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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；縣域經(jīng)濟；灰色關(guān)聯(lián)分析方法；實證分析
中圖分類號：F239.30文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3309（2008）09-0044-03
國內(nèi)許多學(xué)者對房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系進(jìn)行了研究。曹振良認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)定位也就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系問題；劉育中闡述了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟相互促進(jìn)的作用；劉靜巖分析了房地產(chǎn)投資和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系，探討房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟增長的促進(jìn)作用；曹宏亮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟結(jié)成了密切的聯(lián)系，并且兩者的發(fā)展呈現(xiàn)同向波動關(guān)系；李啟明就房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟各行業(yè)的相關(guān)關(guān)系等方面進(jìn)行了評述；劉文婷對武漢房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長進(jìn)行了實證研究等等。但以往的研究偏重于國家或者大中城市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的研究，小城鎮(zhèn)的相關(guān)研究略顯單薄。因此，本文以湖南省望城縣為例，對房地產(chǎn)業(yè)與縣域經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系進(jìn)行了相關(guān)分析。
一、望城縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況
望城縣緊鄰長沙市區(qū)，是長沙中心城區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)向外擴散的承接區(qū)域。近年，望城縣房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫，特別是隨著長沙市融城建城步伐的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，多條交通干線的貫通，以及日益增長的房地產(chǎn)需求，加上自身優(yōu)越的自然環(huán)境和城市區(qū)位，使房地產(chǎn)業(yè)成為望城縣的支柱產(chǎn)業(yè)。2006年，全縣房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資259487萬元,進(jìn)駐望城縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)52家。商品房新開工建設(shè)面積100.87萬平方米，同比增長85%；新竣工建設(shè)面積42.62萬平方米，同比增長27%。自2002年起，投資額逐年攀升，由1300萬元陡升至2006年的259487萬元。房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升，帶動了建筑、建材、裝飾、運輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。總之，望城縣房地產(chǎn)業(yè)成長很快，表現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭。
二、望城縣房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系實證分析
（一）社會經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)分析
社會經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的作用或是帶動，或是制約。一般來說，GDP、經(jīng)濟增長率、社會固定資產(chǎn)投資水平以及消費水平、信貸規(guī)模和利率都與房地產(chǎn)業(yè)有一定的關(guān)聯(lián)，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有不同程度的影響。在此，采用灰色關(guān)聯(lián)分析方法對望城縣各項經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析。
1.研究方法介紹
灰色關(guān)聯(lián)分析方法能夠反映系統(tǒng)內(nèi)各因素的動態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，其基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯(lián)系是否緊密，以關(guān)聯(lián)度作為其關(guān)系密切程度及相互比較的主要標(biāo)志，曲線越接近，相關(guān)序列之間的關(guān)聯(lián)度就越大，反之則越小。灰色關(guān)聯(lián)分析方法計算過程如下：
首先，給出原始數(shù)據(jù)列的參考序列（X0）和比較序列（Xm）：
X0（k）=（x0（1），x0（2），…，x0（n））
………
Xm（k）=（xm（1），xm（2），…，xm（n））
其次，對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理。求出參考序列和比較序列之間的差序列，計算關(guān)聯(lián)系數(shù)?灼：
?孜（k）=
式中，?灼為分辨系數(shù)，且?灼∈（0，1），i=0，1，2，…，m。
再次，采用公式
?酌=?孜（k）
計算關(guān)聯(lián)度，列出關(guān)聯(lián)序。
最后，比較關(guān)聯(lián)度的強弱。若?酌a＞?酌b，則稱影響因素Xa的關(guān)聯(lián)度優(yōu)于Xb。
2.數(shù)據(jù)指標(biāo)選取
根據(jù)望城縣社會經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際，分別從經(jīng)濟發(fā)展、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)以及生活消費水平3個方面選取以下8項社會經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)：X1=固定資產(chǎn)投資（萬元）、X2=GDP（萬元）、X3=財政收入（萬元）、X4=工業(yè)產(chǎn)值（萬元）、X5=第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（萬元）、X6=社會消費品零售總額（萬元）、X7=人均GDP（元）、X8=農(nóng)民人均純收入（元），與X9=房地產(chǎn)投資（萬元），各項指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)如表1所示。
3.關(guān)聯(lián)度計算過程以及排序
利用SPSS11.5軟件對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理，求出參考序列以及比較序列差序列矩陣。確定關(guān)聯(lián)系數(shù)?灼，這里取值0.5，并計算得出關(guān)聯(lián)系數(shù)矩陣。計算關(guān)聯(lián)度γm并進(jìn)行排序，結(jié)果如表2所示：
4.結(jié)果分析
通過對望城縣的各項經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)行分析可知，在各項指標(biāo)中，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系最為密切的是工業(yè)總產(chǎn)值，其次是固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、GDP、人均GDP、財政收入、農(nóng)民年人均純收入、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值等。這些指標(biāo)與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)聯(lián)度差距最多為0.2，說明望城縣各項社會經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)緊密，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的影響分析
望城縣社會經(jīng)濟發(fā)展在影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)也在很大程度上帶動了這些部門的發(fā)展。
1.房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟具有拉動作用
依據(jù)表1中望城縣社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)可知，社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資趨于同向增長。根據(jù)社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)，采用最小二乘法進(jìn)行線性回歸分析，所得到的相關(guān)模型(1)如下：
Y=84695.81+2.70686X………………（1）
R2=0.890049
t=（2.514844）（7.52761）
F=56.66491
由模型（1）可知，望城縣房地產(chǎn)投資每增加1億元，可以直接帶動固定資產(chǎn)投資增加2.7億元。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也可以帶動GDP以及財政收入的增加，對國民經(jīng)濟具有明顯的拉動作用。
2.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中一個十分重要的產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)52個行業(yè)。通過對望城縣房地產(chǎn)投資與社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)聯(lián)分析，房地產(chǎn)投資與工業(yè)總產(chǎn)值的關(guān)聯(lián)度最高，因為房地產(chǎn)業(yè)可以直接帶動建材業(yè)、冶金業(yè)、交通運輸業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)、裝飾裝璜業(yè)、家具生產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接或者間接帶動工業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。依據(jù)表1中工業(yè)總產(chǎn)值與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)，可以得出工業(yè)總產(chǎn)值與房地產(chǎn)投資之間的相關(guān)模型（2）:
Y=197546.2+2.844X……………………（2）
R2=0.916848
t=（6.524859）（8.785383）
F=77.18295
由模型（2）可知，望城縣房地產(chǎn)投資每增加1億元，就可以帶動工業(yè)總產(chǎn)值增加2.8億元。房地產(chǎn)在促進(jìn)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，又創(chuàng)造了大量就業(yè)機會。綜合算賬，房地產(chǎn)業(yè)每投資10萬元可創(chuàng)造一個就業(yè)崗位。據(jù)此，2006年較2005年，望城縣房地產(chǎn)業(yè)投資增加值便可為望城縣直接或者間接增加25949個工作崗位。
3.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)消費，改善人居環(huán)境
望城縣社會消費零售總額與房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)序排在第四位，房地產(chǎn)投資促進(jìn)了社會消費，望城縣的人均GDP也明顯有了很大的提高。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，群眾生活條件有了極大改善。人們逐漸向住宅小區(qū)聚集，住房消費大幅度增加。住房消費是居民家庭最大的消費，進(jìn)而住房消費的大量增加，加快了望城縣整個經(jīng)濟的良性循環(huán)。
三、總結(jié)
通過以上分析，我們可以看出，望城縣房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)聯(lián)度比較緊密，相互促進(jìn)發(fā)展。推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對拉動投資、刺激消費、帶動就業(yè)和優(yōu)化城市形象環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量具有重要意義。近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對望城縣經(jīng)濟的發(fā)展起到了較大的促進(jìn)作用。
但是，在依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動地方經(jīng)濟發(fā)展的情況下，首先應(yīng)該認(rèn)識到湖南省現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)總體來看還不是很成熟，特別是在房地產(chǎn)的1/3的市場都集中在長沙市，其余也大多集中在各地市，縣域的房地產(chǎn)市場還只是處在起步階段。其次，應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展情況出現(xiàn)整體投資過熱，局部存在泡沫的現(xiàn)象。從另一個角度來看，就是存在著一定的風(fēng)險。為了實現(xiàn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，以科學(xué)、合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為依托，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:海口;三亞;房地產(chǎn)泡沫;分析
中圖分類號:F831 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)03-0034-04
近年來,海南省旅游經(jīng)濟得到了高速發(fā)展。投資資金不斷向海口與三亞兩大旅游城市投放,就業(yè)崗位增加,城市人口聚集度擴大,人們的收入水平得到大幅度提升,這一切都引起了房地產(chǎn)價格,特別是住宅價格的上漲。然而,正當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展處于空前繁榮的狀態(tài)時,人們對海口市,三亞市房地產(chǎn)市場的健康狀況產(chǎn)生了疑問。本文采用綜合指標(biāo)法和比較分析法對海口市和三亞市房地產(chǎn)泡沫作出判斷及對比,得出海口市與三亞市的市場存在不同程度的房地產(chǎn)泡沫結(jié)論,并提出了相應(yīng)的對策建議。
一、關(guān)于判斷房地產(chǎn)價格合理性的指標(biāo)
選擇并運用各種綜合統(tǒng)計指標(biāo)可以從具體數(shù)量方面對現(xiàn)實社會經(jīng)濟總體的規(guī)模及特征進(jìn)行概括和分析。世界范圍內(nèi)常用的判斷房地產(chǎn)價格合理性的指標(biāo)主要指標(biāo)有房地產(chǎn)投資增長率/GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會固定資產(chǎn)投資、商品房施工面積/商品房竣工面積、房屋的空置面積與空置率、房價收入比、房屋租售比、房價與物價指數(shù)比、房地產(chǎn)類貸款的增長率、房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款的比重、新增房地產(chǎn)類貸款占全部銀行新增貸款的比重、個人中長期消費貸款與城鄉(xiāng)居民儲蓄存款比。
結(jié)合海南省實際情況及數(shù)據(jù)的易收集程度,本文選取以下四個指標(biāo)對海口、三亞兩市房地產(chǎn)泡沫存在的可能性進(jìn)行初步的判斷和分析:一是房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重,該指標(biāo)說明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè),是反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo),是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持久性、穩(wěn)定性的重要指標(biāo)。二是房價收入比,該指標(biāo)被定義為一個城市的住房價格與城市居民家庭年收入之比。本文中住房價格是指某一地區(qū)一套平均水平的商品住房的銷售價格;收入是指城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。房價收入比的計算公式為:房價收入比=商品住房均價×人均住房面積/居民人均可支配收入。三是房價與物價指數(shù)比,該指標(biāo)說明貨幣供給在實體經(jīng)濟部門和資產(chǎn)部門的分配情況。四是個人中長期消費貸款與居民儲蓄存款比,該指標(biāo)反映出居民的負(fù)債情況及還款壓力。[1]
二、海口、三亞兩市房地產(chǎn)價格的泡沫性分析
(一)兩市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重
房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會固定資產(chǎn)投資額的比例可反映房地產(chǎn)在城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中的合理性,同時衡量出整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)投資比重過大說明其投資過度,導(dǎo)致對基本建設(shè)和更新改造的擠出效應(yīng)明顯,基礎(chǔ)性建設(shè)改造滯后,進(jìn)而經(jīng)濟發(fā)展不平衡,最終無法保證經(jīng)濟在平穩(wěn)中前進(jìn)。
在發(fā)達(dá)國家,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重指標(biāo)一般為20%-25%。由于我國是一個處于高速發(fā)展階段的發(fā)展中國家,投資有其至關(guān)重要的地位,房地產(chǎn)投資需求自然非常旺盛。因而,在評價我國是否存在房地產(chǎn)泡沫時,可將該指標(biāo)適當(dāng)提高。
表1顯示,2003-2008年海口市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重一直維持在25%的高位之上,尤其是2008年達(dá)到最高值35%。表2顯示,三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資比重從2003年的32%一路上揚至2008年的50%,即三亞市已幾乎動用了該市一半的資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。同時,根據(jù)資料顯示,海口、三亞兩市指標(biāo)數(shù)據(jù)均高于同期全國指標(biāo)數(shù)據(jù), 這預(yù)示著兩市房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)不同程度的過熱現(xiàn)象。再進(jìn)一步針對表1、表2計算得出,海口、三亞兩市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額年平均增長率分別達(dá)到17.67%和44.49%,遠(yuǎn)高于其各自的全社會固定資產(chǎn)投資年平均增長率12.54%和34.09%。這表明各房地產(chǎn)開發(fā)商對兩市房產(chǎn)市場的信心過于高昂,開發(fā)勢頭過于強勁,特別是三亞市的房產(chǎn)市場對其他基礎(chǔ)性投資建設(shè)的“擠出效應(yīng)”已相當(dāng)明顯,若不加控制,就很可能影響到全社會經(jīng)濟的持續(xù)性發(fā)展,嚴(yán)重時將會造成經(jīng)濟的突然癱瘓。
資料來源:筆者根據(jù)2003-2008年《海口統(tǒng)計年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)計算整理得出。
資料來源:根據(jù)根據(jù)三亞統(tǒng)計信息網(wǎng),2009-09-28.
