時間：2023-07-31 17:25:26
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業綜合體行業現狀，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】小型；設計；發展；展望
1前言
城市綜合體就是針對城市當中的商業、辦公場所、居住地、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等等城市生活空間中的其中三項甚至更多實行重組，使各個部分之間的關系相互促進，進而打造一個功能齊全、效率高的綜合體。
商業綜合體是隨著人們物質與精神生活質量的提高而形成的多功能性的、綜合性的建筑，是對多種生活功能進行的一種高效的組合，是城市發展到某一階段的必然產物。為使商業綜合體能與城市生活相適應，必須不斷對其注入新的發展理念，這就要求設計者不僅要經驗豐富，而且能夠準確把握市場需求。
2小型商業綜合體的設計
2.1科學合理的整合設計
商業綜合體包含著十分豐富的功能，如酒店功能建筑、辦公功能建筑、餐飲，娛樂功能設施、居住功能建筑等。而商業綜合體的主要特點便是通過合理、科學地組織不同的功能、區間的內在關系，并創造出不同類型的組合，其中核心類型有以下幾種：第一，功能互補型，即通過互相補充設計一些不同的功能區間而形成的有機整體。例如餐飲配套就是有力的服務于辦公人員的需求。第二，功能系列型，即通過組合一些具有延續性與互通性的功能區間而形成的整體。例如在建筑群體內設置一些早教機構和兒童娛樂場所，這樣一來還可以帶動其他的店鋪生意。第三，功能競爭型，即通過多樣性的服務與市場需求，并行設置一些功能類似的區間，以促使其產生集聚化效應。當然，實際存在的商業綜合體是根據市場需求，靈活地運用這幾種類型的系統組合的結果。
2.2完善合理交通系統
目前來說不管是大城市還是小城市交通問題都是大家出行時一件比較頭疼的事情。道路是否擁堵，停車設計組織是否到位，都的直接影響商業的運作效率，同時關系著區間內建筑的運作效率。對停車組織的設計最應該考慮的因素就是顧客所選擇的停車方式的不同，這是一個綜合性的問題，大多顧客喜歡停車在地上，這樣在消費好以后可以非常便捷的離開，但是這就涉及到土地利用與經濟等方面的問題。通常情況下，由于地價昂貴，商業綜合體的地面空間沒有辦法滿足停車需求，這時便會選擇建筑地下停車的方式。然而，地下停車的造價遠遠高于地面停車，同時出入也不是十分方便。因此，地下停車出入口的設計是否合理就顯得尤為關鍵。完善停車組織設計，就必須通過科學合理的規劃，最大程度地增加停車空間。
然后，有關交通系統的設計，就應該充分考慮交通現狀與地
勢特點的因素，結合地形詳細、認真地選擇商業綜合體中交通系統的組織形式。例如出入口的設置，車流的導向都很關鍵。如果要把人流與車流作為基本市場需求考慮，交通系統組織形式就可以分為人車混行和人車分流這兩種形式：首先，人車混行這一模式雖然具有一定程度的靈活性，消費的可達性比較好，但是由于比較強的干擾性，存在著很多的不安全因素。因此，就要在規劃時利用邊界的曲折性和粗糙的材料來有效地限制車速。其次，人
流與車流比較獨立的人車分流模式， 具有流線清晰、 干擾少的優點，只是過長的流線在保證人流方便的同時阻礙了車流的通行。兩種方式各有利弊。那就要盡量的綜合起來平衡交通組織形式，既方便停車快捷，又能迅速消費購物。
2.3功能空間的設計
商業綜合體的內部功能空間設計十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各個功能空間串聯起來。比如輕餐飲可以在每層都設置，重餐飲集中設置在某一層。這樣一來就使顧客即能在逛街的同時喝喝咖啡，買點糕點等等。同時也可以有目的的去商場的大的餐飲店就餐。
3、商業綜合體的設計發展趨勢
3.1商業綜合體中零售行業的發展趨勢
零售行業主要包括超市、大賣場以及旗艦店等形式，而隨著信息技術的發展，網上購物已成為一種時尚與潮流，現在在大城市網購已經是年輕白領日常生活不可或缺的組成部分。所以經營者應該根據市場變化的情況，對資金投入、產品類型、經營模式以及樓層分布等進行合理的安排，以吸引顧客。
3.2商業綜合體中餐飲業的發展趨勢
中國目前小型商業的發展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂等功能上升已經是一個不爭的事實。通常情況下，餐飲業并沒有固定的布置要求，主要考慮的也就是地區文化、習俗等對消費者的影響，值得一提的是，餐飲行業能夠拉動樓層的人流，因此，為促進商場的發展，應該將餐飲業合理地分散在各個樓層，以促進招商的進行。另外，為迎合不同人群的喜好，商場應該根據實際情況，將樓層劃分為不同的區間，而且用餐區最好設立在采光比較好的地方，同時，為留住顧客情緒，應該盡可能地保證就餐的舒適，照顧顧客就餐的情緒。
3.3商業綜合體中娛樂業的發展趨勢
娛樂業主要包括休閑、歌、舞、影、視等類型，有利于消除消費者購物疲勞， 陶冶性情， 豐富生活。 商場為了提高自身競爭力，給消費者帶來全新的體驗與感覺，可以把娛樂作為特色來經營，根據人群年齡階段的不同，開設不同的娛樂項目，謹記“顧客就是上帝”的服務宗旨，以顧客為根本建立娛樂設施，并且在抓住經典的同時要不斷創新娛樂項目的形式，以保證商場對市場的領導性。
4 商業綜合體的設計與市場需求的展望
4.1擴建空間與市場需求
近年來國家的調控措施的不斷出臺，住宅行情不容樂觀。商業建筑開始逐漸的占據了主導地位。 對此， 為進一步滿足市場需求，應在規劃時對市場變化進行充分的考慮，預留出擴建空間，以便在發展過程逐漸擴建商業營業空間，提高內部環境的質量。
4.2商業綜合體生長與市場需求
最新的一項統計數據表明消費者來到一個商圈60%以上是為了娛樂、吃飯和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個數字還在進一步向前者傾斜。因而，如何將商業與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產生購買和消費，已成為了開發商和投資經營者一大挑戰，這一問題如果處理的不好，多數商業將很有可能陷入“逛多買少”的窘境，這樣可以在一些大型綜合項目中預留一定空間，使商業綜合體功能空間在滿足法規的情況下有一個可互換，達到可持續發展的目的。
5、總結
總而言之，商業綜合體的發展關系著市場經濟的發展與城市生活水平的提高，而具有功能的復合性、協同性以及集聚性的商業綜合體在市場上發揮著重要的作用，是城市化發展的表現。有效、科學、合理地設計商業綜合體，有利于優化資源配置與整合，促進效率的提高。而隨著商業綜合體中不同行業的發展變化，商業綜合體必須不斷完善自身，實現創新。
參考文獻：
【關鍵詞】商業綜合體；特色鋪裝；小品雕塑；夜間燈光；植物色塊
緒 論
商業綜合體將成為城市建筑發展進步的標志，同時這也是城市發展的需求。商業綜合體的高速發展，帶來了新的景觀思考方向。建筑結構和景觀綠化的良好結合，將整體空間塑造得更加藝術化和人性化，充分發揮出地標性和藝術性特色。通過標志物、小品、特色家具、植物、鋪裝、燈光等手段形成豐富的景觀與宜人的綜合性空間環境。
商業綜合體在發達國家的出現至今已有50多年，中國的綜合體發展正處于一個蒸蒸日上的蓬勃發展時期，各大城市都結合自身特點踴躍的建設綜合體，為老百姓的工作、生活、休閑帶來極大便利【2】。
隨著城市綜合體的日益發展，中國城市的發展也顯現出更加和諧、有序的特征。近年來，隨著中國城市化進程的推進，上海、北京、廣州、深圳、成都、沈陽等城市已經開始大力開發商業綜合體，并日趨成熟。
設計實例
沈陽龍之夢亞太中心成為沈陽最新商業地標。它代表了新都市主義生活全新高度，堪稱沈陽乃至中國商業綜合體典范。按照規劃，沈陽龍之夢亞太中心將是全國乃至世界單體建筑體量最大的一站式購物中心，它也是沈陽市迄今為止投資規模最大、設施功能最完善、經營模式全新的大型商業地產項目。該項目選址在中捷和沈礦原廠區，是沈陽市堅持老城區改造與企業搬遷相結合，優化城市發展格局的又一個成功范例【3】。
一、 項目概況
項目地點：遼寧沈陽
占地面積：557447.5平方米
設計日期：2007年
項目進展：已建成
獲得獎項：沈陽龍之夢亞太城”設計方案在“2010第七屆中國人居典范建筑規劃設計方案競賽”中被評為最佳景觀設計綜合金獎。
二、 設計理念
公共空間是商業綜合體的外部靈魂，是真正對公眾開放的區域。來這里的人目的各異、行為特點各異、需求也不同。景觀設計根據人的行為特點給予合理的功能設計，同時還可以根據需要做好空間的引導作用，使空間功能合理，景觀合宜。簡約、時尚的現代主義風格詮釋了項目的景觀設計思想。通過對環境的精心設計，將簡約主義風格、時尚元素和現代城市美感融入其中，使之突現出獨具區域性特色、獨特標志性的景觀。
三、 景觀構成要素
1、特色鋪裝
（1）集散廣場鋪裝
在商場的幾個主要入口處都有幾何形式的鋪裝，采用黃銹石花崗巖打底，與黑白灰三色的大面積總體鋪裝的色調對比強烈。大塊面的直線形式的鋪裝具有鮮明的導向性，把人流引向商場方向。鋪裝上還鑲嵌了具有方向指示性的燈帶，指向商場。
紅星美凱龍商場前的入口處用了紅色、黑色和黃色的花崗巖涂鴉了一副幾何形樹杈圖案，形式與美凱龍的建筑外表皮相呼應。
（2）鋪裝排水
每條通道的兩側均設有整齊統一的黑色卵石排水溝，很好的解決通道排水問題。
幾何圖案鋪裝及水景的周邊設有線型排水溝，與石材收邊一起，勾勒出它的幾何線條，解決了場地的排水問題。
2、景觀小品
（1）水景
三個造型獨特、設計新穎的景觀水景：
辦公樓入口水景：由毛石、玻璃和涌泉組成的LOGO水景墻，粗獷中透露出細膩。兩邊的植物色塊和矮墻燈箱與鋪裝相融合。
紅星美凱龍廣場上的幾何水景：鏡面花崗巖、玻璃、和不銹鋼小品組成了一個現代感強烈的跌水水景，與廣場上的幾何鋪裝交相輝映。
酒店廣場的萬馬奔騰大型水景：水景中央的大型噴泉邊上圍繞著姿態各異的銅馬，變化萬千。水景一側采用了跌水墻和階梯花壇的形式來消化場地與城市主干道的高差。這組水景休眠時就是一組大型雕塑，水景開啟時萬馬奔騰、氣勢磅礴。
（2）室外家具
在商業項目的傳統大面積功能性鋪裝上，設計一組組造型獨特的景觀小品與室外家具，點綴在鋪裝節點上。把鋪裝化整為零，既不影響功能性，又做到場地空而不曠。
小品和家具設計中材料的使用與建筑相呼應，細部體現為玻璃、金屬材料、光面石材和植物的巧妙組合和銜接。
挑空的流線型坐凳與地面鋪裝相結合，坐凳下的鏡面花崗巖內鑲嵌著暖黃色地埋燈，夜間閃閃發光。幾何形通道的兩側設計了通長的黑色光面花崗巖坐凳，表面做了葉蔓形式圖案的噴砂處理，精致而唯美。坐凳下方單側安裝了LED燈帶，到了夜晚幾何線條感十足。拉絲不銹鋼的圓錐形坐凳，放置在休閑區的環形鋪裝內。到了夜晚，坐凳就會被一圈圈暖黃色的光環圍繞著。一組大小不等的大型雕花鏤空不銹鋼光球，散落在廣場的角落里。
兩條放射形通道的兩側設計了休閑空間。可參與性的景觀，步道、擋墻、條石坐凳和灌木色塊構成橫向景觀帶，舒適宜人。這不僅是一個放松的花園，更是一個戶外聚會的好場所。
（3）指示系統及廣告牌
整個商業區都特別設計了統一的、具有現代感、線條感十足的指示系統標志。
在交通節點、視覺交點等明顯位置設置了廣告燈箱、流水牌、大型廣告牌、三角精神堡壘等標志性性小品。
3、夜間燈光
整個商業區的夜間燈光系統，除了滿足必要的功能需求，還對夜間景觀效果的一個補充，同時也更好的更好的烘托了龍之夢的夜間商業氛圍。
沈陽龍之夢的整個燈光設計也是非常豐富的，燈帶、地燈、特色草坪燈、燈柱以及各種發光的雕塑小品等……結合建筑內部的燈光和LED廣告屏，可以用“絢爛”二字來形容整個燈光設計。暖色光源讓著冰冷的夜里，加入了這無比溫暖的情懷和全新的視覺體驗。
4、植物配置
綠色植物在整個景觀設計中起到了至關重要的作用。在繁忙的都市中，為市民提供一片令人心靈舒暢的“綠洲”，脫離現代都市的喧囂與嘈雜。龍之夢的植物設計以灌木色塊為主，簡潔明快，多變的顏色也豐富了商業的氛圍。商業外側靠近主干道區域種植了高大喬木用以遮擋車行道的煙塵與噪音。常綠樹種以當地的松柏類為主，再配以色葉樹銀杏等豐富色彩。不求緊密而是用合理的種植間距，利于植物生長。
高大喬木和低矮灌木組成的植物配置，獨留下中層空間這個間隙，為了便于人流的視線穿透，讓商業廣告信息一覽無遺。
結 論
如今，商業綜合體的規劃與設計將成為重點方向之一。設計注重將藝術、人文、自然與景觀設計融為一體。
這些商業綜合體在融入現代商業特征、符合都市發展的同時，更能體現出對人文、環境、心靈與美的洗禮與煥發，讓人們在緊張的都市節奏之余生活得更舒適、自在與放松。讓城市更宜居、讓生活更美好――為此付諸持之以恒的努力。
用樸實的材質和設計獨特的小品充實和裝點我們的環境，購物的激情和身心的放松在此碰撞，人們的精神和需求得到滿足，美妙的體驗由此產生，場所便融入了人們的記憶。
參考文獻
[1] 商業綜合體摘自百度文庫
關鍵詞：保險資金 保險投資 商業地產 路徑
隨著保險業的迅速發展，保費收入激增，保險公司資產規模迅速增長。截止2011年6月30日，保險公司總資產達到了5.75萬億元，保險公司資金運用余額5.3萬億元，保費收入、保險總資產近年來均以30%以上的速度增長，遠遠高于我國GDP平均增速。保險資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險業的持續健康發展。 2009年10月1日新修訂的《保險法》頒布，適當拓展了保險資金的運用渠道，保險資金投資不動產有了明確的法律依據。
我國商業地產的趨勢分析
（一）商業地產將迎來快速發展的黃金10年
需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進了經濟增長和服務業的發展，進而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費水平的提高，增加了對商業營業用房的需求。發達國家的經驗證明，城市化水平在50%到70%區間，標志著工業現代化的完成，此時的經濟會持續高速增長，是商業地產發展的最好時機。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進一步提高將推動商業地產行業快速發展。可以預測，未來10年是我國城市化進程加快的10年，也是商業地產高速發展的黃金10年。
投資拉動。房地產的價格波動也遠低于股市，商業地產行業作為回報率較高的行業，對國內外的流動資金有一定的吸引力。由于國內的流動性過剩、商業地產上漲的預期等因素，導致商業地產投資增多。人民幣升值意味著經濟增長，本幣購買力上升，引發投資者在國際范圍內超配以人民幣計價的資產，國外資金大量進入我國商業地產領域。
（二）二三線城市將迎來商業地產發展機遇
