時間：2023-08-24 17:19:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇征收拆遷涉及的法律法規(guī)，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】城市；拆遷；國有出讓、土地使用權；補償
隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進，為了城市、工業(yè)發(fā)展需要，各地都將面臨著對舊城及城郊村莊進行拆遷的問題，拆遷過程中也必將涉及到提前收回國有出讓土地使用權的補償問題。我國現行的法律法規(guī)對提前收回國有出讓土地使用權的補償問題雖有所涉及，但是未能對如何補償、補償標準作出明確的規(guī)定。各地在城市拆遷中對提前收回國有出讓土地使用權的補償問題由于缺少明確法律法規(guī)依據，在實際城市拆遷實施過程中不可避免的出現各種各樣的問題。
1 國有出讓土地使用權概念
國有土出讓地使用權是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權。簡單說來，就是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2 國有出讓土地使用權補償的理論依據
《城市房地產管理法》規(guī)定：“國有土地使用權可以依法出讓、劃撥，依法取得的土地使用權可以轉讓、抵押、出資、作價入股。”《物權法》第一百三十五條規(guī)定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”這樣以立法的形式確立了國有土地使用權全新的涵義：依法取得的從國有土地所有權中分離出來的土地使用權，成為一種新的不動產物權形式，成為了用益物權。[1]明確了土地使用權是一項用益物權――財產權的法律屬性，也就確立了城市拆遷中收回國有土地使用權補償的理論基礎。
3 對現行法律法規(guī)對城市拆遷中提前收回國有出讓土地使用權補償問題的規(guī)定的分析
《土地管理法》第二條、第五十八條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”“為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的，收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。”《城市房地產管理法》第十九條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。”以上法律法規(guī)對收回國有出讓土地使用權的表述有很大差異，反映在“給予補償”、“給予相應的補償”和“給予適當的補償”的文字表述的內涵上，這對城市房屋拆遷管理的實踐必然產生疑義，在拆遷人與被拆遷人之間引發(fā)權益爭議，產生利益糾紛。[1]我國唯一一部關于城市房屋拆遷的法規(guī)《國有土地上房屋征收與補償條例》對國有出讓土地使用權的補償沒有明確的規(guī)定，僅將土地使用權的價值隱含在房屋價值當中，土地資產價值未能得到顯現。
另外，對于土地使用權的具體補償規(guī)定僅在《物權法》第一百四十八條規(guī)定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。”簡單的退還剩余年限的土地出讓金，未能考慮土地使用權人已有的土地開發(fā)投資對土地資產增值效應的影響，也未考慮地價上漲的因素，如果僅僅退還剩余年限的出讓金讓土地使用權人喪失了未來一定的土地收益，恐有失公允。因此加快提前收回國有土地使用權補償的立法，規(guī)定收回國有土地使用權補償標準迫在眉睫。
4 對城市拆遷中提前收回國有出讓土地使用權補償問題的幾點建設性建議
為維護國有土地使用權人的合法權益，避免城市拆遷中因提前收回國有土地使用權引發(fā)糾紛的發(fā)生，筆者結合自己多年工作實際，對于收回國有土地使用權補償問題提一下幾點建設性建議：
4.1 嚴格區(qū)分“公益性拆遷”、“非公益性拆遷”（商業(yè)拆遷）
根據法律法規(guī)的規(guī)定，為了社會公共利益的需要可以提前收回國有土地使用權。但是什么是“公共利益”卻沒有明確的界定，實際也很難界定。實際當中，很多明明是非公益性拆遷（商業(yè)拆遷），卻被冠以公益性拆遷的名銜，因此應嚴格界定公益性拆遷的范疇。對于非公益性拆遷（商業(yè)拆遷），應由開發(fā)商與土地使用權人通過民事流轉來實現土地使用權的變更，并由雙方基于誠實信用、公平合理的原則進行補償。[2]
4.2 實行房屋與土地使用權的分離評估
新頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅僅規(guī)定了對房屋的補償，將土地使用權的補償隱含于房屋補償中，土地資產未能得到體現。另外沒有考慮到房屋面積與占地面積比率的差異。實行房屋與土地使用權分離評估，分開補償，有利于真實顯示土地使用權的市場價值。
4.3 國有出讓土地使用權的補償應按照市場價值進行補償
依據土地級別、基準地價和土地用途建立國有出讓土地使用權價格評估體現和評估標準，從市場價格出發(fā)，實行以市場為導向的國有出讓土地使用權價格浮動機制。還應根據國有出讓土地使用權剩余年限、拆遷后土地級差等因素的影響，設置調整系數。[1]
4.4 完善和規(guī)范有關收回國有出讓土地使用權補償的立法
有關機關對有關拆遷的行政法規(guī)、地方性立法進行全面的審核，對相關法律法規(guī)進行進一步的規(guī)范和完善，使收回國有出讓土地使用權的補償有統(tǒng)一的法律依據。
只有在城市拆遷中對國有出讓使用權采取科學合理的補償，才能有效避免因提前收回國有出讓土地使用權引發(fā)糾紛的發(fā)生，土地使用權人的合法權益才能得到有效的保障和維護。
參考文獻：
【關鍵詞】農村；土地征用；問題
目前，我國正在全面推進新農村建設，在1979年，我國的城市化率為18.19%，到1981年就升至20.16%，1995年又升至29.04%。到2002年，我國的城市化率已經達到37%，2005年全國1%人口抽樣調查主要數據公報顯示，我國的城市化率為42.99%。在推進城市化進程的過程中必然會涉及到一些農民土地和房屋被征用，用作修橋、修路等公共設施建設或是這些土地被用買給開發(fā)商進行住宅建設。在這個過程中由于農民本身知識能力的有限、政府管理上的漏洞、市場機制、社會心態(tài)等原因，產生了農村土地征用的種種問題。
一、農村土地征用過程中存在的主要問題
（一）目前農村土地征用態(tài)度不統(tǒng)一
對于農村的土地征用問題不同人有不同意見，這主要根據土地承包者依賴土地的程度所決定的。農民對于土地的征用在全國各地都比較有代表性的觀點主要有：（1）同意土地被征用，但就補償標準不認同；（2）根本不同意自己的土地被征用；（3）
無所謂的態(tài)度。在農村普遍存在一種“土地是生存之本”的觀念，同時也有不少村民以種地為生，特別是農村的一些種糧大戶，他們每年種地收益達幾萬元甚至是十幾萬元。一旦土地被征用，那么他們的現狀被打破，他們便失去了自己的工作也失去了自己生活的來源。僅僅是征地的補償款不能滿足他們對工作的渴望。也有些村民有從眾心態(tài)，他們在自己的土地和房產被征用時抱著一種“隨大流”的心里，即別人動，我也動。另外，這些村民的主要生活來源不是以自己的土地為生，甚至有些人的生活圈也不僅僅局限于本村，生活軌跡逐漸向城市地區(qū)擴展。
（二）被征用土地農民的意見不能得到充分的表達
當農民的土地被征收或房屋被動遷之后，這些人就自發(fā)的形成了一個利益集團。這個利益集團的主要目的就是為了保證自己獲得應有的損失補償并以集體的方式來表達自己的意愿，這個集團對動遷方具有監(jiān)督作用。但是這個集團又受到知識水平、個人素質、思想統(tǒng)一性差等多種因素的影響，使該組織的組織結構松散、缺乏有效領導。這樣的利益集團在表達自己意愿的時候，往往不能充分的表述，甚至是在談判的過程中發(fā)生沖突甚至是。另外，從利益集團的角度來看，在農村存在的利益集團的主要類型有特殊性利益集團和廣泛性利益集團。特殊性利益集團包括：強勢權利精英：農村干部或指在村委會任職的人員；新興富裕階層如農村的企業(yè)家、宗族集團、黑惡勢力集團。廣泛性利益集團包括：普通農業(yè)勞動者利益集團、農民工人利益集團、農民雇工利益集團。從利益集團劃分角度來看，被征用土地的普通農民無疑是以弱勢群體，他們的意見表達和利益訴求受到了所謂“地位”的限制，不能充分的表達。
（三）征地程序不規(guī)范
征用土地的過程往往是：通知拆遷信息――進行實地的現場資產核對――談遷即告知與被征用土地的農戶利益補償――下達征地的時間限制――土地被征用，在這個過程中，被征地的農民完全處于一個被動的地位。而且在征地的過程中，由于工作人員的個人素質、文化水平、工作經驗的不同，在工作中如果某一環(huán)節(jié)出現了不順暢或者是被拆遷戶與拆遷工作人員的意愿相違背的情況，往往會出現強拆和暴力拆遷的情況甚至成為引發(fā)全體性事件的導火索。農地征用問題在當前農村較為普遍，調查表明，近11%的農戶的土地曾經被征用。從調查結果來看，農地征用的社會效益較為低下，有47.7%的被征地農戶具有較強的相對剝奪感，他們明顯意識到自己在征地過程中遭遇了不公平待遇。由于征地過程的不規(guī)范也常常出現在公有的土地被賣之后農民才知道的現象。這樣不規(guī)范的征地流程還造成了征地或拆遷的工作人員利用農民的消息不對稱和手里的特權在征用土地過程中的尋租現象。
（四）農村土地征用補償不合理
在土地的征用過程中，土地補償是農民主要關注的問題。具體的補償標準主要由4部分組成：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。但在實際的征用過程中，這樣的標準往往與農民心中的利益損失標準。比如對被征用土地上生長的農作物，如水稻、小麥、玉米、土豆、蔬菜等一般糧食作物只賠一季的產值，果樹只賠一年的產值。這樣一來一年期的果樹和三年期的果樹在補償上相同這明顯是不合理的。同時這些標準也隨著物價水平的上漲和經濟條件的變化顯得過低。比如在安置補助費上，3年前租一個單室房間要300元，而現在則需要500元，而標準還沒有變，這樣對農民無疑又是一個損失。另外，在補償問題上，也出現補償的多重標準問題。即對一些比較難纏的人給予補償的標準就提高，對于所謂的老實人則采取另一種態(tài)度和標準。
二、原因分析
（一）村委會不能真正代表農民的態(tài)度
農村的土地是屬于集體土地的，但在管理上是私人管理，利益相關者也是個人而不是集體，這樣的所有制沖突在土地征收的過程中使村委會――全體村民的代表與個人的利益形成矛盾體，村委會不會因為村中個別人的土地被征用問題代表這些農民去進行意見表達和問題協商。另外，從權力使用的角度來看，在農村土地被征用時，往往征用的主體是上級政府部門或者是村委會的招商引資。在這樣的力量對比中，村委會首先會選擇服從上級主管部門或是投資單位，村委會站在了與被征收土地農民的對立面，而農民相對的變成了弱勢群體。這時村委會的態(tài)度只能代表村委會中個別人的意見，而不是被征用土地農民的真實聲音。在我國農村除了有一部分土地被分配給村民管理和經營外，還有一部分土地的管理權掌握在村委會手里。這部分土地有時是村委會負責管理，但大多數情況下村委會通過某種形式將這些土地承包給村里的個人來經營。對于這部分土地其實是出現了“所有權”和“經營權”的分離。所以有時候這部分屬于全體村民的土地在被村委會使用――如建房、建廠、租賃甚至是出賣，村民都不知道具體的情況。
（二）搭便車的心理導致在利益維權上沒有形成穩(wěn)固的利
益集團
在土地征用過程中，由于被征用農民思想不同，形成的利益集團結構松散，缺乏信息溝通而后管理，同時人們還存在一種從眾的心理，即“隨大流”，這樣的心態(tài)，在集體利益受到損失的時候維權的力度不夠。另外在利益選擇過程中也存在用腳投票的現象，即當一方給予的條件與自己的意愿相同的時候，一些人就會投降另外一個利益集團，這樣也使得被征用土地的農民在表達集體利益時出現不統(tǒng)一的現象。同時被征地的農民也意識到，自己的集團能量與其他利益集團相對比，明顯處于劣勢地位，在這個利益博弈中明顯出現這樣的情況：如果與征地方相抗衡，可能獲得更合理的利益或得不到應有的利益；如果不與之相抗衡，可能獲得應得的基本利益或者少于應得利益。在這樣的利益博弈中被征地者往往害怕失去基本利益，兩害取其輕的選擇思維讓被征地農民的群體不能團結在一起。
（三）信息傳播的不透明
