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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業財務分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產企業；財務風險；防范措施
隨著我國經濟的快速發展，房地產行業獲得了長足的發展，全國各地相繼出現了所謂的“房地產熱”。但是，由于我國房地產行業的起步較晚，基礎不夠硬，發展規模還跟不上時展的要求，有些房地產企業的發展和運行遠沒有達到規范化標準，與國外較為成熟的房地產業之間存在較大的差距。因而，我國已經出臺了相關的針對房地產業的宏觀調控經濟政策，以期為房地產企業的發展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產企業資產負債率較高，造成了較大的經濟壓力，面臨的財務風險也較大。同時，當前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產企業面臨著更大的發展壓力。
一、我國房地產企業財務風險分類及形成的原因分析
鑒于房地產企業在我國發展的時間并不長，加之房地產企業自身的特殊性，其面臨著較大的財務風險。一般來說，財務風險指的就是由于受到內外部環境的不同影響，使得企業的財務系統出現了偏離預期目標的經濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務風險兩種。由于廣義的財務風險內涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產企業廣義的財務風險。根據房地產企業自身的特點，我們認為房地產企業面臨的財務風險一般包含了這幾個方面：無力償還債務風險；再籌資風險；利率變動風險；通貨膨脹風險；稅率變動風險以及投資收回風險等多種情況。那么，房地產企業為什么會產生這么多的財務風險呢？這是由于房地產企業自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經歷的經濟環境又是復雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產企業就產生了較多的財務風險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產企業較為容易受到國家和地區經濟的影響，未來走勢較為難預料。因此，作為資金量大，變現能力較低以及項目周期較長的房地產企業來說，當前不夠成熟的市場環境導致了房地產投資運作上有一定的盲目性，政府調控房地產融資的政策進一步加強，使得房地產企業籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產業，房地產企業的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產企業很多對于自身的經營狀況還缺乏財務預算和財務分析，導致了財務分析結果無法真正起到較好的財務管理作用。這種缺乏較強的財務管理意識的現狀使得房地產企業到處盲目舉債，資本結構不盡合理，導致了負債成本過高。此外，有些房地產企業的成本費用控制不夠嚴格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導致了財務預算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。
二、我國房地產企業財務風險的有效防范措施
房地產企業在我國的發展歷程并不算長，加上房地產行業自身的經營特點，使得房地產企業面臨的財務風險較大，其原因主要在于經營環節過于復雜，對預算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴，缺乏財務預算管理意識，盲目舉債加重成本負擔，成本管理不力影響財務控制。認真分析當前房地產企業的財務風險，根據不同的理財環境和理財階段，把房地產企業的資本循環進行籌資、投入、生產、分配四個節點上的風險分析。此外，由于宏觀經濟政策調控的不力，比如說金融宏觀調控政策，土地宏觀調控政策，稅收宏觀調控政策等的執行不夠到位，這是由于我國房地產企業的財務管理意識薄弱，對預算管理職能重視不足，內部財務監控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產企業首要的任務就是要不斷加強財務管理觀念和作用，盡可能的強化財務管理的地位，讓財務管理部門多參與到房地產企業的各項經營活動當中去，不斷的完善房地產企業的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產企業要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風險。房地產企業還要充分了解各個部門的相關情況，拓展對于財務分析的領域。此外，房地產企業還要不斷提高企業管理者和財務人員的素質和能力，多提供機會并開發多種渠道讓管理者和決策者參加學習和培訓，從客觀的角度來分析自身情況和外部環境，降低財務風險。同時，房地產企業還應該努力提高對財務人員的管理和培訓工作，除了專門進行培訓以外，還可以吸收具有較高素質的財務人員。（2）房地產企業應該認真分析國家相關政策，一旦國家政策發生改變，房地產企業要能夠盡快的采取措施來調整財務管理手段，及時應對國家相關政策的改變，最大限度的規避和防范財務風險。比如說房地產企業應該選擇成本費用較低的建設用地作為開發項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關的新稅收政策，房地產企業應該及時根據新規定調整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產企業還要針對當前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產經營模式，盡可能的依照穩健發展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應得的利益。（3）房地產企業應該著眼于整體利益，結合自身的行業特征和產品的特殊性，在項目開發之前就從整體效益出發，對成本進行動態分析，從而分析出房地產開發項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務風險的發生。此外，由于房地產開發項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務尤其繁重，同時其資金周轉周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產開發企業應該構建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協調多方面的財務風險，盡可能的獲得更多更穩定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發銀行以外的金融貸款業務，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產企業能夠以不斷優化的資產結構來充分發揮出負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內。（4）房地產企業財務風險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產企業應該全面加強對于企業自身的成本管理工作。應該來說，房地產企業的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業順利發展的重要基礎。具體來說，房地產企業應該制定成本預算目標，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎數據的收集和整理等。房地產企業還要應對復雜多變的經濟政策環境，建立財務內部控制制度，強化風險管理，提高企業財務管理水平。
總之，對于我國房地產行業這樣一個新興的產業來說，面對復雜多變的國際國內經濟形勢，房地產企業應該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務風險監測手法，并配之以風險回避策略，風險防范策略以及保險轉嫁策略來將風險的損失程度降到最低。房地產企業進行市場調研，防范市場風險，加強投資項目管理，控制投資風險，建立財務預警體系，加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質，大膽而謹慎地利用金融衍生工具規避風險，把風險管理提高到企業管理的突出位置，避免財務危機，保證房地產企業獲得穩定、長期的經濟效益。
參 考 文 獻
[1]羅雙杰，張金峰．房地產企業財務風險分析與對策[J]．經濟技術協作信息．2008（4）
[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當前房地產企業財務現狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）
[3]于永順．企業財務風險的防范與管理[J]．企業導報．2009（6）：101
摘 要 房地產業蓬勃發展對國民經濟的發展起到很大的帶動作用，但作為高風險行業，為了控制成本，規避風險，在當前競爭日益激烈的環境下，實行動態財務管理具有必然性。本文首先對動態財務管理進行了基本概述，然后分析了我國房地產行業的財務管理現狀及其存在的問題，論述了其構建動態財務管理系統的必然性和可行性，最后提出了房地產業構建動態財務管理模式的步驟，對房地產業進行財務管理、成本控制具有借鑒作用。
關鍵詞 房地產 動態財務管理 現狀 構建
由于房地產業所處的重要經濟地位和行業本身所暴露出的現實財務問題，有必要引入一種更為科學的財務管理理念和方法來指導房地產項目的開發，提高項目的抗風險能力。另外，開發商進行房地產投資是為了獲取利潤，從財務管理的角度來講，就是要實現開發項目經濟價值的最大化。因此必須借助于一個有效的價值測量工具來提升項目的經濟價值，即開發和運用動態財務管理系統。
一、動態財務管理概述
動態財務管理是一種財務管理的方式，所謂的動態化管理就是在管理中利用對結果的模擬來實現對目前財務管理的措施和方法的改進，是一種預測式的財務管理方法。其應用的主要手段是利用動態化的管理指標和預先設置好的管理工具和財務分析的方式對財務實現管理，從而研究企業財務信息在某種因素的制約下會如何發展。
二、房地產項目開發的財務管理現狀
與一般項目投資相比，房地產項目具有開發周期長、過程復雜、投資巨大等特點。其財務管理工作往往要求準確的投資分析和成本控制能力。當前許多房地產開發企業缺乏對房地產行業的了解，沒有對開發項目實行有效的財務管理和成本控制，項目開發環節存在諸多財務問題，嚴重制約了房地產業的發展。歸納起來，問題主要體現在以下幾方面：
（一）缺乏財務預算管理意識
許多房地產企業在進行開發項目管理時沒有做很好的事情財務預算，對開發的房地產項目沒有從征地的成本、資金運作、投資回報率等方面做細致的財務分析，因而無法準確地預測目標利潤，更談不上各項成本指標的測算和分解落實工。這很有可能會造成企業盲目地進行資金管理，嚴重影響了項目的經濟效益。
