據有關規定對投票結果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布決議事項是否通過；
（六）會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業管理區域內公告。會議召集人應當做好業主大會會議書面記錄。會議記錄統一由業主委員會保管。
第八條 業主大會以書面形式議事的程序如下
（一）會議召集人根據規定向本區域全體業主送達表決票或選票，并告知業主表決票或選票投放的地點和截止時間；
（二）會議召集人收集指定投放地點的表決票；
（三）會議召集人計收有效表決，如回收時限屆滿后，如與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由會議召集人告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例；
（四）會議召集人組織人員開箱驗票，統計并公布表決、選舉結果；會議召集人應當做好業主大會會議書面記錄。會議記錄統一由業主委員會保管。
第九條 業主為法人或其他組織的，由其法定代表人或負責人行使投票權；業主為無民事行為能力及限制民事行為能力的，由其法定人行使投票權。
業主可以自行投票，也可書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。
業主投票時應出示選舉證，人除應出示業主的選舉證外，還應出示委托書。
第十條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。
第十一條 業主大會投票權數按業主所擁有的物業建筑面積計算。特區內各類物業按每十平方米為一個投票權，不足十平方米的按四舍五入計算；五平方米以下且有房地產權證的非住宅類物業，每證為一個投票權。
寶安、龍崗兩區以每一平方米為一個投票權，不足一平方米的按四舍五入計算。
第十二條 特區內的業主大會會議應有已入住的持有1/2以上投票權的業主參加。寶安、龍崗兩區的業主大會會議應有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
第十三條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過，但寶安、龍崗兩區業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會和業主委員會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第十四條 下列情況下應召開業主委員會會議
（一）主任、副主任召集會議的；
（二）經三分之一以上委員提議的；
（三）經區主管部門建議召開的；
（四）由主管部門責令召開的。
第十五條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議，但委員為法人或其他組織的，法定代表人可以書面委托本單位的工作人員出席會議。
第十六條 業主委員會召開會議時，可邀請所在地社區工作站或社區居民委員會派員列席會議。
第十七條 特區內物業項目的業主委員會的任期為3年，寶安、龍崗兩區物業項目的業主委員會的任期為2年。
業主委員會任期屆滿前2個月內，業主委員會應當報告區主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。
第十八條 業主委員會委員缺額人數超過委員總數40%的，應當在月內召開業主大會會議，及時完成業主委員會委員的補選工作。
第十九條 物業為分期開發的，經已入住過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。
增補的候選人從新一期物業的業主中推舉，差額比例不得少于20%。
增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過17人。
第二十條 業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章后存檔。
第二十一條 業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主
（一）關于專項基（資）金的使用的建議；
（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；
（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業管理企業的決議；
（四）對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；
（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；
（六）關于罷免委員的建議；
（七）__________________________________________________________。
第二十二條 以業主委員會的名義信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。
有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：
（一）關于專項基（資）金的使用的建議；
（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；
（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業管理企業的決議；
（四）對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；
（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；
（六）關于罷免業主委員會委員的建議；
（七）向市、區主管部門投訴、申請行政復議、仲裁、訴訟的決議；
（八）_________________________________________________________。
第二十三條 業主大會、業主委員會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當將其檔案資料和其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地區主管部門，并在所在地街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。
第二十四條 經業主大會會議表決通過的事項應加蓋業主大會印章，經業主委員會會議表決通過的事項應加蓋業主委員會印章。
業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主大會印章和業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。
第二十五條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，檔案一般包括以下內容
（一）各類會議記錄、紀要；
（二）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；
（三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；
（四）業主名冊；
（五）物業管理服務合同；
（六）有關法律、法規和業務往來文件；
（七）業主和使用人的書面意見、建議書；
（八）維修資金收支情況；
（九）________________________________________________________。
第二十六條 本物業區域的檔案采取以下第種方式保管
（一）由業主委員會指定專人保管；
（二）委托所在地社區工作站或社區居民委員會管理。
第二十七條 業主大會、業主委員會活動經費用于下列開支
（一）業主大會、業主委員會會議開支，計_________元/年；
（二）必要的日常辦公等費用，計_________元/月；
（三）有關人員津貼，共計費用_________元/月，具體支付對象如下：
1．_______________，費用______________________________；
2．_______________，費用______________________________；
3．_______________，費用______________________________。
業主委員會開展工作的經費從管理費中開支。
經費收支帳目由物業管理企業代為管理，經費收支帳目每月在物業管理區域內公布一次，接受業主的監督。
第二十八條 業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。
執行秘書的津貼數額為：_________元/月，從物業管理費中列支。
第二十九條 其他補充條款
（一）_______________________________________________________
（二）_______________________________________________________
（三）_______________________________________________________
第三十條 本議事規則經業主大會會議通過后生效。
附件 使用說明
第一條 為加強珠海市住宅小區的物業管理，明確業主、物業管理公司、開發建設單位以及有關部門的權利與義務，保障住宅小區物業的合理使用，維護住宅小區的生活秩序，創造良好的居住環境，根據本市實際情況，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的住宅小區。
第三條 本條例所稱住宅小區，是指按城市規劃建設，建筑面積在四萬平方米以上，具有相應配套公用設施、安全設施和公共場地的居民生活區。
零星開發的住宅可以合并成住宅小區，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制定。
本條例所稱物業，是指住宅小區的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。
本條例所稱業主，是指住宅小區內物業所有權人。非業主使用權人根據業主的委托，可以享有業主的權利，并承擔相應的義務。
本條例所稱物業管理，是指業主委托物業管理公司對物業進行日常維護、修繕和整治，并對住宅小區內的綠化、交通、治安、環境衛生等項目進行日常管理。
本條例所稱物業管理公司，是指具備相應資質條件，經工商行政管理機關登記注冊，經營住宅小區服務業務的企業。
第四條 住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等由全體業主共同使用和維護。
第五條 業主有管理住宅小區的權利和遵守業主公約以及住宅小區其他各項制度的義務。
第六條 物業管理根據業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，逐步實行社會化、專業化、經營型管理。
第七條 市房管部門是本市住宅小區物業管理的主管部門，負責對全市住宅小區物業管理的指導、監督和行業管理工作。
建設、規劃、環保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責分工，負責住宅小區物業的有關管理工作。
