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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇農村宅基地法律法規，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：[Z-0016] 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-05-0038-1
農村宅基地管理是國土部門對集體土地管理的一項重要內容，做好農村宅基地管理，是保證村屯規劃合理布局的重要手段。對美化農村環境和提高生活質量起到至關重要的作用。同時提高了農村土地節約、集約利用水平，提高了土地的利用率，減少占用耕地，保護耕地的總量平衡。正確科學地對農村宅基地管理，能有效促進農村經濟的發展，保護農民的切身利益。
1 由于現行的管理機制不健全，在宅基地管理中出現許多問題，主要體現在以下幾個方面：
1.1 農村宅基地審批方面
農村宅基地審批是農村建住宅的重要環節，在此項工作中如不嚴格把關，便會出現很多漏洞，給宅基地管理帶來麻煩和阻力。
1.1.1 對申請宅基地的申請資料審查不嚴格 一是對申請人建住宅資格的審查不嚴，往往是申請人拿著村介紹信來申請，國土所管理人員看到介紹信在不占用基本農田的情況下便受理了，忽略了該申請人的身份證明，法律規定城鎮居民不得到農村購買宅基地建房，非本村村民不得在本村購買宅基地建房。這樣給土地管理留下隱患。二是對申請資料審查不細。有的村民出賣、出租住房后再申請宅基地。法律規定農村居民一戶一宅。根據現實情況看仍存在一戶多宅現象。體現在宅基地審批時未能仔細調查審核申請人是否符合建房條件，造成土地違法行為的起因。
1.1.2 未能到現場踏查，只是紙上談兵 國土所在受理宅基地申請后，只是在規劃圖上劃定界線，未能到現場踏查、放線，從而造成宅基地規劃混亂，布局不盡合理。
1.2 農村宅基地管理方面
農村宅基地的管理直接體現土地管理工作是否到位，是否符合管理標準，能否給人民一個滿意的服務態度。
1.2.1 批后管理不嚴造成土地浪費 由于國土所管理人員有限，有時未能及時進行批后管理，從而造成批而不建或只打地基不建房屋，造成土地荒蕪、閑置。另外批后未能做到跟蹤管理，批后超占現象嚴重，建完后未能驗收，未能及時地進行集體土地使用證的發放，給宅基地后期管理留下繁重工作。
1.2.2 未批先建現象仍然存在 由于一些農民法律意識薄弱，無視法律的存在，憑自己的意愿不去申請，隨意建房，造成未批先建，違反了土地管理的法律法規，同時也易造成不符合規劃的現象，使村屯布局散亂，人居環境較差。
1.2.3 忽略了農村宅基地翻建的審批，未能及時登記 忽視了舊宅基地翻建管理。所以翻建房大部分都沒有進行審批，未能重新進行土地登記，造成土地管理檔案不健全，農民沒有審批手續，不能保證其權屬合法性，使農民取得土地使用權的合法權益得不到保障。
1.2.4 建設用地指標不明確 國家為了保護耕地總量的動態平衡，每年確定建設用地指標，但各鄉鎮農村宅基地建設指標不明確，沒能界定一定范圍，很難掌握建設用地與耕地的平衡關系，給土地管理工作帶來負擔。
1.3 土地管理法律法規方面
1.3.1 農民對法律法規了解甚少 對法律意識不強，認為自己家的地方就可以自己建房，這種行為大多具有我行我素特點，沒有認識到法律的嚴肅性，沒有意識到我國人多地少，吃飽飯不容易的問題，沒有意識到村鎮規劃的目的，給國家和社會出了一道難題。
1.3.2 土地管理法律法規宣傳不到位 國土部門每年就在6·25土地日時進行宣傳，國土所由于經費有限，只能短時間的進行，并且只是發放宣傳單，掛過街橫幅的單一形式，在這么短時間無法屯屯宣傳到位，從而使部分農民不了解有關土地的法律法規，進而造成土地違法違規現象時有發生。
2 幾點建議
就當前農村宅基地管理存在的問題提出幾點建議，僅供參考。
2.1 完善宅基地審批制度，規范審批程序
（1）嚴格審查農村宅基地的申請條件，對申請資料的提交進行嚴格審查，堅決貫徹一戶一宅的法律規定，所占面積不得超出省（區、市）規定的標準。對非本村村民不得在該村申請宅基地，杜絕城鎮居民購買農村宅基地的現象發生。
（2）嚴格實施規劃，按土地利用規劃批地，使居民點布局合理。防止占用基本農田，保護耕地紅線。
（3）健全宅基地管理制度，在宅基地審批過程中，鄉（鎮）國土所要“三到場”：一是受理宅基地申請后到實地踏查是否符合條件和符合規劃；二是宅基地審批后要到實地批放宅基地；三是建成后到實地檢查是否按批準面積和要求使用土地。
（4）對農村宅基地進行及時跟蹤管理，掌握其占地是否合理，有效防止超占土地面積。
（5）加強農村宅基地的登記發證工作。農村建房完成后進行驗收，依據相關的審批手續及時對其進行登記發證，這就需要國土所管理人員再到現場進行權屬調查，丈量等相關工作，使農民拿到合法證件，保障農民對宅基地使用的合法權益。
2.2 加強農村宅基地使用計劃管理，嚴格控制農村宅基地建設用地指標
為了保護耕地的總量，農村宅基地盡量少占耕地建設，加大盤活存量建設用地力度。充分利用村內空閑地、荒地、舊宅基地和廢棄地。政府還應制定激勵措施，鼓勵農民放棄多余的宅基地，填補建設用地指標不足的情況。
關鍵詞：宅基地；管理；難點；對策
中圖分類號：TU98 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2011）-07-0055-1
4月28日國家統計局公布了全國第六次人口普查數據，做為對城鄉土地制度影響最大的城鄉人口數據，對比2000年的第五次人口普查數據也有了較大的變化，其中城市人口增加了207137093人，鄉村人口減少了133237289人，也就是說有近1.33億農村人口進了城，轉為了非農人口。按農村每戶4-5人計算，有近2600萬戶。由于農村人口向城鎮大量轉移，致使大量的宅基地閑置，而宅基地問題涉及到廣大農民的切身利益，是不可回避的，也一直是農村基層土地工作的難點、熱點問題。
1 宅基地問題的難點
1.1 閑置宅基地增加
隨著農村人口向城鎮轉移這一新形勢，農村中出現大量閑置的宅基地。農村宅基地的性質屬于農民集體所有，按我國現行法律規定，農民對宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。這就出現一個特殊的現象，一方面農村人口進城后，農村的宅基地和房產閑置（也有部分出租獲利），另一方面又在城市里新購住房。還有的為了獲利，又在農村占地修建新房，也有因繼承而得到的宅基地。由此進一步擴大了宅基地的占用面積，嚴重浪費土地資源，也是一種對資源的不公平分配。
1.2 我國農村宅基地的使用缺乏規劃，布局散亂，土地占用、濫用嚴重
小、亂、散是我國村落房屋布局的基本結構，這也是宅基地分布散亂的主要原因。由于早期村落是自然形成的，根本就不存在規劃。而改革開放后，由于對農村房屋建設規劃投入晚，投入少，農村住宅和宅基地適用規劃進展極為緩慢，從而在重的阻礙了農村的經濟發展和新農村建設，有的地方甚至出現了宅基地遍地開花，住宅建設如撒豆的情形。
1.3 農村宅基地管理適用法律法規少、法律層級低
我國有關農村宅基地使用和管理的法律法規只有曲指可數的幾部，數量少，法律效力層次低。也沒有一部專門對農村房屋建設和宅基地使用進行規范和管理的法律法規，宅基地管理主要是由部門規范性文件和一些地方政策調整。這就造成了對宅基地的管理效力低下，執行規范不統一的問題。
1.4 宅基地管理部門層次底，管理難度大，違法成本低，查處執行難
農村的宅基地點多面廣，前期檔案資料缺乏，僅靠基層土地管理所和村鎮土地助理，很難實施有效的、全面的監管，更不要說宅基地管理全覆蓋了。同時農村違法建房，亂占宅基地等違法問題，由于查處難度大，成本高，而且管理部門又無強制執行權，只能通過各級法院執行，時間長，具體執行起來困難很大。
2 加強宅基地管理的對策
2.1 法律方面
應把農村宅基地管理放到促進國家經濟發展和和諧社會建設的大局中，制定專門的有關宅基地申請、使用、管理的法律規范，提高法律管轄的層級和具體執行標準，協調各級司法機關加強執行力。地方政府和各級土地管理工作也都應依據法律法規在新形勢下，根據新的情況，發展和適用新的工作方式方法。同時應加強鄉鎮國土資源管理部門和執法隊伍建設，提高其理論水平和執法水平。重視基層土地助理和協管員的作用，加強對宅基地的日常監督和管理，建立區域土地動態執法巡查機制，及時發現和制止宅基地亂占和濫用的違法行為。
2.2 經濟方面
宅基地管理困難，違法行多發的根本原因是經濟利益的驅使。在經濟上，提高違法占用濫用宅基地的經濟成本，適時加強宅基地在規定范圍內的流轉。同時在農轉非和征地補償等方面通過制度的安排減少因多占宅基地而獲得超額補償等經濟利益的沖動，對一戶多宅的情況就由政府制定規范，通過征收超額占用費或使用費等方式在經濟上加以限制，減少違法占用宅基地的沖動。同時也要在經濟上保護農民正當合法的利益。
