時間：2023-08-24 17:18:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋交付的法律依據，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
雙方有合同約定的，按照合同約定數額賠償，沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
法律依據：
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定，根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
（來源：文章屋網 ）
一、房屋買賣合同的特點
對于房屋買賣合同，雙方當事人簽訂合同后，一方支付價金，一方交付標的物，只因尚未辦理產權變更登記，便認定合同尚未成立，那么雙方當事人根據合同條款取得的價金和房屋就沒有合法依據，未依法取得的行為應當認定為不當得利。既然法律規定登記是合同成立的時間，也是產權轉移的時間，那么房屋買賣合同應當都視為實踐性合同和即時清結的合同。即時清結合同可采取口頭形式訂立，但是根據法律規定，房屋買賣合同必須采取書面合同。在審判實踐中房屋買賣合同往往是合同訂立后，雙方便支付價金和交付房屋，才去辦理登記手續，有些甚至不辦。如依登記生效之說法，上述行為就變成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而無履行的內容。
買賣作為一種民事法律行為和合同關系，當事人之間的權利義務因意思表示一致而設立，其內容為賣方向買方交付標的物，買方向賣方支付價金。其權利義務是買賣作為一種民事法律行為的核心要件，也是其區別于其他民事法律行為的根本標志。作為一種合同關系，買賣合同的成立與其他合同成立一樣，只要當事人就標的物所有權的轉移和價金的支付協商一致，合同即告成立。至于標的物在訂立合同時是否已實際交付，價金在訂立時是否已支付，各國法律均無約定。因此，買賣合同是典型的諾成性合同，它的成立不以交付標的物和支付價金為要件。
合法的房屋買賣合同是有償變更房屋所有權的一種民事法律行為，房屋不僅是不動產，而且是一種特殊商品，具有商品買賣的一般屬性。任何商品買賣合同的訂立和履行實際上都包括了一個相對獨立的債權行為和相對獨立的物權行為。首先，訂立合同是債權行為，它以當事人之間設立特定的債權債務關系為目的，而履行合同則是物權行為，它以物權的創設、轉移、變更或消滅為目的，債權行為是物權行為的發生依據，物權行為是債權行為的履行結果。訂立合同是債權行為。商品買賣合同一經依法訂立，當事人之間即產生了特定的債權債務關系，債權行為即告完成。該債權行為在當事人之間設立的一方交付標的物，一方支付價金的債權債務即受法律保護，具有強制性的法律約束力，非依法律規定或當事人的重新合意，不得單方變更和解除，否則，應承擔違約的民事責任。其次，履行合同是物權行為，它以物權本身的變動作為直接內容和法律后果的法律行為，它通常表現為標的物的交付和價金的支付。動產自交付之時起轉移所有權，作為不動產的房屋，其交付有事實上的交付與法律上的交付之分，前者指賣方標的物交給買方使用和管理，它只發生使用權轉移的效力，后者指進行產權過戶登記，它發生所有權轉移的效力。因此，房屋產權變更登記只是要式物權行為中的“要式”而不是合同成立中的“要式”。
二、房屋產權公示公信的作用
由于房地產是一種基本生產、生活資料，其權屬是否穩定，流轉是否安全，對社會秩序和經濟生活具有重大影響。房地產屬于物權，具有排他性。為防止人對物的爭奪，對他人財產的侵犯。現代各國物權立法都實行物權公示公信原則。我國采取交付為物權變動要件的同時，也允許例外，在物權公示立法上屬于以成立要件主義為原則，而以對抗要件主義為例外的折衷主義。不動產物權登記，是指不動產行政管理機關根據申請人的申請或依職權將不動產物權設立、變更、消失等情況依法記載于其專門設置的登記簿上。不動產物權登記是一種行政行為，它所體現的是國家行政權力對不動產物權關系的合理干預。干預的目的是為了明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。物權公示公信其意義在于通過登記的形式把房地產的存在、內容、物權所有者以及物權變更的過程記載下來，并向整個社會公示出來，以便預防和減少糾紛，便于國家進行監督和管理，也有利于當事人安全、慎重、平穩地進行交易，一旦發生糾紛，也有案可查，有據可考，處理起來也更為方便和公正。世界各國將不動產買賣合同的履行作為要式物權行為。我們如果以此把法律解釋為當事人雙方簽訂不動產轉讓合同后，已支付定金，支付價款，甚至已開始使用和管理了房屋，只因沒有辦理產權變更登記手續，他們之間的合同就“尚未成立”或“沒有生效”，因而他們之間的債權債務不受法律保護。這樣容易導致當事人只要有利就圖，就隨意立即甚至連續撕毀合同而不承擔任何違約責任，對方因訂立和履行合同所受的損失亦無權要求賠償，結果反而支持和鼓勵違約方，打擊和制裁了守約方，最終導致交易和市場的混亂，從而影響了社會秩序和經濟生活的穩定。同時也讓某些人鉆法律空子，把國家對不動產交易的監督管理和特殊保護變成任意違約，轉嫁風險，甚至坑蒙拐騙的法律依據。這無疑與不動產所有權的轉移須進行登記公示的立法初衷相違背，同時也有悖于我國民法的誠實信用原則。
三、房屋產權行為與債權行為的區別在于生效要件不同
