時間：2023-07-06 17:15:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇投資性房地產管理辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞 房地產 投資信托 地產公司 融資
作者簡介：馬驍宇，人民法院出版社。
一、我國房地產投資信托制度現狀
目前，我國并未針對房地產投資信托出臺專項立法，我國的法律中涉及房地產信托的相關條文可以說是遍布于各個部門法當中，例如信托法、證券法等部門法。
其中，涉及信托的立法可以在《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等部門法中尋得蹤跡。
有關房地產方面的立法通常散見于我國的《土地管理法及其實施條例》、《城市房屋轉讓管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等。
證券領域的立法則主要被規定在《證券法》、《證券投資基金法》等部門法當中。其中涉及房地產投資信托的法律法規主要有：
1.在我國信托界，《信托法》可以說是母法，同時它也是針對信托領域的其他問題制定相關法律法規的前提和根據。這部法律對信托的定義、信托財產的范圍、經營原則以及各當事人的權利義務等均做出了一般性的規定。
2.《信托公司管理辦法》詳細規定了如何稱呼信托公司、如何管理信托公司的注冊資本、可以從事哪些業務、內部架構與管理體制、如何確定關聯交易、如何劃定誰是合格的投資者等。該辦法將信托公司的固有業務范圍進行了極大壓縮，注重對信托公司信托業務的規范和發展，同時針對信托公司的注冊資本體制實施了大幅改革，在具體管理方法上，對其采取不同情況不同對待的辦法。該辦法站在委托人與受益人的立場上，對信托公司究竟應該承擔哪些具體職責進行了明確，同時還創設了“受益人大會”這一新的法律概念。出來上述這些內容以外，該辦法在監管方面還進行了大膽地創新。
3.《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，它的主要內容就是對信托領域的實務操作作出明確規定，對集合資金信托計劃的定義、信托計劃的設立條件和程序、委托人需具備的條件、如何對風險申明書進行認購、簽訂信托合同的具體事宜、如何對信托財產進行妥善管理、管處信托資金后如何制定相關報表、受益人大會由哪些人構成以及如何形成決議等內容。該辦法還對委托人進行了精確限定，同時嚴格劃定了自然人的數量，但是機構投資者除外。
4.《信托公司治理指引》規定信托公司應當按照實際情況，合理優化治理結構，提高治理成效，大力支持信托公司吸納優秀的投資伙伴，引入專業的管理精英。該指引同時還針對信托公司的內部管理機關及各地的政府監管機關應履行的職責做出了詳細規定，其核心要義就是要求上述管理機關在對信托公司實施監管時要切實做到一切從實際出發，用發展的眼光看問題，特殊情況特殊對待，逐步擴大監管范圍，積極引導信托公司實現其內部治理結構的不斷優化。
5.《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》規范了信托投資公司如何披露信息、哪些可以披露及如何進行披露。投資公司的經營現狀、統計報告、賬目明細等內容均應被寫入公司的年度總結，同時，若上述事項屬于臨時重大事項，也應作出總結。
6.《證券法》的內容主要由何為證券、如何發行證券、證券如何進行交易、怎樣上市、信息如何披露、哪些行為被禁止交易以及如何對上市公司進行收購。
7.《證券投資基金法》內容包括何為基金管理人及托管人、如何籌集基金及其如何交易、基金怎樣進行運作、基金所有人有哪些權利等。
8.《公司法》，顧名思義，它主要調整的是公司內部的法律關系，這種法律約束力同樣適用于信托機構的內部法律關系。公司型信托機構從出生到死亡也需要遵循公司法的相關規定。除此以外，我國新修訂的公司法打破了舊法對公司對外進行投資的一些限制性條件，這種做法為房地產投資信托在我國實現跨越式發展鋪平了道路。
二、我國房地產投資信托制度不足
（一）組織形式方面的法律缺位
信托投資公司集中加入信托計劃的信托資金，組合方式運用股權投資和債權投資，融資于房產開發項目；信托貸款合同和信托投資協議將由信托投資公司和開發商同時進行簽訂，并為開發商償還貸款和開發商股東回購股權合法的擔保方案設定出來。盡管這些法律法規具體規定了信托，但是很多不同之處存在于房地產投資信托和信托之間，專門針對房地產投資信托的專項法規還是應當制定出來的，只有這樣才能更好的發展房地產投資信托。
依據我國法律的相關規定，房地產投資信托在我國體現出下列特征，即公開籌集性、相對封閉性等。房地產投資信托在我國仍舊處于初級階段，基金制度在進行架構時的核心要義就是如何才能做到切實維護投資人的合法權益。依據以前相關法律的規定，接受委托人的資金信托合同需在兩百份以下，且每份合同之金額需在五萬元以上。這就決定了信托投資規劃具體實施時只能在特定的范圍內進行募集。而根據新修訂的相關法律之規定，在單獨的信托計劃中，自然人的數量上限為五十人，而合乎標準的機構投資人的數量自由。新法的這種規定極大拓展了信托計劃的規模，使得房地產投資信托可以更加充分地發揮其自身流動性強的優勢。一方面，公司型基金在與信托型基金相互競爭的過程中，彼此之間時刻能夠感受到對方所帶來的巨大壓力，這樣就可以迫使它們不斷提高自身的服務質量，以期能夠占據更大的市場份額。另一方面，較之信托型基金，公司型基金內部具有更加健全的治理結構，這就有助于投資人對基金管理人的管理行為進行實時監控。與信托型房地產投資信托不同，公司型房地產投資信托并未授予管理人以全權，取而代之的是部分授權的監管模式，具體來說就是投資人與董事會、董事會與經理層實行遞進式的部分授權。房地產投資信托采取何種運營方式取決于該公司的經營現狀如何，而上述兩種類型的房地產投資信托，公司型的運營情況要明顯超過信托型。 但是，新法對舊法所進行的調整看起來似乎依舊沒能切中要害，這其中，新法在 “合格投資人”這一問題上所作出的調整，將投資人的標準設定得有些過高，這無形中挫傷了眾多中小投資者的投資積極性，與房地產投資信托制度發展的初衷背道而馳。另外，有關哪些委托人可以成為受益人的規定也偏離了信托領域的原有軌道，與信托的核心精神及信托法有關規定無法實現無縫對接。
（二）業務經營方面的法律缺位
盡管我國當下針對房地產投資信托實行的是類似計劃經濟的模式，法律保障已經一定程度的具備了，但是這些法規還沒有完全滿足對發展房地產投資信托的要求。根據我國信托投資領域的相關立法的規定，只有在信托合同的份數不超過兩百份，且每份不低于5萬元金額的情況下，信托投資公司才有權利對信托資金進行集合地處置。這條規定對房地產投資信托的融資規模進行了大大的限制，也把較大型房地產項目的融資之路阻斷了。第4條，禁止公開的公共媒體營銷宣傳的規定，把房地產投資信托的融資形式完全鉗制住了，即只能使私募的方式被采取。
我們應當看到，當下，我國房地產領域因產權而提起的民事訴訟頻發。刨根問題，我們可以發現兩方面的原因，這其中歷史因素固然應考慮進來，但我們應給予重點關注的是我國的現實國情，那就是我國針對房地產的立法規制仍舊有諸多亟待解決的缺陷。由上述內容我們可以看出，在西方發達國家，信托業在其國內早已發展成為一個獨立且成熟的行業，這一行業投資對象主要是面向那些相對發展完善的物業，因為只有以它們為投資對象，房地產投資信托方能獲得可靠的資金收入，這就要求上述的商業產權應確定和完備。然而，反觀我國目前的現狀，若想滿足上述要求其難度可想而知，退一萬步講，即便信托業在我國創建成功，但那也無法解決我國當前房地產業的阿喀琉斯之踵，及諸多房地產商在開發房地產時壓根兒就不曾獲得其所開發土地的使用權。
另外，房地產開發商想要獲得一個相對安全可靠的資金來源的前提條件就是他們應當是所開發房產的所有權人。然而，我國的現實國情卻是，絕大多數的房地產開發商在完成對土地的開發利用后，通常是將其產權分割為數份并同時面向社會不特定的購房者進行發售，這就使得每一個買房者都擁有一個相對獨立的房屋產權，在這種情況下，房地產商如果想以其擁有的房屋產權對外募集資本，囿于其自身所持有的產權狀況而難以在證券市場上獲得立足之地。
綜上所述，我們可以看出信托財產及其投入市場的方向作為房地產投資信托中的重要內容，它往往與產權及其孳生的其他權利密切相關，在產權無法確定的場合，房地產投資信托也只會是一紙空談。同時，根據我國相關法律的規定，只有信托投資公司被定義為適格的受托人。言外之意就是房地產投資信托的發行主體僅局限于信托投資公司，這就無形中賦予信托公司以寡頭地位。法律的這一規定違背了市場經濟的發展規律，使得房地產界的某些本來具有相關資質的管理團隊無法涉足到房地產投資信托領域。很明顯，我國法律應當明確授權給那些具備相應條件的金融機構，讓他們可以作為適格的發起人參與到信托當中。
三、我國房地產投資信托制度的完善
（一）在房地產法中完善對房地產投資信托的法律規制
要完善我國房地產法律制度，首先應該考慮，對房地產產權的轉讓問題作出明確規定。該制度涉及信托財產、投資方向等房地產所有權或相關權利，因此立法上需要界定產權歸屬，不具備清晰的產權，信托根本無法進行。包括申報主體、受理機關、程序等有關信托的登記的規定，可以參考日本相關法律，立法中設定統一的登記機構，這樣才能落實《信托法》中信托登記的規定。我國出臺的土地管理法規，為土地使用制度的改革和房地產業的穩定前進，提供了強有力的立法保障。《城市房地產管理法》于1995年1月實施，該法是指引房地產開發和交易管理的一部基礎性法律，在開發房地產用地、交易以及權屬登記管理等方面作出全面的規定。可以看到，我國有關房地產市場的法律法規正在日趨完善。我們還應擴大房地產相關權利的范圍，增加信托財產種類的發展。
（二）在證券法中完善對房地產投資信托的法律規制