目前我國正處于產業結構調整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經濟環境不確定因素增多。城市化是我國經濟發展的主要推動力，商業地產正在逐漸成為我國二三線城市更新擴張的發展引擎，商業地產將迎來全新的發展契機。由于一線城市調控政策的施行，有的開發商從一線城市轉向了調控力度較小、價格上升空間較大的二三線城市商業地產市場。二三線城市商業地產項目是提升區域經濟活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業中心，這些城市在制定規劃時，往往以優惠的政策吸引商業地產項目的投資。商業地產和區域內經濟的相容發展，成為二三線城市未來經濟發展的重要推動因素。
（三）商業地產如果持續過熱可能會被調控
多年來，商業地產一直沒有被政策調控。2011年以來，由于投資升溫，商業地產量價齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業地產出現過熱，一旦資金退出，價格下跌，商業地產信貸將面臨較大風險。同時，由于商業地產估價的技術要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業地產交易價格的合理性。不排除借款人聯合賣家，通過虛高價格或虛構交易套取貸款，形成“假按揭”風險。2011年下半年銀監會曾下發通知，進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。
（四）出租和出售商業物業的盈利模式將并存
出租物業以期盈利的模式不失為大開發商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發風險、融資風險、商業運營風險等，任何一個環節的風險都可能導致危機的爆發。無論是國內商業地產的成熟程度，還是商業地產企業的資金和經營實力，都決定出租物業和出售物業的盈利模式仍是目前多數開發商的最佳選擇。經過前幾年的發展，目前國內商業業態演變已進入高級階段，商業地產已經定位為綜合商業設施，出租物業需要開發商具有較強的經營實力和經驗。成熟商業地產項目的培育需要較長時間，需要以雄厚的資金實力作后盾。國外成熟的房地產金融市場為出租物業提供了融資的便利性。出租商業物業，可以在穩定經營的基礎上，將項目打包上市，獲得穩定的投資回報，回籠資金進行新項目的建設。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優點，在不同時期有所側重，在一定程度上回避經營風險。
（五）對商業地產的專業人才的需求將更加迫切
商業經營跟地產開發有各自不同的規律。中國的商業市場要比房地產市場發展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產。商業的競爭主要在于經營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優秀人才團隊，也不敢保證能長期繁榮。而商業地產在我國發展時間非常短，人才短缺。商業地產是一個非常復雜的系統，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面，需要專業團隊的整合。因此，找到一個優秀經營管理團隊來進行經營就顯得非常最要。但本土零售商的經營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團隊。
保險資金投資商業地產的可行性分析
根據政府的“十二五”規劃，“促進消費，擴大內需”已成為今后一個時期我國經濟增長方式轉變的戰略性舉措。消費市場是未來國家拉動內需的巨大動力，而我國零售業發展空間巨大，能夠為消費市場提供載體、帶動商業消費和經濟轉型加速的商業地產既符合國家戰略，又符合房地產業未來發展方向。保險資金負債性要求資金運用能更好的滿足保險公司償付要求。據統計，保險資金約80%以上為壽險資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金運用的中長期回報需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩定復利增長的特點。商業地產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩健投資的特點。
目前，我國從事商業地產的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統的住宅開發商轉到商業地產開發，由于住宅市場的調控促使他們轉到商業地產。第二類是傳統的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產開發公司。第三類是金融業資金，通過入股項目、整體收購有穩定現金流的物業實現商業地產的持有；第四類是其他行業轉型過來的企業。原來的主業有一定基礎，因為看重商業地產的潛力而轉型。總的看，除了大連萬達之外，我國還沒有實力強勁、模式成熟和品牌效應突出的商業地產商。這使保險公司進入商業地產領域憑借資金和品牌效應擁有后發優勢。
目前，我國商業不動產在資金、土地、商家和人才依然存在問題。總的看，商業地產開發最大挑戰還是資金。目前，我們從商業地產經營環境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發商有將住宅的收入投入商業項目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業地產的開發商只有具備多渠道的持續的融資能力，才有可能讓商業地產項目穩健持續經營。這方面保險資金有得天獨厚的優勢。根據2010年9月保監會出臺的《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資投資不動產的上限為上季末總資產的10%，照此2011年上半年保險總資產5.75萬億的口徑計算， 2011年保險公司可動用的資金總額可達幾千億元。雖然政策對保險資金投資單個項目有具體的比例限制，但快速持續增長的保險資金可以成為項目穩定長久的資金來源。這使得保險公司進入商業地產具有其他企業所不具備的資金優勢。
保險資金投資商業地產的路徑探討
（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩定客觀的收益
二、三線城市發展潛力大，但目前城市化程度偏低，保險資金持有二、三線城市商業物業有一定的不確定性，不符合保險資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優質寫字樓在較長時間內價格依然堅挺，可以成為保險資金投資的首選。
第一，堅挺的地價帶動。隨著人口持續不斷的進入一線城市，一線城市土地尤其是商業繁華地段的土地更為稀缺，地價上漲的趨勢短期內難以改變。地價越來越昂貴，房價與地價之間的利差空間將越來越小。全球房地產服務公司第一太平戴維斯2011年11月報告稱，在過去12個月商業房地產投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發展迅速，國內外企業和零售品牌的迅速擴張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領域，全球經濟的不確定性凸顯出亞太地區尤其是中國這樣的新興經濟體作為投資目的地的優越性。在北京，由于新增供應量有限，而市場對優質寫字樓的需求持續上升，使得寫字樓市場租金持續上升，空置率下降。據統計，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環比上升24%，達到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業在國內擴張的強烈需求，以及有限的市場供應導致寫字樓租金持續快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達到412元/平方米/月，環比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創歷史新高，并超過上海，再次領跑全國（除香港以外），標志著北京正引領中國一線城市的寫字樓市場進入新一輪的強勁增長期。由于未來可預見新增供應量有限，在短期內這一趨勢將持續。
第二，城市化推動需求。當城市化率達到70%時，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業地產的租金和增值溢價優勢開始體現。因此，在城市化率50%-60%時，增持商業地產是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達到87.5%，北京為84.9%。持有優質寫字樓的數量在一定程度上可以規避未來人口下降的風險。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。
第三，產業結構轉變的促動。國際經驗表明：第三產業占GDP比重超過50%的時候，第三產業的發展會加速。2009年，北京第三產業占經濟總量的比重總體已達76%，上海略超60%，已實現了產業結構從工業主導型向服務業主導型的轉變。第三產業的發展構成了對商業地產的巨大需求，對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達30.3%。
基于以上判斷，保險資金在一線城市長期持有優質寫字樓可以為企業帶來持續的現金流和物業重估的增值收入。而且，前幾年保險資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經驗。保險資金投資不動產所要求的年化收益率預期通常在 6%-10%。從風險和回報看，一線城市核心地區的商用物業往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩定的投資收益，符合保險資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業間價格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應是保險資金關注的關鍵，一線城市核心區域的高端商業物業是保險公司最理想的投資目標。
（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇
我國很多省會城市在經濟總量、城市發展水平、消費能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應了當代城市的發展要求。它因融合了多樣化的商業業態而成為城市新區建設和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態整合土地功能，集約化開發，立體復合了城市的各種功能，不但復興了城市的街區，帶動周圍商業發展，進一步提升商業中心地塊的價值，而且能激活城市的空間形態，還能促進整個城市的功能提升，這種城市地標性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區域的發展。
1.“十二五”規劃給二三線城市商業地產帶來重大機遇。“十二五”規劃的一個核心內容就是要加快轉變經濟發展方式。轉變經濟發展方式的核心是調整經濟結構，經濟結構的戰略性轉型是外需和內需拉動經濟增長，而擴大內需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關鍵作用。因此，城市化對商業房地產發展具有積極的帶動作用。大城市數量的增多意味著這個城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業地產的極大的需求，城市規模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務，包括商業的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發展是以產業為中心，以工廠為中心，以企業為中心，現在轉變為以人為中心，以大力提升服務業、發展城市的第三產業為核心。以人為中心的城市發展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續的就業和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業發展的模式，代表著一種土地實用功能的綜合利用，得到了政府高度的關注。
2.開發城市綜合體有利于保險資金發揮其社會功能。自2010年開始，中國商業地產進入了全面復蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業項目大開“綠燈”。保險資金投資不動產的重點主要在經濟發達的城市，開發二三線城市的綜合體能更深入的切入當地的經濟、切入當地民生，能密切與當地政府的合作，既可以實現保險資金通過不動產增值的目的，也可以更好的樹立保險業的形象。城市綜合體的城市性、功能區位立體差異性及形態結構的立體性屬性使城市綜合體具有了強大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經濟和文化功能發展城市的經濟能力，如增加稅收，增加就業機會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強市民城市歸屬感等。
3.城市綜合體功能的多樣性和復合性，可較好抵御行業周期性波動風險，切合保險資金的特點。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個相對完整而又有限的城市區域內集約緊湊地組織城市功能，運用城市設計的手法將城市功能與城市建筑合理結合利用，形成了以商業為主導功能，多功能、集約化、高效率的城市商業空間。這個空間蘊含著商務、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個部分保持各自功能運作系統的同時，通過有機組合協同形成一個城市空間的縮影。一方面，商務辦公和居住類物業形態的出售可獲得現金回報，另一方面，通過持有的商業地產物業獲取商家的穩定租金回報，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續穩定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業績波動，因此對行業周期性波動風險的抵御能力較強。同時，城市綜合體可以坐擁物業長期持有帶來的增值。
（三）適時抓住機會發展REITs
