時(shí)間：2023-08-10 17:26:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地使用稅征管建議，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
論文關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地使用稅，征管，調(diào)查
G鎮(zhèn)位于福建省東南沿海，面積120平方公里。該鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，近年來制造業(yè)發(fā)展很快，轄區(qū)土地得到較快開發(fā)，2009入庫年城鎮(zhèn)土地使用稅997萬元，比2008年度增長96%。
一、調(diào)查對(duì)象的選定
為保證調(diào)查結(jié)果的科學(xué)性和普遍性，筆者從G鎮(zhèn)共選定各類土地87塊，占G鎮(zhèn)全部批地的17%，累計(jì)占地534983.86平方米，占全部用地面積的15%。為保證調(diào)查對(duì)象的多樣性，筆者對(duì)這87塊用地進(jìn)行了適度的分類：
1.占地改變用途：此類土地主要被用于變相房地產(chǎn)開發(fā)，共選定25塊，累計(jì)占地43579平方米。
2.占地未進(jìn)行開發(fā)：此類土地主要以荒地和未平整形式存在，共選定21塊，累計(jì)占地211375平方米。
3.占地已（正）基建未投產(chǎn)：此類土地正在基建或者雖然已經(jīng)部分基建，但尚未實(shí)質(zhì)性投產(chǎn)，共選定17塊，累計(jì)占地123563平方米。
4.占地已正常管征但欠稅：此類土地雖反復(fù)催繳，但企業(yè)以各種理由拒絕申報(bào)或者雖已申報(bào)但未入庫的，共選定11塊，累計(jì)占地78914平方米。
5.占地已正常管征并清欠：此類土地共選定6塊，累計(jì)占地46259平方米。
6.其他：此類土地共選定7塊，其中倒閉注銷及地址不詳?shù)?塊，政府用地及鐵路征用土地2塊。累計(jì)占地31293.86平方米。
二、G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅征管中存在的問題
通過對(duì)上述地塊的調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅的征管實(shí)際與征管法規(guī)之間存在一定的差距，主要存在以下幾個(gè)問題：
（一）納稅主體的界定問題
《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號(hào)）對(duì)納稅人的確定做出了如下解釋：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。但在對(duì)G鎮(zhèn)的土地使用稅征管調(diào)查過程中，筆者發(fā)現(xiàn)存在兩個(gè)問題：第一，L企業(yè)購買了一塊土地，基建完成后租賃給A企業(yè)使用，由于L企業(yè)和A企業(yè)均在G鎮(zhèn)地稅分局轄區(qū)，所以土地使用稅應(yīng)該由L企業(yè)繳納，但L企業(yè)是空殼公司，本身沒有實(shí)質(zhì)性經(jīng)營，而A企業(yè)又不負(fù)有扣繳義務(wù)，因此稅款入庫難度很大。第二，G鎮(zhèn)Q村有一部分集體土地，不符合國家的土地流轉(zhuǎn)政策，難以辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，然而村委會(huì)以租賃的形式將土地轉(zhuǎn)租給企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了土地的變相轉(zhuǎn)讓；這就給納稅主體的界定增加了很大的難度，由于土地仍然是集體用地畢業(yè)論文提綱，所有權(quán)在村委會(huì)手中，所以名義上應(yīng)該由村委會(huì)繳納；但村委會(huì)認(rèn)為使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了企業(yè)，只是手續(xù)暫時(shí)沒有辦理下來，因此納稅主體應(yīng)該是承租企業(yè)。
（二）納稅依據(jù)的計(jì)算問題
《福建省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法》規(guī)定：持有《國有土地使用證》、《集體建設(shè)用地使用證》和《土地房屋權(quán)證》的，以證書記載的土地面積為準(zhǔn)；尚未持有前款所列土地使用權(quán)證書的，暫以納稅人申報(bào)，并經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的土地面積為準(zhǔn)。但在實(shí)際執(zhí)行中，難度相當(dāng)大，筆者通過對(duì)G鎮(zhèn)的實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)存在以下幾個(gè)難點(diǎn)：第一，納稅人的土地證雖然已經(jīng)辦理，但由于實(shí)際原因土地根本無法使用。例如，Z企業(yè)在Z村獲得土地后辦理了土地證書，但占有的土地全部都是荒山和溝壑，而且新批準(zhǔn)的一條高速公路要經(jīng)過此地，土地根本無法使用；再如，F(xiàn)企業(yè)在Z村獲得了土地并辦理了土地證手續(xù)，但由于當(dāng)?shù)卮迕穹磳?duì)和占用，土地根本無法使用。第二，對(duì)于無證面積的核定，G鎮(zhèn)稅務(wù)機(jī)關(guān)基本采用稅管員親自丈量的方式，這相當(dāng)不科學(xué)，因?yàn)槿狈镜臏y(cè)繪知識(shí)和專業(yè)的測(cè)繪技術(shù)，丈量出來的面積往往與實(shí)際面積相差很大。第三，G鎮(zhèn)的X居委會(huì)部分工業(yè)用地被納稅人變相用于私人住宅建設(shè)，地稅部門是否應(yīng)該繼續(xù)征收土地使用稅存在很大的爭議，因?yàn)槠湟?，土地用途非法變更后，產(chǎn)生的收入就是非法收入，而非法收入并非稅收的征收范疇，而應(yīng)該由相關(guān)部門直接沒收；其二，目前各省均規(guī)定個(gè)人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用稅，這樣一來，工業(yè)用地被轉(zhuǎn)為私人住宅用地后，似乎就屬于免稅范疇了。
（三）納稅期限的確定問題
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第八條規(guī)定，土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。G鎮(zhèn)的土地使用稅目前采用按年計(jì)算，分4月和10月兩期繳納的方法怎么寫論文。這一方法衍生出三個(gè)問題：第一，由于其它稅種基本采用按月申報(bào)繳納的模式，所以土地使用稅往往被納稅人錯(cuò)估為一個(gè)臨時(shí)稅種，能夠逃避就盡量逃避；第二，一年集中在4月和10月繳納，會(huì)對(duì)企業(yè)短期內(nèi)的資金流動(dòng)造成很大的壓力；第三，分兩期計(jì)算，可能會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)土地使用稅難以得到準(zhǔn)確的計(jì)算和繳納，例如，Z村的Q企業(yè)11月份征用了一塊非耕地，按理來說這塊耕地應(yīng)該從當(dāng)年12月開始繳納土地使用稅，但由于該企業(yè)10月份申報(bào)繳納時(shí)尚未獲得該地，所以該地當(dāng)年無法及時(shí)申報(bào)，等到下年度4月份申報(bào)繳納時(shí)，企業(yè)就不得不繳納滯納金甚至?xí)媾R罰款的處罰。
（四）不同稅種的銜接問題
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅。這一規(guī)定主要是為了避免重復(fù)征稅，因?yàn)樾抡饔玫母氐谝荒瓯仨毨U納耕地占用稅。但這一政策似乎在G鎮(zhèn)沒有得到很好的應(yīng)用。因?yàn)镚鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)土地使用稅征收由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行，而耕地占用稅的征收由財(cái)政機(jī)關(guān)進(jìn)行，兩者之間沒有實(shí)現(xiàn)有效的信息共享。這樣一來，耕地占用稅和土地使用稅同時(shí)征收導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題比較普遍。
（五）定額稅率的調(diào)節(jié)功能問題
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第四條規(guī)定，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)土地使用稅年稅額0.6元至12元。G鎮(zhèn)目前土地使用稅年稅額定為4元/平方米，屬于合理范圍。但定額稅率本身卻出現(xiàn)很大的弊端：第一，2006年，G鎮(zhèn)Q村的土地售價(jià)為6萬元/畝，當(dāng)時(shí)土地使用稅年稅額是3元/平方米，比例稅率大概為3.33%（3×666.67÷60000=3.33%）；但到了2009年，同樣一塊地土地售價(jià)30萬元/畝，土地使用稅年稅額是4元/平方米，比例稅率銳減為0.89%（4×666.67÷300000=0.89%），土地使用稅的調(diào)節(jié)功能被極大的削弱。第二，同一鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)土地的單位售價(jià)也存在很大差異，比如在毗鄰鎮(zhèn)區(qū)中心的Z村，土地單位售價(jià)能賣到35萬元/畝，而在距離鎮(zhèn)區(qū)較遠(yuǎn)的T鎮(zhèn)，土地的單位售價(jià)只有20萬元/畝，土地級(jí)差很大，但土地使用稅的年稅額都是4元/平方米，根本無法發(fā)揮出應(yīng)有的調(diào)節(jié)級(jí)差收入的功能。
（六）征稅范圍的確認(rèn)問題
根據(jù)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號(hào)），關(guān)于征稅范圍的解釋：建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地。郊區(qū)和農(nóng)村自然不在征收范圍之內(nèi)。但從G鎮(zhèn)的征管實(shí)際來看，Z村、Q村、N村、T村等等所有鎮(zhèn)區(qū)以外的企業(yè)用地都被納入到了征收范圍，這就使得征收范圍的界限變得很模糊，征稅的法律法規(guī)依據(jù)也變得很脆弱。
三、解決土地使用稅征管問題的幾點(diǎn)建議
（一）進(jìn)一步明確納稅主體
首先，對(duì)于國有土地，應(yīng)該一律以實(shí)際使用土地的單位和給人為納稅義務(wù)人；其次，對(duì)于集體用地，應(yīng)該明確規(guī)定集體土地改變用途但尚未獲批得，應(yīng)該以集體土地的所有人為納稅義務(wù)人，實(shí)際使用人為扣繳義務(wù)人。
（二）合理界定納稅依據(jù)
首先，對(duì)于擁有相關(guān)土地證書的，以證書記載的土地面積為準(zhǔn)，但在證書辦理后的一個(gè)期限之內(nèi)，比如3年畢業(yè)論文提綱，土地為荒山或者溝壑等尚未平整或者其他原因確實(shí)無法使用的，應(yīng)該由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)以上國土部門共同出具相關(guān)證明，暫免征收土地使用稅；其次，對(duì)于尚未獲得相關(guān)證書的土地，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的專業(yè)測(cè)繪部門進(jìn)行測(cè)算，企業(yè)按照測(cè)繪部門出具的測(cè)繪報(bào)告面積進(jìn)行申報(bào)。對(duì)于測(cè)繪部門和企業(yè)串通逃稅的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)處罰；最后，對(duì)于工業(yè)用地的變相使用，要區(qū)分處理，如果土地變相使用后用于商業(yè)住宅或者其它目的的商業(yè)開發(fā)的獲取收益的，稅務(wù)機(jī)關(guān)要照收土地使用稅；對(duì)于工業(yè)用地被變相用于私人自住自用住宅建設(shè)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該將其剔除在征收范圍之內(nèi)，變相使用的懲戒問題應(yīng)該由國土部門來解決。
（三）改變現(xiàn)有的納稅期限
首先，可以繼續(xù)采用按年計(jì)算，分期繳納的納稅方式，但納稅人應(yīng)該以一個(gè)月或者一個(gè)季度為納稅期限，自期滿之日起十五日內(nèi)自行申報(bào)，預(yù)繳土地使用稅，以提高一年內(nèi)土地使用稅的納稅頻次；其次，為防止在申報(bào)年度內(nèi)納稅人土地面積變動(dòng)而導(dǎo)致納稅不實(shí)，可以在納稅年度結(jié)束后一定期限內(nèi)，比如3個(gè)月，進(jìn)行土地使用稅的匯算清繳。
（四）逐步歸并類似稅種
第一步，將耕地占用稅從財(cái)政部門逐步移交到地稅部門征管；第二步，要求納稅人在申報(bào)土地使用稅時(shí)，必須先將繳納的耕地占用稅稅單到地稅部門報(bào)備，便于核查；第三步，取消耕地占用稅，規(guī)定無論新舊耕地還是非耕地都必須統(tǒng)一繳納土地使用稅，但對(duì)新征用的耕地，第一年適用的土地使用稅稅率必須大體等于耕地占用稅稅率，以保持稅負(fù)的一致性和政策的延續(xù)性。
（五）改革定額稅率為比率稅率
要逐步將現(xiàn)行的定額稅率改為比率稅率，以增強(qiáng)土地使用稅的調(diào)控功能。但在改革過程中，要把握兩點(diǎn)：第一，必須采用幅度比率稅率，可以比照定額稅率的制定方法，將土地使用稅的比率稅率也區(qū)分為大城市、中等城市、小城市、縣城建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等四級(jí)幅度比率稅率；第二，比率稅率的確定，要以當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)五年內(nèi)的土地使用稅稅負(fù)的加權(quán)平均數(shù)來確定，以保持總體稅負(fù)的一致性；第三，在將定額稅率改為比率稅率后，土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)也應(yīng)該由土地面積改變?yōu)橥恋貎r(jià)值，土地價(jià)值應(yīng)該由專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估中介來進(jìn)行。
（六）逐步擴(kuò)大征稅范圍
要將土地使用稅的征稅范圍擴(kuò)展到全部城鄉(xiāng)，在延續(xù)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的基礎(chǔ)上，規(guī)定所有農(nóng)村的工商業(yè)的非農(nóng)性質(zhì)的盈利用地都要納入征稅范圍。
四、結(jié)論
本次調(diào)研收集到的資料基本能夠反映G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅的征管現(xiàn)狀，反映的問題在全國特別是沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有極大的普遍性，因此本文提出的若干改革意見可以給城鎮(zhèn)土地使用稅的法規(guī)改革和征管改進(jìn)提供有益的參考。
參考文獻(xiàn)：
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灌云稅務(wù)局
駱秀枝
內(nèi)容摘要：雖然我國歷史上最早的房產(chǎn)稅可以追溯到周朝，歷史較長，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在諸多與當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不適應(yīng)之處，需要改革。根據(jù)我國的實(shí)際情況，對(duì)稅制成熟國家房產(chǎn)稅制度的比較分析和借鑒是完善我國的房地產(chǎn)稅制改革的有效途徑。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)稅
稅制改革
房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估
一、厘清房地產(chǎn)稅的概念
房地產(chǎn)稅，顧名思義是對(duì)房子及其土地征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)稅的概念，需要從以下四點(diǎn)來把握。第一，房地產(chǎn)稅是將房子和土地視為一個(gè)整體而征收的不動(dòng)產(chǎn)稅，相當(dāng)于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。第二，房地產(chǎn)稅的征稅范圍擴(kuò)大，不僅對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行征收，而且將個(gè)人住房納入征稅范圍。第三，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)不同于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是按照房產(chǎn)原值扣除一定比例計(jì)算，城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是按照土地使用面積計(jì)算?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)導(dǎo)致的問題是稅收和房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重背離，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的城市，政府通過稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的能力下降。因此，房地產(chǎn)稅的改革方向?qū)⑹恰鞍凑赵u(píng)估值征收”。第四，房地產(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，在此不涉及房地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。
那么，為什么生活中人們往往更加關(guān)注房產(chǎn)稅的改革，而忽視了城鎮(zhèn)土地使用稅呢？主要原因有二。一是“房子是用來住的”是黨和國家的住房政策，我國傳統(tǒng)文化中的置業(yè)觀念也賦予了住房特殊的社會(huì)屬性。如果開征房地產(chǎn)稅，普通老百姓最關(guān)心是否設(shè)定人均免稅面積、是否對(duì)家庭購買的首套住房免稅等與房產(chǎn)有關(guān)的涉稅事項(xiàng)。二是從廣義上來說，土地是一種財(cái)產(chǎn)，對(duì)土地課稅在國外屬于財(cái)產(chǎn)稅。但是，根據(jù)我國憲法規(guī)定，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)歸國家，單位和個(gè)人對(duì)占用的土地只有使用權(quán)而無所有權(quán)。因此，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)質(zhì)上是對(duì)占用土地資源的課稅，屬于準(zhǔn)財(cái)產(chǎn)稅，而非嚴(yán)格意義上的財(cái)產(chǎn)稅。要想把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，在立法角度上也需要破解一些難題?；诖?，城鎮(zhèn)土地使用稅似乎離人們遙遠(yuǎn)了一些，受關(guān)注的程度自然而然就小了許多。
因此，加快房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)包含或者至少包含房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的相關(guān)政策。
二、評(píng)述我國房地產(chǎn)稅發(fā)展歷程
（一）歷史上的房地產(chǎn)稅
我國對(duì)房地產(chǎn)的課稅，歷史悠久，最早的房地產(chǎn)稅可以追溯到周朝，古籍《禮記·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，稅其舍而不稅物”的記載。自周朝以來，中國曾經(jīng)多次開征專門針對(duì)房產(chǎn)的稅且有多種稱呼。例如，唐朝時(shí)的“間架稅”，當(dāng)時(shí)唐朝僅將其視為緩解財(cái)政困難的權(quán)宜之計(jì)；五代十國和宋朝時(shí)的“屋稅”，五代十國時(shí)將其作為一種雜稅，宋朝時(shí)則將其視為一種輔財(cái)政收入。清代房產(chǎn)稅紛繁復(fù)雜且名稱多變，江南地區(qū)叫“廊鈔”、“棚租”，北京叫“檀輸稅”，直至乾隆年間，才逐漸廢止。民國時(shí)期，北京和上海也曾在短時(shí)間內(nèi)開征過房捐等。這表明，中國歷史上的確存在以房產(chǎn)為課征對(duì)象的房產(chǎn)稅。
（二）我國房地產(chǎn)稅制評(píng)述
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅主要是依據(jù)國務(wù)院在1986年9月頒布并實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫停條例》及1988年9月頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，對(duì)房屋和土地分別征收。當(dāng)前，這兩個(gè)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要存在兩個(gè)問題。一是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象過窄，房產(chǎn)稅把城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等房產(chǎn)作為征稅的對(duì)象，而將房產(chǎn)的原值或者房產(chǎn)的租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，并將個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)（即個(gè)人住房）予以免稅，可見房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象只限于營業(yè)用房產(chǎn)；二是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人主要是企業(yè)和單位，與房產(chǎn)稅一樣基本上不直接涉及居民個(gè)人，再加上其按照占用土地面積從量課稅，與物價(jià)之間缺乏聯(lián)動(dòng)調(diào)整機(jī)制，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用，無法通過該項(xiàng)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距。
三、國外房地產(chǎn)稅制比較和經(jīng)驗(yàn)借鑒
鑒于美國、德國、新加坡的房地產(chǎn)稅資料比較翔實(shí)，專家學(xué)者們對(duì)其房地產(chǎn)稅的稅制要素均進(jìn)行了詳細(xì)研究與論證。在前人研究的基礎(chǔ)上，對(duì)其進(jìn)行了歸納整理，從課稅對(duì)象、稅率、計(jì)稅依據(jù)和稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行了分析，以期能為我國房地產(chǎn)稅改革建言獻(xiàn)策。
（一）國外房地產(chǎn)稅制要素比較
1、征稅對(duì)象和納稅人比較分析
美國房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象主要是居民住宅，納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，其收入的95%以上由地方政府征收。
德國是土地私有制國家，對(duì)擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對(duì)用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
