時間：2023-08-21 17:24:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋征收法律法規，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】維護；舊城區改建中；被征收人的權益
1 被征收人權益現狀
1.1 被征收人在房屋征收中處于弱勢地位。被征收人往往是處于社會底層的群體，他們由于自身在社會經濟方面的弱勢，因而在房屋征收的利益博弈中處于下風，不具有響亮的話語權，平等談判權、定價權。在房屋征收中，征收人是權力強大的政府，被征收人則是經濟實力相對較弱的分散個體；征收人是有計劃、有組織的參與征收活動的，是征收程序的啟動者，被征收人是被動的加入到征收活動中來的。一旦征收人啟動征收程序，無論被征收人與征收人是否達成補償協議，征收工作都會進行下去，被征收人的房屋都會被拆除。
1.2 被征收人參與不夠。聽證制度強調行政決策過程的公開和相對人在行政主體作出行政決定前的參與，要求行政主體要充分聽取當事人的意見并在行政決定中反映出當事人的意志。建立征收決定的聽證制度，可以避免行政主體在作出征收決定過程中的專擅壟斷，有利于被征收人制約行政權力以維護自身的權益。
1.3 被征收房屋的價格評估制度形同虛設。房屋價格評估機構在經濟利益上受制于征收人，作出的價格評估往往有利于征收人。評估機構為了迎合征收人的要求，往往故意壓低被征收人房屋的評估價格，做出不利于被征收人的評估結果，損害被征收人的利益。
1.4 被征收人權利救濟機制不完善。被征收人是弱勢群體，他們中的貧困者更是弱中之弱。合理的彌補他們因征收而受到的損失，保障他們的合法權益并在他們的權利受到侵犯時給予必要、及時的救濟，是征收工作順利進行的重要保障。如果他們的救濟難于實現，勢必加劇征收過程中的矛盾與沖突，影響征收工作的順利進行。
1.5 制度不完善。很多被征收人把當作是其他救濟途徑失敗的最后一道防線，但機構不是一個糾紛處理機關，通常情況下必須轉歸其他部門處理，在很多情況下可能變成“公文旅行”。成功與否在很大程度上取決于相關領導的重視程度，帶有較大的偶然性和隨意性。
1.6 征收人行為不規范，對征收過程監管不嚴。征收主管部門個別工作人員工作方法簡單，行為不規范，他們不是宣傳政府政策、做深入細致的思想工作，而是對被征收人言行粗暴，搞哄、嚇、騙，以斷水、斷電、斷路相威脅。還有的征收主管部門對征收過程監管不嚴，對征收中的違規行為查處不力。少數工作人員對法律法規的理解不到位、水平不高。
2 規范操作程序保護被征收人
2.1 加大宣傳力度，確保被征收人的知情權。建設項目在經法定程序審批后，征收部門要召集被征收地段居民闡述征收的相關法規政策。同時要做好征收宣傳工作，讓群眾知曉、理解政府征收工作，把知情權還給群眾。在征收方案制定中要善于聽取各界群眾意見，特別是被征收人意見，對他們的不同看法，要做好耐心細致的說服解釋工作。
2.2 堅持公開、公平、公正原則，確保被征收人合法權益。嚴格按法律法規和政策辦事；在征收安置協議中既要有貨幣補償還要有產權調換的條款，明確提權調換的地點、面積、附屬設施，及所調換房屋的差價和過渡期限，以及違約責任，使被征收人能安心、放心。讓補償安置能落實到位，群眾的合法權益受到保障。
2.3 規范房產評估，確保補償安置標準統一。認真組織房屋征收評估活動，嚴格按照市場評估價格確定征收補償金額，嚴格執行征收貨幣補償標準，并實行相應的監督管理制度。加強對城市房屋征收評估市場的管理，執行市場準入和退出制度，淘汰不合格的評估單位。
2.4 征收過程透明。征收部門應當將房屋征收的相關信息進行公示，并廣泛征求民意。保障被征收人有效地參與行政決定。同時，充分發揮新聞媒體監督作用，客觀、全面、及時的報道有關情況。
2.5 保障被征收人的參與權。作為被征收房屋的所有人，被征收人的積極參與能更深入了解政府決策為民的本質，在政府與被征收人之間建立起良性互動，爭取被征收人的理解與支持，改變或緩解被征收人由于不理解而導致的敵視態度。被征收人參與最常用的形式是聽證會，通過開聽證會，被征收人向征收人反映問題和困難，征收部門在決策時才能更符合實際。
3 街鎮辦事處在征收中發揮重要作用
3.1 在舊城區改建中，區政府扮演著重要的角色，既是公權力的代表，承擔著征收職能；又是國有土地的所有人的代表，是征收的一方當事人。同時，在維護社會穩定工作中，區政府又是責任人，由征收引發的各種社會矛盾化解工作主要由區政府來承擔。街鎮、辦事處承擔著具體維護穩定工作的責任；承擔著矛盾信息的及時反饋和督促職能部門及時化解矛盾的職責，要求街鎮辦事處做到守土有責，承擔維護一方平安的職責。
3.2 給街鎮辦事處處理穩定工作的相應權力。在維護穩定工作中，實現責、權、利相一致，要相應的賦予其權力，并給予相應的財力保障。具體來說：首先在權上，要給予街鎮辦事處一定的指揮、協調權。街鎮辦事處只有具有了指揮、協調權，才能及時協調各部門發揮職能作用，維護好征收穩定。其次在利上，切實落實費隨事轉，以相應的財力保障提供專項經費給街鎮辦事處。街鎮辦事處可支配財力有限，而在維護社會穩定等方面的投入很大，使街鎮辦事處財力捉襟見肘，因此需要設定專門經費，以保障社區穩定和社區管理。
3.3 正確對待征收中的“釘子戶”。對于房屋征收中“釘子戶”一定要查明原因，實事求是的予以處理。對于家庭確實困難、因某種情況僅靠征收補償無法使其達到正常生活水平的，可以通過民政或社會保障渠道予以征收補償外的補助。
4 建立健全矛盾防范和化解機制
4.1 建立健全科學的征收制度。利益是矛盾與糾紛的根源，對利益的歸屬進行清晰、明確的界定，是定紛止爭的有效手段。就房屋征收而言，制定一套科學、嚴密、明確、具體的權利義務體系是化解矛盾、防范糾紛的前提和依據。
4.2 加強征收法律法規的宣傳教育。加強征收法律法規的宣傳教育的目的，就是加強征收當事人的法治意識，提高法律素養，使當事各方自覺遵循法治軌道參與征收，以及解決可能發生的糾紛。加強征收法律法規教育的方式，既可以是常規的，即通過廣播電視、報刊等媒體舉辦專題知識講座，或以張貼宣傳畫、散發宣傳單冊等行使開展，也可以是有針對性的，針對某一征收項目被征收人、征收人、征收實施單位等集中上課。
4.3 信息公開要充分，保障被征收人的知情權。征收活動中的信息公開，不僅包括政府管理部門政務信息的公開，也包括征收當事人之間有關補償的具體信息的公開。信息公開越充分，越能取信于人，杜絕一切猜疑，以及不必要的盲目攀比，推進征收工作的順利開展。
4.4 價格評估應充分市場化。首先，評估主體的市場化。政府不能介入到價格評估之中，應尊重房屋價格評估機構的獨立性，明確價格評估是平等的市場主體之間的行為，允許房屋價格評估機構自主進行評估。
其次，估價標準和方法應市場化和科學化。應由房屋價格評估機構綜合考慮各種影響房屋價格的因素并根據現時的市場價格確定。
5 完善房屋征收保障機制
5.1 房屋征收制度的復雜性決定了解決征收糾紛不能單純依靠完善事后監督救濟制度，而必須在制度源頭加強對公民財產權的保護，嚴格依據憲法建立公平公正的征收制度，同時對具體程序、補償和救濟等進行改革和完善，才能真正將房屋征收制度化、法治化，有效化解房屋征收糾紛。
5.2 被征收人的權益保護機制。由于被征收人在社會經濟方面處于弱勢地位，其財產權利和人身權利更易受到侵犯并且在權利救濟途徑上遇到重重障礙。為了更加有效地保護他們的合法權益，國家有必要在立法上傾向于被征收人，對他們的權益進行特別的保護以提升被征收人的法律地位，從而消減因被征收人自身的弱勢地位而在房屋征收中所遭受的利益損失，達到以權利平衡權利、以利益制約利益的目的。
5.3 加大查處力度。對違法征收、降低或不執行統一補償標準的，除責令其改正外，還要堅決予以處罰；對不依法行政，侵害群眾利益的行為要嚴肅查處；觸犯刑律的，移送司法機關處理。
5.4 規范行業性中介組織的職業行為，維護各方利益。要整頓規范房屋征收評估市場，確保評估機構公平科學、公道正派地開展評估業務，是維護社會和諧，維護征收各方利益、防止侵害被征收人利益的事件發生、減少征收糾紛的重要環節。科學規定補償標準，既可防止高價低估，保障被征收人的合法權益，又可防止被征收人漫天要價，使征收工作在合法、合理的情況下進行。征收主管部門應按時確定、公布、更新、補償標準和價格補貼，以保證安置居住水平不下降。公開評估主體的評估行為，將評估主體的評估行為置于公眾的監督之下。加強行業自律教育，建立評估機構信用檔案，在網上公示，接受社會監督。嚴格準入制度，對那些資信差、素質低的評估機構堅決淘汰出局。重點打擊估價機構損害另一方當事人利益的不良行為，確保評估結果不偏不倚。
5.5 依法處理評估爭議。被征收當事人對估價結果有異議的，可以在收到評估報告后規定期限內，向原評估機構書面申請復估。當事人對復估結果仍有異議的，可在收到評估報告后規定期限內，向房屋征收評估專家委員會申請鑒定。專家委員會對評估報告的合法性、規范性、合理性進行鑒定后，出具鑒定意見，作為征收補償的依據。
參考文獻：
[1]《中華人民共和國土地管理法》中華人民共和國主席令第28號
[2]《中華人民共和國物權法》中華人民共和國主席令第62號
[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》 中華人民共和國國務院令第590號
1、野蠻拆遷，侵害被拆遷人的合法利益
野蠻拆遷是群眾反映比較強烈的問題，容易引發社會沖突，近年來雖然有所減少，但一直屢禁不止。野蠻拆遷主要有三類情況：一是拆遷工作人員工作方法簡單粗暴。某些拆遷工作人員對待被拆遷人態度惡劣、言行粗暴，引起群眾的不滿。有不少拆遷片區都有居民投訴拆遷工作人員方法簡單，態度粗暴，動不動就說“你去告我嘛”，拆遷工作人員的不當言行容易引起被拆遷人的反感。
2、過度拆遷，勞民傷財
就全國范圍來看，建筑物的平均使用壽命越來越短，反復拆遷、隨意拆遷的現象比比皆是。在許多大城市，不僅一二層的老房子拆了，上世紀五十年代至六、七十年代蓋的五六層在拆，以至八、九十年代建的九層十層的房子都要拆，搞所謂的“再開發”，謀取其中的土地利益，由此產生巨大浪費和社會矛盾。