首先，從信息的傳播途徑上來看，在農民的土地被征用時，這些被征用土地的農民就形成了一個利益集團，這個利益集團往往在整個動遷過程中處于弱勢的地位，信息傳播一般限于集團的內部傳播，口口相傳。在傳播的過程中，又由于個人的想法不一樣，可能存在不真實的信息。他們從政府或者開發(fā)商處獲得信息時，處于在信息鏈末端，他們通常都是最后一個知道確切消息的人群。而自己的信息反饋和意見表達往往又會因為信息傳播的時間和傳播的環(huán)節(jié)而造成信息的失真和延誤等問題。其次，從選擇權上來看，在政府征用土地或者是開發(fā)商想要購買土地時候，通常情況下都是購買主體先選中位置，進行規(guī)劃，然后再與村民進行談判。這樣的談判是一種強迫性比較強的通知，村民基本不存在選擇權，只能選擇被動的接受。另外，在農民的土地被征用時，對于補償款的標準沒有準確的衡量，政府部門對于標準的制定沒有采取公開透明的聽證會制度來衡量和制定。標準上的“盲區(qū)”使應該是農民掌握的信息沒有被掌握，這造成了農民信息的缺失。
（四）相關法律法規(guī)體系不健全
在關于土地征用的法律法規(guī)建設中，我國還有很多路要走，更是有很多的漏洞需要相關人士去填補。從目前來看，關于土地征用的法律主要有：《土地管理法》、《土地管理法實施條例》，國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》已經2011年1月19日國務院第141次常務會議通過，并施行。但是對于具體的實際操作仍然存在很大的漏洞，比如：當地政府既是監(jiān)督者也是實施者。對于土地征用過程中的權責劃分不清，對于違法亂紀的現象懲處力度不夠。同時也《憲法》和《土地管理法》都表示國家可以為了“公共利益”來征收土地，但是在具體的實施過程中這個公共利益的定義和范疇就是由征收土地的政府或者是開發(fā)者來解釋。公共利益在實際操作中概念模糊。另外法律對征收土地一方缺乏具體的法律約束，比如權限、責任、義務等。法律上的漏洞和缺失造成了農民的合法權力缺失，使農民維權路徑受阻。
（五）政府管理上的缺失
在征用農村的土地的過程中，政府的管理往往出現“承包”的方式，雖然有所謂的“動遷辦”，但是在征用土地的過程中，政府對于工作人員的工作方式方法缺乏有效的監(jiān)督，政府中的上級主管部門主要關心結果而對過程存在忽視。在征地的過程中，政府部門的主要領導對征地過程中的各個環(huán)節(jié)控制不足，對相關信息掌握的不夠全面和透徹。這往往也成為征地過程中發(fā)生的一個重要因素。另外，政府對于征地的多用途審批缺乏必要的監(jiān)督和管理。征地的目的各有不同，有政府的公共設施建設征地、房地產開發(fā)的征地，也有招商引資的征地，這樣的征地目的是為了服務于百姓，也是為了提升被征地地區(qū)的經濟實力，但是在具體的項目評估過程中，缺乏科學合理的評估手段，項目的具體效果如何和具體的后果卻往往被忽略，甚至有出現浪費土地資源的現象。
三、解決農村土地征用問題的對策思考
（一）充分的做到信息公開
信息公開是解決溝通不暢的一條重要途徑。被征用土地的農民在獲得充分的信息后能夠增加對征地行為的理解和支持，增加政府的可信度。減少錯誤的負面信息對農民的誤導和農民對政府的誤解。在征地的過程中，很多的產生都是由于被拆遷戶與拆遷人員之間沒有進行合理而有效的溝通，導致信息不暢，從而產生矛盾甚至激化矛盾。信息閉塞、溝通渠道不暢成為土地被征用者在溝通問題上的瓶頸。對農村征地補償標準要信息公開化，建立土地評估體制。作為市場經濟體制，我國的資源配置不能局限于計劃經濟手段，在公共利益的基礎上進行征地補償的標準不能搞一刀切，工作應該因地制宜，充分考慮當地經濟發(fā)展的情況，對土地的價格和潛在利益進行系統(tǒng)的評估，同時對評估的結果進行聽證，充分聽取村民的意見，對于土地損失的補償標準應該采取公示的形式進行信息公開，這樣才能夠使被征用土地者滿意。
（二）建立和完善相應的法律制度
現有的法律法規(guī)在農村的集體土地被征用問題上有很多漏洞，規(guī)定的不夠詳細，各地方政府應該出臺具有針對性的法律法規(guī)，盡量做到細化。另外要從法律層面上構建合理的群眾維權制度。建立有針對性的法律制度是解決農村征地問題的必由之路。從法律層面規(guī)定征用土地的范圍和標準，明確規(guī)定土地的征用條件、程序和補償標準。用法律法規(guī)來保障人民的根本利益不受到損害。同時還要建立被征用土地農民的社會保障機制。農民被征用了土地之后不得不選擇另謀出路。同時也可能因為住房的變更使被征用土地的農民缺乏生活保障。那么政府就必須建立一個有針對性的扶持機制和保障機制來幫助這些農民重新定位和就業(yè)。
（三）政府要加強農村土地征收問題的監(jiān)管力度
在農村土地征收的問題上，政府應該從源頭開始進行監(jiān)管。其中包括項目的審批，工作人員的安排、征收的具體流程、被征收土地的農民安置等等。土地征收涉及到農民的根本利益，不能簡單的為了一個年度的工作業(yè)績或者是暫時的地區(qū)利益就盲目的進行土地征收，政府有關部門要對項目嚴格把關。對于工作的階段性成果進行考察，并設定違法舉報方式，建立群眾監(jiān)督機制和信息反饋機制。政府也應該設立第三方監(jiān)管，可以委托一些比較大的機構參與土地征收過程，這樣可以做到更加公正合理。
（四）增強農民的法律意識，政府要給予法律援助
農民要積極的提高自身的維權意識和法律意識。農民本身要加強自身的學習，對自身所擁有的權力和義務有所了解，增強法律意識。同時政府對農民要進行法律法規(guī)的宣傳和教育。在征用土地進時，政府可以委派一名法律工作者以公立的態(tài)度來進行雙方之間的溝通和協調。這樣既增強了被拆遷者或土地征用者的法律意識，同時又幫助了利益集團中的相對弱勢集團的利益訴求。這樣的法律援助也可以再當農民認為自己的土地補償款不合理時，通過合理的途徑和方法為自己維權。
參 考 文 獻
[1]曾平，劉愛華.城市化和利益集團視角下的地方政府對農村養(yǎng)老保險投入研究[J].經營管理者，2010（5）：105
[2]邵琨.農村利益集團扭曲與基層建設[J].烏魯木齊職業(yè)大學學報.2010（4）：18～19
[3]袁柳天.諸城市農村土地流轉的實踐與思考[J].企業(yè)導報.2010（7）
當前，“城中村”土地難以管理有較為復雜的自然和社會因素。從土地的自然屬性看，關鍵一點是其空間位置的特殊性――處在城市市區(qū)或者城鄉(xiāng)結合部。這種特殊性使得其管理有別于城市中的國有土地和城市區(qū)外的純農村地區(qū)，這也是國土部門在現有法律法規(guī)政策框架下很難獨立、得心應手地解決和處理問題的根本所在。
第一，“城中村”土地管理涉及多部法律。“城中村”土地的管理依據除《憲法》外，最少涉及五部法律法規(guī)――《物權法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《農村土地承包法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》。特別是《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。這兩部法律在土地管理上既有緊密聯系又有很大區(qū)別，具體體現在編制和實施土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃。
“城中村”土地的空間位置在城市規(guī)劃區(qū)，從土地規(guī)劃的角度看“城中村”土地均是預留的建設用地，原則上不違背《土地管理法》。其開發(fā)建設必須在符合城市規(guī)劃的前提下，按照城市建設用地批準權限和程序報經政府批準。因此，利用“城中村”土地違規(guī)建房固然是有違土地法規(guī)，其實首先是違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在這種情形下，土地部門單獨調查處理這類問題自然顯得力不從心。更主要的是在城市區(qū)(包括城中村)的土地開發(fā)利用上，規(guī)劃是在前的，土地的審批和供應是從屬和被動的。
第二，“城中村”土地的性質具有雙重性。從《憲法》第十條“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”規(guī)定看，《憲法》從地域空間上已明確地界定了國有土地和集體所有土地的界限，“城中村”土地的空間分布理所當然是“城市”的組成部分，應該是國有土地，可是現實中，這些土地無論從權屬管理還是實際控制上仍然是集體所有。“城中村”土地性質的雙重性，給管理帶來了兩難。
第三，“城中村”土地上房屋產權復雜。在2008年7月1日建設部《房屋登記辦法》實施前，我國僅對使用國有土地的單位或個人建造的房屋等發(fā)放房產所有權證，而對集體土地上的房屋不予發(fā)放產權證，這類建筑物的產權認證沒有法律依據。《城市房屋拆遷管理條例》也是針對國有土地上的建筑物制定的。這就造成涉及征收土地時，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆遷標準還是集體土地地面附著物的拆遷標準補償的爭議。
第四，“城中村”的管理體制問題。“城中村”地處城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理體制不是辦事處、社區(qū)的城市管理模式，而是按鄉(xiāng)管村、村管民的農村行政管理體制；村民的經濟來源既要依賴農業(yè)，又不完全依賴農業(yè)，村民的生活方式既有城市的一面，又有農村的一面，也即歷史上形成的“城鄉(xiāng)二元”體制。這種“二元分割”體制使得國土部門對其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按農村土地管理。
解決“城中村”土地問題，要站在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和加快城鎮(zhèn)化進程的高度，充分發(fā)揮“城中村”土地的資產效益，綜合運用經濟、法律、行政等手段和政策，依法依規(guī)管理。
第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互銜接、符合實際。以《憲法》為根本依據，結合《物權法》的實施，修改調整《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房地產管理法》等，法律法規(guī)之間與“城中村”土地有關的條款規(guī)定要相互銜接，特別要注重解決現實中已經普遍存在的如前述諸類問題。
第二，對“城中村”的行政管理體制逐步進行改革。要突破“城鄉(xiāng)二元體制”，按照“土地城鎮(zhèn)化”和“人口城鎮(zhèn)化”的原則，以實際地域空間范圍劃定行政區(qū)域，將城中村村民成建制地轉為市民，將村委會轉為社區(qū)，納入城市管理模式，使城中村村民享有城市市民的社會保障；相應地把“城中村”土地按《憲法》規(guī)定轉為國有性質，按國有土地進行登記管理。
第三，土地宏觀調控政策要向“城中村”土地傾斜。“城中村”土地中的耕地等農用地均是規(guī)劃預留的城市建設用地，不是耕地保護的重點區(qū)域。城鎮(zhèn)化進程中，“城中村”土地的城鎮(zhèn)化首當其沖，應予以關注和支持。對“城中村”土地納入開發(fā)建設的，國家在土地利用計劃、用地報批、土地收益分配、稅收等方面應予以優(yōu)先安排和照顧，在“城中村”土地的開發(fā)利用上，要建立土地收益在政府、開發(fā)商和原使用的群眾之間的合理分配機制。
關鍵詞：清林徑 水庫擴建 征地拆遷 做法 技巧
中圖分類號：F299.24 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）04（a）-0195-03
水庫擴建工程一般用地范圍大、輸水管線長，同時遺留問題多、庫區(qū)成分復雜，因而征拆移民工作任務繁重。征地拆遷移民安置工作號稱天下第一難，如何依據法律法規(guī)的規(guī)定、結合工程特點來推進水庫擴建工程的征地拆遷和工程建設，本文以清林徑引水調蓄工程為實例，對征拆工作的做法與技巧進行了有益的探索，為大中型水源工程的征拆工作提供了有價值的借鑒案例。
1 清林徑引水調蓄工程概況及征拆進展
1.1 工程概況及特點
清林徑引水調蓄工程位于深圳市龍崗區(qū)，工程內容主要包括蓄水工程、輸水工程、取水工程等三大部分。蓄水工程主要是在現清林徑、黃龍湖等三座中小型水庫的基礎上擴建成一座大（2）型水庫，輸水工程包括龍清和東清輸水工程，取水工程包括三座泵站。
工程特點分三大方面：一是用地范圍大，輸水管線長。建設期紅線范圍內合計用地約1286公頃，運行期一級水源保護區(qū)內合計用地約2088公頃；東清、龍清輸水管線合計長達25 km。二是歷史遺留問題多，庫區(qū)成分復雜。原清林徑水庫始建于50年代末，而黃龍湖水庫始建于90年代初，受當時經濟社會發(fā)展的影響，兩次庫區(qū)征拆移民的問題沒有完全兌現解決，后來2005年深圳市城市化轉地不完全的問題疊加造成庫區(qū)歷史問題復雜；庫區(qū)范圍內涉及一個街道、兩個社區(qū)、三座水庫、十一個村莊以及部隊和博深高速等其他外包單位，成分相當復雜。三是項目設計工期長達48個月，隨著建設周期延長，征拆不確定因素隨之增加。