國家通過登記的形式把房地產這種特殊物權的存在、內容、誰是物權所有者以及物權變更的過程記載下來，并向社會公示，以便預防和減少糾紛，便于國家進行監督和管理，也有利于當事人安全、慎重、平穩地進行交易，一旦發生糾紛，也有案可查，有據可考，處理起來也更為方便和公正。因此，將不動產買賣合同的履行作為要式物權的行為，規定不動產所有權的轉移以登記為準的全部法律意義即在于此。由此可見，房屋買賣合同的成立以產權轉移登記為準這一解釋并無堅實的理論基礎和法律依據，更不符合市場經濟體制的內在要求。至于訂立房屋買賣合同的債權行為的成立和生效，各國立法一般都不要求公示。由于債的民事關系的權利主體和義務主體都是特定的，義務主體以外的任何人對債權人均無任何義務，故訂立房屋買賣合同在理論上沒有公示的必要，在立法上也無公示的依據。
在房屋買賣合同中，房屋所有權的轉移是合同各方當事人實現經濟目的內容之一，賣方的權利是取得對價，同時轉移其房屋的所有權，買方的權利是取得房屋所有權，同時付出對價。顯然，房屋所有權轉移是合同的履行內容，同時也是房屋買賣合同履行的結果。由于房屋產權變更登記是房屋所有權變動的生效條件，是房屋所有權轉移的標志，因此辦理房屋產權變更登記手續是履行房屋買賣合同的行為。在實際生活中，辦理房屋產權變更登記手續通常需要提交房屋買賣合同，公民身份或法人單位的證明文件，賣方出具的購房款發票或收據，且是在房款已基本付清（少數分期付款除外），房屋已交付使用，合同已基本履行完畢的情況下辦理產權變更登記的。
合同當事人訂立合同的主要目的是利用合同的法律約束力來保障其經濟行為的完成和經濟目的的實現，合同最重要的就是其法律約束力，如果認為房屋產權變更登記是房屋買賣合同的成立要件，由于房屋產權變更登記是合同的履行內容和履行后果同時成就，將合同的三個階段集中在辦理登記的一瞬間，合同的法律約束力形同虛設，房屋買賣合同也就失去存在的必要了。
綜上所述，房屋產權變更登記既非合同成立階段的內容，亦非對房屋買賣合同的審批，也不是房屋買賣合同的生效要件，而是對合同履行的一種公示，因而它不是要式合同中的“要式”。那種將房屋產權變更登記解釋為要式合同中的“要式”，認為房屋買賣合同是要式合同，房屋產權變更登記是合同的生效要件的觀點，其實是對法律的誤解。房屋買賣合同是一般合同而非要式合同，房屋產權變更登記不是房屋買賣合同的生效要件，在審判實踐中，也不應因未辦理產權變更登記而確認房屋買賣合同無效。
法院強制執行的措施有：
1、查詢、凍結、劃撥被申請執行人的存款；
2、扣留、提取被申請執行人的收入查封、扣押、拍賣、變賣被申請執行人的財產；
3、搜查被申請執行人隱匿的財產；
4、強制被申請執行人交付法律文書指定交付財物；
5、強制被申請執行人遷出房屋或者退出土地等。
【法律依據】
根據《民事訴訟法》第二百四十一條，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，應當報告當前以及收到執行通知之日前一年的財產情況。
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“一房兩賣”的處理方法是：
（1）兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態，應當優先履行簽訂在先的合同。
（2）兩份合同中一份已進行了過戶登記，另一份未作過戶登記（不管房屋是交付了哪一方）。確認已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權。
（3）在第一個買房人已經辦理過戶后又賣第二人的情況下，因這時出賣人已沒有所有權，所以第二次賣房是無效的。
【法律依據】
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
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土地使用證上是租賃的意思是：
由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。
土地也是可以租賃的。即租賃者只有居住權，不能隨意轉讓。
【法律依據】
《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
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發商遲遲不協助業主辦理房產證的，業主可以直接找到房產部門反映,投訴開發商；或者向法院起訴開發商，要求其承擔違約責任。
【法律依據】
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
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老張的獨子小張與林某于前年國慶節舉行了婚禮。去年5月份，老兩口得知兒媳有了身孕，更是喜出望外。然而天有不測風云，小張在一場車禍中意外身亡。老張兩口考慮到兒媳年輕，必然再婚，可是腹中胎兒卻是老張家的“香火”，于是與兒媳林某簽訂一份協議：保證林某將與小張的孩子生下來，如果違約，林某承擔10萬元的違約金。但是去年7月，林某卻瞞著公婆，將腹中孩子“做掉”了。于是老張兩口拿著這紙“香火協議”，把兒媳告上法院，要求林某支付違約金。然而，令他們不解的是，法院卻判他們敗訴了……
本案中，兩位老人為了后代，可謂煞費苦心。然而，老張兩口與兒媳簽下的“香火協議”卻是無效的。我國法律明確規定，婦女有按照國家規定生育子女的權利，也有不生育的自由。任何其他人（包括丈夫）都不能以任何理由用任何手段來強迫女性生育或者禁止女性生育。這紙“香火協議”侵犯了兒媳的一個非常重要的人身權利――生育權。所以，即使是白紙黑字的協議，也是無效的。
半張臉也有肖像權嗎
殷小姐與好友一起出去旅游，并拍攝了大量的照片，回來后拿到照相館沖洗。取照片時照相館負責人說有一張只照了半張臉，底片已損壞。殷小姐沒在意，拿著剩下的照片回家了。后來，殷小姐偶然從照相館門口路過，發現自己的半張臉照片掛在照相館的窗前，雖然只有半張臉，但從相片中還是明顯能夠看出是殷小姐本人。殷小姐向照相館討要肖像，其負責人竟說，半張臉哪有什么肖像權。那么，果真如照相館負責人所說，半張臉就沒有肖像權了嗎？