縱觀我國證券法律制度方面，應當將受益憑證納入證券的范疇，允許其擁有證券的地位，它的上市、發行、轉讓能提高其流通性，這種做法無疑與國際接軌。通過前文分析我們可以看出，在其他國家或地區，房地產投資信托是可以上市流通，這既可以降低投資者的風險，又可以滿足投資保值、增資的需求。現如今，受益憑證我國的房地產投資信托中法律地位并不十分明確。相反的是，在其他國家和地區，證券含有信托受益憑證，比如在美國，證券法以及最高法院的司法解釋，皆把這類受益憑證界定為證券。由此說明，在我國《證券法》范疇，需要把證券界定的范圍增大。
關鍵詞：房地產企業；財務成本管理；問題及對策
隨著社會主義市場經濟的不斷發展，我國房地產行業越來越凸顯出其重要的地位，行業整體提升的同時，也加劇了房地產企業之間的競爭激烈，應對這樣的行業競爭現狀，房地產企業只有提高自身的財務成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競爭力，增強房地產企業的綜合實力。房地產企業針對當下自身的財務成本管理工作中出現的問題和弊端，需要展開綜合性和針對性的分析，方能找出積極的干預手段和應對策略。
一、房地產企業財務成本管理存在的問題
（一）財務成本管理意識薄弱。目前，我國大多數房地產企業的財務成本管理意識薄弱，對財務成本管理缺乏足夠認識。部分房地產企業財務成本管理僅局限于設計階段而忽視了項目實施過程的財務成本控制，或是認為財務成本管理的關鍵在于控制材料和設備的成本，相關部門和財會人員對企業財務成本管理也不夠重視，這都使得房地產企業不能全方位進行成本控制。只有堅持全面性原則考慮企業成本，才能保證財務成本管理的有效性和合理性。
（二）房地產企業的財務成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊。當前形勢下，我國大多數房地產企業所使用的管理辦法和管理手段相當陳舊，仍然按照傳統的財務成本管理辦法實施成本管理，其過程是依據財務管理部門給出的決算報告對財務成本實施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時間滯后性。由于建設項目往往已經處于施工狀態，所以一旦在核算工作中發現成本管理問題，若再想實施干預和彌補工作就顯得為時已晚，否則將浪費大量的人力、物力、財力且彌補工作也會得不償失。這一流程的弊端是無法對進行中的項目給以預測和控制，進而造成項目竣工后成本核算只成為了簡單的計算，失去了控制和改善的時機，顯得異常被動。
（三）房地產企業未在全項目周期過程中給予財務成本管理以足夠的重視。房地產項目的全周期過程，是以項目的投資決策開始，歷經項目設計階段，項目的招標和投標階段，項目施工階段，項目投入使用階段，項目維護與修理階段，最終以項目拆除階段作為終點的一整個過程。在這一整個過程中，財務成本管理理念應該始終貫穿其中，有些房地產企業對此認識不深入，造成財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而未給予立項階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。
（四）工程預結算等重點環節存在問題嚴重。目前房地產企業工程預結算主要存在以下主要問題：一是工程預結算定額更新緩慢，以往的定位換算法已經不能夠準確地反映出現在工程預結算的正確和真實性，在此之后的計算的繁瑣，大大影響了工程的進度與實際效率；二是工程項目中心缺乏綜合管理，建設、設計和施工等單位之間缺乏統一的溝通與管理，僅僅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，從而使得工程的預結算款居高不下，整個工程的預結算失去真實性和準確性使得工程資金陷入不利狀態；三是故意造假提高工程預結算，尤其涉及國家投資的有關項目時，做出高預算的假象，過高的預算差額會流入個人腰包，導致豆腐渣工程的出現。
二、房地產企業在財務成本管理問題上的應對策略
（一）增強財務成本管理意識，建立全面系統化的科學管理體制。房地產企業應運用科學管理知識，將企業的財務成本管理視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產企業全面的進行財務成本管理。必須堅持以“對象、內容、方法”全面相結合的原則，在實際工作中對于不同的企業成本使用相應的管理辦法和手段。堅持以市場經濟為導向，以社會經濟深化發展和提高企業競爭力為目的，房地產企業要在考慮物質成本的同時，兼顧到非物質的成本，綜合考慮到服務成本、人力資源成本和環境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產企業的財務成本管理目標。
（二）房地產財務成本管理過程中需要一定的技術支持，提升管理能力。房地產企業在財務成本控制管理中可以采取清單報價模式，此模式可以對房地產企業的整體成本進行控制和管理。工程量清單是市場經濟發展的要求，通過工程量清單模式可以對項目實施過程中各種成本進行監控，從房地產企業的實際情況看，相同的工程量，各個企業的價格是完全不一樣，充分說明房地產企業財務管理需要一定的技術指導。房地產企業管理中可以采取戰略成本管理的模式，戰略管理主要是按照企業的全局發展為對象，按照企業的總體發展戰略制定財務成本管理目標。
（三）完善相應的監督制度，加強財務成本管理。在房地產企業開發產品的過程中，應盡量細化進行核算的對象。同時建立既有實權又有執行力度的成本監督機構，在房地產項目的全過程生命周期的各個重要環節中進行成本預先規劃，用規劃的計劃比對世界發生的成本明細，尤其需要注意監督管理成本概預算、竣工決算和工程結算，因為這些環節是在初期控制工程造價、減少項目開發成本和辦理施工方款項給付的重要環節。按照已確立的工作目標和監督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內部審查和外部監督相結合的財務監督體制實施到監督工作中，力保財務成本數據和賬務明細真實有效。
【關鍵詞】房地產信托；主要風險；應對措施；保兌付
一、房地產信托概念及現況
信托就是“受人之托，代人理財”，是一種具有高度靈活性和可塑性的財產管理制度。而房地產信托則是信托公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定收益的一種信托業務。
中國信托業和中國的改革開放相伴而生，承載著金融體制改革和促進社會發展的歷史使命，歷經了曲折的發展歷程。2001年10月1日《中華人民共和國信托法》正式頒布，它與2001年6月頒布的《信托投資公司管理辦法》和2002年7月實施的《信托投資公司資金信托計劃管理暫行辦法》共同構筑了最基礎的“一法兩規”信托法律體系，信托也從此走上了法制化、規范化的軌道。2007年3月《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式實施，2010年銀監會又出臺了《信托公司凈資本管理辦法》及與之配套的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》。在相關法律法規的支持和清楚自己業務的定位后，中國信托業釋放出巨大的潛力。《2012中國信托業發展報告》數據顯示：信托資產規模2007年底0.88萬億元，2008年底1.22萬億；2009年底2.01萬億；2010年底3.04萬億；2011年底4.81萬億；2012年6月末5.54萬億。近五年來實現了年增萬億的高速增長，正是房地產信托這個最大的引擎，才使得信托業在這么短的時間內實現了跨越式的增長。僅2011年，國內就發行了房地產集合信托產品近千個，發行規模近3，000億元，較上年增長50%左右。許多房地產商，包括萬達、萬科、綠城等單一公司的信托產品發行量都超過了50億元。據估計，信托資產中有30%左右直接或間接與房地產有關，并且貢獻著信托業60%左右的利潤。
此外，中國信托業協會公布的數據顯示，截至2012年6月末，房地產信托余額為6，751.49億元。房地產信托多在1.5年期到2年期之間，2011年上半年新增的1，700余億萬元的房地產信托中的大部分將在2013年上半年兌付，加上2010年發行的兩年期左右的信托產品，預計2012年及2013年上半年將是房地產信托兌付的高峰期。正如“無間道”里說的，出來混總是要還的，現在，到房企和信托公司還債的時候了。
二、銀監會對房地產信托的態度
銀監會主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次經濟金融形勢通報分析（電視電話）會議和2012年年中監管工作（電視電話）會議”上強調，繼續扎實推進地方政府融資平臺貸款風險管控；堅決貫徹落實國家房地產調控政策，繼續強化房地產貸款風險防控，加強房地產信托風險管理。下半年，要著力加強信用風險前瞻性管理，有效防范重點行業、重點區域風險。
會議特別強調，嚴禁銀行從業人員充當資金中介或直接參與民間借貸，嚴防信貸資金通過各種途徑流入民間借貸市場。尚福林要求，銀行業金融機構和銀監會系統要牢固樹立風險意識，嚴守風險底線，加強前瞻分析研判，做到早發現、早報告、早處置，防止個別領域、個別地區的局部性風險演變為全局性、系統性風險。
銀監會對房地產信托業務風險防范采取了比較嚴格的監管措施，包括加強風險提示、日常監測、加強信息披露、提前關注重點公司及重點項目、制定風險處置預案、對新項目實施事前報告制度等。總體來看，前期采取的監管措施在控制發展節奏，防范化解風險方面收到了良好的效果。
三、房地產信托主要的風險及應對措施
自從“保兌付”成為房地產信托的焦點詞一來。監管部門、信托公司、投資人等都在從不同角度分析房地產信托容易出現風險的每一個環節，“保兌付”最雖然牽扯的精力頗多，卻并不是房地產信托的唯一風險，房地產信托項目本身、盡職調查的過程、項目運營的中間環節以及信托公司監管過程中潛藏著諸多風險。
1.項目風險