新加坡對(duì)所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人。
2、計(jì)稅依據(jù)和稅率比較分析
美國房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)核定價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)核定價(jià)值由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，與稅收征管分開管理。不同州采用了不同的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估辦法，如新澤西州以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估依據(jù)，紐約州以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一定比例作為評(píng)估依據(jù)。美國房地產(chǎn)稅稅率的設(shè)定較為靈活，主要根據(jù)地方政府預(yù)算需要確定，用預(yù)算應(yīng)征收的房地產(chǎn)稅金額除以當(dāng)年所有應(yīng)繳稅房地產(chǎn)核定價(jià)值計(jì)算當(dāng)年的房地產(chǎn)稅稅率。
德國土地稅計(jì)稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價(jià)值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%至5%征稅；不動(dòng)產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價(jià)格的2%至3.5%征稅。其中，對(duì)土地和房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估設(shè)立獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價(jià)格在“指導(dǎo)價(jià)”的合理區(qū)間浮動(dòng)。
新加坡房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)為房屋年價(jià)值，房屋年價(jià)值用年租金來衡量，由國內(nèi)稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對(duì)其他類型房地產(chǎn)征收10%物業(yè)稅。
3、稅收優(yōu)惠比較分析
美國一是通過減少稅基或者低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值對(duì)自住房屋稅收進(jìn)行減免；二是允許房地產(chǎn)稅超過一定限額的納稅人從州政府得到個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。
德國房地產(chǎn)稅對(duì)居民住宅與其他買賣和經(jīng)營性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策，對(duì)自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對(duì)參加住房儲(chǔ)蓄的納稅人給與獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)自建房和購房的納稅人提供個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。
新加坡一是對(duì)不同類型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對(duì)購買自住型、小戶型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率，對(duì)投資性質(zhì)及改善型的購房人實(shí)行較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對(duì)富人征稅更多的稅收。
（二）國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)借鑒
房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅范圍廣。對(duì)房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有稅種，并且主要以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅較高的稅收能夠提高房屋、土地的使用率和流動(dòng)性。征稅對(duì)象包括自然人、法人所擁有的各種類型的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)稅征稅范圍廣、稅源穩(wěn)定使得房地產(chǎn)稅成為地方政府財(cái)政收入的重要來源之一。
計(jì)稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活。房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一，有專門的機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值計(jì)稅，評(píng)估價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)增長提高，相應(yīng)稅收隨之增加，起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的作用。稅率靈活，通過設(shè)置層次豐富的稅率，使低收入者等群體納稅更少，高收入者等群體納稅更多。
房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善。一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度減少了房地產(chǎn)私下交易，提高了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法，能夠客觀、公正地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
實(shí)行多項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策。各國都設(shè)置了專門針對(duì)自住型購房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)自住型住房購買，如美國對(duì)自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個(gè)人所得稅抵免或者現(xiàn)金補(bǔ)償。
四、完善我國房地產(chǎn)稅制改革的建議
根據(jù)我國的實(shí)際情況，借鑒其他國家的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，提出以下幾點(diǎn)完善我國房地產(chǎn)稅制改革的建議。
（一）合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅
我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價(jià)和地價(jià)更是緊密相連，而且地占主要比重，特別是改革開放后的房地產(chǎn)稅制，將按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，更無法清晰區(qū)分房價(jià)和地價(jià)。另外，現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是從量計(jì)征，存在背離土地價(jià)值、有違稅負(fù)公平的問題。因此，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并征稅，以利簡化稅制，體現(xiàn)公平稅負(fù)，保證地方稅收收入，進(jìn)一步完善我國現(xiàn)代財(cái)稅制度。
（二）以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價(jià)值。而城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。有研究表明，各國房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的選擇很大程度上出于社會(huì)和政治的考慮。我國地域遼闊，不同地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值差異較大。因此，在決定我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，既要考慮時(shí)代性，又要重視我國的地域性。從我國開征房地產(chǎn)稅的初衷和實(shí)際可操作性看，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)比較合適。但在實(shí)際征稅時(shí)，對(duì)每一應(yīng)稅房地產(chǎn)對(duì)照統(tǒng)一評(píng)定的不同等級(jí)的土地市值，不同建筑的房產(chǎn)市值，再核算綜合市場(chǎng)評(píng)估值，核定計(jì)稅依據(jù)予以征稅。
（三）
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)稅制； 現(xiàn)狀； 思路 建議
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅存在稅制過時(shí)、稅基狹窄、稅種重復(fù)、內(nèi)外企業(yè)稅負(fù)有別等諸多問題。稅負(fù)主要集中在房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)少，不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，不能在地方政府的財(cái)政收入中起重要作用，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制勢(shì)在必行。
一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及存在的缺陷、不足
（一）稅制繁復(fù)，稅種結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅制不統(tǒng)一，有違稅收公平原則
我國現(xiàn)行征收與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)的稅費(fèi)共12項(xiàng)，分別在房地產(chǎn)運(yùn)行的不同階段和環(huán)節(jié)征收。土地批租、征用環(huán)節(jié)，要繳納契稅、耕地占用稅（外資企業(yè)不征）、印花稅，同時(shí)還要交納土地出讓金、土地使用費(fèi)等費(fèi)用；開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅費(fèi)較多，有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個(gè)人所得稅；房地產(chǎn)占有和使用環(huán)節(jié)繳納的稅種有房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）。
由此看出，一方面，房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了購房者；另一方面，房地產(chǎn)稅種繁復(fù)、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多層次收費(fèi)，如對(duì)房屋出租的租金收入，既要征收營業(yè)稅，又要征收房產(chǎn)稅，成為導(dǎo)致商品房房價(jià)居高不下的原因之一。
內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別使用兩套房地產(chǎn)稅制，對(duì)涉外企業(yè)只征城市房地產(chǎn)稅，而且只對(duì)房產(chǎn)征收，對(duì)地產(chǎn)不征收，城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅也只對(duì)內(nèi)資企業(yè)征收，內(nèi)、外資企業(yè)稅負(fù)不統(tǒng)一的矛盾日益突出。內(nèi)外有別的房產(chǎn)稅稅收待遇，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平、公正的原則，也不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競爭機(jī)制的建立。
（二）城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一，征稅范圍有一定局限性
我國目前房產(chǎn)稅和土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，這些范圍以外的房產(chǎn)與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，在城鄉(xiāng)交界處和農(nóng)村開辦的工商企業(yè)數(shù)量日趨增多，所占用的房地產(chǎn)數(shù)量也日趨增大，這些企業(yè)與坐落在城鎮(zhèn)的企業(yè)同樣享受到公共物品帶來的便利，卻不需要承擔(dān)房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)，過窄的征稅范圍影響了房地產(chǎn)稅的公平性。企業(yè)容易通過選擇坐落地，在日常稅收管理中形成“合法”避稅，不利于企業(yè)在同等條件下公平競爭。尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處，有些地方一條街道兩側(cè)，一側(cè)企業(yè)納稅，而幾米之外的另一側(cè)企業(yè)就不用納稅，稅負(fù)顯失公允。
（三）計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)不合理、不規(guī)范，易導(dǎo)致稅負(fù)不公
現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種辦法。從價(jià)計(jì)征是房產(chǎn)原值減除10％－30％的比例后的余值按1.2％的稅率計(jì)征，房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)，這種折余價(jià)值依據(jù)的是歷史成本，不能反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；從租計(jì)征是依據(jù)房產(chǎn)的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場(chǎng)的行情予以確認(rèn)。同一個(gè)稅種，兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范。同時(shí)，對(duì)房產(chǎn)出租者而言，除交納房產(chǎn)稅外，還要承擔(dān)營業(yè)稅和城建稅與教育費(fèi)附加，與按歷史成本計(jì)稅的從價(jià)計(jì)征相比，使得房屋出租這一行為的綜合稅負(fù)非常高，從而導(dǎo)致大量隱性市場(chǎng)的偷漏稅交易。
現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行從量計(jì)征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn)，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的作用，也無法對(duì)土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。
二、完善房地產(chǎn)稅制的建議、思路和措施
按照新時(shí)期稅制改革“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的原則，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中不合理的部分。要通過房地產(chǎn)稅制改革，建立起新的房地產(chǎn)稅體系，促進(jìn)稅收制度的改革與完善，推動(dòng)財(cái)政體制的變革，從而提高整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率和質(zhì)量。
（一）改革和完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系
1.房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)，保留營業(yè)稅和企業(yè)所得稅
在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，保留印花稅和契稅，將不適宜的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。繼續(xù)征收個(gè)人所得稅，建議改變目前對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的資本性收益采取20％的比例稅率的做法，采用累進(jìn)稅率計(jì)征。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅
為促進(jìn)合理利用房地產(chǎn)資源、調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)所有者、房地產(chǎn)實(shí)際占有者之間的收益分配，建議合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及對(duì)外資企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，將對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的征稅統(tǒng)一起來。對(duì)于城市房地產(chǎn)，無論是經(jīng)營性的，還是非經(jīng)營性的，都要納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍。為體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，建議按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)；為體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)的原則，可以考慮經(jīng)營性房地產(chǎn)按高檔稅率課征，非營業(yè)性房地產(chǎn)按低檔稅率課征，特別是對(duì)居民住宅的保有課稅，實(shí)行低稅政策；為簡化稅制，將從價(jià)、從量、從租計(jì)征統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征。
3.開征空地稅
即以閑置未用的土地為課征對(duì)象，對(duì)空地的實(shí)際持有人征收。所謂空地，是指未按法定要求利用滿一年的；或者有償出讓的土地超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期一年未動(dòng)工開發(fā)利用的；或其地上建筑改良物價(jià)值不及所占基地標(biāo)定地價(jià)20％的土地。開征空地稅，可以節(jié)約用地，杜絕土地浪費(fèi)現(xiàn)象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，國家對(duì)閑置一年以上的空地征收土地閑置費(fèi)，這已經(jīng)從實(shí)踐上和法律上奠定了開征空地稅的必要條件。
4.適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅
遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征將彌補(bǔ)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位，防止納稅人以無償轉(zhuǎn)讓為掩護(hù)，逃避納稅。
（二）建立評(píng)估機(jī)制，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為稅基
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中存在多種計(jì)稅依據(jù)，多種標(biāo)準(zhǔn)混用，造成納稅人的稅負(fù)不均，既影響公平，又缺乏效率。因此，建議改革房地產(chǎn)稅的多種標(biāo)準(zhǔn)，采用統(tǒng)一的評(píng)估價(jià)值作為稅基。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng)，而評(píng)估值中包含房產(chǎn)升值和降值所產(chǎn)生的收益變化因素，能夠真實(shí)地反映房產(chǎn)的現(xiàn)值，可以較好地調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)公平。同時(shí)，也可使國家的財(cái)政收入隨房地產(chǎn)價(jià)格的上漲而增加，避免了由于從租、從價(jià)計(jì)稅造成的稅收差異，促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)的合理配置，發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用。以評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，沒有出租房產(chǎn)和自營房產(chǎn)之分，提高了稅收透明度，增強(qiáng)了公民的納稅意識(shí)。
（三）健全、完善房地產(chǎn)稅課稅的相關(guān)配套制度與保障系統(tǒng)
完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立以房地產(chǎn)評(píng)估制度為核心的征管運(yùn)作體系。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、評(píng)估評(píng)稅制度和方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)，配備評(píng)稅或評(píng)價(jià)專業(yè)人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度；建立財(cái)產(chǎn)登記制度，設(shè)置土地位置、權(quán)屬及面積的臺(tái)賬，實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，盡快實(shí)行“房地合一”的新體制，建立與評(píng)估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行搜集、處理、存儲(chǔ)和管理。
（四）完善現(xiàn)行的轉(zhuǎn)移支付制度，賦予地方政府一定的稅收自
按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和公共財(cái)政理論的要求，參照國際經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范我國的轉(zhuǎn)移支付制度，建立起以均等化為目標(biāo)的轉(zhuǎn)移支付制度，以保證各個(gè)地方政府有財(cái)力提供最基本的公共產(chǎn)品和服務(wù)。賦予地方政府一定的稅收權(quán)限，充實(shí)地方政府財(cái)源。房地產(chǎn)稅的稅基不具有流動(dòng)性，地方征收管理的成本較低，適宜劃歸地方所有。房地產(chǎn)稅歸地方所有，能促進(jìn)地方政府提高公共服務(wù)的效率和質(zhì)量，使地方政府真正成為一級(jí)獨(dú)立的財(cái)政，增加地方政府的財(cái)政收入，減少對(duì)土地出讓金的依賴程度，維持財(cái)政的可持續(xù)發(fā)展和提高地方財(cái)政的效率。
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[3] 邱秋.我國房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想.《財(cái)會(huì)月刊》（綜合版），2007年5月.
