時(shí)間：2022-08-25 12:20:52
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇賣房協(xié)議，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
甲方(出售方)：身份證號(hào)碼：
乙方(購買方)：身份證號(hào)碼：
甲方自愿將其所有的樓房出售給乙方，乙方也已充分了解該樓房具體狀況，并自愿買受該房屋。
第一條房屋基本情況。房屋具體狀況如下：出售的樓房座落于XX鎮(zhèn)XXX路X號(hào)樓XX單元XX樓，建筑面積為XXX平方米，出售房屋的所有權(quán)證號(hào)為：XXXXXX
第二條房屋價(jià)格。甲乙雙方經(jīng)過協(xié)商確定，該房屋按照建設(shè)面積計(jì)算，售價(jià)為每平方米元，總金額為(人民幣)(大寫)萬元整，(小寫)元。
第三條付款方式。乙方應(yīng)于本合同簽定時(shí)向甲方支付定金人民幣XXXX元整，并于本合同簽定之日起10日內(nèi)將該房屋全部價(jià)款一次性支付給甲方。
第四條交付期限。甲方應(yīng)于本合同簽定之日起10日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應(yīng)于收到該房屋全部價(jià)款之日起5日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。
第五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的規(guī)定。在乙方全部交付房款后，甲方協(xié)助乙方向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
第六條甲方保證對(duì)該房屋具有處分權(quán)，保證該房屋所有權(quán)無瑕疵，無抵押，產(chǎn)權(quán)合法;甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索并由此產(chǎn)生責(zé)任和后果由甲方一并承擔(dān)。
第七條辦理該房屋過戶手續(xù)所產(chǎn)生的過戶登記費(fèi)、契稅、印花稅及其他稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。
第八條其他約定。該房屋正式交付前涉及到的物業(yè)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)繳清。
第九條該房屋的一切風(fēng)險(xiǎn)自交付之日起轉(zhuǎn)由乙方承擔(dān)。乙方接收房屋之前，應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后簽署房屋驗(yàn)收交接單。在交付房屋時(shí)，乙方如對(duì)房屋質(zhì)量有異議，應(yīng)具體、詳細(xì)地以書面形式提出，否則，視為乙方無異議。
第十條本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。
第十一條甲、乙雙方在履行本協(xié)議中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
第十二條本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自甲乙雙方簽字之日起生效。
甲方(簽字)：乙方(簽字)：
簽約日期：xx年x月xx日
2016賣房協(xié)議書范本二
出賣人：_________(以下簡稱甲方)
買受人：_________(以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)經(jīng)過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落_________市_________路_________號(hào)房屋_________間，建筑面積_________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_________，南至_________，西至_________，北至_________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣_(tái)________元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)________元;第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)________元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起_________天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價(jià)的總額_________計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價(jià)款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日_________計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過_________個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房價(jià)款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于_________個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房價(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房價(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式_________份，甲乙方各執(zhí)_________份，另_________份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
甲方(簽字)：_________乙方(簽字)：_________
_____年____月____日_______年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________
2016賣房協(xié)議書范本三
甲方(以下簡稱賣方)：(獨(dú)家)
乙方：大連旺佳房地產(chǎn)中介有限公司甲乙雙方在自愿、平等、誠實(shí)、信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：
一、委托事項(xiàng)
甲方委托乙方出售所有的位于的房屋一套，房屋建筑面積平方米，權(quán)屬，證號(hào)，權(quán)屬人
二、委托價(jià)格
上述房屋的委托出售價(jià)格為人民幣(大寫)元;
房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移費(fèi)用承擔(dān)：賣方僅承擔(dān)，其余稅費(fèi)均由買方承擔(dān)買方承擔(dān)全部稅費(fèi)。房屋權(quán)屬若為合同發(fā)票，委托價(jià)格為：辦理產(chǎn)權(quán)前的價(jià)格辦理產(chǎn)權(quán)后的價(jià)格。
三、委托方式甲方同意，由乙方獨(dú)家上述房屋，甲方在委托期限內(nèi)不再自行出售或委托他人出售該房屋。
四、委托期限
獨(dú)家的期限為XX年XX月XX日至XX年XX月XX日。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商委托期限可以延長，延長時(shí)間以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
五、委托報(bào)酬
1、如乙方在委托期限內(nèi)將甲方的房屋銷售成功(甲方與乙方介紹的買方簽署《房地產(chǎn)買賣契約》或其他買賣合同)甲方同意將該房屋實(shí)際成交價(jià)的作為委托報(bào)酬支付給乙方。
2、如乙方在委托期限內(nèi)無法提供訂約機(jī)會(huì)，乙方不收取任何報(bào)酬。
六、權(quán)利與義務(wù)
甲方的權(quán)利與義務(wù)：
1、簽訂委托時(shí)，甲方需向乙方出示該房屋的合法有效產(chǎn)權(quán)憑證及甲方的身份證證明;甲方委托出售房屋的真實(shí)情況如實(shí)向乙方告知說明，家庭成員同意出售，關(guān)于影響房屋轉(zhuǎn)讓的重要事項(xiàng)都以書面的形式通知乙方。
2、本協(xié)議簽訂后，甲方不得與乙方在委托期限內(nèi)介紹并帶看過的客戶私下成交。
乙方的權(quán)利與義務(wù)：
1、乙方經(jīng)辦人通過旺佳房產(chǎn)的連鎖店推薦甲方的房產(chǎn)，并由為甲方提供服務(wù)的任何經(jīng)紀(jì)人定期向甲方通報(bào)房屋銷售有關(guān)情況。
2、根據(jù)甲方的要求，乙方約定有購買意向的買方來看房，同時(shí)乙方可將買方的書面報(bào)價(jià)(如購買意向書及意向金)提交甲方協(xié)商并確認(rèn)，以幫助甲方與買方進(jìn)行談判磋商。
3、為甲方的房產(chǎn)制定營銷計(jì)劃，推廣該房屋的廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、印刷費(fèi)全部由乙方支付。
