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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產方面的法律法規，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；測繪；存在的問題；應對策略
0 引言
近年來，在住房制度的改革和相關政策的推動作用下，房地產行業在不斷的發展。在房地產的發展過程中，需要對房地產進行有效的測繪，以便提高房地產的質量安全。房地產測繪是專業測繪中的一部分，主要是調查和測量城鎮房屋、其他使用地的位置、權屬以及結構等方面的專業測繪。在測繪的過程中主要使用測繪儀器、測繪技術、測繪手段等，并根據國家法律規定以及房地產的相關規范進行的測繪，最終通過數據、圖片以及文字等形式呈現出來。在房地產中，進行有效的測繪可以加強對房地產的管理，促進房地產的可持續發展。但是在目前的房地產測繪中還存在較多的問題急需要解決[1]。
1 房地產測繪的概況
1.1 房地產測繪的重要性
房地產測繪主要使用的是常規測繪技術，并根據房地產管理業務進行測繪的。房地產測繪所取得的信息具有一定的法律效力，房地產測繪具有權屬、城鎮規劃以及財政等功能。房地產測繪的重要性主要體現在以下三個方面。
首先，體現在法律方面。房地產測繪需要經過檢查驗收的環節，主要由房地產行政管理部門對測繪成果的適用性以及準確性和面積測算的依據進行審核，確定無誤之后方可確保房地產測繪的效果，并確保其具有一定的法律效力，能夠有效的維護房產人的合法權益。
其次，體現在經濟管理方面。房地產測繪需要提供大量的準確的圖紙資料，以便確保準確的掌握城鎮房屋以及土地利用的現狀和變化情況等，清楚了解公私占有的房產數量面積等，并建立產權產籍和產業的圖形檔案，通過這種方式來統計各種房屋的數量，以便有效的確保數據的準確性。同時，還需要為城鎮財政以及稅收等部門研究確定土地分類的等級和制定稅收標準提供有效的依據。
另外，在城市規劃以及制定相關政策等方面的作用。房地產測繪的成果具有廣泛的特點，城市房屋的規劃建設和管理水平能夠體現出一個城市的物質生活和精神文明的程度，城市規劃建設是政府的重要工作內容，要想做好這項工作，就需要對城市建設全面的了解，包括城市建設的歷史、現狀、房屋的分布等情況。房地產測繪的成果在數量以及規格方面具有豐富性特點，通過分類、統計以及整理之后，可以得出較多的數據資料。
1.2 房地產測繪的特點
其一，房地產測繪的比例尺較大。房地產測繪通常是在城市和城鎮內進行的，圖上的內容較多，房地產測繪需要在圖上準確的標注，需要具備較大的比例尺。
其二，測繪的時候需要及時的進行補測和c測等。城市建設需要及時的對房屋以及土地進行補測，當房屋和用地發生變化的時候需要進行修測，針對沒有發生權屬變化的土地和房屋需要及時的變更測繪方式，以便有效的確保房地產測繪的準確性和實時性。
其三，房地產測繪的內容不同于地形測量的內容。地形測量通常是對地表的地貌以及平面位置進行測量，地形測量對測量的對象和區域具有一定的要求，對高程的要求更高。而房地產測繪主要是針對房屋和土地要素進行測量，對高程沒有要求。房地產圖形主要是表示房地產要素的空間位置、屬性等內容。
2 房地產測繪中存在的問題
2.1 房地產測繪技術水平較低
目前，房地產相關測繪人員的整體素質偏低，沒有進行專業的素養培訓。另外，大多數測繪人員沒有對現代信息技術進行研究，仍然沿用傳統的測繪方式，對新技術的應用不夠深入，對現今的測繪儀器以及設備的操作流程不夠熟練。有的地區房地產測繪仍然使用手工測量，嚴重影響測繪技術的更新和完善，從而導致測量數據不夠準確，測繪質量不夠高。
2.2 房地產測繪法制建設不夠健全
我國房地產測繪仍然處于起步的階段，各地的房地產測繪技術水平差異較大，地區發展不夠平衡，難以形成統一的行業規范和標準。國家相關法律法規的操作性不夠強，沒有落實到實處。針對房地產測繪的相關權責不夠明確，其相關的法律法規實用性不強。因此，在房地產測繪的過程中，通常會出現一些違反法律法規的現象，給房地產測繪的發展帶來較多的負面影響。
2.3 房地產測繪部門獨立作業，聯系不夠緊密
目前，大多數房地產測繪部門之間沒有進行有效的溝通和交流，從而導致相關信息的阻塞，無法實現信息的共享。同時，針對測繪過程中出現的問題不能夠及時的采取相關措施解決，從而導致同一個房屋具有多種測繪結果，給監管部門帶來了較多的麻煩，在一定程度上阻礙了房地產測繪以及房地產行業的發展。
3 房地產測繪的優化措施
3.1 提高專業人員的素質，加強專業培訓
房地產測繪人員主要包括外業測繪人員、內部計算人員、資源整理人員、產品檢驗人員等，這些人員均需要經過嚴格的培訓才能夠正式上崗。要求測繪人員需要掌握一定的專業技能，明確自己的工作職責和權限等內容。同時，需要定期對測繪人員進行專業的培訓，鞏固原有的專業技能，在原有的基礎上學習新的知識和技能，學會使用先進的測繪儀器和設備。在培訓的時候，需要對相關的法律法規進行了解，例如房地產測繪的法律法規、房地產測量的規范、房地產測繪質量的檢驗方式以及質量管理法規等內容。
關鍵詞：房地產公司；會計監督；對策
會計監督是會計的基本職能之一。房地產公司會計監督是指房地產公司會計對房地產公司所從事業務事項的合法性、真實性、準確性、完整性進行審查的工作過程。合法性是指會計監督確認房地產公司經濟業務事項或生成會計資料的程序是否符合我國會計法律法規和其他相關法律法規的規定；真實性是指會計監督房地產公司會計計量、記錄的相關活動是否實際發生或按規定生成相應的會計資料，杜絕會計資料因人為因素的失真；準確性是指房地產公司會計按照我國會計法規體系的相關要求，監督房地產公司生產經營過程中產生的各種會計資料所記錄的會計數據之間是否吻合，應確保各個數據之間吻合；完整性是指房地產公司會計核算公司相關經濟活動過程中形成和提供的各種會計資料是否齊全和完整。
一、房地產公司會計監督現狀及原因分析
有效的會計監督有利于房地產公司形成良好的經濟秩序，協助管理朝著更好的方向發展。然而，在我國部分房產公司中，會計監督形如虛設，會計監督的不力，一定程度上加劇了會計行業的困境，導致會計信息失真、弄虛作假現象增多、誠信嚴重缺失等不利局面，不僅危及公司經營者、投資者、債權人的利益，而且阻礙了國家宏觀調控和房地產公司管理的正常進行。產生這些現象的原因大致可分為以下方面：
1.法律制度不健全。
由于會計監督的特殊性以及房地產公司所從事的行業特殊性，決定了有效的會計監督必然以會計法律法規和房地產相關法律為準繩及行為標準。自1985年我國的第一部會計法通過并開始施行，后來為了更好地適應我國經濟建設及市場經濟體制改革的要求，會計法也相應做過幾次修訂。近年來，房屋價格持續上揚，城市房屋銷售價格上漲幅度成倍增加，隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。就使得部分相關規定嚴重滯后，但相關會計法律法規的清理廢止或修改工作未能及時跟進；甚至出現了會計法未涉及的真空地帶，造成無法可依的局面。
2.監督體系流于形式。
據我國《會計法》的規定，完整的會計監督體系是集單位內部監督、社會監督、政府監督三位于一體的有效監督體系。但現狀是它們并未完全發揮其應有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢，表現為：首先，管理體制的不健全導致單位內部會計監督的缺位。雖然相關的制度規定也建立起來，但形如虛設無法得到有效的執行，以致會計秩序混亂，弄虛作假現象頻發。
3.人員素質有待提高。
現階段我國會計行業的從業人員部分專業素養不高，或者相對較高，但對于房地產行業相關知識的缺乏，并部分存在法制觀念淡薄，職業道德缺失嚴重等，都造成了監督不力的局面。許多會計從業人員并沒有意識到正確行使會計監督職能以保障公司經濟活動行為所涉及的資金運作的合法性、合理性及公司效益的實現是法律法規所賦予的一項權利和義務。
二、會計監督在房地產行業的幾點建議
針對以上所提出的房地產公司會計監督的現狀和產生的原因，建議采取如下改進措施：
1.加強法制建設，完善相關制度體系。
完整的法律體系是會計監督職能有效發揮的有力保障。對于目前實行的《會計法》盡快出臺相關的實施細則，并結合房地產公司管理的相關法律法規對會計權利、義務及相應的責任應做出詳盡明確的解釋規定，達到總則與實施細則相配套實施，使會計監督有法可依。提高會計監督的獨立性，明確房地產公司內部監督、社會監督、政府監督的執法職責和權限，避免在出現問題時相互推諉。并且，從法律層面上加以明確相關責任追究原則，增加違法人員的作假成本，加大對監督不力行為的處罰和執行力度。為進一步規范會計行為，對相關政策的制定應與時俱進，對房地產行業中出現的新情況、新問題及時進行深入的了解，并做出及時的反應。結合新形勢下會計工作實踐的需要，制定統一的會計制度，形成以會計法為核心的集法律、法規、規章的完整的會計監督法系體系。同時，各地區應在結合自身情況的基礎上，依據會計法的基本規定，制定出切合實際的規章制度，以促進當地會計監督的有效實施。
2.健全三位一體的監督體系，強化會計監督職能。
加強政府監督主要是加強財政、審計、稅務機關對房地產公司會計工作的監督，相關部門應嚴格遵照法律法規，依法加強對會計行業的管理和監督，對違法違紀單位和個人要嚴肅處理，并做好典型宣傳，以維護會計法的權威性。加強內部監督機制，要求房地產公司參與經濟業務事項所有工作人員要相互分離、相互制約，要注重經濟事項的決策和執行程序，明確財產清查的范圍、期限和組織程序，實行不相容職務相分離的原則，對于重大違紀違規問題，要聯合紀委、監察部門共同參與，形成多方面的內部監督體系。只有通過單位內部、社會、政府三方的共同努力形成合力，會計監督才能真正有所作為，會計行業才能得以繼續健康穩定的發展。
3.加強房地產公司會計從業人員隊伍建設。
作為房地產公司，要加強會計人員隊伍建設：首先，要建立健全人才引進機制，改善會計從業人員隊伍結構，注重引進人才的層次及實踐工作能力；其次，建立會計從業人員培養機制，提升其專業操作技能，通過從業人員培養機制的建立最終形成高素質高業務水平的會計監督主體；再次，建立會計人才考核機制，搭建成長平臺，提供豐厚待遇，注重對會計監督能力、核算能力的實際操作水平的考核；最后，應該特別加強職業道德教育和思想道德修養，組織學習相關的法律法規，在日常工作中要求會計從業人員時刻以法的準則嚴格要求自己，敢于與違法違規行為作斗爭，積極履行會計監督職能。
參考文獻：
[1]唐獻東.完善“三位一體”會計監督體系——新《會計法》實施五周年有感[J].金融經濟,2010(12).