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The analysis of the real estate bubble level of Haikou and Sanya of Hainan Province
Wang Li-ya,Li Jia
(College of Economics, Hainan University, Haikou570228, China)
一、目前房地產(chǎn)業(yè)的狀況
1．房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿持續(xù)下降。其中土地購置面積和完成開發(fā)土地面積增幅持續(xù)下降，與1998～2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積和完成開發(fā)土地面積的平均增幅相比，2004年購置土地面積和完成開發(fā)土地面積的增幅分別下降22．8和34．9個百分點。在新開工面積方面，增幅已經(jīng)降至1999年以來最低水平。同時，商品房開發(fā)投資增幅大大低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅，2004年商品房開發(fā)投資的增幅為24．4％，首次低于當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資29．6％的增幅，幅度之差為5．2個百分點。2005年第一季度，商品房開發(fā)投資增幅為22％，已降至2000年以來最低，低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅4．7個百分點。另外，地產(chǎn)開發(fā)投資意愿持續(xù)下降加大了房價上漲壓力。
2．房地產(chǎn)市場需求增長快速下降。在連續(xù)出臺的以抑制投機、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策作用下，消費者持幣觀望態(tài)勢形成，房地產(chǎn)市場需求增長快速下降，同時房屋銷售價格上漲速度放緩。主要表現(xiàn)為商品房銷售竣工比快速下降、定金及預(yù)收款增幅快速下降、個人住房貸款增幅大幅下降、房屋銷售價格增速放緩。
3．房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)下降。2005年11月份，“國房景氣指數(shù)”為101．08，比10月份回落0．02點，比2004年同期回落3．53點。從圖1中我們可以看出整個房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)是不斷下降的，不過到11月這種趨勢有所平緩。
二、未來房地產(chǎn)業(yè)預(yù)測
在目前房地產(chǎn)業(yè)整體不景氣的情況下，有必要對房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢作一下預(yù)測。
1．未來市場需求狀況。未來房地產(chǎn)市場需求增長有望逐步恢復(fù)。中國房地產(chǎn)市場的需求當(dāng)前仍以自住需求為主。雖然2004年以來，為了抑制固定資產(chǎn)投資過快增長以及防范銀行信貸風(fēng)險，政府對土地和信貸同時實施緊縮政策，使得房地產(chǎn)投資增幅不斷下降，房價出現(xiàn)上漲，供求出現(xiàn)失衡。另一方面消費者對宏觀調(diào)控的理解和認(rèn)識不一致，簡單地理解為要降低房價，紛紛持幣待購，加速了房地產(chǎn)市場需求增幅的下降。隨著中國城鎮(zhèn)化腳步伐的加快，人們的購房意愿越來越強，消費者對宏觀調(diào)控目標(biāo)的正確理解，使得房地產(chǎn)市場的需求增長逐步得到恢復(fù)。
2．國家產(chǎn)業(yè)政策方面。房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響很大，是與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)。很明顯，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將進(jìn)行下去，以抑制房地產(chǎn)業(yè)的投機態(tài)勢和房價的增長速度，并且規(guī)范、協(xié)調(diào)、調(diào)整各經(jīng)濟主體之間的權(quán)利關(guān)系。同時為了使房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展下去，房地產(chǎn)業(yè)將會主要以市場機制調(diào)節(jié)為主，進(jìn)一步加大市場配置房地產(chǎn)資源的力度，形成公正、公平、公開的市場環(huán)境，以增強房地產(chǎn)業(yè)活力和土地利用率。
3．未來投資預(yù)測分析。1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步深入和年底福利分房的停止，房地產(chǎn)市場開始升溫。中國房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了一個又一個高峰。具體數(shù)據(jù)見表1、圖2。2005年1-9月份，全國固定資產(chǎn)投資57061億元，比去年同期增長26．1％，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資48 741億元，增長27．7％(9月當(dāng)月增長29．4％)，房地產(chǎn)開發(fā)投資10378億元，增長22．2％。
從上述數(shù)據(jù)我們可以看出，2004年以前房地產(chǎn)投資額增長比率都是持續(xù)增加的，但是由于宏觀政策的實施，2005年1～9月房地產(chǎn)投資和各年同期相比增幅有所下降，房地產(chǎn)投資者的投資意愿是下降的，并且目前房地產(chǎn)的景氣指數(shù)也在不斷下降，由此，可以預(yù)測2006年房地產(chǎn)投資額增長比率下降狀況可能還會繼續(xù)持續(xù)。其次，從圖2的數(shù)據(jù)我們可以看出，每年國家的固定資產(chǎn)投資都是增長的，而房地產(chǎn)投資也和固定資產(chǎn)投資同步增長，并且每年的比重都在增加。另外2004年國務(wù)院發(fā)出的《國務(wù)院要求進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。因此，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資額將會持續(xù)增長。
根據(jù)房地產(chǎn)投資波動大的特點，筆者可以利用可行性項目研究中定量分析的方法簡單的預(yù)測2006年的固定資產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)投資額(過程略)。預(yù)測結(jié)合基本符合筆者對房地產(chǎn)投資額仍將增加的分析結(jié)果。
三、房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范和完善
在以前的房地產(chǎn)業(yè)前景分析中我們比較關(guān)注的是房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位及住房制度的改革等方面，近幾年隨著國家相關(guān)政策的出臺，這些方面都得到了較大的關(guān)注，并且都在逐步的完善。然而影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的往往是房地產(chǎn)業(yè)自身的一些方面，因此我們要對房地產(chǎn)業(yè)自身進(jìn)行規(guī)范和改善。
1．規(guī)范和建立合理的房地產(chǎn)稅制。由萬科提供的2004年房企納稅榜前十名單和“2004年利潤富豪榜前十名單”，受到大家的普遍關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)號稱“暴利”，可中國納稅500強中的前300名里，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)入選，成為納稅“侏儒”。有人據(jù)此斷言房地產(chǎn)企業(yè)是“偷漏稅大戶”，是不無道理的。北京、上海、廣州、深圳等城市地稅部門公布的企業(yè)欠稅名單，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)其中，而且，房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為表現(xiàn)多樣，包括隱瞞銷售收入，少報稅款或逃避納稅，不按配比原則進(jìn)行會計核算，偽造或高估開發(fā)成本，不及時結(jié)轉(zhuǎn)售房款，長期拖欠稅款，甚至以惡意失蹤破產(chǎn)來逃稅。
中國房地產(chǎn)行業(yè)剛起步，規(guī)則和行業(yè)秩序還不完善，我們必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅監(jiān)管，規(guī)范一些條例，建立合理的房地產(chǎn)稅制。這樣有助于行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰，讓規(guī)范講誠信的企業(yè)獲得更公平的競爭環(huán)境，最終得到實惠的是購房者。對于那些因違背國家稅法而少征的稅款，稅務(wù)機關(guān)必須全額補征入庫。
2．建立完善的金融支持系統(tǒng)。房地產(chǎn)資金來源渠道主要有：政府資金、商業(yè)銀行和信托機構(gòu)融資、住房儲蓄或住房合作社融資、住房公積金融資、發(fā)行股票和證券融資、房地產(chǎn)基金或住房基金、房地產(chǎn)企業(yè)的其他融資活動、外來資金。目前中國房地產(chǎn)金融體系還不夠健全，集中的表現(xiàn)就是渠道少和形式少，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所需貸款主要來自商業(yè)銀行。房地產(chǎn)貸款過分集中于銀行，使銀行承擔(dān)了過大的風(fēng)險。因此，必須要完善中國房地產(chǎn)業(yè)的金融市場。首先，要加大允許外國金融機構(gòu)進(jìn)入中國金融市場的力度，使整個金融市場優(yōu)勝劣態(tài)，推動中國金融業(yè)加快前進(jìn)，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。其次，建立規(guī)范的銀行貸款系統(tǒng)，個人信貸制度必須完善，貸款程序和合同的簽訂必須周密，以盡可能地降低銀行的貸款風(fēng)險。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn);市場競爭;現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國民經(jīng)濟行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 4754—2002)分類方法，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動。
近年來形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資，房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣，迅速冒出來，急速增長。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場競爭更加激烈，在激烈的市場競爭中，企業(yè)要尋找發(fā)展的機會，就必須對企業(yè)、行業(yè)進(jìn)行分析。目前，學(xué)術(shù)界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多，但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進(jìn)行分析相對較少，本文收集官方數(shù)據(jù)對目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析，通過分析有助于對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解，也有助于對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析。
1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中起重要作用，是增強國民經(jīng)濟和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動經(jīng)濟的增長
投資、消費、進(jìn)出口三項是國民經(jīng)濟增長的發(fā)動機，而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費、進(jìn)出口三大增長發(fā)動機的主要拉動力量。我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時期，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2007年，房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元，年均增長24.14％；房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元，年均增長14.76％；高于年均國內(nèi)生產(chǎn)總值12.8％的增長速度。房地產(chǎn)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動消費對GDP 的拉動，1998—2007年，房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%，近十年平均比重為4.49%，在國民經(jīng)濟中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長對比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重見表1。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動性對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動經(jīng)濟增長外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過前向效應(yīng)帶動建材、冶金、機械制造、金融等產(chǎn)業(yè)，通過后向效應(yīng)帶動裝修、家電、金融保險、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)1.416，其中對金融保險業(yè)和商業(yè)的帶動效應(yīng)最大，為0.145，兩者并列第一，而對建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0.094，居第二，與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家均值相近。所以，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時，通常都會采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強這一特點來拉動經(jīng)濟增長。