3、破壞周邊環境，影響群眾生活
城市居住密度大，房屋拆遷不僅影響被拆遷人，也干擾了附近不拆遷居民的生活。道路的損壞、治安的惡化、噪聲和粉塵等等，在拆遷過程中，有的拆遷公司只關心盡快完成騰房交地，忽略了因拆遷對未搬遷居民帶來的影響。如某地區800多戶未納入拆遷范圍的居民反映拆遷給他們的居住、購物、出行帶來嚴重影響，導致周邊環境臟亂差、社會治安明顯惡化。有居民反映2002年建設恒茂時時對其居住片區實施拆遷，周邊環境嚴重惡化至今仍影響部分沒有拆遷的住戶的居住質量。有的居民反映拆遷工地的噪聲和粉塵影響居民正常生活沒有引起足夠重視。
二、原因分析
產生上述問題的原因是多方面的，既有法律法規、相關政策方面的原因，也有規劃管理方面的原因；既有拆遷機構、工作人員方面的因素，也有被拆遷人方面的原因。加之當前拆遷工作要求的時間緊、任務重，工作壓力太大，容易產生各種問題。
1、法律滯后
首先是相關法律法規的滯后帶來困擾。我國2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）與物權法的有關規定不一致，已于2007年10月停止執行。舊的《條例》失效了，新的《條例》遲遲沒有出臺，城鎮國有土地上單位和個人房屋的征收與拆遷的權限和程序處于“法律真空”的狀態。
其次是法律解釋的滯后。《物權法》規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”但對“公共利益”沒有明確界定，致使遷拆中公共利益與商業利益的混同。
第三是某些法律內容需要補充完善。拆遷中不可避免地存在許多“歷史遺留問題”，如多個產權人共用一個產權證等等。“歷史遺留問題”應該用歷史的態度去對待，不應一概照搬現行法律法規去簡單地判斷和處理“歷史遺留問題”。這方面的法律法規或者沒有，或者非常籠統，缺乏應有的可操作性。
2、規劃不合理
多年來，由于我們的城市規劃缺乏前瞻性，規劃設計不科學、不合理，導致才修幾年的路就要擴建，剛建十年的樓又要拆。再加上一些領導不尊重、不遵守規劃，隨意修改規劃，城市建設浪費嚴重，過度拆遷、反復拆遷問題日益嚴重。
3、補償安置政策實施前后不一，老實人吃虧
拆遷是一項政策性、社會性很強的工作，必須依法行政、規范運作。無論是計算被拆遷房屋面積。還是確定貨幣補償標準。都應該堅持依法、公平、公正、公開的原則，嚴格遵守相關法律法規，充分維護被拆遷群眾權益。目前在拆遷工作實際運作中，往往不能做到前后一致，導致“先簽協議吃虧，后簽協議得利”，老實守規矩的人吃虧，刁民“釘子戶”得利，結果是越來越多的人爭當“釘子戶”，良民變刁民。
三、對策建議
拆遷是為了建設，為了發展。拆遷在改善城市環境，提高群眾生活質量的同時，也會給一些被拆遷人的生活、工作帶來不同程度的影響。客觀上講，被拆遷人從一個長期穩定的居住環境被重新安置到其它地區，甚至相對較為偏遠的地區，不僅生活習慣上會產生不適應，而且除了要購買新房、重新裝修外，有的謀生手段往往也要從頭再來，還有交通、購物、就醫、子女上學等都將成為他們不得不面對的實際問題。所以，要實現和諧拆遷，拆遷工作一定要充分考慮群眾的實際困難，盡最大可能保障群眾的利益，否則拆了“窮”窩，就等于捅了“馬蜂窩”，不但社會不穩定，發展也會受到影響，構建和諧社會就更談不上。
（一）政府要做好角色定位，帶頭遵守法律
房屋拆遷關系到各方利益，作為公共權力的代表，政府一方面要帶頭遵守法律，限制公共權力隨意介入拆遷領域；另一方面在拆遷過程中要始終保持中立，圍繞規范拆遷行為和保障居民權益兩個重點，做好管理者和服務者的工作。在拆遷中不偏袒任何一方，維護公平正義，只有這樣，才能樹立政府的權威，政府在人們心中才有公信力。
（二）完善城鎮房屋拆遷法律法規和相關政策
城市房屋拆遷已經成為社會矛盾最易激化的重要領域，盡快完善城鎮房屋拆遷法律法規和相關政策非常必要。
⒈盡快出臺新的“房屋拆遷管理條例”
《物權法》頒布后國務院《城市房屋拆遷管理條例》遲遲沒有修改出臺的情況不能曠日持久地繼續下去了。或者盡快修改《條例》，或者出臺新的法規，這一“法律真空”填補得越早，帶來的損失就會越小。
⒉在新的《條例》中增加“嚴厲追究野蠻拆遷指揮人、參與人以及相關領導的法律責任”的條文，從源頭上震懾野蠻拆遷行為。要針對所謂“誤拆”這一違法拆遷新動向制定限制性措施。
⒊明確拆遷中“公共利益”的法律解釋，規范政府和開發商的拆遷行為，保障和諧拆遷得以順利進行。
（三）科學規劃，減少過度拆遷
一、定點征收
（一）定點征收的概念與特征
定點征收是指國家為了公共利益的需要，依法強制取得特定范圍內集體、單位和個人財產所有權的一種行為。其特征為：1.主體的單一性。定點征收的主體只能是國家，在實際中表現為政府。2.目的的唯一性。定點征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能適用征收。3.范圍的特定性。定點征收只適用于征收特定范圍內的集體、單位和個人財產所有權。4.權限和程序的合法性。定點征收必須依照法律規定的權限和程序進行。5.手段的強制性。定點征收是國家以公權力為手段而采取的一種行為。6.相應的補償性。國家定點征收后應按市場價給予被征收人相應的補償。
（二）定點征收所面臨的問題
由于定點征收是一個新鮮事物，在法律與實踐方面面臨諸多問題。
1.合法性問題
定點征收是否合法？有人認為，目前沒有任何法律法規明確規定定點征收，因此，實施定點征收缺乏合法性依據。我們認為，盡管目前沒有法律法規明確規定定點征收，但仍有相關法律法規可循。《中華人民共和國物權法》（下稱《物權法》）第四十二條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）第二條規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。《條例》第八條列舉了屬于公共利益需要，可以作出征收決定的六種情形，其中第五種情形為“由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要”。從上述規定可以看出，法律規范未限定房屋征收必須對特定范圍內的所有房屋實施整體征收，也未禁止對單套房屋實施征收。從文義解釋的角度看，相關規范是允許基于公共利益的需要對特定房屋實施征收的。因此，定點征收是有合法性依據的。
2.相關部門出具證明材料問題
按照現行房屋征收法規政策，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。房屋征收決定作出前，發改、規劃、國土部門應當按照《條例》的規定出具證明材料。在征求意見中，有人認為發改等各項證明文件只能針對整個地塊作出，不可能具體到零散的房屋，因此定點征收在證明材料的出具環節走不通。我們認為，相關證明材料是政府在進行房屋征收決定程序中的階段性記載，其目的是為了闡述對該地塊上的房屋進行征收是基于公共利益需要，從而證明房屋征收的合法性。既然整個地塊的房屋征收活動都符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，那么該地塊中部分房屋的征收活動也自然符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，相關部門也自然可以出具征收部分房屋的證明材料。房屋征收部門在向發改等部門申請出具相關證明材料時，需將房屋的具置、所處方位、門牌號等內容進行明確，并附上圖表，以確定定點征收的房屋征收范圍。
3.被征收人是否同意改造的問題
按照《成都市人民政府辦公廳關于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關問題的暫行意見》（成辦發〔2012〕42號）的規定，因舊城區改建需要征收房屋的，應當將模擬搬遷作為房屋征收的重要環節，充分尊重民意。大多數被征收人不同意改建的，不得作出房屋征收決定。《成都市城鄉房產管理局關于印發〈關于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導意見〉的通知》（成房發〔2012〕36號）規定：在調查摸底階段，如果同意改造戶數未達到改造范圍內總戶數95%的，房屋征收部門終止模擬搬遷。在模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數不足改造范圍內總戶數95%的，終止模擬搬遷；簽訂模擬搬遷協議的戶數達到95%的，征收部門可申請房屋征收決定；簽訂模擬搬遷協議的戶數達到100%的，當事人雙方按照約定履行協議，征收主體不再作出房屋征收決定。有人提出，自治改造、市場收購改造剩余的5%住戶在自治改造、市場收購階段都不簽訂補償協議，在實施定點征收時他們會同意改建嗎？如果他們不同意改建，按照《成都市人民政府辦公廳關于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關問題的暫行意見》（成辦發〔2012〕42號），就不能作出房屋征收決定。即便他們都同意改建，如在模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數不足改造范圍內總戶數95%的，將終止模擬搬遷，最終也不能作出房屋征收決定。
我們認為，在自治改造、市場收購階段，95%的住戶都同意改造且95%的住戶都已簽訂了補償協議，對剩余5%未簽協議住戶可直接啟動征收程序，且《條例》并未規定實施舊城改建必須征求被征收人改建的意愿，只是規定“因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案”。
（三）定點征收的操作程序和應注意的問題
1.操作程序
按照《條例》的規定，我們認為，定點征收需經下列操作程序：
（1）申請征收決定