七、違約責(zé)任如甲方在委托履行過程中違反上述約定，甲方賠償乙方本協(xié)議約定房屋售價(jià)的2%作為居間服務(wù)過程中相關(guān)費(fèi)用的賠償及相關(guān)服務(wù)的賠償。
八、其它
1、甲方現(xiàn)授權(quán)為其人，甲方處理該房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)事宜，該人與乙方及該房屋的買方(含意向買方)所簽訂的任何協(xié)議、文件或做出的任何承諾、確認(rèn)等均視為甲方的行為，甲方予以認(rèn)可。
2、除本協(xié)議另有約定外，任何一方欲解除本協(xié)議，應(yīng)書面通知對(duì)方并需取得對(duì)方同意，否則違約方應(yīng)賠償守約方所受到的損失。
3、在事先取得乙方同意的情況下，甲方可變更該房屋的價(jià)格或者便更委托期限，甲方以書面形式通知乙方并達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。
4、如在履行本協(xié)議過程中發(fā)生爭議，應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可以申請(qǐng)?zhí)峤环课菟诘厝嗣穹ㄔ涸V訟大連仲裁委員會(huì)仲裁。本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，本協(xié)議自簽訂之日起生效。
九、補(bǔ)充協(xié)議
乙方承諾在三個(gè)月內(nèi)將協(xié)議房屋售出，如若沒有售出按協(xié)議價(jià)格收購。實(shí)行日期由今日起。
甲方：乙方：
人：經(jīng)辦人：
身份證號(hào)碼：電話：
丈夫?qū)⒎孔淤u了,妻子卻以不知道為由,要將房屋收回。近日,云南省曲靖市中級(jí)人民法院終審判決房屋買賣合法有效。
2002年9月,為籌集資金還貸,陸良縣皮件廠的林某與朋友陳某口頭達(dá)成協(xié)議,林某將其夫妻共有的一套房屋以13萬元的價(jià)格賣給陳某。隨后,林某分5次給付林某房款12萬元,現(xiàn)尚欠1萬元,雙方未辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。口頭協(xié)議后,林某隨即將房屋交付陳某,陳某一家隨即住進(jìn)了該房屋。
今年4月27日,林某的妻子找到陳某,說林某賣房子的事她不知道,要求陳某把房子還給她。陳某不同意。雙方爭執(zhí)不下,林某的妻子將陳某告上法院。她認(rèn)為丈夫林某在她不知情的情況下擅自將房子賣給陳某,其行為應(yīng)屬無效,要求陳某返還爭議房屋。
一審法院審理后認(rèn)為,爭議房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn),根據(jù)法律規(guī)定,林某夫妻對(duì)爭議房屋均有平等的處分權(quán),林某與陳某自愿協(xié)商買賣房屋,且林某已實(shí)際交付房屋,陳某也分期支付了大部分款項(xiàng)并實(shí)際使用、占有了4年多時(shí)間,陳某屬于善意、有償取得,無任何過錯(cuò)。因此林某與陳某對(duì)爭議房屋的買賣合法有效。其次,爭議房屋買賣至今已4年多時(shí)間,庭審查證證據(jù)表明林某的妻子應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害,其起訴之日已明顯超過法定訴訟時(shí)效,遂判決駁回林某妻子的訴訟請(qǐng)求。
一審判決后,林某的妻子不服,向曲靖市中級(jí)法院提出上訴。曲靖市中級(jí)法院審理后判決駁回上訴,維持原判。
法律界人士認(rèn)為,從實(shí)際情況分析,一般家庭買賣房屋時(shí),多為夫妻倆共同商量決定。房屋價(jià)格上漲是造成此類官司增多的原因,賣方感覺價(jià)格上吃了虧,所以以夫妻一方反悔為由提起訴訟。
2009年8月，陳育陽賣掉了老房子，提前還完房貸，提議將房子過戶到自己的名下。誰知9月的一天，一位陌生男子聲稱過來看房子。這件事讓陳育陽一頭霧水，而接下來的事更讓他吃驚，原來嘉嘉已將房子悄悄賣給了一個(gè)名叫李淑芬的人。
陳育陽不明白，明明是自己買的房子，為什么會(huì)被女兒私下賣掉？嘉嘉表示她以65萬元的價(jià)格賣掉了屬于自己的房子，并已辦完了過戶手續(xù)。無奈之下，陳育陽將嘉嘉和李淑芬告上了法庭。他表示，當(dāng)年為了能得到較長的貸款年限，才以女兒的名義買房，但他支付了首付和月供。2009年，他發(fā)現(xiàn)女兒的信用卡負(fù)債。因?yàn)楹ε屡畠旱男庞貌缓枚绊戇€貸金額，才賣掉了老房子，一次性還清了余下貸款。陳育陽請(qǐng)求法院確認(rèn)房子歸他所有，嘉嘉與李淑芬之間買賣房屋的行為無效。
陳育陽不僅向法官提供了交首付時(shí)的取款記錄和多年的還貸記錄，還提供了一份他和嘉嘉在2007年寫的協(xié)議。在協(xié)議中嘉嘉承認(rèn)房本上只是用了她的名字，而房子是父親的。然而對(duì)于這份協(xié)議，嘉嘉的解釋卻是，當(dāng)時(shí)她剛結(jié)婚，因?yàn)閾?dān)心將來和丈夫離婚時(shí)，丈夫要求分割房子，所以簽了這個(gè)協(xié)議。
法庭上，李淑芬表示，她給了嘉嘉65萬元的現(xiàn)金，嘉嘉配合她辦完了房屋過戶手續(xù)。之前她也問過嘉嘉，房子有沒有風(fēng)險(xiǎn)。雖然知道當(dāng)時(shí)嘉嘉父親不同意，但想到房本上是嘉嘉的名字，她相信嘉嘉可以做主，所以才購買的。李淑芬認(rèn)為，她是善意的第三人，無論房子是嘉嘉的還是陳育陽的，她的買房行為都是有效的。
嘉嘉為什么要悄悄將房子賣掉？李淑芬真的是善意買房人嗎？法院查明，陳育陽是房屋的出資人，房屋應(yīng)該歸陳育陽所有。嘉嘉由于做生意失敗，外加透支信用卡，背了30萬元的債務(wù)，為了還債她打起了房子的主意。另外，李淑芬也不是善意第三人，她和嘉嘉在房管部門備案登記的買房價(jià)格為47萬元，明顯低于市價(jià)。盡管李淑芬和嘉嘉都表示，買賣房屋的實(shí)際價(jià)格為65萬元，但雙方卻都沒有證據(jù)。2010年11月，法院判決房子歸陳育陽所有，李淑芬應(yīng)將房子返還。
【說法】
房本和買房單據(jù)上寫的都是嘉嘉的名字，她將房子賣給了李淑芬，兩人也辦完了房屋過戶手續(xù)，可為什么沒有獲得法院的支持呢？法官認(rèn)為，嘉嘉是成年人，可以決定自己的房子是賣還是留，但做出這種決定的前提是這套房子真正歸她所有。
嘉嘉所賣的房子是2005年1月購買的，當(dāng)時(shí)她沒有能力拿出房子首付,而陳育陽提供的銀行的取款單據(jù)證明是他取出了首付金額。另外，陳育陽所保留的銀行還貸記錄以及2007年的協(xié)議都證明，房子是陳育陽出資購買的，他只是用了嘉嘉的名字而已。
既然房子不是嘉嘉的，她就無權(quán)私自賣房。那么她和李淑芬之間的買賣合同是不是一定無效呢？
陳育陽因?yàn)椴煌馀畠嘿u掉房子，才將女兒和李淑芬告到了法院。這時(shí)如果李淑芬是善意的買房人，她依然可以得到房子。陳育陽只能要求女兒返還賣房的錢。但在這個(gè)案子中，李淑芬并不是善意的買房人。
湖北省高級(jí)人民法院：
你院請(qǐng)示王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買賣一案，經(jīng)研究，我們同意湖北省高級(jí)人民法院審判委員會(huì)的傾向性意見，即房屋買賣關(guān)系有效，但未履行完的協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行；被上訴人應(yīng)到縣人民政府補(bǔ)辦審批手續(xù)。
附：湖北省高級(jí)人民法院關(guān)于王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買賣一案的請(qǐng)示報(bào)告
鄂法（89）民行字第9號(hào)
最高人民法院：
關(guān)于我省咸寧地區(qū)王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買賣關(guān)系是否有效一案。請(qǐng)示如下：
王三槐之父王甫騰原在通城縣雋水鎮(zhèn)民主路88號(hào)處有磚木結(jié)構(gòu)住房一棟。通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司（原為通城縣商業(yè)科城關(guān)合作商店）雋水鎮(zhèn)北門橋頭飲食店地處后街，生意蕭條。該合作商店負(fù)責(zé)人黎炳龍為增加營業(yè)額。于1968年9月向王甫騰提出暫時(shí)租用其門面房開飲食店。王甫騰以人口多，其子王三槐要結(jié)婚用房等理由不愿出租。經(jīng)做工作。雙方口頭約定：王甫騰將其鋪面房一間，賬房一間，走廊一段計(jì)面積58.81平方米租給雋水商業(yè)綜合公司使用。月租金8元。租期至王三槐結(jié)婚時(shí)止。次年3月王三槐結(jié)婚前。王家要求退房，黎炳龍違背口頭約定，執(zhí)意不退。王三槐婚后，與父親、兄嫂、侄兒，祖孫三代八口擠在未出租的房屋內(nèi)居住。1970年，王三槐夫婦只好在外先后三次租房居住，王甫騰也搬至所在單位單人宿舍居住。在此期間，王家多次要求解除租賃關(guān)系。并采取提高租金、停收租金等辦法要求退房，合作商店飲食店以無處可搬為由堅(jiān)持不退房。1975年11月15日，王甫騰將房產(chǎn)分給了二個(gè)兒子，王三槐分得了出租的那部分房產(chǎn)，從同年12月份起營業(yè)。1976年初，王三槐夫婦在外租不到房住。除口頭要求對(duì)方退房外，還于同年四、五月間三次書面要求停租退房，王三槐所在單位也出具了王三槐無房居住的證明。