時(shí)間：2023-08-01 17:39:14
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)投資方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
由于房地產(chǎn)具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產(chǎn)投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國(guó),隨著各地房?jī)r(jià)的高歌猛進(jìn),以及股市的飄搖不定,房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機(jī)構(gòu)獲取高額利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。同時(shí),鑒于房地產(chǎn)投資巨額性、風(fēng)險(xiǎn)性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來(lái)收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產(chǎn)品。因此,房地產(chǎn)投資決策應(yīng)基于對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目科學(xué)、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產(chǎn)的增值性。
二、房地產(chǎn)投資分析
房地產(chǎn)投資分析指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)之前,投資者運(yùn)用自己或投資分析人員的知識(shí)和能力,全面調(diào)查擬投資項(xiàng)目的各方面制約因素,對(duì)所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動(dòng)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容包括市場(chǎng)分析、區(qū)位條件分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析、經(jīng)濟(jì)分析、不確定性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析三方面做簡(jiǎn)要介紹。
1.市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策前,調(diào)查市場(chǎng)狀況,辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn),選擇投資機(jī)會(huì)的過程,稱為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是理性投資者所做的必不可少的一項(xiàng)工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為手段,在獲取市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,對(duì)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化科學(xué)預(yù)測(cè),為投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析奠定基礎(chǔ),為投資者、決策者把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)和正確進(jìn)行決策提供依據(jù),以使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)增值的最大化。
2.經(jīng)濟(jì)分析
經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分,主要通過經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)的計(jì)算定量分析目標(biāo)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性。經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)根據(jù)是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值可分為靜態(tài)分析指標(biāo)與動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。由于資金本身就具有時(shí)間價(jià)值,而且將一定資金投入到某一項(xiàng)目后也會(huì)產(chǎn)生一定的機(jī)會(huì)成本,因此,筆者認(rèn)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)更為科學(xué)、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。
3.風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)投資與其他投資一樣,可能帶來(lái)較高收益的同時(shí)也伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)存在。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。由于房地產(chǎn)投資具有價(jià)值量大、周期長(zhǎng)、不可移動(dòng)性、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn),使得房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度更高,在投資過程中可能會(huì)面臨自然風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等諸多風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要手段,其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動(dòng),分析確定這種變動(dòng)的概率分布和他們的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)和置信區(qū)間,并由此說明擬投資項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。以市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析為例,在開發(fā)期或持有期內(nèi),市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應(yīng)通過深入的市場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)分析,預(yù)測(cè)各個(gè)狀況發(fā)生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過計(jì)算期望收益標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)、置信區(qū)間等對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)防范
我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在經(jīng)過2010年政府新一輪宏觀調(diào)控后，2011年隨即面臨多重考驗(yàn)，后續(xù)市場(chǎng)還存在諸多不確定因素，在CPI高漲、城市化進(jìn)程加劇等客觀因素的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資者必須清醒把握房地產(chǎn)投資的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，采取有效的防范措施，以獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。
一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析
房地產(chǎn)投資需要經(jīng)歷投資機(jī)會(huì)分析、實(shí)施與管理、投資后的評(píng)價(jià)與分析三個(gè)主要過程，其中某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。概括起來(lái)，影響房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括以下五種因素。
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府實(shí)施政策的變化給房地產(chǎn)投資帶來(lái)潛在的經(jīng)濟(jì)損失，主要包含土地管理政策、住房結(jié)構(gòu)政策、宏觀投資規(guī)模控制政策、稅收政策以及環(huán)境保護(hù)政策等方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有待完善的情況下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響尤為重要。
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于供求關(guān)系變化，引起房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中投資主體進(jìn)行的投資行為變化而帶來(lái)的投資潛在損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)買能力下降、勞動(dòng)力價(jià)格上漲或原材料價(jià)格上漲等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。
3.金融風(fēng)險(xiǎn)
金融風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率、融資規(guī)模等的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，對(duì)利率、融資規(guī)模的依賴非常大。當(dāng)可融資規(guī)模減少時(shí)，房地產(chǎn)投資者自有資金投入增大，會(huì)產(chǎn)生資金流動(dòng)困難的情況，容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)投資者投資成本增大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買能力下降的情況下，將可能產(chǎn)生投資實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。
4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于技術(shù)進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的可能性損失。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括建筑施工工藝和技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料等方面的更新而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
5.自然風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)是指自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資造成損害的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率相對(duì)較低，可一旦出現(xiàn)，造成的投資損失是相當(dāng)巨大的。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范關(guān)鍵在于能否采取有力的措施規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn),從而減少投資者的收益損失。根據(jù)可能造成投資損失的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析，投資者應(yīng)從以下四方面采取措施。
1.把握政策變動(dòng)，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展的時(shí)期，國(guó)家和地方政府宏觀政策調(diào)控頻繁，這就要求房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行投資決策前，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，國(guó)家稅收政策、財(cái)政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國(guó)家政策的宏觀動(dòng)態(tài)；同時(shí)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查和分析，掌握價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)情況及未來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)等。通過對(duì)各項(xiàng)政策的研究和市場(chǎng)調(diào)查分析，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資方案，又利于其根據(jù)政策和市場(chǎng)變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
2.優(yōu)化投資組合，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資是投資周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)，同時(shí)各類房地產(chǎn)投資在風(fēng)險(xiǎn)程度、預(yù)期收益和資金總量方面各不相同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)當(dāng)合理選擇不同投資可靠性的投資組合方案，維持穩(wěn)妥投資與積極投資的比例關(guān)系，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高；注意房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，合理確定長(zhǎng)期投資與短期投資的比例，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.合理融通資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，要求房地產(chǎn)投資者在投資機(jī)會(huì)分析時(shí)要在考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高的基礎(chǔ)上進(jìn)行，合理安排投資資金，確保自有資本金充足，在出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的情況下，能夠迅速實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。
4.加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資者可以通過對(duì)投資實(shí)物進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)，將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來(lái)的自然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司, 降低自身?yè)p失，從而為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。
總之，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮自有資金情況，及時(shí)注意使用多種投資方式，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，達(dá)到投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
