時間：2023-06-16 16:06:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產宣傳方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、當前商業地產營銷策劃中存在的問題
通過對于當前商業地產營銷策劃工作情況的調查來看，當前商業地產營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調整，將直接影響到商業地產營銷策劃工作效能的發揮。具體來講，其主要體現在以下幾個方面：
1.商業地產營銷策劃的出發點失準商業地產營銷策劃的出發點失準，是現階段很多商業地產開發商容易犯的錯誤。其主要體現在以下兩個方面：其一，過分的相信銷售業績與廣告營銷之間的關系，覺得只要地產營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業地產開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當前商業地產營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現營銷內容與實際商業地產產品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。
2.商業地產營銷策劃的能力很不足商業地產營銷策略的能力不足主要表現在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對于實際的商業地產策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創新精神，多數情況下都以同質化的方式來進行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調來進行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業地產產品開發創新機制不健全，商業地產建筑時尚元素，現代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關聯，但是其主要的還是內因，那就是商業地產營銷團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產品，實現有針對性的商業地產營銷策劃。
3.商業地產營銷策劃的準備很欠缺完善科學的商業地產營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場調研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調研的工作。具體表現為：以單一調查的方式去開展，忽視了樓盤規模，出現隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強調樓盤的高檔性，出現了策劃盲目性的情況。
二、商業地產營銷策劃問題的解決策略
1.樹立正確的商業地產營銷策劃理念樹立正確的商業地產營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現其與實際銷售業績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規避策劃炒作的現象，避免盲目炒作，實現廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發，做到廣告策劃內容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。
2.打造專業的營銷策劃團隊專業化的營銷策劃團隊，也是解決當前商業地產營銷策劃問題的關鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團隊成員業務素質，積極開展專業化的營銷策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制，實現營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實際銷售業績之間的融合，實現對于具體營銷方案的考核，由此實現對于對應營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發營銷策劃人員的工作積極性。
3.實現科學的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準備工作，是保證營銷策劃定位科學性的關鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先，積極做好市場調研工作，收集和整理最前沿的市場數據，全面了解消費主力和能力的基礎上，實現對于建筑前景的預測；其二，在預測報告的基礎上，實現對于商業地產產品金正能力的評估，并且借助計算機信息技術，實現具體數據網絡體系的構建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數據基礎；其三，界定商業地產的目標消費群體，對于其收入情況，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎上實現對于消費目標的界定。
三、結束語
房地產營銷策劃方案原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。
一、獨創原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產策劃要達到獨創，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：
(一)房地產策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎，關系到策劃人的基本素質。有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產項目中，能在強敵中站穩了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創新出奇的。廣州有個大型住宅區，開盤時以高素質、高價位出現，其有獨創性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。
(二)房地產策劃主題要獨創。主題是房地產開發項目的總體主導思想，是發展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關系到房地產項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創，與市場發展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區建住宅的時候，一些有遠見的發展商卻發起一場郊區化運動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅
小區，迎合市民們返回大自然的心理狀態;在人們欣賞小區內花草成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。
(三)房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發展商卻用復合手段策劃樓盤，地產業和體育業的復合，引領了房地產策劃領域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。
二、整合原則
在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經過整合以后就會團結一起，為整個項目的發展服務。
為了有效地整合好房地產開發項目的客觀資源，必須做到以下幾點：
第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。
第三，要善于挖掘、發現隱性資源。如創新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發現，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創造。
三、客觀原則
客觀原則是指在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性。③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。
四、定位原則
所謂定位，就是給房地產策劃的基本內容確定具置和方向，找準明確的目標。房地產開發項目的具體定位很重要，關系到項目的發展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：
第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規模，項目的功能身份，項目的發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用;房地產項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。
第二，把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。
第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創新?是停留現狀還是適度超前?這都要根據開發項目的總體定位下有所取舍，確定方向。
五、可行原則
可行性原則是指房地產策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果。可行性原則就是要求房地產策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必要的差錯。貫徹房地產策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：
