時(shí)間：2023-06-15 17:26:48
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；問(wèn)題；措施
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的重要保障，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)每一環(huán)節(jié)都要花費(fèi)大量的資金。隨著人口的增多、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高，能不能得到巨大的融資就成為了房地產(chǎn)商所考慮的首要問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)融資的概念
房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)不僅可以拉動(dòng)我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求。在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的融資有多種方式。房地產(chǎn)融資，是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分從廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。從狹義上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，能否在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。房地產(chǎn)融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)融資對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題
1.房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資還處在單一的股權(quán)融資和債券融資這一初級(jí)階段，相比歐美國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)缺少的正是更高一級(jí)的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權(quán)融資、證券融資等等。就現(xiàn)在而言，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈還缺少諸如房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)投資、房產(chǎn)融資等機(jī)構(gòu)。當(dāng)下，房地產(chǎn)跟風(fēng)投資的現(xiàn)象層出不窮，這種投資極其容易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的可威脅到企業(yè)的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。
2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過(guò)于狹窄
從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，幾乎所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)銀行信貸的方式進(jìn)行融資的，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)幾十年的持續(xù)發(fā)展之后，幾乎已經(jīng)達(dá)到了瓶頸。所以，銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，對(duì)于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)很難從銀行那里獲得借貸，銀行對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加的嚴(yán)格，一方面，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，庫(kù)存量居高不下，是房地產(chǎn)史上最大的泡沫，所以小型房地產(chǎn)企業(yè)在今后將會(huì)難以生存。因?yàn)槲覈?guó)法律制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資有很大的限制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源幾乎只限于銀行，房地產(chǎn)融資受到銀行和國(guó)家這只看不見(jiàn)的手進(jìn)行干預(yù)，這會(huì)隨著國(guó)家信貸政策的變動(dòng)而變動(dòng)。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產(chǎn)企業(yè)所看重的，但是民間資本往往不受法律保護(hù)，融資風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以也容易使房地產(chǎn)項(xiàng)目打水漂，而銀行信貸又受到限制。
3.相關(guān)的政策法規(guī)不完善
除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的制約，而且管理嚴(yán)格。所以，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資構(gòu)成中所占的比例也很少。國(guó)家制定的相關(guān)宏觀調(diào)控政策影響面過(guò)大而力度不足，調(diào)控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協(xié)調(diào)性、持續(xù)性比較差，政策的具體實(shí)施效果欠佳。
三、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議
1.加大對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的調(diào)控力度
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著國(guó)計(jì)民生。對(duì)于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府的調(diào)控也尤為重要，國(guó)家要發(fā)揮宏觀調(diào)控的手段，加大調(diào)控力度。有效的實(shí)施調(diào)控政策手段組合搭配，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同項(xiàng)目、不同客戶對(duì)象的實(shí)際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)的健康融資提供保障。
2.盡量拓寬融資渠道，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化
房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該向多樣化發(fā)展，打破對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴，尋求多樣的融資方案，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多種專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)，在保證原有的貸款效率上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為安全的融資方式。大力發(fā)展以權(quán)益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊姆绞剑热缱》康盅嘿J款證券化，房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。建立健全房地產(chǎn)金融體系，依托現(xiàn)代金融工具，構(gòu)建不同的金融機(jī)構(gòu)體系。
3.完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系
目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的法律法規(guī)還不完善，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬融資渠道和領(lǐng)域，不能夠得到法律上的支持和保護(hù)，必須盡快完善與房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律法規(guī)體系，制定符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的規(guī)范文件，切實(shí)明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)法律法規(guī)體系進(jìn)行融資，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。只有完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，才能促使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的順利進(jìn)行，保障房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)的運(yùn)作。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)立法；法律法規(guī)；立法體系
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）03-0072-02
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)立法方面的工作也得到了重視，各級(jí)政府紛紛制定房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和政策，這對(duì)健全我國(guó)的房地產(chǎn)立法問(wèn)題起了重要的作用，但同房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)日新月異的發(fā)展相比，明顯要滯后了很多，而且新制定頒布的立法未經(jīng)時(shí)間和實(shí)踐的考驗(yàn)，執(zhí)行力還有待商榷，立法方面也存在很多問(wèn)題亟需完善。
一、房地產(chǎn)立法存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)立法缺乏統(tǒng)一
政策、法律、法規(guī)類文件屬于正式文件，是規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具，因此在使用專業(yè)名詞的時(shí)候，要具有統(tǒng)一的說(shuō)法和正式的詞匯，不應(yīng)產(chǎn)生歧義。但是在現(xiàn)實(shí)中立法在這一方面就存在很大的弊病，各級(jí)地方政府制定的規(guī)章、章程和國(guó)家制定的法律法規(guī)有些部分存在很大的歧義，例如“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”，在國(guó)家類文件中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”是完全不同的概念，但是在部分地方類規(guī)章中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”卻表達(dá)了同一種意思。國(guó)家制定法律法規(guī)和地方各級(jí)政府制定規(guī)章制度沒(méi)有協(xié)調(diào)統(tǒng)一，地方政府沒(méi)有仔細(xì)根據(jù)國(guó)家的立法規(guī)范制定規(guī)章制度，使得上下級(jí)法規(guī)之間缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致了具體實(shí)踐過(guò)程中的執(zhí)法困難，使執(zhí)行中的法律存在多種依據(jù)。另外，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門的部分權(quán)責(zé)不明確，職權(quán)方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部門針對(duì)同一事件制定出了相互抵觸的規(guī)章制度，法律條文結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)術(shù)語(yǔ)和專有名詞不規(guī)范，法規(guī)缺乏統(tǒng)一性，給執(zhí)法人員和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都帶來(lái)了很大的麻煩。
