時間：2023-08-25 17:09:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產投資與風險分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產；風險；層次分析法
房地產又稱不動產，是房屋財產與土地財產的總稱，是實物、權益和區位的結合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產投資項目的開發與經營是對環境進行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經濟發展提供堅實的物質基礎，也極大地帶動相關產業的發展。改革開放以來，隨著經濟的發展和房地產市場的不斷完善，房地產業成為國民經濟的支柱產業，對經濟有很強的拉動作用，具有重要戰略地位。
一、房地產投資風險類型
由于房地產投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產業關聯性高等特點。使得房地產開放項目開發中具有不確定性和風險性。一旦風險發生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經濟和社會發展都是很不利的。因此投資方必須對房地產投資項目風險進行分析與研究，加強風險管理來保障投資的收益。房地產投資項目風險可分為環境、政策、技術、市場、管理5個方面的風險。環境風險分為自然環境風險和人文社會環境風險。政策風險包括城市規劃、稅收、金融、土地、產業。技術風險包括設計、設備、施工方法、技術人員素質、市場風險包括市場結構、市場需求、市場供給、市場價格。管理風險包括管理者能力、管理者素質、管理制度等方面風險。
二、AHP法理論及運算步驟
本文采用層次分析法AHP對房地產投資項目風險進行分析和研究。AHP由美國運籌學家匹茨堡大學教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據判斷矩陣計算權重。具體運算步驟為：
第一步，確定系統總目標，并依據總目標的不同將系統劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應因素之間的關系，見圖1。
第二步，構造判斷矩陣（實質是指標評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：
表1 分級比率標度
雖然構造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應具有如下性質：
（1）A是正互反矩陣，且其轉置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0。可以利用性質（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴重，那么λmax對應的標準化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。
第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應于最大特征值λmax的特征向量W，經歸一化后求出同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權值W的過程。運用乘積方根法求權重系數，求各行的幾何平均值：
bi=■，i=1，2，3…，n
再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標：CI=■，然后，查找對應的平均隨機一致性指標RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當CR
三、實例分析
以G市某房地產投資項目L為實例進行投資風險的分析與評價。L房地產項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環境穩定，資源充足。該地區房產投資優惠政策多，有比較寬松的投資環境。城市化人口每年遞增，經濟處于高速增長狀態，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環境優良。L房地產項目是由K公司開發，該公司資金雄厚，從事房地產多年。具有比較強的管理和技術能力。根據項目的實際情況確定該項目的總目標A（A為房地產投資項目風險），然后劃分準則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準則層B，B=（環境，政策，技術，市場，管理）。構造判斷矩陣A=（aij）
A=■計算權重系數bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T
歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；
AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■
由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544
0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應評價指標體系的權重系數。從中我們可看出政策風險權重系數最大。因此，L房地產投資項目中，政策風險是最重要的風險因素。
四、結論
本文從房地產開發投資方的角度出發，按照風險管理的基本原則，對房地產開發項目的投資風險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產特點，利用文獻調查法對關于房地產開發項目投資風險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風險影響因素分析，將房地產開發項目的風險劃分為五類風險，再運用AHP法構建遞階層次結構模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產投資項目風險因素指標評價體系。進而對這些風險進行量化分析，得出分析評價結論。AHP法在房地產投資項目風險評價的運用已經比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關聯度較低等不足之處。對于高階復雜的判斷矩陣A其準確性也較差。針對這種現狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產項目風險分析與評價的運用。
參 考 文 獻
[1]謝英亮，彭東生，徐華巍．系統動力學在建設項目財務評價中的應用[M]．北京：冶金工業出版社，2010
[2]郭亞軍．綜合評價理論、方法及應用[M]．北京：科學出版社，2005
[3]朱亞兵，蘭峰．房地產開放經營與管理[M]．上海：立信會出版社，2007
[4]成虎．工程項目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004
[5]伊中曉，韓炎峰．房地產投資風險指標體系及模糊綜合評價模型[J]．西安建筑科技大學學報．2004（4）
[6]李啟明，徐靜．房地產投資風險分析中的預測[J]．建筑經濟．1995（10）
[7]潘潔，楊帆.工程項目管理中的質量控制[J]．企業導報.2010（12下）
摘 要 隨著房價連續幾年的高歌猛進以及股市的飄搖不定,房地產投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現資產增值的重要渠道。然而,不同的項目給投資者帶來的收益水平可能相差甚遠,甚至可能帶來較大的損失。因此,在房地產投資決策前,應該對擬投資項目進行科學、有效、詳細的投資分析、評價和比選,選擇合適的投資形式和投資項目,使投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤和實現增值的最大化。
關鍵詞 房地產投資 投資分析 投資決策
一、房地產投資
由于房地產具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房價的高歌猛進,以及股市的飄搖不定,房地產投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現資產增值的重要渠道。同時,鑒于房地產投資巨額性、風險性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產品。因此,房地產投資決策應基于對目標項目科學、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產的增值性。
二、房地產投資分析
房地產投資分析指在房地產投資活動之前,投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力,全面調查擬投資項目的各方面制約因素,對所有可能的投資方案進行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產投資分析的內容包括市場分析、區位條件分析、基礎數據估算分析、經濟分析、不確定性分析、風險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經濟分析和風險分析三方面做簡要介紹。
1.市場分析
房地產投資項目在投資決策前,調查市場狀況,辨識投資風險,選擇投資機會的過程,稱為房地產投資項目的市場分析。房地產市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產市場分析主要以市場調查和市場預測為手段,在獲取市場信息的基礎上,對投資項目的現金流量及市場價值的變化科學預測,為投資項目的經濟分析、風險和不確定性分析奠定基礎,為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據,以使投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤,實現增值的最大化。
2.經濟分析
經濟分析是房地產投資分析的核心部分,主要通過經濟分析指標的計算定量分析目標項目在經濟上的可行性。經濟分析指標根據是否考慮資金的時間價值可分為靜態分析指標與動態分析指標兩大類。由于資金本身就具有時間價值,而且將一定資金投入到某一項目后也會產生一定的機會成本,因此,筆者認為財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期等動態分析指標更為科學、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。
3.風險分析
房地產投資與其他投資一樣,可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風險存在。房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。由于房地產投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現能力差等特點,使得房地產投資的風險程度更高,在投資過程中可能會面臨自然風險、意外風險、財務風險、市場風險、政策風險、利率風險等諸多風險。
風險分析是風險評價的主要手段,其方法就是根據不確定性因素在一定范圍內的隨機變動,分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標準差、變異系數和置信區間,并由此說明擬投資項目在特定收益狀態下的風險程度。以市場風險的分析為例,在開發期或持有期內,市場可能會出現繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應通過深入的市場調查和數據分析,預測各個狀況發生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過計算期望收益標準差、變異系數、置信區間等對市場風險進行評價。
三、房地產投資決策
房地產投資分析的最終目的是服務投資決策。在房地產投資活動中,一般都會有多個不同的投資方案可供選擇,能否利用有效、準確的方法做出正確的抉擇將直接關系到未來的收益與否。對于置業投資者,其投資決策的內容不同于開發投資,如需要對置業對象目前物質狀況、運營與收益狀況進行全面了解,對置業對象市場前景作出判斷,對其收益值較合理的價值估計。在此基礎上,他們是否購買、購買時間、購買方式做出正確的決策,這類投資面對的風險也相對較直觀些。而對于房地產開發投資者,投資決策的內容非常廣泛,既包括投資項目的比選、投資項目類型、開發條件、經營方式,也包括投資時間、投資規模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個決策內容的失誤都可能會帶來收益減少甚至發生損失。因此,我認為對于這一類投資,投資者在決策時應緊緊圍繞事先確定的經營目標,在占有有限信息資源的情況下,借助于現代分析方法和手段,通過定性的推理判斷和定量的分析計算與比較,做出正確的決策。只有這樣才能使房地產投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤和實現增值的最大化。
參考文獻:
[1]劉秋雁.房地產投資分析.大連:東北財經大學出版社.2007.9.