(一)策劃方案是否可行。在房地產策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產策劃的本質特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優秀、最可行的方案是項目成功的基礎。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。
(二)方案經濟性是否可行。策劃方案的經濟性是指以最小的經濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。
(三)方案有效性是否可行。房地產策劃方案的有效性是指房地產策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現策劃的預定目標。
六、全局原則
全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創局、選局、布局、運局、饋局和結局過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。
房地產策劃全局原則的主要要求是：
(一)房地產策劃要從整體性出發，注意全局的目標、效益和效果。在整體規劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。
(二)房地產策劃要從長期性出發，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系。
(三)房地產策劃要從層次性出發，總攬全局。房地產策劃是個大系統，任何一個系統都可以被看成是一個全局。而系統是有層次性的，大系統下有子系統，子系統下還有孫系統，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應該同上一層次的戰略要求相符合。
(四)房地產策劃要從動態性出發，注意全局的動態發展。房地產市場是變化莫測的，變化發展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態規律，掌穩全局，避免市場變化觸動全局的根基。
七、人文原則
人文原則是強調在房地產策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環節中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現出的社會思想。在房地產策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：
(一)對我國人文精神的精髓要深入的領會。在房地產策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。
(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規律，開發出的房地產項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。
(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產策劃必須把文化因素滲透到開發項目中去，才能迅速占領市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發的理念和模式首先是中國傳統文化的代表儒家思想的建大功、立大業及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統家庭的溫馨。
(四)通過民族文化的積累，促進產品及企業品牌的形成。
八、應變原則
所謂應變就是隨機應變，它要求房地產策劃要在動態變化的復雜環境中，及時準確地把握發展變化的目標、信息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，并以此為依據來調整策劃目標和修改策劃方案。
房地產策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：
(一)增強動態意識和隨機應變觀念。
(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據，這個基礎和依據變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統性和可靠的信息資料。
(三)預測對象的變化趨勢，掌握隨機應變的主動性。
(四)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。
房地產營銷策劃方案
前 言
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業城項目是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
商業城座落于市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4. 啟動一個前衛市場：崇尚創投性商業、休閑式購物，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區財富地產、休閑購物形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：商業城財富地產投資商業是我市首家也是唯一一家將商業開發從建造建筑產品上升到營造全新休閑購物方式，倡導投資財富地產、獲取穩定回報的投資理念。
2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新財富投資，穩定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
一、認真貫徹執行房地產調控政策，確保房地產市場健康發展
1、認真貫徹執行近國務院、建設部等部門關于調控房地產市場的各項政策，督促各房地產開發企業遵守宏觀調控政策的各項要求。嚴把商品房期房轉讓關，減少和杜絕惡意炒房現象的發生。配合相關部門編制完成海鹽縣住房建設規劃和住房保障規劃，為房地產市場的健康穩定發展奠定扎實基礎。出臺商品房預銷售申報計劃制度，實施一次性預售面積以1.5萬平方米以上可售住宅房源為單位進行申報，進一步加強商品房銷售管理，規范房地產市場經營秩序，防止捂盤惜盤，準確公布20*年商品房建設和供應計劃，使居民能更好地明白消費、理性消費。
2、開展房地產調控政策執行情況的檢查工作。根據上級省市建設部門要求，制訂了我縣開展房地產調控政策執行情況檢查工作方案。以縣房地產市場秩序專項整治聯席會議的名義，召開發改局、國土局、財政局等相關部門參與的工作部署會議，落實各相關部門管理職能內的各項政策執行情況的檢查工作。從各部門已經完成的自查工作來看，總體情況較好，沒有發現違反相關政策的情況。
3、根據房地產市場形勢的變化，及時擬定促進我縣房地產市場穩定發展的相關政策。8月，根據我縣房地產市場階段性特點，及時組織在開發和即將開發的房地產項目老總召開房地產形勢分析會。會議邀請縣國土資源局、人行海鹽支行等相關部門領導參加。會議全面分析了我縣房地產市場出現的階段性特點，并通報了*市本級及周邊縣市房地產市場主要特征，要求房地產企業認清形勢，采取有效措施應對市場出現的變化，穩定我縣房地產市場。12月，經我們建議，縣政府牽頭召開了房地產開發企業、政府各相關部門參加的座談會，在聽取各方意見建議后，由我們擬定了促進我縣房地產市場健康穩定發展的相關政策，并報政府審議。
二、加強市場監管力度，促進行業有序發展
1、繼續抓好在房地產開發項目的監管工作。一是把好商品房銷售關。對符合預售條件的11個房地產開發項目核發了20份《商品房預售證》，核定預售面積35.71萬平方米。二是商品房預（銷）售使用《商品房預（銷）售網上即時備案系統》，實現即銷售即時備案。全縣共有17家房地產開發企業進入該套系統銷售商品房，有利于進一步規范我縣商品房預（銷）售管理，同時，房地產開發企業的資質、樓盤信息、房源信息通過該系統實現了統一管理，為下一步實現透明銷售打好了基礎。三是切實加強住宅小區竣工綜合驗收的后續監督和管理。繼續實行住宅小區竣工綜合驗收實行備案制度，嚴格把好商品房交付使用關。共有9個項目共43.95萬平方米商品房在交付使用前對竣工驗收資料進行了審核備案。四是對商品房交付實施保修卡制度。商品房保修卡制度實施以來，已有三個住宅小區、近2000戶業主拿到了商品房保修記錄卡。對規范房地產開發企業的售后服務行為，提高物業服務質量，維護企業和購房者雙方的合法權益起到良好的助推作用。
2、繼續抓好物業管理工作。一是加大物業管理宣傳力度。在海鹽電視臺新聞綜合頻道制作宣傳物業管理的系列公益廣告，在全縣范圍內進行宣傳，提高我縣居民物業消費意識。二是繼續在新建住宅小區中推行物業管理。“海韻華庭”、“金域藍灣”、“貝沙港灣”、“盛世嘉園”、“金色港灣”等住宅小區先后引進了前期物業管理，新增物業管理的房屋面積64.54萬平方米；三是廣泛深入地開展《浙江省物業管理條例》宣傳和貫徹工作，在開展物業管理的住宅小區中積極引導和指導成立業主委員會工作。指導、幫助“新城南苑”、“嘉州海岸”、“涼亭花苑”、“南方花苑”、“怡城花苑”等住宅小區召開首次業主大會，成立業主委員會。指導“金源花苑”、“金涌花苑”等住宅小區業主委員會開展換屆工作。指導“新橋花苑”、“金源花苑”等住宅小區重新選聘物業服務企業。指導“金三閣小區”、“南方花苑”、“怡城花苑”等較小規模小區業主委員會，因原物業企業退出而又沒有能選聘到新的物業服務，實行自主管理。四是繼續抓好物業維修專項資金的歸集、管理和使用工作。歸集物業維修專項資金592.82萬元，累計歸集3638.34萬元，使用物業維修專項資金41.18萬元，累計支出67.06萬元。委托開發的物業維修專項資金管理軟件，目前正在最后調試階段。