對(duì)方以“正街門面不能作住房，要由國家統(tǒng)一安排、繁榮市場”等理由不愿意退房，只同意將承租的房屋作價(jià)購買。王家父子在迫不得已的情況下，與通城縣城關(guān)合作商店飲食店達(dá)成賣房協(xié)議。其內(nèi)容為：我飲食業(yè)于1968年租了王甫騰的房子。可今時(shí)情況有變化，王甫騰的兒子王三槐在外面租住的房子，租主已斷了租路。在這種情況下，飲食業(yè)既沒有房子換給三槐住，也更不能將門面退還原主，在這種進(jìn)退兩難的情況下，雙方同意達(dá)成如下協(xié)議：一、將房屋出售給飲食業(yè)，其價(jià)格樓房每平方30元。有樓腳無樓板房每平方20元；二、用賣房金額另做房子，木材由合作商店解決杉木指標(biāo)一立方米，其它材料由賣方（王甫騰）自理。買方（飲食業(yè)）一概不負(fù)責(zé)任。“該協(xié)議由房管部門審查，將樓板房每平方30元降至25元，無樓板房每平方20元降至18元，按審定價(jià)格折算為1382.26元。原雙方協(xié)定為1，800元，在給付價(jià)款時(shí)，賣方要求按1，800元執(zhí)行，買方將1，800元與1382.26元之間的差額417.74元采取變通的辦法作為搬家費(fèi)補(bǔ)給了王三槐。1976年5月28日辦理了房屋過戶手續(xù)。協(xié)議第二條買方至今未予履行。王三槐賣房后，自建平房二間，后又增建三間，建筑面積為96.23平方米。1988年6月15日，王三槐向通城縣人民法院起訴，要求認(rèn)定原房屋買賣關(guān)系無效。將其房屋返還，第一審法院于1989年6月22日裁定駁回起訴。王三槐不服裁定提出上訴。第二審法院在審理該案中請(qǐng)示我院。經(jīng)我院審判委員會(huì)討論有二種意見：一種意見認(rèn)為，這起房屋買賣關(guān)系無效，法律不予保護(hù)。其理由：一是買賣關(guān)系實(shí)質(zhì)要件不具備，賣方不是真實(shí)意思的表示，是在迫不得已的情況下簽訂的房屋買賣協(xié)議；二是這起房屋買賣沒有經(jīng)過縣以上人民政府的批準(zhǔn)，根據(jù)最高法院1984年4月17日〔84〕法研字第5號(hào)批復(fù)精神，這起房屋買賣關(guān)系原則上無效；三是房屋買賣合同（協(xié)議）不具備書面合同的必要形式，均未載明買賣房屋的位置、面積、結(jié)構(gòu)、價(jià)款、合同訂立的日期等。第二種意見認(rèn)為，這起房屋買賣關(guān)系應(yīng)有效，法律應(yīng)予保護(hù)。一是買賣雙方簽訂了協(xié)議，經(jīng)過房管部門準(zhǔn)許買賣，并過了戶；二是價(jià)款基本合理，是等價(jià)有償?shù)模蝗琴I方交付了房款，實(shí)際占有使用該房屋十余年，賣方住房困難問題已經(jīng)解決。從本案的實(shí)際出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定這起房屋買賣關(guān)系有效。我院傾向后一種意見。
以上報(bào)告，請(qǐng)批示。
1989年12月28日
李某借張某款3萬元到期未還，張某起訴，法院判決張某還款。但判決生效后，李某未履行付款義務(wù)，于是，張某申請(qǐng)法院執(zhí)行，要求拍賣李某的一處房產(chǎn)償還欠款，執(zhí)行人員便將該房產(chǎn)查封。該房居住人王某提出異議，稱該房是其合法財(cái)產(chǎn)，不是李某的財(cái)產(chǎn)，要求解除查封。經(jīng)查，該房是王某2年前花8萬元從李某手中購買的，已付房款7、5萬元，其他5千元約定辦完房屋過戶手續(xù)后付清，后來李某下落不明，所以該房過戶手續(xù)一直未辦。
分歧：王某所提的異議是否成立？法院能否執(zhí)行該房產(chǎn)？有兩種觀點(diǎn)
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某所提異議不成立，因?yàn)椋摲课輿]有辦理登記過戶手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓無效，房屋產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，該房仍然屬于李某財(cái)產(chǎn)，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價(jià)款償還李某欠下張某的債務(wù)。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某所提異議成立，因?yàn)椋摲课堇钅骋言?年前賣給王某并交付，雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，兩個(gè)債權(quán)是平等的，都應(yīng)當(dāng)同等的受到法律保護(hù)，法院不能為保護(hù)一個(gè)債權(quán)而損害另一個(gè)債權(quán)。所以，該房屋不能執(zhí)行。
筆者同意第二種觀點(diǎn)。本案涉及到債權(quán)與物權(quán)、合同效力與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系等問題。
評(píng)析：
一、買賣房屋未辦理登記過戶手續(xù)，合同是否有效
根據(jù)法律規(guī)定，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理登記過戶手續(xù)。但未辦理登記過戶手續(xù)，房屋買賣合同是否有效呢？《合同法》實(shí)施前，理論界存在較大爭議，實(shí)踐中也有不同做法，但《合同法》實(shí)施后，比較統(tǒng)一的觀點(diǎn)認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)辦理登記過戶手續(xù)是物權(quán)變動(dòng)的要件，不是買賣合同生效的要件。因?yàn)椋?/p>
1、法律、行政法規(guī)沒有特別規(guī)定房屋買賣合同自辦理登記過戶時(shí)生效。
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。從這一條規(guī)定看，辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規(guī)的特別規(guī)定，沒有法律、行政法規(guī)對(duì)合同生效的特別規(guī)定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒有一部法律或行政法規(guī)明確規(guī)定買賣房屋合同自辦理房屋過戶登記時(shí)生效。
2、現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定可以推出未辦理登記過戶不影響買賣合同的效力。
《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條明確規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時(shí)，購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。由此可見，買賣合同是辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)的必需證件，而這里作為產(chǎn)權(quán)登記證明的買賣合同一定是有效合同，因?yàn)闊o效合同是不受法律保護(hù)的，更不能作為產(chǎn)權(quán)登記證明。所以，該條規(guī)定說明買賣行為與登記過戶行為是兩個(gè)獨(dú)立的行為，買賣房屋是否辦理過戶登記手續(xù)與買賣合同的效力無關(guān)。最高人民法院的司法解釋對(duì)此也有體現(xiàn)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，這一規(guī)定說明，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定雙方協(xié)議的效力。
3、辦理過戶登記是產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的要件，不是合同生效的要件。
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條中更明確規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定說明，合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記引起的法律后果是房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，對(duì)之前買賣合同的效力沒有影響，買賣合同自合法成立時(shí)生效，實(shí)際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價(jià)款，說明合同已經(jīng)對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生效力了。
二、房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，是否法院就可據(jù)此執(zhí)行該房屋。