[2]劉寧.房地產投資分析.大連:大連理工大學出版社.2009.2.
[3]譚善勇.房地產投資分析.北京:機械工業出版社.2008.3.
決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產投資決策支持系統
房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。
(一)房地產投資決策支持系統的基本功能
本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。
(二)系統的基本結構
在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。
數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。
其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產投資決策系統的相關技術
傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。
數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。
(一)數據倉庫(DW)技術
信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。
(二)聯機分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。
(三)數據挖掘(DM)技術
數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。
數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。
三、房地產投資決策支持系統的功能模塊
(一)市場調查與預測
市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。
(二)經濟評價
經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。
經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。
(三)風險分析
房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四)可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
關鍵詞:房地產投資風險;風險調整系數法;肯定當量法
中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03
一､房地產投資風險的類型
房地產投資風險涉及政策風險､社會風險､技術風險､自然風險和國際風險等,而這其中對房地產投資影響較大,同時又是可以預測､規避的主要是經濟風險｡經濟風險主要包含市場風險､經營風險和財務風險等｡
1.市場風險,指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產投資者帶來的風險｡其中主要有:
(1)流動性和變現力風險
由于房地產是低流動性資產,這就決定了投資在房地產上的資金流動性差､變現能力弱｡也就是說,當房地產投資者在急需資金時,無法將其手中的房地產很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產交易,也很難以合理的價格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產不能流動及其變現上的困難,給房地產投資者帶來了變現及收益上的風險｡
(2)購買力風險
指由于物價水平上升而使投資者出售或出租房地產獲得的現金的購買力下降的風險｡這里的風險主要出在投資者提價的“時滯”上,特別是在高通貨膨脹時期｡購買力風險也會影響消費者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費上,從而影響了對房地產的消費購買,這樣即使房地產本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導致房地產投資者遭受一定的損失｡
(3)利率風險
指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產實際價值的影響｡一般使用高利率折現,會降低投資者的凈現值收益;第二,對房地產債務資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發成本,加重其債務負擔｡
2.經營性風險,指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望偏離的可能性｡這種風險即與企業內在因素有關(由于投資者得不到準確充分的市場信息,而可能導致經濟決策的失誤),也與經濟環境因素的影響有關(如房地產市場､房地產價格､國家政策等)｡
3.財務風險,指由于房地產投資者運用財務杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務的可能性｡另外,違約風險也是財務風險的一種,違約風險指由于投資者財務狀況惡化而使房地產投資及其報酬無法全部收回的可能性,或者是房地產購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴重,使投資者入不敷出所造成的一種風險｡
二､房地產風險分析方法
經濟的不穩定和市場的不完善,使風險總是客觀存在的,因此,在進行投資決策時必須給以充分的重視｡房地產投資風險分析常用的方法是風險調整貼現率法和肯定當量法｡
(一)風險調整貼現率法
這種方法的基本思想是對于高風險的項目,采用較高的貼現率去計算凈現值,然后根據凈現值法的規則來選擇方案｡問題的關鍵是根據風險的大小確定風險因素的貼現率即風險調整貼現率｡
1.計算公式
風險調整貼現率的計算公式為:K=i+b×Q
式中:K――風險調整貼現率
i――無風險貼現率
b――風險報酬斜率
Q――風險程度
2.風險調整貼現率法的計算步驟:
(1)風險程度的計算
首先,計算方案各年的現金流入的期望值(E);
其次,計算方案各年的現金流入的標準差(d);
再次,計算方案現金流入總的離散程度,即綜合標準差(D);
最后,計算方案各年的綜合風險程度,即綜合變化系數(Q)｡
(2)確定風險報酬斜率
首先,計算風險報酬斜率(b);
其次,根據公式:K=i+b×Q確定項目的風險調整貼現率;
最后,以“風險調整貼現率”為貼現率計算方案的凈現值,并根據凈現值法的規則來選擇方案｡
例如,假設有兩個房地產項目方案A､B,兩方案的風險和期望的現金流相同,只考慮一年的現金流情況,兩方案的資本支出即初始現金流相同,無風險報酬率為6%,投資方案A､B的現金流量如表1:
計算為:
E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21
K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%
NPV(A)=1775
NPV(B)=1375
(注:計算過程略｡K代表風險報酬率,I代表無風險報酬率,B代表風險報酬斜率,Q代表風險程度｡B假定為0.1｡)
(二)肯定當量法
這種方法的基本思路是先用一個系數把有風險的現金收支調整為無風險的現金收支,然后用無風險的貼現率去計算凈現值,以便用凈現值法的規則判斷投資機會的可取程度｡
其計算公式為:
式中:at――t年現金流量的肯定當量系數,它在0-1之間
i――無風險的貼現率
CFAT――稅后現金流量
在運用肯定當量法時,關鍵是確定肯定當量系數｡肯定當量系數是指肯定的現金流對與之相當的不肯定的期望現金流的比值,它代表了投資者對風險的態度｡此系數的確定有幾種方式,如根據歷史資料進行推斷､由經驗豐富的分析人員進行主觀判斷､根據變異系數與其之間的關系來確定,在此我們不做詳細討論｡
由上面的計算可知變異系數為0.21,根據變異系數和肯定當量系數的關系,肯定當量系數為0.8(經驗數據)｡
