開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)投資管理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

境外房地產(chǎn)投資者，主要包括個人投資者、企業(yè)投資者和機構(gòu)投資者三大類。移民、子女教育以及境外資產(chǎn)配置是個人投資者的主要驅(qū)動因素，體現(xiàn)出個人購置境外房產(chǎn)的自用和投資需求。企業(yè)投資者境外房地產(chǎn)投資尚處于試水階段，主要以大型房地產(chǎn)企業(yè)為主，不同企業(yè)根據(jù)自身策略會采取置地開發(fā)、股權(quán)收購或資產(chǎn)收購方式，一方面瞄準了華人境外置業(yè)的市場空間，另一方面那些A股上市大型房企通過境外并購借殼上市、發(fā)行債券，從而拓寬融資渠道、降低融資成本。相比之下，機構(gòu)投資者境外房地產(chǎn)投資尚處于萌芽階段，但已有典型的收購案，例如：中投于2012年以4億美元購入倫敦德意志銀行總部的WinchesterHouse，平安保險于2013年以2.6億英鎊購入倫敦勞埃德大廈等。近年來機構(gòu)投資者市場發(fā)展迅速，現(xiàn)已初步形成了多元機構(gòu)投資者境外房地產(chǎn)投資趨勢與分析范碩內(nèi)容提要：境外房地產(chǎn)投資逐漸成為國內(nèi)機構(gòu)投資者的重要資產(chǎn)配置渠道。在所有投資者中，個人投資者與企業(yè)投資者起步較早，機構(gòu)投資者尚處萌芽階段，但由于其資金特點、投資需求與政策松綁，從而顯現(xiàn)出巨大市場空間，尤其保險資金將成為生力軍。機構(gòu)投資者更適用于搭建直接與間接投資的組合模式，但仍需謹慎面對投資管理能力、境外政治經(jīng)濟文化差異、國內(nèi)政策約束等風險。關(guān)鍵詞：機構(gòu)投資者房地產(chǎn)境外市場中圖分類號：F830.59文獻標識碼：A文章編號：1006-1770(2014)06-023-03化格局。

在國內(nèi)證券市場持股的機構(gòu)投資者主要有六大類：證券投資基金、QFII（合格境外機構(gòu)投資者）、信托公司、社保基金、券商、保險公司、銀行、財務(wù)公司和企業(yè)年金（吳先聰，2013）。然而，房地產(chǎn)屬于另類投資領(lǐng)域，參照金融時報2013年國際另類投資報告對機構(gòu)投資者的劃分，應(yīng)主要為養(yǎng)老基金（也稱雇主養(yǎng)老金）、保險和基金等。鑒于另類資產(chǎn)配置的1/3集中于房地產(chǎn)投資，本文將著重分析我國與國際雇主養(yǎng)老金對應(yīng)的企業(yè)年金、保險以及基金（包含社保基金）部分。企業(yè)型境外房地產(chǎn)投資者以萬科、綠地、SOHO等大型房企為代表，大多采用獲取商業(yè)用地或住宅用地、新建房產(chǎn)出租或出售的“建—租—售”模式，或者采用收購已建成房地產(chǎn)、先以出租獲取租金回報、若干年后再出售的“購—持—租”模式，此類投資者可歸結(jié)為“開發(fā)管理型”。相比之下，機構(gòu)投資者中具備房地產(chǎn)獨立開發(fā)與后續(xù)管理能力的大多采用“購—持—租”直接投資模式，也可以采用通過投資不動產(chǎn)股票、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、PE（私募股權(quán)）等間接投資模式，這類模式可以歸為“財務(wù)回報型”投資者。

二、投資動機

從外部投資環(huán)境來看，房地產(chǎn)投資波動與經(jīng)濟周期存在顯著的相關(guān)性。2008年金融危機后，歐美等發(fā)達經(jīng)濟體的房地產(chǎn)估值處于相對低谷，但2014年初以來美國經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示復(fù)蘇前景明朗，房地產(chǎn)市場的幾個關(guān)鍵性指標如建筑許可數(shù)增加等，均顯示出美國地產(chǎn)緩慢復(fù)蘇趨勢將得以延續(xù)。在此背景下，盡管我國機構(gòu)投資者擁有大量長期低成本資金，然而國內(nèi)投資渠道相對有限，再加上人民幣對外升值等因素，于是紛紛將目光投向了境外房地產(chǎn)，對美國和歐盟的房地產(chǎn)直接投資在2010年及2012年后出現(xiàn)了顯著的增長。然而，最終決定機構(gòu)投資者境外房地產(chǎn)投資熱情的仍然是內(nèi)在因素，即國內(nèi)監(jiān)管政策對機構(gòu)投資者全球資產(chǎn)配置的逐步松綁。首先，在我國，與國外雇主養(yǎng)老金相對應(yīng)的補充性養(yǎng)老金是企業(yè)年金，但目前企業(yè)年金僅限于境內(nèi)投資，且不能直接投資于房地產(chǎn)，僅可以通過信托產(chǎn)品、特定資產(chǎn)管理計劃等間接投資境內(nèi)房地產(chǎn)1。其次，保險資金投資范圍不斷拓寬，從2013年以來從單一貨幣類擴大到貨幣類、固定收益類、權(quán)益類以及另類投資，增加了股權(quán)、房地產(chǎn)及無擔保企業(yè)債等投資形式，并允許開展境外投資2。在基金方面，外界普遍認為中國華安投資有限公司（SAFE）、中國投資有限責任公司（下稱中投）、全國社會保障基金（下稱社保基金）為中國三大基金，并且資金總規(guī)模在2012年底位居全球之首，占全球基金總量近1/3。但相對于發(fā)達國家基金而言，中國基金成立歷史較短，投資經(jīng)驗仍有待豐富。

三種基金中，盡管政策規(guī)定社保基金20%可投資境外市場，但僅限于股票及債權(quán)，不包括房地產(chǎn)相關(guān)投資3；SAFE和中投已經(jīng)開始介入境外房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資。因此，能夠投資境外房地產(chǎn)的機構(gòu)投資者主要是保險、SAFE和中投，尤其保險資金將成為中國資本境外房地產(chǎn)投資的生力軍。保險資金境外房地產(chǎn)投資潛力巨大，原因有三：第一，保險資金可用于境外投資的金額高達數(shù)千億美元。據(jù)2012年保險資金境外投資管理辦法規(guī)定，保險公司可將不高于本公司上季末總資產(chǎn)15%的部分投資于非自用性房地產(chǎn)，同時境外投資總額不超過上年末總資產(chǎn)的15%即可。如果再與發(fā)達國家保險資金資產(chǎn)配置情況對照，世邦魏理仕2013年研究報告認為在可用于境外投資的1800億美元中將有約144億美元資金投向房地產(chǎn)。第二，房地產(chǎn)投資始終是發(fā)達國家保險資金投資組合中不可或缺的一種選擇，而境外房地產(chǎn)投資能夠分散保險房地產(chǎn)投資組合的整體風險。境外房地產(chǎn)市場相對成熟，法律完備、制度成熟、投資者相對理性，故而全球資產(chǎn)配置能較大程度規(guī)避新興市場的制度性缺陷和系統(tǒng)風險（段國圣，2013）。第三，保險資金特點與境外商用及辦公物業(yè)的收益特點不謀而合。保險業(yè)資金體量大、成本低、償付周期長，而國外成熟商用及辦公物業(yè)呈現(xiàn)出流動性較差、增值空間較大、現(xiàn)金收益較穩(wěn)定的特點。鑒于目前國內(nèi)可投資的優(yōu)質(zhì)物業(yè)相對稀缺，而境外國際級城市、核心地段的高端辦公樓物業(yè)擁有相對長期穩(wěn)定現(xiàn)金收益，因此境外寫字樓物業(yè)或?qū)⒊蔀橹袊ｋU資金全球資產(chǎn)配置的選擇重點。

三、投資模式

在境外房地產(chǎn)投資方式上主要有兩種：設(shè)立新的外國公司并作為投資媒介；或者通過注資、并購或以債權(quán)及提供擔保等方式，獲得現(xiàn)有外國公司的所有權(quán)或控制權(quán)。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高度區(qū)域化行業(yè)，優(yōu)質(zhì)項目大多是“offmarketdeal（在交易市場外進行的買賣）”，項目獲取需要很強的地方關(guān)系、與工會和環(huán)境組織協(xié)調(diào)能力、區(qū)域市場把控能力等，因此直接投資比較傾向于收購當?shù)刂行推髽I(yè)或與當?shù)胤科蟆⒅薪闄C構(gòu)進行合作。采用股權(quán)式合資經(jīng)營形式，不僅有利于爭取當?shù)亟鹑跈C構(gòu)的貸款，也確保了項目進度與預(yù)期收益的實現(xiàn)。境外房地產(chǎn)投資商業(yè)模式分為直接投資和間接投資。直接投資主要有“建—租—售”的置地開發(fā)模式與“購—持—租”的收購管理模式，其中收購已開發(fā)的境外物業(yè)較為常見。在資產(chǎn)標的選擇上，一種是“抄底”，在房價下跌較多的地區(qū)收購、打包、銷售或上市；另一種是改造銷售，買現(xiàn)成樓盤做開發(fā)，比如把酒店、寫字樓改裝成高檔住宅銷售。歐洲、美國和澳洲等國際級門戶城市的最佳地段、最優(yōu)質(zhì)建筑、擁有優(yōu)質(zhì)租客的核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)因投資回報最有保障，來自全球投資者的競爭相對激烈。直接投資模式比較適用于如SAFE和中投這樣具有獨立房地產(chǎn)投資能力的機構(gòu)投資者，以及擁有專業(yè)房地產(chǎn)投資團隊的保險機構(gòu)。此外，直接投資的后續(xù)管理問題也是機構(gòu)投資者面臨的巨大挑戰(zhàn)。

因而，對于大規(guī)模有境外房地產(chǎn)投資需求的保險資金而言，比較適用直接與間接投資組合模式，因其可增強投資流動性、降低投資風險、提高投資回報。境外房地產(chǎn)間接投資工具主要包括不動產(chǎn)股票、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）和住房抵押貸款支持證券（RMBS）等。其中REITs作為房地產(chǎn)市場股權(quán)投資的成熟產(chǎn)品，其核心收益就是租金收入以及市場對持有物業(yè)價值的重估。REITs具有非關(guān)聯(lián)性、高流動性和高回報率的特點，這與保險等機構(gòu)投資者具有的強外部性、成本滯后性、資金運轉(zhuǎn)周期長等特點相吻合（王磊磊等，2014），為機構(gòu)投資者境外房地產(chǎn)投資構(gòu)建了難得的操作平臺，并且可以作為對國內(nèi)房地產(chǎn)投資商品化尚未成熟的提早實踐。REITs投資具體可通過共同基金間接持有REITs、購買REITs股票，或者作為LP參與有限合伙制REITs。除投資REITs外，險資還可以作為LP注資全球資產(chǎn)配置的境內(nèi)外房地產(chǎn)專項基金，如此分散投資的風險要比直接投資單個地產(chǎn)項目小很多。目前已有不少海外房地產(chǎn)基金瞄準國內(nèi)保險資金等機構(gòu)投資者，希望進行長期合作來投資基金所在地的房地產(chǎn)。在國內(nèi)發(fā)展實踐中，中金公司、平安信托等已推出投資美國房地產(chǎn)的私募基金，鵬華、諾安、廣發(fā)等公募基金以美國REITs為主要投資對象，并且業(yè)績領(lǐng)跑國內(nèi)QDII基金。

四、投資機會與風險

現(xiàn)有研究對境外投資風險及防范的論證有很多，大體上將境外投資風險分為投資風險（決策、運營、評估等）、管理風險（工人罷工、人員流失等）、財務(wù)風險（財務(wù)核算不統(tǒng)一）、非商業(yè)性風險（政治風險、匯率風險等）等幾類（王文創(chuàng)等，2006）。單就房地產(chǎn)投資而言，房地產(chǎn)投資風險主要體現(xiàn)在變現(xiàn)性差、投資額度大、價值評估難、操作手續(xù)繁復(fù)等特點上。對于境外房地產(chǎn)投資而言，機會與風險總是相生相克。境外房地產(chǎn)投資的機會在于此類投資屬于長期投資、長期投資與長期負債相匹配，尤其境外物業(yè)正處于估值的低谷階段，存在價值提升的潛力。但受投資能力約束，目前國內(nèi)機構(gòu)投資者的關(guān)注重點較集中于國際級門戶城市的寫字樓物業(yè)，競爭比較激烈，越發(fā)考驗投資能力。投資能力是最大的機會，也是最大的風險。境外投資能力體現(xiàn)在如下方面：投資區(qū)域的選擇、在競爭中快速達成交易、選取恰當?shù)耐顿Y期限、構(gòu)建最優(yōu)的交易結(jié)構(gòu)、確定最佳的融資安排、獲取最大的投資回報，以及購入資產(chǎn)后的有效管理運營能力。

第2篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資信托；投資信托計劃；發(fā)展路徑

[中圖分類號] F830.8 [文獻標識碼] A [文章編號] 1006-5024(2007)04-0084-03

[基金項目] 國家社會科學基金資助項目“珠江三角洲產(chǎn)業(yè)集群模式下的技術(shù)擴散研究”(批準號：05BJY056)；華南理工大學人 文社會科學基金資助項目“入世以來我國產(chǎn)融結(jié)合的新發(fā)展”(批準號：G05N7040610)的部分研究成果

[作者簡介] 朱 暉，華南理工大學經(jīng)濟與貿(mào)易學院講師，研究方向為投資經(jīng)濟；

齊昌瑋，華南理工大學經(jīng)濟與貿(mào)易學院副研究員，研究方向為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟；

鄺國良，華南理工大學經(jīng)濟與貿(mào)易學院副教授，研究方向為資本市場。(廣東 廣州 510006)

能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式。其中，房地產(chǎn)投資基金被業(yè)界普遍認為是改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、推動金融改革的有效途徑。

一、房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Fund)屬于投資基金的一種，是以房地產(chǎn)業(yè)為特定投資對象的產(chǎn)業(yè)投資基金。“房地產(chǎn)投資信托”從字面上來理解，應(yīng)該是投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，可以看成是契約型的房地產(chǎn)投資基金。但是，1961年第一只房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust，簡稱REIT)是在美國國會對《國內(nèi)稅收法》(Internal Revenue Code)做了修正之后誕生的，所以REIT是一個具有專屬性的概念。

按照美國《國內(nèi)稅收法》中的規(guī)定，經(jīng)濟實體要取得 REIT 資格，必須符合這些條件：(1)是和法人一樣可征稅的實體；(2)由董事會或受托管理人管理；(3)擁有可完全轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)憑證；(4)至少有 100名所有權(quán)憑證持有人；(5)在前一個稅收年度的下半年，由5人以下人數(shù)擁有的所有權(quán)不超過50%；(6)總資產(chǎn)中至少有75%投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)；(7)總收入中至少有75%的收入衍生于房地產(chǎn)的租金或房地產(chǎn)貸款的利息；(8)由應(yīng)納稅的REIT子公司股票構(gòu)成的資產(chǎn)不超過20%；(9)每年至少有90%的應(yīng)納稅收入以股東股息的形式支付。

可見，REIT在所有權(quán)的分布、總資產(chǎn)的運用和利潤的分配等方面與一般的房地產(chǎn)投資基金是有區(qū)別的。因此，可以把REIT理解為一種特殊形式的房地產(chǎn)投資基金，它按照有關(guān)規(guī)定將其資產(chǎn)主要用于擁有或營運能帶來收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)融資，并按照相關(guān)規(guī)定將絕大多數(shù)應(yīng)稅收入分配給受益憑證持有者。

作為房地產(chǎn)投資基金的一種特殊形式，REIT具有房地產(chǎn)投資基金的一般特點，如專家經(jīng)營、組合投資、分散風險、高流動性。還由于其在資產(chǎn)運用和利潤分配等方面的特殊規(guī)定，而具有其他類型的投資品所不具備的獨特優(yōu)勢。

1.確定性的投資策略。REIT在物業(yè)投資活動方面為投資者提供確定性的投資策略。由于監(jiān)管方面的規(guī)定，REIT只能將投資主要用于房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，而且收入主要來源于房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)運營，而不是產(chǎn)品經(jīng)營(即直接進入房地產(chǎn)開發(fā))，極大地回避了房地產(chǎn)一級市場的投資風險。這個確定性的投資策略帶來了較肯定及可預(yù)見的管理及業(yè)務(wù)行為。

2.在多元化的投資組合內(nèi)做出規(guī)模和靈活多變的投資。透過房地產(chǎn)投資組合，實現(xiàn)更多元化投資，而不是僅投資于單一棟建筑。對中小投資者來說，REIT的吸引力在于：他們只需投入少量資金，便可投資于平衡、多元化及大規(guī)模的物業(yè)投資組合。因此，投資者可以在其足以負擔的財政范圍內(nèi)，參與物業(yè)投資。

3.交易的便利性。投資者通常只需支付少量傭金就能夠在主要的證券交易所買賣上市的REIT股份(或基金單位)。在一般情況下，投資者可以通過交易所的網(wǎng)站，方便地閱覽重要的企業(yè)信息。這使REIT變得更容易接觸，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，對長遠建立和增強投資者的信心非常重要。

4.稅務(wù)方面的優(yōu)惠。多數(shù)國家(地區(qū))的房地產(chǎn)投資信托都設(shè)有優(yōu)惠的稅務(wù)安排，由于REIT絕大部分的稅前收入都直接分配給投資者(美國，新加坡以及中國香港都規(guī)定在90%或以上)，REIT所分派股息不會在基金層面被征稅。投資者所收到的股息只會在個人的層面被征稅，避免了雙重征稅的問題。投資者可以受惠于較高的稅后回報。

5.信息披露的透明度。投資基金如果沒有向投資者披露足夠的信息，便須承受投資者會對其運營的穩(wěn)健性失去信心的風險。這主要是由于投資者缺乏相關(guān)信息所致。REIT會按照規(guī)定就其重要的運營事項披露適當?shù)男畔ⅲ梢詭椭顿Y者了解該計劃的運作及可能涉及的投資風險。

6.收益平穩(wěn)，波動性小，市場回報高。REIT所投資的房地產(chǎn)都由經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人員管理，回避風險的能力較強。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回報，使很多投資者都認為該類基金是固定收入投資工具以外的另一可行的投資選擇。投資者可以依賴房地產(chǎn)投資信托基金提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，將有關(guān)基金作為減低證券市場的投資波動的有效途徑。截至2002年底，美國REIT提供的平均股息收益率是7.3%；澳大利亞上市REIT的平均股息收益率約為7.6%；中國香港三只上市的REIT的收益率為5.3-7%，都比同期的國債利率高出不少。

從全球范圍看，全球REIT主要集中于美國、澳大利亞、日本、新加坡、中國香港等地。美國的REIT是國際上房地產(chǎn)基金中最典型、最主要、資金量也最大的形式，美國占據(jù)了其中60%以上的比例。根據(jù)最近的數(shù)據(jù)，美國目前大約有 180家公開上市交易的 REIT，行業(yè)的總市值已經(jīng)達到2390億美元。全美REIT擁有的商業(yè)類房地產(chǎn)超過4000億美元。新加坡市場目前共有7只REIT，市值超過50億美元。中國香港市場上目前有3只REIT。

二、當前我國房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀90年代初，中國曾掀起一陣房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。深圳股票交易所上市了藍天、富民、富島、天冀等近10家基金，從這些基金的投資主要以房地產(chǎn)投資為主上看，它們實際上是我國房地產(chǎn)投資基金最初的雛形。目前，這些基金或從我國股票市場中完全消失，或被兼并，或被重組。可見，我國早期對房地產(chǎn)投資基金的探索是不成功的。導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因是，這些基金都采取了產(chǎn)品經(jīng)營型的運作模式，陷入了當時房地產(chǎn)市場的“炒作”。所以，隨著90年代初房地產(chǎn)“泡沫”的破滅，這些基金的運作也隨之陷入困境之中。這類房地產(chǎn)投資基金衰落的原因主要有：相關(guān)的法律法規(guī)不健全，基金組織結(jié)構(gòu)不合理，基金管理人員房地產(chǎn)專業(yè)能力欠缺，另外房地產(chǎn)投資基金的融資規(guī)模小，投資渠道過于單一也是主要原因之一。

2002年7月央行出臺的《信托投資公司資金信托管理辦法》允許信托投資公司開展資金信托業(yè)務(wù)。2003年央行出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件)對房地產(chǎn)信貸采取了從嚴的態(tài)度。這使信托投資公司和房地產(chǎn)企業(yè)找到了結(jié)合點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資信托計劃(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大規(guī)模發(fā)展。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料：2003年9月，全國房地產(chǎn)投資信托計劃發(fā)行額30億元；2003年底為60億元；2004年底達111.74億元。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，2005年公開披露的集合資金信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。

