時間：2023-06-12 14:47:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買賣合同的法律特征，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；（3）房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續；（4）房屋買賣合同屬于法律規定的要式法律行為。
房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。
房屋買賣協議書
甲方（賣方）
身份證號碼： 電話：
乙方（買方）
身份證號碼： 電話：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下協議條款：
一、甲方自愿將坐落在_________市________區__________________________樓房出賣給乙方。
二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣（大寫）_________________________________， 即人民幣（小寫） ______________________.
三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民幣（大寫）_________________________，即人民幣（小寫）_____________.
四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民幣（大寫）____________________________，即人民幣（小寫）_____________.
五、經甲乙雙方同意，甲方于________年____月____日將該樓房購房合同及樓房一并交付給乙方所有，乙方屆時將剩余款項一并付給乙方（乙方在付款時，為確保在以后的房產過戶順利，將暫時暫扣購房款人民幣（大寫）________________，即人民幣（小寫）____________，待該樓房的房產證順利過戶給乙方時，乙方再把此款項付給甲方）
六、甲方保證該房，！產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權（已交納土地出讓金）甲方保證在該樓過戶時積極提供協助，若因甲方原因造成產權不能過戶的，產生的一切費用及法律后果由甲方承擔。
七、辦理房產證手續所產生的有關稅費由乙方承擔。甲方應在____________________________將該房產交付乙方。屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用，無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、網費、有線電視費等。
八、經雙方確認，_____________________________乙方把剩余購房款一次性付給甲方時，甲方屆時應將該樓房及全部樓房鑰匙和此樓購樓的售樓合同及購樓收據全部一并交給乙方。交付該房產時 甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件。
九、雙方違約責任如下：甲方如違反本協議，則雙倍返還乙方所付購樓房款項。乙方如違反本協議，返還乙方所付購樓房款項，則甲方不予退還購樓房訂金。
十、附加條款：____________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
甲方（賣方）
身份證號： 電話：
住址：
乙方（買方）
身份證號： 電話：
住址：
簽定日期：________年____月____日
本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現行法律法規的規定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規范商品房買賣市場，促進房地產業的正常發展。
[關鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預售按揭法律責任
[目錄]
一、商品房買賣的基本理論問題
二、商品房預售的法律問題
三、商品房買賣按揭法律問題
四、商品房買賣中開發商的法律責任問題
近年來，我國房地產業發展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。本文在這一背景下解讀我國現行法的有關規定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談談筆者的淺見。
一、商品房買賣的基本理論問題
（一）商品房的概念
廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。
狹義的商品房指房地產開發企業建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。
（二）商品房買賣合同的概念及法律特征
商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關財產權利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：
1.標的物在法律上呈現出較復雜的形態。
在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權利并非所有權而是使用權。同時，隨著經濟發展水平的不斷提高，人民對居住環境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區的出現，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權與房屋，還包括了建筑物和小區的公用設施的所有權及使用權。
2.標的物財產權的轉移以登記為標志。是商品房買賣合同的主要法律特征。
我國《合同法》第133條規定：標的物的所有權自標的物交付時轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！冻鞘蟹康禺a管理法》第60條規定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記。《擔保法》第41條規定：當事人以本法第42條規定的財產（主要為不動產）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?？梢娢覈⒎▽ξ餀嘧儎硬傻怯浕蚪桓兑髁x。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權與土地使用權等財產權的轉移也應以辦理相關權屬變更登記為標志。
3.行政干預色彩相對濃厚。
由于土地房屋類不動產價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產買賣合同均有特別規制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產開發過程的嚴格監控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等。
（三）關于商品房買賣中訂購書的法律問題
1.商品房訂購書的概念
商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。
2.訂購書的法律性質
從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。預約是指當事人雙方約定負有將來締結契約義務的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內容之契約的契約。其將來應訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。訂購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。
3.商品房訂購書與購房合同
（1）商品房認購書與購房合同的關系
商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
（2）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書的法律性質
在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”司法解釋的觀點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。
筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。首先，因為商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認購書被認定為本約，除合同條款齊備外，還應具備合同實際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實上的障礙，無論合同名稱如何，都應認定其為本約，無須附加實際履行內容。我國《合同法》第61條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。第12條規定合同一般條款有當事人、標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任及爭議解決方法等，由此觀之，在雙方就當事人、標的、數量三者未約定或約定不明時，不得依有關條款或交易習慣徑行確定。一般來說，不動產買賣合同成立的要件應較動產買賣合同為嚴格，價款條款的確定或可確定性應為必要。《法國民法典》第1108條規定，合同只有在其具有確定的標的物時，方為有效。第1591、1592條規定，如當事人未確定買賣的價金或指定第三人確定價金，則合同不成立。依解釋，所謂標的物必須是具有特定品質和可確定數量的財產，其價格也應是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購書的內容來看，其通常具備了當事人、標的物、數量、價款這幾項條件，應有不容置疑的確定性，應為合法成立的合同。只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件，除非有相反證據，否則訂購書的法律性質應為已合法成立的合同。
二、商品房預售的法律問題
（一）商品房預售合同的概念
商品房預售合同是指房地產開發經營企業與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協議。預售是目前我國房地產市場商品房交易的主要形式。
（二）商品房預售合同的法律性質和特征
1.商品房預售合同的法律性質
商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。買賣雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。
2.商品房預售合同的特征
第一，商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。
第二，商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。
第三，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。
（三）商品房預售合同登記的法律性質及效力
1.商品房預售合同登記的法律性質
商品房預售合同登記是不動產登記的一種，性質屬于預告登記。所謂預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記，是德國中世紀民法創立的制度。一般的不動產登記登記的權利是不動產物權，如所有權、抵押權等，而預告登記登記的權利是請求權，該請求權的內容是在將來請求發生物權變動。一經預告登記，預購人的請求權便取得了對抗第三人的效力，故預告登記使合同債權具有物權性質，是一種典型的債權物權化。
2.商品房預售登記的效力
第一，優先購買權。通過預先登記，預購人取得了優先于其他人而購買特定的商品房的權利。從而將物權的公示手段用于對債權的保護，使該項請求權具有了對抗第三人的效力。第二，期待權。通過預售登記，將使預購人取得對未來房屋所有權轉移的期待權。我國《城市房地產管理法》第44條第2款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律通過預售合同登記對開發商預售行為的合法性進行審查，以維護預購人的利益。
（四）商品房預售合同轉讓
1.商品房預售合同轉讓的概念
商品房預售合同轉讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。我國《城市房地產管理法》第45條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這一規定實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可。
2.商品房預售合同轉讓的法律性質
我國預售合同轉讓的法律性質是債權轉讓和權利義務轉讓。預購人已全部履行合同義務所作的轉讓是債權轉讓，債權人應通知債務人。預購人只部分履行合同義務所作的轉讓，則是權利義務轉讓，事先應征得預售人同意。預購人沒有履行預售合同的任何義務時，預購人無權轉讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉讓。因為債務轉讓必須征得預售人的同意，預售人不可能同意預購人單純的牟利轉讓；即使不以牟利為目的，預售人對預售合同享有請求解除權，并要求預購人承擔締約上的過失責任，預購人不能通過轉讓預售合同逃避應負的法律責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預售合同進行變相的期貨交易。