1.2 征拆進展及問題
行政審批手續(xù)進展順利。按照政府投資項目的基本建設程序，水庫擴建工程建設項目用地，應當依法申請并辦理審批手續(xù)。清林徑引水調蓄工程項目選址意見書、用地預審、用地方案圖及規(guī)劃許可均已獲市規(guī)劃國土部門正式批復。市政府常務會議先后審議并通過了用地審查及征地拆遷補償安置方案。在《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺之前，項目曾取得了拆遷許可，了拆遷公告。
征拆進展分兩個階段。前期準備階段，2009年成立清林徑引水調蓄工程征地拆遷領導小組，落實專職工作人員并組織測繪、測繪監(jiān)理、評估、評估督導征拆中介機構開展工作；2010年編制了專項征地補償安置方案，該方案于2011年初獲市政府批復同意。實施階段，2010年及2012年區(qū)征拆部門提交庫區(qū)關鍵線路及東清輸水管線用地合計約50公頃。
征拆問題分三個方面：一是當地社區(qū)及村民要求給予征收返還用地與深圳市土地資源總體緊張的矛盾比較突出。二是征賠資金巨大，背后利益博弈比較明顯。三是庫區(qū)擴容后形成的“湖中島”，社區(qū)及村民要求按照紅線范圍內征收補償標準一并征收的矛盾。
2 水庫擴建工程征拆工作的做法
水庫擴建工程在制定用地需求計劃、解決征拆工作問題、拓展施工作業(yè)面等環(huán)節(jié)，建設單位須按照有關法律法規(guī)的規(guī)定結合工程實際來有序推進征地拆遷工作，從而強力推進工程建設。
2.1 科學制定用地需求計劃，分類推進征拆計劃落實
水庫擴建工程由于是在原有水庫基礎上擴容，擴容以后需征收土地、房屋面積一般比較大，受影響的村鎮(zhèn)、人口一般比較多。如湖南省涔天河水庫擴建工程，擴容后需淹沒各類土地4.88萬畝、各類房屋154萬平方米，淹沒影響集鎮(zhèn)5個，淹沒影響總人口5835戶25240人。清林徑引水調蓄工程擴容后需征收原農村集體土地約763公頃、需拆除永久建筑達9萬平方米，同時涉及6個自然村的搬遷，需搬遷156戶居民約558名戶籍人口。
如何在這龐大的庫區(qū)用地范圍內結合工程進展及征拆資金安排，合理有效地推進工程建設是水庫擴建工程進場之初必須要解決的問題。按照《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》相關規(guī)定，水庫擴建工程建設項目用地，在行政審批手續(xù)完成后，應當依法實行一次報批、分期征收。先行安排項目建設用地，同步推進庫區(qū)征拆移民，適當兼顧運行管理來推進征地拆遷，是水庫擴建工程落實用地需求計劃的原則。
科學制定建設用地需求計劃。在制定建設用地需求計劃時，首先須以標段為單位合理劃分工作面用地。水庫擴建工程由于涉及大壩等水工建筑物比較多，從而標段劃分多，工期不一，進場先后順序也不同。按照施工組織設計方案，以標段為單位合理劃分建設用地時，需綜合考慮現場的地形地貌等實際情況，地塊的征轉地情況，以及各自然村的歷史沿革，合理劃分標段工作面用地。其次，在制定建設用地需求計劃時，先安排進場施工的標段，征拆資金優(yōu)先投入到該標段急需工作面用地。再次，按照施工標段進場的時間梯級安排各標段征拆用地計劃。清林徑引水調蓄工程每年按照工程的進展情況及征拆資金到位情況，適時提出了當年建設用地需求計劃，從而分期分批推進建設用地的落實。2010年5月，清林徑項目建設單位提出了當年26個施工作業(yè)面（約91公頃）的用地需求計劃，當年完成率約為81%；2011年初，建設單位在認真梳理上年征拆工作欠賬和本年度建設用地需求的基礎上提出了全年34塊（約113公頃）建設用地需求，當年完成率約為64%。
在落實建設用地需求計劃時，須同步推進淹沒用地的征拆移民。水庫擴建工程一般需搬遷戶籍人口比較多，移民工作任務比較重。由于此類移民長期居住在庫區(qū)，人員成分相對比較復雜，如移民搬遷工作沒有跟上，有可能會造成一些不必要的群體性過急事件，反過來會影響工程建設的順利推進。水庫擴建工程須充分考慮到庫區(qū)移民工作的重要性，在工程立項、征拆方案的制定與、施工進場等環(huán)節(jié)須同步推進。清林徑引水調蓄工程在初步設計階段完成了庫區(qū)征拆移民專項報告，在進場之時就制定并由市政府批復了征（收）地拆遷補償安置方案，目前進入了實施階段。
在落實建設用地需求計劃時，需適當兼顧運行管理用地的征拆。由于水庫擴建工程一般同時具備防洪、灌溉、供水、發(fā)電、調度等功能，在項目建設期該功能或某一功能可能需同時發(fā)揮作用，這樣不可避免地要兼顧水庫運行功能適當安排征地拆遷。同時水庫擴建時，為防止搶種搶建事件的發(fā)生，需適當安排管理用地的征拆。
2.2 定期召開征拆工作會議，研究解決征拆工作問題
適時召開征拆政策會議，研究解決征拆原則問題。由于水庫擴建工程涉及大量的土地征收、房屋拆遷及移民安置，按照《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》及《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，征地標準、征收決定、方案、風險評估、移民安置及資金安排等環(huán)節(jié)均需縣級以上人民政府批準或實施，故應適時召開征拆移民政府會議，研究解決相關政策問題，為下一步征拆工作鋪平道路。2011年2月深圳市政府召開常務會議，審議通過了清林徑引水調蓄工程征拆補償安置方案及費用估算報告，并要求有關單位要大力推進該工程項目建設。該征收決定及征拆方案的順利通過，對本項目工程建設、征拆手續(xù)的完善，及推動下一步征拆工作打下了堅實的基礎。2012年11月深圳市呂銳鋒常務副市長到清林徑引水調蓄工程項目現場調研，要求相關單位制定提交征地拆遷問題的一攬子解決方案，并強調方案要體現以下幾個原則：一是不得重復補償，已轉地應予以扣除，制定新的安置用地解決方案應對原現金補償方案標準予以調整，扣減補償金額。二是所涉及6個自然村搬遷比照龍崗大運中心土地征用的做法和標準，給予用地安排。三是因一級水源保護區(qū)建設需要擴大征收部分用地，原則同意采取貨幣補償方式一并征用，不再給予土地補償。影響清林徑引水調蓄工程征拆工作相關原則問題的確立，為順利推進征地拆遷的實質性工作鋪平了道路。
定期召開征拆協調會議，研究解決征拆相關問題。按照我國相關法規(guī)的規(guī)定，征地拆遷、移民安置相關事項由駐地政府負責組織實施，而水庫擴建工程的建設主體大多非同級人民政府，為有效推動工程建設及防范處置由于征拆移民引發(fā)的事件，這就要求定期召開征拆協調會議，研究解決征拆相關問題。2009年至2013年深圳市水務局先后8次與龍崗區(qū)政府召開征拆工作協調會議，就成立征拆機構、加強組織領導、制定征拆方案、落實前期經費、安排標段用地等方面取得了廣泛的共識，基本解決了清林徑引水調蓄工程關鍵線路的用地問題，并推動了整個征拆移民工作的正常進行。
及時召開征拆專題會議，研究解決征拆個案問題。征地拆遷工作在具體實施時，一般在征拆補償安置方案里對有關事項有過界定的按征拆方案上的原則進行處理，但征地拆遷問題千差萬別，尤其水庫擴建工程征拆移民可能有各種歷史遺留問題疊加，造成拆遷個案相當復雜，這就要求我們及時召開征拆專題會議，研究解決征拆個案問題。清林徑引水調蓄工程自2009年以來，龍崗區(qū)政府先后11次主持召開征拆工作專題會議，就清林徑水庫管理處行政劃撥宗地范圍內村民自建房補償、集體土地的征轉補償標準、紅線范圍外用地征收補償、五聯社區(qū)非農建設用地歷史遺留問題的處理等問題進行專題研究解決，基本保障了項目進場標段初步用地問題。
2.3 主動辦理國有土地劃撥，積極拓展施工作業(yè)面
根據我國《土地管理法》《城市房地產管理法》《城鎮(zhèn)固有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及《土地管理法實施條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我國共有6種類型的土地依法列為國有土地，國家以出讓或劃撥兩種方式轉讓國有土地使用權，國家重點扶持的水利項目的國有土地可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。因此，水庫擴建工程項目在行政審批程序完善后，可以按規(guī)定申請辦理庫區(qū)范圍內國有土地的行政劃撥，從而為工程建設積極拓展施工作業(yè)面。清林徑引水調蓄工程項目建設單位結合深圳市2005年城市化轉地圖斑及歷年征地記錄，認真梳理出工作面中全部為已征已轉國有土地或大部分為國有土地地塊，本著“見縫插針、緊盯不放、成熟一塊、交接一塊”的做法，積極尋找工作面和開工點，盡可能滿足進場施工單位的用地需求。2012年，建設單位主動與城管、農林、水務以及儲備土地等管理單位協調溝通，按照國有土地的出庫移交相關程序，先后為庫區(qū)的大壩建設用地、東清輸水管線用地及其它隧洞口用地辦理各類國有土地出庫交接約20.8公頃，為施工單位進場施工贏得了時間，創(chuàng)造了有利的條件，也為項目完成年度投資任務打下了扎實的基礎。
3 水庫擴建工程征拆工作的技巧
水庫擴建工程在成立征拆領導機構、規(guī)劃布置工程線位和實施現場征拆策略等方面，建設單位需在宏觀的統(tǒng)籌領導上，要堅持工程規(guī)劃總體完整不動搖的原則，但在工程的現場實施中如遇征拆難題要靈活處理，適時考慮個別管線布置可局部調整規(guī)劃的要求；同時，考慮到庫區(qū)的村鎮(zhèn)比較多，一般有相互等待觀望的情緒，工程用地安排也可作出靈活調整，為尋找征拆的時機及地點作為突破口，共同推動工程建設順利進行。
3.1 成立征拆領導機構，加大征拆統(tǒng)籌協調
水庫擴建工程一般征拆周期長、征賠資金大、用地范圍廣，征拆移民任務重；同時涉及部門多、社會關注度大、歷史遺留問題多，相應協調任務繁重。一般區(qū)級政府的征地拆遷職能分散在土地整備、城市更新等部門單位，同步負責本轄區(qū)所有項目的土地征拆事務。為加大征拆移民工作的組織領導，處理好庫區(qū)范圍內繁重的協調任務，從而更好地推進工程建設，成立專職征拆領導機構是必要的。成立專職征拆領導機構一般有兩種方式：一種是單位主要領導掛率，有關部門抽調人員組成臨時機構；另外一種是分管領導負責，某一部門為主組成臨時機構。清林徑引水調蓄工程在2009年就成立了以分管副區(qū)長為主要領導的征地拆遷工作領導小組，并設立了辦公室。該領導小組在協調征拆資金、安排征拆工作、處置征拆事務等方面做了大量的工作，推動了整個征拆工作的正常進行，有力地保障了工程項目的正常推進。深圳市另外一個重大水源工程項目由于沒有成立專職征拆領導機構，造成征拆工作及工程建設進展緩慢。
3.2 合理選定輸水線位，適時調整管線許可
水庫擴建工程一般集雨面積比較大、蓄洪能力比較強，因而相應承擔著供水、灌溉等功能，管道、干渠等輸供水線路比較長。在規(guī)劃之初選定輸水線位時，要給合片區(qū)法定圖則，盡量避開基本農田、已出讓國有土地、非農建設用地、發(fā)展備用地及已批建設項目用地，局部管線盡量與規(guī)劃的主次干道和綠地并行布置。但往往項目從初步設計到提出用地申請，時間跨度長，現場用地情況發(fā)生了很大變化，導致局部管線無法按規(guī)劃設計線位實施，因而需適時調整管線許可。以上合理選定輸水線位，適時調整管線許可，是為了盡量減少征地拆遷的工作量，為工程建設贏得時間。清林徑引水調蓄工程東清輸水線位在設計之初就結合現場地形情況及規(guī)劃情況進行了反復的比選，避開了建城區(qū)，減少了征拆量，從而有利工程的順利推進。龍清輸水管線在實施階段需穿越一廠區(qū)，現場征拆談判由于停產停業(yè)損失陷入僵局。為贏得建設工期，建設單位結合規(guī)劃要求，重新申報了施工圖備案，局部調整了管線線位，從而避免了征地拆遷對項目的影響。
3.3 準確把握征拆時機，靈活機動進行征拆
水庫擴建工程庫區(qū)一般需征拆移民的村鎮(zhèn)集體比較多，而村民一般有擔心補償政策多變，導致先征拆的吃虧，同時想等待補償政策再優(yōu)惠，獲得更多的利益等思想。村民這種等待觀望的情緒一定程度上影響征拆工作的正常推進。同時，水庫擴建工程項目提出的工作面用地需求計劃與村集體要求的整村一次征拆的訴求有一定的差距。為了更好的化解村民的這種觀望等待情緒，同時理順村里的征拆訴求，這就要求我們在用地安排上要結合征拆的時機及地點作出合理的調整，從而靈活機動地進行征拆。清林徑引水調蓄工程庫區(qū)涉及11個自然村集體土地的征轉，8個村集體土地全部在紅線范圍內，3個村集體土地部分在紅線范圍內；而在紅線范圍內的有6個村需整村搬遷，而其它村只涉及集體土地的征轉。在這種復雜的環(huán)境下，村民等待觀望的情緒更加濃厚，這就要求我們更加科學地尋找征拆的機時及突破點，從而靈活地推進工程建設。清林徑引水調蓄工程征折方案以后，在征拆標準及用地返還等原則確定以后，向村民宣講征拆政策的穩(wěn)定及連續(xù)性，征折標準、返還原則一視同仁，不會導致先征拆的吃虧，不會導致先征拆的沒有返還用地。目前，清林徑引水調蓄工程已完成了黃龍湖等3個自然村集體土地征轉協議的簽訂，從而有利地推動了整個征拆工作的正常進行。
