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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產價格調控，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、引言
近年來，房地產行業作為國民經濟支柱產業在經濟發展中的作用日趨顯著，每年可以拉動GDP2%左右，但居高不下的房地產價格已經成為關乎國計民生的焦點，2012年，我國城鎮的房價收入比高達12.07，遠遠高出國際上公認適宜的房價收入比6～8。因此，抑制房地產泡沫，促進房地產業健康發展成為政府調控亟待解決的問題，而平抑房價則是這一問題的核心。
房地產業是資金密集型產業，有“準金融業之稱”，貨幣政策在調控房價方面發揮著重要的作用。而利率政策作為貨幣政策的重要組成部分勢必對房地產價格的變動產生影響。本文運用計量經濟分析方法，從實證分析的角度，通過研究貸款利率對房地產價格的影響以及其影響的滯后性，從而為增強利率對房地產價格調控的有效性提供政策建議。
二、實證分析
（一）數據來源與選擇
通過檢驗所有可獲得數據的有效性，本文選擇為2007年2月到2010年12月的月時間序列數據作為研究樣本，數據來源為中國人民銀行網站和中宏數據庫（高教版）。
本文將房地產價格作為被解釋變量，由房地產銷售額除以房地產銷售面積得到[1]，同時選取五年以上貸款利率作為解釋變量。
（二）多元線性回歸模型分析
為了分析利率變動對房地產價格的影響，建立半對數線性回歸模型，原始模型如下：
其中 、 為待估參數， 為隨機擾動項。Price為房地產價格， 為五年以上貸款利率。
利用統計軟件Eviews7.0對該模型進行OLS估計得到如下結果：
（90.34）（8.17）
=0.61 =0.60 F=66.73 DW=1.21
在5%的顯著水平下，該模型通過了F檢驗和t檢驗，又經White檢驗可知回歸方程不存在異方差，但是回歸方程沒有通過DW檢驗，即存在自相關。
采用廣義差分法對回歸方程進行自相關修正，取 =0.3498，可得到回歸方程：
（64.26） （5.66）
=0.46 =0.44 F=31.98 DW=1.59
說明在5%的顯著性水平下廣義差分模型已無自相關，并通過F檢驗和t檢驗，但是可決系數偏低。
由廣義差分方程得：
=6.0064/（1-0.3498）=9.2378
因此，得到利率與房地產價格的關系是：
（三）滯后效應分析
為了分析利率變動影響房地產價格的滯后性，對r做滯后18個月的分布滯后模型。結果如下：
結果表明，r從滯后11個月開始t統計量值顯著，一直到滯后14個月為止，從第15個月開始t統計量值開始不顯著；從回歸系數看，從滯后期11月開始顯著增大，12月達到最大，然后逐步下降[2]。
三、結論
通過對多元線性回歸模型的分析，可以判斷，房地產價格與五年以上貸款利率存在
線性關系，其系數為0.1201，說明房地產價格與五年以上貸款利率呈正相關關系，但從彈性大小來看，由于政策的干預等原因，利率對房地產價格的調控作用較小。同時，模型的擬合度偏低，說明房地產價格還受到土地價格，稅收等其他因素的影響。
通過滯后效應分析，可以看出，在我國，利率變動對于房地產價格的影響具有明顯的滯后性，滯后期大約一年，而且滯后影響具有持續性，持續期大約四個月，其影響力度先增大后減小，滯后結構為∧型。
四、政策建議
基于以上實證分析，對于如何增強利率對房地產價格調控的有效性提出以下對策和建議：
第一，大力推行利率市場化改革。相比于政策控制下的利率，市場化的利率更能如實反映房地產投資和消費的收益與風險，真實反映房地產價格。因此必須大力推行利率市場化改革，進一步增強利率調控房地產價格的有效性。
第二，采用利率政策與其他政策的政策組合。單純的利率政策是一種需求與供給并重的措施，最終效果受多重因素的制約[3]。因此，須在利率政策的基礎上加強其他相關政策的配合，如土地政策和稅收政策等。
第三，利率政策必須有一定的預見性。因為利率對房地產價格的調控有大約一年的滯后期，利率政策的出臺必須對未來一年房地產市場的發展有一定的預見性，正確引導市場預期，合理調控房地產市場健康發展。
參考文獻
[1]高，史策，邊鋒.西安市房地產價格研究―基于SAVR模型的利率對房地產價格影響分析.商業經濟.2010.8.
一、加強房地產價格調控，建立合理的住房價格體系
各地要按照《通知》精神，結合貫徹《中華人民共和國價格法》，加強對房地產市場價格總水平的調控，建立與住房供應新體系相適應的住房價格體系。
要以保持經濟適用住房價格的穩定為重點，做好房地產價格調控和住房價格新體系的建立工作。對中低收入家庭購買的經濟適用住房，實行政府指導價，限價銷售。確定價格時要嚴格掌握保本微利的原則，建立成本約束機制，促進合理的區位差價和質量差價的形成。要加強對經濟適用住房成本費用的監控，禁止亂攤和虛置成本。計入房價的企業管理費原則上控制在2％以下，利潤控制在3％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）等4項因素成本為基礎計算。對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實行政府定價。租金標準，要按與最低收入家庭承受能力相適應的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調節價，由企業依據開發經營成本和市場供求狀況確定租售價格；必要時，政府也要規定開發企業利潤限制幅度。各地要制定靈活、有力的價格政策，采取多種形式，促進空置住房的銷售。
加強地價管理，降低住房建設成本。抓緊建立基準地價定期確定公布制度，以基準地價為依據調控、引導地價水平。要認真做好經濟適用住房建設用地年度供應計劃，確保行政劃撥土地政策的落實，嚴禁將用于經濟適用住房的行政劃撥土地有償轉讓。城區改造拆遷，對拆遷戶實行拆除房作價補償、安置房政府定價有償提供的辦法。
二、清理整頓建設項目收費，調整住房價格構成
各地區、各部門要繼續貫徹《國家計委、財政部關于取消部分建設項目收費進一步加強建設項目收費管理的通知》（計價費〔1996〕2922號），加大清理整頓工作力度，再取消一批收費項目和降低一批收費標準。取消企業資質審查、工程竣工驗收、產權審核等收費及各種押金、保證金，合并重復的收費；整頓、規范征地管理費、供電貼費和各種證照收費，降低過高的收費標準（經濟適用房實行減半征收）。全面清理房地產交易環節的收費，取消各種名目的管理費、監證費，降低交易手續費等收費標準，促進房地產流通。工程監理、房地產價格評估等中介組織的服務收費，對經濟適用住房開發建設應適當減收。要加強對住房建設中供水、供電、供氣等附屬設施建設費用的管理，各項費用要公開標準，嚴格執行預算定額。建立和完善房地產開發企業負擔卡制度，加強對建設項目收費的監審。
對城市基礎設施配套費等較大收費項目，要進行專項治理。城市基礎設施配套費，凡未開征的城市，一律不得開征；對已開征的城市，由國家計委會同財政部、建設部結合稅費改革和公用事業價格改革制定治理方案。在國家治理方案出臺前，各地應按照合并重復的收費項目、降低過高的收費標準的原則，對現行收費進行整頓。規范人防建設費，對住房開發建設，按規定需要配套建設人防工程的，要堅持同步配套建設，不得收費；按規定需要同步建設，但因地質條件等原因不能同步配套建設，而必須異地建設收費的，異地建設許可條件和收費標準要從嚴核定，人防工程異地建設費規范方案由國家計委會同財政部、國家人防主管部門制定。停止向住房開發建設收取用電權費。各地要堅決貫徹國務院關于停止征收商業網點建設費和不再無償劃撥經營性公建設施的規定，住宅小區建設中按規定配套建設的商業網點，要根據“誰投資，誰所有，誰受益”的原則出售、出租，建設費用不得進入房價；配套建設的商業網點，未經商業主管部門批準，不得擅自改變用途；對需要實行政府定價出售、出租的商業用房，應按保本或保本微利的原則核定價格標準。
三、規范住房價格及物業管理收費行為，建立正常、良好的市場秩序
政府價格主管部門要積極指導、協助房地產開發企業建立健全價格行為自我約束機制，監督企業銷售住房實行明碼標價，禁止虛假標價。對違反國家規定，亂加費用、少給面積、價格欺詐等不正當行為，要依法查處。
加強對房地產價格評估等中介組織收費行為的約束，監督中介組織按規定辦法和程序開展業務及收費。禁止違反國家規定利用行政權力，強制企業和當事人接受評估及收費。
規范物業管理收費。物業管理企業為物業產權人、使用人提供的具有公共性的服務，以及代辦收繳水電、煤氣、有線電視、電話費等涉及公眾的服務收費，由當地價格主管部門管理，實行政府定價或政府指導價。收費標準要與物業管理的服務內容、服務深度以及當地居民經濟承受能力相適應。對普通居民住房物業管理收費標準要嚴格核定。物業管理企業要認真執行國家的價格政策，做好收費項目和標準及收費辦法的公開工作，切實向住房提供質價相符的服務。
四、積極穩妥地推進公有住房租金改革，加快實現住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要內容，也是加快住房建設發展的重要條件。各地要認真貫徹國務院關于深化城鎮住房制度改革的各項政策措施，繼續推進租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合，提租方案要納入價格調控計劃，做好統籌安排。對超面積住房的，超過規定標準的部分可實行高于同期現住房租金標準的差別租金；對多占住房應退未退的，實行市場租金。在調租幅度較大、超過職工承受能力時，經當地政府批準，可允許職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要繼續穩妥推進公有住房出售工作。公有住房出售的成本價，要與經濟適用住房價相銜接，并考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價格的透明度，防止違反規定低價售房傾向。國家計委要會同有關部門對公有住房出售價格進行規范，促進公有住房出售工作積極健康發展。
五、加強領導，做好房地產價格調控的各項工作
摘要：本文在揭示房地產價格系統結構特征的基礎上，運用系統動力學的理論和方法構建了含有8個反饋回路、27個有效影響因素的房地產價格波動的系統動力學模型，以期對我國房地產價格波動的原因作出科學、合理的解釋。模型分析表明，盡管房地產價格波動的影響因素眾多、聯系復雜，但宏觀經濟水平、供求均衡、宏觀調控、人均可支配收入、地理位置和資源5個因素是影響我國房地產價格波動的關鍵因素。因此構建完善的房地產價格調控長效機制是促進我國房地產市場健康有序發展的有效措施。
關鍵詞：房地產；價格；影響因素；系統動力學
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02
2008年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確指出，“房地產業關聯度高，帶動力強，已成為國民經濟的支柱產業”，房地產市場的有序、健康發展是國民經濟持續發展、社會和諧穩定的基礎性保障。然而不可回避的是，自20世紀90年代實行住房體制改革以來，我國房地產調控政策雖已取得初步成效，但仍存在深層次的矛盾和問題，突出表現在房地產價格泡沫和不合理波動(文鳳華等，2012)。從根本上消除上述問題的途徑在于建立房地產長效調控機制，而建立房地產長效調控機制的前提在于明確房地產價格波動的影響因素及其作用機理。本文據此展開研究，運用系統動力學的理論和工具構建我國房地產價格波動模型，以期為我國房地產業的健康、有序發展提供有價值的參考。