三、商品房買賣按揭法律問題
（一）商品房買賣按揭的涵義
按揭一詞來源于英文mortgage，在英國的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語mortu.，其基本的含義是“永久，永遠”，而gage的含義為“質押，擔?！?。中國大陸所稱的“按揭”據稱是從我國香港地區傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國大陸地區所指的按揭，是指購房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標的抵押于銀行，銀行將一定數額的款項貸給購房人，并以購房人的名義將款項交與房地產商的法律行為。
（二）商品房買賣按揭的法律特征
1.主體包括三方：即購房者、房地產銷售商及按揭銀行。
2.按揭法律關系的內容有三點，即購房者與房地產銷售商之間的買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系和購房者與按揭銀行之間的擔保法律關系。
3.按揭法律關系的標的物與擔保合同的標的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。
4.按揭權人實現按揭權可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標的物所得價款優先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房地產銷售商向銀行回購標的物，并以回購款優先償還銀行貸款。
（三）按揭中的各方法律關系
從我國現行按揭中的法律關系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。各主體之間的法律關系分別為：
1.購房人與開發商之間的商品房買賣關系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。
2.購房人與銀行之間的借貸關系。購房人在與開發商簽訂買賣合同后，應按規定提供相應文件資料，向銀行申請個人住房（或商業）抵押貸款，銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數，雙方同時簽署借款合同。
3.購房人與銀行之間的抵押關系。購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產權證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優先受償。
4.開發商與銀行、購房人之間的擔保關系。在按揭過程中，銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證責任。
5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產險，并指定銀行為第一受益人。
6.開發商與銀行的回購關系。從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產權證之前，開發商履行回購義務的，其實質是由開發商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產權證后，開發商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產生一次房產的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。
上述各法律關系看似獨立，實際他們之間聯系緊密，共同構成了按揭的各方法律關系體系。按揭中的貸款關系和買賣關系應當作為一個整體，不能拋開一種法律關系來談另一種法律關系的權利義務?；诒ＷC、抵押法律關系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關系和回購關系是對借貸關系保障的補充。
（四）房屋按揭的若干實務問題
1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關系
商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關系，具體分析如下：
首先，購房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發放貸款并應購房人的委托直接將貸款劃給開發商。由于按揭銀行是與開發商存在約定的特定銀行，購房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購房款，開發商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關系，相互依存。因此說，借款合同在發生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現，商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。
通過以上分析可得出結論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯系而又相互獨立的合同關系。
2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關系
抵押合同與借款合同之間的關系屬于擔保法規定的主從合同關系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導致抵押合同解除的，依照擔保法司法解釋第十條的規定，主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔保責任。我國擔保法規定房屋抵押權的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產權證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質上屬于抵押預告登記，也叫“預登記”，待購房人產權證辦妥后，再進行房屋他項權登記。購房人在抵押房屋的同時，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產證后，房產證也交押于銀行。買賣合同與房產證是購房人擁有房屋產權的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權利憑證占有式按揭”。
四、商品房買賣中開發商的法律責任問題
（一）房地產廣告和宣傳資料與開發商的法律責任
在房地產銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構成約束力為由推脫責任。建設部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發商的義務，如果開發商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發商就要承擔一定的責任。商品房《解釋》第三條明確規定：如果開發商對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對購房人是否訂立買賣合同，或者對房屋價格的確定有重大影響的，應視為合同內容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中，對開發商也有法律上的約束力。此條所指的“相關設施”，應當是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的“供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施”。只要開發商在廣告中對上述內容作了具體說明或允諾，但實際不能做到或有所改變的，都屬違約，應承擔相應的違約責任。
虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準備真正兌現，而是以此作為一種商業手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發商，實際上是對購房者的利益實施的一種侵權行為。購房者可以要求開發商予以賠償或退房等。在這一民事法律關系中，侵權一方要返還不當得利，并對被侵權方的損失予以賠償，所以，如果開發商虛假廣告是要最終承擔法律責任的。
二、已售出的房產，在未辦理產權證前，又抵押給第三人的法律責任
由于現在房地產開發規模較大，所需資金也較大，很少有開發商能夠獨立支付全部建設資金，有個別開發商為籌集資金，將已售出的房產再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規定，在房產售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關國家規定在房地產管理部門進行了登記，該項房地產交易即告成立，涉及的房屋也就從開發商手中轉移到了購房者手中。如果此時開發商再將房屋進行抵押，無疑是將自身沒有所有權的財產進行抵押處置，這是侵犯購房者所有權的行為。負有法律責任的開發商應承擔因此給購房者造成的損失。
三、房屋不能按期交付的法律責任
開發商逾期交房的情況大致有：開發商根本不具備房地產開發的主體資格，其所開發的房地產項目并未取得政府有關主管部門的正式批準；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關配套設施不能同時交付使用；未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴重的違約行為，開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內，開發商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項的利息。
四、開發商因自身原因，不能按期取得房產證的法律責任
（一）買賣合同標的物風險的含義
對于“風險”的定義，在我國，學者們對風險有不同的理解，目前占主流地位的觀點是：買賣合同中的風險是指買賣合同的標的物由于不可歸責于買賣雙方當事人的事由毀損、滅失所造成的損失。由于廣義上的風險中的可歸責于當事人的事由導致的損失，不管是故意還是過世，一般按照違約責任的原則來處理，所以本文探討的買賣合同標的物毀損、滅失的風險時，是指狹義的風險。相應的，所謂風險負擔，是指風險發生后，此種不利狀態或損失由誰承擔。綜上所述，在買賣合同中，標的物風險是指買賣合同訂立后，不是由于雙方當事人的故意或過失所引起的標的物可能遭受的各種意外損失。買賣合同的風險轉移是指，當買賣合同的標的物因不可歸責于雙方當事人的事由意外毀損、滅失時，其不利后果由哪方當事人承擔。
（二）買賣合同標的物風險的特征
從上述風險的定義中我們可以看出風險的主要特征有：
1.買賣合同的風險具有不確定性。它的發生、以及是否發生及后果都是不確定的。
2.風險必然會造成損害，而這種損害必須是給買賣合同當事人帶來具有法律意義上的不利益。
3.買賣合同的風險是由于意外情況所導致的結果，而且這種意外情況是當事人無法預見、無法比避免和無法克服的。也就是說，雙方當事人對風險發生主觀上沒有過錯，客觀上沒有實施損害行為。
2 買賣合同風險原因分析
風險的發生是由不可歸責于合同任何一方當事人的事由引起的。各國或地區立法及有關國際條約對于引發風險的事由未作明確規定。一般認為，引發標的物毀損、滅失的事由包括不可抗力、意外事件、合同當事人以外的第三人的過錯行為和標的物的自然屬性。
（一）不可抗力。我國民法通則、合同法相關條文規定，不可抗力是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。從定義中可以看出不可抗力的構成要件有四個方面，一般來說，不可抗力包括：
1、由自然原因引起的不可抗力事故，通常有水災、海嘯、地震等自然災害。
2、由社會原因引起的不可抗力事故，主要有戰爭、武裝沖突等。
3、由國家原因引起的不可抗力事故，主要有政府或主管部門的行為，如國家征用等。
（二）意外事件。意外事件是指非因當事人的故意或者過失而偶然發生的事故。其特征是
1、具有偶然性。
2、可預見性。側重于事件的發生超出普通人通常能夠考慮的范圍。
3、歸因于雙方當事人自身以外的原因。出賣人或者買受人已盡到他在當時應當并且能夠盡到的合理的注意。
（三）當事人不能預見的第三人的過錯行為。如果合同標的物的毀損、滅失，是由當事人不能預見的第三人的主觀過錯引起，則在受損害的合同當事人與該當事人之間發生損害賠償關系。
（四）標的物的自然屬性。又稱貨物的固有瑕疵。它是指貨物天生、自然、正常的那種經過一段時間以后可能導致變質或毀損的固有性質。它的主要特點是，貨物的自然屬性只是更容易導致貨物變質或損壞，而不是必然導致貨物受到意外的損失。
3 我國合同法風險轉移規則
我國在風險轉移或者說風險負擔問題上以交付主義作為一般原則，肯定了交付主義的合理性，與大多數國家的立法及國際條約保持一致。以交付時間劃分風險的負擔，只是法律的一般性規定。當事人之間有約定或者法律另有規定的優先適用。
（一）合同違約與風險轉移
我國《合同法》采用交付轉移風險的觀點。這樣的規定，為我國司法實踐中存在的模糊風險轉移認識提供了較為明確的界限?！逗贤ā返?42條規定：“標的物毀損滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定的除外?！?/p>
1、買方違約與風險轉移
