時(shí)間：2023-06-16 16:06:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買賣合同的相關(guān)法律，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
出賣人(以下簡稱甲方)：__________
認(rèn)購人(以下簡稱乙方)：__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購標(biāo)的的基本情況
乙方所認(rèn)購的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________(以下簡稱商品房)。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購標(biāo)的的價(jià)款
該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣_(tái)_________元/平方米，房款計(jì)人民幣_(tái)_________元(大寫：_______________)。
三、認(rèn)購款
乙方于本認(rèn)購書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購款計(jì)人民幣_(tái)_____________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認(rèn)購書自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購款抵作該商品房的購房款，無須再補(bǔ)購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認(rèn)購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購書具有同等法律效力。
本認(rèn)購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購書自行終止。本認(rèn)購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________
證件號(hào)碼：_________________________證件號(hào)碼：_______________________
買房付了定金，賣家卻不賣了
問：五個(gè)月前，我和房主張彥簽訂了《定金協(xié)議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價(jià)格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，張彥把房及有關(guān)資料給我，我也將45萬元支付給張彥。
可是現(xiàn)在張彥書面通知中介公司轉(zhuǎn)告我，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護(hù)自身權(quán)益？是履行《定金協(xié)議》，還是繼續(xù)簽訂并履行《房屋買賣合同》？
答：該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效。
在實(shí)際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動(dòng)要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠實(shí)信用原則來履行合同。
究竟由誰掌握生育的權(quán)利？
問：我今年25歲，去年年初結(jié)婚了。婚后，公公婆婆經(jīng)常催促我們?cè)琰c(diǎn)生小孩。可我覺得自己還年輕，加上工作還不太穩(wěn)定，就勸父母不要心急。老公當(dāng)時(shí)也很支持我。
一個(gè)多月前，我發(fā)現(xiàn)自己意外懷孕了。如果現(xiàn)在生小孩，就等于我主動(dòng)放棄工作，老公一個(gè)人的收入根本不夠養(yǎng)活一家?guī)卓冢晕蚁胱鋈斯ち鳟a(chǎn)。可這時(shí)候老公突然不同意了，很嚴(yán)肅地跟我提出“生育權(quán)”，說男方也有這個(gè)權(quán)利。我想知道生育權(quán)到底掌握在誰手里？
答：根據(jù)婚姻法相關(guān)法律法規(guī)，婦女有按照國家有關(guān)規(guī)定生育子女的權(quán)利，也有不生育的自由，即婦女享有不生育權(quán)。如果妻子不愿意生育，丈夫不能強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)自己的生育權(quán)。
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠實(shí)信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。
內(nèi)容
五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家收了定金，樓價(jià)上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時(shí)甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場(chǎng)在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠實(shí)信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。
內(nèi)容
五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當(dāng)場(chǎng)約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。然而，在5天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請(qǐng)求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。
忠實(shí)的義務(wù)
內(nèi)容：
二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒有明確告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識(shí)，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
案例：
XX年11月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經(jīng)紀(jì)有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規(guī)定看房者自看房之日起3個(gè)月內(nèi)，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)2%的違約金。
商品房認(rèn)購書
雙方當(dāng)事人：
出賣人（以下簡稱“甲方”）：
認(rèn)購人（以下簡稱“乙方”）：
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購標(biāo)的的基本情況
1.1 乙方所認(rèn)購的商品房為甲方開發(fā)的位于 市 區(qū) 項(xiàng)目中的第 樓 單元 號(hào)房（以下簡稱“該商品房”）。
1.2該商品房的建筑面積為 平方米，閣樓面積為 平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購標(biāo)的的價(jià)款
2.1該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣 元/平方米，房款計(jì)人民幣 元（大寫： ）。閣樓按套計(jì)價(jià)，單套為人民幣 元（大寫： ）。
2.2房屋總價(jià)款為2.1所列款項(xiàng)之和，共計(jì)人民幣 元（大寫： ）。
三、認(rèn)購款
3.1乙方應(yīng)當(dāng)于本認(rèn)購書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購款計(jì)人民幣 元（大寫： ）。乙方逾期未支付認(rèn)購款的，該認(rèn)購書自行解除，無須另行通知，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。
3.2甲方在取得預(yù)售許可證后，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起 日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。（本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限）。
3.3乙方未在3.2條約定的期限內(nèi)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款的，該認(rèn)購書自行解除，無須另行通知，乙方已支付的認(rèn)購款不予返還，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。
3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過 日的，本認(rèn)購書自行解除，無須另行通知。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除次日起 日內(nèi)將已收取的認(rèn)購款無息返還給乙方。
3.5甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購款抵作該商品房的購房款，無須返還給乙方。
四、其他約定
4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購人的，需征得甲方的同意。（變更為父母、夫妻、子女的除外）。
4.2乙方在本認(rèn)購書中提供的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話是甲方通知乙方的依據(jù)。乙方保證其提供的信息準(zhǔn)確無誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯(lián)系到乙方的，因此產(chǎn)生的不利后果均由乙方承擔(dān)。
五、附則
5.1本認(rèn)購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購書具有同等法律效力。
5.2本認(rèn)購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購書自行終止。本認(rèn)購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）： 乙方（公章）：
授權(quán)代表： 授權(quán)代表：
證件號(hào)碼： 證件號(hào)碼：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
( 一) 理論爭議對(duì)小產(chǎn)房買賣合同的效力，主要有有效說、部分有效說和無效說。
1. 有效說
主張小產(chǎn)房買賣合同有效主要是因?yàn)橘I賣合同并沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在目前農(nóng)村房屋逐步確權(quán)的情況下，農(nóng)民對(duì)于自己的個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然有權(quán)處分。因此，實(shí)踐中，對(duì)已經(jīng)出賣的小產(chǎn)權(quán)房，本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)買受人對(duì)房屋占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
2. 部分有效說
在房屋轉(zhuǎn)讓過程中，我國雖然實(shí)行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標(biāo)的物，所以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)也是不同的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，不能混為一談。房屋買賣合同有效，而宅基地的轉(zhuǎn)讓無效。
3. 無效說
現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地是嚴(yán)禁買賣的。如果允許宅基地流轉(zhuǎn)，將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民房屋的再次修建，而農(nóng)民房屋的再次修建可能會(huì)占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。但是，無論觀點(diǎn)如何激烈，實(shí)踐當(dāng)中，由于小產(chǎn)權(quán)房廉價(jià)的價(jià)格，居民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房仍然是趨之若鶩。之所以出現(xiàn)上述原因，主要是房屋所在的土地使用權(quán)受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。
( 二) 域外立法考察
關(guān)于土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況，大陸法系國家(地區(qū))多采用租賃權(quán)的立法模式，如日本及我國臺(tái)灣地區(qū)等。
1. 日本日本《假登記擔(dān)保契約法》第10 條規(guī)定: 土地及其上建筑物屬于同一人所有場(chǎng)合，就其土地為擔(dān)保假登記時(shí)，基于該暫登記為本登記場(chǎng)合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場(chǎng)合，其存續(xù)期間及租金，因當(dāng)事人的請(qǐng)求，由法院定之。
2. 我國臺(tái)灣地區(qū)我國臺(tái)灣地區(qū)民法債編1999 年修訂后，增訂的第425 條也有類似規(guī)定。上述規(guī)定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時(shí)成立的法定租賃權(quán)。綜上，無論從現(xiàn)實(shí)需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況下，對(duì)房屋的使用均作了不同的規(guī)定。
二、小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀及存在的問題分析