街道辦事處按其職責負責住宅小區的行政管理工作。
第二章 住宅小區的移交和管理
第八條 住宅小區經驗收合格的，其開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》，向住宅小區業主委員會辦理移交手續，并報市房管部門備案；未成立業主委員會的，開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》向房管部門辦理移交手續。
住宅小區已辦理移交手續的，業主委員會與物業管理公司應當簽訂《物業委托管理合同》；未成立業主委員會的，房管部門與物業管理公司應當簽訂《物業委托管理合同》。
業主委員會可以在房管部門指導下采取招標方式選聘物業管理公司。
第九條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當一并移交住宅小區綜合驗收檔案資料。
第十條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區公用設施專用基金；該專用基金歸全體業主所有，由房管部門以住宅小區為單位設立專戶代管，專款專用，并接受財政部門的監督。
住宅小區公用設施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。
第十一條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按照市政府的規定提供住宅小區管理專用房屋和商業用房。該專用房屋和商業用房由房管部門監管。
第十二條 開發建設單位自辦理住宅小區移交手續之日起兩年內，有責任協助做好住宅小區的物業管理工作。
第三章 業主大會及業主委員會
第十三條 業主以住宅小區為單位，成立業主大會或者業主代表會。業主大會由住宅小區的全體業主組成，業主代表會由住宅小區全體業主推舉的代表組成。
業主大會或者業主代表會是業主行使物業管理權利的機構。
第十四條 業主大會或者業主代表會行使下列權利：
（一）選舉產生業主委員會；
（二）批準業主委員會章程；
（三）通過或者修改業主公約；
（四）監督業主委員會的工作；
（五）監督物業管理公司做好管理工作；
（六）決定住宅小區物業管理重大事項。
第十五條 業主委員會章程和業主公約的示范文本由市房管部門制定。
第十六條 已交付使用的住宅小區入住率達到50％以上時，開發建設單位應當在房管部門指導下負責召集首次業主大會或者業主代表會。業主委員會成立后，業主大會或者業主代表會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。
第十七條 業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、街道辦事處、居民委員會、物業管理公司等單位的有關人員和業主代表列席會議。
第十八條 業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。
業主委員會可以設專職秘書一人，處理業主委員會日常事務。
第十九條 業主委員會行使下列權利：
（一）決定聘用或者解聘物業管理公司并與其簽訂或者終止《物業委托管理合同》；
（二）批準本住宅小區公用設施專用基金的使用方案；
（三）審議本住宅小區物業管理服務費的收費標準；
（四）檢查業主公約的執行情況；
（五）監督《物業委托管理合同》的履行；
（六）向物業管理公司提出業主的意見。
第二十條 業主委員會章程不得違反法律、法規和規章。
第二十一條 業主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區管理服務費中提取。
第二十二條 業主應當按期繳交物業管理服務費。
第四章 物業管理公司
第二十三條 設立物業管理公司，應當向市房管部門申領《珠海市住宅小區物業管理資質證書》，并向工商行政管理機關辦理登記注冊，領取營業執照。
第二十四條 物業管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的技術人員。
物業管理公司所聘的管理人員和技術人員必須通過崗位培訓，持證上崗。
第二十五條 物業管理公司的權利：
（一）制定本住宅小區物業管理規章制度；
（二）依據市政府規定的收費標準和《物業委托管理合同》收取物業管理服務費；選聘專營公司或者人員承擔各項專營業務；
（三）制止違反住宅小區物業管理規定和業主公約的行為；
（四）承擔房管部門委托的事項。
第二十六條 物業管理公司的義務：
（一）以為業主服務為宗旨，注重社會效益和環境效益；
（二）負責住宅小區內物業的維修和養護；
（三）履行《物業委托管理合同》中規定的其他義務；
（四）執行市政府規定的收費標準；
（五）配合街道辦事處、居民委員會和其他有關部門做好社會工作；
（六）接受房管部門、業主委員會和業主的監督。
第二十七條 房管部門對物業管理公司實行資質年審制，并逐步實行等級制度。
第二十八條 物業管理公司應當定期聽取業主對住宅小區物業管理的意見，每半年向業主公布住宅小區維護管理情況及經會計師事務所審核的物業管理服務費的收支情況。
第二十九條 物業管理屬于服務性行業，物業管理公司可以享受國家對第三產業的有關優惠政策。
第五章 住宅小區物業的維護管理
第三十條 物業管理公司受業主委員會委托，按照《物業委托管理合同》對住宅小區的物業進行維護和管理。
第三十一條 《物業委托管理合同》應當包括下列內容：
（一）住宅小區的名稱、規模、戶數；
（二）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等的規模、數量和完好程度；
（三）業主委員會提供給物業管理公司的條件；
（四）委托管理事項及其標準；
（五）物業管理公司實施管理的計劃方案；
（六）雙方的權利和義務；
（七）合同期限；
（八）物業管理服務費收費標準；
（九）違約責任。
《物業委托管理合同》應當報市房管部門備案。
第三十二條 住宅小區內物業的維修責任除在保修期內按規定由開發建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主自行維修；
（二）房屋本體公用設施，由物業管理公司根據業主的要求進行維修，其費用由該房屋本體的業主共同分擔；
（三）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等，由物業管理公司統一維修和養護，費用從物業管理服務費中支出，不足時可以申請公用設施專用基金，也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼；
（四）住宅小區的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養護，由有關管理部門按其職責范圍負責，所有管線安裝必須符合規定，做到整潔、美觀。
第三十三條 業主進行裝修或者重新裝修，應當通報物業管理公司，并由物業管理公司登記備查；有下列情形之一的，應當報市規劃部門審批：
（一）改變房屋結構的；
（二）改變房屋使用功能的；
（三）加大房屋負荷的；
（四）影響小區景觀的。
第三十四條 有關專業施工單位在住宅小區從事工程建設或者檢修時，應當事先通知物業管理公司，并遵守住宅小區物業管理規定，物業管理公司應予配合。損壞住宅小區公用設施的，應當恢復原狀或者按規定賠償。
第三十五條 住宅小區內的設施或植物影響有關專業公共設施的安全時，有關管理部門應當按專業維護管理規定，會同物業管理公司處理。
第三十六條 需要在住宅小區公共場地新建停車場，文體設施、商店或者其他服務設施的，須經業主委員會同意，并按規定辦理有關手續后，方可施工。
第三十七條 物業管理公司利用住宅小區內公共場地和按規定劃撥的商業用房的經營收入，必須用于住宅小區的維護和管理。
第六章 法律責任
第三十八條 業主有下列行為之一的，物業管理公司應當勸阻、制止、要求恢復原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關行政部門依法處理：
（一）擅自占用住宅小區綠化地或其他公共場地的；
（二）擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀的；
（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區環境、制造噪聲影響居民休息的；
（四）損壞住宅小區內的公用設施、設備的；
（五）違反住宅小區治安管理或者消防規定的。
第三十九條 業主逾期不交各項物業管理服務費的，業主委員會應當協助催繳，物業管理公司可以按規定加收滯納金；連續三個月以上拒交各項物業管理服務費的，按照業主公約的約定承擔責任。
物業管理公司對逾期不交各項物業管理服務費的，可以向人民法院提起訴訟。
第四十條 牧業管理公司有下列行為之一的，房管部門應當責令改正，賠償損失，并可視情節處以警告、降低資質等級或者吊銷資質合格證書的處罰：
（一）未按規定及時修繕房屋及公用設施、設備的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自改變公用設施和公共場地用途的；
（四）擅自提高物業管理服務收費標準的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物業委托管理合同》及本條例規定的義務的。
物業管理公司有前款行為之一，情節嚴重的，業主委員會可以解除《物業委托管理合同》。
第四十一條 未經物業資質審查而擅自承攬住宅小區物業管理業務的物業管理公司，由市房管部門責令其限期辦理資質審查手續；逾期不辦理的，責令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。
第四十二條 開發建設單位有下列行為之一的，由房管部門責令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發建設單位所開發建設的物業的房產權證：
（一）未按規定提供公用設施專用基金的；
（二）未按規定提供住宅小區管理專用房屋、商業用房的。
第七章 附 則
第四十三條 市政府可以根據本條例制定實施細則。
第四十四條 屬于居民委員會管理的物業，應當逐步依照本條例實施管理。
百色全市注冊與備案的物業服務企業80家，從業人員1500多人，管理商品住宅小區78個。從日前開展的物業專項檢查情況看，百色市物業管理大致存在以下幾個方面的問題。
一是物業企業服務不規范，質量不高。大部分企業沒有嚴格按照行業規范進行運作；相關管理制度建立不全，基本資料缺失；組織管理能力不強，業務不盡熟悉，缺乏專業人才；公司員工整體素質不高，無證上崗或沒有按規定進行繼續教育的人員較多；服務不盡到位，服務質量與服務標準存在差異等。
二是物業服務費普遍偏低，服務等次不高。全市物業服務費大多數屬于政府指導價，在0.4-0.65元/平方米（指多層樓房）之間，相比廣西自治區內同類城市低0.3元左右，再加上其他方面的額外成本，使物業服務企業壓力加大，導致小區服務水準難以提升。
三是業主委員會作為缺失。相當一部分業主委員會成立后未能依法履行職責，或在履職過程中不嚴格執行法定程序召集并提請業主大會批準各項議案；有些業主委員會在重新選聘、招聘新物業服務公司的環節上，不嚴格按照程序進行，盲目更換，使新舊物業企業在交接工作上產生矛盾糾紛而引起物業小區的不安定。
四是政府職能部門管理缺乏合力。住宅小區事務往往涉及多個公共管理的政府部門，如住建、房管、物價、市政、公安、質監、司法、消防、水電、街道、居委會等，但這些年來部門間對小區物業管理，總體上沒有形成合力。有部分縣的行政主管部門還沒有重視物業管理工作，對其監管不力。