房屋征收部門就定點房屋向征收主體提出作出房屋征收決定的申請。申請時，應提交國民經濟和社會發展年度計劃文件、發改部門出具的符合國民經濟和社會發展規劃的證明、規劃部門出具的符合城鄉規劃和專項規劃的證明、國土部門出具的符合土地利用總體規劃的證明等相關材料。
（2）公布定點房屋登記結果
房屋征收部門及時公布定點房屋登記結果（之前征收部門已組織登記）。定點房屋權屬人對房屋登記結果有異議的，可在公布之日起3日內以書面方式向房屋征收部門提出。
（3）擬定征收補償方案并組織論證
征收部門擬定征收補償方案，并組織相關部門進行論證。
（4）征求對補償安置方案的意見
報市、區（市）縣人民政府同意后，征收部門以征收主體的名義在改造范圍內公布補償安置方案，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。
征求意見情況和根據公眾意見修改后的征收補償方案應以征收主體的名義及時公布。
（5）風險評估
房屋征收部門按照相關規定組織項目所在地部門、街道辦事處等單位及人大代表、政協委員等對定點征收進行社會穩定風險評估。
（6）作出征收決定并公告
征收主體對房屋征收部門提交的相關材料進行審查，具備征收條件的作出房屋征收決定并及時公告，公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
（7）選定評估機構
被征收人應在政府征收決定公布之日起15日內協商確定房地產價格評估機構。協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。若該程序在自治改造、市場收購階段已進行，在本程序可省略。
（8）征收評估
房地產價格評估機構，按照相關規定進行征收評估，并向房屋征收部門提供委托范圍內被征收房屋及安置房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
（9）簽訂征收補償合同
房屋征收部門與定點房屋所有權人簽訂征收補償合同。
（10）補償決定
房屋征收部門與定點房屋權屬人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請征收主體按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，公告時間不得少于30日。
（11）強制執行
被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由征收主體依法申請當地人民法院強制執行。
2.定點征收應注意的問題
（1）明確定點征收的適用對象
根據《條例》的規定，只有“為了公共利益的需要”才能對城市房屋進行征收。從《條例》第八條列舉的屬于公共利益范疇的情形來看，只有舊城區改建項目，才能滿足既充分尊重住戶的改造意愿，又符合公共利益的條件。因此，定點征收只適用于以自治改造、市場收購改造進行的舊城區改建收尾工程。
（2）確定定點征收的房屋征收范圍
為保障定點征收的順利進行，房屋征收部門在向發改委等部門申請出具相關證明材料時，應當將房屋的具置、所處方位、門牌號等內容進行明確，并附上圖表，以確定定點征收的房屋征收范圍。
（3）確保定點征收的補償標準與自治改造、市場收購改造的補償標準基本一致
在自治改造、市場收購改造階段，拒絕簽訂補償協議的住戶絕大多數都是要求更高的補償，如果定點征收的補償標準高于之前的標準，那么對以前簽訂補償協議的住戶就顯得不公平，可能引發已簽約交房的住戶反悔，導致工作的被動。同時，對以后自治改造、市場收購的項目勢必造成不利的影響，很多住戶勢必持觀望的態度，造成項目無法正常推進，甚至半途而廢。因此，定點征收的補償標準不能高于自治改造、市場收購階段的補償標準，而且搬遷獎勵的標準還應低一些。此外，對在自治改造、市場收購階段簽訂補償協議的住戶，改造業主可在補償協議中確定“就高不就低”（對被改造房屋）和“就低不就高”（對安置房屋）的原則，以充分保障他們的利益和激發他們簽訂協議的積極性。
（4）加強對定點征收的宣傳
定點征收是一個新鮮事物，它以自治改造、市場收購改造為前提和基礎，是保障舊城改造順利進行的有力手段。在實施舊城改造中，要充分宣傳定點征收，讓廣大群眾知曉它的內涵與適用程序，促使拒不簽約的住戶轉變態度，最大限度地促成其自愿簽訂補償協議，保障改造項目盡快收尾。
二、業主大會調解與訴訟
業主大會調解與訴訟是自治改造、市場收購等舊城改造項目的重要收尾方法。其特點是充分尊重大多數住戶的改造意愿，充分發揮業主大會的職能，通過業主大會的調解與訴訟，促使未簽訂補償協議的住戶及時簽訂協議，從而保障改造項目順利實施。其理論依據是建筑物區分所有權。
（一）建筑物區分所有權的概念與特征
1.建筑物區分所有權的概念
建筑物區分所有權是我國《物權法》專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建筑物區分所有權，指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。
2.建筑物區分所有權的特征
（1）建筑物區分所有權的客體具有整體性。建筑物區分所有權是建筑在整體的建筑物上區域所有的所有權形式。
（2）建筑物區分所有權的內容具有多樣性。建筑物區分所有權是由專有權、共有權和管理權（成員權）三個部分組成。
（3）建筑物區分所有權的本身具有統一性。建筑物區分所有權不是權力的組合，而是一個獨立、統一、整體的權利。
（4）建筑物區分所有權中的專有權具有主導性。建筑物區分所有權的權利人擁有了專有權就必然擁有共有權、管理權。
3.建筑物區分所有權的內容
根據《物權法》規定，業主的建筑物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利；對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建筑物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉讓。
（二）業主大會調解與訴訟的法律政策依據
業主大會調解與訴訟的法律政策依據主要有：《物權法》第七十五、七十六、七十八、八十三條；《物業管理條例》（國務院令第504號）第八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六條；《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）第一、二十二、三十五條；《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2009年3月23日最高院1464次會議通過）第八、九、十二條。
（三）業主大會調解與訴訟的程序
1.申請對小區進行改造
小區住戶、業主大會或業主委員會向社區或街道辦事處提出對小區進行改造的書面申請。
2.對改造意愿進行調查
社區或街道辦事處根據小區住戶、業主大會或業主委員會提出的對小區進行改造的書面申請，組織小區住戶對改造意愿進行調查（也可由業主委員會進行調查）。若同意改造戶數未達到小區范圍內總戶數95%的，終止改造的相關工作。
3.確定改造模式
同意改造戶數達到小區范圍內總戶數95%后，由社區或業主大會確定小區改造模式（含確定改造業主或收購單位）。在實踐中，可引進開發企業或其他單位進行自治改造、市場收購。
4.模擬搬遷或房屋收購公告
采取自治改造的，由改造業主在改造范圍內模擬搬遷公告，公布改造業主（含改造業主委托的實施單位）、模擬搬遷期限、改造范圍、啟動條件、工作步驟、咨詢等相關事項；采取市場收購的，由收購單位在收購范圍內房屋收購公告，公布收購單位 （含收購單位委托的實施單位）、收購范圍、收購事件、收購協議生效條件、工作步驟、咨詢等相關事項。
5.對擬改造房屋進行調查登記
改造業主或收購單位對改造范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，并在改造范圍內公布調查結果。
6.選定評估機構
社區、業主大會或業主委員會組織改造范圍內居民協商確定房地產價格評估機構，對安置房屋及改造范圍內房屋進行初次評估，協商期限不少于7日。協商不成的，由社區、業主大會或業主委員會組織改造范圍內居民按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
7.房屋市場評估
選定的評估機構按相關評估技術規范開展評估工作，并按規定出具評估報告。
8.制定補償方案并征求意見
改造業主或收購單位根據調查登記和評估結果按照現行征收補償標準擬定補償方案，并在改造（收購）范圍內公布，征求住戶意見，征求意見期限不少于7日。改造范圍內95%以上戶數認為補償方案不符合現行征收法規政策的，社區、業主大會或業主委員會組織由居民和公眾代表參加的聽證會，改造業主或收購單位根據聽證會情況修改方案。
根據公眾意見修改后的補償方案應及時公布，提前搬遷獎勵的期限從補償方案公布之日起開始計算。
改造業主或收購單位應將補償方案及時報項目所在地的房屋征收管理部門備案，中心城區還需將補償方案報市房屋征收管理辦公室備案。
9.簽訂補償或收購協議
在簽約期內，改造業主或收購單位根據補償方案與小區住戶簽訂補償協議或收購協議。簽約期限根據項目實際情況確定。
10.公布簽約情況及相應結果
簽約期屆滿后，改造業主或收購單位將協議的簽訂情況以及相應結果在改造范圍內及時公布。
簽約期限內，簽訂協議的戶數達到改造范圍內總戶數95%，且協議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上時協議生效，但暫不履行；未達到上述條件，協議無效，改造行為同時終止。
11.召開業主大會臨時會議