[關鍵詞]房地產融資存在問題原因分析
一、我國房地產企業融資存在的問題
房地產融資是房地產業發展鏈條中的重要組成部分，為房地產業的發展提供了重要的資金保障。然而，在房地產融資迅速發展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：
1.融資結構單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風險
目前，我國房地產融資結構比較單一、間接融資比重過大。房地產開發的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產開發所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策對房地產開發商提高了貸款門檻，使融資模式出現了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產業的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產業風險的最大承擔者。
2.對房地產融資的限制因素太多
融資，不單純是為建設和發展聚集資金的問題，它實質上是一種以資金供求形式表現出來的資源配置過程。房地產企業作為資金密集型行業，需要大量的資金做后盾，單純的依靠內部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應是房地產企業獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發行企業債券、股權融資、利用外資、產業基金、房地產信托等。然而，目前我國房地產業的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發展比較困難，有很大的局限性。
3.銀行貸款方式及金融創新太少
房地產業作為資金密集型行業，其特點是：開發周期長、投資規模大，這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創新。
4.相關的法律法規還不健全，影響融資渠道拓展
目前，與房地產融資相關的法律法規還不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互的一致性和協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常展開。例如房地產基金被業內人士認為是最好的直接融資方式，房地產證券化的概念已被大多數業內人士所接受，但是最關鍵的法律條文還處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
二、房地產融資問題存在的原因分析
我國房地產融資出現上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結底是因為我國房地產金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產金融體制中所存在的問題應對癥下藥，逐步完善，真正實現融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現在以下幾個方面：
1.房地產金融缺乏創新工具
與發達國家相比，我國房地產金融創新工具較少，無論是對房地產企業貸款還是對個人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產金融創新工具非常缺乏，沒有根據實際情況而專門設計適合不同房地產企業和居民支付能力的多樣化貸款品種。
2.房地產金融體系效率不高
金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進行投資。因此，我國房地產金融的資金融通效率是低下的。
3.房地產金融體系還不健全
當前我國證券市場的改革和發展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監管機制不到位、股權分立、缺乏信用保證等，這勢必會導致許多金融產品不能得到有效運用。此外，由于我國證券市場的發展還不成熟，致使房地產的各種融資方式至今仍沒有較大發展，從而導致我國房地產企業融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產企業的財務風險，而且又給經濟運行帶來一定的金融風險。因此，必須進一步加大證券市場的改革力度，真正落實《國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》中的精神和要求，推進資本市場開放和穩定發展。
4.與房地產金融相關的法律法規還不完善
由于我國與房地產金融相關的法律法規還不完善，所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的規范發展及安全運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規作為指導。在房地產市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關的專業知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產和房地產金融相關的法律法規建設，對房地產企業的信息披露行為實行監督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。
參考文獻:
[1]朱平安王元月:房地產企業融資問題與對策[J].中國鄉鎮企業會計，2006（2）
【關鍵詞】房地產；經濟管理；常見問題；解決措施
由于我國房地產經歷了幾十年的發展，如今已經成為我國經濟發展的重要經濟體系之一，除此之外，房地產的發展還能夠在一定程度上改善我國民眾的生活水平與居住條件。但在房地產為我國經濟發展做出貢獻的同時也對我國資源與環境以及可持續發展方面帶來了一定的不利影響因素。在近幾年內這一弊端表現得尤為明顯，我國平均每年都要新增大約20億平方米的建筑，這樣的建設工程耗能巨大，由此不難看出，樓房的建設不但在能源消耗方面還是在環保方面也相應的帶來一定的負面影響。因此使房地產行業的可持續發展關系到我國民生問題，雖然近幾年來我國針對房地產的各項問題而加大管理力度，但是從目前發展狀況來看，效果并不夠理想，因此，應在房地產的經濟管理方面進行更加深層的研究。
1 我國房地產經濟管理中常見的弊端
1.1 管理措施沒有得到落實，機制不夠完善。經過房地產經濟管理多年持續發展，如今已經成為政府經濟管理中的重大難點，在近幾年的時間里，政府與國家更加重視對房地產的管理，同時在較短時間內推出相當多的管理政策，然而通過有關資料統計得知，這些政策所帶來的效果不盡人意，基本原因在于政策與法規沒有落實到實際工作當中，取而代之的是在政策的使用時過于形式化，執行力度不到位，走形式的現象比比皆是，從上到下的政策實行措施已經成為我國房地產主要經濟管理措施，有些法規政策缺少科學性與實用性，同時伴隨著諸多爭議，因此在我國近年來房地產飛速發展的情況下，提高經濟效益和降低投資成本是我國房地產行業追求的目標，這也是我國房地產經濟的主要來源，由于管理機制不夠完善，管理方式不當是推動房價上漲的根源所在。如果不能有效地打破官商合作現象，會直接導致我國房地產行業的經濟管理難度加大，一些宏觀政策根本無法發揮其應有的作用。另外，房地產市場中的各個地方部門之間缺少協調性，各自為政，并在決策之間互相脫節，這也會在很大程度上導致我國房地產市場的經濟管理政策的形式化出現。
1.2 相關政策不夠穩定，目標模糊。近年來，我國為了使房地產市場需要盡快的達到平衡狀態，從而多次對房地產市場進行管理，主要目的是為了使房價上漲趨勢得到控制。但由于沒有充分認識到我國目前處在的社會經濟發展狀況，同時對我國房地產行業中出現的相關問題與長期規劃缺少清晰地認識程度，直接導致政策所需要管理的目標不夠清晰，與此同時，短期的政策不能與中長期規劃設計思路達到同步進行，相關管理法規缺少科學性與合理性，并因政策的不穩定變動直接導致房地產行業出現不規則浮動，這樣的后果不但使房地產行業運行秩序變得極為混亂，還會使投機取巧者利用政策上的疏忽遺漏來獲得更多的可乘之機。
1.3 相關的法律體系不夠健全。從國內外房地產行業的發展情況來看，健全的法律法規體系對于房地產行業的良好運行起著至關重要的作用， 由于我國目前正處在房地產發展的開端階段，其中相關法律法規有待于進一步的改進，房地產的管理體系是一個完整體系，控制著最開始的開發工作、建設施工的主要過程、以及后期管理等各個環節工作，我國目前房地產的管理法律法規與國外的房地產管理法律相比之下較為落后，有些方面的管理條例在國外已經得到很多的完善，但在我國依然處于剛剛成型狀態，因此，缺乏健全的管理法律法規對我國房地產領域的發展有一定的不利影響。
2 針對當前房地產經濟管理的弊端應采取的解決措施
2.1 對長期計劃進行合理制定。目前我國正處在不斷深入體制改革的關鍵時期，無論是經濟結構還是發展方式都面臨著重大挑戰，所以要對房地產市場的可持續發展對于提高人民生活水平和居住水平的重大意義和特別地位有充分的認識，把握好我國社會主義初級階段基本國情的基礎上，對房地產行業的經濟管理總思路有一定的明確，在對短期經濟效益追求時還要注意確立完善的長期發展目的，以便使我國逐年增長的城鎮居民實際居住需要以及城鎮建設需要得到滿足，從而促進我國社會國民經濟的和諧發展，與此同時，要有針對性的將宏觀的經濟管理目標進行分解，主要將其分為短期目標和指導實踐等兩部分，從而對當前房地產市場復雜多變性的理順工作更加有利，還有利于對房地產管理的問題進行對癥下藥，例如，在當今我國人多地少的局面下，以房地產的市場經濟管理為出發點，著重對房地產行業的各項功能進行詳細劃分，并合理地引導房地產需求，有關部門要在此同時建立完善的住房保障系統，對房屋炒作的現象要采取措施加以治理。
2.2 建立完善的管理體制，并將管理工作落實到位。目前我國房地產行業中存在的諸多問題的起因在于深處，單單的靠行政命令是遠遠不夠的，改善不科學不合理的相關法律法規是改善房地產行業經濟管理的一種有效方法，要使有關部門充分明確自身的經濟管理職責在市場經濟發展中的重要作用，要重視管理失靈的原因所在，促進房地產經濟體系的可持續發展，并創建良好的法制系統和社會氛圍。部門之間要明確互相之間的合作關系，避免各自行政，決策相互脫節現象的出現，要將管理措施向實踐工作中落實。
2.3 完善有關的法律法規。由于我國房地產相關的法律法規體系不夠完善，使得我國房地產發展受到一定的制約，因此，為了使我國房地產行業正常運行與發展，就必須建立完善的經濟管理法律體系，并對外國的相關法律進行借鑒，取其精華，去其糟粕，建立具有中國特色的社會主義發展中國家的房地產管理法律體系，使房地產運行狀態更加規范化，提高我國房地產市場管理法律法規的穩定性與科學性，優化房地產市場的環境與秩序，是房地產市場的經濟管理實現有法可依。
2.4 控制開發成本。房地產有關企業的經濟管理關鍵在于對成本的嚴格控制，雖然對正常支出的控制難度較小，但相關的業務費用具有較大彈性，對報賬的標準掌握難以控制，所以，必須增強經辦人的主人翁感，以最大限度節約開支，然后以制度管理的方式對漏洞加以控制。
2.5 在項目定期性之前完成利潤預算。實現經濟效益的提高，保證利潤是經濟管理的基本宗旨，所以要把利潤指標當做一項任務來執行，對于一個公司業績的檢驗標志無非就是對其實現利潤多少進行檢驗，這同時也是一個企業的可持續發展根本所在，因此，要充分激發各個部門的積極性，對企業項目的建設有著積極的促進作用。
3 結束語：
總之，房地產行業對于我國的經濟可持續發展有著重要的意義，因此，在市場經濟條件影響下，要對房地產加強經濟管理，使房地產市場的經濟效益得到保障，在該領域中還要更多的有識之士不懈努力，積極創新，從而使房地產的經濟關系工作能夠更好地進行。相信通過廣大學者及房地產業同仁的不懈努力，不久的將來我國的房地產經濟管理系統也會躋身于世界先進水平。
參考文獻：
[1]董艷.我國房地產經濟管理中的問題與對策[J].現代經濟信息，2011，（09）.