（二）為趕工期忽略成本控制
迫于市場競爭以及資金回收方面的壓力，許多房地產公司都會出現趕工期的情況。為了節省時間，經常出現沒有完成設計工作就急于“招標”、“施工”，普遍存在“邊干邊設計”這種現象。正所謂欲速則不達，這種一味追求建設速度的做法造成了在項目建設前期無法對目標進行估計測算，不利于日后施工過程進行有效的成本控制。
（三）部門間信息溝通不暢，不利于項目財務工作的開展
房地產項目進行財務管理，往往需要大量的基礎財務資料。而這些，來自于企業內部各職能部門及一線施工管理部門。許多房地產企業領導單純認為成本管理是財務部門的工作，而沒有認識到財務部門實行財務管理需要其他職能部門的配合，以至于財務部門無法收集到所需的一線成本管理的資料，也就無法進行成本核算與管理。
三、房地產企業實行動態財務管理的必要性和可行性
（一）實施動態財務管理是提高房地產開發項目價值的客觀需要
房地產企業行業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須采取最低成本戰略，差異化戰略，或者集中戰略。而采取低成本戰略，必須要對企業實現有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差異化戰略必須具備持續的創新能力，能夠不斷超越自身和競爭對手，而房地產企業的任何一項創新，都不具有可持續性，非常容易被競爭對手模仿，所以很少有房地產企業能夠真正做到持續創新。因此，房地產企業要想實現長遠的生存發展，擁有自己的核心競爭能力，就必須走低成本戰略之路，通過進行有效的財務管理和控制，來最大程度地降低企業的運行成本。但是傳統的財務分析與核算不能滿足房地產企業的這項要求，已不能適應現代房地產開發項目的運作，因此，在企業內部實行動態財務管理是其必然選擇。
（二）信息化技術的應用為實施動態財務管理提供了可能
面對經濟全球化和信息化的發展趨勢，財務管理信息化已是必然趨勢，房地產行業自然也不例外。而要實現財務動態管理，必須擁有能迅速處理財務信息和具備數據運算功能的分析工具，這就要求結合不同公司實施動態財務管理的實際需要來開發應用財務軟件。通過財務軟件的使用，促進房地產開發項目財務管理的信息化，企業的決策者就可以得到經過處理的、簡明直觀的財務信息，這樣不僅可以省掉大量繁雜的財務核算工作，而且同時也可以降低企業的人工成本。另外，動態財務管理系統具有非常強大的數據處理能力，可以對所有需要進行處理的信息進行處理，這樣企業就可以綜合把握各種信息，避免產生因忽略部分數據而造成決策失誤的現象。
四、房地產企業動態財務管理模式的構建
（一）房地產企業財務動態管理模式構建原理
房地產企業的財務動態管理模式的構建，是一個關聯整個企業的系統工程。在構建之前，必須明確系統設計的原理，即在動態財務管理的定義框架內，立足于對財務數據的及時處理與反饋，將動態財務管理系統構建成一個能夠實時反映項目資金運作情況的信息平臺。在這個平臺上，房地產企業可以模擬出目標資金在不同市場環境下的變化，并將動態財務指標與目標值的比較結果及時反饋給系統，供企業管理者進行決策提供參考。
（二）房地產企業動態財務管理模式構建思路
不同的企業，其資金運作情況也不同，因此要根據房地產企業資金使用的特點，制定相應的動態財務管理系統控制流程。在財務動態管理鏈中，公司任何一處發生成本支出的環節與項目，都可以在動態財務管理系統中直觀展示。這樣，房地產企業的財務控制水平將達一個全新的高度。一方面，房地產企業借助動態系統不斷提高企業的內部成本控制水平，為股東創造更多的經濟效益。另一方面，動態財務管理系統可以對企業的資金運作情況進行預測，從而有助于提高房地產企業資源利用效率。
（三）房地產企業財務動態管理模式系統設計
房地產財務動態管理的關鍵是要進行管理模式系統設計，通過建立適合目標企業的動態財務管理平臺，使企業的各職能部門的財務管理都能在一個系統內進行。房地產企業動態財務管理系統的設計，主要分為以下幾個環節：
第一，需求分析。結合所在企業的戰略目標與財務管理的目標，根據所要解決的主要問題，確定未來系統所要實現的主要功能，從而科學地進行功能模塊的設計。一般來說，房地產企業實行動態財務管理，主要是為了實現其財務管理的信息化，既包括財務信息匯總、查閱、調整、分析以及執行結果測算等，又包括對房地產企業具體項目的財務運行情況進行實時信息反饋，統計分析和綜合評估等工作。進行有效的需求分析，是房地產企業設計動態財務管理系統的前提。
第二，設置系統模塊。在明確了動態財務管理系統所要具備的功能后，就需要對房地產企業的動態財務管理系統進行模塊設置。通常，房地產企業動態財務管理主要包括基礎信息、可行性分析、成本控制以及企業績效評估幾個模塊。
第三，動態財務管理系統的運行。動態財務管理系統正式運行后，才能使房地產真正實現有效的財務管理。主要包括前期準備工作、財務成本的計算、分解、監控管理、評估考核等環節，以及各個環節之間的相互配合。只有真正使企業的動態財務管理系統得以有效運用，才能有效地提升房地產企業的財務管理水平，實現企業的各種資源，特別是資金的合理配置，進而不斷提高企業經濟效益。
第四，系統的集成管理。這一階段對系統的各個功能模塊進行整合，從而形成一個完整的相互協調的系統。
五、結束語
房地產開發項目因為周期長，成本大在管理中容易因為復雜的經濟環境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用動態化的財務管理模式，對開發項目進行全過程的動態監控是十分必要的，通過進行實時化監控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。
參考文獻：
[1]張根龍.我國房地產企業動態財務風險研究.網絡財富.2010(17).
[2]肖芳林,仇俊林.房地產企業財務風險及其防范策略.財會月刊.2011(02).
[關鍵詞] 房地產；企業；財務風險；防范
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011
[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02
1 我國房地產企業發展的現狀
1.1 行業特點帶來的風險
房地產行業的投資收益周期長，風險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經濟周期一樣，房地產業也會經歷復蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產業進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產市場出現暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產政策，房價呈現上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產業再次進入萎靡期，這對房地產業的沖擊是巨大的。
1.2 利率和通貨膨脹風險
當市場通貨膨脹或利率上調時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導致房地產行業低迷。
1.3 現金流不穩定的風險
資金是企業生產和發展的基本條件，房地產業更需要加強現金流管理。在企業發展過程中，現金流量是否充足、合理，直接反映一個企業的管理水平和經濟實力。當現金流量不足以抵債時，就會引發財務危機，甚至會導致企業倒閉。由于房地產業的開發周期較長，資金周轉率低，所以，要強化對現金流量的管理工作。
1.4 國家宏觀政策所帶來的財務風險
2010年，全國房價大幅上升，房地產行業進入繁榮階段，泡沫經濟嚴重。國家為促進其協調發展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產業的整治，比如提高二套房首付標準、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產的宏觀調控政策收到了明顯效應。
1.5 財務風險管理意識不強
企業財務管理意識不強，加大了企業財務風險。從目前看，很多房地產公司沒有一套完善的財務管理制度，在項目開發前沒有合理進行預算，也沒有全方位的財務分析。房地產企業的預算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預期目標，有效地控制成本，減少財務風險。
2 房地產企業財務風險成因分析
2.1 外部因素
外部因素包括經濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業外部，但是對房地產企業的影響是巨大的。我國法律和政治環境相對穩定，所以企業所面臨的外部風險主要是指受經濟環境的影響，經濟環境發生變化引起企業外部環境的不確定性增大，進而影響房地產企業的經營狀況，甚至出現財務危機。
2.2 內部因素
由于房地產開發項目周期長、不確定因素很多，導致其資金風險較高，如果存在內部控制失范的情況，容易導致房地產企業資金管理出現問題，導致房地產開發出現阻礙，所以房地產企業的財務風險主要是由于內部控制不完善帶來的財務風險上。
3 房地產企業財務風險的防控策略
3.1 完善財務風險控制體系
房地產企業，應當實事求是地構建科學合理的財務風險防控體系，包括財務預警體系和風險管理機制。在資金流風險有效識別上，應以現金流狀況作為分析基礎，關注現金預算的執行狀況，通過預算與執行的差異分析及異常波動，來研究現金流中出現的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風險。通過絕對數和結構分析來研究現金流是否合理，房地產企業的現金流若比預算數要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學，應當尋找原因并從根本上解決問題。房地產企業現金流結構，主要看運營及投融資所占現金流比例是否符合戰略和經營周期。一般來說，擴張型房地產企業融資占比較大，保守型房地產企業經營收入占比較大。房地產企業資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結構應當與企業經營周期相一致。科學分析財務風險后，要建立科學合理的風險防控體系。首先要加強財務風險意識培養，確定管理層對風險防控負責，以此為基礎引進現代風險量化和管理工具，對財務風險內容進行細化，并制訂財務風險控制方案，根據財務風險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風險責任機制，對風險管理要實行問責監管制度，并加強執行。
3.2 加強融資環節的管理
房地產企業財務風險產生的重要原因之一是資金結構的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風險。房地產企業應當順應國家政策，發展多元的直接融資，如國家應建立專門的針對房地產企業資本市場，增加長期債券、股票的發行額度，提高房地產企業直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創新組合式的融資模式，降低信貸風險；在間接融資方面，可推出適合房地產企業經營現狀和特點的特色信貸服務，結合銀行與擔保金融機構，促進貸款模式的創新。
3.3 在投資方面的財務風險防范