一切的源頭都是項目本身，選擇一個好的項目是房地產信托中最為重要的一環。一款信托產品的成立需要經過多個環節，成立前要做相關的盡職調查、風控審核、發行預審等；發行時需要聯系銀行、直銷、第三方渠道做相應的路演和推介會；后期則需要相應的資金募集、確認函發放、成立公告；對于信托公司來說，監管資金使用以及進行風險控制都是必不可少的環節。
從開始的盡職調查到后期，整個房地產信托產品環節，最大的風險肯定是項目本身，如果一開始對這個項目沒有做好盡職調查，沒有做合適的評估，那肯定后來所有的風險都會由這部分問題產生。選擇房地產信托項目的核心理念就是項目本身。主要考察項目產生多少的利潤、收益回報是多少、地價成本多少等方面。當然交易對手的水平也決定了項目的成敗，如果交易對手企業信用狀況良好、開發經驗豐富、項目管理體制完善、資產管理能力較強等，這些因素都直接影響著房地產項目的成敗。
這個時期的風險控制主要依賴于信托公司業務團隊對項目的遴選和信托公司風險管理團隊對項目風險的整體把控。要求盡職調查一定要做細致，避免出現未披露的或有負債及表外融資。
2.監管風險
確定了項目后，信托公司如何對項目進行后續的管理，是否準確掌控項目的經營情況以及項目資金流的回收也是風險控制的重要一環。
信托公司一般是通過占有項目公司的股權、派駐現場監管人員、掌管項目公司證照印鑒、查閱項目公司所有檔案及掌控項目方銀行賬戶來管理項目運營過程中的風險。但是即便如此項目公司也會想出一系列的應對措施，達到逃避監管的目的。
在實際的監管過程中，會出股東拆借資金到期不歸還、虛報工程量、截留銷售回款、私刻印鑒、購買大額理財產品實為私下挪用等不良行為，這給項目帶了巨大的資金監控風險。信托公司在一次一次的資金挪用中與項目公司博弈，并在實踐中不斷總結項目方的操作手段，制定相關的應對措施。
通常信托公司會進行實時的項目現場監控、定期或不定期的進行信托資產清查、要求項目公司做出書面的信用承諾、逐筆核實項目公司所報的工程款等方式來防范及發現這些潛在的風險，保護信托資產不受侵害。
3.兌付風險
2012年始，房地產信托的風險顯露：開發商不能按期償還融資資金選擇延期兌付、信托公司宣布提前清盤房地產信托項目，還有一些房地產信托項目則引入資產管理公司進行接盤。各個信托公司的“保兌付”表現各有不同。
房地產信托項目是在房地產調控背景下出現的“問題”，主要有兩方面的原因。一方面，開發貸未能如期取得。部分房地產信托資金進入項目的時間點比較靠前，多為前期開發報建階段或者是拿地階段。在信托資金支持房地產項目走過該階段后，就需要房地產項目的開發貸資金來償還。而房地產調控政策之下的銀行貨幣政策隨之調整，使得原本計劃內的資金注入出現問題，即使是房地產項目公司拿到了大額授信，但銀行方面卻不能按期實際放款，從而導致了房地產企業供血不足。另一方面，市場驟變，銷售回款緩慢。部分房地產信托為開發商提供建設類資金，信托資金支持項目拿到預售許可證后，本期望通過銷售實現現金回流從而兌付信托資金的項目，但突遇房地產市場調控，限購政策持續，銀行個人貸款政策調整等不利因素，使得房子不能按期銷售，資金回籠過慢，自然導致信托資金的兌付也就出現了問題。但應當看到，信托公司為房地產項目融資通行的抵押率是必須低于40%，謹慎一點的公司一般規定抵押率必須低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地產項目公司近100%的股權，且項目公司證照、印鑒及銀行賬戶均在信托公司的掌控范圍內。因此，大多數房地產信托面臨的風險是短期流動性風險，而非長期性的大問題，也就是說不是項目價值風險，這也就是資產管理公司為什么會接盤的原因。
房地產信托行業整體風險可控，但需防范個體風險。部分信托公司不看好房地產后市，為避免到期難以兌付的情況出現，上半年多款房地產信托產品提前終止清盤。與此同時，個別到期的房地產信托產品則延期兌付。雖然在剛性兌付機制下，房地產信托不能兌付的情況不會大規模出現，但是個別信托產品仍面臨兌付風險，而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。
四、房地產信托的未來
2012年還剩最后四個月，房地產市場的前景尚不明朗。一方面是對房地產市場“金九銀十”的期待，另一方面是房地產調控的持續深入。而房地產信托兌付風險則暗潮涌動，投資者對于房地產信托預期收益的揣測也有點像霧里看花。
近期，雖然房地產信托收益率在理財產品收益率普降的情況下走出獨立行情，融資質量明顯好轉，但由于房地產整體調控目標尚未實現，房地產稅呼之欲出，預計房地產信托發行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融體系外（如民間借貸資金）房地產融資開始到期的時點，因此投資者在選擇此類信托時，應注意考察融資方的社會活動和對項目的考察，警惕部分風險的傳遞。
參考文獻
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[3]馮娜娜.房地產信托三大風險保兌付是最后戰役[OL].21世紀網.
關鍵詞：房地產公司；財務成本管理；管理體系
隨著我國商品房交易市場的不斷深化改革，房地產公司數量和規模以及效益不斷提高，同時房地產公司相互之間的行業競爭也不斷加劇。現階段我國新型產業房地產公司一路走高，房價居高不下，當前政府各種調控措施和限購令的頒布使得房地產公司面臨這房子降價的趨勢，房地產界的利潤開始縮水，為了面對這些正在以及即將威脅到房地產公司利潤的政策的形式下。財務成本的控制和減少開支成了房地產公司最大最重要的問題，同樣房地產公司的財務成本管理是公司管理的重要組成部分，直接關系到房地產公司的生存與發展。但是，仍然有些房地產公司的財務成本管理不完善，存在很多不足之處，如財務人員水平管理意識不高、控制薄弱、管理體系不健全、監管不力等，公司需要及早發現問題并給予解決。
1.房地產公司財務成本管理目前存在的管理問題
1.1房地產公司的財務成本管理意識薄弱且管理辦法老化
目前我國大多數房地產公司管理意識薄弱，大多數房地產公司只注意投產前產品設計以及生產要素合理組織的成本管理，忽視投產后的成本管理。一些房地產公司的事前成本管理薄弱，成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性，可有可無；成本計劃缺乏科學性、嚴肅性，可增可減，因此，造成房地產投產建設時財務成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的對企業成本進行控制。至于財務成本管理的手段缺乏現代化管理手段。現代成本管理的一個基本要求是成本信息提供的及時性、全面性和準確性。隨著我國房地產公司發展速度的加快，房地產公司必須實現精細化的管理模式，才能適應今后行業發展的要求。
1.2.管理體系不完善不健全
近年來房地產公司的規模和數量不斷壯大，作為房地產公司必須建立與自身企業發展相適應的財務管理體系，而相反現在的很多房地產公司并沒有做到，發展速度遠超過了管理體系的改革速度，財務成本管理一直處于粗放狀態，很難滿足現代企業發展的需要。一部分公司雖然在發展過程中建立了一套相對完善的財務管理體系，但在具體實施的過程中沒有執行不到位，無法發揮其作用。房地產公司在快速發展的過程中對員工的使用不合理，職責不明確，造成管理體系混亂，并沒有建立一定完善的獎懲制度，沒有真正的激發帶動起所有員工的積極心，很難在新型財務管理體系中使所有員工發揮其巨大的創新能力和執行力度。
1.3.房地產公司在整個項目周期過程中財務成本管理不夠健全
房地產開發建設的整個周期過程包括以下幾個階段，首先是項目的投資決策，然后到設計階段，項目招標和投標階段，施工階段，投入使用階段，維護與修理階段。房地產公司財務成核算具有時間的滯后性的缺點，所以在著每一個階段財務成本管理都必須始終全面貫徹執行，而實際上有些房地產公司對此認識不到位，使得把財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而沒有足夠重視立項和施工階段，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。2.加強房地產公司財務成本管理的措施
2.1.財務成本管理過程中加強系統管理意識和運用科學的管理辦法。
房地產公司要加強財務成本的管理意識以及善于運用科學的管理辦法，要把企業的財務成本管里視為一個全面化的全過程的管理工程，而不是某個階段性的工作。必須堅持以“對象、內容、方法”全面相結合的原則，在實際工作中針對公司不同的成本采取相應的財務成本管理策略和方法，隨著社會經濟的發展，競爭的不斷加劇，在市場經濟體制下，增強公司企業的核心競爭能力要從實際出發，做到綜合全面的管理包括服務成本、人力資源成本、產權成本、環境成本等兼顧物質成本和非物質成本，才能真正的做到科學合理的財務成本管理目標。
2.2.建立合理的公司獎懲制度，激勵員工熱情提高積極性。
降低成本對于一個公司員工其工作態度也十分重要，不能單純的依靠管理制度，還要依賴于房地產公司員工的工作積極性和配合以及執行程度，因此，十分有必要建立一套合理科學的員工激勵制度是十分需要。當前很多房地產公司財務管理工作的獎懲制度還不完善有些甚至還沒有正在建設當中沒有實施執行。這需要各個房地產公司根據自身的企業規模和企業特點，開發并制定出一整套相關的績效考核辦法，根據績效考核辦法對房地產企業的財務成本管理人員給予相應的獎勵和懲罰。
2.3.通過制度強化項目財務成本管理和控制措施
首先房地產公司要建立全面預算管理體系，全面預算管理要以提高企業效益
