時間：2023-08-25 17:09:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記過程更加便捷
將過去需要在幾個部門進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔、發(fā)證等流程整合為一站式服務(wù)，提高登記效率的同時也減少了工作中人為錯誤的可能，降低了政府的行政成本，社會公眾也因此節(jié)省了時間。
2.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記信息更加透明
實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后能真實快速地查詢不動產(chǎn)信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發(fā)生，同時對腐敗有很好的警示和調(diào)查作用，讓社會的公正性得以體現(xiàn)，提高政府公信力和公示力。
3.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記成果更加統(tǒng)一
雖然我國法律法規(guī)越來越完善，但這些法律法規(guī)在處理問題時不盡相同。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，可以避免因法律法規(guī)間的互相沖突而帶來的社會矛盾。登記檔案也可以按照統(tǒng)一規(guī)則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。
二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)中的阻力
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實行中，會涉及到諸多部門的整合，關(guān)系到與之相關(guān)的利益劃分，其相關(guān)人員的人事調(diào)動不可避免，工作業(yè)務(wù)需要重新認(rèn)識，資料整合的工作量相當(dāng)巨大，相關(guān)法律法規(guī)要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會公眾也需要一段時間來接受。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨受理的量要多，這就要求社會公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個證辦好再辦下一個證，其對資料的完整性、正確性要求比之前更高。
三、實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時需要的相關(guān)測繪工作
1.制定相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一測量工作準(zhǔn)則
在國家統(tǒng)一使用2000國家大地坐標(biāo)系的今天，房產(chǎn)測繪部門還在沿用1985國家大地坐標(biāo)系，部分城市仍采用自己建立的城市獨立坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)也不統(tǒng)一，導(dǎo)致同一個不動產(chǎn)單元在地籍部門和房產(chǎn)部門有著兩套坐標(biāo)值和高程值。坐標(biāo)、高程等測繪數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致相互間信息不能共享共用，房產(chǎn)面積、房屋門牌號、房屋權(quán)屬人、宗地編號、土地面積等屬性信息不能關(guān)聯(lián)，阻礙了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合進(jìn)程。只有有法可依，有統(tǒng)一測量的準(zhǔn)則，房屋信息才能互聯(lián)互通。當(dāng)測繪數(shù)據(jù)相互統(tǒng)一整合后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作才能順利開展。所以，制定關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記測繪方面的法律法規(guī)并統(tǒng)一工作準(zhǔn)則十分必要。
2.提高工作意識，培養(yǎng)測繪技能
在測繪方式和工作流程上，房產(chǎn)測繪和地籍測繪不盡相同，一方面致使測繪工作內(nèi)容數(shù)量加大，而另一方面數(shù)據(jù)質(zhì)量要求更加嚴(yán)格。這就要求測繪工作者在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記下提高測繪工作意識，培養(yǎng)測繪技能，提高房產(chǎn)測繪、地籍測繪、工程測繪等測繪知識，才能保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。不動產(chǎn)單元信息的準(zhǔn)確和完整對以后不動產(chǎn)其他數(shù)據(jù)信息的關(guān)聯(lián)將起到至關(guān)重要的作用。
3.建立完善統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo)是實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”， 而長期以來各個部門遵守著各自系統(tǒng)的法律法規(guī)，工作環(huán)節(jié)也相對獨立，需要搭建統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)來整合多個部門。
一、2020年工作成效
（一）登記工作穩(wěn)步推進(jìn)。截止2020年10月13日累計受理各類不動產(chǎn)登記共345件，辦理不動產(chǎn)權(quán)證書343本，其中首次登記134本，轉(zhuǎn)移登記118本，變更登記21本，換發(fā)登記37本，更正登記30；辦理不動產(chǎn)權(quán)證明114本，注銷登記84.
（二）申請了不動產(chǎn)登記中心公眾號。為了方便群眾辦事，讓群眾準(zhǔn)確把握政策，不動產(chǎn)登記中心申請了公眾號，以便在公眾號上面宣傳不動產(chǎn)相關(guān)法律知識。
(三)提高登記效率。結(jié)合我縣實際，嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)履行不動產(chǎn)登記工作職能職責(zé)，大力簡化審批程序和縮短辦理時限，提高工作效率，我中心認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》文件要求，提高不動產(chǎn)登記效率，縮短了辦理周期，由原不動產(chǎn)權(quán)登記證書法定辦結(jié)時限為15個工作日縮短至10個工作日，不動產(chǎn)權(quán)登記證明法定辦結(jié)時限為10個工作日縮短至4個工作日，咨詢類、為減免契稅出具證明類、不動產(chǎn)查詢類等登記業(yè)務(wù)采取面對面即時辦結(jié)。對抵押注銷、預(yù)告注銷、查封受理、解封、登簿等登記業(yè)務(wù)實行現(xiàn)場一次性辦結(jié)。
（四）優(yōu)化辦證服務(wù)。中心始終以辦事群眾滿意不滿意為衡量標(biāo)準(zhǔn)，不斷優(yōu)化服務(wù)舉措，在基層延伸服務(wù)、綠色通道和上門服務(wù)等基礎(chǔ)上，推進(jìn)申請環(huán)節(jié)信息化、領(lǐng)證環(huán)節(jié)便捷化、查詢環(huán)節(jié)自動化落到實處，加快數(shù)據(jù)整合和信息共享，全面推廣“最多跑一次”，一窗受理、等創(chuàng)新做法。自成立以來不斷完善其工作制度，切實考慮辦事群眾切實利益及困難。對于行動不便的辦事群眾提供上門服務(wù)，體現(xiàn)了全心全意為人民服務(wù)的宗旨。做到熱情服務(wù)、耐心服務(wù)、周到服務(wù)和文明服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，提升單位形象。
(五)政務(wù)一體化。今年按照縣行政審批安排開展了一體化政務(wù)服務(wù)3.0系統(tǒng)的升級工作包括我局行政權(quán)力清單的認(rèn)領(lǐng)、重新編制、上報我單位所有行政權(quán)力清單248條及日常的維護工作。完成了我單位2020年的行政事項權(quán)力清單和責(zé)任清單，公共服務(wù)清單、擬下放鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)清單、政務(wù)公開等工作。每月按照行政審批部門要求完成我單位行政審批錄入50條任務(wù)，截止目前錄入了500余條我單位相關(guān)的依申請事項。并按照工作要求負(fù)責(zé)我單位規(guī)劃相關(guān)的咨詢和受理，截止目前咨詢300余次，受理90余件。完成了“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”系統(tǒng)的認(rèn)領(lǐng)和實施清單填報工作、及相關(guān)的整改工作和系統(tǒng)維護。
二、下一步工作要求及計劃
（一）嚴(yán)格落實制度。嚴(yán)格落實首問負(fù)責(zé)制和一次性告知制，做到“誰受理、誰負(fù)責(zé)”，對確需要補正相關(guān)材料的事項清楚、明確、完整、一次性告知申請人，減少群眾反復(fù)跑、來回跑的現(xiàn)象，實行跟蹤催辦、責(zé)任追究制度。強化服務(wù)跟蹤，為辦事群眾和企業(yè)提供指導(dǎo)，實行跟蹤催辦、責(zé)任追究制度。全面完善學(xué)習(xí)培訓(xùn)、崗位考核、業(yè)務(wù)交流等制度，不斷提高登記人員為民服務(wù)意識，能力和水平，著力打造一支作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、業(yè)務(wù)過硬的不動產(chǎn)登記隊伍。
（二）梳理公開服務(wù)指南。為方便辦事群眾，保障登記服務(wù)順暢、高效，中心將對所有登記類型收件要求、流程進(jìn)行梳理，制作印發(fā)一次性告知書，規(guī)范表冊和申請資料，在不動產(chǎn)登記場所宣傳發(fā)放《辦事指南》、宣傳頁，張貼公示牌公開公示登記服務(wù)政策和收費標(biāo)準(zhǔn)，保障登記順暢、高效。并在門戶網(wǎng)站、微信公眾號向社會公開，提升社會知曉度。
（三）廣泛征求社會建議。為更好提升登記服務(wù)質(zhì)量和水平，在不動產(chǎn)登記窗口計劃設(shè)立設(shè)立不動產(chǎn)登記意見簿意見箱，向社會廣泛征求意見和建議，并定期查看、梳理，及時召開專題會議形式，研究整改措施，強化整改落實，改進(jìn)工作不足，加強人員行為規(guī)范和責(zé)任落實。并將整改落實情況通過張貼在公示欄上，向辦事群眾積極反饋。
一、不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)
對其性質(zhì)，學(xué)界眾說紛紜，其中行政責(zé)任說和民事責(zé)任說之爭最為激烈。部分行政法學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記機關(guān)為國家機關(guān)，不動產(chǎn)登記行為是行政行為，因該行政行為造成他人損害時，自然應(yīng)依《國家賠償法》承擔(dān)行政賠償責(zé)任。民法學(xué)者大都認(rèn)為盡管登記機關(guān)為行政機關(guān)，但不動產(chǎn)登記行為本身實質(zhì)上屬于物權(quán)變動行為，是私法行為的延伸，故賠償責(zé)任應(yīng)為民事責(zé)任。筆者認(rèn)為民事責(zé)任說更為合理，理由在于：
(一)不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動行為之重要構(gòu)成
不動產(chǎn)物權(quán)變動的行為由當(dāng)事人申請登記的行為與登記機構(gòu)的審核登記行為構(gòu)成。不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審核登記行為是不動產(chǎn)物權(quán)變動行為中不可或缺的一部分，從功能上看乃一種輔的法律行為。登記是我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，若抽離了登記，不動產(chǎn)物權(quán)變動將無從實現(xiàn)。
(二)不動產(chǎn)登記的功能主要在于民事方面
不動產(chǎn)登記制度的功能主要包括：(1)確定物權(quán)歸屬;(2)保護交易安全;(3)提高交易效率;(4)對不動產(chǎn)交易進(jìn)行宏觀調(diào)控?？梢?，僅第四個方面的功能才間接具備行政管理的因素。不動產(chǎn)登記機構(gòu)雖可通過不予登記、更正登記等措施對違法的物權(quán)變動行為予以規(guī)范，但其并無行政處罰的權(quán)力，只是為其他行政機關(guān)的宏觀調(diào)控提供依據(jù)和資料而已。
(三)保護對象是受害人的民事權(quán)益
不動產(chǎn)登記機構(gòu)錯誤登記給真正權(quán)利人造成的損害是對民事權(quán)利方面的損害，即對不動產(chǎn)的物權(quán)造成損害。相關(guān)法律法規(guī)中關(guān)于登記機構(gòu)錯誤登記賠償責(zé)任的規(guī)定，其目的是解決民事賠償問題，保護對象是受害人的民事權(quán)益。既然侵害的是民事權(quán)利，其應(yīng)承擔(dān)的當(dāng)然是民事責(zé)任，且為民事責(zé)任中的侵權(quán)責(zé)任。該責(zé)任性質(zhì)不會因責(zé)任主體是登記機關(guān)而發(fā)生變化。
(四)行政責(zé)任不利于對受害人的保護
采用行政責(zé)任不利于受害人實現(xiàn)充分救濟。其一，目前我國對申請國家賠償設(shè)置了諸多條件和程序要求;其二，依照我國國家賠償?shù)倪`法歸責(zé)原則，受害人僅僅只有在不動產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作人員因違法行為造成損害時才可申請國家賠償;其三，行政機關(guān)較行政相對人處于優(yōu)勢地位，認(rèn)定其行政行為違法較為困難，受害人獲得賠償?shù)碾y度也因此加大;其四，《國家賠償法》對國家賠償責(zé)任做了數(shù)額限制，原則上只賠償直接損失，不賠償間接損失，導(dǎo)致受害人得不到充分的賠償。
二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則
目前主流觀點認(rèn)為不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責(zé)任應(yīng)為過錯責(zé)任。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第7 條可知若無法律明確規(guī)定，原則上應(yīng)適用過錯責(zé)任原則。因此，目前不宜貿(mào)然將其歸為無過錯責(zé)任。此外，無過錯責(zé)任一般適用于可獲得高額利潤的危險作業(yè)。而不動產(chǎn)登記顯然非此類別。若對其采用無過錯原則不符合該歸責(zé)原則的立法目的。
認(rèn)定過錯的標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第12 條、《房屋登記辦法》第18、20 條等相關(guān)法律法規(guī)，從登記機構(gòu)是否依法履行了法規(guī)所要求的職責(zé)、對登記材料的真實性、合法性和有效性的審查是否盡到合理謹(jǐn)慎的程度等方面來判斷。
三、不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責(zé)任的形態(tài)