對投資商，應加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標分析法來確定經濟效益最優化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉規劃管理程度、項目周邊環境影響因素等。對所投資項目的經營模式也要慎重選擇，例如聯營、共同投資、多種經營等組合方式。一般風險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風險，對居民樓、寫字樓、商業地產等項目，要進行多種經營開發，降低銷售風險。
3.4 加強現金流管理
房地產企業現金流管理應當從以下幾個方面來加強：首先在應收、應付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責任落實程度，提高運營資金周轉效率，使房地產企業現金流充足且順暢。其次在房產產品銷售上，應創新營銷方式，結合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉速度，提高資金回籠速度。最后，房地產企業應站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經濟體合作，實現價值鏈融資和運營資金動態跟蹤等，提高資金使用效率。
主要參考文獻
【關鍵詞】民營房地產財務管理對策
20世紀90年代，隨著我國市場經濟體制的確立，住房的商業化，使得房地產業行業獲得了長足的發展，房地產市場蓬勃發展的同時催生了更多民營房地產企業的出現，房地產行業是一個風險性比較大，資金比較密集的行業，政策性的措施對房地產行業的影響非常明顯，所以在房地產行業處于盈利的樂觀時期的，要注意企業內部財務狀況的管理和控制，防止一旦國家加強對房地產行業調控時導致的資金困難，企業無以為繼境況的產生，因此本文擬就房地產企業內部財務管理存在的問題進行思考并找到解決當前房地產行業存在問題的對策。
一、民營房地產企業加強財務管理的意義
（一）加強財務管理有利于企業合理利用資金
“有很多的房地產企業各個項目公司的核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，財務報表不一致，這就難以向管理者提供統一”，加強財務管理，可以使得企業的資金統籌安排，各個崗位各司其職，合理分配，對各個項目進行科學規劃，不能讓資金由于管理不善出現損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰略規劃，企業最終獲得長遠的發展。
（二）加強的財務管理有利于企業行為的規范性
加強財務管理，建立統一的財務制度，使得各個環節能夠公開透明，使得企業財務各項工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業的財務風險，也只有這樣嚴格規范的財務管理才能夠在法制性的市場競爭中經過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業在市場中的認可度，增強企業的競爭力。
（三）加強財務管理有利于企業員工素質的提高。
加強財務管理，必然要求財務從業人員素質的提高，也只有財務人員素質的提高才能夠使得財務管理的科學化、正規化。因此，加強財務管理使得企業財務從業人員必須積極主動提高專業知識水平，更應該提升相應思想道德水平，從業人員素質的提升，促進了財務管理水平的提升，進而促進了企業的發展。
二、民營房地產企業財務管理存在的問題
（一）融資難的困境
隨著我國經濟的發展，使得越來越多的中小企業活躍在我國經濟發展中在市場經濟活動中扮演著重要的角色，民營企業在促進經濟發展、解決勞動力就業和維護社會穩定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國家對于中小企特別是民營企業的政策相比較于國有企業來說明顯的扶持力度不夠，中小企業里面有很大一部分是民營企業，民營企業在發展過程中經常會遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營企業里面的房地產業作為高風險性的資金密集型行業，而房地產產業的資金周轉周期又比較長，所以對于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業規模和行業的高風險性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對于民營企業貸款的各項資質要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發行現階段對于規模比較小的企業是不可能，在目前形勢下也很難發行債券，只能采取非正規渠道的融資，必然加大財務管理的風險。
（二）財務管理風險意識不強
我國民營房地產企業的快速增長本身就是利用了國家住房商品化大好形勢的推動，大好的形勢催生了很多曾經的建筑隊的包工頭通過自籌資金和以往的人脈成立房地產公司，公司成立后更多的注重房地產的施工和銷售方面的管理，從事財務方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個部門工作統一都由企業主自己來決定，而企業主以及至親的的學歷水平、素質水平、家族的復雜關系網使得民營房地產公司財務管理缺乏明確分工，缺乏專業性。財務從業人員對財務制度不熟悉，業務不精，對工作積極性不強，另外一些財務人員見到領導來了，為了迎合領導，領導怎么說就怎么做，如果再缺乏健全的財務管理制度，的腐敗行為時有發生。
（三）缺乏靈活高效的財務管理制度
健全企業內部財務管理制度是做好企業內部管理的中心環節，只有建立靈活高效的財務管理制度，才能夠規范企業財務的各項財務管理，只有規范化、制度化的財務管理才能提升企業的財務管理水平，促進企業經濟效益的提升。而目前我國民營房地產企業除了財務管理意識不強之外，財務管理模式比較單一，對于項目成本控制和流出資金控制比較嚴格，而對預算管理、資產管理、財務分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內部監督體制，一些民營企業在內部越權行事、人情行事的情況時有發生，導致財務管理混亂。
三、如何提升民營房地產企業財務管理水平
（一）增強企業信用，增加融資渠道
企業的發展過程中難免回出現資金困難的情況，特別對于房地產公司周轉周期比較長，遇到資金鏈斷的情況時有發生，這個時候向銀行貸款是一個風險性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對于貸款的企業資質有嚴格的要求，具有良好信用的企業才能夠在市場的激烈競爭中獲得更多可利用的資源，民營企業在日常工作交往中堅持誠信交往，提升自己在行業內的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國家已經明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營房地產企業更應該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔保機構，進行信用擔保獲得銀行貸款的支持，或者與有實力的大型房地產企業進行合作開發項目，通過與此合作獲得資金的支持和帶動企業管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業自身信用水平的提高。
（二）增強財務管理意識，提升從業人員素質
良好的財務管理需要高素質的財務從業人員的工作配合，所以民營房地產企業管理者應該增強財務管理意識，把加強財務管理作為整個房地產公司長遠發展的不可或缺的重要組成部分，管理者應當首先從自身，從高層抓起，增強領導的財務管理觀念，遵守財務制度和財務紀律。同時，加強財務從業人員的綜合素質培養，強化專業水平測試，提升實踐運作能力，“使財務人員的責任不能簡單地局限在記賬上．要把重點放在財務分析、財務預測、成本控制等方面”，同時也要加強財務從業人員思想道德素質的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學習和公司的業務實際相結合的原則，提高會計人員的理論水平和實際操作能力。
（三）建立健全靈活高效的財務管理制度
首先要加強企業管理層和財務人員對于建立財務管理制度重要性的認識，健全的財務管理制度對于企業所有員工都是一個比較好的制度保障。財務管理制度的制定應當從民營企業自身實際狀況出發一方面要加強財務人員的專業知識培訓和職業道德培訓，不斷提高財務人員的業務水平和道德覺悟。另一方面健全的財務制度的制定應當包括預算管理、成本管理、資產管理、財務分析等各個方面。統一強調指出財務報表，以保持財務報表的統一性和報表數據的可比性。在獲得通過后，以公司文件形式下發給各個部門以增強制度的合法地位，并且在日常生活中嚴格落實。財務管理制度必須明確崗位職責分工，并確定崗位責任問責制，一旦出了問題，責任到人。
（四）財務管理制度中還應該建立相應的監督體制，確立內部獨立審計，提高財務管理的效率
首先要樹立內部審計為公司業務發展服務的觀念，提高企業管理層在觀念上對內部審計工作的重要性認識，特別是對審計崗位的員工在企業地位的認可，選拔具有專業知識的內部審計人員。其次，要保持企業內部審計部門的獨立性，并且內部審計部門由企業主要負責人來負責管理，以便提升其權威性和操作獨立性。再次，對內部審計職能的擴大化理解。內部審計不僅僅是單向的對企業進行監督的部門，而且還應該擴大審計的業務范圍，讓內部審計也可以對企業進行內部控制審計，績效管理審計、經濟責任審計等一系列的內控建設，發揮審計在公司自我約束機制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內部管理和監督制度，定期對內控制度執行情況進行審計、監督，利用內審熟悉情況的特點，針對審計當中發現帶有普遍性、傾向性的問題，提出建設性意見，給企業主當好參謀和助手，在強化審計監督職能基礎上逐步形成規范的內部審計體制。最后，要加強企業內部審計隊伍建設，完整的審計工作不僅要有完善的審計操作標準來規范審計人員的各項行為，也應有一批專業素質較強的審計人員隊伍，因此對于進入審計隊伍的人員應該進行嚴格考核，特別注重內部審計人員的職業道德，注重審計人員的管理。
參考文獻
[1]陳春景.淺析房地產企業財務管理存在的問題及對策[J].中國科技財富,2010(22).
關鍵詞：房地產企業 財務危機 成因 防范措施
一、引言
隨著我國國民經濟的不斷發展，房地產業已經逐步成為我國國民經濟中的重要組成部分。房地產業是一個具有投資巨大、回報豐厚、回收緩慢、高風險的特殊行業。其經營模式也具有特殊性，如：其生產周期長、融資投資的金額較大、資產負債的比率較高等。面對房地產企業的經營特性，必須加強對房地產企業財務風險的防范，避免企業財務風險的發生。就目前我國房地產企業的現金凈值現狀來看，大多數企業為負值。例如：2010年上市房地產公司中綜合實力排名第一的萬科房地產現金流量指標為0.203，綜合實力排名第二的保利房地產的現金流量最低，為-4.89。這一數據表明，房地產企業的現金流普遍存在緊張的局面。另外，房地產企業的籌資過程也會使財務風險加大。可見，房地產企業的財務指標的不樂觀在很大程度上能夠充分反映出企業存在著財務危機的隱患。
二、我國房地產企業財務風險的表現形式