一、當(dāng)前稅收管理中存在的問題
（一）有效稅源沒有完全轉(zhuǎn)化為稅收，在一定程度上造成了稅收流失。具體表現(xiàn)在土地使用稅漏征漏管問題比較突出，已征用但未開發(fā)使用的閑置用地、經(jīng)營不正常企業(yè)用地、個(gè)體工商戶用地等前期大多未納入監(jiān)控，正常企業(yè)也存在不申報(bào)或少申報(bào)土地使用稅現(xiàn)象，膠州市地稅局在08年進(jìn)行的土地使用稅清查中，共清查入庫以前年度土地使用稅5000多萬元；此外個(gè)體工商戶未辦稅務(wù)登記或已辦理稅務(wù)登記但未達(dá)到起征點(diǎn)戶數(shù)的比例較高，個(gè)體假停業(yè)戶、假非正常戶、假注銷戶還不能得到有效監(jiān)控。
（二）中小企業(yè)管理措施落實(shí)不到位，所得稅管理質(zhì)量比較低。雖然推行了企業(yè)所得稅分類管理，但諸多措施在實(shí)際工作中并未有效落實(shí)，中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)稅源運(yùn)行質(zhì)量難以保障，特別是所得稅管理質(zhì)量普遍不高。從08年前3個(gè)季度的申報(bào)來看，地稅征管企業(yè)所得稅的1101戶企業(yè)中，零申報(bào)戶507戶，占總戶數(shù)的46%，其中核定征收126戶，查帳征收381戶。
（三）分支機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，與總機(jī)構(gòu)所在地管理信息不對(duì)稱。連鎖經(jīng)營店總、分支機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，跨區(qū)域匯總納稅的總、分支結(jié)構(gòu)所在地分局管理信息不對(duì)稱，對(duì)于總機(jī)構(gòu)是否能夠完全將分支機(jī)構(gòu)納入核算，核算是否準(zhǔn)確難以確定，容易形成管理縫隙。
（四）稅源管理信息失真，造成大集中系統(tǒng)的垃圾數(shù)據(jù)。主要表現(xiàn)是稅務(wù)登記信息與實(shí)際不符，如經(jīng)營地址與辦證地址不一致、經(jīng)營范圍與實(shí)際不符、法人代表與實(shí)際經(jīng)營戶主不一致等；此外一些應(yīng)注銷未作注銷處理戶，實(shí)際工作中早已人去樓空，或更換了業(yè)主后新業(yè)主重新辦證，但對(duì)原經(jīng)營戶主的登記沒有及時(shí)注銷。凡此種種，主要原因是日常管理沒有跟上，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有及時(shí)更新清理。
（五）巡查巡管不到位，稅收管理員職責(zé)沒有完全履行。每次稅源清查，都能清理出一部分稅源，清理出的稅源中，大部分是日常未能有效監(jiān)管的稅源，這從一個(gè)側(cè)面也反映了日常巡查巡管流于形式，沒有真正落到實(shí)處；或者是在巡查巡管過程中往往只看現(xiàn)象、不抓本質(zhì)，使本應(yīng)納入監(jiān)管的稅源沒有及時(shí)納入監(jiān)管，導(dǎo)致了稅款的流失。
（六）管理和稽查沒有真正形成互動(dòng)的局面，以查促管的成效甚微。雖然建立了查管互動(dòng)機(jī)制，但在落實(shí)上并不理想，特別是征管所能提供的案源數(shù)量太少，大部分征管單位即便發(fā)現(xiàn)了有價(jià)值的案源，也僅是協(xié)調(diào)納稅人補(bǔ)稅了事，根本不按規(guī)定移交稽查處理。
（七）管理和發(fā)票脫節(jié)，“以票控稅”推行難度較大。一方面是同國稅的信息傳遞機(jī)制還沒有完全建立，增值稅納稅人的發(fā)票開具信息掌握不全面；另一方面是管理人員參與發(fā)票管理程度不夠，游離于發(fā)票管理之外，基本不掌握納稅人的發(fā)票開具情況，未能及時(shí)將納稅人開票金額與核定稅額相比對(duì)，掌握納稅人真實(shí)經(jīng)營信息。
（八）對(duì)涉稅違法行為的懲處力度不夠，稅收管理的執(zhí)法剛性有待強(qiáng)化。主要表現(xiàn)在稅收?qǐng)?zhí)法上避重就輕，對(duì)稅收違法行為“情節(jié)嚴(yán)重的”，按照一般違法行為定性處理；對(duì)稅收違法行為達(dá)到移送稽查處理的不移送，進(jìn)行變通處理；在企業(yè)所得稅匯算清繳納稅評(píng)估、檢查工作上，通過納稅評(píng)估該進(jìn)行深入檢查的，僅僅是走納稅評(píng)估程序，進(jìn)行補(bǔ)稅、加收滯納金了事，沒有按規(guī)定履行檢查程序，該處罰的沒有進(jìn)行處罰。
二、問題的原因分析
綜合以上八個(gè)方面，集中反映了在稅收管理工作中管理銜接不暢、管理內(nèi)容不明、管理手段滯后、管理落實(shí)不夠等具體問題。存在以上問題的原因是多方面的，既有體制上的原因，也有制度上的原因；既有稅收管理員日常事務(wù)性工作量大、臨時(shí)性工作多、自身素質(zhì)不高的原因，也有稅收管理員認(rèn)識(shí)不到位、工作能動(dòng)性欠缺的原因。分析起來，主要有以下五點(diǎn)：
一是政策、制度落實(shí)不夠。近年來，特別是國家稅務(wù)總局倡導(dǎo)科學(xué)化、精細(xì)化管理理念以后，從上到下陸續(xù)出臺(tái)了一系列管理的制度和辦法，但是稅收管理員并沒有按照這些制度和辦法的要求來完善自身的管理理念，并沒有將這些先進(jìn)的理念和管理手段落實(shí)到具體管理工作中。
二是個(gè)別稅收管理員工作能動(dòng)性不夠。個(gè)別稅收管理員無法應(yīng)對(duì)社會(huì)及地稅新形勢(shì)的發(fā)展，思想認(rèn)識(shí)上存在一定誤區(qū)，盲從、求穩(wěn)、迷茫、攀比等不良心態(tài)，導(dǎo)致稅收管理員對(duì)自身工作角色定位不準(zhǔn)，工作動(dòng)力不足，缺乏應(yīng)有的緊迫感和責(zé)任感，凡事習(xí)慣于照搬照套，信奉“不求有功，但求無過”，不敢、不愿也不善于突破固有的思維模式開創(chuàng)工作新局面。
三是缺乏行之有效的競爭激勵(lì)機(jī)制。雖然制定了稅收管理員的考核辦法，但是考核大多停留在表面指標(biāo)上，難以深入到稅源管理層面上，考核的效果不理想，沒有完全起到促進(jìn)工作的作用；考核機(jī)制和評(píng)價(jià)機(jī)制還未能完全切合基層實(shí)際，在某些環(huán)節(jié)和方法上還有待完善，考核成果的運(yùn)用還不夠?qū)挿骸?/p>
四是發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力不夠。個(gè)別的稅收管理員對(duì)稅收政策理解不透，發(fā)現(xiàn)問題不研究，也不上報(bào)，聽之任之；對(duì)待納稅人的疑問，不聞不問，或是一推了之。
五是工作中督導(dǎo)不到位，監(jiān)督乏力。管理部門在貫徹政策或布置工作后，往往只重結(jié)果不重過程，期間對(duì)基層的落實(shí)情況缺乏必要的督導(dǎo)，沒有了上級(jí)的監(jiān)督，基層的執(zhí)行力就大打折扣，直接影響到抓落實(shí)的效果。
三、解決問題的對(duì)策和建議
（一）加強(qiáng)能力建設(shè)。首先，要加強(qiáng)教育引導(dǎo)，增強(qiáng)干部政治意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，堅(jiān)定“聚財(cái)為國、執(zhí)法為民”的根本宗旨，始終保持良好的職業(yè)道德。其次，要完善培訓(xùn)機(jī)制，把教育培訓(xùn)工作的重點(diǎn)由單純追求提高全員學(xué)歷層次向提升全員崗位技能轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)圍繞大集中系統(tǒng)、稅收業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、法律法規(guī)、服務(wù)技能等方面開展更新知識(shí)培訓(xùn)。 其三是通過多種形式鼓勵(lì)廣大基層稅務(wù)干部在稅收實(shí)踐中加強(qiáng)對(duì)征管難點(diǎn)、薄弱環(huán)節(jié)和突出問題的研究和分析，積極探索適合稅收征管的有效措施和手段，不斷提升征管隊(duì)伍的操作能力和實(shí)踐能力。
（二）建立稅源管理的長效督導(dǎo)機(jī)制。要層層建立稅源管理督導(dǎo)組織，定期不定期地下基層進(jìn)行督導(dǎo)，督導(dǎo)重點(diǎn)包括：上級(jí)部署重點(diǎn)工作、稅收政策貫徹落實(shí)等情況，以及各單位、征管責(zé)任區(qū)的稅收管理情況。督導(dǎo)情況要形成書面報(bào)告，將搜集問題、歸納分析、措施建議等及時(shí)通報(bào)反饋，并監(jiān)督落實(shí)，確保稅源管理無盲點(diǎn)，征管質(zhì)量不斷提高，稅收收入穩(wěn)步增長。
（三）強(qiáng)化內(nèi)外考核監(jiān)督。要從內(nèi)外兩方面進(jìn)一步加大考核監(jiān)督的力度。對(duì)內(nèi)要進(jìn)一步規(guī)范稅收管理員的工作標(biāo)準(zhǔn)，量化工作要求，把各項(xiàng)工作目標(biāo)和收入任務(wù)分解明確到每一個(gè)人，結(jié)合督導(dǎo)、審計(jì)、稽查等反饋情況，分月、季、年進(jìn)行綜合考評(píng)，切實(shí)強(qiáng)化過程監(jiān)督、嚴(yán)格考核、嚴(yán)格追究，預(yù)防和制止不作為、人情稅和執(zhí)法隨意現(xiàn)象的發(fā)生，確保各項(xiàng)工作能夠規(guī)范有序地開展。對(duì)外要采取更加有效的手段，全方位地聽取納稅人的意見和建議，傾心接受納稅人的廣泛監(jiān)督。
（一）財(cái)產(chǎn)課稅體系的比較
廣義地看，世界各國對(duì)財(cái)產(chǎn)的課稅主要分為三大體系，一是對(duì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的交易行為征稅，多以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)，一般以營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進(jìn)稅率；二是對(duì)占有、使用財(cái)產(chǎn)進(jìn)行課稅，多以財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，分為對(duì)全部財(cái)產(chǎn)征稅（一般財(cái)產(chǎn)稅）和對(duì)個(gè)別財(cái)產(chǎn)征稅（如土地稅，房屋稅、房地產(chǎn)稅），征收比例稅率或累進(jìn)稅率；三是對(duì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進(jìn)稅率。
（二）財(cái)產(chǎn)稅比重的比較
據(jù)OECD組織資料顯示，發(fā)達(dá)國家財(cái)產(chǎn)稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達(dá)99.6%。由于財(cái)產(chǎn)稅征收金額較大、權(quán)數(shù)較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務(wù)、稅源多增加”的良性循環(huán)機(jī)制，使其在地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮了積極的調(diào)節(jié)作用。發(fā)展中國家財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收入比重較低，但多把財(cái)產(chǎn)稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財(cái)產(chǎn)稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財(cái)力的重要來源。
（三）財(cái)產(chǎn)稅制要素的比較
1、課稅主體。轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)交易行為的課稅主體多數(shù)以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對(duì)轉(zhuǎn)讓、占有和使用財(cái)產(chǎn)的課稅，納稅人一般是產(chǎn)權(quán)所有者或使用者。
2、課稅對(duì)象和稅基。對(duì)世界上多數(shù)國家來說，財(cái)產(chǎn)稅最主要的課稅對(duì)象是房屋和土地，但在具體征稅對(duì)象和稅基上又各有區(qū)別。有的國家單獨(dú)對(duì)房屋、土地課稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的資本市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值或其年租金。各國征收財(cái)產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財(cái)產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財(cái)產(chǎn)；英國對(duì)包括樓房、平房、公寓、活動(dòng)房屋和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財(cái)產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財(cái)產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對(duì)房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對(duì)象包括納稅人擁有的一切房屋，計(jì)稅基礎(chǔ)是房屋的估定價(jià)值；巴西的土地稅分為農(nóng)村土地稅和城市財(cái)產(chǎn)稅，前者的課稅對(duì)象是用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地，城鎮(zhèn)土地不在應(yīng)稅范圍內(nèi)，計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)按土地面積和土地使用比率分為三類計(jì)征，后者的課稅對(duì)象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅土地和房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值。
3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和流轉(zhuǎn)額課稅時(shí)也采用累進(jìn)稅率，僅有個(gè)別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據(jù)受益人的預(yù)算需要和預(yù)算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級(jí)政府只對(duì)其設(shè)限制規(guī)定。而丹麥、法國和日本，中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高額。
4、起征點(diǎn)和減免稅優(yōu)惠。一些國家或地區(qū)在稅收管轄權(quán)內(nèi)，對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅制定有起征點(diǎn)，如澳大利亞維多利亞州對(duì)低于14萬元的財(cái)產(chǎn)價(jià)值不征稅，日本對(duì)土地占有稅也規(guī)定了免征額，確定了固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的最低起征點(diǎn)。同時(shí)各國對(duì)農(nóng)業(yè)用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農(nóng)業(yè)用地全部不計(jì)入稅基。法國對(duì)農(nóng)場(chǎng)建筑實(shí)行免稅，其他許多國家都通過特殊估價(jià)和征稅措施給農(nóng)業(yè)提供稅收優(yōu)惠待遇，如日本對(duì)城區(qū)的農(nóng)業(yè)用地按其估算價(jià)值的一半進(jìn)行征稅；國際上對(duì)林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。
二、我國財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的問題
目前，我國采用的是個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進(jìn)去。
我國的財(cái)產(chǎn)稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財(cái)產(chǎn)課稅范圍窄、稅種少，收入規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國財(cái)產(chǎn)稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據(jù)四川省及成都市“九五”期間的統(tǒng)計(jì)，財(cái)產(chǎn)各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導(dǎo)致其職能弱化，難于充分發(fā)揮調(diào)節(jié)功能作用；二是內(nèi)外兩套財(cái)產(chǎn)稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿(mào)組織要求的統(tǒng)一、公平、公正的原則；三是計(jì)稅依據(jù)不合理、不規(guī)范；四是財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)稅收政策不健全，稅收征管不嚴(yán)，部門協(xié)作配合不夠，稅款流失現(xiàn)象較為嚴(yán)重；五是個(gè)別稅種設(shè)置重疊，稅基交叉，存在重復(fù)征稅之嫌。
三、國際財(cái)產(chǎn)稅制借鑒
（一）稅種設(shè)置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財(cái)產(chǎn)稅覆蓋了財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、占有、使用和收益各環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了稅制調(diào)節(jié)課稅對(duì)象價(jià)值運(yùn)動(dòng)全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，而且也包括農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物和土地。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅廣泛受到各國重視。
（二）各國普遍建立以市場(chǎng)價(jià)值（又稱改良資本價(jià)值）或評(píng)估價(jià)值為核心的稅基體系。以價(jià)值為核心能夠準(zhǔn)確反映真實(shí)的稅基，隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)稅基的提高進(jìn)而穩(wěn)步提高財(cái)產(chǎn)稅收入；同時(shí)，也可以體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。
（三）稅率設(shè)計(jì)以比例稅率和累進(jìn)稅率居多。對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、占有、使用環(huán)節(jié)多采用比例稅率，對(duì)收益和所得環(huán)節(jié)多采用累進(jìn)稅率，但這不是絕對(duì)的，各國根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)、文化背景設(shè)計(jì)各具特色的稅率制度；各國的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅稅率仍將以超額累進(jìn)稅率為主，但級(jí)次表現(xiàn)出減少趨勢(shì)。
（四）大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都建立了規(guī)范而嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記和系統(tǒng)、完整的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。這是財(cái)產(chǎn)稅課稅的基礎(chǔ)，但發(fā)展中國家與發(fā)達(dá)國家比較有較大的差距。
（五）建立內(nèi)外統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅制。
四、改革財(cái)產(chǎn)稅制的建議
（一）合理設(shè)置稅種，增加稅種覆蓋面
1、合并、統(tǒng)一房地產(chǎn)稅制，設(shè)立房地產(chǎn)稅。合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個(gè)稅種，設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。一方面體現(xiàn)了世貿(mào)組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于財(cái)產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規(guī)劃、評(píng)估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國家所有不影響三稅的合并和統(tǒng)一；且房價(jià)的上漲多半緣于地價(jià)的上漲，三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎(chǔ)。
2、合并內(nèi)外兩套車船稅稅制。對(duì)凡在我國境內(nèi)擁有車船的單位和個(gè)人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應(yīng)繳納車船稅。
3、適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。在遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征上，一是要科學(xué)地選擇稅制模式。基于我國遺產(chǎn)繼承人可自行分割交接財(cái)產(chǎn)，公民的納稅意識(shí)不強(qiáng)等實(shí)際情況，宜選擇美國等實(shí)行的總遺產(chǎn)稅制和總贈(zèng)與稅制。即對(duì)被繼承人的遺產(chǎn)總額征收遺產(chǎn)稅，對(duì)贈(zèng)與人的財(cái)產(chǎn)征收贈(zèng)與稅。二是科學(xué)確定征稅對(duì)象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對(duì)象范圍應(yīng)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，以超額累進(jìn)稅率并規(guī)定適當(dāng)?shù)钠鹫鼽c(diǎn)，合理確定扣除項(xiàng)目，如設(shè)喪葬費(fèi)用扣除，遺產(chǎn)管理費(fèi)用扣除、債務(wù)扣除、捐贈(zèng)扣除、合理負(fù)擔(dān)費(fèi)用扣除等。最后，制定有關(guān)部門相互協(xié)調(diào)配合的征管措施。
（二）擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅征收范圍
1、擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍。一是房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)該擴(kuò)大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地及房屋。與此同時(shí)，相應(yīng)調(diào)整降低農(nóng)業(yè)產(chǎn)出稅負(fù)。二是對(duì)城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅。隨著我國住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，已經(jīng)具備了對(duì)私有房產(chǎn)課稅的條件。同時(shí)，房屋的折算價(jià)值分配逐步向高收入個(gè)人傾斜，因而對(duì)城鎮(zhèn)居民自用住房課征（比例稅率）財(cái)產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進(jìn)”效應(yīng)。在具體征收時(shí)，可借鑒國際通行做法，對(duì)人均居住面積設(shè)置起征點(diǎn)，對(duì)城鎮(zhèn)居民自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋全部城鎮(zhèn)土地和房屋的所有人。
2、合理設(shè)置房地產(chǎn)稅的稅目。我國房地產(chǎn)稅可下設(shè)農(nóng)村土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，前者對(duì)農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對(duì)城鎮(zhèn)企業(yè)和個(gè)人擁有的土地使用權(quán)及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結(jié)合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的1.5英里范圍內(nèi)至少有以下設(shè)施中的兩項(xiàng)：人行道、自來水主線、排污設(shè)施、街燈、公共學(xué)校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項(xiàng)要求，就應(yīng)該視為城市土地。
（三）建立以市場(chǎng)價(jià)值為核心的稅基體系，科學(xué)確定財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
1、調(diào)整房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。從國際上看，財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)包括年度租金價(jià)值，改良資本價(jià)值（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值）、未改良資本價(jià)值和占用面積。改良資本價(jià)值制度的計(jì)稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計(jì)稅依據(jù)具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點(diǎn)，是各國的房地產(chǎn)稅趨于采用該計(jì)稅依據(jù)的重要因素。當(dāng)然，這需要相應(yīng)完善符合我國國情的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法體系和房地產(chǎn)評(píng)估制度。
2、調(diào)整車船稅計(jì)稅依據(jù)。作為世界通行的財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場(chǎng)價(jià)值，即評(píng)估值。從理論上講，后者更科學(xué)，但是考慮到市場(chǎng)和評(píng)估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現(xiàn)階段可采用前者作為計(jì)稅依據(jù)。至于扣除比例中央可規(guī)定一個(gè)幅度范圍，各地方政府視本地實(shí)際情況在此范圍內(nèi)確定具體的扣除比例。另外，對(duì)單位價(jià)值低于一定標(biāo)準(zhǔn)的車船給予免征照顧。
（四）合理確定各財(cái)產(chǎn)稅的稅率
1、合理確定房地產(chǎn)稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時(shí)可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內(nèi)的自。稅率的確定應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢(shì)。
2、合理確定車船稅稅率。在以車船價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應(yīng)該與目前對(duì)車船的收費(fèi)及環(huán)保問題統(tǒng)籌考慮。
（五）建立以財(cái)產(chǎn)評(píng)稅制度為核心的征管運(yùn)作體系
1、建立以房地產(chǎn)評(píng)稅制度為核心的財(cái)產(chǎn)評(píng)稅制度體系。應(yīng)建立完善的財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估制度，制定評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置專門的財(cái)產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)，是未來財(cái)產(chǎn)稅制發(fā)展的基本趨勢(shì)。