簽訂協議的戶數達到改造范圍內總戶數95%，且協議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上時，經20%以上的業主（被改造住戶）提議，業主委員會組織召開業主大會臨時會議，形成改建或重建決議并表決通過。決議主要內容包括：（1）改造業主或收購單位對小區范圍內建筑物及其附屬設施按照規劃進行改建或重建；（2）簽訂的補償協議或收購協議視為簽訂的改建協議或重建協議；（3）按照補償方案簽訂改建協議或重建協議；（4）之前未簽協議的業主（被改造住戶）在規定時間內簽訂改建協議或重建協議并將房屋騰空交給改造業主或收購單位；（5）違約責任。
12.向法院提訟
業主（被改造住戶）在規定時間內未簽訂改建協議或重建協議，業主大會組織業主進行調解，在調解無效的情況下，委托業主向法院，要求法院確認業主大會形成的改建決議或重建決議有效，并要求之前未簽協議的業主（被改造住戶）在規定時間內簽訂改建協議或重建協議并將房屋騰空交給改造業主或收購單位。
13.申請法院執行
少數業主（被改造住戶）在法院判決（裁定）規定的時間內仍拒絕簽訂改建協議或重建協議，業主大會申請法院強制搬遷這些住戶。
法院裁定住戶強制搬遷后，改造業主或收購單位與住戶履行改造協議或收購協議。
（四）業主大會調解與訴訟應注意的問題
1.適用范圍
業主大會調解與訴訟只適用于存在共有權的小區，對不在小區內的房屋則不能使用。
2.簽約比例
為謹慎起見，除整個小區占總人數95%以上的住戶簽訂了補償協議或收購協議，且協議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上外，建議小區內每一棟房屋簽約比例也達到上述要求。
3.會議組織
為保障會議的順利召開，同時配合做好宣傳工作，建議由社區協助組織及召開業主大會臨時會議。
4.改建或重建方案
對小區的改建或重建應依照小區新的規劃方案，必要時屬地街道辦事處可協助改造業主或收購單位辦理相關手續。
關鍵詞：“城中村”改造；土地征收補償
一、“城中村”改造概述
1.土地的城市化
因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經被城市化，然而農村的存在仍然沒有改動。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉變成城市建設的用地，這樣將會為城市的發展建設與提升城市化水平等目標的實現做好充足的準備工作。
2.居住環境的城市化
按照城市規劃的要求和標準切實改善人居的環境質量、提高城市形象。同時，保護好歷史文化和古跡等，切實做好周邊環境友好型工作，與城市融為一體。
3.生存生活方式的城市化
城中村雖占據著一定有利的地理位置，但村民在本質的生活與思維方式方面發生改動變化的事例較少，導致其生活社交居住等相關方式和城市整體的基調不和諧，且城中村公共綠化、學校、醫療健康與公共服務等相關配套的基礎設施也不齊全，市政配套設施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴峻，須將城中村進行全面改造更新，才能使得其本質的生存生活方式進行根本性的轉變[1]。
4.規劃發展管理的城市化
對城中村的規劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現狀的直接原因。因此，在城市化進程中，必須對城中村實行更新改造，進而促使其能真正融入進城市當中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關的城市總體規劃規定與相應的規劃管理程序和制度等。
二、“城中村”改造中土地征收補償制度存在的問題
1.“城中村”房屋拆遷的補償依據不明確
按照我國的現行法律規定，“城中村”改造的房屋拆遷補償的直接法律依據是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規定的征收土地的補償標準并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補償問題，并且其中規定的征收耕地的補償與征收宅基地的補償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關于補償標準的規定，主要是針對國家重點工程建設征收集體土地，并且是為了保護農民集體的利益而不是個人利益而制定的。
2.補償的主體不明確
從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時也是拆遷補償的主體。
根據建設用地使用權的流轉順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設用地使用權，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應當先行收回己經出讓給他人的建設用地使用權，并為相應補償及退還出讓金，因此補償人應當是國家而不是開發商或領取拆遷許可證的其他人[4]。
西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發給區“城中村”改造辦公室的，但是在區“城中村”改造辦公室并沒有對被拆遷者進行補償，而是由房地產開發商進行補償。
三、“城中村”改造中土地征收補償出現問題的原因分析
（一）立法上的缺失
對于土地征收補償費用的分配，國土資源部、農業部及最高人民法院都有部門規章、司法解釋進行規范和指導，但由于制定的部門不同，側重點不同，各個條文之間存在許多不一致的情況。這導致作為最基層的農村集體經濟組織不知道究竟該如何適用法律法規來進行“城中村”土地征收補償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補償費主要給農村集體經濟組織，那么之后征地補償費用能否合理地分配給失地的農民？如何才能合理地分配？這些問題，法規當中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規定。在法規政策缺失的情況下，農村集體經濟組織只能按照本村的實際情況自行制定分配方案。這樣農村集體經濟組織就擁有了更大的自由決定權，進而容易造成補償費用分配的混亂現象，也埋下了社會矛盾的隱患。
（二）法律和政策貫徹不到位
近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動的不斷開展，國家對各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務院陸續出臺了《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，以規范集體和國有土地的征收和補償。與此同時，國務院法制辦、住房和城鄉建設部以及國土資源部也聯合出臺了《關于做好有關征地拆遷的規章和規范性文件專項清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優化相關的立法和政策，健全征地補償工作制度。
但在現實的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據仍然是過去制定的法規和政策。在這種情況下，有的村民就對地方法規和政策的有效性提出了質疑，并要求政府依照現行有效法律法規的規定進行征地拆遷工作。有關部門對于這些質疑的解釋是地方立法和文件的廢止應當由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執行部門在實施拆遷補償工作時所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區范圍內就是有效的。村民對此十分不滿。
四、完善我國“城中村”改造中土地征收補償制度的對策
征地補償原則規定了被征地者的合法權益受到侵害時是否需要做出補償的問題。我國《物權法》第四十二條第二款雖然規定了政府征收了農村集體所有的土地后，應當依法足額支付土地征收補償費用，維護農民的合法權益，但這并不是土地征收補償的原則，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應當對基本的問題作出規定，對土地征收補償的原則也應進行規定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經驗，在憲法中規定“公正補償”的征地補償原則。
（一）耕地減少問題
鄉鎮工業園區的建設占用大面積的農村集體組織所有的土地，致使原本的耕地性質發生變化，成為工業用地，引起耕地面積減少。耕地減少這一問題是對于大范圍的群體而言的，對于因被占地而失地的農民而言，是失業、是喪失基本的衣食住行的生活保障。這也是建設鄉鎮工業園區前應考慮并解決的問題。
（二）原土地權利人參與土地增值利益的分享問題
鄉鎮工業園區征收農村集體土地過程中，補償范圍主要涉及土地、房屋、青苗、地上附著物、人員安置等，并未對土地權利人參與土地增值利益的分享問題作出約定。這種被征地人不參與土地增值利益分配的補償模式，對于被征地農民是不合理的。
（三）原農村居民的安置問題
現行法規對被征地農民安置的規定比較籠統，對征地安置的目標、原則未作出明確的可操作性的規定，致使各地在征地安置中采取的多種途徑，在操作和管理方面缺乏依據。實踐中存在貨幣安置、留地安置、就業安置、社保安置等，其中主要采取貨幣安置方式。具體為：一是貨幣安置方面，除對土地、青苗、地上附著物、房屋的補償款，對于未成年的農村居民一次性給予安置款；二是社保安置方面，對于女滿55周歲，男滿60周歲的農村居民，給予社保安置，未達前述年齡要求的，待達到年齡要求時享有社會安置保障。
（四）鄉鎮政府職能與職責異化
鄉鎮政府對土地的管理權力主要體現在：規劃權、用途管制權、土地流轉簽證權三個方面，關乎土地的利用、用途、使用權歸屬等。并且，這三種權力的行使都需要符合法律的規定和土地權利人的利益，經過法定的程序。但是，很多鄉鎮政府在行使這三種權力的過程中，未能符合法律的規定或者土地權利人的利益。
（五）相關法律、政策、制度的欠缺