二、當前物業管理工作的幾點思考
為加強商品住宅小區物業管理，解決目前存在的主要問題，將物業管理提高到新的水平，筆者建議應加強以下工作。
1.發揮政府職能作用，強化對住宅小區的管理
房產行政主管部門要發揮以下幾個方面的作用。一是要堅決貫徹落實自治區擴權強縣政策，做好“物業服務企業資質核準”委托下放審批工作，嚴格依法審核物業服務企業資質及從業人員資格，確保物業服務企業資質的真實性、有效性；加強對物業從業人員繼續教育的培訓，不斷提高他們的綜合素質。二是要嚴格監督物業服務企業服務質量。監督過程，首先是以業主、業主委員會為主體實行平時監督，其次是房產行政主管部門實行年中抽查、年底檢查等方式進行監督。物業服務企業確實存在服務質量“打折扣”，影響較大的，房產行政主管部門應當予以通報批評、限期整改，情節嚴重的，應依法處理。三是要嚴格監管物業承接手續和物業企業招投標以及新舊物業企業交接。房產行政主管部門以及街道辦事處（社區）指導小區業主委員會（或建設單位），嚴格依法做好物業企業招投標、新舊物業服務企業的物業交接工作，禁止物業服務企業未辦理退出交接手續，擅自撤離物業管理區域、停止服務的行為或者沒有完全移交相關事項的行為，確保小區物業管理正常運行，嚴格檢查和監督物業承接查驗和物業檔案資料移交工作。四是要嚴格依法處理物業企業的違法違規行為，維護法律的尊嚴和小區居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業專項維修資金的歸集管理工作，確保物業共用部位、共用設施設備的維修維護和正常使用。
物價部門應當進一步關心支持小區物業服務費的價格機制問題。對于長期低費服務的老小區應當給予政策扶持，支持小區物業費調整的申請，順應物價增長指數，順應城鎮化發展新要求，以實現收費與服務的權利、義務對等，利于住宅小區質量再造，提升環境水平。
住建部門要高度重視新建商品住房的車位規劃問題。嚴格把關，立足滿足一比一以上比例的車位設計，營造寬敞、舒適環境的住宅小區。
政府其他相關職能部門要進一步強化部門間的協同配合，要各司其職，需要更多地關心和支持小區物業管理工作，形成小區物業管理齊抓共管新格局。
城市所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處要貫徹落實廣西新《物業管理條例》第4條規定，明確鄉鎮人民政府、街道辦事處是負責住宅小區物業管理的主體，要履行職責，轉變觀念，主動擔當，把住宅物業小區的管理列入基層政府社會管理的議事日程，牽頭做好小區業主大會成立和業主委員會換屆工作及其他管理事務，積極發揮村民委員會、居民委員會自治管理作用，加強與小區業主委員會、物業服務公司以及業主的聯系、了解與溝通，積極幫助小區解決和處理相關問題，使小區工作得以相對管理，小區居民有了“管家”。小區重大問題，需要政府相關部門共同研究解決的，應當采取“聯席會”的方式與政府相關部門溝通，一起研究和解決問題。
第一條為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。
第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。
第二章交存
第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。
第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：
（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第十一條業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產）主管部門負責管理。
負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。
開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。
第十二條商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
第十三條未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。
第十五條業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：
（一）業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
（二）業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。
（三）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
第十六條住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門的監督。
第十七條業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。
第三章使用
第十八條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十一條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十二條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；
（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
（二）業主大會依法通過使用方案；
（三）物業服務企業組織實施使用方案；
（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十六條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。
利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第二十七條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章監督管理
第二十八條房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第二十九條房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；
（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十一條專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十二條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十三條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十四條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。
第五章法律責任
第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部門責令限期改正：
（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的；
（二）違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的；
（三）未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。
第三十六條開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第三十七條違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令改正。
第三十九條對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。
第四十條縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第四十一條省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十二條本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門依據本辦法制定。
住宅專項維修資金管理辦法全文第一章 總 則
第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。
第二條 商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。
第二章 交 存
第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;
(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。
直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。
第八條 出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：
(一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十條 業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管。
直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第十一條 業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(房地產)主管部門負責管理。
負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。
開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。
第十二條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
第十三條 未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。
第十五條 業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：
(一)業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
(二)業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門;涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。
(三)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
第十六條 住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門的監督。
第十七條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門制定。