責(zé)任形態(tài)，即責(zé)任由誰承擔(dān)，如何承擔(dān)。損害產(chǎn)生的原因不同，其責(zé)任形態(tài)亦不同。完全因申請人或第三人造成的登記錯誤，由于不動產(chǎn)登記機關(guān)不存在過錯，因此無需承擔(dān)賠償責(zé)任;完全因登記機構(gòu)造成的登記錯誤，當(dāng)然由登記機構(gòu)承擔(dān)責(zé)任;登記機構(gòu)工作人員與申請人或第三人惡意串通所造成的登記錯誤，為共同侵權(quán)，二者應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。上述三種情況的責(zé)任形態(tài)明確，沒有爭議，因此筆者重點探討混合侵權(quán)中登記機構(gòu)與申請人間的責(zé)任形態(tài)。
混合侵權(quán)，即因登記申請人或第三人的故意或過失與不動產(chǎn)登記機構(gòu)的過失所造成的登記錯誤給他人造成損害。最為常見的是登記申請人提供虛假材料申請登記，同時登記機構(gòu)未盡合理審查義務(wù)，造成登記錯誤損害他人合法權(quán)益的情形。例如：A 無權(quán)處分人通過偽造虛假材料將B的房屋出賣給不知情的C，而登記機構(gòu)沒有盡到審查職責(zé)，為其辦理了過戶登記。此時C 已善意取得房屋的所有權(quán)，B 無權(quán)請求C 返還房屋，只能請求A 和登記機關(guān)賠償其損失。二者應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，學(xué)界觀點不一。筆者贊同不真正連帶責(zé)任說，理由如下：
(一)二者之間不是連帶責(zé)任
連帶責(zé)任屬于較重的共同責(zé)任，只在法律有明確規(guī)定時才適用。從《侵權(quán)責(zé)任法》第8 條來看，連帶責(zé)任要求加害人之間有共同故意，構(gòu)成共同侵權(quán)行為。如上述例子，A 和登記機關(guān)之間不存在共同故意，造成損害的直接原因是A 實施的故意、積極地侵權(quán)行為，而登記機構(gòu)僅未盡到合理的審查職責(zé)，該過失、消極的行為僅為造成損害的間接原因。并且從中獲利的是提供虛假材料申請登記的A，而非登記機構(gòu)。
(二)二者之間不是按份責(zé)任
實踐中相對較多采用此種做法，由法院依自由裁量權(quán)，根據(jù)案件具體情況確定雙方各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任份額。采用按份責(zé)任存在如下不妥：其一，若將登記機構(gòu)的賠償數(shù)額全交法院自由裁量，但目前我國缺乏詳細(xì)的相關(guān)法規(guī)以及具體的裁量標(biāo)準(zhǔn)，加上當(dāng)前司法公信力不足，法院恐難以擔(dān)此重任。其二，由于登記機關(guān)和司法機關(guān)之間存在更為密切的關(guān)系，使登記機關(guān)處于優(yōu)勢地位，容易導(dǎo)致司法不公。其三，按份責(zé)任不利于對受害人的保護。隨著房價的上升，不動產(chǎn)的價值往往較為巨大。若申請人賠償能力不足，而登記機構(gòu)只按其過錯承擔(dān)部分責(zé)任的話，受害人就無法得到實質(zhì)性救濟，有違民法有損害就有救濟的精神。
(三)二者之間不是補充責(zé)任
補充責(zé)任要求受害人先向申請人處獲得賠償，窮盡其他手段之后才可請求登記機關(guān)賠償。補充責(zé)任也存在諸多不妥：其一，補充責(zé)任通常適用于法律明文規(guī)定的情形，如安全義務(wù)的違反。其二，補充責(zé)任要求受害人必須先向申請人行使請求權(quán)，只有在申請人無力賠償?shù)那闆r下才可以請求登記機關(guān)賠償，從而剝奪了受害人的選擇權(quán)。此做法既不利于對受害人的保護，還使索賠程序復(fù)雜化，加大了受害人索賠的成本和難度。其三，補充責(zé)任不符合侵權(quán)責(zé)任法中誰過錯，誰負(fù)責(zé)的原則，特別是在登記申請人或第三人有能力承擔(dān)所有責(zé)任之時，沒有經(jīng)受害人的自由選擇，登記機構(gòu)卻沒有為其過錯承擔(dān)責(zé)任。
(四)二者之間是不真正連帶責(zé)任
不真正連帶責(zé)任的基本構(gòu)成和特征表現(xiàn)為：不同的發(fā)生原因造成同一個損害事實，受害人因此擁有兩個以上的損害賠償請求權(quán)，且救濟目的相同，只要受害人完全行使了一個賠償請求權(quán)，其它賠償請求權(quán)即因目的實現(xiàn)而消滅。不是最終責(zé)任者的，有權(quán)在承擔(dān)責(zé)任后向最終責(zé)任者追償。不真正連帶責(zé)任的合理之處在于：
1. 符合不真正連帶責(zé)任的基本構(gòu)成。首先，申請人提供虛假材料申請不動產(chǎn)登記與登記機構(gòu)未盡合理審查義務(wù)錯誤登記的行為，都侵害了受害人的同一不動產(chǎn)物權(quán)，符合基于不同的發(fā)生原因和同一損害事實的基本構(gòu)成條件。其次，符合不真正連帶責(zé)任的基本特征。受害人對登記機構(gòu)申請人和登記機構(gòu)都享有損害賠償請求權(quán)，可根據(jù)自己的利益選擇其一或全部承擔(dān)賠償責(zé)任，救濟目的都相同，即為了彌補受害人不動產(chǎn)物權(quán)所受的損害。通常登記機構(gòu)非最終責(zé)任者，在其承擔(dān)全部賠償責(zé)任后可向最終責(zé)任者，即登記申請人或第三人追償。
2. 有利于對受害人的保護。實踐中，申請人常出現(xiàn)賠償能力不足的情況，若采用按份責(zé)任、補充責(zé)任，由于登記機關(guān)最終都只在其過錯范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，且其過錯所承擔(dān)的比例往往很小，容易出現(xiàn)受害人得不到充分救濟的情況。若采用不真正連帶責(zé)任，受害人就可在申請人的賠償能力不足時選擇賠償能力更大的登記機關(guān)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，以充分彌補其損失。有人認(rèn)為此做法使登記機關(guān)承擔(dān)了過大的責(zé)任，會對其造成過于繁重的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而打擊登記機關(guān)審慎審查的積極性。但是，登記機構(gòu)完全可通過向申請人追償來降低賠償數(shù)額，盡管此追償會浪費一定的成本，但相對于受害人來說，登記機構(gòu)掌握了更多的信息和資源，更易對申請人進(jìn)行追償。此外，可通過建立登記錯誤賠償基金和引入職業(yè)責(zé)任保險來降低登記機關(guān)所負(fù)擔(dān)的風(fēng)險。
3. 由登記申請人承擔(dān)終局責(zé)任的正當(dāng)性。對于不真正連帶責(zé)任，其追償是單向的，且為全額追償，而非按比例追償。對此，主張按份責(zé)任的學(xué)者認(rèn)為由申請人承擔(dān)終局責(zé)任，而登記機關(guān)只承擔(dān)中間責(zé)任的做法不合理，會導(dǎo)致登記機關(guān)逃脫其過錯行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，從而違背了《侵權(quán)責(zé)任法》第12 條和《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第12 條中根據(jù)各自過錯程度及原因力大小承擔(dān)賠償責(zé)任的原則。但筆者認(rèn)為，登記機構(gòu)承擔(dān)間接責(zé)任與其不承擔(dān)任何法律責(zé)任并不能劃等號。一般情況下，申請人提供虛假材料申請登記的行為才是登記錯誤發(fā)生的根本原因，而登記機構(gòu)的過失行為僅為損害發(fā)生的間接原因，申請人的責(zé)任理所應(yīng)當(dāng)為最終的本位責(zé)任。
一、物權(quán)法出臺前后相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及評析
（一）物權(quán)法出臺前相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析
不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項重要制度。一般而言，不動產(chǎn)即土地及其定著物。不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。我國的不動產(chǎn)登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動產(chǎn)登記制度對于規(guī)范不動產(chǎn)的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制，調(diào)整不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權(quán)屬證書不統(tǒng)一等問題。二是不動產(chǎn)登記的法律效力不明確，認(rèn)為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，違背了物權(quán)變動區(qū)分原則的基本法理，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容。四是缺少關(guān)于登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責(zé)任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機構(gòu)錯誤登記的法律責(zé)任時缺乏法律依據(jù)。這些問題有待進(jìn)一步完善。
（二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及簡要評析
物權(quán)法規(guī)定國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機構(gòu)，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機構(gòu)的行為；規(guī)定了不動產(chǎn)登記的效力排序問題，當(dāng)權(quán)屬證書與登記簿不一致的，以后者為準(zhǔn)，除非后者被證明有錯誤；增加規(guī)定了一些新的登記類型，統(tǒng)一了不動產(chǎn)變動規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責(zé)任制度，等等。概括起來，物權(quán)法對我國不動產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個方面：
（1）完善和發(fā)展了不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。物權(quán)法區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的不同情況，對不動產(chǎn)物權(quán)變動作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。一是登記要件主義。即不動產(chǎn)物權(quán)的變動，需經(jīng)過依法登記才發(fā)生效力。這是不動產(chǎn)物權(quán)變動應(yīng)遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)的變動。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。即不動產(chǎn)物權(quán)變動依當(dāng)事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對抗善意第三人。例如《物權(quán)法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對于一些特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)，如國有自然資源所有權(quán)，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)沒有強行要求必須登記。
（2）健全了不動產(chǎn)登記類型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等類型?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！边@是關(guān)于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的就在于保護關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護不動產(chǎn)交易秩序。
二、物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響
物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行工作既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權(quán)法就不動產(chǎn)物權(quán)變動、不動產(chǎn)登記等問題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權(quán)法而執(zhí)結(jié)案件。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對物權(quán)法實施帶來的機遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開拓進(jìn)取，及時總結(jié)執(zhí)行工作經(jīng)驗，努力做到以下幾點：
1、執(zhí)行人員要轉(zhuǎn)變執(zhí)行理念，增強物權(quán)保護意識，更加注重保護當(dāng)事人的合法物權(quán)。物權(quán)法突出了對民事主體合法物權(quán)的保護力度，執(zhí)行人員在工作中要更加細(xì)心謹(jǐn)慎，努力做到保護申請人的債權(quán)與保護被執(zhí)行人的不動產(chǎn)物權(quán)二者的統(tǒng)一。執(zhí)行中，對侵害當(dāng)事人不動產(chǎn)物權(quán)的違法行為要依法予以處理。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助或推諉的，要依據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定依法予以民事制裁；對于行政機關(guān)不依法履行職責(zé)或者錯誤登記損害當(dāng)事人合法權(quán)益的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，或要求其承擔(dān)行政賠償責(zé)任。當(dāng)然，執(zhí)行人員違法執(zhí)行侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，人民法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。
2、執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，不能簡單地以不動產(chǎn)登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)是否存在共有關(guān)系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動產(chǎn)沒有登記而一推了之，要根據(jù)申請人的申請和提供的執(zhí)行線索，認(rèn)真調(diào)查并準(zhǔn)確界定不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況，針對不動產(chǎn)的不同權(quán)屬情況采取不同的執(zhí)行方式，在法律許可的范圍內(nèi)靈活處理，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施予以執(zhí)行。