依《合同法》第143條規定，因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當承擔自約定日至實際交付時標的物毀損、滅失的風險。依《合同法》第146條規定，出賣人按照約定的交付地點，買受人沒有收取的，或者因買受人的原因遲延受領的，標的物毀損滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。這主要是基于公平原則，防止出賣人按時履行義務卻因為買受人不受領而無法消滅債務。
2、賣方違約與風險承擔
《合同法》第148條，因標的物的質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
3、不完全履行與風險轉移
不完全履行是指債務人雖已完全給付的意思為給付，而未符合債務規定的給付。包括質的不完全履行（包括瑕疵履行和加害給付兩種類型，加害給付不適用風險轉移的有關規定，瑕疵履行適用違約責任的一般規定）和量的不完全履行（出賣人交付的標的物的數量少于約定的數量，此時，買受人不得拒收，只能要求出賣人繼續交足約定的數量，對于已經交付的標的物，風險已經確定轉移；出賣人交付的標的物的數量大于約定的數量，買受人對多交的部分有權拒收，多交的部分的風險由出賣人承擔）。
（二）在途貨物買賣風險轉移
在途貨物買賣是指貨物已在運輸途中，出賣人尋找買受人，將該運輸途中的貨物出賣給買受人。在途貨物買賣的風險轉移原則上自合同成立時轉移。
（三）試用貨物買賣風險轉移
試用買賣，是指當事人雙方約定試用標的物，以買受人認可的標的物為條件的買賣。我國《合同法》對此買賣沒有規定風險轉移規則，但可適用合同法規定的交付主義。
4 我國買賣合同風險轉移制度建議
（一）明確相關法律概念。
《合同法》第142條規定是合同法中初次使用“風險”這一法律術語，但并未對“風險”作出準確定義。筆者認為應將風險的內涵和外延通過法律規定的形式確定下來，完善這一概念。
（二）明確風險轉移規則適用的前提條件。
根據傳統理論，標的物分為種類物和特定物兩類。所謂種類物特定化就是把處于可交貨狀態的貨物無條件地劃歸于合同項下的行為。劃歸于合同項下的方式為：或在貨物上加標記、或另行排放、或裝船、或以其它方式列明，且賣方得向買方發出貨物已劃歸于合同項下的通知。標的物特定化具有穩定買賣關系和保障買方所有權的作用，主要是為了避免賣方一物數賣的多重買賣現象，《公約》第67條（2）款就強調了貨物特定化對風險轉移的影響。筆者建議，《合同法》對于風險轉移的前提條件應采用與國際接軌的立法，以貨物的特定化作為風險轉移的前提條件，即非特定物在清楚地劃歸于合同項下以前，風險不轉移至買方承擔。
（三）明確風險轉移規則的調整范圍。
風險轉移規則具體調整著哪些方面，特別是買賣合同在有效、無效或被撤銷的情況下，是否均發生標的物毀損、滅失的風險承擔問題？這是適用風險轉移規則所要解決的基本問題。
但《合同法》對此問題卻并未做出詳細的規定。《公約》也并未對該問題作出規定，而有的學者認為，標的物的風險承擔是在買賣合同訂立后債權債務清結前發生，另外一些學者認為，標的物的風險承擔在合同生效后才能發生。筆者個人傾向于后～觀點，買賣合同只有在有效的前提下，標的物因不可歸責于買賣雙方當事人的事由而造成毀損、滅失時，才能適用風險承擔的原則。
（四）完善違約對風險轉移影響的規定。
首先，關于賣方違約對風險轉移的影響?！逗贤ā穬H規定了賣方根本違約對風險轉移的影響?！逗贤ā返?48條的規定與第94條關于根本違約的規定有些不符，數量不足，遲延交付等可能構成根本違約的情形沒有被考慮進去，顯然是不夠全面具體的，筆者建議可以將“質量不符合要求”改為“與合同的約定不符”。這樣才能包括所有根本違約的情形，以維持買賣雙方利益的平衡。
其次，關于買方違約對風險轉移的影響。《合同法》第143條，第146條的規定可以有效防止買方故意拖延時間而產生對賣方不利的情況，對于平衡雙方利益是合理的。但這兩條忽略了風險轉移的前提條件，將導致賣方有機可乘，將自己已經損毀的貨物謊稱是合同標的物而進行欺詐，這對買方是十分不利的。另外，如果賣方已采取補救措施，如將貨物轉賣他人，則顯然不應再由買方承擔風險，《合同法》應對買方違約情況下由其承擔風險的期限做出明確規定。
參考文獻
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一、如何理解最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱“《意見》”)第五十六條的規定《意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年《關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題。《條例》實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照《條例》的規定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規定，此后的有關糾紛應嚴格按照《條例》的規定辦理。
二、房屋買賣合同應采取何種形式《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協議;3、房屋買賣是就房屋不動產所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產的法律、行政法規。其次，我國《城市房地產管理法》第四十條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農村房屋買賣合同又是如何規定的呢?目前，有關法律、法規沒有明確的規定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規及司法解釋的規定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據我國《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規定《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。《城市房地產管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規規定合同的生效要經過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經營法、中外合作經營法規定，中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規定，法律、行政法律規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規定也可看出，《合同法》第四十四條中所規定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規定;二是未辦理過戶登記則所有權尚未發生轉移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系?我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規定，房地產轉讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規定可以看出，依法律行為而使不動產物權發生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產生物權變動的效力。《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉移標的物所有權的義務”。從這兩條的規定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉移即辦理過戶登記手續無必然聯系。法律法規規定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規辦理登記備案手續為由請求合同無效的，不予支持”。此規定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件?！督忉尅穼Υ擞枰悦鞔_，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。農村房屋所有權及土地使用權的轉移，一般應以合同的實際履行為標志，必須經當地土地所有者村、組同意才發生法律效力。新晨：
關鍵詞 認購合同 預約 商品房
隨著我國房地產市場的迅猛發展，商品房認購合同糾紛也逐年增多。很多房地產開發商在和認購人簽訂商品房購房合同前，與認購人簽訂一份商品房認購合同（實踐中使用的名稱不一，如稱為預訂書、確認書、預購書等）。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對商品房認購合同的性質也未規定，難以解決司法實踐中的問題，故仍有進一步探討的必要。
一、商品房認購合同的概念
商品房認購合同是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售或銷售合同前所簽訂的擬購買商品房或擬簽訂商品房買賣合同的文書。該認購合同簽訂后，認購人會交付一定的定金，約定在一定期限內與開發商簽訂購房合同，開發商在約定期限內為認購人保留指定的房屋，不得預訂、預售或銷售給他人。
通過概念分析，商品房認購合同應具備兩個條件：一是必須在簽訂商品房預售或者銷售合同之前經雙方協商簽訂；二是合同明確規定購房者享有在將來某個時間購買開發商某處商品房或簽訂商品房買賣合同的權利。因此，商品房認購合同是商品房買賣雙方當事人在簽署商品房預售合同或商品房現房買賣合同前所簽訂的協議，是對雙方交易商品房有關事宜的初步確認。
二、理論界、司法界對商品房認購合同的法律性質的觀點
1、從合同說。該觀點認為，商品房認購合同是相對于正式的購房合同而言，具有從屬性和依附性，必須以正式購房合同的存在而成立、生效，是正式購房合同的從合同，兩者之間存在一種制約依存關系。
2、擔保說。該觀點認為，簽訂商品房認購合同的主要目的是擔保購房雙方在約定的將來某個時間能夠訂立正式的購房合同，商品房認購合同的主要內容為定金條款，其內容符合《擔保法》的有關規定，因此應該認定為擔保合同。
3、買賣合同說。該觀點認為，在商品房認購合同中，當事人雙方平等自愿地表達了商品房買賣的真實意思，并且就權利義務進行協商達成了一致，所以商品房認購合同應當視為買賣合同，日后的正式商品房買賣合同只是對認購合同部分內容和條款的補充和完善。
4、要約說。該觀點認為，商品房認購合同是房地產開發商向購房者發出的單方訂約的意思表示，包涵了三方面主要內容：一是希望與購房者訂立購房合同的準確的意思表示；二是明確提出了各項條款供購房方考慮；三是給購房方規定了一個答復的期限，以便于對方及時答復。因此，商品房認購合同具有要約性質。
5、意向說。該觀點認為，商品房認購合同僅是當事人洽談商品房買賣事項形成的初步文件，雙方僅達成購買商品房的初步意向，只能是買賣雙方初步的意思表示，因此應該看作是雙方的一種買賣意向，不具有法律效力。
6、預約說。該觀點認為，簽訂商品房認購合同是為了約束雙方的交易行為，并為將來簽訂正式商品房買賣合同做準備，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此，商品房認購合同本身就是一種獨立的合同，其具有預約的特征及效力。
在司法審判實踐中，法官對商品房認購合同性質的認定，歸納起來主要有兩種觀點：
1、認購合同是預售合同。這種觀點認為，認購合同是買賣雙方在平等自愿基礎上的真實意思表示，是在商品房正式合同簽訂之前簽訂的，與商品房預售合同具備相同內容和效力范圍，因此應該將商品房認購合同等同于正式預售合同。2、認購合同非獨立合同。這種觀點認為，商品房認購合同并非獨立的合同，因為商品房認購合同僅是對簽訂正式商品房買賣合同的相關事宜的約定，不具備獨立合同所應具備的內容，因此不能認定為獨立的合同。
三、商品房認購合同是一種獨立的預約合同
以上觀點角度各異，立足點不同得出的結論也各不相同。本人贊同商品房認購合同是一種獨立的預約合同，其他定性都沒有把握商品房認購合同的本質。
1、形式上進行認定。由于商品房認購合同是商品房買賣雙方約定在一定期限內洽淡、協商、簽訂商品房買賣合同的約定，是對設立預訂商品房權利義務的合意，商品房認購合同是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協議，認購合同應為獨立的合同。
2、內容上進行認定。商品房認購合同應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。認購合同是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以不應從于商品房買賣合同。認購合同與商品房買賣合同之間還存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購合同直接認定為商品房買賣合同，那么開發商在掌握優勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。
3、性質上進行認定。商品房認購合同與正式的商品房買賣合同的關系為預約與本約的關系。在合同分類中，存在本約與預約之分。盡管我國現行立法沒有規定預約制度，但基于契約自由的精神，不應否認交易雙方以訂立預約的方式為訂立本約做準備，商品房認購合同即為一類非常典型的預約。
關鍵詞：買賣合同；無權處分；物權行為；債權行為
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2013）15-0162-02
