時(shí)間：2023-07-04 17:09:03
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)投資策略，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
伴隨著全球經(jīng)濟(jì)重心與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，越來(lái)越多的外資正通過(guò)不同的方式涌進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
目前，投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目正在成為外資私募股權(quán)投資的一種趨勢(shì)。北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)以及人民幣升值的預(yù)期――這三大契機(jī)加快了外資私募股權(quán)投資進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行相關(guān)投資的步伐。
不可否認(rèn)的是，日益深入的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)與中國(guó)內(nèi)地投資環(huán)境的改善，以及由于中國(guó)不斷的宏觀調(diào)控使得越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目在資金上捉襟見(jiàn)肘，從而使得越來(lái)越多的外資私募股權(quán)投資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為可能；另一方面，中國(guó)內(nèi)地龐大的人口基數(shù)所孕育的巨大消費(fèi)市場(chǎng)與快速穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，也為外資私募股權(quán)投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的投資機(jī)會(huì)。
根據(jù)我們調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2006年私募股權(quán)投資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有31起投資案例，投資金額達(dá)30.37億美元，分別占2006年傳統(tǒng)行業(yè)案例總數(shù)和投資總額的42.5%和46.6%，也分別占了2006年中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)整個(gè)案例總數(shù)（129個(gè)）的24%和投資總額（129.73億美元）的23.4%。從房地產(chǎn)行業(yè)投資案例總數(shù)與投資總額來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在2006年我國(guó)私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。
此外，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，在2007年第一季度私募股權(quán)投資對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的投資案例中，無(wú)論從投資案例數(shù)還是從投資金額來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的投資都居各行業(yè)之首。統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，2007年第一季度私募股權(quán)投資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共有9起投資案例，投資總額高達(dá)9.66億美元，分別占第一季度傳統(tǒng)行業(yè)案例總數(shù)和投資總額的39.1%和51.6%。
策略分析
從外資私募股權(quán)投資的類型來(lái)看，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，2006至2007年第一季度合計(jì)有3類基金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了投資，分別為房地產(chǎn)基金、成長(zhǎng)基金以及并購(gòu)基金。
從投資策略來(lái)看，2006-2007年第一季度合計(jì)發(fā)生了40起房地產(chǎn)行業(yè)投資案例，分別為不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目、PIPE、成長(zhǎng)資本、收購(gòu)以及過(guò)橋資金等5種投資形式。其中25起不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資案例是由房地產(chǎn)基金完成的，涉及投資金額23.93億美元。其次是成長(zhǎng)資本，涉及9個(gè)投資案例，投資金額達(dá)3.55億美元，而PIPE由于其自身特點(diǎn)，雖然只有3起房地產(chǎn)行業(yè)投資案例，投資金額卻高達(dá)6.84億美元，以過(guò)橋資金形式投資的2起案例金額也達(dá)到5.60億美元。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)基金 銀行借貸 融資模式轉(zhuǎn)型
一、引言
2013年2月國(guó)務(wù)院公布調(diào)控房?jī)r(jià)的新五項(xiàng)措施無(wú)疑在中國(guó)房市掀起了軒然大波，自2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái) “18號(hào)文件”至今，恰是中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控10周年，且不論政府調(diào)控效果如何，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，調(diào)控政策頻出銀根一再收緊，其傳統(tǒng)的單一依靠銀行貸款融資途徑受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。地產(chǎn)行業(yè)資金高度密集、金融屬性強(qiáng)，但目前存在的客觀問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴銀行貸款這種間接融資模式，市場(chǎng)缺乏其它金融工具。早在2005年行業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生就曾經(jīng)提出房地產(chǎn)行業(yè)主要向銀行借貸這種間接融資模式要轉(zhuǎn)變，應(yīng)該動(dòng)員社會(huì)上閑散資金通過(guò)各種形式投入進(jìn)來(lái)，分享行業(yè)發(fā)展紅利、穩(wěn)定市場(chǎng)。
根據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)融資多元化、發(fā)展地產(chǎn)融資市場(chǎng)必將是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之路。近幾年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)正在積極探索地產(chǎn)融資新途徑，房地產(chǎn)基金得到迅速發(fā)展。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)進(jìn)行中，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍強(qiáng)勁，發(fā)展房地產(chǎn)基金這一有效的融資工具既能減少銀行和其它金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)又能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，更能促進(jìn)行業(yè)金融化進(jìn)程。
二、房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢(shì)
歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家推出房地產(chǎn)基金較早，發(fā)展成熟亦有完善的法律體系支持。如美國(guó)地產(chǎn)業(yè)已形成房地產(chǎn)基金為主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商、建造商、銷售商等為輔的格局，行業(yè)融資來(lái)源中銀行僅占15%，房地產(chǎn)基金達(dá)35%的份額，其中房地產(chǎn)投資信托基金（REITs， Real Estate Investment Trusts）是主要形式。REITs是指由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類資金集合計(jì)劃，是標(biāo)準(zhǔn)的可流通的金融產(chǎn)品。
國(guó)外的REITs具有高收益、低波動(dòng)、低稅收、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，這既與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特點(diǎn)和政策密不可分，也是其內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)所決定的。（1）房地產(chǎn)基金主要是股權(quán)投資，不會(huì)增加開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，相比之下銀行借貸和發(fā)行債券都屬于債務(wù)融資，不但會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)成本，并且銀行通常是嫌貧愛(ài)富，資金分配不平衡；企業(yè)發(fā)行債券則受到諸多法律法規(guī)的嚴(yán)格要求、程序復(fù)雜。（2）房地產(chǎn)基金的投資策略是分散投資以防范風(fēng)險(xiǎn)，因而對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)使得該企業(yè)喪失對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。（3）房地產(chǎn)基金運(yùn)作專業(yè)化，操作過(guò)程中容易積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，掌握靈活的融資策略，資金來(lái)源廣泛。（4）房地產(chǎn)基金可以將高品質(zhì)和較低品質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁銷售，獲得理想的價(jià)格。（5）房地產(chǎn)基金是普通個(gè)人投資者參與地產(chǎn)投資的重要渠道，起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、利潤(rùn)可觀，若早有成熟的房地產(chǎn)基金使得社會(huì)閑散資金可以分享行業(yè)紅利，也許就不會(huì)有那么多炒房團(tuán)了。
三、我國(guó)房地產(chǎn)基金的現(xiàn)狀
2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲，銀行信貸一再緊縮，使得房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展，不過(guò)房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)還是一個(gè)新興領(lǐng)域，加上政策環(huán)境不完善、專業(yè)人才缺乏等問(wèn)題的制約，其發(fā)展模式與國(guó)外相比還有很大差別。
目前多數(shù)房地產(chǎn)基金以私募方式募集，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)委貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或以股權(quán)投資，與真正意義上的房地產(chǎn)基金有很大不同。私募股權(quán)基金由GP和LP組成，GP是普通合伙人，通常出資比例很少，主要負(fù)責(zé)基金管理，LP是有限合伙人，負(fù)責(zé)出資。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金主要還是以投資公司形式運(yùn)作，投資公司的形式有諸多弊端：基金規(guī)模相對(duì)較小、股東容易操縱公司、投資利益得不到保障，還易陷入非法融資的風(fēng)險(xiǎn)。
另外，房地產(chǎn)基金的退出機(jī)制受限于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境也存在先天不足。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)基金通過(guò)IPO方式退出難以實(shí)現(xiàn)，因此多采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東回購(gòu)和管理層收購(gòu)等退出方式。投資人出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮以及管理人急于做出業(yè)績(jī)等因素導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)基金通常追求短期回報(bào)，不利于基金的長(zhǎng)期發(fā)展。根據(jù)國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)基金應(yīng)該長(zhǎng)期化甚至永續(xù)化，以投資人的退出而非基金的退出結(jié)束，這樣房地產(chǎn)基金才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
四、結(jié)論
