時(shí)間：2023-08-21 17:24:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇安置房買賣的法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房問題成因?qū)Σ呓ㄗh
中圖分類號(hào)：TU113.5+41文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
近年，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快, 城鄉(xiāng)居民對(duì)住房的需求迅速擴(kuò)大。由于城鎮(zhèn)商品房房?jī)r(jià)較高，有別于開發(fā)商開發(fā)的城鄉(xiāng)結(jié)合部“小產(chǎn)權(quán)”房以明顯的價(jià)格低廉，受到城鄉(xiāng)居民的廣泛青睞。但小產(chǎn)權(quán)房自身卻存在著弊端，從現(xiàn)行法律體系來看，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該是不為法律所容的“異類”，日益成為當(dāng)前一個(gè)非常棘手的問題。
一、“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)與類型
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，它是指在農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地，甚至農(nóng)用地上，未改變土地權(quán)屬關(guān)系，土地用途性質(zhì)，未向政府繳納土地出讓金等各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的情況下，獲得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村民委員會(huì)許可開發(fā)建造的用于銷售居住的房屋，被媒體、購(gòu)房人和社會(huì)俗稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。這種“小產(chǎn)權(quán)房”沒有國(guó)家頒發(fā)的《土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》, 買賣雙方簽訂的《購(gòu)房合同》政府國(guó)土房管部門也不會(huì)給予備案。其所獲得的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村民委員會(huì)許可手續(xù)不是真正意義上的產(chǎn)權(quán)證明，不具有商品房產(chǎn)權(quán)證明的法律效力。
根據(jù)占用土地性質(zhì)的不同，“小產(chǎn)權(quán)房”可分為三種類型: 一是利用農(nóng)村宅基地建筑并用于出售的房屋; 二是利用農(nóng)用地上建筑用于出售的房屋；三是利用其他非國(guó)有用地上開發(fā)的“商品房”。根據(jù)是否具有合法性，“小產(chǎn)權(quán)房”可分為兩種類型；一是不具有合法性，此類“小產(chǎn)權(quán)房”因違反國(guó)家土地管理法規(guī)，缺乏土地和建設(shè)規(guī)劃，未履行合法審批程序，在農(nóng)村集體土地上建造的商品房。此類房屋因建造行為違法，本身即屬于違法建筑，無法辦理物權(quán)登記，不能取得房產(chǎn)所有權(quán)。二是具有限制性的合法性，此類房屋，其建筑本身合法，也符合土地與建設(shè)規(guī)劃，但其產(chǎn)權(quán)主體受到嚴(yán)格限制，即僅限于本集體組織成員，也只能在本集體組織中買賣流轉(zhuǎn)。
二、“小產(chǎn)權(quán)房”形成原因
國(guó)家對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”三令五申禁止，但其增長(zhǎng)勢(shì)頭卻未見明顯減弱。筆者認(rèn)為主要有以下幾方面原因：
（一）城鄉(xiāng)二元制的土地制度
“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的深層次原因在于我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地所有制度的劃分以及集體土地上市流轉(zhuǎn)機(jī)制的缺位。《中華人民共和國(guó)憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有”。也就是說，我國(guó)現(xiàn)行土地所有制分為“國(guó)有”和“集體”兩種形式。而《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。” 這就意味著農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國(guó)家征收，在土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?guó)有”后才可以用于房地產(chǎn)開發(fā)，才能夠成為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通。但在征收集體土地時(shí)，國(guó)家是按照所征收土地的用途進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模r(nóng)民所得到的征地補(bǔ)償與土地進(jìn)入市場(chǎng)拍賣時(shí)一路高升的地價(jià)相比顯得微不足道。為此，農(nóng)民意識(shí)到，將自己擁有所有權(quán)的土地自行出讓或者自行開發(fā)房地產(chǎn)也可以賺錢。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，加之法律、政策上的不完善，在模糊不清中給“小產(chǎn)權(quán)房”留下了生存的空間，為“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展提供了條件。因此，這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度，是“小產(chǎn)權(quán)房”問題的根源。
（二）利益關(guān)系
“小產(chǎn)權(quán)房”在我國(guó)已有十多年的歷史，上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)之初，這類在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行建設(shè)和售賣的房屋就曾出現(xiàn)，只是由于其規(guī)模小，影響面小，所以人們對(duì)其較少關(guān)注。但，隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，近年的城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程導(dǎo)致了對(duì)房產(chǎn)的大量需求，商品房?jī)r(jià)格快速上漲，加上政府修建的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等政策性住房的供應(yīng)不足，且“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格比城市商品房的價(jià)格明顯低廉，甚至比經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格也有優(yōu)勢(shì)，這讓中低收入群體把目光聚集到了“小產(chǎn)權(quán)房”上。這是“小產(chǎn)權(quán)房”備受青睞的重要原因。對(duì)于農(nóng)村基層組織和農(nóng)民來說，城鎮(zhèn)郊區(qū)已經(jīng)今非昔比，在集體土地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”沒有向政府繳納土地出讓金和各種稅費(fèi), 大大降低了建造費(fèi)用，在農(nóng)業(yè)用地上耕種農(nóng)作物的集體和個(gè)人所得收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如“種房子”出租或賣房所得收益高，對(duì)于一些縣（區(qū)）政府來說，也可以促進(jìn)管轄地的經(jīng)濟(jì)繁榮，做出政績(jī)，更不要說其中的灰色利益關(guān)系。由此可見，在“小產(chǎn)權(quán)”房買賣過程中，城市居民、集體組織、村民都獲得了利益，這導(dǎo)致了“小產(chǎn)權(quán)房”的廠房、住宅如雨后春筍般接連出現(xiàn)。
（三）地方政府監(jiān)管缺失
由于土地征用制度的固有缺陷, 即目前土地征用法律對(duì)土地的征用目的和公共利益界定模糊, 從而使地方政府成為土地市場(chǎng)的壟斷方。而鄉(xiāng)村財(cái)政收入的窘迫狀態(tài)，使一些地方出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要, 在某種程度上容忍“小產(chǎn)權(quán)房”的存在與發(fā)展。此外，長(zhǎng)期以來僅僅有個(gè)別“小產(chǎn)權(quán)房”被勒令停止或強(qiáng)行拆除,這就使小產(chǎn)權(quán)房具有較低的違法成本。由于缺乏有效的制約機(jī)制，在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前，村委會(huì)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與農(nóng)民形成了利益共同體，違法進(jìn)行房屋建設(shè)。
三、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的思路及建議
（一）制定不同方案和對(duì)策，合理處置小產(chǎn)權(quán)房
隨著改革的深入和國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)平等理念形成，要求打破目前土地所有二元化，土地開發(fā)利用由國(guó)家獨(dú)占的不平等局面。因而要從目前集體土地開發(fā)利用的現(xiàn)狀、法律法規(guī)的規(guī)定以及社會(huì)發(fā)展相結(jié)合的角度去尋求解決之策。
