時間：2023-07-03 17:57:31
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、企業(yè)基本情況
(一)已納入統(tǒng)計名錄庫企業(yè)
1.建筑企業(yè)。截至2014年9月（下同），我縣納入統(tǒng)計名錄庫的資質(zhì)以上建筑企業(yè)11家、建筑勞務企業(yè)1家，其中，二級資質(zhì)的7家，三級資質(zhì)的4家，2013年實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值44億元，2014年前三季度實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值40.98億元。（見附表1）
2.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。我縣納入統(tǒng)計名錄庫的資質(zhì)以上房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)19家（2014年新入庫4家），其中，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的12家，暫定級4家，2013年完成投資25.7億元，2014年前三季度完成投資15.7億元。（見附表2）
(二)未納入統(tǒng)計名錄庫企業(yè)
1.建筑企業(yè)。在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營活動但未納入我縣統(tǒng)計名錄庫的建筑企業(yè)有16家，其中本地4家，外地12家，據(jù)推算全年可實現(xiàn)產(chǎn)值約20億元。（見附表3）2.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營活動但未納入我縣統(tǒng)計名錄庫的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有12家，其中本地2家，外地12家，據(jù)統(tǒng)計已開發(fā)項目計劃總投資約45億元。（見附表4）(三)退出統(tǒng)計名錄庫企業(yè)
因我縣2家建筑企業(yè)、1家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)未年審，被省住建廳注銷資質(zhì)等級證書先后退出統(tǒng)計名錄庫。（見附表5）
二、外來企業(yè)入庫制約因素
按照《國家統(tǒng)計局關于印發(fā)統(tǒng)計單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規(guī)定，外來法人單位下屬跨省的分支機構(gòu)，并具備一定條件的，經(jīng)與分支機構(gòu)上級法人單位協(xié)商一致，并經(jīng)國家統(tǒng)計局認可，可視同法人單位處理，納入生產(chǎn)經(jīng)營地統(tǒng)計。為摸清我縣外來企業(yè)從事的生產(chǎn)經(jīng)營活動情況，今年4月，我們進行了專題調(diào)研，結(jié)果表明若要具體實施還存在著一些制約因素。
(一)堅持本地注冊對外來企業(yè)沒有強制約束力。外來企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，只受業(yè)務范圍和項目規(guī)模約束，不受地理區(qū)域限制。住建部《關于推進建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見》（建市〔2014〕92號）規(guī)定：建立統(tǒng)一開放的市場體系，規(guī)范備案管理，不得排斥、限制外地企業(yè)進入本地區(qū)的準入條件，不得強制外地企業(yè)參加培訓或在當?shù)爻闪⒆庸镜?。這對堅持本地注冊帶來了政策制約。
(二)堅持本地注冊導致企業(yè)資質(zhì)受限。外來企業(yè)在注冊、入庫，需更名申報，這將與該企業(yè)在參與我縣招商、投標活動中使用的原名稱不符，且企業(yè)資質(zhì)亦與項目招標要件不符，自動失去競標資格。
(三)堅持本地注冊影響后期監(jiān)督管理。外來注冊企業(yè)具有流動性，工程竣工后若再無項目，則會轉(zhuǎn)向異地發(fā)展。若該企業(yè)破產(chǎn)或資質(zhì)被注銷，其開發(fā)建設的項目一旦出現(xiàn)建設質(zhì)量或配套設施問題，追責難以找到責任主體，可能會帶來諸多矛盾和遺留問題。
(四)堅持本地注冊帶給外來企業(yè)管理成本增加。在建筑房產(chǎn)開發(fā)市場競爭中，三級及以下資質(zhì)企業(yè)的利潤空間越來越薄弱，外來企業(yè)因工程量少、不持續(xù)而不愿注冊。即使走資質(zhì)升級增項途徑，至少需要2至4年時間，且在注冊資本、經(jīng)營業(yè)績、專業(yè)人才等方面要求更高，制約企業(yè)發(fā)展壯大。
(五)堅持本地注冊易受原注冊地干擾。按照統(tǒng)計制度，建筑業(yè)產(chǎn)值和房產(chǎn)投資納入注冊地統(tǒng)計。在我縣的外地企業(yè)除建筑業(yè)國稅、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅上繳注冊地外，其余稅費均上繳我縣。若外來企業(yè)在申請注冊，原注冊地出于地方保護角度，既會在承辦相關手續(xù)中設置障礙，也會通過約談當?shù)仄髽I(yè)等方式干擾企業(yè)在異地注冊。
三、企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)生機旺盛型。此類企業(yè)抓住了機遇，盤活了資源，通過升級增項不斷發(fā)展壯大，制定了明晰的中長期發(fā)展規(guī)劃，步入了可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。如新南國房產(chǎn)計劃3年內(nèi)組建集團公司，5年內(nèi)進入市五強，二十年內(nèi)實現(xiàn)產(chǎn)值200億元，進入省20強；發(fā)響建司計劃在今年12月將資質(zhì)升為總承包一級，力爭年產(chǎn)值2.5億元以上，上交稅費900萬元以上。
(二)維持現(xiàn)狀型。此類企業(yè)受困于自身現(xiàn)狀，資質(zhì)遲遲未能升級，占有市場份額不多，實施項目規(guī)模不大，且依賴掛靠項目，缺乏發(fā)展后勁，業(yè)績近幾年無大的提升。；三建司承建項目大多集中在區(qū)鄉(xiāng)，規(guī)模小，種類雜。
(三)轉(zhuǎn)向發(fā)展型。此類企業(yè)發(fā)展到一定水平后，主營業(yè)務活動的收入和利潤大幅下降，生產(chǎn)經(jīng)營受到影響和制約。市場前景不明朗，不樂觀，生產(chǎn)經(jīng)營活動已開始向其他領域轉(zhuǎn)移。如明悅房產(chǎn)建龍熙國際酒店，經(jīng)營活動開始向酒店服務業(yè)和社區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)移，以解決公司員工的社會保障問題。
(四)萎縮低迷型。此類企業(yè)一般是先有項目再相機成立，在經(jīng)營完項目后便陷入困頓，無強力經(jīng)費支撐，無人才技術保障，無后續(xù)項目實施，有日趨名存實亡的危險。如江州房產(chǎn)資質(zhì)三級，工程技術人員僅3人，2014年無工程項目，市場生存力弱；高品房產(chǎn)在開發(fā)完伴山風景項目后，目前沒有新項目開發(fā)。
四、困難和問題
(一)資金壓力大，本地企業(yè)運轉(zhuǎn)困難。一是墊資情況普遍。建筑市場急劇膨脹，使一些項目單位在工程發(fā)包時，將能否墊資作為考察企業(yè)實力和簽訂合同的重要條件，有些工程項目墊資高達90%，而政府BT項目多是全墊資；二是工程款項拖欠。項目在建時，企業(yè)難按工程進度收到相應資金，竣工后也被長期拖欠，使預期效益受損，即使再有項目也無力承接；三是企業(yè)融資困難。在國家對建筑、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)緊縮銀根的大環(huán)境下，企業(yè)貸款難、貸款貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費收取較高。除基本稅費外，另有殘保金、工會經(jīng)費、資源費等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷售有價無市。房產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，很長時間內(nèi)供過于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織，影響企業(yè)自身造血功能和企業(yè)發(fā)展壯大。
(二)資質(zhì)升級難，本地企業(yè)發(fā)展受限。一是缺乏人才支撐。企業(yè)資質(zhì)等級越高，人才要求越嚴格，高級職稱人員、中級職稱、基本技術人員等有明確的數(shù)量限制和資歷限制，現(xiàn)實中符合條件的人才嚴重不足；二是缺乏業(yè)績支撐。企業(yè)以前礙于實力，做的業(yè)績較難符合要求，比如申報建筑企業(yè)一級資質(zhì)，必須提供近5年工作業(yè)績，且工程規(guī)模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項必備條件；三是缺乏資金支撐。不同等級有不同的注冊資金約束，比如申報房產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，企業(yè)注冊注冊資本不低于5000萬元，實際情況讓人望而卻步；四是缺乏設備支撐。企業(yè)升級必須要具有與資質(zhì)等級相適應的施工機械和質(zhì)量檢測設備，原先的設備設施已然不夠，補充購置無形中會加大資金壓力。企業(yè)長期不能升級，發(fā)展停滯便不可避免。
(三)市場競爭烈，本地企業(yè)利潤薄弱。一是項目招標僧多粥少。隨著城鄉(xiāng)建設高速發(fā)展，外來企業(yè)越來越多，有的建立了項目部和分公司，同一個項目十數(shù)家企業(yè)競爭已屢見不鮮，“搶食”現(xiàn)象不僅比拼實力，更比拼忍耐，繼而引發(fā)殘酷的價格戰(zhàn)；二是承攬工程有心無力。我縣無一家一級、特級資質(zhì)企業(yè)，承攬范圍受到限制，在重大項目的招投標中，與外來企業(yè)實力懸殊，幾乎沒什么機會，只能被迫向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，尋找剩余機會，甚至有時依賴掛靠項目支撐。一些外來企業(yè)中標后，將項目分解賣給本地企業(yè)做，既轉(zhuǎn)嫁了風險，又坐收差價之利；三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現(xiàn)在一些中小規(guī)模的項目，為追求“短平快”，常被發(fā)包給無承攬資質(zhì)的個體施工隊、服務隊。在暴利的誘惑驅(qū)使下，房產(chǎn)開發(fā)領域“三違”（違法用地、違法建設、違法銷售）現(xiàn)象突出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權房屢禁不止，嚴重沖擊著縣域房產(chǎn)市場；四是成本抬高無可奈何。一些建材業(yè)主壟斷建材市場，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價格，嚴重擾亂了正常的市場秩序，增加了生產(chǎn)經(jīng)營成本，極大壓縮了企業(yè)利潤空間。
(四)預測預警弱，本地企業(yè)風險難料。一是宏觀政策預警弱。國家調(diào)整宏觀經(jīng)濟政策，必然會影響到建筑房產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展，而研究國家政策及投向一直是本地企業(yè)軟肋；二是安全評估預警弱。在競標選擇項目上，企業(yè)往往注重的是規(guī)模和效益，而忽略從項目與企業(yè)實際進行嚴格的安全評估，項目到手后勉為其難，以致安全風險難控、合同履行艱難，企業(yè)形象受損；三是融資投資預警弱。行業(yè)特點決定了建筑、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金運轉(zhuǎn)，投入規(guī)模增速快，而企業(yè)承接項目更多依靠銀行貸款和民間融資，資產(chǎn)負債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場前景預警弱?；诜績r上漲預期，一些投機性購房營造繁榮假象，助推房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急功近利，不把握市場環(huán)境變化，不遵循經(jīng)濟規(guī)律盲目上馬開發(fā)，導致銷售市場疲軟。
五、工作建議
(一)造血幫扶，破解企業(yè)資金瓶頸。一是減少墊資比例。充分考慮企業(yè)的資本實力，政府性項目資金安排及渠道在原則范圍內(nèi)適當減少企業(yè)墊資部分，為企業(yè)運轉(zhuǎn)留有余地；二是及時支付工程款。財政撥款的工程項目支付進度款時，應多從企業(yè)的角度考慮，簡化手續(xù)和撥款審批環(huán)節(jié)，按施工合同約定及時支付，減輕施工單位的壓力；三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設備、在建工程和應收賬款等作為抵質(zhì)押的反擔保形式，鼓勵金融機構(gòu)從資金投入、信貸規(guī)模、貸款利率、擔保費率等方面扶持企業(yè)發(fā)展；四是適當降低費稅。清理規(guī)范企業(yè)上繳費稅種類，在營業(yè)稅、項目建設保證金、安全生產(chǎn)保證金、工會經(jīng)費、資源費等方面能減則減，盡可能減少企業(yè)上繳費稅總額。