房地產企業是一個資金密集的典型行業，具有資金投入量大、但是回收期長、變現能力差等特點。這些不同于其他行業的財務特點決定了房地產企業面臨巨大的財務風險。
（一）存在利率波動的風險
房地產企業一般都是負債經營的，利率的波動將大大影響房地產企業的財務狀況。當利率上升時，房地產企業的資金成本增加而預期的收益降低，而房地產消費者的購買欲望也將下降。此時將形成房地產市場的生產成本高、市場需求低的局面。自2004年起 ，央行已經多次加息，不僅增加了房地產企業的財務成本，更增加了貸款買房者的投資成本。房地產企業為了獲得更多的收益，避免財務損失，不斷提高房地產價格。房地產價格的提高也在很大程度上抑制了投資者的購買欲。
（二）存在按期償債的風險
房地產企業的開發資金一般是由自有資金、銀行借款、經營性欠款、房地產預售款四部分構成的。在這四部分資金構成中，自有資金所占的比重較低因此，房地產企業的開發資金大部分換是來自于銀行借款。由于房地產企業的特殊性，其資金的回收期較長，預期利潤有存在很大的不確定性，導致企業財務風險的發生。如果，房地產企業不能及時支付到期的銀行幾款利息或本金，那么企業將面臨極大的財務風險。同時，由于很多房地產企業受到高收益的影響，盲目的采取多種渠道的融資活動，將大額存單進行質押貸款，最紅導致企業無力償還銀行的債務。
（三）存在再籌資的風險
如果房地產企業的資產負債率過高，將降低企業對債權人的償債保證，此時企業如果想從貨幣市場或金融機構再籌集資金，難度將加大。
三、房地產企業財務危機的成因分析
激烈的市場競爭、來自各方面的因素都將引發房地產企業財務危機的發生，這不利于企業未來的發展。
（一）國家宏觀經濟環境的調控因素
目前，我國國民經濟的發展正處于上升階段，經濟發展形勢良好。但是，我國的各項經濟政策、經濟制度并沒有呈現出與經濟高速發展的勢頭。各種政策不能完全與經濟發展形勢配套，存在太多不確定因素，因此，房地產業必定受到宏觀經濟環境變化的沖擊。例如：國家對環保的要求越來越嚴格，在環保政策的制定方面也充分體現出人文意識，高考期間房地產施工暫停、對夜間房地產施工進行嚴格管理、對施工過程中發出的噪音嚴格控制等政策的出臺，都對房地產也造成了影響。再例如：國家隊房地產價格的控制政策、貨幣政策、利率及匯率政策等的變化都是房地長企業無法預料和控制的。
（二）企業資本結構的不合理
這是企業也發生財務危機的根本原因，企業的資產負債表將企業的財務狀況氛圍三種類型：第一，流動資產的大部分是由流動負債籌集構成的；第二，資產負債表中的累計結余是紅字，這說明企業已經出現資產虧損，財務危機已經發生；第三，虧損已經侵蝕了企業全部自有資產，出現資不抵債的情況。有的房地產企業過分追求負債在財務中的杠桿作用，想要實現投資收益的最大化，從而造成高財務危機的發生。
（三）企業財務管理環境的復雜性造成財務危機
與其他行業相比，房地產企業的內部財務管理環境十分復雜，財務關系的混亂是造成財務危機的又一個重要因素。例如：有的房地產企業內部各部門之間、企業與上級部門之間、資金的使用、利潤的分配等方面都不同程度的存在著權責不分、管理混亂的現象，造成企業資金嚴重流失，資金的完整性、安全性遭到破壞。而企業的財務管理人員只是局限于自己的可控范圍，對財務管理缺乏對數據的整理與分析，對市場的判斷、經營狀況等的財務分析僅憑主觀臆斷。這種缺乏真實性的信息分析是財務危機的發生存在著客觀性。
（四）房地產企業的管理人員素質偏低
我國的房地產行業索然僅僅經歷了30年的發展歷程，但是它對國民經濟的影響卻很大，并且占到國民生產總值的40%-50%。這就需要大量高素質的人才來完成對房地產企業的管理。但是，我國房地產企業的管理人員素質參差不齊。很多房地產企業的領導者根本就不懂房地產的經營，在這樣的領導者領導下的房地產企業的投資行為很值得懷疑。
（五）房地產企業缺乏風險管理意識
我國房地產行業起步較晚，但是由于國家宏觀經濟發展順利，經濟形勢好，房地產業也得到了空前的發展。長期以來，房地產企業的領導者認為房地產時穩賺不賠的行業，因此對企業存在的財務危機認識不足。例如：很多房地產企業為了取得國家土地的使用權不擇手段。再融資過程中對自己的預期銷售又充滿了信心，這些都給企業帶來了財務危機。
四、房地產企業財務危機的有效防范措施
（一）防范財務危機的一般性措施
1、提高對財務危機的防范意識
房地產企業對財務危機的有效控制離不開人的因素，因此，必須在企業中樹立起嚴格的發風險防范意識，不僅僅是企業的財務人員，其他各部門的工作人員必須同樣樹立起財務危機防范意識，真正將企業的內部控制落實到位。
2、優化房地產業的資本結構
資本使房地產企業生存的必要條件，只有對資本結構進行合理的優化才能使資金使用效率提升，實現企業的利潤最大化。
（二）防范財務危機的技術型措施
1、項目評估階段財務危機的防范
房地產企業取得國家土地的使用權是最關鍵的環節。在此環節中房地產企業必須聘請專業的公司對土地進行可行性評估，對企業的盈利能力進行預算，通過對多種方案的對比，對評估進行動態修正。
2、項目融資階段財務危機的防范
在對企業開發的房地產項目作出最初的評估后，經過政府的設計規劃、方案評審、立項批復就可以正式卡法建設了，此時股東的大量資金已經變成了土地成本，融資時該階段迫在眉睫的問題。對于該階段發生的財務危機，企業必須避免兩個極端問題的發生：一個是過分自負，一個是盲目圈錢。
3、項目銷售及資金回籠階段財務危機的防范
房地產企業的銷售是最關鍵的，根據房地產企業銷售的特點，企業必須明確產品的定位、對產品進性科學的定價、制定合理的銷售政策、掌握靈活的銷售技巧。而對于銷售過程中的資金回籠問題，企業必須針對不同的客戶采取不同的對策，降低財務危機發生的幾率。
總之，房地產企業發生財務危機的原因很多，企業必須針對不同的原因進行認真的分析，尋找防范財務危機的對策，避免財務危機的發生，使房地產企業能為我國國民經濟的發展做出更大的貢獻。
參考文獻：
[1]陳美蘭.房地產企業財務危機與防范淺析[J].財經界，2011
關鍵詞：房地產企業 財務風險 成因 對策
一、房地產企業財務風險形成原因
財務作為一個開放的系統，在按照自身軌跡進行運作時，也在不斷地和外部的市場進行聯系，因此財務風險地形成主要來自企業的內部和外部，進而產生系統性風險和非系統性風險。
（一）房地產企業財務系統性風險
因為公司外部風險因素變化而引起整個財務環境的不確定性，被稱為系統性風險，系統性風險對其他公司的財務經營也會產生影響。而從性質上看系統性風險也是環境風險。導致系統性風險形成的原因主要包括：宏觀經濟環境、市場環境、資源環境、政策法律環境。
1.宏觀經濟環境
經濟發展的周期和國家的經濟發展水平制約著房地產業的發展，而房地產的發展周期與國民經濟的發展周期一樣，會經歷不同的發展階段。我國房地產業周期和GDP的增長有關，兩者的波動大致相同。我國房地產周期頻率隨市場發展和行業的成熟而變化，我國房地產發展周期中衰退期和低谷期較短，增長期和繁榮期的時間較長，由此可見，我國社會大眾對房地產市場的需求在不斷提升，我國房地產業的發展速度和發展需求明顯高于房地產總量過剩的國家和地區。從房地產銷售和房地產投資的關系角度分析，房地產的銷售增長刺激了房地產投資的增長。我國房地產業的發展，帶動了與房地產相關的周邊產業的興起，從而促進了國民經濟的發展。相對的這些行業的產品質量、產品價格以及產品更新速度等也影響了房地產業的發展。
2.市場環境
市場環境作用下的市場風險主要包括：價格的風險、再投資的風險以及購買力的風險等。隨著我國房改制度的實施，在銷售方面個人的購買者正在成為購房的主要力量，因此對個性化的需求越來越高，對產品的細分以及客戶群體的細分要求也越來越高。如果產品開發前沒有做好項目的定位、項目的規劃設計以及銷售策略等方面的工作，會給產品帶來滯銷的風險。現階段我國房產的產品差異性越來越小，因此開發商面臨著產品的同類化和同質化的競爭問題，從而引發房地產行業的競爭越來越激烈，這在一定程度上增加了房地產企業的開發難度，同時也增加了銷售的費用。
3.資源環境
房地產的開發基礎是土地資源，但是土地資源作為不可再生資源，給房地產開發業帶來了資源環境上的風險。土地的儲備受國家宏觀經濟形勢、國家土地政策、土地市場供求關系和土地本身位置的影響。其中土地政策的變化和土地價格的變化對房地產開發商有重要的影響。土地作為房產開發成本的重要組成部分，占用了前期投資的大量資金，土地資源影響著開發商資金的周轉和資金收益，如果開發商不能及時的對儲備土地進行開發，需要交納土地閑置費，甚至可能出現無償交回土地使用權的情況。因此在進行房產開發時要考慮到資源環境帶來的風險。
4.政策法律環境
國家通過使用稅收、金融、財政等多種經濟形式對房地產行業進行宏觀調控，以此保證國民經濟能夠換得健康有序的發展。宏觀調控的政策手段對房地產企業的收益有重大的影響，其影響主要表現為：首先，國家和政府對土地資源的開發、使用計劃會直接影響土地的市場供應關系，從而影響房地產業的開發和建設。其次，國家和政府制定的各項稅收會影響房地產的價格，對房地產的銷售情況有重要的影響。再次，國家和政府所采取的房地產交易政策，對房地產的流通情況有很大的影響;最后，國家和政府對金融政策的調整和更改，對房地產企業的融資具有重要的影響。
（二）房地產企業財務非系統性風險
由特定經營環境變化引起的不確定性風險，稱為非系統性風險，同時可對個體產生風險影響。非系統性風險主要來自各公司自身的營業活動和財務活動，屬于公司特有的風險。從房地產企業內部管理的角度看，非系統性風險主要的表現形式是：籌資風險、經營風險。由此可見，企業自身經營特征、資金的結構、財務管理水平以及決策風險意識等是引發非系統性風險發生的主要因素。
1.房地產企業本身經營特點
房地產企業的經營特點包括房地產開發項目的周期長、過程復雜、涉及部門多以及環節多等。房地產的完整開發程序是獲得土地、調研市場，投資決策、施工建設、推廣銷售、物業管理等，在房地產的開發過程中所涉及的合作單位較多，同時要接受多個政府部門的監督和管理，主要包括規劃部門、國土部門、建設部門、環保部門等。這些方面加大了房地產開發建設的進度、質量、投資、營銷控制的難度。如果其中某個環節出現問題，例如：設計變更、施工條件變化、環境條件變化等，都會導致房地產項目的周期延長，同時增加營業成本，導致房地產的收益下降，甚至出現虧損的現象。
2.房地產企業資金結構
房地產企業的全部資金來源中，權益資金和負債資金的比例關系構成了企業的資金結構。房地產企業的資金主要有自由資金、銀行信貸、銷售預付款以及經營性欠款組成，其中房地產企業的自有資金比例較小，而負債資金占房地產企業全部資金來源的60%以上，甚至有的已高達90%左右，因此企業如果不能有效的對各類風險進行控制，會提高本息到期支付的財務風險。
3.房地產企業財務管理能力
我國房地產企業中的大型房地產企業是由國有資本控制的，或者大型房地產企業的前身就是國有企業。因此國有企業中存在的一些問題，例如：工作效率低、管理水平差、內部激勵機制不完善以及內部約束機制不健全等問題也會出現在大型房地產企業中。同時企業在進行資金管理和使用時，不能有效的進行資金使用和利益分配的管理和責任劃分，造成房地產企業資金的利用率低，以及資金的安全性差等問題，從而使房地產企業的財務管理能力無法提高。
4.房地產企業決策風險意識
房地產企業的財務決策是造成財務風險的一個重要方面，在決策中由于企業缺乏對投資項目可行性的研究和分析，對經濟信息收集上的失誤以及決策者的決策能力低下等問題，造成投資決策的失誤，不但使投資項目的收益受損，而且使投資的成本無法及時收回，給企業帶來了嚴重的財務風險。
二、房地產企業財務風險治理
（一）加強財務管理