1.3 改善人民的居住和生活條件
構(gòu)建社會主義和諧社會主要內(nèi)容之一就是民生問題，而住房問題是重要的民生問題，直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建設(shè)，解決人民住房緊張的問題，是關(guān)系國計民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年，全國新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。
1.4 房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)不斷加大
財政收入是衡量政府財力的重要指標(biāo)，政府在社會經(jīng)濟活動中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量，很大程度上決定于財政收入的充裕狀況。財政是為了滿足社會公共需要，彌補市場失靈，以國家為主體參與的社會產(chǎn)品分配活動。它既是政府的集中性分配活動，又是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要工具。稅金是國家財政收入的主要來源，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加，從1998年的139億元快速增長到2007年的1660億元，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財政收入比重由1.41%上升到3.24%，對財政收入的貢獻(xiàn)不斷加大，在財政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財政收入比重見表3。
2 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開放起，經(jīng)過三十年的發(fā)展，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長，隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。 1 投資方面
房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元，逐年增加至2006年的25289億元，增長率高于全社會固定資產(chǎn)投資增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長為2007年的18.42%，增長5.7個百分點，詳見表4。從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看，普通住宅比重稍有上升，從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經(jīng)濟適用房所占比重直降，從1997年的13.4%下降為4.5%，尤其是2000—2007年的七年間，更是下降達(dá)15.7%；辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變。表4為1997—2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資對比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。
信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。從1997年起國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來源資金的比重從1997年的63.61%增長為2007年的79.56%，資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。但國內(nèi)貸款額自1997年以來持續(xù)增大，2007年超過7000億元，為1997年的近8倍，是1997年以來的最高值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源見表6。
2.2 銷售方面
銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升，2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍，達(dá)到77355萬平方米，其中：住宅銷售量從1996年的6898萬平方米增長到2007年的70136萬平方米，增長了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬億元，為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。
房價大幅攀升。1997—2007年全國商品房價格，年均增長187元。2004年、2005年全國商品房平均房價大幅攀升，1年增長400元/平方米左右。商品房價格從1997年到2005年增長了1171元，其中2004年和2005年增長了809元/平方米，占69％。2007年較2006年增長了497元/平方米，占1997年以來商品房價格增長的27%。商品房價上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的利潤，同時宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不完全競爭性，形成壟斷競爭市場；而我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，加強了房地產(chǎn)商的市場力量，提高了他們進(jìn)行壟斷定價的能力，進(jìn)行產(chǎn)品定價時更多的是基于消費者的保留價格而攫取盡可能多的消費者剩余，這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因。全國商品房屋平均銷售價格見表8。
2.3 開發(fā)方面
開發(fā)規(guī)模快速增長。2007年全國房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬平方米上升到2007年的236318萬平方米，增加了191333萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見表9。 4 區(qū)域發(fā)展
東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟發(fā)達(dá)、資金相對寬裕，城市規(guī)模和城市密度較大，城鎮(zhèn)化水平較高，這些優(yōu)勢使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國的55.6%，竣工房屋面積東部省份占全國的54.3%，均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少，土地價格上升引起的成本大幅度上升和競爭加劇，一些房地產(chǎn)商投資重心開始向中西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化仍然處于初級階段，因此存在著巨大的增長空間。近年來受到國家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的扶持，西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展正在享受著高速增長的回報。2007年全國分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對比見表10。
3 結(jié) 論
近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動經(jīng)濟增長、帶動性影響經(jīng)濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上分析出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高；銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房價大幅攀升；開發(fā)規(guī)模快速增長；東部、西部發(fā)展不平衡等。通過本文可有助于對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解，也有助于對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析，本文總結(jié)出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做。
參考：
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Abstract： China's real estate industry accounts for more than the half of China's crude steel consumption， so the trend of China's real estate industry directly determines the development of China's iron and steel industry， this article through the comparison of the real estate industry， the impact of real estate investment in real estate investment as a measure of real estate industry is more appropriate， and then predict the future of China's real estate industry.
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；鋼鐵消費量；影響因素；預(yù)測
Key words： real estate；steel consumption；influence factors；forecast
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）07-0018-04
0 引言
2011年中國粗鋼的表觀消費量已經(jīng)超過了6.6億噸，其中房地產(chǎn)行業(yè)直接消耗的粗鋼占比41%，另外基礎(chǔ)設(shè)施用鋼中有相當(dāng)一部分是用來給房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)相關(guān)的配套的設(shè)施，綜合起來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)直接和間接消耗的鋼材占到了全年粗鋼表觀消費量的半壁江山。因此，房地產(chǎn)行業(yè)形勢的發(fā)展在很大程度上決定了中國鋼鐵行業(yè)的發(fā)展。對于中國鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈，從上游鐵礦石、到中游的冶煉壓延，下游鋼鐵制品業(yè)等企業(yè)對于未來的發(fā)展更加關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的走勢。本文以人口增長和人均住房面積增長作為預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)鋼材消費的自變量，結(jié)合中國房地產(chǎn)面積用鋼單耗的變化，以經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展為前提進(jìn)行預(yù)測。
1 2005～2011房地產(chǎn)用鋼分析
1.1 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼規(guī)律分析
房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量從2005年近1.1億噸增長到2011年的2.71億噸，6年間增長了2.45倍，年復(fù)合增長16.32%；同時，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量占總的鋼材消費量比重從42.46%下降到37.43%，從歷史運行軌跡上看，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量占鋼材總消費量比重雖有反復(fù)（2004年到2011年這八年間基本圍繞著40%的水平小幅波動）但占比逐漸降低的趨勢是確定（圖1，圖2）。