商業地產開發是資金、技術和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運作的效率更是商業地產開發過程的重中之重。如何有效地拓寬商業地產的融資渠道，REITs一直是業界研究的熱點之一。由于REITS主要用于投資商業地產項目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設施等）。將商業地產與REITs結合起來已經勢在必行，這也是國內商業地產發展的長遠趨勢，是我國商業地產正常、良性發展的有效出路。
保險資金投資 REITs 能夠促進融通功能的發揮。保險資金投資 REITs 有助于緩解房地產開發資金緊張局面。大多數開發商都依賴于銀行貸款，使房地產業的風險容易在銀行積聚，而保險資金的進入會在一定程度上化解銀行的風險。 此外，商業地產的利潤率比較高，REITs 這種創新的投資工具為保險公司分享商業地產的高收益提供了條件。
REITs變現時間快能滿足保險資金對流動性的需求。不動產的流動性差，若要變現，付出變現成本較高。REITs 作為房地產的證券化產品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時處置持有的 REITs 股份，使房地產這種不動產流動起來。如果將持有的物業打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉讓所有權的方式很快變現，從而緩解資金壓力。對于保險公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險資金運用的要求。保險合同自身特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險資金的流動性。
REITs這一在國外日益成熟被廣泛運用金融創新產品，從提出建議、論證到試點方案設計，歷時 5 年多，幾經周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點城市，以發行保障房 REITs 作為突破口。可是，大型商場、寫字樓、停車場等商業物業比傳統的住宅地產更具升值潛力和市場投資價值，現金流更為穩定。因此，REITs 更適用于商業地產。要使REITs 步入快速發展軌道，未來肯定會發行以長期持有型優質商業物業為載體的股權類 REITs。否則要想從根本上促進房地產行業融資渠道多元化，改變現有開發模式，促進商業地產大發展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預期，REITs正式推出的時機不遠了。
結論
本文對我國商業地產的現狀與前景進行了論述，通過分析可以看出，商業地產未來在我國有著廣闊的發展空間，保險公司把握這一歷史機遇，以商業地產為突破口切入不動產領域是很好的選擇。保險資金投資商業地產，這方面既無政策障礙，又符合保險資金的運用特點。一線城市的寫字樓是保險公司將來可以堅持的投資方向，保險公司積累了一定的經驗，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時機成熟時大力發展REITs。但是，由于我國保險公司投資不動產的時間短，經驗不足，專業人才培養需要加速，有關REITs政策法規需要進一步完善。
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關鍵詞：大型商業綜合體；暖通空調；通風；防排煙；空調水
中圖分類號： TU96+2文獻標識碼：A
一、大型商業綜合體的暖通空調設計應遵循的原則
（一）安全性原則
大型商業綜合體暖通空調系統的安全性的提高是通過對設備多方面改善來達到的。筆者認為，應當從“設計―研發―管理―規范”的過程入手，從五個方面來提高安全性：人員環境安全、系統設備運行安全、物品擺放安全、物品防火環境安全、重要設備防火環境安全。在一些易燃易爆工程中，通風空調系統必須嚴格按照安全標準設計，設計人員不僅要考慮實用性，最重要的是要考慮其安全性。否則暖通空調在運行中，一旦發生可燃性氣體、液體泄漏，后果將不堪設想。應按照有關防火設計規范來考慮防火安全問題，設備安全運行的問題主要包括制冷系統的安全等。因此，在設計一些燃油燃氣鍋爐房過程中，應采取科學嚴謹的防爆技術。其次，報警系統也是設計方案中的必要部分。
（二）生態指令的首要目標
生態指令希望通過推動能效產品的使用而減少 CO2 整體排放。由于對全球暖通空調行業的高效和安全制冷劑的使用采取了無必要的和未經證實的限制措施，這個目標的實現可能會受到影響。我們都知道，暖通空調產品包括制冷劑的環保性能都應該在初步研究的基礎上進行評估，但是，我們并不支持將制冷劑的類型作為生態設計的基本需求。
（三）能效和安全
暖通空調產品的性能和能效不單單與所充灌制冷劑的 GWP 值有關，也與設計參數有著千絲萬縷的聯系，因此僅對其中的某個因素進行限制勢必將影響產品的優化性能。另外，對于低 GWP 值制冷劑的任何激勵措施都可能促使該類制冷劑的應用，但也可能增加了設備的能耗。以 CO2 制冷劑在商用制冷設備中的應用為例，在北歐和中歐將看到非常好的能效性能，但在氣候比較熱的南歐，這可能導致能耗的增加。最后，由于低 GWP 值制冷劑的物理化學特性，該類制冷劑在整個生命周期的使用，包括維護和報廢等，可能產生一些安全風險。
二、大型商業綜合體暖通空調設計要點
（一）工程概況
某大型商業綜合體建筑分為五個組成部分，包括:1 棟39層高達201m的辦公樓（下稱辦公樓一）；1棟28 層高達150m的辦公樓( 下稱辦公樓二)，其中最頂上的 8 層為一精品酒店；一座28 層高達127m的五星級酒店(下稱酒店 A) ；以及一座 8 層的文化中心。各組成部份分別位于用地的四角，利用裙樓商場將
各部份聯合在一起。裙樓商場包括地上兩層，地下兩層，還有兩層地下車庫及裝卸貨區/機電房。三層裙樓天面為一公眾文化廣場。屬于一類高層建筑。
（二）新風供給方式
1、依靠無組織的窗縫滲透或開小氣窗進入新鮮空氣來達到換氣的目的
這種方式存在以下問題：
（1）新風量很難保證，時有時無，時多時少；
（2）破壞了客房溫度的均勻性，并且濕度很不好控制；
（3）室外大氣污染嚴重時，不經過濾而滲入室內的新風，影響室內空氣潔凈度。
2、每層樓設一新風機組
新鮮空氣經過新風機組進行處理，有組織不間斷地進入客房，大多數商業綜合體的高層飯店、賓館都采用這種方式，其好處如下:
（1）保證室內一定的正壓，防止室外空氣滲入而破壞室內溫度的均勻性，并可以保證室內的衛生條件；
（2）通過不斷向室內送入新風，可使前一批旅客的氣味不至于影響到下一批；
（3）新風可以負擔一定的冷量。
3、空調風系統設置
（1）辦公樓
辦公樓一、辦公樓二的辦公層、電梯大堂、走道及公眾區域等采用單風道變風量 VAV 系統，新鮮空氣由室外引入，經過置于避難層的帶轉輪式熱交換器的中央變風量新風處理機處理后配送至各層，并于每層設置變風量空氣處理機組，新風與回風混合處理后，送至環形主送風管。經各支干管送至變風量末端設備。
（2）裙樓
裙樓商場的公共回廊、主力店等采用定風量全空氣系統；小商鋪采用風機盤管加新風系統。為降低空氣處理機組的噪聲和振動對人員及租戶的影響，以及爭取商業價值的利益最大化，所有商場裙樓的空調機房設于地下四層。
（3）酒店
酒店裙樓的大空間采用定風量全空氣系統；電梯前室及客房、服務房等采用風機盤管加新風系統，新風處理機組設置于設備層及避難層。
（4）機房通風
機房一般不需空調，只需通風換氣降溫即可。但一些有水管的機房冬天為防凍需對室外空氣進行加熱，一些發熱量較大的機房夏季靠未經過處理的新風消除余熱需要的風量較大，至使風機和風道過大，因此有必要為一些機房設置熱盤管或冷盤管進行空氣處理。
變配電、熱力、制冷機房發熱量較大，為減少通風量和風道尺寸，夏季設置了冷卻盤管降溫，房間溫度設置在 35～37℃左右，即使在夏季采用直流式全新風系統也不存在冷量損失。如冬季不將冷盤管內的水放空，室外新風直接經過盤管送入室內，冷盤管有凍結危險，寒冷的送風對人員和設備也都不利；熱力機房若冬季小負荷或停止運行時仍通風，機房內水系統也有凍結危險；因此空氣處理機組設置了回風機，冬季利用溫暖的回風與寒冷的新風混合至 5℃以上送入室內，夏季和過渡季采用全新風，比冬季設置加熱盤管的方案節省了能量。
（三）消防正壓送風與排煙設計
大型商業綜合體防排煙的設計原則是根據建筑平面，防煙樓梯、消防電梯及其前室的布局，全面考慮系統的布置，樓梯間、電梯間及其前室為正壓區（機械增壓區），走道為負壓區（排煙區）。樓梯間壓力＞ 前室壓力＞走道壓力。不管樓梯間及其前室是否靠外墻或有無外窗，非敞開式樓梯不能作為自然或機械排煙通道，而應設置正壓送風系統，以使疏散通道不被煙氣污染。
1、正壓值的確定
正壓值的取值是沿著著火房間、走道、前室、防煙樓梯間順次遞增，當著火間及走道采用負壓排煙，而前室、防煙樓梯間采用機械加壓送風時，正壓值走道為8Pa，前室內維持25Pa，防煙樓梯間內維持50Pa，以保證煙氣不致侵入上述疏散通道。火災發生時著火層應立即疏散，其上、下兩個鄰層也須及時疏散，送風系統的送風量應按同時開啟3 層門時門斷面的總面積計算，這也是選擇風機風量的依據。但有外窗的疏散樓梯間及前室，因漏風縫隙增多，故選風機時風量應乘以1.2～1.3的漏風系數。
2、正壓送風口的設置
樓梯間根據總風量每1～2層設置一個敞開的多葉送風口，前室設常閉風口，即每層設置一個電動開啟、手動或電動復位的多葉送風口，接至消防控制中心。風口斷面風速按7m/s 確定。
（四）空調冷熱源
1、空調系統
本項目采用集中制冷系統，制冷機房位于地下四層，負擔辦公樓一、辦公樓二、酒店A以及裙樓商業部分的空調負荷，總冷負荷為52700kW。共設置6臺 2000 冷噸，4臺700冷噸水冷離心式制冷機。冷凍水供/回水溫度為7℃/14℃。另安裝兩臺1758kW 的水－水熱泵，將制冷機組冷凝器排出的部分冷凝熱量回收，作為酒店A生活熱水系統預熱用。
2、采暖系統
辦公樓一、二以及裙樓商業部分冬季不設采暖系統。五星級酒店的總熱負荷為 1463kW，由位于酒店 A 屋頂鍋爐房的蒸氣鍋爐供給，經熱交換器及水泵循環到各空調機組及風機盤管。冬季熱水供回水溫度為 60℃ /50℃。
位于辦公樓二頂層的精品酒店熱總熱負荷為483kW，空調熱源由位于酒店屋頂鍋爐房的常壓熱水鍋爐供給，經熱交換器及水泵循環到各空調機組及風機盤管。
（五）空調水系統
冷凍水采用兩管制及一次泵變流量系統，在供回水總管設置流量旁通裝置，并按裙樓、辦公、酒店等功能分區分了多個供回水分支路，在各支路的回水管上設平衡閥，保證其流量滿足設計要求。其中辦公樓一存在設備承壓問題，在其 29 層設置板式熱交換器進行上下分區。酒店空調水系統除酒店后勤區采用兩管制外，其余均為四管制系統。空調供熱水系統利用頂層膨脹水箱作補水、定壓用。
結語
綜上，能夠滿足大型商業綜合體通風采暖的使用要求是方案可行性應考慮的首要問題。設計方案應符合國家和當地政府有關和規范的要求，包括有關環境保護的要求。本設計中，貫穿以人為本、節能環保、節約用地的理念，可供今后同類商業綜合體設計參考和借鑒。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產項目定位；案例研究
正確的決策對項目的成敗起至關重要的作用，項目定位研究是房地產開發的首要環節。2013年南寧市經濟形勢總體保持平穩運行態勢，固定資產投資快速增長，房地產開發投資和商品房銷售面積均實現兩位數增長。在穩健的宏觀環境下，以本市近兩年土地供應量最大、預計未來競爭激烈的江南區的意向性房地產項目定位為實例研究，具有典型性和代表性。
1.項目簡介
MC項目位于南寧市江南城區的經濟技術開發區邊緣處，北沿白沙大道，規劃用地25.56畝，容積率8.26，建筑密度36%，綠地率25%，總建面積約18萬，屬舊城改造重建項目，擬計劃投資13億元建成小型城市綜合體。
2.項目 PEST分析
2.1社會環境分析
1.南寧市人口面積與區位優勢
南寧是廣西的首府，是廣西的政治、經濟、科技、金融、教育和文化中心，為“中國―東盟博覽會”的永久舉辦地，擁有得天獨厚的北部灣區位發展優勢和良好的發展機遇。市轄6區6縣，已建成區面積約242平方公里。2012年，全市戶籍人口約714萬人，市區人口約275萬人。南寧背靠大西南，面向東南亞，東鄰粵港澳瓊，西接印度半島，處于我國華南、西南和東南亞經濟圈的結合部，是環北部灣沿岸的重要經濟中心，是大西南便捷出海通道上的樞紐城市，也是西部唯一的近海省會城市，現已建成較完善的公路、鐵路、民航、水路立體交通網絡。
2.南寧市城市總體規劃
為突出南寧在中國-東盟戰略合作中的橋頭堡作用和北部灣城鎮群發展中的核心作用，本市的發展定位是發揮首府中心城市作用，加快建設區域性物流基地、商貿基地和加工制造業基地，以及區域性信息中心、交通中心和金融中心，成為面向中國與東盟合作的區域性國際城市。城市的主導發展方向為“整體向東，重點向南”。項目地處江南區，該區位于南寧市南大門、邕江南岸，屬城市規劃的主導發展方向。
2.2 經濟環境分析
1.南寧市經濟運行情況及城鄉居民生活水平
2013年全市經濟發展呈穩中有進的良好態勢，地區生產總值、財政收入、工業產值、固定資產投資、社會消費品零售總額等主要經濟指標均實現兩位數增長。據市統計局初步核算，2013年全市地區生產總值2803.54億元，增速連續12年保持兩位數，人均可支配收入24817元，同比增長10.0%。經濟總體保持平穩運行態勢，房地產市場前景廣闊。
2.南寧市固定資產投資及房地產投資情況
2013年全市固定資產投資快速增長，全社會固定資產投資完成2475.01億元，同比增長23.40%，其中房地產開發投資416.37億元，同比增長14.79%，占廣西的23.33%，南寧是廣西房地產市場投資最活躍的城市。
3.2013年南寧市商品房供求情況及2014年需求預測
據綠城人居網數據中心統計顯示，2013年全市商品房新開工面積721.05萬平方米，同比增長4.02%；住宅批準預售61745套，面積622.48萬；全市商品住宅累計簽約54737套，同比增長55.50%；簽約面積549.61萬，同比增長58.19%。從上述供求數據來看，本市住宅市場整體供求平衡。房地產市場需求呈現恢復性回暖的態勢，成交價格比較穩定。剛需客戶占購房人群的絕對主力，2014年的剛需、改善型產品需量將更大。
4.項目所在江南區的經濟發展現狀
江南區轄4個鎮5個街道，面積1154平方千米，戶籍人口46.07萬。2012年實現地區生產總值264.57億元，同比增長16%，增速略高于本市各區平均增長水平；年度GDP總值約占6縣6城區的12%；年度GDP總值、GDP實際增長率及人均GDP均位列第三。2012年固定資產投資增速較快，增長33.67%，主要依靠投資拉動。