照相館負責人的說法是沒有法律依據的。我國法律明確規定，公民享有肖像權，未經本人同意，不得以營利為目的使用公民的肖像。肖像是指自然人的外部形象通過一定的形式在客觀上再現所形成的作品。因此，從本案的敘述中可知，雖然殷小姐的照片只拍了半張臉，但其反映了殷小姐的面部特征，一般人都能認出照片中的人是誰，所以盡管是半張臉，仍然是其肖像的再現，因此具有肖像權。照相館未經殷小姐同意將其照片張貼在店面內，侵犯了殷小姐的權利，應依法承擔民事責任。
小區內的綠地歸誰所有
劉女士見某小區的售樓廣告宣傳單上及規劃圖都承諾有綠地，并現場看了該小區確實有大片綠地，雖然靠近綠地的樓房價格要比其他樓房每平方米多100元錢，劉女士還是決定在該小區購買靠近綠地的住房一套。可是入住后不久，劉女士卻發現開發商在原綠地上開始鏟草刨樹，又要蓋一座新樓。對此，劉女士向開發商提出質疑。可是，開發商的工作人員稱，售樓廣告不屬于合同內容，是沒有法律效力的。劉女士不解，開發商可以鏟除小區內的綠地嗎？
開發商的說法是沒有法律依據的，他們不能隨意鏟除小區內的綠地。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中明確規定，商品房的銷售廣告和宣傳材料中，如果對房屋及相關設施所作的說明和允諾是確定的，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，這部分內容應當視為合同內容，對開發商有約束力。此外，《物權法》也明確規定了建筑區劃內的綠地屬于業主共有。因此，開發商不能隨意鏟除小區內的綠地。
購買不封頂的期房需要注意什么
一、首先看開發商是否具備“五證”
要有“五證”即房地產開發證、國有土地使用證、該工程開發許可證、建筑工程規劃許可證和商品房銷（預）售許可證。
二、使用規范的合同文本
很多開發商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛。
三、查驗有關證明文件
期房必須要查看開發商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。
四、買期房要注意建筑面積的約定
在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。
五、買期房要約定條件和時限
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付；另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。
六、簽約時要注意房屋質量問題
購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。
七、簽約時明確物業管理事項合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。
八、注意合同文本中補充協議的內容
購房者應謹防有些開發商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消，以減輕賣方的責任。
在房屋買賣中，購房者經常就實際房屋面積與合同書中規定的面積之間的誤差與開發商發生糾紛。購房者簽訂合同時一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。
關于面積誤差問題，買賣雙方在訂立合同時應該約定實測面積與暫測面積存在一定范圍(如3%)內的誤差，不視為賣方違約，但雙方應按實測面積和合同約定的單價重新結算，多退少補;若實測面積與暫測面積的誤差超過一定范圍(如3%)應視為賣方違約，賣方應承擔違約責任。
【法律依據】
《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三條：租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
（來源：文章屋網 ）
案情：
1995年，江蘇省海安縣縣城在城鎮改造過程中，需要拆除張孫某夫婦所有的房屋。6月18日，海安縣城鎮房屋拆遷事務所遂與孫某的丈夫張某簽訂了房屋拆遷補償協議一份，約定拆除建筑面積達355.4平方米的生活用房，以產權調換形式為其安置四套商品房，分別是25號樓301、302、303室和四號樓305室，張某補交拆遷補貼與商品房之間的差價27222.52元。1995年6月29日，張某交納了安置房差價3011.24元。同年8月25日，被告錢某以張某名義交納安置房差價24211.26元。張某遂將安置房中的305室交給錢某使用。此后，錢某還分數次向張某交付了現金13011.29元，并直接向開發商交納了305室所附車棚的現金2200元。2000年年初，張某生病，病情漸趨加重。錢某為防止所交錢款缺少依據產生糾紛，遂于3月18日讓其妻到張某家中要求補立手續。當日，張某的兒子以其父親的名義出具收條一份，載明：“今收到錢某所購人民東路四號樓305室部分房款人民幣壹萬叁仟零拾壹元貳角玖分整。”2001年6月7日，張某病故后，其妻子及子女要求錢某返還房屋，遭到拒絕，遂向法院提起訴訟。
庭審中，孫某等人訴稱，我家因拆遷安置的商品房需要被交差價。被告以替張某墊付部分差價為條件，要求張某將305室暫借給其子和兒媳居住。此后，在張某生病需要用錢時，被告要求購買305室，并由張某之子出具收到房款的收條。張某與被告之間一直是借用關系，房屋買賣行為無效，被告應當返還房屋及相應車棚。被告錢某則辯稱，張某家拆遷時，根據當時安置政策大約多余60多平方米的指標，出于友誼，張某將多余指標讓給我享受。我根據張某提供的交款通知單，交納差價24211.26元后，張某將305室讓給了我。以后，我又陸續交給張某及其妻補償金10000元。2000年3月，為防日后發生糾紛，我讓妻子找張某補辦購房交款手續，張某吩咐其子補寫了收條一份。因此，雙方房屋買賣合同有效。