2012年6月5日，最高人民法院對社會了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，以此應對司法實踐中遇到的諸多買賣糾紛新情況和新問題。該司法解釋前四條是有關買賣合同成立及其效力的規定，其中最引人注目的是第三條的規定。該條對買賣合同中無權處分行為的效力進行了新的界定，否定了之前學界和實務界的通說觀點，認定無權處分的買賣合同事后不論是否得到權利人的追認或者無處分權人是否取得處分權，其效力均為有效。該條關于無權處分行為效力的新規定背后蘊藏著豐富的法理，具有重大的現實和理論意義，需要我們去認識與理解。
1 無權處分問題概述
關于“無權處分”行為，正如王澤鑒老師所言，可謂之“法學上的精靈”，一直是困擾理論界和實務界的難題。我國《合同法》對此也進行規定，該法第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”對于該條規定，理論界有兩種意見。第一，對該條規定持肯定意見，認為該條規定符合我國關于無權處分行為效力的理論通說，且是對社會經濟生活經驗的正確總結。第二，對該條規定持否定意見，認為該條規定存在缺陷，不利于第三人利益和交易安全的保護。雙方的爭議焦點在于如果事后權利人對無權處分行為不予追認或者無權處分人沒有取得處分權，此時合同的效力如何？持肯定意見者認為依據該條的反對解釋，此時的合同效力應為無效；而持否定意見者從維護第三人合法權益和保障市場交易安全的角度出發認為此時合同有效。在買賣合同司法解釋出臺之前，理論界和實務界的通說均認為在此種情況下合同無效。2012年6月5日，最高人民法院對社會了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，該司法解釋完善了《合同法》中有關買賣合同的規定，填補了相應的法律漏洞。其中第三條對合同法第五十一條的規定進行了一定的修正，該條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持?！庇纱丝芍?，該條司法解釋并沒有采納理論界和實務界的通說，而是確認在無權處分的買賣合同中，無論事后權利人是否追認或者無權處分人是否取得處分權，該買賣合同均為有效。雖然這只是關于買賣合同中無權處分行為效力的簡單改變，但其背后卻蘊藏著復雜的法理基礎，因此正確理解與適用該條規定必須對其法理基礎有清晰的認識。
2 “無權處分”概念的簡要探討
理解和適用買賣合同司法解釋第三條首先涉及到對“無權處分”概念的認識。“處分”是大陸法系傳統民法理論上的基本概念，其含義豐富，有廣義和狹義之分。最廣義的“處分”包括法律上的處分和事實上的處分，而法律上的處分又可分為負擔行為和處分行為，負擔行為是指在當事人之間產生債權債務關系的法律行為，處分行為是指直接使標的物權利發生得喪變更的法律行為；廣義的處分只包括法律上的處分，而狹義的處分特指處分行為。顯然無論是《合同法》第五十一條還是買賣合同司法解釋第三條均只涉及到“合同”這一法律行為，并不涉及事實上的處分問題，因此該兩條規定涉及到的“處分”僅指法律上的處分。
對《合同法》第五十一條持肯定意見的學者對“法律上的處分”這一概念有不同的理解。如梁慧星老師認為法律上的處分可以分為負擔行為和處分行為，但同時認為依據合同法第一百三十條和民法通則第七十二條的規定，在買賣合同中應對負擔行為和處分行為進行一體把握，將標的物的物權變動作為買賣合同的直接效果。而王利明和崔建遠老師則反對負擔行為和處分行為的區分，認為這種劃分過于抽象晦澀，與現實情況不符。他們認為無權處分就是指無權處分人與第三人就他人的財產權利而訂立的合同。筆者認為，區分負擔行為和處分行為是有重大意義的，因為負擔行為和處分行為是傳統民法理論上的基本概念，也是理解民法相應制度和規范的工具，更是一些民法制度和規范構建的法理基礎。關于此種區分對理解和適用買賣合同司法解釋第三條的作用和意義，下文將進行詳細的論述。
即使對“法律上的處分”這一概念有不同的理解，但持肯定意見者均認為依據合同法第五十一條的反對解釋，事后未被權利人追認或者無權處分人未取得處分權的，該合同將會無效。然后根據買受人是否為善意，確定標的物的歸屬以及責任的分擔。如果買受人為善意，且符合善意取得的其他條件，則買受人可以基于善意取得制度獲得標的物的所有權，標的物的權利人喪失所有權。這時原權利人可以根據具體情況要求無權處分人承擔侵權責任、違約責任或者要求返還不當得利。如果買受人為惡意，持肯定意見者認為這時的買受人沒有保護的必要。如果買受人為善意，但不符合善意取得的其他條件，如動產未交付，這時買受人可以要求無權處分人返還相應的不當得利，同時承擔合同無效后的締約過失責任。以上觀點是從維護標的物權利人財產的靜態安全出發，試圖以此保障市場交易秩序，防止出賣他人之物情況的發生，但此觀點忽視了對買受人利益和交易安全的保護。
3 買賣合同司法解釋第三條的法理基礎及其重要意義
筆者認為，新近出臺的買賣合同司法解釋糾正了之前理論界和實務界在無權處分問題上存在的錯誤觀點，該解釋符合市場經濟交易規律，保障了市場交易的安全，提高了交易效率，充分維護了交易主體的合法權益。同時，這也是合同法理論研究進步發展的一大表現。下文將簡要梳理構建該條司法解釋的法理基礎及其與市場交易實際相契合的表現。
首先，構建該條司法解釋的基礎條件之一便是負擔行為和處分行為的區分。其實，在該司法解釋出臺之前，物權法已經采納了負擔行為和處分行為的區分原則。物權法第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！庇纱丝芍?，負擔行為僅是物權變動發生的原因，物權未發生變動并不影響負擔行為即合同的效力。買賣合同只是個負擔行為，在當事人之間僅發生債權債務關系，即賦予債權人請求債務人履行給付義務的權利，使債務人承擔向債權人履行給付行為的義務，并不直接產生物權變動的效果。要發生物權變動的效果，動產買賣必須進行交付，不動產買賣必須進行登記，這其實已經是合同有效成立后，如何進行履行的問題了。我們不能因果倒置，將合同的履行問題作為合同生效的條件，試想沒有有效合同成立在先，哪來履行的根據。而且負擔行為僅產生債權人與債務人之間的請求關系，只要負擔行為滿足民法規定的民事法律行為的生效條件，即可生效。我國民法通則第五十五條規定了民事法律行為的生效條件，該條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益?！币虼?，有效的負擔行為并不以當事人對標的物有處分權為必要。由以上分析可知，在無權處分的買賣合同中，即使在合同簽訂時出賣人沒有處分權，其與買受人簽訂的買賣合同仍然是有效的。不能因為事后權利人不追認或者無權處分人未取得處分權而導致其無法向買受人履行交付義務來否認買賣合同的效力。對無權處分情況下買賣合同的效力做這樣的認定應該說是與民法的基本法理是一致的。
其次，認定無權處分情況下買賣合同有效有利于平衡買受人和標的物權利人之間的利益，保障市場交易的安全。對合同法第五十一條持肯定意見者認為，認定事后未被追認或者未取得處分權的無權處分合同無效，有利于維護標的物權利人財產的靜態安全，以此免受他人的侵奪。其實不然，從維護財產的靜態安全而言，應主要依靠物權法的相關規范。我國物權法對此已有完善的規定，物權法第三十條規定了返還原物請求權，該條規定：“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。”同時物權法第一百零六條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。”以上都是物權人基于物權法而享有的物權請求權，該權利是絕對權、對世權，沒有時效的限制，對任何無權占有人均可行使，而且其效力高于合同債權。因此，標的物的權利人為維護自己財產的安全，可以基于以上物權法的規定，向無權處分人或者買受人要求返還標的物，而其在行使這一物權請求權時完全不用考慮出賣人與買受人之間的合同效力，合同有效抑或無效，均可行使。但有一例外，即如果該買賣符合善意取得的條件，權利人則會喪失所有權，不能要求買受人返還標的物，只能根據具體情況追究出賣人的侵權責任、違約責任或者要求其返還不當得利。因此，認定無權處分情況下買賣合同有效或無效均不影響權利人的財產安全。但如果認定此時的買賣合同有效，則可以兼顧到買受人的利益，保障其合同權益。因為如果認定合同無效，買受人合同目的落空，期待利益受損，但此時買受人只能追究出賣人的締約過失責任，而締約過失責任的保護范圍僅為信賴利益的損失，買受人基于買賣合同的可得利益損失便無法得到充分彌補，這對買受人的保護是不周的。而如果認定合同有效，買受人則可追究出賣人的不能履行的違約責任，使自己的合同履行利益損失得到充分的救濟。從另一個角度看，賦予買受人追究出賣人違約責任的權利是維護市場交易安全的表現。因為買受人作為一方市場主體與賣方進行交易時，不可能花過多的時間和精力對調查賣方對標的物的權利狀況，而且市場瞬息萬變，也要求雙方進行快速的交易。因此買方只能履行一般的注意義務，根據相應的權利外觀去推定賣方的權利狀況。如果此時認定合同無效，則買受人對交易的期待無法得到保障，這種狀況便會阻礙市場交易的進行，降低交易的效率，交易安全無法得到保障。
再次，認定無權處分情況下買賣合同有效與現實的市場交易實踐是相契合的，有利于促進市場交易，提高交易的效率。在現實的商事貿易中存在一種典型的交易方式，叫做“將來貨物買賣”。這是一種在市場經濟條件下最常見、最重要的商事買賣合同。此種買賣合同的特征在于，賣方與買方簽訂買賣合同之后，賣方再根據買方的貨物需求與自己的上級供應商簽訂相應的買賣合同，向上級供應商購買已經出賣給買方的貨物。而當賣方在與買方簽訂相關貨物的買賣合同時，賣方對所出賣的貨物并沒有處分權，相關貨物的權利屬于上端供應商，或者貨物都還沒有被生產出來。此時，根據合同法第五十一條的規定，賣方與買方簽訂貨物買賣合同時賣方對貨物并無處分權，應屬于無權處分行為。而一旦賣方的上級供應商無法供貨或者其他不履行合同的情況，這時賣方將無法向買方履行交貨義務，那么根據合同法第五十一條的規定買賣雙方之間的合同將會被認定無效。此時，買受人只能追究賣方的締約過失責任，買方合同履行利益的損失將得不到充分的救濟。由此可知，合同法第五十一條與市場交易的現實不符，阻礙了市場交易的進行。買賣合同司法解釋第三條因應市場經濟發展的要求，填補了合同法的這一缺陷，認定此時合同有效，買方可追究賣方的違約責任。
最后，認定無權處分情況下買賣合同有效與國際上有關合同的立法趨勢保持了一致，有利于促進國際交流與貿易往來。從國際上關于無權處分情況下買賣合同的效力規定來看，大部分均認定此時合同有效。比如《國際商事合同通則》以及《歐洲合同法原則》均規定合同效力不因無權處分的事實本身而受影響，合同有效。從傳統大陸法系國家和地區來看，德國、瑞士、臺灣地區由于采納了債權行為和物權行為的區分原則及物權行為的獨立性與無因性，均認定在無權處分的場合，債權行為即買賣合同是有效。由此可知，認定無權處分情況下的買賣合同有效是國際社會的主流觀點，這反映了現代市場經濟客觀規律的共同規則，在客觀上能夠鼓勵市場交易，提高交易效率，保障交易安全。因此在我國加入世貿組織，與世界各國貿易更加頻繁和緊密的背景下，相關的貿易規則立法就應該實現與國際共同規則協調一致，努力為擴大國際貿易，促進經濟交流創造良好的法制條件。
4 結論
買賣合同司法解釋第三條的出臺，填補了合同法第五十一條的立法漏洞，糾正了學界和實務界之前采用的錯誤觀點。該司法解釋因應市場經濟內在發展規律對法律規則的要求，最大程度實現了鼓勵交易，保障交易安全的經濟效果。同時，這也是我國合同法理論進步發展的表現，使現行合同法關于無權處分的規則符合了民法的基本原理，實現了理論體系上的協調一致。最后，該司法解釋的出臺推動了我國合同立法與國際先進立法的接軌，有利于我國與世界各國的貿易往來。
參考文獻
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一、房屋買賣合同糾紛產生的原因
由于我國的商品房市場從上世紀90年代后期才開始形成，我國在這方面的法律法規和行政管理規范至今仍處于一個不斷完善的階段，加之各方當事人對房屋買賣合同的法律特征不了解或認識上有偏差，致使商品房合同糾紛的產生原因紛繁復雜、表現形式千差萬別，近年來審理房屋買賣合同糾紛案件來看，主要有以下四個方面：
（一）、審批手續不全：1、由于房地產開發商的項目審批手續不健全或開發施工的資金不足，導致新建商品房買受人在簽訂合同時就已經潛伏了無法及時取得產權證或不能按合同約定及時入住的危險。2、擅自將租賃給他人的房屋、與他人共有的房屋、單位集資房或經濟適用住房出售，導致買受人因第三人提出異議而不能取得產權證或無法及時使用房屋。3、房屋銷售廣告宣傳與實際項目的質量或環境差距懸殊，使房屋買受人無法獲得理想中的房屋，無端增添許多煩惱。
（二）、房地產市場變化過快：由于房屋屬于價款較高的大宗商品，而房屋買賣從簽訂合同到實際履行往往需要一段時間，每當房屋市場的交易價格發生重大變化時，都有許多買家或是賣家，特別是期房或必須在一定期限后才能過戶的單位集資房和經濟適用住房的當事人，寧愿承擔違約責任，也不愿按照合同的約定購買或交付房屋。受市場影響而大量發生的另一類糾紛就是房貸糾紛，這類糾紛主要發生于國家對房地產貸款實行緊縮政策的背景下。由于銀行對于個人房貸審查嚴格，特別是對購房人的資信或首付比例要求提高，讓很多購房人出現貸款難或者首付增多，從而使許多購房者或者客觀上湊不齊首付的購買人無法繼續履行支付剩余房款的義務。
（三）、交易機制不健全：很多人將合同與物權變動混為一談，一些人以買賣的房屋未進行登記過戶而主張房屋買賣合同無效，而故意不履行合同約定的義務；還有一些人以為只要簽訂了房屋買賣合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有權，對是否及時辦理買賣房屋的登記過戶手續并不在意，由此給一些心術不正的售房方留下了進行欺詐或毀約的機會。
（四）、買賣合同約定不明確、這是引起房屋買賣發生糾紛最常見的原因，其中因為對交易定金的處理、面積誤差的解決方式、房屋質量標準、房屋入住條件、違約金及計算方式等內容約定不明而無法協商解決，不得不提訟的又最為集中。
