時間：2023-08-25 17:09:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋贈與的法律規(guī)定，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2014年，形單影只的李萍過得并不輕松。兩年前，與她同居11年的男友張盛突然離世。張盛生前兩人簽訂過一份死因贈與合同，約定張盛死后將他名下的一套房產(chǎn)贈與李萍。就是這份贈與合同，引發(fā)了李萍與張盛的女兒長達3年的訴訟。
同居11年男友離世引發(fā)房產(chǎn)糾紛
李萍與張盛是同事，因工作關(guān)系結(jié)識。張盛雖學歷不高，但為人踏實肯干，是個值得托付終身的好男人。唯一不足的是張盛曾經(jīng)離過婚，并有一個女兒，但女兒跟隨張盛的前妻生活。李萍沒有嫌棄張盛這段婚史，選擇與張盛住在了一起。
同居后的張盛努力工作，李萍悉心照顧他的生活起居。在外人看來，他們是一對恩愛夫妻。李萍性格溫和，很快得到了張盛家人的認可。一切準備就緒，李萍就等著張盛開口求婚。然而，李萍等了3年，也沒等來婚訊。每當親朋催促兩人結(jié)婚時，張盛總是低頭不語。為此，李萍和張盛不知吵了多少次架，甚至一度鬧到分手的地步。事后，李萍總是抵不過張盛的哀求，兩人和好如初。李萍想明白了，結(jié)婚只是一場儀式、一紙婚書，唯有愛人的真心陪伴才是最可貴的情感。李萍沒有再逼張盛作出承諾，就這樣，兩個人相伴了11年。
天有不測風云。2008年的一天，張盛突然覺得心口疼。經(jīng)醫(yī)生檢查，張盛患有嚴重的心臟病，必須避免重體力勞動，并且需要專人24小時陪護。此后，張盛用自己的積蓄加上親友的幫助購買了一套房屋并登記在自己名下。
張盛的病被確診后，李萍除了悉心照顧病中的張盛外，對自己的未來產(chǎn)生擔憂。兩人沒有結(jié)婚，一旦張盛離世，自己無安身之所。因此，李萍與張盛商量后，兩人簽訂了一份贈與合同，約定“為避免不必要的財產(chǎn)糾紛，張盛將所有財產(chǎn)贈與李萍，任何人不得有異議，此合同在張盛百年后生效”。兩人在合同上簽了字并捺了手印。有了這份贈與合同，李萍懸著的心踏實了。
2011年，張盛的身體每況愈下。有一天，張盛突發(fā)心臟病去世。讓李萍沒想到的是，張盛的葬禮結(jié)束僅僅幾天，張盛的前妻李雯帶著女兒佳佳找上了門。
李雯認為，李萍現(xiàn)在居住的房子是張盛的個人財產(chǎn)，李萍與張盛沒有任何法律上的身份關(guān)系，張盛的父母也已過世，而佳佳是張盛唯一的法定繼承人，因此，這套房屋應(yīng)當歸佳佳所有，要求李萍立刻搬走。
憤怒的李萍拿出張盛生前與她簽訂的贈與合同，不僅沒有說服李雯放棄爭奪房屋，反而被李雯指責編造虛假合同，她甚至鬧到居委會和李萍所在的單位，左鄰右舍和同事對此議論紛紛。
房屋權(quán)屬引發(fā)爭議
張盛留給李萍的房子是李萍當下唯一的棲身之所。且李萍收入不高，僅有的積蓄早已用于兩人的日常花銷。如果失去了這套房屋，李萍將一無所有。
為了爭取自己的合法權(quán)益，2011年，李萍將佳佳起訴至北京市石景山區(qū)人民法院，要求法院判令她與張盛簽訂的贈與合同有效，將張盛留下的房屋判歸她所有。
因為佳佳尚未成年，佳佳的母親李雯作為法定人參加了訴訟并聘請了律師。
佳佳在庭上表示，父母的婚姻破裂不是性格不合，而是李萍導(dǎo)致的，她的出現(xiàn)讓佳佳成為單親孩子。之前，每個月李萍都給付佳佳生活費，李萍這么做是為了彌補內(nèi)心的虧欠。張盛之所以不和李萍結(jié)婚，是因為李萍破壞了張盛原有的美好家庭，張盛沒有從原來的婚姻中走出來。在佳佳看來，張盛真正愛的是李雯。所以，他沒有和李萍結(jié)婚。
此外，李雯堅持認為這份合同并非張盛所寫，是李萍為了爭奪房產(chǎn)捏造的，當庭要求對張盛的筆跡進行司法鑒定。
李萍和李雯共同選定了司法鑒定機構(gòu)，并認可將張盛在辦理房屋登記手續(xù)時留給建委的簽名作為比對樣本。之后，鑒定機構(gòu)出具鑒定報告，認為根據(jù)現(xiàn)有樣本條件，贈予合同中落款處的“張盛”簽名字跡與樣本字跡傾向為同一人所寫。對于這份鑒定，李雯并不認可。
還沒等李萍松一口氣，李雯聘請的律師又提出，這套房屋并沒有過戶，仍然在張盛名下。根據(jù)法律規(guī)定，這份贈與合同并沒有生效。因此，李萍不能取得房屋的所有權(quán)。李萍氣憤地說，當時張盛身患重病，于情于理她都不能要求張盛辦理過戶手續(xù)。況且，白紙黑字的合同上寫得明明白白，張盛百年后協(xié)議生效。對于合同沒有生效的說法，李萍不接受。
李雯的主張源于《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第128條規(guī)定：公民間贈與合同的成立，以贈與物的交付為準。但該條同時規(guī)定，未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與合同有效，但應(yīng)令其補辦過戶手續(xù)。張盛雖然沒有將房屋過戶歸李萍，但是房產(chǎn)證已經(jīng)交由她保管，已經(jīng)符合形式要件。李萍握有十足的證據(jù)，對判決結(jié)果充滿信心。此時，李雯又提出，自己的女兒佳佳尚未成年，并且患有哮喘和心肌炎，母女二人現(xiàn)在生活困難。張盛作為佳佳的撫養(yǎng)義務(wù)人理應(yīng)為女兒留下一定的遺產(chǎn)份額。張盛的贈與合同將所有財產(chǎn)贈與李萍，不符合法律規(guī)定，也有悖人倫，應(yīng)當無效。
對此，李萍也認識到簽訂合同時僅考慮了自己日后的生活，忽略了男友的女兒佳佳，確實有悖情理。但她認為，佳佳尚有李雯撫養(yǎng)，并非沒有經(jīng)濟來源，因此不應(yīng)認定合同無效。
2014年5月，北京市石景山區(qū)人民法院根據(jù)優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則判決認定該書面合同為張盛、李萍雙方合法、有效簽訂的贈與合同。該合同因張盛的死亡而生效，涉訴房屋歸李萍所有。依據(jù)《繼承法》的規(guī)定，佳佳作為無勞動能力的法定繼承人，應(yīng)當獲得一定的財產(chǎn)份額，但以此認定這份贈與合同無效，缺乏法律依據(jù)。佳佳可以另案起訴李萍，要求李萍給予其一定的補償。
李萍拿到判決后，主動給予了佳佳一定的經(jīng)濟補償，雙方達成和解，佳佳沒有再起訴李萍。最終，李萍擁有了后半生的棲身之所，佳佳也得到了經(jīng)濟補償。此案由于涉及多次鑒定，耗時3年之久，在司法實踐中鮮有的死因贈與成為本案處理的難點問題。
以案說法
死因贈與合同中的標的物給付
以贈與人死亡為條件而設(shè)定的贈與合同被稱為死因贈與。在我國審判實務(wù)工作中，鮮有涉及死因贈與。但在英國、日本、韓國和中國臺灣地區(qū)、中國香港地區(qū)，屢見死因贈與合同。與常見的遺贈相比，死因贈與的受贈人在贈與人死亡后只須單方面履行法律手續(xù)即可依法取得標的物，無須對法定繼承人做出明確的意思表示，避免了雙方不必要的尷尬。因此，在國外的司法實務(wù)界中，死因贈與合同被廣泛采用。
在我國，死因贈與是以贈與人的死亡為生效要件，目的是使贈與人在生前享有自己財產(chǎn)所有權(quán)的同時，能更自由地完成對身后財產(chǎn)的處分。因此，并不違反相關(guān)法律規(guī)定，是合法的特殊贈與合同。但是，因死因贈與的死因?qū)傩允官浥c人生前往往不會完成對贈與物的交付，因此，給受贈人取得贈與物設(shè)置了現(xiàn)實和法律上的障礙，多會引發(fā)糾紛。為減輕受贈人取得贈與物的障礙，贈與人應(yīng)當交付受贈人一定的指標物件，如房產(chǎn)所有權(quán)證書或?qū)浥c合同進行公證。依我國法律的規(guī)定，對于房屋的贈與，如被贈與人實際取得了房產(chǎn)證和對房屋的占有、使用或者訂立公證文書，即使不過戶，一旦贈與人死亡，該贈與合同也同樣生效。
案情簡介：
王蘭的公婆有4個兒子，王蘭的丈夫是老三，老大、老二都分家另過，公婆給他們一些錢建房。1998年，王蘭結(jié)婚時，公婆無錢口頭允諾將現(xiàn)住的4間房分給他們夫妻兩間居住，后來王蘭夫婦一直使用這間房子。事隔三年，老四結(jié)婚也要用房，便 說王蘭夫婦侵占了父母的房產(chǎn)，應(yīng)退出來，王蘭的公婆因偏愛小兒子，又素與王蘭不和，也悔不承認將房屋贈與了王蘭夫婦，王蘭無耐起訴至法院，要求確認其夫婦的房屋所有權(quán)。
法院判決：
法院以王蘭夫婦對他們居住的兩間房的口頭贈與不能證實，判決房屋贈與不成立，王蘭的公婆仍是那兩間房的所有權(quán)人，王蘭夫婦應(yīng)盡快搬出，但在未找到房子之間，可暫住于兩間房內(nèi)。
律師點評：
本案關(guān)鍵是房屋贈與是否成立。產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋贈與生產(chǎn)要件。
根據(jù)合同法規(guī)定，贈鄧合同傾向于實踐性合同，其形式可采取口頭、書面及其它形式，但根據(jù)贈與客體的不同，法律對贈與形式有特別規(guī)定的，應(yīng)當依照法律規(guī)定辦理，在贈與合同的履行中，贈與人須履行給付贈與物的義務(wù)，如果贈與的財產(chǎn)需要辦理登記手續(xù)，則只有變更產(chǎn)權(quán)后，才可視為贈與人履行了給付義務(wù)。本案中，王蘭夫婦雖然對那兩間房一直使用，居住，但未辦理房屋過戶手續(xù)，又無法證實口頭贈與，在公婆反悔時只能搬出該房，為此，有必要將房屋贈與程序作個系統(tǒng)了解，贈與房產(chǎn)必須辦理公證。贈與房產(chǎn)必須辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手結(jié)，在贈與公證書出具之日起兩個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)管理機關(guān)辦理過戶，這樣才可免去許多不必要的麻煩。
【關(guān)健詞】房屋登記；法律問題；未成年人；房屋財產(chǎn)；權(quán)利
