時間：2023-07-10 17:33:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業工程管理制度，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；工程管理；管理體系；體系建立
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
1引言
為加強以及推動房地產企業的工程管理標準化、體系化的建設，以及推進房地產工程項目建設技術不斷發展，加快房產建設速度，合理使用建設項目資金，保證房產工程建筑質量，提高項目投資收益率，必須建立一套合理的、系統有效的、加強管理知識累積以及相關資源共享機制，很多房地產企業把工程管理體系建設列為企業發展戰略目標來進行。
2房地產工程管理方法
1）工程計劃管理體系
建設工程計劃管理是房地產工程管理重要的部分之一。建筑工程計劃管理體系往往是通過多個系列性的預先控制計劃進行管理，使得參與建筑工程管理的主要管理人員事先在自己的腦海中把建筑物蓋起來，對建設工程項目做到心中有數，并可以將各個部門的工作有機地聯接在一起，確保建筑工程企業的工作步調一致協調。
2）工程技術管理體系
建筑工程技術管理體系是房地產企業工程管理的基礎以及底線。如果建筑企業沒有技術底盤作為支撐，建筑工程成本控制是很難得住換句話說成本控制就不會那么科學合理；如果沒有技術體系底盤，建筑工程質量控制必然會產生很多隨機變化的問題，設計圖紙好、施工單位技術強，，不能確保房地產企業所開發的樓盤。
3）工程成本管理體系
建筑工程成本管理體系是房地產企業經營最為的一個管理體系，它也是企業以及員工都關系關心的。這關系到個人的經濟利益的問題，工程成本管理體系應該是通過建設項目科學定位、建筑工程成本合理測算、多種控制設計、建筑工程招標動態控制、現場簽證控制等一系列的諸多環節進行控制。
4）工程質量與安全管理體系
工程質量是房地產企業的生存和發展的生命線。收到社會的廣泛關注，工程質量的高低優劣直接關系企業的以及相應的。目前在社會上尤其是在房地產行業中，往往特別注重營銷，制定花樣翻新的各種營銷理念，但是房地產行業中的企業間競爭最終還是產品的競爭，也是產品建筑技術與產品質量的營銷。而建筑工程質量則是建筑產品質量的核心的、重要的、最關鍵的組成部分。在房地產交易市場中，對于建筑工程質量很多房產開發企業平時不重視、不關心的，認為施工單位相關的但是建筑工程項目一旦出現問題，面對建筑業主的維權，面對社會輿論的壓力，受到牽連甚至受到建立健全建筑工程質量保證體系是非常有必要的、而且是非常必要的
5）工程風險管理體系
建筑工程也是有很大風險的，工程風險管理體系是在做任何工作時都要對該項工作存在風險進行分析與預測，做出科學的管理保證體系，建筑工程管理也同樣存在著風險，所以工程風險管理體系就是要對建筑工程風險進行識別、預警以及采取相應的應急措施降低或避免建筑工程項目的由風險造成的經濟利益損失。
6）現場管理標準化
建筑工程中有嚴謹的計劃管理、合理的工程技術底盤、科學的成本動態控制、完善的工程質量監控系統、萬全的工程風險的防范措施，這使得現場管理變得簡單現場應該做到現場管理標準化，這樣就不僅僅可以降低對現場管理人員的相關要求，而且可以避免房地產建設工程管理對工程項目部較強的依賴性。
3房地產企業工程管理體系建立
體系建立基本原則：工程管理體系的建立必須認真貫徹執行國家的、行業的以及地方的有關工程建設的方針、政策、法律、法規以及相關規范，并密切結合房地產企業本身的一些優點.
2）體系實施步驟：應根據現代項目管理體系的基本思路，首先把管理框架體系分解為：項目計劃、工程成本、工程技術、工程質量、安全文明施工、工程風險等管理以及現場管理標準化、項目信息化及事后評估管理等幾大重要組成部分；然后將體系建設分階段逐步進行實施；在建筑工程管理體系建設實施過程中，應該充分利用建設過程中的各項資源，使管理體系建設分階段地、有步驟地進行實施與落實。
3）工程管理體系內容
（l）綜合溝通協調管理在企業內部也是需要進行合理組織協調管理，建立工程項目管理機構人力資源配置工程、建筑設計、建筑成本、產品銷售等都需要綜合協調建立工程項目管理考核評估相關制度。與企業直接關系的外部組織做好合理協調管理：主要包括與施工單位、監理單位的組織關系處理與政府部門等的組織管理與企業工程項目交流管理等等。
項目計劃管理編制計劃管理工作流程制定里程碑性質的節點計劃編制總體及專項實施詳細計劃。細致研究企業標準工期，應該進行分區域、建筑類別、結構形式、工藝形式、調整因素等來制定企業的標準建筑工期，形成企業項目管理參考數據庫。
工程成本管理成本管理是實行工程管理過程中的成本控制，編制工程成本管理工作流程對建筑工程項目的各個階段的都要進行成本。成本控制管理實施的重要環節就是完成目標成本管理加強和完善工程成本數據庫的建立并建立成本跟蹤機制建立合格供應商管理體系實施合同保障體系工程進度預支付管理工程設計變更管理工程竣工結算管理索賠管理保修金支付管理態成本控制管理。
（4）工程技術管理建筑工程項目應做到四新（新技術，新工藝，新設備，新材料）技術的應用與推廣;企業必須建立與企業的內部技術標準
（5）工程質量管理企業質量標準的建立與實施，制定企業質量標準;制定工程建設交底制度。工程檢查管理，通病防治休系，編制常見質量通病分析手冊。工程維修管理，制定工程維修管理辦法建立維修案例數據庫，管理體系。
（6）安全文明施工管理編制安全文明施工管理作業制定施工現場標準化管理制度制定突發事件應急預案管理制度制定事故分析報告制度編制現場安全文明檢查明細表。
（7）工程風險管理主要是對工程建設風險的進行責任劃分及采用措施進行風險控制;同時工程風險分析預測，使得工程風險降低到最低。
（8）現場管理標準化：工程建設實施策劃時，需要編制施工組織設計、監理實施細則內部要求;還需要編制工程管理策劃書。編制項目前期準備、工程進度管理、工程質量管理、工程安全文明管理、現場成本控制、工程驗收等一系列的作業指引，來實現工程管理的全方位、全過程的控制管理
（9）
項目信息化及后評估管理信息化體系管理制度的構建項目后評估體系的建立與完普。
通過以上大分解體系的構建.房地產企業便可搭建起工程管理體系的框架，在不斷的項目實踐中逐步建立起具有品牌特色的房地產工程管理體系。
4結語
房地產建筑工程管理體系建立是一個分階段，有步驟的實行過程，在建立過程中還必須考慮到企業的自身特點，分析行業相關管理問題以及外國一些優秀的管理體系，利用現代的管理理念，充分體現以人為本的人性化管理體系，這樣才可以在企業競爭中占有一席之地，甚至可以立于不敗之地。
參考文獻
王鵬軍.房地產企業工程管理體系的建立[J].中國高新技術企業.2008(22): 67-67
關鍵詞房地產；工程管理；項目成本管理；對策
前言
伴隨著城市化進程的持續深入，許多房地產項目陸續被開發并投入使用。在以往眾多案例當中不難發現，在項目進行開發的過程中還存有很多痛點待需解決，而科學合理的工程管理以及成本管理，是解決這些問題的關鍵所在，同時亦是企業實現經濟效益的根本源頭。
1房地產工程管理與項目成本管理的現存問題
（1）缺少相應的獎懲制度。在房地產工程管理與項目成本管理當中，房地產企業需要有相應的獎懲制度，最大限度地做到賞罰明確，對于在日常工作中表現突出的員工，要適當給予獎勵。相應的，對于表現不佳的員工則給予相應懲罰，這是日常項目成本管理當中的重要環節[1]。
當前，大部分房地產企業在管理當中，普遍存在著部門之間沒有明確的職責劃分，且員工的工作缺乏考核依據，致使員工無法明確自身的工作內容，這在一定程度上加大了人力資源部門的考評難度，同時對于房地產工程管理與項目成本管理也有著較大不利影響。
（2）沒有完善的管理體系。由于房地產項目的建設周期大多較長，這也是工程管理及成本管理存在長期性特點的主要原因。針對成本管理而言，它不僅包含建設前期的準備工作，同時也體現在整體開發建設過程當中。在現實工作中，部分房地產企業錯誤的將成本管理，理解成為成本控制，針對項目成本的可變特點卻較為忽視，致使成本管理的成效一直無法達到理想狀態[2]。與此同時，如若企業未做到嚴格地監管工作，會導致浪費現象，以及虛假報賬等直接影響成本管理的情況發生。
再者，部分房地產企業的管理流程上還存在許多弊端，比如缺少預防措施方案，造成一旦發生緊急情況，無法正常啟動預防措施，只能單純地在問題發生后，才來想解決的辦法。也正是由于沒有科學合理的預防方案，致使解決突發問題的結果，往往達不到理想目標。
（3）忽視成本核算。在房地產企業創建工程管理及成本管理時，大部分企業的成本預算與核算之間，產生了明顯的分離現象，也就是成本預算與核算之間缺少相應的對比及分析。這也間接說明，兩者之間均未進行成本分析。針對房地產項目而言，若不將預算成本和現實成本進行有效對比，將難以使整體項目的成本管理實現預期的理想目標。
基于上述諸多問題的不利影響，致使房地產工程管理與項目成本管理的成效大大降低，同時也直接影響了企業員工對于項目成本管理的正確認識，繼而使其真正的作用和價值無法充分發揮出來。
2房地產工程管理與項目成本管理的對策
（1）加強相關人員對成本控制的認識。針對工程管理與項目成本管理而言，由于它所涉及的層面較廣，僅憑微小的個人力量將很難實現理想目標。因此，需要企業所有員工通力合作，共同協作完成。在對項目成本進行管理的過程當中，企業需要讓相關人員充分認識到項目成本管理的重要意義及作用。在此過程中，企業需要依據自身現實情況，可通過定期開展相應培訓活動的方法，為員工提供學習成本管理及交流的機會，并利用相應的評級系統進行科學合理的考核，以此準確判斷出員工的學習成效，繼而實現員工充分重視項目成本管理的目標。最為重要的一點，基于成本管理所涉及的部門較多，比如工程部、預算部、設計部及財務部等等。因此，企業想要更好地實現全員參與的目標，就需要將各部門和各崗位之間的職權進行明確劃分，以此保證所有參與建設的部門及人員，可以在工程管理及成本管理當中，最大限度地發揮其個人作用及價值。
（2）在工程管理階段融入成本管理。房地產企業需要在工程管理階段積極融入成本管理，并結合建設項目工程的實際情況，在工程管理中的各個環節充分運用成本管理，以此達到預設的經濟收效。