3、執(zhí)行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權(quán)法。物權(quán)法是調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的基本法，執(zhí)行中判斷因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的性質(zhì)、作用以及對執(zhí)行的影響，要依據(jù)物權(quán)法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海
商法》等其他法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。這是執(zhí)行中適用物權(quán)法應(yīng)遵循的一般原則。另外，執(zhí)行中還要注意物權(quán)法對以前民事法律規(guī)范有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定的補充和修改，正確理解新舊法律對不動產(chǎn)物權(quán)的不同規(guī)定，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，正確適用物權(quán)法，搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行。 三、民事執(zhí)行程序中適用不動產(chǎn)登記制度應(yīng)注意的幾個問題
1、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的處理問題
執(zhí)行實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻為被執(zhí)行人占有、使用。對此人民法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟：向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；提起撤銷權(quán)訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。②被執(zhí)行人通過繼承、判決等合法途徑已經(jīng)取得了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進(jìn)行物權(quán)變動登記。對此可以對該不動產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。③登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有。根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，對這種情況人民法院仍可對該不動產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)并提出執(zhí)行異議的，從保護真實權(quán)利人的合法權(quán)益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對該異議應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實，應(yīng)及時依法糾正執(zhí)行錯誤。
2、關(guān)于對不動產(chǎn)的預(yù)查封問題
預(yù)查封是指對尚未在登記機關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[20__]5號）規(guī)定的一項執(zhí)行措施。物權(quán)法實施后，該項規(guī)定仍然有效。執(zhí)行中對不動產(chǎn)采取預(yù)查封措施應(yīng)當(dāng)注意以下兩點：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定。采取預(yù)查封措施，人民法院應(yīng)當(dāng)制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)，待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。在預(yù)查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預(yù)查封的財產(chǎn)，否則，該處分行為無效，有關(guān)部門也不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進(jìn)行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封，依次輪定。
3、關(guān)于同一不動產(chǎn)上的數(shù)個抵押權(quán)的實現(xiàn)順序問題
同一不動產(chǎn)上存在數(shù)個互相沖突的抵押權(quán)時，執(zhí)行中各抵押權(quán)的實現(xiàn)順序如何確定？依據(jù)《物權(quán)法》第199條、《擔(dān)保法》第54條第（1）項、《擔(dān)保法解釋》第58條的規(guī)定，這種情形下不動產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)順序應(yīng)當(dāng)是這樣的：登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，因為依據(jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，未登記的不動產(chǎn)抵押權(quán)根本未生效，乃普通債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)法原理，登記的抵押權(quán)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權(quán)人就不動產(chǎn)平均受償，債權(quán)人各自的剩余債權(quán)轉(zhuǎn)為一般債權(quán)，由抵押人分別償還。
4、關(guān)于不動產(chǎn)上的異議登記或預(yù)告登記的處理問題
「案情
2002年12月8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當(dāng)即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房價給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責(zé)任。被告辯解該房屋的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門辦理過戶登記手續(xù)，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。
「審判
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認(rèn)該合約，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。
「評析
本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產(chǎn)登記之間的關(guān)系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經(jīng)移動即受破壞或喪失較大的經(jīng)濟價值的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)物權(quán)事項，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權(quán)利狀態(tài)的行為。不動產(chǎn)登記是國家強化對不動產(chǎn)的管理，確認(rèn)不動產(chǎn)訴訟歸屬重要的根據(jù)。筆者從不動產(chǎn)登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關(guān)系。
不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移屬于不動產(chǎn)物權(quán)變更的一項重要內(nèi)容，從理論上看，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移是指基于種法律事實而使原告主體喪失不動產(chǎn)物權(quán)，新主體取得不動產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)。不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的方式有：買賣、贈與、交換、繼承以及1995年8月7日建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條第二款規(guī)定的五種方式等。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”根據(jù)《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權(quán)的得失變更依法實行不動產(chǎn)登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當(dāng)事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)主管機關(guān)辦理不動產(chǎn)登記（過戶）手續(xù)。據(jù)此，理論界普遍認(rèn)為，基于法律的規(guī)定，則登記是房屋買賣、贈與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實踐中突出的表現(xiàn)是人民法院在審理房地產(chǎn)案件時，凡依法未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的合同一律認(rèn)定為無效。筆者對此持不定的態(tài)度，從我國現(xiàn)有法律規(guī)定看，對不動產(chǎn)物權(quán)得失變更采用的是不動產(chǎn)登記要件主義理論，即不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移必須經(jīng)登記，才能發(fā)生法律效力。但是不動產(chǎn)登記并不意味著未經(jīng)過戶登記，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同便無效。事實上，不動產(chǎn)登記是物權(quán)行為，而不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同則是債權(quán)行為，登記只能對不動產(chǎn)物權(quán)效力發(fā)生影響，不能對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同的效力發(fā)生影響，當(dāng)事人依據(jù)轉(zhuǎn)移合同，實施不動產(chǎn)物權(quán)登記行為，才能最終取得不動產(chǎn)物權(quán)，該物權(quán)行為轉(zhuǎn)移履行行為與當(dāng)事人之間業(yè)已存在債權(quán)行為是相分離各自獨立。本案中原告雖然沒有在合約簽名，但是原告始終承認(rèn)該合約，沒有對該合約予以否認(rèn)，且合約中雙方就合同的標(biāo)的、價款、履行時間和違約責(zé)任均作出明確的約定，因此筆者認(rèn)為該合約是原、被告雙方的房屋買賣關(guān)系的書面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過戶登記為要件的，被告以未登記為由來說明該房屋關(guān)系無效是錯誤的。
我國相關(guān)法律雖然沒有明確將不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的債權(quán)行為與實施登記的物權(quán)行為區(qū)分開來，但依據(jù)有關(guān)民事法律，可以得出下三點結(jié)論：⑴。不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是一種民事法律行為，這種法律行為的直接效力是在當(dāng)事人之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，受債法調(diào)整。因此，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同能否生效應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十五條關(guān)于民事法律行為的有效條件來衡量，只要符合一般法律行為成立要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為有效合同，并受法律保護。⑵。合法有效的雙務(wù)合同對雙方當(dāng)事人均約束力，當(dāng)事人在享有其債權(quán)的同時，也應(yīng)當(dāng)履行自己相應(yīng)的義務(wù)。如果不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同符合民法規(guī)定的有效要件，受讓人須履行支付價款的義務(wù)，出讓人必須履行交付房屋、土地等不動產(chǎn)并協(xié)助受讓人到不動產(chǎn)登記機關(guān)辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)。⑶我國實行不動產(chǎn)登記制度，依照現(xiàn)行法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移需雙方訂立書面合同。但是當(dāng)事人即使按照不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同，已經(jīng)交付了不動產(chǎn)，且該不動產(chǎn)已經(jīng)處于債權(quán)人實際控制之中，也不能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移效力。權(quán)利人要真正取得合法有效的不動產(chǎn)物權(quán)，還必須雙方共同辦理不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由此可見，即使按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，不動登記也只是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權(quán)合同的生效要件。因此，未辦理過戶登記對不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的生效不發(fā)生影響。本案中原告沒有要求被告交付該訟爭房屋，只有要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，被告在合約后反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，因此原告的請求是合理的，應(yīng)予以支持。
關(guān)于不動產(chǎn)登記不影響不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認(rèn)可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭議。即不動產(chǎn)登記不是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。本案中原、被告之間的買賣關(guān)系是合法有效的，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)物權(quán)；變動；公證制度；研究