鑒于成熟的國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，發(fā)展房地產(chǎn)基金既能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的轉(zhuǎn)型，又能有效的防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融化進(jìn)程起到舉足輕重的作用。（1）中國(guó)政府應(yīng)放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，首先要建立健全法律環(huán)境，明確稅收優(yōu)惠政策，這對(duì)房地產(chǎn)基金的初期發(fā)展尤為重要；其次政府應(yīng)引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為、培育房地產(chǎn)中介市場(chǎng)；另外，除了支持大型國(guó)有企業(yè)，政府還應(yīng)鼓勵(lì)民營(yíng)房地產(chǎn)基金公司快速成長(zhǎng)，做大做強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金。（2）隨著宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期深入以及行業(yè)發(fā)展的逐漸成熟，房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金合作的需要越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)與房地產(chǎn)基金公司的合作，防范風(fēng)險(xiǎn)，共同促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。（3）房地產(chǎn)基金公司要采取“引起來(lái)”和“走出去”的戰(zhàn)略，加強(qiáng)與國(guó)際先進(jìn)水平的專業(yè)化公司合作，這樣才能提高自身的專業(yè)資產(chǎn)管理水平，盡快培養(yǎng)出專業(yè)化、了解市場(chǎng)又精通業(yè)務(wù)的管理隊(duì)伍，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)基金快速成長(zhǎng)。
參考文獻(xiàn)：
[1]鄒毅.房地產(chǎn)基金：適者生存的資本游戲[J].滬港經(jīng)濟(jì)，2012（2）
關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；股票價(jià)格；超常報(bào)酬率；商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)；事件研究法
一、引言
營(yíng)業(yè)稅改增值稅（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）是我國(guó)“十二五規(guī)劃”中調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)性減稅，支持現(xiàn)代制造業(yè)、服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重要舉措。2015年1月22日國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)座談會(huì)，會(huì)議決定全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅、加快我國(guó)財(cái)稅體制改革、有效降低企業(yè)稅負(fù)，切實(shí)增強(qiáng)中小企業(yè)的盈利能力；最終，在2016年5月1日，我國(guó)開(kāi)始在各行業(yè)全面推廣增值稅改革，其中就包括房地產(chǎn)業(yè)。
股市是反映整個(gè)行業(yè)狀況最直觀的“晴雨表”，增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的減稅效應(yīng)會(huì)首先反映在股價(jià)的波動(dòng)上。根據(jù)有效市場(chǎng)假說(shuō)（EMH），如果市場(chǎng)是有效的，一項(xiàng)金融資產(chǎn)的價(jià)格能夠準(zhǔn)確地對(duì)新信息做出反應(yīng)而進(jìn)行調(diào)整，并且這一調(diào)整是瞬間完成的，任何投資者和投資策略都不能獲得超過(guò)市場(chǎng)平均收益的超額利潤(rùn)。因此，當(dāng)“營(yíng)改增”由試點(diǎn)行業(yè)擴(kuò)展到房地產(chǎn)行業(yè)這一公開(kāi)信息后，證券市場(chǎng)的投資者會(huì)根據(jù)這一信息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)產(chǎn)生預(yù)期，進(jìn)而采取行動(dòng)，極有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的股價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生影響。
盡管學(xué)術(shù)界和社會(huì)普遍認(rèn)為“營(yíng)改增”轉(zhuǎn)型會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的現(xiàn)金流量，提高企業(yè)的盈利能力，但增值稅轉(zhuǎn)型對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)變化和影響需要一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)傳導(dǎo)過(guò)程，在短期內(nèi)減負(fù)效應(yīng)未必明顯，而增值稅改革擴(kuò)展到房地產(chǎn)行業(yè)這一市場(chǎng)信息的傳遞是一個(gè)瞬時(shí)的過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)的股市波動(dòng)在短期內(nèi)更取決于投資者的預(yù)期和反應(yīng)。但投資者是否會(huì)對(duì)“營(yíng)改增”這一市場(chǎng)信息做出預(yù)期和反應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)的股價(jià)是否會(huì)因此產(chǎn)生波動(dòng)以及產(chǎn)生什么樣的波動(dòng)，學(xué)術(shù)界尚未有明確的理論成果，而這也正是我們研究的問(wèn)題所在。
二、文獻(xiàn)綜述
近年來(lái)，隨著“營(yíng)改增”在全國(guó)和各行業(yè)的試點(diǎn)與推進(jìn)，增值稅轉(zhuǎn)型對(duì)企業(yè)的影響已經(jīng)成為政府與學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)方面。由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)稅收的敏感性，其對(duì)營(yíng)改增的結(jié)構(gòu)性減稅效應(yīng)會(huì)產(chǎn)生一定的反應(yīng)，國(guó)內(nèi)學(xué)者從“營(yíng)改增”對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響的角度分析了增值稅轉(zhuǎn)型對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。羅筱（2015）引入名義稅負(fù)和稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的概念研究“營(yíng)改增”給企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的稅負(fù)效應(yīng)，接著運(yùn)用納什均衡的博弈論理論分析企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)情況，進(jìn)一步研究“營(yíng)改增”所帶來(lái)的稅收征管效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)由于房地產(chǎn)行業(yè)中間投入低，附加值高，因此減稅作用不明顯甚至?xí)霈F(xiàn)實(shí)際稅負(fù)的增加。
在弱勢(shì)有效市場(chǎng)中，市場(chǎng)只能反應(yīng)過(guò)去的信息，無(wú)法做出及時(shí)的調(diào)整，因此投資者可以獲取超額收益。蔣雪琴和陳海聲（2010）運(yùn)用事件研究法分析“營(yíng)改增”對(duì)制造業(yè)股價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)在事件日前由于政策信息的泄露使得投資者可以獲得超額報(bào)酬，股價(jià)持續(xù)上升。
綜上所述，現(xiàn)有的研究表明，在弱勢(shì)有效市場(chǎng)中，重大事件的披露會(huì)對(duì)股市產(chǎn)生影響，這主要來(lái)源于投資者為了獲得超額報(bào)酬而產(chǎn)生的預(yù)期效應(yīng)。我國(guó)目前的“營(yíng)改增”仍處在一個(gè)不斷調(diào)整的過(guò)程，而2016年5月1日起將房地產(chǎn)業(yè)也納入“營(yíng)改增”的范圍，這一信息的披露，會(huì)使投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生預(yù)期，采取行動(dòng)，進(jìn)而造成股價(jià)在事件日前后的波動(dòng)。
三、研究設(shè)計(jì)
本文用事件研究法中的超常收益率的時(shí)序研究方法來(lái)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)營(yíng)改增的反應(yīng)。通過(guò)考察樣本公司在事件日前后特定的窗口中的平均或累計(jì)超常報(bào)酬率偏離0的程度來(lái)判斷市場(chǎng)對(duì)信息的反應(yīng)。
1.樣本公司i在t日的股票日?qǐng)?bào)酬率Rit
Pi，t為股票i在t日的股票平均價(jià)格，Pi，t-1為股票i在t-1日的股票平均價(jià)格，Im，t為上證綜指或深證綜指在t日的收盤指數(shù)，Im，t-1為上證綜指或深證綜指在t-1日的收盤指數(shù)。上海證券交易所發(fā)行的股票采用上證綜指，深圳證券交易所發(fā)行的股票采用深證綜指。
2.正常收益率
4.樣本選擇
本文的樣本選自在上海和深圳證券交易所發(fā)行股票的房地產(chǎn)板塊的A股公司。在房地產(chǎn)板塊公司中，考慮到樣本數(shù)據(jù)的連續(xù)性及研究的需要，剔除了以下幾類公司：
（1）事件窗口期和估計(jì)窗口無(wú)連續(xù)交易行情數(shù)據(jù)的公司；
（2）事件窗口期有類似于定向增發(fā)等特殊事件的公司。
最終確定樣本20家，滬市11家，深市9家。
5.數(shù)據(jù)來(lái)源
本文的所使用的20家房地產(chǎn)上市公司的股票價(jià)格數(shù)據(jù)均來(lái)自Wind數(shù)據(jù)庫(kù)。
6.窗口選擇
本文的事件日為2016年3月23日，即財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推_營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》正式宣布的日期。事件窗口選取為2016年2月24日到2016年4月21日，包括事件日（0日）共計(jì)41個(gè)交易日，即[-20，+20]。正常收益的估計(jì)窗口為2015年8月21日到2016年2月23日，共120個(gè)交易日即[-140，-21]。
四、實(shí)證分析
從超常報(bào)酬率的數(shù)值和顯著性來(lái)看，滬市和深市并沒(méi)有明顯的區(qū)別，房地產(chǎn)市場(chǎng)股票受營(yíng)改增的影響程度與股票所在的證券交易所無(wú)關(guān)。
五、結(jié)論和建議
房地產(chǎn)私募基金金融房地產(chǎn)
一、房地產(chǎn)私募基金的定義及發(fā)展歷程
定義：房地產(chǎn)私募基金是指專門從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、并購(gòu)、管理、經(jīng)營(yíng)和銷售以獲取收益的專業(yè)化基金。
發(fā)展歷程：房地產(chǎn)私募基金最早出現(xiàn)于20世紀(jì)70年代末的美國(guó)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上剩余資金充足，融資成本較低，對(duì)房地產(chǎn)私募基金的需求量并不大，缺乏投資機(jī)會(huì)使房地產(chǎn)私募基金一直沒(méi)有獲得較大的發(fā)展。直到80年代末，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量由于無(wú)法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)項(xiàng)目。造成此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根本原因主要有兩點(diǎn)：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購(gòu)買房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策，增加了人們購(gòu)買房地產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)銷量急速下降，成交價(jià)格有很大程度的下跌。同時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了非常多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫折價(jià)出售，美林和高盛等著名投資機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確的把握住了這個(gè)難得的機(jī)會(huì)，開(kāi)始募集房地產(chǎn)私募基金“抄底”市場(chǎng)。至此，以機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)私募基金為標(biāo)志的新興投資領(lǐng)域登上了歷史舞臺(tái)，并最終成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)繁榮局面的一支重要力量。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)私募基金已不再局限于收購(gòu)那些處于困境之中的資產(chǎn)，其業(yè)務(wù)逐步拓展至房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)債權(quán)等領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)私募基金比較傾向于做長(zhǎng)期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權(quán)投資的形式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目。在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，這種運(yùn)營(yíng)模式能夠滿足很多房地產(chǎn)商的融資需求、降低房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金使用效率。
二、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)
優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金相對(duì)而言是更專業(yè)的房地產(chǎn)投資人，房地產(chǎn)私募基金可根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，充分發(fā)揮投資管理方面的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)把控上更具有優(yōu)勢(shì)。并且，多數(shù)運(yùn)作成熟的房地產(chǎn)私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過(guò)“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)私募基金具有流動(dòng)性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的特點(diǎn)。具體而言，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)主要在于以下幾點(diǎn)：