首先，在前期規劃階段融入成本管理，需要依據項目工程的特點進行科學合理的規劃，并保證該項規劃具備一定可行性。
其次，在技術管理環節融入成本管理，需要相關設計人員前往施工現場，進行合理的指導工作，以此確保可以及時準確整改設計方案。與此同時，設計人員還需對現場施工人員進行必要的技術交底工作，并保證所有施工內容均可依照施工圖紙有序進行。
最后，在選擇施工設備和施工原材料的過程中，必要時需要相關負責人員做好準確的市場分析工作，以此降低投入資金，繼而實現成本控制目標。
（3）將管理落實在施工環節的各項工作當中。在對項目進行管理的過程中，房地產企業需要重視投入資金的分配工作，確保其具備合理性[3]。在此過程中，企業可以創建相應的監督管理制度，同進也可以組建一支專業的成本管理隊伍，利用合理的工作方法來監督工程用料情況，及施工設備的使用運行情況等，在確保工程質量及人員安全的同時，達到節約成本的目標。
與此同時，還需要加強對造價管理的控制管理工作，嚴格禁止施工企業私自對施工計劃進行更改。相關負責管理的工作人員，需要具備一定分析能力和預測能力，并可以利用科學合理的方法，使建設項目的成本可以有效被控制在市場價格波動的合理范圍之內。
2.4重視竣工驗收環節的審核工作
在建設項目竣工驗收環節，企業需要對項目建設的所有支出費用，進行嚴格的審查核對工作，在計算總成本的同時，收集已被確認的支出費用憑證。相關從事該項工作的人員，須具備專業的操作能力，以此保證各項支出費用具備合理性。
關鍵詞：房地產；工程項目管理；有效方法
在房地產開發過程中，項目管理工作是非常重要的部分。房地產工程管理不合理，將會給房地產工程項目投資規模造成影響，進而造成施工過程中出現違規操作、偷工減料等現象，這樣不僅給房地產投資者帶來經濟損失，同時也會給人們的利益造成威脅，從而影響國家經濟的建設。文章根據工程管理中的實際經驗進行分析和研究，探討房地產項目管理中的有效方法。
1房地產工程項目管理意義和內容
房地產工程項目管理內容包括：房地產項目管理就是在整個工程建設期間開發單位進行的全面管理。建設項目的整個過程是房地產開發環節中的重要內容，它是對每個環節的操作進行集中性管理，其中也有項目工程的管理。房地產工程項目管理主要對這個建設過程中涉及到的作業和工作進行協調、控制、檢查、計劃、指揮，同時也要與社會、市場情況進行協調。房地產管理工作包含工程的竣工驗收、配合協調、質量監督、施工單位的招標、整個項目工程的設計工作等。房地產管理的意義：因為房地產工程項目建設關系到的內容比較多，涉及到的雜事也非常多，而且自身也需要具有很好的專業性和技術性，管理工作要科學、有條理、系統等，這樣才能保證整個工程項目建設的質量，從而實現參建企業的最大效益。
2房地產工程項目管理中的問題
2.1前期市場考察不充分
一般項目設計出現延遲情況，和沒有可行性的項目分析報告有關系。計算隨便參考一些方案進行概念設計，也會出現市場情況分析不準確、評判標準不明確、目標不明確等造成決策不果斷，從而出現項目決策效率低和慢的情況。很多高層開發商都是拿“市場是動態的，項目定位不能臺固定”等作為理由，對前期項目規劃的可行性不夠重視。因為項目管理對市場產品相關情況了解不足，從而影響最終的決策，造成錯過項目投資最佳時機。一般都是考慮很長時間，最后匆忙做決定，最終出現的工程項目決策不夠系統、不夠科學、不夠全面。
2.2項目決策存在的問題
對于前期過于匆忙的決策將會給后期項目的建設、銷售和交付等環節造成不利的影響。凡是基礎問題沒有做好后期將會存在很大隱患。比如：有些項目決策可以達到半年的時間；有些項目在銷售時期，才能發現戶型偏大、戶型單一或是市場地位存在偏差等問題；有些項目將住宅型功能轉變成商務公寓型；還有對項目產品進行重新定位或是設計的；領導層的人員總是為建設中出現的材料顏色、戶型更改、裝修效果、車位擺放、窗型等問題忙得不可開交；當項目進行實施時，有存在產品定位不明確，進行概念設計時花費了一年左右的時間，到使用時才急忙做決策；工程現場經常出現等圖情況，總是出現沒有圖紙、需要改圖，或是工程交付不明確等問題，這樣會造成工程延期，而且修改圖紙人員也會急忙趕工，毫無科學性，在沒有工期目標時就是等，有工期目標時就是著急，最終造成項目管理落空。
2.3項目施工監管和管理存在缺陷
在房地產項目進行開發時，一些施工單位只是關注項目開發進程，對建設中存在的細節問題也不夠重視，最終出現建設管理漏洞。對房地產項目檢查的不認真，也會對房地產工程項目質量造成影響。有些是監督部門發現項目建設中存在的問題，卻沒有及時和施工單位進行溝通，從而造成問題沒法解決，最終影響房地產工程項目建設的質量。
2.4項目管理制度不完善
在對房地產項目管理時，要根據實際情況進行分析，合理分配施工人員。房地產開發商不要一味的追求經濟利益，而減少施工人員數量，這樣會嚴重影響施工監督工作，從而影響整個項目的建設質量。房地產開發項目建設中要建立有效的管理制度，建立施工規章制度主要是來保證房地產項目質量。但是我國房地產開發企業，在實際情況中并沒有嚴格落實這些規章制度，因此開發出來的項目質量有待考究。
2.5權責不明確
對于房地產工程項目管理工作來說，對于管理過程中出現的問題，關系到很多部門和單位。比如：建設單位、設計單位、施工單位、業主、建立單位等，這些單位平時的工作情況決定著房地產項目建設的質量問題。對于工程項目管理工作來說，如果這些單位的工作協調力度不夠，將會直接應縣最終的房地產項目開發建設效果。因此將責任具體到單位個人，這樣才能提高房地產項目工程管理工作的效率。在很多房地產項目建設中，經常出現問題找不到責任人，管理情況混亂、模糊等情況，從而造成房地產項目管理水平較低，出現各種沖突性問題。
3房地產工程項目管理策略
3.1提高項目決策前期市場分析
提高前期項目決策的可行性，是項目建設的基礎。沒有科學有效的圖紙設計，建設項目是無法進行的。首先對前期市場分析部門要提供充足的人力、財力、物力和時間；對決策的支持性相關資料進行收集、整合，通過考察完善決策內容，從而提高決策水平，促使市場項目向市場化、系統化、科學化發展。對于項目的總布局圖，將其劃分為專業市場團體、辦公團隊兩部來完成，并實現獨立的交通系統，避免人流和建筑功能的影響。辦公區使用低配的布局，高層根據北側布置原則，避免遮擋日光等。對于這些事情項目建設基本需求都要進行分析，可以規劃項目。
3.2加強前期工程項目管理計劃
設計單位對于招標、整合、項目匹配設計資源等問題都要嚴格按照可行性項目研究報告進行圖紙設計，之后根據科學報告的預設對評價、審核階段中的各種設計文件進行規范。在這個階段要嚴格根據可行性報告和設計文件編制等對項目管理進行計劃，從而完善招標資料。對工程變更情況要嚴格進行控制，特別是關系到建筑功能方面的問題變更，一定要經過決策程序才能進行。
3.3提高項目施工的管理和監督力度
在進行房地產項目建設時，要嚴格根據開發規定進行，不要只追求施工的速度。只有在保證項目建設質量的前提下，才能加快施工進度，科學有效的縮短施工時間。房地產工程項目管理部門必須要做好監督工作，加強施工管理力度，對于施工環節存在的問題，要及時進行上報，并及時給出解決方案，從而保證施工工作正常運行，這樣才能提高房地產工程項目管理效率。
3.4提高各個單位之間的配合度
想要提高房地產工程項目管理效率， 就要在房地產項目建設之前，實現各參建單位之間的交流和溝通。這樣在項目施工過程中，各參建單位可以相互配合，對施工過程中存在的問題，以及影響房地房產開發的各種因素進行有效溝通，并提出科學性的解決對策，各個單位實現統一協調的作用，這樣才能促進參建隊伍的高效率工作，進而提高房地產項目開發的施工質量。
3.5完善工程項目管理規章制度
根據實際的項目施工情況，建立完善的工程項目管理制度，從而方便工作人員實行監督和管理工作，從而提高房地產開發項目施工的效率和質量，進而促進房地產開發商獲得更好的經濟效益。在對房地產工程項目進行管理時，要嚴格根據國家規定制定進行，落實施工監督和管理制度，保證工程項目高效運行。首先，建立審計監督管理制度。在管理方法科學有效、責任分明、組織制度健全的前提下，做好項目竣工、建設、分包等工作的審查；其次，建立全面的項目考核制度。對于經營目標、超額盈利等情況進行嚴格考核，出現項目虧損、安全事故等問題，進行懲罰；最后，就是建立組織監督和民工監督制度。通過群眾管理理念，實現項目經營透明化，實現民主監督的目標。
3.6提高工程項目管理和施工人員的素質
關于房地產工程項目安全問題每年都會出現，而且造成的生命和財產損失也非常嚴重。所以房地產企業應該重視項目工程管理人員和施工人員的專業素質和安全意識，以此來減少安全問題的出現，從而節省成本投資，保證房地產項目建設的質量。企業也可以建立技術人員培訓制度，對工作人員進行定期培訓，提高工作人員的安全意識和專業技能，從施工人員的思想意識進行改變，從而提高房地產開發項目工程質量。比如：房地產企業在進行安全意識培訓時，首先要提高管理者對房地產安全問題的認識，樹立“預防為主，安全第一”的管理理念，從而提高整體人員的安全意識；其次，讓安全監管人員對施工人員進行安全意識教育，培訓施工人員自我保護措施；最后，就是強化工程一線施工人員的安全意識，讓他們了解工作中存在的隱患，從而培訓他們一些危險問題應急逃生技能。另外，對于施工人員的專業能力也要進行提高，減少出現違規操作行為的出現。
3.7做好項目建設收尾工作
在相關管理的收尾階段，可以由開發商主管領導進行牽頭，對整個工程管理、材料供給、開發、技術、銷售、無業管理等工作進行整合，建立工程項目收尾臨時機構，并和工程項目管理人員協調工作，一起完成工程項目的收尾任務，認真完成工程項目的交付和移交工作等。
4結束語
綜上所述，房地產工程項目管理工作處于一個動態變化過程，而且涉及到的單位和問題比較多且復雜，想要實現科學的管理制度。首先就要建立合理、完整性的管理制度體系，對于每個建設環節都要進行有效管理。在進行項目管理時也要及時把握市場經濟發展的動向，這樣可以保證建設環節資金的投入和使用，從而實現最大化的經濟效益，進而保證項目建設的質量。
參考文獻：
[1]韓淼芳.房地產項目成本控制問題及對策研究[D].南昌大學,2017.