5.南寧市經濟技術開發區對項目的經濟輻射影響
項目西面臨近的經開區占地504平方千米，規劃由四個工業區和中央商住區構成，將建設成為“以第二產業為主，多產業協調發展的現代化綜合性新城區”。該區于2012年被自治區列入北部灣重點產業園區和千億產業園區的建設范疇，位居中西部15個國家級開發區綜合排名前10名。近10年來該區工業總產值增長了34倍，年均增長42.67%，財政收入增長68倍，年均增長52.76%。現有經濟實體4600多家，其中不乏世界五百強企業和國內知名企業，機電制造、日用消費品等主導產業初具規模。項目受經開區的經濟輻射和帶動作用明顯，對中高端辦公寫字樓、SOHO的需求日益增多，并對商業起帶動作用。
2.3 政策與區域環境分析
南寧市自2011年3月起實行“限購令”。2013年起根據市人民政府的相關通知要求，繼續嚴格執行普通商品住房限購措施，完善差別化住房信貸政策，發揮稅收政策的調節作用，建立促進房地產市場健康發展的長效機制。在保持經濟持續發展的同時嚴格執行“限價令”，以行政手段控制簽約價格增長幅度；嚴格審查購房條件，拉長備案周期；為保障住宅銷售量，繼續放寬局部區域“不限購”；在執行“90/70”政策時力度時松時緊；持續鼓勵剛需群體購房，出臺戶口等相關政策鼓勵外地居民在南寧市置業；不首先開征房產稅，但預計在2014年或2015年會跟隨全國大勢而動。
2.4 技術環境分析
綠色建筑是在建筑的全壽命期內，最大限度地節約資源、保護環境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。建造節能、環保綠色建筑不僅成為建筑的主導趨勢，加上其能降低總運營成本，綠色建筑已成為越來越多房企與商家的共識。項目設計含超高層辦公樓，要化解常規高層的劣勢，打造綠色超高層建筑。綠色超高層建筑無論從設計、施工、還是運營角度都比普通超高層建筑效果改善。
3. 項目SWOT分析
3.1項目優勢
1.項目區位優勢明顯
項目地塊緊臨快速環道，快捷連通星光大道、白沙大道、五象大道等城市主干道，通過邕江大橋、白沙大橋、南寧大橋等七座跨江大橋迅速連接江北市中心，交通路網得天獨厚，地段價值高；項目倚白沙半島江南醇熟中心生活圈，距經開區成熟行政區、商業中心區較近，享受繁華的輻射，生活配套豐富，居住氛圍成熟；地塊兩面臨街，商業價值較高；項目地處于2015年建成的地鐵2號線站點，交通便利暢達全城。
2.項目將提升城市景觀和拉動區域經濟發展
項目設計高大建筑將增強城市景觀、改善周邊的環境，將形成產業商圈規模效應，對汽車營銷及文化、商品貿易、金融保險、旅游住宿、文化傳播、信息媒體、物流服務、酒店餐飲等行業有明顯的拉動作用，將促進區域經濟發展，增加城區的就業機會和稅收。
3.項目設計蘊含獨特的名車主題文化元素
縱觀廣西及本市的各項目及綜合體，尚未有整合汽車主題文化元素的商業綜合體。近年來南寧市汽車保有量持續快速增長，2013年小型汽車新增109791輛，同比增長20.83%，小車保有量突破60萬輛，汽車市場實現了突破性的發展，增速超出全國平均水平。人們從關注汽車品牌和產品的動態發展到對汽車品牌及文化深層次的鑒賞和理解，深度剖析和充分展示汽車文化的衍生產品將有巨大的潛在需求。項目正好位于經開區白沙大道沿線的汽車4S店集中區內，項目由眾多汽車4S店環繞，商業成行成市。并且項目是在該區銷量最好的兩家汽車4S店的用地上建設起來的，不僅強化消費者對擬建項目名車文化主題的印象，還使項目坐享周邊成熟汽車市場的環境氛圍。
4.江南區各類物業市場需求穩健
辦公寫字樓的市場需求分析。江南區是傳統老工業基地，聚集大量工礦企業，寫字樓需求量大且穩健。經開區經過20多年的快速發展已成為成熟繁華的城區。近年來入區企業越來越多，這些企業對辦公環境要求越來越高，對中高端辦公寫字樓的需求日益增多。本項目周邊寫字樓物業空白，如以高檔商務物業入市，彌補片區商務辦公環境薄弱的不足，將獲得一定的發展機會。
商品住宅市場需求分析。2013年江南區商品住宅共計簽約10920套，同比增長102.45%；簽約面積累計1023512，同比增長103.17%。成交均價5986元/，同比增長3.47%。上述數據表明，該區商品住宅需求在2013年呈現出需求量大幅增長的態勢，預計來年該區域商品住宅市場需求旺盛。
商業市場需求分析。據市房產局統計數據表明，2013上半年江南區因龍光、明珠廣場等商鋪物業的大量簽約，簽約量共計232套，同比增長56.76%，位于青秀區之后，可見商業市場需求旺盛。
5.項目定位充分發揮開發企業的核心競爭力
項目由廣西規模較大的汽車經銷商和實力雄厚的房地產開發商共同開發。汽車主題文化將在汽車經銷商巨大的品牌影響力下得到深化和推廣，以汽車資源與商業發展嫁接進行精準高效的招商運作，有利于形成良好的社會效應和項目形象定位，獲取社會的關注和客戶的認可，讓項目順利進入正常運營期；房地產開發商擁有雄厚的實力和開發經驗，可使項目以最快的速度完成前期辦證和工程建設，快速創造經濟效益。兩個實力企業的強強聯合，將造就一個以名車為主題的嶄新商圈，對片區的經濟發展起促進作用。
6.該項目總建面積在18―20萬平方米之間，屬小型城市綜合體。較小規模的城市綜合體項目是歐美地區的主流。原因包括：受經濟發展情況限制、小型項目便于實施、風險小等。巨構型的城市綜合體并不是人們所喜歡的類型，盡管我們不能否認集群效應的巨大效果，但是巨大的規模業受到選址、占地、規模和開發風險等諸多的限制。小而全、全而精、精而專也不失為本項目的定位優勢。
3.2項目劣勢
1.江南區居住環境受工業影響。該區原來是工業重地，過去以發展工業為主而使環境受污染，市民普遍有江南區不適合居住的舊有認識，如“寧要江北一張床，不要江南一套房”等。目前仍有江南污水處理廠、鳳凰紙業等工業存在，居住環境不算理想。
2.項目規模較小而容積率較高，規劃難度大。項目占地17035，總建面積高達18萬，建筑密度高，造成一定的市場抗性。項目設計主體建筑含一棟超高層辦公樓，如何在較小的地盤上合理規劃布局，有效緩解超高層寫字樓給其他物業帶來的壓抑感，有效緩解較近的樓間距等對居住質量的不良影響，將是棘手的問題。
3.含超高層寫字樓的小型綜合體沒有先例可以借鑒。項目在該區屬首例，在規劃設計、開發建設、營銷推廣等各階段無實例借鑒，不僅增加了開發建設的技術難度、而且超高層寫字樓銷售期長，資金回籠較慢，增加投資風險。
4.目前片區在售項目不多，市場聲音較弱、消費者對該區域的印象不深刻，增加了營銷推廣的難度和成本。
3.3項目機遇
1.江南區市政建設快速發展，城區形象大有改觀。
2.工業發展向高新技術產業轉移，污染工業外遷，居住環境明顯改善。
3.江南區及星光白沙板塊競爭項目不多，項目有搶先占領市場的機會。
4.政府長期鼓勵自住需求購房，剛需產品在政策引導下持續成為市場主導，改善型產品需求受壓抑而迸發，住宅價格增長幅度受政府控制將小幅上漲。
5.本市產業發展迅速，對辦公物業需求持續增長，特別是經開區近年來引進大量實力雄厚的國內外名企入園，正處速發展當中，刺激該區域的消費和拉動周邊的需求。
6.南寧的潛在寫字樓和超高層物業供應集中在新興的CBD，特別青秀區有青秀萬達廣場、華潤大廈、名都廣場、德利AICC等寫字樓，區域市場競爭激烈，但江南區仍未形成區域CBD，可售寫字樓貨量不多，市場相對空白。
7.住宅投資受到抑制，投資需求轉向商用物業（商鋪及寫字樓），商用物業價格在投資需求的拉動下將快速上升。
3.4項目威脅
項目的威脅來自于已占領優勢和形成影響的區域大盤、與本項目規模和檔次相當的鄰近項目及未來1―3年內陸續上市的新增項目。
1.已占領優勢和形成影響的區域大盤
龍光普羅旺斯、融晟公園大地等超級大盤已形成了強大的知名度及影響力，它們在消費者心智中牢牢占據了優勢位置，致使市民一提到江南的樓盤，必定首先浮現出這些樓盤的名字，這無疑是項目強大的威脅。
2.與本項目規模和檔次相當的鄰近項目
與項目最相近的兩個新開發樓盤為云星錢隆江南、和居邕江郡，其入市時間較晚，可能成為本項目有力的競品。
3.據廣西輝煌房地產咨詢服務有限公司提供資料統計，未來1―3年內區域內還將有28個新增項目陸續上市，可向市場供應總量約400萬，大部分集中在江南區壯錦板塊，未來片區競爭非常激烈。
通過SWOT方法分析，可以得到操作該項目的優劣勢和機會及威脅如下表所示。
從分析排名上看，高端寫字樓配備高端商業、公寓、剛需住宅的綜合體項目以13.8分排名一位，MC項目應定位為高端寫字樓為主的綜合體項目。
4.項目核心定位決策
項目形態定位為城市綜合體，雖然規模不大，但包含著多種形態物業。綜合體的價值在于“全”，一站式配套能夠給予人們更便利的生活。項目是江南核心區首個綜合體，強化領先地位和差異化設計。充分發揮開發商對名車主題定位招商的強大優勢，在滿足各業態使用功能要求的同時，敢于創新、敢于領先，獨樹一幟區別于其它同類項目，打造全新的汽車文化綜合體。
5.項目開發設計理念
項目貫徹差異化設計理念，依托名車主題概念，突出企業文化特點，打造個性化商業綜合體。打造的不僅是綜合體，而是融入汽車品鑒文化的休閑性、綜合性體驗生活形態；打造的不僅是名車展示店，而是直入汽車精髓內涵的生活態度和文化。車在這不只是商品、展品，更是連接藝術與商業、連接精神與品質的橋梁。
6.產品開發策略
商業組織。包含商業零售、為名車展示、名車文化會所及配套辦公。地面商業以下層廣場主軸與商業步行街次軸為軸線，地上大中型商業中心環繞商業下沉廣場布置，充分延長商業線，形成商業環繞回路，不留商業暗角。
商業特色。商業功能定位考慮圍繞汽車文化主題概念設計，引入汽車個性元素，突出體驗性、休閑性，獨樹一幟、與眾不同，規避同質化競爭。
專題酒店。引入汽車主題文化館，以汽車造型的床和浴缸、加油機造型的電視柜、汽車賽道樣式的天花吊頂等效果突出項目主題特色。
商務辦公。高檔寫字樓、SOHO綜合樓及酒店，分別沿白沙大道和內部環線布置，完善綜合體服務功能，成為白沙大道上的標桿性建筑，帶給城市時尚的建筑景觀，帶來良好的社會效益。
居住品質。利用商業裙房層面設計為居住服務，形成綠樹環繞、細水長流的空中花園。環形步道穿行其中及接近60m超寬樓間距，帶給住戶更寬的視野、更私密的居住環境。
汽車文化廣場。前衛的汽車概念性雕塑、汽車主題文化景觀元素、流水臺階下沉廣場、燈光音樂噴泉無不提升項目整體品質和特色，未來這里還是室外汽車的展示、廣場主題活動的場地，烘托出純正的汽車文化。
結 論
房地產項目定位分為三個過程：一是系統的市場調研，二是整合分析，三是決策定位。房地產項目定位是感性認識與理性分析相互碰撞及結合的過程，缺乏經驗及臆斷的項目定位是不可靠的。正如消費者的偏好、開發企業領導的決策等都帶著濃厚的主觀態度，因此在定位決策中運用定量工具，更科學地得出定位結論。
參考文獻
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作為國內通航產業的領軍企業，中航通飛如何看待國內通航產業的發展現狀，自身又是如何創新來突破行業發展瓶頸？《中國經濟周刊》記者專訪中航通飛總經理曲景文，詳解愛飛客的產業布局。
突破“上不了天，落不了地”
的困境
中航通飛主導的愛飛客航空綜合體，目的在于依托愛飛客航空服務基地而逐步形成新型城鎮化聚集區。航空服務基地依托通用機場，以愛飛客俱樂部為主，不僅提供通航運營、飛機銷售、航空培訓等專業服務，同時也會提供娛樂項目，更計劃通過周邊城鎮化聚集形成包括生產、居住、商業、度假、娛樂為一體的全產業鏈。
對于中航工業來說，愛飛客航空綜合體這個項目已經籌劃了多年。中航通飛總經理曲景文說，愛飛客不僅僅是一個經濟項目，他更希望能夠通過愛飛客來打開目前國內通航產業面臨的困境。
在曲景文看來，國內通用航空目前面臨的主要問題是“上不了天，落不了地”。依照現行的管理體制，目前民航所用的空域采用嚴格的多級別的飛行申報制度。由于多頭管理、手續繁瑣，協調成本非常大，飛機很難飛起來，而且目前空域開放的試點主要處于單個機場的空域周邊或者偏遠地區，無法滿足實際飛行的需求。目前國內的通用機場數量也嚴重不足。根據統計，目前國家批準的通用機場不到80個，加上330個左右的臨時起降點，總共只有400個左右能起降通用飛機的機場，而美國有近15000個通用機場。
此外，飛行人員和機場管理人員的極度匱乏也是目前國內通航產業發展的一個制約因素。曲景文表示，目前由于國內民用飛行培訓機構忙于培訓運輸航空飛行員，導致通航企業成熟飛行員短缺。航空文化的基礎薄弱又使得通航缺乏大眾參與度。更重要的是，缺乏有效的商業模式使得國內通航企業舉步維艱。
曲景文介紹，目前國內通航產業從制造、運營到服務各環節都沒有形成群眾消費的基礎，在產業鏈整體環節中也還遠遠沒有形成體系化的發展模式。在市場沒有完全打開的情況下，通航企業很難賺到錢。據《中國經濟周刊》記者了解，國內的通用航空運營企業中，實現盈利的不足四成。而且即使盈利，也大部分需依靠政府補貼。由于長期虧損，近三成在民航局注冊的通航運營企業已經處于退出運營或停頓的狀態。
盡管困難重重，曲景文仍然很看好國內通航產業的未來市場。他告訴《中國經濟周刊》記者，出行作為一個基本生存需求是不可或缺的。隨著經濟的發展，人們越來越追求更加快速、安全、便捷的出行方式。中國只用了不到30年時間就基本實現了私家車的普及，他認為未來5到10年內，國內通用航空一定會打通兩個消費市場，即私人飛機和短程通勤飛行。同時，曲景文也表示，在目前國內通航市場尚未完全成熟的情況下，創新商業模式，以創意經濟來推動市場發展也是必不可少的。
布局50個城市，
形成初級通航網絡 9 月17 日，河北石家莊，來自國內外40 余家通用航空的100 余架飛機參加愛飛客飛行大會。
在石家莊欒城機場于9月18日―20日舉辦的通用航空展會上，吸引人注意的不僅是看起來就“高大上”的小型私人飛機，也有能承載20～30人左右的小型客機。
曲景文對《中國經濟周刊》記者表示，目前國內消費者對于通航的理解存在誤區。“提到通航，大家想到的不是用來農業工業作業的飛機，就是高端的商務機。事實上，通航帶來的交通便利并不僅僅針對高端消費人群，一旦通航網絡建立起來，對于一些傳統交通并不發達的地區來說，通航能夠給當地的群眾帶來真正的交通便利，而且價格也不會昂貴。”
在業內專家看來，國內通航產業要發展，必須要真正飛起來，飛行必須形成網絡從才能夠把服務的價格降下來，真正激發消費需求。中航通飛打造的愛飛客航空綜合體也正是看中了這一點。中航通飛計劃在全國布局50個城市地區，形成覆蓋全國的初級通航網絡，同時促進低空進一步開放。而這一目的目前看來已經頗有成效。珠海愛飛客航空俱樂部在去年完成籌建后，于今年5月打通了國內首條低空航線“珠海―陽江―羅定―珠海三角”航線。緊接著，“荊門―宜昌―恩施”、“石家莊―平泉”等低空訓練航線也成功獲批。
除卻空域限制，另一個影響到通航飛機“飛起來”的主要問題在于基礎設施不足。基礎設施建設不僅需要配合當地的生產需要，也要解決資金的問題。同時，地方政府也希望可以通過愛飛客航空綜合體項目促進當地的城鎮化建設。