1.股權(quán)投資：與在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買上市公司股票的公募基金不同，房地產(chǎn)私募基金傾向于直接收購(gòu)所投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)。這種股權(quán)投資使投資人能夠在很大程度上對(duì)所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行控制，從而更好的保證其權(quán)益并實(shí)現(xiàn)其投資策略。
2.創(chuàng)造價(jià)值：房地產(chǎn)私募基金管理人通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的重新包裝，在運(yùn)營(yíng)管理層面為房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值，如對(duì)所投資的房產(chǎn)進(jìn)行翻修、對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行財(cái)務(wù)整頓，從而提升資產(chǎn)價(jià)值，再以高于收購(gòu)價(jià)的價(jià)格出售，實(shí)現(xiàn)盈利退出。
3.利益重組：房地產(chǎn)私募基金可以將不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目重新包裝打包銷售，也可將某一項(xiàng)目按比例分拆銷售、對(duì)外融資或出租。與無(wú)形資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產(chǎn)可能比原先的價(jià)值有所提高。
4.貸款優(yōu)惠：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目通常具有可以預(yù)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)私募基金比杠桿收購(gòu)等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優(yōu)惠，從而降低了融資成本。
5.退出靈活：房地產(chǎn)私募基金可在所投房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓給其他投資者，甚至可以通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金的形式打包上市退出。
6.分散風(fēng)險(xiǎn)：投資房地產(chǎn)私募基金可以豐富機(jī)構(gòu)投資人的投資策略組合。房地產(chǎn)私募基金與證券和債券投資相對(duì)較低的關(guān)聯(lián)性使其能夠分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)私募基金的分類
根據(jù)發(fā)起機(jī)構(gòu)的不同，目前中國(guó)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)私募基金主要分為三類：
1. 互質(zhì)的獨(dú)立基金管理人，例如中城聯(lián)盟投資基金、盛世神州房地產(chǎn)基金等；
2. 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，例如信?；?、華潤(rùn)地產(chǎn)基金、復(fù)地投資基金、中海地產(chǎn)基金及金地穩(wěn)盛基金等；房地產(chǎn)基金管理人往往具有知名開(kāi)發(fā)商背景，在房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資源和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，比較容易獲得有限合伙人LP的認(rèn)可。但也可能存在以下問(wèn)題：具有開(kāi)發(fā)商背景的基金管理人是否可以保持其獨(dú)立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開(kāi)發(fā)商自己的利益，成為開(kāi)發(fā)商的變相融資平臺(tái)。
3.由金融投資機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立的戰(zhàn)略型投資基金，例如鼎暉房地產(chǎn)基金、弘毅房地產(chǎn)基金及黑石中國(guó)基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國(guó)際投行在國(guó)內(nèi)均有參與設(shè)立此類基金。
根據(jù)投資方式的不同，又可分為以下三類：
1.權(quán)益型基金。一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入主要來(lái)源是房地產(chǎn)項(xiàng)目直接產(chǎn)生的租金收入或出售的增值收益，權(quán)益型投資往往直接參與到項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，收益主要取決于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況。
2.抵押型基金。一般是通過(guò)委托貸款等形式借錢給開(kāi)發(fā)商以賺取固定收益，收益來(lái)源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項(xiàng)目實(shí)際收益關(guān)系不大。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金大部分以抵押型投資為主。
3.混合型基金。是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種模式，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點(diǎn)，在收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后，同時(shí)向項(xiàng)目公司提供房地產(chǎn)貸款。理論上來(lái)講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會(huì)的同時(shí)，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過(guò)由于比例難以劃分和風(fēng)險(xiǎn)難以分割，所以實(shí)踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。
四、房地產(chǎn)私募基金在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)是最受私募股權(quán)基金青睞的行業(yè)之一，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資在傳統(tǒng)行業(yè)的私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是在公開(kāi)市場(chǎng)還是非公開(kāi)市場(chǎng)都具有不錯(cuò)的流動(dòng)性。發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進(jìn)中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展。近年來(lái)，由于持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產(chǎn)私募基金帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇，在中國(guó)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)。根據(jù)清科研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量繼續(xù)保持了2012年以來(lái)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，同比增幅超過(guò)40.0%，總量達(dá)到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長(zhǎng)了79.1%，募資總額達(dá)到106.67億美元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)幾乎占據(jù)了全部的投資案例，共發(fā)生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。
目前，房地產(chǎn)私募基金在中國(guó)主要有以下幾種類型的投資：
1.開(kāi)發(fā)型投資。對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值。
2.風(fēng)險(xiǎn)投資型投資。運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值。
3.收租型投資。長(zhǎng)期持有寫字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產(chǎn)私募基金已涉足住宅、購(gòu)物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。
4.抵押資產(chǎn)型投資。投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。
5.不良資產(chǎn)處置型投資。投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。
6.其他投資：不少小的房地產(chǎn)私募基金實(shí)際是以“過(guò)橋貸款”為主營(yíng)業(yè)務(wù)，快進(jìn)快出，賺取利差。
參考文獻(xiàn)：
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私募基金起源于美國(guó)，在我國(guó)屬于新興事物。目前，尚未有官方機(jī)構(gòu)對(duì)私募基金的概念做出權(quán)威界定，加之實(shí)踐中的私募基金沒(méi)有公開(kāi)披露信息的機(jī)制，業(yè)界和學(xué)術(shù)界對(duì)私募基金的認(rèn)識(shí)不一，且經(jīng)常將私募融資中各類基金與私募基金混為一談。對(duì)私募基金概念認(rèn)識(shí)的不統(tǒng)一影響了國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者的參與熱情，也給國(guó)外投資者和研究者帶來(lái)了很大的困擾。從這個(gè)意義上講，準(zhǔn)確界定私募基金的概念、厘清私募基金與相關(guān)融資方式的邊界有重要的理論和實(shí)踐價(jià)值。
一、投資基金、房地產(chǎn)基金及私募房地產(chǎn)基金
投資基金（Investment Fund）是一種利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。通常，投資基金的發(fā)起人通過(guò)發(fā)行有價(jià)證券向投資者募集資金形成資金池，由基金的托管人托管，由專業(yè)的基金管理人進(jìn)行管理和投資活動(dòng)，從而獲得投資收益和資本增值。
房地產(chǎn)基金（Real Estate Fund）是指將募集的資金全部或按照規(guī)定的比例定向投向房地產(chǎn)行業(yè)（通過(guò)房地產(chǎn)的收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入）的投資基金。通常，房地產(chǎn)基金的發(fā)起人通過(guò)發(fā)行有價(jià)證券募集投資者的資金，委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，投資的期限較長(zhǎng)，通過(guò)股息分紅或資本增值實(shí)現(xiàn)投資收益。
按資金募集方式和來(lái)源的不同，房地產(chǎn)基金可以分為私募房地產(chǎn)基金和公募房地產(chǎn)基金兩種類型。私募房地產(chǎn)基金是指通過(guò)私募即非公開(kāi)發(fā)行的方式向特定的投資者募集資金的房地產(chǎn)基金。實(shí)踐中，通常由一個(gè)在市場(chǎng)上有良好業(yè)績(jī)和聲譽(yù)的房地產(chǎn)基金經(jīng)理人根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r發(fā)起或擬定一個(gè)投資計(jì)劃，進(jìn)而說(shuō)服大的機(jī)構(gòu)投資者投放資金，形成資金池，進(jìn)而開(kāi)展房地產(chǎn)投資活動(dòng)。私募房地產(chǎn)基金的形成、銷售與贖回等都是基金管理人私下與投資者進(jìn)行協(xié)商確定的。
二、私募房地產(chǎn)基金的特點(diǎn)
與其他投資基金相比，私募房地產(chǎn)基金具有如下特點(diǎn)。
1.資金來(lái)源的私募性
私募房地產(chǎn)基金的私募性體現(xiàn)在以下方面：首先，基金募資的對(duì)象不是社會(huì)公眾投資者，而是一些特定的具有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和承受能力的投資者，包括養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金等機(jī)構(gòu)投資者、大型的國(guó)有或外資企業(yè)及富裕的家庭和個(gè)人等。通常私募房地產(chǎn)基金對(duì)投資者的數(shù)量有上限要求，旨在提高私募投資者的門檻，避免無(wú)法承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的投資者參與。其次，募集私募房地產(chǎn)基金時(shí)不得進(jìn)行公開(kāi)宣傳，而是通過(guò)業(yè)內(nèi)推薦的方式辨識(shí)潛在的投資者，然后由基金發(fā)起人與投資者直接接觸，并通過(guò)私下協(xié)議的方式確定基金的銷售與贖回等具體細(xì)節(jié)。正是得益于其私募性，私募房地產(chǎn)基金不需要向外界公開(kāi)披露信息，受到政府相關(guān)部門的監(jiān)管和限制也比較少。在基金持續(xù)期內(nèi)，基金經(jīng)理只需要定期向投資者匯報(bào)基金的績(jī)效和回報(bào)即可，無(wú)需向外界披露相關(guān)信息。
2.投資方向的特定性