第一，土地征收程序制度缺失導致程序的不規范。現行法規對于土地征收只有一些原則性的規定，而操作性規范的缺失使得征收主體在實施征收過程中違法征收土地，致使多征少用、浪費閑置等現象。第二，土地征收中被征收人權利保護的缺失。土地征收中被征收人在征收程序中應該享有知情權、參與權、處分權、補償權、行政救濟權與民事救濟權。而這些應有權利保護的不足有很多說法，其中一個重要原因便是征收權的商業化。這種征收權商業化的后果便是程序權利不周全、實體權利不充實、救濟權利不完備和缺乏保障力。第三，對于耕地減少這一問題，有力措施、政策的提出和上行下效的貫徹實施，是緩解這一嚴重社會現象的關鍵。關鍵就在于措施的欠缺以及實施的不盡合理。第四，土地權利人補償、利益分配、安置等政策的缺失。我國現有的法律法規中，對于土地征收的補償、利益分配、安置中存在很多缺失。法律、政策的缺乏是工業園區建設所導致問題的重要原因。
二、建設鄉鎮工業園區引發問題之對策
（一）鄉鎮政府職權與職責的回歸
鄉鎮政府職權、職責能否正確的行使和履行是土地征收是否合法合理的關鍵。鄉鎮政府職權、職責的回歸，需要做到：一是考察被征地的價值。通過對被征地價值的考察，使征收方與被征收方雙方的利益都能夠得到公平、合理的實現。二是對征收主體的資格進行審查。征收方是被征土地的下一個使用權利人，應該對其進行資格審查，確定其是否滿足使用并實現被征地土地效益最大化；同時，也能確定其是否具備違反義務時承擔責任的能力。三是對被征地將來增值利益的評估。以進一步確定征地是否可行，同時也為被征收人參與被征地增值利益分配做大致預期。四是政府行權時應規范行權方式。職能、職責的異化在很大程度上也是因為行權方式錯誤導致的。
（二）法律、政策、制度的構建與完善
第一，土地征收程序構建。土地征收程序的不完善是導致土地征收問題出現的重要原因，故土地征收程序的構建顯得尤為重要。首先，出臺《土地征收法》，實現征地內容法制化。《土地征收法》中，對土地征用的主體、客體、條件、方式、范圍、步驟、責任等都要有明確、具體的規定。其次，完善征地審查機制，保證被征地的合理有效使用。再次，被征地實行市場定價，保障被征地權利人的合法利益。實行市場定價制度。再其次，完善征地補償程序。防止征收中，征收補償款被拖欠和截留，保障被征地人補償權。最后，規范征地行為，建立完善的征地監管程序。保障被征收人的合法權益不被征收主體非法侵害，促進征收主體實施征收過程的合法。
第二，被征收人權利保護制度的完善。在充分保護被征收人的知情權方面應做到：一是直接通知被征收人。需要告知義務人直接告知被征收人的信息有三種：第一種是征收申請人擬征收土地的信息；第二種是征收審批機關就土地征收事項作出的決定；第三種是補償方面的信息。而在我國，相關的土地征收信息采取公告或告示方式，效果顯然較弱。二是明確公告的地點和需要被告知的權利人范圍。使被征收人盡早確定自己是否為權利人且利于被征收人獲得征收土地方面的信息。三是增加告知的內容。一方面，規定被征收人可以查閱征收申請人向征收審批機關提交的申請材料以及被征收人可以查閱征收審批機關的審批材料和決定；另一方面，規定征收申請人向每個被征收人提供具體的補償數額和安置辦法及其確定依據。這兩方面的內容在目前我國的征收法律法規中并未涉及。四是強化告知義務人違反告知義務的法律后果。保護被征收人參與權方面可以通過：一是允許被征收人參與決定土地能否被征收和征地的面積；二是允許征收申請人與被征收申請人協商確定征收補償數額和安置辦法；三是明確可以參與決定的權利主體的范圍。對處分權的保護可以通過恰當地規定征收申請人范圍的方式來予以解決。當前，世界范圍內征收申請人范圍呈現不斷擴大的趨勢，而我國目前的實際的征申請人范圍不受限制，為了平衡征收人與被征收人之間的權益，適當縮小征收申請人的范圍是必要的。行政救濟權保障方面可以通過：一是清除運用行政救濟權的實體法障礙與程序法障礙；二是縮小行政救濟權的客體。土地征收的法律法規中作出明確的規定，使被征收權利人的權利可以通過司法程序得到強有力的保護。民事救濟權方面，被征收人對征收補償爭議應該享有民事救濟權。使被征收人最終獲得的補償在數額及給付時限上都有保障。
第三，防止耕地減少措施。主要有：一是對環境污染的有效控制。化肥、化學物質等對耕地的侵蝕，使得耕地喪失耕種性能，故防止環境污染對耕地減少是有效用的。二是禁止對耕地的非法、不合理的征收、征用。就鄉鎮工業園區征用農村集體土地的情形而言，在征收土地前，應該做好各方面的預算、計劃，防止多征少用、癥而不用的現象，浪費土地，減少耕地面積。三是合理開發可耕地。一方面節約合理用地，另一方面也應合理地開發可耕地。
第四，被征收人補償、增值利益分配、安置保障的政策。首先，被征收人的補償方面，不僅要重視直接損失補償，也要重視間接損失補償。我國目前法律法規對征地補償方面僅包含三方面：土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費。這種直接損失賠償方式遠不能實現被征地人的利益，有必要增加間接損失的補償。具體包含：一是農民失業、轉業損失等費用。農民大多數文化水平低，其他技能較為欠缺，失去土地將導致絕大多數農民喪失生活經濟來源，因此，為被征地農民提供失業、轉業費用以助其獲得知識、技能，以解決長遠生計。二是補償方式應以貨幣補償為主，輔之以其他補償方式。首先，鄉鎮工業園區的建設不僅可以發展工業，對被征地農民而言，也可以提供工作崗位來獲得生活經濟來源。故征地方在對被征地人的補償中增加對應的工業就業中所需的知識、技能的培訓機構，提供培訓服務，這種補償方式對于失地農民也是有益的。其次，失地農民參與土地增值利益分配對策，需要法律、政策明確規定。原土地的價值不斷提升，現行法律并沒有規定原土地的所有人能夠參與土地的增值利益分配，使被征地人參與土地增值利益的分配沒有法律依據的支撐。況且，被征收人參與土地增值利益分配勢必對其他享有土地增值利益主體產生利益分割態勢，若沒有法律明確規定，這些利益相關主體將難以協調。最后，農村居民安置方面，一是居民住房的保障。工業園區的入駐對農村居民住宅也同時予以征收，而當前住房保障主要是采取貨幣補償以及為居民修建居民房方式。二是生活保障。滿足條件居民轉為社會保障，未成年人一次性給付保障費用。但未成年人的保障費用是極少的。筆者認為，在未成年人的保障上，除貨幣的給付，還應當在受教育方面予以保障，只有從教育保障中獲得知識，才是對未成年人保障的長遠之策。當前，與鄉鎮工業園區建設相關的征地補償方面的法規并不完善，這是導致問題存在的重要原因。
三、結語
中國農業人均占有的自然資源非常少，人均耕地1.38畝耕地，僅為世界水平的40%，人均耕地面積世界排名第130位左右，而且耕地面積已經持續10多年下降，逼近18億畝的紅線。在未來幾年內，土地問題將是我國農村的焦點問題，如何協調農民與當地政府的土地權益，做到土地增值讓農民分享，直接影響到未來中國農村能否平穩發展。
工業化、城鎮化過程中確實要占用一部分農村土地，但關鍵是如何規范化、如何尊重農民意愿和保障農民權利。保障農民的土地財產權就必須給農民足夠的補償，土地增值讓農民分享，以此保障農民的生存就業與發展權。正如總理所言：“推進集體土地征收制度改革，關鍵在于保障農民的土地財產權，分配好土地非農化和城鎮化產生的增值收益。”另外，土地使用成本增加，也可以減少盲目占地、隨意圈地等現象的發生。
應盡快出臺新的《土地管理法》，讓法律為農民土地財產權護航。去年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》解決了近年來城市房屋拆遷糾紛亂象。而對于涉及到農民土地財產權的現行《土地管理法》，其征地程序、補償和補助水平已不能適應農民的實際需求，農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權在該法中一直難以得到合理補償和充分體現，也是目前產生一切亂象的根源。
農村征地隨意問題也必須解決。農村征地范圍必須界定為公益用地才能征用，比如可以對公共利益界定為：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；法律法規規定的其他公共利益的需要。用于非公益性的其他城市化用地，在符合法律法規規定的情況下，應該采取市場公平交易的原則，由用地者與土地所有者和土地承包人直接交易合作開發。
保障農民土地權益的當務之急是盡快給農民土地確權發證。因為土地證書是土地權益的法律憑證和保障，直接關系農民切身利益。農村土地財產權利的實現，首重產權明晰。農村集體土地確權登記發證可以維護農民權益，長期以來，這項工作在實踐中阻力大、舉步艱，一些地方農民土地登記發證率仍然較低。農村集體土地無證，農民無法捍衛自己的土地權益。除了農民土地確權外，還要建立健全土地流轉市場運行機制，在符合規劃土地用途的前提下，農民可以將土地承包經營權在各種用途中轉讓、出租、抵押、入股，從而擴大農民財產性收入的來源。
1、70年產權到期后有兩種解決方法：一、延長土地使用權期限當土地使用權屆滿后，小區的業主可以聯名向當地的國土資源局提出申請，申請自動續期，并按要求補交延期后的土地使用權出讓金。一般來說，土地使用權出讓金會按當時的1%-10%來征收。
2、若是老舊房有類似拆遷的補償如果房子過于老舊或者變成了危房，且國家也要求收回土地或者地上的建筑物時，那么國家一般都會按相關的房屋征收法律法規，對業主進行相應的經濟補償。也就是說，會用類似拆遷安置的辦法解決。綜上所述，如果房屋產權到期了，交錢就可以續用。如果國家不讓繼續使用，房主們同樣可以獲得拆遷補償。
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一、現行國有土地收儲涉及稅種及相關減免政策
（一）現行國有土地收儲涉及稅種
現行國有土地收儲涉及的相關稅種主要有以下4類。
1.營業稅
原國有土地權屬單位接收國有土地收儲補償款時，需提供相關營業收入的發票，地方稅務部門按營業收入扣除5.5%的營業稅。
2.土地增值稅