2、建立與財(cái)產(chǎn)登記、評(píng)估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)信息進(jìn)行搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，以獲取有效的財(cái)產(chǎn)信息和征管資料。
（六）財(cái)產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠問題
1、取消城鎮(zhèn)居民住房的財(cái)產(chǎn)稅優(yōu)惠。避免對(duì)出租住房的歧視，有利于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人私房出租的稅收征管。可對(duì)國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的居民住房采取起征點(diǎn)的辦法予以免稅優(yōu)惠。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；改革；國際借鑒
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643161
1房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅
“房地產(chǎn)稅”是一個(gè)綜合性概念。一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國，房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。與部分發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)稅在地方稅收入中所占比例較小。
區(qū)別于房地產(chǎn)稅，對(duì)大多數(shù)的購房者來說，房產(chǎn)稅主要是針對(duì)住宅征收的稅收。1986年9月15日國務(wù)院正式的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》指出，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅在征稅范圍、納稅義務(wù)人和計(jì)算方法方面均有區(qū)別。在房地產(chǎn)稅中，直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種有六種，包括城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地使用稅、契稅和房產(chǎn)稅。如城市房地產(chǎn)稅，其征收范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)的房地產(chǎn)，納稅義務(wù)人是在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)。城市房地產(chǎn)稅按年以12%的稅率依房屋折余價(jià)值計(jì)征或依租金收入計(jì)征，稅率為12%。
2011年1月27日以前，房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)一直是免于納稅的，對(duì)營業(yè)性房產(chǎn)則依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為12%；而依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。自2011年1月28日始，上海和重慶兩地進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收，個(gè)人住房才開始有條件地正式征稅。
2當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅存在的問題
從當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)稅收政策看，中國房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，占交易環(huán)節(jié)的比重相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用和交易幾乎不征稅，特別要注意的是，房地產(chǎn)交易過程中的稅率偏低，這大大刺激了房地產(chǎn)行業(yè)中的投機(jī)行為。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，我國的房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾。與此同時(shí)，出臺(tái)時(shí)間不同的不同稅種又造成了不同稅種之間的沖突。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策的缺陷表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。
21公平稅負(fù)的原則沒有得到體現(xiàn)
在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制度中，公平稅負(fù)的原則并沒有得到很好的w現(xiàn)。一方面，內(nèi)外資企業(yè)所遵循的稅制不統(tǒng)一；另一方面，城鄉(xiāng)稅制也不統(tǒng)一。比如，城市房地產(chǎn)稅針對(duì)的僅僅是外資企業(yè)，而耕地占用稅只針對(duì)內(nèi)資企業(yè)；內(nèi)資企業(yè)需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而外資企業(yè)與之相仿的則是需要繳納土地使用費(fèi)。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅，而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅上。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一都會(huì)造成不公平競爭。
22房地產(chǎn)稅收政策環(huán)節(jié)分布不合理
從征稅環(huán)節(jié)來看，現(xiàn)行中國房地產(chǎn)稅收在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，在保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，且免稅范圍較廣。相關(guān)文獻(xiàn)顯示，在對(duì)城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的數(shù)據(jù)中，最高稅額僅為每年每平方米30元；而在住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，對(duì)非營業(yè)用房一律予以免稅；在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，土地增值稅的征稅稅率高達(dá)30%至60%，企業(yè)還需另納企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。由此一來，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，平均稅負(fù)水平達(dá)到了40%以上。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)勢(shì)必最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。新建商品房的價(jià)格據(jù)此提高，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上揚(yáng)，對(duì)高居不下的房價(jià)并無益處。此外，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種過少，使得土地占有成本較低，也會(huì)帶來土地閑置和土地浪費(fèi)的現(xiàn)象。
23稅項(xiàng)設(shè)置欠科學(xué)
我國的房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)較為分散。房地產(chǎn)稅稅種較多，而且各個(gè)稅種的政策目標(biāo)不盡相同，房地產(chǎn)稅整體的政策目標(biāo)較為模糊，各個(gè)稅種之間的政策目標(biāo)也不協(xié)調(diào)。此外，房地產(chǎn)稅課稅標(biāo)準(zhǔn)不一，面積、交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格都在不同的情況下充當(dāng)了課稅標(biāo)準(zhǔn)。這不但增加了課稅難度，也在一定程度上使稅法的技術(shù)合理性打了折扣。
在房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，從開發(fā)到販?zhǔn)酆蜋?quán)益轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，或多或少地存在重復(fù)課稅的狀況。這使得房地產(chǎn)行業(yè)稅種較多，環(huán)節(jié)更加繁復(fù)，也是房價(jià)高居不下的原因之一。
24征稅配套設(shè)施不完善
我國目前還未有較為嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，這大大影響了稅收征管的力度。與征稅密切相關(guān)的各種制度和政策的缺乏以及來自稅務(wù)部門部分員工的業(yè)務(wù)水平問題大大影響了稅收工作的開展。同時(shí)由于其他原因帶來的稅基侵蝕情況，稅收流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重。長期以來，在地方上房地產(chǎn)稅并沒有得到足夠多的重視，這也一定程度上在主觀方面為房地產(chǎn)稅的征收帶來了阻礙。
3房地產(chǎn)稅的國際借鑒
成熟的房地產(chǎn)稅制的構(gòu)建是一個(gè)漫長的過程，我國在這一方面的探索暫時(shí)沒有部分東歐國家迅速。他們?cè)谔剿鬟^程中成功與失敗的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都是我國在房地產(chǎn)稅制建設(shè)方面不可忽視的。
31課稅對(duì)象、納稅人和計(jì)稅依據(jù)
多數(shù)國家以土地和地上建筑物為房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象。納稅人的界定由于各國的產(chǎn)權(quán)制度不同而存在差異。部分東歐國家為適應(yīng)其國家土地所有權(quán)制度，對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)人和土地的占用者均征稅。
房地產(chǎn)稅既可以從量計(jì)征也可以從價(jià)計(jì)征。從量計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)數(shù)量，即土地或建筑物的面積。從量計(jì)征便于管理，不會(huì)受到市場(chǎng)數(shù)據(jù)缺失的限制，但同時(shí)稅收不能很好地反應(yīng)市場(chǎng)的變化。從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)價(jià)值，即房地產(chǎn)的原值或市場(chǎng)價(jià)值。從價(jià)計(jì)征能夠體現(xiàn)稅負(fù)公平的特點(diǎn)，能夠從稅收中體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，但其征管難度大，對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求高，還要求建立相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
32稅率的確定方式
稅率由中央政府還是地方政府制定，需要根據(jù)具體國情具體判斷。比如美國，其稅率幅度由州政府制定，但其地方政府可以在州政府規(guī)定的范圍內(nèi)設(shè)定最后稅率。類似我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅，有的國家對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)定了不同稅率，如加拿大住宅用房地產(chǎn)的稅率僅有商業(yè)、工業(yè)用房地產(chǎn)稅率的1/2。
33減免稅政策
減免稅主要針對(duì)特定房產(chǎn)所有權(quán)和特定財(cái)產(chǎn)用途的豁免。前者可以是針對(duì)國家和政府擁有的房地產(chǎn)，后者則可以是諸如針對(duì)教育、文化、宗教等方面的房地產(chǎn)。
34市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法、評(píng)估技術(shù)手段、評(píng)估周期
為了體現(xiàn)稅負(fù)公平的原則，部分國家采用從價(jià)計(jì)征的方法征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估主要有3種方法：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。為完成稅收需要，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量房地產(chǎn)的評(píng)估，從價(jià)征稅的國家通常采用批量評(píng)估的辦法，其建立了較為完善的與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合的計(jì)算機(jī)批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA）。為了反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)，各國會(huì)考慮定期或不定期重估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)使得稅負(fù)更加公平合理。
35評(píng)估及征管機(jī)構(gòu)以及爭議處理
在房地a稅的稅款核定環(huán)節(jié)，由于國情不同，世界各國對(duì)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置并無定式。如德國，哥倫比亞，肯尼亞等國由地方制定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；而英國、墨西哥等則由中央制定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。各國在建立房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅制度的同時(shí)，還建立起了相應(yīng)的評(píng)估爭議處理機(jī)制。
4對(duì)新房地產(chǎn)稅的建議
41加快房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)程
盡管我們已經(jīng)知道房地產(chǎn)稅改革的完成已為時(shí)不遠(yuǎn)，但我們?nèi)匀幌Ｍ碌姆康禺a(chǎn)稅方案能夠早日出臺(tái)，早日發(fā)揮它應(yīng)有的功用。
42科學(xué)設(shè)置房地產(chǎn)稅制各項(xiàng)要素
對(duì)國外在房地產(chǎn)稅探索的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)要予以一定的重視。希望我國的房地產(chǎn)稅改革能夠少走彎路，不走彎路，用較小的代價(jià)就能達(dá)到預(yù)期的效果。
43對(duì)房地產(chǎn)稅的現(xiàn)存問題予以充分考慮并在新稅制中得以體現(xiàn)
我們希望房地產(chǎn)稅稅制的改革是充分的、合理的、有效的，能夠緩解當(dāng)下的社會(huì)矛盾，能充分發(fā)揮其在宏觀調(diào)控方面的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]北京市地方稅務(wù)局課題組房地產(chǎn)稅改革的國際借鑒及建議[J].稅務(wù)研究，2005（1）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅費(fèi) 相關(guān)稅費(fèi) 物業(yè)稅
近年來，為了抑制房地產(chǎn)發(fā)展的局部過熱和房價(jià)的居高不下，國家接連出臺(tái)了一系列的措施，從“國八條”到如今的“國六條”，調(diào)控力度不斷加大。筆者認(rèn)為，完善稅收制度將有利于調(diào)控政策的貫徹和房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。我國與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有13種，即以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、契稅等，而間接相關(guān)的稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)稅費(fèi)是國家機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)方面提供某種服務(wù)或國家授予國家資源開發(fā)利用而取得的報(bào)酬，是國家從房地產(chǎn)方面取得財(cái)政收入的一種形式。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)主要有三類：土地使用費(fèi)、房地產(chǎn)行政性收費(fèi)和房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)。
目前，我國房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成按性質(zhì)可分為：地價(jià)、各項(xiàng)稅費(fèi)、建筑安裝工程造價(jià)、貸款利息、開發(fā)商的管理費(fèi)以及開發(fā)商的利潤。在房地產(chǎn)價(jià)格中，除了土地價(jià)格和房屋本身建設(shè)費(fèi)用外，還包括各種稅費(fèi)項(xiàng)目，最多的地區(qū)可達(dá)80多項(xiàng)。各種稅費(fèi)在商品房價(jià)格構(gòu)成中所占比重較大，在房價(jià)中可占到30%－50%，直接導(dǎo)致商品房價(jià)格大幅上漲。
針對(duì)這一實(shí)際情況，本文認(rèn)為，我國應(yīng)當(dāng)規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)體系。首先，減少行政事業(yè)性收費(fèi)。取締不合理、不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，減輕納稅人的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出去。這樣一方面避免了對(duì)同一稅源既征稅又收費(fèi)的反復(fù)課征，也保證了充足的稅收來源，減少了納稅人的抵觸情緒，降低了稅收征管成本；另一方面也使政府運(yùn)用稅收手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效調(diào)控。其次，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)立法。對(duì)我國現(xiàn)行房產(chǎn)和土地稅法進(jìn)行重新構(gòu)建和整合，科學(xué)設(shè)置稅種、稅率，并注意與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配套。同時(shí)，不斷完善土地的批租、出租方面的法律。
科學(xué)設(shè)置稅種
我國目前在房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，造成稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重；而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少、負(fù)擔(dān)輕，并且稅收優(yōu)惠范圍較大，這一現(xiàn)象與發(fā)達(dá)國家正好相反。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國房地產(chǎn)業(yè)投資階段稅收負(fù)擔(dān)率17.9%，再加上各種名目的收費(fèi)，使得房地產(chǎn)投資稅費(fèi)負(fù)擔(dān)高達(dá)開發(fā)成本的30%－40%，遠(yuǎn)高于國外同行業(yè)。這種現(xiàn)象的不良影響表現(xiàn)在：首先，造成土地利用低效率。由于持有階段的稅負(fù)遠(yuǎn)低于流通階段，因此土地持有者低成本保有土地，等待合適的時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)賣土地。其次，造成土地價(jià)格上漲。房地產(chǎn)保有稅負(fù)過低，幾乎占城鎮(zhèn)土地總量98%的土地由企業(yè)無償取得并低成本保有，而進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地卻要承擔(dān)較高的稅負(fù)。其結(jié)果抑制了土地正常的市場(chǎng)交易，助長了隱性流動(dòng)，直接阻礙了大量劃撥存量土地步入市場(chǎng)的過程。再次，提高房價(jià)。交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中將提高新建商品房的價(jià)格，從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)，制約市場(chǎng)正常的生產(chǎn)過程。2004年全國商品房平均售價(jià)同比上漲13%。
針對(duì)這種情況，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)保有階段的課稅。對(duì)房地產(chǎn)保有課稅的目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)實(shí)際占有者之間對(duì)房地產(chǎn)保有時(shí)期自然增值的收益分配，以保證稅負(fù)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性，從而促進(jìn)其合理使用。同時(shí)，降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)。降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)可以直接減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營成本，調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營熱情，提高居民購買力。降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)，可以促進(jìn)住宅消費(fèi)，活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，有利于將大量隱性租賃交易納入正規(guī)渠道，增加稅收收入。
此外，應(yīng)開征土地閑置稅和荒蕪?fù)恋囟悺Ｍ恋亻e置稅是針對(duì)土地使用權(quán)的取得者征收的稅費(fèi)，即土地使用權(quán)取得者在取得土地使用權(quán)一段時(shí)期后仍未進(jìn)行正常開發(fā)使用而對(duì)其開征的稅種。而土地閑置稅則隨著土地閑置時(shí)間的加長而加倍征收，直至由土地管理部門收回土地使用權(quán)。開征荒蕪?fù)恋囟愂菍?duì)荒蕪的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地征稅，保證有限的可耕種土地資源合理利用，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。
調(diào)整征稅范圍
我國作為地方性稅種的房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，收入規(guī)模較小，不能滿足地方財(cái)政的需要。由于房地產(chǎn)稅的課征對(duì)象無法隱藏，稅源穩(wěn)定，易于控制和管理，因此很多國家財(cái)產(chǎn)稅在整個(gè)地方稅收入中占有比較重要的地位，如美國房產(chǎn)稅占財(cái)產(chǎn)稅的六成，其稅收收入占地方稅收入的比重達(dá)到40%至50%。而我國房地產(chǎn)稅開征以來規(guī)模一直偏小，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，把廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對(duì)象排除在征稅范圍之外；城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅把國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位的自用房地產(chǎn)以及個(gè)人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等列為免稅對(duì)象，征稅范圍狹窄。
筆者認(rèn)為，針對(duì)這種現(xiàn)象應(yīng)進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)稅收的作用，擴(kuò)大征稅范圍。將農(nóng)村的經(jīng)營和出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍；對(duì)全民、集體所有制單位購買房屋應(yīng)恢復(fù)征收契稅，對(duì)承受出讓、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、承典和抵押城鎮(zhèn)土地使用權(quán)恢復(fù)征稅；取消對(duì)“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠；嚴(yán)格掌握減免稅的政策口徑。通過擴(kuò)大征稅范圍、減少稅式支出、公平稅負(fù)、合理調(diào)節(jié)資源利用的手段，保證房地產(chǎn)稅的稅收收入。
適時(shí)開征物業(yè)稅
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值依據(jù)歷史成本，不能反映房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，也不能反映土地級(jí)差收益和房地產(chǎn)時(shí)間價(jià)值。通常來講后建成房產(chǎn)的成本高于先建房產(chǎn)，以歷史成本計(jì)稅，會(huì)把先建成房產(chǎn)的稅負(fù)轉(zhuǎn)移給后建的房產(chǎn)。這使市場(chǎng)價(jià)值相等的房產(chǎn)因?yàn)闅v史成本的差異而承擔(dān)不同的稅負(fù)，違背了稅收公平原則。而且，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值一般高于其歷史成本，使房產(chǎn)一旦出售，就按較高的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額，增加了房產(chǎn)擁有者的稅收負(fù)擔(dān)，阻礙房產(chǎn)交易。
物業(yè)稅的設(shè)計(jì)思路是以市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。市場(chǎng)價(jià)值反映了土地、房產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值，它不僅包括土地的級(jí)差收益，而且包括土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值。以市場(chǎng)價(jià)值為稅基，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的上漲，稅基擴(kuò)大，稅收收入將相應(yīng)增加。市場(chǎng)價(jià)值反映納稅人的納稅能力，有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。
物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有階段逐年繳納，這樣做就減少了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，也可以降低消費(fèi)者的購房門檻，減輕房地產(chǎn)在購置環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，并能有效緩解商品房空置的困境，提高居民購買力。而且，將購買環(huán)節(jié)應(yīng)納的稅費(fèi)移后至保有環(huán)節(jié)征收，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)保有課稅，政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益，彌補(bǔ)在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的各項(xiàng)稅費(fèi)，解決地方財(cái)政收入問題。