3、開展“平安小區”創建工作。根據鹽平安［20*］1號《關于深入開展系列平安創建，推進“平安海鹽”建設的實施意見》要求，制訂了創建工作實施方案，召開了各物業服務企業、武原派出所、武原鎮綜治辦、各社區居委會參加的創建工作動員會，對創建工作進行了具體部署。各物業企業根據小區實際條件，申報了*年各小區創建計劃。年底根據年初創建平安小區的星級計劃，結合縣技監局對高層電梯運行檢查，我處對部分住宅小區的安全、制度等方面進行檢查。明年初將按照實施方案協調各相關部門，抓好檢查考核等工作。努力打造“發案少、秩序好、環境優美、居民滿意”的星級“平安小區”，推進“平安小區”創建工作。
三、組織實施實事工程，切實為民排憂解難
1、老住宅小區整治。一是在社區上報的基礎上，結合群眾反映比較比較突出集中的地塊，經討論后確定了*年整治的初步方案。二是組織現場勘察，確定整治內容，分析各區塊開展整治的必要性和可行性。并根據勘察結果，及時對初步方案進行了調整，明確了*年整治對象。共涉及7個社區，9個區塊18幢居民樓，居民數469戶，合計建筑面積3.3萬平方米。三是做好各項前期工作。委托時代建筑設計院進行方案和概算編制，并召開縣發改、財政、審計等相關部門參加的方案評審會。按照小型工程招投標辦法，確定元通建設、海建建設、海安建設三家市政企業為三個標段的施工單位。四是組織工程實施。整治工程于8月18日開工，各標段工程已全部結束，完成投資60萬元。
2、樓道亮化工程。政府從關注民生的角度，把縣城老住宅小區、樓院的樓道亮化工程列為今年政府實事工程。經過前期組織社區居委會開展的兩次調查摸底，并經我處工作人員到現場察看后，基本上摸清了縣城老住宅小區和樓院的樓道亮化存在的問題。無樓道照明設施的，有56幢居民樓98個樓道，涉及居民數924戶，有樓道照明設施無均分器的，有201幢居民樓434個樓道，涉及居民數4316戶。總的來說，涉及面廣，樓道照明設施不亮的現狀較為復雜，造成樓道不亮的主要原因是同一個樓道的居民戶沒有統一好意見，即其中有居民戶不愿承擔樓道照明設施改造費用和運行電費。在學習了周邊縣市樓道亮化工程的經驗做法后，結合我縣的實際情況，制定了財政投入和市場運作相結合的模式來實施我縣的樓道亮化工程。主要是由財政負責樓道燈亮化工程建設，廣告公司負責燈箱廣告建設并承擔今后的維修、維護和運行費用，供電部門負責安裝樓道燈電表，廣告公司通過運作樓道燈箱廣告來獲取收益。通過洽談確定了海鹽電力廣告公司作為實施主體，財政補助20萬元資金，安裝工程已基本結束。
四、其它方面工作
成功舉辦人居濱海新城－海鹽縣第七屆房地產展銷會。本屆展會展館總面積近2300平方米，設置23個標準展位，共有11家房地產開發企業和10家家居裝飾裝修、廚衛精品、空調等相關企業加盟參展，還有金融、住房公積金管理、物業服務等七家單位提供現場咨詢服務，展會內容十分豐富。本屆展會的成功舉辦，一是為房地產開發企業宣傳公司形象、展示樓盤品質搭建了集中展示平臺；二是為廣大市民群眾選房購房提供了一個便捷的機會；三是較好地宣傳了我縣20*年房地產的開發建設總體情況，使需要購房的市民群眾能更加理性消費，為我縣房地產市場的健康發展奠定良好的基礎。
一、指導思想
深入貫徹落實科學發展觀，以推進房地產稅收一體化管理為契機，以計算機網絡為依托，應用估價技術進一步加強房地產交易環節計稅價格的管理，規范二手房交易納稅申報行為，堵塞房地產稅收征管工作中存在的漏洞。通過開發房地產交易價格評稅軟件，建立房地產交易價格核定應用功能，將其應用于實際征管工作中核定計稅價格，用核定結果與納稅人申報價格相比較，按照就高原則確定計稅價格，征收交易環節各項稅收。在核定功能的應用過程中，通過定期評測核定效果，及時調整基準價格和價格影響因素修正系數，調整完善評稅軟件。同時切實做好房地產評稅的技術革新準備、基礎數據積累和人才培養工作。
二、組織領導及工作職責
（一）成立領導小組。
成立市應用房地產估價技術評估存量房交易價格申報工作領導小組，負責外部聯絡、組織推動工作，制定評稅方案，實施項目管理，落實評稅小組職責分工及督查督辦工作，并會同相關部門指導評稅業務等。
（二）成立實施小組。
實施小組由市地稅局、市財政局、市國土環境資源局、市住房和城鄉建設局、市統計局、市住房保障與房產管理局、市民政局等部門組成。實施小組辦公室設在市地方稅務局直屬分局，主要職責為提出具體評稅操作方案，應用實施方案，組織相關人員培訓，并負責具體實施等工作。
三、工作原則
（一）合法原則。房地產評稅應按國家法律、法規的規定進行，評稅所依據的數據和資料必須合法有效，評稅的方法必須符合國家的有關規定。
（二）公平原則。房地產評稅的標準、評稅的時點要一致，評稅的結果要客觀公正。
（三）務實原則。房地產評稅工作要始終立足萬寧實際，既注重科學系統又注重嚴謹規范；既體現萬寧特色又注重廣泛的實用性；既能滿足房地產稅改革要求，又能滿足當前加強房地產稅征管工作的需要。
四、具體工作方法
（一）構建完整的信息平臺。
1.數據采集。市住房保障與房產管理局負責定期收集市房屋建安工程造價的標準值和房屋的坐落地址、小區名稱、房屋類別、建筑結構、房屋總層數、房屋所在層數、建筑面積、房型、建成時間、交易時間、交易類型、交易價格等指標；市住房和城鄉建設局負責收集房屋朝向、面臨景觀、是否靠海、有無電梯、建筑密度、綠化率和容積率等指標；市國土環境資源局負責定期收集土地基準地價和地價指數信息。各部門所采集數據應完整及時地提供給地稅部門，市地稅局從納稅人申報資料獲取稅源信息，并采取外包方式組織稅源普查等方法獲取房地產的其他基礎數據。
2.資料審核。根據土地基準地價和房屋建安造價標準，以及房地產交易市場的平均收入、成本和費用等指標，從客觀、準確、完整的原則出發，在評稅專家顧問組的指導下，對采集的數據資料進行認真審核，保證數據資料的完整性、合理性與邏輯性。
3.信息錄入。集中組織人員采取一邊錄入、一邊再次審核的辦法，以確保數據的準確和全面。構建完整有效的數據平臺，將錄入信息與各部門共享，形成對房地產稅稅源信息的動態監控管理。對信息錄入工作量大的可采取外包方式，聘請專人在相關職能部門的指導下完成。
（二）建立公平的評估體系。
1.確定評稅方法。以住建、房管、土地管理等部門現有工作成果及政府頒布的分類房產建安造價標準、城鎮基準地價資料為基礎，結合市場調查結果和專家意見，確定一套科學的評稅方法。
2.制定評稅技術標準。市地稅局在住建、房產、國土等部門的配合下，對本地區房地產交易市場及影響房地產價格的因素進行深入調查，根據調查結果，在評稅專家顧問組的指導下制定評稅技術標準。
3.建立評稅軟件體系。根據評稅技術標準，選擇軟件系統，并根據房地產市場特點、價格影響因素及房地產稅收征管工作情況，在評稅專家顧問組的指導下，對國家稅務總局確定的房地產評稅軟件的功能設置、基準價格及指標、公式和參數等進行本地化修改及檢驗。
（三）確定可行的征管辦法。
1.奠定數據基礎。采集大量的房產、土地詳細數據，進一步摸清房地產稅源情況，全面掌握納稅人的應稅房地產信息，為開展二手房交易價格的監控提供有力的數據支持。
2.確定征管辦法。通過調查研究，將評估征稅的數據指標與現行政策下的數據指標進行比較分析，分別測算出計稅依據、稅負等，依此制定切實有效的房地產稅征管辦法。
五、實施步驟
（一）確定評稅標準。按照財政部、國家稅務總局和省財政廳、省地稅局有關文件精神，在評稅專家顧問組的指導下，采用“市場比較法”確定評稅的有關要素。即結合全市住宅類房屋的實際，對全市范圍內按照房屋在實物、權益、區位等狀況上相同或基本相同，各影響房屋價格的因素相同或基本相同，各房屋的價格未來走勢趨向相同或基本相同的原則劃分若干區片，在每一區片內選取可比實例，確定可比基準價格標準，經樓層、朝向、建筑面積等價格修正系數調整后，求取待評估房地產交易計稅評估價格。此項工作于年月至年月完成（責任單位：市財政局、市地稅局、市住房和城鄉建設局、市國土環境資源局、市住房保障與房產管理局）。
（二）評稅軟件本地化開發。以選擇的評稅軟件為基礎，結合我市實際，在評稅專家顧問組的指導下，提出房地產評稅軟件本地化業務需求;擬定評稅軟件開發技術方案，明確有關技術需求，通過招投標選中一家軟件公司，負責評稅軟件的開發、測試、完善。此項工作于年月至年月完成（責任單位：市財政局、市地稅局）。
（三）采集相關數據。委托一家房地產專業評估機構，按照房地產評稅的統一要求，運用評稅方法確定收集數據的項目，按類別編制表格，組織信息普查，獲取評稅所需基礎數據;市地稅局向住建、國土等部門提供房地產的基礎數據，逐步實現信息實時傳輸;對相關數據進行嚴格審核，審核未通過的數據及時進行補充采集。此項工作于年月至年完成（責任單位：市財政局、市地稅局、市住房和城鄉建設局、市國土環境資源局）。
（四）評稅軟件運行及評稅結果分析。利用計算機輔助評稅軟件進行評稅，在評稅的基礎上，進行數據分析;將評稅技術應用于房地產稅收一體化中的二手房營業稅、土地增值稅和契稅的征收過程，強化一體化稅收征管。此項工作于年月至年月完成（責任單位:市地稅局）。
六、保障措施
（一）建立部門協調工作機制。明確各部門職責，形成工作合力。市財政局主要負責工作經費的籌措，參與方案的制定以及工作的組織協調。住建、房產、國土等部門主要負責收集并提供房地產的建安造價、基準地價及地價指數信息、房地產交易價格、房產坐落地信息、規劃容積率、建筑密度等房屋土地基本情況的數據資料，參與評稅標準制定和評稅軟件的本地化，配合做好資料的采集、錄入工作，并配合將評稅結果應用到稅收征管工作中。市地稅局主要負責整個方案的制定和評稅工作的組織協調，組織評稅標準的制定和評稅軟件的本地化，實施數據指標的采集、審核、錄入和評稅的具體日常工作。
（二）組織人員培訓。聘請房地產評估、計算機、財稅等領域的專家和教授，組成評稅工作專家委員會，負責指導評稅指標的確定和評稅系統的研發;從財政、地稅、住建、房產、國土等職能部門抽調業務技術人員從事具體評稅工作;不定期舉辦房地產評估知識培訓班，聘請專家授課，就房地產基本制度與政策、房地產開發經營與管理、房地產估價理論與方法、房地產估價案例與分析、房地產估價相關知識等內容，對參與工作的具體人員進行培訓，明確評稅工作的業務流程及工作方法。
關鍵詞：供應鏈成本；房地產開發公司；成本控制