2.3 技術方面
加大在農村宅基地基礎規劃和管理方面的投入，切實推進新農村建設。加強農村住宅建設和宅基地使用的規劃控制，制定完善的推進計劃，利用鄉鎮統一土地利用規劃修編的時機，組織編制村級土地利用規劃，合理的劃定農村宅基地的使用范圍，并確定總體數量和增量，做到量化控制，源頭控制。同時制定完善的宅基地申請、使用、審批制度，做到審批公開公示。指導農民在使用宅基地時按規劃、有計劃、依規范的有序進行。
2.4 輿論方面
在法律規范的保證下，各級地方政府和土地主管部門要加大宣傳力度，做到動態宣傳，常態宣傳。提高廣大農民群眾依法用地，合理用地的法律意識。使廣大農民知法懂法，了解國家對宅基地管理的法律法規和政策，在全社會形成一種從我做起，珍惜土地資源，集約節約用地的社會輿論氛圍。
關鍵詞：宅基地使用制度；宅基地使用權；農村宅基地
中圖分類號：F301. 2 文獻標識碼：A
土地制度是農村的基本制度，農村宅基地是廣大農民取得土地收益的一項基本經濟來源，因此農村宅基地的使用權就關系到億萬農民的切身利益。農村的宅基地使用制度關系到農民利益能否實現，是在我國土地公有制的特殊環境下應運而生的，是我國農村宅基地使用所特有的制度，在世界還沒有相應的模式可以對我們有所借鑒。在我國的現行法律制度中，雖然在農村宅基地使用權方面做了相應的規定，但是針對農村宅基地使用權制度方面還沒有形成一整套完整的制度體系，因此說在農村宅基地的管理方面還或多或少地存在著一定的問題，這些問題如不及時解決，將直接影響到農村經濟社會的發展與穩定。
1 農村宅基地管理現狀
1.1 村莊建設用地規模總量不斷擴大
村莊建設用地規模總量不斷擴大而且近幾年擴張非常快，農村廣大的宅基地的使用集約、節約用地潛力也很大。根據國家統計局在2004年針對全國土地利用變更情況的調查報告中所顯示的結果來看，截止到2004年的10月末，農村的村莊所占用地約達到0.167億hm2，新增加的農村村莊建設用地超過了2.53億hm2，可見農村村莊建設用地的總量在不斷地增長。根據《中國統計年鑒（2005）》顯示，農村人均住房面積呈現出逐年遞增趨勢。與80年代末期相比較，農村人居面積得到了顯著的改善，農村的人均住房面積由過去的17.8m2上升到27.9m2，幾年之間增加了56.5%；與20世紀末期相比較，現在農村人均住房面積已經增加了12.4%。同時隨著近幾年來我國農村剩余勞動力的轉移和城鎮化的進程不斷加快，農村人口總量在不斷減少，而與之相反農村宅基地等建設用地卻不降反增，農村的宅基地等建設用地遠遠地超過了國家所制定的標準。總之，農村宅基地在土地利用方面還存在著粗放經營，農村居民點分布零散，居民點規模差異明顯，集約、節約用地潛力大。
1.2 新增宅基地呈逐年遞減趨勢，宅基地需求總量下降
隨著土地用途管制制度及農用地轉用制度的嚴格執行，各地宅基地管理法規制度的不斷建立和完善，節約用地意識和耕地保護意識的不斷提高，各地嚴格宅基地審批管理，積極探索、充分挖掘現有村莊用地潛力，充分利用閑置宅基地和空閑地，進行舊村改造；積極推行“空心村”整理和“城中村”改造，宅基地的用地需求大大減少，新增宅基地比例下降。自1999年《土地管理法》實施以來，宅基地需求總量下降，新增宅基地呈逐年遞減趨勢。據《中國統計年鑒（2005年）》顯示，2000～2004年，農民新建房屋面積呈逐年遞減趨勢，在農村新建住房面積方面，2004年的建筑面積比2000年的建筑面積減少了31.03%，而比2003年建筑面積相應地也減少了24.05%。
1.3 宅基地區域差異明顯，土地流轉日益活躍
從目前我們國家區域環境和周邊一些經濟的發展水平來看，在發達的工業區和大城市周邊的宅基地流轉最為活躍；其次是一些旅游資源條件好和自然景色優秀的地帶。
2 目前農村宅基地在使用管理中存在的問題分析
2.1針對農村宅基地使用的法律法規還不十分完善
宅基地管理的法律效力層次不高。農民宅基地管理方面的法律法規顯示這方面的數量也少，并且其法律效力方面也低，針對農村宅基地的分配和使用來講，其在很大程度上顯示出農村的土地要完全依靠制度和法律方面的規范性文件和地方相應政策的調整方面，其中關于農村宅基地使用權流轉方面的規范性文件數量就更少。目前，我國還尚未有完整的調整農村房屋和土地方面等方面的民事法律法規，在農村宅基地出現的問題而是僅僅依靠《民法通則》和《土地管理法》中所涉及的規范性規定進行調整，這方面來講是極為有限的。
2.2農村宅基地方面的土地規劃還略顯滯后
所有這些毫無疑問地在一定程度上也會導致我國農村宅基地在住宅建設方面的土地用地規模會失控。而我國的農村鄉鎮土地利用在總體規劃方面是嚴格地控制農村宅基地的使用標準，進而進行合理的劃定功能，這是進一步管理好農村宅基地的前提和基礎。
2.3農村“空心村”的存在使用大量的空置住宅在一定方面還有所存在
超出標準占用土地的現象在廣大的農村比較普遍。由于農村宅基地的使用權在我國實行的是無償并且永久使用的規則，這樣的結果是使一些經濟條件比較好或者有能力的人會不惜一切地通過各種手段和方法來獲取農村宅基地的使用權來獲得效益。再加上農村宅基地的使用權管理在不同程度上會出現相應的混亂情況，這就出現了農村超標建房的情況，在一些農村出現了建完新房也拒不交出以前閑置下來的舊宅基地的情況出現，以便于獲得土地的收益率，在個別村鎮也出現了干部利用手中的權力和關系多占用宅基地問題的出現，這樣做的后果是致使有些農村在不同程度上變成了“空心村”，這不但造成了土地資源的使用浪費，而且還使本來就稀缺地資源在某種程度上又增加了相應的壓力。
2.4農村宅基地的有償流轉和合理使用在一定程度上面臨著體制和機制性的障礙
關鍵詞：宅基地使用權；農村不動產統一登記制度
中圖分類號：DF4 文獻標識碼：A文章編號：1673-0992（2010）11-0000-01
隨著《物權法》的出臺，法律明確了宅基地屬于用益物權的范疇，結束了學界多年的宅基地使用權性質的爭論，構建了現行的宅基地使用權制度。然而《物權法》對宅基地使用權規定過于簡單，籠統，多是準用性標準，因而給實踐中帶來了適用的困難。
一、宅基地的概念與特征
1.宅基地的概念。
宅基地是農村集體經濟組織成員．按照法律法規規定用于建造自己住房的土地。 現行立法上，宅基地所有權屬農民集體。
2.歷史原因。
我過現行農村宅基地登記制度問題的由來是有其歷史原因的。我過宅基地制度經歷了一下幾個時期。第一，1949年國民經濟恢復時期，農村繼續進行并基本完成了，消滅了延續幾千年的土地所有制。第二 社會主義探索時期，建立農村宅基地適用權。第三，改革開放完善農村宅基地。1978年后實行了以為核心的農村經濟體制改革，但這一改革并沒有改變宅基地所有權屬于集體、宅基地使用權屬于農民的權利分配框架。第四，現行立法嚴格管理宅基地。中國現行的農村宅基地權利制度是在《憲法》框架下，由《物權法》《土地管理法》《擔保法》等法律規范所組成的，嚴格限制土地的流轉。
二、現行關于登記的法律規定及問題解析。
1.現行法律規定。
我國目前關于農村宅基地登記散見于《物權法》《土地管理法》《擔保法》《土地實施條列》等等法律法規中，其中重要的如下：第一，《物權法》。第10條規定:不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。第152條規定:宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,第153條規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規定了申請房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
2.現行法律規定的缺陷分析。
第一 權利主體界定不清。
由于目前仍是一戶一宅，由戶在本村中申請宅基地。戶的概念是不準確的，首先在孩子與父母分立戶的情況下是否可以申請宅基地再進行登記呢?其次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農村集體成員，而繼承人脫離原集體經濟組織，是否仍給予其登記呢？最后， 目前由于經濟的發展，集體經濟組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進程中，一部分農村已沒有集體經濟組織了，那么在法律法規中涉及經濟組織的將面臨尷尬境地。因而無論從理論還是實踐來看，突破城鄉二元結構是勢在必行的。
第二 登記面積問題。
由于規定是每戶面積不得超過國家省自治區直轄市的規定標準，那么就會激發農民分戶搶地的現象。而且歷史原因，對于已經超標的并無相關規定。
第三 權利期限不清。