［1］劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析［M］.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007-09.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 管理 風(fēng)險(xiǎn) 控制
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
正文：
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著城市化進(jìn)程的加快，更加促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越多，但是其中有一些企業(yè)因?qū)﹂_發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足，缺乏有效管理，最終影響到企業(yè)的投資效益，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境中難以立足。
一、概述
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是近年來(lái)才出現(xiàn)的新管理理念，在對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別以后再進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，然后再進(jìn)行有效的管理，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)造成的影響，起到以最小的投資實(shí)現(xiàn)利益最大化的目的。目前我國(guó)很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，社會(huì)上暫時(shí)也缺少專門從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢機(jī)構(gòu)，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中是非常必要的。
2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及發(fā)展趨勢(shì)。
在現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)等，是受社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和組織風(fēng)險(xiǎn)等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域以內(nèi)，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開發(fā)等都可能造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至投資失敗。
此外，從主觀和客觀兩個(gè)方面來(lái)分析：客觀因素主要包括房地產(chǎn)企業(yè)間的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，新產(chǎn)品問市；銀行貸款利率變化，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀因素主要包含房地產(chǎn)企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿足客戶，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)。
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低的同時(shí)，政府調(diào)控政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)有所上升。（2）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產(chǎn)政策的逐步完善，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。
二、房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方式及具體對(duì)策
1.風(fēng)險(xiǎn)管理的主要方式。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。目前對(duì)其管理的方式主要是風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留。
2.風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對(duì)策。
針對(duì)不同類型、特征和規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對(duì)最終效益的不利影響。具體說來(lái)有以下幾點(diǎn)：
2.1了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。
投資前對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查分析是投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié)。首先要了解市場(chǎng)需求和政府的建設(shè)規(guī)劃意圖，以保證企業(yè)投資方向的準(zhǔn)確性及正確性。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來(lái)確定市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營(yíng)銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
2.2完善企業(yè)內(nèi)部的投資決策管理和風(fēng)險(xiǎn)管理。
企業(yè)投資要建立在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)之上，要綜合考慮市場(chǎng)需求和潛在的風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資方案。對(duì)于投資決策層來(lái)說，首先要選擇合適的開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位，合適的區(qū)位可以保證企業(yè)降低投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)升值。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素。
2.3完善企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。
房地產(chǎn)投資的可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理是建立在完善的信息系統(tǒng)和良好的信息溝通渠道上的，因此，企業(yè)必須設(shè)立專業(yè)的信息管理部門，建立和完善信息系統(tǒng)，來(lái)進(jìn)行信息的搜集、處理工作。通過信息系統(tǒng)對(duì)平時(shí)的國(guó)家或城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市總體規(guī)劃、市場(chǎng)需求等信息進(jìn)行分析處理，制定準(zhǔn)確的信息報(bào)告，使決策管理層能夠及時(shí)準(zhǔn)確的了解市場(chǎng)需求，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)；還可以建立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為決策管理層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)有效的掌握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的動(dòng)態(tài)變化情況。
2.4加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過內(nèi)部定期培訓(xùn)的方式或委托外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)，可以增強(qiáng)員工的專業(yè)技能，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。通過風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)，使企業(yè)員工能夠了解企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，知道將如何應(yīng)對(duì)即將出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)已存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理的方法，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從根本上增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
2.5采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風(fēng)險(xiǎn)。
投資分散策略包括投資區(qū)域分散、投資種類分散、投資時(shí)間分散三種。
投資區(qū)域分散：房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場(chǎng)供求等情況不同，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益的影響也存在差異，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場(chǎng)不景氣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。
投資種類分散：房地產(chǎn)項(xiàng)目種類不同所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)也不同，所獲得的效益也有所區(qū)別，因此投資時(shí)做到投資種類分散，可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資風(fēng)險(xiǎn)。
投資時(shí)間分散：是在投資過程中設(shè)立合理的投資時(shí)間間隔，以減少因市場(chǎng)動(dòng)蕩造成的損失。
聯(lián)合策略是指幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)合的方式，一起參與某房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自投資的風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以獲得預(yù)期收益的投資方式。只有企業(yè)自身及時(shí)的了解動(dòng)態(tài)，從項(xiàng)目最開始階段到最后的完成階段實(shí)施全程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控、全面的風(fēng)險(xiǎn)管理分析，實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，明確各部門風(fēng)險(xiǎn)管理人員的責(zé)、權(quán)、利，通過有效的信息共享，加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)性的控制風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的盈利能力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；控制
中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
前言
文章對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制研究的理論意義及其中存在的問題進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，并對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別進(jìn)行了闡述，同時(shí)經(jīng)過分析，并結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)理論知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有效控制的措施進(jìn)行了探討。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制研究的理論意義
1.在宏觀經(jīng)濟(jì)研究中，通過對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題的研究將有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一種重要方式。中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的重要時(shí)期，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革是前所未有的實(shí)踐，因而，與一定經(jīng)濟(jì)、制度相協(xié)調(diào)的中國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題的研究，將有助于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控理論的完善。
2.對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題的研究涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)與管理學(xué)等多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域，本課題依據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)與管理理論的新發(fā)展，進(jìn)行中國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題研究，將有助于學(xué)科的融合與發(fā)展。
3.考慮到國(guó)際房地產(chǎn)資金的注入和國(guó)際房地產(chǎn)商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，以及加入WTO之后5年的過渡期已經(jīng)到來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，所以我們必須對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題進(jìn)行深入細(xì)致的研究。
三、我國(guó)房地產(chǎn)投資存在的問題
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)的時(shí)間還不長(zhǎng)，對(duì)它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級(jí)政府在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作上還存在一定的盲目性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究還不夠深入，與國(guó)外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應(yīng)有的理論地位。由于我國(guó)的具體國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國(guó)具體國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策理論，幫助投資者規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。利用系統(tǒng)的觀點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的相關(guān)性分析，依據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的辨識(shí)和再分類，引入房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素相關(guān)性分析，輔助房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)決策。房地產(chǎn)顧名思義就是“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”的總稱。房地產(chǎn)投資就是將大量資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。而在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場(chǎng)。同時(shí)它還會(huì)受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產(chǎn)投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大、投資回報(bào)率高等。正因房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產(chǎn)投資分析時(shí)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)列專項(xiàng)進(jìn)行研究。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