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一、引言
隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，房地產業在國民經濟發展中已具有舉足輕重的地位，直接制約和影響社會生活的諸多方面。房地產投資是房地產市場發展的基礎，作為支持房地產業運行的經濟行為，直接影響房地產業的發展結果，進而對宏觀經濟的發展產生影響。投資對經濟增長具有有力的推動作用，在一定的科學技術水平和有效資源條件下，經濟增長速度主要取決于投資總量及其增長率的大小。長期以來我國房地產投資規模和發展速度在東、中、西部各個區域表現出顯著的差異性，房地產投資主要集中于東部地區，造成東部地區房地產投資過熱甚至部分城市出現投資泡沫，這不利于東部地區經濟的發展。而中西部地區房地產投資卻往往不足，嚴重阻礙中西部區域經濟的發展。因此，認識房地產投資與區域經濟協調關系的重要性，研究如何促進房地產投資與區域經濟協調發展，就成為當前政府和理論界學者非常關注的問題。
二、房地產投資與區域經濟的協調發展
房地產投資是區域經濟的重要組成部分，房地產周期本身也是經濟周期的重要組成部分，其周期循環直接受房地產投資影響。房地產投資周期長，回收慢，其投資規模受生產發展水平制約，與經濟發展水平呈相同趨勢變動；大體上與宏觀經濟周期相協調，但也呈現出房地產投資自身的不同特點。房地產投資能否與區域經濟協調發展直接決定區域經濟的發展狀況。在處于協調發展狀態時，房地產投資是促進經濟繁榮的關鍵要素；但若不能實現與區域經濟的協調發展，房地產投資也可能是導致區域經濟由繁榮走向低迷的導火線，甚至可能導致整個區域經濟社會都處于蕭條狀態。房地產投資與區域經濟的協調發展主要體現在房地產投資對于經濟增長的促進作用。
房地產投資對區域經濟增長產生影響的傳導途徑主要有兩條：在投資未形成現實房地產物業前，如果投資分配量超過國民收入增長速度，形成投資資金膨脹會造成國民經濟比例失衡，引發投資泡沫。形成現實房地產物業之后，通過房地產投資結構的變化，影響國民經濟發展。不同類型的房地產物業用于不同產業部門，直接影響各產業部門的生產能力和彼此之間的平衡發展。過分偏重于消費型物業，如賓館、飯店等，會在一定程度上影響住宅或其他生產型物業的建設，引發經濟的不均衡發展。
長期以來，我國的經濟增長主要依靠投資拉動，投資既是擴大再生產的主要手段，也是促進經濟增長的直接動力。而房地產投資既代表現狀需求，也代表未來供給，其投資規模決定社會總需求和總供給的平衡態勢。投資規模過大，超越國力，造成社會總需求超過總供給，使得國民經濟比例失調，拉長投資周期、增加投資成本，難以實現經濟集約增長；投資規模過小，經濟增長緩慢，社會供給不足影響供求總量平衡，因此房地產投資規模應以國家綜合國力，包括入力、財力和物力為基礎，與區域經濟發展速度相適應，以提高經濟效益、社會效益為前提，符合國民經濟和社會發展需要，進行各方面的綜合平衡。可以說房地產投資對于區域經濟發展及社會發展起著至關重要的作用。
三、對策與建議
合理的房地產投資能夠促進區域經濟的增長，推動經濟和社會的快速發展。伴隨著經濟的持續增長，人們收入水平提高，購買力增強，房子又是人賴以生存的基礎和生活提升的重要標志，人們對住房的有效需求勢必也會加大，這是一種良性循環。但如果房地產業盲目地加速發展，投資結構不合理，與經濟發展不相適，供給大于需求，投資者得不到及時有效回報，對市場失去信心，就會制約經濟。根據本文的研究結論，提出以下對策建議：
（一）建立房地產業可持續發展的系統觀，作為區域房地產投資發展的指導思想。
作為區域房地產投資發展的指導思想房地產業可持續發展是由多種因素決定的，作為政府和企業，應當建立房地產業可持續發展的時間觀、空間觀和系統觀。首先，應根據房地產業不同的發展階段，不同的市場狀況，制定不同的中長期發展戰略。其次，在宏觀層面上，把房地產業與整個區域經濟發展有機地協調起來，分析房地產業發展的不利因素和有利條件，探尋房地產業的可持續發展道路。再次，要深刻認識到，房地產業的可持續發展與經濟、社會、環境、人口是一個有機整體，只有協調處理好房地產業與區域經濟各要素的關系，才能實現房地產業可持續發展。
（二）要合理控制房地產投資規模的增長速度
以穩定的房地產業發展帶動國民經濟可持續增長，房地產投資對國民經濟增長的促進作用會在某個時期出現衰減，從而引起經濟波動。因此，應當對房地產投資進行政策引導，保持房地產投資規模的適度發展，使其在拉動經濟增長的同時，盡可能不引起經濟波動。
（三）加強法制建設，建立符合房地產市場要求的法律法規體系
加快建立和完善房地產相關的法律法規，解決有法可依的問題。目前我國規范房地產市場行為的法律法規體系不夠完善，許多規范房地產市場經濟行為的法規還未形成；已出臺的法律法規的梳理工作有待進一步加強，對已不符合房地產市場運行要求的法律法規應及時廢止。要強化對房地產市場的監督管理職能。法律法規要有效地發揮對規范人們行為的硬約束作用，建立強有力的執法體系，提高其執法地位和執法水平，同時解決有法不依和執法不嚴的問題，加強房地產市場的執法工作。
（四）建立全面有效的房地產監測預警體系
關鍵詞：房地產經紀;發展現狀;發展對策
引言
自改革開放以來，我國經濟出現了快速平穩發展趨勢，在這個過程中，各行各業都出現了快速穩定發展的趨勢，是利用相應的技術手段進行分析和管理的過程。房地產經紀行業作為向進行房地產開發、轉讓、抵押、租賃等房地產經濟活動，是通過房地產當事人進行有償的提供相應的商品設備和管理手段進行分析與控制，通過有償的條件和方式對房地產進行經濟性經營模式。它的初步發育和發展對于聯接、溝通房地產開發，是房地產交易的過程中能夠為了增加其交易額和交易主體之間的聯系形成的控制手段和管理方式。隨著當前市場經濟發展過程中，各種競爭力的不斷加大，在房地產交易的過程中，是利用各種交易手段和交易方式進行分析和管理的過程，是采用相關的技術控制手段進行分析和管理的方法。有助于促進交易主體間的聯系，活躍房地產市場、促進當前房地產交流過程中消費者對各種房屋常識的認知有著積極的作用。、
1.我國房地產經紀行業在管理層面上的現狀
1.1 房地產經紀行業管理法律、法規不健全 目前，房地產經紀行業缺乏相應的比較完整的上位法規和行政法規。只有在城市房地產管理法、合同法中對房地產經紀的法律地位、收取報酬的條件、經紀人的法定權利和義務做了原則性的規定，但對于如何規范其經紀活動等內容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規章，但總的來說中央與地方的規章還顯得不成體系，規定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。阿
1.2 政府管理部門對房地產經紀行業的市場監管不力 在對行業實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，使得房地產經紀監督管理部門不能很好地依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。
1.3 房地產經紀機構市場準入機制不健全 按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。
1.4 房地產經紀機構從業人員的職業資格管理制度執行不力 目前我國已基本建立起房地產經紀人職業資格制度。但是由于缺乏對房地產經紀人的懲治機制，對房地產經紀從業人員資格管理制度執行不力，導致有關規定在現實工作中沒有很好地貫徹執行。另外，執業資格注冊制度只是執業資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產經紀從業人員經營過程管理制度和退出機制。
2.我國房地產經紀行業其自身行業發展層面上的現狀
2.1 經紀機構的無資質、無證書、無執照經營、非法異地經營根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。而未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業務。由于房地產經紀行服務業在我國是新興的一個行業，盡管這些條件比較低，但是，有的經紀機構也無法達到。
2.2 從業人員整體素質參差不齊，專業人員匱乏 近年來，我國房地產經紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業人員，其從業人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業人才匱乏，從業人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，而又沒有經過專門的職業道德教育和專業技能的培訓。其次從業人員的流動性也較大。這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。中國社會科學院金融研究所博士、金融發展與金融制度室主任易憲容稱：“中國房地產的地產經紀行業已經越吹越大，房地產降溫刻不容緩。”而國務院發展研究中心金融研究所副所長、博士生導師巴曙松則持樂觀態度，認為：從房地產市場的發展看，我們充其量只能說，目前房地產市場正在經歷第一次完整意義上的周期波動的考驗。原來擴張階段形成的許多經營慣性有待調整，但中國房地產市場發展空間依然很大的現實是沒人能夠否認的。房地產市場是否存在地產經紀行業仍在爭論之中，但是房地產市場過熱卻已是定論。
3.房地產經紀行業的發展對策
3.1 逐步建立健全的房地產經紀管理法律法規體系 建立健全法律法規是對經紀行業進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產經紀專項配套法規，用健全的房地產經紀法律法規體系規范它們的服務行為，使房地產市場健康有序發展。法律法規對房地產經紀的服務及從業人員應做出全面的規定，內容要覆蓋整個房地產經紀服務領域，具體規范到每一項服務活動，使經紀行業的經營行為的每一個細節都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規體系，形成有效的房地產經紀管理法律法規系統。
3.2 加強對房地產經紀市場的監管 在相關法律、法規健全的基礎上，在法律賦予有關房地產管理部門強制手段的前提下，房地產管理部門應積極、主動地對房地產經紀行業及其行為進行檢查，切實履行好監管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現象，政府各行政部門可以建立聯合辦公制度，進行聯合監管。立在誠信基礎之上，行業才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩腳步，獲得市場的認可。
關鍵詞：商業地產；納稅籌劃；實施
納稅籌劃是指納稅人在稅收法律法規許可的范圍內，以不違背國家制定立法的意圖為前提，采取一定的方式對納稅人的籌資、投資、運營和分配等一系列企業活動進行籌劃和合理安排，以期最大限度地降低企業的稅收成本，獲得超額的經濟利潤，實現納稅人企業價值最大化。隨著商業地產市場規模的逐漸擴大，為調控房地產市場，我國出臺了一系列宏觀經濟政策，使得房地產開發項目的利潤嚴重縮水，迫使企業在開發房地產項目時不得不考慮以不違反法律法規為前提，利用一切合理的手段對相關稅負進行籌劃，以有效降低企業的稅收負擔，減輕房地產開發項目的資金壓力，增加其經濟效益，打造企業的成本戰略優勢，為企業未來長遠發展打下基礎。然而就目前我國商業地產的情況看，盡管很多企業在開發房地產項目時，都意識到采用一些合理方式對稅收進行籌劃以降低經營成本，獲得超額利潤，但其納稅籌劃仍然存在很多問題亟待解決。