物業(yè)稅的征收范圍較大。從區(qū)域角度看，既對(duì)城市居民的住房征稅，又對(duì)郊區(qū)城鎮(zhèn)的商品房征稅。從征稅對(duì)象看，既對(duì)市民在國內(nèi)的房產(chǎn)征稅，又對(duì)外國居民在國內(nèi)的房產(chǎn)征稅；從房產(chǎn)用途看，既對(duì)用于經(jīng)營、投資性質(zhì)的房產(chǎn)征稅，又對(duì)用于一般居住性質(zhì)的房產(chǎn)征稅。
開征物業(yè)稅會(huì)抑制投機(jī)炒房。一方面，由于房價(jià)的大幅下降，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒房風(fēng)險(xiǎn)加大；另一方面，投資者購入房產(chǎn)后，在沒有出手轉(zhuǎn)讓前每年必須承擔(dān)其應(yīng)繳納的物業(yè)稅，增加了投資者房產(chǎn)保有階段的負(fù)擔(dān)。
為配合物業(yè)稅的征收應(yīng)建立房地產(chǎn)評(píng)估制度，制定房地產(chǎn)評(píng)估法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并配備專業(yè)人員。專業(yè)評(píng)估部門按某一特定年度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估出的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格，一般3―5年不變。充分利用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，有效獲取財(cái)產(chǎn)信息和征管資料，并建立與評(píng)估稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅收 個(gè)人建房 征管漏洞
一、調(diào)查基本情況
新晃縣月塘路建筑用地為開發(fā)商尤某某所開發(fā),共有土地建筑面積9967.77,分為22塊不等面積進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,其中19塊轉(zhuǎn)讓給何某某等157人,實(shí)際上在土地轉(zhuǎn)讓合同上的有具體姓名的為75人,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上簽名的有98人,其中有3人是明顯后來增加的,剩下3塊轉(zhuǎn)讓給了新晃某某房地產(chǎn)開發(fā)公司和新晃縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,總轉(zhuǎn)讓金額為9674773元,每平方米的均價(jià)970.61元。在地稅部門開具完稅證明的有4份,占總應(yīng)開具完稅證明的21%,在4份地稅部門開具的完稅證明中,有三份涉及到通過對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受人方的模糊表述,以達(dá)到偷漏稅款的目的的情況,占總開具的完稅證明的75%。
二、稅收情況分析
個(gè)人建房涉及當(dāng)前征收的稅種共計(jì)9個(gè),其中直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種有5個(gè),即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅;與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種有4個(gè),即營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。我們從個(gè)人建房的流轉(zhuǎn)過程進(jìn)行調(diào)查,大體分為以下四個(gè)部分:
1、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的稅收情況
房地產(chǎn)開發(fā)涉及到5稅1費(fèi),分別是耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。月塘路的建筑用地開發(fā)前為林地,不繳納耕地占用稅;固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅目前已停征;在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中,需要繳納印花稅的有按合同金額萬分之五貼花的建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同和按承包金額的萬分之三貼花的建筑安裝工程承包合同;涉及營業(yè)稅的范圍是建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè),就其工程價(jià)款按3%的稅率繳納營業(yè)稅;城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加則分別按照營業(yè)稅稅額的5%和4.5%附征。
就月塘路的個(gè)人建房在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所涉及的稅種為印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,由于城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附是隨營業(yè)稅而附征,印花稅征收的合同和營業(yè)稅又緊密相連,因此這四個(gè)稅種征收的關(guān)鍵在于營業(yè)稅的征收。
根據(jù)我們的調(diào)查,這一環(huán)節(jié)存在房屋竣工后有部分房屋所有者干脆不辦證,認(rèn)為反正是自己住,等有人購買后再按自建房辦證,從而使得與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅收流失嚴(yán)重;在月塘路附近的晃山路,甚至存在辦理房產(chǎn)證并出具了地稅部門納稅證明單卻在地稅部門沒有電子存檔的現(xiàn)象,調(diào)查后得知,其完稅證明可能是其只是交納了部分稅收預(yù)收款而沒有開具具體稅種的發(fā)票;在人民路至通達(dá)路之間的月塘路的536.18的建設(shè)用地為受讓方某某等16戶,實(shí)際上就某某等三人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上簽字,由于相關(guān)人員為相關(guān)協(xié)稅部門領(lǐng)導(dǎo),還可能存在未繳納稅款而辦理房產(chǎn)證的情況,盡管月塘路的個(gè)人建房的包工頭或施工方需要首先去建設(shè)局進(jìn)行審核和備案,房屋建造好以后又需要去地稅部門出示已經(jīng)繳納這四個(gè)稅種以獲得地稅部門的完稅證明才能夠在房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)證,因而與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅種從體制機(jī)制上看得到了一定控制,但是上述情況的存在表明,地稅部門在缺乏對(duì)協(xié)稅單位的有效監(jiān)督之前不能過于依靠其它單位為稅收把關(guān)。
2、與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅收情況
房地產(chǎn)交易涉及5稅1費(fèi),分別是契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。契稅專門對(duì)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為課征的稅種,由于現(xiàn)階段的征收機(jī)關(guān)為財(cái)政部門,因此可以暫不考慮;印花稅在銷售房屋時(shí)按房屋購銷合同金額的萬分之三貼花,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及其相關(guān)權(quán)利證照時(shí)按5元貼花;土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)征;涉及的營業(yè)稅主要就其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額的按5%的比例稅率計(jì)征營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加則分別按照營業(yè)稅稅額的5%和4.5%附征。
月塘路的個(gè)人建房在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所涉及的由我們征收的稅種為印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。由于城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附是隨營業(yè)稅而附征,印花稅征收的合同和營業(yè)稅又緊密相連,土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為前提條件,因此這五個(gè)稅種征收的核心也在于營業(yè)稅的征收。
我們通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),月塘路的個(gè)人建房在與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收方面偷稅漏稅情況嚴(yán)重,主要是通過以下幾種方式進(jìn)行的:
(1)通過對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受人方的模糊表述,以達(dá)到偷漏稅款的目的。
在簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的過程中,虛構(gòu)合同的受讓方當(dāng)事人,憑虛構(gòu)的合同當(dāng)事人到地稅等部門申報(bào)辦理稅務(wù)結(jié)算手續(xù),以達(dá)到其合同上未進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,同時(shí)屬于自用的行為,從而可以避免銷售不動(dòng)產(chǎn)這道稅款而又順利辦到房產(chǎn)證,這樣就把與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加全部漏掉。具體操作過程如下:如在土地使用權(quán)合同中列明受讓方為某某某等16戶,其中能列出具體姓名而在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上簽字的只有上述4人,在辦理房產(chǎn)證時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)為22人集資建房所有,且只有某某某兩人辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證,其他兩人并沒有出現(xiàn)在相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證上,而其余的擁有房屋產(chǎn)權(quán)的20人根本沒有在當(dāng)初的土地使用權(quán)證上簽名;在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上為某某某等8戶,實(shí)際上只有某某某四人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上簽字,而在辦理房產(chǎn)證時(shí)卻有某某某8人;土地使用權(quán)證上受讓方為某某某等18戶,實(shí)際上只有某某某英等11人,辦理住房房產(chǎn)證時(shí),卻出現(xiàn)了35人,其中24人并未出現(xiàn)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中,在辦理門面房產(chǎn)證時(shí),出現(xiàn)了13人,其中10人并未出現(xiàn)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中,在辦理柴棚車庫的房產(chǎn)證時(shí),有10人,其中7人并未出現(xiàn)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中。月塘路轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的22份合同中,通過對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受人方的模糊表述的情況有13起,占59%。
(2)利用各部門控制不嚴(yán),管理不及時(shí)的弱點(diǎn)打時(shí)間差,如購地后先辦理土地使用權(quán)證,然后動(dòng)工修建并對(duì)外宣傳預(yù)售房屋。待買主確定后再通過其他渠道更改土地使用權(quán)證上的姓名,再進(jìn)行報(bào)建,完善相關(guān)手續(xù)后再按自建自用房屋辦證結(jié)算,從而給少繳土地和房屋轉(zhuǎn)證環(huán)節(jié)的稅收。
3、與房地產(chǎn)保有相關(guān)的稅收
房地產(chǎn)保有涉及到房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,月塘路與房地產(chǎn)保有的稅收主要是針對(duì)其門面,按其土地建筑面積9967.77計(jì)算,其門面面積在9000左右,每個(gè)門面售價(jià)主要每平方米2800元―3000元不等,也存在每平方米4000元左右的,由于相當(dāng)部分房屋尚處于建設(shè)之中,相關(guān)的房產(chǎn)稅和土地增值稅尚未開征。
4、與房地產(chǎn)所得相關(guān)的稅收
企業(yè)和個(gè)人應(yīng)當(dāng)就其開發(fā)、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)所取得的所得及收益繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。月塘路的個(gè)人建房行為主要涉及到個(gè)人所得稅,個(gè)人因房產(chǎn)租賃所得,每次收入不超過4000元的,減除800的費(fèi)用;4000元以上的,減除20%的費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額,適用20%的比例稅率;對(duì)于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入額減除房地產(chǎn)的原值和合理費(fèi)用后的余額作為應(yīng)納稅所得額,適用20%的比例稅率。
與房地產(chǎn)所得有關(guān)的稅收中,租賃所得繳納的個(gè)人所得稅與房產(chǎn)稅聯(lián)系緊密,財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的個(gè)人所得稅與房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收關(guān)系密切,由于月塘路個(gè)人建房者對(duì)房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收進(jìn)行了故意偷漏,而相關(guān)的房產(chǎn)稅尚未征收,因而,個(gè)人所得稅的偷稅漏稅現(xiàn)象也非常嚴(yán)重。
三、征管建議
通過調(diào)查與分析,我們針對(duì)個(gè)人建房稅收征管有如下建議:
1、對(duì)尚未辦理房產(chǎn)證的集資合資建房,實(shí)行綜合管理,加強(qiáng)多部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)管理,堵塞稅收漏洞
2、加強(qiáng)稅收宣傳,增強(qiáng)公民納稅意識(shí)
3、做好源泉控管,完善代征代繳機(jī)制,從源頭管理房地產(chǎn)交易實(shí)行一站式審批和結(jié)算的聯(lián)合辦公模式
具體設(shè)想如下:
(1)與國土局建立工作協(xié)作關(guān)系,資源共享,定期進(jìn)行土地使用權(quán)數(shù)據(jù)比對(duì),及時(shí)掌握土地使用權(quán)的變動(dòng)信息;
(2)對(duì)稅收管理區(qū)域內(nèi)的土地利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)行分戶管理。當(dāng)改變用途、改變權(quán)屬時(shí),區(qū)別情況跟蹤管理,凡用于新建改建房屋的, 則收取保證金或預(yù)征稅款。工程動(dòng)工時(shí)即按圖紙落實(shí)每套住房及門面的產(chǎn)權(quán)人及其家庭成員姓名等相關(guān)資料,辦證時(shí)如產(chǎn)權(quán)人有變更則可初步確定為交易性房產(chǎn)并已進(jìn)行交易;
(3)參與房地產(chǎn)交易辦公大廳的設(shè)立,與國土、房產(chǎn)、城建規(guī)劃等部門集中辦理房地產(chǎn)相關(guān)審批結(jié)算業(yè)務(wù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制 房地產(chǎn)稅收體系 房地產(chǎn)保有
一、國外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)
各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計(jì)上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。
（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主
目前，許多國家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：
第一類是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財(cái)產(chǎn)稅，包括一般財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。
一般財(cái)產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和其他各種財(cái)產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財(cái)產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。
個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅是相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財(cái)產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財(cái)產(chǎn)分別課征。國外對(duì)房地產(chǎn)課征的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨(dú)對(duì)房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財(cái)產(chǎn)稅等都是僅對(duì)房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價(jià)稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對(duì)土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅等。
第二類是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得?，F(xiàn)今各國設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無償取得行為時(shí)，各國一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅，只不過各國選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈(zèng)與稅也分為贈(zèng)與人稅制和受贈(zèng)人稅制。
第三類是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。意大利對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。
各國對(duì)房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實(shí)踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國相對(duì)更重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對(duì)象明確，稅率設(shè)計(jì)合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產(chǎn)保有的不動(dòng)產(chǎn)稅、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點(diǎn)，既可以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，又能夠刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給。與此同時(shí)，通過對(duì)保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財(cái)政收入的主要來源
各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個(gè)環(huán)節(jié)。從各國的稅收實(shí)踐看，凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國的一般財(cái)產(chǎn)稅（主要是對(duì)房地產(chǎn)征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財(cái)政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價(jià)稅、登錄許可稅歸中央政府；不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國地方政府財(cái)政收入主體稅源的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。
（三）稅率形式靈活、稅率水平合理
各國的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時(shí)也常采用累進(jìn)稅率，僅有少數(shù)國家采用定額稅率。對(duì)于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)（中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計(jì)的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級(jí)和州級(jí)政府征收的財(cái)產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價(jià)值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時(shí)，許多國家對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計(jì)了不同的稅率，一般是對(duì)土地的課稅重于對(duì)房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會(huì)財(cái)富公平分配的基本原則，達(dá)到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達(dá)到保護(hù)土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機(jī)的目的。
（四）房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)明確
各國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國家選擇了以房地產(chǎn)的價(jià)值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基。英國對(duì)包括樓房、公寓、活動(dòng)房和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。以資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心確定計(jì)稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會(huì)使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而穩(wěn)步增加。
（五） 房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一
綜觀國外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展?fàn)顩r，各國的房地產(chǎn)稅制都同時(shí)適用于內(nèi)外資企業(yè)。
（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度
各國都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時(shí)，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強(qiáng)。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家和一部分發(fā)展中國家還建立了財(cái)產(chǎn)登記制度。同時(shí)，由于各國對(duì)房地產(chǎn)課稅一般都以其評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評(píng)估業(yè)在國外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，如美國1935年成立了房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)。
二、對(duì)我國的啟示
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問題。一段時(shí)間以來，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進(jìn)一步明朗化。筆者認(rèn)為，此次擬開征的物業(yè)稅，可以理解是進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評(píng)價(jià)，這是因?yàn)槲飿I(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導(dǎo)思想是對(duì)房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅。而我國目前很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對(duì)于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會(huì)賣掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個(gè)人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過低房價(jià)補(bǔ)償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對(duì)這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個(gè)公平問題。其三，一般說來，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實(shí)行的是土地國有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說法，是含有水分的。
當(dāng)前，我國正處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，稅制改革的目的首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，考慮我國現(xiàn)階段的實(shí)際，筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺(tái)物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對(duì)我國房地產(chǎn)稅制存在的問題，應(yīng)在借鑒國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行一系列的改革，而后待時(shí)機(jī)成熟再適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：
（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類作為課征的重點(diǎn)