第三章 使 用
第十八條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十一條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十二條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;
(五)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正;
(六)業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第二十五條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十六條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。
利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意;未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第二十七條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
(一)住宅專項維修資金的存儲利息;
(二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外;
(四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章 監督管理
第二十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第二十九條 房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
(一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主;
(二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十條 直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;
(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;
(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;
(四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十一條 專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
直轄市、市、縣建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十二條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十三條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十四條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。
第五章 法律責任
第三十五條 公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(房地產)主管部門責令限期改正：
(一)未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的;
(二)違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的;
(三)未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。
第三十六條 開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第三十七條 違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令改正。
第三十九條 對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。
第四十條 縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第四十一條 省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十二條 本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門依據本辦法制定。
第四十三條 本辦法由國務院建設主管部門、財政部門共同解釋。
第四十四條 本辦法自20xx年2月1日起施行，1998年12月16日建設部、財政部的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)同時廢止。
廣東省《住宅專項維修資金管理辦法》有關問題的通知各地級以上市建設局、房管局(國土房管局)、財政局，各縣(市)建設局、房管局(國土房管局)、財政局：
建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》(中華人民共和國建設部、中華人民共和國財政部令第165號，以下簡稱《辦法》)于20xx年2月1日起施行，為做好我省住宅專項維修資金的交存、使用和監管等各項工作，提出如下貫徹《辦法》的意見：
一、各市、縣房地產主管部門應抓緊建立住宅專項維修資金專戶
(一)各市、縣房地產主管部門應委托當地商業銀行作為商品住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。本地區所有商品住宅項目的專項維修資金應交存至各市、縣房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。
(二)住宅專項維修資金專戶按照物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，可以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
(三)各市、縣房地產主管部門要根據《辦法》的相關規定和專戶管理銀行簽訂監管協議，約定住宅專項維修資金存儲、查閱、支出、增值的管理要求，保障住宅專項維修資金的安全運行。
(四)各市、縣房地產主管部門應當在20xx年6月30日前按照《辦法》的規定開設商品住宅專項維修資金專戶。已經開設住宅專項維修資金專戶的市、縣，應當按照《辦法》規定規范管理。
二、明確首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)交存主體，做好資金交存工作
(一)對于1998年10月1日(《廣東省物業管理條例》施行之日)至20xx年8月31日(國務院《物業管理條例》施行前一日)期間取得商品房預售許可證的商品住宅項目，按照省人大《對省建設廳關于請求明確廣東省物業管理條例對物業維修基金繳存有關規定的請示的答復》(粵常法函﹝20xx﹞第109號)意見執行，即物業管理維修基金由物業建設單位交存。建設單位尚未交存的，應當將物業管理維修基金補存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。
(二)對于20xx年9月1日(國務院《物業管理條例》施行之日)起取得商品房預售許可證的商品住宅項目，業主應當在商品住宅交付使用或者辦理產權證前，將首期住宅專項維修資金存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。尚未繳存首期住宅維修資金的商品住宅項目，業主委員會應當組織業主將首期住宅專項維修資金補存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。開發建設單位或者物業服務企業已經代收的，應當及時將首期住宅專項維修資金轉存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。開發建設單位在商品住宅交付使用時，應當配合做好首期住宅專項維修資金交存工作。
三、公布首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)交存標準
各市、縣房地產主管部門可根據國家和省各個時期規定的交存標準，結合當地實際情況，遵循方便、簡化、公平、合理的原則，區分不同類型商品住宅物業，制定每平方米建筑面積首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)的標準，并向社會公布。
四、做好首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)的交存和補交工作
各市、縣房地產主管部門應當對本轄區內的商品住宅項目進行全面清理，指導尚未交存首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)的業主、物業建設單位、代管資金的物業服務企業，按照標準將首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。
五、做好住宅專項維修資金的監管工作
(一)各市、縣房地產主管部門要做好資金的監管工作，嚴格按照《辦法》規定的程序和用途使用資金，保證住宅專項維修資金的運行安全。
(二)專戶管理銀行應當每年至少一次向業主委員會和當地房地產主管部門發送住宅專項維修資金對帳單，核對住宅專項維修資金帳目，公布住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額，發生列支的項目、費用和分攤情況，業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額等情況，并接受廣大業主和當地房地產主管部門的監督。
六、做好已出售公有住房的住宅專項維修資金的管理工作
(一)已出售公有住房的住房住宅專項維修資金，由物業所在地市、縣房地產主管部門負責管理。各市、縣房地產主管部門應當同時在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。
(二)20xx年2月1日起向個人出售公有住宅項目，業主和售房單位要按照《辦法》的規定交存住宅專項維修資金，存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
(三)20xx年2月1日前已售公房住宅專項維修資金的補建具體辦法另行研究制定。
七、各市、縣房地產主管部門，可以按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》和我省貫徹意見要求，結合當地實際情況，會同財政等部門制定本地住宅專項維修資金的管理細則。
廣東省建設廳
關鍵詞：房產管理；物業；轄區房
Abstract: The property management is increasingly valued by people, taking the Lushun Development Zone residential area property management as an example, this paper analyzes the solving ways of the area real estate management problems.