關(guān)于這個(gè)問題，實(shí)踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記就對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行。筆者認(rèn)為，這種做法是錯(cuò)誤的。因?yàn)椋?/p>
1、這種做法與債權(quán)的平等性相悖。債權(quán)不同于物權(quán)，債權(quán)一個(gè)很重要的特征是平等性，王某作為買賣房屋合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，其二人地位是平等的，都應(yīng)當(dāng)受到法律同等的保護(hù)，并不能因?yàn)檎l先起訴或誰先申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行而獲得一種優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，《破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配的規(guī)定就是最好的例證。假如李某宣告破產(chǎn)，對(duì)于李某的財(cái)產(chǎn)，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)時(shí)，張某也要和其他沒有起訴的債權(quán)人一樣平等受償。而且，即使李某被宣告破產(chǎn)，該房屋因在破產(chǎn)前出賣給王某，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題》第七十一條的規(guī)定，該房屋已不能列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍，更沒有理由將該財(cái)產(chǎn)取回優(yōu)先受償于張某。因此，如果法院為了執(zhí)行張某訴李某的生效判決而強(qiáng)制執(zhí)行房屋，實(shí)質(zhì)上就賦予了張某對(duì)該房屋的優(yōu)先權(quán)，這與債權(quán)的平等性是相悖的。
2、王某基于對(duì)房屋的合法占有權(quán)，可以對(duì)抗第三人。王某從李某手中購賣房屋后，因故未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，毫無疑問，李某仍是法律上的房屋所有權(quán)人，但是李某享有的所有權(quán)已經(jīng)是一種法律上受到限制的所有權(quán)，這種限制實(shí)際上是因?yàn)橘I受人所享有的合法占有權(quán)對(duì)所有權(quán)的限制。買受人王某基于其與出賣人李某之間的買賣合同而對(duì)該房屋已經(jīng)合法占有，享有占有權(quán)，這種占有雖非物權(quán)，但具有權(quán)利推定、占有保護(hù)、占有持續(xù)三大功能，甚至具有物權(quán)的某些效力。各國物權(quán)法都設(shè)立了占有之訴以保護(hù)占有人所享有的占有權(quán)，對(duì)抗來自他人對(duì)占有的非法侵害。我國雖未制定物權(quán)法，但對(duì)占有權(quán)的保護(hù)在《民法通則》及其他法律法規(guī)中都有所體現(xiàn)。因此，王某可以基于其合法的占有權(quán)對(duì)抗張某的請(qǐng)求。
[案情]：
2004年4月20日，郭某與曾某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定：郭某自愿將其所有的一套商品房，作價(jià)100000 元出售給曾某，簽訂協(xié)議之日曾某預(yù)付房款80000元，余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋時(shí)一次性支付。郭某承諾在9月20日之前協(xié)助曾某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，曾某按約付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子賣給曾某。2004年9月20日，曾某依約要求郭某辦理房屋過戶手續(xù)遭郭某拒絕，郭某于同年9月10日訴至法院，以房屋未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)要求法院判令曾某歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。
[分歧]：對(duì)本案郭某與曾某簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效，合議庭存在以下分歧意見：
第一種意見認(rèn)為：買賣城市和有房屋買賣雙方須持房屋所有權(quán)證、身份證明、房屋買賣協(xié)議到房屋所在地房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，郭某與曾某雖然房款兩清，但未根據(jù)《城市房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，該房屋買賣行為系無效的民事行為。為此，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項(xiàng)、第七項(xiàng)及國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條之規(guī)定，郭某與曾某的房屋買賣協(xié)議無效。
第二種意見認(rèn)為：郭某與曾某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方的真實(shí)意識(shí)表示，且已實(shí)際履行，該房買賣協(xié)議是有效協(xié)議。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十五條 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條之規(guī)定，郭某與曾某房屋買賣協(xié)議有效。郭某應(yīng)提供有效證件協(xié)助曾某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。
[評(píng)析]：筆者贊同第二種意見。
理由如下：本案郭某與曾某訴爭的案件事實(shí)清楚，焦點(diǎn)是雙方簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效。司法實(shí)踐中常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為房屋買賣合同行為是負(fù)法律行為，不辦理房屋變更過戶手續(xù)違反了法律和行政規(guī)定，是無效民事行為。但這種認(rèn)識(shí)是有失偏頗的。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，買賣房屋雙方應(yīng)到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。該條例的規(guī)定體現(xiàn)了國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督和管理，但這并不意味著未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的房屋買賣協(xié)議即視為無效的民事行為。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。此后，最高人民法院法發(fā)（1993）37號(hào)《全國民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。
本案中郭某與曾某之間的房屋買賣協(xié)議體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示，且已房款兩清，郭某拒絕協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，侵害了曾某的合法權(quán)益。故本案應(yīng)依據(jù)我國《民法通則》及相關(guān)司法解釋，認(rèn)定郭某與曾某的房屋協(xié)議有效。
挪用房款
林寧是南京某公司的部門經(jīng)理，這幾年手上有了些資金結(jié)余后，就和妻子商量，準(zhǔn)備將位于南京市區(qū)長營村22號(hào)一小套房子賣掉，再添錢重新購一大套房子。
2007年5月中旬，他來到南京一家規(guī)模較大的二手房中介公司――南京融眾房地產(chǎn)投資顧問有限公司（下簡稱“融眾公司”）登記賣房。沒過幾天，融眾公司業(yè)務(wù)員打電話告訴他，有一個(gè)叫周小平的買主看中了他的房子。5月28日，林寧及周小平與融眾公司簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定周小平以39.6萬元價(jià)格購買林寧的此套住房，房款分3次付清，其中23萬元尾款通過銀行貸款支付，由融眾公司協(xié)助周小平辦理銀行貸款，并由融眾公司于出件后30個(gè)工作日轉(zhuǎn)付給林寧，林寧于2007年8月1日將房子交給周小平入住。同時(shí)，林寧與周小平簽署了《房地產(chǎn)買賣契約》。
辦理銀行貸款需要擔(dān)保，融眾公司就將林寧、周小平帶到了南京一家擔(dān)保公司辦理貸款手續(xù)。擔(dān)保公司拿出《交易服務(wù)委托協(xié)議》《貸款劃款委托協(xié)議》《貸款合同》《個(gè)人劃款承諾書》等一系列空白文書讓林寧和周小平簽字。林寧不放心地問，為什么不填寫完畢了再簽字，擔(dān)保公司滿不在乎地說：“這些都是辦理貸款的一種形式而已，到時(shí)候你只要拿到購房款就行了。”