為出發點，以市場主體為導向，以銷售和利潤為起點，采用倒推，預測的方式對年度及未來經營戰略的精確規劃。其次是要完善資金管理體系，房地產公司要實行資金預算及信息化管理和合理籌集及加強資金的日常管理來完善資金管理體系，所有資金收支都要納入公司預算管理，應該企業將年度資金預算、月度資金預算、月度資金預測、月度資金計劃、日現金流量有機結合。再就要改進財務管理體系，改進財務管理體系主要在于完善公司財務成本審批制度和改進財務核算體系，各級審批人需基于合理授權，對合同評審，成本費用支付等實施嚴格意義上的責權利合理配置。
3.結束語
目前我國的房地產公司發展的規模、速度以及產品的需求量不斷提高，競爭激烈，在這新形勢下如何提高經濟效益，如何做好財務成本的全面管理將是房地產公司未來面臨的長期問題，但也在不斷的完善管理體制，更科學合理有效的財務成本管理體系還需要在今后的發展中不斷實踐創新不斷挖掘，結合自身的房地產公司特色和優勢制定好相應的管理對策，才能保證公司長久高的經濟效益。（作者單位：青島海爾地產集團有限公司）
參考文獻
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【關鍵詞】房地產企業；財務成本管理；問題；對策
文章編號：ISSN1006―656X（2013）12-0028-02
一、前言
隨著社會主義市場經濟的不斷發展，我國房地產行業越來越凸顯出其重要的地位，行業整體提升的同時，也加劇了房地產企業之間的競爭激烈，應對這樣的行業競爭現狀，房地產企業只有提高自身的財務成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競爭力，增強房地產企業的綜合實力。房地產企業針對當下自身的財務成本管理工作中出現的問題和弊端，需要展開綜合性和針對性的分析，方能找出積極的干預手段和應對策略。
二、我國房地產企業發展現狀
自從國家推行新的住房改革計劃以來，我國的房價走勢一路高歌猛進。特別是自06年起至今，幾乎所有一二線城市房價已經成倍增長。房地產業過熱，掀起了全民的炒房運動。給經濟的運行帶來了較大的影響。目前房價的走勢已經遠遠超出了普通公民的承受能力，越來越多的房子被擁有更多社會資源的人所占用，這就造成了社會上房產資源分配的嚴重不均衡。少數人占據了大多數的資源。并且目前這供需之間的矛盾已經成為民生領域的一個重大問題。所以當前政府明確表態要將房地產調控進行到底，抑制房價的過快增長。隨著最新限購令的出臺，以及銀行貸款環節的壓力，大多數房產商已經經受不住壓力，開始緩慢降價。但是房地產行業的利潤空間是有限的，在土地公開招標的情況下，房地產商的利潤率已經大不如前了。面對即將到來的降價潮，房地產企業如何通過控制財務成本，最大限度的減少不必要的開支度過房地產嚴冬已經成為當前房地產企業需要重點考慮的問題。
三、房地產企業財務成本管理存在的問題
（一）財務成本管理意識薄弱
目前，我國大多數房地產企業的財務成本管理意識薄弱，對財務成本管理缺乏足夠認識。部分房地產企業財務成本管理僅局限于設計階段而忽視了項目實施過程的財務成本控制，或是認為財務成本管理的關鍵在于控制材料和設備的成本，相關部門和財會人員對企業財務成本管理也不夠重視，這都使得房地產企業不能全方位進行成本控制。只有堅持全面性原則考慮企業成本，才能保證財務成本管理的有效性和合理性。
（二）房地產企業的財務成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊
當前形勢下，我國大多數房地產企業所使用的管理辦法和管理手段相當陳舊，仍然按照傳統的財務成本管理辦法實施成本管理，其過程是依據財務管理部門給出的決算報告對財務成本實施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時間滯后性。由于建設項目往往已經處于施工狀態，所以一旦在核算工作中發現成本管理問題，若再想實施干預和彌補工作就顯得為時已晚，否則將浪費大量的人力、物力、財力且彌補工作也會得不償失。這一流程的弊端是無法對進行中的項目給以預測和控制，進而造成項目竣工后成本核算只成為了簡單的計算，失去了控制和改善的時機，顯得異常被動。
（三）房地產企業未在全項目周期過程中給予財務成本管理以足夠的重視
房地產項目的全周期過程，是以項目的投資決策開始，歷經項目設計階段，項目的招標和投標階段，項目施工階段，項目投入使用階段，項目維護與修理階段，最終以項目拆除階段作為終點的一整個過程。在這一整個過程中，財務成本管理理念應該始終貫穿其中，有些房地產企業對此認識不深入，造成財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而未給予立項階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。
（四）沒有指定具體的成本管理計劃
許多企業都沒有制定詳細可行的財務成本管理計劃，也缺乏合理的成本控制辦法。企業在項目的開始初期就應該制定相信的成本預算，嚴格按照成本預算進行生產管理活動。但是許多企業并沒有認識到控制管理成本的重要性，對目標的成本控制意識還是停留在最表面上。對成本控制認識的不到位直接導致了成本控制的無法嚴格有效執行。
（五）工程預結算等重點環節存在問題嚴重
目前房地產企業工程預結算主要存在以下主要問題：一是工程預結算定額更新緩慢，以往的定位換算法已經不能夠準確地反映出現在工程預結算的正確和真實性，在此之后的計算的繁瑣，大大影響了工程的進度與實際效率；二是工程項目中心缺乏綜合管理，建設、設計和施工等單位之間缺乏統一的溝通與管理，僅僅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，從而使得工程的預結算款居高不下，整個工程的預結算失去真實性和準確性使得工程資金陷入不利狀態；三是故意造假提高工程預結算，尤其涉及國家投資的有關項目時，做出高預算的假象，過高的預算差額會流入個人腰包，導致豆腐渣工程的出現。
（六）負債率過高
過高的負債率使企業成本的升高，并且較高的負債率使得企業的現金流量大量減少，不利于企業的資金流轉。房地產企業是一個資金密集型企業，一旦負債率過高則會直接影響公司的財務成本。
四、房地產企業在財務成本管理問題上的應對策略
（一）增強財務成本管理意識，建立全面系統化的科學管理體制
房地產企業應運用科學管理知識，將企業的財務成本管理視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產企業全面的進行財務成本管理。必須堅持以“對象、內容、方法”全面相結合的原則，在實際工作中對于不同的企業成本使用相應的管理辦法和手段。堅持以市場經濟為導向，以社會經濟深化發展和提高企業競爭力為目的，房地產企業要在考慮物質成本的同時，兼顧到非物質的成本，綜合考慮到服務成本、人力資源成本和環境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產企業的財務成本管理目標。
（二）房地產財務成本管理過程中需要一定的技術支持，提升管理能力
房地產企業在財務成本控制管理中可以采取清單報價模式，此模式可以對房地產企業的整體成本進行控制和管理。工程量清單是市場經濟發展的要求，通過工程量清單模式可以對項目實施過程中各種成本進行監控，從房地產企業的實際情況看，相同的工程量，各個企業的價格是完全不一樣，充分說明房地產企業財務管理需要一定的技術指導。房地產企業管理中可以采取戰略成本管理的模式，戰略管理主要是按照企業的全局發展為對象，按照企業的總體發展戰略制定財務成本管理目標。
（三）完善相應的監督制度，加強財務成本管理
在房地產企業開發產品的過程中，應盡量細化進行核算的對象。同時建立既有實權又有執行力度的成本監督機構，在房地產項目的全過程生命周期的各個重要環節中進行成本預先規劃，用規劃的計劃比對世界發生的成本明細，尤其需要注意監督管理成本概預算、竣工決算和工程結算，因為這些環節是在初期控制工程造價、減少項目開發成本和辦理施工方款項給付的重要環節。按照已確立的工作目標和監督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內部審查和外部監督相結合的財務監督體制實施到監督工作中，力保財務成本數據和賬務明細真實有效。
（四）強化重點環節成本控制。首先應強化投資決策成本控制
財務部門切實測算擬建項目的內含報酬率、銷售利潤率、成本利潤率、資產負債率等前期財務指標編制項目計劃書，并籌劃稅務和籌融資、投資方案，確定初始財務目標成本。同時，立項階段應做好各種組織籌劃實現項目籌建階段的低成本規劃。第二強化規劃設計成本管理。利用成本預算實施限額控制，把設計費的限額與設計質量掛勾。強化方案優化措施和圖紙會審，相關部門充分分析和論證設計方案，提高設計概算和施工圖預算的準確性、最優化。最后，強化內部復審制度，加強對規劃報批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設計成本的嚴格審核最后強化變更簽證成本控制。變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項目設計前期應全面、準確分析論證其規劃與定位，盡量避免在施工中的重大設計調整；變更前，須利用設計單位和監理單位的技術資源，就變更對工程成本的影響做出分析評價。變更及簽證管理控制體系應明確操作流程及責任權限，加強變更的內部監督與控制。
（五）減少企業的負債率
當前應對成本危機最重要的方法之一就是降低企業的負債率。過高的負債率不僅增加了企業的利息負擔，并且減少了企業的現金流通速率，不利于企業現金流的快速運轉。如果減少負債率就可以最大限度上的增加企業現金流通速率，相對減少企業開發成本。讓企業更好地管理自己的財務成本。
五、結束語
企業財務成本管理水平和能力的高低，以及企業管理工作開展的好壞不但影響企業自身利益獲取，還制約著企業根據項目成本基礎而制定商品價格的優勢。所以，從強化項目成本管理和控制人手，重視和做好財務成本管理工作是十分必要的。
參考文獻：
[1]周興梅.淺析房地產企業財務管理.現代商業，2009（11）.