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件出現(xiàn)增多的趨勢(shì)。審判實(shí)踐中，對(duì)于買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力問題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級(jí)人民法院下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》【魯高法〔2011〕297 號(hào)】中明確對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡 海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見( 試行) 》中亦規(guī)定城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān) 北京市高級(jí)人民法院民一庭針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，專門于2013 年12 月23 日下發(fā)了《關(guān)于對(duì)涉及小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級(jí)法院民庭對(duì)于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺(tái)前，不應(yīng)以判決方式認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效。法院在掌握小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行手段上，一是在雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的情況下，由債務(wù)人自行將涉案小產(chǎn)權(quán)出賣，用出賣房屋的價(jià)款償還債權(quán)。二是當(dāng)事人雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議，由法院出具以物抵債裁定書，確認(rèn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果債務(wù)人不同意時(shí)，法院可根據(jù)最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規(guī)定，委托有關(guān)單位拍賣或者法院自行變賣。
( 二) 問題分析
1. 惡意毀約多。之所以出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房訴訟糾紛，是由于當(dāng)事人惡意毀約。往往出賣者以極低的價(jià)格出賣后，房屋漲價(jià)，進(jìn)而以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效提起訴訟。
2. 案件執(zhí)行難度大。在被執(zhí)行人不同意以房抵債的情況下，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴荒芰魍ǎ圆荒苓M(jìn)行評(píng)估拍賣，當(dāng)然，不排除有個(gè)別法院依然進(jìn)行評(píng)估和拍賣。
3. 對(duì)買受人的權(quán)利救濟(jì)不足。一旦確認(rèn)房屋買賣合同無效，法院會(huì)基于誠信原則及雙方的過錯(cuò)程度來判決出賣方返還買受人部分錢款，但是，買受人執(zhí)行起來困難重重，又會(huì)陷入執(zhí)行難的怪圈。
三、完善我國小產(chǎn)權(quán)房的建議
為了充分保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，應(yīng)當(dāng)針對(duì)目前司法實(shí)踐中存在的執(zhí)行混亂問題對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行完善，便于統(tǒng)一司法裁判尺度，引導(dǎo)人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題
在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，可認(rèn)定其買賣有效; 向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣行為無效，如本文開頭列舉的案例，因?yàn)樗文撑c陳某非同一集體組織內(nèi)部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)系無效合同。在審理此類案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋買賣的時(shí)間、是否支付價(jià)款、交易的目的及房屋的現(xiàn)狀等判斷房屋交易的真實(shí)性，在執(zhí)行程序中避免被執(zhí)行人借執(zhí)行異議之訴來轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。
( 二) 規(guī)定法定租賃權(quán)
利用債權(quán)法中的法定租賃權(quán)來解決買房人合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。這樣，既實(shí)現(xiàn)了買房人合法占有使用宅基地( 或集體建設(shè)用地) 及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現(xiàn)存社會(huì)秩序的安寧與穩(wěn)定。
( 三) 不宜評(píng)估拍賣小產(chǎn)權(quán)房
因?yàn)橘I受人的主體涉及社會(huì)人員，比較復(fù)雜，往往與出賣人非為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。如果非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員競(jìng)買了涉案房產(chǎn)，勢(shì)必與法院審理時(shí)適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247 條之規(guī)定了評(píng)估拍賣程序，但是不宜適用。在此情況下，應(yīng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商或者由被執(zhí)行人自行變賣涉案房產(chǎn)以抵償債務(wù)。
( 四) 暫不受理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件
小產(chǎn)權(quán)房的買賣是雙方明知的，基于維護(hù)交易和誠信原則，法院對(duì)于涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣的糾紛應(yīng)暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時(shí)避免法院的處理原則與今后即將出臺(tái)的小產(chǎn)權(quán)房政策相互沖突，產(chǎn)生不良的社會(huì)影響，影響司法權(quán)威。
( 五) 不宜將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的
在目前的法律政策下，司法審判小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件既要考慮司法導(dǎo)向與國家法律、政策相吻合，又要兼顧誠實(shí)信用的民法原則，維護(hù)社會(huì)的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一是很艱難的。如果法院將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的，買受人在要求房產(chǎn)管理部門登記發(fā)證時(shí)會(huì)遭到拒絕，一方面勢(shì)必使司法權(quán)威陷入尷尬的境地，另一方面買受人會(huì)遷怒于法院，使法院陷入被動(dòng)局面。
一、 按揭貸款中法律關(guān)系概述
(一)商品房按揭貸款的類型
1.期房按揭貸款
期房按揭貸款,即預(yù)售按揭,是指在商品房建設(shè)期間,購房人、開發(fā)商和銀行之間約定,開發(fā)商與購房人簽訂商品房預(yù)售合同,由購房人向開發(fā)商預(yù)付一定比例的房款,其余房款則由購房人向銀行申請(qǐng)貸款,購房人將其預(yù)購的房屋抵押給銀行并獲取購房貸款,同時(shí)開發(fā)商或其他企業(yè)作為貸款擔(dān)保人,保證銀行為第一受償權(quán)人。
2.現(xiàn)房按揭貸款
現(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后,購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同并支付部分價(jià)金,不足部分向銀行申請(qǐng)貸款并將所購房產(chǎn)的有關(guān)權(quán)證提交銀行作為貸款擔(dān)保的購房方式。
(二)各種法律關(guān)系的分類
從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看,其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人(亦即借款申請(qǐng)人)、保險(xiǎn)公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關(guān)系分別為:
1、銀行與購房人之間的借貸關(guān)系
購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后,應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料,向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房(或商業(yè))抵押貸款,銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù),雙方同時(shí)簽署借款合同。因此,購房人與銀行之間系借貸關(guān)系,銀行為出借人,購房人為借款人。
2、購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系
購房人欲以按揭的形式購買房屋,首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,約定購買特定的房屋,并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然,借款申請(qǐng)人同時(shí)也就是購房人,其與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系,開發(fā)商為出賣人,購房人系買受人。
3、購房人與銀行之間的抵押關(guān)系
購房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí),要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行,為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押,如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí),銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),將購房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。購房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系,其中購房人為抵押人,銀行為抵押權(quán)人。
4、開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系
在按揭過程中,雖然購房人將所購抵押給銀行,但由于多數(shù)房屋為期房,即通常我們所說的“樓花”,在我國目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續(xù),而房屋抵押又以登記為生效要件,因此,銀行在放款后,即使有抵押合同,但抵押行為尚未生效,也無法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)。基于此,銀行往往會(huì)要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保,即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前,由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,購房人若不還款,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任,也就是我們通常說的階段性連帶保證責(zé)任。個(gè)別銀行還會(huì)要求開發(fā)商在貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任。因此,開發(fā)商與銀行、購房人存在擔(dān)保關(guān)系,其中銀行是債權(quán)人,購房人為債務(wù)人(又稱被保證人),開發(fā)商為保證人。
(三)各種法律關(guān)系之間的內(nèi)在聯(lián)系
上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立,實(shí)際上它們之間聯(lián)系緊密,共同構(gòu)成了按揭貸款的各方法律關(guān)系體系,甚至可以說其中的某些聯(lián)系無法割裂。例如在按揭中,銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購房人的借款申請(qǐng),因此可以說買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提;但實(shí)際操作中大多數(shù)購房人在選中某一樓盤后,先會(huì)確定自己的付款方式,如選擇按揭的年限和成數(shù),在條件接受的前提下,才會(huì)選擇購買房屋,由此看,借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。所以,一定程度上看,按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體,不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性,容易導(dǎo)致按揭中發(fā)生糾紛,如:銀行不放款開發(fā)商能否追究購房人的違約責(zé)任?兩種關(guān)系的認(rèn)定將導(dǎo)致截然不同的結(jié)果,把買賣關(guān)系作為前提,開發(fā)商當(dāng)然可以追究購房人的違約責(zé)任;把貸款關(guān)系作為前提,購房人則不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于其它法律關(guān)系的聯(lián)系則相對(duì)簡單,基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同,保險(xiǎn)關(guān)系則是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。
二、按揭貸款中銀行所存在的主要風(fēng)險(xiǎn)