第一，對(duì)于在集體宅基地上開發(fā)的房子，其存在的合法性應(yīng)予以肯定。至于在滿足集體住房后的剩余房子可否向外出售的問題，可以借鑒山東濟(jì)寧市城中村改造時(shí)的做法。濟(jì)寧市人民政府《關(guān)于加快濟(jì)寧城區(qū)“城中村”改造的意見》（濟(jì)政發(fā)[2006]第26號(hào)）中規(guī)定：“城中村”改造范圍內(nèi)用于安置與開發(fā)的集體土地依法全部征為國(guó)有。辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，其土地使用權(quán)屬不變。村民安置用地以劃撥或出讓方式供應(yīng)，商品房開發(fā)用地以“招、拍、掛”方式供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地、商品房開發(fā)用地之和與村民安置用地的比例控制在2∶1以內(nèi)。這樣商品房的開發(fā)出售獲益可以支持城中村改造，既滿足村民的安置用房，使集體獲益，又使土地的開發(fā)、利用得到控制，可謂是兩全其美。對(duì)于目前村集體準(zhǔn)備利用宅基地進(jìn)行建設(shè)樓房集中居住的，國(guó)家可以制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)定村民安置用房與商品房的用地比例，剩余宅基地可以復(fù)墾或轉(zhuǎn)化為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。對(duì)于在宅基地上開發(fā)的商品房，國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)房產(chǎn)證進(jìn)行確權(quán)，并允許其流通。對(duì)于現(xiàn)在已開發(fā)完成且集體分配后的余房，國(guó)家應(yīng)當(dāng)允許在繳納了相關(guān)稅費(fèi)后頒發(fā)房產(chǎn)證書，否則會(huì)造成一定的混亂。
隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
3.無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險(xiǎn)等
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——
1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。
二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
從法理上說，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。
而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。
2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息。”
目前，上海可進(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。
區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。
現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。
按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào)自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；
（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。
（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。
（3）同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。
3.無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。
根據(jù)工商部門所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。
同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。
5.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。
第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。
7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。
三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議
由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。“無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：
1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。
2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；
4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；
5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。
6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。
參考文獻(xiàn)：
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年
第一條 為加強(qiáng)廈門市城鎮(zhèn)房屋的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋所有人和使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，遵循法律和行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于廈門市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上的房屋。
本條例所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
第三條 房屋權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
房屋權(quán)利人必須在法律、法規(guī)所規(guī)定的范圍內(nèi)行使權(quán)利，不得利用房屋危害公共利益或者損害他人合法權(quán)益。
第四條 房屋可以依法買賣、繼承、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與、交換、租賃、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
利用房屋從事民事、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。
第五條 廈門市土地房產(chǎn)管理部門主管本市城鎮(zhèn)房屋管理工作。
第二章 登 記
第六條 本市實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，依法核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。
土地房產(chǎn)管理部門對(duì)申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)依法進(jìn)行審查和確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。
房地產(chǎn)權(quán)證書是房地產(chǎn)權(quán)利人依法擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的憑證。
第七條 房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明下列主要事項(xiàng)：
（一）權(quán)屬人和權(quán)屬來源情況；
（二）房屋所有權(quán)性質(zhì)及房屋情況；
（三）土地權(quán)屬性質(zhì)及土地情況；
（四）他項(xiàng)權(quán)摘要；
（五）房屋共有、土地共有情況；
（六）納稅情況；
（七）其他必須載明的事項(xiàng)。
房地產(chǎn)權(quán)證文本由廈門市土地房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制。
第八條 房地產(chǎn)權(quán)屬的取得、轉(zhuǎn)移、變更、終止，應(yīng)到土地房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取、換取或注銷房地產(chǎn)權(quán)證書。
任何單位或個(gè)人不得涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)證書；房地產(chǎn)權(quán)證書遺失，應(yīng)及時(shí)向土地房產(chǎn)管理部門報(bào)告并登記聲明作廢，申請(qǐng)辦理補(bǔ)證手續(xù)。
第九條 房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括：
（一）新建房屋的權(quán)屬登記；
（二）買賣、繼承、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與、交換的權(quán)屬登記；
（三）翻建、擴(kuò)建、改建的權(quán)屬登記；
（四）抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)的登記；
（五）需要注銷登記的；
（六）其他法律、法規(guī)規(guī)定必須登記的。
第（一）項(xiàng)的申請(qǐng)期限從竣工驗(yàn)收之日起60日內(nèi)；第（二）、（三）項(xiàng)的申請(qǐng)期限從轉(zhuǎn)移、變更事實(shí)發(fā)生之日起60日內(nèi)；第（四）項(xiàng)的申請(qǐng)期限從合同簽定之日起15日內(nèi)。除第（四）項(xiàng)外，房屋權(quán)利人居住在香港、澳門、臺(tái)灣或國(guó)外的，申請(qǐng)期限為6個(gè)月。
第十條 申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，房地產(chǎn)權(quán)利人不能前往登記的可委托人辦理。由人辦理申請(qǐng)登記的應(yīng)出具房地產(chǎn)權(quán)利人的委托書。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的規(guī)定辦理。