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實(shí)施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對(duì)稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個(gè)合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：
1.房地產(chǎn)保有稅類。 我國房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多、負(fù)擔(dān)重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。如房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中就涉及營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費(fèi)就更多，各地也不相同，多達(dá)80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重，而且在進(jìn)入流通時(shí)由于土地承受過高的稅負(fù)，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。
為此，應(yīng)借鑒國際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點(diǎn)，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。
房地產(chǎn)保有稅類可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價(jià)稅。即以土地的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，向土地的實(shí)際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對(duì)象，對(duì)空地的實(shí)際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對(duì)自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。
2.房地產(chǎn)取得稅類。 房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有人的財(cái)產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會(huì)財(cái)富。
3.房地產(chǎn)收益稅類。 房地產(chǎn)收益稅類的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對(duì)法人取得的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入（指利潤所得）征稅。（2）個(gè)人所得稅。即對(duì)個(gè)人在房地產(chǎn)經(jīng)營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣時(shí)征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時(shí)征收。
（二）擴(kuò)大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的主體地位
借鑒國際慣例，我國房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴(kuò)大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當(dāng)然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負(fù)。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點(diǎn)，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。
（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計(jì)稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理，計(jì)稅依據(jù)既有按價(jià)值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計(jì)稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長和物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)，房地產(chǎn)的價(jià)格從長期來看，一般會(huì)不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對(duì)出租房屋按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，同一個(gè)稅種，有兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營業(yè)稅，再按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計(jì)稅依據(jù)比較陳舊，因?yàn)槊娣e不會(huì)隨著地產(chǎn)的價(jià)格上漲而擴(kuò)大。如此確定的計(jì)稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。 因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)檫@種計(jì)稅方法比原值作為計(jì)稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國家的一般做法。
（四）靈活設(shè)置稅率
在稅率設(shè)計(jì)上，應(yīng)借鑒國際上一些國家的經(jīng)驗(yàn)，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自主權(quán)。在適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率?？捎芍醒胝?guī)定一個(gè)稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級(jí)確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級(jí)差收入，又能夠根據(jù)用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)節(jié)。
另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點(diǎn)從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。
（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對(duì)土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個(gè)人使用的土地繳納的是土地使用費(fèi)（或稱場(chǎng)地使用費(fèi)）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費(fèi)、計(jì)征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴(yán)肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀(jì)50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時(shí)間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。
建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對(duì)外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價(jià)稅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。
（六）建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度
目前，由于我國尚缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊(cè)登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。而且，我國房地產(chǎn)評(píng)估制度剛剛形成，評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)及評(píng)估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。 為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實(shí)施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內(nèi)開展一次土地清查，建立土地臺(tái)賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。合理的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負(fù)的一個(gè)重要內(nèi)容。隨著我國財(cái)稅體制的不斷改革和完善，對(duì)房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來征稅。國務(wù)院于1991年頒布了《國有資產(chǎn)評(píng)估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)估價(jià)的作用。我國在房地產(chǎn)的評(píng)估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國家，在對(duì)房地產(chǎn)課稅時(shí)均以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，很多國家在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當(dāng)?shù)娜藛T和機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作。為完善我國房地產(chǎn)稅制，提高我國房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國際先進(jìn)做法，建立我國的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評(píng)稅或估價(jià)專業(yè)人員。
參考文獻(xiàn)
（1）李進(jìn)都《房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)》，中國稅務(wù)出版社 2000年版。
（2）鄧宏乾《國外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國家庭網(wǎng)2001年7月9日。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收制度；財(cái)產(chǎn)稅
在我國，房地產(chǎn)稅制不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國家財(cái)政收入來源的重要條件，也是維護(hù)市場(chǎng)公平競爭，實(shí)現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的有力杠桿，但由于現(xiàn)行的各房地產(chǎn)稅是在經(jīng)濟(jì)體制改革過程中陸續(xù)設(shè)置的，缺乏明確的總體設(shè)計(jì)思路，因此，盡管從表面上看稅收體系較為全面，實(shí)際上卻存在著結(jié)構(gòu)不合理、稅種設(shè)置重復(fù)、配套措施不完善等諸多方面的問題，房地產(chǎn)稅制的改革也開始被提上議事日程。然而，房地產(chǎn)課稅領(lǐng)域存在的大量理論分歧和空白對(duì)改革形成了強(qiáng)大的制約。因此，有必要對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀進(jìn)行認(rèn)真的整理并加以分析，探索現(xiàn)有稅制的不足以及其原因，并對(duì)現(xiàn)有稅制可能的改革提出一些初步的建議。
一.房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度存在的主要問題
1、稅種設(shè)計(jì)不合理。個(gè)別稅種之間交叉重疊，存在重復(fù)課稅的情況。一是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓收入既按全額課征營業(yè)稅，又按增值額課征土地增值稅；二是對(duì)納稅人房產(chǎn)坐落地，既要從量課征城鎮(zhèn)土地使用稅，又要從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅；三是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移所簽訂的契約或合同的雙方均要課征印花稅，對(duì)承受方還要課征契稅；四是對(duì)土地課稅設(shè)置城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅；五是對(duì)房屋租金收入既征收5%的營業(yè)稅，又征收12%的房產(chǎn)稅；六是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的增值額既要計(jì)征土地增值稅，又要計(jì)征企業(yè)所得稅。從而造成了房地產(chǎn)稅種多，環(huán)節(jié)多，又有征收不到位的情況。對(duì)房地產(chǎn)的重復(fù)收稅和多層次收費(fèi)，是商品房的房價(jià)居高不下的一個(gè)重要原因之一，對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展帶來很大的障礙。
2、缺乏指導(dǎo)性的整體框架。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)形勢(shì)變化， 國家有關(guān)部門不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)稅收政策， 只是對(duì)當(dāng)時(shí)發(fā)展形勢(shì)的抑制或調(diào)整， 缺乏一個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的框架。1993 年前后， 土地炒買炒賣獲取暴利直接導(dǎo)致土地增值稅的出爐； 2005年， 投機(jī)性房地產(chǎn)買賣的增多使房價(jià)一路飆升促使房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)營業(yè)稅革新； 今年， 針對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅又出臺(tái)新的規(guī)定。和土地有關(guān)的城鎮(zhèn)土地使用稅由地稅局征收， 對(duì)耕地和非耕地使用不同政策。以至于到目前為止， 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種達(dá)十多個(gè)、所交的費(fèi)用幾十種， 稅與稅之間稅與費(fèi)之間免不了會(huì)有交叉和重疊， 這些問題都是缺乏行業(yè)整體稅制框架所造成的。
3、稅收政策存在一定程度不公平。我國房地產(chǎn)稅收是內(nèi)外兩套稅制， 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)繳納與房地產(chǎn)有關(guān)的十三個(gè)稅種， 外資企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)低于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)。房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值即賬簿上“固定資產(chǎn)”科目中的原值， 一次減扣 10～30%后的余值計(jì)算繳納，而處于黃金地段的舊房產(chǎn)由于建成時(shí)間較早而造成賬面價(jià)值低， 如果出租承擔(dān)的房產(chǎn)稅要遠(yuǎn)高于自用所承擔(dān)的房產(chǎn)稅。這無疑又給企業(yè)增添了一層薄霜，在一定程度上不利于企業(yè)間的公平競爭。
4、對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)不夠適度。？從計(jì)稅環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)稅收集中在建設(shè)的增量方面，即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要的稅種，而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計(jì)的稅種非常少。這種典型的窄稅基模式造成了房地產(chǎn)稅制沒有形成對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)的靈活機(jī)制體系，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展設(shè)置了障礙。一方面，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中勢(shì)必提高新建商品房的價(jià)格，從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)，造成商品房的積壓和空置，制約市場(chǎng)正常的生產(chǎn)與再生產(chǎn)進(jìn)程。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類過少，阻礙了土地有償使用市場(chǎng)的建立與健全。對(duì)土地的保有稅負(fù)過低，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟兄?。這不僅抑制了土地的正常交易，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。
二、完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的措施
國家應(yīng)從結(jié)構(gòu)性宏觀調(diào)控出發(fā)， 立足于公平和效率有機(jī)結(jié)合的原則， 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度。
1、提高房地產(chǎn)行業(yè)稅制的前瞻性和系統(tǒng)性
當(dāng)前形勢(shì)下，地方財(cái)政收入主要依靠出讓土地和房地產(chǎn)稅收的狀況不利于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這種依賴作用嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)的理性發(fā)展。面對(duì)現(xiàn)階段我國存量房隨著開發(fā)面積攀升而水漲船高的形勢(shì)， 國家必須站在立法高度， 利用稅收來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模和住房供給結(jié)構(gòu)， 提高住房資源利用效率， 解決城市居民住房需求。逐步建立起合理的有效的制度規(guī)范約束。房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)應(yīng)系統(tǒng)考慮各個(gè)環(huán)節(jié)， 適當(dāng)提高保有階段稅負(fù)， 從而抑制房地產(chǎn)投機(jī)、鼓勵(lì)自主性購房。稅制的操作性主要體現(xiàn)在征收環(huán)節(jié)該如何具體落實(shí)。筆者建議，改革土地出讓制度，降低土地價(jià)格，將應(yīng)收取的土地出讓金逐步以土地持有稅的形式收上來，嚴(yán)控開發(fā)商利潤，規(guī)定不同地段的最高銷售價(jià)格。真正的讓利于民。
2、調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的稅款征收標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收房款方式使得其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?，F(xiàn)在購房僅僅預(yù)交房款 30%左右， 且房屋封頂后經(jīng)政府機(jī)關(guān)批準(zhǔn)發(fā)證才能銷售， 開發(fā)企業(yè)對(duì)于預(yù)收款用來投入商品房建設(shè)并未形成真實(shí)收入， 且對(duì)營業(yè)稅征收是以收據(jù)為計(jì)稅依據(jù)， 而不是按銷售發(fā)票征收， 所以應(yīng)根據(jù)形勢(shì)變化以銷售實(shí)現(xiàn)為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間， 與其它稅種一樣享受平等待遇。城建稅是 1994 年分稅制前制定的， 爾后， 三大稅種中大部分由國稅局征收管理， 而城建稅由地稅局征收管理， 不但會(huì)出現(xiàn)繳稅入庫時(shí)間不一致，還會(huì)出現(xiàn)偷漏稅情況， 可將城建稅逐步改造成獨(dú)立稅種而不是附加稅。
3、完善房地產(chǎn)課稅的配套制度與政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征管力度
（1）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先要清查土地，建立土地位置、權(quán)屬及面積臺(tái)賬；其次，盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，避免房地產(chǎn)私下交易，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法交易行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴(yán)肅性。
（2）善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。
（3）.理順城市土地和房屋管理體制，建立一個(gè)“精簡、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。
三、結(jié)束語：
我國房地產(chǎn)業(yè)稅制繁多、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，城鄉(xiāng)、內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度不統(tǒng)一，計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)不科學(xué)、不合理，稅收征管輔助制度不健全，導(dǎo)致稅負(fù)不公、重復(fù)課稅以及稅收流失。應(yīng)對(duì)現(xiàn)行的涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，取消不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種，將開發(fā)、交易環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)后移到房產(chǎn)保有階段。建立一個(gè)以土地年租金為基礎(chǔ)、物業(yè)稅為先導(dǎo)、其他房地產(chǎn)稅費(fèi)為輔助的科學(xué)合理的房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)體系。提升房地產(chǎn)稅收的立法層次，并適度分權(quán)，完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等稅制改革的配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
目前我國稅收總額占GDP比重為11%，在世界上屬于稅收比重最低的國家之一（見表1），同時(shí)也是世界上稅收系統(tǒng)最為松馳的國家之一，不僅存在大量的不納稅的地下經(jīng)濟(jì)，而且還存在著大量的企業(yè)法人偷稅、漏稅和逃稅。從積極意義上看，中國又是大幅度提高稅收占GDP比重最有潛力的國家之一。與前幾年相比，1999年我國經(jīng)濟(jì)增長速度有所回落，約7%左右。最近國家稅務(wù)總局局長金人慶提出，1999年全國稅收收入必保計(jì)劃9460億元，比基數(shù)增長6.4%，略低于經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，我國稅收工作所面臨的挑戰(zhàn)是，能不能在7%的經(jīng)濟(jì)增長率和在稅種、稅率、稅制不變的情況下提高稅收占GDP的比重？我們認(rèn)為，只要強(qiáng)化稅收征管，強(qiáng)化稅收系統(tǒng)的現(xiàn)代化和信息化建設(shè)，不僅能夠使稅收增長率超過GDP增長率，而且有很大的潛力使這一比重由11%提高至16-17%。
作者根據(jù)1994年稅制改革以來有關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)增值稅、營業(yè)稅、關(guān)稅、土地使用稅、資源稅以及稅收總額做了初步分析，得出以下結(jié)論：
第一、全國實(shí)際增值稅比率大大低于潛在稅收比率，且在不斷下降，但新增稅收潛力在1000-1500億元。本文定義實(shí)際增值稅比率是指增值稅與工業(yè)附加值之比（按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，下同）。從理論上看，名義增值稅比率應(yīng)為工業(yè)附加值的15-17%之間，可以稱為潛在增值稅比率或稅收潛力。但從實(shí)際增值稅比率來看，1994年為12.0%，1995年為10.5%，1996年為10.2%，1997年為10.3%（見表2），大大低于15-17%的潛在稅率水平。以1997年為例，全國增值稅為3284億元，而稅收潛力（指理論值）應(yīng)在4763-5398億元，實(shí)際少征收1479-2114億元?？陀^的講，難以達(dá)到100%的稅收潛力指標(biāo)，但目前實(shí)際征收比率僅為稅收潛力的50-60%，我們完全有可能將這一比率提高3-5個(gè)百分點(diǎn)，即可增收增值稅1000-1500億元。需要指出的是，增值稅是稅收的主體，且中央占大頭，但目前這一稅收總額比重卻在不斷下降。1994年這一比重為45.2%，到1997年下降為39.9%，即下降了5.3個(gè)百分點(diǎn)（見表2），若保持1994年45.2%比重的話，僅1997年可增收1950億元增值稅。
各地區(qū)實(shí)際增值稅比率普遍低下，有相當(dāng)大的增收潛力。北京增值稅占工業(yè)附加值比率為17.4%，上海為14.3%，云南和海南為13.5%，青海為12.6%，全國有15個(gè)省區(qū)實(shí)際增值稅占工業(yè)附加值比率均低于10%。全國這一比例最低地區(qū)是安徽，只有5.6%，其次湖北為6.0%、河南為6.2%，河北、山東均為6.5%，福建為6.7%，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)大省江蘇和浙江均為7.4%（見表3）?？赡苓@些地區(qū)存在虛報(bào)GDP數(shù)據(jù)，使工業(yè)附加值被夸大，也會(huì)造成這一比率較低，但是他們的增值稅至少可以增加至10%以上是沒有多大困難的。如山東省可增收86.6億元增值稅，江蘇省可增收71.7億元，浙江省增收51.3億元，安徽省增收44.2億元。這表明，不僅全國增值稅增收潛力很大，而且各地方可不同程度提高實(shí)際增值稅稅收。盡管增值稅中中央占大頭，但是地方所分享的部分仍是地方稅收第二大稅源，約占地方稅收總額的1/5。
第二、營業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)附加值比率太低，提高稅收潛力極大，新增稅收額可在1300億元。營業(yè)稅是按服務(wù)業(yè)營業(yè)額計(jì)算，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)等稅率為3%；金融保險(xiǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)等稅率為5%；娛樂業(yè)稅率為5%-20%。本文所定義的實(shí)際營業(yè)稅比率是指全國營業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)附加值比重（大大低于營業(yè)收入額）比重，我們估計(jì)服務(wù)業(yè)與建筑業(yè)營業(yè)稅潛在稅收比率或稅收潛力應(yīng)在12%以上。1994年實(shí)際營業(yè)稅比率為3.79%，1995年為3.98%，1996年為4.22%，1997年為4.56%（見表2）。盡管營業(yè)稅比率不斷上升，但這一比率水平大大低于稅收潛力。從1978年以來，我國第三產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)占GDP比重不斷提高，到1997年分別占GDP的32.1%和6.7%，合計(jì)38.8%，即占GDP的2/5，但營業(yè)稅占稅收總額比重只有16.1%，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)（指第三產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)占GDP比重）與稅收貢獻(xiàn)（指營業(yè)稅占總稅收比重）不成比例。從不同部門經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)與財(cái)政貢獻(xiàn)（指占財(cái)政總收入比重）來看，1997年建筑業(yè)分別為6.7%和1.9%，交通運(yùn)輸郵電業(yè)分別為6.1%和3.6%，第三產(chǎn)業(yè)的其他部門分別為17.6%和12.1%，這些部門稅收貢獻(xiàn)或財(cái)政貢獻(xiàn)都低于經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。如果實(shí)際營業(yè)稅比率由5.5%提高到10%的話，保守估計(jì)可以新增地方稅源1300億元，營業(yè)稅占總稅收比重也會(huì)進(jìn)一步提高。