4 結論
水庫擴建工程的征地拆遷工作，應當依據法律法規(guī)的規(guī)定，結合工程的特點，按照政府投資項目的基本建設規(guī)律，科學制定用地需求計劃，詳細研究解決征拆工作中的問題，積極拓展施工作業(yè)面來推進征拆移民工作；同時在宏觀上應加強統(tǒng)籌領導，在前期規(guī)劃上應優(yōu)化布置輸水線位，在現場實施中應靈活機動開展征地拆遷，從而共同推動工程建設順利進行。
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關鍵詞：拆遷補償；政策分析；政策建議
中圖分類號：TU856 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0328-02
近年來，隨著我國經濟社會的迅速發(fā)展，大規(guī)模的城市改造也日益興起，城市房屋拆遷也隨之進入高速發(fā)展的階段。城市拆遷牽涉到人民群眾的切身利益，影響著國家經濟的發(fā)展和社會穩(wěn)定。隨著城市拆遷的發(fā)展，全國各個城市由于拆遷補償不當而引發(fā)的矛盾日益突出，甚至影響了社會的穩(wěn)定發(fā)展。拆遷矛盾，已成為政府和人民共同關注的焦點。針對房屋拆遷過程中出現的問題，為了減少城市拆遷引發(fā)的矛盾，有必要對我國的城市拆遷補償制度作進一步研究，以使房屋拆遷能夠真正做到公平。
關于城市房屋的拆遷補償問題，國內外學者都進行了一系列的研究。在國外，AndreThomsen（2004）認為，房屋的拆遷不應該破壞生態(tài)環(huán)境，應該以拆遷戶可以實現可持續(xù)發(fā)展為前提。RichardF.Dye等（2007）認為對城市房屋拆遷補償的費用應該與土地的價值相平衡，這也為我國城市拆遷補償提供了借鑒作用。
國內學者也從各個角度對城市房屋的拆遷補償進行了研究，提出了建議，對我國城市房屋的拆遷補償工作起到了一定的積極作用。如劉韶嶺（2006）等人突出了土地使用權價值的補償，認為對土地使用權增值收益的合理分配，有利于緩解拆遷補償中引發(fā)的矛盾。白麗華（2001）則認為在拆遷補償過程中應當引入市場機制。本文通過對我國城市房屋拆遷補償政策分析，提出我國城市房屋拆遷制度存在的問題并就此提出政策建議。
一、城市房屋拆遷補償政策分析
（一）城市房屋及土地產權的政策分析
2007年頒布的《物權法》規(guī)定，城市土地歸國家所有，建設用地的使用權人對土地及其附屬物依法享有占有、使用、收益的權利；《土地管理法》中也有城市市區(qū)土地歸國家所有的規(guī)定。可見，我國城市房屋的所有人雖然不擁有土地所有權，但都享有該房屋占有范圍內的國有土地使用權，既然法律賦予了被拆遷人土地使用權，就要依法保護被拆遷人的合法權利，國家如果需要征收或者征用土地，那么理應給予土地使用權人合理的補償。
（二）拆遷補償政策分析
2001年實施的《城市房屋拆遷管理條例》對城市房屋拆遷的程序、補償安置及法律責任等方面都進行了明確規(guī)定，對于規(guī)范城市房屋拆遷行為、維護當事人的合法權益、保障拆遷補償工作的順利進行起到了一定的積極作用。《條例》規(guī)定，城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃。拆遷補償的方式有兩種，貨幣補償和房屋產權調換。
2003年12月1日，建設部頒布了《城市房屋拆遷估價指導意見》，對城市房屋拆遷估價的概念界定為:拆遷估價的價值標準是被拆遷房屋的公開房地產市場價值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素。
2010年1月29日，《國有土地上房屋征收與補償條例（征收意見稿）》正式向公眾公開征求意見。征收意見稿明確規(guī)定了征收程序、征收補償、適用范圍以及不是因為公共利益的需要實施的拆遷等相關問題。征收意見稿中規(guī)定了補償的方式，有貨幣補償、房屋產權調換以及貨幣補償與房屋產權調換相結合三種形式。被征收人可以自行選擇補償的方式。此外，征求意見稿還首次對公共利益的范圍進行了界定，只有符合公共利益的需要，政府才可以進行房屋的征收工作。
由此可見，近年來的政策法規(guī)對于城市房屋的拆遷補償問題做了比較明確的規(guī)定，對于拆遷的順利進行起到了一定的作用，但我國的城市房屋拆遷補償制度仍然存在不足。
二、我國城市房屋拆遷補償制度的缺陷
（一）公共利益界定不明確
《物權法》規(guī)定，為了公共利益的需要，可以依照法律程序征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產，但是《物權法》中并沒有對“公共利益的需要”做出具體的界定，在經濟利益的驅動下，地方政府和開發(fā)商往往以“公共利益的需要”為幌子進行強制拆遷。這與《物權法》的精神不符，強拆行為更是侵犯了公民的合法權益，只能加劇矛盾與沖突。
2010年1月29日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》中，對“公共利益的需要”做出界定，可見，隨著法律法規(guī)的不斷完善，拆遷決策的合法性會更加明確，公民的個人財產權力也會得到更加充分的保障。
（二）拆遷補償的標準不合理
補償標準的確定涉及到拆遷各方的利益，有些地方政府為了追求單純的業(yè)績，不惜損害被拆遷人的合法權益，一味降低補償標準來維護開發(fā)商。另外，拆遷估價委托程序上也存在著不公平，許多地區(qū)還是由政府或拆遷人選擇拆遷估價機構。
我國現階段采用的征地拆遷補償方式主要有貨幣補償、產權調換、貨幣補償與產權調換相結合等形式，但不管是哪一種補償方式，都是一次性給付全部補償金額。實際上，正是由于這種一次性給付的補償金額偏低，導致了征地拆遷中的各種矛盾。
（三）強制拆遷時有發(fā)生
眾所周知，近年來，由于我國法律法規(guī)的不完善，政府在城市建設特別是大量的商業(yè)征用地審批、實施拆遷作業(yè)中大包大攬，有的地方為了順利拆遷甚至動用警力，強制執(zhí)行。由此引起的政府與拆遷人的矛盾已經成為帶有普遍性的社會問題。如江西上饒縣強制拆遷造成十五人重傷的血案，江西宜黃的強拆自焚事件等。
三、國外城市拆遷補償的經驗
（一）關于“公共利益”的界定
在美國，對于一些重要基礎設施建設以及國防建設，政府都是動用“重要空間法”從居民手中征得土地。美國法律對于公共使用的內涵界定比較廣泛，土地的公共使用不會為了使某個個體獲取利益從而造成另一個個利益的損害。但公共使用并不意味著政府征收的財產只能給一般的公眾使用，政府征收財產后又立即轉讓給多數私人使用，也會構成公共使用。
法國現行的立法對公共利益的認定已經擴大到社會經濟生活的各個領域,不僅僅包括公共的直接需要,而且包括能夠滿足公共利益的間接需要。法國還規(guī)定如果征收行為在滿足公共利益的同時,也能使私人獲利,仍然符合公用的目的。
（二）關于補償的標準
在美國，根據現行法律,征用補償的公平性主要體現在三個方面：首先，得到補償的不僅包括財產的所有人,還包括與征用相關的其他收益人；其次，補償的對象包括房地產及其附屬物以及相關無形資產；第三，補償的標準以公平的市場價值為依據。加拿大對不動產的補償，遵循市場原則并且建立在雙方協商的基礎上。加拿大在對被征用的不動產進行補償時,以當時的市場價格作為補償基準。比如如土地的利用現狀是住宅用地,但確定的最佳用途是商業(yè)，則最終需要按商業(yè)用地來進行評估和補償。
四、政策建議
（一）科學界定公共利益
公共利益界定不合理，就會導致商業(yè)利益假借公共利益之名違法征地拆遷，嚴重損害了公民的合法權益。科學地界定公共利益對于完善我國的拆遷補償制度具有十分重要的作用。首先，應該明確公共利益界定的主體。這就需要立法機關對公利益進行解釋和明確界定，并對有爭議的公共利益進行評估、認定，明確公共利益的事項和范圍，進而防止作為執(zhí)行機關的行政機關借公共利益的名義，侵犯公民的合法權利，從而促進公共利益目標的實現。因此，界定的主體應該是立法機關而不是行政機關。
（二）建立多樣化的補償方式
前面提到過拆遷補償的方式過于單一，因此，在拆遷補償過程中應當充分體現補償的多樣化原則。貨幣具有很強的社會流通性，因此補償時應確定以貨幣補償為主，輔之以實物補償、安排就業(yè)、提供培訓及生產優(yōu)惠政策等方式，給予被拆遷人充分的選擇權，滿足他們不同的需求。對于被拆遷地的困難群眾更要注重提供基本生活補償、養(yǎng)老補償、就業(yè)補償、子女教育補償等，保證其生活水平不會由于拆遷而下降。建立多樣化的補償方式不僅可以保障被拆遷人的利益，還可以使被拆遷人享受到城市發(fā)展帶來的好處。
（三）確定合理的拆遷補償標準
補償標準是城市房屋拆遷過程中的重中之重,《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，要通過評估來確定被拆遷房屋的價格，合理補償被拆遷人的直接損失。然而，僅僅考慮直接損失的補償是不夠的，拆遷補償得標準應盡量考慮拆遷行為給被拆遷人造成的生活中的其他損失。公民在購買房屋時同時擁有了房屋占用范圍內的土地使用權，因此，公民合法取得的土地使用權也應當得到相應的保護。另外，如果被拆遷人因房屋拆遷而失去了原本生活、工作等便利條件，則這種間接損失也應包括在補償范圍內。
結論：城市房屋拆遷是加快城市建設，促進舊城改造的重要手段，而依法保護被拆遷人的合法權益是維護社會穩(wěn)定的重要保證。為了對被拆遷人進行合理補償，應進一步明確界定公共利益，完善相關政策法規(guī)，規(guī)范城市房屋的征收及拆遷程序，確定合理的拆遷補償標準，化解拆遷矛盾，促進城市房屋拆遷補償工作的順利進行。
作者單位：首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院
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[6]張迎新，王正立.國外土地征用公共利益原則的界定方式[J].國土資源情報，2003
論文摘要:城市房屋拆遷既涉及到被拆遷人、拆遷人、社會公共等諸多利益，又牽涉到民事、行政、刑事法律關系等諸多領域，也影響到被拆遷人憲法上的基木權利、民事財產權利等許多方而權利。而長期以來，有關拆遷的行政法規(guī)的缺陷和小足已嚴重影響到國家利益、社會公共利益和公民個人合法權益，究其原因主要是行政立法、行政救濟和司法審查的缺失，但史重要的是缺失公民財產權利優(yōu)先于國家行政權力的法治理念。
長期以來，拆房遷屋工作是城市建設中的一個重要方而和環(huán)節(jié)，為推動城市建設和社會經濟發(fā)展、改善城市環(huán)境和被拆遷人的居住條件做出了積極的貢獻。但隨著城市建設步伐的加快，房屋拆遷量的增大，因拆遷引起的糾紛、上訪和訴訟不斷增加。城市房屋拆遷既涉及到被拆遷人、拆遷人、社會公共等諸多利益，又牽涉到民事、行政、刑事法律關系等諸多領域，也影響到被拆遷人的憲法上的基木權利、民事則產權利等許多方而權利。由此必然訴求權利的救濟，從而引發(fā)了關于拆遷的諸多思考，木文擬主要從行政法角度來考察城市房屋拆遷所涉及的問題。
一、城市房屋拆遷行為的行政立法之缺陷
現行規(guī)范城市房屋拆遷行為的規(guī)范性法律文件主要包括，國務院頒布粼城市房屋拆遷管理條例》(以下簡訓拆遷條例》)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》(以下簡稱經營條例)、建設部頒布粼城市房屋拆遷管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)、司法部頒布的《房屋拆遷證據保全公證細則》、最高人民法院粼關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》(以下簡稱《批復》)等。這些規(guī)范性法律文件對我國的城市房屋拆遷工作的規(guī)范化、法制化，對于規(guī)范房屋拆遷行為，加強對城市房屋拆遷行為的規(guī)制，維護拆遷當事人的合法權益，保證城市建設的順利進行，發(fā)揮了積極的作用。
但是，隨著改革的深化和社會主義市場經濟的發(fā)展，有關拆遷的不少法規(guī)已經明顯不適應當前的客觀實際。例如，近年來頒布了一大批經濟、民事、行政方而的法律、法規(guī)，而規(guī)范城市房屋拆遷的行政法規(guī)大多頒布于20世紀90年代初期，兩者之間存在相當大的不一致甚至是矛盾，急待修改和銜接。還有就是我國城市房屋所有制結構發(fā)生了很大變化，城鎮(zhèn)房屋以公有制為主逐漸轉化為非公有制為主。這些因素造成了目前有關城市房屋拆遷的行政法規(guī)存在相當大的缺陷，法律法規(guī)賦子被拆遷人的權利沒有得到應有的實現和保障。