通過上述法律法規可以看出國家對于農村宅基地是可登記可不登記的原則，而且沒有權利期限的限制，只要仍是集體經濟組織的人員其永久享有宅基地適用權，房屋是永久繼承的。如果不進行變更登記，那么將來在原房屋上進行擴建等就會造成原權利人與使用權人權利界定不清的問題。
三、實踐調研發現的問題。
法律法規我們可以從理論上邏輯推導出相應的問題，但是實踐中的問題遠遠多于理論問題。本文作者對北京市郊區面臨搬遷的農村進行了初步調研發現了一系列的問題，現歸納如下：
1.登記意識嚴重缺失。
作者調查的14個村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產權證，本文作者認為這個證過于簡單，只有正房主體結構的標識，院子長寬的米數。問題有二，其一,是農民后又進行了擴建等等，無論是否超過國家要求的標準，都沒有進行從新登記。其二，產權證中沒有偏房的示意圖。那么沒有出現在房產證上的房子依據什么給予保護？還有個別村子全村是二層三層樓房設計。登記時如何登記？
2.村民超標占地現象嚴重。
很多村民都抱有“私有”的觀念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數不勝數，尤其面臨即將拆遷，為了多爭得前拆補償費更是瘋狂搭建。那么對于這些建筑應給如何登記呢？如果嚴格依照法律規定，農村大面積存在的問題又由于歷史遺留問題，勢必引發糾紛。
3.農村耕地建設用地化嚴峻。
本次調查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農村集體土地所有制，農村很多耕地用途最終以各種方式轉入私營廠長手中，因而農村大量的土地已是廠房林立，基本沒有可耕之地。
4.農村房屋私下交易嚴峻。
這些糾紛主要涉及兩個方面。其一，農村本集體經濟組織成員間買賣房屋的糾紛。由于一直無過戶登記，依賴鄰里信賴，糾紛不斷。其二，非本集體成員買房。由于國家明確規定居民戶口不可以買農民房，所以目前發生糾紛也多。
四 建議
農村宅地基問題關系重大，因而對于其解決時破在眉睫的事情。筆者認為應該逐步改革我土地制度，完善房產統一登記制度。可以從以下幾點入手：
1.完善房屋所有權和宅基地使用權統一登記制度。
對于目前房屋的現狀，無論是原始狀態還是進行翻蓋翻修等，依據國家省自治區直轄市的標準給予登記，個別地方可以適當延伸。對于因繼承買賣等原因取得房屋產權的，不是經濟組織成員的，可以協商解決，在目前土地還不能流轉非本經濟組織情況下，可以協商納入經濟組織或者本經濟組織成員給予賠償會回贖。
2.可以考慮商用房登記制度。
可以考慮將農村不動產分為住宅與商用房。實際上農村也大量存在租用商用房的問題，所以可以通過商用房登記流通逐步解決前面所有權人與使用權人不統一的問題。或者逐步建立有償使用制度。 從國家目前的形勢出發，為了應對經濟結構轉型和世界金融危機，確保經濟社會平穩較快發展，維護社會和諧穩定，促進農村地區經濟的健康有序發展，積極推進社會主義新農村建設。我們應當盡快消除對宅基地上的房屋作為經營場所的種種限制。
3.完善相關部門的職責。
農村宅基地問題頗多也與個別部門職能缺位有關。有關部門要加強對農村土地規劃整理，逐步建立統一的登記的登記制度。制定統一的面積標準，及統一的準確的測量方法。同時制定房屋評價標準，科學進行房屋分類與估價。也要加強部門效率，簡化審批程序。
4.宣傳力度。
農民權利意識淡薄，這就需要相關部門做好宣傳工作。讓農民真正從登記中獲得實惠時，登記工作也就容易許多。
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[關鍵詞]農村 宅基地 對策
[中圖分類號] F301.0 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2015）-3-165-1
0前言
新海鎮是上海市政府在2008年批準建立的，位于崇明區，也是崇明區西北門戶，屬于傳統重鎮。新海鎮下轄的各個自然村在宅基地方面，堅持貫徹國家和市政府的規定，并且按照該村的實際情況來使用管理耕地，在宅基地審批等方面有很多突出的懲戒，但是也存在一些問題。
1新海鎮宅基地使用現狀
1.1農村宅基地缺少身份證明
農村宅基地使用權的主要憑證就是農村建設用地使用權證書，但是在筆者對新海鎮各個自然村的調查中發現，每個村的村農擁有農村建設用地使用權證書的很少，不僅僅在新海鎮的各村出現這種情況，在我國其他地方的農村也只有十幾戶人家擁有農村建設用地使用權證書，所以農村宅基地缺少身份證明是目前我國農村宅基地面臨的重要問題。
1.2存在大量“一戶多宅”現象
目前新海鎮共有6043戶人家，但是擁有超過1萬處的宅基地，并且有很多人家擁有7處以上的宅基地，新海鎮政府對各個自然村出現的這種情況還未做出比較有效的整改措施，導致“一戶多宅”現象一直存在。宅基地是關系到農民生產資料和生活資料的切身利益，解決“一戶多宅”現象也是體現社會公平的重要表現，所以需要有關部門作出比較有效的整改措施。
1.3存在大量農村宅基地流轉現象
據筆者對新海鎮的調查顯示，在最近兩年內發生的宅基地流轉共69起，大部分都是各個自然村村民之間的流轉，并且在這些宅基地流轉案例中的宅基地交易價格不僅包括地上建筑物的價值，還包括該宅基地使用權的價格。
2新海鎮宅基地存在問題的主要原因分析
2.1宅基地登記發證工作滯后
宅基地是關系到農民切實利益的生活資料，但是目前關于保護農民這種合法權益的證書還很難及時登記、頒發，不僅在新海鎮，在我國其他地區的農村也沒有及時開展宅基地的初始登記發證工作，導致上文提到的“一戶多宅”現象泛濫。通過筆者在新海鎮的調查顯示，大多數農民轉讓宅基地都是因為急需用錢，這種流轉往往都是非法行為，沒有經過變更登記，雖然從表面上看來是合法的。宅基地登記發證工作滯后，就會導致農民私下胡亂流轉宅基地，還有一些農民想通過正規途徑轉讓的無法及時實現，最終會影響農村經濟發展。
2.2傳統風俗觀念的阻礙
雖然新海鎮屬于上海市，但是畢竟是農村，還存在很多比較落后的思想文化，一些舊的傳統習俗在新海鎮還比較流行。比如一些農民為了保證自己的孩子結婚后在村子上有房可住，所以在孩子很小時就會其規劃好了宅基地，以供日后使用；上海是一個比較戀家的城市，所以很多人會在老年選擇回到家鄉，這樣那些在外面工作的新海鎮人會把自己的宅基地保留，以備退休后利用；有些子女在父母去世后會繼承他們的遺產，其中宅基地是比較大的遺產，這樣就導致農村出現大量的“一戶多宅”現象[1]。
3解決新海鎮宅基地問題的主要對策
3.1實施農村宅基地有償使用制
由于目前我國農村存在宅基地面積過大、一戶多宅、空心村等現象，所以為了加強對農村宅基地的管理，需要實施農村宅基地有償使用制，主要優點在于：第一，宅基地有償使用時價值理論和需求理論的體現[2]；第二，宅基地有償使用可以起到抑制宅基地濫用的現象；第三，宅基地有償使用可以為自然村籌集公共資金做出支持工作。
3.2完善農村宅基地流轉機制
完善農村宅基地流轉機制是保護農民宅基地合法權益的重要方式，主要從法律法規和評估方法的完善方面入手，從前者來看，應該取消對農村宅基地流轉的限制條件，并頒布比較詳細的法律法規[3]；從后者來看，要完善農村宅基地價格的評估流程，主張在宅基地交易時使用時使用市場比較法來實現宅基地價格評估，并且在制定評估流程時要參照國有土地使用權的規定。
3.3加強執法監督力度
首先應該加強對法律法規的宣傳力度和持久性，保證農民對宅基地的規定都有所了解，從而在宅基地流轉時可以按照法定程序進行。其次有關部門應該加強對宅基地流轉的監督力度，完善農村宅基地使用制度建設，從而有效地保護農民的切身利益，合法處理個人和集體之間的關系。
4結論
通過以上分析我們可知，新海鎮農村宅基地存在的問題主要包括農村宅基地缺少身份證明、存在大量“一戶多宅”現象、存在大量農村宅基地流轉現象等，
目前類似于新海鎮農村宅基地的問題在我國還普遍存在，解決這些問題主要從實施農村宅基地有償使用制、完善農村宅基地流轉機制、加強執法監督力度，從而切實保障農民的切身利益。
Abstract：Rural Homestead relations with the peasants' vital interests， is the farmer's production data， and data is the life of the peasants. This paper takes the Xinhai town in Shanghai city as an example， the present homestead use of analysis of the current situation， analyzes the main reasons of problems， and combined with the specific characteristics of Xinhai town countermeasures were put forward.