一、房地產價格系統的結構特征：價格波動的影響因素
房地產價格系統是一切影響房地產價格波動的因素構成的系統。根據系統論原理，房地產價格系統由房地產價格外部環境影響子系統和房地產價格內部主體制定子系統兩部分構成，其中房地產價格外部環境影響子系統又可分為房地產價格調控子系統和房地產價格經濟環境子系統兩部分。各子系統之間相互聯系、相互制約，形成動態平衡的開放系統。
房地產價格經濟環境子系統是指影響房地產價格的宏觀經濟因素構成的系統。房地產業根植于一國的宏觀經濟系統當中，無疑會受到宏觀經濟運行狀況的影響。從長遠來看，房地產業的發展程度取決于一國的整體宏觀經濟發展水平；另一方面，房地產業是宏觀經濟的組成部分，其發展也會對宏觀經濟產生影響。已有大量研究發現宏觀經濟能夠對房地產價格產生顯著的影響。例如Gottlieb(1976)的研究指出，從長期來看，房地產業的價格波動與宏觀經濟變動的趨勢是基本同步的。Mankiw和Weil(1989)將美國二戰后人口生育狀況與房地產價格變動相對比，得出戰后的生育高峰是導致美國房地產價格上漲的重要原因。Bramley(1993)直接將房地產價格定義為土地面積、人口數量和地理位置的函數。在國內，部分學者也從不同角度、運用不同的方法驗證和支持了房地產價格經濟環境子系統的存在——即宏觀經濟因素對房地產價格的影響。王成成和王曉輝(2011)運用系統矩估計方法(GMM)對我國房地產價格和宏觀經濟變量之間的關系進行了分析，結果發現消費者預期、人均可支配收入、信貸規模等宏觀經濟變量對我國房地產價格的波動具有顯著的影響。王鶴(2012)基于空間計量的實證研究表明我國房地產價格存在空間自相關性，東、中、西部地理位置和資源稟賦的差異對我國不同地區房地產價格的差異具有顯著的解釋力。
房地產價格調控子系統是由政府對房地產業的各種宏觀調控政策和手段組成的系統。房地產業作為我國國民經濟的基礎性產業，在尊重是市場客觀規律的基礎上，適當的宏觀調控是必要的：一方面可以彌補市場失靈帶來的危害；另一方面也可以更為積極和有效地管理房地產價格波動，從而推動房地產市場的更快發展。2003年中國人民銀行的121號文件的頒布實施標志著我國房地產業宏觀調控的開始，經過10年的發展，我國房地產宏觀調控政策已經取得了明顯的成效，房價開始穩步下調。根據國家統計局的調查數據，2012年3月全國 70個大中城市中有38個城市新建商品住宅銷售價格同比下降。這得益于政府自2008年金融危機以來所作的努力。2008年的金融危機對我國經濟以及房地產行業都產生了不利的影響，政府以此為契機對房地產業實行了更為全面的宏觀調控。關于房地產價格調控子系統的存在性研究——即政府宏觀調控對房地產價格的影響研究，目前國內外學者大多沿著貨幣政策傳導機制的線索展開。Aoki(2004)的研究指出金融機構通過利率、貼現率和存款準備金率等主要貨幣政策工具調控貸款規模可以有效地影響房地產價格，這表明貨幣政策傳導機制是有效地房地產價格波動調控機制。我國學者徐凱(2010)運用VAR模型實證研究了我國房地產價格的貨幣傳導機制，研究結論也支持了上述觀點。
房地產價格內部主體制定子系統是房地產價格系統的核心，是指由房地產商和消費者這些直接制定房地產價格的、具有主動適應性的主體構成的系統。房地產價格內部主體制定子系統的運行過程實際上就是房地產商和消費者雙方在市場機制的引導下博弈的過程，這一過程決定了房地產的供給和需求力量的角逐，從而直接決定了房地產價格。在其他情況不變的情形下，雙方博弈力量的變動導致供給和需求的變動，從而導致房地產價格的波動。大量研究表明，房地產供給和需求均衡的變化是導致房地產價格變動的直接的和決定性的原因。Green(1999)最先指出，應該從供給和需求兩個方面來探討房地產價格的決定因素，其中在需求方中，消費者的收入和預期具有重要的作用，實際上決定了需求方的力量。正如凱恩斯的預期理論強調未來的不確定性對于微觀個體經濟行為的決定性影響，房地產需求方的預期同樣支配了其購買房地產的決心。需要指出的是，供給方的預期也具有顯著的影響，表現在表現為房地產商大量囤積稀缺的城市土地資源并囤積現房，主觀造成房地產市場供不應求的局面，致使市場價格加速上漲。Krainer(2005)也同樣認為房價是由家庭(需求方)和建筑單位(供給方)共同決定的，其中家庭成員的永久收入和家庭財富、家庭投資回報、家庭成員數量是影響需求力量的重要因素，而建筑成本、融資成本、房屋質量和數量要求是影響供給方決策的重要因素。王鶴(2012)的研究表明，在考慮了我國東、中、西部的空間自相關性之后，西部地區和中部的大部分地區的房地產價格主要是由供給和需求的平衡決定的。
【關鍵詞】經濟學視角;廣州房地產;價格變遷
【引言】應用經濟學的預期理論以及貨幣政策理論，對房地產價格形成和內外部影響因素的重要研究理論，從價格動態變化對廣州房地產價格進行調控，積極尋求和制定其他政策，以阻滯廣州房地產價格的上升，保證房地產價格維持在合理、穩定的動態范圍內。國內外學者房地產價格的研究主要是從房地產價格成本構成、宏觀經濟變量和房地產價格相關性等角度，分析廣州房地產價格的合理性，并在價格分析的結論上實施相應的房地產價格調控政策，但隨著我國城市人口空間分布的不合理空間聚集現象加重，人口遷移和城市結構對房地產價格也產生相應作用，要合理調控房地產價格，不僅要實踐對房地產價格的宏觀調控，還要從影響因素做好微觀管理，消除房地產價格上升的負面影響，研究廣州房地產價格變遷對控制房地產價格具有較強的現實意義。
1、應用經濟學視角下廣州房地產價格變遷的重要性
應用經濟學視角探究房地產價格形成內在傳導機制，借助動態蛛網模型以及羊群行為理論對房價分析發現，廣州房地產價格指數與實際貸款利率和貨幣供應量之間存在顯著關系，且短期情況和長期情況相同，三者之間存在穩定的協整關系，不過由于實際貸款利率和貨幣供應量的調整難度大，想要調控廣州房地產還需要從其他調控方式入手。先回顧近十年來廣州房地產價格，在2008年初，廣州在全國房價只排第五，后來更是被天津趕超，跌到第六名，在2009年形成上北杭深天廣的格局后，直到2012年，廣州才開始領先杭州，排到了第4位，此時北京房價仍是3字頭，上海、深圳都是2萬多一平，廣州才1．8萬一平。2014年，深圳開始超越上海，甚至一度超過北京占據榜首，但廣州的排名顯得穩多了，一直排名前五，不過房價漸漸與北上深拉開了距離，從2008年的一平米8407元的房價到2018年平均一平米33429，十年間廣州房地產價格漲幅高達298%，100平米十年內的房價增值高達250萬元。廣州從2008年金融危機過去之后，房地產市場逐步回暖，加之我國一直實施寬松適度的貨幣政策，在各種調控政策的打壓廣州市房地產價格呈現顯著上升的趨勢，一直穩定我國各省市房地產價格前五名，由此可見，廣州市房地產價格調控并不到位。因為以往對房地產市場的投機過度、羊群效應、噪聲交易等都是采用傳統經濟理論，很難充分對各項現象進行全面解釋，且忽略了房地產市場的微觀主體心理和行為，難以真正地探明房地產價格破洞變化的內在機理，為對廣州房地產價格實際運行特征進行合理解釋，需要加強對房地產價格波動發生的內在機理詮釋，基于房地產微觀主體在購房時的情感依附以及購買決策的個人情緒和他人觀念影響等進行探究，應用經濟學視角下看待廣州房地產價格的變遷，更有利于做好房地產價格的描述。
2、應用經濟學視角下廣州房地產價格變遷的實際情況
廣州市政府公布的數據顯示，廣州亞運會的總投資1200多億元，涵蓋場館建設和維護、城市面貌和環境改善等領域。在巨額資金投入到城市基礎建設后，廣州城市面貌煥然一新，并帶動城市房地產價值水漲船高。“如果沒有亞運會前后巨大的城市改造投入，廣州的房地產價值很難得到體現。”亞運會對廣州房價的影響有兩點，一是投資改造市容，廣州市面貌和環境改善，預算資金1090億元，包括地鐵建設、城市道路、橋梁和基礎設施，環境綜合整治，工業污水治理等經費，外部環境的改變為房價創建的優良的上升空間。二是最終促成房價“補漲”亞運會的巨額基建投入，提升了廣州的城市面貌，但并沒有迅速地反映在提升房價上。受到限購、限價、限貸等房地產調控政策的影響，2011～2012年中，廣州樓市一度成交低迷;數據顯示，2011年廣州新建住房成交套數為71314套，較2010年下降13%，11399元/平方米的全年銷售均價與2010年基本相同。2013年廣州樓市漲幅之所以在全國位居前列，一方面是由于廣州房價相對于其他一線城市還屬“洼地”;另一方面則是亞運會帶來的基礎設施建設福利，推動了房地產價值的提升，導致廣州樓市“補漲”需求強烈。
3、應用經濟學視角下廣州房地產價格變遷的內在傳導機制
依據行為經濟學和理論經濟學的原理來，廣州房地產受輿情影響，情緒上的某種因素會影響人們投資和判斷，人類經濟行為心理在認知強化系將常常會認為，價格上漲還會再上漲，價格下跌還會再下跌，所以經常會出現在通貨膨脹和資本市場“牛市”行情時大量買進，但在通貨緊縮階段或資本市場“熊市”行情減少消費的情況，心理預期對房地產價格的影響應該采用動態蛛網模型及羊群行為理論，這兩者能反應廣州房地產價格變遷內在傳導機制。基于動態蛛網模型及羊群行為理論來看，廣州房地產價格變遷主要與商品本期產量和前一期價格的有關，主要是反應人類經濟學心理預期影響。蛛網模型假定商品的本期產量Qts與前一期價格決定，供給函數為Qts=f(Pt－1)，商品本期需求的Qtd則與本期價格有關，需求函數為Qtd=g(Pt)，動態蛛網模型則是由三個聯立方程展現，一是Qts=f(Pt－1)，二是Qtd=g(Pt)，三則為Qts=Qtd,需求和供給是價格的連續，D(t)作為現期價格則是P(t)的一次函數，D(t)=a+bP(t)，供給S(t)預期價格也是P(t)的一次函數，表述為S(t)=c+dP(t)，預期價格還需要對現期價格進行修正，兩者關系為P(t)=P(t)+kP、(t)，在供需均衡下廣州房地產價格為D(t)=a+bP(t)S(t)=c+dP(t)P(t)=P(t)+kP、(t)D(t)=S(t)，求得一階微分方程為dkP、(t)+(d－b)P(t)=a－c,通解為P(t)=Aerl+Pe,其中r=(b－d)/dk為敏感因子，而Pe=(a－c)/(d－b)為均衡價格，A則是任意常數，若是房地產市場處于泡沫或者是破滅階段，此時投資者對房價會有抱漲或抱跌的預期，將K作為預期因子，衡量投資者對價格抱漲抱跌的預期強度，k＞0則為較強，k＜0預期較弱，房價上升則意味著P,(t)＞0，P(t)＞P(t)，=(b－d)/dk＜0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=0，若是P,(t)＜0，則有P(t)＜P(t)，敏感因子r=(b－d)/dk＞0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=∞，房價向同一方向有收斂的趨勢，所以市場趨于穩定，反之則房價變化多樣。
結語
綜上所述，廣州房地產價格變遷取決于在市場參與各方對未來房價的預期，若是參與方對房價抱有上升預期，則會增加市場需求，市場供給減少進一步加劇房地產價格上升，若是參與方對房地產價格抱有未來房價下降的預期，則房價最終步入下降通道。
【經濟學碩士論文參考文獻】
［1］周超，朱然．貨幣供應量及利率對廣州房地產價格影響實證分析［J］．現代商貿工業.