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
原標題：基于供應鏈理論的房地產企業成本控制探析——以X房地產開發公司為例
收錄日期：2012年8月24日
當前，無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產業已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
（一）供應鏈管理的概念。供應鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業（組織）有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
（二）房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中，房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下，房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
（一）土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性，而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。
（二）設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有：
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺，產品設計缺陷及后續設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。
（三）政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續進展緩慢，從而嚴重延誤后續各環節，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
（四）施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中，對工程變更及現場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。
（五）銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環節成本控制中存在的問題有：
1、銷售與工程施工節奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。
（六）物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理，該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題，從而導致業主索賠、拖欠物業費，物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
（一）X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產開發公司供應鏈結構模型。（圖1）結合X房地產開發公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規劃設計費等；開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
（二）X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析，X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右，可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。
（2）運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。
（3）規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：
（1）提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。
（2）引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優方案。
（3）引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。
（5）提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
（6）推行產品標準化，以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
（1）招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
（2）嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
（3）加強現場簽證的審查，減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現場簽證管理制度。
（4）推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算，節約時給予獎勵，超出時由施工作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金額中扣除，這樣施工作業隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。
（5）組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間；其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
（1）引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
（2）嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
（1）物業管理前置到設計階段及招標環節，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節，對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。
（2）做好備品備件的采購、保管、領用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。
（3）提高物業服務水平，增加業主滿意度，從而提高收費率，降低物業運營成本。
本文從理論方法上構建了一種有別于傳統方式的房地產企業成本管理模式。其優勢表現在將供應鏈管理思想引入到房地產企業的成本管理中，能將整個供應鏈條的策劃、設計、顧問服務、施工、材料設備采購、銷售及物業管理活動聯系起來，在最短的時間內以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優勢。
主要參考文獻：
[1]許龍.房地產企業現代成本管理體系研究[D].重慶大學，2004.5.
[2]任夏儀等.目標成本管理在房地產開發企業中的應用[J].財會研究，2008.3.
[3]楊秀凱.房地產企業全程成本控制的思考與對策[J].財經學習，2009.1.
[4]王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安科技大學，2008.
關鍵詞:供應鏈成本;房地產開發公司;成本控制
當前,無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產業已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
【關鍵詞】網絡直播；房地產；網絡營銷
1網絡直播營銷在房地產營銷中的優勢
采用網絡直播營銷來豐富房地產企業的網絡營銷形式，拓展新客戶存在著多方面的優勢，總結如下：
1.1內容實時傳遞
網絡直播營銷明顯區別于其他營銷方式的優勢就是可以將要展示的內容實時地傳遞給用戶，這與房地產產品銷售需要現場看房的特點十分吻合，這樣的優勢就可以為不方便來看房的外地客戶提供實時的、全面的房產信息，如在舉辦大型營銷活動、新品會、開盤等重大時刻，為客戶足不出戶就可以看房、選房提供了方便。
1.2支持互動營銷
在為客戶進行直播時，網絡直播是支持與主播之間的互動的，客戶可以在直播中就某一直播內容向主播進行實時提問，然后主播就問題作出相應解答。在這樣的一問一答中，滿足客戶對于樓盤、戶型信息等相關需求，為客戶提供方便的同時，也提升了滿意度。
1.3實現精準營銷
房地產企業開展的網絡直播營銷是需要與客戶進行實時互動的，所以愿意來觀看直播的用戶往往都是對該樓盤感興趣、有意向的客戶，所以，通過直播營銷我們可以精準找到目標客戶，也可以在互動中去了解客戶需求，讓企業更了解客戶，進而制定更符合客戶需求的營銷方案，建造出給客戶帶來滿足和舒適的房屋。
2網絡直播營銷效果影響因素分析
房地產企業開展網絡直播營銷目的在于更好地完成經營目標，而要達到好的營銷效果就要去辨別哪些因素對此有重大影響。
2.1直播平臺的影響力
目前我國的直播平臺主要有一直播、花椒直播、映客直播、快手等，影響力越大，受眾就越多，營銷效果越好。平臺的知名度、平臺的直播特色、粉絲活躍度以及直播間的功能是否完善都據定了一個直播平臺的影響力。
2.2主播互動感染力
開展直播營銷，很重要的是要有一個能夠帶動氣氛，反應快、能夠很好地跟用戶互動的主播，這也是決定最終營銷效果的很重要的因素，對于房地產直播營銷中的主播，首先，需要具備很強的個人能力，掌控整個直播過程；其次，需要對房地產相關知識非常了解，對用戶提出的問題能夠做出流暢的、專業的解答。由此可見，主播的能力越強，營銷效果自然也不會差。