二、避免或減少房屋買賣合同發生糾紛的對策
根據以上對房屋買賣合同常見糾紛產生原因的分析，不同的交易主體需要注意的重點問題是各不相同的。由于買受人在房屋買賣過程中往往處于弱勢，所以要避免或減少房屋買賣發生糾紛，必須做好以下幾個方面的工作。
（一）簽訂合同前，要嚴格審查售房方的主體資格。
房屋買賣合同糾紛有很大一部分是由于對售房者的資格或資信情況不了解而產生的，要避免或減少房屋買賣的合同糾紛，在正式簽訂房屋買賣合同前、包括簽訂意向書或繳納定金前，購買期房的要審查發展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》這兩證，要認真查看其中批準銷售的面積、地點、項目名稱、銷售內容等，防止開發商將批準銷售范圍之外的房屋對外出售。購買現房的主要審查是否具有《國有土地使用證》、《房屋所有權證》；購買經濟適用住房或單位集資建房，應要求售房方出具相關單位同意其對外出售的文件，以確定這類房屋進行轉讓的條件和期限；購買二手房則必須注意以下問題：1、是否已被列入拆遷范圍；2、確認房主真實身份，仔細辨認房主身份證與房屋產權證的真實性、一致性；3、是否存在抵押、租賃情形；4、是否與他人共有，共有人是否同意出賣；5通過中介買賣房屋的，還應對中介的資質和信譽進行調查。
（二）簽約時的每一條款要約定得明確、具體、細致、規范。
對于合同約定的內容，除違反法律強制性規定或約定不明之外，法律對當事人的合同約定都是支持的。所以，盡管開發商在售房時使用的基本都是政府監制的《商品房買賣合同》格式文本，但這種格式文本中的許多內容都是要由買賣雙方協商后確定的。所以，購房者對以下條款特別要明確約定：1、面積的確認及面積差異的處理；2、規劃設計變更的處理；3、基礎設施和公共配套建筑正常運行等；4、對基礎設施和公共配套建筑正常運行的具體日期；5、交付房屋及辦理產權證的時間及處理方式；6、適用解除合同的條件和行使解除權的時限、方式等。
2001年1月1日,某商場對鞋類商品4折削價處理,顧客張某購買皮鞋一雙,價值80元(據商場稱該商品原價200元)。一星期后,皮鞋鞋底斷裂,張某找到商場要求退賠,但商場拒絕。理由是:商品是削價商品,商品一經賣出拒不退換;商品打折原因就因為是積壓商品,且鞋子質量一般,不然不會以如此低的價格賣掉。雙方協商未果,1月18日張某訴至法院。
這起案件引發了一個問題,商品買賣中商品的品質擔保義務與合同買賣風險轉移的沖突如何解決。筆者認為:
一、賣方應當承擔商品的品質瑕疵擔保義務
所謂品質擔保義務,是指出賣人所交付的標的物含有隱瞞的缺陷和與合同不符的品質問題,以至于不適用其用途和價值減少。目前,各國的法律大都規定出賣人必須對其交付的標的物的品質負責擔保,即一旦發生標的物品質瑕疵,出賣人應承擔法律責任。
1.出賣人是否隱瞞標的物瑕疵,決定其是否應承擔標的物瑕疵擔保義務。
(1)出賣人交付標的物時若故意隱瞞標的物的缺陷或故意擴大標的物的品質的,那么出賣人應當負擔擔保的義務。(2)若出賣人事先告之商品的瑕疵,而買受人仍堅持購買的,則出賣人不承擔相應責任。合同法第六十二條規定,當事人就合同內容約定不明確的,依照本法第六十一條規定仍不能明確的,適用下列規定:(一)質量要求不明確的,按照國家標準、行業標準履行;(二)沒有國家標準、行業標準的,按照通常標準或符合合同目的的特定履行標準履行。
2.本案中出賣人應承擔標的物的品質瑕疵擔保義務。(1)皮鞋瑕疵于標的物(皮鞋)風險負擔轉移時就已經存在。(2)買受人不知標的物(皮鞋)有瑕疵,且在不知道上無重大過失。(3)出賣人對有瑕疵商品應履行告知義務,而作為商家的出賣人用含混的語言隱瞞了標的物(皮鞋)的瑕疵,導致了產品的重大缺陷風險。
二、本案中出賣人應承擔隱瞞標的物瑕疵,導致皮鞋鞋底斷裂的風險責任
買賣合同的風險是指買賣合同的標的物在交付前由于不可抗力或者意外事故而遭到毀損滅失。
如何確定買賣合同的風險轉移,我國民法通則第七十二條規定,按照合同或者其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定或者當事人另有約定的除外。合同法對合同風險轉移也作了相應的規定,買賣標的物的交付有時不發生所有權的轉移,但風險負擔卻隨之轉移,根據合同法的規定買賣合同的風險負擔主要有以下幾種情形:(1)標的物毀損滅失的風險在標的物交付前由出賣人承擔,交付之后由買受人承擔,但法律另有規定的除外。(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的,買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損滅失的風險。(3)出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物,除當事人另有約定的以外,毀損滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。(4)當事人沒有約定交付地點或者約定不明確,標的物需要運輸的,出賣人將標的物交付給第一承運人后,標的物毀損滅失的風險由買受人承擔。此外,合同法還對買賣合同的風險作出了其他相關規定。結合本案看“風險轉移”,主要涉及皮鞋隨時斷裂的風險由買受人承擔,還是由出賣人承擔的問題。
出賣人隱瞞標的物的瑕疵而交易該產品的,其買賣合同的風險不因交付而轉移。筆者之所以認為買賣合同中出賣人商品有瑕疵的其商品造成的毀損滅失的風險不應從交付時轉移的理由如下:因為商品有瑕疵而導致買賣合同無效。根據合同法的規定,合同無效有過錯的一方應當承擔責任。作為賣方將不具有使用價值或具有商品一般特征的產品予以出賣,則違反了合同法有關產品質量的規定。由于合同無效,標的物已轉移,但標的物毀損滅失的風險仍應當由賣方承擔。
一、分期付款買賣的價值分析
分期付款買賣是一種特殊買賣合同，是買受人將其應付的總價款，按照一定期限分批支付給出賣人的買賣合同。分期付款買賣作為買賣合同的特殊形式，早在古羅馬時就已存在。[1]在現代商品交易活動中，分期付款買賣所占的地位越來越重要，特別是在房屋及高檔耐用消費品的買賣中更是屢見不鮮，成為商家促銷商品和消費者購買商品的一種有效手段。因此，現代各國都非常重視分期付款買賣，并紛紛通過立法規范這種特殊的買賣合同。分期付款買賣之所以會受到廣泛的重視，其原因就在于它具有普通買賣所不具有的特性和特有的應用價值。一方面，就買受人而言，只需要支付少量的資金（第一次分期金），就可以從出賣人手中得到價值數倍乃至數十倍的商品而即時加以使用，這實際上就增強了消費者的購買力，解決了消費者的需求與實際購買力之間的矛盾，同時也就大大地刺激了消費者的購買欲望；另一方面，就出賣人而言，由于消費者購買力的增強，商品的銷售量大大提高，出賣人也因此獲得更大的經濟效益?？梢?，分期付款買賣對買受人和出賣人雙方皆有益處。消費者購買力的增強和銷售者銷售量的提高，必然會極大地促進市場的繁榮，從而促進整個社會經濟的發展。
分期付款買賣所具有的特殊的價值功能，使其區別于諸多其他類似的法律制度。實踐中，許多人將分期付款買賣與附條件買賣、租買等混同，這是不正確的。
附條件買賣也是買賣合同的一種特殊形式，它是指買賣雙方在合同中約定，買受人先占有出賣物，買受人在支付一部或全部價款，或完成特定條件時，始取得出賣物的所有權的買賣。也就是說，在買賣合同中所附條件沒有成就前，出賣人仍保留出賣物的所有權。關于附條件買賣，最高人民法院在《關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第85條有明確的解釋：“財產已經交付，但當事人約定財產所有權轉移附條件的，在所附條件成就時，財產所有權方為轉移?！蔽覈_灣的《動產擔保交易法》也對附條件買賣作了具體規定。從附條件買賣的特征來看，其與保留所有權的分期付款買賣非常相似。二者的區別在于，附條件買賣的付款不一定是按期分批支付的，而分期付款買賣的付款必須是按期分批支付。
租買是英國法中的一種制度。租買又稱租購，是指租買人同意以分期交納租金的方式接受標的物，并具有選擇取得購買人或租用人地位的優先權的一種合同。也就是說，租買人在分期支付了全部約定租金后，既可以將租買合同轉變成買賣合同，支付選擇購買價格并取得貨物的所有權，也可以放棄優先權，使租買合同變成租賃合同，而將標的物返還給所有人。[2]可見，分期付款買賣與租買是有明顯不同的：前者沒有租賃的內容，且買受人在支付了全部價款或出賣人交付標的物后，就取得了標的物的所有權（這里買受人取得所有權既是其權利，也是其義務）；而后者包含了租賃和買賣兩種關系，租買人在支付了全部租金后，并不當然地取得標的物的所有權，只有租買人主張了優先購買權，租買合同才能轉變成買賣合同（這里租買人取得標的物的所有權只是其權利，而非其義務）。
二、分期付款買賣的法律效力
分期付款買賣作為一種特殊的買賣合同，也是雙務合同，其法律效力與普通買賣合同基本相同。
就分期付款買賣的出賣人的義務而言，出賣人應當按照合同的約定交付出賣物。關于出賣人的義務，需要特別指出的有以下幾點：第一，關于標的物的范圍。分期付款買賣的標的物的范圍應當如何界定，各國立法有所不同。德國的《分期付款買賣法》第1條將標的物限于動產，這是因為德國民法主張不動產轉移的意思表示不允許附條件。而多數國家的立法則不限于動產。筆者認為，分期付款買賣的標的物應包括動產和不動產。因為不動產的價值較動產的價值更大，更適于分期付款買賣。我國的合同立法應當肯定動產和不動產都應當適用分期付款買賣。第二，關于出賣人交付標的物的形式。在普通買賣合同中，出賣人交付標的物的方式是多種多樣的，可以是現實交付、占有改定、擬制交付、返還請求權的讓與等。但在分期付款買賣中，出賣人交付標的物必須是現實交付，必須使買受人直接占有標的物。所以，出賣人以占有改定、擬制交付、返還請求權讓與的方式交付標的物的，為法律所不許。[3]之所以如此，是因為分期付款買賣合同多是買受人在急需某種商品而又沒有足夠的資金的情況下，與出賣人簽訂的。如果買受人不能取得對標的物的直接占有而加以使用，則就失去了分期付款購買商品的意義。關于這一問題，我國的合同立法應當加以明確，以區別于普通買賣合同。第三，關于出賣人交付標的物的期限。出賣人應于何時將標的物交付給買受人？通常情況下，出賣人應于買受人交付第一次價款的同時將標的物交付買受人。所以，我國合同立法亦應當規定，出賣人應于買受人交付第一次價款的同時交付標的物。
就分期付款買賣的買受人的義務而言，買受人亦負有支付價款的義務，且買受人的付款須按期給付。買受人分期支付的價款的數額及時間，應由合同加以約定。分期付款的期限，通常以月為單位，也有的以年或周為單位。至于分期付款的次數，日本《分期付款買賣法》規定為分期付款買賣必須在兩個月以上的期間，分三次以上給付。我國合同立法是否應當對分期付款的期間和次數加以規定，筆者持否定態度。對此，完全可以由當事人自己約定，法律沒有規定的必要。當然，既然是分期付款，則付款的次數必然在二次以上。分期付款是為買受人的期限利益而設9法學新論山東法學定的，故買受人得履行其分期付款義務，亦得放棄期限利益而于標的物交付后，將剩余價款一次全部支付。應當指出的是，分期付款必須是基于合同的約定，如果出賣人于合同訂立后始表示同意買受人分期付款的，則不是分期付款買賣，而是對普通買賣合同履行期限的變更。
三、分期付款買賣的貨物所有權的轉移
根據我國《民法通則》第72條的規定：“按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！痹诜制诟犊钯I賣中，貨物的所有權應從何時起轉移給買受人呢？對此，學者們的看法很不一致，主要有以下幾種觀點：第一種觀點認為，在分期付款買賣中，標的物的所有權是從交付時起轉移還是從價金全部支付完畢之時起轉移，可由雙方當事人約定。如果沒有約定，應從價金全部支付完畢時轉移。[4]第二種觀點認為，分期付款買賣成立后，出賣人應按合同規定將標的物交付買受人直接占有，但并不必須轉移標的物的所有權。標的物的所有權是否轉移，由雙方自行協商。[5]第三種觀點認為，分期付款不影響標的物所有權的轉移，買受人取得標的物時即取得其所有權。[6]第四種觀點認為，在分期付款買賣中，除法律或合同另有規定外，出賣標的物所有權自出賣人交付時起轉移給買受人。[7]第五種觀點認為，無論分期付款買賣有無所有權保留的約定，應推定標的物的所有權于付清全部價款的同時轉移與買受人。其理由為，就出賣人立場而言，所有權保留為其最好的方法，并且買受人也對之有所覺悟，常自意識著價金未付清之前，還沒有成為完全的所有人。[8]從立法上看，日本的《分期付款買賣法》第7條明確規定：至全部履行分期貨款之給付義務時為止，該物的所有權被推定保留于分期付款銷售業者。《德國民法典》第455條亦規定：“動產出賣人在支付價金前保留所有權者，在發生疑問時應認為，所有權的轉移以支付全部價金為停止條件?！薄度鹗棵穹ǖ洹芬灿蓄愃频囊幎?。
筆者認為，分期付款買賣中的所有權轉移問題，對買賣雙方至關重要。它不僅涉及到出賣人能否確實得到應得價款，而且涉及到買受人的購買目的能否實現。上述五種觀點，出發點雖有不同，但都不外乎兩個基本的方面，即所有權是從交付時起轉移，還是從全部價款支付完畢時起轉移。分期付款買賣的所有權轉移涉及到三個問題需要明確：一是法律對所有權的轉移有明確規定的，必須依法律規定確定所有權是否轉移。如房屋的分期付款買賣，房屋的所有權只能依是否辦理過戶登記為依據確定所有權轉移與否。二是當事人對所有權的轉移有約定的，且此種約定并不違反法律規定的，則應當依當事人的約定認定所有權的轉移。這種約定就是所有權保留。三是在法律沒有規定，當事人也沒有約定的情況下，我們不能沒有事實根據地推定出賣人仍保留所有權，也不能推定出賣人將全部價款支付完畢作為所有權轉移的條件，而只能依交付認定所有權的轉移。因為這種推定是不符合雙方當事人的意愿的。綜合上述三個方面，筆者認為，在分期付款買賣中，所有權是否轉移取決于法律有無特殊規定和當事人有無特殊約定。因此，我國的合同立法應明確規定，除法律另有規定或當事人另有約定外，分期付款買賣的標的物的所有權應從標的物交付時轉移于買受人。目前的《合同法》（建議草案）第194條規定：“分期付款買賣合同標的物所有權的轉移，依當事人的書面明示約定。無約定的，自標的物交付時起所有權轉移于買受人?！边@一規定基本可取，其不足之處在于忽略了法律另有規定的情況。