從2003 年底中國第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，到2005年3月，國內(nèi)首只“準房地產(chǎn)投資信托”――“聯(lián)信?寶利”一期的公開發(fā)售(這只信托產(chǎn)品首次引進受益大會制度、中介機構(gòu)參與管理、按照公募產(chǎn)品要求進行充分的信息披露的信托計劃，增加了透明度)。這些其實都屬于房地產(chǎn)投資信托計劃的范疇，離真正意義上的房地產(chǎn)投資信托還有很大的差距。

1.產(chǎn)品性質(zhì)的區(qū)別。REIT屬于股權(quán)類的投資產(chǎn)品，購買REIT是信托投資行為，是信托基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REIT所投資的不動產(chǎn)，是權(quán)益買賣行為；而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資計劃本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品，屬于信貸融資行為。信托持有人并不擁有信托計劃所投資的不動產(chǎn)。另有一些房地產(chǎn)租賃收益權(quán)信托計劃，雖然不是直接的債權(quán)融資，但是信托持有人獲得的通常是一個固定收益的優(yōu)先受益權(quán)，并且由于回購承諾的安排，實質(zhì)上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。

2.產(chǎn)品流動性的區(qū)別。REIT具有基金性質(zhì)而且可以轉(zhuǎn)讓，可以在公開資本市場交易，而且沒有持有期限，不可以贖回；而信托計劃不具有基金性質(zhì)，不是一種標準化的金融產(chǎn)品，缺乏流動性，有本金償還的安排，設(shè)定了償還期限。

3.組織結(jié)構(gòu)的區(qū)別。REIT發(fā)行后，將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進行徹底分開，真正實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，并且REIT設(shè)立后，將由專業(yè)的基金管理人管理。而信托計劃則是房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托投資公司獲得信托貸款后，進行項目投資與開發(fā)，并沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理機構(gòu)。

4.收益途徑和收益方式的區(qū)別。REIT的收益途徑主要來源于REIT持有不動產(chǎn)的租金收益，收益與經(jīng)營管理水平直接聯(lián)系，而且至交易發(fā)生之日起，不動產(chǎn)的收益就已經(jīng)產(chǎn)生了；而信托計劃幾乎與開發(fā)商的經(jīng)營成果無關(guān)，只與風險相關(guān)。盡管開發(fā)商用信托融資賺了再多的錢，信托持有人也只能獲得固定收益；而一旦開發(fā)商償還不了本息，信托持有人卻要承擔風險，形成了風險與收益不對稱的局面。

因此，目前我國的房地產(chǎn)信托計劃只是一個低層次的初級金融產(chǎn)品，與銀行貸款的差別不大。當開發(fā)商滿足不了銀行貸款條件時轉(zhuǎn)而使用貸款信托，只是將銀行業(yè)的風險轉(zhuǎn)移到信托持有人身上。鑒于房地產(chǎn)信托計劃的隱性風險，2005年9月，中國銀監(jiān)會下發(fā)了《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》(212號文件)。該文件大幅提高了房地產(chǎn)信托的門檻：自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)，三個條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴格程度超過了銀行貸款的審核標準(自有資金比例比銀行貸款要求的還高5%，且增加了開發(fā)企業(yè)二級以上資質(zhì)的限制)。因此，使得房地產(chǎn)信托市場急劇萎縮。

內(nèi)地唯一真正意義上的REIT就是在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托投資基金。越秀房地產(chǎn)信托是從在香港上市的越秀投資(HKSE：0123)在廣州擁有的房地產(chǎn)分拆出來的，進入房地產(chǎn)信托投資基金的資產(chǎn)包括城建大廈、白馬大廈、財富廣場及維多利廣場的物業(yè)。越秀REIT招股章程宣布2006～2008年派息比率為每年100%，其后每年90%，每年派息兩次。預(yù)計2006年度純利不少于2.01億港元，投資者收益率達6.54-7.05%。作為內(nèi)地首只在港上市的房地產(chǎn)信托基金，越秀REIT受到了香港公眾的熱烈認購，在香港和國際資本市場分別獲得496倍和74倍的超額認購。通過越秀REIT募集的資金最終超過20億港元。

內(nèi)地房地產(chǎn)商將內(nèi)地所擁有的地產(chǎn)通過香港和新加坡上市，不僅可以大大緩解房地產(chǎn)公司的資金問題，而且可以將中國銀行業(yè)的風險轉(zhuǎn)移到境外和海外。但是巨額的境外和海外資金通過REIT這一管道流入內(nèi)地，會加速房地產(chǎn)市場價格的攀升，而且物業(yè)升值和租金收益又會通過REIT流出。所以我國政府應(yīng)該盡快推出本土的REIT，滿足房地產(chǎn)商的合理資金需求，并為城鎮(zhèn)居民的巨額儲蓄提供一種收益更高的投資工具。房地產(chǎn)商通過REIT融資，就可減少銀行的房地產(chǎn)信貸，降低銀行的系統(tǒng)風險。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的路徑選擇

基于我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)信托的路徑有兩種：一是由現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資信托計劃向REIT轉(zhuǎn)化；二是由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。

1.由“信托計劃”向REIT轉(zhuǎn)化。由于REIT是一種集合資金投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資信托計劃較為符合REIT產(chǎn)品要求的結(jié)構(gòu)。信托計劃模式發(fā)展REIT產(chǎn)品的優(yōu)勢在于從結(jié)構(gòu)上可以確立受托人(信托公司)和資產(chǎn)管理人(房地產(chǎn)投資管理公司)的職能，在保證REIT的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護信托憑證持有人的利益。可以先由信托公司面向投資者發(fā)行REIT，并承擔托管責任，按照REIT的要求，委托專業(yè)性的房地產(chǎn)投資管理公司進行房地產(chǎn)市場的資本運營。

由于法律法規(guī)方面的限制因素，我國現(xiàn)在的信托計劃還不可能是真正意義上REIT。例如，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未設(shè)立；現(xiàn)有《信托法》中規(guī)定了“資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬元”的限制確定了信托計劃的私募性質(zhì)。

為了早日推出我國內(nèi)地的REIT，可以通過先成立私募房地產(chǎn)投資信托計劃把商業(yè)模式建立起來。并逐漸將信托計劃產(chǎn)品規(guī)范化和標準化，等到私募信托發(fā)展到一定規(guī)模的時候通過推動相關(guān)立法尋求稅收上的優(yōu)惠，然后再把私募信托上市轉(zhuǎn)化為公募信托或者發(fā)起設(shè)立新的公募信托。

從2003年的“121號文件”以來，內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托計劃的商業(yè)模式已初步建立起來了，甚至有幾只“信托計劃”也屬于權(quán)益類投資，并構(gòu)建了類似REIT的組織結(jié)構(gòu)。但2005年央行的“212號文件”的出臺使“信托計劃”急劇萎縮。信托業(yè)的發(fā)展與政策的導(dǎo)向是緊密相關(guān)的。所以，我國應(yīng)盡快制定《信托投資公司房地產(chǎn)投資信托計劃管理暫行辦法》，逐步將信托計劃產(chǎn)品規(guī)范化和標準化。在產(chǎn)品設(shè)計方面，特別是股權(quán)收益類信托產(chǎn)品設(shè)計方面進行漸進式創(chuàng)新和突破(對權(quán)益類信托產(chǎn)品可考慮放寬信托合同的數(shù)量限制，并給予稅收優(yōu)惠)，大力發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理公司，以便隨著我國房地產(chǎn)金融體系的逐步完善、房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)投資功能的日益顯現(xiàn)，順利轉(zhuǎn)型為REIT。

2.由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT，就是由房地產(chǎn)公司與信托公司(或投資銀行)、資產(chǎn)管理公司共同組建REIT，通過向其他投資者發(fā)行受益憑證(或股份)來募集資金，之后該REIT就可以利用所募集到的資金去購買房地產(chǎn)。

從房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展角度看，房地產(chǎn)公司模式發(fā)展REIT策略是最具有法律操作性的。依據(jù)現(xiàn)有法律如《公司法》，由房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資公司，明確投資目標(持有、經(jīng)營房地產(chǎn)項目)和收入分配(凈收入的分紅比例)要求的公司章程，憑借其房地產(chǎn)開發(fā)管理的實力和經(jīng)驗以私募形式籌集房地產(chǎn)投資基金(或公司股份)并進行房地產(chǎn)項目投資管理運作，待相關(guān)法律法規(guī)出臺后，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣夹问交鸩幦∩鲜薪灰住?/p>

參考文獻：

第3篇

一、房地產(chǎn)市場主要融資渠道

1.自籌資金

自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營并進行項目開發(fā)必須的資金，中國相關(guān)的規(guī)定自有資金必須達到總投資的30%。如果開發(fā)項目規(guī)模相對較小、投資額不大的情況下，自籌資金基本可以滿足項目自身的資金需求；但是當項目規(guī)模較大，投資額度較大時，尤其是當現(xiàn)有房地產(chǎn)市場不是很景氣時，自籌的資金無法滿足自身開發(fā)的需要，會導(dǎo)致項目開發(fā)出現(xiàn)資金斷裂，引起連鎖的負面影響。

2.預(yù)售回款資金

房地產(chǎn)預(yù)售是房地產(chǎn)企業(yè)進行銷售的一種方式，也是解決開發(fā)建設(shè)資金的較好的融資模式。由于房地產(chǎn)區(qū)域過熱發(fā)展，國際進行了宏觀調(diào)控，對于預(yù)售條件進行了嚴格的限制，即必須達到主體封頂后，相關(guān)部門才可以頒發(fā)預(yù)售許可證，房地產(chǎn)企業(yè)方可進行預(yù)售，取得銷售回款，因此在開發(fā)前期擬采取預(yù)售回款籌資資金的方式已經(jīng)無法達到融資需求。

3.商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是中國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)和主要融資渠道，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)資金需要從商業(yè)銀行貸款取得。融通資金的安全性、流動性、盈利性是商業(yè)銀行關(guān)注的核心。隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，商業(yè)銀行嚴格限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商業(yè)貸款，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行套取資金買地開發(fā)模式無法實現(xiàn)。

4.房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是近年來中國金融市場上出現(xiàn)的一種金融工具，它類似于其他的信托基金，但是它屬于專門設(shè)立的房地產(chǎn)投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種專門房地產(chǎn)信托基金，既可以封閉運行，也可以上市交易流通。而對于房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式，目前尚處于初級發(fā)展的階段，處于摸索發(fā)展過程中，相關(guān)的法律法規(guī)也在不斷的完善過程中，一旦成熟，勢必會成為中國未來房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。

5.募集上市

募集上市是企業(yè)進行籌資的重要資本市場。由于要求上市公司的條件比較嚴格，審批時間長，成本高，因此對于房地產(chǎn)的短期的融資需求是很難滿足其現(xiàn)實需要的。為了抑制因房地產(chǎn)過熱發(fā)展，國家近年來抑制在進行宏觀調(diào)控，對于房地產(chǎn)業(yè)的上市條件的規(guī)定也極為嚴格，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法達到。

6.發(fā)行債券

發(fā)行債券是企業(yè)融資的一個重要方式。這涉及到公司現(xiàn)有債務(wù)和公司未來發(fā)展趨勢，以及項目的可行性，以及發(fā)行條件的規(guī)定也比較嚴格，對于企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標以及擔保條件等有嚴格限制。另外中國目前債券市場規(guī)模較小，流通受到限制，發(fā)行成本也較高，企業(yè)債券發(fā)行和持有的風險均較大。尤其是長期債券面臨著較大的利率風險。可見房地產(chǎn)企業(yè)擬通過發(fā)行債券來達到融資的目的，以緩解近期資金需求是很難達到的。

7.房地產(chǎn)私募股權(quán)投資

房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，是一種向特定對象發(fā)行私募股權(quán)基金募集資金，然后以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)項目或企業(yè)的一種投融資方式，屬于一種專業(yè)基金管理公司專業(yè)化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段，是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。

8.民間資金

在現(xiàn)有融資渠道瓶頸限制因素，發(fā)揮民間資本作用是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要融資渠道。中國法律規(guī)定，只有金融和合法非金融機構(gòu)可以吸納社會閑散資金，利率不得超過國家規(guī)定利率的四倍。很多企業(yè)直接向社會進行吸納資金，許諾高息，實質(zhì)是屬于非法集資。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以通過非金融機構(gòu)向社會吸納閑散資金，以緩解短期資金需求。

二、當前房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀分析

1.過分依賴于銀行信貸為主的融資工具

雖然股票和債券等直接融資的金融市場得到了一定的發(fā)展，但是由于門檻高而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步，而信托和房地產(chǎn)投資基金依然處于初期發(fā)展階段，在國家進行金融調(diào)控后，由于過分依賴銀行信貸，而導(dǎo)致資金得不到解決，房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展也就無法實現(xiàn)。在未來的一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸比例將會下降，但仍將是房地產(chǎn)融資的主要工具。

2.中國房地產(chǎn)金融體系尚不健全

中國的金融市場發(fā)展不健全，仍處于發(fā)展和摸索的階段。由于相關(guān)法律法規(guī)逐漸出臺，金融體系也在不斷建設(shè)中，但是單單從目前的房地產(chǎn)金融市場來看，其金融體系仍需進一步完善。不但相應(yīng)的房地產(chǎn)金融機構(gòu)和擔保、保險機構(gòu)各自的運行機制不合理，相互也缺乏協(xié)調(diào)機制，同時缺乏有效的監(jiān)督機制，在此環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)進行融資缺乏有效監(jiān)督和調(diào)控，很多熱錢紛紛涌入，高利貸等民間資本大量出現(xiàn)，騙貸、非法集資層出不窮，不但是給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展增加了成本，也給金融市場造成了混亂，也給中國經(jīng)濟造成了致命的創(chuàng)傷。

3.房地產(chǎn)金融風險較大

由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性，如果不進行有效的控制總量，勢必會造成過熱投資現(xiàn)象，導(dǎo)致市場過熱而產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。實際價值被人為的炒作而直線上漲，一旦市場出現(xiàn)變化，勢必會導(dǎo)致金融風險加劇，一是按揭貸款回收出現(xiàn)風險，二是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款也同樣有很大的壞賬風險。 此時房地產(chǎn)業(yè)進行融資會更加困難，資金鏈的斷裂，會導(dǎo)致開發(fā)項目無法進行建設(shè)，出現(xiàn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng)，也同時會給地方經(jīng)濟造成破壞性的影響。

4.房地產(chǎn)金融市場發(fā)展進程緩慢

房地產(chǎn)金融市場主要是指房地產(chǎn)融資的一級市場和二級市場，股權(quán)融資和債券融資屬于一級市場，但是對于整個資金的來源還有金融機構(gòu)的投資者來說，是有很多的限制的。目前中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展十分緩慢，二級市場尚不健全，尤其是住房抵押貸款二級市場，銀行的長期住房抵押貸款無法通過二級市場出售，當出現(xiàn)金融市場發(fā)生巨大波動時，勢必會導(dǎo)致銀行的流動性受阻，產(chǎn)生類似于美國的次貸危機，金融風險很難進行規(guī)避，資金在資本市場和企業(yè)之間出現(xiàn)滯障，同時也無法實現(xiàn)企業(yè)融資渠道的需求。

5.房地產(chǎn)金融市場缺乏完善的配套法規(guī)

目前中國相關(guān)的法律法規(guī)尚不完善，滿足不了房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展需要。雖然中國企業(yè)和個人信用記錄體系正在逐步建立，但是尚不完善，則必將導(dǎo)致銀行無法全面掌握借款人的真實財務(wù)狀況，容易出現(xiàn)違約風險，對中國房地產(chǎn)市場規(guī)范發(fā)展和房地產(chǎn)金融的與安全運行會造成嚴重影響。房地產(chǎn)金融相關(guān)配套法規(guī)是否健全和完善，將直接制約著未來中國房地產(chǎn)金融健康發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。

三、拓寬房地產(chǎn)融資渠道及促進金融市場健康發(fā)展的有效措施

1.促進房地產(chǎn)金融的融資工具多元化發(fā)展

隨著中國房地產(chǎn)金融工具的培育和發(fā)展，對融資政策的進一步放開，隨之而來的就是間接融資渠道被拓寬，預(yù)計房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會在近期有所突破，勢必會促進房地產(chǎn)金融的通知工具的多元化發(fā)展。產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托健康有序發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了更多的選擇，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系

首先要建立和健全房地產(chǎn)政策性金融機構(gòu)，專門負責有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定和體系建設(shè)，逐步放開房地產(chǎn)金融二級市場。同時培育和促進專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、和房地產(chǎn)信托投資等金融工具的健康發(fā)展和保證住房融資擔保或保險機構(gòu)的有效運行。

3.合理規(guī)避房地產(chǎn)金融的風險

金融風險的爆發(fā)，會給國民經(jīng)濟造成致命的打擊，因此必須提高金融風險的防范意識。同時根據(jù)國家有關(guān)的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風險有專業(yè)判斷，從嚴審查，從嚴把關(guān)。同時加強貸款管理，對發(fā)放貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控，并運用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。另外金融企業(yè)也要在自身的防范制度以及房地產(chǎn)抵押貸款風險的措施上下工夫，形成有效的化解金融風險機制。

4.促進房地產(chǎn)金融市場健康快速發(fā)展

房地產(chǎn)金融市場主要包括房地產(chǎn)信貸市場、房地產(chǎn)抵押市場、房地產(chǎn)證券市場、房地產(chǎn)信托投資市場、房地產(chǎn)保險市場。目前這幾個市場依然處在初期發(fā)展階段，國家應(yīng)該出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，規(guī)范其運行機制，使其健康有序發(fā)展，真正為房地產(chǎn)融資平臺提供有力的支撐和促進作用。同時，在國家政策層面上給予扶持，在加速發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，促進房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)范性發(fā)展，滿足直接上市融資，同時對住房抵押貸款二級市場的培育和建設(shè)。

第4篇

信托助力房地產(chǎn)融資

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)將融資目光轉(zhuǎn)向了信托公司。中誠信托有限責任公司首席經(jīng)濟學家許均華日前在接受記者采訪時指出，房地產(chǎn)信托一直是信托公司的重要業(yè)務(wù)，支撐著信托公司的經(jīng)營業(yè)績。目前，中誠信托為北京市房地產(chǎn)提供的資金達到200億元，受支持的房地產(chǎn)企業(yè)達到50至60家。

“政府進行宏觀調(diào)控，好的房地產(chǎn)也受到影響，它也需要資金支撐，信托對房地產(chǎn)資金需求是一個補缺作用。”許均華說，信托可以平滑宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響，對就業(yè)，對產(chǎn)業(yè)的帶動，對地方稅收，都是很重要的。

從北京看，中誠信托以支持中小房地產(chǎn)商為主，一些中小的房地產(chǎn)企業(yè)有好的項目，但是由于缺資金，特別是缺銀行信貸方面的支持，這些中小房地產(chǎn)公司會找到信托公司。目前，中誠信托在北京支持的房地產(chǎn)企業(yè)以住宅項目為主。 　許均華說，在選擇房地產(chǎn)公司時，中誠信托公司一是考慮房地產(chǎn)公司項目的法律文件是否齊全，二是房地產(chǎn)公司自己有沒有資金投入，三是房地產(chǎn)公司如何保證信托公司信托資金的安全。一般情況下，投入不會超過項目資金的40％。 　北京唐古拉投資管理有限公司董事副總裁譚吳楠日前在接受記者采記時說，“信托公司之所以會對房地產(chǎn)企業(yè)情有獨鐘，是因為房地產(chǎn)看得見，摸得著，收益是最有保障的。”

譚吳楠說，目前，一些信托公司的房地產(chǎn)項目收益已經(jīng)突破30％，即使是一些相對保守或者稱穩(wěn)健的信托公司，因為介入的房地產(chǎn)項目相對成熟、風險較小，其收益要求也達到了20％以上。

“在高收益的同時，房地產(chǎn)項目的另外一些特點也是其吸引信托公司的重要原因。這些要件中首要的是風險相對可控。”譚吳楠說。

因為目前國家對銀行信貸資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的限制，建設(shè)用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等到四證齊全是銀行介入房地產(chǎn)項目所必需的硬件要求，因此在房地產(chǎn)的融資接力中，信托公司扮演的是銀行“前一棒”的角色，即信托公司在土地招標之前就可進入，幫助房地產(chǎn)商解決拿地資金，在地產(chǎn)商利用信托資金拿到土地并取得土地證之后，銀行信貸資金進入房地產(chǎn)項目，替換出信托資金。以這樣的方式進入的房地產(chǎn)項目，即使拿不到地，也不影響信托資金的安全；信托資金進入后地產(chǎn)商拿到了地但銀行資金沒有跟上，那么信托資金還有土地作為質(zhì)押，與其他抵押品比較，土地的變現(xiàn)能力更強，即使出現(xiàn)了風險，信托資金也更容易退出。在期限方面，信托資金的使用一般不超過一年，而這個期限也恰好與信托資金的期限要求相匹配。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)把房地產(chǎn)資產(chǎn)或收益權(quán)抵押給信托公司，一般是3折。這也使得房地產(chǎn)類信托比較安全。譚昊楠說，曾經(jīng)給一家房地產(chǎn)企業(yè)做了一個信托計劃。該房地產(chǎn)的在建項目進行了一半，沒有資金了，企業(yè)在建工程也抵押給了銀行，沒有用于抵押的資產(chǎn)了。但是這個房地產(chǎn)建的是商業(yè)項目，于是譚吳楠以這個房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項目未來租金收益做抵押進行信托，購買商業(yè)項目的未來10年租金收益，價值是10億，信托公司給房地產(chǎn)商打3折，以3億元買下他們未來10年收益權(quán)。該房地產(chǎn)商用其中的2億償還銀行，剩下的1億元使他們走出了資金困境。