錢某的侄女證明：2000年3月18日，其陪錢某之妻去張某家讓張某就交付的房款出具收條，張某讓兒子書寫，其兒子也將告知父親。
法院經審理后認為，證人雖然與本案被告有一定的利害關系，但其證言與案件具有關聯性，且證明的內容與張某之子所寫收條能相互印證，應當具有證明效力。結合錢某為張某代付安置房差價及向張某交付現金、張某交付房屋及張某之子代書收條的事實，可以認定張某與錢某之間存在事實上的房屋買賣關系。原告方主張本案訟爭房屋系張某借給被告使用，并無證據證明。在審理過程中，法院也告知了原告方主張的法律關系有誤，但原告方不同意變更，因此對原告方的訴訟請求難以支持。法院遂依照《中華人民共和國合同法》及最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》的有關規定，作出了上述判決。
點評：
本案的焦點問題是，當事人應當以何種民事法律關系提出訴訟主張，是借用法律關系還是買賣法律關系？
在民事訴訟中，法律關系是指平等主體之間發生的、符合民事法律規范的、以權利義務為內容的社會關系，是民法對平等主體之間的財產關系和人身關系加以調整的結果。民事法律關系只是一種法律形式，它的實際內容則是各種各樣的社會生活關系，如財產所有關系、財產使用關系、商品交換關系等。當事人在訴訟中能否正確判斷法律關系的性質，不僅影響到其能否向人民法院提出正確的訴訟請求，而且可能導致能否贏得訴訟。本案中，原告方主張的法律關系是借用，被告方則認為是買賣，這兩種法律關系的根本區別在哪里呢？所謂借用，是指當事人將自己所有權或者使用權的標的物交給他人使用，但不轉移財產所有權的行為；而買賣則是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付相應價款的行為。由此可見，借用與買賣的關鍵區別在于，標的物的所有權是否發生了轉移。顯而易見，結合本案中的書證及證人證言，可以確認張某與錢某之間就房屋形成了一種買賣法律關系而非借用法律關系。因此，本案原告方在法律關系的判斷上出現了錯誤，其在借用法律關系中主張房屋買賣行為無效顯然有誤。
在當事人主張的法律關系有誤的情況下，人民法院應當如何處理呢？最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條第一款規定，“訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的”，不受舉證期限的限制，“人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求”。之所以作出上述規定，理由有兩個方面：一是不同的人對法律關系性質和民事行為的效力之認定可能不同，甚至存在著一定的主觀性，而當事人及其人為自身利益出發，尤其可能對法律關系的性質和民事行為的效力形成偏向自我之意見。此種情形下，當然以法院對事實的認定為基礎，當事人舉證、質證、法院判斷證據皆應圍繞法院確認的法律關系和爭議焦點，否則法院對案件的審理將無法順利進行，當事人提供的證據也就很可能無法證明其訴訟請求，而可能承擔不利的法律后果。因此，法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。二是從我國實際情況出發，我國社會公眾的法律知識水平還有待提高，當事人對案件法律關系的性質及民事行為的效力認識有時還難以做到清楚、明確，而且在許多案件中，當事人因財力問題不能聘請律師，故應允許當事人變更訴訟請求，法院應就訴訟請求變更及理由向當事人闡明。
雖然司法解釋作出了上述規定，但在審判實踐中，在人民法院告知當事人其所主張的法律關系的性質有誤的情況下，一些當事人仍然我行我素，堅持原先的訴訟請求，不愿意作出變更。主要有以下情形：一是當事人提起訴訟的目的在于“為了一個說法”，即使敗訴也在所不惜，故而堅持先前的訴訟請求；二是當事人可能認為法院基于事實對法律關系的性質和民事行為的效力之認定并不客觀，或者存在偏見，寄希望于上訴程序能改變這一切；三是我國民事訴訟規費一般依訴訟請求的金額按比例收取，因此變更訴訟請求可能導致訴訟費的增加或者減少，有的當事人不愿意追加訴訟費而不愿意變更訴訟請求，也有些當事人不在乎訴訟請求變更可能導致的訴訟費用減少，而寧愿多交訴訟費，為的是在二審中取得更大的勝利。上述情形下，當事人可以不變更訴訟請求。在當事人不作出變更的情況下，人民法院應該直接駁回當事人的訴訟請求。本案中，原告方經法院履行告知義務后沒有進行變更。人民法院基于此駁回其訴訟請求是有法律依據的。
（作者單位：江蘇省海安縣人民法院）
一、關于私有房屋買賣合同效力的確認
這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產，房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式，從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據《城市私有房屋管理條例》規定“機關、團體、部隊、企業、事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準”。此條規定明確了機關、團體、部隊、企業、事業單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農村和城鎮兩方面，其中農村私有房屋的買賣，國家并未明確規定需經有關部門批準和辦理任何手續，但國家對于宅基地的轉讓是有規定的，例如：1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮建房用地管理條例》中規定：由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。