因為E(A)=E(B)=3000,所以,兩個方案的肯定當量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡
(三)風險調整貼現率法和肯定當量法的比較分析
從上表可知,運用風險調整貼現率法計算的兩方案凈現值的差額為400,肯定當量法差額為249｡可見,在房地產投資方案的評價中,風險調整貼現率法比肯定當量法產生的偏差大｡考慮到風險因素,風險調整貼現率有以下兩點不足:
第一,此方法把時間價值和風險價值混在一起,并據此對現金流量進行貼現,意味著風險隨著時間的推移而加大,這種情況往往與實際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因為,在實際中的很多投資在投資初期風險比較大,而隨著時間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認識及內部管理方式的改進,現金流會逐漸趨向穩定,風險也隨之減少｡
對資金投放戰略來說,投資項目的現金流入一般發生的時間比較晚､持續時期較長｡所以,在運用風險調整貼現率時偏差更大｡
第二,此方法在計算凈現值時,在方案持續時期內運用統一的貼現率｡而我們知道,在項目持續期間內,其風險可能會隨著認識的不斷加深和環境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進行貼現求凈現值時,不能每一個期間都采用同一個貼現率｡尤其對于戰略方案來說,在較長的時期內風險波動會更激烈,相同的貼現率會嚴重失實｡
這樣,與風險調整貼現率法相比,肯定當量法主要表現出以下兩個優點:
第一,此方法充分考慮了時間因素｡風險的不同會體現在不同的變異系數上,從而表現出不同的肯定當量系數,這比較符合現實情況｡當然,為每一年準確確定肯定當量系數,在實踐中是很難的｡對此,我們可以將戰略項目分為戰略引進階段､戰略發展階段､戰略成熟階段和戰略衰退階段｡在每一個階段,風險的特征和大小是相似的,具有一定的統一性｡這樣就可以為每個時期確定一個肯定當量系數,既保證了效率又保證了效果｡
第二,運用肯定的現金流易被接受｡風險管理思想認為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價值是不同的”｡肯定當量法先將不肯定的一元錢轉化為肯定的一元錢,將有風險的現金流轉化為無風險的現金流｡在現實中,作為風險厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡
從以上的分析可以看出,肯定當量法克服了風險調整貼現率法夸大遠期風險的缺點,可以根據各年不同的風險程度,分別采用不同的肯定當量系數｡這樣,在對投資項目的評價就相當準確,因此,在實際中應對其進行推廣｡
三､房地產投資風險的規避與控制
高風險高收益､低風險低收益的關系決定房地產投資既是一種高收益的投資項目,同時也是一種高風險的投資項目｡對于風險,很多人傾向于盡量回避,以最少的風險獲得更高的收益｡但是在房地產投資過程中,風險是客觀存在的,對風險的認識在于能及時地發現或預測到并能及時地采取有效的措施對其進行化解､減輕和控制,降低投資者預期收益損失的可能性,并減少風險的危害性｡
規避和控制風險的基本思路是對于某種損失出現的可能性大小及其程度高低做出判斷并進行調整,進而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:
1.風險規避｡規避風險方法的原理非常簡單,即在預期收益相同的情況下,投資于風險小的房地產投資項目｡房地產投資項目種類較多,它們的風險度大小不一,有的風險度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險度小的投資項目,可以使投資收益得到有效的保證｡
2.風險轉移｡指房地產投資者以某種合理､合法的方式將風險損失轉給他人承擔｡如:在租賃房地產業務中,租約規定承租人負擔所有的經營費用､維修､保養費用甚至稅收,就能將經營風險轉移給承租人;在長期租約中,規定租金隨著物價指數上升而相應地變動,就能把購買力風險轉移給承租者｡在開發商與建筑商的施工合同中,規定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡
3.風險預控｡風險無非是指在投資經營中存在各種不確定因素,從而使實際收益偏離預期收益的可能性｡減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法,就是通過市場調查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產投資過程中的風險｡
【關鍵詞】房地產業；投資風險；對策分析
近年來國家不斷推出新的調控政策，控制房價的的非理性增長。房地產企業面臨著的風險影響因素也不斷變化，對投資風險進行正確評估，減小風險對收益的影響程度，提高項目的投資效益，對于指導項目開發具有非常重要的意義。
一、我國房地產業投資風險分析
1、政策風險
政策風險是指由于政策發生變化給房地產生產者與經營者帶來的經濟損失。由于房地產業在我國國民經濟中占據著越來越重要的地位，其發展對于其他產業的發展以及整個國民經濟都具有不可替代的作用。因此，政府會根據國民經濟的發展情況對房地產業進行宏觀調控，使房地產業與其他產業相協調，共同促進國民經濟的健康發展。政策風險是影響房地產投資的重要風險因素之一，包括產業政策、土地政策、經濟體制及住房制度改革等，它們都會對房地產投資者的收益目標帶來很大的影響。
產業政策風險是政策風險中的重要方面，是指因產業政策和產業結構發生變化對房地產生產者和經營者帶來的經濟損失。如“上海國五條細則”：“堅決抑制投資投機性購房，嚴禁發放第三套及以上購房貸款；同時要增加普通商品住房用地供應，按照全年供應量不低于前5年年均實際供應量的要求。”這在一定程度上抑制了商品房的需求。當前的土地制度使土地供應逐年呈現負增長，而貨幣不斷超發，也使得投資渠道缺乏。土地使用年限的減少、補償費用的收取都可以增加房地產開發的成本。經濟體制的改革刺激了經濟的增長，增加了人們的收入水平，進一步提高了公眾的購買力，刺激了商品住宅房的需求。
2、經濟風險
經濟風險是指一系列與經濟環境、經濟發展有關的不確定因素的出現對房地產投資產生影響的可能性。主要包括市場供求風險、融資風險、利率風險以及國民經濟發展風險。市場供求風險，由于房地產項目的價值通常比較大，因此受供求關系的影響較大。市場的供給與需求是不斷變化的，當供給短缺或需求不足時，房地產市場的主體就會受到損失。這種供需之間的不平衡，就會給房地產投資者帶來巨大的損失，因此房地產企業要根據市場的供需變化的客觀規律進行科學預測，規避市場供求變化帶來的投資風險。
房地產投資者一般會借助于各種融資工具，有研究表明，在大部分的房地產投資中，貸款額度占到總投資一半以上，甚至更高。比率的大小受投資的成本以及項目的預期收入及貸款利率等因素的影響，貸款的利率越高，房地產企業的貸款成本就越高，而降低了市場購買力，最終導致房產預期收益的減少。反之利率越低，貸款成本越低，人們的購買力旺盛，房地企業更容易得到較好的收益。此外國民經濟的發展水平也會影響房地產市場，經濟越發達，房地產市場越繁榮，而經濟停滯，房地產市場也會呈現蕭條。
3、技術風險
技術風險是由于技術部門設計或施工管理技術不足而給房地產企業帶來的經濟損失。隨著科學技術的不斷發展，房地產市場化程度的不斷深入，人們對住房消費的需求苛刻程度增加，因此，企業要提高施工技術，率先將其應用于房地產項目中，不斷滿足消費者對住房質量的要求，提高市場競爭力。技術風險主要包括建筑材料的更新、施工技術和革新、計算失誤風險等，如果不能處理好這些技術問題，將會給房地產企業帶來直接經濟損失。
4、購買力風險
購買力風險是指由于投資完成后收回的資金與初始投入的資金相比，由于購買力的減低給投資者帶來的風險。由于房地產投資資金大、周期時間長，其投資風險的高低與通貨膨脹率存在著很大的關系，只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨著通貨膨脹的風險。因此，房地產投資者應該十分關注此風險因素的影響，并且通過適當的方法來減少通貨膨脹風險。如，可以通過適當調整其要求的最低收益率來降低該風險對實際收益率的影響程度。