涉及城市房屋拆遷行為的法律規(guī)范所表現出來的缺陷，在行政法方而可概括為:
(一)依法行政制約的缺失
根據依法行政原則，從事任何行政活動都必須嚴格地依照憲法、法律和有關法規(guī)進行，不允許超越法定權限范圍，也不允許有任何法外特權。可在現行的有關拆遷的規(guī)范性法律文件中，存在許多與上位法相沖突問題，甚至在執(zhí)法中以行政命令代替民主決策、以行政強制手段代替法律手段、濫用行政許可的行為。
例如《拆遷條例》第17條規(guī)定，“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者山房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”。這一規(guī)定明顯與憲法第13條規(guī)定的“公民的合法的私有則產不受侵犯”和第39條規(guī)定的“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”相違背。上試拆遷條例》第7條規(guī)定是在同一土地上設定了兩個不同的所有權，明顯與我國民法通則所規(guī)定的‘一物一權”的基本原則相矛盾，缺乏民事法律上合法依據。
(二)以法行政制約的缺失
根據以法行政原則，各級行政機關應運用行政法手段來管理經濟和各項社會事物，以法的強制性和穩(wěn)定性，維護行政權威，提高行政效能。
然而，在當前的城市房屋拆遷活動中，縣級以上人民政府和房屋拆遷管理部門，往往片而地強調行政相對人即被拆遷人的義務，以行政管理來代替行政法制手段。例如2001年實施粼北京市城市房屋拆遷管理辦法》第9條對申請核發(fā)房屋拆遷許可證的條件有7條之多，但與拆遷行為息息相關的第三方——被拆遷人的利益訴求卻完全沒有體現。這明顯與《中華人民共和國行政許可法》(以下簡稱《行政許可法》)第6條“公民、法人或者其他組織對行政機關實施行政許可，享有陳述權、申辯權;有依法申請行政復議或者提起行政訴訟……”的規(guī)定相抵觸，造成了城市房屋拆遷行為中的以法行政制約的缺失.直接的后果就是使隨意拆遷、非法拆遷等行為有了“合法”的依據。
(三)行政相對人參與行政的缺失
參與行政原則要求行政機關在具體行政行為中應注重保障行政相對人的基本權利，它是基本權利保護原則在行政法中的體現。然而，在現實生活中，野蠻拆遷、強行拆遷等現象時有發(fā)生。例如，江蘇南京玄武區(qū)有的拆遷辦組成“拆遷先鋒隊”，以砸玻璃、扔糞便、掀屋頂等野蠻行為肆意侵害公民的合法權益;有的趁戶主不在突擊拆房，使其則物埋于瓦礫之下，有的彩電、空調、家具等則產不翼而飛，連12歲的孩子問一句‘你們來干什么”，竟遭一頓攀打。拆遷辦之所以如此‘理直氣壯”，是因為根據《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第20條、21條的規(guī)定，只要拆遷人依照裁決已給子被拆遷人貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的，如果被拆遷人在裁決決定的搬遷期間內未搬遷的，那么，所在區(qū)的人民政府可以責令有關部門強制執(zhí)行，或山房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。
(四)適當行政原則的缺失
適當行政原則是指行政活動應該按照公平、合理的要求進行，保障依法行政原則和以法行政原則得以全而準確地實施.保障行政相對人參與行政原則得以全面準確地貫徹。它要求行政機關在實施行政行為時，可以自山裁量，采取其認為合乎情理的行政行為，但必須全而權衡有關的公共利益和個人利益，采取對公民權益造成限制或者損害最小的行政行為。
然而在實踐中各地拆遷管理部門和有關拆遷中位并沒有考慮到被拆遷人的合法權益，也沒有采取木來可以造成較小損失的拆遷行為。例如，2003年9月19日，北京海淀區(qū)長春橋的拆遷戶XX因與拆遷單位就拆遷安置補償金額問題達不成共識而沒有搬走，大約晚11點到12點之間進入夢鄉(xiāng)的XX一家人，突然被沖進屋里的五六個手持長木棒的大漢摁倒在地，然后拳打腳踢，最后用毛巾捆住了他們的手腳，并蒙上眼睛，嘴里也塞上毛巾，把他們抬到外面扔在了大門口。黑暗中，轟轟隆隆不到四十分鐘，他們的家頃刻間被鏟車夷為平地。這起帶有黑社會性質的拆遷行為性質非常惡劣，是多年來野蠻拆遷行為中登峰造極之作。
二、城市房屋拆遷行為的行政救濟之缺陷
法律法規(guī)雖然不完善，若有相應行政部門之監(jiān)督和救濟，恐怕于民眾也未必有大虞。然而現實是除了城市房屋拆遷行為存在行政立法上的缺陷之外，對于拆遷行為的行政法救濟途徑，現行的法律法規(guī)也缺乏合法、合理和有效的規(guī)定。在拆遷的利益博弈中，其關鍵的環(huán)節(jié)是公權的優(yōu)越性和公權的強制力，拆遷是一種公權力，往往是政府的行為，何況有些地方打著社會公共利益需要的招牌，置被拆遷人的合法權利于不顧，被拆遷人通常也無法得到有效和有力的行政救濟，而現行的法律法規(guī)對城市房屋拆遷行為的行政救濟僅僅局限于申請行政裁決，既沒有行政聽證，也沒有行政復議，甘無救濟即無權利”的行政法原則相悖。
例如《拆遷條例》第16條規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。……當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。…訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行”。然而無論是人民政府或者拆遷管理部門，在涉及公共利益和社會公益事業(yè)的房屋拆遷行為中，都不具有中立性，它們與拆遷行為有直接的利害關系。如果賦子它們對該類拆遷補償協議有行政裁決的權力，明顯違反了“自己不能做自己的法官”的法律格言，如此何以能保證房屋拆遷補償協議裁決的公正性、公平性?
三、城市房屋拆遷決定的司法審查之缺失
對于城市房屋拆遷中的拆遷、補償、安置等問題的行政裁決行為的司法救濟，國務院的《拆遷條例》第16條、最高人民法院的《批復》、建設部《規(guī)定》第18條等都規(guī)定可以作為行政案件立案、受理。但對于拆遷行為本身的合法性卻沒有任何司法審查的途徑，現實中部分地方政府不顧經濟實力，盲目擴大城建和拆遷規(guī)模，造成拆遷補償、安置方案不落實;一些地方政府沒有樹立正確的政績觀，盲目擴大拆遷范圍;城市房屋拆遷中存在急功近利、攀比成風等大拆大建現象;許多地方大肆圈地或濫建工業(yè)園區(qū)，嚴重剝奪居民的房屋所有權和居住權……，這些都直接導致了拆遷糾紛、上訪持續(xù)不斷的出現日‘愈演愈烈，僅建設部2002年1至8月份，受理來信共4820件、上訪1730批次、集體上訪123批次，其中反映拆遷的分別占28% , 70% , 83.7% 。
假借滿足公共利益而大量地用于商業(yè)目的，是拆遷過程中使用得非常普遍的手法，通過大量租用行政權力來謀取個人、小團體的私利。根據《中華人民共和國行政許可法》的規(guī)定，公民應該對城市規(guī)劃建設項目有拆遷知情權和異議權，或者設立代表否決程序，也可以采用聽證制度使公權力與私權利達到一定的平衡，防止政府行政行為過多介入私權。司法權不應當為行政權服務，如果司法權為實現行政權的利益而保駕護航，就會使強者愈強，弱者愈弱，從而起不到社會平衡器的作用。司法權的行使應該導致對私權的保護，“法官不得以法律無規(guī)定或者法律不明確為理山而拒絕裁判，否則構成不作為”，法院不能將民眾應該得到的救濟推給行政權去解決。
四、城市房屋拆遷行為的行政法之重建
(一)設立城市拆遷規(guī)劃建設項目的聽證程序
根據《行政許可法》第46,47條的規(guī)定，“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關系的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有要求聽證的權利……”，同時根據《立法法》第8條的規(guī)定，涉及民事基本權利即則產權利的只能由法律調整，因此城市房屋拆遷的規(guī)劃、建設、實施等只能山國家以法律的形式規(guī)定，并建立相應的聽證和監(jiān)督程序。
(二)設立被拆遷人有效參與拆遷許可審批的程序
公權力的神秘化，其結果只能是公權力被異化為對法律制度和人民利益的破壞力，而對其進行有效制約的措施之一，就是進行民主監(jiān)督。大規(guī)模的城市改造、拆遷涉及方方面面的重大利益，只有當被拆遷人真正介入行政許可的審批過程，才有可能打破目前的政府作為拆遷人與公民作為被拆遷人的絕對不均衡、不合理的局而，從而使被拆遷人在拆遷審批之初即獲得法律的強有力保障。
(三)設立規(guī)范、合理、有效的拆遷行為的行政救濟途徑
拆遷行為是否合法，首先應通過賦予行政相對人即被拆遷人行政救濟權利來子以監(jiān)督。這種救濟不僅體現在拆遷補償協議的訂立上、而且還應當包括拆遷安置、拆遷補償的價格的確定、強制拆遷行為的禁止等諸方面;不僅應當賦子被拆遷人申請行政裁決的權利，而日‘應當規(guī)定被拆遷人有向上一級行政機關或者人民政府申請行政復議的權利。非如此，不足以防止城市房屋拆遷行為中的行政不作為、行政違法或者行政越權等行為的出現。
(四)完善城市規(guī)劃、拆遷等行為的司法審查程序
一、明確工作任務
（一）工程建設組。
積極開展前期工作，對擬征地現場勘查，配合縣國土部門搞好征收，請有資質單位立即開展初設、可研、水土保持、測繪等工作，并按基本建設程序，搞好申報工作。
（二）工作協調組。
首先開展對環(huán)衛(wèi)所停車修理場的拆遷、職工安置的協調工作，確保四月底拆遷工作順利完成，并對新建環(huán)衛(wèi)作業(yè)基地選址，搞好國土、鎮(zhèn)、五谷村土地征收協調工作。
（三）維穩(wěn)組。
收集環(huán)衛(wèi)所拆遷工作中涉及職工拆遷、安置問題信息，及時解決職工疑難問題，并在土地征收中，及時解決土地征收、青苗補償等工作中出現的問題，矛盾就地消化，杜絕上訪。
二、工作要求
（一）加強組織領導，統(tǒng)籌協調推進。
領導小組建立聯席會議制度，及時研究解決拆建過程中出現的各類問題，加大綜合協調、指導和督查工作力度，落實拆建工作周例會制度和進度日報告制度。任務分解到組責任到人，各工作小組長包干負責職責范圍的各項工作任務。各組應有計劃、有步驟地開展工作。各組工作情況由陳月負責收集整理，形成專報報組長。
（二）周密安排部署，確保和諧穩(wěn)定。
在拆建過程中，要堅持依法辦事，進行認真細致的工作，抓好每一個環(huán)節(jié)，既要避免出現底數不清、情況不明而急于求成、簡單從事的情況，又要真正做到時間、進度、質量有機統(tǒng)一。對于拆建工作中出現的問題，要積極協調、及時解決，做到不回避問題，不激化矛盾、不出現集體上訪事件，確保拆遷建設工作順利進行。
一、結合司法行政具體職能，服務征地拆遷中心工作。
隨著宜昌副中心城市建設，已經納入重點項目建設區(qū)域。三峽珠寶項目，共征地800畝，針對征地拆遷糾紛群體性多、反復性大、沖突性強的特點，司法所在鎮(zhèn)黨委政府的領導下，積極配合有關職能部門，全程介入征地拆遷工作，妥善調處征地拆遷糾紛，保障征地拆遷工作順利開展。
（一）宣傳先行，預防為主。利用各種宣傳載體和各種宣傳渠道，廣泛開展征地拆遷政策法規(guī)宣傳工作，及時為群眾釋疑解惑，最大限度取得群眾的理解、支持和配合，司法所工作人員耐心接待來訪群眾，對群眾提出的合理訴求和疑慮，及時進行思想疏導，并盡快聯系相關單位和部門及早解決，從源頭上預防和減少因征地拆遷所引起的矛盾糾紛。
（二）及時介入，化解矛盾。以“矛盾不出村”的目標來要求自己，對現存的家庭內部矛盾或鄰里之間的土地糾紛，所長李富修主動介入，及時調處解決，杜絕征地拆遷問題與其他矛盾相融合，嚴防糾紛結合，最大限度地防止群體性矛盾的發(fā)生。
（三）疏堵結合，以理服人。一方面加大征地拆遷工作的法制宣傳教育，確保征地拆遷工作過程透明、程序合法，政策統(tǒng)一；另一方面在鎮(zhèn)相關職能部門的協作配合下，通過幫助解決低保、幫助就業(yè)等方法切實解決一些弱勢群體最關心、最直接、最現實的問題，深入村組開展征地會議。同時，對一些提出無理訴求、嚴重影響征地拆遷進程的，及時對其開展相關法律法規(guī)的解釋工作，打消他們各種不切實際、違反政策的補償要求。
截止6月，司法所已指導基層人民調解委員會調處各類涉及、土地承包、征地拆遷類的糾紛18件，受理各種咨詢19批36人次。有效促進了征地拆遷工作平穩(wěn)推進。