明確了分期付款買賣中的所有權轉移問題后，還必須明確標的物的風險負擔問題。通常認為，買賣標的物的風險負擔與所有權聯系在一起，這就是“物主承擔風險”原則。那么，在分期付款買賣中，是否也應當按照“物主承擔風險”原則來認定負擔呢？有人認為，采用分期付款形式訂立的買賣合同，只要標的物交付給買方，標的物的所有權就轉移給買方，意外風險責任隨之轉移，即由買方承擔意外風險責任；[9]也有人認為，分期付款買賣的標的物已交付以后的危險，若當事人無相反的合意，應由買受人負擔。[10]筆者認為，按“物主承擔風險”原則處理分期付款買賣的標的物的風險負擔問題是不妥的。[11]這是因為，分期付款買賣的標的物已經由買受人實際占有、使用和收益，標的物的實際支配權已歸屬于買受人，自應由買受人承擔標的物的風險。如果因標的物的所有權仍保留于出賣人手中，而使對標的物沒有實際支配權的出賣人承擔風險負擔，是有失公平的。
四、分期付款買賣的違約救濟
在分期付款買賣中，由于買受人系分期付款，所以，出賣人難免冒著收不回價款的危險，而且越是低收入的買受人或越是高價商品，這種危險性也就越大。因此，對買受人的這種違約的危險性，出賣人會想盡辦法加以避免，如對買受人進行信用調查，或者事先采取對自己有利的措施，例如，對標的物設立第一順序抵押權、保留標的物的所有權、約定期限利益喪失條款和合同解除條款等。其中，約定期限利益喪失條款和合同解除條款，是出賣人在買受人違約時所采取的救濟方法。
所謂期限利益喪失條款，是指買受人遲延支付價款達到法律規定的程度時，出賣人有權要求買受人支付剩余的全部價款，買受人將喪失其在分期付款買賣中的期限利益。期限利益喪失條款是為保障出賣人能夠收回全部價款而設的防范措施，也是買受人違約時出賣人所采取的救濟方法。但這種措施如果被濫用，則會損害買受人的利益。因此，法律必須對期限利益喪失條款加以一定的限制。之所以如此，“蓋為保護買受人利益，而顯分期付價買賣之效用也”。[12]關于期限利益喪失條款的限制，各國法律規定不同。我國臺灣《民法典》第389條規定：“分期付價之買賣，如約定買受人有遲延時，出賣人得即請求支付全部價金者，除買受人有連續兩期給付之遲延，而其遲延之價額已達全部價金五分之一外，仍不得請求支付全部價金?！钡聡摹斗制诟犊钯I賣法》第4條及瑞士《債務法》第228條也規定，出賣人只在買受人連續兩期給付遲延，而遲延之價額已達到全部價額的十分之一時，才能主張期限利益喪失條款。日本《分期付款買賣法》第5條規定：分期付款銷售業者，關于利用分期付款銷售的方法銷售指定商品的契約，在不履行支付分期付款的義務的場合，非在規定20天以上的相當期限，以書面催促其支付，于該期間內并未支付時，不得以滯納分期付款為理由，請求支付未到期的分期付款金，違反前項規定的特約無效。這些規定都值得我國合同立法借鑒。我國的《合同法》（建議草案）第193條規定：“出賣人于買受人已連續兩期未支付價款，并且到期未支付價款的金額已達全部價款的五分之一的，可以……請求支付全部價款”。這一規定是比較合適的。
所謂合同解除條款，又稱失權條款，是指在買受人違約時，出賣人可解除分期付款買賣，而取回標的物。關于在分期付款買賣中，出賣人在何種情形下，可以解除合同，各國法律規定有所不同。依德國和瑞士民法，分期付款買賣，除當事人以特約保留所有權外，出賣人并無解除權。[13]德國《分期付款買賣法》第5條規定：“出賣人基于其保留的所有權將標的物取回的，視為解除權之行使?！比毡尽斗制诟犊钯I賣法》第5條對解除合同條款的條件和限制與期限利益喪失條款的條件和限制的規定是相同的。我國臺灣民法并沒有規定合同解除條款的條件和限制，有的學者主張應比照期限利益喪失條款的規定處理；[14]也有的學者主張，不獨價金支付義務不履行，其他契約義務的違反，如標的物的保管義務、住所變更或強制執行的通知義務、標的物的保險義務的違反等，出賣人亦得行使解除權。[15]筆者認為，無論出賣人是否保留所有權，都應當允許當事人在合同中約定合同解除條款。否則，不足以充分保障出賣人的利益。至于對出11法學新論山東法學賣人解除合同的限制，應當比期限利益喪失條款的限制更嚴格，以保護買受人的利益。我國的合同立法可以在期限利益喪失條款的限制基礎上，增加一定期間的限制（如10天或15天）。
如果出賣人依解除合同條款，主張解除分期付款買賣合同，那么，買受人已經支付的價款應如何處理呢？有學者主張，在分期付款買賣合同解除后，買方負有返還所購商品的義務，賣方則無須將已收受的價款返還給買方，不論他所收受的價款金額是多少。[16]筆者認為，這種看法不妥，有違公平原則。但如果出賣人返還全部價款，則無疑于買受人無償使用了出賣人的財產，這亦有違公平原則。所以，筆者認為，應當從公平原則出發，允許出賣人在解除合同時，扣留相應的價款。關于出賣人扣留價款的數額，各國法律大都規定了相同的限制，即不得超過標的物的使用的代價及標的物受有損害時的賠償額。[17]但日本的《分期付款買賣法》的規定有所不同。日本《分期付款買賣法》第6條規定：分期付款銷售業者，在以分期付款銷售的方法銷售指定的商品的契約被解除的場合，即使預定損害賠償額或約定違約金，對購買者不得請求支付超過與以下各號所列的場合的相適應的數額加上按法定利率計算的遲延損害金額的金額：（1）該商品已返還的場合，該商品的通常使用費的價額（在從相當于該商品的分期付款銷售價格的價額中扣除返還時的該商品的價額后的價額超過使用費的價額時，為該價額）；（2）該商品并未返還的場合，相當于該商品的分期付款銷售價額的金額；（3）該契約的解除在該商品交付以前的場合，為契約的訂立及履行通常的需要的費用的金額。我國的《合同法》（建議草案）第195條規定：“出賣人在解除合同時，向買受人請求支付或扣留的金額，不得超過相當于該標的物的通常使用費的金額。如標的物有毀損時，則應加以相應的損害賠償金額?！边@是合理的。標的物的通常使用費的金額計算，可以標的物能否出租為依據。如果標的物是可出租之物，則以通常的租金計算；如果是不可出租之物，應根據標的物的情況估定使用的代價。標的物的使用代價還應當包括孳息的代價在內。[18]如果標的物受有損害的，買受人應向出賣人賠償。但這種損害應以可歸責于買受人的事由所致為限。因訂立分期付款買賣合同而支出的費用，是否應算入賠償范圍之內，依德國《分期付款買賣法》第2條的規定，該費用應由買受人賠償。但依《瑞士債務法》及我國臺灣民法的規定，則不應由買受人賠償。筆者認為，我國法律應從后一種解釋。因為訂約費用屬于出賣人的正常業務支出。
注釋：
[1]徐炳：《買賣法》，經濟日報出版社1991年4月版，第495頁。
[2]董安生等編譯：《英國商法》，法律出版社1991年5月版，第332頁。
[3][13][15][18]史尚寬：《債法各論》，第90-91頁、第93頁、第93頁、第93頁。
[4]唐德華主編：《民法教程》，法律出版社1987年6月版，第265頁；劉春茂主編：《民法學》，中國人民公安大學出版社1992年8月版，第356頁。
[5]楊振山主編：《中國民法教程》，中國政法大學出版社1995年9月版，第466頁[6]江平等主編：《現代實用民法詞典》，北京出版社1988年6月版，第92頁。
[7]《中國大百科全書。法學》，中國大百科全書出版社1988年版，第404頁。
[8][10][14]劉得寬：《民法諸問題與新展望》，第4頁、第13頁、第15頁。916陳旭琴：《分期付款現象的法律透視》，《法商研究》1996年第1期，第88頁。
[11]筆者認為，以所有權的轉移時間作為風險負擔轉移的時間界限不妥，立法上應采取以交付的時間作為風險負擔轉移的時間界限。
摘 要：由于我國房市的持續高溫、房價不斷飆升，我國房屋交易市場違反約定、規避法律的現象日益凸顯。房屋所有者在簽訂買賣合同后，看到房價的不斷上漲，往往尋找各種借口解除合同甚至公然違約，將房屋轉賣給他人以獲取更為豐厚的利潤。本文擬結合我國司法機關大量的審判實踐，針對房屋交易過程中常見的“一房數賣”等問題，發表自己的見解，并提出相應的司法、立法對策。
關鍵詞：房屋買賣;一房數賣;債權;物權
由于我國房市的持續走高，房價一路飆升，連續多年刷新歷史房價峰值。在這個過程中，一些業主在更為豐厚利潤的驅使下，屢屢做出 “一房數賣”的行為。本文筆者通過對大量“一房數賣”司法裁判實踐的分析，厘清我國現有房地產法律制度的規則與價值導向，評析我國相關立法的優劣，并最終提出建議。
所謂“一房數賣”，是指出賣人就特定房產，同時或順次與多個買受人成立買賣契約。1在司法實踐中，“一房數賣”案件的判決結果由于當事人履約程度的不同、房屋產權證明變更登記與否以及受害人損失的大小等具體情況的不同而存在較大差異，具體問題大概包括以下幾類：
1、已過戶的“一房數賣”
房屋所有人往往是在與第一個購房者簽訂購房協議后，房價大幅上漲，遂與其他購房者另行簽訂購房合同。對于先后兩個房屋買賣合同的效力，目前司法機關在審判過程中基本達成共識，即該兩個合同均為合同雙方當事人真實的意思表示，雙方基于平等協商就房屋的價格、履行期限、地點、交付方式、違約責任等權利義務達成意思一致，是雙方意思自治的表現。且該合同并不違反我國法律、行政法規的強制性規定，故兩個合同均已成立并生效。但房屋作為一種典型的不動產，其物權的變動以登記為生效要件。一旦房屋所有人將房屋產權證明過戶到一個買方名下，交易相對方便取得了房屋的所有權。此時，原房主已經喪失了房屋的所有權，與其他買家訂立的買賣合同由于物權的滅失而造成支付不能，故其他買家簽訂的合同雖然合法有效，但是不能要求原房主繼續履行，只能主張其由于根本違約而造成的違約責任。
2、未過戶的“一房數賣”
在司法實踐中，房主一房數賣，在尚未與其中任何買方進行房屋變更登記之前，就被其中一名或數名買受人發現并要求與之履行房屋買賣合同的情形，為數不少。根據“債務人任意履行規則”，房主有權選擇履行任何一個已經簽訂的房屋買賣合同，而將房屋交付給任何一個買受人并進行過戶登記。對此，司法審判機關通常根據個案情況，采取兩種不同的審判策略進行審判。一，當出賣人已經將房屋交付給一名買受人使用時，該買受人便基于買賣合同在事實上管領了該房屋從而形成了一種有權占有，這種占有是應當受到法律保護的。而且，從國際私法的角度看，房屋的交付是房屋出賣人對于房屋買賣合同的“特征性履行”，相比較房款的支付，它更能體現出房屋買賣合同的特性。另外，從法律經濟學的角度來看，由房屋的實際占有人取得房屋的所有權也最為符合“效益最大化”的經濟原理。二，在一房數賣且均未過戶，出賣人已將買受人支付的購房款揮霍殆盡的情況下，無論判決將房屋過戶給任何一方，其他買受人都將承受出賣人無力償還購房款及賠償損失的風險。因此，有些法院便大膽采取了如下解決方案：判決將訴爭房屋拍賣或采取其他方式，按雙方付款的比例彌補各自所受的損失。雖然該種判決的合理性有待商榷，但他的確體現出了法院在平等保護受害方合法權益方面所做出的努力。
3、“一房數賣”中的懲罰性賠償――雙罰原則
針對“一房數賣”行為，最高法頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，該司法解釋在第8、9條處規定了無法取得房屋的買受人除了可以要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。此外，出賣人如有欺詐行為導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人同樣可以作此主張。所謂懲罰性賠償，也稱為示范性賠償或報復性賠償，它是指法庭所作出的賠償數額超過了實際的損害數額的賠償，是對真實賠償的一種“附加”賠償，它具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。2
通過對法條的分析與實際案例的比較，可發現該法條在具體適用時還存在著明晰的邊界。如：條文中規定的商品房買賣合同，對主體有特殊規定，即出賣人必須是房地產開發企業而不是所有房屋買賣合同的賣方，而買方為不特定的社會個體，包括自然人和法人。解釋適用于房地產開發企業將自行開發的房屋預售與現售。政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、個人所有的私有房及二手房買賣，其交易要受到國家政策的調整，不適用于該解釋。3《商品房買賣合同糾紛解釋》還對懲罰性賠償數額的上限做了限制，即并非購房款全款的一倍，而是已付購房款的一倍，而且并非所有案件都一律賠償已付購房款一倍的損失，而是由法院根據案情需要來酌情進行處理。
4、“一房數賣”中的補償性賠償――損害賠償數額的認定
根據房屋買賣合同簽訂的進程不同，因對方的過錯而主張的賠償責任也主要分為兩種：一種是出賣人在尚未與買受人訂立本合同，僅僅簽訂了諸如認購書的預約合同之后，便將房屋出售給他人并過戶，此時由于正式的房屋買賣合同尚未訂立，出賣人承擔的應為締約過失責任，主要是對買受人基于信賴利益而支付的一系列準備費用的補償4；另一種則是更為普遍的在房屋買賣合同簽訂后，履行完畢前，出賣人將房屋轉讓給他人的，應承擔相應的違約責任，主要是對買受人履行利益或稱期待利益的補償。
這僅是在學理上的定性分析，但在司法實踐中，對于買受人的損失如何予以賠償，司法判決，尚未形成一個基本的共識。即在進行損害賠償時，機會利益的損失應否賠償。由于出賣人的惡意違約致使合同無法繼續履行后，買受人要想購買到與原合同中同等質量的房屋，需要多支付的資金數額，能否要求出賣人賠償。在司法實踐中，法官在判決書中基本不對損害賠償金的性質加以解釋與說明，而是略顯隨意地“酌定”一個居中的數額，從而達到息事寧人的效果與目的。這種“和稀泥”的處理方式不夠理智，應當讓出賣人承擔買受人機會利益的損失，將轉賣房屋所獲得的全部價款補償給買受人，才能使他完全失去惡意違約的動力從根本上減少該類民事糾紛的發生。結語