增速情況，房地產(chǎn)用鋼的增速波動明顯，主要還是受宏觀經(jīng)濟形勢和政策的影響，2008年受“次貸危機”導(dǎo)致全球經(jīng)濟衰退的影響，房地產(chǎn)用鋼量增速跌至歷史最低的7%，之后我國經(jīng)濟刺激計劃出臺，需求急劇釋放，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量增速大幅回升，至2010年房地產(chǎn)用鋼增速達(dá)25%（圖1）。2009年房地產(chǎn)市場空前繁榮，尤其是住房的投資需求快速放大，而住房供給無法快速釋放，致使住房價格不斷攀高，積累的泡沫也越來越大。2010年中央政府實施史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，限售、限購、限貸政策陸續(xù)出臺，2011年底，樓價上漲勢頭得到遏制，隨后受樓市調(diào)控影響，房地產(chǎn)用鋼增速大幅回落。
1.2 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼影響因素分析
微觀上，決定現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)用鋼的是房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系。隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和國民經(jīng)濟的發(fā)展，自住和投資性需求的釋放，供求格局表現(xiàn)為供給側(cè)的變化決定著市場的規(guī)模和行業(yè)的發(fā)展。
以竣工面積和銷售面積來反映房地產(chǎn)市場現(xiàn)時的供需格局可以很明顯看出，2005年以后，無論是年竣工面積總量還是竣工面積增速均低于銷售面積，這表示房地產(chǎn)市場規(guī)模是由供給側(cè)決定的（圖3）。
從房地產(chǎn)行業(yè)的需求因素分析，大致可以分為：收入，人口結(jié)構(gòu)以及對房價的預(yù)期等因素。首先，經(jīng)濟學(xué)上，收入尤其是居民收入決定一切消費和購買力。一般來說，居民收入與房地產(chǎn)需求存在正相關(guān)關(guān)系，即居民收入水平與房地產(chǎn)消費需求呈同方向變動。根據(jù)2000年到2010年國家統(tǒng)計局的城鄉(xiāng)人均收入為自變量、人均住房面積保有量為因變量進(jìn)行擬合，可以看出二者之間的線性關(guān)系良好（圖4）。
其次，人口結(jié)構(gòu)對于住房的需求也有較大的影響。其中，城鄉(xiāng)居民家庭戶數(shù)、平均每戶家庭人口、人口的自然增長率等指標(biāo)與住房需求的變化關(guān)系密切。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著的變化，農(nóng)村人口及占總?cè)丝诒戎夭粩嘟档停c之相對的是城鎮(zhèn)人口的上升及占總?cè)丝诒戎氐奶岣摺Ｅc此同時，無論是農(nóng)村家庭還是城鎮(zhèn)家庭，平均每戶家庭人口都在下降（圖5）。再加上，人口的自然增長率已經(jīng)由1990年14.39%，下降到2000年的7.58%，到2010年下降到僅為4.79%，人口增長率已經(jīng)下降到較低水平（圖6）。其中城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的增加、人口自然增長率即總?cè)丝诘脑鲩L、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地產(chǎn)消費、而農(nóng)村家庭戶數(shù)的減少、城鄉(xiāng)居民平均每戶人口的下降等對房地產(chǎn)消費有抑制作用。因為各項指標(biāo)之間的相互影響，故考察城鄉(xiāng)家庭擁有的住房面積保有總量作為人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響的主要指標(biāo)，公式為：人均住宅面積×平均每戶家庭人口×家庭戶數(shù)。
結(jié)合目前我國人口分布和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，我們認(rèn)為城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的存在依然是未來十年中國經(jīng)濟的一個重要特點，推衍到房地產(chǎn)行業(yè)，則需要考慮城鎮(zhèn)化率、城市的擴展，人口的流動以及商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)遷移分布等。
從經(jīng)濟的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r來說，東部沿海以及城鎮(zhèn)依然會是我國經(jīng)濟發(fā)達(dá)和熱點地區(qū)，雖然中部和西部的經(jīng)濟崛起會縮小區(qū)域間的差距，但是人口的主要流動方向依然是向城市和東部轉(zhuǎn)移，按照國家發(fā)改委公布的2010年和2011年全國城鎮(zhèn)化率47%和48.3%推算，以現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化速率，預(yù)計到2020年我國的城鎮(zhèn)化率約為60%，那么屆時，即使僅按一戶一套住房計算，城鎮(zhèn)居民住宅的保有量也將大幅超越農(nóng)村居民住宅保有量。我國龐大的流動人口數(shù)量也應(yīng)當(dāng)成為考慮房地產(chǎn)需求的重要因素，依照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，近兩年來，我國人戶分離人口、流動人口的比重呈小幅上升的趨勢，正常情況下，人口分離人口或者流動人口所帶來的需求至少是每戶兩套住房（表1）。同樣，人口的流動、城鎮(zhèn)化率的提高將導(dǎo)致城市規(guī)模的擴張，反映在行政區(qū)劃上就是縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級區(qū)劃減少，市及市轄區(qū)的增長。伴隨著行政區(qū)劃的變化、市區(qū)面積的擴張，人口密度的提高，市轄區(qū)至少需要配套一到兩個成規(guī)模的商業(yè)中心，此時，商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)數(shù)量將增長（表2）。同時，地級市原有的工業(yè)中心將會外移且按照產(chǎn)業(yè)布局重新進(jìn)行規(guī)劃，那么因為舊有的工業(yè)用房的拆除以及新的工業(yè)用房的建設(shè)帶來的新增房地產(chǎn)需求將帶動鋼材消費。
最后，隨著近年來國民經(jīng)濟發(fā)展、市場經(jīng)濟體系的確立以及金融市場的改革完善，房地產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)配置的一種途徑，其投資品屬性表現(xiàn)的越來越明顯，房地產(chǎn)的投資功能也越來越為人們所關(guān)注，其價格也水漲船高。對于一般消費品來說，該商品的自身價格與消費需求是呈反向變動關(guān)系，即該商品的價格上漲時會抑制消費需求，反之亦然。但是投資品的價格上漲或者潛在購買者預(yù)期該商品的價格未來會上漲時，反而會促進(jìn)對投資品的消費需求。房地產(chǎn)作為居民重要的資產(chǎn)配置形式，其資產(chǎn)溢價成為居民勞動收入外的重要財產(chǎn)收入來源之一。2009年以來的房價上漲，房地產(chǎn)的投資品屬性就表現(xiàn)的比較強烈（圖7）。并且，當(dāng)宏觀經(jīng)濟處于擴張期時，再輔以相對寬松的貨幣政策，例如針對個人住房貸款及監(jiān)管寬松時，利用金融桿杠進(jìn)行房地產(chǎn)投資也會大幅促進(jìn)房地產(chǎn)的消費。
從房地產(chǎn)行業(yè)的各項運行指標(biāo)來分析，與房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量增速同步性最好的是新開工面積增速這項指標(biāo)，這與房地產(chǎn)行業(yè)自身運行特點有著密切的聯(lián)系。一般來說，一項房地產(chǎn)項目在開工前進(jìn)行一定的物資儲備，但由于新項目開工之初以土石方施工為主，鋼材用量低，因此新項目開工前的鋼材采購量少。隨著前期土石方工程的完成（土石方施工時間占整個項目施工時間相對較短），項目開工之后為后續(xù)工程的順利進(jìn)度提供充足的物資保障，這時鋼材的采購量和儲備量逐漸增加。因此，新開工面積的增速與房地產(chǎn)用鋼增速有最好的契合度（圖8）。
宏觀上，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀經(jīng)濟政策和國民經(jīng)濟影響較大。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來說，房地產(chǎn)開發(fā)的固定資產(chǎn)投資完成額占到全社會固定資產(chǎn)投資完成額的兩成，占第二產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資完成額的一半左右，如果再考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的帶動，房地產(chǎn)行業(yè)成為名副其實的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)（圖9）。
將國房景氣指數(shù)、宏觀經(jīng)濟波動、宏觀經(jīng)濟政策相結(jié)合可以看出，在現(xiàn)今，我國的經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)力量依然是投資的情況下，宏觀經(jīng)濟形勢和政策對房地產(chǎn)行業(yè)的運行有著深遠(yuǎn)的影響。就最近幾年來看，2005年的宏觀調(diào)控以及后續(xù)的國八條、新國八條拉開了樓市調(diào)控的序幕，樓市陷入低迷。2007年“次貸危機”的爆發(fā)又使得樓市陷入蕭條；隨后的4萬億經(jīng)濟刺激計劃助推樓市；2009年下半年房價的快速上漲招致了新一輪的調(diào)控，樓市再次跌入谷底（圖10）。
2 預(yù)測方法
2.1 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼測算思路
房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量計算相較于其他行業(yè)復(fù)雜，利用了房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額、PPI以及單耗之間相互關(guān)系來進(jìn)行推測，公式為：用鋼量=單耗*城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額。其中，房地產(chǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額為剔除了價格因素后，實際發(fā)生的固定資產(chǎn)投資完成額，調(diào)整的方式是：當(dāng)年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資完成額/當(dāng)年P(guān)PI。用鋼單耗表示為，每單位實際發(fā)生的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額所需的用鋼量，利用1998年至2010年用鋼單耗數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，得出2011年至2020年的單耗數(shù)據(jù)。然后根據(jù)宏觀模型推測出的2012至2020年房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額與用鋼單耗相乘得出2012年至2020年房地產(chǎn)行業(yè)用鋼總量。
2.2 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量預(yù)測及結(jié)論
首先，在未來宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行的假定下，并且在未來的這段時間內(nèi)，投資仍然是中國經(jīng)濟發(fā)展的主要拉動因素，城鎮(zhèn)化和收入增長是房地產(chǎn)需求增長的主要誘因。城鎮(zhèn)化水平的提升，導(dǎo)致城區(qū)面積的大幅擴展、人口密度的提升，將在城市規(guī)劃和建設(shè)中注重商業(yè)中心的配套建設(shè)，而且由于城區(qū)面積的逐步擴大，商業(yè)中心的配置數(shù)量將明顯增多，即人口密度的提高表現(xiàn)為對于商業(yè)中心需求的緊迫性，城區(qū)面積的擴展意味著為商業(yè)中心配置的地理分布多元化，因此考慮到這兩點，商業(yè)營業(yè)用房的快速增長將成為帶動房地產(chǎn)用鋼增長的重要方面（圖11，圖12）。
對于政策上，假設(shè)未來五到十年，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊從緊，同時調(diào)控常態(tài)化，政策維持鼓勵以居住為主導(dǎo)的消費結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機投資性需求，房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展階段，劇烈波動的可能性較小，因此，我們得出，將來五到十年，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資增速將大幅下滑，房地產(chǎn)行業(yè)年用鋼量仍繼續(xù)保持正增長，但增速下降，且房地產(chǎn)用鋼占鋼材總消費量比重持續(xù)降低。
短期，預(yù)計2012年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速大幅下降，在累積一定壓力后于2013年釋放，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速觸底回升至15%，之后逐步回落到8%左右，并長期保持8%的水平左右。受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量將在2019年左右突破3億噸，到2015年左右房地產(chǎn)行業(yè)用鋼增速下降到5%以下，此后長期處在低于5%區(qū)間，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼占年鋼材消費量的比重穩(wěn)步下滑，到2020年前后達(dá)到20%左右，自2012年始，占比下降約7個百分點（表3）。