幾天后，融眾公司的業(yè)務(wù)員告訴他：“周小平購房貸款銀行已經(jīng)批下來了，已經(jīng)劃到了擔(dān)保公司賬戶，擔(dān)保公司又依照約定劃到了融眾公司賬戶。你趕快依照《房地產(chǎn)買賣中介合同》《房地產(chǎn)買賣契約》，到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)。過戶手續(xù)一辦完，23萬元尾款就能交付到你手中了。”
第二天一大早，林寧與周小平到南京市房產(chǎn)部門辦理了過戶手續(xù)后，林寧趕到融眾公司拿錢。可一到門口，他倒吸了一口涼氣，許多前來領(lǐng)取賣房尾款的業(yè)主圍滿了大門。公司一位負(fù)責(zé)人不停地解釋：“暫時(shí)沒錢！”
“我的尾款銀行貸款不是才批轉(zhuǎn)下來嗎？錢哪里去了？”他沖破人墻，一口氣跑到融眾公司總經(jīng)理辦公室，質(zhì)問他賣房尾款的下落。見林寧不依不饒，總經(jīng)理武文只好如實(shí)相告：2005年年底時(shí)，公司前任法人代表錢強(qiáng)提走了公司賬戶上的300多萬元去投資，“這些都是業(yè)主賣房的房款。”
融眾公司為何如此膽大妄為動(dòng)用業(yè)主的房款呢？原來，他們利用的是業(yè)主買賣房子的房款在公司賬戶上會(huì)有10多天的滯留時(shí)間，用后面的房款補(bǔ)上這個(gè)漏洞，“拆東墻補(bǔ)西墻”。誰料到，這300多萬元提走后，杳無音訊，后面的房款又來不及填這個(gè)窟窿，問題一下子全部暴露出來。
為了緩解矛盾，融眾公司四處籌措資金還債，但仍有300多萬元的窟窿。
對(duì)簿公堂
2007年8月1日，周小平手拿已經(jīng)過戶的房產(chǎn)證找到林寧，要求他依約如期搬離，以便按期入住。然而，林寧以還有23萬元尾款沒有拿到為由，拒絕搬出。
周小平拿出當(dāng)初簽訂的契約和銀行按揭還款單據(jù)，證明自己已經(jīng)履行了全部義務(wù)，目前是這套房子的合法所有權(quán)人。至于尾款，周小平說，他沒有截留一分，融眾公司挪用了，應(yīng)找融眾公司算賬。
一個(gè)要搬進(jìn)，一個(gè)不肯搬出，雙方僵持互不相讓，多次發(fā)生肢體沖突。
按照有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，這套房子既然已經(jīng)登記在周小平的名下，而且周小平已經(jīng)付清了房款，周小平對(duì)房產(chǎn)享有所有權(quán)。
林寧覺得遲遲不搬不是辦法，于是聯(lián)合眾多受害的業(yè)主向南京市警方經(jīng)濟(jì)犯罪偵查部門報(bào)案。然而，這種挪用業(yè)主房款的行為到底是經(jīng)濟(jì)犯罪還是經(jīng)濟(jì)糾紛，警方也一時(shí)難有定論。
為了快速拿到自己的賣房款，林寧委托江蘇三法律師事務(wù)所戎浩軍律師作為訴訟人，準(zhǔn)備將融眾公司告上法庭。
接受委托后，戎浩軍律師了解到融眾公司目前賬戶上已無分文，而且欠了大批債務(wù)，并且由于挪用房款，公司已被南京市房產(chǎn)部門勒令停業(yè)整頓，現(xiàn)處于癱瘓狀態(tài)。這意味著即使林寧打贏了官司，也拿不到錢。
“周小平購房的銀行貸款既然劃給擔(dān)保官司，擔(dān)保公司又怎么劃到了融眾公司賬戶上？”戎律師在收集相關(guān)證據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，銀行對(duì)房款沒有盡到特別注意義務(wù)，公證處的含糊公證，擔(dān)保公司搞業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包坐地分錢等原因，導(dǎo)致林寧賣房的尾款最終被融眾公司挪用。于是，他于2007年9月5日，將融眾官司、建行江蘇省分行、南京市公證處、擔(dān)保公司一同告上南京市白下區(qū)法庭，要求融眾官司償還售房款23萬元，其余被告承擔(dān)連帶責(zé)任。
2007年9月25日，法院開庭審理此案。
法庭上，林寧及其律師認(rèn)為，建設(shè)部和中國人民銀行2006年12月聯(lián)合下發(fā)的321號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》第5條規(guī)定：交易當(dāng)事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算專用存款賬戶；第6條規(guī)定：對(duì)本《通知》下發(fā)后新發(fā)生的業(yè)務(wù)，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立交易結(jié)算資金專用存款賬戶，賬戶名稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)，名稱后加“客戶交易結(jié)算資金”字樣，該專用存款賬戶專門用于存量房交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和支付。本案中，建設(shè)銀行將款項(xiàng)發(fā)放給買賣雙方以外的第三方賬戶，無論是從民法還是從行政法規(guī)的角度來看，都是違法的，其行為存在重大過錯(cuò)。雖然，建行辯稱其放款行為是依據(jù)《劃款承諾書》進(jìn)行的，但銀行卻違反了321號(hào)文件中，對(duì)客戶交易結(jié)算資金的安全所負(fù)有的特別注意義務(wù)。
建行江蘇省分行認(rèn)為，根據(jù)與周小平的約定，將銀行貸款劃至擔(dān)保公司，至于之后擔(dān)保公司如何將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)入融眾公司、融眾公司如何轉(zhuǎn)移上述款項(xiàng)，與建行無關(guān)。原告所稱321號(hào)文的意旨在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的市場行為，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)管理部門對(duì)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的監(jiān)管責(zé)任，但對(duì)從事住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行未設(shè)定任何義務(wù)。
至于為什么將南京市公證處告上被告席，原來當(dāng)初在擔(dān)保公司簽訂的空白文書中，有一份雙方同意將按揭貸款劃入融眾公司賬戶的協(xié)議。而林寧和周小平自始至終就根本沒看到過公證員。再者，一般此類公證都要寫明是“在我的面前”，即公證員面前簽名，以證明公證員在場，但該公證獨(dú)獨(dú)把這句話改成了“在江蘇省南京市”，模糊處理。顯然公證處打算就公證員不在場一事蒙混過關(guān)。因此，公證處未能依法履行法定義務(wù)，在公證員未到場的情況下，違背買賣雙方真實(shí)意思表示，出具公證書，導(dǎo)致原告財(cái)產(chǎn)損失。
公證處辯稱，原告的財(cái)產(chǎn)是被告融眾公司造成的，公證行為與原告損失之間沒有必然的聯(lián)系，故不應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任。
擔(dān)保公司也認(rèn)為，將貸款劃入融眾公司賬戶是林寧和周小平在劃款承諾書上簽字同意并經(jīng)公證機(jī)關(guān)予以公證，擔(dān)保公司不應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)部、中國人民銀行321號(hào)文并非部門規(guī)章而是內(nèi)部文件，不具有普遍約束力，不應(yīng)當(dāng)作為處理民事案件的依據(jù)。
連帶責(zé)任
庭審后，法院對(duì)此案進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)被告中介公司、擔(dān)保公司、公證處、銀行之間均是穩(wěn)定的業(yè)務(wù)工作關(guān)系，中介公司攬到業(yè)務(wù)后，就介紹給擔(dān)保公司，擔(dān)保公司是在銀行存了50萬的擔(dān)保金，而且和固定的銀行有協(xié)議的情況下才能經(jīng)辦該行的貸款業(yè)務(wù)，遇到公積金貸款的單子在銀行貸款時(shí)，擔(dān)保公司得換為另一家擔(dān)保公司。擔(dān)保公司收取購房人的費(fèi)用后，再與公證處、辦理公積金的擔(dān)保公司分成。
2007年10月22日，南京市白下區(qū)法院作出了一審判決。
法院認(rèn)為，各被告在共享相互的資源基礎(chǔ)上各謀利益的同時(shí)，對(duì)客戶交易結(jié)算資金的安全負(fù)有基本的注意義務(wù)。
法院認(rèn)為，房款劃給擔(dān)保公司雖然有交易市民簽字的協(xié)議書，但銀行既未就此向交易市民審核，又對(duì)擔(dān)保公司沒開房款專用結(jié)算賬戶放任不管，所以銀行被判有過錯(cuò)。
法院認(rèn)為，公證員未親眼看見交易市民在承諾書上簽名，即未親自辦理該公證事宜，違反了其對(duì)客戶交易結(jié)算資金安全的基本注意義務(wù)，在客觀上導(dǎo)致了融眾公司侵害原告合法權(quán)益的后果，應(yīng)該承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