“一房數賣”作為房地產領域甚至是法律領域一個古老的話題，隨著我國經濟的高速發展及房價的不斷攀升，近年來又煥發出了新的活力。房屋買賣糾紛標的額的不斷上揚，范圍的持續擴張，數量的井噴式增長，都引起了司法機關甚至政府的高度重視。然而，要想從根本上解決“一房數賣”問題，必須加大對于惡意違約的出賣人的懲罰力度，有理有據地增加受害人的賠償數額與范圍，使出賣人的轉賣行為真正無利可圖，只有這樣，才能從源頭上遏制其“一房數賣”的動力，最終達到減少“一房數賣”現象的目的。（作者單位：首都經濟貿易大學）
注解
① 參見趙勇山：《房地產法論》，法律出版社2002年版，第291頁。
② 參見王利明：《違約責任論》，中國政法大學出版社2000年版，第516頁。
③ 參見洪學軍：《房地產法原理精要與實務指南》，人民法院出版社2007年版，第432-433頁。
④ 參見劉成林、葉永祥《房屋買賣爭議處理法律依據與案例指導》，中國法制出版社2009版，第33頁。
參考文獻
［1］ 陳小君：合同法學［M］，中國政法大學出版社，2007年版
2013年8月1日，甲乙兩人達成房屋買賣合意，前往W市房屋交易管理中心辦理了存量房買賣合同存量房買賣網上簽約備案手續。后因甲臨時要求漲r，交易失敗。2016年1月8日，甲又與丙達成房屋買賣合意，前往W市房屋交易管理中心辦理存量房買賣網上簽約備案時，被工作人員告知：再次辦理存量房買賣網上簽約備案需先注銷甲與乙辦理的存量房買賣網上簽約備案。根據規定，這需要甲乙雙方共同到場辦理，或甲持有解除存量房買賣合同的生效裁判文書或仲裁文書單方辦理。甲認為兩種方式都難以行得通，遂向人民法院提起行政訴訟，訴稱W市房屋交易管理中心辦理的甲與乙之間的存量房買賣網上簽約備案行為違法，侵害了原告的合法權益，請求依法予以撤銷。
庭審中，原告認為其本人2013年8月1日并未到場申請辦理存量房買賣網上簽約備案手續，且打印出來的紙質備案合同上也沒有本人簽名，被告未按規定履行審查義務，擅自辦理了存量房買賣網上簽約備案手續，故被告做出的具體行政行為是違法行為，侵害了原告的合法權益。W市房屋交易管理中心辯稱存量房買賣網上簽約備案行為不是具體行政行為，不具有可訴性，且本案已超過法定訴訟期限，故請求法院依法駁回原告訴訟請求。后因案外因素，原告撤回訴訟。案件雖未有法院判決，但本案中兩個爭議焦點引起了司法部門和房屋交易管理部門的廣泛討論。一是存量房買賣網上簽約備案行為是否為具體行政行為，是否具有可訴性？二是房屋交易管理部門在存量房買賣網上簽約備案中應盡什么樣的審查責任？
二、存量房買賣網上簽約備案的概念、特征及可訴性分析
筆者認為，存量房買賣網上簽約備案是指：已經具備存量房上市交易條件，持有房地產權屬證明的賣房人，在與購房人達成買賣意向，簽訂存量房買賣合同后，通過平臺系統將存量房買賣合同中的房屋權利狀況等數據即時記載備案的行為，包含網上簽約和網上備案兩個步驟，由于電子數據的共享、便捷等特點，兩個步驟是相連貫且先后完成的。
存量房買賣網上簽約是指交易雙方依據真實意思表示簽訂的存量房交易合同。存量房買賣網上備案是指房屋交易管理部門依據不動產登記部門的基礎數據。二者的區別在于：一是性質不同。網上簽約為民事合同行為，依據當事人之間意思表示一致，以要約-承諾為主要行為方式；網上備案為行政管理行為，依據《城市房地產管理法》《房地產經紀管理辦法》及國務院規范性文件的要求。二是功能不同，網上簽約只是一種合同行為，以書面形式確定房產交易的意思表示；而網上備案不僅具有保護買受方的功能，還有助于房產交易管理部門加強對存量房市場的監督管理，維護房地產市場制度，防止一房二賣，套取交易資金，維護房地產市場制度的功能。三是二者在有無強制性上不同。網上簽約不具有強制性，雙方約定后進行網上簽約即可；網上備案則是針對交易當事人的一種強制性措施，只要合同網簽完成，房地產交易管理機構就必須依據不動產登記部門的基礎數據，將交易房產提前鎖定，同時核對房屋產權人、買受人身份信息，審查房屋所有權及存量房買賣合同內容真實性、合法性，以避免該房產一房二賣、出售后再抵押等行為的發生。
判斷一個行為是否為具體行政行為，主要看其是否符合四個成立要件，即： 1.行為主體是擁有行政職權或有一定行政職責的國家行政機關。2.行為主體有憑借國家行政權力產生、變更或消滅某種行政法律關系的意圖，并有追求這一效果的意思表示。3.行為主體在客觀上有行使行政職權或履行行政職責的行為。4.行為主體實施的行為能直接或間接導致行政法律關系的產生、變更和消滅?！逗贤ā返谒氖臈l規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，合同自成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此，存量房買賣網上簽約備案行為不符合成立要件中第4點的要求，即該行為不具有讓相對人或其他人或其利害關系人的權利義務產生實際影響，其不是一個具體行政行為。目前也并無法律、行政法規規定存量房買賣網上簽約備案是存量房買賣合同生效的要件。房屋交易管理部門擔當的只是將合同信息通過電腦系統輸入備案的角色，房屋交易管理部門不對當事人之間權利義務進行審查，也不對合同簽訂、合同履行與否及履行過程進行行政干預，整個合同從簽訂到履行完畢及權利救濟均完全由當事人意思自治。存量房買賣網上簽約備案行為與存量房合同效力相分離，備案登記行為并不影響行政相對人的權利義務，從這個角度看，其也不具備可訴性。
本案中，由于甲提供相關證明材料比較困難，而不愿配合房屋交易管理部門，無法辦理存量房買賣網上簽約備案注銷手續，從而無法將房屋賣給丙。從訴訟角度出發，甲應乙解除合同，在拿到法院的裁決文書后，交易管理部門據此撤銷網簽備案電子信息。而不應直接交易管理部門，因為作為網簽備案登記前提的存量房交易合同沒有解除而管理部門無權直接撤銷網簽備案電子信息，否則將會對合同當事人的權益因保護不周形成損害。
三、房屋交易管理部門應對建議
1.完善法律制度
一是明確存量房交易管理部門和實施機構等管理主體的法律地位。二是明確實行統一的存量房買賣網上簽約備案管理是房地產交易管理的一項基本制度，凡是進行存量房買賣行為的，交易當事人應當及時去交易管理部門申請辦理存量房買賣網上簽約備案手續。三是明確與不動產登記機構信息的實時互通共享。通過交易與登記信息、狀態的共享，提高工作效率和服務水平。
2.建立系統平臺
利用“互聯網+”思維，以規范交易行為、提高服務水平為核心，利用技術、數據等手段，建立一個集主體管理、房源管理、合同管理、資金監管于一體的存量房交易管理平臺。
買賣合同有效成立后，出賣人依合同負有交付標的物的義務和使買受人獲得標的物所有權的義務，此外，還負有兩項瑕疵擔保責任，即權利瑕疵擔保責任和物的瑕疵擔保責任。所謂權利瑕疵擔保，即保證買受人不致因第三人主張權利而喪失其標的物；所謂物的瑕疵擔保，即擔保標的物應具有通常的品質或特別保證的品質。買賣的瑕疵擔保是買賣合同中出賣人負有的一項重要義務，也即出賣人就其所交付的標的物，擔保其品質及其移轉的標的物權利上不存在未告知的瑕疵。我國合同法理論肯定出賣人負有瑕疵擔保責任，即出賣人應保證標的物符合國家規定的質量標準或者合同中約定的質量標準。標的物不符合規定或約定的質量標準，即為有瑕疵，買受人用通常方法檢查即可發現的瑕疵，屬于表面瑕疵，需要經過技術鑒定或者在使用過程中才能發現的瑕疵，屬于隱蔽瑕疵。出賣人對于表面瑕疵和隱蔽瑕疵，都應承擔責任。
本文重點闡述了兩項瑕疵擔保責任的構成要件、表現情況以及法律效力問題。本文還敘述了瑕疵擔保責任在買賣實踐中的具體應用。
關鍵詞：買賣合同瑕疵擔保責任權利瑕疵擔保責任物的瑕疵擔保責任
一、買賣合同中的瑕疵擔保責任
《合同法》第130條規定，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權與買受人，買受人支付價款的合同。有償轉移標的物的所有權是買賣合同最基本的法律特征。買賣合同中的雙方當事人，交付財產取得價款的一方稱為出賣人，接受財產交付價款的一方稱為買受人。
買賣合同是所有有償合同的典范。買賣合同是最典型、普遍、廣泛的交易形式，是自由經濟社會營利行為之代表?！逗贤ā房倓t中許多制度都是以買賣合同為藍本構建起來的，契約法中的絕大多數規則都來自買賣法。在各國民法典中，買賣合同都規定于典型合同的首位，這充分證明買賣合同的重要性。買賣合同有效成立后，出賣人依合同負有交付標的物的義務和使買受人獲得標的物所有權的義務，此外，還負有兩項瑕疵擔保責任，即物的瑕疵擔保責任和權利瑕疵擔保責任。
從買賣合同之概念，我們可以看出出賣人的義務主要有兩項：交付標的物﹑移轉標的物所有權。出賣人交付標的物必須符合買受人之需求，即出賣人交付的應是符合約定或該類物通常應具有的價值或效用的物。由此產生了出賣人的一項極重要的義務——出賣人對其所提供的標的物，應擔保其具有依通常交易觀念或當事人的意思認為應當具有的價值﹑效用或品質。如果出賣人違反或不履行此項擔保義務，則應承擔民事責任，此責任稱為物之瑕疵擔保責任。另外，出賣人交付標的物不能將買賣標的之財產權之全部或一部，移轉于買受人，或移轉之財產權不完全時，所生出賣人之擔保責任，構成了出賣人另一項重要責任——權利瑕疵擔保責任。我國合同法理論肯定出賣人負有瑕疵擔保責任，即出賣人應保證標的物符合國家規定的質量標準或者合同中約定的質量標準。標的物不符合規定或約定的質量標準，即為有瑕疵，買受人用通常方法檢查即可發現的瑕疵，屬于表面瑕疵，需要經過技術鑒定或者在使用過程中才能發現的瑕疵，屬于隱蔽瑕疵。出賣人對于表面瑕疵和隱蔽瑕疵，都應承擔責任。
瑕疵擔保責任，是法定責任。只要權利或物有瑕疵，出賣人必須負責，因此屬于無過錯責任。正好與其違約責任的過錯歸責相對應。其制度設計的目的在于平衡出賣人與買受人的利益和風險。那么我國《合同法》對于瑕疵擔保責任又是如何規定的呢?它在買賣實踐中又是如何具體應用的呢？下文將分別進行討論。
二、物的瑕疵擔保責任
《合同法》第153條規定，出賣人應當按照約定的質量要求支付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求?！逗贤ā返?55條規定，出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。《合同法》第153、155條的規定屬于物的瑕疵擔保的規定。
（一）物的瑕疵擔保責任的種類：
物的瑕疵擔保責任是指擔保標的物應具有通常的品質或者特別約定的品質。它包括價值瑕疵擔保責任、效用瑕疵擔保責任和所保證的品質擔保責任三種。物的價值瑕疵擔保責任是指擔保標的物無滅失或者減少其價值的瑕疵。這里的價值是指物的交換價值，而不包括物的使用價值，使用價值的擔保屬物的效用擔保。效用瑕疵擔保責任是指出賣人應擔保標的物具備應有的使用價值，標的物無滅失或減少效用的瑕疵。這種效用包括通常的效用和合同中約定的特殊效用。例如，自行車作為代步工具，冰箱為了保存和冷凍食品等即屬于物的通常效用。但假設合同中約定的自行車為助動車，這就是特殊效用。所保證的品質擔保責任是指出賣人應擔保標的物具有其所保證的品質。出賣人對標的物所具有的品質保證，應以雙方當事人的合同中的約定為準。關于標的物品質的認定，首先以當事人在合同中的約定為準，如未有明確約定，但出賣人提供了質量說明的，依該說明為準；當事人無約定或約定不明，且出賣人未提供任何相關質量說明，則根據合同法相關規定認定。
（二）物的瑕疵擔保責任存在的理由：
第一，通過對出賣人施加該項義務，使買受人的利益得到滿足，保障其利益的實現無任何阻礙，以達到訂立合同的目的。這是由買賣合同的有償性所決定的。一切有償合同均存在著等價關系，即一方取得權利或物品，是他支付了相應價款所應得到的結果。按照公平原則的要求，取得價款的一方有義務使對方獲得無瑕疵的權利或物品，充分滿足權利人的利益要求。為了實現這一目的，買賣合同應建立在雙方當事人互相信賴的基礎上，要求當事人恪守信義，誠實履行義務，并保護買賣交易的安全。第二、由于科技迅速發展，各種各樣的新產品層出不窮，產品的制造與銷售越來越現代化，同時也越來越重視對消費者利益的保護。一般的買受人，特別是產品的消費者只能按照產品的說明書進行操作，對產品的原理﹑性能﹑質量及可能存在的瑕疵等問題往往不可能知曉。這就需要出賣人按照誠實信用原則，對標的物的質量作出明確說明和具有法律效力的保證。第三、現代經濟社會中，當事人達成買賣交易，往往是通過先進的通訊﹑電子手段，雙方并不見面。這樣，由于買受人在收貨之前沒有機會看貨，就只能通過買賣合同來確定標的物的質量，也就要求法律在這種情況下對標的物質量有完善的保障措施?？傊锏蔫Υ脫Ｘ熑问欠苫谫I賣合同有償性的特殊要求和對消費者的特別保護而規定的。這種責任的存在，對于買賣交易的安全和消費者的利益，具有十分重要的意義。
（三）物的瑕疵擔保責任應當具備以下條件：
1、標的物須有瑕疵。此為物的瑕疵擔保責任成立之關鍵。在此如何理解“瑕疵”呢？本文認為，在物之瑕疵擔保責任形成﹑發展的歷史過程中，衡量買賣標的物是否有瑕疵，有兩種標準——客觀標準和主觀標準。按客觀標準，所交付的標的物不符合該種物所應具備的通常性質及客觀上應有之特征時，即具有瑕疵。按主觀標準，所交付之標的物不符合當事人約定的品質，致滅失減少其價值或效用時，即具有瑕疵。
2、物的瑕疵必須在標的物的風險負擔轉移時存在。
買賣標的物的利益及不利益，自交付時起，一般由買受人承受負擔，所以出賣人所擔保的瑕疵應在標的物的風險負擔轉移時存在。如物的瑕疵在標的物的風險負擔轉移之后發生，則應由買受人負擔。我國合同法將標的物風險轉移的時間規定為物的交付時間，當然，買賣雙方也可另行約定風險轉移時間。
3、買受人善意并無重大過失。
依此要件，買受人在合同訂立及標的物交付之前不知有瑕疵存在，如果買受人明知標的物有瑕疵而仍與出賣人訂立買賣合同時，出賣人不負擔瑕疵擔保責任。因為重大過失幾乎等于故意，對這種對自己權益漠不關心者，法律自無特別保護的必要。但是若出賣人對標的物的品質有特殊保證或故意不告知買受人物的瑕疵的，即使買受人有重大過失，出賣人仍應承擔瑕疵擔保責任。因為，在這種情況下，出賣人的惡意行為較買受人的過失更具有可懲罰性。
4、買受人須履行及時檢查并將瑕疵之存在通知出賣人的義務
對于出賣人交付標的物，買受人應當及時驗收，如發現應由出賣人負擔保責任的瑕疵，應立即通知出賣人。否則，買受人會因超過法定的除斥期間而喪失向出賣人主張權利，但是，關于買受人通知的規定，不應適用于出賣人知道或者應當知道標的物有瑕疵而故意不告知標的物瑕疵的情形。