［2］鄧德炮．基于行為經濟學視角的房地產價格波動分析［J］．內蒙古科技與經濟.
［3］孔煜．行為經濟學視角下的房價波動研究述評［J］．重慶大學學報(社會科學版).
【關鍵詞】房地產價格；房價上漲原因；法律調控
1.我國房價現狀
我國的房地產價格自2000年以來呈現出逐年上升的態勢，自2003年以來，我國房地產業一直保持著持續快速的增長，投資增速始終高于全社會固定資產投資增速，因而房地產業己被公認為我國國民經濟發展的一大支柱產業，在我國的國民經濟貢獻中發揮著越來越重要的作用。伴隨著房地產投資增速的上升，房地產價格也持續上漲。2000-2007年我國房屋銷售價格累計上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機，在很大程度上抑制了房價的持續上漲。不過，2009年以來，隨著我國經濟的復蘇和發展，房價又開始回升，2010年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，并且全年持續上漲。由此可見，近年來全國房價上漲速度迅猛。
2.我國房價高漲的原因
我國房地產價格有強烈的地域特點，但是我國部分經濟、文化較為發達地區房價增長速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。
2.1 我國國民經濟總體形勢大好
在1978-2008年的30年，中國的增長速度大步加快，從農村到城市，從國家整體實力到個人居民收入及外部儲備，各種經濟指數的增長都是很快的，GDP平均年增長率在9%左右。中國經濟的發展速度世界罕見。依托于經濟的高速發展，中國的城市也在進行著多、快、好、省的建設中，城市的整體功能隨著大量有形和無形的人力、物力、財力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發展的房地產市場滿足了部分國民的住房需求。然而，房地產市場快速發展的同時不可避免地帶來的房價上漲。因此，這是我國房地產價格高漲的基本所在。
2.2 不規范的房地產金融市場
房地產行業是第三產業中的資金密集型行業，開發運營全過程是一個整合資金、資源的過程。金融業對于房地產業來說，其作用相當于血液之于心臟，依靠開發商自己的資金完成房地產運作對于現階段的中國房地產行業早已不可能。不僅如此，在房屋購買者買房過程中，金融業也為普通民眾提供了住房金融服務，幫助其改善住房條件。但是我國的一部分信貸資金價格是受政府管制的，并非完全按照市場化的要求運作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產企業不是都能順利的得到所需要的資金，通過正規渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實現；相反一些資質不良的房地產卻總能通過非正常渠道或者大筆數額的貸款或融資，這樣金融企業的資金流動安全就會受到嚴重影響。另外，房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，房地產商通過正規金融機構獲取資金的困難，這些都使得房地產市場資金的配置效率低下，增大了房地產行業的生產成本，那么最后這部分房地產企業的負擔最終還是要轉移到房價里面去的。所以最終結果是導致房地產價格的不斷上漲。
2.3 住房保障體系不夠完善
自1998年房地產實現了商品化與社會化之后，人民的住房需求主要是依靠市場解決。但是縱觀全球，即使是德國、日本、新加坡等經濟發達的國家依然有高達半數的民眾的住房問題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統，商品住宅的剛性需求就會變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠需大于求”的錯誤民眾認知，逼著房地產價格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會保障房的建設，但無論從資金的來源和保障性住房建設分配，還遠未形成制度和住房保障體系。因此，我國住房保障體系不完善是造成房價高漲的重要因素。
2.4 對于房地產行業定位不當
中國的房地產行業建設在住房制度改革的強力推動下，已經取得了舉世矚目的發展。其發展對鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個行業的拉動作用巨大，推動了其相關行業的發展，達到增大內需的目的，極大地發展了國民經濟。所以盡管目前房地產行業問題多多，但是卻有一個比較大的所謂“共識”，那就將房地產定位為：國家的支柱性產業。在這種思想的指導下，地方政府為了經濟的發展可能會倡導“土地經濟”，以高地價換取地方稅收、地方官員的政績。所以，對于房地產行業的定位不當也在一定程度上導致了房地產行業價格高漲。
2.5 中央與地方的博弈結果
房價的高漲引起了社會的廣泛關注，房價高漲所造成的社會不和諧問題也引起中央政府的關注。2005年3月底，國務院常務會議討論并通過了“國八條”，到2006年“國六條”對其進行的補充和更加強有力的落實，以及2010年1月的“國十一條”對首付比例的規定，無不顯示出我國政府對房地產價格調控的態度，目的只有一個，那就是一定要控制房價，不能讓房價再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績，反應并不積極，許多地方政府官員或者消極應或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調控政策的效果大打折扣。正如新華社所發文章的標題所言，管“政策效應初顯”，但住房供給的“結構問題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結果使得房價高漲未能得到有效調控。
3.法律調控體系的構建
3.1 構建合理房地產產業法律制度
產業法是指調整國家產業政策、實施過程中發生的經濟關系的法律規范的總稱，屬于經濟法中宏觀調控法的范疇。而我國房價快速增長的原因之一就在于政府對房地產業在國民經濟發展中的定位不明確。我國政府將房地產業定位為先導產業，支柱產業，國民經濟發展新的經濟增長點。這樣的定位導致地方政府為尋求加快城市建設和經濟發展資金，以經營城市土地獲取高地價，把地產作為“資產”來利用，放棄了經濟適用房的建設責任。因此，要調控房地產價格回歸理性，應當借鑒國際先進經驗，盡快制定房地產產業法，規范我國房地產業的定位、發展目標和指導原則，明確我國的房地產業的發展目標、原則，明確地方政府在保障居民實現住宅權的首要責任，制定切實有效的法律責任追究機制，使房地產業法得到切實有效的執行。
3.2 構建多元化的房地產法律制度
結合我國的具體土地制度和改革開放的現實國情，建立多元化的房地產市場制度勢在必行，即對部分的普通居民基本住房需求，應當建立具有社會保障性質的住房制度來解決；對于滿足部分普通居民對于改善住房條件的需求，則通過市場化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問題上政府應給與必要的支持；對于對滿足國內高收入群體和外來投資者的住房需求，則通過完全市場化的商品房制度來解決。這樣保障了各類的住房需求得以實現，又實現了土地資源的利用最大化。我國目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規，缺乏持久性、穩定性。因此，構建多元化的房地產法律體制勢在必行。
3.3 構建合理房地產土地、金融、稅收制度
法律的作用之一就是調整利益分配。因此，為了改變房價高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產市場的不合理的現象。首先，為了避免“土地財政”可以適當減少地方政府對土地使用金的占有份額，地方政府對土地使用金的使用應有法可依、公開透明、專款專用。其次，應加快我國金融體制改革步伐，引進先進的金融工具，在控制風險的前提下為房地產企業的發展提供高效、便捷、低成本的金融服務，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務。最后，應針對多元化的住房去求合理地利用房地產的各種稅收設置達到調節住房市場供需的目的。
4.結論
從前文可以看出雖然國家一直在對房價進行調控，但成效頗微。其中固然有房地產價格涉及面廣難以調控的因素，更是因為政府調控手段單一、調控力度不大以及缺乏法律的持久性。對我國房地產價格進行宏觀調控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調控。法律所特有的預決性、穩定性、權威性和強制性恰好彌補了房地產價格的非理性和不確定性，法律調控能有效地保障房地產市場健康穩定發展。
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關鍵詞：資產價格；貨幣政策；流動性；產出；通貨膨脹
一、引言