關鍵詞：房地產信托 REITs
房地產投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts，簡稱 REITs）是通過公開發行收益憑證募集投資者的資金，由投資機構進行專業化房地產投資運作，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。近年來，新加坡、中國香港等都紛紛立法并推出REITs，2005年12月越秀REITs作為我國大陸的第一個跨境REITs在香港公開上市并受到追捧。REITs對于構建我國合理的房地產金融體系具有重要意義，已經受到國內有關人士的重視與認可。目前國內和REITs最接近的金融產品是房地產信托，即信托公司依托房地產項目發行信托計劃，中小投資者將資金委托給信托公司，由其進行房地產項目投資，所得收益按投資份額分配的一種信托行為。房地產信托以其合法合規、政策靈活、手段多樣、工具眾多、規模適中、制度優勢和量身打造的特點，使房地產信托逐漸成為開發商重要的融資方式。
國內房地產信托的現狀與瓶頸
（一）信托發行數量和規模發展現狀
經過兩、三年的迅猛發展，國內房地產信托市場在2005年繼續呈現快速發展的態勢，不僅信托品種及規模迅速擴大，而且信托產品結構也呈多元化態勢。據市場不完全統計，截至2005年底，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額比上年大幅增加了27.78億元，分別較上年同期增長11%和28.73%，其產品發行數量和規模均為信托行業自2002年重新登記以來的最高峰值。
依照國內房地產市場對資金融資方式的差異化牽引，以及信托機構對風險偏好的駕馭能力不同，2005年國內的房地產信托品種呈現出了多元化的發展趨勢。目前，房地產信托的產品線已初步形成了資金貸款型、股權投資型、受益權轉讓型、置業購買、債權信托和組合投資型等多樣化的信托品種。同時，在單個信托產品規模、期限和收益方面，也出現了募集資金從1000萬元到10億元不等、期限和收益多樣化的信托產品格局。
（二）房地產信托存在的問題
房地產信托業務的發展，不僅有利于提高我國房地產市場直接融資的比重，而且充分增加了金融市場的投資品種，但仍舊存在瓶頸。
1.國內房地產信托資金的運用專一性高。基本上每個房地產信托都是100% 的資金運用在一個房地產項目上，且不能使用財務杠桿。而且房地產商的開發角色和投資角色沒有完全分離，信托計劃應有的組合投資、分散風險的作用也并未發揮。
2.我國房地產信托的資金大量運用于關聯交易融資。目前國內到期不能兌付的房地產信托中，很大一部分是關聯交易信托，主要原因就是對關聯交易沒有引進足夠資質的中介服務機構參與、定價不夠市場化、信息披露不夠透明以及運作過程的監督缺位。
3.國內房地產信托多采取私募模式。這種模式期限大都在3年以內，每個房地產信托的份數不得超過200份，規模較小。收益上，年收益率在5%—6% 的居多，收入主要來自債權融資的利息性質所得，所有收益都必須在到期前進行分配，而且稅收政策還未明確。房地產信托的流通性是困擾信托公司的一大問題，現有的信托沒有統一的流通市場，大都只能在信托公司以信托受益權轉讓方式進行。
此外，中國銀監會出臺的《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（簡稱“212號文”），對開發商無疑是雪上加霜。該通知指出，新發行房地產信托投資基金計劃的開發商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質。這使得對房地產信托的監管比銀行貸款還要嚴格。但是，中銀出臺這項文件并不是打壓房地產信托，而是出于規范信托市場的考慮。發展房地產信托投資基金，將是今后房地產信托的重要方向。有關人士透露，即將出臺的《房地產信托管理暫行辦法》將與“212號文”保持一致。這一切表明，決策和監管部門正在為房地產信托設計藍圖，即發展REITs。
發展REITs對我國房地產市場的影響
我國的城市化進程是不可逆轉的，這一進程將給房地產行業帶來巨大的發展空間，給房地產金融帶來巨大的市場。所以，發展REITs將對我國房地產市場和金融市場產生積極的影響，如下：
豐富房地產融資渠道。房地產行業屬于資金密集型行業，其中商業、工業房地產的開發更是如此。目前我國國內的房地產融資手段單一，嚴重依賴銀行貸款和貸款性質的房地產信托。發展REITs可以豐富房地產融資渠道，完善房地產金融體系。
拓展投資模式。目前，我國商業、工業房地產的開發模式中蘊含著較大的操作和資金風險。發展REITs能促使房地產開發企業從單純的房地產開發，拓展為沉淀投資的模式，給房地產業的發展帶來新的投資理念，而且會使整個產業鏈得到進一步的發展，從而使整個行業從商業、工業房地產開發的短線思維向房地產經營的長期可持續發展戰略方向轉變。
形成合理的定價機制。REITs是投資于成熟的物業，著眼于資產的未來價值。因此，發展REITs將引導我國整個房地產租賃市場形成均衡的租賃價格，進而形成合理的資產價格和投資預期，有利于完善房地產定價機制，抑制我國房地產泡沫的產生。
提供可適的投資產品。現在，國內有很多資金想進入房地產業，但沒有渠道。發展REITs將給分散、中小投資者提供機會，同時也會為一些大的機構提供機會。比如我國的保險產品，保險資金以及涉保資金，現在這些資金的發展十分迅猛，其存量的逐漸增加也需要尋找投資渠道和投資產品。在我國房地產高速發展的形勢下，發展REITs將為這部分資金提供適合的投資產品，增加投資渠道。
我國發展reits的市場模式
reits的一般模式為：由房地產信托機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責招投標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤在扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。具體來講，我國發展reits應該在房地產信托發展現狀的基礎上從以下三個方面著手：
變簡單信托計劃為標準化、系列化的信托計劃。要實現標準化、系列化的房地產信托計劃應按照以下規范的業務模式運行：制定投資策略—設計基金化信托產品—打造營銷品牌化產品—募集資金—組合運用資金，從而提高運作效率，降低營銷成本，拓寬市場范圍，實現規模效益。
變單一投向為組合投資。我國目前的房地產信托產品多為項目融資型，投向單一，風險高度集中。發展reits最重要的就是以大規模的基金模式取代現有信托產品的項目融資模式，并且通過上市增加其流動性，使房地產信托產品符合基金產品的設計原理和要素，在具備相對較大規模和較為充分的流動性設計的前提下，通過有效的投資組合，最大程度地分散投資風險，保證投資收益。
變收益保底為收益市場化。我國現有的房地產信托產品多為預期保底型，信托公司在業務開展中實際承擔了盈利預期和信托財產完整退出的巨大管理風險和信譽風險，這是目前的房地產信托產品難以走向公募的主要原因。發展reits可以使投資風險主體明晰化，由投資者對信托產品的風險負責，這是信托產品的發行銷售最終走向公募化的核心前提。
從實踐情況來看，雖然受到政策、法律、稅務等多方面的因素制約，我國尚未形成reits作為房地產信托最高端的金融形態，但reits標準已廣泛運用在了地產信托的產品設計中。許多信托公司在實踐中所開展的房地產信托項目雖不是真正的reits，但“準reits”已初顯雛形。“準reits”強調在保證reits核心釋義的前提下，結合中國目前地產金融發展需求，對投資產品的環節有適度的調整。聯華信托的“聯信寶利”信托產品，是“準reits”的具體實踐。2005年3月，國內首只“準reits”—“聯信寶利”中國房地產信托投資基金一期公開發售。該產品以專業投資中國優質房地產項目為投資目標，因率先啟動“先籌資，后選投資項目”的信托方式，被稱為向國際地產基金模式靠攏的“準房地產基金”。它是按照房地產投資信托基金（reits）的標準來設計的，并借鑒了中國香港領匯房地產信托基金、美國reits和內地證券市場基金的成熟管理模式，基本接近于契約型封閉式投資基金的模式。
在我國目前的條件下，一步到位發展到房地產信托基金并不現實。但這些包括“聯信寶利在內的準房地產信托基金”的出現為下一步真正房地產投資信托基金的推出奠定了基礎，同時也在一定程度上證明，國內信托公司已經具有運用房地產基金模式進入房地產領域的能力和意識，而且“聯信寶利”的推出也表明我們離真正的房地產投資信托基金已經越來越近了。
國內房地產信托向reits發展的建議
雖然國內的房地產信托與reits有許多的相似性，但相對于reits，國內房地產信托在規范性和標準化上有一定的差距。因此，為使國內房地產信托穩定發展，循序漸進，逐步過渡到真正reits，建議：
關鍵詞：麗江；旅游房地產
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
一、旅游房地產的概念
目前，我國對旅游房地產的概念沒有確切的定義，大多數認為：旅游房地產的概念可從廣義的和狹義的兩個角度來看，廣義的旅游房地產是以休閑度假為目的，直接銷售給旅游者的住宿設施和間接為旅游服務的房地產設施。狹義的旅游房地產是指以一定的旅游資源、旅游產品、旅游氛圍為依托，以滿足休閑度假或置業投資需求為目的，借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設施。旅游房地產的研究應該從狹義的角度來探析。
二、麗江旅游房地產現狀分析
麗江擁有三項世界遺產桂冠，旅游資源得天獨厚，麗江也成為了云南最早進行旅游房地產開發的地區之一。2008年，瑞安房地產已確定在麗江投資一個建筑面積約120萬平方米的新農村建設度假勝地；中邦置業和米丘環境公司也確定開發一個集休閑度假型和文化度假型的“瀘沽湖女兒國”項目。2009年，昭德酒店投資有限公司確定在麗江建設國際頂級度假酒店——古城阿曼（AMAN）酒店。到目前為止，麗江市共有149個招商引資國內合作項目，在建項目有112個，籌建項目有10個，已完成的項目有27個。這些項目推動麗江旅游發展的同時，也豐富了麗江旅游房地產的業態，然而在麗江旅游房地產逐漸升溫之時，問題也逐漸突顯。