國巨投資基金管理有限公司董事長兼首席經(jīng)濟學家孫飛在接受記者采訪時認為，中小房地產(chǎn)企業(yè)尋求信托融資比大的房地產(chǎn)企業(yè)更迫切一些。值得關(guān)注的是，以往房地產(chǎn)信托模式比較簡單，主要是對某個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行信托貸款，但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托越來越表現(xiàn)出類基金化操作的模式。這些舉動都表明信托機構(gòu)正在積極行動，試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話語權(quán)。

孫飛認為，日前“國十一條”中提出要加強房地產(chǎn)信貸風險管理、進一步完善房地產(chǎn)信貸風險管理制度，這一政策對中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，從證監(jiān)會和國土部的相關(guān)政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來越嚴格。房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金之渴，融資的重擔或?qū)⒙湓谛磐猩砩稀?/p>

REITs或或?qū)⑼瞥?/p>

前不久結(jié)束的中國人民銀行工作會議指出，要不斷提高金融市場的廣度和深度，開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點有關(guān)工作。這使得房地產(chǎn)投資信托基金再度成為市場關(guān)注的焦點。孫飛在接受記者采訪時認為，房地產(chǎn)投資信托基金早就該試點了，這可以促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

孫飛說，相對于銀行貸款、私募、IPO上市等融資形式，REITs更適合于商業(yè)地產(chǎn)融資。REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs主要是進行長期穩(wěn)定的價值投資，而商業(yè)地產(chǎn)運作周期比較長。標準意義的REITs都是公募基金，解決REITs在資本市場上市問題是關(guān)鍵性的一步。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上探索，各種情況表明，我國國內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，商業(yè)地產(chǎn)對REITs的迫切需求也在不斷增長。

中國不動產(chǎn)研究中心的相關(guān)負責人告訴記者，目前，北京、天津、上海三地的REITs試點工作正在進行。2009年8月REITs試點研討會在上海舉行，會議承辦單位上海浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室匯報的REITs三大方案顯示，債權(quán)性方案設(shè)計已經(jīng)成熟，而股權(quán)性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51％的控股權(quán)，海通證券將是首家試點券商，2009年11月份上海的REITs試點已經(jīng)進入實際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。同時，央行、證監(jiān)會分別牽頭的REITs在2010年同時有望在北京、天津、深圳同步推出。而業(yè)內(nèi)人士認為，從當前情況看，國內(nèi)首只股權(quán)REITs預(yù)計將在2010年一季度上市，債權(quán)REITs將在股權(quán)RElTs前出臺。

孫飛說，央行版的房地產(chǎn)投資信托基金主要在銀行間市場，操作難度小，可行性更強。證監(jiān)會版的房地產(chǎn)投資信托基金因為在股票市場進行披露，需要出臺相關(guān)的管理辦法和信息披露，推出的時間會晚一些。

第5篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式現(xiàn)狀

目前在我國資本市場上，可用于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有：銀行信貸、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)信托基金（REITS）、私募基金（民間資本）及海外基金等。

（一）銀行信貸。自20世紀八十年代中期國有商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款以來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資基本上是以國有商業(yè)銀行信貸為主，并且形成了長期以來銀行信貸單一模式。2004年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，銀行貸款的比重為55%，其中商業(yè)地產(chǎn)的比重更高為70%左右。過度依賴銀行貸款的單一的融資渠道，使行業(yè)積聚很大的風險，這也是宏觀調(diào)控緊縮銀根的重要原因。然而，在目前銀行貸款依然會是房地產(chǎn)企業(yè)融資的基礎(chǔ)性渠道，這種以間接融資為主的方式，既與我國融資主渠道吻合，也與我國金融市場不健全以及房地產(chǎn)金融發(fā)育不良有關(guān)。

（二）企業(yè)債券與短期融資券。2005年人民銀行推出了短期融資券，2005年5月24日了《短期融資券管理辦法》，2005年11月萬科、浦東金橋、金融街等房地產(chǎn)公司都先后公告向人民銀行申請發(fā)行短期融資券，這說明政策有“轉(zhuǎn)暖”的趨勢。

（三）上市融資。這種直接的融資方式是企業(yè)籌資的主要選擇。另外，從2002年起，中國房地產(chǎn)企業(yè)便開始尋求在海外上市。上海復(fù)地、SOHO中國、首創(chuàng)置業(yè)、富力集團、華銀控股等都有海外上市動作。上海復(fù)地在香港聯(lián)交所IPO成功，配股共募集17.2億港元的資金，富力更在港集資20億港元之巨。

（四）房地產(chǎn)信托。目前在我國運作比較成熟的大多是集合資金信托業(yè)務(wù)。但由于目前國家對發(fā)行信托的條件要求更嚴，在一定程度上限制了房地產(chǎn)信托的發(fā)行。

（五）私募融資。私募融資主要是從外部短期借入資金。國內(nèi)首創(chuàng)置業(yè)、華遠和萬通等房地產(chǎn)企業(yè)都曾通過這種民間融資的方式籌措資金。這種融資方式完全依靠雙方的協(xié)議來約束，渠道來源缺乏穩(wěn)定性，處于半公開化的狀態(tài)，具有很多的不確定因素。

（六）與海外基金合作。主要指國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)與海外的房地產(chǎn)投資商（基金公司）在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)展開的合作，或者海外基金直接投資我國的房地產(chǎn)。一方面我國房地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的投機機遇，能夠提供高于其他海外市場的投資收益，資本的“逐利性”使海外基金不可能忽視我國房地產(chǎn)市場。據(jù)戴德梁行最新研究表明，有62%的機構(gòu)投資者希望在2006年及2007年投資于中國房地產(chǎn)市場；另一方面宏觀調(diào)控以來，國內(nèi)開發(fā)商們?nèi)谫Y渠道不暢之后，也把眼光投向了海外市場，期待與國際資本進行深層次的合作。國內(nèi)多家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)與國外的房地產(chǎn)投資公司展開合作。萬科與新加坡RZP公司、首創(chuàng)置業(yè)與新加坡RZP公司、上海復(fù)地與荷蘭國際房地產(chǎn)投資管理公司的合作等。

（七）房地產(chǎn)信托基金（REITS）。在國外證券市場上，REITS發(fā)展較快和成熟。目前美國有145支REITS，規(guī)模達1792億美元，在亞洲，REITS發(fā)展勢頭強勁，新加坡市場目前已發(fā)行8支REITS，香港也有領(lǐng)匯基金、泓富基金等幾支REITS上市發(fā)行。我國內(nèi)地由于法律政策限制和房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達等原因，目前還沒有本地化的REITS。但以REITS形式到香港、新加坡等海外市場上市的條件基本成熟。港股領(lǐng)匯和泓富等基金的上市，對今后內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目以REITS形式赴港上市起到了示范作用。

從上述分析可以看出，目前銀行貸款和上市融資依然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道。但目前銀根緊縮加之上市融資條件相對較高的限制，使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)極力尋求融資渠道的多元化，而在其他融資方式中，REITS是比較新型的融資工具。自2005年11月25日領(lǐng)匯基金在香港主板市場首次上市發(fā)行REITS以來，泓富基金和越秀也先后上市發(fā)行REITS，三家公司共上市融資合計為246億港元。REITS在港的成功發(fā)行，對今后內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目以REITS形式赴港上市起到了示范作用。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)始終在努力探索適合自身的融資方式，對于此次REITS上市應(yīng)給予高度的關(guān)注，積極研究和論證利用其融資的可行性、探討REITS的風險因素及應(yīng)做的準備工作具有重要的現(xiàn)實意義。

二、REITS風險因素分析

（一）較高分紅比例。要求企業(yè)打包裝入REITS的商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)具有相當?shù)囊?guī)模和盈利能力。只有相當規(guī)模和盈利能力的商業(yè)地產(chǎn)才能保證一定量的租金收入，才能使企業(yè)分紅后有較大的收益留存。若企業(yè)不能保證獲得一定量的租金收入，那么每年分紅后留存給企業(yè)的凈利潤很少，對企業(yè)的積累貢獻有限。（表1）

（二）分散企業(yè)控制權(quán)。由于REITS大多為機構(gòu)投資者以固定金額基金單位來認購（領(lǐng)匯發(fā)行認購最小基金單位為500個），這樣當機構(gòu)投資者的持股達到一定比例后，企業(yè)對其自身運營的控制權(quán)就會削弱，出現(xiàn)機構(gòu)投資者干預(yù)企業(yè)運營的風險。領(lǐng)匯基金剛剛上市不到一個月，就傳出英國TCI對沖基金增持的消息，據(jù)領(lǐng)匯2005年12月1日公告稱，TCI已經(jīng)成為領(lǐng)匯基金重大單位持有人，持股比例達到17.95%，而香港房委會僅持股9.9%。由于是在公開市場上交易的，企業(yè)對上述機構(gòu)投資者的增持行為是無法控制的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)對策

從上述風險因素的分析可知，欲成功發(fā)行REITS，適當?shù)馁Y產(chǎn)規(guī)模和盈利能力是企業(yè)應(yīng)該具備的基本條件。考慮到當前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實，我們認為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)欲通過包裝REITS產(chǎn)品赴港上市，需要有個過程，同時也要求發(fā)行企業(yè)具備優(yōu)良的房地產(chǎn)“資產(chǎn)包”和較好的投資回報。對于欲通過REITS上市籌資的房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)有意識的加強以下幾方面的經(jīng)營：

（一）整合經(jīng)營好現(xiàn)有和在建酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)存量。2005年我國商業(yè)地產(chǎn)的總投資規(guī)模已達2000億元。經(jīng)營好現(xiàn)有的酒店物業(yè)、寫字樓等項目，形成專業(yè)化的管理團隊，保證穩(wěn)定的租金收入，使資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力能夠滿足發(fā)行REITS的條件，可以承受REITS較高的分紅壓力。

（二）強化公司內(nèi)部運作機制，使之規(guī)范化、透明化。考慮在香港或新加坡市場發(fā)行REITS，不僅需要企業(yè)把現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模做大，而且需要企業(yè)具備規(guī)范和透明的內(nèi)部經(jīng)營機制。強化企業(yè)及下屬各子企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營管理，完善董事會制度和投資決策制度，規(guī)范和優(yōu)化投資決策流程，給廣大投資者更加規(guī)范和透明的公司形象，強化“內(nèi)功”，這樣才會吸引投資者，抓住市場機遇。

第6篇

關(guān)鍵詞：信托產(chǎn)業(yè)基金房地產(chǎn)煤炭

作者簡介：馬亞明，男，1973年10月出生，經(jīng)濟學博士，天津財經(jīng)大學金融系副教授，曾長期任職于國內(nèi)知名的保險公司和信托公司，主要研究方向：國際投資、金融工程、信托理論與實務(wù)。

產(chǎn)業(yè)投資基金是一個與證券投資基金相對應(yīng)的概念，是以個別產(chǎn)業(yè)為投資對象，以追求長期收益為目標，屬成長及收益型投資基金。在西方國家，“產(chǎn)業(yè)投資基金”相當于“有組織的私人股本市場”（Organizedprivateequitymarket），它與“天使資本”（Angelcapital）和“非正式私人股本市場”（Informalprivateequitymarket）相對應(yīng)。國內(nèi)尚未出臺相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金的法律法規(guī)，因此，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)嚴格意義上的產(chǎn)業(yè)基金。但作為對產(chǎn)業(yè)基金的試點，目前國務(wù)院已經(jīng)批準設(shè)立渤海產(chǎn)業(yè)基金，該基金規(guī)模預(yù)計在200億元，而且總理在批示中明確指示：“在試點中完善產(chǎn)業(yè)基金的制度建設(shè)”，這標志著產(chǎn)業(yè)基金在我國即將迎來良好的發(fā)展機遇。信托回歸主業(yè)后，成為了我國金融市場上一道亮麗的風景線，自2002年7月18日至今，全國共發(fā)行了上千只信托產(chǎn)品，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、信貸資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域發(fā)揮了重要的作用，產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)作為信托公司的本源業(yè)務(wù)，理所當然應(yīng)該大力拓展。

一、信托公司拓展產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)的必要性

（一）產(chǎn)業(yè)基金是最典型的信托業(yè)務(wù)

《信托投資公司管理辦法》規(guī)定：信托投資公司可以直接發(fā)起、設(shè)立、管理各種投資基金。事實上，投資基金是名副其實的信托業(yè)務(wù)，也是最高級、最典型、最具前景的信托業(yè)務(wù)。產(chǎn)業(yè)基金作為投資基金的一種形式，當然也是信托公司的最典型的業(yè)務(wù)之一。與銀行、保險公司、證券公司相比，信托公司的最大缺陷在于沒有專屬性的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，這也是信托沒有獲得產(chǎn)業(yè)化發(fā)展而真正成為四大金融支柱之一的重要原因。但由于信托公司既有融資功能，又有范圍廣闊的投資功能（既能投資資本市場，又能投資貨幣市場，還能投資實業(yè)市場），目前是惟一能夠綜合利用金融市場、連通產(chǎn)業(yè)與金融市場的金融機構(gòu)，因此，設(shè)立和運作產(chǎn)業(yè)基金完全有可能成為信托公司的專屬業(yè)務(wù)。

（二）有利于信托公司培育核心盈利模式

目前，各信托投資公司都將資金信托業(yè)務(wù)作為其業(yè)務(wù)拓展的突破口。但資金信托業(yè)務(wù)在政策上受到諸多的約束，如5萬元和200份合同的限制，從當前的政策環(huán)境來看，信托公司很難將資金信托業(yè)務(wù)做大。因此，資金信托業(yè)務(wù)不可能成為信托公司的核心盈利手段。況且，信托公司收取的管理費和傭金都很低，僅為1％左右，要在資金信托市場獲利一億，則資金信托的總規(guī)模至少要達到100億，而這對于現(xiàn)階段以區(qū)域化戰(zhàn)略為主的信托公司來說，似乎有點可望而不可及。反觀產(chǎn)業(yè)基金，可獲取的利潤空間則要大得多。按照國外創(chuàng)業(yè)公司（產(chǎn)業(yè)投資基金）2.5%的管理費標準，產(chǎn)業(yè)投資基金只要做到10個億的規(guī)模，就能獲得2500萬元的利潤，而這還不包括公司自有資金投入產(chǎn)業(yè)基金后的股權(quán)變現(xiàn)收益。事實上，信托公司作為產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)起人，投入一部分資金，然后通過私募的方式募集一定規(guī)模的社會資金，組建不同投資目的的產(chǎn)業(yè)基金等，分類選擇行業(yè)好、市場前景好及運作規(guī)范的未上市企業(yè)進行股權(quán)投資，待被投入企業(yè)上市后觀條件轉(zhuǎn)讓投資股權(quán)或通過分紅能使公司獲取穩(wěn)定收益。

二、運用信托平臺發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金的可行性

1、信托制度提供了發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金所必須的基礎(chǔ)法規(guī)制度安排

所謂投資基金，是指按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則和股份有限公司的某些原則，運用現(xiàn)代信托關(guān)系的機制，以信托基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來以實現(xiàn)預(yù)期投資目的的投資組織制度。

信托金融平臺憑借其廣泛的信托融投資方式、財產(chǎn)登記、破產(chǎn)隔離三大法律制度規(guī)定，可以有效的化解產(chǎn)業(yè)基金存在的風險。信托公司作為營業(yè)性的信托機構(gòu)，其存在的根本價值，在于能夠?qū)V泛的社會資金，通過特定的規(guī)則（信托制度）和載體（具體信托業(yè)務(wù)形態(tài)）轉(zhuǎn)化為社會發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)所需的投資資本。而且，信托公司的制度基礎(chǔ)、運作方式、轉(zhuǎn)化效果等，與其他金融機構(gòu)相比，還具有其特點與優(yōu)勢：產(chǎn)業(yè)市場的直接投資業(yè)務(wù)，既符合信托行業(yè)的功能定位，又能體現(xiàn)出信托制度優(yōu)勢，發(fā)揮信托公司運作領(lǐng)域廣泛、手段靈活的業(yè)務(wù)特點。而其最佳業(yè)務(wù)載體，正是產(chǎn)業(yè)投資信托基金，產(chǎn)業(yè)投資信托基金以產(chǎn)業(yè)市場為投資目標，以資本市場為根基，隨著產(chǎn)業(yè)投資信托基金的發(fā)展，以其為主業(yè)的信托公司所具有的金融功能將得以有效發(fā)揮，在國民經(jīng)濟和金融市場中的獨特地位將得到充分體現(xiàn)。

2、信托公司為產(chǎn)業(yè)基金的資金募集提供了豐富渠道

信托投資在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中是以靈活、多樣和適應(yīng)性強的融資能力著稱的。根據(jù)《信托投資公司管理辦法》第三章第二十一條，信托公司可以申請受托經(jīng)營資金信托業(yè)務(wù)；受托經(jīng)營動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)；受托經(jīng)營國家有關(guān)法規(guī)允許從事的投資基金業(yè)務(wù)；經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及項目融資、公司理財、財務(wù)顧問等中介業(yè)務(wù)；財產(chǎn)的管理、運用與處分等多種業(yè)務(wù)。信托業(yè)務(wù)的多樣性和在國民經(jīng)濟各個領(lǐng)域的滲透性，為信托公司提供了強大的資金融通功能。信托公司豐富的融資渠道為信托公司作為發(fā)起人設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金提供了籌集資金的便利。

3、信托公司的混業(yè)模式豐富了產(chǎn)業(yè)投資基金的手段

信托投資公司接受客戶的委托代為辦理經(jīng)濟事務(wù)，是信托投資系統(tǒng)的一大功能。信托公司綜合具有投資管理公司、銀行和租賃公司等所具有的眾多功能，信托公司所擁有的多樣的資產(chǎn)管理和處置等多種混業(yè)手段為產(chǎn)業(yè)基金廣泛的開展業(yè)務(wù)，進行多樣的投資組合提供了可能。

4、信托公司的組織機構(gòu)設(shè)置為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)基金的功能提供了保障。

由于產(chǎn)業(yè)投資基金主要從事實業(yè)投資，收益主要來自于投資后的長期分紅，信托公司既可以通過發(fā)行信托計劃募集資金，又具備實業(yè)投資和資本經(jīng)營經(jīng)驗，作為產(chǎn)業(yè)基金發(fā)起人和重大決策承擔者最為合適。

產(chǎn)業(yè)基金通常涉及基金公司、基金管理人、基金托管人等三個當事人，其中基金公司主要是在資金募集成功后負責資金擴募和收益分配，以及對基金管理人和托管人進行管理；基金管理人主要負責制定投資方案并實施，并對所投資企業(yè)進行監(jiān)督和參與管理；基金托管人負責保管所托管基金的全部資產(chǎn)，執(zhí)行基金管理人發(fā)出的投資指令，監(jiān)督基金管理人的投資運作等。而信托公司、信托經(jīng)理和托管部則可以實現(xiàn)上述三類角色功能。信托公司所轄信托業(yè)務(wù)部主要負責信托設(shè)計與實施、募集資金、信托資金運作與管理；信托經(jīng)理作為每個信托項目的日常管理人從設(shè)計、發(fā)行和跟蹤管理擔負不可推卸的責任；托管部負責信托資金和財產(chǎn)的托管。并且信托制度下特殊的帳戶管理以及引入銀行作為資金托管人為煤炭產(chǎn)業(yè)信托基金的安全運用奠定了基礎(chǔ)。因此，信托公司的機構(gòu)設(shè)置為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)基金的功能提供了可能。

三、信托公司拓展產(chǎn)業(yè)基金的模式

在產(chǎn)業(yè)基金設(shè)計結(jié)構(gòu)中，信托公司作為產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)起人，設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金。信托公司信托業(yè)務(wù)總部通過設(shè)計并發(fā)行集合資金信托計劃募集資金，信托公司理財中心（或投資管理總部）承擔產(chǎn)業(yè)基金管理人的指責，主要負責制定投資方案并實施，并對所投資企業(yè)進行監(jiān)督和參與管理，商業(yè)銀行承擔基金托管人職責，負責保管所托管基金的全部資產(chǎn)。