(二)轉(zhuǎn)型升級，促進企業(yè)科學發(fā)展。一是夯實人才隊伍。構(gòu)建多渠道、多層次人才引進和培育機制，充實緊缺崗位專業(yè)人才。對業(yè)績突出的優(yōu)秀人員，破格評定技術資格；二是培育旗艦企業(yè)。有效整合本地資源，通過兼并或重組方式，培育一兩家具有較強競爭力的知名企業(yè)、品牌企業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)上下兩端鏈條，穩(wěn)妥推行咨詢、設計、采購、施工、管理、服務一體化；三是引導多元發(fā)展。鼓勵企業(yè)順應市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，堅持“主業(yè)突出、多元經(jīng)營”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環(huán)保、防水、綠化、消防等領域拓展，向“高、精、專”發(fā)展；四是實施優(yōu)惠政策。對晉升資質(zhì)、主營業(yè)務收入大幅增長、承攬縣外工程項目或提供縣外建筑勞務、優(yōu)質(zhì)工程獲獎、取得科技創(chuàng)新專利的企業(yè)，分別給予獎勵。企業(yè)購置設備設施，給予貸款貼息政策。
(三)依法整治，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營秩序。一是嚴格市場準入清出。堅決執(zhí)行建筑房產(chǎn)業(yè)有關規(guī)定，嚴格審查外來企業(yè)的資質(zhì)等級及信用信譽情況，對不符合條件的禁止進入。同時，強化已進入企業(yè)的監(jiān)督管理，對有違規(guī)違法行為且造成惡劣影響的堅決清出市場；二是加強招投標管理。嚴明招投標紀律，規(guī)范招投標程序，體現(xiàn)公開公平公正原則，完善綜合評標和合理低價評標辦法，提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先，堅決遏制和打擊圍標串標、轉(zhuǎn)包、掛靠和低于成本價報價等違法違規(guī)行為；三是實施項目兼顧平衡。當前建設固然離不開外來企業(yè)，但在吸引外來企業(yè)來平投資的同時，也要關注本地企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，一些工程項目鼓勵可以通過“抱團取暖”的方式參與，使之既能通過適當?shù)氖袌龈偁帍耐鈦砥髽I(yè)那里汲取經(jīng)驗，又不至于在劃分蛋糕時面對過于直接殘酷的競爭而餓死；四是強力整頓市場秩序。繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，嚴厲打擊建筑、房產(chǎn)開發(fā)領域違法用地、違法建設、違法銷售、無資質(zhì)承包等擾亂市場秩序行為，嚴格整治建材市場，對囤積居奇、哄抬物價、串通漲價等人、事，發(fā)現(xiàn)一起曝光一起，從嚴從快從重處理。
房地產(chǎn)業(yè)典型盈利模式關鍵成功因素
經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國國民經(jīng)濟與社會發(fā)展作出了重要的貢獻，同時帶動了諸多相關行業(yè)的共同繁榮，但隨著房價的不斷上漲，需求的逐步放緩，房地產(chǎn)行業(yè)也開始由“黃金十年”進入“白銀時代“，尤其是2013年以后，房地產(chǎn)業(yè)的整體庫存規(guī)模顯著攀升，達到存量資產(chǎn)飽和狀態(tài)，企業(yè)盈利能力步入下行趨勢，加強對房地產(chǎn)業(yè)典型盈利模式及可持續(xù)性發(fā)展對策的研究意義重大。
一、房地產(chǎn)業(yè)典型盈利模式
（一）土地開發(fā)盈利模式
1.基本形式
在出讓土地以前，需要國家相關部門對土地進行一定程度的整體規(guī)劃，運用統(tǒng)一征地、拆遷及農(nóng)轉(zhuǎn)用等方式對國有土地進行運作，這是土地一級開發(fā)，經(jīng)過這一系列過程才能夠促使土地達到一定標準，也才可以實施出讓。這項業(yè)務的實施主導為政府，同時其主要運作靠市場化來完成，我國房地產(chǎn)業(yè)在不斷發(fā)展過程中，政府也逐漸完善了各種政策來推動其進步。最初，政府采取行政干預的方式來推動房地產(chǎn)業(yè)的進步，而現(xiàn)階段，政府以制定相關政策和監(jiān)管實施的立場實施干預。值得注意的是，我國政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中始終處于主導地位?，F(xiàn)階段，我國的土地一級開發(fā)有兩種主要方式，一種方式是，土地開發(fā)由市（區(qū)）級土地儲備部門來執(zhí)行，相關工作內(nèi)容包括對資金的籌集、對規(guī)劃的辦理及拆遷等；另一方式是，土地開發(fā)由開發(fā)企業(yè)來執(zhí)行，政府不直接參與，相關工作內(nèi)容由土地開發(fā)企業(yè)自主執(zhí)行。土地開發(fā)盈利模式如圖1所示。
2.特點
（1）資金相對密集。這是土地一級開發(fā)過程中最主要的特點，任一項目在實施過程中都需要巨大的資金數(shù)額。
（2）融資不易。相關企業(yè)在進行土地一級開發(fā)的過程中，由于企業(yè)自身業(yè)績和銀行信用等因素，常常導致其難以短時間內(nèi)籌集到更多的資金，同時，企業(yè)在經(jīng)營過程中沒有能夠進行融資抵押的固定資產(chǎn)。值得注意的是，在進行土地開發(fā)的過程中，企業(yè)沒有使用這部分土地的權利，因此不能夠?qū)⑼恋刈鳛楣潭ㄙY產(chǎn)進行抵押。
（3）風險較低。作為資源類商品，土地以最前端的部分出現(xiàn)在房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)當中，同時地開發(fā)過程是對土地進行交易和加工的過程，因此沒有較大的價值風險的存在，相對風險低。
（二）房產(chǎn)開發(fā)盈利模式
1.基本形式
企業(yè)全部活動的中心為房產(chǎn)開發(fā)，這就是房產(chǎn)開發(fā)盈利模式。當房地產(chǎn)開發(fā)用地到達投資者手中以后，投資者就需要完成開發(fā)建設并將其出售，從而回籠資金。即通過對土地、建筑材料進行加工、生產(chǎn)，實現(xiàn)成品（可售房屋）并完成銷售，獲取利潤?，F(xiàn)階段，這種開發(fā)模式是市場的主流運營模式，充分體現(xiàn)了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值實現(xiàn)的路徑。
住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)和其他房地產(chǎn)等是房地產(chǎn)的四種主要形態(tài)。這一劃分取決于物業(yè)在應用過程中產(chǎn)生的不同作用。住宅房地產(chǎn)為民眾居住提供有效服務，可以促使人們安居樂業(yè)，以重要的生活資料形式在人們生活中出現(xiàn)；而商業(yè)房地產(chǎn)是土地和建筑等在應用過程中以商業(yè)經(jīng)營為目的，主要設施包含建筑房屋及全部相關基礎設施等。
2.房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本項目
應用該模式進行經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)主要盈利方式就是盡可能的降低生產(chǎn)成本并最大限度的提高產(chǎn)品銷售價格，故該模式主要的出發(fā)點就是有效實施成本控制和進行合理的市場營銷組合?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要耗費成本的環(huán)節(jié)包括以下幾點：首先，土地費用。包括土地的出讓金、拆遷及征用產(chǎn)生的補償費等；其次，前期費用。這部分費用指的是在進行土地利用的過程中，需對其進行前期規(guī)劃、設計及調(diào)查產(chǎn)生的費用。在房產(chǎn)開發(fā)全部成本當中，這部分成本相對較低；再次，工程費。即房地產(chǎn)企業(yè)在完成建筑安裝過程中，需要使用的設備、消耗的材料及安裝人員的費用等。在整體的開發(fā)成本當中，占比較高。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，工程費約占總成本的40%左右。
兩種盈利模式對比如表1所示。
二、房地產(chǎn)業(yè)典型盈利模式的關鍵成功因素
（一）土地開發(fā)盈利模式的關鍵成功因素
現(xiàn)階段，根據(jù)我國相關政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中選擇這種盈利模式主要是因為在政府規(guī)定條件下能夠?qū)⒍夐_發(fā)權利應用到這部分土地當中。因此關鍵成功因素包含以下幾點：
首先，政府相關政策。政府頒發(fā)的一系列限制性政策是該模式應用的基礎，在實際應用過程中，相關政策存在落實不充分的現(xiàn)象，因此土地開發(fā)盈利模式在未來的發(fā)展中將越來越受政府相關政策的影響，進一步制約企業(yè)的盈利能力。市場化的運作及政府的主導是現(xiàn)階段土地開發(fā)的主流發(fā)展方向，企業(yè)在政府賦予一級開發(fā)權利的同時，還將部分二級開發(fā)的權利交予開發(fā)商，這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，減少對政策的過度依賴。明顯的周期性是我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要特點，政府的調(diào)控是行業(yè)產(chǎn)生明顯周期的主要原因，房地產(chǎn)業(yè)對國家宏觀經(jīng)濟運行的影響也日趨顯著。
其次，組織與財務因素。在社會經(jīng)濟不斷進步的背景下，現(xiàn)階段我國能夠進行一級土地開發(fā)的企業(yè)越來越多，在這種情況下，有效限制房地產(chǎn)企業(yè)實施土地一級開發(fā)的政策包括信貸和土地開發(fā)資金要求。根據(jù)國內(nèi)金融機構(gòu)的信貸政策，目前需要對土地儲備貸款的發(fā)放進行嚴格的控制，從而也限制了較小規(guī)模的企業(yè)無法順利進行土地一級開發(fā)。
（二）房產(chǎn)開發(fā)盈利模式的關鍵成功因素
房地產(chǎn)企業(yè)在應用這種模式進行經(jīng)營管理的過程中，需要對多種因素進行全面的考量，其中不僅包含該產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部環(huán)境因素，同時還包括企業(yè)內(nèi)部的人才、資金和管理等多種因素。
1.產(chǎn)業(yè)及環(huán)境因素
在對這一影響因素進行探討的過程中，首先要從政府的相關產(chǎn)業(yè)政策入手，房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營過程中所面臨的基礎環(huán)境受政府的信貸、稅收等政策影響嚴重。國家根據(jù)宏觀經(jīng)濟的運行趨勢、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，會適時調(diào)整行業(yè)相關的政策導向，從而也使房地產(chǎn)行業(yè)形成周期性特征。房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻關注政府的產(chǎn)業(yè)政策變化，因勢利導。再次，就是房地產(chǎn)企業(yè)同政府的關系。目前，房地產(chǎn)企業(yè)除受優(yōu)勝劣汰的市場法則主導以外，還需與各級政府建立良好的合作關系。我國土地法定為政府所有，在房地產(chǎn)企業(yè)在盈利過程中，勢必受到政府相關部門關于規(guī)劃指標、稅收優(yōu)惠、信貸政策的綜合影響，所以企業(yè)與政府處理好關系也至關重要。
2.組織與財務因素
房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模與現(xiàn)金流、抗風險能力呈正相關，企業(yè)規(guī)模越大，現(xiàn)金流就相對充足，抗風險能力越強?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，且多數(shù)規(guī)模較小，集中度偏低，資金實力與融資能力較差。隨著國家信貸政策與風險管控的趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道與成本也相應增加。房地產(chǎn)企業(yè)必須有效拓寬內(nèi)部和外部融資渠道，才能確保資金供給，實現(xiàn)長期、穩(wěn)健發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)除運用傳統(tǒng)的銀行融資方式以外，還可以嘗試通過房地產(chǎn)信托、回租融資等方式進行融資。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策
（一）構(gòu)建科學的房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式
1.積極轉(zhuǎn)變企業(yè)盈利方式
由于土地招拍掛廣泛實施，土地開發(fā)盈利模式受到嚴重限制，依靠土地整理的一級開發(fā)模式盈利空間被大大壓縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有依靠房產(chǎn)開發(fā)盈利模式來獲取利潤。房地產(chǎn)企業(yè)只有在實踐中不斷提高自身的規(guī)劃、設計和運營等能力，才能在行業(yè)內(nèi)占得先機，謀求長遠、穩(wěn)健的發(fā)展。