2015年以來，我國以股價和房地產價格為代表的資產價格經歷了大幅上漲和劇烈波動。在股票方面，2015年3月中旬至6月中旬，上證綜指、中小板指數、創業板指數分別上漲54%、75%、93%。從6月15日開始，經過兩輪斷崖式下跌，上證綜指由峰值5178.19點最終跌至8月25日的2850.37點。2016年，股市還沒有恢復元氣，房地產市場成交開始火熱，一線城市和部分二線城市房價再度大漲。2016年上半年，百城價格上半年累計上漲7.61%。但從經濟本身來看，GDP不過是從7.3%到6.9%，CPI也處于1.2到2.5之間波動，就業和工資的變動更是不大。主要經濟指標變動不大，然而與經濟基本面密切相關的資產價格的劇烈波動實屬異常。2008年金融危機促使量化寬松貨幣政策在世界范圍內實施，由此加劇了全球流動性過剩。我國在經濟下行壓力的倒逼下，充裕的流動性通過銀行系統注入經濟體系中。2016年新增人民幣貸款將近12.6萬億元，同比增長速度20%，與近幾年10%的增速相比，提高幅度非常明顯。根據央行口徑統計，2016年居民中長期貸款增速45%，與2014年的20%相比明顯大幅提高。李強（2009）[1]研究指出隨著資產價格與實體經濟、貨幣政策的聯系日益緊密，中國的貨幣政策已有必要兼顧物價穩定和金融穩定的雙重目標。資產價格作為貨幣政策傳導渠道會影響到產出、通貨膨脹等宏觀經濟變量(伍戈，2007)[2]。在此背景下，研究“事前”貨幣政策是否能減緩資產價格泡沫的增長，是否應該應對資產價格波動，對于促進經濟平穩增長具有十分重要的現實意義。
二、文獻綜述
不同學者在應對資產價格波動上持不同貨幣政策主張：（1）資產價格變化隱含未來主要經濟指標信息，通貨膨脹目標制的貨幣政策應事前“逆風向”干預資產價格（Ahearne，2005）[3]。Alchian（1973）[4]認為通脹測度的價格指數體系中應包含資產價格，因為它表示未來追索權以及當期消費的貨幣價格。Woodford（1994）[5]研究說明資產價格反映未來貨幣政策的一種預期。Filardo（2001）[6]認為資產價格能夠預測未來通貨膨脹和產出的變化情況。（2）資產價格波動與通貨膨脹、產出相互獨立，貨幣當局應謹慎應對資產價格波動。歸納原因主要如下：（1）資產價格波動的基本面和非基本面因素很難區分，因此中央銀行不能準確判斷資產價格的理性價值（Kohn，2006）[7]。（2）資產價格波動的干預時機和干預力度難以精確地把握，因此貨幣當局無法對干預后的成本收益進行權衡（Trichet，2009）[8]。（3）由于金融環境的逐步創新，貨幣市場、資本市場、信貸市場的逐漸融合，導致物價傳導與資產價格傳導的自動平衡機制被打破，異質偏好投資者的投資行為趨于非理性（Assenmacher-Wesche＆Gerlach，2008）[9]。綜上文獻，由于沒有考慮特定環境下資產價格波動的信息，因此未能在理論上提出能普遍應對資產價格波動的貨幣政策框架。2015年以來我國資產價格劇烈波動是在穩定的低通貨膨脹環境下出現資產價格泡沫，充裕的流動性已成為中國資產價格大幅度上漲的驅動力量(李健、鄧瑛，2011)[10]。本文從市場流動性總量和結構兩方面出發，通過分析我國資產價格波動周期中的貨幣流動性總量和結構特征，判斷資產價格波動能否為貨幣政策提供預警信息。然后通過對比分析資產價格劇烈波動時，貨幣政策的應對成效，來回答貨幣政策是否應該干預資產價格波動，并為貨幣政策應在何種程度上干預資產價格提供佐證依據。最后通過分析比較各類貨幣政策工具在應對不同資產價格波動的調控效果，來回答資產價格波動時貨幣政策工具的合理性選擇。
三、資產價格波動周期中的流行性特征分析
歷史上經歷了資產價格劇烈波動的國家，其共同的背景都是金融自由化和擴張性貨幣政策。雖然我國金融尚未完全自由化，但隨著金融創新的快速發展和寬松的貨幣政策同樣也加劇了資本市場的流動性。
（一）資產價格波動周期的特征分析
本文采用HP濾波來識別資產價格的波動周期，即將資產價格的波峰和波谷界定為資產價格超過和低于HP濾波趨勢10%的部分。2006年1月到2016年12月我國房地產銷售價格指數經歷了5次高峰、5次低谷，最大的一次波動是在16個月內上漲24.9百分點，波動速度最快的一次是在5個月內下降15.13個百分點。宏觀經濟短周期通常為3.3年左右，而我國2006—2016年中國房地產價格增長率具有大約1.5—2年的短周期，顯著小于短周期標準，說明房地產價格周期波動比較頻繁。房地產價格波動周期不存在完整的中周期，是明顯的短周期行為，但其發展趨勢線是傾斜向上的，由此說明房價是剛性增長。計算波動指數V發現，整個期間房價的波動性指數為4.39，2007—2011年期間的波動幅度較大，波動指數的最大值與最小值差距為23.2。相對房地產價格，股票價格指數波動頻繁度要低。2006—2016年中國股票價格增長率存在大約2.5年短周期和7.5年的長周期，股價價格周期波動的頻繁性低于房地產價格波動。但股票價格波動指數為32.05，可見波動幅度遠甚于房地產價格。歷史數據顯示，上漲速度最快的一次是在5個月內漲幅達2030.5個點，下降速度最快的一次是在13個月內下降4410.2個點。綜上分析，2006—2016年期間中國股票、房地產價格波峰(灰色)與波谷(黑色)很好地吻合了公眾直覺（見圖1和圖3），反映了宏觀經濟基本面情況。在金融創新和流動性過剩背景下，市場投資投機需求旺盛，因此資產價格波動幅度增大。
（二）資產價格波動周期中的流動性特征分析
本文所界定的“流動性”指貨幣流動性，主要有數量度量指標和結構度量指標。本文采用數量度量指標主要包括M2增長率、境內人民幣信貸總量(TL)增長率。其中，M2增長率衡量貨幣流動性，TL增長率衡量商業銀行流動性。M2是央行為經濟系統注入的基礎流動性，是央行負債的主要組成部分。M2的上升會導致銀行信貸擴張，反過來銀行信貸擴張又會帶動M2上升。本文采用結構度量指標主要是M1/M2、境內人民幣中長期信貸(LL)占境內人民幣信貸總量的比重(LL/TL)。其中，M1/M2用來衡量貨幣流動性結構，即滿易需求和財富儲藏需求的貨幣比例，M1/M2高則貨幣流動性強；LL/TL則衡量商業銀行的流動性結構，LL/TL高則商業銀行流動性強①。從時效性來看，長期貸款對經濟增長的促進作用遠大于短期貸款，短期貸款容易帶來通貨膨脹而中長期貸款反而能抑制價格總水平(范從來，2012)[11]。因此LL/TL是通過影響價格水平來間接作用資產價格，由此影響M1/M2。（1）股價波動周期和流動性總量（M2）的擴張與收縮時期不完全一致，具有滯后性（見圖1）。從原因上來看，貨幣流動總量擴張會降低貨幣存款的收益率，尤其是在物價持續上漲情況下甚至會降為負值。在逐利性驅使下，人們會將手中的貨幣投放到股票市場以獲取較高的報酬，股票需求增長會使股票價格上漲，逐漸脫離實體經濟，直到達到股票資產所能承受的風險。這樣傳導過程具有明顯的時滯性。（2）貨幣流動性結構M1/M2與股價的波動周期較一致，因此對股價的繁榮期和蕭條期有較強的解釋能力（見圖2）。由于我國是新興的股票市場，股票的供求關系決定了股價波動水平和周期，因此股票和資金總量在一定時期對比力量的強弱能夠左右股價。具體來說，股價的大幅上揚，會吸引儲備貨幣轉化為現實流通的貨幣，導致M1/M2上升，即貨幣的流動性增強。（3）房價波動周期與流動性總量的擴張與收縮周期一致，且在房價低谷時期流動性總量會逆向擴張（見圖3）。在成熟的經濟體內，通常資產價格低谷時，由于惡化的資產負債表，商業銀行的信貸增長率會下降。在我國，由于銀行信貸受制于政府宏觀調控意愿，存在制度性軟約束，因而信貸流量會逆資產價格周期變動(例如金融危機時期)。且額外注入的流動性往往因為投機性需求而流向了高風險高收益的資產領域，從而呈現流動性數量擴張后資產價格迅速上漲。然而在成熟市場經濟，額外注入的流動性一般不會流向高風險高收益的資產領域，因而量化寬松政策階段，呈現流動性總量擴張與資產價格下跌并存的局面。（4）貨幣流動性結構M1/M2和中長期信貸比重(LL/TL)對房價波動周期都具有較強的解釋性（見圖3、圖4）。這是因為在房地產價格快速上漲時期，通常消費市場活躍，因此M1的增長速度過快，企業進行長期投資意愿較強，因此貨幣結構趨于短期化（M1/M2上升），而信貸資產結構則趨于長期化(LL/TL上升)。
四、貨幣政策選擇的實證分析
為了解資產價格波動中宏觀經濟變量未來的變化信息，下文采用自回歸分布滯后模型（ADL）和SVAR進行分析。
（一）資產價格波動隱含宏觀經濟變量的預期信息
自回歸分布滯后模型（ADL）形式如（1）式。為了解房地產價格與股票價格波動對未來產出和通貨膨脹的隱含信息，故同時估計基準模型（2）式（不含資產價格影響因素）。將模型（1）和模型（3）的隱含信息程度進行對比，如果精度提高，說明資產價格波動隱含著未來產出和通貨膨脹的有關信息，因此貨幣政策有必要對資產價格波動進行干預，反之則無須干預。
（二）應對資產價格波動的貨幣政策選擇分析
中國貨幣政策的指示器主要包括貨幣供應量、信貸規模和存貸款基準利率。由于既要能刻畫變量滯后期的影響，同時還能刻畫變量同期的影響，所以本文采用SVAR模型來分析貨幣政策工具對房地產價格、股票價格沖擊的響應，其中貨幣政策工具包括貨幣供應量增長率、信貸增長率與利率等三種主要手段。
五、結論與建議