加強對房地產企業的融資管理，在進行融資時按照國家的法律法規進行。對于企業的投資風險決策問題，既要勇于進行風險投資，同時又要避免盲目投資和冒險投資，盡量降低投資的風險。房地產企業需要及時了解最新的市場資源信息，以此提高市場競爭力。對企業內部的資源要進行合理的配置，對企業的資金使用和分配要進行合理的計劃，因此要加強對企業的收益分配風險的管理，使企業的收益分配可以科學合理的進行。
（二）建立風險預警系統
通過編制現金流量的預算，建立風險預警系統來更好的對企業的資金進行管理和監督。現金流量編制的準確性關系著企業風險預警系統是否能正常發揮作用，因此企業要將具體目標進行匯總處理，制定全面的企業預算計劃。以此來預測未來現金收支的情況，以周、月、季、半年以及1年為期限，建立滾動式的現金流量預算計劃。同時要確立長期的財務分析指標體系，建立財務的預警模式，企業的信息化為財務預警提供了基礎信息，可以對企業財務活動中隱藏的風險進行監督，通過對企業內部和外部理財環境的分析和研究，可以及時地發現財務的危機信號，從而可以根據危險信息的提示找到風險危機的源頭并及時解決。建立財務的風險預警系統可以為企業的決策提供依據，對企業的資源可以進行合理的配置，可以有效地對財務風險進行檢測，保證企業的財務管理工作的安全性和有效性。
三、結束語
現階段我國的國民經濟不斷的發展，而這種發展決定了我國房地產處于高速發展階段。房地產行業的高回報率和廣闊的發展空間，吸引了越來越多的房地產企業的加入，同時也為房地產業的發展帶來了一些問題。為了防范和解決財務風險，房地產企業需要針對自身的企業特點和實際情況進行分析，找到原因并制定相關的解決措施及時解決問題，以此保證房地產企業的健康發展，提高房地產業整體的發展水平和整體的利益。
參考文獻：
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一、房地產企業中財務治理的作用
在經營開發的前階段，房地產企業想要進行房地產開發就首先應取得相關政府的批準，在取得審批后才能進行房地產開發。在開發階段，房地產開發商應有針對性的對消費者進行經濟活動。因此房地產企業在不同經濟活動階段會有不同的工作內容，業務往來的對象也不完全一樣。因此在房地產企業的財務治理工作中，具有計劃性、復雜性以及經濟強大性等多種不同的特點。財務治理作為指導房地產企業經濟活動的關鍵，在房地產企業經濟活動中，具有以下作用：
（一）有效安排籌資內容，提高籌資效率
企業在進行長期籌資時，財務治理能夠根據房地產開況合理的規劃資本財務與債務情況，將財務結構與股份配置進行詳細分析后得出籌資申報結果。房地產企業才能夠根據投資申報數據進行資本融資與房地產開發。通過財務治理進行的不同籌資方式的對比，房地產企業也能從中發現利益，制訂出符合自身條件的財務決策。
（二）有效設計投資規模，控制投資風險
對于長期當地產經濟投資來說，財務治理的好就能幫助企業進行科學的投資活動，減少投資風險，控制投資成本，提高投資利潤。房地產企業在進行經濟活動時，組建投資方案進行拿地的時候，需要根據項目所在地的市場行情進行有效觀察，并根據不同市場環境制定開發方案。將房地產建設的可行性與引導的敏感性進行設計研究，通過不同的方案評估資金情況，制定出符合房地產企業的發展戰略。在后期進行方案的實施后，也能根據實際的市場反應，進行有效的經濟方針修改，幫助企業調整投資方案，修整投資建設，促進房地產企業健康發展。
（三）有效的調整運營效率，提高銷售預算
企業在進行經濟調配時，需要財務管理在中間充當調控手。進行有效地營運資本調整。有效的財務治理能夠在實際工作中幫助房地產企業提高資金營運效率，提高資金流通，為房地產企業在開發建設的過程中帶來源源不斷的企業收益。并通過科學的財務預算，幫助房地產企業減少運營資本，實現相同的現金流，最大程度的提高企業利益。從這里可以看出，房地產企業的財務治理工作能夠對企業的財務資本進行有效管理，制約成本，通過有效的財務治理工作強化企業利益，通過科學的經濟計劃幫助企業進行有效的資本活動，控制風險，實現房地產企業的利益最大化。然而在現實工作中，房地產企業財務治理存在著相當一部分管理問題以及財務漏洞，這會影響房地產企業經濟活動，對企業造成或小或大的經濟損失，甚至引發大的財務危機。我們需要對問題進行思考，設計對策及時進行解決。
二、房地產企業財務治理存在的問題
目前的房地產企業中，財務治理工作存在著一些問題，問題的存在會影響企業的發展，主要問題有以下幾個方面：
（一）相當一部分開發項目缺乏財務治理的可行性研究
財務治理工作的主要內容就是在房地產企業提出新的開發項目時幫助企業對新項目進行可行性研究，系統的研究會幫助企業審慎時度，但是現在實際情況是，出現了新的開發項目時，企業不將項目報財務管理部，不通過科學的系統可行性研究，只通過經驗就對項目進行判斷，在實際工作中也不進行科學的數據考察與仔細的市場經濟分析，通過管理層的所謂經驗，房地產企業就對開發項目進行批準或篩除，不僅會造成有財務問題的開發項目混入開發過程中，也會使有價值的開發項目被房地產企業遺忘，造成企業資源的浪費。進行開發項目的確定，必須要配合科學的市場經濟論證，缺乏財務治理的可行性論證，就容易在開發過程中產生問題，影響企業發展。
（二）企業經營管理者對財務治理工作重視程度不夠
房地產企業在進行財務管理中，經營管理者不能對財務治理工作投以百分之百的重視，在房地產企業活動中，管理工作人員不能使財務人員在企業開發中參與活動，財務治理在日常參與的活動還僅僅局限于報銷登記、記賬以及撥款付款、報表登記等等。在房地產企業的開發項目制定與經濟風險的預算時，高層人員不能調動財務治理人員的積極性。例如在企業進行一級項目的開發與制定時，如果不將財務工作交給財務治理人員進行籌劃，就不能得出開發項目的制定時間、詳細籌劃資金以及投資的金額大小。由于房地產開發過程中不能交予財務治理工作人員詳細分析項目利弊，總結經濟程度，就不能在項目過程中順利籌資，會影響企業發展。更重要的問題是，在項目開發建設過程中，經費不僅應用在開發建設中，還應將部分經費放在營銷過程中，但是資金的調配比例如要財務治理工作人員進行詳細預算，在項目開發和銷售過程中，出現資金需求時再進行籌資就已經為時已晚。
（三）財務治理中資金的管理存在問題與風險
房地產企業發展中，由于財務部門的缺失，會造成企業可調配的資金總數較少，資金來源少，渠道窄，造成融資困難的問題。這會造成房地產企業的投資規模受到局限，限制房地產開發項目的擴大。由于多數房地產開發規模較小，資金有限，在項目開發完成之后需要將資金迅速回籠，這就會造成資金建設不及時，在開發下一項目時資金不能到位，造成回收資金難，財務管理過程中的資金回收是房地產企業管理中的重要問題。另一方面，由于房地產企業的利益追求，管理人員會將資金集中在大城市進行投資，隨之也會加大投資風險，財務風險會隨著越來越大。
（四）工作中缺乏高效的財務管理制度與風險意識
由于在實際財務治理工作過程中，財務管理模式相對較為單一，這會對項目的開發造成阻礙。在實際工作中，財務治理僅承擔著項目成本管理與資金流出控制，不重視資金預算與財務分析，影響財務的有效利用以及監督管理的強度，這會使房地產開發過程中財務工作混亂，難以發揮正確的價值。
（五）成本管理創新能力不足
部分房地產企業在發展過程中實行的成本管理方案是較為全面的，要求員工在工作過程中嚴格執行成本管理手段。但是在執行過程中，不少房地產企業不能守住原則組織工作，資金管理的成本管理流于形式，部門與部門之間存在著工作脫節，在財務治理工作中，也存在著監督脫節的問題。成本管理過程中，財務治理創新能力不足，在進行前期的工作勘察以及設計過程中，不能將預算工作精細做好，同時財務治理工作過程中，財務工作人員的專業能力有限，不能講一線資料完全設計得體，這就會出現無法有效的將成本進行控制的問題。
三、房地產企業財務治理問題的解決對策
（一）提高企業財務管理意識
房地產企業的經濟活動具有強大的復雜性，在實際工作中計劃性很強，只有通過科學的財務管理，才能有效控制資本流通，實現風險預算與控制，帶給企業最大的利益空間。因此企業在經濟開發項目的過程中應強化財務管理意識，將財務治理作為房地產企業的重要環節，確立其核心位置，增加財務管理部門的話語權，提高其工作地位，將整個房地產經營活動與財務治理融為一體。
（二）加大財務相關可行性的研究力度
房地產企業在工作中屬于行為管理收效的工作，是一個高投資、高風險同時擁有高回報的行業。在房地產企業經營管理過程中，應重視財務管理的作用，在新開發項目中，要加大開發前的可行性研究，促進財務管理工作的科學性與有效性，使投資開發風險降到最低，最大限度的提高企業的經濟效率。在財務治理過程中，管理人員應詳細對項目進行分階段分析，具體考察項目施工細節，組織數據材料，全方面對風險與回報進行數據分析，制定相應的措施進行彌補，只有這樣，企業在進行項目開發時才能順利進行，避免引發大的問題。
（三）加強開發項目的成本控制
房地產企業在進行項目開發時需要考慮的成本有很多，具體包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及銷售稅費成本等多個方面。在財務治理工作中，重點應對這些成本進行有效控制，嚴格避免成本提高以及其他人員暗箱操控克扣成本的出現。在項目開發過程中，財務治理部門應緊盯成本歸處，對成本嚴格控制，有效的財務成本管理會幫助企業降低成本，提高獲益。企業應選擇合格的施工隊伍，這樣才能保證在施工過程中減少質量問題，避免成本增加。
（四）建立完善的財務管理制度體系
有效的資本管理是財務治理的關鍵，在企業經營過程中，只有建立完善的財務管理制度體系，才能在經營項目中實現企業價值最大化。這需要企業在經營中密切配合，加強管理。建立財務管理制度，通過監督實現經濟利益的透明化。同時，建立健全的監督管理制度應提高企業監督部門的信譽，讓被監督部門能夠完全信服。
（五）提高財務人員的素質與管理水平
經濟發展，對房地產企業的財務治理人員也提出了更高的要求，按照目前的企業工作要求，我們應不斷提高財務人員綜合能力，增強素質，加強隊伍管理水平。在日常工作中，管理部門應組織財務人員參加各類培訓，增加知識結構，同時應組織考核，監督財務管理部門每位職工都按時參加，培養財務管理工作意識。
四、總結
【關鍵詞】房地產企業 能力分析 財務狀況
從2007年第四季度開始,中國房地產市場開始了調整,全球金融危機的爆發使房地產市場的調整幅度進一步加大。房地產市場出現價格盤整、成交量持續萎縮的狀況,對房地產企業的財務狀況造成非常不利的影響。房地產企業必須進行客觀的財務分析,反映企業真實的財務狀況及贏利能力,為企業管理層提供決策依據。
一、房地產企業的贏利能力分析
贏利能力是企業成敗的關鍵,只有長期贏利,企業才能真正做到持續經營。反映贏利能力的財務比率有凈資產收益率、總資產報酬率和權益報酬率等,所有這些指標都與凈利潤有關。盡管包括非經常性損益在內的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況,但是扣除非經常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業務的贏利能力。為了更加客觀真實地反映企業持續、穩定的贏利能力,在計算凈利潤時,應剔除兩方面的影響,一是剔除非經常性損益的影響,二是剔除企業管理層利用技術手段調節利潤的影響。非經常性損益通常指與企業的主營業務無直接關系的各項收支、損益、各項資產減值準備、補貼收入等科目。