2.優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)
伴隨著我國城市化的快速推進，房地產(chǎn)行業(yè)在今后的一段時期內(nèi)繼續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也將日趨成熟。新房市場與存量房市場將形成平穩(wěn)過渡，如何在這種情況下，進一步優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。在資金正常流轉(zhuǎn)的基礎上，不斷提高持有型物業(yè)，增加對金融性收益產(chǎn)品的重視愈發(fā)重要。
3.豐富盈利方法及來源
在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中，不斷豐富企業(yè)盈利方法及來源也尤為重要。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都嘗試著采取聯(lián)合開發(fā)、與基金合作開發(fā)等模式對盈利途徑進行探索，這樣一來企業(yè)不再受制于土地資源、融資渠道、管理能力的限制，投資機會大大增加。
（二）增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力
1.強化價值鏈定位
在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中逐漸意識到，整個產(chǎn)業(yè)價值鏈中，自身環(huán)節(jié)會是存在不足的，這些不足也會嚴重影響價值鏈的穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)主要從以下四個環(huán)節(jié)提高自身競爭力即可，分別為采購、人力資源管理、技術開發(fā)和企業(yè)基礎設施。房地產(chǎn)企業(yè)在長期的經(jīng)營過程中，要想提高自身競爭力，必須將采購、人力資源管理、技術開發(fā)和基礎設施建設等四個環(huán)節(jié)融入企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展之中，從而實現(xiàn)自身環(huán)節(jié)在產(chǎn)業(yè)價值鏈中的合理定位。現(xiàn)階段，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)仍屬于機會發(fā)展型，這類企業(yè)只有在發(fā)展中通過強化自身實力才能繼續(xù)贏得市場競爭力，在持續(xù)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新管理制度的同時，不斷降低生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更多經(jīng)濟效益。
2.加強人力資源管理
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，是否能獲得平穩(wěn)、長足利潤，與人才的儲備與應用具有重要的關聯(lián)?，F(xiàn)階段，很多高素質(zhì)人才在從事房地產(chǎn)工作，企業(yè)要想得到長期可持續(xù)發(fā)展，必須制定有效的管理制度和策略，促使員工充分發(fā)揮自身價值，不斷挖掘自身潛力，在公司的投資、管理、運營上起到關鍵作用，對于增加企業(yè)的核心競爭力意義重大?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)應及時轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的粗放型人力資源管理方式，積極探索、制定并實施完善的激勵機制，促使員工充分發(fā)揮其主觀能動性，在工作中勤勉履職，與企業(yè)實現(xiàn)共同發(fā)展。
伴隨城鎮(zhèn)化進程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)也迎來了巨大的發(fā)展契機，本文對房地產(chǎn)業(yè)的典型盈利模式及可持續(xù)性發(fā)展進行了較為詳細的探討，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段發(fā)展過程中盈利模式的轉(zhuǎn)變給予一定啟發(fā)。從土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)兩種盈利模式及其可持續(xù)性發(fā)展來看，未來的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中首先應構(gòu)建科學的房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式，其次就是通過加強價值鏈定位及人力資源管理等方式逐漸提高企業(yè)的核心競爭力。
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【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；縣域；社會效益；教育地產(chǎn)；節(jié)能減排
隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，縣域房地產(chǎn)越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。發(fā)展縣域房地產(chǎn)業(yè)不但是房地產(chǎn)事業(yè)的新熱點，更具有重要的現(xiàn)實意義。因此在縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)事業(yè)中，必須結(jié)合縣域房地產(chǎn)開發(fā)的特點，通過合理的改造，把縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)打造成為縣域經(jīng)濟新的增長點。
1 在房地產(chǎn)業(yè)剛開始發(fā)展的時候，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目主要以一線城市、二線城市為主。但是近年來，隨著大城市房地產(chǎn)市場逐漸飽和，縣域房地產(chǎn)開發(fā)正在成為很多房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展方向。但是目前縣域地方經(jīng)濟開發(fā)中也存在著不少問題：
1.1 重利潤、輕公益。部分開發(fā)商在進行縣域房地產(chǎn)開發(fā)過程中過于注重追求利潤，不重視社會效益和環(huán)境效益，導致一些開發(fā)的產(chǎn)品科技含量不高，質(zhì)量不合格，建設品位低。
1.2 物業(yè)管理意識淡薄。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的持續(xù)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的一個序列，是一個十分重要的行業(yè)。開發(fā)企業(yè)存在重開發(fā)，輕管理，重盈利，輕服務，重宣傳，輕兌現(xiàn)的現(xiàn)象。物業(yè)管理不配套，發(fā)展嚴重滯后。物業(yè)管理發(fā)展的水平是衡量“居者優(yōu)其屋”一個重要的指標要素。
1.3 住房供應結(jié)構(gòu)不合理?？h域與城市需求客群對價格的理解不同，厭惡昂貴與花哨，其價值與價格的矛盾突顯。目前我國很多中小城市和縣城都存在結(jié)構(gòu)性供需不平衡的現(xiàn)象。特別是在縣域房地產(chǎn)開發(fā)中，房產(chǎn)開發(fā)往往首先以中高檔住宅小區(qū)為主。中小戶型等中低價位的住宅小區(qū)稀缺，而高層、小高層、聯(lián)體排屋等高檔住宅占市場份額過大，住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾非常突出。
通常開發(fā)商都習慣的把城市的項目開發(fā)模式直接帶入縣域，在缺乏了解和充分市調(diào)的情況下盲目的追求規(guī)模和檔次。其實縣域房地產(chǎn)開發(fā)不必盲目追求高檔。一是縣域范圍內(nèi)的城市建設落后，居住理念保守，購房者對檔次、品味乃至房型的優(yōu)劣還沒有形成鮮明概念；二是大部分縣城還處在城鄉(xiāng)結(jié)合的半農(nóng)村，縣域人均收入低，先解決居住的問題，才能再談起提升住宅品質(zhì)。
2 結(jié)合我國縣域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)經(jīng)紀開發(fā)現(xiàn)狀，筆者認為進行縣域地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)應從以下幾方面著手：
2.1 規(guī)劃先行，注重社會綜合效益?？h域房地產(chǎn)開發(fā)，必須與教育、醫(yī)療規(guī)劃結(jié)合發(fā)展。
我國歷來有重視教育的傳統(tǒng)，古代有“孟母三遷”的故事，現(xiàn)在社會中，教育配套也成為很多家庭選擇樓盤的主要考量之一。房地產(chǎn)開發(fā)中的教育設施規(guī)劃，結(jié)合縣域地方特色，可采用新區(qū)教育配套、學區(qū)舊城改造以及自建學校等方式。雖然縣域房產(chǎn)開發(fā)與大城市房產(chǎn)開發(fā)有很多不同點，但是在進行教育設施規(guī)劃時刻借鑒時下大城市流行的“教育地產(chǎn)”概念。房地產(chǎn)是一個支柱性產(chǎn)業(yè)，而教育也在走向產(chǎn)業(yè)化。當房地產(chǎn)與教育兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合的時候，教育地產(chǎn)應運而生。作為中國原有的教育模式，學校是政府主辦的，辦教育是政府的事情。房地產(chǎn)企業(yè)作為民間資本，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，可把教育配套當做投資教育產(chǎn)業(yè)。這樣即解決了房產(chǎn)開發(fā)過程中的教育設施配套問題，又緩解了政府辦教育經(jīng)費不足的問題。
我國正進入老齡化社會，對于醫(yī)療資源的需求尤其強烈，因此除了教育設施以外，醫(yī)療資源也是很多家庭在選購樓盤的考慮因素。因此在縣域房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應特別注重周圍的教育設施是否完善和醫(yī)療資源是否豐富。隨著城市化進程的加快，群眾生活水平的提高，市民對衛(wèi)生服務需求愈來愈呈現(xiàn)多樣化，但是百姓就醫(yī)還存在諸多不便之處，因此以社區(qū)為依托的新的衛(wèi)生服務模式可以提供方便快捷、直接進入社區(qū)家庭的基本醫(yī)療服務。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造相結(jié)合。隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展，人們對城市的要求必然不斷改變。在正常的發(fā)展狀態(tài)下，城市更新是伴隨經(jīng)濟增長自然實現(xiàn)的。舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地和需求。舊城改造將使城市土地功能發(fā)生改變，在舊城改造過程中，提供了土地新興功能的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，同時被拆遷的居民也需要房地產(chǎn)的居住產(chǎn)品來安置。舊城改造是歷史必然的過程，舊城改造不但改變了縣域的破舊面貌，也提高了縣域居民的生活水平。通過房產(chǎn)開發(fā)對縣域進行重新布局，將一改原來城區(qū)內(nèi)陳舊雜亂的狀況，提升土地價值，促進整個城市升級。房地產(chǎn)開發(fā)必須以尊重公共利益為首要，探索出舊城改造開發(fā)的有效模式，充分展現(xiàn)了它所承載的區(qū)域優(yōu)勢和自然稟賦。房地產(chǎn)開發(fā)與縣域舊城改造相結(jié)合不僅有其經(jīng)濟意義，更有社會價值。在全新的舊城改造模式中，土地的利用價值得到更充分的體現(xiàn)。
在舊城改造過程中，除了應與當?shù)乜h域特色相適應以外，更應把舊城改造融入當?shù)亟?jīng)濟。產(chǎn)業(yè)特色是舊城改造中不可忽視的重要內(nèi)容，可以說產(chǎn)業(yè)特色是舊城改造的重要依據(jù)。要推動城市的和諧健康發(fā)展，僅有高樓大廈和優(yōu)越的物質(zhì)環(huán)境是遠遠不夠的，富有活力的經(jīng)濟環(huán)境是城市健康持續(xù)發(fā)展的重要保障。脫離開經(jīng)濟支持的舊區(qū)改造活動很難成功。因此，在探尋房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造新模式的過程中應以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)特色為目標，以解決破敗地段和人民生活質(zhì)量問手段，在舊城改造的同時推動特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)與自然環(huán)境和民居特色等當?shù)靥厣嘟Y(jié)合。所謂地域特色就是某地區(qū)在歷史積淀、文化背景、空問形態(tài)、民風風俗、物質(zhì)構(gòu)成、自然條件、經(jīng)濟條件及人們的價值觀等各方面的特點。