Key Words：Rural；Homestead；Countermeasures
參考文獻
[1]李高新.湖南農村宅基地整理問題研究[D].湖南大學，2012.
一、存在的主要問題
農村宅基地雖然單戶面積不大，但總面積非常大，非法占用耕地數量較多，很多地方農村個人違法違規建房用地總面積不亞于項目違法建設用地面積。因此，農村宅基地管理比較棘手，存在的問題很多，主要問題有以下三個方面：
（一）農村建房布局散亂。近年來大多數農戶建房都不在鄉村的統一規劃下進行，在選址和建筑規模上存在著很大的隨意性，見縫插針，哪里地勢好、交通方便、位置優越或者是“風水好”就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，房子大小、高矮參差不齊，形狀不規則，巷道不通暢，有的連巷道都沒有，極為混亂。從而在通行、通風、采光、排水等方面引發了一系列社會問題，鄰里矛盾糾紛多，衛生條件差，交通不便。村民為了尋找一個舒適的居住環境，就到村莊建新房，有的甚至“開天窗”，把房子建在基本農田保護區中央，出現“修建一座樓，損壞一片田”的現象。既影響村容村貌，又影響團結和社會穩定，同時還嚴重浪費了土地資源。
（二）違法占地屢禁不止。從調查了解發現，農村個人違法違規占地建房主要有以下幾種形式：一是未批先建。二是少批多占。三是一戶多宅。村民建新房后未拆舊房，也不愿拆舊房，有的鄰居跟他買他都不賣。舊房有的閑置，有的堆放雜物，有的則讓老人“堅守陣地”，“一戶兩宅”、“一戶多宅”現象比較普遍；四是異地建房。就是指不在批準地點建房，批甲地建乙地。
（三）監督管理困難重重。農村宅基地監督管理的困難有以下方面：一是涉及面廣，群眾不配合。。二是監督人員少，經費保障少。三是執法程序復雜，執行難到位。按規定，農村個人建房執法只適用一般程序，辦案程序復雜，調查取證難，時間長，成本高，辦一個違法地占案子少則一兩個月，多則一年半載，一年辦不了幾個案。案子辦完之后執行起來又次不是件容易的事，阻力大、成本高。在拆除非法占地興建的房屋時威脅或毆打執法人員、拆除后全家住到國土局（所）或者是上訪的現象時有發生。
二、幾點建議
針對以上問題結合我所工作實際及經驗，經過認真思索，提出如下幾點建議：
（一）全面加強土地管理法律法規宣傳。群眾對土地管理法律法規的知曉程度，對規范農村宅基地管理有著很重要的作用。要進一步做好土地管理法律法規宣傳工作，向廣大農村普及有關法律知識，增強農民法制觀念，提高群眾對規范宅基管理、節約集約用地、保護耕地的必要性、重要性的認識。加大耕地保護工作的宣傳，使廣大農民常懷“命根”意識，把保護耕地作為自覺行動，努力做保護耕地和抵制破壞耕地行為的帶頭人和主人翁。同時還要加強鄉鎮和村組干部的培訓，要通過他們直接向群眾宣傳和解釋土地管理法律法規及政策，增強守土有責意識，最大限度地發揮鄉鎮、村、組干部在農村宅基地管理中的積極作用。
（二）編制并嚴格執行科學的村莊規劃。結合新一輪土地利用總體規劃修編工作和社會主義新農村建設，完善鄉鎮土地利用總體規劃，科學合理編制村莊建設規劃和舊村改造規劃，從嚴控制宅基地用地規模和布局。一要村莊建設規劃要與土地利用總體規劃相銜接。二要村莊建設規劃要與當前農民建房實際需求相結合。三要著重解決農村個人建房規劃區內的土地承包經營問題。在土地發包時，各村組都要將宅基地規劃區的土地預留出來，作為機動地，按年發包。
內容摘要：改革開放以來，代表中國社會最基本結構的農村發生了巨大的變化，形成了不同利益訴求的階層，促進了農村社會系統的重構。這對我國農村宅基地使用權制度產生了重要的影響，不同階層對農村宅基地使用權產生了不同的利益訴求。因此，本文在分析我國當前農村階層分化現狀的基礎上，以各階層對宅基地使用權的利益訴求為切入點，提出了完善我國宅基地使用權制度的具體構想。
關鍵詞：農村階層分化 宅基地使用權完善
當前我國農村階層的分化
改革開放以來，我國社會階層出現了前所未有的大分化，代表中國社會最基本結構的農村階層也發生了巨大的變化。
由于生產資料所有制的變革和的實行，極大的調動了農民的生產積極性，農村生產力獲得了解放，隨著農業勞動生產率的提高，使農業的發展速度排斥剩余勞動力，部分農民在利益目標的引導下自然地產生流動，從傳統農民中轉移出來。同時，隨著農村土地的減少，義務教育與高等教育的發展普及，城鄉戶籍制度的松動、農村社會保障的逐步推進等帶來了舊的鄉土觀念的改變，農民開始從以小農經濟為基礎的價值觀念轉變為符合現代市場經濟要求的價值觀念。農民的不同部分，以職業為導向。以占有資源和取得利益為動力，不斷進行演化和組合，形成了不同的利益群體，不同的階層。
現實的變化引起了學者們的廣泛注意，并進行了大量的研究。如林曉嗚對浙江省溫嶺縣作了專題調查后指出：依據社會分工與生產資料的占有狀況兩個標準，把農業人口區分為5個不同階層：農民、鄉鎮企業工人、鄉村管理者、個體工商業主和私營企業主。
陸學藝等人根據農民所從事的職業類型、使用生產資料的方式和對所使用生產資料的權力3個因素，把農村社會分為10個階層：農村干部、集體企業管理者、私營企業主、個體勞動者、智力型勞動者、鄉鎮企業職工、農業勞動者、雇工、外聘工人、無職業者。
通過學者的研究及我國農村的實際情況可以看出，伴隨著農業產業化、農村工業化和城鎮化的發展，農民階層構成發生了很大變化。傳統的農民階層已經分化出具有較高文化素質、能夠掌握農業科學技術、具有市場意識的農業勞動者，分化出具有較高素質和職業技能、享有充分的自由流動的權力、具有強烈的合作與團隊精神、熟悉生產工藝流程、逐步成為產業工人的農民工；分化出一些高素質的具有開放的全球眼光、豐富的市場運作經驗、較高的經營管理才能、具有一定的資本與財富積累的私營企業主階層；分化出具有專門的技藝或經營能力、生產資料歸勞動者個人所有、以個體勞動和個體經營為基礎、勞動成果歸勞動者個人占有或支配、從事某項專業勞動和自主經營小筆的工業、建筑業、運輸業、商業、飲食業、修理業、服務業等的群個體工商戶和個體勞動者階層；分化出具有較高的管理能力和思想覺悟、熟悉農村法律法規和政策、懂得農村民主運作方式、善于經營管理、能夠帶領全村發展提高的農村基層管理者等階層。這些階層的出現，打破了我國農村傳統的社會結構，形成了不同利益訴求的群體，群體的多樣性帶來了農村社會活力的提升，從而促進了農村社會系統的重構，這也對我國為農村集體經濟組織成員的基本生活需求提供的一種物質幫助――農村宅基地使用權制度產生了重要的影響。
各階層對宅基地使用權的利益訴求與現行制度的沖突
隨著農村階層的分化，以不同階層為基礎的不同利益群體也在逐漸形成，不同階層和不同利益群體的人們在進行市場經濟活動的過程中主體意識、獨立意識、自主意識明顯增強，訴求表達的愿望日漸強烈，不同階層和不同利益群體的人們出于維護本階層、本群體利益的需要，開始用各種方式表達自己的意見和建議，表達自己的利益訴求，這就導致了基于本群體利益的各種訴求明顯增多。不同的階層對農村宅基地使用權產生了不同的利益訴求。
對于能夠掌握農業科學技術知識，具有市場意識的農業勞動者階層來說，宅基地是全家生活的保障，土地是其賴以生存的基礎，他們需要更多的土地進行規模化耕作。但隨著工業化、城市化進程的加快，致使農地非農化加快，農地被占，土地減少。據有關材料統計，目前全國2.4億畝村莊建設用地中，空心村內老宅基地閑置面積占10％15％，宅基地的閑置使大量的可耕土地被白白浪費。這一階層對閑置的宅基地有強烈的利益訴求，即作為擴大農業生產、進行規模化耕作的土地。但我國《物權法》、《土地管理法》等相關法律法規并沒有明確規定那些主體在什么事由下可收回宅基地使用權。同時，這一階層在擴大產業規模、調整產業結構時，經常遇到資金短缺這一問題，他們大部分惟一可以取得融資的，只有房屋和宅基地，但《物權法》、《土地管理法》、《擔保法》等法律法規卻禁止農村宅基地使用權的抵押。因此，他們對自己的宅基地使用權也有了利益訴求。
從國家統計局的數據來看，從1990年開始，我國每年大約有1％的人口轉化為城市人口；除此之外，每年還有1.4億人口在城市和農村之間像候鳥一樣遷徙，等待進入城市定居的機會。大規模的城市化進程，己經是不爭的事實。對于這些逐步成長為產業工人的農民工來說，他們有的在城里謀得穩定職業不愿再回農村，然而他們大多缺乏在城市定居、發展的資金，他們可以通過處分其閑置在農村的房屋及宅基地使用權來換取在城市定居所需要的資金。但我國《物權法》、《土地管理法》等相關法律、法規、規章將農村宅基地使用權的轉讓限定于本集體經濟組織內部。轉讓價格無法體現市場價值，這將使這一階層無法分享其農村房屋及宅基地使用權轉讓所獲得的利益。他們對宅基地使用權產生了利益訴求。
私營企業主階層他們有的曾在村里生活但長年在外經商已與本集體經濟組織基本斷絕了聯系。他們在外做起了大大小小的買賣，與宅基地基本上沒有太多的關系，導致宅基地閑置。雖然他們的經濟狀況比較好，但作為經濟人，他們有處分自己的房屋與宅基地使用權從而獲得收益的訴求。有的在本村興辦鄉鎮企業，他們需要土地擴大生產規模，而《土地管理法》規定只能使用農村建設用地，但大量閑置的宅基地占去了很多的農村建設用地，導致農村建設用地有限，他們對這些閑置宅基地有利益的訴求，即將其變為自己擴大生產的土地。同樣，這一階層也有通過將自己的房屋及宅基地使用權融資的利益訴求。對于未脫離本村的個體工商企業主來說，他們有利用其融資的利益訴求。對于脫離本村的個體工商企業主來說，他們對自己的宅基地使用權有處分及融資的訴求。同時，他們有些在其他鎮、村集體從事個體工商業，想在住所地安家落戶，購置房產，但現行法律與他們的訴求相沖突。
農村管理者階層是受聘于鄉鎮、村、組的基層干部。他們既是政府政策的執行者，
又是農民利益的集中代表者，在各階層中處于最有利的地位。他們可以帶領全村發展提高。其對本集體的閑置宅基地也有利益訴求，即利用閑置的宅基地擴大耕地面積，進行規模化生產，利用閑置的宅基地興辦企業，但現行法律并沒有賦予他們在什么事由下基于什么程序收回閑置的宅基地。
完善宅基地使用權制度
(一)建立農村宅基地使用權的流轉制度
