時間：2023-06-18 10:45:34
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業如何融資，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、房地產行業經營特點與稅負情況
1.房地產行業經營特點。長期以來，房地產行業作為我國的支柱產業，在推動我國的經濟發展中起到了不可替代的重要作用。房地產行業也因其經營活動及開產品的特殊性而具有一些不同于其他行業的鮮明特征。房地產行業是資本密集型行業，由于土地的購置和整體、房屋的開發和建設都需要大量資金的投入，而企業為了經營活動的連續性也不可能將企業所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產項目的開發過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產行業通常資金量投入量巨大，房地產企業的財務杠桿也往往較高。房地產行業還具有高經營風險的特性。因為房地產項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業的投資回報流動性相對較低。同時，房地產產品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質量完全相同的產品也可能因位置的區別而導致價格大相徑庭。因此，房地產企業一旦出現了產品結構不適應市場，業務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現存貨積壓、現金流斷裂的情況，從而導致企業出現經營危機。
2.房地產行業的稅負情況。長期以來，房地產行業為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數十年里，房地產行業是我國所有行業中稅收增幅最快的行業。房地產行業的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業產值占GDP的比重，可見我國的房地產行業的整體稅負還是偏重。除了房地產行業的納稅總額較高之外，房地產行業還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產的項目開發流程上來看：在獲取土地階段，房地產企業需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據區域的不同實行差別定額稅率。在開發建設階段，房地產企業還因占用土地而交納城鎮土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產項目銷售轉讓階段，房地產企業需要按照不動產交納5%的營業稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產企業持有房地產項目時，企業還需要租金交納營業稅與房產稅。同時，企業還需要根據自身的銷售狀況按季度預交企業所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產企業所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據測算，房地產企業的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據我國的“營改增”總體規劃，房地產行業將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產企業的稅負短期內進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業的稅收負擔，實現公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。
二、房地產企業納稅籌劃的主要方法
1.企業融資的稅收籌劃。由于房地產行業屬于資本密集型行業，房地產企業的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業融資及財務費用處理方式而實現企業的稅負最小化是的企業需要重點考慮的問題。房地產企業從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產開發建設時，則計入開發成本。同時，由于房地產企業的收入結轉的特殊性會通常使企業的會計業績產生波動，當企業的業績為虧損時，企業應當將借款的財務費用資本化，應變在后續會計期間進行攤銷;當企業取得正的業績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。
另外，房地產企業應當控制取得融資成本的限額及加強企業的融資管理，盡量避免企業產生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場是房地產企業取得資金的重要渠道之一，但企業通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業的稅前扣除。所以，房地產企業更應當重視通過發行債券來融資，一方面債券融資特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面債券的利息費用也可以有抵稅的效果，從而降低企業的整體稅負。
2.產品銷售的稅收籌劃。由于房地產企業的商品房等產品屬于高價值商品，在銷售時會產生較高的稅負。我國的稅法規定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產企業可以通過分期付款的方式銷售房地產，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調節企業稅負之外，企業還可以通過調節開發項目的銷售結算方式來降低企業的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業的土地增值稅整體稅負。例如某房地產公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產企業銷售經裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產企業通過繳納少量營業稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業的整體稅負。
3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產企業的不斷發展，企業規模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業發展的通常模式。房地產企業規模的發展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現經濟效益最大化，而集團公司可以根據其內部企業的經營特點和財務狀況進行主營業務分割和調整，可以根據其內部企業的適用稅率高低進行合理的關聯交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調整業務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據分公司和子公司的適用稅收規定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。
三、房地產企業納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應該從整體布局。房地產企業的經營業務復雜，納稅環節也較多，因此企業的納稅籌劃必須從企業的整體經營的角度出發。從項目的規劃設計，土地的獲取和項目開發建設等等環節上嚴格把控，按照企業的整體稅后利益最大化籌劃設計，而不能僅僅考慮項目建設的某一環節的稅負最低。例如企業在拿地之后的規劃設計環節就應當考慮到其預計開發產品的業態問題，若開發建設大戶型住宅等高端產品則不能享受到國家的標準住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優惠。因此，在房地產企業的納稅籌劃是與其經營計劃和整個開發流程都息息相關的，并不能片面、獨立地看待。
關鍵詞：宏觀調控；房地產；金融風險
1 引言
隨著我國社會經濟的快速發展，十年來房地產行業不斷成長，人們對住房的需求造成了房價的過快增長，同時房價過快增長給人們的生活造成了一定的影響。當前國家逐漸采取有效的措施進行宏觀調控，逐漸穩定房地產行業的發展。房地產行業的發展中由于行業的特殊性和房地產行業的發展速度過快導致房地產行業存在一定的金融風險，這對于投資企業和房地產行業的發展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產行業的發展中需要進一步采取有效的措施，維護房地產行業的發展。
2 房地產市場的宏觀調控
房地產宏觀調控主要是國家對房地產行業的發展進行指導，調節，監督和控制的手段，實現房地產行業市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產行業發展比較迅速，導致了房地產行業的供需不平衡現象，由于一些地產商為了獲得相關的經濟利益，導致人們對過高的房價望而卻步，房地產市場存在嚴重的問題。國家采取一系列措施穩定房價，保障房地產行業的健康發展。國家對房地產行業的宏觀調控不僅僅有經濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當前國家對房地產行業的調控主要有以下手段：
2.1 金融政策
當前國家對于房地產行業的調控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產行業的調控。國家利用利率政策對我國的房地產行業進行調控，主要是通過調節存款準備金率，影響金融機構的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應量。國家通過調節存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產行業的資金流動，穩定房地產行業的發展。
2.2 房產稅的征收
征收房產稅是當前西方國家逐漸采用的調節房地產行業發展的主要手段，當前我國的上海和成都兩地已經逐漸增加了房產稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產的購買量，導致居民對于房地產行業的需求量逐漸減少，這將會穩定房地產行業的發展，減少通貨膨脹。
2.3 限購令的出臺
限購令是當前我國為了更好地穩定房地產行業的發展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們為了投資導致的房地產行業的需求量增加，同時也會對房地產行業的發展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產行業過熱等現象可以起到很好的降溫作用，這對于穩定房地產行業的發展，維護百姓的利益有著重要的作用。
2.4 一些具體行業政策
為了加強對房地產行業的宏觀調控，國家逐漸采用一些具體行業的政策對房地產行業的發展進行一定的控制。當前國家主要從市場供給，市場需求，市場監管和住房保障等方面對房地產行業進行嚴格的控制。當前我國的房地產市場經過這些政策的調整逐漸得到控制。當前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調控，但是對于當前一些其他地區的房地產商的控制卻忽視了，導致國家房地產行業的控制未能發揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執行力度并不夠，或者是一些地區缺少相應的執行措施，當前的房地產市場還需要進一步加強控制，穩定房地產行業的發展，維護大多數居民的利益。