最后法院判決融眾公司在判決生效10日內(nèi)返還原告林寧購房款23萬元，建行江蘇省分行、南京市公證處以及擔(dān)保公司要對(duì)被告融眾公司返還房款不能給付部分，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。“有了銀行和公證處、擔(dān)保公司來賠償，市民這300多萬應(yīng)該能討回來。”戎浩軍律師在接受記者采訪時(shí)說。
亟待立法
在采訪中記者了解到，我國目前有關(guān)二手房交易的相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)重缺失，沒有法律規(guī)范這筆巨款的保存、使用和管理。中介公司是否利用流過手中的錢財(cái)牟利，全憑他們的自覺。由于監(jiān)管真空，中介商自然不會(huì)放過巨額的現(xiàn)金流中蘊(yùn)藏著的巨大“商機(jī)”。于是截流資金，用于炒股、放貸。據(jù)南京市房產(chǎn)部門的一位官員透露，房地產(chǎn)公司資金緊張時(shí)，往往從房產(chǎn)中介公司借貸，利率很高，短期月息都在10%到20%。房產(chǎn)中介之所以有錢可貸，就是因?yàn)橛羞@個(gè)巨大的現(xiàn)金流。
房屋中介如果拿著房款去炒股或放貸，都是風(fēng)險(xiǎn)極大的投資活動(dòng)。一旦借貸的資金鏈斷裂，或股市出現(xiàn)暴跌，本小利大的房產(chǎn)中介公司當(dāng)然會(huì)破產(chǎn)，而受損失的還是廣大售房者。
“老頭”授權(quán)無法律效力
在劇情中，退休火車司機(jī)劉二鐵患上了老年癡呆癥，兒子劉海皮的發(fā)小易智因?yàn)槲厩废赂呃J，打起了“老頭”房子的主意。于是，易智偷偷拿走了劉海皮家的房產(chǎn)證。后來，又趁劉海皮不在家時(shí)，哄騙老人在房屋轉(zhuǎn)讓授權(quán)協(xié)議上按了手印。最后，易智來到房產(chǎn)中介，將劉海皮家房子賣掉。一天，兩個(gè)房屋中介的經(jīng)理來到劉海皮家找其父，說老人已把自己名下的房產(chǎn)授權(quán)轉(zhuǎn)讓了，他們還把授權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及房產(chǎn)證拿出來給劉海皮看。
李松律師說，易智騙老人在授權(quán)委托書上簽字是沒有法律效力的。民事法律行為成立并生效必須滿足三個(gè)要件：一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；二、意思表示真實(shí)；三、不違反法律或者社會(huì)公共利益。劉二鐵因患老年癡呆癥顯然不是完全民事行為能力人，無法對(duì)自己的行為后果作出判斷，且遭受了易智的欺騙，其授權(quán)售房行為并非其真實(shí)的意思表示，屬于無效的民事行為，從行為開始時(shí)就沒有法律約束力。
《民法通則》規(guī)定，下列民事行為無效：無民事行為能力人實(shí)施的；限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的。
中介公司應(yīng)盡審核義務(wù)
李松律師表示，房屋中介公司不能僅憑一紙授權(quán)委托書就將房屋出售給第三方。中介公司對(duì)于授權(quán)委托書的真實(shí)性，要盡到相應(yīng)的審核義務(wù)。 如果房屋產(chǎn)權(quán)人不能親自到場簽訂買賣合同，需要人憑借授權(quán)委托書代簽合同。若產(chǎn)權(quán)人確實(shí)無法辦理公證授權(quán)，房屋中介公司應(yīng)看到劉二鐵親自在授權(quán)委托書上簽字，或者在條件允許的范圍內(nèi)聯(lián)系劉二鐵，與他確認(rèn)其賣房的事情。若發(fā)現(xiàn)劉二鐵的民事行為能力有問題，可與老人的家人聯(lián)系，做進(jìn)一步確認(rèn)。此外，房屋中介還要對(duì)和售房有關(guān)的其他資料進(jìn)行審核，比如說出賣人及人的身份證明、戶籍證明等。如出賣人為老年人或患有嚴(yán)重疾病，還要提供由醫(yī)院出具的健康證明；如果房屋涉及到夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者家庭共同財(cái)產(chǎn)，還要求配偶及其他共有人出具同意房屋出售的證明文件等。
房屋中介公司在沒有確認(rèn)賣房是否為劉二鐵真實(shí)意思表示的情況下，就為其辦理售房一事，顯然存在過錯(cuò)。其行為已構(gòu)成侵權(quán)，侵害了老人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，劉二鐵可以向中介公司主張相應(yīng)的賠償責(zé)任。
如何要回房子
李松律師說，如果劉海皮與易智及買方不能通過協(xié)商達(dá)成一致，劉海皮可以以易智及買方作為被告，到房屋所在地的基層人民法院主張確認(rèn)房屋買賣合同無效，法院判決房屋買賣合同無效后，房屋自然仍歸劉海皮一家所有。
祝希娟
我國著名戲劇表演藝術(shù)家。1938年1月出生,原籍江西南昌,畢業(yè)于上海戲劇學(xué)院。因在影片《紅色娘子軍》中飾演女主角吳瓊花,獲得1962 年首屆電影百花獎(jiǎng)最佳女演員獎(jiǎng),成為中國第一位影后。此后又拍攝了《燎原》《啊!搖籃》《法人代表》等影視劇。
1983年11月初,她舉家南遷。1984年元旦,深圳特區(qū)電視臺(tái)誕生,祝希娟成了深圳電視臺(tái)副臺(tái)長,并成為該臺(tái)第一位節(jié)目主持人,后兼任深圳電視臺(tái)電視藝術(shù)中心主任。1998年退休后,祝希娟與丈夫侯烽民一起到美國洛杉磯定居。夫婦倆退而不休,與好友連手創(chuàng)辦“美國瓊花影視藝術(shù)公司”,祝希娟任總裁,致力于中美文化交流。
請(qǐng)攝影者見刊后速與本刊聯(lián)系。(紹榮)
父親賣了女兒的房
當(dāng)?shù)膶⑴畠旱姆孔淤u給了他人,女兒知道后未提異議,當(dāng)?shù)氖斟X后,女兒又不愿意了,為此,將官司打到了法院。那么,這樁房屋買賣成立嗎?
2008年8月13日,朱清和老人將女兒的一套一室一廳的房子賣給了陸君,約定房價(jià)89000元。協(xié)議簽訂后,陸君即付給朱清和85000元,十幾天后,朱清和將房屋鑰匙交給了陸君,陸君就對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。同年10月19日,陸君又將所欠的余款給了朱清和,并催促朱清和為他辦理房產(chǎn)證過戶。此時(shí)朱清和卻面露難色,說這房子是閨女的,閨女不讓賣了,要留著自己住。
陸君無奈,就將朱清和及其女兒朱萍萍告上了法庭,要求兩被告向他交付房產(chǎn)證。
朱清和辯稱,女兒不同意賣房,他與陸君簽訂的協(xié)議為無效協(xié)議。
朱萍萍則說,父親朱清和并沒有該房屋的處分權(quán),也沒有得到自己的許可和追認(rèn)。
法院審理認(rèn)為,朱清和作為朱萍萍的父親,向陸君出售房屋時(shí),陸君有理由相信朱清和有處分權(quán),且陸君對(duì)房屋裝修時(shí)朱萍萍并沒有阻止,應(yīng)視為對(duì)陸君購買房屋的追認(rèn)。由于陸君在購買房屋時(shí)屬于善意,又實(shí)際占有了房屋,因此雙方的買賣協(xié)議有效,該房屋應(yīng)歸陸君所有。陸君向朱清和支付房款后,辦理房產(chǎn)證是附屬義務(wù)。
2009年10月25日,法院判決,朱清和、朱萍萍為陸君辦理房屋所有權(quán)證書,并支付10000元違約金。
評(píng)析:
朱萍萍的理由為何沒獲支持?如果房屋的土地所有權(quán)屬集體所有,能轉(zhuǎn)讓嗎?
在本案中,朱清和與朱萍萍之間的父女關(guān)系,以及朱萍萍沒有制止裝修的行為,足以使購買人理解為朱清和與朱萍萍之間存在一種授權(quán)關(guān)系。因此,法院最終確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議有效,應(yīng)該履行。
但是,如果該房屋所在的土地屬于集體所有性質(zhì),即該房屋屬于在農(nóng)村的宅基地上的房屋,則該房屋不得買賣,因?yàn)楦鶕?jù)土地法的有關(guān)規(guī)定,集體土地不得買賣。最近國家也多次出臺(tái)政策,禁止開發(fā)或者轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)”房。
老人賣了自己的房
徐天保老人,今年82歲,有4子2女,老伴李花早年去世,他現(xiàn)跟兒子徐山一起生活。兒子徐山也是40多歲的人了,對(duì)父親比較孝順,老人很是滿意。
徐天保有一套自己的房子,1999年老伴去世時(shí),這套房子也沒有進(jìn)行分割,由徐天保繼續(xù)居住。2006年5月17日,徐天保與兒子徐山簽訂了一份房地產(chǎn)買賣協(xié)議,將房子以3萬元的價(jià)格賣給徐山。
這樣一來老人的另一個(gè)兒子徐明不愿意了,他認(rèn)為父親以低價(jià)賣房子是偏心眼,況且父親不能一個(gè)人當(dāng)家,說賣就賣了。他就找父親和弟弟徐山理論,結(jié)果鬧得不歡而散。
徐明將父親和弟弟告上了法庭。他在訴狀中說,該房子不是父親一個(gè)人的,母親也有一半,兒女們應(yīng)當(dāng)是繼承人,也都有份兒,父親和弟弟明知該房子系父親和其他子女所共有,在未經(jīng)其他共有人同意的情況下,擅自將房子過戶到弟弟的名下,侵害了他和其他共有人的合法權(quán)益,要求法院判決房屋買賣無效。
徐天保老人答辯說,他將房子過戶到兒子徐山名下時(shí),兩個(gè)女兒都知道,而且老伴活著時(shí)就說過要把房子留給徐山。
父子三人打起了官司,法院會(huì)如何判決呢?