5、自然風險
自然風險是由于不可抗力的因素變化而對房地產商品開發過程中或著已經開發完成的商品的危害，從而給房地產企業造成的經濟損失。自然風險主要包括地震、洪水、火災、泥石流等災害。因此房地產企業可以根據當地的地理氣候條件來購買相應保險規避風險，減少自然災害對項目造成的經濟損失。
二、房地產業投資風險規避策略
1、順應政策導向，把握投資時機
要順應政策導向，對房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，房地產市場需求基本上是一種引致需求，相對投資項目的銷售來說這種需求是一種有支付能力的需求，包括現實需求和潛在需求兩部分。要從宏觀經濟上分析經濟發展水平，從微觀上分析影響房地市場的相關因素，合理預測房地產市場的需求類型和需求量。把握房地產周期波動，合理選擇投資時期。根據馬斯洛“需求層次理論”，對住房需求，了解消費者需求，不斷開拓市場，對項目開發方案進行評價和風險分析，選擇可靠性強、風險小的開發方案，保證項目收益。
2、合理分配資金，提高保險意識
在房地產企業投資時，在收益相同的前提下總是追求風險最小，或著在風險相同時追求利益最大化。在投資時，要注意合理分配資金，靈活應用投資組合理論，選擇不同區域的投資組合或不同房產類型的投資合等來達到分散風險的目的。投資者要依據房地產投資的風險程度和獲利能力，遵照一定的原則搭配各種不同的房產類型以降低投資風險。要提高保險意識，通過保險手段來轉嫁風險，通過向保險公司投保，繳納保險為代價，將風險轉移給保險來承擔，降低自身的損失程度。也可以通過擬定正當、合法的合同條款將風險轉嫁給其他經濟單位，如可將施工過程中危險性較高的工作轉色給其他專業施工單位，減少自身承擔的風險責任。
3、完善監管機制，加強施工管理
房地產業是一個高風險行業，這就需要強化業務宏觀指導，建立地區房地產市場監測機制，建立房地產市場定期分析報告制度，探索住房金融改革以及發展的深層問題。加強工程施工過程的管理，創新施工工藝，將其率先應用在施工過程中，提高工程質量，樹立品牌意識。對于難度較大的工程項目，可以轉包給專業施工團隊，提高施工質量，降低自身風險。
4、提高管理水平，降低決策風險
房地產開發必須建立一支高水平、專業的開發團隊，提高管理水平，要加強對房地產市場的調研，對方案進行可行性研究。要對影響項目開發的政治、經濟、社會及環境因素進行的搜集與分析，建立信息系統，通過科學預測、對項目的定位，選擇合適的投資時機以及投資項目的類型，降低投資開發的盲目性帶來的風險。通過對政策走勢的研究、房地產行業發展的趨勢以及消費需求等問題進行分析，將不確定的因素控制到最低，為投資決策提供前瞻性和科學性依據，確保投資決策的正確性，降低決策風險，從而更好地控制房地產投資過程中的風險。
房地產業作為我國市場經濟的重要組成部分，具有高風險、高效益的特性，市場存在著諸多的不確定性。這就需要房地產企業在投資決定前進行科學分析來預測風險，預先采取規避措施，將風險控制到最低限度，從而減少不必要的損失，提高房地產企業的收益。
參考文獻：
關鍵詞：建設銀行；商業房地產；金融風險；應對策略
中圖分類號：F832.45，F069.9 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。
一、商業房地產的概念及特點
所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業房地產的投資風險
由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。市場風險是指由于商業房地產市場價格的變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣以來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震、水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。
三、商業房地產風險的防范策略
商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。
商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。建設銀行對此投資者在實施投資項目貸款的同時，一定要根據企業自身及市場狀況進行金融分析，盡量避免脫離實際的計劃付諸行動，必要時采取相應的措施，降低金融風險。
參考文獻：
[1]楊洋.房地產估價風險分析與防范[J].價值工程,2010,26.
［關鍵詞］房地產 投資基金 SWOT法
房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
一、當前房地產金融的風險
由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險：
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000―2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
二、房地產投資基金分析
房地產投資基金是通過集合社會閑散資金，使用專業人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。
1．房地產投資基金的優勢分析（S）
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性。房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性。它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大，交易成本高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小。它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此，它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
2．房地產投資基金的劣勢（W）
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3． 房地產投資基金的機會（O）
（1）投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目（比如城市基礎設施建設）、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
（2）市場分析。目前，我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
（3）需求分析。目前，我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。
4． 房地產投資基金的風險分析（T）
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
三、發展房地產投資信托基金的政策建議
1.我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2.在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
3.創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
參考文獻：
［1］趙基堅，李睿等.淺析我國房地產融資證券化［J］.世界經濟研究.
［2］尹伯成等.房地產金融學概論［M］.復旦大學出版社，2000，（07）.
［3］王進才.房地產金融：資本市場中的新亮點［M］.中國財政經濟出版社，1998.18-87.
［4］安瓊.房地產投資基金探析［J］.中國房地產金融，2000，（1）.
［5］于建國，余有紅等.投資基金的運作與發展［M］.上海人民出版社.
［6］季敏波.中國產業投資基金研究［M］．上海：上海財經大學出版社.