第三、實(shí)際關(guān)稅稅率大大低于名義關(guān)稅稅率，是大幅度提高中央稅收的重要來源。近10年來，我國進(jìn)口關(guān)稅是“高名義稅率、亂減免關(guān)稅、低實(shí)際稅率”。1994年以前我國名義關(guān)稅稅率36%，經(jīng)過若干次降低關(guān)稅稅率，目前名義關(guān)稅稅率（指加權(quán)與未加權(quán)）在17%左右，但仍然是世界上名義關(guān)稅稅率最高的國家之一，也是遲遲不能進(jìn)入世界貿(mào)易組織（WTO）的主要原因之一。1985年我國進(jìn)口總額為1257.8億元人民幣，關(guān)稅收入為205.21億元，實(shí)際關(guān)稅稅率為16.3%；1994年我國進(jìn)口總額為9960億元人民幣，關(guān)稅收入273億元，實(shí)際關(guān)稅稅率只有2.74%；1997年全國進(jìn)口總額為11806億元人民幣，實(shí)際關(guān)稅收入319億元，實(shí)際關(guān)稅稅率為2.71%（見表2），大大低于名義關(guān)稅稅率。1997年與1985年相比，進(jìn)口總額增長了8.4倍，但是關(guān)稅收入僅增長了55%，若扣除通貨膨脹率的影響（以1985年為100，1997年商品零售價(jià)格指數(shù)為297.3%），實(shí)際關(guān)稅收入為負(fù)增長，約下降了47.7%。按國際慣例有必要的關(guān)稅減免，如高新技術(shù)及設(shè)備、資本貨物減免。另外，我國約有近一半的進(jìn)出口貿(mào)易屬于加工型貿(mào)易，實(shí)際關(guān)稅稅率可能會(huì)低于名義關(guān)稅稅率，但是由于進(jìn)口產(chǎn)品增值稅、消費(fèi)稅（1997年為511.88億元）和實(shí)行出口退增值稅、消費(fèi)稅（1997年為-432.67億元），兩者基本相互抵消。考慮到以上兩種因素應(yīng)收關(guān)稅稅率不應(yīng)低于12%，應(yīng)收關(guān)稅收入不應(yīng)低于1400億元。據(jù)海關(guān)總署統(tǒng)計(jì)，1998年外資企業(yè)進(jìn)口額占全國進(jìn)口總額的54.7%，國有企業(yè)進(jìn)口額比重占42.8％。顯然，在名義關(guān)稅與實(shí)際關(guān)稅之間的產(chǎn)生上千億元的“租金”，被各種利益集團(tuán)在“優(yōu)惠政策”的名義下所分享。保守估計(jì)僅從進(jìn)口貿(mào)易中實(shí)際少收1100億元關(guān)稅。此外還有大量走私的關(guān)稅損失，僅1998年海關(guān)查獲的走私案件7328起，案值達(dá)137億元，這只是走私活動(dòng)的“冰山一角”。這表明，亂開口子，亂減免稅以及猖獗的走私都是造成目前大量關(guān)稅人為流失的主要漏洞。
第四、實(shí)際土地和資源稅比率過低，國家收益（指稅收）大量流失。1994年全國耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和資源稅稅收分別為36.47億元，32.51億元和45.45億元，共計(jì)114.43億元。由于這些稅種屬于地方稅收，占當(dāng)年全國地方稅收收入比重的4.95%；1997年上述三項(xiàng)稅收額合計(jì)為132.85億元，占全國地方稅收總額比重的3.45%。令人驚奇的是，國家（主要是措地方政府）應(yīng)從這三大資源所獲收益大量流失。首先是占用耕地稅收流失。該稅是對(duì)非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用征收耕地占用稅。1987年4月國務(wù)院規(guī)定，該稅收全部用于農(nóng)業(yè)。用于開發(fā)宜農(nóng)荒地等，作為減少耕地的補(bǔ)償措施。僅從1990-1995年全國累計(jì)占用耕地375.6萬公頃，其中國家基建占耕地67.54萬公頃，其余均為農(nóng)村集體和個(gè)人住宅占用。但每年征收耕地占用稅只有30多億元，若按375.6萬公頃占用耕地保守估計(jì)的話，平均每公頃耕地每年占用稅只有865元，即平均每畝耕地僅有58元。其次國家從城鎮(zhèn)土地使用收益大量流失。1994年財(cái)政部規(guī)定該稅種稅率從每年每平方米0.2-10元調(diào)整為1-30元，應(yīng)成為各城市地方稅收的主要來源。1997年全國擁有城市668個(gè)，其中20萬人以上城市有286個(gè)，僅城市實(shí)有房屋建筑面積65.5億平方米，其中實(shí)有住宅建筑面積36.2億平方米，而每年城鎮(zhèn)土地使用稅收有44.04億元，平均每年每平方米房屋建筑面積土地使用稅僅有0.67元，但是居民住宅售價(jià)居高不下，許多大城市房屋租金甚至高于發(fā)達(dá)國家水平，但是國家并未受益，到底誰在受益？再有，各類被開發(fā)的資源收益大量流失。資源稅征收范圍包括煤炭、石油、天然氣、金屬礦產(chǎn)品和其它非金屬礦產(chǎn)品。該稅種體現(xiàn)國家對(duì)國有資源的收益。1997年我國生產(chǎn)原煤炭13.7億噸，原油1.6億噸，天然氣227億立方米，能源生產(chǎn)量為13.2億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，再加上大量的各種礦產(chǎn)資源、水資源使用，但每年全國的資源稅僅有56億元。若按能源生產(chǎn)總量計(jì)算，每噸能源產(chǎn)量資源稅僅有4.2元。顯然，國家僅從耕地占用稅、城市土地使用稅和資源三項(xiàng)稅種中每年流失的收益（指稅收，主要是地方稅收）是難以計(jì)算的。
第五、全國“應(yīng)收盡收”的稅收額大大高于實(shí)際稅收額，稅收占GDP比重可由11%提高至16-17%。1994年全國稅收總額占GDP比重為10.96%，1996年全國最低點(diǎn)10.19%，1997年又提高至11.01%（見表2）。我們認(rèn)為，中國稅收占GDP比重仍有大幅度提高的可能，如果采取現(xiàn)代化的稅收管理手段，在稅率、稅種、稅制不變的情況下，有可能使得稅收占GDP的比重由11%提高到16-17%。以1997年為例，全國僅三大稅種增值稅、營業(yè)稅、關(guān)稅稅收可增收3400-3900億元；若加上提高實(shí)際耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅、資源稅等稅收收入，保守估計(jì)可增收3850-4450億元，相當(dāng)于同年中央財(cái)政支出的152-176%。若考慮到將預(yù)算外收入納入預(yù)算內(nèi)（1996年為3893.34億元，占GDP比重的5.7%）和“費(fèi)改稅”（約3000多億元，約占GDP比重的4-5%），到2003年財(cái)政收入或稅收占GDP比重提高到25%以上是大有希望的，也是本屆政府最大的政績之一。為此我們建議：
第一、將提高稅收占GDP比重列入各級(jí)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)之一。1994年以來我國每年新增稅收1000億元左右，但隨著GDP總量增大。以及通貨膨脹率的影響，把新增1000億稅收作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)并不科學(xué)，也不利于對(duì)各地區(qū)進(jìn)行目標(biāo)分解。我們建議應(yīng)將提高稅收占GDP比重0.5-1個(gè)百分點(diǎn)作為各級(jí)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)之一，根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和GDP增長等指標(biāo)來確定適宜的短期、中期和長期稅收目標(biāo)。
第二、建立統(tǒng)一的、發(fā)達(dá)的基于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理的稅收系統(tǒng)。稅收如同擠海綿，在稅率、稅種、稅制不變的情況下，只要使勁“擠”（指加強(qiáng)稅收征管），就可以“擠”出更多的應(yīng)收稅收。提高稅收占GDP比重的先決條件是建立一個(gè)能發(fā)揮良好作用的現(xiàn)代化稅收系統(tǒng)，才能做到稅收“應(yīng)收、盡收”。中國存在大量地下經(jīng)濟(jì)是稅收大量流失的主要原因。一是未注冊(cè)企業(yè)或私人經(jīng)營性活動(dòng)，他們從來不納稅；二是已注冊(cè)登記的企業(yè)或私人經(jīng)營活動(dòng)逃稅、漏稅。1995年我國個(gè)體工業(yè)近600萬戶，占工業(yè)總產(chǎn)值比重為13%，但是所提供的財(cái)政收入占全國總數(shù)比重僅為6.1%，三資企業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值比重為16.5%，但財(cái)政收入占總數(shù)的比重為5.5%，集體企業(yè)分別為36.6%和17.2%（見表4和表5）。顯然大量的地下經(jīng)濟(jì)存在于上述經(jīng)濟(jì)類型中，成為主要逃稅、漏稅來源。但從制度安排缺陷看，主要原因是監(jiān)督企業(yè)活動(dòng)的稅收、工商、海關(guān)、銀行、司法五大系統(tǒng)“老死不相往來”。應(yīng)盡快建立全國稅收網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，與國家工商管理局工商企業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)、各大國有銀行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、海關(guān)網(wǎng)絡(luò)以及公安、政法機(jī)關(guān)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)網(wǎng)，凡偷稅、漏稅、逃稅不僅給予罰款，更重要的是停止經(jīng)營期或吊銷營業(yè)執(zhí)照，使逃稅風(fēng)險(xiǎn)大于逃稅收益，使長期風(fēng)險(xiǎn)大于短期收益。我們的方針是大力發(fā)展私人經(jīng)濟(jì)、三資企業(yè)和其他非國有經(jīng)濟(jì)，但同時(shí)必須打擊非法經(jīng)營者，使大量的地下經(jīng)濟(jì)變?yōu)榈厣辖?jīng)濟(jì)，使黑色經(jīng)濟(jì)變?yōu)楣_經(jīng)濟(jì)，督促他們必須遵守法律，按章納稅。
第三、在全國稅收系統(tǒng)推廣和應(yīng)用“稅收稽查動(dòng)態(tài)管理軟件”。與發(fā)達(dá)國家稅收征管情況相比，目前我國稅收征管大多是人工操作盡管裝備了計(jì)算機(jī)，但還缺乏有效的軟件來挖掘、分析審報(bào)表中有關(guān)偷、漏、逃稅的信息。中南財(cái)經(jīng)大學(xué)開發(fā)“稅收稽查動(dòng)態(tài)管理模型及軟件”，用統(tǒng)計(jì)分析獲取報(bào)稅時(shí)財(cái)務(wù)表的許多信息來幫助稽查，隨不同地區(qū)、行業(yè)能夠建立不同判斷模型，并且對(duì)企業(yè)納稅情況做動(dòng)態(tài)分析和監(jiān)控。對(duì)武漢市27個(gè)商業(yè)企業(yè)征管所得稅稽查準(zhǔn)確率達(dá)到80%。我們認(rèn)為這一方法同樣可運(yùn)用于增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅、資源稅和關(guān)稅等，可以大幅度提高稅收稽查的能力。提高稅收稽查能力不僅僅是裝備計(jì)算機(jī)硬件，關(guān)鍵是強(qiáng)化稽查軟件的開發(fā)和應(yīng)用，是花小錢辦大事。我們建議在全國稅收系統(tǒng)試點(diǎn)推廣這一方法和軟件，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)稽查人員培訓(xùn)，可以有效的解決逃稅、偷稅和漏稅。
第四、清理和中止各種優(yōu)惠政策，保證公平競爭和統(tǒng)一市場(chǎng)。重新清理和調(diào)整對(duì)外資投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，實(shí)行內(nèi)外資企業(yè)的統(tǒng)一稅制。清理和中止對(duì)沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等非規(guī)范的優(yōu)惠政策。大幅度降低名義關(guān)稅稅率，嚴(yán)禁“開口子”。取消各種進(jìn)口產(chǎn)品減免稅（除國務(wù)院專門規(guī)定之外），嚴(yán)禁地方政府干預(yù)海關(guān)政務(wù)，各地所派海關(guān)人員應(yīng)吃“皇糧”，保證其獨(dú)立性以及對(duì)國家負(fù)責(zé)。
第五、各地方應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化營業(yè)稅征收。營業(yè)稅是地方稅收的第一大稅，1997年該稅種（扣除中央所得部分）占地方本級(jí)財(cái)政收入比重為26%，占各項(xiàng)稅收比重為28.8%。地方政府理應(yīng)有積極性提高這一稅收潛力。
第六、對(duì)全國耕地占用、城鎮(zhèn)土地使用和各類資源重新進(jìn)行普查、登記，按稅法核定各類資源使用占用稅收額，進(jìn)行強(qiáng)制性征收。
需要指出的是，在和平時(shí)期建立一個(gè)發(fā)達(dá)的統(tǒng)一的現(xiàn)代化的稅收系統(tǒng)比建立一支現(xiàn)代化的軍隊(duì)、武裝警察和其它機(jī)構(gòu)更為優(yōu)先。對(duì)任何一個(gè)現(xiàn)代化國家而言，稅收從來都是強(qiáng)制性的，不容討價(jià)還價(jià)，更不允許任何形式的逃稅。由于我們擁有了現(xiàn)代化的手段，比以往更有可能進(jìn)一步提高稅收占GDP比重。
表1財(cái)政支出占GDP比重的國際比較
單位：%
財(cái)政支出占GDP比重
中央預(yù)算支出占國家
總預(yù)算支出比重
中央預(yù)算支出
占GDP比重
所有國家（40個(gè)）
39.1
72.3
28.3
工業(yè)化國家（18個(gè)）
47.6
65.9
31.4
發(fā)展中國家（22個(gè)）
31.7
77.8
24.7
中國1994
12.4
30.3
3.8
1995
11.7
29.2
3.4
1996
11.7
27.1
3.2
1997
10.6
27.4
3.4
資料來源：世界銀行Levin（1991年）對(duì)18個(gè)工業(yè)化國家和22個(gè)發(fā)展中國家的抽樣調(diào)查，數(shù)字為1987年或1988年的三年平均數(shù)。引自世界銀行：《中國經(jīng)濟(jì)：治理通脹，深化改革》，中文版，中國財(cái)經(jīng)出版社，1996年，第49頁。中國數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（1998），第281頁。
表2各稅種實(shí)際稅率
單位：%
稅收占
GDP比重
實(shí)際增值
稅比率
增值稅與總
稅收的比重
實(shí)際營業(yè)
稅稅率
營業(yè)稅占總
稅收比重
實(shí)際關(guān)
稅稅率
關(guān)稅占總稅收比重
a
b
1994年
10.96
12.0
12.8
45.2
3.79
13.3
2.74
5.3
1995年
10.33
10.5
9.4
43.0
3.98
14.3
2.64
4.8
1996年
10.19
10.2
42.9
4.22
15.2
2.61
4.4
1997年
11.01
10.3
39.9
4.56
16.1
2.71
3.9
注：實(shí)際增值稅比率a指增值稅與工產(chǎn)業(yè)附加值之比，b指工業(yè)部門的財(cái)政收入與工業(yè)附加值之比，按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算，下同；實(shí)際營業(yè)稅稅率是指營業(yè)稅與第三產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)附加值之比；實(shí)際關(guān)稅稅率是指關(guān)稅收入與進(jìn)口總額（按人民幣計(jì)算）之比。
計(jì)算數(shù)據(jù)來源，《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，1998年；財(cái)政部數(shù)據(jù)（1994-1997年）。
表31996年各省市增值稅征收及實(shí)際稅收比率比較
地區(qū)
增值稅
（億元）
工業(yè)增加值
（億元）
實(shí)際稅收比率
（%）
北京
94.0
541.41
17.4
天津
53.7
527.07
10.2
河北
95.8
1463.18
6.5
山西
63.4
599.48
10.6
內(nèi)蒙古
31.1
322.53
9.6
遼寧
143.0
1379.07
10.4
吉林
47.6
471.34
10.1
黑龍江
93.0
1160.00
8.0
上海
201.9
1439.14
14.3
江蘇
203.8
2754.80
7.4
浙江
145.0
1962.80
7.4
安徽
56.0
1002.20
5.6
福建
61.9
919.68
6.7
江西
38.9
483.35
8.0
山東
163.4
2500.07
6.5
河南
94.2
1525.96
6.2
湖北
73.4
1218.47
6.0
湖南
63.8
871.11
7.3
廣東
235.6
2788.82
8.4
廣西
47.2
626.08
7.5
海南
6.3
46.83
13.5
四川
112.0
1447.48
7.7
貴州
24.6
225.00
10.9
云南
80.5
595.26
13.5
1.0
4.38
22.8
陜西
39.9
395.18
10.1
甘肅
28.3
276.66
10.2
青海
6.8
53.86
12.6
寧夏
7.9
67.64
11.7
新疆
28.1
239.46
11.7
注：四川包括了重慶市數(shù)據(jù)。
數(shù)據(jù)來源：各省、市、自治區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒，1997年。
表4不同經(jīng)濟(jì)類型收入占財(cái)政總收入的比重
單位：%
年份
國有經(jīng)濟(jì)
集體經(jīng)濟(jì)
個(gè)體經(jīng)濟(jì)
其它經(jīng)濟(jì)
1980
86.8
12.6
0.5
NA
1985
77.6
19.7
1.8
0.9
1990
71.3
18.6
4.7
5.4
1993
71.6
17.3
5.5
5.6
1994
71.4
17.3
5.6
5.7
1995
71.1
17.2
6.1
5.5
計(jì)算數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（1998），第272頁；
注：本表按當(dāng)年價(jià)計(jì)算，缺1996年和1997年數(shù)據(jù)，估計(jì)上述比重變化不大。
表5不同經(jīng)濟(jì)類型占工業(yè)總產(chǎn)值比重
單位：%
年份
國有工業(yè)
集體工業(yè)
個(gè)體工業(yè)
其它工業(yè)
1980
76.0
23.5
NA
0.5
1985
64.9
32.1
1.8
1.2
1990
54.6
35.6
5.4
4.4
1993
47.0
34.2
8.0
10.8
1994
37.3
37.7
10.1
14.9
1995
34.0
36.6
12.9“”版權(quán)所有
16.5
1997
26.5
40.5
關(guān)鍵詞： 農(nóng)業(yè)稅制 經(jīng)濟(jì)全球化 城鄉(xiāng)統(tǒng)一稅制
近年來很多學(xué)者對(duì)如何根據(jù)wto規(guī)則消除我國稅收體制上業(yè)已存在的內(nèi)外有別、不同地區(qū)有別、不同所有制有別等不合理現(xiàn)象，建立一個(gè)有利于市場(chǎng)經(jīng)營主體公平、規(guī)范的稅收環(huán)境這一問題予以了較多的關(guān)注和研究。然而，筆者卻注意到這樣一個(gè)現(xiàn)象，在社會(huì)各界都在呼吁稅收環(huán)境需要公平、規(guī)范的呼聲中，人們似乎忽略了同樣作為市場(chǎng)主體并且占我國人口3/4的農(nóng)民，在稅賦上一直未能享受“國民待遇”這一現(xiàn)實(shí)。目前，我國每年征收的農(nóng)業(yè)稅費(fèi)約1200億元，這種專門面向農(nóng)業(yè)和農(nóng)民征收并致使農(nóng)民負(fù)擔(dān)沉重的稅費(fèi)，在wto成員國中只有我國一例。雖然近幾年來，政府及理論界也在探索減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的各種舉措，如農(nóng)村稅費(fèi)改革試點(diǎn)方案等，但是，這些方案的改革思路仍局限在農(nóng)村稅費(fèi)制度之內(nèi)，其目標(biāo)無非是追求鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與農(nóng)民之間的公平合理分配，至于農(nóng)村居民與城市居民之間存在多年的稅負(fù)不公、我國農(nóng)民與wto其他成員國農(nóng)民之間稅收待遇的差異問題，不但現(xiàn)行改革方案未能根本觸及，而且理論界對(duì)此也是問者寥寥。筆者認(rèn)為，我國農(nóng)民負(fù)擔(dān)沉重的根本原因，在于我國一直以來實(shí)行的城鄉(xiāng)有別的二元稅制結(jié)構(gòu)。農(nóng)業(yè)稅制問題不僅僅是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與農(nóng)民的利益分配問題，更重要的是國家與農(nóng)民之間、城市居民與農(nóng)村居民之間的利益分配問題。同時(shí)，在世界上許多國家已普遍采用稅收競爭政策杠桿的今天，我國加入世界貿(mào)易組織，還意味著農(nóng)業(yè)稅制問題還是一個(gè)我國與wto其他成員國的利益分配問題。因此，本文認(rèn)為，我國農(nóng)業(yè)稅制的改革走向也即減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的治本之策，在于消除城鄉(xiāng)有別的二元稅制結(jié)構(gòu)，調(diào)整傾向城市的國民收入分配政策。
一、wto基本原則對(duì)我國農(nóng)業(yè)稅制的挑戰(zhàn)及我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元稅制結(jié)構(gòu)
眾所周知，《wto協(xié)議》的基本原則有最惠國待遇原則，國民待遇原則，關(guān)稅減讓原則，反補(bǔ)貼、反傾銷原則，透明度原則，例外原則和發(fā)展中國家優(yōu)惠原則等。按照這樣的基本原則建立起來的貿(mào)易框架，顯然是一個(gè)鼓勵(lì)擴(kuò)大開放和有序競爭的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易體制。由此可見，wto對(duì)我們的影響，首先來自于它的運(yùn)作機(jī)制和規(guī)則體系對(duì)我們固有觀念和習(xí)慣形成的沖擊；其次是在公平、公開和有序的基礎(chǔ)上，形成的產(chǎn)業(yè)或者產(chǎn)品競爭以及生產(chǎn)經(jīng)營和管理體制的競爭。而這些影響就農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)來看，其主要的承擔(dān)者是農(nóng)民。因此，密切關(guān)注農(nóng)民的利益和權(quán)益，利用wto規(guī)則允許的政策措施，為農(nóng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的制度環(huán)境，提升農(nóng)民在國際市場(chǎng)中的競爭力，是我國政府在今后相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)應(yīng)致力解決的問題。
為農(nóng)業(yè)創(chuàng)造良好的制度環(huán)境和提升農(nóng)民競爭力，我們所要做的除了實(shí)行國際上多數(shù)國家普遍采用的“黃箱政策”和“綠箱政策”外，目前還迫切需要解決農(nóng)業(yè)的稅費(fèi)制度問題。綜觀世界上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的農(nóng)業(yè)稅收制度，盡管形式各異，側(cè)重點(diǎn)多樣，但其基本的模式是相似的，這就是，農(nóng)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)村與城市采用同一套稅制，也即對(duì)農(nóng)業(yè)一般沒有單獨(dú)的稅制體系，而是與其他納稅對(duì)象一樣征收同樣的稅收。普遍的做法是在流轉(zhuǎn)稅方面對(duì)農(nóng)產(chǎn)品征收增值稅，在所得稅方面對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者征收個(gè)人所得稅，只是有時(shí)在稅率和減免稅方面與其他納稅對(duì)象有所不同而已。如比利時(shí)、西班牙、荷蘭、奧地利、德國、法國等國在把農(nóng)業(yè)列入增值稅征稅范圍的同時(shí)，考慮到對(duì)農(nóng)業(yè)征稅的困難程度及對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的照顧，在制定農(nóng)產(chǎn)品稅率和農(nóng)產(chǎn)品減免稅措施時(shí)，都采取了較為寬厚的態(tài)度等等。值得一提的是，在對(duì)農(nóng)民進(jìn)行收費(fèi)這一問題上，由于wto成員國大多為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國家，政府很少通過收費(fèi)這樣一種不規(guī)范的分配方式來籌集資金。
與國際上通行的城鄉(xiāng)統(tǒng)一稅制體系不同，為了優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)，我國從20世紀(jì)50年代起就實(shí)行以城市征收制度為一元，以農(nóng)村征收制度為另一元的城鄉(xiāng)隔絕的二元稅制結(jié)構(gòu)。多年以來，城市工商稅制根據(jù)不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要進(jìn)行了多次改革，農(nóng)村征收制度雖作了一些調(diào)整，但其性質(zhì)仍未作根本改變。我國現(xiàn)行對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村居民單獨(dú)征收的稅種有農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅（為農(nóng)業(yè)稅的組成部分，不是獨(dú)立稅種）和屠宰稅。此外農(nóng)民的顯性負(fù)擔(dān)還有三項(xiàng)村提留（即公積金、公益金、管理費(fèi)）和五項(xiàng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌（即鄉(xiāng)村教育費(fèi)、計(jì)劃生育費(fèi)、民兵訓(xùn)練費(fèi)、鄉(xiāng)村道路建設(shè)費(fèi)、優(yōu)撫費(fèi)），以及勞務(wù)（義務(wù)工、勞動(dòng)積累工）和各種社會(huì)負(fù)擔(dān)（收費(fèi)、集資、攤派、罰款等）。值得一提的是，目前正在全國各地試點(diǎn)的農(nóng)村稅費(fèi)改革，雖然取消了屠宰稅、“三提五統(tǒng)”、勞務(wù)及各種集資攤派，在一定程度上減輕了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，理順了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和農(nóng)民的分配關(guān)系，但是城鄉(xiāng)隔絕的二元稅制結(jié)構(gòu)的基本格局并沒有絲毫改變，農(nóng)村居民仍無法享受與城市居民同樣的稅收待遇。
①類似的情況還表現(xiàn)在繳農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅的農(nóng)民與繳增值稅的個(gè)體工商戶之間。城市小規(guī)模納稅人繳納增值稅除享受起征點(diǎn)照顧外，其稅款按照銷售額乘以6%或4%的征收率計(jì)算。而同樣是以銷售收入為計(jì)稅依據(jù)的農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅除水產(chǎn)品、果用瓜、天然橡膠等少數(shù)特產(chǎn)品稅率為8%以外，多數(shù)特產(chǎn)品稅率均在10%以上，有的甚至高達(dá)31%.