歷史文化特色是體現(xiàn)縣域特色的重要內(nèi)容。在建設現(xiàn)代化社區(qū)的同時，保持并發(fā)展縣域既有的歷史文化特色，給各種傳統(tǒng)文化活動和懷舊情結(jié)提供載體。
地理特色和空間形態(tài)特色?？h域的地理特征和縣域原有的空間形態(tài)也是地域特色的重要內(nèi)容。在房產(chǎn)開發(fā)中，應充分體現(xiàn)縣域的地理特征和原有的空間形態(tài)，才能真正實現(xiàn)城市的地域特色?？h域的面貌和整體形象不僅僅取決于一幢幢單獨的建筑，而在于和諧的外部環(huán)境、建筑物之間良好的相互關系以及豐富的空間場所。
民俗文化是一個地方傳統(tǒng)文化在民間的體現(xiàn)，是體現(xiàn)縣域特色的現(xiàn)實途徑。
每個地方蘊涵著豐富多樣的民俗文化，從房產(chǎn)開發(fā)中發(fā)掘和保護特色民俗文化是房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)中不容忽視的重要工作。如在兩廣地區(qū)突出騎樓建筑的建筑特色，可以讓居民在享受現(xiàn)代生活便捷方便的同時，又延續(xù)商業(yè)功能和民俗特點。
2.4 保護環(huán)境、節(jié)能減排。在進行縣域房產(chǎn)開發(fā)時，不管是政府還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應積極倡行綠色開發(fā)。綠色房產(chǎn)開發(fā)不僅提高了居民生活的舒適度，還降低了能耗，助力了國家節(jié)能減排的任務。綠色房產(chǎn)開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，除了傳統(tǒng)的太陽能光熱系統(tǒng)、風電系統(tǒng)外，應加強新產(chǎn)生的地源熱泵系統(tǒng)、污水源熱泵系統(tǒng)的技術推廣，促進合理的投資、規(guī)模、功能、施工和裝修標準。從經(jīng)濟角度來說，推進節(jié)能減排，實現(xiàn)全生命周期內(nèi)建筑成本最優(yōu)化。根據(jù)我國剛剛通過的節(jié)約能源法，開發(fā)商在進行房產(chǎn)開發(fā)時應承擔建筑節(jié)能減排的責任。
房產(chǎn)開發(fā)節(jié)能減排，同時也是居民的需求。隨著房地產(chǎn)業(yè)不斷地發(fā)展，消費者除了注重硬性需求的同時，對建筑空間和使用的科技含量、舒適化都提出了更高的要求。注重節(jié)能性，在合理的投資下實現(xiàn)經(jīng)濟運行費用；長期使用可靠性，保證運行的穩(wěn)定、安全。配合室內(nèi)裝修，突出文化品位與智能化，使居住空間具有豐富的控制和計量功能。
2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，在“國十一條”嚴控開發(fā)商囤地、力圖降低企業(yè)杠桿率的監(jiān)管框架下，對房地產(chǎn)開發(fā)領域的信貸將更加嚴格謹慎。由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，未來中國城市化重心將更多轉(zhuǎn)向中小城市以及縣城。我國城市化進程的加快，也將為縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)帶來新的契機和發(fā)展空間。
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關鍵詞：房地產(chǎn)、稅務籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現(xiàn)的，隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。
所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。
在對房地產(chǎn)項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產(chǎn)項目稅收立法整體情況。一個房地產(chǎn)項目從招投標、開發(fā)、建設到銷售（轉(zhuǎn)讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對應的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規(guī)章、通知、批復等。
因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結(jié)合企業(yè)的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營活動三種類別進行籌劃。房地產(chǎn)項目可以從企業(yè)的經(jīng)營活動以及區(qū)分不同稅種進行稅務籌劃。
一、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應繳納的稅種進行稅務籌劃
一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔的稅種主要是營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營業(yè)稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。
（一）、企業(yè)所得稅的稅務籌劃
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或者組織，應當就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和其他經(jīng)營活動取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權使用費等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務籌劃
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產(chǎn)市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。
1、根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃
土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。
陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發(fā)間接費用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為55萬元。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。
稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動進行稅務籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2011年1月份陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節(jié)稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過批準發(fā)行債券融資，公司債券可以對社會公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進行融資，由于發(fā)行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃
根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產(chǎn)生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節(jié)稅利益的追求，可以通過將不同性質(zhì)的收入進行相互轉(zhuǎn)換達到稅收籌劃的效果。
譬如陽光房地產(chǎn)公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產(chǎn)公司的今后取得的合作收入的納稅活動產(chǎn)生決定性的影響。
陽光房地產(chǎn)公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過金融機構(gòu)將500萬資金出借給A公司參與房產(chǎn)開發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。
假設陽光房地產(chǎn)公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與A公司協(xié)商，分得現(xiàn)金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于陽光房地產(chǎn)公司出資金，其收入不分攤?cè)魏纬杀?，在公司分?00萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給A公司，轉(zhuǎn)讓價格為600萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為33萬元，企業(yè)所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產(chǎn)公司通過金融機構(gòu)將500萬借給A公司。1年后陽光房地產(chǎn)公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業(yè)營業(yè)稅及附加5.5萬元，企業(yè)所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產(chǎn)公司所獲經(jīng)濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經(jīng)營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產(chǎn)公司直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項目，獲得開發(fā)經(jīng)驗。在實際操作中，由于經(jīng)營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以結(jié)合自己公司的實際情況、實際需求來確定經(jīng)營投資方式以減輕稅收負擔。
（三）、合作建房的稅務籌劃
【關鍵詞】住宅小區(qū)；物業(yè)管理；發(fā)展與完善
物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。[1]物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。
一、物業(yè)管理的質(zhì)量和服務效果對房產(chǎn)價值的影響
現(xiàn)今物業(yè)管理已經(jīng)成為了在房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中不可或缺的一部分。雖然物業(yè)管理不能對房價起最終的決定性作用，但也起到了影響的作用。良好的物業(yè)管理可以讓房產(chǎn)本身保值增值，相反將會影響房產(chǎn)自身的價值。
房產(chǎn)是固定的資產(chǎn)，是不動物。物業(yè)本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現(xiàn)出來自身的價值。房地產(chǎn)通過物業(yè)得以提升自身價值，物業(yè)管理的成果也通過房產(chǎn)得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關系。品質(zhì)不佳的物業(yè)管理會使同水平的房產(chǎn)失去自身價值。房地產(chǎn)競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對于消費者來說物業(yè)服務就顯得尤為重要了。如果因為物業(yè)服務拖了后腿，整個房產(chǎn)價值甚至開發(fā)商的聲譽可能都會受到影響。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的自身價值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前景。
二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格的影響
在一級市場上房地產(chǎn)的銷售價格受到位置、規(guī)劃設計、施工質(zhì)量、周圍環(huán)境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產(chǎn)自身價值量大，流動性差的特點，加之目前一級市場上大多采用期房銷售的方式，使得購買者在選擇項目時十分注重開發(fā)商、建筑商與服務商（物業(yè)管理公司）的品牌，因為品牌作為一種無形資產(chǎn)是良好信譽的集中體現(xiàn)，通常一個在市場上知名度和美譽度高的物業(yè)管理公司對房地產(chǎn)項目的品質(zhì)及價格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個賣點，而且其對銷售價格的影響相對開發(fā)商和建筑商而言的特殊性在于：開發(fā)商和建筑商只有經(jīng)過一定程度的投入并達到法規(guī)的要求后才能制定價格對外銷售，而且他們對銷售價格的影響絕大部分都是可以量化的；而作為服務商的物業(yè)管理公司卻在沒有開始服務的時候已經(jīng)對銷售價格產(chǎn)生了影響，并且是很難予以量化的。由此可見，物業(yè)管理對一級市場上房地產(chǎn)銷售價格的影響主要是通過企業(yè)的品牌，樹立了購買者對項目的信心，產(chǎn)生了對項目今后使用的良好預期來實現(xiàn)的，因此在制定銷售價格時應該充分考慮物業(yè)管理因素，對其影響進行正確地評估。