近年來，筆者在從事房屋權(quán)屬登記管理當中，經(jīng)常受理到一部分人購買房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作為房屋所有權(quán)人的現(xiàn)象。概括起來主要有以下幾種情況：一是夫妻感情基礎(chǔ)不牢，怕今后要離婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名；二是擔心若干年后遺產(chǎn)繼承要交遺產(chǎn)稅，而直接使用子女姓名；三是怕露富而將房產(chǎn)分散；四是為逃避債務(wù)、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，而將自己購買的房產(chǎn)登記為未成年子女的姓名；五、為了培養(yǎng)子女的財富觀念和獨立意識，使用子女姓名為房屋所有權(quán)人。但是不少父母卻只考慮眼前的利益，對今后萬一發(fā)生的如：父母離婚、經(jīng)商、子女上學或父母、子女有病等情況需將子女名下的房產(chǎn)分割、變賣、典當、抵押時等情況的發(fā)生卻沒有仔細考慮，錯誤認為沒有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有權(quán)人，父母有權(quán)隨時更換過來，未成年人沒有所有權(quán)，因為子女沒有承擔購房款等等缺乏法律知識的行為必將侵害了未成年人的合法權(quán)益。或許就是出于以上原因的考慮，建設(shè)部在這次的《房屋登記辦法》上就新增加了第十四條關(guān)于處分未成年人房屋申請登記的情況。故我們在辦理此類業(yè)務(wù)時，應(yīng)該如何把握尺寸，還是在嘗試中、學習中、思考中。
1 首先應(yīng)該肯定的是登記為未成年人名下的房產(chǎn)，其財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)為未成年人。理由如下：
1.1 自然人權(quán)利能力平等性決定未成年人的房屋權(quán)屬主體資格
自然人是因出生而取得民事主體資格的人，從年齡上包括成年人與未成年人，從國籍上包括本國公民、外國公民和無國籍人。《民法通則》第九條規(guī)定，“公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔民事義務(wù)。”自然人的權(quán)利能力是法律賦予自然人享有民事權(quán)利、承擔民事義務(wù)的資格。只有具備了權(quán)利能力，才能作為主體參加民事活動，承擔義務(wù)并享受權(quán)利；自然人的權(quán)利能力是一種生存資格，沒有權(quán)利能力就喪失了生存的人格，因此現(xiàn)代社會不允許剝奪任何人的權(quán)利能力，包括未成年人；自然人權(quán)利能力最根本的特征就是平等性，無論是成年人，還是未成年人，人人都享有權(quán)利能力，《民法通則》第十條規(guī)定，“公民的民事權(quán)利能力一律平等。”法律平等地賦予自然人的權(quán)利能力，實際上是賦予所有人以同樣獲得權(quán)利，參與民事活動的機會。由于未成年人與成年人在權(quán)利能力上平等，我們不難解決未成年人能否成為房屋所有權(quán)主體的問題。因此未成年人與成年人一樣可以平等地享有申請權(quán)屬登記、處分房屋所有權(quán)的資格。否定將未成年人登記為房屋所有權(quán)的主體，實際上是剝奪了未成年人的權(quán)利能力，是一種極其錯誤的作法。
1.2 我國房屋產(chǎn)權(quán)管理法律規(guī)定登記人是產(chǎn)權(quán)人
根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)理論及我國實行的房屋登記證制度，只有在房地產(chǎn)管理部門登記并取得房屋權(quán)屬證書的人才是房屋的所在權(quán)人。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度根據(jù)”，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。” 從以上法律規(guī)定中，可以看出，以未成年人名義購房且房屋上的名字是未成年人時，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母辦理登記手續(xù)應(yīng)視為基于監(jiān)護而產(chǎn)生的法定。
1.3 未成年人取得房屋的方式是贈與
雖然說未成年人可以成為房屋所有權(quán)主體，即是說父母可以將購置的房產(chǎn)登記為未成年子女的姓名，但是這一行為實際上內(nèi)含了父母對子女財產(chǎn)贈與的民事法律行為。贈與,是贈與人把自己享有處分權(quán)的財物無償?shù)亟o予受贈人的行為。贈與行為的法律特征主要有三點:1無償性。贈與人將贈與標的物交付給受贈人,并不要求受贈人對等支付財物以獲取經(jīng)濟利益。2單務(wù)性。受贈人只享受接受贈與的權(quán)利。贈與人承擔將標的物無償交付給受贈人的義務(wù)。3實踐性。即只有贈與人將標的物實際履行交付給受贈人,贈與關(guān)系才能成立。不動產(chǎn)經(jīng)過房屋登記即為已實際交付履行。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》中規(guī)定，“贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應(yīng)當認定該贈與物為未成年人的個人財產(chǎn)”。據(jù)此，當父母將房產(chǎn)登記為未成年子女的姓名時，其意思表示是明確的，該登記行為實際上就是將房屋贈與給自己的子女。
2 明確了未成年人房屋財產(chǎn)權(quán)利，就要求我們切實保護未成年人的房屋財產(chǎn)權(quán)利。
2.1 有人認為，未成年人可以享有房地產(chǎn)權(quán)利，但未成年人的房地產(chǎn)所有權(quán)不能處分。對此觀點筆者認為失之偏頗。按此觀點，表面上是對未成年人房地產(chǎn)利的保護，實質(zhì)上是對未成年人合法權(quán)益的干涉與侵害。房地產(chǎn)的效益在于使用等一定的處分才能產(chǎn)生，禁止處分是對未成年人擁有的房地產(chǎn)效益的損害。眾所周知，房屋所有權(quán)包括：占用、使用、收益和處分四項權(quán)能，禁止處分實際上只承認“占有”，而侵犯了“使用”、“收益”和“處分”的權(quán)能，是對未成年人房地產(chǎn)權(quán)利的侵犯。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，隨著教育、醫(yī)療、人才等方面制度的不斷變革，未成年人的房地產(chǎn)需要處分的情況也越來越多。例如，隨父母調(diào)動而離開本地、出現(xiàn)重大病狀、上學升造、因侵權(quán)損害而進行的賠償?shù)龋@些情況的出現(xiàn)，理所當然地要對未成年人的房地產(chǎn)進行處分。對未成年人的房地產(chǎn)進行處分，不僅來源于生活的需要，更有法律上的支撐。《民法通則》第133條第2款規(guī)定：“有財產(chǎn)的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產(chǎn)中支付賠償費用。不足部分，由監(jiān)護人適當賠償，但單位擔任監(jiān)護人的除外。”從以上條款可以看出，在因未成年人侵權(quán)賠償時，應(yīng)當處分其包括房地產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)；在為了未成年人的利益時，可以處分其包括房地產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)。在需要處分房地產(chǎn)財產(chǎn)時而不許處分，是對未成年人合法權(quán)益的侵犯。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，未成年人的房地產(chǎn)權(quán)屬依法登記取得財產(chǎn)所有權(quán)，在一定條件下其監(jiān)護人可以處分未成年人的房地產(chǎn)財產(chǎn)。《浙江省國有土地范圍內(nèi)房屋登記實施細則》第八條因處分被監(jiān)護人房屋申請登記的，還應(yīng)當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。
2.2 重點我們?nèi)绾蝸砝斫狻袄妗眱蓚€字，根據(jù)《民法通則》第十八條的規(guī)定，“監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。”對于“為被監(jiān)護人的利益”的表現(xiàn)方式法律及其他解釋并未明確規(guī)定，但通常可以理解為：只為被監(jiān)護人設(shè)定權(quán)利沒有設(shè)定義務(wù)的，肯定屬于“為被監(jiān)護人的利益”的情形；只為被監(jiān)護人設(shè)定義務(wù)而沒有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的，肯定不屬于“為被監(jiān)護人的利益”的情形。最常見的有以下五種情形未成年人的房地產(chǎn)財產(chǎn)可以處分：（1）未成年人因侵權(quán)而造成的損害賠償；（2）為改善居住環(huán)境，以舊換新、以小換大、以遠換近、以區(qū)位較差換區(qū)位較好等；（3）就醫(yī)；（4）上學深造；（5）隨父母調(diào)離而遷出本地。處置前，監(jiān)護人必須提供與此相關(guān)的真實證明資料。
【分歧】
筆者認為,原被告將屬自己的房屋贈與給自己的子女,通過贈與的方式已對房屋作了處分,喪失了房屋的所有權(quán),當然喪失了居住權(quán),該房屋應(yīng)隨著孩子的撫養(yǎng)關(guān)系變更而移轉(zhuǎn)。
第二種意見認為,原告被告在離婚時,雖然將夫妻共有房屋贈與給自己的子女,但雙方的子女并未在協(xié)議上簽字,因而雙方在離婚協(xié)議中做出意識表示只是單方法律行為。不夠成合同法意義上的贈與合同,贈與合同并沒有成立,該房屋應(yīng)為未分割的夫妻共同財產(chǎn)。
第三種意見認為,原、被告在離婚協(xié)議中將屬自己份額的房屋贈與給自己的子女的行為屬于贈與行為,贈與合同成立,但未生效,原被告均可以通過行使贈與合同的任意撤銷權(quán)撤銷贈與,維護其對房屋的所有權(quán)。
【點評】
筆者同意第三種意見,主要理由如下:
本案爭議的焦點在于原被告簽訂的離婚協(xié)議中約定將原告所有的房屋贈與自己子女,該種行為是否有效?