我國農村宅基地使用權承載著社會保障的功能，這種社會福利屬性貫穿于農村宅基地使用權的始終，正是基于社會福利的人身依附性，農村宅基地使用權不得自由流轉，阻礙了農村宅基地的使用價值和交換價值的完全實現，削弱了農村宅基地使用權的物權效能。但隨著債權在市場經濟中優越地位的確立，物權的債權化趨勢日益明顯。物權作為交易的出發點和交易對象，進入財產流轉領域，打破了傳統的、靜態的歸屬關系，轉變為動態移轉關系的聯結點。物權的交換價值得到了充分地實現。農村宅基地使用權作為物權的一種形式，在農村階層日益分化的條件下，應遵循物盡其用的原則，從靜態的財產歸屬關系向動態的財產流轉關系轉變，實現資源的最優配置，滿足各階層的利益訴求。
首先，應兼顧農村宅基地的財產性與福利性，尊重農民集體土地所有者的地位，有限度地引進市場機制，對現行農村宅基地法律制度進行完善。當務之急是修改《土地管理法》，廢除限制農村宅基地使用權流轉的規定。其次，我國農村首先開放宅基地使用權的租賃市場，本集體組織內外的人可承租，彌補不能自由流轉的弊端。這樣可以為外出打工以后又返鄉的農民工、私營企業主、個體工商戶帶來一定的經濟收益，以滿足他們對宅基地的利益訴求。再次，在保留集體土地所有權的前提下，適當放開宅基地使用權的轉讓市場。宅基地所有權屬于集體組織，轉讓的結果會導致宅基地的使用權歸屬于受讓人，所以處分宅基地的使用權應由集體組織的成員決定。這樣，可以為外出打工準備在城市安家落戶的農民工帶來在城市定居所需要的資金。減輕他們在城市生活的壓力，也可以為不準備返鄉的私營企業主、個體工商戶帶來一定的經濟收益，可以幫助他們擴大生產經營。第四，修改《擔保法》等相關法律、法規，允許宅基地使用權可以抵押。這樣，可以擴大農業勞動者、私營企業主、個體工商戶等各階層的生產資金融通渠道，有利于農村產業結構的調整。農民收入的提高。另一方面，可以為金融機構在農村擴大業務。
(二)建立農村宅基地有期限使用制度
《物權法》明確將宅基地使用權界定為一種用益物權。從理論上講，他物權的存在都是有期限的，無期限將造成只要房屋尚在則宅基地使用權就一直存在，一個農民可能以繼承、受贈等方式取得幾處房產，一直延續下去，這不利于節約土地及充分利用土地資源。而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對期滿不再需要的宅基地使用權予以收回，避免浪費土地。參照城市國有土地使用權期限，也將宅基地使用權的期限確定為70年，自農民申請宅基地獲得批準之日起計算，期限屆滿的，自動續期。同時在保留現行土地法規定的宅基地使用權消滅事由的基礎上，進一步規定在滿足一定的條件下，賦予農村集體經濟組織可以收回宅基地使用權。如規定農村村民因搬遷、死亡其繼承人有宅基地的，農村集體經濟組織有權收回宅基地使用權等。這樣，一方面避免了宅基地的閑置，另一方面可以滿足各階層對宅基地的利益訴求。農業勞動者可以將收回的宅基地作為耕地擴大農業生產，私營企業主可以將其作為興辦鄉鎮企業的建設用地。
(三)明確宅基地使用權人應負的義務
雖然在制度的設計上，應按各階層的利益訴求允許宅基地使用權人流轉宅基地使用權，但應規定其承擔相應的義務。首先，宅基地使用權人應遵守國家基于宏觀調控權對土地的總量、用途規劃的法律及政策，遵守一戶只能有一處宅基地的政策，宅基地面積不得超過國家規定的標準，對超過規定標準的部分宅基地應被收回而不能進行流轉。其次，宅基地使用權人要流轉其宅基地使用權，應盡依法辦理宅基地使用權登記的義務，有合法的土地權屬證書，流轉須向集體經濟組織備案。再次。在流轉的對象上，宅基地使用權人應容忍本集體經濟組織成員享有優先購買權。因買賣、出租、贈與等流轉宅基地后，再申請宅基地的，不予批準。第四，在流轉獲得的收益分配上，宅基地使用權人應首先繳納相應的土地出讓金，還應兼顧本集體經濟組織的利益，在其獲得相應收益的基礎上，剩余部分歸本集體所有。第五，宅基地使用權人應接受國家基于社會管理權宅基地使用權的征收，如國家基于公共利益的需要征用宅基地使用權，村鎮按照建設規劃確實因公共設施的需要及公益事業的需要，集體組織依法定的程序，收回宅基地使用權的，宅基地使用權人未按照批準用途使用宅基地時，宅基地使用權人應負有消極的容忍義務，此時，不能主張其收益權。
參考文獻：
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我國農村宅基地使用權是指農村村民基于村民身份而依法取得的對用于建造住宅的土地所享有的使用、收益和處分的權利，是我國特有的一種用益物權形式，與農村集體經濟組織成員的資格身份有著密切聯系。城鄉經濟的發展和城市規模的擴大，在市場因素影響下，農村房屋交易日益頻繁，農村宅基地使用權的問題與宅基地上房屋買賣合同的法律效力問題也就成了交易過程必然涉及的關鍵性問題。
1.農村宅基地、房屋流轉交易（買賣合同效力認定）中存在的缺陷
目前，我國農村宅基地、房屋流轉交易的市場已經慢慢發育并初步形成，允許農村宅基地的自由流轉反映了當前新農村建設發展的客觀經濟實際，農民之間，農民與城市居民之間的宅基地、房產交易在實踐中大量存在。目前宅基地市場交易混亂，除了國家立法層面上的原因之外，根本原因在于國家對土地交易一級市場的壟斷，加劇了宅基地資源的稀缺性，不利于規范經濟交易行為。總體來說，目前我國的農村宅基地使用權的流轉、房產交易方面的法律法規制度，建立在自然經濟的基礎之上的，與當前市場經濟環境已經不協調。
2.完善農村宅基地、房屋交易制度及認定此類合同效力的策略
2.1加強立法并規范宅基地使用權的流轉，促進農村房地產交易的穩定 針對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低，以及新形勢下出現的一些新情況新問題，應加強宅基地立法體系建設，盡快出臺關于農村宅基地、集體建設用地流轉、土地登記等效力位階較高的規范性文件，形成一整套規范的宅基地使用權管理制度，同時，也保障了農村房屋交易的安全及善意第三人的利益，穩定農村房地交產易市場。
2.2允許農村宅基地使用權進入交易市場、公開交易 應當建立新的流轉模式，保持農村宅基地集體所有的基礎上，取消原有的限制流轉的相關規定，對手續齊備、建造合法的農村宅基地及其地上房屋，頒發《集體土地使用證》、《房屋產權證》等證書，允許農村宅基地及地上房屋與城市商品房、房改房一樣，合法進入土地交易市場。消除隱易，促進公開、公平、公正的市場行為，形成統一的土地交易市場。
2.3建立農村宅基地使用權期限與有償使用制度 目前，農村宅基使用權期限沒有明確規定。建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對期滿不再需要的宅基地使用權予以收回，避免浪費土地，可以參考城市國有土地上的住宅用地使用權期限的規定，進一步確定立法。建立一定范圍內宅基地有償使用制度。由于農村宅基地本身具一定的福利性和社保性質，本集體經濟組織成員則無償使用，如果入市交易，必將成為有償轉讓，這就需要有補償機制來平衡。在立法中明確規定轉讓農村宅基地使用權所應繳納的補償金或使用費，詳細規定金額、確定用途等。視流轉對象（包括本集體成員、非本集體成員、城鎮居民）、宅基地的位置等不同因素，確定所應繳納的補償金或使用費。
2.4農村宅基地進入交易市場公開交流轉后的農村房屋買賣合同糾紛 在司法實踐中認定此類房產買賣合同的效力應當從法律、法規、部門規章和政策，賣房人的現有居住條件，該房產項下的土地使用權性質，房產交付的實際情況，房產的增值效應等幾方面進行研究。另外，要充分考慮認定合同無效對雙方當事人利益影響尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力。摘自《汕頭日報》
關鍵詞：農村宅基地；現狀；存在問題；對策
中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：
隨著社會經濟的發展，農民的收入逐步提高，加上人口增長的需要，群眾要求改善居住條件的愿望也越來越迫切，建設新型農村社區，統籌城鄉發展，構筑一體化格局是農村建設發展的必然方向，是發揮土地資源集約效益，加快現代農業發展的重要途徑，也是徹底改善農民居住條件、提升農村公共服務水平的重要途徑。當前，就我縣農村住房建設的現狀、存在的問題進行了深入調查，并根據各地實際提出幾點建議。
一、農村宅基地使用現狀
平邑縣位于魯南，沂蒙山區西南部，丘陵多，平原少，總人口接近100萬，其中66.11萬在農村，通過對全縣農村宅基地進行摸底調查，截至2007年，全縣農村居民點總規模為12625.9公頃，人均用地面積180平方米，嚴重超出了山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法第四十三條規定。按照目前相關法律法規規定，農村村民建住宅，必須符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，結合舊村改造、農村危房改造與上樓工程、城鄉建設用地增減掛鉤等，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和山坡荒地，嚴格控制占用農用地。新建宅基地面積限額為：城市郊區及鄉（鎮）所在地，每戶面積不得超過166m2；平原地區的村莊，每戶面積不得超過 200 m2 。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但最多不得超過264 m2 ；山地丘陵區，村址在平原地上的，每戶面積132m2；坡薄地上的，每戶面積可以適當放寬，但最多不得超過264 m2。
二、存在的主要問題
1、村莊規劃滯后和缺乏。長期以來，農村住宅建設缺乏統一的村鎮規劃農村建房隨意性大。加上土地利用粗放，法制觀念淡薄等，在沒有進行土地審批的情況下，私自建房現象屢見不鮮，村民建房選址多數是在自家承包田、自留地或交通便利的村莊道路附近，沒有統一規劃，使村莊布局雜亂無章、零散分布。建新房的同時，老房子又沒有拆除，以致農村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問題普遍存在。這樣便形成了“空心村”，使得村莊外延擴張，耕地遭到破壞、土地資源嚴重浪費。