二、排查分析抓住重點矛盾，疑難糾紛直接參與指導。
在，很多工作都與征地拆遷相關，很多矛盾也都是由于征地拆遷引起的。在這種大范圍拆遷的形勢面前，維穩(wěn)工作就被擺在了特別重要的位置上。上全年，鎮(zhèn)各人民調解委員會共調解糾紛36件，其中涉及房屋土地的糾紛就有19件，占總量的一半以上。這些糾紛大多由于歷史遺留原因引起，例如以往的買賣雙方并未簽訂合同，邊界也未畫清，現在就很難確定土地到底是歸屬于誰，只能看經營權證上面的名字是哪方。為了妥善處理征地拆遷工作中類似的歷史遺留問題，各調委會在處理之前，要進行詳細的調查摸底，對問題的各個方面、各個環(huán)節(jié)進行全面考慮，以贏得工作的主動權。針對歷史遺留問題的不同情況，制定方案，落實措施，實行目標管理，突出重點，包干責任，不使事態(tài)擴大化。
對于一些較為嚴重，有可能引發(fā)群體性上訪事件的矛盾糾紛，司法所一向采取迅速反應，及時上報，直接參與指導的措施。6月初，在司法所的全程參與指導下，我鎮(zhèn)桂溪湖村調委會成功調解一起發(fā)生在桂溪湖村居民點建設工地的意外傷亡賠償案件。從傷者還在醫(yī)院搶救期間，司法所就參與到為受害者家屬爭取醫(yī)療費用的調解當中，收到較好的法律效果和社會效果。6月4日上午，安排完后事的家屬們將一封大紅的感謝信送到了鎮(zhèn)政府機關，同時為桂溪湖村委會送去了“為民辦事、關懷備至，為民解憂、情深似海”的錦旗。此次糾紛的圓滿調結，提升了司法隊伍的形象，收到了良好的法律效果和社會效果。
三、認真調查研究結合實際，調委會率先進工業(yè)園區(qū)。
裝備工業(yè)園作為鎮(zhèn)重要的工業(yè)園區(qū)之一，園區(qū)內的各種民間糾紛也因區(qū)域生產經營活動的活躍而逐步增多。司法所通過多次調查研究，發(fā)現在園區(qū)整個開發(fā)建設過程中，因征地拆遷補償、環(huán)境污染、建設工地的工傷事故等問題而產生的糾紛時有發(fā)生，一直困擾著園區(qū)的正常運作，以往發(fā)生糾紛后也及時組織力量成功化解糾紛，但操作相對欠缺規(guī)范，急需一種新的規(guī)范的矛盾協調機制。
工業(yè)園區(qū)人民調解委員會旨在調解本片區(qū)園區(qū)內企業(yè)內部重大矛盾糾紛或調處不成功的、園區(qū)內企業(yè)與企業(yè)之間及附近企業(yè)內部發(fā)生的矛盾糾紛。充分發(fā)揮企業(yè)人熟、地熟、情況熟的優(yōu)勢，優(yōu)化、整合企業(yè)調解資源，及時、妥善化解矛盾糾紛，通過向企業(yè)和員工宣傳政策法規(guī)，預防違法案件的發(fā)生，最大限度地把矛盾糾紛解決在基層，化解在萌芽狀態(tài)，為切實保障企業(yè)和員工的合法權益，維護鎮(zhèn)經濟和諧發(fā)展與社會穩(wěn)定發(fā)揮積極作用。
園區(qū)調委會現在處于緊張的籌備階段，關于成立裝備工業(yè)園園區(qū)調解委員會的請示已經提交到鎮(zhèn)政府，按照計劃今年7月就能掛牌成立。
四、認真履行各項司法職能，努力提升司法隊伍形象。
一是積極履行普法宣傳職能，為群眾安居樂業(yè)、經濟又好又快發(fā)展營造良好法治氛圍。
突出法制宣傳的超前性，注重宣傳教育的針對性、階段性、層次性，通過法律咨詢、法律講座、法制宣傳欄等多種形式，先后深入20多個村組、 社區(qū)、學校，因地制宜地開展土地征收、拆遷安置、安全生產、槍支管理為重點的法律法規(guī)和政策宣傳活動。
4月初，司法所針對三一八國道與猇亭交界之地出現大批藏民兜售弓弩等管制刀具的違法情況，迅速開展了《中華人民共和國治安處罰法》專項宣傳教育活動。在出事地點懸掛宣傳過街橫幅五條、張貼宣傳標語50余條、印制藏漢兩種文字的宣傳單500余份，發(fā)放給周圍的農戶和過街行人以及兜售者。
5月底，鎮(zhèn)以當前“安全生產月”活動為契機，集中開展系列安全法律法規(guī)宣傳教育活動和打非治違專項行動，在5月28日召開了鎮(zhèn)企業(yè)安全生產工作會議，會上重點宣傳《安全生產法》、《勞動合同法》、《工傷保險條例》、《食品安全法》等，并向各企業(yè)印發(fā)了《鎮(zhèn)企業(yè)安全生產事故應急救援預案》。以舉辦培訓講座、發(fā)放宣傳資料、進入企業(yè)宣傳等形式，大張旗鼓地宣傳與企業(yè)生產管理密切相關的安全法律法規(guī)。
通過多方面，多渠道的普法宣傳活動，進一步擴大法制宣傳教育工作的社會影響力并為“六五”普法打造良好的的社會輿論基礎，營造和諧穩(wěn)定的法治氛圍。
二是落實安置幫教社區(qū)矯正新舉措，教育矯正質量不斷提高。
管理監(jiān)督加強。按照《社區(qū)矯正實施辦法》進行嚴格管理，開展矯正人員、刑釋解教人員專項排查。對13名矯正人員、40刑釋解教人員進行排查摸底，開展結對幫扶，加強幫教管控，確保了無一例矯正人員或刑釋解教人員重新犯罪，也沒有在重點項目中鬧事、阻工等事件發(fā)生。
審前調查落實。我鎮(zhèn)司法所已經建立社區(qū)服刑人員審前調查的常態(tài)運行機制，明確調查范圍、細化調查環(huán)節(jié)、規(guī)范調查文書，嚴格調查時限，努力提高審前調查結果在法院審判環(huán)節(jié)的實際運用。
社矯文書規(guī)范。進一步健全社區(qū)矯正工作制度，規(guī)范工作程序，明確工作職責。我所積極推進信息網絡工作，實現社區(qū)矯正安置幫教信息數據化傳輸。按照《湖北省社區(qū)矯正安置幫教工作基礎業(yè)務臺帳和檔案》要求，全面啟用和統(tǒng)一規(guī)范基礎業(yè)務檔案。
摸底排查深入。6月底前開展了一次對刑釋解教人員的排查工作，做到了刑釋解教人員底數清、情況明，5年內刑釋人員和3年內解教人員安置幫教措施落實、檔案齊備。
三是充分發(fā)揮法律援助在服務困難群眾、促進社會和諧穩(wěn)定方面的作用。
加大法律援助的宣傳力度。司法所堅持把法律援助知識作為普法的必備內容，經過發(fā)放宣傳資料,入戶走訪等多種形式加大宣傳力度，力爭做到法律援助“進機關、進鄉(xiāng)村、進家庭”。
加大法律援助的工作力度。司法所從各村摸排調查符合法律援助條件的案源，工作人員負責解答群眾法律咨詢并提供法律援助。另外，為保證法律援助的質量，對于疑難案件一律經過所務會議認真研究，才制定援助方案。
加大法律援助的延伸力度。司法所加強與綜治辦、殘聯、婦聯等部門的協調配合,積極開展殘疾人、婦女、未成年人、老年人等社會弱勢群體的法律援助，把法律援助觸角延伸到轄區(qū)的邊邊角角。
上全年司法所共辦理法律援助案件1起，咨詢解疑25件34人次。為我鎮(zhèn)桂溪湖村老人劉英解決了贍養(yǎng)問題。法律援助工作真正做到了以民為本，為民解困，促進和諧穩(wěn)定。在達到這些目標的同時，還提升了我們司法行政部門在群眾心目中的地位，樹立了良好的形象，為今后開展工作也奠定了堅實的基礎。
五、仔細排查自身不足之處，真抓實干積極整改落實。
今年上全年我所的司法行政工作雖然取得了一些成績，但也清醒的認識到我們工作中存在的不足之處：
1、園區(qū)調委會尚未發(fā)揮功效。
2、法律援助工作進度相對滯后。
3、規(guī)范化檔案管理有待改進。
下全年主要工作目標：
1、積極圍繞拆遷工作，做好維穩(wěn)、糾紛排查、普法等相關事宜。
2、積極開展送法下鄉(xiāng)活動，抓好普法依法治理工作
3、進一步抓好社區(qū)矯正和刑釋解教人員的管理幫教。
4、關注民生，積極開展法律援助工作。
呼倫貝爾市海拉爾區(qū)人民法院不斷深化司法為民工作主題，采取多種形式深入開展法律宣傳教育活動，提供司法便民、利民服務，做到“用心關注民生、悉心體察民情、耐心傾聽民聲、精心排難解憂”。
開展流動服務
法院組織法官深入田間地頭，走進農戶家中，開展流動審判，方便群眾訴訟。同時，加大法律宣傳力度，重點宣傳與村民生產生活息息相關的法律法規(guī)，為村民答疑解惑，引導村民以理性合法的方式表達利益訴求。面對城市化進程中出現的大量征地拆遷矛盾，法院在全區(qū)率先成立了房屋征收與補償審判庭，專門解決因房屋征收與補償引發(fā)的糾紛。在城新區(qū)等征收現場設立“法官服務室”，選派具有豐富審判經驗的6名法官擔任派駐法官，開展訴前調解和法律咨詢服務工作，向村民發(fā)放宣傳材料和便民聯系卡，主動征詢群眾意見，與群眾面對面談心，爭取最大限度地把矛盾糾紛化解在基層、消除在萌芽狀態(tài)。通過法律調解使90%的居民與政府達成征收協議，搬離征收現場。在舊城改造工作中，法院通過努力協調，使15個“釘子戶”順利搬遷。
為企業(yè)排憂解難
法院樹立服務企業(yè)發(fā)展就是服務民生基礎的觀念，積極探索和完善服務企業(yè)發(fā)展長效機制，拓展法律服務職能，強化服務意識，為企業(yè)排憂解難。針對中小企業(yè)內部法律服務機制不完善，與企業(yè)負責人溝通，共同研究如何建立對企業(yè)發(fā)展有利的法律服務部門，如沒有法務部門的企業(yè)可盡快建立，已有法務部門的企業(yè)則研究討論如何加大法律對企業(yè)發(fā)展的服務力度。面對近年來涉及企業(yè)案件偏高現象，法院在認真總結審判實踐的基礎上，從加強企業(yè)依法管理入手，向相關企業(yè)提出司法建議書12件，收到各單位落實回函10件。同時，在企業(yè)職工中開展經常性法律知識講座，講述侵犯企業(yè)合法權益的違法案例，讓大家引以為戒，努力維護企業(yè)正常生產經營秩序，全力打造經濟發(fā)展優(yōu)質軟環(huán)境。
深入社區(qū)“送法”
法院加強與街道辦事處下轄各個村委會的聯系，建立良好的合作關系。經常組織法官為轄區(qū)村民集中開展法律知識、經典案例講座，重點講解婚姻家庭、民間借貸、交通事故損害賠償、物權法等常用法律知識和村民組織法等，使居民了解更多法律知識，為構建和諧社區(qū)提供法律保障。院領導在一次走訪中了解到，由征地拆遷和補償款而引發(fā)的矛盾在法院民事案件中占有很高的比例。針對這一情況，院黨組立即組織法官進行調研，出臺了化解此類矛盾的工作方案，并要求相關庭室認真排查，一方面給當事人做思想工作，另一方面及時與村委會和相關部門取得聯系，對案件當事人進行聯動調解。同時，加大送法進社區(qū)、進農村的活動力度，幫助群眾了解法律的真諦，教他們運用法律來解決矛盾糾紛。
（作者單位：海拉爾區(qū)人民法院）
編 后 語
海拉爾區(qū)法院通過開展司法便民、利民服務，提高了法官做群眾工作的本領，他們以群眾認同的態(tài)度傾聽訴求，以群眾認可的方式查清事實，以群眾接受和信服的方法化解糾紛，以群眾聽得懂的語言詮釋法理，進一步拓展和延伸了審判服務，做到了公正廉潔，司法為民。
關 鍵 詞： 城市房屋拆遷 行政法 問題 措施
中圖分類號：U415文獻標識碼：A 文章編號：
Abstract： Current period, as what the city changes a process accelerate further, many of the demolition work is still in progress, in the course of housing units conflicts occur more and more problems, which were removed for human rights can not get effective protection; current, according to their own administrative legal relationship and the civil legal relationship with mixed characteristics, in order to handle the housing demolition process occurring in the contradictory problem requires administrative law and civil law can realize common partners. As a result of administrative power has an important role and mandatory characteristic, is relocated person should choose the administrative law to safeguard their own interests, because it is the most effective means to solve problems. This paper focuses on the administrative law from the perspective of city house demolition problem undertook analysis and research.