2.3直播的內容吸引力
房地產企業開展直播營銷時，選擇的時點，內容至關重要，例如可以選擇樓盤新品的時點，對會的內容進行直播，或者樓盤加推開始前，開直播對加推新品進行詳細的講解等，再或者是在樓市相關政策后對政策的解讀等，以新穎的、豐富的直播內容吸引目標客戶持續關注，展開精準營銷，所以內容越具吸引力，營銷效果越好。綜上所述，房地產企業在開展網絡直播營銷時一定要注意在這三點上的選擇，來保證網絡直播的營銷效果。
3網絡直播營銷的風險分析
網絡直播營銷的效果給企業帶來的利益有目共睹，但是，畢竟我國的網路直播行業還不成熟，存在著眾多問題，也為企業運用網絡直播開展網絡營銷帶來了諸多風險，所以，我們在制定直播營銷策略時也不得不考慮到這一風險問題。
3.1侵犯他人肖像權、隱私權的風險
由于網絡直播的內容存在的自由性和隨機性，可能在直播中涉及侵犯他人著作權、肖像權、隱私權、網絡傳播權等權利；而且對于直播的內容必須建立在法律法規允許的框架之內，所以，房地產企業在開展網絡直播營銷中一定要注意對直播中所涉及的無關人員的肖像權、隱私權的保護，也要提前由律師對直播內容進行審核，防止違法內容在直播中傳播。
3.2直播表達過于夸大的風險
網絡直播是一種新的商業模式，也是一種新的營銷方式，但其本質上仍是一種廣告。這樣在直播的表達上就有可能存在故意夸大、宣傳與商品信息不一致、提供誤導信息等情況，造成虛假宣傳的風險。所以，房地產企業在開展網絡直播營銷時要有原則、有底線地進行營銷，不進行虛假、夸大宣傳。
4房地產企業網絡直播營銷策略
基于以上對網絡直播營銷的分析，房地產企業開展網絡直播營銷應遵循以下策略：
4.1選擇符合房地產企業定位的平臺
目前國內的直播平臺眾多，從定位到內容良莠不齊。每個直播平臺的客戶定位都不同，直播內容的特色也都有所區別，為了能夠保證營銷效果，房地產企業需要選擇跟所要營銷的項目定位相同或相似、用戶規模較大的平臺，以保證直播內容被最多的目標客戶所關注。
4.2精心策劃直播內容
在直播內容上，首先，應該選擇優良的內容制作團隊，經驗豐富、對房地產行業非常熟悉的策劃人才是優質內容的保證；其次，對直播內容中的項目信息必須做到真實、不夸張夸大等基本原則，在充分介紹項目信息的基礎上，可以把項目最亮點的宣傳信息傳遞給購房者。最后，在直播內容中應注意規避各種法律法規風險，以免出現糾紛甚至訴訟，對房地產項目造成負面影響。
4.3選擇適合房地產項目定位的主播
在直播營銷中，與購房者有直接接觸的就是主播，主播的表現代表了房地產企業和房地產項目。主播所表現的房地產知識、對行業的熟悉程度直接影響了購房者對直播內容的信賴程度，進而決定了最終的營銷效果。所以，在主播的選擇上，可以有兩種比較好的方案：①企業自己培養，在營銷團隊中，刻意尋找和培養具有主播素質的人才，這樣既可以保證主播的專業度，也可以根據企業意圖進行培養，但是可能在直播中的控場能力略顯不足；②選用知名房地產領域的主播，既有專業度也能很好地控制直播氣氛，但是費用也會比較高。所以，需要根據企業自身需求和資源情況選擇合適的方案。
4.4利用新媒體展開直播推廣
在酒香也怕巷子深的時代，如何讓我們的目標客戶能夠看到直播，參與互動，需要廣泛的運用多種推廣形式，目前的推廣傳播渠道主要有兩條，一條是以社交媒體為主的傳播渠道，如微信、微博、貼吧等將直播時間、內容等信息傳播出去；另一條是利用如今日頭條、視頻平臺等內容平臺進行傳播。采用的推廣渠道越多，受眾越多，營銷效果也能夠有保障。
10月13日，國務院辦公廳正式《關于印發互聯網金融風險專項整治工作實施方案的通知》（以下簡稱“互金整治方案”）。該方案是互聯網金融整治工作的牽頭文件，對于包括P2P、股權眾籌、第三方支付在內的互金子行業明確了整治機制。
事實上，早在今年4月互金整治方案就已確立，但彼時并未立即公開。在清理整頓的攻堅階段重磅披露整治方案，顯示出監管部門加速推進整改工作的決心，也使互聯網金融從業者再度審視金融創新的合規性。
“互聯網金融企業必須認識到，‘球’只是一時之計，隨著行業規范的不斷完善，灰色空間只會不斷壓縮。”京東金融方面表示，守不住“政策風險”的底線思維，將難以在市場上贏得競爭力。
陸金所聯席董事長兼CEO計葵生認為，經過一段時間的清理整頓，在不影響行業向前發展的前提下，互聯網金融行業野蠻生長的亂象將得到有效遏制。
互聯網金融全方位整治
與互金整治方案同時的還有，《P2P網絡借貸風險專項整治工作實施方案》、《股權眾籌風險專項整治工作實施方案》、《通過互聯網開展資產管理及跨界從事金融業務風險專項整治工作實施方案》、《非銀行支付機構風險專項整治工作實施方案》、《關于開展互聯網金融廣告及以投資理財名義從事金融活動風險專項整治工作實施方案》等，對互聯網金融各領域的金融創新加以界定。
對于備受關注的資金存管問題，央行稱，客戶備付金是支付機構收到的預收待付貨幣資金，不屬于支付機構的自有財產。客戶備付金分散存放，既不利于對客戶備付金進行有效監測，也存在被支付機構挪用的風險。通過制定客戶備付金集中存管方案，要求支付機構將客戶備付金統一繳存人民銀行或符合要求的商業銀行，有助于加強賬戶資金監測，防范風險。
銀監會指出，根據《指導意見》和有關監管要求，甄別判斷網貸機構在信息中介定位、業務合規性、客戶資金第三方存管、信息披露及網絡設施安全性等方面是否符合要求，結合風險程度、違法違規性質和情節輕重、社會危害程度大小、處理方式等因素，將網貸機構劃分為合規類、整改類、取締類三大類，制定差別化措施實施分類處置。
互聯網金融廣告禁止利用第三方做推薦。互聯網金融廣告應當依法合規、真實可信，不得含有違反廣告法相關規定、夸大或者片面宣傳金融服務或者金融產品、對投資理財類產品的收益，安全性等情況進行虛假宣傳，欺騙和誤導消費者等內容。同時，禁止利用學術機構、行業協會、專業人士、受益者的名義或者形象做推薦、證明。
網貸行業合規“生死劫”
自今年4月開始提出互金整治方案，按照時間計劃，互金整治摸底排查已于2016年7月底前完成；清理整頓2016年11月底前完成；督查和評估2016年11月底前完成；驗收和區域報告2017年1月底前完成，總體報告上報國務院2017年3月底前完成。
開鑫貸總經理周治翰認為，根據《實施方案》，互聯網金融專項整治工作已經完成了信息排查、職責界定階段工作，目前，正在有序開展清理整頓工作。2017年一季度，互聯網金融專項整治將進入收官階段，可以預見，整個行業將進入新一輪洗牌期，不合法合規的平臺會被逐漸淘汰，行業環境將進一步優化。
“行業內之前確實有不少機構異化為信用中介，但隨著監管層面對背離信息中介行為的規范，網貸市場環境將不斷凈化。”金信網副總經理李玉維表示。
在他看來，《方案》要求嚴格網貸準入管理、強化資金監測，嚴格要求互聯網金融從業機構落實客戶資金第三方存管制度，存管銀行要加強對相關資金賬戶的監督，再次強調銀行存管。銀行存管已然成為網貸平臺的“標配”。
有利網CEO吳逸然認為該方案的實施對于投資者有一定的益處。從《實施方案》和銀監會的文件看，網貸行業將會形成從準入、合規、風險等方面有完備的長效機制。這意味著，合規的公司會更好地凸顯出來，不久之后投資人在識別好公司的成本會大大降低。
“在不到兩個月的時間里，政府密集出臺監管規定和整治工作實施方案，表明政府決心將互聯網金融納入到國家大的金融監管體系中來，不讓互聯網金融游離于整體金融體系監管之外，防止系統性風險從非常規領域爆發。”拍拍貸CEO張俊指出，互聯網金融行業洗牌將提速，是否合規成為平臺“生死劫”。
細節規范拒絕“球”
互金整治方案還規定，對互聯網金融從業機構為搶占市場份額向客戶提供顯失合理的超高回報率以及變相補貼等不正當競爭行為予以清理規范。
對于打“球”的房地產金融業務，方案規定，房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。同時，要規范互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。
房地產策劃工作是伴隨著房地產業的興起而發展起來的新興行業，從事房地產策劃工作要求具備相當廣泛的房地產業相關知識，以及對未來市場的初步預判等等。
在房地產策劃工作的領域內，房地產項目開發的前期策劃工作又占據了相當重要的位置，項目開發的前期策劃的水平高低，直接影響到未來項目運營的方方面面，甚至可以在很大程度上決定項目開發的最終成敗與否。
1 關于前期策劃的含義：
1.1 策劃工作的大致分類：
從房地產策劃工作的大致方向上來分，可以分為前期策劃、銷售策劃和推廣策劃。
前期策劃：
房地產項目從最初的項目論證開始，就需要開展一系列前期策劃工作。大致包括：可行性分析、整體開發定位、項目規劃方向、主要產品選型，以及初步銷售策略、基本形象定位等等工作內容。前期策劃工作需要從宏觀領域入手，逐步延伸到項目全方位細節的微觀領域，對項目運營的各個方面進行全面界定，在項目運營之初，就必須確定這個項目的整體開發基調。然后從這一基調出發，指導并且把控后續所有相關工作的整體方向。
銷售策劃：
主要指項目進入實際銷售階段的策劃工作，應該根據當時當地的實際市場狀況，有針對性的制定本項目的營銷策略。大致包括競品分析、推盤策略、價格策略、銷控手段、客戶分析等等工作內容。銷售階段的策劃工作內容，一般都需要與項目銷售團隊的工作進展結合的非常緊密。銷售策劃人員提交的工作成果，應該能夠指導并推動項目的實際銷售進程。
推廣策劃：
項目進入入市宣傳階段后，在推廣宣傳方面需要開展進行專項的系列策劃工作。包括項目形象定位、整體包裝策略、系統的推廣方案、媒體組合與費用預算等等。推廣策劃工作一般與項目協作的廣告公司的具體工作內容結合的非常緊密，推廣策劃的工作成果，應該能夠指導廣告公司有效推動該項目的宣傳攻勢。
1.2 前期策劃工作的重要性：
根據上述各類各階段策劃工作的內容描述，我們可以初步認為：一個項目的前期策劃工作成果，將決定項目的整體品質、具體產品、價格標高、形象主題等等重要內容，這些內容經過進一步延伸、衍生和細化，才能成為項目運營的具體各項工作目標，并且繼而為此制定各階段的工作計劃，推動各項工作的實際完成。