3 房地產行業存在的金融風險
房地產的金融風險主要是一些從事房地產金融業務的機構在進行投資之后未能得到預期的經濟收益，造成金融機構的損失。當前我國的房地產開發中存在的金融風險對于房地產行業的發展和金融機構的發展都造成了十分不利的影響。當前房地產金融風險主要表現在以下幾個方面：
3.1 房地產行業的融資渠道過于單一
當前我國的房地產行業發展比較迅速，房地產行業的資金來源主要是商業銀行的貸款。大多數的房地產公司主要是通過向商業銀行貸款支持房地產行業的發展，同時一些商業銀行主要是通過開展這一業務增加收益，商業銀行和房地產開發商形成了一種相互依存的關系。但是這也一定程度上導致了一些企業對于商業銀行的依賴過于嚴重，把商業銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產行業進行限制，商業銀行不能獲得相應的利潤，這對于商業銀行的發展將會造成十分不利的影響。另外一些開發商經營不善導致的失誤也會一定程度上將風險轉嫁給商業銀行，增加商業銀行的風險。
3.2 房地產市場的法制建設不完善
近年來我國的房地產行業發展比較迅速，但是房地產行業的發展缺少一定的規范和秩序。由于當前房地產行業的競爭十分激烈，一些企業采取不正當的方式抬高房價。當前我國的外商投資的房地產行業的項目逐漸增加，由于我國的房地產行業發展比較晚，對房地產行業的管理還缺少一定的經驗和管理方法。與外商投資的房地產項目相比我國的房地產行業失去了競爭力，導致我國的房地產金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產市場中，我國的房地產行業處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產行業的管理提供了一定的經驗，但是也增加了我國房地產金融業的風險。
3.3 房地產行業的市場秩序有待于完善
近年來我國的房地產行業發展十分迅速，但是房地產行業的發展中缺少比較規范的市場秩序，導致房地產行業的發展缺少一定的規范性。一方面當前我國的商品房庫存比較多，由于房地產行業的發展缺少一定的規劃，導致一些地區的房地產發展存在供需失衡的現象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴重影響了投資方的經濟利益。另一方面房地產的投資結構有待于完善。隨著國家經濟政策的調整，國家逐漸重視一些經濟適用房的建設，但是由于房地產商的投資比例不協調，導致一些城鎮居民難以得到相應的住房保障。
4 如何緩解房地產行業的金融風險
近年來我國的房地產行業逐漸發展，對于我國的經濟發展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當前我國的房地產行業缺少明確的規劃和嚴格的管理的，導致我國的房地產行業的金融風險逐漸增加，在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的制度規范，減少房地產行業發展中的金融風險，促進房地產行業的健康發展。
4.1 增加房地產行業的融資渠道
當前房地產行業的主要資金來源渠道是商業銀行的貸款，一些商業銀行為了增加經濟效益，逐漸增加房地產行業的資金貸款業務，但是這在一定程度上增加了房地產行業的金融風險。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的融資渠道，針對當前房地產行業發展過熱的現象，應該嚴格控制商業銀行的房地產貸款業務，維護商業銀行的利益。房地產行業的發展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產行業發展的金融風險，促進房地產行業的健康發展。
4.2 健全房地產行業的法律規范
房地產行業的完善的法律法規可以有效地規范房地產市場的發展，針對當前房地產行業中一些開發商私自抬高房價的行為進行嚴格控制，盡量穩定房地產市場的發展。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善當前房地產行業的產權，房地產交易，房地產抵押等法律制度，規范房地產行業的發展。另外針對當前外商進入我國房地產行業的現象，房地產行業也應該進一步加強相應的法律制度建設，對與房地產行業中存在的問題進行及時解決。房地產管理人員需要掌握當前國家對于房地產行業發展的政策和相關的法律法
規，并學習和借鑒國外房地產行業管理的先進經驗，促進房地產行業的穩定發展。
4.3 對個人住房貸款進行嚴格的控制
隨著房地產行業的發展，國家對于房地產行業的規范逐漸增加，針對當前房地產行業發展過熱的現象，國家出臺了一系列政策對房地產市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產行業的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學規范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產金融風險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學嚴格的評估，評估的質量直接影響房地產金融風險的產生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當前我國的房地產行業發展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產行業的宏觀調控，建立合理的社會住房保障機制。當前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。
4.4 完善抵押貸款擔保
合理的抵押擔保制度可以減少房地產行業的金融風險，因此進一步完善我國的房地產行業的抵押擔保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔保制度。房地產行業的發展主要的資金來源是金融機構的貸款，但是隨著國家對于房地產行業的調整和房地產行業發展的不確定性，導致房地產的貸款存在一定的風險，再加上一些開發商的抵押擔保不完善，導致嚴重的金融機構經濟損失。
完善政府住房抵押擔保制度可以有效地降低一些金融機構面臨的房地產開放中存在的金融風險。另一方面完善個人信用制度。當前個人住房貸款也是一些金融機構房地產風險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔保缺少一定的規范性，導致房地產金融風險。在今后的管理中需要完善個人信用擔保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產金融風險。
5 結語
隨著社會經濟的發展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產行業的發展。但是當前由于我國對房地產行業的發展缺少相關的監督和調控措施，導致房地產行業的金融風險逐漸增加。在今后的房地產行業的發展中需要進一步加強國家的宏觀調控，穩定房地產行業的發展秩序，提高人們的居住條件。房地產行業的金融風險不僅僅對于房地產行業的發展造成一定的損失，同時對于一些金融機構的發展造成嚴重的經濟損失和風險，針對當前房地產行業發展中存在的不良行為要進一步規范房地產市場，減少房地產行業的發展風險。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產行業 融資現狀 對策研究
房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，對推動我國GDP增長，滿足人民群眾住房需求具有深遠的意義。基于房地產行業的內在特征，其對資金的追求具有數量大、周期長的天然特點，形成了房地產行業與金融市場相互依賴的密切關系。近年來，在從緊貨幣政策和國家加強樓市調控的雙重壓力下，房地產融資方式和趨勢出現了新變化：許多房地產開發商面臨融資難、資金周轉慢、融資壓力大等問題。由于長期以來我國房地產行業都是通過銀行渠道來獲取資金，在銀行貸款收緊的情況下，這種融資方式嚴重影響了房地產行業的資金來源與穩定性，成為制約其發展的主要問題。因此，如何有效利用金融市場，創新房地產金融，成為業界普遍關心的議題，同時形成健康、可持續的房地產融資模式，對促進我國宏觀經濟增長和金融風險控制同樣具有重要意義。
一、房地產融資現狀
（一）2011年，在從緊的貨幣政策下，地產行業融資結構發生很大變化：截止到11月底，房地產國內貸款增速出現大幅回落，已降至1.2%；而企業自籌資金的全年增速上漲至30%，占比近41%；海外融資形式盡管占比較小，但在前三季度備受企業青睞，房企大量海外舉債以緩解現金壓力；其他資金主要為預付款和按揭貸款，其增幅也基本上處于下滑態勢。可見，在信貸環境更趨緊縮的情形下，房地產企業資金來源增長的主要動力為自籌資金和外資的支援。
（二）2011年以來，國家接連6次上調金融機構存款準備金率和3次上調存貸款基準利率，多家銀行表示主動控制房地產貸款增速，信貸資源全面收緊，房地產企業獲取銀行融資日漸困難，而大型房地產企業獲得了較多的信貸支持，如萬科僅2011年上半年就為其關聯企業先后提供近90億元擔保貸款，這種項目融資共擔風險的形式成為許多企業獲取銀行信貸的重要渠道之一；同時，為了防控房地產融資風險，銀監會鼓勵以銀團貸款形式發放貸款，房地產企業也采取整合優勢資源的捆綁形式獲取銀團貸款融資，例如，萬達、瑞安房地產等優秀房企都憑借此種方式獲得銀行資金支持。
（三）2011年，股權融資基本暫停，房地產企業的增發、配股等再融資計劃基本處于擱置狀態，已有保利地產、招商地產、泛海建設、中天城投等20多家房企撤銷了各自的股權融資計劃。一些規模較大的企業選擇發行企業債券的方式保障項目建設資金，如中國建筑、華僑城等企業分別發行了企業債券置換銀行貸款和補充營運資金，但受到國內發債成本高企的影響，整體債券融資規模明顯減少。
（四）2011年，銀行、資本市場等傳統融資渠道收緊促進了房地產信托的發展。上半年房地產信托一直處于高位發行的狀態，共發行536款信托產品，發行規模同比增長137.36%。隨著銀監會先后對信托公司采取了“窗口指導”、強調開發商的“四三二”合規、事前報備等措施，嚴控房地產信托業務的發展節奏和規模。下半年，信托公司停發或少發房地產信托的態勢已經體現，同時，成長迅速的房地產信托在2012年將迎來集中兌付期，全年到期的房地產信托產品近1200億，進一步加劇了企業的資金壓力。
（五）擁有海外上市資本平臺的房地產企業繼續通過境外發行優先票據、可轉債以及短期融資券等方式，擴充資金實力。2011年以來，碧桂園、華潤置地、龍湖地產、寶龍地產等房企密集發債，幾乎所有在香港上市的內地大型房企都完成了一輪融資計劃。隨著8月國家外管局下發通知叫停對外融資擔保，房地產企業海外發債渠道遭遇堵截，2011年下半年，海外融資數量及規模銳減，綜合實力強的房地產企業主要依靠海外銀團貸款尋求資金的保證。
（六）2011年，銀監會進一步引導信貸資金向保障房建設傾斜，監管機構逐步放開中期票據、公司債等多渠道籌措資金以保證保障房建設的金融支持。特別是在行業整體融資環境趨緊的背景下，越來越多品牌民生房企獲得了保障房建設資金的支持，如首開股份、保利地產、棲霞建設、北京城建等企業皆憑借在政策性住房領域的大規模投入，獲得了銀行授信及貸款，現金流得到了擴充，為企業的長遠發展注入了重要動力。2012年我國將新開工建設保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上，房地產企業，特別是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契機，通過積極創新保障房融資形式，加快資金流轉的速度，提升抗風險能力。
二、房地產融資的對策研究