一、商業地產納稅籌劃存在的問題分析
（一）納稅籌劃認識不足
我國對納稅籌劃概念的引進比較晚，很多企業在降低稅收成本的過程中對此認識不足，不夠重視。商業地產在進行開發時，工期較長，涉及的稅收負擔也較大，在納稅申報時若能合理利用相關手段進行稅務籌劃，會有效降低房地產開發項目的成本。然而，就目前很多商業地產開發項目來看，它們對納稅籌劃一般持有兩種不同的觀點：第一種觀念認為從理論上來講納稅籌劃是可行的，但在實際運用中國家稅務局或者地方政府稅務局很可能會針對企業的稅務籌劃設計出反籌劃的方法來規避，一旦被稅務局發現就可能面臨著偷稅漏稅的風險，為避免與法律法規相沖突，而選擇放棄納稅籌劃；第二種觀點認為納稅籌劃就是鉆法律的空子，在同稅務機關和稅務相關人員搞好關系的基礎上，利用法律法規未規范的漏洞采取一些手段進行巧妙的偷稅漏稅，最終演變成法律法規所禁止的行為。在這兩種觀點的主導下，企業對納稅籌劃的工作并不重視，認為納稅籌劃在企業中僅僅是財務部門和財務相關人員的事情，很少有部門主動配合協調進行納稅籌劃工作，同時在企業中也缺少必要的籌劃準備、模板分析、溝通管理等工作，導致企業在進行納稅籌劃時受到阻礙和制約，無法真正為降低項目的稅收成本發揮有效作用。
（二）納稅籌劃方法錯誤
企業在計算商業地產開發項目所要繳納的稅費時涉及的稅種比較多，計算也比較復雜，在進行納稅籌劃時由于會涉及多方面的利益協調問題，使得很多企業在納稅籌劃方法選擇上出現了錯誤。一方面，很多企業認為納稅籌劃的主要方式就是減少稅費的支出，在進行納稅籌劃的過程中，往往會選擇最大程度的利用稅收優惠政策，調整所開發商業地產項目的預售款入賬時間，同時詳細記錄開發費用支出，以此來達到降低稅負，提高企業稅后經濟利益水平的目的。然而在這種方法下，僅僅依靠國家制定的稅收優惠政策并不能滿足降低開發項目稅收成本的要求。另一方面，企業在利用納稅籌劃方法降低稅負時，往往會對納稅籌劃空間大的稅種進行籌劃，忽略籌劃空間小的稅種，在這種情況下會導致某一種稅收負擔確實降低了，但另一種或者多種稅收水平卻又提高了，從整體上來看并沒有有效降低企業對外繳納的稅收水平，可能相反還會增加企業對外繳納的稅收金額，不利于企業獲取超額的經濟利益，會阻礙企業未來的長遠發展。
（三）缺乏專業的納稅籌劃人員
納稅籌劃管理工作是一項對專業性要求比較高的管理工作，對于商業地產開發項目而言，由于其涉及的稅種復雜、活動繁多，使得企業對開發項目進行納稅籌劃時不僅需要相關納稅籌劃人員具備一定的納稅籌劃知識，透徹理解開發項目所涉及的相關法律法規，熟悉納稅申報流程，熟練掌握一些合理避稅技巧，還需要其對房地產行業行情有一定的認識和了解，具有一定的房地產開發項目建設經驗和項目營銷經驗。然而，就目前我國商業地產行業情況來看，隨著我國一系列控制房地產價格政策的出臺，開發企業普遍存在著一種浮躁心理，很多商業地產開發企業將精力更多地放在如何能以最短的時間掙更多錢上，忽視了對納稅籌劃相關人員的培訓教育，使得很多企業的財務人員僅僅能勝任比較簡單的會計核算和稅負計算，根本不懂得如何利用稅收優惠政策和巧妙的稅務籌劃方式有效降低稅負水平。
二、完善商業地產納稅籌劃的對策和建議
（一）提高企業的納稅籌劃意識
商業地產開發項目工期較長，投資較大，稅收成本在整個開發項目成本中占據比重較大，而在計算這些稅收成本時涉及的稅種較多且計算復雜，這就為納稅籌劃提供了較大的空間。因此，企業在開發商業地產項目時應正確認識納稅籌劃，提高納稅籌劃意識，正視納稅籌劃在企業成本戰略中的地位，以高度認真的態度去對待企業在開發項目中可以使用的納稅籌劃問題。一方面，企業在進行開發項目的納稅籌劃前，應該加強領導層對納稅籌劃含義、涉及理論、采取方法等的認識，使其意識到納稅籌劃并不是違法行為，它是在不違反稅收法律法規的前提下，采取合理手段減少稅收成本的行為。另一方面，需要企業在內部提高整個項目部門和相關員工對納稅籌劃的認識，使其認識到納稅籌劃并不僅僅是財務部門和人員的事情，它是全體項目人員的事情，需要每個部門的協調配合。例如，浙江省農都農產品有限公司在整個企業內部通過不斷的培訓教育，提高領導層和全體員工的納稅籌劃意識，在領導層的積極帶領下，形成了一個自上而下有效的納稅籌劃溝通管理渠道，在合理降低企業的稅收成本等方面發揮著積極作用。
（二）優化企業納稅籌劃方式方法
企業在進行納稅籌劃時可以采用以下幾種方式：第一種方式，利用融資方式進行籌劃。商業地產開發項目一般涉及資金都較大，需要從外部融通資金，而在融通資金時涉及股權融資和債券融資兩種方式，這兩種不同的融資方式在降低稅負時作用不同。股權融資的成本需要在稅后利潤中扣除，不得在稅前列支，而債券融資的成本可以在企業所得稅之前扣除，發揮財務杠桿的作用，產生節稅效應。從納稅成本上考慮，企業可以采取債權融資方式籌集項目開發建設的資金。第二種方式，利用建造方式進行納稅籌劃。商業地產項目建成以后一般是用作酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅項目的商業配套等，其工程量較大，目前較為常見的三種建造方式是一方出資一方出地的聯營模式、房地產開發單位自營建造模式和委托施工單位進行施工建造的模式。在房地產及建造行業實行營改增之前，根據目前現行的營業稅收政策，如果開發單位選擇自營建造模式，在建造的過程中需要繳納3%的建筑業營業稅，建造完成后銷售不動產時需要繳納5%的銷售不動產營業稅，而如果商業地產開發單位選擇交由外部施工單位進行建造，那只需要在銷售環節繳納5%的銷售不動產營業稅，很顯然選擇外包的方式可以有效降低企業房地產開發項目的稅收負擔，提高房地產開發項目的經濟利益水平。
（三）加強對納稅籌劃相關人員的培訓教育
人才是決定一個企業興衰成敗的關鍵，在競爭激烈的當下時代，人才是提高企業管理水平，增強企業核心競爭力的關鍵。從納稅籌劃的角度來講，企業應該從三個方面加強對相關人員的培訓教育工作。首先，企業應該根據自身當前的需求制定出比較合理的人才需求計劃和招聘標準，從外部渠道招聘相關的高素質水平人才。其次，企業應該定期對相關財務人員進行業務培訓教育。納稅籌劃必須是在熟知相關法律法規的前提下進行的，而我國的稅收法律法規是根據市場的不斷變化而適時更新的，因此，企業必須定期對相關財務人員進行相關的法律知識培訓教育，避免出現違反法律法規的行為。最后，企業應該在內部形成一個自我學習、自我充電的氛圍，督促進行納稅籌劃的相關財務人員利用工作之外的時間進行相關知識的學習。如浙江省農村發展集團有限公司定期對集團本級及下屬各子公司財務人員進行培訓教育，有效提高了財務人員的職業素質能力，為企業進行各個項目的納稅籌劃工作奠定了良好的基礎。
結論
總之，納稅籌劃工作是一門綜合性很強的工作，企業在對商業地產開發項目進行納稅籌劃的過程中，除了要正確認識納稅籌劃、提高納稅籌劃相關人員的業務素質水平，還需要合理選擇納稅籌劃的方式方法，以達到有效降低企業稅收負擔水平，提高企業稅后經濟利潤水平的目的。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產開發公司；土地增值稅；稅收籌劃
稅收籌劃首先要求的就是要以國家稅收相關政策、法律法規為依據，納稅人可以針對日常運作中稅種進行科學合理地規劃，實現稅負降低的目的，在稅務風險有效規避的同時，將效益提高，利潤達到最大化。在我國經濟社會發展過程中，房地產開發公司在其中發揮了非常重要的作用，不僅創造了經濟新的增長點，而且推動了社會發展。特別是最近幾年，房價持久上漲，并且成為了社會所關注的重點話題，影響房價的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關鍵的因素。為此對房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃進行研究，不僅能夠推動房地產經濟的增長，而且對于我國經濟體系的不斷優化同樣也具有非常深遠的影響。本文從房地產開發公司長遠發展角度，對土地增值稅稅收籌劃進行分析，發現問題，并且解決問題，以期望能夠實現房地產公司效益的不斷提高。
一、土地增值稅稅收籌劃在房地產開發公司中的重要性
首先，房地產開發公司在以國家法律為前提條件基礎之下，運用稅收籌劃來將自身的稅負成本進行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優惠，使公司利潤提高。其次在房地產開發公司經過對土地增值稅進行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會慢慢地意識到稅務管理體系的完善對于公司而言是多么重要，同時也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價值最大化實現，促進了公司不斷提高財務管理水平，在市場中的競爭優勢更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對國家稅收政策進行學習與了解，可以對各項稅收法規及政策信息與動向及時掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識。房地產開發公司對于稅收籌劃深入地了解，會從中發現稅收體系中的不足，更有利于相關部門對稅法的不斷完善，推動稅收法律法規始終保持良好發展狀態。
二、房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃案例分析
為了能夠更好地去了解目前房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產開發公司為例，針對此公司土地增值稅情況進行了分析，具體內容如下所示：在2018 年的時候，B房地產開發公司通過商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據目前我國在稅法方面的相關規定，要將稅前項目的相關金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對該公司增值稅通過兩種方法來計算。稅收籌劃計算方法一：分別計算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結果50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬元。所以應該繳納的土地增值稅總計=390+565=955 萬元。稅收籌劃計算方法二：共同計算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬元。由此可以看出，增值稅計算方法的不同所繳納的稅收也會不一樣，而房地產開發公司就需要以自身具體情況為依據，從中選擇最為恰當的土地增值稅稅收籌劃的計算方法，這樣公司才能實現稅負成本的降低，利潤的最大化，同時還能夠將財務風險有效避免，使公司競爭力提高。
三、房地產開發公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題
（一）稅收籌劃目標不明確