根據(jù)《合同法》第185條規(guī)定:“贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同”。從這一條規(guī)定可以看出贈與合同是諾成合同。所謂諾成合同,是指當事人一方的意思表示一旦經(jīng)對方同意即能產(chǎn)生法律效果,即“一諾即成”的合同。贈與合同一經(jīng)受贈人表示接受便宣告成立。贈與合同為不要式合同,所謂“不要式合同”,是指法律沒有要求必須具備特定的形式的合同。不要式合同不排斥合同采用書面、公證等形式,只是合同的形式不影響合同的成立。贈與合同既可采用口頭形式,又可采用書面形式或者在合同訂立后辦理公證證明。無論采用何種形式,也無論是否經(jīng)過公證,都不影響贈與合同的成立。因贈與合同屬于非要式合同,其在形式上比較隨意,即可以是口頭上贈與,也可以以書面方式的贈與。據(jù)此第二種意見認為原被告在離婚協(xié)議中將自己份額的房屋贈與自己的子女的行為,因沒有子女在協(xié)議上簽字而使得贈與合同不成立的說法不能成立。所謂的簽字只是能證明當事人意識一致的體現(xiàn),因贈與合同屬于不要式合同,在表現(xiàn)形式上具有靈活性,法律沒有要求受贈與人要做出書面的意識表示;另外對于受贈與人小張系限制行為能力人,要其對接受贈與的行為做出書面的表示,太過苛刻,故若原告沒有相反證據(jù)證明受贈人不接受贈與,則應(yīng)推定受贈與做出接受贈與的意識表示。根據(jù)舉證責任規(guī)則,原告應(yīng)承擔舉證不能的責任,應(yīng)認定贈與合同成立。
但合同的成立并不意味著合同的生效,贈與合同的生效需要滿足其生效要件。根據(jù)《合同法》第一百八十七條規(guī)定:贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記手續(xù)的,應(yīng)當辦理有關(guān)手續(xù)。也就是說贈與合同生效從交付贈與物或者辦理相關(guān)手續(xù)時生效。在本案中要使得原告贈與房屋的合同生效,則需要辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。故本案中贈與合同雖成立但未生效,原被告并沒有喪失其對房屋的所有權(quán)。
受贈人有無償取得贈與物的權(quán)利，但贈與合同約定負擔義務(wù)的，受贈人須按約定履行義務(wù)。對于具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同，以及經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與物的，受贈人可以請求交付。
在贈與屬于附義務(wù)贈與時，受贈人應(yīng)在贈與物的價值限度內(nèi)履行所附義務(wù)，受贈人不履行其義務(wù)時，贈與人有權(quán)請求受贈人履行其義務(wù)或撤銷其贈與。
贈與合同的形式
(1)口頭形式
口頭形式是指贈與人與受贈人以直接對話的方式訂立合同。口頭形式優(yōu)點是簡便易行，廣泛存在于日常生活中，缺點是發(fā)生糾紛時難以取證。尤其是贈與合同具有無償性特點，法律又允許一般贈與中贈與人在贈與財產(chǎn)轉(zhuǎn)移前可撤銷贈與，那么對贈與人就更難有約束力了，因此，口頭形式多用于小金額贈與。
(2)書面形式
書面形式是指贈與人以書面文字表達贈與內(nèi)容的方式訂立的合同形式。書面形式具有證據(jù)法上的效力，而且還有實體法上的效力，因此，貴重物品或數(shù)額較大的贈與，最好采用書面形式。
(3)公證形式
公證形式是贈與合同雙方當事人約定，以國家公證機關(guān)對合同內(nèi)容加以審查公證所訂立的一種合同形式。公證形式的贈與合同效力優(yōu)于口頭形式、書面形式。只要贈與合同一經(jīng)公證，就對贈與人產(chǎn)生法律上的強制贈與性，即合同公證后，如果贈與人反悔，不愿交付財產(chǎn)的，根據(jù)合同法188條規(guī)定，受贈人可依法要求贈與人交付。
(4)登記形式
登記形式是指合同當事人依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，采取將合同提交有關(guān)主管機關(guān)登記的方式轉(zhuǎn)移贈與財產(chǎn)而訂立的贈與合同。某些特殊的贈與財產(chǎn)，比如不動產(chǎn)贈與、一些注冊動產(chǎn)的贈與，其轉(zhuǎn)移按法律規(guī)定必須經(jīng)過登記。
簽訂贈與合同應(yīng)當注意的問題有：
(1)贈與標的必須是贈與人所有的或者贈與人有權(quán)處理的財產(chǎn)或者某種權(quán)利，贈與人不能把不履于自己或者自己無權(quán)處理的財產(chǎn)和權(quán)利贈送他人，否則，構(gòu)成侵害他人權(quán)益的行為。贈與標的可以是物，可以是貨幣(包括外國貨幣)，也可以是有價證券、某種權(quán)利。例如專利權(quán)人可以將專利權(quán)贈與他人，房屋所有人可以將房屋贈與他人等。
(2)權(quán)利轉(zhuǎn)移涉及到有關(guān)部門批準的，應(yīng)當在合同中訂立清楚。例如，贈與房屋合同就需要到房管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，沒有辦理手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓無效。
(3)合同中要寫清楚贈與人有權(quán)處理贈與財產(chǎn)的證明文件，確保贈與行為的合法有效。
房產(chǎn)贈與公證注意事項
房產(chǎn)贈與公證就是公民將屬于本人的房產(chǎn)贈與給受贈人的一種法律行為。
如果要辦理“房產(chǎn)的贈與合同公證”，當事人需親自到公證處提出公證申請，填寫房產(chǎn)贈與公證申請表。并須提供下列證件：
1、贈與人與受贈人的身份證件(如居民戶口本、居民身份證、護照等其他身份證明原件及復(fù)印件);
2、贈與人的房產(chǎn)所有權(quán)證原件;
3、贈與人必須提供贈與書或與受贈人簽訂的贈與合同，贈與書和贈與合同，必須詳列贈與人和受贈人是何種關(guān)系，以及雙方的姓名、性別、出生時間、住址以及贈與物等。贈與物要寫的具體明確，如應(yīng)寫明坐落、結(jié)構(gòu)、面積、產(chǎn)權(quán)證登記號碼等;
4、贈與的房產(chǎn)屬夫妻共有財產(chǎn)的，夫妻雙方應(yīng)親自到公證處申辦，或提供經(jīng)公證的同意配偶贈與房產(chǎn)的聲明書;
委托人陳余國，男，31歲，漢族，北京市海斯律師事務(wù)所律師；住北京市朝陽區(qū)亞運村安慧北里雅園2號樓 1926號。
被上訴人（原審被告）北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)人民政府，住所地北京市海淀區(qū)成府路45號。
法定代表人楊永安，鄉(xiāng)長。
委托人程洪瑞，男，北京市海淀區(qū)東升法律事務(wù)所法律工作者。
委托人朱佐，男，北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)人民政府規(guī)劃建設(shè)科科長。
被上訴人（原審原告）姬增山，男，33歲，漢族，北京市海淀區(qū)大鐘寺批發(fā)市場職工，住北京市海淀區(qū)羅莊西里1號樓5門20號。
委托人梁炎廷，北京市岳成律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審第三人，姬增山之兄）姬增保，34歲，漢族，北京市海淀區(qū)大鐘寺海鮮批發(fā)市場職工，住北京市海淀區(qū)八家村太陽園小區(qū)丁8－13號。
上訴人蒼振明因村民補辦建房證明表、社員建房確權(quán)表一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2000）海行初字第112號行政判決，向本院提起上訴。本院依法公開開庭進行了審理。上訴人蒼振明及其委托人陳余國，被上訴人北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)人民政府（以下簡稱東升鄉(xiāng)政府）的委托人程洪瑞，被上訴人姬增山及其委托人梁炎廷，被上訴人姬增保到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