（二）房地產(chǎn)立法內(nèi)容欠缺
房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。因此，與之相匹配的法律法規(guī)就是多方面的，多層次的，雖然我國(guó)已有相應(yīng)的法律、法規(guī)文件，但是這些法律文獻(xiàn)并不完善，存在很多方面的問(wèn)題，并沒(méi)有把與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全部相關(guān)的方面都涵括進(jìn)來(lái)。例如，《房地產(chǎn)管理法》包括房地產(chǎn)的綜合管理、房地產(chǎn)生產(chǎn)管理、房地產(chǎn)買賣管理和售后管理等各個(gè)方面的綜合管理，而現(xiàn)行的法律規(guī)章并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)的綜合管理和售后管理作出相應(yīng)的規(guī)定。我國(guó)房地產(chǎn)在一級(jí)市場(chǎng)法律比較健全，但是在二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的各類活動(dòng)均沒(méi)有相關(guān)的法律依據(jù)和法律限制。房地產(chǎn)立法內(nèi)容的欠缺以及沒(méi)有相應(yīng)的配套的法律規(guī)章嚴(yán)重影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與健康。
（三）房地產(chǎn)立法價(jià)值取向的偏差
我國(guó)目前的房地產(chǎn)的價(jià)值取向存在很大的問(wèn)題：注重經(jīng)濟(jì)效益，輕視環(huán)境效益和社會(huì)效益。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)啟蒙開(kāi)始，我國(guó)就一直著力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，所有的房地產(chǎn)法律法規(guī)都是為促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃快速發(fā)展而制定的，這導(dǎo)致了在新社會(huì)的房地產(chǎn)業(yè)仍然沿襲著傳統(tǒng)的發(fā)展方式，過(guò)分的強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)效益的重要性，而忽略了環(huán)境的保護(hù)和社會(huì)群體的利益，偏離了新社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)發(fā)展的路線；過(guò)分的注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和數(shù)量，忽略了房地產(chǎn)發(fā)展的效益和質(zhì)量，與人們追求的生活質(zhì)量相違背。目前一些地方政府為了做出地區(qū)效益，片面追求GDP的增長(zhǎng)，一味的尋求招商引資，奢侈的建設(shè)公共設(shè)施，大面積占用土地，肆意的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目……各種不合理的行為和規(guī)劃導(dǎo)致了大量的人力資源、自然資源、土地資源的浪費(fèi)。房里地產(chǎn)立法在價(jià)值觀上產(chǎn)生了錯(cuò)誤，片面的為房地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)，忽略了立法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制作用，忽略了兩者之間的相輔相成的關(guān)系。
（四）房地產(chǎn)立法稅費(fèi)繁冗
我國(guó)房地產(chǎn)稅法制度比較繁雜，存在很多不合理的地方，例如房產(chǎn)稅就是不合理的稅種，在已經(jīng)征收地產(chǎn)稅和建設(shè)稅的前提下，再去征收房產(chǎn)稅就屬于重復(fù)征稅，而這些稅賦又經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，增加了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力。在我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)比較繁重，由此引發(fā)了一系列的問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程稅費(fèi)較多，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本增加，因此房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于人們的消費(fèi)水平，超出了消費(fèi)者的購(gòu)買力。在我國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成包括土地費(fèi)用、建安成本、市政公用設(shè)施配套費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)共五大部分。據(jù)調(diào)查，相關(guān)稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的10%～15%，稅費(fèi)已經(jīng)占了房地產(chǎn)價(jià)格的很大比重。而且消費(fèi)者購(gòu)買了房地產(chǎn)產(chǎn)品后還要繼續(xù)交各種稅金。各相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)、物業(yè)等自行推出各類行政性、經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用，甚至變相收費(fèi)，攤派等。這諸多方面都體現(xiàn)了我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)稅法相當(dāng)不完善，稅費(fèi)制度存在很大的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)程和普通消費(fèi)者的消費(fèi)傾向及他們的消費(fèi)能力，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平和畸形化。
二、完善房地產(chǎn)立法的建議
（一）立法統(tǒng)一性
各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的法律法規(guī)完善各級(jí)規(guī)章制度，不要脫離國(guó)家法律自立法規(guī)，杜絕同一個(gè)名詞出現(xiàn)多種不同的解釋和同一解釋對(duì)應(yīng)不同的專業(yè)名詞。國(guó)家應(yīng)對(duì)各級(jí)政府出臺(tái)的規(guī)章制度進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)編的應(yīng)及時(shí)糾正并采取一定的懲罰措施，督促各級(jí)政府制定的規(guī)章制度和國(guó)家法律法規(guī)大體方針保持一致，嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的立法規(guī)范，避免對(duì)人民群眾造成誤導(dǎo)，避免執(zhí)法的混亂。
（二）增加立法內(nèi)容
現(xiàn)在的房地產(chǎn)立法在內(nèi)容上并不是十分完善，總是在某些方面缺乏些東西。當(dāng)然，這并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部門更應(yīng)該走向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐中去，發(fā)現(xiàn)在立法上應(yīng)該表現(xiàn)的內(nèi)容或者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)咨詢立法內(nèi)容的漏洞，及時(shí)將這些漏洞填補(bǔ)進(jìn)來(lái)。例如盡快制定住宅法，將與住宅有關(guān)的一些制度用法律條文羅列下來(lái)，完善我國(guó)的住房保障制度，在各個(gè)地區(qū)制定住房保障體系，縮小地區(qū)差距，減小社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）糾正立法價(jià)值取向
立法是約束不正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益和群眾利益的最基本的方式。立法不是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的，房地產(chǎn)立法要遵循社會(huì)主義基本發(fā)展方向，走可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)展的道路。與以前相比我們不僅要注重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更要注重自然的和諧發(fā)展，不能一味的追求GDP的增長(zhǎng)，而忽略了自然效益。立法的目的是為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，因此在立法時(shí)，要糾正以往的錯(cuò)誤觀念，堅(jiān)持走執(zhí)法為公的路線，將立法的價(jià)值取向放到社會(huì)利益和環(huán)境利益上面。通過(guò)制定相關(guān)的法律、法規(guī)、制度和規(guī)章消除不科學(xué)的、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，注重環(huán)境保護(hù)、土地資源的可持續(xù)利用和公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，兼顧千秋萬(wàn)代的利益和發(fā)展問(wèn)題。
（四）完善稅費(fèi)立法
我國(guó)的稅費(fèi)名目繁多、重復(fù)，目前最重要的問(wèn)題就是整理稅費(fèi)名目，廢除不合理的稅費(fèi)項(xiàng)目，合理的稅費(fèi)項(xiàng)目通過(guò)立法的形式確定下來(lái)。稅法也要對(duì)普通居民住宅建設(shè)和經(jīng)營(yíng)用房、豪華住宅建設(shè)分級(jí)使用不同的稅率，降低普通住房的價(jià)格，讓全國(guó)更多的消費(fèi)者具有購(gòu)買普通住房的能力，讓大家“有房可住”。目前，我國(guó)涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售及購(gòu)買的稅收法規(guī)有很多項(xiàng)，但大多都是以“條例”和“暫行條例”的方式存在的，并沒(méi)有用法律的形式固定下來(lái)，因而很多執(zhí)政者具體執(zhí)法時(shí)較隨意，無(wú)法按正常程序執(zhí)行。為了消除這類弊端，應(yīng)根據(jù)具體情形將合理、合法的“條例”、“暫行條例”以法律條文的形式確定下來(lái)，讓執(zhí)政者有法可依。對(duì)于重要的稅種，應(yīng)由國(guó)務(wù)院出面討論制定并立為法律，并應(yīng)用到具體的實(shí)踐中去。
三、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)立法方面尚存在很多的問(wèn)題，而要從根本上解決這些問(wèn)題目前有兩種方法：第一是要密切的聯(lián)系實(shí)際，多做考察和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐活動(dòng)，從實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。第二必須要從立法學(xué)的角度確定我國(guó)房地產(chǎn)立法的原則，彌補(bǔ)體制和技術(shù)方面的缺陷，并要積極地改善，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善房地產(chǎn)立法工作。房地產(chǎn)立法問(wèn)題是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的根本保證，也是執(zhí)法者處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題的根本依據(jù)。因此，為了房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上，國(guó)家及政府要盡快完善房地產(chǎn)立法，使我國(guó)房地產(chǎn)類法律更成熟，更實(shí)用。
參考文獻(xiàn)
[1] 符啟林.房地產(chǎn)法[M].法律出版社，1997.