從目前我國的實際情況來看，針對房地產開發公司，也只是有極少的公司真正意義上對土地增值稅稅收籌劃工作進行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實。與其他的工作內容對比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會更加繁瑣，并且專業性較強，需要公司相關工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經驗及較強的專業知識，與此同時還要對稅收籌劃政策有一個深入地了解，且能夠掌握準確與熟練。而這些都是房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進行的前提條件，這些問題的存在會使得公司在稅收籌劃目標制定時不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。
（二）政府及相關稅務部門缺乏完善的措施
之所以說政府及相關稅務部門措施不夠完善主要體現在以下三方面：第一，最近幾年國家針對土地增值稅相繼出臺了很多政策，而房地產開發公司在納稅籌劃方面的發展卻明顯無法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規相符，但是極易受到某一項政策變化而出現了互相矛盾情況的發生。第二，國家相關的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導致很多房地產開發公司對于稅收籌劃合法性存在不正確的認識。第三，政府相關的部門在房地產開發公司清算政策的落實上不夠重視，造成政策難以真正落到實處，進而導致一些公司出現損失，甚至影響到其他相關企業。
（三）公司缺乏對稅收籌劃理論的認識
在我國絕大多數房地產開發公司對于稅收籌劃的真正意義都沒有一個正確的理解，甚至還有些公司為了能夠實現其利潤的最大化，觸犯了法律，通過一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產開發公司的負責人員認為偷稅漏稅是正常現象，將稅收籌劃與其相提并論，覺得二者沒有什么區別。總而言之，房地產開發公司管理人員對稅收籌劃理論存在認識上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進行下去。
四、解決房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃問題的對策
（一）明確籌劃目標
由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業性、政策性等諸多的特點，所以房地產開發公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對稅收籌劃目標進行明確。如果與其他工作進行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時難度更大，但是仍然需要根據我國法律法規，以此為依據將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產開發公司稅收籌劃目標的明確會在很大程度上使公司經濟效益提高，幫助公司經濟發展與稅收始終處于良性循環狀態，推動公司長遠發展。
（二）享受國家的優惠政策
最近幾年，針對房地產發展方面，國家也相繼出臺了很多政策，由于這些政策調整、修訂較為頻繁，房地產開發公司就要隨著政策的變化及時地對稅收籌劃進行更新，在對國家政策進行動態了解的基礎之上，充分利用優惠政策，從中尋求發展機遇。另外公司內部稅收籌劃人員要依據實際情況對土地增值稅稅收籌劃方案進行制定，對政策改變情況進行了解的同時，能夠準確把握政策變化趨勢。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項目金額扣除的邊界線，當納稅人將普通房屋進行銷售的時候，如果增值額>扣除項目的20%，要求所有增值額實施納稅規定；若增值額
（三）強化公司對稅收籌劃的認識
房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進行，公司管理層對稅收籌劃的正確認識非常重要，這也是稅收籌劃工作實施的前提條件。為此公司負責人對稅收籌劃開展過程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現違法行為。除此之外，公司管理人員要對偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個系統地認識與了解，使公司聲譽、形象、影響力免受影響。而公司內部與稅收籌劃接觸的人員要加強培訓，通過此方法來將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發展相匹配、符合法律法規、緊跟時展、市場變化的稅收籌劃方案。
五、結語
在房地產開發公司經營過程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規作為前提條件，這樣對于公司稅負成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標的明確、優惠政策的享受、管理人員的正確認識同樣也能夠推動土地增值稅稅收籌劃工作的順利進行，這也是避免出現違法行為的有效保障，同時也是公司健康持續發展的奠基石。
參考文獻
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關鍵詞：房地產評估行業；存在問題；對策分析
近年來，隨著我國房地產產業的快速發展，房地產評估行業作為與其相近的一個新興行業也快速發展起來，這與房地產為其提供的市場空間是分不開的。而房地產評估行業由于社會環境及自身的問題，發展一直處于滯后狀態，不能及時適應房地產市場的大規模的需求，這也在一定程度上影響了房地產的穩定發展。因此，房地產評估行業應快速找出自身的問題，認真分析思考并提出有效的解決措施，使得自身更好的為房地產的發展做出充分的努力。本文就根據我國房地產評估行業的發展現狀出發，分析當前評估行業里存在的一些問題，并提出相應有效的解決措施。
一、我國房地產評估行業的現狀
經過近幾十年的發展，房地產評估行業已由一個新興的行業快速發展完善起來，這些都與我國各級相關部門、評估機構及評估人員的大力支持和努力是分不開的，就現階段而言，我國已經基本建立了相關的房地產評估的法律和規章制度，實現了以房地產估價師執業資格制度為核心的法規制度，且各相關的規范性文件都在不斷地完善補充中。為了使評估的結果可靠有效，房地產評估行業也制訂了統一的評估方法及評估程序，并且也慢慢建立了一些房地產評估機構，更好的為房地產交易管理來服務，可一定程度的避免在房地產交易過程中的不實報價或偷稅漏稅現象的發生。但近年來，房地產評估行業顯示出一些在環境及自身方面的不足之處，如相關的法律法規不健全、從業人員的素質整體不高、相關評估機構的產權不明確等問題，需要該行業分析且解決。
二、我國房地產評估行業中存在的問題
（一）相關的法律法規不健全
房地產行業經過不斷的發展，目前已初步形成了一些相關法規，如《城市房地產管理法》，雖然房地產行業又以這個法規為基礎，分別確立了《房地產估價師注冊管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》等具體規范制度，但這些只是對房地產估價機構及估價人員的管理簡單的規定，而具體實施細則卻沒制定出來，對不同用途的評估如企業改革評估、征稅評估都沒有確實的針對性。此外，在評估制度上，評估的范圍較小，局限在房地產評估報告、經濟性鑒定等。
（二）相關從業人員素質整體不高
由于房地產具有特別的價值特點，是項投資較大的風險項目，這也要求房地產評估人員要有較強的專業素質，不同素質和經驗的估價師對同樣一處房地產的價值有不同的評估結果，這說明了評估的結果往往依賴于房地產估價師的專業素質和誠信。目前，我國在房地產評估相關從業人員的培養和考核方面存在許多不足，造成了許多從業人員的專業素質整體不高，特別是在行業入門門檻方面，沒有明確的學歷要求，只是一味的通過收取較高的費用來準許其進入該行業。另一方面，現在評估師的級別較為單一，在一定程度上不能很好的激勵所有從業人員進行后期的培訓和提高。
（三）我國房地產評估機構產權不清晰
目前，我國現存在的房地產估價機構大部分都是產權私有化的有限責任公司。這些公司大都是由各出資人按所出資金的比例來享有公司的產權比例及承擔公司相應比例的債務，同時根據《房地產估價機構管理辦法》，設立房地產估價機構要求其法定代表人是專職注冊房地產估價師，從而避免了國家機關行政或事業單位的工作人員進入。另一方面，在估價人員與評估機構的人事關系上，只是表面的脫鉤，而實際上在體制和人情關系上并沒有真正的實現脫鉤，仍相互牽扯許多利益關系。
三、改善我國房地產評估行業發展的對策
（一）建立完善的法律法規體系
一個行業能否健康快速的發展，與其相關的政策和法律法規的作用是分不開的。我國的房地產評估行業應放眼未來，要考慮到房地產評估產業的長期發展，不能只看眼下。這就要求，相關的國家管理部門應加緊制定頒布一系列的法律法規，真正有效的解決在房地產評估管理中遇到的問題；在處理房地產評估行業的競爭時應考慮全局，使評估機構都能健康的發展和生存；在估價師的職業道德方面，應不斷加強學習，增強他們的社會責任感，從而更好的為社會服務。
（二）加強房地產評估執業人員的整體素質培養
從業資格證的出現，在一定程度上提高了該行業的從業人員的素質和業務水平，但目前只設有一級的房地產估價師，相關部門應根據現在這個行業的具體情況，適當增加一到兩個級別，以更好的激發我國房地產估價人員繼續學習的動力，使我國房地產評估行業邁上新的臺階。具體操作方面，可以先借鑒國外相關的鑒定師的管理制度，再融入我國的國情，實行以房地產估價師職業道德的好壞、評估實踐經驗是否豐富、評估報告技術含量的高低、執業能力是否較強等方面制定具體的執業等級或水平的動態管理模式。這樣做不僅可以很好的保證我國房地產估價師的整體素質水平，而且也在一定程度上可以激勵他們不斷提高自身的價值，從而能更好的為房地產產業的健康發展做出應有的貢獻。加強房地產評估執業人員的整體素質培養，可以從這幾點做起：首先，在學歷方面應適當提高一個層次，比如要求相關具體專業的本科人員才能報考；其次，在注冊方面，應加強控制，不讓人情關系來縮水我國的注冊制度；最后，在考試方面，不能只簡單看成績，應綜合各方面來考察人員的整體素質，比如在思想道德方面。
（三）增強對評估市場環境的監管
好的市場監管環境對房地產評估行業的發展具有重要的作用。目前，由于存在各個評估部門不公平的行業競爭，致使一些評估企業在收取相關評估費時處于壟斷地位，這種行業行為嚴重影響了房地產評估行業的健康發展，迫切要求提供一個公平合理的良好環境。因此，在改革房地產評估機構的脫鉤制度時，應做到使評估機構真正成為獨立的中介機構，真正通過自身的實力在平等競爭的環境中以質取勝，提高在公眾心目中的信譽度，從而更好的保證房地產估價活動及成果的獨立性。另外，一些主管部門應盡量避開這些評估機構的評估工作，確保估價結果的完整性、規范性。在監管方面，如有發現個別評估人員因個人利益而違反誠信和職業道德的違法行為，要嚴厲處置并追究其法律責任。
四、結語
總之，在我國各個相關部門和從業人員的不斷努力下，房地產評估行業已經取得好的成效，并且隨著國內經濟的快速發展，房地產市場的需求大大增加，這也要求房地產評估行業要認真對待自身的不足，提高評估行業的業務水準，大力培養優秀的專業人才，才能從根本上解決在發展中遇到的問題和不足。從而在真正意義上實現我國房地產評估行業健康穩定的發展。
參考文獻：
[1]張君卓.評估立法與房地產評估的監管[J].中國房地產，2006（12）.