5、須買受人非依強制執行或拍賣而取得標的物
通過強制執行、拍賣取得標的物，非出于標的物所有權人的自愿，執行機關、拍賣機關僅就標的物的現狀拍賣，并不知道標的物的瑕疵，并且拍賣是公開競買，買受人亦可當場查清標的物的瑕疵，故于此情況下，出賣人不負瑕疵擔保責任。
（四）出賣人交付的標的物存在品質瑕疵時，買受人可以采取哪些措施
關于物的瑕疵擔保的法律效力，即出賣方違反品質擔保義務應如何承擔責任，依照我國合同法，當事人可以在合同中約定，約定不明或無約定的，可協議解決；不能協議的，買方可根據標的物的性質及損失的大小，合理選擇要求修理、更換、減價或退貨等救濟措施，買方有損失的可請求損害賠償。另外，買方還可選擇合同解除權，但解除權的行使須在賣方規定的期限內。具體措施如下：
1、主張減少價款
出賣人應負標的物的品質瑕疵擔保責任時，買受人可以請求減少價款。價款的減少數額應依標的物的瑕疵狀況而定，原則上應為有瑕疵標的物的實價與無瑕疵之物的買價的差額。
2、主張解除合同
出賣人應負標的物的品質瑕疵擔保責任時，買受人有權主張解除合同。買受人主張解除合同時，應注意以下幾點：（1）出賣人可規定相當期限，催告買受人于該期限內作出是否解除合同的表示。買受人于出賣人規定的期限內未作出解除合同表示的，喪失解除合同的權利。（2）因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。（3）標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數物解除合同。（4）出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及以后其他各批標的物解除。買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除。
3、請求更換、修理，或者另行交付無瑕疵之物
出賣人應負標的物的品質瑕疵擔保責任時，買受人可以要求出賣人更換、修理，或者自行修理，費用由出賣人負擔。標的物屬于種類物的，買受人亦可要求出賣人另行交付無瑕疵的替代物。
4、主張損害賠償
標的物缺乏出賣人所保證的品質或者出賣人故意不告知瑕疵時，買受人可以請求債務不履行的損害賠償；買受人因標的物瑕疵或者缺乏品質而遭受損失時，有權要求出賣人賠償。
三、權利瑕疵擔保責任
《合同法》第150條規定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。《合同法》第151條規定，買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務?！逗贤ā返?52條規定，買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外?！逗贤ā返?50、151、152條的規定屬于權利瑕疵擔保責任的規定。
權利瑕疵擔保責任，謂出賣人不能將買賣標的之財產權之全部或一部，移轉于買受人，或所轉移之財產權不完全時，所產生出賣人之擔保責任。權利瑕疵擔保，也稱為追奪擔保、權源擔保，是指出賣人應保證對其所出售的標的物享有合法的權利，這種出售行為沒有侵犯任何第三人的權利,并且任何第三人都不會向買受人就該標的物提出任何權利要求。在第三人基于所有權，用益物權或擔保物權等向買受人追奪標的物時，出賣人即應負擔保責任。當事人對此有約定的，依約定承擔責任；如無約定，出賣人只承擔一般責任，即返還價款，買受人有損失時還可請求損害賠償。權利瑕疵擔保義務則是出賣人就標的物的所有權不能完全移轉于買受人時應當承擔的義務。權利瑕疵擔保責任與物之瑕疵擔保責任同為法定的特殊的債務不履行責任及無過錯責任。
（一）權利瑕疵擔保責任的情況有以下幾種：
1、標的物的所有權屬于第三人，或者第三人對標的物也享有所有權。
2、標的物的所有權受有限制。這主要是指出賣的標的物上設定有其他權利，如抵押權﹑留置權﹑優先權等，從而使買受人不能完全地行使所有權?；蛘?，當第三人行使標的物上的權利時，買受人就會喪失所有權。
3、出賣人享有出賣標的物的所有權，但該標的物的設計或制造卻侵犯了他人合法享有的知識產權，如專利權﹑商標權等。
針對標的物權利瑕疵的幾種表現，法律對出賣人施加的權利瑕疵擔保義務包括三個方面的內容：即權利合法﹑權利完整﹑不被第三人追奪。但是，根據《合同法》的150條規定，如果“法律另有規定”時，出賣人可不負權利瑕疵擔保責任。所謂“法律另有規定”，主要是指《合同法》和其它法律對出賣人的擔保義務的特別規定，則應當適用特別規定。例如根據《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！币虼巳绻鲎馊藢⑵涑鲎饨o他人的房屋轉讓給第三人，受讓人不得以享有所有權為由請求損害賠償，或要求出讓人承擔瑕疵擔保責任。另外，出賣人的瑕疵擔保義務，也可以因為買受人明知或應知標的物有瑕疵而被免除。出賣人的權利瑕疵擔保義務是出賣人的一項法定義務，即使當事人在買賣合同中對此沒有作出規定，出賣人依法仍應承擔此項義務，除非其它法律作了與此相左的規定。
（二）權利瑕疵擔保責任的構成要件。
1、權利有瑕疵。其大致有兩種情況：第一，權利不完整或欠缺之瑕疵，其常見情形有：全部權利屬于第三人；權利一部分屬于第三人；權利受第三人權利之限制，即買賣標的之權利雖屬于出賣人，但其上附有第三人的權利；在出賣之貨物上有他人享有的工業產權或其他知識產權。第二，權利本身不存在之瑕疵包括兩種情形：債權及其他權利之不存在，這限于買賣債權或其他權利的契約；買賣有價證券的，有價證券已經公示催告而無效。這兩種權利瑕疵有所不同，應注意區別：在前一種，權利是存在的，只不過其要么不為出賣人所有而為第三人所有或雖為出賣人所有，但第三人對其享有一定權利；后一種瑕疵指買賣之權利根本不存在，不論其對于出賣人或者對于第三人而言，均不存在。
2、權利瑕疵須于買賣合同成立時存在。權利瑕疵在買賣合同成立時即存在，這是出賣人承擔責任的條件。如果買受人是在買賣合同成立后知道標的物權利有瑕疵時，那么出賣人仍然要負責任。這是因為標的物的權利瑕疵既有可能在訂立合同時存在，也有可能是在買賣合同成立后才出現。至于瑕疵之產生是否由可歸則于出賣人之事由所致及出賣人是否知情，則在所不問。合同成立后才出現權利瑕疵則是出賣人違約，應承擔違約責任，而不是瑕疵擔保責任。
3、權利瑕疵須于買賣合同成立后履行時仍存在，若權利瑕疵僅于合同成立時有在此后履行前即已去除者，則無需承擔權利的瑕疵責任。所謂權利瑕疵已經除去，是指第三人不能向買受人就買賣的標的物主張自己的權利。
4、須買受人不知有權利瑕疵的存在，是否知道應由出賣人負舉證責任，但買受人的知道不必是實際知道，若通過合理途徑即可了解而不做了解，視為知道。
5、須因權利瑕疵而使買受人遭受損害或損失。
（三）權利瑕疵擔保的效力。指出賣人違反這一擔保的法律后果，從出賣人方面看是他應承擔的民事責任，且該責任不以過錯為條件，從買受人方面看是他可以采取哪些救濟措施，通常主張支付違約金，實際履行，解除合同或要求損害賠償等，但買受人于訂立合同時知道或應知道第三人對買賣標的物享有權利的，出賣人不承擔權利瑕疵擔保責任。另外，我國合同法還規定“買受人確有證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外”，該項規定是賦予買受人積極的救濟權，能夠更好地保護買受人的權益，是對傳統權利瑕疵擔保責任的沖破和完善。
（四）出賣人的權利瑕疵擔保義務具體包括三個方面：1、保證對其出售的標的物享有合法的權利，這里“合法的權利”不一定非所有權不可，只要是合法的出賣處分權即可；2、保證在其出售的標的物上不存在任何未曾向買方透露的擔保物權；3、保證其所出售的標的物沒有侵犯任何第三人的知識產權等權利。
（五）關于權利瑕疵擔保的范圍問題一直存在著不同的觀點。一種觀點認為瑕疵擔保并不適用物之買賣，而只是用于權利的買賣。因為“權利存在之擔保，唯有在權利買賣時始有其適用，不適用于物之買賣，蓋物權采現物主義，有物即有物權，不生物權存在與否的問題。而所謂存在，不僅須有權利有效成立，且須尚未消減者，始能謂其權利存在?！币虼?，權利瑕疵擔保僅適用于債權及其他一般權利之擔保﹑有價證券未經宣告無效之擔保。另一種觀點認為權利瑕疵擔保不僅適用于權利的買賣，而且適用于物的買賣。我國《合同法》買賣合同一章中，原則上不調整權利的買賣，因此可以認為《合同法》第150條所規定的權利瑕疵擔保義務主要適用于物的買賣。所以在一般情況下對債權的轉讓﹑有價證券的轉讓等過程中出現權利瑕疵，受讓人一般不能援引該條的規定請求出賣人承擔瑕疵擔保責任。
四、瑕疵擔保責任在買賣實踐中的具體應用
在上文中，我們已經詳細了解了兩種瑕疵擔保責任的表現形式、構成要件，以及它們在買賣合同中的重要作用和效力體現問題。那么，在實際生活中，它們的具體應用又主要表現在哪些方面呢？下面，本文將主要結合《產品質量法》和《消費者權益法》來對照加以闡述。
（一）瑕疵擔保責任與《產品質量法》
《產品質量法》是一部對生產者、銷售者所生產、銷售的產品質量進行監管的專門性法律，其目的稱“加強對產品質量的監督管理，提高產品質量水平，明確產品質量責任，保護消費者的合法權益，維護社會經濟秩序”（該法第1條，在2000年的修改過程中，新增“提高產品質量水平”，并將用戶納入消費者之列）。其中第三章（第26條—第39條）規定了生產者、銷售者的產品質量責任和義務。生產者負有以下義務：產品質量合乎要求（第26條）；產品標識應真實并合乎法律要求（第27條）；特殊產品包裝符合特別規定（第28條）；不得生產國家淘汰產品（第29條）；不得偽造產地（第30條）；不得偽造或冒用質量標志（第31條）；不得攙雜、攙假、以假充真、以次充好、以不合格充合格（第32條）。銷售者負有以下義務：嚴格驗貨（第33條）；不得銷售淘汰產品（第35條）；標志合法（第36條）；不得偽造、冒用質量標志（第38條）；不得攙雜、攙假、以假充真、以次充好、以不合格充合格（第39條）?！懂a品質量法》第4章（第40條—第48條）專門規定損害賠償，其中出現法律規定的情形時，銷售者承擔修理、更換、退貨、賠償損失責任（第40條）；生產者承擔賠償責任（第41條）；并且在第42條對銷售者和生產者的歸責原則作出不同規定，第44條對損害賠償范圍作出了界定。
由《產品質量法》的規定中可以看出，該法對銷售者出賣之產品的質量保證義務已經擴大至包括產品本身性能、標識、包裝、商標、質量標志等，這樣銷售者的擔保義務就擴大了很多。而就該法所規定的責任而言，在責任形式上與前文所述及的瑕疵擔保責任的實現形式是基本相同的，該法的規定與傳統的瑕疵擔保責任具有高度的一致性，可以認為它的理論基礎就是基于公平原則而要求出賣人承擔法定責任。
（二）瑕疵擔保責任與《消費者權益法》
《消費者權益法》的立法主要目的是“保護消費者的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義市場經濟健康發展”（該法第1條），該法中與生產者責任有關的內容主要集中在第三章“經營者的義務”和第七章“法律責任”，依據法律，經營者負以下義務：明確說明產品的安全隱患或缺陷（第18條）；不得虛假宣傳（第19條）；保證正常情況下的質量狀況（第22條）；三包責任（第23條）。經營者違反法律義務，承擔以下責任：損害賠償（第41條）；停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉（第42條）；修理、重作、更換、退貨、退款（第44條）等民事責任。由《消費者權益法》的上述規定可以看出，在對出賣人責任的規定上充分體現了對瑕疵擔保責任的繼承。
《消費者權益保護法》在第45條還特別規定了“三包”制度。該條規定：對國家規定或者經營者與消費者約定包修、包換、包退的商品，經營者應當負責修理、更換或者退貨。在包修期內兩次修理仍不能正常使用的，經營者應當負責更換或者退貨。對包修、包換、包退的大件商品，銷售者要求經營者修理、更換、退貨的，經營者應當承擔運輸等合理費用。1995年8月25日國家經貿委、國家技術監督局、國家工商局、財政部聯合了《部分商品修理更換退貨責任規定》，該規定的附件中明確列出了實行三包的商品目錄，包括了家用電器、自行車、縫紉機、燃氣熱水器、鐘表、摩托車，這是法律的明確規定。未列入目錄的商品，如果經營者與消費者約定三包的責任，或銷售者、生產者向銷售者承諾三包責任高于列入目錄內的商品三包責任的，從其約定履行，不能根據《部分商品修理更換退貨責任規定》的內容免除或降低其責任。向消費者承擔三包責任的主體是銷售商。通過前文對瑕疵擔保責任的實現方式的分析，我們能夠看出，三包責任其實就是瑕疵擔保責任中的解除合同（對應于“退貨”）、修理（對應于“包修”）、另行交付無瑕疵之物（對應于“包換”）的轉化形式，在實質內容上并未有多少改進。由于以上規定，“三包制度”被稱為我國比較有特色的一項制度。但三包制度所包含的義務和責任與瑕疵擔保責任十分相象，在消費者權益保護中發揮著不可替代的重要作用。
五、結語
當前，瑕疵擔保責任在我國現實生活的買賣實踐中作用已非常重要，我國市場商品質量問題較多，特別是假酒、假農藥、假種子、偽劣化肥、劣質電器等商品不斷沖擊市場，愈演愈烈；因質量問題引起的惡性事故屢有發生，給國家建設和人民生命財產造成了很大的損失；廣大用戶和消費者對市場商品質量存在的問題極為不滿，反映強烈；偽劣商品造成的嚴重危害已構成社會不安定因素。從我國改革開放和發展社會主義商品經濟的實際出發，認真研究總結合同實踐和審判實踐的經驗教訓，廣泛借鑒各國立法的成功經驗和理論研究新成果，盡快完善我國合同法中買賣合同的瑕疵擔保責任制度，充分發揮這一制度關于保護消費者利益和促使生產企業提高產品質量的社會功能，無疑具有特別重要的意義。
參考文獻：
1、《合同法學》，趙旭東中央廣播電視大學出版社2000年12月版。
2、《合同法學參考資料》，趙旭東中央廣播電視大學出版社2001年1月版。
3、《中華人民共和國產品質量法》
4、《中華人民共和國消費者權益保護法》