2000年11月 7 日，原審判決認為，依照 1987年實施的《中華人民共和國土地管理法》第三十八條規(guī)定“農(nóng)村居民建住宅，……使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準”。第四十五條規(guī)定“農(nóng)村居民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋”。按照法律規(guī)定，鄉(xiāng)級人民政府有權(quán)批準農(nóng)村居民使用村內(nèi)空閑地建住宅，農(nóng)村居民占用土地建住宅的必須經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府批準。1988年9月30日，東升鄉(xiāng)政府批準姬增山占用非耕地建房后，在未撤銷對姬增山的建房用地許可的情況下，于1994年6月14日又為姬增保補辦了使用已劃撥給姬增山的宅基地建房的證明，該補辦建房證明行為，證據(jù)不足，且違反法律規(guī)定。1999年1月1日起施行的《中華人民共和國土地管理法》第十一條第二款明確規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的使用權(quán)。”東升鄉(xiāng)政府于2000年6月5日為姬增保、蒼振明分別作出了東升鄉(xiāng)社員建房確權(quán)表，使姬增保、蒼振明取得相應(yīng)的農(nóng)村集體土地的使用權(quán)，該確權(quán)行為違反了上述法律規(guī)定，屬于超越職權(quán)的違法行為。故判決：一、撤銷東升鄉(xiāng)政府1994年6月14日對姬增保作出的東升鄉(xiāng)社員補辦建房證明表；二、撤銷東升鄉(xiāng)政府2000年6月5日對姬增保作出的東升鄉(xiāng)社員建房確權(quán)表；三、撤銷東升鄉(xiāng)政府2000年6月 5日對蒼振明作出的東升鄉(xiāng)社員建房確權(quán)表。蒼振明不服，以爭議房屋系姬增保結(jié)婚所蓋，實際歸其與姬增保所有，姬增山未在該處蓋房，亦未居住等為由上訴至本院，要求撤銷原審判決。東升鄉(xiāng)政府雖未提出上訴，但其在庭審中提出，1988年東升鄉(xiāng)政府批準姬增山在東升公社大鐘寺大隊大鐘寺生產(chǎn)隊建房一處，現(xiàn)爭議房屋在紅果園17號，并非上述批準之地點，該處房屋沒有東升鄉(xiāng)政府審批手續(xù)，故根據(jù)實際居住人姬增保申請，東升鄉(xiāng)政府為其作出東升鄉(xiāng)社員補辦建房證明表是有事實和法律依據(jù)的，原審判決予以撤銷系認定事實不清，故要求撤銷原判第一項，對原判第二、三項不持異議。姬增山、姬增保均同意原判。
庭審中東升鄉(xiāng)政府提交的 1999年 8月 6日姬增保和蒼振明所簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)贈與協(xié)議，北京市海淀區(qū)公證處作出的贈與公證書和受贈公證書，上述證據(jù)可以證明姬增保對位于紅果園17號的房屋進行處分的事實。
姬增山提交的社員建設(shè)用地審批表，能夠證明根據(jù)姬增山申請，經(jīng)過大大鐘寺生產(chǎn)隊，大鐘寺大隊逐級批準，東升鄉(xiāng)政府于1988年9月30日，同意其占用非耕地120平方米建房。
法庭經(jīng)對上述書證進行質(zhì)證、認證，根據(jù)當事人的有關(guān)陳述，可以認定以下事實：1988年姬增山向東升鄉(xiāng)政府申請建房用地，同年9月 30日，東升鄉(xiāng)政府同意其在大鐘寺大隊大鐘寺生產(chǎn)隊范圍內(nèi)占用非耕地120平方米建房。1994年6月 14日，東升鄉(xiāng)政府根據(jù)姬增保的申請，為其長期居住的海淀區(qū)紅果園17號房屋出具了“東升鄉(xiāng)村民補辦建房證明表”。1999年8月6日，姬增保將上述部分房屋（面積68.6平方米）贈與蒼振明，自留37平方米，并在北京市海淀區(qū)公證處辦理了贈與公證。2000年6月5日，東升鄉(xiāng)政府根據(jù)姬增保的房屋產(chǎn)權(quán)贈與協(xié)議和北京市海淀區(qū)公證處的公證書，為姬增保和蒼振明分別作出了東升鄉(xiāng)建房確權(quán)表，即為姬增保確權(quán)房屋面積37平方米，為蒼振明確權(quán)房屋面積68.6平方米。因2000年該地區(qū)進行拆遷，姬增山得知了東升鄉(xiāng)政府的上述三個具體行政行為，其認為 1988年6月 7日，其因為結(jié)婚向東升鄉(xiāng)政府申請建房用地，并得到東升鄉(xiāng)政府的批準。同年10月至12月其在海淀區(qū)紅果園建房一處，房屋建成后，因其兄姬增保無房結(jié)婚，故將房屋暫借給姬增保使用。東升鄉(xiāng)政府未征得其同意，將建房手續(xù)變更為姬增保名下，并將其房產(chǎn)確認給姬增保和蒼振明的行為，侵犯其合法權(quán)益，故訴至原審法院，請求撤銷東升鄉(xiāng)政府給姬增保作出的“東升鄉(xiāng)村民補辦證明表”及給姬增保、蒼振明分別作出的“東升鄉(xiāng)社員建房確權(quán)表”。
本院認為，鄉(xiāng)級人民政府為村民補辦建房證明，應(yīng)當首先確認補辦建房證明房屋的建房人這一事實。東升鄉(xiāng)政府在未查清上述事實的前提下，僅根據(jù)姬增保的申請及其在紅果園17號實際居住的事實，為姬增保出具了東升鄉(xiāng)村民補辦建房證明表，為紅果園17號5間房屋補辦了建房證明，因其出具補辦證明時認定事實不清，故本院不予支持。原審判決認定“東升鄉(xiāng)政府批準姬增山建房地點在紅果園17號”有誤，因而以“東升鄉(xiāng)政府在未撤銷對姬增山的建房用地許可的情況下，又為姬增保補辦了已劃撥給姬增山的宅基地建房的證明，該補辦建房證明行為證據(jù)不足，且違反法律規(guī)定”為由，判決撤銷了上述補辦證明的理由錯誤，本院應(yīng)以糾正。鑒于原審判決撤銷補辦證明的結(jié)論正確，本院可以維持。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，縣級人民政府有權(quán)確認農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的使用權(quán)，因此，東升鄉(xiāng)政府為姬增保、蒼振明作出社員建房確權(quán)表的行為系超越職權(quán)的違法行為，原審予以撤銷正確，本院應(yīng)予維持。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
【關(guān)鍵詞】婚姻，不動產(chǎn)
一、引言
2001年修訂的婚姻法施行后，針對審判實踐中遇到的法律適用疑難問題，最高人民法院先后出臺了婚姻法解釋（一）、（二），為婚姻糾紛案件提供了具有可操作性的裁判依據(jù)。但是隨著近年來婚姻糾紛案件的增多，現(xiàn)有立法越來越無法滿足審判實踐的需要，新的立法規(guī)定亟需出臺。因此《婚姻法解釋（三）》在于2011年在萬眾期待中出臺，對父母為子女購買不動產(chǎn)的認定、離婚案件中一方婚前貸款購買不動產(chǎn)的處理等問題作出了解釋。其中第七條對父母為子女購買不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所有權(quán)認定的規(guī)定引起社會巨大爭議，因此筆者對該條規(guī)定進行簡評。
二、《婚姻法解釋（三）》第7條的立法規(guī)定
第7條規(guī)定：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。
由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
有最高人民法院法官解釋：“我國當下社會，很多年輕人迫于高房價，結(jié)婚購房時需父母資助。如果房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，按照父母的本意，應(yīng)該認定為明確只向自己子女一方的贈與。如果由雙方父母出資購買不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，更符合實際情況。”但是立法者根據(jù)“社會常識”和自身經(jīng)驗，推斷為人父母的內(nèi)心“真實意圖”，并將這種贈與己方子女的意圖予以法律制度保障，是違背婚姻法的一貫立場和制度基礎(chǔ)的。
三、第七條條文評析
因第七條分兩款描述問題，為便于表述，此處亦分別闡述。
1、第一款的評析
（1）“贈與”對象存在邏輯錯誤
第一款從條文上看，是一方父母購買不動產(chǎn)，并將該不動產(chǎn)贈與己方子女的，該房屋為己方子女的個人財產(chǎn)。但這個在日常生活中常見的場景卻并不符合法律的基本邏輯。事實上，基于“買受人”與“產(chǎn)權(quán)登記人”一致的原則，購房協(xié)議的簽署是子女，即購房協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)承擔者，也是房屋產(chǎn)權(quán)登記后的房屋產(chǎn)權(quán)人。其房屋產(chǎn)權(quán)的取得來自于購房協(xié)議的履行而非父母的“贈與”。因此父母從未有過贈與子女房屋的行為。對于父母的出資，實際上是父母贈與的購房款而非房屋本身，購買房屋的是子女而非父母。