私募房地產(chǎn)基金是專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資的基金，其行業(yè)性貫穿基金的所有環(huán)節(jié)。在最初募資階段的基金募集說(shuō)明書中需要向投資者說(shuō)明該基金的投資方向和投資策略及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析；在投資階段，所有的資金都要定向投入房地產(chǎn)行業(yè)，這要求基金的管理者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有專業(yè)的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，能夠準(zhǔn)確判斷行業(yè)情況并對(duì)受資企業(yè)和項(xiàng)目提供專業(yè)指導(dǎo)和建議，使受資企業(yè)和項(xiàng)目增值進(jìn)而實(shí)現(xiàn)基金的最大化投資收益；在退出方式方面，除了常規(guī)的企業(yè)公開(kāi)上市和管理層回購(gòu)?fù)?，房地產(chǎn)企業(yè)或行業(yè)的戰(zhàn)略收購(gòu)或兼并也是重要途徑之一。
3.投資風(fēng)險(xiǎn)的適中性
由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)來(lái)說(shuō)較低。首先，與普通資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較小，而且具有較強(qiáng)的增值性，因此可以有效地抵消通貨膨脹的影響。其次，房地產(chǎn)資產(chǎn)與傳統(tǒng)投資對(duì)象的關(guān)聯(lián)性較低，而主要受資產(chǎn)所在的區(qū)域子市場(chǎng)的影響，因此持有房地產(chǎn)資產(chǎn)可以起到很好的分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。
與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資方式相比，私募房地產(chǎn)基金具有一定得風(fēng)險(xiǎn)性。首先，為保證投資的連續(xù)性，私募房地產(chǎn)資金的發(fā)起與運(yùn)行有一個(gè)特殊的鎖定期（Lock-Up Period），在鎖定期內(nèi)投資者不能隨意將資金撤出，基金的受益憑證也很難轉(zhuǎn)讓。這就給基金的投資者帶來(lái)了一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其次，私募房地產(chǎn)基金沒(méi)有公開(kāi)交易的平臺(tái)，不熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的投資者可能會(huì)因?yàn)槿鄙賲⒄瘴锒e(cuò)誤估計(jì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。最后，私募房地產(chǎn)基金運(yùn)行與管理中的信息不對(duì)稱會(huì)增加委托風(fēng)險(xiǎn)。私募房地產(chǎn)基金經(jīng)理無(wú)需每日計(jì)算基金的表現(xiàn)和資產(chǎn)凈值變動(dòng)，只需按照約定或協(xié)議每季度或每年匯報(bào)一次，這就增加了投資者的及時(shí)知情風(fēng)險(xiǎn)。
三、與私募房地產(chǎn)基金相關(guān)的概念辨析
1.公募房地產(chǎn)基金
公募房地產(chǎn)基金是指以公開(kāi)發(fā)行的方式向社會(huì)公眾投資者募集資金，并將資金投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金形式。
與私募房地產(chǎn)基金不同，公募房地產(chǎn)基金面向的是社會(huì)公眾投資者，市場(chǎng)透明度高，流動(dòng)性強(qiáng)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，收益也相對(duì)穩(wěn)定。但是由于公開(kāi)募集資金的社會(huì)影響較大，公募房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件比較苛刻，會(huì)受到政府相關(guān)部門更多的監(jiān)管，要實(shí)行信息公開(kāi)披露的機(jī)制，運(yùn)行費(fèi)用較高。
2.私募房地產(chǎn)股權(quán)基金
私募股權(quán)基金是私募基金組成部分之一，其投資對(duì)象主要是未上市公司的股份，在未來(lái)通過(guò)上市、兼并收購(gòu)、管理層回購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)投資收益。
私募房地產(chǎn)基金和私募股權(quán)基金的結(jié)合即為私募房地產(chǎn)股權(quán)基金。與一般意義上的私募股權(quán)基金不同，私募房地產(chǎn)股權(quán)基金不僅可以投資未上市房地產(chǎn)公司的股份，也可以開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)的其他權(quán)益性投資，如與房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（對(duì)項(xiàng)目公司的權(quán)益性投資）、收購(gòu)優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目（核心型投資）、對(duì)需要整修擴(kuò)建的項(xiàng)目進(jìn)行投資（機(jī)會(huì)型投資）等。私募房地產(chǎn)股權(quán)基金是國(guó)際私募房地產(chǎn)基金領(lǐng)域數(shù)量最多、資金規(guī)模最大的基金形式。
3.房地產(chǎn)投資信托
房地產(chǎn)投資信托（REITs）是通過(guò)向公眾投資者公開(kāi)發(fā)行或定向私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證籌集資金進(jìn)而投資的資金集合方式。房地產(chǎn)投資信托可以將籌集來(lái)的資金購(gòu)買目標(biāo)房地產(chǎn)物業(yè)（權(quán)益型REITs），或向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款或進(jìn)行以房地產(chǎn)物業(yè)為抵押的債務(wù)投資（抵押型REITs），投資收益作為股息按比例發(fā)放給投資者。房地產(chǎn)投資信托的投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，且其標(biāo)準(zhǔn)化程度更高。
與私募房地產(chǎn)基金相比，房地產(chǎn)投資信托在投資者構(gòu)成、投資方向、組織形式和退出方式等方面都有一些區(qū)別，詳情見(jiàn)表1所示。
參考文獻(xiàn)：
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隨著國(guó)家調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)、通貨膨脹管理的預(yù)期以及市場(chǎng)的不確定性，股市近一段時(shí)間以來(lái)連續(xù)下挫。受此影響，資金階段避險(xiǎn)的需求上升，基金加大了對(duì)債券等的配置，并且在行業(yè)的選擇上，也采取了分散的原則，以降低一個(gè)行業(yè)的持股集中度，從而有效地降低了風(fēng)險(xiǎn)。
股票資產(chǎn)市值大跌 債券資產(chǎn)增持加大
在股市整體表現(xiàn)偏弱的格局下，1季報(bào)顯示，4季度全體基金凈資產(chǎn)總值約2.45萬(wàn)億，季度環(huán)比下跌10.45％；全體非貨幣市場(chǎng)型基金凈資產(chǎn)總值約2.32萬(wàn)億，環(huán)比下跌5.69％，持有股票總資產(chǎn)約1.8萬(wàn)億元，平均持股倉(cāng)位約77.61％，較去年4季度末下降0.88％，持股總市值下跌6.74％。
房地產(chǎn)政策調(diào)控、管理通脹預(yù)期是股市此輪調(diào)整的主要因素，受此影響，資金階段避險(xiǎn)需求上升，債券市場(chǎng)較去年4季度有所回升，全體基金持債市值與上季度持平，持債倉(cāng)位由10.87％上升至12.14％，整體上基金加大了對(duì)債券等非權(quán)益類資產(chǎn)配置，全體非貨幣市場(chǎng)型基金現(xiàn)金比重較去年4季度末上升2.47％。
去年3季度以來(lái)，A股市場(chǎng)估值水平結(jié)構(gòu)性偏高，股票整體供給不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控波及銀行、鋼鐵、有色等眾多行業(yè)，信貸政策調(diào)整等因素使市場(chǎng)處于弱勢(shì)寬幅震蕩之中，市場(chǎng)不確定性增強(qiáng)使得季度股票基金凈申購(gòu)環(huán)比增速回落。對(duì)開(kāi)放式基金(非貨幣型)的份額變動(dòng)環(huán)比統(tǒng)計(jì)顯示，股基份額環(huán)比增長(zhǎng)3.29％。債基連續(xù)4個(gè)季度凈贖回后轉(zhuǎn)為凈申購(gòu)，份額較去年4季度末稍增0.49％，主要由避險(xiǎn)資金需求推動(dòng)；混合型基金份額環(huán)比下降0.09％。規(guī)模最大的5家基金公司仍保持絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而中小基金公司波動(dòng)較大。1季度末華夏、易方達(dá)和嘉實(shí)基金公司總資產(chǎn)凈值仍然位居前三。民生加銀、摩根華鑫管理資產(chǎn)規(guī)模季度環(huán)比增長(zhǎng)最大，分別為183.75％和66.48％；交銀施羅德、天治、大成基金公司總規(guī)模下降比重最大，分別為-27.74％、-19.56％、-16.75％。1季度股票持倉(cāng)比重最大的基金公司前5名是中郵創(chuàng)業(yè)、新華、光大保德信、信達(dá)澳銀、東方基金公司；從基金公司季度持股占總資產(chǎn)比重變化可反映該公司的整體的股票策略。較去年4季末增倉(cāng)幅度最大的前五名公司是申萬(wàn)巴黎、建信、信達(dá)澳銀、匯豐晉信、中歐基金公司，其中合資基金公司居多。申萬(wàn)巴黎基金公司從去年季度末49.09％的總持倉(cāng)增倉(cāng)至81％，幅度最大，操作風(fēng)格與去年4季度截然相反；較4季末減倉(cāng)幅度最大的前五名基金公司分別是華泰柏瑞、上投摩根、民生加銀、長(zhǎng)城、華泰柏瑞基金公司，其中金元比聯(lián)由22.5％的持倉(cāng)降為11.26％，減倉(cāng)幅度之大顯示其1季度極為謹(jǐn)慎的投資策略。規(guī)模最大的5家基金公司中，嘉實(shí)和華夏持倉(cāng)比重增長(zhǎng)稍大，博時(shí)比重降低。
關(guān)注大基金公司行業(yè)變動(dòng)
基金(非貨幣型)行業(yè)配置占凈值比顯示，4季度末持倉(cāng)比重前五大行業(yè)依次為制造業(yè)、金融服務(wù)、機(jī)械設(shè)備、采掘業(yè)、醫(yī)藥生物。與4季度相比，醫(yī)藥生物替代金屬及非金屬行業(yè)進(jìn)入前五。而變化較大的是信息技術(shù)、機(jī)械設(shè)備、醫(yī)藥生物占比上升；金融服務(wù)、金屬及非金屬配置比重下跌較大，房地產(chǎn)行業(yè)占比仍繼續(xù)下跌。
扣除股價(jià)變動(dòng)因素，以去年4季度末持倉(cāng)為參照，從持股數(shù)量角度測(cè)算，基金主動(dòng)增持幅度較大的行業(yè)為文化傳播、木材家具、信息技術(shù)、電子行業(yè)和醫(yī)藥生物。而上述行業(yè)中文化傳播、信息技術(shù)、醫(yī)藥生物被連續(xù)兩個(gè)季度大比例增持。主動(dòng)減倉(cāng)幅度較大的是金屬及非金屬、采掘行業(yè)、農(nóng)林魚(yú)牧、建筑和金融服務(wù)。去年3季度以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控預(yù)期對(duì)整個(gè)系統(tǒng)影響較大。1季度部分調(diào)控措施出籠，對(duì)銀行、鋼鐵制造、有色金屬、建筑等與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)的細(xì)分行業(yè)造成實(shí)質(zhì)性影響，這也是基金減持上述行業(yè)的主要原因。交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)、造紙印刷、公用事業(yè)等行業(yè)被基金溫和增持。
考察連續(xù)多個(gè)季度整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異的華夏基金公司，其1季度持倉(cāng)主動(dòng)變動(dòng)特征與基金公司整體情況有所差異，除了電子、木材家具、文化傳播、信息技術(shù)等行業(yè)，華夏基金在石油化工、機(jī)械設(shè)備、造紙印刷和公用事業(yè)等板塊增持比重較大；同時(shí)在農(nóng)業(yè)，金融、采掘、建筑等行業(yè)減持比重較大，而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)少量增持。
投資集中繼續(xù)降低 持股分散降風(fēng)險(xiǎn)
由于宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性增強(qiáng)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)劇增。去年3季度以來(lái)，主動(dòng)股票型基金股票集中度和行業(yè)集中度不斷降低。這表明基金力圖通過(guò)分散化盡量降低組合的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，以追求整體風(fēng)險(xiǎn)適中。我們看到基金持股集中度明顯下降，從去年2季度末46.05％下降至今年1季末42.21％。基金數(shù)量最多的前二十只個(gè)股中超過(guò)一半為金融股，1季度有8只被增持，有12只被減持。中國(guó)太保、ST伊利、格力電器被增持幅度最大，其流通股顯示基金持有比例較去年4季度末分別上升10.59％、8.76％和4.52％，其中消費(fèi)類個(gè)股居多。被減持最大的權(quán)重股依次為北京銀行、中國(guó)平安、興業(yè)銀行，流通股顯示基金持有比重比二季末分別下降9.76％、9.73％和7.46％。連續(xù)兩個(gè)季度基金持倉(cāng)涉及約761只重倉(cāng)股，1季度被增持和減持幅度最大的個(gè)股分別為中國(guó)一重、中山公用。按基金持流通股比重增或減持超過(guò)5％為標(biāo)準(zhǔn)，被增持明顯的有84只，被明顯減持的有42只。整體而言，本季度被增持或減持的股票，所屬行業(yè)比較分散，行業(yè)內(nèi)部呈分化走勢(shì)，主要來(lái)自新材料、能源、信息、電子和醫(yī)藥等行業(yè)，其中被減持個(gè)股金融行業(yè)較多。根據(jù)過(guò)去的統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，從二級(jí)市場(chǎng)股票投資的角度，我們建議仍然需要關(guān)注上述在4季度被大幅增持和賣出的部分股票，通過(guò)詳盡地考察上述個(gè)股在自身基本面的變化，股票投資人可望覓得良機(jī)。
基金投資策略
房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,以下簡(jiǎn)稱REITs)是由房地產(chǎn)投資信托基金公司發(fā)行股票或收益憑證,匯集大眾投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)投資于房地產(chǎn)及其相關(guān)業(yè)務(wù),并將投資收益的絕大部分分配給投資者的一種特殊的集合投資制度。目前美國(guó)是全球最大的REITs市場(chǎng)。REITs是根據(jù)1960年美國(guó)國(guó)會(huì)《房地產(chǎn)投資信托法》的規(guī)定,按一定的法人組織形式組建而成的。美國(guó)的房地產(chǎn)信托是封閉式的,可以在二級(jí)市場(chǎng)流通。