中圖分類號：D913 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-0-01
物權(quán)變動是物權(quán)法的一個核心制度，我國的物權(quán)變動有四種不同的模式，但是這些模式和規(guī)則還不能更好地確保交易的安全，因此可以嘗試將公證制度引入到不動產(chǎn)權(quán)的變動中，建立一個公證和登記向匹配的制度，推動工作更好地進(jìn)行。
一、公證制度建設(shè)的重要性
市場經(jīng)濟的發(fā)展過程要注重信用經(jīng)濟的發(fā)展，在市場交易行為中，如果缺少了公證制度，就會使得整體的信用經(jīng)濟得不到良好的保障，使得市場經(jīng)濟得不到良好的發(fā)展。因此，公證制度的存在很大程度上是促進(jìn)了社會的公平正義，彌補市場經(jīng)濟下的信用缺失。社會的發(fā)展和生活水平的提高也促進(jìn)了人們素質(zhì)的提高，使得人們的維權(quán)意識和法治意識在不斷的增強。在經(jīng)濟發(fā)展的背景下，社會的矛盾和糾紛也開始不斷的涌現(xiàn)，使得社會出現(xiàn)了不和諧的音調(diào)。公證制度的完善會促進(jìn)法律咨詢、援助、質(zhì)詢等工作的良好進(jìn)行，減少社會矛盾和糾紛的出現(xiàn)。從公證服務(wù)來說，《公證法》是對人們合法權(quán)益維護的一個有力的武器，因此基于法律的基礎(chǔ)對公證制度進(jìn)行一個完善，不僅僅具有對公證行為的預(yù)防功能，更可以較大程度地維護人民的合法權(quán)益。人民的權(quán)益得到維護是社會進(jìn)步的一個體現(xiàn)，為國家的發(fā)展提供一個穩(wěn)定的外部環(huán)境。
二、我國物權(quán)法對不動產(chǎn)物權(quán)變動制度的選擇
1.原因行為和物權(quán)變動的區(qū)分原則
根據(jù)現(xiàn)有的《物權(quán)法》和其它的相關(guān)法律制度，在法學(xué)界中，很多人認(rèn)為，《物權(quán)法》的草案所采用的是一個原因行為，而不是物權(quán)行為，并且對著兩種行為進(jìn)行了區(qū)分。原因行為的特征是目的性明顯，他關(guān)注是否發(fā)生物權(quán)的變動，并且在合法成立的時候這個物權(quán)變動就開始生效。相比之下，原因行為是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)行為。
2.不動產(chǎn)物變動登記公示原則和登記生效原則
每個國家和地區(qū)在法律的制定上都會根據(jù)本國或者本地區(qū)的實際情況來進(jìn)行考慮。我國的《物權(quán)法》在制訂的時候也是根據(jù)我國大陸的情況來進(jìn)行的，在這個草案中，最顯著的一個特征就是物權(quán)變動是否生效要看是否進(jìn)行了登記工作的開展。在草案中的第24條，明確地指出來了經(jīng)過設(shè)定轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)物權(quán)，受讓人從登記時就開始獲得指定的物權(quán)。對于不動產(chǎn)物權(quán)的變更，必須要納入登記當(dāng)中，如果要對這個產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行拋棄，就要向登記機關(guān)提出申請，并進(jìn)行涂銷。
三、我國不動產(chǎn)權(quán)變動引入公證制度的研究
1.公證制度有利于保證公示的準(zhǔn)確性和公信力
對于不動產(chǎn)公示的內(nèi)容和物權(quán)變動的效力，不同的國家是不一樣的，但是每個國家在不動產(chǎn)物權(quán)的立法上都會遵循一些普遍性的原則。雖然公示的內(nèi)容是沒有公信力的，但是這確實物權(quán)人對抗第三人的有利條件，對于第三人來說，這也是一個保護。如果公示的內(nèi)容出現(xiàn)了弄虛作假的情況，或者是無效的，可以隨時進(jìn)行撤銷的，那么公示的準(zhǔn)確性就會受到影響，失去了本身應(yīng)該有的對抗效力和對第三人的作用。在一些實行權(quán)利登記制的國家，公示的內(nèi)容不認(rèn)定為原因行為，而認(rèn)為是一個物權(quán)變動的行為。在公證當(dāng)中，如果公示的準(zhǔn)確性和公信力喪失了，那么這個交易安全和效率就會得不到保證，影響了社會的穩(wěn)定和發(fā)展。
2.引入公證制度是對不動產(chǎn)登記的完善
公證制度融進(jìn)不動產(chǎn)的登記，對于人們的不動產(chǎn)保護來說是具有幫助的。我國的物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)的登記是物權(quán)變動生效的一個條件，相關(guān)的登記工作是具有公信力的，但是這樣的一個登記工作需要得到一個第三方的認(rèn)證，從而為其進(jìn)行保駕護航，公證制度就很好地充當(dāng)了這個第三方，它的引入推動了不動產(chǎn)登記的完善。
3.公證有助于物權(quán)的正當(dāng)性
權(quán)利的正當(dāng)性是要符合法律要求的，否則就不是合法的行為。公證在物權(quán)變動中進(jìn)行介入可以很好地表達(dá)當(dāng)事人的一個真實的意愿，同時保證行為內(nèi)容和形式能夠符合法律的規(guī)定。在公證活動進(jìn)行的時候，公證人是有義務(wù)為當(dāng)事人提供相關(guān)的咨詢的，他必須認(rèn)真地了解當(dāng)事人的真實意愿，幫助他了解公證的具體內(nèi)容以及可能產(chǎn)生的一些后果，這樣可以避免一些糾紛的出現(xiàn)，推動物權(quán)正當(dāng)性的進(jìn)行。物權(quán)的變動是一個法律行為，并且對于當(dāng)事人來說，這是一個很重要的事情，其中會涉及到一些比較復(fù)雜的法律關(guān)系，因此對于當(dāng)事人的素質(zhì)和能力要求比較高。這個時候，公證介入可以幫助當(dāng)事人更好地表達(dá)自己的意愿，最大程度地保護當(dāng)事人的權(quán)益。
4.公證制度是對事實物權(quán)的補充和保護
公示原則在物權(quán)法當(dāng)中進(jìn)行使用，會出現(xiàn)法律物權(quán)和事實物權(quán)的區(qū)分。一般來說，已經(jīng)納入到登記當(dāng)中的物權(quán)是法律物權(quán)，而真正權(quán)利人的物權(quán)則是事實物權(quán)。這個區(qū)分是有著理論和實踐雙重意義的。事實物權(quán)的保護工作是要從多方面來進(jìn)行的，這樣才能使得保護工作更加全面，中的來說要重點把握后預(yù)防和補救的環(huán)節(jié)。預(yù)防，就是要避免出現(xiàn)弄虛作假、無效或者可以撤銷的行為的出現(xiàn)，要求公證人的公證書要用詞將其當(dāng)，法律關(guān)系明確，要求登記人員要根據(jù)公證書的要求來進(jìn)行等級，盡量減少錯誤的出現(xiàn)，實現(xiàn)對事實物權(quán)的一個有效的補充和保護。
四、結(jié)語
在不動產(chǎn)物權(quán)變動中引進(jìn)公證制度，是促進(jìn)不動產(chǎn)物權(quán)登記更好實行的一個有力措施，可以更好地化解社會的矛盾，推動社會的良好發(fā)展。
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【關(guān)鍵詞】物權(quán)法 抵押登記 不動產(chǎn) 登記制度
一、典型案例及其基本情況
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營有限公司和抵押權(quán)人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。
二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭論
本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。
1、認(rèn)為抵押登記有效的理由
一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國家工商行政管理總局《動產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動產(chǎn)抵押登記。同時，《物權(quán)法》對動產(chǎn)抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人”。
本案中，動產(chǎn)抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。
2、認(rèn)為抵押登記無效的理由
另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動產(chǎn)。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”之規(guī)定，對不動產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)抵押登記有明確要求。
本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。
三、關(guān)于我國現(xiàn)有不動產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析
1、關(guān)于動產(chǎn)、不動產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分
《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物?！绷硗?，民法對動產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分也有說明，即不動產(chǎn)是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時不應(yīng)辦理《動產(chǎn)抵押登記書》，而應(yīng)辦理《不動產(chǎn)抵押登記書》。
2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記
財產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面合同外，還要求對某些財產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！币虼?，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產(chǎn)抵押時，需要辦理抵押登記。
3、目前不動產(chǎn)登記實際上依照原有法律法規(guī)辦理
現(xiàn)有的不動產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒有法律和行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對特定的不動產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。
4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭議
《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動產(chǎn)，如本案
中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。
四、解決爭端的相關(guān)建議
1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋
最高人民法院應(yīng)及時對《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動產(chǎn)登記的法律效力，保證不動產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對不動產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護。
2、盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法
我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，實際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。同時，應(yīng)盡快對“不動產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動產(chǎn)抵押登記機關(guān)辦理登記?！?/p>
3、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)
我國不動產(chǎn)登記機關(guān)分散，各種不動產(chǎn)的登記所屬的機關(guān)不同，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關(guān)或設(shè)立新的機關(guān)）擔(dān)任不動產(chǎn)登記機關(guān)，并強化其服務(wù)社會主義市場經(jīng)濟體制下不動產(chǎn)市場交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機關(guān)外，原有的不動產(chǎn)登記機關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動產(chǎn)登記和抵押登記職能。
4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記辦法
以往由于不動產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機關(guān)的職務(wù)活動。其中，對登記和抵押等的不動產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動產(chǎn)抵押登記書》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動產(chǎn)抵押登記書》設(shè)立日期、不動產(chǎn)抵押登記的效力、不動產(chǎn)抵押合同變更和《不動產(chǎn)抵押登記書》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產(chǎn)抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。
5、制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書
當(dāng)前，我國由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)、加重了不動產(chǎn)市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機關(guān)相互的爭執(zhí)。且由于不動產(chǎn)權(quán)屬證書是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動產(chǎn)物權(quán)變動安全的根本功能。故我國應(yīng)當(dāng)實行不動產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書制度。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 中華人民共和國物權(quán)法[EB/OL].國家法規(guī)數(shù)據(jù)庫.http：//省略.