我國房地產行業融資壓力巨大，但是目前的局面是銀行融資成為其主要來源，該渠道已經不能滿足我國房地產企業生存和發展的資金需求，結合我國現實政策環境，借鑒外國成熟發展經驗，采取多元化、務實的應對策略已經成為我國房地產企業的現實選擇。
（一）加大保障房建設比例，吸引政策性信貸資金
首先，房地產企業應當順應政府宏觀調控政策導向，加大政策性住房項目的比例，吸引國家政策性信貸資金投入，以此改善公司經營現金流狀況，保證企業的穩定生存和發展。
（二）利用海外資本平臺，加大海外融資力度
擁有海外上市的房地產企業，可以繼續利用海外資本平臺，通過境外發行優先票據、可轉債以及短期融資券等方式，擴充資金實力；綜合實力強的房地產集團可以利用海外融資平臺，通過利用外資銀行的資金擴充自身資金來源，從而為持續經營打下基礎。
（三）利用股市籌集資金
房地產行業可以利用股票市場籌集資金，股票融資具有眾多優點，包括沒有銀行借款那樣的利息負擔；沒有債券融資的固定到期日，因而風險小，成本低，有效地降低公司的經營成本。房地產行業通過上市操作后發行新股、增發、配股等行為，可以將公司的股權轉換為自由資金，亦可以通過收購、并購的方式擴大公司規模，提高管理效率，解決公司擴張與融資的雙重問題。
（四）實施金融創新，推進房地產與保險共同發展
在長期人身保險中，保險資金具有數額巨大、期限較長、來源穩定的特點，借鑒國外先進的資金運作經驗，與其閑置如此大額的保險資金，不如推進房地產行業與保險行業的共同發展。通過雙方的合作，成立共同控股的合資保險公司，實現利益共享。當然，該種融資模式還需得到監管部門的審核與批準。
綜上所述，筆者認為，構建多元、合理、符合當前政策環境的房地產行業融資渠道，不僅有利于克服房地產行業融資難、資金周轉慢的困境，以及傳統銀行貸款傳統融資帶來的消極影響；對探索我國房地產行業與保險行業相結合的金融模式，以及完善房地產產業投資基金等融資渠道都具有重要意義。總之，在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資應擴寬融資渠道，走出一條多元融資戰略道路，努力探索創新金融工具，不斷豐富融資方式，走出一條多元融資戰略道路。建立以銀行貸款為主，政策性信貸、海外融資、股市融資、股權融資、房地產保險金融等多種形式相結合的良性的、低風險、高效率的融資渠道。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產企業；資金管理；存在問題；加強措施
房地產企業作為國民經濟的重要組成部分，關系著國民經濟的命脈，是典型的資金密集行業，募集到足夠的資金是房地產企業發展的第一推動力。但是對于政府出臺的一系列調控措施，抑制房價增長過快、促進房價合理回歸，對房地產行業影響很大，面對日益趨緊的融資環境，銷售量萎靡不振、成交量環比下降，部分房地產行業無法承受高額的成本支出以及巨額的土地付款，同時更嚴重的暴露出資金管理的薄弱環節。
1 房地產企業資金管理存在的問題
1.1 資金使用效率低下
受本身行業性質影響，項目投入資金多、開發周期長，房地產投資要受到包括土地投資、綜合開發、建筑施工和銷售市場等四個相互關聯因素影響，一旦資金投入需經過至少上述四個市場的流通才能最終形成利潤回報。經歷環節過多造成潛在風險增大，前期開發拖沓、項目管理不到位造成工期延長，銷售政策不利、售后服務欠佳會形成產品積壓，資金沉淀嚴重，最終都會影響資金的及時回籠，降低資金的使用效率。
1.2 融資形式單一、負債率居高不下
由于政府對房地產企業IPO和股權再融資限制條件較高，因此，房地產企業更多的選擇負債融資來滿足資金需求，這就造成企業資產負債率較高，流動負債率也高于其他行業水平。據統計，房地產企業70%-80%的開發資金直接或間接來源于銀行或其他金融機構，一旦房地產價格下跌、成交量下降或者房地產企業經營不善造成房地產企業資金回籠困難，償貸能力降低，可能會造成金融體系動蕩，進而累及整個國民經濟。
1.3 資金管理意識模式落后
大部分房地產企業建立了資金預算管理制度，但是由于管理人員認識不到位，導致制度形同虛設，同時缺少在項目投資和經營等各環節對資金管理的控制，導致各環節成本費用超支嚴重。另外，一個房地產公司通常會在不用的區域或者不同的省份同時存在項目，導致資金分散，缺乏集中統一管理，上級單位很難及時準確的了解資金的流向和使用情況，使得房地產公司存在大量的賬外循環資金。
1.4 資金鏈抗風性能力差
房地產行業基本采用高杠桿盈利模式，即投入小部分的自有資金，大部分資金來源主要依靠銀行貸款，因此銷售性風險和融資性風險造成房地產行業整體抗風險能力較差。由于房地產企業融資形式單一，主要依靠銀行貸款，銀行一旦限制放貸，企業資金就會出現缺口；預售款和銷售款不能及時收回，就會引發資金鏈趨緊，高額的銀行利息將會加劇企業資金緊張，項目開發款項無法保證，整個資金鏈面臨斷裂的危險。
2 加強房地產資金管理的建議
2.1 加強項目前期可行性分析、降低資金使用的機會成本
為確保資金能夠收回，在項目可行性分析階段，應認真調查擬開發項目背景情況，并對市場供應和需求狀況進行科學、客觀預測，然后對開發進度和時間進行合理安排和計劃，如按照前期、主體和竣工驗收等不同階段合理安排項目開發進度。根據項目投資和開發進度，合理估算所需資金量，擬定籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。因為項目開發需要資金量比較巨大，因此在投資前必須進行縝密的資金計劃和安排，減少資金成本，保證項目的正常運行。
2.2 拓寬融資渠道、降低資產負債率
房地產企業應根據長期發展規劃和短期經營活動，判斷對資金的需求，分析各種融資方式的資金成本，在籌集資金中確定合理的股權資金、債券資金的比例。可通過運作上市和發展房地產信托基金的方式，減少對金融機構融資的過分依賴。具有一定實力的房地產企業還可通過并購其他中小企業，增強資本擴張的能力，實現規模經濟效益，對于中小型房地產企業來說，應選擇中小城市，避開與大型房地產企業的競爭，利用欠發達地區較低的土地價格，獲得較高的投資回報和資本積累。
2.3 加強項目管理、提高資金使用效率
加強內部管理，加快項目開發進度、縮短項目開發周期，提高資金的回籠速度。加強工程預算和成本核算管理，使產品成本正確反映企業產品的實際支出，并對工程結算進行嚴格把關，在施工過程中確保工程質量的基礎上減少浪費支出。做好資金計劃和預算管理，工程部、財務部應根據在建工程進度情況合理安排付款計劃，確定合理的工程付款節點，拒絕一切不合理支出，杜絕流動資金的浪費。
2.4 完善資金監控、減少資金風險
定期或不定期的對資金使用情況進行檢查，通過日常報表管理加強對資金的掌控，同時結合專項檢查發現資金管理過程中的深層次問題。尤其是加強對銷售回款的管理，公司應制定內部銷售政策明確各環節工作職責、責任人和時間節點，對外做好與銀行和公積金管理部門的溝通，以加快資金回籠，縮短資金在銷售環節占用的時間，減少資金風險。
參考文獻
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關鍵詞：房地產行業 資金 管理
自從我國實行改革開放政策以來，國家經濟由原來的計劃經濟逐漸轉變為市場經濟，在這種經濟形勢下，國家為了促進房地產事業的發展，開始對于房地產行業解除原來的完全管理，使得房地產行業得以迅猛發展，使得房價也在逐年攀升。近年來國家也出臺了相關的政策法規來對房地產行業實行監管，盡管房價漲幅減小，但是隨著我國的經濟增速放緩，廣大人民群眾對于購房持觀望態度，在這種環境下房地產行業如果想擺脫現狀，資金成為了關鍵所在，所以如何加強對房地產行業的資金監管，成為房地產行業當前的重中之重。
一、房地產行業的特征
（一）項目投入比較高
房地產行業是一個前期投入成本比較高的行業，因為土地資源是十分珍貴的，而房地產行業就是以土地為基礎來進行后續的建設工作，隨著房地產行業的發展，使得可開發的土地變得越來越少，這也就使得土地價格迅速增長，使得房地產企業的資金投入就比較多。再加上房地產企業之間競爭越來越激烈，同行之間為爭奪一塊地皮經常將打價格戰，而且在對于房屋的建設還需要大批的施工人員以及許多的機器設備，這些因素匯集到一起，使得房地產行業的投入成本比較高。
（二）成本收回時間長
一般房地產行業的項目建設需要經過一連串的資金流動才能得到利潤，包括地皮的規劃，施工建設以及房屋的出售這一系列的流程完成之后才能有最后的利潤，一般情況下從土地項目的規劃到房屋出售之間的時間都要經過3到5年才能得以實現，施工期一般最長，如果房屋建成之后采用房屋出租的方式來收回成本的話，那樣會使收回投資獲得利潤的時間更長。
（三）具有很強的風險性
房地產行業是一個高投資、收益慢的行業，使得它不能夠像其他商品以及股票一樣能夠快速的在短期內獲得利潤，因為對于它的投資需要數年之后才能得以收回，在當前房地產行業諸多的不穩定因素影響下，其成本回收或許更久，這就需要房地產行業的經營決策者要具有不斷學習的心態，通過在學習中不斷提高自己的管理水平從而更好的去應對企業所面臨的風險。
二、在當前房地產行業資金管理方面所存在的問題
（一）資金短缺
因為房地產行業投資高、收效慢的特點，使其成本在投資之后相當長一段時間內也無法收回，直接導致了房地產企業內部資金的短缺，這就造成了大多數企業都是靠銀行貸款來維持企業的經營。目前我國大多數房地產企業的現狀就是如此，企業也因此擔負著較高的債務，造成企業的壓力巨大，對于企業的發展具有嚴重的風險。
（二）資金管控不到位
房地產企業一般在預算中應該將能考慮到都要納入到預算中，有的企業在預算前期沒有對投資風險進行有效的分析，從而進行盲目的投資，對于不必要投資的地方也要進行投資，使得資金被浪費，在施工過程中對于工程的管理沒有做到位，以至于工程的質量不達標，只好對于施工的工期實行延長，使得施工過程中所用的資金過多，對于后續工序造成了巨大的風險。
（三）對于銀行依賴太大
大部分的房地產企業多多少少都存在著銀行貸款，這個成為房地產公司主要的融資方式，從部分成熟的地產企業可以觀察到其實企業的融資渠道有很多，而并不是只有銀行一種方式，還可以通過房地產信托等方式來進行，但是我國的房地產企業大多數是完全依賴于銀行貸款，有的地產公司銀行貸款占到工程總投資的百分之六十左右，這對于房地產行業的發展很不利，一旦銀行的資金鏈斷掉，在沒有其他資金支持的情況下，會使整個企業的正常運作陷入癱瘓，不利于企業的發展。
（四）資金的結算不科學
房地產企業一般都會存在多個在建項目，且在不同的地點，因此在每個地區都設置有自己的銀行賬戶，在進行結算時用這些賬戶進行結算，使得企業的資金不能夠得到有效的集中，以至于企業上層無法了解到工程資金的使用額度與詳細情況，這種弊端很容易造成項目管理者挪用企業資金等，從而造成企業資金的流失。
（五）投入無法轉化為收益
隨著我國經濟增速的放緩，同時又因為房價一直居高不下，廣大消費者對于購房持觀望態度，使得房屋的出售變得困難，造成大量的空房積壓，這就導致了房地產行業的投入資金一直無法轉化為收益，使企業的資金無法進行回籠，造成了企業的資金短缺，從而使企業發展遭遇困境。
三、對于企業資金管理現狀的對策
（一）融資多元化
房地產企業現在的融資形式大部分是向銀行貸款，但是就當前的形式而言，這種傳統而單一的融資方式，對于企業發展存在巨大隱患，也使得企業壓力較大，為了應對這種狀況，企業可以實行多元化的融資方式。房地產企業可以遵守根據相關的法律法規，用投資的方式向社會公開募集資金，也可以以項目為依托，通過金融機構向社會公開發行具有法律效力的債權債務憑證，簡稱債券，但是要注意債券的金額償還期要與企業目前的經營狀況相吻合，如果控制不當，企業也會因為債券還款金額巨大而承受較大的壓力與風險。此外，還可以通過與一些企業進行合作，吸引一些企業入股的方式，或者與其他房地產企業共同開發，按照資金的投入比例來進行利潤的分配，從而實現共同經營，共同開發，這樣也為企業的資金進行了補充，實現了資金共用，利潤分配的模式，對于企業的還款壓力也會減輕很多。
（二）對于企業的資金加強監管