《土地管理法》中也規定：依法改變土地的所有權和使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產權登記手續是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續的應認定為無效，因為這違反了有關法律法規。筆者贊成下面一種觀點：《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效的，依照其規定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準、登記等手續才生效，這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后，將合同在規定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調整的是當事人之間的一種債權債務關系，買賣后的產權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”的規定中也可以看出，所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經程序，而不是買賣合同的有效條件，當事人未辦理登記手續不能認定房屋所有權發生轉移，但不能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發生所有權轉移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區分具體情況，則不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產秩序。
二、房屋買賣中房屋所有權轉移時間的認定
這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環節。《中華人民共和國民法通則》第72條規定，按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規定。一般認為，這里規定的當事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規定一般是指對于不動產買賣的規定。具體到私有房屋買賣上，農村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產權登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發生在《土地管理法》生效之前的，應自交付時起轉移，反之，應自辦理完土地使用權屬變更登記手續，取得宅基地使用權證書之日起轉移，而城市私有房屋買賣的所有權轉移則從房管部門變更登記之日起轉移。
但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產開發商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產權登記手續，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續的相關費用，但遲遲不予辦理相關手續，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權從何時轉移呢？象這類情況，房屋未辦理產權登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經濟關系的穩定。故在處理此類糾紛時，應當根據《民法通則》第72條的一般性規定處理，自交付之日起所有權發生轉移，按照地方慣例和市場交易習慣，如賣房一方將自己一方的原有房產權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續交付給了買房一方，就應當認定已經交付，房屋所有權已發生了轉移。
三、如何解決城鎮私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題
某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在現實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進行了產權登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認定后者的購房合同有效，由賣方承擔違約責任。2、如前、后兩方都進行產權登記，則應根據雙方產權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產權登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但根據現實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產權證書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規定，就應當認定為已經交付，所有權已經轉移。