如何正確估計(jì)和評(píng)價(jià)一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)呢?通常的辦法是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)率，其計(jì)算方法有以下幾種。
1.采用國(guó)際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個(gè)指標(biāo)來(lái)識(shí)別
（一）投資房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)率。
一切能夠帶來(lái)收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。以利潤(rùn)來(lái)維持其賺錢的能力。營(yíng)業(yè)率被用來(lái)判定投資報(bào)告的凈營(yíng)業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計(jì)算公式為：營(yíng)業(yè)率=年?duì)I業(yè)總費(fèi)用／年計(jì)劃總收入。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營(yíng)業(yè)率在38％―40％之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營(yíng)業(yè)率。營(yíng)業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費(fèi)用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險(xiǎn)太大。
（二）償債收益比。
營(yíng)業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來(lái)源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營(yíng)業(yè)凈收入，要求的年償債額償債收益比數(shù)值越小，該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險(xiǎn)越大；反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1：2才被認(rèn)為是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是計(jì)算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為：保本占用率=f年?duì)I業(yè)總費(fèi)用+要求的年償債額)，年計(jì)劃總收入保本占用率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大。可以接受的住宅資產(chǎn)的保本占用率一般為85％一90％。
2.概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法
由于風(fēng)險(xiǎn)度量涉及到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能結(jié)果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報(bào)酬回報(bào)率。而報(bào)酬回報(bào)率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場(chǎng)調(diào)查，有已開發(fā)項(xiàng)目的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法得出分布或其估計(jì)，甚至通過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，但其結(jié)果只能在相對(duì)意義上代表擬開發(fā)項(xiàng)目的概率分布。這是因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異較大，有時(shí)相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報(bào)酬回報(bào)也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的概率分布是實(shí)際工作者常用的方法。
五、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有效控制的措施
1.在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況．諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及來(lái)來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等。理性研判該類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究．合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料的搜集、整理和比較，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)．高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。
在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系．征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞剑谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)購(gòu)買土地；及時(shí)同有關(guān)部門溝通，獲取對(duì)地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；及時(shí)就初步設(shè)計(jì)方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通．充分考慮項(xiàng)目防火、抗震、御災(zāi)要求．采用價(jià)值工程技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。
3.在工程建設(shè)階段．開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案，特剮是額材料、新工藝的應(yīng)用．以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實(shí)；進(jìn)行設(shè)計(jì)交底．嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，做好現(xiàn)場(chǎng)施工日記并注意資料收集和保存，按時(shí)支付工程預(yù)付教、進(jìn)度教，確保按施工總進(jìn)度計(jì)劃和年、季、月進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，妥善、及時(shí)處理施工索賠；堅(jiān)持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個(gè)方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；
4．在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制訂營(yíng)銷獎(jiǎng)罰制度，加強(qiáng)營(yíng)銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材。及時(shí)對(duì)建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修井消除火災(zāi)、事故隱患等。
六、結(jié)束語(yǔ)
隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)研究的不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)都加強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)控制。對(duì)關(guān)乎到企業(yè)的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
參考文獻(xiàn)：
[1]范如國(guó)．房地產(chǎn)投資與管理[M1．武漢大學(xué)出版社，2011．
關(guān)鍵詞:案例教學(xué)法 房地產(chǎn)投資課程 教學(xué)方法 高等職業(yè) 教學(xué)改革
根據(jù)國(guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要，教育要培養(yǎng)勇于探索的創(chuàng)新精神和善于解決問題的實(shí)踐能力的人才。傳統(tǒng)的教學(xué)方法已不適應(yīng)人才培養(yǎng)的要求。為此，教學(xué)方法改革成為教育改革的重要組成部分。各種教學(xué)方法層出不窮，極大地促進(jìn)了教學(xué)質(zhì)量不斷提高的要求。本文將探討案例教學(xué)法在房地產(chǎn)投資分析課程中運(yùn)用的可行性。
1.案例教學(xué)法概述
所謂案例教學(xué)法，是指教師在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容編成案例形式，吸引學(xué)生積極參與、主動(dòng)思考，通過師生共同探討，學(xué)生撰寫案例分析報(bào)告，教師歸納總結(jié)的過程，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性思維，從而提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題能力的一種教學(xué)方法。
案例教學(xué)法是20世紀(jì)初，由美國(guó)哈佛大學(xué)創(chuàng)造的，并經(jīng)過后人不斷總結(jié)和完善，形成的一種獨(dú)特的教學(xué)方法，在當(dāng)今世界的教育和培訓(xùn)中受到重視和廣泛的應(yīng)用。我國(guó)于20世紀(jì)90年代開始引入案例教學(xué)，并已在醫(yī)學(xué)、法律和工商管理等專業(yè)得到普及。
案例教學(xué)法有一個(gè)基本的假設(shè)前提，即學(xué)生能夠通過對(duì)案例過程的研究與發(fā)現(xiàn)來(lái)進(jìn)行學(xué)習(xí)，在必要的時(shí)候回憶出并應(yīng)用這些知識(shí)與技能。因此，案例教學(xué)法非常適合于開發(fā)分析、綜合及評(píng)估能力等高技能，提高學(xué)生承擔(dān)具有不確定結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)的能力。
案例教學(xué)的特點(diǎn)，1）鼓勵(lì)學(xué)生積極參與、主動(dòng)思考，充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性和創(chuàng)造性。學(xué)生通過課前對(duì)案例內(nèi)容的充分準(zhǔn)備、課堂討論的積極投入以及課后練習(xí)的認(rèn)真完成，養(yǎng)成了自我學(xué)習(xí)的習(xí)慣，鍛煉了理解能力和判斷能力。
2）引導(dǎo)學(xué)生變注重知識(shí)學(xué)習(xí)為注重能力培養(yǎng)。案例教學(xué)，通過撰寫案例分析報(bào)告，要求學(xué)生去尋找解決問題的可行方法。使學(xué)生懂得，現(xiàn)實(shí)生活中，那些復(fù)雜、重大問題的解決方法，往往沒有“標(biāo)準(zhǔn)答案”，只有可行方案的優(yōu)劣。從而使學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中，提高了解決問題的實(shí)際能力。
3）更加重視雙向交流。在案例教學(xué)中，學(xué)生拿到案例后，先要進(jìn)行消化，然后查閱各種他認(rèn)為必要的理論知識(shí)．這無(wú)形中加深了對(duì)知識(shí)的理解，而且是主動(dòng)進(jìn)行的。捕捉這些理論知識(shí)后，他還要經(jīng)過縝密地思考，提出解決問題的方案，同時(shí)，要求教師給予引導(dǎo)，促使教師加深思考，根據(jù)不同學(xué)生的不同理解補(bǔ)充新的教學(xué)內(nèi)容。雙向的教學(xué)形式對(duì)教師也提出了更高的要求。
2.房地產(chǎn)投資分析課程應(yīng)用案例教學(xué)法的可行性
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，越來(lái)越得到高校的重視，房地產(chǎn)投資分析課程是高職院校房地產(chǎn)類和工程管理類等專業(yè)的核心課程之一，也是其他專業(yè)很好的拓展課程。
所謂房地產(chǎn)投資分析，就是房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資活動(dòng)之前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專業(yè)人員，以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面為重點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)分析和評(píng)價(jià)論證的過程。目的是研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。
房地產(chǎn)投資分析過程一般包括：1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)；2）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇；3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算；4）資金籌措和融資方案的選擇；5）財(cái)務(wù)分析；6）不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析；7）決策分析。這就要求分析人員對(duì)分析項(xiàng)目要采用定性分析與定量分析相結(jié)合、統(tǒng)計(jì)分析與預(yù)測(cè)分析相結(jié)合、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合的分析方法來(lái)進(jìn)行。
房地產(chǎn)投資分析的特點(diǎn)就是分析、判斷、綜合決策的過程，房地產(chǎn)投資分析的成果，就是投資分析報(bào)告。實(shí)際的房地產(chǎn)投資分析報(bào)告編制，都是借助計(jì)算機(jī)軟件系統(tǒng)計(jì)算完成。因此，房地產(chǎn)投資分析課程雖然具有很強(qiáng)的理論性，但具有更強(qiáng)的綜合性和實(shí)踐性，其課程教學(xué)只有與具體實(shí)踐案例相結(jié)合，才能達(dá)到理想的教學(xué)目標(biāo)。
在傳統(tǒng)的教學(xué)方法中，教師通過講授的方式，將認(rèn)為重要的房地產(chǎn)投資分析知識(shí)傳授給學(xué)生。要知道，房地產(chǎn)開發(fā)、置業(yè)投資具有的復(fù)雜性，決定了房地產(chǎn)投資分析需要多學(xué)科的專門知識(shí)非常多。講授大量的知識(shí)，學(xué)生在短時(shí)間內(nèi)難以消化吸收。相互獨(dú)立的學(xué)科知識(shí)，也使學(xué)生難以激發(fā)學(xué)習(xí)興趣，從而使房地產(chǎn)投資分析課程可能成為空洞的理論知識(shí)，進(jìn)一步影響學(xué)生的分析能力、判斷能力和決策能力的培養(yǎng)與提高。