由此看來，前期策劃工作在項目開發運營過程中占據重要的地位。我們大致可以說，一個開發項目最終運營的成功與否，“前期策劃”所起的作用可能要占到50％，后期的“銷售策劃”大致占到了30％，“推廣策劃”占了20％。
2 前期策劃的主要工作內容：
2.1 項目前期策劃的主要工作流程：
第一階段：可行性研究
從最初的評估地塊、決定是否拿地開始，就需要前期策劃工作團隊進行相關地塊的可行性分析，得出研究結果以指導具體的土地獲取過程。
第二階段：項目研究
成功獲取開發地塊之后，前期策劃團隊需要對地塊的實際情況進行進一步研究，深入的了解和分析影響本地塊開發的各項重要因素，真正做到“讀懂土地”。
進而對當地市場和地塊周邊的相關競爭項目進行深入了解，一定要充分了解市場供應情況和客戶需求狀況，有必要組織專項的市場調查，從而真正做到“讀懂市場”。
第三階段：發展定位
根據項目自身條件與當時當地的市場狀況，有針對性的選準未來本項目開發的市場突破點，找準該項目的市場定位。整體的項目市場定位還包括客戶群定位、產品定位，以及初步的整體形象定位和價格水平定位。
第四階段：規劃設計
按照最終的綜合定位成果，嚴格指導項目的整體規劃和產品設計方案，會同相關各方共同完成該項目的各項設計方案。
第五階段：銷售準備
項目整體方案和具體產品完全確定后，將根據實際情況安排整個項目的開發周期，并且根據開發周期來安排實際銷售周期。
在銷售周期正式開始之前，首先要根據當時的市場情況和項目自身素質，決定該項目的整體價格水平，然后可以以此進行初步的經濟效益分析。
同時可以根據項目的自身特點和當地市場的接受程度，以及前期的綜合形象定位成果，制定該項目的宣傳推廣主題，編制整體推廣方案。
經過上述的前期策劃工作流程之后，這個開發項目就可以適時準備，開始正式進入到實質性的市場銷售階段了。
前期策劃工作主要流程圖示：
以下將按照工作流程的主要順序，依次討論前期策劃的各個相關工作的具體環節。
2.2 第一階段：可行性研究
項目可行性研究：
是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的過程。
項目開發前期所編制的翔實、縝密、完整的可行性研究報告，將成為：
項目投資決策的依據：
根據可行性研究報告的最終結果，來決定是否對該項目進行投資。
籌集建設資金總量的依據：
根據可行性研究報告中的整體開發資金測算結果，來初步制定資金運作計劃，合理調動資金投入到項目開發進程中。
開發商與有關各部門商議土地獲取條件的依據：
根據可行性研究中的開發成本分析結果，與土地出讓方洽談土地價款，并商議合適的土地出讓附加條件，達成一致意見后最終簽訂土地出讓合同。
編制下階段規劃設計的依據：
可行性研究報告中的總體綜合結論，將成為后續相關工作的前提條件和出發點，后續工作將在此基礎上不斷延展和繼續深入，最終得以指導項目的實際規劃設計工作。
可行性研究報告的主要內容
工作內容 簡要描述
市場分析 關注宏觀市場，了解區域市場
市場預測 市場供應預測、市場需求預測、價格變動預測
收入、成本、費用預測 包括預期的銷售收入，以及土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、各項稅費等等
財務評估 靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率
動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期
盈虧平衡分析盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點
敏感性分析反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比
風險評估 風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷
一份完整的可行性研究報告，除了綜合得出該項目是否可以上馬、是否具備開發條件等最終結論外，最重要的就是在整體財務評估的基礎上，進行盈虧平衡分析、敏感性分析和風險評估等內容。這些內容將事先分析未來可能出現的各種影響因素，并且將各種影響因素可能造成的影響程度進行充分的評估。
換個角度來說，一個項目的“可行性研究報告”，首先應該是一份“不可行”的研究報告，只有把所有的、跟項目開發相關的、各種不利因素全都考慮進去，并且充分評估其不利影響的嚴重后果之后，如果最終得到的測算結果，表明該項目依然是能夠獲取正常盈利的、具備正常開發條件的，那么這個項目才是一個真正“可行”的項目。那么未來在該項目開發的現實進程中，即使遇到了這樣那樣的各種實際困難，也應該是在事先所評估的各種風險范圍之內的，因而項目整體開發的經營風險也將是可控的，經營者對于可能出現的各種風險，也應該可以做到心中有數、事先防范。
2.3 第二階段：項目研究
項目研究主要分為兩個主要部分，一是要讀懂這塊待開發的土地，二是研究該項目所面臨的市場環境。
讀懂土地：
研究待開發地塊的現狀，預判未來可能的發展方向。主要包括：
地理位置與交通狀況：
詳細考察待開發地塊與城市主體之間的的相對位置關系，以及各種交通條件的通達程度。這將在很大程度上決定本地塊未來的發展潛能。
板塊分析：
該地塊所處的局部板塊（建筑組團），與周邊相鄰的幾個主要板塊之間的相互聯系，以及各自的功能區別。
如果可能的話，還應盡量判別一下各個板塊的主要人口構成情況。
這些分析結果，也將在很大程度上決定本地塊未來的發展方向。
現有自身條件：
有很多地塊的開發方向，是要收到多種現實條件的制約的。我們必須認真的分析各種制約條件，比如來自當地政府的制約因素、來自本地市場的制約因素、來自當地人文方面的制約因素等等。這些現實存在的制約條件，極大的限定了待開發地塊可能的發展方向。
地塊SWOT分析：
定性分析待開發地塊的各項優勢、劣勢、機會與威脅等等影響未來項目運作的客觀因素。
研究市場：
宏觀經濟狀況：
包括：國家宏觀經濟運行情況，以及經濟政策走向。
綜合整體運行現狀以及預期的未來政策走向，盡可能對未來2～3年內整體經濟的走勢進行初步分析，并力求得出一些基本判斷結論。以便從宏觀經濟運行周期的角度，對項目運作提出策略性的指導建議。
房地產市場狀況：
全國房地產市場運行狀況；
本地房地產市場當年的銷售情況；
本地房地產市場近3～5年內的運行趨勢，包括主要房產類別各自的銷售總量、銷售價格的變化趨勢；
本地針對房地產開發的政策環境如何，等等。
競爭態勢研究：
著重了解相鄰板塊主要房地產開發項目的產品種類、推售節奏、價格水平、以及競爭優勢所在。
為此有必要進行一次詳盡的市場調研，以詳盡調研表格或數據庫的形式，對各個相關項目進行普遍的調查了解。對于重點關注的項目，還應開始建立項目跟蹤制度，實時了解重點樓盤的重大營銷動作，掌握他們的實際運作進程。
對市場進行充分了解之后，才能夠對自身項目在未來的市場競爭中，可能占據的市場地位有一個清醒的認識。
2.4 第三階段：項目發展方向以及整體定位：
地塊發展價值綜合判研：
根據地塊實際情況以及當前的市場狀況，綜合分析本地塊發展的核心價值所在。
項目發展方向判定：
根據地塊價值判研結果，初步篩選確定本項目未來的主要發展方向，決定將要建設的物業類型（商用物業或住宅物業等），或者綜合性項目中各類物業的大致配比，以及大致的物業建設標準、產品檔次等。
項目發展方向的判定一般需要考慮兩條原則：
原則一：項目經營收益最大化；
原則二：項目經營風險最小化。
這兩條原則在各種不同的市場條件下均可適用，但一般在市場走勢良好的時候更多的考慮原則一，在市場不夠景氣的時候需要更多的考慮到原則二。當市場前景不夠明朗的時候，就需要綜合考慮收益性與風險性的辨正關系，做好相應的經營策略方面的準備工作，可能需要提前準備多套經營方案，以備不時之需。
確定項目整體定位：
綜合考量各項相關因素，初步預判未來2～3年本地房地產市場的發展趨勢，在此基礎上，整合提出該項目的整體市場定位。
一個項目的整體市場定位，首先必須具備可實施性，其次應該具備一定的超前性，然后還應具備一定的可調整性，以面對可能出現的市場風險。
項目整體定位結果，是項目運作前期前期工作中最為重要的工作成果，它將決定該項目發展運營的整體方向，指導后續的規劃設計工作和推廣銷售工作等等。因此可以說，一個項目整體定位的準確與否，在很大程度上將影響到這個項目最終的經營成敗。
項目定位進一步細分：
得出整體項目定位后，還應進一步詳細拆分，將總體定位細化到項目界定的各個主要因素上，以便具體落實、指導后續工作。一般包括：
群定位：
找準未來的目標客戶群體，鎖定本項目未來的銷售對象，此后的所有營銷工作都將針對這些目標客戶群體的實際需求來開展。
產品定位和項目檔次定位：
對項目的產品設置進行總體界定，這將決定項目建設的標準和整體檔次，開始構建該項目的各項物理屬性。
價格水平定位：
設定準確合理的價格水平，制定精準全面的價格策略，將極其有助于實現項目開盤熱銷，以及后續營銷進程的穩步推進。
推廣形象定位：
根據項目自身條件、素質，參考目標客戶群體的接受傾向，整合制定該項目的推廣形象定位，逐步為該項目樹立良好的公眾形象。
形象定位內容一般包括項目的整體包裝方向與推廣概念，以及初步的延展方向等。
2.5 第四階段：項目規劃設計：
進入項目規劃設計階段，前期策劃工作的主要內容，將是會同有關的建筑設計單位，將已經研討制定的項目定位成果，如實的體現到項目的規劃設計方案之中去。也就是說，由項目定位這一“定性”成果，逐漸深化、界定產品，直至清晰的表現為成熟完整的項目設計方案這一“定量”結果。
通常的工作過程大致如下：
消費者需求調研：
在進入實質性的產品規劃設計之前，有必要先行對當地消費者進行一次有針對性的需求調研。該調研一般可采取隨機問卷形式，也可采取深入訪談形式。但調研樣本應該保證一定的總體數量，而且調研對象與目標客戶群體不應偏離過大，以免影響最終調研成果的準確性。
該調研將力求了解本地目標客戶群體對某類特定房地產開發產品的大致看法，了解他們對房產消費的具體傾向、特殊喜好，對各類產品的規格、檔次、設備標準等的期望值，對新產品、新技術的接受程度，對具體地塊的認知和接受程度，對價格水平的心理預期，當地民眾在項目認知途徑方面更偏重于哪類媒體或者渠道，及其它相關問題。如果是異地操作的開發項目，還應注意了解客戶消費習慣的地區性差異，以避免出現想當然的隨意推定，誤導后續的工作進程。