結(jié)合信托公司對資金的安全性和盈利性的要求，目前信托公司可以在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、能源、房地產(chǎn)等幾個行業(yè)嘗試運作產(chǎn)業(yè)投資基金。這幾個行業(yè)也是回歸主業(yè)后信托公司重點拓展的領(lǐng)域（見表1）。下面以房地產(chǎn)和煤炭產(chǎn)業(yè)為例探討信托公司拓展產(chǎn)業(yè)基金的模式。

表1：2005年信托資金投向分布表

信托資金投向產(chǎn)品數(shù)量投入信托資金（億元）

基礎(chǔ)設(shè)施96115.9

房地產(chǎn)113141.6

金融9851.9

工商企業(yè)7386.6

交通2138.6

教育206.5

能源1432.3

農(nóng)林牧副55.7

醫(yī)療衛(wèi)生52.0

環(huán)保32.0

其他106.8

合計458489.9

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金

1、資金的籌集。信托公司向投資者（即委托人，包括國外投資者、機構(gòu)投資者、社會公眾以及其他投資者）發(fā)行不指定具體投資項目的房地產(chǎn)投資信托計劃，委托人交付貨幣資金并獲得信托受益權(quán)。在信托設(shè)定期內(nèi)募集的所有信托資金由受托人集合運用，用于房地產(chǎn)項目開發(fā)或投資成熟的房地產(chǎn)項目。

2、資金的運用。資金的運用方式，應(yīng)打破目前信托貸款的模式，走股權(quán)投資的道路。這是信托公司防范風險的需要，單純信托貸款，信托公司對項目評估、管理、貸款擔保或質(zhì)押都充滿風險控制，而信托公司自己做項目或同有經(jīng)驗的房地產(chǎn)公司一同投資，反而容易控制風險。（1）將信托資金以股權(quán)的形式投資于未上市的房地產(chǎn)公司；（2）與一些專業(yè)性房地產(chǎn)公司合作共同出資組建房地產(chǎn)項目公司，進行房地產(chǎn)項目的直接開發(fā)；（3）投資于實物性的資產(chǎn)，一種是較成熟的房地產(chǎn)項目（例如：寫字樓、娛樂中心、購物中心等等），投資這種項目風險較小、經(jīng)營收入也較穩(wěn)定。第二種是一些地區(qū)受經(jīng)濟衰退影響賤賣的房地產(chǎn)，購買這些房產(chǎn)之后，根據(jù)當時經(jīng)濟發(fā)展狀況的需要，對這些房地產(chǎn)進行改建，使其具有更有價值的用途以取得一定的經(jīng)營收入，例如可選擇一些賤賣的房地產(chǎn)，并將其改建成購物中心、小型超市、倉庫等新形式租給固定的承租人以獲得經(jīng)營收入。第三種是爛尾樓等房地產(chǎn)不良資產(chǎn)項目，利用合作伙伴的專業(yè)優(yōu)勢和信托公司自身的資金優(yōu)勢將不良資產(chǎn)變成優(yōu)良資產(chǎn)。

3、信托收益的實現(xiàn)。信托資金收益的實現(xiàn)主要有以下幾種方式：一是將所持房地產(chǎn)公司股權(quán)出售給第三方，使資金得以迅速套現(xiàn)，用以返還信托本金和支付信托收益；二是在房地產(chǎn)項目完成后，用所獲得的利潤返還信托本金和支付信托收益；三是繼續(xù)持有被投資企業(yè)的股權(quán)和所購買的房產(chǎn)，以分紅收入和資產(chǎn)的經(jīng)營收入（如租金）作為信托收益的來源。

圖1：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的操作模式

（二）煤炭產(chǎn)業(yè)基金

信托公司作為煤炭產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)起人，認購一部分基金份額，其他基金份額由普通投資者認購，其中普通投資者為優(yōu)先受益人，獲得固定收益，基金發(fā)起人為一般受益人，獲得股權(quán)分紅。受托人（信托公司）將把煤炭產(chǎn)業(yè)信托基金的資金運用于收購受托人認可的未上市煤炭產(chǎn)業(yè)公司的股權(quán)，取得控股地位，并通過其他融資方式，如銀行貸款、引進戰(zhàn)略投資者等來提高資金的使用效率。投資過程中的閑散資金只能存于銀行或用于購買國債、金融債券等有價證券。具體投資對象可由受托人按下述標準選定：（1）四證俱全：包括探礦、采礦、生產(chǎn)、安全許可證。（2）生產(chǎn)設(shè)計能力：生產(chǎn)設(shè)計潛力在30萬噸/年以上，個別礦要達到120萬噸。（3）產(chǎn)權(quán)要清晰：目前為股份有限公司或者改制后達到公司制要求。信托收益的主要來源如下：（1）所收購的煤炭產(chǎn)業(yè)公司的股權(quán)分紅；（2）溢價出售煤炭企業(yè)股權(quán)或者將一系列煤炭企業(yè)捆綁上市，獲得的收益；（3）煤礦所對應(yīng)的采礦權(quán)的溢價轉(zhuǎn)讓的收益；（4）通過組合投資，確保收益的穩(wěn)定型。煤炭產(chǎn)業(yè)信托基金投資于一系列滿足受托人條件的煤炭企業(yè)，取得這些煤炭企業(yè)的控股權(quán)。

圖2：煤炭產(chǎn)業(yè)基金的操作模式

四、兩種模式的比較及其需要說明的問題

由于《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未頒布，上文所述的兩種產(chǎn)業(yè)基金還不是嚴格意義上的產(chǎn)業(yè)基金，而是在目前的政策環(huán)境下，信托公司利用自身的制度優(yōu)勢可以拓展的一種準產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)。事實上，它們是現(xiàn)有集合資金信托產(chǎn)品的一種突破和創(chuàng)新，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）融資型信托向投資型信托轉(zhuǎn)變，由單純貸款信托向股權(quán)投資信托轉(zhuǎn)變；（2）由確定項目信托向非指定項目型信托轉(zhuǎn)變；（3）引入商業(yè)銀行作為托管機構(gòu)，完善了信托的治理機構(gòu)，加強了風險管理；（4）投資者從社會公眾轉(zhuǎn)向機構(gòu)投資者為主；（5）信托期限由短期轉(zhuǎn)向中長期，信托規(guī)模擴大，可設(shè)為10億元左右；（6）信托收益從預(yù)期收益率的模式向收益率不固定的模式轉(zhuǎn)變；（7）信托公司由單純的受托人向受托人和信托共同受益人轉(zhuǎn)變。

上述兩種準產(chǎn)業(yè)基金的共同點是都采取的是股權(quán)投資和多項目的形式，這也是產(chǎn)業(yè)基金的基本特征。目前絕大多數(shù)信托計劃都是單一的信托計劃針對單一的項目，無法通過組合投資的方式來有效分散投資的風險，這不符合“不要把所有的雞蛋放在一個籃子里”的投資定律。目前信托公司只能選擇低風險或幾乎無風險的項目進行投資，這在項目的選擇上就存在較大的難度，而且也難免會有一些項目運作不成功。因此信托公司迫切需要改變這種單一的信托計劃僅針對單一的項目的狀況，設(shè)計更靈活的、更標準的金融產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)基金。由于房地產(chǎn)行業(yè)與煤炭產(chǎn)業(yè)的行業(yè)差別，兩種產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)計模式也有一定的差異。由于能源的不可再生性和我國國民經(jīng)濟的持續(xù)增長及電力、冶金、建材對煤炭行業(yè)的拉動作用，煤炭行業(yè)未來幾年將保持良好的發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)整體收益率將保持在一個較穩(wěn)定水平，行業(yè)風險較小，因此，在煤炭產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)計中，我們引入優(yōu)先受益權(quán)的概念，由基金發(fā)起人（信托公司）承擔主要風險，這樣設(shè)計，一方面是因為信托公司有能力承擔并不會太大的行業(yè)風險，另一方面也有利于吸引外部投資者。而房地產(chǎn)是一個高風險、高收益的行業(yè)，按照目前信托公司的實力，還難以獨立承擔投資的風險，因此，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)計中，我們沒有設(shè)計差別受益權(quán)，而是由信托公司與外部投資者共同承擔風險，共同分享收益。此外，房地產(chǎn)項目的利潤主要在于前期開發(fā)，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的資金主要用于創(chuàng)建新的項目公司，通過開發(fā)項目獲取收益，而煤炭產(chǎn)業(yè)的利潤主要在于煤炭的開采和深加工，因此煤炭產(chǎn)業(yè)基金的資金主要用于收購現(xiàn)有的煤礦和現(xiàn)有的煤炭深加工企業(yè)。

通過信托的模式運作產(chǎn)業(yè)基金，信托公司的主要功能表現(xiàn)在：發(fā)行信托憑證，募集資金，投資企業(yè)，持有被投資企業(yè)股權(quán)，通過企業(yè)的分紅獲得應(yīng)返還給受益人的信托收益，從而有效搭建起一個資金市場和產(chǎn)業(yè)市場的橋梁。但從現(xiàn)有的政策環(huán)境和市場環(huán)境來看，信托公司發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)還存在一定的制約因素，如公眾投資群體尚未成熟、募集資金規(guī)模問題、流動性問題。這些問題的解決，一方面期待《產(chǎn)業(yè)基金法》的早日頒布，另一方面信托公司也要積極采取對策，如針對流動性問題，信托公司在設(shè)計準產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品可采取以下措施：（1）設(shè)計開放式的概念，在基金中準備一部分資金用于對受益權(quán)的贖回，該部分資金在遵循安全性和流動性原則的基礎(chǔ)上，進行存放銀行、國債投資、國債回購、同業(yè)拆放等運作。（2）信托公司與產(chǎn)權(quán)交易所合作，建立受益權(quán)轉(zhuǎn)讓平臺，受益人可以自由轉(zhuǎn)讓其擁有的信托受益權(quán)。（3）在收購資產(chǎn)時，優(yōu)先考慮一些極有可能上市的公司的股權(quán)。（4）為柜臺交易創(chuàng)造便利條件。

總之，產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)展是一個趨勢，但由于立法的缺失，大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基金推出還有一定的障礙。信托公司應(yīng)該利用獨特的制度優(yōu)勢拓展準產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)，待《產(chǎn)業(yè)投資基金法》正式頒布實施后，力爭首批獲準試點設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，這對信托公司核心盈利模式的構(gòu)建，乃至信托產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展都具有極其重要的意義。

參考文獻：

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2、毛志榮，房地產(chǎn)投資信托基金研究[R]，深圳證券交易所綜合研究所報告，2004：1-77。

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個，有力地促進整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理業(yè)。

房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。

房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。

房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營活動。

物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設(shè)；⑩可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農(nóng)村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉(xiāng)合計達7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對經(jīng)濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。

（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發(fā)規(guī)模快速增長。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。

（二）地區(qū)發(fā)展不平衡

第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。

（三）房價居高不下

近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

四、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)公司實施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進房地產(chǎn)市場化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場變化的要求。

第二，房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時代與產(chǎn)品時代后，正在進入資本經(jīng)營時代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標準。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構(gòu)又難以進入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補血作用。當前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時代。

第三，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入高速發(fā)展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經(jīng)濟發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發(fā)展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵促進住房消費出發(fā)，二、三級市場的政策、土地政策適當進行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會起很大的促進作用，提供了發(fā)展空間。

第四，國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進房地產(chǎn)市場化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國家調(diào)整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控都起到重要作用。

未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產(chǎn)市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會得到更進一步的發(fā)展，其趨勢主要有以下幾個方面。

（一）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢

①隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。

②以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。

③一些機構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。

④加入WTO后，我國的房地產(chǎn)市場逐漸由集團或機構(gòu)消費為主，改變?yōu)閭€體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質(zhì)量會有進一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費服務(wù)領(lǐng)域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強。

（二）市場供給趨勢

在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。(論文)

配合住房制度改革，中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。

（三）多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現(xiàn)及資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內(nèi)外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場上主要的機構(gòu)投資者。

（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強

作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計、市場定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設(shè)計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現(xiàn)的。

（五）合理利用資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）土地市場規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計劃從而實現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負面的案例，開發(fā)商不知道未來時間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。

第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。

第三，政府應(yīng)具備靈活、及時的土地調(diào)控、應(yīng)對能力，以促進和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時調(diào)整應(yīng)對。形成一系列的應(yīng)對機制，強化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。

第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（二）完善房地產(chǎn)融資渠道

我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進程化和經(jīng)濟高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規(guī)模的資金。有序地允許社會資金進入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。

第一，實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進行開發(fā)。

第二，推進商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經(jīng)濟中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。

第三，適當引入外資，達到鯰魚效應(yīng)。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應(yīng)的學費。

第四，避免地方保護主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。

（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù)

有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產(chǎn)商方面因為開發(fā)的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說。現(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級差異。這個問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負責的是政府。

第一，政府在做土地規(guī)劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。

第二，嚴把各級產(chǎn)品質(zhì)量標準，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因為市場產(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房不是一個市場化運作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟適用房推行中得到實惠。

（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系

目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現(xiàn)滿足各個層面消費需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。

（五）加強政府宏觀調(diào)控

第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對長期空置的房地產(chǎn)要進行強有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。

第二，降低房地產(chǎn)稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業(yè)的負擔，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復(fù)多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進房價的下調(diào)，促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。

第三，完善房地產(chǎn)市場法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環(huán)境，對土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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第8篇

信托公司的主要職責是“受人之托，代人理財”，其中“理財”處于重要的地位，是信托公司的核心業(yè)務(wù)，而“托”則是業(yè)務(wù)實施的方式。理財可以分為兩個層次，一是產(chǎn)品層次，表現(xiàn)在向客戶提供的某產(chǎn)品或者資產(chǎn)完善其投資，二是組合層次，表現(xiàn)為統(tǒng)籌管理客戶的整個投資組合。逐一遞進的兩個理財層次充分體現(xiàn)了信托業(yè)從產(chǎn)品管理到資產(chǎn)管理再到財富管理的全過程。

信托產(chǎn)品管理、資產(chǎn)管理、財富管理的特征要素

信托產(chǎn)品管理

信托產(chǎn)品管理是信托公司根據(jù)融資方的需求，設(shè)計開發(fā)信托產(chǎn)品，然后通過信托營銷團隊將產(chǎn)品推介給委托人實現(xiàn)終端產(chǎn)品銷售，最終通過信托公司的管理為投資人創(chuàng)造財富，并選擇最有效的方式為信托公司增加收益并降低風險與成本。信托產(chǎn)品管理全過程是在信托產(chǎn)品生命周期中對產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)、生產(chǎn)、營銷、銷售和支持等環(huán)節(jié)進行管理的業(yè)務(wù)活動，包括五個環(huán)節(jié)，即需求管理、產(chǎn)品戰(zhàn)略管理、產(chǎn)品市場管理、產(chǎn)品開發(fā)管理和產(chǎn)品生命周期管理。即實現(xiàn)面向客戶的需求管理，快速、合理響應(yīng)客戶需求，提高客戶滿意度；明確產(chǎn)品戰(zhàn)略定位，制定產(chǎn)品推介營銷方針；實現(xiàn)面向市場的產(chǎn)品規(guī)劃，確保和信托公司戰(zhàn)略的一致性；基于團隊的開發(fā)管理，合理規(guī)避產(chǎn)品投資風險；在產(chǎn)品規(guī)定期限內(nèi)向投資人分配收益返還本金，并獲得信托報酬，結(jié)束信托產(chǎn)品計劃，完成產(chǎn)品生命周期管理。

信托資產(chǎn)管理

信托公司在資產(chǎn)管理領(lǐng)域大致承擔如下兩種角色：一是依據(jù)《信托法》承擔受托管理職責；二是依據(jù)《信托法》和《信托公司管理辦法》親自管理信托事務(wù)，特別是要親自承擔作為資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)核心要素的投資管理職責。

信托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的特點是：第一，由于信托資產(chǎn)管理是一種規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)非常明顯的業(yè)務(wù)，信托受托資產(chǎn)規(guī)模的逐年遞增為信托資產(chǎn)管理奠定了基礎(chǔ)，具有普遍性的業(yè)務(wù)形態(tài)是產(chǎn)權(quán)分割而非產(chǎn)權(quán)獨占。第二，由于信托資產(chǎn)管理是一種專業(yè)化特征很強的業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會將信托公司的市場定位明確為“為合格投資者提供資產(chǎn)管理服務(wù)的金融中介機構(gòu)”，引導(dǎo)信托公司構(gòu)建專業(yè)化經(jīng)營模式，因此信托機構(gòu)傾向選擇具有比較優(yōu)勢的信托業(yè)務(wù)。對于受托管理與投資管理兩種職責合一，即均由信托公司承擔。但是，在受托管理與投資管理需要分離的常態(tài)下，伴隨監(jiān)管方面對信托融資類業(yè)務(wù)的限制，信托業(yè)務(wù)逐漸發(fā)展為以投資類管理為主。

信托財富管理

信托財富管理是指信托利用所掌握的客戶信息與金融產(chǎn)品，通過分析客戶自身的財務(wù)狀況，了解和挖掘客戶需求，制定客戶理財方案，為優(yōu)質(zhì)客戶提供投資管理以及稅務(wù)、財務(wù)計劃、退休、遺產(chǎn)信托等一攬子金融服務(wù)，進而幫助客戶實現(xiàn)理財目標的一系列過程。

信托財富管理主要包括財產(chǎn)保護、財富累積以及財產(chǎn)傳承三個方面。在財產(chǎn)保護方面，信托公司接受客戶委托設(shè)計財富規(guī)劃方案，向客戶提供諸如核心資產(chǎn)配置、稅收籌劃、財產(chǎn)隔離和保險規(guī)劃等服務(wù)。在財富積累方面，信托公司接受客戶委托代為實施投資規(guī)劃，提供私募股權(quán)基金和私募證券基金等私募投資服務(wù)，以及不動產(chǎn)投資、藝術(shù)品投資等等服務(wù)。在財產(chǎn)傳承服務(wù)方面，信托公司可提供家族股權(quán)管理服務(wù)實現(xiàn)其財產(chǎn)的有效管理，并通過特意的遺產(chǎn)安排實現(xiàn)財產(chǎn)在不同繼承人之間的有效分配等等。此外還可以開展繼承人教育、現(xiàn)金管理、融資安排和捐贈安排等等服務(wù)創(chuàng)新。通過信托財富管理，達到為高凈值人士提供科學的資產(chǎn)配置的目的。

信托公司的在不同階段的功能定位

起步期著眼于產(chǎn)品管理

起步期信托公司主要是根據(jù)資金需求方的融資需求作為產(chǎn)品推廣的動力，推出越來越多的產(chǎn)品意味著信托報酬的增加、信托公司的發(fā)展，所以信托公司在起步階段是以產(chǎn)品為中心，以地方區(qū)域經(jīng)濟作為市場拓展的重點，充分利用地緣優(yōu)勢和政府資源，確立在區(qū)域市場份額的絕對優(yōu)勢。在市場培育的初期主要注重信托公司產(chǎn)品線的構(gòu)建、服務(wù)特色以及業(yè)務(wù)優(yōu)勢的培養(yǎng)，為公司的中長期戰(zhàn)略發(fā)展和擴張做準備（見圖1）。

發(fā)展期著眼于資產(chǎn)管理與財富管理

在發(fā)展階段，信托公司已經(jīng)建立起較好的市場信譽以及市場銷售網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品庫資源的豐富為其實現(xiàn)資產(chǎn)管理提供了保障，所以發(fā)展期信托公司是以資產(chǎn)為中心，具備資產(chǎn)營運與投資組合的專業(yè)化能力是這個階段信托公司所關(guān)注的。信托公司可以利用業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的多樣化，輻射周邊地區(qū)及全國市場，與業(yè)界同行結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在不同領(lǐng)域的業(yè)務(wù)開展中形成戰(zhàn)略同盟，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)與財富管理業(yè)務(wù)將形成良性互動，有利于專注提高投資能力，推動信托公司的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)發(fā)展。

成熟期專注于財富管理

信托公司提高自主管理能力，具備相對齊備的產(chǎn)品線以及專項投資領(lǐng)域，真正體現(xiàn)“以客戶為中心”的業(yè)務(wù)主線，滿足客戶的多樣化需求。從單純的“產(chǎn)品推介”需求轉(zhuǎn)向全方位、多角度的“資產(chǎn)配置”。以產(chǎn)業(yè)整合、資本運營為手段，通過交易性擴張戰(zhàn)略實現(xiàn)市場化的橫向聯(lián)合，以建立同業(yè)戰(zhàn)略同盟關(guān)系、公司上市以及與國外同業(yè)實質(zhì)性合作等模式和載體，將信托業(yè)務(wù)朝著精細化、差異化全面展開。