【關鍵詞】房地產建設工程；工程預算；預算管理
房地產建設工程的預算管理工作，對房地產建設工程的投資規模控制，以及超標、超限現象都起到著決定性的作用。隨著我國現代化市場經濟的不斷完善，以及傳統造價管理模式的不斷瓦解，當前房地產建設工程的預算管理工作中存在的問題也逐漸暴露了出來，同時新問題也不斷涌出。例如：招標過程中的人為壓價、工程造價管理的政令出自多門、建筑用材料價格失控等[1]。而房地產企業在這些問題中多處于被動地位，因此如何建立起一套符合房地產企業的工程預算管理體系，已經成為了房地產企業適應現代化市場經濟發展所必需的企業發展保障措施，也是強化房地產建設工程預算管理的重要途徑。
1 預算管理中出現的問題分析
1.1 缺乏項目綜合管理意識
目前我國房地產建設工程的預算管理大都停留在實施階段系管理的層面，整個房地產建設工程缺乏綜合性的管理意識。無論是建設單位、設計單位、監理單位，還是施工單位都沒有開展聯合的統一造價，其造價管理也是相互獨立缺乏溝通[2]。雖然設計單位早設計房地產建設工程項目之前，會對房地產建設工程項目進行前期預算，但是由于設計單位缺乏對房地產建設工程方案造價指標的了解與約束，因此往往會導致房地產建設工程項目的投資偏高。而工程監理單位更是只是監督房地產建設工程的施工質量與工程進度，很少會對房地產建設工程的造價進行監督監理。而施工單位在招標過程中為了實現中標目的，往往會過低的壓低標價，這也就導致了施工單位在施工過程中往往會因為資金的缺乏，造成管理不嚴，甚至投資施工，最終導致工程延期，這不經會加重施工單位的經營性成本，同時也會加重施工單位的財政性成本，給房地產建設工程整體的造價管理帶來進一步的負擔。
1.2 定額預算相對滯后
當前我國實行的房地產建設工程預算多以定額預算為依據，這種房地產建設工程預算方式是一種靜態的、滯后的預算方式。定額單價往往是在幾年前確定的人、材、機價格，但隨著市場經濟的不斷變化，這一價格基礎必然難以隨時符合市場價格。雖然各個地區造價管理部分都會不定時的頒布一些補差、系數調整措施，但是這一措施的頒布也是在市場長形成廣泛反應之后進行的，且這種調整也難以及時的反饋給所有的造價人員。同時我國當前采用的定額預算法，難以與國際慣用的事物預算法相結合，更無法滿足市場隨時變化這一特點。
1.3 預算管理人員素質不高
我國現有大多數房地產建設工程造價公司，其主要工作就是按照定額預算對房地產建設工程進行預決算，但是經調查發現，很多房地產建設工程造價公司員工只有從事概預算的資格，因此其也就很難以適應現代化預算管理的要求。其在進行房地產建設工程預算工作的過程中往往表現為：專業技術差，難以處理相對復雜的工程技術問題，對項目整體預算缺乏控制能力，而是將大量的工作時間放到事后處理之上，難以形成有效地事前預防。
1.4 設計預算管理制度不完善
預算設計管理制度的不完善，主要體現在其限額設計未能實現有效的、全面的實施。經相關統計發現[3]，房地產建設工程在設計階段的造價對后續施工建設造價的影響度高達30%～75%，而施工對房地產建設工程的造價影響度僅為5%～25%[4]。但是在現行的房地產建設工程預算管理體制之下，設計造價卻沒有得到有效的重視與監督，而是過分的對施工單位進行了監督。這也導致了大量的房地產建設工程項目根本就沒有進行設計招標，也沒有考慮設計方案的可行性，而是直接進行建筑招標，也就導致了房地產建設工程設計中問題普遍存在，難以為后續的預算管理奠定良好的項目基礎。
2 強化工程預算管理的對策
2.1 實施項目全過程的預算管理
實施房地產建設工程全過程的預算管理，對強化房地產投資綜合管理具有十分重要的意義，這就要求房地產公司必須要進行項目的投資評估管理，對整個項目實施限額設計，在項目整體層面確定工程項目的靜態投資額，確保為房地產建設工程項目的后續動態發展奠定堅實的資金基礎。此外，在房地產建設工程設計結束之后，還應當在竣工驗收時參照整體設計方案，對整個項目進行對照與檢查，如果存在較大的造價變動必須要有設計變更批準。未經建設單位、設計單位批準，任何隨意變更設計、提高標準、追加投資的行為都不得承認，甚至還有追究相關人員的法律責任。
2.2 建立動態造價體系
任何房地產建設工程項目都是一個較長的過程，任何的市場波動、國家政策、地方性法規都會對整個工程項目造成預算影響，最終也會影響整個房地產建設工程項目的投資金額、利潤水平。因此，建立起動態的造價體系，在房地產建設工程項目造價過程中，造價部門便可以根據量價分離的原則，對整個房地產建設工程項目進行預算管理，這不經有利于形成統一造價量，同時也有利于工程指導價格隨著市場價格的波動而隨時的進行調整。在施工階段，造價人員也可以根據房地產建設工程計量基礎，對房地產建設工程的各個變動做好記錄，按照動態變動隨時編制出詳細的工程預算書，從而控制預算價位的偏離，并為偏離提出準確而科學的依據，以便建設單位及時的調整投資金額，避免出現最終決算的巨大差異。
2.3 強化預算環節的監督管理
目前我國房地產建設工程項目普遍存在著監督不完善的現象，尤其是預算管理環節存在著魚龍混雜的現象。因此，首先，房地產建設工程預算必須要強化對從業人員的管理工作，清除不具備資質的從業人員。執法部門更應該加強對房地產建設工程項目的執法力度，對房地產建設工程項目從業人員進行系統的管理與梳理。其次，房地產建設工程項目還應當推行限額設計，按照價值工程原理對整個房地產建設工程項目進行造價分解，最終確定最為合理的設計方案。當然限額設計不是進行無止境的節省，而是應當在尊重市場、尊重科學的基礎之上對房地產建設工程進行盡可能的優化，以實現項目的最優設計。
2.4 完善設計預算管理制度
完善設計預算管理制度首先要明確優獎劣罰這一基本原則，如果設計單位可以在投資預算額度內進行最優化設計，不僅保證了建筑質量，同時降低了建設成本，實現了節約工程投資的目的，就應當按照節約資金的一定比例對設計單位進行獎勵，而如果設計單位超過了投資預算額度，那么也應當對設計單位進行處罰，以此實現設計預算管理制度的有效實施。
3 結束語
總而言之，房地產建設工程預算管理是一個系統的管理工程，必須要進行全方位、全過程的管理，且在管理過程中必須要使用約束與激勵雙重手段，對投資總額進行全面的管理，從而實現企業利潤的最大化。
參考文獻
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[2]張利紅.工程預算在項目管理中存在的問題及對策分析[J].山西建筑.2010（29）：14-15.