摘 要 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)的融資方式已無(wú)法滿足我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了瓶頸。本文主要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資方式的特點(diǎn)，分析房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題，探求適合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融資方式。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 融資方式 研究 對(duì)策
房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其典型特點(diǎn)為：高風(fēng)險(xiǎn)、高投入及高回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作需要富余的籌備資金作為保障，因此采用何種融資方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。本文通過(guò)分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式及存在的問(wèn)題，提出解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)瓶頸的有效措施。
一、主要融資方式
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資方式包括：1.上市融資；上市是快速獲取巨額資金的重要渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。然而當(dāng)前我國(guó)上市的房地公司并不多，在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中所占比例甚小。其主要原因是上市需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜的審查過(guò)程，并且初期成本較高。對(duì)于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（或新開(kāi)發(fā)商）而言上市融資這一方式的壁壘較高[1]，大多不愿意采用該方法。2.債券融資；債券融資可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。按融資期限分為短期融資券和中長(zhǎng)期債券，債券融資具有成本低，透明度高的優(yōu)勢(shì)，但也存在融資風(fēng)險(xiǎn)大，融資彈性小和對(duì)企業(yè)要求高的局限性，該方式是目前國(guó)內(nèi)企業(yè)較為常用的融資方式之一。然而真正可以使用該融資方式的企業(yè)多為資質(zhì)好、規(guī)模較大的企業(yè)。從承銷商的角度看，向大企業(yè)發(fā)放債券所獲得的利益要高于發(fā)放給中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。3.銀行信貸；從銀行貸款是目前我國(guó)開(kāi)發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸，主要分為土地整理貸款和開(kāi)發(fā)建筑貸款。4.信托融資；投資者將購(gòu)買信托作為投資手段，收益于房地產(chǎn)的升值。一來(lái)可以增加房地產(chǎn)的資金來(lái)源，減緩銀行風(fēng)險(xiǎn)，二來(lái)可以緩和房地產(chǎn)供求關(guān)系。因稅收政策及某些政治因素，這種融資方式在我國(guó)并沒(méi)有得到真正的發(fā)展。5.資產(chǎn)證券化；它包括兩種方式：項(xiàng)目融資證券化及房地產(chǎn)抵押貸款證券化。資產(chǎn)證券化有助于增加資金來(lái)源，降低銀行貸款壓力。6.夾層融資；該融資方式是當(dāng)前新興的融資模式，它是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于是否確定于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。房地產(chǎn)領(lǐng)域中通常把不同的債權(quán)與股權(quán)進(jìn)行組合，靈活性高和門檻低是其最大的優(yōu)勢(shì)。該融資方式在發(fā)達(dá)國(guó)家已有先例并取得成功，但在我國(guó)較為罕見(jiàn)。7.其他融資方式；還有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資等其他融資方式。
二、存在的問(wèn)題
1．單一的融資方式
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的融資方式以銀行貸款為主，上市融資、信托融資、債券融資等其他融資方式所占的比重很小。從企業(yè)統(tǒng)計(jì)視覺(jué)看，企業(yè)原有資金、銀行貸款、預(yù)售款以及建筑企業(yè)墊資是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源[2]。銀行貸款與預(yù)售款都源自商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于銀行貸款具有很高的依賴性。銀行貸款的缺點(diǎn)在于貸款有時(shí)間和條件限制，企業(yè)融資過(guò)度依賴銀行貸款容易出現(xiàn)資金斷鏈等系列問(wèn)題。
2．融資體系不健全
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近10年的高速發(fā)展，已成為我過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成部分。盡管一段時(shí)間以來(lái)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論以及央行出臺(tái)收緊信貸的政策，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金規(guī)模仍保持著持續(xù)上升的趨勢(shì)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠完善，市場(chǎng)化程度不高，融資渠道狹窄、單一的融資結(jié)構(gòu)致使資金富裕者的大量資金沒(méi)有有效的通道直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，只能為儲(chǔ)蓄進(jìn)入銀行體系。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時(shí)候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，也給銀行體系帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
3．金融環(huán)境基礎(chǔ)薄弱
信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度有效配置資源的重要前提。目前我國(guó)市場(chǎng)缺乏完善的信用制度，特別是缺乏對(duì)不良信用行為的懲戒機(jī)制和相關(guān)的立法保障。信用制度的不健全，已經(jīng)成為制約我國(guó)房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等融資模式發(fā)展的重要因素。
4．相關(guān)法律、法規(guī)不完善
我國(guó)出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)主要包括：產(chǎn)業(yè)基金法、稅法和物權(quán)法[3]等。這些法律法規(guī)的頒布執(zhí)行為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)良好的制度環(huán)境。但因國(guó)家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善。如房產(chǎn)的投資基金和債券融資方面的法律就沒(méi)有得到完善。這都會(huì)限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此要拓寬房地產(chǎn)的融資渠道和改變單一的融資結(jié)構(gòu)，建立健全完善的法律法規(guī)亟待施行。
三、改變房地產(chǎn)業(yè)融資方式的有效措施
1．拓展融資渠道，融資方式多樣化
要想改變我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，首先就要拓展房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化。以下重點(diǎn)介紹幾種有效拓寬融資渠道的方法：1發(fā)行股票，上市融資。當(dāng)前這種融資方式在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中較為少見(jiàn)，只有少數(shù)企業(yè)能夠采用該方式進(jìn)行融資。隨著我國(guó)股市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，證券市場(chǎng)也有了很大發(fā)展。房產(chǎn)業(yè)進(jìn)入股市是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。股票發(fā)行和上市對(duì)企業(yè)的資質(zhì)有一定的要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著力改造自身的形象，擴(kuò)大規(guī)模，朝著大型企業(yè)的方向發(fā)展。2發(fā)行企業(yè)債券。發(fā)行企業(yè)債券是一種有效的融資方式。企業(yè)債券的優(yōu)點(diǎn)在于其發(fā)行的程序較為簡(jiǎn)捷，融資期限也較長(zhǎng)，利率較低等。房地產(chǎn)企業(yè)可在利率市場(chǎng)化之后提高債券利率，吸引更多機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者的加盟，為自身發(fā)展融到更多的籌備資金。3吸收保險(xiǎn)基金。隨著我國(guó)人們生活水平的提高，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)快速發(fā)展，保險(xiǎn)公司的流動(dòng)資金不斷增加。然而保險(xiǎn)公司的投資余地受限，如若能吸引保險(xiǎn)基金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)，不僅能充分發(fā)揮保險(xiǎn)基金的作用，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)籌備發(fā)展資金，不失為一種良好的融資手段。
2．建立多層次資本市場(chǎng)體系
一直以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)就很少采用直接融資這一渠道，因此房地產(chǎn)業(yè)直接融資所占的比重極少，且融資渠道狹窄。目前房地產(chǎn)業(yè)中很多融資方式只適用于大型房地產(chǎn)企業(yè)，某些融資方式的要求過(guò)高，中小型企業(yè)無(wú)法選取很多的融資方式籌備資金。因此，需要建立一個(gè)多層次資本市場(chǎng)體系，為各種類型房產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的融資場(chǎng)所，通過(guò)該體系，減少房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴，增加直接融資的比例，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。建立資本市場(chǎng)體系不能僅憑房地產(chǎn)業(yè)的努力，還需要政府的扶持。政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其職能，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度，制定相關(guān)規(guī)范。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新型的融資手段以及收益的來(lái)源和分配實(shí)行宏觀調(diào)控，不斷完善金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的法律政策[4]，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，為其提供政策支持。
發(fā)行債券及股票上市等融資方式在我國(guó)有了一定的發(fā)展，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有一定的影響。債券市場(chǎng)具備有了比較完善的市場(chǎng)體系，其中國(guó)債和金融債券的信譽(yù)及回報(bào)率較高，對(duì)完善債券的交易市場(chǎng)有很大的幫助。資本市場(chǎng)發(fā)展擴(kuò)大了房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的規(guī)模，資本市場(chǎng)有著豐富的證券品種，促進(jìn)了房地產(chǎn)融資方式的多樣化。目前我國(guó)證券市場(chǎng)小有規(guī)模，較具有代表性的有上海和深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)及NET系統(tǒng)證券交易市場(chǎng)[5]。我國(guó)的證券市場(chǎng)的硬件及軟件設(shè)施均位于國(guó)際先進(jìn)行列，資本和證券交易市場(chǎng)的完善為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時(shí)，要充分考慮企業(yè)自身的條件、對(duì)資金的需要以及融資難度等方面的因素，選擇一種適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。好的融資方案有助于優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。適合企業(yè)發(fā)展需要的融資方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供雄厚的資金儲(chǔ)備，可增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展后勁。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的問(wèn)題，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式多樣化，為企業(yè)的發(fā)展積累足夠資金；政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，建立完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的正常有序發(fā)展提供保障。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；登記審核；管理制度
中圖分類號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2014年8月21日