與傳統(tǒng)教學(xué)方式不同，在房地產(chǎn)投資分析課程中運(yùn)用案例教學(xué)法，可大大激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性思維、 提高學(xué)生學(xué)習(xí)的領(lǐng)悟力。通過真實(shí)案例的分析、判斷和撰寫過程，不僅提高了學(xué)生分析問題、解決問題能力，而且，在解決問題過程中，增強(qiáng)了學(xué)生對(duì)學(xué)科知識(shí)的理解和具體運(yùn)用。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資的調(diào)控，也使得房地產(chǎn)投資分析變得更加復(fù)雜。通過將社會(huì)熱點(diǎn)中真實(shí)案例引入的教學(xué)中去，不僅能激發(fā)學(xué)生強(qiáng)烈的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的基本能力，而且，在學(xué)習(xí)過程中，可將案例所涉及到的相關(guān)政策知識(shí)、規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)、工程技術(shù)知識(shí)、經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)、金融與投資知識(shí)、市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)、財(cái)政稅收知識(shí)、法律知識(shí)等各學(xué)科知識(shí)融會(huì)貫通，達(dá)到了舉一反三的效果。
房地產(chǎn)投資分析課程的章節(jié)內(nèi)容，大部分是按能力應(yīng)用的過程編排，可以形成相應(yīng)的案例。因此，在課程教學(xué)中使用案例教學(xué)法是可行的。
3.案例教學(xué)法的具體應(yīng)用
一般而言，案例教學(xué)法的應(yīng)用策略是靈活的，只要遵循教學(xué)目標(biāo)就行。實(shí)際教學(xué)過程，要搞好房地產(chǎn)投資分析課程的案例教學(xué)，則應(yīng)注意幾個(gè)環(huán)節(jié)
1)案例準(zhǔn)備
教師在選擇案例時(shí)，一定要精心準(zhǔn)備，合理設(shè)計(jì)教案。房地產(chǎn)投資分析的案例非常多，能夠引起學(xué)生興趣的是貼近生活，新穎的案例。而房地產(chǎn)投資由于受時(shí)間和地域的限制。書本上的案例和外地的案例沒有多上分析的價(jià)值。因此，選擇所在地剛剛發(fā)生的典型案例，能夠首先吸引住學(xué)生的興趣。只要學(xué)生感興趣，就會(huì)主動(dòng)尋找案例所要解決問題的途徑和方法。如房地產(chǎn)交易章節(jié)稅費(fèi)的內(nèi)容，如按傳統(tǒng)教學(xué)方法講解，房地產(chǎn)交易過程涉及的稅費(fèi)有10多個(gè)，各種稅費(fèi)的適用條件和計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各不相同，且學(xué)生沒有感性認(rèn)識(shí)，講解起來(lái)非常枯燥，學(xué)生不愿意聽，達(dá)不到教學(xué)目的。設(shè)計(jì)為案例教學(xué)法后，可以讓學(xué)生上網(wǎng)搜索近期網(wǎng)上交易的案例，并模擬進(jìn)行成交。學(xué)生就會(huì)興趣大增，主動(dòng)搜索成交后實(shí)際應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。
2）案例問題的設(shè)計(jì)
案例給出的問題，應(yīng)緊扣教學(xué)主要目標(biāo)，結(jié)合學(xué)生的認(rèn)知水平設(shè)計(jì)。問題太難，學(xué)生現(xiàn)有能力解決不了，就會(huì)產(chǎn)生厭惡情緒。但又不能太簡(jiǎn)單，學(xué)生不需要討論和教師引導(dǎo)，就可以完成，同樣會(huì)降低學(xué)生興趣，從而失去對(duì)知識(shí)的渴望和最求。所以，提出的問題，應(yīng)能給學(xué)生思考的空間，并利用書本的知識(shí)，經(jīng)過努力探索，相互交流，并在老師的引導(dǎo)下得到解決。這樣，有助于訓(xùn)練學(xué)生的輻射思維能力。同樣以交易稅費(fèi)案例為例，如果不加區(qū)別的選擇案例，在交易過程中商鋪的案例就有可能會(huì)發(fā)生土地增值稅繳納項(xiàng)目。由于土地增值稅的計(jì)算非常復(fù)雜，讓對(duì)稅收還不太了解的同學(xué)通過一個(gè)案例來(lái)掌握，有些困難。所以，應(yīng)選擇免繳增值稅的案例。案例也不能規(guī)定的太死。如納稅基數(shù)的確定，由學(xué)生根據(jù)市場(chǎng)狀況，判斷成交價(jià)格。這樣學(xué)生對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷能力。至于成交價(jià)格能否作為納稅基數(shù)，則由教師在討論中引導(dǎo)。
3）案例討論
案例討論是一種有效的的學(xué)習(xí)方式。案例教學(xué)法所給的案例大都沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，而只有可行或優(yōu)劣之分。通過討論，激發(fā)學(xué)生的想象力。但由于受教學(xué)課時(shí)限制和班級(jí)人數(shù)較多的影響，討論應(yīng)分組開展。各組應(yīng)選出負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組織本組的討論。由于不同組員對(duì)于同一個(gè)問題有著不同的意見和看法，通過小組協(xié)商、討論，就可以使原來(lái)多種相互矛盾的意見逐漸變得一致。小組成員在共享集體思維成果的基礎(chǔ)上達(dá)到對(duì)所學(xué)理論知識(shí)更深一層的理解。小組討論的成果，應(yīng)形成案例報(bào)告。如在房地產(chǎn)開發(fā)投資一章的案例中，可選擇近期拍賣出讓的土地作為案例。政府會(huì)給出待出讓用地規(guī)劃的規(guī)劃指標(biāo)和建設(shè)條件。實(shí)際工作中，潛在購(gòu)地著都是要經(jīng)過房地產(chǎn)投資分析來(lái)確定可以接受的最高土地出讓價(jià)。學(xué)生對(duì)這類案例可以充分想象，只有通過討論才能探討出未來(lái)的建設(shè)方案，并對(duì)容積率指標(biāo)、建筑密度指標(biāo)等有更深刻的認(rèn)識(shí)。而配套配建公共租賃住房的要求，是教材中所沒有的，又是影響房地產(chǎn)投資分析的總要因素。
4）總結(jié)
案例教學(xué)中，總結(jié)是非常總要的。案例討論結(jié)束后， 每個(gè)小組派代表將自己的案例成果報(bào)告向全班匯報(bào)，這樣有利于各組之間的學(xué)習(xí)交流。匯報(bào)后，教師應(yīng)對(duì)討論中出現(xiàn)的普遍問題和重點(diǎn)問題進(jìn)行總結(jié)，并發(fā)表自己的意見，對(duì)有異議的問題，鼓勵(lì)學(xué)生課后深入思考，求得新知。對(duì)發(fā)表錯(cuò)誤意見的同學(xué)，也應(yīng)給予鼓勵(lì)，并加以引導(dǎo)。
4.結(jié)語(yǔ)
案例教學(xué)法是房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)的一種可行方法，但并不是說，它就沒有缺點(diǎn)，其他教學(xué)法就不合適。研究編制一個(gè)好的案例有時(shí)需要較長(zhǎng)時(shí)間，并且需要教師具有較高的技能和經(jīng)驗(yàn)，使得案例教學(xué)法受到一定限制。教學(xué)方法的改革，是為了更好地培養(yǎng)社會(huì)需要的具有創(chuàng)新精神和能夠解決問題的實(shí)際實(shí)踐性能力的人才。教學(xué)方法應(yīng)該與教師的特長(zhǎng)相結(jié)合。圍繞教學(xué)大綱，只要能夠達(dá)到教學(xué)目的，教學(xué)效果好的方法，都應(yīng)該鼓勵(lì)。教師應(yīng)在教學(xué)實(shí)踐中努力探索，勇于改革，不斷創(chuàng)新和完善各種教學(xué)方法，取長(zhǎng)補(bǔ)短，只有這樣，才能不斷提高教學(xué)質(zhì)量，為祖國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)培養(yǎng)更過優(yōu)秀的建設(shè)人才。
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在運(yùn)用VIKOR法分析指標(biāo)體系時(shí)首先應(yīng)當(dāng)對(duì)各指標(biāo)的權(quán)重值進(jìn)行確定。本文在確定各指標(biāo)權(quán)重的時(shí)候采用分析法，其基本思想為：決策者將復(fù)雜的問題分解成為若干層次和若干要素，為了活動(dòng)不同要素和不同待選方案的權(quán)重從而為選擇最優(yōu)方案提供決策依據(jù)，要對(duì)各要素進(jìn)行簡(jiǎn)單的比較、判斷和計(jì)算。層次分析法要求對(duì)各個(gè)元素進(jìn)行兩兩比較，判斷其相對(duì)重要性，然后參照1-9標(biāo)度法由專家對(duì)其重要程度賦值，構(gòu)造判斷矩陣，最后計(jì)算出最低層諸因素相對(duì)于最高層系統(tǒng)總目標(biāo)的相對(duì)重要性權(quán)值，因此本文邀請(qǐng)了50位房地產(chǎn)方面的專家，對(duì)房地產(chǎn)投資決策各個(gè)層次的指標(biāo)之間的相對(duì)重要性進(jìn)行打分，并運(yùn)用公式進(jìn)行計(jì)算，通過檢驗(yàn)得到房地產(chǎn)投資決策各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重。
2VIKOR法的原理和步驟
2.1VIKOR法的原理Opricovic提出的一種多屬性的決策方法VIKOR也是一種基于理想點(diǎn)法的決策方法。其基本觀念是首先界定理想解和負(fù)理想解。正理想解是指各備選方案在各評(píng)估準(zhǔn)則中的最佳值；負(fù)理想解就是各方案在各評(píng)估準(zhǔn)則中的最差值，然后根據(jù)各備選方案的評(píng)估值與理想方案的接近程度來(lái)排列方案之間的優(yōu)先順序，VIKOR采用了由Lp-metric發(fā)展而來(lái)的聚合函數(shù)。
2.2VIKOR法的步驟VIKOR法的工作流程如圖2所示。
3實(shí)例分析
3.1實(shí)例簡(jiǎn)介某企業(yè)預(yù)計(jì)進(jìn)行某房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，從以下幾個(gè)投資項(xiàng)目（用Ai表示第i個(gè)備選合作伙伴，i=1，2，…，6）中選擇一個(gè)進(jìn)行開發(fā)。其中區(qū)域熟悉度、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、投資成本是四個(gè)屬性因素（用Cj表示第j個(gè)屬性值，j=1，2，…，4）。
3.2基于VIKOR法的決策過程
3.2.1確定目標(biāo)矩陣通過對(duì)相關(guān)領(lǐng)域的五十名專家發(fā)放問卷調(diào)查，使其對(duì)各個(gè)備選方案按照區(qū)域熟悉度、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、投資成本四個(gè)屬性的二級(jí)指標(biāo)進(jìn)行5分制打分。再通過相應(yīng)公式的計(jì)算，得到一級(jí)指標(biāo)得分表。
3.2.2計(jì)算各個(gè)屬性的正負(fù)理想解通過對(duì)一級(jí)指標(biāo)進(jìn)行一系列的計(jì)算，得到正負(fù)理想解表。4.2.3計(jì)算各個(gè)方案到理想解的距離計(jì)算各個(gè)方案到理想解的距離。
3.2.4計(jì)算方案產(chǎn)生的效益比率Q值計(jì)算各個(gè)方案的VIKOR值，其中νi均取0.5，計(jì)算個(gè)方案的Q值。根據(jù)約束條件，得到最終的排序結(jié)果為A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以企業(yè)5是根據(jù)VIKOR法求得的最適合的合作伙伴。
3.3決策結(jié)果及分析從表4中可以看出，A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以在6個(gè)投資方案中根據(jù)決策者的態(tài)度，第5個(gè)項(xiàng)目是建立在VIKOR算法下的最佳投資項(xiàng)目，第3個(gè)方案是最不理想的投資項(xiàng)目。由表4可以看出投資成本的權(quán)重最大，同時(shí)項(xiàng)目5的四個(gè)屬性中，投資成本的得分值最高，另外在本例中群效用參數(shù)ν值均取0.5，但是不難發(fā)現(xiàn)決策者對(duì)各項(xiàng)目的態(tài)度變化對(duì)選擇投資項(xiàng)目的最終結(jié)果也有一定的影響。
4結(jié)論
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)作為支撐市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的要素市場(chǎng)之一，具有極其重要的作用，本文就房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)做了簡(jiǎn)單的闡述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
一、國(guó)內(nèi)與國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)比
早在1968年美國(guó)就有學(xué)者提出冷熱因素法對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析[1]，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)過了長(zhǎng)期的探索與發(fā)展，中國(guó)最早的房地產(chǎn)投資決策只是從某個(gè)單一方面來(lái)進(jìn)行思考，想法閉塞，對(duì)房地產(chǎn)投資決策的全面性研究還有一定距離。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經(jīng)驗(yàn)為主，沒有一定的理論依據(jù)，在分析投資風(fēng)險(xiǎn)方面也缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此，相比于國(guó)外的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說，我國(guó)的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的分析與研究已經(jīng)成為當(dāng)前學(xué)者的首要任務(wù)和目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的研究方法
（一）大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析
運(yùn)用系統(tǒng)分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關(guān)系，重點(diǎn)考慮總體方向。將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目視為一個(gè)大系統(tǒng)、大格局，集理論思想、構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策體系，使大格局下的各個(gè)小環(huán)節(jié)都緊密相扣，環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。
（二）與經(jīng)濟(jì)分析緊密相連
所謂經(jīng)濟(jì)分析，就是分析人員必須根據(jù)國(guó)家的財(cái)稅政策對(duì)研究項(xiàng)目的投資、收益等進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應(yīng)的投資決策，因此，對(duì)數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說，經(jīng)濟(jì)分析成分至關(guān)重要[2]。
首先，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說，財(cái)務(wù)問題，是影響投資決策的關(guān)鍵。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作出合理的財(cái)務(wù)情況的分析和評(píng)價(jià)是決定投資決策正確與否的第一步。
在研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的同時(shí)也要求作出一些不確定的因素，例如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，要有抗風(fēng)險(xiǎn)，解決風(fēng)險(xiǎn)的能力和素質(zhì)。根據(jù)一系列的因素，隨后作出可行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)方面的決策。