在這種情況下，愛飛客采取了“通航+X”的方法，即航空服務基地及基本配套服務設施+根據不同地區實際情況的擴展方式。如此次與新疆阿勒泰地區布爾津縣簽署的“愛飛客（新疆）航空俱樂部項目戰略合作協議”即屬于基本級布局，而與荊門市合作打造的愛飛客鎮即包括了與航空緊密相關的文化娛樂項目。而未來愛飛客也將圍繞航空服務基地將周邊地區打造成囊括城市所有功能的新型城鎮化聚集區。
近年來，溫州市將發展現代服務業作為加快推進產業結構調整、轉變經濟發展方式的重要途徑，不斷促進全市服務業擴規模、優結構、提水平，服務業綜合實力明顯增強，但在發展過程中也存在一定的瓶頸或問題，亟待解決。本文簡要回顧溫州現代服務業發展現狀，著重分析存在瓶頸問題，并提出相應的對策建議，為全市服務業發展獻計建言，具有重要的實踐意義。
一、發展現狀
第一，服務業規模迅速壯大。近年來，溫州服務業發展勢頭較好，2012年溫州服務業增加值達到1694.1億元，2006-2012期間年均遞增14.2%，高于同期GDP年均增長速度。現代服務業已經成為推動區域經濟發展的重要力量。服務業對地方稅收貢獻超60%，成為地方稅收的最主要來源；全社會服務業從業人數占社會從業人員的比重達39.2%，成為吸納新增勞動就業的主要渠道，在促進社會穩定和提高居民收入方面發揮積極的作用。
第二，服務業占比穩步提升。近年來，溫州服務業各行業均有不同程度發展，創意產業、總部經濟、金融服務、旅游休閑等一批新興的現代服務行業迅速崛起，初步形成了以商貿流通、金融、地產為主要支撐的產業格局，整個服務行業結構正逐步向新領域、高層次發展，內部結構進一步優化。
第三，現代服務業集聚發展態勢明顯。從全市來看，“三區兩市“服務業增加值在全市的比重達到53%，在服務業發展中起著主力軍的作用。服務業集聚示范區成為溫州服務業發展的主要形態，如濱江商務區、車站大道金融集聚區、歐洲城購物中心等重點服務業集聚區已初步形成或加快建設中。這些集聚區的建設為全市現代服務業發展提供了基礎和平臺。
二、存在瓶頸或問題
第一，內部結構矛盾依舊突出。溫州服務業以批零商貿、住宿餐飲、交通運輸及郵政、房地產等傳統行業為主，但四個行業增速呈現逐年下降態勢，將難以支撐服務業的快速發展。在產業體系上，溫州生活業相對發達，而生產業卻依然落后，尤其是在生產資料供應、倉儲物流、科技研發、公共服務平臺建設等方面較為薄弱。另外，全市傳統的小商貿、小餐飲、小市場、小地產等所占份額依舊較大，缺乏綜合性、上規模的服務業大企業或城市綜合體，市場競爭能力不強。
第二，發展要素制約嚴重。中心城區可用于發展服務業的土地存量小，項目用地“低小散”現象嚴重，難以滿足現代服務業發展和城市功能根本性轉變的需要。服務業企業由于行業特殊性，投資項目融資困難，中小服務業企業流動資金貸款難問題依然嚴重。另外，溫州市服務業企業中高素質人才缺乏，已成為企業發展壯大的制約要素，現代物流、科技信息、中介咨詢、金融上市、涉外法律等方面高層次專業人才短缺現象比較嚴重。
第三，發展面臨趕超壓力。溫州服務業總量規模雖然穩居全省第三位（列杭州、寧波之后），但發展形勢嚴峻。溫州服務業投資增速雖快，但服務業投資基數不大，2011年服務業投資額只有杭州的50.4%、寧波的69.6%。從發展結構來看，溫州服務業發展，在現代物流、休閑旅游、文化創意等高層次服務業領域也難以與杭州、寧波相提并論。與嘉興、湖州等后八位地區比，溫州服務業總量與它們總量之和的比值不斷下降，反映出溫州服務業被其它地區有逐漸趕超之勢。
表2-1 2011年浙江省各市服務業發展對比
地區 增加值（億元） 占國民經濟比重 近五年年均增速
杭州市 3453.58 49.3% 13.4%
寧波市 2419.35 40.3% 12.6%
溫州市 1493.21 44.6% 11.7%
嘉興市 985.79 36.9% 13.3%
湖州市 578.26 38.1% 14.1%
紹興市 1275.44 38.8% 12.8%
舟山市 344.39 45.0% 12.7%
金華市 1077.03 44.0% 12.7%
衢州市 324.71 36.5% 12.1%
臺州市 1162.04 41.6% 11.7%
麗水市 320.35 40.8% 11.7%
數據來源：浙江省各市統計年鑒
第四，管理體制有待理順。溫州雖然制定了《溫州市推進服務業發展工作機制》，并制定出臺了以《關于推進服務業跨越發展的意見》為龍頭的1+X政策體系。但總體上，服務業工業推進力度有待加強，統分結合的工作推進機制有待完善。分行業、切塊使用的服務業資金管理模式有待改進，資金使用效率不高，整合協調難度較大，不能有效發揮政府資金“四兩撥千斤”的作用。制約現代服務業發展市場準入限制、發展平臺缺乏等問題仍然存在，鼓勵服務業企業成長、壯大的政策環境有待全面改善。
三、現代服務業發展對策建議
結合溫州服務業發展現狀、瓶頸及問題，有針對性提出如下對策建議，為加快溫州現代服務業發展建言獻策。
第一，加快現代服務重點領域發展。
根據溫州自身特色，應重點發展金融服務業、現代物流業、旅游休閑業、現代商貿業等領域，全面提升現代服務業發展水利，推動溫州市服務業跨越式發展。
金融服務業。建立面向小微企業的專營機構，加快地方非銀行機構金融發展，做強做大地方銀行業金融機構；健全民間資本市場體系，加快建設溫州產權（股權）交易市場，大力推動股權投資機構集聚和設立，全力推進企業多渠道上市融資，試點私募債券基金，發展溫州債券市場；創新金融服務體系，促進民間金融陽光化和規范化，組建中小企業綜合融資服務平臺，開展個人境外直接投資試點，推進金融產品和服務創新；強化金融風險防控體系，加強社會信用體系建設，強化地方金融監管，維護民間金融秩序，嚴厲打擊非法金融活動。
現代物流業。以港口、航空、公路等大都市交通體系建設為契機，加快培育第三方、第四方物流，發展城鄉配送物流，構建大宗商品交易平臺、多式聯運集疏運網絡、金融和信息支撐系統為一體的現代物流服務體系。
旅游休閑業。重點推進雁蕩山國家5A級旅游景區和永嘉楠溪江風景旅游區等優秀旅游資源建設。在主城區開發中融入旅游元素，完善旅游功能，形成若干個旅游特色街區，打造城市休閑旅游綜合體；在鄉村重點發展休閑觀光地方特色。充分利用連綿的海岸線以及獨特的海洋群島優勢，推出海洋休閑度假旅游。
現代商貿業。大力推進市級商業中心由“單中心”向“多中心”格局轉變，積極推動縣級商業中心的商業設施建設和商業氛圍打造。改造提升和建設培育一批傳統特色商業街和現代化的休閑時尚街區，提升商業層次。推進專業市場商場化改造；推進大宗商品交易市場建設；推進“農改超”、“農加超”等多種業態發展。
第二，推進現代服務業重點載體建設。
定期組織籌辦服務業重大項目融資推介會、銀企洽談會，積極引導社會資本參與服務業重大項目建設。重點加快服務業集聚區建設。組織實施《溫州市現代服務業集聚區總體布局規劃》，重點推進金融、現代物流、總部基地、旅游休閑度假區、商貿綜合體、科技創業園等幾級去建設。建立健全服務業集聚區的統計監測制度，加大考核管理力度。引導各主要集聚區發展，成立由集聚區內重點企業或行業負責人組成的集聚區管理機構，共同謀劃集聚區的運營和發展。
第三，支持現代服務業龍頭企業發展與品牌建設。
培育現代服務業龍頭企業。加大扶持力度，培育發展具有國際競爭力的現代服務業大企業集團，并有限支持其上市，成為引領產業升級的主導力量。鼓勵大企業開拓國際市場，開發境外資源，發展境外服務，對符合條件的大企業有限辦理自營進出口權和對外經濟合作經營資格申報手續；鼓勵大企業參與現代服務業集聚區建設，吸引眾多的中小企業入園，加速發展壯大。
支持現代服務業企業分離發展。進一步出臺鼓勵工業分離發展現代服務業態創新的政策。大力支持企業由加工制造環節向研發設計和品牌營銷兩端拓展延伸，對相關模式先行試點、逐步推廣，最終實現二、三產分離發展，同時要進一步研究制定具有可操作性的鼓勵制造企業二、三產分離發展的相關政策措施。
鼓勵服務業品牌建設。研究制定溫州服務業品牌建設的實施意見，建立健全服務業品牌建設工作機制，完善服務業品牌認定辦法，積極創建服務業品牌。加大對新認定的服務業國家馳名商標、中國名牌以及省市著名商標、浙江名牌產品的企業的獎勵力度；引導服務業企業強化品牌意識，加大品牌建設。支持品牌企業進入資本市場，對有條件直接上市的企業予以積極培育，享受有關培育上市企業的扶持政策。鼓勵流通企業與生產企業合作，實現服務品牌帶動產品品牌推廣、產品品牌帶動服務品牌提升的良性互動發展。對在全市服務業發展中起巨大示范帶動作用的品牌進行評比，并給予獎勵。
第四，做好現代服務業的對外開放和招商引資。
緊抓海西區國家戰略機遇，重點做好對外服務業的招商引資工作，加強對臺合作交流。建議發揮蒼南對臺合作“橋頭堡”的區位優勢，加快浙臺（蒼南）經貿合作區建設。研究制定鼓勵承接服務外包的扶持政策，加快培育一批具有資質的服務外包企業，打造特色化外包產業基地。加快與國際市場接軌，建立支持溫州服務外包企業“走出去”的服務平臺，扶持出口導向型服務企業發展，發展具有比較優勢的服務貿易。重點引進現代物流、金融保險、大型商務、國際營銷、研發設計、文化創意、信息技術、總部經濟、服務外包、商業模式創新等新興服務業。
第五，進一步理順現代服務業管理機制。
充分發揮市服務業部門聯席會議小組對全市服務業發展的統籌推進作用，及時調整和充實市服務業部門聯席會議小組，切實發揮聯席會議制度的統籌管理、綜合協調只能。建立健全服務業工作機構，各縣（市、區）結合本地實際，盡快成立服務業機構，為本區域服務業發展創造良好條件。
關鍵詞：弓長嶺；溫泉；健康產業；規劃研究
中圖分類號：A715文獻標識碼： A
一、健康產業的概況
健康產業是以生命技術和生物技術為先導，以健康至上理念為指導，涵蓋健康檢查、疾病預防、醫療衛生、營養健康、身體養護、健身娛樂、康復治療與休養、身心與精神療治等多個領域多產業集合，具有較強的綜合性。凡是圍繞和服務于人的生理和心理健康的服務部門均可納入廣義的健康產業的范疇。
健康產業是近年來我國經濟發展中涌現的一種新型經濟形態，隨著我國居民收入水平的不斷提高，以及健康意識的增強，健康產業大有作為，是極具發展前景的重要產業。
二、遼陽市弓長嶺溫泉健康產業的現狀
遼陽市弓長嶺基本區情及溫泉健康產業發展現狀
1.區域優勢明顯。作為遼陽市衛星城的弓長嶺區位于沈陽經濟區城市群中部，1小時交通圈內分布有沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽6座大中型城市，總人口超過2000萬，具有廣闊的旅游市場空間。遼溪鐵路、沈環公路、本遼遼高速公路貫穿全境，與長大鐵路、沈大、沈丹高速公路聯網，成為全省交通動脈上的重要節點。隨著鞍遼一體化、鞍本集團的聯合重組、遼陽河東新城的開發建設，鞍本遼三市地緣互融、產業互補、空間互換的合作優勢日益顯現，弓長嶺區處于三市交界，經濟隆起帶、戰略核心區的區域優勢十分明顯。
2.旅游資源豐富。素有“嶺嶺藏寶，水水含金”美譽的弓長嶺，除鐵礦石資源外，還擁有冷熱泉資源。溫泉資源享譽中外，在我國3000多處熱泉中含氡量首屈一指，1973年《中國礦泉水工程研究》雜志稱湯河溫泉為“高溫氡水甲天下，名譽天下第一泉”，最高水溫達72℃，日可開采量達1.1萬立方米，具有較高的防病、醫療保健功能，對高血壓、風濕等30多種疾病療效顯著；冷礦泉日開采量近萬立方米，年保有儲量理論上可形成350萬噸礦泉飲品的生產能力，富含10余種有益微量元素，1984年8月17日香港《大公報》記載“遼寧（湯河）發現大型礦泉，媲美法國維希礦泉”，被國家礦泉水質檢測中心認定為優質天然飲用礦泉水，被中國礦業聯合會命名為“中國優質礦泉水源”。
3.規劃范圍內具有獨特的溫泉、水庫、東北著名滑雪場、豐富的生態自然人文景觀等旅游資源優勢和區位優勢。區內無綜合醫院，以社區醫院為主，在新建小區及農民新村內有便民門診，便于居民進行衛生預防、健康促進、婦幼保健、老年人保健、慢性病防治、計劃生育等。規劃區內現有幾家較大的療養院，多位于規劃區中心。
三、遼陽市弓長嶺溫泉健康產業發展規劃
遼陽市弓長嶺溫泉健康產業發展目標是：以冷、熱泉為核心健康養生產品，打造“中國第一溫泉小鎮”健康休閑品牌，塑造獨特鮮明的健康養生形象。整合湯河、窩兩大水庫和華表山森林公園等山水怡情產品、鄉村健康綠色產品及工業旅游產品，大力發展雙泉養殖及冷泉種植業，全面提升健康服務整體體建設水平，提高區域競爭力，形成集健康養生、康體運動、養生醫療、休閑度假、為一體的健康服務產業。
弓長嶺溫泉健康產業發展的規劃支撐平臺是以湯河為天然資源紐帶，以南北雙軸為交通廊道，從空間上串聯區域內的優勢資源，形成“碧水串珠”式的空間格局，突出整個區域均衡開發理念。計劃以溫泉泡浴與醫療健康產業為核心打造“溫泉休閑綜合體”；以冷泉加工與生態種植養殖業為核心打造礦泉水生產基地、中草藥種植基地與水產品養殖基地；以開發周邊湯河濕地，建設匯集滑雪、攀巖、健行等各種健康運動的康體中心；以溫泉養生地產為口號建設以“陽光社區”為代表的大型康復中心。
1．以“溫泉生活方式”為目標，提高生活品質，實現地區品牌突破
溫泉生活方式，是溫泉度假項目的最高境界。“溫泉休閑綜合體”的目標，是通過規模化的優勢和差異化的產品，構建出多元的功能結構，營造出良好的休閑環境，創造全新的溫泉文化，最終形成一種全新的溫泉生活方式，讓游客充分享受到溫泉休閑養生的樂趣。
如果能夠成功創造出一種全新的“溫泉生活方式”，“溫泉休閑綜合體”將從項目開發的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場競爭力的同時，為開發商進行品牌的連鎖拓展運營創造可能。如海泉灣、天沐溫泉、柏聯SPA、悅榕莊溫泉等，都是通過溫泉生活方式的打造，實現品牌塑造，最后成功實現連鎖擴張和運營，同時也創造了地區品牌。
打造“溫泉休閑綜合體”的根本基礎，就是要進行溫泉產品的創新。未來的溫泉創新，主要從以下幾個方面來把握：
其一，以中高端市場為重點，打造精品化溫泉。以精品化為導向，面向中高端市場，打造高品質溫泉，包括高品質的產品和高水準的服務機制。其檔次的高低直接決定著整個的項目品質與品牌價值，影響著后續酒店的品質和房地產的價值品質。
其二，以衍生化發展為方向，打造復合型溫泉。作為溫泉休閑綜合體里面的溫泉產品板塊，絕不局限于單一的“泡池湯浴”，而是要結合市場需求，通過縱向創新與橫向聚焦，實現產品鏈的延伸，一是做足親水游樂的文章，把游泳池、人造沙灘、造浪池、水中健身池、水上表演項目作為重要內容融入溫泉產品的開發中，增強人們的親水參與性與體驗性，增加夏季運營的收入；二是做足健康養生的文章，利用溫泉的養生功效，將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合，形成面向中高端市場特別是女性市場的巨大突破。