這是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的稅賦，按照四級超率累進稅率進行征收。國有土地收儲涉及土地使用權的轉讓行為，按相關規定，需繳納一定額度的土地增值稅。
3.企業所得稅
這是指針對內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。由于國有土地收儲轉讓而發生的企業盈利行為，需按納稅年度繳納。
4.印花稅
這是指以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據、營業賬簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所征的稅。
（二）現行稅收減免政策
1.營業稅減免政策
據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號），納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。另據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規定，國稅函[2008]277號文中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。
2.土地增值稅減免政策
據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅”。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第11條，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃，國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃，國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅”。另據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民，而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關核準后，免予征收土地增值稅。
3.企業所得稅減免政策
企業所得稅方面，因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要搬遷或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場取得的土地使用權轉讓收入，按照《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）文件執行。主管稅務機關對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等。
4.印花稅減免政策
據《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號），對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。政府收回土地使用權不屬于土地使用權出讓、土地使用權轉讓，合同雙方不需要繳納產權轉移書據印花稅。
二、現行國有土地收儲涉及稅收減免政策的解讀與困境
（一）將國有土地收儲行為認定為政府收回土地使用權的行為缺乏立法依據
營業稅的減免政策中提到，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為”。印花稅的減免政策中提到，“政府收回土地使用權不屬于土地使用權出讓、土地使用權轉讓，因此，合同雙方不需要繳納產權轉移書據印花稅”。
為實現上述條款，國有土地的收儲行為需要滿足縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權這一要件，事實上國有土地收儲行為是否可以認定為政府收回土地使用權的行為缺乏相關的立法依據。
（二）將國有土地收儲所依據的土地儲備行為認定為實現城市規劃及國家建設的目標缺乏明確定義
土地增值稅的減免政策中提到因城市實施規劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。然而，其中對于“因城市實施規劃及國家建設需要而搬遷”的解釋相對模糊，對于土地儲備行為是否為“實現城市規劃及國家建設”這一定義缺乏法律法規上的解釋與說明，導致由地方出臺的相關辦理辦法對于土地儲備行為與實現城市規劃及國家建設目標之間的關系所作的說明也缺乏明確的厘清。
（三）將因土地儲備立項而發生的國有土地房屋搬遷騰退認定為政策性搬遷缺乏有效說明
針對企業所得稅的減免政策中提到的，“主管稅務機關對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告”，以此作為是否減免企業所得稅的依據。然而，該條文對于政策性搬遷的解釋相對模糊：因土地儲備立項而發生的國有土地房屋搬遷騰退是否為政策性搬遷這一問題缺乏有效說明，是否是由地方政府出具搬遷文件，即可免去企業所得稅。
三、國有土地收儲的制度性思考
現行國有土地收儲工作在涉及稅收減免政策方面出現了諸多理解上的困境，其根源在于土地儲備制度自身的不完善之處。從1996年上海成立我國第一家城市土地收購儲備機構起，直到2007年《土地儲備管理辦法》的，土地儲備的推行在增強市場宏觀調控能力、盤活存量土地、實現城市規劃等方面產生了大量的積極效應。然而，隨著工作要求的不斷提高和形勢的不斷變化，現行制度顯現出一些與當前實際工作不協調之處，需加以改進和完善，以便更好地推進土地儲備工作。
一是關于國有土地收儲行為與公共利益的界定。國有土地收儲行為及其相關的稅收減免政策的出發點多提及到“公共利益”，但法學界一直未對公共利益下一個明確的定義，各地各級政府對公共利益的界定也無統一標準。
二是國有土地收儲行為主體的行政行為界定。目前，在土地儲備機制的運行過程中，由于供地主體的行政化模式，其行為隨意性很大，缺乏必要的約束。事實上，從目前土地收儲行為的性質來看，包括了行政行為、經濟法律行為及民事法律行為3個層面的屬性。然而，由于目前國有土地收儲制度中對國有土地收儲行為是否為行政行為缺乏有效的界定，國有土地收儲稅收減免政策在執行中存在法律意義上的界定風險。
因此，為加快推進國有土地收儲工作，實現國有土地收儲補償款稅收減免，建議從法律法規與行政管理兩個層面出發，保障被收儲國有土地權利人的合法經濟利益。
（一）法律法規層面
現階段有關土地收購儲備的規定仍基本停留在地方規章的層次，至今尚未出臺一部具體的法律或行政法規來規范土地收購儲備行為，國家在土地收購儲備方面法律法規的空白制約了該項工作的開展。因此，有必要從以下兩個方面出臺相關的法律法規。
第一，明確土地儲備機構的性質、定位及目標。與土地儲備相關的法律法規應明確土地儲備機構的性質、定位。就目前北京市實行的土地儲備實施政策，土地儲備機構應定位為非營利性、行使行政的機構。土地儲備機構的目標應體現為：增強政府土地市場宏觀調控的能力，優化配置城市土地資源，以及保證城市規劃和土地利用規劃的順利實施。
第二，明確土地儲備機構收儲國有土地行為的行政行為界定。從法律法規層面，明確界定土地儲備機構在實施收儲國有土地過程中的行政行為將有利于突出土地儲備行為以“公共利益”為出發點的特征。對于現有土地儲備行為的行政行為范圍進行界定，防止在操作過程中，借行政行為之名，行使經濟法律行為與民事法律行為。
（二）行政管理層面
在行政管理層面，結合法律法規等政策性支撐，通過地方政府行使行政權保障以下措施的實施。
深入開展“法律八進”活動，做到抓住重點、細化分類、擴大效果，將今年的普法工作落到實處。
二、工作重點
(一)普法教育
1、繼續深入開展“法律八進”工作，抓好重點時間、重點對象的學法用法。
(1)機關干部重點開展社會主義法治理念教育，學習行政法律法規、干部法律知識讀本，樹立正確的法治意識，不斷提高依法行政和依法辦事的能力和水平，不斷完善黨委中心組學法制度、領導干部法制講座、領導干部自學制度。全年領導干部的法制培訓不少于四次。
(3)重點開展《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律法規的宣傳教育工作。
2、抓好社會面的法制宣傳
(1)利用固定宣傳欄，重點圍繞職工在日常生活、生產工作中相關的法律知識，圍繞局機關的階段性重點工作，圍繞市民關心的熱點、難點問題開展教育。
(2)局機關各部門根據自身工作常用法律、法規、規章，結合實際，有針對性地撰寫稿件進行廣播或者廣播講座，結合典型案例，搞好“以案論法”宣傳。
(3)組織好“3.8”國際勞動婦女節、“3.15”消費者權益保護日、“6.26”國際禁毒日和“12.4”全國法制宣傳日宣傳活動，并協同有關部門開展法律咨詢活動，全年不少于二次。
(4)辦好法制宣傳專欄(櫥窗)，每季度更新一次，全年不少于四次。
(二)依法治理
1、加強依法行政和機關自身建設。局機關各科室工作人員根據自身職能，學好相關法律法規，掌握行政執法、行政管理的法定程序。在通過參加培訓、考試，取得有效合格證書的前提下，履行工作職能。工作中，必須嚴格按照法律、法規的規定權限和程序履行職責、行使權力。不斷完善行政執法責任制和錯案追究制。各項工作實行政務公開，接受各方面的監督。提高行政管理的能力，樹立大服務的理念。
2、長效管理與突擊整治相結合，解決群眾普遍反映的熱點問題。在局領導的支持下，爭取區有關部門的配合，加大城市建設、違章建筑查處等方面的行政執法管理力度。具體整治工作由相關部門負責，局依法治理領導小組進行協調，劃分階段性實施。各部門在突擊整治的同時，制訂長效性管理機制，采取有效措施，使依法治理、依法管理工作落實到實處。
三、工作要求
1、加強組織領導。局普法依法治理領導小組要建立例會制度，有計劃、有部署地開展今年的普法、依法治理工作。同時認真履行組織、協調、檢查、指導、督促的職責。