本次客戶調研的分析成果，將成為后續各項工作的指導性依據。
產品界定：
根據客戶調研成果，結合該項目開發的各項具體指標參數，前期策劃工作人員應該明確提出該項目的產品界定結果，包括：
產品形式的選擇（樓宇形式）；
各種產品規格的界定（戶型大小、各自比例）；
產品特點（建筑細節的變化亮點、采用新產品新技術等）；
產品界定的工作成果，將指導后續的整體規劃與產品設計工作。
會同規劃設計：
由于全國各個地區建筑規劃管理部門的條文規定各有不同，不同設計師對產品定位的理解也各不相同，因此在規劃設計階段，就需要前期策劃工作人員共同參與設計工作，共同探討、不斷優化各個設計細節的具體解決方案，以最終得出符合政府規定、符合市場需求、符合開發商意愿的、良好的設計方案。
在此過程之中，需要前期策劃的工作人員具備一定的建筑規劃知識，了解建筑設計的大致工作過程，同時放眼于未來該項目的營銷工作進程，做到前后統一、上下銜接。
2.6 第五階段：銷售準備工作：
開發項目的建筑規劃設計方案基本確定后，項目開發進程將分為工程建設與市場營銷這兩條線。在項目工程建設逐步進入實質階段以后，該項目的市場營銷工作也開始進入準備階段了。
項目銷售準備工作大致分為兩塊，即物質條件的準備與營銷策略的制定，也可理解為硬件條件與軟件策略這兩部份。
硬件方面準備工作的大致包括：
售樓處的設計、搭建、裝飾布置；
銷售團隊的全面組建、系統培訓；
銷售物料的設計、制作、布置；
硬件條件的完善一般需要銷售團隊的通力配合，力求盡早在項目案場營造出良好的銷售氛圍。
軟件方面的準備工作大致包括：
項目整體包裝、推廣方案的制定與逐步執行（需要會同協作的廣告公司）；
項目整體銷售策略的起草、商議以及最終制定；
按照銷售策略框架，將各項銷售準備工作排定時間節點，明確工作要求和相關責任人，并參與逐項落實；
制定項目銷售的整體價格策略。
3 關于前期策劃工作：
3.1 前期策劃工作的作用：
前期策劃所要解決的都是項目開發的重大問題，前期工作成果的優劣，將直接影響到整體項目開發的成功與否。
從工作階段的銜接角度來講，在前期策劃階段中為該項目所賦予的種種產品優勢，在后期的宣傳推廣進程中，才可以形成有力的實際支撐點，可供廣告創意人員進行精神提煉、形象包裝，為發散型的創作思維提供堅實基礎。對于后期銷售工作而言，前期策劃工作中的各項精準定位，將使銷售團隊的工作方向更為明確，也更為卓有成效。
前期策劃工作的各項成果，為后續的項目營銷進程奠定了一個良好基礎，這個基礎就像一座舞臺一樣，前期工作進行的越扎實、越完善，那么這座舞臺也就越加寬闊、堅實，足夠可供后續的營銷團隊繼續進行深入發揮，不斷演繹出更新的營銷話題、連續上演賞心悅目的新鮮節目，才能將項目的營銷進程做得有聲有色，最終實現項目開發的整體成功。
3.2 前期策劃工作需要注意：
前瞻性：
從剛剛獲取土地開始計算，視項目規模大小不同，一個項目的運作周期短則1～2年，長則5年以上。因此項目前期策劃的工作人員必須對未來的市場趨勢作出初步判斷，對整體經濟形勢與房地產市場可能出現的變化情況，必須具有一定的前瞻性。
大局觀：
在規劃設計階段，前期策劃人員經常需要在項目的整體定位與設計細節之間徘徊、抉擇，一邊與設計人員就各個具體問題探討各種可能的解決方案，同時又必須在多種方案中，盡快的選定一個最優化的解決方法。
通常而言在這種情況下，最優方案的選擇標準，應該首先參照既定的項目整體定位成果，最有利于該成果的實現的，將成為最優解決方案。
綜合協調性：
前期策劃工作所涉及的工作內容很多，所涵蓋的領域也比較廣泛，從規劃設計、工程進度、建筑科技，到宏觀經濟、市場研究、策劃定位，再到后期的營銷推廣等等，工作量也比較大。因此在項目前期策劃工作過程中，尤其需要注意相關各個環節的銜接與協調性，工作人員必須站在項目開發全過程的角度上，盡量合理安排各種有效資源，避免出現相互沖突的情況，為相關各項工作提供便利條件。
為后期調整和發揮保留充足的余地：
在整體前瞻性的基礎上，前期策劃工作還應注意為未來可能出現的各種變化情況，保留適度的可調整余地。
3.2.1 應對可能出現的市場變動，亦即考慮到市場向好時如何營銷，市場相對停滯時又應該如何調整，因此在前期策劃階段，應該盡量考慮到如何能為后期可能的策略變動提供操作空間。通常而言，在項目前期制定產品策略的時候，就需要選擇或為“一支獨秀”、或者“進退自如”的發展方向。在抉擇選定了不同的產品策略方向之后，將對項目后期的可能采取的銷售策略方向產生深遠影響。
3.2.2 應注意盡量能為后期的推廣營銷工作，提供更加寬泛的概念延展支撐點，以便在后期營銷進程中，可以不斷制造出更多的營銷話題，來持續吸引社會公眾的強烈關注，從而實現全程順利銷售。一般而言，這類概念延展的實際支撐點，大都體現為產品設計中精心規劃的設計亮點方面，以產品的多處實際賣點為支撐，便可以連續不斷的連續制造營銷話題。
前期策劃工作人員應該具備的基本工作素養：
首先，能否就各種問題迅速作出正確的判斷，將是考驗前期策劃人員實際功力的重要標準。但是這種考量標準在當時的工作階段又很難進行量化，到最終顯現結果的時候也很是難以量化考核。于是這就需要前期策劃人員能夠具備高度的責任心，本著為項目開發負責的態度，認真仔細的商討解決每一個具體問題。
另外，由于前期策劃階段所涉及的環節極為繁多，差不多在項目開發運營過程中所要涉及的各個環節，在前期策劃階段均有所體現。而前期策劃工作人員由于收到各人的能力、經驗和專業知識所限，不可能要求每個人在所有的各個領域里面均能極為精通，因此，這就需要前期策劃工作人員必須具備很強的溝通能力與組織整合能力，在遇到具體問題的時候，能夠迅速組織相關領域的專業人員進行深度討論，并且能夠確保在不會偏離項目開發的大方向（整體定位）的前提下，迅速得出最為優化的解決方案。
小結
關鍵詞：漫游動畫；虛擬現實；藝術；技術
由于動畫所具有的特殊功能，特別是現代無所不能的計算機三維動畫，已經越來越多的應用到人們日常生活的各個領域。計算機技術的高度發展，使得三維動畫表現力空前加強，給人以全新的逼真的視覺沖擊力。電腦三維技術在當今建筑領域中作為一殊的表現手段，越來越充分顯示和發揮出巨大的優勢。
1.三維動畫技術在建筑領域中的運用
1.1 房地產動畫
房地產動畫是根據建筑設計圖紙在計算機上制作出虛擬的建筑環境，有地理位置、建筑物外觀、建筑物內部裝修、園林景觀、配套設施、人物、動物、自然現象如風雨雷鳴、日出日落、陰晴圓缺等等都是動態的存在于建筑環境中，可以任意角度瀏覽。房地產動畫片的優勢在房子建成前進行全方位宣傳。在以前，房子沒有建成，無法進行實景拍攝，現如今利用三維電腦技術，很容易就可以實現。
投資商在規劃初期或樓盤即將封頂之際，就大肆展開宣傳攻勢，迫不及待的向客戶介紹之際的樓盤，以吸引他們購買的欲望。但由于樓房還在建造之中，客戶還無法得知房屋建成以及裝飾后的情況，投資商會找來與此樓盤相似的實物進行拍攝，或制作平面外觀圖形來向客戶宣傳，同時還要花費巨資建造各種各樣的樣板房供客戶參觀，使地產開發商增加了許多成本。營銷手法的創新將成為房地產行業的一種需求，也將成為樓盤突破重圍的最有利武器。
1.2 城市漫游動畫
城市漫游動畫是將虛擬現實技術應用在城市規劃、建筑設計領域。近幾年，城市漫游動畫在國內外已經得到了越來越多的應用，其前所未有的人機交互性、真實建筑空間感、大面積三維地形仿真等特性，都是傳統方式無法比擬的。在城市漫游動畫應用中，人們能夠在一個虛擬的三維環境種中，用動態交互的方式對未來的建筑或城區進行身臨其境的全方位的審視，可以從任意角度觀察場景，并且可以自由控制瀏覽的路線，能夠給用戶帶來強烈逼真的感官沖擊，獲得身臨其境的體驗。
1.3 小區瀏覽動畫
小區瀏覽動畫也叫虛擬現實小區漫游動畫，是將整個小區環境的規劃用三維動畫和電影的制作技術共同完成的小區漫游三維動畫片，主要表現有小區建筑物的規劃，如小區主體建筑、生活配套建筑、小區配套設施等。小區環境的規劃表現如人物、動物、車輛、假山、亭臺、長廊、河流、道路等，小區綠化帶的規劃、小區園林景觀的規劃等，通過三維技術真實還原整個小區的未來景觀。
1.4 樓盤漫游動畫
樓盤漫游動畫設計制作是源于計算機圖形技術在建筑領域的廣泛應用，樓盤漫游動畫用藝術的形式表現房地產住宅建筑設計理念，把建筑設計師手繪勾畫出的建筑方案、立面、剖面、透視圖變成逼真的虛擬樓盤，可隨心所欲的漫游其中。完美的建筑是由室內空間設計和室外空間設計兩個部分組成，樓盤動畫主要表現室內外空間設計規劃，詮釋設計方案、提高工程投標率，提成樓盤價值。
1.5 三維虛擬樣板房
虛擬樣板房動畫，是運用三維虛擬技術將虛擬樣板房的設計理念表現的淋漓盡致，讓瀏覽者透過屏幕感受到建筑的文化內涵和居家氛圍及生活方式。虛擬樣板間還可以省去建造真實樣板房的時間和費用，虛擬樣板間是近幾年房地產發展的一個產物，虛擬樣板房越來越受到房地產開發商的重視，虛擬樣板房也慢慢被購房者所接受，把看樣板房變的簡單高效。一個好的虛擬樣板房可以提升整個樓盤的形象和價值，提高購房者的購買欲望，促進銷售。
2.三維技術的優勢
數碼科技的誕生與發展，為房地產行業解決了一道難題，建筑動畫的推出，廣泛的應用于各個營銷階段，深圳、上海、北京、廣州等大城市都成為領導這場科技革命的時代先鋒。三維技術在房地產行業的應用，可以大大提高項目規劃設計的質量，降低成本與風險，加快項目實施進度，加強各相關部門對于項目的認識、了解和管理，極大的提高房地產開發商的品味和檔次，也必然會帶來最終的效益。
2.1最直觀的交流方式
效果圖等表現手段容易誤導用戶，而把樓盤做成三維動畫，開發商可以通過親自感受評估各個方案的特點和優勢，以便作出最佳的解決方案，不但可以避免決策失誤，而且還可以大大提高該房地產潛在的市場價值，從而提高土地資源利用率和項目開發成功率，保護投資。
2.2 最快捷的審批平臺
三維動畫技術提供一個直觀的審批平臺，讓審批者可以身臨其境的感受到建成后的景觀，溝通的加強帶來了項目的報批速度，從而為項目開工爭取寶貴的時間。
2.3 最方便的設計工具
三維動畫技術不僅僅是一個演示媒體，而且還是一個設計工具。它以視覺形式反映了設計者的思想。比如當蓋一棟樓房之前，你首先要做的是對這棟樓房的結構、外形做設計規劃，為了使之定量化，還需要許多設計圖紙，三維動畫技術可以把這種構思變成看得見的虛擬物體和環境，使以往只能借助傳統沙盤模型的設計模式提升到數字化的完美境界，大大提高了設計和規劃的質量和效率。