之所以出現(xiàn)“贈與”對象的認知錯誤，顯然是立法者在制定條文結(jié)構(gòu)時未能將“生活事實”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺烧Z言”的緣故，這樣的條文邏輯不僅顯得立法有失“專業(yè)”，更是給司法實踐直接帶來困惑，如果認為父母贈與己方子女的對象是房屋，則父母、子女關(guān)于房屋的法律關(guān)系適用贈與合同法律關(guān)系，否則，房屋取得的約定和產(chǎn)權(quán)事宜就與父母無任何法律關(guān)系。
（2）直接與《婚姻法》及相關(guān)司法解釋沖突。
按照對《婚姻法》第十八條第三款的通常理解，只有遺囑或贈與合同中明確確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)才能視為夫妻一方個人財產(chǎn)。而第七條第一款卻拋棄了“明確確定”的慣例，通過推理的方式，將未“明確確定”只歸夫妻一方的財產(chǎn)“視為”對己方子女的贈與，這實際上違背了“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有”的基本原則，這無疑是對婚姻關(guān)系根基的動搖。
2、第二款的評析
（1）違背物權(quán)公示原則。本條第二款規(guī)定按照出資額不同，同樣是物權(quán)登記在一方子女名下，所有權(quán)的歸屬就不同實際是違背了物權(quán)公示原則。與物權(quán)法的規(guī)定不一致。
（2）第二款是針對婚前還是婚姻關(guān)系存續(xù)期間未作明確說明。
a、如第二款適用于婚前，因父母的出資為對各自子女的贈與，各自子女受贈后共同購買了房屋。如房屋在婚姻登記后完成產(chǎn)權(quán)登記且房屋登記在一方名下的，此時將房屋認定為夫妻雙方按份共有沒有邏輯和法理依據(jù)，產(chǎn)權(quán)登記方與另一方實際是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如該房屋在婚姻登記前完成產(chǎn)權(quán)登記，將登記在一方名下房產(chǎn)認定為雙方按份共有亦不具有合理性，且此時因雙方并無婚姻關(guān)系，完全無法對抗第三人。此時根據(jù)法律關(guān)系的實質(zhì)，也可參照借貸或贈與認定雙方法律關(guān)系。
b、如第二款的規(guī)定適用于婚后，根據(jù)《婚姻法》第十七條、《物權(quán)法》第一百零三條的規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共有財產(chǎn)原則上為共同共有，結(jié)合解釋（二）第二十二條的規(guī)定，父母在子女婚后出資購房的，該出資視為對夫妻雙方的贈與，無論房屋登記在己方子女還是雙方的名下，用該出資購買的房屋均為夫妻共同共有財產(chǎn)，而婚三第七條第二款將該原本為“共同共有”的財產(chǎn)變更為“按份共有，不具有合理性。
四、第七條修正建議
基于邏輯關(guān)系、法學理論和立法目的三者平衡考慮，應(yīng)當對第七條進行修正，修正時注意以下兩個問題：1、明確父母贈與子女的是“出資”而非房屋，避免房屋產(chǎn)權(quán)糾紛法律關(guān)系認定錯誤，適用錯誤的法律規(guī)定。 2、明確第二款中產(chǎn)權(quán)登記完成時間為夫妻關(guān)系存續(xù)期間，共有為共同共有。
法律常識
繼承人在什么情況下喪失繼承權(quán)?
繼承人有下列行為之一的,喪失繼承權(quán):(一)故意殺害被繼承人的;(二)為爭奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人的;(三)遺棄被繼承人的,或者虐待被繼承人情節(jié)嚴重的;(四)偽造、篡改或者銷毀遺囑,情節(jié)嚴重的。
收養(yǎng)人應(yīng)當具備什么條件?
收養(yǎng)人應(yīng)當同時具備下列條件:(一)無子女;(二)有撫養(yǎng)教育被收養(yǎng)人的能力;(三)未患有在醫(yī)學上認為不應(yīng)當收養(yǎng)子女的疾病;(四)年滿三十周歲。
收養(yǎng)三代以內(nèi)同輩旁系血親的子女,被收養(yǎng)人不滿十四周歲的限制。華僑收養(yǎng)三代以內(nèi)同輩旁系血親的子女,還可以不受收養(yǎng)人無子女的限制。收養(yǎng)人只能收養(yǎng)一名子女。收養(yǎng)孤兒、殘疾兒童或者社會福利機構(gòu)撫養(yǎng)的查找不到生父母的棄嬰和兒童,可以不受收養(yǎng)人無子女和收養(yǎng)一名的限制。
?案例分析?
妻亡前夫爭房產(chǎn)
以繼子撫養(yǎng)權(quán)威脅
案例:樓先生和孫女士是半路夫妻。二人結(jié)婚時,孫女士有一個兩歲的孩子。十二年后,孫女士得了癌癥,沒過多久就離開了人世。樓先生和養(yǎng)子相依為命,但孫女士前夫趙先生找上門來,聲稱要討回自己的房產(chǎn)。樓先生知道趙先生有吃喝賭諸多劣跡,不適合撫養(yǎng)孩子,不愿意把房產(chǎn)給趙先生。
分析:首先,樓先生及孫女士的父母和兒子均為第一順序繼承人,依法享有繼承權(quán)。如果樓先生要把房屋過戶給孫女士的前夫,應(yīng)當依法征求其他繼承人的同意方可。根據(jù)《繼承法》的規(guī)定,配偶、子女、父母為第一順序繼承人。繼承開始后,由第一順序繼承人繼承,第二順序繼承人不繼承。
其次,樓先生可以向人民法院提訟,爭取孩子的撫養(yǎng)權(quán)。雖然樓先生系孩子的繼父,但其同樣享有爭取孩子撫養(yǎng)權(quán)的權(quán)利,法院應(yīng)該按照有利于孩子的發(fā)展而作出判決。根據(jù)《婚姻法》和《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理子女撫養(yǎng)問題的若干具體意見》的規(guī)定,人民法院審理離婚案件,對子女撫養(yǎng)問題,應(yīng)當從有利于子女身心健康,保障子女的合法權(quán)益出發(fā),結(jié)合父母雙方的撫養(yǎng)能力和撫養(yǎng)條件等具體情況妥善解決。
?法律熱線?
公司應(yīng)當承擔醫(yī)療費嗎?
我于2004年大學畢業(yè)應(yīng)聘到一家公司工作,當時公司以種種理由拖延,一直未與我簽訂勞動合同。去年,我因公負傷花費大量醫(yī)療費請求公司承擔,公司以未與我簽訂勞動合同,不是公司正式職工為由拒絕承擔醫(yī)療費,請問公司應(yīng)當承擔我的醫(yī)療費嗎?
王 杰
王杰朋友:
公司應(yīng)當承擔你因公負傷而花費的醫(yī)療費。依據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國勞動法〉若干問題的意見》第17條規(guī)定:“用人單位與勞動者之間形成了事實勞動關(guān)系,而用人單位故意拖延不訂立勞動合同,勞動行政部門應(yīng)予以糾正。用人單位因此給勞動者造成損害的,應(yīng)按勞動部《違反〈勞動法〉有關(guān)勞動合同規(guī)定的賠償辦法》的規(guī)定進行賠償。”你在該公司工作5年之久,盡管沒有簽訂勞動合同,但已形成了事實勞動關(guān)系,應(yīng)享受公司正式職工所享有的一切待遇,當然也包括工傷醫(yī)療待遇。至于如何賠償,《違反〈勞動法〉有關(guān)勞動合同的賠償辦法》第2條第一款規(guī)定:“用人單位有下列情形之一,對勞動者造成損害的,應(yīng)賠償勞動者損失:(一)用人單位故意拖延不訂立勞動合同,即招用后故意不按規(guī)定簽訂勞動合同以及勞動合同到期后故意不及時續(xù)訂勞動合同的;第3條第三款規(guī)定本辦法第2條規(guī)定的賠償,按下列規(guī)定執(zhí)行;(三)造成勞動者工傷、醫(yī)療待遇損失的,除按國家規(guī)定為勞動者提供工傷、醫(yī)療待遇外,還應(yīng)支付勞動者相當于醫(yī)療費用25%的賠償費用。”所以你在工作中因公負傷花費的醫(yī)療費,公司應(yīng)按照上述法律規(guī)定承擔賠償責任。
贈與房屋可否作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割?
3年前,我購置的一處住房要被拆遷,在簽訂拆遷補償安置協(xié)議時,我把其中的一居室,在協(xié)議中劃到了兒子陳濤的名下。現(xiàn)在,他們夫妻因感情不和正在鬧離婚,兒媳提出要將此房作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割,請問這樣合理嗎?