綜上分析表明：第一，相比股票價格，房地產價格的起伏波動和流動性總量的擴張收縮周期一致。相比房地產價格，股票價格和貨幣流動性結構M1/M2波動周期一致。總體來看，貨幣流動性總量及貨幣流動性結構M1/M2、中長期信貸占信貸總量的比重(LL/TL)的變化趨勢在一定程度上與資產價格波動周期具有相關性，特別的是信貸總量的快速擴張是關注房地產價格泡沫的有用的警示器。第二，股票價格對產出的影響側重于短期，對通貨膨脹率則側重長期；相反，房地產價格對未來產出側重長期，對通貨膨脹率側重于短期。且對比股票價格，房地產價格對未來產出、通貨膨脹的影響更為穩定。第三，在資產價格波動周期中，我國貨幣政策一定程度上能有效應對股票、房地產價格波動，但比較而言，貨幣政策應對房地產價格波動的調控力度要大于股票價格波動。第四，從政策調控效果來看，貨幣總量控制對股票價格波動的調控更有效，信貸總量控制對房地產價格的調控更有效，總體而言，信貸總量控制對產出和通貨膨脹的負面沖擊較小。基于分析結論，貨幣政策在必要時應該干預資產價格波動。
（一）針對資產價格波動特征，貨幣政策應差異化調控
我國信貸總量與貨幣總量之所以可以調控并行，是由于信貸規模相對獨立于貨幣供應量，且能夠引導貨幣供應量的變化(盛松成、吳培新，2008)[17]。通常貨幣總量控制手段能有效應對股票價格波動，而信貸總量控制手段能有效應對房地產價格波動，針對二者理應實施差異化總量調控手段。二者的區別主要體現在：房地產發展在我國有舉足輕重的經濟地位，它兼具著商品市場和資本市場的特征，同時又是平衡實體經濟和虛擬經濟的紐帶，因此具有資產和商品雙重屬性。而股票僅具有資產市場屬性，因而理論上，是完全可以對這兩類資產價格進行差異化調控的。
（二）倚重總量調控的同時，保持貨幣和信貸總量并行調控
本文實證研究表明貨幣總量政策沖擊對股票價格和房地產價格的影響存在較大差異，股票價格更具有彈性，而房地產價格更具有剛性。通常調控實施后，股票價格會迅速下降，房地產價格則需要較長調整，往往單一貨幣政策難以同時穩定二者價格。目前我國利率尚未完全市場化，貨幣政策多采用總量調控手段。在我國相對割裂的信貸市場與金融市場關系中，貨幣總量和信貸總量調控通常在不同市場發揮作用。一般而言，貨幣總量調控更多作用于金融市場，應能有效調控股票價格的劇烈波動；而信貸總量調控則主要作用于實體經濟，應能有效調控房地產價格的劇烈波動。
（三）降低對經濟負面沖擊的影響，協調使用多種貨幣政策工具
相較貨幣總量控制和利率調節，信貸總量調控通常對宏觀經濟造成的負面沖擊較小。在實際運用中，不同時期各有側重的使用總量調控與價格調控。一般情況下，信貸市場流動性弱于貨幣市場流動性，貸款利率的調整彈性要低于貨幣市場利率的調整彈性，因此貨幣市場利率低于基準貸款利率下限，抑制了部分貸款需求，此時應側重于價格調控。如果當實體經濟快速膨脹或流動性匱乏時，強勁的資金需求會使得貨幣市場利率提高，而高于基準貸款利率下限，此時應側重于總量調控。
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關鍵詞：房價；經濟法；宏觀調控；土地財政
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
原標題：經濟法視野下的房價調控
收錄日期：2013年6月4日
目前，不斷上漲似乎看不到頂點的房價已經成為百姓之痛。在今年召開的兩會上，房價也是絕對的熱點。開發商、地方政府、經濟學家、政協委員以及人大代表就這個問題爭論不休。也正是這個時候，公眾開始逐漸認識高房價所帶來的問題以及不斷上漲的房價背后的真正大贏家――政府。
一、高房價的原因
（一）土地財政引起的房價上漲。目前，我國商品房的成本構成主要有六項：①土地成本和各項行政費用：包括土地出讓金和拆遷等費用及相關行政費用，占據了整個成本的近50%；②建造成本：包括住房設計費用、建筑成本和綠化配套費用，一般占整個開發費用的20%；③融資成本：一般按7%計算；④營銷成本：一般企業按3%計算；⑤管理成本；⑥利潤：一般為20%左右。通過對商品房開發的相關成本分析，可見造成目前高居不下的房價的真正原因是日益高漲的土地成本。按照目前漸趨清晰的房價成本構成，利益既得者首先是地方政府，然后是開發商。筆者以為，房地產商追求高額利潤，基于其市場逐利本性及最大利潤化，這是盈利性組織的天然屬性，是無可厚非的。但是，對于政策設計者或決策者的政府，將樓市視作GDP和財源的孵化器，顯然有悖其公共屬性。
因為我國土地的特殊屬性――國家所有，使擁有土地的地方政府作為土地唯一的賣家處在高度壟斷的強勢地位，使得土地買賣成為競爭性極低的市場經濟。從經濟學的角度講，現有的土地供給制度屬于供給壟斷和需求競爭，這種要素市場的必然結果是需求方惡性競爭，供給方坐收漁人之利，高房價的形成也就成了必然。
（二）體制失靈，削弱調控績效。面對著居高不下的房價，國務院出臺了一系列包括土地政策、財政政策以及貨幣政策在內的緊縮性宏觀調控政策。然而，一些政府采取消極態度，使得一些調控高房價的政策并未達到預期的效果。
就財政政策和貨幣政策而言，國務院實行穩健的財政政策和緊縮性的貨幣政策，以期通過抑制購房需求來改變房價過高的困境。然而，在某些地方政府消極對待下，這一系列剛性的緊縮性政策逐漸演變為柔性的地方調控細則。這些柔性的配套措施不僅對高房價的解決鮮有益處，而且在一定程度上打擊了中央政府的權威，加大了日后宏觀調控的難度。
可見，高房價的形成淵源于體制失靈。而體制失靈，則集中體現為經濟法對地方政府的制約不力。當前，作為經濟法中克服體制失靈手段的財政分權，因其在一定程度上體現為對地方政府的約束不力，從而對制度固有功能的發揮產生消極影響，成為誘發體制失靈的一個基本動因。這在財政分權體制運轉的過程中得到了充分的體現。
二、高房價所引起的社會問題
當今，高地價引起的高房價又引發很多社會問題。
首先，社會中貧富差距進一步拉大。從某種程度上說，土地占有量的多寡與財富的多寡有密切聯系。富人進行房地產投資，使房產成為一種投資品，也促使了住房空置率提高，惡性循環抬高了房價；中下階層部分居民買不起房無處安身，出現“蝸居”、“蟻居”現象。在如此高房價情況下，開發商和炒房者獲得更多利益，進一步拉大和普通民眾的差距，高房價反映在價格的壟斷上，迫使購買者花更多的錢，進一步拉大貧富差距。
其次，在高房價面前，消費結構也發生改變，嚴重扭曲。據有關部門分析，一個家庭合理的財產結構，房產一般只占其中1/3，最多不能超過1/2。而我國一個工薪家庭的房產，一般要占全部財產的80%、甚至90%以上，而且這不是真的家產，是背負沉重包袱的債產，致使家庭消費結構嚴重失衡，不僅影響人們正常生活，而且影響人的全面發展。有些人甚至會出現由消費結構失衡，影響到心理素質失衡，做出危害社會、危害人民的事來。
最后，由于房價上漲，促使開發商為了掙錢不斷征地、拆遷，引發了許多強拆事件，不利于構建和諧社會，維持社會穩定。而且，居民用儲蓄購房，相應的就會減少其他商品的消費，消費力下降，引起國內內需供應不足，難以加快經濟建設進程。
三、經濟法對房地產市場實施調控的依據
宏觀經濟調控是經濟法的重要組成部分，也是保證社會協調發展的必要條件，房地產則是國民經濟的重要組成部分，一直以來也被視為國民經濟的晴雨表。近年來，我國房地產市場呈井噴式發展與盲目追求GDP的飛速增長和日益嚴峻的土地財政密不可分。不斷推高的房價，已經使得很大一部分房地產市場開始出現泡沫。國家根據國民經濟協調發展和均衡增長的目標，應該在遵循市場經濟運行規律的基礎上，綜合運用經濟、法律、行政手段，對國民經濟總量進行調控，使得總需求與總供給趨于平衡，有效地實現發展和增長目標。
而目前在我國國民經濟的發展過程中，房地產市場主體各自追求最大化的利潤，加之市場信息不對稱，導致了房地產市場經濟法律關系十分混亂，即房地產個體的經濟利益破壞了社會的整體健康發展。在同建市場經濟與法制社會的今天，房地產市場宏觀調控法制化已勢在必行，國家的宏觀調控手段需要以法律手段為依據，而在多元化的法律調控手段中經濟法手段無疑是最為重要的，經濟法作為國家宏觀調控政策的法律化，為宏觀政策的貫徹與落實提供了法律程式，國家應依據經濟法的價值理念在房地產市場的發展中確立規范、科學、民主的政府管理職能，從金融、稅收、土地等各方面依法對房地產市場進行宏觀調控，通過協調各方利益沖突實現“防止壟斷、抑制貧富差距、提升交易效率”的目的，從而有效保證房地產市場的健康發展。
四、經濟法視野下對房地產價格調控的一些建議
（一）遏制土地財政，從源頭上控制房價。正所謂“打蛇要打七寸”，因為土地價格的快速上漲是導致當下房價上漲的基本影響因素之一，所以國家試圖通過收緊“土地閘門”來遏制房價過快上漲。現在的問題是收緊“土地閘門”能否起到遏制房價過快上漲的預期效果呢？之所以會有些擔憂，是因為有前車之鑒，“上有政策，下有對策”的應對之風，常常會使房地產調控“無功而返”，最后導致房地產調控變成了“空調”。
要使房地產調控真正落實到位，首要問題是要抑制地方政府的投資沖動，不能再靠有限的財政收入來支撐其無限的投資擴張沖動了。當然，也要打通和規范地方政府的融資及再融資渠道。所以，要想遏制高房價，實現房地產調控的政策效應，我們必須管住地方政府的“錢袋子”，讓類似的契稅收入而不是土地出讓收益逐漸成為地方財政的主要收入來源。否則，土地財政將大大削弱中央政府的房地產調控政策效果，這已被以往的事實所反復證實。
（二）用稅收來調控房價
1、在房地產保有環節開征物業稅。物業稅，又稱房地產稅，是以不動產為課稅對象在不動產占有環節課征的一種稅。征收物業稅的好處是：一方面極大地鼓勵了不動產的流動，刺激了土地的有效供給；另一方面高額的房地產保有稅率避免了業主控制或低效率使用房地產，刺激了交易活動。我國目前房地產保有環節幾乎沒有成本，導致商品房空置率奇高，而大部分人卻沒有房居住。因此，在房地產保有環節征收物業稅，對打擊投機行為，抑制房地產價格的上漲有立竿見影的效果。