2008年11月8日,法院作出判決,房屋買賣無效。
徐山不服此判決,他認(rèn)為,母親去世時(shí),該房屋的一半轉(zhuǎn)化為父親的財(cái)產(chǎn),一半轉(zhuǎn)化為母親的遺產(chǎn),7名繼承人僅對(duì)該房屋的一半享有按份共有權(quán)。因房屋具有不可分割性,一直由父親作為原始權(quán)利人管理使用。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,處分按份共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過占份額三分之二以上的共有人同意。房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),父親和兩個(gè)姐姐、自己均同意,四人代表的份額已超過三分之二,應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為合法有效。
評(píng)析:
該房屋屬于共同共有財(cái)產(chǎn)。共同共有,是兩個(gè)以上的權(quán)利主體,對(duì)同一財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有同一所有權(quán)。按份共有,是指數(shù)人對(duì)同一財(cái)產(chǎn)按各自確定的份額共同享有所有權(quán)的共有形態(tài)。按份共有人,可以份額對(duì)外表示和主張權(quán)利,共同共有,不能以份額對(duì)外表示和主張權(quán)利。典型的共同共有,如夫妻財(cái)產(chǎn)共同共有、家庭財(cái)產(chǎn)共同共有、合伙財(cái)產(chǎn)共同共有、遺產(chǎn)(分割前)的共同共有等。
甲方：_________(出租方)
乙方：_________(求租方)
雙方就乙方租賃甲方房屋一事，經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 出租房屋的坐落位置、面積以及其他情況
1、本合同所出租房屋坐落在___市___區(qū)______號(hào)(該房屋租賃合同和協(xié)議不足部分可以補(bǔ)充)
2、房屋的建筑面積___平方米、使用面積___平方米。(該房屋租賃合同和協(xié)議不足部分可以補(bǔ)充)
3、所出租房屋的房屋產(chǎn)權(quán)編號(hào)：_________ 。
第二條 房屋內(nèi)部的裝修情況及主要設(shè)備
(該房屋租賃合同和協(xié)議需要寫明內(nèi)的裝修情況及主要設(shè)備設(shè)備情況，如：房屋為簡易裝修，其內(nèi)設(shè)備為xxx)
第三條 房屋租賃的期限
租賃期限為___(月/年)。從___年___月___日起至___年___月___日。
租賃期限屆滿前___天，如乙方需要繼續(xù)承租，需要向甲方提供提出，由甲方?jīng)Q定是否繼續(xù)續(xù)簽合同。
租賃期限內(nèi)，如甲方出賣房屋，應(yīng)提前___天通知乙方，乙方在接到通知后___天內(nèi)決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。如乙方逾期不予答復(fù)，那么視為其放棄該權(quán)利。
(該房屋租賃合同和協(xié)議租賃的租賃情況至少為一年，具體情況可以適當(dāng)變通)
第四條 租金及其交納方式
每月租金___元，大寫_________。
租金按月交付。合同簽訂后乙方應(yīng)向甲方支付第一季度的租金。
以后每月__日前乙方向甲方支付下個(gè)季度的租金。(該房屋租賃合同付款方式每季度付一次，也可以根據(jù)具體情況變通)
第五條 押金
押金___元，大寫_________。該押金用于保障房屋內(nèi)的設(shè)備完好，如出現(xiàn)設(shè)備損壞的現(xiàn)象，甲方有權(quán)按照市場價(jià)格扣除相應(yīng)的賠償款。
如合同期滿，乙方?jīng)]有損害房屋內(nèi)的設(shè)備，則甲方應(yīng)該在合同期滿日如數(shù)退還。
第六條 房屋修繕和裝修
甲方應(yīng)保證房屋符合合同約定的使用用途，保證正常的水電供應(yīng)，如出現(xiàn)漏水、墻面自然脫落、水電無法正常供應(yīng)等對(duì)乙方正常使用房屋具有影響的情形，甲方應(yīng)在接到乙方通知的__天之內(nèi)予以解決。否則乙方有權(quán)提前解除合同，并有權(quán)要求甲方支付違約金。
乙方在使用過程中，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和裝修情況，否則視為違約，應(yīng)向甲方支付違約金。
(該房屋租房合同和協(xié)議規(guī)定如果人為的破壞由求租房負(fù)責(zé)維修)
第七條 房屋出賣
租賃期間如甲方出賣房屋，乙方又不愿意購買，則甲方應(yīng)保證乙方可以繼續(xù)租賃，直至租賃期間屆滿。
(該房屋租賃合同和協(xié)議規(guī)定如果甲方緊急需要出賣房屋，具體解決辦法可以協(xié)商)
第八條 違約責(zé)任
1、租賃期間內(nèi)，乙方不得有下列行為，否則甲方有權(quán)解除合同，收回房屋，并有權(quán)依據(jù)本協(xié)議要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任。
1)擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的;
2)利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的;
3)拖欠租金__月。
2、乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補(bǔ)交租金外，還應(yīng)按拖欠天數(shù)支付違約金，每天違約金的標(biāo)準(zhǔn)為：拖欠租金的__%
3、乙方擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的，應(yīng)支付___月的租金作為違約金。
4、一方如果具有合同約定的其他違約行為，違約方除應(yīng)向守約方賠償因其違約造成的損失外，還應(yīng)該支付___元違約金。
(該房屋租賃合同和協(xié)議規(guī)定如果乙方由于特殊原因需要轉(zhuǎn)租，需要事先和甲方打招呼)
第九條 優(yōu)先承租權(quán)
租賃期間屆滿后，如甲方繼續(xù)出租房屋，則乙方在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。如租賃期間屆滿后，乙方確實(shí)無法找到房屋，甲方應(yīng)給予一個(gè)月的寬限期，寬限期的房租與約定的房租一樣。
第十條 免責(zé)條件
因不可抗力或政府行為導(dǎo)致合同無法履行時(shí)，雙方互補(bǔ)承擔(dān)責(zé)任。實(shí)際租金按入住天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。
(該房屋租賃合同和協(xié)議規(guī)定具體情況可以協(xié)商)
第十一條 爭議解決的方式
合同在履行過程中如發(fā)生爭議，應(yīng)由雙方先行友好協(xié)商;如協(xié)商不成時(shí)，可以向房屋所在地法院提起訴訟。
第十二條 合同自雙方簽字之日起生效。 一式三份，雙方各執(zhí)一份，報(bào)公安部門備案一份。
第十三條 房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、甲乙方雙方身份證的復(fù)印件為本合同附件。附隨合同之后。
出租方： 求租方：
電話： 電話：
甲方：_________(出租方)
乙方：_________(求租方)
雙方就乙方租賃甲方房屋一事，經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 出租房屋的坐落位置、面積以及其他情況
1、本合同所出租房屋坐落在___市___區(qū)______號(hào)(該房屋租賃合同和協(xié)議不足部分可以補(bǔ)充)
2、房屋的建筑面積___平方米、使用面積___平方米。(該房屋租賃合同和協(xié)議不足部分可以補(bǔ)充)
3、所出租房屋的房屋產(chǎn)權(quán)編號(hào)：_________ 。
第二條 房屋內(nèi)部的裝修情況及主要設(shè)備
(該房屋租賃合同和協(xié)議需要寫明內(nèi)的裝修情況及主要設(shè)備設(shè)備情況，如：房屋為簡易裝修，其內(nèi)設(shè)備為xxx)
第三條 房屋租賃的期限
租賃期限為___(月/年)。從___年___月___日起至___年___月___日。
租賃期限屆滿前___天，如乙方需要繼續(xù)承租，需要向甲方提供提出，由甲方?jīng)Q定是否繼續(xù)續(xù)簽合同。
租賃期限內(nèi)，如甲方出賣房屋，應(yīng)提前___天通知乙方，乙方在接到通知后___天內(nèi)決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。如乙方逾期不予答復(fù)，那么視為其放棄該權(quán)利。
(該房屋租賃合同和協(xié)議租賃的租賃情況至少為一年，具體情況可以適當(dāng)變通)
第四條 租金及其交納方式
每月租金___元，大寫_________。
租金按月交付。合同簽訂后乙方應(yīng)向甲方支付第一季度的租金。
以后每月__日前乙方向甲方支付下個(gè)季度的租金。(該房屋租賃合同付款方式每季度付一次，也可以根據(jù)具體情況變通)
第五條 押金