經驗告訴我們,決定企業命運的是現金流,唯有現金流支撐的贏利才是真實的、可持續的。房地產企業還應分析銷售現金率、資產現金率,反映企業主營業務獲取現金的能力。銷售現金率是指經營現金凈流量與銷售收入之比,表明實現一元銷售所取得的經營現金凈流量。資產現金率是指經營現金凈流量與平均資產之比,表明一元資產通過經營活動所能形成的現金凈流入。一般來說,這兩個比率越高,企業獲取現金的能力就越強。
二、房地產企業償債能力和資產變現能力的分析
房地產企業償債能力和資產變現能力體現的是企業財務狀況的安全性。反映短期償債能力的指標有流動比率、速動比率,這類指標從靜態角度反映企業可在短期內用流動資產轉變為現金償還到期流動負債的能力。反映長期償債能力的指標有資產負債率和利息保障倍數,這類指標體現企業償還其長期債務本金與支付利息的能力。
在計算流動比率和速動比率時應充分考慮以下三個因素。首先是存貨的界定。在房地產企業,開發成本和開發產品均作為存貨列于流動資產中,而只有開發產品和已具備預售條件的開發成本才能在短期內變現。因此在計算流動比率時,需將不具備預售條件的開發成本從存貨中剔除出來。其次是應剔除待攤費用和預付賬款等事實上不能再轉變為現金償還負債的流動資產,并考慮存貨的真實價值。對于房地產企業高價取得的土地儲備,必須充分考慮減值準備,才能真實反映存貨的變現價值,客觀反映其償債能力。最后是應將預收賬款從分母流動負債中扣除。因為房地產行業的特殊性和國內預售政策,預收賬款實質上是企業未實現的銷售收入,一旦項目竣工入伙就可以結算收入,因此不能將預收賬款視為一般流動負債。在判斷房地產企業流動比率與速動比率的高低時,應結合行業的平均水平進行分析。
在分析房地產企業的短期償債能力時,還應結合存貨周轉率、投資性房產等因素綜合考慮。房地產企業存貨變現的時間很長,不同企業間存貨變現的速度差異也很大,在相同條件下,房地產企業存貨周轉率越高,其現金流入越快,凈資產收益率將越高,防范財務風險的能力將越強。投資性房地產能夠為房地產企業帶來相當大的現金流入,是償還短期債務的重要保證。
房地產企業在計算資產負債率時應該重視資產的真實價值,比如存貨是否存在減值、投資性房產是否采用公允價值。在計算利息保障倍數指標時,同樣要將非經常性損益和企業調節利潤的影響剔除,這樣才能真實反映企業的實際償債能力。
目前業界普遍認為,國內房地產企業財務安全的資產負債率不超過70%。事實上,國內房地產企業的負債水平普遍較高,處在高負債運營的狀態,房地產企業應更重視償還短期債務的能力。從動態角度分析一定時期經營現金流量償還到期債務的能力,這類指標有到期債務償付比率、現金支付保障率、利息現金保障倍數以及短期風險頭寸。到期債務償付比率是指經營現金凈流量與到期債務本息之比,反映公司運用經營現金流量償付到期債務本息的實際水平。該比率小于1,說明公司到期債務的自我清償能力較差;該比率大于1,則顯示經營現金流量比較充沛,足以償還到期債務。現金支付保障率是指本期可動用的現金與本期預計需支付的現金之比,反映企業在特定期間內可動用的現金是否能夠滿足企業當前現金支付的水平。利息現金保障倍數是指經營現金凈流量與債務利息之比,反映企業以現金償還債務利息的能力。該比率越高,說明企業越擁有足夠的現金用于償付利息,企業的財務風險也就越小。短期風險頭寸是指貨幣資金與經營凈現金流量之和減去到期流動負債的差額。該指標反映房地產企業償還短期債務的能力,是指企業除了現有貨幣資金外,未來一個時期內是否有足夠的收入償還短期債務的能力。該指標為正數,表明經營現金流量比較充沛,足以償還到期債務,反之,說明公司到期債務的自我清償能力較差。
在分析現金流量時,“銷售商品、提供勞務收到的現金”必須是真實的銷售現金回籠,“收到的其他與經營活動有關的現金”必須將關聯方歸還欠款、占用關聯方資金、非經營性現金流入剔除,還原真實的經營現金流量。
三、營運能力的財務分析
營運能力是以企業各項資產的周轉速度來衡量企業資產利用的效率。反映資產周轉速度的指標有存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率。周轉速度越快,表明企業的各項資產進入經營環節的速度越快,形成收入和利潤的周期就越短,經營效率就越高。最能反映房地產企業運營能力的是存貨周轉率。存貨周轉率越高,說明項目開發周期越短。在相同的市場條件下,存貨周轉率越高,房地產企業將獲得更高的資產收益率。
在分析房地產企業的營運能力時,還應結合企業的發展戰略,不能簡單地以資產周轉速度作為判斷依據,因為有的房地產企業是通過提高周轉率來提高凈資產收益率,而有的房地產企業則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產收益率。
四、房地產企業成長能力的分析
在現實生活中,人們更為關心的可能還是企業未來的成長能力。反映成長能力的指標有主營業務收入增長率、主營業務利潤增長率、凈利潤增長率、經營現金流量成長比率等。在評價企業成長能力時,掌握該企業連續若干年的數據,才能得出較為準確的判斷。
主營業務收入增長率、主營業務利潤增長率、凈利潤增長率越高,表明公司業務擴張能力強、市場競爭能力強,成長能力強。經營現金流量成長比率是指本期經營現金凈流量與上期經營現金凈流量之比,該指標反映公司經營現金流量的變化趨勢和具體的增減變動情況。一般來說,該比率越大表明公司的成長性越好。該比率大于1,表明公司經營現金流量呈上升趨勢。
關鍵詞：房地產；財務管理；問題對策
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產企業的發展，而且它目前的社會經濟生產中占有十分重要的地位，成為推動我國經濟發展的增長點。房地產公司也從單一的地區發展到多個地區，從單一的產業發展到多產業的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務管理方面反映出來。
一、當前房地產公司財務管理工作的現狀
(1)管理制度不夠健全。現如今，首先，有很多的房地產公司的財務管理缺乏嚴重的科學性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規范使工作人員執行起來也不夠主動，總體的經營戰略不清晰，公司缺乏長期性的戰略目標，從而導致員工缺乏長遠的發展；管理制度缺乏可操作性，導致財務工作的盲目，使財務分析不能夠得到有效的應用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節，導致項目實施之前缺乏可行性的分析。
(2)財務體系復雜，管理難度大。在房地產進行開發的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務關系也比較復雜，這不僅表現在公司和員工、投資者、被投資單位、債權人以及集團內部管理部門和集團內部各個單位之間的經濟關系，也表現在房地產開發過程中和設計單位、供應商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結算關系，這無疑給如此繁雜的財務管理關系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務人員必須要加強債務債權的管理，協調好各個方面的關系。
(3)成本管理和財務預算的意識有待加強。在一個房地產項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細致全面的分析，導致項目的投資成本加大，從而影響項目預期的利潤實現。忽視企業內部各個職能部門執行全面成本核算的重要作用，導致財務人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產的費用和預算的偏差較大；房地產公司項目開發對全面預算管理執行得不夠到位，沒有積極地調動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發項目的成本情況，導致成本的不利和滯后。
(4)財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低。目前，我國一部分房地產企業中的職員和財務管理人員，他們之前都是從事不同的職業。因此，對待經營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。這種現象尤其在民營企業的房地產公司尤為顯著。有相當多的一部分房地產公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發展起來的所以說他們缺少現代化的管理經營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔當，尤其是在財務的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領導者，由于親戚不是財務方面的專業人員，沒有專業的會計素養，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產行業的風險很高，所以這樣不專業的財務管理隊伍肯定會對公司的可持續發展產生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉困難而產生倒閉的可能。
二、房地產公司財務管理工作的對策
(1)創造良好的發展環境。創造良好的企業發展環境，尤其是在房地產企業的發展內部和外部環境上。眾所周知，一個企業的企業會計和財務管理以及財務會計的發展是密切相關的。因此，不斷的優化財務管理的環境時房地產公司企業財務管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關的會計管理部門要注重各個環節的完善和改良，進而來促進企業的財務機制和全面發展的創新以及改革。
(2)提高決策者的財務管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產公司也是一樣，決策者的財務意識直接決定一個企業的財務管理水平。因此，房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業管理的中心位置。企業領導可以通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。
(3)提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業知識培訓，及時更新專業會計人員的知識，提高專業水平。
(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發現的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產公司建立完工項目的評價制度，組織各個業務部門對項目完成以后取得的經濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結出經驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發提供可行性的建議。
三、總結
房地產企業的發展在不斷地持續，處理好財務方面的相關問題，科學合理的管理方式、減少債務支出、降低房地產業的成本，提高企業的競爭力是房地產企業現在和以后要實現的目標。
參考文獻：
[1]張月,王靜.我國中小企業財務理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.