其三，以風格主題化為手段，打造主題型溫泉。用文化來打造溫泉的主題，營造獨特的文化氛圍，這個文化，不一定是當地的文化，這個要從市場需求、市場競爭的差異化來決定。
“溫泉休閑綜合體”要有多元化產業體系的支撐。要充分利用溫泉對于休閑產業的聚集效應，面向市場需求，整合休閑資源，形成休閑功能聚集與休閑產業體系，構建溫泉休閑產業聚集區，重點發展五類產業：
第一是養生產業。以溫泉泡浴為基礎，將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合，形成溫泉養生中心，這是“溫泉休閑綜合體”發展的根本基礎。
第二是會議產業。以溫泉水療為吸引，以會議度假酒店為載體，以會議接待為重點的溫泉會都模式。更重要的是和政務商務休閑會議客群，會議幾乎成為大多數溫泉度假村經營發展的重要帶動產品。
第三是房地產業。以養生地產和溫泉第二居所為概念，是溫泉度假村房地產項目的主流，與會議經營相結合的產權式度假物業也成為重要的市場熱點，升值空間較大，因而受到市場青睞。
第四是運動游樂產業。根據資源特征，以水游樂、高爾夫、網球、滑雪和跑馬場為代表，一方面是考慮親水休閑游樂市場群體的需要，度假物業的客群的需要結合在一起。運動游樂是“溫泉休閑綜合體”重要的功能構成，為品質化休閑交流平臺的打造奠定重要作用。
第五是溫泉農業產業。這是對溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國已經形成諸多成功的例子，主要通過設計溫泉水的系統利用模式，利用溫泉余熱發展包括溫室大棚、熱帶魚養殖等為核心內容的農業產業。
2．充分利用冷熱泉資源，實現資源綠色環保可持續性發展
弓長嶺冷泉資源豐富，被國家認定為優質天然飲用礦泉水，以此為依托，建立大型礦泉水生產基地，目前已經建廠，可以進一步擴大生產，并實現產品的多樣性。
以中醫藥種植為主發展冷泉種植業。開發中醫藥資源，建設中醫藥博物館。弓長嶺區的自然地理和氣候條件適應絕大多數中草藥的生長，地貌呈多元化，平原、丘陵和高山皆有，可以建設中藥生產基地，鼓勵群眾種植，調整當地的種植結構增加百姓收入，還可以與大品牌企業合作設廠，進行中藥加工，促進當地經濟地發展。據有關資料報道和考察分析，中藥基地現在每畝年平均收入7000-8000元左右，且價格平均每年增長5-7％，所以保守測算，10萬畝中藥基地每年收入8億元。建設中醫藥博物館，普及中藥知識，可以做為中小學生的教育基地，使中醫藥這個國家瑰寶能夠重現輝煌，同時還可以拉動中藥的種植、加工、銷售等中藥產業的發展。還可以利用冷泉滴灌技術進行綠色生態農業的大片種植，經濟效益顯著。以冷泉生態養殖為主發展冷泉水產品養殖產業，實現多品種養殖，綠色養殖。
3．大力發展康體項目，樹立健康運動形象
隨著人們"崇尚自然、回歸自然"及健康保健意識的提高，親近大自然成了人們業余生活最主要的內容。而弓長嶺有真山真水真溫泉，未來交通便利，自然條件優越，適合發展上百種健康休閑的康體項目，例如網球、高爾夫、攀巖、山地越野、垂釣等，形成匯集各種健康運動的康體中心。康體中心中還可以兼設保健中心，進行推拿、按摩、刮痧、茶療等自然療法幫助運動者消除運動傷害及疲勞。通過引進和發展較高級別的體育賽事，打造弓長嶺運動休閑品牌，建設數個高標準的體育運動場所及其它配套體育設施，作為體育運動項目科研、訓練、療養、商業化基地和旅游度假及休養產業的基礎。同時建設體育休閑產業培訓中心，為體育愛好人士提供專業的體育培訓機會，也為休閑度假生活提供必要的配套。
4．建設大型康復養老中心，樹健康城區品牌的優勢
以康復養老概念，引進國際國內著名的連鎖康復養老機構，建設大型康復養老中心，吸引省內外高端康復養老人群，以陰陽養生為主題形成特色沐浴文化、溫泉飲食文化；與SPA、養生、美容緊密結合的溫泉康體保健項目；利用周邊森林山岳、濕地開發特色溫泉游樂項目；形成國內知名的康復養老中心，樹立弓長嶺健康城區品牌優勢。
四、遼陽市弓長嶺溫泉健康產業發展規劃的幾點建議
按照科學的發展觀和可持續發展的原則，依托弓長嶺獨特的生態環境和自然資源等優勢，突出康復療養、中醫保健特色，大力發展符合世界發展潮流的健康產業，為迅速擴大弓長嶺經濟規模，打造"中國第一溫泉小鎮"做出貢獻。以下是弓長嶺溫泉健康產業發展幾點建議：
1、從戰略高度重視發展溫泉健康產業，努力將其培育成新興支柱產業
要將溫泉健康產業放在挖掘中華醫學精髓、弘揚中華醫學文化，改善民生、提高居民幸福指數，作為新的經濟增長點的高度來發展。要積極開拓健康產業發展視野和領域，要以科學發展觀為指導，以“大健康產業”發展理念為引領，以“服務人的身心健康發展”為落腳點，從醫學衛生、經濟、社會、文化、體育、教育、科技等多角度多領域圍繞健康服務廣思考、深挖掘、出效益、保增長、促和諧。最終將溫泉健康產業培育為弓長嶺和遼陽的支柱產業。
2、加強政府引導，制定和完善相關政策和法律法規
由于弓長嶺健康產業尚處于起步發展階段，政府應著重發揮輿論引導、政策引導、資金引導、政策法規的配套等方面的作用。政府相關管理部門要會同有關企事業單位，制定一些具有引導性的健康產業發展規劃或建議方案，引導相關媒體加大宣傳力度；“溫泉健康產業發展引導資金”；在人才流動方面，可以實行靈活的機制，鼓勵醫療人員下鄉下社區；為需要貸款的中小型健康服務企業和需要更大發展空間的大型健康服務企業提供優惠政策。
3、制定和完善服務標準，保障服務質量和安全
制定服務標準既是指要有統一的服務規范，又是指提供針對性的個性化服務。在統一服務規范的前提下，針對不同的消費者，服務提供也不盡相同。因此，政府應該出臺相應的產品標準，加強執法監督，保障服務質量。
4、建立健全溫泉健康服務行業協會
行業協會是指介于政府、企業之間，廠商與經營者之間，并為其服務、咨詢、溝通、監督、協調的社會中介組織。健康產業行業協會作為第三方組織，在協助政府制定行業發展規范，監督本行業的企業經營行為和質量、維護消費者權益、促進企業規范和誠信經營等方面發揮積極的橋梁作用。要借鑒國外有關經驗，建立真正發揮作用的獨立于政府之外的健康服務行業協會。
5、加快養生產業體系和產業研發基地建設，拓展中華傳統養生產業
人類正迎來休閑經濟和體驗經濟時代。要加快建立休閑養生產業體系，包括旅游餐飲與食品加工、藥材種植與加工、茶葉種植與加工、休閑養生會議與展覽等。加快藥膳養生產業研發基地建設，要建立相對固定的科研基地，建立檔案資料庫，定期通過舉辦國際性的學術討論會，舉辦中藥和藥膳養生的科學講座，開展國內外學術交流。要不斷增加研究經費，創新藥膳養生產品的技術水平，提高專業人才的待遇，防止高級研發人才流失。
[關鍵詞]電影產業影院模式影城(院)特色
2010年1月21日，國務院辦公廳《關于促進電影產業繁榮發展的指導意見》，該文件為促進電影產業的繁榮發展提供了難得的機會和條件。從該文件的提案到，影院投資毫無疑問地成了一種極為誘人的項目。
有數據顯示，由于國家政策的大力扶持加之影院票房的持續颮升，數百億元巨資涌入電影產業。一夜之間，電影終端市場成了人們眼中的大蛋糕，各路資本爭相搶灘，特別是二、三線城市巨大的電影市場空白更是成了角逐者眼里的“大金礦”。原本只有大城市才有的高規格五星級影院已經在中小城市甚至小城鎮遍地開花。以江蘇無錫江陰這樣一個縣級市為例，為迎接第金雞百花電影節的到來，江陰突擊改造了兩家老電影院；2010年9月10日，由江陰企業家投資建設中影星光國際影城開業；借助電影節，橙天娛樂將在江陰開發建設中國第一家綜合影城，將推出30個影廳，配3DIMAX廳，預計投資額將超過6億元，建成后號稱是亞洲最大的影城。另外還有幾家影院也陸續簽約。
筆者注意到，新加入的各路投資者中。從事電影行業本行的人越來越少，更多的是在地產界頗具實力的地產開發商。各大開發商在高調進軍商業地產的同時，幾乎不約而同地打起影院牌，
“影院、影城”不僅僅是一個城市文化標志建筑，更多已演變為地產商標高房價的“價值標簽”，影院建設熱潮與城市化進程舉頭并進。
在這輪影院建設熱潮中，以“一站式綜合體”形式存在的第三代影院模式更是主流，只要新建一個影院幾乎都是以五星級標準在操作。固然“一站式綜合體”影院可以讓消費者在商業區的滯留時間增加，餐飲購物場所也能為影院帶來一些潛在消費者，但盲目地投資這種五星級的電影終端真的合理嗎?
2002年以來院線制改革后，我國國內電影票房連續多年保持20％以上的增長速度；我國居民的屏幕保有量只有美國居民的十萬分之一。國內電影市場的潛力確實很大。但筆者以為，在中國盲目建立星級影院，還是值得商榷的。
國家大力扶持電影產業，一方面是因為電影市場潛力大，對提高國家文化軟實力作用關鍵；另一方面也是因為我們電影產業發展并不完善。電影產業有產業鏈的存在，光靠電影終端(影院、影城)是很難把此產業鏈上下打通的。有調查顯示，在中國拍一部電影差不多是七部虧本，兩部保本，僅有一部能賺錢。影院建設當然重要。但影院只是電影產業鏈上的一環，只靠影院振興電影產業是很不切實際的。沒有好的片源，幾大院線都會加入大片首映權哄搶隊伍。搶到的影院自然贏利頗多，搶不到的就會陷入被動狀態，如果在這種狀態下繼續大規模修建星級大影院，那么競爭勢必會更慘烈。何況。影院建設是一個長線投資，至少需要3-8年的回報時間，而且影院占地面積大，萬一影院經營慘淡，從硬件說，影院建好后幾乎不可能再改做其他用途，那么大的空間要改成其他用處，拆墻，拆坡的費用就可以嚇走大多數投資者。例如：浙江富陽，人口一共才60多萬，去年一年就連續開業兩家投資千萬元以上的影院。影院落成后，上座率嚴重不足，經營困難，但也只能在那硬撐。所以筆者的建議是“電影市場風險多，盲目投資須謹慎”。
綜觀現階段影院的贏利模式，仍然是“大片”的天下。作為新建影院不一定非要是全上五星級別的，應該是因地制宜，審時度勢地結合城市現狀建立一些特色影院，即影院的多元化發展。
仔細研究篇首提到的國務院辦公廳的《關于促進電影產業繁榮發展的指導意見》，筆者發現文中提出要“大力發展跨區域規模院線。特色院線和數字院線”。就現有形式看，跨區域規模院線及數字影院都普遍受到投資者的追捧，惟獨“特色院線”少人問津。所謂“特色”，顧名思義就是影院特色，即結合院線特點，結合消費人群的個性特色，進一步細分市場。正如前文所述，影院現階段的贏利模式依舊在“大片時代”，
“千院一片”現象非常嚴重。這樣一個情況下，走特色路線非常必要。在法國，電影市場復蘇時也高攀“藝術電影”大旗，以對抗好萊塢商業大片。據了解，在美國為避免影院建設同質化競爭，星級影院、公路影院、汽車影院乃至更小眾化的藝術院線，共同組成了龐大的電影產業終端。
鑒于此。本文關于影院建設提出以下建議：
總體說，電影產業發展必然是在鼓勵競爭的基礎上展開，但多建影院也要有一個保護投資的界限，這個界限就是開發影城的“度”。在二、三線城市，政府對于不同的影城形式應有一定的鼓勵和約束機制。合理布局城市影院(城)，豐富電影放映場所類型，鼓勵相關配套業態。不管投資者的利益，放開手任其發展，電影產業說不定也會象中國的房地產一樣一發不可收拾。
1.對于已經建成的影院，影院可以考慮重點加強影院服務產品，如飲料、咖啡、爆米花等，這些產品體現影院周到服務的同時又為影院盈利；除此以外，影院可以對電影衍生產品如影碟、海報、玩偶、圖書等等開發和銷售，歐美國家的票房只是總收入的30％，其余70％的均由衍生產品開發所得。
2建設的新影城，筆者建議除星級以外，多走特色路線。
(1)汽車影院模式。中國的有車族越來越多，而與車相應的汽車文化卻很少。汽車影院正好可以填補空白。汽車影院周邊還可以配套餐廳、酒吧、咖啡廳，讓前來觀影的消費者既感受現場觀影氣氛，又不受旁人干擾，餓了可以點吃的，渴了可以叫喝的，有急事，打個電話也不會遭來唏噓，此等休閑方式一定讓人喜聞樂見。
(2)藝術影院模式。中國文化底蘊豐厚，人們對藝術的追求從未間斷。電影作為人類史上的第七類藝術自然也受人追捧。打破傳統商業電影一統天下的局面，開展商藝參半的藝術影院模式，對提高觀影人藝術修養，提高城市文化底蘊是不錯的選擇。除了藝術影院，還可以是專門提供恐怖體驗或科技體驗的影院形式。
(3)MINI影院，所謂MlNI影院是指開發只有幾十個座位的迷你影院，建立各自特色，提供更人性化服務，不走大眾路線，進一步細分電影消費市場。
(4)家庭式影院包房，即以家庭朋友為對象的小范圍觀影模式。與KTV包房運作模式類似，專門針對有觀影需求的小團體。
[關鍵詞] 大型商業建筑；種類空間構成；設計原則
中圖分類號：F713.51 文獻標識碼：A 文章編號：
當今世界是科學技術與經濟文化高度發展的時代，城市、交通信息、商業機遇、各種職業的大發展深深影響著建筑的進步。如何更好地為商家的營銷活動和消費者購物提供的理想舒適的場所，一直是建筑師努力的目標之一。
一、我國當今商業建筑發展的趨勢
隨著改革開放的深入，經濟的不斷發展，以及人們視野的開拓，要求的提高。在借鑒發達國家先進經驗的基礎上，國內許多大中城市的商業建筑，正逐漸向大型綜合化、專業深度化兩個主要方向迅速發展，并由這些中心城市輻射到了周邊的各個地方。
1.1當代大型商業建筑的種類
l-1.1大型商業綜合體(Shopping Mall)正是在這種趨勢下得以發展壯大的。對于建筑規劃設計而言，ShoppinS Mall的具體形式既可以是一個體量較大的單體建筑，也可以是由若干室內或室外步行街串聯各個功能建筑組合而成的“和豐商業社區”。采用何種形式依場地狀況、規劃條件等情況綜合考慮。
1.1.2規模經營的優勢逐漸得到商家的看重。除了大型商業綜合體Shapping Mall外，傳統的百貨零售店也在朝大型化發展，并配備了越來越完善的綜合服務設施，有的還配以鮮明個性的主題，以期繼續得到傳統顧客的青睬。
I．1.3某些專業性較強的商品，如家電、建材家居用品等，逐漸脫離傳統的百貨商店，形成獨立的大型專業賣場，以規模促銷售。最典型的莫過于萬盛名家居、宜家家居、紅星美凱龍家居等知名品牌。
二、大型商業建筑設計的要求
2.1 客流規劃設計是選擇店址的最重要的因素。
2.1.1 相同客流規模的不同地區，因客流的目的、速度、時間不同，對選址條件有不同差別。
2.1.2 選擇店址需要調查分析街道兩側的客流規模，選擇客流較多的街道一側；或者街道交叉路口，當然除了被動適應客流規律之外，還可以在原有路網基礎上加以改善開發，開辟新的道路交通系統，主動地引導客流，制造客流，進而創造新的商業環境。
2.1.3消防設計
大型商業建筑四周設置環形消防車道，車道的寬度不小于4m，消防車道與外墻的距離5m。沿高層建筑的一條長邊設置消防登高面，登高場地結合消防車道布置，寬度大于8m，與建筑外墻距離大于5m，另外機動車道形成消防通道，寬度低于4m，轉彎半徑大于9m，建筑與建筑之間的距離滿足規范要求，消防車隨時抵達商業內街進行消防作業。
2.2 交通概況
城市通道交通是聯系顧客與商業設施的載體。因此，它是制約商業聚集的又一個重要因素。商業活動的經濟原則要求盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店。在商業所追求最大貨物銷售范圍的原則下選址應使交通費用達到最少。