有能力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目所需土地的費(fèi)用，其中包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地征用費(fèi)、管理人員開銷費(fèi)等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入作出估算，無(wú)論是怎么樣的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其最終結(jié)果都是要面向社會(huì)、面向人群，成為消費(fèi)品供人們使用。銷售收入要做好充分的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的銷售總額、開發(fā)區(qū)周圍或者城市內(nèi)人群的消費(fèi)水平、銷售價(jià)格，其他房地產(chǎn)中心的銷售價(jià)格等等做出合理并且切實(shí)際的銷售收入估算[3]。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)潛在的開發(fā)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)方面，社會(huì)方面，環(huán)境方面等進(jìn)行選擇性的過程。
（一）選定合理化的投資
為了選擇合理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，做好正確的投資決策，房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真負(fù)責(zé)的發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，解決問題，明確投資目標(biāo)，確保投資決策可以順利進(jìn)行和發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也要有預(yù)見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，作出合理的投資決策。
（二）投資方案的多樣選擇
如果制定投資決策人員確定了投資目標(biāo)，同時(shí)就要由多種供選擇的方案相應(yīng)出臺(tái)。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時(shí)，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，社會(huì)角度，環(huán)境角度等等來(lái)進(jìn)行分析和選擇最優(yōu)的方案實(shí)行[4]。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的指標(biāo)體系
隨著社會(huì)不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)不斷的進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也逐漸增大，但是，市場(chǎng)環(huán)境不是一層不變的，市場(chǎng)狀況也在發(fā)生著巨大的改變，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說，面對(duì)一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠?qū)@些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標(biāo)體系。
（一）如何建立合理的投資指標(biāo)體系
1.對(duì)開發(fā)區(qū)域的了解。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說，在選擇一處地域進(jìn)行開發(fā)時(shí)，要考慮到所在區(qū)域的市場(chǎng)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)力[5]。要對(duì)此區(qū)域進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查和分析，考慮到項(xiàng)目完工后在一定的時(shí)期內(nèi)是否能有市場(chǎng)，以及對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)銷戰(zhàn)略。品牌競(jìng)爭(zhēng)力就是要考慮到在附近區(qū)域內(nèi)是否有其他房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，如何在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商中獨(dú)樹一幟，別出心裁，贏得消費(fèi)者的青睞。
2.對(duì)物業(yè)的了解。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，也應(yīng)考慮政府對(duì)該項(xiàng)目的具體規(guī)劃和對(duì)物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，這時(shí)，選擇熟悉的物業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。
3.房地產(chǎn)開發(fā)商公司規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)公司的銷售收入、資產(chǎn)總額能夠投入資金，回轉(zhuǎn)資金等等方面來(lái)制定開發(fā)項(xiàng)目。
（二）投資指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估
無(wú)論做什么事都會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)未到來(lái)之際能夠做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估，并作出一定的解決方案是房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮的事。其中包括對(duì)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，不良資產(chǎn)對(duì)比率的分析等等。
摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱之一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的需要大量資金的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目至關(guān)重要。文章針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 分類
一、東南國(guó)際航運(yùn)中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介
該項(xiàng)目占地10.47 萬(wàn)平方米，總投資約55 億元，總建筑面積約65 萬(wàn)平方米，擬建設(shè)成東南國(guó)際航運(yùn)中心的綜合政務(wù)服務(wù)中心、航運(yùn)服務(wù)企業(yè)集聚中心、航運(yùn)交易和商務(wù)中心，并將成為廈門港口城市乃至整個(gè)海西的地標(biāo)性建筑。2012 年11 月20 日開工，力爭(zhēng)項(xiàng)目2016 年建成投用。東南國(guó)際航運(yùn)中心總部項(xiàng)目由一棟聯(lián)檢服務(wù)大樓、一棟酒店、一棟會(huì)展中心、三棟配套商務(wù)寫字樓組成。項(xiàng)目將圍繞航運(yùn)交易的核心功能，形成以航運(yùn)辦公為主，兼具商務(wù)辦公、酒店、會(huì)展會(huì)議、休閑購(gòu)物中心等綜合商業(yè)配套的多功能商務(wù)社區(qū)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，成為國(guó)際一流的國(guó)際航運(yùn)中心軟硬件運(yùn)轉(zhuǎn)平臺(tái)，打造高水準(zhǔn)的大通關(guān)與綜合政務(wù)服務(wù)窗口，電子口岸與第四方物流平臺(tái)、航運(yùn)要素集聚的特色交易服務(wù)中心、金融中心、總部經(jīng)濟(jì)聚焦商區(qū)，構(gòu)建東南國(guó)際航運(yùn)中心的主要窗口和服務(wù)品牌。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類
1、自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)又可以稱為不可抗力造成的風(fēng)險(xiǎn)。由于自然環(huán)境或者突發(fā)的自然災(zāi)害，如地震、臺(tái)風(fēng)等，造成工期的延誤，或者因自然災(zāi)害造成的破壞而不得不返工等。這些都是人為因素所不能抗拒的，一旦發(fā)生，將造成數(shù)額巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)指的是在同一階段，市場(chǎng)上出現(xiàn)過多相似樓盤，而造成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終影響樓盤的銷售量，并在無(wú)形中推高了營(yíng)銷成本，而使得房地產(chǎn)投資企業(yè)面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)這一風(fēng)險(xiǎn)的主要原因在于，投資者未能及時(shí)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，在不了解市場(chǎng)供求關(guān)系的情況下，而做出錯(cuò)誤決斷，這是房地產(chǎn)投資企業(yè)對(duì)市場(chǎng)把握能力不足的一種體現(xiàn)。
3、清算風(fēng)險(xiǎn)。清算風(fēng)險(xiǎn)指的是開發(fā)商在投資后，沒有在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)順利出售或者因?yàn)楦鞣N原因而低于預(yù)期價(jià)格出售的可能性。無(wú)論那種結(jié)果，都將直接嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。
4、流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。這兩種風(fēng)險(xiǎn)是由房地產(chǎn)自身的性質(zhì)所造成的。房地產(chǎn)交易的完成，只是收益權(quán)與使用權(quán)發(fā)生的轉(zhuǎn)移，而其本身是不會(huì)移動(dòng)的。正是由于這一特征，而造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目深受市場(chǎng)供求關(guān)系、地區(qū)人口結(jié)構(gòu)等外力因素的影響，而使得整個(gè)投資項(xiàng)目收益具有不確定性。其次，房地產(chǎn)的價(jià)值量比較大，因而房地產(chǎn)開發(fā)商需要投入大量資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)的大多數(shù)資金交易需要一個(gè)較長(zhǎng)周期的過程。這些因素都在不同程度上使得房地產(chǎn)交易的流動(dòng)與變形具有滯后性，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資企業(yè)在需要資金用于內(nèi)部周轉(zhuǎn)時(shí)，資金量不足，而影響發(fā)展。
5、行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商品交換和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全面的，因此，由于政策的變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到重大影響。因此，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素可分為以下幾類:政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)體制改革、土地使用制度改革、住房制度改革、金融改革政策變化、環(huán)保政策變化、施工安全法規(guī)變化、審批過程、法律的風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因
1、房地產(chǎn)的投資回收周期較長(zhǎng)。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要原因就是投資周期較長(zhǎng)。據(jù)目前狀況來(lái)看，除了房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)隨著開發(fā)過程的結(jié)束在二至五年收回投資成本外，置業(yè)投資的回收周期則在八到十年，或者是更長(zhǎng)的時(shí)間。因此，一般來(lái)說，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)不具備承受這種長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只有資金實(shí)力比較雄厚的企業(yè)才能應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成敗。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的另一個(gè)就是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。企業(yè)為了周轉(zhuǎn)而借入資金，而用于支付利息的資金來(lái)源于房地產(chǎn)企業(yè)投資的收益。一旦企業(yè)管理人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不順利，將增加利息支付的難度，給企業(yè)帶來(lái)巨大還債壓力，而且還會(huì)給企業(yè)的信譽(yù)造成很大的損失，員工缺乏工作積極性，以致影響企業(yè)再次籌集資金的能力，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)處于癱瘓的局面。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率與借入資金利率間的不穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說，另一個(gè)較大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率與借入資金利率之間的關(guān)系具有不確定性。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資后，當(dāng)遇到周轉(zhuǎn)資金不足時(shí)，需要進(jìn)行資金籌措，為了穩(wěn)定企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展，則需要從銀行接入資金并對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行調(diào)控。受這種不確定性的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。如果相較于房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)率，借入資金的利率比較低，企業(yè)則可以在財(cái)務(wù)作用下提高自身的自有資金利潤(rùn)率。而反之，如果借入資金的利率更高，則房地產(chǎn)企業(yè)則面臨著虧損的風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于負(fù)債率過高而不得不選擇破產(chǎn)。
四、具體風(fēng)險(xiǎn)控制
1、投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)國(guó)家政策穩(wěn)定，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)趨于成熟，但還是會(huì)有隨機(jī)性的波動(dòng)，而房地產(chǎn)業(yè)不僅在很大程度上受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，同時(shí)也隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化而變化，并且其供求狀況和價(jià)格等因素也隨之波動(dòng)。