2、村民思想觀念陳舊，合法取得土地使用權的意識薄弱。當前，在很大一部分村民中都存在盲目攀比的現象。房子高、房子大就是地位的象征，沒有好房子就找不到對象等講排場、比闊氣的錯誤思想觀念，造成農民建房越建越高，越建越大；為了獲得如意的宅基地，采取各種各樣的手段，導致大量空置宅基地、空閑宅基地的產生，也給那些不法分子創造了違法機會。
3、未批先建、宅基地超標、宅基不均現象嚴重，主要表現為部分村民未經國土資源管理部門和縣、鄉人民政府批準擅自建房或超標準建房；將舊房或者新房賣掉，重新申請宅基地，從中獲得土地收益，這種現象在城郊農村尤為突出；采取欺騙手段騙取批準宅基地，如瞞報已有房屋、虛報家庭人口、新房建起而舊房不拆等，這是造成一戶多宅的一個主要原因。于此相反，還有許多農民沒有宅基地，一家幾代人居住在一起，致使幾戶只有一處住宅，容易引發各種矛盾。
4、村級管理職能弱化，主管機關監督滯后。當前村級組織自治職能弱化，缺乏調控能力，一戶多宅的農戶不退多余的宅基地，沒有宅基地的農戶家得不到宅基地，同時又存在著越權批地現象出現。鄉鎮國土、房建等監督管理部門因受權限、政策的影響，不能安排農房建設占地指標，只能起引導作用，對農戶的需求也素手無策。
5、法規不完善。法定程序繁瑣，土地違法處理難。《土地管理法》規定，違法建筑必須無條件拆除或收回，而法律賦予土地管理部門的執法權力只是單一的制止權，按照法定程序處罰、申請法院執行，還得需要很長的時間，期間違法建筑已成規模，這時候再去執行，群眾抵觸情緒極端強烈，強制執法也容易造成資源浪費。所以，拆除違法建筑物顯然是不現實的，因此，對違法占地行為，只能采取行政、經濟和法律手段綜合處理，最終也沒從根本上解決問題。
三、建議及對策
1、完善村鎮規劃。統籌合理安排建房用地，編制好村莊規劃設計。加強村莊建設規劃，農村村民建房應當與舊村改造、新村規劃相結合，充分利用原有的宅基地、村內空閑地，嚴格控制占用耕地建房。可由村委會按照土地利用總體規劃和村莊建設規劃統一安排使用，積極引導農村村民住宅建設按規劃、有計劃的逐步向小城鎮和中心村集中。鼓勵在農村大力開展田、水、路、林、村綜合整治，通過農民住房拆舊建新、實施城鄉建設用地增減掛鉤，在增加耕地數量、提高耕地質量的同時，改善農村生產生活條件，促進新農村建設和城鄉統籌發展。由建設、國土部門和鎮（街道）、村共同規劃定點，以保證村莊規劃的順利實施。
2、加大土地法規政策宣傳力度。宣傳《土地管理法》及相關法規，增強群眾的法制意識、土地政策意識和土地憂患意識，貫徹落實“農村村民一戶只能擁有一處不超過標準的住宅”，牢固樹立宅基地、自留地、承包地屬于集體所有，個人只擁有使用權，沒有處置權的意識，破除宅基地屬于私有的觀念，增強村民節約土地、依法用地的法律意識。
3、開展“空心村”、一戶多宅整治。加大對“空心村”、空閑土地、空置住房、一戶多宅的調查清理工作，指定改造、利用、規劃計劃。加大盤活存量建設用地的力度，農村村民新建、改建、擴建住宅要先行安排使用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內有空閑地、老宅基地和未利用地，一律不得批準占用耕地。對一戶多宅和空置住宅，要制定激勵措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應退舊宅基地的，要采取簽定合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。依據法律規定，可以處理不按規定使用宅基地的農戶。一是對超標準使用宅基地，由用地者向土地所有者和管理者按超占面積繳納土地超占費，土地超占費的標準可參照集體土地流轉費的標準收取，收取年限以5年為1個基期。二是一戶多宅的，按照加權遞增的辦法征收超占費，這個標準要遠遠高于前者，讓多宅戶感到無利可圖，直至退出多余的宅基地。三是對繼承取得或非集體經濟組織成員通過買賣、贈與等渠道取得，現不屬于集體經濟組織成員而使用宅基地的，同樣參照流轉辦法，繳納土地使用費。集體經濟組織收取的使用費應用于集體公共設施建設。
4、加強宅基地法律、法規體系的建設和完善。徹底打破城鄉二元分割的土地利用機制，建立健康有序的農民宅基地流轉市場。明確農村宅基地流轉條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉后土地產權關系的調整等。建立土地流轉收益分配機制，絕對地租歸集體土地所有者，因國家投資的各類公共基礎設施等產生的土地增值收益歸政府，再次分配應歸宅基地使用人用于對地上房屋投資的補償。
宅基地使用證，通稱宅基證。宅基地證是當前農村村民合法擁有房屋和用地的權利憑證，可以在集體內部成員之間轉讓，但不得向非集體組織成員轉讓，我國在農村合作化后，農村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經過集體報送縣（市）人民政府批準后，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權登記并由縣（市）人民政府頒發《集體土地使用證》。
農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地。農民對宅基地只有使用權，土地則屬于農民集體。農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本集體經濟組織或村民小組張榜進行公布。
（來源：文章屋網 ）
一、農村集體建設用地使用權流轉的法律空間。
在農村集體建設用地使用權流轉問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農村集體建設用地使用權不能用于流轉，他們所持觀點的法律依據就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”等規定，筆者認為，以此來作為農村集體建設用地使用權不能用于流轉的法律依據，是極其偏面的，是對法律規定的斷章取義。
對于農村集體建設用地使用權流轉這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規范中沒有明確的概念或規定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農村集體建設用地使用權能夠用于流轉,包括出讓、轉讓、租賃、轉租和抵押、用于入股或聯營，我國的土地管理法及相關規定是留有一定的法律空間的。
我國《土地管理法》第九條“國有土地和農村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確定建設用地使用權”，第十三條“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設用地使用權流轉提供了大的原則。
而《土地管理法》第四十三條盡管規定了“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內容，但其同樣也規定了“興辦鄉鎮企業和農村建設住宅經依法使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”內容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規定了“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，但也同樣規定了“符合土地總體利用規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”除外的內容；《鄉鎮企業法》第二十八條“舉辦鄉鎮企業，其建設用地應當符合土地利用總體規劃，嚴格控制、合理利用和節約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉鎮企業使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規的規定，辦理有關用地批準手續和土地登記手續”；《決定》第十條規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”；《擔保法》第三十六條“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”《土地管理法》第六十條“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉（鎮）村辦企事業單位和個人依法使用農村集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權”等等規定，對我國農村集體土地建設用地使用權流轉都進行了明確的規定，就是農民集體土地建設土地使用權可以確認給單位或個人用于非農建設并予以流轉。但根據上述規定，其流轉有著嚴格的條件，部分流轉方式，如農村宅基地的轉讓及宅基地上房屋轉讓附帶宅基地使用權的轉讓、抵押，農村承包經營的荒地，鄉鎮村辦企業房地產抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現如下：
1）主體限定，使用農村集體土地建設用地的主體只能是鄉（鎮）村辦企事業單位，或因破產、實施兼并而取得、實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并實現土地使用權抵押權的單位及符合在農村申領宅基地或接受房屋使用權轉移（包括受贈、繼承、購買）的個人；