二、投資REITs是保險(xiǎn)資金運(yùn)用的內(nèi)在需求
1．REITs的非關(guān)聯(lián)性有利于分散保險(xiǎn)資金投資風(fēng)險(xiǎn)
REITs一般是由一系列房地產(chǎn)構(gòu)成的投資組合,比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn),從而有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金是將不動(dòng)產(chǎn)證券化,使房地產(chǎn)的資金可分割性增加。另外,作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時(shí)期,伴隨物價(jià)上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值會(huì)上升,以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs價(jià)值也會(huì)隨之上升。
2．REITs的高流動(dòng)性符合保險(xiǎn)資金流動(dòng)性需求
房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差。如果投資者直接投資于房地產(chǎn),當(dāng)需要急需變現(xiàn)時(shí),將付出較大的變現(xiàn)成本。REITs作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,通常采用股票或受益憑證的形式,可以使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。而且,由于REITs股份基本上大都在各大證券交易所上市,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比,投資者可以根據(jù)自己資金的需要量隨時(shí)處置所持有的REITs的股份,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。REITs的高流動(dòng)性,恰好滿足了保險(xiǎn)資金運(yùn)用的要求。保險(xiǎn)合同射幸性特點(diǎn)使保險(xiǎn)公司的賠償和給付具有不確定性,這就要求保險(xiǎn)公司必須保證保險(xiǎn)資金的流動(dòng)性以供賠償和給付之需。
3．投資REITs能夠促進(jìn)保險(xiǎn)資金資金融通功能的發(fā)揮
現(xiàn)金流的意義對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他一般性行業(yè)。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積、竣工面積、實(shí)際銷售面積均保持加速上漲的態(tài)勢(shì)，所需的資金也呈逐步上升的趨勢(shì)。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金缺口,如下圖所示?，F(xiàn)在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商面臨銀行貸款難度加大,其他渠道融資難,銷售不暢回款難,加之自有資金匱乏,企業(yè)運(yùn)營(yíng)陷入困境。保險(xiǎn)資金投資REITs有助于緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金緊張局面。另外,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)大都依賴于銀行貸款,這就會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在銀行積聚,而保險(xiǎn)資金的介入會(huì)在一定程度上分散銀行的風(fēng)險(xiǎn)。此外,房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高,RE-ITs這種創(chuàng)新的投資工具為保險(xiǎn)公司分享房地產(chǎn)業(yè)的高收益提供了條件。
三、保險(xiǎn)資金投資REITs面臨的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制
1．保險(xiǎn)資金投資REITs面臨的風(fēng)險(xiǎn)
①委托風(fēng)險(xiǎn)是保險(xiǎn)資金投資REITs面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。REITs操作過(guò)程復(fù)雜,涉及多方參與者。其中作為人的董事、基金管理人、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者等都可能基于自身利益的考慮而做出損害投資者利益的行為。另外,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)技術(shù)性非常強(qiáng)的工作,因而很可能出現(xiàn)托管人難以對(duì)基金經(jīng)理人所投資的項(xiàng)目?jī)r(jià)值和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)、全面、準(zhǔn)確的評(píng)估,從而使得基金托管人不能發(fā)揮真正的監(jiān)管功能,無(wú)法對(duì)基金經(jīng)理人的投資行為進(jìn)行有效的監(jiān)督。《信托法》第二條規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)管理或者處分的行為?！钡谌龡l規(guī)定：“委托人、受托人、受益人（以下統(tǒng)稱信托當(dāng)事人）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行民事、營(yíng)業(yè)、公益信托活動(dòng)，適用本法。”從以上兩條觀之，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司從事信托活動(dòng)，似乎沒(méi)有法律障礙。
②房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。REITs與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、利率水平、稅收政策、物價(jià)水平、其他金融資本等因素的影響。在市場(chǎng)體系比較完善的國(guó)家,房地產(chǎn)投資回報(bào)率較穩(wěn)定,但是在我國(guó)房地產(chǎn)投資常常演變成投機(jī),很可能會(huì)產(chǎn)生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn),從而影響REITs收益。同時(shí),REITs與租賃市場(chǎng)有直接關(guān)系,尤其是物業(yè)貶值會(huì)給REITs帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果租賃市場(chǎng)不景氣,租賃率下跌或是租金水平下降都會(huì)影響REITs的收益。
③法律風(fēng)險(xiǎn)。從REITs發(fā)展比較成熟的國(guó)家看,REITs的長(zhǎng)期穩(wěn)定快速發(fā)展需要有法律“保駕護(hù)航”。雖然我國(guó)在2007年3月出臺(tái)了《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》,但是尚沒(méi)有出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》,因而使房地產(chǎn)投資信托基金的募集、運(yùn)作仍存在很大的不確定性,且REITs的環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)大、運(yùn)作周期長(zhǎng)使其運(yùn)作更加困難。此外,信息披露的不完善、監(jiān)管的缺位及征稅問(wèn)題也需要在法律制度上給予完善。
2．保險(xiǎn)資金投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)控制
①建立完善相關(guān)配套制度。發(fā)展REITs的首要任務(wù)是完善REITs運(yùn)行的制度及法律環(huán)境。委托風(fēng)險(xiǎn)：一方面，給委托人帶來(lái)了專業(yè)化分工的好處；另一方面，也帶來(lái)了問(wèn)題損害了委托人利益。要解決委托-風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題可以采取以下原則:第一,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,必須向人授予權(quán)利,而且授予人的權(quán)利必須是適度的,有保留的;第二,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,必須對(duì)被授予權(quán)力的人進(jìn)行監(jiān)督和約束;第三,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,對(duì)被授予權(quán)利的人必須進(jìn)行激勵(lì)。在上述三原則的基礎(chǔ)上建立激勵(lì)監(jiān)督約束機(jī)制。
此外可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),引入獨(dú)立董事制度。即對(duì)每一只REITs基金必須聘請(qǐng)獨(dú)立董事,明確獨(dú)立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨(dú)立董事是決定有關(guān)基金利益事項(xiàng)的,而不是對(duì)投資公司的事項(xiàng)作出決策。這樣可以更好地保證獨(dú)立董事是為信托受益人的利益服務(wù),而不是僅僅為公司的股東利益服務(wù)。只有通過(guò)嚴(yán)格的制度約束做好相關(guān)的配套改革,不斷規(guī)范REITs操作流程和REITs機(jī)構(gòu)的治理結(jié)構(gòu),建立監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制,完善信息披露制度,保證REITs運(yùn)作的透明度,才能為險(xiǎn)資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。
②盡快出臺(tái)相應(yīng)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的法律文件。2006年,保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,該辦法對(duì)于提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用水平和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到重要作用。然而,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性,保險(xiǎn)行業(yè)對(duì)于險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)一直處于謹(jǐn)慎探索階段。隨著保險(xiǎn)公司治理結(jié)構(gòu)的發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)管控能力的提高,險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)逐步提上議事日程。2008年國(guó)務(wù)院辦公廳126號(hào)文件也對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了引導(dǎo)和鼓勵(lì)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)法律文件的制定可以參考《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,制定《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)管理辦法》。引入獨(dú)立監(jiān)督人,并對(duì)委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計(jì)劃的其他當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)做出具體的規(guī)定,確定投機(jī)計(jì)劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時(shí)加強(qiáng)信息披露、風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理,使險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)最小化。
③加快REITs專業(yè)人才的培養(yǎng)。發(fā)展成熟的REITs一般是權(quán)益類的投資產(chǎn)品,這類產(chǎn)品大部分沒(méi)有固定的到期日,其收益率亦不固定,基本上取決于REITs的管理團(tuán)隊(duì)的管理水平和市場(chǎng)環(huán)境。REITs本身運(yùn)作復(fù)雜,專業(yè)性很強(qiáng),這就迫切需要建立一個(gè)能夠培養(yǎng)既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),又能掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的運(yùn)作REITs的專業(yè)人才市場(chǎng),真正實(shí)現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理,制定最佳的投資策略,降低投資風(fēng)險(xiǎn),提高收益。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);信托投資基金;REITs
2009年下半年以來(lái),我國(guó)樓市過(guò)熱,資產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)積聚,引起中央的高度重視。自國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)四條”遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲以來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控的一系列政策也緊隨其后,陸續(xù)出臺(tái)。今年,由中國(guó)人民銀行起草的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》廣泛征求意見(jiàn),并將于近期開(kāi)展試點(diǎn),這意味著銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)即將確立并得到大力發(fā)展。
一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及特點(diǎn)