一、工作目標
以各項稅收政策和法律法規為依據，以規范房屋租賃雙方涉稅行為為重點，大力整治房屋租賃中存在的問題，進一步規范房屋租賃的稅收征管，逐步實現房屋租賃管理的法制化、規范化，提高納稅人的納稅意識和稅法遵從度。
二、清理整頓對象和時限
本次清理整頓的對象是全縣范圍內所有出租房屋的單位和個人。清理整頓的時限是自年1月1日起，對個別出租收入金額較大、有偷稅逃稅性質的，可追溯到以前年度。
三、清理整頓主要內容
清理整頓的主要內容為年1月1日以來單位和個人出租房屋，所取得租賃收入應納稅收的征繳情況。
四、計稅依據、應納稅種和征收標準
（一）計稅依據
出租房屋的單位和個人，應以真實有效的房屋租賃合同或協議記載的房產租金收入為計稅依據。租金明顯不實或偏低的，由稅務機關依據有關規定予以核定。
（二）應納稅種
行政機關、企事業單位房屋租賃應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅（行政機關不征收企業所得稅）。個人房屋租賃應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、個人所得稅。
（三）征收標準
1、營業稅：按租金收入的5%征收；個人出租住房的，按租金收入的1.5%征收。
2、城市維護建設稅：納稅人所在地在縣城、鎮的，按營業稅稅額的5%征收；納稅人所在地不在縣城、鎮的，按營業稅稅額的1%征收。
3、教育費附加：按營業稅稅額的3%征收。
4、地方教育附加：按營業稅稅額的2%征收。
5、房產稅：按租金收入的12%征收；個人出租住房的，按租金收入的4%征收。
6、城鎮土地使用稅：出租房占地面積×適用稅額=每年應繳稅款；個人出租住房的，免征城鎮土地使用稅。
7、印花稅：按租賃合同協議所載金額的1%0征收；個人出租住房的，免征印花稅。
8、企業所得稅：按企業利潤的25%征收；未建賬的或無法核算企業利潤的，按租金收入的3%征收。
9、個人所得稅：個人出租非住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除稅費并減除800元后的余額的20%征收；月租金收入4000元以上（含本數）的，按租金收入扣除稅費并減除20%后的余額的20%征收。個人出租住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除稅費并減除800元后的余額的10%征收；月租金收入4000元以上（含本數）的，按租金收入扣除稅費并減除20%后的余額的10%征收。
五、工作步驟
（一）宣傳發動（10月15日至10月20日）
地稅部門要充分利用新聞媒體、電視、通告、短信等方式，進行政策宣傳，增強納稅人的納稅意識，提高稅法遵從度。
（二）自查補報（10月21日至11月10日）
出租房屋的單位和個人，應根據自身實際納稅情況進行自查，并做好納稅申報工作。各行政機關、企事業單位要及時組織本單位干部職工填寫《縣房屋租賃稅收自查表》（見附件），并年11月1日前報縣地稅局辦稅服務廳。納稅人自查補報的稅款不予行政處罰。
（三）重點檢查（11月11日至12月31日）
組成多個清理整頓工作組，對自查補報工作進行檢查。在自查補報階段未按規定進行申報的，向出租人下達責令限期改正通知書，要求補繳相關稅款，并按規定給予行政處罰。對逾期未整改的納稅人，列為重點檢查對象，并視情況依法進行調查；對未履行納稅義務的單位和個人，函告所在單位，并視情況報紀檢監察部門依法做出處理；對涉嫌犯罪的案件，依法移交司法機關追究刑事責任。
（四）常態化管理（年1月1日以后）
通過三個月的清理整頓，督促納稅人取得房屋租金收入后，主動到稅務機關申報繳納稅款，并取得省地方稅務局統一。整頓工作結束后，進行常態化管理，由地稅部門牽頭，會同房管部門抓好日常監管。
六、工作職責
（一）地稅部門
1、充分利用新聞媒體，大力宣傳出租房屋稅收清理整頓活動的目的、意義和工作要求。
2、按公平、公正、公開原則，認真做好稅收征收管理，做到應收盡收。對欠繳的稅款認真組織清理。對應申報繳納而未申報繳納出租房屋稅收的，按規定予以處罰；對涉嫌犯罪的，應依法移關司法機關追究刑事責任。
3、對所有出租房屋進行登記建檔，做好信息管理。
（二）房管、瀲江鎮、開發區
協助稅務部門做好出租房屋的信息管理工作。
（三）各行政機關、企事業單位
1、組織干部職工加強出租房屋稅收知識的學習，督促有房屋租賃的干部職工進行納稅申報。
2、有公房出租的行政機關、企事業單位，要及時、準確申報繳納稅款。
3、行政機關、企事業單位租用他人房屋須憑省地方稅務局統一入賬，不得白條抵庫。
4、根據清理整頓工作領導小組函告的情況，督促相關責任人整改，并視情況進行教育和處理。
（四）紀檢監察部門
對清理整頓工作領導小組通報的情況，依法做出相應處理。
（五）司法機關
組織警力及時對地稅部門移送的案件進行調查、偵破；對地稅部門依法移送的涉嫌犯罪的案件，依法依規追究刑事責任。
七、工作要求
關鍵詞:拆遷行政法補償聽證
近年來，我國的城ili建設步伐明顯加快，伴隨著舊城改造，一人批老住戶步入了拆遷戶的行列。由拆遷帶來的糾紛呈上升趨勢。且在一些地方出現了由拆遷帶來的較為激化的矛盾。在依法治國的今天，拆遷這一關系人民根本利益的領域承待法律規范。
一、拆遷矛盾原因分析
1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權人的所有權問題。所謂房屋所有權是指權利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權利。該項權利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質上講應該屬于對公民則-產的征收。我國法律中雖沒有明確規定“私有則一產神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統中，公法文化一直占絕對優勢，私權利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發生沖突時，強調犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調對公民私有財產的保護。“公民個人的土地，皇帝的馬也不許跑。”而在我國，拆遷實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關系，暴露出立法理念之落后。
2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領域尚沒有一部統一的《拆遷法》這方面的法律依據主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關于拆遷補償方法，規定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現象。
3.執法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構，執掌著拆遷人權。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執法方式粗暴單
一、執法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。
二、行政法視野中的拆遷問題
1.關于拆遷抽象行政行為的可訴性問題
現代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權限，法院都可行使審查權。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現有的行政法律制度有關。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關于貫徹執行<行政訴訟法>若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區政府在上位的拆遷法規已修改多年的情況下，不及時修改當地的拆遷法規，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關系出發，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。
2.《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性
(1)《條例》尚未規定被拆遷人有權利參與拆遷的決策過程及監督拆遷過程。飛政府行政公開是現代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規定被拆遷人有權利參與監督拆遷過程。
(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規定:“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”
(3)《條例》第十六條規定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”這一規定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經濟利益的目標相結合，于是政府和開發商之間有了更多的默契，由此產生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執行”的規定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就,,致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。
3.其它法律法規存在的問題