信托產(chǎn)品管理、資產(chǎn)管理、財富管理的組織行為

產(chǎn)品管理的組織行為

在產(chǎn)品管理階段， 信托產(chǎn)品都是項目資金需求方向信托公司提出融資需求，信托公司基于信托制度平臺的優(yōu)勢和功能，將項目進行設(shè)計開發(fā)成為信托產(chǎn)品，再由信托公司的直銷團隊尋找資金，完成產(chǎn)品銷售。信托公司參照“一法兩規(guī)”，充分考慮供需雙方特點，打造具有信托特色的產(chǎn)品線，找準自己的定位，審時度勢創(chuàng)新業(yè)務(wù)種類，滿足投資者財富增值的需求。信托資金運用方式靈活，主要有貸款類、證券投資類、股權(quán)投資類、權(quán)益投資類、組合運用幾種；投資領(lǐng)域廣泛，投資者可根據(jù)自己的風險承受程度選擇不同的投資方式。同時，可以適時對信托契約進行更改，包括撤銷或延續(xù)的選擇、信托財產(chǎn)的分配、受益人的更換以及財產(chǎn)行政管理與操作的更改等方面。在投資領(lǐng)域上，信托業(yè)橫跨貨幣市場、資本市場和實業(yè)市場三大市場，不僅涉及工商業(yè)、房地產(chǎn)、金融、基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)、工礦產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，還在保障房、高新技術(shù)企業(yè)、能源交通、藝術(shù)品市場等領(lǐng)域進行了有益的嘗試（見圖2）。

但是，此階段中信托公司大多業(yè)務(wù)屬于融資業(yè)務(wù)，少部分屬于平臺業(yè)務(wù)，真正體現(xiàn)信托公司核心競爭力的主動管理業(yè)務(wù)并不多。從現(xiàn)實中看，融資業(yè)務(wù)和平臺業(yè)務(wù)的確有市場需求，但合規(guī)風險也在加大。從平臺業(yè)務(wù)看，信托公司議價能力較低，而且業(yè)務(wù)本身也會觸碰到業(yè)務(wù)底線。從融資業(yè)務(wù)看，因為信托所做的是一種高成本業(yè)務(wù)，因此企業(yè)的融資成本也會相應(yīng)地要高。但高收益必然伴隨高風險，愿意付出高成本的企業(yè)本身風險一定也會相應(yīng)地要高于其他企業(yè)。在融資業(yè)務(wù)中，如果按照《信托法》由委托人承擔風險，一旦出現(xiàn)社會問題，整個信托行業(yè)的聲譽都會受到影響。如果維持剛性兌付，受托人承擔的責任過重，風險高，信托公司背負的包袱也會隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展越來越重，風險積累越來越多，信托公司需要轉(zhuǎn)型。

資產(chǎn)管理的組織行為

資產(chǎn)管理的要點在于投資，通過信托公司業(yè)務(wù)主動能力的提高增強信托公司的資產(chǎn)管理效率；財富管理的核心則是客戶，要為客戶配置資產(chǎn)，對客戶的資產(chǎn)進行組合。財富管理既可以賣本公司的產(chǎn)品，也可以賣外部產(chǎn)品。資產(chǎn)管理與財富管理并不矛盾。原因在于財富管理需要有產(chǎn)品的豐富度，但這要取決于法律環(huán)境的完善和機構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力等。另外，財富管理需要投資者具有理財意識。只有資產(chǎn)管理能力提高了，才有做財富管理的基礎(chǔ)。在中國，資產(chǎn)管理與財富管理可以并行（見圖3）。

2010年下半年，銀監(jiān)會先后下發(fā)《信托公司凈資產(chǎn)管理辦法》等一系列行政法規(guī)，體現(xiàn)了監(jiān)管部門要求信托公司盡快向提升業(yè)務(wù)科技含量和產(chǎn)品附加值內(nèi)涵發(fā)展的經(jīng)營模式升級轉(zhuǎn)型的意圖，這也將促使信托公司轉(zhuǎn)變盈利模式，實施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，成為具有核心能力的特殊資產(chǎn)管理機構(gòu)。

信托業(yè)已成為資產(chǎn)管理業(yè)的中堅，規(guī)模上已相對領(lǐng)先，收益率繼續(xù)提升，總體收益優(yōu)于其他理財產(chǎn)品。一般來說，信托資產(chǎn)規(guī)模增長的原因有幾方面：一是監(jiān)管部門明確了信托業(yè)的發(fā)展方向，信托業(yè)由此進入了全新的歷史發(fā)展時期；二是原評級分類標準客觀上對信托公司擴張信托資產(chǎn)規(guī)模起到了推動作用；三是信托公司通過關(guān)聯(lián)交易的方式進行資產(chǎn)管理，提高了信托公司的分類等級，使其信托資產(chǎn)規(guī)模短期內(nèi)實現(xiàn)跨越式增長。同時，銀監(jiān)會將信托公司的市場定位調(diào)整明確為“為合格投資者提供資產(chǎn)管理服務(wù)的金融中介機構(gòu)”，并相繼實施政策性文件，對信托公司固有業(yè)務(wù)進行了嚴格限制，鼓勵信托公司開展私募股權(quán)投資信托、資產(chǎn)證券化信托、房地產(chǎn)投資信托基金等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，在明確信托公司本源業(yè)務(wù)范圍的同時，突出了信托公司經(jīng)營特色，引導(dǎo)信托公司構(gòu)建專業(yè)化經(jīng)營模式，從而促進了信托公司的快速發(fā)展。

產(chǎn)品創(chuàng)新方面，根據(jù)在不同經(jīng)濟周期、客戶不同的風險接受度情況，提供諸如私募股權(quán)投資（PE）、房地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、移交——經(jīng)營——移交（TOT）、短期理財產(chǎn)品等各類型組合產(chǎn)品包，令客戶獲得最優(yōu)的收益體驗。同時除了提供高效的融資服務(wù)，還為高端客戶投資理財服務(wù)。

制度賦予了信托公司全品種和跨平臺優(yōu)勢，使得信托公司成為了天然的產(chǎn)品項目儲備平臺，具有豐富的產(chǎn)品線，具備開展財富管理業(yè)務(wù)的先天優(yōu)勢。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)與財富管理業(yè)務(wù)將形成良性互動，有利于專注提高投資能力，又將推動信托公司的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)發(fā)展。

財富管理的組織行為

在財富管理階段，信托公司更注重與高端客戶建立深度聯(lián)系，幫助客戶分析其金融需求，并基于信托制度平臺為客戶定制個性化的金融解決方案，主體是客戶，這種主體的區(qū)別對于信托產(chǎn)品，甚至公司經(jīng)營理念和結(jié)構(gòu)都會產(chǎn)生重大影響。信托逐漸實現(xiàn)產(chǎn)品銷售向財富管理服務(wù)的轉(zhuǎn)變中心就在這里。高凈值財富人群的財富目標由財富創(chuàng)造向財富保值增值轉(zhuǎn)變，從單純的“產(chǎn)品推介”需求轉(zhuǎn)向全方位、多角度的“資產(chǎn)配置”需求。信托公司轉(zhuǎn)向財富管理是一個系統(tǒng)工程，財富管理的核心在于資產(chǎn)配置和組合運用，關(guān)鍵一環(huán)就是改善產(chǎn)品供給能力、堅持從客戶需求出發(fā)進行產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計，以服務(wù)鎖定客戶。充分發(fā)揮信托公司在財富管理領(lǐng)域的協(xié)同戰(zhàn)斗力，在內(nèi)部構(gòu)建財富管理團隊和資產(chǎn)管理團隊良好的溝通協(xié)調(diào)合作機制，發(fā)揮團隊作業(yè)的優(yōu)勢，共同面對客戶個性化的需求，提供一站式金融解決方案。在信托制度下，財產(chǎn)的所有權(quán)、受益權(quán)得以有效分離，加之信托財產(chǎn)的獨立性等特征，使得信托公司可以圍繞財富傳承，以財富代際傳承為核心，著力發(fā)展面向高凈值客戶的財富管理、代際轉(zhuǎn)移、隔代轉(zhuǎn)移、投資、理財、捐贈、稅務(wù)規(guī)劃、企業(yè)咨詢等一系列業(yè)務(wù)。為實現(xiàn)信托財富管理終端目標，信托內(nèi)部需要以下方面的改革進行配套。包括以客戶為中心設(shè)計業(yè)務(wù)流程、品牌建設(shè)、差異化服務(wù)、營銷體系、信息化建設(shè)、專業(yè)團隊的培養(yǎng)等各個方面（見圖4）。

信托階段管理方案建議

建立完善產(chǎn)品鏈條

要完善信托產(chǎn)品鏈，需要明確產(chǎn)品條線劃分以及各個條線的發(fā)展方向。信托產(chǎn)品的風險結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)的是一種“金字塔形”，最底層的是固定收益類產(chǎn)品，最頂端是投資管理類產(chǎn)品，如陽光私募、私募股權(quán)、對沖基金等。而中間層，則是TOT類信托產(chǎn)品。

提高主動管理能力

提高信托的主動管理能力對信托公司本身和從業(yè)人員提出了更高的標準和要求。（1）從公司層面講，首先應(yīng)調(diào)整自主管理業(yè)務(wù)與“通道”業(yè)務(wù)適合比例。信托公司應(yīng)該不斷強化自身的專業(yè)能力、風險控制水平，提高自主管理意識，實現(xiàn)品牌戰(zhàn)略，培養(yǎng)客戶的忠誠度。適當調(diào)險業(yè)務(wù)占比應(yīng)該是解決短期問題的思路。短期內(nèi)信托公司應(yīng)增加單一資金信托、陽光私募信托、PE類股權(quán)投資信托等風險權(quán)重相對較低業(yè)務(wù)比重。其次，信托公司應(yīng)降低融資成本擴展信托業(yè)務(wù)服務(wù)行業(yè)范圍。由于受到收益率限制，目前信托產(chǎn)品服務(wù)的領(lǐng)域相對較窄，雖然從中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計信托產(chǎn)品廣泛分布于工商企業(yè)、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、金融及資本市場等領(lǐng)域，但是真正能夠承擔12%以上收益水平的行業(yè)還是少之又少。如何獲得低成本、長期限資金，服務(wù)于更加廣泛的行業(yè)成為信托公司面臨的問題，長遠來看，資金池業(yè)務(wù)將成為降低資金成本利器，時間性錯配有效降低資金成本，當然這種錯配帶來的流動性風險，需要引起高度關(guān)注。而隨著券商理財、保險資金投向的逐步放開，來自機構(gòu)的低成本資金將逐漸增加，將上述資金合理引入，使信托公司能夠投向更多行業(yè)以分散風險，降低經(jīng)濟周期波動帶來的沖擊。另外，信托公司應(yīng)與同業(yè)進行合作，嘗試參加銀團、組成信團，攜手基金管理公司、保險公司、期貨公司、證券資產(chǎn)管理公司、第三方銷售公司，利用同業(yè)優(yōu)勢補充自身不足，以形成足夠長的、能抵御周期波動的產(chǎn)業(yè)鏈，形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。充分分享同業(yè)在專業(yè)能力、區(qū)域認識、控制手段等方面的優(yōu)勢，以風險共擔的形式分散風險。對于額度較大、專業(yè)性較強的融投資需求，信托公司可以探索以信團方式進行融投資，除了能利用他人的專業(yè)優(yōu)勢，還能群策群力、分散風險，也能提高信托公司的綜合議價能力，實現(xiàn)多方共贏。（2）從信托從業(yè)人員層面講，適應(yīng)主動類管理信托需增強責任心和敬業(yè)精神，以積極主動、開拓進取的精神，去主動拓展市場，挖掘項目，加強管理和嚴控風險。要具備比一般類信托更加負責、更加細心、更加嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。要形成T形組織結(jié)構(gòu)，即縱向方面，要具備較好的金融、經(jīng)濟知識、法律知識，尤其要熟悉和掌握各類信托法規(guī)、政策及相關(guān)知識；橫向方面要善于學習宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟及基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、新能源、新科技及低碳經(jīng)濟等領(lǐng)域的專業(yè)性知識，并善于把專業(yè)的金融、信托知識和相對專業(yè)的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)知識有機融合起來，增強拓進主動類管理信托廣度與深度。要善于培養(yǎng)創(chuàng)新能力與專業(yè)能力。主動類信托的本質(zhì)是將信托原理、信托法規(guī)、信托責任、信托手段運用于產(chǎn)業(yè)、企業(yè)及相應(yīng)的項目中，形成既有別于銀行貸款等負債性融資，又能適應(yīng)和滿足服務(wù)對象的需求的金融產(chǎn)品。信托從業(yè)人員要有意識、有計劃、有目的地自我培養(yǎng)適應(yīng)市場、適應(yīng)企業(yè)、適應(yīng)競爭的創(chuàng)新能力及相配合的專業(yè)技能，使主動管理類信托的開發(fā)更有針對性、可行性與成功性。

優(yōu)化外部制度環(huán)境

若要加速信托向更高層次階段轉(zhuǎn)型，信托外部政策環(huán)境還需得到進一步的改進，主要表現(xiàn)在：（1）完善信托財產(chǎn)登記制度。信托財產(chǎn)的登記制度缺乏細則，很難實現(xiàn)和《物權(quán)法》等法律法規(guī)的有效銜接。信托財產(chǎn)的登記效率比不上《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)等的效率，信托財產(chǎn)登記不能共享相關(guān)部門的登記系統(tǒng)信息，登記手續(xù)煩瑣，法律效率受到限制。（2）健全信托稅收制度。現(xiàn)階段信托稅收制度尚不完善。具體表現(xiàn)在：部分信托公司重復(fù)納稅，受托人的稅務(wù)負擔較重；同類信托關(guān)系，稅收政策不同，導(dǎo)致稅負不公；信托納稅主體與信托法沖突；臨時性的稅收政策影響信托當事人投資決策和風險評估；稅制不明晰，制約信托創(chuàng)新；稅務(wù)部門對信托的認知度較低，加大了信托公司的納稅風險。（3）減少信托業(yè)務(wù)管制。目前信托公司受到的監(jiān)管限制較多。如信托公司證券開戶的限制，對信托投資企業(yè)上市的限制，對信托公司上市的限制，對信托公司稅收優(yōu)惠的限制，信托收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制，信托產(chǎn)品的流轉(zhuǎn)關(guān)系到產(chǎn)品的設(shè)計和銷售的限制，法律法規(guī)一刀切的問題等等，這些都不利于滿足不同主體的投資者和融資需求，容易造成社會資源過度集中，也不利于信托公司的規(guī)范發(fā)展。

經(jīng)過多年努力，信托行業(yè)已經(jīng)從為客戶提供單獨的信托產(chǎn)品到基金池類產(chǎn)品庫，進而向信托產(chǎn)品資產(chǎn)化配置的轉(zhuǎn)變。提供良好的資產(chǎn)管理及財富管理服務(wù)的前提是要求產(chǎn)品平臺上要有豐富的全譜系的產(chǎn)品線，形成跨資本市場、非資本市場、金融信貸市場多樣化的產(chǎn)品系列，憑借自身投資能力打造的物業(yè)、基建、PE投資產(chǎn)品系列等；同時，積極構(gòu)建在市場上“買漁”的能力，通過建立開放式平臺、利用自身管理優(yōu)勢，吸引優(yōu)秀金融機構(gòu)到信托平臺推出產(chǎn)品。這樣，客戶除了能夠分享信托的投資能力，還能夠分享到市場上其他最優(yōu)秀的投資能力。

第9篇

2006年12月30日，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金（Bohai Industry Investment Fund）在天津正式設(shè)立，這是中國第一只經(jīng)國家批準設(shè)立的契約型中資產(chǎn)業(yè)投資基金。渤海產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司同日掛牌，其首期募集的60.8億元人民幣產(chǎn)業(yè)基金也正式投入運作。

渤海產(chǎn)業(yè)投資基金由全體出資人以契約方式發(fā)起設(shè)立，總規(guī)模200億元人民幣，首期募集60.8億元人民幣。其中中國人壽保險集團（China Life Insurance Group）、中國人壽保險股份有限公司（China Life Insurance Co.Ltd）各出資5億元，渤海基金管理公司出資0.8億元，全國社會保障基金（National Social Security Fund）理事會、國家開發(fā)銀行（China Development Bank）、國家郵政局郵政儲匯局（China Postal Savings and Remittance Bureau）、中銀集團投資有限公司（Bank of China Group Investment Limited）及天津市津能投資公司五家公司各出資10億元。基金以封閉方式運作，存續(xù)期15年，對企業(yè)進行股權(quán)類投資。渤海產(chǎn)業(yè)投資基金委托渤海產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司運作管理。渤海產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司注冊資本金為2億元人民幣。

渤海產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司董事長由中國銀行行長、中銀國際控股公司董事長李禮輝擔任；中銀國際聘請香港人士、新橋資本（Newbridge Capital Inc.）前合伙人歐巍擔任基金管理公司總裁。渤海產(chǎn)業(yè)投資基金的資產(chǎn)由交通銀行托管。

網(wǎng)盛科技深圳上市 發(fā)股數(shù)量達1500萬股

近日，浙江網(wǎng)盛科技股份有限公司成功登陸深圳證券交易所。據(jù)了解，本次上市發(fā)行總量為1500萬股，占總股本的25%，融資總額達到了2.1135億人民幣。這是國內(nèi)第一只互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)股登陸A股市場。分析人士稱，隨著網(wǎng)盛科技的成功上市，將會有更多的互聯(lián)網(wǎng)公司選擇登陸國內(nèi)股市。

網(wǎng)盛科技總裁孫德良告訴AVCJ，“本次募集資金投資項目的實施將增強公司的技術(shù)創(chuàng)新能力、核心競爭力與抗風險能力，加快公司發(fā)展步伐，為公司未來可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)，有利于保持公司在化工綜合服務(wù)領(lǐng)域中的領(lǐng)先地位，同時也將促進公司原有‘會員＋廣告’商業(yè)模式的持續(xù)發(fā)展。升級后的信息服務(wù)，將為公司帶來會員數(shù)目和廣告收入的增加，使公司原有的商業(yè)模式保持持續(xù)發(fā)展的能力。”

上市后，公司的商業(yè)模式將有大的創(chuàng)新，此次募集資金投資項目中的搜索服務(wù)項目和電子商務(wù)項目將采用新的商業(yè)模式實現(xiàn)盈利。新商業(yè)模式的運作將以公司的現(xiàn)有優(yōu)勢為基礎(chǔ)，并和公司原有的業(yè)務(wù)進行有機整合，作為公司整體服務(wù)的一部分提供給客戶，從而有效降低開發(fā)風險，提高盈利能力。

網(wǎng)盛科技是專業(yè)從事互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)、電子商務(wù)、專業(yè)搜索引擎和企業(yè)應(yīng)用軟件開發(fā)的高新企業(yè)，目前已發(fā)展成國內(nèi)最大的垂直專業(yè)網(wǎng)站開發(fā)商。同時，基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的開發(fā)和應(yīng)用，互聯(lián)網(wǎng)已不僅僅局限于單純網(wǎng)絡(luò)的概念，隨著用戶日益變化的需求，互聯(lián)網(wǎng)已實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)層―溝通層―內(nèi)容層―搜索層的分工演化，發(fā)展成為有別于傳統(tǒng)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)。

網(wǎng)盛科技專業(yè)從事互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，旗下包括中國化工網(wǎng)、中國紡織網(wǎng)、中國醫(yī)藥網(wǎng)等垂直B2B電子商務(wù)網(wǎng)站。“目前同行業(yè)的競爭者越來越多，而對網(wǎng)盛科技來說，‘化工網(wǎng)資源優(yōu)勢、客戶優(yōu)勢、研究開發(fā)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和營銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢’是網(wǎng)盛科技的絕對優(yōu)勢。”孫德良對AVCJ介紹。

溫州民間資本進軍創(chuàng)業(yè)投資

繼“炒房團”、“炒煤團”、“炒油團”之后，溫州民間資本開始轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)投資。日前，上海首家以溫州民間資本發(fā)起設(shè)立的創(chuàng)業(yè)投資公司首華創(chuàng)投（Sinohead Capital）落戶徐家匯，創(chuàng)始人是上海溫州商會的副會長林阿信。

據(jù)悉，首華創(chuàng)投已一次性到位3000萬元人民幣的基金，其中大部分來自于林阿信旗下的實業(yè)資本及其他上海溫州商會成員的投資，公司還受托管理歐洲溫州華人華僑聯(lián)合會基金的中國業(yè)務(wù)和那些動輒上億美元的外資投資基金相比，3000萬元人民幣顯得十分渺小，但這一溫州民間資本的投資趨勢卻格外引人關(guān)注。林阿信告訴AVCJ：“政策空間的擴展使當前創(chuàng)業(yè)投資的風險性大大降低，正是溫州民間資本進入的最佳時機；溫州資本勢力雄厚，且具備難以比擬的聚焦效應(yīng)和金融誠信，一旦進入創(chuàng)投產(chǎn)業(yè)將為目前急需資金的眾多中小企業(yè)提供支持。”他還表示，首華創(chuàng)投既看好高科技產(chǎn)業(yè)――特別是那些高成長性、顛覆性技術(shù)和自主知識產(chǎn)權(quán)的項目，同時也看重傳統(tǒng)行業(yè)――特別是那些創(chuàng)新商業(yè)模式、創(chuàng)新融資方式的創(chuàng)業(yè)項目。