關鍵詞：房地產，投資風險，管理
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A
前言
一、房地產投資風險的分類
在房地產投資的領域里，風險主要是經濟風險，它的種類大致可分為商業風險、金融風險、購買力風險和清算風險四種類型。風險分析是房地產投資中一個十分重要的問題。以下為房地產投資過程中存在的一些主要風險種類。
1.市場競爭風險。市場競爭力風險是指由于房地產市場上由于同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，導致樓盤滯銷或者推廣成本的提高所帶來的風險。市場競爭風險主要是由投資者對市場的調查不足以及錯誤決斷引起的，是對市場把握能力的不足。
2014年，西安商品住宅市場逐步開始“筑底”，整體成交量穩價跌。市場庫存量進一步
加大，整體庫存去化需要2年，市場競爭日趨激烈。雖然三季度西安市房管局曾先后兩次松綁樓市限購政策，但并未使西安房地產市場迎來轉機，市場深陷調整期，房企年度業績普遍未完成。
2.流動性和變現性風險。首先，是由房地產的本身性質決定的。房地產的交易完成只是所有權和使用權的轉移。而它本身是不能移動的。這便導致了由于市場變化，地區人口結構、交通線路、競爭者等因素的變化而影響到整個投資項目收益的變化。其次，房地產的價值量大、占用資金多，導致了房地產的大多數的資金交易需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性。即投資者在需要現金周轉時，無法快速將手里的房地產脫手，即使脫手也很難達到合理的價格，從而大大影響了其投資收益，所以給房地產投資者的變現風險。
3.金融風險。金融風險是指項目的純收入不足以償還債務的潛在可能性。金融風險反映了因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性。借貸資金的使用增大了收益的不確定性，也就是項目的金融風險性。當投資中借貸資金的比例很高時， 金融風險的可能性就會水漲船高，反之金融風險就會愈低。換言之，金融風險是由借貸資金的使用決定的。
4.購買力風險。購買力風險是指通貨膨脹可能導致投資者收到客戶以貶值的貨幣支付項目款項的情況。在中國的現階段市場中，若投資者采取部分樓盤分期付款的方式，也會由于出現貨幣貶值嚴重，而出現樓盤收益入不敷出的狀況。雖然未來通貨膨脹率的預測已經包括在貼現率中，但未來的通貨膨脹率卻有可能偏離于開始的預測，表現為或高或低。還有便是由于物價總水平的提升導致了消費者購買力下降，當物價高于大多數消費者總體收入水平時，消費者對房地產產品的需求就會下降，這就導致了投資者出售收入的降低，從而導致一定的收入損失，這就是風險產生的結果。
二、房地產投資風險管理
1. 房地產投資風險識別。危害是伴隨著風險的產生而產生的，但它從中卻又透露著巨大的效益。風險與效益是相互對等的，從中體現了風險結果的雙重性，一方面，風險利益使其風險具有使人們甘愿冒風險去獲取利益的誘惑效應，另一方面，當風險代價太大、決策者厭惡風險時，自然就會采取回避風險的行為，這就是風險的約束效應。這就是風險效應的兩個方面，它們同時存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著。在決策時，人們是選擇風險還是選擇回避風險，兩種效應相互作用的結果就產生了房地產。投資風險識別是指在房地產開發過程中房地產開發商對其中存在的風險加以識別， 并進行系統的歸類分析，以揭示其風險本質的一系列過程。
三、房地產項目投資風險應對措施
1.風險回避。在房地產的投資過程中，要想選擇出比較徹底的處理房地產投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資，這樣風險的概率產生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險，那么將會很快有投資者涌入市場，從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。
2.風險轉移。在保險型轉移過程中，投資者可以通過合同，使另一方來承擔以及賠償風險所帶來的損失。在生活中，這樣的例子不勝枚舉。在風險轉移過程中其中的一種方式，被稱作保險型轉移，即通過保險的方式，避免承受大的風險。不過，不是所有的風險都是通過保險來轉移的。保險公司經營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產投資風險的轉移也是部分性的受到限定的。
【關鍵詞】房地產；投資風險；控制
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
前言
文章對房地產投資風險控制研究的理論意義及其中存在的問題進行了詳細的介紹，并對房地產投資風險的識別進行了闡述，同時經過分析，并結合自身實踐經驗和相關理論知識，對房地產開發投資風險有效控制的措施進行了探討。
二、房地產投資風險控制研究的理論意義
1.在宏觀經濟研究中，通過對中國房地產投資風險控制問題的研究將有助于房地產業的發展，是促進國民經濟增長的一種重要方式。中國作為發展中國家，正處于經濟轉軌的重要時期，中國的經濟體制改革是前所未有的實踐，因而，與一定經濟、制度相協調的中國房地產投資風險控制問題的研究，將有助于我國宏觀經濟調控理論的完善。
2.對中國房地產投資風險控制問題的研究涉及到經濟學與管理學等多個學科領域，本課題依據現代經濟與管理理論的新發展，進行中國房地產投資風險控制問題研究，將有助于學科的融合與發展。
3.考慮到國際房地產資金的注入和國際房地產商進入中國市場，以及加入WTO之后5年的過渡期已經到來，房地產業將面臨激烈的競爭，所以我們必須對中國房地產業投資風險控制問題進行深入細致的研究。
三、我國房地產投資存在的問題
目前，我國房地產業恢復的時間還不長，對它的發展規律、經營管理的實踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級政府在房地產投資的運作上還存在一定的盲目性，房地產投資風險研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產市場的特殊性，房地產投資存在風險的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產市場特點的房地產投資風險分析與決策理論，幫助投資者規避市場風險。利用系統的觀點進行風險因素的相關性分析，依據房地產投資風險因素的辨識和再分類，引入房地產投資風險因素相關性分析，輔助房地產投資進行科學決策。房地產顧名思義就是“房產”和“地產”的總稱。房地產投資就是將大量資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。房地產市場是一種資金量大、周轉期長，受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還會受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風險大、投資回報率高等。正因房地產投資風險大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產投資分析時對投資風險列專項進行研究。