2.4 最先進的營銷手段
在房地產銷售中，傳統的方法是制作沙盤模型。由于沙盤模型要經過大比例縮小，因此只能獲得小區的鳥瞰形象，無法以正常人的視角來感受小區的建筑空間，同時，在模型制作完后，修改的成本很高，有著很大的局限性。三維技術的應用，給客戶帶來強烈的真實感，從而更快的作出購買意愿，大大加快商品銷售的速度。
3.三維技術的發展前景
動畫是藝術與技術結合的產物，是建立在現代先進的科學技術基礎之上的新的藝術形式，它的產生、存在和發展都與科技的進步有著密切的關系。傳統動畫的制作依靠的是電影、電視技術，現如今隨著動畫技術的不斷創新，特別是計算機技術與動畫的結合，以及計算機三維動畫的出現，更充分現實了科技給動畫帶來的不斷變化。
利用動畫原理和計算機數字技術結合的虛擬現實技術在建筑領域越來越被廣泛的應用，它無所不能的視覺表現極大的豐富了畫面的藝術效果。由于數字技術和電腦三維特效的不斷發展，時間和空間可以在現實與虛擬兩個境界里隨心所欲，三維動畫從簡單的幾何體模型到復雜的人物模型，單一的模型展示，到復雜的景觀設計，都表現的淋漓盡致。電腦三維技術的廣泛應用，減少了動畫制作成本，伴隨著科技的不斷進步，三維動畫越來越被人們接受，未來三維動畫的前途無量，中國動畫的下一個黃金時代即將來臨。
參考文獻
[1] 劉小林.錢博弘.動畫概論.武漢：武漢理工大學出版社，2004.8
關鍵詞：虛擬現實；房地產；競爭力
一、虛擬現實技術的主要特征
虛擬現實技術具有以下最主要的特征：（1）沉浸性。虛擬現實技術是由計算機產生逼真的三維立體圖像，再利用一些經過特別設計的外部配件和技術，如數字頭盔、數字手套、座艙、全方位監視器等，為使用者構建一個感覺上真實，但實際上并不存在的一種情境。使用者與虛擬環境中的各種對象相互作用時，就如同在現實世界中的一樣。（2）交互性。虛擬現實系統中的人機交互是一種近乎自然的交互，使用者不僅可以利用電腦鍵盤、鼠標進行交互，而且能夠通過特殊頭盔、數據手套等傳感設備進行交互。計算機能根據使用者的頭、手、眼、語言及身體的運動，來調整系統呈現的圖像及聲音。使用者通過自身的語言、身體運動或動作等自然技能，就能對虛擬環境中的對象進行考察或操作。
二、虛擬現實系統的類型
1．簡易型虛擬現實系統。簡易型虛擬現實系統又稱桌面虛擬現實系統，是利用個人計算機進行仿真，將計算機的屏幕作為用戶觀察虛擬境界的一個窗口，使用者通過鍵盤、鼠標便可與虛擬環境進行交互并操縱其中的物體。這種系統的最大特點是缺乏真實的多感知的現實體驗，但結構簡單、價格低廉，易于普及推廣。
2．沉浸型虛擬現實系統。沉浸型虛擬系統是一套比較復雜的系統。它利用頭盔顯示器、位置跟蹤器、數據手套等設備與虛擬世界進行交互。由于這種系統可以將使用者的視覺、聽覺與外界隔離，因此，用戶可排除外界干擾，全身心地投入到虛擬現實中去。這種系統的優點是用戶可完全沉浸到虛擬世界中去，缺點是系統設備價格昂貴，難以普及推廣。
3．分布式虛擬現實系統。分布式虛擬現實系統是利用遠程網絡，將異地的不同用戶聯結起來，共享一個虛擬空間，多個用戶通過網絡對同一虛擬世界進行觀察和操作，達到協同工作的目的。這種系統最大的特點是對資源的共享，也是虛擬現實系統的發展趨勢。
三、虛擬現實技術在房地產業中的應用
正是由于虛擬現實具備真實的體驗、友好的人機交互等特征和功能，越來越多的虛擬現實系統及設備不斷地進入市場。同時，VR技術也逐漸從飛行仿真、戰爭應用進而應用到教育、科研、娛樂、建筑、醫療、工業等各個方面。本文重點探討虛擬現實在房地產業的應用及前景。
隨著房地產業的競爭越來越激烈，目前樓盤在規劃設計和空間創意方面，已經難有實質性的突破。而且購房者日益成熟，他們需要更直觀、更快捷、更全面的了解樓盤本身的信息，傳統的樓書、條幅等已無法完全滿足他們的需求。投資商在規劃初期或樓盤即將封頂之際，展開宣傳攻勢，向購房者們介紹自己在質量、設計、環境等方面的特點及優勢，以吸引他們租購的欲望。但由于樓盤尚在建造之中，購房者無法得知實物在裝飾設計，外形外觀及建筑質量方面的實際情況。因此投資商需找來與此樓盤相似的實物進行拍攝，或制作設計平面外觀圖形來向客戶宣傳。
由于技術的獨特性和提供信息功能的集成互動性，集影視廣告、動畫、多媒體、網絡科技于一身的虛擬現實技術在新的市場需求下，成為最新型的房地產營銷方式。其最主要的核心是房地產銷售。同時在房地產開發中的其他重要環節包括申報、審批、設計、宣傳等方面都有著非常迫切的需求。虛擬現實具體可以應用在以下幾個方面：
1.項目的招商和審批。傳統的效果圖等表現手段容易被人為修飾而產生誤導，而把樓盤做成三維動畫，投資商可通過沉浸虛擬現實，評估各種方案的特點與優劣，以便做出最佳的方案決策，不但可以避免決策失誤，而且可以大大提高該房產的潛在市場價值，從而提高土地資源利用效率和項目開發成功率，保護投資。利用虛擬現實技術作為大型項目的展示工具，在申報、審批時，能使目標受眾產生強烈的興趣，項目策劃者的訴求更易為他人所認同，使項目的報批順利及時通過，從而為項目開工爭取寶貴的時間。
2.方便經濟的設計工具。三維動畫技術不僅僅是一個成功的演示媒體，而且還是一個方便的設計工具。在蓋一座現代化大廈之前，首先要做的是對這座大廈的結構、外形做細致的構思并定量化，這需要設計許多圖紙，當然這些圖紙只能內行人讀懂，三維動畫技術可以把這種構思變成看得見的虛擬物體和環境，使以往只能借助傳統的沙盤設計模式提升到數字化的即看即所得的完美境界，大大提高了設計和規劃的質量與效率。
3.新穎先進的營銷手段。在房地產銷售中，傳統的做法是制作沙盤模型。由于沙盤模型要經過大比例縮小，因此無法以正常人的視角去感受小區的建筑空間，更無法獲得人在其中的真實感受。同時，在模型制作完成后，修改的成本很高，而且幾乎沒有重復應用的可能性，很有局限。近年來效果圖和三維動畫雖然得到普及應用，然而，效果圖只能提供靜態局部的視覺體驗。動畫雖有較強的動態三維表現力，但不具備實時交互性，觀察者只能按照事先設定好的路線和角度來瀏覽，信息獲取不夠全面。樓盤優勢往往無法表現。應用虛擬現實技術，突破了傳統的三維動畫的被動和無法互動的缺點，給客戶帶來真實感和現場感，能更快更準確的獲得定購決定，加快商品銷售速度。
4.快捷的傳播途徑。虛擬現實技術還可以應用在網絡和多媒體中，更方便快捷的傳播產品信息。例如：（1）在房交會以及售樓中心以三維互動的交互式展示手段，不僅可以全面提升房產的品牌形象，更使該項目從眾多樓盤中脫穎而出，直接獲得消費者的關注，認知，認可。（2）通過Intel進行樓盤宣傳，讓各地購房者能夠即時觀看，加快信息傳播速度，擴大信息傳播范圍。我們不妨做個比較，比較一下房地產業各種營銷手段的差別：
綜上所述，與傳統的售樓推介方式相比較，虛擬現實解決方案的各個指標具有明顯優勢。它在房地產業的應用，可以大大提高項目規劃設計的質量，降低成本和風險，加快項目實施進度，加強各相關部門對項目的認知和管理，極大地提升房地產開發商的品牌效應，促進房產銷售。虛擬現實是一種更加先進全面的直觀銷售方式，更具備競爭力的營銷手段，也必然給房地產商帶來最終的長遠效益。
作者單位：張英 吉林化工學院經濟管理學院
袁宏波 東北電力大學
于海龍 東北電力大學
參考文獻：
為全面貫徹十六大和市第十一屆黨代會精神，深化機關效能建設，營造良好的政務環境，切實轉變機關作風，提高窗口服務質量，自去年8月份以來，我局把機關效能建設作為頭等大事來抓，并取得較好的成效。現就開展機關效能建設以來的工作匯報如下:
一、去年以來我局機關效能建設的工作情況世界秘書網版權所有
（一）制訂方案，提高思想認識
在去年8月全市機關效能工作會議后，我局迅速召開了局機關及所屬單位領導參加的會議，傳達貫徹市機關效能建設工作會議精神，并制定了局機關效能建設工作方案，成立了由蔡敬睦局長任組長的局機關效能建設領導小組，落實各職能部門的工作任務，做到在局的統一領導下，思想認識、工作時間和工作措施三到位，明確地把效能文章來源于新靈山,建設作為實踐“三個代表”重要思想的工作來抓好。
為防止走過場，局領導從踐行“三個代表”重要思想的高度，引導大家聯系房管部門的實際，深入查擺問題，分析原因，尋找差距，有的放矢的開展工作，把干部職工的思想認識統一到市機關效能建設工作會議精神上來，使每個機關工作人員思想上有所觸動，工作上有所行動，通過各種類型的宣傳動員，使全局干部職工提高對開展機關效能建設重要性和必要性的認識，增強了搞好機關效能建設的緊迫感和責任感，為開展機關效能建設、進一步規范制度，依法行政，提高工作效率，接受群眾監督打下基礎。
（二）擬訂行政審批項目，上報政府審定
按照《關于實施深化市政府審批制度改革方案有關問題的通知》（潮府[2002]18號）要求，全面清理行政審批項目，提出取消或保留的處理意見及法規依據，并填報了行政審批項目登記表予以上報。擬保留審批項目17項，取消2項。
（三）實行政務公開，接受群眾監督
我們堅持把政務公開建設作為工作重點，實行政務公開，自覺接受群眾監督。主要體現在以下五個方面：
1、設立對內對外政務公開欄和監督崗。
在對內公開方面，我們把領導干部勤政廉政、財務收支以及干部人事管理等情況上墻公布。通過對重大工程項目的招投標、開發建設以及財務運作、干部人事任免情況的公開，強化領導干部的廉潔自律行為，方便干部職工對局廉政勤政情況進行監督。
在對外公開方面，在辦公大樓通道處設立對外公開欄，把局的行政管理職能以及工作任務上墻對外公布；把全局辦公場地的布局、各科室所職能以及所屬人員的姓名、照片、職務、編號上墻公示，制成監督崗，使外來辦事人員一目了然，少走彎路。
2、各職能窗口設置閱取箱，印制服務告知卡。告知卡對辦事內容、程序、時限以及監督投訴電話進行公開，方便群眾取閱和監督。共印制房地產權屬登記發證、房地產交易登記、抵押（備案）登記、房地產估價和二手樓按揭貸款等服務告知卡一萬多份，方便了群眾辦理各項業務的需要，得到群眾的普遍好評。
3、實行一站式服務。通過設立交易服務中心，統一對外收件，一次性告知，一條龍服務，同時設立了統一收費窗口和契稅征收處，改變了原來群眾要多次來回跑，變成不出大門就能把所有應辦的事務一次完成。既方便了群眾，又提高了辦事效率。