截至目前，中國本土的創(chuàng)司已近100家，資金規(guī)模80億元人民幣，其中80%以上具有政府背景，民間資本只占了7%。林阿信指出，讓民間資本投入創(chuàng)業(yè)投資領(lǐng)域，除了政策的鼓勵外，還應(yīng)該有法律制度的保障，在這一點上，還需要進一步完善。

據(jù)AVCJ了解，中國政府正在制定政策，旨在鼓勵龐大而又分散的民間資本進入創(chuàng)業(yè)投資領(lǐng)域，特別是科技投資領(lǐng)域，同時還將設(shè)立中央政府出資的各種創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金，采取“讓利與民”的原則參股扶持民間商業(yè)性創(chuàng)業(yè)投資。這對于目前主要以政府財政投入和國外創(chuàng)業(yè)公司投入為主的中國創(chuàng)業(yè)投資行業(yè)來說，無疑是一針“強心劑”。

中國新能源產(chǎn)業(yè)基金有望年內(nèi)誕生

全國工商聯(lián)新能源商會（China New Energy Chamber of Commerce）日前宣布，由國家發(fā)改委起草的《產(chǎn)業(yè)投資基金（試點）管理辦法》即將出臺，新能源商會將設(shè)立“中國新能源產(chǎn)業(yè)投資基金”。新能源商會會長、華睿集團（Farsighted Group）董事局主席李河君表示，爭取在今年年內(nèi)組建中國新能源產(chǎn)業(yè)投資基金。

據(jù)介紹，擬設(shè)立的新能源產(chǎn)業(yè)投資基金將主要對未上市新能源企業(yè)進行股權(quán)投資并提供經(jīng)營管理服務(wù)，促進新能源產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展。初期打算在全社會募集資金10億元，中期募集100億元人民幣。目前該投資基金尚未確定發(fā)行方式，但公募申請的可能性較大。

新能源商會聚集了華睿集團、力諾集團、尚德電力、新奧集團等新能源界共112家有實力的民營企業(yè)。李河君透露，建立投資基金只是一個開始，商會預(yù)計打造一個名牌――中華新能源，今年新能源商會還將籌建新能源產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)品交易市場。

北京將建中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金

北京市發(fā)改委日前對外披露了《北京市“十一五”時期中小企業(yè)發(fā)展促進規(guī)劃》。“十一五”期間，北京市每年將至少拿出5億元人民幣，建立中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金，用于促進中小企業(yè)發(fā)展。

據(jù)北京市發(fā)改委中小企業(yè)處處長郭俊峰介紹，融資難是目前中小企業(yè)發(fā)展遇到的一個最大瓶頸。為了緩解這個難題，北京市正在構(gòu)建中小企業(yè)融資服務(wù)體系，針對創(chuàng)業(yè)期中小企業(yè)融資條件和需求，北京市發(fā)改委和財政局聯(lián)合研究建立了創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金，用于支持符合國家產(chǎn)業(yè)政策，處于初創(chuàng)期和成長期急需資金支持的中小企業(yè)。“十一五”期間，基金規(guī)模不少于5億元人民幣，并將根據(jù)情況適時調(diào)整。

上海浦東今年將設(shè)3億元創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金

AVCJ獲悉，上海浦東新區(qū)今年將投入3億元人民幣設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金，以撬動總規(guī)模超過60億元的投資。據(jù)了解，引導(dǎo)基金的使用采取市場化的操作辦法，浦東新區(qū)內(nèi)的高新科技企業(yè)可隨時自薦申請。

創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金是浦東新區(qū)為了促進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而設(shè)立的政策性專項資金，與傳統(tǒng)的政府無償資助不同，該基金定位為創(chuàng)業(yè)投資的母基金。浦東新區(qū)區(qū)長張學兵表示，引導(dǎo)資金不直接投向項目，而是與海內(nèi)外合格創(chuàng)業(yè)投資公司或基金管理公司合作，采取契約式產(chǎn)業(yè)風險投資基金、法人制和非法人制創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等多種方式。

上海浦東科創(chuàng)投資管理有限公司負責引導(dǎo)基金的管理和使用，據(jù)其有關(guān)負責人透露，在生物醫(yī)藥領(lǐng)域，具體負責項目選擇和資本運作的是百奧威達中國基金（BioVeda China Fund），電子信息等領(lǐng)域的投資項目則由德豐杰龍脈中國基金（DFJ Dragon Fund China）來具體運作。按計劃，引導(dǎo)基金今年將增加更多的創(chuàng)投伙伴，與這些知名的專業(yè)機構(gòu)聯(lián)合投資，或者直接作為出資人加入投資基金，擴大資金的杠桿效應(yīng)。

上海牽手40家創(chuàng)投組建創(chuàng)投服務(wù)聯(lián)盟

AVCJ獲悉，剛成立不久的上海風險投資聯(lián)盟日前與軟銀、IDG等投資機構(gòu)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，至此加盟的創(chuàng)投單位已達40家。一個以風投單位為主、各類中小企業(yè)服務(wù)機構(gòu)為輔，促進創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)和創(chuàng)業(yè)項目有效對接的聯(lián)盟體正逐漸成型。

上海風險投資服務(wù)聯(lián)盟由上海市促進小企業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)辦公室、浙江省中小企業(yè)局、江蘇省中小企業(yè)局和上海的創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)等單位共同發(fā)起。據(jù)聯(lián)盟負責人鄭維安透露，目前階段在操作的融資項目已達30個左右，最近還有兩個1000萬元人民幣的融資項目正在進行集中推介，聯(lián)盟將發(fā)揮資源優(yōu)勢，為更多的中小企業(yè)項目和更多資本對接發(fā)揮平臺效應(yīng)。

江蘇創(chuàng)投機構(gòu)助力創(chuàng)業(yè)潮

AVCJ獲悉，江蘇省江陰市日前特別設(shè)立了注冊資本總額達1億元人民幣的科技創(chuàng)業(yè)投資基金，重點支持高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園、留學歸國人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目，以及處于孵化期至擴張期的民營科技型企業(yè)。這是江蘇省創(chuàng)業(yè)投資助力創(chuàng)業(yè)大潮的最新動作。

至2006年底，由江蘇高科技投資集團（GOVTOR）主導(dǎo)設(shè)立和參與設(shè)立的基金已達19家，管理的基金規(guī)模逾33億元人民幣。據(jù)了解，江蘇高科技投資集團目前正與國際著名投資商香港查氏集團（Cha Textiles Ltd.）聯(lián)手組建一個規(guī)模為1.5億美元的名力中國成長基金，以及一個1.6億元人民幣的高投名力江蘇成長基金，同時還將在南通、無錫、鎮(zhèn)江、蘇州建立創(chuàng)業(yè)投資基金，形成遍布全省的創(chuàng)投網(wǎng)絡(luò)。

截至目前，江蘇省已經(jīng)有創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)30家，資金規(guī)模達到58億元人民幣。由創(chuàng)投基金扶持的三家上市企業(yè)尚德電力、蘇州科達、南大蘇富特，已成為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者。

梁錦松加盟黑石任中國區(qū)主席問路內(nèi)地

又一家私募基金公司將目標瞄準了中國內(nèi)地市場。AVCJ獲悉，美國黑石集團（Blackstone Group）日前已經(jīng)聘請香港特區(qū)政府財政司前司長梁錦松作為高級執(zhí)行董事及中國區(qū)主席，負責開拓亞洲市場。

黑石集團新聞發(fā)言人Sophia Harrison表示，梁錦松將與另外一名高級執(zhí)行董事Ben Jenkins聯(lián)合擴建和管理其駐香港的辦事處。該辦事處主要負責為黑石開展和管理亞洲地區(qū)新的私募基金投資業(yè)務(wù)，同時協(xié)助管理黑石已經(jīng)投資的亞洲企業(yè)或者正在進入這一地區(qū)的企業(yè)。

黑石于2005年在印度孟買設(shè)立了其在亞洲的第一個辦事處，主要負責私募股權(quán)投資和房地產(chǎn)投資。去年又在香港設(shè)立了負責對沖基金運作的機構(gòu)。黑石主席史蒂夫?施瓦茨曼（Steve Schwarzman）表示，“重大的外商直接投資對中國內(nèi)地經(jīng)濟的持續(xù)增長意義重大，黑石希望能積極地參與這一進程。”

梁錦松表示，之所以加盟黑石，是看中其“在全球私募股權(quán)投資業(yè)的領(lǐng)先地位和金融實力”。而對黑石來說，聘請梁錦松助陣，無疑能增強其影響力。作為一家全球性的私人投資和咨詢公司，黑石進軍中國內(nèi)地市場的腳步明顯慢于KKR、凱雷和貝恩資本等華爾街同行。

黑石成立于1985年，核心業(yè)務(wù)包括私募股權(quán)投資、房地產(chǎn)投資、企業(yè)債投資等，管理總資產(chǎn)規(guī)模達到700億美元，私募股權(quán)投資部門管理著超過330億美元的資產(chǎn)，旗下正在進行投資的第五只私募股權(quán)投資基金規(guī)模為156億美元。

需要指出的是，去年轟動一時的與美林旗下資產(chǎn)管理部門合并的黑石集團（BlackRock），并非梁錦松加盟的黑石集團（Blackstone），盡管兩者總部都設(shè)在美國，卻是風馬牛不相及的兩家公司。前一個黑石與美林合并誕生了管理總資產(chǎn)接近1萬億美元的資產(chǎn)管理巨頭――黑石美林投資管理（BlackRock Merrill Lynch Investment Managers）。

張文東轉(zhuǎn)戰(zhàn)花旗 中國成投行必爭之地

花旗集團（Citigroup）亞太區(qū)企業(yè)與投資銀行部日前宣布，任命原瑞銀集團（UBS）董事總經(jīng)理張文東為其中國投資銀行團隊的董事總經(jīng)理。此舉顯示，中國正逐漸成為各國際投行必爭之地，相關(guān)人士頻繁被“挖”證明了這一點。

張文東之前任瑞銀集團董事總經(jīng)理和中國投資銀行業(yè)務(wù)主管，負責該部門在中國的業(yè)務(wù)發(fā)展和戰(zhàn)略制定。在瑞銀之前，張文東是羅盤風險投資合伙公司（Compass Venture Partners L.P）的合伙人之一，這家專注于中國市場的私募基金創(chuàng)立于2000年，密切關(guān)注媒體、電信和技術(shù)等行業(yè)的投資機會。在此之前，他是中國銀行投資銀行部門的直接投資主管。

對此，花旗亞太投資銀行部主管馬睿明（Mark Renton）表示，張文東的加入為花旗帶來了在中國投資銀行和私人基金市場運作的豐厚經(jīng)驗和理解。

為了拓展中國內(nèi)地業(yè)務(wù)，各大投行巨頭在“挖角”方面不惜重金。去年3月，花旗聘請趙競為中國投行常務(wù)董事，而趙競在加入花旗集團前，曾在摩根士丹利任職12年，任中國投行業(yè)務(wù)北京首席代表。摩根士丹利也在去年2月，將花旗銀行前投資銀行業(yè)務(wù)主管孫瑋聘為中國區(qū)首席執(zhí)行官。

Kirkland進軍亞洲設(shè)立香港辦公室

亞洲的并購交易僅僅是剛開始，現(xiàn)在正是拓展亞洲市場的時機。隨著貝恩資本（Bain Capital LLC）等大客戶拓展亞洲市場，美國第11大律師事務(wù)所Kirkland& Ellis LLP日前在香港設(shè)立了擁有3名律師的辦事處，由大衛(wèi)?艾希（David Eich）領(lǐng)導(dǎo)，這也是其在亞洲的首家事務(wù)所。

大衛(wèi)?艾希對AVCJ表示：“1996年我來到倫敦，當時Kirkland在那里只有2名律師，而現(xiàn)在，我們在歐洲已經(jīng)擁有一個85人的團隊，隨著歐洲和美國的私募基金進入亞洲，這一進程又將在亞洲重演。”他還說，Kirkland在亞洲無處不在，公司在韓國、泰國和中國都有業(yè)務(wù)。據(jù)悉，Kirkland最早的客戶――貝恩資本正在募集規(guī)模達10億美元的首只亞洲基金，將專注于投資中國與日本。

大衛(wèi)?艾希還表示，Kirkland的目標是，到2007年末，將其在香港辦公室的律師人數(shù)從目前的3位提高至12位，公司還計劃2年內(nèi)在北京或上海開設(shè)辦公室，開拓大陸極具吸引力的私募股權(quán)市場。

中信資本聘請Nakano出任東京辦事處董事總經(jīng)理

中信資本直接投資公司（Citic Capital Partners）近日聘請中野博信（Hironobu Nakano）擔任東京辦事處董事總經(jīng)理，主管日本地區(qū)投資業(yè)務(wù)。此外，還聘請Masahiro Ito和Satoshi Ishida為東京辦事處副總裁，二人都是Nakano在日本產(chǎn)業(yè)振興公司同事。

第10篇

概括而言，產(chǎn)業(yè)投資基金是指一種主要對未上市企業(yè)和公司直接提供資本支持，并從事資本經(jīng)營與監(jiān)督的集合投資制度，是通過發(fā)行基金受益券募集資金，交由專業(yè)人士組成的投資管理機構(gòu)操作，基金資產(chǎn)分散投資于不同的實業(yè)項目，投資收益按資本分成的投融資方式。通常，基金發(fā)起人會聯(lián)合主要投資者出資設(shè)立基金管理公司，由其擔任基金管理人并管理和運用基金資產(chǎn)，同時選定一家商業(yè)銀行作為基金托管人托管基金資產(chǎn)，投資收益按投資者的出資份額共享，投資風險由投資者共擔。產(chǎn)業(yè)投資基金一般定位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，有效率的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，如收費路橋建設(shè)、電力建設(shè)、城市公共設(shè)施建設(shè)等，以促進產(chǎn)業(yè)升級與結(jié)構(gòu)高度化。產(chǎn)業(yè)投資基金在我國可以發(fā)揮作用的范圍很廣，凡是符合國家鼓勵發(fā)展并具有較好回報的產(chǎn)業(yè)，均可以運用這種投融資方式。

根據(jù)有關(guān)研究，中國產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)的總體目標是成為一個具備一定規(guī)模的金融產(chǎn)業(yè)，其舉足輕重的作用僅次于商業(yè)銀行和保險公司。參照美國等發(fā)達國家金融業(yè)結(jié)構(gòu)比重，中國產(chǎn)業(yè)投資基金的資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)占金融業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的1％—3％。按中國現(xiàn)有金融資產(chǎn)規(guī)模約40萬億元匡算，產(chǎn)業(yè)投資基金規(guī)模應(yīng)在4000億元到8000億元，最終達到占金融資產(chǎn)3％的目標。在影響上，產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展將改善我國企業(yè)的融資格局，加快金融市場的改革進程，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，提高資源配置的效率。

二、產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展環(huán)境

當前，中國正在經(jīng)歷一段高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施投資活躍的時期，投資主體既有政府，也有私營部門。一方面，是國內(nèi)高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施投資需求顯著增長，而政府面臨財政壓力和職能轉(zhuǎn)變，需要減少債務(wù)，并將投資風險轉(zhuǎn)移到私營部門；同時相對較高的估值推動更多的資產(chǎn)轉(zhuǎn)手，進而促進了較快的資本投入。另一方面，在需求作用下，資金被吸引到國內(nèi)高新技術(shù)，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)已成為具有長期投資等級，富有吸引力的固定收益產(chǎn)品；而且在宏觀經(jīng)濟向好的情況下，股本投資將產(chǎn)生較高的股息收益，能充分利用杠桿實現(xiàn)增長，并與通貨膨脹掛鉤。這些都為中國私募股本投資創(chuàng)造了極好的機會，也為中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展提供了良好的環(huán)境。

從法律環(huán)境來看，經(jīng)國務(wù)院批準，1995年9月中國人民銀行公布了《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，該辦法是至今中資機構(gòu)在境外設(shè)立中國產(chǎn)業(yè)投資基金的主要依據(jù)。對在境內(nèi)設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，國家發(fā)改委于2004年11月起草了《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，雖然至今沒有出臺，但是有關(guān)內(nèi)容已經(jīng)在相關(guān)政府部門達成共識。而國內(nèi)已成功設(shè)立的中瑞、中比等中外合資產(chǎn)業(yè)投資基金，均由國家發(fā)改委以特批的方式報國務(wù)院批準成立。

從市場環(huán)境來看，當前國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持強勁增長，社會資金較為充裕，但投資渠道不暢，包括保險資金、社保資金在內(nèi)的大資金集團，正積極尋找有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報而又能與其負債結(jié)構(gòu)相匹配的項目投資。只要產(chǎn)業(yè)投資基金的回報和結(jié)構(gòu)設(shè)計有足夠的吸引力，就可以完成基金的募集。

三、產(chǎn)業(yè)投資基金的投融資特點

從國外發(fā)展經(jīng)驗來看，產(chǎn)業(yè)投資基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，包括運輸行業(yè)(如收費道路、機場、港口和部分鐵路)、受監(jiān)管的公用事業(yè)(如供電和天然氣網(wǎng)絡(luò)、供水和廢水處理網(wǎng)絡(luò))、政府服務(wù)業(yè)(如學校和醫(yī)院、衛(wèi)星等部分國防項目)和其他(如輸油管、液化石油氣接收站和運輸船、合同發(fā)電)等。該行業(yè)資產(chǎn)均屬于社會基礎(chǔ)設(shè)施，具有穩(wěn)定、可預(yù)測和低風險的現(xiàn)金流，且獨立于商業(yè)圈之外，通常與本地通貨膨脹相關(guān)，有能力支撐高負債。

產(chǎn)業(yè)投資基金是一個值得中國企業(yè)探索的、比較適合大型建設(shè)項目的股本融資方式。對于項目主體而言，其通過產(chǎn)業(yè)投資基金融資，主要有五大特點：一是投資期限較長，一般為1015年；二是投資者一般不要求占控制地位，只要求參股；三是投資者到期后退出，發(fā)起人可擁有優(yōu)先回購權(quán)；四是以財務(wù)投資者為主，很少參加經(jīng)營管理(但會要求改善和強化公司治理)；五是投資者對投資回報要求不高。當然，由于股本投資者比債務(wù)融資者承擔更多的風險，在收益獲得次序上排在貸款之后，因此，產(chǎn)業(yè)投資基金的融資成本要高于銀行貸款。

與傳統(tǒng)的融資方式相比，產(chǎn)業(yè)投資基金融資特點如下：

四、產(chǎn)業(yè)投資基金的設(shè)立方案要點

目前，我國產(chǎn)業(yè)投資基金立法基本處于停滯狀態(tài)，已設(shè)立的中瑞合作基金、中比直接股權(quán)投資基金、以及其他創(chuàng)業(yè)投資基金和房地產(chǎn)投資基金，均采取了迂回的方式，對不同的設(shè)立模式進行了探索。因此，如何在現(xiàn)有的法律框架下，對產(chǎn)業(yè)投資基金設(shè)立方案進行研究、設(shè)計，不僅直接關(guān)系基金本身能否成功募集和運作，而且對于中國整個產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)的發(fā)展具有積極意義。結(jié)合國內(nèi)外實踐，在中國設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金需著重考慮以下幾個方面：

1.基金組織形式：公司型還是契約型。公司型基金具有獨立法人資格，治理規(guī)范，管理直接，透明度高等優(yōu)點；但需承受雙重稅賦，不可在銀行間債券市場發(fā)行基金單位，無法實現(xiàn)利潤100％分紅。契約型基金設(shè)立簡單，便于運作，經(jīng)批準可以在銀行間債券市場發(fā)行基金單位，基金收入可以全部分配給基金份額持有人，基金本身無須繳納所得稅；但治理相對困難，對投資者的保護不如公司型基金。

2.基金注冊地：境內(nèi)還是境外。在境內(nèi)注冊基金，目前尚無有關(guān)的專項法規(guī)，無稅收優(yōu)惠政策，審批程序相對簡單，投資者以境內(nèi)保險公司和社保機構(gòu)為主，期望回報率比債務(wù)融資略高；在境外注冊基金，法律環(huán)境較完善成熟，可選擇具有稅收優(yōu)惠的境外地點注冊，但審批程序較復(fù)雜，投資者群體廣，期望的回報率較高(一般在12％一16％)。