2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉（鎮）企業，鄉（鎮）公益設施和公益事業建設，或農村居民建設住宅三類情形；實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并獲得集體建設用地使用權的，未經審批不得更改土地性質和用途。
3）程序限定，必須符合土地總體利用規劃，并辦理有關非農建設用地批準手續和土地使用權或他向權登記手續。
以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設用地使用權才為合法、有效。這也是我國法律、法規、部門規章為集體建設用地使用權流轉留存的法律空間。
當然在對待農村宅基地使用權流轉問題和實現承包荒地和鄉鎮村辦企業房產抵押權而引起的集體建設用地使用權流轉問題上，我國有其特殊的規定。
對于農村宅基地使用權流轉問題，我國法律有著這樣的規定，《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規定的農村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮居民不能取得農村宅基地，并沒有禁止可以向農村居民轉讓、出租宅基地及在轉讓房屋時附帶宅基地使用權一同轉讓的規定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定本意，可以一窺究竟。其內在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。
對于實現實現農村承包荒地或農村鄉鎮企業房地產抵押權而取得的農村集體建設用地使用權流轉問題，根據《擔保法》第五十五條規定“依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實現，實現程序等還有待于明確規定。
二、應在法律層面明確集體建設用地流轉規定，建立合法、有效的農村集體建設用地流轉市場，規范集體建設用地使用權流轉制度。
法律規定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關于農村集體建設用地使用權流轉問題上，相關規定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。
比如，在對于可以使用農村建設用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內容規定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內容在邏輯上出現了前后矛盾；還比如，在對農村宅基地的取得和轉讓上則沒有給出明確的規定，《土地管理法》第六十二條在規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”同時，卻沒有規定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農村居民變為城鎮居民后擁有農村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規定，而結合《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”規定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉讓除不能賣給城鎮居民外，還是可以轉讓、出租的，其結果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或尋找法律給人們行為留存的空間。
再比如，對于因實施破產、兼并、實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權而獲得農村集體建設用地使用權的，如果其取得主體不是土地管理法規定的三類主體的話，由誰回收集體建設用地使用權，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規定。有的只是個性法律規定，如《商業銀行法》第四十二條規定“商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股權，應當自取得之日起二年內予以處分”，從中存在為實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權的情形。而這些規定僅僅指的是個性主體，不具有規范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規中有進一步如何實現具體針對實現農村集體建設用地抵押權的明確規定。
為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規章，進一步具體明確規定三種類型集體建設用地使用權取得、流轉的方式、程序和內容。
其次，為配合上述規定，由相應區域范圍內的某一級政府主導分類建立——興辦鄉鎮企業用地、農村建設住宅用地、鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設用地使用權無償取得、劃撥、出讓、出租、轉租、抵押、入股、聯營等的農村集體建設用地使用權流轉統一市場或登記機構，明確規定相應集體建設用地使用權的主體資格、用途申報、相應權利流轉年限、登記、批準程序，規范集體建設用地使用權的流轉。
再次，規定或指導農村集體經濟組織按照《村民委員會自治法》的規定，對集體建設用地使用權流轉建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農村基本經濟制度。
第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規，使法律概念與現實相統一。
如《鄉鎮企業法》對鄉鎮企業的定義，“鄉鎮企業”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現代公司制度的日益深入、鄉鎮企業管理機構的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉鎮企業摘掉全民或集體的帽子或現代企業制度的建立，其已經越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設用地的主體，應重新定義，并在相應法律規定中要取得統一。
只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設用地使用權流轉法律制度。使全國各地不斷出現的、在地方性法規或政府規章層次上進行詳細規定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設用地流轉制度。
zuozhe:彭鑫
附：以上文章參考了以下法律、法規、行政法規或國務院頒布的行政規范性文件、部門和地方政府規章：
1）中華人民共和國土地管理法
2）中華人民共和國鄉鎮企業法
3）中華人民共和國擔保法
4）中華人民共和國商業銀行法
5）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）
6）《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）
7）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》
8）《河北省集體建設用地使用權流轉暫行辦法》〔2008〕第11號
9）《河北省農村宅基地管理辦法》［2002］第7號
10）其他省、市集體建設用地使用權流轉地方性法規、部門規定
一、農村集體建設用地使用權流轉的法律空間。
在農村集體建設用地使用權流轉問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農村集體建設用地使用權不能用于流轉，他們所持觀點的法律依據就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號，以下簡稱《決定》）第十條規定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”等規定，筆者認為，以此來作為農村集體建設用地使用權不能用于流轉的法律依據，是極其偏面的，是對法律規定的斷章取義。
對于農村集體建設用地使用權流轉這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規范中沒有明確的概念或規定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農村集體建設用地使用權能夠用于流轉，包括出讓、轉讓、租賃、轉租和抵押、用于入股或聯營，我國的土地管理法及相關規定是留有一定的法律空間的。
我國《土地管理法》第九條“國有土地和農村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確定建設用地使用權”，第十三條“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設用地使用權流轉提供了大的原則。