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關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記 瑕疵 救濟
【中圖分類號】D923 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-04-0022-02
不動產(chǎn)是人類社會極其重要的物質(zhì)財產(chǎn)，它既是人類賴以生存的生產(chǎn)要素，也是人們維持生活必要的物質(zhì)保障。在我國目前的法律制度下，因登記機關(guān)的工作疏忽或登記申請人的故意或過失等情形，不動產(chǎn)登記錯誤或疏漏較為常見，因此下面對我國不動產(chǎn)登記瑕疵的法律救濟現(xiàn)狀以及需要完善的地方發(fā)表一點個人的見解。
一、我國現(xiàn)有立法中對登記瑕疵的法律救濟
2007年我國《物權(quán)法》頒布實施，其中對不動產(chǎn)登記瑕疵的救濟規(guī)定主要有以下三方面:
（一）預(yù)告登記制度
預(yù)告登記是為了保全以發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)得喪、變更效果為目的的債權(quán)請求權(quán)而為的一種登記制度，預(yù)告登記并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動，其意只在增強登記背后的債權(quán)請求權(quán)的效力。概括地講，預(yù)告登記有下列幾種效力:保全效力，即旨在使發(fā)生不動產(chǎn)變動的合同債權(quán)請求權(quán)屆時能實際上發(fā)生物權(quán)變動的效果;順位保護效力，即順位在先的優(yōu)先保護;預(yù)警效力，即第三人不得無視預(yù)告登記的存在，不得以善意而為抗辯;滿足的效力，例如在相對人破產(chǎn)時，經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)排斥他人而保障其優(yōu)先實現(xiàn)。
（二）異議登記制度
異議登記的作用并不是涂銷或變更不動產(chǎn)記載的事項,也不發(fā)生變更不動產(chǎn)登記的效力,而只是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于不動產(chǎn)登記簿上,從而使不動產(chǎn)登記的真實性受到質(zhì)疑起到阻確登記公信力的作用。因此，異議登記的法律效力可以概括為以下兩方面:保全真正權(quán)利人的權(quán)利；警示第三人謹(jǐn)慎進(jìn)行交易行為。
（三）更正登記制度
不動產(chǎn)登記固然可以保護交易的動的安全，但這種保護在有些情況下卻可能是以對靜的安全的犧牲為代價的。為了平衡交易安全和真正權(quán)利人之間的利益，設(shè)立了更正登記制度。更正登記通過對登記簿上不正確登記的糾正，使登記權(quán)利狀態(tài)符合事實權(quán)利狀態(tài)，進(jìn)而避免真正權(quán)利人因登記公信力受到損害。更正后的登記自始即發(fā)生效力。
二、關(guān)于完善我國不動產(chǎn)登記瑕疵法律救濟的建議
現(xiàn)有法律中對不動產(chǎn)登記瑕疵救濟除了以上三條外，規(guī)定比較少，但是眾所周知，不動產(chǎn)是人類生活的重要物質(zhì)資料，其價值和作用之巨大是其他生活資料所無法比擬的，一旦不動產(chǎn)體系混亂(尤其是確認(rèn)不動產(chǎn)自然狀況、歸屬等的登記活動出現(xiàn)瑕疵)，人類正常的生活秩序?qū)⒃馐艿絿?yán)重的沖擊。因此下面對完善我國不動產(chǎn)登記瑕疵提出一些個人的建議：
（一）建立回復(fù)登記制度
回復(fù)登記是指與實體權(quán)利關(guān)系一致的登記，因不當(dāng)原因而從登記簿上消滅時，對消滅的登記予以回復(fù)，以保持原有登記效力的一種登記類型。對“不當(dāng)原因”的理解為登記簿的全部或一部分因水災(zāi)、地震等原因而發(fā)生物理上的滅失，或者是登記事項的全部或一部分被不適法地涂銷。目前我國的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)中對此沒有明確規(guī)定，以四川汶川大地震為例，在這次大地震中各受災(zāi)地區(qū)登記薄受損，對這種地震所引起的登記瑕疵，在現(xiàn)行的法律上并沒有救濟的規(guī)定，當(dāng)前我國正在提倡“依法治國”，因此我們有必要在法律上加以明確規(guī)定做到有法可依。
（二）統(tǒng)一登記機關(guān)
實踐中大量的不動產(chǎn)登記瑕疵都是由于登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記權(quán)限不明確等原因造成的，因此，統(tǒng)一登記機關(guān)、確定唯一的登記機關(guān)對消除不動產(chǎn)登記瑕疵是大有裨益的。我認(rèn)為，登記機關(guān)的選擇在符合法理的基礎(chǔ)上，要充分考慮到登記制度變遷的路徑依賴特征，充分考慮現(xiàn)有制度狀況，我們過去的選擇決定了現(xiàn)在的選擇。我國當(dāng)今的土地登記是以國土資源管理部門為基礎(chǔ)，因此最優(yōu)的選擇方案必須考慮到土地登記制度變遷已進(jìn)入由“行政機關(guān)”登記的路徑，選擇法院或其他中介組織進(jìn)行登記，都是十分不現(xiàn)實的，理由如下:不動產(chǎn)在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)，要么是建立在土地物權(quán)之上的，因此物權(quán)由地政部門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記有一定理論依據(jù)；地政部門進(jìn)行登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，并且十幾年來的地籍管理工作，不僅提供了較為全面和詳實的土地產(chǎn)權(quán)資料，同時也造就了一支熟悉土地登記業(yè)務(wù)的專業(yè)隊伍，這具有其它部門無法比擬的優(yōu)勢；法院作為登記機關(guān)有一定的弊病，目前我國司法改革尚未完成，司法機關(guān)的獨立性尚未達(dá)到，各地法院又承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果把法院作為登記機關(guān)，當(dāng)物權(quán)發(fā)生爭議的情況下，法院要確定真正的權(quán)利人，必須要審查登記的真實性問題，如此的登記現(xiàn)狀必然對法院最后的裁判產(chǎn)生影響；公證部門作為登記機關(guān)將無法解決重復(fù)登記等登記瑕疵的問題，因為它并非國家機關(guān)，無上下級隸屬關(guān)系，當(dāng)事人可以在其所在地自愿選擇公證部門。
因此登記機關(guān)統(tǒng)一的基本思路是以國土資源管理部門為基礎(chǔ)，將建設(shè)部管理下的房產(chǎn)登記劃歸國土部門，并逐步將林業(yè)、草原、灘涂等納入土地登記。
（三）不動產(chǎn)登記信息公開
在司法審判的實踐中，常常遇到需要查詢當(dāng)事人不動產(chǎn)登記的情況。掌握不動產(chǎn)登記的部門因其信息主要是為執(zhí)行政府的管理職能，因此不愿提供不動產(chǎn)登記的信息，或者提供信息不及時、不準(zhǔn)確，甚至設(shè)置種種障礙。這些情況的出現(xiàn)主要是不動產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)未明確規(guī)定不動產(chǎn)登記信息資料應(yīng)當(dāng)公開，不動產(chǎn)登記的公示性在目前法律法規(guī)中得不到體現(xiàn)。而一個具有普遍公信力的登記系統(tǒng)必須達(dá)到:登記內(nèi)容準(zhǔn)確無誤并適時更新、公眾獲取記錄的渠道暢通、數(shù)據(jù)存儲環(huán)境安全無憂。因此必須改變把不動產(chǎn)登記信息當(dāng)作“政府信息”而不予公開的現(xiàn)象。
（四）建立信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
從不動產(chǎn)登記的性質(zhì)講，進(jìn)行不動產(chǎn)登記的根本目的所在是完成不動產(chǎn)的公示。然而，當(dāng)前我國登記機關(guān)分散的現(xiàn)狀必然造成登記簿不統(tǒng)一、不完整，很難給不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)系人提供全面而準(zhǔn)確的信息，而登記機關(guān)的統(tǒng)一雖是大勢所趨，短時間內(nèi)卻難以完成。因此，在當(dāng)前可以由國家制定標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)調(diào)各登記機關(guān)建立“不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)”，以此面向公眾提供一個完整的不動產(chǎn)登記信息的公示平臺。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)，是以計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)，運用現(xiàn)代管理學(xué)理論和信息技術(shù)建立起來的為不動產(chǎn)管理業(yè)務(wù)服務(wù)的信息系統(tǒng)。同傳統(tǒng)的管理方法相比，管理信息系統(tǒng)具有高效率、高質(zhì)量和高效益等優(yōu)越性，并可以對房地產(chǎn)交易、權(quán)籍信息的內(nèi)部管理活動提供服務(wù)，對產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行自動的即時更新，并為房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。
（五）完善實質(zhì)審查制度
實質(zhì)審查是與公示公信原則相協(xié)調(diào)的制度。實質(zhì)審查的優(yōu)點是它可以最大限度地保證登記權(quán)利與真實權(quán)利的一致，防止登記瑕疵的出現(xiàn)，從而使公示力得以確定，并最大限度地防止公信力帶來的對真實權(quán)利人不利的可能性，保護真實權(quán)利人的利益，不致因公信力而使其權(quán)利喪失。我們在討論如何完善實質(zhì)審查制度時，可考慮借鑒德國的經(jīng)驗。德國在登記中有幾個基本原則，對我國具有重要參考價值。分別是：合法原則是對不動產(chǎn)登記局進(jìn)行各項工作的一般要求；申請原則是指登記機關(guān)不允許在沒有申請人申請的情況下就進(jìn)行登記的涂銷或者更正；形式同意原則是只要登記申請人提供的資料能夠滿足法律所規(guī)定的程序性條件，不動產(chǎn)登記機關(guān)即為其登記，而對申請人與相對人之間的關(guān)于實體法律關(guān)系的意思表示不予審查；精確性原則是指對涉及的登記事宜必須使用確切的文字表述的原則；證據(jù)原則是指要求登記申請人及不動產(chǎn)登記機關(guān)提供必要的證據(jù)的原則。
（六）完善不動產(chǎn)登記薄