3.基金投資方向。首先需確定基金定位是穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，還是要求高回報的創(chuàng)業(yè)投資基金，并考查擬投資行業(yè)的監(jiān)管要求；然后分析投資者對基金收益率及其分布特點的要求，選擇投資成熟項目，還是在建項目；最后檢查不同項目的現(xiàn)金流配合情況，確定具體的投資方向或項目。

4.基金規(guī)模與存續(xù)期。基金規(guī)模主要受擬投資項目預(yù)計的資金需求，監(jiān)管機構(gòu)對基金規(guī)模的要求和審批的難易程度，潛在投資者的資金供給規(guī)模影響。基金存續(xù)期主要受擬投資項目預(yù)計的資金需求期間，潛在投資者的資金供給要求，滿足投資者一定的預(yù)期收益率影響。

5、基金到期后處理方式。基金到期后的主要處理方式包括續(xù)期，基金將所持有投資項目股權(quán)在市場上出售等。項目出售可由約定的投資者擁有優(yōu)先購買權(quán)，出售價格可按項目賬面凈值、基金成立時的收購價格，或市場價格進行。

6.發(fā)起人認購比例。發(fā)起人需確定對基金希望保持的控制力，將基金預(yù)期收益率與其現(xiàn)有投資項目回報率進行比較，以及衡量自身的資金來源是否充分。在契約型基金中，由于發(fā)起人可通過控股基金管理公司來實現(xiàn)對基金運作的實際控制，因此其對基金的認購比例可以盡可能的低。

五、產(chǎn)業(yè)投資基金的治理

產(chǎn)業(yè)投資基金的治理包括以下幾個層次：

1.基金公司或基金本身的治理。由于公司型基金和契約型基金的組織形式完全不同，二者本身的治理也大相徑庭。公司型基金參照《公司法》、《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》設(shè)立，以基金章程為治理法則，其最高權(quán)利機構(gòu)為股東會，常設(shè)機構(gòu)為董事會，并由董事會負責制定基金投資原則與投資戰(zhàn)略、審定基金管理公司提交的投資方案；同時設(shè)立投資委員會，由各股東按投資比例列席，審查基金管理公司提出的投資方案。契約型基金參照《信托法》、《證券投資基金法》設(shè)立，投資者通過基金份額持有人大會行使基金資產(chǎn)的所有權(quán)、收益權(quán)、委托權(quán)、監(jiān)督權(quán)和處置權(quán)等，對大會審議的事項進行表決。

2.基金管理公司的治理。基金管理公司根據(jù)決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離、相互制衡的原則建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)，以確保公司管理的科學性與規(guī)范化；公司董事會下設(shè)風險控制委員會，專職負責公司的風險控制，以保證基金資產(chǎn)的安全性；在控制風險的前提下，通過對投資項目的篩選、價值評估、投資決策和投資管理，在促進所投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，謀求基金收益的最大化。基金管理公司的責、權(quán)和利應(yīng)在基金公司或基金與其簽訂的委托管理協(xié)議中明確。

3.基金托管人的治理。基金托管人是依據(jù)基金運行中“管理與保管分開”的原則，對基金管理人進行監(jiān)督和保管基金資產(chǎn)的架構(gòu)，是基金持有人權(quán)益的代表。基金托管人的主要職責是保管基金資產(chǎn)，執(zhí)行投資指令并辦理資金往來，監(jiān)督基金管理人的投資運作，復(fù)核、審查基金資產(chǎn)凈值及基金財務(wù)報告。基金托管人的責、權(quán)和利應(yīng)在基金公司或基金與其簽訂的托管協(xié)議中明確。

產(chǎn)業(yè)投資基金的治理結(jié)構(gòu)具體如下：

參考文獻：

［1］國家發(fā)展計劃委員會.產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法，2004

第11篇

當前，中國正在經(jīng)歷一段高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施投資活躍的時期，投資主體既有政府，也有私營部門。一方面，是國內(nèi)高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施投資需求顯著增長，而政府面臨財政壓力和職能轉(zhuǎn)變，需要減少債務(wù)，并將投資風險轉(zhuǎn)移到私營部門；同時相對較高的估值推動更多的資產(chǎn)轉(zhuǎn)手，進而促進了較快的資本投入。另一方面，在需求作用下，資金被吸引到國內(nèi)高新技術(shù)，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)已成為具有長期投資等級，富有吸引力的固定收益產(chǎn)品；而且在宏觀經(jīng)濟向好的情況下，股本投資將產(chǎn)生較高的股息收益，能充分利用杠桿實現(xiàn)增長，并與通貨膨脹掛鉤。這些都為中國私募股本投資創(chuàng)造了極好的機會，也為中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展提供了良好的環(huán)境。

從法律環(huán)境來看，經(jīng)國務(wù)院批準，1995年9月中國人民銀行公布了《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，該辦法是至今中資機構(gòu)在境外設(shè)立中國產(chǎn)業(yè)投資基金的主要依據(jù)。對在境內(nèi)設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，國家發(fā)改委于2004年11月起草了《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，雖然至今沒有出臺，但是有關(guān)內(nèi)容已經(jīng)在相關(guān)政府部門達成共識。而國內(nèi)已成功設(shè)立的中瑞、中比等中外合資產(chǎn)業(yè)投資基金，均由國家發(fā)改委以特批的方式報國務(wù)院批準成立。

從市場環(huán)境來看，當前國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持強勁增長，社會資金較為充裕，但投資渠道不暢，包括保險資金、社保資金在內(nèi)的大資金集團，正積極尋找有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報而又能與其負債結(jié)構(gòu)相匹配的項目投資。只要產(chǎn)業(yè)投資基金的回報和結(jié)構(gòu)設(shè)計有足夠的吸引力，就可以完成基金的募集。

2、產(chǎn)業(yè)投資基金的投融資特點

從國外發(fā)展經(jīng)驗來看，產(chǎn)業(yè)投資基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，包括運輸行業(yè)(如收費道路、機場、港口和部分鐵路)、受監(jiān)管的公用事業(yè)(如供電和天然氣網(wǎng)絡(luò)、供水和廢水處理網(wǎng)絡(luò))、政府服務(wù)業(yè)(如學校和醫(yī)院、衛(wèi)星等部分國防項目)和其他(如輸油管、液化石油氣接收站和運輸船、合同發(fā)電)等。該行業(yè)資產(chǎn)均屬于社會基礎(chǔ)設(shè)施，具有穩(wěn)定、可預(yù)測和低風險的現(xiàn)金流，且獨立于商業(yè)圈之外，通常與本地通貨膨脹相關(guān)，有能力支撐高負債。

產(chǎn)業(yè)投資基金是一個值得中國企業(yè)探索的、比較適合大型建設(shè)項目的股本融資方式。對于項目主體而言，其通過產(chǎn)業(yè)投資基金融資，主要有五大特點：一是投資期限較長，一般為1015年；二是投資者一般不要求占控制地位，只要求參股；三是投資者到期后退出，發(fā)起人可擁有優(yōu)先回購權(quán)；四是以財務(wù)投資者為主，很少參加經(jīng)營管理(但會要求改善和強化公司治理)；五是投資者對投資回報要求不高。當然，由于股本投資者比債務(wù)融資者承擔更多的風險，在收益獲得次序上排在貸款之后，因此，產(chǎn)業(yè)投資基金的融資成本要高于銀行貸款。

與傳統(tǒng)的融資方式相比，產(chǎn)業(yè)投資基金融資特點如下：

3、產(chǎn)業(yè)投資基金的設(shè)立方案要點

目前，我國產(chǎn)業(yè)投資基金立法基本處于停滯狀態(tài)，已設(shè)立的中瑞合作基金、中比直接股權(quán)投資基金、以及其他創(chuàng)業(yè)投資基金和房地產(chǎn)投資基金，均采取了迂回的方式，對不同的設(shè)立模式進行了探索。因此，如何在現(xiàn)有的法律框架下，對產(chǎn)業(yè)投資基金設(shè)立方案進行研究、設(shè)計，不僅直接關(guān)系基金本身能否成功募集和運作，而且對于中國整個產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)的發(fā)展具有積極意義。結(jié)合國內(nèi)外實踐，在中國設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金需著重考慮以下幾個方面：

1.基金組織形式：公司型還是契約型。公司型基金具有獨立法人資格，治理規(guī)范，管理直接，透明度高等優(yōu)點；但需承受雙重稅賦，不可在銀行間債券市場發(fā)行基金單位，無法實現(xiàn)利潤100％分紅。契約型基金設(shè)立簡單，便于運作，經(jīng)批準可以在銀行間債券市場發(fā)行基金單位，基金收入可以全部分配給基金份額持有人，基金本身無須繳納所得稅；但治理相對困難，對投資者的保護不如公司型基金。

2.基金注冊地：境內(nèi)還是境外。在境內(nèi)注冊基金，目前尚無有關(guān)的專項法規(guī)，無稅收優(yōu)惠政策，審批程序相對簡單，投資者以境內(nèi)保險公司和社保機構(gòu)為主，期望回報率比債務(wù)融資略高；在境外注冊基金，法律環(huán)境較完善成熟，可選擇具有稅收優(yōu)惠的境外地點注冊，但審批程序較復(fù)雜，投資者群體廣，期望的回報率較高(一般在12％一16％)。3.基金投資方向。首先需確定基金定位是穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，還是要求高回報的創(chuàng)業(yè)投資基金，并考查擬投資行業(yè)的監(jiān)管要求；然后分析投資者對基金收益率及其分布特點的要求，選擇投資成熟項目，還是在建項目；最后檢查不同項目的現(xiàn)金流配合情況，確定具體的投資方向或項目。

4.基金規(guī)模與存續(xù)期。基金規(guī)模主要受擬投資項目預(yù)計的資金需求，監(jiān)管機構(gòu)對基金規(guī)模的要求和審批的難易程度，潛在投資者的資金供給規(guī)模影響。基金存續(xù)期主要受擬投資項目預(yù)計的資金需求期間，潛在投資者的資金供給要求，滿足投資者一定的預(yù)期收益率影響。

5、基金到期后處理方式。基金到期后的主要處理方式包括續(xù)期，基金將所持有投資項目股權(quán)在市場上出售等。項目出售可由約定的投資者擁有優(yōu)先購買權(quán)，出售價格可按項目賬面凈值、基金成立時的收購價格，或市場價格進行。

6.發(fā)起人認購比例。發(fā)起人需確定對基金希望保持的控制力，將基金預(yù)期收益率與其現(xiàn)有投資項目回報率進行比較，以及衡量自身的資金來源是否充分。在契約型基金中，由于發(fā)起人可通過控股基金管理公司來實現(xiàn)對基金運作的實際控制，因此其對基金的認購比例可以盡可能的低。

4、產(chǎn)業(yè)投資基金的治理

產(chǎn)業(yè)投資基金的治理包括以下幾個層次：

1.基金公司或基金本身的治理。由于公司型基金和契約型基金的組織形式完全不同，二者本身的治理也大相徑庭。公司型基金參照《公司法》、《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》設(shè)立，以基金章程為治理法則，其最高權(quán)利機構(gòu)為股東會，常設(shè)機構(gòu)為董事會，并由董事會負責制定基金投資原則與投資戰(zhàn)略、審定基金管理公司提交的投資方案；同時設(shè)立投資委員會，由各股東按投資比例列席，審查基金管理公司提出的投資方案。契約型基金參照《信托法》、《證券投資基金法》設(shè)立，投資者通過基金份額持有人大會行使基金資產(chǎn)的所有權(quán)、收益權(quán)、委托權(quán)、監(jiān)督權(quán)和處置權(quán)等，對大會審議的事項進行表決。

2.基金管理公司的治理。基金管理公司根據(jù)決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離、相互制衡的原則建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)，以確保公司管理的科學性與規(guī)范化；公司董事會下設(shè)風險控制委員會，專職負責公司的風險控制，以保證基金資產(chǎn)的安全性；在控制風險的前提下，通過對投資項目的篩選、價值評估、投資決策和投資管理，在促進所投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，謀求基金收益的最大化。基金管理公司的責、權(quán)和利應(yīng)在基金公司或基金與其簽訂的委托管理協(xié)議中明確。

3.基金托管人的治理。基金托管人是依據(jù)基金運行中“管理與保管分開”的原則，對基金管理人進行監(jiān)督和保管基金資產(chǎn)的架構(gòu)，是基金持有人權(quán)益的代表。基金托管人的主要職責是保管基金資產(chǎn)，執(zhí)行投資指令并辦理資金往來，監(jiān)督基金管理人的投資運作，復(fù)核、審查基金資產(chǎn)凈值及基金財務(wù)報告。基金托管人的責、權(quán)和利應(yīng)在基金公司或基金與其簽訂的托管協(xié)議中明確。

產(chǎn)業(yè)投資基金的治理結(jié)構(gòu)具體如下：

參考文獻：

［1］國家發(fā)展計劃委員會.產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法，2004

第12篇

保險資金入市究竟影響多大？許多人僅僅算了一個靜態(tài)的賬，即按照2004年12月底的數(shù)字，保險總資產(chǎn)為1.18萬億元，5％的比例也就是590億元，加上投資連結(jié)險的因素，大約也就是600億元左右，對股市的影響十分有限。

從當前來講，這種說法似乎有一定的道理。但這種觀點是短視的，我們應(yīng)該看到的是保險資金渠道放開后的巨大潛力。以保險資金進入基金投資為例，5年多來，基金成為保險資金除銀行存款、債券之外第三大投資渠道，投資額度從最初不超過保險公司總資產(chǎn)的5％擴大到目前的15％，保險資金對基金的投資份額不斷提高，保險資金投資基金約占基金資產(chǎn)的1/4，占保險總資產(chǎn)約6％，保險業(yè)已經(jīng)成為證券投資基金最大的投資者，這已是不爭的事實。

我們看到的是，中國保險業(yè)雖然經(jīng)歷了連續(xù)多年的超常規(guī)發(fā)展，但保險的密度和深度依然不高，未來若干年內(nèi)，保險市場仍然是我們最具成長力的行業(yè)，因此，進入股市的資金也會隨之增加。從國際經(jīng)驗看，保險資金與證券投資基金一樣，是資本市場最重要的機構(gòu)投資者。我們有理由相信中國的保險公司未來勢必扮演資本市場重要的主導(dǎo)力量。

現(xiàn)在市場最關(guān)心的是，保險資金是不是馬上進入股市、“養(yǎng)命錢”會不會賠在股市、保險資金會有什么樣的投資理念？我個人認為，第一，中國A股市場經(jīng)過4年熊市的洗禮，股市風險已經(jīng)在較大程度上被釋放，一些上市公司已經(jīng)具有長期投資價值。可以這么認為，在滬市綜合指數(shù)1300點以下批準保險資金入市，不僅僅是一種政策姿態(tài)，也是給保險資金歷史性投資機會，是保險公司戰(zhàn)略性建倉的良機；第二，監(jiān)管部門對保險資金投資股市的安全采取了有力的風險監(jiān)控措施，比如實行托管制度，進行比例限制，制訂投資禁止制度等，對各保險公司和保險資產(chǎn)管理公司內(nèi)部規(guī)章制度也有明確要求。當然，保險資金將面臨著與過去不同的市場，有一個適應(yīng)過程。只要股市“基礎(chǔ)設(shè)施”不斷完善，深層次矛盾獲得解決，建立正常的資本市場預(yù)期機制，保險資金會加大在股市的投資力度，取得長期穩(wěn)定回報；第三，在投資理念方面，不同的保險資金既有共同點，也有不同的要求。從共同點看，保險資金會追求穩(wěn)定收益，關(guān)注有持續(xù)增長能力的藍籌股，分散投資，均衡配置資產(chǎn)；從不同點看，壽險資金可能會更多要求資產(chǎn)負債匹配，非壽險資金強調(diào)資金的流動性，投資型產(chǎn)品則對價值投資要求高。

二、與基金的合作多于競爭

有些投資者擔心，保險資金一旦直接入市，是否會從證券投資基金上進行較大比例的贖回？筆者認為，這種擔心是沒有必要的。從2004年的情況看，保險公司一方面在積極準備直接進入股市，另一方面對基金投資是在增加，截至2004年12月底，保險資金投資基金為673億元，與上年同期相比增加了45％。

保險公司直接入市后，為什么還會投資基金呢？我個人認為，主要基于以下原因：第一，從保險公司自身資產(chǎn)組合管理角度來看，在權(quán)益投資里面，必然會選擇一些具有成長性和分紅能力的基金進行投資，通過分紅實現(xiàn)投資收益，而且開放式基金分紅收入可以免稅，而投資股票分紅是不確定的。因此，保險資產(chǎn)的投資組合中，必然少不了基金品種。第二，從保險資產(chǎn)的流動性管理角度看也需要投資基金。比如保險公司從開放式基金申購或贖回2個億，都非常方便，但是如果2個億要在股市上買入或賣出，不僅需要較多時間，而且可能還會受到法規(guī)限制。第三，從保險資產(chǎn)風險管理的角度看，基金的投資組合能為保險資產(chǎn)過濾一道風險。從今年開放式基金的整體表現(xiàn)來看要優(yōu)于大盤，投資開放式基金實際上能夠為保險資金降低風險。因此，保險資金直接入市后，與基金業(yè)將是合作多于競爭。

當然，保險資金入市，會與其他機構(gòu)投資者一起，正確引導(dǎo)市場投資理念。在二級市場，機構(gòu)投資者一般都傾向于選擇流通性好有持續(xù)分紅能力的大盤藍籌股。但保險資金也會根據(jù)不同資金的特點逐步形成自己的投資理念，比如說壽險資金首先是應(yīng)該滿足資產(chǎn)與負債匹配管理的需要，財產(chǎn)險資金則相對而言可長可短，靈活掌握。至于保險資金長期投資，是相對于短期投機而言，并無時間限制，不同性質(zhì)的保險資金對投資期限的要求也不盡相同。從目前中國股市的實際狀況看，我個人認為，保險資金會從一級市場申購新股和購買可轉(zhuǎn)化公司債券開始，因為這些投資品種風險相對較小。這應(yīng)該是保險公司投資和基金投資不盡相同的地方。

三、改變資本市場機構(gòu)投資者格局

保險資金直接入市同時也給基金業(yè)的發(fā)展帶來新的挑戰(zhàn)，帶來資本市場機構(gòu)投資者格局的根本變化。保險資金直接入市，它將要求基金投資更加專業(yè)，要求基金公司針對保險資金的特點提供更多的產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。甚至不排除保險公司未來參股、控股基金管理公司。

我們知道，目前基金管理公司主發(fā)起人全部是證券公司和信托投資公司。在過去的近15年中，證券公司等是中國資本市場的主要推動力量，對中國資本市場的發(fā)展起了不可替代的作用。但這類新興主體的弱點也是明顯的：資本金過小，沒有融資渠道，缺乏自律文化，違規(guī)問題突出。中國資本市場發(fā)展到今天，客觀上需要像銀行保險這類主力機構(gòu)加入到機構(gòu)投資者行業(yè)里，為資本市場長期發(fā)展提供源源不斷的活水。

中國資本市場所以長期不穩(wěn)定，一個重要因素就是缺乏機構(gòu)投資者，缺乏長期穩(wěn)定的資金來源。我們可以計算一下：中國A股市場流通市值約12000億元，真正合規(guī)的資金也就證券投資基金3000億元。目前證券公司累計虧損2200億元，其資本金僅有約1100億元。而美國資本市場之所以經(jīng)得起股市大起大落的考驗，其中最關(guān)鍵的原因是有大的機構(gòu)投資者。根據(jù)美聯(lián)儲統(tǒng)計，1999年美國保險資金（包括保險公司、養(yǎng)老金及退休金）總額約12萬億美元，占美國貨幣及資本市場資產(chǎn)總額的比例高達34.7％，是資本市場最大的機構(gòu)投資者之一。

就中國資本市場而言，新的機構(gòu)投資者和新的資金從哪里來？必須需要“銀行號”和“保險號”基金管理公司啟航，才能完成資本市場資金結(jié)構(gòu)的根本改善，實現(xiàn)金融資源的最佳組合。國務(wù)院的“九條意見”特別強調(diào)鼓勵合規(guī)資金入市，鼓勵保險公司成為資本市場的主導(dǎo)力量。國務(wù)院常務(wù)會議多次要求抓緊落實“九條意見”，《商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司試點管理辦法》也公布實施，我們有理由相信中國保險行業(yè)未來也會參股、控股或發(fā)起設(shè)立基金公司，保險集團公司或保險資產(chǎn)管理公司作為大型機構(gòu)投資者參與基金公司投資，有利于為資本市場引進長期資金，有利于豐富發(fā)展基金產(chǎn)品，有利于基金業(yè)的發(fā)展和證券市場的穩(wěn)定，實現(xiàn)保險市場與資本市場良性互動。