自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升，在眾多行業(yè)中，能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)最大推動(dòng)力的，非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。為了保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列相關(guān)政策制度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理。然而，由于相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等不夠完善，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問(wèn)題，尤其是房地產(chǎn)登記審核管理制度存在一些漏洞，其對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的阻礙作用已經(jīng)愈加明顯，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度，是亟待解決的重大問(wèn)題。
一、我國(guó)房地產(chǎn)登記審核管理制度概述
（一）房地產(chǎn)登記制度相關(guān)概念。房地產(chǎn)登記，也就是人們通常所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記，它指的是當(dāng)事人向國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)的機(jī)關(guān)單位提出登記申請(qǐng)，而國(guó)家法定機(jī)關(guān)再依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行審核、匯總，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)客體信息，從而對(duì)房地產(chǎn)信息及所有人進(jìn)行權(quán)力賦予和界定的一項(xiàng)制度。房地產(chǎn)登記制度所發(fā)揮作用的強(qiáng)弱，直接受相關(guān)法律法規(guī)、相關(guān)部門的執(zhí)行力度等因素的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)登記制度管理是否執(zhí)行到位，也直接關(guān)系到該行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
（二）房地產(chǎn)登記相關(guān)制度管理程序。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的性質(zhì)，且擁有權(quán)、使用權(quán)的期限都相對(duì)較長(zhǎng)，在其權(quán)利歸屬的劃分中，難免會(huì)因產(chǎn)權(quán)交接等原因產(chǎn)生一些權(quán)利不明的問(wèn)題。為了能夠更好地解決因產(chǎn)權(quán)歸屬帶來(lái)的糾紛，房地產(chǎn)登記相關(guān)制度必須要不斷完善。目前，我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)登記制度作出了基本規(guī)定，在房地產(chǎn)登記具體事宜中，還要受到地區(qū)、當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的各因素的約束。因此，房地產(chǎn)登記必須在符合法律規(guī)定的條件下，由權(quán)力機(jī)關(guān)進(jìn)行切實(shí)的實(shí)施，才能發(fā)揮其產(chǎn)權(quán)界定、公示、管理等功能。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記模式為：由房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機(jī)關(guān)，實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制登記制度。
二、我國(guó)房地產(chǎn)登記審核管理制度存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)相關(guān)法律存在缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)秩序的要求也越來(lái)越急迫，我國(guó)《物權(quán)法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)越做越大，現(xiàn)有的法律已經(jīng)不能夠完全滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律多數(shù)是作為其他法律的附帶內(nèi)容，卻并未形成一個(gè)完善的、系統(tǒng)的法律體系，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)立法滯后，法律執(zhí)行效率低下。并且，現(xiàn)有的法律產(chǎn)權(quán)很多都是針對(duì)多年前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)而制定，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用未能在法律中體現(xiàn)出來(lái)，而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易又是一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)手段，法律與市場(chǎng)脫離，那么房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題越來(lái)越多，由此而產(chǎn)生的矛盾和糾紛也越來(lái)越嚴(yán)重。于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，合法權(quán)益受到了侵害；于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，這是一大進(jìn)步的障礙；于國(guó)家來(lái)說(shuō)，這是關(guān)系到民生民計(jì)、社會(huì)安定的大問(wèn)題。
（二）房地產(chǎn)登記制度不夠完善。房地產(chǎn)登記制度存在的最明顯的問(wèn)題就是與房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)難以達(dá)到統(tǒng)一。在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過(guò)渡的大背景下，房地產(chǎn)能夠如此迅速地發(fā)展起來(lái)，是一件偉大的事情。然而，正是由于經(jīng)濟(jì)體制的變化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)登記制度的建立難以跟得上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)登記制度中，國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的干預(yù)過(guò)多，甚至出現(xiàn)了國(guó)家干涉阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況。房地產(chǎn)登記中某些事項(xiàng)，如房地產(chǎn)行政主管部門可以全權(quán)代表政府對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)及延伸出的典權(quán)、抵押權(quán)等進(jìn)行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護(hù)房產(chǎn)權(quán)利所有人的合法權(quán)益，但不能否認(rèn)，這樣的制度也嚴(yán)重地影響了國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)行政管理職能的發(fā)揮。現(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度的弊端越來(lái)越明顯，近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，不能忽略制度上所帶來(lái)的負(fù)面影響。為了能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快恢復(fù)，完善的房地產(chǎn)登記審核管理制度必不可少。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度的方案
（一）建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國(guó)實(shí)行中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，還是相關(guān)法律的建立，既要考慮到國(guó)家政府機(jī)關(guān)職能的發(fā)揮，又要考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，維護(hù)相關(guān)人員的合法權(quán)益。以健全的法律法規(guī)為依據(jù)的房地產(chǎn)登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發(fā)揮國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用，同時(shí)也不會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)登記的權(quán)利、責(zé)任，規(guī)范登記操作過(guò)程。如此一來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一旦完成，便可立即產(chǎn)生法律效用。避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)歸屬權(quán)認(rèn)識(shí)不清、內(nèi)容登記不詳?shù)葥p害相關(guān)人員的權(quán)利和利益。現(xiàn)如今，我國(guó)《物權(quán)法》已明確規(guī)定，統(tǒng)一的登記辦法、統(tǒng)一的登記范圍、統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)等條件下所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，才能夠得到國(guó)家機(jī)關(guān)的認(rèn)可。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律的程序性內(nèi)容已經(jīng)相對(duì)完善，但由于具有繁多復(fù)雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關(guān)的配套法律共同執(zhí)行，確定房地產(chǎn)登記的類型等相關(guān)事宜，保證法律的執(zhí)行能夠發(fā)揮到其應(yīng)有的作用。
（二）根據(jù)已有法律，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)權(quán)整合。所謂房地產(chǎn)，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區(qū)別，但在房地產(chǎn)登記審核管理中，更有著密不可分的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易中，土地的擁有權(quán)和使用權(quán)主要是以房屋的權(quán)利歸屬來(lái)體現(xiàn)。在房地產(chǎn)事業(yè)的實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，房屋和土地基本是保持一致的步調(diào)。世界上許多國(guó)家對(duì)于土地和房屋權(quán)利的管理都是將二者歸結(jié)到一起，進(jìn)行統(tǒng)一的管理，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是一種權(quán)利。在以前的中國(guó)，土地權(quán)和房屋權(quán)是分立的。近年來(lái)，兩種權(quán)利的分開(kāi)造成了種種問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋出售給購(gòu)房者之后，購(gòu)房者只持有房產(chǎn)證，而沒(méi)有地產(chǎn)證。這就造成了房地產(chǎn)權(quán)利分開(kāi)，容易出現(xiàn)權(quán)利不明等情況。正是由于這個(gè)原因，我國(guó)在《物權(quán)法》中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》中將地權(quán)與房權(quán)整合到一起，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記整合。然而，由于這一制度的實(shí)施時(shí)間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實(shí)際操作中總是問(wèn)題不斷的情況。因此，必須進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)登記審核管理制度進(jìn)行完善，根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，讓政策與制度在實(shí)際的執(zhí)行中能夠發(fā)揮更大的作用。
（三）完善房地產(chǎn)登記損害賠償制度。房地產(chǎn)登記審核管理相關(guān)部門要積極承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，以專業(yè)的手段進(jìn)行高效率的管理。房地產(chǎn)登記審核過(guò)程中，一旦出現(xiàn)紕漏，將會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)上的損失。而房地產(chǎn)登記損失的造成可能是由于房地產(chǎn)交易的某一方參與者的不法行為與房地產(chǎn)登記部門的錯(cuò)誤等多種原因共同造成的。那么，如何對(duì)利益受到損失的當(dāng)事人進(jìn)行賠償，這是一個(gè)難題。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，錯(cuò)誤登記的賠償應(yīng)當(dāng)選擇這樣一種方式：當(dāng)核實(shí)當(dāng)事人利益確實(shí)受到了損失，并且房地產(chǎn)登記部門的錯(cuò)誤是原因之一（或是全部責(zé)任）后，應(yīng)當(dāng)先由國(guó)家行政機(jī)關(guān)賠償全部損失，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)追究其他涉事單位、個(gè)人的責(zé)任，使其付出相應(yīng)的賠償，同時(shí)國(guó)家行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在法院的判決下，確定好應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆蓊~。另外，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)積極尋找合理的途徑來(lái)索取賠償，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度，是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)走上更快的發(fā)展之路。