登記簿是登記行為的最終成果，是直接表彰物權(quán)變動公示效力的物質(zhì)載體，因而必須明確、科學(xué)地規(guī)定登記簿的內(nèi)容、外在形式及編制。首先，登記簿必須使用確切的文字、數(shù)字、圖表，不動產(chǎn)登記簿所記載的一切內(nèi)容，只能使用官方文字，而不能使用其他諸如劃線、涂改、加括號或加線條等等不具有公信力的工具或符號等技術(shù)手段。其次，不動產(chǎn)登記簿冊的組成應(yīng)根據(jù)所登記權(quán)利的不同而單獨分冊。例如德國的不動產(chǎn)登記簿的設(shè)置就是根據(jù)民法典的物權(quán)體系，按所有權(quán)、用益物權(quán)及其他權(quán)利限制、擔(dān)保物權(quán)三部分建立的，而且每一部分都設(shè)置了專門的簿冊。最后，登記簿的每一頁都應(yīng)由登記官員親筆簽名，并記載登記的具體日期，這樣一旦發(fā)生錯登或漏登時便于確定責(zé)任人員，同時也能增強登記簿的公信力。
總之，不動產(chǎn)登記瑕疵法律救濟制度作為不動產(chǎn)登記制度的一項重要內(nèi)容，它的完善與否關(guān)系到我國物權(quán)法能否完善，而完善的不動產(chǎn)登記法律制度對于保護物權(quán)、維護交易安全具有重要意義。在我國物權(quán)變動采登記生效主義的模式和實質(zhì)審查的方式下，在登記瑕疵引發(fā)的案件層出不窮的現(xiàn)狀下，完善不動產(chǎn)登記瑕疵救濟是十分必要的。
參考文獻(xiàn)：
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乙方：______教育基金會
為弘揚中華文化，促進(jìn)______教育事業(yè)發(fā)展，加強中外文化交流，甲方自愿向乙方捐贈，經(jīng)協(xié)商雙方達(dá)成如下一致協(xié)議：
第一條 甲方自愿捐贈
現(xiàn)金：____________（人民幣/其它）（大寫）給乙方。
動產(chǎn)：（名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價值）
不動產(chǎn)：（該不動產(chǎn)所處的詳細(xì)位置、狀況及所有權(quán)證明）
第二條 贈與財產(chǎn)用途（是/否具體指定）：
第三條 贈與財產(chǎn)的交付時間、地點及方式：
一、交付時間：
二、交付地點：
三、交付方式：
1、甲方在約定期限內(nèi)將贈與財產(chǎn)及其所有權(quán)憑證交付乙方，并配合乙方依法辦理相關(guān)法律手續(xù)。
2、乙方收到甲方贈與財產(chǎn)后，應(yīng)出具合法、有效的財務(wù)接收憑證，并登記造冊，妥善管理和使用。
第四條 甲方有權(quán)向乙方查詢捐贈財產(chǎn)的使用、管理情況，并提出意見和建議。對于甲方的查詢，乙方應(yīng)當(dāng)如實答復(fù)。
第五條 乙方有權(quán)按照本協(xié)議約定的用途合理使用捐贈財產(chǎn)，但不得擅自改變捐贈財產(chǎn)的用途。如果確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)征得甲方的同意。
第六條 乙方根據(jù)國家和______教育基金會的有關(guān)規(guī)定給予甲方相應(yīng)表彰和獎勵。
第七條 本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方授權(quán)代表簽章之日起生效，受中華人民共和國有關(guān)法律的管轄和保護。
本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下列第______種方式解決：
一、提交____________仲裁委員會仲裁；
二、依法向____________人民法院起訴。
第八條 其他約定事項：
第九條 本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。
甲方（簽名/蓋章）：乙方（蓋章）：______教育基金會
地址： 地址：
法定代表人： 法定代表人：
一、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以電子登記簿為核心
不動產(chǎn)電子登記簿，是指由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制作并依法管理的，采用電子介質(zhì)形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權(quán)利歸屬狀況、權(quán)利限制與提示事項以及其他相關(guān)事項的具有物權(quán)公信與推定效力的文件。不動產(chǎn)電子登記簿與不動產(chǎn)登記電子檔案目錄、不動產(chǎn)紙質(zhì)登記檔案的數(shù)字化加工處理成果一并構(gòu)成不動產(chǎn)登記電子檔案。不動產(chǎn)電子登記簿是不動產(chǎn)登記電子檔案的核心組成部分，是不動產(chǎn)信息化管理的命脈，是不動產(chǎn)信息化統(tǒng)一登記工作的出發(fā)點和落腳點，是不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)大都采用電子登記簿記載各類不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項，故不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等著重從以下兩個方面來管理不動產(chǎn)電子登記簿。
1.規(guī)范記載
不動產(chǎn)電子登記簿的信息記載必須嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與說明規(guī)范錄入、仔細(xì)核對、謹(jǐn)慎審查，確保與登記最終審核結(jié)果一致。對于在將登記事項記載于不動產(chǎn)電子登記簿后才發(fā)覺業(yè)務(wù)人員誤錄、遺漏相關(guān)數(shù)據(jù)的，必須嚴(yán)格依照更正登記規(guī)定的程序進(jìn)行更正，并保存相關(guān)電子記錄與說明。
2.專人保管
不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動產(chǎn)電子登記簿的保管。專人保管的關(guān)鍵在于由專人負(fù)責(zé)對不動產(chǎn)電子登記簿的定期異地異質(zhì)備份、存儲設(shè)施定期維護、數(shù)據(jù)庫安全防護防御、信息保密加密、錄入記載權(quán)限控制、信息查詢權(quán)限分級等。
二、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)依托地理信息系統(tǒng)
因為各類不動產(chǎn)權(quán)籍主要采用地理坐標(biāo)作為基礎(chǔ)編碼或編碼規(guī)則進(jìn)行日常管理，加上不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理又需要強大空間和圖形處理能力的信息系統(tǒng)的支持，而地理信息系統(tǒng)（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強大空間和圖形處理能力的綜合信息系統(tǒng)，所以不動產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理必須依托地理信息系統(tǒng)（GIS）。建立不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)作為不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的信息平臺，可以有效實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍各類數(shù)據(jù)的有效整合、合規(guī)管理，在此基礎(chǔ)上可以方便地進(jìn)行各類不動產(chǎn)登記的受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔等業(yè)務(wù)，可以快速地進(jìn)行各類數(shù)據(jù)的處理與更新、統(tǒng)計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息的互連互通難題，進(jìn)而達(dá)到信息平臺的統(tǒng)一。
三、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干
因為不動產(chǎn)主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)，具有相對固定不動的顯著地理特征，所以不動產(chǎn)權(quán)籍優(yōu)質(zhì)、高效的一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干，以其他各類不動產(chǎn)權(quán)籍管理為枝葉進(jìn)行統(tǒng)一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)以宗地為單位按照國家統(tǒng)一的編碼規(guī)則進(jìn)行信息處理與關(guān)聯(lián)（宗海及其附屬信息類似處理與關(guān)聯(lián)），從而建立起以統(tǒng)一地理空間為基礎(chǔ)、宗地為核心、房屋林木等權(quán)屬登記信息為枝干，具有統(tǒng)一規(guī)則與編碼要求的不動產(chǎn)權(quán)籍信息管理系統(tǒng)（見圖1）。
四、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以動態(tài)管理為核心
1.不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)
不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)是不動產(chǎn)權(quán)籍動態(tài)管理的兩大核心業(yè)務(wù)，兩者同等重要，但在實際操作中不動產(chǎn)登記機構(gòu)往往偏重增籍業(yè)務(wù)而忽視滅籍業(yè)務(wù)。
由于不動產(chǎn)權(quán)屬登記主要關(guān)涉不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍業(yè)務(wù)，而不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查可以對不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)提供有效的數(shù)據(jù)成果支持，所以當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)除做好不動產(chǎn)統(tǒng)一權(quán)屬登記外，還應(yīng)高度重視并嚴(yán)格依照國家相關(guān)要求、規(guī)范以及技術(shù)方案、規(guī)程等將地（海）籍調(diào)查作為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)，且在此基礎(chǔ)上一并開展各類不動產(chǎn)權(quán)籍的一體化調(diào)查工作。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)某已登記的不動產(chǎn)已滅失的，應(yīng)及時辦理該不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)并在電子登記簿中將該不動產(chǎn)的所有權(quán)登記記錄標(biāo)明滅失。
2.完善不動產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)的新手段