共有房屋，由共有人共同申請(qǐng)登記，也可委托人辦理，但須有共有人出具的委托書。
第十一條 申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)向土地房產(chǎn)管理部門提交房地產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書，申請(qǐng)人身份證明，房地產(chǎn)權(quán)屬契證、變更或滅失的證明文書。其中：
（一）新建房屋的須提交土地使用證件或土地使用權(quán)來源的合法文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，單位尚須提交項(xiàng)目批文、房屋竣工平面圖、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；
（二）購(gòu)買房屋的須提交原房地產(chǎn)權(quán)證書、房屋買賣合同或商品房購(gòu)買合同和交款憑證；
（三）購(gòu)買被沒收房屋的，須提交有權(quán)機(jī)關(guān)的處理文書和交款憑證；
（四）繼承房屋的須提交原房地產(chǎn)權(quán)證書、繼承公證書或人民法院已生效的法律文書；
（五）析產(chǎn)、分割房屋的須提交原房地產(chǎn)權(quán)證書和析產(chǎn)、分割協(xié)議書或人民法院已生效的法律文書；
（六）贈(zèng)與房屋的須提交原房地產(chǎn)權(quán)證書，贈(zèng)與、遺贈(zèng)的公證文書；
（七）交換房屋的須提交交換雙方的房地產(chǎn)權(quán)證書、交換房屋協(xié)議書等；
（八）翻建、改建和擴(kuò)建房屋的須提交原房地產(chǎn)權(quán)證書和建設(shè)許可證件；
（九）倒塌、拆除、焚毀房屋的須提交原房地產(chǎn)權(quán)證書。
第十二條 有下列情形之一的房屋，土地房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)登記的30日內(nèi)作出不予登記或暫緩登記的決定，并書面通知申請(qǐng)人：
（一）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不清，提供的證件不齊全、不真實(shí)的；
（三）違法用地未經(jīng)處理的；
（四）違法建筑未經(jīng)處理的；
（五）依法暫緩或者禁止登記的。
暫緩登記事由消失后，經(jīng)申請(qǐng)人提交有效的書面證明，土地房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)予以核準(zhǔn)登記。
第十三條 土地房產(chǎn)管理部門必須在受理登記申請(qǐng)之日起，不需要公告的3個(gè)月內(nèi)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書；需要公告的，公告期間無人提出異議的，在受理登記申請(qǐng)之日起4個(gè)月內(nèi)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。在審核確權(quán)發(fā)證期間有人提出異議，并出示有效證件，土地房產(chǎn)管理部門決定暫緩登記的，應(yīng)在決定暫緩登記之日起15日內(nèi)書面通知申請(qǐng)人。
第三章 代 管
第十四條 房屋所有人可以委托土地房產(chǎn)管理部門或其他人代管，委托代管必須出具委托書，委托書應(yīng)載明委托的權(quán)限和期限等事項(xiàng)。
第十五條 有下列情形之一的，委托代管終止：
（一）代管期滿或者代管事務(wù)完成；
（二）委托人取消委托或者代管人辭去委托；
（三）代管人死亡；
（四）代管人喪失民事行為能力；
（五）其他法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)終止的。
第十六條 有下列情形之一的房屋，應(yīng)由土地房產(chǎn)管理部門代管：
（一）房屋所有人下落不明且無合法繼承人或代管人的；
（二）對(duì)于逾期無人申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，或者申請(qǐng)人不能提供取得房地產(chǎn)權(quán)屬的合法證明的；
（三）人民法院指定由土地房產(chǎn)管理部門代管的；
（四）依照國(guó)家規(guī)定其他應(yīng)由土地房產(chǎn)管理部門代管的。
第（一）、（二）項(xiàng)所稱的房屋，由土地房產(chǎn)管理部門公告，自公告之日起1年內(nèi)仍無房屋所有人申請(qǐng)登記或申請(qǐng)人無法提供取得房地產(chǎn)權(quán)屬合法證明的，該房屋由土地房產(chǎn)管理部門代管，代管期最長(zhǎng)為3年。代管期滿仍無房屋所有人申請(qǐng)登記的，由土地房產(chǎn)管理部門向人民法院申請(qǐng)認(rèn)定為無主房屋，經(jīng)判決認(rèn)定為無主房屋的，收歸國(guó)有。
第十七條 本條例第十六條規(guī)定由土地房產(chǎn)管理部門代管的房屋，在代管期間，原房屋所有人或合法繼承人出現(xiàn)，并對(duì)房屋提出退還請(qǐng)求的，由原房屋所有人或合法繼承人向代管部門提交該房屋的有效證據(jù)、身份證明，申請(qǐng)辦理退還手續(xù)。
第十八條 已由人民法院判決認(rèn)定為無主房屋，原房屋所有人或合法繼承人出現(xiàn)，并對(duì)房屋提出退還請(qǐng)求的，由房屋所有人或合法繼承人持房屋有效證據(jù)和身份證明向人民法院申訴，土地房產(chǎn)管理部門應(yīng)按人民法院作出的新的判決辦理。
第十九條 依照本條例第十七條、十八條規(guī)定歸還房屋時(shí)，房屋所有人應(yīng)與土地房產(chǎn)管理部門結(jié)清實(shí)際發(fā)生的各種費(fèi)用，并承接所產(chǎn)生的各種權(quán)利和義務(wù)。
第四章 轉(zhuǎn) 讓
第二十條 房屋轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
第二十一條 有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)讓：
（一）無房地產(chǎn)權(quán)證書的（預(yù)購(gòu)商品房不受此限）；
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（三）政府依法收回土地使用權(quán)的房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已進(jìn)行資產(chǎn)抵押而未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（六）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定或合同約定不得轉(zhuǎn)讓的。
第二十二條 出售共有房屋，須提交共有人同意的書面證明。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第二十三條 出售已出租的房屋，房屋所有人需提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第二十四條 凡享受國(guó)家或企事業(yè)單位補(bǔ)貼所購(gòu)買或建造的房屋，需要出賣時(shí)，在同等條件下，原補(bǔ)貼單位或土地房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第二十五條 轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的房屋，應(yīng)依照國(guó)家法律和廈門市的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金或土地收益。
第二十六條 房屋買賣，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面買賣合同。房屋的買賣合同應(yīng)載明下列事項(xiàng)：
（一）雙方當(dāng)事人姓名（名稱）、國(guó)籍、住所；
（二）房屋結(jié)構(gòu)、座落（位置）和界線（并附圖）；
（三）房屋的面積及計(jì)算面積的方法；
（四）房屋占地面積和土地使用權(quán)的取得方式；
（五）房屋的用途；
（六）房屋的設(shè)施及其他附屬設(shè)備；
（七）房屋買賣的價(jià)款、幣種；
（八）房屋交付日期；
（九）違約責(zé)任及解決爭(zhēng)議的辦法；
（十）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
房屋買賣合同應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)依法公證。
第二十七條 房屋買賣當(dāng)事人應(yīng)向土地房產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)的申報(bào)。
第二十八條 房屋轉(zhuǎn)讓，按下列程序辦理過戶手續(xù)：
（一）房屋轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)自合同生效之日起60日內(nèi)到土地房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)，當(dāng)事人居住香港、澳門、臺(tái)灣或國(guó)外的，申請(qǐng)期為6個(gè)月；
（二）土地房產(chǎn)管理部門應(yīng)自接到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出受理或不受理申請(qǐng)的答復(fù)；受理申請(qǐng)的予以公告，公告期為30日；不予受理的，應(yīng)于決定不予受理之日起15日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；
（三）公告期滿無異議的，當(dāng)事人繳清有關(guān)稅費(fèi)，即可辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
土地房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記的日期，為房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的日期。
第二十九條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）房屋建設(shè)工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已經(jīng)確定；