從前文分析可以看出,在商品房按揭貸款中存在著四方當(dāng)事人的法律關(guān)系,每一方當(dāng)事人在某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,都有可能給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。可以說,在商品房按揭貸款中,銀行風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在,且來源多方,表現(xiàn)形式也多種多樣。具體而言,銀行在商品房按揭貸款中主要存在以下風(fēng)險(xiǎn):
(一)來源于購房人的風(fēng)險(xiǎn)
購房人的風(fēng)險(xiǎn)往往是信用風(fēng)險(xiǎn),又稱違約風(fēng)險(xiǎn),是指貸款人因借款人不依約按時(shí)償還貸款本息而所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一般來自客觀和主觀兩個(gè)方面的因素。
1、客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)
商品房按揭貸款的期限目前
各商業(yè)銀行均按照中國人民銀行1999年9月21日頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的最高期限為30年,如此長期的借款期限,購房人自身因素往往會(huì)發(fā)生各種變化,這期間的風(fēng)險(xiǎn),主要包括自然原因造成的風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳觥麣垺适Чぷ髂芰Χミ€款能力可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn);后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個(gè)人無法抗拒的原因而失業(yè),或造成收入下降,致使借款人無法繼續(xù)歸還購房貸款可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
2、主觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)
這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而故意違約。當(dāng)違約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益超過所帶來的損失,如樓價(jià)下降,抵押該房價(jià)值低于應(yīng)償債務(wù)和應(yīng)交罰金時(shí),借款人可能會(huì)主動(dòng)違約,從而使購房貸款存在風(fēng)險(xiǎn)。
(二)來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)
1、開發(fā)商的欺詐行為
開發(fā)商取得貸款后,可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時(shí),銀行可能會(huì)被購房者指控資金監(jiān)管不力,主觀存在過錯(cuò)而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
2、開發(fā)商延期交房
開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”,致使購房合同無法履行,從而導(dǎo)致購房人對(duì)按揭貸款合同的履行失去信心,由此使銀行貸款受到損害。
3、開發(fā)商所建房屋與合同不符
雖然房屋按期竣工,但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問題,導(dǎo)致購房者不能正常按約償還銀行貸款本息,從而損害銀行的利益。
4、開發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷
開發(fā)商開發(fā)樓盤未取得土地使用權(quán),無法取得房證或違法預(yù)售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
5、開發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用
開發(fā)商因資金不足,或樓盤銷售不暢,或根本無法銷售出去的房屋等情況,通過“假按揭”獲取貸款而達(dá)到籌集資金或回籠的目的,導(dǎo)致銀行很難或無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
此外,在商品房交付使用后,由于物業(yè)管理的原因,也容易造成購房者對(duì)開發(fā)商不滿,從而不積極還貸,使銀行蒙受損失。
(三)來源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)
出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險(xiǎn)在于按揭房產(chǎn)價(jià)值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。由于商品房預(yù)售按揭期間一般較長,在按揭期間,按揭房產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)楦鞣N自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀,價(jià)值也隨之滅失或下降;此外,按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)槭袌?chǎng)原因、國家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值;另外,在處分按揭房產(chǎn)時(shí),可能因?yàn)楦鞣N費(fèi)用的上漲而導(dǎo)致處分成本太高,從而使銀行無法得到處分的價(jià)值補(bǔ)償,擔(dān)保權(quán)落空。
在我國,按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)尤為銀行所擔(dān)心。目前,由于我國市場(chǎng)機(jī)制不完善,競(jìng)爭的盲目性以及其他原因,相對(duì)于我國居民的收入水平,房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高。因此,一旦房價(jià)的波動(dòng)發(fā)生比較大的變化,銀行承擔(dān)的房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)很大。
(四)來源于銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)
我國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來源主要是儲(chǔ)蓄存款,基本上屬于短期資金來源。而商品房按揭一般為個(gè)人住房貸款,貸款期限一般較長,少則三五年,多則10年、20年,甚至30年,因此,銀行就存在著以短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險(xiǎn),即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前,由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段,尚缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)和有效的手段,容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn),如對(duì)借款人資信審查不嚴(yán)、對(duì)借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項(xiàng)等。
(五)來源于經(jīng)濟(jì)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)
如果通貨膨脹率過高,銀行貸款利率就會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸款這種長期抵押業(yè)務(wù)而言,銀行遭受風(fēng)險(xiǎn)就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同時(shí),其還款方式和利率應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定下來,在未來的還款期限內(nèi),利率波動(dòng)有可能導(dǎo)致借款人還貸負(fù)擔(dān)加重,影響按期還貸;或銀行利息收入不足以彌補(bǔ)利息支出。
(六)來源于法律法規(guī)和政策的風(fēng)險(xiǎn)
我國《合同法》第286條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣,建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。” 2002年6月1日,最高人民法院又出臺(tái)了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》,明確規(guī)定了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述法律和司法解釋的規(guī)定,其直接后果就是銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償受到限制,這無疑對(duì)銀行資金運(yùn)作產(chǎn)生了巨大的沖擊。此外,最高人民法院于2004年10月26日出臺(tái)的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對(duì)被執(zhí)行人生存權(quán)問題的保護(hù),這也加大了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn),使銀行的債權(quán)保護(hù)面臨著一個(gè)嚴(yán)峻而復(fù)雜的局面。
三、如何用法律手段加強(qiáng)按揭貸款中銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范
(一)委托律師行或?qū)I(yè)的資信調(diào)查機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)購房者的貸前調(diào)查工作
銀行在提供按揭貸款之前,應(yīng)委托專門的律師行或?qū)I(yè)的資信調(diào)查機(jī)構(gòu)去調(diào)查了解借款人(購房者)的個(gè)人信用情況、收入來源,對(duì)借款人(購房者)的個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)狀況、付款能力等信用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析和評(píng)估,特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性,逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化和標(biāo)準(zhǔn)化。從而降低來源于購房者的風(fēng)險(xiǎn)。
(二) 強(qiáng)化開發(fā)商的“擔(dān)保人”身份,并以《擔(dān)保法》為依據(jù)明確其責(zé)任
開發(fā)商在按揭貸款中作為“擔(dān)保人”可以說是我國內(nèi)地商品房按揭的一大特色。 目前,我國商品房按揭實(shí)務(wù)中,開發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種:1.保證將《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》交給按揭權(quán)人(即銀行);2.代位償付責(zé)任。這種保證責(zé)任看起來似乎對(duì)開發(fā)商過于苛刻,但就我國目前的 商品房銷售,尤其是在商品房預(yù)售中還是很有必要的。理由是:(1)從商品房按揭貸款設(shè)定來看,在將取得的商品房上設(shè)定擔(dān)保是購房人的本意,一旦房屋建成,按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押,開發(fā)商在商品房竣工辦理有關(guān)手續(xù)后,將兩證交到銀行手里,使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押,按揭權(quán)真正得到實(shí)現(xiàn),可以說是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。(2)從商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展看,市場(chǎng)競(jìng)爭越來越激烈,銀行貸款安全性越來越差,單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對(duì)貸款安全性的需求,為減少貸款風(fēng)險(xiǎn),在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制,以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢(shì)。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達(dá)的美國,也出現(xiàn)了“押上加保”的方式。所以,要求開發(fā)商提供保證,不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢(shì),而且符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)、個(gè)人信用等各方面實(shí)際情況。
因此,銀行在發(fā)放住房貸款之前,應(yīng)該與開發(fā)商簽訂“擔(dān)保協(xié)議”,通過協(xié)議來強(qiáng)化其“擔(dān)保人”的身份,明確在“期房”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)房”的過程中,開發(fā)商有義務(wù)將樓盤保質(zhì)、按時(shí)的建造完畢,并在房產(chǎn)局、城建局等相關(guān)部門辦理完相應(yīng)的手續(xù)并遞交到銀行和借款人手中。同時(shí)開發(fā)商還必須嚴(yán)格按照與借款人簽訂的《商品房買賣合同》中的條款,如房屋質(zhì)量、面積誤差、物業(yè)管理、園區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等相關(guān)規(guī)定履行合同,否則如果因上述開發(fā)商履約過程中的瑕疵而導(dǎo)致借款人不按期歸還貸款則由開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任,并代替借款人還款。通過這一措施,將會(huì)大大加強(qiáng)開發(fā)商的責(zé)任意識(shí),規(guī)范其行為,從而降低來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)!