房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts),英文簡(jiǎn)稱REITs,是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。1960年,美國(guó)首先推出REITs。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展,REITs已經(jīng)在全球20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)得到運(yùn)用,監(jiān)管法規(guī)體系也不斷健全,市場(chǎng)規(guī)模不斷壯大,成為金融市場(chǎng)中極具特色的一類金融產(chǎn)品。作為一種投資基金,REITs同樣具有投資基金的基本特點(diǎn),分散投資風(fēng)險(xiǎn),專業(yè)理財(cái),嚴(yán)格監(jiān)管,透明度高。同時(shí),由于REITs采取股票或受益憑證的形式,可上市交易,與房地產(chǎn)投資相比,REITs具有較高的流動(dòng)性;REITs有目標(biāo)性、針對(duì)性的投資策略,可獲取較高的回報(bào)收益;REITs的投資者還可享受稅收優(yōu)惠。
二、當(dāng)前我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金面臨的主要問(wèn)題
2008年12月3日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上研究確定了金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施,其中第五條正式明確了我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)。盡管我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金已是大勢(shì)所趨,但是還面臨著一系列的問(wèn)題與障礙。
1.相關(guān)法律法規(guī)、政策體系的缺失。目前我國(guó)信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù),沒(méi)有完善的房地產(chǎn)投資信托基金法,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品難以進(jìn)行公募和上市流通。同時(shí),我國(guó)現(xiàn)行稅法政策體系缺乏變革,沒(méi)有建立國(guó)際上通行的關(guān)于信托的稅收制度,致使REITs的發(fā)展存在重大的稅收阻礙。
2.信息不對(duì)稱問(wèn)題嚴(yán)重。在當(dāng)前情況下,REITs通過(guò)購(gòu)買股權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè),很有可能引致被投資企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)。特別是我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參差不齊,多數(shù)房地產(chǎn)商面臨著法人治理結(jié)構(gòu)低效運(yùn)作等問(wèn)題,在基金投入這些房地產(chǎn)企業(yè)后,利益被原有股東侵占,道德風(fēng)險(xiǎn)就更為突出。
3.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的不穩(wěn)定性。REITs是一項(xiàng)以長(zhǎng)期投資、持續(xù)經(jīng)營(yíng)為特征的金融業(yè)務(wù),劇烈波動(dòng)的市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境勢(shì)必對(duì)其發(fā)展帶來(lái)各種沖擊和影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)既是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的重要支柱,也是政府抑房?jī)r(jià)、保民生的重點(diǎn)行業(yè),可以說(shuō)充滿著變革與博弈。
4.缺乏高素質(zhì)、專業(yè)化REITs的管理人才隊(duì)伍。REITs的投資活動(dòng)即涉及房地產(chǎn)市場(chǎng),又涉及資本市場(chǎng),重點(diǎn)是房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作,又涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)投資運(yùn)作等,因此需要具有良好的政策理解能力、戰(zhàn)略投資眼光、精通投資銀行業(yè)務(wù),熟悉財(cái)務(wù)、法律等專業(yè)知識(shí)的理財(cái)專家,當(dāng)前國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的專業(yè)人才并不多。
三、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的政策建議
1.加快建立健全法律框架、政策體系,完善現(xiàn)行信托計(jì)劃法規(guī)。近日,我國(guó)第一部調(diào)整房地產(chǎn)信托投資基金法律關(guān)系的部門規(guī)章――《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點(diǎn)管理辦法》(REITs方案),由銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合央行草擬完畢,很快將頒布實(shí)施。在此基礎(chǔ)上,要加快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》,以建立一個(gè)完備的符合REITs運(yùn)行條件的金融環(huán)境;此外,應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》、《信托法》,制定針對(duì)投資基金特別是REITs發(fā)展的專項(xiàng)法規(guī)和管理規(guī)定。另一方面,應(yīng)借鑒美、日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),盡快建立規(guī)范REITs的法律體系,使其有法可依。
2.建立完善的REITs內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。REITs必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu),包括管理委員會(huì)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。在我國(guó),證券公司、信托投資公司、基金管理公司作為投資基金的管理機(jī)構(gòu),受發(fā)起人的委托,制定投資計(jì)劃,管理運(yùn)用基金,與住宅銀行、抵押銀行、信托銀行等組成多元化的投資機(jī)構(gòu)體系;由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行,保險(xiǎn)公司對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信用擔(dān)保,還要建立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。
3.加強(qiáng)對(duì)REITs監(jiān)管,建立嚴(yán)格的信息披露制度。要建立一個(gè)系統(tǒng)性、跨部門的監(jiān)管體系,降低協(xié)同監(jiān)管成本,借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn),將房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品當(dāng)作證券類產(chǎn)品監(jiān)管,制定房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展規(guī)劃,理順?lè)康禺a(chǎn)投資信托的監(jiān)管體制;政府主管部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu),提供透明化、高效性的信息采集、處理、等公共服務(wù),并逐步完善產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng),使REITs資金收入與回收機(jī)制更加完善。
4.建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng),培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者。首先,要培育一個(gè)成熟穩(wěn)定的物業(yè)市場(chǎng);同時(shí),調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的監(jiān)管制度,增加房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性,解決投資者轉(zhuǎn)手的問(wèn)題。其次,應(yīng)積極引導(dǎo)居民個(gè)人資金、企業(yè)資金、保險(xiǎn)基金、社保資金、境外資金等投向REITs,拓寬資金來(lái)源,加快培養(yǎng)大量機(jī)構(gòu)投資者。
5.加強(qiáng)稅收透明度,建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。在國(guó)外,80%的房地產(chǎn)投資靠稅收驅(qū)動(dòng),20%靠投資理念驅(qū)動(dòng)。美國(guó)REITs的成功經(jīng)驗(yàn)表明,設(shè)計(jì)合理的稅收優(yōu)惠政策,是中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。同時(shí),應(yīng)建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施,通過(guò)制定相應(yīng)的投資策略和管理制度來(lái)最大限度地避免或降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)。
6.完善人才培養(yǎng)制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托專業(yè)學(xué)科的建設(shè),為房地產(chǎn)信托發(fā)展儲(chǔ)備人才,盡快建立起一支既熟悉相關(guān)理論,又具備戰(zhàn)略投資眼光,精通基金業(yè)務(wù)、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理人才隊(duì)伍。此外,還要加快基金業(yè)務(wù)發(fā)展所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才隊(duì)伍的建設(shè)。
參考文獻(xiàn)
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一、引言
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1．博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過(guò)程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。
2．博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過(guò)程。這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過(guò)程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。
三、演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：
1．1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始形成。
2．2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過(guò)程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
3．2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。則該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
4．2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。則當(dāng)處于該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、結(jié)語(yǔ)
上證指數(shù)跌至2000點(diǎn)附近，二級(jí)市場(chǎng)盡管哀鴻一片，但卻有另一撥資金“感覺(jué)良好”，它們是產(chǎn)業(yè)資本。
近期，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部、保險(xiǎn)資金、PE或創(chuàng)投在二級(jí)市場(chǎng)上密集增持相關(guān)上市公司股權(quán)。盡管以往產(chǎn)業(yè)資本也有不少類似舉動(dòng)，但近期已呈加速狀態(tài)。產(chǎn)業(yè)資本在行動(dòng)，在當(dāng)前情境下，猶如向沉寂的湖面投入了一塊大石，泛起層層波瀾。增持帶來(lái)的股價(jià)活躍，使得投資者興奮和憧憬。
密集出現(xiàn)的增持行為背后，也隱含著產(chǎn)業(yè)格局變化和投資邏輯重塑的深刻內(nèi)涵，且與以往不同的是，本次增持經(jīng)常達(dá)到 15%至 20%的高比例，甚至接近國(guó)資大股東的控股比例。在2000點(diǎn)關(guān)口的普遍悲觀預(yù)期下，這些情況的出現(xiàn)值得我們認(rèn)真思考。
產(chǎn)業(yè)資本頻繁增持
市場(chǎng)上關(guān)注得較多的產(chǎn)業(yè)資本增持案例集中在房地產(chǎn)行業(yè)和零售行業(yè)。
在房地產(chǎn)行業(yè)上，3月20日，華潤(rùn)集團(tuán)2億元增持萬(wàn)科（000002），累計(jì)持股接近15%。；4月23日金地集團(tuán)（600383）公告，安邦人壽和安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合計(jì)持有公司股份占公司總股本的15%。并且，在此之前，生命人壽已經(jīng)累計(jì)增持金地集團(tuán)，持股近24.8%，接近其內(nèi)部計(jì)劃的30%增持上限；4月28日金融街（000402）又公告，和諧健康保險(xiǎn)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易，累計(jì)持股占比5%。
在零售行業(yè)上，增持案例則更多。
永輝超市（601933）及全資的重慶永輝增持中百集團(tuán)（000759）到15%比例：其中分別在2013年11月5日至2014年1月9日、2014年1月15日至2月28日及2014年3月5日至4月18日三個(gè)期間，均通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買入3405萬(wàn)股，截至4月18日累計(jì)持股10215萬(wàn)股，占比15%，距離武漢國(guó)資及一致行動(dòng)人合計(jì)持有的25.01%僅10個(gè)百分點(diǎn)；