后者的購房合同也應認定為有效，但由于賣方已經將合同約定的標的物轉移給他人，從而導致合同無法履行，賣方對其違約行為應承擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續，后者卻辦理了過戶手續，那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應認定后者的房屋買賣合同和產權登記有效，由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素，則后者的產權變更登記的效力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權，也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利，否則的話，產權登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣當后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復原狀，或恢復原狀在經濟利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理房屋產權登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況下，他冒然對房屋進行裝修，則應承擔這種不利的風險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據，筆者認為，除各方當事人依法請求返還財產或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。
四、如何解決未經權屬登記的房屋轉讓糾紛的問題
在現實生活中，如A將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C，并交付給C.上述交易活動中，對A與B之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點：
第一種觀點認為BC之間的房屋買賣合同應是無效合同，因為根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產法》）第37條第（六）項規定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。”雖然B與A簽訂了房屋協議，由于雙方未辦理產權過戶，A仍然是該房屋的真正所有權人，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權處分他人的財產”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效，B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規定，故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應是無效合同。
被告：鄭吉明，男，35歲，個體工商戶。
金屬公司與鄭吉明于1997年6月10日簽訂了一份《房屋出租合同》。雙方約定：金屬公司將其座落在枝江市馬店鎮迎賓大道79號臨街營業用房（從左至右第三套）租給鄭吉明使用，每月租金600元，租賃期從1997年6月10日至1997年12月10日。1997年10月9日，金屬公司對鄭吉明第11戶承租人發出《購房通知書》，載明各承租戶若想購買承租房屋，必須于1997年10月31日前交清16.5萬元購房款，逾期交付即視為放棄購房。同日，金屬公司將該通知書送給鄭吉明之妻簽收，但其妻對是否購房未作明確表示。1997年11月20日，鄭吉明到金屬公司去交購房款，金屬公司以超過通知書規定購房時間為由拒收，并告知該房已于1997年11月2日賣給了楊以清。租賃到期后，鄭吉明一直占據該房并交納房屋租金至1998年2月，金屬公司也收取了租金。
1998年2月23日，原告金屬公司向枝江市人民法院起訴稱：我公司與鄭吉明簽訂的房屋租賃合同到期后，不愿與鄭吉明續簽租賃合同，現鄭吉明一直占據該房拒不搬出，損害了我公司合法權益。請求人民法院判令鄭吉明搬出承租房屋，付清房屋使用費，并賠償我公司不能按期交付買主房屋的經濟損失8910元。
鄭吉明答辯稱：我沒有承諾金屬公司于1997年10月9日發出的《購房通知》，該《購房通知》沒有法律效力，我作為房屋承租戶應享有優先購買權，對方在我享有優先購買權期間將該房賣與他人，侵犯了我的合法權利。反訴請求法院確認金屬公司將該房賣與他人的行為無效，判令金屬公司與我確立房屋買賣關系，并賠償我停業期間的經濟損失2700元。
金屬公司對鄭吉明的反訴答辯稱：對方原來雖享有優先購買權，但未在我公司《通知》規定的時間內交付購房款，優先購買權已喪失。請求人民法院駁回對方的反訴請求。
「審判
枝江市人民法院經審理認為：金屬公司與鄭吉明簽訂的《房屋租賃合同》到期后，金屬公司不同意再與鄭吉明續簽租賃合同，依法應予準許。金屬公司發出的《購房通知》是合法有效的。鄭吉明未在《通知》規定的時間內交付購房款，應視為其對優先購買權的放棄。鄭吉明現提起反訴，要求確認金屬公司與他人房屋買賣關系不成立的訴訟請求，不能予以支持。由于金屬公司已收取了鄭吉明1998年2月份以前的所有房租，視為其同意鄭吉明租用該房至1998年2月。現金屬公司要求鄭吉明賠償其不能于1997年11月2日交付他人房屋至1998年2月23日起訴前的經濟損失8910元的訴訟請求，不能予以支持。鄭吉明反訴要求金屬公司賠償停業期間的經濟損失2700元屬于自行擴大的損失，也不能予以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十四條和《城市私有房屋管理條例》第二十條之規定，該院于1998年6月25日判決如下：
一、本訴被告鄭吉明將承租房退還本訴原告金屬公司，并按每月600元的標準付清房屋使用費（從1998年3月1日始至搬出承租房時止）。
二、駁回反訴原告鄭吉明的訴訟請求。