3 結(jié)論
隨著中國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，中國居民收入不斷提高，為增進(jìn)房地產(chǎn)消費提高了基礎(chǔ)。同時，中國持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化，中國城鎮(zhèn)人口的數(shù)量和在總?cè)丝谥姓急鹊奶岣摺⒊鞘袇^(qū)域的擴大，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的同時促進(jìn)了中國房地產(chǎn)業(yè)用鋼的增長。另外隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和建筑標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼單耗的增加也促進(jìn)了房地產(chǎn)用鋼總量的增長。但是需要注意的是隨著經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，中國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟地位中的弱化使得房地產(chǎn)行業(yè)用鋼比例逐漸下降。
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劉明康是在江蘇、遼寧調(diào)研時作上述表示的。他指出，當(dāng)前要密切關(guān)注宏觀調(diào)控政策的實施情況及其對銀行業(yè)可能帶來的影響。加強相關(guān)風(fēng)險管理，首先要防止不良貸款反彈。
他同時強調(diào)，要防止不法分子與銀行業(yè)工作人員內(nèi)外勾結(jié)作案，套取銀行業(yè)金融機構(gòu)資金，防止假票據(jù)、假按揭、冒名貸款等案件，防止案件數(shù)量和涉案金額反彈；此外，正常渠道受限后，地下錢莊、非法集資等非正常融資渠道可能會有所抬頭，要切實防止這種傾向蔓延，防范可能出現(xiàn)的非法集資活動。
劉明康認(rèn)為，實行從緊的貨幣政策，充分考慮了當(dāng)前固定資產(chǎn)投資反彈壓力較大、貨幣信貸投放偏多、流動性過剩矛盾尚未緩解、價格上漲壓力明顯等因素。銀行業(yè)金融機構(gòu)要增強大局意識和憂患意識，認(rèn)真研究從緊貨幣政策下可能出現(xiàn)的問題，未雨綢繆，有針對性地采取應(yīng)對措施。
他要求銀行科學(xué)把握和實施“有保有壓”工作，既要做到信貸規(guī)模的總體把握，又要不斷優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)合理的資金需求能夠得以滿足。當(dāng)務(wù)之急，一是要加強小企業(yè)金融服務(wù)，確保正常合理的小企業(yè)貸款需求得到滿足。二是要加強農(nóng)業(yè)貸款，力爭在從緊貨幣政策下對“三農(nóng)”信貸投放力度不放松，比例不下降。三是要加強奧運金融服務(wù)。
劉明康最后強調(diào)，今年國際國內(nèi)不確定性加大，新情況新挑戰(zhàn)增多，宏觀形勢復(fù)雜，銀行業(yè)系統(tǒng)要居安思危、扎實工作，要把問題和困難估計得更充分些，切不可盲目樂觀。
國家統(tǒng)計局2006年5月14號公布，1――4月我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資28410億元，同比增長25.7％，與一季度相比增幅回落0.2個百分點。有關(guān)專家指出，這樣的投資增速還是比較快的，基本保持了平穩(wěn)的發(fā)展勢頭。專家認(rèn)為，在出口增速放緩的情況下，今年經(jīng)濟增長主要將倚重投資和消費。
能源有色投資動力強勁
從具體產(chǎn)品看，由于受國際市場大宗商品價格走高刺激，相關(guān)企業(yè)的投資動力依然很強，尤其是能源和有色金屬等原材料方面。數(shù)據(jù)顯示，1――4月份煤炭開采及洗選業(yè)投資339億元，同比增長47％；非金屬礦采選、制品業(yè)投資785億元，增長43.5％；“有色金屬礦采選、冶煉及壓延加工業(yè)投資440億元，增長40.8％；黑色金屬礦采選、冶煉及壓延加工業(yè)投資782億元，增長25.2％。
另外值得關(guān)注的是，2008年4月份農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)投資增速有所回落。1――4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資6952億元，增長32.1％，比一季度回落0.2個百分點；第一產(chǎn)業(yè)增長71.6％，增速比上月回落9.2個百分點。
制約固定投資因素顯現(xiàn)
申銀萬國宏觀經(jīng)濟分析師李慧勇指出，從2006年5月19日早晨1――4月份的數(shù)據(jù)看，制約固定資產(chǎn)投資增長的因素有些許增力口。
首先，從施工和新開工項目情況看，施工項目計劃投資額增速明顯回落，新開工項目計劃投資額增速加速回落。1――4月份施工項目計劃總投資增速比1季度回落2.6個百分點；新開工項目計劃總投資增速比1季度回落0.7個百分點；其次，從資金來源來看，到位資金增長率明顯放慢。1――4月份城鎮(zhèn)投資到位資金增速比上月回落2個百分點，其中由于嚴(yán)格的信貸控制，國內(nèi)貸款增速比上月回落2.4個百分點；此外，目前的固定貨產(chǎn)投資高增長很大程度上依賴于房地產(chǎn)投資的推動，李慧勇表示，目前房地產(chǎn)價格分歧加大，房地產(chǎn)銷售存在：較大的不確’定性，如果房地聲銷售跟不上，房地產(chǎn)投資快速增長的趨勢將難以維持。
全年增速將維持高位
近來形成“房地產(chǎn)投資過熱”的看法，一般都是基于以下的數(shù)據(jù)和理由：“房地產(chǎn)的供給嚴(yán)重超過需求。新房屋的供給量在以每年20％―30％的速度增長。而家庭人均可支配收入不可能以這樣的速度增長”（參見摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠關(guān)于中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的若干篇文章。如http：／／fi-nance．sina．com．cn2004年10月25日09：38證券日報，以及BUSINESS． SOHU． COM，2004年9月27日07：59，證券日報，等等）。如果上述數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤地反映了中國房地產(chǎn)供給的增長，那么這種增長顯然是過熱，而不可持續(xù)。然而事實上，統(tǒng)計數(shù)據(jù)背后另有別情。
一、“房地產(chǎn)業(yè)”投資高速增長并不等于房地產(chǎn)投資高速增長
我國的“房地產(chǎn)業(yè)”是指伴隨我國經(jīng)濟改革、市場經(jīng)濟體制建立而逐步發(fā)展起來的，以盈利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及中介服務(wù)活動的企業(yè)群體。我國國民經(jīng)濟統(tǒng)計中的房地產(chǎn)開發(fā)投資，是從20世紀(jì)80年代中后期開始，針對“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的開發(fā)投資進(jìn)行的統(tǒng)計。盡管這個新生的產(chǎn)業(yè)以超常規(guī)的速度增長，但直到今天，由“房地產(chǎn)業(yè)”提供的產(chǎn)出，還只占我國全社會每年新增房地產(chǎn)供給的一小部分。以住宅為例（占房地產(chǎn)產(chǎn)品60％以上），2003年全社會新增住宅竣工面積13億平方米（中國國家統(tǒng)計局：（《中國統(tǒng)計年鑒（2004）》），而“房地產(chǎn)業(yè)”提供住宅竣工面積4．4億平方米（中國國家統(tǒng)計局：《中國統(tǒng)計年鑒》（2004）），所占比重僅為32％。大部分新增住宅仍是由社會上形形的業(yè)主（機關(guān)團(tuán)體、工商企業(yè)、家庭）自己建設(shè)，以傳統(tǒng)的“自給自足”方式生產(chǎn)的。因此，我國國民經(jīng)濟統(tǒng)計中的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動，事實上遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于全社會房地產(chǎn)開發(fā)活動。大量房地產(chǎn)開發(fā)活動（建設(shè)面積和投資）“淹沒”在各行各業(yè)的基本建設(shè)投資、更新改造投資、城鎮(zhèn)集體投資以及城鄉(xiāng)個人投資統(tǒng)計中，容易被人忘記或忽略。而這種忘記或忽略影響著人們對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的判斷。
據(jù)統(tǒng)計，以住宅建設(shè)（占房地產(chǎn)建設(shè)總量的60％）為例，1990―2003年，我國全社會每年住宅竣工面積年均增長速度僅為3．2％，城鎮(zhèn)住宅竣工面積年均增速為9．3％，而同期“房地產(chǎn)業(yè)”提供住宅竣工面積的年均增長速度達(dá)到18．5％（國家統(tǒng)計局：《中國固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計數(shù)典》（1950―2000）；《中國統(tǒng)計年鑒》（2004））。可見，“房地產(chǎn)業(yè)”投資（作為房地產(chǎn)供給的一部分）的增長速度并不等于全部房地產(chǎn)投資的增長速度。
二、“房地產(chǎn)業(yè)”高速增長空間主要來自它對傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式的替代
在提供房地產(chǎn)產(chǎn)品方式上，“房地產(chǎn)業(yè)”以市場化、產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式，區(qū)別于我國傳統(tǒng)的業(yè)主（機關(guān)、工商企業(yè)、家庭）自建、“自給自足”的生產(chǎn)方式。在新增住宅總量增長不快的情況下，“房地產(chǎn)業(yè)”能夠高速增長，其增長空間只能主要來自它對傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式的替代，即以市場化、產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)方式替代業(yè)主自建的方式。
1990―1998年間，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中，城鎮(zhèn)個人建房、國有單位自建住宅（基本建設(shè)）、“房地產(chǎn)業(yè)”住宅建設(shè)的竣工面積幾乎在同步增長；而1998年后，市場化、產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)對“自給自足”生產(chǎn)方式的替代明顯增強。國有單位自建的住宅建設(shè)規(guī)模于1998年后出現(xiàn)拐點向下，城鎮(zhèn)個人建房增速也明顯平緩下來。這種替代關(guān)系是分明的。作為上述替代的結(jié)果，“房地產(chǎn)業(yè)”提供的新增住宅占城鎮(zhèn)新增住宅比重從1990年的20．4％提高到2003年的58．6％；而同期傳統(tǒng)自建方式讓出了相應(yīng)的市場份額。從投資角度考察，與住宅建設(shè)實物工作量的替代過程相對應(yīng)，“房地產(chǎn)業(yè)”住宅開發(fā)投資的增長速度也明顯快于城鎮(zhèn)住宅投資的增長速度。1998―2003年，我國城鎮(zhèn)住宅投資（名義）年度增長速度為13．1％（低于固定資產(chǎn)投資名義增長速度）；而其中的“房地產(chǎn)業(yè)”住宅投資（名義）年均增長速度為26．6％。
現(xiàn)在社會上（包括上述知名學(xué)者）普遍將統(tǒng)計中“房地產(chǎn)業(yè)”的投資增長速度，誤認(rèn)為是全社會房地產(chǎn)投資增長速度；并認(rèn)為這個“超常規(guī)”增長速度造成了全社會投資過熱，從而發(fā)出“房地產(chǎn)業(yè)是過熱源頭”、“帶動鋼鐵、水泥、原材料、煤電油運全面緊張”的批評聲。這其實是一個很大的誤會。
三、應(yīng)在澄清上述事實背景的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)業(yè)的高速增長予以肯定
在房地產(chǎn)產(chǎn)品供給方式上，“房地產(chǎn)業(yè)”正以市場化、產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式，加速替代我國傳統(tǒng)體制下形成的業(yè)主自建、“自給自足”的生產(chǎn)方式。這種替生的必然性，在于市場化、產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式能夠以專業(yè)化的優(yōu)勢提供質(zhì)量更好、性價比更高的產(chǎn)品，以更體貼、更人性化的服務(wù)滿足消費者多樣化的需求。其中的道理，嚴(yán)當(dāng)?斯密在200多年前就已經(jīng)闡明：隨著市場和分工的發(fā)展，裁縫不必再制作自己穿的鞋子，而從鞋匠那里購買。
我們認(rèn)為，應(yīng)在澄清上述事實背景的基礎(chǔ)上，對“房地產(chǎn)業(yè)”的高速增長予以肯定：―――“房地產(chǎn)業(yè)”高速發(fā)展是房地產(chǎn)領(lǐng)域市場化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的表現(xiàn)；是市場經(jīng)濟的生產(chǎn)方式對傳統(tǒng)計劃制度下單位（自設(shè)基建辦）“自給自足”生產(chǎn)方式的替代，是能夠帶來社會資源節(jié)約和宏觀經(jīng)濟效益的體制性的進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟增長；探索