[2]黃小明，肖修偉.我國房地產估價評估行業的問題和對策[J].中外房地產導報，2003（16）.
一、統一思想，提高認識，明確了工作目標
組織有關人員認真學習了《城市房地產管理法》和有關法律法規，從實踐“三個代表”重要思想，貫徹和落實科學發展觀，構建社會主義和諧社會的高度，充分認識到商品房銷售管理工作的重要性，增強了工作責任感和緊迫感，切實把商品房銷售管理工作抓緊、抓好、落實促進房地產市場持續健康發展。在2007年專項整治工作的基礎上，對房地產領域違法違規，、權錢交易等行為進行整治，進一步規范房地產市場開發經營行為，完善房地產開發項目手續，加強房地產市場監管力度，使房地產市場健康有序的發展。
二、加強日常監管，加大查處力度
繼續完善房地產項目手冊備案制度和房地產項目巡查制度，在檢查中將項目巡查內容與項目手冊備案內容相結合：
1、重點檢查核實了《房地產開發項目手冊》的使用情況和房地產開發建設項目的立項、規劃、建設用地、拆遷、設計審批、施工許可等方面的情況；
2、檢查核實了項目開工、建設進度計劃、實際完成投資、施工、監理、工程質量監督、安全監督等方面的情況及工程款支付的情況；
3、檢查核實了項目的竣工驗收、公共設施、基礎設施、綜合驗收情況及執行《商品住宅質量保證書》和《商品住宅使用說明書》、委托前期物業管理等情況。
4、檢查核實了項目的轉讓、聯建、商品房預（現）售、開發經營過程的主要情況，房屋抵押及貸款情況，委托銷售情況；
5、檢查核實了企業在房地產開發過程中取得各項行政許可的情況，重大投訴的整改情況，受到獎勵或處罰等開發經營行為方面的情況。
經檢查，個別房開企業未將項目基本資料和企業自身資料公示，銷售合同、銷售價格、銷售情況未在明顯位置明示，我局均現場要求房開企業進行整改，在復查中未發現有問題復發。通過定期與不定期的檢查，我縣范圍內的商品房銷售市場保持著較好的市場秩序，未發生重大違法違規行為。
在今后的工作中，我局將繼續堅持日常監督查處工作與典型案例重點查處相結合、查處房地產企業違法違規行為與查處管理部門及工作人員監管缺位、工作失職相結合的原則，針對我縣房地產市場存在的突出問題，從速、集中查處一批群眾意見大、社會反響強烈的典型案例，并公開曝光，加強對房地產開發建設和房地產交易中的違法違規行為、房地產規劃、開發建設和銷售中的期權謀私行為的查處力度，維護我縣正常的房地產市場秩序。使各項法律法規得到切實貫徹、購房者的權益得到切實保障、正常市場秩序得以切實維護。
關鍵詞:城市規劃;房地產開發;國際經驗
中圖分類號:F293.2文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)26-0169-03
城市規劃是一定時期內城市發展的藍圖,是城市建設和管理的依據。房地產開發則是城市規劃的落腳點,通過房地產開發對城市進行拓展與更新,對改善城市景觀、提高居住環境質量、促進城市社會經濟發展具有積極作用。應該說,城市規劃對房地產開發的有效控制,能夠保證城市發展與房地產開發的統一。但現實中因城市規劃的公益性和房地產開發的私益性矛盾,造成房地產開發違反城市規劃現象突出,從而導致規劃失控,對城市建設與發展造成嚴重危害。因此,加強城市規劃對房地產開發的控制是城市健康發展的必然要求。
1城市規劃對房地產開發控制國際經驗
發達國家經過上百年的發展和完善,都形成了與各自國情相適應的城市規劃管理體系,從而能有效地控制房地產開發。他們較為完善的開發控制手段對我國具有借鑒意義。
1.1英國城市規劃對房地產開發的控制
英國房地產開發規劃管理主要包括開發控制、政策指引、土地儲備和公眾參與等內容。
1.1.1 開發控制
英國的開發控制包括:規劃申請、規劃許可、規劃上訴、規劃協議和規劃執法等。在英國,開發的定義不僅指建造、工程和采掘等物質性作業,還包括土地和建筑物的用途變更。
開發控制可以從容量控制和空間控制兩個角度來看。綠帶政策是容量控制的主要方式,它試圖在保護自然景觀特征、提供公共休閑與支持農村地區的經濟活動之間做出平衡。綠帶的主要目的是制止大城市建成區的無限制蔓延,保護城市周圍的鄉村不被蠶食,保護歷史城市所固有的特征。從開發的空間控制上看,1944年大倫敦規劃提出圈層式結構,即疏解內城、控制近郊、限制蔓延、開發遠郊,內層圈的增長躍遷到最外圈。這是很多大城市發展到一定階段后經常采用的空間控制方式,它有效地引導了房地產開發的空間布局和發展方向,從而達到了對城市總體規劃戰略指導下的城市總體空間結構的控制[1]。
1.1.2政策引導
政策引導是關于某些專項規劃公布的一系列引導性政策和技術要求,闡明政府在某一階段上對地方城市規劃事物的觀點和原則,它幾乎涉及到規劃事務的各個層次和方面。在英國,這一系列政策引導是通過公眾磋商和討論而產生的,沒有立法,只是政府的建議性文件,但在地方規劃中都能很好地落實。這些直接影響著地方開發規劃的內容,是各地規劃控制和實施方面的實質依據之一。
1.1.3土地儲備
城市土地儲備也是政府控制城市開發的一種重要手段。英國的哈羅德?B.敦克利認為,土地儲備是政府在沒有需要前先獲取相當面積的土地,最后將其釋放到市場,用做與規劃目的一致的開發手段。他認為,土地儲備對于土地所有權及地價有重要意義,是一種強有力的控制技術,通過購買土地尤其是城市邊緣的土地,將其儲備起來,在城市擴張時,政府可以通過附加在土地上的使用特性、區位、密度和出讓時機,利用規劃做引導,使公共政策可不依賴私有土地市場而直接控制開發。
1.1.4公眾參與
英國于1968年首次將公眾參與行為作為一項法定的制度[2]。在結構規劃編制中,公眾參與采取“公眾評議”這種方式,在完成公眾評議之后,結構規劃呈報中央政府的主管部門,并附上公眾評議的詳細內容,經主管部門批準后,結構規劃具有法律效力,作為地方規劃的依據。在地方規劃的編制過程中,首先要對規劃草案進行宣傳,使社會各方有機會了解規劃和發表意見;接著規劃部門公布規劃,進行公眾質詢,規劃部門要分析各方意見并進行溝通,試圖解決分歧,否則就要舉行公眾聽證會,聽證會中規劃監察員的建議、地方規劃部門的決策以及對地方規劃的任何重要修改都要公布于眾。總的來說,英國的公眾參與已建立起較為完善的組織機構和組織方式,公眾參與的整個程序通過法律的形式明確下來。
1.2美國城市規劃對房地產開發的控制
城市規劃在美國起始于20世紀初,是城市發展與進步的重要工具。美國城市規劃對房地產開發的控制主要體現在分區制和成長管理。
1.2.1分區控制
分區制是在遵循總體規劃的基礎上,將土地劃分為一系列不同的區塊,分別作為居民區、商業區、工業區,除特殊情況外,通常不可以混雜。在發展控制方面,分區制是地方政府影響土地開發的最主要手段。地方政策制定和執行區劃規則的權力主要源自于政府的行政權力。區劃法規確定了地方政府轄區內所有地塊的土地使用、建筑類型及開發強度。再分區制:是一種對土地地塊劃分的法律過程,它是在分區制的基礎上,對土地的使用做出進一步的細分,主要是將大的地塊劃分成尺寸較小的建設地塊,以滿足地塊產權轉讓的需要[3]。分區制與再分區制都是為實現城市土地的有效利用。
1.2.2成長管理
20世紀60年代,美國許多城市都面臨著因城市蔓延而引發的城市問題。成長管理是為了實現城市經濟、社會以及環境等多方面的協調發展,通過城市土地的綜合利用,提高土地利用率,使城市增長達到一種最優的狀態。美國的成長管理措施主要有:一是公共設施配套。成長管理的一個顯著特征就是對土地的開發進行綜合的管理,而這種管理的一個有效措施就是要求土地開發項目進行公共設施的配套。二是總量管制。這是管制地區發展速度的措施,通過“量”的配置,限制建設用地的開發,以達到保護土地資源并限制城市人口的目的。三是分期分區發展。分期分區發展是為了適當而有效地提供公共設施,通過控制開發地區的公共設施來控制城市發展的區位和時序。四是設立成長管制區。通過設立成長管制區,引導城市發展到適當的地區,在管制區內允許土地開發,并提供適當充足的公共設施,管制區外則限制開發[4]。
1.3新加坡城市規劃對房地產開發的控制
新加坡房地產開發規劃管理的內容主要包括支付開發費、發展管制和建筑管制。
1.3.1支付開發費
新加坡是一個土地資源極其匱乏的島國,為了加強政府對于土地資源的有效控制,除了法定的開發控制,政府還通過強制征地的手段,把大部分土地收歸國有。根據1964 年規劃法令的修正案,凡經規劃部門允許,可以變更原來的規劃條件(包括開發強度和區劃用途),但必須支付相應的開發費,目的是將由此帶來的土地增值收歸國有,又使開發控制具有較強的適應性和針對性[5]。
1.3.2發展管制和建筑管制