另外，生命人壽增持農(nóng)產(chǎn)品到22.06%的比例，先后通過(guò)參與農(nóng)產(chǎn)品增發(fā)及二級(jí)市場(chǎng)連續(xù)五輪增持，耗資約26.7億元，至今持有農(nóng)產(chǎn)品3.74億股，占比總股本的22.06%，距離深圳國(guó)資（國(guó)資委+全資子公司遠(yuǎn)致投資）29.53%的比例已較為接近！
還可以看到，中央商場(chǎng)（600280）實(shí)際控制人祝義材增持銀座股份（600858）1.16%、歐亞集團(tuán)（600697）高管增持公司股份至1.79%、如山創(chuàng)投增持中興商業(yè)（000715）至10.04%。
值得關(guān)注的還有工大首創(chuàng)（600857）的案例，這代表了部分優(yōu)秀私募基金新的“二級(jí)市場(chǎng)玩法”。澤添投資通過(guò)收購(gòu)股權(quán)持有工大首創(chuàng)15.69%的股份：2014年1月24日，工大首創(chuàng)原第二大股東八達(dá)集團(tuán)將其所持有的公司3520萬(wàn)股賣給上海澤添投資，合計(jì)價(jià)款為3.2億元。后續(xù)信息顯示，澤添投資受讓后成為公司第二大股東，其后澤添投資提名并通過(guò)三名董事，其中新任董事長(zhǎng)徐峻曾任澤熙投資總助，董事史振偉和魯勇志均為澤熙投資高級(jí)研究員。
不止是房地產(chǎn)和零售
產(chǎn)業(yè)資本在房地產(chǎn)和零售行業(yè)的增持行為較為集中，但這并不意味著僅有這兩個(gè)行業(yè)受到了產(chǎn)業(yè)資本的“青睞”，事實(shí)上，被產(chǎn)業(yè)資本增持的上市公司幾乎遍布各個(gè)行業(yè)。
我們的統(tǒng)計(jì)顯示，2014年以來(lái)，被包括大股東、實(shí)際控制人，以及其它股東大手筆增持的公司多達(dá)227家，比例上占到了目前A股上市公司家數(shù)的約9%。
而其中增持金額（以增持當(dāng)日的價(jià)格計(jì)算的參考市值）超過(guò)億元的案例則有41起（參見(jiàn)表一）。
產(chǎn)業(yè)資本的邏輯
在這場(chǎng)產(chǎn)業(yè)資本增持潮中，產(chǎn)業(yè)資本指導(dǎo)自身行動(dòng)的邏輯值得深思。這種行動(dòng)本身代表了它們對(duì)產(chǎn)業(yè)格局變化的理解，以及投資邏輯的重塑。
對(duì)于在保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)行業(yè)的增持，申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，這其中包含了兩方面的邏輯：首先是自身業(yè)務(wù)布局的需要：在投資品種匱乏的情況下，房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)都是保險(xiǎn)資金的重要配置成分，且隨著2010 年開(kāi)始對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的松綁，地產(chǎn)從禁止投資上升到13%的占比比例；同時(shí)，類似泰康等部分保險(xiǎn)公司也在大力布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)，而養(yǎng)老業(yè)務(wù)的拓展需要地產(chǎn)強(qiáng)有力的資源支撐。
然后是房地產(chǎn)公司股票低估嚴(yán)重：選擇此時(shí)進(jìn)行高調(diào)的增持行為，與地產(chǎn)股的過(guò)度低估有很大關(guān)系，目前重點(diǎn)公司PE 估值僅有7 倍左右，行業(yè)內(nèi)有大量第一大股東持股低于30%且PB 小于1.2 的公司，全行業(yè)所有公司平均估值水平也遠(yuǎn)低于其余行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)較低且升值潛力更大。
海通證券認(rèn)為，在零售行業(yè)方向上的增持，產(chǎn)業(yè)資本的邏輯則有多元性。大背景是二級(jí)市場(chǎng)短期思維主導(dǎo)下的逃離，基金持倉(cāng)在 2014年一季度已降至 3.08%的歷史低位，零售行業(yè)估值一降再降，當(dāng)前對(duì)應(yīng) 2014 年動(dòng)態(tài) PE為 13 倍（剔除永輝等之后，約在 10 倍）。但下跌終歸有底線，零售公司豐富的賬面現(xiàn)金和物業(yè)資產(chǎn)等均構(gòu)成行業(yè)價(jià)值的安全邊際，這愈發(fā)從一級(jí)市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值角度提升對(duì)產(chǎn)業(yè)資本吸引力。
“與其抗拒，不如擁抱。”海通證券方面強(qiáng)調(diào)，在已經(jīng)開(kāi)始的這一輪由一級(jí)市場(chǎng)資本驅(qū)動(dòng)的行業(yè)并購(gòu)整合中，不可避免的還存在種種焦慮與糾結(jié)的復(fù)雜情緒，以及控制與反控制的演繹，但相較以往，本次無(wú)論是意在獲取控制權(quán)的更強(qiáng)勢(shì)的操作，還是旨在謀求深度合作的更溫和態(tài)度，其成功的可能性都將更大，而成功的案例也可能更多。
篩選：現(xiàn)金流良好的破凈股
在產(chǎn)業(yè)資本的增持中，我們還可以發(fā)現(xiàn)，跌破凈資產(chǎn)但卻仍然有良好現(xiàn)金流的公司，易受產(chǎn)業(yè)資本增持。
皖通高速（600012）是一個(gè)典型案例。2012年11月至2014年5月，招商公路通過(guò)證券交易所買入皖通高速共計(jì)4553萬(wàn)股A股。2013年8月至2014年5月，招商公路通過(guò)香港注冊(cè)的全資子公司佳選控股買入皖通高速共計(jì)3739萬(wàn)股H股。截止2014年5月20日公告日，招商公路及一致控制方在近1年多累計(jì)增持皖通高速股份已達(dá)5%。
【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；識(shí)別；控制
由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小，企業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上目前國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)影響以及金融政策的從緊，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。本文通過(guò)分析上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，并提出控制策略，這無(wú)疑對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制大有幫助。
1 上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外在表現(xiàn)
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)、營(yíng)運(yùn)資金管理不善等而使企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降甚至造成企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，是本企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和日常經(jīng)營(yíng)管理不確定性的綜合反映，是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)貨幣化的產(chǎn)物，并會(huì)通過(guò)各種聯(lián)系表現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)成果之上。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、投資額大、不確定性高等特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)上有一些共同的特征，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式也不盡相同，但主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是，資金周轉(zhuǎn)率偏低；二是，財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度；三是，項(xiàng)目調(diào)整能力弱。
2 上市房地產(chǎn)企業(yè)形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因
2.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，償債能力不足
房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要包括自有資金積累、股權(quán)融資、債務(wù)融資、預(yù)收款、其他商業(yè)信用等。其中債務(wù)融資占到了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的70%到90%，房地產(chǎn)企業(yè)如此高的杠桿比例就如同對(duì)應(yīng)同樣高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)利潤(rùn)下降，股權(quán)收益率將成倍下降，企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值隨之降低；如果企業(yè)資金鏈管理出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法按期支付本息，企業(yè)將面臨被收購(gòu)甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 業(yè)務(wù)拓展過(guò)快，盲目進(jìn)行投資
部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠成功“圈地”，按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應(yīng)的資金，按時(shí)完工，便會(huì)產(chǎn)生其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益。很少進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本、資金的運(yùn)作方式、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)大多比較注重工程決算而沒(méi)有重視項(xiàng)目決策。這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項(xiàng)目選址、市場(chǎng)需求、投資報(bào)酬率、國(guó)家法律與政策等各方面進(jìn)行全面科學(xué)的項(xiàng)目分析，也沒(méi)有進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)查，導(dǎo)致決策沒(méi)有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.3 盲目開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)受損
開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)是企業(yè)防范和化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)拓新的市場(chǎng)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的有效途徑。我國(guó)許多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在這方面陷入了誤區(qū)，它們?cè)诙嘣?jīng)營(yíng)的過(guò)程中，往往只是對(duì)證券投資組合理論不加分析地簡(jiǎn)單運(yùn)用，只注重外延性擴(kuò)張，盲目地向多領(lǐng)域、多行業(yè)投資，極力拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法突出的主營(yíng)業(yè)務(wù)，投資分散，機(jī)會(huì)成本增大，不能形成資金的合力，最終導(dǎo)致企業(yè)特色形象缺乏，核心競(jìng)爭(zhēng)能力喪失，市場(chǎng)萎縮等不利局面的出現(xiàn)。
3 上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策
3.1 建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須將負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)控制在刻意接受的范圍內(nèi)，找到適合企業(yè)發(fā)展的最佳資本機(jī)構(gòu)，通過(guò)對(duì)兩大籌資渠道來(lái)源的資金（債務(wù)融資和權(quán)益融資）科學(xué)合理的安排和籌劃，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，達(dá)到增加企業(yè)價(jià)值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學(xué)合理的融資決策機(jī)制。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)狀況好、房產(chǎn)銷路佳、資金流轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)，可以進(jìn)一步提高資產(chǎn)負(fù)債率，更高程度的利用財(cái)務(wù)杠杠。反之，對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況差、房產(chǎn)銷路不暢、資金流轉(zhuǎn)慢的房地產(chǎn)企業(yè)，可以適度降低負(fù)債規(guī)模，防止企業(yè)過(guò)高的財(cái)務(wù)杠杠放大風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對(duì)于負(fù)債來(lái)說(shuō)，合理確定長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債分配，使企業(yè)短期內(nèi)到期的負(fù)債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，對(duì)于流動(dòng)負(fù)債問(wèn)題一定要及時(shí)處理。同時(shí)結(jié)合公司自身能力、合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長(zhǎng)期負(fù)債來(lái)滿足公司對(duì)資金的需求。