（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)該項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的百分之二十；
（五）已取得土地房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。
第三十條 房地產(chǎn)預(yù)售款必須存入專門帳戶，用于該項(xiàng)房地產(chǎn)建設(shè)，在不足以支付和清償該項(xiàng)房地產(chǎn)的全部建設(shè)費(fèi)用之時(shí)，不得挪作他用。
第三十一條 預(yù)售商品房的預(yù)售人應(yīng)于簽定合同之日起60日內(nèi)報(bào)土地房產(chǎn)管理部門備案。
第三十二條 商品房在竣工驗(yàn)收之前，預(yù)購(gòu)人確需更名的，應(yīng)在權(quán)利變更之日起60日內(nèi)到土地房產(chǎn)管理部門辦理更名登記手續(xù)。
第三十三條 房屋所有人將各自所有的房屋互相轉(zhuǎn)移給對(duì)方的行為應(yīng)訂立書面合同，照章繳納有關(guān)稅費(fèi)。
第五章 租 賃
第三十四條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和廈門市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
第三十五條 房屋租賃應(yīng)簽定書面合同。租賃合同應(yīng)載明下列事項(xiàng)：
（一）當(dāng)事人姓名（名稱）、國(guó)籍、住所；
（二）房屋的座落、結(jié)構(gòu)、面積、裝飾、設(shè)施及附屬物；
（三）房屋的用途；
（四）租賃期限；
（五）租金數(shù)額、幣種及支付方式、時(shí)間；
（六）房屋交付日期；
（七）房屋維修責(zé)任；
（八）解除合同的條件；
（九）違約責(zé)任及解決爭(zhēng)議的辦法；
（十）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
第三十六條 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）無房地產(chǎn)權(quán)屬證書或其他有效憑證的；
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（三）經(jīng)鑒定為不得使用的危險(xiǎn)房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已作為資產(chǎn)抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（六）違反合同約定的；
（七）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法禁止出租的。
第三十七條 以營(yíng)利為目的，房屋所有人出租劃撥土地使用權(quán)的土地上的房屋應(yīng)照章繳納租金中所含土地收益。
第三十八條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人書面同意，并協(xié)商收益分配，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。房屋轉(zhuǎn)租的期限不得超過原租賃合同規(guī)定的期限。
承租人有將所承租的全部或部分房屋的使用權(quán)與他人合作、合資、聯(lián)營(yíng)等行為的，視同轉(zhuǎn)租。
第三十九條 租賃合同簽訂后，出租人應(yīng)自簽訂合同之日起15日內(nèi)到土地房產(chǎn)管理部門登記備案，領(lǐng)取《房屋租賃證》。
登記備案須提供下列證件：
（一）房地產(chǎn)權(quán)屬證書或其他有效憑證；
（二）租賃雙方的身份證明；
（三）租賃合同。
第四十條 《房屋租賃證》可作為申請(qǐng)開業(yè)、居民遷移落戶、城市建設(shè)拆遷安置等的有效證件。
第四十一條 承租人應(yīng)當(dāng)保護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自變更房屋結(jié)構(gòu)，不得非法堆放危險(xiǎn)品和有損房屋的物件，不得從事其他不合理使用房屋的活動(dòng)。
第四十二條 承租人因生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活等原因確實(shí)需要對(duì)所承租的房屋進(jìn)行擴(kuò)建、改建、加層、改變用途等，應(yīng)事先征得房屋所有人書面同意，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，雙方重新簽訂租賃合同。
第四十三條 租賃期間，房屋因買賣、繼承、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與、交換、抵押等引起所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原租賃合同繼續(xù)有效。
第四十四條 承租人在租賃期間死亡，共同使用的成員有權(quán)保持原租賃關(guān)系，但須在60日內(nèi)辦理更名手續(xù)。
第四十五條 房屋租賃期滿，出租人愿意繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下原承租人有優(yōu)先承租權(quán)；不續(xù)租的，應(yīng)交還承租的房屋。
第四十六條 承租人有下列情形之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回房屋，并可要求賠償損失：
（一）擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的；
（二）擅自改變房屋用途的；
（三）擅自擴(kuò)建、改建、加層、進(jìn)行影響結(jié)構(gòu)安全的裝修，或損壞房屋又拒不修復(fù)、賠償損失的；
（四）逾期6個(gè)月未交付租金的；
（五）公有住宅承租人及其共同使用的成員遷離廈門市的；
（六）公有住宅無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；
（七）利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)，損害公共利益的。
第四十七條 出租人有下列情形之一的，承租人有權(quán)要求出租人履行或解除租賃合同，并可要求賠償損失：
（一）逾期不提供出租房屋的；
（二）擅自提高租金的；
（三）不按租賃合同約定的責(zé)任維修房屋及附屬設(shè)施的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四十八條 因當(dāng)事人一方提前解除房屋租賃合同使另一方遭受損失的，除依法可免除責(zé)任的外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。
第四十九條 租賃合同終止、解除后，出租人應(yīng)在合同終止、解除后15日內(nèi)到土地房產(chǎn)管理部門備案。
第六章 使用與修繕
第五十條 房屋及其設(shè)施發(fā)生自然損壞或因不可抗力發(fā)生的損壞，由房屋所有人或代管人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
租賃房屋的當(dāng)事人雙方依法約定修繕責(zé)任的，由修繕責(zé)任人依照約定承擔(dān)修繕責(zé)任。
因使用不當(dāng)或者人為造成房屋損壞的，由行為責(zé)任人承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。
第五十一條 修繕責(zé)任人應(yīng)定期對(duì)房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行安全檢查，及時(shí)做好房屋的維護(hù)工作，做到房屋結(jié)構(gòu)安全、使用功能正常。
房屋租賃期間，房屋出現(xiàn)危險(xiǎn)隱患時(shí)，承租人應(yīng)立即書面通知出租人，同時(shí)書面報(bào)告土地房產(chǎn)管理部門。
第五十二條 共有房屋發(fā)生自然損壞，所需修繕費(fèi)用由共有人按共有關(guān)系分擔(dān)，共有人另有約定的除外。
異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞，所需維修費(fèi)用依建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》的原則分?jǐn)偂?/p>
第五十三條 房屋的所有人、使用人對(duì)共有、共用的門窗、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的修繕責(zé)任；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。
房屋所有人、使用人在使用房屋共有、共用的部位和空間時(shí)，不得有損害他方利益的行為。
第五十四條 修繕異產(chǎn)毗連房屋，應(yīng)當(dāng)妥善處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光、空間利用等方面的相鄰關(guān)系。給毗連方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失。
第五十五條 房屋共用部位和共用設(shè)施的修繕，除另有約定外，有關(guān)的房屋所有人或使用人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得借故阻攔或要求補(bǔ)償。
第五十六條 經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋所有人或其他修繕責(zé)任人必須及時(shí)采取解除危險(xiǎn)措施；解除危險(xiǎn)暫時(shí)有困難的，必須采取安全措施。拖延或拒絕排除險(xiǎn)情的，土地房產(chǎn)管理部門可作出限制使用或停止使用的決定，并書面通知房屋所有人和使用人。
危險(xiǎn)房屋的所有人或其他修繕責(zé)任人未能履行其修繕責(zé)任有可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，土地房產(chǎn)管理部門可采取適當(dāng)?shù)呐烹U(xiǎn)解危措施，所發(fā)生的費(fèi)用，由當(dāng)事人承擔(dān)。若承租人愿意出資翻修，可向土地房產(chǎn)管理部門報(bào)告并辦理相關(guān)手續(xù)。