二、城鄉(xiāng)二元稅制結(jié)構(gòu)評(píng)述
城鄉(xiāng)隔絕的二元稅制結(jié)構(gòu)在我國實(shí)現(xiàn)工業(yè)化過程中，提取農(nóng)業(yè)剩余為工業(yè)提供資金積累發(fā)揮了積極的作用。但多年來巨額農(nóng)業(yè)資源的流出，已造成農(nóng)業(yè)本身自我積累能力十分脆弱，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競爭能力非常低下，農(nóng)民收入增長緩慢，農(nóng)民負(fù)擔(dān)居高不下。農(nóng)村稅費(fèi)改革作為理順國家、集體、農(nóng)民三者之間分配關(guān)系的一種嘗試，雖在減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)問題上取得了暫時(shí)性的成果，但因其理論上、實(shí)踐上的不足而引發(fā)的一系列問題，已使許多人認(rèn)識(shí)到我國農(nóng)業(yè)稅的最大問題，已不是稅率高低、征收范圍大小的問題，而是這種稅制設(shè)計(jì)本身是否符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，以土地作為征稅對(duì)象是否公平和具有效率的問題。目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了工業(yè)化中期，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本框架也已建立起來，面臨著加入wto后農(nóng)業(yè)向國際市場(chǎng)開放的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)全球化程度的進(jìn)一步加深，我國傳統(tǒng)的與世界稅制格格不入的二元稅制結(jié)構(gòu)日益暴露出它的弊端與缺陷，并制約著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（一）影響外國資源和資本的流入，致使我國農(nóng)業(yè)在國際稅收競爭中處于不利地位
稅收競爭是指一個(gè)國家或地區(qū)通過競相降低有效稅率或?qū)嵤┯嘘P(guān)優(yōu)惠政策等途徑，以吸引其他國家和地區(qū)的財(cái)政資源流入本國或本地區(qū)的政府自利行為。由于經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程打破了國家之間的經(jīng)濟(jì)障礙，使得各國政府間為吸引流動(dòng)性生產(chǎn)要素展開稅收競爭成為可能。目前，通過稅收競爭的手段，以改善本國企業(yè)的競爭力和吸引外來投資，已成為世界各國普遍采用的政策工具。
現(xiàn)階段，我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下，農(nóng)業(yè)投入增長緩慢，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施落后，農(nóng)業(yè)抗御自然風(fēng)險(xiǎn)的能力脆弱，加入wto以后農(nóng)業(yè)更面臨著有史以來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在這種情況下，加大對(duì)農(nóng)業(yè)的投入、提升農(nóng)業(yè)在國際市場(chǎng)中的競爭力顯得尤為重要。近幾年，國家財(cái)政對(duì)農(nóng)業(yè)的投資比例雖有所增加，但因財(cái)力所限，財(cái)政支農(nóng)資金仍存在著嚴(yán)重不足。要改變目前農(nóng)業(yè)投資來源單一、財(cái)政支農(nóng)資金嚴(yán)重不足的局面，最有效的辦法就是要在制度層面上創(chuàng)造條件吸引外來資金和民間資金的投入。但我國目前以土地、人丁為基礎(chǔ)且城鄉(xiāng)稅負(fù)嚴(yán)重不公的農(nóng)業(yè)稅制，卻無法融合于世界經(jīng)濟(jì)一體化的國際稅收之中，不但挫傷了我國農(nóng)民生產(chǎn)投資的積極性，而且會(huì)使外來資金望而卻步，長此以往，我國農(nóng)業(yè)勢(shì)必在激烈的國際稅收競爭中處于不利地位。
（二）地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間稅收負(fù)擔(dān)嚴(yán)重不公，有違稅收公平和國民待遇原則
筆者認(rèn)為，公平負(fù)擔(dān)和國民待遇不僅僅應(yīng)包括工業(yè)企業(yè)之間的稅負(fù)公平、城市居民各階層之間的稅負(fù)公平、內(nèi)外資企業(yè)之間的稅負(fù)公平及農(nóng)民各階層之間的稅負(fù)公平，同樣也應(yīng)包括各地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間的稅負(fù)公平。但目前我國城鄉(xiāng)隔絕的二元稅制結(jié)構(gòu)，卻明顯與上述原則不符。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國目前農(nóng)民的生活消費(fèi)和生產(chǎn)消費(fèi)中的外購式消費(fèi)已占到農(nóng)民純收入的一半以上，按17%的增值稅率計(jì)算，農(nóng)民已經(jīng)承擔(dān)占到其純收入8.5%以上的增值稅稅負(fù)，當(dāng)然，農(nóng)民還須承擔(dān)其他稅負(fù)如消費(fèi)稅等。加上現(xiàn)行分稅制把農(nóng)業(yè)稅劃分為地方固定收入，一般留在縣鄉(xiāng)級(jí)財(cái)政，這就必然導(dǎo)致稅收收入的地區(qū)性差異。農(nóng)民在消費(fèi)非農(nóng)產(chǎn)品中實(shí)際負(fù)擔(dān)的流轉(zhuǎn)稅大部分由生產(chǎn)和經(jīng)銷商品的企業(yè)在其所在地繳納，絕大部分由大中城市的稅務(wù)部門獲得，農(nóng)民所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)不可能征收到這種稅收，縣級(jí)財(cái)政中能征收到的這種稅收的比重也比較少。特別是農(nóng)業(yè)集中產(chǎn)區(qū)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)提供財(cái)力支持非常有限，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民就成為公共支出的主要提供者。為滿足日益增長的支出需要，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)了按人頭和地畝平攤稅款的現(xiàn)象，這不僅加重了農(nóng)民的稅外負(fù)擔(dān)，也使得地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間稅收負(fù)擔(dān)嚴(yán)重不公。
（三） 阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，難以體現(xiàn)稅收的效率原則
現(xiàn)行農(nóng)業(yè)稅收制度包括農(nóng)村稅費(fèi)改革試點(diǎn)方案的一個(gè)共同特點(diǎn)，就是把農(nóng)業(yè)排除在增值稅征收范圍之外，這就意味著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者投入到農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工過程中的外購工業(yè)品得不到扣除。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科技的進(jìn)步，農(nóng)業(yè)有機(jī)構(gòu)成比例的不斷提高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者負(fù)擔(dān)的增值稅勢(shì)必會(huì)越來越重。雖然現(xiàn)行增值稅對(duì)部分農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有一些減免稅措施，但這種舉措對(duì)一年四季在土里刨食且負(fù)擔(dān)沉重的農(nóng)民來說無疑是杯水車薪，而且也增加了財(cái)政負(fù)擔(dān)和稅收征管的難度。由此必然引發(fā)兩種現(xiàn)象：一是農(nóng)民虧本賤賣，“谷賤傷農(nóng)”，結(jié)果是農(nóng)民生產(chǎn)積極性遭到進(jìn)一步挫傷，土地撂荒現(xiàn)象在所難免；二是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格越來越高，直接影響我國農(nóng)產(chǎn)品在國際市場(chǎng)上的競爭力，影響農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。
稅率是稅收制度的核心。我國稅率的設(shè)計(jì)，主要是根據(jù)國家的經(jīng)濟(jì)政策和財(cái)政需要、產(chǎn)品的盈利水平和我國生產(chǎn)力發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目標(biāo)。但是，筆者認(rèn)為，現(xiàn)行農(nóng)業(yè)稅稅率難以擔(dān)此重任。稅費(fèi)改革方案在沒有設(shè)置起征點(diǎn)或免征額的情況下，把農(nóng)業(yè)稅稅率定為7%，農(nóng)業(yè)稅附加定為20%，一正一附綜合稅率上限達(dá)8.4%，從目前全國各地的農(nóng)產(chǎn)品成本收益狀況看，如此高的稅率很可能意味著要對(duì)成本征稅，傷及稅本，這不僅難以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅負(fù)的公平，而且也必然限制農(nóng)業(yè)效率的發(fā)揮。
三、對(duì)我國農(nóng)業(yè)稅制改革走向的建議
加入世界貿(mào)易組織，使得我國農(nóng)業(yè)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)，但也為徹底改革我國原始、落后，既不公平也缺乏效率的農(nóng)業(yè)稅制提供了契機(jī)。筆者認(rèn)為，今后我國的農(nóng)稅制度既要充分符合wto所反映的經(jīng)濟(jì)全球化、市場(chǎng)化、工業(yè)化的趨勢(shì)，注意與國際稅制接軌，又要有利于優(yōu)化農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高我國農(nóng)產(chǎn)品在國際市場(chǎng)中的競爭力；既要減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，給予農(nóng)民“國民待遇”，又要兼顧到稅收制度實(shí)踐中的可操作性。此外，在調(diào)整農(nóng)稅政策和改革農(nóng)稅制度時(shí)，還應(yīng)注意運(yùn)用稅收競爭手段，吸引國外資金投資于我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。為此，我國農(nóng)業(yè)稅的改革走向應(yīng)是：取消專門面向農(nóng)業(yè)和農(nóng)民的稅費(fèi)，按照稅基廣、稅率低的原則，走國際通行的城鄉(xiāng)一體、以增值稅為主體稅種、其他多稅種并存的道路。
一是取消農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅、屠宰稅等專門針對(duì)農(nóng)業(yè)和農(nóng)民征收的各種傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)稅收，同時(shí)修改增值稅及個(gè)人所得稅稅法，將增值稅的征稅范圍延伸到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域，將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所得比照個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營所得計(jì)征個(gè)人所得稅，并實(shí)行定額征收。其好處在于：（1）改革后增值稅征收范圍擴(kuò)大，增值稅的優(yōu)點(diǎn)能得以充分發(fā)揮；（2）城鄉(xiāng)統(tǒng)一稅制，不僅符合稅收公平的原則，也使得我國稅制與國際稅制進(jìn)一步接軌，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及投資的稅收環(huán)境將進(jìn)一步得到改善，這對(duì)于提高農(nóng)民的生產(chǎn)積極性及吸引外來資金對(duì)我國農(nóng)業(yè)的投入必將起到積極的促進(jìn)作用，我國農(nóng)業(yè)弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)的面貌將得到根本的改善。
考慮到對(duì)農(nóng)民實(shí)行增值稅是否理想在很大程度上取決于生產(chǎn)單位的規(guī)模，我們可參考世界各國對(duì)農(nóng)業(yè)征收增值稅的做法，對(duì)那些生產(chǎn)經(jīng)營較為集中、且規(guī)模較大、具有較好的組織性和完整的財(cái)務(wù)管理制度的農(nóng)業(yè)大戶如國有農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖大戶等采用較為規(guī)范的增值稅制度，實(shí)行13%的增值稅稅率；對(duì)那些僅擁有小片土地，生產(chǎn)規(guī)模較小的農(nóng)戶可比照小規(guī)模納稅人采用6%或4%的征收率，并設(shè)置起征點(diǎn)，農(nóng)產(chǎn)品銷售收入達(dá)不到起征點(diǎn)的免稅。針對(duì)目前農(nóng)戶銷售較為分散的特點(diǎn)，由稅務(wù)部門直接征收較為困難，在實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一稅制初期，可由財(cái)政部門核實(shí)各戶實(shí)收產(chǎn)量，減去起征點(diǎn)的數(shù)量，求出應(yīng)有的商品量后依率計(jì)征。
二是改“城鎮(zhèn)土地使用稅”為“土地使用稅”，同時(shí)擴(kuò)大其征收范圍，適當(dāng)提高適用稅率。土地使用稅是國家向土地使用單位和個(gè)人就其使用的行為征收的一種稅。我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍局限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)的土地，致使農(nóng)民及設(shè)在城鎮(zhèn)、工礦區(qū)以外的大量內(nèi)外資企業(yè)無須繳納土地使用稅，這不僅造成國家財(cái)政收入的流失，也有違于稅收公平原則。因此，建議修改《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》及其他相應(yīng)法規(guī)，新法規(guī)應(yīng)規(guī)定凡是使用國家土地和集體土地的單位和個(gè)人都為土地使用稅的納稅人。同時(shí)為更好地發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入，提高土地使用效益的作用，土地使用稅的征收應(yīng)區(qū)別農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)用地、優(yōu)等地和劣等地及地區(qū)間經(jīng)濟(jì)差別懸殊的情況實(shí)行地區(qū)差別稅額。農(nóng)民所耕種的土地使用權(quán)歸集體所有，農(nóng)業(yè)用地使用稅應(yīng)歸為地方稅。
三是廢除“三提五統(tǒng)”、農(nóng)村教育集資、義務(wù)工等各種名目繁多的非稅負(fù)擔(dān)，村級(jí)公共事業(yè)所需資金由村民大會(huì)自行決定，同時(shí)以法律的形式規(guī)定，農(nóng)民除了繳納增值稅、個(gè)人所得稅、土地使用稅及其他少數(shù)相關(guān)的稅種以外，有權(quán)拒絕其他任何的負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)
（1）國家稅務(wù)總局農(nóng)稅局課題組《農(nóng)民負(fù)擔(dān)與農(nóng)業(yè)稅制問題》，《稅務(wù)研究》2000年第4期。
（2）張?jiān)t《論中國農(nóng)業(yè)稅制改革》，《中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》1997年第12期。
（3）劉書明《統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制與調(diào)整分配政策：減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)新論》，《經(jīng)濟(jì)研究》2001年第2期。