主要參考文獻(xiàn)：
摘 要：房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)，建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急。本文從反洗錢的角度系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立探索基礎(chǔ)，并為反洗錢法規(guī)與房地產(chǎn)交易法規(guī)的有效銜接提供依據(jù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；反洗錢；交易法規(guī)
隨著金融業(yè)反洗錢監(jiān)管制度的不斷完善，洗錢風(fēng)險(xiǎn)向特定非金融領(lǐng)域和機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移的傾向變得日益明顯。統(tǒng)計(jì)《中國(guó)洗錢犯罪案例剖析》和《中國(guó)反洗錢報(bào)告》（2010年至2012年）公開(kāi)披露的113個(gè)洗錢案例，其中26個(gè)案例涉及房地產(chǎn)行業(yè)，比例高達(dá)23%，房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)。然而，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)尚未作出明確要求，因此建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急，而在建立房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度之前，需要系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，以便為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立奠定基礎(chǔ)，并與之有效銜接。一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易法規(guī)梳理房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定中具有重要影響和作用的產(chǎn)業(yè)，為維護(hù)其健康發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列法律法規(guī)。2007年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（修正案）》構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的基本法律。2001年建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》是房地產(chǎn)交易的基本規(guī)范性文件。2004年建設(shè)部印發(fā)的《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）》，從系統(tǒng)要求、數(shù)據(jù)采集與整合、系統(tǒng)管理等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)提出了規(guī)范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。2008年建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權(quán)屬登記問(wèn)題。作為對(duì)《房屋登記辦法》的進(jìn)一步細(xì)化，住建部于2012年4月頒布了《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，該規(guī)程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對(duì)房屋登記做了詳細(xì)的規(guī)定。2011年住建部聯(lián)合相關(guān)部委的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)與義務(wù)作了明確規(guī)定，是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)法規(guī)的重要組成部分。此外，各地也相繼出臺(tái)了地方性法規(guī)，目的在于對(duì)新建商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。二、房地產(chǎn)交易法規(guī)對(duì)開(kāi)展反洗錢工作的基礎(chǔ)作用雖然現(xiàn)行的反洗錢法律法規(guī)主要是針對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識(shí)別、交易記錄保存和可疑交易報(bào)告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應(yīng)用于特定非金融行業(yè)反洗錢法律法規(guī)構(gòu)建的基本內(nèi)容，可據(jù)此審視房地產(chǎn)交易法規(guī)。（一）客戶身份識(shí)別。在房地產(chǎn)交易中實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房是我國(guó)一直堅(jiān)持的制度，體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的各環(huán)節(jié)中。建設(shè)部已在2006年的工作要點(diǎn)中提出落實(shí)房地產(chǎn)預(yù)售及銷售階段的合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購(gòu)房制度，并表示通過(guò)修訂有關(guān)法規(guī)和加強(qiáng)配套制度建設(shè)進(jìn)一步完善。《商品房銷售管理辦法》第16條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條和第8條規(guī)定了在簽訂房屋買賣合同時(shí)必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對(duì)并登記身份證件號(hào)碼。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。預(yù)售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項(xiàng)。對(duì)外國(guó)人在中國(guó)購(gòu)買房屋，2006年7月，建設(shè)部聯(lián)合其他部委的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》對(duì)外國(guó)公民和機(jī)構(gòu)在中國(guó)購(gòu)房做出了嚴(yán)格的身份要求和驗(yàn)證程序。（二）交易記錄保存。對(duì)于房地產(chǎn)交易來(lái)說(shuō)，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關(guān)房屋買賣的信息，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。2008年5月實(shí)施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規(guī)定登記簿應(yīng)永久保存，采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中5.1.1規(guī)定，登記事項(xiàng)登簿后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將登記申請(qǐng)材料、登記審核材料和具有保存價(jià)值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應(yīng)永久保存。這些規(guī)定均為重現(xiàn)交易記錄奠定了前提基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)交易法規(guī)在反洗錢方面的提升空間（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)法規(guī)的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產(chǎn)的法規(guī)條款，未能找到一處直接出現(xiàn)“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行預(yù)防和打擊的房地產(chǎn)法規(guī)，重點(diǎn)主要集中在擾亂房地產(chǎn)交易秩序，維護(hù)市場(chǎng)健康穩(wěn)定等方面。如《城市房地產(chǎn)管理法》第一條明確提出“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，但現(xiàn)有的法律法規(guī)并未明確將通過(guò)房地產(chǎn)交易洗錢列為預(yù)防和打擊對(duì)象。（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容，其中僅在第一款“當(dāng)事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個(gè)人信息。然而，這種籠統(tǒng)的規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)掌握的客戶信息量過(guò)少，無(wú)法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權(quán)的內(nèi)容，其中包括了房屋所有權(quán)人、身份證明號(hào)碼、戶籍所在地、房屋所有權(quán)取得方式等信息。對(duì)該辦法的解釋中，明確規(guī)定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對(duì)客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠(yuǎn)。（三）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)對(duì)客戶的資金來(lái)源關(guān)注不夠，注重客戶的資金安全。在整個(gè)房地產(chǎn)法規(guī)體系中，涉及資金管理的內(nèi)容并不多，主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房時(shí)取得的資金管理和客戶交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資金安全。如2006年建設(shè)部與中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知要求要建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開(kāi)設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)，加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。僅有的提及資金來(lái)源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購(gòu)房合同應(yīng)包括“商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間”等內(nèi)容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購(gòu)房款的繳付形式，因此，從購(gòu)房合同中的“付款方式”上，幾乎無(wú)法得到客戶的資金來(lái)源信息。（四）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)中，有利于反洗錢工作開(kāi)展的法規(guī)不健全、推行緩慢。早在2005年5月，建設(shè)部等七部委就曾聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，其中第七條規(guī)定：實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》再一次明確要求房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購(gòu)房“實(shí)名制”。應(yīng)該說(shuō)，“購(gòu)房實(shí)名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進(jìn)行客戶身份識(shí)別提供了前提。然而，房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)體系中只有實(shí)名制而沒(méi)有相應(yīng)的配套措施，很容易出現(xiàn)管理漏洞，也使這項(xiàng)制度在反洗錢中發(fā)揮的作用大打折扣。2004年建設(shè)部辦公廳印發(fā)的《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）》提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)的基本工作思路，即“以城市為單位，通過(guò)一定的信息平臺(tái)，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃登記備案、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場(chǎng)信息有機(jī)整合起來(lái)，”。在以后的五年中，各地已基本建立了當(dāng)?shù)刈约旱姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導(dǎo)思想幾乎已經(jīng)成為“建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”的制度。這樣，僅能掌握每個(gè)購(gòu)房者在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)情況，而無(wú)法發(fā)現(xiàn)洗錢分子在全國(guó)范圍內(nèi)不同地區(qū)購(gòu)置多套房產(chǎn)的犯罪行為。另外，在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然各城市建立的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來(lái)各地不同系統(tǒng)之間的聯(lián)網(wǎng)整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行的交易法規(guī)體系預(yù)防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當(dāng)然，《反洗錢法》出臺(tái)較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。