第五十七條 私有危險(xiǎn)房屋所有人確有經(jīng)濟(jì)困難無力加固翻修時(shí)，如系出租房屋，可以和承租人協(xié)議合資加固翻修，承租人付出的修繕費(fèi)可以折抵租金或由出租人分期償還。
私有危房拆除改建后，房屋所有人可按新建房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)同承租人簽訂租賃合同。
第五十八條 單位或個(gè)人由于施工、堆放、碰撞或其他行為致使房屋受損，行為責(zé)任人應(yīng)及時(shí)修復(fù)被損壞的房屋，并賠償由此產(chǎn)生的損失。
第五十九條 凡需在房屋及其附屬設(shè)施上設(shè)置廣告牌、商業(yè)宣傳牌和鋪面招牌等懸掛物的，須經(jīng)房屋所有人和使用人同意，但政府另有規(guī)定或合同另有約定的除外。因上述行為損壞房屋的，應(yīng)向房屋所有人賠償損失。
因供電、通訊等需要錨固或拉錨在房屋上時(shí)，應(yīng)采取保障房屋正常安全使用的措施；由此引起房屋損壞的，行為責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修復(fù)措施。
第七章 法律責(zé)任
第六十條 違反本條例規(guī)定，未經(jīng)房屋權(quán)利人同意侵占公有房屋的，由土地房產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期遷出，賠償損失，并可處以該房屋強(qiáng)占期間租金總額五倍以下的罰款；強(qiáng)占期間，故意損壞、危害公有房屋造成損失的，責(zé)令其賠償損失，并可處以造成損失五倍以下的罰款。
違反本條例規(guī)定，侵占私有房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第六十一條 違反本條例第八條規(guī)定，以欺騙手段獲得房地產(chǎn)權(quán)核準(zhǔn)登記的，由土地房產(chǎn)管理部門撤銷核準(zhǔn)登記，并處3000元以上30000元以下的罰款。
涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，由土地房產(chǎn)管理部門撤銷或收繳房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并處以3000元以上30000元以下的罰款。
有以上兩款行為牟取不正當(dāng)利益的，由土地房產(chǎn)管理部門沒收其違法所得，并處違法所得一倍以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十二條 違反本條例第二章、第四章規(guī)定，不按期申請(qǐng)登記無正當(dāng)理由的，每逾期一日，由土地房產(chǎn)管理部門對(duì)其按登記費(fèi)千分之三加收逾期登記費(fèi)。
關(guān)鍵詞：農(nóng)民身份；土地權(quán)利體系；土地利益分配
中圖分類號(hào)：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-2972(2010)03-0052-07
無論是基于政策精神，還是基于法律規(guī)定，三農(nóng)問題的核心無非表現(xiàn)為農(nóng)村土地及其利益分配問題。建國(guó)以來，為確保工業(yè)化、城市化的優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，通過制度設(shè)計(jì)，首先對(duì)農(nóng)民身份予以界定。而該一身份界定無一不與利益分配相關(guān)。戶籍制度、票證制度、勞動(dòng)用工制度、福利分配等一系列制度憑借強(qiáng)大的組織職權(quán)得到推行并形成路徑依賴，人為割裂城鄉(xiāng)，形成二元區(qū)隔。在鄉(xiāng)村土地產(chǎn)權(quán)模型領(lǐng)域，形成了以集體土地所有權(quán)建構(gòu)為中心的土地權(quán)利體系，并直接對(duì)接國(guó)家土地所有權(quán)。內(nèi)部形成了封閉性、生存型的土地權(quán)利體系。外部形成了國(guó)家單向度征收并壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)的利益分配格局。最終導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)利供給失衡、權(quán)利體系缺損、權(quán)利救濟(jì)失據(jù)等制度剛性。
一、權(quán)利供給失衡：農(nóng)民身份注塑與制度剛性
在農(nóng)民身份注塑方面，建國(guó)以來數(shù)十年的戶籍制度以及由此產(chǎn)生的各類配套制度，不僅外在造成城鄉(xiāng)區(qū)隔，內(nèi)在也形成了對(duì)農(nóng)民階層的身份歧視，更在各類自然資源與社會(huì)資源的分配與再分配領(lǐng)域形成不平等的分配法則。身份地位、社會(huì)地位、利益分配形成一種極度違背公平正義的內(nèi)循環(huán)。
美國(guó)社會(huì)學(xué)家布勞與鄧肯創(chuàng)建地位獲得模式理論，雖然不能完全有效印證社會(huì)主義再分配體制下的地位獲得現(xiàn)狀，但其基本原理卻有利于解析農(nóng)民身份的歷史謎團(tuán)及其弊端。該一理論的基本命題有三：
第一，在整個(gè)社會(huì)分層體系中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位存在差別且不平等，個(gè)人獲得、保持、改進(jìn)其社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位構(gòu)成其自身生命歷程的基本事件。
第二，個(gè)人獲取社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位的方式有兩種：一種基于身份性繼承從家庭、血緣關(guān)系中獲得，是為繼承機(jī)制；一種是通過自身努力實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位的優(yōu)勢(shì)改良，是為自致機(jī)制。繼承機(jī)制導(dǎo)致地位的凝固非流動(dòng)性，是農(nóng)業(yè)社會(huì)分層體系的基本特征；而自致機(jī)制可以引發(fā)社會(huì)地位的變動(dòng)，是工業(yè)社會(huì)的本質(zhì)特征。
第三，上述兩種機(jī)制受工業(yè)化邏輯制約：工業(yè)化程度越高，職業(yè)分化越大，知識(shí)與技能培訓(xùn)越導(dǎo)致疏離家庭與血緣關(guān)系，越趨近于社會(huì)化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位的流動(dòng)成為必然。
時(shí)至今日，自致機(jī)制已然發(fā)揮較大作用并回應(yīng)了工業(yè)化發(fā)展邏輯，但就無地?zé)o業(yè)農(nóng)民而論，如下兩方面原因?qū)е缕淙匀徊豢赡芘c工業(yè)化、城市化發(fā)展水平相適應(yīng)。一方面，部分無地?zé)o業(yè)農(nóng)民離開鄉(xiāng)村，也離開了賴以生存的土地與各類社會(huì)資源，但其在城市的自致機(jī)制的實(shí)現(xiàn)不僅受其自身稟賦的影響，還受到一種迄今未消的身份歧視。更嚴(yán)重的是，在目前，政治體制與經(jīng)濟(jì)體制改革并不同步，所有改革利益的分配并不完全依照市場(chǎng)規(guī)律與競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律進(jìn)行分配，而是通過身份性的單位模式與區(qū)域模式進(jìn)行分配。進(jìn)城農(nóng)民工的身份決定了其不可能進(jìn)入所謂計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的“單位”，絕大多數(shù)只能進(jìn)入私有企業(yè)或組織提供廉價(jià)勞動(dòng)力，所獲與所需反差極大。極而言之，工業(yè)化、城市化最大的好處是為農(nóng)民工，特別是為無地?zé)o業(yè)農(nóng)民提供了就業(yè)的機(jī)會(huì)，而不可能實(shí)質(zhì)性、制度性改善其身份地位、經(jīng)濟(jì)地位、社會(huì)地位，更不可能為其獲得心理自足與尊榮。
另一方面，留守鄉(xiāng)村的農(nóng)民，包括無地?zé)o業(yè)農(nóng)民雖然不會(huì)遭遇過多的身份歧視所帶來的挫折感、失敗感、不安全感，但此種消極回避并不能替代社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位獲得的各項(xiàng)資源性指標(biāo)。其社會(huì)地位獲得背景雖然能吻合布勞與鄧肯之理論模式，但其自致機(jī)制卻因現(xiàn)行農(nóng)村地權(quán)模型與制度設(shè)計(jì)而遭遇困境。具體而微，鄉(xiāng)村農(nóng)民階層的自致機(jī)制受如下因素約束：
1.農(nóng)民個(gè)人并非獨(dú)立的決策者。基于農(nóng)村土地強(qiáng)大的社會(huì)保障性質(zhì)，依國(guó)家農(nóng)村經(jīng)濟(jì)政策與現(xiàn)行土地承包立法，集體作為土地所有權(quán)人進(jìn)行土地發(fā)包時(shí)，其合同相對(duì)方只能是農(nóng)村家庭(農(nóng)戶)而非農(nóng)村家庭之具體成員。有學(xué)者認(rèn)為不發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)行為的關(guān)鍵癥結(jié)即在于此。
2.農(nóng)地功能無論是從理性認(rèn)知，還是從經(jīng)驗(yàn)實(shí)證層面均受限于基本生產(chǎn)條件的約束，導(dǎo)致生產(chǎn)、消費(fèi)、再生產(chǎn)的內(nèi)循環(huán)，而不可能步入全面市場(chǎng)化軌道。在現(xiàn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)模式下，農(nóng)戶既是生產(chǎn)單位，也是消費(fèi)單位，生產(chǎn)決策與消費(fèi)決策密不可分。有鑒于此，農(nóng)民只能部分地或不完全地參與市場(chǎng)。其制度剛性表現(xiàn)為，依靠農(nóng)地而進(jìn)行的生產(chǎn)行為只能在滿足自身生存前提下，才會(huì)進(jìn)行滿足市場(chǎng)需求的生產(chǎn)。