宣判后，鄭吉明不服該判決，向宜昌市中級人民法院提起上訴。稱：金屬公司于1997年10月9日發出《通知》只能視為要求解除原租賃合同的要約，其對該要約并未承諾，因此雙方仍應履行原租賃合同至1997年12月10日止。一審法院確認該通知合法有效不妥。另外，其在1997年10月9日收到金屬公司《購房通知》后，于1997年11月20日到金屬公司交付購房款，按照法律規定此時其仍享有對該房的優先購買權，但金屬公司卻在1997年11月2日將該房賣與他人，違反了優先購買權的法律規定，該房屋買賣行為是無效的，應予撤銷。請求二審法院確認其與金屬公司的房屋買賣行為成立，并判令金屬公司購償其經濟損失2700元。
金屬公司未提出書面答辯。
宜昌市中級人民法院經審理認為：金屬公司與鄭吉明簽訂的房屋租賃合同到期后，金屬公司不同意與鄭吉明續簽租賃合同應當準許，鄭吉明現應搬出承租房，并給付占用房屋期間的占用費。鄭吉明收到金屬公司的《購房通知》后，其并沒有明確表示放棄購房權利。金屬公司將該房出售給他人的行為違反了最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條之規定，屬無效的民事行為，應予撤銷。鄭吉明提出其對所承租的房屋享有優先購買權的理由成立，本院予以確認。但其要求本院判令其與金屬公司房屋買賣關系成立的訴訟請求，超過了優先購買權的審理范圍，本院不予支持。金屬公司與鄭吉明各自提出要求對方賠償損失的訴訟請求無法律依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項及最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條之規定，該院于1998年7月27日判決如下：
一、維持枝江市人民法院民事判決第一項，即鄭吉明將承租房退還給金屬公司，并按每月600元的標準付清租金（從1998年3月1日始至搬出承租房時止）。
二、撤銷枝江市人民法院民事判決第二項，即駁回鄭吉明的反訴請求。
三、金屬公司與楊以清的房屋買賣關系無效，鄭吉明享有其承租房屋的優先購買權。
「評析
本案在審理過程中，主要涉及以下幾個問題：
一、鄭吉明是否享有優先購買權。要弄清鄭吉明是否享有優先購買權，首先必須弄清金屬公司發出的《通知》的性質。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”本案中，金屬公司決定出售承租房屋的時間是1997年10月9日，但卻規定承租戶須于10月31日前交清購房款，逾期則視為自動放棄，這期間的時限不足一個月，與法律規定的三個月相去甚遠。因此，《通知》所規定的內容本身就違反法律，應屬無效。鄭吉明只要在三個月內交清購房款，其優先購買權就仍舊存在。金屬公司未履行提前三個月通知的義務，卻于1997年11月2日將該房賣以楊以清。按照《中華人民共和國民法通則》第五十五條之規定，民事法律行為成立須不得違反法律或社會公共利益，該買賣行為既然已違反了法律規定，人民法院可以依鄭吉明的訴訟請求宣告買賣行為無效。值得說明的是，盡管該《通知》無效，但它表明金屬公司作出售房決定是在1997年10月9日，鄭吉明之妻簽收該《通知》，意味著金屬公司于當日告知了鄭吉明售房決定。提前三個月通知的時間應從10月9日開始計算。
二、鄭吉明之妻簽收《通知》的行為與金屬公司收取鄭吉明在合同期滿后交付租金的行為性質是否相同。金屬公司認為，鄭吉明之妻簽收了其發出的《通知》，應當視為鄭吉明默示承認了《通知》中規定的內容，雙方就應當按照《通知》中規定的期限來執行。那么，鄭吉明之妻簽收《通知》的行為是否是一種默示行為呢？我們認為不是。所謂默示行為是指當事人以作為或不作為的間接方式來進行意思表示的行為。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第66條規定：“一方當事人向對方當事人提出民事權利的要求，對方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已經接受的，可以認定為默示。”同時規定，默示法律行為只有在法律有規定或當事人有約定的前提下才能適用。鄭吉明之妻在簽收金屬公司《通知》時，對是否購房并未作出明確表示，在這里，既沒有法律規定該簽收行為是默示行為，也沒有雙方當事人事先約定，因此，該簽收行為根本不意味著鄭吉明默示承認《通知》的內容。相比而言，由于鄭吉明每月向金屬公司交付租金，在合同期滿后，鄭吉明向金屬公司交付期滿后的租金時，應當視為鄭吉明以自己交付租金的行為提議延長租賃期。盡管金屬公司未明示承諾延長房屋租賃期，但金屬公司收取了租金，收取租金的行為就表示其無條件地接受了延長租賃期的提議。這是因為雙方當事人有先前存在相同的交易行為為前提，這種交易也就是雙方先前的一種約定。因此雙方當事人已形成了延長租賃期的協議，所以一、二審法院均未支持金屬公司要求鄭吉明賠償占用該房時給其造成的經濟損失。從上面的分析來看，鄭吉明之妻簽收《通知》的行為與金屬公司收取鄭吉明在合同期滿后交付租金的行為性質截然不同，前者不是默示法律行為，后者是一種默示法律行為。