2、建立統一的房地產開發稅收制度。房地產開發和轉讓環節的高稅收，以及各種稅收之間的重疊，手續繁雜，不僅不利于我國的稅制建設，而且加大了房地產交易成本，推動了房地產價格的上漲，所以要統一開發經營環節稅種，避免重復征稅。
3、增加大戶型商品房的稅收。由于小戶型商品房的利潤空間小，房地產開發商在利益的驅動下，往往熱衷于開發大戶型的商品房，而小戶型商品房供給嚴重不足。建議政府對大戶型住房增加稅收，降低開發商的利潤空間，促使開發商投資小戶型商品房建設，調節各種套型住房結構，既能降低商品房的空置率，又能滿足市場的住房需求，調節市場商品房的供應量，穩定房地產的價格。
（三）加強金融法律法規的監管，以穩定房價
1、提高金融調控法規層級，開發多元化的房地產金融產品。建議立法機關盡快出臺高效力等級的法律法規，統一全國金融法律口徑。同時，出臺一些金融機構組織的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好環境，推進房地產金融業健康發展。成熟的房地產市場都伴隨著產品多樣的房地產金融，所以我國要加快建立相關的房地產金融產品法規，促進房地產抵押債券、房地產信托、房地產抵押貸款保險等金融產品的發展。
2、強化金融機構的法律責任。一些商業銀行在自身利益的驅使下，往往對央行的政策做變通實行，又沒有相應的制裁措施，導致國家的宏觀調控難以發揮作用，房地產價格居高不下。所以，金融法規要強化相應的法律責任，對金融機構的違法違規行為進行嚴厲查處，強化法律責任，才能有效抑制投機者的空間，進而穩定房價。
3、建立房地產金融的信息披露制度。防范金融風險的核心就是要建立完善的信息披露制度，嚴格審批貸款程序。各金融機構要建立信息披露制度，實現房地產金融信息共享。同時要注意收集房地產信息和市場信息，并進行分析整理和運用，提高監控能力，防止投機行為，減少金融風險，進而穩定房價。
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【關鍵詞】房地產經濟；波動；影響因素；對策
一、外生因素對房地產經濟波動的影響
（一）政策因素
能夠造成房地產經濟產生波動的政策因素主要是與建筑行業、房地產行業具有緊密聯系以及較大敏感程度的經濟體制改革、產業政策改革、貨幣政策改革、財政政策改革、區域經濟發展戰略改革等，同時這些政策措施也是政府部門對房地產經濟做出宏觀調控過程中的常見措施，這些措施涉及到了房產經濟中的方方面面，所以對房地產經濟的影響也是全方位的。
（二）城市發展
城市化的發展是我國社會經濟發展中的大勢所趨，城市化主要表現為城市的數量增加、規模擴大以及城市人口的增多。城市化水平是影響房地產經濟發展的重要要素，首先隨著城市化規模以及數量的增加和擴大，城市建設會進一步加快，對房地產的需求會升高；其次城市化進程加快會導致城市人口增長，這不僅使居住建筑的需求增加，同時也使工業建筑需求增加；再次，城市化發展會伴隨著對舊區的改造，拆遷戶對居住建筑的需求增加。供需關系的改變也勢必會引起房地產經濟的波動。
（三）社會發展
社會發展會提升人們的收入水平、生活水平以及精神文明素質，這些改變又會使人們在房地產消費方面、道德觀念以及行為發生改變，房地產消費觀念以及行為的改變會提升人們對居住建筑、休閑建筑、工業建筑的需求，在需求增長對房地產需求空間以及市場產生影響的情況下，房地產經濟會產生一定波動。
（四）經濟因素
對房地產經濟波動產生影響的經濟因素是指對房地產開發活動造成直接影響的宏觀經濟因素。宏觀經濟因素主要是通過經濟參數和經濟變量來影響房地產經濟，宏觀經濟參數以及變量主要包括收入水平與消費水平、產業結構特征、經濟增長率、銀行利率、物價與通貨膨脹率等。
二、內生因素對房地產經紀波動的影響
（一）房地產收益率
房地產收益率是指房地產商通過房地產開發得到的凈收益與投資的比率，也被稱為投資回報率。當房地產經濟具有較高收益率時，房地產開發商會在較高的投資熱情下進行房地產開發規模的擴大，反之則房地產商會具有十分謹慎的心態。其中土地的成本以及建筑的成本是影響房地產收益率的重要因素，影響土地獲取成本的因素包括宏觀經濟和經濟體制，具體則包括城市人口狀況、社會穩定狀況、城市化發展程度等社會因素，金融環境、國民經濟水平、稅負等經濟因素，土地政策與制度、住房政策與制度等政策因素以及區位因素。影響建筑物價格的因素包括建筑構造、建筑高度和規模、建筑用途、建筑地區、區域物價水平等。
（二）房地產投資
房地產投資被比喻為房地產經濟波動的引擎，可見房地產投資在房地產經濟波動中產生的作用和影響是不容忽視的。一般而言，房地產行業的不斷擴張會受到房地產投資持續增加的影響，而房地產行業的蕭條則是受到了房地產投資下降的影響。房地產經濟的波動與房地產投資的波動是基本一致的。
（三）對房地產的價格預期
對房地產的價格預期主要是人們對房地產價格以及房地產前景的預測和估計，消費者對房地產的信心與預期由于會對消費者的消費行為產生影響，所以也會在很大程度上影響房地產的價格。一般而言，不同的消費者對房地產的預期也存在差異，當然從眾心理是一定存在的，如果當下消費者認為房地產在未來并沒有好的發展前景，則對房地產的需求會減少，如果認為房地產在未來具有良好的發展勢頭，則房地產需求又會增加。
（四）房地產市場中的供需矛盾
房地產市場中的供需矛盾是導致房地產經濟產生波動的最內在因素。房地產的供給量會受到資金、勞動、管理、技術等多方面因素的影響，而房地產的需求量也會受到人們消費觀念、價格預期等多方面因素的影響，一般而言房地產供給產生的變化要比房地產需求產生的變化要大，房地產供給的變動往往要滯后于房地產需求的變動。
三、房地產經濟波動的應對策略
在面對房地產經濟波動時所使用的調控策略需要以探析房地產經濟波動產生的原因為基礎，并在此基礎上強化應對策略的針對性從而提高應對策略的有效性。
（一）對房地產價格引發的房地產經濟波動進行調控
政府部門應當對房地產價格引發的房地產經濟波動進行科學的分析以及區別的對待，同時政府部門也有責任對房地產的價格進行調控，但是調控的過程并不是指一味管制房地產價格。由于正常的房地產價格波動有利于推動市場競爭并是促進企業對經營管理做出改善，從而提高房地產企業的經濟效率，所以如果房地產的價格在正常的變動范圍內，政府部門應當減少干預甚至不進行干預。如果房地產的價格與合理的物價水平出現了嚴重的偏離，無論是房地產價格過低還是過高，政府部門都有必要進行調控。地價是影響房地產價格的重要因素，而地價過低，國家利益會受到損害，并引發土地的閑置與囤積，如果地價過高，則會導致房價的上升，在對消費者消費進行限制的同時也會增加通貨膨脹的壓力，所以把房地產的價格調控在一個相對合理的范圍中能夠有效推動房地產經濟的穩定發展。
（二）對宏觀政策引發的房地產經濟波動進行調控
如果宏觀政策的變化引發房地產經濟的異常波動，則應當對宏觀政策開展辯證分析，如果宏觀政策具有科學性并且只是暫時性的對房價產生了抑制作用，則應當堅持宏觀政策的執行以保障房地產經濟健康、長遠的發展。如果宏觀政策缺乏科學性和合理性，應當采取針對性措施對實行的政策進行糾正和制止。另一方面，房地產方面宏觀政策的制定需要以區域經濟和房地產市場實際情況為依據，避免出現一刀切和切一刀的情況。同時宏觀政策應當盡量平穩，避免出現過大的變化，從而推動房地產長期發展戰略的實現。
（三）對供求失衡引發的房地產經濟波動進行調控
房地產經濟波動中的供求失衡因素是房地產市場的內在矛盾。供求失衡作為房地產市場中的經常性狀態決定了要確保房地產市場的長期平衡是具有很大難度的。同時房地產經濟的發展也是在供求失衡中進行的，由于這一特征的存在，所以房地產經濟波動也是不可避免的。而在調控中，主要目的在于減低這種波動而并是說完全消除這種因素。如果房地產市場中出現了十分尖銳的供需矛盾，則僅靠市場的調節是無法完成的，此時就有可能產生地產危機而強制實現供需平衡，這種情況導致的后果則是房地產經濟的崩潰。所以當房地產供求一旦處于不合理的失衡范圍，需要根據不同的矛盾性質來進行針對性的化解。
（四）對經濟波動引發的房地產經濟波動
經濟波動引發的房地產經濟波動應當在調控政策的制定中與宏觀的經濟調控政策保持一致性，如果房地產經濟的發展過于超前則會加大國家經濟發展的承受壓力，而為了確保宏觀經濟的有序健康發展，有必要使用宏觀調控政策取出房地產經濟“水分”。雖然這會暫時性的給房地產經濟房展帶來阻礙，但是卻有利于房地產經濟的長期發展以及宏觀經濟的穩定。
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理論研究發現,房地產業和宏觀經濟一樣,存在運行周期,且兩者的周期密切相關。早在20世紀60年代,美國的stephen A.Pyhrr等房地產經濟學家開始致力于西方房地產市場的周期研究,分別從微觀和宏觀角度探索房地產周期波動及其機理。為房地產價格研究提供了一種新思路,也在一定程度上解釋了房地產價格的波動規律。隨著房地產行業在經濟中的地位日益彰顯,國內學者也越發重視房地產價格與宏觀經濟的協調發展問題。譚雪芹采用VAR模型分析認為房地產銷售價格指數和國內生產總值之間存在著顯著的正相關關系。賈曉惠運用回歸分析法,發現上海現在較高的房地產價格基本由宏觀經濟支撐。祁神軍則采用K線理論及工具,剖析房地產擴張和收縮的周期波動機理。房地產周期同宏觀經濟的波動趨勢總體一致,但房地產的波動幅度要大于宏觀經濟波動幅度的。基于以上研究理論,客觀看待房價上漲現象,而不是批判地偏重指責原因,正確認識房價上漲由宏觀經濟支撐這一客觀事實,才能靠攏市場經濟的基本立場,制定出遵循供求規律的房地產調控政策。