新加坡是一個法制的國家,政府機構嚴格依法辦事和按照法定程序作業,科學、詳細和透明度高的城市規劃以及有關法規為政府管理機構和發展商提供了共同遵守的發展準則。新加坡城市建設管理分為發展管制和建筑管制兩個層面來進行,從宏觀的土地使用和布局,到微觀的建筑設計、建筑安全、建筑施工以及維護都有一整套完善的管理過程。市區重建局的發展管制署和公共工程局的建筑管制署分別負責發展管制和建筑管制。
1.4國外房地產開發規劃控制的經驗
1.4.1完善的法規是房地產開發規劃控制的前提
沒有完整的規劃法規體系,房地產開發規劃控制也無從談起。從英、美、新來看,隨著地方政府結構的變化,都逐步建立健全了與之相適應的城市規劃法律法規,從法律的角度規定了城市規劃管理者與開發商應當履行的職責與義務,這也為開發規劃控制提供了前提。
1.4.2規范的管理是房地產開發規劃控制的關鍵
政府履行規劃管理的方式是以法治為核心,建立相應的規劃管理決策、執行和監督機制。首先,擁有完善的城市規劃管理體系,注重規劃管理機構的建設,力求部門之間各司其職、協調合作,推動城市規劃的科學化管理;其次,具備一套公開、透明的監管系統,管理的主體也打破了政府一家主導的狀況,形成了贏利性企業、非政府組織和公眾共同參與的新局面。
1.4.3多樣化的方式是房地產開發規劃控制基礎
規劃控制方式的多樣化是房地產開發有序發展的基礎。發達國家根據各自的特點制定出各具特色的控制方式。在英國,開發控制包括:規劃申請、規劃許可、規劃上訴、規劃協議和規劃執法等;新加坡的發展管制以及建筑管制為管理方與開發方提供了一套共同遵守的法則,而通過付費限制城市規劃的隨意更改則是其規劃控制方式的一大亮點;美國的分區制和再分區制是通過對土地的劃分以及細分,共同實現對城市土地分區利用的目標。
1.4.4完善的公眾參與房地產開發規劃控制的保證
自20世紀60年代中期開始,公眾參與在西方社會中成為城市規劃的重要組成部分,它通過權力的分配真正影響到城市規劃成果。公眾參與具有法律保障,參與方式多樣,并且在規劃的不同階段參與方式也有所不同。城市規劃從策劃、修編、實施、管理,每一階段,每個環節,都發動和吸納公眾積極參與,集思廣益,保證了規劃控制的有效性。
2我國房地產開發控制中存在的問題
我國目前現行法規是從2008年1月1日起施行的《中華人民共和國城鄉規劃法》,這部新規劃法確立城鄉統籌、以人為本的立法思想,突出了城鄉規劃公共政策屬性和公共服務職能,建立了清晰的城鄉規劃體系和嚴格的規劃制定程序,但是,在高速發展的房地產業背后,開發活動背離城市規劃的制約和管制,產生了過度性開發、隨意開發等一系列嚴重問題。
2.1缺乏健全的法律支撐
首先,在新的《城鄉規劃法》出臺以后,各個地方由于各種原因,地方制定的城市規劃法規不能跟隨之做出及時調整,普遍覆蓋面小,配套不健全,甚至有沖突,致使許多情況下規劃無依據,覆蓋有盲點,可以鉆空子;制度建設緩慢,往往是就事論事,沒有前瞻性,現實中存在著“合理不合法”,“合法不合理”現象,執法依據不足,在具體操作中存在著執行難的問題。
其次,城鄉規劃法作為主干法,本身存在內容的缺失。例如,我國城鄉規劃法只規定了城市規劃行政主管部門的權力和職責,缺少對在城市規劃區內進行建設的單位和人的權力和職責的明文規定,開發商在沒有明確自身的權職情況下,很可能為了追求利益最大化,鉆法律空子。隨著市場經濟體制的建立健全以及投資主體多元化,編制完善的法律法規迫在眉睫。
2.2規劃管理工作存在疏漏
城市規劃管理部門在各設市城市歸屬部門不一,并且規劃管理部門的名稱也五花八門。現實中,在追求收益的經營目標驅動下,往往會出現一些地段內的過度開發(主要見之于商業服務類用地和居住用地)與隨意性開發現象。政府城市規劃監管部門缺乏一支素質精良的法紀監督稽查隊伍和遍及社會各階層的群眾監控網絡,在面對這種背離規劃的開發行為時懲處力度不夠,造成監督機構虛置化的結果,難以使規劃真正實施,落到實處。同時,由于對于細則的實施不夠重視,難免破壞規劃的整體要求,最終造成對城市景觀破壞導致城市文化的日益衰落、公共設施開發不足等問題。
2.3控制方法單一
目前,我國規劃控制體系不論是在控制內容、還是控制方法上都較為單一。控制內容主要是由指標構成的,控制方法的實現主要依賴于用指標值進行數量的控制。只有少數對位置和范圍的控制依賴于部分定位線控制來實現。單一的控制方式使規劃控制的時效性與靈活性經常受到質疑并成為目前規劃控制編制與操作中的一大難點。縱觀我國現行的規劃控制方法,無論在技術層面,還是在制度方面都存在一些不足。如何對城市的土地進行更有效、合理的規劃控制,滿足房地產開發活動隨市場變動的靈活性及城市發展本身所具備的多樣性的需求,成為迫切需要思考和解決的問題。
2.4公眾參與機制問題重重
盡管新的《城鄉規劃法》中強化了公眾參與環節,但還存在不少問題:第一,公眾參與的意識薄弱,公眾參與規劃的要求仍停留在與自身小環境密切相關的事務上,而對與城市發展長遠利益相關的公共設施、基礎設施等的建設還未表現出足夠的熱情[6];第二,城鄉規劃作為法律地位的文件,其規劃制定過程中缺乏公眾參與,而公共參與則是規劃成果合法性的基礎;第三,參與―反饋―再參與的機制并沒有形成,新城鄉規劃法中沒有規定具體哪些信息可以向公眾公開,哪些不可以公開;第四,公眾參與缺乏法律保障。由于現行的法規中沒有將公眾參與納入具體的城市規劃方案編制審批、規劃申請以及違章建設監督的程序中,公眾參與規劃在程序上的缺失造成參與的隨意性;第五,公眾參與的程度存在地區差異,這主要是由各地區經濟水平不同造成的。
3完善我國房地產開發規劃控制的對策
3.1建立健全城市規劃法律法規
針對我國城市規劃法律法規不完善的現狀,有必要建立健全法律法規。
首先,完善地方性法規以及配套法律法規。這是因為地方性法規以及配套法規是城鄉規劃法的組成部分,對于地方規劃法的宗旨、規劃的制定與實施,建設用地、建設工程、市政工程的規劃管理,以及監督檢查、法律責任等都是在城鄉規劃法實施的背景下制定的。因此,在城鄉規劃法頒布實施后,《村莊和集鎮規劃建設管理條例》以及有關城鄉規劃的部門規章、地方性法規和地方政府規章需要根據主干法的規定及時進行修訂、完善,以保持城鄉規劃法制的統一。
其次,城鄉規劃法在內容上有待進一步完善,對城鄉規劃法中欠明確具體的內容加以細化。對于規劃立法中一部分由于條款本身表述的含義不清,造成操作性不強的情況應當有必要地通過法的解釋來予以明確。對于規劃區內建設人和建設單位可能存在的某些問題,作為規劃法主干法的城鄉規劃法必須對建設人以及建設單位開發活動進行明文規定,明確其權利與職責,哪些是可為的哪些是不可為的,維護開發商權益的同時又從法律角度限制其行為活動。
3.2完善城市管理工作
首先,在機構設置方面,統一管理機構,明確評審機構,有效行使監督機構的權利;其次,在編制體系方面,準確指出編制體系的重點,協調上下層次的規劃,保證在時序上形成有效銜接;接著,要重視實施細節,一部法律法規再完整,仍然需要在實際中具體的工作落到實處。在執法過程中要始終突出一個“嚴”字,執法如山,毫不例外。我國在逐步實現法制化管理,不僅要完善法制建設,同時還要嚴格執法,在法律面前不講人情,下不為例,維護城市規劃管理工作的嚴肅性和權威性[7]。最后,完善運行機制,建立監督―反饋―調整―實施的反饋回路,以便適應市場經濟體制下投資主體多元化帶來的城市發展的不確定性和動態性要求。
3.3實行多種開發控制方式
在這方面,可以借鑒英國、美國、新加坡等國的經驗,實行多種開發控制方式,可采用總量控制、空間控制、分區制、再分區制等方式,從土地數量或者土地利用方式的角度進行控制;針對不同主體,可以通過頒發許可證制度、成長管理、發展管制、建筑管制、更改規劃付費制等對開發活動進行控制。
1.1內部融資的方式
房地產企業利用本身自有資金對項目開發予以支持，或采取擴大自有資金基礎的方式實現資金的融通。房地產企業內部融資的方式包括股票和債券變現獲得現金、預收購房定金或購房款、抵押等等。
1.2外部融資的方式
1.2.1上市融資
在資本市場的不斷發展完善的過程中，房地產企業通過發行股票進行上市融資的方式已成為重要的融資渠道之一。公開上市可以有效降低企業融資成本，化解金融風險，改善企業資本結構。
1.2.2發行債券
債券是一種表明債權債務關系的金融工具，債券體現了發行人有在約定的期限內歸還本金和利息的義務。發行債券可以吸收社會閑散資金，為房地產開發帶來長期大規模的資金。
1.2.3利用外資
房地產企業利用外資的方式也可以分為兩種：國外直接投資及國外間接投資。直接投資一般都是以成立合資或者合作公司的方式來體現的。而間接投資就是指雖然利用外資對公司進行投資擴充，但絕不影響企業的控制權、自主權和所有權。