我國尚沒有系統地規范房地產評估方面的法律法規。目前多數房地產評估機構依附于行政權力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關部門有必要盡快制定相關措施。另外，有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。
三、解決拆遷矛盾之法律構想
要想徹底解決城市建設中的盲目與無序狀態，從根本上保護公民的權利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發生，需要從立法理念、法律體制、執法方法等層而解決拆遷矛盾。
1.樹立正確的立法理念
國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當地的群眾提供好的公共物品和公共服務。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒。基于平等基礎上的拆遷法律法規才能得到群眾的擁護。
2.完善我國現行的有關拆遷的法律法規
(1)規范建設項目的審批程序
對涉及拆遷的，在規劃審批前應以適當的形式予以公示，充分聽取被拆遷人等利害關系人的意見。建設上程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更;確需變更的，必須經過規劃部門審批;城市規劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。
(2)應明確提出聽證程序
《行政復議法》第四條規定:“行政復議機關履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規的正確實施。”《行政處罰法》專門對行政機關作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關應就組織聽證的程序作硬性規定。可見，聽證有一定的法律依據。在此基礎上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”只有充分體現透明度原則，才能提高行政效率。
(3)確立合理貨幣補償機制
公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現代社會的共識。因此，對城ili建設中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償。《條例》規定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府制定或規定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償的程序。
3.就政府而言，應嚴格依法行政。
依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權。依據相關法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數額人的糾紛應舉行聽證。根據拆遷行政程序規定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關和利益關系人參加，一般公眾經允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結束后，行政機關負責人應對聽證結果進行審查，作出相應決定。
依法行政，需要注意方式方法現在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經濟規律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優勢克扣、減損補償、安置數額，侵害被拆遷人的利益;一是依據法定程序拆遷，對不能達成協議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服的且拆遷人提供周轉用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執法方法。這方面也有一些成功的經驗。據報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。
另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。
4.應暢通被拆遷人的權利救濟渠道。
現實中，被拆遷人權利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。
拆遷本來是為人民樣眾創造更好的生活環境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現有法律體制再加上有關部門依法行政、人性化執法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。
【參考文獻】
近年來，我縣老城區拆遷改造工作取得巨大成效，拆遷力度之大前所未有，2018年以來共拆遷居民超過5000戶，拆遷面積達到75萬平方米。現將調查情況報告如下：
一、2020年工作推進情況
截至2020年底，舊城改造指揮所負責的改造項目共個，這些項目因實施的時間不同，故而進度不一，有的片區還建樓已建成交房，有的正在建設，有的正在辦理土地出讓手續，有的在解決尾子戶問題。本年度共完成等6個片區的拆遷任務，拆遷戶數1900余戶。在抓好新片區啟動的同時，老片區的掃尾還建工作同步一體推進，目前，已拆除片區全部進入還建施工階段。
今天完成的各片區的情況如下：
二、工作措施
（一）組建工作專班，形成工作合力。為加強老城區拆遷改造工作的統一調度指揮，經縣委、縣政府研究，成立改造指揮部，一名分管副縣長任總指揮，負責對拆遷工作的總協調，一名縣領導任常務總指揮，具體負責拆遷工作的日常調度協調。指揮部負責對全縣舊城改造工作的組織領導、實施和統一協調。設立了綜合協調、拆遷征收、規劃建設、賬務審計、法規手續5個工作組。此外，對確定的每個改造片區均成立相應工作班子，實行“一個項目一套班子包干”制度，分別明確一個牽頭責任單位、1—2個具體實施單位，切實把任務分解到單位，責任落實到人。
（二）健全工作推進機制。指揮部實行周調度和定期通報制度，充分調動各成員單位的積極性，形成了推動工作的整體合力。每周三召開指揮部固定調度會議，對各片區一周的工作進展情況進行調度，每月一次對各片區工作進度進行檢查評比。各片區根據各自實際制定節點計劃，指揮部定期督促檢查，對照計劃實行銷號制度。建立協調配合機制，通過聯合辦公、專題會議等形式共同探討土地使用、資金使用、征收拆遷、工程建設等方面的有關規定，協調解決工作推進過程遇到的各種問題，快速有序推動改造工作。
（三）堅持依法征收、讓利于民。征地拆遷工作是一項政策性、法規性比較強的工作，項目實施過程中，指揮部堅持“依法依規、尊重民意、讓利于民、穩步推進”的拆遷政策，從項目申報、立項、規劃、征收補償方案的制訂公示、評估公司的選定等步驟都嚴格按照有關法律法規的規定來實施，指揮部法規手續組全程指導各個環節的工作，同時聘請了專業律師參與指導。
（四）積極探索村民自治、協議拆遷。在房屋征收工作中，指揮部積極探索新途徑新路子，針對集體土地和國有土地的不同性質，選擇班子強力度大的村居，嘗試村民自治搞拆遷的做法，取得明顯效果。這一做法的最大優勢是程序簡化、效率提高。拆完地上附屬物即開始還建工作，老百姓在較短時間內就能得到安置，為政府節省了大量的躲遷費支出。
（五）注重政策宣傳。為了得到廣大拆遷戶對拆遷工作的理解和支持，幫助拆遷戶了解有關政策，指揮部根據各片區不同時期的工作進度采取多種方式的宣傳措施，通過發放宣傳手冊、明白紙、給廣大拆遷戶的一封信、懸掛宣傳條幅、宣傳車等，營造了良好的輿論環境。舉辦培訓會、政策解答會等，耐心細致地給拆遷戶講解政策。堅持尊重民意，在征收補償方案制訂過程中，廣泛征求了被拆遷戶的意見建議，并及時進行反饋，對合理的建議及時采納。
三、存在的問題。
一、房屋征收難度大。改造項目建設點多面廣，工作量大，涉及土地征用、資金配套、房屋拆遷等諸多環節，無論哪一個環節出現問題都會給拆遷工作帶來困難。主要來自以下幾方面的原因：一是拆遷戶期望值高，存有“一次拆遷一夜暴富”的想法。二是前些年拆遷工作政出多頭、主體多樣，各開發主體各行其事、各自為戰，補償標準不統一，有的開發企業為了自己的利益與拆遷戶私相授受，吊起了拆遷戶的胃口，擾亂了房屋征收市場。三是以前有的安置樓建筑質量不高，房產證辦不了，承諾的配套設施兌現不了，還有的房屋拆了，但是多年開不了工，拆遷戶長期得不到安置，影響了拆遷戶對拆遷工作的信任。四是有的片區尾子清掃不凈，又缺乏相應的跟進措施，致使有的片區因少數“釘子戶”的存在使土地無法出讓也無法開工。
二、項目手續辦理緩慢。有的開發企業對手續辦理重視不夠，個別部門存在相互推諉扯皮現象。有的部門固守政策的條條框框，不敢越雷池一步，致使有的手續辦理緩慢，這不僅影響了上級補助資金的到位，還制約了項目如期按時推進。
四、幾點建議
一要認識上再提高。實施舊城改造是縣委縣政府的重大決策部署，指揮部一定要把思想統一到縣委縣政府的決策部署上來，要有對人民負責、對歷史負責的政治高度，要有“做好拆遷工作是本職，做不好拆遷工作是失職”的責任擔當，攻艱克難、勇于奉獻，把承擔的工作完成好，讓黨委政府滿意，讓社會各界滿意，更要讓廣大被拆遷戶滿意。
二要嚴格法律程序。征地拆遷是一項對法律程序要求較高的工作，不論是土地征收還是房屋征收，都有明確的法律規范，哪一個環節不規范，最終有可能會演變為糾紛不斷或應訴失敗。工作過程中，法規手續組的同志努力學習國家拆遷政策，細化工作流程，明確各個步驟的責任單位和責任人。為了避免有關法律程序不完善或是不規范，指揮部運用市場化模式，聘請專業律師團隊介入，幫助解決拆遷過程中的法律問題。