Key words: property management; property; area real estate
中圖分類號：C829.23文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
宜居是城市發展的載體、民生的基礎、穩定的依托。我們知道，經濟社會的發展最終取決于人們對生活方式和生活內涵的變化，房地產做為人類賴以生存的基本物資資料與廣大人民群眾的生活、生產息息相關，隨著住房商品化改革的深入發展，城市化進程不斷加快，越來越多的集約化居民住宅小區應運而生，作為現代城市經濟、社會和文化活動的區域載體，物業管理這種形式已經得到了廣大群眾的認同，并成為人們購房時的必須考慮的重要因素。據不完全統計，截止2011年旅順開發區已建或在建住宅小區21個，面積達到380余萬m2,經過十幾年的不斷發展與完善，物業管理已經成為開發區社會、經濟協調發展的重要環節和必備條件。
1.物業管理的基本性質與作用
1.1物業管理的基本性質
物業管理是集房地產綜合開發利用與現代服務相配套的系統性管理的有效形式，是與社會主義市場經濟體制相適應的社會化、市場化和專業化管理的全新模式。
2.物業管理的社會作用
物業管理從經濟形式上說是一種寓管理與服務之中的特殊管理，其基本指導思想是通過對物的管理過程達到對人的服務，將分散的房屋修繕、設備維修、治安保衛、清潔衛生、園林綠化匯集在一起，統一管理，使自然環境和人為因素對物業所造成損壞程度降到最低限度，從而保證物業功能的發揮，在提升居民的生活品質的同時也促進了城市管理的社會化和專業化發展，開發區十幾年來的發展實踐證明，物業管理在自然化解社會矛盾，促進社會和諧等方面也具有不可替代的重要作用。
3.旅順開發區物業基本概況及存在的問題
3.1開發區物業管理的形成
開發區物業管理工作是隨著城鎮住房改革逐步推進，房屋所有權結構發生重大變化，居民在對房屋財產使用、維護、保值等提出更高服務需求的情況下發展起來的。截止2011年，開發區已建成并入住小區22個，建筑面積227萬平方米，正在準備入住的小區10個，面積153萬平方米，入住物業服務企業16家，負責18個小區的物業服務，南、中、北片回遷區由所在村管理，海紫苑小區棄管,從業人員375人，服務用戶17920戶，覆蓋率達到95%以上，一個現代化居住業態已基本形成。
3.2當前物業管理存在的問題
物業管理做為城市房屋管理的新模式，在推進住房制度商品化，社會化，提高城市管理水平，改善居民居住環境，提高生活質量，推動社區平安建設等方面發揮了積極作用。越來越多的人享受到了物業管理帶來的生活便利。然而，隨著物業管理覆蓋范圍的擴展，由于地理環境，經濟發展水平以及業主觀念認識的不同，在物業管理和發展過程中，一些深層次的問題逐漸顯露出來，并不斷惡化，引發了社會各階層對物業管理的誤解，從而進一步誘發了物業管理的糾紛，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會建設，并成為了社會各界普遍關注的焦點和政府工作的難點。
3.2.1物業管理體制存在建管不分的缺陷
應該由房地產開發商解決的矛盾和問題，推給了物業管理企業，物業管理企業解決不了，引起業主的不滿。
3.2.2開發建設遺留問題
一是開發商為追求利益最大化，不從業主利益出發，對一些遺留問題能拖就拖，工程一旦完工，開發企業撤走后，將問題全部甩給了物業企業，從而造成糾紛不斷，長時間得不到解決。二是擅自改變承諾，為后期開展物業管理埋下禍根，使業主把對開發商的不滿情緒轉嫁到物業身上，給解決這些遺留問題增加了難度。
3.2.3物業管理部門職責不清
開發區自92年建區以來，房產工作共分為4個部門，人員共有16人組成，全部混編、混崗，隸屬于開發區規劃建設局。隨著開發區城市化進程的快速推進，房產管理工作的不斷規范，這就需要有一個相應的機構與之匹配，在現有基礎上增加人員設備和資金投入成立房產管理部門統一開展工作迫在眉睫。
3.2.4入住率低，物業費收繳困難。
開發區服務小區居民共計17920戶，入住率不足2900戶，平均入住率為32.6%，物業費平均收繳率為49.2%，而目前物業收費執行的是大連市1996年出臺的標準， 80%以上的小區物業收費在每平方米每月一元以下，大多數物業管理企業收不抵支，長年處于虧損狀態，由于運行困難，導致服務標準降低，個別實在維持不了的只能棄管，把問題扔給社會，推給政府。
3.2.5業主觀念滯后，物業消費意識淡薄。
多年來，由于我國一直實行的是福利分房制，除了租金沒有其他服務費用。住房制度改革后，大部分居民由公租房用戶變成了房屋產權所有人，變“無償服務”為“花錢買服務”，商品意識和物業消費意識準備不充分，參與意識差，對自己應承擔的義務履行不夠，稍有不如意就拒絕繳納物業管理費。
4.解決開發區物業管理瓶頸的幾點建議
物業管理制度是市場經濟體制下住房制度的重要組成部分，是當前住房制度改革的發展方向，由于物業管理尚處于摸索期與磨合期，需要政府的鼓勵與扶持，更需要相關制度的配套，正確處理好改革與發展，和諧與穩定的關系，把民生優先戰略落實到經濟社會發展全過程，這既是政府的責任，也是百姓的愿望，更是我們管理部門應盡的義務。個人認為應從以下幾個方面入手：
4.1盡快設立與房地產發展相適應的管理機構
目前，開發區除12個行政村外，尚沒有形成真正意義上的行政社區，暫不具備屬地化管理的優勢，應借助區行政職能下放的契機，抓緊完善和理順房產管理職能與權限，建立適應需要的房產管理機構，依法對轄區物業管理活動進行政策指導和監督管理。
4.2強化措施推進前期物業管理
前期物業管理是小區物業管理的重要基礎，一是將物業管理理念融入到住宅區域規劃設計之中，在設計新建住宅小區時要堅持成片開發，封閉式管理原則對小區內物業管理相關措施，在規劃中予以界定并在詳規中加以說明，為后期物業管理創造有利條件；二是推進前期物業管理備案制度，要求建設單位在辦理預售許可前向房產主管部門提交前期物業管理服務合同，業主臨時公約等資料，經審查合格后，出具前期物業管理備案證明。
4.3理順建設與管理的關系
規范房地產開發企業與物業管理企業的各自行為，使物業管理企業真正成為自主經營，自我發展的市場主體，同時還要從滿足不同層次市場出發，確定服務定位和分類收費標準，方便業主根據自己的消費能力選擇相應的物業服務，通過合同約定的內容，提供質價相符的服務事項。
4.4完善市場監管體系
嚴格市場準入和退出制度，加強物業資質管理。一方面通過對物業管理的硬件進行規范，對物業管理涉及到的招投標，服務與費用標準等環節進行確認，規范和約束市場行為。另一方面對行業軟環境及宏觀市場環境進行有效引導，注重從行業道德、社會輿論等建立起企業誠信檔案和退出機制，從而加強物業管理企業的自律性，贏得社會對物業管理工作的認同與支持。
4.5制定分級服務標準和收費標準
建立起與社會經濟發展相適應的物業服務定價機制，包括政府指導價和市場調節價，并根據物業收費標準規定服務標準，達到質價相符。
4.6提高業主委員會的維權能力
完善業主選舉程序，明確業主委員會的法律地位，確保業主委員會在法定范圍內實施自治管理，監督物業行為，維護自身利益。
以最近的香山美邸“退管事件”為例，因為開發商遺留等問題，在長達2年多的時間里，小區的物業費收取率不到40%。2016年8月21日，小區物業企業無以為繼，啟動退管程序，公告全體業主，進入為期3個月的過渡期。9月30日，5戶業主代表到物業公司詢問相關原由后，對物業公司的“退管行為”表示理解，并對前期物業階段的管理表示肯定；10月1日，物業公司在保證基本生活維持的基礎上，對部分無力維修的隱患電梯實行單梯停運；小區三十幾戶業主集體，要求政府解決開發商遺留問題，成立臨時業委會。類似情況在我市的上林華庭、南苑尚都、金鐘小區、居敬小區等也有不同苗頭。
一時間，溫順的“小綿羊”怎么變得如此不聽話了？一時間，政府對物業小區的管理壓力驟增。
按道理說，開發商的破產，對物業企業而言，是一場悲哀。但橋歸橋，路歸路，業主以拒繳物業費對抗開發商遺留問題，確實是板子打錯了地方。因為，開發商與物業企業是不同的責任主體，沒必要搞無辜的“株連”。
一般情況下，一個10萬O的小區，必須要維持在85%-90%的收費率，才能維持物業企業的生存。但現實是，根據2013年、2014年、2015年連續三年統計，我市的物業企業平均物業費收取率為73%、81%、81.5%，始終處于“警戒線”以下水平。
業主以拒繳物業費相對抗，無疑是“細胞自噬”，實是兩敗俱傷的結局。1戶、2戶不繳物業費，無傷根本；10戶、20戶，仍屬蟻穴可補；100、200戶，則如瀉洪之堤，小區全毀。物業欠費，孰之過，誰之痛？是物業之殤，也是社會之痛！
現代物業管理制度，與現代城市生活密切相連，是現代住房制度的重要特征。因為物業消費一半是為了自己，一半是為了他人；一半是為了住房保值，一半是為了住房增值。明明合同約定了的物業收費，卻難如上青天。為何？
一是源于根深蒂固的社會陋習。我們的社會既缺少對個人隱私的尊重，又缺少公德意識，也就沒有公私之分。于是，大家把物業小區當成自己的“私人領地”，這樣矛盾就出來了。小區內任意停車、順手高空拋物、隨意丟棄垃圾、違規飼養寵物、私搭亂建，違法裝修等屢禁不止。就連業主與業主間的矛盾都要物業公司調解。于是，物業企業成了“風箱里的老鼠，兩頭受氣”。
二是源于契約精神不足。物業收費既有《物業管理條例》的規定，也有物業管理合同的s定，是一種法律義務。這種義務不僅僅是業主個人對物業企業的義務，也是業主根據《業主規約》，對全體業主的共同義務。
三是牽涉到一個“哲學問題”了。許多業主也知道，物業管理具有復雜性，許多物業問題原本不是物業管理的問題。按照責任區分，有開發商的遺留問題，有某些業主的任性胡為，有社會管理部門的失責，最后才是物業企業自身的問題。但是業主不問青紅皂白，一股腦兒都把責任推給物業企業。于是，拒繳物業費找到了最好的借口：等你管理改進了，服務做好了，自然會交物業費。結果物業繳費問題演變成了哲學上的“雞與蛋”的關系。物業收費就這樣成了一場“拉鋸戰”，進入“死循環”狀態。
諸位可能覺得，筆者的立場觀點有明顯的偏袒物業企業的傾向，這是有一定原因的。
原因之一：最高人民法院在2009年通過的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）明確規定，業主無正當理由不得拒繳物業管理費。業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務作為抗辯理由，不能得到法院支持。根據《解釋》規定，明確允許業主拒繳物業費的理由只有一個，即物業管理企業違規收費。如果物業企業服務不到位、管理不到位，業主可以請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。拒繳物業管理費于法無據。
原因之二：在歐美，如果業主拒繳物業費用，房管員可與業主委員會一起發催繳函、律師函，直至要求拍賣業主房產償費。美國各州法律一般都規定，如業主欠繳管理費，從到期之日開始，業主協會便享有業主房屋的留置權，就像銀行貸款的抵押權一樣。如果欠費業主經過一再催繳，仍拒絕繳納欠費，業主協會有權按照法律規定的程序，強制拍賣欠費業主的房屋，并從售房款中優先受償。
在日本，物業費是每月繳納的。當地政府在小區中沒有物業相關的管理權，如果小區出現矛盾，所有的糾紛都是通過法院判決的。在日本，沒有業主敢不繳納物業費，拒絕繳納物業費的后果是，法院拍賣房屋繳納物業費。業主是否繳納物業費和物業公司沒有任何關系，日本的法律有專門條文支持理事會在小區公開業主的姓名，日本的物業費一般來說是通過銀行自動扣款，買房子的時候就確定了是通過銀行扣款還是業主主動繳納。