對于企業內部的閑置資金，在進行多方面利弊以及風險的評估之后，可以考慮去投資一些高收益的項目。對于賬目款項的管理應該設置一個專門的機構，用來記錄每筆款項的來歷以及走向和最后的回款。還有財務部門與銷售部門要加強溝通，在銷售過程中要做好關于催款方面的相關工作，保證企業資金的回籠，同時將銷售人員的業績與企業的資金回籠速度進行掛鉤，充分制定相應的獎罰制度。對于企業內部會計也加強監督，加強賬目的誠信度調查，根據銷售業績來與其賬目進行核對，避免出現財務會計弄虛作假，對企業內部的資金造成損失。
（三）不要盲目投資
房地產企業對于項目的投資應該避免盲目投資，一個企業對于投入資金的回收速度與企業選擇的項目的優劣有直接關系，如果項目所處地區相對較好，則成本回收以及利潤增長就比較快，如果項目所處地區過于偏僻，雖然地皮價格相對便宜，但是交通不便，人口較少，使得項目在建成之后的出售成為困難，也使得企業投入的資金無法收回。所以企業在項目招標進行招標的時候，應該對于項目所在地的人口情況、經濟情況、交通情況、居民的收入情況以及當地的產業結構等方面進行深入的分析與考量之后，在考慮是否進行投資，這就要求企業要認真做好市場的調研活動，使企業的投資風險降到最低。
（四）健全企業的資金管理制度
在企業進行資金的管理中一定要進行相關制度的建設，俗話說“無規矩不成方圓”，所以企業在發展過程中也要對于資金的管理制度進行相應的完善，用制度的方式對于企業的資金進行管理，用制度來規范企業內部人員的行為，完善企業資金的預算審核制度，在日常工作中成立專門的小組，并根據相關的制度與情況制定企業的預算計劃，對于企業的一切現金收入都要進行票據相關方面的開具，并加蓋印章。同時嚴禁以個人名義開設銀行賬戶來進行企業的資金運作，各地的項目主管應該以每周一次的方式向公司匯報自己的資金使用情況，同時財務部也應該對于各個項目的資金流動情況進行檢查，這樣可以對于項目部分資金的使用得到了解，也可以防止項目部管理者擅自挪用資金為他用，只有從制度上健全了企業的資金管理制度，才能使企業內部的資金流向得以明確，更加有利于企業內部資金的管理。
四、結束語
在當前的經濟形勢下，對于房地產企業投入很高，轉化為收益時間比較長的特點，企業內部的資金管理尤為重要，直接關系到企業的生存與發展，所以針對企業目前在資金管理方面存在的過度依賴銀行、融資比較單一以及投資盲目等情況，只有提高企業內部的資金管理水平，加強與其他金融機構以及其他企業的合作，在各個方面為企業募集資金支持，這樣才能減輕房地產企業目前面臨的風險，使企業得以穩步發展。
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關鍵詞：房地產上市公司；資本結構；影響因素
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）12-0067-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.12.14
一、引言
資本結構理論一直是公司金融領域一個非常重要的研究課題，具有很長的研究歷史。主流資本結構理論主要研究資本結構與企業價值之間的關系，即資本結構是否影響以及如何影響企業價值。20世紀70年代開始，一批學者開始系統研究資本結構的影響因素，形成了資本結構決定因素學派。最初的理論分析和實證研究都是圍繞全行業展開。此后，部分學者通過實證研究發現，企業的資本結構存在顯著的行業差異，研究熱點開始轉向探索不同行業企業資本結構的影響因素。房地產業是一個典型的資金密集型行業，它不僅資金需求量大，投資回收期長，而且對眾多相關行業的帶動性強。因此，房地產行業的融資問題不僅關系本行業的穩定發展，而且對整個國民經濟的持續穩定發展會產生重要的影響。我國自1998年實行住房貨幣化政策以來，房地產行業經歷了超常規發展，迅速成為國民經濟發展的支柱產業。但是房地產行業的融資弊端日益凸顯，資產負債率較高、對銀行信貸資金依存度過高是最突出的問題[1-2]。隨著近幾年國家對房地產行業連續多輪的宏觀調控，大量中小房地產企業由于資金鏈斷裂而相繼倒下。房地產行業成為了社會各界關注的高風險行業。因此，本文分析探討我國房地產企業資本結構的影響因素，并進一步尋求應對措施，對維持我國房地產行業乃至整個國民經濟的可持續發展具有重要的理論和現實意義。
二、理論分析與假設的提出
（一）盈利能力
融資優序理論認為，為減少企業負面信息的傳遞和降低融資成本，企業融資一般會遵循內部融資、債務融資、權益融資的先后順序，資金充裕的企業會充分利用盈余公積和未分配利潤降低資產負債率。因此盈利能力越強的企業資產負債率越低。Friend和Lang、陸正飛和辛宇、馮根福等的經驗研究均發現盈利能力與企業資產負債率負相關，陳艷杰、冷薇薇等對我國房地產上市公司進行實證檢驗的結果也支持這一結論[3-6]。基于此，提出假設：
假設1：房地產上市公司的盈利能力與資產負債率負相關。
（二）成長性
發展速度快、成長性高的企業對資金的需求量較大，單憑企業自身的積累很難滿足企業快速發展對資金的需要，因而對外部資金的依賴性較強。由于企業發展前景較好，投資回報較高，一般都不過多選擇股權融資，以免稀釋每股收益，而更愿意選擇負債融資，充分發揮財務杠桿的有利作用。所以，成長性越好的企業傾向于資產負債率越高。Baskin以美國最大的500家公司為樣本，經實證檢驗發現，公司的成長性確實與資產負債率顯著正相關。Titman和Wessels、陳維云和張宗益、李冬梅和陶萍等學者的而研究也支持這一觀點[7-10]。基于此，提出假設：
假設2：房地產上市公司的成長性與資產負債率正相關。
（三）企業規模
規模大的企業更傾向于多元化經營以分散風險，在企業內部調節資金使用的效率更高，破產風險更小，因而可以比規模小的企業擁有更高的財務杠桿度。規模大的企業管理更規范，信息更透明，更容易獲得金融機構的信貸支持。國內外眾多理論和實證研究的結論均表明企業規模與資產負債率正相關。我國房地產企業資產負債率普遍比較高，而且資金來源主要依賴銀行貸款，企業經營風險和財務風險的大小是銀行決定是否提供信貸支持以及提供多少的重要決策因素。基于以上分析，提出假設：
假設3：房地產上市公司規模與資產負債率正相關。
（四）稅盾效應
企業的稅盾效應包括負債稅盾和非負債稅盾兩類。非負債稅盾是指企業的固定資產折舊、無形資產攤銷及長期待攤費用攤銷等雖非負債但同樣具有抵稅作用的因素。理論研究認為非負債稅盾會淡化負債的免稅功能，但多數實證研究的結果表明非負債稅盾與企業資本結構沒有顯著的相關性。本文只考慮負債稅盾對資本結構的影響。根據Modigliani和Miller（簡稱MM）理論，負債的避稅作用能夠鼓勵企業提高舉債比例，從而可以減少稅負，提高企業的價值。那么，在其他條件相同的情況下，稅負高的企業更可能偏好于債權融資，而稅負低的企業選擇股權融資會更加有利。基于以上分析，提出假設：
假設4：房地產上市公司的稅盾效應與資產負債率正相關。
（五）股權集中度
股權集中度越高，大股東越有動力和能力對管理者進行有效監督和控制，因此不需要利用債務融資合約來降低管理者的成本[11]，從而導致股權集中度與企業資產負債率負相關。基于此，提出假設：
假設5：房地產上市公司股權集中度與資產負債率負相關。
三、研究設計
（一）樣本與數據來源
本文以中國證監會1998年制定的《中國上市公司分類指引》中的行業分類標準為依據，選取深滬兩市房地產上市公司2010—2012年的數據為研究樣本。為了保證數據的準確性和樣本的質量，在確定最終樣本時剔除了有發行H股的公司、ST和PT公司、有關數據不全或出現異常值的公司，最后得到219家樣本公司。所需數據來源于北京大學中國經濟研究中心的CCER數據庫。
（二）變量定義
根據前文的假設，本文的被解釋變量是衡量企業資本結構（LEVERAGE）的主要指標資產負債率。解釋變量有5個：①盈利能力（ROE），用凈資產收益率衡量；②企業成長性（GROWTH），用主營業務收入增長率衡量；③企業規模（SIZE），用平均總資產的自然對數來衡量；④稅盾效應（TAX-SHIELD），用企業承擔的實際所得稅稅率衡量；⑤股權集中度（TOP），用第一大股東持股比例衡量。以上各變量的定義見表1。
（三）研究模型
根據前文的分析，筆者建立如下回歸模型來檢驗所提出的假設：
LEVERAGE=α+β1ROE+β2GROWTH+β3SIZE+β4TAX-
SHIELD +β5TOP1+μ （1）
四、實證分析
（一）描述性統計
表2是各變量的描述性統計值。在樣本公司中，資產負債率的最大值是0.9487，最小值是0.0751，平均值是0.6083，這突出了我國房地產上市公司資產負債率偏高的特點。凈資產收益率的平均值是0.1525，最大值是0.4082，最小值是-0.2033，這反映出房地產上市公司的整體盈利能力較強，但不同公司的差別較大。第一大股東持股比例的平均值達到0.4655，上市公司股權高度集中的特點暴露無遺。此外，企業成長性（GROWTH）、公司規模（SIZE）、稅盾效應（TAX-SHIELD）等解釋變量都顯示出明顯的差異性。
（二）多元回歸分析
根據前文提出的假設和研究模型，運用Eviews統計分析軟件進行回歸分析結果（見表3）。從表3可知，房地產上市公司的盈利能力與其資產負債率在5%的水平下顯著正相關，這一結果與假設1不相符，但與洪錫熙和沈藝峰、呂長江和王克敏等的實證研究結果一致[12-13]。這表明我國房地產上市公司在融資選擇時并不是太關注融資成本，原因可能與我國房地產行業的發展態勢有關。過去十年是我國房地產市場發展的黃金十年，市場需求急速膨脹，房地產價格節節攀升，每家房地產企業都想抓住這一有利時機，通過快速擴張獲取更多的利潤。因此，每家房地產企業都對資金如饑似渴。國家對房地產行業的宏觀調控使得股權融資越來越難，銀行資金就成為房地產企業最重要也是最快速的資金來源。而銀行為了確保債權的安全，更愿意把資金借給盈利能力更強的企業，盈利能力較差的企業主要依賴自身積累發展，從而導致盈利能力越強的房地產企業資產負債率越高。企業成長性變量（GROWTH）和企業規模變量（SIZE）的系數均為正，顯著性水平分別為5%和10%，說明企業成長性和企業規模均與房地產上市公司的資產負債率正相關，驗證了前文提出的假設2和假設3的正確性。稅盾效應變量（TAX-SHIELD）的系數為正，但不顯著，這說明房地產企業融資時不太重視負債的抵稅效應，稅盾效應沒有對企業資本結構產生明顯的影響。這也與上文房地產企業為了抓住有利的發展機會，不考慮融資成本的快速擴張的推斷是一致的。股權集中度變量（TOP）的系數在10%的水平下顯著為正，與假設5不相符。這表明房地產上市公司的大股東并沒有有效發揮對管理層的監督作用，相反，可能正是促使房地產企業大肆借貸進行超常規擴張的幕后推手。
五、結論與建議
本文實證分析了我國房地產上市公司資本結構的影響因素。分析結果表明，盈利能力、企業成長性、企業規模、股權集中度等四個因素對房地產上市公司的資本結構產生顯著的影響，且這四個因素均與公司資本結構正相關，盈利能力越強、成長性越好、規模越大、股權集中度越高的公司，資產負債率越高。而負債稅盾效應沒有對公司的資本結構產生顯著的影響。
房地產行業過去的黃金十年成就了中國經濟的高速發展，但也使房地產行業的經營風險和財務風險不斷集聚，房地產企業的資產負債率居高不下。這種發展模式是不可持續的。為了促進房地產行業的健康穩定發展，一個重要的途徑是促進房地產企業資本結構的合理化，降低企業財務風險。為此，政府當局可以從兩個方面著手：第一，發展資本市場，不斷創新金融工具，拓展多元化的融資渠道，降低房地產企業對銀行資金的依賴程度；第二，完善相關法律法規，尤其是完善資本市場準入、企業投融資管理和公司治理的相關法律法規，促進房地產企業公司治理結構的優化，使企業決策更加科學和穩健。
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【關鍵詞】基礎性 先導性 關聯性 引導 健康發展
房地產行業因為具有基礎性、先導性、綜合性和關聯性的特點，成為拉動國民經濟增長的支柱行業，然而從產業發展的角度看，房地產行業主導性在經濟發展不同階段具有相對性，也就是說不是每個階段房地產業都是國民經濟的支柱產業，支柱產業也包括電子、機械制造、汽車、石油、化工、礦產、能源、交通運輸等行業，這些行業都具有基礎先導二重性，是國民經濟的重要組成部分，在發展的不同階段具有重要貢獻。所以正確認識房地產行業，對它的內涵、屬性與功能有充分解和把握，有助于正確引導國內各業資源優化配置，也有助于引導產業結構調整，增加國民收入，提高就業率。