(三)做好貸款相關(guān)法律文書的簽訂工作
住房貸款的相關(guān)法律文書是保障銀行作為債權(quán)人相關(guān)權(quán)利得以行使的重要保障,因此,《抵押合同》、《借款合同》、《擔(dān)保合同》等相關(guān)法律文書的簽訂程序是否合法、合規(guī),就成了能否保障銀行相關(guān)利益的重要因素。
在合同的內(nèi)容上:首先,與開發(fā)商簽訂的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計(jì)劃,開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房屋抵押登記等事項(xiàng),同時(shí)還要要求開發(fā)商為購房者能按期還款付息提供擔(dān)保,直到回購。其次,在與購房者簽訂的按揭貸款合同中,要明確利率是固定的,還是浮動(dòng)的,明確還款金額、還款日期、違約責(zé)任等,另外,還要明確借款人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系,確保其自愿性和合法性。
在合同的簽訂程序上,特別是在與借款人簽訂相關(guān)合同時(shí),銀行工作人員和律師一定要確保合同上的簽名是借款人親筆簽名,絕不能因?yàn)榻杩钊藳]時(shí)間或這樣那樣的原因而允許他人代為簽名,既必須落實(shí)“面簽”制度。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定,如果合同不是由當(dāng)事人親筆簽名,該合同對(duì)其是無法律效力的,也就是說如果一旦發(fā)生糾紛,銀行以此合同去借款人的話會(huì)因?yàn)椴皇瞧浔救撕炗喌姆珊贤皇芟嚓P(guān)法律的保護(hù),因?yàn)榇撕贤瑥拈_始就是無效的,由此一來,勢(shì)必會(huì)極大的增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
(四)全面發(fā)揮律師的參與作用
商品房按揭貸款,其突出特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)信用。鑒于我國目前個(gè)人誠信體系尚未完全建立,對(duì)個(gè)人資信狀況較難把握,對(duì)個(gè)人所提交的資料缺乏有效鑒別手段,而對(duì)于信用程度的認(rèn)定往往需要專門法律技能,因此律師的參與將能很好地預(yù)防商品房按揭中各方當(dāng)事人,特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)。 一般而言,律師在商品房按揭貸款中主要可以發(fā)揮以下作用:(1)對(duì)開發(fā)商及商品房產(chǎn)權(quán)及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查;(2)負(fù)責(zé)起草、簽訂合同等相關(guān)法律文件;(3) 對(duì)預(yù)售商品房相關(guān)資金進(jìn)行法律監(jiān)管;(4)協(xié)助辦理相關(guān)法律文件的登記備案。由此可以看出,律師的充分介入可給商品房市場(chǎng)帶來許多明顯好處:(1)減輕了銀行負(fù)擔(dān),使銀行只專注于放貸與收款以及市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范上,而且律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件,確保了銀行的權(quán)益;(2)律師的介入緩沖了銀行與借款人的沖突,由于是律師而不是銀行承擔(dān)資金監(jiān)管之責(zé),一旦發(fā)生開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金的風(fēng)險(xiǎn),銀行就不會(huì)因?yàn)槭艿浇杩钊说谋O(jiān)控資金不力的指控而使債權(quán)受到影響;(3)律師對(duì)資金的監(jiān)管使開發(fā)商逃資困難,保證專款專用,確保了了房屋的按時(shí)完工;(4)律師負(fù)責(zé)大量法律文件的審查,既免除了借款人的麻煩,又增強(qiáng)了借款人參與按揭的信心,也促進(jìn)了商品房按揭貸款的進(jìn)一步發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
1.劉桂林,“律師在樓宇按揭中如何維護(hù)消費(fèi)者利益”,《法制周刊》,2006年第6期。
2. 王涌泉,《住房按揭法律問題研究》,中國法制出版社,2005年。
3. 盧瓊, 《房地產(chǎn)樓花按揭研究》,《中國房地產(chǎn)法研究》第1卷,法律出版社2005年2月出版。
4. 鄭翔, 《防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的政策建議》,《新重慶城市開發(fā)與建設(shè)》2003年第8期。
5.張鐵先,“住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范”,《中國樓市》,2006年第2期。
合同法第一百六十三條與物權(quán)法第一百一十六條是否真有沖突？
就前述問題，筆者以為，適用合同法第一百六十三條仍然可行。
物權(quán)法第一百一十六條沒有設(shè)置“另有規(guī)定除外”的排除情形，以文義解釋，這似乎排除了其他法律對(duì)孳息歸屬加以規(guī)定的空間。但是就法律的適用問題，物權(quán)法有兩種處理方式：第一種是在法條的內(nèi)部規(guī)定其選擇適用；第二種則是以單獨(dú)法條加以明確，如其第八條規(guī)定：“其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。”依照體系解釋，除非明確地加以排除，第八條適用于物權(quán)法中所有關(guān)于物權(quán)的規(guī)定。合同法中的規(guī)定即是“其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的”，依據(jù)物權(quán)法第八條，自有其適用空間。因此，合同法第一百六十三條不會(huì)因?yàn)槲餀?quán)法第一百一十六條的出現(xiàn)而“壽終正寢”。
所有權(quán)保留買賣合同是否保留了孳息
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于天然孳息，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留，天然孳息隨之保留。約定條件成就時(shí)，原物及天然孳息均歸買受人所有。當(dāng)約定條件不成就時(shí)，出賣人得以物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求返還原物和天然孳息。其理由如下：（1）所有權(quán)保留孳息隨之保留與所有權(quán)保留從物隨同保留、附著物隨同保留具有同樣理由。（2）如果原物與天然孳息分屬出賣人和買受人，會(huì)產(chǎn)生不公平的后果。因?yàn)槌鲑u人的對(duì)價(jià)沒有實(shí)現(xiàn)，卻發(fā)生了天然孳息所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。（3）若孳息分屬雙方，出賣人后來對(duì)原物可以主張物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而對(duì)天然孳息只能主張債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這在技術(shù)上不適宜。
筆者認(rèn)為以上理由有待商榷。
第一，“孳息隨之保留”與“從物隨同保留”并不同理。首先，“孳息隨之保留”有悖合同本質(zhì)。簽訂合同時(shí)，買賣雙方就標(biāo)的物（原物）的所有權(quán)保留作出合意。但此時(shí)（甚至是交付時(shí)），孳息并不存在，對(duì)其是否隨同保留沒有意思表示。合同是當(dāng)事人之間的合意，雙方義務(wù)均由當(dāng)事人事先約定。除非有特定理由，不應(yīng)將合意之外的義務(wù)強(qiáng)加于當(dāng)事人之身。其次，“從物隨同保留”無從推出“孳息隨之保留”。主物與從物之間具有經(jīng)濟(jì)效用上的從屬關(guān)系。為了主物功能的全面發(fā)揮，具備輔助作用的從物需要隨同移轉(zhuǎn)。孳息雖系原物所產(chǎn)，但卻沒有效用上的從屬功能，沒有理由要求孳息對(duì)原物“緊緊跟隨”。從物隨主物而移轉(zhuǎn)不意味著孳息也得隨原物而移轉(zhuǎn)；從物隨主物被保留也并不意味著孳息就得隨原物而被保留。 轉(zhuǎn)貼于
第二，孳息歸屬于買受人并非有失公平。在所有權(quán)保留買賣中，買受人對(duì)標(biāo)的物沒有處分權(quán)，但取得了對(duì)其進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利（有學(xué)者稱之為用益?zhèn)鶛?quán)）。“收益”權(quán)能的實(shí)現(xiàn)路徑之一即是對(duì)孳息的收取和享有。買受人正當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利，獲取孳息，顯非“有失公平”。同時(shí)，一般而言，買受人對(duì)孳息的產(chǎn)出有著更大的貢獻(xiàn)。買受人的目的在于占有、使用標(biāo)的物以求得利益。為了讓自己“美夢(mèng)成真”，他定會(huì)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行“無微不至”地“照顧”。孳息歸屬的考慮是：誰對(duì)孳息的生產(chǎn)貢獻(xiàn)最大誰就取得孳息。既然買受人做出了較大貢獻(xiàn)，天然孳息理應(yīng)歸屬于他。不可否認(rèn)，有時(shí)出賣人對(duì)孳息的產(chǎn)出也有貢獻(xiàn)。如果孳息價(jià)值重大，出賣人則可以重大誤解（標(biāo)的物性質(zhì)）撤銷合同，從而求得公平。
第三，孳息歸屬于買受人，對(duì)賣方保護(hù)并無不利。一方面，如果合同被解除，賣方在要求買方返還標(biāo)的物的同時(shí)也可以要求買方返還不當(dāng)?shù)美瑢?duì)其并無實(shí)質(zhì)上損害。另一方面，如果將孳息歸于賣方，約定條件成就時(shí)，孳息將無從歸買受人所有。雙方?jīng)]有簽訂孳息買賣合同，而孳息也不是從物，買受人取得其所有權(quán)將變得于法無據(jù)。在以獲取孳息為其主要目標(biāo)的合同中（如為了收取果樹而買受果園，為了獲取租金而買進(jìn)耕牛），這樣的處理將會(huì)對(duì)買方合同權(quán)利造成嚴(yán)重侵害。
合同法一百六十三條是否已經(jīng)不合時(shí)宜
有的學(xué)者從合同法的內(nèi)在不足來分析適用物權(quán)法一百一十六條的正當(dāng)性。其理由大致如下：（1）合同法的規(guī)定屬于強(qiáng)行性規(guī)定，沒有當(dāng)事人約定孳息歸屬的空間。（2）就天然孳息的歸屬而言，物權(quán)法的規(guī)定更顯合理。合同法一百六十三條規(guī)定的交付主義暗合買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)與利益一致的原則，但孳息的歸屬與風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)完全不同。
筆者認(rèn)為上述理由有待商榷。第一，合同法第一百六十三條并沒有排除當(dāng)事人自由約定的空間。合同法屬于任意法，其一百六十三條應(yīng)該被定性為任意性規(guī)定。當(dāng)事人對(duì)孳息歸屬作出的約定只要不違背合同法第五十二條的規(guī)定，就并非當(dāng)然無效。第二，在所有權(quán)保留中，把風(fēng)險(xiǎn)和利益牽連起來也不無道理。如前所述，對(duì)孳息的享有是買受人的合同權(quán)利。一般而言，買受人對(duì)孳息的產(chǎn)出也有著更大的貢獻(xiàn)。如果把風(fēng)險(xiǎn)和利益相互分離，讓孳息的所有權(quán)歸屬于出賣方。則買受人一方承受著相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，卻享受不到作為其應(yīng)有的權(quán)利，這將更加有失公平。
【關(guān)鍵詞】民事合同 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 交付主義
隨著社會(huì)化分工日益細(xì)密，商品交易的頻率、廣度和深度都是以往難以比擬的。商品交換中的合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是現(xiàn)在民事合同領(lǐng)域研究的核心。在商品的交換中有關(guān)合同風(fēng)險(xiǎn)由誰來分擔(dān)？究竟以何時(shí)作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間起算點(diǎn)？這是買賣雙方不得不考慮的問題。