2、投資可行性研究風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在投資之前，都需要嚴(yán)格進(jìn)行投資可行性研究。應(yīng)授權(quán)專業(yè)化機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目實(shí)施工作前期的準(zhǔn)備階段全權(quán)考慮整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)、資金、各種風(fēng)險(xiǎn)等方面的因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，評(píng)估項(xiàng)目是否可行，整個(gè)研究歷時(shí)將近半年。這其中也投入大量的人力物力財(cái)力，已經(jīng)有了決定，這就顯得這樣的可行性研究評(píng)估似乎只是走過場(chǎng)，這就很可能會(huì)擴(kuò)大投資的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，因此在進(jìn)行可行性研究時(shí)應(yīng)該借助于科學(xué)的分析，而不是全憑經(jīng)驗(yàn)分析，否則會(huì)面臨不可抵擋的投資風(fēng)險(xiǎn)的打擊。
3、物業(yè)模式選擇風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)地理位置，作為購(gòu)房者最重視的因素之一，其好壞決定了該房產(chǎn)價(jià)值高低，也決定了未來(lái)的升值空間。因此，項(xiàng)目開發(fā)商在進(jìn)行投資決策時(shí)必須考慮項(xiàng)目所處的地理位置和相關(guān)條件，合理選擇投資物業(yè)的位置，確保自身未來(lái)產(chǎn)業(yè)保值升值。不同性質(zhì)的要求是不一樣的。
4、運(yùn)用投資組合巧妙減小風(fēng)險(xiǎn)。不同類型的房地產(chǎn)也將面臨不同的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且獲得的利潤(rùn)也有差別，為了能夠顯著降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并能保證預(yù)期的投資效益不受影響，可以選擇房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，及其之間所具有的相互調(diào)劑作用，從而調(diào)整到市場(chǎng)需要的狀態(tài)，最終良好的抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并獲取預(yù)期利潤(rùn)。
5、出資方式風(fēng)險(xiǎn)。廈門海投集團(tuán)競(jìng)拍取得項(xiàng)目地塊后，在選擇出資方式時(shí)詳細(xì)評(píng)估了項(xiàng)目情況、企業(yè)能力及相關(guān)成本費(fèi)用等問題，避免因選擇出資方式不當(dāng)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。在政府支持下，廈門海投集團(tuán)與廈門市土地開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱市土總）達(dá)成合作協(xié)議，共同出資參與東南國(guó)際航運(yùn)中心總部大廈開發(fā)，兩家開發(fā)商共同承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)投資及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，也同時(shí)享有投資收益，這樣做的好處就是有利于開發(fā)集團(tuán)無(wú)需獨(dú)自承受較大的資金壓力。兩家開發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作，項(xiàng)目公司注冊(cè)資金按80%︰20%股比，海投集團(tuán)出資80%，市土總出資20%。
銀行貸款利率的提高是發(fā)生頻率較高的事情，尤其是在近幾年，銀行在較短周期內(nèi)已經(jīng)多次加息。可以通過三個(gè)步驟，來(lái)規(guī)避由此造成的風(fēng)險(xiǎn)，首先，在簽訂貸款合同時(shí)，盡量選擇固定利率；其次，在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，提前做好銀行提高貸款利率的風(fēng)險(xiǎn)防范；最后，及時(shí)對(duì)銀行貸款利率進(jìn)行靈敏度分析，以把握貸款利率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出應(yīng)對(duì)措施。
6、采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。首先，在簽訂建設(shè)合同時(shí)，通過具體條款的內(nèi)容，可以將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)，并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。合同雙方可以充分利用具體的條款，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。一般來(lái)說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要較長(zhǎng)的施工周期，在這個(gè)過程中會(huì)因?yàn)榻ú摹⒃O(shè)備市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)使得成本受到影響，而面臨風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在合同中明確，如果由于承包商的原因而出現(xiàn)工期延誤等情況，則有承包商對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)責(zé)。其次，參加保險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。但是，保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍值包括純粹保險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)投資企業(yè)并不能通過保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移所有風(fēng)險(xiǎn)。
7、通過風(fēng)險(xiǎn)自留，合理控制風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留指的是當(dāng)房地產(chǎn)投資企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中遇到某種不能避免、控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或者雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但其背后所帶來(lái)的利潤(rùn)也很可觀時(shí)，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在不影響其戰(zhàn)略發(fā)展的前提下，選擇由自身來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留是一種有效的風(fēng)險(xiǎn)處理措施，其本質(zhì)上是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后并造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)投資企業(yè)通過內(nèi)部資金的融通對(duì)受損單位的損失進(jìn)行彌補(bǔ)。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自留也適用于殘余風(fēng)險(xiǎn)的處理，有時(shí)在特定條件下，這也是面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的唯一選擇。
8、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。考慮該地區(qū)同類地產(chǎn)的市場(chǎng)供求情況、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、區(qū)域城市規(guī)劃、消費(fèi)者購(gòu)買的心理變化、項(xiàng)目地理環(huán)境等等，東南國(guó)際航運(yùn)中心總部大廈的銷售價(jià)格預(yù)計(jì)平均價(jià)格為辦公12000 元每平方米，商業(yè)16000 元每平方米，相比同類高端辦公物業(yè)，它的價(jià)格比島內(nèi)低，在島外區(qū)處于較高的層位。但是企業(yè)不可能完全因?yàn)槠渌康禺a(chǎn)的定價(jià)高或者低來(lái)確定自己的售價(jià)，因此在價(jià)格的制定上還是面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要完全了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，特別是購(gòu)房者的心理，從而通過調(diào)查分析得出一個(gè)合理的黃金價(jià)格點(diǎn)。
五、結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 融資方式 研究 對(duì)策
2011年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控日益趨緊，通脹壓力增大，逐步實(shí)行貨幣信貸緊縮政策。截止2011年4月底，央行已加息兩次，上調(diào)4次存款準(zhǔn)備金率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資造成一定的影響。在當(dāng)前嚴(yán)峻的資金形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)融資，獲取更多項(xiàng)目開發(fā)資金已成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要課題。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資總體情況
房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中起著重要的作用。從總量上看，2007年1―10月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金28863．65億元，與2006年同期相比增 長(zhǎng)了22．48%。國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金是資金來(lái)源的三大重要組成部分，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的98．32%，其絕對(duì)值較之前所有年份均有所上升。其他資金是房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源最主要的部分，所占比例為46．60%，其中，定金及預(yù)收款為8044．37億元，個(gè)人按揭貸款為3636．49億元，所占比例分別為59．80%和40．20%。 位于資金來(lái)源第二位的是房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金，其中企業(yè)的自有資金為5350．89億元，建筑施工企業(yè)的工程墊付款為3966．39億元，所占比例分別為57．42%和42．58%。位于資金來(lái)源第三位的是國(guó)內(nèi)貸款，其中，銀行貸款5252．97億元，占93．61%。由于建筑施工企業(yè)的工程墊款也主要是來(lái)源于建筑業(yè)貸款，加上個(gè)人按揭貸款和銀行的開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的主要部分仍然是銀行貸款。由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的高度依賴性。
由上述數(shù)據(jù)可以看出，在投資總額上，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域投資額在不斷增加。而我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展不夠完善，市場(chǎng)上可供房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資產(chǎn)品較少，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較有限。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式
(一)上市融資
上市是直接融資迅速籌得巨額資金的渠道，但目前我國(guó)房地產(chǎn)A股上市公司有121家，僅占全國(guó)5萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的千分之二。主要原因是因?yàn)樯鲜袑彶檫^程比較復(fù)雜，上市融資的初期成本比較高，許多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用上市融資的方式壁壘比較高。
(二)信托融資方式
這種信托融資方式，沒有在我國(guó)真正發(fā)展起來(lái)。投資者通過購(gòu)買信托的方式進(jìn)行投資，享受房地產(chǎn)升值所帶來(lái)的實(shí)惠。這樣既解決了房地產(chǎn)資金的來(lái)源問題，減輕了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，又緩解了房地產(chǎn)供求關(guān)系。但是由于稅收政策等一些政策性因素，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等信托方式在中國(guó)發(fā)展的并不樂觀。
(三)夾層融資方式
夾層融資方式是目前一種比較新的融資模式，是一種介于股權(quán)融資與債權(quán)融資之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，通常是對(duì)不同債權(quán)和股權(quán)的組合，處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層，具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢(shì)。這種方式在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有成功的案例，但是在國(guó)內(nèi)較為少見。
(四)短期融資券
短期融資券是一種按照法定程序發(fā)行，約定在短期內(nèi)付息，解決企業(yè)臨時(shí)性、季節(jié)性短期資金需求的有價(jià)證券，是我國(guó)借鑒其他國(guó)家情況開發(fā)的一種新的商業(yè)票據(jù)，周轉(zhuǎn)速度快，利率于期限靈活，對(duì)申請(qǐng)發(fā)行融資券的企業(yè)沒有規(guī)模上的限制，是目前企業(yè)比較傾向使用的一種融資方式。不過從承銷商自身利益考慮，通常會(huì)考慮資質(zhì)好，規(guī)模大的企業(yè)，真正能夠使用這種融資方式融資的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還十分少。
(五)資產(chǎn)證券化
是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化成為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式，主要包括兩種方式，項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化。這種方式有利于商業(yè)銀行拓展資金來(lái)源，增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，減緩商業(yè)銀行貸款壓力。
三、銀根緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的建議
既然銀根緊縮使得從銀行貸款更加艱難，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該注重內(nèi)部籌資這一渠道。企業(yè)內(nèi)部管理水平的高低，對(duì)企業(yè)內(nèi)部籌資的效果有著較大的影響。為此，首先應(yīng)全面提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理的重視，改變長(zhǎng)期以來(lái)重經(jīng)營(yíng)、輕管理的思想；其次建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理機(jī)制，建立科學(xué)的企業(yè)內(nèi)部管理制度，使企業(yè)的財(cái)務(wù)、生產(chǎn)、質(zhì)量等管理工作正常化、規(guī)范化，提高企業(yè)管理等級(jí)；再次，企業(yè)的發(fā)展和投資方向，必須符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)和社會(huì)發(fā)展的需要，并具有較高的企業(yè)效益和社會(huì)效益，當(dāng)企業(yè)具有增長(zhǎng)潛力和發(fā)展后勁時(shí)，企業(yè)就可以更多地從內(nèi)部籌集到發(fā)展所需資金。外部融資則可以從以下幾方面入手：