[2]馮志銫,魯忠軍.我國中小房地產企業財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國集體經濟,2010(25):153-156.
關鍵詞：房地產企業 上市 財務分析
中圖分類號：F293.33
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2017）02-144-02
房地產企業受宏觀環境和政策波動影響較大，在目前嚴峻的房地產市場環境下資金鏈普遍緊張，自主上市無疑是房地產企業善選之舉，為企業發展提供動力。但企業上市是一項復雜且綜合性很強的工作，通常項目周期長，涉及企業改制、上市申報、財務培訓、財務咨詢等工作，其中財務會計資料的審核工作則是重中之重，而會計資料審核中重點是盈利能力指標。本文結合上市要求，針對目前房地產企業財務在收入、成本和稅收幾個在理論界有不同處理意見的方面，對影響企業自主上市的主要財務問題進行分析，希望能對房地產企業自主上市提供一些參考。
一、房地產自主上市的必要性
從有關統計數據顯示，我國房地產企業負債率普遍都在70%，資金來源主要是預收款、自I資金和銀行貸款（開發貸），而且預收款和自籌資金有很大一部分也是來源于銀行貸款，如個人信用貸款，可以說房地產資金來源主要是銀行，因此房地產企業融資渠道單一，過度依賴于銀行貸款的現象是普遍存在的，這樣的財務結構，使房地產企業處于較高的市場風險和財務風險。在當前房地產市場調控和貨幣緊縮的環境下，房地產開發貸的條件又極為苛刻，自有資金比例也逐步提高，有的已達到45%或更多。在當前環境下，上市仍是公司解決資金困難的重要途徑，通過上市，可以為房地產企業提升抵御負債風險能力，對房地產持續發展獲得穩定的長期融資渠道，顯得尤為重要。
二、國內上市的主要條件及分析
《證券法》《首次公開發行股票并上市管理辦法》等相關法律法規對企業上市有關條件和具體要求做了相關規定，主要條件是從主體資格、公司治理、獨立性、同業競爭、關聯交易、財務要求等幾個方面展開。2008年7月中國證監會為完善房地產企業借殼上市的政策引導和支持優質房地產企業獲得借殼上市的機會，在審核標準備忘錄里提出了以下幾點重點關注問題，這些關注點可以成為房地產企業自主上市的重要參考依據。
（一）產業政策導向性和市場地位
支持主營業務方向符合國家產業政策導向的大型龍頭企業，限制以別墅、高檔豪華住宅開發為主、主要業務屬于國家房地產調控政策限制范圍的企業。
（二）資本實力和盈利能力
支持資本和資產規模較大的、有保持和提升盈利能力運作水平的企業，開發業務歷年來保持穩定增長或總體增長水平，限制盈利能力起伏不定或只運作過一、兩個小項目的企業。
（三）財務狀況
合并報表扣除預售款后的資產負債率原則上不超過70%，不存在嚴重依賴外部資金（如銀行借款）。
（四）土地儲備
原則上滿足三年以上的開發，限制受房地產行業高利潤的驅使、憑人為運作拿地而介入房地產的企業。
（五）管理和業務規范性
在上市審核中，核心在于對企業的內在核心價值進行審核，企業核心判斷標準是能否給投資者帶來經濟效益，具體表現就是持續盈利能力。據有關統計，被證監會刷下的企業中，因持續盈利能力方面的問題占了大部分。與制造企業相比，盈利能力的要求，房地產的標準要低，按照IPO的標準，發行前三年的累計凈利潤超過3000萬元，累計營業收入超過3億元。對于房地產來說，可能是幾套房子的價格，但房地產的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企業大的多，容易受政策的影響，其業績容易大幅度的波動。因此要求最近三年發展穩定、業績較好，持續盈利能力是房地產自主上市重點關注的問題。
三、房地產自主上市的主要財務問題
獨立、持續的盈利能力是證監會審核人員重點關注問題，如果公司的盈利主要來源于非主營業務，其盈利能力的獨立性會受到質疑，同時發審委更關注盈利的真實性和可持續性。從公司角度，公司持續盈利能力取決于行業環境、行業地位、市場空間等外部因素和核心業務、主要產品及用途、土地儲備等內部因素；從財務角度，盈利能力主要體現在收入的組成及增減變動、毛利率的構成及各期變動、利潤來源的連續性和穩定性三個方面。營業收入反映了公司創造利潤和現金流的能力；成本費用直接影響企業的毛利和利潤，影響著企業的盈利能力。下面就圍繞著房地產企業的特點，從房地產的收入、成本和稅收方面分析對房地產企業盈利能力的影響。
（一）收入確認對利潤的影響
房產銷售包括期房銷售和現房銷售，銷售方式有預售、一次性銷售和分期付款銷售。房屋銷售款在取得預售證后，經過簽訂合同、工程竣工驗收、交付買方、辦理產權過戶等環節，因此與制造業相比，房地產收入確認具有一定的特殊性，究竟在哪一環節確認收入，在實際工作中也存在不同的理解。
關鍵詞：合同管理;房地產財務;作用
隨著經濟制度的改革，對房地產財務管理工作也存在一定的挑戰。房地產財務作為企業合同管理中重要的環節，財務管理是否正常運行決定了企業經濟活動的發展狀況。加強和完善房地產財務管理，制定相應的措施，能夠有效的提升財務管理制度實施的有效性，提升企業合同管理水平，促進企業可持續發展。
一、企業合同管理中房地產財務的作用
對于傳統的企業的房地產財務管理目標主要是將利潤最大化，這就需要考慮投入產出、風險因素和時間因素的相互比較，然后根據市場上股票的股價來進行財務分析和管理。由于受到多種因素的影響，波動性比較大，很難有一個公正、統一衡量的標準，使得財務管理工作中一些隱患。相比于傳統的財務管理，房地產財務管理的目的主要是將房地產效益和合同責任都作為企業財務管理的工作內容，合理的對企業財務進行管理，選用最優的財務措施，對風險與報酬和資金的時間價值兩者之間的關系充分考慮，在確保企業的經濟增長的同時，加強投入資本和合同管理，將社會責任風險報酬、經濟風險報酬和環境風險報酬的企業價值發揮到最大化，有效的保證合同的執行，促進房地產企業可持續化發展戰略實施。
二、企業合同管理中房地產財務所存在的問題
（一）合同管理意識淡薄
在企業合同管理過程中，對房地產財務狀況不夠重視，沒有有效的針對性的解決措施，在合同的執行中管理意識還比較淡薄，房地產財務工作受到阻礙，相關的財務報表不夠詳細，信息不夠準確，企業自身的管理上存在著片面追求利潤增長的理念，一些企業領導有著先施工，再簽合同的思想，對于企業合同管理意識不強，財務管理人員缺少相關的監督，從而制約了房地產財務管理有效的實施。
（二）管理制度還不夠完善
在房地產財務管理工作中，對于管理制度還不夠完善。在企業合同管理中房地產財務管理是其中重要的環節。目前，在我國房地產企業對財務管理制度的制定缺乏該有的重視，對財務管理上沒有一個合理的設計方法，導致在制定的過程中只是簡單的制作，沒有參照其它的數據，使得房地產報告缺失相應的科學依據和事后評估報告。相關的合同簽訂和經濟效益統計工作沒有一個具體的標準，對整個房地產財務管理運行造成一定的阻礙。
（三）合同管理不夠規范
隨著經濟體制的改革，合同管理工作在我國許多企業中都開展起來。當時在合同管理方面還不夠科學和系統，隨意性問題比較嚴重，對一些相關事務的安排沒有統一的規劃。對于合同沒有統一的格式，合同中的一些條款不夠全面，相關條款制定不夠嚴謹。一些房地產企業在經濟活動中，沒有按照相關的標準來制定合同，并且對一些注意事項、處理措施和責任分配都沒有納入合同中。轉讓合同、銷售合同、采購合同，沒有進行分類，對簽訂的合同沒有合理、科學的編號，沒有全面的合同檔案體系，合同濫用現象比較明顯。對合同的保管不夠重視，使得財務部門不能及時的對合同所產生的交易信息進行記錄，會計處理出現滯后現象，從而使得納稅不夠及時。還有一些房地產企業信息化水平比較低，財務人員對合同的變更、登記等相關的操作全部依賴與手工，信息技術應用不強，造成財務管理效率低下，管理中錯誤問題不斷提升。在資金方面出現數據偏差或者合同管理不足情況，對財務管理的工作造成一定的阻礙。
（四）監督評估機制還不夠健全
在企業合同管理工作中，不僅要對計劃的制定和執行落實，還要注重房地產財務活動的評估和監督。當前一些房地產企業在財務管理中沒有相應的財務報表評估環節，對于財務的處理只是停留收支的環節上，沒有對非貨幣信息過多的關注，這就使得企業合同管理的開展上不能有效的體現出合同的嚴謹性和規范性，使得房地產財務報告的準確性和關聯性不能得到有效的體現。在房地產財務管理的執行和落實過程中，由于涉及的環節比較多，這就使得監督體制不能很好的開展，房地產財務管理受到一定的制約。
（五）管理人員水平還有待提高
在企業合同管理的過程中，合同簽訂和合同格式相對比較繁瑣、結構比較復雜。由于缺少相關的專業人員，使得不能夠在房地產財務中對企業合同管理有效運用。在房地產合同管理和制訂過程中，工作人員專業知識比較缺乏，專業水平相對較低，這就使得企業合同管理過程中，不能發現問題的所在，制約了房地產財務工作進行。一些企業管理人員對房地產財務進行日常的審核時，由于專業水平的問題，很難發現其中的隱患，部分員工的工作積極性和工作責任意識不高，這些都使得在房地產財務工作難以開展和落實。
三、加強企業合同管理中房地產財務的應用對策
（一）提升財務管理人員的綜合素質