2.1市場競爭混亂，缺乏行業規范
我國涉及旅游房地產方面的法律法規不完善，嚴重限制了旅游房地產業的健康發展。產權酒店、時權酒店等都屬新興行業，在其發展中存在法律地位不明確，權利義務不清等問題，從而引發缺乏誠信、酒店價值與價格不符，導致行業形象受損，甚至引發信用危機。
2.2缺乏整體規劃，未能實現旅游與房地產的有效整合
近幾年麗江的旅游房地產發展迅速，遠遠高于同期旅游發展速度，市場上出現的項目開發較為零散，部分項目沒有結合麗江的旅游特色，旅游房地產的開發過多注重于房地產的開發，未能實現旅游與房地產的有效整合，多數項目沒有后續性，致使麗江較多項目處于閑置狀態，旅游經濟效應并未實現。
三、對麗江旅游房地產的建議
3.1制定有利于旅游房地產發展的法律法規
《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這對于旅游房地產項目中的產權酒店、養老型酒店的開發進行了明確限制。《商品房銷售管理辦法》第十二條規定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”這也限制了時權酒店和度假村的開發。為此，國家旅游局應與建設部協商，對屬于旅游業的酒店、度假村的房地產，鑒于它使用變化大的特點，制定相關的法規，促進旅游房地產的發展。
3.2健全法律約束機制，加強監督管理，做到違法必究
當前，關于旅游房地產的法律法規還不完善，發展過程中出現了違法亂紀的現象，投資者的利益受到嚴重損害。政府應進一步制定相關法規，使得執法部門能有法可依。同時，應加大執法力度，加強監督管理，對損害投資者利益的經營者堅決給予法律制裁，以營造一個公平公正的法治環境，使旅游房地產健康、快速地發展。例如在合同文本中加入信息公開條款，明確規定銷售旅游房地產產品中哪些信息是必須向購買者公開，使購買者在了解情況后做出購買決策，如果出現經營者在廣告宣傳資料中夸大投資回報，在購房者與酒店經營公司簽訂的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導消費者或采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利，要給予相應的制裁。
3.3加強規劃，有效整合旅游與房地產資源
根據旅游房地產項目與麗江旅游資源環境的關系，麗江旅游房地產的布局可選擇位于城郊的各個度假區、旅游風景區等自然環境和交通條件較好的地區。服從旅游城市和旅游風景區總體規劃和發展需求，結合麗江的實際情況，圍繞旅游度假地本身資源特色，將人文環境、民俗文化等因素整合到旅游房地產項目中，努力為旅游者和居民創造一個舒適方便、經濟安全和優美的旅游、度假、休閑的環境，從而充分發揮項目的經濟、社會和環境效益。
總之，現階段麗江的旅游房地產項目較多，因此在發展麗江旅游房地產過程中必須圍繞麗江自身旅游資源特色，加強創新，認真思考旅游房地產的核心點，多借鑒其他城市旅游房地產的成功經驗，引進在運作、管理、認識水平等具有優勢的實力開發企業進行旅游房地產開發，同時要加強規劃，實現旅游和房地產的完美結合，創造項目持續價值。
參考文獻：
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摘要：從2014 年的年初開始，我國的房地產市場進入了階段性的調整，商品房價格有所回落，多個城市房價出現了連續下降。在這一背景下，房地產開發企業面臨的財務風險日益增加，資金鏈緊張，一些房地產開發企業甚至出現倒閉。房地產開發企業需要積極的應對財務方面的風險，做好風險防范措施。
關鍵詞 ：房地產企業；財務風險；防范措施
一、引言
今年以來，房地產行業不景氣，價格有所下降，一批中小型房地產開發企業因資金鏈斷裂而倒閉。房地產企業由于其特殊的行業情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財務風險，一旦資金鏈出現問題，將直接影響到企業的正常運行。目前房地產開發企業面臨著多重財務風險，如利率、通貨膨脹等風險，同時內部控制不健全等，這些財務風險都將影響到企業的發展。
二、我國房地產企業存在的財務風險
（一）利率和通貨膨脹的財務風險
我國的利率變動目前主要是由中央銀行決定，央行通過對利率的調整，對宏觀經濟進行調控，但是市場上利率的變動可能會導致房地產開發企業遭受到損失，通常房地產開發企業需要向銀行借取大量的資金用于房地產的開發，一旦利率升高，資金成本將會增加，企業的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會增大企業的財務風險。
通貨膨脹是房地產開發企業主要財務風險之一，使得房地產開發企業的資產真實價值下降，給房地產開發企業帶來損失。從我國2004 年以來的CPI 變化情況，可以看出我國是通貨膨脹在最近十年比較嚴重，尤其是在2008 年以后，隨著全球經濟危機，以及我國4 萬億的投放，導致通貨膨脹率高居不下。對于房地產開發企業來說，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實際的虧損，可見通貨膨脹是房地產開發企業面臨的重要風險。
（二）融資渠道單一，財務風險高
目前房地產開發企業在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產開發企業在資本市場上難以獲得資金，造成房地產開發企業融資渠道十分的狹窄。通常企業的融資渠道可以分為三類，即借款、發行債券、股權融資。在我國的市場中，房地產開發企業難以發行債券，股權融資也很少，基本上都是靠借款來補充企業的現金流。銀行是目前我國金融體系的樞紐，房地產開發企業的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產開發企業將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產開發企業的年凈利率，造成還款壓力巨大。
在股權融資方面，歐美一些發達國家有較為發達的房地產開發企業機構，能夠對發展前景較好的企業進行投資，從而持有房地產開發企業的股權，幫助企業發展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業，發展規模小的企業很難獲得的資金支持，造成房地產開發企業難以通過股權進行融資。
（三）內部控制較為薄弱
對于內部控制的定義學者有不同的意見，本文以2008 年由財政部、證監會以及審計署、等機構頒布的《企業內部控制基本規范》為依據，對內部控制進行定義。內部控制是指公司為了保護企業資產的安全和完整，保證會計信息的真實、可靠，確保企業制定的經營方針得到貫徹執行，實現其經營目標，而制定的規章制度，除了內部控制制度本身外，還包括在實施內部控制制度過程中做出的獎懲條款。是現代企業治理機制下企業所必須的制度規范，其最終目的是為提高企業的經營效率，保證企業的健康運行。依據COSO 框架，房地產開發企業的內部控制缺陷表現在兩方面，即設計缺陷和運行缺陷，設計缺陷是指企業在設計內部控制制度時有所缺失，缺少控制目標所必需的控制程序，或者是現在使用的控制制度存在并不合理之處。
三、我國房地產企業防范財務風險措施
（一）強化風險識別機制
房地產開發企業機構需要提高風險防范意識，建立一套完整的風險預警系統。房地產開發企業風險識別主要需要考慮兩方面，當前面臨的風險和未來潛在的投資風險，通過對著兩種風險進行識別、應對，能夠有效的降低投資風險、市場風險等。通常風險的識別是預防的前提，只有準確及時的風險識別，才能夠為風險應對提供有用的信息。在識別過程中，需要盡可能的考慮到風險的所有潛在原因。對于已經識別出的潛在風險，必須及時查找、分析風險因素和風險信號，盡可能準確的評估風險。并在最短的時間內報送相關部門，否則將會延誤風險的應對，造成更大損失。
（二）拓寬房地產開發企業融資渠道
由于融資渠道過于狹窄，嚴重的影響了企業的發展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產開發企業要提升自身素質，完善內部的管理機制，加強信用制度建設。從而提高企業的內源融資能力，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創造有力的融資條件，除了加強自身的建設，提升信譽外，企業要積極的進行多方面的融資，股權融資雖然是較為快速的方式，但是股權融資面臨著企業估值、控制權等諸多問題，一旦處理不善，可能導致企業控制內部管理出現混亂。房地產開發企業還可以進行擔保融資，通過擔保機構，進行資金的拆借，這能夠緩解房地產開發企業短期的資金困境。
（三）強化企業內部控制
健全房地產開發企業內部會計控制和管理控制制度，公司的內部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監督這三方面進行。首先，房地產開發企業需要建立一套嚴格的內控規章制度，包括《企業財務管理辦法》、《企業預算管理暫行辦法》、《企業資金授權審批管理辦法》等一系列相關的制度。在房地產開發企業的經營管理中，要合理設置職能部門，明確各部門的職責，建立完善的財務控制和職能分離體系。充分考慮房地產開發企業內部不兼容職務以及相互分離的制衡要求，形成內部相互制約、相互監督的格局。事中控制體現在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實盤點控制、庫存限額控制等方法。事后監督也是必不可少的一個環節。在每個會計期間或者每項重大經濟活動完成之后，內審部門都必須按照監督程序，審計各項經營活動，及時發現內部控制中存在的問題以及薄弱環節。
四、結束語
房地產行業結構性調整難以避免，一批房地產企業將在調整中被淘汰。雖然房地產開發企業面臨著較大的財務風險，如果企業積極的應對，增強財務風險識別與應對機制，拓寬融資渠道，加強自身的管理，企業能夠在行業不景氣的情況下繼續生存、發展。
參考文獻：
[1]黃亞發.中小房地產開發企業的財務風險與控制[J].會計師,2013,(17).