3.鑒于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的不明晰、不完整特性及其功能的封閉性、生存性等特征，作為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的農(nóng)民階層處于不對(duì)稱信息、不完全競(jìng)爭(zhēng)、不完善市場(chǎng)的市場(chǎng)失靈困境中。雖然學(xué)界一再?gòu)?qiáng)調(diào)中國(guó)農(nóng)民屬于理性農(nóng)民，論證其行為預(yù)期、行動(dòng)意愿以及行動(dòng)方式均試圖突破現(xiàn)有約束條件、最大程度增進(jìn)自身福利或利益最大化。但不可否認(rèn)的是，作為不發(fā)達(dá)國(guó)家的中國(guó)農(nóng)戶不得不面臨信息不對(duì)稱、市場(chǎng)分割且不完善以及高度不確定性等約束性條件的限制，甚至對(duì)土地的市場(chǎng)價(jià)格喪失敏感性，最終導(dǎo)致自致機(jī)制的弱化。
4.基于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的塑造與土地增值利益產(chǎn)生的必然性，公共權(quán)力自我授權(quán)介入農(nóng)村土地增值利益分配環(huán)節(jié)，通過制度尋租，獲取土地增值利益的最大部分，最終導(dǎo)致農(nóng)民階層權(quán)利失衡。按照布坎南的租金理論：租金的產(chǎn)生源自于供給彈性的缺乏，而供給彈性不足的根源既可能是基于生產(chǎn)要素的自然性質(zhì)，也可能是基于行政管制或政府干預(yù)。針對(duì)中國(guó)農(nóng)村土地而言，土地的自然性質(zhì)的影響力遠(yuǎn)不及行政干預(yù)。
姚洋曾經(jīng)為集體土地所有權(quán)進(jìn)行辯護(hù)，認(rèn)為國(guó)家通過集體土地所有權(quán)獲得土地的最終控制權(quán)，其根本目的意在實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)剩余最大化”，并利用“剩余之和”使村民福利最大化。其短期目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散，即，地權(quán)設(shè)計(jì)及其運(yùn)行并非是追求效率意義上的帕累托最優(yōu)，而是為了分散生存約束風(fēng)險(xiǎn)，防止農(nóng)民生活跌落至生存線以下。但自計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代以來，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)實(shí)則表現(xiàn)為政權(quán)與產(chǎn)權(quán)的高度耦合。正是基于此種產(chǎn)權(quán)特性，西方學(xué)者認(rèn)為社會(huì)主義公有制實(shí)質(zhì)上是一種國(guó)家所有制。依照諾思的理論，國(guó)家作為規(guī)定公共權(quán)力行使方式的制度性存在，是一種解決社會(huì)沖突的制度，藉此界定社會(huì)公共權(quán)力及其行使規(guī)則，其自身不能實(shí)現(xiàn)上述權(quán)力，只能憑藉政府組織作為國(guó)家制度的執(zhí)行人或國(guó)家公共權(quán)力的人實(shí)現(xiàn)上述權(quán)力。在中國(guó)，上述制度設(shè)計(jì)引致了政府的雙重身份：既是產(chǎn)權(quán)規(guī)則的制定者，又是產(chǎn)權(quán)的所有者。作為產(chǎn)權(quán)的所有者，政府有權(quán)參與土地市場(chǎng)化分配；而作為產(chǎn)權(quán)規(guī)則的制定者，政府無疑會(huì)制定自身利益最大化的規(guī)則，世俗公共權(quán)力漸次演化為一種尋租能力。有
學(xué)者提出“權(quán)力衍生論”予以歸納，認(rèn)為“在當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制度安排下，公共權(quán)力除了表現(xiàn)為再分配權(quán)力外，還在分權(quán)讓利的改革和市場(chǎng)化過程中衍生成尋租能力。”尋租能力導(dǎo)致地方政府在農(nóng)地征地中的過分掠奪公共領(lǐng)域里最重要資源并壟斷其價(jià)格。
二、權(quán)利體系缺損：產(chǎn)權(quán)殘缺與權(quán)利缺席
當(dāng)前中國(guó)農(nóng)民對(duì)土地的權(quán)利具有不確定性，即使用權(quán)期限不足且不確定的缺陷。以宅基地為例，作為農(nóng)民土地使用權(quán)的重要組成部分，農(nóng)民的宅基地權(quán)雖然在《物權(quán)法》中設(shè)有專章予以規(guī)范，但限權(quán)明顯多于賦權(quán)。如必須以自然戶而為使用，宅基地使用權(quán)的獲得需履行報(bào)批程序，宅基地使用權(quán)原則上不能流轉(zhuǎn)，禁止城市戶口的人購(gòu)買農(nóng)村宅基地等等。
根據(jù)《物權(quán)法》及相應(yīng)政策精神的相關(guān)規(guī)定。我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有如下特征：
1.明顯的社會(huì)福利與社會(huì)保障色彩。基于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)村居民獲得土地修建住宅具有無償性與身份性，社會(huì)福利與社會(huì)保障色彩極為濃厚。所謂無償性、身份性，系指農(nóng)民基于其集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份即可取得宅基地而無需支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。該種特性主要是為了保障農(nóng)村人口的基本生活條件，也是農(nóng)村進(jìn)行自然資源福利性分配的必然結(jié)果。農(nóng)民如因自然原因?qū)е抡厥褂脵?quán)消滅，則應(yīng)重新獲得宅基地并得行使相應(yīng)權(quán)利。
《物權(quán)法》第154條對(duì)此進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)定：“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。”
2.主體限定性。基于農(nóng)村宅基地的身份性與無償性，傳統(tǒng)宅基地使用權(quán)主體僅限于具有農(nóng)村戶口且屬于某一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村人口，由此排除了非農(nóng)人口在農(nóng)村取得宅基地使用權(quán)的可能性。宅基地使用權(quán)的主體主要是農(nóng)村村民，失去集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，基于宅基地取得權(quán)而取得的宅基地使用權(quán)也就失去了其存在的基礎(chǔ)。因此，依照現(xiàn)行立法與政策，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能取得宅基地使用權(quán)，也不能通過受讓房屋使用權(quán)來取得宅基地使用權(quán)。
3。客體限定性。因宅基地使用權(quán)的單一鄉(xiāng)村立法，中國(guó)現(xiàn)行宅基地使用權(quán)僅表現(xiàn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)，故而使用權(quán)客體僅限于農(nóng)村集體所有土地，形成了農(nóng)村集體土地使用權(quán)的內(nèi)部循環(huán)機(jī)制。
4.交易限定性。基于上述三大特征，農(nóng)村宅基地使用權(quán)近似于一種內(nèi)部產(chǎn)權(quán)，其交易范圍亦僅限于內(nèi)部買賣或互換等形式，而不可能形成充分而成熟的市場(chǎng)化機(jī)制。根據(jù)國(guó)務(wù)院2007年12月11日常務(wù)會(huì)議精神，城鎮(zhèn)居民不僅不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，也不能購(gòu)買農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。此舉雖然旨在保護(hù)農(nóng)村土地資源，防止耕地流失，但勢(shì)必進(jìn)一步限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的市場(chǎng)化路徑。
5.無期性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)沒有期限的限制。根據(jù)我國(guó)仕地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村村民建筑自用住宅所需宅基地由其所屬農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織分配，但并沒有明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限。當(dāng)該農(nóng)村村民死亡或戶籍遷出后，法律只規(guī)定其房屋可以繼承或轉(zhuǎn)讓，但對(duì)宅基地使用權(quán)該如何處理則沒有明確規(guī)定。此種無期性規(guī)定不能簡(jiǎn)單理解為僅僅對(duì)農(nóng)民有利，從權(quán)利存續(xù)意義上考察，無期性帶來的另一個(gè)嚴(yán)重后果即為：國(guó)家有權(quán)于需要時(shí)阻卻集體土地所有權(quán)，更可基于需要阻卻農(nóng)民的宅基地權(quán)。
6.法律調(diào)整多元性。基于中國(guó)現(xiàn)有國(guó)情，對(duì)于宅基地使用權(quán)的法律調(diào)整呈現(xiàn)多元性特征，其法律關(guān)系不僅受《土地管理法》、《土地承包法》、《物權(quán)法》等基本法律調(diào)整，還受到相應(yīng)法規(guī)、規(guī)章、國(guó)家政策等調(diào)整。其中，政策性調(diào)整、特別是行政權(quán)力的調(diào)整范圍、幅度、效力層級(jí)、保障力度均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于法律、法規(guī)。此點(diǎn)也決定了農(nóng)民宅基地權(quán)的不穩(wěn)定性。