民事合同中的風(fēng)險(xiǎn)概述
民事合同中風(fēng)險(xiǎn)的概念。在我國相關(guān)法律當(dāng)中，并沒有直接規(guī)定有關(guān)民事合同的風(fēng)險(xiǎn)的概念。在此可以參考國外的相關(guān)法律規(guī)定，《日本民法典》第五百三十四條規(guī)定：“其物因不應(yīng)歸責(zé)于債務(wù)人的事由而滅失或毀損”；《德國民法典》第四百四十六條規(guī)定：“物的意外滅失和意外毀損的風(fēng)險(xiǎn)”。
對(duì)于民事合同中的風(fēng)險(xiǎn)的概念，不同的學(xué)者有不同的見解。如國際經(jīng)濟(jì)法學(xué)者陳安在其專著中認(rèn)為，“所謂風(fēng)險(xiǎn)，指的是足以使貨物毀損、滅失的意外事由”，即風(fēng)險(xiǎn)是一種意外的事由。也有學(xué)者認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)是一種損失，如我國學(xué)者沈達(dá)明將風(fēng)險(xiǎn)定義為：風(fēng)險(xiǎn)指的是貨物可能遭受的各種意外損失。
綜合各種觀點(diǎn)和我國合同法的有關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為所謂民事合同中的風(fēng)險(xiǎn)是指，非可歸責(zé)于買賣雙方的原因而導(dǎo)致的合同標(biāo)的物的毀損滅失的現(xiàn)象。其實(shí)質(zhì)就是，對(duì)于出賣人而言，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)意味著標(biāo)的物毀損、滅失，但是不能獲得價(jià)款。對(duì)于買受人而言，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)意味著支付了價(jià)款但是得不到合同標(biāo)的物。民事合同的風(fēng)險(xiǎn)的特征有如下特點(diǎn)：第一，不可預(yù)測(cè)性。在以合同的訂立、履行過程中，風(fēng)險(xiǎn)究竟在何時(shí)、何地、以何種方式出現(xiàn)均不可知。第二，非可歸責(zé)于當(dāng)事人。可以導(dǎo)致合同法標(biāo)的物滅失原因有很多，但是可以劃入風(fēng)險(xiǎn)范疇的僅僅是不能歸責(zé)于當(dāng)事人的原因所引起的那一類，如果可以歸責(zé)于當(dāng)事人那就屬于違約責(zé)任了。
合同風(fēng)險(xiǎn)的種類。有關(guān)民事合同的風(fēng)險(xiǎn)種類，從引起風(fēng)險(xiǎn)原因的角度可以有以下幾種分類：
第一，不可抗力。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，所謂不可抗力是指意料不到并無力避免和改變的客觀情況。一方面，它要求當(dāng)事人在主觀上沒有過錯(cuò)；另一方面，客觀上不能夠避免并不能克服，不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移。在法律實(shí)務(wù)當(dāng)中，其并未嚴(yán)格按照法律規(guī)定的構(gòu)成要件操作，雖然在預(yù)料之中，但是由于受客觀條件限制，如果人們表現(xiàn)為無能為力，在這種情況下，仍然屬于不可抗力的范疇。第二，意外事件。它是指不屬于合同雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)而導(dǎo)致合同標(biāo)的物的毀壞、變質(zhì)使得標(biāo)的物不能夠滿足購買人當(dāng)初購買之愿望的情形。其特點(diǎn)類似于不可抗力，區(qū)別在于二者對(duì)于人們?cè)谧⒁饬x務(wù)的要求上不同。在不可抗力中，無論當(dāng)事人怎樣想盡方法也難以預(yù)知。在意外事件中，當(dāng)事人已經(jīng)盡到了合理的注意義務(wù)仍不能預(yù)知。雖然都無需承擔(dān)責(zé)任，但是不可抗力離承擔(dān)責(zé)任更遠(yuǎn)了一步。第三，他人過錯(cuò)。不屬于合同當(dāng)事人的第三人的過錯(cuò)（包括故意和過失）導(dǎo)致的和同標(biāo)的物的毀損、滅失。
合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的模式
合同標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間點(diǎn)之確定，是合同標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度的核心，也是在當(dāng)事人之間對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行公平分配的一把標(biāo)尺。縱觀世界各國法學(xué)理論和立法實(shí)踐，合同標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移大致有三種不同主張，即合同成立主義、所有權(quán)主義和交付主義。
成立主義。該理論是指除非當(dāng)事人雙方另有約定，一般情況下合同標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)自合同成立之時(shí)由出賣人轉(zhuǎn)移至買受人。合同成立時(shí)間是合同標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的起算點(diǎn)。
所有權(quán)主義。該主張?bào)w現(xiàn)了羅馬法中所謂“天災(zāi)歸所有人負(fù)擔(dān)”的法律原則。它要求自所有權(quán)轉(zhuǎn)移之時(shí)為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的起算點(diǎn)。這是適應(yīng)在自然經(jīng)濟(jì)條件下的法律規(guī)定，在商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的社會(huì)條件下，其也還能夠滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，但是在商品經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)的今天就不合時(shí)宜了。由于交易方式不以占有為區(qū)別的所有權(quán)的標(biāo)志，使得物主承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)原則讓所有權(quán)人承擔(dān)了過多的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也不利于標(biāo)的物的保存。在法律實(shí)踐當(dāng)中由于合同生效與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的不一致性也有不利于操作。
交付主義。交付主義是指風(fēng)險(xiǎn)隨交付移轉(zhuǎn)，它把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移區(qū)分開來，以標(biāo)的物的實(shí)際交付時(shí)間作為標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的起算點(diǎn)。不管標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否，不是區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。而是以標(biāo)的物由一方交給對(duì)方的時(shí)為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的起算點(diǎn)，即由標(biāo)的物的實(shí)際控制人為風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。交付主義體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)與利益共存的公平原則，要求實(shí)際控制標(biāo)的物的一方負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以有利于保管標(biāo)的物。同時(shí)以交付為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的起算點(diǎn)也具有很強(qiáng)的可操作性。正是因?yàn)橛幸陨蟽?yōu)點(diǎn)，交付主義已被許多國家和地區(qū)立法以及國際公約所采納，是當(dāng)今的立法潮流。
我國民事合同的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度
立法上采納交付主義。我國《合同法》第一百四十二條和第一百三十三條明確規(guī)定了有關(guān)交付轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的原則。一般動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式就是占有的流轉(zhuǎn)，在當(dāng)事人沒有約定的時(shí)候，標(biāo)的物一交付所有權(quán)便轉(zhuǎn)移，二者在時(shí)間上是重疊的。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)采用交付主義與所有權(quán)主義并無本質(zhì)不同。但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)（已登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移要件的動(dòng)產(chǎn)，如汽車）而言，想要發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移效果，必須在相關(guān)部門辦理變更登記手續(xù)，如果僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，則不具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的效力。
2003年4月28日公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條明確規(guī)定，在我國進(jìn)行商品房的買賣亦是交付主義，即以房屋的實(shí)際占有者為風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)人。在交付方式上除了實(shí)際占有還有書面交付，即采用書面通知的方法交付房屋。在一方當(dāng)事人沒有法定或者約定的免責(zé)理由時(shí)，自接到通知時(shí)，房屋的風(fēng)險(xiǎn)即從出賣人轉(zhuǎn)移到買受人。
據(jù)此，筆者認(rèn)為不應(yīng)把物權(quán)法有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定與民事合同的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則混淆起來，在我國民事合同的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移中沒有區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，一律以交付為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志時(shí)間。
集中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度的法律規(guī)范體現(xiàn)在我國《合同法》第一百四十二到第一百四十九共八個(gè)條款中。在這八個(gè)條文中，其不僅規(guī)定標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的原則問題，而且還對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的具體規(guī)則進(jìn)行了規(guī)定。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度的法律實(shí)踐