合同解除的立法目的在于，給予一方當事人根據合同履行中出現了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應因合同的解除獲得不當的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的權利義務終止”。《解釋》涉及合同解除的條文多達10條（詳見司法解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條），占所有解釋28條的36.7％。結合審判實踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：1.協議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規定的其他情形。具體言之，解釋對后三種事由明確列舉規定。根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；房屋主體結構質量不合格；房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的；辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對值超出3％；商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的。
司法解釋主要從實體上規定了解除商品房買賣的事由，對其解除程序則應根據我國合同法的規定處理。我國合同法第九十六條第一款規定：“主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。”該項緊接著規定，“對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”可見，行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。沒有通知的，法院應該行使釋明權，要求主張解除的一方及時向對方通知解除。問題是，通知已經送達，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中，應該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認解除商品房買賣合同的效力。
商品房買賣合同標的物所涉金額大，樓花按揭為商品房交易的主要形式。但是，對于樓花按揭中以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的解除，與對擔保權人的權利保護的沖突問題，司法解釋沒有規定解決的方案。如乙向甲公司購買價值30萬元的商品房一套，應首付15萬元給甲公司，實際支付10萬元，尚欠5萬元。合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權解除合同”；余款15萬元向丙銀行申請按揭貸款15萬元支付給了甲公司，并由甲公司提供保證擔保。甲公司經催討未果，遂以乙為被告，丙銀行為第三人向人民法院，請求判令：1.解除與乙簽訂的商品房買賣合同；2.乙返還商品房給甲公司；3.甲公司返還10萬元給乙，返還15萬元及利息給丙銀行。乙、丙均答辯不同意解除商品房買賣合同。此案是否應該解除商品房買賣合同呢？如果商品房買賣合同解除了，是否必然解除按揭貸款合同呢？首先，本案的商品房擔保貸款合同已經簽訂并且按揭貸款也支付給了開發商甲公司，不屬于司法解釋中的“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行”的情形；其次，乙未依約支付5萬元的行為從表面看，似乎屬于司法解釋中“買受人遲延支付購房款”的情形。但是，我們認為，乙遲延交付的5萬元只是商品房預售合同總價款30萬元的六分之一，為此，乙的行為性質應該認定為“部分遲延交付行為”。鑒于該司法解釋未明確買受人遲延支付購房款在量與質上的尺度，法院在適用該司法解釋的同時，應注意結合我國合同法第九十四條第三項規定“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”加以考慮。我們認為司法解釋中遲延支付的購房款應該是指主要的購房款，在識別“主要”上，應不少于購房總價款的二分之一，而不是一小部分的購房款，當然如果少于總價款二分之一，但遲延交付的購房款足以影響開發商生產經營的，亦可認定為“主要”。這才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的遲延支付購房款行為顯然不是遲延履行主要債務，不構成解除合同的理由。雖然雙方合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權解除合同”，但是，乙并不是未依約定期限付款，只是沒有按期付清所有房款，因此甲公司也不能以此主張解除合同，除非雙方合同明確特別約定了沒有付清全部房款時甲公司有權解除合同。
同時，法院還面臨著與擔保權人（按揭貸款人）的權利保護的法律價值選擇問題。此類案件有兩個相互牽連，但是又相互獨立的法律關系：一個是商品房買賣雙方的法律關系，一個是商品房擔保貸款的法律關系。后一個法律關系中，借款人是商品房的買方，并且也是以該房產作為貸款抵押的抵押人，作為商品房賣方則為買方的貸款提供保證擔保，擔保權人就是貸款人銀行。商品房買賣合同的解除往往也就影響到后一個法律關系的履行問題，然而，其是否必然導致解除商品房擔保貸款合同呢？司法解釋沒有具體的直接規定，只是在第二十五條第二款規定了兩個合同關系都被解除的法律后果，即“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”。對于該款，我們認為，商品房買賣合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔保貸款合同應該解除。后者是否解除仍然應該根據我國合同法及相關司法解釋來具體認定。如果借款人和貸款人都沒有主張解除商品房擔保貸款合同的，作為商品房擔保貸款合同的保證人（賣方）提出解除商品房擔保貸款合同缺乏法律依據。上述案件中，乙、丙銀行關于貸款合同不應解除的抗辯理由成立。此時，甲公司選擇行使解除商品房買賣合同解除權，將購房款和貸款本息退給乙；乙返還房產給甲公司，但不影響丙銀行行使抵押權。這樣處理對甲公司也顯然不利。甲公司應該放棄選擇解除權，而選擇以追索乙債務為由提訟為宜。