近幾年來，由于國民經濟持續發展，房地產行業迎來春天。隨著經濟的發展，收入水平的提高，人們對生活品質要求的改善，都促進了房地產行業快速地發展，新開的樓盤，不斷攀升的房價成為人們茶余飯后的談資。然而由于我國房地產發展起步晚、根基淺，許多人對房地產行業缺乏認識，對其內涵、概念及發展規律的認識浮于表面，大家談論它也僅僅是因為快速上漲的房價。正是因為了解有限，對其外來走向認識不明確，導致房地產市場一有風吹草動，人們便驚慌不已，爭先恐后地購買，加劇房價上漲，構成市場炙熱的現象，導致供不應求的局面。如果我們對房地產行業有一定的認識，把握它的內涵、特點、發展規律，那么在選擇性消費時會理性一些，會多一分思考以及長遠打算。
其實，房地產業有廣義和狹義兩個層面的含義，從廣義上講房地產業包括生產、流通、分配和消費四個環節，其中建筑業屬于生產環節，也包括在廣義層面。狹義房地產只包括除生產以外的三個環節，不包括建筑。而房地產發展的起初卻源于建筑，也就是說房地產起源于建筑業的社會分工，從建筑業脫離出來并逐步發展為以專業性、組織性、引導性、開發性為目標的管理機構，并以土地買賣、房地產開發、持有、銷售為一體的投資機構，而不去從事具體建筑安裝業務。總的來說房地產開是因社會分工深入、細致、發展而引起的管理行業，從產業規劃上來講房地產業應歸為第三產服務業。許多歐美國家對房地產業的定義主要指流通服務，即房地產租賃、中介經紀、物業管理、評估四大類，而投資、開發是整個房地產業細分業務，而非全部內容。美國房地產經紀收入占整體行業收入的半壁江山，也就是說美國不以房地產開發、銷售為經營主業，而以在開發的基礎上以持有、經營、流通、租賃、中間經紀為主要方向，在于以物的形勢服務于人的經營理念，是完完全全的第三產業。而我國房地產行業主要以生產商品房銷售商品房為主營業務，重點在于提供可供買賣的商品，介于第二產業生產及第三產業消費的中間產業，在流通服務方面提供較少。這種差異主要是因為我國同歐美國家經濟發展水平不同，行業間發展存在差異，行業發展階段及經營模式差別較大。由此可見以美國為首的西方國家房地產行業已進入成熟期，不以大規模土地投資、開發銷售為主營方向，而是在已有的土地、住宅、物業的基礎上做租賃、經紀、流通式服務為主。又因歐美人均住房面積寬闊、物業及配套完善、設施齊全、售價昂貴，稅率高的特點，選擇租賃的人不在少數。以美國為例，美國成熟的地產經紀體系，房屋存量豐富，租用一套寬敞、舒適的公寓不是件麻煩的事情，一方面可以緩解購房壓力，二方面可以滿足自身發展需求，因此美國消費者在購買及租賃兩個方面具有選擇性。相比之下我國目前處于經濟發展初級階段，自上世紀八九十年代我國實行取消福利住房，住房商品化的改革之后，商品房理念才剛剛步入人們視野，住房市場發展處于起步階段，住房選擇單一，商品房的開發以銷售為主導，不以長期經營和持有為方向，以追求超額利潤為主的商業模式，與美國服務主導型商業地產理念差距較大。因此我國住房體系、經營模式及住房消費觀念上有待進一步提高。比較使我們了解我國與他國房地產經營模式的差別，就如同買船和租船哪種模式好，租船可以節省購置費用，省下錢可以用來投資，當資金積累充足可以買船具有相似的道理。萬科董事長王石先生也曾對買房難的問題提供建議：年輕人可以選擇晚一點買房等有能力再購置房產也不晚。不具備購房能力時買房會增加個人負擔，房款及利息的壓力會影響事業的發展和生活質量的提高。
此外，我國房地產融資體系相對單一。我國房地產業介于第二產業及第三產業之間，屬于資金密集型行業，目前房地產資金來源主要來自銀行貸款及房屋預售。從土地購買至房屋開發大部分資金依靠銀行貸款，由于房地產開發屬于一種投資，而投資的特性具有不確定性及風險性，大量的資金借貸集中于銀行體系無形中增加銀行經營風險，一旦經濟不景氣或衰退，單一脆弱的金融鏈條就有可能發生斷裂，開發商在增加自身經營風險的同時把這種風險傳遞至銀行體系，銀行會出現大量的壞賬及呆賬，這種高風險集中過大及無法化解會影響我國金融系統的安全。同時銀行貸款屬于間接融資，相比于直接融資，間接融資成本高，這種成本會增加開發成本，最終會落入購房成本之內，這也是房價上漲的因素之一。另一種原因是房屋預售制，就是我們常說的樓花、期房。因為開發商的資金不充足以及融資模式有限，通過房屋預售可以加強房地產開發資金的流動性，然而這種融資模式也會增加開發商及購房消費者風險，一旦房屋建成因質量及其他原因引起消費者不滿，會引發退房危機和退款對資金構成的不穩定性，而開發商未必能滿足消費者退房的要求會使消費者處于被動局面。同時預售制會帶動消費需求，普通消費者會認為期房的價格比正常建好的商品房價格低，如果提前購買會增加投資效用，預期房價只漲不跌的心理會提升消費者買房動機，而前一輪消費者積極購買的行為會影響下一輪消費者，使他們產生商品房屋數量緊俏、奇貨可居的幻象，從而引發潛在消費群體投入炙熱購房需求的行列之內，從而又帶動下一輪房價上漲，下一輪房地產開發的熱潮中，產生羊群效應。許多樓盤開盤即售罄的表現促使開發商囤房漲價使房價進一步上漲。本來是起初通過房屋預售提高資金流動性的融資方法逐步演變成開發商前期壓低售價拉動消費后期囤房漲價的商業策略，可謂名利雙收，而消費者卻承擔越來越虛高的房價。相比于此美國房地產融資不以預售為主，預售也只是繳納一定數額的定金而不是全部房款。因為美國資本市場發達，資金充足，融資渠道形勢多樣，而且有相應的以房地產融資而設計的REITs權益型房地產信托基金，開發商不必以預售形勢獲得資金流動，從而降低了房地產市場波動，同時開發商也承擔著受業主所托提供優良品質住房的委托，也不會因資金利益侵害消費者權益并以此推動價格上漲。因而發達完善的資本市場是保持美國房地產行業平穩良好發展的經濟基礎，是取消顧慮增加開發商專業經營素質及持續創新能力的物質保障，開發商不以商業炒作拉動消費為利潤增長點，而靠專業化、特色化經營化為長期目標實現利潤增長。因美國有發達的中間經紀機構，該機構又經過長期的發展頗具規模，地產商會將建好的房屋委托經紀公司，實行或流通或租賃的靈活方法，不論是持有或是銷售，從長遠角度都會為開發商帶來豐厚的利潤，而且美國房地產秉承經營服務的理念不以生產銷售模式為主導，而倡導以物服務于人的理念具有長期、穩定、潛在的收益價值，從而避免了因市場結構單一、金融體系不完善、行政指令性強、開發商追逐短期利潤以及群眾盲目跟從的缺點。
通過上述方面的總結，我國房地產行業如同正在發展中前進的中國經濟一樣，成果顯著，問題也頗多，主要原因還是體制不完善，需要構建的地方還很多。一個向前發展的行業離不開向前發展的動力機制及向前發展的思維模式，更離不開我們每一個公民的支持和理解，只有政府積極引導，行業自身不斷完善，人民意識不斷提升三方共同促進的情況下，這個行業才有持續發展的可能，而不是把出現問題、產生困難的責任推卸到哪一方就能說明問題的敷衍了事，這需要社會方方面面的努力以及消費者理性的消費投資選擇。
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關鍵詞：房地產行業；財務風險管理
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地產財務風險的含義及特點
（一）房地產財務風險含義
房地產財務風險是指房地產企業財務結構不合理、融資不當而使房地產企業可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降的風險。房地產投資具有周期性長、投資額大及追求高收益的特點，因此需要融資貸款，通過財務杠桿融資，這就無法避免的面臨高風險，如果房地產市場銷售價格發生較大變動，開發建設成本或是市場吸納能力發生變化時，都會影響到對房地產企業的預期收益。
（二）房地產行業財務風險特點
1.投資期限長。因為房地產投資是一項周期性較長的投資，少也需要幾個月，多則幾年的時間。從最初的土地獲得、市場調研、投資決策到中期的建設施工，以及后期的銷售推廣、物業管理等需要進過一個很長的周期，在這個過程中容易產生賬款無法及時收回，造成壞賬，導致資金周轉不靈，從而造成財務風險。
2.投資額龐大。房地產企業投資不僅投資周期長，并且投資額很龐大，使企業短時間內耗用大量資金，加上資金收回期長，容易引起企業資金短缺，導致無法企業運轉，造成財務危機，形成財務風險。
3.投資追求高效益。高投資、高報酬是房地產企業追求的，這必然也伴隨著高風險。因為房地產的投資追求高收益，所以只要通貨膨脹的因素存在，企業必將面臨通貨膨脹的風險。
二、房地產行業財務風險的形成原因
（一）房地產企業決策失誤導致財務風險
決策失誤是房地產企業產生投資風險的關鍵原因。房地產企業投資決策旨在對擬投資項目進行宏觀控制，它的科學性與準確性直接關系到項目的成敗以及企業的經濟效益。每當進行投資決策時，往往因企業對投資項目的可行性的分析和研究不夠，以及經濟信息的不真實、不全面等原因，導致投資決策失誤，使投資項目達不到預期的收益，使得投資無法按期收回。決策失誤產生的財務風險主要形成于企業項目開發兩個階段：一是可行性研究階段。二是投資估算階段。
（二） 宏觀環境變化導致的財務風險
經濟環境、資源環境、市場環境、政策環境是房地產企業所處的主要宏觀環境。房地產其產業關聯性致使該行業容易受到宏觀經濟環境變化的影響，尤其是在經濟蕭條時，房地產企業財務風險的發生機率隨著其關聯產業遭遇的經濟危機而增大。市場環境風險則是由于房地產商品入市以后可能會面臨的一種風險，它的風險大小主要由房地產市場整體狀況以及企業的銷售策略。土地是房地產企業所面臨的主要資源環境風險。由于土地是房地產開發中不可缺少的非再生資源，國家如何制定土地政策和土地價格，以及土地市場的供求關系和土地本身的位置，都會使房地產企業受到很大影響。政府機構為確保國民經濟的協調的持續發展，針對房地產行業采取的宏觀調控政策使其形成政策環境風險。這些宏觀調控政策通常有很強的針對性，使得房地產企業的收益受到巨大影響。
（三）內部控制制度不健全不完善，監督不到位
房地產企業內部控制制度的不健全，監督不到位是造成房地產企業財務風險的重要原因。房地產企業在制定內部控制制度時，經常忽略房地產行業的發展規律和管理要求，忽略了企業的長期發展戰略，盲目地制定內部控制制度，使其缺乏系統性，只停留在制度層面做文章，缺乏配套的具體操作流程，從而失去可操作性、實用性。此外，房地產企業內部控制制度的監管工作也關系到企業內控風險控制的好與壞。在現實中，如果企業制定了內部控制制度，并且在也實施了內控程序，但會由于有效的監督機制的缺乏，使得內部控制流于形式，起不到實質性作用，從而形成了財務風險。再者，房地產企業沒有將內部審計部門和財務部門分開，也會使企業的內部得審計工作由于各方利益而受到牽制，財務流程得不到有效的約束和控制，影響審計的獨立性，無法正常發揮審計的監督職能。
三、房地產企業財務風險的控制措施
（一）優化房地產企業的資本結構
雖然房地產企業會利用負債經營發揮財務杠桿效益，并且能夠給企業帶來一定的經濟利益流入。但是，負債大小必須控制在一定的范圍之內，過高的資產負債率不但不會夠給企業帶來經濟效益，還會加大企業的財務風險。當企業負債超出一定的范圍，資產負債率與財務風險成正比。因此，房地產企業需要根據自己的實際情況，衡量企業自身的負債承受能力來分析自身的融資能力、抗風險能力和獲利能力，從而制定科學、合理的資本結構，減少企業的財務風險。
（二）房地產企業應增強投資項目的管理力度
大家都知道房地產投資是一項具有極高的風險性的綜合性經濟活動，由于自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。因此，房地產企業要加強對投資項目的管理力度，對每個投資項目都要做好分析和綜合測評，對選定的決策方案應該進行多方面的驗證，全盤考慮各種可能面臨的風險因素，使投資實施方案制定得詳盡、可行，并且要求對每個投資項目做好投資風險的控制與規避策略。
（三）對房地產企業的現金流量加強控制和管理