拍賣合同的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則。拍賣是一種對(duì)于出賣人極為有利的銷售手段，在拍賣的過程中貨物由于不可抗力、意外事件或者他人過錯(cuò)等原因?qū)е碌暮贤L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由誰負(fù)擔(dān)？我國《合同法》采用了轉(zhuǎn)引的方式，將有關(guān)拍賣的事宜交由特別法規(guī)定。但是我國規(guī)范拍賣事宜的《拍賣法》對(duì)此并無明確的規(guī)定。
根據(jù)法理，拍賣作為買賣合同的一種特殊形式也應(yīng)該使用交付主義。在拍賣合同中有三方當(dāng)事人（出賣人、拍賣人、買受人）的兩個(gè)法律關(guān)系，即委托關(guān)系和買賣關(guān)系。
筆者認(rèn)為在出賣人和拍賣人之間的委托關(guān)系中，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由出賣人承擔(dān)，根據(jù)《拍賣法》拍賣人的責(zé)任僅僅為保管，而在保管合同中標(biāo)的物的毀損滅失應(yīng)該由所有權(quán)人承擔(dān)。在此也應(yīng)注意，如果出賣人和拍賣人之間已經(jīng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)上的買賣關(guān)系則應(yīng)該由拍賣人（實(shí)質(zhì)上的買受人承擔(dān)）。
在拍賣人和買受人之間的法律關(guān)系中，出賣人是作為出賣人的人角色出現(xiàn)的，根據(jù)有關(guān)關(guān)系的理論，人的行為視為被人的關(guān)系。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該在標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給買受人時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移。
實(shí)際控制者負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則的質(zhì)疑。有的學(xué)者認(rèn)為，路貨買賣合同“成立主義”違背了實(shí)際控制者負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，使買受人承受了不公平的待遇。根據(jù)我國《合同法》第一百四十四條規(guī)定：“出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)”，這意味著買受人在尚沒有實(shí)際控制標(biāo)的物的情況下就對(duì)貨物的滅失承擔(dān)了責(zé)任。
持相反觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，該規(guī)定仍然是采用了交付主義，僅僅將合同成立作為交付之標(biāo)志，將在承運(yùn)人實(shí)際占有控制之下的在途貨物特定化，完成了標(biāo)的物的交付。因此貨物的風(fēng)險(xiǎn)也隨之轉(zhuǎn)移。并據(jù)此認(rèn)為路貨買賣仍舊是采用的交付主義，并不是合同成立主義。
違約責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的關(guān)系。我國《合同法》第一百四十三條、第一百四十六條、第一百四十八條、第一百四十九條等規(guī)定對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任做了非常詳細(xì)的規(guī)定。首先，違約責(zé)任和合同風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系要厘清，二者不能混淆，這里僅僅是對(duì)特定情形下的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)做了具體的規(guī)定，并沒有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵外延做具體的規(guī)定。其次，違約責(zé)任是基于雙方當(dāng)事人的約定，合同風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是不可抗力、意外事件和他人過錯(cuò)。二者產(chǎn)生的機(jī)制完全不同。在這里法律之所以要求違約方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)樗粌H僅有利于督促當(dāng)事人履行自身的義務(wù)，同時(shí)也是民法誠實(shí)信用原則的具體要求。再次，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方并不喪失追求對(duì)方違約的權(quán)利，換言之，一方不得因?qū)Ψ截?fù)擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，而據(jù)此作為自己違約正當(dāng)性的抗辯理由。
江蘇南京一讀者來信咨詢：南京某知名幼兒園坐落在一個(gè)高檔小區(qū)內(nèi)，該小區(qū)的孩子可以上這個(gè)幼兒園。為了兒子上幼兒園，我在該小區(qū)看中一套房子并交了押金，與賣主的合同中注明我方購買目的是為了讓兒子進(jìn)入該幼兒園。然而，幼兒園貼出通知，鑒于入園孩子太多，幼兒園變更了入園條件：要求孩子出生時(shí)的戶口便落在片區(qū)內(nèi)，如果是從其他地方遷入的則不能入園。鑒于此，我提出解除房屋買賣合同，房主認(rèn)為幼兒園政策有變與自己無關(guān)，拒絕退房款。對(duì)此，我該怎么辦？
答：你當(dāng)初購房的目的是為確保你兒子能就讀該房屋所在的幼兒園，現(xiàn)在不能入園的原因在于該幼兒園入學(xué)政策有變。對(duì)此，你與賣房人雙方均無過錯(cuò)責(zé)任。但依據(jù)法律規(guī)定，你有權(quán)提出解除房屋買賣合同。《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”其中的不可抗力，通常是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況。而合同目的則是指當(dāng)事人訂立合同時(shí)所想得到的結(jié)果。本案因幼兒園改變以往招生政策，你與賣房人均不能預(yù)見、不能克服，屬于不可抗力。而對(duì)于你購房一方來說，讓孩子就讀該幼兒園這一目的無法實(shí)現(xiàn)。此種情況下，依據(jù)上述法律規(guī)定，你有權(quán)行使解除權(quán)。若與賣房人協(xié)商不成，你可以通過維權(quán)。
學(xué)生受體罰傷害，誰是賠償責(zé)任人？
安徽滁州一讀者來信咨詢：我女兒楠楠因?yàn)樯险n吃東西被老師點(diǎn)名批評(píng)，并在教學(xué)樓走廊罰站10分鐘。回家后楠楠不言不語，第二天起床后眼睛發(fā)直，面無表情。后經(jīng)醫(yī)院檢查鑒定，被確診為輕度精神分裂癥。當(dāng)我與老師交涉，要求其賠償損害時(shí)，卻聽說該老師家庭很貧困，根本無能力賠償。我該怎么辦呢？
答：依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本案承擔(dān)賠償責(zé)任的主體應(yīng)當(dāng)是學(xué)校。
這是一起典型的因老師體罰學(xué)生引發(fā)的人身傷害賠償案件。本案是楠楠違反學(xué)校紀(jì)律在先，但違紀(jì)只是批評(píng)教育問題，由此引發(fā)的教師對(duì)學(xué)生人格與身體傷害，應(yīng)當(dāng)由學(xué)校承擔(dān)賠償責(zé)任。我國《未成年人保護(hù)法》第21條規(guī)定：學(xué)校、幼兒園、托兒所的教職員工應(yīng)當(dāng)尊重未成年人的人格尊嚴(yán)，不得對(duì)未成年人實(shí)施體罰、變相體罰或者其他侮辱人格尊嚴(yán)的行為。《義務(wù)教育法》和《學(xué)生傷害故事處理辦法》都做出規(guī)定：學(xué)校既有對(duì)教師職工的教育管理責(zé)任，更對(duì)學(xué)生負(fù)有教育管理和保護(hù)的責(zé)任與義務(wù)。教師體罰學(xué)生致人損害的行為畢竟發(fā)生在執(zhí)行教學(xué)職務(wù)中，那么，依照《最高法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定：法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人以及工作人員，在執(zhí)行職務(wù)中致人損害的，依照民法通則第121條的規(guī)定，由該法人或者其他組織承擔(dān)民事責(zé)任。所以，本案承擔(dān)賠償責(zé)任的主體是學(xué)校。當(dāng)然，學(xué)校可以依據(jù)相關(guān)法律以及學(xué)校的規(guī)章，追究教師的過錯(cuò)責(zé)任。
隱瞞對(duì)方做親子鑒定違法嗎？
江蘇無錫一讀者來信咨詢：我懷孕了，丈夫卻總懷疑孩子不是他的，我想做親子鑒定以證清白，丈夫卻不配合。我想偷偷留下丈夫的頭發(fā)，抽取羊水做親子鑒定，這樣做違法嗎？
答：親子鑒定從法律效力上分為個(gè)人隱私親子鑒定和司法親子鑒定。前者鑒定機(jī)構(gòu)只對(duì)委托鑒定方提供的樣本負(fù)責(zé)，不需要委托方提供被鑒定人的真實(shí)身份，所以這種鑒定結(jié)果不直接具備法律效力，沒辦法直接作為法律上的證據(jù)，但是可以讓委托人心中有數(shù)。這樣的做法并不違法。
關(guān)鍵詞：國際貿(mào)易貨物買賣風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
現(xiàn)代國際貿(mào)易的貨物交付過程比較復(fù)雜，往往涉及跨國的運(yùn)輸，貨物在途時(shí)間一般較長，因此發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故的可能性更大，比如盜竊、火災(zāi)、沉船以及不屬于正常損耗的腐爛變質(zhì)等，而這些致使貨物遭受毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何劃分，應(yīng)由誰來承擔(dān)，切實(shí)關(guān)系到買賣雙方當(dāng)事人的利益，是買賣雙方當(dāng)事人極為關(guān)注的問題。
一、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移概述
國際貨物買賣中的風(fēng)險(xiǎn)僅指“貨物可能遭受的各種意外損失，如盜竊、火災(zāi)、沉船、破碎、滲漏、扣押以及不屬于正常損耗的腐爛變質(zhì)等”，而不包括違約風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)具有以下特征:其一，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。是否發(fā)生，發(fā)生的時(shí)間以及后果都是不確定的，風(fēng)險(xiǎn)僅是一種可能性。其二，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。風(fēng)險(xiǎn)是由意外事件導(dǎo)致的，不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。如果可歸責(zé)于某一方當(dāng)事人，則應(yīng)受其他制度調(diào)整。其三，風(fēng)險(xiǎn)問題僅僅涉及雙方當(dāng)事人間對(duì)貨物損失的分配。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問題直接關(guān)系到買賣雙方合同利益的實(shí)現(xiàn)，對(duì)買賣雙方都十分重要。
二、我國合同法中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度
我國《合同法》對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的規(guī)定參考了《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》的相關(guān)規(guī)定，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面:其一，交付主義。合同法第142條規(guī)定:“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由賣方承擔(dān)，交付之后由買方承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”可以看出，我國立法采取的是“交付主義”;其二，·路貨買賣。合同法第144條規(guī)定:“賣方出售運(yùn)輸途中的標(biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同生效起由買方承擔(dān)。”這與公約的規(guī)定是一致的。