Key Words：City house demolition; Administrative law; Problem; Measures.
1引言
隨著我國社會經濟體制的全面完善，我國的生產力得到了良好的發(fā)展，城市化進程步伐也日益加快，房屋拆遷數量越來越多，同時，由于當前我國的改革體制遇到了一些阻力，因此，社會矛盾、經濟扭曲等深層次的問題不斷的涌現，拆遷方與被拆遷方之間的利益沖突也越來越激烈。由拆遷而引發(fā)的糾紛事故非常多，有的拆遷戶通過自焚、跳河等方式來維護自己應有的權利，一時間城市房屋拆遷成為了社會最為敏感的話題。至此，房屋拆遷才被更多的人所重視，相關人士才開始對城市房屋拆遷過程中存在的問題進行分析與研究。
2城市房屋拆遷制度的行政法問題分析
2.1現行法律法規(guī)存在的問題
2.1.1拆遷目的不夠明確
當前，在我國的城市房屋拆遷中，根據實際拆遷目的的不同，可以將其分為兩種：第一種是在公共利益的前提下而進行的拆遷，就是說這一活動范圍屬于公益拆遷；另一種是以商業(yè)利潤為主而進行的拆遷，我們將其稱之為商業(yè)性拆遷。可是，從立法的角度上看，當前，我國的立法中并沒有將這兩種拆遷目的進行明確的區(qū)分。在《城市房屋拆遷管理條例》第一條規(guī)定中將拆遷定義為是為了保障建設項目順利的進行，而這里所說的建設項目有可能是“公益性建設項目”，也有可能是“商業(yè)性建設項目”所以，《拆遷條例》并沒有明確拆遷的主要目的。由于國務院頒布的《拆遷條例》在當前城市房屋拆遷中屬于最高級別的立法，由于此項立法的限制，從而使得地方性的法律法規(guī)、地方政府規(guī)章制度，以及其他的規(guī)范性文件關于拆遷目的的規(guī)定并沒有超出《拆遷條例》范疇。比如，上海市的《城市房屋拆遷管理實施細則》中規(guī)定：“為了進一步加強城市房屋拆遷的管理力度，維護被拆遷人的切身利益，確保建設項目正常進行，依據《城市房屋拆遷管理條例》內容和本市的實際情況，制定了此項法規(guī)。由此可見，當前，大部分的城市房屋拆遷立法，都沒有一個將以公益為目的的拆遷與以商業(yè)利潤為目的的拆遷進行明確的劃分，因此，房屋拆遷在實際實施過程中，這兩種拆遷目的經常混合在一起，沒有經過區(qū)分就實際使用。
2.1.2缺少對公共公益的界定
何為公共利益？公共利益具體涵蓋了哪些內容？上述不斷的提到公共利益，無論是將其作為區(qū)分公益性拆遷的標準，還是將其作為是征收或者是征用的先決因素，都與公共利益的認定是息息相關的。但是，我們在《拆遷條例》中并沒有發(fā)現有這方面的內容，雖然《憲法》《物權法》等諸多法律中有提到公共利益，但根本沒有一項法律對其制定具體的規(guī)定。可以說，這是我國法律中存在的一大缺憾。對公共利益進行明確的規(guī)定，對于公益性拆遷和商業(yè)性拆遷，以及維護當事人自身權益等各個方面有著關鍵性的作用，所以，必須將其進行明確的界定。
2.2政府在城市房屋拆遷中職能的錯位問題
2.2.1介入過寬，公私不分
中央經常強調，必須全面的將政府職能進行轉變，市場能夠調整的就應該交給市場。當前，在市場經濟條件下的政府職能部門是有限的，其只能提供市場不能提供公共物品。在城市項目的建設過程中，賦予政府的主要職能就是對土地利用進行規(guī)劃和對土地的實際用途進行管制，只有在公共利益需要的前提下，政府才有權利剝奪私人財產所有權。對于以商業(yè)利潤為主要目的拆遷，是否拆遷、補償多少等事項從實際上而言屬于民事合同關系，不屬于政府的管轄范圍，應由開發(fā)商與被拆遷人協商解決。
由于相關法律并沒有明確的界定公共利益，對于一些拆遷是否是公益性的完全由政府來判斷。一些地方的政府部門為了樹立形象工程，求政績，經常借著公共利益的名義，將諸多的商業(yè)項目放到了公益項目之中。還有一些地方政府干脆自己擔任拆遷人一職，同時還組織政府部門成立一個拆遷機構，制定拆遷補償標準，與拆遷戶之間進行談判，并拿自己的行政職權來強壓拆遷戶，而拆遷戶如果不服這樣的規(guī)定，他們就會通過《拆遷條例》中所賦予的行政裁決權及行政強制權對房屋進行強制性的拆除。更有甚者與開發(fā)商之間勾結，從而剝奪了開發(fā)商與拆遷戶原本平等協商的權利，這與政府一直以來代表公共利益的身份極其不符。
2.2.2監(jiān)督管理不力
政府對拆遷秩序的監(jiān)督管理上主要是根據相關法律規(guī)定，通過許可與認可等有效途徑對企業(yè)的實際拆遷行為進行規(guī)范。政府部門主要監(jiān)督管理目標有以下三個方面，首先，對拆遷人市場準入的監(jiān)督管理；政府必須對拆遷人的資質進行嚴格的審核，重點要對拆遷人的資金情況進行審查，以此確保拆遷人有提供合理拆遷補償的能力以及較高的信譽度，對拆遷戶自身具有的利益有效的保護，從而使得拆遷戶對拆遷工作表示認可，那么，這樣拆遷就會順利的開展下去。同時，還要對拆遷人員在實際拆遷過程中的不規(guī)范操作以及沒有按照相關法律進行拆遷的不良行為加以控制；其次，對拆遷補償金的監(jiān)督管理；政府部門要對開發(fā)商落實的安置資金與安置政策進行全面的監(jiān)督和管理，必須始終堅持拆遷補償與安置標準要求，不可將拆遷安置資金使用在其它地方。另外，對房屋評估市場的監(jiān)督管理；政府部門應時刻保持著中立的位置，對房屋評估機構進行有效的監(jiān)督管理，對房屋價值以及補償標準進行正確、公正的評估。
在實際拆遷過程中，一些政府沒有嚴格的審查拆遷人的市場準入，在對拆遷申請進行審批過程中，經常與拆遷人之間進行勾結，收受大量的賄賂，對一些不具備規(guī)范要求的人發(fā)放拆遷許可證書，致使拆遷市場中出現了大量的經濟實力不強的單位，嚴重的影響了拆遷的工期。另外，對拆遷安置資金的監(jiān)督管理手段比較落后，部分房地產評估公司經常降低拆遷補償金額，從而導致補償金額與市場價格嚴重不符。
3拆遷戶權利的行政法保護的措施
3.1正確定性城市房屋拆遷
筆者覺得，應將城市房屋拆遷的性質定義為在憲法之下的行政征收行為比較合適，并且還要在拆遷行政法律中將其規(guī)定進一步明確。因為，一直以來，政府部門在我國房屋拆遷中都具有重要作用，房屋拆遷需要政府一定程度上的干預。只有承認這一點，那么，才能在立法上對政府部門進行規(guī)制，將其具有的作用充分的發(fā)揮。同時，《拆遷條例》從表面上看是將城市房屋拆遷定義為民事性質，但是從拆遷工作進行到拆遷結束過程中都有行政權力的身影在里面，雖然政府部門并沒有直接參與到房屋拆遷工作之中，但是這并不能將政府權力參與的實際事實進行改變。如果沒有政府權力的介入，那么拆遷方根本不具備合理的理由在拆遷戶不同意的情況下進行強制性的拆遷。
另外，政府部門對房屋拆遷的干預和調整是必要的，不過要把握好一個“度”，決不能超出了這個“度”。實際上就是說，政府部門利用行政法律對公益性的房屋拆遷過程中，必須充分的分析其中所包含的法律關系，需要注意的一點是，政府部門在將其存在的行政法律關系與民事法律關系進行剝離過程中，不能太過肯定，因為從我國當前的實際情況來看，隨著社會的不斷發(fā)展，公私法之間是互相開放的，物權與行政權之間是相互融合的，物權法與行政法也逐漸的深入到了私法精神之中，不需要將其進行明確的區(qū)分，只要制定一套相適應的準則有效的控制行政權對私權的干預就可以了。
3.2完善城市房屋拆遷行政補償制度
要始終堅持公平的補償原則；公平自身具有的內涵會隨著人們的觀念以及經濟的發(fā)展而不斷的變化，同時它也會在社會經濟結構與經濟發(fā)展水平的影響下，將公平作為行政補償的基本原則，這一手段對于社會實現靈活性的公正目標是很有幫助的。另外，還要始終堅持及時補償原則；制定此項原則主要是為了將行政的實際效率全面提高，此項原則的基本要求是要制定有效的制度以及明確以實現補償為主、事后補償為輔的原則，通常這種情況是在合法權益受到損失之前就給予一定的補償 ，就是說在拆遷過程中被征收財產的所有人在還沒有得到一定的補償之前，不可以隨意的將其財產所有權轉換到征收者的名下，通常只有在遇到緊急情況時，才會進行事后補償。
4結論
綜上所述可知；在城市房屋拆遷中拆遷戶自身權利的行政保護是一項極為復雜的問題，并且所涉及的問題較多，而要想建設完善的行政法保護系統(tǒng)不是一時間就能夠完成的，還需要相關人士的進一步分析與研究。由于筆者自身能力的有限，本文只是對城市房屋拆遷問題進行了簡單的論述，希望同行們提出寶貴的意見。
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憲法修正案第二十二條規(guī)定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。”這一規(guī)定標志著我國公民的私有財產權開始從一般的民事權利正式上升到憲法權利，受到國家根本大法的認可與保護。但是要使公民的這項憲法權利真正落到實處，還需要全社會在許多方面做出努力。
首先，全社會要樹立正確的保護和尊重私有財產權的觀念。一方面，公民的財產權上升為憲法權利，意味著私有財產與公有財產在憲法上獲得平等的保護地位，任何國家機關和社會團體及任何人要取得公民的財產都必須經過公民的同意。公民合法財產不受侵害的核心內容就是“非經公民本人同意，任何人不得取得其財產”；另一方面，憲法保護私有財產權也是有限制的，憲法保護的只是公民合法的私有財產，非法所得不受保護，而即使是公民合法的私有財產，“國家為了公共利益的需要，”也可以依照法律規(guī)定實行征收或者征用并給予補償。
其次，立法機關要根據憲法保護私有財產的精神和原則，及時出臺及清理相關法律法規(guī)。在私有財產權入憲后，立法機關要對我國現有的涉及公民財產權的各類法律、法規(guī)、規(guī)章進行清理，合乎憲法精神的要及時加以確定；不合乎憲法精神的則要予以清除；在相關的民事立法中，應該把憲法保護私有財產權的法律規(guī)定具體化。如，在我們正在擬制中的民法典中應該有完整的保護私有財產權的法律規(guī)定；應完善申訴、賠償等配套制度，使保護私有財產權真正得到落實。
再次，行政執(zhí)法及司法機關要深刻領會憲法保護私有財產的精神實質，在法律的實施和適用中切實保護好公民的合法的私有財產。嚴格依法行政，加強對行政執(zhí)法行為的監(jiān)督和約束。尤其是在涉及公民財產的城市拆遷、農村土地征用等問題上，嚴格遵循法律程序，尊重市場經濟規(guī)律；司法必須依法維護公民的合法財產權益，防止司法腐敗，當好維護社會秩序與社會公正的“最后防線”。
“公民的合法的私有財產不受侵犯”的規(guī)定入憲，無疑具有巨大的歷史進步性，但要把這種進步性轉化成我國社會生活中的現實，僅靠憲法的原則性規(guī)定是遠遠不夠的。全社會要抓住“私產入憲”這一有利時機，推動相關法律規(guī)范的建設和完善，推動社會主義市場經濟的健康良性發(fā)展，推動全社會政治文明程度的提升。
【摘要】近幾年來，拆遷及其所引發(fā)的一系列社會問題經常見諸報端，而且經常引起巨大的社會反響。其實拆遷不是個新鮮的字眼，然而在發(fā)展越來越快的當代中國，無論是以公共利益為由頭的拆遷，還是典型意義上的私益拆遷，都在反映著中國的經濟發(fā)展速度。然而一座座高樓的聳起仍舊不能掩藏其覆蓋下的社會問題。2007年《物權法》的出臺為保護公民的合法財產提供了更為有利的保障，而2010年發(fā)生的宜黃拆遷案則是在強制拆遷愈演愈烈的時候將強拆所觸發(fā)的社會問題推向了一個。本文從公共利益與私人利益的區(qū)別與聯系著手，將公益拆遷與私益拆遷的異同做一番闡述，以期能夠正確區(qū)分公益拆遷和私益拆遷。當私益拆遷打著公益拆遷的旗號招搖撞騙時，區(qū)分一下二者對實踐也具有一定意義。