四、房地產投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
1.采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別
（一）投資房地產的營業率。
一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為：營業率=年營業總費用／年計劃總收入。據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38％―40％之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
（二）償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為：保本占用率=f年營業總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本占用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85％一90％。
2.概率與數理統計的方法
由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
五、房地產開發投資風險有效控制的措施
1.在投資決策階段，開發商預防風險的首要任務是建立一支高水平、多學科的開發隊伍，把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢、經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況．諸如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商服業、住宅、工業分布情況及來來發展趨勢等。理性研判該類物業的市場供求狀況進行科學的項目可行性研究．合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態度，加強風險資料的搜集、整理和比較，強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習．高度重視企業風險管理。
在開發前期階段，開發商應主動與地方政府、各專業管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯系．征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當的方式，在適當的時機購買土地；及時同有關部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；及時就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通．充分考慮項目防火、抗震、御災要求．采用價值工程技術進行優化設計。
3.在工程建設階段．開發商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特剮是額材料、新工藝的應用．以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實；進行設計交底．嚴格控制設計變更，做好現場施工日記并注意資料收集和保存，按時支付工程預付教、進度教，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；
4．在房地產租售階段，開發商應明確房地產租售指標，制訂營銷獎罰制度，加強營銷人員的業務培訓；在租售后階段建立健全物業管理制度、收費體系及收費措施，加強物業管理人員上崗培訓；配備消防器材。及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修井消除火災、事故隱患等。
六、結束語
隨著對房地產行業研究的不斷深化，房地產企業都加強了房地產開發投資風險控制。對關乎到企業的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
參考文獻：
[1]范如國．房地產投資與管理[M1．武漢大學出版社，2011．
引言：
房地產業作為國民經濟的組成部分，它的發展也遵從了經濟的周期性規律。宏觀經濟開始復蘇時房地產開發和投資隨之上升，但由于房地產開發的時滯效應，使得房地產業的復蘇會稍后于經濟復蘇的時間。宏觀經濟持續增長，使房地產價格上升，開發商資產值相應快速膨脹，在銀行大量提供抵押貸款的情況下，投資乘數效應又使得房地產業比宏觀經濟周期更快進入繁榮階段。由于房地產業沒有宏觀經濟那種各行業相互牽動消長本文由收集整理的綜合影響，因而房地產業的衰退現象也通常比宏觀經濟先期出現。房地產投資是房地產開發的源頭，直接決定了房地產業的發展態勢。
一.房地產投資的概念
房地產投資屬于投資的范疇，是指投資主題{包括政府，企業和個人}為實現某種預定的目標，直接或間接對房地產的開發，經營，管理，服務和消費所進行的投資活動。毋庸置疑，房地產業在國民經濟中占有十分重要的地位 。進行房地產投資是發展國民經濟的重要渠道，當然也是個體積累財富的重要方式。
二.房地產投資的分類
根據房地產投資形式的不同，房地產投資可分為直接投資和間接投資。房地產直接投資是指投資主體直接參與房地產開發或購買房地產的過程并參與有關的管理工作，包括從購地開始的開發投資和物業建成后的置業投資兩種形式；房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，投資者不需要直接參與房地產相關的投資管理，包括購買房地產開發企業的債券、股票，購買房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券等活動。同時，根據房地產投資的用途不同，房地產投資也可分為地產投資、住宅房地產投資、商業房地產投資、工業房地產投資等等。
三.房地產投資的風險和弊端
由于房地產投資中有大約七至八成的資金直接或間接來自銀行抵押貸款，且所占用的這部分資金大多是長期貸款，而銀行資金來源主要是各類短期存款，如此短存長貸的矛盾，在銀行內是主要的潛在風險之一。目前，國內尚未對房地產抵押貸款風險的化解有切實見效的防范與預警措施，一旦房地產市場發生大的波動，銀行將形成大量的呆、壞賬；此外，在偶然因素的刺激下，短期儲戶如果大規模提現，銀行將面對資金短缺的經營風險。在當前我國還未采用資產證券化的房地產抵押貸款二級融資模式的情況下，化解上述風險相當困難，只能將其寄托在房地產穩健良性發展的良好預期上，但是這種預期是極其脆弱的。