在房地產企業中，根據目前財務人員綜合性人才缺乏的情況，應該要加強對各種層次、各種類型的綜合性人才隊伍培養，以此來滿足財務人員在合同管理中的需要[1]。推動財務工作模式的完善，更應該對現有的財務管理人員進行強化培訓，提升自我的職業道德素養，并且能夠讓他們能夠充分認識到合同管理在財務活動中的重要性[2]。財務管理人員在工作中應該樹立工作責任意識，提升工作的積極性。通過互聯網技術和相關的信息技術，對相關的人員進行指導，更好的培養實踐性人才，保障房地產財務工作在合同管理中有效進行，同時滿足合同管理中對財務人才的需求，確保房地產經濟活動有效進行。
（二）建立有效的合同控制體系
當前一些企業所采用的財務管理制度，對于財務管理體系主體上還不太明確，沒有特定的控制主體，造成企業財務管理工作沒有有效的落實到實處，企業合同管理不夠規范。對企業合同控制體系的完善和建立，對企業合同涉及到的數據應該要注意及時的進行記錄。對于企業發展的投資項目應該做好審核工作，成立董事會，構建完善的合同控制體系，并且建立多元會的監事會結構。確定控制體系主體，采用分級負責的方式，明確各個企業部門之間的職責，將責任落實到個人。加強財務部門與其他部門共同配合，保障房地產財務能夠有效的落實和實行。成立職工持股會，使員工的人力資本能夠權益化，進而從內部進行監督和治理，減少財務工作的不規范性出現。提升員工的積極性，加強房地產財務管理。
（三）提升合同管理水平
企業合同管理工作是企業經營、發展的基本要求，根據當前企業合同管理執行不規范的狀況，加強企業合同管理制度的執行是很有必要的。加強企業合同管理制度的執行開始應該做好合同中的編制工作，對合同的格式和內容進行要科學、合理的制定，合同管理中注重改革的重點，對于合同形式確定之后，不要隨意的對其進行更改，尤其針對相關責任人對合同隨意更改的問題，制定企業管理者共同審定批準制度，保障企業合同管理工作按規定程序批準并且能夠嚴格執行。根據合同簽訂的形式，做好合同糾紛的應急預案和應對措施，減少合同問題所帶來的經濟損失。對于財務管理工作中出現的不符合財務管理制度的支出項目，做好監督和管理工作。然后對合同管理制度執行要加強檢查工作，企業的管理部門對合同制度執行加強檢查力度，對每個月、季度進行簽訂的合同數據狀況進行審查，并且及時掌握和了解相關的合同制度執行情況和合同財務資金數據，同時房地產財務部門對相關的專項經費進行專項審計，從而避免漏記、多記的現象出現，確保企業合同管理有效進行，提升企業合同管理水平，促進企業更好的發展。
（四）健全完善考核評估制度
在房地產企業的運作過程中，評估和核算是企業用來調整財務活動的方式，能夠有效的保障財務管理工作的標準化。在房地產企業的財務管理中，應該定期及時的對合同財務收支狀況和具體的資金流動狀況進行評估和總結，以便于能夠在最早的時間內對出現的問題進行改正和調整。加強對合同項目考核和評估，進而提升財務管理的價值。注重房地產企業財務管理的改進和創新，結合房地產企業的實際情況，科學、合理的制定有效的考核評估制度，這樣才能保證財務管理在運行過程中對合同涉及到的收支情況真實性，確保企業經濟活動正常運行。
（五）轉變合同管理觀念
目前，房地產企業主要是以追求經濟效益最大化為目標，對企業合同觀念還比較落后。隨著經濟不斷的發展，對于財務管理越來越重視。消費者的消費觀念對好的房地產樓盤更加的青睞，為保障房地產企業財務運行水平提升，轉變合同管理觀念是很有必要的。通過多元化、科學化的合同管理觀念加入到財務管理中去，不僅能夠解決房地產企業運營中所出現的問題，還能夠改變當前環境下房地產企業外在性的情況，而且還可以協調好財務關系，組織好資金運動，有利于搶占市場份額，推動房地產企業合同管理與財務管理效益統一和諧，使房地產企業價值達到最大。
四、結語
終上所述，加強企業合同管理中房地產財務重要作用探討是很有必要的。通過提升財務管理人員的綜合素質、建立有效的合同控制體系、提升合同管理水平 、健全完善考核評估制度、轉變合同管理觀念等措施，能夠有效的提升財務管理制度實施的有效性，加快合同管理觀念的轉變效率，提升企業合同管理水平，促進企業可持續發展。
參考文獻：
[關鍵詞]房地產財務 內控模式 資金運作
一、房地產財務相關問題
1、房地產財務概念及運作方式
房地產財務指房地產經營管理部門在其經營中,通過資金的籌集、分配、運用和收回,而與有關方面所發生的經濟關系。這種財務關系包括:①房地產開發、經營、管理部門與國家之間發生的財務關系;②房地產各開發、經營、管理部門之間所發生的財務關系;③房地產開發、經營、管理部門內部各職能部門之間發生的財務關系;④房地產開發經營管理部門與職工之間的財務關系。
房地產資金運作方式指房地產資金籌集、運用、回收的整個過程。房地產資金運動以預付一定的貨幣資金開始,房地產資金的循環和周轉是其運動的表現形式,周轉速度的快慢是衡量房地產資金運動質量高低的主要指標。只有把房地產與金融業結合起來,并使個人參與住房建設,才能充分調動公民建房的積極性,使房地產建設資金轉入軌道。
2、房地產財務統計的內容
房地產財務統計就是對房地產財務活動的經濟特征進行數量方面的分析,以提高資金使用效果提供依據。
財務統計的內容有以下幾方面:
(1)固定資金統計,為制訂固定資產投資計劃提供依據。
(2)流動資金統計,為合理地使用流動資金,提高流動資金周轉速度提供分析數據。
(3)成本統計,反映一定時期內成本的升降情況,可為降低成本提供分析資料。
3、房地產財務統計的意義
城市房地產經營單位隨著房屋出租與出售業務的開展,要以價值形式來實現房屋的生產、分配、交換和消費。要按一定的方式籌集房地產經營單位的資金,用來進行周轉和購置設備、物資,組織房地產經營活動。為充分有效地利用資金,節約生產費用,降低成本,必須實行嚴格的經濟核算。因此可以說,房地產經營單位財務統計是適應房地產經營管理的需要而產生和發展起來的,它是對房地產經營單位實行統計監督的重要工具之一。
房地產財務統計的主要意義在于以下幾方面:
(1)為編制房地產經營財務計劃和檢查計劃執行情況提供依據。房地產經營單位要依據財務統計資料來保證各項計劃指標的科學性,運用統計指標來反映房地產經營過程中資金運行的實際狀況。
(2)核算房地產經營單位的資金數量,對于管好、用好資金,保證房地產經營需要,加速資金周轉有著重要的現實意義。
二、房地產財務內部控制制度內容
任何形式的管理都離不開系統、全面的經濟信息,而這些經濟信息中絕大部分屬于財務信息,來源于財務信息系統。因此,為保證財務信息的真實性、可信性,有必要建立一整套財務內部控制系統。財務內部制度控制是根據信用社的各項業務、財務活動,以國家的政策法規法令為依據,建立財務業務處理的各項程序,以保證財務信息的可信性、合法性、真實性和準確性。具體控制系統包括以下幾個方面。
1、執行各項制度辦法控制
各級財務職能部門應嚴格遵守上級制定的各項制度、辦法等,根據自身的業務情況也可制定有關的業務核算制度、辦法、操作程序以及為執行上級制度而制定的補充規定等,并及時上報上級社(行)核查備案,并嚴格貫徹執行。
2、財務內部管理控制
財務部門根據業務實際需要,組織人力和合理地進行分工。勞動組織和人員分工應有利于執行規章制度和提高工作效率,建立健全各項業務操作規程和崗位責任制,建立質量考核制度及經常性的檢查評比制度。
3、建立財務憑證的審核制度
對財務憑證的內容和連續編號進行審查,對各部門或個人領用的空白重要憑證要進行登記,并定期檢查使用情況。
4、財務核算
財務核算是通過填制憑證等一系列的活動,對企業日常發生的財務活動情況進行反映和監督,形成系統的財務信息。
5、建立復核制度
6、建立分批控制和檢查差錯的制度
7、財務分析
財務分析主要是以會計核算提供的資料為依據,對企業財務活動進行調查研究,檢查財務計劃的完成情況,為以后進行財務預測和編制財務預算提供資料。
房地產企業進行財務分析的主要財務指標包括:償債能力指標、營運能力指標和盈利能力指標。房地產財務分析還應及時為財務風險的控制提供依據。
三、房地產財務內部控制制度模式創建
隨著市場經濟的不斷完善,房地產市場的不斷擴大,為了準確地進行財務預算是企業保持競爭的重要保障,是企業實現內部控制的一個重要方法。房地產企業要保持財務的運轉,必須進行財務內部控制管理模式的構建。
1、預算管理創新模式
預算管理是為了實現企業既定的經營發展目標,通過編制經營活動案在實際工作中得到貫徹執行。企業的預算要以明確經營目標為前提,采取分權控制的模式,將決策權進行分解來進行內部控制。預算管理是實現企業內部控制的一個重要模式。
2、財務計劃控制的加強
依據資產業務增長量、最高盈利水平來編制財務收支計劃,并通過有計劃、有秩序、有目的進行控制。財務內部控制的檢查,主要是對銀行業金融機構財務管理制度建立健全情況和制度執行情況進行現場檢查,通過對財務內部控制的檢查,督促被查機構加強財務管理,健全各項制度。
3、對財務內控制度執行情況的控制
要調閱損益類科目賬、表和有關憑證以及崗位責任制等資料,調閱有關財務管理制度、報表有關報告等資料,檢查是否財務授權審批制度。調閱《會計檢查登記簿》和有關報告等資料,檢查是否按照有鄉規定組織人員對本級和下級單位財務管理工作進行定期或不定期檢查。
參考文獻:
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