讀者:陳 坤
陳坤讀者:
2011年7月4日,最高人民法院審判委員會第1525次會議通過了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》(下稱《解釋三》),并自2011年8月13日起開始實施。該司法解釋共19條,涉及親子鑒定、婚內(nèi)財產(chǎn)分割、妻子單方面中止妊娠等多個方面的內(nèi)容,其中,有關(guān)房產(chǎn)問題的兩條規(guī)定所引起的關(guān)注與爭議最多。《解釋三》第7條規(guī)定:“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的,該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。”第10條規(guī)定:“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,離婚時應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。”
媒體和學界對《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)之規(guī)定的批評不絕于耳,究其緣由,擔憂這兩條規(guī)定弱化了法律對家庭中的弱者(主要為女方)的保護,進而將擴大男女兩性之間在實質(zhì)上的不平等,可謂是其成為眾矢之的主要原因。有論者認為,這種“公婆買房、兒媳沒份”的現(xiàn)象違反我國傳統(tǒng)的婚姻倫理,破壞了“修齊治平”的家國文化,它勢必將嚴重沖擊甚至于摧毀為國人奉行千年之久的婚姻倫理價值。摒棄特殊的國情和傳統(tǒng)文化對婚姻家庭關(guān)系的影響,違反“筑巢引鳳”的生物定律和性別分工的社會定律,一味地推行“誰投資誰受益”現(xiàn)代市場經(jīng)濟的理念,“司法的社會認可程度將會大打折扣,司法的實際功效將無從產(chǎn)生,司法的權(quán)威將逐漸損減殆盡”。 還有學者甚至稱其為“吹響了‘中國家庭資本主義化的號角’”,認為這樣的規(guī)定是“以個人主義壓倒家庭價值,使得涵養(yǎng)道德、培養(yǎng)善良風俗和民情的家庭細胞,感染上個人理性算計的病毒,父慈子孝傳統(tǒng)將煙消云散”。若將這一資本主義的個人財產(chǎn)原則引入中國的婚姻實踐,“破壞的就不僅是婚姻,還有人心”。
然而,這些口誅筆伐也引發(fā)了人們的思考:《解釋三》的改弦更張是否意味著我國的婚姻家庭法對女性和婚姻的立法理念發(fā)生了轉(zhuǎn)向?是否真如學者所說,是一個“調(diào)撥婚姻家庭關(guān)系、敗壞人倫親情”的“離間者”?
二、離婚房產(chǎn)規(guī)定的法律述評
《解釋三》的進步意義不言而喻。無論是從理論體系的厘清還是在司法實務(wù)的操作上,離婚房產(chǎn)規(guī)定的立法設(shè)計都是進步得,其積極意義體現(xiàn)在以下三個方面:
(一)符合《婚姻法》夫妻財產(chǎn)制的發(fā)展趨勢
建國以來的《婚姻法》在夫妻財產(chǎn)制的問題上經(jīng)歷了一個從“夫妻一體主義”向“夫妻別體主義”轉(zhuǎn)變的趨勢。“一體主義”的財產(chǎn)立法傾向于將婚前和婚后的財產(chǎn)盡量納入夫妻共有財產(chǎn)。1984年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第12條規(guī)定:“雖屬婚前個人財產(chǎn),但已結(jié)婚多年,由雙方長期共同使用、經(jīng)營、管理的,均可視為夫妻共同財產(chǎn)”。1993年《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第6條規(guī)定:“一方婚前個人所有的財產(chǎn),婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的,房屋和其他價值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年,貴重的生活資料經(jīng)過4年,可視為夫妻共同財產(chǎn)。”而“別體主義”的財產(chǎn)立法則會盡可能增加夫妻個人財產(chǎn)的范圍。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》一改先前的慣例,明確規(guī)定一方的婚前財產(chǎn)不會因為婚姻的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為共有財產(chǎn)。《解釋三》更是將婚后取得的贈與房屋和獲得產(chǎn)權(quán)的按揭房屋從共同財產(chǎn)的范圍中劃分出來。可見,我國的法律制度對女性的保護卻是越來越全面的,并沒有隨著財產(chǎn)制的變化而減弱。《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定恰符合現(xiàn)代家庭立法從“一體主義”向“別體主義”的發(fā)展軌跡,更側(cè)重于對女性的財產(chǎn)獨立與人格獨立予以雙重保障,不僅回應(yīng)了新時代的性別平等訴求,也實現(xiàn)了立法理念的更新。
(二)符合《物權(quán)法》與《合同法》的基礎(chǔ)原理
依據(jù)“物權(quán)性的期待”理論,在物權(quán)合意做出后,獲得產(chǎn)權(quán)前,買受人享有物權(quán)期待,此時的債權(quán)具有物權(quán)的屬性。 買受人財產(chǎn)形式從債權(quán)到物權(quán)的變化都僅圍繞其自身為主體而發(fā)生,在買受人簽訂房屋買賣合同到獲得房屋產(chǎn)權(quán)證期間,插入一個結(jié)婚法律行為也不能改變按揭房屋為婚前個人財產(chǎn)的權(quán)屬界定。在“物權(quán)公示原則”下,按揭房產(chǎn)的取得與變更皆以權(quán)屬登記為依據(jù),締結(jié)婚姻關(guān)系不能產(chǎn)生所有權(quán)變動的法律效力。
從合同的“相對性”理論出發(fā),僅在買受人和銀行之間存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系既無需公示,也沒有因婚姻關(guān)系的變化而當然地將所欠貸款從個人債務(wù)轉(zhuǎn)化成為夫妻共同債務(wù)。“婚后以夫妻共同財產(chǎn)還貸,相當于買受人的配偶以默示的方式自愿償還他人債務(wù),是典型的債務(wù)承擔行為”。 它只能在雙方之間產(chǎn)生債權(quán)返還請求權(quán),而不是共有關(guān)系。值得注意的是,《解釋三》明確規(guī)定按揭房屋的首付方必須對另一方婚后還貸的款項及其相應(yīng)的財產(chǎn)增值給予補償,此處實為新司法解釋的閃光點。
(三)符合民法的基本原則
父母出資為子女購房所形成的是民法上的贈與法律關(guān)系。在此問題上,原權(quán)利人(出資父母)的意思表示對于財產(chǎn)的移轉(zhuǎn)起決定性的作用。從尊重現(xiàn)實的角度出發(fā),由法律明確規(guī)定獲贈房產(chǎn)僅登記在出資父母的子女名下,即視為父母做出僅將房屋贈與自己子女而不包括其配偶的意思表示,也是最具有可信性、最接近贈與人真實意思和最符合民法意思自治之基本原則的法律推定。將獲贈房屋一概認定為夫妻共有財產(chǎn)很可能導(dǎo)致出資父母用大半生積蓄為子女買房但其子女在離婚時卻沒分得房子的不幸結(jié)果,這將嚴重違背贈與人的意愿和利益,完全違背民法的意思自治
原則。如此一來,夫妻雙方的“財產(chǎn)自治”就被架空,意思自治的民法基本原則也將嚴重減損。《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定正是從民事法律關(guān)系的角度出發(fā)所做出的修正,明確承認了父母贈送房產(chǎn)的真實意思表示是對自己兒女做出的這一“利己”的事實,使得贈與合同的標的不會因為離婚析產(chǎn)而“改名易主”。 三、離婚房產(chǎn)規(guī)定的助推效能
將《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定放到更加寬闊的視野中,它將對現(xiàn)存法律體系將產(chǎn)生怎樣的影響,對此,我們不妨大膽的預(yù)測一下。筆者認為,它的助推效能至少體現(xiàn)在以下三個方面:
(一)訴訟模式的轉(zhuǎn)變和契約精神的弘揚
從事司法實務(wù)工作的同仁反映,簽訂婚前協(xié)議的情況悄然增多,極具可能性的一個后果便是,以后離婚訴訟的模式或?qū)⒂兴淖儭粌H僅是在法庭上進行博弈,還有簽訂婚前協(xié)議時的較量,其所帶來的積極影響中最直接的便是司法成本的節(jié)約和訴訟效率的提升。加之,雙方當事人于擇偶時、結(jié)婚時就已經(jīng)明確了各自的權(quán)利義務(wù),那隨后一系列的行為也將不再盲目,整個社會活動的成本也將隨之降低。另外,在個人財產(chǎn)權(quán)利優(yōu)先原則確立后,當事人對雙方財產(chǎn)關(guān)系的自我治理將得到增進,進而,社會整體的契約精神也將得到推進。這種重視契約精神的私法理念既是發(fā)展市場經(jīng)濟的結(jié)果,也會反過來促進市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展,它對市民社會的形成、私法體系的完善和法治國家的建設(shè)都至關(guān)重要。