《物權法》出臺前，在建工程抵押一直缺乏明確的法律依據。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十七條規定，以依法獲準尚未建造的或者正在建設中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。該司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規定。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為“抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”，這也是房屋登記部門辦理在建工程抵押的依據。
直到2007年《物權法》第一百八十條規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。首次從法律層面明確了在建工程抵押的“合法性”。后來住建部下發《房屋登記技術規程》更是對在建工程的內容和抵押范圍進行了明確。
一、集資建房、公租房等政策性房產辦理在建工程抵押
集資房是實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設，不通過市場購買而直接分配的一種房屋。主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題。2004年《經濟適用住房管理辦法》首次將集資、合作建房納入經濟適用房的范疇。集資、合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、上市條件、供應對象的審核等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。向職工收取的集資、合作建房款項實行專款管理、專項使用，并接受當地財政和經濟適用住房主管部門的監督。《公共租賃住房管理辦法》第三條規定，公共租賃住房是保障性住房，可以通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。
《城市房地產抵押管理辦法》第三條對在建工程抵押做出明確規定，抵押目的就是取得工程建造的后續資金，專款專用。該辦法第二十八條規定，在建工程抵押的，抵押合同還應當載明的內容包括：施工進度及工程竣工日期。未有禁止集資建房和公共租賃住房辦理在建工程抵押的規定。當企業或者政府在資金暫時不足的情況下，利用在建工程抵押獲得后續資金，有利于保證房屋的及時建設。
需要注意的是，如果是政府直接投資建設的公租房，辦理抵押時，還需要國資部門批準。《公共租賃住房管理辦法》第二十五條規定，公共租賃住房的所有權人及其委托的運營單位不得改變公共租賃住房的保障性住房性質、用途及其配套設施的規劃用途。公共租賃住房建成后抵押，由于其具有社會保障功能，應該獲得批準建設部門同意后方可辦理。
有些同行對政策性房產辦理在建工程抵押持有異議，認為萬一形成爛尾，登記部門會擔責。實務中，詢問時可以詢問抵押權人是否知道是政策性房產，抵押資金只能用于工程后續建設，抵押權人認可后登記部門就沒有責任。還有人認為集資建房，資金已經由集資人“湊齊”，再抵押已經沒有意義，實際此觀點也是錯誤的。集資建房不一定完全由集資人承擔全部費用，有可能企業承擔部分；另外，由于建設成本的變化，導致資金不夠，企業可能予以承擔，但企業暫時資金不足，抵押獲得后續建設資金，保證項目完成，都是合理合法的。
二、商品房辦理在建工程抵押
一是未預售的辦理在建抵押。在建工程抵押是以當事人的約定設定的債權擔保登記，預售許可是國家的行政許可審批制度，是完全不同的概念。在建工程抵押，是建設單位擁有合法的土地使用權、建筑規劃許可證，有合法的正在建設的工程項目和建筑物，可根據《物權法》第一百八十條和《房屋登記辦法》第六十條的規定辦理在建工程抵押。法律、法規和規章均未要求在建工程必須取得預售許可才可以抵押。而開發商要進行預售，則必須符合《房地產管理法》第四十五條、國務院《開發經營管理條例》第二十三條和建設部《城市商品房預售管理辦法》的要求，繳納全部土地出讓金，取得土地使用權證、建設規劃許可證，按提供的商品房建設達到25%以上，并取得預售許可證后才可以預售。
二是已經預售的辦理在建工程抵押。已經辦理預售許可的房屋，在辦理在建工程抵押登記時，登記部門必須核查是否已經銷售備案，已經銷售備案的在辦理在建工程抵押時應當扣減相應的權利價值，不能包含該套房屋。
實務中，未銷售部分設定在建工程抵押后，在辦理備案時，必須先解除抵押或者抵押權人出具同意抵押人對外銷售的證明材料后，相關部門方可受理備案。
三、主體完工的項目可否辦理在建工程抵押
在形象工程已經完成或者已經交付使用但未辦理竣工驗收的，在理論上都屬于在建工程。但登記部門在辦理此類在建工程抵押登記要特別慎重，要對抵押合同中約定的內容進行分析審核，是否是后續工程必須的資金，如非必須用途，登記機構不予登記。
雖然根據《物權法》的規定，登記部門不得要求對抵押權進行評估，但按照《房地產抵押管理辦法》第三十二條的規定，抵押雙方提供的材料中，應當包含可以證明抵押物價值的材料。如果申請抵押的是商品房開發項目，按照國家法律中對商品房項目進行預售資金監管要求；如果在建工程抵押已預售的商品房價款已經明顯大于工程實際投入款，或者貸款金額明顯大大超過繼續建設的資金需要，則貸款用途明確不符合在建工程繼續建設的本意，不允許再設定在建工程抵押。
四、在建工程抵押權人有無限制
最高人民法院《關于〈城市房地產抵押管理辦法〉在建工程抵押規定與上位法是否沖突問題的答復》（〔2012〕行他字第8號）明確，在建工程屬于《擔保法》規定的可以抵押的財產范圍。因為法律對在建工程抵押權人的范圍沒有作出限制性規定，《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款有關在建工程抵押的規定，是針對貸款銀行作為抵押權人時的特別規定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權人。這個解釋也與目前中央經濟政策方針相一致，個人也可以成為抵押權人。而《貸款通則》第六十一條明確規定，企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相借貸融資業務。因此，只要抵押權人具備相應的金融資質或者主債權合同不違反國家禁止性的法律規定，那非銀行的金融機構和企業也是可以成為在建工程的抵押權人的。
本文主要從房地產信貸、住房公積金制度兩個方面來分析房地產金融市場中存在的問題。
一、房地產金融的發展現狀及問題
（一）房地產信貸的發展現狀及存在問題
自1998年全面住房改革以來，銀行信貸是房地產金融支持的主要方式，銀行房地產信貸業務得到快速發展，這對商業銀行調整信貸結構、支持城鎮居民購房、拉動住房投資、擴大國內需求、推動國民經濟發展起到了積極的作用。但是，在其發展過程中，仍存在許多亟待解決的問題。
1.房地產信貸風險加大。前幾年，房地產市場非常火熱，房價水漲船高，各大銀行“房貸之爭”此起彼伏，特別是在個人住房貸款市場，更是“精彩有加”。從目前來看，這塊銀行質量最優的貸款也隱含了不少問題：一些銀行暗中突破央行的規定，對個人購房發放零首付貸款，甚至還提供一定比例的無息貸款，或者高層房屋投資沒有達到2/3時，就開展個人住房按揭貸款，這使得銀行貸款的風險不斷加大。2010年4月15日，國務院通知指出，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。可見，中國房地產政策已由之前的支持轉向抑制投機。2010年出臺的多項抑制投機的政策已經對房產交易量產生了較為明顯的影響，房地產開發企業資金鏈也開始出現問題，貸款的風險加大。
2.房地產開發企業融資渠道單一。在中國兩萬多家房地產開發公司中，絕大部分企業的資金來源50%以上依靠銀行貸款，其中部分企業的銀行貸款達到80%以上，除了銀行貸款，房地產開發企業幾乎沒有別的融資渠道。在某些地區，存在一些民間融資，即地下錢莊，能夠為企業提供部分資金，但是，探究地下錢莊資金的來源，其很大一部分是銀行貸款。房地產企業單純的依靠銀行進行融資，勢必導致銀行金融體系的風險過度集中，引發金融危機。
3.貸款銀行缺乏完善的風險控制系統。目前，各貸款銀行針對房地產企業申請貸款采取的是保守、穩健的方針，加強了對抵押標的物或信用的核實。但是，仍沒有解決貸款后期所面臨的風險問題，致使銀行不良資產的比率始終居高不下，其主要原因是，現在銀行貸款的評估方式是靜態和被動的，缺少一套監控風險的動態系統。
（二）住房公積金制度的現狀和存在問題
1994年國務院發文全面推廣住房公積金制度以后，全國縣級以上城鎮機關、事業單位和國有企業的職工幾乎都進入到住房公積金制度的覆蓋范圍。截至2007年底，全國累計有近5000萬職工共提取住房公積金6625億元，其中80%用于購建住房；累計有830萬戶職工家庭獲得住房公積金貸款，貸款總額達8565億元。此外，住房公積金增值收益作為建設城鎮廉租住房的補充資金，截至2007年底累計提供79億元廉租住房資金，有力推動了廉租住房制度的建立。
1.使用效率較低，并且使用不規范。截至2004年底，全國住房公積金繳存余額為4893.5億元，除去個人住房貸款和購買國債外，全國仍有沉淀資金2086.3億元，占繳存余額的比例為42.6%。此外，挪用、擠占住房公積金的現象嚴重，一些地方住房公積金成為當地政府的“小金庫”，相當數量的住房公積金被運用到非住房建設項目，甚至有擠占、挪用公積金去炒股票、購車或違規放貸，做高風險投資。這些違規現象不但直接影響到中國住房公積金制度的推行和房改的進一步深化，而且增大了住房公積金的運用風險。
2.歸集工作有待加強。住房公積金的覆蓋率不足，同時相當一部分已經建立住房公積金的縣、市財政和單位補貼不到位，職工的合法權益沒有得到充分保障。此外，部分企業住房公積金的繳存情況與企業自身經濟效益相掛鉤，企業經濟效益不善，使緩繳、欠繳造成住房公積金的隨意性較大，與住房公積金制度的強制性和穩定性相背離。
3.住房公積金的增值渠道少，運用手段差。根據1999年出臺的《住房公積金財務管理辦法》規定，我國住房公積金取得收益有四個渠道，一是委托存款利息收入；二是委托貸款利息收入；三是國債利息收入；四是其他收入。同時管理辦法又規定，住房公積金的增值收益只能用于建立住房公積金貸款的風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。而按我國目前的銀行利率和住房公積金的存貸利率，住房公積金管理中心存貸利差收入最多可以應付其管理費用。目前，全國約有一半的住房公積金管理中心處于坐吃利差的狀況；而購買國債也僅僅是作為住房公積金的一種保值手段，長此以往，將無法建立住房公積金貸款的風險準備金和城市“廉”租住房的補充資金。因而，現行的住房公積金運轉模式不具備應付風險和補充住房資金的功能。
4.個人貸款業務不完善。2008 年末，全國個人貸款率（個人貸款余額／繳存余額）為50.30%。有學者計算，個貸率最優范圍在43.85%—80%，這樣既保證住房公積金的提取、管理中心的正常運作和風險準備金的提取，又能獲得增值收益，在范圍內貸款率越高收益越好。其次，一些地區住房公積金個人住房貸款率很高，甚至無法滿足所有的住房公積金貸款需求，還有一些地區住房公積金個人住房貸款率較低，大量住房公積金沉淀在銀行，不僅沒有很好發揮住房公積金在改善城鎮職工住房水平中的作用，還帶來了存款利率倒掛的損失。
二、促進房地產金融發展的對策與建議