不動產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)在依托不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺的基礎(chǔ)上，結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果，可以快速地實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍滅籍處理。依據(jù)國土資源部地籍管理司公布的《關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)堅持原有規(guī)程，采用先進(jìn)成熟的高精度調(diào)查技術(shù)。在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，可以充分利用不同時期的高分辨率衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數(shù)運算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術(shù)，通過自動處理、人機互動等方式，快速找出與當(dāng)前衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區(qū)域。結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)成果，可以確定變化區(qū)域的變化情況，從而確定滅籍區(qū)域，進(jìn)而完成不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)。另外，可以利用規(guī)劃部門的控制性詳細(xì)規(guī)劃資料或土地利用規(guī)劃資料，快速劃定不動產(chǎn)權(quán)籍待滅籍區(qū)域，為將來的滅籍業(yè)務(wù)劃定重點關(guān)注區(qū)域，從而確保滅籍業(yè)務(wù)的高效進(jìn)行。
3.房屋征收拆遷凍結(jié)的新方式
關(guān)鍵詞:婚姻法;房產(chǎn);認(rèn)定
隨著房價的不斷上漲，在面對離婚問題上人們越來越關(guān)注房產(chǎn)歸屬問題。目前，在處理離婚問題上，夫妻間的人身關(guān)系不斷弱化，而財產(chǎn)問題不斷增強。財產(chǎn)分配已經(jīng)成為婚姻法中一個備受人們關(guān)注的問題［1］。在《婚姻法司法解釋(三)》公布之后，夫妻間房產(chǎn)認(rèn)定有了新的法律規(guī)范。夫妻雙方在離婚時均必須要面對房產(chǎn)處理問題。法律上不斷對房產(chǎn)的處理問題進(jìn)行細(xì)分，但是實踐結(jié)果顯示，我國目前的《婚姻法》在夫妻房產(chǎn)認(rèn)定上依然存在較多問題。因此加強對《婚姻法》中夫妻房產(chǎn)認(rèn)定存在的缺陷進(jìn)行深入分析具有重要現(xiàn)實意義。
一、我國《婚姻法》中夫妻房產(chǎn)認(rèn)定
在《婚姻法司法解釋(三)》中的第七條中已經(jīng)明確規(guī)定，夫妻雙方在婚后由一方的父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資一方子女名下時，可將其看作出資人子女的贈與不動產(chǎn)，其認(rèn)定為出資一方子女的個人財產(chǎn)。由夫妻雙方的父母共同出資購買的不動產(chǎn)，而產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下時，可認(rèn)定為以夫妻各自父母出資比例作為根據(jù)按份共有，當(dāng)事人另有約定的情況除外。該婚姻法實施后，夫妻房產(chǎn)認(rèn)定相關(guān)規(guī)定引起了社會各界的高度關(guān)注。將新婚姻法與舊婚姻法進(jìn)行相互比較發(fā)現(xiàn)，在夫妻房產(chǎn)認(rèn)定問題上，新婚姻法的相關(guān)法律和規(guī)定更為全面和詳細(xì)［2］。但是現(xiàn)實生活中，夫妻雙方在解除婚姻時面對的問題往往存在復(fù)雜性和多變性。因此，新婚姻法在夫妻房產(chǎn)認(rèn)定上也還存在一定局限，未能完全解決實際處理過程中存在的相關(guān)問題。因此，必須加強對婚姻法中夫妻房產(chǎn)認(rèn)定相關(guān)法律規(guī)定存在的不足進(jìn)行深入分析和探討。
二、《婚姻法》在夫妻房產(chǎn)認(rèn)定上存在的不足
(一)覆蓋面過于狹小，實踐認(rèn)定難度大
新婚姻法中在夫妻房產(chǎn)認(rèn)定上存在覆蓋面過于狹小問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面:首先，在婚姻法中，夫妻房產(chǎn)認(rèn)定細(xì)節(jié)主要包含父母出資或為一方父母出資，或為婚前婚后的不動產(chǎn)贈與。但是在實際生活中，夫妻雙方在要將婚姻解除時需要面對的不動產(chǎn)問題并沒有這么簡單。當(dāng)夫妻雙方要將婚姻解除時，在房貸償還問題上，房屋歸屬認(rèn)定上均會存在突出復(fù)雜性。如夫妻當(dāng)時為一方出資貸款;或為婚前貸款買房，婚后共同承擔(dān)貸款;或為一方父母出資貸款，然后夫妻雙方共同承擔(dān)房貸。在接觸婚姻時，房產(chǎn)該如何認(rèn)定?。在現(xiàn)行的婚姻法中并未全面涵蓋上述這些問題。其次，認(rèn)定難使得舉證也存在難度主要表現(xiàn)如下:按照《婚姻法司法解釋(三)》中有關(guān)規(guī)定，由夫妻雙方的父母出資購買的不動產(chǎn)，以雙方出資的具體比例作為根據(jù)，按照份額占有。但是在實際生活中，當(dāng)夫妻雙方在接觸婚姻時，想要按照法律的認(rèn)定拿出詳實的證據(jù)存在較大難度，其成為離婚夫妻面對的一個大難題。因為在實際生活中，當(dāng)夫妻雙方還為解除婚姻時，大部分的人均不會將這些問題拿出商議，中國傳統(tǒng)觀念認(rèn)為做這些會影響到夫妻感情，傷了兩家的和氣［3］。因此，在購房過程中，大部分人不會將各自出資多少的證據(jù)完整的保留好。再次，因為婚姻法在夫妻房產(chǎn)認(rèn)定上存在不足，進(jìn)而導(dǎo)致在婚姻房產(chǎn)糾紛出現(xiàn)時，審判人員無法可依，同時也缺乏相關(guān)附屬條款作為審判的有利依據(jù)。因此，在實際審判過程中審判人員相關(guān)工作的實施困難重重，影響解決問題效率。
(二)界定缺乏清晰度和公平性
目前，我國《婚姻法》在夫妻房產(chǎn)認(rèn)定上還存在較為清晰的界限模糊問題，進(jìn)而導(dǎo)致認(rèn)定缺乏公平性，這個缺陷具體表現(xiàn)在以下幾個方面:首先，在《婚姻法司法解釋(三)》中雖然已經(jīng)明確規(guī)定了在房產(chǎn)為夫妻雙方父母出資的情況下的具體認(rèn)定。但是在實踐過程中，夫妻雙方父母出資卻缺乏清晰的界定。實際上，父母出資存在兩種情況，第一種情況為父母部分出資，第二種情況為父母全部出資。當(dāng)夫妻雙方接觸婚姻面對房產(chǎn)認(rèn)定時，如為夫妻雙方父母全部出資購買的房屋，應(yīng)該歸夫妻其中的一方所有。當(dāng)房屋為夫妻雙方父母部分出資購買時，又將如何進(jìn)行認(rèn)定就成為一個難題。如果按照法律的規(guī)定，在解除婚姻后，房產(chǎn)只歸夫妻一方所有。但事實上，在婚姻尚未解除過程中，夫妻雙方均存在一樣的還貸行為，如果按照這樣的界定對房產(chǎn)歸屬進(jìn)行認(rèn)定的話，夫妻中有一方的合法權(quán)益就會受到侵犯，法律也就失去了其公平性。此外，婚姻法在夫妻財產(chǎn)的認(rèn)定上應(yīng)將夫妻關(guān)系作為立足點，只有這樣夫妻房產(chǎn)的認(rèn)定才是真正屬于夫妻雙方的。但是在現(xiàn)行的婚姻法中卻存在父母這個第三方。所以，是否必須要將這個第三方明確到在婚姻法中成為目前還需進(jìn)行深入探討和研究的一個重要課題［4］。其次，《婚姻法》中在夫妻房產(chǎn)認(rèn)定上存在的不公平性主要體現(xiàn)在女性的合法權(quán)益受到一定程度的損害。一直以來，在中國的社會中，女性均劃分為弱勢群體。雖然隨著社會的進(jìn)步，與過去相比，女性同胞的社會地位已經(jīng)得到很大提升，但是一些不公平現(xiàn)象依然普遍發(fā)生在女性身上。與男性相比，在家庭生活上，女性所作出的貢獻(xiàn)并不比男性少，女性應(yīng)該獲得與男性相同的家庭地位，甚至社會地位，進(jìn)而真正實現(xiàn)社會層面上的男女平等。但是新婚姻法的實踐過程中，女性同胞的合法權(quán)益受到較大的損害。例如:在婚姻關(guān)系中，我國普遍存在男方買房的觀念，但是在房價高漲的當(dāng)下現(xiàn)實社會中，多數(shù)家庭在購房是均無法做到一次性支付房款。因此，在實際生活中普遍存在夫妻雙方父母或一方父母支付首付給子女買房的例子。若為男方父母支付首付買房，夫妻婚后雙方共同還貸，那么在解除婚姻之后，按照婚姻法規(guī)定，房產(chǎn)會歸男方所有。在這個過程中，女性的合法權(quán)益未能得到界定，其合法權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害。從整體上看，我國婚姻法在改進(jìn)過程中得到不斷優(yōu)化，部分問題的處理在法律上得到不斷細(xì)化，更加重視對個人的合法財產(chǎn)進(jìn)行保護，保證夫妻雙方個人合法財產(chǎn)不受他人侵害。但是剖析實質(zhì)進(jìn)行分析，婚姻法偏重于對男性的合法財產(chǎn)進(jìn)行保護，而女性的合法權(quán)益被邊緣化，其合法權(quán)益還為得到真正的保護。
三、婚姻法中房產(chǎn)歸屬認(rèn)定立法建議
(一)完善基本價值取向
首先，明確婚姻法與一般財產(chǎn)法的適用原則。在婚姻法總則添加婚姻法與一般財產(chǎn)法的適用規(guī)則，將一般財產(chǎn)法、婚姻法二者的界限劃清，明確夫妻房產(chǎn)權(quán)屬的基本原則，使得各部門法能夠真正實現(xiàn)分工明確，防止法律適用中相關(guān)矛盾的產(chǎn)生。在處理家庭、夫妻共同財產(chǎn)問題時，應(yīng)以特別法優(yōu)于普通法的適用原則作為根據(jù)，應(yīng)該優(yōu)先適用《婚姻法》的規(guī)定。其次，加強對夫妻中弱勢一方進(jìn)行保護?；橐龇ㄔ诜慨a(chǎn)認(rèn)定上應(yīng)該嚴(yán)格堅持公平原則，對家庭各方利益進(jìn)行充分考慮，加強對家庭中的弱勢一方進(jìn)行保護。在夫妻解除婚姻房產(chǎn)認(rèn)證問題上，必須以公平原則作為指導(dǎo)，同時需對當(dāng)事人的具體情況進(jìn)行充分考慮，承認(rèn)夫妻雙方在家事勞動中的價值。在婚姻期間，夫妻雙方均為了家庭生活、家庭和睦付出勞動和貢獻(xiàn)。因此夫妻雙方在解除婚姻時，夫妻任何一方為家庭生活做出的貢獻(xiàn)和犧牲均應(yīng)該作為婚姻期間的一種形式進(jìn)行公平分割［5］。再次，將維護夫妻利益作為房產(chǎn)認(rèn)定的根本出發(fā)點。在房產(chǎn)認(rèn)定上，應(yīng)該以維護夫妻利益作為根本出發(fā)點。當(dāng)夫妻雙方將婚姻解除時，如果不重視對雙方利益進(jìn)行維護會直接影響到雙方今后的生活水平，進(jìn)而影響到其家庭中老人的贍養(yǎng)和小孩的撫養(yǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致諸多社會問題發(fā)生。
(二)完善相關(guān)制度，規(guī)范不動產(chǎn)登記制度