通過利用投資乘數(shù)法和生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系分析，可以得出以下結(jié)論。
（一）房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系
1.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的初始效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)度也較高。
2.房地產(chǎn)部門增加投資所帶動的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部收入增加較小，其產(chǎn)業(yè)收益的增加具有滯后性與分散性的特點，故房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的直接效應(yīng)較小。
3.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的間接效應(yīng)大于其初始效應(yīng)和直接效應(yīng)的總和，所以房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的間接效應(yīng)較大。
4.房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過大會在一定程度上降低對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)。因此，要在固定資產(chǎn)總量平衡的前提下，調(diào)節(jié)好房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例。
（二）房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系
1.從前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)投資與租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，郵政業(yè)，金屬制品業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，儀器儀表及文化辦公用機械制造業(yè)，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)，電氣機械及器材制造業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)等14個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度較高。
2.從后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)投資與居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、郵政業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、工藝品及其他制造業(yè)和教育等13個行業(yè)關(guān)聯(lián)度較大。
3.房地產(chǎn)投資對關(guān)聯(lián)部門的投資和產(chǎn)出拉動作用非常明顯。即房地產(chǎn)業(yè)的需求項目（如投資、消費）每增加一個單位的投資（社會需求）時，帶動相關(guān)行業(yè)相應(yīng)增加的生產(chǎn)額均超過1。
4.房地產(chǎn)投資對第二產(chǎn)業(yè)的部分，如金屬冶煉及壓延加工業(yè)、行業(yè)、通用、專用設(shè)備制造業(yè)等誘發(fā)程度高，房地產(chǎn)投資對這幾個行業(yè)的產(chǎn)出存在放大效應(yīng)。
啟示與建議
通過對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析，可以看出，房地產(chǎn)投資是推動房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，與經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，對保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展有很大作用。但是，同時需要指出的是，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)和其他產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)并非都是正向的。從對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)角度看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例過大則會在一定程度上降低這種貢獻(xiàn)；從對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動作用看，如果房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展，容易導(dǎo)致其他行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩或過熱增長，為國民經(jīng)濟帶來不穩(wěn)定因素。
第一，通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機制促進(jìn)經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變。進(jìn)入新世紀(jì)后，面對世界能源的有限性，我國經(jīng)濟增長的動力模式開始發(fā)生變化，即從以固定資產(chǎn)投資和出口拉動為主的經(jīng)濟增長，逐步向消費驅(qū)動型增長邁進(jìn)。這種趨勢預(yù)示著，中國經(jīng)濟中長期增長動力將繼續(xù)由投資和出口拉動型逐步轉(zhuǎn)向消費拉動型增長。在這一條件下，房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機制也面臨發(fā)展變化。而當(dāng)前，我國房地產(chǎn)投資主要流向商品房領(lǐng)域，商品房價格高又使得居民購房負(fù)擔(dān)逐步加重。在這一情形下，許多居民消費被抑制，不利于我國實現(xiàn)以投資帶動經(jīng)濟增長的新轉(zhuǎn)型。因此，未來一段時間，在我國經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)投資應(yīng)改變過去通過投資于商品房帶動經(jīng)濟增長的投資驅(qū)動方式，而應(yīng)通過投資于社會保障性住房（經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房）來釋放居民消費潛力，以此來擴大居民消費。
第二，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟增長波動。根據(jù)我們的研究，房地產(chǎn)投資能夠?qū)е陆?jīng)濟波動，過度的或者被壓抑的房地產(chǎn)投資都能夠引起經(jīng)濟的劇烈波動。而且，由于房地產(chǎn)投資涉及行業(yè)部門眾多，且行業(yè)關(guān)聯(lián)性強，按投資乘數(shù)原理其作用將會被放大數(shù)倍，在短期內(nèi)影響經(jīng)濟正常運行，使經(jīng)濟增長在短期內(nèi)產(chǎn)生巨幅波動。其中，由房地產(chǎn)泡沫引起的經(jīng)濟波動給經(jīng)濟帶來的破壞是非常嚴(yán)重的，不但在經(jīng)濟總量上，而且在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上都會導(dǎo)致大的衰退。在這一情勢下，應(yīng)當(dāng)通過調(diào)控房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟增長波動與行業(yè)過熱。這包括三個方面的內(nèi)容：一是要確立通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟波動和行業(yè)過熱的調(diào)控思路。二是逐步探索和分析房地產(chǎn)投資規(guī)模對經(jīng)濟波動和產(chǎn)業(yè)過熱影響的傳導(dǎo)路徑，通過模型分析傳導(dǎo)過程中各種因素的影響大小及調(diào)控方式。三是國家應(yīng)當(dāng)建立通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟波動及行業(yè)過熱的長效機制。
第三，通過完善房地產(chǎn)投資統(tǒng)計指標(biāo)體系更準(zhǔn)確地反應(yīng)宏觀經(jīng)濟走勢。首先，在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計中，反映企業(yè)經(jīng)營狀況的指標(biāo)較少。目前，在日常房地產(chǎn)統(tǒng)計工作中，計劃總投資、本年完成投資、商品房建設(shè)投資、土地開發(fā)投資等投資指標(biāo)涉及較多，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況的統(tǒng)計指標(biāo)如收入、利潤、稅收等經(jīng)營指標(biāo)涉及的較少。這不利于把握我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展情況。其次，尚沒有反映二、三級房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計指標(biāo)。在目前的統(tǒng)計體系中，還殘留著計劃經(jīng)濟時期的烙印，與市場經(jīng)濟條件下經(jīng)濟成分和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜、投資主體和利益主體日益多元化的實際不符合，特別是對二、三級市場中的房地產(chǎn)投資行為統(tǒng)計不夠，這也是目前房地產(chǎn)投資統(tǒng)計指標(biāo)體系中缺少的內(nèi)容。最后，某些指標(biāo)被明顯低估，統(tǒng)計體系有待進(jìn)一步完善。例如，現(xiàn)在隨著經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)業(yè)的快速升溫，土地價值被不斷抬高，其資產(chǎn)效應(yīng)日益明顯等，這些目前都沒有通過統(tǒng)計指標(biāo)反映出來。
第四，通過完善房地產(chǎn)投資統(tǒng)計指標(biāo)體系更準(zhǔn)確地反應(yīng)宏觀經(jīng)濟走勢。由于房地產(chǎn)投資占GDP比重不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)特別是金融等行業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)日漸增強，房地產(chǎn)投資本身存在風(fēng)險，因此，可以建立房地產(chǎn)投資預(yù)警系統(tǒng)，通過跟蹤投資規(guī)模、投資增速、投資結(jié)構(gòu)與投資方向，了解房地產(chǎn)投資變動對經(jīng)濟增長和其他產(chǎn)業(yè)的影響效力，并于房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱前及時預(yù)警，避免整個行業(yè)及國民經(jīng)濟的大起大落。因此，建議統(tǒng)計部門將房地產(chǎn)投資作為切入點，通過科學(xué)、正確地投資數(shù)據(jù)獲取與分析來監(jiān)督整個國民經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展運行情況，及時就房地產(chǎn)投資規(guī)模及速度變動情況作出未來預(yù)測及情勢判斷，為中央政府更科學(xué)地對國民經(jīng)濟進(jìn)行宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)性資料。
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為應(yīng)對國際金融危機,國家在2009年間采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。但是,隨著一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題,中國經(jīng)濟是否倚重房地產(chǎn)業(yè)過深也成為關(guān)注焦點。那么,2010年中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭將如何?是否依然是國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長的重要支撐呢?
近年來,房地產(chǎn)業(yè)每年為GDP貢獻(xiàn)2個百分點左右。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出:“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動力強,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。”
房地產(chǎn)業(yè)能否成為支柱產(chǎn)業(yè),首先要明確支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。支柱產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、擴大效應(yīng)等特征,對國民經(jīng)濟的發(fā)展,能比其他行業(yè)發(fā)揮更大的作用。在一個國家的一定時間段里,也有可能同時出現(xiàn)兩三個支柱產(chǎn)業(yè)。在上世紀(jì)里,就有的國家或地區(qū)宣布擁有兩個支柱產(chǎn)業(yè)。