從邏輯上講，房地產投資是房地產價格與價值上升的原因，同樣也是結果。一般而言，房地產投資可能導致削弱城市競爭力的直接因素主要有：房產類商業成本（包括商業設施與廠房租金等）、生活居住成本。如房租水平提高了，成本增加，降低城市競爭力，這是不利的因素。但實際上，這兩類因素與城市競爭力相關的其他因素也有著密切的聯系，如商業成本提高，可能使某些產業和行業逐漸遷出，其結果將導致城市相關產業鏈的破壞，使聚集的產業帶、產業區分散，最終導致該類產業競爭力喪失；同樣地，隨著居住、辦公成本的提高，增加了人才的生活成本，從而城市部分地喪失對人力資本的吸引力，人才的流失將大大降低城市的競爭力，進而對城市經濟增長與發展不利。
四.房地產投資的控制方法
1.使用風險預警系統。
為了有效地監測中國房地產存在的宏觀風險，建設部自2004年2月起正式啟動房地產市場預警預報信息系統，并決定在上海、深圳等13個城市進行試點。這個系統將由數據采集、預警預報系統和市場監控三大塊構成，包括房地產交易數據、土地開發用地數據、房地產金融數據、房地產價格數據等7種與地產相關的數據，各地將在整合這些數據的基礎上，定時相關信息。由于當前我國房地產市場發展還不平衡，一些地區住房供求結構性矛盾較為突出，一些地區房地產價格和投資增長過快，對房地產業乃至國民經濟的持續發展造成一定影響。各地區應根據發展不平衡和房地產市場區域性強的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系。因此，作為房地產開發單位，學會使用房地產市場預警預報信息系統，善于總結系統反映的信息，把握當前我國房地產業發展的總體趨勢，減少宏觀風險因素帶來的影響。另外，房地產開發企業也要建立自己的風險監控或預警系統，有效覺察計劃的偏離，一旦超出正常范圍，立即啟動整改應變程序。
2.成立風險專管機構。
目前，投資風險已經越來越被人們所重視，但是在企業內部成立專門的房地產開發風險管理機構的開發企業卻很少，投資風險的分析往往局限于對某一個具體項目而展開，缺少在投資全局范圍內、投資整個過程以及中遠期的對風險的管理，造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產投資風險，應從機制上、制度上加以落實，成立專門的房地產管理機構顯得十分必要。房地產投資風險管理機構的任務就是加強對投資過程中風險的管理，來實現投資利益最大化或風險最小化的目的。具體的工作任務包括風險的具體的工作任務包括風險的識別、風險的分析評價和決策、風險的控制。風險的轉移和處理。
3.房地產開發投資組合。
房地產開發的投資組合是指在某一則這種組合越不能降低風險；組合的各方相關度越小，則這種組合越能降低風險。在房地產產品中，一般來說，替代性物業之間、配套緊密性強的物業之間相關度較高，它們組合在一起分散風險能力較弱；非替代性物業之間、配套緊密性較弱的物業之間相關度較低，它們組合在一起較能分散風險。因此，從風險分散的角度看，在同一投資項目中盡量避免替代物業、配套緊密性較強的物業組合在一起。對于那些非結合在一起不可的配套物業，應只按主體物業的容量進行配套開發，不可超容量的配套。
4.建立財務預警系統。
房地產項目的財務評價，又稱為微觀經濟效果評價。一般來說，財務評價就是考慮到房地產項目本身的直接效益和間接效益，孤立地計算出這個房地產項目投入的資金所能給企業帶來的利益。因此，房地產投資財務預警系統能初步考察出此項目投資的可靠性及可能的前景。它是項目評價的第一步，也是項目可行性研究的核心內容，是決定房地產投資命運的重要決策與依據。因此，開發商在投資決策前必須做好投資評價工作。房地產開發投資需要的資金量較大，且周期長、資金運作過程影響因素多，因此發生財務風險的可能性較大。房地產開發企業建立財務風險預警系統是有效的監測和防范財務風險的有效手段。一個理想的風險預警體系，會在企業所面臨的各種現實和潛在的風險尚未形成或剛剛形成時，迅速確定風險來源、判斷和細分風險的構成、采用風險防范措施化解風險、將風險的危險系數降到最低，從而實現投資收益的最大化。
關鍵詞：螞蟻算法；方差；投資組合；動態模型
中圖分類號： F293.3文獻標識碼： A
1 引言
蟻群優化算法是模仿螞蟻工作方式的一種新的啟發式算法。螞蟻算法已廣泛應用于求解旅行商問題、指派問題、以及物流管理和施工管理中的最短路徑問題等。生物學研究表明一群相互協作的螞蟻能夠找到食物源和巢之間的最短路徑。螞蟻間相互協作的方法是他們在所經過的路上留下一定數量的信息素，該信息素能被其它螞蟻檢測出來，一條路徑的信息素越多，其它螞蟻將以越高的概率選擇此路徑，從而該路徑上的信息素會被加強。
2 動態模型的建立及求解
設房地產市場上有n項投資項目，則第i種投資組合在第t時期內投資額的收益率βit為
βit=(p1it-p2it+dit)／p0it，i=1，2，．．．，n=1，2，．．．，N(1—1)
其中p1it表示第i項房地產項目在t時期的市場價格，p0it表示相應的房地產項目投資額，dit表示相應的投資方在該項投資過程中所獲得的收益。顯然βit為一隨機變量。
假設房地產投資者在第t時期的投資金額為mt，mt為外生變量，令xit表示投資者投資到第i種房地產項目第t時期的投資額，xit為內生變量。
2.1 以方差作為風險度量指標的房地產投資動態模型
我們采用房地產收益率的數學期望作為房地產投資收益大小的度量指標，用
房地產收益率的方差作為風險度指標，記
bit=Eβit,σij(t)=E(βit- bit)( βjt - bjt)(1—2)
其中bit表示βit的均值，σij(t)表示第i種房地產投資收益率與第j種房地產收益率在第t時期的協方差。
在上述記號條件下，第t時期內的房地產組合投資總的期望收益bt為：
bt=，t=1，2…，N
第t時期n種房地產組合投資總的風險σ2t為：
σ2t=E=，t=1， 2…，N (1—3)
由此可得出如下房地產組合投資的動態模型：minσ2= (1—4)
也可表示為如下矩陣形式 minσ2= XTVX(1—4a)
上述模型是一個動態優化問題，Kuhn-tucker條件是該問題最優點存在的充要條件，其K-T條件可表示為為滿足K-T條件的解，可考慮如下動態優化問題的解，記為模型：minJ=eTN W (1-4b)
其中eTN=（1，1…）T1×N，W為人工變量組成的N維向量。若能求出模型(1-4b)的最優解，且最優值J為0，則模型(1-4b)最優解中部分向量X*即為模型(1—4a)的最優解。
3計算實例
某房地產開發公司在某市有A、B、C、D、E、F六處可供選擇的地段，可進行(1)高層住宅、(2)普通住宅、(3)商業寫字樓、(4)大型商場、(5)商業步行街等五種類型的房地產開發項目建設。各項目類型在不同地段經濟評價指標見表1。該公司在一地段只投資一種類型。試確定房地產開發項目投資組合方案。
表l各投資方案各項指標評價情況
基于方差作為風險度量指標的蟻群算法，計算結果如表2所示表2
如果引入靜態下的基本蟻群算法則得到如表3所示結果表3
4 二種算法的計算結果比較表4
從表4可以看出，利用方差作為風險度量指標的蟻群算法在計算速度略慢但收益率比基本蟻群算法有了較大提高，投入相同的資金，獲得的利潤也比較大。可以說本文提出的以方差做為度量指標并隨時間變化的蟻群算法，在解決房地產開發項目投資組合問題上是優于基本蟻群算法的。
參考文獻
[1] 尹伯成，邊華才.房地產投資學[J].上海：復旦大學出版社,2002.