關鍵詞：房地產工程；檔案管理；真實性
最近幾年，我國房地產業呈現出迅猛的發展趨勢，在房地產工程建設當中產生了大量的建設資料，這些資料涉及到房地產工程建設的方方面面，能夠全面反映工程建設過程，對項目管理、住宅建筑的維護等具有重要的意義。一直以來，管理人員對房地產工程檔案管理工作沒有足夠的認識，雖然檔案管理制度呈現出不斷完善的趨勢，但是仍然存在一些問題，如當前管理材料不齊全、缺乏有效的管理模式等等，這些問題制約了檔案管理水平的提高。研究這一課題有助于我們正視這些問題，找到解決這些問題的方法，推動房地產工程檔案管理水平不斷提高。
一、房地產工程檔案管理中內容、特點以及存在的問題
1. 房地產工程檔案管理中內容、特點
房地產工程建設中產生的大量的施工建設資料，這些涉及到工程建設方方面面的資料，只要對工程管理具有一定的意義，都可以稱之為檔案，如設計、施工、竣工使用、維修及改建擴建等文件。具體來說房地產工程檔案的內容主要包括以下幾點：（1）綜合性文件材料，主要是有關房地產工程建設方面的一些綜合性的材料，如計劃任務書、工程地質水文勘察資料、工程地區抗震資料等等。工程設計方面資料，如初步設計、技術設計、施工圖設計。（2）工程施工、工程監理資料，工程設計變更資料等等，這些資料是工程建設檔案管理的重點內容，關系工程建設的竣工和工程竣工以后的維護。（3）工程建設中的各種圖紙資料，如設計圖、施工圖、竣工圖等等。
房地產工程的檔案管理工作與建筑工程項目的其他管理工作相比有著明顯的特點，主要表現在：（1）單一獨立性，在房地產工程檔案管理當中，一般采用的單項目管理的方式，并且在項目管理當中具有相對獨立性的特征。（2）真實性特征，對于檔案管理的內容來說，應該是工程建設的真實性的反應，是工程報批、施工、竣工過程中的最真實的原始記錄，與工程建設的總體過程保持一致。（3）實用性的特點，在檔案管理中的所有資料應該對工程建設具有一定意義的內容，無論是工程管理，還是對工程建設都具有實用意義。
2.房地產工程檔案管理中存在的問題
雖然房地產企業對工程檔案管理的認識逐漸加深，在實踐中也采取了一些措施提高檔案管理水平，但是 在檔案管理當中仍然存在很多問題。這些問題主要表現在以下幾個方面：
（1）檔案材料收集不完整
檔案材料收集不完整的問題在房地產檔案管理當中最為突出，現在房地產企業沒有在檔案歸檔上建立起一套完整的體系，在檔案材料收集上只注重綜合性資料和建設中產生的一些資料，歸檔面非常窄，不能完全反應房地產項目建設的整個過程。一些與工程建設密切相關的資料常常被忽視，如配套工程檔案、、地下管線、園林綠化等檔案資料，這些也是房地產工程檔案管理的重要內容，這些內容的缺失嚴重影響了房地產工程檔案管理的完整性。
（2）檔案管理人員的素質和能力偏低
檔案管理工作水平很大程度上取決于檔案管理人員的素質和能力，但是現在極少有房地產公司有專業的檔案管理人員，從事檔案管理工作的多數情況下是行政管理工作兼職的，主要是由辦公室負責。由于不是專業的檔案管理專業畢業的，他們在檔案管理知識、能力、素質等方面的水平較低，由于管理能力和素質的限制，導致房地產企業檔案管理無法做到詳細細致，與當前快速發展的房地產開發產業嚴重不符。另外，由于非專業人員管理檔案，房地產企業的檔案編制比較混亂，根本沒有按照檔案的編制的要求編制檔案材料，也沒有按照規定建立詳細的檔案索引，檔案的保存也是凌亂無序，查找起來非常困難。
（3）竣工階段的檔案管理常被人們忽視
房地產工程的檔案管理應該貫徹于房地產工程建設的始終，但是在竣工階段，檔案管理人員往往認為檔案管理已經結束，因此被房地產項目的管理者忽視。實際上在竣工階段產生工程資料也不在少數，這些資料與工程建設的可以說是密切相關，由于部分建設單位，施工單位和技術檢測單位及建筑材料供貨單位之間相互拖欠工程款，有的相互以各自檔案材料作為交換條件等情況發生，因而造成檔案的歸檔出現停滯的狀態，使檔案資料殘缺不全。即使是本單位的工作人員，對于竣工階段的一些交付的檔案資料，很容易被忽視，導致這材料無法及時歸檔。
二、房地產工程檔案管理問題的對策
要想提高房地產工程檔案管理的水平，必須分析這些問題形成的原因，在此基礎上根據現有的資料采取針對性的措施，來解決這些問題，促進房地產工程檔案管理的完善。
1.要重視檔案管理工作
房地產工程建設的管理者負責人應該意識到檔案管理的重要意義，重視房地產檔案管理工作，在工程立項階段就開始收集整理與本項目有關的工程建設資料，這樣一方面能保證資料收集的完整性，使檔案資料能夠及時的歸檔，避免匆匆忙忙的開展檔案管理工作引起的各種混亂的情況發生。另一方面，從項目的開始就進行歸檔工作能夠保證檔案歸檔的順序性，減少后期歸檔整理的工作量。在這一方面，房地產開發企業要派專人負責檔案管理工作，還要通過制度建設，強化對檔案管理工作檢查監督力度，并在企業的績效管理中體現出來，用嚴格的獎懲制度激勵檔案管理工作者的積極性、責任心。
2.建立健全房地產檔案管理制度
當前房地產工程檔案管理中的問題與房地產工程檔案管理制度的缺失密切相關，在房地產工程檔案制度建設當中，應該對歸檔的程序做出詳細的規定，使房地產工程建設的各個階段的檔案資料都能實現有序管理，保證歸檔資料及圖紙的準確、齊全、規范和完整。同時要明確建設單位、勘察設計單位、招投標機構、監理單位、施工單位等工程項目管理人員及檔案人員在工程檔案形成過程中各自所應承擔的職責，規范檔案資料的收集、整理，以保證工程自立項開始與檔案跟蹤管理同步。完整的前期文件很重要，在維護建設單位的合法權益方面有重要的依據、憑證作用。在檔案制度建設當中，責任制度的建設的最為關鍵，在責任制度建設中責任追究制度處于核心的位置，在明確各自的管理職責的基礎上，企業應該明確規定檔案管理人員應該承擔的責任。
3.重視竣工階段的檔案歸檔工作
檔案管理人員在房地產工程竣工階段，檔案管理人員可以與工程項目管理人員一起，按照建設項目檔案管理的要求，按照分類和順序，對工程建設的整個過程中產生的資料進行全面的檢查、審核，確保資料文件材料的真實性、客觀性和完整性。對于檢查中發現的問題應該做到隨時發現隨時解決，盡可能的做到查漏補缺，保證檔案材料的完整性。在竣工階段的歸檔中要認真貫徹《建設工程質量管理條例》、《工程竣工驗收備案制度》等文件中的相關規定，嚴把竣工質量關，把檔案的驗收、移交作為工程竣工工作的重要環節和內容來抓，做到工程竣工與檔案歸檔工作的協調統一。在檔案移交的過程中，建設單位應該按照檔案移交的實際情況決定是否出具《建設工程檔案合格證》，以保證檔案移交和工程竣工工作的圓滿完成。
4.全面提高檔案管理人員的能力和素質
關鍵詞：房地產建設項目 成本管理 質量管理
一、房地產建設項目管理概述
在房地產開發中，廣義的項目管理內容主要包括項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設以及項目建成管理等。在這些內容中，項目建設是整個房地產項目管理中最為重要的一環。所謂建設項目，則是指房地產企業需要一定的資金，并經過不斷的決策和實施的一系列過程，同時在一定的條件下形成固定資產為目標的程序和過程。房地產建設項目中的項目管理應該包含項目統籌管理和項目的施工管理。
其中，項目統籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務等，是各部門在協調項目實施的過程中，各開發商在各部門的協調和組織下確保某一項目實施成功的關鍵要素。它需要在各項管理制度及考核制度完善的前提下才能實現。房地產建設項目施工的全過程管理則包括：招投標管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風險管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實現房地產建設項目的定位計劃的實施。
房地產開發經營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發運營的始終，是房地產企業在項目工程中進行決策、組織、領導以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產建設項目管理，對房地產企業的快速發展以及房地產事業的順利發展意義重大。
二、房地產建設項目管理措施
房地產建設項目管理內容豐富，涉及面廣，加強房地產建設項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產建設的方方面面，確保房地產建設項目管理的有效實施。
1、成本管理
成本管理是房地產建設項目管理中的重要內容。房地產企業實施建設項目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經濟利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產建設項目管理中，成本管理貫穿始終，從建設項目的定位到計劃、再到初步設計、施工設計、工程建設，直至建成交付等的每一個階段都需要進行有效的成本管理，介于此，房地產企業在每一個環節中都要做到對自己產品進行詳細的研究，設立專門的財務管理團隊，根據項目的總體規劃、項目布置以及內部構造和設備安裝等的配套運營出發，通過價值工程理論進行優化設計，對各個階段的造價進行有效的控制。
2、進度管理
房地產建設的項目管理中，從房地產項目開發到完工，事先都會做好相應的進度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產建設項目從立項到結束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進度管理工作就要求房地產企業對項目進行明確的劃分，主要劃分為幾個節點，細化到什么時間出正負零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節點的控制。同時，房地產企業還需要做好對項目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術等各種方法監督各方的參與，共同提高項目的建設進度。
3、合約管理
在房地產建設項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進行管理，一份好的合約能夠將房地產建設項目的成本風險有效的轉移，甚至現實低成本高質量的轉變。同時，招標是完善合約管理的前提和基礎，而招標過程也可以讓建設方更多的對過程實施者和控制的過程進行全面的認識，制定完善的招標制度有效減少了風險要素，因此，在進行合約管理時，應該在項目管理中設立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。