【關鍵詞】拆遷；公共利益；私人利益；異同
公共利益與私人利益似乎從字面上似乎都有著天生的對立性。在拆遷領域，公益拆遷從字面上就能理解是為了公共利益而進行的拆遷，而私益拆遷在我國則一般是指商業(yè)拆遷。在我國，合法的公益拆遷是絕對要高于被拆遷人的利益的，而商業(yè)拆遷則應建立在合理對價基礎上。實踐中的問題是，許多地方政府為了發(fā)展本地經濟，以行政力量介入商業(yè)拆遷，使得我們往往從表面上難以看出公益拆遷與私益拆遷的區(qū)別，也導致了現在許多人對于拆遷抱著一種抵觸心理。那么到底應該如何界定公益拆遷與私益拆遷呢？下面本文將圍繞著公益拆遷與私益拆遷的異同點來闡述這一問題。
一、公益拆遷
（一）公共利益
1.公共利益的界定
公共利益，簡稱為“公益”，從字面上理解即為公共的利益。英國的法理學家邊沁將公益理解為個人利益的總和，為共同體的利益；而有人對此持不同看法，認為不能簡單地公共利益界定為個人利益之和，而是“由私益組成的某種派生性的復合利益”。但是不可否認的是公共利益應是社會大多數人的共同利益。
橫向比較世界各國法律規(guī)定中有關公共利益的界定，總來說有三種立法體例。一種是概括性規(guī)定，只在原則上限定了為了公共利益的目的方可征收、征用土地或公民的私有財產，但是對于具體的那些事項屬于公共利益的范疇沒有做具體性的規(guī)定。美國、加拿大、法國、德國屬于此類。第二種是列舉式規(guī)定，將那些事項屬于公共利益的范疇做了具體的限定。日本、韓國、印度、波蘭等國這樣規(guī)定。還有一種是混合式規(guī)定，即概括性地規(guī)定了需為了公共利益，但也列舉出了那些事項屬于公共利益的范疇。我國臺灣地區(qū)就是此種立法模式。
我國的法律并沒有明確界定公共利益，與公共利益有關的表述散見于法律法規(guī)中。如2004年3月通過的憲法修正案第13條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用，并給予補償。”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《土地管理法》第二條第4款規(guī)定，“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。《物權法》第四十二條規(guī)定為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。在這三部法律中都只強調征收及公益拆遷中要出于公共利益的的需要，對于公共利益并沒有做出明確界定。而在《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規(guī)定了適用于公益拆遷的各種事項。雖然列舉了種種可以界定為是為了公共利益的對象，但這樣的規(guī)定無疑是沒有正面解釋公共利益，而且，在實踐中充滿了各種無法涵蓋或被濫用的情況。
2.公共利益的基本標準
通常要界定公共利益，應當遵循以下的四項基本標準：一是具有公共性。公共利益顯然應在受益主體上具有一定的廣泛性，這是其與私人利益進行區(qū)分的重要一點。二是具有合理性。這一標準表現在公共利益的行使應在充分考慮個人利益，局部利益的基礎上進行合理性安排。雖然一定程度上我們認可個人利益要服從集體的、公共的利益，但沒有私人利益作為支撐的公共利益又何來獨立存在的價值呢？三是具有正當性。公共利益的確定顯然應該建立在為正當目的的基礎之上，否則，以公共利益為幌子的行為就會陷于與法律規(guī)定相悖的境遇。四是體現公平性。公共利益的獲得在一定程度上是以私人利益為代價的，公共利益的實現必須讓受到損害的私人利益得到合理公平的安排，才能體現出公平正義。
（二）公益拆遷
1.公益拆遷的定義
公益拆遷是指拆遷人出于公共目的，為滿足公共利益的需要，在政府許可后依照法律規(guī)定的權限和程序，強制拆除建設用地范圍內的房屋及其附屬物，并對該范圍內的居民或者單位進行合理補償或安置，以取得該建設用地使用權的行為。
2.公益拆遷的特征
公共目的性。這是公益拆遷的一個顯而易見的特征，既是公益拆遷就必須在目的上指向為了公共利益，這是毋庸置疑的。
強制性。公益性拆遷是民事法律關系和行政法律關系的結合，公益性拆遷必須在政府許可后依照法律規(guī)定的權限和程序，對將要拆除的建設用地范圍內的房屋及其附屬物進行強制性拆除，任何違反公益拆遷的實體要求或程序要求的行為即是違法行為，公權力的介入讓公益拆遷有了強制效力。
合理補償性。公益拆遷應對該范圍內的居民或者單位進行合理的補償或者安置，以體現拆遷過程的公平正義。
二、私益拆遷
（一）私人利益
對于私人利益，也沒有一個非常明確的界定，有人將個人利益與私人利益等同起來，但我認為兩者之間還是存在著一些差別。但從字面上看，個人利益強調的是一個個體的利益，而私人利益對此的強調性卻不強，私人利益還可以包括小團體的利益。特別是在拆遷中，我們不能簡單地將私人利益就等同于個人利益，因為拆遷所涉及的往往并不是某個個人的利益，而是在其中已結成某個小利益團體的利益。
（二）私益拆遷
1.私益拆遷的界定
雖然私益拆遷并不能等同于商業(yè)拆遷，但在我國的社會實踐中私益拆遷即指商業(yè)拆遷。而商業(yè)性的拆遷是出于商業(yè)利益目的而為的拆遷行為，屬于平等民事主體之間的民事法律行為，應當遵循合同法有關平等自愿、意思自治、誠實信用等原則，不得“強買強賣”，即只要財產所有人不同意轉讓其財產，任何單位和個人不得“強買”，市場規(guī)律將起到自發(fā)調節(jié)的作用。
2.私益拆遷的特征
對于私益拆遷的特征，我個人認為具有以下幾點：
商業(yè)目的性。相對于公益拆遷的公益目的，私益拆遷，或者說是商業(yè)拆遷，其商業(yè)目的性非常明顯。在當代中國，房地產行業(yè)如火如荼，房地產開發(fā)的暴利使拆遷像一股浪潮席卷全國，商業(yè)拆遷在中國的拆遷中占據著重要的地位。
合意性。私益拆遷是建立在平等自愿、意思自治的合同的基礎上的，被拆遷戶與房地產開發(fā)商達成合意訂立轉讓其財產的合同，應遵照合同法的意思自治的一般原則進行，任
何人不得強買強賣，不得強制拆遷。
拆遷補償的不確定性。由于私益拆遷是基于合同關系而確定的，拆遷補償應由合同雙方集體協商確定，此時的拆遷補償并沒有法定要求的合理性，而是基于雙方合意，正如北大教授錢明星所說“商業(yè)拆遷中漫天要價是被拆遷者的權利”！
三、公益拆遷與私益拆遷的異同
（一）不同點
1.拆遷目的不同
在我國《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規(guī)定：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益。可見拆遷是政府的公權利為了實現有利于社會的目的，在暫時犧牲私人利益的情況下對公民的房產先予以征收，在給付完補償款后將拆遷范圍內建設用地上的房屋及其附屬物予以拆除。而私益拆遷則是房產開發(fā)企業(yè)為了追求房產開發(fā)的利益在與被拆遷戶協商一致的基礎上，在給付完補償款后對房產予以拆除的行為，其目的帶有明顯的營利性。
2.法律關系不同
公益拆遷是一種受公法調整的上對下的法律關系，由代表國家行使公權力的具體行政機關主導，是一種行政法律關系；而商業(yè)拆遷則是一種由私法調整的平等主體之間的法律關系，是建立在平等主體之間的合同關系，與公權力無關，行政機關不得對這類拆遷行為進行干預。
3.拆遷的主體不同
公益拆遷的拆遷人與私益拆遷的拆遷人不同。《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政某區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。而根據《城市房屋拆遷管理條例》第十條規(guī)定，拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。所以私益拆遷的拆遷人應是房產開發(fā)企業(yè)或者其委托的單位為，但不得為其監(jiān)管部門。
4.拆遷補償不同
正如前所述，公益拆遷的拆遷補償應當在一個合理的限度內，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，拆遷人（即市、縣級的人民政府）應對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。而由于私益拆遷是在平等協商基礎上制定的合同，拆遷補償需要房地產開發(fā)商與被拆遷戶達成合意，被拆遷戶不必接受強制的拆遷補償，“漫天要價”也是被拆遷戶的權利。
5.救濟方式不同
由于公益拆遷是有公權力介入的行政行為，是一種行政法律關系，如若有關于公益拆遷中征收時是撫慰公共利益，征收程序是否合法以及補償金過低的問題的爭議都屬于行政訴訟的范疇，但是有關補償協議違約方面的爭議就由民事訴訟來解決。可是私益拆遷由于是一種完全的民事法律關系，所以當雙方出現爭議時只能以民事訴訟維護其權益。
（二）共同點
公共利益與私人利益的一起出現往往帶有一種對抗的意味，然而公益與私益并非天生即為一對對立的概念，而且從本源上來講，公共利益有著與生俱來的統(tǒng)一性。無論是認為公益是私益簡單地相加還是另一層次上的派生演繹都沒有否認公益是由私益組成。私益在一般情況下是讓位與公共利益的，但是公共利益也能在一定程度上使私人利益得到實現，這樣的循環(huán)讓公共利益與私人利益有著一致性。
推廣到拆遷領域，公益拆遷與私益拆遷看似是一組矛盾的概念，但實質上二者有其共通的一面。在我的理解中，由于公益拆遷是政府主體的建設行為，而政府主體理應是為著經濟社會的穩(wěn)步發(fā)展而努力的，所以公益拆遷淺層次看是為了公眾的利益，實際上這些利益都會落實到個人身上，從而在某種程度上促進了私人利益的保護及提高。而私益拆遷看似是一種純粹的商業(yè)行為，但是正是由于其不斷地投資開發(fā)建設才使得社會經濟有了發(fā)展，中國納稅的第一大行業(yè)房地產業(yè)也才會如此蓬勃發(fā)展。
由此看來，雖然在大談特談公益與私益的分別，但是深入來看，公益與私益之間也不是那么涇渭分明，只是在實踐中，我們做出一定的區(qū)分有利于確立法律關系，合理解決爭議。在我國現在具體國情下，我國的公益拆遷與私益拆遷之間的界限有了越來越模糊化的趨勢，然而法律的缺位、為了經濟發(fā)展速度而犧牲個人利益的思想都使中國的強制拆遷愈演愈烈。目之所及，身邊強拆的事例并不少見，倘若都是政府的行政行為，本無可厚非，但是很多時候都會涉及到政府只是充當擋箭牌。對公益拆遷和私益拆遷做一個明確的界定是實踐中最為需要的。倘若能夠在時間中明確區(qū)分了公益拆遷與私益拆遷，各方主體也能做到明確有關規(guī)定，那么有關拆遷的糾紛將會少很多。太多因為強拆而發(fā)生的流血事件已經讓我們目不忍視，我們期望著拆遷能夠做的更好。
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