在二級市場上，物業(yè)管理是通過大量、具體和持續(xù)地管理和服務來影響房地產(chǎn)價格的。影響二級市場上房地產(chǎn)成交價格的因素往往比一級市場多且更加復雜，這主要是因為交易雙方的信息非常不對稱，同時包括前任業(yè)主自身的身份地位及其發(fā)展變化情況都會通過影響購買者的心理進而使價格產(chǎn)生浮動。為了能夠更清楚地說明問題，本文只是從的房地產(chǎn)估價的角度出發(fā)，來分析物業(yè)管理對房地產(chǎn)客觀合理價格的影響，指出房地產(chǎn)估價過程中在哪些方面應該考慮物業(yè)管理的因素，從而使估價結(jié)果更為貼近估價對象真實的價值。
三、物業(yè)管理對房地產(chǎn)的品牌效應的影響
隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來越關注。良好的物業(yè)管理服務能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得買房等于買氣受。筆者做過市場調(diào)查：物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，銷售極差。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。
從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導致物業(yè)內(nèi)部設施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。
物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)濟體制改革相適應的，它使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務有機地結(jié)合起來，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。
關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅負 成本管理 納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理涉及生產(chǎn)經(jīng)營全過程,不但涉稅品種繁多，而且房地企業(yè)實行交叉征收而形成雙重流轉(zhuǎn)稅負擔(即重復課稅),如土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)從交納土地出讓金開始至辦理土地變性、過戶手續(xù)，先后交納三次契稅,同時交納營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等;房屋建造階段由施工方交納營業(yè)稅、城建稅、印花稅等; 房產(chǎn)銷售階段由地產(chǎn)商交納的營業(yè)稅、城建稅、教育附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅及各種附加費等;房產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅和土地使用稅等等。據(jù)有關數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅負明顯高于各行業(yè)的平均水平。為此，作者從節(jié)稅空間大的稅種入手,分稅種探討了合理降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的方法，以期降低生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的獲利能力。
一、土地增值稅納稅管理
房地產(chǎn)企業(yè)稅負中土地增值稅占有較大比重,采用扣除法和評估法計算增值額,實行四級超率累進,稅收負擔高于企業(yè)所得稅。所以,從房地產(chǎn)立項階段就應該考慮納稅籌劃問題,選擇較優(yōu)方案,降低土地增值稅稅負。
(一)避免盲目追求高售價，合理利用稅收優(yōu)惠政策
利用國家稅收優(yōu)惠政策合理避稅是減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負的關鍵控制點。合理避稅不是偷稅漏稅，是通過科學的選擇經(jīng)濟業(yè)務和合理的會計核算方法來避免或減少應稅額。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定中對普通標準住宅有優(yōu)惠政策，規(guī)定增值額未超過扣除項目金額20％的可以免征土地增值稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。所以房地產(chǎn)企業(yè)應充分利用這些有利因素，多建造普通標準住宅，如再搞其它開發(fā)設計應合理制訂住宅的面積與銷售價格，對比增加稅負與享受優(yōu)惠政策之間的收益關系，找出效益最高的經(jīng)濟方案。
(二)正確核算開發(fā)成本，防止少計漏計
開發(fā)成本是指房屋及配套設施成本、土地使用權支付成本和開發(fā)成本，它們包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等。開發(fā)成本是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要成本，全面、正確計量開發(fā)成本對土地增值稅有直接影響，開發(fā)成本不僅是構(gòu)成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發(fā)費用與加計20％的計量基數(shù)。一些房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)成本作為稅收籌劃目標，建立諸多避稅鏈公司，加大開發(fā)成本，通過由低稅負公司向高稅負的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移費用的方式，以達到避稅的目的。
(三)合理把握土地增值稅清算時間，避免不必要的納稅損失
企業(yè)每年都要進行企業(yè)所得稅的清算繳納，企業(yè)繳納的土地增值稅是所得稅前可列支項目，項目符合完工條件當年即要結(jié)轉(zhuǎn)利潤繳納所得稅。但是在實際當中，許多地方的所得稅清算時間要早于土地增值稅時間，而這種時差就客觀造成了項目所得稅清算與土地增值稅無法提前列支的矛盾，造成多交所得稅。目前，仍然沒切實可行的解決辦法來緩解這一矛盾。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須合理把握土地增值稅的清算時間，如果項目的所得稅基本已繳納完，再清算繳納土地增值稅，所得稅收入就與土地增值稅清算款項沒有相匹配的內(nèi)容，其后果就是以前年度多交所得稅，而以后年度繳納土地增值稅后如虧損，就再無利潤用以彌補了。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)項目應做好所得稅繳納節(jié)奏，盡快將尾盤分配處理，在所得稅繳納年度內(nèi)同時完成土地增值稅的清算。
二、企業(yè)所得稅管理
房地產(chǎn)企業(yè)應加強內(nèi)部控制，積極進行有效的所得稅管理，根據(jù)所開發(fā)項目的實際情況進行準確的利潤率測試，如果實際毛利率較低時，可與稅務部門進行有效的協(xié)調(diào)溝通，盡量降低計稅毛利率；對現(xiàn)行所得稅政策進行全面的分析和理解，嚴格實施收入確認制度，避免多報、重報而增加稅負；應注意稅前扣除項目的比例，根據(jù)具體情況全面分析各種定額費用，應盡量扣除比例范圍以內(nèi)的費用，以降低企業(yè)稅負。實務應關注：一是，在未取得全額發(fā)票的出包工程辦理結(jié)算時，在相關資料齊全的條件下，其發(fā)票不足金額可以預提，但必須低于合同總金額的10％；二是，對尚未建造或尚未完工的公共配套設施，可按預算造價合理預提建造費用；三是，應向政府上交但尚未上交的物業(yè)完善費用和報批報建費用可以按規(guī)定預提。因此，在項目完工年度，如不能在所得稅匯算清繳前取得發(fā)票，則造成未取得發(fā)票的建筑安裝費用不能列支當期成本。而在以后年度則可能無收入相配比，造成前期多交所得稅。因此，在完工年度，房產(chǎn)開發(fā)公司要加強與施工方的協(xié)調(diào)工作，盡可能取得發(fā)票。
三、營業(yè)稅管理
合理安排收款方式，規(guī)避代收費用，對于收取銷售房款的多交營業(yè)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大多會為其它部門代收一些費用，這些費用可看作價外費用，但無論進行何種財務會計核算，都應列入營業(yè)額計算應納營業(yè)稅。稅法規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除符合條件代收的政府性基金或者行政事業(yè)性收費與代收的住房專項維修基金外，其他代收款項均需并入銷售收入一起繳納營業(yè)稅。因此，為了避免這種情況額外增加稅收負擔，房地產(chǎn)企業(yè)在向客戶交房前應做好合理的收費設計。另外《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的房租、維修基金、燃（煤）氣費、電費和水費等，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“”業(yè)務，不計入征營業(yè)稅范圍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可將以上收取的費用轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理企業(yè)，以有效降低營業(yè)稅負擔。
總而言之，在稅法日益完善的今天，房地產(chǎn)企業(yè)必須深入的研究和理解國家稅收政策及優(yōu)惠政策，在以政策為導向的前提下最大程度的減輕稅負，提高成本效益，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎。
參考文獻：
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業(yè)務，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內(nèi)容，深入了解收入項目的審核標準，進而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業(yè)務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統(tǒng)性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標出發(fā)，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營發(fā)展目標為出發(fā)點，進行合理定價，是房地產(chǎn)企業(yè)對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營目標是利潤最大化，那么就可以據(jù)此來計算有效的定價區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數(shù)，然后根據(jù)利潤最大化原則計算出最低定價系數(shù)，從而確定有效的定價區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區(qū)間，再參考市場銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
二、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關籌劃
土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營計劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發(fā)項目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發(fā)項目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)椖康挠宰龀龈訙蚀_的預測，使企業(yè)的選擇更加合理。
2.利息支出相關籌劃
根據(jù)土地增值稅相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項目對其利息支出進行恰當?shù)挠嬎惴謹偛⒛軌蛱峁┫嚓P金融機構(gòu)的貸款證明時，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發(fā)費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關籌劃
關鍵詞：納稅籌劃；合理避稅；避稅方法