如何改變這種狀況已成為需要重點(diǎn)研究的問(wèn)題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現(xiàn)實(shí)的，在《反洗錢法》的指導(dǎo)下，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)另外制定出臺(tái)符合行業(yè)特色的專門的反洗錢法規(guī)才是合理之舉。四、房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)建設(shè)的建議國(guó)際反洗錢組織FATF關(guān)于反洗錢工作的最新40項(xiàng)建議中，共有9項(xiàng)建議涉及包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)，其中建議10、11、12、15、17中規(guī)定的客戶盡職調(diào)查和交易記錄保存義務(wù)，建議18、19、20、21規(guī)定的可疑交易報(bào)告義務(wù)以及建議28明確的監(jiān)管原則，這些建議要求各國(guó)對(duì)特定非金融機(jī)構(gòu)建立反洗錢工作體系。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)建設(shè)重在產(chǎn)權(quán)界定的清晰性和交易合法性的行政審批環(huán)節(jié)，缺乏對(duì)房產(chǎn)購(gòu)置資金來(lái)源的合法性以及資金交易的監(jiān)測(cè)手段。例如，現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)要求買賣房地產(chǎn)的客戶在房地產(chǎn)交易登記中心辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助客戶除提供真實(shí)有效身份證明文件外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也應(yīng)對(duì)實(shí)際控制客戶的自然人和交易的實(shí)際受益人身份、資金來(lái)源、交易目的、職業(yè)等背景信息進(jìn)行了解和登記。要求房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在客戶盡職調(diào)查方面達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度，加入反洗錢內(nèi)容，比如明確客戶身份識(shí)別的主要要素和資金監(jiān)測(cè)的主要內(nèi)容；其二，由反洗錢行政主管部門會(huì)同相關(guān)部委聯(lián)合出臺(tái)較高級(jí)別的包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢高級(jí)監(jiān)管原則，再由具體行業(yè)主管部門結(jié)合實(shí)際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的管理體系影響較小，更便于實(shí)現(xiàn)和實(shí)施。在《反洗錢法》的框架下，中國(guó)人民銀行應(yīng)會(huì)同房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)主管部門，共同制定房地產(chǎn)業(yè)的客戶身份識(shí)別、大額交易和可疑交易報(bào)告等制度，清晰房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務(wù)主體和職責(zé)，明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)。房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)主體應(yīng)該包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和二手房交易中介機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。在客戶身份識(shí)別方面，規(guī)定房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)核對(duì)登記購(gòu)房者的真實(shí)身份信息，留存單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法定代表人或負(fù)責(zé)人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號(hào)碼、住址、職業(yè)、收入水平以及交易房產(chǎn)基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時(shí)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)及時(shí)修改統(tǒng)一的制式購(gòu)房合同，增加客戶身份信息量，補(bǔ)充可進(jìn)一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報(bào)告制度，應(yīng)明確規(guī)定大額交易和可疑交易報(bào)送主體、時(shí)間和途徑，可原則性地列舉房地產(chǎn)交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。具體如：（1）在購(gòu)房手續(xù)辦理過(guò)程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的；（2）按揭購(gòu)房后，突然提前償還剩余房款的；（3）直接以50萬(wàn)元以上現(xiàn)金支付房款的；（4）不關(guān)注房產(chǎn)質(zhì)量、物業(yè)等要素，大概了解后直接購(gòu)房的；（5）一次性以同一身份證購(gòu)買三套（含）以上房產(chǎn)的；（6）通過(guò)他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關(guān)系的；（7）購(gòu)買房產(chǎn)后無(wú)合理原因強(qiáng)烈要求全款退房的；（8）持有他人身份證件購(gòu)房，且不能解釋購(gòu)房人和身份證件所有人關(guān)系的；（9）持有假身份證件購(gòu)房的；（10）以明顯高于或低于市價(jià)進(jìn)行房地產(chǎn)交易等。此外，中國(guó)人民銀行和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部也應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自律組織中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)溝通與合作，發(fā)揮行業(yè)自律組織的作用，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，制定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作指引，幫助房地產(chǎn)業(yè)反洗錢主體有效履行反洗錢義務(wù)。參考文獻(xiàn)[1]法律出版社法規(guī)中心.中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)全書（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中國(guó)洗錢犯罪案例剖析[M].北京：群眾出版社，2009。[3]童文俊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)分類與管理研究[J].上海金融學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，（3）：45-49。[4]中國(guó)人民銀行.中國(guó)反洗錢報(bào)告（2012）[M].北京：中國(guó)金融出版社，2013。[5]中國(guó)人民銀行反洗錢局.反洗錢法規(guī)實(shí)用手冊(cè)（2014）[M].北京：中國(guó)金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation責(zé)任編輯、校對(duì)：楊振峰
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 問(wèn)題及對(duì)策
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是關(guān)乎到國(guó)計(jì)民生的社會(huì)問(wèn)題。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，制定出眾多的政策，受關(guān)注程度比以往任何一個(gè)時(shí)期都高。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看，收效甚微。究其原因，即房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越多的現(xiàn)象。由此可見(jiàn)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但是如果不正視我國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)管理方面的問(wèn)題，仍然會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問(wèn)題
1.對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，缺乏相關(guān)政策
近些年，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，政府有效控制房?jī)r(jià)的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的問(wèn)題和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃認(rèn)識(shí)模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。再加上，對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，使得短期的政策和長(zhǎng)期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動(dòng)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機(jī)，擾亂了市場(chǎng)正常發(fā)展的秩序。另一方面，政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長(zhǎng)期的規(guī)劃，對(duì)事后的調(diào)控較多。
2.缺乏完善的機(jī)制，只是形式上的管理
對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)有了一段時(shí)間，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為了政府管理的重點(diǎn)。尤其是在近幾年來(lái)，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)的管理力度，出臺(tái)了很多相關(guān)的政策。但是，都沒(méi)有收到良好的效果，大多數(shù)政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實(shí)施的過(guò)程中，可操作性不強(qiáng)，出現(xiàn)很多問(wèn)題，各項(xiàng)政策的實(shí)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上政策的制定。有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的措施大多數(shù)都是采用自上而下的形式加以落實(shí)，各級(jí)政府監(jiān)督、管理、調(diào)控等工作還沒(méi)有加以明確規(guī)定。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的階段，而且房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和低成本的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。如果不能從根本上打破房地產(chǎn)官商結(jié)合的現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理將會(huì)很難管理，對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發(fā)揮有效的作用。
3.缺乏健全的法律法規(guī)
在我國(guó)國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)該具備從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)完善的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律。事實(shí)表明，我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。另一方面，目前對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國(guó)務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實(shí)施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場(chǎng)有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行下去，必然會(huì)形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項(xiàng)法律法規(guī)沒(méi)有真正落實(shí)，那么將會(huì)直接降低法律的效力。
二、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策
1.制定合理的發(fā)展計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐
在充分了解我國(guó)的特殊基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整個(gè)思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計(jì)劃，從而進(jìn)一步滿足人們的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松”的狀態(tài)。
2.建立并完善各項(xiàng)管理機(jī)制
（1）改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運(yùn)行管理機(jī)制，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。
（2）理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致，從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜，采取差異化的調(diào)控措施，避免一切切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行探索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，提高地方政府對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策的落實(shí)力度和積極性。