2.3 商業環境
選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規模和數量，如在同一地區內已有過多的同行業商店，勢必影響商店的經營效果。
還有一些顧客以購買一類商品為目的，對商業氣氛、娛樂性、環境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，比較其質量、價格等因素。
另外一些顧客，購物的范圍比較雜，也比隨意或完全以休閑為主要目的，希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。
還有一種特性的就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業中心區的小型商店設于大型商店附近，主要經營小商品，以品種齊全而取得優勢。或開辦大商場不能提供的小型服務業，與消費商品的商店相互鄰攔、互相補充、便利顧客。
2.4 地形特點
選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。
2.5 城市設計規劃的要求
城市總體設計應和詳細規劃，都是根據城市現狀和發展要求對商業中心的分布，商業建筑的布局等作出一系列的規定。商業建筑的選址應該符合城市規劃的要求，服從城市總體發展的要求。
三、大型商業建筑的空間構成
2.1總的來說，大型商業建筑的空間主要分為以下幾部分：
引導部分：門廳、中庭、步行街廓等，主要作為室內的交通空間，引導顧客到達不同的區域，或是做適當的休息、交流。
營業部分：營業廳、餐飲、娛樂等空間。這是商業建筑的核心所在，產生經濟效益的源泉。
輔助部分：辦公、庫房等。
2.2大型商業建筑各部分的聯系整合并不是在平面上的機械拼接，而是一種立體空間上的融合。空間組合形式一般可分為如下幾類：
①以大廳式營業空間為中心。
②以中庭為中心，購物空間環繞其布置。空間融會貫通，分隔靈活，大方。
③以室內商業街為主線。總體布局的典型方式：啞鈴式布局，強店在兩端。豐富有趣的空間形式。
④多種手法結合，交替運用。即中庭與室內步行街穿插布置于室內空間中。
中庭作為入口的引導集散區域，由此引申向各個方向的內街式的營業空間。
四、結合當今趨勢的建筑設計原則
3.1業態決定的形式
前期策劃是項目的起點，它所推斷出的商業特性進而決定了建筑架構。設計的前期策劃工作，通過對市場的調查研究，分析目標地塊的周邊環境，獲取當地經濟數據等方式，了解社會需求、客源成分及規模、建設條件，為該商業建筑的性質、規模、形態提供了明確的定位，利于商業建筑．總體構思設計，對空間布局、尺度大小、流線組織等方面有了良好的參照。
3.1.1選址。一般情況下，不同的區域都會有著不同的消費人群，他們的經濟水平、物質精神需求各有不同。對于一個大型商業建筑而言，投資巨大，如何能保證長期、穩定、優質的客源對于業主的經營而言至關重要。選址是首當其沖耍解決的問題，地段是衡量一個商業地產的價值的最重要因素之一。
3. 1.2區域交通條件與商業建筑之間互相影響。城市道路是顧客與商業建筑之間的聯系紐帶。商業活動出于利益最大化的原則，需要保證盡可能多的顧客方便快捷地到達商業設施；因此選址必須是交通可達性理想的地點。另一方面，大型商業建筑也必須考慮它進出的人流、車流對周邊道路的影響。
3.1.3停車位的多少對于商業活動的影響。現代的大型商業建筑，大量的人流是通過私人轎車到達的如果因為沒有方便的停車而無法進入，無疑會令商家損失客源。
商業建筑的停車一般有三種方式：一、以廣場式停車為主的停車方式。與建筑物就近設置，使用方便，但占地面積大，一般應用于建設用地充足，土地價格相對低廉的地段。如美國城郊的超級市場，周邊被數倍于主體建筑占地面積的巨型停車場所包圍。二、利用建筑物地下室或屋頂設置的附設停車場。使用方便，節約土地。三、立體機械車庫。這是今年新興的停車方式，是對前兩種停車方式的有效補充。
3.2針對不同客戶目標所需要的空間環境進行設計。
設置尺度巨大的中庭共享空間是大型商業建筑一種流行的空間處理方式。眾多大型商業建筑，特別是高檔商場，無不競相以巨大的尺度、豐富的空間變化，豪華的裝修來吸引顧客的眼球，以期樹立良好的品牌形象。
如大都市港匯廣場購物中心的中庭，位于主入口不遠處，在35米的高處架設直徑選45.6米的巨大玻璃采光穹頂，并在中庭兩翼有貫通整個商場的玻璃采光頂。整個中庭及其周圍的各個樓層的營業空間均可獲得良好的自然采光條件，給了置身其中的顧客明麗輕松的感受。
3.3注重非營業場所的設計。
建筑空間是否迎合消費者的心理很重要，要認真研究消費心理，跟蹤需求的變化，以創造出令人愉悅的休閑購物空間。除了商業空間所共有的自然、流暢、隨意、溫馨、親切的感覺之外，大型商業建筑還要給人以開闊、富麗堂皇的感受。空間第一，商業其次，通過提高人的感受的質量，以提高商業效益。
如沿海某市的紅星？美凱龍家居生活廣場，隨著環型中庭的走勢設置了軌道，一列電動小火車盤旋而上，可將顧客送到從一層到六層的任一樓層。此舉頗具趣味性，吸引了不少顧客，可謂出奇制勝。
3.4購物環境的舒適性。
舒適的購物環境能夠增加消費者來到商場的次數，延長逗留的時間，這也就為營業額的提高提供了機會。創造購物環境的舒適性關鍵在于創造場所精神，通過可識別性強的，包括空間特性、色彩、裝飾、小品等，使人們對場所產生良好的親切感和歸屬感。營造舒適的室內環境，可以從以下幾方面入手：一是提供充足的座椅等休息設施。二是適當安排兒童游戲空間。此舉既方便了購物的家長，也能夠有效促進交往活動。三是通過天窗等形式，提供充足的自然光線。四是安排方便合理的垂直交通設施。
3.5便捷的內部交通組織。
明確顧客、內部工作人員和商品在建筑內外的流線互不干擾十分垂要。垂直交通的組織也是影響顧客購物情緒的重要方面之一。除了必要的樓梯外，當代大型商業建筑都設置了大量的自動扶梯和電梯，引導顧客向上運行，縮小了各層樓面的銷售差距。穿插在各層之間的自動扶梯不僅起到了很好輸送功能，也給室內空間帶來了豐富的韻律變化。
濟南市規劃提出，東部新城將建4個大型城市綜合體，也就是說將形成4個大型中心片區：奧體文博中心區，位于燕山新區核心，以文化博覽、體育休閑、商務辦公、商業金融為主導功能；唐冶新區中心區，位于東繞城以東，以行政辦公、商業金融、文化體育為主導功能；漢峪總部經濟區，位于高新區經十路兩側，以ICT經濟總部、商務辦公、商業服務、居住為主導功能;外包會展區，位于高新區中心區域，以服務外包產業、科研教育、會議博覽為主導功能。
規劃還確定，東部新區發展目標為建設宜業宜居的現代化新城區，初步形成國家重要的高新技術產業新城示范區，山東省高新技術產業發展的領軍地區，全市經濟增長極、高新產業基地。
東部新區還規劃了CBD(中央商務區)，位于濟南東部燕山片區經十路兩側，規劃占地面積約1.8平方公里，與奧體中心、高新技術開發區成三足鼎立之勢。規劃將該區域整體定位為CBD中央創智區，與奧體中心、軟件園等研發中心協同構筑濟南東部新城中心；山東省和濟南市的地區性高新技術公司辦公總部、高端服務中心，中介服務中心，專業培訓中心；濟南市高端消費商貿集聚區和金融保險業副中心；濟南文化產業中心之一，創意產業集聚中心，具有文化內涵的齊魯形象標志區；帶動建立核心區形成現代居住集聚區。規劃將該區域打造為濟南東部中央商務區，遠期發展為濟南國家CBD格局中的動脈節點，國家級特色商務中心區。
高新、漢峪片區升級東部新城
自從2011年4月濟南東部區域發展論壇舉辦以來，作為省城未來五年重點發展的漢峪片區規劃成為人們關注的焦點。根據濟南市政府規劃，東部新區在“十二五”期間將重點建設奧體文博、漢峪等十大片區和打造唐冶新區中心區、高新外包會展區、奧體文博中心區、漢峪總部經濟區四個城市綜合體。
據介紹，高新片區和漢峪片區是濟南市“十二五”期間“做強城市功能，做靚城市形象，高標準抓好新城區開發建設”的重要片區和載體，其中，僅漢峪片區就開發建設總建筑面積約1000萬平方米，規劃人口規模14萬人。基本功能定位為商務科研總部基地，集商業、金融、居住等多種城市功能為一體的綜合新區。規劃沿經十路南側布置，以商務辦公、科研設計、商業服務等功能為主的總部基地南區，是漢峪片區的核心區；沿鳳凰路形成南北向城市公建軸，核心區南部規劃東西向綠化景觀軸，沿旅游路兩側分布四個配套完善的居住社區，形成“一心、兩軸、四區”的布局結構。地下空間規劃是漢峪片區最具特色的亮點，對于山東來說也是首次壯舉，規劃總建筑面積約107萬平米，分三層布置。在交通方面，片區還將設置BRT快速公交走廊，未來的城市軌道交通也將穿過這里。
值得一提的是，從某種程度上說，漢峪片區是對奧體文博片區的完善和補充，其商務科研的功能定位與奧體文博的行政定位相輔相成，是東部新城建設的進一步升級。作為濟南東部CBD的重要組成部分，漢峪片區規劃對濟南未來的東部國際新城提供了巨大的潛力和想象空間。
調查：
在濟南市幾個月前召開的“加快科學發展、建設美麗泉城”推進大會上，專門成立了負責統籌東部新區建設工作的東區建設指揮部。東部新區將在新的起點上重新出發。高樓不斷拔地而起，一大批高檔寫字樓、現代高新企業和中高檔住宅小區拔地而起，在這里工作、生活的人越來越多，對于生活配套的需求也日漸提高。由此，濟南東部片區目前的現實是，無論出行還是消費，這里的現有條件都無法滿足市民的需求。東部新區如何變成一個真正宜居的新城區?
25個小區才一家大超市 東部新區人多樓密，配套卻跟不上。
七八個大型社區只通兩路公交，這都怪私家車擁有量太高?
家住高新區康虹路茗筑美嘉小區的劉某，住進小區已經有兩年了，房子不錯，周邊環境也挺好，可住在這里他總感覺不方便，而這種不方便在他看來，主要來自于這附近的公共交通太不方便了。
“周末都懶得和朋友約著一起玩，因為市區通我們小區就兩路公交，分別是138路和150路，收車都很早，從市區打車回來一般要二三十元，掙這幾個錢不夠折騰的呢。”劉某說的情況，住在東部新開發小區的居民都有體會。
7日上午，記者從市區乘公交車前往高新區濟南國際會展中心以北的大片住宅區。據了解，通往該片區的公交車僅有兩條線路，分別是從洪家樓始發的138路和從和平路東口始發的150路。兩輛車終點站都是新東方家園，其中150路不使用月票，138路公交車還是舊式的小型車輛，可乘載的人數并不多。
138路公交司機告訴記者，這路車平時的載客量并不是很大，主要集中在工作日的上下班時間，而一般時段車上乘客其實不多，同樣的情況，在途經齊魯軟件園的150路公交車上也存在。
然而，記者乘138路到達新東方家園卻看到，該終點站附近有新東方家園、新生活家園、茗筑美嘉、盛世花園、匯展國際花園等七八個大型社區，只有這2條公交線路能夠嗎?為何會出現公交載客量并不高的狀況?
“當然不夠，我們家住在牛旺莊，可138路到了新東方家園就不再往北、往東走了，每次我們從市區回來，下了車都得再走3公里才能到家。我們盼著能有公交車通過去。”家住牛旺莊小區的馬女士說。而150路一位司機則表示，造成公交載客量不高的原因，主要是住在這些小區的居民私家車擁有量很高，出門都自己開車。
但是，在采訪調查中，眾多住在東邊或在東邊工作的市民也表達了這樣一個看法，這里的人私家車擁有量高也是無奈之舉，因為這里公共交通不發達，而不管是住在東邊往市區走，還是住在市區到東邊來工作，家里沒輛車是很不方便的事情，目前的狀況并不是一個良性循環的結果。
寫字樓林立，快餐店卻不多 中午大家都在路邊小攤上簡單湊合。
東部城區這些年企業、寫字樓、住宅小區激增，可快餐店卻不多。“寫字樓里有這么多員工，中午都沒有個吃飯的地方。”在舜泰廣場寫字樓里一家數碼公司上班的孔先生說，公司附近既沒有大型的超市，又沒有快餐店，對于寫字樓里的白領們來說，平時吃飯成了大問題。
6日上午，記者在經十路北側的舜泰廣場看到，該廣場內都是高聳林立的寫字樓，已經入駐了很多公司。但是，讓記者感到意外的是，在公司如此密集的地段，竟沒有發現一家大中型的超市，更沒有大大小小的餐館，廣場的一層只有一兩家面積不大的小吃店和看起來比較高檔的餐館。
“中午到了飯點，馬路兩側全是小攤小販，樓上的員工都會下來買。”孔先生說，雖然對于這些小攤點的飯菜質量挺擔心，但沒有辦法，只能選擇到這里吃午飯。
記者從經十路沿著舜華路南段自南向北走到齊魯軟件園的南門，在這一公里左右的路程中，沒有發現一家大中型購物超市和餐飲娛樂休閑場所。“附近的餐飲點的確和在這里工作的人數不太成正比。”在齊魯軟件園工作的小劉說，基本上他們中午都是湊合湊合得了。
而記者在工業南路、康虹路沿線的眾多住宅小區附近也看到，馬路輔道上有很多擺攤賣菜、賣小吃的攤點，住在附近的居民都會來此買菜、買飯，還算比較方便，但是由于占據了馬路輔道，在一定程度上給交通帶來了影響。
大大小小25個小區，目前就一家大型超市，購物娛樂看病還得往市區里跑。
其實，隨著近些年的發展，包括高新區核心區在內的繞城高速內東部新區，在商業配套建設上已經有了一定程度的發展，但不可否認的是，東部地區的整體商業環境還較差。采訪中，眾多受訪者都表示，他們一般消費還是傾向于去市區，“畢竟這邊給人感覺還是太荒涼，要不就是上班的地方，要不就是住的地方，總之不太熱鬧。”市民郭某說。
記者從濟南高新區管委會商務局經貿辦公室了解到，目前整個高新區核心區有大大小小約25個新式小區，但目前整個片區就只有去年剛剛投入運營的銀座商城一家大型購物超市，居民有些消費需求還得不到滿足。
記者在山東大學齊魯軟件學院采訪時，一位大學生告訴記者，他們校外的休閑娛樂比較貧乏，平時除了在食堂吃飯，同學們聚會、吃飯、唱歌都要到市里去。家住黃金時代小區的劉女士也表示，在銀座高新區店開業之前，她也會大老遠地跑到市區去購物，而現在雖然有了這家大型超市，還是覺得生活不太便利。“光有一家大型超市也不夠，許多消費不能光靠超市來支撐，比方說，理個發，看個病之類的，有時候還得往市區里跑。”
據黃金時代社區居委會相關人士介紹，黃金時代小區實際住戶有1816戶，在2009年幾乎全部入住，“以前小區的居民感覺做啥事情都不方便，周圍盡是一些企業、寫字樓、銀行，交通還不便利，這兩年隨著人口的增多，小區樓下的沿街商鋪陸續開門營業，社區里也有了衛生室、幼兒園，再加上去年工業南路上銀座超市的開業，總的來說居民的一些基本消費需求還是得到了滿足。”但他同時表示，“這里的商業氛圍肯定沒法跟市區里比，大宗購物、休閑娛樂，居民還是更愿意到市區。”
高新區管委會商務局經貿辦公室一位領導告訴記者，近幾年，不管是高新區的企業還是居民，對生活配套建設的呼聲都越來越高漲，“現在高新區的小區建設很迅速，但有一些小區入住率卻不高，一個重要原因就是該區域的生活配套相對來說并不完善。”
原因：
規劃時就沒預留太多的商業空間 金德利本想開店，卻沒找到合適的地方。
東部城區衣食住行方面的現狀，在一定程度上暴露了濟南市加速東部發展過程中存在的尷尬。而濟南市實施“東拓”戰略過程中一些整體規劃上的欠缺，也是造成這種尷尬的主要原因。