房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營活動非常廣泛，也非常復雜，具有所需資金大、開發(fā)建設周期長、開發(fā)經(jīng)營復雜、開發(fā)產(chǎn)品商品性等特點。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性必然決定了其納稅問題的復雜多變和避稅籌劃技巧運用的靈活多樣。
稅收優(yōu)惠政策是國家發(fā)給企業(yè)的“稅收優(yōu)惠券”，利用稅收優(yōu)惠政策減少應納稅額和降低稅負是所有納稅籌劃方法中風險最小的一種，并且是國家完全認可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優(yōu)惠政策能使年營業(yè)額巨大的房地產(chǎn)企業(yè)成功、有效、安全地規(guī)避掉巨額稅款，從而將利潤最大限度地留歸企業(yè)。
避稅是一種非違法的行為，而納稅人從自身經(jīng)濟利益最大化出發(fā)進行避稅籌劃，
是客觀存在的。下面就介紹幾種常見的避稅方法。
一、利用臺作開發(fā)方式合理避稅
利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負擔。
例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；
1甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓，
2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)
3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)
籌劃分析；現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。
方案一：合作開發(fā)
甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤?cè)魏纬杀?。在公司分?0萬時，相當于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
方案二；出借資金
假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。
方案三；投資入股，商務樓完工銷售后分回股利。
由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經(jīng)濟利益為40萬元。
籌劃結(jié)果；
從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經(jīng)濟利益。
二、利用股權轉(zhuǎn)讓方式合理避稅
例；某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價28億元，按規(guī)定此項業(yè)務應納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)
籌劃分析；
該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
第一步；聯(lián)合其他股東共同出資，設立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。
第二部；某某大酒店進行固定資產(chǎn)建設，相關建設資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應付款項處理
第三部；固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權。
籌劃結(jié)果；
經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權轉(zhuǎn)讓業(yè)務不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。
三、利用簽訂合同裝修費的合理避稅
例：某開發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。
籌劃分析：
按規(guī)定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內(nèi)，則當年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強調(diào)指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。
籌劃結(jié)果；
房產(chǎn)稅稅收收入是地方政府經(jīng)費的主要來源之一，對政府部門的運作和城市公共事業(yè)的發(fā)展起到至關重要的作用。房產(chǎn)稅的征稅對象是城鎮(zhèn)經(jīng)營性房產(chǎn)，在房產(chǎn)稅征收的區(qū)域上，主要是集中在城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，這里是不包括農(nóng)村的。
二、瓊海市房地產(chǎn)經(jīng)濟的特點分析
瓊海市位于海南島東部，東線高速貫穿全境。瓊海市是本世紀初推進城市化進程中崛起的海南省第三大城市，其基礎設施良好，交通通訊發(fā)達。中心城市主要由嘉積，博鰲，官塘三大組團構(gòu)成。在區(qū)域性方面，被評為全國精神文明建設示范市，全國文明城市，海南省東西兩翼發(fā)展戰(zhàn)略中東部沿海經(jīng)濟戰(zhàn)略帶核心城市之一。近年來。興起了在瓊海市投資，置業(yè)，休閑療養(yǎng)等多位一體的旅游地產(chǎn)熱。在2015年上半年瓊海市房地產(chǎn)投資實現(xiàn)較快增長，其中2015年上半年，瓊海市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.15億元，比上年增長了8.4%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為68.3%，跟上年比較減少16.4個百分點。瓊海市市區(qū)屬于平民化的旅游地產(chǎn)，單價一般在5000～8000之間，官塘屬于溫泉度假區(qū)，房價高到一萬左右。而瓊海市博鰲鎮(zhèn)屬于一線海景旅游商務地產(chǎn)，擁有更多高價位的樓盤。
三、瓊海市房產(chǎn)稅征收概況以及房產(chǎn)稅對區(qū)域經(jīng)濟的影響因素
（一）對地方財政收入的影響
隨著地方稅收收入的高速增長，2015年上半年，海南省公共地方財政收入達到20.2%，其中房產(chǎn)稅增長的速度為24.9%，在增速上位列第三。房產(chǎn)稅稅基是非常可觀的，對地方財政收入有一定的促進作用，并且具有稅源穩(wěn)定，相對來說比較容易調(diào)控。
房產(chǎn)稅的征收在一定程度上減少了地方政府對土地財政的過度依賴促進良性發(fā)展，而房產(chǎn)稅也成為地方財政穩(wěn)定的稅源，更加有利于政府對財政預算的管理和監(jiān)督。房產(chǎn)稅對于地方政府的財政收入是重要的，地方政府也會盡量的在房地產(chǎn)銷售和價格之間尋求一種平衡點。
（二）對土地出讓金的影響
中國現(xiàn)在房地產(chǎn)火爆的現(xiàn)狀，很大程度上是依靠投資性地產(chǎn)的影響形成的。房產(chǎn)稅的征收有利于促使購買需求由投資性需求轉(zhuǎn)向居住、經(jīng)營性剛性需求。瓊海市房產(chǎn)稅的征收使投資投機需求減小，從而改變土地出讓金價格飆升的狀況，使房價進入良性發(fā)展，在一定程度上，增加了剛性需求的置業(yè)空間。開發(fā)商也基于經(jīng)營和財務壓力降低銷售價格，對土地出讓金的定位也更加的合理。
（三）對瓊海市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響
瓊海市在2009年掀起了國際旅游島的建設浪潮，但是隨著市場的健康有序的發(fā)展，房產(chǎn)稅的征收有效的打壓了炒房的熱潮，本土房產(chǎn)開發(fā)回到了一種健康有序的環(huán)境。房產(chǎn)稅征收使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，制定了合理的房產(chǎn)稅征收制度。瓊海市房價在2014年下半年至2015年上半年的價格調(diào)查中，市區(qū)的基本價位已趨于穩(wěn)定。炒房熱早已退去，瓊海市本土的房產(chǎn)銷售商更多的是去庫存和更多的傾向于剛性需求的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健。
（四）對城市建設以及瓊海市經(jīng)濟發(fā)展的影響
房產(chǎn)稅的征收有利于優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，進一步的規(guī)范瓊海市投資的環(huán)境和行為，鼓勵人們更加理性的進行消費。良好的房產(chǎn)稅征稅制度，能夠更加合理的調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，對地區(qū)之間的經(jīng)濟起到協(xié)調(diào)發(fā)展，讓廣大民眾體會到房地產(chǎn)和土地整治的好處，更加有利于社會公平的體現(xiàn)，有利于政府改善公共福利設施的能力。
四、房產(chǎn)稅的優(yōu)化改進和展望
目前瓊海市房地產(chǎn)問題作為海南旅游地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟的典型案例，讓房產(chǎn)健康的發(fā)展和房價的穩(wěn)定需要時間更需要合理穩(wěn)定強有力的制度。隨著目前的短期政策的調(diào)控向長久制度建設方向的轉(zhuǎn)變，不得不承認，在瓊海市區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展大背景下，房產(chǎn)稅承載了制度建設的重任。
目前，高房價已經(jīng)成為眾矢之的，也成為兩會期間代表委員們議論最多的熱點話題。總理在政府工作報告中指出，今年控制部分城市房價過快上漲將采取多種措施，包括增加住房供給、增加保障性住房、抑制投機性和投資性住房等多種手段來解決房價過快增長問題。溫總理特別強調(diào)。本屆政府有決心使房價保持在合理價位?？紤]到本屆政府大概還有3年完成任期，要在這么短的時間之內(nèi)切實實現(xiàn)溫總理提出的“使房價保持在合理價位”的目標，還有許多問題和困難需要解決，這不僅僅是出臺一些臨時性的打壓房價的政策措施，還需要徹底剖析房價居高不下的根源，從產(chǎn)業(yè)政策、財政政策和體制等基礎性制度和機制問題入手，從根本上加以解決。
內(nèi)地大富豪多為房地產(chǎn)商說明了什么
談高房價不能不先談談房地產(chǎn)富豪們的財富排行榜。最近幾年，境內(nèi)外一些有關中國內(nèi)地富豪的排行榜年年亮相，雖然這些排行榜上的富豪排名順序有所不同，但相同的是，上榜最多的富豪依然集中在房地產(chǎn)業(yè)。以胡潤百富榜為例。連續(xù)數(shù)年來，上胡潤百富榜的富豪中都以房地產(chǎn)富豪人數(shù)最多。年年如此，房地產(chǎn)依然是中國超級富豪的溫暖大搖籃。富豪榜房地產(chǎn)商多至少說明以下幾個問題：
第一，這一排名正是對當前我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀火爆的反映。統(tǒng)計一下富豪榜前五十名富豪，居然有一半的人都在搞房地產(chǎn)。這反映出當前中國經(jīng)濟中房地產(chǎn)的主導和支柱地位，折射出房地產(chǎn)市場的曾經(jīng)火爆行情，也揭示了造成了目前房地產(chǎn)市場低迷的困境根本原因：一方面，房地產(chǎn)價格飛漲，老百姓買不起房，無論如何提高居民收入增長速度也跟不上房價上漲的速度；另一方面，房地產(chǎn)價格的飛漲，造成了該行業(yè)畸高利潤和每年中國內(nèi)地富豪排行榜上的地產(chǎn)業(yè)富豪排名集中，而習慣了畸高利潤的地產(chǎn)業(yè)富商們不愿降低房價，反而一再呼吁政府維持高房價。地方政府也因擔心房價過低影響地方財政收入而在房地產(chǎn)價格的理性回歸中表現(xiàn)出較多消極性。曾經(jīng)有寫地方政府官員高喊“買房愛國”號召百姓買房。更有些地方政府官員出面幫助房地產(chǎn)企業(yè)促銷，則把這種地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和老百姓之間的利益矛盾關系裸地展現(xiàn)在公眾面前。
第二，如此多的地產(chǎn)超級富豪上榜百富榜，說明目前的房地產(chǎn)業(yè)屬于暴利行業(yè)，也說明了國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的利潤去了那里。據(jù)國內(nèi)知名媒體報道，外國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤一般在10％左右，我國則普遍達到30％，有的城市、區(qū)域的樓市，甚至達到50％或更高。這么高的利潤，是其他許多行業(yè)所難以想象的，也從另一方面說明了我們國家政府管理、財政稅收等政策值得改進的方面還很多。值得關注的是，現(xiàn)在“從事房地產(chǎn)就能撈大錢”的觀念，正在沖擊、膨脹著不少人的致富幻想。