而《土地管理法》第四十三條盡管規定了“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內容，但其同樣也規定了“興辦鄉鎮企業和農村建設住宅經依法使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”內容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規定了“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，但也同樣規定了“符合土地總體利用規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”除外的內容；《鄉鎮企業法》第二十八條“舉辦鄉鎮企業，其建設用地應當符合土地利用總體規劃，嚴格控制、合理利用和節約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉鎮企業使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規的規定，辦理有關用地批準手續和土地登記手續”； 《決定》第十條規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”； 《擔保法》第三十六條“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”《土地管理法》第六十條“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉（鎮）村辦企事業單位和個人依法使用農村集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權”等等規定，對我國農村集體土地建設用地使用權流轉都進行了明確的規定，就是農民集體土地建設土地使用權可以確認給單位或個人用于非農建設并予以流轉。但根據上述規定，其流轉有著嚴格的條件，部分流轉方式，如農村宅基地的轉讓及宅基地上房屋轉讓附帶宅基地使用權的轉讓、抵押，農村承包經營的荒地，鄉鎮村辦企業房地產抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現如下：
1）主體限定，使用農村集體土地建設用地的主體只能是鄉（鎮）村辦企事業單位，或因破產、實施兼并而取得、實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并實現土地使用權抵押權的單位及符合在農村申領宅基地或接受房屋使用權轉移（包括受贈、繼承、購買）的個人；
2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉（鎮）企業，鄉（鎮）公益設施和公益事業建設，或農村居民建設住宅三類情形；實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并獲得集體建設用地使用權的，未經審批不得更改土地性質和用途。
3）程序限定，必須符合土地總體利用規劃，并辦理有關非農建設用地批準手續和土地使用權或他向權登記手續。
以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設用地使用權才為合法、有效。這也是我國法律、法規、部門規章為集體建設用地使用權流轉留存的法律空間。
當然在對待農村宅基地使用權流轉問題和實現承包荒地和鄉鎮村辦企業房產抵押權而引起的集體建設用地使用權流轉問題上，我國有其特殊的規定。
對于農村宅基地使用權流轉問題，我國法律有著這樣的規定，《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規定的農村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮居民不能取得農村宅基地，并沒有禁止可以向農村居民轉讓、出租宅基地及在轉讓房屋時附帶宅基地使用權一同轉讓的規定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定本意，可以一窺究竟。其內在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。
對于實現實現農村承包荒地或農村鄉鎮企業房地產抵押權而取得的農村集體建設用地使用權流轉問題，根據《擔保法》第五十五條規定“依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實現，實現程序等還有待于明確規定。
二、應在法律層面明確集體建設用地流轉規定，建立合法、有效的農村集體建設用地流轉市場，規范集體建設用地使用權流轉制度。
法律規定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關于農村集體建設用地使用權流轉問題上，相關規定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。
比如，在對于可以使用農村建設用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內容規定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內容在邏輯上出現了前后矛盾；還比如，在對農村宅基地的取得和轉讓上則沒有給出明確的規定，《土地管理法》第六十二條在規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”同時，卻沒有規定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農村居民變為城鎮居民后擁有農村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規定，而結合《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”規定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉讓除不能賣給城鎮居民外，還是可以轉讓、出租的，其結果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或尋找法律給人們行為留存的空間。
再比如，對于因實施破產、兼并、實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權而獲得農村集體建設用地使用權的，如果其取得主體不是土地管理法規定的三類主體的話，由誰回收集體建設用地使用權，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規定。有的只是個性法律規定，如《商業銀行法》第四十二條規定“商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股權，應當自取得之日起二年內予以處分”，從中存在為實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權的情形。而這些規定僅僅指的是個性主體，不具有規范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規中有進一步如何實現具體針對實現農村集體建設用地抵押權的明確規定。
為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規章，進一步具體明確規定三種類型集體建設用地使用權取得、流轉的方式、程序和內容。
其次，為配合上述規定，由相應區域范圍內的某一級政府主導分類建立——興辦鄉鎮企業用地、農村建設住宅用地、鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設用地使用權無償取得、劃撥、出讓、出租、轉租、抵押、入股、聯營等的農村集體建設用地使用權流轉統一市場或登記機構，明確規定相應集體建設用地使用權的主體資格、用途申報、相應權利流轉年限、登記、批準程序，規范集體建設用地使用權的流轉。
再次，規定或指導農村集體經濟組織按照《村民委員會自治法》的規定，對集體建設用地使用權流轉建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農村基本經濟制度。
第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規，使法律概念與現實相統一。
如《鄉鎮企業法》對鄉鎮企業的定義，“鄉鎮企業”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現代公司制度的日益深入、鄉鎮企業管理機構的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉鎮企業摘掉全民或集體的帽子或現代企業制度的建立，其已經越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設用地的主體，應重新定義，并在相應法律規定中要取得統一。
只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設用地使用權流轉法律制度。使全國各地不斷出現的、在地方性法規或政府規章層次上進行詳細規定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設用地流轉制度。
附：以上文章參考了以下法律、法規、行政法規或國務院頒布的行政規范性文件、部門和地方政府規章：
1）中華人民共和國土地管理法
2）中華人民共和國鄉鎮企業法
3）中華人民共和國擔保法
4）中華人民共和國商業銀行法
5）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）
6）《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）
7）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》
8）《河北省集體建設用地使用權流轉暫行辦法》〔2008〕 第 11 號
9）《河北省農村宅基地管理辦法》［2002］第7號
10）其他省、市集體建設用地使用權流轉地方性法規、部門規定