二、房地產業現狀
1998年,國家為了刺激內需拉動經濟,頒布實施了住房貨幣化改革,但是無形中助長了樓市的泡沫化發展。2003年以來,政府屢出重拳加以規范和調控。
但是房地產價格在連續嚴格調控的情況下依然只升不降,這是因為房地產與宏觀經濟存在著并軌運行的特點。宏觀經濟正處于上升通道,城市化和居民收入水平不斷提高,房地產需求持續增加。此外,經濟上揚帶來投資資金增加,投資熱點的泛地產業吸引大量資金流入。經濟需求及資金力量的讓房地產價格維持強硬的上升勢頭。據《2010年全國房地產市場運行情況》顯示:2010年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,環比上漲0.3%。在通貨膨脹因素的影響下,2010年11月以來,一些地方高價地再度出現,部分未實施限購的中心城市的住房交易的量價齊升,限購城市周邊地區的房價出現較快上漲[6]。
三、實證分析
第一,變量選取說明。綜合考慮宏觀經濟各方面情況,選取六個宏觀經濟指標。其中,國內生產總值(GDP)代表經濟發展總體情況,體現房地產行業發展的經濟環境。消費者價格指數(CPI)、進出口商品總額(IMEX)、本期投資完成額(INV)代表消費、出口和投資“三架馬車”的現實情況。財政收入(FIN)和活期存款利率(RES)一定程度上反映財政政策和貨幣政策。為了綜合反映上述六項指標的有效信息,又避免數據的簡單融合失真,采用主成分分析法獲得一組綜合反映宏觀經濟信息的新數據(MAC)。房屋銷售價格指數(HSS)最能體現公眾對房地產價格波動預期,所以選擇房屋銷售價格指數這一核心指標來反映房地產價格的整體性變化。
第二,MAC與HSS的長期關系模型構建。主成分分析從原始變量中導出少數幾個主分量,使它們盡可能多地保留原始變量的信息,且彼此間互不相關。在實際運用過程中,它往往作為許多大型研究的中間步驟。運用SPSS19.0進行主成分分析,結果見表1:旋轉之后,主成分1(F1)解釋原始變量總方差的66.085%,主成分2(F2)解釋23.805%,兩個主成分能夠反映原始變量89.89%的信息。由于GDP、IMEX、INV和FIN對F1依賴較大,CPI和RES對F2依賴較大,明確兩個主成分的經濟意義,F1代表經濟增長因素,F2代表經濟預期因素。再由F1和F2反映出的原始變量信息的占比,計算綜合宏觀經濟指標F(MAC): 。
平穩序列的每個數值都從一個概率分布中隨機得到,都必須滿足以下條件:①均值 ,與時間 無關的常數②方差 ,與時間 無關的常數③協方差 ,只是與時間間隔 有關,與時間 無關的常數。以Eviews6.0的ADF法檢驗MAC和HSS的平穩性,結果見表2:MAC和HSS的檢驗T統計量值分別是2.008277和-1.910599,比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都要大,不能拒絕存在單位根的原假設,是非平穩的。但是MAC和HSS經過一次差分再進行單位根檢驗時拒絕存在單位根的原假設而變得平穩,即MAC和HSS是一階單整的。
協整性分析研究經濟變量間是否存在長期均衡關系。假設X與Y存在長期均衡關系, ,若 對其均衡點的偏離從本質上說是臨時性的,那么隨機干擾項 必須是平穩序列。長期均衡關系使變量在某時期受到干擾的偏離能在下一期進行調整而回到均衡狀態。為了確定HSS和MAC是否存在內在均衡機制,采用AEG協整分析法,先得到協整回歸模型:
(96.85073) (1.014489) (10.36982) (-4.324516)
R2=0.863779 DW=2.090974
再用ADF檢驗法對模型的殘差序列 進行平穩性檢驗,結果見表2:檢驗T統計值是-7.240618,比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都小,
拒絕存在單位根的原假設,即 是平穩的。表明HSS與MAC存在著長期的協整關系,由上述線性模型表示。模型代表解釋了HSS變動的86.3779%,MAC對HSS的長期影響彈性系數為0.690982,說明上升的宏觀經濟會帶動房地產銷售價格指數上漲,符合經濟意義。
第三,誤差修正模型ECM——HSS與MAC的短期關系。協整回歸的誤差項 是均衡誤差,為了增強模型的精度,需建立短期動態模型來彌補長期靜態模型的不足,建立HSS與MAC的短期關系模型:
(0.390517) (1.148498) (-4.442641) (6.248139) (-3.280501)
R2=0.410643 DW=2123801
當年的MAC對HSS的短期影響彈性系數為1.463332,大于長期系數0.69098,表明MAC對HSS的短期影響比長期影響大。而HSS的長期效應對短期動態的修正系數為-0.455289,如果上一年的房地產銷售價格指數的長期均衡誤差 為負,誤差修正項將使本年的房地產銷售價格指數向高方向變動;如果房地產銷售價格指數過快增長則可通過誤差修正項使其增長變慢,-0.455289說明誤差項對HSS的修正作用為反方向的。
通過以上的檢驗分析,可以得到結論:房地產價格與宏觀經濟存在緊密的正相關關系,并且這種關系是長期均衡的,也就是說即使在短期內房地產價格的波動與宏觀經濟波動相背離,但是在內在均衡機制的作用下,兩者最終還是會漸漸趨于一致。這個結論解釋了近幾年房地產價格的持續上漲是由于宏觀經濟的高位運行帶動,是經濟發展的必然結果。
三、房地產價格趨勢展望
1998年住房商品化以來，房地產行業迅速成為我國發展最快的行業之一，隨之而來的高投資、高房價很快成為房地產發展的特點，我國也相應建立了一套房地產稅收制度來調節房地產市場。本文在闡述了房地產市場現狀的基礎上，著重分析了我國房地產市場的稅收制度，并進行了評價，最終提出了相應的優化建議。
[關鍵詞]
房地產；稅收政策；優化建議
一、 我國房地產市場現狀
自1998年取消福利性分房，住房商品化、貨幣化改革以來，中國的住房分配完全走上了商品化的道路。同時住房建設成為我國經濟新的增長點，并且在近10年內呈現突飛猛進的發展態勢，成為我國目前發展最快的行業之一。
（一）房地產投資增長過快，房價虛高
1999年房地產市場從集團消費徹底轉向個人消費，中國房地產產業正式進入高速發展的新時期。我國房地產投資額和增長率基本都成直線上身趨勢，GDP增長始終都大大低于房地產開發投資的增長速度，房地產業成為拉動國民經濟的支柱產業。商品房的銷售價格持續不斷上升已經成為不可否認的事實。據有關部門統計，中國普通民眾全部收入的百分之五十以上會用于住房消費，住房消費是中國普通民眾的主要負擔，房價之高由此可見。
（二）房地產市場投機現象嚴重，市場泡沫嚴重
商品房的銷售價格一定程度上反應了我國對住房的需求情況。然而，由于人們對房地產價格的非理性預期，造成投資者將過多的貨幣資本投入到有限的房地產買賣中，從而使房地產價格不斷攀升。過度的投機行為，使房產成為投資品，房地產市場脫離基本的供求關系，大量資本由實業轉到投機領域，抑制了其它消費需求，容易積累較高的金融風險，形成房地產泡沫，可能引發經濟危機。
（三）土地政策成為左右房價的重要因素
高昂的土地出讓金使得房地產開發商在取得土地環節上就承擔了加高的成本，加之房地產市場競爭機制的不完善，使得土地政策成為抬高房價的最主要因素。
二、 我國現行房地產市場稅收制度評價
自1994年分稅制改革以來，我國的房地產稅收制度經歷了逐步的改革和完善，并形成了一套房地產稅收制體系，共涉及十余個稅種。我國現行房地產稅收政策在適應社會主義市場經濟的要求下，于組織財政收入、宏觀調控、促進經濟發展方面發揮了積極的作用在分稅制體制下，房地產稅收在地方稅收體系中占據重要地位，是地方財政收入的重要來源。但是房地產稅收制度在調控經濟方面作用有限或者難以發揮其作用，本身存在著一定問題。
（一）土地出讓金嚴重阻礙稅收調控
在房地產開發環節，房地產開發商需要投入高額的土地出讓金來取得土地。一次性土地出讓金制度，加之地方政府財權和事權的嚴重不匹配，使地方政府對土地收入的依賴性很大，令土地財政膨脹。初始環節的過高的成本使得在后續環節的稅收調節出現較大的障礙。
（二）征稅環節重流通輕保有，投機現象嚴重
我國現行稅收政策中房地產保有環節稅收少、流通環節稅收多、稅負重，這在一定程度上鼓勵了投機行為，某些人把房地產作為投資獲利的工具，資金豐裕者購買多套住房造成房屋閑置浪費嚴重。尤其是對于個人非營業用房地產全部采用免征房產稅的政策，加劇了稅負結構的更加不合理和輕重差距較大的狀況。而且房地產擁有者因為流轉過程中較重的稅收負擔不愿意出售其多余閑置的住房，導致房地產無法合理流動和資源的配置得不到進一步優化，阻礙了房地產市場的穩步良好健康發展。
（三）計稅依據不合理，征稅范圍較窄
我國目前房地產還無完善的房地產評估制度，這使得房地產交易流轉和保有環節某些稅種不能合理地確定計稅依據。我國經濟近些年來高速發展并出現通貨膨脹，目前仍以購買時房地產原值作為計稅依據，不僅不能反映當前房地產實際的市場價值，同時也造成了新舊房產所有者稅收負擔差距較大，納稅人稅負不公。
三、優化我國房地產稅收政策的建議
（一）進一步完善分稅制稅制體制和轉移支付制度
土地財政的存在很大程度上使房地產價格居高不下，并且阻礙以后環節的稅收發揮調節的作用。在財權上移事權下放的分稅制體制下，由于政府間轉移支付不健全，致使地方政府對土地出讓收入產生很大的依賴。要平衡房價，真正實現房地產商品化，就要從根本上完善分稅制體制，平衡地方與中央的財力和責任，與此同時，也要完善政府間縱向的轉移支付制度，使地方政府財力與事權相協調，擺脫土地財政的困境。