三、完善我國風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度的立法建議
(一)明確相關(guān)法律概念。
《合同法))第142條規(guī)定是合同法中初次使用“風(fēng)險(xiǎn)”這一法律術(shù)語，但并未對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”作出準(zhǔn)確定義。筆者認(rèn)為應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵和外延通過法律規(guī)定的形式確定下來，完善這一概念。
(二)明確風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則適用的前提條件。
根據(jù)傳統(tǒng)理論，標(biāo)的物分為種類物和特定物兩類。所謂種類物特定化就是把處于可交貨狀態(tài)的貨物無條件地劃歸于合同項(xiàng)下的行為。劃歸于合同項(xiàng)下的方式為:或在貨物上加標(biāo)記、或另行排放、或裝船、或以其它方式列明，且賣方得向買方發(fā)出貨物已劃歸于合同項(xiàng)下的通知。標(biāo)的物特定化具有穩(wěn)定買賣關(guān)系和保障買方所有權(quán)的作用，主要是為了避免賣方一物數(shù)賣的多重買賣現(xiàn)象，《公約》第67條(2)款就強(qiáng)調(diào)了貨物特定化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響。筆者建議，《合同法》對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件應(yīng)采用與國際接軌的立法，以貨物的特定化作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件，即非特定物在清楚地劃歸于合同項(xiàng)下以前，風(fēng)險(xiǎn)不轉(zhuǎn)移至買方承擔(dān)。
(三)明確風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則的調(diào)整范圍。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則具體調(diào)整著哪些方面，特別是買賣合同在有效、無效或被撤銷的情況下，是否均發(fā)生標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問題?這是適用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則所要解決的基本問題。但《合同法》對(duì)此問題卻并未做出詳細(xì)的規(guī)定。《公約》也并未對(duì)該問題作出規(guī)定，而有的學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)是在買賣合同訂立后債權(quán)債務(wù)清結(jié)前發(fā)生，另外一些學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)在合同生效后才能發(fā)生。筆者個(gè)人傾向于后一觀點(diǎn)，買賣合同只有在有效的前提下，標(biāo)的物因不可歸責(zé)于買賣雙方當(dāng)事人的事由而造成毀損、滅失時(shí)，才能適用風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的原則。
(四)完善違約對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移影響的規(guī)定。
一、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移概述
國際貨物買賣中的風(fēng)險(xiǎn)僅指“貨物可能遭受的各種意外損失，如盜竊、火災(zāi)、沉船、破碎、滲漏、扣押以及不屬于正常損耗的腐爛變質(zhì)等”，而不包括違約風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)具有以下特征:其一，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。是否發(fā)生，發(fā)生的時(shí)間以及后果都是不確定的，風(fēng)險(xiǎn)僅是一種可能性。其二，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。風(fēng)險(xiǎn)是由意外事件導(dǎo)致的，不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。如果可歸責(zé)于某一方當(dāng)事人，則應(yīng)受其他制度調(diào)整。其三，風(fēng)險(xiǎn)問題僅僅涉及雙方當(dāng)事人間對(duì)貨物損失的分配。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問題直接關(guān)系到買賣雙方合同利益的實(shí)現(xiàn)，對(duì)買賣雙方都十分重要。
二、我國合同法中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度
我國《合同法》對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的規(guī)定參考了《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》的相關(guān)規(guī)定，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面:其一，交付主義。合同法第142條規(guī)定:“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由賣方承擔(dān)，交付之后由買方承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”可以看出，我國立法采取的是“交付主義”;其二，·路貨買賣。合同法第144條規(guī)定:“賣方出售運(yùn)輸途中的標(biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同生效起由買方承擔(dān)。”這與公約的規(guī)定是一致的。
三、完善我國風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度的立法建議
(一)明確相關(guān)法律概念。
《合同法))第142條規(guī)定是合同法中初次使用“風(fēng)險(xiǎn)”這一法律術(shù)語，但并未對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”作出準(zhǔn)確定義。筆者認(rèn)為應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵和外延通過法律規(guī)定的形式確定下來，完善這一概念。
(二)明確風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則適用的前提條件。
根據(jù)傳統(tǒng)理論，標(biāo)的物分為種類物和特定物兩類。所謂種類物特定化就是把處于可交貨狀態(tài)的貨物無條件地劃歸于合同項(xiàng)下的行為。劃歸于合同項(xiàng)下的方式為:或在貨物上加標(biāo)記、或另行排放、或裝船、或以其它方式列明，且賣方得向買方發(fā)出貨物已劃歸于合同項(xiàng)下的通知。標(biāo)的物特定化具有穩(wěn)定買賣關(guān)系和保障買方所有權(quán)的作用，主要是為了避免賣方一物數(shù)賣的多重買賣現(xiàn)象，《公約》第67條(2)款就強(qiáng)調(diào)了貨物特定化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響。筆者建議，《合同法》對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件應(yīng)采用與國際接軌的立法，以貨物的特定化作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件，即非特定物在清楚地劃歸于合同項(xiàng)下以前，風(fēng)險(xiǎn)不轉(zhuǎn)移至買方承擔(dān)。
(三)明確風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則的調(diào)整范圍。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則具體調(diào)整著哪些方面，特別是買賣合同在有效、無效或被撤銷的情況下，是否均發(fā)生標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問題?這是適用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則所要解決的基本問題。但《合同法》對(duì)此問題卻并未做出詳細(xì)的規(guī)定。《公約》也并未對(duì)該問題作出規(guī)定，而有的學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)是在買賣合同訂立后債權(quán)債務(wù)清結(jié)前發(fā)生，另外一些學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)在合同生效后才能發(fā)生。筆者個(gè)人傾向于后一觀點(diǎn)，買賣合同只有在有效的前提下，標(biāo)的物因不可歸責(zé)于買賣雙方當(dāng)事人的事由而造成毀損、滅失時(shí)，才能適用風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的原則。
三聯(lián)單購房合同范文1甲方(售房人)： ____ 身份證號(hào)碼：________________________ 身份證號(hào)碼：_________________
乙方(買房人)：_______ 身份證號(hào)碼：_____________________ 身份證號(hào)碼：_________________
第一條：甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：
(1)出售的房屋座落于_____市___區(qū)___路__號(hào)____小區(qū)_棟_單元__室，使用面積_____平方米,建筑面積____平方米;
(2)如實(shí)測(cè)面積與合同約定面積不符，以合同約定使用面積為準(zhǔn)。注：該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
第二條：甲方保證對(duì)該房屋具有處分權(quán)，保證該房屋所有權(quán)無瑕疵，產(chǎn)權(quán)合法;甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索并由此產(chǎn)生責(zé)任和后果由甲方一并承擔(dān)。
第三條：該房產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房(現(xiàn)在為三聯(lián)單)，建筑面積以將來下發(fā)產(chǎn)權(quán)證所載為準(zhǔn)。
第四條：甲、乙雙方經(jīng)過協(xié)商確定該房屋按照總價(jià)為(人民幣)(大寫)_______整，(小寫)_______元成交。
第五條：本協(xié)議簽定后，所有關(guān)于本協(xié)議所指房屋的附屬事項(xiàng)及相關(guān)費(fèi)用均包含于購房總價(jià)款之內(nèi)，一并轉(zhuǎn)讓與乙方，雙方就此問題不再另行協(xié)議。
第六條：乙方在______年___月__日(含)之前， 按照雙方協(xié)商結(jié)果支付給甲方定金(人民幣)(大寫)叁萬元整，(小寫)30000元。上述定金在乙方后續(xù)支付甲方的房款中充抵房款，如乙方在支付定金后出現(xiàn)反悔將自動(dòng)放棄定金作為賠償甲方的損失，如甲方在收取定金后出現(xiàn)反悔將按照收取定金全額的貳倍支付乙方，作為甲方賠償乙方的損失。
第七條：后續(xù)房款的支付金額及時(shí)間
(1) 在本協(xié)議簽定之日起至_____年___月___日(含)前，將剩余房款中的(人民幣大寫)______元整，(小寫)______元整交付甲方;如乙方未在規(guī)定的日期內(nèi)交付人民幣肆拾柒萬元整給甲方，則按乙方違約,將自動(dòng)放棄定金作為賠償甲方的損失。
(2) 甲方在收到人民幣_(tái)_______元整(含定金)房價(jià)款之后15日內(nèi)辦理完三聯(lián)單、輔助乙方與開發(fā)商簽訂《購房合同》等相關(guān)更名手續(xù)。如甲方未在規(guī)定的日期辦理完相關(guān)更名手續(xù)，甲方退還乙方已支付房價(jià)款，每逾期一天，按應(yīng)付到期房價(jià)款的千分之一支付違約金;乙方并有權(quán)要求甲方支付占總房價(jià)款百分之十五的違約金。