押金___元，大寫_________。該押金用于保障房屋內(nèi)的設(shè)備完好，如出現(xiàn)設(shè)備損壞的現(xiàn)象，甲方有權(quán)按照市場價(jià)格扣除相應(yīng)的賠償款。
如合同期滿，乙方?jīng)]有損害房屋內(nèi)的設(shè)備，則甲方應(yīng)該在合同期滿日如數(shù)退還。
第六條 房屋修繕和裝修
甲方應(yīng)保證房屋符合合同約定的使用用途，保證正常的水電供應(yīng)，如出現(xiàn)漏水、墻面自然脫落、水電無法正常供應(yīng)等對(duì)乙方正常使用房屋具有影響的情形，甲方應(yīng)在接到乙方通知的__天之內(nèi)予以解決。否則乙方有權(quán)提前解除合同，并有權(quán)要求甲方支付違約金。
乙方在使用過程中，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和裝修情況，否則視為違約，應(yīng)向甲方支付違約金。
(該房屋租房合同和協(xié)議規(guī)定如果人為的破壞由求租房負(fù)責(zé)維修)
第七條 房屋出賣
租賃期間如甲方出賣房屋，乙方又不愿意購買，則甲方應(yīng)保證乙方可以繼續(xù)租賃，直至租賃期間屆滿。
(該房屋租賃合同和協(xié)議規(guī)定如果甲方緊急需要出賣房屋，具體解決辦法可以協(xié)商)
第八條 違約責(zé)任
1、租賃期間內(nèi)，乙方不得有下列行為，否則甲方有權(quán)解除合同，收回房屋，并有權(quán)依據(jù)本協(xié)議要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任。
1)擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的;
2)利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的;
3)拖欠租金__月。
2、乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補(bǔ)交租金外，還應(yīng)按拖欠天數(shù)支付違約金，每天違約金的標(biāo)準(zhǔn)為：拖欠租金的__%
3、乙方擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的，應(yīng)支付___月的租金作為違約金。
4、一方如果具有合同約定的其他違約行為，違約方除應(yīng)向守約方賠償因其違約造成的損失外，還應(yīng)該支付___元違約金。
(該房屋租賃合同和協(xié)議規(guī)定如果乙方由于特殊原因需要轉(zhuǎn)租，需要事先和甲方打招呼)
第九條 優(yōu)先承租權(quán)
租賃期間屆滿后，如甲方繼續(xù)出租房屋，則乙方在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。如租賃期間屆滿后，乙方確實(shí)無法找到房屋，甲方應(yīng)給予一個(gè)月的寬限期，寬限期的房租與約定的房租一樣。
第十條 免責(zé)條件
因不可抗力或政府行為導(dǎo)致合同無法履行時(shí)，雙方互補(bǔ)承擔(dān)責(zé)任。實(shí)際租金按入住天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。
(該房屋租賃合同和協(xié)議規(guī)定具體情況可以協(xié)商)
第十一條 爭議解決的方式
合同在履行過程中如發(fā)生爭議，應(yīng)由雙方先行友好協(xié)商;如協(xié)商不成時(shí)，可以向房屋所在地法院提起訴訟。
第十二條 合同自雙方簽字之日起生效。 一式三份，雙方各執(zhí)一份，報(bào)公安部門備案一份。
甲方：_________(出租方)
乙方：_________(求租方)
雙方就乙方租賃甲方房屋一事，經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 出租房屋的坐落位置、面積以及其他情況
1、本合同所出租房屋坐落在___市___區(qū)______號(hào)(該房屋租賃合同和協(xié)議不足部分可以補(bǔ)充)
2、房屋的建筑面積___平方米、使用面積___平方米。(該房屋租賃合同和協(xié)議不足部分可以補(bǔ)充)
3、所出租房屋的房屋產(chǎn)權(quán)編號(hào)：_________ 。
第二條 房屋內(nèi)部的裝修情況及主要設(shè)備
(該房屋租賃合同和協(xié)議需要寫明內(nèi)的裝修情況及主要設(shè)備設(shè)備情況，如：房屋為簡易裝修，其內(nèi)設(shè)備為xxx)
第三條 房屋租賃的期限
租賃期限為___(月/年)。從___年___月___日起至___年___月___日。
租賃期限屆滿前___天，如乙方需要繼續(xù)承租，需要向甲方提供提出，由甲方?jīng)Q定是否繼續(xù)續(xù)簽合同。
租賃期限內(nèi)，如甲方出賣房屋，應(yīng)提前___天通知乙方，乙方在接到通知后___天內(nèi)決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。如乙方逾期不予答復(fù)，那么視為其放棄該權(quán)利。
(該房屋租賃合同和協(xié)議租賃的租賃情況至少為一年，具體情況可以適當(dāng)變通)
第四條 租金及其交納方式
每月租金___元，大寫_________。
租金按月交付。合同簽訂后乙方應(yīng)向甲方支付第一季度的租金。
以后每月__日前乙方向甲方支付下個(gè)季度的租金。(該房屋租賃合同付款方式每季度付一次，也可以根據(jù)具體情況變通)
第五條 押金
押金___元，大寫_________。該押金用于保障房屋內(nèi)的設(shè)備完好，如出現(xiàn)設(shè)備損壞的現(xiàn)象，甲方有權(quán)按照市場價(jià)格扣除相應(yīng)的賠償款。
如合同期滿，乙方?jīng)]有損害房屋內(nèi)的設(shè)備，則甲方應(yīng)該在合同期滿日如數(shù)退還。
第六條 房屋修繕和裝修
甲方應(yīng)保證房屋符合合同約定的使用用途，保證正常的水電供應(yīng)，如出現(xiàn)漏水、墻面自然脫落、水電無法正常供應(yīng)等對(duì)乙方正常使用房屋具有影響的情形，甲方應(yīng)在接到乙方通知的__天之內(nèi)予以解決。否則乙方有權(quán)提前解除合同，并有權(quán)要求甲方支付違約金。
乙方在使用過程中，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和裝修情況，否則視為違約，應(yīng)向甲方支付違約金。
(該房屋租房合同和協(xié)議規(guī)定如果人為的破壞由求租房負(fù)責(zé)維修)
第七條 房屋出賣
租賃期間如甲方出賣房屋，乙方又不愿意購買，則甲方應(yīng)保證乙方可以繼續(xù)租賃，直至租賃期間屆滿。
(該房屋租賃合同和協(xié)議規(guī)定如果甲方緊急需要出賣房屋，具體解決辦法可以協(xié)商)
第八條 違約責(zé)任
1、租賃期間內(nèi)，乙方不得有下列行為，否則甲方有權(quán)解除合同，收回房屋，并有權(quán)依據(jù)本協(xié)議要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任。
1)擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的;
2)利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的;
3)拖欠租金__月。
2、乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補(bǔ)交租金外，還應(yīng)按拖欠天數(shù)支付違約金，每天違約金的標(biāo)準(zhǔn)為：拖欠租金的__%
3、乙方擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的，應(yīng)支付___月的租金作為違約金。
4、一方如果具有合同約定的其他違約行為，違約方除應(yīng)向守約方賠償因其違約造成的損失外，還應(yīng)該支付___元違約金。
(該房屋租賃合同和協(xié)議規(guī)定如果乙方由于特殊原因需要轉(zhuǎn)租，需要事先和甲方打招呼)
第九條 優(yōu)先承租權(quán)
租賃期間屆滿后，如甲方繼續(xù)出租房屋，則乙方在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。如租賃期間屆滿后，乙方確實(shí)無法找到房屋，甲方應(yīng)給予一個(gè)月的寬限期，寬限期的房租與約定的房租一樣。
第十條 免責(zé)條件
因不可抗力或政府行為導(dǎo)致合同無法履行時(shí)，雙方互補(bǔ)承擔(dān)責(zé)任。實(shí)際租金按入住天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。
(該房屋租賃合同和協(xié)議規(guī)定具體情況可以協(xié)商)
第十一條 爭議解決的方式
合同在履行過程中如發(fā)生爭議，應(yīng)由雙方先行友好協(xié)商;如協(xié)商不成時(shí)，可以向房屋所在地法院提起訴訟。
第十二條 合同自雙方簽字之日起生效。 一式三份，雙方各執(zhí)一份，報(bào)公安部門備案一份。
第十三條 房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、甲乙方雙方身份證的復(fù)印件為本合同附件。附隨合同之后。
出租方： 求租方：
電話： 電話：