3.進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)
法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過(guò)多的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成負(fù)面影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)高難度的時(shí)代性挑戰(zhàn)的行為之一。因此，我們必須正確認(rèn)識(shí)和把握新形勢(shì)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，既要看到發(fā)展中存在的困難阻礙，又要看到時(shí)代所提供的良好條件和機(jī)會(huì)，并充分認(rèn)識(shí)我國(guó)現(xiàn)有國(guó)情的基礎(chǔ)上，大膽吸取國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)不斷創(chuàng)新來(lái)提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體水平，從而促進(jìn)我們的房地產(chǎn)行業(yè)不斷繁榮與發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
區(qū)域發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng),產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),從根本上說(shuō)是環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng),哪里環(huán)境好,哪里就成為生產(chǎn)要素的聚集地,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也與環(huán)境的好壞有重大的關(guān)系,在區(qū)位優(yōu)勢(shì)相近的前提下,環(huán)境建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推器,而軟環(huán)境建設(shè)又是該助推器中的核心。結(jié)合長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和我們鵬和房屋開(kāi)發(fā)有限公司十幾年的工作經(jīng)歷,談一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的軟環(huán)境建設(shè)問(wèn)題。
軟環(huán)境是相對(duì)硬環(huán)境的一個(gè)概念,它是物質(zhì)條件以外如政策、文化、制度、法律、思想觀念等外部因素條件的總和,它有多個(gè)層次,包括政策環(huán)境、人文環(huán)境、法制環(huán)境、治安環(huán)境。對(duì)不同的地區(qū)、不同的行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段,優(yōu)化軟環(huán)境的側(cè)重點(diǎn)也有所不同,就長(zhǎng)春市房地產(chǎn)行業(yè)的軟環(huán)境建設(shè)提出如下意見(jiàn)和建議:
一、保持政策的延續(xù)性,把目前的良好勢(shì)頭發(fā)展下去
在國(guó)家4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃出臺(tái)后,長(zhǎng)春市政府先后出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)保障型住房建設(shè)解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于改善群眾住房條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(二十二條)等政策,給處于低谷的長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)打了一針強(qiáng)心劑,給行業(yè)帶來(lái)了重大利好,在此推動(dòng)下,今年三月開(kāi)始,我市的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,此后一路飄紅,具體表現(xiàn)是房屋銷售量?jī)r(jià)齊升,房屋開(kāi)發(fā)量不斷加大,市場(chǎng)供應(yīng)日益豐富,市民的剛性需求集中釋放。這一局面的出現(xiàn),政策環(huán)境的改善和支持功不可沒(méi),為此我期望,相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要延續(xù)下去,使其發(fā)揮更大的效能。同時(shí)針對(duì)目前和以后該行業(yè)中存在的問(wèn)題和困難,根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀的要求,適時(shí)制定新的促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的政策和措施,以確保房地產(chǎn)業(yè)更快、更好地發(fā)展。
二、提高管理水平,為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航
政府作為房地產(chǎn)業(yè)的管理者,一定要通過(guò)不斷提高管理服務(wù)水平給行業(yè)中的企業(yè)、單位和消費(fèi)者創(chuàng)造工作上的便利,在保證產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展的同時(shí),努力打造規(guī)范、便捷、高效、誠(chéng)信、熱情的管理服務(wù)環(huán)境。具體要做到以下三點(diǎn):
一是堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)的工作原則。對(duì)房屋開(kāi)發(fā)中的土地出讓、規(guī)費(fèi)收取、項(xiàng)目招投標(biāo)、辦事流程等方面要明確公示,做到完全透明,努力創(chuàng)造公平公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和辦事環(huán)境,提高政府的公信力,這樣還可以杜絕暗箱操作和幕后交易等違法事件的發(fā)生,鏟除滋生腐敗的溫床。
二是“政府提速”,提高效能。常規(guī)情況下,一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃、立項(xiàng)、選址、修建到竣工、驗(yàn)收、賣房要經(jīng)過(guò)近20個(gè)部門、60多個(gè)審批環(huán)節(jié),加蓋印章70～80枚,審批時(shí)間漫長(zhǎng),少則2～3個(gè)月,多則一年,為此開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)有眾多抱怨,也影響了產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。鑒于此,作為政府的相關(guān)職能部門要想企業(yè)之所想,為企業(yè)之所為,努力探索創(chuàng)新工作和審批機(jī)制,全力打造優(yōu)秀高效的服務(wù)平臺(tái),重點(diǎn)在職能整合、流程再造上下功夫,堅(jiān)持簡(jiǎn)便手續(xù),減少環(huán)節(jié),向簡(jiǎn)約要效益,同時(shí)還可通過(guò)開(kāi)辟綠色通道,一站式服務(wù),推行聯(lián)批機(jī)制,構(gòu)建電子商務(wù)平臺(tái),推進(jìn)網(wǎng)上并聯(lián)審批等方式,提高工作效能。
三是強(qiáng)化服務(wù)理念,提高人員素質(zhì)。針對(duì)當(dāng)前軟環(huán)境建設(shè)中存在的發(fā)展意識(shí)不強(qiáng)、思想觀念陳舊、社會(huì)形象欠佳、法制水平不高、服務(wù)意識(shí)落后、辦事效率低下的弊端,要在政府和管理部門全面開(kāi)展軟環(huán)境建設(shè)的教育活動(dòng)。要使各崗位的工作人員深知軟環(huán)境建設(shè)的重要性,加強(qiáng)這方面的學(xué)習(xí)和修養(yǎng),建立健全相應(yīng)的工作制度,進(jìn)一步加強(qiáng)社會(huì)輿論監(jiān)督,凝聚全社會(huì)的關(guān)注。要加強(qiáng)社會(huì)評(píng)議活動(dòng),努力完善評(píng)價(jià)體系,通過(guò)采取各種措施提高人的素質(zhì)和服務(wù)水平,全方位打造軟環(huán)境。
三、法制環(huán)境建設(shè)要與時(shí)俱進(jìn)
房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)屬于新興行業(yè),在改革開(kāi)放后才得到一定發(fā)展,尚屬發(fā)育成長(zhǎng)期,這個(gè)過(guò)程中所形成的相關(guān)政策、規(guī)范和要求等還不夠完善,這制約了產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展,也因此產(chǎn)生了很多問(wèn)題,法律法規(guī)的制定和實(shí)施需要進(jìn)一步加強(qiáng),應(yīng)做到:
一是立法部門要進(jìn)一步建立健全行業(yè)法律法規(guī),并根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展,不斷進(jìn)行修正和創(chuàng)新,積極推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的法制化進(jìn)程。
二是強(qiáng)化執(zhí)法力度,營(yíng)造有利于行業(yè)發(fā)展的法制環(huán)境。政府或執(zhí)法部門對(duì)行業(yè)的違法違規(guī)行為要堅(jiān)決予以打擊,決不手軟;行業(yè)或企業(yè)部門要嚴(yán)格遵規(guī)守法,自覺(jué)按行業(yè)的規(guī)范和要求發(fā)展自己的事業(yè),做到合法開(kāi)發(fā)建設(shè),合法經(jīng)營(yíng)銷售,合法交納稅費(fèi)。
三是執(zhí)法行為的規(guī)范、法制化要常抓不懈。政府和社會(huì)對(duì)執(zhí)法部門和企業(yè)要雙向監(jiān)控,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正執(zhí)法過(guò)程中的違規(guī)行為。
四是法制的宣傳教育工作自始至終要貫徹到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各環(huán)節(jié)、全過(guò)程,為產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的氛圍。
四、打造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展誠(chéng)信軟環(huán)境
企業(yè)的社會(huì)責(zé)任是指企業(yè)在創(chuàng)造利潤(rùn)、對(duì)股東負(fù)責(zé)的同時(shí),還要承擔(dān)對(duì)員工、消費(fèi)者、社會(huì)和環(huán)境的責(zé)任。現(xiàn)在行業(yè)中存在的不誠(chéng)信問(wèn)題影響了企業(yè)的成長(zhǎng),作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者,我深感建設(shè)行業(yè)發(fā)展誠(chéng)信軟環(huán)境的重要性。我認(rèn)為誠(chéng)信地產(chǎn)必須做到:一是提供合格的產(chǎn)品給消費(fèi)者。二是說(shuō)真話,做實(shí)事,不欺詐,在產(chǎn)品宣傳、服務(wù)承諾和項(xiàng)目介紹等活動(dòng)中絕不虛言。三是遵守諾言,誠(chéng)實(shí)守信,在房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品銷售和售后服務(wù)中嚴(yán)格按合同協(xié)議辦事,不得違約和欺騙消費(fèi)者。四是遵守商業(yè)道德,確保安全生產(chǎn),保護(hù)環(huán)境,保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益。五是按照法律法規(guī)辦事,認(rèn)真繳納相關(guān)的稅費(fèi)。六是關(guān)注民生,積極參與公益活動(dòng)和慈善事業(yè)。
五、共同打造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的文化軟環(huán)境
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策
現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，融資是房地產(chǎn)金融的其中組成部分，房地產(chǎn)的融資，包含的內(nèi)容很多，因?yàn)殚T類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)鹊确康禺a(chǎn)金融組成部分，還沒(méi)有形成真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。論文以我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考三方面進(jìn)行論述，以其對(duì)消解我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提供可行性建議。
一、 我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)金融涵蓋房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性的一門大學(xué)科。房地產(chǎn)金融對(duì)于吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)存款等等一系列金融市場(chǎng)行為，都有其自身規(guī)律性。我國(guó)金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢(shì)，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融事業(yè)仍然處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因?yàn)橄鄳?yīng)機(jī)制的不健全性，使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)難度就愈加大了。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是由于在實(shí)施一系列的房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動(dòng)中，因?yàn)楦鞣N渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險(xiǎn)，概括起來(lái)可以分為四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國(guó)家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對(duì)于金融違法和犯罪，仍然沒(méi)有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因?yàn)檎叩谋锥耍L(zhǎng)了金融犯罪活動(dòng)，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會(huì)問(wèn)題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場(chǎng)的復(fù)雜性，都使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的交易市場(chǎng)復(fù)雜度加大。房地產(chǎn)金融中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，都在無(wú)形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運(yùn)行的最重要途徑。融資的來(lái)源使得資本市場(chǎng)的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤(rùn)的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，將利潤(rùn)作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題