隨著城市社區的變遷，我國出現了城市社區階層化趨勢。這一變化對于社會管理及帶來了機遇也帶來挑戰，城市社區階層化將有利于社區管理、社區服務專業化和產業化以及政府社區建設工作的針對性。另一方面也將帶來新社區的建設難題，加大了社會整合的難度。這無疑給城市管理提出了新課題，要求在城市管理過程中，要加強對房地產市場的指引和監督、加強對城市公共空間資源的有效控制、遏制貧民區化，同時，注意調適各階層的心態以及地位秩序，針對不同階層社區采取不同的社會政策。
【關鍵詞】社區階層化； 社會管理
社區是構成社會的基本單位，對其變遷和發展的研究具有重大的現實意義。尤其是我國八十年代中后期以來，隨著人口流動和城市化進程的加快，居民收入分化和居住空間分離，社區的空間和內部構成要素都發生了很大的改變，城市社區正處在重構的關鍵時期。在當前城市社區階層化的發展趨勢下，探討社區社會管理的新機制對引導社區良性發展有著重大的現實意義。
1 城市社區階層化的基本涵義及其表現
說起城市社區階層化的概念，目前大多數人還比較陌生，但是如果提起今天我國大城市中已經出現的越來越多的“富人區”、“白領小區”、“高檔社區”現象，相信人們并不陌生。雖然在我國城市中出現這種現象已有多年，但似乎還未引起學界的足夠重視，所以至今還沒有統一和確切的定義。為了討論的方便，先做一個初步界定：所謂城市社區階層化，指的是由內部異質性高的原生態社區向內部同質性高本文由收集整理的階層型社區轉化，最終城市逐漸分化出一個個空間上相互隔離的地段或單元。對其發展趨勢進行分析并作出正確的判斷。
2 城市社區階層化的發展趨勢
雖然目前還未形成社區階層化的普遍性事實，但它預示或代表著一種趨勢，一種勢不可擋的趨勢。這正是我們今天探討這個問題的意義所在。
2.1 城市居民的收入分化越來越明顯。一方面極化的趨勢將進一步加劇，另一方面占人口絕大多數的中間層次的人群將進一步分化成若干層次。收入的階層化雖然并不必然導致居住空間的階層化，但它肯定是是前提。
2.2 城市商品房價格進一步分化。未來城市住宅建設肯定會揚棄今天這樣千樓一面、百區一面的格局，無論是住房本身還是居住環境，都將實現徹底的分化，以滿足對住房的各種層次的需求。盡管目前國家在采取各種政策和辦法限制別墅區的開發，鼓勵經濟適用房的建設，但住宅品格以及和品格相適應的價格的分化是必然的。
2.3 社區的分化將更加明晰。目前我國城市的居民區之間雖然有差別，但除了一些特殊社區外（比如某些權力單位的家屬區、個別的所謂高檔居住區），大多數居民區的品格其實并無質的差別。差別更多的是體現在住房的面積和質量上。但未來的社區將會出現質量和品位的高度分化，不僅住宅的品格不同，而且小區的設施、管理、文化氛圍將大有差別，真正的社區階層分化而不是住宅階層分化將出現。
3 城市社區階層化對社會管理帶來的影響
城市社區階層化對社會管理帶來的影響可以從兩個方面去看。從積極的方面去看：
首先，有利于社區管理。相同階層的居民必然會有更多的相通之處，相互之間也容易達成共識。這對于社區管理是一件好事。今天的社區，由于大多數處在過渡階段，給社區管理工作造成一些困難。比如，社區委員會組織的活動，層次高的人不屑于參加，層次低的人沒有能力參加。許多事常常因為眾口難調而無法舉辦。而階層化的社區就可多少避免這類問題。
其次，有利于社區服務專業化和產業化。今天的社區，由于成員的異質性，為了照顧大多數人的需求，社區服務業很普遍但層次低，專業化程度差，所有的社區服務大同小異，小而全，一些居民的特殊需求無法在社區得到滿足，而同時一些有特色的服務因為居民分散、效益低下而無法開展。如果形成階層化的社區，這類情形就可得到一定程度的改變，這種趨勢一旦得到快速發展，對城市第三產業的發展也將產生重大影響。另外我國目前的社區服務主要側重于無償和微償的福利，服務的對象主要是孤老殘幼等民政對象，服務的形式和內容比較單一，這種狀況已不能適應城市發展的需要。今后，隨著現代化進程的加速，民眾對物質、精神生活需求還將不斷提高，這必然要求社區服務進一步擴大服務對象和范圍、擴展服務形式和內容、提高服務水平和質量，以適應城市現代化建設的需求。
第三，有利于政府社區建設工作的針對性。近些年政府對城市社區建設工作不可謂不盡心，但有兩個問題一直困擾著政府：一方面經費不得不“撒胡椒面”，一方面對社區的指導缺乏針對性，導致本來應該是高度多樣化的社區建設工作也和其他工作一樣，上下一般粗，左右一樣大。出現這種問題的原因與社區居民沒有分化有關。社區階層化后，這類問題可以得到緩解，有的社區可以放手使其實現高度自治自管，有的社區則需要重點扶持，大力投入；有的社區重點抓好扶貧濟困，有的則鼓勵引導社區文化。
然而，城市社區階層化可能給社會管理帶來的困擾也不可輕視。主要包括：
第一，新社區的建設難題。階層性的社區，居民之間的相似點多但相關性并不強，社區成員是“一盤散沙”，缺乏傳統社區建立在業緣、地緣、親緣基礎上的那種有機聯系和緊密關系，因此，盡管社區的物質條件和人員素質不低，但社區活動不一定就容易搞。地位越高的階層越不熱心社區活動，這個“規律”已經得到許多研究的證明。所以，本文前面所說的“有利于社區管理”并不是絕對的，在社區意識的培養、社區活動的參與等方面，階層性社區將面臨新的問題。
第二，加大了社會整合的難度。社區的階層化形成封閉的階層意識和社區意識，在階層間發生沖突時，為了階層共同的利益而聯合，這不僅強化了這種封閉，同時也加大了認同性整合的難度。封閉的階層及社區意識的形成又給不同階層成員貼上了該階層及社區的標簽，使階層間交往難度加大，階層間的隔離又強化了這種封閉的階層意識，從而形成一種惡性循環，結果是階層內部趨于平等，而階層間的距離拉大。“在一個普遍存在不平等的社會，各個大社會圈的近似平等會抑制階層之間的社會交往，因此阻礙這些階層的整合”，“各社會階層間的空間隔離會增強不平等對不同階層的人們的交往所產生的消極影響”，使社會整合愈加困難。
4 應對城市社區階層化的社會管理機制建設
綜上所述，城市社區階層化是諸多因素綜合作用下的必然趨勢，它給社區建設和城市發展帶來機遇的同時，又帶來諸多挑戰。我們既要認識到城市社區階層化趨勢的不可避免性，同時也要求社會和政府以政策力量來控制管理。只有這樣才能在順應城市社區階層化趨勢發的同時也保證社會公共資源的合理分配，實現功能互補，互惠共生，促進社會的穩定和發展。
首先，要加強對房地產市場的指引和監督。這樣才能防止住宅市場對弱勢群體微妙或公然的歧視，確保根據居民的經濟收人層次確定不同模式的住宅生產和消費。對高收入者按市場價供應商品房，不限住房的規格和面積數量；對中上等收人階層供應微利、無利住房；對中等收人的工薪階層，供應有一定補貼的解困房；而對根本沒有能力購買廉價房的弱勢階層，供應一定數量的住宅，以低于成本的租金租賃居住，真正做到“居者有其屋”。
第二，要加強對城市公共空間資源的有效控制。防止市場為迎合高收入階層所謂對品位、環境等方面的追求而對城市稀缺資源的侵占和蠶食，以免引發各階層間的不滿和對立；政府應繼續加大對高級住宅區建設的調控力度，防止出現大面積的“富人區”。這樣做，不僅僅是從土地利用角度考慮，也是從社會后果考慮。在目前我國城市還存在大量貧困人口，各種社會矛盾越來越尖銳，社會風險越來越突出的情況下，放任住宅領域的兩極化，存在著引發社會沖突的危險。
第三，遏制貧民區化。所謂貧民區化就是指一些社區由于居民的不斷遷出而變得越來越衰敗的過程。這個問題目前在我國城市還不是特別嚴重，但從發達國家城市發展的歷史看，十分普遍。要強化在老城區和“城中村”改造中的指導作用。充分維護弱勢階層的權益，根據實際情況對弱勢階層進行實地或異地安置，防治弱勢階層被完全過濾出去而導致“貧民窟”的產生。對于一些由于各種原因而走下坡路的社區，政府不應任其自生自滅，也不宜簡單地用所謂改造的方式一拆了之，拆遷改造換來的是新的建筑，但丟失的是長期積淀下來的社區文化。國外學者主張用非貧民區化解決這個問題。這里的“非”不是在物質方面去否定貧民化，而是遏制貧民化趨勢，“成功的非貧民化的過程是指有足夠多的人愿意呆在這個地方，表現出對這里的依賴，而且也是指現實條件能夠讓他們在這里待下去。”[1]這種非貧民區化的思路值得我們借鑒，我們的城市不能永遠處在拆了建、建了拆的循環中，通過設施改造、提高服務等辦法解決老社區的問題，應該是城市住宅建設中值得考慮的選擇之一。當然對那些新形成的以外來流動人口為主的貧民區，可采取另外的辦法。
一、積極發揮“四個作用”
住房和城鄉建設廳的主要職能可以概括為“一保（住房保障）一節（建筑節能）二規（城、鄉規劃）三建（城市建設、村鎮建設、工程建設）四業（房地產業、建筑業、市政公用業、勘察設計業）”。可以說，我廳既承擔著經濟發展的任務，也肩負著社會管理的責任；既是民生保障的重要內容，也是生態建設的重要領域；同時也是自治區經濟社會全面發展的重要保障部門。全區住房和城鄉建設系統將著力在轉變工作作風、提升服務管理水平、增強執行力等方面采取新措施；在理念創新、制度創新、管理手段創新等方面實現新作為；在保穩定、調結構、惠民生、促發展等方面取得新成效；在為助推經濟發展、促進社會和諧、幫助民生改善和加強生態建設四個方面發揮應有的作用。
二、突出抓好“五項工作”
一是大力實施百姓安居工程。住房是民生之要，安居方能樂業。為切實改善居民住房條件，我廳將按照自治區黨委、政府的部署要求，在全區實施百姓安居工程。通過建設適度規模的商品住房，加快推進以公共租賃住房為重點的保障性住房建設和各類棚戶區改造，大力實施農村牧區危房改造，積極構建多層次的住房供應和保障體系，著力提高住宅品質，努力實現全區城鄉居民“住有所居”的目標，并逐步向“住有良居”的目標邁進。力爭通過三年時間的努力，完成房地產開發投資5000億元，銷售商品住房60萬套，城鎮人均住房建筑面積達到35平方米；實施各類保障性安居工程40.8萬套、2800萬平方米，總投資765億元，實現對城鎮低保和低收入住房困難家庭應保盡保，逐步將中等偏下收入人群、新就業職工和外來務工人員納入保障范圍，到“十二五”末，全區保障性住房覆蓋面達到20%左右；完成農村牧區危房改造任務32萬戶以上，主要公路、鐵路沿線的農村牧區危房改造工作全部完成。把提高住宅品質作為今后一段時期的重點工作，鼓勵和支持綠色建筑、住宅全裝修、EPS體系等新理念、新技術、新工藝、新材料的發展，建立適合我區實際的工業化住宅建筑體系和完整的住宅部品體系，促進住宅向科技含量高、資源消耗低、環境污染少的方向發展，力爭到“十二五”末實現可售住宅全裝修率達到30%以上，新建住宅建筑節能達到65%以上，綠色建筑比例達到新建民用建筑總量的10%。
二是加強城鎮園林綠化工作。城鎮園林承擔著生態環保、休閑游憩、景觀營造、文化傳承、防災避險等多種功能，是建設生態文明的重要組成部分。為提高城鎮園林綠化水平，構筑我國北方重要的生態安全屏障，我廳將以創建園林城市（縣城、城鎮）為抓手，進一步加大規劃、設計、建設、管養全過程的工作力度，在積極拓展城鎮綠量的基礎上，進一步均衡綠地分布，加快公園綠地、居住區綠地、道路綠化和綠道建設，繼續推廣節約型園林綠化，不斷完善綠地系統綜合功能，以保護城鎮規劃區內水系、山體、濕地、林地等自然生態資源為依托統籌城鄉綠化發展。力爭到2015年底，全區建成區綠化覆蓋率、建成區綠地率、人均公園綠地面積達到或超過全國平均水平；全區所有盟市所在地中心城區達到自治區園林城市標準，爭創國家園林城市；全區1/3以上縣城達到自治區園林縣城標準，爭創國家園林縣城；基本形成總量適宜、布局合理、功能完善、景觀優美的城鎮園林綠化體系。