4、目標責任管理
在房地產建設的項目管理中，為了有效進行目標和責任管理，房地產企業應該將企業的管理責任明確到每一個部門，明確到每一個責任人，各部門負責人直接對企業總負責人負責，以此來確保各項目的執行和完成。同時，在各項目內部，項目經理可以將項目劃分為更加細化的責任單元，進行權責分明，這樣就有助于項目組織對項目執行情況和進度實施情況進行有效的考核和評估，以便促進企業整體目標的實現。
5、質量管理
在房地產建設項目中，質量保證是第一，如果建設項目留下了任何質量隱患，后果不堪設想。因此，在房地產建設項目中，要重視對工程質量實施嚴格的管理，建立并完善質量保證體系和質量監督體系；其次，房地產建設項目經理在質量管理中也要努力做到以下幾點：首先，嚴格按照招標約定的驗收標準，對房地產建設項目進行全過程的質量檢查和驗收；其次，在驗收過程中所獲得的任何一項數據信息，必須進行科學合理的分析，做到有理有據；同時，在質量驗收中對材料的驗收要求提供實驗報告，提供必要的訂貨驗貨考察報告；另外，對于建設項目實施過程中出現的不合格環節，必須要求即刻返工，并根據相關的質量管理規定給予嚴格的懲罰措施。
三、結束語
房地產建設項目管理是一個動態的管理體系，其管理內容涉及房地產建設項目的始終，項目經理在項目管理中必須對各個階段、各個環節時刻保持著清晰的頭腦，認真分析，定期檢查，既要有效的節約成本，又要充分保證建設項目的質量，從而實現企業經濟利益的最大化。
參考文獻：
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【關鍵詞】中小房地產企業；基本現狀；發展戰略
1 中小房地產企業的基本現狀及存在問題
1.1 企業融資能力受限，融資渠道單一
基于房地產行業自身開發規模大、建設周期長的特點，需要巨大的資金后盾力量作支撐。大型房地產公司可以運用雄厚的資金基礎，通過控制強大的土地儲備，對開發項目采取短期項目和長期項目相結合，大型項目和中小型項目相結合的連貫性的資金整合方式，從而增強了抗風險能力。基于中小型房地產企業自身資金實力的不足和融資能力的受限，較難通過依靠基金、信貸、債券等多元化融資渠道以獲取足夠的建設所用資金，因此，僅限于選擇回收成本快的中小型項目和中短期項目作為啟動項目。
1.2 管理制度不完善，缺乏鮮明的盈利模式
大多數中小房地產企業內部缺乏完善的管理制度和管理體系，管理者更多精力投身于工程管理，而忽視了對于投資成本的控制行為，往往使企業的管理目標無法實現。物業管理和售后服務等細節化管理缺乏合理的掌控，綜合管理上缺乏對于員工的約束機制和獎懲機制，由于管理行為的不合理規范而嚴重制約了中小房地產企業對于新形勢變化的應變能力以及可持續性發展戰略。
隨著獲取土地成本的日益提高，無疑加大了中小房地產企業獲得土地的難度系數，而面臨著更為激烈的挑戰。企業盈利模式已經突破了原來的獲取土地就獲得利潤的觀念，還應涉及到對產品的研發和建設的投入，如何確定合理鮮明的盈利模式，已成為當前宏觀經濟環境下亟待于解決的問題。
1.3 資本結構單一，產生了過高負債率
房地產業是一種資本密集型行業，由于中小房地產企業的注冊資金和籌備資金力量薄弱，而單純過分地依賴于銀行的信貸，憑借銀行的力量進行土地的購置、開發和售樓等一系列行為，僅依靠這種模式很快實現了資本積累，但是卻產生了過高的負債率令人擔憂。據資料統計，我國房地產企業總資產負債率占72.7%的比重，而中小房地產企業竟達到了80%。單純過多地依賴于銀行，過高的負債率潛在著巨大的經營風險。
1.4 缺乏長遠戰略規劃，單純注重短期行為
目前企業間的競爭已轉化為經營模式和品牌意識的競爭，中小房地產企業面臨的更為嚴峻的問題是缺乏市場化和多元化的長期發展規劃，根本沒考慮企業的可持續發展戰略，尤其是缺乏足夠的企業品牌理念和核心競爭力的重要意識，認為品牌戰略是大企業所追求和強調的事情，只一味注重盡快地實現資本的積累。忽視了自身信譽度和美譽度的培養，短期套利的盈利觀念很嚴重。因此，這些問題的存在，嚴重影響了中小房地產企業的生存、發展和壯大。
2 新形勢下中小房地產企業的發展策略
2.1 加強融資渠道拓寬，有效解決融資難問題
一是股權出讓融資的形式，企業通過出讓一部分股權以獲得資金的籌集，這種方式雖然在一定程度上使企業的控制權和收益權產生分離，但卻提高了管理水平和擴大了市場份額，企業應密切結合自身實際來全面考慮。二是增資擴股的形式，主要是通過股東內部增資部分進行資金的積累，而達到擴大實際資本的目的。三是金融資源整合的形式，即憑借投資管理公司提供的廣闊的融資平臺，利用信托和收購等各種方式實現資金的聚集，形成龐大的資金后盾。待項目確定后時機成熟時，提供給開發商一定的資金支持。這樣不僅不會使項目負債率增加，而且還優化了公司結構，方式比較靈活。四是買殼上市融資的形式，要合理確定“殼”公司的選擇，比較理想的借殼公司應該是具有配股資格的上市公司。
2.2 強化內部管理，合理控制成本
房地產企業的成本管理，直接關系到企業利潤的高低，甚至關系到企業的生死存亡。隨著房地產市場惡性競爭的不斷加劇，使建造成本逐步提高，而獲得利潤卻逐漸降低。因此，中小房地產企業更應注重嚴格成本管理，將成本管理貫穿于每個階段和每個環節，全面實施全員化和全過程的成本管理。
進行成本管理的關鍵在于對建安成本的嚴格控制，在不同階段其可控程度也是有差異的。據統計資料表明，在設計之前的階段占75%，招投標階段一般占到20%，而施工階段僅占5%。因此，對于設計之前的階段進行嚴格的成本管理，達到事前控制則是中小房地產企業的管理目標。
2.3 制定長遠戰略性規劃，提高企業的核心競爭力
中小房地產企業要想在激烈的競爭中獲得足夠的競爭優勢，就必須做好長遠的戰略性規劃，強化開發產品的品牌定位，并加強人才、服務和品牌等關鍵點的研究，逐步培養企業員工的學習能力和創新能力，以提高企業的綜合競爭實力，能更好地達到消費者需求的滿足，才能使企業得以生存、壯大和發展。
2.4 建立中小企業戰略聯盟，實現企業資產的重組整合
很多中小房地產企業為了共同的利益目標，建立了統一的戰略聯盟，以共同對抗市場風險和分享利益。一是各中小房地產企業共同投資，聯合組成房地產投資公司，共同打造出有足夠競爭優勢的大企業。二是各中小房地產企業共同參與聯合競標，待土地中標后，依據土地規模的投資需求再重新組建項目公司。三是和大企業進行聯合，小企業參與競標而大企業進行投資，也可以承攬大企業的部分開發任務。
3 結語
總之，中小房地產企業雖然在殘酷的市場環境中危機重重，但是企業經營者只要能及時解決自身的“瓶頸”問題，并依據不斷變化的市場環境及時制定和調整發展戰略，逐步實現多渠道的融資形式，并不斷加強經營模式的創新，就能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產企業；成本核算；問題；解決措施
一、前言
作為房地產企業經營中的重要工作，其成本核算問題在近期得到了有關方面的高度關注。該項課題的研究，將會更好地提升房地產企業成本核算的實踐水平，從而有效優化其最終整體效果。本文從介紹成本核算主要內容著手本課題研究。
二、房地產企業成本核算的主要內容
開發產品成本按其用途，可分為如下四類：（1）土地開發成本。指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出；（2）房屋開發成本。指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出；（3）配套設施開發成本。指房地產開發企業開發的能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出；（4）代建工程開發成本。指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發生的各項費用支出。
以上四類開發產品成本，在核算上一般將其分為如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等；（2）前期工程費。指項目開發前發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用；（3）建筑安裝工程費。指發項目過程中發生的各項建筑安裝費用，主要包括開發項目建筑工程費和安裝工程費等；（4）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費；（5）公共配套設施費。指在開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出；（6）開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷、利息支出等。
三、房地產企業成本核算存在的問題分析
從財務管理上來說，國家對房地產行業成本核算方法，特別是成本分攤方法沒有具體詳細的規定，財會[2013]17號文，也只是對成本核算對象、成本項目和成本分配方法進行了原則性的規定，但沒有較為詳細的操作細則。目前各企業只是遵從稅務的規定，在土地成本、公共配套設施開發成本、借款費用所采用的分配方法方面進行了統一，但在其他的成本項目分配上自行確定。這樣就造成一定的混亂局面，為不同目的，選擇不同的方法，隨意性比較強。具體表現在以下幾個方面：
1.成本對象選擇隨意
對于比較大的房地產項目，一次性開發投資過大，資金壓力大，開發商一般都是采取分期開發，滾動投入的模式，而且項目中產品業態比較多，因此在成本核算對象方面，供選擇的比較多，各房地產開發企業各不相同。
2.成本分配隨意
財會[2013]17號文規定：房地產企業發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本。而國稅[2009]31號文也只是對土地成本、公共配套成本、借款費用分攤進行了統一，對于其他各成本項目采用具體什么分配方法，卻沒有明確規定，這樣就造成各企業各自為政，為追求利潤最大化，就采取對當期成本最小的方法，為減少稅負，就采取對當期成本最大化的方法。而對于應該在完工成本對象和未完工成本對象分攤的公共配套成本，比如會所、大型公共景觀、小區主干道等也沒有具體規定，造成成本分攤想分攤就分攤，不想分攤就不分攤，比較隨意。
3.成本賬面值不能反映真實成本