(二)傾向性立法的重視
有學者一言蔽之的指出,對離婚房產(chǎn)問題的爭議“實質(zhì)上可以歸結(jié)為到底要用夫妻財產(chǎn)共有制還是用夫妻財產(chǎn)分別制來實現(xiàn)男女平等的問題”。 德國、英國、瑞士以及中國臺灣等絕大多數(shù)的國家和地區(qū)所采取的夫妻財產(chǎn)分別制在實際操作上的方法對保護女性、實現(xiàn)兩性平等這一立法目標有著異曲同工、殊途同歸的效果。在分別財產(chǎn)制下,女性擁有獨立的財產(chǎn)權(quán)和人格權(quán),其實際上的劣勢可以通過規(guī)定家庭共同生活費用主要由男方承擔、增加離婚扶養(yǎng)費的數(shù)額、或者男方對女方做出補償?shù)鹊戎贫葋韽浹a。 畢竟,法律對權(quán)利的保護遵循的是其特有的發(fā)展規(guī)律,即“無財產(chǎn)即無人格”。
(三)婚姻家庭法多元化發(fā)展進程的開啟
較之于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》有關(guān)父母婚后贈房的法律規(guī)定,離婚房產(chǎn)的權(quán)屬界定使得女性從婚姻中得到的利益卻不如前,其婚姻投資的熱情也有所降減。在女性經(jīng)濟地位普遍提升、社會保障制度日益健全、職業(yè)發(fā)展限制減少、教育年限不斷延長等諸多復(fù)雜的社會背景之下,國人的婚戀行為表現(xiàn)出初婚年齡推遲、離婚率攀升、非婚同居悄然增多等現(xiàn)象。婚姻對女性的吸引力降低了,非傳統(tǒng)家庭的不斷涌現(xiàn)給婚姻家庭法的適用情形提出了新的挑戰(zhàn)。新司法解釋的規(guī)定使得回歸家庭與發(fā)展事業(yè)的選擇會導(dǎo)致女性在離婚時將面臨截然不同的財產(chǎn)境遇。家庭形態(tài)的推陳出新必將促使“婚姻”一統(tǒng)天下時代的結(jié)束,而家庭法多元化發(fā)展的進程也將隨之開啟。
被告李永龍、李寶豐。
一、案情
被告李永龍、原告李寶平系父女，被告李永龍、李寶豐系父子。被告李永龍與其妻原有坐落于北京市通州區(qū)糧食市57號院內(nèi)（以下簡稱57號院內(nèi)）北房4間、東房3間、西房1間。期間，承租人王永龍在承租期間建南房1間，因拖欠租金，王永龍以折抵租金的形式將南房折給李永龍夫婦。1996年7月15日，有關(guān)部門將57號院內(nèi)的北房4間、東房3間、西房1間及南房1間的產(chǎn)權(quán)登記在李永龍的名下。1996年7月16日，經(jīng)通縣公證處公證，被告李永龍與其妻自愿將南房1間贈與原告李寶平。但李寶平?jīng)]有實際占有使用該房，也沒有到國家有關(guān)房屋管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。1997年4月，被告李永龍之妻病故。1997年7月14日，被告李永龍將57號院內(nèi)的北房4間、東房3間、西房1間、南房1間贈與被告李寶豐之女李榮，經(jīng)通縣公證處公證并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2002年，被告李永龍的其他子女起訴被告李永龍、李寶豐，要求依法繼承母親的遺產(chǎn)。2002年8月，法院依法對被告李永龍與其妻的共有財產(chǎn)北房、東房、西房進行了分割，但未對南房1間做出處理，理由是原告未能提供南房系李永龍夫妻共同財產(chǎn)的證據(jù)。原告李寶平訴稱：南房1間系父母贈與給我的，長期被被告李永龍、李寶豐占用，故訴至法院，要求二被告將該房返還給我。被告李永龍辯稱：1997年，我已將該房贈與我孫女，故不同意原告的訴訟請求。被告李寶豐辯稱：1996年，我父母將南房贈與原告，但原告未依法辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)。1997年，我父親將南房贈與我女兒，且依法公證并辦理了過戶手續(xù)。我認為后一個贈與和公證的效力大于前一個贈與和公證的效力。故不同意原告的訴訟請求。
二、審理結(jié)果
法院審理后認為：57號院內(nèi)的南房1間雖登記在李永龍的名下，但系李永龍與其妻婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)。1996年，李永龍夫婦自愿將南房贈與李寶平，李寶平也表示接受贈與并辦理了公證，但李寶平未依法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，也沒有實際占有、使用該房，故該贈與合同無效。1997年，李永龍之妻病故后，李永龍將57號院內(nèi)的全部房屋包括南房1間贈與李寶豐之女李榮，但李永龍之妻病故后，因家庭成員未對57號院內(nèi)的南房1間析產(chǎn)繼承，該南房1間仍處于共有狀態(tài)，李永龍自行處分共有財產(chǎn)的行為系部分有效部分無效的民事行為。李寶平要求確認該南房1間屬自己所有的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，法院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條、第七十二條之規(guī)定，判決駁回原告李寶平的訴訟請求。
三、意見
本案在審理過程中，有兩種不同意見：第一種意見認為，1996年，李永龍夫婦自愿將南房贈與女兒李寶平的贈與行為合法有效。理由是，李永龍與其妻在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，經(jīng)合意和公證，自愿將南房贈與李寶平，是對夫妻共同財產(chǎn)的合法處分，故贈與是有效的。1997年，李永龍又將全部房屋（含南房）贈與給孫女李榮，是在妻子病故后，家庭成員析產(chǎn)繼承前的贈與。因李永龍擅自處分其妻的遺產(chǎn)，故贈與系違法的無效贈與。綜上，應(yīng)依法支持李寶平的訴訟請求。第二種意見認為：1997年，李永龍將全部房屋（含南房）贈與孫女李榮行為部分有效部分無效。理由是李永龍將全部房屋贈與孫女李榮，是在家庭成員未析產(chǎn)繼承的情況下實施的贈與行為，李永龍不僅處分自己應(yīng)得的份額，同時也處分家庭成員的遺產(chǎn)份額，故此贈與行為部分有效部分無效，應(yīng)駁回原告李寶平的訴訟請求。
筆者同意第二種意見，理由如下：
1、第一份贈與合同雖成立但未生效。我國法律規(guī)定，贈與合同是指贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是單務(wù)、無償合同，同時也是實踐合同，即必須實際給予贈與物，贈與才生效。在本案中，李永龍對李寶平、李榮的贈與合同都經(jīng)過公證，這兩個贈與合同都符合贈與合同成立的要素，故二合同均成立。但合同成立并不一定生效。贈與合同的生效要以實際給付為要件。不動產(chǎn)的給付，系法律規(guī)定的要式行為，即要到國家有關(guān)機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，否則，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，贈予合同不生效。本案中李永龍對李寶平的贈與，雖經(jīng)公證成立，但因未實際交付使用及未辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)，故贈與并未生效，房屋的所有權(quán)一直未發(fā)生轉(zhuǎn)移。所以，該贈與合同雖成立但未生效，贈與標的物南房1間仍為李永龍夫婦共有財產(chǎn)。而李永龍對李榮的贈與則已經(jīng)實際交付、使用，并及時辦理了房產(chǎn)的過戶手續(xù)，房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，故該贈予合同在形式上是成立且生效的。
房屋贈與合同撤銷方式
一、在財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，贈與合同的任意撤銷權(quán)。
房屋贈與合同是指贈與人與受贈人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達成的協(xié)議。根據(jù)合同法第一百八十六條的規(guī)定，除了帶有社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)和經(jīng)過公證的贈與合同，一般的贈與合同在贈與財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前可以撤銷。即在財產(chǎn)轉(zhuǎn)移之前，除法律規(guī)定的情形外，贈與人享有任意撤銷權(quán)，《合同法》規(guī)定一般情況下贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移了就不得撤銷贈與合同，對一般的財產(chǎn)贈與通常是以財產(chǎn)是否交付來認定財產(chǎn)權(quán)利是否轉(zhuǎn)移，但對于房產(chǎn)的贈與，因房產(chǎn)是以進行房產(chǎn)登記確認所有權(quán)，所以房產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移以是否進行過戶手續(xù)為準，也就是說在房屋尚未登記過戶時，贈與人享有任意撤銷權(quán)。
二、在房屋登記過戶以后，房屋贈與合同撤銷方式有哪些?