三是開展城市出入口道路交通及環境綜合整治工作。城市出入口是城市對外的門戶，是城市與外部環境的連接點，代表城市的形象，影響著城市人流、物流的交換頻率。為進一步改善和優化城市出入口環境，從2013年起，我廳對全區20個設市城市和69個旗縣的城市出入口道路交通、園林綠化、景觀建設、市容市貌等予以重點整治。通過綜合整治，使城市出入口道路交通暢通、綠化景觀優美、面貌整潔干凈、基礎設施齊全、管理組織規范，城市周邊風貌煥然一新，城市功能、品位和服務水平大幅提升。
四是抓好縣城和重點鎮建設。縣城和重點鎮是縣域經濟發展的龍頭、核心、依托和平臺，大力加強縣城和重點鎮建設，是發展縣域經濟的應有之義和必備條件。要抓緊研究制定我區縣域城鎮化發展的中長期規劃，合理確定縣級市、縣城和其它建制鎮的功能定位、產業布局、開發邊界。加大政策扶持和資金投入力度，優先安排建設項目，支持縣城和重點鎮拓展城區面積、提升城區品質、培育主導產業、完善城鎮功能。要按城市標準抓好縣城的規劃和建設，深化投融資體制改革，建立多元化的投融資主體格局，進一步加大基礎設施建設力度，不斷增強縣城吸納要素、承載產業、帶動就業和集聚人口的能力。著力打造一批生產加工型、商貿流通型、文化旅游型、加工貿易型重點鎮，充分發揮重點鎮的聯接、帶動作用。
五是鼓勵和扶持非公有制經濟發展。抓非公有制經濟，是當前形勢下抓發展的發力點，對于增強經濟活力、擴大就業、拉動消費、保障和改善民生具有重要意義。我區的房地產業和建筑業市場化程度已經很高，非公有制經濟比例均達到97%以上，目前重點是要制定和實施扶持政策，促進其健康發展。房地產企業方面，我廳將建議有關部門出臺融資等方面的扶持政策，簡政放權以提高房地產開發各環節行政審批效率。建筑業方面，繼續加強科技進步、人才開發和品牌建設，著力推進產業結構調整、企業轉型升級和自主創新，著力提高非公有制建筑企業核心競爭力，著力實現由數量型、速度型、粗放型、勞動密集型向質量型、效益型、集約型、科技型的轉變。市政公用事業方面，要通過完善制度、確立以市場為基礎的價格形成機制、形成競爭性的市場結構等措施，在保障國家利益和公眾利益的前提下，堅持平等準入、實行分類指導的原則，鼓勵各類非公有制資本參與市政公用基礎設施建設，重點要落實好《關于進一步鼓勵和引導民間資本進入市政公用事業和政策性住房建設領域的實施意見》。
三、努力實現“六個發展”
一是積極穩妥推進城鎮化，努力實現住房和城鄉建設事業的協調發展。加強全區城鎮體系規劃、城市總體規劃的編制和實施工作，在規劃中體現和落實“五個基地、兩個屏障、一個橋頭堡和經濟帶”的定位要求，著力構建多極支撐的生態型城鎮體系，充分發揮城鄉規劃對經濟社會發展的引導和調控作用。以“城市建設管理年”活動為契機，加大城鎮市政公用基礎設施建設力度，開展城市環境綜合整治，推進智慧城市建設，改善城鎮人居環境。大力發展非農產業，加快戶籍制度改革，推動城鄉之間、城市內部公共服務均等化，提高城鎮綜合承載力，促進城鎮化健康發展。繼續加強村鎮建設，采取適宜的技術措施加強農村牧區環境綜合整治和基礎設施建設，不斷改善村鎮生產生活條件。
二是加大對兩大支柱產業發展的引導扶持工作力度，努力實現住房和城鄉建設事業的平穩發展。繼續抓好自治區黨委、政府關于加快全區建筑業改革與發展有關政策的貫徹落實，引導企業調整發展戰略和市場定位，拓展經營領域，在市政設施建設、水利、公路、鐵路等專業需求領域開辟市場，提高區內企業的市場占有率。研究推動建筑企業上市融資，鼓勵區內企業開辟俄蒙以及周邊省市的市場，拓寬企業生存空間。加強和改善房地產市場調控，繼續抓好促進房地產市場健康發展十項措施的落實工作，保持房地產市場平穩健康發展。
三是加大社會管理工作力度，努力實現住房和城鄉建設事業的和諧發展。加強和創新住房和城鄉建設領域的社會管理，落實好協調社會關系、規范社會行為、化解社會矛盾、維護社會公正、應對社會風險、保持社會穩定等任務，促進社會和諧，筑牢北疆安全穩定屏障。要完善房屋征收相關制度，健全和完善風險評估防控機制、應急管理機制，預防和有效處理房屋征收引發的社會矛盾。繼續做好房屋建筑和市政工程的工程款拖欠清理工作，防止發生因拖欠農民工工資引發的。加強城市管理行政執法隊伍建設，提高依法行政和文明執法水平。完善物業服務管理制度，發揮業主委員會、社區、居委會的作用，規范物業服務行為。
四是加大建設工程質量安全監管力度，努力實現住房和城鄉建設事業的安全發展。在全區推廣應用施工現場遠程監控系統，提升監管效能。加大建設工程質量監管力度，全面落實建設、勘察、設計、施工、監理等各方主體的質量安全責任。努力提高安全標準化工地覆蓋面，杜絕房屋建筑和市政工程施工安全重大事故，控制較大事故數量和死亡人數。
五是加大節能減排工作力度，努力實現住房和城鄉建設事業的綠色發展。加大城鎮污水、垃圾處理設施建設和運營管理力度，提高污水處理率和垃圾處理率。推動新型墻體材料革新工作。加強新建建筑節能監管，繼續搞好既有建筑節能改造。推進可再生能源建筑應用規模化發展，做好示范項目及示范市、縣相關工作，發揮建筑節能在加快建設資源節約型、環境友好型社會中的作用。
2007年我同宏觀社會經濟繼續保持良好發展態勢。社會建設在許多領域獲得快速推進，解決各種重大民生問題的力度空前加大。黨的十七大報告完整準確地提出和闡述了中國特色社會主義理論體系。深化改革、協調發展、突出民生、更加注重公平成為當前社會發展的主題。
(一)加快推進以改善民生為重點的社會建設發展戰略基本形成
根據黨的十七大報告的部署，我國在新世紀新階段加快推進以改善民生為重點的禮會建設發展戰略包括六大民生任務：一是優先發展教育和建設人力資源強國；二是積極擴大就業和協調勞動關系；三是建立健全公平合理收入分配制度；四是加快建立覆蓋城鄉居民的社會保障體系；五是建立基本醫療衛生制度以提高全民健康水平；六是通過完善社會管理來維護社會安定團結。這六大民生任務，是當前構建社會主義和諧社會的工作重點。
(二)經濟繼續超周期增長，防止大起大落成為主題
2007年是從2003年啟動的我國改革開放以來經濟第三次高速增長周期的第5個年頭。預計2007年全年CDP增長速度將超過11％，GDP總量將突破23萬億元，逼近或達到世界第三位。保持經濟平穩持續增長，防止出現大起大落，已經成為當前宏觀調控的主題。
(三)新農村建設全面展開，農村社會建設取得明顯進展
在近年來中央實施的一系列利農、惠農政策推動下，農村形勢明顯好轉。2007年農業生產穩定增長，全年糧食總產量將超過5億噸，連續第4年獲得豐收。農民收入持續增加，預計全年農民人均純收入實際增長可達8％左右，是1997年以來近11年間農民收入增長最快的年份。農村社會建設事業取得新進展，長期困擾農村的義務教育要向農民收費的問題得到解決。國家還對農村教育給予財政投入的傾斜，2007年全國農村義務教育階段家庭經濟困難的學生基本都享受了“兩免一補”政策，這項政策惠及了1.48億農村學生。加快了新型農村合作醫療制度建設，到2007年6月末，已經覆蓋全國農村84.9％的縣市區和82.8％的農業人口。與此同時，農村最低生活保障覆蓋面快速擴展，農村養老保險也在積極試點。
(四)人民生活繼續改善，農民收入增長顯著
2007年前三季度，城鎮人均可支配收入為10346元，扣除物價因素同比增長13.2％，比上年同期快3.2個百分點；農民人均現金收入3321元，扣除物價因素同比增長14.8％，比上年同期快3.4個百分點。城鎮人均可支配收入和農民人均現金收入的增長均超過了CDP的增長速度，但城鄉收入差距仍呈擴大態勢，擴大的速度放緩。
隨著收入增長以及國家社會保障水平提高，居民消費信心指數上升，消費對經濟的拉動力量繼續增強。2007年前三季度，社會消費品零售總額63827億元，同比增長15.9％，增幅比上年同期提高2.4個百分點。不過，物價上漲比較顯著，出現通貨膨脹苗頭，需要警惕。特別是持續的股市熱，一方面增加了股民的財產性收入；另一方面也加劇了股市的風險。
(五)就業形勢繼續好轉。就業結構顯著改變
在積極就業政策的推動下，盡管目前我國就業壓力仍然較大，但2007年就業形勢繼續有所好轉，總體緊張局面繼續緩解。預計全年新增就業人數可接近1200萬人。截至9月底，全同84.7萬戶零就業家庭中，已有81萬戶實現每戶至少一人就業，占總量的95.7％。全國城鎮登記失業率呈下降趨勢，2007年上半年城鎮登記失業率為4.1％(2006年為4.2％，2005年為43％)。
2007年我國勞動力市場的特點：一是城鎮第i產業的用人需求依然占主體地位，第二產業的需求上升；二是企業用人占勞動力市場的主導地位，內資企業的用人需求下降，港、澳、臺商和外商投資企業的用人需求增加；一是企業一線普通工人的需求上升，生產運輸設備操作工需求進一步加大；四是失業人員構成發生結構變化，企業面臨技術人員的短缺問題。
我國勞動就業結構在“十五”期間發生較大變化，一、二、三產業就業人員的比重，由2002年的50.0:21.4:28.6，轉變為2006年的42.6:25.2:32.2。這意味著我國工業化進程已經進入了中期階段。2007年就業結構進一步得到優化，農業勞動者比例可進一步下降到41％。如果今后5年能把農業勞動者比重降到30％左右，勞動就業結構將發生歷史性變化。
(六)教育投資顯著增加，教育公平得到促進
2007年國務院批準《國家教育事業發展“十一五”規劃綱要》。根據規劃要求，政府將逐步把義務教育全面納入公共財政保障范圍，確保財政性教育經費增長幅度明硅高于財政經常性收入增長幅度。2007年，全國財政預算內教育支出預算6461億元，比2006年增長19.5％，高于全國財政支出增長幅度。其中，2007年中央財政安排教育支出預算858.54億元，比2006年增長41.7％。
2007年5月，國務院印發了《關于建立健全普通本科高校、高等職業學校和中等職業學校家庭經濟困難學生資助政策體系的意見》，決定從2007年秋季學期開學起，進一步建立健全我國家庭經濟困難學生資助政策體系。這是繼全部免除農村義務教育階段學雜費之后，促進教育公平的義一項大政策。為了建立這一新的資助政策體系，中央和地方財政2007年上半年投入的經費達154億元左右。2008年全年中央和地方財政投入將在此基礎上翻一番，達到308億元左右。這項政策將惠及全國1800多所高校約400萬名學生和1.5萬所中等職業學校約1600萬名學生。
(七)城鄉社會保障覆蓋面繼續擴大，保障水平繼續提高
我國各項社會保險覆蓋范圍繼續擴大。至2007年9月底，基本養老保險、基本醫療保險、失業保險、工傷保險和生育保險參保人數分別達到19676萬人、18896萬人、11473萬人、11530萬人和7327萬人，比上年底分別增加4.6％、16.7％、2.5％、10.9％和11.8％。與此同時，各級政府積極探索建立農民工社會保障制度，截至9月底，農民工參加工傷和醫療保險人數分別達到3447萬人和2903萬人，分別比上年底增長26.4％與18.5％。
城鄉最低生活保障覆蓋面穩步擴大，農村最低生活保障快速推進。到2007年9月，城鎮居民最低生活保障人數達到2237.7萬人，比上年同期增加10萬人；農村最低生活保障人數達到2781.3萬人，比上年同期增加1559.2萬人。城鎮居民基本醫療保險
試點工作全面展開，全國79個試點城市大多數已出臺了試點方案，城鎮基本醫療保險參保人數穩步增加。
企業退休人員退休金偏低問題得到充分重視。從2007年7月1日起對企業退休人員基本養老金標準的調整，是2005年以來第3次提高這一標準，在此基礎上，國家在2008-2010年還將連續3年繼續提高企業退休人員基本養老金標準，這項政策將惠及我國4000多萬企業退休人員。
(八)社會組織發展迅速，基層公民社會不斷發育成長
隨著我國市場化、工業化、城鎮化水平的不斷提高，廣大公民自我組織、自我管理、自我服務的能力大大加強，維護自身合法權益的需求也在持續增長。截至2007年9月底，全國登記注冊的民間組織達到36萬余個，比2006年同期增加12.1％，其中社會團體19.5萬個，民辦非企業單位16.4萬個，基金會1245個。民間組織的發展。對提供社會服務、滿足社會需求發揮了積極的作用。