首先，明確舉證責(zé)任。將舉證責(zé)任明確對離婚房產(chǎn)認(rèn)定科學(xué)性的提高具有重要意義。因此，必須要明確房產(chǎn)權(quán)屬的舉證責(zé)任和夫妻單方處分夫妻共同財產(chǎn)時的舉證責(zé)任。其次，提高不動產(chǎn)登記制度的規(guī)范性。登記存在公示效力，其是對所有權(quán)歸屬進(jìn)行判斷的最具直觀性、最具說服力的證據(jù)［6］。采取有效措施不斷完善不動產(chǎn)登記制度不僅是行政管理的需要，同時更是市場經(jīng)濟實現(xiàn)有效發(fā)展的需要。在不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的完善上，主要包含房屋所有權(quán)申請登記、處分房屋時登記兩大部分內(nèi)容。設(shè)立并不斷完善房屋所有權(quán)登記體系，便可直接以登記情況作為主要根據(jù)對所有權(quán)歸屬認(rèn)定進(jìn)行判斷，進(jìn)而降低有權(quán)歸屬認(rèn)定的難度，提高認(rèn)定的公平性。此外，還需要進(jìn)一步完善婚后父母出資購房、婚前一方付首付婚后共同還貸房屋的房屋歸屬認(rèn)定。
四、結(jié)語
隨著《婚姻法》、《婚姻法解釋(一)》、《婚姻法解釋(二)》、《婚姻法解釋(三)》的先后施行，我國立法、司法實踐在夫妻雙方解除婚姻時的房產(chǎn)認(rèn)定問題上所存在的缺陷得到不斷彌補，存在的不足得到不斷改進(jìn)，夫妻房產(chǎn)認(rèn)定的法律操作性不斷增強?！痘橐龇ń忉?三)》的出臺更是對夫妻關(guān)系存續(xù)期間的房產(chǎn)歸屬以及房產(chǎn)處分等問題績效了細(xì)化規(guī)定和處理，其涉及了婚前或婚后房產(chǎn)贈與、婚后父母出資購買不動產(chǎn)權(quán)屬界定、以父母名義購買房改房權(quán)屬認(rèn)定等諸多問題。該婚姻法在實踐過程中引起了很大社會反響，在我國婚姻法完善歷程上取得了很大進(jìn)步。但是該婚姻法的出臺在實質(zhì)上也并未能有效的將社會實際生活中存在的多變、復(fù)雜的矛盾進(jìn)行有效解決。因此，隨著時代的不斷發(fā)展和進(jìn)步，還需不斷加強對婚姻法完善進(jìn)行深入分析和探討，采取有效措施促進(jìn)社會矛盾得到更好解決。只有這樣才能有效促進(jìn)社會主義法制建設(shè)得到不斷完善，進(jìn)而推動和諧社會的發(fā)展進(jìn)程。
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當(dāng)前不動產(chǎn)登記職業(yè)化建設(shè)尚處起步階段，存在很多亟待重視的問題：一是人員稀疏、專業(yè)化水平較低。原先分散在各部門的登記人員有著不同的要求，如房屋登記自2012年開始需要考取登記官才能從事審查、登簿工作，土地登記只需要上崗證書，其他登記有的是公務(wù)員兼職，沒有專門的登記人員。因為對登記人員沒有統(tǒng)一的要求，導(dǎo)致統(tǒng)一登記后人員業(yè)務(wù)素質(zhì)更加參差不齊。二是職業(yè)認(rèn)證和職稱序列未建立。不動產(chǎn)登記不同于工程、經(jīng)濟領(lǐng)域，是近20年發(fā)展起來的管理行業(yè)，由于其隊伍規(guī)模遠(yuǎn)小于工程、經(jīng)濟等傳統(tǒng)行業(yè)，因此沒有為登記人員專門建立技術(shù)職稱序列，而是根據(jù)工作人員所從事的具體工作簡單套用工程或經(jīng)濟類技術(shù)職稱，如在登記機構(gòu)從事信息工作的則套用工程類職稱，從事登記工作的大多套用經(jīng)濟類技術(shù)職稱，事實上這種套用是比較勉強的。三是較為有效的培訓(xùn)教育體系還未建立。而今從事不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的人員很大部分是從房管過來的，原來土地登記在國土系統(tǒng)中份量不夠，對人員的培養(yǎng)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足現(xiàn)在登記的需要。四是對不動產(chǎn)登記的職責(zé)認(rèn)定還較模糊。不動產(chǎn)登記是采形式審查還是實質(zhì)審查、是承擔(dān)無過錯責(zé)任還是過錯責(zé)任在理論和實務(wù)界還存在一定的爭議，司法審判對登記責(zé)任也有不同的認(rèn)定，職責(zé)的不明確導(dǎo)致業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、人員隊伍不穩(wěn)定。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)重視不動產(chǎn)登記職業(yè)化建設(shè)，主要基于以下原因：
一是統(tǒng)一登記的需要。不動產(chǎn)登記在我國有很悠久的歷史沿革，但歷經(jīng)了不動產(chǎn)幾乎停止登記、房地林等分離登記的各個時期后，直到2013年開始國家才加快了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的步伐。分散登記時期各主管部門形成的上崗要求各不相同，由于登記在不同條線的重要性不同，所以不夠重視的部門就沒有形成一支固定的登記隊伍，也沒有專門的機構(gòu)，而比較重視的部門則建立起登記機構(gòu)、有一支相對穩(wěn)定的工作隊伍，并對從事登記的人員設(shè)定了必要的職業(yè)要求。而當(dāng)統(tǒng)一登記后，機構(gòu)、人員、體制、機制等都會重新整合、更新，不管是從登記業(yè)務(wù)的種類、范圍而言，還是業(yè)務(wù)量的不斷擴張方面，都需要專業(yè)化的隊伍承擔(dān)起這一重任。
二是高效服務(wù)的需要。不動產(chǎn)登記是為廣大群眾提供保護權(quán)利的服務(wù)，是政府行使職能的重要窗口，高效服務(wù)讓群眾滿意是登記機構(gòu)永遠(yuǎn)的追求。高效的服務(wù)不但要求有規(guī)范嚴(yán)格的制度，更要有職業(yè)化的人才隊伍作保障。提供服務(wù)的工作人員既要有責(zé)任感也要有較高的專業(yè)水平，因為只有責(zé)任感較強、專業(yè)水平較高、經(jīng)驗較豐富的工作人員才會更好地理解服務(wù)對象的需求，從而想盡辦法滿足一切合理的需求。因此，如果僅是由其他部門人員拼湊而成的臨時隊伍很難提供高效的持續(xù)服務(wù)。
三是提升登記簿公信力需要。不動產(chǎn)登記形成的最重要的成果是登記簿，這既是物權(quán)的法律憑證，也是登記信息對外查詢的重要載體，其正確性的高低直接影響政府的公信力。當(dāng)前很多地方由于歷史登記數(shù)據(jù)的質(zhì)量問題導(dǎo)致對外查詢的范圍相當(dāng)有限，也影響了向上匯交數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。因為以前大眾關(guān)注房產(chǎn)證比登記簿更多，有些地方登記簿（以前叫登記卡冊）特別是電子登記簿是在《物權(quán)法》出臺后才逐步建立，因此信息缺失、錯亂的情況非常之多。而《物權(quán)法》賦予登記簿如此高的法律地位，則相應(yīng)的需要有規(guī)范的管理體制和人員的高素質(zhì)保證其質(zhì)量的高上，只有具有較高專業(yè)化的隊伍才能勝任這種工作。一方面由專業(yè)化的隊伍從事登記工作，能較好地保證登記簿的正確性，另一方面對尚未建立的登記簿和已有登記簿的清理、維護都需要專業(yè)隊伍全身心的投入。
四是隊伍穩(wěn)定性需要。每個行業(yè)都有相應(yīng)的法律和行規(guī)需要遵守和執(zhí)行，不動產(chǎn)登記要形成自有的特色并受到社會的尊重，則要求有一支穩(wěn)定而專業(yè)的隊伍。由于以前對登記人員職業(yè)資格等沒有形成系統(tǒng)性的制度，國家沒有出臺對人員統(tǒng)一的技術(shù)職稱管理模式，登記人員大多沒有經(jīng)過職業(yè)化訓(xùn)練，都是從別的崗位調(diào)配而來，顯得既稀缺又不穩(wěn)定，加上登記編制的限制，登記崗位聘用了大量的“臨時工”，造成了隊伍的不穩(wěn)定。統(tǒng)一登記改革因房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記職能的分離使得許多以前的登記骨干人員留在了交易管理部門，帶來了登記人員進(jìn)一步的緊缺。
五是登記固有性質(zhì)的需要。由于不動產(chǎn)登記是以民事行為或行政審批為基礎(chǔ)，涉及到民法、商法、行政法等多領(lǐng)域法律，雖然不要求登記人員精通這些法律，但也應(yīng)具備一定的法律知識才能做好日常登記工作。同時，登記形成的大量登記簿和登記檔案需要有一定檔案基礎(chǔ)知識的人員進(jìn)行科學(xué)管理。此外，登記量的巨大和信息數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系的復(fù)雜導(dǎo)致登記信息系統(tǒng)建設(shè)在登記中顯得極為重要。由此可見，登記按不同分工需要法律、檔案管理、信息、測繪等各專業(yè)人才，特別需要同時兼具兩種或兩種以上這些專業(yè)的綜合人才。
由上可知，不管是從行業(yè)的發(fā)展要求，還是對外服務(wù)的需求，不動產(chǎn)登記都應(yīng)加快職業(yè)化建設(shè)。筆者建議應(yīng)著力于以下四個方面進(jìn)行職業(yè)化建設(shè)：
一是建立專門的職業(yè)認(rèn)定體系。職業(yè)化是專業(yè)化基礎(chǔ)上的職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)精神的一種體現(xiàn)，因此，加強職業(yè)化建設(shè)，專業(yè)化是基礎(chǔ)。目前，國內(nèi)職業(yè)化建設(shè)比較健全的行業(yè)都是技術(shù)含量較高的行業(yè)。如工程建設(shè)類、法律類等。這種專門的職業(yè)入門和認(rèn)定有利于行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，有利于隊伍素質(zhì)的提高和人員的穩(wěn)定，也利于為社會大眾所認(rèn)可。不動產(chǎn)登記由于涉及到的專業(yè)以法律為主，可延伸到信息、測繪、檔案等相關(guān)專業(yè)，由于無法納入法律職業(yè)系列即公檢法律行列，也無法與單純的檔案、信息工程、經(jīng)濟類職稱相提并論，因此應(yīng)建立登記師之類的專門職稱，從入門的登記員開始，建立具有層次感的職業(yè)發(fā)展平臺，只要具備法律、測繪、信息、檔案等專業(yè)的人員經(jīng)過考試或上崗入門均可在此職稱系列中得以發(fā)展。
二是建立系統(tǒng)的人才培訓(xùn)機制。其一，要建立相應(yīng)的學(xué)科，目前高校中房地產(chǎn)管理專業(yè)中對不動產(chǎn)登記涉及的較少，而且不動產(chǎn)包括的范圍遠(yuǎn)超房、地兩種常見類型，因此需要整合散布于海、林、漁、水利等方面與不動產(chǎn)登記有關(guān)的科目，如果能以不動產(chǎn)登記為主開設(shè)不動產(chǎn)管理專業(yè)，建立相關(guān)法律、檔案、信息、測繪等專業(yè)學(xué)科則對培養(yǎng)應(yīng)用型人才將大有裨益。其二，要建立行業(yè)培訓(xùn)體系，為加強對實務(wù)型人才的教育，應(yīng)在崗前和崗中建立長期、不同的培養(yǎng)層次，適應(yīng)不同崗位的復(fù)合型人才的機制，只有不斷學(xué)習(xí)才能得到提升，才能更好地服務(wù)社會。其三，要持續(xù)更新培訓(xùn)教材。當(dāng)前還沒有專門針對登記的培訓(xùn)教材，而以往登記方面的培訓(xùn)教材不是時效性差就是針對性不強。要組成一支專業(yè)化程度高的業(yè)內(nèi)人士編寫登記培訓(xùn)教材，并定期修訂以滿足工作和培訓(xùn)的要求。