1.2.4合作開發
房地產開發企業通常會尋求一家甚至多家實力雄厚的企業，通過與其合作開發房地產項目的方式，將在融資過程的產生的籌資負擔進行分散和轉移的較可行的辦法。
1.2.5銀行貸款
銀行貸款可以分為信用貸款和房地產抵押貸款。辦理信用貸款無須房地產企業以其所開發的房地產進行抵押，而是完全依賴開發商的業績、業務及信用記錄，同時需要房地產企業以自身的信用擔保或者以其他抵押物作抵押。而房地產抵押貸款包括房屋開發抵押貸款和土地開發抵押貸款。由于采取這種方式可以大大降低銀行貸款的風險，在房地產信貸中居于主導地位。
1.2.6房地產信托投資基金（REITS）
房地產投資信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，簡寫為REITS），是一種由專門投資機構進行投資經營管理，以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，并將綜合投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITS實際上是一種采取商業或者公司信托形式，集聚多家企業的資金，收購并持有房地產權證或者為房地產進行融資，這種購買相應地為房地產企業融資提供了便利的渠道（見圖1）。
2.房地產企業融資存在的問題
我國房地產調控政策下，房地產的交易量明顯減少，一些房地產企業采用降低開發速度，提高資金的利用率，但是仍然不能有效解決資金鏈緊張的問題。房地產企融資難的原因及具體問題有多種。
2.1融資結構失衡，融資渠道狹隘
我國的房地產資金主要由自籌資金、購房者購房款、國內貸款、利用外資和其他資金來源等構成。銀行一直是房地產企業的主要資金提供者，房地產投資中就有百分之六七十的資金直接或間接地來源于銀行貸款。但隨著近年來房地產泡沫的加劇，銀行業提高貸款利率，縮小貸款范圍，使得貸款難度增大。總體而言，房地產企業資金渠道狹隘。
房地產行業屬于資金密集型行業，具有投資規模大，開發周期長的特點，這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國金融創新少，融資方式有限，加上房地產融資資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，所以籌集到足夠的資金將十分困難。
2.2各種融資方式的局限性
銀行提高了對房地產企業的貸款條件，對開發企業的自有資金以及項目開發程度的要求較高，大部分的房地產企業因為無法達到規定的貸款要求而不能獲得貸款。企業債券多用于新建項目，期限多為3-15年，利息高于同比銀行利率，房地產企業的一般項目發行的可能性較小。而信托融資雖然具有靈活、受限制少、創新空間大的優點，但信托產品目前尚缺失一個完善的二級市場，在市場上運行具有較大困難。此外，由于國內產業基金缺少完善的法律制度的依存，暫時不允許存在，養老、保險基金又無法直接涉足房地產行業，基金目前在資本市場表現也很難有所作為。
2.3相關法律法規不完善
目前，有關房地產金融等方面的國家、地方性的相關法律、法規政策不完善，政策法規仍缺乏相互一致性與協調性，而無法形成一套科學有效的體系，導致實際操作相當困難，直接導致了房地產企業融資無法正常開展，融資渠道單一。此外，受我國金融政策環境的影響，房地產金融創新較少。從房地產投資基金目前運行的形式來看，我國多采用合作式、公司式及信托式三種形式。然而，自20世紀末房地產投資基金開始在我國出現以來，直到現在我國還沒有出臺產業基金法，一直處于陸陸續續停頓的狀態，多數基金公司都不以基金的形式進行，而是依據《公司法》的規定采用投資公司運作模式。
2.4宏觀調控政策限制
2011年以來房地產業受宏觀調控政策的影響非常明顯。國務院辦公廳出臺“關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知”[〔2011〕1號]（“新國八條”），對房地產市場采取限購、限貸等調控政策，拉開了嚴厲調控房價的序幕。隨后，國家有關部門相繼出臺了“加快保障性住房建設、公布房價調控目標、實行商品房銷售明碼標價”等一系出臺，對房地產市場采取限購、限貸等調控政策，拉開了嚴厲調控房價的序幕。隨后，國家有關部門相繼出臺了“加快保障性住房建設、公布房價調控目標、實行商品房銷售明碼標價”等一系列配套措施，調控政策不斷細化。在全面收縮房地產金融政策的背景下，房地產企業的資金來源發生了明顯變化。例如2011年，浙江省房地產企業資金來源累計6029.6億元，同比增長10.6%，低于全國同比增長14.1%的速度。同年浙江省個人按揭貸款額為635.9億元，同比下降35.2%，遠大于全國整體下降9.2%的幅度。
3.解決房地產融資問題的對策
3.1增強房地產企業實力，提高自有資金比重
資本權益結構為1/3自有資金，1/3預售資金，1/3銀行貸款的比例是較為合理安全的。通過積累自有資金和持有項目流入的現金來累積增加自有資本，從而可以改變長期過度依賴銀行貸款的情況。房地產企業可以通過以下兩種方式增加自有資本：一是吸收投資，增加企業股本，另一種是通過對利潤進行分配增加利潤，從而增加企業的自有資本。前一種方式一般發生在企業剛成立或者由于企業發展戰略需要進行的增資擴股時，具有快速、凝聚的特點。后一種方式又包括增加投資收益、增加營業利潤、調整利潤分配方式三種形式，具有長期、穩定增長的特點與優勢。
3.2加強房地產企業內部管理，提高企業信用
房地產企業要積極建立健全企業財務制度，以國內外先進房地產企業制度為藍本量身訂做適合企業本身發展的制度，改變以往不規范的財務制度，提供真實、準確的財務信息，需要對外公開財務報表，如實反映企業的經營狀況，提高信息可信度和透明性。加強財務管理人員隊伍建設、聘用，培養專業管理人員，充實管理部門。建立健全各項規章制度，強化內部管理，創新管理觀念。定時做好企業融資匹配分析。根據宏觀調控和企業資金的實際情況，及時做好企業融資方式選擇以及融資能力分析，為企業負責人進行融資決策提供支持依據。
信用是市場經濟的重要基礎，穩固的信用基礎是企業得以快速、健康發展的動力所在，社會信用環境的好壞越來越制約房地產企業的發展，特別關系到企業進行融資。房地產企業應努力增強信用意識、自覺還貸意識，加強與銀行等金融機構間的信息交流，及時償還企業貸款，從而提高自身的信用等級，有效的實現融資的目的。
3.3逐步建立多元化的融資渠道
我國房地產企業融資來源大部分為銀行借款，或同業拆借，但隨著政府部門加強對銀行放款管理控制，企業獲得銀行貸款的壓力加大，房地產企業想單純依靠銀行貸款來融得資金已不可能。為順利實現企業融資，獲得開發所需資金，房地產企業需要根據企業自身發展狀況、融資政策、項目未來回款等一系列情況來確定企業的負債資金金額、來源等情況，同時在此基礎上提出多種融資方案，進行融資方式的整合。
傳統的融資方式包括預售房款、銀行貸款、合作開發、債券融資、股票融資等，創新融資方式包括通過吸引股權投資擴充自有資金、房地產信托計劃融資、吸引海外投資、擔保公司、房地產資產證券化等方式。除了進一步完善傳統的融資方式外，我國應大力發展多元化的房地產企業融資渠道，探索建立組合式融資模式，即將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。
3.4加快完善房地產金融立法
市場經濟是法制經濟，為實現經濟的可持續發展，必須要以完善的法律規章制度為依托。房地產金融立法的缺失也是房地產企業融資難的一個重要誘因，在我國現有相關法律法規不健全的情況下，加大對金融立法的修整完善具有現實意義。
一是對《商業銀行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正當競爭法》等一系列相關的法律法規進行完善，相應地在法律條例中增加房地產金融條款的比例，同時對照房地產金融的新形勢對已存在的相關條文進行更正修繕，使之符合房地產企業的新情況，可以為房地產企業的融資行為提供安全合理的法律環境；二是建立健全房地產金融的法律法規，如制定《房地產基金投資管理法》、《房地產企業信貸管理法》、《房地產信托法》等法律，嚴格規定房地產企業在融資過程中的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法律法規的要求對房地產融資行為進行規范，可以有效保證融資的順利有序進行，緩解現階段我國房地產市場低迷的局面。