四、有利于保險業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新

中國保險業(yè)落后的一個重要原因是重傳統(tǒng)保險業(yè)務(wù)，輕保險資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。從國際上看，保險業(yè)資產(chǎn)規(guī)模中的很大一部分是第三方資產(chǎn)管理。國外保險資產(chǎn)管理公司管理的資產(chǎn)主要來源于三個方面：一是可投資的保險資金；二是通過法律規(guī)定，只能由保險公司銷售，具有保本性質(zhì)、賬戶獨立、面向個人投資者的獨立基金；三是第三方機構(gòu)和個人投資者的資金。其中包括一般互惠基金和定向募集的專戶管理基金。許多保險公司管理的資產(chǎn)相當多的一部分來自第三方資金。

隨著保險業(yè)的快速發(fā)展和資產(chǎn)管理市場規(guī)模的擴大，保險機構(gòu)管理的資產(chǎn)規(guī)模也越來越龐大。大多數(shù)保險公司或者收購、或者建立自己的基金管理公司。荷蘭國際集團的資產(chǎn)管理公司在全球排名第10，為全歐第5大金融保險集團。它的經(jīng)營范圍：共同基金、機構(gòu)資產(chǎn)管理、專業(yè)商業(yè)/產(chǎn)業(yè)投資、房地產(chǎn)投資等方面。截至2000年底，ING資產(chǎn)管理旗下管理的總資產(chǎn)達到5030億歐元，其中約有71％屬于代客管理的資產(chǎn)。2002年12月27日，荷蘭國際集團（ING）的全資子公司荷蘭投資入股招商基金管理有限公司，在1億元人民幣的注冊資本中持股30％。

美國保德信集團作為著名的保險集團，不僅為投資者提供人壽保險、養(yǎng)老保險，還提供資產(chǎn)管理、基金、房地產(chǎn)投資等各項業(yè)務(wù)。保德信集團主要通過旗下兩個基金管理公司從事基金業(yè)務(wù)，根據(jù)公司2003年年報披露的數(shù)據(jù)，保德信集團資產(chǎn)管理公司的基金業(yè)務(wù)規(guī)模812億美元，盈利為4.81億美元。該公司與我國光大證券合資建立了光大保德信基金管理公司。

中國保險業(yè)雖然發(fā)展速度較快，但畢竟處于初級階段，整體規(guī)模在國民經(jīng)濟中的地位和比重還較小。2003年底我國銀行、證券和保險業(yè)總資產(chǎn)分別為27.66、4.98和0.91萬億元，保險總資產(chǎn)僅占我國金融業(yè)總資產(chǎn)的2.7％；保險深度也僅為3.3％，大大低于7.8％的世界平均水平。目前我國居民的消費和投資意愿中，購買保險的比例仍然偏低。如央行2003年4季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，儲戶選擇“更多消費”的比例為33.1％；選擇“更多儲蓄”的占比35.8％；選擇“購買國債”的占比13.5％；選擇“購買股票”的占比6％；選擇“購買保險”的占比9.7％。居民選擇購買保險和投資的意愿依然偏低。

目前我國居民儲蓄約11萬億元，隨著城鄉(xiāng)居民保險意識和投資意識的提高，儲蓄資金分流進入保險領(lǐng)域或其他投資領(lǐng)域的速度將加快。這些金融資產(chǎn)有兩種可能的渠道進入保險資產(chǎn)管理領(lǐng)域，一是隨保險意識的提高直接分流進入保險領(lǐng)域，再進入保險資產(chǎn)管理行業(yè)；二是隨投資意識的增強分流進入國債、股票等投資領(lǐng)域。保險資金直接入市后，有利于保險公司產(chǎn)品創(chuàng)新，保險公司可以通過發(fā)行與保險連結(jié)的基金產(chǎn)品等方式分享分流的儲蓄資金，從而擴大受托管理的資產(chǎn)規(guī)模，做大中國保險業(yè)。（中國人保資產(chǎn)管理有限公司梅君博士）

保險資金直接入市的國際比較與啟示

提要：

直接入市是各國保險資金運用的共同經(jīng)驗和重要方式，但各國保險資金直接入市比例存在很大差異。從結(jié)構(gòu)看，壽險與財險、單獨賬戶與一般賬戶由于資金性質(zhì)存在很大差異，其股票投資比例也截然不同。各國保險資金直接入市的經(jīng)驗對中國啟示有二：允許保險資金直接入市是在新的競爭條件下中國保險業(yè)發(fā)展的必然選擇。二是為有效控制風險，中國保險公司應(yīng)根據(jù)保險負債性質(zhì)嚴格控制權(quán)益投資的最高限額。

直接入市是各國保險資金運用的重要方式，研究各國保險資金直接入市的差異及原因，分析各國保險資金直接入市的經(jīng)驗、教訓對中國保險業(yè)的資金運用及保險資金的直接入市都具有借鑒和啟示意義。

一、保險資金直接入市的國際比較

（一）保險資金直接入市的整體性比較

1、橫向比較：國別差異及原因分析

2000年主要國家保險資金股票投資比重基本都在10％以上（隨著2000年以來美、歐股市的回調(diào)，近兩年，這一比例有明顯下降，如英國目前比重僅40％左右）。但各國股票投資的比例存在很大差異：英國比重最高，達到近60％，美國、法國、德國、荷蘭比重接近，都在30％左右，而瑞士、日本、意大利比重較低，分別僅有18％、16.6％、11％。

為什么各國保險資金直接入市比例存在如此大的差異呢？原因是多方面的，既有保險產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、金融市場結(jié)構(gòu)的原因，又有金融體制、監(jiān)管制度、會計制度差異等方面的原因。如英國和美國都同為資本市場十分發(fā)達、經(jīng)濟金融體制十分接近的國家，但兩國保險資金直接入市比重卻存在很大差異，英國的比例幾乎是美國的2倍。

為什么會出現(xiàn)這種差異呢？這主要是因為：

一是兩國保險負債結(jié)構(gòu)的差異。英國投資連接險十分發(fā)達，2001年英國投資連接險資產(chǎn)總額達到了6000億歐元左右，占到了整個西歐投資連接險的57％，占本國總保費收入比重也達到了40％以上。而美國年金類產(chǎn)品十分發(fā)達，且近年來在總的保費收入中的比重不斷上升，目前達到了40％以上（根據(jù)資產(chǎn)負債要求，年金產(chǎn)品幾乎全部投資于固定收益產(chǎn)品）。而投資性保險只是在1990年以后，隨著美國股市的不斷上升才有了很快發(fā)展，從而導(dǎo)致股票投資在整個保險資產(chǎn)配置中的比重有了快速上升。

二是金融市場結(jié)構(gòu)的差異。英國是傳統(tǒng)的金融中心，股票市場發(fā)達。而美國雖然股票市場也很發(fā)達，但債券市場更具比較優(yōu)勢。美國債券市場特別是公司債市場特別發(fā)達且具有流動性好、期限結(jié)構(gòu)齊全、收益率穩(wěn)定且相對較高的特點（2003年底美國債券市場規(guī)模達到21.9萬億美元，是股票市場的1.6倍，而整個歐洲債券市場規(guī)模僅9.8萬億美元，且市場分割、流動性差）。因此，美國保險公司將絕大部分資產(chǎn)投資到了債券特別是公司債，而英國則將較大比例資產(chǎn)投資到了股票。

三是監(jiān)管制度的差異。英國是保險資金運用最為自由、寬松的國家，監(jiān)管當局對保險資金運用幾乎沒有任何限制。而美國對保險投資特別是風險性投資監(jiān)管十分嚴格的國家，各州不僅對保險公司股票投資進行十分嚴格的、直接比例限制（對單獨賬戶不限制），還通過RBC監(jiān)管等方式對風險性投資進行間接限制（股票的風險資本因子為15％，政府債券為0）。

2、縱向比較：歷史變動及原因分析

20世紀90年代以來各國保險資金直接入市比例變動具有如下特點：一是美、歐國家保險資金的股票投資比例在1999年以前快速上升，但在1999年之后卻顯著下降。如美國在1992年時該比例僅11.6％，但到2000年時就迅速增加到了30％，此后快速回落，目前僅24％左右。二是與其他各國形成鮮明對照的是，日本保險資金直接入市的比例1990年以來一直呈顯著下降趨勢，1992年時比重為21.5％，到1998年時僅為14.9％。

為什么20世紀90年代以來美、歐保險資金直接入市比例會出現(xiàn)如此變動呢？為什么日本保險資金直接入市比例變動會呈現(xiàn)出與美、歐各國截然不同的變動趨勢呢？20世紀90年代以來各國股市表現(xiàn)是最主要的原因。

20世紀90年代，美、歐主要股市出現(xiàn)了長達10年的大牛市，道瓊斯指數(shù)、倫敦金融時報指數(shù)、巴黎CAC指數(shù)大幅度上漲。但2000年以后，隨著美國網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅，美、歐主要股市出現(xiàn)了明顯回落，各主要指數(shù)回落幅度都在20％以上，保險資金股票投資比重在快速增加后有所回落。

美、歐股市的戲劇性變化推動了保險公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，20世紀90年代，美、歐投資性保險產(chǎn)品快速發(fā)展，年均增長率達到20％以上，遠高于傳統(tǒng)保險產(chǎn)品5％左右的增長速度，在保險公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的比重從10％左右快速上升到了30％左右。單獨賬戶中的投資性保險資金主要投資于股票（比重基本都在70％以上）。2000年之后，隨著美、歐股市的大幅回落，投資型保險產(chǎn)品發(fā)展及其股票市值都有顯著回落。

而20世紀90年代以來日本保險資金直接入市比例變動情況卻與同期歐、美有所不同。日經(jīng)指數(shù)在20世紀80年代末、90年代初泡沫經(jīng)濟頂峰時達到了36000點以上的高點，但隨著泡沫經(jīng)濟的破滅，日本股市急劇下跌并陷入了長期、持續(xù)的低迷之中，目前一直在1萬點左右徘徊。與此相應(yīng)，日本保險公司也不斷降低其股票投資比重而增加風險性較低的債券資產(chǎn)比重。

（二）保險資金直接入市的結(jié)構(gòu)性比較

1、壽險與財險的直接入市比例比較

對海外保險行業(yè)直接入市進行結(jié)構(gòu)性分析可以發(fā)現(xiàn)：壽險與財險直接入市的比例存在很大差異，即使是同一保險集團，其壽險與財險直接入市比例都存在很大差異，壽險資金直接入市的比例顯著低于財險。

為什么同一國家甚至同一保險集團的壽險和財險直接入市比例會出現(xiàn)如此顯著的差異呢？保險負債性質(zhì)的差異是最主要的原因。一般而言，壽險具有投資期限長、具有最低收益保證要求的特點，從而對投資的安全性要求較高，一般要求實行比較嚴格的資產(chǎn)負債管理，因而主要投資于收益穩(wěn)定、風險相對較小的固定收益類資產(chǎn)，而對股票等風險性資產(chǎn)的投資則比較謹慎。而財險大都是1年以內(nèi)的短期資金且一般沒有最低收益保證，因而一般要求要有較高的收益和較好的流動性，從而對權(quán)益類資產(chǎn)的投資比重相對較高。

2、一般賬戶與單獨賬戶直接入市比較

對海外保險公司一般賬戶與單獨賬戶資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)對比可以發(fā)現(xiàn)：二者在直接入市比例方面存在很大差異。以美國壽險業(yè)為例，美國壽險單獨賬戶中股票投資比重很高，且隨著20世紀90年代美國股市的不斷上漲而不斷上升，目前這一比例達到了近80％。而與此形成鮮明對照的是，以壽險一般賬戶股票投資比重很低，僅5％左右，且近年來比重還略有下降。

為什么同一保險公司的一般賬戶與單獨賬戶在資產(chǎn)配置及直接入市比例方面存在如此大的差異呢？保險負債性質(zhì)的差異是最主要的原因。這是因為：單獨賬戶資金主要來源于變動年金、變額萬能險、投資連接險等投資性保險產(chǎn)品，投保人一般追求較高的資本利得和投資收益，而愿意承擔較大風險。因而其主要投資于流動性較強、風險、收益都較高的股票投資。而一般賬戶資金主要來源于一般壽險、健康險和年金產(chǎn)品，其不僅具有保險保障功能，而且一般還要求有最低收益保證，從而對投資的安全性要求很高，因而在投資策略上一般采取比較保守的投資策略和嚴格的資產(chǎn)負債管理，主要投資于固定收益產(chǎn)品，嚴格控制權(quán)益資產(chǎn)的投資比重并隨賬戶資金來源的結(jié)構(gòu)性變動做相應(yīng)調(diào)整。

二、保險資金直接入市的國際比較對中國的啟示

保險資金直接入市的國際比較對中國主要有如下啟示：

啟示之一：允許保險資金直接入市是在新的競爭條件下中國保險業(yè)發(fā)展的必然選擇

如前所析，雖然各國保險資金在直接入市的比例存在很大差異，但直接入市是各國保險資金投資的共同經(jīng)驗。即使在基金業(yè)十分發(fā)達的美國，也主要是中小型保險公司采取委托管理方式進行股票投資，而規(guī)模較大的保險公司一般都主要通過自己的資產(chǎn)管理部門或資產(chǎn)管理公司進行直接股票投資。

中國保險業(yè)正處于發(fā)展的起飛階段，保險資金正以年均20％左右的速度加速積聚。據(jù)粗略估計，到2010年，中國保險資金可運用余額將達到4萬億元。保險資金的加速積聚對中國保險業(yè)日益提出了專業(yè)化資產(chǎn)管理，實現(xiàn)保險資金保值、增值的迫切要求。另外，隨著居民投資意識的不斷提高和理財產(chǎn)品的不斷豐富和發(fā)展，保險業(yè)日益面臨著來自基金、證券、銀行、信托等其他金融產(chǎn)品的競爭。與此同時，隨著中國加入世界貿(mào)易組織承諾的不斷兌現(xiàn)，中國的保險市場、金融市場將陸續(xù)全面對外開放，國外保險金融機構(gòu)將按照國民待遇原則參與市場競爭。屆時，中國保險業(yè)將直面來自全球的實力強大、金融服務(wù)全面的國際綜合性保險集團、金融集團的全面競爭和沖擊。

中國保險業(yè)發(fā)展的新階段和面臨的日益復(fù)雜、激烈的新的競爭條件對中國保險公司的資產(chǎn)管理能力提出了更高的要求。而允許保險資金直接入市不僅進一步拓寬了中國保險企業(yè)的投資渠道，增強保險企業(yè)資產(chǎn)配置的主動性和能動性，而且還將強有力地促進中國保險企業(yè)資產(chǎn)管理經(jīng)驗的快速積累、專業(yè)性資產(chǎn)管理人才的加快培養(yǎng)和資產(chǎn)管理能力的顯著提高。

啟示之二：為有效控制風險，中國保險公司應(yīng)根據(jù)保險負債性質(zhì)嚴格控制權(quán)益投資的最高限額

前述對各國保險資金直接入市比例和壽險與財險、傳統(tǒng)保險與投資性保險直接入市比例差異的分析表明：保險負債性質(zhì)差異是影響保險資金直接入市比例的重要原因。對于保障性產(chǎn)品應(yīng)實行嚴格的資產(chǎn)負債管理，嚴格控制其權(quán)益投資的比例限制，只有這樣才能有效地控制整體投資風險。

在這方面，美國壽險業(yè)的經(jīng)驗值得借鑒。美國壽險業(yè)對于不同負債來源采取了嚴格的賬戶分類管理，一般壽險、健康險和企業(yè)年金資金進入一般賬戶，投資性壽險資金進入單獨賬戶。對于壽險一般賬戶，美國則采取嚴格的資產(chǎn)負債管理，將絕大多數(shù)資金投資于固定收益類資產(chǎn)；對于權(quán)益類投資則進行嚴格的比例控制。即使在美國20世紀90年代的10年大牛市，美國一般賬戶對股票投資比重并未相應(yīng)增加，相反還隨著壽險公司負債中年金比例不斷增加而將股票投資比重由1992年時的5.02％進一步降低到了2002年的3.46％（年金幾乎全部投資于固定收益產(chǎn)品）。

中國保險業(yè)在進行資產(chǎn)管理和直接入市時應(yīng)充分借鑒國際保險企業(yè)的經(jīng)驗和教訓，加快樹立“資產(chǎn)負債管理”理念，努力塑造保險資產(chǎn)負債管理文化，在對不同賬戶的資金性質(zhì)、風險－收益要求、投資期限的深入分析的基礎(chǔ)上確定不同保險負債的資產(chǎn)配置策略。當前，中國絕大多數(shù)保險產(chǎn)品為保障型產(chǎn)品，因此，中國保險公司在進行直接股票投資時，不僅應(yīng)區(qū)分壽險與財產(chǎn)險、傳統(tǒng)險與分紅險、投資連接險，對其分別設(shè)定不同的權(quán)益投資比例，更為重要的是，對于一般壽險、分紅險等保障型產(chǎn)品應(yīng)嚴格控制其權(quán)益投資的最高比例。（中國人壽資產(chǎn)管理公司廖發(fā)達博士）

策劃人手記

嶄新格局下的理性思考

保險資金直接入市是近期金融業(yè)界的焦點話題，三大金融監(jiān)管部門為健全保險資金股票投資監(jiān)管體系，完善穩(wěn)健運行機制作出了重要的制度安排。目前，于2004年10月頒布的我國《保險機構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》的實施配套文件已全部出臺，相關(guān)制度安排和機制建設(shè)也已基本形成。

由過去的間接入市，到現(xiàn)在的直接入市，這意味著保險資金進入資本市場的所有通道從政策上已經(jīng)完全打開。保險資金直接入市是市場化、國際化大趨勢帶來的新生事物，在入市之初，可能對股票市場影響不大，但若干年后，這一事件無疑將對中國股票市場乃至整個金融市場產(chǎn)生深刻的影響。

因此，本版特邀中國人保資產(chǎn)管理公司和中國人壽資產(chǎn)管理公司的兩位博士撰文，從國內(nèi)市場前瞻和國際經(jīng)驗比較兩個不同角度，對保險資金直接入市展開深入的理論分析。在此，我們也歡迎更多的業(yè)內(nèi)專家和實務(wù)操作者參與探討，共同關(guān)注中國金融市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

記錄

保險資金直接入市進程

2004年2月1日《國務(wù)院關(guān)于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺。《意見》提出，要鼓勵合規(guī)資金入市，支持保險資金以多種方式直接投資資本市場，這標志著保險資金直接入市的政策堅冰開始融化。

2月中國證監(jiān)會副主席屠光紹在中國保險業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展論壇上表示，經(jīng)過多年的發(fā)展，就保險市場和資本市場兩方面而言，保險資金直接進入股市已經(jīng)具備了一定的基礎(chǔ)條件。

4月保監(jiān)會公布《保險資產(chǎn)管理公司管理暫行規(guī)定》，使保險公司搭建資金管理運用平臺有章可循。

5月保監(jiān)會出臺《保險資金運用風險控制指引（試行）》。《指引》對保險公司和保險資產(chǎn)管理公司建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風險控制體系，制定完善的保險資金運用風險控制制度提出了具體要求。

6月22日首發(fā)的我國第一部保險行業(yè)發(fā)展藍皮書——《中國保險業(yè)發(fā)展改革報告》認為，保險資金直接進入資本市場的時機和條件基本成熟，保險資金直接入市的時間，取決于研究分析、認識判斷風險及風險控制的各方面技術(shù)基礎(chǔ)能否到位。

6月23日中國保監(jiān)會主席吳定富明確表示，要加強保險資金運用監(jiān)管，積極探索與保險資金運用渠道相適應(yīng)的監(jiān)管方式和手段，建立動態(tài)的保險資金運用風險監(jiān)控模式。要全面推行保險業(yè)資產(chǎn)負債管理，建立投資決策、投資交易和資金托管三分離的防火墻制度。保監(jiān)會與有關(guān)部委和監(jiān)管部門要加強交流合作，加大監(jiān)控力度，切實防范系統(tǒng)性風險。

7月31日保監(jiān)會通知，允許保險公司投資可轉(zhuǎn)債，可轉(zhuǎn)債投資規(guī)模計入企業(yè)債券投資余額內(nèi)，合計不得超過保險公司上月總資產(chǎn)的20％。這標志保險資金直接入市已近在咫尺。

8月20日中國保監(jiān)會資金運用部主任曾于瑾表示，目前關(guān)于保險資金直接入市的技術(shù)準備已經(jīng)基本完成，正在完成有關(guān)法律程序，中國保監(jiān)會正與有關(guān)金融監(jiān)管機構(gòu)協(xié)同推動此事。

9月12日中國證監(jiān)會基金部主任孫杰表示，貫徹落實“國九條”六小組之一的發(fā)展鼓勵合規(guī)資金入市專題工作小組將提出鼓勵長期資金的概念，支持保險資金進入資本市場，促進資本市場穩(wěn)定發(fā)展。

10月24日中國保監(jiān)會和中國證監(jiān)會聯(lián)合《保險機構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》，保險資金直接入市獲準。