具體從行業(yè)關(guān)聯(lián)度和帶動力來看,開發(fā)建設(shè)一項房地產(chǎn)項目,按投資額計算,有一半以上來自十幾個行業(yè)提供的材料設(shè)備,因而具有很高的行業(yè)關(guān)聯(lián)度。2007年房地產(chǎn)投資額預(yù)計接近2萬億元,就可以帶動相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)品銷售額在1萬億元左右。如果計算間接帶動,涉及的行業(yè)數(shù)量和帶動額也很大。例如一家人買了新房,往往是家用電器和家具大多數(shù)要換新的,就能間接地帶動家用電器業(yè)和家具業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)還有一項基礎(chǔ)性作用,也可以稱為特殊的“帶動作用”,就是各行業(yè)的發(fā)展,都要率先建設(shè)本行業(yè)的房地產(chǎn)。
由于每個行業(yè)的發(fā)展都要建設(shè)本行業(yè)的房地產(chǎn),因而房地產(chǎn)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占的比重一般不會遞減,有的階段還會略有增加。這些年來,房地產(chǎn)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重一直保持在4%左右,這是其他多數(shù)行業(yè)達(dá)不到的。由于房地產(chǎn)屬于建設(shè)范疇,還應(yīng)從固定資產(chǎn)投資額的角度來觀察。房地產(chǎn)的投資額,要占全國固定資產(chǎn)投資額的20%左右,比重很大。此外,也應(yīng)從增加社會財富的角度來觀察。據(jù)一些西方國家的統(tǒng)計,在全國擁有的社會財富中,房地產(chǎn)要占20%以上。
對國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)。這些年來,我國房地產(chǎn)投資額和增加值的平均增長率達(dá)到15%以上,高于國民經(jīng)濟的平均增長率。近十幾年,我國國內(nèi)生產(chǎn)總值每年增加8～11個百分點,其中有1～2個百分點是房地產(chǎn)業(yè)作的貢獻(xiàn)。
對城市政府財政收入的貢獻(xiàn)。城市政府的財政收入,是發(fā)展經(jīng)濟和城市建設(shè)、改造的主要經(jīng)濟來源。這些年來,在各城市政府的財政收入中,來自房地產(chǎn)業(yè)的至少要在20%以上,許多城市達(dá)到40%以上。
對提高就業(yè)率的貢獻(xiàn)。全國房地產(chǎn)企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介機構(gòu)等迅速發(fā)展,有利于大量接納就業(yè)人員。
對提高人民居住水平和促進(jìn)消費的貢獻(xiàn)。1978年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為7.2平方米,經(jīng)過這些年住房建設(shè)的快速發(fā)展,到2008年末超過人均28平方米。過去實行公房低租金制度時期,居民平均住房消費占居民收入的1%～3%,而今許多居民已超過20%。住房消費的顯著提高,會對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生推動作用。
對改變城市面貌的貢獻(xiàn)。改革開放30多年來,各城市新建的房地產(chǎn)(含住宅)總量,比此前城市原有的房地產(chǎn)(含住宅)總量要高出好幾倍。如果你到幾個十幾年前去過的城市調(diào)查參觀,肯定會有“不曾相識”的感覺,因為這些城市實現(xiàn)了“舊貌換新顏”。
2011年初以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的政策出現(xiàn)了重大調(diào)整，其中最為主要的是年初出臺的限購政策。這一政策出臺伊始，就引起了全社會極大的關(guān)注和熱烈的討論，而學(xué)術(shù)界一般傾向性地認(rèn)為，限購之舉是改革的大倒退，是行政力量的重新抬頭。筆者當(dāng)時的觀點非常簡單―限購是必不可少的，其目的是盡快給脫韁野馬般上漲的房地產(chǎn)市場降溫，遏制住房價上漲的勢頭，這是在收入差距相對過大、流動性居高不下的宏觀背景下出臺的臨時性管制政策，類似于對跨國資本流動局部性限制的資本管制政策。
時至今日，社會上，包括學(xué)術(shù)界，對限購政策合理性的爭論已經(jīng)降溫，取而代之的是對房地產(chǎn)市場走勢何去何從的預(yù)測。房地產(chǎn)市場的走勢是未來經(jīng)濟發(fā)展最重要的因素之一，也是最充滿不確定性的因素之一，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場必須軟著陸，這是保證整體國民經(jīng)濟不斷調(diào)整、持續(xù)健康發(fā)展的基本條件，也是房地產(chǎn)業(yè)逐步走向合理、健康、可持續(xù)性發(fā)展的基本要求和必然要求。
房地產(chǎn)業(yè)軟著陸的含義
軟著陸，指的是房地產(chǎn)業(yè)要經(jīng)歷一個漸進(jìn)式調(diào)整的過程，這個漸進(jìn)式調(diào)整的指向并不是簡單的價格回歸，而是讓房地產(chǎn)業(yè)未來朝著合理的發(fā)展體制演進(jìn)。軟著陸的表象是房價的平穩(wěn)調(diào)整，其根本要求是房地產(chǎn)業(yè)制度的逐步改造。
具體而言，房地產(chǎn)市場的軟著陸有三個基本目標(biāo)：
第一，價格合理的回落，視各地房地產(chǎn)市場的情況，市場參與各方對價格回落的程度有一個基本合理的共識；
第二，交易量和投資量能夠從持續(xù)萎縮轉(zhuǎn)為比較快地企穩(wěn)，并較快得到恢復(fù)；
第三，取代傳統(tǒng)的、單一市場化的房地產(chǎn)新格局，在調(diào)整的過程中逐步地確立。
為什么市場
需要軟著陸
從宏觀層面看，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要房地產(chǎn)市場的軟著陸，其根本原因是房地產(chǎn)業(yè)牽涉到的產(chǎn)業(yè)面極其廣泛，如果調(diào)控的速度過快、力度過猛，對于經(jīng)濟整體發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整都會產(chǎn)生巨大的沖擊。以交易量為例，如果房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)大規(guī)模的萎縮，勢必帶來房地產(chǎn)交易中介市場的萎縮，會帶來房屋貸款、保險服務(wù)、房地產(chǎn)律師、家用電器銷售、裝修等一系列產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)萎縮。
從投資的角度看，如果房地產(chǎn)調(diào)控帶來了投資量和開發(fā)量的下降，勢必會引起房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資量的下降，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例一般在20%左右，而固定資產(chǎn)投資又基本上占到中國GDP的45%左右，因此，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資下降會帶來整體就業(yè)率下降、水泥建材等上游原材料需求下降。
從價格的角度看，房地產(chǎn)的價格與消費品的價格有本質(zhì)的不同。房地產(chǎn)的價格是資產(chǎn)價格，資產(chǎn)價格的變化影響著千家萬戶的心理感受，如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)巨幅下降，勢必會帶來相當(dāng)一部分中等收入家庭的心理負(fù)擔(dān)。應(yīng)該說，中國經(jīng)過30多年的經(jīng)濟發(fā)展，國民已經(jīng)基本上脫離了滿足溫飽的階段，影響千百萬中國家庭幸福感的指標(biāo)，已經(jīng)超越了經(jīng)濟增長、超越了就業(yè)率、超越了物價穩(wěn)定，它還包括資產(chǎn)價格的相對穩(wěn)定。正如股市的巨幅波動引起了廣大家庭的密切關(guān)注一樣，房地產(chǎn)價格的巨幅波動也一樣會帶來相關(guān)家庭的幸福感的巨幅波動，這個道理是顯而易見的。
1998年以后，香港特區(qū)政府的一些政策引起了很多香港民眾的不滿，究其原因，并不是這些政策導(dǎo)致了經(jīng)濟增長速度或是就業(yè)率的下降，或是物價的上漲，主要是帶來了資產(chǎn)價格的縮水，尤其是房產(chǎn)價格的縮水，而當(dāng)時這些政策的出臺，與香港特區(qū)政府在回歸之后比較急于解決房地產(chǎn)價格居高不下的初衷是密切相關(guān)的。
城市化與經(jīng)濟增長:
房地產(chǎn)實現(xiàn)軟著陸的根本條件
中國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)軟著陸，有獨特的有利條件，那就是中國目前處在一個城市化加速的時期，更處在一個整體經(jīng)濟發(fā)展較快的增長期。中國的城市化率，目前僅僅達(dá)到49%，比相應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展水平地區(qū)的城市化率低12%，在城市化進(jìn)程中仍然有比較大的住房需求。
更重要的是，中國經(jīng)濟的增長速度，即便是按照2012年8%的預(yù)測（這是清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心的最新預(yù)測，而其他機構(gòu)的預(yù)測在8%到9.2%之間），再加上中等水平的物價上漲（清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心預(yù)測2012年中國的CPI為2.8%，大部分機構(gòu)的預(yù)測在3%以上），中國名義GDP增長速度也會保持在兩位數(shù)以上，因此從總體上講，中國的收入水平、資本回報、勞動力回報、資本水平、消費等指標(biāo)，都在以兩位數(shù)的速度上升。這種呈兩位數(shù)增速的經(jīng)濟體中，任何的資產(chǎn)泡沫，只要不繼續(xù)發(fā)酵，只要能停止快速上升或者略有下降，經(jīng)過若干年的調(diào)整都能夠消化掉。
如果以人體的健康做比喻的話，我們可以說，中國的房地產(chǎn)業(yè)好比是一個處于成長期的青少年，在過去成長的過程中，出現(xiàn)了一些因長期因素所積存下來的疾病。這種慢性病如果在短期內(nèi)以大動干戈的動手術(shù)的方式治療，必然會帶來全面健康狀況的下降。相反，堅持逐步的調(diào)理，讓身體在未來的發(fā)育中化解或者消弭慢性病，才是更加合理的治療方案。
如何實現(xiàn)
中國房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸
房地產(chǎn)業(yè)軟著陸的核心要求，是交易量和房地產(chǎn)開發(fā)量逐步、比較快速的企穩(wěn)和恢復(fù)。為此，三件大事需要抓緊實施。
2015年11月10日，在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上，主席在談及房地產(chǎn)時，罕見提及“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”11月11日，國務(wù)院常務(wù)會議上，總理也強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”。11月12日，國家財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任赴江蘇等地考察時，再次強調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。
化解房地產(chǎn)庫存是本質(zhì)
中央高層為什么要在這個時候突然再次高調(diào)提及房地產(chǎn)？熟悉中國公共政策語系的都知道，重大會議通稿中提及的問題，絕非隨便說說，在大多情況下都強烈預(yù)示著下一步改革政策的走向。因此，要么意味著房地產(chǎn)面臨嚴(yán)重的問題，要么意味著房地產(chǎn)又會成為拯救中國經(jīng)濟的白馬王子。
看中國經(jīng)濟，其實只要看固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)的表現(xiàn)，基本就能看明白。以固定資產(chǎn)投資為例，在經(jīng)歷過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月已經(jīng)掉到10.2%，而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資下滑的主要原因，一是制造業(yè)投資的下滑，一是房地產(chǎn)投資的下滑。而今年，一方面房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)回暖，另一方面房地產(chǎn)的投資卻仍然低迷，這其中的原因就是房地產(chǎn)的庫存。因此，“化解房地產(chǎn)庫存”可謂抓住了中國房地產(chǎn)問題的本質(zhì)。
新一輪救市政策即將出臺
回顧中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，毋庸置疑，住房已經(jīng)從以前的短缺到了今天的過剩。我所言的“過剩”有三個層面的意義：一是目前中國人均居住面積已經(jīng)差不多超過了35平方米，房地產(chǎn)高速增長期已經(jīng)結(jié)束；二是目前房地產(chǎn)庫存驚人，即使按照官方的口徑，待售面積超過6.8億平方米，在建面積超過70億平方米，按照人均35平方米計算，足夠超過2億人居住，而未來住房需求的群體不超過6000萬，嚴(yán)重過剩是不爭的事實；三是如果算上全國各地的小產(chǎn)權(quán)房，以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的房子，中國住房過剩的狀況會更加嚴(yán)重。