（二）完善房地產評估制度
為了適應經濟的快速發展和物價水平的不斷提高，切實發揮稅收調節經濟的作用，實現稅收的公平性，應完善房產評估制度，提高房產評估人員的專業素質和實際操作能力。具體來講就是建立一套適應市場經濟發展的房地產評估機構；確定房地產評估師協會獨立地位的實質性；加強行業規章建設。
（三）建立并完善不動產登記制度
要加強在房產保有環節的稅收調節作用，首先最基本的是獲取現有房屋的登記信息，建立健全完善的房地產信息登記制度。應該在全國范圍內建立起一套適用于不動產信息實時監控的數據庫，并且對數據進行集中的采集和實時更新。
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關鍵詞：成本；供給；需求；房價；上漲；原因
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）04-0158-01
住宅產業和人們日常生活最息息相關，它的價格波動對整個國民經濟的運行和社會的穩定有著重要影響。導致房價上漲的原因是多方面的，本文主要從成本、供給、需求三個方面來分析房價上漲的原因。
一、成本因素
1.土地價格上漲。中國目前地價的大幅上漲與地方政府息息相關。地方政府推動地價上漲的根本動機就是其“土地財政”利益，即通過出讓(批租)若干年土地使用權就能在短期內獲得巨額財政收入。巨大的“土地財政”利益成為地方政府推漲地價的內在動力。
2.新建住宅建造成本增加。水泥和鋼材是建造房屋的主要原料。經濟危機之前鋼材和水泥市場得到極大發展；經濟危機發生后，由于受到經濟危機的影響鋼材、水泥價格連續下降；2009年第二季度以來，宏觀經濟形勢企穩回升，直接拉動了鋼材和水泥價格的反彈。
二、供給因素
1.土地供給對房價的影響。房地產與土地聯系緊密具備不可移動性、使用的長期性等特點。土地直接影響著房地產產品的供應水平，是房價的重要構成部分。隨著國民經濟和城市建設的發展，相關土地因級差地租變化的影響，造成土地出讓價格的上漲。2002年7月起，國家強化了土地的計劃管理，發出了土地供給偏緊的信號，全國商品房用地出讓全部實行“招、拍、掛”以來，城市國有土地使用權的出讓價普遍翻了一番多，房價迅速上漲，土地供應不足嚴重限制了住房的供應水平。
2.住房供給對房地產價格的影響。2005—2007年中國商品房每年銷售面積都大于竣工面積；即使是2008年，中國商品房銷售面積與竣工面積也相差很少，這樣的情況使得中國房地產市場供小于求，房價會上漲。土地供應量的減少，再加上房地產開發商對土地的囤積或倒賣，使得商品房本身的供應量減少；另外，從開發商得到土地到建成房屋中間需要設計與建設的過程，這一過程一般起碼是在兩年以上；再者，有些開發商為了參與到開發房地產這一項目上來，通過自籌資金、銀行借貸等等方式獲取到購買土地的資金，但在得到土地后卻沒有后續資金來繼續設計、建設房屋，導致了不動工或爛尾樓的出現；還有一些開發商出于投機心理在建成房屋后，將房屋空置，以期過后幾年的高利潤。
三、需求因素
1.城市化進程推動房價上漲。改革開放以來的三十年間，全國城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增長0.6個百分點，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25個百分點。中國的城鎮人口由1.7億增至3.81億，平均年凈增加1 000萬。1998年以后，由于戶籍制度改革的推進，中國進入了加速城市化的階段，2004年中國城市人口達到了5.23億，比1998年增加1.42億，平均每年增加2 000多萬城市人口。人口城市化率達到40.53%。十六屆三中全會決定提出的許多政策將加速農村人口向城市轉移。如決定規定：“在城市有穩定職業和住所的農業人口，可按當地規定在就業地區或居住地登記戶籍，并依法享有當地居民應有的權利，承擔相應的義務”。僅這一項政策，對中心城市就會產生巨大的市場需求。可以估計，城市化的進程將在未來較長時間內持續下去，中國將進入城市化率40%~60%的加速擴張階段。在這一時期，商品住宅的需求將繼續增長，城市化進程將推動房地產業繼續發展。
關鍵詞：城鎮化；消費者預期；城市房價
一、引言
近年來，隨著城鎮化進程的逐步推進，我國房地產市場也蓬勃發展，在商品房供需變化的影響下，消費者對于房地產市場上商品房的價格預期也會隨之變化，這種預期效應也會轉而影響城市商品房平均價格。
國內外學者關于消費者預期對城市房價影響的成果主要有：Akerlof和Yellen（1985）在研究房地產的市場周期時發現，房地產市場不僅受到經濟基本面因素的影響，還受到消費者過度信心、貨幣幻覺、片面信息等行為因素影響；Clayton（1997）對溫哥華住宅市場進行實證研究，結果顯示，住宅價格與消費者預期具有反向關系，因此得出結論，住宅市場具有明顯的非理性預期；Miller和Peng（2006）對美國277個都市住房價格波動進行研究時發現，現在房價波動是未來房價波動的Granger因，說明房價波動的預期導致了房價波動。綜上可知，國內外學者已對預期與房價波動的關系進行了較深入的分析。但是，鮮見對城鎮化、預期與房地產市場三者互動機理的探討；針對山西省的分析還處于空白。基于此，本文不僅嘗試從理論上理清城鎮化、預期與房地產三者的關系。
二、理論分析
（一）傳統模型
本文利用迪帕斯奎爾-惠頓的房地產四象限模型來揭示城鎮化背景下消費者預期與房地產市場的相互影響路徑。
迪帕斯奎爾-惠頓的四象限模型將房地產市場分為兩大部分，Ⅰ/Ⅳ象限為房地產使用市場，Ⅱ/Ⅲ象限為房地產資產市場，通過四個象限的傳導作用分析房地產市場的長期均衡。
第I象限代表房地產的使用市場。租賃需求曲線向右下方傾斜，表示房屋存量和租金的反向變化趨勢。第Ⅱ象限代表房地產的資產市場。資產市場的曲線是以原點為起點的射線，代表房地產市場價格是由租金價格通過資本化率來折現實現。如果已知第I象限的租金水平以及預期的資本化率，即可在第Ⅱ象限就確定房地產價格。第Ⅲ象限代表房地產的增量市場，主要說明房地產價格和新開發量之間的關系。房地產的新增供給主要取決于房地產價格P以及房地產開發成本X，即C=f（P，X），假定房地產開發成本X不變，則房地產的新增供給C只與價格有關，斜線與橫軸的交點代表啟動開發所需要的最少資金量，第Ⅳ象限代表房地產的存量市場，表明房地產的新增量和存量間的數量關系。在一定時間內，一個地區每年的凈新增量為ΔS=C-δS，其中C為新建房地產數量，δ為折舊率，δS表示因折舊而導致的存量損失。一個城市的房地產存量達到均衡，意味著存量不再發生變化C=δS，則S=f（C）=C/δ。假定δ不變，房屋增量與房屋存量呈現出正比例的關系。
隨著城鎮化進程的穩步推進，城鎮化的規模效益與集聚效應促使經濟增長，房屋需求增加，房地產市場的對物業的需求增加，這意味著第I象限的需求曲線D向右上方移動，導致租金升高。在第Ⅱ象限，租金的上揚通過資本市場直接加強了消費者對房地產需求，使房地產資產市場價格提高；在第Ⅲ象限，房地產資產價格的上升促使房地產增加供給，房地產新增量的增加導致第Ⅳ象限的房地產市場存量增加，市場供過于求，租金開始回落。經過市場的反復作用，需求曲線向左方移動均衡到狀態。與初始的需求曲線相比，長期均衡狀態下，市場具有更高的租金、房地產價格、房屋增量以及房屋存量，即房地產市場呈擴散式發展。
（二）短期與中期非均衡四象限模型
傳統的四象限模型研究的事房地產市場的長期均衡狀態，但是由于城市住宅供給與消費者需求不匹配，城市資源的配套供給與地域格局不匹配，城市化會不均衡發展。此處引入消費者預期因素，通過四象限模型研究短期非均衡狀態的房地產市場，以揭示城鎮化帶來的城市房地產市場的繁榮如何通過消費者預期的傳導作用于城市房地產價格。
我們提出如下假設：
1.市場租金變動會對消費者商品房價格預期產生影響；
2.短期內住房存量不會隨著房地產市場供給變化而變化；
3.短期內貼現率i不變；
首先，城市人口的大量涌入，帶來經濟增長和城市聚集效應，人口對住房的需求加大，短期內會造成第I象限住房存量一定但是租金提高，在曲線上表現為曲線向上平移。傳導到第象限價格均衡點從A變為B（短期效應），此時市場中房屋供需不平衡，需求大于供給，于是住房價格和租金會提高，這種現象會使消費者產生房價進一步上漲預期。消費者進一步預測房價的走高趨勢，也即預期的收益率i發生變化。此時，第象限的曲線會逆時針方向旋轉，達到新的平衡點D，此時由于消費者預期的影響，房價在橫坐標軸上產生了s1距離的移動，這一距離即消費者預期對房地產市場的價格的影響。新的價格會作用于房地產商，由我們的假定，房地產商產生同消費者相同方向預期，有加大房屋供給趨勢，s2即在引入消費者預期時，房地產市場的開發“虛擬供給”。由于分析的是短期影響，這個傳導到此終止。
通過理論分析，我們認為，短期內，城鎮化帶來的集聚效應會使消費者預期房價升高，從而傳導到房地產市場使房地產商有房價上漲預期，從而有增加房屋供給動力；中期，房地產商真正加大城市商品房的供給，房屋存量的加大會抵消租金升高對消費者預期的影響，但是隨著城鎮化的發展，長期城市商品房的價格會升高。（作者單位：山西財經大學管理科學與工程學院）
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