3.2 進(jìn)行組合投資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)聯(lián)營(yíng)、多種經(jīng)營(yíng)以及對(duì)外投資等多元化的投資策略來(lái)分散企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是針對(duì)單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與其他企業(yè)共同進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的共擔(dān)，這就能有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，避免因投資風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種經(jīng)營(yíng)方式，比如企業(yè)應(yīng)該避免單一類型樓盤的開(kāi)發(fā)，可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)等兩項(xiàng)結(jié)合或者多項(xiàng)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力，從而避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失，以及規(guī)避單一產(chǎn)品而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.3 日常營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制
我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行還處于初級(jí)階段，企業(yè)在日常營(yíng)運(yùn)過(guò)程中必然會(huì)承擔(dān)很多的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)必須樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中加入風(fēng)險(xiǎn)管理的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，使整個(gè)企業(yè)有備而戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在應(yīng)收賬款產(chǎn)生之前通過(guò)科學(xué)設(shè)計(jì)出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時(shí)，規(guī)避企業(yè)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據(jù)這些資料估計(jì)企業(yè)能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)水平。根據(jù)應(yīng)收賬款有關(guān)政策的確立，將應(yīng)收賬款控制在合理的范圍之內(nèi)，通過(guò)盡早收款、推遲付款，減少企業(yè)發(fā)生損失的可能，加快資金周轉(zhuǎn)和流通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。
4 結(jié)束語(yǔ)
在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的識(shí)別、防范和控制，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強(qiáng)，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。筆者通過(guò)對(duì)上市房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并總結(jié)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因并提出了一些控制對(duì)策，希望能給其他企業(yè)一些借鑒。
參考文獻(xiàn)：
[1]潘春華.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)與控制[J].財(cái)經(jīng)縱，2010：273.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)行業(yè)是高回報(bào)行業(yè)，同進(jìn)也有很大的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提高財(cái)務(wù)管理水平才可實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是說(shuō)在企業(yè)的所有財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)受到內(nèi)、外部環(huán)境和各種難以把握或難以預(yù)計(jì)的因素影響。企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果同預(yù)期的結(jié)果發(fā)生偏離，因而使企業(yè)蒙受可能性的損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大、不確定性強(qiáng)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就更加的重要，只有對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避和控制，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益才有可靠性。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為下面這幾個(gè)方面：
1.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于各種因素的影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)是增加公司的資金投本，因而抵減了預(yù)期收益。利率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的眾多風(fēng)險(xiǎn)中最為嚴(yán)重的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。
2.再籌資金風(fēng)險(xiǎn)。再籌資金通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。因負(fù)債經(jīng)營(yíng)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度大大降低，這在很在程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常還會(huì)出現(xiàn)連鎖性的資擔(dān)保鏈，一擔(dān)連鎖籌資中一個(gè)環(huán)節(jié)斷裂，風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)也會(huì)加大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。
3.無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分的開(kāi)發(fā)企業(yè)在初期階段大都以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，本有資金比例很低，大量的開(kāi)發(fā)資金都來(lái)源于借貸。如果企業(yè)不能按期收回并取得預(yù)期的收益，那么公司將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅導(dǎo)致資金緊張，還會(huì)影響到公司的信譽(yù)度，甚至?xí)虼硕鴮?dǎo)致公司倒閉。
三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施
1.房地產(chǎn)企業(yè)投資策略：投資是企業(yè)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展推行經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略達(dá)到高額利潤(rùn)目的一項(xiàng)目重大舉措。同時(shí)投資是一種巨額資金支出而在投入期不會(huì)立即產(chǎn)生效益。投資一擔(dān)執(zhí)行就很難改變，所以投資的成功與否對(duì)于一個(gè)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的是無(wú)法估量的產(chǎn)品市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、勞動(dòng)力市場(chǎng)等一些方面，比如物價(jià)、工資、運(yùn)價(jià)的不穩(wěn)定變動(dòng)都會(huì)對(duì)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)收入、成本造成企業(yè)現(xiàn)金流入量和流出量不確定性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。
2.加強(qiáng)現(xiàn)金流量控制管理?，F(xiàn)金流量反映的是一個(gè)企業(yè)在某個(gè)特定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流出、流入和流入凈額狀況。在現(xiàn)金流量表上，投資、經(jīng)營(yíng)、籌資三大活動(dòng)都會(huì)發(fā)生現(xiàn)金流動(dòng)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~最重要。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額作為主要財(cái)務(wù)指標(biāo)反映，所以現(xiàn)金流量比利潤(rùn)更加重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升而現(xiàn)金的凈流量在減少，這說(shuō)明當(dāng)前的實(shí)際收益在下降，需要引起高度重視，如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，那么就說(shuō)明本期有未到賬的利潤(rùn)存在?，F(xiàn)金流量的多少可知企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。
3.縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回籠風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)的重要方面就是資金的回收，應(yīng)收款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面， 它會(huì)加速現(xiàn)金流出。雖然應(yīng)收賬款會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)，但并沒(méi)使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反之會(huì)加速現(xiàn)金流出，因房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及到金融動(dòng)向、政策法規(guī)、區(qū)域供求狀況和提高人民群眾的生活質(zhì)量等各個(gè)方面，所以容易受到各種因素的變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，引起資金鏈的斷裂。因此加強(qiáng)資金的資金回收、集中管理非常重要。對(duì)于應(yīng)收賬款管理應(yīng)做幾個(gè)方面的強(qiáng)化：確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估企業(yè)的還債能力、建立銷售回款責(zé)任制、建立穩(wěn)定的信用政策、確定合理的應(yīng)收賬款比例。
4.完善資金管理系統(tǒng)。完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算體系，對(duì)責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求比較準(zhǔn)確全面的預(yù)測(cè)，從而降低資金成本，提高資金使用率，通過(guò)對(duì)資金預(yù)算實(shí)際的執(zhí)行情況的分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用進(jìn)行修正，另外應(yīng)建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。
5.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身的潛力，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施房地產(chǎn)投資基金融資、進(jìn)行股權(quán)融資、銷售融資、資產(chǎn)證券化等等一些多元化的融資渠道，這樣可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債的率的情況下，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低融資成本、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。通過(guò)融資渠道多元化可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，這有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中有很多的不確定風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程其實(shí)就是風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程,而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的好與否,將直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益高低及項(xiàng)目的成敗，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資前應(yīng)對(duì)其公司自身的財(cái)務(wù)狀況有清醒的認(rèn)識(shí)，合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，把各種不確定因素降到最低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)的管理功能，定期對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和考核，財(cái)務(wù)指標(biāo)考核是預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。
參考文獻(xiàn)：
[1]李慶華：淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.管理觀察.2010(16).