(一)促進(jìn)信托的進(jìn)一步發(fā)展
房地產(chǎn)信托對(duì)物業(yè)的投資持有是長(zhǎng)期的，在一定政策的扶持下，大量機(jī)構(gòu)投資者的出現(xiàn)會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期化，降低目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的大量短期交易行為，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)。而且作為機(jī)構(gòu)投資者，REITs更專業(yè)，其要求回報(bào)率也更為理性。如果能成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為，因此要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展。
(二)加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展
發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長(zhǎng)貸缺乏現(xiàn)象，融資結(jié)構(gòu)不合理。以中長(zhǎng)期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來(lái)源，有利于降低信貸政策對(duì)房企融資的影響，減少對(duì)信貸融資的依賴，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金需求量較大，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率通常較高，間接融資會(huì)提高負(fù)債成本，而發(fā)行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財(cái)務(wù)成本。
(三)進(jìn)一步擴(kuò)充股市規(guī)模
房地產(chǎn)企業(yè)上市，從股市融資規(guī)模一般較大，融資成本低廉，無(wú)需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。上市融資后進(jìn)行收購(gòu)、并購(gòu)、合資等資本運(yùn)作，提高公司的服務(wù)范圍和專業(yè)水準(zhǔn)，還可以把原來(lái)可能給銀行系統(tǒng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，通過增發(fā)、配股等方式，轉(zhuǎn)嫁出去，對(duì)于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)有一定的好處。
目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時(shí)間快，節(jié)約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)。目前我國(guó)A股上市的房地產(chǎn)公司僅有121家，只占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的約0.2%，因此，可以進(jìn)一步擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。
(四)積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來(lái)確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇必須要量力而行，應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展的需要、資金的需求及成本情況來(lái)選擇適合自己的融資方式和規(guī)模，并且融資方案要利于企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有選擇了適合自身發(fā)展需要的融資方式，才能獲得充足的資金支持，擴(kuò)大規(guī)模提高獲利能力，從而提高自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)快速健康的發(fā)展。
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一是開發(fā)與投資并舉模式，此模式追求規(guī)模化與高收益。
以凱德置地為代表的房地產(chǎn)投資基金，屬于開發(fā)和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個(gè)開發(fā)商，所以可以充分利用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產(chǎn)、商用房產(chǎn)和服務(wù)公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產(chǎn)基金，其運(yùn)作成立的中國(guó)住宅地產(chǎn)投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。
凱德置地80%的土地獲取來(lái)自于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產(chǎn)商合作的拿地戰(zhàn)略，并與目標(biāo)城市的大型企業(yè)合作，開發(fā)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目。如與深國(guó)投和沃爾瑪合作涉足商業(yè)地產(chǎn)，與麗豐控股合作收購(gòu)其項(xiàng)目股權(quán)，與北京華聯(lián)集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，同萬(wàn)科合作部分商業(yè)項(xiàng)目等。
二是側(cè)重商品住宅投資模式，此模式追求行業(yè)平均收益。
由國(guó)內(nèi)眾多著名房企如復(fù)地、SOHO、陽(yáng)光一百等發(fā)起成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金專注于商品住宅市場(chǎng)，主要投向京津唐及環(huán)渤海、長(zhǎng)三角區(qū)域中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)快速發(fā)展的成長(zhǎng)性城市，尤其是其中以居住類物業(yè)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
此類基金的主要功能定位是：第一，為開發(fā)商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發(fā)商全程運(yùn)營(yíng)管理提供專業(yè)支持；第三，為開發(fā)商的品牌價(jià)值提升創(chuàng)造動(dòng)力。
三是側(cè)重收租型物業(yè)投資模式，此模式追求長(zhǎng)期穩(wěn)健收益。
最近幾年，國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)出新加坡騰飛基金和內(nèi)地高和投資為代表的收租型物業(yè)投資模式。以開發(fā)蘇州工業(yè)園區(qū)揚(yáng)名的新加坡騰飛集團(tuán)2007年成立了兩只數(shù)額龐大的中國(guó)基金――騰飛中國(guó)工業(yè)園/產(chǎn)業(yè)園基金和騰飛中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金。兩大基金最初的資產(chǎn)項(xiàng)目包括在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的標(biāo)的資產(chǎn)。其主要投資中國(guó)內(nèi)地的輕工業(yè)和物流設(shè)施，包括倉(cāng)庫(kù)、分銷中心、軟件和科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)設(shè)施、郊區(qū)商務(wù)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園，通過多元化的租戶結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)優(yōu)化和租金增長(zhǎng)空間來(lái)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的最大化。
成立于2009年10月的高和投資是中國(guó)首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，專注于投資一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)（包括寫字樓和商業(yè)）。具體操作模式是收購(gòu)一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，再通過整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣、銷售、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，出售給追求資本安全的理財(cái)型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業(yè)的房地產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)，以及投資產(chǎn)品和相應(yīng)的資產(chǎn)管理服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)投資者的豐厚收益。
四是側(cè)重城市綜合體投資模式，此模式追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益。
由復(fù)星集團(tuán)、易居國(guó)際等發(fā)起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個(gè)月募集資金37億元，是目前內(nèi)地最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目。星浩資本所要開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個(gè)具備辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩、商業(yè)等多種功能及設(shè)施的超大型樓盤，遍布全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市綜合體的代表。其中，地產(chǎn)基金、實(shí)體開發(fā)和商業(yè)服務(wù)，構(gòu)成了星浩資本的3大業(yè)務(wù)板塊。
在拿地和實(shí)體開發(fā)方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬(wàn)平方米、58萬(wàn)平方米和33萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)這些項(xiàng)目將全部啟動(dòng)。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計(jì)劃3年內(nèi)收回成本，之后的兩年?duì)幦∮Ｎ磥?lái)該基金計(jì)劃通過IPO、REITs等渠道實(shí)現(xiàn)退出。
五是側(cè)重保障房投資模式，此模式追求低風(fēng)險(xiǎn)和適度收益。
保障房類投資基金近兩年開始涌現(xiàn)。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，是我國(guó)第一只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金，該基金將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)。通過收買公租房房源或開發(fā)建設(shè)公租房項(xiàng)目等形式，投資建設(shè)數(shù)百萬(wàn)平方米的公共租賃住房。
該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯(lián)合有志于保障房建設(shè)的開發(fā)商作為基金的發(fā)起人和投資人，向社會(huì)合格投資者募集不低于100億元，未來(lái)3年，在全國(guó)范圍內(nèi)選擇符合基金投資條件的項(xiàng)目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務(wù)，提供房地產(chǎn)基金管理和房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)。
六是側(cè)重專業(yè)化功能性地產(chǎn)投資模式，此模式追求細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。
專業(yè)化功能地產(chǎn)類基金主要是養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)基金。
養(yǎng)老地產(chǎn)以泰康人壽的“泰康之家”為代表，通過泰康養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃設(shè)立，注冊(cè)資本金達(dá)22億元，側(cè)重于在一線中心城市建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，以此拓展其人壽保險(xiǎn)主業(yè)的價(jià)值鏈。其主要特點(diǎn)是專注于養(yǎng)老類綜合社區(qū)建設(shè)，建成后不出售，而是用于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。
（一）前期投入大且融資困難。基于老人的特殊需求，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)需要比普通商品住宅更多的資金投入。相應(yīng)配套設(shè)施不僅僅包括便于生活的商業(yè)配套，更應(yīng)該涵蓋便于休閑娛樂的生活配套———老年大學(xué)、活動(dòng)室、圖書館和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，以及醫(yī)療配套———醫(yī)院和護(hù)理室等等。并且，小區(qū)規(guī)劃、道路設(shè)計(jì)、房屋室內(nèi)設(shè)計(jì)等方面也要充分考慮老人的需求。前期需要龐大的資金投入，而養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道有限。這是老年地產(chǎn)最主要的問題。
（二）發(fā)展缺少政策支持。目前，雖然政府部門鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)，并聲明有一定的補(bǔ)助，但是，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)惠的詳細(xì)政策并沒有出臺(tái)，并且即便是拿地和稅收方面的優(yōu)惠政策也不是很明確。因此，這其中存在諸多不確定因素，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展較為緩慢。
（三）贏利價(jià)值點(diǎn)偏離。養(yǎng)老地產(chǎn)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅開發(fā)，投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)期往往要達(dá)到十年以上，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)采用出售的方式經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)。但是，養(yǎng)老地產(chǎn)的真正贏利點(diǎn)是建立在物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上的。這就導(dǎo)致很多企業(yè)想要真正做好老年地產(chǎn)的開發(fā)很難。
二、引入REITs解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題