以上六個(gè)方面的特性具有內(nèi)在的價(jià)值與邏輯的雙重關(guān)聯(lián)，直接導(dǎo)致了農(nóng)民階層對(duì)宅基地享有的權(quán)利受阻，特別是市場(chǎng)化路徑被阻卻，土地增值利益的分享更不可能實(shí)現(xiàn)。
在城市化路徑被阻卻且不能分享宅基地增值利益的情況下，農(nóng)民階層對(duì)宅基地除了基本的生存保障外，很難進(jìn)行市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，作為生產(chǎn)力要素的土地價(jià)值被嚴(yán)重扭曲并呈內(nèi)卷趨勢(shì)。
西南大學(xué)相關(guān)學(xué)者對(duì)重慶市璧山縣2個(gè)街道辦事處3個(gè)鎮(zhèn)的宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查并對(duì)314戶農(nóng)戶進(jìn)行抽樣考察，所得出的實(shí)證數(shù)據(jù)表明(見表1)，縣府所在地璧城街道的碧泉村雖有農(nóng)戶1549戶，但進(jìn)行宅基地與住房買賣的僅有3戶，市場(chǎng)化率不及千分之二。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)化率最高的為三合鎮(zhèn)新場(chǎng)村，進(jìn)行宅基地與住房買賣的有16戶，也僅有1.4％左右。但從表1中也不難看出，農(nóng)戶會(huì)通過出租方式實(shí)現(xiàn)宅基地與住房的潛在價(jià)值并使其最大化。碧泉村雖然買賣宅基地?cái)?shù)因法律規(guī)定與政策約束，僅有3戶，但因?yàn)榈鼐墐?yōu)勢(shì)，其出租戶數(shù)達(dá)到500戶，直接使宅基地交易率提升到32.5％。但也正是源于宅基地的地緣性與級(jí)差效益，其他各鎮(zhèn)的交易率分別只有3.4％至5.6％.鄰近縣城的農(nóng)村宅基地價(jià)值高出其他地區(qū)6-10倍。
璧山縣緊鄰重慶市主城區(qū)，其鄉(xiāng)村宅基地及住房交易率即便全部達(dá)到32.5％，也難以說達(dá)到了充分的市場(chǎng)化程度，遑論其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的市場(chǎng)化水平近乎剛剛起步、極不成熟。
2008年初，重慶市開縣國(guó)土房管局農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)調(diào)研課題組選擇了開縣宅基地流轉(zhuǎn)頻繁的縣城周邊鎮(zhèn)、中心小城鎮(zhèn)、勞務(wù)輸出大鎮(zhèn)共4個(gè)鎮(zhèn)(街道)7個(gè)村開展了宅基地流轉(zhuǎn)調(diào)研工作，其相關(guān)數(shù)據(jù)也表明：在對(duì)36個(gè)農(nóng)業(yè)社共有3427戶，發(fā)生宅基地流轉(zhuǎn)的達(dá)864戶，占總戶數(shù)的25.2％。整體市場(chǎng)化率不高，雖然調(diào)研組以開縣城郊區(qū)的鎮(zhèn)東街道辦事處農(nóng)村為例，說明全村397戶，宅基地流轉(zhuǎn)的達(dá)378戶，宅基地流轉(zhuǎn)更高達(dá)95％。但如此高的市場(chǎng)化率除部分原因可歸結(jié)于土地級(jí)差效應(yīng)與地緣優(yōu)勢(shì)外，更多的流轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)或原因并非基于市場(chǎng)需求與增值利益的追求，而是源于國(guó)家的移民政策。
從流轉(zhuǎn)方式考察(表2)，與璧山縣一致，鄰近鄂西的開縣以出租房屋方式流轉(zhuǎn)宅基地的占40％，以聯(lián)合開發(fā)宅基地方式流轉(zhuǎn)的占30％，以出售房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地的占10％，以宅基地互換、轉(zhuǎn)讓、征收等方式流轉(zhuǎn)的約占20％。
從上述兩大個(gè)案可以看出，無論是主城區(qū)近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，還是偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，作為直轄市的重慶市農(nóng)村宅基地的交易最多采取的是出租方式而非全市場(chǎng)化的買賣方式。究其原因，法律、法規(guī)與國(guó)家政策對(duì)農(nóng)村宅基地的限制，特別是禁止城市工商資本的鄉(xiāng)村流向?qū)е铝肃l(xiāng)村宅基地的低市場(chǎng)化率，很大程度縮弱了農(nóng)民的土地使用權(quán)，最終限制了農(nóng)民對(duì)土地增值利益的分享權(quán)。
三、權(quán)利救濟(jì)失據(jù)
社會(huì)轉(zhuǎn)型期間，為社會(huì)轉(zhuǎn)型提供轉(zhuǎn)型動(dòng)力與成本的階層，往往會(huì)成為弱勢(shì)階層，除了社會(huì)性保障措施外，其自身權(quán)利的救濟(jì)與保障不僅事關(guān)未來社會(huì)轉(zhuǎn)型是否成功的歷史命運(yùn)，更影響到現(xiàn)實(shí)的社會(huì)穩(wěn)定與和諧。
近代資本主義制度之建立與完善，一定程度而言，歸因于資源分配方式的市場(chǎng)化。而市場(chǎng)化的資源分配模式又取決于資源本身的稀缺程度與私有程度。現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)直接擴(kuò)展到資本資源
上，認(rèn)為獲得認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有利于確立并增強(qiáng)個(gè)人委托資源所必須的法律確定性，有利于產(chǎn)生利用稀缺資源的激勵(lì)機(jī)制，有利于有效防范公權(quán)利之非法苛索甚或非法征收。進(jìn)而言之，私人所有權(quán)的建立與保護(hù)實(shí)則如經(jīng)濟(jì)學(xué)家德姆塞茨(H.Demsetx)所謂“在內(nèi)在化收益大于內(nèi)在化成本時(shí)將外部因素內(nèi)在化”(Property fights develop t0 internalize externalitieswhen the gains of internalization become larger than thecost 0f internalization)，這點(diǎn)與波斯納(RA.Posner)將私人財(cái)產(chǎn)權(quán)之性質(zhì)歸結(jié)為“對(duì)世性、排他性、可轉(zhuǎn)讓性”(universality，exclusivity and transferability)并無二致。
與所有權(quán)功能一致，產(chǎn)權(quán)的功能對(duì)內(nèi)產(chǎn)生支配力，對(duì)外產(chǎn)生排他力，藉以保持資產(chǎn)的安全、增值。但與作為法權(quán)意義上靜態(tài)歸屬權(quán)的所有權(quán)不同的是，產(chǎn)權(quán)作為經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的概念，更置重于產(chǎn)權(quán)人市場(chǎng)能力的注塑。
所謂市場(chǎng)能力，馬克思?韋伯將其定位于物品在市場(chǎng)上可能成為交換物的程度，但該一程度又取決于競(jìng)爭(zhēng)者所能提供的資產(chǎn)或服務(wù)程度。而吉登斯則更為混涵地界定其為“個(gè)人可以帶進(jìn)討價(jià)還價(jià)交涉中的任何形式的有關(guān)品性”，取決于競(jìng)爭(zhēng)者所擁有的資產(chǎn)、教育、技術(shù)、勞動(dòng)力程度。舊按照上述學(xué)說，市場(chǎng)能力衡量標(biāo)準(zhǔn)一般采如下三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：所占有的經(jīng)濟(jì)資本量；對(duì)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)控制權(quán)的自主性；人力資本量差異。
韋伯所謂物品在市場(chǎng)上可能成為交換物的程度，實(shí)則是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)化程度。依照該一理論，現(xiàn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)尚不能被視為真正的產(chǎn)權(quán)，至少不能稱之為完整的產(chǎn)權(quán)。基于城鄉(xiāng)土地二元立法，我國(guó)農(nóng)村土地及農(nóng)民對(duì)土地之權(quán)利受到多重限制，如農(nóng)村土地不得擅自改變用途，不得進(jìn)行商品住宅開發(fā)，不得進(jìn)行抵押融資。上述禁止性規(guī)定確有保護(hù)耕地的合理性一面，
但不容忽視的真正原因在于國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷并藉此壟斷土地利潤(rùn)是一系列法律、法規(guī)及政策性文件出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因。如此法權(quán)塑造，在引致農(nóng)村土地市場(chǎng)化極不充分的消極后果下，還直接滋生出土地信息不對(duì)稱、城鄉(xiāng)土地權(quán)利保護(hù)不平等、土地增值利益分配不公平等嚴(yán)重后果。
在現(xiàn)有實(shí)體法模型下，農(nóng)民產(chǎn)權(quán)已然相對(duì)殘缺，缺乏排他性、獨(dú)占性、自主性處分權(quán)，對(duì)土地收益及其分配僅僅享有有限的參與權(quán)，土地市場(chǎng)化過程中，更未獲得合法性授權(quán)。因此，在產(chǎn)權(quán)殘缺狀態(tài)下，農(nóng)民階層的權(quán)利范圍缺乏實(shí)體法的明確界定，多以政策性文件形式予以表達(dá)并借助公共權(quán)力予以落實(shí)。但公共政策一如雙刃劍，它既可能在具體化目標(biāo)驅(qū)使下對(duì)農(nóng)民階層的利益進(jìn)行強(qiáng)力保護(hù)，還有可能在長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的制定上忽略甚至拋棄農(nóng)民階層權(quán)利。更為嚴(yán)峻的是，農(nóng)民已然殘缺的權(quán)利如果受到損害或剝奪，因?qū)嶓w法上的權(quán)利一般僅限于“宣示性”權(quán)利或抽象性權(quán)利，農(nóng)民很難通過訴訟程序進(jìn)行維權(quán)，尋求法律的強(qiáng)力保護(hù)。