隨著房地產行業的不斷發展，以土地儲備作為競爭資本現狀逐漸向以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本轉變，這就逼迫房地產企業必須調整原有的戰略方案。當前，現金流已是房地產企業追求長遠規劃因首要考慮的關鍵因素。
（四）在企業內部建立強有力的風險預警機制
有效的風險預警機制的建立，可以使企業的不正常的經營狀況控制在初級階段，從而降低財務風險帶來損失的概率。借助全面預算建立強有力的預算預警機制是很有必要的，企業可以通過預算和實際之間差異的比較、分析，為企業的整體經濟活動提供更可靠的參考依據，從而制定出調整企業行為的有效措施，使得可以科學的預測未來面臨的各種風險。由此可見，有效的風險預警機制，能及時發現潛伏在房地產企業內部的財務風險，能提前做好風險的分析和防范，達到規避和化解財務風險的目的。
參考文獻：
關鍵詞：房地產上市公司;資本結構;優化;負債結構
引言：資本結構優化對于上市公司的經濟效益以及長遠發展具有十分重要的作用和意義。有學者認為優化資本結構的途徑主要有兩條，其中一條是進一步提高債務資本所占的比重，另一條是盡可能快速地構建債權人市場。[1]還有學者認為我國當前上市公司普遍存在目標資本結構現象，如果實際資本機構與目標資本結構產生偏離時，公司就會進一步調整實際資本結構，但如果調整的方向存在不同，其調整速度也會相應改變。
一、我國上市公司資本結構優化現狀分析
有學者認為上市公司資本結構在優化的同時應當逐漸過渡到多元化，也就表示由原來的單一要素構成的資本結構逐漸轉變為多要素資本結構。此處所謂的上市公司資本結構優化，主要指的是試圖獲得有利于企業績效提升的具有最優影響的資本結構。[2]從整體上來看，我國在上世紀90年代后，在資本理論方面的研究取得了一定進展，但依然存在很多問題需要有關部門與研究人員進一步探索。特別與國外資本結構相比，當前我國在資本結構優化對策方面的研究仍然存在很大缺陷。我國上市公司的資本結構優化應當充分借鑒國外資本結構相關經驗與理論的基礎上，對自身存在的問題采取有針對性的解決措施。[3]文章首先分析我國當前房地產上市公司資本結構狀況，并提出相應的優化對策。
二、我國現階段房地產上市公司資本機構狀況分析
當前我國房地產上市公司主要存在的問題包括資本結構方面的負債率幾乎比其他行業要高、銀行短期貸款是其主要負債結構、國有股是主要股權結構、先負債后股權是融資主要順序等一系列問題。筆者通過選取我國證券監督管理委員會制定并頒布的《上司公司行業分類指引》中樣本，選擇截止2012年年底的相關102加房地產上市公司相關數據資料，并將2個極端數據剔除，下面將以數據統計的形式對其問題展開具體分析。
（一）房地產上市公司負債率較高。從表1可以看出，我國2010年、2011年、2012年連續3年房地產上市公司的的資產負債率均值分別為57.255%、57.763%、59.876%，房地產行業的負債率總體高達80%以上，整個數據較我國房地產上市公司的資產負債率超出18%左右。從這些數據資料就能夠看出，我國房地產上市公司負債率較別的行業有所偏高，較高的資產負債率對于房地產上市公司的發展就會存在較高的財務風險。[4]一旦資金鏈條的任何一個環節出現問題就會導致一系列鏈鎖反應，不僅會造成我國房地產上市公司嚴重財務問題，更可能造成整個房地產行業的癱瘓。而房地產行業的運行癱瘓就會直接損害到國家銀行的直接利益，并且會進一步波及到我國房地產行業的相關經濟鏈條，還會造成國家經濟不穩定。
表1 2010年～2012年我國房地產上市公司資產負債率統計量
（二）銀行短期貸款為主要負債結構。從表2中相關數據可以看出，短期借款融資是樣本公司主要的負債融資途徑，其占到公司負債融資總額的40%以上，當企業負債中存在過高的中短期負債時就表明公司所具有的活動資金產生嚴重不足。為此，公司與企業最好的方法就是借助短期債務從而為企業的順利運營提供保障。[5]如果流動負債偏高，也會提高企業的經營風險，例如金融市場行情發生巨大變化時，公司所面臨的風險可能會造成經濟與管理方面的損失。近些年來，我國央行逐年在調整存款準備金率，折舊可能導致公司資金周轉出現困難，從而導致公司出現流通風險與信用風險。
表2 2012年我國主要行業債券結構
（三）公司融資主要是先負債后股權。當前我國主要的融資渠道為股權融資與負債融資。負債融資包括的種類主要為：①銀行貸款。當前我國住房消費者與企業的貸款比例高達80%以上，銀行貸款主要是短期負債的主要形式，而公司債券與銀行貸款是長期負債的主要形式。而銀行按揭貸款則是預售賬款重要來源之一，其他負債則由部分應付款構成。就上述分析而言，我國銀行貸款是房地產上市公司的主要負債融資來源。[6]②房地產信托。房地產上市公司企業資金中的一小部分組成就是房地產信托，其占據的比例僅有1.0～1.5%。③債券融資。③債券融資。在房地產公司資金綜合中，債券融資所占的比例也小于同期房地產公司金額投資總數的1.0%
股權性融資的形式主要有兩種：①股權融資。在房地產行業在中，房地產上市公司所占的比重較低，僅在0.8～1.0%左右。作為外部融資方式的重要形式之一，股權融資雖在一般企業中受到重視，然而在我國房地產公司中卻并不被看好。根據中國人民銀行2010年底的統計數據顯示，我國有超過30146家房地產企業，然而上市公司僅占到企業總數的0.23%左右。[7]當前房地產上市公司中的重要融資方式之一就是股權融資，其占據所有融資總額的40%左右。股權融資與其他行業上市公司相比，不同之處在于其主要融資方式并不是最重要的融資渠道。②房地產資金。這種股權性融資占據的市場份額也較小，遠低于其他幾種。
（四）國有股為主要股權結構的股東組成。據相關資料統計顯示，截至2012年5月，深滬兩市超過1380家上市公司的前十大股東持股份額占總股份的67.12%，其中政府機構持股數與國有控股企業持股數占據總股本的52.4%，可見國有股占據絕對優勢。而公司董事會中超過72%的成員均由股東單位派遣，來自上市公司第一大股東的人數名額占據董事會總人數的額一半以上。由表3數據統計也可以得知，我國大多數的房地產上市公司股權結構都是以國有股為主，其在控股地位方面發揮重要作用，因此可以說銀行貸款的實質是給政府貸款，這種形式的貸款是不存在任何風險的。[8]在我國商業銀行采取股份制改革措施之后，第一股東仍然是政府，所以說房地產企業貸款是有商業銀行背后的政府作為擔保，而這正是我國房地產公司更加趨向于使用債務融資的主要原因。
表3 2008年～2012年我國房地產上市公司股權結構
三、我國房地產上市公司優化資本結構的相關對策分析
（一）進一步拓寬各項融資渠道。房地產上市公司進行容易渠道拓寬的手段主要包括：①全力開拓房地產基金的發展，積極募捐社會閑散資金，并將其投資在房地產行業之中，這不但可以推動市場經濟的迅速發展，規避銀行風險，更能夠全面拓寬融資渠道，從而以大規模投資收益回報給投資者。②積極創新融資手段。[9]創新融資手段主要是權威融資方式輔之以股權融資，從而構成一種股權融資與債券融資相結合的融資方式。這種模式之下的融資手段不但能夠保證融資領域中國有商行的主導地位更能夠將股票市場治理融資結構等有效作用充分發揮出來，同時還提升了資源配置的整體效率以及保護了投資者的利益。這不僅僅是一種以銀行和市場為核心的融資模式，而是一種在銀行融資比例下降的情況下強化了治理的功能，以及股票融資所占比例下降但卻控制了潛在風險的一種混合融資模式。
（二）盡可能防止擴張過度問題。當前我國房地產上市公司的擴張越來越快，很多房地產公司取得建設貸款后并沒有將其應用在工程項目建設領域，而是利用貸款反復買地，再將買到的地用來抵押貸款。這樣一來，就會造成資金鏈條變得越來越長，并且債務的積累也變得更加繁重，一旦其中一個環節出現問題，整個資金鏈條都會受到巨大牽連。從財務管理方面分析，最優資本結構能夠將資本結構的最大作用充分發揮出來，因而當市場長時間走高的話，合理運用資本結構對于房地產上市公司的發展十分有利。[10]由此可見，對擴張知否過度進行判斷十分必要且重要。有很多的企業都不明白如何對過度擴張進行測試。文章嘗試通過利用某一年中土地投資資金之項目建設資金之比對房地產開發商的施工進程進行衡量。這一指標不但可以有效反映出商品房未來2～3年內的具體供應情況，還能對未來預期目標進行判斷。如果指標值走高，則說明房地產公司中持有的待開發土面積在不斷增加，這可能提示開發商對房地產市場、利率以及低價等的發展有一個良好的未來預測，并且有足夠的信息面對未來房產價格的長期走高。關于這一指標臨界值的確定，可以依據我國房地產企業長期以來的平均指標進行，一旦高出平均指標，則可能提升我國房地產企業的擴張存在巨大風險;如果其小于平均指標，則可能體現出政府在調控市場行情方面的政策效果。
（三）做好充分的資金準備工作。現階段我國房地產上市公司的普遍特點就是高負債，其現金流的管理主要包括兩個方面的內容：①結構安排。例如安排長期及短期負債現金流;②時間安排。例如安排資金獲得以及債務償還的時間。關于債券融資金額數目以及期限結構，可以使其匹配與其經營活動的周期，從而盡可能避免不夠合理的債券融資安排，最終實現融資效率的提升。強化企業流量與存量的管理，對現有債券融資進行合理利用，進而避免因支付危機而導致的企業破產現象。
（四）加大風險測評力度。現階段我國房地產上市公司的普遍特點就是高負債，因而房地產上市公司必須注重對風險的測評工作。房地產行業的發展應當與風險測評工作緊密結合起來，上市公司也應當依據不同年限對資本結構進行調整，從而使企業調整可以優先或同步于我國房地產資本結構平均值。[11]對負債融資進行風險測評應當和我國資本市場的發展與房地產行業走向，融資總量與方式、融資難易程度與結構等方面的因素充分結合起來，從而建立起融資風險指數，這能夠對市場可能潛在的風險進行準確預測。大哥銷售市場長時間走高的話，由于約束條件較為寬松，從而房地產上市公司可以采取積極的融資應對策略，而在銷售市場長期間低迷的狀態下，由于約束條件較為嚴格，從而企業可以采取相應的保守融資措施。由此可見，對于市場高點轉向低點的臨界值進行把握十分重要。由于房地產行業有著較長的經營周期，因而在長時間內，房地產上市公司保持一種高負債結構相對安全，加上上對風險進行測評，當市場走向產生拐點之前對資本結構進行及時調整就可以有效應對企業應高負債結構導致的支付風險。
（五）戰略規劃布局調整。當前，我國房地產上市公司通過戰略規劃的布局與調整也能夠實現資本結構的全面優化。我國房地產行業的風險性與回報性都比較高，因而企業應當與低風險行業聯合進行戰略規劃的布局與調整。在房地產行業中，有責較明顯的財務杠桿效應，而低風險行業中則具有較弱的財務杠桿效應。如果高風險與低風險行業的關系是負相關的，那么其組合在一起的企業風險就能夠實現徹底抵消;如果兩者的關系是正相關的，那么組合在一起的風險也可以實現很大的降低。通過這種戰略規劃的布局與調整，能夠有效保證房地產上市公司始終獲得良好的經濟收益，并且有利于財務風險的降低。
（六）構建有效的合作機制。一方面，積極開展資本合作。房地產上市公司進行股權擴張的主要對象就是資本合作，其選擇的集團大多數都具有極其雄厚的經濟實力，例如華潤集團被萬科集團選作為第一股東。通過引進華潤集團擴張股權，從而為萬科集團的發展開辟出重要的一條融資渠道。基于資本市場上的融資途徑為萬科集團發展奠定了雄厚的根基。
另一方面，積極開展項目合作。通過對開發風險進行分散，幫助推進項目的擴展。所謂的項目合作指的是與相同行業一起進行投資，幫助股權合作方式開發項目，主要的目的就是為了進一步分散開發風險，同時有利于部分公司在一些城市的立足，更能夠在一定程度上解決了資金問題。為了有效應對資金方面存在的難題，我國部分城市之間的房地產開發商都在開展項目合作，從而緩解自己壓力。值得一提的是，聯合開發的范圍并不是僅僅在國內，在香港、澳門等也有房地產上市公司達成相關合作協議，并且取得了良好的聯合效果。
四、結論
優化企業資本結構是當前房地產上市公司不斷追求的目標。從整體上看來，我國房地產上市公司由于資本結構特征具有潛在的財務風險，因此房地產行業應當充分結合市場因素、國家宏觀政策以及對自身發展進行規劃，充分調整企業戰略結構，從而實現企業資本結構的優化與完善。筆者認為，當先我國房地產上市公司的資本負債比例為0.55～0.60最為合適。一旦有企業的負債比例高于這一比值，則提升房地產行業應當關注財務風險，并制定科學應對策略;而低于這一比例也不代表其負債結構不夠合理，但也要結合風險防范、資金安排以及戰略規劃等方面的內容進行全面分析。