第三，如此多的地產(chǎn)超級富豪上榜百富榜，說明我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和國民收入分配不盡合理，說明我國的國民收入分配政策和產(chǎn)業(yè)政策等方面需要改革改進的地方還很多。房地產(chǎn)行業(yè)相對IT、生物制藥等行業(yè)，技術含量低，對國力的綜合推動有限。近日的2007年福布斯美國富豪榜上，比爾?蓋茨仍舊維持第一，前10名當中則有6人來自IT和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。在世界其他國家，500強企業(yè)中沒有房地產(chǎn)公司，因為土地是不可持續(xù)的資源，房地產(chǎn)經(jīng)營很難取得持續(xù)性的發(fā)展，因此不可能有持續(xù)性的富豪出在這個行業(yè)，國家的競爭力也不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來體現(xiàn)。
第四，如此多的地產(chǎn)超級富豪上榜百富榜，說明政府改革現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)制度和調(diào)控房地產(chǎn)市場的任務還非常艱巨。對房地產(chǎn)富豪進行道德判斷沒有太多價值，我們應該反思的是畸形的財富形成機制。地產(chǎn)業(yè)的暴富是由于制度設計，目前中國地產(chǎn)用的是“香港模式”，即地產(chǎn)商從政府手頭批發(fā)到70年使用權的地皮，然后，開發(fā)成樓盤，再把地皮70年的使用權與地上建筑一并零售給購房人。而地皮取得的不規(guī)范和由于市政建設、城市發(fā)展和土地資源的稀缺性等原因造成的地皮不斷升值，再加上最近幾年爆發(fā)的住房需求，以及房產(chǎn)投資需求的進一步放大。這些因素加在一起，使得地產(chǎn)商成為本輪財富大爆炸中晟大的受益集團。
央企屢屢成為地王推高房價
正是由于地產(chǎn)超級富豪榜的榜樣和刺激作用，使得眾多國企特別是央企紛紛把目光投向了房地產(chǎn)業(yè)，不務正業(yè)地把大筆輕易得來的資金砸向了房地產(chǎn)投資，砸向了中心城市的一次又一次的土地拍賣，造成了各地一個一個央企“地王”，令昔日的地產(chǎn)超級富豪們自嘆不如，這一現(xiàn)象有越演越烈之勢。
兩會剛閉幕一天，3月15日，北京成交6塊土地，其中3塊被公認為新的“地王”，竟得者都有央企背景。土地市場的再瘋狂必然會傳導到樓市，房價肯定會有非常明顯的上漲，望京已經(jīng)從2008年的每平米1萬元到2009年的2萬元，目前該區(qū)域內(nèi)房主惜售的漲價預期已達到每平米3萬元，因為此次“地王”央企遠洋地產(chǎn)以40.8億勇奪望京地塊的中標樓面價已超2.7萬。央企“地王”的例子在去年上海等地也屢見不鮮，其直接結(jié)果是助推了當?shù)胤績r的節(jié)節(jié)攀升。
從2009年樓市回暖以來，央企地王就成為市場最受關注的焦點(北京2009年下半年的地王全部為央企背景的房企獲得)，一時間“國進民退”的說法也遍布全國。北京一天仨“地王”，都是央企拿，引發(fā)了業(yè)界對“4萬億投資沒有一分錢流入樓市”的質(zhì)疑。應該好好問一問、查一查，央企的大量資金來自何處?一個又一個央企“地王”現(xiàn)象，已經(jīng)遠遠超出了簡單的土地供求關系范疇，勢必將帶來不良的社會后果。央企地王的背后，是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、金融信貸投放、土地財政等一系列的不合理機制問題。這不是簡單的經(jīng)濟問題，也是有關社會穩(wěn)定、政權鞏固的政治問題，不能不引起大家的足夠重視。
需要警惕的是，當前這種居民消費明顯下降和天價地王頻出的反差景象，暴露出了去年至今的宏觀政策實施，存在著相當程度的錯位問題。
政策相互矛盾是房價居高不下根源
綜上所述，目前的房價高企不僅僅是與應對金融危機采取的一攬子經(jīng)濟刺激計劃相關，更與長期以來我國的土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、財政政策和房地產(chǎn)管理體制存在的缺陷有直接的關系。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一和中國經(jīng)濟的一大消費熱點，對中國經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展有著十分重要的作用。遺憾的是，由于目前土地政策、房地產(chǎn)方面的公共政策和產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)開發(fā)模式以及居民保障住房政策等相互矛盾
且不配套，一方面，土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非是充分競爭產(chǎn)業(yè)，房子也并非是完全市場化商品，而是具有改善民生的公益和保障性質(zhì)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)模式卻完全市場化、企業(yè)化，土地轉(zhuǎn)讓收入成為了當前地方財政收入的主要來源。通過各種辦法拿到地的開發(fā)商則完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前房地產(chǎn)市場民怨四起的困境。
毋庸置疑的是，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，刺激消費、改善民生的唯一辦法是降低房地產(chǎn)價格，但是如果房價下降過快、過低將造成兩個后果：一是極大地壓縮開發(fā)商的利潤空間，使得開發(fā)商投資開發(fā)的積極性降低，從而導致地方政府“土地財政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；二是可能導致大量房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，進而累及銀行業(yè)。因此，上述后果所涉及的利益主體――地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，對降房價都不積極，而恰恰是這些利益主體對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展擁有更多的發(fā)言權和主導權。正是由于政策錯位導致了地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和老百姓利益之間的矛盾關系，導致了房價高企成為普遍現(xiàn)象。
另一方面，長期以來對于房價等資產(chǎn)價格過高問題，我們一是沒有像針對CPI過高，類似央行的專門調(diào)控部門進行管理和調(diào)控；二是沒有針對性較強的專門調(diào)控手段。主管房地產(chǎn)開發(fā)建設的部門，往往把重點放在房地產(chǎn)業(yè)的“開發(fā)、發(fā)展”上，站在開發(fā)商一邊思考問題的多，而危及百姓“居者有其屋”的房價管理問題思考的少。這也許是導致幾年來房價一直下不來，并且越調(diào)控越高的原因。沒有真心想讓房價下降的管理部門，沒有抑制房價的有效手段。房價如何能夠下來，又如何不一漲再漲呢?唯有徹底改革才能突破高房價困境
去年底以來，國務院陸續(xù)出臺了一些抑制高房價的措施，取得了一定效果，但從長遠看，這些措施只是臨時性的，治標難治本。未來破解我國房地產(chǎn)困境的根本之道還在于進行徹底改革，具體來說有以下幾點：
其一，應該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合起來，加大保障性住房的供給。香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達到了50％和84％。未來要學習借鑒香港地區(qū)和新加坡的經(jīng)驗，積極推進社會保障性住房體系的大規(guī)模建設，大幅度增加保障性住房比例。同時要加快完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉(zhuǎn)、管理等方面的制度規(guī)范，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。最近，一些地方已開始大面積推出廉租房、公租房，產(chǎn)權不再私有，讓尋租者失去下嘴的動力。比如人口壓力極大的重慶、上海兩個直轄市，都加大了廉租房的建設規(guī)模，重慶市將在10年內(nèi)造2000萬平方米公租房，上海市將保障性住房占全社會總量的比例提高到60％。但是，從長遠看，如果政府提供公共住房的供給力度逐級擴大，占比舉足輕重，能夠緩解、平衡供給和需求的劇烈沖突；如果把地方政府在地產(chǎn)上豐厚的土地出讓收入與投入保障性住房進行政策性掛鉤，對遏制房價的非理性暴漲還是會有一定意義的。
第二，應該把促進房地產(chǎn)繁榮與改革中央與地方財稅體制緊密結(jié)合起來。要采取切實措施調(diào)整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀；政府土地出讓金收入作為衡量土地市場活躍度的重要指標，在目前的整個財政體制之下，房地產(chǎn)的發(fā)展依然還會扮演地方財政的要角。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年(截至12月29日)全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100％。其中，上海、杭州、北京土地出讓金收入位居前三位。未來，不論是中央版的“國十一條”還是北京版的“國十一條”，能否切實收到預想的有效成果，關鍵看政府部門尤其是地方政府在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整上到底有多少實際動作，財政體制實行的綜合改革，在多大程度上減輕了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。
第三，要著手改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實行多軌制開發(fā)與建設。在房產(chǎn)開發(fā)上，應打破只允許開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)的壟斷局面，走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種房產(chǎn)開發(fā)途徑。房改前住房主要以各單位自建為主，房改后房產(chǎn)開發(fā)的權利被開發(fā)商獨家壟斷。有人一聽說要政府和單位參與建房，就稱其為“老路”，這是沒有實事求是地對我國人口眾多、土地緊張的住房現(xiàn)實問題進行嚴肅思考。政府開發(fā)和單位自建房會加大房產(chǎn)供應途徑，打破開發(fā)商壟斷房地產(chǎn)市場的局面，這三種主體同時參與開發(fā)房產(chǎn)的混合體制比任何單一主體獨家開發(fā)都要更為有效，更有利于解決絕大多數(shù)百姓的住房問題，有利于房產(chǎn)市場的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。過去單位作為唯一主體建房導致住房市場僵化，房改10年來開發(fā)商作為唯一主體建房導致住房價格非理性瘋漲，都說明任何單一主體主宰住房市場都存在巨大弊端。
比如，國家可以拿60％的開發(fā)用地制定好小區(qū)建設方案后實行招標，在保證質(zhì)量和控制住房面積的前提下讓建筑商競標建設，政府再以利潤不超過土地和建設成本總價10％的價格賣給工薪收入階層，并限制這類房屋的買賣，買賣產(chǎn)生的利潤絕大多數(shù)必須上繳國庫專門用于房產(chǎn)開發(fā)。20％的地以市場價賣給有實力的企業(yè)與單位用于集資建房，僅用于供應本單位職工。另外20％的地賣給開發(fā)商去建高檔房，賣給有經(jīng)濟實力的高收入階層。這會加大房屋供應的多元化，抑制房價亂漲，政府和開發(fā)商也能從中獲得相當利潤來維持房產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。
比如可以采取“政府出地，開發(fā)商建房”，政府提供成熟土地，并按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，地產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。另外，在現(xiàn)行的模式下，最近國內(nèi)一些地方采取“限定地價和限定房價”的房地產(chǎn)招標開發(fā)模式也值得推廣。
第四，對于那些在地王賭博中樂不思蜀的央企，顯然目前還難以全面禁止其進入房地產(chǎn)投資，但是對于依靠貸款便利的國有大企業(yè)，國資委則有義務審查其地產(chǎn)投資資金來源，是否挪用了巨額的其他非地產(chǎn)類貸款和債券融資。如果是央企集團經(jīng)營利潤積累獲得的巨大資金導致其進入土地開發(fā)市場競爭，則有必要重新審視央企的國有資本經(jīng)營預算和利潤分配制度。
關鍵詞：房屋建筑工程；質(zhì)量管理；控制措施
Abstract: Real estate has become a major component of China's market economy, has a very important role for the entire social and economic development. The quality of our country in the implementation of the residential quality of the project user acceptance of the management approach taken by the housing construction in progress and management measures becomes particularly important. On this point, the housing construction quality control measures, analyzed and discussed.