(3) 甲方在更完名后30日(內(nèi))，正式交房，乙方同時(shí)付清尾款(人民幣大寫)伍萬元整，(小寫)50000元整。甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋(雙方協(xié)商約定房屋內(nèi)保留物品為：門、地板、沙發(fā)、熱水器、排煙罩、爐具等房屋整體裝修)。
第八條：辦理該房屋過戶手續(xù)所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用及應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由甲乙雙方協(xié)商解決，其中該房屋三聯(lián)單更名的費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。
第九條：該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第十條：該房屋正式交付時(shí)，涉及到的物業(yè)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)、通訊、水、電、煤氣等相關(guān)雜費(fèi)，由甲方繳清，房款中不包含房屋移交前所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
第十一條：甲方負(fù)責(zé)三聯(lián)單的更名，并且有義務(wù)輔助乙方重新與開發(fā)商簽署買賣合同。
第十二條：甲方有義務(wù)輔助乙方辦理產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)手續(xù)。
第十三條：本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。
第十四條：本契約自甲乙雙方簽訂之日起生效。
第十五條：甲、乙雙方在履行本契約中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，提交房屋所在地仲裁委員會(huì)仲裁。
第十六條：本契約一式三份。其中甲方留執(zhí)一份，乙方留執(zhí)一份，為申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
三聯(lián)單購房合同范文2出賣方(甲方)：
身份證號(hào)碼： 聯(lián)系電話：
買受方(乙方)：
身份證號(hào)碼： 聯(lián)系電話：
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
1、 房屋的基本情況：
出賣方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于小區(qū)棟單元號(hào);該房屋為，建筑面積為平方米，地上層，地下層，房屋用途為住宅，現(xiàn)房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證，該房屋三聯(lián)單單據(jù)編號(hào)為 。
2、 房屋成交價(jià)格。
上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：總價(jià)：人民幣元整(大寫：佰拾萬仟佰拾元整)。本合同簽定之日，乙方支付人民幣元整，作為購房定金。
3、 付款方式、流程和房屋交付：
甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，剩余房款人民幣(大寫：佰拾萬仟佰拾元整)元整于雙方開始辦理該房屋相關(guān)過戶手續(xù)的所有文件的變更簽字完畢當(dāng)時(shí)付給甲方(網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬或者銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬)。
在開發(fā)商將原合同變更到乙方名下后由開發(fā)商持有相關(guān)文書，乙方將剩余房款元立即支付給甲方，甲方再把相關(guān)文書交付給乙方。
甲方承擔(dān)過戶時(shí)交納給開發(fā)商的費(fèi)用、經(jīng)辦費(fèi)用與拖欠物業(yè)費(fèi)包燒費(fèi)以及滯納金。
4、 相關(guān)責(zé)任：
一、甲方保證在交易時(shí)該房屋權(quán)屬清晰沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，沒有按揭以外的債務(wù)、抵押、凍結(jié)、擔(dān)保、等事項(xiàng)。如出現(xiàn)上述情形，導(dǎo)致無法更名到乙方名下則由甲方承擔(dān)乙方因此受到的損失，交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任并賠償給乙方造成的損失。且乙方有權(quán)向國家相關(guān)法律機(jī)構(gòu)起訴并凍結(jié)該房屋的所有權(quán)。因甲方個(gè)人原因或該房屋手續(xù)不全等原因，導(dǎo)致不能辦理變更手續(xù)，則甲方承擔(dān)違約責(zé)任，甲方應(yīng)返還全部已收房款，且支付給乙方違約金人民幣萬證及其他因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
二、甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，購房定金歸甲方所有，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任并賠償給甲方造成的損失。
若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，賠償乙方所付定金的雙倍及已付房款返還給乙方，同時(shí)乙方產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)。
三、若甲方更名于乙方名下(即：乙方與開發(fā)商簽署該房屋買賣合同并在網(wǎng)簽系統(tǒng)備案并開具該房屋銷售的收款票據(jù))，乙方當(dāng)日未付清所剩房款，乙方需承擔(dān)懲罰性違約金(即：雙倍支付剩余房款)，且甲方有權(quán)向國家相關(guān)法律機(jī)構(gòu)起訴并凍結(jié)該房屋的所有權(quán)。
四、甲乙雙方一致同意爭取年月日前履行完畢本合同。任何一方不得終止及拖延。
5.不可抗力：
開發(fā)公司法人代表出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)案件。自然災(zāi)害火災(zāi)等導(dǎo)致該房屋損毀無法正常交易、重大軍動(dòng)戰(zhàn)爭等情形導(dǎo)致無法正常在開發(fā)商處更名。此情形出現(xiàn)，甲乙雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。甲乙雙方需另行協(xié)商解決問題。
6、本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本合同在履 行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方中任意一方可向房屋所在地人民法院訴訟解決。本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，均具有同等法律效力。
7、補(bǔ)充協(xié)議：
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
三聯(lián)單購房合同范文3出賣方(甲方)：
身份證號(hào)碼： 聯(lián)系電話：
買受方(乙方)：
身份證號(hào)碼： 聯(lián)系電話：
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
1、 房屋的基本情況：
出賣方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于 小區(qū) 棟單元 號(hào);該房屋為 ，建筑面積為 平方米，地上 層，地下 層，房屋用途為住宅，現(xiàn)房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證，該房屋三聯(lián)單單據(jù)編號(hào)為 )。
2、 房屋成交價(jià)格。
上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：總價(jià)：人民幣 元整(大寫： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整)。本合同簽定之日，乙方支付人民幣 元整，作為購房定金。
3、 付款方式、流程和房屋交付：
甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，剩余房款人民幣 (大寫： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整)元整于雙方開始辦理該房屋相關(guān)過戶手續(xù)的所有文件的變更簽字完畢當(dāng)時(shí)付給甲方(網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬或者銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬)。在開發(fā)商將原合同變更到乙方名下后由開發(fā)商持有相關(guān)文書，乙方將剩余房款 元立即支付給甲方，甲方再把相關(guān)文書交付給乙方。甲方承擔(dān)過戶時(shí)交納給盛和世紀(jì)開發(fā)商的費(fèi)用、經(jīng)辦費(fèi)用與拖欠物業(yè)費(fèi)包燒費(fèi)以及滯納金。
4、 相關(guān)責(zé)任：
一、甲方保證在交易時(shí)該房屋權(quán)屬清晰沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，沒有按揭以外的債務(wù)、抵押、凍結(jié)、擔(dān)保、等事項(xiàng)。如出現(xiàn)上述情形，導(dǎo)致無法更名到乙方名下則由甲方承擔(dān)乙方因此受到的損失，交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任并賠償給乙方造成的損失。且乙方有權(quán)向國家相關(guān)法律機(jī)構(gòu)起訴并凍結(jié)該房屋的所有權(quán)。因甲方個(gè)人原因或該房屋手續(xù)不全等原因，導(dǎo)致不能辦理變更手續(xù)，則甲方承擔(dān)違約責(zé)任，甲方應(yīng)返還全部已收房款，且支付給乙方違約金人民幣壹拾萬證及其他因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
二、甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，購房定金歸甲方所有，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任并賠償給甲方造成的損失。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，賠償乙方所付定金的雙倍及已付房款返還給乙方，同時(shí)乙方產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)。
三、若甲方更名于乙方名下(即：乙方與開發(fā)商簽署該房屋買賣合同并在網(wǎng)簽系統(tǒng)備案并開具該房屋銷售的收款票據(jù))，乙方當(dāng)日未付清所剩房款，乙方需承擔(dān)懲罰性違約金(即：雙倍支付剩余房款)，且甲方有權(quán)向國家相關(guān)法律機(jī)構(gòu)起訴并凍結(jié)該房屋的所有權(quán)。
四、甲乙雙方一致同意爭取 年 月 日前履行完畢本合同。任何一方不得終止及拖延。
5.不可抗力：
盛和世紀(jì)開發(fā)公司法人代表出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)案件。自然災(zāi)害火災(zāi)等導(dǎo)致該房屋損毀無法正常交易、重大軍動(dòng)戰(zhàn)爭等情形導(dǎo)致無法正常在開發(fā)商處更名。此情形出現(xiàn)，甲乙雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。甲乙雙方需另行協(xié)商解決問題。
6、本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方中任意一方可向房屋所在地人民法院訴訟解決。本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，均具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