在住房短缺的情況下，無論如何抑制房價，房價都會上漲；而在住房過剩的情況下，價格和投資的陰跌則會成為行業(yè)的常態(tài)。高層在這個時候提出“化解庫存”，絕非讓房地產(chǎn)回到以前的癲狂狀態(tài)，而是通過化解房地產(chǎn)的最大問題，避免中國經(jīng)濟下滑。在房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟依然影響很大的情況下，房地產(chǎn)的穩(wěn)定是宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的前提。
我認(rèn)為，高層釋放出的信號再清晰不過地預(yù)示著，新一輪更強的救市政策隨即就會出臺，這些政策的可能選項包括：首套和二套房的首付回到20%；公積金貸款的門檻和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；印花稅和營業(yè)稅降低，以及各地出臺相應(yīng)的買房補貼政策等。在政策的刺激下，是否需要買房，房價會不會上漲？答案也是很顯然的：一線城市、重點城市等20%的城市，在政策的刺激下，房價的上漲仍然是大概率事件；三四線城市，房價大漲和大跌的可能都不大，能夠維持穩(wěn)定，則居住型需求者完全可以出手買房。至于買房投資者，在三四線城市的風(fēng)險仍然較大。
最后需要提醒三點：第一，不管如何刺激，中國房地產(chǎn)的好日子已經(jīng)結(jié)束，不要指望房地產(chǎn)仍然會和過去一樣拉動中國經(jīng)濟狂飆猛進(jìn)；第二，考慮到明年中國經(jīng)濟依舊困難的事實，貨幣寬松、人民幣貶值和負(fù)利率將會成為明年貨幣政策的常態(tài)，在負(fù)利率的情況下，一線城市和大城市的房地產(chǎn)仍然是投資保值的可選項；第三，國務(wù)院常務(wù)會說要通過改革戶籍制度刺激住房消費，這是將消化房地產(chǎn)庫存的希望寄托在農(nóng)民工身上，我只能很遺憾地說，農(nóng)民工救不了中國房地產(chǎn)。天下沒有免費的午餐，低成本勞動力最終一定會嚴(yán)重傷害中國經(jīng)濟，也包括中國的房地產(chǎn)。管理
今年以來，國民經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)快速發(fā)展。初步核算，一季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值50287億元，同比增長11.1%，增速比上年同期加快0.7個百分點，比去年全年加快0.4個百分點。
單從增長速度看，11.1%的增速有些出乎意料，有些偏快。但是如果從我國經(jīng)濟物資支撐能力和發(fā)展階段看，這樣的增速可以得到解釋。
首先，目前我國能源、原材料供應(yīng)充裕可以支撐較快的經(jīng)濟增長。上世紀(jì)80~90年代我國經(jīng)濟也曾幾次出現(xiàn)過較快增長，但是由于煤電油運等能源、原材料供不應(yīng)求的瓶頸制約，經(jīng)濟快速增長無法延續(xù)，產(chǎn)業(yè)增長鏈條中斷，導(dǎo)致經(jīng)濟大起大落。1998年以來，在積極財政政策的支持下，我國加大基礎(chǔ)工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資和發(fā)展力度，截至2006年我國發(fā)電量、能源和交通運輸?shù)刃袠I(yè)得到大力發(fā)展，短缺局面嚴(yán)重緩解，當(dāng)前煤電油運形勢平穩(wěn)，可以較好地支持經(jīng)濟的快速增長。此外，隨著對外貿(mào)易的增加，我國相當(dāng)部分短缺資源通過進(jìn)口得到補充，如2006年我國進(jìn)口鐵礦石、原油占國內(nèi)生產(chǎn)總量已分別達(dá)到55.5%和79%。充分利用國際市場調(diào)劑余缺使我國經(jīng)濟增長如虎添翼。
其次，本輪經(jīng)濟景氣周期具有典型的重化工特征，該階段經(jīng)濟保持較長時間的高速增長是正常的。2003年以后我國經(jīng)濟進(jìn)入新一輪擴張性增長周期，至今已有近5年的時間。本輪經(jīng)濟增長最顯著的特征就是鋼鐵、房地產(chǎn)、汽車等重化工行業(yè)快速增長，不同于以前的輕紡加工工業(yè)快速發(fā)展，這樣的經(jīng)濟增長具有技術(shù)密集、資金密集、產(chǎn)業(yè)鏈條多、生產(chǎn)周期長、持續(xù)時間多等特點，在日本、韓國等國家也曾經(jīng)歷了這樣一個高速發(fā)展階段（大約10~20年），也正是經(jīng)過重工業(yè)這樣一個大發(fā)展之后，才為第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，最后迎來第三產(chǎn)業(yè)占比提高、速度較快、消費對經(jīng)濟貢獻(xiàn)較大的高水平發(fā)展階段。我國現(xiàn)在正處于這個發(fā)展階段，經(jīng)濟高速增長持續(xù)較長時間不足為奇。
再次，工業(yè)化迅速推進(jìn)（目前處于工業(yè)化中期階段）、城鎮(zhèn)化快速提高（每年上升1個百點）以及消費結(jié)構(gòu)升級（城鎮(zhèn)居民第三次、農(nóng)民第二次）共同促成了具有中國特色的經(jīng)濟高增長。
固定資產(chǎn)投資增速回落，消費需求作用加大
今年一季度，經(jīng)濟增長出現(xiàn)多年所沒有的快速增長局面，是因為在投資增速出現(xiàn)回落的同時，消費卻出現(xiàn)了較快增長，一定程度上彌補了投資增速減緩對經(jīng)濟增速向下拉的力量。一季度固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)為增速回落，結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化的特征。
一季度，全社會固定資產(chǎn)投資17526億元，同比增長23.7%，增速比上年同期回落4個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資14544億元，增長25.3%，3月份增長26.8%，回落4.5個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，城鎮(zhèn)投資中第一產(chǎn)業(yè)投資增長20.3%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長27.0%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長24.0%，一、三次產(chǎn)業(yè)投資得到加強，二產(chǎn)投資增長趨于平穩(wěn)。分地區(qū)看，東部投資增速減慢，中西部增速加快，一季度，東、中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比分別增長21.4%、35.8%和26.8%，中、西部占全國投資的比重分別比上年同期提高1.6和0.2個百分點，東部有所降低。數(shù)據(jù)說明目前的投資調(diào)控并非一刀切，而是較好體現(xiàn)了大力發(fā)展內(nèi)陸省份經(jīng)濟的政策導(dǎo)向。
與投資增速回落截然不同的是，消費需求持續(xù)旺盛，居民消費快速增長，消費需求對經(jīng)濟增長的作用明顯加大。今年一季度，實現(xiàn)社會消費品零售總額21188億元，同比增長14.9%，增速高于去年同期2.1個百分點，其中3月份增長15.3%，為近年來的較快增長。
宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好、消費者信心不斷增強和城鄉(xiāng)居民收入大幅增長是消費需求持續(xù)旺盛的主要原因。今年一季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3935元，同比增長19.5%，扣除價格因素，實際增長16.6%，增幅高于上年同期5.8個百分點。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1260元，同比增加166元，增長15.2%，扣除價格因素，實際增長12.1%，增速高于上年同期0.6個百分點，是1997年以來同期增幅最高的。公務(wù)員工資調(diào)整落實到位和農(nóng)民務(wù)農(nóng)務(wù)工收入雙重增長推動了收入的增長。此外，今年以來，居民投資股票和基金的資金不斷增多，據(jù)調(diào)查，在居民擁有最主要金融資產(chǎn)中，“基金”占比由去年四季度的10%躍升至今年一季度的16.7%，刷新歷史紀(jì)錄，“股票”占比提高2個百分點。而資本市場行情高漲，個人投資者收益頗豐，居民收入實際收入和預(yù)期收入均高速增長，推動了消費的增長。居民消費結(jié)構(gòu)升級步伐加快市消費加快的重要動力，一季度汽車銷售增長38.5%，比上年同期加快9.1個百分點，家用電器、建筑裝璜材料也都保持了一個較高的增長。
不過，3月份居民消費物價漲幅較高，達(dá)到3.3%，也對3月份消費品零售額名義增速大幅提高產(chǎn)生了影響。
CPI漲幅超過警戒線，加息的預(yù)期強烈
CPI漲幅超過警戒線，各界對進(jìn)一步加息的預(yù)期十分強烈。今年3月19日，面對2月份CPI上漲2.7%，央行及時將一年期儲蓄存款利率提高0.27個百分點，年利率由2.52%提高為2.79%，稅后利率由2.016%上調(diào)為2.232%，但是扣除2.7%的物價水平，居民的負(fù)利率仍為-0.468%。也就是說，上次加息之后，居民儲蓄存款仍然是負(fù)利率，只是程度有所減弱。而3月份隨著物價漲幅進(jìn)一步提高，負(fù)利率進(jìn)一步擴大為1.068%，這就意味居民存入銀行10000元，一年以后只剩下9893元。儲蓄存款負(fù)收益程度不斷擴大，導(dǎo)致市民對儲蓄存款的預(yù)期收入減弱，不愿儲蓄，而把大量儲蓄存款搬家到資本市場，既使居民資產(chǎn)呈現(xiàn)不合理、高風(fēng)險分布，也使資本市場短期內(nèi)吸引了更多的泡沫資金，不利于行情健康穩(wěn)步發(fā)展。
因此，我們期待，央行加息幅度和頻率能夠進(jìn)一步擴大，盡快回歸正利率的時代，必要時還可以取消利息稅，從多方面保證居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長，達(dá)到鼓勵和擴大消費的目的。
進(jìn)一步調(diào)控或轉(zhuǎn)變思路
在國家政策調(diào)控下，今年一季度投資總體增速有所回落，但是，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長的不協(xié)調(diào)局面。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資3544億元，同比增長26.9%，比上年同期加快6.7個百分點。比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高1.6個百分點。其中，住宅完成投資2462億元，增長30.4%，加快7.3個百分點。
與房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長相呼應(yīng)的是商品房價格漲幅不斷擴大。今年3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，漲幅比1、2月份分別加快0.4和0.6個百分點，環(huán)比上漲0.6%。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲6.0%，漲幅比上月高0.1個百分點；環(huán)比上漲0.5%，普通商品住房銷售價格上漲0.8%，漲幅比上月高0.1個百分點。分地區(qū)看，與去年同月比，漲幅較大的主要城市包括：北海13.7%，深圳10.7%，長沙10.1%，北京9.9%和廣州8.6%等。與上月比，漲幅超過1%的城市有22個。
二手住房銷售價格也呈現(xiàn)較快上漲，3月同比上漲5.9%，漲幅比上月高1.5個百分點；環(huán)比上漲0.4%。與去年同月比，漲幅較高的主要城市包括:深圳12.7%，大理10.6%，鄭州9.9%，北京9.6%，哈爾濱8.8%和大連8.4%等。
控制房地產(chǎn)投資過快增長和商品房價格過快上漲是去年以來宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一，但是從實際執(zhí)行情況看，效果并不理想，今年一季度房地產(chǎn)業(yè)投資和價格更是雙雙反彈，房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)依然嚴(yán)峻。要有效調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要轉(zhuǎn)變思路。一是從控制需求轉(zhuǎn)向增加供給，緩解供不應(yīng)求局面帶來的房價上漲。二是房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)形成自由競爭的局面，開發(fā)商不應(yīng)是唯一的建房者，個人和用途界限明確的單位集資建房應(yīng)得到鼓勵和發(fā)展。三是不能期望房價降到每個人都買得起房。政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控時，千萬不能以“通過宏觀調(diào)控，把房價降下來，讓普通百姓都買得起商品房”作為制訂政策的出發(fā)點和依據(jù)。而是要從現(xiàn)在開始，把更多的注意力和精力放在房地產(chǎn)的公共政策的研究、制訂上，如增加租賃和特困住房補貼等方面，讓房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢。
處理好經(jīng)濟增長和節(jié)能減排的關(guān)系
是新時期面臨的新任務(wù)
目前我國經(jīng)濟增長有充裕的資金和豐富的物資支撐，這是優(yōu)于過去的發(fā)展條件。但是，在新時期經(jīng)濟發(fā)展雖然不受資金和物資的限制，卻面臨資源過度消耗和環(huán)境嚴(yán)重污染的問題，因此經(jīng)濟不能增長太快。2006年我國多項經(jīng)濟指標(biāo)都超額完成了計劃，惟有節(jié)能降耗4%的目標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)。雖然2006年萬元GDP能耗比上年下降1.23%，但我國能源和資源消耗量與所創(chuàng)造的GDP之比大大低于西方國家。