高新區管委會商務局經貿辦公室領導說，目前高新區分為三個片區，核心區、出口加工區和孫村片區。其中核心區主要包括經十路以北，涵蓋齊魯軟件園、國際會展中心及以北的居民區。而高新區核心區的功能定位主要是發展高新技術產業和制造業。同時，隨著公司入駐的不斷增多和居住人口的增加，高新區步入了發展的快車道，但是一些生活配套設施確實沒能跟上。
談起商業服務業等生活配套設施不足的問題分析得知，這主要是核心區在開發建設中的先天規劃不足導致的。“核心區當初的定位就是發展高新技術產業和制造業，在規劃中沒有預留出太多的商業空間。”相關人士分析稱，正是這種定位和規劃，給后面的商業發展造成了先天性的限制。隨著核心區的快速發展，政府也逐漸發現商業配套不足給居民和員工帶來生活上的不便，“當意識到這個問題之后，又發現可利用的土地已經幾乎沒有了。”
記者了解到，在高新區核心區內，除了有諸如高新技術創業服務中心、齊魯軟件園、山東大學齊魯軟件學院等項目外，還有諸如舜泰廣場、科匯大廈等寫字樓，這些項目的占地都比較大。“山東金德利集團快餐連鎖有限責任公司本來也想在高新區開店，但是苦于沒找到合適的地塊遲遲未能安家落戶。”
同樣，公共交通發展的現狀，也暴露了片區公共交通配套規劃的滯后。由于最初公共交通建設不足，人們不得不購買私家車來滿足日常的出行需求，而這樣一來，就造成了公交車載客量不高的狀況，反而制約了片區公共交通的進一步發展。與此同時，公共交通發展最基本的需求是公交場站的建設，但片區已經發展成形，沒有地段用于公交場站建設，即便有關部門想開辟新線路都很難。
此外，采訪中公交司機反映的公交車在上下班高峰期人流密集，而平時少有人乘坐的尷尬現狀，也在一定程度上反映出目前東部城區發展定位的偏頗。一位在齊魯軟件園工作多年的工程師表示，把高新區僅定位為上班工作的地方，而不是一個城市的次中心，才造成現在人多但不熱鬧的現狀。
展望：
盡管東部新區目前存在著配套設施建設不足的尷尬，但采訪中受訪者都表示，對于一個城區的發展來說，這也許是必須要經歷的一個過程，而關于東部新區一些發展思路和可預見性的建設，也讓人對省城東部未來的發展充滿期待。
商務部門建議對民生項目提供獎勵，有些要零地價進行供地。
成立于1991年的濟南高新區是濟南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術產業基地。然而，記者從高新區一份關于2012年工作思路的材料中了解到，今后，高新區的發展要“軟硬兼施”，創造一個“居者樂、遠者來”的良好環境。
眾所周知，高新區并不是濟南市一個獨立的行政區劃，據了解，今后濟南高新區的發展要圍繞“區”字做文章，建設宜居宜業的新城區。“要高水平策劃、規劃和設計，大力推進城市開發、建設和管理，真正把高新區打造成功能齊全、環境優美、服務一流的宜居宜業現代化新城區。”
以菜市場為例進行了說明，政府在項目規劃中寧愿建設地下停車場也不愿意建個菜市場。“道理很簡單，由于地價原因，商販入駐的成本必然會增加，肉菜價格就會上升，居民就不會購買，菜市場沒辦法生存，居民的生活也就不方便。”相關人士表示。而對于在寫字樓里上班的白領一族，其認為，企業員工的日常就餐也屬于基本的民生項目，但是解決這一問題的正式商業空間卻無立足之地，這也直接導致了馬路攤販的云集。
“對能夠填補空白的項目要給予獎勵，要建設完善的社區商業服務體系，大型的房地產項目要聽取商業部門的意見，涉及到基本的民生項目要零地價進行供地。”當前商務部門在產業規劃中的權威性不足，這也間接地制約了商業空間布局的發展。“空間規劃與行業規劃應該結合起來。”該人士表示，希望政府在未來的規劃中能夠吸納商務部門的建議，更好地促進商業服務業等生活配套設施的完善。
沿街住宅樓一二層或開發成商鋪，沃爾瑪等大型商業配套項目正在推進。
記者在采訪中了解到，面對居民和企業的呼聲，高新區商務部門也在向有關部門積極建言獻策，包括將沿街住宅樓的一二樓開發成商鋪、現有的綠地不支持建設工業項目、將邊角地帶開發成商業空間等等。
鑒于高新區核心區內居民對生活配套設施的呼聲日高，目前高新區核心區內也在進行用地的調整，并且積極引進大型商業服務業項目，除了已經運營的銀座商城高新區店，齊魯軟件園內1萬6千平方米的綜合服務中心項目已經完成，丁豪廣場項目內也將引進華潤萬家大型購物超市，在明年6月份左右開工建設，齊魯外包城中的綜合服務中心項目也在建設中，另外也正在與沃爾瑪積極洽談占地十多萬平方米的建設項目。
據了解，“十二五”期間，整個高新區除了重點抓好道路、“四供兩排”等重大基礎設施建設和重大公共服務設施建設外，還將全力推進齊魯外包城、總部基地和金融商貿中心、會展中心、創新創業基地、孫村商貿城五大城市綜合體建設，并以此為依托，加快完善吃、住、行、游、購、娛等服務配套設施。同時，繼續加大環境綜合整治力度，大力提升城市發展形象，真正實現由“園區”向“城區”的轉型。
一、總體要求
大力推動服務業發展，構筑先進制造業與現代服務業“雙輪驅動”的發展格局，是我市加快產業和城市同步轉型、提升城市能級的必由之路。以優先發展服務業作為構建現代產業體系的戰略重點，把握機遇，創新思路，突破發展現代服務業，提升發展傳統服務業，穩步發展公共服務業，加快形成“三二一”產業結構，構建“功能完備、動力充沛”的城市發展新格局。
二、發展目標
圍繞我市“十二五”服務業發展總體目標，確保2011年全市服務業增加值占地區生產總值比重提高1.5個百分點，達到40.5%；服務業投資增速確保20%，力爭25%；社會消費品零售總額增幅確保16%，力爭17%。
三、主要任務
結合我市發展現狀，把握產業發展趨勢，以發展生產業為主導，以提升品質消費為突破，重點圍繞現代物流，商貿流通，總部經濟和商務服務，信息、軟件和服務外包，文化服務（文化創意），科技服務（研發與工業設計），金融服務，旅游休閑，房地產和住房保障以及教育、衛生、體育等公共服務業領域，進一步完善扶持政策，加強引導服務，促進服務業發展提速、結構優化、比重提高、競爭力增強。
（一）現代物流。年內力爭完成物流營業收入2300億元，物流業增加值增長20%以上。全年完成港口貨物吞吐量1.25億噸，集裝箱吞吐量110萬標箱。整合現有物流資源，優化空間布局，引導物流企業向物流園區集中。加快發展口岸保稅、港口物流、城鄉配送等新型業態，提高第三方物流層次和水平。以現代物流理念為指導，引進國際先進的物流管理經驗和技術，加大物流組織形式的創新力度，扶持發展千億級物流產業園和道口服務業集聚區建設。千億級物流產業園年內新注冊物流企業力爭超200家，提升產業鏈的核心競爭能力。加快推進沿江12個碼頭泊位的改造加固工作和新港區建設，力爭新港區5號碼頭一期工程年內開工建設。
（二）商貿流通。年內社會消費品零售總額增速達到16%以上。大力推進品質消費，打造品質生活之城,穩定發展傳統商貿業，重點發展電子商務、連鎖經營、配送等現代經營業態，促進網絡銷售與實體店銷售相結合的模式，推動市場交易電子化；加大城市綜合體建設力度，加快推進萬達廣場、金三角城市綜合體等項目建設，形成一批城市功能型、商務商貿型、都市生活型和交通樞紐型綜合體。引導城市綜合體項目錯位特色發展，避免同構化趨向；強化文化、旅游、商貿互動結合，著力推動一批特色街區和品質消費示范區的建設和管理，形成一批集購物、娛樂、休閑、餐飲等功能于一體的文化旅游消費商圈，組織一系列品質消費主題活動。
（三）總部經濟與商務服務。加大總部經濟引進和培育力度，重點引進與我市優勢產業相關聯、行業領先的跨國公司，在設立區域性綜合型總部以及投資、營銷、研發、物流、金融等職能型總部。突出地區銷售總部的引進，走差別化、特色化發展之路，鼓勵本地企業優化經營組織方式，分離設立綜合型總部和職能型總部。提升總部經濟規模和水平，年內新引進項目20個以上，新開工項目5個以上，新增投入15億元；積極發展會展業，國際會展中心要發揮場地優勢，保持活動常態化；大力發展會計審計、涉外律師、企業咨詢、資產評估等高端商務服務業，提升現代服務業發展層次。
（四）信息、軟件和服務外包。年內新建三創載體50萬平方米，新增軟件及服務外包企業50家，培訓服務外包人才5000人次，實現軟件銷售48億元，同比增長37%，力爭軟件和服務外包產業營業收入增長30%。以三創載體為依托，提高產業孵化能力，加大對30家重點軟件企業的培育扶持力度，大力發展基礎軟件、嵌入式系統軟件、系統集成服務、信息技術外包和先進制造業軟件；以發展研發設計外包為方向，加快電子商務、檢測認證、培訓認證、客戶服務、采購/供應鏈管理外包等流程類服務外包；加快發展醫藥和生物科技研發、高端咨詢、數據挖掘等高端領域外包；加大軟件出口和離岸服務外包力度，鼓勵本地企業通過主輔分離發包給當地服務外包企業，提高境內流程服務外包比重。
（五）文化服務(文化創意)。年內文化創意產業營業收入增長25%以上。重點發展廣播影視、出版印刷、動漫游戲、創意設計、演出娛樂等門類。文化創意產業園年內新引進文化創意企業30個，推動文化創意產業鏈進一步形成。“中國裳島”按照融文化創意、設計展示、旅游觀光于一體的目標，盡快形成新的亮點。加快推進天安數碼城、橙天嘉禾影城、廣電大廈、鳳凰文化廣場等項目建設，推動傳統文化創意產業轉型提升，促進現代出版業、藝術品、演藝培訓、會展廣告等新興領域發展。促進具有高成長性的文化創意企業做大做強。年內舉辦第11屆中國國際兒童電影節等重大節慶活動。
（六）科技服務(研發與工業設計)。年內力爭科學研究和技術服務業營業收入增長20%以上。重點發展服裝設計、船舶設計、模具設計等優勢產業的工業設計。積極構建設計創意活動平臺，打造工業設計信息集成和服務鏈；鼓勵國內外高等院校、科研院所來我市創辦多種形式的研發機構；進一步完善企業為主體、市場為導向、政產學研結合的技術創新體系和人才開發體系，開展合作院校150家，實施產學研合作項目300項左右；加快發展科技研發中介服務企業，提高科技研發成果轉化成功率和復合型人才培育成功率，讓科技創新成為經濟轉型發展、產業結構提升的主導力量。
（七）金融服務。年內金融業增加值增長20%以上。大力引進境內外各類投資基金，引進各類風投、創投基金總額超30億元。政府出資1億元設立股權投資基金，發揮產業引導作用。培育銷售超億元、凈利超千萬元的新興戰略性產業科技創新型企業2家。年內新設立農村小額貸款公司6家和科技小額貸款公司2家，指導設立科技擔保公司2家。擴大金融業發展規模，鼓勵和引導銀行、保險、證券、信托投資、典當擔保、私募股權、投資咨詢等各類金融機構集聚發展。
（八）旅游休閑。年內旅游業增加值同比增長20%以上；接待游園人數1800萬人次，比上年增長20%。以南部不開發區域建設為重點，整合集聚各種資源要素，加快發展以一流的自然人文服務環境為前提，融觀光、休閑、度假、美食、會展、演藝、運動等功能為一體的旅游綜合區域，推動旅游業從單一觀光型向觀光、休閑、度假復合型轉型。扶持華西村觀光、海瀾國際馬術俱樂部等特色項目；加快推進徐霞客濕地公園二期、顧山生態農業園、月城龍舟賽基地等旅游重點項目開發建設，完善長涇老街的旅游功能；組織好中國徐霞客國際旅游節等節慶活動，開展十萬名上海市民、萬名南京市民游等大型活動，提升旅游產業檔次和功能，增強旅游業發展后勁。
（九）房地產和住房保障。根據當前國家宏觀經濟形勢,穩定發展房地產業，提升能級，彰顯特色。引導開發企業向社會公共管理領域拓展延伸，促進民生服務設施和商品房開發相結合，大力推廣低碳、綠色、環保、節能型樓盤，重點把握龍頭企業和大項目，全年新建商品房項目上市面積不少于280萬平方米，建設保障性住房42萬平方米。【牽頭責任單位：市住保房管局、國土局、規劃局、建設局】
（十）教育、衛生、體育等公共服務業。穩定發展教育、衛生、體育等公共服務業，加速部分非基本公共服務領域的市場化、社會化、產業化進程。大力發展體育健身、衛生保健、特色教育培訓、社區和家政服務等社會服務業，拓展服務業發展領域。完成學校基本建設投資3.8億元，社會教育培訓率達60%以上；支持舉辦民辦學前教育機構、社會培訓機構，創建和引進社會教育知名品牌；打造具有影響力的區域性親子教育中心，力爭在2012年投入運行；完善全市醫療衛生基礎設施建設，著力推動敔山灣醫院（國際醫院）等12個項目建設；以創建“國家體育產業基地”為抓手，著力推進“體育休閑旅游區”、“中國馬術產業基地”、“區域競賽表演中心”三大基地建設，年內承辦國際攀巖大師賽等8項次以上國際國內大型精品賽事。
四、工作重點
2011年，我市將緊緊圍繞服務業發展重點領域，大力實施“330”計劃，帶動和促進全市服務業實現超越提升。
“330”計劃即三個“30”：扶持做強30家龍頭企業和市場；啟動建設30個重點重大項目；培育形成30個特色成長型亮點。
（一）30家龍頭企業和市場。龍頭企業和市場既要考慮規模總量、貢獻份額，又要兼顧行業代表性和成長性，使之成為我市服務業企業發展的行業骨干和示范（名單見附表一）。
（二）30個重點重大項目。年內抓好一批投入較大、特色鮮明、帶動能力強的服務業重點項目，推動項目早開工、早投運、早見效，形成一批現代服務業新的增長點（名單見附表二）。
（三）30個特色成長型亮點。即重點服務業集聚區10個；品質消費示范區和特色街區10個；主輔分離重點企業10家（名單見附表三）。
五、保障措施
（一）加強組織領導。調整我市加快服務業發展領導小組，定期召開成員單位聯席會議。建立服務業工作每月例會制度，協調解決工作中遇到的重要問題，督促各項工作順利開展。形成從總體規劃—年度計劃—重點任務—組織推進—考核督查的工作體系。各單位要主動籌劃、靠前作為、加強協作，確保完成各項目標任務。
（二）開展系列活動。以各類活動為抓手，全力推進我市服務業大發展。年內組織服務業管理干部培訓2次以上，開展服務業專題招商活動3次以上，組織全國性大型節慶活動3次，舉行各類會展和商業促銷活動10場次以上，組織服務業崗位技能競賽、美食節等專項活動若干次，通過豐富多彩的活動使城市更具魅力、活力、輻射力和吸引力。
（三）抓好主輔分離。繼續推進工業企業主輔分離工作，注重由量的擴張轉向質的提升，年內實現分離企業突破90家，銷售突破120億元、爭取150億元，實現稅收2.5億元。重點分離物流運輸、營銷貿易、研發服務、安裝服務等類型，鼓勵和幫助企業開展業務分離，支持成長性強、業態新穎的生產企業發展；抓好已完成分離企業的跟蹤服務，幫助企業積極承攬社會業務，拓寬服務對象，促進企業健康發展；進一步深化扶持政策，細化操作辦法，做好政策兌現工作，發揮財政增量部分返還獎勵政策的最大效應，調動企業的積極性和主動性。
（四）落實政策扶持。全面落實省、市和我市加快現代服務業發展的若干政策。市財政部門負責統籌服務業各類專項資金，市服務業領導小組辦公室重點落實各項獎勵的審核認定。重點支持服務業重大項目建設和扶持企業做大做強。強化政策宣傳和企業服務，營造推進現代服務業發展的良好氛圍。各高新區、各鎮（街道）要加大政策支持力度，形成全市上下共同推動服務業發展的合力。