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[9] 袁紹彪，趙永智.我國房地產上市公司資本結構影響因素分析[J].內蒙古統計，2010，06：30-32.
關鍵詞：房地產 融資市場 宏觀調控
近年來，隨著國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產業遭遇了前所未有的資金困境。為了解決融資困難，房地產業開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現，而房地產融資也成為業內最受關注的議題，房地產金融創新的理論探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產業的主旋律。當前房地產融資市場格局的形成有著深刻的政府政策背景和產業發展背景。認清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認識房地產融資市場，理解其存在的合理性并及時地把握地產融資市場的發展趨勢。
一、政府政策背景
政府政策背景主要包含兩方面內容：一是配合宏觀調控，政府在房地產領域實施了比較嚴格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風險的考慮，金融監管當局對商業銀行的房地產信貸業務做出了進一步的限制。諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批，提高貸款利率等。
(一)緊縮信貸意在化解金融風險
目前我國房地產金融存在以下幾個方面的重大風險：
第一，土地購置與房地產開發資金過分依賴銀行信貸，超過60％的開發資金是直接或者間接來自于銀行系統，房地產投資的信用風險與市場風險集中銀行于一身。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發企業利用銀行信貸杠桿來進行高負債經營，這在增加企業財務風險的同時也加劇了貸款企業的違約風險：另一方面，部分地區由于市場過熱而存在較高的市場投資風險，一旦泡沫破裂房地產價格下跌，作為抵押物的房地產將會大幅度貶值。
第二，金融體系不健全，金融機構經營不規范、管理不嚴格，金融機構之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現在：貸款審查不嚴格、抵押物管理不規范等。與房地產業市場化形成鮮明對比的是我國金融業的壟斷性，由于缺乏與市場經濟相呼應的經營機制、監管機制與激勵機制，因而造成銀行系統存在許多經營漏洞。
第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監管不到位。缺乏有效的擔保措施等問題，向政府土地儲備中心發放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風險與信用風險。通常情況下，上述這些潛在的風險可以通過業務創新、強化管理以及改進經營機制等更加積極的方式來進行化解，但由于近年來房地產金融業務發展過猛，金融資產規模與風險同步迅速累積。在這種情況下，金融監管當局便借助宏觀緊縮調控的時機對房地產業實行了更為嚴格的緊縮信貸政策。
(二)宏觀調控政策仍將持續
從宏觀經濟形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態，但是在經濟高速發展的同時出現了嚴重的結構性失衡，突出表現就是固定資產投資增長過快，尤其是房地產投資。2003年房地產貸款突破1萬億大關，同比增長29.7％。占同期固定資產投資總量的23.7％。固定資產投資增長過快對國民經濟的正常運行造成了極大的負面影響，出現了諸如信貸規模急劇膨脹，原材料、能源等生產資料的價格上漲過快，產業結構失衡等方面的經濟問題。為了抑制這種不正常的固定資產投資增長，政府有計劃地出臺了相應的緊縮調控政策。具體到房地產業而言，政府將繼續執行嚴格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產業的發展進行調控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統對房地產業的資金支持。政府的緊縮政策將在一段時間內(3－5年)持續下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產融資市場的核心任務。
二、房地產產業發展背景
產業發展背景主要包含兩方面內容：一是由市場競爭引發的行業集中度提高，房地產企業在大規模擴張的同時對房地產融資市場提出了更高的要求：二是房地產行業運作模式的轉變，使得房地產運營重心向金融運作傾斜。
(一)房地產行業運作模式的轉變
隨著房地產行業專業化分工的日益深化。傳統的“開發商主導”運作模式正在逐步向“投資商＋發展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發展商除了組織實施投資之外，還要負責項目的選擇、評估、協調以及項目建成之后的運營管理；建筑商負責項目的規劃與施工建造。如果不考慮資產證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經具備了不動產投資基金管理運作的基本雛形。行業運作模式的轉變可以說是房地產企業在行業競爭過程中走向分化的一個必然結果。隨著行業競爭的加劇，房地產金融職能將得到不斷強化，房地產業的運營重心逐步由地產項目運營向金融運作傾斜，房地產業的運作在很大程度上將會是一種金融運作。
(二)市場競爭引發行業集中度提高
據權威部門預計，今后5―10年，現有近3萬家房地產公司將有90％以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規模過百億元的跨區域經營的特大型房地產集團，行業集中度的提高使得融資主體對地產融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義更為深遠。
三、當前房地產融資市場的主要特征
監管當局不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的發展。而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的新格局。在這些復雜因素的綜合影響下，當前房地產融資市場呈現出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局：二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發展方向。
(一)以銀行信貸為主導的單一融資格局
2004年我國房地產開發資金總額為17168.77億元，同比增長29.9％，相應地，房地產融資總規模也在逐年攀升。房地產開發資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4％，自籌資金與定金及預售款增幅較快。分別占資金總量的30.3％和42％。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60％以上的資金是來自銀行系統，融資渠道過分依賴商業銀行。
(二)多元化的融資渠道日趨活躍
其他資金來源盡管占開發資金總量的比例不到10％，但是它們對房地產融資市場的意義卻是不容小
視。可以預見，隨著《產業基金法》的出臺，產業基金合法地位的確立。產業基金模式必將成為房地產融資市場的中流砥柱。資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具。雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅約占1％，但是它所表現出來的創造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。
四、房地產融資市場的發展趨勢
從短期來看，由于政府對房地產市場調控的成效并不理想，有可能繼續出臺不利于房地產業發展的土地與金融政策，諸如增加經濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關的調控政策以支持房地產業的發展，房地產業仍然是極具活力與投資價值的行業，而房地產融資市場的發展前景也將非常樂觀。
首先，房地產融資體系逐步健全。其中包含兩個方面：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系，二是構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。就金融機構體系而言。除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。就構建市場體系而言。關鍵是要建立房地產金融資產的流通市場體系。通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，房地產金融資產才能順利地實現流通和交易，流通市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。
1998年福利分房結束，1999年整個房地產行業進入大的市場化階段，這是眾所周知的中國房地產行業發展的背景起點。在這樣的背景下，房地產企業也從這一年開始進入快速發展時期，品牌定位逐漸清晰，本人也隨著企業的發展獲得了職業生涯的階段性成功。
黃金十年已終結
但實際上我要說的是，這一時期的房地產行業的起步，并不像人們想象的那樣順風順水。首先在房地產商方面，當時專業的房地產商并不多，所有的產品、設計、包括施工、銷售還遠算不上成熟，另外客戶，即便是買房的客戶當時對于房地產行業的了解也遠不如現在這般深刻、清晰。總之，那個時期中國房地產業尚處于不折不扣的初級階段。
近十幾年中國經濟持續高速增長，房地產行業也借此迎來了持續十幾年的黃金時代。信貸政策，貨幣政策、土地政策的扶持，以及老百姓隨著收入增長而日益提升的對居住品質的要求，使市場需求不斷釋放，有力地助推著中國房地產行業高速增長。所以說，所謂房地產的黃金時期，實際上是中國經濟快速增長帶動之下的結果，房地產增長的速度，始終與國家經濟增長速度亦步亦趨。其間，房地產市場也經歷過震蕩，這是任何行業都存在的正常現象，然而每次震蕩之后房地產還是在向前發展。例如2008年金融危機的時候，國家從宏觀的角度進行了調控，2010年、2011年房地產卻達到了一個更高的一個高峰，其根本原因還是中國經濟的崛起。
而眼下，情況則有所不同了。中國經濟面臨越來越大的下行壓力，“轉型”的呼聲已經日益急切，與經濟形勢息息相關的房地產必然受其影響。從2011年以來，中國樓市的調控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遙遙無期，更耐人尋味的是地方政府的全力執行。政策變化的根本原因，是中國人口紅利已到拐點，城市化速度在下降，高房價也增加了通脹壓力。我想，既然“轉型”是解決當前宏觀經濟形勢問題的核心思想，那么后黃金時代房地產行業如何發展，也應該以“轉型”為切入點進行思考。
轉型期后的未來之路
未來幾十年，經濟轉型將是我國面臨的一項重要任務，從原來的勞動力密集型，以生產、出口為導向，慢慢轉向技術密集型，以內需、消費為主要的支撐。房地產行業是傳統行業，以前只是蓋房子，賣房子，在國家經濟轉型的大形勢下，房地產行業的轉型同樣迫在眉睫。
很多人都說過，新型城鎮化將是未來中國經濟發展的動力源之一。我想，城鎮化大發展的同時，也將給房地產發展帶來巨大的空間，房地產業的發展軌跡只有融入新型城鎮化過程中，才能注入持續發展的內力。隨著城市規模的擴張、人口的增加、城市化進程的加快，新型城鎮化的基礎設施建設規模巨大，城市功能向集約化發展，要求開發商具備對城市進行區域、成片、有規模的開發，具有規模化、高效化、標準化的更專業的城市綜合開發能力，能較好滿足新型城鎮化建設的需求。房地產行業由此面臨一個必須轉型升級的巨大契機。