上述養(yǎng)老地產(chǎn)的問題阻礙了其在我國(guó)的發(fā)展，其中融資難題是阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵因素之一。針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)中的融資難題，我們提出將REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的新型運(yùn)營(yíng)模式，并將在后文中對(duì)該模式進(jìn)行詳細(xì)的分析論證。
（一）REITs簡(jiǎn)介房地產(chǎn)投資信托（REITs）是一種創(chuàng)新性的融資工具。它通過在公開場(chǎng)合發(fā)行股票或收益憑證募集多數(shù)投資者的資金，該資金專門投資于房地產(chǎn)，由專門的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理獲得收益，投資收益按照特定的比例分配給投資者的一種信托基金。主要分為貸款類信托、股權(quán)投資信托和購(gòu)買收益權(quán)或者購(gòu)買物業(yè)+出租收益類信托。由于REITs具有流動(dòng)性強(qiáng)、能夠?qū)崿F(xiàn)稅收方面的優(yōu)惠以及能夠有效的分散投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，在國(guó)外被廣泛使用。
（二）REITs為什么能較好地解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題通過對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究，不難發(fā)現(xiàn)資金是解決企業(yè)進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)瓶頸的關(guān)鍵，出售模式是為了快速回籠資金；周期較長(zhǎng)的出租模式需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流做保障，而租售并舉則是企業(yè)前兩種現(xiàn)金流政策上的折中。所以，融資是整個(gè)系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素。一旦有了強(qiáng)大的現(xiàn)金流支撐，開發(fā)商的退出機(jī)制將得到保障，而運(yùn)營(yíng)方（即資金供給方）將得到養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)的長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)，發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)最大的經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)效率。在傳統(tǒng)銀行借貸融資渠道已經(jīng)不能滿足開發(fā)商現(xiàn)金流需求的情況下，基于房地產(chǎn)證券化的金融創(chuàng)新成為解決資金問題的一個(gè)可能選擇，其中REITs就是一個(gè)解決老年地產(chǎn)資金問題的可能方案，在這里我們只討論股權(quán)融資方式的REITs。
三、引入REITs可能引起的問題
（一）金融體系不健全導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)力缺乏房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生于成熟的金融市場(chǎng)，只有規(guī)范了市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制并且完善相關(guān)的法律法規(guī)，才能保證這一金融工具能夠順利的實(shí)施并且運(yùn)行。目前，法律地位的明確、行業(yè)規(guī)范的制定以及監(jiān)督機(jī)制的形成等都是發(fā)展REITs亟待解決的問題，而在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下REITs并不能發(fā)揮其收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低、融資渠道寬的特點(diǎn)，因此與其他金融產(chǎn)品相比，REITs競(jìng)爭(zhēng)力不足。
（二）信息不對(duì)稱導(dǎo)致逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)REITs的運(yùn)營(yíng)模式涉及到重要的委托關(guān)系：外部投資者（即委托人）將資金交給基金管理方（即人）進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)，并以分紅派息的形式獲取收益。外部投資者對(duì)房地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)并不具備專業(yè)知識(shí)，而人則具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)并且在REITs的運(yùn)作過程中處于核心的地位，他們較委托人而言掌握了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)物業(yè)管理以及國(guó)家政策方面更多的信息。在這種信息不對(duì)稱的情況下，一方面人為了自身利益極易以犧牲委托人的利益為代價(jià)，導(dǎo)致委托人利益受損；另一方面，嚴(yán)重的信息不對(duì)稱也可能因?yàn)槟嫦蜻x擇導(dǎo)致所謂的“檸檬市場(chǎng)”，最終使得市場(chǎng)里只剩下高風(fēng)險(xiǎn)，低質(zhì)量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。尤其是在將住房公積金、保險(xiǎn)以及養(yǎng)老金引入REITs融資之后，這樣的委托問題所帶來(lái)的道德風(fēng)險(xiǎn)更需要嚴(yán)格控制。
（三）證券化將金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給外部投資者REITs本質(zhì)上是一個(gè)資產(chǎn)證券化的過程，而證券化除了會(huì)給外部投資者帶來(lái)一定的收益之外，也會(huì)將資產(chǎn)本身的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到外部投資者身上。比如YihuiWang和HanXia就發(fā)現(xiàn)銀行在將貸款證券化出售給投資者之后會(huì)放松對(duì)貸款的監(jiān)管和審核，因此購(gòu)買該種證券的投資者面臨更大的信用風(fēng)險(xiǎn)；Bord和Santos也發(fā)現(xiàn)證券化會(huì)導(dǎo)致更高的違約風(fēng)險(xiǎn)和更大的息差。REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，實(shí)際上在一定程度上將開發(fā)商的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了外部投資者（普通大眾，住房公積金以及養(yǎng)老金）身上，而風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之后的，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)方參與監(jiān)管的動(dòng)力會(huì)降低，因此實(shí)際的金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。
四、推動(dòng)REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的政策建議
（一）給予政策優(yōu)惠給予投資者在分紅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得收益方面稅收優(yōu)惠，例如降低所得稅和營(yíng)業(yè)稅的稅率等，等效于提高其投資于老年地產(chǎn)的實(shí)際收益率，這樣有助于引導(dǎo)投資者以及REITs發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。并且，政府作為土地的供應(yīng)者，鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)在土地方面也應(yīng)該給予一定的優(yōu)惠政策。通過劃撥或者協(xié)議的方式供給養(yǎng)老地產(chǎn)的土地，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的運(yùn)營(yíng)成本，使得進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的門檻降低。同時(shí)也降低了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)成本，消費(fèi)者進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的門檻也同時(shí)降低了。
（二）拓寬投資渠道目前，養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金在我國(guó)投資渠道相對(duì)受限，這一方面使得這些資金遭受通脹的巨大損失，另一方面也使得市場(chǎng)缺乏強(qiáng)有力的一部分資金來(lái)源。在暫時(shí)無(wú)法大面積放寬這些機(jī)構(gòu)投資者投資領(lǐng)域的背景下，考慮允許其投資到基于養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs是一個(gè)有意義的方案。如上文所述，REITs有風(fēng)險(xiǎn)低，流動(dòng)性好的特點(diǎn)，雖然收益率不高，但是也在保值抵御通脹方面比國(guó)債、銀行貸款更具優(yōu)勢(shì)。鑒于機(jī)構(gòu)投資者投資的主要目的就是保值和穩(wěn)定，上述REITs的特點(diǎn)使得其成為養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金等機(jī)構(gòu)投資者可以考慮的投資方向。
（三）健全法律法規(guī)目前，我國(guó)的金融市場(chǎng)還不夠成熟，REITs運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)的例子也較少。因此，必須建立健全的房地產(chǎn)投資信托法律法規(guī)（例如完善《信托法》、《證券法》、《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等），為房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)行提供規(guī)范適宜的環(huán)境，才能保證REITs有效的解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資方面的問題。
（四）完善相關(guān)制度REITs發(fā)展的基礎(chǔ)是要有一批精通基金業(yè)務(wù)、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)管理人員。因此，政府部門應(yīng)該積極鼓勵(lì)培養(yǎng)相應(yīng)的專業(yè)管理人員，積極促進(jìn)基金業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估師、律師、會(huì)計(jì)師等服務(wù)型人才隊(duì)伍的建設(shè)。再者，為了減少逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，信息公開化顯得尤其重要。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，信息越公開，基金市場(chǎng)發(fā)展越快。因此，政府應(yīng)該盡可能及時(shí)準(zhǔn)確的披露包括房地產(chǎn)信息、金融證券信息、國(guó)家政策信息以及相關(guān)法律法規(guī)等，使得投資者能夠盡量了解市場(chǎng)，做出正確的投資決策，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金快速發(fā)展。
（五）加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)制REITs所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)需要嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制來(lái)控制。REITs使得金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)監(jiān)管動(dòng)力減少，因此政府必須針對(duì)監(jiān)管機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范和準(zhǔn)則，并且由相關(guān)職能部門積極參與審核和監(jiān)督。一方面政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)參與REITs運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的公司的審核，設(shè)立嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，杜絕信用較低、運(yùn)營(yíng)狀況較差的信托基金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，對(duì)運(yùn)營(yíng)之中的REITs養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)模，避免大規(guī)模違約的發(fā)生。
五、REITs應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)的模式分析
經(jīng)過以上的政策優(yōu)化，面向養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs的運(yùn)營(yíng)模式可以如圖1所示。該模式的具體運(yùn)作程序如下：
（一）引入房地產(chǎn)投資信托基金REITs；
（二）基金管理公司募集投資者，投資者主要是針對(duì)養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金等金融機(jī)構(gòu)；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，政府對(duì)開發(fā)商以及REITs給予土地、稅收方面的優(yōu)惠政策；
（四）開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)的所有權(quán)交由基金管理公司，由資產(chǎn)管理公司后期運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)；
（五）后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)額收益交由基金托管公司保管，機(jī)構(gòu)提取一定的資產(chǎn)保管費(fèi)和服務(wù)費(fèi)后按期支付投資者的相關(guān)收益；
（六）投資者可以將受益憑證在證券市場(chǎng)上交易。其中綠色部分就是引入REITs之后，養(yǎng)老地產(chǎn)整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)流程。可以看到，引入REITs之后，開發(fā)商的退出渠道變得更多，資金回籠也更迅速，同時(shí)，在養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金等機(jī)構(gòu)投資者及稅收優(yōu)惠等政策的大力支持下，REITs的融資渠道也更加廣闊。這樣，一方面退出機(jī)制有利于提高開發(fā)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性。而另一方面，更寬的融資渠道，讓REITs也有動(dòng)力參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的投資中。再者，信托基金法律法規(guī)的完善、監(jiān)管機(jī)制的建立、人才培養(yǎng)和信息披露使得REITs具有較好地發(fā)展環(huán)境和發(fā)展空間。需要說明的是，REITs在整個(gè)體系中只負(fù)責(zé)相應(yīng)的資金運(yùn)作，而相應(yīng)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)則交由專門的運(yùn)營(yíng)公司機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，為了簡(jiǎn)化圖表，并沒有在圖中標(biāo)明這樣的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。
六、總結(jié)