根據《建設部關于行業標準的公告》（建設部公告第127號）， 房地產是指“可開發的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。”
房地產作為我國經濟發展的支柱產業，其健康發展與否對國民經濟的發展起著非常重要的作用。房地產業作為一個典型的資本密集型產業，充足的資本支持是其健康發展的必要條件。但近兩年房地產企業面臨著前所未有的資金鏈壓力，部分中小房地產企業逐漸顯現資金鏈斷裂的危險。長期以來，因融資成本的考慮，我國房地產業的融資渠道主要集中在商業銀行貸款，融資渠道的單一性不可避免地給房地產金融的發展埋下了風險的隱患。在此背景下，信托、證券、基金等投融資渠道近年來發展迅猛，在一定程度上豐富了房地產企業多元化融資的問題，降低了企業的融資風險。
我國房地產信托發展現狀及優劣勢
根據2013年年末的信托行業相關數據顯示，信托公司受托管理的資產規模已超過10萬億，超過保險公司，成為四大金融支柱中僅次于銀行的金融機構。而在信托公司的業務分類中，房地產信托占據了可觀比例，這與信托模式的多樣性及房地產的資金需求量大且能承受高額的資金成本關系密切。
根據《中華人民共和國信托法》的規定，“信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”在實務操作中，房地產信托從委托財產類別上主要有房地產財產信托和房地產資金信托。前者是指房地產企業作為委托人，以其所有的房地產或者財產收益權委托信托公司設立自益信托，通過向社會投資者轉讓全部或者部分信托受益權，使其成為最終受益人而獲得相應資金用于房地產項目的活動。后者是指委托人基于對信托公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司將資金用于房地產項目。
近幾年，房地產信托項目發展迅猛，風險累積，為抑制“井噴”式的發展速度和規模風險，銀監部門不斷出臺各類監管文件，從2008年《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》，到2014年4月《中國銀監會辦公廳關于信托公司風險監管的指導意見》，對房地產業務的監管程度逐步深化。
房地產信托易發的風險狀況
（一）房地產項目建設及銷售風險
如果目標項目未能按照原定開發進度順利實施，或因任何原因導致項目后續建設資金不能按照預期安排及時到位，將影響項目不能按期建設完工和銷售。
（二）經營風險
房地產公司的經營狀況以及發展的各種因素，如管理能力、財務狀況、市場前景、人員素質、技術能力等，可能影響其盈利和運作能力。
（三）信用與流動性風險
若項目未能按期開發并取得預期收入，由于經濟形勢和市場環境的變化，當需要處置擔保物時，可能發生擔保物不能順利變現、甚至貶值情形。且可能發生房地產公司及擔保人惡意或者非惡意違約情形。
（四）管理風險
信托財產運作過程中可能由于信托公司的信托資金運用、管理部門對市場和經濟形勢判斷失誤、獲取的信息不全等，導致信托項目風險。
房地產信托風險管理
（一）信用風險管理
在項目的前期運作中，組織專人進行項目盡職調查。針對創新類信托項目，聘請律師事務所擬訂或審核合同，并在合同中設立違約及擔保制度。
（二）市場風險管理
通過加強市場調查、研究及分析，盡量對股價、利率、匯率等市場要素有較全面準確的了解；而對于較復雜的特定市場且不能有效了解和把握其風險的，一般采取謹慎原則、保守操作；同時，在業務拓展或產品推介時，除信托文件明示風險外，信托公司必須向投資者明確說明市場因素變化帶來的不利影響。
（三）操作風險管理
在財務管理、內部稽核、資金運作、賬戶管控、客戶檔案管理等方面，嚴格按信托法規及信托文件設定相應的管理崗位，堅持固有和信托業務的分離，設置專人專崗，明確管理職責及審批權限，嚴格執行核保核簽管理辦法，并通過內部郵件系統、審批流程等標準化、系統化的管理方式，最大程度地控制內部管理方面的風險。
（四）不斷完善風險控制措施
從信用履約能力、償債能力、盈利能力、經營及發展能力等五個方面綜合考量客戶信用等級。科學評價企業信用狀況，準確識別、度量信用風險。針對每個信托項目，合理運用多種風控措施，包括：以不動產作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股東及實際控制人提供連帶責任保證擔保。建筑承包方出具書面承諾放棄項目工程款的優先受償權等。監管房地產企業的資金使用，要求房地產企業在監管銀行開立監管賬戶，用于歸集銷售款，在房地產企業的銀行賬戶預留印鑒上加蓋信托公司監管人員名章，對資金使用進行逐筆審批，封閉運行。
（五）加強貸后管理
切實落實風控措施，確保項目按計劃執行，防止項目運行偏離最初的交易結構設計范圍。建立信托經理負責制，信托經理應對項目銷售、建設風險進行主動管理。
信托公司應設置專門的項目管理部門，委派專人定期逐一排查各項目，按時收集房地產公司財務報表、銷售臺賬；實施全面的人員派駐制管理，通過派出董事和財務管理人員、委托銀行監管賬戶等形式對房地產公司重大事項、資金使用、銷售款回籠等情況進行現場監管，密切關注項目可能出現的風險，確保項目的安全運轉。
關鍵詞：房地產估價；估價行業；問題；對策
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著國內房地產市場的開放，房地產估價行業面對的國際、國內的競爭和挑戰更加嚴峻。我國房地產估價行業只有從現在起就面對自身的不足，提高管理、專業、人才優勢，樹立行業品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運籌帷幄、取勝于人。
一、房地產估價的常用方法
1、成本法
成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常選用的是更新重置成本。
2、市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對已發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一種評估方法。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的差異因素調整來估算價格，在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。
3、收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費（包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等）等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同而計算方法不同。
二、房地產估價行業發展現狀
1、制定了房地產估價的有關法律規章
國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產估價行業及估價師的地位，完善了估價的相法律法規和規范性文件。
2、建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范
根據各級房地產管理部門的統計，目前全國有4萬多人取得房地產估價師執業資格，其中注冊執業約3．5萬人，房地產估價機構5,000多家，其中一級資質房地產估價機構267家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。
3、形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準
從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
4、房地產估價服務領域逐步擴大
在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
三、我國房地產估價行業中存在的問題
1、立法滯后
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產估價機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產估價法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產估價制度的法定地位，但關于房地產估價的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏首畏尾，無法充分發揮其主觀能動性，其評估結果也就難以得到社會的認可。
2、從業人員素質參差不齊
房地產估價不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產估價結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產估價的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。
3、社會公信力不高
由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。
三、促進我國房地產估價行業發展的對策
1、加強市場環境監管
房地產估價行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介服務行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收入主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業間的競爭處于不平等的環境之中。今后應加速評估機構脫鉤改制工作，使評估機構真正成為獨立的中介機構，在平等競爭的環境中以質取勝，提高房地產估價行業的估價水平，同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。房地產主管部門要組織對房地產估價市場的調查研究，制定估價市場運行和監管規則，明確估價的違規性質，制定懲罰機制，追究相關人員的行政或法律責任。
2、加強法律體系建設
為了保證房地產估價行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產估價行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產估價在相關行業的技術需要；解決房地產估價行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產估價方法和程序。
3、對估價師分級制管理
對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況，確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。估價師業績突出，經考試和考核合格，可晉升為高級估價師。高級估價師如出現質量事故、職業道德等問題，應降為中低級估價師，直至取消估價資格。
4、推進信用體系建設
目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。
結束語
房地產估價行業在我國從正式出現到現在只不過二十年左右的時間，但是房地產估價行業卻取得了很大的發展，不管從數量上、質量上、行業自律上、相應法律法規的配套上，還是與發達國家該行業的對比上，都有了實質上的提高。面對房地產估價行業的發展，我們還需要努力積累理論與實踐經驗，促進房地產估價行業的快速成長。
參考文獻