關鍵詞：房地產投資；分析方法；風險識別
房地產投資風險，是指由于各種難以預測的因素的影響，使得房地產投資行為主體的期望目標與實際狀況之間發生差異，給投資者帶來經濟損失的可能性。
一、房地產投資風險主要分析方法
目前，常用的風險分析方法主要有專家調查法、故障樹分析法（fta法）、幕景分析法、篩選監測診斷法、影響圖分析法等。
（一）專家調查法。專家調查法主要包括專家個人判斷、頭腦風暴法和德爾菲法等10余種方法，其中，頭腦風暴法和德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種。
1、頭腦風暴法。頭腦風暴法是以一個5～10人的專家小組以會議的方式進行，參加會議的人可以暢所欲言，鼓勵不受任何約束發表不同意見。通過專家之間的信息交流和相互啟發，從而誘發專家們產生“思維共振”，以達到互相補充并產生“組合效應”，獲取更多的未來信息，使預測和識別的結果更準確。
頭腦風暴法可以在很短的時間內得出風險管理需要的結論，在項目管理實施的過程中，也可以經常采用這種方法，對以后實施階段可能出現的風險進行預見性的分析。該方法是建筑企業進行工程項目風險管理最直接最有效的方法之一。但它適用于探討的問題比較單純，目標比較明確、單一的情況。如果問題牽涉面太廣，包含因素過多，就要先進行分解，然后再分步進行討論。
2、德爾菲法。德爾菲法是由美國著名咨詢機構蘭德公司于五十年代初發明，經過多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點表現在：能夠讓專家自由地發表個人觀點，能夠使分析人員與專家意見相互反饋。在進行專家調查過程中，可以采用數理統計的方法對專家的意見進行處理，使定性分析與定量分析有機地結合起來。一般經過兩至三輪問卷調查，即可使專家的意見逐步取得一致，從而得到比較符合實際的結論判斷。
該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優點是在缺乏足夠統計數據和原始資料的情況下，可以進行定量的估計，缺點主要是表現在易受心理因素的影響，主觀性強。
（二）故障樹分析法。故障樹法也叫風險樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將企業面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分析，排除無關的因素，從而準確地找到對企業真正產生影響的風險因子。
該方法經常用于技術性強、較為復雜、直接經驗較少項目的風險識別，其優點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統內外所有失效機理，比較形象化，直觀性較強。不足之處是適用于大系統時，容易產生遺漏和錯誤。
（三）幕景分析法。幕景分析法是一種能夠分析引起風險的關鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項目未來某種狀態的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的各種因素發生某種變化時，整個項目情況的變化及其后果。其描述方法可分為兩類：一類是某種狀態的描述，一類是發展過程的描述，即未來若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細描繪出不同情況下可能發生的時間和風險。當各種目標相互沖突排斥時，幕景分析就顯得特別有用。
（四）篩選-監測-診斷技術。近年來，國內外學術界都較重視“災變”新理論，高德曼提出的“篩選-監測-診斷技術”是比較實用的。篩選是依據某種程序將潛在危險的影響因素進行分類選擇的風險辨識過程；監測是對某種險情及其后果進行監測、記錄和分析顯示過程；而診斷則是根據癥狀或其后果與可能的起因等關系進行評價和判斷，找出可疑的起因進行仔細檢查。篩選、監測和診斷是緊密相連的，由于客觀事物的復雜性和可變性，往往一次“篩選-監測-診斷”過程不能徹底解決問題，在診斷之后還有可能產生新的風險因素，因此需要重新進行這一過程。篩選－監測－診斷技術應用中，花費的時間和精力非常多，由于過程很復雜，所以技術應用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能勝。
總之，對于不同的風險識別方法，使用時應針對實際問題的不同特點結合不同風險識別方法的優缺點而進行選擇，這些風險識別方法實際上是有關知識、推斷和搜索理論應用于風險因素的分析研究。
二、房地產投資主要風險因素
房地產投資的風險因素有多種分類方法，按風險的性質可分為：系統風險（市場體制性風險）和非系統分析（項目差異性風險）；按投資周期可分為：投資決策階段風險、土地獲取階段風險、項目建設階段風險和經營管理階段風；按風險的來源可分為：社會風險、經濟風險、技術風險、自然風險、經營風險。本文對房地產投資的風險因素按照壽命周期的方式進行分類分析。
（一）投資決策階段風險。在整個房地產開發的整個過程中，投資決策階段最為關鍵，這個階段的風險主要來源于外部。如政策風險、經濟體制風險、城市規劃風險、區域發展風險等方面。
1、政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產業的影響是全局性的，房地產政策的變化趨向，直接關系到房地產投資者的成功與否。房地產業由于與國家經濟發展緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的控制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模、投資方向、投融資的控制以及新稅務政策的制定，都對房地產投資者構成風險。在未實現完全市場經濟的條件下，政策風險對房地產市場的風險尤為重要，特別是在我國，政府對房地產調控的力度非常大。因此，房地產商都非常關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發的風險。
2、經濟體制風險。一個國家的經濟體制決定著經濟的發展方向和國民經濟的結構比例以及經濟運行機制。如果政府將房地產業在國民經濟中的地位降低，減少投資于房地產業的資金，房地產商品市場的活動將會減少；另一種情況是經濟體制改革后房地產業內部結構發生改變，或者說是房地產業發展的模式發生改變，各種房地產市場在整個房地產業中所占的比例發生改變。這種改變會給有些房地產市場帶來生機，則對另一些房地產市場帶來損失。比如，一些城市工業結構的轉型，導致對廠房需求下降，而對寫字樓需求增加。
3、城市規劃風險。城市規劃風險是指由于城市規劃的變動對已經建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產商品的價值量產生影響，給房地產商品經營者帶來經濟上的損失的風險。
4、區域發展風險。區域發展風險是指由于周圍環境的房地產商品發生變化而影響其他房地產商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風險。
（二）土地獲取階段風險。房地產發展的最關鍵的環節就是獲得土地，在此階段，會涉及到征地拆遷和安置補償費等社會問題，風險較大。主要風險來源有土地產權不清風險、土地使用制度變化風險、征地開發風險等。 土地產權不清風險。土地產權不清風險是由于土地的產權不清楚給房地產投資者帶來損失的風險。土地產權不清，不僅給房地產開發商帶來很多手續上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔敗訴后的經濟風險，如我國經常出現的越權批地和非法出讓土地等現象。
2、土地使用制度變化風險。土地使用制度變化風險一方面體現在變革使房地產商品的開發成本增加，如使用年限、補償和收費的規定等；另一方面體現在政府改變使用土地的一些具體技術政策方面所帶來的房地產投資風險。
3、征地開發風險。征地開發風險是指由于征地拆遷所帶來的風險，一方面我國現行拆遷安置法規條例太籠統，各地情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房產所有者基于社會的、心理的、經濟的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。
（三）項目建設階段風險。項目建設階段的主要目標是保證項目的成本、進度和質量目標的完成，這個階段的風險因素較多，主要可以分為：開發費用變化風險、工程變更風險，項目質量風險和施工安全風險等方面。
1、開發費用變化風險。房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。在規劃設計中，方案陳舊、深度不夠，參數選用不合理以及未進行優化優選設計，都會導致生產成本的增加，在建設期間，國家調整產業政策，采用新的要求或更高的技術標準，也都會使房地產開發成本增加。
2、工程變更風險。工程一旦發生變更，工期就很可能會被延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產開發商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來的風險。
3、項目質量風險。質量是建筑項目的生命，開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀與環境協調等方面。如果由于承包商施工技術水平落后、偷工減料，造成建筑結構存有安全隱患，質量不佳，就會嚴重影響房地產企業的聲譽和發展，有時甚至會產生法律糾紛，導致企業形象一落千丈，無法繼續發展。
4、施工安全風險。施工安全風險是指施工過程中出現各種事故而造成房地產破壞、人員傷亡、機械設備損壞等損失。這類事故一旦發生，便會發生事故處理費和各種補償費，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發成本的增加，而且也會轉移到商品的成本中而成為商品經營者的損失。
（四）經營管理階段的風險。房地產經營管理階段是整個房地產投資過程中最后卻又非常重要的一個環節。項目開發完畢后，開發商應盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤；相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響房地產企業的經營和發展。這個階段的主要風險來源有：物業管理風險和營銷風險。
對房地產投資風險進行識別分析是控制房地產風險的前提，在此基礎上進行有效的風險防范，才能保證房地產投資的順利進行，獲得利潤。