馮侖曾經說，新型城鎮化的核心特征是“聚集”， 第一是空間聚集，第二是產業聚集，第三就是人口聚集，而房地產就是為城市化中三個聚集制造有價值的空間。新型城鎮化對空間形態復雜性提出了更高的要求，這就使得地產商必須學會不僅做住宅一個單一業態，還要提供更多的專業能力，服務城市化，這才是未來房地產企業存在的價值所在。因此，在房地產業轉型的趨勢中，專業化（比如，文化地產、養老地產、未來的工業地產、旅游地產）將是一條必經之路。
我們以“文化地產”為例。經常有人問，什么是文化地產？在我看來，文化地產的核心是要滿足人們的精神需求。人住一在個房子里，如果單單覺得房子很漂亮、很大，那是不夠的，還要滿足精神需求。我們需要去看電影，去找人聊天、打牌，找人分享生活的喜樂，那么就需要在幾公里內找到能夠滿足需要的文化設施。房子是物質的，文化是精神的，文化地產就是精神和物質的結合。它的本質就是解決人們的精神問題。配置很簡單就是有辦公的地方，有住的地方，還有精神生活的地方。當然，拿地成本，設計理念，對商業化文化地產的界定，利潤價值的測算，這些都是很大的挑戰。但我認為，挑戰的背后就是機遇，這些挑戰都解決了就是最大的機遇。
除專業化之外，房地產證券化我認為也是未來的一個趨勢。當經濟增長到一定程度，房地產就不再是簡簡單單的固定資產，而是可以作為金融資產來處理。比如，將一棟房子分成100份股權，賣給100人，這樣握有股權的客戶就能享受這個房子的增值收益。當前，我國房地產市場積聚了大量的社會資金，流動性差，容易帶來較大的風險。實行房地產證券化，可利用證券的流通性，將房地產這一長期資產同市場的短期資金聯系，大大增強資產的流動性。而且，證券使得資產的持有者分散，如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產金融市場體系中，將使得整個房地產風險由更多的人來承擔，也就是說可以容忍更大的風險積聚。
2006年2月15日,財政部了39項企業會計準則(其中包括1項基本準則和38項具體準則),從而標志著適應我國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系的正式建立。時至今日,新準則的頒布已半年有余,離具體的實施日期日趨接近。其間,有關會計準則的應用指南(征求意見稿)也已出臺,這對于各項準則的深入理解提供了理論支持。但是,新準則的實施到底會給各行各業帶來怎樣的影響還是個未知數。在此,筆者擬對新準則對我國房地產行業的影響進行具體分析,以期對我國房地產行業的實務運作提供一些參考。
一、影響房地產行業的具體準則
目前,房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分,其交易日趨活躍,在國民經濟中的作用也日趨凸顯,適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準則對我國房地產行業的影響之前,筆者首先對影響房地產行業的會計準則進行梳理。
在我國新的會計準則體系中,具體會計準則是指引規范企業財務報告的強有力工具,而基本準則則是準則的準則,它對各個具體準則起著指導作用。因此,不論哪個行業,其會計規范都不可避免地要受到基本準則的影響,房地產行業也不例外。從各項具體準則的名稱和規范的實質內容來看,在38項具體準則中,與房地產行業直接相關的準則主要包括《企業會計準則第3號——投資性房地產》和《企業會計準則第15號——建造合同》,前者側重投資性房地產的規范,后者強調代建房地產的規范。而與一般行業相關的具體準則(從第1號至第21號),以及與企業財務報告相關的準則(從第28號至第38號)則或多或少地與房地產行業的會計規范相關。例如《企業會計準則第1號——存貨》、《企業會計準則第4號——固定資產》、《企業會計準則第8號——資產減值》、《企業會計準則第14號——收入》、《企業會計準則第21號——租賃》等分別規范房地產行業的存貨與固定資產管理、減值計提、收入確認、租賃業務。客觀地說,本套準則相對于國際會計準則而言,具有言簡意賅的特點,既體系了我國的特色問題,又比較符合多項準則同時實施的學習需要。但是整套準則規范內容卻相當豐富,包括一般行業準則、特殊行業準則、報告準則和銜接準則等。有鑒于此,筆者將主要分析與房地產行業有直接密切關系的兩項具體準則,即第3號和第15號準則,其中的重中之重為第3號準則。
《企業會計準則第3號——投資性房地產》并不是一項專門對房地產行業作出規范的準則,它所針對的是所有企業持有的以投資為目的的房地產;同時,該準則也不是一項規范所有房地產資產的準則,它僅適用于“投資性房地產”的確認、計量和披露。由于該準則對企業持有的房地產類別進行了分類規范,并引入了公允價值模式(即允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量,而不是單一地采用歷史成本模式),因此,該準則對我國房地產行業的影響將十分巨大。與此相對應,《企業會計準則第15號——建造合同》主要規范企業(建造承包商)代建的房地產。雖然該準則與我國原先的《企業會計準則——建造合同》差異不大,但是它作為規范企業建造合同的確認、計量和相關信息披露的準則,同樣在房地產行業發揮著重要的作用。
二、具體準則對房地產行業的影響
當梳理清影響房地產行業的各項具體準則之后,我們需要考慮的問題便是這些具體準則將會對我國房地產行業產生怎樣的影響。筆者將從新準則對企業會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。
(一)對會計核算的影響
如前所述,我國新的會計準則體系對不同類型的房地產進行了明細規定——第3號準則規范的對象為投資性房地產,第15號準則規范的對象為代建的房地產,而企業為生產商品、提供勞務或者為經營管理而持有的自用房地產則通過第4號準則進行規范,作為存貨的房地產通過第1號準則進行規范。這種對不同房地產類型的明細劃分,要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認,以便向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息,在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。同時,分類處理的理念反映在企業的財務報表中,會影響企業資產結構的組成,以及相關財務比率的計算,影響企業前后各期財務數據的可比性。但是我們同時也應該意識到,工作量的增加以及對人員素質要求的提高更有助于企業提高會計信息的有用性,從而使財務會計報告使用者作出更為合理的經濟決策。
值得一提的是,《國際會計準則第40號——投資性房地產》在第3段明確指出:“本準則適用于承租人財務報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產權益的計量和在經營租賃出租人財務報表中投資性房地產的計量”,這與我國的準則規定不盡相同,需要引起在境外上市或在境內境外交叉上市企業的重視,把握不同準則對房地產明細類型的核算差異,以便提供準確、可比的會計信息。
(二)對損益確認的影響
公允價值的謹慎采用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點,而這一亮點同時也體現在第3號準則之中——投資性房地產后續計量模式的選擇。第3號準則規定:企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,但是有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。由于采用公允價值模式計量,不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,僅需要以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值,并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產企業各個會計期間財務狀況和經營成果的穩定性。因此,對于可能采用公允價值模式進行后續計量的房地產企業而言,如何相對準確地把握企業各期的財務狀況和經營成果需要引起高度關注。
第3號準則規定:自用房地產或存貨轉換為采用公允價值計量的投資性房地產時,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;否則計入所有者權益。這就意味著,當不同類型的房地產進行轉換處理時,房地產公司需要確認相應的損失,卻不能確認相應的收益,這又將影響企業的損益金額大小。
(三)對稅收體系變化的影響
在前文筆者提到此次會計準則體系對于不同類型的房地產項目進行了分類規范,這種對資產的分類也將對我國房地產行業的稅收體系產生影響。例如,2006年3月6日,國家稅務總局下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》,該通知將住房項目細分為經濟適用房與非經濟適用房開發項目,同時規定了不同的計稅毛利率,從而對房地產開發企業的納稅額產生了重大影響。與此相類似,不同的具體準則對不同類型房地產的規范差異,也會引起對房地產行業稅收體系的變化。
目前,我國的房地產稅收按課稅環節的不同,分為房地產投資環節稅收、保有環節稅收、交易環節稅收,以及所得環節稅收四大類,而且稅法上并不區分投資性房地產和非投資性房地產,對于投資性房地產和自用房地產按照統一的原則進行征稅。但是,隨著會計準則對于房地產的明細規范,以及公允價值模式的采用,有可能引發稅收政策的調整。比如,對于房地產類型的明細規范將為稅收政策的制定提供信息支持,這為我國房地產的稅制改革鋪平了道路;公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產稅和土地增值稅的征收產生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產行業的會計信息,如何把握會計準則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產行業不容忽視的問題之一。
(四)對財務報告編制的影響
考慮到我國現階段的實際國情,2007年1月1日新準則的實施范圍現僅限于我國的上市公司,對非上市公司未做強制性要求。因此,新準則對于我國房地產行業的影響,更多地表現為對上市公司的影響。由于我國少數上市公司屬于境外上市或境內外交叉上市的企業,他們需要遵守境外國家(或地區)會計準則的規定,這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準則提供財務報告,鑒于各國準則的差異,提供財務報告的成本相當大。但是,當各國準則日益趨同時,財務報告的編制成本會大大降低。同樣,隨著我國會計準則(CAS)與國際會計準則(IAS)的日益趨同,我國上市公司按照其他會計準則體系編制財務報告的成本將隨之降低。
但是,準則的趨同并不意味著完全相同,把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務報告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產行業規范方面的差異進行簡要分析,特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先,與CAS3相比,IAS40適用的范圍更廣,更明確,確認原則更具體;其次,IAS40推薦采用公允價值計量模式,而CAS3更傾向于采用成本計量模式;再者,IAS40將房地產的轉換差額均計入當期損益,而CAS3對轉換差額區分損失和收益分別確認;最后,IAS40在信息披露方面的規定更規范,更完善等等。