目前各房地產企業大多數采取工程款支付多少，就歸集多少成本的方法，各施工單位為了減少當期稅負，也采取收到多少工程款，就開多少工程發票的模式，“開發成本”科目反映的是實際付款數，并不是完工工程成本的全部，這樣導致某個時點的企業財務報表將不能完整的反映工程成本的實際完成數，導致資產和負債的虛減，不能反映企業真實的資產和負債情況，不符合權責發生制的原則。
4.成本預估隨意
房地產企業在項目完工，交付使用的時候，由于還存在一些沒有辦理結算的工程，另外也還存在一些未完工的工程，賬面成本無法反映真實成本，不符合收入和成本配比原則，因此一些企業采取預估的辦法來核算此部分成本。由于沒有統一明確的預估辦法，因此成本預估比較隨意，成為企業調整當期利潤的一種手段。
四、房地產企業成本核算中問題解決對策
1.明確核算對象。房地產企業開發在進行成本核算時必須運用單項的開發工程，在核算過程中要充分考慮各種問題。合理的對費用進行分配和歸集，某些項目在建設時周期較長，規模較大，針對這些項目，在進行成本核算時，可以用經濟責任制與開發項目區域結合的方式。由于建筑方式的不同，建筑成本也相應的具有非常大的不同，當出現這種情況時，成本核算必須單獨進行，以免造成成本與收益不能匹配。
2.對費用進行合理的分配和歸集。在對相對復雜的過程進行成本核算時，不能直接將所有項目歸集到成本核算對象中。應按照相應的分配方法進行分配，例如在對基礎設施進行分配時，按照其因果關系進行分配。在分配過程要做到公平合理，即使項目在施工時與規定的成本沒有較為直接的聯系，也要按照公平合理的原則進行分配。
3.建立健全各項管理制度保障成本核算中的準確性。房地產開發企業在成本核算中，要結合公司實際，制定管理制度與相關核算方法，啟用專門人才設置會計機構，建立各項管理制度，使會計考核做到有章可循，有制可依，對于大型項目，應專門設立成本核算機構，保證數據的真實性和準確性，杜絕虛增成本現象的出現。
4.明確成本核算周期。由于房地產開發具有開發周期長的特點，在進行成本核算時需按照生產周期進行核算。使企業及時計算利潤與相應的應交稅金，使企業可以及時的進行成本核算。
5.提高對竣工結算的重視。針對部分企業重視工程結算而忽視項目結算的現象，可以采取將未完工項目計入成本的方式，即“預提費用”。采取這種方法的好處是可以對支出成本進行調整，使項目預算在施工時可以按照原定計劃進行。在對竣工的項目進行成本核算時應按照歸集成本進行核算。
五、結束語
通過對房地產企業成本核算問題及其解決措施的相關研究，我們可以發現，在當前各種條件下，房地產企業成本核算工作中還存在著多方面的問題，有關人員應從其客觀實際出發，研究制定最為符合實際的問題解決策略。
參考文獻：
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一、房地產企業成本控制現狀
1.缺少組織架構支撐，缺乏成本管理意識。許多房地產企業在開展成本菅理工作之前，成本的意識和工作分散在各相關人員身上象因為缺乏有效的組織架構來傳遞和支撐，缺乏統一的成本意識和成本控制要求，致使成本管理工作無法落到實處。
2.“流程”不清晰，“方法”不明確。合理的成本管理流程應包含目標成本何時確定，己發生成本如何控制魯動態成本如何獲取，當成本出現異常后如何調整等環節。但由于缺乏必要的成本控制流程規定、部門職責劃分和工作內容設定售因此無法形成成本爸理的流程體系。
3.資源無法共享，重復成本投入太多。由于缺乏成本管理體系，企業人員流動頻繁，許多已開發的項目經驗和知識無法積累沉淀下來，造成知識的流失，因此，每當再開發新項目時，所有工作仍“從零開始、從頭做起”，造成資源的浪費。
4.缺少有“綜合能力”的成本管理人員。成本管理崗位是房地產企業實施精細化管理后分離出來的新的管理崗位。這個崗位需要協調方方面面的部門和專業的“綜合能力”，而這種“全成本”管理的人是十分稀缺的“資源”。
5.資金管理水平不高，缺乏計劃性。在項目立項時，只有成本測算，沒有資金測算。在執行過程中隹進度計劃發生調整，使資金計劃的管理很難落到實處。基于房地產項目的實施周期長，且實施過程不可逆轉，房地產企業對成本控制缺乏有效的實時跟蹤，造成資金使用成本偏同。
6.招投標方式的局限造成虛假的成本控制。有些施工單位為爭取中標競相壓價，導致部分工程造價偏離合理水平。在利益的驅動下，選材以次充好，達不到美觀、安全、耐久的使用規范，降低了產品品質，使得控制的成本與實際成本有較大偏差。
二、房地產企業全成本管理的發展之路
目前，在激烈的市場競爭中成本管理已成為企業生存與發展的核心因素之一，對此，我公司十分關注成本控制，在成本控制和品牌建設上積極探索著一條發展之路。
1.科學合理的組織架構和流程設罝是成本管理的基礎。在總部單獨設立了成本管理部，以項目負責制的分工方式，傾力打造全能的成本管理人才，落實專人進行全成本的動態營控。每個項目公司及項目部都配罝成本控制部或專門的成本管理人員，以總部垂直管控的模式對公司所屬項目發生的成本與成本管理進行系統內的業務對接，以確保成本的全程可控皆理。
1.1統一理念和方法，加強成本意識房地產項目開發周期長、資金需求和資源整合量大、多變。在成本控制上，公司堅持全局觀念、整體觀念、系統觀念，拋棄以往分塊管理的模式。從架構職責到落實責任，從成本策劃到建立成本目標控制體系和成本管理，采取整個公司一盤棋的方法，相互配合、相互影響，全方位的進行成本控制。如公司對某項目會所的建造，為提升整體建筑立面效果，能與周邊環境渾然一體，項目設計人員提出調整外墻用材和欄桿節點。
1.2注重工程重要環節的管理，有效規避成本風險（1）加強合同管理有效規避后期成本風險。簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是成本控制的一個重點。從上一年度開始，公司委托法律顧問結合公司多年來的開發經驗，編制起草了多種的合同范本。經過兩年多來的試運行，公司的合同范本不斷得到完善，各項條款設罝更具操作性，各項可能發生的糾紛隱患都在合同條款中予以明示，尤其在設計合同中，增加了由于設計失誤而造成的成本和進度損失的責任，為成本、質量和進度的有效控制奠定了基礎。（2）加強招標管理，對工程造價進行有效的把控。公司堅持遵循公平、公開、公正、誠信的原則實施工程招標。招標前，嚴格審査施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象。
2.明確的產品定位和成本目標是成本管理的依據。
2.1確定成本目標，明確產品定位。企業的利潤和品牌影響力是成本控制的目標。在房地產行業高性價比的房產品靠的是科學合理的成本管理，確定的盈利目標需將大目標分解為每個成本價值鏈的小目標的成本皆理來實現，緊扣項目策劃隹支持投資決策#將企業所有經營活動都納入成本管理，通過明確的目標和產品的定位，來統一企業全體人員、全部業務，使每個流程中的每個專業人員根據目標充分發揮自己的專業能力，整個成本流程也就得到了有效的控制和管理。
2.2實行限額設計，確保成本可控。限額設計是將成本目標通過工程語言進行的演繹，用技術手段對產品定位的詮釋。在工程設計階段，特別是初步設計階段，實行限額設計，采取優化設計的方法，既可達到控制造價的目的，又可提高設計質量，達到經濟與技術的完美統一。
3.做好成本優化是成本管理的關鍵。
3.1加強源頭管理。成本控制是個全過程的管理，前期策劃是價值鏈的源頭。策劃定位調整了，規劃設計就需調整，建安工程費用隨之變化。為此，公司十分重視前期策劃，不但委托監理公司在項目前期就介入項目設計，同時還充分調動設計專家及公司所有工程技術人員的力量，共同圖審，并對工程管理人員提出圖審要求，使圖紙上的成本更加接近于現場的實際成本，成本管理從以“堵”為主的過程管理轉變為以“疏”為主的源頭管理。
3.2加強過程管理。有效把控設計售在造價控制中是最有潛力可挖的。有些設計師往往為了滿足使用功能、安全性、舒適性和規范的要求，缺乏成本控制的主動性，導致設計過于保守。因此，在設計階段我們對設計單位提出成本控制的明確要求。
3.3加強動態成本管理。房地產企業是資金密集型企業，開發投資額大，開發建設周朗長，材料及工程價格、費用標準以及政府規定征收的各種稅費時有變動。動態成本笞理的核心是實時性；在實施過程中需及時糾正投資偏差，使工程項目總造價保持在預定的目標范圍內。
三、結語
1.房地產開發項目的基本特征。作為推動現代市場發展上意義重大的經濟活動的房地產開發，其所涉及的使用功能以及行業包括了諸如辦公、旅游、餐飲、娛樂和住宅等社會生產服務所需房屋這一硬性需求建設、為人民生活工作和社會生產過程的開展和推進提供物質基礎保證以及開發土地等，而其具有的一般特征主要有以下幾點:首先是地理位置上的固定性，這種地理位置上的固定性還被稱為不可行動性。當房地產開發商選定某地作為土地開發，房屋建造的規劃地區之后就無法再更換至其他位置。因此，在進行最初的位置選擇時需要統籌考量多方面信息，包括地區差異、對于租客、住戶以及投資者的吸引力等。其次是整個房地產項目開發周期較長，投資較大。在項目開發之初，需要進行對土地及其周圍建筑的考察，土地體量大小其及客觀因素和規律的限制將會影響到工程建設的整體進度和完工時間。此外，繁雜的手續辦理也同樣會影響工程推展進度，通常完整完成一個項目的所有開發工作所需要的時間都在一到三年左右。再次是會受到國家政策和相關法規的調控約束。作為一項性質較為特殊的經濟活動，房地產開發項目將會對社會生產及百姓生活的方方面面產生影響，與國民經濟和國計民生亦會產生千絲萬縷的聯系，只有通過國家對于市場經濟的調控作用才能避免唯利是圖的房地產泡沫經濟的產生，引導其走向健康發展的道路。第三是對于相關人員的要求較高。房地產項目一般規模龐大，耗時較長，分為多個環節，需要各個方面的專業人才進行通力合作。市場調研人員負責項目的投資環境以及市場狀況的相關調查工作;營銷人員則需要負責確定消費群體需求偏好情況并有針對性地進行各個渠道的宣傳方案的制定;工程技術人員則需要對工程的實時施工進行技術可行性分析和進度把控;財務分析人員則需要做好項目風險管理及盈利預估等。只有聘用綜合業務能力和總體素質較高的工作人員，并使得他們能夠在各方面進行積極的溝通協調互助工作，才能增強團隊意識，整合思想，報紙項目質量。最后是房地產項目投資風險較大。由于內外各種可控因素和不可控因素的影響，例如整體經營狀況、自然災害發生、金融狀況的突變、國家和地方政策調控等都會影響到房地產項目的投資風險。