以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為例，雖然在《憲法》、《土地承包法》、《物權(quán)法》等法律體系中均有明確的權(quán)利屬性與位階，但因集體土地所有權(quán)本身產(chǎn)權(quán)不具備自主性與對(duì)抗力，最終導(dǎo)致派生于其中的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)屬性呈無限遞減趨勢(shì)。一旦發(fā)生權(quán)利糾紛，特別是發(fā)生私權(quán)與公權(quán)利益對(duì)立糾紛，農(nóng)民階層尋求權(quán)利救濟(jì)的途徑與程序少而又少，不僅應(yīng)有的談判權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)，甚至連基本的程序性權(quán)利都難以保障。
顯著個(gè)案如，2003年9月1日，廣西自治區(qū)高級(jí)人民法院下發(fā)了“桂高法(2003)180號(hào)”通知，對(duì)13類案件暫不受理。其中，直接涉及農(nóng)村土地利益或相應(yīng)產(chǎn)權(quán)糾紛的就有五類，分別是：
――“村民因土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)問題與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛案件，但是直接支付給個(gè)人，未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織安排發(fā)生的糾紛案除外。”
――“政府部門對(duì)土地所有權(quán)(使用權(quán))爭(zhēng)議作出處理決定生效后一方當(dāng)事人不履行，另一當(dāng)事人以民事侵權(quán)訴訟的案件。”
――“地方政府根據(jù)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策及規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，大規(guī)模解除農(nóng)業(yè)承包合同而發(fā)生的糾紛案件。”
――“在合作化時(shí)期入社而參加裁縫社、鐵器社、理發(fā)店、馬車隊(duì)等小集體經(jīng)濟(jì)組織的職工要求分割該集體經(jīng)濟(jì)組織積累的財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的糾紛案件。”
――以“兩會(huì)一部”為債務(wù)人的糾紛案件以及“兩會(huì)一部”與農(nóng)戶間的糾紛案件。”
雖然該院一再表明上述案件“涉及面廣、敏感性強(qiáng)、社會(huì)關(guān)注”，應(yīng)由政府部門及其他部門解決。但作為司法審判機(jī)構(gòu)內(nèi)部指導(dǎo)性文件，無疑剝奪了農(nóng)民階層尋求司法救濟(jì)的權(quán)利，司法程序作為民眾權(quán)利最后一道保護(hù)屏障無形間被拆除。而最高人民法院2005年9月1日起施行的《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋(2005)6號(hào))更僅限于審理發(fā)包人與承包人之間的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛，一旦涉及公權(quán)與私權(quán)的利益對(duì)抗，則同樣乏善可陳，該“解釋”第一條最后一款明確規(guī)定：“集體經(jīng)濟(jì)組織成員就用于分配的土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。”
四、對(duì)策建議
針對(duì)如上問題，除改革戶籍制度、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等社會(huì)性工程外，尚需變革現(xiàn)行鄉(xiāng)村地權(quán)結(jié)構(gòu)，最終使農(nóng)民階層成為真正的“主人”。近年來，筆者對(duì)鄉(xiāng)村地權(quán)的變革傾向于“國(guó)有化＋永久使用權(quán)＋市場(chǎng)化”模式，希望藉此實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)中國(guó)鄉(xiāng)村社會(huì)的全面轉(zhuǎn)型。在上述模式中，實(shí)則隱含了三個(gè)方面的制度機(jī)制，分別涉及市場(chǎng)準(zhǔn)人體系、市場(chǎng)化補(bǔ)償體系，國(guó)家權(quán)力行使及政府角色轉(zhuǎn)換機(jī)制。
1.土地市場(chǎng)準(zhǔn)人體系。針對(duì)現(xiàn)行鄉(xiāng)村土地產(chǎn)權(quán)的封閉性、身份性、生存型困境，建立開放式的地權(quán)結(jié)構(gòu)已勢(shì)在必然。由此，從法律層面界定、探討新的土地市場(chǎng)準(zhǔn)人體系不僅具有理論上的重要意義，在實(shí)踐領(lǐng)域有著更迫切的變革意義。具體而微，鄉(xiāng)村土地的市場(chǎng)準(zhǔn)人體系從法權(quán)模型上涉及相互關(guān)聯(lián)的三方面制度創(chuàng)新：
(1)土地資本化。鄉(xiāng)村土地的市場(chǎng)化路徑必須憑借土地的資本化形態(tài)才能完成。長(zhǎng)期以來，囿于產(chǎn)權(quán)邊界不明、農(nóng)村土地用途管制、土地市場(chǎng)化利潤(rùn)分配格局混亂，鄉(xiāng)村土地的市場(chǎng)化程度極低，進(jìn)一步引致了鄉(xiāng)村土地效益低下，經(jīng)營(yíng)方式零細(xì)化，科技水平落后等負(fù)面效應(yīng)。農(nóng)村土地資本化不僅能夠提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效率，建立農(nóng)民長(zhǎng)效增收機(jī)制，尚能面對(duì)土地征收為失地農(nóng)民獲得必要而合理的市場(chǎng)化預(yù)期利益。
就資本客體層面而論，鄉(xiāng)村土地資本化的前提是土地的自由流動(dòng)性，惟其如此，才能使鄉(xiāng)村土地獲得市場(chǎng)化價(jià)值評(píng)估，也才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。而資本客體的自由流轉(zhuǎn)又首先面臨資本主體的可能合性。所謂可結(jié)合性，一方面系指農(nóng)民主體權(quán)利的集合，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效整合與法權(quán)意義的產(chǎn)權(quán)主體塑造；另一方面，當(dāng)資源整合與主體塑造完成后，能為通過市場(chǎng)化路徑實(shí)現(xiàn)與外部市場(chǎng)有效鏈接。
可以設(shè)想，土地資本化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之日，封閉性、生計(jì)型的鄉(xiāng)村地權(quán)結(jié)構(gòu)必然會(huì)轉(zhuǎn)化為開放式、增長(zhǎng)型的地權(quán)結(jié)構(gòu)，憑借專業(yè)化的產(chǎn)權(quán)主體實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織體更新，完成農(nóng)村和農(nóng)業(yè)的資本積累，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)民階層可充分行使自由權(quán)利，又能有效維護(hù)其基本權(quán)益的社會(huì)化大生產(chǎn)目標(biāo)。
(2)農(nóng)民成為市場(chǎng)主體。農(nóng)村土地國(guó)有化前提下的產(chǎn)權(quán)主體重塑與生產(chǎn)組織體重塑必然推進(jìn)農(nóng)民階層成為真正的市場(chǎng)主體。在新的鄉(xiāng)村地權(quán)結(jié)構(gòu)中，農(nóng)民均可選擇“人合”或“資合”中任意一種形式對(duì)其自有土地使用權(quán)進(jìn)行充分行使，藉此實(shí)現(xiàn)土地利益最大化。在實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)前提下，農(nóng)民階層自身尚可脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，憑借土地所獲資金或資本進(jìn)行再創(chuàng)業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力的有效轉(zhuǎn)移。更重要的是，當(dāng)國(guó)家行使土地征收權(quán)時(shí)，農(nóng)民得以獨(dú)立的權(quán)利人身份或資本持有人身份獲得市場(chǎng)化補(bǔ)償。
(3)城市工商資本鄉(xiāng)村流向。現(xiàn)行農(nóng)村土地的低效益、內(nèi)封閉以及用途管制，客觀上遏阻了城市工商資本的鄉(xiāng)村流向。當(dāng)規(guī)模化、開放式鄉(xiāng)村地權(quán)結(jié)構(gòu)形成，由此形成的市場(chǎng)機(jī)制必然吸引大量城市工商資本流向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而形成雙贏格局。既可緩解國(guó)家農(nóng)業(yè)、農(nóng)村投入不足的矛盾，亦可有效推進(jìn)城鄉(xiāng)和諧共榮的歷史進(jìn)程。
2.市場(chǎng)化補(bǔ)償體系。農(nóng)村土地國(guó)有化后，農(nóng)民成為土地使用權(quán)層面的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)個(gè)體，無論其采用何種經(jīng)營(yíng)方式，其權(quán)利與權(quán)益在市場(chǎng)化模式下僅得通過市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)予以衡估并在土地征收時(shí)獲得對(duì)應(yīng)補(bǔ)償。與此相關(guān)的諸項(xiàng)權(quán)利，如上舉知情權(quán)、締約權(quán)、自由處分權(quán)、利益分享權(quán)等等均可基于市場(chǎng)化調(diào)節(jié)方式而獲實(shí)現(xiàn)。