Key words: housing construction; quality management; control measures
中圖分類號：F253.3文獻標識碼：A 文章編號：
質(zhì)量控制對于房屋建筑工程而言是最為重要的內(nèi)容，我們必須將工程質(zhì)量管理貫融合在工程項目管理過程里。同時，對于質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督和檢查需要配合設計、監(jiān)理和施工單位之間的工作，多方面采取措施進行維護管理，這樣才能確保工程項目質(zhì)量與實際情況相符合。一般需要經(jīng)過規(guī)劃質(zhì)量、設計質(zhì)量、招標質(zhì)量、施工階段、竣工階段不同的操作環(huán)節(jié)，從而達到整個項目的控制作用。
1 房屋建筑工程的準備階段
1.1 制定質(zhì)量管理制度
質(zhì)量是房屋建筑工程項目的核心，沒有質(zhì)量的工程就無法創(chuàng)造出理想的經(jīng)濟價值，這就需要工程單位對于質(zhì)量控制嚴格把握，制定科學的質(zhì)量管理制度。因此，應對各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量工作進行考察管理，質(zhì)量經(jīng)理需要建立的職責為：結(jié)合投資人項目設計經(jīng)營戰(zhàn)略，對開發(fā)項目質(zhì)量計劃負責編制，且安排各個人員落實到不同的工作里；結(jié)合質(zhì)量計劃規(guī)定內(nèi)容，檢查項目質(zhì)量計劃具體情況；在審查環(huán)節(jié)里出現(xiàn)問題后，則需要及時制定科學的措施進行處理，把問題向項目團隊負責人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。只有每個部門及工作人員共同努力，才能保證整個項目管理順利進行。
1.2 前期的準備
在建筑工程項目開發(fā)前期，必須要針對此次項目的特點詳細了解，掌握咨詢成果的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準；對質(zhì)量管理體系文件內(nèi)容深刻思考分析，對質(zhì)量目標的科學性正確分析。一旦企業(yè)制定了項目開發(fā)目標后則不得在無條件的情況下隨意變動，否則將會造成多個方面的不利影響。
1.3 建立質(zhì)量評審制度
建立評審制度是確保項目工程質(zhì)量達到理想狀態(tài)的基礎，這也是企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟價值的根本措施。為促進房屋建筑工程質(zhì)量水平的提高，我們需要保證工程項目評審機構(gòu)作用的充分發(fā)揮。工程單位要針對現(xiàn)有的環(huán)節(jié)實施全面管理，積極創(chuàng)建現(xiàn)代化的評審體系，以“評審制度”為指導全面開展項目管理，這些都是管理者需要深刻思考的問題。
2 設計時期的質(zhì)量控制方案
2.1 方案設計環(huán)節(jié)
房屋建筑工程在設計階段，必須要綜合多個方面的內(nèi)容進行準備工作。在設計工作開始前需要瀏覽工程項目的諸多文件，如：檢測報告、技術指標、設計內(nèi)容等等。在一系列工作完成之后，工程單位需要確定最佳的設計方案，然后再投入到具體的工程項目施工里。
2.2 施工圖設計環(huán)節(jié)
2.2.1 開發(fā)制度：
對于房屋建筑工程項目的設計責任書需要安排專家進行詳細地審核，從項目管理措施以及考核內(nèi)容客觀評價等，這樣才能維持良好的工程項目管理措施。設計施工圖紙時必須要嚴格按照建筑的具體需要進行，考慮到對設計質(zhì)量有效地控制，我們需要采取質(zhì)量跟蹤措施，對于相關工程文件實施審核處理。當施工圖紙將要結(jié)束之后，我們需按照專業(yè)技術人員進行技術鑒定，開發(fā)商的項目設計主管人員需對圖紙做好不同方面的審核。審查是需要關注過分設計和不足設計兩種極端情況，過分設計造成經(jīng)濟性差；不足設計影響建筑功能。
2.2.2 經(jīng)理制度：
開發(fā)商設計主管人必須接受經(jīng)理的指導，通過采取必要的工程措施對設計環(huán)節(jié)實施管理。這樣才能讓整個建筑設計環(huán)節(jié)達到理想的質(zhì)量要求，與合同上的條款內(nèi)容相互符合。組織設計以及相關的策劃工作時，必須要對整個工程負責。在不同的操作環(huán)節(jié)里需要負責組織設計各專業(yè)的綜合技術方案綜合審查；經(jīng)理負責人需親自組織或檢查對設計質(zhì)量有重大影響的活動和設計文件。
2.2.3 職責制度：
對工程單位的每個部門以及相關人員進行專業(yè)培訓，提高其參與工作的責任心。工程項目管理者在日常工作中應該將管理重點逐漸轉(zhuǎn)移到人才管理中，實施科學的人才開發(fā)計劃，不斷挖掘房產(chǎn)項目管理企業(yè)內(nèi)部職員的潛能，以為房產(chǎn)投資管理企業(yè)創(chuàng)造出更多的商業(yè)價值。選擇專業(yè)技術方案指導實踐，對設計專業(yè)技術方案實施科學的規(guī)劃處理。
3 招標階段的質(zhì)量控制
3.1 資質(zhì)審查
對于招標的工程，我們應該做好施工單位的審查工作，重點確定該單位是否具備足夠的能力去完成工程項目。通常設計到的方面有：人員素質(zhì)、技術力量、施工業(yè)績、社會信譽等等。審查施工單位對于房產(chǎn)工程項目的實踐經(jīng)驗。
3.2 價格高低
對于具體的工程中標而言，很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮到降低工程造價，其選擇的方式多數(shù)為不設置標底，低價中標的方式，這樣就造成了低價中標，高價索賠問題的出現(xiàn)。到最后不但沒有起到降低工程造價的效果，反而導致工程資源浪費。
3.3 項目考察
從實際情況看，有的工程單位雖然中標，但都是靠關系得來的。不少單位自身不具備施工能力，造成項目實施時出現(xiàn)勞資糾紛、農(nóng)民工工資不到位等問題。房地產(chǎn)工程項目的考察必須要綜合多個方面內(nèi)容，出來需要認真分析投標單位的實際經(jīng)濟實力、技術力量等外，還要保證投標單位資質(zhì)與實際能力一致。
4 施工階段的質(zhì)量控制
4.1 監(jiān)理單位
隨著社會現(xiàn)代化發(fā)展的加快，很多工程單位開始設計安排了監(jiān)理制度。從當前的實際情況看，很多工程單位的建設質(zhì)量顯著上升，工期和投資都取得了理想的成效。而要想促進工程項目管理工作的有序進行，這樣才能促進監(jiān)理單位發(fā)揮自身的作用。而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須針對基本項目施工要求，以及工程監(jiān)理合同上的內(nèi)容展開工作。這樣才能保證監(jiān)理工程師對監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責落實到實處，從根本上實現(xiàn)工程質(zhì)量控制作用。
關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；工程項目；管理
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述
當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項目風險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環(huán)境變化后，影響相關投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關環(huán)境影響所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，它涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規(guī)避相關風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：
①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規(guī)避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，迫不得已的情況下，才能采用。因為采用風險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。
②風險轉(zhuǎn)移，所謂風險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關注的重點。作為房地產(chǎn)工程，開發(fā)商應從開發(fā)成本的土地及拆遷費用、前期費用、建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發(fā)間接費等方面做好全過程的管理。
2.3 項目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對開發(fā)企業(yè)應注意項目管理團隊的建設，其素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
在房地產(chǎn)開發(fā)、建設和施工實踐中，我們體會到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新的形勢下，必須正確處理好二個方面的要求：
一是房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭愈演愈烈，市場激烈競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。要在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達到生產(chǎn)諸要素合理科學的配置，運用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進步以達到最大的經(jīng)濟效益。
二是在房產(chǎn)開發(fā)和建設過程中，對施工企業(yè)內(nèi)部推行項目承包制。作為一個集房產(chǎn)開發(fā)、建設和施工于一體的企業(yè)，施工項目也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟效益的基點。我們在對每一個開發(fā)項目的施工推行承包經(jīng)營責任制后，從基數(shù)的確定，指標的制定，到實施落實，最終效益的考核，方法的采用是實現(xiàn)承包經(jīng)營責任制一個非常重要的手段。根據(jù)項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟效益，成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設企業(yè)置于市場經(jīng)濟之中，經(jīng)濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學管理方法的運用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素?？梢赃@樣說，在知識爆炸的時代，現(xiàn)代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。
3、正確選用“方法”，還需管理的保證
由于施工項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，不能簡單地對產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關系，應用數(shù)字模式，預測一個目標值，而且，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制??信息反饋??總結(jié)考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經(jīng)濟效益的提高。
4、抓好動態(tài)管理，堅持運用科學的管理方法
需要不等于存在。只有認真抓動態(tài)過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。如網(wǎng)絡計劃在施工管理中很實用，編制一個網(wǎng)絡計劃并不很難，但要堅持運用這一網(wǎng)絡計劃卻不容易。由于計劃執(zhí)行過程是復雜的動態(tài)過程，又受到各種復雜多變因素的影響，在施工計劃實施中經(jīng)常會與原計劃有出入，出現(xiàn)與實際進度不是提前就是拖后時，克服“網(wǎng)絡易破，畫了無用”的思想，堅持對網(wǎng)絡計劃執(zhí)行過程進行跟蹤和控制，及時調(diào)整、反復運用取得實際效果。
5、用好“方法”，必須抓基礎管理
在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息，如果沒有正確的計量技術和監(jiān)測手段，沒有詳盡全面的統(tǒng)計報表、沒有及時有效的各類信息的反饋，再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累更多、更全面的基礎資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)，使“方法”在施工項目中發(fā)揮更大的作用。
6、提高項目管理人員素質(zhì)，科學實施項目管理
要使項目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時，要求項目體每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發(fā)展，不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質(zhì)?？梢哉f，項目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。