2.我國房地產企業工程管理現狀及存在問題。我國的房地產行業真正出現應該是在我國實行改革開放政策之后，而其發展時間較短，發展程度仍不夠成熟，行業內良莠不齊，整體水平偏低，大部分為小規模房地產項目企業這些問題均限制著房地產項目企業向規模化、規范化方向發展的腳步，更無須提進一步進行精細化項目管理推進工作。截止2010年底的統計數據表明，我國五萬多家房地產企業中真正的大型企業所占比例非常低，而國家調控政策的扶持力度的減弱也導致了許多中小型房地產項目開發企業陷入了資金和土地的兩大難題中。
第一，管理制度不明確。傳統體制的限制使得我國房地產企業的組織管理體制仍不成熟完善，無法適應如今世界化市場經濟管理需求的靈活多變，不斷暴露出一些不足之處。例如在項目管理中，大多以最高管理者的決策為實施理念，以“人治”占主導，而對“法制”在制度建設中的重要地位以及科學規劃的合理性置之不理。有的房地產項目開發企業甚至企圖鉆法律的漏洞，完全忽略制度建設的實現。與各級承包商和各類設備供應商的項目合作過程中亦缺乏有效的組織管理措施，完全無法實現制度規范下的精細化管理。管理制度的缺失在另一個方面消極影響在于使得項目的總體管理者無法實現有效的實時監控與管理作用，企業內部機構冗雜，各級關系復雜，獎懲機制無法真正有效地實現激勵作用，從而還會造成各方面的大量浪費。這些問題都將對房地產項目的整體績效產生極大影響。因此完善體制建設，消除舊制度下的各種弊端勢在必行。
第二，成本控制的忽視。這樣競爭激烈的全球化市場環境下，無法從全局宏觀角度出發進行主動而高效的成本管控，對可控以及不可控因素所導致的風險無法進行預見和防范，是非常危險的。如果項目工程的管理者無法在項目的各個環節中實現成本管理的系統化管控，將帶來諸多問題，影響材料的采購儲備、設備數量與性能，進而影響工程的整體質量，造成不必要的資金浪費。
第三，組織管理的模糊性。如果房地產項目的管理者只關注項目的最終受益而忽視管理過程的精細化操作，使得整個過程仍處于粗放式的落后模式將會導致施工場地的混亂不堪，承包商之間管理制度的缺乏等不良后果。一旦缺乏科學完善的總體規劃管理方案并付諸實踐，將會出現“各自為政”的混亂局面，使得整個項目施工無論是最基礎的材料設備采購、庫存管理還是工程建設都會面臨無序狀態，不僅會有不必要的浪費產生還會增大各種建設工程中的安全隱患。
第四，標準化執行的僵硬性。企業從粗放式向精細化、規范化管理模式轉變的首要前提便是制度的建立。只有制定出較為嚴密的整體流程規劃以及貼合實際的各類考核標準才能真正使管理精細化變成可能，但是如果只有制度、規范和流程，忽略了實際情況的多變，突發意外的可能性，企業不僅不會如預想中那樣開始走向高速發展的道路，反而會限制各個工作人員和專業人才的主觀能動性。必須意識得到人力資源對于企業發展的重要性，盡可能以更加科學有效的激勵舉措來滿足員工“受尊重”與“價值得到肯定”的心里需求將比一味以提高薪金的方式來進行激勵所取得的效果更好，也更有利于調動起工作積極性與責任感，激發起創造力。
第五，過度強調財務管理。正因為房地產產業所具有的高投入高回報特征使得其成本管理成為企業最為重要的管理指標之一，所以財務成本管理精細化也就成為了項目工程精細化管理中極其重要的關鍵部分之一。項目財務精細化管理的數據來源與成本管理中的各類指標，根據這些指標進行跟蹤、分析、調整和整體規劃無疑可以為企業的成本控制提供更加科學有效的實施方案。但是完全以這些數據指標為依據也容易導致一些意料之外的問題的發生，如項目管理為提高企業盈利狀況和投資回報率，過分強調財務指標的硬性要求和執行程度，忽視其他的細節管理之處，這樣反而會影響最終的整體管理效果。
第六，對項目對環境的影響的忽視。環保話題越來越引起各方的關注，人們生活水平的日益提高使得大家對于干凈舒適的環境的需求更加迫切，然而不可忽視的是整個房地產項目開發和施工過程會產生很多污染，對環境和附近居民的生活帶來不良影響。而正因為在環境保護方面，國家的硬性法規和規范還未完善，企業對之的重視程度也嚴重不足，導致其除了進行工程施工外完全不顧垃圾處理模式和流程的建設和執行，隨意傾倒工程垃圾，不注重灰塵和污染顆粒物等空氣污染物的，不采取正確的防塵措施，進而不僅影響了施工工人的身體健康，還會影響附近居民的生活質量。樹立環保意識，盡可能采用綠色環保材料和施工工藝實則已經成為行業內逐漸推廣的必然趨勢，因為人們的環保意識的日益深入使得環境友好型和資源節約型工程將會日益受到追捧。
二、房地產工程建設精細化管理
[關鍵詞]房地產開發企業 財務預算 管理
財務預算是一系列專門反映企業未來一定預算期內預計財務狀況和經營成果，以及現金收支等價值指標的各種預算的總稱。房地產開發企業具有投入資金多、開發周期長等特點，且國家持續加強房地產宏觀調控，房地產開發企業面臨的政策風險和市場風險也較大。“凡事預則立，不預則廢”，加強房地產開發企業的財務預算管理尤為重要。
一、房地產開發企業財務預算的主要內容
房地產開發企業財務預算主要分為損益預算和資金預算兩部分，其中:損益預算反映企業未來一定預算期內生產經營成果及其分配情況，資金預算反映企業未來一定預算期內現金收支情況。
1.損益預算
房地產開發企業損益預算主要包括收入預算、成本預算、費用預算（管理費用、銷售費用、財務預算）、稅費支出預算等。
按照上市房地產開發企業的通行會計核算辦法規定，房地產銷售收入一般要同時滿足下列五個條件時確認收入：一是商品房竣工驗收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷售合同；三是房款已經取得或確信可以取得（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）；四是房屋相關成本能夠可靠計量；五是房屋經客戶驗收，買賣雙方辦妥房屋移交手續。因此房地產開發企業的收入預算與營銷部、工程部、成本管理部等各個業務部門密切相關。
稅費支出預算主要包括計入營業稅金及附加的土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計提。
2.資金預算
房地產開發企業資金預算主要包括資金流入和資金流出兩部分。
資金流入主要包括銷售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標保證金等）。銷售回款受工程節點（取得預售許可證才能銷售）、市場環境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節點進度（按照銀監會相關規定，房地產企業取得土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。
資金流出主要包括土地支出、工程建設支出、管理費用、銷售費用、財務費用三項費用支出，稅費支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設支出主要受工程進度制約。
二、房地產開發企業財務預算管理中存在的主要問題
1.存在“編制財務預算純屬財務行為”的錯誤認識
財務預算反映企業未來一定預算期內預計財務狀況和經營成果，以及現金收支情況，但不能據此就認為財務預算只是一種財務行為, 由財務部門負責制定和控制預算就可以。房地產財務預算與項目的設計、工程、營銷、成本控制、物資采購等各個環節息息相關, 是所有相關管理的集中體現。
2.財務預算準確率及分解的科學性有待提高
多數房地產企業的財務預算（包括收入預算、費用預算、資金預算等）預算執行差異率均較大，但財務預算執行差異率較大的主要原因是各個業務部門預算執行的較差。
部分房地產企業簡單按月平均收入、回款等財務預算，沒有結合房地產企業生產經營特點、營銷和工程等工作節點、投融資計劃等進行分解，財務預算分解的科學性有待提高。
3.與企業戰略目標聯系不夠, 重年度預算, 輕項目開發預算
房地產開發項目開發周期較長，從取得土地使用權證到銷售清盤，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設計變更、政策變化、進度延緩等,因此編制財務預算不僅是對年度財務狀況做出的反映, 而且是對項目綜合情況做出的反映。許多房地產企業還是套用工業企業傳統預算方式，在年度經營計劃指導下編制房地產項目的年度預算, 并且通常是單項預算, 考慮項目的開發期不夠，與企業戰略目標聯系不夠。
三、加強房地產開發企業財務預算管理的措施
1.財務預算，現金為王
房地產行業高利潤、高負債，同時高風險，必須時時保證現金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來商品重點城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購、限貸、限價等多重政策影響，加上房地產企業以往常用的開發貸款、國內資本市場募資等方式受到層層限制，房地產開發商整體現金流趨緊。因此財務預算要堅持現金為王，確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出，資金優先保證償還銀行貸款本金和利息，優先保證項目建設，降低財務風險，提高資金使用效率。
2.各個業務部門密切配合，從業務部門發起編制資金預算和損益預算
房地產項目預算涉及項目開發前期研發、營銷策劃、工程管理、物業管理等各個部門, 涉及項目開發經營活動的各個環節, 因此,房地產財務預算編制要加強與業務部門密切配合，分工編制預算，具體是：
資金預算方面，營銷部門負責編制銷售回款預算、銷售費用預算，工程管理部、前期部等部門負責編制土地支出和工程建設資金支出，財務部門編制稅費支出預算、償還銀行貸款本金及利息支出預算，人力資源部負責編制人工成本、培訓費等預算。
損益預算方面，工程建設部要保證計劃確認收入的地塊按期取得預售許可證，按期建設完畢、取得竣工備案單，提高建筑質量并提交內部驗收；客服部要保證計劃確認收入的地塊按期完成內部驗收（物業公司、開發商、總包單位、監理公司組織四方驗收，發現問題及時整改，所有問題整改完畢后物業公司收鑰匙）并按時、順利交房，取得客戶簽收憑據或其他交房證據；成本管理部要保證按期完成結算，為確認收入時成本的可靠計量提供依據。
3.提高財務預算分解的準確率
一是總體構成的分解。收入總體構成的分解, 需與開發的房地產產品物業類型、銷售面積、擬銷售均價掛鉤, 然后分解、預測出各地塊物業類型的銷售總價。開發成本總體構成的分解, 需將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據工程逐步分解, 然后一一對應到相關成本項目中, 最終預測總成本。費用、稅金等按國家相關政策和企業財務制度等進行費用科目、稅金科目的分解, 然后測算費用、稅金總價。