社區越來越成為社會管理和服務網絡的綜合平臺。社區居委會、物業管理部門和業主委員會的互動協調機制逐步建立，以社區為基礎的新型社會管理和社會服務體系正在形成。
(九)勞動關系調節走向制度化，維護勞動者權益的力度加大
2007年國家相繼出臺《就業促進法》和《勞動合同法》，并將于2008年1月1日生效，這是我國勞動領域的兩個重要立法，對于建立社會主義和諧勞動關系將起到重要作用。
勞動者報酬增幅顯著加大。截至2007年9月底，全國共有13個地區調整了最低工資標準，有19個省(區、市)了工資指導線。2007年在全國范圍內組織開展的農民工工資支付情況專項檢查活動，為150萬農民工追回被拖欠的工資17.35億元。全國保障農民工工資支付的工作重心已由“清理舊欠”向“預防新欠”轉變。
二、我國社會發展面臨的主要問題
我國社會發展和社會建設工作在取得顯著成就的同時，也面臨一系列突出問題和矛盾。對此必須有清醒的認識，在深化改革、加快發展的過程中妥善加以解決。
(一)食品和住房價格增長過快。低收入群體的生活受到一定影響
2007年前三季度，我國居民消費價格同比上漲4.1％，但其中食品價格同比上漲了10.6％。2007年前三季度，全國70個大中城市，房屋銷售價格累計平均上漲6.7％，9月份房屋銷售價格同比上漲8.9％。低收入群體住房困難問題短期仍難以緩解，經濟適用房和廉租房制度需要加快完善。
(二)就業總量過剩和結構性短缺繼續同時存在，高校畢業生就業瓶頸亟待破解
目前我國勞動力供大于求的總體格局沒有改變，城鎮新成長勞動力、農村轉移勞動力和下崗失業人員依然是就業工作的焦點人群，每年仍有1000多萬個就業缺口，勞動力供大于求依然是主要矛盾。而且，經濟增長的就業彈性繼續下降。2007年前三季度實現GDP增長11.5％，實現新增就業920萬人，意味著CDP每增長一個百分點，就業剛剛能夠增加80萬人，比2006年同期減少近10萬人。與此同時，勞動力結構性短缺現象日益明顯，一是產業集聚地區初級勞動力市場的青年勞動力開始緊缺；二是專業技術工人短缺；三是新型產業的高級專業人員短缺。然而，在高校畢業生就業市場，隨著高校畢業生人數的逐年增多，就業形勢日益嚴峻，2007年全國高校畢業生人數達到近500萬人，到10月底尚有140多萬高校畢業生未能找到工作。如何在保持高校招生人數合理穩定增長的同時，進一步做好高校畢業生的就業工作，是亟待解決的問題。
(三)收入差距擴大趨勢尚未扭轉，消費對經濟增長的貢獻率仍然較低
2007年，我國城鄉之間、地區之間和社會成員之間的收入差距擴大趨勢尚未扭轉，收入分配差距仍然是人民群眾關注的一個社會熱點問題。另外，在國民收入分配中，勞動者報酬比重下降的趨勢值得注意：2003年以前，勞動者報酬比重一直在50％以上，2004年降至49.6％，2005年降至41.4％，2006年降至40.6％。
消費對經濟增長的拉動雖然有所增強，但貢獻仍然較低。2007年前三季度，投資對經濟增長的貢獻率為41.6％，外需對經濟增長的貢獻率為21.4％，而國內消費的貢獻率只有37％，遠低于國際上大多數國家的水平。
(四)勞動關系不和諧問題仍然突出，落實《勞動合同法》面臨挑戰
目前勞動關系方面存在的突出問題，一是勞動合同書面簽訂率低，出現勞動爭議時勞動者的合法權益得不到有效保護；二是勞動合同短期化，勞動關系不穩定；三是用人單位侵犯勞動者合法權益，甚至強迫勞動者簽訂“生老病死與用人單位無關”之類的違法條款。2007年一季度，全國各級勞動爭議仲裁委員會共受理勞動爭議立案7.5萬件，涉及勞動者14.2萬人。目前勞動爭議、勞資糾紛出現幾個重要特征，一是綜合性勞動爭議案件大幅度增長，在一些地方這種爭議占全部受理的爭議案件的90％以上；二是勞資糾紛出現群體化，并且由于訴訟程序復雜。勞工更多地傾向于采用把問題“鬧大”的方式來求得解決；三是由于現行勞動爭議處理制度存在種種缺陷，仲裁審理難度加大。我們應當積極推進勞動關系方面的制度建設，努力建立勞資兩利、各得其所的社會主義和諧勞動關系。
(五)醫療衛生問題尚未根本改觀，醫患矛盾呈現增加之勢
2007年下半年，我國開始了新一輪的醫療體制改革，其標志是城鎮居民基本醫療保險的試點在全國范圍內展開。但由于醫療衛生體制改革方案遲遲未能出臺，實質性的體制改革尚未能啟動，1億多進城農民工的基本醫療還沒有被納入城鎮居民基本醫療保險范圍。另一方面。由于醫患溝通機制和醫患矛盾調解機制不健全，醫患糾紛繼續呈增加趨勢。醫療衛生體制的改革方向，實際上涉及到整個事業單位的改革方向，關鍵是如何建立一種堅持公益目標、分類管理、有預算約束、能夠為群眾提供廉價高質服務的非營利機構運作體制，能夠兼顧國家、醫院、患者和醫護人員的多方利益，這是一項不同于國有企業改革的更加艱巨的改革任務。
(六)社會秩序問題出現新變化，經濟犯罪案件持續攀升
2007年，在各種刑事犯罪和社會治安案件立案數總體減少的大形勢下，經濟犯罪案件卻持續攀升。
(七)生態環境形勢依然嚴峻，涉及民生的環境污染問題增多
2007年在經濟高速增長對資源環境的壓力持續增加的情況下，政府加大節能減排工作力度，嚴格環境執法監督，著力解決危害群眾健康和影響可持續發展的突出環境問題。但在
GDP增速超過11％的情況下，中央政府“節能減排”的既定目標繼2006年未能完成之后，實現2007年“節能減排”目標再次面臨空前巨大的壓力。我國目前環境損失占當年GDP的8-13％，環境可持續指數在144個國家中排名第133位。而且，隨著人們物質文化需求的提高，涉及民生的環境污染問題增多。必須痛下決心扭轉飲用水安全環境惡化的趨勢。
三、2008年社會經濟發展態勢與政策建議
(一)2008年社會經濟發展的基本態勢
1、2008年將成為我國改革開放以來發展史上的界標
這不僅因為2008年是我國改革開放30周年，而且因為將首次由我國舉辦奧運會(日本和韓國首次舉辦的奧運會都曾成為它們現代化歷史上的里程碑)。2008年還是建國60周年大慶的籌備之年，全國人民將為迎接新世紀的第一個建國大慶做好各項工作。2008年我國的GDP總量將超過德國，位居世界第3位，國際經濟社會地位將進一步提升。2008年我國將圍繞奪取全面建設小康社會新勝利的目標，進入加快改善民生、促進社會更加公平和諧的社會建設新階段。通過經濟建設、政治建設、文化建設和社會建設的全面推進，形成人民群眾共建、共享和諧社會的生動局面，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居。
2、經濟將在防止大起大落中繼續保持快速增長態勢
2007年物價指數的上漲超過了調控目標，經濟出現過熱的跡象，這方面的壓力在2008年舉辦奧運會背景下有可能進一步增強。防止經濟出現過熱、繼續保持經濟平穩快速增長是宏觀調控的重點。與此同時，還要警惕北京奧運會之后可能出現的經濟增長大幅度回落，警惕國際熱錢的退出對我國經濟宏觀穩定形勢的影響。從目前的發展情況來看，我國總體上將會把連續5年經濟增長10％以上的態勢在2008年繼續保持下去，我國龐大的經濟體將會使奧運會對經濟起落的影響沒有人們想象的那么大。
3、以改善民生為重點的社會建設將加快推進
2008年國家財政在社會建設方面的投入將繼續加大力度，向教育、就業、醫療、住房、環境保護等方面財政支出的傾斜將進一步體現。社會建設的各項要求將全面落實：在教育方面，將更加注重義務教育均衡發展，加快普及高中階段教育，大力發展職業教育，保障進城務工人員子女平等接受義務教育；在就業方面，將努力建立統一規范的人力資源市場，形成城鄉勞動者平等就業的制度，規范和協調勞動關系；在收入分配方面，初次分配和再分配都將努力處理好效率和公平的關系，創造條件讓更多群眾擁有財產性收入，逐步扭轉收入分配差距擴大趨勢；在社會保障方面，將全面推進城鎮職工基本醫療保險、城鎮居民基本醫療保險、新型農村合作醫療制度建設，制定全國統一的社會保險轉續辦法，加快解決城市低收入家庭住房困難；在醫療衛生方面，將根據政事分開、管辦分開、醫藥分開、營利性和非營利性分開的原則推進改革，強化政府責任和投入；在社會管理方面，將努力妥善處理人民內部矛盾，重視社會組織建設和管理，加強流動人口服務和管理。
4、醫療體制改革將更加注重公益目標
醫療衛生體制改革方案經過多方醞釀、爭議和論證，最終方案基本形成，將于2008年3月提交全同人大會議討論審議。方案強調堅持公共醫療衛生服務的公益性質，強化政府的責任和投入，重視區分政府和市場的責任，建設覆蓋城鄉居民的公共衛生服務體系、醫療服務體系、醫療保障體系、藥品供應保障體系，建立包括醫療管理機制、運營機制、籌資投入、監管機制、信息技術、人力資源、定價機制和立法保障在內的機制，保證市場環境中基本醫療衛生制度良性運轉；確立由基本藥物制度和公立醫院管理制度組成的兩項基本制度，逐步實現“病有所醫”、人人享有基本醫療服務的目標。
5、新《勞動合同法》的正式實施將進一步改善勞動關系
新《勞動合同法》的實施將會成為2008年的一個熱點問題，它從多個方面規范了勞動用工制度。勞動合同簽訂率將進一步提高，集體談判制度和政府、工會、企業三方協商機制將進一步完善，工會在協調勞動關系方面的作用將得到加強，勞工的各項權益將得到更好的制度化保障。各種侵害勞工權利的行為將得到進一步遏制。用人單位的合法利益也將得到保護，企業的人力資源管理模式將會進一步調整，同時各種合法的靈活用工形式將得到發展。總之，新《勞動合同法》的正式生效和實施，將使我國和諧勞動關系建設進入一個新階段。
6、北京奧運會的成功舉辦將進一步推動我國對外開放
2008年北京奧運會將會成功舉辦，我國將在世界面前展現30年改革發展成就，展現一個文明古國和經濟大國文明昌盛、團結和諧的形象，增強我國與世界的交流和互動，促進中國走向世界和世界進一步了解中國。
(二)關于進一步促進我國社會和諧發展的若干政策建議
1、增強科學調控力度。防范經濟社會發展中的可能風險
2007年世界經濟的總體狀況不如年初預期，美國房地產和次級債務危機不僅影響到美國消費，也影響到世界經濟，使其走勢存在很大變數。2007年以來，我國股市超常發展，大量居民進入股票市場，股市異常變動成為一個能夠對社會穩定產生較大影響的因素。另外，食品和住房價格持續走高，對相當部分中低收入居民的生活消費產生較大影響。環境污染，特別是城市飲用水的安全也在日益成為影響經濟增長和社會生活的重要因素。
2008年要加強科學宏觀調控的力度，尤其要大力防范經濟的大起大落，特別關注物價、股市、金融和環境等領域的風險。
2、繼續加大收入分配調節力度，切實提高勞動者報酬的比重
我國的財政收入近幾年均以20％以上的速度增長。財政收入占GDP的比重已經由“九五”末期的10.3％上升到“十一五”初期的18.4％。與此同時，居民收入和勞動收入在國民收入分配中的地位出現了下降，職工工資總額占GDP的比重從“九五”末期的13.3％下降到“十一五”初期的11％。應當認真分析這種收入分配格局的變化對經濟社會發展的影響，逐步提高居民收入在國民收入分配中的比重和勞動報酬在初次分配中的比重，增強居民消費對經濟增長的拉動作用。要強化稅收調節，打破壟斷經營，創造機會公平。要繼續推進公務員工資制度和事業單位收入分配制度的改革，逐步扭轉收入分配差距擴大趨勢，特別是扭轉城鄉居民之間收入差距擴大的趨勢。
3、加快新《勞動合同法》配套制度建設，減少對《勞動合同法》的規避或濫用
新《勞動合同法》尚未生效，便已經發生了一些旨在規避該法的行為。這表明，要大力加強對用人單位和勞動者進行關于《勞動合同法》的宣傳解釋；同時加強《勞動合同法》實施條例的制定工作，將該法對勞動者的合法權益的保護以及對用人單位的合法利益的保障予以操作化。要盡快制定出臺其他配套法律法規，規范和妥善處理新的勞動爭議事件。
4、進一步加快城鄉統籌和一體化進程，促進城鄉均衡發展