在房屋贈與合同經(jīng)過公證或者已經(jīng)過戶以后，贈與人在下列幾種情況下可以撤銷贈與：
1、附義務(wù)的贈與，贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當按照約定履行義務(wù)。受贈人沒有按照約定履行義務(wù)的，贈與人可以撤銷贈與。
2、贈與合同的法定撤銷權(quán)。根據(jù)合同法第一百九十二條規(guī)定，受贈人如果有以下三種行為中的一種：(1)嚴重侵害贈與人或贈與人近親屬;(2)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;(3)不履行贈與合同約定的義務(wù)，贈與人就可以撤銷贈與，而不論贈與財產(chǎn)的權(quán)利是否轉(zhuǎn)移。
3、贈與人的經(jīng)濟狀況顯著惡化的，合同法第一百九十五條規(guī)定，贈與人的經(jīng)濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)。
贈與合同撤銷權(quán)約束的都是受贈人的行為，也就是說在受贈人不履行義務(wù)，對受贈人之外的任何人沒有約束力。贈與人想要以經(jīng)濟狀況顯著惡化來主張撤銷贈與合同的，應(yīng)當提交其經(jīng)濟情況顯著惡化，嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的相關(guān)證明，且必須得達到嚴重影響的程度，一般性影響不在此列。
房屋贈與合同的撤銷是如何行使的
一、房屋贈與合同的撤銷
1、 贈與關(guān)系成立，且受贈人未占有、使用該房屋及其產(chǎn)權(quán)證書之前，贈與人可行使任意撤銷權(quán);根據(jù)我國《》第186條：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，可以撤銷贈與”及上述“民通意見”可以看出，贈與人在簽訂贈與合同且受贈人未實際占有房屋及其產(chǎn)權(quán)證之前，即財產(chǎn)權(quán)利未轉(zhuǎn)移之前，是可以享有任意撤銷權(quán)的。這里的“財產(chǎn)權(quán)利”被民通意見明細化，指的并非房屋的過戶登記，而是受贈人占有、使用該房屋及其產(chǎn)權(quán)證書。因此，贈與人在此階段實行任意撤銷權(quán)才是可以得到法律的支持。當然，《合同法》第186條對贈與人的這種任意撤銷權(quán)也進行了限制，它對房屋贈與行為也是同樣適用的，其中包括具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同不得撤銷;經(jīng)過公證的贈與合同不得撤銷。此外，《合同法》第192條也設(shè)立了法定撤銷權(quán)之規(guī)定，即無論是否具備《合同法》第186條規(guī)定的情形，只要滿足以下條件均可撤銷： (一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;(三)不履行贈與合同約定的義務(wù)。贈與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使。
2、 贈與關(guān)系成立，受贈人占有、使用該房屋及其產(chǎn)權(quán)證書，但未辦理過戶手續(xù)時，贈與人一般不可以行使任意撤銷權(quán);根據(jù)《民法通則意見》第128條規(guī)定“公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準”這說明贈與合同為實踐性合同，即以交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效條件。由于房屋屬于不動產(chǎn)，根據(jù)我國《》及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為準。因此，在房屋贈與合同中，房屋過戶登記才是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間界點。但是，根據(jù)上述《民法通則意見》第128條規(guī)定可以看出，為了保護受贈人的合法權(quán)益而對此作出了特殊的規(guī)定，即只要受贈人已占有、使用該房屋及其產(chǎn)權(quán)證書，這時該贈與行為即生效，贈與人應(yīng)當為受贈人補辦過戶手續(xù)。此時，贈與人一般是不可以以行使任意撤銷權(quán)為由來翻悔的。因此部分律師認為，如果沒有到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的變更登記，不但房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且這種贈予合同也是不生效的觀點是不準確的。由此可見，贈與人行使任意撤銷權(quán)的時間應(yīng)當在贈與關(guān)系成立之后，但未將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，在受贈人占有、使用該房屋之前提出，否則贈與人就不能有效的行使撤銷權(quán)、進而達到撤銷贈與的法律效果。
二、房產(chǎn)贈與行為生效的時間
贈與是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的民事法律行為，是實踐性法律行為，因此，贈與行為生效的時間與財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間有密切聯(lián)系，財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間，就是贈與行為生效的時間。根據(jù)民法通則第72條規(guī)定：“按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間是民法通則第72條所規(guī)定的例外情況之一。根據(jù)1983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》第6條：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”第7條：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交件：……(三)受贈的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證，贈與書和契證。”根據(jù)1988年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第128條：“公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的支付為準。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當認定贈與關(guān)系;未辦理過戶手續(xù)的，但受贈人根據(jù)書面贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應(yīng)令其補辦過戶手續(xù)。”
一審法院經(jīng)審理認為：被告（指李某B）在未成年時，原告（指李某A）收被告為養(yǎng)子，雖然沒有到有關(guān)部門辦理收養(yǎng)關(guān)系，但按照當?shù)仫L俗，被告為原告養(yǎng)子。被告與第三人陳春艷（現(xiàn)申訴人）結(jié)婚后，在其沒有住房的條件下，搬入本案訴爭之房內(nèi)居住，且又在2001年10月將訴爭之房的土地使用者由原告變更為被告，況且被告亦承認原告將訴爭之房給付被告。原告以其不知道訴爭房的變更事宜、變更手續(xù)虛假為由主張權(quán)利，因其未能提供證據(jù)材料證明不知道變更事宜，故其應(yīng)承擔舉證不能的法律后果；本案原、被告有惡意串通，侵害第三人陳某某的合法權(quán)益的嫌疑，故本院從風俗。常理上確認訴爭之房系原告贈與被告及第三人陳某某，依據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，訴爭之房為被告與第三人陳春艷共同所有，原告的訴訟請求不予支持。”
一審法院判決后，原告李某A不服遂提出上訴。
二審法院經(jīng)審理認為：“原審判決事實不清，程序違法。遂裁定撤銷一審法院民事判決，發(fā)回重審。”
一審法院經(jīng)重審認為：對于原告訴請的確認天津市某區(qū)宅基地的使用權(quán)及房屋所有權(quán)人系原告所有的請求，依據(jù)《中華人共和國土地管理法》第16條之規(guī)定，由人民政府處理。該糾紛不屬于人民法院主管。本院一向原告明示不能對宅基地使用權(quán)的確認及房屋確權(quán)合并審理，但原告當庭表示不同意分別審理，故駁回原告合并審理之訴。對于第三人陳某某提出的訴爭之房的50%所有權(quán)為第三人陳某某所有的請求，屬于離婚案件后續(xù)財產(chǎn)分割問題，應(yīng)另案。故對于第三人陳某某的訴訟請求也予以駁回。”
一審法院重審后，原告李某A還是不服，再次提出上訴。
二審法院經(jīng)審理后認為：上訴人李某A向一審法院提訟，請求人民法院確認位于天津市某區(qū)宅基地的使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人為李某A，然原審法院判決對李某A的具體訴求未作處理，屬程序違法。撤銷一審法院重字第6號民事判決。發(fā)回重審。
一審法院經(jīng)再一次審理認為：原告訴請確認原告系天津市某區(qū)宅基地使用權(quán)人之請求，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第16條之規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理，故宅基地使用權(quán)的糾紛不屬于人民法院民事案件主管范圍，應(yīng)予駁回。同理，原告主張第三人村委會承擔協(xié)助辦理恢復(fù)宅基地使用權(quán)人，房屋所有權(quán)手續(xù)之請求，本院不予支持。關(guān)于原告主張確認原告系訴爭房屋的所有權(quán)人之請求一節(jié)，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，公民的房屋系其合法財產(chǎn)。第三人陳某某宅基地使用權(quán)證系行政機關(guān)針對宅基地使用權(quán)人的登記，并非對地上不動產(chǎn)的物權(quán)登記，即并非房屋所有權(quán)證。原、被告以及第三人陳某某認可變更宅基地使用權(quán)的登記所依據(jù)的房屋買賣協(xié)議并非原被告本人簽訂，原、被告之間并無買賣事實發(fā)生，原、被告也并未授權(quán)他人辦理，因此，該買協(xié)議對當事人并無約束力，不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力。無論是被告主張的因原告附條件贈與發(fā)生的房屋所有權(quán)的變動還是第三人陳某某主張的因原告贈與發(fā)生的房屋所有權(quán)變動，原告均予以否認，現(xiàn)被告與第三人陳某某均未提供證據(jù)加以佐證確有贈與的事實，因此其二人的主張均不能成立，故本院確認訴爭房屋的所有權(quán)為原告享有。
一審法院再次重審判決后，一審第三人陳某某不服故提出上訴。
二審法院經(jīng)再一次審理認為：“坐落于天津市某區(qū)宅基地使用權(quán)人先登記在李某A名下，依據(jù)我國土地管理法相關(guān)規(guī)定；土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理。李某A要求確認該宅基地的使用權(quán)歸其所有的訴訟請求，根據(jù)上述法律規(guī)定，李某A的該項訴請不屬于人民法院民事案件受案范圍，原審判決對李某A該項請求不予支持并無不當。被上訴人李某A要求確認其為該宅基地上的建筑物即訴爭房屋的所有權(quán)人之訴訟請求，依據(jù)民法通則的相關(guān)規(guī)定，公民的房屋系其合法財產(chǎn)，對其合法的房屋享有所有權(quán)，合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。訴爭房屋的買賣協(xié)議并非李某A與李某B簽訂，李某B亦未向李某A支付購房款，李某A與李某B之間并無買賣事實發(fā)生。因此，該買賣協(xié)議對李某A與李某B無約束力。原審法院據(jù)此作出的判決結(jié)果并無不當，本院依法當予維持。上訴人的上訴請求本院依法予以駁回。”
二審法院判決后，申訴人陳某某不服法院判決，遂到檢察機關(guān)申訴。對于此案應(yīng)如何處理存在如下意見：
1、一種意見認為，法院判決是正確的。理由是按照我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定，土地的使用權(quán)就應(yīng)由政府處理，宅基地本身就是土地使用權(quán)的適用范圍，法院對此將宅基地及宅基地所建房屋分別判處完全正確。
2、另一種意見則認為，法院判決是錯誤的。理由是，本案爭論的焦點是房屋所有權(quán)確認糾紛而非土地使用權(quán)確認糾紛，法院將房屋所有權(quán)確認糾紛中的宅基地以及宅基地上所建房屋，割裂開來分別判處顯然是錯誤的。