為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問(wèn)題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過(guò)抵押變現(xiàn)，避免交易帶來(lái)了交易帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)能在極短的時(shí)間內(nèi)消減其融資的壓力。
國(guó)家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險(xiǎn)提供約束機(jī)制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機(jī)制。國(guó)家和政府的政策方針，對(duì)于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國(guó)家和地方政府在實(shí)施和制訂政策法規(guī)時(shí)，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對(duì)房地產(chǎn)的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。健全我國(guó)金融信息信用制度，將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)和收益統(tǒng)一到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。
對(duì)于消減自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，主要在于拆遷風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于處理這些風(fēng)險(xiǎn)，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的控制問(wèn)題上，都需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上對(duì)此作出充分的分析。
對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，就是健全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場(chǎng)形象。就是對(duì)融資平臺(tái)的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問(wèn)題，提升整個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
對(duì)于融資平臺(tái)上金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和解決對(duì)策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴(kuò)大，解決其財(cái)政資金短缺的問(wèn)題。建立政府融資平臺(tái)的融資約束機(jī)制，對(duì)于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對(duì)于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實(shí)施銀團(tuán)貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對(duì)分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問(wèn)題。
對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，要實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，提高其抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強(qiáng)商業(yè)銀行自身的管理，提高風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，對(duì)于房產(chǎn)的低抵押上，要建立和完善個(gè)人信用制度。
三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考
我國(guó)房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產(chǎn)事業(yè)的順利進(jìn)行，對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金合理流通，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)事業(yè)具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，要有自身的形成機(jī)制。中國(guó)房地產(chǎn)金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因?yàn)橛衅浒l(fā)展實(shí)力和上升空間，在未來(lái)的金融行業(yè)中，消減其風(fēng)險(xiǎn)，是仍然可以作為企業(yè)和個(gè)人投資增加收益的有效途徑。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)的高收益高風(fēng)險(xiǎn)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現(xiàn)動(dòng)蕩性。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地產(chǎn)價(jià)格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動(dòng)性潛在風(fēng)險(xiǎn)或資源配置機(jī)制的扭曲。國(guó)家要消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了利用宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)外，還要準(zhǔn)確掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機(jī)，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產(chǎn)的不合理發(fā)展力度。
房地產(chǎn)賣方的信貸擴(kuò)張和需求的增加，為房地產(chǎn)金融業(yè)迎來(lái)了新生，同時(shí)也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了相當(dāng)大的管理難度，要想形成健全的調(diào)控機(jī)制和合理的消減對(duì)策。需要政府建立健全的約束機(jī)制，消除房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)資金的融通和現(xiàn)金的安全回流。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費(fèi)能力的提高。因?yàn)檎摺Q策、自然、財(cái)務(wù)方面的制約，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在哦進(jìn)一步加大，為了解決這些問(wèn)題，需要國(guó)家政策作為外部推動(dòng)力去真正推動(dòng)房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。
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關(guān)鍵詞 融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資
近年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問(wèn)題。本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。
一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀
1．銀行貸款
目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的整個(gè)過(guò)程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話，來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過(guò)高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開(kāi)始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開(kāi)始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開(kāi)始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無(wú)遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2．房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。
緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式―信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等。現(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托)，實(shí)際募集資金總計(jì)115.? 866億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長(zhǎng)93.?4%。
不過(guò)，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問(wèn)題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充，這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。
3．上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過(guò)直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市――買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過(guò)增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬(wàn)余家，而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4．海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過(guò)100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開(kāi)發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說(shuō)海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，有助于融資方式的多樣化。
但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持，中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過(guò)多涌入，2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。
5．債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問(wèn)題。這些都影響了企業(yè)通過(guò)債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng)，發(fā)行條件較原來(lái)寬松很多。《試點(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議
1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。
2．加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開(kāi)始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒(méi)有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過(guò)銀行是吸收存款來(lái)的，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是通過(guò)批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開(kāi)始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來(lái)。
3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
國(guó)家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒(méi)有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí)，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法。
參考文獻(xiàn)
[1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[J].山西建筑,2007(33).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