二是構成項目按年度、月份的分解。將總體構成的各項科目按照工程進度和預計付款方式以及工程總額控制點的要求等, 結合項目開發周期進行各個年度、月份的分解, 將預算責任落實到各個單位直至各個項目。
4.加強財務預算執行分析與考核
預算管理的本質要求是一切經濟活動都圍繞企業目標的實現而開展，在預算執行過程中落實經營策略，強化企業管理。因此，必須圍繞實現企業業務預算和財務預算，提高預算的控制力和約束力。企業各部門在房地產建設及銷售的各項活動中，要嚴格執行，切實圍繞預算開展經濟活動。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動預算，并建立每周資金調度會、每月預算執行情況分析會等例會制度，嚴格執行預算政策，及時反映和監督預算執行情況，適時實施必要的制約手段，把企業管理的方法策略全部融會貫通于執行預算的過程中，最終形成全員和全方位的預算管理局面。
要把財務預算執行偏差率（如收入預算執行偏差率，銷售回款預算偏差率等）作為重要的績效考核指標，并責任到人。
5.密切關注國家宏觀調控政策
【關鍵詞】房地產；開發；成本；工程項目；管理
引言
房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。
1 房地產開發工程項目管理現狀概述
作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。
具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。
2 房地產項目管理的重點
房地產項目管理的重點主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面等。
2.1 房地產開發項目的計劃管理。對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。可以說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。
2.2 房地產開發項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種適合本企業的規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。
2.3 房地產開發項目的協調管理。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優勢，促進產品銷售。
2.4 房地產開發項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
3 房地產開發項目的工程管理
房地產開發項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。
工程項目直接目標管理方法。對一個建設項目而言，其直接控制的目標有三個，投資、進度、質量，即在保證安全的前提下，按計劃的投資、進度、質量完成項目目標。這三個目標彼此之間是對立統一的關系，難以同時達到最優，其實施應以項目整體最優為目標。
3.1 項目成本管理
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，應及時予以批示。
項目投資管理是在保證滿足工程質量、工期等合同要求的前提下，對項目實施過程中所發生的投資，通過計劃、組織、控制和協調等活動實現預定的控制目標，并盡可能地降低投資費用的一種科學管理活動，它主要通過組織、技術、經濟和管理等措施達到預定目標。
房地產開發工程項目成本管理可通過多種方式進行優化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關，因此應充分調動每個部門和每個員工控制成本、關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責預、結算及財務方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發、建設的全運轉過程中進行成本管控。還可通過目標控制原則和動態控制原則-目標管理是管理活動的基本技術和方法，在實施目標管理的過程中，成本目標的設定應切實可行，越具體越好，要落實到部門、直至個人，做到獎罰分明；動態控制原則因成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制原則。所謂動態控制就是收集成本發生的實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續尋找有效途徑，實現投資控制目標。建設工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質保量前提下，要求擇優購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。總之，投資預測為投資確立目標，投資控制才有針對性，不進行投資控制，投資預測也就失去了存在的意義，也就無從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應扎實有效地把這些工作開展好。
加強合同管理，控制工程投資。合同管理是項目管理的重要內容，也是降低工程成本，提高經濟效益的有效途徑。項目合同管理應從合同談判開始，至保修日結束止，尤其加強實施過程中的合同管理，在合同執行期間密切注意履行合同的效果，以進行過程中的成本控制和防止被對方索賠。
3.2 項目進度管理
工程的進度直接影響項目效益的發揮。進度管理的主要方法是網絡計劃方法，網絡計劃以網絡圖為基礎。網絡圖是反映項目各工作或活動間邏輯順序關系的圖，它既能反映項目工期，又反映各工作間相互關系、前后次序，通過對關鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統籌安排主次要工作和各項資源，能夠有效控制工期。對開發商而言，進度管理是項目管理的重中之重，對此應落實管理目標責任制，強化職能部門的指導監督作用。為此，認真做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工組織設計非常重要。在工程施工前期準備工作中，項目部應依據工程規模及難易程度確定管理人員、專業人員的數量并進行職能分配，項目經理作為項目的負責人，在公司的領導下，組織本項目人員認真熟悉圖紙，與設計院、監理、施工單位等進行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發現和解決問題。審核人員及材料進場計劃，在公司要求工期內制定詳細的施工進度計劃，在進度過程控制中應認真客觀制作工程形象進度表，檢查流程表等各項管理制度的要求，責任到人，定期檢查，確保各項制度的落實。公司內部應配備專職的計劃專員，對涉及全公司及各部門的進度計劃進行全面和定期、定點的過程控制，對制定明確的進度計劃不應輕易變動，如因其它外部原因確需變動，則應報相應主管副總進行審批并下發各部門。在施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。
3.3項目質量管理
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。房地產公司的項目質量管理是基于設計單位、總（分）包單位、監理單位等合作單位是成熟和具備相當管理能力的基礎上的控制及強化控制的管理。
質量是企業的生命 - 質量管理目標的實現是品牌發展之根本 ，在工程質量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監理機構的工程管理肯定存在差異。施工單位和監理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業則關心的是客戶產品質量標準；施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產企業關心的是施工單位和監理單位是否健全了工程質量的管理保證體系；施工單位和監理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工藝，而房地產工程技術管理的任務則是將營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數），然后按照確定的技術參數進行招標，定標后確定的產品部品或者施工出來的產品，符合營銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產企業檢查施工單位和監理單位是否有完善的現場管理體系。所以，首先滿足需要（含實際需要和潛在需要）成為檢驗房地產項目質量的客觀標準；其次房地產項目質量是房地產產品特征和特性的總和。
雖然現在社會上，特別是房地產行業中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是房地產的競爭最終是產品的競爭，是產品技術與質量的營銷，而工程質量是建筑產品質量的重要的、核心的組成部分。在房地產市場上，對于工程質量，很大一部分公司平時不是很關心的，認為那是施工單位的事情，實際上這是極其不正確的，因為一旦出了問題，面對業主的維權，輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張。所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質量保證體系是非常有必要的。
應當說項目前期控制對質量的影響也非常巨大。一件產品或一項服務能否成功地完成它預定的使命取決于兩大主要因素-即設計質量和施工質量。設計質量是設計人員把握市場脈搏，將潛在消費群體和開發企業所明確的要求完整、如實、創新的體現在圖紙上的最重要部分；要把工程施工質量管理好，也必須有一個健全、有效的質量控制管理體制，這個體制不外乎三個層次：一是政府監管，二是建設單位（業主）負責，三是建筑產品的直接生產者負責。由這三個層次構成對整個工程質量進行控制、監督、管理的全面質量管理是突出“全面”二字，即實行全過程、全企業和全員的“三全”管理。在“三全”管理中最重要的當屬全過程管理即 PDCA循環質量管理（計劃、執行、檢查、處理），具體的控制方法則有ABC分析法（也稱主次因素圖、排列圖方法）、因果分析法、控制圖法、直方圖法等，這些具體方法的作用在于找出質量偏差原因并加以修正。
